CR Capital AG

Annual / Quarterly Financial Statement • Feb 25, 2014

CR Capital Real Estate AG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012

BILANZ

AKTIVA

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	Euro	Gesamtjahr/Stand Euro	Euro	Vorjahr Euro
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	1,00			1,00
II. Sachanlagen	28.621,00			42.081,00
III. Finanzanlagen	11.621.446,45	11.650.068,45		5.871.397,45
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte	412.400,00			6.792.064,47
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	5.279.626,46			3.616.198,70
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	102.399,04	5.794.425,50		379.766,52
C. Rechnungsabgrenzungsposten		2.136,32		4.760,00
Summe Aktiva		17.446.630,27		16.706.269,14

PASSIVA

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	Euro	Gesamtjahr/Stand Euro	Euro	Vorjahr Euro
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	15.000.000,00			15.000.000,00
./. eigene Anteile	-119.295,00			-119.295,00
eingefordertes Kapital	14.880.705,00			14.880.705,00
II. Gewinnrücklagen	1.369.448,68			1.369.448,68
III. Verlustvortrag	-2.919.258,15			-1.993.968,90
IV. Jahresfehlbetrag	-1.555.588,27	11.775.307,26		-925.289,25
B. Rückstellungen		146.997,12		187.256,49
C. Verbindlichkeiten		5.524.325,89		3.188.117,12
Summe Passiva		17.446.630,27		16.706.269,14

ANHANG

(1) Allgemeine Angaben

Die CR Capital Real Estate AG wurde am 30. Mai 2008 gegründet.

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs‑, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des AktG beachtet.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne § 267 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen der §§ 266 Abs. 1, 276, 288 HGB für kleine Kapitalgesellschaften wurden teilweise in Anspruch genommen.

Die folgenden Grundsätze und Methoden wurden angewandt:

1. Gliederungsgrundsätze

Der vorliegende Jahresabschluss ist grundsätzlich unter Beibehaltung der für den Vorjahresabschluss angewendeten Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

2. Bilanzierungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen, Grundstücksrechte nicht mit Grundstückslasten verrechnet worden.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital, die Schulden sowie die Rechnungsabgrenzungsposten wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Das Anlagevermögen weist nur Gegenstände aus, die bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb dauerhaft zu dienen. Aufwendungen für die Gründung des Unternehmens und für die Beschaffung des Eigenkapitals sowie für immaterielle Vermögensgegenstände, die nicht entgeltlich erworben wurden, werden nicht bilanziert. Rückstellungen wurden nur im Rahmen des § 249 HGB und Rechnungsabgrenzungsposten wurden nach den Vorschriften des § 250 HGB gebildet.

3. Bewertungsmethoden

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahrs sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

―	Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen wurden zu Anschaffungskosten, und soweit abnutzungsfähig, abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet.
―	Grundlage der planmäßigen linearen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstands, die bei Software drei Jahre sowie bei anderen Sachanlagen zwischen drei und 13 Jahren betrug.
―	Geringwertige Anlagegüter (Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis EUR 410,00) wurden entsprechend § 6 Abs. 2 EStG im Jahr des Zugangs voll aufwandswirksam erfasst.
―	Für die Anlagegüter, deren Anschaffungskosten mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 betragen, wurde im Jahr der Anschaffung bis zum 31. Dezember 2009 ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Jahr der Bildung und in den folgenden vier Jahren mit je 20 % aufgelöst. Es wird insofern auf § 6 Abs. 2a EStG 2008 verwiesen. Diese Regelung wird hilfsweise auch für den Jahresabschluss nach HGB verwandt. Nach Ansicht des IDW kann der Sammelposten auch in der Handelsbilanz übernommen werden, wenn er von untergeordneter Bedeutung ist.
―	Die Anteile an verbundenen Unternehmen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und ggf. um außerplanmäßige Abschreibungen vermindert.
―	Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, soweit nicht ein niedrigerer beizulegender Wert anzusetzen war. Bei den Herstellungskosten wurden die Grund­sätze des § 255 Abs. 2 HGB beachtet. Fremdkapitalkosten und allgemeine Verwaltungskosten wurden nicht berücksichtigt.
―	Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzelwert- bzw. Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen.
―	Liquide Mittel werden zum Nennwert angesetzt.
―	Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind die Ausgaben vor dem Bilanzstichtag aktiviert, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.
―	Die Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst, vgl. § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB.
―	Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen bilanziert.

(2) Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Die Entwicklung und Gliederung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem Anlagenspiegel ersichtlich; ebenso die Abschreibungen des Geschäftsjahres.

Die unfertigen Leistungen betreffen die umlagefähigen Betriebskosten des jeweiligen Jahres.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betreffen Mietforderungen (TEUR 65; Vorjahr: TEUR 7) sowie im Vorjahr zusätzlich Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien (TEUR 380). Erkennbaren Risiken wurde – sofern erforderlich – durch Einzelwert- bzw. Pauschalwertberichtigungen in Höhe von 2,0 % der relevanten Forderungen Rechnung getragen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten Forderungen aus noch abzuführenden Beteiligungserträgen (TEUR 69; Vorjahr: TEUR 2.782), Darlehensvergaben (TEUR 4.630; Vorjahr: TEUR 370) sowie im Vorjahr zusätzlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 50) jeweils gegen Tochtergesellschaften.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten in Höhe von TEUR 21 (Vorjahr: TEUR 0) eine mit 6,0 % p.a. verzinste Darlehensforderung einschließlich Zinsen gegenüber dem Vorstand.

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Die liquiden Mittel sind frei verfügbar.

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt wie im Vorjahr EUR 15.000.000,00. Es ist eingeteilt in 15.000.000 stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung. Auf der am 15. Juli 2008 stattgefundenen Hauptversammlung wurde beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft von EUR 50.000,00 gegen Bareinlagen um EUR 14.950.000,00 auf EUR 15.000.000,00 durch Ausgabe von 14.950.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien zu erhöhen. Der Ausgabepreis je Aktie belief sich dabei auf EUR 1,00. Die Kapitalerhöhung wurde am 26. August 2008 im Handelsregister eingetragen.

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 15. Juli 2008 ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrats in der Zeit bis zum Ablauf des 13. Juli 2013 einmalig oder mehrfach durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen um bis zu insgesamt EUR 7.500.000,00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital 2008/II).

Die CR Capital Real Estate AG hält zum Stichtag unverändert 119.295 eigene Aktien. Die Ermächtigung zum Erwerb eigener Anteile ist im Vorjahr ausgelaufen. Nach § 160 Abs. 1 Nr. 2 AktG ergibt sich Folgendes:

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	Anzahl Aktien	Nominalwert der Aktien in EUR	Anteil am Grundkapital in % vor Kapital­erhöhung
Eigene Aktien zum 31. Dezember 2012	119.295	119.295,00	0,01

Der Nominalbetrag der eigenen Anteile in Höhe von TEUR 119 wird offen von dem gezeichneten Kapital abgesetzt. Der Unterschiedsbetrag zu den Anschaffungskosten (TEUR -9) ist mit den anderen Gewinnrücklagen verrechnet.

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 27. August 2008 ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 26. August 2013 einmalig oder mehrmalig auf den Inhaber lautende Genussrechte auszugeben. Die Genussrechte können verbrieft werden. Der Gesamtnennbetrag aller ausgegebenen Schuldverschreibungen darf den Betrag von EUR 100.000.000,00 nicht übersteigen. Die Ausgabe von Wandlungs- und Optionsrechten auf Aktien der Gesellschaft ist für den Inhaber des Genussrechts nicht zulässig.

Der Bilanzverlust zum 31. Dezember 2011 in Höhe von EUR 2.919.258,15 wurde auf neue Rechnung vorgetragen.

Hinsichtlich der Höhe und der Entwicklung der Rückstellungen wird auf den folgenden Rückstellungsspiegel verwiesen:

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	1.1.2012	Verbrauch	Auflösung	Zuführung	31.12.2012
	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Sonstige Rückstellungen
Jahresabschluss- und Prüfungskosten	70	58	12	80	80
Personalkosten	20	20	0	37	37
Sonstige	97	97	0	30	30
	187	175	12	147	147

Als erhaltene Anzahlungen werden die von den Mietern erhaltenen Betriebskostenvorauszahlungen (TEUR 4; Vorjahr: TEUR 29) sowie im Vorjahr zusätzlich von Immobilienkäufern erhaltene Kaufpreisvorauszahlungen (TEUR 1.465) gezeigt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten Verrechnungskonten der Tochtergesellschaften (TEUR 67; Vorjahr: TEUR 0) Darlehensvergaben (TEUR 31; Vorjahr: TEUR 0) von Tochtergesellschaften sowie im Vorjahr die Einlageverpflichtung gegenüber einer Tochtergesellschaft (TEUR 25).

Die Aufgliederung, die Restlaufzeit und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind aus dem Verbindlichkeitenspiegel (6) ersichtlich. Unter den sonstigen Verbindlichkeiten wird im Wesentlichen eine Verpflichtung aus einem Beteiligungskauf in Höhe von TEUR 5.250 ausgewiesen. Auf Verbindlichkeiten aus Steuern entfallen TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 6).

(3) Sonstige Angaben

Das Unternehmen ist mit mindestens 20 % an folgenden Gesellschaften unmittelbar oder mittelbar beteiligt:

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	Sitz	Anteil	Eigenkapital 31.12.2012	Jahres­ergebnis 2012
		%	TEUR	TEUR
CR Capital Management GmbH	Berlin	100	45	11
Projektgesellschaft Thulestraße 47 mbH	Berlin	100	-39	-59
Projektgesellschaft Bessemerstraße 84 mbH	Berlin	100	-41	-64
CR Capital Airport GmbH & Co. KG	Berlin	100	2.872	78
CR Capital Properties GmbH & Co. KG	Berlin	100	139	-711
CR Capital Claytower GmbH & Co. KG	Berlin	100	437	332
CR Capital Hubertusallee GmbH & Co. KG	Berlin	100	2.204	-86
22. Projektgesellschaft Mitte mbH	Berlin	94	132	286
Projektgesellschaft Hohenzollerndamm 119 mbH	Berlin	94	-39	-68

Die CR Capital Management GmbH ist gleichzeitig geschäftsführende Komplementärin der oben genannten Personengesellschaften.

Die CR Capital Real Estate AG erstellt einen Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), in den die oben aufgeführten verbundenen Unternehmen einbezogen werden. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

(4) Ergänzende Angaben

1. Angaben über Mitglieder der Unternehmensorgane:

Vorstand

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Familienname	Vorname	Funktion	Beruf
· Eggers	Axel	Vorstand	Diplom-Kaufmann, Jurist (Ass. Jur.)
· Reimer1)	Laura Elaine	Vorstand	Diplom-Kauffrau

1) bis 30. November 2012

Aufsichtsrat

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Familienname	Vorname	Funktion	Beruf
· Krach	Stefan	Vorsitzender	Rechtsanwalt
· Pietschmann	Rainer	stellv. Vorsitzender	Rechtsanwalt
· Lotz1)	Jörg	Mitglied	Diplom-Kaufmann, Bankkaufmann
· Fernitz2)	Siegfried C.	Mitglied	Managing Director

1) bis 12. Februar 2012

2) seit 13. Februar 2012

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betrugen im Geschäftsjahr 2012 EUR 33.400,00.

2. Mitarbeiter

Bei der CR Capital Real Estate AG wurden im Berichtsjahr durchschnittlich zwei Arbeitnehmer beschäftigt, zusätzlich waren zwei Vorstandsmitglieder entgeltlich angestellt.

(5) Verbindlichkeitenspiegel

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			Restlaufzeit
Verbindlichkeiten	insgesamt		bis 1 Jahr
	EUR		EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	54,65		54,65
Vorjahr	1.510.647,90		37.395,26
Erhaltene Anzahlungen	4.242,00		4.242,00
Vorjahr	1.494.400,00		1.494.400,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	158.517,18		158.517,18
Vorjahr	88.138,05		88.138,05
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	97.960,35		97.960,35
Vorjahr	25.000,00		25.000,00
Sonstige Verbindlichkeiten	5.263.551,71		5.263.551,71
Vorjahr	69.931,17		69.931,17
Summe	5.524.325,89		5.524.325,89
Vorjahr	3.188.117,12		1.714.864,48

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	Restlaufzeit
Verbindlichkeiten	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
	EUR	EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,00	0,00
Vorjahr	167.021,34	1.306.231,30
Erhaltene Anzahlungen	0,00	0,00
Vorjahr	0,00	0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	0,00	0,00
Vorjahr	0,00	0,00
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0,00	0,00
Vorjahr	0,00	0,00
Sonstige Verbindlichkeiten	0,00	0,00
Vorjahr	0,00	0,00
Summe	0,00	0,00
Vorjahr	167.021,34	1.306.231,30

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten waren im Vorjahr durch Buchgrundschulden gesichert.

(6) Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Zum Bilanzstichtag bestehen folgende Haftungsverhältnisse:

Gegenüber der M.M.Warburg & Co. Hypothekenbank hat die Gesellschaft im Rahmen eines Schuldübernahmevertrages eines Darlehens mit der Tochtergesellschaft CR Capital Claytower GmbH & Co. KG vom 23. Dezember 2010 in Höhe der Zahlung eines Geldbetrages von TEUR 770 die persönliche Haftung übernommen und sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterworfen sowie eine selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft in Höhe von TEUR 3.500 übernommen.

Gegenüber der Hypovereinsbank UniCredit Group hat die Gesellschaft am 23. Juni 2010 eine selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaften (TEUR 800) im Rahmen des Erwerbs von Immobilien bei der Tochtergesellschaft CR Capital Airport GmbH & Co. KG übernommen.

Gegenüber der Mittelbrandenburgischen Sparkasse in Potsdam hat die Gesellschaft am 23. Februar 2010 eine selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft (TEUR 775) zum Erwerb einer Immobilie bei der Tochtergesellschaft CR Capital Airport GmbH & Co. KG übernommen.

Nach dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses ist eine Inanspruchnahme aus den vorgenannten Haftungsverhältnissen als eher unwahrscheinlich anzusehen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen liegen im Rahmen des üblichen Geschäftsverkehrs.

Berlin, den 28. Juni 2013

Axel Eggers

(Vorstand)

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 11.07.2013