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VIB Vermoegen AG
Annual / Quarterly Financial Statement • Aug 22, 2014
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Annual / Quarterly Financial Statement
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VIB Vermögen AG
Neuburg a.d.Donau
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013
Einzelabschluss zum 31.12.2013
Lagebericht
1. Grundlagen des Unternehmens
Geschäftsmodell
Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum. Dabei umfasst die Geschäftstätigkeit die Entwicklung, den Erwerb und die Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Im Rahmen einer „Develop-or-Buy-and-Hold“-Strategie erwirbt die VIB Vermögen AG einerseits Bestandsimmobilien und entwickelt andererseits selbst Immobilien für ihr Portfolio. Die Verwaltung des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.
Ziele und Strategien
Ziel der VIB Vermögen AG ist es, durch den Ausbau des renditestarken Gewerbeimmobilienportfolios den Unternehmenswert nachhaltig zu steigern. Kern der Unternehmensstrategie bilden selektive und zielgerichtete Akquisitionen im wachstumsstarken süddeutschen Raum außerhalb der Ballungsgebiete der Großstädte. Hierbei liegt der Schwerpunkt der Investitionsstrategie insbesondere in den Bereichen Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. Während der Logistiksektor durch den wachsenden E-Commerce- und zunehmenden weltweiten Handel profitiert, zeichnet sich der Einzelhandelssektor durch eine steigende Kaufkraft in Süddeutschland aus. Dies stärkt die Bonität der Mieter und folglich die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios. Neben diesen Sektoren investiert die Gesellschaft zudem in Industrie- und Büroimmobilien, um mit Blick auf das Gesamtportfolio eine diversifizierte und ausgewogene Struktur sicherzustellen.
Neben dem Bestandsgeschäft setzt die VIB Vermögen AG auch auf eigene Immobilienentwicklungen, um die Ertragskraft zu steigern. Entscheidend dabei ist auch, dass die Verwaltung der Bestandsimmobilien kostengünstig und nachhaltig durch die Gesellschaft selbst und nicht durch Dritte erfolgt. Durch die langfristige Vermietung an solvente Ankermieter werden zudem der Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten minimiert.
Die VIB Vermögen AG verfolgt mit der Finanzierung über Annuitätendarlehen einen langfristigen Finanzierungsansatz. Durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen wird der Substanzwert der Gesellschaft, der sogenannte Net Asset Value (NAV), kontinuierlich erhöht. Gleichzeitig werden mögliche Refinanzierungsrisiken, wie im Falle von endfälligen Darlehen, abgeschwächt.
Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung
Zum Ende des Geschäftsjahres 2013 hat die VIB Vermögen AG neben den drei Vorständen 17 kaufmännische Mitarbeiter (Vorjahr: 16 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus sind zusätzlich fünf Mitarbeiter (Vorjahr: sechs Mitarbeiter), teilweise mit geringfügigem Beschäftigungsverhältnis, für Hausmeister- und Reinigungsleistungen in den Immobilienobjekten beschäftigt.
Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender) und Rolf Klug an.
Der Vorstand setzte sich zusammen aus Ludwig Schlosser (Vorsitzender), Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen) und Peter Schropp (Bereich Immobilien). Holger Pilgenröther verstärkt den Vorstand seit 1. Mai 2013.
Steuerungssystem
Der Vorstand steuert die Gesellschaft mit Hilfe finanzieller Kennzahlen, deren Entwicklung den Unternehmenswert in unterschiedlicher Weise beeinflusst. Sie werden laufend beobachtet und sind Teil der monatlichen Berichterstattung an den Vorstand. Das Steuerungssystem gewährleistet, dass etwaige Planabweichungen zeitnah aufgedeckt und adäquate Maßnahmen umgehend ergriffen werden können. Entsprechende Soll-Ist-Analysen dienen der Erarbeitung von Handlungsalternativen. Je nach Erfordernis werden weitere spezifische Analysen vorgenommen. Teil der Unternehmenssteuerung ist auch die Analyse der allgemeinen Unternehmensentwicklung sowie der Entwicklung der relevanten Kennzahlen der Wettbewerber der VIB Vermögen AG.
Finanzielle Steuerungskennzahlen
Die zur Unternehmenssteuerung eingesetzten Kennzahlen sind in der folgenden Tabelle mit ihrer Berechnungsmethode dargestellt.
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| Kennzahl | Berechnungsmethode | Wert per 31.12.2013 | Wert per 31.12.2012 |
|---|---|---|---|
| Ergebniskennzahlen | |||
| Umsatzerlöse | - | 43.920 T€ | 40.151 T€ |
| Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | - | 17.391 T€ | 10.554 T€ |
| Sonstige Kennzahlen | |||
| Leerstandsquote (Konzern-Immobilienportfolio) | auf Basis effektiver Jahresnettomiete | 1,9 % | 2,2 % |
| Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios | - | 4,11 % | 4,21 % |
Im Rahmen der Überwachung des Konzern-Immobilienbestandes, in den das Portfolio der VIB AG eingebunden ist, werden zudem Statistiken über die Struktur des gesamten Mietvertragsbestands erstellt, die Aufschluss über die Restlaufzeiten und die Mieterstruktur geben.
2. Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Nach Erhebungen des Statistischen Bundesamtes ist die deutsche Wirtschaft 2013 preisbereinigt nur leicht um 0,4 % gewachsen, nachdem das BIP bereits im Vorjahr lediglich um 0,7 % zulegen konnte. Die starke inländische Nachfrage – der private Konsum beispielsweise stieg preisbereinigt um 0,9 % – konnte die mäßige Dynamik der Weltwirtschaft und die Auswirkungen der anhaltenden Rezession in Europa nur teilweise kompensieren. Sehr robust hingegen verhielt sich der deutsche Arbeitsmarkt. Die Arbeitslosenquote blieb laut Bundesagentur für Arbeit mit durchschnittlich 6,9 % im Vorjahresvergleich (6,8 %) nahezu unverändert. Das Welthandelsvolumen nahm nach Einschätzung des Internationalen Währungsfonds (IWF) gegenüber 2012 um 2,7 % zu.
Für die Mieter der Einzelhandelsimmobilien sind vor allem die Entwicklung des Preisniveaus und die Veränderung der Kaufkraft von Bedeutung. Die Inflationsrate lag 2013 gemäß Zahlen des Statistischen Bundesamtes bei durchschnittlich 1,5 % nach 2,0 % im Vorjahr. Ungeachtet dessen hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins im November des vergangenen Jahres erneut gesenkt – auf 0,25 %. Trotz des höheren Preisniveaus stieg die Kaufkraft je Einwohner im Jahr 2013, da sich das Lohnniveau überproportional entwickelte. Dabei schätzt das Marktforschungsinstituts GfK die süddeutschen Bundesländer Bayern (23.168 EUR) und Baden-Württemberg (22.760 EUR) nach Hamburg (23.469 EUR) im Bundesländervergleich für 2014 an der Spitze des Rankings. Der prognostizierte Kaufkraftzuwachs 2014 liegt in Bayern und Baden-Württemberg, ausgehend von einem bereits hohen Niveau, mit jeweils 2,9 % im oberen Drittel des Bundesdurchschnitts
Branchenentwicklung
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus hat die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse im Jahr 2013 noch einmal zugenommen, auch da das Angebot geeigneter Immobilien nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle nach wie vor unzureichend ist. Auf dem deutschen Investmentmarkt wechselten im Jahr 2013 Gewerbeimmobilien mit einem Gesamtvolumen von 30,7 Mrd. EUR den Besitzer, ein Anstieg um 21 % im Vergleich zum Vorjahr. Somit ist 2013 das transaktionsstärkste Jahr seit dem Höhepunkt im Jahr 2007. Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Assetklassen ergaben sich keine signifikanten Abweichungen zum Vorjahr: Büroimmobilien hatten mit 46 % (2012: 42 %) einen höheren Anteil am Transaktionsvolumen, Einzelhandelsimmobilien erreichten 26 % nach 31 % im Vorjahr. Nahezu stabil blieb der Anteil der gemischt genutzten Immobilien mit 11 %, der sonstigen Immobilien mit 10 % sowie der Lager- und Logistikimmobilien mit ca. 7 %.
Deutschland gehört zu den wichtigsten Logistikstandorten weltweit. Gemäß „Logistics Performance Index“ (LPI) der Weltbank liegt Deutschland hinter Singapur, Hongkong und Finnland auf Rang 4. Folglich steigen die Lagerflächenumsätze. Nach Zahlen von Jones Lang LaSalle wurden im vergangenen Jahr die zweithöchsten Umsätze in den vergangenen zehn Jahren erzielt. Zugleich nimmt die Bedeutung des E-Commerce-Handels kontinuierlich zu. Nach den aktuellsten Zahlen für das Jahr 2012 waren E-Commerce-Unternehmen bereits für 7 % des Lagerflächenumsatzes verantwortlich.
Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2013 war ein neues Rekordjahr für die VIB Vermögen AG. Grundlage dafür war die verstärkte Investitionsstätigkeit verbunden mit einem aktiven Asset Management. In Neufahrn, Uffenheim und Kulmbach erwarb bzw. entwickelte die Gesellschaft drei Logistik- und Einzelhandelsimmobilien mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 34 Mio. EUR. Um das Portfolio weiter zu optimieren wurden ein Objekt in Dingolfing sowie die Beteiligung am Gewerbepark Günzburg veräußert. Zum 31. Dezember 2013 umfasste das Immobilienportfolio somit insgesamt 55 Objekte (2012: 54) mit einer vermietbaren Fläche von rund 630.500 m² (2012: 619.000 m²).
Ferner erwarb die Gesellschaft jeweils rund 95% der Geschäftsanteile an zwei Gesellschaften, in deren Bestand sich je eine Immobilie in Erlangen befindet. Die Anschaffungskosten der neuen Beteiligungen beliefen sich auf 24,7 Mio. EUR.
Der sehr erfreuliche Geschäftsverlauf des Jahres 2013 hatte einen weiteren Anstieg der Umsatzerlöse und des Ertrags zur Folge. Die Ziele der im April 2013 veröffentlichten Prognose für das Geschäftsjahr 2013 – Umsatz und Ertrag weiter steigern zu können – hat die VIB Vermögen AG übertroffen.
Erläuterung des Geschäftsergebnisses und Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Ertragslage
Die VIB Vermögen AG konnte ihre Umsätze im Geschäftsjahr 2013 von 40,2 Mio. EUR auf 43,9 Mio. EUR und somit um 9,4 % steigern. Dies ist im Wesentlichen durch die erfolgreiche Portfolioerweiterung gelungen, zudem wirkten sich bereits im Vorjahr erworbene Immobilien erstmals über die vollen 12 Monate positiv auf die Mieterlöse aus. Durch die Veräußerung eines Objektes in Dingolfing sowie der Beteiligung an der Gewerbepark Günzburg GmbH stiegen die sonstigen betrieblichen Erträge von 422 TEUR auf 7,7 Mio. EUR. Hierin enthalten waren zudem Versicherungsentschädigungen in Höhe von 252 TEUR.
Die Erweiterung des Immobilienbestands hatte entsprechend höhere Verwaltungskosten und Objektaufwendungen zur Folge. So erhöhte sich der Grundstücksaufwand angesichts höherer Nebenkostenzahlungen und Instandhaltungsaufwendungen von 8,2 Mio. auf 10,9 Mio. EUR. Der Personalaufwand stieg auf 2,3 Mio. EUR (2012: 1,9 Mio. EUR), da im Zuge des Unternehmenswachstums neben einem zusätzlich bestellten Vorstandsmitglied auch zwei weitere Mitarbeiter eingestellt wurden. Zudem erfolgte aufgrund des 20-jährigen Firmenjubiläums eine Sonderzahlung an die Mitarbeiter. Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen erhöhten sich aufgrund der verstärkten Investitionstätigkeit auf 8,0 Mio. EUR (+8,9 %), die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beliefen sich auf 2,3 Mio. EUR. Die um rund 0,4 Mio. EUR gestiegenen Kosten resultierten aus höheren Rechts- und Beratungskosten, Kosten für die Begebung einer weiteren Pflichtwandelanleihe sowie Einzelwertberichtigungen auf Forderungen.
Beteiligungserträge, wie im Vorjahr aus der Gewerbepark Günzburg GmbH, wurden im Berichtszeitraum nicht mehr erzielt (2012: 183 TEUR), da die Beteiligung im laufenden Geschäftsjahr veräußert wurde. Aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG hingegen konnten 3,5 Mio. EUR (2012: 2,7 Mio. EUR) vereinnahmt werden – das entspricht einem Plus von 31,1 %. Die Garantiedividende, die von der VIB Vermögen AG an die verbleibenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlen ist, erhöhte sich durch einen Einmaleffekt von 232 TEUR im Vorjahr auf 468 TEUR. Hierin ist ein Betrag in Höhe von 246 TEUR enthalten, der nach dem derzeitigen Stand des Gerichtsverfahrens als vorläufiger Ausgleichsergänzungsanspruch für die Jahre 2009 bis 2013 an die außenstehenden Aktionäre zu zahlen ist.
Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens beliefen sich auf 78 TEUR (2012: 66 TEUR).
Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen erhöhte sich leicht auf 14,0 Mio. EUR (2012: 13,5 Mio. EUR), was auf die Finanzierung der Neuinvestitionen zurückzuführen ist. Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beliefen sich auf 131 TEUR (2012: 134 TEUR). Dementsprechend erhöhte sich das Zinsergebnis von -13,4 Mio. EUR auf -13,9 Mio. EUR. Per Saldo resultierte ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von 17,4 Mio. EUR – ein Plus von 6,8 Mio. EUR oder 64,8 % gegenüber dem Vorjahreswert. Der starke Anstieg ist im Wesentlichen das Ergebnis aus der im Geschäftsjahr 2013 veräußerten Immobilie und der ebenfalls verkauften Beteiligung an der Gewerbepark Günzburg GmbH.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betrugen im Berichtsjahr 2,5 Mio. EUR (2012: 1,9 Mio. EUR). Die Zunahme beruht vor allem auf Zuführungen zu den latenten Steuern (1.360 TEUR), die um 628 TEUR gegenüber dem Vorjahr angestiegen sind.
Infolge des positiven Geschäftsverlaufes und der oben dargestellten Sondereinflüsse erhöhte sich der Jahresüberschuss deutlich um 6,2 Mio. EUR auf nunmehr 14,9 Mio. EUR. Dies entspricht einem Zuwachs von 71,5 %. Nach Abzug der Einstellungen in die anderen Gewinnrücklagen in Höhe von 4,9 Mio. EUR (2012: 124 TEUR) ergibt sich ein Bilanzgewinn in Höhe von 10,0 Mio. EUR (2012: 8,5 Mio. EUR). Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den vollständigen Bilanzgewinn in Höhe von 10,0 Mio. EUR und somit eine Dividende von 0,45 EUR je Aktie (2012: 0,40 EUR) auszuschütten.
Das um Sondereinflüsse (Buchgewinn aus Abgang Anlagevermögen + 7,3 Mio. EUR) bereinigte Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beläuft sich auf 10,1 Mio. EUR (2012: 10,6 Mio. EUR).
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass der sehr erfreuliche Geschäftsverlauf des Jahres 2013 einen weiteren Anstieg der Umsatzerlöse und des Ertrags zur Folge hatte. Die Ziele der im April 2013 veröffentlichten Prognose für das Geschäftsjahr 2013 – Umsatz und Ertrag weiter steigern zu können – hat die VIB Vermögen AG übertroffen.
Vermögenslage
Zum 31. Dezember 2013 erhöhte sich die Bilanzsumme infolge der Investitionstätigkeit von zuvor 511,5 Mio. EUR auf nunmehr 540,4 Mio. EUR.
Auf der Aktivseite erhöhte sich das Anlagevermögen von 480,4 Mio. EUR auf 511,2 Mio. EUR. Hierfür waren im Wesentlichen zwei Effekte verantwortlich: Einerseits erhöhten sich die Sachanlagen durch Neuinvestitionen per Saldo um 6,7 Mio. EUR auf 425,8 Mio. EUR. Zum anderen nahmen die Anteile an verbundenen Unternehmen um 22,8 Mio. EUR auf 81,7 Mio. EUR zu. Dies begründet sich durch den Erwerb von jeweils 94,98 % der Geschäftsanteile an zwei neuen Tochtergesellschaften im Rahmen eines „Share deals“. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betrugen 3,0 Mio. EUR (31.12.2012: 1,9 Mio. EUR). In Summe beliefen sich die Finanzanlagen auf 85,3 Mio. EUR (31.12.2012: 61,3 Mio. EUR).
Das Umlaufvermögen in Höhe von 28,9 Mio. EUR (31.12.2012: 30,8 Mio. EUR) beinhaltet Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände von 6,7 Mio. EUR (31.12.2012: 6,1 Mio. EUR). Hinzu kommen Guthaben bei Kreditinstituten von 22,2 Mio. EUR (31.12.2012: 24,7 Mio. EUR).
Auf der Passivseite erhöhte sich das Eigenkapital durch die positive Ertragslage von 165,9 Mio. EUR auf 180,2 Mio. EUR. Dadurch stieg die Eigenkapitalquote von 32,4 % auf 33,3 % an, was die solide Finanzierung der VIB Vermögen AG unterstreicht.
Die Rückstellungen beliefen sich zum 31. Dezember 2013 auf 4,6 Mio. EUR und lagen damit etwas höher als zum Vorjahresstichtag (31.12.2012: 3,4 Mio. EUR). Der größte Posten „Sonstige Rückstellungen“ in Höhe von insgesamt 4,0 Mio. EUR enthält noch zu leistende Kaufpreiszahlungen in Höhe von 2,0 Mio. EUR aus dem Erwerb einer Immobilie, deren Höhe noch nicht endgültig feststeht. Auf die Pensionsrückstellungen entfallen 516 TEUR (31.12.2012: 478 TEUR), die Steuerrückstellungen verringerten sich um 336 TEUR auf 29 TEUR. Für die zu erwartende Nachzahlung des Ausgleichsergänzungsanspruchs an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG und die ebenfalls anstehenden Gerichts- und Rechtsanwaltskosten wurde ein Betrag in Höhe von 284 TEUR eingestellt.
Die Verbindlichkeiten erhöhten sich im Gleichschritt mit der Investitionstätigkeit von 338,4 Mio. EUR auf nun 350,7 Mio. EUR. Durch die erfolgreiche Platzierung einer weiteren Pflichtwandelanleihe (2013/2015) mit einem Emissionsvolumen von 25,6 Mio. EUR stieg die Position Anleihen (konvertibel) auf 35,0 Mio. EUR. Einen in dieser Position gegenläufigen Effekt hatte die erfolgte teilweise Wandlung einer bereits bestehenden Anleihe (2012/2014) in Aktien der Gesellschaft, was unter anderem zu einer Erhöhung des gezeichneten Kapitals von 21.364.306 EUR auf 22.151.331 EUR führte. Aufgrund planmäßiger Tilgungen sanken die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 7,1 Mio. EUR auf 311,0 Mio. EUR. Zum überwiegenden Teil sind diese Verbindlichkeiten mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei ca. 20,5 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen. Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2013 bei rund 4,11 % p.a. (31.12.2012: 4,21%) Eine Erhöhung des kurzfristigen Zinsniveaus hätte aufgrund des geringen Anteils der mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen ausgestatteten Bankdarlehen nur geringen Einfluss auf die gewogene Durchschnittsverzinsung. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beliefen sich auf 1,5 Mio. EUR (31.12.2012: 0,5 Mio. EUR), die sonstigen Verbindlichkeiten auf 3,1 Mio. EUR (31.12.2012: 2,8 Mio. EUR). Die Nettoverschuldung (zinstragende Verbindlichkeiten abzgl. liquide Mittel) lag zum Stichtag bei 323,8 Mio. EUR und damit etwas höher als im Vorjahr mit 310,4 Mio. EUR.
Die passiven latenten Steuern sind mit 4,8 Mio. EUR ausgewiesen (31.12.2012: 3,4 Mio. EUR). Im Wesentlichen resultiert dieser Anstieg aus temporären Differenzen aufgrund unterschiedlicher Bilanzansätze des Anlagevermögens in der Handels- und Steuerbilanz.
Derivative Finanzinstrumente
Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen wurden Zinsswaps abgeschlossen, die Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen garantieren und mit diesen eine Bewertungseinheit bilden. Die Veränderungen der Marktwerte gegenüber dem Vorjahr, die sich für diese Zinsswaps zum 31. Dezember 2013 ergeben, bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.
Finanzlage
Während der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit mit 18,7 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr um 2,1 Mio. EUR angestiegen ist, hat sich der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit (-31,1 Mio. EUR gegenüber -68,1 Mio. EUR) deutlich verringert. Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit ist im Wesentlichen auf die Auszahlungen für Investitionen in drei Logistik- und Einzelhandelsimmobilien mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 34 Mio. EUR sowie für Anteile an zwei neuen Tochtergesellschaften für ca. 24,6 Mio. EUR zurückzuführen, dem ein Mittelzufluss aus der Veräußerung eines Objekts in Dingolfing und der Anteile an der Gewerbepark Günzburg GmbH von rd. 29,0 Mio. EUR gegenübersteht. Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit betrug 10,0 Mio. EUR im Vergleich zu 59,3 Mio. EUR im Jahr 2012. Im Geschäftsjahr 2013 wurden Darlehen bzw. eine Pflichtwandelanleihe im Umfang von insgesamt 40,6 Mio. aufgenommen und in Höhe von 22,0 Mio. EUR getilgt bzw. zurückgeführt. Per Saldo sind die liquiden Mittel der Gesellschaft gegenüber dem Vorjahr leicht um 2,5 Mio. EUR auf 22,2 Mio. EUR zurückgegangen.
Zum überwiegenden Teil sind die Finanzverbindlichkeiten mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei rund 20,5 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen.
Struktur der Finanzverbindlichkeiten
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| in TEUR | Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen | Bankdarlehen mit festen Zinssätzen |
|---|---|---|
| Fälligkeitsanalyse zum 31.12.2013 | 63.785 | 247.202 |
| in 1-12 Monaten fällig | 18.119 | 12.115 |
| in 12-60 Monaten fällig | 12.883 | 66.056 |
| in> 60 Monaten fällig | 32.783 | 169.031 |
Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2013 bei rund 4,11 % p.a. (31.12.2012: 4,21%). Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über nicht gezogene Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 5,3 Mio. EUR (31.12.2012: 10,4 Mio. EUR).
Im Geschäftsjahr 2013 war die Liquidität im Unternehmen zu jeder Zeit sichergestellt. Grundsätzlich steuert die Gesellschaft ihre Liquidität mit dem Ziel, zu jeder Zeit über genügend freie liquide Mittel verfügen zu können, um ihre Verbindlichkeiten fristgerecht zu tilgen und um die Unternehmensentwicklung erfolgreich gestalten zu können.
Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens
Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft im Geschäftsjahr wird vom Vorstand insgesamt als positiv beurteilt. Umsatz und Ertrag konnten erneut signifikant gesteigert werden. Auch die Eigenkapitalquote konnte verbessert werden. Die Gesellschaft verfügt zudem über ausreichend liquide Mittel, um die weitere Unternehmensentwicklung erfolgreich zu gestalten.
3. Nachtragsbericht
In Bischberg-Trosdorf nahe Bamberg hat das Unternehmen nach Ablauf des Bilanzstichtages im Januar 2014 ein Einkaufszentrum mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 13.770 m² für 22,2 Mio. EUR erworben. Mit den Mietern bestehen langjährige Mietverträge zwischen fünf und 15 Jahren, wobei die Mietverträge der beiden flächengrößten Mieter Laufzeiten von 11 bzw. 15 Jahren aufweisen. Die Einzelhandelsimmobilie wurde 2012 errichtet und generiert voraussichtlich eine attraktive jährliche Mietrendite von 7,4 %. Der Erwerb des Objekts wurde mit einem Teil des Erlöses aus der im November 2013 begebenen Pflichtwandelanleihe sowie durch ein Darlehen finanziert.
Zudem hat die VIB Vermögen im Februar 2014 eine moderne Einzelhandelsimmobilie in Nördlingen für 9,1 Mio. EUR erworben. Das Objekt mit 8.580 m² Nutzfläche ist für mehr als 14 Jahre an den Agrarkonzern BayWa AG vermietet. Das Objekt, das 2013 neu errichtet wurde, generiert eine Mietrendite von 7,2 %. Auch hier erfolgte die Finanzierung sowohl aus Eigenmitteln als auch über Fremdkapital, das teilweise aus dem Emissionserlös der Pflichtwandelanleihe 2013/15 stammt.
Weitere Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, sind nach Ende des Geschäftsjahres 2013 nicht eingetreten.
4. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht
Prognosebericht
Die Emission einer Pflichtwandelanleihe im November des vergangenen Jahres ist eine Grundlage für Investitionen in ertragsstarke Gewerbeimmobilien im Jahr 2014. Zusätzliche Finanzierungsalternativen ermöglichen bei Bedarf weitere Investitionen. Die im vergangenen Geschäftsjahr erworbenen und entwickelten Objekte werden bereits in diesem Jahr zu insgesamt höheren Mieterträgen und einem höheren Ergebnis führen. Zudem erwartet der Vorstand eine positive Branchenentwicklung: So prognostiziert Jones Lang LaSalle eine anhaltend hohe Bedeutung der Immobilie als Anlageklasse. Zudem rechnen die Immobilienexperten mit einem sehr lebhaften Jahresauftakt 2014. Grund dafür ist unter anderem, dass nicht alle bereits verhandelten Transaktionen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt noch in den letzten Dezembertagen 2013 notariell beurkundet werden konnten.
Mit Blick auf das Gesamtjahr 2014 erwartet der Vorstand der VIB Vermögen AG einen erneuten Anstieg der Umsatzerlöse auf rund 45,0 bis 47,0 Mio. EUR. Für das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit wird ein Wert zwischen 10,0 und 11,0 Mio. EUR erwartet. Bei der durchschnittlichen Leerstandsquote auf Basis effektiver Jahresnettomieten des Konzerns wird von einem Wert kleiner als 5,0 % ausgegangen. Bei der durchschnittlichen Verzinsung des Darlehensportfolios, als wichtige Einflussgröße für den Jahreserfolg, wird ein Wert von kleiner als 4,10 % erwartet. Diese Prognose könnte durch eine gravierende Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, durch eine Änderung des allgemeinen Zinsniveaus sowie durch weitere Akquisitionen oder Verkäufe im Geschäftsjahr 2014 beeinflusst werden.
Risikobericht
Risikomanagement
Die Geschäftstätigkeit der VIB Vermögen AG ist mit diversen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, hat die Gesellschaft ein Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch ist gewährleistet, dass der Vorstand beim Auftreten von Risiken frühzeitig informiert wird und rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Im Kern ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter zu erfassen und zu beurteilen. Zu diesen Parametern zählen Größen wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten. Die Ergebnisse werden in Form eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand weitergegeben. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.
Die VIB Vermögen AG setzt Zinsswaps ein, um Zinsänderungsrisiken aus variabel verzinslichen Darlehen zu minimieren. In der Regel werden die Derivate dabei im Rahmen eines Micro-Hedge direkt einem entsprechenden Grundgeschäft zugeordnet. Um die Effektivität der Sicherungsbeziehung zu gewährleisten, werden dabei die Konditionen, Laufzeiten und Nominalbeträge weitestgehend gleichlaufend gewählt. Die Wertentwicklung der Derivate wird laufend geprüft, um auf Fehlentwicklungen schnell und angemessen reagieren zu können.
Risiken
Die folgende Graphik stellt die Kategorisierung der Risiken für die VIB Vermögen AG dar:
Umfeld- und Branchenrisiken
Gesamtwirtschaftliche Risiken
Die Immobilienmärkte stehen in engem Zusammenhang mit der gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklung. Für den Bereich Gewerbeimmobilien geht dies mit der Gefahr einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen einher, verbunden mit erhöhtem Leerstandsrisiko bei anstehenden Neuvermietungen über längere Zeiträume bzw. einem Mietpreisverfall. Durch die überwiegend langfristige Vermietung der Bestandsimmobilien betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Anteil der Mieterlöse der Gesellschaft. Um das Risiko weiter zu minimieren, setzt die VIB Vermögen AG auf eine bonitätsstarke Mieterklientel sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Objekte.
Sollte sich die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung deutlich verschlechtern, besteht zudem die Gefahr einer negativen Wertentwicklung des Immobilienportfolios. Durch die starke regionale Ausrichtung der VIB Vermögen AG auf Investitionen in den vergleichsweise stabilen süddeutschen Immobilienmarkt sowie durch die strikte Einhaltung der Investitionskriterien wird dieses Risiko jedoch abgemildert. Zudem ist das Immobilienportfolio hinsichtlich der Nutzungsarten und -branchen ausgewogen diversifiziert, sodass negative Entwicklungen in einzelnen Wirtschaftssektoren nur einen geringen Einfluss auf das Gesamtportfolio der Gesellschaft entfalten können.
Standortrisiko
Die Standortqualität der Immobilien wird teilweise von externen Faktoren (z. B. Verschlechterung der Infrastruktur, Änderungen der Sozialstrukturen, Baumaßnahmen usw.) bestimmt, auf die die VIB Vermögen AG keinen Einfluss hat. Diese Faktoren könnten negative Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie sowie die erzielbaren Mieteinnahmen haben. Zudem könnten Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher ausfallen als erwartet. Durch die sorgfältige Prüfung der jeweiligen Objekte – zum Beispiel im Rahmen einer Due Diligence-Analyse – sowie durch die strikte Einhaltung ihrer Investitionskriterien wirkt die VIB Vermögen AG diesem Risiko entgegen.
Leistungswirtschaftliche Risiken
Leerstands- und Mietzahlungsausfallrisiko
Als Immobiliengesellschaft unterliegt die VIB Vermögen AG einem gewissen Mieterrisiko, das mögliche Mietausfälle bzw. ausstehende Mietzahlungen umfasst. Insbesondere bei einer schwächeren Wirtschaftsentwicklung können Mietausfälle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z. B. aufgrund fristloser Kündigung wegen Mietrückständen oder Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Für die VIB Vermögen AG kann dies mit temporären Leerständen und mit Mietertragsausfällen einhergehen. Zugleich resultieren daraus mögliche Bewertungsrisiken für das Immobilienportfolio.
Durch die Fokussierung auf bonitätsstarke Mieter und die Diversifizierung des Portfolios hinsichtlich der Branchen minimiert die Gesellschaft dieses Risiko. Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern werden auftretende Mietrückstände unverzüglich bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien auf gute Drittverwendungsmöglichkeiten Wert gelegt. Dies erleichtert im Falle einer Kündigung die zeitnahe Folgevermietung.
Projektentwicklungsrisiko
Aus dem Geschäftsmodell der Gesellschaft heraus bestehen für die VIB Vermögen AG auch Baukostenrisiken sowie allgemeine Baurisiken aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung der Immobilien. So können etwa die veranschlagten Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden, mit der Konsequenz, dass die ursprünglich vorgesehenen Finanzierungsmittel (Eigenmittel und Bankdarlehen) für die Finanzierung des Objekts nicht ausreichen. Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Daraus könnten Mietausfälle bzw. verspätet eingehende Mieterlöse und Schadenersatzforderungen resultieren. Um diesen Risiken aktiv zu begegnen, arbeitet die VIB Vermögen AG bei größeren Bauvorhaben mit bonitätsstarken Generalunternehmern zusammen. Dadurch wird die Fertigstellung der Projektentwicklungen innerhalb der veranschlagten Zeit und im Rahmen der geplanten Kosten weitgehend gewährleistet. Keine Kostenrisiken existieren dagegen bei der sukzessiven Übernahme von Immobilien, die von Projektentwicklern erstellt werden. In diesen Fällen ergeben sich die Kaufpreise der Objekte in der Regel aus der Jahresnettokaltmiete für das vollständig vermietete Objekt und einem fest vereinbarten Kaufpreisfaktor.
Akquisitionsrisiko
Im Rahmen von Unternehmenskäufen bzw. -übernahmen mit Immobilienvermögen kann prinzipiell auch das operative Geschäft der Zielgesellschaft übernommen werden. Dabei kann die Trennung von Geschäftszweigen, die nicht zum Kerngeschäft der VIB Vermögen AG gehören, eine strategische Option darstellen. Jedoch muss bei dem Erwerb einer Gesellschaft ihr operatives Geschäft nicht notwendigerweise weiterveräußert werden. Für die VIB Vermögen AG kann daraus möglicherweise ein Akquisitionsrisiko mit negativen Implikationen auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage resultieren.
Finanzwirtschaftliche Risiken
Finanzierungsrisiko
Auch 2014 werden selektive und zielgerichtete Investitionen bei der Umsetzung der Wachstumsstrategie der Gesellschaft eine Rolle spielen. Die Fortführung des Wachstumskurses des Konzerns und der weitere Ausbau des Immobilienvermögens erfordern gleichwohl einen ausreichenden Zufluss von Finanzierungsmitteln in Form zusätzlichen Fremd- und/oder Eigenkapitals. Grundsätzlich besteht das Risiko, dass die Beschaffung von Fremdkapital über Kreditinstitute künftig nicht zum entsprechenden Zeitpunkt bzw. in der erforderlichen Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen möglich ist. Dadurch könnte die operative Geschäftstätigkeit sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflusst werden. Gerade die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 hat gezeigt, dass eine Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Situation zu einer tendenziell restriktiven Kreditvergabepolitik durch die Banken führen kann. Vor dem Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig kalkuliert und die Finanzierung durch den Einsatz von Eigenmitteln oder die Einholung von Kreditzusagen sichergestellt. Die Bonität der VIB Vermögen AG wird von den Banken aufgrund der soliden Eigenkapitalausstattung und der hohen Ertragskraft grundsätzlich positiv bewertet. Im Jahr 2013 konnten die Bankdarlehen zur Finanzierung der umfangreichen Immobilieninvestitionen problemlos und zügig abgeschlossen werden. Das Risiko, Fremdkapital in nicht ausreichendem Umfang bzw. zu deutlich schlechteren Bedingungen zu erhalten, wird daher als beherrschbar eingestuft. Ein ggf. verbleibendes Restrisiko unzureichender Mittelzuflüsse im Bereich des Fremd- und Eigenkapitals wird durch eine rollierende Liquiditätsplanung und -kontrolle minimiert. Das Zinsumfeld wird überwacht, um auf Zinsänderungen angemessen durch Finanzierungsalternativen oder gegebenenfalls Absicherungen reagieren zu können. Dabei beinhaltet das Risikomanagement eine Überwachung der Fristigkeiten der Zinsbindung, eine Optimierung der Darlehenskonditionen sowie die Sicherung der Zinskosten durch Zinsswaps und andere Finanzinstrumente.
Für die Aufnahme zusätzlichen Eigenkapitals ist die VIB Vermögen AG auf ein günstiges und stabiles Kapitalmarktumfeld angewiesen. Volatile Aktienmärkte bzw. ein niedriges Bewertungsniveau an den Primär- und Sekundärmärkten könnten das Refinanzierungspotenzial der Gesellschaft schmälern. In diesem Fall müsste zur Finanzierung von Investitionen zusätzliches Fremdkapital aufgenommen bzw. von der Durchführung der Investitionen Abstand genommen werden. Im Laufe des Geschäftsjahres hat sich das Kapitalmarktumfeld für Börsengänge oder Kapitalerhöhungen nicht grundlegend verbessert. Vor diesem Hintergrund kann ein unzureichender Mittelzufluss im Bereich des Fremd- und Eigenkapitals nicht vollständig ausgeschlossen werden. Gleichwohl hat die VIB Vermögen AG im November 2013 eine Pflichtwandelanleihe mit einem Volumen von 25,6 Mio. EUR erfolgreich platziert und damit bewiesen, dass sie auch in einem zurückhaltenden Kapitalmarktumfeld das Vertrauen der Investoren genießt.
Aufgrund der guten Eigenkapitalausstattung und der hohen Ertragskraft der Gesellschaft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine wesentlichen Finanzierungsrisiken absehbar. Zudem sind die Kreditfinanzierungen annähernd frei von Covenant-Vereinbarungen, so dass die langfristige Finanzierung auch bei einer Veränderung der Kapital- oder Ertragsstruktur gesichert ist.
Risiken in den Finanzanlagen
Die in den Finanzanlagen enthaltenen Positionen „Anteile an verbundenen Unternehmen“ und „Ausleihungen an verbundene Unternehmen“ bestehen ausschließlich aus Mehrheitsbeteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften (Kapitalgesellschaften) bzw. aus gewährten Ausleihungen an diese Gesellschaften. Die Verwaltung der in diesen Gesellschaften gehaltenen Immobilien sowie die Verwaltung der Gesellschaften selbst erfolgt durch die VIB Vermögen AG und ihr Personal bzw. durch das in der 100%-igen Tochtergesellschaft Merkur GmbH beschäftigte Personal. Die in diesen Gesellschaften gehaltenen Immobilien sowie die Gesellschaften selbst unterliegen somit den gleichen, hier aufgeführten Risiken wie die VIB Vermögen AG selbst. Aufgrund der vorhandenen Vermögenswerte in den Gesellschaften handelt es sich jedoch um werthaltige Finanzanlagen mit hoher Substanzstärke.
Die Position „Anteile an verbundenen Unternehmen“ beinhaltet vorwiegend die Anteile an der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (kurz: BBI Immobilien AG). Es handelt sich dabei um börsennotierte Aktien dieses Bestandhalters für Gewerbeimmobilien im konsumentennahen Bereich. Auf Ebene der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG besteht seit 2006 ein Währungsswap-Geschäft auf Schweizer Franken. Die Entwicklung des CHF/EUR-Kurses erforderte zum Jahresende 2010 die Einstellung einer Drohverlustrückstellung. Durch die Entscheidung der Schweizer Nationalbank im August 2011 an einen Mindestkurs zum Euro von 1,20 CHF festzuhalten, wurde der CHF nachhaltig geschwächt. Aufgrund dieser nachhaltigen Schwächung des CHF sowie aufgrund der Verkürzung der Restlaufzeit konnte die Rückstellung für drohende Verluste zum Bilanzstichtag verringert werden. Für die kommenden Monate geht die VIB Vermögen AG von einem Schweizer-Franken-Kurs auf dem Niveau des Mindestkurses von 1,20 CHF/EUR oder höher aus, sodass mit der Höhe der derzeitigen Rückstellung für drohende Verluste das Risiko voll abgebildet sein sollte. Bei einem Kurs niedriger als 1,20 CHF/EUR verbleibt ein über die bisher abgesicherten Risiken hinausgehendes Risiko. Das Swap- Geschäft hat eine Laufzeit bis 2015.
Weitere Risiken aus der Beteiligung der VIB Vermögen AG an der BBI Immobilien AG sind nicht erkennbar, da selbst bei Kursschwankungen der Aktie die hochwertigen Immobilienobjekte der BBI Immobilien AG langfristig veräußerbare Vermögenswerte darstellen. Zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI Immobilien AG wurde am 6. Mai 2008 ein Ergebnisabführungsvertrag geschlossen. Bei den anderen Beteiligungen sind eventuelle Risiken ebenfalls nicht erkennbar.
Zinsänderungsrisiko
Eine mögliche Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus birgt für die VIB Vermögen AG das Risiko einer Verschlechterung der Refinanzierungskonditionen. Dies kann zum einen den Neuabschluss von Darlehensverträgen für die Finanzierung weiterer Objekte und zum anderen auch die Neuvereinbarung von Konditionen nach dem Ablauf von Zinsfestschreibungszeiträumen betreffen. Um Immobilienfinanzierungen langfristig sicherzustellen, fixiert die Gesellschaft deshalb frühzeitig Darlehenskonditionen für einen Zeitraum von überwiegend zehn Jahren. Teilweise wurden zur Optimierung der Konditionen bei Bankdarlehen auch Zinsswaps abgeschlossen. Vor dem Hintergrund des derzeit historisch niedrigen Zinsniveaus werden auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch genommen, die sich z. B. am EURIBOR orientieren. Der Anteil der mit variablen Zinsen ausgestatteten Bankdarlehen liegt per 31. Dezember 2013 bei rund 20,5 % der gesamten Finanzverbindlichkeiten. Sowohl bei einem Anstieg der kurzfristigen Zinsen als auch des allgemeinen Zinsniveaus bleibt insgesamt das Zinsänderungsrisiko kalkulierbar.
Wechselkursrisiko
Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung bestehen insofern Risiken, als dass bei ungünstigeren Wechselkursen für Tilgungsleistungen und laufende Zinszahlungen höhere Eurobeträge aufzuwenden sind. Zum 31. Dezember 2013 bestehen bei der VIB Vermögen AG keine wesentlichen Fremdwährungspositionen.
Risiken bei Finanzinstrumenten
Zur Sicherung langfristiger Zinsen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die Gesellschaft mehrere Zinsswaps auf Basis operativer Grundgeschäfte abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite) und weisen deshalb über die fixe Zinsbindung hinaus keine Risiken auf. Somit liegt regelmäßig eine Micro-Hedge-Beziehung vor, deren Effektivität unternehmensintern dokumentiert und überwacht wird. Es ist nicht auszuschließen, dass eine spätere Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Die Auflösung der Absicherung der Kredite durch Zinsswaps kann beim vorzeitigen Verkauf der Objekte zu Verlusten führen. Dieses Risiko kann nicht ausgeschlossen werden, sondern ist vielmehr die Kehrseite der mit den Zinsswaps verbundenen Zinssicherheit.
Sonstige Risiken
Rechtsrisiken/Vertragsrisiken
Durch den Abschluss von Miet- und Kaufverträgen können der VIB Vermögen AG Vertragsrisiken inklusive möglicher Folgekosten entstehen. Alle wesentlichen Verträge werden daher intern und teilweise extern juristisch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft.
Schadenrisiko
Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres potenzielles Risiko dar. Dies hätte unmittelbare und gravierende Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. Darüber hinaus können mit bestimmten Wetterszenarien (z. B. Schneelasten auf den Flachdächern in schneereichen Wintern) bau- und bewirtschaftungstechnische Herausforderungen für die Gesellschaft einhergehen, die eine eingehende Prüfung der Statik der Objekte erfordern. Diesen Risiken begegnet die VIB Vermögen AG im Wesentlichen durch einen umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Immobilien (inkl. Mietausfallversicherung).
Gesamtaussage zu den Risiken
Das Risikomanagementsystem der VIB Vermögen AG ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Zum aktuellen Zeitpunkt existieren keine Risiken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.
Chancenbericht
Die Nachfrage nach inflations- und renditesicheren Sachanlagen wie Immobilien sollte mit Blick auf das anhaltend niedrige Zinsniveau hoch bleiben – Tendenz steigend. Steigende Vermietungs- und Transaktionsumsätze bei deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien waren bereits in den vergangenen Jahren sichtbare Anzeichen dieser Entwicklung. Dabei könnten auch verstärkte Investitionen aus dem Ausland eine maßgebliche Rolle spielen – seit 2010 liegt ihr Anteil am Transaktionsvolumen mit mehr als 30 % auf hohem Niveau. Zudem übersteigt die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien das Angebot nach wie vor deutlich, da in den vergangenen Jahren nur wenige Gewerbeimmobilien neu entwickelt wurden.
Führende Ökonomen, bspw. vom Internationalen Währungsfond (IWF), gehen davon aus, dass sowohl die Weltwirtschaft als auch die deutsche Wirtschaft im Jahr 2014 wieder deutlich stärker wachsen werden als in den beiden Vorjahren. Die bessere Inlandsnachfrage dürfte die Flächennachfrage nach Gewerbeimmobilien weiter erhöhen, was in der Folge zu einer Steigerung der Mietpreise und des Vermietungsstands führen sollte. Folglich könnte die VIB Vermögen AG bei Nach- und Neuvermietungen höhere Mieterträge erzielen.
Das anhaltend niedrige Zinsniveau bietet die Chance, Neuinvestitionen und Refinanzierungen zu deutlich attraktiveren Konditionen als bisher zu finanzieren. Beim Abschluss neuer Zinsvereinbarungen besteht zudem die Möglichkeit, die Struktur der Fremdmittel weiter zu optimieren. Auf diese Weise könnte die VIB Vermögen AG ihre Finanzierungskosten im Verhältnis zu den Mieterträgen weiter reduzieren und so ihre Ertragskraft noch steigern.
Das Management der VIB Vermögen AG hat sich in den vergangenen Jahren ein tragfähiges Netzwerk im süddeutschen Raum aufgebaut. Dieses Netzwerk kann die Gesellschaft auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig und exklusiv von attraktiven Projektentwicklungen und Immobilienverkäufen zu erfahren und günstige Marktchancen zu nutzen. Dadurch eröffnen sich ebenfalls Chancen, Umsatz und Ertrag in den kommenden Jahren weiter zu steigern.
Die VIB Vermögen AG legt ihren Investitionsfokus bewusst auf den wachstumsstarken süddeutschen Raum; der Großteil der Bestandsimmobilien der VIB Vermögen AG befindet sich in Bayern und Baden-Württemberg. Damit setzt die Gesellschaft auf besonders wachstumsstarke und kaufkräftige Regionen Deutschlands, die sich zudem durch eine günstige soziodemografische Entwicklung auszeichnen. Aus dieser geografischen Ausrichtung ergeben sich für die VIB Vermögen AG zusätzliche Wachstums- und Ertragsaussichten.
Die Mietverträge, die die Gesellschaft mit ihren Mietern vereinbart, sind oft indexiert. Dabei passt sich die Höhe der Miete variabel den von den beiden Vertragsparteien vereinbarten Parametern an – im Fall der VIB Vermögen AG dem Lebenshaltungskostenindex. Somit kompensieren die höheren Mieterlöse die höheren Kosten durch die allgemeine Teuerung und sichern langfristig die hohe Rentabilität der VIB Vermögen AG.
Zusammenfassende Darstellung der Chancen
Die Chancen der VIB Vermögen AG haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Nach wie vor sieht die Gesellschaft Potenzial im Fall einer für sie positiven Entwicklung der Zins- und Geldpolitik sowie in der Tragfähigkeit ihres Netzwerks und einer günstigen soziodemographischen Entwicklung im süddeutschen Raum.
Erklärung zur Unternehmensführung
Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die „Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB“ abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.
Neuburg a. d. Donau, den 11. März 2014
gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender
gez. Holger Pilgenröther, Vorstand
gez. Peter Schropp, Vorstand
Bilanz
AKTIVA
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| 31.12.2013 EUR |
31.12.2012 EUR |
|
|---|---|---|
| A. Anlagevermögen | ||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten | 16.221,50 | 40.445,50 |
| 16.221,50 | 40.445,50 | |
| II. Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 423.210.388,88 | 415.176.765,22 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 365.310,50 | 434.803,81 |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 2.233.745,12 | 3.452.116,45 |
| 425.809.444,50 | 419.063.685,48 | |
| III. Finanzanlagen | ||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 81.671.677,09 | 58.907.302,64 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 3.048.000,00 | 1.858.000,00 |
| 3. Beteiligungen | 151.759,00 | 151.759,00 |
| 4. sonstige Ausleihungen | 473.750,00 | 425.750,00 |
| 85.345.186,09 | 61.342.811,64 | |
| B. Umlaufvermögen | ||
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | ||
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 1.486.289,41 | 1.164.416,40 |
| 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 4.650.068,77 | 4.059.924,88 |
| 3. sonstige Vermögensgegenstände | 543.570,85 | 829.281,59 |
| 6.679.929,03 | 6.053.622,87 | |
| II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten | 22.232.327,19 | 24.722.442,43 |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 358.097,90 | 267.651,88 |
| 540.441.206,21 | 511.490.659,80 | |
| Passiva | ||
| 31.12.2013 EUR |
31.12.2012 EUR |
|
| A. Eigenkapital | ||
| I. Gezeichnetes Kapital | 22.151.331,00 | 21.364.306,00 |
| II. Kapitalrücklage | 133.610.104,92 | 126.500.548,23 |
| III. Gewinnrücklagen | ||
| andere Gewinnrücklagen | 13.775.107,57 | 8.875.815,14 |
| IV. Bilanzgewinn | 9.968.098,95 | 8.545.722,40 |
| V. Genussrechtskapital | 660.000,00 | 660.000,00 |
| 180.164.642,44 | 165.946.391,77 | |
| B. Rückstellungen | ||
| 1. Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen | 515.684,00 | 478.216,00 |
| 2. Steuerrückstellungen | 28.801,50 | 364.400,00 |
| 3. sonstige Rückstellungen | 4.032.814,28 | 2.544.565,14 |
| 4.577.299,78 | 3.387.181,14 | |
| C. Verbindlichkeiten | ||
| 1. Anleihen | 35.031.000,00 | 17.000.000,00 |
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 310.986.735,23 | 318.080.448,52 |
| 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 1.542.856,42 | 510.884,91 |
| 4. sonstige Verbindlichkeiten | 3.095.218,50 | 2.808.342,31 |
| 350.655.810,15 | 338.399.675,74 | |
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 262.814,84 | 336.999,15 |
| E. Passive latente Steuern | 4.780.639,00 | 3.420.412,00 |
| 540.441.206,21 | 511.490.659,80 |
Gewinn- und Verlustrechnung
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| 2013 EUR |
2012 EUR |
|
|---|---|---|
| 1. Umsatzerlöse | 43.920.194,25 | 40.150.977,63 |
| 2. sonstige betriebliche Erträge | 7.694.107,83 | 422.084,06 |
| 3. Grundstücksaufwand | ||
| Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude | -10.881.312,86 | -8.230.830,93 |
| 4. Personalaufwand | ||
| a) Löhne und Gehälter | -2.067.799,10 | -1.638.745,99 |
| b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung | -211.002,84 | -254.910,88 |
| -2.278.801,94 | -1.893.656,87 | |
| 5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen | -8.023.691,65 | -7.370.475,96 |
| 6. sonstige betriebliche Aufwendungen | -2.251.698,69 | -1.808.319,71 |
| 7. Erträge aus Beteiligungen | 0,00 | 183.038,48 |
| 8. auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne | 3.011.974,90 | 2.421.459,50 |
| 9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens | 78.290,39 | 66.094,21 |
| 10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 131.184,82 | 134.044,25 |
| 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -14.009.197,93 | -13.520.367,78 |
| 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | 17.391.049,12 | 10.554.046,88 |
| 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | -2.522.239,74 | -1.882.268,94 |
| 14. sonstige Steuern | -1.418,00 | -1.124,00 |
| -2.523.657,74 | -1.883.392,94 | |
| 15. Jahresüberschuss | 14.867.391,38 | 8.670.653,94 |
| 16. Einstellungen in Gewinnrücklagen in andere Gewinnrücklagen | -4.899.292,43 | -124.931,54 |
| 17. Bilanzgewinn | 9.968.098,95 | 8.545.722,40 |
Anhang
ALLGEMEINES
Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2013 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes. Die VIB Vermögen AG ist im Geschäftsjahr 2013 erstmals als eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB zu klassifizieren.
KONZERNZUGEHÖRIGKEIT
Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen Konzernabschluss nach IFRS i.S. § 315a Abs. 3 HGB.
Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.
BILANZIERUNG UND BEWERTUNG
Grundsätze
Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.
Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.
Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter der Anlagevermögens bis zu einem Wert von 150,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 150,00 € aber nicht mehr als 410,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen. Die in der Vergangenheit gebildeten Sammelposten für Geringwertige Wirtschaftsgüter werden bis zum Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf Jahren weiter planmäßig abgeschrieben.
Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:
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| Jahre | |
|---|---|
| Fabrik- und Geschäftsbauten | 20 – 50 |
| Außenanlagen | 10 – 19 |
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 3 – 12 |
Gemäß § 255 Abs. 3 HGB wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von 81 T€, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in vollem Umfang als Herstellungskosten aktiviert und in dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken“ im Anlagevermögen ausgewiesen.
Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.
Im Zusammenhang mit dem Tausch von Aktien der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG) in Aktien der VIB Vermögen AG wurden insgesamt 18.570 Aktien der BBI Immobilien AG erworben. Die Anschaffungskosten der Anteile an der BBI Immobilien AG wurden mit dem Zeitwert der hingegebenen VIB-Aktien bilanziert.
Hinsichtlich des Umtauschverhältnisses sowie der Garantiedividende ist ein Gerichtsverfahren anhängig. Aufgrund des derzeitigen Standes des Verfahrens ist mit einer Änderung hinsichtlich der zu gewährenden Garantiedividende zugunsten der außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu rechnen. Hierzu ist in Höhe des zu erwartenden Ausgleichsergänzungsanspruchs und der von der Gesellschaft zu tragenden Anwalts- und Gerichtskosten eine Rückstellung gebildet worden.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind gegebenenfalls durch aktivischen Abzug von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.
Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.
Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.
Latente Steuern werden gemäß § 274 HGB gebildet. Auf Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlust- und Zinsvorträgen wird ein Überhang an passiven latenten Steuern angesetzt, wenn insgesamt von einer Steuerbelastung in künftigen Geschäftsjahren auszugehen ist. Sofern insgesamt eine künftige Steuerentlastung (d.h. ein Überhang an aktiven latenten Steuern besteht) erwartet wird, erfolgt entsprechend dem Wahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Ansatz von aktiven latenten Steuern. Verlust- und Zinsvorträge werden, falls vorhanden, insoweit berücksichtigt, als eine Verrechnung mit steuerpflichtigem Einkommen innerhalb der nächsten fünf Jahre realisierbar ist bzw. die Zinsvorträge genutzt werden können. Des Weiteren werden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten von Organgesellschaften insoweit einbezogen, als die Umkehrung der temporären Differenzen während der Dauer der Organschaft zu erwarten ist.
Die Bewertung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage des im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen geltenden Körperschaftsteuer- sowie ggf. Gewerbesteuersatzes.
Bei den Pensionsrückstellungen, Steuerrückstellungen, sonstigen Rückstellungen und passiven latenten Steuern werden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen berücksichtigt. Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Für die Ermittlung der Pensionsrückstellung wird eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen. Alle Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.
Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.
Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Besteht kein oder ein nicht ausreichender Sicherungszusammenhang, wird für unrealisierte Verluste eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet.
In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.
Angaben zur Vergleichbarkeit
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.
ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ
Anlagevermögen
Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen
Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden. Fremdkapitalkosten wurden, soweit sie den Zeitraum der Herstellung betrafen, in die Ermittlung der Herstellungskosten miteinbezogen.
Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 384.700 € geboten (Vorjahr: 0 €). Diese betreffen ein Grundstück, bei dem der gutachterlich ermittelte Verkehrswert unter den HGB-Restbuchwert gesunken ist.
Finanzanlagen
Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile und gewährte Ausleihungen an verbundene Unternehmen. Aufgrund des weiteren Umtausches von Aktien der BBI AG in Aktien der VIB Vermögen AG durch außenstehende Aktionäre der BBI AG erhöhte sich der Wert der Beteiligung an dieser Gesellschaft um 296 T€. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden im Zuge der Portfoliobereinigung sämtliche Geschäftsanteile an der 87,5 %igen Tochtergesellschaft Gewerbepark Günzburg GmbH veräußert. Im Gegenzug wurden im Rahmen eines sog. „share deals“ jeweils 94,98% der Geschäftsanteile an zwei neuen Tochtergesellschaften, IFP1 GmbH und IPF2 GmbH, erworben. Bei den Gesellschaften handelt es sich um Objektgesellschaften mit je einem bebauten Grundstück. Das Stammkapital beider Gesellschaften beträgt jeweils 25 T€. Um die Kapitalbasis für anstehende Immobilien-Investitionen weiter zu stärken, wurde an die Interpark Immobilien GmbH ein Gesellschafter-Darlehen in Höhe von 500 T€ ausgereicht. An die VSI GmbH wurde, ebenfalls für laufende Investitionen, ein zusätzliches Darlehen in Höhe von 740 T€ gewährt. Ein weiteres Darlehen in Höhe von 400 T€ wurde an die 100%-Tochtergesellschaft Merkur GmbH gewährt. Die gewährten Darlehen wurden zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen.
Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten. Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich überprüft.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 4.650.068,77 € (Vorjahr: 4.059.924,88 €) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften. Sie beinhalten u.a. eine Forderung in Höhe von 3.461.974,11 € aus der Ergebnisabführung 2013 der BBI Immobilien AG.
Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen aus Versicherungserstattungen, Instandhaltungsrücklagen, debitorische Kreditoren und sonstige kurzfristige Ausleihungen ausgewiesen.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.
Gezeichnetes Kapital
Das Gezeichnete Kapital beträgt 22.151.331,00 € (Vorjahr: 21.364.306,00 €) und ist in 22.151.331 (Vorjahr: 21.364.306) Inhaberaktien eingeteilt.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr nahmen wiederum außenstehende Aktionäre der BBI Immobilien AG das Angebot, ihre Anteilsscheine in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen, an. Durch die Annahme dieses Angebots durch Aktionäre der BBI Immobilien AG während des Berichtszeitraums erhöhte sich das Gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG entsprechend. Weiterhin haben Pflichtwandelanleihe-Gläubiger der Pflichtwandelanleihe 2012/14 von ihrem Recht gebraucht gemacht, Teilschuldverschreibungsanteile vorzeitig zu wandeln. Bislang wurden 760.100 neue Aktien ausgegeben.
Genehmigtes und bedingtes Kapital
Genehmigtes Kapital
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 6. Juli 2010 wurde ein Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2010) in Höhe von 5.451.147,00 € geschaffen. Hiervon wurde durch die Kapitalerhöhung im Juni 2011 ein Betrag von 137.574 € verbraucht, so dass nunmehr dieses Genehmigte Kapital 5.313.573 € beträgt. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats läuft bis zum 5. Juli 2015.
Bedingtes Kapital
Mit Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 wurde ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114,00 € geschaffen. Bis zum 31. Dezember 2013 wurden insgesamt 752.857,00 € des bedingten Kapitals zum Tausch von Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG verwendet.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 7. Juli 2009 wurde ein weiteres bedingtes Kapital in Höhe von € 3.416.800 geschaffen. Hiervon wurde mit Beschluß der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 ein Betrag in Höhe von 1.716.800,00 € aufgehoben. Von dem verbleibenden bedingten Kapital in Höhe von 1.700.000,00 € ist bis zum 31. Dezember 2013 ein Betrag in Höhe von 760.100,00 € verwendet worden, da Anleihe-Gläubiger der Pflichtwandelanleihe 2012/14 von ihrem Recht auf Umtausch gebrauch gemacht und vorzeitig in neue Aktien getauscht haben.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres bedingtes Kapital in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2013 noch kein Betrag verwendet, da bisher von der im November 2013 ausgegebenen Pflichtwandelanleihe 2013/15 noch keine Teilschuldverschreibungs-Anteile getauscht wurden.
Kapitalrücklage
Im Zusammenhang mit dem Tausch von Anteilsscheinen der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG und Wandlung von Teilschuldverschreibungs-Anteilen aus der Pflichtwandelanleihe 2012/14 erhöhte sich die Kapitalrücklage von 126.500.548,23 € auf insgesamt 133.610.104,92 €. Auf den Tausch von BBI Aktien entfiel ein Betrag in Höhe von 269 T€ und auf die Wandlung von Teilschuldverschreibungen ein Betrag in Höhe von 6.841 T€.
Vorschlag zur Gewinnverwendung
Gemäß § 58 AktG werden 4.899.292,43 € des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2013 von insgesamt 14.867.391,38 € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 9.968.098,95 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,45 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.
Genussrechtskapital
Die VIB Vermögen AG hat Genussrechtsverträge über insgesamt 660.000,00 € abgeschlossen.
Das Genussrechtsverhältnis besteht auf unbestimmte Dauer, kann aber erstmals nach Ablauf von drei Jahren vom Erwerbszeitpunkt an mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren zum Jahresende gekündigt werden. Mit dem Genussrecht sind keine Aktionärsrechte verbunden.
Die Ausschüttung auf das Genussrecht beträgt 5,00 % p.a. Die Ausschüttung entfällt, wenn und soweit sie zu einem Bilanzverlust führt.
Das Genussrechtskapital nimmt während der Dauer der Laufzeit bis zur vollen Höhe an einem Bilanzverlust der VIB Vermögen AG teil. Im Fall der Liquidation oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der VIB Vermögen AG kann das Genussrechtskapital erst nach Befriedigung der anderen Gläubiger zurückgefordert werden.
Die Konditionen der Genussrechtsverträge erfüllen die vom Institut der Wirtschaftsprüfer e. V. definierten Merkmale, um das Genussrechtskapital als bilanzielles Eigenkapital auszuweisen.
Rückstellungen
Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Die Pensionsrückstellungen betragen 515.684 €. Diese wurden auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 4,88 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck.
Für zu erwartende Ertragsteuer-Nachzahlungen für das Jahr 2013 wurde eine Rückstellung in Höhe von 28.801,50 € gebildet. Dieser Betrag beinhaltet Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag.
In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, Jahresabschlusskosten und die Vorstandstantieme berücksichtigt. Für die zu erwartende Nachzahlung auf den Ausgleichs-ergänzungsanspruch der außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG wurde eine Rückstellung in Höhe von 246.000 € gebildet. Für die in diesem Zusammenhang zu erwartenden Gerichts- und Rechtsanwaltskosten wurden 38.000 € zurückgestellt. Ferner ist hierin eine Rückstellung in Höhe von insgesamt 1.981.398,28 € für noch zu leistende Kaufpreiszahlungen aus dem Erwerb einer Immobilie enthalten, deren Höhe noch nicht endgültig feststeht.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:
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| bis zu 1 Jahr TEUR |
zwischen 1 und 5 Jahren TEUR |
5 Jahre und mehr TEUR |
Summe TEUR |
davon gesichert TEUR |
Art der Sicherheit | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Anleihen (konvertibel) | 9.399 | 25.632 | 0 | 35.031 | 0 | - |
| (Vorjahr) | (0) | (17.000) | (0) | (17.000) | (0) | |
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 30.234 | 78.939 | 201.814 | 310.987 | 310.987 | siehe S. 8 |
| (Vorjahr) | (19.418) | (89.625) | (209.037) | (318.080) | (318.080) | |
| 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 1.543 | 0 | 0 | 1.543 | 0 | - |
| (Vorjahr) | (511) | (0) | (0) | (511) | ||
| 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - |
| (Vorjahr) | (0) | (0) | (0) | (0) | ||
| 5. Sonstige Verbindlichkeiten | 2.139 | 674 | 282 | 3.095 | 0 | - |
| (Vorjahr) | (1.634) | (736) | (438) | (2.808) | ||
| Summe | 43.315 | 105.245 | 202.096 | 350.656 | 310.987 | |
| (Summe Vorjahr) | (21.563) | (107.361) | (209.475) | (338.399) | (318.080) |
Anleihen (konvertibel)
Im Rahmen einer Privatplatzierung bei ausgewählten institutionellen Investoren wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut eine Pflichtwandelanleihe (2013/15) mit einem Nominalvolumen von 25,6 Mio. € platziert. Diese ist mit einem Kupon von 4,5 % ausgestattet, in 1.000 € gestückelt und hat eine Laufzeit von zwei Jahren. Das Bezugsrecht für bestehende Aktionäre wurde ausgeschlossen. Die Pflichtwandelanleihe wurde am 28. November 2013 in den Handel im Quotationboard der Wertpapierbörse Frankfurt einbezogen (ISINDE000A1YCQ52).
Es bestehen zwei Wandlungsfenster zwischen dem 5. Juli 2014 und dem 27. November 2014 sowie zwischen dem dritten Kalendertag nach Abschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft im Jahr 2015 und der Fälligkeit der Anleihe am 28. November 2015. Der Wandlungspreis beträgt 12,00 €. Die Erhöhung des Grundkapitals durch die neuen Aktien wird jeweils im Januar 2015 und 2016 im Handelsregister eingetragen. Nach erfolgter Wandlung werden insgesamt 2,136 Mio. neue Aktien entstehen, die ab dem 1. Januar des Jahres, in dem die Wandlung stattfindet, dividendenberechtigt sind.
Aus der bereits bestehenden Pflichtwandelanleihe 2012/14 in Höhe von ursprünglich 17,0 Mio. € wurde aufgrund der im Jahre 2013 durchgeführten Wandlungen ein Betrag in Höhe von 7,6 Mio. € in gezeichnetes Kapital (760 T€) und Kapitalrücklagen (6.841 T€) umgebucht.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen sowie Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung bestanden zum Bilanzstichtag nicht mehr.
Die Höhe der Verzinsung der Bankdarlehen wird durch Zinsswaps langfristig gesichert. Bei diesen Zins-Swaps handelt es sich um sogenannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach § 254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 19.712 T€ auf und hatten zum 31. Dezember 2013 einen Marktwert von insgesamt -4.092 T€. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleichs der tatsächlichen Zahlungsströme.
Im Jahr 2008 wurde ein Zins-Swap-Geschäft mit der DZ Bank abgeschlossen. Der Nominalbetrag lautet auf 5.000.000,00 €, der Zins-Swap endet am 30.06.2014. Zum 31.12.2013 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 424.000,00 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 5,33 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2013 beträgt -8.096,00 €. Die Berechnung der MTM-Bewertung (mark-to-market) erfolgte anhand eines Modells der DZ Bank.
Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.
Der Nominalbetrag des mit der EuroHypo AG/Hypothekenbank Frankfurt AG abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000.000,00 € mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2013 beträgt -3.317.576,00 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der Hypothekenbank Frankfurt AG ermittelt.
Ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der HypoVereinsbank/UniCredit AG wurde in Höhe von nominal 4.730.000,00 € von der BBI Immobilien AG übernommen. Der Vertrag endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2013 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 4.287.596,00 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2013 beträgt -765.942,00 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank/UniCredit AG ermittelt.
Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften Bewertungseinheiten dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.
Sonstige Verbindlichkeiten
Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Verpflichtung aus der Übernahme des BBI-Zinsswaps in Höhe von 1.174 T€ (s.o.), Zinsverbindlichkeiten in Höhe von 868 T€ aus dem Schuldscheindarlehen sowie Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuervoranmeldungen in Höhe von 367 T€.
Passive Rechnungsabgrenzung
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält vorausbezahlte Mieteinnahmen für das Jahr 2014 sowie Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.
Passive latente Steuern
Die passiven latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 4.780.639,00 € gebildet. Aufgrund der mit der BBI Immobilien AG bestehenden körperschaftsteuerlichen Organschaft bilanziert die VIB Vermögen AG auch die bei der BBI Immobilien AG entstandenen latenten Steuern.
Die latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus folgenden temporären Differenzen:
- Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Abschreibungen auf das Immobilienvermögen
- Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher Wertansätze in der Steuerbilanz und Handelsbilanz für Pensionsverpflichtungen
- Temporäre Differenzen aufgrund des handelsrechtlichen Ansatzes einer Rückstellung für drohende Verluste für einen CHF-Zinsswap
Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt unter Berücksichtigung von Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit einem Steuersatz von 15,83%. Lediglich bei der Bewertung der latenten Steuern aus dem Ansatz einer Rückstellung für drohende Verluste für einen CHF-Zinsswap erfolgt eine Berücksichtigung der Gewerbesteuer und somit eine Bewertung mit einem Steuersatz von 29,83%.
ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gegliedert.
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse entfallen ausschließlich auf die Verpachtung des eigenen Grundbesitzes.
Sonstige betriebliche Erträge
In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erlöse aus dem Verkauf eines Gebäudes (Sachanlagevermögen) in Höhe von 19.900 T€ enthalten. Nach Abzug des Restbuchwertes in Höhe von 18.937 T€ ergibt sich ein Buchgewinn in Höhe von 963 T€. Weiterhin ist hierunter ein Buchgewinn in Höhe von 6.348 T€ aus dem Verkauf einer als Finanzanlage gehaltenen GmbH-Beteiligung ausgewiesen. Auf die Auflösung von Rückstellungen und Erträge aus Versicherungsentschädigungen entfällt ein Betrag in Höhe von 282 T€.
Periodenfremde Erträge
Die periodenfremden Erträge belaufen sich auf insgesamt 1.068 T€ (Vorjahr: 150 T€) und betreffen vor allem Erträge aus der Veräußerung von Sachanlagevermögen und aus Nebenkostenabrechnungen für 2012, Erträge aus der Anpassung der Einzelwertberichtigung auf Forderungen, Erträge aus bereits abgeschriebenen Forderungen, Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sowie Steuererstattungen aus den Vorjahren.
Personalaufwand
In der VIB Vermögen AG waren im abgelaufenen Geschäftsjahr durchschnittlich 23 (im Vorjahr 22) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 17 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr: 15) und 6 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich (im Vorjahr: 7). Bei den gewerblichen Mitarbeitern handelt es sich im Wesentlichen um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit-Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen für diese Mitarbeiter werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr resultierten Aufwendungen in Höhe von 332.908 € (Vorjahr: 235.222 €) aus der Begebung von Anleihen und 107.068 € (Vorjahr: 158.521 €) aus der Bewertung einer in Tschechischen Kronen bestehenden Darlehensforderung.
Periodenfremde Aufwendungen
Die periodenfremden Aufwendungen belaufen sich auf 517.226 € (Vorjahr: 62.446 €). Im Wesentlichen sind hierunter periodenfremde Aufwendungen aus Verlusten aus dem Abgang von Finanzanlagen, Einstellungen in die Einzelwertberichtigung auf Forderungen, Forderungsverluste und die zu erwartende Nachzahlung auf den Ausgleichsergänzungsanspruch der außenstehenden BBI-Aktionäre enthalten.
Beteiligungsergebnis
Die Erträge aus Beteiligungen belaufen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 0 € (Vorjahr 183.038 €) und betrafen im Vorjahr verbundene Unternehmen.
Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne
Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 3.479.932 € (Vorjahr: 2.653.444 €).
Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.
Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,64 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftssteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.
Alternativ wurde den außenstehenden Aktionären die Möglichkeit eingeräumt, Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen. Hierzu wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114 € geschaffen.
Die Position beinhaltet auch die an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Netto-Garantiedividende für das Jahr 2013 in Höhe von 221.957 € (Vorjahr: 231.985 €). Aufgrund des derzeitigen Standes des Verfahrens ist mit einer Änderung hinsichtlich der zu gewährenden Garantiedividende zugunsten der außenstehenden Aktionäre zu rechnen. Die derzeit für die Jahre 2009 – 2013 zu erwartende Nachzahlung auf den Ausgleichsergänzungsanspruch wurde in Höhe von 246.000 € ebenfalls in dieser Position ausgewiesen.
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 78.290 € (Vorjahr: 66.094 €).
Zinsergebnis
In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen in Höhe von 23.994 € (Vorjahr: 22.989 €) sowie aus der Aufzinsung der Verbindlichkeit aus der Übernahme eines Zinsswaps der BBI in Höhe von 190.632 € (Vorjahr: 209.244 €) (vgl. hierzu Kapitel „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“) enthalten. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von verbundenen Unternehmen existieren wie im Vorjahr im Geschäftsjahr ebenfalls nicht.
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen vor allem Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 2.522.240 € (Vorjahr: 1.882.269 €), davon betreffen 1.360.227 € latente Steuern (Vorjahr: 732.307 €) und Körperschaftsteuer-Erstattungen für frühere Jahre in Höhe von -10.062 € (Vorjahr: -57.596 €).
Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen
Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der folgenden Gesellschaften wurden Bürgschaften übernommen:
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| IPF 1 GmbH, Neuburg | 4.500.000 € | (Vorjahr: 0 €) |
| IPF 2 GmbH, Neuburg | 4.800.000 € | (Vorjahr: 0 €) |
| VSI GmbH, Neuburg | 2.567.000 € | (Vorjahr: 1.452.000 €) |
| Interpark Immobilien GmbH | 2.500.000 € | (Vorjahr: 0 €) |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG | 1.700.000 € | (Vorjahr: 0 €) |
Für ein an die VIMA Grundverkehr GmbH gewährtes Gesellschafterdarlehen wurde bis zu einem Betrag in Höhe von 379.000 € (Vorjahr: 281.750) ein Rangrücktritt erklärt.
Für Verbindlichkeiten der BBI Immobilien AG gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 12.000.000 € ist die VIB Vermögen AG im Geschäftsjahr als Gesamtschuldner beigetreten.
Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaften für alle Haftungsverhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.
Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 165.452 € (Vorjahr: 112.495 €).
Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von 52 T€ (Vorjahr: 994 T€).
Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2013 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag (siehe hierzu auch Kapitel „Verbindlichkeiten“).
SONSTIGE ANGABEN
Aufsichtsrat
Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH, Ingolstadt
(Vorsitzender)
Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt
(stellvertretender Vorsitzender)
Rolf Klug, Kaufmann, Geschäftsführer der MK Vermögensverwaltungs GmbH, Neuburg/Donau
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 129.400 €.
Vorstand
Ludwig Schlosser, Diplom-Mathematiker, Neuburg a. d. Donau (Vorsitzender)
Holger Pilgenröther, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg a. d. Donau (seit 01. Mai 2013)
Peter Schropp, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg a. d. Donau
Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.
Honorare des Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB
Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG wird in den IFRS-Konzernabschluss einbezogen. Betreffend die Angaben zum Abschlussprüferhonorar verweisen wir auf den IFRS-Konzernanhang der VIB Vermögen.
Angabe nach § 285 Nr. 21 HGB
Gegenüber der VIMA Grundverkehr GmbH bestehen zum 31.12.2013 Forderungen in Höhe von 599 T€ (Vj. 601 T€). Hierin ist ein Darlehen in Höhe von T€ 125 enthalten, das zum 31.12.2013 mit einem Zinssatz von 1,725 % p.a. verzinst wird. Ein zweites Darlehen in Höhe von T€ 474 ist unverzinslich.
Weitere Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht getätigt.
Neuburg a. d. Donau, den 11. März 2014
gez. Ludwig Schlosser gez. Holger Pilgenröther gez. Peter Schropp
(Vorstandsvorsitzender) (Vorstand Bereich Finanzen)(Vorstand Bereich
Immobilien)
ANTEILSBESITZ
Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:
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| Name und Sitz der Gesellschaft | Kapitalanteil | Eigenkapital in T€ |
Ergebnis in T€ |
|---|---|---|---|
| Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau | 100,00% | 55 | -29 |
| WHD Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau | 100,00% | 201 | 12 |
| RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien) | 100,00% | 36 | 1 |
| IPF 1 GmbH, Neuburg | 94,98% | 765 | 760 |
| IPF 2 GmbH, Neuburg | 94,98% | 308 | 633 |
| BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt * | 92,10% | 50.233 | 3.480 |
| ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt | 75,00% | 6.304 | 819 |
| Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau | 74,00% | 1.920 | -256 |
| VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau | 74,00% | 1.124 | 54 |
| IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau | 60,00% | 1.078 | 183 |
| VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau | 50,00% | -617 | -26 |
| BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt** | 32,26% | 10.791 | 264 |
* Ergebnis vor Ergebnisabführung
** mittelbare Beteiligung
Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2013 (01.01. – 31.12.13)
VIB Vermögen AG, Neuburg an der Donau
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| Anschaffungs-/Herstellkosten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2013 EUR |
Zugänge 2013 EUR |
Umgliederungen 2013 EUR |
Abgänge 2013 EUR |
Stand 31.12.2013 EUR |
|
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | |||||
| 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen | 129.373,33 | 915,00 | 0,00 | 0,00 | 130.288,33 |
| 129.373,33 | 915,00 | 0,00 | 0,00 | 130.288,33 | |
| II. Sachanlagen | |||||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 454.676.200,46 | 1.388.280,69 | 33.474.481,24 | -21.895.479,60 | 467.643.482,79 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 763.744,97 | 37.006,37 | 0,00 | 0,00 | 800.751,34 |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 3.452.116,45 | 32.256.109,91 | -33.474.481,24 | 0,00 | 2.233.745,12 |
| 458.892.061,88 | 33.681.396,97 | 0,00 | -21.895.479,60 | 470.677.979,25 | |
| III. Finanzanlagen | |||||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 58.907.302,64 | 25.156.807,13 | 0,00 | -2.392.432,68 | 81.671.677,09 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 1.858.000,00 | 2.790.000,00 | 0,00 | -1.600.000,00 | 3.048.000,00 |
| 3. Beteiligungen | 151.759,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 151.759,00 |
| 4. sonstige Ausleihungen | 425.750,00 | 48.000,00 | 0,00 | 0,00 | 473.750,00 |
| 61.342.811,64 | 27.994.807,13 | 0,00 | -3.992.432,68 | 85.345.186,09 | |
| Summe Anlagevermögen | 520.364.246,85 | 61.677.119,10 | 0,00 | -25.887.912,28 | 556.153.453,67 |
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| Abschreibungen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2013 EUR |
Zugänge 2013 EUR |
Abgänge 2013 EUR |
Stand 31.12.2013 EUR |
|
| --- | --- | --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||||
| 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen | 88.927,83 | 25.139,00 | 0,00 | 114.066,83 |
| 88.927,83 | 25.139,00 | 0,00 | 114.066,83 | |
| II. Sachanlagen | ||||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 39.499.435,24 | 7.892.052,97 | -2.958.394,30 | 44.433.093,91 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 328.941,16 | 106.499,68 | 0,00 | 435.440,84 |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 39.828.376,40 | 7.998.552,65 | -2.958.394,30 | 44.868.534,75 | |
| III. Finanzanlagen | ||||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 3. Beteiligungen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 4. sonstige Ausleihungen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Summe Anlagevermögen | 39.917.304,23 | 8.023.691,65 | -2.958.394,30 | 44.982.601,58 |
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| Buchwerte | Buchwerte | |
|---|---|---|
| Stand 31.12.2013 EUR |
Stand 31.12.2012 EUR |
|
| --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen | 16.221,50 | 40.445,50 |
| 16.221,50 | 40.445,50 | |
| II. Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | 423.210.388,88 | 415.176.765,22 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 365.310,50 | 434.803,81 |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 2.233.745,12 | 3.452.116,45 |
| 425.809.444,50 | 419.063.685,48 | |
| III. Finanzanlagen | ||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 81.671.677,09 | 58.907.302,64 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 3.048.000,00 | 1.858.000,00 |
| 3. Beteiligungen | 151.759,00 | 151.759,00 |
| 4. sonstige Ausleihungen | 473.750,00 | 425.750,00 |
| 85.345.186,09 | 61.342.811,64 | |
| Summe Anlagevermögen | 511.170.852,09 | 480.446.942,62 |
Bestätigungsvermerk
In dem vorstehenden offengelegten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätigungsvermerk erteilt:
Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Augsburg, 11. März 2014
**S & P GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**
gez. ppa. Dr. Burkhardt, Wirtschaftsprüferin
gez. Thürauf, Wirtschaftsprüfer
Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
die VIB Vermögen AG hat ein erfolgreiches Jubiläumsjahr 2013 hinter sich. Eine Reihe von Investitionen in ertragsstarke Immobilien hat für ein starkes Wachstum gesorgt, das auch im Jahr 2014 zu höheren Umsätzen und Erträgen führen wird. Mit der erfolgreichen Ausgabe der zweiten Pflichtwandelanleihe im November 2013 wurde zudem die Grundlage für zusätzliche Investitionen im Geschäftsjahr 2014 gelegt. Ein Teil der Erlöse ist bereits in renditestarke Immobilien geflossen. Die Unternehmensentwicklung hat der Aufsichtsrat aufmerksam und umfassend begleitet und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben im Berichtszeitraum jederzeit wahrgenommen:
Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand
Der Aufsichtsrat hat die Arbeit des Vorstands im Verlauf des Geschäftsjahres regelmäßig kontrolliert und ihn hinsichtlich der Geschäftsführung kontinuierlich beraten. In bedeutende Entscheidungen war der Aufsichtsrat stets eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert, insbesondere über die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage sowie neue Investitionsmöglichkeiten. Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im regelmäßigen Kontakt mit dem Vorstand und wurde ausführlich über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert.
Aufsichtsrat, Sitzungen und Beschlüsse
Im Geschäftsjahr 2013 fanden insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen statt, an denen jeweils sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats teilgenommen haben. In den Sitzungen hat der Vorstand den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf der Gesellschaft informiert. Darüber hinaus wurden in den Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere mögliche Immobilientransaktionen sowie die Ausgabe einer weiteren Pflichtwandelanleihe, beraten und die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse zeitnah gefasst. Die Beschlussvorlage für die Hauptversammlung am 3. Juli 2013 wurde in der Sitzung vom 16. April 2013 verabschiedet. Ausschüsse wurden angesichts der geringen Größe des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2013 nicht gebildet.
Jahresabschluss und Konzernabschluss 2013
Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2013 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 8. April 2014 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2013 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2013 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.
Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2013 geprüft und in der Sitzung vom 8. April 2014 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2013 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2013 wurde vom Aufsichtsrat gebilligt. Weiterhin hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 8. April 2014 die Beschlussvorlage für die Hauptversammlung am 2. Juli 2014 verabschiedet.
Der Aufsichtsrat freut sich über die positive Unternehmensentwicklung des VIB-Konzerns und unterstützt den Vorstand uneingeschränkt mit Blick auf seine Strategie, das Gewerbeimmobilienportfolio zielgerichtet weiter auszubauen.
Dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des VIB-Konzerns sei an dieser Stelle herzlich für ihre engagierte und erfolgreiche Arbeit im vergangenen Geschäftsjahr gedankt.
Neuburg/Donau, 8. April 2014
Für den Aufsichtsrat
gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender
Sonstiger Berichtsteil
Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2013 ist durch den Aufsichtsrat am 08. April 2014 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.
Die Hauptversammlung am 02. Juli 2014 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2013 in Höhe von EUR 9.968.098,95 beschlossen.