AI Terminal
Agat Ejendomme
Interim / Quarterly Report • Sep 9, 2025
3421_ir_2025-09-09_c04aca95-68df-488f-8947-74a6a1d3a431.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DELÅRSRAPPORT
1. halvår 2025/26
- september 2025 Delårsrapport for perioden 1.2.2025-31.7.2025 Agat Ejendomme A/S • Mølleå 1, 2. 4. • 9000 Aalborg • Danmark CVR-nr. 24256782 • www.agat.dk
RESUMÉ
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 1. halvår 2025/26 DKK 3,9 mio. mod DKK 3,6 mio. i samme periode året før.
Driften af ejendomsporteføljen er bedre end forventet og udgør DKK 7,0 mio., hvilket er på niveau med driften i samme periode året før.
Nettolejeindtægterne udgør i 1. halvår 2025/26 DKK 21,8 mio. mod DKK 23,0 mio. i samme periode året før. Nettolejeindtægterne i 1. halvår 2025/26 er påvirket af bl.a. engangsomkostninger og en planlagt midlertidig tomgang i forbindelse med udskiftning af enkelte lejere. Nettolejeindtægterne er i overensstemmelse med det forventede.
Periodens værdireguleringer udgør DKK 1,9 mio. Der er ikke ændret afkastkrav i perioden.
Periodens resultat udgør DKK 5,8 mio. mod DKK -58,9 mio. i samme periode året før, og er således en betydelig forbedring i forhold til samme periode året før, hvor resultatet var påvirket af negative værdireguleringer på DKK 65,1 mio.
Balancen udgør pr. 31. juli 2025 DKK 768,7 mio. mod DKK 771,1 mio. pr. 31. januar 2025. Egenkapitalen udgør DKK 273,1 mio. og svarer til en soliditet på 35,5 %. Ejendomsporteføljen udgør 90,9 % af koncernens balance.
Som et led i afviklingen af koncernens restaktiviteter er der i 1. halvår 2025/26 indgået betingede salgsaftaler på koncernens jordstykke i Sosnowiec, Polen, og de resterende ca. 22.000 m2 kontorbyggeretter på Østre Havn i Aalborg. Køber af byggeretterne på Østre Havn i Aalborg har efter regnskabsperiodens udløb bekræftet, at betingelserne for handlens gennemførelse er opfyldt, og handlen forventes gennemført med effekt pr. 1. oktober 2025. En effektuering af handlerne vil forbedre koncernens likviditetsberedskab.
Bestyrelsen traf den 11. juni 2025 beslutning om endelig gennemførelse af den kapitalnedsættelse i selskabet, som blev besluttet på selskabets ordinære generalforsamling den 29. april 2025.
Forventninger til 2025/26 og andre udsagn om fremtiden
Ledelsen ændrer resultatforventningerne fra et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 1-5 mio. for regnskabsåret 2025/26 til nu et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 4-8 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
- Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 10-13 mio. mod tidligere forventet DKK 8-12 mio. og
- Et resultat før skat af restaktiviteterne på DKK -6 til -5 mio. mod tidligere i niveauet DKK -7 mio.
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 8.
Kontaktdetaljer: Adm. direktør Robert Andersen Tel. +45 8896 1010
Udtalelser om fremtiden
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne kan blive påvirket af bl.a. den usikre geopolitiske situation i verden, af faktorer generelle for branchen, herunder inflations- og renteudviklingen og af faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2024/25.
| DKK mio. | 1. halvår 2025/26 |
1. halvår 2024/25 |
2. kvartal 2025/26 |
2. kvartal 2024/25 |
Hele året 2024/25 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hovedtal | |||||
| Nettoomsætning | 35,4 | 36,3 | 17,3 | 17,5 | 70,4 |
| Værdiregulering investeringsejendomme, netto | 1,4 | -27,5 | 0,6 | -28,0 | -26,4 |
| Bruttoresultat | 16,6 | -10,7 | 8,7 | -19,8 | 0,5 |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 1,8 | -34,4 | 1,1 | -37,5 | -35,5 |
| Resultat af primær drift (EBIT) | 9,9 | -53,9 | 5,5 | -61,8 | -52,0 |
| Finansiering m.v. | -4,1 | -5,0 | -2,1 | -1,9 | -7,2 |
| Resultat før skat | 5,8 | -58,9 | 3,4 | -63,7 | -59,2 |
| Periodens resultat | 5,8 | -58,9 | 3,4 | -63,7 | -63,3 |
| Periodens totalindkomst | 5,9 | -58,8 | 3,6 | -64,0 | -65,0 |
| Samlede værdireguleringer inkl.værdireg. indeholdt i Indtægter af kapitalandele i joint ventures |
1,9 | -65,1 | 0,9 | -65,6 | -65,6 |
| Samlet balance | 768,7 | 790,3 | - | - | 771,1 |
| Investeringsejendomme | 562,7 | 559,4 | - | - | 558,4 |
| Projektportefølje | 39,0 | 46,2 | - | - | 39,9 |
| Egenkapital | 273,1 | 273,5 | - | - | 267,3 |
| Periodens pengestrøm | -9,9 | -10,2 | -7,1 | -3,8 | -22,2 |
| Netto rentebærende gæld, ultimo | 379,8 | 368,0 | - | - | 374,3 |
| Nøgletal | |||||
| Egenkapitalforrentning (ROE)* | 2,1 % | -19,4 % | - | - | -21,1 % |
| Soliditetsgrad (egenkapital) | 35,5 % | 34,6 % | - | - | 34,7 % |
| Indre værdi i DKK pr. aktie | 2,3 | 2,3 | - | - | 2,3 |
| Kurs/indre værdi (P/BV) | 0,5 | 0,7 | - | - | 0,6 |
| Antal aktier, ultimo | 117.783.335 | 117.783.335 | - | - | 117.783.335 |
| Resultat i DKK pr. aktie (EPS) | 0,0 | -0,5 | 0,0 | -0,5 | -0,5 |
| Udbytte i DKK pr. aktie | 0 | 0 | - | - | 0 |
| Børskurs i DKK pr. aktie | 1,2 | 1,6 | - | - | 1,3 |
* Der er ikke foretaget omregning til helårsbasis.
HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens online version af "Anbefalinger & Nøgletal".
For definition af nøgletal henvises til koncernens årsrapport 2024/25, note 1. Netto rentebærende gæld er defineret som rentebærende forpligtelser med fradrag af rentebærende aktiver, herunder likvide beholdninger.
STRATEGISK FOKUS
Agat Ejendomme A/S' primære aktivitet er ejerskab og drift af fem ejendomme, der langt overvejende består af shoppingog outletcentre. Ejendomsporteføljen udgør 90,9 % af koncernens balance. Koncernens restaktiviteter, som udgør 9,1 % af koncernens balance, består af koncernens øvrige aktiviteter, primært grunde, som alle ønskes afhændet snarest muligt.
Bestyrelsen og direktionen ønsker den bedste værdiskabelse for selskabets aktionærer, og for nuværende anses den bedste strategi herfor fortsat at være følgende:
- Løbende at forbedre driften i ejendomsporteføljen.
- Fortsat at afvikle restaktiviteterne.
Strategiske overvejelser vedrørende BROEN Shopping
Som tidligere oplyst, er det danske shoppingcenter BROEN Shopping, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), udbudt til salg i markedet. Agat Ejendomme forbliver gerne medejer og fortsætter også gerne med at varetage udlejning, administration og asset management af centret. Såfremt en investor ønsker at overtage ejendommen 100 %, kan Agat Ejendomme blive tvunget til at sælge sin ejerandel med.
Ledelsen arbejder for, at Agat Ejendomme, hvis der bliver mulighed herfor, og prisen i øvrigt vurderes fornuftig, kan være i stand til at øge sin ejerandel i centret under forudsætning af, at den nødvendige finansiering kan tilvejebringes. En forøgelse af ejerandelen kan, bortset fra finansiering, finde sted uden at øge koncernens omkostninger.
Kapitalnedsættelse
Generalforsamlingen traf den 29. april 2025 beslutning om at vedtage en nedsættelse af selskabets aktiekapital ved henlæggelse til en særlig reserve, herunder ændring af aktiernes stykstørrelse til kr. 0,10 og konsekvensændringer af vedtægterne.
Selskabskapitalen nedsættes fra DKK 117.783.335 med DKK 106.005.001,50 til DKK 11.778.333,50. Henlæggelsen til en særlig reserve vil udgøre DKK 106.005.001,50, og kapitalnedsættelsen sker således til kurs 100, dvs. med et beløb svarende til det nominelle nedsættelsesbeløb.
Nedsættelsen af aktiekapitalen påvirker ikke det samlede antal aktier eller stemmerettigheder i selskabet og dermed heller ikke den enkelte aktionærs antal aktier eller stemmerettigheder.
Kapitalnedsættelsen blev efter endt proklama endeligt gennemført den 11. juni 2025.
RESULTATOVERBLIK FOR 1. HALVÅR 2025/26
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 1. halvår 2025/26 DKK 3,9 mio. mod DKK 3,6 mio. i samme periode året før.
Periodens resultat udgør DKK 5,8 mio. mod DKK -58,9 mio. i samme periode året før, og er således en betydelig forbedring i forhold til samme periode året før, hvor resultatet var påvirket af negative værdireguleringer på DKK 65,1 mio. Periodens værdireguleringer inkl. værdireguleringer af ejendomsporteføljen i joint ventures udgør DKK 1,9 mio.
Fordelt på forretningsområder kan 1. halvår 2025/26 opsummeres således:
| Periodens resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) (DKK mio.) | ||
|---|---|---|
| 8,9 | -3,1 | |
| Ejendomsportefølje | Restaktiviteter | |
| Forretningsområdernes andel af koncernbalancen | ||
| 90,9% | 9,1% | |
| Ejendomsportefølje | Restaktiviteter | |
| Egenkapitalbinding i forretningsområderne (DKK mio.) | ||
| 215,8 | 57,3 | |
| Ejendomsportefølje | Restaktiviteter |
Resultatet er fordelt som følger:
| Q1 | Q2 | H1 | Guidance | H1 | |
|---|---|---|---|---|---|
| DKK mio. | 2025/26 | 2025/26 | 2025/26 | 2025/26 | 2024/25 |
| Ejendomsportefølje | 3,1 | 3,9 | 7,0 | 10-13 | 7,0 |
| Restaktiviteter | -1,7 | -1,4 | -3,1 | -6 til -5 | -3,4 |
| Resultat før værdireguleringer og skat | 1,4 | 2,5 | 3,9 | 4-8 | 3,6 |
| Værdireg. af ejendomsporteføljen, netto | 1,0 | 0,9 | 1,9 | -65,1 | |
| Resultat før skat og før skat indeholdt i resultat af joint ventures | 2,4 | 3,4 | 5,8 | -61,5 | |
| Skat af resultat i joint ventures | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 2,6 | |
| Resultat før skat | 2,4 | 3,4 | 5,8 | -58,9 |
EJENDOMSPORTEFØLJE
Resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) af koncernens ejendomsportefølje udgør i 1. halvår 2025/26 DKK 8,9 mio., fordelt med DKK 7,0 mio. i drift og DKK 1,9 mio. i værdireguleringer. Det tilsvarende resultat for samme periode året før udgjorde DKK -58,1 mio., og resultat før skat (og før skat af resultat af joint ventures) er således væsentligt forbedret i forhold til sammenligningsperioden, hvor værdireguleringer i ejendomsporteføljen udgjorde DKK -65,1 mio. mod DKK 1,9 mio. i 1. halvår 2025/26.
Der har i første halvår 2025/26 været en markant stigning i investeringsaktiviteten i ejendomsmarkedet, primært drevet af en høj efterspørgsel efter boligudlejningsejendomme. Også detailejendomme oplevede en betydelig stigning i transaktionsvolumen i forhold til samme periode sidste år. Investeringsefterspørgslen efter detailejendomme koncentrer sig fortsat primært om dagligvarebutikker med gode placeringer og lange lejekontrakter, men der er også gennemført større handler med shoppingcentre, hvilket kan indikere, at shoppingcentre igen kan blive et mere relevant investeringsobjekt for investorerne.
Ledelsen har samlet set vurderet, at der ikke er ændret afkastkrav i perioden, hvilket underbygges af markedsrapporter. Periodens værdireguleringer udgør for 1. halvår 2025/26 DKK 1,9 mio.
Drift
Nettolejeindtægterne udgør i 1. halvår 2025/26 DKK 21,8 mio. mod DKK 23,0 mio. i samme periode året før. Nettolejeindtægterne i 1. halvår 2025/26 er påvirket af bl.a. engangsomkostninger og en planlagt midlertidig tomgang i forbindelse med udskiftning af enkelte lejere. Nettolejeindtægterne er i overensstemmelse med det forventede.
Driften af ejendomsporteføljen er bedre end det forventede og udgør DKK 7,0 mio., hvilket er på niveau med driften i samme periode året før.
Ejendomsporteføljen har en udlejningsgrad på 90 %. Idet porteføljen primært består af ejendomme i butikssegmentet, er der en væsentlig risikoeksponering i forhold til udviklingen i detailhandlen.
Resultat og balance
Resultatet i 1. halvår 2025/26 for ejendomsporteføljen kan nærmere specificeres således:
| DKK mio. | H1 2025/26 | H1 2024/25 |
|---|---|---|
| Nettolejeindtægter | 15,9 | 16,6 |
| Nettolejeindtægter, JV | 5,9 | 6,4 |
| Samlede nettolejeindtægter, inkl. JV (NOI) | 21,8 | 23,0 |
| Bruttoresultat i øvrigt | -0,2 | 0,3 |
| Bruttoresultat i alt, inkl. JV | 21,6 | 23,3 |
| Overhead-omkostninger, inkl. JV | 6,6 | 6,5 |
| Resultat før værdireguleringer, renter og skat (EBVIAT) *) | 15,0 | 16,8 |
| Finansieringsudgifter, netto | -3,9 | -4,9 |
| Finansieringsudgifter, netto, JV | -4,1 | -4,9 |
| Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) *) | 7,0 | 7,0 |
| Værdireguleringer | 1,4 | -27,5 |
| Værdireguleringer indeholdt i resultat af joint ventures | 0,5 | -37,6 |
| Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures | 8,9 | -58,1 |
| Skat indeholdt i resultat af joint ventures | 0,0 | 2,6 |
| Resultat før skat | 8,9 | -55,5 |
| DKK mio. | 31.7.25 | 31.1.25 |
|---|---|---|
| Balancesum | 698,6 | 698,5 |
| Egenkapitalbinding | 215,8 | 209,3 |
Den samlede værdi af ejendommene i porteføljen udgør pr. 31. juli 2025 DKK 755,9 mio. fordelt således:
| DKK mio. | 31.7.25 | 31.1.25 |
|---|---|---|
| Investeringsejendomme (I) | 562,7 | 558,4 |
| Ejendomme i joint ventures | 193,2 | 195,5 |
| I alt | 755,9 | 753,9 |
| Segmentfordeling af porteføljen: | ||
| Shopping- og outletcentre m.v. | 97,8 % | 97,8 % |
| Retail i øvrigt | 1,2 % | 1,2 % |
| Boliger | 1,0 % | 1,0 % |
Ejendomsporteføljen består pr. 31. juli 2025 af følgende ejendomme fordelt på i alt 73.500 m²:
| Ejendom | Areal (m2 ) |
Ejerandel | Udlejningsgrad | Anvendt afkastkrav |
|---|---|---|---|---|
| Sillebroen Shopping, Frederikssund | 26.400 | 100 % | 91 % | 7,50 % |
| BROEN Shopping, Esbjerg (joint venture) | 32.800 | 35 % | 93 % | 7,50 % |
| Lejligheder, Smedelundsgade, Holbæk | 350 | 100 % | 100 % | 5,00 % |
| Butiksejendom, Brønderslev | 1.200 | 100 % | 52 % | 9,25 % |
| Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet | 12.750 | 100 % | 85 % | 7,75 % |
Sillebroen Shopping, Frederikssund
Udlejningsgraden i centret udgør 91 %. Væsentlige lejere er bl.a. Kvickly, Nordisk Film, Sats, H&M, Matas, Bog & Idé og Café Vivaldi. Sportmaster-lejemålet har gennemgået en ombygning og opgradering og er åbnet igen i april 2025 med det nye Sports World-koncept. Der arbejdes videre med at styrke udlejningssituationen i centret.
En ny lokalplan fra 2024 giver Agat Ejendomme mulighed for at udvide ejendommen med ca. 4.000 m² boliger.
Ledelsen har endvidere igangsat projekt "Sillebroen, version 2.0". Centret, der er ca. 15 år gammelt, kan med fordel opgraderes på flere områder, og arbejdet hermed er påbegyndt, så centret fortsat kan fremstå relevant og tidssvarende for både lejere og de besøgende i centret.
BROEN Shopping, Esbjerg
Udlejningsgraden i centret udgør 93 %. De største lejere er bl.a. FØTEX, Nordisk Film, PureGym, H&M, Kings & Queens, Burger King, Flammen, Café Vivaldi og Bahne. Af andre lejere kan nævnes bl.a. Matas, Only, Bog & Idé/Legekæden, Vero Moda og Jack & Jones. Sport24 har i april 2025 åbnet en butik på ca. 1.000 m2 i centret.
Salling Group er indtrådt med FØTEX-konceptet i det tidligere Kvickly-lejemål, og FØTEX åbnede i BROEN Shopping den 21. juni 2025.
Der arbejdes videre med fortsat at styrke udlejningssituationen i centret.
Ejendommen, der i dag ejes i et joint venture mellem CapMan Nordic Real Estate (65 %) og Agat Ejendomme (35 %), er udbudt til salg i markedet.
Outlet Arena Moravia, Ostrava, Tjekkiet
Udlejningsgraden udgør aktuelt 85 %. Flere internationale brands er repræsenteret i centret, bl.a. Adidas, Puma, Tommy Hilfiger, Gant, GUESS, Skechers og Levi's, ligesom supermarkedskæden BILLA har butik i centret. Senest har BESTSELLER åbnet en ONLY-butik i centret, og en ny lejer, der har brands som Karl Lagerfeld, Diesel og Peak Performance har netop åbnet butik i centret. Der er fortsat fokus på at styrke udlejningssituationen.
RESTAKTIVITETER
De væsentligste aktiviteter under restaktiviteter består pr. 31. juli 2025 af fire grunde/projekter i Danmark, to grunde i Polen og en grund i Letland. Grundene ønskes afhændet snarest muligt.
Som et led i afviklingen af koncernens restaktiviteter er der i 1. halvår 2025/26 indgået betingede salgsaftaler på koncernens jordstykke i Sosnowiec, Polen, og de resterende ca. 22.000 m2 kontorbyggeretter på Østre Havn i Aalborg.
En mindre del af jordstykket i Sosnowiec er solgt primo august 2025, mens salget af størstedelen af grunden er betinget af opnåelse af byggetilladelse. Denne handel forventes effektueret medio 2026.
De resterende kontorbyggeretter på Østre Havn i Aalborg ejes i et joint venture, hvor Agat Ejendommes ejerandel udgør 50 %. Salget af byggeretterne er betinget af en række forhold, hvor køber efter regnskabsperiodens udløb har bekræftet, at betingelserne er opfyldt. Handlen forventes gennemført med effekt pr. 1. oktober 2025. En del af købesummens betaling er aftalt udskudt, indtil yderligere forhold er på plads, heriblandt at der er opnået en endelig og upåanket lokalplan, der kan rumme købers projekt.
En effektuering af handlerne vil forbedre koncernens likviditetsberedskab.
Resultat før skat af restaktiviteterne udgør i 1. halvår 2025/26 DKK -3,1 mio. mod DKK -3,4 mio. i samme periode året før. Resultatet er i al væsentlighed en konsekvens af, at grundene ikke genererer løbende indtjening, hvorfor omkostningerne i restaktiviteter ikke kan dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Balancen udgør pr. 31. juli 2025 DKK 70,1 mio. svarende til 9,1 % af koncernbalancen.
| DKK mio. | H1 2025/26 | H1 2024/25 |
|---|---|---|
| Omsætning | 1,4 | 2,6 |
| Bruttoresultat | -0,3 | 0,0 |
| Resultat af joint ventures (ekskl. skat) | -0,7 | -1,0 |
| Omkostninger | 1,9 | 2,3 |
| Resultat før skat | -3,1 | -3,4 |
| DKK mio. | 31.7.25 | 31.1.25 |
| Kapitalandele i joint ventures | 20,6 | 19,4 |
| Grunde | 39,0 | 39,9 |
| Balancesum | 70,1 | 72,6 |
| Egenkapitalbinding | 57,3 | 58,0 |
Kapitalandele i joint ventures omfatter koncernens ejerandele i arealer på Østre Havn i Aalborg og SporbyenScandia i Randers. Koncernens ejerandel i SporbyenScandia P/S er efter regnskabsperiodens udløb øget fra 50 % til 67,4 %. De tilbageværende byggeretter i Sporbyen er til salg, og der er drøftelser med potentielle investorer til dele heraf.
Nedenfor er de tilbageværende grunde oplistet.
| Bogført værdi |
31.7.25 Aktivitet | |
|---|---|---|
| Grunde, Danmark | 11,5 | Omfatter 2 grunde med samlet 2-4.000 m² byggeretter til butikker og boliger. |
| Grund, Bytom, Polen | 15,4 | Der er indgået aftale om salg af grunden, betinget af bl.a. myndig hedsforhold. Salget forventes effektueret ultimo 2026. |
| Grund, Sosnowiec, Polen | 6,7 | Grund til boligformål. Der er indgået betinget aftale om salg af grun den. Salget er betinget af opnåelse af byggetilladelse, forventeligt medio 2026. |
| Grund, Milgravja Street, Riga, Letland | 3,0 | Der er indgået betinget aftale om salg af ca. halvdelen af arealet. Salget er betinget af byggetilladelse til det påtænkte projekt, hvilken ikke forventes at kunne opnås. Handlen forventes derfor annulleret. Det samlede areal udbydes til salg via mægler. |
| Øvrige | 2,4 | |
| Restaktiviteter i alt | 39,0 |
FORVENTNINGER TIL 2025/26 OG ANDRE UDSAGN OM FREMTIDEN
Ledelsen ændrer resultatforventningerne fra et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 1-5 mio. for regnskabsåret 2025/26 til nu et koncernresultat før værdireguleringer og skat på DKK 4-8 mio.
Resultatforventningerne fordeles således:
- Et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 10-13 mio. mod tidligere forventet DKK 8-12 mio. og
- Et resultat før skat af restaktiviteterne på DKK -6 til -5 mio. mod tidligere i niveauet DKK -7 mio.
Driften af ejendomsporteføljen er i 1. halvår 2025/26 realiseret bedre end forventet. Det er ledelsens forventning, at driften af ejendomsporteføljen i 2. halvår 2025/26 vil blive realiseret i den øvre ende af det forventede, og samlet set medfører det, at ledelsen ændrer resultatforventningerne til ejendomsporteføljen fra et resultat før værdireguleringer og skat af ejendomsporteføljen på DKK 8-12 mio. til nu DKK 10-13 mio.
I relation til koncernens restaktiviteter ændrer ledelsen resultatforventningerne fra et resultat før skat på i niveauet DKK -7 mio. til nu DKK -6 til -5 mio. De ændrede forventninger er en kombination af en vurderet lavere risiko på enkelte udestående forhold og en forventet bedre avance ved aftalte grundsalg.
I resultatforventningerne indgår fortsat, at der ikke sker væsentlige ændringer i porteføljen, hverken i form af køb eller salg af ejendomme.
Grundene i koncernens restaktiviteter genererer ingen løbende indtjening, og omkostningerne i restaktiviteterne kan derfor ikke dækkes ind af driften fra aktiviteterne. Desuden er den væsentligste del af grundene værdiansat til forventet nettorealisationsværdi, og et eller flere grundsalg i 2025/26 forventes derfor ikke at kunne forbedre indtjeningen i restaktiviteter væsentligt.
De væsentligste risici knyttet til resultatforventningerne er fortsat:
Ejendomsportefølje
En række faktorer kan påvirke besøgs- og omsætningstal i koncernens shopping- og outletcentre og eventuelt medføre en lavere indtjening i koncernens ejendomsportefølje end forventet. Usikkerhedsfaktorerne er bl.a. den usikre geopolitiske situation i verden, inflations- og renteudvikling, lønudvikling m.v. – alt sammen faktorer, der kan påvirke forbrugernes rådighedsbeløb og købelyst.
Restaktiviteter
Agat Ejendomme er fortsat involveret i enkelte tvister og retssager vedrørende projekter gennemført i tidligere år. Ledelsen har vurderet de enkelte forhold og på den baggrund indarbejdet reservationer til imødegåelse heraf. Forholdene er vanskelige at vurdere, og der er risiko for, at der kan komme afvigelser.
Ledelsen ønsker at afhænde aktiverne i restaktiviteter snarest muligt. Den væsentligste del af grundene er værdiansat til forventet nettorealisationsværdi, og der er således risiko for, at et eller flere grundsalg kan ende med tab.
De forventninger, der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder, hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne kan blive påvirket af bl.a. den usikre geopolitiske situation i verden, af faktorer generelle for branchen, herunder inflations- og renteudviklingen og af faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, i koncernens årsrapport 2024/25.
REGNSKABSBERETNING
Resultat
Resultat før værdireguleringer og skat (og før skat af resultat af joint ventures) udgør for 1. halvår 2025/26 DKK 3,9 mio. mod DKK 3,6 mio. i samme periode året før.
Periodens resultat udgør DKK 5,8 mio. mod DKK -58,9 mio. i samme periode året før, og er således en betydelig forbedring i forhold til samme periode året før, hvor resultatet var påvirket af negative værdireguleringer på DKK 65,1 mio. Periodens værdireguleringer inkl. værdireguleringer af ejendomsporteføljen i joint ventures udgør DKK 1,9 mio.
Omsætningen er realiseret med DKK 35,4 mio. mod DKK 36,3 mio. i samme periode året før. Omsætningen består primært af lejeindtægter fra koncernens investeringsejendomme.
Bruttoresultatet udgør DKK 16,6 mio. mod DKK -10,7 mio. i samme periode året før. I bruttoresultatet indgår værdireguleringer af investeringsejendomme med DKK 1,4 mio. mod DKK -27,5 mio. i sammenligningsperioden.
Resultat af joint ventures udgør DKK 1,8 mio. mod DKK -34,4 mio. i samme periode året før. I resultatet indgår værdiregulering af investeringsejendomme med DKK 0,5 mio. mod DKK -37,6 mio. i sammenligningsperioden.
Personaleomkostninger, andre eksterne omkostninger og afskrivninger udgør DKK 8,5 mio. mod DKK 8,8 mio. i samme periode året før. Ledelsen har fortsat fokus på at reducere omkostningerne i koncernen i takt med, at forretningsomfanget reduceres.
Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 4,1 mio. mod DKK 5,0 mio. i samme periode året før.
Balance
Balancen udgør pr. 31. juli 2025 DKK 768,7 mio. mod DKK 771,1 mio. pr. 31. januar 2025. Ejendomsporteføljen udgør 90,9 % af koncernens balance, mens restaktiviteter udgør 9,1 %.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør DKK 562,7 mio. mod DKK 558,4 mio. pr. 31. januar 2025. Der er ikke ændret afkastkrav i perioden.
Nettoinvestering i og tilgodehavender hos joint ventures udgør pr. 31. juli 2025 DKK 102,4 mio. mod DKK 94,4 mio. pr. 31. januar 2025.
Grunde m.v. udgør DKK 39,0 mio. mod DKK 39,9 mio. pr. 31. januar 2025.
Indeståender på deponerings- og sikringskonti udgør DKK 13,6 mio. mod DKK 15,1 mio. pr. 31. januar 2025. Beløbet består primært af deponeringer, hvor betingelserne for frigivelse endnu ikke er opfyldt.
Likvide beholdninger udgør DKK 8,9 mio. mod DKK 18,8 mio. pr. 31. januar 2025. Gæld til kreditinstitutter er i perioden nedbragt med DKK 6,7 mio.
Der er i juni 2025 gennemført en kapitalnedsættelse, hvor selskabets aktiekapital nedsættes ved ændring af aktiernes stykstørrelse til kr. 0,10 og samtidig henlæggelse til en særlig reserve. Selskabskapitalen er således nedsat fra DKK 117.783.335 med DKK 106.005.001,50 til DKK 11.778.333,50. Henlæggelsen til en særlig reserve udgør DKK 106.005.001,50, og indgår pr. 31. juli 2025 i posten Andre reserver under egenkapitalen.
Koncernens egenkapital udgør DKK 273,1 mio. mod DKK 267,3 mio. pr. 31. januar 2025. Ændringen svarer i al væsentlighed til periodens resultat. Soliditeten udgør 35,5 % mod 34,7 % pr. 31. januar 2025.
Koncernens samlede forpligtelser udgør DKK 495,6 mio. mod DKK 503,8 mio. pr. 31. januar 2025. De samlede forpligtelser udgøres primært af gæld til kreditinstitutter.
Den kortfristede del af gælden til kreditinstitutter udgør pr. 31. juli 2025 DKK 74,6 mio. mod DKK 17,8 mio. pr. 31. januar 2025. Deri indgår, at finansieringen af koncernens outletcenter i Ostrava, Tjekkiet har udløb den 30. juni 2026, og derfor er præsenteret som kortfristet gæld pr. 31. juli 2025. I kraft af centrets fortsatte udbygning har banken bevilget en kombineret forhøjelse og forlængelse af lånet, hvorved lånet forhøjes med ca. DKK 15 mio. og forlænges til udløb den 31. marts 2030. Lånedokumenter m.v. er under udarbejdelse, og det nye lån forventes effektueret i løbet af september måned 2025.
Koncernens netto rentebærende gæld udgør DKK 379,8 mio. mod DKK 374,3 mio. pr. 31. januar 2025.
Pengestrømme
Periodens pengestrømme udgør DKK -9,9 mio. mod DKK -10,2 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra driftsaktivitet udgør DKK 5,1 mio. mod DKK 4,0 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK -6,2 mio. mod DKK 0,0 mio. i samme periode året før.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør DKK -8,8 mio. mod DKK -14,2 mio. i samme periode året før, primært som følge af nedbringelse af gæld til kreditinstitutter.
ØKONOMISKE STYREMÅL
Ledelsen har en målsætning om på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %, målt ved aflæggelse af delårsog årsrapporter. Pr. 31. juli 2025 udgør soliditeten 35,5 %.
BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSPERIODENS UDLØB
Der er ikke indtrådt begivenheder efter regnskabsperiodens udløb, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle stilling.
RISIKOFORHOLD
De væsentligste risikoforhold for koncernen er beskrevet i koncernens årsrapport for 2024/25, hvortil der henvises.
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. februar 2025 til 31. juli 2025 for Agat Ejendomme A/S.
Delårsrapporten, der ikke er revideret eller gennemgået af selskabets revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og yderligere danske krav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at delårsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. juli 2025 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar 2025 til 31. juli 2025.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og for koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen står overfor.
Aalborg, 9. september 2025
DIREKTIONEN
Robert Andersen Vivi Sørensen CEO CFO
BESTYRELSEN
Peter Høltermand Karen Birgitte Mosbech Bestyrelsesformand Næstformand
Arne Gerlyng-Hansen Robert Andersen
Resultatopgørelse
KONCERNREGNSKAB
| 1. halvår | 1. halvår | 2. kvartal | 2. kvartal | Hele året | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DKK mio. | Note | 2025/26 | 2024/25 | 2025/26 | 2024/25 | 2024/25 |
| Nettoomsætning | 4 | 35,4 | 36,3 | 17,3 | 17,5 | 70,4 |
| Projektomkostninger | -20,2 | -19,5 | -9,2 | -9,3 | -43,5 | |
| Værdiregulering, investeringsejendomme, netto | 1,4 | -27,5 | 0,6 | -28,0 | -26,4 | |
| Bruttoresultat | 16,6 | -10,7 | 8,7 | -19,8 | 0,5 | |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 1,8 | -34,4 | 1,1 | -37,5 | -35,5 | |
| Bruttoresultat inkl. indtægter af kapitalandele | 18,4 | -45,1 | 9,8 | -57,3 | -35,0 | |
| i joint ventures | ||||||
| Andre eksterne omkostninger | 2,5 | 2,7 | 1,3 | 1,3 | 5,3 | |
| Personaleomkostninger | 5,5 | 5,6 | 2,8 | 2,9 | 10,7 | |
| Resultat før finansiering og afskrivninger | 10,4 | -53,4 | 5,7 | -61,5 | -51,0 | |
| Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver | 0,5 | 0,5 | 0,2 | 0,3 | 1,0 | |
| Resultat af primær drift | 9,9 | -53,9 | 5,5 | -61,8 | -52,0 | |
| Finansielle indtægter | 1,9 | 2,5 | 0,8 | 1,4 | 6,6 | |
| Finansielle omkostninger | -6,0 | -7,5 | -2,9 | -3,3 | -13,8 | |
| Resultat før skat | 5,8 | -58,9 | 3,4 | -63,7 | -59,2 | |
| Skat af periodens resultat | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 4,1 | |
| Periodens resultat | 5,8 | -58,9 | 3,4 | -63,7 | -63,3 | |
| Resultat pr. aktie i DKK | ||||||
| Resultat pr. aktie (EPS) | 0,0 | -0,5 | 0,0 | -0,5 | -0,5 | |
| Totalindkomstopgørelse | ||||||
| Periodens resultat | 5,8 | -58,9 | 3,4 | -63,7 | -63,3 | |
| Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet: | ||||||
| Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -0,1 | |
| Valutakursregulering, reklassificeret til resultatet | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -1,5 | |
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0,1 | 0,1 | 0,2 | -0,3 | 0,0 | |
| Skat af anden totalindkomst | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -0,1 | |
| Periodens anden totalindkomst | 0,1 | 0,1 | 0,2 | -0,3 | -1,7 | |
| Periodens totalindkomst | 5,9 | -58,8 | 3,6 | -64,0 | -65,0 |
Balance
| DKK mio. | Note | 31.7.2025 | 31.1.2025 |
|---|---|---|---|
| Aktiver | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Andre anlæg, driftsmateriel og inventar | 0,3 | 0,4 | |
| Leasingaktiver | 1,1 | 1,7 | |
| Materielle aktiver | 1,4 | 2,1 | |
| Investeringsejendomme | 5 | 562,7 | 558,4 |
| Investeringsejendomme | 562,7 | 558,4 | |
| Kapitalandele i joint ventures | 43,3 | 36,2 | |
| Tilgodehavender hos joint ventures | 57,8 | 56,2 | |
| Finansielle aktiver | 101,1 | 92,4 | |
| Udskudte skatteaktiver | 11,4 | 11,4 | |
| Andre langfristede aktiver | 11,4 | 11,4 | |
| Langfristede aktiver | 676,6 | 664,3 | |
| Kortfristede aktiver | |||
| Færdigopførte ejendomme og grunde | 39,0 | 39,9 | |
| Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser Tilgodehavender hos joint ventures |
4,3 1,3 |
2,2 2,0 |
|
| Andre tilgodehavender | 1,6 | 4,2 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 19,2 | 20,6 | |
| Tilgodehavender | 26,4 | 29,0 | |
| Andre værdipapirer og kapitalandele | 4,2 | 4,0 | |
| Indeståender på deponerings- og sikringskonti | 6 | 13,6 | 15,1 |
| Likvide beholdninger | 6 | 8,9 | 18,8 |
| Kortfristede aktiver | 92,1 | 106,8 | |
| Aktiver | 768,7 | 771,1 |
Balance
| DKK mio. | Note | 31.7.2025 | 31.1.2025 |
|---|---|---|---|
| Passiver | |||
| Egenkapital | |||
| Aktiekapital | 7 | 11,8 | 117,8 |
| Andre reserver | 8 | 71,4 | -34,7 |
| Overført resultat Egenkapital |
189,9 273,1 |
184,2 267,3 |
|
| Forpligtelser | |||
| Kreditinstitutter | 383,6 | 447,1 | |
| Leasingforpligtelser | 5,6 | 7,4 | |
| Langfristede forpligtelser | 389,2 | 454,5 | |
| Kreditinstitutter | 74,6 | 17,8 | |
| Leverandørgæld | 9,6 | 9,8 | |
| Selskabsskat | 0,2 | 0,2 | |
| Anden gæld | 12,1 | 11,5 | |
| Leasingforpligtelser | 3,7 | 3,7 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 6,2 | 6,3 | |
| Kortfristede forpligtelser | 106,4 | 49,3 | |
| Forpligtelser | 495,6 | 503,8 | |
| Passiver | 768,7 | 771,1 |
Egenkapitalopgørelse
| DKK mio. | Aktie kapital |
Andre reserver |
Overført resultat |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|---|
| Egenkapital pr. 1. februar 2024 | 117,8 | -33,0 | 247,5 | 332,3 |
| Periodens resultat | 0,0 | 0,0 | -58,9 | -58,9 |
| Periodens anden totalindkomst | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Periodens totalindkomst | 0,0 | 0,1 | -58,9 | -58,8 |
| Egenkapital pr. 31. juli 2024 | 117,8 | -32,9 | 188,6 | 273,5 |
| Egenkapital pr. 1. februar 2025 | 117,8 | -34,7 | 184,2 | 267,3 |
| Periodens resultat | 0,0 | 0,0 | 5,8 | 5,8 |
| Periodens anden totalindkomst | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Periodens totalindkomst | 0,0 | 0,1 | 5,8 | 5,9 |
| Kapitalnedsættelse | -106,0 | 0,0 | 0,0 | -106,0 |
| Omkostninger ved kapitalnedsættelse | 0,0 | 0,0 | -0,1 | -0,1 |
| Henlæggelse til særlig reserve | 0,0 | 106,0 | 0,0 | 106,0 |
| Egenkapital pr. 31. juli 2025 | 11,8 | 71,4 | 189,9 | 273,1 |
PENGESTRØMSOPGØRELSE
| DKK mio. | 1. halvår 2025/26 |
1. halvår 2024/25 |
Hele året 2024/25 |
|---|---|---|---|
| Resultat af primær drift | 9,9 | -53,9 | -52,0 |
| Reguleringer for ikke-kontante poster: | |||
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | -1,8 | 34,4 | 35,5 |
| Værdireguleringer investeringsejendomme | -1,4 | 27,5 | 26,4 |
| Afskrivninger materielle anlægsaktiver | 0,5 | 0,5 | 1,0 |
| Nedskrivninger færdigopførte ejendomme og grunde | 0,0 | 0,0 | 6,0 |
| Af- og nedskrivninger af leasingaktiver indregnet i bruttoresultatet | 0,3 | 0,3 | 0,6 |
| Kursreguleringer | -0,1 | 0,2 | -0,1 |
| Ændringer i investeringer i projekter m.v. | 0,9 | 1,1 | 1,3 |
| Ændringer i tilgodehavender | 2,1 | 2,9 | -1,6 |
| Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures | -1,2 | -1,6 | -2,7 |
| Ændring i deponerings- og sikringskonti | 1,6 | 1,7 | 3,6 |
| Ændringer i kreditorer og anden gæld | 0,3 | -4,7 | -6,7 |
| Pengestrøm fra primær drift | 11,1 | 8,4 | 11,3 |
| Betalte renter m.v. | -6,1 | -6,6 | -13,0 |
| Modtagne renter m.v. | 0,1 | 2,2 | 4,3 |
| Pengestrøm fra driftsaktivitet | 5,1 | 4,0 | 2,6 |
| Køb af materielle anlægsaktiver | 0,0 | 0,0 | -0,3 |
| Salg af materielle anlægsaktiver | 0,0 | 0,0 | 0,1 |
| Investering i investeringsejendomme | -2,9 | -0,6 | -3,2 |
| Salg af investeringsejendomme | 0,0 | 2,1 | 6,8 |
| Investering i joint ventures | -3,5 | 0,0 | 0,0 |
| Salg af joint ventures | 0,0 | -0,1 | 0,0 |
| Ændringer i tilgodehavender hos joint ventures | 0,0 | -1,6 | -3,3 |
| Modtaget udlodning fra joint ventures | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet | -6,2 | 0,0 | 0,3 |
| Nedbringelse af langfristet finansiering | -6,3 | -11,7 | -17,2 |
| Optagelse af projektfinansiering | 2,2 | 0,0 | 0,0 |
| Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter | -2,6 | -0,6 | -4,1 |
| Tilbagebetaling af leasingforpligtelser | -2,0 | -1,9 | -3,8 |
| Omkostninger ved kapitalnedsættelse | -0,1 | 0,0 | 0,0 |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | -8,8 | -14,2 | -25,1 |
| Periodens pengestrøm Likvider, primo |
-9,9 18,8 |
-10,2 41,0 |
-22,2 41,0 |
| Likvider, ultimo | 8,9 | 30,8 | 18,8 |
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Agat Ejendomme A/S er et aktieselskab med hjemsted i Danmark.
Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Delårsrapporten aflægges i DKK, der er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta i moderselskabet. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af selskabets revisor.
Agat Ejendomme har med virkning fra den 1. februar 2025 implementeret de nye og ændrede standarder, som træder i kraft for regnskabsår, der begynder den 1. februar 2025 eller senere. Implementeringen af nye og ændrede standarder har ikke påvirket indregning og måling.
Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i koncernregnskabet for 2024/25 og er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU.
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Ved udarbejdelse af delårsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger, som har betydelig indflydelse på delårsregnskabet, særligt vedrørende måling af koncernens investeringsejendomme og grunde/projekter. De væsentligste usikkerheder er de samme som ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2024/25, og for nærmere omtale heraf henvises dertil.
Finansielt beredskab
Koncernens nuværende rente- og afdragsforpligtelser kombineret med personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger overstiger aktuelt de nettolejeindtægter, som koncernen likviditetsmæssigt oppebærer fra driften af ejendomsporteføljen. Såfremt de i 1. halvår 2025/26 indgåede betingede salgsaftaler realiseres, er det ledelsens vurdering, at selskabets likviditetsberedskab er tilstrækkeligt frem til minimum 31. januar 2027. I de efterfølgende regnskabsår er koncernen afhængig af, at der fortsat sker salg af restaktiviteter, eller at likviditeten på anden måde styrkes.
Hvis løbende salg af restaktiviteter ikke lykkes, er der risiko for, at likviditeten bliver knap. Koncernen har dog forskellige manøvreringsmuligheder i forhold til at sikre det nødvendige beredskab, men i sidste ende kan det blive nødvendigt at anmode aktionærerne om en kapitaludvidelse.
Note 3. Segmentoplysninger
Koncernen har to forretningsområder; Ejendomsportefølje og Restaktiviteter. Forretningsområderne udgør koncernens driftssegmenter efter IFRS 8. Segmentoplysningerne er oplyst i overensstemmelse hermed.
Ejendomsporteføljen omfatter koncernens investeringsejendomme, idet alle koncernens ejendomme i ejendomsporteføljen efter reklassifikation af koncernens outletcenter i Tjekkiet og en mindre udlejningsejendom i Danmark i 2. kvartal 2024/25 er klassificeret som investeringsejendomme.
Restaktiviteter omfatter koncernens øvrige aktiviteter, der alle er under udfasning, herunder grunde i Danmark, Polen og Letland.
| Ejendoms | Restaktivi | ||
|---|---|---|---|
| DKK mio. | portefølje | teter | I alt |
| 31.7.2025 | |||
| Nettoomsætning | 34,0 | 1,4 | 35,4 |
| Værdireguleringer investeringsejendomme, netto | 1,4 | 0,0 | 1,4 |
| Bruttoresultat | 16,9 | -0,3 | 16,6 |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | 2,5 | -0,7 | 1,8 |
| Omkostninger | 6,6 | 1,9 | 8,5 |
| Resultat af primær drift | 12,8 | -2,9 | 9,9 |
| Finansieringsudgifter, netto | 3,9 | 0,2 | 4,1 |
| Resultat før skat | 8,9 | -3,1 | 5,8 |
| Investeringsejendomme | 562,7 | 0,0 | 562,7 |
| Grunde | 0,0 | 39,0 | 39,0 |
| Segmentaktiver | 698,6 | 70,1 | 768,7 |
| Segmentforpligtelser | 482,8 | 12,8 | 495,6 |
| 31.7.2024 | |||
| Nettoomsætning | 33,7 | 2,6 | 36,3 |
| Værdireguleringer investeringsejendomme, netto | -27,5 | 0,0 | -27,5 |
| Bruttoresultat | -10,7 | 0,0 | -10,7 |
| Indtægter af kapitalandele i joint ventures | -33,4 | -1,0 | -34,4 |
| Omkostninger | 6,5 | 2,3 | 8,8 |
| Resultat af primær drift | -50,6 | -3,3 | -53,9 |
| Finansieringsudgifter, netto | 4,9 | 0,1 | 5,0 |
| Resultat før skat | -55,5 | -3,4 | -58,9 |
| Investeringsejendomme | 559,4 | 0,0 | 559,4 |
| Grunde | 0,0 | 46,2 | 46,2 |
| Segmentaktiver | 710,6 | 79,7 | 790,3 |
| Segmentforpligtelser | 500,5 | 16,3 | 516,8 |
Note 4. Omsætning
| 1. halvår | 1. halvår | |
|---|---|---|
| DKK mio. | 2025/26 | 2024/25 |
| Salg af projekter og ejendomme | 0,4 | 1,5 |
| Salg af tjenesteydelser | 0,7 | 0,8 |
| Lejeindtægter | 34,3 | 34,0 |
| I alt | 35,4 | 36,3 |
Omsætning i perioden er indregnet over tid eller på et bestemt tidspunkt, jf. nedenfor:
| På et | |||
|---|---|---|---|
| bestemt | |||
| DKK mio. | Over tid | tidspunkt | I alt |
| 1. halvår 2025/26: | |||
| Lejeindtægter | 33,4 | 0,0 | 33,4 |
| Salg af tjenesteydelser | 0,6 | 0,0 | 0,6 |
| Ejendomsportefølje i alt | 34,0 | 0,0 | 34,0 |
| Salg af projekter | 0,0 | 0,4 | 0,4 |
| Lejeindtægter | 0,9 | 0,0 | 0,9 |
| Salg af tjenesteydelser | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Restaktiviteter i alt | 1,0 | 0,4 | 1,4 |
| Nettoomsætning i alt | 35,0 | 0,4 | 35,4 |
| 1. halvår 2024/25: | |||
| Lejeindtægter | 33,1 | 0,0 | 33,1 |
| Salg af tjenesteydelser | 0,6 | 0,0 | 0,6 |
| Ejendomsportefølje i alt | 33,7 | 0,0 | 33,7 |
| Salg af projekter | 0,0 | 1,5 | 1,5 |
| Lejeindtægter | 0,9 | 0,0 | 0,9 |
| Salg af tjenesteydelser | 0,2 | 0,0 | 0,2 |
| Restaktiviteter i alt | 1,1 | 1,5 | 2,6 |
| Nettoomsætning i alt | 34,8 | 1,5 | 36,3 |
Note 5. Investeringsejendomme
| DKK mio. | 31.7.2025 | 31.1.2025 |
|---|---|---|
| Kostpris pr. 1. februar | 752,2 | 580,1 |
| Tilgang i perioden, overført fra projektbeholdning | 0,0 | 176,4 |
| Tilgang i perioden (eksisterende investeringsejendomme) | 2,9 | 3,2 |
| Afgang i perioden | 0,0 | -7,5 |
| Kostpris i alt | 755,1 | 752,2 |
| Dagsværdiregulering pr. 1. februar | -193,8 | -168,1 |
| Periodens ændring til dagsværdi (indregnet i resultatopgørelsen) | 1,4 | -26,3 |
| Tilbageført dagsværdiregulering vedrørende periodens afgang | 0,0 | 0,6 |
| Dagsværdiregulering i alt | -192,4 | -193,8 |
| Regnskabsmæssig værdi | 562,7 | 558,4 |
Note 6. Likviditetsreserver
| DKK mio. | 31.7.2025 | 31.1.2025 |
|---|---|---|
| Likviditetsreserverne sammensætter sig således: | ||
| Likvide beholdninger | 8,9 | 18,8 |
| Uudnyttede kreditfaciliteter | 1,8 | 4,0 |
| I alt | 10,7 | 22,8 |
| Deponerede midler til senere frigivelse | 13,6 | 15,1 |
| Likviditetsreserve i alt | 24,3 | 37,9 |
Note 7. Aktiekapital
I april 2025 vedtog generalforsamlingen at nedsætte selskabskapitalen med DKK 106,0 mio. fra DKK 117,8 mio. til DKK 11,8 mio. ved en ændring af stykstørrelsen af selskabets aktier fra DKK 1 til DKK 0,1. Kapitalnedsættelsen blev gennemført i juni 2025. Aktiekapitalen består herefter af 117.783.335 stk. aktier a DKK 0,1.
Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne.
| Antal aktier | Nominel værdi, DKK mio. | |||
|---|---|---|---|---|
| 31.7.2025 | 31.1.2025 | 31.7.2025 | 31.1.2025 | |
| Antal aktier pr. 1. februar | 117.783.335 | 117.783.335 | 117,8 | 117,8 |
| Kapitalnedsættelse ved ændring i aktiestykstørrelsen fra nom. 1 til nom. 0,1 | 0 | 0 | -106,0 | 0,0 |
| Antal aktier pr. 31. januar | 117.783.335 117.783.335 | 11,8 | 117,8 |
Note 8. Andre reserver
| Reserve for | ||||
|---|---|---|---|---|
| værdireg. af | Reserve for | |||
| DKK mio. | Særlig reserve |
sikringsin strumenter |
valutakursre guleringer |
I alt |
| Andre reserver pr. 1. februar 2024 | 0,0 | -2,7 | -30,3 | -33,0 |
| Anden totalindkomst: | ||||
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Anden totalindkomst i alt | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Andre reserver pr. 31. juli 2024 | 0,0 | -2,6 | -30,3 | -32,9 |
| Andre reserver pr. 1. februar 2025 | 0,0 | -2,7 | -32,0 | -34,7 |
| Anden totalindkomst: | ||||
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Anden totalindkomst i alt | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 |
| Henlæggelse til særlig reserve i fbm. gennemført kapitalnedsættelse | 106,0 | 0,0 | 0,0 | 106,0 |
| Andre reserver pr. 31. juli 2025 | 106,0 | -2,6 | -32,0 | 71,4 |
Note 9. Ændringer i eventualaktiver og eventualforpligtelser
Siden den senest offentliggjorte årsrapport er der ikke sket væsentlige ændringer i koncernens eventualaktiver og eventualforpligtelser.
Note 10. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi (Dagsværdihierarki: Niveau 3).
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimålingen af investeringsejendomme er uændrede i forhold til koncernens årsrapport 2024/25.
Koncernen har ingen væsentlige finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af koncernens finansielle instrumenter svarer i al væsentlighed til dagsværdi.
Der er ikke i regnskabsperioden sket ændringer i klassifikationen i henhold til dagsværdihierarkiet.
Der er ikke sket ændringer i koncernens forhold eller de finansielle markeder, som i væsentlig grad påvirker de informationer vedrørende finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, som fremgår af koncernens årsrapport 2024/25.
Note 11. Transaktioner med nærtstående parter
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
- Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
- Joint ventures
| DKK mio. | 31.7.2025 | 31.1.2025 | 31.7.2024 |
|---|---|---|---|
| Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående): | |||
| Bestyrelseshonorar | 0,6 | 1,2 | 0,6 |
| Vederlag m.v., direktion | 2,0 | 4,0 | 2,0 |
| Joint ventures: | |||
| Honorarindtægter | 0,7 | 1,5 | 0,8 |
| Renteindtægter | 1,7 | 3,6 | 1,8 |
| Tilgodehavender (saldo) | 59,1 | 58,2 | 75,2 |
Der er ikke stillet sikkerheder eller garantier for mellemværender med nærtstående parter, hverken på balancedagen eller pr. 31. januar 2025. Tilgodehavender og gæld afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Der er ikke i H1 2025/26 foretaget nedskrivninger af tilgodehavender hos nærtstående parter. (H1 2024/25: DKK 8,1 mio.).
Note 12. Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb indtrådt begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker koncernens finansielle stilling.