VIB Vermoegen AG

Annual Report • Sep 21, 2015

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum. Dabei umfasst die Geschäftstätigkeit die Entwicklung, den Erwerb und die Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Im Rahmen einer „Develop-or-Buy-and-Hold“-Strategie erwirbt die VIB Vermögen AG einerseits Bestandsimmobilien und entwickelt andererseits selbst Immobilien für ihr Portfolio. Die Verwaltung des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Ziele und Strategien

Ziel der VIB Vermögen AG ist es, durch den Ausbau des renditestarken Gewerbeimmobilienportfolios den Unternehmenswert nachhaltig zu steigern. Kern der Unternehmensstrategie bilden selektive und zielgerichtete Akquisitionen im wachstumsstarken süddeutschen Raum außerhalb der Ballungsgebiete der Großstädte. Hierbei liegt der Schwerpunkt der Investitionsstrategie insbesondere in den Bereichen Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. Während der Logistiksektor durch den wachsenden E-Commerce- und zunehmenden weltweiten Handel profitiert, zeichnet sich der Einzelhandelssektor durch eine steigende Kaufkraft in Süddeutschland aus. Dies stärkt die Bonität der Mieter und folglich die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios. Neben diesen Sektoren investiert die Gesellschaft zudem in Industrie- und Büroimmobilien, um mit Blick auf das Gesamtportfolio eine diversifizierte und ausgewogene Struktur sicherzustellen.

Neben dem Bestandsgeschäft setzt die VIB Vermögen AG auch auf die Entwicklung eigener Immobilien. Dabei ist es wichtig, dass die Verwaltung der Immobilien kostengünstig und nachhaltig durch die Gesellschaft selbst und nicht durch Dritte erfolgt. Durch die langfristige Vermietung an solvente Ankermieter werden zudem der Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten minimiert.

Die VIB Vermögen AG verfolgt mit der schwerpunktmäßigen Finanzierung über Annuitätendarlehen einen langfristigen Finanzierungsansatz. Durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen wird der Substanzwert der Gesellschaft, der sogenannte Net Asset Value (NAV), kontinuierlich erhöht. Gleichzeitig können mögliche Refinanzierungsrisiken, wie im Falle von endfälligen Darlehen, im Wesentlichen ausgeschlossen werden.

Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Zum Ende des Geschäftsjahres 2014 hat die VIB Vermögen AG neben den drei Vorständen 21 kaufmännische Mitarbeiter (Vorjahr: 17 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus sind zusätzlich 4 Mitarbeiter (Vorjahr: 5 Mitarbeiter), teilweise mit geringfügigem Beschäftigungsverhältnis, für Hausmeister- und Reinigungsleistungen in den Immobilienobjekten beschäftigt.

Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender) und Rolf Klug an.

Der Vorstand setzte sich zusammen aus Ludwig Schlosser (Vorsitzender), Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen) und Martin Pfandzelter (Bereich Immobilien). Herr Pfandzelter ist seit 1. Oktober 2014 Mitglied des Vorstands und hat den Bereich Immobilien von Herrn Schropp übernommen, der zum 30. September 2014 als Vorstand aus der Gesellschaft ausgeschieden war.

Steuerungssystem

Der Vorstand der VIB steuert die Gesellschaft mit Hilfe finanzieller und nichtfinanzieller Kennzahlen, deren Entwicklung den Unternehmenswert beeinflusst. Sie werden laufend beobachtet und sind Teil der Berichterstattung an den Aufsichtsrat. Das Steuerungssystem gewährleistet, dass Planabweichungen frühzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Entsprechende Soll-Ist-Analysen dienen der Erarbeitung von Handlungsalternativen. Je nach Erfordernis werden weitere spezifische Analysen vorgenommen. Zudem analysiert die VIB regelmäßig ihre allgemeine Unternehmensentwicklung – auch im Vergleich zu den relevanten Wettbewerbern.

Die VIB steuert ihr operatives Geschäft über folgende finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren:

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Kennzahl	Beschreibung	Wert per 31.12.2014	Wert per 31.12.2013
Finanzielle Leistungsindikatoren
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV	46.547 T€	43.920 T€
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	Ergebnis lt. GuV	12.421 T€	17.391 T€
Nicht finanzielle Leistungsindikatoren
Leerstandsquote (Konzern-Immobilienportfolio)	auf Basis effektiver Jahresnettomiete	2,7 %	1,9 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen	3,95 %	4,11 %

Im Rahmen der Überwachung des Konzern-Immobilienbestandes, in den das Portfolio der VIB AG eingebunden ist, werden zudem Statistiken über die Struktur des gesamten Mietvertragsbestands erstellt, die Aufschluss über die Restlaufzeiten und die Mieterstruktur geben.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes ist die deutsche Wirtschaft 2014 nach einem schwachen Vorjahr wieder um 1,5 % gewachsen (Vorjahr 0,1 %). Auch der deutsche Arbeitsmarkt entwickelte sich positiv: Laut Bundesagentur für Arbeit betrug die Arbeitslosenquote durchschnittlich 6,7 % (Vorjahr: 6,9 %).

Für die Mieter von Logistikimmobilien der VIB ist v. a. das Wachstum des Welthandels und der Binnennachfrage relevant. Beide Faktoren entwickelten sich im Berichtsjahr positiv: Das Welthandelsvolumen nahm nach Einschätzung des Internationalen Währungsfonds (IWF) gegenüber 2013 um 3,1 % zu, die Binnennachfrage in Deutschland stieg laut dem Statistischen Bundesamt preisbereinigt um 1,1 %. Für die Mieter von Einzelhandelsimmobilien sind v. a. die Entwicklung des Preisniveaus und der Kaufkraft in Deutschland von Bedeutung. Die Inflationsrate in Deutschland lag 2014 gemäß Schätzungen des Statistischen Bundesamtes bei durchschnittlich 0,9 % (Vorjahr: 1,5 %) und damit deutlich unter dem Zielwert der Europäischen Zentralbank (EZB), der knapp 2 % beträgt. Die EZB setzte ihre expansive Geldpolitik im Berichtsjahr fort und senkte den europäischen Leitzins auf einen historischen Tiefstwert von 0,05 %. Die Kaufkraft je Einwohner in Deutschland wuchs im Jahr 2014 nominal um 2,85 %.

Branchenentwicklung

Das niedrige Zinsniveau im Euroraum erhöhte die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse auch im Jahr 2014. Nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle blickt der deutsche Investmentmarkt für Immobilien auf das beste Jahr seit 2007 zurück – denn die relative Stärke der deutschen Wirtschaft lenkt das Kapital ausländischer Investoren in den vergleichsweise sicheren Anlagehafen Deutschland. Als zusätzlicher Faktor gilt das damit verbundene Umfeld für Fremdfinanzierungen. Im Rahmen des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) wurde die Finanzierungssituation 2014 so gut bewertet wie nie zuvor. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt ist nach wie vor einer der liquidesten in Europa, und auch für die Zukunft rechnen die Experten von Jones Lang LaSalle mit einem zunehmenden Kapitalfluss nach Deutschland in Richtung der Gewerbeimmobilien.

Auf dem deutschen Investmentmarkt wechselten im Jahr 2014 Gewerbeimmobilien mit einem Gesamtvolumen von 39,8 Mrd. EUR den Besitzer, ein Anstieg um 30 % im Vergleich zum Vorjahreswert von 30,7 Mrd. EUR. Büroimmobilien hatten mit 44 % (Vorjahr: 46 %) nach wie vor den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen, Einzelhandelsimmobilien erreichten 22 % (Vorjahr: 27 %). Der Anteil der Lager- und Logistikimmobilien betrug 9 % (Vorjahr: 7 %).

Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2014 war erneut ein sehr erfolgreiches Jahr für die VIB Vermögen AG. Grundlage dafür war die verstärkte Investitionsstätigkeit verbunden mit einem aktiven Asset Management. In Bischberg, Nördlingen und Poing erwarb bzw. entwickelte die Gesellschaft drei Einzelhandelsobjekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 47 Mio. EUR. Zum 31. Dezember 2014 umfasste das Immobilienportfolio somit insgesamt 57 Objekte (2013: 55) mit einer vermietbaren Fläche von 664.100 m² (2013: 630.500 m²).

Im Berichtsjahr konnte die VIB alle selbstgesteckten finanziellen und nichtfinanziellen Ziele erreichen oder übertreffen:

- Die Umsatzerlöse lagen bei 46,5 Mio. EUR (Vorjahr: 43,9 Mio. EUR). Damit lag die VIB innerhalb der Prognosebandbreite von 45,0 bis 47,0 Mio. EUR.

- Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit belief sich auf 12,4 Mio. EUR (Vorjahr: 17,4 Mio. EUR). Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit vor Sondereinflüssen betrug 12,1 Mio. EUR (Vorjahr: 10,1 Mio. EUR) und hat damit die Prognose von 10,0 bis 11,0 Mio. EUR leicht übertroffen.

- Die Leerstandsquote blieb mit 2,7 % (Vorjahr: 1,9 %) innerhalb des Planungskorridors von < 5 %.

- Die durchschnittliche Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten lag mit 3,95 % (Vorjahr 4,11 %) geringfügig niedriger als der prognostizierte Wert von 4,1 %.

Erläuterung des Geschäftsergebnisses und Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Die VIB Vermögen AG konnte ihre Umsätze im Geschäftsjahr 2014 von 43,9 Mio. EUR auf 46,5 Mio. EUR und somit um 6,0 % steigern. Dies ist im Wesentlichen auf die erfolgreiche Portfolioerweiterung zurückzuführen. Zudem wirkten sich bereits im Vorjahr erworbene Immobilien erstmals über die vollen 12 Monate positiv auf die Mieterlöse aus. Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 7,0 Mio. EUR auf 0,7 Mio. EUR reduziert (Vorjahr: 7,7 Mio. EUR). Das hohe Vorjahresniveau war vor allem auf Sondereffekte wie die Veräußerung eines Objektes in Dingolfing sowie der Veräußerung der Beteiligung an der Gewerbepark Günzburg GmbH zurückzuführen.

Die Erweiterung des Immobilienbestands hatte entsprechend höhere Verwaltungskosten und Objektaufwendungen zur Folge. So erhöhte sich der Grundstücksaufwand angesichts höherer Nebenkostenzahlungen und Instandhaltungsaufwendungen von 10,9 Mio. auf 11,7 Mio. EUR. Der Personalaufwand stieg auf 2,5 Mio. EUR (2013: 2,3 Mio. EUR), da im Zuge des Unternehmenswachstums auch weitere Mitarbeiter eingestellt wurden.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen erhöhten sich aufgrund der verstärkten Investitionstätigkeit auf 8,5 Mio. EUR (2013: 8,0 Mio. EUR), die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beliefen sich auf 2,2 Mio. EUR (2013: 2,3 Mio. EUR). Das leicht niedrigere Kostenniveau resultiert hier hauptsächlich aus geringeren Rechts- und Beratungskosten.

Die Erträge aus Beteiligungen beliefen sich in 2014 auf 1,4 Mio. EUR und sind auf Gewinnausschüttungen von Tochtergesellschaften der VIB Vermögen AG zurückzuführen (2013: 0 Mio. EUR).

Insgesamt sind Gewinne aus Ergebnisabführungsverträgen in Höhe von 3,1 Mio. EUR angefallen (Vorjahr: 3,0 Mio. EUR). Dabei konnte aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG ein Gewinn in Höhe von 3,3 Mio. EUR (2013: 3,5 Mio. EUR) vereinnahmt werden. Dagegen steht die Garantiedividende, die von der VIB Vermögen AG an die verbleibenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlen war. Diese belief sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 0,2 Mio. EUR (2013: 0,5 Mio. EUR).

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens beliefen sich auf 71 TEUR (2013: 78 TEUR) und sind im Wesentlichen auf Zinserträge von Tochtergesellschaften zurückzuführen.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beliefen sich auf 75 TEUR (2013: 131 TEUR). Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen erhöhte sich auf 14,6 Mio. EUR (2013: 14,0 Mio. EUR). Der Anstieg war hauptsächlich auf die gestiegenen Finanzierungskosten der im Berichtsjahr getätigten Neuinvestitionen zurückzuführen. Dementsprechend erhöhte sich das Zinsergebnis im Saldo von -13,9 Mio. EUR auf -14,5 Mio. EUR.

Per Saldo resultierte ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von 12,4 Mio. EUR (2013: 17,4 Mio. EUR). Das hohe Vorjahresergebnis ist im Wesentlichen auf die Sondereffekte aus der veräußerten Immobilie in Dingolfing und der ebenfalls verkauften Beteiligung an der Gewerbepark Günzburg GmbH zurückzuführen. Das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis belief sich in 2014 auf 12,1 Mio. EUR (2013: 10,1 Mio. EUR). Die Sondereinflüsse 2014 in Höhe von 310 TEUR beinhalteten den Veräußerungsgewinn einer kleineren Immobilie sowie einen Buchgewinn aus dem Verkauf von Finanzanlagen. Im Vorjahr standen, wie oben beschrieben, Sondereinflüsse aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von insgesamt 7,3 Mio. EUR zu Buche.

Die Ertragsteuern betrugen im Berichtsjahr 1,7 Mio. EUR (2013: 2,5 Mio. EUR). Der Rückgang beruht vor allem auf einem gegenüber dem Vorjahr geringeren latenten Steueraufwand (2014: 524 TEUR, 2013: 1.360 TEUR).

Aufgrund der hohen Erträge aus den Objektverkäufen des Vorjahres hat sich der Jahresüberschuss 2014 von 14,9 Mio. EUR auf 10,7 Mio. EUR verringert. Nach Berücksichtigung von Entnahmen aus Gewinnrücklagen in Höhe von 1,2 Mio. EUR (2013: Einstellung in die Gewinnrücklagen in Höhe von 4,9 Mio. EUR) ergibt sich im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Bilanzgewinn in Höhe von 11,9 Mio. EUR (2013: 10,0 Mio. EUR). Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den gesamten Bilanzgewinn in Höhe von 11,9 Mio. EUR und somit eine Dividende von 0,48 EUR je Aktie für das Geschäftsjahr 2014 (2013: 0,45 EUR) auszuschütten.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass der erneut sehr erfreuliche Geschäftsverlauf zur Folge hatte, dass alle in der Prognose vom April 2014 veröffentlichten Ziele der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2014 erreicht bzw. übertroffen werden konnten.

Vermögenslage

Zum 31. Dezember 2014 erhöhte sich die Bilanzsumme infolge der Investitionstätigkeit von zuvor 540,4 Mio. EUR auf nunmehr 599,9 Mio. EUR.

Auf der Aktivseite erhöhte sich das Anlagevermögen von 511,2 Mio. EUR auf 560,4 Mio. EUR. Hierfür waren im Wesentlichen zwei Effekte verantwortlich: Einerseits erhöhten sich die Sachanlagen durch Neuinvestitionen per Saldo um 45,4 Mio. EUR auf 471,2 Mio. EUR (Vorjahr: 425,8 Mio. EUR). Zum anderen nahmen die Anteile an verbundenen Unternehmen um 4,5 Mio. EUR auf 86,2 Mio. EUR zu (Vorjahr: 81,7 Mio. EUR). Dies ist hauptsächlich auf den abschließenden Umtausch von Aktien der BBI AG in Aktien der VIB Vermögen AG durch außenstehende Aktionäre der BBI AG, sowie den zusätzlichen Zukauf von 50.000 BBI Aktien durch die VIB zurückzuführen. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betrugen 2,8 Mio. EUR (31.12.2013: 3,0 Mio. EUR). In Summe beliefen sich die Finanzanlagen auf 89,1 Mio. EUR (31.12.2013: 85,3 Mio. EUR).

Das Umlaufvermögen in Höhe von 39,1 Mio. EUR (31.12.2013: 28,9 Mio. EUR) beinhaltet Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände von 7,2 Mio. EUR (31.12.2013: 6,7 Mio. EUR) sowie Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von 31,9 Mio. EUR (31.12.2013: 22,2 Mio. EUR).

Auf der Passivseite hat sich hauptsächlich durch einen Anstieg des gezeichneten Kapitals und der Kapitalrücklage das Eigenkapital deutlich von 180,2 Mio. EUR auf 210,9 Mio. EUR erhöht. Die Ursache hierfür liegt darin, dass Pflichtwandelanleihe-Gläubiger der Pflichtwandelanleihe 2013/15 vom ihrem Recht Gebrauch gemacht haben, Teilschuldverschreibungen vorzeitig zu wandeln. Bislang haben sich hieraus 1.555.073 neue Aktien ergeben. Darüber hinaus wurde die Pflichtwandelanleihe 2012/14 bedingungsgemäß im Dezember 2014 vollständig gewandelt, wodurch weitere 939.900 neue Aktien entstanden sind. Die Eigenkapitalquote stieg von 33,3 % auf 35,2 %, was die weiter solide Finanzierungsstruktur der VIB Vermögen AG unterstreicht.

Die gesamten Rückstellungen beliefen sich zum 31. Dezember 2014 auf 3,5 Mio. EUR und lagen um 1,0 Mio. EUR niedriger als zum Vorjahresstichtag (31.12.2013: 4,6 Mio. EUR). Dabei kam es vor allem bei den sonstigen Rückstellungen zu einer Reduzierung um 1.058 TEUR, wobei hier zwei gegenläufige Effekte zu beobachten waren. Einerseits kam es zu einer Reduzierung einer Rückstellung aus dem Erwerb einer Immobilie um 1.884 TEUR von 1.981 TEUR auf 98 TEUR. Zum anderen haben sich die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen im Rahmen von Reparaturen und Instandhaltung um 576 TEUR auf 1.063 TEUR erhöht (31.12.2013: 487 TEUR). Eine Rückstellung aus dem Jahr 2013 für die inzwischen abgeschlossene Nachzahlung des Ausgleichsergänzungsanspruchs an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG in Höhe von 284 TEUR wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr 2014 verbraucht.

Die Verbindlichkeiten erhöhten sich im Zuge der Investitionstätigkeit von 350,7 Mio. EUR auf nun 379,8 Mio. EUR. Durch die erfolgreiche Platzierung einer weiteren Pflichtwandelanleihe (2014/2016) mit einem Emissionsvolumen von 33,2 Mio. EUR stieg die Position Anleihen (konvertibel) von 35,0 Mio. EUR auf 40,2 Mio. EUR. Einen in dieser Position gegenläufigen Effekt hatte die in 2014 nun vollständige Wandlung der bereits bestehenden Anleihe 2012/14 sowie die teilweise Wandlung der Anleihe 2013/15 (in 2014 bereits 18,7 Mio. EUR vorzeitig gewandelt). Durch die Wandlung von Anleihen in

Aktien wurde somit insgesamt ein Betrag in Höhe von 2,5 Mio. EUR in das gezeichnete Kapital und ein Betrag von 25,6 Mio. EUR in die Kapitalrücklagen gebucht.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben ebenfalls aufgrund der Investitionstätigkeit um 24,6 Mio. EUR auf 335,6 Mio. EUR zugenommen (31.12.2013: 311,0 Mio. EUR). Zum überwiegenden Teil sind diese Verbindlichkeiten mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei ca. 15,4 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen. Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2014 bei 3,95 % p.a. (31.12.2013: 4,11%) Eine Erhöhung des kurzfristigen Zinsniveaus hätte aufgrund des geringen Anteils der mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen ausgestatteten Bankdarlehen nur geringen Einfluss auf die gewogene Durchschnittsverzinsung.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beliefen sich auf 1,2 Mio. EUR (31.12.2013: 1,5 Mio. EUR), die sonstigen Verbindlichkeiten auf 2,8 Mio. EUR (31.12.2013: 3,1 Mio. EUR). Die Nettoverschuldung (zinstragende Verbindlichkeiten abzgl. liquide Mittel) lag zum Stichtag bei 343,9 Mio. EUR und damit 20,1 Mio. EUR höher als im Vorjahr mit 323,8 Mio. EUR.

Die passiven latenten Steuern sind mit 5,3 Mio. EUR ausgewiesen (31.12.2013: 4,8 Mio. EUR). Im Wesentlichen resultiert dieser Anstieg aus temporären Differenzen aufgrund unterschiedlicher Bilanzansätze des Anlagevermögens in der Handels- und Steuerbilanz.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen wurden Zinsswaps abgeschlossen, die Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen garantieren und mit diesen eine Bewertungseinheit bilden. Die Veränderungen der Marktwerte gegenüber dem Vorjahr, die sich für diese Zinsswaps zum 31. Dezember 2014 ergeben, bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.

Finanzlage

Die VIB Vermögen AG wendet im Rahmen der Erstellung der Kapitalflussrechnung auf freiwilliger Basis ab dem Geschäftsjahr 2014 DRS 21 an, welcher vom DRSC im Februar 2014 veröffentlicht wurde. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst.

Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit hat sich gegenüber dem Vorjahr um 2,2 Mio. EUR auf 30,3 Mio. EUR verringert (Vorjahr: 32,5 Mio. EUR). Aufgrund der regen Investitionstätigkeit hat sich der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit von -30,9 Mio. EUR auf -53,9 Mio. EUR erhöht. Der gegenüber dem Vorjahr höhere Mittelabfluss ist dabei im Wesentlichen auf die Auszahlungen für die

Investitionen in die Einzelhandelsstandorte in Bischberg, Nördlingen und Poing und die gegenüber dem Vorjahr geringeren Einzahlungen aus Objektverkäufen zurückzuführen.

Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit betrug 33,3 Mio. EUR im Vergleich zu -4,0 Mio. EUR im Vorjahr. Im Geschäftsjahr 2014 wurden Einzahlungen in Form von Darlehen bzw. einer Pflichtwandelanleihe im Umfang von insgesamt 80,9 Mio. EUR realisiert (Vorjahr: 40,6 Mio. EUR). Dem gegenüber stehen Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 23,1 Mio. EUR (Vorjahr: 22,0 Mio. EUR). Per Saldo sind die liquiden Mittel der Gesellschaft gegenüber dem Vorjahr um 9,7 Mio. EUR auf 31,9 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 22,2 Mio. EUR).

Zum überwiegenden Teil sind die Finanzverbindlichkeiten mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei rund 15,4 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen.

Struktur der Finanzverbindlichkeiten

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in TEUR	Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen	Bankdarlehen mit festen Zinssätzen (inkl. durch Zins-Swaps abgesicherte variable Bankdarlehen)
Fälligkeitsanalyse zum 31.12.2014	51.658	283.946
in 1-12 Monaten fällig	5.596	10.609
in 12-60 Monaten fällig	12.135	77.372
in> 60 Monaten fällig	33.927	195.965

Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2014 bei rund 3,95 % p.a. (31.12.2014: 4,11%). Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über nicht gezogene Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 10,4 Mio. EUR (31.12.2013: 5,3 Mio. EUR).

Im Geschäftsjahr 2014 war die Liquidität im Unternehmen zu jeder Zeit sichergestellt. Grundsätzlich steuert die Gesellschaft ihre Liquidität mit dem Ziel, zu jeder Zeit über genügend freie liquide Mittel verfügen zu können, um ihre Verbindlichkeiten fristgerecht zu tilgen und um die Unternehmensentwicklung erfolgreich gestalten zu können.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des abgelaufenen Geschäftsjahres wird vom Vorstand insgesamt positiv beurteilt. Sowohl die Umsatz- und Ergebnisprognose konnte erreicht bzw. übererfüllt werden, als auch die Eigenkapitalquote konnte gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert werden. Die Gesellschaft verfügte zu jedem Zeitpunkt über ausreichend liquide Mittel, um ihre Verbindlichkeiten zu bedienen sowie die nachhaltige Wachstumsstrategie des Unternehmens erfolgreich fortzusetzen.

3. Nachtragsbericht

Die VIB erwarb nach dem Bilanzstichtag im Februar 2015 ein Fachmarktzentrum in Neu-Ulm für 14,8 Mio. EUR mit einer vermietbaren Fläche von 18.740 m². Der Vermietungsstand beträgt 100 % und die Immobilie ist an bonitätsstarke Unternehmen vermietet, von denen die meisten bereits langjährig im Objekt ansässig sind. Für zwei Drittel der Nutzfläche wurde die Mietzeit neu für 15 Jahre vereinbart. Die Mietrendite beträgt ca. 7,6%. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird voraussichtlich im April 2015 erfolgen.

Ebenfalls im Februar 2015 erwarb die VIB verschiedene Vorratsgrundstücke im Raum Ingolstadt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 8 Mio. EUR.

Die Finanzierung des Fachmarktzentrums und der Grundstücke erfolgt sowohl aus Eigenmitteln, die größtenteils aus dem Emissionserlös aus der Pflichtwandelanleihe 2014/16 stammten, als auch über Fremdkapital.

Weitere Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft haben, sind nach Ende des Geschäftsjahres 2014 nicht eingetreten.

4. Risiko- und Chancenbericht

4.1 Risikobericht

4.1.1 Risikomanagement

Die Geschäftstätigkeit der VIB Vermögen AG ist mit diversen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, hat die Gesellschaft ein Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch ist gewährleistet, dass der Vorstand beim Auftreten von Risiken frühzeitig informiert wird und rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Im Kern ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter zu erfassen und zu beurteilen. Zu diesen Parametern zählen Größen wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten. Die Ergebnisse werden in Form eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand weitergegeben. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.

4.1.2 Risiken des Unternehmens

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Die Immobilienmärkte stehen in engem Zusammenhang mit der gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklung. Für den Bereich Gewerbeimmobilien geht dies mit der Gefahr einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen einher, verbunden mit erhöhtem Leerstandsrisiko bei anstehenden Neuvermietungen über längere Zeiträume bzw. einem Mietpreisverfall. Durch die überwiegend langfristige Vermietung der Bestandsimmobilien betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Anteil der Mieterlöse der Gesellschaft. Um das Risiko weiter zu minimieren, setzt die VIB Vermögen AG auf eine bonitätsstarke Mieterklientel sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Objekte.

Sollte sich die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung deutlich verschlechtern, besteht zudem die Gefahr einer negativen Wertentwicklung des Immobilienportfolios. Durch die starke regionale Ausrichtung der VIB Vermögen AG auf Investitionen in den vergleichsweise stabilen süddeutschen Immobilienmarkt wird dieses Risiko jedoch abgemildert. Zudem ist das Immobilienportfolio hinsichtlich der Nutzungsarten und -branchen ausgewogen diversifiziert, sodass negative Entwicklungen in einzelnen Wirtschaftssektoren nur einen geringen Einfluss auf das Gesamtportfolio der Gesellschaft entfalten können.

Für das Jahr 2015 erwartet die VIB diesbezüglich keine wesentliche Trendänderung. Gesamtwirtschaftliche Risiken werden daher aus Sicht der VIB wie im Vorjahr als gering eingestuft.

Standortrisiko

Die Standortqualität der Immobilien wird teils von externen Faktoren (z. B. Verschlechterung der Infrastruktur, Änderungen der Sozialstrukturen, Baumaßnahmen usw.) bestimmt, auf die die VIB keinen Einfluss hat. Diese Faktoren könnten negative Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie sowie die erzielbaren Mieteinnahmen haben. Zudem könnten Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungsaufwendungen höher ausfallen als erwartet. Durch die sorgfältige Auswahl und Prüfung der Objekte im Rahmen einer Due Diligence wirkt die VIB diesem Risiko entgegen. Das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität wird daher wie im Vorjahr als gering eingeschätzt.

Leerstands- und Mietzahlungsausfallrisiko

Als Immobiliengesellschaft unterliegt die VIB einem gewissen Mieterrisiko, das mögliche Mietausfälle bzw. ausstehende Mietzahlungen umfasst. Insbesondere bei einer schwächeren Wirtschaftsentwicklung können Mietausfälle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z. B. aufgrund fristloser Kündigung wegen Mietrückständen oder Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Für die VIB Vermögen AG kann dies mit temporären Leerständen und mit Mietertragsausfällen einhergehen.

Durch die Fokussierung auf bonitätsstarke Mieter und die Diversifizierung des Portfolios hinsichtlich der Branchen minimiert die Gesellschaft dieses Risiko. Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern werden auftretende Mietrückstände unverzüglich bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien auf gute Drittverwendungsmöglichkeiten Wert gelegt. Dies erleichtert im Falle einer Kündigung die zeitnahe Folgevermietung.

Unter Berücksichtigung der erforderlichen Gegenmaßnahmen stuft die VIB das Leerstands- und Mietzahlungsausfallrisiko, analog zum Vorjahr, derzeit als gering ein.

Projektentwicklungsrisiko

Aus dem Geschäftsmodell der Gesellschaft heraus bestehen für die VIB auch Baukostenrisiken sowie allgemeine Baurisiken aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung der Immobilien. So können etwa die veranschlagten Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden, mit der Konsequenz, dass die ursprünglich vorgesehenen Finanzierungsmittel (Eigenmittel und Bankdarlehen) für die Finanzierung des Objekts nicht ausreichen könnten. Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Daraus könnten Mietausfälle bzw. verspätet eingehende Mieterlöse und Schadenersatzforderungen resultieren. Um diesen Risiken

aktiv zu begegnen, arbeitet die VIB Vermögen AG bei größeren Bauvorhaben mit bonitätsstarken Generalunternehmern zusammen. Dadurch wird die Fertigstellung der Projektentwicklungen innerhalb der veranschlagten Zeit und im Rahmen der geplanten Kosten weitgehend gewährleistet. Keine Kostenrisiken existieren dagegen bei der sukzessiven Übernahme von Immobilien, die von Projektentwicklern erstellt werden. In diesen Fällen ergeben sich die Kaufpreise der Objekte in der Regel aus der Jahresnettokaltmiete für das vollständig vermietete Objekt und einem fest vereinbarten Kaufpreisfaktor.

Die Gesellschaft stuft ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Akquisitionsrisiko

Die VIB ist grundsätzlich einem Risiko in Bezug auf den Erwerb von Immobilien bzw. Objektgesellschaften ausgesetzt. Hierbei kann es sich um die Nichtaufdeckung von Schäden, verdeckten Mängeln oder sonstigen Verpflichtungen handeln, welche im Rahmen der Akquisition bereits vorhanden waren. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine technische, finanzielle und rechtliche Due Diligence im Vorfeld der Transaktion und greift dazu bei Bedarf auch auf externe Dienstleister wie Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte und Steuerberater zurück. Aktuell werden die möglichen negativen Folgen aus diesem Akquisitionsrisiko analog zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

Konzentrationsrisiko

Im Portfolio der VIB finden sich einzelne Mieter, die über mehrere Objekte verfügen, woraus sich ein gewisses Konzentrationsrisiko ergibt. Um das Risiko eines möglichen Leerstands bzw. Mietausfalls in größerem Umfang zu minimieren, fokussiert sich die VIB vorwiegend auf bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverhältnisse.

Aktuell schätzt die VIB die Folgen eines möglichen Konzentrationsrisikos, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Finanzierungsrisiko

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass die Beschaffung von Fremdkapital für den weiteren Ausbau des Immobilienvermögens über Kreditinstitute künftig nicht zum entsprechenden Zeitpunkt bzw. nicht in der erforderlichen Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen möglich ist. Dadurch könnte die operative Geschäftstätigkeit sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflusst werden. Gerade die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 hat gezeigt, dass eine Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Situation zu einer tendenziell restriktiven Kreditvergabepolitik durch die Banken führen kann. Dieses Restrisiko wird durch eine rollierende Liquiditätsplanung und -kontrolle minimiert und derzeit, analog zum Vorjahr, als gering eingestuft.

Zinsänderungsrisiko

Ein möglicher Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus birgt für die VIB das Risiko einer Verschlechterung der Finanzierungskonditionen. Dies kann einerseits den Abschluss neuer Darlehensverträge für die Finanzierung weiterer Objekte und andererseits die Neuvereinbarung von Konditionen nach dem Ablauf der Zinsbindung betreffen. Um Immobilienfinanzierungen langfristig sicherzustellen, fixiert die Gesellschaft deshalb frühzeitig Darlehenskonditionen für einen Zeitraum von überwiegend zehn Jahren. Teilweise wurden zur Optimierung der Konditionen bei Bankdarlehen auch Zinsswaps abgeschlossen. Vor dem Hintergrund des derzeit historisch niedrigen Zinsniveaus werden auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch genommen, die sich etwa am EURIBOR orientieren. Sowohl bei einem Anstieg der kurzfristigen Zinsen als auch des allgemeinen Zinsniveaus stuft die VIB das Zinsänderungsrisiko aktuell, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung bestehen insofern Risiken, als dass bei ungünstigeren Wechselkursen für Tilgungsleistungen und laufende Zinszahlungen höhere Eurobeträge aufzuwenden wären. Zum 31. Dezember 2014 bestehen bei der VIB Vermögen AG keine wesentlichen Fremdwährungspositionen. Ein Wechselkursrisiko wird, analog zum Vorjahr, aktuell als gering eingestuft.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Zur Sicherung langfristiger Zinsen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB mehrere Zinsswaps auf Basis operativer Grundgeschäfte abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite). Mögliche Risiken hieraus stuft die VIB aktuell als gering ein.

Darüber hinaus hat die BBI Immobilien AG, eine Tochtergesellschaft der VIB Vermögen AG, Anfang 2006 ein Währungsderivat-Geschäft auf CHF-Basis abgeschlossen. Die Entwicklung des EUR / CHF-Kurses und der resultierende negative Marktwert des Finanzinstrumentes erforderten zum Jahresende 2010 erstmals die Einstellung einer entsprechenden Drohverlustrückstellung. Angesichts der Aufgabe des festen Wechselkurses von 1,20 EUR / CHF durch die Schweizerische Nationalbank am 15. Januar 2015 ist der Wechselkurs stärkeren Schwankungen ausgesetzt als bisher. Die Wechselkursentwicklung zum nächsten (=letzten) Fixing-Termin hat Auswirkungen auf die Höhe der finalen Zahlungsverpflichtung. Das Derivat hat eine Laufzeit bis Ende 2015, weshalb die VIB unter den derzeitigen Gegebenheiten die Risiken aus diesem Währungsderivat als gering einschätzt.

Rechts- und Vertragsrisiken

Durch den Abschluss von Miet- und Kaufverträgen könnten der VIB Vermögen AG Vertragsrisiken inklusive möglicher Folgekosten entstehen. Alle wesentlichen Verträge werden daher intern und teil-

weise extern unter juristischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft. Aktuell stuft die Gesellschaft ein hieraus entstehendes Risiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Regulatorisches Risiko

Seit mehreren Jahren werden EU-weit verstärkt Maßnahmen zur Regulierung und besseren Überwachung des Finanzsektors ergriffen. Grundsätzlich könnten sich hieraus auch regulatorische Maßnahmen für börsennotierte Immobiliengesellschaften ergeben. In diesem Zusammenhang hat das Europäische Parlament eine Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds verabschiedet, die sogenannte AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive), die in den einzelnen Mitgliedsstaaten in nationales Recht umgesetzt wurde und wird. Nach internen und externen Prüfungen gelangen wir zu der Einschätzung, dass derzeit im Fall der VIB nicht von einer Klassifizierung als Investmentvermögen im Sinne des KAGB auszugehen ist. Die zukünftige Einschätzung durch die BaFin bleibt jedoch abzuwarten. Die VIB schätzt das Risiko negativer Folgen aus der Umsetzung der AIFM-Regelung in Form zusätzlichen Kosten- und Verwaltungsaufwands, analog zum Vorjahr, derzeit als gering ein.

Schadenrisiko

Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres potenzielles Risiko dar. Dies hätte unter Umständen Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft. Darüber hinaus können mit bestimmten Wetterszenarien (z. B. Schneelasten auf den Flachdächern in schneereichen Wintern) bau- und bewirtschaftungstechnische Herausforderungen für die VIB einhergehen, die eine eingehende Prüfung der Statik erfordern. Diesen Risiken begegnet die VIB im Wesentlichen durch einen umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Immobilien. Aktuell schätzt die VIB mögliche negative Folgen aus unvorhersehbaren und über das normale Maß hinausgehenden Schadensereignissen, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Personalrisiko

Die Fähigkeiten und die Motivation der Mitarbeiter der VIB sind entscheidende Faktoren für den dauerhaften Erfolg des Unternehmens. Angesichts der relativ geringen Mitarbeiterzahl ist das Unternehmen allerdings von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen abhängig. Die Abwanderung von Leistungsträgern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung von Fach- und Führungskräften in begrenztem Umfang das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine gezielte und bedarfsgerechte Kompetenzentwicklung bestehender Mitarbeiter, die Stärkung der Attraktivität der VIB als Arbeitgeber sowie eine starke Führungs- und Unternehmenskultur. Insgesamt werden die hier beschriebenen Risiken daher unverändert zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

IT-Risiko

Alle wesentlichen Geschäftsabläufe der VIB stützen sich auf IT-Systeme. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall dieser IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen. Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, entwickelt die VIB ihre IT-Systeme in Zusammenarbeit mit einem externen Dienstleister laufend weiter. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software sind alle Daten in relativ kurzer Zeit wieder reproduzierbar. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Die VIB stuft dieses Risiko unverändert als gering ein.

4.1.3 Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Das Risikomanagement der VIB ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten. Im Berichtsjahr hat sich die Risikolage der VIB gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich geändert. Nach Einschätzung der VIB sind aktuell keine gravierenden Risiken für die zukünftige Entwicklung und den Fortbestand des Unternehmens erkennbar.

4.2 Chancenbericht

4.2.1 Chancen des Unternehmens

Der nachhaltige Geschäftserfolg der VIB hängt auch davon ab, wie frühzeitig sie Chancen aus der operativen Geschäftstätigkeit erkennt und wie vorausschauend sie diese steuert und umsetzt. Grundsätzlich strebt die VIB ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken an – mit dem Ziel, den Mehrwert für ihre Aktionäre durch die Nutzung neuer Chancen nachhaltig zu steigern.

Die Steuerungsinstrumente der VIB stellen sicher, dass die Chancen auf Basis ihres Potenzials, der benötigten Investition und des Risikoprofils bewertet und verfolgt werden können. Dabei beobachtet die VIB gleichermaßen gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische sowie regionale und lokale Entwicklungen.

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Chancen

Die Nachfrage nach inflations- und renditesicheren Sachanlagen wie Immobilien dürfte mit Blick auf das anhaltend niedrige Zinsniveau weiterhin hoch bleiben. Steigende Vermietungs- und Transaktionsumsätze bei deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien waren bereits in den vergangenen Jahren sichtbare Anzeichen dieser Entwicklung. Dabei könnten auch verstärkte Investitionen aus dem Ausland eine maßgebliche Rolle spielen – seit 2010 liegt ihr Anteil am Transaktionsvolumen bei 30 % und damit auf hohem Niveau. Zudem übersteigt die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien das Angebot nach wie vor deutlich, da in den vergangenen Jahren nur wenige Gewerbeimmobilien neu entwickelt wurden. Die nach wie vor gute Inlandsnachfrage dürfte die Flächennachfrage nach Gewerbeimmobi-

lien weiter erhöhen, was in der Folge zu einer Steigerung der Mietpreise und des Vermietungsstands führen sollte. Folglich könnte die VIB bei Nach- und Neuvermietungen höhere Mieterträge erzielen.

Chancen zur Akquisition und Entwicklung neuer Immobilien

Die VIB verfügt über ein sehr enges Netzwerk im süddeutschen Raum. Dieses Netzwerk kann die Gesellschaft auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig von attraktiven Immobilien und Grundstücken zu erfahren und damit günstige Marktchancen zu nutzen. Dadurch eröffnen sich Chancen, Umsatz und Ertrag in den kommenden Jahren weiter zu steigern. Zudem legt die Gesellschaft ihren Investitionsfokus bewusst auf den wachstumsstarken süddeutschen Raum; der Großteil ihrer Bestandsimmobilien befindet sich in Bayern und Baden-Württemberg. Damit setzt die Gesellschaft auf wachstumsstarke und kaufkräftige Regionen Deutschlands, die sich durch eine günstige soziodemografische Entwicklung auszeichnen. Aus dieser geografischen Ausrichtung ergeben sich für die VIB zusätzliche Wachstums- und Ertragsaussichten. Zudem liegt der Investitionsfokus der VIB auf den Wachstumsbranchen Logistik und Einzelhandel. Ihr ausgeprägtes Know-how im Hinblick auf diese Branchen will die VIB auch in Zukunft nutzen.

Chancen aus der Finanzierung

Die Finanzierung der VIB hängt vom Kapitalmarktumfeld ab, das sich aufgrund des niedrigen Zinsniveaus weiter als sehr günstig darstellt. Das anhaltend niedrige Zinsniveau bietet die Chance, Neuinvestitionen zu sehr attraktiven Konditionen zu finanzieren. Aufgrund von in den nächsten Jahren auslaufenden Zinsbindungen ergeben sich auch Potenziale bei den Finanzierungskosten von Bestandsimmobilien.

Chancen stabiler Mietrenditen

Die VIB vereinbart häufig indexierte Mietverträge, in deren Rahmen sich die Miethöhe einem Lebenshaltungskostenindex anpasst. Somit kompensiert die Zunahme der Mieterlöse die steigenden Kosten durch die allgemeine Teuerung und sichert langfristig die hohe Rentabilität der Immobilien.

4.2.2 Zusammenfassende Darstellung der Chancen

Die Chancen der VIB haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Potenzial sieht die Gesellschaft nach wie vor in einer für sie weiterhin positiven Entwicklung des Zinsniveaus, der Akquisition und Entwicklung neuer Objekte aufgrund des engen Netzwerkes, sowie der günstigen soziodemographischen Entwicklung im süddeutschen Raum.

5. Prognosebericht

Die deutsche Wirtschaft zeigt sich zu Beginn des Jahres 2015 in guter Verfassung. Nach einer Phase der wirtschaftlichen Abschwächung zur Jahresmitte 2014 setzte in den letzten Monaten des Jahres eine Erholung ein, die von einem starken Arbeitsmarkt und starkem Konsum geprägt war. Diese Erholung zeigte sich auch in einer verbesserten Stimmung der Unternehmen in Deutschland.

Führende Wirtschaftsforschungsinstitute aber auch die Bundesregierung gehen bei ihrer Prognose davon aus, dass sich diese Entwicklung auch in 2015 weiter fortsetzen wird. Für 2015 erwartet das Wirtschaftsministerium im Jahresdurchschnitt einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts, analog 2014, von 1,5 Prozent. Das Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel (IfW) sieht diese Entwicklung sogar noch etwas optimistischer und geht in seinem Konjunkturbericht von einem Anstieg von 1,7 Prozent aus.

Angesichts dieser erwartet positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie des aktuellen Niedrigzinsumfelds geht die VIB für 2015 auch weiterhin von einer positiven Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarkts in Deutschland, speziell im süddeutschen Raum, aus.

Ein weiterhin wichtiger Bestandteil der Geschäftsstrategie der VIB ist die Optimierung der Kostenstruktur mittels schlanker Verwaltung des Immobilienbestandes sowie der Realisierung weiterer Einsparungen im Bereich der betrieblichen Aufwendungen.

Für das Jahr 2015 rechnet der Vorstand der VIB unter der Annahme eines weitgehend unveränderten Immobilienportfolios mit einer Leerstandsquote von < 5 % (Ist-Wert 2014: 2,7 %), mit leicht steigenden Umsatzerlösen in der Größenordnung zwischen 48,5 und 50,5 Mio. EUR (Ist-Wert 2014: 46,5 Mio. EUR) sowie einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit vor Sondereinflüssen zwischen 14,0 und 15,0 Mio. EUR (Ist-Wert 2014: 12,4 Mio. EUR). In Bezug auf die Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten rechnet die Gesellschaft mit einem gewogenen Durchschnittszinssatz in 2015 von 3,8 bis 3,9 % (Ist-Wert 31.12.2014: 3,9 %).

Diese Prognose könnte durch eine gravierende Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen oder des allgemeinen Zinsniveaus beeinflusst werden.

Erklärung zur Unternehmensführung

Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die „Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB“ abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.

Neuburg a. d. Donau, den 05. März 2015

gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand

gez. Martin Pfandzelter, Vorstand

Bilanz

AKTIVA

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	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	4.388,50	16.221,50
	4.388,50	16.221,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	470.156.762,74	423.210.388,88
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	337.232,50	365.310,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	747.903,31	2.233.745,12
	471.241.898,55	425.809.444,50
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	86.164.924,19	81.671.677,09
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	2.828.200,00	3.048.000,00
3. Beteiligungen	151.759,00	151.759,00
4. sonstige Ausleihungen	0,00	473.750,00
	89.144.883,19	85.345.186,09
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.430.261,42	1.486.289,41
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	4.437.605,62	4.650.068,77
3. sonstige Vermögensgegenstände	1.294.290,84	543.570,85
	7.162.157,88	6.679.929,03
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	31.889.542,93	22.232.327,19
C. Rechnungsabgrenzungsposten	413.295,26	358.097,90
	599.856.166,31	540.441.206,21
Passiva
	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	24.783.906,00	22.151.331,00
II. Kapitalrücklage	160.995.963,99	133.610.104,92
III. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	12.603.892,25	13.775.107,57
IV. Bilanzgewinn	11.896.274,88	9.968.098,95
V. Genussrechtskapital	660.000,00	660.000,00
	210.940.037,12	180.164.642,44
B. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	569.263,00	515.684,00
2. Steuerrückstellungen	0,00	28.801,50
3. sonstige Rückstellungen	2.974.438,62	4.032.814,28
	3.543.701,62	4.577.299,78
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	40.196.000,00	35.031.000,00
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	335.603.695,49	310.986.735,23
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis- tungen	1.169.595,86	1.542.856,42
4. sonstige Verbindlichkeiten	2.820.607,10	3.095.218,50
	379.789.898,45	350.655.810,15
D. Rechnungsabgrenzungsposten	277.498,12	262.814,84
E. Passive latente Steuern	5.305.031,00	4.780.639,00
	599.856.166,31	540.441.206,21

Gewinn- und Verlustrechnung

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	2014 EUR	2013 EUR
1. Umsatzerlöse	46.546.619,96	43.920.194,25
2. sonstige betriebliche Erträge	675.500,28	7.694.107,83
3. Grundstücksaufwand
Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude	-11.678.278,20	-10.881.312,86
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-2.230.814,02	-2.067.799,10
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-240.154,93	-211.002,84
	-2.470.968,95	-2.278.801,94
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen	-8.460.863,01	-8.023.691,65
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.206.835,57	-2.251.698,69
7. Erträge aus Beteiligungen	1.364.221,00	0,00
8. auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne	3.089.520,88	3.011.974,90
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	71.429,75	78.290,39
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	74.524,69	131.184,82
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-14.583.534,22	-14.009.197,93
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	12.421.336,61	17.391.049,12
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-1.694.678,04	-2.522.239,74
14. sonstige Steuern	-1.599,01	-1.418,00
	-1.696.277,05	-2.523.657,74
15. Jahresüberschuss	10.725.059,56	14.867.391,38
16. Entnahmen aus Gewinnrücklagen aus anderen Gewinnrücklagen	1.171.215,32	0,00
17. Einstellungen in Gewinnrücklagen in andere Gewinnrücklagen	0,00	-4.899.292,43
18. Bilanzgewinn	11.896.274,88	9.968.098,95

Anhang für das Geschäftsjahr 2014

der VIB Vermögen AG, Neuburg a. d. Donau

ALLGEMEINES

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2014 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes. Die VIB Vermögen AG ist als eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB zu klassifizieren.

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen Konzernabschluss nach IFRS i.S. § 315a Abs. 3 HGB.

Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.

BILANZIERUNG UND BEWERTUNG

Grundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.

Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter der Anlagevermögens bis zu einem Wert von 150,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 150,00 € aber nicht mehr als 410,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen. Die in der Vergangenheit gebildeten Sammelposten für Geringwertige Wirtschaftsgüter werden bis zum Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf Jahren weiter planmäßig abgeschrieben.

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:

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	Jahre
Fabrik- und Geschäftsbauten	20 – 50
Außenanlagen	10 – 19
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 – 12

Gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in vollem Umfang als Herstellungskosten aktiviert und in dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken“ im Anlagevermögen ausgewiesen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Fremdkapitalzinsen aktiviert.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Im Zusammenhang mit dem Tausch von Aktien der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI Immobilien AG) in Aktien der VIB Vermögen AG wurden insgesamt 94.908 Aktien der BBI Immobilien AG erworben. Die Anschaffungskosten der Anteile an der BBI Immobilien AG wurden mit dem Zeitwert der hingegebenen VIB-Aktien bilanziert.Im November 2014 endete die Möglichkeit der außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG, ihre Anteilsscheine in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen.

Das hinsichtlich des Umtauschverhältnisses sowie der Garantiedividende in der Vergangenheit anhängige Gerichtsverfahren wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr rechtsverbindlich abgeschlossen. Bezüglich des Umtauschverhältnisses ergab sich keine Änderung. Die zu gewährende Garantiedividende zugunsten der außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG wurde von 0,64 € auf 0,74 € je Aktie (brutto) erhöht. Für den daraus resultierenden Ausgleichsergänzungsanspruchs und den von der Gesellschaft zu tragenden Anwalts- und Gerichtskosten wurde bereits im vorhergehenden Geschäftsjahr eine angemessene Rückstellung gebildet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind gegebenenfalls durch aktivischen Abzug von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.

Latente Steuern werden gemäß § 274 HGB gebildet. Auf Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlust- und Zinsvorträgen wird ein Überhang an passiven latenten Steuern angesetzt, wenn insgesamt von einer Steuerbelastung in künftigen Geschäftsjahren auszugehen ist. Sofern insgesamt eine künftige Steuerentlastung (d.h. ein Überhang an aktiven latenten Steuern besteht) erwartet wird, erfolgt entsprechend dem Wahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Ansatz von aktiven latenten Steuern. Verlust- und Zinsvorträge werden, falls vorhanden, insoweit berücksichtigt, als eine Verrechnung mit steuerpflichtigem Einkommen innerhalb der nächsten fünf Jahre realisierbar ist bzw. die Zinsvorträge genutzt werden können. Des Weiteren werden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten von Organgesellschaften insoweit einbezogen, als die Umkehrung der temporären Differenzen während der Dauer der Organschaft zu erwarten ist.

Die Bewertung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage des im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen voraussichtlich geltenden Körperschaftsteuer- sowie ggf. Gewerbesteuersatzes.

Bei den Pensionsrückstellungen, Steuerrückstellungen, sonstigen Rückstellungen und passiven latenten Steuern werden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen berücksichtigt. Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Für die Ermittlung der Pensionsrückstellung wird eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen. Alle Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Besteht kein oder ein nicht ausreichender Sicherungszusammenhang, wird für unrealisierte Verluste eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Angaben zur Vergleichbarkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden. Fremdkapitalkosten werden, soweit sie den Zeitraum der Herstellung betreffen, in die Ermittlung der Herstellungskosten miteinbezogen.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren keine außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen geboten (Vorjahr: 384.700 €). Im Vorjahr betrafen diese ein Grundstück, bei dem der gutachterlich ermittelte Verkehrswert unter den HGB-Restbuchwert gesunken war.

Finanzanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile und gewährte Ausleihungen an verbundene Unternehmen. Aufgrund des abschließenden Umtausches von Aktien der BBI AG in Aktien der VIB Vermögen AG durch außenstehende Aktionäre der BBI AG und eines zusätzlichen Zukaufes von 50.000 Aktien erhöhte sich der Wert der Beteiligung an dieser Gesellschaft um 3.133 T€. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden im Zuge der Portfolio-Optimierung Geschäftsanteile im Wert von 120 T€ an der KHI Immobilien GmbH veräußert und der Anteil damit von 100,00% auf 33,3% abgeschmolzen. Über die 100%ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH wird eine weitere mittelbare Beteiligung i.H.v. 20 T€ (8,33 %) an der KHI GmbH gehalten. Um die Kapitalbasis für anstehende Immobilien-Investitionen weiter zu stärken, wurde in die Interpark Immobilien GmbH ein Betrag in Höhe von 1.480 T€ in die Kapitalrücklage eingezahlt. An die VSI GmbH wurde, ebenfalls für laufende Investitionen, ein zusätzliches Darlehen in Höhe von 355 T€ gewährt. Ein im Vorjahr an die Interpark Immobilien GmbH gewährtes Darlehen in Höhe von 500 T€ wurde vollständig zurückgezahlt. Ein bislang an die VIMA Grundverkehr GmbH gewährtes Darlehen in Höhe von 474 T€ wurde ebenfalls vollständig zurückgeführt. Die gewährten Darlehen wurden zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen.

Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten. Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich überprüft.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 4.437.605,62 € (Vorjahr: 4.650.068,77 €) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften. Sie beinhalten eine Forderung in Höhe von 3.251.504,63 € aus der Ergebnisabführung 2014 der BBI Immobilien AG und eine Forderung gegenüber der RV Technik s.r.o. in Höhe von 1.186.100,99 €.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen aus Versicherungserstattungen, Instandhaltungsrücklagen, debitorische Kreditoren, Ertragssteuererstattungen und sonstige kurzfristige Ausleihungen ausgewiesen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Zahlungen vor dem Bilanzstichtag, die Aufwendungen des neuen Geschäftsjahres betreffen und an Mieter gewährte Baukostenzuschüsse, die über die zu erwartende Restlaufzeit der Mietverträge verteilt werden.

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt 24.783.906,00 € (Vorjahr: 22.151.331,00 €) und ist in 24.783.906 (Vorjahr: 22.151.331) Inhaberaktien eingeteilt. Im Geschäftsjahr wurden 0 Aktien aus dem genehmigten Kapital und 2.632.575 Aktien aus dem bedingten Kapital ausgegeben.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr nahmen letztmalig außenstehende Aktionäre der BBI Immobilien AG das Angebot, ihre Anteilsscheine in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen, in Anspruch. Durch die Annahme dieses Angebots durch Aktionäre der BBI Immobilien AG während des Berichtszeitraums erhöhte sich das Gezeichnete Kapital der VIB Vermögen AG entsprechend um 137.602,00 €. Weiterhin haben Pflichtwandelanleihe-Gläubiger der Pflichtwandelanleihe 2013/15 von ihrem Recht gebraucht gemacht, Teilschuldverschreibungsanteile vorzeitig zu wandeln. Bislang wurden hieraus 1.555.073 neue Aktien ausgegeben. Die Pflichtwandelanleihe 2012/14 wurde bedingungsgemäß im Dezember 2014 vollständig gewandelt. Aus dieser Transaktion entstanden weitere 939.900 neue Aktien.

Genehmigtes und bedingtes Kapital

Genehmigtes Kapital

Genehmigtes Kapital 2010:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 6. Juli 2010 wurde ein Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2010) in Höhe von 5.451.147,00 € geschaffen. Hiervon wurde durch die Kapitalerhöhung im Juni 2011 ein Betrag von 137.574 € verbraucht, so dass nunmehr dieses Genehmigte Kapital 5.313.573 € beträgt. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats läuft bis zum 5. Juli 2015.

Genehmigtes Kapital 2013:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2013) in Höhe von 2.136.430,00 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 2. Juli 2018.

Das insgesamt zur Verfügung stehende genehmigte Kapital beträgt somit 7.450.003,00 €.

Bedingtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 wurde ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114, € geschaffen. Bis zum 31. Dezember 2014 wurden insgesamt 890.459 € des bedingten Kapitals zum Tausch von Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG verwendet. Das nach Abschluß des Umtauschangebotes verbleibende bedingte Kapital in Höhe von 465.655 € wurde mit Beschluß von Vorstand und Aufsichtsrat vom 12.01.2015 aufgehoben.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 7. Juli 2009 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2009) in Höhe von € 3.416.800 geschaffen. Hiervon wurde mit Beschluß der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 ein Betrag in Höhe von 1.716.8000 € aufgehoben. Das verbleibende bedingte Kapital in Höhe von 1.700.000 € wurde durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2012/14 in Höhe von 939.900 € im abgelaufenen Geschäftsjahr vollständig ausgeschöpft.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist bis zum 31. Dezember 2014 ein Betrag in Höhe von 1.555.073 € verwendet worden, da Anleihe-Gläubiger der Pflichtwandelanleihe 2013/15 von ihrem Recht auf Umtausch Gebrauch gemacht und vorzeitig in neue Aktien getauscht haben. Zum Jahresende 2014 war noch ein Betrag in Höhe von 581.357 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2014 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2014) in Höhe von 2.215.133 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2014 noch kein Betrag verwendet, da von der im Dezember 2014 ausgegebenen Pflichtwandelanleihe 2014/16 noch keine Teilschuldverschreibungs-Anteile getauscht wurden.

Kapitalrücklage

Im Zusammenhang mit dem Tausch von Anteilsscheinen der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG und Wandlung von Teilschuldverschreibungs-Anteilen aus den Pflichtwandelanleihen 2012/14 und 2013/15 erhöhte sich die Kapitalrücklage von 133.610.104,92 € auf insgesamt 160.995.963,99 €. Auf den Tausch von BBI Aktien entfiel ein Betrag in Höhe von 1.821 T€ und auf die Wandlung von Teilschuldverschreibungen ein Betrag in Höhe von 25.565 T€.

Gewinnrücklage/Bilanzgewinn/Vorschlag zur Gewinnverwendung

Gemäß § 270 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 58 AktG werden 1.171.215,32 € aus den Anderen Gewinnrücklagen entnommen und in den Bilanzgewinn 2014 eingestellt. Zusammen mit dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2014 von 10.725.059,56 € ergibt sich ein Bilanzgewinn in Höhe von 11.896.274,88 €. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 11.896.274,88 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,48 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.

Genussrechtskapital

Die VIB Vermögen AG hat Genussrechtsverträge über insgesamt 660.000,00 € abgeschlossen.

Das Genussrechtsverhältnis besteht grundsätzlich auf unbestimmte Dauer, kann aber erstmals nach Ablauf von drei Jahren vom Erwerbszeitpunkt an mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren zum Jahresende gekündigt werden. Mit dem Genussrecht sind keine Aktionärsrechte verbunden.

Die Ausschüttung auf das Genussrecht beträgt 5,00 % p.a. Die Ausschüttung entfällt, wenn und soweit sie zu einem Bilanzverlust führt.

Das Genussrechtskapital nimmt während der Dauer der Laufzeit bis zur vollen Höhe an einem Bilanzverlust der VIB Vermögen AG teil. Im Fall der Liquidation oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der VIB Vermögen AG kann das Genussrechtskapital erst nach Befriedigung der anderen Gläubiger zurückgefordert werden.

Die Konditionen der Genussrechtsverträge erfüllen die vom Institut der Wirtschaftsprüfer e. V. definierten Merkmale, um das Genussrechtskapital als bilanzielles Eigenkapital auszuweisen.

Sämtliche Genussrechtsverträge wurden fristgerecht auf den 31.12.2016 gekündigt. Die Rückzahlung erfolgt einen Tag nach der ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2017.

Rückstellungen

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Die Pensionsrückstellungen betragen 569.263 €. Diese wurden auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 4,53 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck.

In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, Jahresabschlusskosten und die Vorstandstantieme berücksichtigt. Ferner ist hierin eine Rückstellung in Höhe von insgesamt 891 T€ für noch durchzuführende Gebäudeinstandhaltungen aufgrund von vertraglichen und behördlichen Auflagen enthalten.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

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Art der Verbindlichkeiten	Restlaufzeit bis zu 1 Jahr TEUR	Restlaufzeit zwischen 1 und 5 TEUR	Restlaufzeit mehr als 5 Jahre TEUR	Summe TEUR	davon gesichert TEUR	Art der Sicherheit
1. Anleihen (konvertibel)	6.971	33.225	0	40.196	0	-
(Vorjahr)	(9.399)	(25.632)	(0)	(35.031)	(0)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	16.205	89.507	229.892	335.604	335.604	siehe unten
(Vorjahr)	(30.234)	(78.939)	(201.814)	(310.987)	(310.987)
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.169	0	0	1.169	0	-
(Vorjahr)	(1.543)	(0)	(0)	(1.543)
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0	0	0	0	0	-
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)	(0)
5. Sonstige Verbindlichkeiten	2.048	662	111	2.821	0	-
(Vorjahr)	(2.139)	(674)	(282)	(3.095)
Summe	26.393	123.394	230.003	379.790	335.604
(Summe Vorjahr)	(43.315)	(105.245)	(202.096)	(350.656)	(310.987)

Anleihen (konvertibel)

Im Rahmen einer Privatplatzierung bei institutionellen Investoren wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut eine Pflichtwandelanleihe (2014/16) mit einem Nominalvolumen von 33,2 Mio. € platziert. Diese ist mit einem Kupon von 4,0 % ausgestattet, in 1.000 € gestückelt und hat eine Laufzeit von zwei Jahren. Das Bezugsrecht für bestehende Aktionäre wurde ausgeschlossen. Die Pflichtwandelanleihe wurde am 05. Dezember 2014 in den Handel im Freiverkehr der Börse München einbezogen (ISIN DE000A13SJL8).

Es bestehen zwei Wandlungsfenster zwischen dem 6. Juli 2015 und dem 4. Dezember 2015 sowie zwischen dem dritten Kalendertag nach Abschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft im Jahr 2016 und der Fälligkeit der Anleihe am 4. Dezember 2016. Der Wandlungspreis beträgt 15,00 €. Die Erhöhung des Grundkapitals durch die neuen Aktien wird jeweils im Januar 2016 und 2017 im Handelsregister eingetragen. Nach erfolgter Wandlung werden insgesamt 2,215 Mio. neue Aktien entstehen, die ab dem 1. Januar des Jahres, in dem die Wandlung stattfindet, dividendenberechtigt sind.

Aus den bereits bestehenden Pflichtwandelanleihen 2012/14 in Höhe von ursprünglich 17,0 Mio. € (in 2014 vollständig gewandelt) und der Pflichtwandelanleihe 2013/15 in Höhe von ursprünglich 25,6 Mio. € (in 2014 bereits 18,7 Mio. € vorzeitig gewandelt) wurde ein Betrag in Höhe von 2.494.973 € in gezeichnetes Kapital und ein Betrag in Höhe von 25.565.027 € in Kapitalrücklagen umgebucht.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen sowie Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

Die Höhe der Verzinsung der Bankdarlehen wird durch Zinsswaps langfristig gesichert. Bei diesen Zins-Swaps handelt es sich um sogenannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach § 254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 19.162 T€ auf und hatten zum 31. Dezember 2014 einen Marktwert von insgesamt -4.722 T€. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleichs der tatsächlichen Zahlungsströme.

Im Jahr 2008 wurde ein Zins-Swap-Geschäft mit der DZ Bank abgeschlossen. Der Nominalbetrag lautet auf 5.000.000 €, der Zins-Swap endete am 30.06.2014. Weitere Verpflichtungen bestehen hieraus nicht mehr.

Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.

Der Nominalbetrag des mit der Hypothekenbank Frankfurt AG abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000.000 € mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2014 beträgt -3.922.538 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der Hypothekenbank Frankfurt AG ermittelt. Der Nominalbetrag des zweiten übernommenen Zins-Swap-Geschäftes mit der HypoVereinsbank/UniCredit AG beträgt 4.730.000 € und endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2014 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 4.161.544 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2014 beträgt -799.143 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank/UniCredit AG ermittelt.

Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften Bewertungseinheiten dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Verpflichtung aus der Übernahme eines BBI-Zinsswaps in Höhe von 957 T€ (s.o.), Zinsverbindlichkeiten in Höhe von 868 T€ aus einem Schuldscheindarlehen, Garantie-Dividenden an die BBI-Minderheitsaktionäre in Höhe von 166 T€ sowie Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuervoranmeldungen in Höhe von 475 T€.

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält vorausbezahlte Mieteinnahmen für das Jahr 2015 sowie Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 5.305.031 € gebildet. Aufgrund der mit der BBI Immobilien AG bestehenden körperschaftsteuerlichen Organschaft bilanziert die VIB Vermögen AG auch die bei der BBI Immobilien AG entstandenen latenten Steuern.

Die latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus folgenden temporären Differenzen:

- Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Abschreibungen auf das Immobilienvermögen

- Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher Wertansätze in der Steuerbilanz und Handelsbilanz für Pensionsverpflichtungen

- Temporäre Differenzen aufgrund des handelsrechtlichen Ansatzes einer Rückstellung für drohende Verluste für einen CHF-Zinsswap

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt unter Berücksichtigung von Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit einem Steuersatz von 15,83%. Lediglich bei der Bewertung der latenten Steuern aus dem Ansatz einer Rückstellung für drohende Verluste für einen CHF-Zinsswap erfolgt eine Berücksichtigung der Gewerbesteuer und somit eine Bewertung mit einem Steuersatz von 29,83%.

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gegliedert.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen ausschließlich auf die Verpachtung des eigenen Grundbesitzes.

Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen ist ein Buchgewinn in Höhe von 92.957 € aus dem Verkauf eines Gebäudes (Sachanlagevermögen) enthalten. Weiterhin ist hierunter ein Buchgewinn in Höhe von 215.521 € aus dem Verkauf von Finanzanlagen ausgewiesen. Auf die Auflösung von Rückstellungen und Erträge aus Versicherungsentschädigungen entfällt ein Betrag in Höhe von 131.145 €. Aus der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus L.u.L. resultierte ein Ertrag in Höhe von 177.810 €.

Periodenfremde Erträge

Die periodenfremden Erträge belaufen sich auf insgesamt 762.211 € (Vorjahr: 1.068.062 €) und betreffen vor allem Erträge aus der Veräußerung von Sachanlagevermögen und Finanzanlagen, aus Nebenkostenabrechnungen für 2013, Erträge aus der Anpassung der Einzelwertberichtigung auf Forderungen, Erträge aus bereits abgeschriebenen Forderungen, Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sowie Steuererstattungen aus den Vorjahren.

Personalaufwand

In der VIB Vermögen AG waren im abgelaufenen Geschäftsjahr durchschnittlich 24 (im Vorjahr 23) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 20 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr: 17) und 4 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich (im Vorjahr: 6). Bei den gewerblichen Mitarbeitern handelt es sich im Wesentlichen um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit-Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen für diese Mitarbeiter werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr resultierten Aufwendungen in Höhe von 403.603 € (Vorjahr: 332.908 €) aus der Begebung von Anleihen und 13.626 € (Vorjahr: 107.068 €) aus der Bewertung einer in Tschechischen Kronen bestehenden Darlehensforderung.

Periodenfremde Aufwendungen

Die periodenfremden Aufwendungen belaufen sich auf 562.846 € (Vorjahr: 517.226 €). Im Wesentlichen sind hierunter periodenfremde Aufwendungen aus Verlusten aus den Einstellungen in die Einzelwertberichtigung auf Forderungen, Forderungsverluste und die an die außenstehenden BBI-Aktionäre zu leistende Garantiedividende enthalten.

Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen belaufen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 1.364.221 € (Vorjahr 0 €) und betreffen Gewinnausschüttungen von verbundenen Unternehmen.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne

Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 3.270.709,56 € (Vorjahr: 3.479.932 €).

Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.

Die Position beinhaltet auch die an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Netto-Garantiedividende für das Jahr 2014 in Höhe von 166.327 € (Vorjahr: 467.957 €) und eine Differenz auf die bereits im Vorjahr gebildete Rückstellung für Nachzahlungen auf den Ausgleichsergänzungsanspruch für die Jahre 2009 – 2013 in Höhe von 14.862 €.

Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,64 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftssteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.

Alternativ wurde den außenstehenden Aktionären die Möglichkeit eingeräumt, Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG zu tauschen. Hierzu wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114 € geschaffen.

Das hierzu bislang anhängige Verfahren auf Überprüfung der Ausgleichzahlung und des Umtauschverhältnisses wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr rechtsverbindlich abgeschlossen. Der Ausgleich in Geld wurde mit Rückwirkung für die Vergangenheit von 0,64 € auf 0,74 € (brutto) je Stückaktie gerichtlich festgesetzt. Das Umtauschverhältnis blieb unverändert.

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 71.430 € (Vorjahr: 78.290 €).

Zinsergebnis

In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Abzinsung von Pensionsrückstellungen in Höhe von 24.670 € (Vorjahr: 23.994 €) sowie aus der Aufzinsung der Verbindlichkeit aus der Übernahme von Zinsswaps der BBI in Höhe von 217.467 € (Vorjahr: 190.632 €) (vgl. hierzu Kapitel „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“) enthalten. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von verbundenen Unternehmen existieren wie im Vorjahr im Geschäftsjahr ebenfalls nicht.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen vor allem Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 1.694.678 € (Vorjahr: 2.522.240 €), davon betreffen 524.392 € latente Steuern (Vorjahr: 1.360.227 €) und Körperschaftsteuer-Erstattungen für frühere Jahre in Höhe von -44.186 € (Vorjahr: -10.062 €).

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der folgenden Gesellschaften wurden Bürgschaften übernommen:

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IPF 1 GmbH, Neuburg	4.500.000 €	(Vorjahr: 4.500.000 €)
IPF 2 GmbH, Neuburg	4.800.000 €	(Vorjahr: 4.800.000 €)
Interpark Immobilien GmbH	2.500.000 €	(Vorjahr: 2.500.000 €)
VSI GmbH, Neuburg	2.367.000 €	(Vorjahr: 2.567.000 €)
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	1.700.000 €	(Vorjahr: 1.700.000 €)

Für Verbindlichkeiten der BBI Immobilien AG gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 12.000.000 € ist die VIB Vermögen AG im Geschäftsjahr als Gesamtschuldner beigetreten.

Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaften für alle Haftungsverhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 209.048 € (Vorjahr: 165.452 €).

Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von 316 T€ (Vorjahr: 52 T€).

Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2014 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag (siehe hierzu auch Kapitel „Verbindlichkeiten“).

SONSTIGE ANGABEN

Aufsichtsrat

- Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH, Ingolstadt

(Vorsitzender)

- Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt

(stellvertretender Vorsitzender)

- Rolf Klug, Kaufmann, Geschäftsführer der MK Vermögensverwaltungs GmbH, Neuburg/Donau

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 145.600 €.

Vorstand

- Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender, Diplom-Mathematiker, Neuburg a. d. Donau

- Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen, Diplom-Betriebswirt, Neuburg a. d. Donau

- Peter Schropp, Vorstand Bereich Immobilien, Diplom-Betriebswirt, Neuburg a. d. Donau (bis 30.09.2014)

- Martin Pfandzelter, Vorstand Bereich Immobilien, Diplom-Kaufmann, Neuburg a.d. Donau (seit 01.10. 2014)

Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.

Honorare des Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG wird in den IFRS-Konzernabschluss einbezogen. Betreffend die Angaben zum Abschlussprüferhonorar verweisen wir auf den IFRS-Konzernanhang der VIB Vermögen.

Angabe nach § 285 Nr. 21 HGB

Gegenüber der VIMA Grundverkehr GmbH bestanden zum 31.12.2013 Forderungen in Höhe von 599 T€. Hierin war ein Darlehen in Höhe von T€ 125 enthalten, mit einem Zinssatz von 1,725 % p.a. verzinst wird. Ein zweites Darlehen in Höhe von T€ 474 war unverzinslich. Die Darlehen wurden im Geschäftsjahr getilgt.

Weitere Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht getätigt.

Neuburg a. d. Donau, den 05. März 2015

gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand, Bereich Finanzen

gez. Martin Pfandzelter, Vorstand, Bereich Immobilien

ANTEILSBESITZ

Es bestehen folgende wesentlichen unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil in T€	Eigenkapital in T€	Ergebnis
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	101	46
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%	35	-1
IPF 1 GmbH, Neuburg	94,98%	986	923
IPF 2 GmbH, Neuburg	94,98%	898	780
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG,
Ingolstadt *	94,88%	50.233 3.271
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt	75,00%	6.652	849
Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	3.681	-240
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	1.396	271
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	1.009	181
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau	50,00%	254	872
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt**	34,18%	10.617	11
KHI Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau***	41,67%	206	-35

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

*** direkte u. mittelbare Beteiligung

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	Anschaffungs- /Herstellungskosten
	Stand 01.01.2014 EUR	Zugänge 2014 EUR	Umgliederungen 2014 EUR	Abgänge 2014 EUR	Stand 31.12.2014 EUR
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I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	130.288,33	0,00	0,00	0,00	130.288,33
	130.288,33	0,00	0,00	0,00	130.288,33
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	467.643.482,79	1.774.516,57	53.911.114,79	-447.005,29	522.882.108,86
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	800.751,34	62.713,87		-5.842,70	857.622,51
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	2.233.745,12	52.430.029,24	-53.911.114,79	0,00	752.659,57
	470.677.979,25	54.267.259,68	0,00	-452.847,99	524.492.390,94
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	81.671.677,09	4.871.301,32	0,00	-378.054,22	86.164.924,19
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	3.048.000,00	1.115.200,00	0,00	-1.335.000,00	2.828.200,00
3. Beteiligungen	151.759,00		0,00	0,00	151.759,00
4. sonstige Ausleihungen	473.750,00	32.000,00	0,00	-505.750,00	0,00
	85.345.186,09	6.018.501,32	0,00	-2.218.804,22	89.144.883,19
Summe Anlagevermögen	556.153.453,67	60.285.761,00	0,00	-2.671.652,21	613.767.562,46

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	Abschreibungen
	Stand 01.01.2014 EUR	Zugänge 2014 EUR	Abgänge 2014 EUR	Umbuchung 2014 EUR	Stand 31.12.2014 EUR
---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	114.066,83	11.833,00	0,00	0,00	125.899,83
	114.066,83	11.833,00	0,00	0,00	125.899,83
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	44.433.093,91	8.358.933,05	-61.924,58	-4.756,26	52.725.346,12
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	435.440,84	90.096,96	-5.147,79	0,00	520.390,01
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	0,00			4.756,26	4.756,26
	44.868.534,75	8.449.030,01	-67.072,37	0,00	53.250.492,39
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00		0,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00		0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00		0,00
4. sonstige Ausleihungen	0,00	0,00	0,00		0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	44.982.601,58	8.460.863,01	-67.072,37	0,00	53.376.392,22

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	Buchwerte
	Stand 31.12.2014 EUR	Stand 31.12.2013 EUR
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I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	4.388,50	16.221,50
	4.388,50	16.221,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	470.156.762,74	423.210.388,88
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	337.232,50	365.310,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	747.903,31	2.233.745,12
	471.241.898,55	425.809.444,50
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	86.164.924,19	81.671.677,09
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	2.828.200,00	3.048.000,00
3. Beteiligungen	151.759,00	151.759,00
4. sonstige Ausleihungen	0,00	473.750,00
	89.144.883,19	85.345.186,09
Summe Anlagevermögen	560.391.170,24	511.170.852,09

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Augsburg, 05. März 2015

**S & P GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

gez. ppa. Dr. Burkhardt-Böck, Wirtschaftsprüferin

gez. Kanus, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

die VIB Vermögen AG hat 2014 erneut ein erfolgreiches Geschäftsjahr abgeschlossen, in dem sie ihr Portfolio durch zielgerichtete Investitionen in ertragsstarke Immobilien und durch die Entwicklungen von Projekten für den Eigenbestand weiter ausbauen konnte. Dies führte auch im Jahr 2014 zu höheren Umsätzen und Erträgen. Mit der Ausgabe der mittlerweile dritten Pflichtwandelanleihe im Dezember 2014 mit einem Wandlungspreis über dem NAV je Aktie wurde die Basis für weitere Investitionen im Geschäftsjahr 2015 gelegt. Ein Teil der Erlöse wurde wie bei den beiden vorangegangenen Kapitalmaßnahmen bereits zeitnah in zukunftsträchtige Immobilien investiert. Der Aufsichtsrat hat die Unternehmensentwicklung aufmerksam und umfassend begleitet und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben im Berichtszeitraum jederzeit wahrgenommen:

Überwachung der Geschäftsführung und Zusammenarbeit mit dem Vorstand

Der Aufsichtsrat hat die Arbeit des Vorstands im Verlauf des Geschäftsjahres regelmäßig kontrolliert und ihn hinsichtlich der Geschäftsführung kontinuierlich beraten. In alle wesentlichen Entscheidungen war der Aufsichtsrat eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert, insbesondere über die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie über neue Investitionsmöglichkeiten.

Aufsichtsrat, Sitzungen und Beschlüsse

Im Geschäftsjahr 2014 fanden insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen statt, an denen jeweils sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen. In den Sitzungen informierte der Vorstand den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf der Gesellschaft. Darüber hinaus wurden in den Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere mögliche Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen, der Vorstandswechsel sowie die Ausgabe einer weiteren Pflichtwandelanleihe, beraten und die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse zeitnah gefasst. Die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 2. Juli 2014 wurde in der Sitzung vom 8. April 2014 verabschiedet. Ausschüsse wurden angesichts der geringen Größe des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2014 weiterhin nicht gebildet.

Jahresabschluss und Konzernabschluss 2014

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 21. April 2015 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2014 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an. Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2014 geprüft und in der Sitzung vom 21. April 2015 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2014 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2014 wurde vom Aufsichtsrat gebilligt. Weiterhin hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 21. April 2015 die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 1. Juli 2015 verabschiedet. Der Aufsichtsrat freut sich über die positive Unternehmensentwicklung des VIB-Konzerns und unterstützt den Vorstand uneingeschränkt mit Blick auf seine Strategie, das Gewerbeimmobilienportfolio zielgerichtet weiter auszubauen.

Dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des VIB-Konzerns sei an dieser Stelle herzlich für ihre engagierte und erfolgreiche Arbeit im vergangenen Geschäftsjahr gedankt.

Neuburg / Donau, 21. April 2015

Für den Aufsichtsrat

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender

Sonstiger Berichtsteil

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2014 ist durch den Aufsichtsrat am 21. April 2015 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.

Die Hauptversammlung am 01. Juli 2015 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2014 in Höhe von EUR 11.896.274,88 beschlossen.