VIB Vermoegen AG

Annual Report • Nov 25, 2016

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Jahresabschluss zum 31.12.2015

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum. Dabei umfasst die Geschäftstätigkeit die Entwicklung, den Erwerb und die Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Im Rahmen einer „Develop-or-Buy-and-Hold“-Strategie erwirbt die VIB Vermögen AG einerseits Bestandsimmobilien und entwickelt andererseits selbst Immobilien für ihr Portfolio. Die Verwaltung des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Ziele und Strategien

Ziel der VIB Vermögen AG ist es, durch den Ausbau des Immobilienportfolios den Unternehmenswert nachhaltig und langfristig zu steigern. Kern der Unternehmensstrategie bilden unter anderem selektive und zielgerichtete Akquisitionen außerhalb der Ballungsgebiete der Großstädte. Hierbei liegt der Schwerpunkt der Investitionsstrategie insbesondere in den Bereichen Logistik und Einzelhandel. Während der Logistiksektor durch den wachsenden E-Commerce- und zunehmenden weltweiten Handel profitiert, wird der Einzelhandelssektor hauptsächlich durch die Entwicklung der Kaufkraft beeinflusst. Neben diesen Sektoren investiert die Gesellschaft zudem in Industrie- und Büroimmobilien, um mit Blick auf das Gesamtportfolio eine diversifizierte und ausgewogene Struktur sicherzustellen.

Neben dem Bestandsgeschäft setzt die VIB auch auf die Entwicklung eigener Immobilien. Dabei ist es wichtig, dass die Verwaltung der Immobilien effizient und nachhaltig durch die Gesellschaft selbst und nicht durch Dritte erfolgt. Durch die langfristige Vermietung an solvente Ankermieter werden zudem der Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten minimiert.

Die VIB verfolgt mit der schwerpunktmäßigen Finanzierung über Annuitätendarlehen einen langfristigen Finanzierungsansatz. Durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen wird der Substanzwert der Gesellschaft, der sogenannte Net Asset Value (NAV), kontinuierlich erhöht. Gleichzeitig können mögliche Refinanzierungsrisiken, wie im Falle von endfälligen Darlehen, im Wesentlichen ausgeschlossen werden.

Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Zum Ende des Geschäftsjahres 2015 hat die VIB Vermögen AG neben den drei Vorständen 18 kaufmännische Mitarbeiter (Vorjahr: 21 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus sind zusätzlich 2 Mitarbeiter (Vorjahr: 4 Mitarbeiter), teilweise mit geringfügigem Beschäftigungsverhältnis, für Hausmeister- und Reinigungsleistungen in den Immobilienobjekten beschäftigt.

Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender) und Rolf Klug an.

Der Vorstand setzte sich zusammen aus Ludwig Schlosser (Vorsitzender), Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen) und Martin Pfandzelter (Bereich Immobilien).

Steuerungssystem

Der Vorstand der VIB steuert die Gesellschaft mit Hilfe finanzieller und nichtfinanzieller Kennzahlen, deren Entwicklung den Unternehmenswert beeinflusst. Sie werden laufend beobachtet und sind Teil der Berichterstattung an den Aufsichtsrat. Das Steuerungssystem gewährleistet, dass Planabweichungen frühzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Entsprechende Soll-Ist-Analysen dienen der Erarbeitung von Handlungsalternativen. Je nach Erfordernis werden weitere spezifische Analysen vorgenommen. Zudem analysiert die VIB regelmäßig ihre allgemeine Unternehmensentwicklung – auch im Vergleich zu den relevanten Wettbewerbern.

Die VIB steuert ihr operatives Geschäft über folgende finanziellen und nicht finanziellen Leistungsindikatoren:

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Finanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	2015	2014
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV	50.019 T€	46.547 T€
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Sondereinflüsse	Ergebnis lt. GuV bereinigt um positive und negative Sondereinflüsse	16.843 T€	12.111 T€
Nicht finanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	31.12.2015	31.12.2014
Leerstandsquote (Konzern-Immobilienportfolio)	auf Basis effektiver Jahresnettomiete	1,8 %	2,7 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen	3,63 %	3,95 %

Im Rahmen der Überwachung des Konzern-Immobilienbestandes, in den das Portfolio der VIB Vermögen AG eingebunden ist, werden zudem Statistiken über die Struktur des gesamten Mietvertragsbestands erstellt, die u.a. Aufschluss über die Restlaufzeiten und die Mieterstruktur geben.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Für Mieter aus dem Logistikbereich ist neben dem Wachstum des Welthandels insbesondere die Binnennachfrage in Deutschland relevant. Laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) verlangsamte sich das Weltwirtschaftswachstum 2015 im Vergleich zum Vorjahr leicht auf 3,1 % (Vorjahr: 3,4 %). Ein wesentlicher Grund hierfür waren die niedrigeren Wachstumsraten in vielen Schwellenländern. Gleichzeitig sank das Wachstum des Welthandelsvolumens im Berichtsjahr auf 2,6 % (Vorjahr: 3,4 %). Demgegenüber legte laut den Angaben des Statistischen Bundesamtes die deutsche Wirtschaft 2015 leicht zu und erreichte ein Plus beim Bruttoinlandsprodukt von 1,7 % (Vorjahr: 1,6 %).

Für die Mieter von Einzelhandelsimmobilien ist darüber hinaus sowohl die Entwicklung des Preisniveaus als auch die der Kaufkraft von hoher Bedeutung. Nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes lag die Inflationsrate in Deutschland 2015 bei durchschnittlich 0,3 % (Vorjahr: 0,9 %). Noch etwas niedriger fiel diese in der Eurozone aus, hier belief sich der Wert auf 0,2 % (Vorjahr: 0,4 %). Einer der wesentlichen Ursachen für den Rückgang im abgelaufenen Geschäftsjahr war der weiter gesunkene Ölpreis. Demgegenüber zog die Kaufkraft je Einwohner in Deutschland weiter an und erreichte nominal ein Wachstum von 2,74 % (Vorjahr: 2,85 %). Dies stützte die privaten Konsumausgaben, welche nach Angaben des statistischen Bundesamts im Jahr 2015 um 1,8 % zunahmen und damit etwa doppelt so stark anstiegen wie im vergangenen Jahr.

Entwicklung der Immobilienbranche

Wie bereits im Vorjahr unterstrich die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse und wirkte sich somit positiv auf den Immobilienfinanzierungsmarkt aus. Deutschland blieb aufgrund seiner relativen Wirtschaftsstärke sowie den stabilen regulatorischen Rahmenbedingungen ein attraktives Anlageland speziell für ausländische Investoren, die mittlerweile mehr als 50 % des Investmentvolumens ausmachen.

Entsprechend der positiven Finanzierungssituation für Immobilienunternehmen stieg das Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt 2015 bereits zum sechsten Mal in Folge. Berechnungen von JLL zufolge lag das Transaktionsvolumen 2015 bei rund 55 Mrd. EUR. Gegenüber 2014 entspricht dies einem Zuwachs von fast 40 %. Besonders stark fiel das vierte Quartal 2015 aus: Es trug mit knapp 17 Mrd. EUR mehr als 30 % zum Jahresergebnis bei und markierte gleichzeitig das transaktionsstärkste Quartal der letzten fünf Jahre.

Die bei der VIB im Fokus stehenden Branchen Logistik und Einzelhandel zählen weiterhin zu den Wachstumstreibern der deutschen Wirtschaft und bilden zusammen rund 24 % des Bruttoinlandsprodukts. 2015 entwickelten sich sowohl der Einzelhandel als auch die Logistikbranche besonders positiv. Der Einzelhandel verzeichnete mit einem Wachstum von rund 3 % auf etwa 473 Mrd. Euro das kräftigste Umsatzplus seit mehr als zwei Jahrzehnten. Besonders gut lief es in dem für die Logistikbranche wichtigen Bereich E-Commerce und Internet- und Versandhandel, welcher ein Umsatzplus von mehr als 9 % verzeichnete. Wesentliche Treiber für diese positive Entwicklung waren unter anderem das weiterhin niedrige Zinsniveau und der stabile Arbeitsmarkt.

Ähnliches gilt für den deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt. Laut JLL lag das Transaktionsvolumen 2015 bei 4,1 Mrd. EUR und verzeichnete damit ein Wachstum von etwa 14 % – ein neuer Investmentrekord (Vorjahr: 3,6 Mrd. EUR). Das Wachstum im vierten Quartal 2015 fiel besonders stark aus, hier wurden alleine 1,4 Mrd. Euro umgesetzt. Für das Jahr 2015 rechnet die Bundesvereinigung Logistik (BVL) branchenweit mit einem Wachstum von 2,1 % auf einen Gesamtumsatz von rund 240 Mrd. EUR (Vorjahr: 235 Mrd. EUR).

Geschäftsverlauf

Im Geschäftsjahr 2015 entwickelte sich die VIB erneut sehr erfolgreich. Mit einem Investitionsvolumen von 14,8 Mio. EUR erwarb die VIB im Februar 2015 ein Fachmarktzentrum in Neu-Ulm. Zum 31. Dezember 2015 umfasste das Immobilienportfolio insgesamt 58 Objekte (31.12.2014: 57) mit einer vermietbaren Fläche von 684.293 m2 (31.12.2014: 664.100 m2).

Alle finanziellen und nichtfinanziellen Ziele der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose konnten erreicht oder übertroffen werden:

· die Umsatzerlöse lagen bei 50,0 Mio. EUR (Vorjahr: 46,5 Mio. EUR) und damit am oberen Ende des Prognoseintervalls von 48,5 bis 50,5 Mio. EUR.

· das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Sondereinflüsse betrug 16,8 Mio. EUR (Vorjahr: 12,1 Mio. EUR) und lag damit über der Prognose von 14,0 bis 15,0 Mio. EUR.

· die Leerstandsquote zum 31.12.2015(Konzernkennzahl) blieb mit 1,8 % (Vorjahr: 2,7 %) innerhalb des Planungskorridors von < 5 %.

· die durchschnittliche Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten lag zum 31.12.2015 mit 3,63 % (Vorjahr 3,95 %) leicht besser als der prognostizierte Wert von 3,80 – 3,90 %.

Analyse der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Die VIB Vermögen AG konnte im Geschäftsjahr 2015 ihre Umsätze aufgrund des weiteren Ausbaus des Immobilienportfolios von 46,5 Mio. EUR auf 50,0 Mio. EUR und somit um 7,5 % steigern. Neben dem neu erworbenen Objekt wirkten sich in 2015 die bereits im Vorjahr gekauften Immobilien erstmals über die vollen 12 Monate positiv auf die Mieterlöse aus. Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf 0,5 Mio. EUR reduziert (Vorjahr: 0,7 Mio. EUR). Im Vorjahr ist ein positiver Sondereffekt in Höhe von 0,3 Mio. EUR durch den Verkauf einer Immobilie sowie den Verkauf von Finanzanlagen zu berücksichtigen.

Trotz des größeren Immobilienportfolios haben sich die Grundstücksaufwendungen auf 11,4 Mio. EUR leicht verringert (Vorjahr: 11,7 Mio. EUR). Ursache hierfür ist vor allem ein geringerer Aufwand für Nebenkosten (insbesondere Energie und Strom). Der Personalaufwand lag mit 2,5 Mio. EUR auf Vorjahresniveau (Vorjahr: 2,5 Mio. EUR).

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen betreffen hauptsächlich die Abschreibung der Immobilien und lagen mit 8,5 Mio. EUR auf Vorjahresniveau (Vorjahr: 8,5 Mio. EUR). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beliefen sich auf 1,9 Mio. EUR (Vorjahr: 2,2 Mio. EUR). Im Vorjahr erhöhten die Kosten im Zusammenhang mit der Emission der Pflichtwandelanleihe 2014/2016 die sonstigen betrieblichen Aufwendungen.

Die Erträge aus Beteiligungen sind aufgrund höherer Gewinnausschüttungen der VIB-Tochtergesellschaften auf 2,2 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 1,4 Mio. EUR).

Insgesamt sind Gewinne aus Ergebnisabführungsverträgen in Höhe von 3,5 Mio. EUR angefallen (Vorjahr: 3,1 Mio. EUR). Dabei konnte aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG ein Gewinn in Höhe von 3,7 Mio. EUR (Vorjahr: 3,3 Mio. EUR) vereinnahmt werden. Im abgelaufenen Geschäftsjahr ist ein positiver Sondereffekt von 0,7 Mio. EUR aus einer Zuschreibung im Anlagevermögen bei der BBI Immobilien AG zu berücksichtigen. Dagegen steht die Garantiedividende, die von der VIB Vermögen AG an die verbleibenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlen war. Diese belief sich wie im Vorjahr auf 0,2 Mio. EUR (Vorjahr: 0,2 Mio. EUR).

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens beliefen sich auf 0,3 Mio. EUR (Vorjahr: 0,1 Mio. EUR) und umfassen im Wesentlichen Zinserträge von VIB-Tochtergesellschaften.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge lagen bei 28 TEUR (Vorjahr: 75 TEUR). Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen erhöhte sich auf 14,8 Mio. EUR (Vorjahr: 14,6 Mio. EUR). Der Anstieg war auf die gestiegenen Finanzierungskosten der im Berichtsjahr getätigten Neuinvestition zurückzuführen.

Per Saldo resultierte ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von 17,6 Mio. EUR (Vorjahr: 12,4 Mio. EUR). Das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis lag bei 16,8 Mio. EUR (Vorjahr: 12,1 Mio. EUR). Wie bereits oben dargestellt sind in 2015 positive Sondereffekte innerhalb der Gewinne aus Ergebnisabführungsvertrag in Höhe von 0,7 Mio. EUR angefallen. Dem gegenüber stehen positive Sondereinflüsse aus dem Vorjahr von 0,3 Mio. EUR, die innerhalb der sonstigen betrieblichen Erträge ausgewiesen wurden.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind im Berichtsjahr aufgrund des höheren Ergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit auf 2,7 Mio. EUR angestiegen (Vorjahr: 1,7 Mio. EUR).

Der Jahresüberschuss hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 14,8 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 10,7 Mio. EUR). Nach Berücksichtigung von Einstellungen in die Gewinnrücklagen in Höhe von 1,4 Mio. EUR (Vorjahr: Entnahmen aus den Gewinnrücklagen in Höhe von 1,2 Mio. EUR) ergibt sich ein Bilanzgewinn von 13,4 Mio. EUR (Vorjahr: 11,9 Mio. EUR). Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den gesamten Bilanzgewinn in Höhe von 13,4 Mio. EUR (Vorjahr: 11,9 Mio. EUR) und somit eine Dividende von 0,51 EUR je Aktie für das Geschäftsjahr 2015 (Vorjahr: 0,48 EUR) auszuschütten.

Vermögenslage

Infolge der Investitionstätigkeit erhöhte sich die Bilanzsumme zum 31. Dezember 2015 um 32,4 Mio. EUR auf nunmehr 632,2 Mio. EUR (31.12.2014: 599,9 Mio. EUR).

Auf der Aktivseite erhöhte sich das Anlagevermögen von 560,4 Mio. EUR auf 590,7 Mio. EUR. Einerseits erhöhten sich die Sachanlagen durch Neuinvestitionen per Saldo um 16,9 Mio. EUR auf 488,1 Mio. EUR (31.12.2014: 471,2 Mio. EUR). Andererseits sind die Finanzanlagen um 13,4 Mio. EUR auf 102,6 Mio. EUR gestiegen (31.12.2014: 89,1 Mio. EUR). Hierbei nahmen sowohl die Anteile an verbundenen Unternehmen um 10,9 Mio. EUR auf 97,1 Mio. EUR (31.12.2014: 86,2 Mio. EUR), als auch die Ausleihungen an verbundene Unternehmen von 2,8 Mio. EUR auf 5,4 Mio. EUR zu.

Das Umlaufvermögen in Höhe von 40,6 Mio. EUR (31.12.2014: 39,1 Mio. EUR) beinhaltet Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände von 12,9 Mio. EUR (31.12.2014: 7,2 Mio. EUR) sowie Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von 27,7 Mio. EUR (31.12.2014: 31,9 Mio. EUR).

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital hauptsächlich durch einen Anstieg der Kapitalrücklage und des gezeichneten Kapitals von 210,9 Mio. EUR auf 235,0 Mio. EUR erhöht. Die Ursache hierfür liegt darin, dass Pflichtwandelanleihe-Gläubiger der Pflichtwandelanleihe 2014/16 von ihrem Recht Gebrauch gemacht haben, Teilschuldverschreibungen vorzeitig zu wandeln. Bislang haben sich hieraus 943.593 neue Aktien ergeben. Darüber hinaus wurde die Pflichtwandelanleihe 2013/15 bedingungsgemäß im November 2015 vollständig gewandelt, wodurch weitere 580.906 neue Aktien entstanden sind. Die Eigenkapitalquote stieg von 35,2 % auf 37,2 %, was die weiter solide Finanzierungsstruktur der VIB Vermögen AG unterstreicht.

Die gesamten Rückstellungen sind zum 31. Dezember 2015 auf 2,9 Mio. EUR zurückgegangen (31.12.2014: 3,5 Mio. EUR). Ursache hierfür sind hauptsächlich niedrigere Rückstellungen für ausstehende Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen, die innerhalb der Bilanzposition sonstige Rückstellungen ausgewiesen werden.

Die gesamten Verbindlichkeiten erhöhten sich von 379,8 Mio. EUR auf nun 388,0 Mio. EUR. Einerseits kam es zu einer Reduzierung der Position Anleihen konvertibel von 40,2 Mio. EUR auf 19,1 Mio. EUR. Der Grund hierfür liegt in der nun vollständigen Wandlung der Anleihe 2013/15 sowie der teilweisen Wandlung der Anleihe 2014/16. Durch die Wandlung von Anleihen in Aktien wurde somit insgesamt ein Betrag in Höhe von 1,5 Mio. EUR in das gezeichnete Kapital und ein Betrag von 19,6 Mio. EUR in die Kapitalrücklagen gebucht.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben aufgrund der Investitionstätigkeit um 29,3 Mio. EUR auf 364,9 Mio. EUR zugenommen (31.12.2014: 335,6 Mio. EUR). Zum überwiegenden Teil sind diese Verbindlichkeiten mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2015 bei 3,63 % p.a. (31.12.2014: 3,95 %). Eine Erhöhung des kurzfristigen Zinsniveaus hätte aufgrund des geringen Anteils der mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen ausgestatteten Bankdarlehen nur geringen Einfluss auf die gewogene Durchschnittsverzinsung.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beliefen sich auf 0,7 Mio. EUR (31.12.2014: 1,2 Mio. EUR), die sonstigen Verbindlichkeiten standen mit 3,3 Mio. EUR zu Buche (31.12.2014: 2,8 Mio. EUR). Die Nettoverschuldung (zinstragende Verbindlichkeiten abzgl. liquide Mittel) lag zum Stichtag bei 356,3 Mio. EUR und damit 12,9 Mio. EUR höher als im Vorjahr mit 343,9 Mio. EUR.

Die passiven latenten Steuern sind mit 6,1 Mio. EUR ausgewiesen (31.12.2014: 5,3 Mio. EUR). Diese Bilanzposition berücksichtigt die temporären Differenzen aufgrund der unterschiedlichen Bilanzansätze des Anlagevermögens (i. W. die Immobilien der VIB) in der Handels- und Steuerbilanz.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen wurden Zinsswaps abgeschlossen, welche Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen garantieren und mit diesen eine Bewertungseinheit bilden. Die Veränderungen der Marktwerte gegenüber dem Vorjahr, die sich für diese Zinsswaps zum 31. Dezember 2015 ergeben, bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.

Finanzlage

Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit hat sich gegenüber Vorjahr um 0,7 Mio. EUR auf 29,5 Mio. EUR verringert (Vorjahr: 30,3 Mio. EUR). Aufgrund des Kaufs des Fachmarktzentrums in Neu-Ulm sowie gewährten Ausleihungen an verbundene Unternehmen, vor allem an die Interpark Immobilien AG und die VIMA Grundverkehr GmbH, lag der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit bei 36,3 Mio. EUR (Vorjahr: 53,9 Mio. EUR). Im Vorjahr standen hierfür im Wesentlichen die Auszahlungen für die erworbenen Einzelhandelsstandorte in Bischberg, Nördlingen und Poing zu Buche.

Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit betrug 2,6 Mio. EUR im Vergleich zu 33,3 Mio. EUR im Vorjahr. Hierbei kam es zu einem Mittelabfluss aus der Zahlung der Dividenden in Höhe von 11,9 Mio. EUR (Vorjahr: 10,0 Mio. EUR) und einem Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzkrediten in Höhe von 64,4 Mio. EUR (Vorjahr: 80,9 Mio. EUR). Der Mittelzufluss des Vorjahres beinhaltet zudem den Mittelzufluss aus der Begebung der Pflichtwandelanleihe 2014/16 in Höhe von 33,2 Mio. EUR. Im Geschäftsjahr kam es außerdem zu Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten in Höhe von 35,1 Mio. EUR (Vorjahr: 23,1 Mio. EUR). Für Zinsen wurden insgesamt Zahlungen in Höhe von 14,8 Mio. EUR (Vorjahr: 14,6 Mio. EUR) geleistet.

Per Saldo ist der Finanzmittelbestand der Gesellschaft gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 4,2 Mio. EUR auf 27,7 Mio. EUR gesunken (31.12.2014: 31,9 Mio. EUR).

Zum überwiegenden Teil sind die Finanzverbindlichkeiten mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei rund 5,7 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen.

Struktur der Finanzverbindlichkeiten zum 31.12.2015

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in TEUR	Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen	Bankdarlehen mit festen Zinssätzen
Gesamt	20.939	343.979
in 1-12 Monaten fällig	1.110	11.529
in 12-60 Monaten fällig	4.626	68.213
in > 60 Monaten fällig	15.203	264.237

Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2015 bei 3,63 % p.a. (31.12.2014: 3,95%). Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über nicht gezogene Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 10,5 Mio. EUR (31.12.2014: 10,4 Mio. EUR).

Im Geschäftsjahr 2015 war die Liquidität im Unternehmen zu jeder Zeit sichergestellt. Grundsätzlich steuert die Gesellschaft ihre Liquidität mit dem Ziel, zu jeder Zeit über genügend freie liquide Mittel verfügen zu können, um ihre Verbindlichkeiten fristgerecht zu bezahlen und um die Unternehmensentwicklung erfolgreich gestalten zu können.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Die VIB Vermögen AG blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2015 zurück und konnte alle selbstgesteckten Ziele erfüllen bzw. übererfüllen. Bei den Umsatzerlösen konnte aufgrund des Ausbaus des Immobilienportfolios erneut ein Zuwachs erwirtschaftet werden. Aufgrund der hohen Kosteneffizienz, der Inhouse-Verwaltung der Immobilien sowie der Tilgung von Bankdarlehen konnte das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erneut gesteigert werden.

Die Eigenkapitalquote hat sich weiter verbessert, auch die Liquiditätssituation der Gesellschaft stellt sich weiterhin als sehr gut dar. Aufgrund des nach wie vor guten Marktumfelds für Gewerbeimmobilien blickt die Gesellschaft zuversichtlich auf das kommende Geschäftsjahr 2016.

3. Nachtragsbericht

Um die Voraussetzungen für zukünftige Immobilien-Investitionen zu schaffen, wurde im Februar 2016 die KIP Verwaltung GmbH, eine 100%-tige Tochtergesellschaft der VIB Vermögen AG, mit einem Stammkapital in Höhe von 200.000 Euro gegründet. Sonstige Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- oder Finanzlage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2015 nicht eingetreten. Der Geschäftsverlauf in den ersten Wochen des Jahres 2016 bestätigt die im Kapitel „Prognosebericht“ getroffenen Aussagen.

4. Risiko- und Chancenbericht

4.1 Risikobericht

4.1.1 Risikomanagement

Die Risiko- und Chancenpolitik der VIB Vermögen AG unterstützt das Ziel, den Unternehmenswert über nachhaltiges Wachstum langfristig zu steigern. Dies geschieht unter der Prämisse, unangemessene Risiken zu steuern beziehungsweise Risiken weitgehend zu vermeiden. Wir definieren Risiko sowohl als die Gefahr möglicher Verluste als auch entgangener Gewinne. Beides kann sowohl durch interne als auch externe Faktoren ausgelöst werden.

Die Geschäftstätigkeit der VIB ist mit diversen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, hat die Gesellschaft ein Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch ist gewährleistet, dass der Vorstand beim Auftreten von Risiken frühzeitig informiert wird und rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Im Kern ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter zu erfassen und zu beurteilen. Zu diesen Parametern zählen Größen wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie die Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten. Die Ergebnisse werden in Form eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand weitergegeben. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.

4.1.2 Risiken des Unternehmens

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Die Immobilienmärkte in Deutschland stehen in engem Zusammenhang mit der gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklung. Für den Bereich Gewerbeimmobilien geht dies mit der Gefahr einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen einher, verbunden mit einem Mietpreisverfall sowie einem erhöhten Leerstandsrisiko. Durch die überwiegend langfristige Vermietung der Bestandsimmobilien betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Anteil der Mieterlöse der Gesellschaft. Um das Risiko weiter zu minimieren, setzt die VIB Vermögen AG auf eine bonitätsstarke Mieterklientel sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Objekte.

Sollte sich die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung deutlich verschlechtern, besteht zudem die Gefahr einer negativen Wertentwicklung des Immobilienportfolios. Durch die starke regionale Ausrichtung der VIB Vermögen AG auf Investitionen in den vergleichsweise stabilen süddeutschen Immobilienmarkt wird dieses Risiko jedoch abgemildert. Zudem ist das Immobilienportfolio hinsichtlich der Nutzungsarten und -branchen ausgewogen diversifiziert, sodass negative Entwicklungen in einzelnen Wirtschaftssektoren nur einen geringen Einfluss auf das Gesamtportfolio der Gesellschaft entfalten können.

Für das Jahr 2016 wird erwartet, dass sich die Risiken aus der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland nicht wesentlich ändern. Daher werden gesamtwirtschaftliche Risiken wie im Vorjahr als gering eingestuft.

Standortrisiko

Die Qualität der Immobilienstandorte wird unter anderem von externen Faktoren (z. B. Verschlechterung der Infrastruktur, Entwicklung der Kaufkraft, Baumaßnahmen usw.) bestimmt, auf die die VIB keinen Einfluss hat. Diese Faktoren könnten negative Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie sowie die erzielbaren Mieteinnahmen haben. Zudem könnten Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungsaufwendungen höher ausfallen als erwartet. Durch die sorgfältige Auswahl und Prüfung der Objekte im Rahmen einer Due Diligence wirkt die VIB beim Kauf von Immobilien diesem Risiko entgegen. Das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität wird daher wie im Vorjahr als gering eingeschätzt.

Leerstands- und Mietzahlungsausfallrisiko

Die VIB unterliegt als Immobiliengesellschaft einem gewissen Mieterrisiko, das mögliche Mietausfälle und Leerstände zur Folge haben könnte. Insbesondere bei einer schwächeren Wirtschaftsentwicklung können Mietausfälle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z. B. aufgrund fristloser Kündigung wegen Mietrückständen oder Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Für die VIB Vermögen AG kann dies mit temporären Leerständen und mit Mietausfällen einhergehen.

Durch die Fokussierung auf bonitätsstarke Mieter und die Diversifizierung des Portfolios hinsichtlich der Branchen minimiert die Gesellschaft dieses Risiko. Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern werden auftretende Mietrückstände unverzüglich bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien großer Wert auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit gelegt. Dies erleichtert im Falle einer Kündigung die zeitnahe Folgevermietung.

Unter Berücksichtigung der erforderlichen Gegenmaßnahmen stuft die VIB das Leerstands- und Mietzahlungsausfallrisiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Projektentwicklungsrisiko

Aus unserer Tätigkeit als Immobilienentwickler erwachsen grundsätzlich Risiken, die sich aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung von Immobilien ergeben.

Im Rahmen von Projektentwicklungen wurden Grundstücke erworben, bei denen die Baureifmachung betrieben wird. Im Falle der Ablehnung des Bebauungsrechts könnten hieraus Wertrisiken entstehen, die wir jedoch aufgrund der engen Zusammenarbeit mit den zuständigen lokalen Behörden und des bereits erzielten Verfahrensstandes als beherrschbar erachten.

Darüber hinaus könnten aber auch veranschlagte Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden, mit der Konsequenz, dass die ursprünglich vorgesehenen Finanzierungsmittel (Eigenmittel und Bankdarlehen) für die Finanzierung des Objekts nicht mehr ausreichen.

Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind auch Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Daraus könnten Mietausfälle bzw. verspätet eingehende Mieterlöse und Schadenersatzforderungen resultieren.

Um diesen Risiken aktiv zu begegnen, arbeiten wir bei größeren Bauvorhaben mit bonitätsstarken Generalunternehmen zusammen. Dadurch wird die Fertigstellung der Objekte innerhalb der veranschlagten Zeit und im Rahmen der geplanten Kosten weitgehend gewährleistet.

Wir stufen ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen aufgrund des insgesamt gestiegenen Projektvolumens als mittel ein (Vorjahr: gering).

Akquisitionsrisiko

Die VIB ist grundsätzlich einem Risiko in Bezug auf den Erwerb von Immobilien bzw. Objektgesellschaften ausgesetzt. Hierbei kann es sich um die Nichtaufdeckung von verdeckten Mängeln oder sonstigen für die VIB nachteiligen Verpflichtungen handeln, welche im Rahmen der Akquisition bereits vorhanden waren. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine technische, finanzielle und rechtliche Due Diligence im Vorfeld einer Transaktion und greift dazu bei Bedarf auch auf externe Dienstleister wie Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte und Steuerberater zurück. Aktuell werden die möglichen negativen Folgen aus diesem Akquisitionsrisiko analog zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

Konzentrationsrisiko

Im Portfolio der VIB finden sich einzelne Mieter, die mehrere VIB-Objekte anmieten, woraus sich ein gewisses Konzentrationsrisiko ergibt. Um das Risiko eines möglichen Leerstands bzw. Mietausfalls in größerem Umfang zu minimieren, fokussiert sich die VIB vorwiegend auf bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverhältnisse. Aktuell schätzt die VIB die Folgen eines möglichen Konzentrationsrisikos, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Finanzierungsrisiko

In Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwungs besteht grundsätzlich das Risiko, dass sich die für die Immobilienfinanzierung notwendige Beschaffung von Fremdkapital über Banken erschweren könnte. Im Extremfall könnte dies dazu führen, dass die notwendige Liquidität von Banken nicht oder in nur noch unzureichender Höhe bereitgestellt wird. Für uns könnte das bedeuten, dass Immobilienprojekte nicht umgesetzt werden und entsprechend negative Effekte bei Umsatz und Ergebnis die Folge wären. Gerade die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 hat gezeigt, dass eine Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Situation zu einer tendenziell restriktiveren Kreditvergabepolitik der Banken führen kann. Aufgrund der Diversifikation des Bankenportfolios sowie der seit vielen Jahren guten und vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den finanzierenden Banken stufen wir das Finanzierungsrisiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

Zinsänderungsrisiko

Ein möglicher Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte für uns das Risiko einer Verschlechterung der Finanzierungskonditionen mit sich bringen. Dies kann einerseits den Abschluss von neuen Darlehensverträgen für die Finanzierung neuer Objekte aber andererseits auch die Neuvereinbarung von Konditionen von aus der Zinsbindung laufenden Bestandsdarlehen betreffen. Um Immobilienfinanzierungen langfristig sicherzustellen, fixiert die VIB deshalb frühzeitig Darlehenskonditionen für einen Zeitraum von überwiegend zehn Jahren. Die VIB stuft ein kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Zur Sicherung langfristiger Zinsen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB für Darlehen mit variabler Verzinsung Zinsswaps abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften (Bankdarlehen) eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite). Mögliche Risiken hieraus stuft die VIB wie im Vorjahr als gering ein.

Die BBI Immobilien AG, eine Tochtergesellschaft der VIB, hatte Anfang 2006 ein Währungsderivat-Geschäft auf CHF-Basis abgeschlossen. Die für die BBI seit dem Jahr 2010 ungünstige Entwicklung des CHF / EUR-Kurses und der daraus resultierende negative Marktwert des Finanzinstruments erforderten in den Jahren 2010 bis 2015 die Einstellung entsprechender Drohverlustrückstellungen. Mit der auf den Fixing-Termin am 30.06.2015 bezogenen letzten Zahlung am 31.12.2015 ist das Währungsderivat ausgelaufen. Ab diesem Zeitpunkt besteht für die BBI Immobilien AG kein Risiko mehr.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung besteht grundsätzlich das Risiko von Währungsschwankungen. Zum 31. Dezember 2015 bestehen bei der VIB keine wesentlichen Fremdwährungspositionen. Ein Wechselkursrisiko wird, analog zum Vorjahr, als gering eingestuft.

Rechts- und Vertragsrisiken

Durch den Abschluss von Miet- und Kaufverträgen könnten der VIB Vermögen AG Vertragsrisiken inklusive möglicher Folgekosten entstehen. Alle wesentlichen Verträge werden daher intern und bei Bedarf auch extern unter juristischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft. Aktuell stuft die Gesellschaft ein hieraus entstehendes Risiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Regulatorisches Risiko

Seit mehreren Jahren werden EU-weit verstärkt Maßnahmen zur Regulierung und besseren Überwachung des Finanzsektors ergriffen. Grundsätzlich könnten sich hieraus auch regulatorische Maßnahmen für börsennotierte Immobiliengesellschaften ergeben. In diesem Zusammenhang hat das Europäische Parlament eine Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds verabschiedet, die sogenannte AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive), die in den einzelnen Mitgliedsstaaten in nationales Recht umgesetzt wurde und wird. Nach unserer internen Einschätzung (die auch durch eine Stellungnahme der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bestätigt wird) sowie nach einer Stellungnahme der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) aus dem August 2014 ist derzeit nicht davon auszugehen, dass die VIB dem Begriff des Investmentvermögens unterzuordnen sind. Die letztendliche Handhabung durch die BaFin bleibt jedoch abzuwarten.

Am 3. Juli 2016 wird die neue EU-Marktmissbrauchsverordnung „MAR“ (Verordnung Nr. 596/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates) in Kraft treten. Danach kommt es für Freiverkehrsemittenten, wie der VIB Vermögen AG, zu einer Ausweitung der Publizitätspflichten sowie einer Verschärfung möglicher Sanktionen im Falle eines Verstoßes bzw. bei Nichtbeachtung. Die VIB verfügt bereits durch die am regulierten Markt in München gelistete Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG über ein ausgeprägtes Kapitalmarkt-Know-How, speziell im Hinblick auf die umfangreichere Regulierung des Wertpapierhandelsgesetzes. Darüber hinaus greifen wir auf die Hilfe externer Kapitalmarktspezialisten zurück, die sich intensiv mit diesem Thema auseinandersetzen und uns beratend zur Seite stehen.

Die VIB Vermögen AG schätzt das Risiko negativer Folgen aus der Umsetzung der AIFM-Regelung sowie der EU-Marktmissbrauchsverordnung in Form zusätzlichen Kosten- und Verwaltungsaufwands, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Schadenrisiko

Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres potenzielles Risiko dar. Dies hätte unter Umständen Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der VIB. Darüber hinaus können mit bestimmten Wetterszenarien (z. B. Schneelasten auf den Flachdächern in schneereichen Wintern) bau- und bewirtschaftungstechnische Herausforderungen für die VIB einhergehen, die eine eingehende Prüfung der Statik erfordern. Diesen Risiken begegnet die VIB im Wesentlichen durch einen umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Immobilien. Die VIB schätzt mögliche negative Folgen aus unvorhersehbaren und über das normale Maß hinausgehenden Schadensereignissen, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Personalrisiko

Die Fähigkeiten, das Know-How und die Motivation der Mitarbeiter der VIB sind entscheidende Faktoren für den dauerhaften Erfolg des Unternehmens. Die Abwanderung von Leistungsträgern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung von Fach- und Führungskräften in begrenztem Umfang das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine gezielte und bedarfsgerechte Kompetenzentwicklung bestehender Mitarbeiter, die Stärkung der Attraktivität der VIB als Arbeitgeber sowie eine starke Führungs- und Unternehmenskultur. Insgesamt werden die hier beschriebenen Risiken unverändert zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

IT-Risiko

Alle wesentlichen Geschäftsabläufe der VIB stützen sich auf IT-Systeme. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall dieser IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen. Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, entwickelt die VIB ihre IT-Systeme in Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern laufend weiter. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software sind alle Daten in relativ kurzer Zeit wieder reproduzierbar. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Die VIB stuft dieses Risiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

4.1.3 Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Das Risikomanagement der VIB ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten. Im Berichtsjahr hat sich die Risikolage der VIB gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich geändert. Nach Einschätzung der VIB sind aktuell keine gravierenden Risiken erkennbar, die für den Fortbestand des Unternehmens eine Gefahr darstellen könnten.

4.2 Chancenbericht

4.2.1 Chancen des Unternehmens

Der Geschäftserfolg der VIB hängt auch davon ab, wie frühzeitig sie Chancen erkennt und wie vorausschauend sie diese steuert und umsetzt. Grundsätzlich strebt die VIB ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken an – mit dem Ziel, den Unternehmenswert im Sinne aller Stakeholder zu steigern.

Die Steuerungsinstrumente der VIB stellen sicher, dass die Chancen auf Basis ihres Potenzials, der benötigten Investition und des Risikoprofils bewertet und verfolgt werden können. Dabei beobachtet die VIB gleichermaßen gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische sowie regionale und lokale Entwicklungen.

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Chancen

Für das Jahr 2015 ergab sich für Deutschland ein robustes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von durchschnittlich 1,7 %. Dieser Trend soll sich so auch 2016 fortsetzen, nicht zuletzt durch gute Erwartungen bei der Binnennachfrage, beim Export und beim Auftragseingang der deutschen Unternehmen. Auch der deutsche Arbeitsmarkt wird sich weiterhin positiv entwickeln. Für 2016 wird mit einer stabilen Arbeitslosenquote von ca. 6 % gerechnet. Insgesamt ist aktuell nicht damit zu rechnen, dass sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen im kommenden Jahr signifikant verschlechtern werden.

Die Nachfrage nach renditesicheren Sachanlagen wie Immobilien ist mit Blick auf das anhaltend niedrige Zinsniveau sowie das geringe Angebot weiter gestiegen. Nach Aussagen des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle hat der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt 2015 ein Transaktionsvolumen von rund 55 Mrd. Euro erreicht, was einem signifikanten Plus gegenüber dem Vorjahr von rund 40 % entspricht. Da auch kurzfristig nicht von einem deutlichen Anstieg des niedrigen Zinsniveaus auszugehen ist, sehen wir die Chance, dass sich die Perspektiven des Gewerbeimmobilien-Investmentmarkts voraussichtlich auch in 2016 nicht wesentlich verschlechtern werden.

Die VIB sieht die gesamtwirtschaftlichen und branchenspezifischen Rahmenbedingungen für eine positive Entwicklung des deutschen Gewerbeimmobilienmarkts auch in 2016 für gegeben an.

Chancen zur Akquisition und Entwicklung neuer Immobilien

Die VIB verfügt über ein sehr enges Netzwerk im süddeutschen Raum. Dieses Netzwerk kann die Gesellschaft auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig von attraktiven Projektentwicklungen, Immobilien- und Grundstücksverkäufen zu erfahren. Dadurch eröffnen sich Chancen auch in den kommenden Jahren weiter bei Umsatz und Ergebnis zu wachsen. Zudem legt die Gesellschaft ihren Investitionsfokus bewusst auf den wachstumsstarken süddeutschen Raum; der Großteil ihrer Bestandsimmobilien befindet sich in Bayern und Baden-Württemberg. Damit setzt die Gesellschaft auf die besonders wachstums- und kaufkraftstarken Regionen Deutschlands, die sich darüber hinaus durch eine günstige soziodemografische Entwicklung auszeichnen. Aus dieser geografischen Ausrichtung ergeben sich für die VIB zusätzliche Wachstums- und Ertragsaussichten. Zudem liegt der Investitionsfokus der VIB auf den Wachstumsbranchen Logistik und Einzelhandel. Ihr ausgeprägtes Know-how im Hinblick auf diese Branchen will die VIB auch in Zukunft nutzen.

Chancen aus der Finanzierung

Der seit Jahren sehr enge und vertrauensvolle Kontakt zu den finanzierenden Banken, sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau bieten der VIB die Chance, Neu- und Anschlussfinanzierungen aktuell zu sehr attraktiven Konditionen durchzuführen und damit auch weiterhin den durchschnittlichen Zinssatz für Kredite zu senken. Vor dem Hintergrund einer nach wie vor stabilen Zinslandschaft in Deutschland sehen wir auch in den kommenden Jahren noch weiteres Potential zur Verbesserung unserer Finanzierungskonditionen.

Chancen einer verbesserten Position der VIB am Kapitalmarkt

Die Wahrnehmung der VIB am Kapitalmarkt hat sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 weiter verbessert. Wesentliche Gründe für die positive Wahrnehmung der Gesellschaft liegen in der seit Jahren nachhaltigen und verlässlichen Unternehmenspolitik aber auch in dem stets engen Kontakt der VIB zu seinen Investoren und Analysten. Zum Bilanzstichtag lag die Marktkapitalisierung der VIB Vermögen AG bei 449,9 Mio. EUR, was einer Steigerung von rund 27 % im Vergleich zum Vorjahresstichtag entspricht. Unter der Annahme eines weiterhin stabilen Kapitalmarktumfelds sowie einer Fortsetzung des erfolgreichen Wachstumskurses sehen wir die Chance, dass sich die Position des Unternehmens am Kapitalmarkt noch weiter verbessern wird.

Chancen stabiler Mietrenditen

Die VIB vereinbart häufig indexierte Mietverträge, in deren Rahmen sich die Miethöhe einem Lebenshaltungskostenindex anpasst. Somit kompensiert die Zunahme der Mieterlöse die steigenden Kosten durch die allgemeine Teuerung und sichert langfristig die hohe Rentabilität der Immobilien.

4.2.2 Zusammenfassende Darstellung der Chancen

Die Chancen der VIB haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Wir sehen nach wie vor weiteres Steigerungspotenzial bei Umsatz und Ergebnis durch die Akquisition und Entwicklung attraktiver Immobilien sowie die positive Entwicklung des allgemeinen Zinsumfelds.

5. Prognosebericht

Entsprechend den Prognosen der Deutschen Bundesbank sowie führender Wirtschaftsforschungsinstitute ist die deutsche Wirtschaft in 2015 um 1,7 % gewachsen. Auch für das Jahr 2016 wird prognostiziert, dass die Wirtschaft in einer Größenordnung von rund 1,8 % zulegen wird.

Für die Mieter von Einzelhandelsimmobilien ist darüber hinaus sowohl die Entwicklung des Preisniveaus als auch die der Kaufkraft von hoher Bedeutung. Nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes lag die Inflationsrate in Deutschland 2015 bei durchschnittlich 0,3 %, für 2016 wird wieder mit einem moderaten Anstieg von 1,1 % gerechnet. Demgegenüber zog die Kaufkraft je Einwohner in Deutschland weiter an und erreichte in 2015 ein nominales Wachstum von 2,74 %. Für 2016 rechnet die Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) mit einem immer noch guten Zuwachs bei der Kaufkraft von rund 2,0 %.

Der Blick auf die Entwicklung der Immobilienbranche, im speziellen der Markt für Gewerbeimmobilien, kann weiterhin als durchaus optimistisch bezeichnet werden. Nach Aussage von Jones Lang Lasalle verzeichnete der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in 2015 erneut ein Rekordjahr. Auf Basis der ungebrochen hohen Nachfrage nach Gewerbeimmobilien und des nach wie vor attraktiven Zinsumfelds werden die Rahmenbedingungen für die Entwicklung der Immobilienmärkte auch in 2016 als gut bezeichnet.

Wichtiger Bestandteil der Geschäftsstrategie der VIB bleibt weiterhin der enge Kontakt zu den Mietern, eine effiziente Kostenstruktur durch die eigene Verwaltung der im Bestand gehaltenen Immobilien sowie die Realisierung weiterer Einsparungen im Bereich der betrieblichen Aufwendungen.

Die Prognose für das Geschäftsjahr 2016 basiert auf unserer internen Unternehmensplanung. Innerhalb dieser berücksichtigen wir alle wesentlichen Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung. Über die Unternehmensplanung hinausgehende Chancen und Risiken werden separat im Chancen- und Risikobericht erläutert.

Für das Jahr 2016 rechnet der Vorstand der VIB unter der Annahme eines weitgehend unveränderten Immobilienportfolios mit

· leicht steigenden Umsatzerlösen zwischen 50,0 und 52,0 Mio. EUR (Ist-Wert 2015: 50,0 Mio. EUR)

· einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Sondereinflüsse zwischen 17,0 und 19,0 Mio. EUR (Ist-Wert 2015: 16,8 Mio. EUR)

· einer Leerstandsquote (Konzernkennzahl)zum 31.12.2016 von < 5 % (Ist-Wert 31.12.2015: 1,8 %)

· mit einem Durchschnittszinssatz bei den Darlehensverbindlichkeiten zum 31.12.2016 zwischen 3,40 bis 3,60 % (Ist-Wert 31.12.2015: 3,63 %).

Diese Prognose könnte durch eine gravierende Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen oder des allgemeinen Zinsniveaus beeinflusst werden.

Erklärung zur Unternehmensführung

Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die „Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB“ abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.

Neuburg a. d. Donau, den 25. Februar 2016

gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand

gez. Martin Pfandzelter, Vorstand

Bilanz

AKTIVA

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	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	23.827,50	4.388,50
	23.827,50	4.388,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	486.713.661,26	470.156.762,74
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	282.671,50	337.232,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	1.153.432,51	747.903,31
	488.149.765,27	471.241.898,55
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	97.062.585,19	86.164.924,19
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.353.200,00	2.828.200,00
3. Beteiligungen	160.000,00	151.759,00
	102.575.785,19	89.144.883,19
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	922.368,78	1.430.261,42
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	11.423.555,55	4.437.605,62
3. sonstige Vermögensgegenstände	559.100,24	1.294.290,84
	12.905.024,57	7.162.157,88
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	27.718.084,71	31.889.542,93
C. Rechnungsabgrenzungsposten	855.835,02	413.295,26
	632.228.322,26	599.856.166,31
PASSIVA
	31.12.2015 EUR	31.12.2014 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	26.308.405,00	24.783.906,00
II. Kapitalrücklage	180.596.464,99	160.995.963,99
III. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	14.014.016,81	12.603.892,25
IV. Bilanzgewinn	13.417.286,55	11.896.274,88
V. Genussrechtskapital	660.000,00	660.000,00
	234.996.173,35	210.940.037,12
B. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	651.067,00	569.263,00
2. Steuerrückstellungen	402.828,04	0,00
3. sonstige Rückstellungen	1.895.604,18	2.974.438,62
	2.949.499,22	3.543.701,62
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	19.071.000,00	40.196.000,00
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	364.917.617,56	335.603.695,49
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis- tungen	716.880,96	1.169.595,86
4. sonstige Verbindlichkeiten	3.260.773,51	2.820.607,10
	387.966.272,03	379.789.898,45
D. Rechnungsabgrenzungsposten	219.678,66	277.498,12
E. Passive latente Steuern	6.096.699,00	5.305.031,00
	632.228.322,26	599.856.166,31

Gewinn- und Verlustrechnung

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	2015 EUR	2014 EUR
1. Umsatzerlöse	50.018.567,57	46.546.619,96
2. sonstige betriebliche Erträge	531.126,58	675.500,28
3. Grundstücksaufwand
Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude	-11.372.702,09	-11.678.278,20
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-2.293.931,48	-2.230.814,02
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-211.205,73	-240.154,93
	-2.505.137,21	-2.470.968,95
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen	-8.457.939,30	-8.460.863,01
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.861.146,03	-2.206.835,57
7. Erträge aus Beteiligungen	2.222.418,00	1.364.221,00
8. auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne	3.514.758,00	3.089.520,88
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	275.933,40	71.429,75
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	28.366,40	74.524,69
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-14.840.040,44	-14.583.534,22
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	17.554.204,88	12.421.336,61
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-2.724.942,76	-1.694.678,04
14. sonstige Steuern	-1.851,01	-1.599,01
	-2.726.793,77	-1.696.277,05
15. Jahresüberschuss	14.827.411,11	10.725.059,56
16. Entnahmen aus Gewinnrücklagen aus anderen Gewinnrücklagen	0,00	1.171.215,32
17. Einstellungen in Gewinnrücklagen in andere Gewinnrücklagen	-1.410.124,56	0,00
18. Bilanzgewinn	13.417.286,55	11.896.274,88

Anhang

der VIB Vermögen AG, Neuburg a. d. Donau

ALLGEMEINES

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2015 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes. Die VIB Vermögen AG ist als eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB zu klassifizieren.

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen Konzernabschluss nach IFRS i.S. § 315a Abs. 3 HGB.

Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.

BILANZIERUNG UND BEWERTUNG

Grundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.

Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens bis zu einem Wert von 150,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 150,00 € aber nicht mehr als 410,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen. Die in der Vergangenheit gebildeten Sammelposten für Geringwertige Wirtschaftsgüter werden bis zum Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf Jahren weiter planmäßig abgeschrieben.

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:

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	Jahre
Fabrik- und Geschäftsbauten	20 – 50
Außenanlagen	10 – 19
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 – 12

Gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in vollem Umfang als Herstellungskosten aktiviert und in dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken“ im Anlagevermögen ausgewiesen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Fremdkapitalzinsen aktiviert.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind gegebenenfalls durch aktivischen Abzug von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.

Latente Steuern werden gemäß § 274 HGB gebildet. Auf Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlust- und Zinsvorträgen wird ein Überhang an passiven latenten Steuern angesetzt, wenn insgesamt von einer Steuerbelastung in künftigen Geschäftsjahren auszugehen ist. Sofern insgesamt eine künftige Steuerentlastung (d.h. ein Überhang an aktiven latenten Steuern besteht) erwartet wird, erfolgt entsprechend dem Wahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Ansatz von aktiven latenten Steuern. Verlust- und Zinsvorträge werden, falls vorhanden, insoweit berücksichtigt, als eine Verrechnung mit steuerpflichtigem Einkommen innerhalb der nächsten fünf Jahre realisierbar ist bzw. die Zinsvorträge genutzt werden können. Des Weiteren werden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten von Organgesellschaften insoweit einbezogen, als die Umkehrung der temporären Differenzen während der Dauer der Organschaft zu erwarten ist.

Die Bewertung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage des im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen geltenden Körperschaftsteuer- sowie ggf. Gewerbesteuersatzes.

Bei den Pensionsrückstellungen, Steuerrückstellungen, sonstigen Rückstellungen und passiven latenten Steuern werden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen berücksichtigt. Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Für die Ermittlung der Pensionsrückstellung wird eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen. Alle Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Besteht kein oder ein nicht ausreichender Sicherungszusammenhang, wird für unrealisierte Verluste eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet.

Strukturierte Finanzinstrumente werden grundsätzlich als einheitlicher Vermögensgegenstand oder als einheitliche Verbindlichkeit bilanziert. Eine getrennte Bilanzierung erfolgt nur dann, wenn durch das eingebettete Derivat im Vergleich zum Basisinstrument wesentlich erhöhte oder zusätzliche andersartige Risiken und Chancen vorliegen. Für die von der Gesellschaft abgeschlossenen Forwarddarlehen ist dies nicht der Fall, weshalb eine einheitliche Bilanzierung erfolgt.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Angaben zur Vergleichbarkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel (Anlage 3, Blatt 16) ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden. Fremdkapitalkosten werden, soweit sie den Zeitraum der Herstellung betreffen, in die Ermittlung der Herstellungskosten miteinbezogen.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen geboten (Vorjahr: 0 €). Eine Abschreibung wird vorgenommen, wenn bei einem Grundstück der gutachterlich ermittelte Verkehrswert unter den HGB-Restbuchwert gesunken ist.

Finanzanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile und gewährte Ausleihungen an verbundene Unternehmen. Um die Kapitalbasis für durchgeführte Immobilien-Investitionen weiter zu stärken, wurde in die Interpark Immobilien GmbH ein Betrag in Höhe von 3.700 T€ in die freiwillige Kapitalrücklage eingezahlt. In die 100%-Tochter Merkur GmbH wurde ebenfalls eine Kapitalrücklage in Höhe von 1.000 T€ eingezahlt. Im Zuge der Portfolio-Optimierung wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr die restlichen 50% Geschäftsanteile an der VIMA Grundverkehr GmbH erworben und für durchgeführte Investitionen in das Immobilienvermögen Einzahlungen in die Kapitalrücklage in Höhe von 6.000 T€ getätigt.

An die BBI Immobilien AG wurde ein Darlehen in Höhe von 2.600 T€ gewährt. Das gewährte Darlehen wurde zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen.

Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten (Anlage 3, Blatt 15). Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich überprüft.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 11.423.555,55 € (Vorjahr: 4.437.605,62 €) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften. Sie beinhalten eine Forderung in Höhe von 3.664.068,53 € aus der Ergebnisabführung 2015 der BBI Immobilien AG, eine Darlehensforderung gegenüber der RV Technik s.r.o., CZ, in Höhe von 1.259.487,02 € und einer kurzfristigen Darlehensforderung gegenüber der Interpark Immobilien GmbH in Höhe von 6.500.000,00 €.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen aus Versicherungserstattungen, Instandhaltungsrücklagen und sonstige kurzfristige Ausleihungen ausgewiesen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Zahlungen vor dem Bilanzstichtag, die Aufwendungen des neuen Geschäftsjahres betreffen und an Mieter gewährte Baukostenzuschüsse, die über die zu erwartende Restlaufzeit der Mietverträge verteilt werden.

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt 26.308.405,00 € (Vorjahr: 24.783.906,00 €) und ist in 26.308.405 (Vorjahr: 24.783.906) Inhaberaktien eingeteilt. Im Geschäftsjahr wurden 0 Aktien aus dem genehmigten Kapital und 1.524.499 Aktien aus dem bedingten Kapital ausgegeben.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben Pflichtwandelanleihe-Gläubiger der Pflichtwandelanleihe 2014/16 von ihrem Recht Gebrauch gemacht, Teilschuldverschreibungsanteile vorzeitig zu wandeln. Bislang wurden hieraus 943.593 neue Aktien ausgegeben. Die Pflichtwandelanleihe 2013/15 wurde bedingungsgemäß im November 2015 vollständig gewandelt. Aus dieser Transaktion entstanden weitere 580.906 neue Aktien.

Genehmigtes und bedingtes Kapital

Genehmigtes Kapital

Genehmigtes Kapital 2010:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 6. Juli 2010 wurde ein Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2010) in Höhe von 5.451.147,00 € geschaffen. Hiervon wurde durch die Kapitalerhöhung im Juni 2011 ein Betrag von 137.574 € verbraucht. Der Restbetrag in Höhe von 5.313.573 € wurde mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 aufgehoben.

Genehmigtes Kapital 2013:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2013) in Höhe von 2.136.430,00 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 2. Juli 2018.

Genehmigtes Kapital 2015:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2015) in Höhe von 2.478.390,00 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 30. Juni 2020.

Das insgesamt zur Verfügung stehende genehmigte Kapital beträgt somit 4.614.820,00 €.

Bedingtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung am 25. Juni 2008 wurde ein bedingtes Kapital in Höhe von 1.356.114, € geschaffen. Bis zum 31. Dezember 2014 wurden insgesamt 890.459 € des bedingten Kapitals zum Tausch von Aktien der BBI Immobilien AG in Aktien der VIB Vermögen AG verwendet. Das nach Abschluss des Umtauschangebotes verbleibende bedingte Kapital in Höhe von 465.655 € wurde mit Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 12.01.2015 aufgehoben.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 7. Juli 2009 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2009) in Höhe von € 3.416.800 geschaffen. Hiervon wurde mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 ein Betrag in Höhe von 1.716.800 € aufgehoben. Das verbleibende bedingte Kapital in Höhe von 1.700.000 € wurde durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2012/14 in Höhe von 939.900 € im Geschäftsjahr 2014 vollständig ausgeschöpft.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital war zum Ende des vergangenen Geschäftsjahres noch ein Bestand in Höhe von 581.357 vorhanden. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2013/15 in Höhe von 580.906 € im abgelaufenen Geschäftsjahr, ist bis zum 31. Dezember 2015 dieses bedingte Kapital nahezu aufgebraucht. Zum Jahresende 2015 war noch ein Betrag in Höhe von 451 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2014 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2014) in Höhe von 2.215.133 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2015 ein Betrag in Höhe von 943.593 € verwendet worden, da Anleihe-Gläubiger der Pflichtwandelanleihe 2014/16 von ihrem Recht auf Umtausch Gebrauch gemacht und vorzeitig in neue Aktien getauscht haben. Zum Jahresende 2015 war noch ein Betrag in Höhe von 1.271.540 vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2015 noch kein Betrag verwendet. Das bedingte Kapital 2015 ist in voller Höhe vorhanden.

Kapitalrücklage

Im Zusammenhang mit der Wandlung von Teilschuldverschreibungs-Anteilen aus den Pflichtwandelanleihen 2012/14 und 2013/15 erhöhte sich die Kapitalrücklage von 160.995.963,99 € um 19.600.501,00 € auf insgesamt 180.596.464,99 €.

Gewinnrücklage/Bilanzgewinn - Vorschlag zur Gewinnverwendung

Gemäß § 270 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 58 AktG werden 1.410.124,56 € des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2015 von insgesamt 14.827.411,11 € in die Anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 13.417.286,55 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,51 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.

Genussrechtskapital

Die VIB Vermögen AG hat Genussrechtsverträge über insgesamt 660.000,00 € abgeschlossen.

Das Genussrechtsverhältnis besteht grundsätzlich auf unbestimmte Dauer, kann aber erstmals nach Ablauf von drei Jahren vom Erwerbszeitpunkt an mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren zum Jahresende gekündigt werden. Mit dem Genussrecht sind keine Aktionärsrechte verbunden.

Die Ausschüttung auf das Genussrecht beträgt 5,00 % p.a. Die Ausschüttung entfällt, wenn und soweit sie zu einem Bilanzverlust führt.

Das Genussrechtskapital nimmt während der Dauer der Laufzeit bis zur vollen Höhe an einem Bilanzverlust der VIB Vermögen AG teil. Im Fall der Liquidation oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der VIB Vermögen AG kann das Genussrechtskapital erst nach Befriedigung der anderen Gläubiger zurückgefordert werden.

Die Konditionen der Genussrechtsverträge erfüllen die vom Institut der Wirtschaftsprüfer e. V. definierten Merkmale, um das Genussrechtskapital als bilanzielles Eigenkapital auszuweisen.

Sämtliche Genussrechtsverträge wurden fristgerecht auf den 31.12.2016 gekündigt. Die Rückzahlung erfolgt einen Tag nach der ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2017.

Rückstellungen

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Die Pensionsrückstellungen betragen 651.067 €. Diese wurden auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 3,89 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck.

In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, für Nebenkosten-Rückzahlungen an Mieter sowie für die Vorstandstantieme und AR-Vergütung berücksichtigt. Ferner ist hierin eine Rückstellung in Höhe von insgesamt 300 T€ für noch durchzuführende Gebäudeinstandhaltungen aufgrund von vertraglichen und behördlichen Auflagen enthalten.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

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Art der Verbindlichkeiten	Restlaufzeit bis zu 1 Jahr TEUR	Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren TEUR	Restlaufzeit mehr als 5 Jahre TEUR	Summe TEUR	davon gesichert TEUR	Art der Sicherheit
1. Anleihen (konvertibel)	19.071	0	0	19.071	0	-
(Vorjahr)	(6.971)	(33.225)	(0)	(40.196)	(0)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	12.639	72.839	279.440	364.918	364.918	siehe unten
(Vorjahr)	(16.205)	(89.507)	(229.892)	(335.604)	(335.604)
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	625	92	0	717	0	-
(Vorjahr)	(1.169)	(0)	(0)	(1.169)
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	0	0	0	0	0	-
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)	(0)
5. Sonstige Verbindlichkeiten	2.652	608	0	3.260	0	-
(Vorjahr)	(2.048)	(662)	(111)	(2.821)
Summe	34.987	73.539	279.440	387.966	364.918
(Summe Vorjahr)	(26.393)	(123.394)	(230.003)	(379.790)	(335.604)

Anleihen (konvertibel)

Im Rahmen von Privatplatzierungen bei ausgewählten institutionellen Investoren wurden in den Vorjahren die Pflichtwandelanleihen 2013/15 mit einem Nominalvolumen von 25,6 Mio. € und die Pflichtwandelanleihe 2014/16 mit einem Nominalvolumen von 33,2 Mio. € platziert. Diese sind jeweils mit einem Kupon von 4,50 % bzw. 4,00 % ausgestattet, in 1.000 € gestückelt und haben jeweils eine Laufzeit von zwei Jahren. Das Bezugsrecht für bestehende Aktionäre wurde ausgeschlossen. Die Pflichtwandelanleihen werden in den Handel im Freiverkehr der Börse München einbezogen.

Es bestanden im abgelaufenen Geschäftsjahr zwei Wandlungsfenster zwischen dem 6. Juli 2015 und dem 28. November 2015 bzw. zwischen dem 6. Juli 2015 und dem 4. Dezember 2015 Die Erhöhung des Grundkapitals durch die neuen Aktien wird jeweils im Januar 2016 und 2017 im Handelsregister eingetragen. Die neuen Aktien sind jeweils ab dem 1. Januar des Jahres, in dem die Wandlung stattfindet, dividendenberechtigt.

Aus den bereits bestehenden Pflichtwandelanleihen 2013/15 in Höhe von ursprünglich 25,6 Mio. € (in 2015 vollständig gewandelt) und der Pflichtwandelanleihe 2014/16 in Höhe von ursprünglich 33,2 Mio. € (in 2015 bereits 14,1 Mio. € vorzeitig gewandelt) wurde ein Betrag in Höhe von 1.524.499 € in das gezeichnete Kapital und ein Betrag in Höhe von 19.600.501 € in die Kapitalrücklage umgebucht.

Zum Jahresende 2015 war aus der Pflichtwandelanleihe 2014/16 eine Nominalbetrag in Höhe von 19,1 Mio. € noch nicht gewandelt.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen, durch Sicherungsübereignung sowie der Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

Die Höhe der Verzinsung verschiedener Bankdarlehen wird durch Zinsswaps langfristig gesichert. Bei diesen Zins-Swaps handelt es sich um sogenannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach § 254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 19.029 T€ auf und hatten zum 31. Dezember 2015 einen Marktwert von insgesamt -3.972 T€. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleichs der tatsächlichen Zahlungsströme.

Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.

Der Nominalbetrag des mit der Hypothekenbank Frankfurt AG abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000.000 € mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2015 beträgt -3.333.250 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der Hypothekenbank Frankfurt AG ermittelt.

Ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der HypoVereinsbank/UniCredit AG wurde in Höhe von nominal 4.730.000 € von der BBI Immobilien AG übernommen. Der Vertrag endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2014 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 4.028.760 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2015 beträgt -639.125 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank/UniCredit AG ermittelt.

Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften Bewertungseinheiten dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Verpflichtung aus der Übernahme des BBI-Zinsswaps in Höhe von 773 T€ (s.o.), Zinsverbindlichkeiten in Höhe von 1.280 T€ aus den Schuldscheindarlehen, Garantie-Dividenden an die BBI-Minderheitsaktionäre in Höhe von 177 T€ sowie Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuervoranmeldungen in Höhe von 596 T€.

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält vorausbezahlte Mieteinnahmen für das Jahr 2016 sowie Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 6.096.699 € gebildet. Aufgrund der mit der BBI Immobilien AG bestehenden körperschaftsteuerlichen Organschaft bilanziert die VIB Vermögen AG auch die bei der BBI Immobilien AG entstandenen latenten Steuern.

Die latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus folgenden temporären Differenzen:

· Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Abschreibungen auf das Immobilienvermögen

· Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher Wertansätze in der Steuerbilanz und Handelsbilanz für Pensionsverpflichtungen

· Temporäre Differenzen aufgrund des steuerrechtlichen Ansatzes einer Rücklage für Ersatzbeschaffung gem. § 6b EStG

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt unter Berücksichtigung von Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit einem Steuersatz von 15,83%.

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gegliedert.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen ausschließlich auf die Verpachtung des eigenen Grundbesitzes.

Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus Kursdifferenzen aus der Bewertung von Fremdwährungsforderungen in Höhe von 30.284 € enthalten. Weiterhin sind hierunter Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von 99.284 € ausgewiesen. Aus der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus L.u.L. resultierte ein Ertrag in Höhe von 327.326 € sowie aus Zahlungseingängen aus bereits abgeschriebenen Forderungen ein Betrag in Höhe von 60.051 €.

Periodenfremde Erträge

Die periodenfremden Erträge belaufen sich auf insgesamt 387.376 € (Vorjahr: 762.211 €) und betreffen vor allem Erträge aus der Anpassung der Einzelwertberichtigung auf Forderungen sowie Erträge aus bereits abgeschriebenen Forderungen.

Personalaufwand

In der VIB Vermögen AG waren im abgelaufenen Geschäftsjahr durchschnittlich 21 (im Vorjahr 24) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 19 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr: 20) und 2 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich (im Vorjahr: 4). Bei den gewerblichen Mitarbeitern handelt es sich im Wesentlichen um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit-Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen für diese Mitarbeiter werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen.

Periodenfremde Aufwendungen

Die periodenfremden Aufwendungen belaufen sich auf 642.996 € (Vorjahr: 562.846 €). Im Wesentlichen sind hierunter periodenfremde Aufwendungen aus Verlusten aus den Einstellungen in die Einzelwertberichtigung auf Forderungen, Forderungsverluste, an die außenstehenden BBI-Aktionäre zu leistende Garantiedividende und Ertragsteuern für Vorjahre enthalten.

Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen belaufen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 2.222.418 € (Vorjahr 1.364.221 €) und betreffen Gewinnausschüttungen von verbundenen Unternehmen.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne

Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 3.681.085 € (Vorjahr: 3.270.710 €).

Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.

Die Position beinhaltet auch die an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Netto-Garantiedividende für das Jahr 2015 in Höhe von 166.327 € (Vorjahr: 181.189 €).

Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,64 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftssteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.

Das hierzu bislang anhängige Verfahren auf Überprüfung der Ausgleichszahlung und des Umtauschverhältnisses wurde im Vorjahr rechtsverbindlich abgeschlossen. Der Ausgleich in Geld wurde mit Rückwirkung für die Vergangenheit von 0,64 € auf 0,74 € (brutto) je Stückaktie gerichtlich festgesetzt. Das Umtauschverhältnis blieb unverändert.

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 275.933 € (Vorjahr: 71.430 €).

Zinsergebnis

In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen sowie aus der Änderung des Diskontierungszinssatzes in Höhe von 80.948 € (Vorjahr: 24.670 €) enthalten. Daneben enthält die Position Zinsen aus der Aufzinsung der Verbindlichkeit aus der Übernahme von Zinsswaps der BBI in Höhe von 258.159 € (Vorjahr: 316.568 €) (vgl. hierzu Kapitel „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“). Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von verbundenen Unternehmen existieren wie im Vorjahr im Geschäftsjahr ebenfalls nicht.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 2.724.943 € (Vorjahr: 1.694.678 €), davon betreffen 791.668 € latente Steuern (Vorjahr: 524.392 €) und 115.155 € (Vorjahr: -44.186 €) für Körperschaftsteuer-/Solidaritätszuschlags-Nachzahlungen für Vorjahre.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der folgenden verbundenen Unternehmen wurden Bürgschaften übernommen:

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IPF 1 GmbH, Neuburg	4,5 Mio. €	(Vorjahr: 4,5 Mio. €)
IPF 2 GmbH, Neuburg	4,8 Mio. €	(Vorjahr: 4,8 Mio. €)
Interpark Immobilien GmbH	2,5 Mio. €	(Vorjahr: 2,5 Mio. €)
VSI GmbH, Neuburg	2,0 Mio. €	(Vorjahr: 2.4 Mio. €)
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	1,7 Mio. €	(Vorjahr: 1,7 Mio. €)

Für Verbindlichkeiten der BBI Immobilien AG gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 12 Mio. € ist die VIB Vermögen AG im Geschäftsjahr als Gesamtschuldner beigetreten.

Daneben haftet die VIB Vermögen AG für Immobilienkaufpreisverbindlichkeiten der VIMA Grundverkehr GmbH bis zur Höhe von 25,2 Mio. €.

Ferner stellt die VIB Vermögen AG für Verbindlichkeiten der BBI Sicherheiten in Form einer Termineinlage und eines Wertpapierdepots. Der Wert dieser Sicherheiten beträgt zum 31.12.2015 101,7 Mio. €.

Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaften für alle Haftungsverhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 178 T€ (Vorjahr: 209 T€).

Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von 1.539 T€ (Vorjahr: 316 T€).

Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2015 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag (siehe hierzu auch Kapitel „Verbindlichkeiten“).

SONSTIGE ANGABEN

Aufsichtsrat

- Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH, Ingolstadt

(Vorsitzender)

- Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt

(stellvertretender Vorsitzender)

- Rolf Klug, Kaufmann, Geschäftsführer der MK Vermögensverwaltungs GmbH, Neuburg/Donau

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 155.600 €.

Vorstand

- Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender, Diplom-Mathematiker, Neuburg a. d. Donau

- Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg a. d. Donau

- Martin Pfandzelter, Vorstand Bereich Immobilien, Diplom-Kaufmann (Univ.), Neuburg a.d. Donau

Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.

Honorare des Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG wird in den IFRS-Konzernabschluss einbezogen. Betreffend die Angaben zum Abschlussprüferhonorar verweisen wir auf den IFRS-Konzernanhang der VIB Vermögen.

Angabe nach § 285 Nr. 21 HGB

Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht getätigt.

Neuburg a. d. Donau, den 25. Februar 2016

gez. Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen

gez. Martin Pfandzelter, Vorstand Bereich Immobilien

ANTEILSBESITZ

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil in T€	Eigenkapital in T€	Ergebnis
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	1.162	61
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%	36	-1
IPF 1 GmbH, Neuburg a. d. Donau	94,98%	1.011	950
IPF 2 GmbH, Neuburg a. d. Donau	94,98%	896	778
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt *	94,88%	50.233 3.681
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt	75,00%	6.848	895
Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	9.114	434
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	1.907	511
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	1.087	228
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau 100,00%	6.251	-3
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt**	34,18%	10.738	307
KHI Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau***	41,67%	421	-25

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

*** direkte u. mittelbare Beteiligung

Anlagespiegel

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	Anschaffungs- /Herstellungskosten
	Stand 01.01.2015 EUR	Zugänge 2015 EUR	Umgliederungen 2015 EUR	Abgänge 2015 EUR	Stand 31.12.2015 EUR
---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	130.288,33	29.931,75	0,00	0,00	160.220,08
	130.288,33	29.931,75	0,00	0,00	160.220,08
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	522.882.108,86	8.495.941,88	16.432.582,17	-18.871,44	547.791.761,47
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	857.622,51	40.132,46	0,00	-1.732,50	896.022,47
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	752.659,57	16.838.111,37	-16.432.582,17	0,00	1.158.188,77
	524.492.390,94	25.374.185,71	0,00	-20.603,94	549.845.972.71
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	86.164.924,19	10.825.902,00	71.759,00	0,00	97.062.585,19
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	2.828.200,00	2.700.000,00	0,00	-175.000,00	5.353.200,00
3. Beteiligungen	151.759,00	80.000,00	-71.759,00	0,00	160.000,00
	89.144.883,19	13.605.902,00	0,00	-175.000,00	102.575.785,19
Summe Anlagevermögen	613.767.562,46	39.010.019,46	0,00	-195.603,94	652.581.977,98

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	Abschreibungen
	Stand 01.01.2015 EUR	Zugänge 2015 EUR	Abgänge 2015 EUR	Umbuchung 2015 EUR	Stand 31.12.2015 EUR
---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	125.899,83	10.492,75	0,00	0,00	136.392,58
	125.899,83	10.492,75	0,00	0,00	136.392,58
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	52.725.346,12	8.352.754,09	0,00	0,00	61.078.100,21
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	520.390,01	94.692,46	-1.731,50	0,00	613.350,97
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.756,26	0,00	0,00	0,00	4.756,26
	53.250.492,39	8.447.446,55	-1.731,50	0,00	61.696.207,44
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	53.376.392,22	8.457.939,30	-1.731,50	0,00	61.832.600,02

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	Buchwerte	Buchwerte
	Stand 31.12.2015 EUR	Stand 31.12.2014 EUR
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I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	23.827,50	4.388,50
	23.827,50	4.388,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	486.713.661,26	470.156.762,74
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	282.671,50	337.232,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	1.153.432,51	747.903,31
	488.149.765,27	471.241.898,55
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	97.062.585,19	86.164.924,19
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.353.200,00	2.828.200,00
3. Beteiligungen	160.000,00	151.759,00
	102.575,785,19	89.144.883,19
Summe Anlagevermögen	590.749.377,96	560.391.170,24

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Augsburg, den 25. Februar 2016

**S & P GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

gez. ppa. Dr. Burkhardt-Böck, Wirtschaftsprüferin

gez. Kanus, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE,

2015 war ein erfolgreiches Geschäftsjahr für die VIB Vermögen AG. Sowohl Umsatz als auch Ergebnis verzeichneten ein solides Wachstum im Rahmen unserer Erwartungen. Mit gezielten Zukäufen und Projektentwicklungen waren wir in der Lage, unser Immobilienportfolio weiter auszubauen. Der Aufsichtsrat freut sich über die positive Unternehmensentwicklung und unterstützt den Vorstand uneingeschränkt im Hinblick auf die eingeschlagene Unternehmensstrategie.

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2015 intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben im Berichtszeitraum jederzeit wahrgenommen:

ÜBERWACHUNG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG UND ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VORSTAND

Der Aufsichtsrat hat die Arbeit des Vorstands im Verlauf des Geschäftsjahres regelmäßig kontrolliert und ihn hinsichtlich der Geschäftsführung kontinuierlich beraten. In alle wesentlichen Entscheidungen war der Aufsichtsrat eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert, insbesondere über die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie über neue Investitionsmöglichkeiten.

AUFSICHTSRATSSITZUNGEN UND –BESCHLÜSSE

Im Geschäftsjahr 2015 fanden insgesamt fünf Aufsichtsratssitzungen statt, an denen jeweils sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen.

In den Sitzungen informierte der Vorstand den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf sowie die Umsatz- und Ergebnisentwicklung der Gesellschaft.

In der Sitzung vom 17. März 2015 wurde insbesondere über die Behandlung der vorläufigen Jahresabschlüsse 2014, Fragen zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat, den Risiko- und Chancenbericht des Geschäftsjahres 2014, Themen des Immobilienbereichs, das angemeldete Grundkapital sowie das genehmigte beziehungsweise bedingte Kapital gesprochen. Darüber hinaus stand die Unternehmensstrategie und -planung auf der Agenda.

In der Aufsichtsratssitzung vom 21. April 2015 wurden die Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 2014 (Einzelabschlüsse und Konzernabschluss) gebilligt. Überdies wurden Themen des Immobilienbereichs erörtert sowie die Tagesordnung für die ordentliche Hauptversammlung besprochen und verabschiedet.

In der Sitzung vom 23. Juni 2015 standen die aktuelle Geschäftsentwicklung in 2015, der Controllingbericht zum 31. März 2015, Themen des Immobilienbereichs sowie Informationen zur Hauptversammlung auf der Agenda.

Die inhaltlichen Schwerpunkte der Sitzung vom 4. August 2015 bildeten die Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2015, der Risikomanagement- und Controllingbericht zum 30. Juni 2015 sowie Themen des Immobilienbereichs.

In der Sitzung vom 15. Dezember 2015 wurden insbesondere die aktuelle Geschäftsentwicklung in 2015, der Controllingbericht zum 30. September 2015 sowie Themen des Immobilienbereichs erörtert. Ferner standen die Überprüfung der Vorstandsvergütung sowie die Verabschiedung des Finanzkalenders 2016 auf dem Plan.

Darüber hinaus wurden in allen Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere mögliche Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen, beraten und die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse zeitnah gefasst.

Angesichts der effizienten Größe des Aufsichtsrats wurden auch im Geschäftsjahr 2015 keine Ausschüsse gebildet.

JAHRESABSCHLUSS UND KONZERNABSCHLUSS 2015

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 26. April 2016 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S & P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2015 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.

Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2015 geprüft und in der Sitzung vom 26. April 2016 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S & P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2015 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015 vom Aufsichtsrat gebilligt. Weiterhin hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 26. April 2016 die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 30. Juni 2016 verabschiedet.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung des VIB-Konzerns.

Neuburg/Donau, 27. April 2016

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender

Sonstiger Berichtsteil

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2015 ist durch den Aufsichtsrat am 26. April 2016 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.

Die Hauptversammlung am 30. Juni 2016 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2015 in Höhe von EUR 13.417.286,55 beschlossen.