VIB Vermoegen AG

Management Reports • Nov 17, 2017

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Einzelabschluss zum 31. Dezember 2016

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum. Dabei umfasst die Geschäftstätigkeit die Entwicklung, den Erwerb und die Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Im Rahmen einer „Develop-or-Buy-and-Hold“-Strategie entwickelt oder kauft die VIB Immobilien für den Eigenbestand. Die Verwaltung des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%-ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Ziele und Strategien

Ziel der VIB Vermögen AG ist es, durch den Ausbau des Immobilienportfolios den Unternehmenswert nachhaltig und langfristig zu steigern. Kern der Unternehmensstrategie bilden unter anderem selektive und zielgerichtete Akquisitionen außerhalb der Ballungsgebiete der Großstädte. Hierbei liegt der Schwerpunkt der Investitionsstrategie insbesondere in den Bereichen Logistik und Einzelhandel. Während der Logistiksektor durch den wachsenden E-Commerce- und zunehmenden weltweiten Handel profitiert, wird der Einzelhandelssektor hauptsächlich durch die Entwicklung der Kaufkraft beeinflusst. Neben diesen Sektoren investiert die Gesellschaft zudem in Industrie- und Büroimmobilien, um mit Blick auf das Gesamtportfolio eine diversifizierte und ausgewogene Struktur sicherzustellen.

Neben der Akquisition von Bestandsobjekten setzt die VIB auch auf die Entwicklung eigener Immobilien. Dabei ist es wichtig, dass die Verwaltung der Immobilien effizient und nachhaltig durch die Gesellschaft selbst und nicht durch Dritte erfolgt. Durch die langfristige Vermietung an solvente Ankermieter werden zudem der Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten minimiert.

Die VIB verfolgt mit der schwerpunktmäßigen Finanzierung über Annuitätendarlehen einen langfristigen Finanzierungsansatz. Durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen wird der Substanzwert der Gesellschaft, der sogenannte Net Asset Value (NAV), kontinuierlich erhöht. Gleichzeitig können mögliche Refinanzierungsrisiken, wie im Falle von endfälligen Darlehen, im Wesentlichen ausgeschlossen werden.

Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Zum Ende des Geschäftsjahres 2016 hat die VIB Vermögen AG neben den drei Vorständen 11 kaufmännische Mitarbeiter (Vorjahr: 18 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus war zusätzlich ein Mitarbeiter (31.12.2015: zwei Mitarbeiter) in einem geringfügigen Beschäftigungsverhältnis für Hausmeister- und Reinigungsleistungen beschäftigt.

Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender) und Rolf Klug an.

Der Vorstand setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr zusammen aus Ludwig Schlosser (Vorsitzender), Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen) und Martin Pfandzelter (Bereich Immobilien). Zum 31. Dezember 2016 ist Herr Schlosser altersbedingt und auf eigenen Wunsch aus dem Vorstand ausgeschieden. Seit 1. Januar 2017 besteht der Vorstand aus den beiden Mitgliedern Martin Pfandzelter (Vorsitzender) und Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen).

Steuerungssystem

Der Vorstand der VIB steuert die Gesellschaft mit Hilfe finanzieller und nichtfinanzieller Kennzahlen, deren Entwicklung den Unternehmenswert maßgeblich beeinflusst. Sie werden laufend beobachtet und sind Teil der Berichterstattung an den Aufsichtsrat. Das Steuerungssystem gewährleistet, dass Planabweichungen frühzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen zeitnah ergriffen werden können. Entsprechende Soll-Ist-Analysen dienen der Erarbeitung von Handlungsalternativen. Je nach Erfordernis werden weitere spezifische Analysen vorgenommen. Zudem analysiert die VIB regelmäßig ihre allgemeine Unternehmensentwicklung – auch im Vergleich zu den relevanten Wettbewerbern.

Die VIB steuert ihr operatives Geschäft über folgende finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren:

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Finanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	2016	2015
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV	51.362 T€	50.019 T€
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Sondereinflüsse	Ergebnis lt. GuV bereinigt um positive und negative Sondereinflüsse	20.216 T€	16.843 T€
Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	31.12.2016	31.12.2015
Leerstandsquote (Konzernkennzahl)	auf Basis effektiver Jahresnettomieten	1,3 %	1,8 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen	3,11 %	3,63 %

Im Rahmen der Überwachung des Konzern-Immobilienbestandes, in den das Portfolio der VIB Vermögen AG eingebunden ist, werden zudem Statistiken über die Struktur des gesamten Mietvertragsbestands erstellt, die u.a. Aufschluss über die Restlaufzeiten und die Mieterstruktur geben.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die Entwicklung der Weltwirtschaft ist 2016 hinter den Erwartungen zurückgeblieben und liegt mit einem Wachstum von 3,1 % in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Auch beim weltweiten Handel hielt die Schwächephase weiter an. Ging die Welthandelsorganisation WTO beim Wachstum des Handelsvolumens im April 2016 noch von einem Plus von 2,8 % aus, so stand am Jahresende noch ein Zuwachs von 1,7 % zu buche. Als Hauptursache werden eine schwächere Konjunktur in den Schwellenländern wie in China und Brasilien aber auch ein im Vergleich zu den Vorjahren geringeres Wirtschaftswachstum in den USA genannt.

In einem schwierigen weltwirtschaftlichen Umfeld zeigte sich die deutsche Wirtschaft im vergangenen Jahr weiterhin robust. Die derzeit hohen Unsicherheiten, etwa über die künftige Ausrichtung der US-amerikanischen Politik, die Folgen des Brexit-Votums und die Auswirkungen des Verfassungsreferendums in Italien, hatten bislang keine nennenswerten Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft. Zum relativ kräftigen Wirtschaftswachstum trugen ein niedriger Ölpreis, niedrige Zinsen, eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und nicht zuletzt die zunehmenden Investitionen im öffentlichen Sektor bei. Insgesamt konnte beim Bruttoinlandsprodukt (BIP) eine Steigerung von 1,9 % erreicht werden was somit leicht über dem Niveau des Vorjahres lag (Vorjahr: 1,7 %).

Aufgrund des schwierigen internationalen Wirtschaftsumfelds entwickelten sich die deutschen Exporte im vergangenen Jahr weniger gut als erwartet. Während der Außenhandel mit den europäischen Ländern zulegen konnte, nahm das Handelsvolumen mit den Ländern außerhalb der Europäischen Union spürbar ab. Auch wenn das Plus bei den Exporten am Jahresende mit 2,5 % geringer ausfiel als erwartet, verteidigte Deutschland in 2016 erneut seinen Status als Land mit dem weltweit größten Leistungsbilanzüberschuss.

Die Teuerungsrate lag 2016 mit 0,5 % wie auch schon im Vorjahr auf einem sehr niedrigen Niveau (Vorjahr: 0,3 %). Ausschlaggebend hierfür waren hauptsächlich ein im Jahresdurchschnitt nach wie vor niedriger Ölpreis sowie niedrige Energie- und Strompreise. Demgegenüber hat sich die Kaufkraft je Einwohner in Deutschland weiter verbessert, wenn auch mit einem Plus von 1,9 % die Steigerung geringer ausfiel also noch ein Jahr zuvor (Vorjahr: 2,7 %). Die Zunahme der Kaufkraft stützte auch die privaten Konsumausgaben in Deutschland, die nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Jahr 2016 um 2,0 % zunahmen (Vorjahr: 2,0 %).

Branchenentwicklung

Die VIB Vermögen AG ist ein langfristiger Immobilienbestandshalter und hauptsächlich auf die Wirtschaftsbereiche Logistik und Einzelhandel fokussiert. Beide Wirtschaftssegmente haben in Deutschland in der Wertschöpfungskette einen hohen Stellenwert und erzielen seit Jahren konstante Wachstumsraten. Während der Einzelhandel im vergangenen Jahr um 2,5% gewachsen ist, konnte der Umsatz im Bereich Logistik sogar um 7,5% gegenüber dem Vorjahr zulegen. Beide Wirtschaftsbereiche erwirtschafteten in 2016 zusammen einen Umsatz von rund 750 Mrd. Euro und haben damit einen Anteil am deutschen Bruttoinlandsprodukt von ca. 24 %.

Das hohe Interesse an Immobilien als Anlageform, im Speziellen Gewerbeimmobilien, hat sich auch im vergangenen Jahr ungebrochen fortgesetzt. Aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung, der nach wie vor niedrigen Zinsen sowie der stabilen regulatorischen Rahmenbedingungen bleibt Deutschland auch weiterhin ein attraktiver Markt für institutionelle Investoren.

Die positive Stimmung am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat sich auch wieder im getätigten Transaktionsvolumen niedergeschlagen, auch wenn der Spitzenwert aus dem Vorjahr nicht ganz erreicht wurde. Mit Investitionen von insgesamt 52,9 Mrd. Euro konnte nach 2007 und 2015 trotzdem der drittbeste Jahreswert in der Langzeitstatistik erzielt werden. Wie auch schon im Vorjahr war dies einem starken Jahresschlussspurt mit einigen großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen zu verdanken. Auch bei ausländischen Anlegern ist die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien nach wie vor hoch: mit Investitionen von rund 24 Mrd. Euro machte deren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr rund 45% aus.

Das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien entwickelte sich auch in 2016 erfreulich, konnte aber nicht an den historischen Spitzenwert des Vorjahres anknüpfen. Dennoch zeigt sich die Branche zufrieden, denn mit einem Volumen von 12,0 Mrd. Euro lag man trotzdem über dem langjährigen Durchschnitt.

Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt hat das Jahr 2016 erneut mit einem Rekord abgeschlossen und setzt den kontinuierlichen Aufwärtstrend der letzten Jahre fort. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,7 Mrd. Euro wurden insgesamt rund 620 Mio. Euro bzw. 15 % mehr umgesetzt als noch ein Jahr zuvor. Gegenüber dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre lag das Plus im abgelaufenen Geschäftsjahr bei sehr guten 84%.

Die Leistungsfähigkeit des deutschen Logistikmarktes im internationalen Vergleich zeigt auch der von der Weltbank regelmäßig veröffentlichte Logistik Performance Index (LPI). Dieser Index basiert auf einer Umfrage unter den weltweit bedeutendsten Logistikdienstleistern und bewertet die Leistungsfähigkeit der Logistikbranche in insgesamt 160 Ländern weltweit. Wie auch schon in den Jahren 2010 und 2014 belegte Deutschland in 2016 erneut den ersten Rang. Die Top-Ten des LPI 2016 werden neben Deutschland von sechs weiteren europäischen Ländern dominiert, was auch ein Indiz für den hohen Stellenwert der gesamten europäischen Logistikbranche ist.

Geschäftsverlauf

Die VIB Vermögen AG blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2016 zurück. Aufgrund der getätigten Investitionen umfasste das Immobilienportfolio zum 31. Dezember 2016 insgesamt 60 Objekte (31.12.2015: 58) mit einer vermietbaren Fläche von 695 Tsd. m2 (31.12.2015: 684 Tsd. m2).

Alle finanziellen und nichtfinanziellen Ziele der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose konnten erreicht oder übertroffen werden:

- die Umsatzerlöse lagen bei 51,4 Mio. EUR (Vorjahr: 50,0 Mio. EUR) und damit am oberen Ende des Prognoseintervalls von 50,0 bis 52,0 Mio. EUR.

- das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Sondereinflüsse betrug 20,2 Mio. EUR (Vorjahr: 16,8 Mio. EUR) und lag damit über der Prognose von 17,0 bis 19,0 Mio. EUR.

- die Leerstandsquote zum 31.12.2016(Konzernkennzahl) blieb mit 1,3 % (31.12.2015: 1,8 %) innerhalb des Planungskorridors von < 5 %.

- die durchschnittliche Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten lag zum 31.12.2016 mit 3,11 % (31.12.2015: 3,63 %) besser als der prognostizierte Wert von 3,40 – 3,60 %.

Analyse der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Die VIB Vermögen AG konnte im Geschäftsjahr 2016 ihre Umsätze aufgrund des weiteren Ausbaus des Immobilienportfolios von 50,0 Mio. EUR auf 51,4 Mio. EUR und somit um 2,7 % steigern. Neben den getätigten Neuinvestitionen wirkten sich die bereits im Vorjahr gekauften Immobilien erstmals über die vollen 12 Monate positiv auf die Umsatzerlöse aus. Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich um 0,5 Mio. EUR auf 1,0 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 0,5 Mio. EUR), was vor allem auf einen Ertrag im Rahmen einer Zuschreibung im Anlagevermögen zurückzuführen war.

Die Grundstücksaufwendungen sind im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 Mio. EUR auf 11,7 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 11,4 Mio. EUR), wobei zwei gegenläufige Effekte zu beobachten waren. Einerseits haben sich die Aufwendungen für Nebenkosten um 1,2 Mio. EUR auf 9,6 Mio. EUR erhöht (2015: 8,4 Mio. EUR). Anderseits lagen die Instandhaltungsaufwendungen mit 2,0 Mio. EUR um 1,0 Mio. EUR niedriger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres (Vorjahr: 3,0 Mio. EUR). Der Personalaufwand betrug 2,3 Mio. EUR und lag 0,2 Mio. EUR niedriger als im Vorjahr (Vorjahr: 2,5 Mio. EUR). Ursache hierfür war eine in 2016 erfolgte Umgliederung von Mitarbeitern der VIB Vermögen AG auf die Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen betrafen hauptsächlich die Abschreibung der Immobilien und lagen mit 8,6 Mio. EUR leicht höher als im Vorjahr (Vorjahr: 8,5 Mio. EUR). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beliefen sich auf 1,4 Mio. EUR (Vorjahr: 1,9 Mio. EUR), wobei das niedrigere Kostenniveau hauptsächlich auf geringere Forderungsverluste zurückzuführen war. Die Erträge aus Beteiligungen sind aufgrund höherer Gewinnausschüttungen der VIB-Tochtergesellschaften auf 2,6 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 2,2 Mio. EUR).

Insgesamt sind Gewinne aus Ergebnisabführungsverträgen in Höhe von 5,4 Mio. EUR angefallen (Vorjahr: 3,5 Mio. EUR). Dabei konnte aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG ein Gewinn in Höhe von 5,6 Mio. EUR (Vorjahr: 3,7 Mio. EUR) vereinnahmt werden. In diesem Zusammenhang war im abgelaufenen Geschäftsjahr ein positiver Sondereffekt von 1,8 Mio. EUR angefallen, der sich aus dem Buchgewinn eines Objektverkaufs der BBI ergeben hatte. Demgegenüber stand im Vorjahr ebenfalls ein positiver Sondereffekt der BBI in Höhe von 0,7 Mio. EUR aus einer erfolgten Zuschreibung im Anlagevermögen. Darüber hinaus wird in dieser GuV-Position die von der VIB Vermögen AG an die verbleibenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Garantiedividende berücksichtigt. Diese belief sich wie im Vorjahr auf 0,2 Mio. EUR (Vorjahr: 0,2 Mio. EUR).

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens beliefen sich auf 0,1 Mio. EUR (Vorjahr: 0,3 Mio. EUR) und umfassten im Wesentlichen Zinserträge von VIB-Tochtergesellschaften.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge lagen bei 14 TEUR (Vorjahr: 28 TEUR). Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen verringerte sich auf 13,9 Mio. EUR (Vorjahr: 14,8 Mio. EUR) und ist auf den gesunkenen Durchschnittszinssatz für das gesamte Darlehensportfolio der VIB Vermögen AG zurückzuführen.

Per Saldo resultierte ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von 22,7 Mio. EUR (Vorjahr: 17,6 Mio. EUR). Das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis lag bei 20,2 Mio. EUR (Vorjahr: 16,8 Mio. EUR). Wie bereits oben dargestellt sind in 2016 ein positiver Sondereffekt aus einer Zuschreibung im Anlagevermögen der VIB von 0,7 Mio. EUR sowie ein positiver Sondereffekt innerhalb der Gewinne aus Ergebnisabführung mit der BBI in Höhe von 1,8 Mio. EUR angefallen. Demgegenüber stand im Vorjahr ein positiver Sondereffekt von 0,7 Mio. EUR, ebenfalls aus einem Gewinn aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind aufgrund des höheren Ergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit auf 3,2 Mio. EUR angestiegen (Vorjahr: 2,7 Mio. EUR).

Der Jahresüberschuss hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 19,5 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 14,8 Mio. EUR). Nach Berücksichtigung von Einstellungen in die Gewinnrücklagen in Höhe von 4,3 Mio. EUR (Vorjahr: 1,4 Mio. EUR) ergibt sich ein Bilanzgewinn von 15,2 Mio. EUR (Vorjahr: 13,4 Mio. EUR). Der Vorstand schlägt der Hauptversammlung vor, den gesamten Bilanzgewinn in Höhe von 15,2 Mio. EUR (Vorjahr: 13,4 Mio. EUR) und somit eine Dividende von 0,55 EUR je Aktie (Vorjahr: 0,51 EUR je Aktie) für das Geschäftsjahr 2016 auszuschütten.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme der VIB Vermögen AG erhöht sich gegenüber dem Vorjahr um 73,9 Mio. EUR auf 706,1 Mio. EUR (31.12.2015: 632,2 Mio. EUR). Auf der Aktivseite erhöhte sich das Anlagevermögen von 590,7 Mio. EUR auf 632,0 Mio. EUR. Einerseits erhöhten sich die Sachanlagen durch Neuinvestitionen per Saldo um 29,7 Mio. EUR auf 517,8 Mio. EUR (31.12.2015: 488,1 Mio. EUR). Andererseits sind die Finanzanlagen um 11,6 Mio. EUR auf 114,2 Mio. EUR gestiegen (31.12.2015: 102,6 Mio. EUR) was hauptsächlich auf höhere Anteile an verbunden Unternehmen zurückzuführen ist.

Das Umlaufvermögen der Gesellschaft ist gegenüber dem Vorjahr um 32,2 Mio. EUR auf 72,8 Mio. EUR gestiegen (31.12.2015: 40,6 Mio. EUR). Dabei kam es vor allem zu einem Anstieg der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen aufgrund gewährter Darlehen an Tochtergesellschaften der VIB Vermögen AG. Die Guthaben bei Kreditinstituten lagen zum Stichtag 31. Dezember 2016 bei 26,9 Mio. EUR (31.12.2015: 27,7 Mio. EUR).

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital um 24,5 Mio. EUR auf 259,5 Mio. EUR erhöht (31.12.2015: 235,0 Mio. EUR). Im Zusammenhang mit der bedingungsgemäß vollständigen Wandlung der Pflichtwandelanleihe 2014/16 hat sich das gezeichnete Kapital um 1,3 Mio. EUR auf 27,6 Mio. EUR (31.12.2015: 26,3 Mio. EUR) und die Kapitalrücklage um 17,8 Mio. EUR auf 198,4 Mio. EUR (31.12.2015: 180,6 Mio. EUR) erhöht. Die Gewinnrücklagen haben sich aufgrund der Einstellung von 4,3 Mio. EUR des Jahresüberschusses 2016 auf 18,3 Mio. EUR erhöht (31.12.2015: 14,0 Mio. EUR). Für das Geschäftsjahr 2016 weißt die Gesellschaft einen Bilanzgewinn von 15,2 Mio. EUR aus (2015: 13,4 Mio. EUR). Das bestehende Genussrechtskapital wurde fristgerecht zum 31.12.2016 gekündigt und wird einen Tag nach der ordentlichen Hauptversammlung 2017 zurückbezahlt werden. Der Gesamtbetrag von 0,7 Mio. EUR des Genussrechtskapitals wurde vollständig in die sonstigen Verbindlichkeiten umgebucht. Die Eigenkapitalquote lag zum 31. Dezember 2016 bei 36,8 % (31.12.2015: 37,2 %) und unterstreicht weiterhin die solide Finanzierungsstruktur der VIB Vermögen AG.

Die gesamten Rückstellungen sind zum 31. Dezember 2016 auf 4,8 Mio. EUR gestiegen (31.12.2015: 2,9 Mio. EUR). Ursache hierfür sind vor allem höhere sonstige Rückstellungen für ausstehende Rechnungen fertiggestellter Immobilien, noch nicht abgerechnete Betriebskosten der Immobilienverwaltung und noch nicht erfolgte Nebenkosten-Rückzahlungen an Mieter der VIB.

Die gesamten Verbindlichkeiten erhöhten sich von 388,0 Mio. EUR auf nun 434,7 Mio. EUR. Aufgrund der vollständigen Wandlung der Pflichtwandelanleihe 2014/16 hat sich die Position Anleihen konvertibel von 19,1 Mio. EUR auf null reduziert. Hierbei wurde ein Betrag in Höhe von 1,3 Mio. EUR in das gezeichnete Kapital und ein Betrag in Höhe von 17,8 Mio. EUR in die Kapitalrücklage umgebucht.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben um 65,3 Mio. EUR auf 430,2 Mio. EUR zugenommen (31.12.2015: 364,9 Mio. EUR). Zum überwiegenden Teil sind diese Verbindlichkeiten mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2016 bei 3,11 % p.a. (31.12.2015: 3,63 %).

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beliefen sich auf 1,0 Mio. EUR (31.12.2015: 0,7 Mio. EUR), die sonstigen Verbindlichkeiten standen mit 3,2 Mio. EUR zu Buche (31.12.2015: 3,3 Mio. EUR). Die Nettoverschuldung (zinstragende Verbindlichkeiten abzgl. liquide Mittel) lag zum Stichtag bei 403,2 Mio. EUR und damit 46,9 Mio. EUR höher als im Vorjahr mit 356,3 Mio. EUR.

Die passiven latenten Steuern sind mit 6,9 Mio. EUR ausgewiesen (31.12.2015: 6,1 Mio. EUR). Diese Bilanzposition berücksichtigt die temporären Differenzen aufgrund der unterschiedlichen Bilanzansätze des Anlagevermögens (i. W. die Immobilien der VIB) in der Handels- und Steuerbilanz.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen wurden Zinsswaps abgeschlossen, welche Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen garantieren und mit diesen eine Bewertungseinheit bilden. Die Veränderungen der Marktwerte gegenüber dem Vorjahr, die sich für diese Zinsswaps zum 31. Dezember 2016 ergeben, bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.

Finanzlage

Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 38,0 Mio. EUR (Vorjahr[*]: 36,0 Mio. EUR). Derr Anstieg resultiert hauptsächlich aus dem gegenüber dem Vorjahr höheren operativen Ergebnis.

Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit lag bei 76,7 Mio. EUR, gegenüber 42,8 Mio. EUR im Vorjahr*. Größter Posten war hierbei der Mittelabfluss für Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von 37,6 Mio. EUR (Vorjahr: 25,4 Mio. EUR). Darüber hinaus erfolgten Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen in Höhe von 11,6 Mio. EUR (Vorjahr: 13,6 Mio. EUR) Hierunter fallen Einzahlungen in die Kapitalrücklage von Tochtergesellschaften der VIB Vermögen AG um die Kapitalbasis für weitere Immobilien-Investitionen zu verstärken. Ferner erfolgten Auszahlungen für kurzfristige Darlehen an verbundene Unternehmen in Höhe von 36,8 Mio. EUR (Vorjahr: 6,5 Mio. EUR). Die im Vorjahr an verbundene Unternehmen gewährten Darlehen wurden im Geschäftsjahr zurückbezahlt.

Der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit betrug 38,0 Mio. EUR, im Vergleich zu 2,6 Mio. EUR im Vorjahr. Hierbei kam es zu einem Mittelabfluss aus der Zahlung der Dividenden an die Aktionäre der VIB in Höhe von 13,4 Mio. EUR (Vorjahr: 11,9 Mio. EUR) und einem Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzkrediten in Höhe von 80,0 Mio. EUR (Vorjahr: 64,4 Mio. EUR). Darüber hinaus kam es zu Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und Krediten in Höhe von 14,7 Mio. EUR (Vorjahr: 35,1 Mio. EUR). Für Zinsen von Bankdarlehen wurden insgesamt Zahlungen in Höhe von 13,9 Mio. EUR (Vorjahr: 14,8 Mio. EUR) geleistet.

Per Saldo ist der Finanzmittelbestand der Gesellschaft gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 0,8 Mio. EUR auf 26,9 Mio. EUR gesunken (31.12.2015: 27,7 Mio. EUR).

Zum überwiegenden Teil sind die Finanzverbindlichkeiten mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei rund 4,2 % der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen.

Struktur der Finanzverbindlichkeiten zum 31.12.2016

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in TEUR	Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen	Bankdarlehen mit festen Zinssätzen
Gesamt	18.080	412.099
in 1-12 Monaten fällig	909	33.237
in 12-60 Monaten fällig	4.419	43.085
in > 60 Monaten fällig	12.752	335.777

Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2016 bei 3,11 % p.a. (31.12.2015: 3,63 %). Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über nicht genutzte Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 10,5 Mio. EUR (31.12.2015: 10,5 Mio. EUR).

Im Geschäftsjahr 2016 war die Liquidität des Unternehmens zu jeder Zeit sichergestellt. Das Finanzmanagement der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, jederzeit über genügend freie liquide Mittel zu verfügen, um die Verbindlichkeiten fristgerecht zu bezahlen und um die Unternehmensentwicklung erfolgreich gestalten zu können.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Die VIB Vermögen AG blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2016 zurück und konnte alle selbstgesteckten Ziele erfüllen bzw. übererfüllen. Bei den Umsatzerlösen konnte aufgrund des Ausbaus des Immobilienportfolios erneut ein Zuwachs erwirtschaftet werden. Aufgrund der hohen Kosteneffizienz, der Inhouse-Verwaltung der Immobilien sowie der niedrigeren Zinsaufwendungen für Bankdarlehen konnte das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erneut gesteigert werden.

Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft ist solide, auch die Liquiditätssituation stellt sich weiterhin als sehr gut dar. Aufgrund des nach wie vor guten Marktumfelds für Gewerbeimmobilien blickt die Gesellschaft zuversichtlich auf das laufende Geschäftsjahr 2017.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 RISIKOBERICHT

3.1.1 Risikomanagement

Die Risikopolitik der VIB Vermögen AG unterstützt das Ziel, den Unternehmenswert über nachhaltiges Wachstum langfristig zu steigern. Wir definieren Risiko sowohl als die Gefahr möglicher Verluste als auch entgangener Gewinne. Beides kann sowohl durch interne als auch externe Faktoren ausgelöst werden.

Die Geschäftstätigkeit der VIB ist mit diversen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, hat die Gesellschaft ein Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch ist gewährleistet, dass der Vorstand beim Auftreten von Risiken frühzeitig informiert wird und rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Im Kern ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter zu erfassen und zu beurteilen. Zu diesen Parametern zählen Größen wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie die Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten. Die Ergebnisse werden in Form eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand weitergegeben. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.

3.1.2 Risiken des Unternehmens

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Die Immobilienmärkte in Deutschland stehen in engem Zusammenhang mit der gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklung. Für den Bereich Gewerbeimmobilien geht dies mit der Gefahr einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen einher, verbunden mit einem Mietpreisverfall sowie einem erhöhten Leerstandsrisiko.

Durch die überwiegend langfristige Vermietung der Bestandsimmobilien betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Anteil der Mieterlöse der Gesellschaft. Um das Risiko weiter zu minimieren, setzt die VIB Vermögen AG auf eine bonitätsstarke Mieterklientel sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Objekte.

Sollte sich die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung deutlich verschlechtern, besteht zudem die Gefahr einer negativen Wertentwicklung des Immobilienportfolios. Durch die starke regionale Ausrichtung der VIB Vermögen AG auf Investitionen in den vergleichsweise stabilen süddeutschen Immobilienmarkt sowie der ausgewogenen Diversifizierung der Branchen wird dieses Risiko jedoch abgemildert.

Für das Jahr 2017 gehen wir davon aus, dass sich die konjunkturellen und branchenspezifischen Rahmenbedingungen nicht gravierend ändern werden. Ein gesamtwirtschaftliches Risiko stuft die Gesellschaft wie im Vorjahr als gering ein.

Standortrisiko

Die Qualität der Immobilienstandorte wird von zahlreichen Faktoren, wie z.B. dem Zustand der Verkehrsinfrastruktur, der Entwicklung der Absatzmärkte und der Kaufkraft, oder aber dem vorhandenen Arbeitskräftepotential bestimmt, auf die die VIB keinen Einfluss hat. Eine Verschlechterung dieser Faktoren könnte negative Auswirkungen auf den Wert der Immobilien sowie die daraus erzielbaren Mieteinnahmen haben. Durch die sorgfältige Auswahl und Prüfung der Objekte im Rahmen einer Due Diligence wirkt die VIB beim Kauf von Immobilien diesem Risiko entgegen.

Das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität wird daher wie im Vorjahr als gering eingeschätzt.

Leerstands- und Mietausfallrisiko

Die VIB unterliegt als Immobiliengesellschaft einem gewissen Mieterrisiko, das mögliche Mietausfälle und Leerstände zur Folge haben könnte. Insbesondere bei einer schwächeren Wirtschaftsentwicklung können Mietausfälle nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z. B. aufgrund von Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Für die VIB Vermögen AG kann dies mit temporären Leerständen und mit Mietausfällen einhergehen.

Durch die Fokussierung auf bonitätsstarke Mieter und die Diversifizierung des Portfolios hinsichtlich der Branchen minimiert die Gesellschaft dieses Risiko. Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern werden auftretende Mietrückstände unverzüglich bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien großer Wert auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit gelegt. Dies erleichtert im Falle einer Kündigung die zeitnahe Folgevermietung des Objekts.

Unter Berücksichtigung der erforderlichen Gegenmaßnahmen stuft die VIB das Leerstands- und Mietausfallrisiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Projektentwicklungsrisiko

Aus unserer Tätigkeit als Immobilienentwickler erwachsen grundsätzlich Risiken, die sich aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung von Immobilien ergeben.

Im Rahmen von Projektentwicklungen wurden Grundstücke erworben, bei denen die Baureifmachung betrieben wird. Im Falle der Ablehnung des Bebauungsrechts könnten hieraus Wertrisiken entstehen, die wir jedoch aufgrund der engen Zusammenarbeit mit den zuständigen lokalen Behörden und des bereits erzielten Verfahrensstandes als beherrschbar erachten.

Darüber hinaus könnten aber auch veranschlagte Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden, mit der Konsequenz, dass die ursprünglich vorgesehenen Finanzierungsmittel (Eigenmittel und Bankdarlehen) für die Finanzierung des Objekts nicht mehr ausreichen.

Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind auch Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Daraus könnten Mietausfälle bzw. verspätet eingehende Mieterlöse und Schadenersatzforderungen resultieren.

Um diesen Risiken aktiv zu begegnen, arbeiten wir bei größeren Bauvorhaben mit bonitätsstarken Generalunternehmen zusammen. Dadurch wird die Fertigstellung der Objekte innerhalb der veranschlagten Zeit und im Rahmen der geplanten Kosten weitgehend gewährleistet.

Wir stufen ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen aufgrund des insgesamt gestiegenen Projektvolumens, als mittel ein (Vorjahr: mittel).

Akquisitionsrisiko

Die VIB ist grundsätzlich einem Risiko in Bezug auf den Erwerb von Immobilien bzw. Objektgesellschaften ausgesetzt. Hierbei kann es sich um die Nichtaufdeckung von verdeckten Mängeln oder sonstigen für die VIB nachteiligen Verpflichtungen handeln, welche im Rahmen der Akquisition bereits vorhanden waren. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine technische, finanzielle und rechtliche Due Diligence im Vorfeld einer Transaktion und greift dazu bei Bedarf auch auf externe Dienstleister wie Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte und Steuerberater zurück.

Mögliche negative Folgen aus einem Akquisitionsrisiko werden analog zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

Konzentrationsrisiko

Im Portfolio der VIB finden sich einzelne Mieter, die mehrere Objekte angemietet haben, woraus sich ein gewisses Konzentrationsrisiko ergibt. Um das Risiko eines möglichen Leerstands bzw. Mietausfalls in größerem Umfang zu minimieren, fokussiert sich die VIB auf bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverhältnisse.

Aktuell schätzt die VIB die Folgen eines möglichen Konzentrationsrisikos, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Finanzierungsrisiko

In Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwungs besteht grundsätzlich das Risiko, dass sich die für die Immobilienfinanzierung notwendige Beschaffung von Fremdkapital über Banken erschweren könnte. Im Extremfall könnte dies dazu führen, dass die notwendige Liquidität von Banken nicht oder in nur noch unzureichender Höhe bereitgestellt wird. Für uns könnte das bedeuten, dass Immobilienprojekte nicht umgesetzt werden und entsprechend negative Effekte bei Umsatz und Ergebnis die Folge wären. Gerade die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 hat gezeigt, dass eine Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Situation zu einer tendenziell restriktiveren Kreditvergabepolitik der Banken führen kann.

Aufgrund der seit vielen Jahren bestehenden sehr engen Kontakte und der guten und vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den finanzierenden Banken stufen wir ein Finanzierungsrisiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

Zinsänderungsrisiko

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus führt zwangsläufig zu einer Verschlechterung der Finanzierungskonditionen für Bankdarlehen. Dies kann einerseits den Abschluss von neuen Darlehensverträgen für die Finanzierung neuer Objekte, aber andererseits auch die Neuvereinbarung von Konditionen aus der Zinsbindung laufender Bestandsdarlehen betreffen.

Um sich möglichst gut gegen kurz- und mittelfristige Zinsschwankungen abzusichern, schließt die VIB zur Finanzierung von Immobilienprojekten hauptsächlich Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von überwiegend 10 Jahren ab. Vor dem Hintergrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus werden zudem auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch genommen, die sich etwa am EURIBOR orientieren.

Die Gesellschaft erwartet für das Jahr 2017 keine gravierende Änderung des Zinsniveaus in Deutschland. Ein Zinsänderungsrisiko wird analog zum Vorjahr als gering eingestuft.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung besteht grundsätzlich das Risiko von Währungsschwankungen. Zum 31. Dezember 2016 bestehen bei der VIB keine wesentlichen Fremdwährungspositionen.

Ein Wechselkursrisiko wird, analog zum Vorjahr, derzeit als gering eingestuft.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Zur Sicherung langfristiger Zinsen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB für einige Darlehen mit variabler Verzinsung Zinsswaps abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften (Bankdarlehen) eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite). Mögliche Zinsänderungen und damit verbundene Wertänderungen der Swaps haben keine Auswirkung auf die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft.

Mögliche Risiken aus Finanzinstrumenten stuft die VIB wie im Vorjahr als gering ein.

Rechts- und Vertragsrisiken

Die VIB ist allgemeinen Rechtsrisiken ausgesetzt, die sich aus neuer Gesetzgebung und geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen ergeben können. Darüber hinaus können der Gesellschaft in Bezug auf das Immobiliengeschäft Vertragsrisiken entstehen, die Vereinbarungen mit Mietern, Kunden und sonstigen Geschäftspartnern betreffen (z.B. Miet- und Kaufverträge, Dienstleistungs- und Beraterverträge, etc.). Um diese Risiken zu minimieren, werden alle Verträge und rechtlich relevanten Themen intern und bei Bedarf auch extern unter juristischen Gesichtspunkten geprüft.

Die VIB stuft Rechts- und Vertragsrisiken, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Regulatorisches Risiko

Seit mehreren Jahren werden in der Europäischen Union verstärkt Maßnahmen zur Regulierung und besseren Überwachung des Finanzsektors ergriffen. Grundsätzlich könnten sich hieraus auch regulatorische Maßnahmen für börsennotierte Immobiliengesellschaften ergeben. In diesem Zusammenhang hat das Europäische Parlament eine Richtlinie für Verwalter alternativer Investmentfonds verabschiedet, die sogenannte AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive), die in den einzelnen Mitgliedsstaaten in nationales Recht umgesetzt wurde und wird. Nach unserer internen Einschätzung (die auch durch eine Stellungnahme der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bestätigt wird) sowie nach einer Stellungnahme der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) aus dem August 2014 ist derzeit nicht davon auszugehen, dass die VIB dem Begriff des Investmentvermögens unterzuordnen ist. Die letztendliche Handhabung durch die BaFin bleibt jedoch abzuwarten.

Am 3. Juli 2016 ist die neue EU-Markmissbrauchsverordnung „MAR“ (Verordnung Nr. 596/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates) in Kraft getreten. Danach gelten auch für Freiverkehrsemittenten, wie der VIB Vermögen AG, erweiterte Publizitätspflichten sowie verschärfte Sanktionen im Falle eines Verstoßes gegen diese Regularien. Die VIB verfügt bereits durch die am regulierten Markt in München gelistete Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG über ein ausgeprägtes Kapitalmarkt-Know-How, speziell im Hinblick auf die umfangreichere Regulierung des Wertpapierhandelsgesetzes. Darüber hinaus greift die VIB auch auf die Hilfe externer Kapitalmarktspezialisten zurück, die sich intensiv mit diesem Thema auseinandersetzen und uns beratend zur Seite stehen.

Die VIB Vermögen AG schätzt das Risiko negativer Folgen aus der Umsetzung der AIFM-Regelung sowie der EU-Marktmissbrauchsverordnung in Form zusätzlichen Kosten- und Verwaltungsaufwands, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Schadenrisiko

Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres potenzielles Risiko dar. Dies könnte unter Umständen negative Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der VIB haben.

Diesen Risiken begegnet die VIB durch einen umfangreichen Versicherungsschutz. Für alle Immobilien der VIB sind Allgefahren-Versicherungen (All-Risk-Policen) abgeschlossen, die neben den klassischen Elementen wie z.B. Schutz vor Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden auch Elementarschäden wie Hochwasser, Erdrutsch, etc. abdecken. Bestandteil einer solchen Versicherung ist i.d.R. auch immer eine Mietausfallversicherung für den Fall, dass eine Immobilie in Folge eines Elementarschadens temporär nicht vermietet werden kann und der VIB dadurch Mieteinahmen verloren gehen könnten.

Die VIB schätzt mögliche negative Folgen aus unvorhersehbaren und über das normale Maß hinausgehenden Schadensereignissen, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Personalrisiko

Die Fähigkeiten, das Know-How und die Motivation der Mitarbeiter der VIB sind entscheidende Faktoren für den dauerhaften Erfolg des Unternehmens. Die Abwanderung von Leistungsträgern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung von Fach- und Führungskräften in begrenztem Umfang das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine gezielte und bedarfsgerechte Kompetenzentwicklung bestehender Mitarbeiter, die Stärkung der Attraktivität der VIB als Arbeitgeber sowie eine starke Führungs- und Unternehmenskultur. Insgesamt werden die hier beschriebenen Risiken unverändert zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

IT-Risiko

Alle wesentlichen Geschäftsabläufe der VIB stützen sich auf IT-Systeme. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall dieser IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen. Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, entwickelt die VIB ihre IT-Systeme in Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern laufend weiter. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software sind alle Daten in relativ kurzer Zeit wieder reproduzierbar. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Die VIB stuft dieses Risiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

3.1.3 Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Das Risikomanagement der VIB ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten. Im Berichtsjahr hat sich die Risikolage der VIB gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich geändert. Nach Einschätzung der VIB sind aktuell keine gravierenden Risiken erkennbar, die für den Fortbestand des Unternehmens eine Gefahr darstellen könnten.

3.2 Chancenbericht

3.2.1 Chancen des Unternehmens

Der Geschäftserfolg der VIB hängt auch davon ab, wie frühzeitig sie Chancen erkennt und wie vorausschauend sie diese steuert und umsetzt. Grundsätzlich strebt die VIB ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken an – mit dem Ziel, den Unternehmenswert im Sinne aller Stakeholder zu steigern.

Die Steuerungsinstrumente der VIB stellen sicher, dass die Chancen auf Basis ihres Potenzials, der benötigten Investitionen und des Risikoprofils bewertet und verfolgt werden können. Dabei beobachtet die VIB gleichermaßen gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische sowie regionale und lokale Entwicklungen.

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Chancen

Wie im Prognosebericht detailliert dargestellt, sind aus Sicht der Gesellschaft sowohl die gesamtwirtschaftlichen als auch die branchenspezifischen Voraussetzungen gegeben, damit die VIB ihre positive Geschäftsentwicklung auch in 2017 weiter fortsetzen kann.

Chancen zur Akquisition und Entwicklung neuer Immobilien

Die VIB verfügt in Bezug auf ihr Kerngeschäft über ein sehr enges Netzwerk im süddeutschen Raum. Dieses Netzwerk kann die Gesellschaft auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig von attraktiven Projektentwicklungen, Immobilien- und Grundstücksverkäufen zu erfahren. Dadurch eröffnen sich Chancen auch in den kommenden Jahren weiter bei Umsatz und Ergebnis zu wachsen. Zudem legt die Gesellschaft ihren Investitionsfokus bewusst auf den wachstumsstarken süddeutschen Raum; der Großteil ihrer Bestandsimmobilien befindet sich in Bayern und Baden-Württemberg. Damit setzt die Gesellschaft auf die besonders wachstums- und kaufkraftstarken Regionen Deutschlands, die sich darüber hinaus durch eine günstige soziodemografische Entwicklung auszeichnen. Aus dieser geografischen Ausrichtung ergeben sich für die VIB zusätzliche Wachstums- und Ertragsaussichten. Zudem liegt der Investitionsfokus der VIB auf den Wachstumsbranchen Logistik und Einzelhandel. Ihr ausgeprägtes Know-how im Hinblick auf diese Branchen will die VIB auch in Zukunft nutzen.

Chancen aus der Finanzierung

Der seit Jahren sehr enge und vertrauensvolle Kontakt zu den finanzierenden Banken sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau bieten der VIB die Chance, Neu- und Anschlussfinanzierungen aktuell zu sehr attraktiven Konditionen durchzuführen und damit auch weiterhin den durchschnittlichen Zinssatz für Kredite zu senken. Wie das abgelaufene Geschäftsjahr gezeigt hat, ist der durchschnittliche Darlehenszins der VIB aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus in Deutschland zum Jahresende spürbar auf 3,11 % gesunken. Aus Sicht der Gesellschaft ist kurz- bis mittelfristig nicht mit einem gravierenden Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus zu rechnen, so dass davon auszugehen ist, dass sich die Durchschnittsverzinsung des Darlehensportfolios der VIB weiter reduzieren wird.

Chancen einer weiter verbesserten Position der VIB am Kapitalmarkt

Wie die langfristige Aktienkursentwicklung zeigt, wird die VIB Vermögen AG am Kapitalmarkt von einer breiten Investorenbasis sehr positiv wahrgenommen. Dies wird nicht zuletzt dadurch belegt, dass sich die VIB-Aktie besser als die großen Aktienindizes DAX und SDAX entwickelt hat, sondern in der Langfristbetrachtung auch den für Immobiliengesellschaften relevanten Vergleich-Index „EPRA-Germany“ deutlich outperformt hat. Wesentliche Gründe für die positive Wahrnehmung der Gesellschaft liegen in der seit Jahren nachhaltigen und verlässlichen Unternehmenspolitik aber auch in dem stets engen Kontakt der VIB zu seinen Investoren und Analysten. Zum Bilanzstichtag 31.12.2016 lag die Marktkapitalisierung der VIB Vermögen AG bei 542,5 Mio. EUR, was einer Steigerung von rund 21 % im Vergleich zum Vorjahresstichtag entspricht. Unter der Annahme eines weiterhin stabilen Kapitalmarktumfelds sowie einer Fortsetzung des erfolgreichen Wachstumskurses sehen wir die Chance, dass sich die Position der VIB am Kapitalmarkt noch weiter verbessern wird.

Chancen stabiler Mietrenditen

Die VIB vereinbart häufig indexierte Mietverträge, in deren Rahmen die Miethöhe an die Entwicklung eines Lebenshaltungskostenindex gekoppelt ist. Somit kompensiert die Zunahme der Mieterlöse größtenteils die steigenden Kosten durch die allgemeine Teuerung und sichert langfristig die hohe Rentabilität der Immobilien.

3.2.2 Zusammenfassende Darstellung der Chancen

Die Chancen der VIB haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert. Die Gesellschaft sieht weiteres Steigerungspotenzial bei Umsatz und Ergebnis durch die Akquisition und Entwicklung attraktiver Immobilien sowie dem nach wie vor günstigen Zinsumfeld.

4. Prognosebericht

Die Weltwirtschaft wird nach Prognosen des Internationalen Währungsfonds in 2017 um 3,4 % wachsen, was einer Zunahme im Vergleich zum Vorjahr von 0,3 Prozentpunkten entspricht. Die deutsche Wirtschaft wird sich in 2017 voraussichtlich ähnlich robust zeigen wie in 2016. Das prognostizierte Wachstum soll zwar mit 1,4 % etwas niedriger ausfallen als in 2016, was aber in erster Linie auf die niedrigere Anzahl an Arbeitstagen im kommenden Jahr zurückzuführen sein wird. Wie auch schon in 2016 wird die deutsche Wirtschaft weiterhin von einer stabilen Binnennachfrage, insbesondere von einem kräftigen Wachstum des privaten Konsums profitieren. Die positive Entwicklung des privaten Konsums ist der vor allem der weiteren Zunahme bei Beschäftigung und den Löhnen geschuldet.

Trotz des soliden wirtschaftlichen Ausblicks für das kommende Jahr wird die Entwicklung der Finanzmärkte aufgrund der vielen anstehenden politischen und geldpolitischen Entscheidungen mit einigen Unsicherheiten behaftet sein. Nach dem Schlussspurt an den Aktienmärkten in den letzten Wochen 2016 könnte es im kommenden Jahr vor allem wegen der anstehenden Wahlen in Europa, den Unwägbarkeiten der neuen amerikanischen Regierung sowie dem Beginn der Brexit-Verhandlungen wieder zu Kursschwankungen kommen. Zu dieser Unsicherheit könnte nicht zuletzt auch die zunehmende Divergenz bei der Geldpolitik zwischen der amerikanischen und europäischen Zentralbank führen.

Der Ausblick auf den Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland bleibt weiterhin positiv. Nach Ansicht des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lassalle (JLL) wird Deutschland seinen Status als beliebtes Anlageland aufgrund der niedrigen Zinsen und der relativ starken ökonomischen und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten auch im kommenden Jahr behalten. Beim Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien rechnet JLL in 2017 zwar mit keinem neuen Rekord, dennoch geht der Immobilienspezialist von einem Jahrestransaktionsvolumen in der Größenordnung von 45 bis 50 Mrd. Euro aus. Dies läge dann nur geringfügig unter dem hohen Niveau des vergangenen Jahres von 52,9 Mrd. Euro. Wie auch schon die letzten Jahre gezeigt haben, wird es allerdings zunehmend schwieriger werden, adäquate Immobilien für den nach wie vor hohen Anlagebedarf der Investoren zu finden.

Wichtiger Bestandteil der Geschäftsstrategie der VIB bleibt weiterhin der enge Kontakt zu den Mietern, eine effiziente Kostenstruktur durch die eigene Verwaltung der im Bestand gehaltenen Immobilien sowie die Realisierung weiterer Einsparungen im Bereich der betrieblichen Aufwendungen.

Die Prognose für das Geschäftsjahr 2017 basiert auf unserer internen Unternehmensplanung. Innerhalb dieser berücksichtigen wir alle wesentlichen Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung. Über die Unternehmensplanung hinausgehende Chancen und Risiken werden separat im Chancen- und Risikobericht erläutert.

Für das Jahr 2017 rechnet der Vorstand der VIB unter der Annahme eines weitgehend unveränderten Immobilienportfolios mit

- leicht steigenden Umsatzerlösen auf 52,0 bis 54,0 Mio. EUR (Ist-Wert 2016: 51,4 Mio. EUR)

- einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ohne Sondereinflüsse zwischen 23,0 und 25,0 Mio. EUR (Ist-Wert 2016: 20,2 Mio. EUR)

- einer Leerstandsquote (Konzernkennzahl)zum 31.12.2017 von < 5 % (Ist-Wert 31.12.2016: 1,3 %)

- mit einem Durchschnittszinssatz bei den Darlehensverbindlichkeiten zum 31.12.2017 zwischen 2,40 bis 2,70 % (Ist-Wert 31.12.2016: 3,11 %).

Diese Prognose könnte durch eine gravierende Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen oder des allgemeinen Zinsniveaus beeinflusst werden.

Erklärung zur Unternehmensführung

Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die „Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB“ abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.

Neuburg a. d. Donau, den 23. Februar 2017

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand

*An Tochterunternehmen gewährte kurzfristige Darlehen wurden im Geschäftsjahr dem Cash Flow aus Investitionstätigkeit zugeordnet. Im Vorjahr erfolgte eine Zuordnung derartiger Darlehen (2015: 6,5 Mio. EUR) zum Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend umgegliedert.

Bilanz

AKTIVA

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	31.12.2016 EUR	31.12.2015 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	31.360,50	23.827,50
	31.360,50	23.827,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	508.862.943,47	486.713.661,26
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	223.180,50	282.671,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	8.716.217,76	1.153.432,51
	517.802.341,73	488.149.765,27
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	107.341.836,40	97.062.585,19
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.453.200,00	5.353.200,00
3. Beteiligungen	1.362.097,00	160.000,00
	114.157.133,40	102.575.785,19
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.207.062,01	922.368,78
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	43.675.216,59	11.423.555,55
3. sonstige Vermögensgegenstände	931.006,42	559.100,24
	45.813.285,02	12.905.024,57
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	26.947.829,17	27.718.084,71
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.362.237,50	855.835,02
	706.114.187,32	632.228.322,26
PASSIVA
	31.12.2016 EUR	31.12.2015 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	27.579.779,00	26.308.405,00
II. Kapitalrücklage	198.396.090,99	180.596.464,99
III. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	18.360.727,59	14.014.016,81
IV. Bilanzgewinn	15.168.878,45	13.417.286,55
V. Genussrechtskapital	0,00	660.000,00
	259.505.476,03	234.996.173,35
B. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	813.215,00	651.067,00
2. Steuerrückstellungen	415.900,00	402.828,04
3. sonstige Rückstellungen	3.578.907,00	1.895.604,18
	4.808.022,00	2.949.499,22
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	0,00	19.071.000,00
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	430.179.450,46	364.917.617,56
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis- tungen	955.867,36	716.880,96
4. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	363.333,00	0,00
5. sonstige Verbindlichkeiten	3.153.544,63	3.260.773,51
	434.652.195,45	387.966.272,03
D. Rechnungsabgrenzungsposten	201.785,84	219.678,66
E. Passive latente Steuern	6.946.708,00	6.096.699,00
	706.114.187,32	632.228.322,26

Gewinn- und Verlustrechnung

für die Zeit vom 01. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016

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	2016 EUR	2015 EUR
1. Umsatzerlöse	51.361.843,83	50.018.567,57
2. sonstige betriebliche Erträge	1.039.016,25	531.126,58
3. Grundstücksaufwand
Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude	-11.654.002,57	-11.372.702,09
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-2.003.593,38	-2.293.931,48
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-296.459,71	-211.205,73
	-2.300.053,09	-2.505.137,21
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen	-8.604.716,30	-8.457.939,30
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.356.561,96	-1.861.146,03
7. Erträge aus Beteiligungen	2.556.292,09	2.222.418,00
8. auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne	5.430.888,91	3.514.758,00
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	144.495,35	275.933,40
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	13.848,57	28.366,40
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-13.884.683,98	-14.840.040,44
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-3.229.149,87	-2.724.942,76
13. Ergebnis nach Steuern	19.517.217,23	14.829.262,12
14. sonstige Steuern	-1.628,00	-1.851,01
15. Jahresüberschuss	19.515.589,23	14.827.411,11
16. Einstellungen in Gewinnrücklagen in andere Gewinnrücklagen	-4.346.710,78	-1.410.124,56
17. Bilanzgewinn	15.168.878,45	13.417.286,55

Anhang für das Geschäftsjahr 2016

der VIB Vermögen AG, Neuburg a. d. Donau

Die VIB Vermögen AG (VIB AG) hat ihren Sitz in Neuburg/Donau und wird beim Amtsgericht Ingolstadt unter der Nr. HRB 101 699 geführt.

ALLGEMEINES

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2016 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes. Die VIB Vermögen AG ist als eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB zu klassifizieren.

Die Vorjahresbeträge der Umsatzerlöse sind trotz der Neufassung von § 277 Abs. 1 HGB durch das BilRUG mit den Beträgen des Berichtsjahres vergleichbar.

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen Konzernabschluss nach IFRS i.S. § 315a Abs. 3 HGB.

Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.

BILANZIERUNG UND BEWERTUNG

Grundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.

Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens bis zu einem Wert von 150,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 150,00 € aber nicht mehr als 410,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen. Die in der Vergangenheit gebildeten Sammelposten für Geringwertige Wirtschaftsgüter werden bis zum Ablauf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von fünf Jahren weiter planmäßig abgeschrieben.

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:

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	Jahre
Fabrik- und Geschäftsbauten	20 – 50
Außenanlagen	10 – 19
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 – 12

Gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in vollem Umfang als Herstellungskosten aktiviert und in dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken“ im Anlagevermögen ausgewiesen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Fremdkapitalzinsen aktiviert.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten, ggf. korrigiert um zwischenzeitlich erfolgte Kapitalrückzahlungen, bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind gegebenenfalls durch aktivischen Abzug von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.

Latente Steuern werden gemäß § 274 HGB gebildet. Auf Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlust- und Zinsvorträgen wird ein Überhang an passiven latenten Steuern angesetzt, wenn insgesamt von einer Steuerbelastung in künftigen Geschäftsjahren auszugehen ist. Sofern insgesamt eine künftige Steuerentlastung (d.h. ein Überhang an aktiven latenten Steuern besteht) erwartet wird, erfolgt entsprechend dem Wahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Ansatz von aktiven latenten Steuern. Verlust- und Zinsvorträge werden, falls vorhanden, insoweit berücksichtigt, als eine Verrechnung mit steuerpflichtigem Einkommen innerhalb der nächsten fünf Jahre realisierbar ist bzw. die Zinsvorträge genutzt werden können. Des Weiteren werden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten von Organgesellschaften insoweit einbezogen, als die Umkehrung der temporären Differenzen während der Dauer der Organschaft zu erwarten ist.

Die Bewertung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage des im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen geltenden Körperschaftsteuer- sowie ggf. Gewerbesteuersatzes.

Die Pensionsrückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dies erfolgt – unter Zugrundelegung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck und einem Rechnungszinsfuß von 4,01% (zehnjähriger Durchschnitt gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB) – nach der Projected Unit Credit Methode. Der Rententrend wird mit 2%, der Gehaltstrend mit 0% (Fix-Betrag) berücksichtigt. Für die Ermittlung der Pensionsrückstellung wird eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen (§ 253 Abs. 2 S.2 HGB). Effekte aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt.

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen angesetzt und in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Besteht kein oder ein nicht ausreichender Sicherungszusammenhang, wird für unrealisierte Verluste eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet.

Strukturierte Finanzinstrumente werden grundsätzlich als einheitlicher Vermögensgegenstand oder als einheitliche Verbindlichkeit bilanziert. Eine getrennte Bilanzierung erfolgt nur dann, wenn durch das eingebettete Derivat im Vergleich zum Basisinstrument wesentlich erhöhte oder zusätzliche andersartige Risiken und Chancen vorliegen.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet. Aufgrund der erstmaligen Anwendung der Vorschriften des BilRUG wurde die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) entsprechend geändert bzw. ergänzt.

Angaben zur Vergleichbarkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren keine außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen geboten (Vorjahr: 0 €). Eine Abschreibung wird vorgenommen, wenn bei einem Grundstück der gutachterlich ermittelte Verkehrswert unter den HGB-Restbuchwert gesunken ist.

Finanzanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile und gewährte Ausleihungen an verbundene Unternehmen. Um die Kapitalbasis für durchgeführte Immobilien-Investitionen weiter zu stärken, wurde in die KIP Verwaltung GmbH ein Betrag in Höhe von 6.000 T€ in die Kapitalrücklage eingezahlt (§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB). In die 100%-Tochter Merkur GmbH wurde ebenfalls in die Kapitalrücklage in Höhe von 3.000 T€ eingezahlt. In die VIMA Grundverkehr GmbH wurde zur Tätigung weiterer Investitionen in das Immobilienvermögen in die Kapitalrücklage in Höhe von 1.000 T€ eingezahlt (§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB). In die neugegründete 100%-Tochter UFH Verwaltung GmbH wurde eine Stammeinlage von 200 T€ eingezahlt.

An die BBI Immobilien AG wurde ein Darlehen in Höhe von 5.000 T€ gewährt. Von diesem wurden zum 31.12.2016 3.100 T€ abgerufen. Das gewährte Darlehen wurde zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen.

Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten. Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich überprüft.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 43.675.216,59 € (Vorjahr: 11.423.555,55 €) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften. Sie beinhalten eine Forderung in Höhe von 5.597.215 € aus der Ergebnisabführung 2016 der BBI Immobilien AG, eine Darlehensforderung gegenüber der RV Technik s.r.o., CZ, in Höhe von 1.294.841 € und kurzfristigen Darlehensforderungen gegenüber der Merkur GmbH (3.300.000 €), KIP Verwaltung GmbH (12.000.000 €) und UFH Verwaltung GmbH (21.500.000 €).

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen aus Versicherungserstattungen, Instandhaltungsrücklagen, Umsatzsteuererstattungen und sonstige kurzfristige Ausleihungen ausgewiesen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Zahlungen vor dem Bilanzstichtag, die Aufwendungen des neuen Geschäftsjahres betreffen und an Mieter gewährte Baukostenzuschüsse, die über die zu erwartende Restlaufzeit der Mietverträge verteilt werden.

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt 27.579.779 € (Vorjahr: 26.308.405 €) und ist in 27.579.779 (Vorjahr: 26.308.405) Inhaberaktien eingeteilt. Im Geschäftsjahr wurden 0 Aktien aus dem genehmigten Kapital und 1.271.374 Aktien aus dem bedingten Kapital ausgegeben.

Die Pflichtwandelanleihe 2014/16 wurde bedingungsgemäß im Dezember 2016 vollständig gewandelt. Aus dieser Transaktion entstanden o.g. 1.271.374 neue Aktien.

Genehmigtes und bedingtes Kapital

Genehmigtes Kapital

Genehmigtes Kapital 2013:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2013) in Höhe von 2.136.430,00 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 2. Juli 2018.

Genehmigtes Kapital 2015:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2015) in Höhe von 2.478.390,00 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 30. Juni 2020.

Das insgesamt zur Verfügung stehende genehmigte Kapital beträgt somit 4.614.820,00 €.

Bedingtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2013/15 im Geschäftsjahr 2015, war dieses bedingte Kapital bis zum 31.Dezember 2015 nahezu aufgebraucht. Zum Jahresende 2016 war noch ein unveränderter Betrag in Höhe von 451 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2014 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2014) in Höhe von 2.215.133 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital war zum Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres noch ein Bestand in Höhe von 1.271.540 € vorhanden. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2014/16 in Höhe von 1.271.374 € im abgelaufenen Geschäftsjahr, ist bis zum 31. Dezember 2016 dieses bedingte Kapital nahezu aufgebraucht. Zum Jahresende 2016 war noch ein Betrag in Höhe von 166 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2016 noch kein Betrag verwendet. Das bedingte Kapital 2016 ist in voller Höhe vorhanden.

Kapitalrücklage

Im Zusammenhang mit der Wandlung von Teilschuldverschreibungs-Anteilen aus der Pflichtwandelanleihe 2014/16 erhöhte sich die Kapitalrücklage von 180.596.464,99 € um 17.799.626,00 € auf insgesamt 198.396.090,99 €.

Gewinnrücklage/Bilanzgewinn - Vorschlag zur Gewinnverwendung

Gemäß § 270 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 58 AktG werden 4.346.710,78 € des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2016 von insgesamt 19.515.589,23 € in die Anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 15.168.878,45 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,55 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.

Genussrechtskapital

Die VIB Vermögen AG hat Genussrechtsverträge über insgesamt 660.000,00 € abgeschlossen.

Das Genussrechtsverhältnis besteht grundsätzlich auf unbestimmte Dauer, kann aber erstmals nach Ablauf von drei Jahren vom Erwerbszeitpunkt an mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren zum Jahresende gekündigt werden. Mit dem Genussrecht sind keine Aktionärsrechte verbunden.

Die Verzinsung des Genussrechts beträgt 5,00 % p.a. Die Verzinsung entfällt, wenn und soweit sie zu einem Bilanzverlust führt.

Das Genussrechtskapital nimmt während der Dauer der Laufzeit bis zur vollen Höhe an einem Bilanzverlust der VIB Vermögen AG teil. Im Fall der Liquidation oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der VIB Vermögen AG kann das Genussrechtskapital erst nach Befriedigung der anderen Gläubiger zurückgefordert werden.

Die Konditionen der Genussrechtsverträge erfüllen die vom Institut der Wirtschaftsprüfer e. V. definierten Merkmale, um das Genussrechtskapital als bilanzielles Eigenkapital auszuweisen.

Sämtliche Genussrechtsverträge wurden fristgerecht auf den 31.12.2016 gekündigt. Die Rückzahlung erfolgt einen Tag nach der ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2017.

Der Gesamtbetrag in Höhe von 660.000,00 € wurde vollständig in die sonstigen Verbindlichkeiten umgebucht.

Pensionsrückstellungen

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet.

Gemäß dem versicherungsmathematischen Gutachten des beauftragen Aktuars beläuft sich die Verpflichtung zum Bilanzstichtag auf 813.215 € (Vorjahr: 651.067 €). Diese wurde auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 4,01 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck.

Aufgrund der geänderten handelsrechtlichen Vorschriften hinsichtlich des für die Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zu verwendenden Rechnungszinses, wird ab dem laufenden Geschäftsjahr erstmals ein zehnjähriger (10) Durchschnittszinssatz verwendet.

Im Falle von Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen ist der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren (3.24 %) und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren (4.01 %) in jedem Geschäftsjahr zu ermitteln. Gewinne dürfen nur ausgeschüttet werden, wenn die nach der Ausschüttung verbleibenden frei verfügbaren Rücklagen zuzüglich eines Gewinnvortrages und abzüglich eines Verlustvortrages mindestens diesem Unterschiedsbetrag entsprechen. Der Unterschiedsbetrag ist in jedem Geschäftsjahr im Anhang oder unter der Bilanz darzustellen:

Sollrückstellung mit Zinssatz:

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Durchschnitt 7 Jahre (Zins 3.24 %):	915.341
Durchschnitt 10 Jahre (Zins 4.01 %):	813.215
Unterschiedsbetrag:	102.126

Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Anschaffungs- und Herstellungskosten fertiggestellter Immobilien, noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, für Nebenkosten-Rückzahlungen an Mieter sowie für die Vorstandstantieme und AR-Vergütung berücksichtigt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

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	Restlaufzeit
Art der Verbindlichkeiten	bis zu 1 Jahr TEUR	zwischen 1 und 5 Jahren TEUR	mehr als 5 Jahre TEUR	Summe TEUR	davon gesichert TEUR	Art der Sicherheit
---	---	---	---	---	---	---
1. Anleihen (konvertibel)	0	0	0	0	0	-
(Vorjahr)	(19.071)	(0)	(0)	(19.071)	(0)
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	34.145	47.505	348.529	430.179	430.179	siehe unten
(Vorjahr)	(12.639)	(72.839)	(279.440)	(364.918)	(364.918)
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	831	125	0	956	0	-
(Vorjahr)	(625)	(92)	(0)	(717)
4. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhätltnis besteht	363	0	0	363	0	-
(Vorjahr)	(0)	(0)	(0)	(0)
5. Sonstige Verbindlichkeiten	2.716	438	0	3.154	0	-
(Vorjahr)	(2.652)	(608)	(0)	(3.260)
Summe	38.055	48.068	348.529	434.652	430.179
(Summe Vorjahr)	(34.987)	(73.539)	(279.440)	(387.966)	(364.918)

Anleihen (konvertibel)

Im Rahmen von Privatplatzierungen bei ausgewählten institutionellen Investoren wurde in den Vorjahren die Pflichtwandelanleihe 2014/16 mit einem Nominalvolumen von 33,2 Mio. € platziert. Diese war mit einem Kupon von 4,00 % ausgestattet, in 1.000 € gestückelt und hatte eine Laufzeit von zwei Jahren. Das Bezugsrecht für bestehende Aktionäre wurde ausgeschlossen. Die Pflichtwandelanleihe wurde in den Handel im Freiverkehr der Börse München einbezogen.

Es bestand im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Wandlungsfenster zwischen dem 4. Juli 2016 und dem 4. Dezember 2016. Die Erhöhung des Grundkapitals durch die neuen Aktien wurde im Januar 2017 im Handelsregister eingetragen. Die neuen Aktien sind jeweils ab dem 1. Januar des Jahres, in dem die Wandlung stattfindet, dividendenberechtigt.

Der aus der Pflichtwandelanleihe 2014/16 zum Vorjahresende resultierende verbleibende Betrag in Höhe von 19.071.000 € (ursprünglich 33,2 Mio. €) wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr vollständig gewandelt. Hieraus wurde ein Betrag in Höhe von 1.271.374 € in das gezeichnete Kapital und ein Betrag in Höhe von 17.799.626 € in die Kapitalrücklage umgebucht.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen, durch Sicherungsübereignung sowie der Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Verpflichtung aus der Übernahme eines Zinsswaps in Höhe von 609 T€ (s.o.), Zinsverbindlichkeiten in Höhe von 1.490 T€ aus Schuldscheindarlehen, Rückzahlungsverpflichtungen aus gekündigten Genussrechten und Zinsen in Höhe von 693 T€, Garantie-Dividenden an die BBI-Minderheitsaktionäre in Höhe von 177 T€ sowie Verbindlichkeiten kreditorischen Debitoren in Höhe von 139 T€.

Derivate und Bewertungseinheiten

Die Höhe der Verzinsung verschiedener Bankdarlehen wird durch Zinsswaps langfristig gesichert. Bei diesen Zins-Swaps handelt es sich um sogenannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach § 254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 18.888 T€ auf und hatten zum 31. Dezember 2016 einen Marktwert von insgesamt -3.290 T€. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleichs der tatsächlichen Zahlungsströme.

Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.

Der Nominalbetrag des mit der Commerzbank AG (vorm.: Hypothekenbank Frankfurt AG) abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000.000 € mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2016 beträgt -2.819.116 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der Hypothekenbank Frankfurt AG ermittelt.

Ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der HypoVereinsbank/UniCredit AG wurde in Höhe von nominal 4.730.000 € von der BBI Immobilien AG übernommen. Der Vertrag endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2016 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 3.888.024 €. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31.12.2016 beträgt -470.527 € und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank/UniCredit AG ermittelt.

Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften Bewertungseinheiten dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält vorausbezahlte Mieteinnahmen für das Jahr 2017 sowie Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.

Passive latente Steuern

Die latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 6.946.708 € gebildet. Aufgrund der mit der BBI Immobilien AG bestehenden körperschaftsteuerlichen Organschaft bilanziert die VIB Vermögen AG auch die bei der BBI Immobilien AG entstandenen latenten Steuern.

Die latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus folgenden temporären Differenzen:

- Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Abschreibungen auf das Immobilienvermögen

- Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher Wertansätze in der Steuerbilanz und Handelsbilanz für Pensionsverpflichtungen

- Temporäre Differenzen aufgrund des steuerrechtlichen Ansatzes einer Rücklage für Ersatzbeschaffung gem. § 6b EStG

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt unter Berücksichtigung von Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit einem Steuersatz von 15,83%.

Die Veränderung der latenten Steuern im Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

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	aktive latente Steuern	passive latente Steuern	Saldo
31.12.2015	56.023 €	6.152.722 €	6.096.699 €
31.12.2016	55.233 €	7.001.941 €	6.946.708 €
Veränderung	- 790 €	849.218 €	850.009 €

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gegliedert. Durch die erstmalige Anwendung des BilRUG für das Geschäftsjahr 2016 wurde die Gliederung der GuV entsprechend angepaßt bzw. ergänzt. Die Vorjahresangaben wurden angepaßt.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen ausschließlich auf die Verpachtung des eigenen Grundbesitzes. Durch die erstmalige Anwendung des BilRUG für das Geschäftsjahr 2016 ergeben sich bislang keine Änderungen bei der Definition der Umsatzerlöse. Die in 2016 ausgewiesenen Umsatzerlöse sind uneingeschränkt mit denen des Jahres 2015 vergleichbar.

Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen ist ein Betrag in Höhe von 730.000 € aus der Zuschreibung auf Sachanlagevermögen enthalten. Eine in der Vergangenheit vorgenommene Teilwertabschreibung auf Grundstücke und Gebäude war aufgrund des nicht dauerhaft gesunkenen Wertes nicht mehr geboten. Weiterhin sind hierunter Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von 109.000 € ausgewiesen. Es handelt sich hierbei um außergewöhnliche und periodenfremde Erträge im Sinne des § 285 Nr. 31 und Nr. 32 HGB.

Personalaufwand

In der VIB Vermögen AG waren im abgelaufenen Geschäftsjahr durchschnittlich 13 (im Vorjahr 21) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 11 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr: 19) und 2 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich (im Vorjahr: 2). Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden innerhalb des VIB-Konzerns die Kompetenzen in der Immobilienverwaltung bei dem Tochterunternehmen Merkur GmbH gebündelt. Aus diesem Grunde verringerte sich bei der VIB AG der Personalstand entsprechend. Bei den gewerblichen Mitarbeitern handelt es sich im Wesentlichen um Hausmeister und Reinigungskräfte (überwiegend in Teilzeit-Beschäftigungsverhältnissen), die für die Bewirtschaftung einzelner Objekte angestellt sind. Die entstehenden Aufwendungen für diese Mitarbeiter werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen.

Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen belaufen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 2.556.292 € (Vorjahr 2.222.418 €) und betreffen Gewinnausschüttungen von verbundenen Unternehmen.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne

Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 5.597.216 € (Vorjahr: 3.681.085 €).

Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.

Die Position beinhaltet auch die an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Netto-Garantiedividende für das Jahr 2016 in Höhe von 166.327 € (Vorjahr: 166.327 €).

Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,74 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftsteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 144.495 € (Vorjahr: 275.933 €).

Zinsergebnis

In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen in Höhe von 25.383 € (Vorjahr: 25.826 €) enthalten. Daneben enthält die Position Zinsen aus der Aufzinsung der Verbindlichkeit aus der Übernahme von Zinsswaps der BBI in Höhe von 208.951€ (Vorjahr: 258.159€) (vgl. hierzu Kapitel „Verbindlichkeiten“). Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von verbundenen Unternehmen existieren wie im Vorjahr im Geschäftsjahr ebenfalls nicht.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 3.229.150 € (Vorjahr: 2.724.943 €), davon betreffen 850.009 € latente Steuern (Vorjahr: 791.668 €) und 4.542 € (Vorjahr: 115.155 €) für Körperschaftsteuer-/ Solidaritätszuschlags-Nachzahlungen für Vorjahre.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der folgenden verbundenen Unternehmen wurden Bürgschaften übernommen:

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IPF 1 GmbH, Neuburg	4.500.000 €	(Vorjahr: 4.500.000 €)
IPF 2 GmbH, Neuburg	4.800.000 €	(Vorjahr: 4.800.000 €)
Interpark Immobilien GmbH	2.500.000 €	(Vorjahr: 2.500.000 €)
VSI GmbH, Neuburg	2.017.000 €	(Vorjahr: 2.017.000 €)
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	1.700.000 €	(Vorjahr: 1.700.000 €)

Daneben haftet die VIB Vermögen AG für Immobilien-Kaufpreisverbindlichkeiten der VIMA Grundverkehr GmbH bis zur Höhe von 24,4 Mio. €.

Für eine Immobilien-Finanzierung der Merkur GmbH haftet die VIB Vermögen AG ebenfalls bis zu einer Höhe von 5,0 Mio. € gesamtschuldnerisch.

Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaften für alle Haftungsverhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 568 T€ (Vorjahr: 178 T€).

Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von 9.692 T€ (Vorjahr: 1.539 T€).

Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2016 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag (siehe hierzu auch Kapitel „Verbindlichkeiten“).

SONSTIGE ANGABEN

Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstands

Bei der am 30.06.2016 stattgefundenen ordentlichen Hauptversammlung wurden die bisherigen Aufsichtsratsmitglieder im Amt bestätigt und wiedergewählt.

Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2016:

- Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH, Ingolstadt

(Vorsitzender)

- Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt

(stellvertretender Vorsitzender)

- Rolf Klug, Kaufmann, Geschäftsführer der MK Vermögensverwaltungs GmbH, Neuburg/Donau

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 189.000 €.

Dem Vorstand gehörten im Geschäftsjahr 2016 an:

- Ludwig Schlosser, Vorstandsvorsitzender, Diplom-Mathematiker, Neuburg a. d. Donau

(mit Wirkung zum 31.12.2016 ausgeschieden)

- Martin Pfandzelter, Vorstand Bereich Immobilien, Diplom-Kaufmann (Univ.), Neuburg a.d. Donau

(ab 01.01.2017 Vorstandsvorsitzender)

- Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg a. d. Donau

Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.

Honorare des Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG wird in den IFRS-Konzernabschluss einbezogen. Betreffend die Angaben zum Abschlussprüferhonorar verweisen wir auf den IFRS-Konzernanhang der VIB Vermögen AG.

Angabe nach § 285 Nr. 21 HGB

Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht getätigt.

Nachtragsbericht

Im Interpark in Kösching errichtet die VIB AG derzeit eine weitere Logistikanlage als Eigenentwicklung auf einem ca. 40.000 m2 großen Grundstück. Die voraussichtlich bis zum Ende des 1. Quartals 2017 fertigzustellende Halle hat eine Nutzfläche von ca. 21.000 m2 und wird an ein namhaftes Unternehmen aus der Logistikbranche vermietet.

Weitere Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2016 nicht eingetreten

Neuburg a. d. Donau, den 23. Februar 2017

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen

ANTEILSBESITZ

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil	Eigenkapital in T€	Ergebnis in T€
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	4.201	39
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau 100,00%	7.217	-34
KIP Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	6.164	-36
UFH Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	494	294
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%	35	-1
IPF 1 GmbH, Neuburg	94,98%	967	942
IPF 2 GmbH, Neuburg	94,98%	820	795
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt *	94,88%	50.233	5.597
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt	75,00%	7.077	929
Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	10.704	1.590
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	2.100	544
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	1.092	235
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt**	34,18%	10.758	207
KHI Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau***	41,67%	3.997	-30

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

*** direkte u. mittelbare Beteiligung

Anlagespiegel

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	Anschaffungs- Stand 01.01.2016 EUR	/Herstellungskosten Zugänge 2016 EUR	Umgliederungen 2016 EUR	Abgänge 2016 EUR	Stand 31.12.2016 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	160.220,08	21.815,45	0,00	0,00	182.035,53
	160.220,08	21.815,45	0,00	0,00	182.035,53
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	547.791.761,47	16.069.847,61	13.853.788,59	0,00	577.715.397,67
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	896.022,47	33.885,18	0,00	-12.606,51	917.301,14
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	1.158.188,77	21.434.241,14	-13.853.788,59	-17.667,30	8.720.974,02
	549.845.972,71	37.537.973,93	0,00	-30.273,81	587.353.672,83
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	97.062.585,19	10.400.000,00	0,00	-120.748,79	107.341.836,40
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.353.200,00	500.000,00	0,00	-400.000,00	5.453.200,00
3. Beteiligungen	160.000,00	1.202.097,00	0,00	0,00	1.362.097,00
	102.575.785,19	12.102.097,00	0,00	-520.748,79	114.157.133,40
Summe Anlagevermögen	652.581.977,98	49.661.886,38	0,00	-551.022,60	701.692.841,76

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	Abschreibungen Stand 01.01.2016 EUR	Zugänge 2016 EUR	Abgänge 2016 EUR	Umbuchung 2016 EUR	Stand 31.12.2016 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	136.392,58	14.282,45	0,00	0,00	150.675,03
	136.392,58	14.282,45	0,00	0,00	150.675,03
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	61.078.100,21	8.504.353,99	0,00	-730.000,00	68.852.454,20
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	613.350,97	86.079,86	-5.310,19	0,00	694.120,64
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.756,26	0,00	0,00	0,00	4.756,26
	61.696.207,44	8.590.433,85	-5.310,19	-730.000,00	69.551.331,10
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Summe Anlagevermögen	61.832.600,02	8.604.716,30	-5.310,19	-730.000,00	69.702.006,13

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	Buchwerte Stand 31.12.2016 EUR	Buchwerte Stand 31.12.2015 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	31.360,50	23.827,50
	31.360,50	23.827,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	508.862.943,47	486.713.661,26
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	223.180,50	282.671,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	8.716.217,76	1.153.432,51
	517.802.341,73	488.149.765,27
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	107.341.836,40	97.062.585,19
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.453.200,00	5.353.200,00
3. Beteiligungen	1.362.097,00	160.000,00
	114.157.133,40	102.575.785,19
Summe Anlagevermögen	631.990.835,63	590.749.377,96

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*davon aktivierte Fremdkapitalkosten	EUR
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	0,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	0,00
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	0,00

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Augsburg, den 23. Februar 2017

**S & P GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

gez. ppa. Dr. Burkhardt-Böck, Wirtschaftsprüferin

gez. Kanus, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE,

2016 stand erneut im Zeichen von solidem Wachstum und nachhaltigem Unternehmenserfolg. Sowohl Umsatz als auch Ergebnis konnte die VIB Vermögen AG im Geschäftsjahr 2016 steigern. Durch gezielte Zukäufe und die Fortführung unserer Projektentwicklungen waren wir in der Lage, unser Immobilienportfolio weiter auszubauen. Der Aufsichtsrat freut sich über die positive Unternehmensentwicklung und unterstützt den Vorstand uneingeschränkt im Hinblick auf die eingeschlagene Unternehmensstrategie.

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2016 intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben im Berichtszeitraum jederzeit wahrgenommen:

ÜBERWACHUNG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG UND ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VORSTAND

Der Aufsichtsrat hat die Arbeit des Vorstands im Verlauf des Geschäftsjahres regelmäßig kontrolliert und ihn hinsichtlich der Geschäftsführung kontinuierlich beraten. In alle wesentlichen Entscheidungen war der Aufsichtsrat eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert, insbesondere über die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie über neue Investitionsmöglichkeiten.

AUFSICHTSRAT, SITZUNGEN UND BESCHLÜSSE

Im Geschäftsjahr 2016 fanden insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen statt, an denen jeweils sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen.

In den Sitzungen informierte der Vorstand den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf sowie die Umsatz- und Ergebnisentwicklung der Gesellschaft.

Nachfolgend die Sitzungstermine mit ihren wesentlichen Inhalten:

§ 15. März 2016: Behandlung der vorläufigen Jahresabschlüsse 2015, Vergütungen von Vorstand und Aufsichtsrat, Risiko- und Chancenbericht des Geschäftsjahres 2015, Themen des Immobilienbereichs, angemeldetes Grundkapital sowie genehmigtes beziehungsweise bedingtes Kapital, Unternehmensstrategie und -planung.

§ 26. April 2016: Billigung der Jahresabschlüsse (Einzelabschlüsse und Konzernabschluss), Themen des Immobilienbereichs, Tagesordnung für die ordentliche Hauptversammlung, Umsetzung der Marktmissbrauchsverordnung im Unternehmen.

§ 30. Mai 2016: Vorstandsangelegenheiten sowie der Abschluss einer D&O-Versicherung.

§ 30. Juni 2016: Konstituierung und Themen des Immobilienbereichs.

§ 9. August 2016: geschäftliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2016, Risikomanagement und Controllingbericht zum 30. Juni 2016, Themen des Immobilienbereichs.

§ 13. Dezember 2016: Geschäftsentwicklung der ersten neun Monate 2016, Controllingbericht zum 30. September 2016, Themen des Immobilienbereichs, Überprüfung der Vorstandsvergütung, Festlegung und Billigung von Nicht-Prüfungsleistungen bei der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und der Sonntag & Partner Partnerschaftsgesellschaft bzw. Partnerschaftsgesellschaft mbB sowie die Verabschiedung des Finanzkalenders 2017.

Darüber hinaus wurden in allen Sitzungen wichtige Einzelvorgänge, insbesondere mögliche Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen, beraten und die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen erforderlichen Beschlüsse zeitnah gefasst.

Angesichts der effizienten Größe des Aufsichtsrats wurden auch im Geschäftsjahr 2016 keine Ausschüsse gebildet.

JAHRESABSCHLUSS UND KONZERNABSCHLUSS 2016

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 25. April 2017 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, vertreten durch WP Frau Dr. Burkhardt-Böck und WP Herr Kanus, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2016 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.

Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2016 geprüft und in der Sitzung vom 25. April 2017 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der S&P GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Augsburg, vertreten durch WP Frau Dr. Burkhardt-Böck und WP Herr Kanus, behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2016 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2016 vom Aufsichtsrat gebilligt. Weiterhin hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 25. April 2017 die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 29. Juni 2017 verabschiedet.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Konzerns für ihren Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung des VIB-Immobilien-Konzerns.

Neuburg/Donau, 26. April 2017

FÜR DEN AUFSICHTSRAT

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender

Sonstiger Berichtsteil

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2016 ist durch den Aufsichtsrat am 25. April 2017 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.

Die Hauptversammlung am 29. Juni 2017 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2016 in Höhe von EUR 15.168.878,45 beschlossen.