AI Terminal
Aedifica SA
Earnings Release • Feb 19, 2025
3904_er_2025-02-19_8d06194b-6c6a-4a37-ac20-0862a15dd0df.pdf
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
AEDIFICA
Naamloze Vennootschap Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht Zetel: Belliardstraat 40 (bus 11), 1040 Brussel Ondernemingsnummer: 0877.248.501 (RPR Brussel) (de 'Vennootschap')
Jaarresultaten 2024
Robuuste operationele prestaties leiden tot sterke resultaten boven budget
- EPRA Earnings* bedragen 234,6 miljoen €1 (+7% t.o.v. 31 dec. 2023), ofwel 4,93 €/aandeel
- Huurinkomsten stijgen naar 338,1 miljoen € (+8% t.o.v. 31 dec. 2023)
- Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* stijgen over het hele jaar met 3,3%
- Gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten van 19 jaar en 100% bezettingsgraad
Vastgoedportefeuille* van meer dan 6,2 miljard € op 31 december 2024
- 635 zorglocaties voor bijna 49.400 eindgebruikers verspreid over 8 landen
- De waardering van de vastgoedbeleggingen in exploitatie steeg, bij ongewijzigde portefeuille, met 0,4% in Q3 en met 0,7% YTD
- Investeringsprogramma van 160 miljoen € in voorverhuurde ontwikkelingsprojecten en acquisities in uitvoering, waarvan 71 miljoen € nog moet worden geïnvesteerd. In 2024 werden 31 projecten afgerond voor een totaal investeringsbudget van 297 miljoen €
- 15 desinvesteringen voor 98 miljoen € in het kader van het strategische vastgoedrotatieprogramma
Solide balans en sterke liquiditeit
- Schuldgraad van 41,3% op 31 december 2024
- Niet-opgenomen bedrag van 673 miljoen € op bevestigde kredietlijnen voor de financiering van CAPEX en liquiditeitsbehoeften
- Langlopende (her)financieringen afgesloten met banken ten bedrage van 355 miljoen €
- Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) bedraagt 2,0%
- BBB investment-grade kredietrating met stabiele vooruitzichten herbevestigd door S&P
- EPRA NTA* stijgt naar 76,63 €/aandeel (t.o.v. 74,18 €/aandeel op 31 dec. 2023)
Vooruitzichten
- Voorgesteld dividend van 3,90 €/aandeel (bruto) bevestigd (betaalbaar in mei 2025), wat neerkomt op een pay-out ratio van 79% van de geconsolideerde EPRA Earnings
- EPRA Earnings* voor 2025 geraamd op 238 miljoen €, ofwel 5,01 €/aandeel
- Stijgend dividend van 4,00 €/aandeel (bruto) voorgesteld voor het boekjaar 2025
* Alternatieve prestatiemaatstaf (Alternative Performance Measure – APM) in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in overeenstemming met de richtlijnen die door de ESMA werden uitgevaardigd. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit jaarlijks persbericht zijn aangeduid met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die door IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM's. De APM's worden gedefinieerd, besproken en verbonden met de post, het totaal of het subtotaal van de financiële staten die daarvoor het relevantst zijn, in bijlage 5.
1 De EPRA Earnings* bevatten een eenmalige belastingteruggave van respectievelijk 4,2 miljoen € in 2024 en 9,0 miljoen € in 2023 als gevolg van het verkrijgen van het regime van de Fiscale Beleggingsintellingen (FBI) in Nederland (zie pagina 18) Zonder de eenmalige belastingteruggaven stegen de EPRA Earnings* per aandeel van 4,82 € in 2023 naar 4,85 € in 2024.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
| Geconsolideerde kerncijfers & EPRA-performance-indicatoren 2 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kerncijfers vastgoed | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||||
| Reële waarde van de vastgoedportefeuille* (in miljoen €) 3 | 6.218 | 5.849 | ||||||
| Aantal gebouwen | 635 | 617 | ||||||
| Brutorendement op basis van reële waarde (in %) | 5,9% | 5,8% | ||||||
| EPRA Net Initial Yield* (NIY) (in %) | 5,3% | 5,3% | ||||||
| EPRA Topped-up NIY* (in %) | 5,5% | 5,4% | ||||||
| Bezettingsgraad (in %) | 100% | 100% | ||||||
| EPRA Vacancy Rate* (in %) | 0,1% | 0,1% | ||||||
| WAULT (in jaren) | 19 | 19 | ||||||
| Groei van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille (munteenheid v/d groep, in %) | 3,3% | 5,2% | ||||||
| Financiële kerncijfers | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||||
| Huurinkomsten (in miljoen €) | 338,1 | 314,2 | ||||||
| EPRA Earnings* (in miljoen €) | 234,6 | 219,6 | ||||||
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in miljoen €) | 204,8 | 24,5 | ||||||
| EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)* (in %) | 14,2% | 15,4% | ||||||
| EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)* (in %) | 14,1% | 15,4% | ||||||
| Schuldgraad (in %) | 41,3% | 39,7% | ||||||
| Gemiddelde kost van de schulden* (in %) | 1,9% | 1,7% | ||||||
| Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen, in %) | 2,0% | 1,9% | ||||||
| Gewogen gemiddelde resterende looptijd van opgenomen kredietlijnen (in jaren) | 3,8 | 4,4 | ||||||
| Rentedekkingsratio (ICR – Interest Cover Ratio) 4 | 6,2 | 5,9 | ||||||
| Indekkingsgraad (in %) | 89,0% | 95,8% | ||||||
| Gewogen gemiddelde looptijd van de indekkingen (in jaren) | 4,4 | 5,1 | ||||||
| Nettoschuld/EBITDA* 5 | 8,5 | 8,4 | ||||||
| Kerncijfers per aandeel | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||||
| EPRA Earnings* (in €/aandeel) | 4,93 | 5,02 | ||||||
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) (in €/aandeel) | 4,31 | 0,56 | ||||||
| EPRA NRV* (in €/aandeel) | 86,46 | 84,17 | ||||||
| EPRA NTA* (in €/aandeel) | 76,63 | 74,18 | ||||||
| EPRA NDV* (in €/aandeel) | 77,19 | 75,41 |
2 Zie sectie 4.3 voor meer informatie over kerncijfers op basis van de jaarrekening.
3 Inclusief de vastgoedbeleggingen in exploitatie, de activa bestemd voor verkoop*, de projectontwikkelingen, het gebruiksrecht gerelateerd aan de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden conform IFRS 16 en de grondreserve.
4 Berekend op basis van de definitie uit het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie: de verhouding tussen het 'operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' (lijn I t.e.m. XV van de geconsolideerde resultatenrekening) en de 'nettointerestkosten' (lijn XXI) op voortschrijdende basis van 12 maanden.
5 Niet gecorrigeerd voor projecten in aanbouw.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
1. Samenvatting van de activiteiten van het boekjaar 2024
In 2024 heeft Aedifica zich in de eerste plaats gefocust op het uitvoeren van haar lopende investeringsprogramma en het beheer van haar portefeuille. Daarnaast heeft de Groep, dankzij een gezonde balans, ook ca. 188 miljoen € aan nieuwe investeringen aangekondigd. Aedifica heeft over de hele lijn opnieuw solide resultaten geboekt, wat zich weerspiegelt in EPRA Earnings* die boven het vooropgestelde budget liggen en met 7% zijn gestegen ten opzichte van 2023.
De zorgvastgoedsector zal de komende jaren extra capaciteit nodig blijven hebben als gevolg van de vergrijzing van de Europese bevolking. Dankzij betere prestaties van zorgoperatoren en een gunstiger macro-economisch klimaat waarin de kortetermijnrente begint te zakken en de inflatie is gedaald, is het marktsentiment aan het omslaan en Aedifica staat klaar om op dit momentum in te spelen.
PORTEFEUILLE VAN MEER DAN 6,2 MILJARD €
Eind december omvatte Aedifica's vastgoedportefeuille 635 zorglocaties met capaciteit voor ca. 35.900 bewoners en bijna 13.500 kinderen. Met een reële waarde van ca. 6.218 miljoen € (tegenover 5.849 miljoen € eind 2023) heeft de vastgoedportefeuille* van de Groep de kaap van 6 miljard € overschreden.
Hoewel er een aantal nieuwe investeringen werden uitgevoerd (voornamelijk in het VK, zie pagina 5), was de groei van Aedifica's portefeuille vooral te danken aan het grote aantal opleveringen uit het investeringsprogramma. In 2024 werden 31 projecten opgeleverd voor een totaalbedrag van ca. 297 miljoen €. Hierdoor daalde de omvang van het investeringsprogramma tot ca. 160 miljoen € aan het einde van het jaar (zie bijlage 4). Als gevolg hiervan is de pipeline gereset: alle oude projecten die waren aangekondigd in een ander renteklimaat zijn nu voltooid en dragen bij aan de huurinkomsten. Hierdoor kan de Groep de pipeline opnieuw aanvullen met nieuwe projecten tegen aantrekkelijke rendementen.
Aedifica heeft zich ook toegelegd op het beheer van haar portefeuille. De Groep zette haar strategische vastgoedrotatieprogramma voort door vijftien locaties te desinvesteren voor een totaalbedrag van ca. 98 miljoen €. De strategische desinvesteringen zullen ook in 2025 doorgaan, met de verkoop van 22 panden in Zweden die reeds werd uitgevoerd in februari. Deze desinvesteringen optimaliseren de samenstelling en kwaliteit van de bestaande portefeuille, of ze genereren kapitaal dat kan worden gerecycleerd om nieuwe investeringsopportuniteiten met een beter rendement te financieren.
GEZONDE BALANS
Aedifica beschikt over een gezonde balans. Op 31 december bedroeg de geconsolideerde schuldgraad 41,3%, ruim onder de drempel van 45% die de Groep zichzelf oplegt in haar financieel beleid. Over heel 2024 was de portefeuillewaardering bij ongewijzigde portefeuille positief, wat de veerkracht van zorgvastgoed aantoont.
De financiële middelen werden versterkt door voor ca. 355 miljoen € aan langlopende (her)financieringen af te sluiten met banken. Aan het einde van het jaar bedroeg het niet-opgenomen bedrag op toegezegde kredietlijnen 673 miljoen €, waardoor er ruim voldoende middelen zijn om de uitvoering van het investeringsprogramma en de liquiditeitsbehoeften te financieren.
De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen bedraagt 2,0% dankzij de renteafdekkingen van de Groep die meer dan 89% van de financiële schuld afdekken. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de afdekkingen is 4,4 jaar.
Daarenboven is 47% van de toegezegde langlopende kredietlijnen gekoppeld aan KPI's inzake duurzaamheid, waarmee de Groep haar inspanningen onderstreept om ESG-criteria te integreren in haar financieel beleid.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
SOLIDE RESULTATEN ONDERSTEUNEN STIJGEND DIVIDEND
In 2024 genereerde Aedifica's portefeuille 338,1 miljoen € aan huurinkomsten, een stijging van ca. 8% ten opzichte van het voorgaande jaar. Die toename wordt hoofdzakelijk verklaard door de projecten die werden opgeleverd uit de pipeline en de indexering van de huurgelden, die 3,1% bedroeg bij ongewijzigde portefeuille. Dat resulteerde in EPRA Earnings* die boven het vooropgestelde budget uitkwamen op 234,6 miljoen € (219,6 miljoen € in 2023, een stijging van ca. 7%), ofwel 4,93 € per aandeel. Aedifica's nettoresultaat bedroeg 204,8 miljoen € (24,5 miljoen € in 2023).
Deze solide resultaten laten Aedifica's raad van bestuur toe om aan de gewone algemene vergadering van 13 mei 2025 een totaal brutodividend van 3,90 € per aandeel voor te stellen voor het boekjaar 2024, wat neerkomt op een pay-out ratio van 79% van de geconsolideerde EPRA Earnings.
Voor het boekjaar 2025 verwacht Aedifica dat de huurinkomsten zullen stijgen tot 355 miljoen €, wat zou resulteren in 238 miljoen € aan EPRA Earnings* (5,01 € per aandeel). De raad van bestuur voorziet een stijging van het brutodividend met 2,5% tot 4,00 € per aandeel.
AAN HET BEGIN VAN EEN NIEUWE CYCLUS
Vooruitkijkend naar 2025 is de verwachting dat de zorgvastgoedmarkt aan het begin van een nieuwe cyclus staat. Gesterkt door stijgende bezettingsgraden en verbeterende huurdekkingen, verkeren zorgoperatoren weer in een positie om na te denken over groei en het opvangen van de vergrijzing van de Europese bevolking - die naar verwachting de komende jaren zal versnellen. Met haar sterke balans en een goed gepositioneerde portefeuille bevindt Aedifica zich in een uitstekende staat om daarop in te spelen.
Résidence le Douaire in Anderlues (BE) Woonzorgcentrum voltooid in juni 2024
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
2. Belangrijke gebeurtenissen
2.1. Investeringen, opleveringen en desinvesteringen in 2024
- 188 miljoen € aan nieuwe investeringen en ontwikkelingen
In 2024 heeft Aedifica investeringen uitgevoerd en nieuwe projecten aangekondigd in België, Nederland, het VK en Finland voor een totaalbedrag van ca. 187,5 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) |
Pipeline 1 (miljoen €) |
Oplevering | Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 29 | - | ||||||
| Franki | Acquisitie | Luik | 19/12/2024 | 29 | - | - | WAULT 19 jaar - NNN |
Vulpia |
| Nederland | 25 | - | ||||||
| Resterend belang van 50% in een portefeuille van 6 zorgresidenties (AK JV) |
Acquisitie | Diverse locaties in Nederland |
02/02/2024 | 25 | - | - | WAULT 19 jaar - NNN |
Korian NL |
| Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden 2 |
73 | 37 | ||||||
| St. Joseph's Convent 3 | Renovatie & uitbreiding |
St. Helier | 22/03/2024 | - | 3 | Q1 2025 | WAULT 23 jaar - NNN |
Emera |
| Rosewood House | Acquisitie | Londen | 27/03/2024 | 18 | - | - | 30 jaar - NNN | Bondcare |
| Furze Field Manor, Copperfield Manor & Rownhams Manor |
Acquisitie | Sayers Common, Broadstairs & Southampton |
06/09/2024 | 55 | - | - | 35 jaar - NNN | Oyster Care Homes |
| Somer Valley House 4 | Forward purchase |
Midsomer Norton | 06/09/2024 | - | 18 | - | 35 jaar - NNN | Oyster Care Homes |
| The Mount | Herontwikkeling | Wargrave | 04/12/2024 | - | 16 | Q2 2026 | 30 jaar - NNN | Hamberley Care Homes |
| Finland | 1,5 | 22 | ||||||
| Kerava Palopellonkatu | Acquisitie | Kerava | 28/06/2024 | 1,5 | - | 16 jaar - NN | Norlandia | |
| Jyväskylä Lahjaharjuntie | Ontwikkeling | Jyväskylä | 28/08/2024 | - | 10 | Q3 2025 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Kokkola Kruunupyyntie | Ontwikkeling | Kokkola | 23/09/2024 | - | 4 | Q2 2025 | 15 jaar - NN | Norlandia |
| Nurmijärvi Luhtavillantie | Uitbreiding | Nurmijärvi | 12/11/2024 | - | 2,5 | Q2 2025 | 15 jaar - NN | Pilke |
| Vantaa Haravakuja | Ontwikkeling | Vantaa | 22/11/2024 | - | 5,5 | Q4 2025 | 15 jaar - NN | Mehiläinen |
| Totaal | 128,5 | 59 |
1 De bedragen in deze kolom zijn de budgetten voor ontwikkelingsprojecten die Aedifica zal financieren. De ontwikkelingsprojecten staan opgelijst in het overzicht van het investeringsprogramma (zie bijlage 4).
2 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
3 Dit project werd reeds voltooid na 31 december 2024 (zie sectie 2.2).
4 De forward purchase van Somer Valley House werd voltooid op 18 oktober 2024 (zie pagina 6).
Copperfield Court in Broadstairs (UK) Woonzorgcentrum verworven in september 2024
Jyväskylä Lahjaharjuntie in Jyväskylä (FI) Woonzorgcentrum dat zal worden opgeleverd in Q3 2025
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
- 31 projecten opgeleverd voor 297 miljoen €
In 2024 werden 31 projecten uit het investeringsprogramma opgeleverd voor een totaalbedrag van ca. 296,5 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | 1 Investering (miljoen €) |
Huurcontract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 27 | |||||
| Résidence le Douaire 2 | Forward purchase | Anderlues | 27/06/2024 | 17 | 27 jaar - NNN | Vulpia |
| Résidence Véronique | Uitbreiding | Somme Leuze |
31/12/2024 | 10 | 27 jaar - NNN | Vulpia |
| Duitsland | 35 | |||||
| Haus Marxloh | Renovatie | Duisburg | 31/01/2024 | 4 | WAULT 22 jaar - NN | Procuritas |
| Seniorenquartier Gera | Ontwikkeling | Gera | 29/02/2024 | 16 | 30 jaar - NNN | Modern Care |
| Fredenbeck | Ontwikkeling | Fredenbeck | 27/03/2024 | 15 | 30 jaar - NNN | Residenz Management |
| Nederland | 12,5 | |||||
| De Volder Staete | Ontwikkeling | Almere | 12/06/2024 | 12,5 | 25 jaar - NNN | Amado Zorg |
| Verenigd Koninkrijk & eiland Man 3 |
77,5 | |||||
| Dawlish | Forward purchase | Dawlish | 15/02/2024 | 16 | 30 jaar - NNN | Maria Mallaband |
| Biddenham St James | Forward purchase | Biddenham | 05/04/2024 | 15,5 | 30 jaar - NNN | Maria Mallaband |
| Spaldrick House | Forward purchase | Port Erin | 08/08/2024 | 11,5 | 25 jaar - NNN | Emera |
| York Bluebeck Drive | Ontwikkeling | York | 26/09/2024 | 16,5 | 35 jaar - NNN | Torwood Care |
| Somer Valley House | Forward purchase | Midsomer Norton |
18/10/2024 | 18 | 35 jaar - NNN | Oyster Care Homes |
| Finland | 95,5 | |||||
| Salo Linnankoskentie | Ontwikkeling | Salo | 02/01/2024 | 3,5 | 15 jaar - NN | Sospro |
| Hollola Kulmatie | Ontwikkeling | Hollola | 08/01/2024 | 2,5 | 15 jaar - NN | HDL |
| Sotkamo Härkökivenkatu | Ontwikkeling | Sotkamo | 23/01/2024 | 2,5 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Kuopio Torpankatu | Ontwikkeling | Kuopio | 31/01/2024 | 5,5 | 15 jaar - NN | Esperi |
| Rovaniemi Gardininkuja | Ontwikkeling | Rovaniemi | 29/02/2024 | 4 | 15 jaar - NN | Suomen kristilliset hoivakodit |
| Helsinki Landbontie | Ontwikkeling | Helsinki | 04/03/2024 | 5 | 15 jaar - NN | Kehitysvammatuki 57 |
| Järvenpää Uudenmaantie 4 |
Ontwikkeling | Järvenpää | 17/05/2024 | 2,5 | 25 jaar - NN | Welzijnsdistrict Keusote |
| Espoo Kuurinkallio | Ontwikkeling | Espoo | 31/05/2024 | 7,5 | 15 jaar - NN | Humana & Pilke |
| Espoo Palstalaisentie | Ontwikkeling | Espoo | 28/06/2024 | 3,5 | 15 jaar - NN | Peikkometsän Liikuntapäiväkoti |
| Tuusula Lillynkuja | Forward purchase | Tuusula | 18/09/2024 | 7 | 20 jaar - NN | Stad Tuusula |
| Kerava Pianonsoittajankatu |
Ontwikkeling | Kerava | 30/09/2024 | 7,5 | 20 jaar - NN | Ikifit |
| Helsinki Krämertintie | Ontwikkeling | Helsinki | 01/10/2024 | 4,5 | 20 jaar - NN | Stad Helsinki |
| Helsinki Kutomokuja | Ontwikkeling | Helsinki | 08/11/2024 | 11 | 20 jaar - NN | Stad Helsinki |
| Oulu Tahtimarssi | Ontwikkeling | Oulu | 15/11/2024 | 12 | 25 jaar - NN | Stad Oulu |
| Helsinki Käräjätuvantie | Ontwikkeling | Helsinki | 13/12/2024 | 13 | 20 jaar - NN | Stad Helsinki |
| Oulu Satamatie 34 5 | Ontwikkeling | Oulu | 31/12/2024 | 4 | 15 jaar - NN | Meerdere huurders |
| Zweden 3 | 20,5 | |||||
| Norby 31:78 | Ontwikkeling | Uppsala | 01/06/2024 | 1,5 | 10 jaar - NN | Stad Uppsala |
| Nynäshamn Källberga | Ontwikkeling | Nynäshamn | 01/07/2024 | 19 | 15 jaar - NN | Raoul Wallenbergskolan |
| Ierland | 28,5 | |||||
| Altadore | Uitbreiding | Glenageary | 14/06/2024 | 1 | WAULT 22 jaar - NNN | Virtue (Emera-groep) |
| Dublin Stepaside | Ontwikkeling | Dublin | 10/10/2024 | 27,5 | 25 jaar - NNN | Virtue (Emera-groep) |
| Totaal | 296,5 |
1 De bedragen in deze kolom omvatten uitsluitend de uitgevoerde werken, met uitzondering van de investeringsbedragen voor de projecten in Anderlues, Dawlish, Biddenham, Port Erin, York, Midsomer Norton en Nynäshamn, die ook de contractuele waarde van de grondpositie omvatten.
2 Op basis van artikel 49 §1 van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen meldt Aedifica dat de conventionele waarde van het pand meer dan 5% hoger ligt dan de reële waarde. Deze transactie werd uitgevoerd op basis van een overeenkomst die in 2021 werd afgesloten in andere marktomstandigheden.
3 Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
4 Initieel aangekondigd als 'Järvenpää Auertie'.
5 Gedeeltelijke oplevering van de service community die initieel werd aangekondigd als 'Oulu Siilotie K21'. Het andere deel van het gebouw is na 31 december 2024 opgeleverd (zie sectie 2.2).
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
Fredenbeck in Fredenbeck (DE) Woonzorgcentrum opgeleverd in maart 2024
Dublin Stepaside in Dublin (IE) Woonzorgcentrum opgeleverd in oktober 2024
- 15 desinvesteringen in België, Duitsland, Nederland, het VK en Zweden
Het strategische vastgoedrotatieprogramma van Aedifica stoelt op twee principes:
- het managen en verbeteren van de samenstelling en de kwaliteit van de portefeuille, en
- het recycleren van kapitaal dat kan worden geherinvesteerd in activa van hoge kwaliteit die een beter rendement bieden.
In de loop van 2024 werden vijftien locaties in België, Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Zweden gedesinvesteerd voor een totaalbedrag van 97,6 miljoen €.
| Naam | Ligging | Datum | Verkoopprijs (miljoen €) |
|---|---|---|---|
| België | 18,7 | ||
| Seniorenhof | Tongeren | 29/04/2024 | |
| Les Jardins de la Mémoire 1 | Anderlecht (Brussel) | 05/07/2024 | |
| Résidence Exclusiv | Evere (Brussel) | 04/09/2024 | |
| Duitsland | 18,9 | ||
| Park Residenz 2 | Neumünster | 15/11/2024 | |
| Am Schäfersee | Berlijn | 02/12/2024 | |
| Nederland | 33,5 | ||
| Natatorium (grondpositie) | Velp | 31/03/2024 | |
| Holland | Baarn | 15/07/2024 | |
| Molenenk | Deventer | 15/07/2024 | |
| Villa Walgaerde | Hilversum | 15/07/2024 | |
| Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden 3 | 26,1 | ||
| Oak Lodge | Chard | 02/02/2024 | |
| Cherry Trees | Barnsley | 11/06/2024 | |
| Edingley Lodge | Edingley | 06/08/2024 | |
| Blenheim | Ruislip | 05/09/2024 | |
| St. Joseph's Flats 2 | St. Helier | 19/12/2024 | |
| Zweden 3 | 0,4 | ||
| Marmormjölet 9 (grondpositie) | Huddinge | 12/03/2024 | |
| Totaal | 97,6 |
1 De bestaande ondererfpacht blijft in voege. De huurder heeft het equivalent van de toekomstige huurbetalingen afgekocht door een eenmalige forfaitaire vergoeding.
2 Deze desinvestering zal worden afgerond in het eerste kwartaal van 2025, waarna Aedifica de verkoopprijs zal ontvangen.
3 Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
2.2. Belangrijke gebeurtenissen na 31 december 2024
- 4 miljoen € aan nieuwe investeringen in Finland
Na 31 december 2024 heeft Aedifica een nieuw ontwikkelingsproject aangekondigd in Finland voor een totaalbedrag van ca. 3,5 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | Investering (miljoen €) |
Pipeline 1 (miljoen €) |
Oplevering | Huur contract |
Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finland | - | 3,5 | ||||||
| Oulu Kihokkitie | Ontwikkeling | Oulu | 17/01/2025 | - | 3,5 | Q3 2025 | 25 jaar - NN | Stad Oulu |
| Totaal | - | 3,5 |
1 De bedragen in deze kolom zijn de budgetten voor ontwikkelingsprojecten die Aedifica zal financieren.
- 3 projecten opgeleverd voor ruim 45 miljoen €
Na 31 december 2024 heeft Aedifica drie projecten uit haar investeringsprogramma in het Verenigd Koninkrijk en Finland opgeleverd voor een totaalbedrag van ca. 45,5 miljoen €.
| Naam | Type | Ligging | Datum | 1 Investering (miljoen €) |
Huur-contract | Uitbater |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Verenigd Koninkrijk & Kanaaleilanden 2 |
19,5 | |||||
| St Mary's Lincoln | Ontwikkeling | Lincoln | 22/01/2025 | 16,5 | 30 jaar - NNN | North Bay Group |
| St. Joseph's Convent Finland |
Renovatie & uitbreiding | St. Helier | 31/01/2025 | 3 26 |
WAULT 22 jaar - NN | Emera |
| Oulu Satamatie 34 3 | Ontwikkeling | Oulu | 02/01/2025 | 26 | 15 jaar - NN | Meerdere huurders |
| Totaal | 45,5 |
1 De bedragen in deze kolom omvatten uitsluitend de uitgevoerde werken, met uitzondering van het investeringsbedrag voor het project in Lincoln, dat ook de contractuele waarde van de grondpositie omvat.
2 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
3 Oplevering van het resterende deel van de service community die initieel werd aangekondigd als 'Oulu Siilotie K21', na een gedeeltelijke oplevering op 31 december 2024 (zie sectie 2.1 hierboven).
- Desinvesteringen in Zweden
Na 31 december 2024 heeft Aedifica de verkoop aangekondigd van een portefeuille van 22 kleinschalige residentiële zorgcentra ('LSS') met een capaciteit van ca. 160 bewoners. De transactie werd afgerond op 14 februari 2025. De overeengekomen vastgoedwaarde bedraagt 576 miljoen SEK.
Aedifica desinvesteerde deze portefeuille omdat de bijdrage aan de EPRA Earnings van de Groep beperkt is vergeleken met de andere segmenten van de Groep, waardoor een mogelijkheid tot kapitaalrecycling ontstaat. Aangezien deze desinvestering extra vuurkracht geeft om nieuwe investeringsopportuniteiten te grijpen en het ontwikkelingsprogramma aan te vullen, zal de opbrengst van de verkoop in de komende maanden worden geherinvesteerd en de winst per aandeel verbeteren.
Aedifica onderzoekt momenteel de mogelijkheden voor de verkoop van de resterende portefeuille in Zweden, die zes (kleuter)scholen omvat.
| Naam | Ligging | Datum | Verkoopprijs (miljoen €) |
|---|---|---|---|
| Zweden 1 | 50,2 | ||
| Portefeuille van 22 kleinschalige residentiële zorgcentra ('LSS') | Diverse locaties in Zweden | 14/02/2025 | |
| Totaal | 50,2 |
1 Bedragen in SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers op datum van de transactie.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
2.3. Investeringsprogramma op 31 december 2024
Aedifica heeft op 31 december 2024 een totaal investeringsprogramma van ca. 160 miljoen €, waarvan ca. 89 miljoen € reeds is uitgegeven en ca. 71 miljoen € nog moet worden geïnvesteerd (zie bijlage 4 voor een volledig overzicht). Het initieel rendement van deze projecten op basis van de kostprijs bedraagt gemiddeld ca. 6,1%.
Omdat Aedifica zich in 2024 is blijven focussen op het uitvoeren van haar investeringsprogramma, zijn alle projecten die waren aangekondigd in een ander renteklimaat nu opgeleverd en dragen ze bij aan de huurinkomsten, waardoor de Groep de pipeline kan aanvullen met nieuwe projecten tegen aantrekkelijke rendementen. Aedifica verwacht daarom de komende maanden nieuwe projecten aan haar investeringsprogramma toe te voegen.
Het investeringsbudget wordt opgesplitst als volgt:
Verwachte opleveringen van projecten en afrondingen van acquisities
Verwachte evolutie van het investeringsprogramma (bij benadering, in miljoen €) op basis van de voorziene opleveringsdata en zonder rekening te houden met de toevoeging van nieuwe projecten
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
3. Beheer van de financiële middelen
3.1. Financiële schulden
In de loop van het boekjaar 2024 heeft Aedifica haar financiële middelen versterkt door voor ca. 355 miljoen € aan langlopende bankfinancieringen (vervroegde herfinanciering) met looptijden tussen 5 en 9 jaar af te sluiten, waarvan 205 miljoen € is gekoppeld aan KPI's inzake duurzaamheid. Bovendien werd 235 miljoen € aan bankfinancieringen met verlengingsopties en een oorspronkelijke looptijd tot 2026 met succes met een jaar verlengd.
Daarnaast slaagde Aedifica erin om de kost van de schulden te optimaliseren door de uitgifte van kortlopende thesauriebewijzen te verhogen met 71 miljoen €. Het totale bedrag aan kortlopende thesauriebewijzen beloopt 314 miljoen € en wordt integraal gedekt door de bevestigde kredietlijnen in geval van niet-verlenging.
Rekening houdend met de hierboven vermelde elementen, zien de vervaldata van Aedifica's financiële schulden er op 31 december 2024 als volgt uit:
| Financiële schuld (in miljoen €) 1 |
Toegezegde financiering | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Lijnen | Opname | ||||
| 31/12/2025 | 343 | 121 | 314 | ||
| 31/12/2026 | 390 | 221 | - | ||
| 31/12/2027 | 887 | 647 | - | ||
| 31/12/2028 | 561 | 435 | - | ||
| 31/12/2029 | 168 | 53 | - | ||
| 31/12/2030 | 167 | 62 | - | ||
| >31/12/2030 | 674 | 665 | - | ||
| Totale schuld op 31 december 2024 | 3.191 | 2.204 | 314 |
1 Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0,82735 EUR/GBP).
Na 31 december 2024 werd 70 miljoen € met een looptijd tot 2025 geherfinancierd en met vijf jaar verlengd.
Op 31 december 2024 bedraagt de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de opgenomen financiële schuld 3,8 jaar. De beschikbare toegezegde financiering bedraagt 987 miljoen €. Na aftrek van de back-up voor de kortlopende thesauriebewijzen bedraagt de beschikbare liquiditeit 673 miljoen €.
De leningen die zijn aangegaan in het kader van Aedifica's Sustainable Finance Framework of die gekoppeld zijn aan KPI's inzake duurzaamheid bedragen 1.493 miljoen € (47% van de toegezegde langlopende kredietlijnen). Daarmee onderstreept Aedifica de wens om haar financieringsbronnen verder te diversifiëren en ESG-criteria in haar financieel beleid te integreren.
De gemiddelde kost van de schulden* met inbegrip van de commissies voor ongebruikte kredietlijnen bedraagt 2,0% (31 december 2023: 1,9%) dankzij de renteafdekkingen die Aedifica heeft afgesloten.
In haar financieel beleid streeft Aedifica ernaar om haar schuldgraad onder 45% te houden. Op 31 december 2024 bedroeg de geconsolideerde schuldgraad van de Groep 41,3%.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
Op 31 december 2024 is de financiële schuld tegen renterisico's ingedekt voor 89.0%, wat overeenkomt met de verhouding tussen de som van de schuld met vaste rentevoet en het referentiebedrag van de financiële derivaten, gedeeld door de totale financiële schuld. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de indekkingen is 4,4 jaar. De onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de indekkingsgraad op basis van de verwachte schulden.
- Renteafdekking6
3.2. Kredietrating
In juli heeft S&P de investment-grade kredietrating van BBB met stabiele vooruitzichten herbevestigd. Die rating weerspiegelt de sterkte van Aedifica's balans en haar liquiditeit. De stabiele vooruitzichten weerspiegelen de voorspelbare huurinkomsten die worden ondersteund door veerkrachtig zorgvastgoed en de langlopende huurovereenkomsten die de komende jaren stabiele kasstromen zouden blijven genereren. S&P's kredietratingrapport is beschikbaar op Aedifica's website.
6 Op basis van de verwachte schulden.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
4. Synthese van de geconsolideerde resultaten op 31 december 2024
4.1. Portefeuille op 31 december 2024
In de loop van het boekjaar 2024 is de reële waarde van Aedifica's vastgoedgoedportefeuille\*7 met ca. 369 miljoen € gestegen van 5.849 miljoen € tot 6.218 miljoen €. Deze waarde van 6.218 miljoen € omvat de vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* (6.122 miljoen €) en de projectontwikkelingen (96 miljoen €). De stijging van de vastgoedbeleggingen in exploitatie komt voornamelijk voort uit acquisities en de oplevering van voltooide projecten (zie sectie 2.1 hierboven) en uit de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie die in het resultaat wordt opgenomen (+25,5 miljoen € of +0,5%). Voor het gehele jaar 2024 wordt de variatie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie8 , die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt opgesteld, als volgt opgesplitst:
- België: -17,7 miljoen € (-1,4%)
- Duitsland: -14,1 miljoen € (-1,2%)
- Nederland: +13,3 miljoen € (+2,0%)
- Verenigd Koninkrijk: +36,2 miljoen € (+3,5%)
- Finland: +4,8 miljoen € (+0,5%)
- Zweden: -0,0 miljoen €
- Ierland: +3,5 miljoen € (+0,9%)
- Spanje: -0,5 miljoen €
Over heel 2024, na vijf opeenvolgende kwartalen van negatieve portefeuillewaarderingen, stegen de waarderingen van de experten opnieuw. De expertwaarderingen stegen met 0,38% in Q3 en 0,71% sinds het begin van het jaar (bij ongewijzigde portefeuille, zonder rekening te houden met wisselkoerseffecten). De meest uitgesproken stijging van de portefeuillewaardering werd genoteerd in het Verenigd Koninkrijk dankzij de sterke operationele prestaties van huurders, ondersteund door de onderliggende bezettingsgraad van 92% voor de 'gestabiliseerde' portefeuille eind september en een sterke huurdekking. Op 30 september 2024 bedroeg de huurdekking9 over twaalf maanden van de 'gestabiliseerde' activa in Aedifica's portefeuille in het Verenigd Koninkrijk 2,4x.
Evolutie van expertwaarderingen per kwartaal bij ongewijzigde portefeuille (in %)
7 Zie tabel in bijlage 5.1 'Vastgoedbeleggingen'.
8 Met inbegrip van het resultaat op acquisities.
9 Huurdekking berekend als de Ebitdarm van de huurder voor de laatste 12 maanden gedeeld door de huur voor dezelfde periode.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
Op 31 december 2024 tellen Aedifica's vastgoedbeleggingen in exploitatie (inclusief de activa bestemd voor verkoop*) 635 zorglocaties, met een totale capaciteit voor ca. 35.900 bewoners en bijna 13.500 kinderen, en een totale bebouwde oppervlakte van ca. 2.230.000 m². De globale bezettingsgraad10 van de portefeuille bedraagt 100%. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten (WAULT) van de hele portefeuille bedraagt 19 jaar.
- Bezettingsgraden van exploitanten blijven stijgen
Exploitanten van woonzorgcentra in heel Europa zien hun bezettingsgraad opnieuw stijgen na de COVID-19 pandemie en bereiken opnieuw het niveau van vóór de pandemie of overtreffen dat al, wat de veerkracht van de sector aantoont. De bezettingsgraden van gestabiliseerde assets liggen rond de 90% en vertonen een stijgende trend. Voor de regio's waarvoor de Groep het merendeel van de actuele gegevens heeft kunnen verzamelen, wordt in de onderstaande tabel de bezettingsgraden van exploitanten op 30 september 2024 opgesomd, met daarnaast hun stijging bij ongewijzigde portefeuille (uitgedrukt in basispunten). Enkel 'gestabiliseerde' assets11 zijn opgenomen in de tabel.
| Bezettingsgraad exploitanten |
30/09/2024 | Y/Y groei (in basispunten) bij ongewijzigde portefeuille |
Data coverage12 |
|---|---|---|---|
| België | 93% | +53 | 90% |
| Duitsland | 86% | +373 | 87% |
| Nederland | 86% | +93 | 79% |
| Verenigd Koninkrijk | 92% | +233 | 100% |
| Ierland | 94% | +331 | 100% |
10 De globale bezettingsgraad wordt berekend volgens de EPRA-methodologie.
11 Assets worden beschouwd als 'gestabiliseerd' en opgenomen in de scope zodra ze minstens twee jaar operationeel zijn. Assets worden uitgesloten van de scope als ze (gedeeltelijk) leegstaan voor renovatiewerken.
12 Gebaseerd op de contractuele huurgelden van gestabiliseerde assets op 30 september 2024.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
4.2. Brutorendement per land
Onderstaande tabel toont het brutorendement van de portefeuille per land, in verhouding tot de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie. Het brutorendement op basis van de reële waarde bedraagt gemiddeld 5,9%.
| 31/12/2024 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x1.000€) | BE | DE | NL | UK 2 | FI | SE 2 | IE | ES 3 | Vastgoed beleggingen in exploitatie 4 |
Project ontwikkelingen |
Gebruiks recht van gronden |
Grond reserve |
Vastgoed beleggingen 4 |
| Reële waarde |
1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 | 95.677 | 74.011 | 12.966 | 6.218.139 |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
71.719 | 64.225 | 41.173 | 81.721 | 68.279 | 5.938 | 23.900 | 124 | 357.080 | - | - | - | - |
| Bruto rendement (%)1 |
5,7% | 5,5% | 6,1% | 6,4% | 6,0% | 6,3% | 5,6% | - | 5,9% | - | - | - | - |
| 31/12/2023 | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK 5 | FI | SE 5 | IE | ES 3 | Vastgoed beleggingen in exploitatie 4 |
Project ontwikkelingen |
Gebruiks recht van gronden |
Grond reserve |
Vastgoed beleggingen 4 |
| Reële waarde |
1.235.918 | 1.157.294 | 651.180 | 1.045.800 | 1.027.080 | 74.788 | 393.084 | 2.578 | 5.587.722 | 168.950 | 73.172 | 18.671 | 5.848.515 |
| Jaarlijkse contractuele huurgelden |
70.223 | 62.016 | 40.247 | 66.550 | 59.486 | 4.578 | 21.990 | 124 | 325.213 | - | - | - | - |
| Bruto rendement (%)1 |
5,7% | 5,4% | 6,2% | 6,4% | 5,8% | 6,1% | 5,6% | - | 5,8% | - | - | - | - |
1 Op basis van de reële waarde (waarde bepaald door de waarderingsdeskundigen), die om de drie maanden wordt herschat. Voor zorgvastgoed is het brutorendement doorgaans gelijk aan het nettorendement ('triple net' contracten). De exploitatielasten, de onderhoudskosten en het risico van huurderving worden in België, het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje en (veelal ook) Nederland namelijk doorgaans volledig ten laste genomen door de exploitant. In Duitsland, Finland en Zweden (en Nederland, in sommige gevallen) is het nettorendement doorgaans lager dan het brutorendement, sommige lasten zijn ten laste van de eigenaar ('double net' contracten).
2 Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0,82735 EUR/GBP en 11,45817 EUR/SEK).
3 Aedifica's portefeuille in Spanje omvat momenteel alleen projecten in aanbouw, waarvan de terreinen beperkte huurinkomsten genereren.
4 Inclusief activa bestemd voor verkoop*.
5 Bedragen in GBP en SEK werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2023 (0,86632 EUR/GBP en 11,14082 EUR/SEK).
Spaldrick House in Port Erin (eiland Man) Woonzorgcentrum opgeleverd in augustus 2024
Espoo Kuurinkallio in Espoo (FI) Service community opgeleverd in mei 2024
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
4.3. Geconsolideerde resultatenrekening
| Geconsolideerde resultatenrekening - analytisch schema | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Huurinkomsten | 338.138 | 314.174 |
| Met verhuur verbonden kosten | -157 | -1.134 |
| Nettohuurresultaat | 337.981 | 313.040 |
| Operationele kosten* | -47.725 | -47.230 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 290.256 | 265.810 |
| Exploitatiemarge* (%) | 85,9% | 84,9% |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde* | -50.906 | -47.179 |
| Belastingen | -4.140 | 1.305 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures m.b.t. EPRA Earnings |
21 | 318 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. EPRA Earnings | -650 | -675 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 234.581 | 219.579 |
| Noemer (IAS 33) | 47.550.119 | 43.706.129 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) per aandeel (€/aandeel) | 4,93 | 5,02 |
| EPRA Earnings* | 234.581 | 219.579 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | -18.708 | -50.878 |
| Variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 15.195 | -143.636 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 374 | -856 |
| Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| Afschrijving van goodwill | -30.235 | -26.072 |
| Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | 3.826 | 24.314 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures die volgens de vermogensmutatiemethode geconsolideerd worden m.b.t. de aanpassingen hierboven |
-592 | -574 |
| Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | 390 | 2.658 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| Nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) | 204.831 | 24.535 |
| Noemer (IAS 33) | 47.550.119 | 43.706.129 |
| Nettoresultaat per aandeel (aandeelhouders van de groep - IAS 33 - €/aandeel) | 4,31 | 0,56 |
De geconsolideerde omzet (geconsolideerde huurinkomsten) over het boekjaar 2024 bedroeg 338,1 miljoen €, een stijging met ca. 8% ten opzichte van de omzet van het vorige boekjaar (314,2 miljoen €).
De onderstaande tabel toont Aedifica's geconsolideerde huurinkomsten per land.
| Geconsolideerde huurinkomsten (x 1.000 €) |
2024.01 - 2024.03 |
2024.04 - 2024.06 |
2024.07- 2024.09 |
2024.10 - 2024.12 |
2024.01 - 2024.12 |
2023.01 - 2023.12 |
Var. (%) bij ongewijzigde portefeuille* 1 |
Var. (%) 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| België | 17.440 | 17.387 | 17.392 | 17.419 | 69.638 | 73.250 | +1,3% | -4,9% |
| Duitsland | 15.233 | 15.880 | 15.956 | 16.113 | 63.182 | 61.160 | +1,2% | +3,3% |
| Nederland | 10.232 | 10.449 | 10.143 | 10.105 | 40.929 | 38.203 | +3,2% | +7,1% |
| Verenigd Koninkrijk | 17.592 | 17.872 | 19.093 | 20.206 | 74.763 | 64.793 | +4,2% | +12,3% |
| Finland | 15.050 | 15.008 | 15.330 | 15.833 | 61.221 | 54.269 | +3,8% | +12,8% |
| Zweden | 1.198 | 1.188 | 1.479 | 1.473 | 5.338 | 4.226 | +6,5% | +25,9% |
| Ierland | 5.230 | 5.947 | 5.853 | 5.913 | 22.943 | 18.006 | +3,3% | +27,4% |
| Spanje | 31 | 31 | 31 | 31 | 124 | 267 | - | - |
| Totaal | 82.006 | 83.762 | 85.277 | 87.093 | 338.138 | 314.174 | +3,3% | +7,6% |
1 De variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie bij ongewijzigde portefeuille* wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
2 De variatie wordt voor elk land in de lokale munteenheid weergegeven. De totale variatie wordt in de munteenheid van de Groep weergegeven.
De stijging van de geconsolideerde huurinkomsten kan worden toegeschreven aan de groei van Aedifica's portefeuille door de oplevering van ontwikkelingsprojecten uit het investeringsprogramma en wordt ondersteund door de indexering van de huurinkomsten.
De 3,3% variatie van de huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* kan worden uitgesplitst in +3,1% indexering van huurgelden, -0,4% huurherzieningen en voorwaardelijke huurgelden, en +0,6% wisselkoersschommelingen.
Rekening houdend met de met verhuur verbonden kosten (0,1 miljoen €) bedraagt het nettohuurresultaat 338,0 miljoen € (+8% ten opzichte van 31 december 2023).
Het vastgoedresultaat bedraagt 338,7 miljoen € (31 december 2023: 312,9 miljoen €). Dat resultaat, verminderd met de andere directe kosten, leidt tot een operationeel vastgoedresultaat van 326,2 miljoen € (31 december 2023: 301,7 miljoen €). Dat impliceert een operationele marge* van 96,5% (31 december 2023: 96,4%).
Na aftrek van de algemene kosten ten bedrage van 35,1 miljoen € (31 december 2023: 35,7 miljoen €) en rekening houdend met de andere operationele inkomsten en lasten, stijgt het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille met 9% tot 290,3 miljoen € (31 december 2023: 265,8 miljoen €). Dat impliceert een exploitatiemarge* van 85,9% (31 december 2023: 84,9%).
Rekening houdend met de kasstromen die gegenereerd worden door de indekkingsinstrumenten, bedragen de netto-interestlasten 46,7 miljoen € (31 december 2023: 45,0 miljoen €). Rekening houdend met de andere financiële opbrengsten en lasten, en zonder de netto-impact van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten aan hun reële waarde (deze impact, die geen kasstroom is, wordt volgens de IASnorm 39 geboekt en maakt geen deel uit van de EPRA Earnings* zoals hieronder uitgelegd), leidt het financiële resultaat vóór variaties in reële waarde* tot een nettolast van 50,9 miljoen € (31 december 2023: 47,2 miljoen €).
De belastingen bestaan uit verschuldigde belastingen, uitgestelde belastingen, taks op het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de exit taks. Op 31 december 2024 bevatten de belastingen die zijn opgenomen in de EPRA Earnings* (31 december 2024: last van 4,1 miljoen €; 31 december 2023: opbrengst van 1,3 miljoen €) een eenmalige terugbetaling van Nederlandse vennootschapsbelastingen als gevolg van het verkrijgen van het regime van de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) voor het aanslagjaar 2022 voor een bedrag van ca. 4,2 miljoen € (zie sectie 4.4). Ter herinnering: ook in 2023 bevatten de verschuldigde belastingen een eenmalige teruggave van Nederlandse vennootschapsbelastingen voor de periode van 2016 tot en met 2021 ten bedrage van ca. 9,0 miljoen €. Sinds 1 februari 2024 vallen de dochterondernemingen in het Verenigd Koninkrijk onder een REIT-regime (zie sectie 4.5).
Het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures bevat voornamelijk het resultaat van de participatie in Immobe NV (sinds 31 maart 2019 geconsolideerd volgens de vermogensmutatiemethode).
De EPRA Earnings* (zie bijlage 5.9.1) bedragen 234,6 miljoen € (31 december 2023: 219,6 miljoen €), ofwel 4,93 € per aandeel (31 december 2023: 5,02 € per aandeel), berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop en rekening houdend met het groter aantal aandelen door kapitaalverhogingen. Dat resultaat (absoluut en per aandeel) is hoger dan het vooropgestelde budget van >4,90 € per aandeel, aangekondigd in het tussentijds financieel verslag van het 3 de kwartaal.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
De resultatenrekening telt bovendien elementen die geen kasstroom zijn (m.a.w. non-cash) en die fluctueren in functie van externe marktparameters. Het betreft o.a. de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 40), de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva (in de boekhouding opgenomen volgens de IAS-norm 39), andere resultaten op de portefeuille en de uitgestelde belastingen (die voortvloeien uit de IAS-norm 40):
- Over het volledige boekjaar bedraagt de gecombineerde variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie13 en de projectontwikkelingen een stijging van 15,2 miljoen € over de periode (31 december 2023: een daling van 143,6 miljoen €).
- Om het renterisico op de financiering van haar investeringen te beperken, heeft Aedifica indekkingen genomen waarbij op lange termijn de schuld met variabele rentevoet wordt omgezet in een schuld met vaste rentevoet of met een bovengrens. De variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva die is opgenomen in de resultatenrekening op 31 december 2024 vertegenwoordigt een last van 18,7 miljoen € als gevolg van de daling van de langetermijnrente (31 december 2023: een last van 50,9 miljoen €).
- Het resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen (31 december 2024: opbrengst van 0,4 miljoen €; 31 december 2023: verlies van 0,9 miljoen €) is hier ook opgenomen.
- Bijzondere waardevermindering van goodwill (last van 30,2 miljoen € op 31 december 2024, tegenover een last van 26,1 miljoen € op 31 december 2023) is het resultaat van de afschrijving van goodwill zoals bepaald op 31 december 2024. De geschatte realiseerbare waarde wordt negatief beïnvloed door gewijzigde budgetaannames die nu rekening houden met het vastgoedrotatieprogramma en een bijgewerkte pipeline.
- De uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties (opbrengst van 3,8 miljoen € op 31 december 2024, tegenover een last van 24,3 miljoen € op 31 december 2023) vloeien voort uit de boeking aan reële waarde van gebouwen in het buitenland in overeenstemming met de IAS 40 norm. In 2024 werden de uitgestelde belastingen positief beïnvloed door de toekenning van het REIT-regime aan de entiteiten in het Verenigd Koninkrijk.
Rekening houdend met de hierboven vermelde non-cash elementen, bedraagt het nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) 204,8 miljoen € (31 december 2023: 24,5 miljoen €). Het gewone resultaat per aandeel ('basic earnings per share' zoals gedefinieerd door IAS 33) bedraagt 4,31 € (31 december 2023: 0,56 €).
13 Die variatie komt overeen met het saldo van positieve en negatieve variaties van de reële waarde van de gebouwen op 31 december 2023 of de datum waarop de nieuwe gebouwen in het patrimonium werden opgenomen en de reële waarde die door de waarderingsdeskundigen geschat werd op 31 december 2024. Het omvat tevens bijkomende acquisitiekosten en variaties in het gebruiksrecht van gronden en de grondreserve.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
4.4. Fiscale Beleggingsinstellingen ('FBI') in Nederland
In september 2022 maakte de Nederlandse regering haar voornemen bekend om directe investeringen in vastgoed uit te sluiten van het regime van de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) vanaf 1 januari 2024. De mogelijke inwerkingtreding van deze maatregel werd uitgesteld tot 1 januari 2025.
Hoewel Aedifica van mening is dat zij voldeed aan de voorwaarden om aanspraak te maken op het FBIregime en daartoe aanvragen heeft ingediend bij de Nederlandse belastingdienst, heeft de Groep er voorzichtigheidshalve voor gekozen om een gemeenrechtelijke belastingdruk in het resultaat van haar Nederlandse dochterondernemingen op te nemen vanaf het begin van haar activiteiten in Nederland in 2016. Elk jaar heeft de Groep de toepassing van dit regime aangevraagd.
Eind 2022 heeft de Groep uiteindelijk de bevestiging ontvangen dat voor de voorgaande boekjaren aan de FBI-voorwaarden was voldaan. Aedifica besloot om de opgebouwde belastingsprovisies van de voorgaande jaren terug te nemen in de resultatenrekening na ontvangst van de definitieve aanslag inzake vennootschapsbelasting. In 2023 werd voor de periode van 2016 tot en met 2021 ca. 9,0 miljoen € aan teruggaven van de vennootschapsbelasting ontvangen en in de resultatenrekening opgenomen.
De definitieve aanslag van de vennootschapsbelasting voor het jaar 2022 werd begin 2024 ontvangen. De opgebouwde belastingsprovisie voor 2022 bedroeg ca. 4,2 miljoen €. Zonder de eenmalige belastingteruggaven stegen de EPRA Earnings* per aandeel van 4,82 € in 2023 naar 4,85 € in 2024. Voor 2023 en 2024 werden er in de Nederlandse dochterondernemingen geen provisies voor de vennootschapsbelasting voorzien. De verschuldigde belastingen voor de Nederlandse dochterondernemingen worden vanaf 2025, op basis van de huidige portefeuille, geschat op ca. 5,0 miljoen € en zullen de EPRA Earnings* met ca. 10 eurocent per aandeel verlagen.
4.5. UK REIT-regime
Om Aedifica's investeringen in het Verenigd Koninkrijk aantrekkelijker te maken en de bijdrage van de operationele kasstromen uit het VK aan het resultaat van de Groep te verhogen, heeft Aedifica beslist om in het Verenigd Koninkrijk onder het REIT-regime te opereren.
In die context heeft Aedifica haar vastgoedactiviteiten in het VK, Jersey en het eiland Man ondergebracht in de recent opgerichte vennootschap AED UK Holdings Ltd. Deze niet-beursgenoteerde entiteit, die volledig in handen is van Aedifica, controleert nu de aandelen van alle Britse dochterondernemingen binnen de Aedifica-groep. Op 30 januari 2024 heeft de holding HMRC op de hoogte gebracht van haar intentie om een REIT te worden. Als gevolg daarvan is de boekhoudkundige periode onder het REIT-regime begonnen op 1 februari 2024. Het vastgoed op Jersey en het eiland Man komt niet in aanmerking voor het REIT-regime in het Verenigd Koninkrijk.
Onder de REIT-wetgeving zijn vennootschappen in het VK vrijgesteld van vennootschapsbelasting op inkomsten uit vastgoedbeleggingen en op winsten uit vastgoed in het VK. REIT's moeten echter 90% van de onderliggende belastingvrije inkomsten uit vastgoed (geen winsten) aan aandeelhouders uitkeren binnen de twaalf maanden. Die uitkeringen zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 20%. Als gevolg van het dubbelbelastingverdrag tussen het Verenigd Koninkrijk en België bedraagt de netto-impact van de roerende voorheffing slechts 15%.
4.6. Geconsolideerde balans
| Geconsolideerde balans | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| (x 1.000 €) | ||
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* | 6.218.139 | 5.848.515 |
| Andere activa opgenomen in de schuldratio | 191.695 | 254.372 |
| Andere activa | 53.990 | 73.924 |
| Totaal activa | 6.463.824 | 6.176.811 |
| Eigen vermogen | ||
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 3.599.761 | 3.511.954 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 43.214 | 63.908 |
| Minderheidsbelangen | 5.122 | 5.039 |
| Eigen vermogen | 3.648.097 | 3.580.901 |
| Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio | 2.649.953 | 2.421.708 |
| Andere verplichtingen | 165.774 | 174.202 |
| Totaal van het eigen vermogen en verplichtingen | 6.463.824 | 6.176.811 |
| Schuldratio (%) | 41,3% | 39,7% |
Op 31 december 2024 bestaan de activa op de balans van Aedifica voor 96% uit vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop* (31 december 2023: 95%), die gewaardeerd worden volgens de IAS-norm 4014 en een bedrag van 6.218 miljoen € vertegenwoordigen (31 december 2023: 5.849 miljoen €). Deze rubriek omvat:
- De vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop* (31 december 2024: 6.035 miljoen €; 31 december 2023: 5.588 miljoen €) stijgen met ca. 448 miljoen €.
- De projectontwikkelingen (31 december 2024: 96 miljoen €; 31 december 2023: 169 miljoen €) betreffen voornamelijk nieuwbouwprojecten of renovaties in uitvoering. Ze maken deel uit van een meerjarig investeringsprogramma (zie bijlage 4).
- Het gebruiksrecht op de gronden die in 'leasehold' worden aangehouden conform IFRS 16 (31 december 2024: 74 miljoen €; 31 december 2023: 73 miljoen €).
- Een grondreserve van 13 miljoen € (31 december 2023: 19 miljoen €).
De post 'Andere activa opgenomen in de schuldratio' bevat o.a. de goodwill ten bedrage van 87,4 miljoen € die voortvloeit uit de acquisitie van Hoivatilat en het positieve verschil is tussen de prijs die betaald werd voor de aandelen van Hoivatilat Oyj en de boekhoudkundige waarde van het verworven nettoactief, en de deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures. Daarin wordt hoofdzakelijk de resterende participatie van 25% in Immobe NV opgenomen die op 31 december 2024 31,1 miljoen € bedraagt (31 december 2023: 35,5 miljoen €).
De andere activa opgenomen in de schuldratio vertegenwoordigen 3% van het totaal van de balans (31 december 2023: 4%).
De andere activa (31 december 2024: 54,0 miljoen €; 31 december 2023: 73,9 miljoen €) omvatten de reële waarde van de indekkingsinstrumenten.
14 De vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde zoals bepaald door de waarderingsdeskundigen (Cushman & Wakefield Belgium NV, Stadim BV, Savills Advisory Services GmbH & Co. KG, C&W (UK) LLP German Branch, Cushman & Wakefield Netherlands BV, Capital Value Taxaties BV, Knight Frank LLP, REnium Advisors Oy, Cushman & Wakefield Sweden AB, CBRE Unlimited Company en Jones Lang LaSalle España SA).
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
Sinds de oprichting van Aedifica is het kapitaal geëvolueerd als gevolg van diverse vastgoedoperaties (inbrengen, fusies, enz.) en kapitaalverhogingen in cash. Op 31 december 2024 bedraagt het kapitaal 1.255 miljoen € 15 (31 december 2023: 1.255 miljoen €). Het eigen vermogen (of nettoactief), dat de intrinsieke waarde van Aedifica vertegenwoordigt, rekening houdend met de reële waarde van het vastgoedpatrimonium, bedraagt:
- 3.600 miljoen € vóór het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* (31 december 2023: 3.512 miljoen €, inclusief het dividend van 166,7 miljoen € dat in mei 2024 werd uitgekeerd);
- of 3.643 miljoen € rekening houdend met het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten (31 december 2023: 3.576 miljoen €, inclusief het dividend van 166,7 miljoen € dat in mei 2024 werd uitgekeerd).
Op 31 december 2024 bedragen de schulden en passiva die worden opgenomen in de schuldratio (zoals gedefinieerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen) 2.650 miljoen € (31 december 2023: 2.422 miljoen €). Daarvan betreft 2.514 miljoen € (31 december 2023: 2.280 miljoen €) het bedrag dat effectief is getrokken op de kredietlijnen van de Vennootschap. Aedifica's geconsolideerde schuldgraad bedraagt dus 41,3% (31 december 2023: 39,7%).
De andere passiva van 165,8 miljoen € (31 december 2023: 174,2 miljoen €) vertegenwoordigen de uitgestelde belastingen (31 december 2023: 133,2 miljoen €; 31 december 2023: 138,7 miljoen €), de overlopende rekeningen (31 december 2024: 21,6 miljoen €; 31 december 2023: 25,8 miljoen €) en de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten (31 december 2024: 10,9 miljoen €; 31 december 2023: 9,8 miljoen €).
15 De IFRS-normen bepalen dat de kosten verbonden aan kapitaalverhogingen in mindering van het statutaire kapitaal moet worden voorgesteld.
4.7. Nettoactiefwaarde per aandeel
Onderstaande tabel toont de evolutie van de nettoactiefwaarde per aandeel16 .
Vóór de impact (niet-monetair, d.w.z. non-cash) van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten17, bedraagt de nettoactiefwaarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 75,70 € op 31 december 2024 (31 december 2023: 73,86 € per aandeel).
| Nettoactiefwaarde per aandeel (in €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 75,70 | 73,86 |
| Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | 0,91 | 1,34 |
| Nettoactiefwaarde | 76,61 | 75,20 |
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aantal aandelen | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Aantal beursgenoteerde aandelen | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Totaal aantal eigen aandelen | 8.067 | 277 |
| Aantal aandelen in omloop na aftrek van de eigen aandelen | 47.542.052 | 47.549.842 |
| Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen in omloop (noemer volgens IAS 33) | 47.550.119 | 43.706.129 |
| Aantal dividendrechten 18 | 47.550.119 | 43.862.078 |
16 De IFRS-normen bepalen dat de jaarrekening moet worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat. De nettoactiefwaarde van 73,86 € per aandeel op 31 december 2023 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag 2023) omvatte bijgevolg nog het brutodividend dat in mei 2024 werd uitgekeerd.
17 Het effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten van +0,91 € per aandeel op 31 december 2024 stemt overeen met de reële waarde van de indekkingsinstrumenten in het eigen vermogen, die positief is ten bedrage van 43,2 miljoen € en die voornamelijk in de activa van de balans opgenomen is.
18 Rekening houdend met het recht op een dividend toegekend aan de aandelen uitgegeven tijdens het boekjaar.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5. Vooruitzichten en dividend
5.1. Vooruitzichten voor 2025
De raad van bestuur blijft met grote aandacht de evolutie van de economische, financiële en politieke context volgen, alsook de eventuele invloed ervan op de activiteiten van de Groep.
Aedifica's balans en resultaten over 2024 hebben niet alleen de veerkracht van zorgvastgoed bevestigd, maar de Groep ook extra vuurkracht gegeven voor een nieuw boekjaar dat interessante kansen zou kunnen bieden, aangezien er tekenen zijn dat de markt een nieuwe cyclus ingaat. Gesterkt door stijgende bezettingsgraden en verbeterende huurdekkingen, verkeren zorgoperatoren weer in een positie om na te denken over groei en het opvangen van de vergrijzing van de Europese bevolking. Bovendien zal deze demografische trend naar verwachting versnellen in de tweede helft van de jaren twintig, waardoor de vraag naar extra capaciteit zal toenemen naarmate meer mensen ouder worden, langer leven en leeftijdsgerelateerde aandoeningen ontwikkelen die specifieke zorg nodig hebben. Met een sterke balans en een goed gepositioneerde portefeuille bevindt Aedifica zich in een uitstekende positie om daarop in te spelen.
Op basis van de huidige beschikbare informatie en de voorziene vastgoedportefeuille – en zonder onvoorziene ontwikkelingen – raamt de raad van bestuur de EPRA Earnings* voor het boekjaar 2025 op 238 miljoen € en de EPRA Earnings* per aandeel op 5,01 €, een stijging van 1.6% ten opzichte van 2024. Het brutodividend voor 2025, betaalbaar in mei 2026, zal naar verwachting met 2,5% stijgen tot 4,00 € per aandeel, wat zou neerkomen op een (geconsolideerde) pay-out ratio van 80%. Onder de huidige belastingwetgeving zullen de aandeelhouders van de Vennootschap tot en met 31 december 2025 kunnen blijven genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15% op betaalde of toegekende dividenden (zie sectie 5.2).
Deze vooruitzichten voor 2025 zijn gebaseerd op de volgende onderliggende operationele en financiële veronderstellingen:
- Het budget bevat veronderstellingen over desinvesteringen en nieuwe investeringen die nog hypothetisch zijn. De desinvesteringen voor 2025 worden geraamd op 190 miljoen €, met inbegrip van de desinvestering van de Zweedse portefeuille. Nieuwe investeringen worden geschat op 250 miljoen €, verdeeld over acquisities die meteen huurinkomsten genereren en ontwikkelingsprojecten. De bijdrage van de hypothetische investeringen aan het resultaat van 2025 zal beperkt zijn gedurende het jaar, afhankelijk van de timing van de acquisities. Samen met de geplande opleveringen uit de toegezegde pipeline verwacht Aedifica ook in 2025 een netto-investeerder te blijven.
- Huurinkomsten van 355 miljoen € ondersteund door opleveringen uit de pipeline, een organische groei van ca. 2,7% hoofdzakelijk door CPI-gerelateerde indexering en een nietrecurrente catch-up van voorwaardelijke huurgelden ten bedrage van ca. 3,8 miljoen €.
- Oplevering van projecten uit de toegezegde pipeline van 110 miljoen € in 2025.
- De gemiddelde kost van de schulden wordt geschat op ca. 2,1% in 2025.
- Hypotheses voor de wisselkoers van het pond sterling en de Zweedse kroon van respectievelijk 0,870 EUR/GBP en 11,765 EUR/SEK.
- Een stijging van de verschuldigde belastingen die voornamelijk het gevolg is van de afschaffing van het FBI-regime in Nederland. De verschuldigde belastingen voor de Nederlandse dochterondernemingen voor het boekjaar 2025 worden geschat op ca. 5 miljoen € (zie sectie 4.4).
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5.2. Dividend
Voor het boekjaar 2024 stelt Aedifica's raad van bestuur een brutodividend voor van 3,90 € per aandeel (+3% ten opzichte van het dividend over 2023). Het dividend zal worden uitbetaald in mei 2025, na goedkeuring van de jaarrekening door de gewone algemene vergadering van 13 mei 2025.
| Coupon | Periode | Ex-coupon datum |
Verwachte betaaldatum | Nettodividend | |
|---|---|---|---|---|---|
| 35 | 01/01/2024 – 31/12/2024 | 15/05/2024 | vanaf 20/05/2025 | 3,90 € | 3,315 € |
Aangezien Aedifica een GVV is die meer dan 80% van haar vastgoedportefeuille investeert in residentieel zorgvastgoed dat zich in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte bevindt, kunnen haar aandeelhouders genieten van een verlaagde roerende voorheffing van slechts 15%. Na de Brexit is er een overgangsregeling voorzien voor Britse gebouwen die vóór 1 januari 2021 zijn verworven, zodat ze tot het einde van het boekjaar 2025 in de berekening van de 80%-drempel kunnen worden opgenomen. Als de wetgeving in de tussentijd niet verandert en er geen grote veranderingen in de portefeuille van de Groep plaatsvinden, gaat Aedifica ervan uit dat haar aandeelhouders tot en met 31 december 2025 kunnen blijven genieten van de verlaagde roerende voorheffing van 15% op betaalde of toegekende dividenden.
Helsinki Käräjätuvantie in Helsinki (FI) Kinderdagverblijf voltooid in december 2024
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
6. Maatschappelijk verantwoord ondernemen
6.1. Aedifica verbetert haar GRESB-score
Aedifica's MVO-inspanningen werpen vruchten af, zo blijkt uit de ESG-ratings die in 2024 werden behaald.
In haar vijfde deelname aan de GRESB19 behaalde Aedifica 75/100 voor het referentiejaar 2023, wat aantoont dat de inspanningen van de Groep om haar koolstofuitstoot te verminderen effect hebben. Onder haar directe sectorgenoten behaalde de Groep de beste score, terwijl ze in het segment 'Healthcare Listed' op de vierde plaats eindigde.
Terwijl Aedifica haar uitstekende MSCI 'A' score behield, heeft de Groep haar Sustainalytics Risk Rating verder verlaagd van 'Laag' (11,0) naar 'Verwaarloosbaar' (9,3).
Daarnaast werd Aedifica's rapportering over haar inspanningen op het vlak van maatschappelijk verantwoord ondernemen in 2023 (gepubliceerd in het jaarlijks verslag van april 2024 en het milieugegevensrapport van juni 2024) voor het vijfde jaar op rij bekroond met de 'EPRA sBPR Gold Award'.
| Awards en MVO-benchmarks | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA sBPR | Gold | Gold | Gold | Gold | Gold |
| GRESB | 75 ** | 75 ** | 68 ** | 66 ** | 57* |
| Sustainalytics Risk Rating | Negligible (9.3) | Low (11.1) | Low (11.1) | Low (11.9) | Low (17.8) |
| MSCI | A | A | A | BBB | BB |
Raadpleeg Aedifica's website om meer te weten te komen over haar duurzaamheidsscores.
6.2. Aedifica is voor het vierde jaar op rij een 'Great Place to Work'
Voor het vierde jaar op rij organiseerde Aedifica een medewerkerssurvey in samenwerking met Great Place to Work. Met een participatiegraad van 94% was onze vierde survey opnieuw een groot succes. Het leverde een uitstekende Trust Index-score op van 85% voor de hele Groep (een stijging van 3 procentpunten ten opzichte van vorig jaar). Bovendien gaf 92% van de medewerkers aan dat ze Aedifica zouden aanbevelen als een fijne plek om te werken (opnieuw een stijging van 3 procentpunten ten opzichte van vorig jaar). Na de survey en een grondige analyse van de bedrijfscultuur werd Aedifica opnieuw erkend als 'Great Workplace', waardoor het ook in 2025 het Great Place to Work® Certified label krijgt toegekend.
19GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) is een onafhankelijke vastgoedbenchmark die het duurzaamheidsbeleid van vastgoedvennootschappen beoordeelt. Elk jaar evalueert GRESB de duurzaamheidsprestaties van vastgoed op het gebied van milieu-, sociale en bestuurlijke aspecten (ESG) op basis van internationale rapportagekaders en regionale richtlijnen.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
6.3. Operator Days in België en Nederland
Na het succes van de Belgische Operator Days in 2023 organiseerde Aedifica in maart 2024 twee bijkomende evenementen in Leuven en Gent om haar Belgische huurders te ondersteunen bij hun vastgoedvraagstukken. De sessies waren gefocust op duurzame zorg en het verbeteren van de levenskwaliteit van rusthuisbewoners. Naast getuigenissen en panels met experten werden er ook casestudies uit Finland gepresenteerd die ontworpen en ontwikkeld zijn door ons lokale Hoivatilat-team. Beide Operator Days waren opnieuw een succes met meer dan 300 deelnemende vertegenwoordigers.
In oktober 2024 was het aan ons team in Nederland om een Operator Day te organiseren. Samen met onze huurders en partners bespraken we de uitdagingen van de vergrijzende samenleving en hoe we daarop kunnen inspelen met duurzame zorgvastgoedconcepten. We schetsten ook onze aanpak om bestaande gebouwen weer futureproof te maken. Daarnaast bekeken we met een testimonial hoe informele zorg een structurele plek kan krijgen in de dagelijkse bedrijfsvoering van een woonzorgcentrum.
7. Financiële kalender20
| Financiële kalender | |
|---|---|
| Jaarlijks verslag 2024 | Maart 2025 |
| Tussentijdse resultaten 31/03/2025 | 29/04/2025 – 17:40 |
| Gewone algemene vergadering 2025 | 13/05/2025 |
| Ex-date coupon no. 35 | 15/05/2025 |
| Uitkering van het dividend m.b.t. het boekjaar 2024 | Vanaf 20/05/2025 |
| Milieugegevensrapport 2024 | Juni 2025 |
| Halfjaarlijkse resultaten 30/06/2025 | 30/07/2025 – 07:30 |
| Tussentijdse resultaten 30/09/2025 | 28/10/2025 – 17:40 |
| Jaarlijks persbericht 31/12/2025 | Februari 2026 |
Registreer & neem deel aan de webcast rond Aedifica's FY 2024 resultaten 19 februari 2025 – 09:30 AM CET
8. Verslag van de commissaris
De commissaris, Ernst & Young Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door de heer Christophe Boschmans, bevestigt dat zijn controlewerkzaamheden van de geconsolideerde jaarrekening, opgemaakt in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, ten gronde zijn afgewerkt en dat deze niet hebben geleid tot significante correcties op de boekhoudkundige cijfers die voortvloeien uit de geconsolideerde jaarrekening en die in dit persbericht zijn opgenomen.
20 Deze data zijn onder voorbehoud van wijzigingen.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
Over Aedifica
Aedifica is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht die zich specialiseert in Europees zorgvastgoed, in het bijzonder vastgoed voor ouderenzorg. Aedifica heeft een portefeuille van 635 sites opgebouwd in België, Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Finland, Zweden, Ierland en Spanje, met een waarde van meer dan 6,2 miljard €.
Aedifica is genoteerd op Euronext Brussels (2006) en Euronext Amsterdam (2019) onder de volgende codes: AED; AED:BB (Bloomberg); AOO.BR (Reuters).
Sinds 2020 maakt Aedifica deel uit van de BEL 20, de referentie-index van Euronext Brussels. Bovendien maakt Aedifica sinds 2023 deel uit van de BEL ESG, de index die bedrijven volgt die het best presteren op ESG-criteria. Aedifica is ook opgenomen in de EPRA, Stoxx Europe 600 en GPR-indexen. De marktkapitalisatie bedroeg op 18 februari 2025 ca. 2,8 miljard €.
Voorzichtigheid omtrent vooruitzichten
Dit persbericht bevat vooruitzichten die risico's en onzekerheden inhouden, onder meer verklaringen over plannen, doelstellingen, verwachtingen en voornemens van Aedifica. Lezers worden erop gewezen dat dergelijke vooruitzichten gekende en ongekende risico's inhouden en onderworpen zijn aan belangrijke bedrijfs-, economische en concurrentiële onzekerheden, die Aedifica grotendeels niet onder controle heeft. Indien één of meer van deze risico's of onzekerheden zich zouden voordoen of indien gehanteerde basishypothesen onjuist blijken, kunnen de uiteindelijke resultaten ernstig afwijken van de vooropgestelde, verwachte, geraamde of geëxtrapoleerde resultaten. Dientengevolge neemt Aedifica geen enkele verantwoordelijkheid op zich voor de exactheid van deze vooruitzichten.
Voor alle bijkomende informatie
Ingrid Daerden Chief Financial Officer
T +32 2 626 07 70 [email protected] Delphine Noirhomme Investor Relations Manager
T +32 2 626 07 70 [email protected]
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
Bijlagen
1. Geconsolideerde resultatenrekening
| (x 1.000 €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten | 338.138 | 314.174 |
| II. | Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten | -157 | -1.134 |
| Nettohuurresultaat | 337.981 | 313.040 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten | 3 | 0 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
8.969 | 7.193 |
| VI. | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur |
0 | 0 |
| VII. | Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -8.852 | -7.205 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 621 | -90 |
| Vastgoedresultaat | 338.722 | 312.938 | |
| IX. | Technische kosten | -3.907 | -3.169 |
| X. | Commerciële kosten | -39 | -58 |
| XI. | Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -145 | -114 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed | -6.918 | -6.452 |
| XIII. | Andere vastgoedkosten | -1.552 | -1.424 |
| Vastgoedkosten | -12.561 | -11.217 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 326.161 | 301.721 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap | -35.074 | -35.740 |
| XV. | Andere operationele opbrengsten en kosten | -831 | -171 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille | 290.256 | 265.810 | |
| XVI. | Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 374 | -856 |
| XVII. | Resultaat verkoop andere niet-financiële activa | 0 | 0 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 15.195 | -143.636 |
| XIX. | Ander portefeuilleresultaat | -30.235 | -26.072 |
| Operationeel resultaat | 275.590 | 95.246 | |
| XX. | Financiële opbrengsten | 971 | 3.006 |
| XXI. | Netto-interestkosten | -46.701 | -45.004 |
| XXII. | Andere financiële kosten | -5.176 | -5.181 |
| XXIII. | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -18.708 | -50.878 |
| Financieel resultaat | -69.614 | -98.057 | |
| XXIV. | Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | -571 | -256 |
| Resultaat voor belastingen | 205.405 | -3.067 | |
| XXV. | Vennootschapsbelasting | -449 | 25.565 |
| XXVI. | Exit taks | 135 | 54 |
| Belastingen | -314 | 25.619 | |
| Nettoresultaat | 205.091 | 22.552 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | 260 | -1.983 | |
| Aandeelhouders van de groep | 204.831 | 24.535 | |
| Gewoon resultaat per aandeel (€) | 4,31 | 0,56 | |
| Verwaterd resultaat per aandeel (€) | 4,31 | 0,56 |
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
2. Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten
| (x 1.000 €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| I. | Nettoresultaat | 205.091 | 22.552 |
| II. | Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten herbruikbaar in de resultatenrekening | ||
| A. | Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 |
| B. | Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomdekking zoals gedefinieerd in IFRS |
1.115 | -2.293 |
| D. | Omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit | 33.406 | 14.242 |
| H. | Andere elementen van het globaal resultaat, na belasting | -3.869 | -2.484 |
| Gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | 235.743 | 32.017 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Minderheidsbelangen | 260 | -1.983 | |
| Aandeelhouders van de groep | 235.483 | 34.000 |
3. Geconsolideerde balans
| ACTIVA | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| I. | Vaste activa | ||
| A. | Goodwill | 87.363 | 117.597 |
| B. | Immateriële vaste activa | 1.047 | 1.663 |
| C. | Vastgoedbeleggingen | 6.117.932 | 5.790.357 |
| D. | Andere materiële vaste activa | 4.348 | 2.184 |
| E. | Financiële vaste activa | 54.273 | 98.665 |
| F. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa | 0 | 0 |
| H. | Uitgestelde belastingen - activa | 823 | 3.023 |
| I. | Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | 31.586 | 35.985 |
| Totaal vaste activa | 6.297.372 | 6.049.474 | |
| II. | Vlottende activa | ||
| A. | Activa bestemd voor verkoop | 100.207 | 58.158 |
| B. | Financiële vlottende activa | 0 | 0 |
| C. | Vorderingen financiële leasing | 0 | 0 |
| D. | Handelsvorderingen | 19.526 | 23.290 |
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 11.334 | 9.384 |
| F. | Kas en kasequivalenten | 18.451 | 18.253 |
| G. | Overlopende rekeningen | 16.934 | 18.252 |
| Totaal vlottende activa | 166.452 | 127.337 | |
| TOTAAL ACTIVA | 6.463.824 | 6.176.811 |
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| (x 1.000 €) | |||
| EIGEN VERMOGEN | |||
| I. | Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | ||
| A. | Kapitaal | 1.203.638 | 1.203.638 |
| B. | Uitgiftepremies | 1.719.001 | 1.719.001 |
| C. | Reserves | 515.505 | 628.688 |
| a. Wettelijke reserve | 0 | 0 | |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed | 364.698 | 481.914 | |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
1.708 | 4.344 | |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
62.735 | 113.177 | |
| f. Reserve voor het saldo van de wisselkoersverschillen op monetaire activa en passiva | 58 | -294 | |
| g. Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten | 33.471 | 64 | |
| h. Reserve voor eigen aandelen | -459 | -31 | |
| j. Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioensregelingen | -363 | -244 | |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland | -88.576 | -112.367 | |
| m. Andere reserves | -669 | -3.277 | |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren | 136.099 | 136.909 | |
| o. Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode. |
6.803 | 8.493 | |
| D. | Nettoresultaat van het boekjaar | 204.831 | 24.535 |
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.642.975 | 3.575.862 | |
| II. | Minderheidsbelangen | 5.122 | 5.039 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 3.648.097 | 3.580.901 | |
| VERPLICHTINGEN | |||
| I. | Langlopende verplichtingen | ||
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 |
| B. | Langlopende financiële schulden | 2.065.194 | 1.958.750 |
| a. Kredietinstellingen | 1.263.111 | 1.166.915 | |
| c. Andere | 802.083 | 791.835 | |
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen | 94.901 | 90.943 |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 10.922 | 9.760 | |
| b. Andere | 83.979 | 81.183 | |
| D. | Handelsschulden en andere langlopende schulden | 124 | 251 |
| E. | Andere langlopende verplichtingen | 0 | 0 |
| F. | Uitgestelde belastingen - verplichtingen | 133.238 | 138.658 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 2.293.457 | 2.188.602 | |
| II. | Kortlopende verplichtingen | ||
| A. | Voorzieningen | 0 | 0 |
| B. | Kortlopende financiële schulden | 448.442 | 321.549 |
| a. Kredietinstellingen | 134.392 | 78.949 | |
| c. Andere | 314.050 | 242.600 | |
| C. | Andere kortlopende financiële verplichtingen | 3.281 | 2.798 |
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden a. Exit taks |
48.933 1.400 |
57.177 44 |
| b. Andere | 47.533 | 57.133 | |
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 0 | 0 |
| F. | Overlopende rekeningen | 21.614 | 25.784 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 522.270 | 407.308 | |
| TOTAAL VERPLICHTINGEN | 2.815.727 | 2.595.910 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 6.463.824 | 6.176.811 |
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
4. Overzicht van het investeringsprogramma
| Projecten en renovaties 1 |
Exploitant | Huidig | Inv. op | Nog uit te |
|---|---|---|---|---|
| (in miljoen €) | budget | 31/12/2024 | voeren | |
| Lopende projecten | 160 | 89 | 71 | |
| Oplevering 2025 | 108 | 83 | 25 | |
| DE | 1 | 1 | 0 | |
| Bavaria Senioren- und Pflegeheim | Auriscare | 1 | 1 | 0 |
| UK | 20 | 14 | 6 | |
| St Mary's Lincoln 3 | North Bay Group | 17 | 12 | 5 |
| St. Joseph's Convent 3 | Emera | 3 | 2 | 1 |
| FI | 48 | 34 | 14 | |
| Finland – pipeline 'kinderdagverblijven' | Meerdere huurders | 2 | 2 | 0 |
| Finland – pipeline 'woonzorgcentra' | Meerdere huurders | 20 | 19 | 0 |
| Finland – pipeline 'andere' | Meerdere huurders | 26 | 12 | 14 |
| IE | 16 | 12 | 4 | |
| Sligo Finisklin Road 2 | Coolmine Caring Services Group | 16 | 12 | 4 |
| ES | 24 | 23 | 1 | |
| Tomares Miró 2 | Neurocare Home | 12 | 12 | 0 |
| Zamora Av. de Valladolid 2 | Neurocare Home | 12 | 11 | 1 |
| Oplevering 2026 | 23 | 4 | 19 | |
| DE | 7 | 2 | 5 | |
| Am Parnassturm | Vitanas | 5 | 2 | 4 |
| Seniorenzentrum Berghof | Azurit | 2 | 0 | 2 |
| UK | 17 | 2 | 14 | |
| The Mount | Hamberley Care Homes | 17 | 2 | 14 |
| Oplevering 2027 | 29 | 2 | 26 | |
| DE | 29 | 2 | 26 | |
| Seniorenquartier Gummersbach 2 | Specht Gruppe | 29 | 2 | 26 |
| TOTAAL INVESTERINGSPROGRAMMA | 160 | 89 | 71 | |
| Variatie van de reële waarde | +1 | |||
| Afrondingen & andere | +6 | |||
| Bedrag op de balans | 96 |
1 De gegevens in deze tabel zijn afgerond. Bijgevolg is het mogelijk dat de som van bepaalde gegevens niet gelijk is aan het vermelde totaal. Bedragen in GBP werden omgezet in EUR op basis van de wisselkoers van 31 december 2024 (0,82735 EUR/GBP).
2 Hoewel deze sites nog in aanbouw zijn, genereren ze vaak al beperkte huurinkomsten, met name op de reeds verworven terreinen. De waarden van die terreinen werden dus niet meer in de tabel hierboven opgenomen. Dat verklaart waarom de geraamde investeringsbedragen verschillen van eerder vermelde bedragen.
3 Dit project werd reeds voltooid na 31 december 2024 (zie sectie 2.2 hierboven).
In 2024 werden zeven nieuwe ontwikkelingsprojectenprojecten toegevoegd aan het investeringsprogramma (voor een totaalbedrag van ca. 59 miljoen €), terwijl 31 projecten werden voltooid (voor een totaalbedrag van ca. 296,5 miljoen €). Actief beheer van het investeringsprogramma heeft ertoe geleid dat in de loop van het jaar een aantal projecten ten bedrage van 23 miljoen € zijn ingetrokken.
Aangezien er sinds 31 december 2024 drie ontwikkelingsprojecten in het Verenigd Koninkrijk en Finland werden afgerond, zal het totale investeringsbudget met ca. 45,5 miljoen € worden verlaagd (zie sectie 2.2 hierboven).
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5. Detail van de berekening van de alternatieve prestatiemaatstaven (Alternative Performance Measures – APM's)
Al jarenlang hanteert Aedifica in haar financiële communicatie alternatieve prestatiemaatstaven in de zin van de ESMA-richtlijnen (European Securities and Market Authority) van 5 oktober 2015. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association – EPRA), andere werden vastgelegd door de sector of door Aedifica om de lezer een beter inzicht te geven in de resultaten en prestaties. De APM's in dit jaarlijks persbericht zijn aangeduid met een asterisk (*). De prestatiemaatstaven die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de indicatoren die niet gebaseerd zijn op de rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet beschouwd als APM's. De definities van APM's, zoals toegepast op de financiële staten van Aedifica, kunnen verschillen van andere concepten met dezelfde benaming die door andere vennootschappen worden gebruikt.
5.1. Vastgoedbeleggingen
Aedifica maakt gebruik van onderstaande prestatiemaatstaven om de waarde van haar vastgoed te bepalen. Deze prestatiemaatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze stellen het vastgoed voor dat op verschillende manieren wordt samengebracht om de lezer de meest relevante informatie aan te bieden.
| (x 1.000 €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 5.935.278 | 5.529.564 |
| + Activa bestemd voor verkoop | 100.207 | 58.158 |
| + Gebruiksrechten van gronden | 74.011 | 73.172 |
| + Grondreserve | 12.966 | 18.671 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie inclusief de activa bestemd voor verkoop*, of portefeuille van vastgoedbeleggingen |
6.122.462 | 5.679.565 |
| + Projectontwikkelingen | 95.677 | 168.950 |
| Vastgoedbeleggingen inclusief de activa bestemd voor verkoop, of vastgoedportefeuille |
6.218.139 | 5.848.515 |
5.2. Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille*
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de prestaties van de vastgoedbeleggingen te illustreren na eliminatie van de gevolgen van wijzigingen in de vastgoedportefeuille.
| (x 1.000 €) | 01/01/2024 - 31/12/2024 |
01/01/2023 - 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 338.138 | 314.174 |
| - Wijzigingen in het geheel van de opgenomen gebouwen | -29.083 | -15.071 |
| = Huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille* | 309.055 | 299.103 |
5.3. Operationele kosten*, operationele marge* en exploitatiemarge*
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om de operationele kosten* te globaliseren. Het staat voor de rubrieken IV. tot XV. van de resultatenrekening.
Aedifica maakt gebruik van de operationele marge* en de exploitatiemarge* om de rendabiliteit van haar verhuuractiviteiten te illustreren. Respectievelijk staan ze voor het operationeel vastgoedresultaat gedeeld door het nettohuurresultaat en het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door het nettohuurresultaat.
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Niet toegewezen |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||||||
| Huurinkomsten (a) | 69.638 | 63.182 | 40.929 | 74.763 | 61.221 | 5.338 | 22.943 | 124 | - | 338.138 |
| Nettohuurresultaat (b) | 69.666 | 63.095 | 40.848 | 74.763 | 61.211 | 5.331 | 22.943 | 124 | - | 337.981 |
| Vastgoedresultaat (c) | 69.667 | 63.088 | 40.990 | 74.762 | 61.842 | 5.309 | 22.940 | 124 | - | 338.722 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) |
68.587 | 59.807 | 38.726 | 72.253 | 59.355 | 4.904 | 22.544 | -15 | - | 326.161 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
68.587 | 59.807 | 38.726 | 72.253 | 59.355 | 4.904 | 22.544 | -15 | -35.905 | 290.256 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 96,5% | |||||||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 85,9% | |||||||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 47.725 |
31/12/2024
| (x 1.000 €) | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Niet toegewezen |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SECTORAAL RESULTAAT | ||||||||||
| Huurinkomsten (a) | 73.250 | 61.160 | 38.203 | 64.793 | 54.269 | 4.226 | 18.006 | 267 | - | 314.174 |
| Nettohuurresultaat (b) | 72.700 | 60.969 | 38.186 | 64.439 | 54.247 | 4.226 | 18.006 | 267 | - | 313.040 |
| Vastgoedresultaat (c) | 72.691 | 60.955 | 38.148 | 64.434 | 54.249 | 4.187 | 18.007 | 267 | - | 312.938 |
| Operationeel vastgoedresultaat (d) |
71.307 | 58.457 | 35.793 | 61.758 | 52.677 | 3.784 | 17.757 | 188 | - | 301.721 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (e) |
71.307 | 58.457 | 35.793 | 61.758 | 52.677 | 3.784 | 17.757 | 188 | -35.911 | 265.810 |
| Operationele marge* (d)/(b) | 96,4% | |||||||||
| Exploitatiemarge* (e)/(b) | 84,9% | |||||||||
| Operationele kosten* (e)-(b) | 47.230 | |||||||||
31/12/2023
5.4. Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten*
Aedifica maakt gebruik van dit begrip om het financieel resultaat vóór de non-cash effecten van de indekkingsinstrumenten voor te stellen. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Het staat voor de som van de rubrieken XX., XXI. en XXII. van de resultatenrekening.
| (x 1.000 €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| XX. Financiële opbrengsten | 971 | 3.006 |
| XXI. Netto-interestkosten | -46.701 | -45.004 |
| XXII. Andere financiële kosten | -5.176 | -5.181 |
| Financieel resultaat vóór variaties in reële waarde van de financiële instrumenten* | -50.906 | -47.179 |
5.5. Gemiddelde kost van de schulden*
Aedifica gebruikt de gemiddelde kost van de schulden* en de gemiddelde kost van de schulden* (inclusief commissies op ongebruikte kredietlijnen) om de kost van haar financiële schuld te bepalen. Deze prestatie-maatstaven worden echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Ze staan voor de geannualiseerde netto-interestlasten na de doorrekening van interesten en interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 (en commissies op ongebruikte kredietlijnen) gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld.
| (x 1.000 €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|---|
| Gewogen gemiddelde financiële schuld (a) | 2.421.976 | 2.395.149 | |
| XXI. Netto-interestkosten | -46.701 | -45.004 | |
| Doorrekening van interesten (incl. in XX. Financiële opbrengsten) | 324 | 2.181 | |
| Interestkosten gerelateerd aan leasingschulden geboekt conform IFRS 16 | 1.429 | 1.393 | |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (b) | -44.948 | -41.430 | |
| Gemiddelde kost van de schulden* (b)/(a) | 1,9% | 1,7% | |
| Commissies op ongebruikte kredietlijnen (incl. in XXII. Andere financiële kosten) | -3.514 | -3.514 | |
| Geannualiseerde netto-interestkosten (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen, in %) (c) | -48.462 | -44.944 | |
| Gemiddelde kost van de schulden* (incl. commissies op ongebruikte kredietlijnen) (c)/(a) | 2,0% | 1,9% |
5.6. Rentedekkingsratio* of Interest Cover Ratio* (ICR)
Aedifica gebruikt de rentedekkingsratio* om te meten in hoeverre zij in staat is te voldoen aan de rentebetalingsverplichtingen in verband met schuldfinanciering. De ratio moet ten minste gelijk zijn aan 2,0x. De rentedekkingsratio* wordt berekend op basis van de definitie in het prospectus van Aedifica's duurzame obligatie: 'Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille' (lijnen I tot XV van de geconsolideerde resultatenrekening) gedeeld door 'Netto-interestkosten' (lijn XXI) op voortschrijdende basis van 12 maanden.
| (x 1.000 €) | 01/01/2024 - 31/12/2024 |
01/01/2023 - 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM) 1 | 290,256 | 265,810 |
| XXI. Netto-interestkosten (TTM) 1 | -46,701 | -45,004 |
| Rentedekkingsratio of Interest Cover Ratio (ICR) | 6.2 | 5.9 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) wil zeggen dat de berekening gebaseerd is op financiële cijfers van de afgelopen 12 maanden.
5.7. Nettoschuld/EBITDA*
Deze APM geeft aan hoe lang een bedrijf op het huidige niveau zou moeten opereren om al zijn schulden af te betalen. Het wordt berekend door de netto financiële schulden, d.w.z. financiële schulden op lange en korte termijn min cash en cashequivalenten (teller), te delen door de EBITDA van de afgelopen twaalf maanden (TTM) (noemer). EBITDA is het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille plus afschrijvingen en waardeverminderingen.
| (x 1.000 €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Langlopende en kortlopende financiële schulden | 2.513.636 | 2.280.299 |
| - Kas en kasequivalenten | -18.451 | -18.253 |
| Netto schuld (IFRS) | 2.495.185 | 2.262.046 |
| Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille (TTM) 1 | 290.256 | 265.810 |
| + Afschrijvingen op andere vaste activa (TTM) 1 | 2.508 | 2.180 |
| EBITDA (IFRS) | 292.764 | 267.990 |
| Netto schuld / EBITDA | 8,5 | 8,4 |
1 TTM (Trailing Twelve Months) wil zeggen dat de berekening gebaseerd is op financiële cijfers van de afgelopen 12 maanden.
De Nettoschuld/EBITDA-ratio is niet aangepast voor projecten in aanbouw of recent opgeleverde projecten die de schuld verhogen maar niet (of niet volledig) bijdragen aan de huurinkomsten.
5.8. Eigen vermogen
Het eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* is een prestatiemaatstaf die gebruikt wordt om het eigen vermogen vóór de non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten weer te geven. Deze prestatiemaatstaf wordt echter niet gedefinieerd door de IFRS-normen. Het staat voor de post 'totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap' zonder de gecumuleerde non-cash effecten van de herwaardering van de indekkingsinstrumenten.
| (x 1.000 €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Totaal eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 3.642.975 | 3.575.862 |
| - Effect van de variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten | -43.214 | -63.908 |
| Eigen vermogen vóór variaties in reële waarde van de indekkingsinstrumenten* | 3.599.761 | 3.511.954 |
5.9. Key performance indicatoren volgens het EPRA-referentiesysteem
Aedifica verbindt zich ertoe om haar rapportering te standaardiseren om de kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie te verbeteren en stelt het merendeel van de door EPRA aanbevolen indicatoren ter beschikking van haar investeerders. De volgende indicatoren worden beschouwd als APM's:
5.9.1. EPRA Earnings*
| EPRA Earnings* | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| x 1.000 € | ||
| IFRS nettoresultaat (aandeelhouders van de groep) zoals vermeld in de jaarrekening | 204.831 | 24.535 |
| Correcties om de EPRA Earnings* te berekenen: | ||
| (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | -15.195 | 143.636 |
| (ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -374 | 856 |
| (iii) Resultaat op de verkoop van activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| (iv) Taks op resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen | 0 | 0 |
| (v) Afschrijving van goodwill | 30.235 | 26.072 |
| (vi) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (IFRS 9) en close out-kosten | 18.708 | 50.878 |
| (vii) Kosten en interesten met betrekking tot acquisities en joint-ventures (IFRS 3) | 0 | 0 |
| (viii) Aanpassingen m.b.t. de financieringsstructuur | 0 | 0 |
| (ix) Aanpassingen m.b.t. niet-operationele en uitzonderlijke posten | 0 | 0 |
| (x)Uitgestelde belastingen m.b.t. EPRA correcties | -3.826 | -24.314 |
| (xi) EPRA correcties (i) tot (x) volgens joint-ventures | 592 | 574 |
| (xii) Minderheidsbelangen m.b.t. de aanpassingen hierboven | -390 | -2.658 |
| Afrondingsverschil | 0 | 0 |
| EPRA Earnings* (aandeelhouders van de groep) | 234.581 | 219.579 |
| Aantal aandelen (Noemer IAS 33) | 47.550.119 | 43.706.129 |
| EPRA Earnings per aandeel (EPRA EPS - in €/aandeel) | 4,93 | 5,02 |
| EPRA Earnings verwaterd per aandeel (EPRA verwaterd EPS - in €/aandeel) | 4,93 | 5,02 |
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5.9.2. EPRA Net Asset Value indicatoren
| Situatie op 31 december 2024 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
76,61 | 76,61 | 76,61 |
| (i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
- | - | - |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| Toe te voegen: | |||
| (ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - | - |
| (ii.c) Herwaardering van andere vaste activa | - | - | - |
| (iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | - | - | - |
| (iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | - | - | - |
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 3.642.975 | 3.642.975 | 3.642.975 |
| Uit te sluiten: | |||
| (v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële waarde van vastgoedbeleggingen |
132.315 | 132.315 | |
| (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten | -43.214 | -43.214 | |
| (vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans | -132.524 | -132.524 | |
| (vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans | -1.047 | ||
| Toe te voegen: | |||
| (ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet | 115.013 | ||
| (x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële waarde | - | ||
| (xi) Real estate transfer tax | 333.915 | - | |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | |||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures | - | - | - |
| Aangepast netto-actiefwaarde (aandeelhouders van de groep) | 4.111.151 | 3.643.666 | 3.670.625 |
| Aantal aandelen in omloop | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
86,46 | 76,63 | 77,19 |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale portefeuille |
% van uitgestelde belastingen uitgesloten |
|---|---|---|---|
| Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen zonder intentie tot verkoop op lange termijn |
2.845.975 | 47% | 100% |
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
| Situatie op 31 december 2023 | EPRA Net Reinstatement Value* |
EPRA Net Tangible Assets* |
EPRA Net Disposal Value* |
|---|---|---|---|
| x 1.000 € | |||
| NAW volgens de jaarrekeningen (aandeelhouders van de groep) | 3.575.862 | 3.575.862 | 3.575.862 |
| NAW volgens de jaarrekeningen (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
75,20 | 75,20 | 75,20 |
| (i) Invloed van de uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogeninstrumenten (verwaterd) |
1.366 | 1.366 | 1.366 |
| Verwaterde NAW, na uitoefening van opties, converteerbare schulden en andere eigen vermogeninstrumenten |
3.574.496 | 3.574.496 | 3.574.496 |
| Toe te voegen: | |||
| (ii.a) Herwaardering van de vastgoedbeleggingen (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - - |
|
| (ii.b) Herwaardering van de projectontwikkelingen in aanbouw (als het IAS 40 'cost model' van toepassing is) |
- | - - |
|
| (ii.c) Herwaardering van andere vaste activa | - | - - |
|
| (iii) Herwaardering van de vorderingen financiële leasing | - | - - |
|
| (iv) Herwaardering van de activa bestemd voor verkoop | - | - - |
|
| Verwaterde NAW aan reële waarde | 3.574.496 | 3.574.496 | 3.574.496 |
| Uit te sluiten: | |||
| (v) Uitgestelde belastingen m.b.t. herwaardering aan reële waarde van | 135.907 | 135.907 | |
| vastgoedbeleggingen | |||
| (vi) Reële waarde van de financiële instrumenten | -63.908 | -63.908 | |
| (vii) Goodwill afkomstig van uitgestelde belastingen | 45.161 | 45.161 | 45.161 |
| (vii.a) Goodwill volgens de IFRS balans | -162.758 | -162.758 | |
| (vii.b) Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans | -1.663 | ||
| Toe te voegen: | |||
| (ix) Reële waarde van de schuld met een vaste rentevoet | 128.732 | ||
| (x) Herwaardering van immateriële vaste activa aan reële waarde | - | ||
| (xi) Real estate transfer tax | 310.623 | - | |
| Toe te voegen/uit te sluiten: | |||
| Aanpassingen (i) tot (v) voor joint-ventures | - | - - |
|
| Aangepast netto-actiefwaarde (aandeelhouders van de groep) | 4.002.279 | 3.527.234 | 3.585.631 |
| Aantal aandelen in omloop | 47.550.119 | 47.550.119 | 47.550.119 |
| Aangepast netto-actiefwaarde (in €/aandeel) (aandeelhouders van de groep) |
84,17 | 74,18 | 75,41 |
| (x 1.000 €) | Reële waarde | % van totale | % van uitgestelde |
| portefeuille | belastingen uitgesloten |
||
|---|---|---|---|
| Deel van de portefeuille onderworpen aan uitgestelde belastingen zonder | 4.484.235 | 79% | 100% |
| intentie tot verkoop op lange termijn |
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5.9.3. EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY
| EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY |
31/12/2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen – in volledige eigendom |
1.254.966 | 1.166.330 | 665.440 | 1.274.181 | 1.169.900 | 40.485 | 435.256 | 24.397 | 6.030.955 |
| Vastgoedbeleggingen – deelnemingen in joint-ventures |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop (inclusief deelnemingen in joint-ventures) |
- | 14.690 | 7.800 | 24.561 | - | 53.156 | - | - | 100.207 |
| Min: Projectontwikkelingen | - | -4.864 | - | -19.852 | -38.190 | - | -10.496 | -22.275 | -95.677 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.254.966 | 1.176.156 | 673.240 | 1.278.890 | 1.131.710 | 93.641 | 424.760 | 2.122 | 6.035.485 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten |
31.620 | 78.727 | 69.460 | 85.243 | 22.533 | 3.980 | 42.315 | 37 | 333.915 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
1.286.586 | 1.254.883 | 742.700 | 1.364.133 | 1.154.243 | 97.621 | 467.075 | 2.159 | 6.369.400 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten |
71.785 | 63.368 | 40.369 | 71.623 | 68.279 | 5.683 | 22.209 | 124 | 343.442 |
| Vastgoedkosten 1 | -416 | -2.128 | -1.485 | -933 | -1.948 | -398 | -112 | -122 | -7.543 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten |
71.370 | 61.240 | 38.884 | 70.690 | 66.331 | 5.285 | 22.097 | 2 | 335.899 |
| Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
-67 | 857 | 804 | 10.098 | - | 255 | 1.691 | - | 13.638 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
71.303 | 62.097 | 39.688 | 80.788 | 66.331 | 5.540 | 23.788 | 2 | 349.537 |
| EPRA NIY (in %) | 5,5% | 4,9% | 5,2% | 5,2% | 5,7% | 5,4% | 4,7% | 0,0% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,5% | 4,9% | 5,3% | 5,9% | 5,7% | 5,7% | 5,1% | 0,0% | 5,5% |
| EPRA Net Initial Yield (NIY) en EPRA Topped-up NIY |
31/12/2023 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen – in volledige eigendom |
1.229.591 | 1.174.890 | 657.630 | 1.027.150 | 1.096.970 | 89.823 | 412.685 | 9.775 | 5.698.514 |
| Vastgoedbeleggingen – deelnemingen in joint-ventures |
- | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Activa bestemd voor verkoop (inclusief deelnemingen in joint-ventures) |
11.612 | 11.420 | - | 35.126 | - | - | - | - | 58.158 |
| Min: Projectontwikkelingen | -5.285 | -29.016 | -6.450 | -16.476 | -69.890 | -15.035 | -19.601 | -7.197 | -168.950 |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.235.918 | 1.157.294 | 651.180 | 1.045.800 | 1.027.080 | 74.788 | 393.084 | 2.578 | 5.587.722 |
| Geschatte belastingaftrek van transactiekosten |
31.140 | 78.479 | 68.536 | 69.455 | 20.629 | 3.178 | 39.112 | 94 | 310.623 |
| Investeringswaarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie |
1.267.058 | 1.235.773 | 719.716 | 1.115.255 | 1.047.709 | 77.966 | 432.196 | 2.672 | 5.898.345 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten |
70.748 | 60.318 | 38.531 | 66.232 | 59.486 | 4.578 | 19.535 | 124 | 319.552 |
| Vastgoedkosten 1 | -856 | -1.767 | -1.786 | -1.438 | -1.547 | -466 | -22 | -84 | -7.966 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten |
69.892 | 58.551 | 36.745 | 64.794 | 57.939 | 4.112 | 19.513 | 40 | 311.586 |
| Plus: Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen |
-525 | 1.698 | 1.716 | 318 | - | - | 2.455 | - | 5.662 |
| Geannualiseerde en gecorrrigeerde nettohuurinkomsten |
69.367 | 60.249 | 38.461 | 65.112 | 57.939 | 4.112 | 21.967 | 40 | 317.248 |
| EPRA NIY (in %) | 5,5% | 4,7% | 5,1% | 5,8% | 5,5% | 5,3% | 4,5% | 0,0% | 5,3% |
| EPRA Topped-up NIY (in %) | 5,5% | 4,9% | 5,3% | 5,8% | 5,5% | 5,3% | 5,1% | 0,0% | 5,4% |
1 De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van de EPRA Net Initial Yield wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de 'vastgoedkosten' zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5.9.4. EPRA Vacancy Rate
| Vastgoedbeleggingen – Huurgegevens |
31/12/2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Bruto huurinkomsten¹ |
Netto huurinkomsten² |
Vehuurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden³ |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) 4 |
EPRA Vacancy rate (in %) |
|
| Segment | ||||||||
| België | 67.825 | 66.750 | 505.484 | 71.719 | - | 67.919 | 0,0% | |
| Duitsland | 61.811 | 58.554 | 557.911 | 64.225 | - | 64.919 | 0,0% | |
| Nederland | 39.160 | 37.040 | 347.700 | 41.173 | 75 | 41.956 | 0,2% | |
| Verenigd Koninkrijk | 72.406 | 69.901 | 341.740 | 81.721 | - | 83.395 | 0,0% | |
| Finland | 61.211 | 59.355 | 299.771 | 68.279 | 142 | 67.024 | 0,2% | |
| Zweden | 2.075 | 1.951 | 11.316 | 5.938 | - | 5.733 | 0,0% | |
| Ierland | 22.943 | 22.639 | 117.368 | 23.900 | - | 23.244 | 0,0% | |
| Spanje | 124 | -15 | 15.478 | 124 | - | 124 | 0,0% | |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
327.555 | 316.175 | 2.196.768 | 357.080 | 217 | 354.314 | 0,1% | |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
||||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2024 |
3.436 | 3.426 | ||||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop | 6.236 | 5.910 | ||||||
| Grondreserve | 755 | 650 | ||||||
| Andere aanpassingen | - | - | ||||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
337.981 | 326.161 |
| Vastgoedbeleggingen – Huurgegevens |
31/12/2023 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | Bruto huurinkomsten¹ |
Netto huurinkomsten² |
Vehuurbare oppervlaktes (in m²) |
Contractuele huurgelden³ |
Geschatte huurwaarde (GHW) op leegstand |
Geschatte huurwaarde (GHW) |
EPRA Vacancy rate (in %) |
| Segment | |||||||
| België | 67.230 | 65.871 | 507.949 | 70.223 | - | 63.987 | 0,0% |
| Duitsland | 59.695 | 57.212 | 564.024 | 62.016 | - | 62.636 | 0,0% |
| Nederland | 37.950 | 35.567 | 345.576 | 40.247 | 75 | 40.897 | 0,2% |
| Verenigd Koninkrijk | 62.421 | 59.753 | 312.658 | 66.550 | - | 70.965 | 0,0% |
| Finland | 53.464 | 51.894 | 270.261 | 59.486 | 257 | 60.315 | 0,4% |
| Zweden | 4.226 | 3.784 | 17.305 | 4.578 | - | 4.552 | 0,0% |
| Ierland | 18.001 | 17.752 | 117.193 | 21.990 | - | 20.365 | 0,0% |
| Spanje | 106 | 27 | 15.449 | 124 | - | 125 | 0,0% |
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
303.093 | 291.860 | 2.150.415 | 325.213 | 332 | 323.842 | 0,1% |
| Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS |
|||||||
| Vastgoed verkocht gedurende het boekjaar 2023 |
5.190 | 5.154 | |||||
| Gebouwen bestemd voor verkoop | 3.835 | 3.786 | |||||
| Grondreserve | 921 | 920 | |||||
| Andere aanpassingen | - | - | |||||
| Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie |
313.040 | 301.721 |
1 Het totaal van de 'brutohuurinkomsten over de periode' dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRSresultatenrekening, komt overeen met het 'nettohuurresultaat' in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
2 Het totaal van de 'nettohuurinkomsten over de periode' dat bepaald wordt in de EPRA Best Practices, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRSresultatenrekening, komt overeen met het 'operationeel vastgoedresultaat' in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
3 Lopende huur op de datum van de afsluiting, vermeerderd met de toekomstige huur op contracten die op 31 december 2024 of op 31 december 2023 waren getekend.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5.9.5. EPRA Cost Ratios*
| EPRA Cost ratios* (x 1.000 €) |
31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Administratieve/operationele uitgaven volgens de financiële IFRS-resultaten | -47.882 | -48.364 |
| Met verhuur verbonden kosten | -157 | -1.134 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | 3 | - |
| Niet bij de huurders teruggevorderde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | 117 | -12 |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 621 | -90 |
| Technische kosten | -3.907 | -3.169 |
| Commerciële kosten | -39 | -58 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | -145 | -114 |
| Beheerkosten vastgoed | -6.918 | -6.452 |
| Andere vastgoedkosten | -1.552 | -1.424 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -35.074 | -35.740 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | -831 | -171 |
| EPRA Costs (including direct vacancy costs)* (A) | -47.882 | -48.364 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen | 145 | 114 |
| EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)* (B) | -47.737 | -48.250 |
| Brutohuurinkomsten (C) | 338.138 | 314.174 |
| EPRA Cost Ratio (inclusief rechtstreekse leegstandskosten)* (A/C) | 14,2% | 15,4% |
| EPRA Cost Ratio (exclusief rechtstreekse leegstandskosten)* (B/C) | 14,1% | 15,4% |
| Algemene en gekapitaliseerde exploitatiekosten (inclusief aandeel van de joint-ventures) | 1.408 | 1.085 |
Zoals uitgelegd in toelichting 2.2 van Aedifica's jaarverslag 2023 (samenvatting van de informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen) activeert Aedifica de algemene en operationele uitgaven (erelonen voor projectbeheer, marketingkosten, juridische kosten, enz.) die rechtstreeks verband houden met projectontwikkelingen.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5.9.6. Capital expenditure
| Geactiveerde investeringskosten |
Groep (excl. joint ventures) |
Joint venture (evenredig aandeel) |
Totaal groep |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| x 1.000 € | 31/12/2024 | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2024 | |
| Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
|||||||||||
| (1) Acquisities 1 | 224.987 | 45.854 | - | 25.172 | 143.681 | 9.280 | - | 1.000 | - | - | 224.987 |
| (2) Ontwikkeling | 136.084 | 4.772 | 9.835 | 5.398 | 19.569 | 56.690 | 6.772 | 17.502 | 15.546 | - | 136.084 |
| (3) Vastgoed in exploitatie |
8.616 | 545 | 2.269 | 1.624 | 2.162 | 1.970 | - | 46 | - | - | 8.616 |
| Incrementele verhuurbare ruimte |
3.025 | - | - | 89 | 2.037 | 899 | - | - | - | - | 3.025 |
| Niet incrementele verhuurbare ruimte |
5.591 | 545 | 2.269 | 1.535 | 125 | 1.071 | - | 46 | - | - | 5.591 |
| Capex-gerelateerde incentives |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Overige | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| (4) Geactiveerde interestlasten |
4.101 | 275 | 485 | 213 | 347 | 1.917 | 239 | 619 | 6 | - | 4.101 |
| Totaal capex | 373.788 | 51.446 | 12.589 | 32.407 | 165.759 | 69.857 | 7.011 | 19.167 | 15.552 | - | 373.788 |
| Variatie in de geprovisioneerde bedragen |
-5.508 | -309 | -485 | -213 | -347 | -3.230 | -299 | -619 | -6 | - | -5.508 |
| Totaal capex in cash | 368.280 | 51.137 | 12.104 | 32.194 | 165.412 | 66.627 | 6.712 | 18.548 | 15.546 | - | 368.280 |
| Geactiveerde investeringskosten |
Groep (excl. joint ventures) |
Joint venture (evenredig aandeel) |
Totaal groep |
||||||||
| 31/12/2023 | BE | DE | NL | UK | FI | SE | IE | ES | 31/12/2023 | ||
| x 1.000 € Geactiveerde investeringskosten met betrekking tot vastgoedbeleggingen |
|||||||||||
| (1) Acquisities 1 | 59.282 | 1.697 | 0 | 28 | 0 | 12.502 | 5.227 | 38.333 | 1.495 | - | 59.282 |
| (2) Ontwikkeling | 258.333 | 6.290 | 29.109 | 30.057 | 29.668 | 102.518 | 12.906 | 41.485 | 6.300 | 0 | 258.333 |
| (3) Vastgoed in exploitatie |
3.106 | 49 | 2.975 | -959 2 | 642 | 63 | -40 | 376 | - | - | 3.106 |
| Incrementele verhuurbare ruimte |
959 | 3 | 28 | 244 | 489 | 46 | 0 | 149 | - | - | 959 |
| Niet incrementele verhuurbare ruimte |
2.147 | 46 | 2.947 | -1.203 | 153 | 17 | -40 | 227 | - | - | 2.147 |
| Capex-gerelateerde incentives |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 0 |
| Overige | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 0 |
| (4) Geactiveerde interestlasten |
5.722 | 100 | 1.383 | 779 | 451 | 1.060 | 142 | 1.804 | 3 | - | 5.722 |
| Totaal capex | 326.443 | 8.136 | 33.467 | 29.905 | 30.761 | 116.143 | 18.235 | 81.998 | 7.798 | - | 326.443 |
| Variatie in de geprovisioneerde bedragen |
-7.398 | -100 | -1.383 | -1.411 | -451 | -2.104 | -142 | -1.804 | -3 | - | -7.398 |
1 Met inbegrip van forward purchases.
2 Na de betaling van een verzekeringsvergoeding werden de geactiveerde investeringskosten verminderd met 1,8 miljoen €.
19 februari 2025 – vóór opening van de markten
5.9.7. EPRA LTV*
| EPRA LTV* | 31/12/2024 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Proportionele consolidatie | ||||||
| Groep – zoals |
Aandeel joint |
Aandeel materiële geassocieerde |
Minderheids belangen |
Gecombineerd | ||
| x 1.000 € | gerapporteerd | ventures | vennootschappen | |||
| Toe te voegen: | ||||||
| Leningen van financiële instellingen | 1.614.531 | - | 9.551 | 26.776 | 1.597.306 | |
| Thesauriebewijzen | 314.050 | - | - | - | 314.050 | |
| Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen, schuld, opties en forwards) |
- | - | - | - | - | |
| Private plaatsingen | 585.055 | - | - | - | 585.055 | |
| Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) |
- | - | - | - | - | |
| Nettoschulden | 18.073 | - | - | 896 | 17.177 | |
| Schuld op gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | |
| Kortlopende verplichtingen | - | - | - | - | - | |
| Uit te sluiten: | ||||||
| Kas en kasequivalenten | 18.451 | 40 | 6.137 | 52 | 24.576 | |
| Nettoschuld (A) | 2.513.258 | -40 | 3.414 | 27.620 | 2.489.012 | |
| Toe te voegen: | ||||||
| Gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | |
| Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde | 5.935.278 | - | 16.320 | 40.789 | 5.910.809 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 100.207 | - | 17.907 | 227 | 117.887 | |
| Projectontwikkelingen | 95.677 | 465 | - | 144 | 95.998 | |
| Grondreserve | 12.966 | - | - | 328 | 12.638 | |
| Immateriële vaste activa | - | - | - | - | - | |
| Netto vorderingen | - | 4 | 390 | - | 394 | |
| Financiële activa | - | - | - | - | - | |
| Totale investeringsactiva (B) | 6.144.128 | 469 | 34.617 | 41.488 | 6.137.726 | |
| LTV (A/B) | 40,91% | 40,55% |
| EPRA LTV* | 31/12/2023 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Proportionele consolidatie | |||||||
| Groep – zoals |
Aandeel joint |
Aandeel materiële geassocieerde |
Minderheids -belangen |
Gecombineerd | |||
| x 1.000 € | gerapporteerd | ventures | vennootschappen | ||||
| Toe te voegen: | |||||||
| Leningen van financiële instellingen | 1.452.945 | - | 17.704 | 27.204 | 1.443.445 | ||
| Thesauriebewijzen | 242.600 | - | - | - | 242.600 | ||
| Hybride instrumenten (waaronder converteerbare schulden, preferente aandelen, schuld, opties en forwards) |
- | - | - | - | - | ||
| Private plaatsingen | 584.754 | - | - | - | 584.754 | ||
| Derivaten in vreemde valuta (futures, swaps, options en forwards) |
- | - | - | - | - | ||
| Nettoschulden | 24.503 | - | - | 1.456 | 23.047 | ||
| Schuld op gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | ||
| Kortlopende verplichtingen | - | - | - | - | - | ||
| Uit te sluiten: | |||||||
| Kas en kasequivalenten | 18.253 | 39 | 4.675 | 142 | 22.825 | ||
| Nettoschuld (A) | 2.286.549 | -39 | 13.029 | 28.518 | 2.271.021 | ||
| Toe te voegen: | |||||||
| Gebouw in eigen gebruik | - | - | - | - | - | ||
| Vastgoedbeleggingen tegen reële waarde | 5.529.564 | - | 22.373 | 38.785 | 5.513.152 | ||
| Activa bestemd voor verkoop | 58.158 | - | 20.195 | 686 | 77.667 | ||
| Projectontwikkelingen | 168.950 | 465 | 6.408 | 1.434 | 174.389 | ||
| Grondreserve | 18.671 | - | - | 528 | 18.143 | ||
| Immateriële vaste activa | - | - | - | - | - | ||
| Netto vorderingen | - | 5 | 375 | - | 380 | ||
| Financiële activa | 24.402 | - | - | - | 24.402 | ||
| Totale investeringsactiva (B) | 5.799.745 | 470 | 49.351 | 41.433 | 5.808.133 | ||
| LTV (A/B) | 39,42% | 39,10% |