Gateway Real Estate AG

Interim / Quarterly Report • Nov 22, 2019

Gateway Real Estate AG

Frankfurt am Main

Zwischenmitteilung zum 30. September 2019

KONZERNZWISCHENLAGEBERICHT

1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS & STRATEGIE

Die Gateway Real Estate AG (im Folgenden auch kurz "GATEWAY", "Gesellschaft", "Unternehmen" oder "Konzern" genannt - es ist jeweils immer der gesamte GATEWAY-Konzern gemeint) ist ein führender börsennotierter Entwickler von Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland. Dabei konzentrieren sich gateway und ihre Tochtergesellschaften auf die Top-7-Stand-orte in Deutschland, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, sowie ausgewählte wachstumsstarke Regionen. Zudem wird das bisherige Geschäft der Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien fortgeführt.

Durch den Erwerb der Development Partner AG in 2018 hat GATEWAY nicht nur die Größe und den geografischen Umfang des Geschäfts massiv ausweiten können, der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit wurde bereits in den abgelaufenen neun Monaten vom Bestandsimmobiliengeschäft hin zur Entwicklung von Immobilien für den Gewerbesektor - im Besonderen Büroimmobilien und innerstädtische Geschäftshäuser -verlagert.

Besonders unterstrichen wird diese strategische Fokussierung des Unternehmens durch den Verkauf eines Bestandsportfolios für rund 242 Mio. €, der im August 2019 bekanntgegeben wurde. Bei der Immobilienentwicklung verfolgt gateway einen ganzheitlichen Ansatz, der die wichtigsten Schritte der Wertschöpfungskette eines Entwicklungsprojektes abdeckt. Diese sind:

―	Die Identifizierung, die Beschaffung und der Erwerb von Immobilien und Grundstücken
―	Die Planung und Steuerung des Entwicklungsprozesses und die Einholung von Genehmigungen, Lizenzen und Zulassungen
―	Das Marketing und der Verkauf der Immobilien überwiegend an institutionelle Investoren
―	Die Koordination von Bauaktivitäten
―	Das Angebot von Asset und Property Management nach Abschluss eines Entwicklungsprojektes.

Zum 30. September 2019 verfügt gateway über eine diversifizierte Entwicklungspipeline mit einem gesamten Bruttoent-wicklungsvolumen von rund 5,7 Mrd. € (einschließlich at equity bilanzierte Unternehmen).

2. ERTRAGSLAGE, VERMÖGENSLAGE, FINANZLAGE

2.1 ERTRAGSLAGE

Bei der Darstellung der Ertragslage und der periodenbezogenen Erfolgskennziffern wurde im Rahmen des vorliegenden Konzernzwischenabschlusses zum 30. September 2019 auf einen Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum aufgrund der fundamentalen Veränderung der Unternehmensstruktur verzichtet. Durch die im zweiten Halbjahr 2019 erfolgte Übernahme der Development Partner als sogenannte reverse Acquisition beinhalten die Zahlen für die ersten neun Monate 2018 lediglich den Teilkonzern der Development Partner AG und damit ist ein Vergleich nicht aussagekräftig.

Die Gateway Real Estate SG erwirtschaftete in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2019 Umsatzerlöse in Höhe von 26,9 Mio. €. Das Segment Bestandsimmobilien trug mit 20,6 Mio. € (ca. 76,5 Prozent) und das Segment Gewerbeimmobilienentwicklung mit 6,3 Mio. € (ca. 23,5 Prozent) zum Konzernumsatz bei. Die beiden wesentlichen Umsatzpositionen waren dabei die Mieterlöse in Höhe von 15,6 Mio. € (ca. 57,9 Prozent der Umsatzerlöse) sowie die Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien in Höhe von 4,9 Mio. € (ca. 18,2 Prozent der Umsatzerlöse). Zusammen mit den im Berichtszeitraum zu verbuchenden Bestandsveränderungen um rund 107,8 Mio. € sowie sonstigen betrieblichen Erträgen von rund 2,0 Mio. € entspricht dies einer Gesamtleistung in Höhe von 136,8 Mio. €.

Der Materialaufwand summierte sich in den ersten neun Monaten 2019 auf rund 93,4 Mio. €. Die Kosten entfallen auf Herstellungskosten der Vorratsimmobilien, auf Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) unserer Developments sowie auf Bewirtschaftungskosten der vermieteten Immobilien. Der Personalaufwand im Berichtszeitraum belief sich auf 7,8 Mio. €. Das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der Renditeimmobilien betrug 20,2 Mio. € und bezog sich auf eine externe Bewertung aller Bestandsimmobilien zum 30. Juni 2019 sowie die Fair-Value-Anpassungen von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten auf den Kaufpreis. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 15,8 Mio. € setzten sich vor allem aus Rechts- und Beratungskosten sowie Buchführungs-, Abschluss- und Prüfungskosten zusammen, die u. a. im Zusammenhang mit dem erfolgten Börsengang angefallen sind.

Das Betriebsergebnis der ersten neun Monate 2019 belief sich auf 39,6 Mio. €. Hiervon entfallen auf das Segment Bestandsimmobilien 21,0 Mio. € und auf das Segment Gewerbeimmobilienentwicklung 15,4 Mio. €.

Das EBIT adjusted, das Betriebsergebnis zuzüglich des Ergebnisses aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen, lag nach den ersten drei Quartalen bei 48,7 Mio. €.

Das Finanzergebnis der Berichtsperiode betrug -17,6 Mio. €. Es beinhaltet Zinsaufwendungen in Höhe von 25,3 Mio. €, die im Wesentlichen aus der Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung der Entwicklungsprojekte sowie der Bestandsimmobilien resultieren, sowie Ergebnisanteile konzernfremder Gesellschafter in Höhe von 2,5 Mio. €. Diesen standen Gewinn- und Verlustanteile (nach Steuern) aus nach der Equity-Methode bilanzierten Unternehmen in Höhe von 9,1 Mio. € sowie Zinserträge in Höhe von 1,1 Mio. € gegenüber.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) belief sich auf rund 22,0 Mio. €. Hiervon entfallen auf das Segment Bestandsimmobilien 14,0 Mio. € und auf das Segment Gewerbeimmobilienentwicklung 7,4 Mio. €. Nach Abzug von Ertragsteuern in Höhe von 1,1 Mio. € ergab sich für die ersten neun Monate 2019 ein Konzernergebnis von rund 20,9 Mio. €. Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,11 € (unverwässert und verwässert).

2.2 Vermögenslage

Die Vermögenswerte des Konzerns der Gateway Real Estate AG summierten sich zum 30. September 2019 auf insgesamt rund 1.018,8 Mio. €, was einer Erhöhung um 220,2 Mio. € beziehungsweise 27,6 Prozent gegenüber dem Bilanzstichtag des vorherigen Geschäftsjahres (798,6 Mio. €) entspricht. Das Segmentvermögen teilt sich dabei wie folgt auf: 454,4 Mio. € Bestandsimmobilien (31. Dezember 2018: 354,4 Mio. €), 518,1 Mio. € Gewerbeimmobilienentwicklung (31. Dezember 2018: 345,7 Mio. €), 169,1 Mio. € Wohnimmobilienentwicklung (31. Dezember 2018: 69,6 Mio. €) sowie -122,8 Mio. € Konsolidierungen (31. Dezember 2018: -11,0 Mio. €) sowie zum 31. Dezember 2018 zusätzlich 39,9 Mio. € nicht zugeordnetes Vermögen. Im Segmentvermögen der drei Segmente ist der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem rechtlichen Erwerb der Development Partner AG in Höhe von 39,9 Mio. € enthalten. Dieser wurde zum 30. September 2019 erstmalig wie folgt auf die drei Segmente allokiert: 6,1 Mio. € Bestandsimmobilien, 24,0 Mio. € Gewerbeimmobilienentwicklung und 9,8 Mio. € Wohnimmobilienentwicklung.

Die Summe der langfristigen Vermögenswerte lag mit 106,7 Mio. € deutlich unter dem Wert zum Vorjahresende (31. Dezember 2018: 328,6 Mio. €), was vor allem auf die beabsichtigte Veräußerung des 21 Gewerbeimmobilien umfassenden Bestandsportfolios zurückzuführen ist. Die Summe der kurzfristigen Vermögenswerte lag dagegen mit 912,1 Mio. € deutlich höher als zum Bilanzstichtag des Vorjahres (31. Dezember 2018: 470,0 Mio. €).

Die Abnahme der Renditeimmobilien und die im Gegenzug erfolgte Zunahme der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte und der Vorräte spiegeln die strategische Neuausrichtung des Konzerns und dessen Fokussierung auf die Gewerbe- und Wohnimmobilienprojektentwicklung wider.

Durch die geplante Veräußerung reduzierte sich der Wert der vom Konzern gehaltenen Renditeimmobilien zum Berichtsstichtag auf 8,3 Mio. € (31. Dezember 2018: 238,2 Mio. €). Im Gegenzug erhöhte sich der Wert der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte von 35,6 Mio. € zum Ende des vorigen Geschäftsjahres auf nunmehr 290,3 Mio. €.

Der Wert der Vorräte stieg von 342,7 Mio. € zum 31. Dezember 2018 auf 523,9 Mio. €.

Der Bestand an liquiden Mitteln betrug zum 30. September 2019 insgesamt 37,3 Mio. €. (31. Dezember 2018: 73,9 Mio. €).

Die langfristigen und kurzfristigen Schulden betrugen zum 30. September 2019 insgesamt 794,7 Mio. € (31. Dezember 2018: 650,2 Mio. €). Die Segmentschulden teilen sich dabei wie folgt auf: 308,9 Mio. € Bestandsimmobilien (31. Dezember 2018: 283,0 Mio. €), 447,6 Mio. € Gewerbeimmobilienentwicklung (31. Dezember 2018: 306,5 Mio. €), 155,9 Mio. € Wohnimmobilienentwicklung (31. Dezember 2018: 66,8 Mio. €) sowie -117,8 Mio. € Konsolidierungen (31. Dezember 2018: -6,1 Mio. €).

Die langfristigen Schulden des Konzerns lagen zum Berichtsstichtag bei 298,4 Mio. € (31. Dezember 2018: 421,9 Mio. €). Davon entfiel der weitaus überwiegende Anteil auf langfristige Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 281,3 Mio. € (31. Dezember 2018: 398,4 Mio. €).

Die kurzfristigen Schulden summierten sich zum 30. September 2019 auf 496,2 Mio. € (31. Dezember 2018: 228,3 Mio. €). Hiervon entfielen 294,0 Mio. € auf kurzfristige Finanzverbindlichkeiten (31. Dezember 2018: 191,7 Mio. €) und 136,5 Mio. € auf Schulden in direktem Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten. Letztgenannte Position ist auf die Umgliederung der Finanzverbindlichkeiten des verkauften Bestandsimmobilienportfolios zurückzuführen und war dementsprechend zum Ende des Vorjahres nicht vorhanden.

Das Eigenkapital des Konzerns der Gateway Real Estate AG belief sich zum 30. September 2019 auf 224,1 Mio. € (31. Dezember: 148,4 Mio. €). Die Veränderung ist vor allem durch die im ersten Halbjahr durchgeführte Kapitalerhöhung sowie die gezahlte Dividende im August 2019 begründet und führte zu einer Erhöhung der Eigenkapitalquote des Konzerns von 18,6 Prozent zum Ende des Vorjahres auf nunmehr 22,0 Prozent.

2.3 Finanzlage

Die Kapitalflussrechnung weist für die ersten neun Monate 2019 einen Rückgang der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente um 26,6 Mio. € aus. Vom 31. Dezember 2018 (73,9 Mio. €) bis zum 30. September 2019 verminderten sich die liquiden Mittel um 36,6 Mio. € auf 37,3 Mio. €, wobei 0,6 Mio. € auf konsolidierungskreisbedingte Änderungen sowie -10,6 Mio. € auf Änderungen der Zusammensetzung von Finanzmittel (Umgliederungen IFRS 5) aufgrund der geplanten Veräußerung entfielen.

Die wesentlichen Zahlungsmittelabflüsse sind im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit vor allem durch die Rückführung von Darlehen (112,4 Mio. €) sowie im Cashflow aus der Investitionstätigkeit durch den Erwerb von neuen Gesellschaften (Projekte) von insgesamt 34,5 Mio. € verursacht worden.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ist geprägt von aktivierten Projektentwicklungskosten (106,7 Mio. €) sowie zahlungswirksamen Zinszahlungen von 14,3 Mio. €.

Dem stehen als wesentliche Zahlungsmittelzuflüsse, die Aufnahme von neuen Darlehen in Höhe von 173,4 Mio. €, Einzahlungen aus der Kapitalerhöhung in Höhe von 67,9 Mio. € und Kaufpreiszahlungen von Bestandsimmobilien in Höhe von 12,4 Mio. € gegenüber.

3. RISIKEN- UND CHANCENBERICHT

Die Risiken, denen die Gateway Real Estate AG im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ausgesetzt ist, sowie die Chancen, die sich für die Gesellschaft ergeben, wurden im Halbjahresfinanzbericht 2019 auf den Seiten 12-15 ausführlich beschrieben. Zum 30. September 2019 haben sich keine zusätzlichen Risiken und Chancen ergeben und es sind keine wesentlichen Veränderungen in Bezug auf die Darstellungen im Halbjahresfinanzbericht 2019 zu benennen. Die Einschätzung des Vorstandes bleibt insoweit unverändert.

4. PROGNOSEBERICHT

Im Halbjahresfinanzbericht 2019 (S. 15) prognostizierte der Vorstand für das Geschäftsjahr 2019 eine deutliche Steigerung des EBIT adjusted im Vergleich zum Geschäftsjahr 2018. Das EBIT adjusted ist eine wichtige Kennzahl von gateway und beinhaltet das Betriebsergebnis zuzüglich des Ergebnisses aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen.

Per Ad-hoc-Meldung vom 26. September 2019 konkretisierte der Vorstand der GATEWAY diese Guidance und prognostizierte für das Gesamtjahr 2019 ein EBIT adjusted von mehr als 130 Mio. € sowie einen Gewinn vor Steuern (EBT) zwischen 105 Mio. € und 110 Mio. €.

Aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung der ersten neun Monate und des erwartungsgemäßen Verlaufs des dritten Quartals 2019 hält der Vorstand an seiner am 26. September 2019 veröffentlichten Prognose unverändert fest.

KONZERNZWISCHENABSCHLUSS ZUM 30. SEPTEMBER 2019

IFRS-KONZERNBILANZ ZUM 30. SEPTEMBER 2019

AKTIVA

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in Tsd. €	30.09.2019	31.12.2018
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	39.890	39.900
Sachanlagen	2.573	469
Renditeimmobilien	8.310	238.197
Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen	42.274	35.668
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	11.574	9.570
Latente Ertragsteuerforderungen	2.058	4.826
	106.679	328.630
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte	523.914	342.736
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	971	1.810
Laufende Ertragsteuerforderungen	2.429	652
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	33.898	11.740
Sonstige nicht finanzielle Vermögenswerte	23.359	3.527
Liquide Mittel	37.287	73.931
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	290.276	35.590
	912.134	469.986
	1.018.813	798.616

PASSIVA

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in Tsd. €	30.09.2019	31.12.2018
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital	186.764	169.785
Kapitalrücklage	-22.894	-73.266
Kumuliertes Konzernergebnis	51.503	49.313
Nicht beherrschende Anteile	8.774	2.593
	224.147	148.425
Langfristige Schulden
Sonstige langfristige Rückstellungen	649	639
Langfristige Finanzverbindlichkeiten	281.270	398.449
Latente Ertragsteuerschulden	14.416	22.831
Sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten	2.103	-
Sonstige langfristige nicht finanzielle Verbindlichkeiten	-	5
	298.438	421.924
Kurzfristige Schulden
Sonstige kurzfristige Rückstellungen	5.111	3.619
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	293.977	191.663
Laufende Ertragsteuerschulden	4.512	4.263
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	49.086	10.587
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	3.967	3.137
Sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten	3.124	14.998
Schulden in direktem Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten	136.451	-
	496.228	228.267
	1.018.813	798.616

IFRS-KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG VOM 01. JANUAR BIS 30. SEPTEMBER 2019

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in Tsd. €	01.01.- 30.09.2019	01.01.- 30.09.2018	01.07.- 30.09.2019	01.07.- 30.09.2018
Umsatzerlöse	26.941	8.133	7.309	2.501
Bestandsveränderungen	107.791	24.437	72.897	6.880
Sonstige betriebliche Erträge	2.021	13.959	230	42
Gesamtleistung	136.753	46.529	80.436	9.423
Materialaufwand	-93.419	-5.197	-68.470	-173
Personalaufwand	-7.759	-5.329	-2.122	-1.847
Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der Renditeimmobilien	20.210	-	11.063	-
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	-424	-478	-137	-95
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-15.778	-3.808	-3.482	-2.103
Betriebsergebnis	39.583	31.717	17.288	5.205
Gewinn- und Verlustanteile an Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden, nach Steuern	9.094	253	8.728	289
Zinserträge	1.138	438	692	175
Zinsaufwendungen	-25.318	-17.418	-7.081	-4.230
Ergebnisanteile konzernfremder Gesellschafter	-2.500	-	-2.500	-
Finanzergebnis	-17.586	-16.727	-161	-3.766
Ergebnis vor Ertragsteuern	21.997	14.990	17.127	1.439
Ertragsteuern	-1.145	-5.285	1.964	-3.574
Konzernergebnis	20.852	9.705	19.091	-2.135
Konzerngesamtergebnis	20.852	9.705	19.091	-2.135
davon auf Gesellschafter des Mutterunternehmens entfallend	20.764	9.618	18.977	-1.663
davon auf nicht beherrschende Anteile entfallend	88	87	114	-472
Ergebnis je Aktie (unverwässert)	0,11	0,45	0,10	-0,08
Ergebnis je Aktie (verwässert)	0,11	0,45	0,10	-0,08

IFRS-KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG VOM 01. JANUAR BIS 30. September 2019

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in Tsd.€	01.01.- 30.09.2019
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Konzerngesamtergebnis	20.852
Anpassungen:
Abschreibungen auf Sachanlagen	413
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte	10
Wertminderungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	102
Veränderung beizulegender Zeitwert aus Renditeimmobilien	120
Veränderung beizulegender Zeitwert bei zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte (Immobilien)	-20.330
Gewinn- oder Verlustanteil an Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden, nach Steuern	-9.094
Erhaltene Ausschüttungen von at Equity Gesellschaften	17.734
Gewinnanteil konzernfremder Gesellschafter	2.500
Netto-Finanzierungsaufwendungen	24.180
Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf von Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden	-455
Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf von Tochterunternehmen	-832
Steueraufwendungen	1.145
Veränderungen bei:
Vorräten	-106.714
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen	9.506
Nicht finanzielle Vermögenswerte	-24.134
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten	-2.667
Nicht finanzielle Verbindlichkeiten	-8.031
Sonstigen Rückstellungen sowie Vermögenswerte und Rückstellungen für Leistungen an Arbeitnehmer	1.502
Cash-Zufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-94.193
Gezahlte Zinsen	-14.271
Erhaltene Ertragsteuern	333
Gezahlte Ertragsteuern	-2.220
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	-110.351

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in Tsd. €	01.01.- 30.09.2019
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Erhaltene Zinsen	1.871
Einzahlungen aus dem Verkauf von Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden	400
Einzahlungen aus dem Verkauf von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte (Immobilien)	12.420
Auszahlungen für Investitionen in Immobilien, die zur Veräußerung gehalten werden (IFRS 5)	-3.111
Erwerb von Sachanlagen	-396
Erwerb von anderen finanziellen Vermögenswerten	-17.846
Erwerb von Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden	-16.670
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-23.332
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus anderen finanziellen Verbindlichkeiten	173.419
Einzahlungen aus Kapitalerhöhung	67.914
Transaktionskosten in Bezug auf die Kapitalerhöhung	-563
Sonstige Ausschüttungen an konzernfremde Gesellschafter	-2.500
Gezahlte Dividenden an Gesellschafter des Mutterunternehmens	-18.704
Gebühren für nicht in Anspruch genommene finanzielle Verbindlichkeiten	-64
Rückzahlung von Ausleihungen	-112.435
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	107.066
Nettoabnahme der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	-26.616
Konsolidierungkreisbedingte Veränderung des Finanzmittelfonds	563
Änderung Zusammensetzung Finanzmittelfonds (Umgliederung IFRS 5)	-10.591
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum 01.01.	73.931
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum 30.06.	37.287