VIB Vermoegen AG

Annual Report • Nov 26, 2019

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum. Dabei umfasst die Geschäftstätigkeit die Entwicklung, den Erwerb und die Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Im Rahmen einer „Develop-or-Buy-and-Hold“-Strategie entwickelt oder kauft die VIB Immobilien für den Eigenbestand. Die Verwaltung des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Ziele und Strategien

Ziel der VIB Vermögen AG ist es, durch den Ausbau des Immobilienportfolios den Unternehmenswert nachhaltig und langfristig zu steigern. Kern der Unternehmensstrategie bilden unter anderem selektive und zielgerichtete Akquisitionen außerhalb der Ballungsgebiete der Großstädte. Hierbei liegt der Schwerpunkt der Investitionsstrategie insbesondere in den Bereichen Logistik und Einzelhandel. Während der Logistiksektor durch den wachsenden E-Commerce- und zunehmenden weltweiten Handel profitiert, wird der Einzelhandelssektor hauptsächlich durch die Entwicklung der Kaufkraft beeinflusst. Neben diesen Sektoren investiert die Gesellschaft zudem in Industrie- und Büroimmobilien, um mit Blick auf das Gesamtportfolio eine diversifizierte und ausgewogene Struktur sicherzustellen.

Neben der Akquisition von Bestandsobjekten setzt die VIB verstärkt auch auf die Entwicklung eigener Immobilien. Dabei ist es uns wichtig, dass die Verwaltung der Immobilien effizient und nachhaltig durch die Gesellschaft selbst und nicht durch Dritte erfolgt, wodurch wir den Verwaltungsaufwand auf einem im branchenvergleich wettbewerbsfähigen Niveau halten können. Durch die langfristige Vermietung unserer Immobilien an solvente Ankermieter werden zudem der Verwaltungsaufwand und die damit verbundenen Kosten minimiert.

Die VIB verfolgt mit der schwerpunktmäßigen Finanzierung über Annuitätendarlehen einen langfristigen Finanzierungsansatz. Durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen wird der Substanzwert der Gesellschaft, der sogenannte EPRA Net Asset Value (EPRA-NAV), unter der Prämisse zumindest konstanter Marktwerte des Immobilienportfolios, kontinuierlich erhöht. Mit der selektiven Beimischung von Schuldscheindarlehen erweitert die Gesellschaft den Finanzierungsmix und optimiert die durchschnittliche Zinsbelastung.

Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Zum Ende des Geschäftsjahres 2018 hat die VIB Vermögen AG neben den zwei Vorständen 11 kaufmännische Mitarbeiter (31.12.2017: 11 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus war zusätzlich ein Mitarbeiter (31.12.2017: ein Mitarbeiter) in einem geringfügigen Beschäftigungsverhältnis für Hausmeister- und Reinigungsleistungen beschäftigt.

Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten im Berichtsjahr Franz-Xaver Schmidbauer (Vorsitzender), Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender) und Rolf Klug an.

Der Vorstand setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr aus Martin Pfandzelter (Vorsitzender) und Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen) zusammen.

Steuerungssystem

Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantwortet der Vorstand. Die mit Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudgetplanung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Abweichungen werden die Planungsvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungsmaßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet.

Die VIB konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen Umsatzerlöse sowie das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis vor Steuern.

Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten Ergebnis vor Steuern handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sondereinflüsse erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der VIB sind die Leerstandsquote und der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil der Gewerbeflächen, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben der Höhe der Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der gesamten Zinsaufwendungen, die gleichzeitig auch die größte Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung der VIB darstellt.

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Finanzielle Leistungsindikatoren (in Mio. EUR)	Beschreibung	2018	2017
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV	56,1	53,7
Ergebnis vor Steuern ohne Sondereinflüsse	Ergebnis lt. GuV bereinigt um positive und negative Sondereinflüsse	31,7	26,1

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Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	31.12.2018	31.12.2017
Leerstandsquote (Konzernkennzahl)	auf Basis effektiver Jahresnettomieten	0,7 %	0,8 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen	2,16 %	2,43 %

Der Immobilienbestand der VIB wird im Rahmen des Konzern-Immobilienportfolios überwacht und gesteuert. Hierzu werden entsprechende Auswertungen und Statistiken erstellt, die u.a. Aufschluss über die Mietvertragsrestlaufzeiten und die Mieterstruktur geben.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das globale Wachstum der Weltwirtschaft liegt nach Prognosen des Internationalen Währungsfonds (IWF) in 2018 bei 3,7 % und ist damit knapp hinter dem Vorjahreswert zurückgeblieben. Allerdings zeigen sich zunehmende Risiken für eine Eintrübung der konjunkturellen Entwicklung. Neben globalen Handelskonflikten, insbesondere zwischen den beiden größten Volkswirtschaften USA und China, kommen dazu auch noch weitere Unsicherheiten wie z.B. die derzeit schwer abschätzbaren Folgen des Brexit. Schwellen- und Entwicklungsländer sehen sich darüber hinaus zunehmend mit erschwerten Finanzierungsmöglichkeiten durch teurer werdende Kredite und der Erwartung steigender Ölpreise konfrontiert.

Der Euroraum konnte in 2018 wieder ein solides Wirtschaftswachstum verzeichnen und ist mit einem Plus von 2,1 % nur geringfügig hinter dem Vorjahreswert zurückgeblieben. Damit profitieren die EU-Volkswirtschaften trotz vieler Unsicherheiten weiterhin von einer starken Binnennachfrage sowie einer hohen Investitionstätigkeit, die nicht zuletzt zu einem Zuwachs an neuen Arbeitsplätzen geführt hat. Auch das Zinsumfeld ist nach wie vor günstig. Dank weiterhin niedriger Zinsausgaben werden sich auch das gesamtstaatliche Defizit und die allgemeine Schuldenquote im Euroraum weiter verringern.

Die stark von Exporten geprägte deutsche Wirtschaft hat im vergangenen Jahr deutlicher an Schwung verloren. Nach einem Plus von 2,2 % in 2017 legte das Bruttoinlandsprodukt im vergangenen Jahr nur noch um 1,5 % zu. Gestützt wurde hierzulande die Konjunktur vor allem von der ungebrochenen Kauflust der Verbraucher, gestiegener Investitionen der Unternehmen sowie dem anhaltenden Boom der Baubranche. Auch die hohen Konsumausgaben des Staates, zu denen unter anderem die Gehälter der Mitarbeiter und soziale Sachleistungen zählen, trugen zu diesem Wachstum bei.

Die deutschen Exporte stiegen im Jahresdurchschnitt 2018 weiter an, aber nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Die preisbereinigten Ausfuhren von Waren und Dienstleistungen haben um 2,4 % zugenommen, die Importe stiegen im gleichen Zeitraum um 3,4 %. Trotz des geringeren Wachstums konnte Deutschland seine Stellung als eine der führenden Exportnationen behaupten und erwirtschaftete in 2018 erneut den weltweit größten Leistungsbilanzüberschuss.

Auch im abgelaufenen Jahr konnte der deutsche Staat wieder einen Haushaltsüberschuss erzielen. Nach einem Plus von 1,0 % im Vorjahr lag der in 2018 erwirtschaftete Überschuss von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialkassen bei 1,7 % bzw. 59 Mrd. EUR. Der Fiskus profitiert dabei weiterhin von der seit Jahren positiven konjunkturellen Entwicklung und den anhaltend niedrigen Zinsen.

Branchenentwicklung

Die VIB ist hauptsächlich auf die Entwicklung, den Erwerb und die Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien im Bereich Logistik und Einzelhandel fokussiert. Beide Wirtschaftszweige haben in Deutschland einen hohen Stellenwert in der Wertschöpfungskette und erzielen jährlich konstante Wachstumsraten. Der Einzelhandel ist nach der Automobilindustrie die zweitwichtigste Branche und erwirtschaftete in 2018 einen Jahresumsatz von 525 Mrd. EUR, was einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 2,3 % entspricht. Ausschlaggebend für die weiterhin positive Entwicklung sind der starke private Konsum, ein Höchststand bei den Erwerbstätigen sowie kontinuierlich steigende Löhne.

Der Wirtschaftsbereich Logistik folgt unmittelbar auf Platz drei. Mit einem Jahresumsatz von 274 Mrd. EUR konnte auch hier im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von 2,6 % erreicht werden. Dabei behauptet Deutschland auch weiterhin seine Spitzenposition im internationalen Vergleich. In dem ca. 1 Billion EUR schweren europäischen Logistikmarkt hält Deutschland dank seiner guten geographischen Lage, der hohen Infrastrukturqualität sowie modernster Logistiktechnologie einen Anteil von 25 % am Gesamtmarkt.

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt zeigte sich trotz spürbarer Abkühlung der Konjunktur, moderat steigender Zinsen sowie den Handelskonflikten und Brexit nach wie vor robust. Nach Aussage von Jones Lang Lasalle, einem der führenden Immobiliendienstleister in Deutschland, ist die Asset-Klasse Immobilien auch weiterhin gefragt. Neben fehlenden Alternativen für Anleger ist ein weiterer Grund für den andauernden Immobilien-Boom, dass viele Investoren ihre Immobilienanlagequoten weiter erhöhen wollen.

Beim Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien konnte in 2018 mit einem Volumen von 60 Mrd. EUR erneut ein Rekord verzeichnet werden. Damit hat sich das Volumen seit 2010 verdreifacht, gegenüber 2017 steht ein Zuwachs von 6 % bzw. 3,5 Mrd. EUR zu Buche. Wie auch schon in den Vorjahren, spielen ausländische Investoren mit einem Anteil von 42 % am Gesamtvolumen eine große Rolle. Dabei stehen klassische Kapitalherkunftsländer wie die USA und Großbritannien zwar weiter an der Spitze, allerdings nicht mehr mit der Dominanz früherer Jahre. Dafür haben sowohl Investoren aus anderen europäischen Ländern sowie aus Asien ihre Aktivitäten im Vergleich zu den letzten Jahren deutlich ausgebaut.

Beliebteste Asset-Klasse waren in 2018 weiterhin die Büroobjekte mit einem Umsatz von rund 29 Mrd. EUR. Das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien ist hingegen um 9 % zurückgegangen und lag nur noch bei 10,5 Mrd. EUR. Während dabei Investoren im Segment Shopping-Center eher zögerlich agierten, haben sich gerade Fachmärkte und Fachmarktzentren, eine Kernkompetenz der VIB, im vergangenen Jahr als beliebteste Kategorie innerhalb der Asset-Klasse Einzelhandel etabliert.

Logistikimmobilien waren in 2018 erneut wieder sehr gefragt, auch wenn das Transaktionsvolumen mit 7,5 Mrd. EUR hinter dem Rekordwert des Vorjahres zurückblieb. So zeigt der Umsatz der sowohl bei in- als auch ausländischen Investoren sehr beliebten Anlageklasse seit vielen Jahren konstante Wachstumsraten. Das in 2018 erzielte Transaktionsvolumen liegt 60 % über dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre.

Geschäftsverlauf

Die VIB Vermögen AG blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2018 zurück. Das Immobilienportfolio der VIB Vermögen AG besteht zum 31. Dezember 2018 aus insgesamt 64 Objekten (31.12.2017: 61) mit einer vermietbaren Fläche von 775.000 m 2 (31.12.2017: 713.000 m 2 ).

Alle finanziellen und nichtfinanziellen Ziele der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose konnten erreicht oder übertroffen werden:

· die Umsatzerlöse lagen bei 56,1 Mio. EUR (Vorjahr: 53,7 Mio. EUR) und damit in der Mitte des Prognoseintervalls von 55,0 bis 57,0 Mio. EUR

· das Ergebnis vor Steuern ohne Sondereinflüsse betrug 31,7 Mio. EUR (Vorjahr: 26,1 Mio. EUR) und lag damit leicht über der Prognose von 28,0 bis 30,0 Mio. EUR

· die Leerstandsquote zum 31.12.2018 (Konzernkennzahl) blieb mit 0,7 % (31.12.2017: 0,8 %) wie prognostiziert im niedrigen einstelligen Prozentbereich

· die durchschnittliche Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten lag zum 31.12.2018 bei 2,16 % (31.12.2017: 2,43 %) und hat sich wie prognostiziert gegenüber dem Wert des 31.12.2017 moderat verbessert

Analyse der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Die VIB Vermögen AG konnte im Geschäftsjahr 2018 ihre Umsätze aufgrund des weiteren Ausbaus des Immobilienportfolios um 4,6 % auf 56,1 Mio. EUR steigern (Vorjahr: 53,7 Mio. EUR). Neben den getätigten Neuinvestitionen im abgelaufenen Geschäftsjahr wirkten sich auch die bereits im Vorjahr fertiggestellten Immobilien erstmals über die vollen 12 Monate positiv auf die Umsatzerlöse aus. Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich um 1,3 Mio. EUR auf 0,7 Mio. EUR verringert (Vorjahr: -2,0 Mio. EUR). Während im abgelaufenen Geschäftsjahr hauptsächlich Versicherungsentschädigungen enthalten waren, umfasste diese Position im Vorjahr vor allem einen Buchgewinn aus dem Verkauf von Immobilien.

Die Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude sind auf 12,6 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 12,1 Mio. EUR), wobei zwei gegenläufige Effekte zu beobachten waren. Einerseits haben sich die Aufwendungen für Nebenkosten auf 10,1 Mio. EUR verringert (Vorjahr: 10,3 Mio. EUR), anderseits erhöhten sich die Instandhaltungsaufwendungen auf 2,5 Mio. EUR (Vorjahr: 1,7 Mio. EUR). Der Personalaufwand lag mit 2,0 Mio. EUR auf Vorjahresniveau (Vorjahr: 2,0 Mio. EUR).

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen sind aufgrund des größeren Immobilienportfolios und damit verbundenen höheren Gebäudeabschreibungen von 9,4 Mio. EUR auf 9,6 Mio. EUR gestiegen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen hauptsächlich Rechts- und Beratungskosten, Aufwendungen für Investor Relations sowie sonstige Kosten der allgemeinen Verwaltung und lagen mit 1,6 Mio. EUR auf Vorjahresniveau (Vorjahr: 1,6 Mio. EUR). Die Erträge aus Beteiligungen sind aufgrund höherer Gewinnausschüttungen der VIB-Tochtergesellschaften auf 4,7 Mio. EUR gestiegen (Vorjahr: 3,2 Mio. EUR).

Aus Ergebnisabführungsverträgen sind insgesamt Erträge in Höhe von 5,8 Mio. EUR angefallen (Vorjahr: 5,7 Mio. EUR). Dabei konnte aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG ein Ertrag in Höhe von 6,0 Mio. EUR (Vorjahr: 5,8 Mio. EUR) vereinnahmt werden. Darüber hinaus umfasst diese Position Aufwendungen aus Gewinnabführung in Höhe von 0,2 Mio. EUR (Vorjahr: 0,2 Mio. EUR), die von der VIB an die verbleibenden Aktionäre der BBI zu zahlen sind.

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens beliefen sich auf 0,3 Mio. EUR (Vorjahr: 0,4 Mio. EUR) und umfassten im Wesentlichen Zinserträge aus VIB-Tochtergesellschaften.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge lagen bei 8 TEUR (Vorjahr: 8 TEUR). Die Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens lagen bei 0,0 Mio. EUR (Vorjahr: 1,9 Mio. EUR). Im Vorjahr war hier eine außerplanmäßige Abschreibung auf die Beteiligung an der RV Technik s.r.o. Tschechien enthalten. Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen verringerte sich deutlich auf 9,9 Mio. EUR (Vorjahr: 11,7 Mio. EUR) und ist auf den weiter gesunkenen Durchschnittszinssatz für die Darlehensverbindlichkeiten der VIB zurückzuführen.

Das Ergebnis vor Steuern lag im Berichtszeitraum bei 32,0 Mio. EUR (Vorjahr: 26,3 Mio. EUR). Das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis vor Steuern lag bei 31,7 Mio. EUR (Vorjahr: 26,1 Mio. EUR). Die Sondereinflüsse 2018 lagen bei 0,3 Mio. EUR (Vorjahr: 0,2 Mio. EUR). Hierin enthalten war im Wesentlichen ein Buchgewinn aus dem Anlagenabgang des durch einen Brand zerstörten Objekts in Goch. Im Vorjahr umfasste diese Position v.a. einen Buchgewinn aus Objektverkäufen sowie eine Teilwertabschreibung auf Finanzanlagen.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind aufgrund des höheren Ergebnisses vor Steuern auf 4,4 Mio. EUR angestiegen (Vorjahr: 4,0 Mio. EUR). Das Ergebnis nach Steuern lag bei 27,6 Mio. EUR, gegenüber 22,4 Mio. EUR im Vorjahr.

Der Jahresüberschuss hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 27,6 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 22,4 Mio. EUR). Nach Berücksichtigung von Einstellungen in die Gewinnrücklagen in Höhe von 9,7 Mio. EUR (Vorjahr: 5,8 Mio. EUR) ergibt sich ein Bilanzgewinn von 17,9 Mio. EUR (Vorjahr: 16,5 Mio. EUR). Der Vorstand der VIB schlägt der Hauptversammlung vor, den gesamten Bilanzgewinn in Höhe von 17,9 Mio. EUR (Vorjahr: 16,5 Mio. EUR) und somit eine Dividende von 0,65 EUR je Aktie (Vorjahr: 0,60 EUR je Aktie) für das Geschäftsjahr 2018 auszuschütten.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme der VIB Vermögen AG erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 24,1 Mio. EUR auf 724,0 Mio. EUR (31.12.2017: 699,9 Mio. EUR). Auf der Aktivseite stieg das Anlagevermögen von 643,4 Mio. EUR auf 666,8 Mio. EUR. Einerseits erhöhten sich durch die getätigten Neuinvestitionen die Sachanlagen deutlich um 23,2 Mio. EUR auf 552,1 Mio. EUR (31.12.2017: 528,9 Mio. EUR), anderseits haben zum Stichtag die Finanzanlagen geringfügig auf 114,7 Mio. EUR zugenommen (31.12.2017: 114,5 Mio. EUR).

Das Umlaufvermögen der Gesellschaft stieg gegenüber dem Vorjahr geringfügig auf 56,2 Mio. EUR (31.12.2017: 55,3 Mio. EUR). Wesentliche Positionen sind die Forderungen gegenüber verbundenen ternehmen des VIB-Konzerns, die auf 43,2 Mio. EUR zugenommen haben (31.12.2017: 40,3 Mio. EUR) sowie die Guthaben bei Kreditinstituten, die von 13,1 Mio. EUR auf 10,4 Mio. EUR gesunken sind.

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital um 11,1 Mio. EUR auf 277,8 Mio. EUR erhöht (31.12.2017: 266,7 Mio. EUR). Die Gewinnrücklagen haben sich aufgrund der Einstellung von 9,7 Mio. EUR des Jahresüberschusses der Gesellschaft auf 33,9 Mio. EUR erhöht (31.12.2017: 24,2 Mio. EUR). Für das Geschäftsjahr 2018 weist die Gesellschaft einen Bilanzgewinn von 17,9 Mio. EUR aus (Geschäftsjahr 2017: 16,5 Mio. EUR). Die Eigenkapitalquote hat sich gegenüber dem Vorjahresstichtag leicht erhöht und lag am 31. Dezember 2018 bei 38,4 % (31.12.2017: 38,1 %). Diese positive Entwicklung unterstreicht die weiterhin hohe Rentabilität des Immobilienportfolios sowie die solide und nachhaltige Finanzierungsstruktur der VIB Vermögen AG.

Die Rückstellungen sind gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgegangen und lagen am 31. Dezember 2018 bei 4,8 Mio. EUR (31.12.2017: 5,3 Mio. EUR). Ursache hierfür sind vor allem niedrigere Rückstellungen für ausstehende Rechnungen von Projektentwicklungen.

Die Verbindlichkeiten sind von 420,1 Mio. EUR auf 433,1 Mio. EUR gestiegen. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kam es einerseits zur Aufnahme neuer Darlehen und andererseits zur Tilgung von Bestandsdarlehen. Im Saldo haben diese um 12,9 Mio. EUR auf 429,9 Mio. EUR zugenommen (31.12.2017: 417,0 Mio. EUR). Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten ist im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter gesunken und lag zum 31. Dezember 2018 bei 2,16 % p.a. (31.12.2017: 2,43 %). Die Nettoverschuldung (zinstragende Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) lag zum Stichtag bei 419,5 Mio. EUR und damit etwas über dem Vorjahresniveau (31.12.2017: 403,9 Mio. EUR). Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen lagen bei 1,4 Mio. EUR (31.12.2017: 1,0 Mio. EUR), die sonstigen Verbindlichkeiten haben sich um 0,3 Mio. EUR auf 1,8 Mio. EUR verringert (31.12.2017: 2,1 Mio. EUR).

Die passiven latenten Steuern betrugen 8,2 Mio. EUR (31.12.2017: 7,7 Mio. EUR) und berücksichtigen die temporären Differenzen aufgrund der unterschiedlichen Bilanzansätze des Anlagevermögens (i. W. die Immobilien der VIB) in der Handels- und Steuerbilanz.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen wurden Zinsswaps abgeschlossen, welche Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen garantieren und mit diesen eine Bewertungseinheit bilden. Die Veränderungen der Marktwerte gegenüber dem Vorjahr, die sich für diese Zinsswaps zum 31. Dezember 2018 ergeben, bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.

Finanzlage

Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit hat sich aufgrund der weiter verbesserten Umsatz- und Ertragslage der VIB um 1,5 Mio. EUR auf 41,7 Mio. EUR erhöht (Vorjahr: 40,2 Mio. EUR).

Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit lag bei 30,8 Mio. EUR, gegenüber 14,0 Mio. EUR im Vorjahr. Größter Posten war hierbei der Mittelabfluss für Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von 32,7 Mio. EUR (Vorjahr: 28,3 Mio. EUR). Darüber hinaus kam es zu einem Mittelabfluss von 25,0 Mio. EUR für ein an eine Tochtergesellschaft der VIB gewährtes Darlehen (Vorjahr: 0,0 Mio. EUR). Demgegenüber steht ein Mittelzufluss aus der Rückzahlung von an Tochtergesellschaften gewährten Darlehen in Höhe von 22,1 Mio. EUR (Vorjahr: 2,1 Mio. EUR).

Der Mittelabfluss aus der Finanzierungstätigkeit betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 13,6 Mio. EUR, gegenüber 40,0 Mio. EUR im Vorjahr. Hierbei kam es zu einem Mittelabfluss aus der Zahlung der Dividenden an die Aktionäre der VIB in Höhe von 16,5 Mio. EUR (Vorjahr: 15,2 Mio. EUR) und einem Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzkrediten in Höhe von 28,4 Mio. EUR (Vorjahr: 24,5 Mio. EUR). Des Weiteren kam es zu einem Mittelabfluss aus der Tilgung von Anleihen und Krediten in Höhe von 15,5 Mio. EUR (Vorjahr: 37,7 Mio. EUR). Für Zinsen von Bankdarlehen wurden insgesamt Zahlungen in Höhe von 9,9 Mio. EUR geleistet (Vorjahr: 11,7 Mio. EUR).

Per Saldo ist der Finanzmittelbestand der Gesellschaft gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 2,7 Mio. EUR auf 10,4 Mio. EUR gesunken (31.12.2017: 13,1 Mio. EUR).

Zum überwiegenden Teil sind die Finanzverbindlichkeiten der VIB Vermögen AG mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei knapp 7% der Darlehen orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen.

Struktur der Finanzverbindlichkeiten zum 31.12.2018

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in Mio. EUR	Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen	Bankdarlehen mit festen Zinssätzen
Gesamt	28,4	401,5
in 1-12 Monaten fällig	1,9	12,1
in 12-60 Monaten fällig	8,4	96,9
in > 60 Monaten fällig	18,1	292,5

Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über nicht gezogene Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 10,5 Mio. EUR (31.12.2017: 10,5 Mio. EUR).

Im Geschäftsjahr 2018 war die Liquidität der VIB Vermögen AG zu jeder Zeit sichergestellt. Das Finanzmanagement der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, jederzeit über genügend freie liquide Mittel zu verfügen, um die Verbindlichkeiten fristgerecht zu begleichen und um die Unternehmensentwicklung erfolgreich gestalten zu können.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Die VIB Vermögen AG blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2018 zurück und konnte alle selbstgesteckten Ziele erfüllen bzw. übererfüllen. Bei den Umsatzerlösen konnte aufgrund des Ausbaus des Immobilienportfolios erneut ein Zuwachs erwirtschaftet werden. Aufgrund der hohen Kosteneffizienz sowie der weiter gesunkenen Zinsaufwendungen für Bankdarlehen konnte das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis vor Steuern erneut gesteigert werden.

Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft ist solide und auch die Liquiditätssituation stellt sich weiterhin als sehr gut dar. Trotz des sich verlangsamenden Wirtschaftswachstums in Deutschland schätzen wir das Marktumfeld für Gewerbeimmobilien nach wie vor als gut ein. Die VIB Vermögen AG blickt zuversichtlich in das laufende Geschäftsjahr 2019.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 RISIKOBERICHT

3.1.1 Risikomanagement

Die Risikopolitik der VIB Vermögen AG unterstützt das Ziel, den Unternehmenswert über nachhaltiges Wachstum langfristig zu steigern. Wir definieren Risiko sowohl als die Gefahr möglicher Verluste als auch entgangener Gewinne. Beides kann sowohl durch interne als auch externe Faktoren ausgelöst werden.

Die Geschäftstätigkeit der VIB ist mit diversen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefahren zu minimieren, hat die Gesellschaft ein Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Dadurch ist gewährleistet, dass der Vorstand beim Auftreten von Risiken frühzeitig informiert wird und rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Im Kern ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter zu erfassen und zu beurteilen. Zu diesen Parametern zählen Größen wie die Leerstandsquote, Mietrückstände, die Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie die Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Die Ergebnisse werden in Form eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand weitergegeben. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.

3.1.2 Risiken des Unternehmens

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Die Immobilienmärkte in Deutschland stehen in engem Zusammenhang mit der gesamt- und finanzwirtschaftlichen Entwicklung. Für den Bereich Gewerbeimmobilien geht eine mögliche konjunkturelle Abschwächung mit der Gefahr einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen einher, verbunden mit einem sinkenden Mietniveau sowie einem erhöhten Leerstandsrisiko.

Durch die überwiegend langfristigen Mietvertragslaufzeiten der VIB betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Anteil der gesamten Mieterlöse. Um das Risiko weiter zu minimieren, setzt die VIB Vermögen AG auf eine bonitätsstarke Mieterklientel sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilien.

Sollte sich die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Entwicklung deutlich verschlechtern, besteht zudem die Gefahr einer negativen Wertentwicklung des Immobilienportfolios. Durch die starke regionale Ausrichtung der VIB Vermögen AG auf Investitionen in den wirtschaftlich starken süddeutschen Raum sowie der ausgewogenen Diversifizierung der Branchen wird dieses Risiko jedoch verringert.

Nach zwei Boom-Jahren in Folge hat die deutsche Wirtschaft in 2018 etwas an Schwung verloren. Auch für das laufende Jahr erwarten führende Wirtschaftsforschungsinstitute, dass sich die Konjunktur etwas schwächer entwickeln wird, als die Jahre zuvor. Davon im Wesentlichen unbeeindruckt soll sich der Markt für Gewerbeimmobilien aller Voraussicht nach weiterhin positiv entwickeln.

Trotz der derzeitigen konjunkturellen Eintrübung stufen wir die gesamtwirtschaftlichen Risiken für das Immobiliengeschäft der VIB weiterhin als gering ein (Vorjahr: gering).

Standortrisiko

Die Qualität unserer Immobilienstandorte wird von zahlreichen Faktoren, wie z.B. dem Zustand der Verkehrsinfrastruktur, der Entwicklung der Absatzmärkte und der Kaufkraft oder aber dem vorhandenen Arbeitskräftepotential bestimmt, auf die wir als Unternehmen keinen Einfluss haben. Eine Verschlechterung dieser Faktoren könnte negative Auswirkungen auf den Wert unserer Immobilien sowie die daraus erzielbaren Mieteinnahmen haben.

Durch die sorgfältige Auswahl und Prüfung der Objekte im Rahmen einer Due Diligence wirkt die VIB beim Kauf von Immobilien und Grundstücken diesem Risiko entgegen.

Das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität schätzen wir wie im Vorjahr als gering ein.

Leerstands- und Mietausfallrisiko

Die VIB unterliegt als Immobiliengesellschaft einem gewissen Mieterrisiko, das mögliche Mietausfälle und Leerstände zur Folge haben könnte. Insbesondere bei einer Abkühlung der konjunkturellen Entwicklung können Mietausfälle nicht ausgeschlossen werden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z. B. aufgrund von Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Für die VIB Vermögen AG kann dies mit temporären Leerständen und mit Mietausfällen einhergehen.

Durch die Fokussierung auf bonitätsstarke Mieter und die Diversifizierung des Portfolios hinsichtlich der Branchen minimiert die Gesellschaft dieses Risiko. Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten werden Mietforderungen laufend überprüft und auftretende Mietrückstände von der Immobilienverwaltung zeitnah bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien großer Wert auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit gelegt. Dies erleichtert bei Ausfall eines Mieters die zeitnahe Anschlussvermietung des Objekts.

Trotz der konjunkturellen Abkühlung sehen wir derzeit kein signifikant größeres Risiko für erhöhte Leerstände und Mietausfälle. Unter Berücksichtigung der erforderlichen Gegenmaßnahmen stuft die VIB das Leerstands- und Mietausfallrisiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Projektentwicklungsrisiko

Wir unterliegen als Immobilienentwickler bestimmten Risiken, die sich aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung von Immobilien ergeben.

Im Rahmen von Projektentwicklungen werden auch Grundstücke erworben, für welche noch kein Baurecht besteht. Im Falle der Ablehnung des Baurechts könnten der Gesellschaft hieraus finanzielle Risiken entstehen. Durch unsere langjährige Erfahrung sowie die enge Zusammenarbeit mit den Behörden erachten wir dieses Risiko allerdings als gering an.

Darüber hinaus besteht bei Projektentwicklungen das Risiko, dass veranschlagte Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden. Folge wäre, dass die von der VIB ursprünglich kalkulierten Entwicklungsrenditen nicht mehr realisiert werden könnten.

Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind auch Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Daraus könnten Mietausfälle bzw. verspätet eingehende Mieterlöse und Schadenersatzforderungen resultieren.

Um diese Projektentwicklungsrisiken zu minimieren, arbeiten wir bei größeren Bauvorhaben ausschließlich mit namhaften und bonitätsstarken Generalunternehmen zusammen. Dadurch wird i.d.R. die Fertigstellung der Objekte innerhalb der veranschlagten Zeit und im Rahmen der geplanten Kosten gewährleistet.

Wir stufen ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen aufgrund des insgesamt gestiegenen Projektvolumens als mittel ein (Vorjahr: mittel).

Akquisitionsrisiko

Die VIB ist grundsätzlich einem Risiko in Bezug auf den Erwerb von Immobilien bzw. Objektgesellschaften ausgesetzt. Hierbei kann es sich um die Nichtaufdeckung von verdeckten Mängeln oder sonstigen für die VIB nachteiligen Verpflichtungen handeln, welche im Rahmen der Akquisition bereits vorhanden waren. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine technische, finanzielle und rechtliche Due Diligence im Vorfeld einer Transaktion und greift dazu bei Bedarf auch auf externe Dienstleister wie Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte und Steuerberater zurück.

Mögliche negative Folgen aus einem Akquisitionsrisiko werden analog zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

Konzentrationsrisiko

Im Portfolio der VIB finden sich einzelne Mieter, die mehrere Objekte angemietet haben, woraus sich ein gewisses Konzentrationsrisiko ergibt. Um das Risiko eines möglichen Leerstands bzw. Mietausfalls in größerem Umfang zu minimieren, fokussiert sich die VIB auf bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverhältnisse.

Aktuell schätzt die VIB die Folgen eines möglichen Konzentrationsrisikos, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Finanzierungsrisiko

In Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwungs besteht grundsätzlich das Risiko, dass sich die für die Immobilienfinanzierung notwendige Beschaffung von Fremdkapital über Banken erschweren könnte. Im Extremfall könnte dies dazu führen, dass die notwendige Liquidität von Banken nicht oder in nur noch unzureichender Höhe bereitgestellt wird. Für die VIB könnte das bedeuten, dass Immobilienprojekte nicht oder nur zeitlich verzögert umgesetzt werden und entsprechend negative Effekte bei Umsatz und Ergebnis die Folge wären. Gerade die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008/2009 hat gezeigt, dass eine Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Situation zu einer tendenziell restriktiveren Kreditvergabepolitik der Banken führen kann.

Aufgrund der guten Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft sowie der seit vielen Jahren sehr engen und vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den finanzierenden Banken stufen wir ein Finanzierungsrisiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

Zinsänderungsrisiko

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus führt in der Folge auch zu steigenden Zinsen bei Immobilienfinanzierungen. Dies kann einerseits den Abschluss von neuen Darlehensverträgen für die Finanzierung neuer Objekte, aber andererseits auch die Neuvereinbarung von Konditionen aus der Zinsbindung laufender Bestandsdarlehen, betreffen.

Um sich möglichst gut gegen kurz- und mittelfristige Zinsschwankungen abzusichern, schließt die VIB bei der Finanzierung von Immobilienprojekten hauptsächlich Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von überwiegend 10 Jahren ab. Vor dem Hintergrund des nach wie vor niedrigen Zinsniveaus werden zudem auch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen in Anspruch genommen, die sich etwa am EURIBOR orientieren.

Trotz der Ankündigung möglicher erster Zinserhöhungen durch die EZB, erwartet die VIB daraus keinen signifikanten Anstieg der Zinsaufwendungen der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2019. Die Auswirkungen eines Zinsänderungsrisikos auf die Ertragslage der VIB werden deshalb analog zum Vorjahr als gering eingestuft.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung besteht grundsätzlich das Risiko von Währungsschwankungen. Zum 31. Dezember 2018 bestehen bei der VIB keine Fremdwährungspositionen.

Ein Wechselkursrisiko wird, analog zum Vorjahr, derzeit als gering eingestuft.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Zur langfristigen Sicherung von Zinskonditionen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB für einige Darlehen mit variabler Verzinsung Zinsswaps abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften (Bankdarlehen) eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite). Mögliche Zinsänderungen und damit verbundene Wertänderungen der Swaps haben keine Auswirkung auf die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft.

Mögliche Risiken aus Finanzinstrumenten stuft die VIB wie im Vorjahr als gering ein.

Rechts- und Vertragsrisiken

Die VIB ist allgemeinen Rechtsrisiken ausgesetzt, die sich aus neuer Gesetzgebung und geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen (z.B. der Datenschutz-Grundverordnung DSGV) ergeben können. Darüber hinaus können der Gesellschaft in Bezug auf das Immobiliengeschäft Vertragsrisiken entstehen, die Vereinbarungen mit Mietern, Kunden und sonstigen Geschäftspartnern betreffen (z.B. Miet- und Kaufverträge, Verträge mit Generalunternehmen, Dienstleistungs- und Beraterverträge, etc.). Um diese Risiken zu minimieren, werden alle Verträge und rechtlich relevanten Themen intern und bei Bedarf auch extern unter juristischen Gesichtspunkten geprüft.

Neben gesetzlichen Bestimmungen gelten für alle Mitarbeiter der VIB auch die konzernweiten Regelungen eines Verhaltenskodex sowie einer Antikorruptionsrichtlinie. Damit soll sichergestellt sein, dass ethisch einwandfreies und gesetzeskonformes Verhalten der VIB gegenüber Geschäftspartnern und anderen Dritten eingehalten wird.

Die VIB stuft Rechts- und Vertragsrisiken, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Regulatorisches Risiko

Als Aktiengesellschaft unterliegt die VIB Vermögen AG in Deutschland einer Reihe von Gesetzen und Vorschriften wie dem Aktiengesetz (AktG), dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) oder dem Handelsgesetzbuch (HGB). Darüber hinaus werden seit Jahren auch auf der Ebene der Europäischen Union verstärkt Maßnahmen ergriffen, die eine Verbesserung des Anlegerschutzes und die Regulierung und bessere Überwachung des Finanzsektors zum Ziel haben - auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2008.

Im Jahr 2016 ist die EU-Markmissbrauchsverordnung „MAR“ (Verordnung Nr. 596/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates) in Kraft getreten. Danach gelten auch für Freiverkehrsemittenten, wie der VIB Vermögen AG, erweiterte Publizitätspflichten sowie verschärfte Sanktionen im Falle eines Verstoßes gegen diese Regularien. Die VIB verfügt bereits durch die am regulierten Markt in München gelistete Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG über ein ausgeprägtes Kapitalmarkt-Know-How, speziell im Hinblick auf die umfangreichen Regelungen des Wertpapierhandelsgesetzes.

Darüber hinaus beschäftigen wir uns mit vielen weiteren kapitalmarktrechtlichen und regulatorischen Themen wie z.B. der AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive) oder der seit 3. Januar 2018 geltenden Richtlinie MIFID II (Markets in Financials Instruments Directives). Alle wichtigen Themen werden vom Vorstand und den Fachabteilungen regelmäßig analysiert und bewertet und falls notwendig werden entsprechende Maßnahmen zur Abwehr und Reduzierung möglicher Risiken eingeleitet. Im Bedarfsfall greifen wir auch auf externe Spezialisten zurück, die uns in allen relevanten rechtlichen und regulatorischen Fragen beratend zur Seite stehen.

Wir schätzen aktuell ein regulatorisches Risiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Schadenrisiko

Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres, potenziell großes Risiko für die Gesellschaft dar. Dies könnte unter Umständen negative Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der VIB haben.

Diesen Risiken begegnet die VIB durch einen umfangreichen Versicherungsschutz. Für Immobilien der VIB sind i.d.R. Allgefahren-Versicherungen (All-Risk-Policen) abgeschlossen, die neben den klassischen Elementen wie z.B. Schutz vor Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden auch Elementarschäden wie z.B. Hochwasser, Überschwemmung oder Schneedruck abdecken. Bestandteil einer solchen Versicherung ist i.d.R. auch immer eine Mietausfallversicherung für den Fall, dass eine Immobilie in Folge eines Schadens temporär nicht vermietet werden kann und der VIB dadurch Mieteinahmen verloren gehen.

Am 15. Mai 2017 kam es bei einem Einzelhandels-Objekt der BBI, einer Tochtergesellschaft der VIB Vermögen AG, zu einem Brand, bei dem das Gebäude vollständig zerstört wurde. Für dieses Objekt besteht umfassender Versicherungsschutz mit einer ausreichend hohen Deckungssumme. Bis zum vollständigen Wiederaufbau und der planmäßigen Übergabe der Immobilie an den Mieter Mitte 2019 erhält die BBI Mietausgleichszahlungen von der Versicherung, so dass Ertragsausfälle für die Gesellschaft weiterhin nicht zu erwarten sind.

Durch die regelmäßige Überprüfung der Versicherungssummen des gesamten Immobilienportfolios, auch mit Hilfe externer Versicherungsgutachter, wird ein mögliches Unterversicherungsrisiko bei der VIB auf ein Minimum reduziert.

Die VIB schätzt mögliche negative Folgen aus unvorhersehbaren und über das normale Maß hinausgehenden Schadensereignissen, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Personalrisiko

Die Fähigkeiten, die langjährige Erfahrung und die Motivation der Mitarbeiter der VIB sind entscheidende Faktoren für den dauerhaften Erfolg des Unternehmens. Die Abwanderung von Leistungsträgern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Rekrutierung und Einarbeitung neuer Fach- und Führungskräfte könnte das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen. Die VIB begegnet diesem Risiko durch eine gezielte und bedarfsgerechte Kompetenzentwicklung bestehender Mitarbeiter, die Stärkung der Attraktivität der VIB als Arbeitgeber sowie eine starke Führungs- und Unternehmenskultur.

Insgesamt wird ein Personalrisiko unverändert zum Vorjahr als gering eingeschätzt.

IT-Risiko

Alle wesentlichen Geschäftsabläufe der VIB stützen sich auf IT-Systeme. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall dieser Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen. Um dieses Risiko zu begrenzen, entwickelt die VIB ihre IT-Systeme in Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern laufend weiter. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Sollte es zu einem Ausfall der Hard- oder Software kommen, so sind alle Daten in relativ kurzer Zeit wieder reproduzierbar. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Die VIB stuft dieses Risiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

3.1.3 Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Das Risikomanagement der VIB ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten. Im Berichtsjahr hat sich die Risikolage der VIB gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich geändert. Nach Einschätzung der VIB sind aktuell keine gravierenden Risiken erkennbar, die für den Fortbestand des Unternehmens eine Gefahr darstellen könnten.

3.2 Chancenbericht

Neben einem effizienten Risikomanagement ist für den Geschäftserfolg der VIB Vermögen AG auch die Wahrnehmung sich bietender Chancen von großer Bedeutung. Dabei ist es wichtig, dass Chancen möglichst frühzeitig identifiziert und bewertet und entsprechend den personellen und finanziellen Ressourcen des Unternehmens umgesetzt werden. Ziel der VIB ist dabei stets ein möglichst ausgewogenes Verhältnis zwischen Risiken und Chancen, um im Sinne aller Stakeholder den Unternehmenswert langfristig zu steigern.

Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit Jahren in einer kontinuierlichen Wachstumsphase, auch wenn diese im letzten Jahr etwas an Dynamik verloren hat. Auch die Wirtschaftsbereiche Logistik und der Einzelhandel, die Kerngeschäftsfelder der VIB, entwickelten sich seit Jahren sehr erfreulich und sollen auch in Zukunft weiter wachsen. Neben den konjunkturellen Aussichten sind auch die Perspektiven am Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin optimistisch. Dabei ist vor allem die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Deutschland ungebrochen hoch, die allerdings von der Angebotsseite nur unzureichend erfüllt werden kann. Hier sehen wir als langjähriger und spezialisierter Entwickler maßgeschneiderter Logistikimmobilien die Chance, auch zukünftig nachhaltig und vor allem profitabel zu wachsen; gerade auch vor dem Hintergrund, dass Immobilienakquisitionen aufgrund der hohen Preise und des geringen Angebots derzeit sehr schwierig sind und auch weniger Ertragspotential bieten. Um unsere geplanten Entwicklungsrenditen zu realisieren, wollen wir bei Projektentwicklungen auch weiterhin von unserer Inhouse-Expertise sowie dem langjährig gewachsenen und weit verzweigten Netzwerk, gerade im wirtschaftsstarken süddeutschen Raum, profitieren.

Eine wesentliche Säule unseres Geschäftsmodells ist die Verwaltung unseres Immobilienportfolios durch eigene Mitarbeiter der VIB. Dadurch stehen wir in sehr engem Kontakt mit unseren Mietern und können diese frühzeitig bei Fragen rund um Nebenkostenabrechnungen, notwendige Wartungsleistungen oder aber auch bei Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen einbinden. Damit steigern wir nicht nur die Zufriedenheit unserer Mieter sondern können sie auch länger an unser Unternehmen binden. Wir sehen auch zukünftig die Chance, durch das Inhouse-Management unserer Immobilien einen hohen Qualitätsstandard unserer Objekte sowie niedrige Leerstandsquoten und langen Mietvertragsrestlaufzeiten sicherzustellen.

Das Immobilienportfolio der VIB umfasst mehr als 100 Objekte mit einer Gesamtnutzfläche von rund 1,2 Mio. Quadratmetern. Auf einigen freien Flächen dieser Objekte bietet sich noch weiteres Entwicklungspotential, um durch gezielte Nachverdichtungen, also der Errichtung komplett neuer Gebäude und Gebäudeerweiterungen, neue Nutzfläche zu schaffen. Dies bietet der VIB die Chance um zusätzliche Mietererlöse zu generieren, ohne das die Gesellschaft dabei neue Grundstücksflächen erwerben muss. Da das Grundstück bereits vorhanden ist, liegen auch die erzielbaren Entwicklungsrenditen i.d.R. über dem Niveau des Marktes.

Ein ausgewogener Finanzierungsmix ist für uns eine weitere wichtige Säule zur Erreichung unserer Wachstumsziele. Hier ist einerseits die Fremdkapitalseite von großer Bedeutung. Durch unsere langjährige Erfahrung haben wir ein sehr enges Netzwerk zu den finanzierenden Banken aufgebaut. Dadurch, und nicht zuletzt dank des weiterhin günstigen Zinsumfelds, sind wir in der Lage, für Neu- und Anschlussfinanzierung unserer Immobilienprojekte sehr günstige Konditionen zu vereinbaren. Unsere bevorzugte Finanzierungsart sind Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen von 10 Jahren. Aber auch Schuldscheindarlehen oder kurzfristig variable Darlehen, die sich am EURIBOR orientieren, kommen zum Einsatz und sind eine gute Ergänzung unseres Fremdkapitalmix.

Andererseits nutzen wir als im Freiverkehr notiertes Unternehmen auch die Möglichkeiten der Eigenkapitalfinanzierung. Durch den aktiven Dialog mit dem Kapitalmarkt, der hohen Transparenz gegenüber unseren Investoren und Analysten können wir bei Bedarf auf alle Formen der Eigenkapitalfinanzierung, wie z.B. Pflichtwandelanleihen oder Kapitalerhöhungen zurückgreifen. Und dass die Aktie der VIB gefragt ist, belegt auch die Entwicklung unseres Aktienkurses. So haben wir uns in der langfristigen Betrachtung nicht nur besser entwickelt als die Vergleichsindizes DAX und SDAX, auch den Immobilienbranchenindex EPRA-Deutschland haben wir in dieser Betrachtung hinter uns gelassen.

Wir sehen für die Finanzierung unseres Unternehmenswachstums zukünftig sowohl auf der Fremdkapital- als auch auf der Eigenkapital-Seite die Chance, sehr gute Konditionen zu vereinbaren, die in der Folge auch einen positiven Effekt auf die Ertragslage des Unternehmens haben können.

Zusammenfassende Darstellung des Chancenberichts

Die VIB Vermögen AG hat sich mit ihrem Geschäftsmodell, insbesondere im Bereich der Logistik und Light Industry, als feste Größe im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt etabliert. Die Gesellschaft verfügt über ein nachhaltig gewachsenes Immobilienportfolio mit einer langen durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von 5 Jahren und 4 Monaten (Konzernkennzahl) und einer seit Jahren niedrigen Leerstandsquote. Darüber hinaus profitieren wir von einem effizienten Inhouse-Management unserer Objekte sowie einem hohen Maß an Flexibilität bei der Finanzierung unseres Wachstums, wobei wir hier sowohl die Möglichkeiten der Fremd- als auch der Eigenkapitalfinanzierung ausschöpfen.

Wir sehen die VIB gut aufgestellt, um ihre auf nachhaltiges und profitables Wachstum ausgerichtete Strategie erfolgreich fortzusetzen und diesbezüglich auch sich zukünftig bietende Marktopportunitäten zu erkennen und umzusetzen.

4. Prognosebericht

Konjunkturelle und branchenspezifische Rahmenbedingungen 2019

Das Wachstum der Weltwirtschaft wird im laufenden Jahr nach Prognosen des Internationalen Währungsfonds (IWF) weniger stark ausfallen, als im Vorjahr. Auch in der Europäischen Union geht man davon aus, dass das Wirtschaftswachstum nachlassen wird. Nach einem Plus von 2,1 % im Vorjahr soll die Wirtschaftsleistung in 2019 nur noch um 1,5 % zulegen.

Den globalen Unsicherheiten kann sich auch Deutschland nicht entziehen. Demnach soll die deutsche Wirtschaft in 2019 vor allem wegen den nicht absehbaren Folgen des Brexit und der Handelskonflikte nur noch in einer Größenordnung zwischen 1,0 % bis 1,2 % wachsen. Während sich das Exportgeschäft eher schwächer entwickeln dürfte, wird insbesondere die Inlandsnachfrage, allen voran der private Konsum, Treiber des moderaten Wachstums bleiben.

Nach einem turbulenten und volatilen Jahr an den Finanz- und Aktienmärkten bleibt der Ausblick auf das laufende Jahr schwierig. Die Märkte werden von einem Mix aus restriktiverer Geldpolitik sowie einer schwächeren Weltkonjunktur belastet. Wichtig wird die Frage sein, wohin sich die Anlagezinsen entwickeln werden. Aufgrund der politischen Unsicherheiten sowie der angespannten konjunkturellen Lage sind derzeit keine Anzeichen erkennbar, dass die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen kurz- und mittelfristig deutlich anheben wird.

Trotz vieler Unsicherheiten bleibt der Ausblick auf die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes nach Einschätzung des Immobilienspezialisten Jones Lang Lasalle weiter optimistisch. Die Nachfrage nach Immobilien dürfte auch in 2019 hoch bleiben, vor allem aufgrund fehlender Alternativen für die Anleger ihr Geld gewinnbringend zu investieren. Unter der Voraussetzung, dass sich die Konjunktur in Deutschland wie erwartet moderat positiv entwickelt, könnte das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien in etwa das Niveau von 2018 erreichen.

Erwartete Entwicklung der VIB Vermögen AG im Jahr 2019

Auch wenn die deutsche Wirtschaft derzeit an Fahrt verliert, so gehen wir bei unserer 12-Monatsplanung von nach wie vor stabilen konjunkturellen und branchenspezifischen Rahmenbedingungen aus. Dabei sehen wir die Voraussetzungen vor allem in unserem Hauptgeschäftsfeld, der Logistik und Light-Industry, auch weiterhin gegeben, um durch bedarfsgerechte Eigenentwicklungen, gezielte Akquisitionen und Nachverdichtungen auf Bestandsgrundstücken zu wachsen. Darüber hinaus kann es bei der VIB auch in 2019 im Rahmen der Portfoliooptimierung zu selektiven Objektverkäufen kommen, wenn dies mit unserer langfristigen Unternehmensstrategie in Einklang steht.

Unsere Umsatzplanung für 2019 wurde auf Basis der Bestandsobjekte zum 31. Dezember 2018 durchgeführt. Des Weiteren sind anteilige Umsätze aus den im Laufe des Jahres 2019 fertigzustellenden Objekten in Regensburg (Bürokomplex mit 3.500 m 2 , Fertigstellung Q4/2019) berücksichtigt. Darüber hinaus umfasst die Umsatzprognose keine weiteren Projektentwicklungen und Immobilienkäufe bzw. –verkäufe. Auf Basis dieser Annahmen rechnen wir für das laufende Geschäftsjahr 2019 mit Umsatzerlösen von 58,5 bis 60,5 Mio. EUR (2018: 56,1 Mio. EUR).

Zur Umsetzung unserer langfristigen Unternehmensstrategie ist neben wachsenden Umsatzerlösen auch eine wettbewerbsfähige Kostensituation unerlässlich. So setzen wir wie auch schon in den Vorjahren auf eine effiziente Verwaltung unserer Immobilien durch eigene Mitarbeiter der VIB. Dies ermöglicht einerseits den engen und vertrauensvollen Kontakt zu unseren Mietern, andererseits kennen wir damit auch den Zustand unserer Immobilien sehr genau. Damit sind wir in der Lage unserem hohen Qualitätsanspruch an unsere Immobilien gerecht zu werden und notwendige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu planen und durchzuführen. Für 2019 rechnen wir mit einem Ergebnis vor Steuern vor Sondereinflüssen zwischen 31,0 und 33,0 Mio. EUR (2018: 31,7 Mio. EUR).

Unter den getroffenen Annahmen rechnen wir für das laufende Geschäftsjahr mit einer Leerstandsquote (Konzernkennzahl) im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31.12.2018: 0,7 %). Da wir auch mittelfristig nicht mit deutlich steigenden Zinsen rechnen, erwarten wir auch bis zum 31.12.2019 mit einer weiteren leichten Reduzierung des Durchschnittszinssatzes für unsere Darlehensverbindlichkeiten (31.12.2018: 2,16 %).

Unsere Mitarbeiter leisten einen wichtigen Beitrag zum Erfolg des Unternehmens. Damit wir auch zukünftig auf eine gut qualifizierte und motivierte Belegschaft zurückgreifen können, werden wir auch im kommenden Jahr für ein attraktives Arbeitsumfeld und bedarfsgerechte Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen sorgen.

Unsere Prognose für das laufende Geschäftsjahr soll ein möglichst realistisches Bild der erwarteten Geschäftsentwicklung darstellen. Alle über diese Unternehmensplanung hinausgehenden Chancen und Risiken werden im Chancen- und Risikobericht dieses Geschäftsberichts erläutert. Eine gravierende Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, des allgemeinen Zinsniveaus oder der Perspektiven am Gewerbeimmobilienmarkt könnte die Erreichung unserer Prognose beeinflussen.

Erklärung zur Unternehmensführung

Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG haben die „Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB“ abgegeben und im Lagebericht der BBI Immobilien AG veröffentlicht.

Neuburg a. d. Donau, den 5. März 2019

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther, Vorstand

Bilanz

AKTIVA

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	31.12.2018 EUR	31.12.2017 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	4.676,50	13.813,50
	4.676,50	13.813,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	548.877.272,74	524.970.985,21
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	171.428,50	241.225,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	3.036.527,85	3.717.673,57
	552.085.229,09	528.929.884,28
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	109.784.869,20	107.284.869,20
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	2.353.200,00	5.453.200,00
3. Beteiligungen	2.570.255,00	1.752.097,00
	114.708.324,20	114.490.166,20
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.153.002,16	1.170.926,73
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	43.248.167,34	40.325.924,01
3. sonstige Vermögensgegenstände	1.410.161,00	700.292,10
	45.811.330,50	42.197.142,84
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	10.388.433,78	13.075.780,95
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.000.505,00	1.226.329,74
	723.998.499,07	699.933.117,51
PASSIVA
	31.12.2018 EUR	31.12.2017 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	27.579.779,00	27.579.779,00
II. Kapitalrücklage	198.396.090,99	198.396.090,99
III. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	33.866.193,20	24.171.471,01
IV. Bilanzgewinn	17.926.856,35	16.547.867,40
Buchmäßiges Eigenkapital	277.768.919,54	266.695.208,40
B. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.308.617,00	1.105.968,00
2. Steuerrückstellungen	574.400,00	703.300,00
3. sonstige Rückstellungen	2.943.910,00	3.447.487,21
	4.826.927,00	5.256.755,21
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	429.900.966,39	416.983.392,39
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.394.653,11	1.016.006,15
3. sonstige Verbindlichkeiten	1.796.823,40	2.144.208,05
davon aus Steuern EUR 586.982,84 (EUR 427.806,28)	433.092.442,90	420.143.606,59
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 928,75 (EUR 776,48)
D. Rechnungsabgrenzungsposten	114.011,63	164.835,31
E. Passive latente Steuern	8.196.198,00	7.672.712,00
	723.998.499,07	699.933.117,51

Gewinn- und Verlustrechnung

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	2018 EUR	2017 EUR
1. Umsatzerlöse	56.134.568,09	53.660.820,99
2. sonstige betriebliche Erträge	687.870,28	1.967.432,69
3. Grundstücksaufwand
Aufwendungen für vermietete Grundstücke und	-12.630.442,87	-12.052.875,29
Gebäude
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-1.732.256,64	-1.698.949,43
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-245.891,84	-338.714,54
	-1.978.148,48	-2.037.663,97
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen	-9.560.335,35	-9.366.141,49
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.616.826,93	-1.569.593,94
7. Erträge aus Beteiligungen	4.742.303,69	3.239.246,83
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 4.742.303,69 (EUR 3.239.246,83)
8. auf Grund eines Ergebnisabführungsvertrags erhaltene Gewinne	5.848.609,08	5.676.368,12
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	277.117,51	383.968,00
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 277.117,51 (EUR 383.968,00)
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	7.791,05	8.460,82
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	0,00	-1.919.740,39
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-9.925.183,67	-11.657.954,13
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-4.364.769,86	-3.972.713,42
14. Ergebnis nach Steuern	27.622.552,54	22.359.614,82
15. sonstige Steuern	-974,00	-1.004,00
16. Jahresüberschuss	27.621.578,54	22.358.610,82
17. Einstellungen in Gewinnrücklagen in andere Gewinnrücklagen	-9.694.722,19	-5.810.743,42
18. Bilanzgewinn	17.926.856,35	16.547.867,40

Anhang

Die VIB Vermögen AG (VIB AG) hat ihren Sitz in Neuburg/Donau und wird beim Amtsgericht Ingolstadt unter der Nr. HRB 101 699 geführt.

ALLGEMEINES

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2018 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes. Die VIB Vermögen AG ist als eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB zu klassifizieren.

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen Konzernabschluss nach IFRS i.S. § 315e Abs. 3 HGB.

Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.

BILANZIERUNG UND BEWERTUNG

Grundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.

Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter der Anlagevermögens bis zu einem Wert von 250,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 250,00 € aber nicht mehr als 800,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen.

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei

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	Jahre
Fabrik- und Geschäftsbauten	20 – 50
Außenanlagen	10 – 19
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 – 12

Gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in vollem Umfang als Herstellungskosten aktiviert und in dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken“ im Anlagevermögen ausgewiesen.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten, ggf. korrigiert um zwischenzeitlich erfolgte Kapitalrückzahlungen, bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind sofern erforderlich durch Bildung von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie Zeit nach diesem Tag darstellen, ausgewiesen.

Latente Steuern werden gemäß § 274 HGB gebildet. Auf Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlust- und Zinsvorträgen wird ein Überhang an passiven latenten Steuern angesetzt, wenn insgesamt von einer Steuerbelastung in künftigen Geschäftsjahren auszugehen ist. Sofern insgesamt eine künftige Steuerentlastung (d.h. ein Überhang an aktiven latenten Steuern besteht) erwartet wird, erfolgt entsprechend dem Wahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Ansatz von aktiven latenten Steuern. Verlust- und Zinsvorträge werden, falls vorhanden, insoweit berücksichtigt, als eine Verrechnung mit steuerpflichtigem Einkommen innerhalb der nächsten fünf Jahre realisierbar ist bzw. die Zinsvorträge genutzt werden können. Des Weiteren werden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten von Organgesellschaften insoweit einbezogen, als die Umkehrung der temporären Differenzen während der Dauer der Organschaft zu erwarten ist.

Die Bewertung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage des im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen geltenden Körperschaftsteuer- sowie ggf. Gewerbesteuersatzes.

Die Pensionsrückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dies erfolgt – unter Zugrundelegung der Richttafeln RT 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck und einem Rechnungszinsfuß von 3,21 % (zehnjähriger Durchschnitt gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB) – nach der Projected Unit Credit Methode. Der Rententrend wird mit 2,0 %, der Gehaltstrend mit 0 % (Fix-Betrag) berücksichtigt. Für die Ermittlung der Pensionsrückstellung wird eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen (§ 253 Abs. 2 S. 2 HGB). Effekte aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt.

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen angesetzt und in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Besteht kein oder ein nicht ausreichender Sicherungszusammenhang, wird für unrealisierte Verluste eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet.

Strukturierte Finanzinstrumente werden grundsätzlich als einheitlicher Vermögensgegenstand oder als einheitliche Verbindlichkeit bilanziert. Eine getrennte Bilanzierung erfolgt nur dann, wenn durch das eingebettete Derivat im Vergleich zum Basisinstrument wesentlich erhöhte oder zusätzliche andersartige Risiken und Chancen vorliegen

Angaben zur Vergleichbarkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von 19 T€ aktiviert.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 279 T€ geboten (Vorjahr: 359 T€).

Finanzanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile und gewährte Ausleihungen an verbundene Unternehmen. Um die Kapitalbasis für durchgeführte Immobilien-Investitionen weiter zu stärken, wurde in die 100%-Tochter VIMA Grundverkehr GmbH ein Betrag in Höhe von 2.500 T€ in die Kapitalrücklage eingezahlt (§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB).

Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten. Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich überprüft.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 43.248 T€ (Vorjahr: 40.326 T€) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften. Sie beinhalten eine Forderung in Höhe von 6.015 T€ aus der Ergebnisabführung 2018 der BBI Immobilien AG und kurzfristige Darlehensforderungen gegen die VIMA Grundverkehr GmbH (25.000 T€), KIP Verwaltung GmbH (6.750 T€) und UFH Verwaltung GmbH (5.500 T€).

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen aus Versicherungserstattungen, Instandhaltungsrücklagen und sonstige kurzfristige Ausleihungen ausgewiesen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Zahlungen vor dem Bilanzstichtag, die Aufwendungen des folgenden Geschäftsjahres betreffen und an Mieter gewährte Baukostenzuschüsse, die über die zu erwartende Restlaufzeit der Mietverträge verteilt werden.

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt 27.579.779 € (Vorjahr: 27.579.779 €) und ist in 27.579.779 (Vorjahr: 27.579.779) Inhaberaktien eingeteilt. Im Geschäftsjahr wurden weder Aktien aus dem genehmigten Kapital noch Aktien aus dem bedingten Kapital ausgegeben.

Genehmigtes und bedingtes Kapital

Genehmigtes Kapital

Genehmigtes Kapital 2013:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss ist am 2. Juli 2018 ausgelaufen. Das Genehmigte Kapital 2013 in Höhe von 2.136.430 € ist somit verfallen.

Genehmigtes Kapital 2015:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 30. Juni 2020.

Das insgesamt zur Verfügung stehende genehmigte Kapital beträgt somit 2.478.390 €.

Bedingtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein bedingtes Kapital (2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2013/15 im Geschäftsjahr 2015, war dieses bedingte Kapital bis zum 31. Dezember 2015 nahezu aufgebraucht. Zum Jahresende 2018 war noch ein unveränderter Betrag in Höhe von 451 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2014 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2014) in Höhe von 2.215.133 € geschaffen. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2014/16 im Geschäftsjahr 2016, war dieses bedingte Kapital bis zum 31.Dezember 2016 nahezu aufgebraucht. Zum Jahresende 2018 war noch ein unveränderter Betrag in Höhe von 166 € vorhanden.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2018 noch kein Betrag verwendet. Das bedingte Kapital 2015 ist in voller Höhe vorhanden.

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage in Höhe von 198.396 T€ hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.

Gewinnrücklage/Bilanzgewinn - Vorschlag zur Gewinnverwendung

Gemäß § 270 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 58 AktG werden 9.695 T€ des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2018 von insgesamt 27.622 T€ in die Anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 17.926.856,35 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,65 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.

Pensionsrückstellungen

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet.

Gemäß dem versicherungsmathematischen Gutachten des beauftragen Aktuars beläuft sich die Verpflichtung zum Bilanzstichtag auf 1.309 T€ (Vorjahr: 1.106 T€). Diese wurde auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 3,21 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2,0 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln RT 2018 G von Klaus Heubeck.

Aufgrund der geänderten handelsrechtlichen Vorschriften hinsichtlich des für die Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zu verwendenden Rechnungszinses, wird ein zehnjähriger Durchschnittszinssatz verwendet.

Im Falle von Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen ist der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren (2,32 %) und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren (3,21 %) in jedem Geschäftsjahr zu ermitteln. Gewinne dürfen nur ausgeschüttet werden, wenn die nach der Ausschüttung verbleibenden frei verfügbaren Rücklagen zuzüglich eines Gewinnvortrages und abzüglich eines Verlustvortrages mindestens diesem Unterschiedsbetrag entsprechen. Der Unterschiedsbetrag ist in jedem Geschäftsjahr im Anhang oder unter der Bilanz darzustellen:

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Sollrückstellung mit Zinssatz:
Durchschnitt 7 Jahre (Zins 2,32 %):	1.527 T€
Durchschnitt 10 Jahre (Zins 3,21 %):	1.309 T€
Unterschiedsbetrag:	218 T€

Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen betreffend die Anschaffungs- und Herstellungskosten fertiggestellter Immobilien, für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, für Nebenkosten-Rückzahlungen an Mieter sowie für die Vorstandstantieme und AR-Vergütung berücksichtigt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

Restlaufzeit

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	Restlaufzeit
Art der Verbindlichkeiten	bis zu 1 Jahr TEUR	zwischen 1 und 5 Jahren TEUR	mehr als 5 Jahre TEUR	Summe TEUR	davon gesichert TEUR	Art der Sicherheit
---	---	---	---	---	---	---
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	14.000	105.248	310.653	429.901	324.901	siehe unten
(Vorjahr)	(13.368)	(120.471)	(283.144)	(416.983)	(311.983)
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.240	155	0	1.395	0	-
(Vorjahr)	(932)	(84)	(0)	(1.016)
3.Sonstige Verbindlichkeiten	1.686	111	0	1.797	0	-
(Vorjahr)	(1.862)	(282)	(0)	(2.144)
Summe	16.926	105.514	310.653	433.093	324.901
(Summe Vorjahr)	(16.162)	(120.837)	(283.144)	(420.143)	(311.983)

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen, durch Sicherungsübereignung sowie der Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Verpflichtung aus der Übernahme des BBI-Zinsswaps in Höhe von 282 T€ (s.u.), Zinsverbindlichkeiten in Höhe von 622 T€ aus Schuldscheindarlehen, Garantie-Dividenden an die BBI-Minderheitsaktionäre in Höhe von 177 T€ und Verbindlichkeiten aus kreditorischen Debitoren in Höhe von 128 T€. Zudem bestehen Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von 587 T€ (Vorjahr: 428 T€) und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von 1 T€ (Vorjahr: 1 T€).

Derivate und Bewertungseinheiten

Die Höhe der Verzinsung verschiedener Bankdarlehen wird durch Zinsswaps langfristig gesichert. Bei diesen Zins-Swaps handelt es sich um sogenannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach § 254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 18.585 T€ auf und hatten zum 31. Dezember 2018 einen Marktwert von insgesamt -1.414 T€. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleichs der tatsächlichen Zahlungsströme.

Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen.

Der Nominalbetrag des mit der Commerzbank AG (vorm.: Hypothekenbank Frankfurt AG) abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000 T€ mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31. Dezember 2018 beträgt -1.324 T€ und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der Commerzbank AG ermittelt.

Ein weiteres Zins-Swap-Geschäft mit der HypoVereinsbank/UniCredit AG wurde in Höhe von nominal 4.730 T€ von der BBI Immobilien AG übernommen. Der Vertrag endet am 28.06.2019. Zum 31.12.2018 hat der Zins-Swap noch einen Nominalbetrag von 3.585 T€. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,74 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31. Dezember 2018 beträgt -89 T€ und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der HypoVereinsbank/UniCredit AG ermittelt.

Die beiden Swap-Geschäfte stellen zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften Bewertungseinheiten dar. Die negativen Marktwerte wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.

Passive latente Steuern

Die latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurde eine Rückstellung für passive latente Steuern in Höhe von 8.196 T€ gebildet. Aufgrund der mit der BBI Immobilien AG bestehenden körperschaftsteuerlichen Organschaft bilanziert die VIB Vermögen AG auch die bei der BBI Immobilien AG entstandenen latenten Steuern.

Die latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus folgenden temporären Differenzen:

· Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Abschreibungen auf das Immobilienvermögen

· Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher Wertansätze in der Steuerbilanz und Handelsbilanz für Pensionsverpflichtungen

· Temporäre Differenzen aufgrund des steuerrechtlichen Ansatzes einer Rücklage für Ersatzbeschaffung gem. § 6b EStG

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt unter Berücksichtigung von Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit einem Steuersatz von 15,825%.

Die Veränderung der latenten Steuern im Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

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	aktive latente Steuern	passive latente Steuern	Saldo
31.12.2017	82 T€	7.755 T€	7.673 T€
31.12.2018	109 T€	8.305 T€	8.196 T€
Veränderung	27 T€	550 T€	523 T€

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gegliedert.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen ausschließlich auf die Vermietung des eigenen Grundbesitzes. Die in 2018 ausgewiesenen Umsatzerlöse sind uneingeschränkt mit denen des Jahres 2017 vergleichbar.

Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von 611 T€ und aus der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus L.u.L. in Höhe von 47 T€ enthalten. Hierbei handelt es sich um außergewöhnliche und periodenfremde Erträge im Sinne des § 285 Nr. 31 und Nr. 32 HGB.

Personalaufwand

In der VIB Vermögen AG waren im abgelaufenen Geschäftsjahr durchschnittlich 12 (im Vorjahr 11) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 11 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr: 10) und 1 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich (im Vorjahr: 1). Die entstehenden Aufwendungen für diesen gewerblichen Mitarbeiter werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

In den sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von 116 T€ (Vorjahr: 222 T€) enthalten.

Materialaufwand

In der Position Materialaufwand ist ein Betrag in Höhe von 1.364 T€ (Vorjahr: 1.268 T€) für bezahlte Grundsteuern ausgewiesen. Dieser Betrag betrifft vollumfänglich eigenen Grundbesitz, der im Rahmen der Geschäftstätigkeit fremdvermietet wird. Die Grundsteuer wird soweit als möglich auf die Mieter umgelegt.

Abschreibungen

Die Abschreibungen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 279 T€ (Vorjahr: 359 T€).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen.

Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen belaufen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 4.742 T€ (Vorjahr: 3.239 T€) und betreffen Gewinnausschüttungen von verbundenen Unternehmen.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne

Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 6.015 T€ (Vorjahr: 5.843 T€).

Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.

Die Position beinhaltet auch die an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Netto-Garantiedividende für das Jahr 2018 in Höhe von 166 T€ (Vorjahr: 166 T€).

Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld („Garantiedividende“), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,74 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftssteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 277 T€ (Vorjahr: 384 T€).

Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens

Außerplanmäßige Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens waren im Geschäftsjahr nicht geboten. Im Vorjahr wurde hier ein Betrag in Höhe von 1.920 T€ ausgewiesen.

Zinsergebnis

In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen in Höhe von 141 T€ (Vorjahr: 41 T€) enthalten. Daneben enthält die Position Zinsen aus der Aufzinsung der Verbindlichkeit aus der Übernahme von Zinsswaps der BBI in Höhe von 119 T€ (Vorjahr: 165 T€) (vgl. hierzu Kapitel „Verbindlichkeiten“). Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von verbundenen Unternehmen existieren wie im Vorjahr im Geschäftsjahr ebenfalls nicht.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 4.365 T€ (Vorjahr: 3.973 T€), davon betreffen 523 T€ latente Steuern (Vorjahr: 726 T€) und -2 T€ (Vorjahr: -5 T€) für Körperschaftsteuer-/ Solidaritätszuschlags-Erstattungen für Vorjahre.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der folgenden verbundenen Unternehmen wurden Bürgschaften übernommen:

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IPF 1 GmbH, Neuburg	4.500 T€	(Vorjahr: 4.500 T€)
IPF 2 GmbH, Neuburg	4.800 T€	(Vorjahr: 4.800 T€)
Interpark Immobilien GmbH	2.500 T€	(Vorjahr: 2.500 T€)
VSI GmbH, Neuburg	2.017 T€	(Vorjahr: 2.017 T€)
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	1.700 T€	(Vorjahr: 1.700 T€)
UFH Verwaltung GmbH	15.000 T€	(Vorjahr: 0 T€)

Für eine Immobilien-Finanzierung der Merkur GmbH haftet die VIB Vermögen AG bis zu einer Höhe von 5,0 Mio. € gesamtschuldnerisch.

Weiterhin haftet die VIB Vermögen AG für eine Immobilien-Finanzierung der 100% Tochter KIP Verwaltung GmbH bis zu einer Höhe von 10,0 Mio. € gesamtschuldnerisch.

Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaften für alle Haftungsverhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 1.030 T€ (Vorjahr: 1.182 T€). Davon entfallen 989 T€ (Vorjahr: 1.109 T€) auf finanzielle Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen.

Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von 13.079 T€ (Vorjahr: 20.163 T€).

Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2018 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag (siehe hierzu auch Kapitel „Verbindlichkeiten“).

SONSTIGE ANGABEN

Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstands

Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2018:

- Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH, Ingolstadt (Vorsitzender)

- Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt (stellvertretender Vorsitzender)

- Rolf Klug, Kaufmann, Geschäftsführer der MK Vermögensverwaltungs GmbH, Neuburg/Donau

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 185 T€.

Dem Vorstand gehörte im Geschäftsjahr 2018 an:

- Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender, Diplom-Kaufmann (Univ.), Neuburg/Donau

- Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg/Donau

Gesamtbezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands, Bezüge früherer Mitglieder des Vorstands und Pensionsrückstellungen

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 185 T€ und die der früheren Vorstandsmitglieder auf 36 T€.

Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.

Die für frühere Mitglieder des Vorstands gebildeten Pensionsrückstellungen betragen 663 T€ (Vorjahr: 725 T€).

Honorare des Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG wird in den IFRS-Konzernabschluss einbezogen. Betreffend die Angaben zum Abschlussprüferhonorar verweisen wir auf den IFRS-Konzernanhang der VIB Vermögen AG.

Angabe nach § 285 Nr. 21 HGB

Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht getätigt.

Nachtragsbericht

Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2018 nicht eingetreten.

Neuburg a. d. Donau, den 5. März 2019

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther Vorstand Bereich Finanzen

ANTEILSBESITZ

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil	Eigenkapital in T€	Ergebnis in T€
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	4.332	72
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	10.083	-127
KIP Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	5.882	-143
UFH Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	1.055	789
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%	1.414	-1
IPF 1 GmbH, Neuburg	94,98%	1.037	1.012
IPF 2 GmbH, Neuburg	94,98%	1.169	855
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt *	94,88%	50.233	6.015
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt	75,00%	7.714	978
Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	10.837	1.623
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	2.847	621
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	1.029	178
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt **	34,18%	10.841	218
KHI Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau ***	41,67%	7.561	-31

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

*** direkte u. mittelbare Beteiligung

Entwicklung des Anlagevermögens vom 01. Januar bis 31. Dezember 2018

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	Anschaffungs- /Herstellungskosten
	Stand 01.01.2018 EUR	Zugänge 2018 EUR	Umgliederungen 2018 EUR	Abgänge 2018 EUR	Stand 31.12.2018 EUR
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I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	182.035,53	0,00	0,00	0,00	182.035,53
	182.035,53	0,00	0,00	0,00	182.035,53
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	600.775.131,01	3.546.895,39	29.835.028,69	0,00	634.157.055,09
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	986.282,89	6.116,45	0,00	-4.972,00	987.427,34
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	3.722.429,83	29.153.882,97	-29.835.028,69	0,00	3.041.284,11
	605.483.843,73	32.706.894,81	0,00	-4.972,00	638.185.766,54
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	109.204.609,59	2.500.000,00	0,00	0,00	111.704.609,59
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	5.453.200,00	0,00	0,00	-3.100.000,00	2.353.200,00
3. Beteiligungen	1.752.097,00	818.158,00	0,00	0,00	2.570.255,00
	116.409.906,59	3.318.158,00	0,00	-3.100.000,00	116.628.064,59
Summe Anlagevermögen	722.075.785,85	36.025.052,81	0,00	-3.104.972,00	754.995.866,66

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	Abschreibungen
	Stand 01.01.2018 EUR	Zugänge 2018 EUR	Abgänge 2018 EUR	Umbuchung 2018 EUR	Stand 31.12.2018 EUR
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I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	168.222,03	9.137,00	0,00	0,00	177.359,03
	168.222,03	9.137,00	0,00	0,00	177.359,03
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	75.804.145,80	9.475.636,55	0,00	0,00	85.279.782,35
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	745.057,39	75.561,80	-4.620,35	0,00	815.998,84
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	4.756,26	0,00	0,00		4.756,26
	76.553.959,45	9.551.198,35	-4.620,35	0,00	86.100.537,45
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.919.740,39	0,00	0,00	0,00	1.919.740,39
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.919.740,39	0,00	0,00	0,00	1.919.740,39
Summe Anlagevermögen	78.641.921,87	9.560.335,35	-4.620,35	0,00	88.197.636,87

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	Buchwerte Stand 31.12.2018 EUR	Buchwerte Stand 31.12.2017 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	4.676,50	13.813,50
	4.676,50	13.813,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	548.877.272,74	524.970.985,21
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	171.428,50	241.225,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	3.036.527,85	3.717.673,57
	552.085.229,09	528.929.884,28
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	109.784.869,20	107.284.869,20
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	2.353.200,00	5.453.200,00
3. Beteiligungen	2.570.255,00	1.752.097,00
	114.708.324,20	114.490.166,20
Summe Anlagevermögen	666.798.229,79	643.433.863,98

Bestätigungsvermerk

An die VIB Vermögen AG

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der VIB Vermögen AG, Neuburg a. d. Donau, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2018 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

· entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2018 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 und

· vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

· identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

· gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;

· beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;

· ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;

· beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;

· beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens;

· führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, den 8. März 2019

**Ernst & Young GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**

gez. Horbach, Wirtschaftsprüfer

gez. Ehrnböck, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

im zurückliegenden Geschäftsjahr konnte die VIB Vermögen AG ihr Wachstum fortsetzen und ihre Ergebnisse gegenüber dem Vorjahr erneut steigern. Das Portfolio wuchs durch attraktive Projektentwicklungen, die nach ihrer Fertigstellung in den Bestand übernommen wurden, auf 108 Objekte an. Durch das professionelle Portfoliomanagement, das neben Neuzugängen durch Projektentwicklungen auch Verdichtungen bestehender Grundstücke und Direkterwerbe beinhaltet, konnten alle relevanten Immobilienkennzahlen gesteigert werden. Dadurch konnte auch in 2018 die Dividende erhöht werden – bereits zum neunten Mal in Folge. Über diese in allen Bereichen positive Entwicklung ist der Aufsichtsrat sehr erfreut und unterstützt den Vorstand weiterhin uneingeschränkt darin, die gewählte Wachstumsstrategie weiter zu verfolgen.

ÜBERWACHUNG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG UND ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VORSTAND

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2018 fortlaufend und intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben im Berichtszeitraum jederzeit wahrgenommen:

Die regelmäßige Kontrolle und Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat hinsichtlich der Geschäftsführung erfolgte während des gesamten Geschäftsjahres. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft betreffenden Themen informiert. In alle wesentlichen Entscheidungen war der Aufsichtsrat stets eingebunden und die hierfür erforderlichen Beschlüsse wurden entsprechend zeitnah gefasst. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Das gilt insbesondere für die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie neue Investitionsmöglichkeiten.

AUFSICHTSRATSSITZUNGEN

Im Geschäftsjahr 2018 fanden insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen statt, an denen jeweils alle Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen:

›› In der ersten Sitzung am 20. März 2018 lagen die Schwerpunkte auf der Darstellung der finanziellen, bilanziellen und steuerlichen Aspekte der Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften sowie der vorläufigen Konzernzahlen, dem Risiko- und Controllingbericht zum 31. Dezember 2017 sowie der Unternehmensstrategie und -planung. In der Sitzung wurde die Prognose für das Geschäftsjahr 2018 festgelegt, die am nächsten Tag zusammen mit den vorläufigen Zahlen veröffentlicht wurde. Ein weiteres Thema war die Tagesordnung der Hauptversammlung und hier insbesondere die Wahl des Abschlussprüfers. Der Aufsichtsrat hatte im Vorfeld der Sitzung eine Ausschreibung durchgeführt und sich nach intensiver Prüfung der Unterlagen der teilnehmenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften dafür entschieden, der Hauptversammlung die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München vorzuschlagen. Im Tagesordnungspunkt Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat detailliert und ausführlich über die Entwicklung der Investment Properties in 2017 und über den Projektstand der laufenden Entwicklungen informiert.

›› In der Bilanzsitzung am 24. April 2018 erfolgten die Feststellung des HGB-Einzelabschlusses und die Billigung des IFRS-Konzernabschlusses. Ebenfalls Bestandteil dieser Sitzung war der Bericht über die Nichtprüfungsleistungen des bisherigen Wirtschaftsprüfers. Des Weiteren hat der Aufsichtsrat dem Vorschlag des Vorstands zugestimmt, der Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,60 EUR vorzuschlagen. Die variable Vorstandsvergütung sowie die Aufsichtsratsvergütung für das abgelaufene Geschäftsjahr wurden ebenfalls in dieser Sitzung beschlossen. Unter einem weiteren Tagesordnungspunkt wurde die geschäftliche Entwicklung auf Basis vorläufiger Zahlen zum 31. März 2018 erörtert. Unter dem Tagesordnungspunkt Immobilienbereich erhielt der Aufsichtsrat ein Update über die jeweiligen Projektstände der aktuellen Entwicklungen.

›› In der dritten Aufsichtsratssitzung am 26. Juni 2018 stand das Thema Hauptversammlung im Fokus. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand ausführlich über den Sachstand unterrichtet, beispielsweise zum Anmeldeverzeichnis oder dem Vorliegen von Stimmrechtsbevollmächtigungen. Im Tagesordnungspunkt Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat neben den üblichen Updates zu laufenden Projekten über die erfolgreiche Teilvermietung der Projektentwicklung in Schwarzenbruck sowie über die Nachverdichtung in Regensburg informiert.

›› Die vierte Aufsichtsratssitzung fand am 7. August 2018 statt. Als Schwerpunktthemen wurden in dieser Sitzung die geschäftliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2018 sowie der Risikomanagement- und Controllingbericht zum 30. Juni 2018 erörtert. Unter dem Tagesordnungspunkt Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat insbesondere über die bevorstehende Fertigstellung der Projektentwicklungen in Vaihingen/Enz und im Interpark informiert.

›› Die Schwerpunktthemen der fünften Sitzung am 23. Oktober 2018 waren die geschäftliche Entwicklung bis 30. September 2018 auf Basis vorläufiger Zahlen. Im Tagesordnungspunkt Immobilienbereich erhielt der Aufsichtsrat einen Überblick über den Planungsstand bzgl. der Vorratsgrundstücke sowie einzelner Transaktionen. Des Weiteren befasste sich der Aufsichtsrat vorbereitend auf die Sitzung im Dezember mit Vorstandsangelegenheiten.

›› In der sechsten Sitzung am 18. Dezember 2018 informierte sich der Aufsichtsrat auf Basis vorläufiger Zahlen über die geschäftliche Entwicklung im Geschäftsjahr 2018. Unter dem Tagesordnungspunkt Immobilienbereich beschäftigte er sich insbesondere mit der Projektentwicklung im Interpark Kösching und dem aktuellen Verhandlungsstand mit potenziellen Mietern. Des Weiteren befasste er sich mit der Angemessenheit der Vorstandsvergütungen und zog hierzu eine Auswertung der Vorstandsvergütungen der festgelegten Peer-Group-Unternehmen heran. In dieser Sitzung beschloss der Aufsichtsrat zudem, den Vorstandsdienstvertrag von Herrn Pfandzelter um weitere fünf Jahre bis zum 30. September 2024 zu verlängern. Dabei soll er unverändert den Vorsitz des Vorstands innehaben.

AUSSCHÜSSE

Angesichts der aus Effizienzgründen überschaubar gehaltenen Größe des Aufsichtsrats wurden auch im Geschäftsjahr 2018 keine Ausschüsse gebildet.

JAHRESABSCHLUSS UND KONZERNABSCHLUSS 2018

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 29. April 2019 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, vertreten durch den Wirtschaftsprüfer, Herrn Patrick Horbach, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2018 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schließt sich der Aufsichtsrat an.

Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2018 geprüft und in der Sitzung vom 29. April 2019 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, auch hier vertreten durch Wirtschaftsprüfer Horbach behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2018 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2018 vom Aufsichtsrat gebilligt. Weiterhin hat der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 29. April 2019 die Tagesordnung für die Hauptversammlung am 4. Juli 2019 verabschiedet.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Konzerns für ihren Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung des VIB-Immobilien-Konzerns.

Neuburg/Donau, 29. April 2019

Für den Aufsichtsrat

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender

Sonstiger Berichtsteil

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2018 ist durch den Aufsichtsrat am 29. April 2019 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.

Die Hauptversammlung am 4. Juli 2019 hat die Ausschüttung des Bilanzgewinns 2018 in Höhe von EUR 17.926.856,35 beschlossen.