Deutsche Konsum REIT-AG

Deutsche Konsum REIT-AG (vormals: Deutsche Konsum Grundbesitz AG)

Broderstorf

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.10.2016 bis zum 30.09.2017

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016/2017

der Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf

1.1 Grundlagen der Deutsche Konsum REIT-AG

1.1.1 Geschäftsmodell, Strategie und Struktur

Die Deutsche Konsum REIT-AG (im Folgenden „DKR“) ist ein auf Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs spezialisierter Bestandshalter. Die Geschäftstätigkeit umfasst im Wesentlichen den Erwerb, die Vermietung und die Bewirtschaftung inländischer Einzelhandelsimmobilien in mittleren und regionalen Zentren Deutschlands in funktionierenden Mikrolagen. In Einzelfällen können auch Objektveräußerungen erfolgen.

Das Listing der DKR-Aktie (ISIN DE000A14KRD3) erfolgte am 15. Dezember 2015. Seitdem ist die Aktie an allen gängigen Börsen handelbar und seit dem 3. März 2017 im Prime Standard der Deutsche Börse AG notiert. Seit dem 1. Januar 2016 hat die Gesellschaft den Status eines REIT (Real Estate Investment Trust) und ist dadurch auf Gesellschaftsebene ertragsteuerbefreit.

Der Investitionsfokus der DKR liegt auf Zentren und Ballungsräumen abseits großer Metropolen, da sich hier durch geringeren Wettbewerb und niedrigere Ankaufspreise höhere Anfangsrenditen bei einem gleichzeitig überschaubaren Investitionsrisiko erzielen lassen. Weiterhin agiert die DKR als professioneller Investor in einer Nische, da das Investitionsvolumen je Objekt in der Regel bis zu EUR 25 Mio. beträgt und somit für Privatinvestoren zu hoch und gleichzeitig für Institutionelle zu gering ist. Die wesentlichen Mieteinnahmen werden zudem durch große deutsche Lebensmitteleinzelhandelskonzerne erzielt, die als relativ nichtzyklisch und somit konjunkturresistent eingeschätzt werden.

Ziel der DKR ist es, durch die weitere Akquisition funktionierender Einzelhandelsstandorte mit hohen Anfangsrenditen ein leistungsfähiges Immobilienportfolio aufzubauen, das regelmäßig eine attraktive Dividendenausschüttung gewährleistet. Weiterhin wird durch strategisches Asset- und Portfoliomanagement sowie gezielte und wertschöpfende Investitionen in den Immobilienbestand die Grundlage für Leerstandsreduzierungen und Mietvertragsverlängerungen gelegt, infolgedessen die Immobilien Wertzuwächse verzeichnen. Insofern werden auch bewusst entwicklungsfähige Objekte mit höherem Leerstand und kurzen Mietvertragsrestlaufzeiten angekauft, da die DKR hier Wertschöpfungsmöglichkeiten ausnutzen kann.

Zum 30. September 2017 umfasst das bilanzierte Immobilienportfolio der DKR 62 Einzelhandelsimmobilien mit einer Vermietungsfläche von rund 330.000 m2 und einem Wert von EUR 275 Mio.

Gesellschaftsrechtlich besteht die DKR lediglich aus einer Kapitalgesellschaft, die sämtliche Immobilien hält und bilanziert. Dies sowie die REIT-Eigenschaft ermöglichen der Gesellschaft besonders schlanke Verwaltungsstrukturen. Zudem verhelfen das bestehende Netzwerk, die langjährige Erfahrung des Managements sowie die flachen Strukturen zu einer hohen Ankaufsgeschwindigkeit, was in Ankaufsprozessen vorteilhaft ist.

Größter Aktionär der DKR ist derzeit die Obotritia Capital KGaA („Obocap“) mit ihrem persönlich haftenden Gesellschafter Rolf Elgeti, die zusammen mit ihren Tochterunternehmen derzeit rund 32% der Aktien hält. Die DKR nutzt die Geschäftsräume und die IT-Infrastruktur sowie teilweise das Personal der Obocap, welches anteilig über eine Konzernumlage an die Gesellschaft weiterbelastet wird. Die DKR ist nach §312 AktG zur Aufstellung eines Abhängigkeitsberichtes verpflichtet.

1.1.2 Struktur und Steuerungssystem

Die Steuerung der DKR erfolgt im Wesentlichen anhand der finanziellen Kennziffern Anfangsrendite, FFO (funds from operations), aFFO (adjusted funds from operations), LTV (loan to value) und EPRA NAV (EPRA net asset value). Weiterhin betrachten wir die Quote der laufenden Verwaltungsaufwendungen im Vergleich zu den Mieterlösen als wichtige Steuerungsgröße.

Nichtfinanzielle Steuerungsgrößen der DKR sind Leerstandsquoten sowie die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge WALT (weighed average lease term) auf Einzelobjektebene als auch auf Gesamtportfolioebene. Durch den dem Geschäftsmodell entsprechenden Zukauf von Objekten mit höherem Leerstand und geringen Mietvertragsrestlaufzeiten sind diese nichtfinanziellen Kennziffern deutlichen Schwankungen unterworfen.

Weiterhin verfügt die DKR über Planungsinstrumente wie einer Unternehmensplanung sowie einer rollierenden Liquiditätsplanung, die zur Steuerung der operativen Geschäftsentwicklung genutzt werden.

1.1.3 Forschung und Entwicklung

Im Rahmen ihres Geschäftszwecks betreibt die DKR keine Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten und ist nicht von Lizenzen und Patenten abhängig.

1.2 Wirtschaftsbericht

1.2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Das Wirtschaftswachstum in Deutschland setzt seinen moderaten Wachstumskurs fort. Im vierten Quartal 2016 war das Bruttoinlandsprodukt um 0,4%1 und in den ersten beiden Quartalen 2017 noch einmal um 0,7% bzw. um 0,6% höher als in den Vorquartalen2. Laut Bundesbank könnte das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2017 um 1,9% zulegen.3 Das Zinsniveau im Euroraum befindet sich derzeit auf einem historischen Tiefstand. Am 16. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 5 Basispunkte, so dass der Hauptrefinanzierungssatz 0,00% betrug. Damit fanden Immobilienunternehmen wie die Deutsche Konsum REIT-AG, die ihren Bestand zu einem erheblichen Teil durch Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, weiterhin grundsätzlich günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung ihrer Investitionen vor4.

1.2.2 Entwicklung am deutschen Gewerbeimmobilienmarktes

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete laut einer Studie von JLL für den Zeitraum Januar bis September 2017 ein deutschlandweites Transaktionsvolumen von EUR 38,6 Mrd. Dabei belegen Einzelhandelsimmobilien mit 19% am Transaktionsvolumen nach Büroimmobilien (45%) und vor Logistikimmobilien den zweiten Platz innerhalb dieser Anlagenklasse. Nach wie vor gilt, dass mehr Kapital investiert werden könnte, wenn ein adäquates Angebot in ausreichender Zahl vorhanden wäre5.

Hinsichtlich der Miet- und Renditeentwicklung haben sich Fachmarkt- und Nahversorgungsimmobilien aufgrund der starken Kaufpreisentwicklung in den Premiumsegmenten in den letzten Jahren als Anlagenklasse etabliert. Laut der Bulwiengesa Marktstudie 2016 zum Lebensmitteleinzelhandel hat sich das Mietniveau im Segment Nahversorgung für gute Objekte seit dem Jahr 2000 sowohl in West-, als auch in Ostdeutschland deutlich erhöht. Zudem sei das Renditeniveau attraktiv, insbesondere im Hinblick auf C- und D-Städte. Darüber hinaus bieten Investitionen in moderne Nahversorgungsobjekte eine hohe Stabilität und langfristige Sicherheit. Grund dafür seien die in der Regel langfristigen Mietvertragslaufzeiten und die üblicherweise vereinbarten Indexregelungen in den Mietverträgen dieser Assetklasse sowie der Besatz mit bonitätsstarken Mietern. 6

Im dritten Quartal 2017 zeigte der Retail-Vermietungsmarkt laut einer JLL-Studie ein durchwachsenes Ergebnis. Zwar lag das Gesamtvermietungsvolumen der ersten drei Quartale mit 345.100 m2 nahezu gleichauf zum Vorjahresergebnis (348.800 m2), mit rund 98.000 m2 bei 235 Deals sank jedoch die vermittelte Einzelhandelsfläche erstmals seit 2013 auf einen Quartalswert von unter 100.000 m2.7

1 Quelle: https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2017/02/PD17_050_811.html, zuletzt geprüft am 30. Oktober 2017.

2 Quelle: https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2017/08/PD17_277_811.html, Angaben von Destatis verifiziert:

https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2017/08/PD17_294_811.html, zuletzt geprüft am 30. Oktober 2017.

3 Quelle: https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Themen/2017/2017_06_09_prognose.html, zuletzt geprüft am 30. Oktober 2017.

4 Quelle: http://www.finanzen.net/leitzins/, zuletzt geprüft am 30. Oktober 2017.

5 Quelle: http://www.jll.de/germany/de-de/research/682/investmentmarktueberblick, S. 3, 5, zuletzt geprüft am 30. Oktober 2017.

6 bulwiengesa: MARKTSTUDIE. Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland - Marktstrukturdaten 2016, 21. Juni 2017, S. 21.

7 Quelle: http://www.jll.de/germany/de-de/research/683/einzelhandelsmarktueberblick, S. 3, zuletzt geprüft am 30. Oktober 2017.

1.2.3 Geschäftsverlauf

Portfoliowachstum fortgesetzt

Auch im Geschäftsjahr 2016/2017 hat die DKR ihr Portfoliowachstum fortgesetzt und 22 Einzelhandelsimmobilien mit einer Gesamtfläche von 189.000 m2 für rund 96 Mio. EUR erworben. Das bilanzierte Immobilienportfolio zum Bilanzierungsstichtag 30. September 2017 umfasst 62 Objekte mit einer Mietfläche von rund 330.000 m2, bei denen der Nutzen- und Lastenwechsel bereits erfolgt ist.

Positive Wertentwicklung des Immobilienportfolios

Aus der turnusgemäßen Immobilienbewertung zum 30. Juni 2017 durch einen unabhängigen und externen Bewertungsgutachter ergab sich eine Aufwertung der zum Stichtag bilanzierten Immobilien um insgesamt rund 28,4 Mio. EUR bzw. rund 12%.

Die wesentlichen Bewertungsgewinne verzeichnen dabei die Bestandsobjekte Löwenpark Leipzig (+47%), Erfurt (+29%) sowie die Revitalisierungsobjekte in Bitterfeld „BiTZ“ (+19%), Wernigerode (+16%) sowie Greifswald „Domcenter“ (+15%). Der Bewertungsgewinn spiegelt somit einerseits die gestiegene Gesamtmarktnachfrage in den gefragten Standorten Ostdeutschlands wider und zeigt andererseits deutlich die Werterhöhung der Revitalisierungsmaßnahmen.

Insgesamt wird das Immobilienportfolio damit auf Basis von 62 Immobilien am 30. September 2017 mit 275.433 TEUR bilanziert.

Erfolgreiche Kapitalmaßnahmen und Eintritt in den Prime Standard

Mit Datum vom 27. Dezember 2016 hat der Gläubiger der Pflichtwandelanleihe von seinem Wandlungsrecht Gebrauch gemacht. Daraus ergab sich eine Erhöhung der ausgegebenen Aktien um entsprechend 1.660.000 Stück auf 20.107.003 Stück.

Weiterhin hat die Deutsche Konsum am 6. Februar 2017 die Durchführung einer Barkapitalerhöhung mit Bezugsrechten für 8,50 EUR je Aktie bekanntgegeben und mit Eintragung in das Handelsregister am 27. Februar 2017 erfolgreich abgeschlossen. Dadurch hat sich das Grundkapital der Gesellschaft um 4.653.282,00 EUR auf 24.760.285,00 EUR erhöht. Die im Umlauf befindliche Anzahl nennwertloser Stückaktien beträgt somit 24.760.285 Stück. Durch die Barkapitalerhöhung sind der Gesellschaft Nettoerlöse von 38,3 Mio. EUR zugeflossen, die der Finanzierung weiterer Ankäufe dienen werden.

Im Zuge der Kapitalerhöhung wurde die Gesellschaft am 3. März 2017 in den Prime Standard der Deutschen Börse und damit das höchste deutsche Börsensegment aufgenommen.

Neue Darlehensfinanzierungen

Anfang Dezember 2016 wurden drei langfristige Darlehensverträge mit der Berliner Sparkasse und der Volksbank Mittweida im Gesamtvolumen von 10.850 TEUR abgeschlossen. Die Zinssätze betragen zwischen 2,08% und 2,65% p.a. und die Laufzeiten zwischen sieben und 20 Jahren. Die Auszahlung von 9.650 TEUR erfolgte im Januar 2017 und die Auszahlung der übrigen Tranche von 1.200 TEUR erfolgte im Juli 2017. Die Darlehen dienen der Finanzierung der bereits im Bestand befindlichen Objekte in Berlin, Rüdersdorf, Ludwigsfelde, Warin und Wernigerode.

Weiterhin wurde am 29. März 2017 ein Darlehensvertrag mit der Berliner Sparkasse über ein Gesamtvolumen von 21.000 TEUR abgeschlossen. Das Darlehen wird mit einem festen Zinssatz von 1,9% p.a. verzinst und hat eine fünfjährige Laufzeit. Bis zum 30. September 2017 erfolgten zwei Teilauszahlungen von insgesamt 19.700 TEUR. Das Darlehen dient der Finanzierung der Objekte in Greifswald, Verden und Pritzwalk.

Am 22. August 2017 wurde ein weiteres Darlehen bei der Ostseesparkasse Rostock über 2.650 TEUR aufgenommen. Das Darlehen hat einen Zinssatz von 2,58% und eine Darlehenslaufzeit von 19 Jahren. Das Darlehen dient der Finanzierung des Objektes Krakow am See.

Derzeit befindet sich die Gesellschaft in weiteren Darlehensaufnahmen sowie Prolongationsprozessen. Daraus wird sich voraussichtlich eine signifikante Reduzierung der Durchschnittsverzinsung bei gleichzeitiger Verlängerung der Darlehenslaufzeit ergeben.

Ordentliche Hauptversammlung am 9. März 2017 stimmt allen Beschlussvorschlägen zu

Am 9. März 2017 fand die ordentliche Hauptversammlung der DKR in Berlin statt. Dabei wurden alle Beschlussvorschläge mit der erforderlichen Mehrheit angenommen. Nach den Beschlüssen beträgt das verfügbare Genehmigte Kapital nunmehr 12.380.142,00 EUR (Genehmigtes Kapital 2017). Das Genehmigte Kapital 2016 wurde aufgehoben.

Weiterhin wurde ein neues Bedingtes Kapital in Höhe von bis zu 10.000.000,00 (Bedingtes Kapital I) zur Ausgabe von Schuldverschreibungen im Gesamtnennwert von bis zu 150.000.000,00 EUR beschlossen. Zudem wurde das übrige Bedingte Kapital zur Gewährung von Aktien aus den bestehenden Wandelschuldverschreibungen auf nunmehr 2.380.142,00 EUR (Bedingtes Kapital II) erhöht.

1.2.4 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die Bilanzsumme erhöhte sich um 106.216 TEUR auf 280.675 TEUR (30.09.2016: 174.459 TEUR). Dies ergab sich aus dem Aufbau des Immobilienportfolios sowie aus dem Bewertungsgewinn aufgrund des aktuellen Bewertungsgutachtens. Demnach werden die Renditeliegenschaften zum 30. September 2017 mit 275.434 TEUR bilanziert (30.09.2016: 147.823 TEUR).

Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich im Geschäftsjahr um 75.705 TEUR auf 154.736 TEUR (30.09.2016: 79.031 TEUR), was sich maßgeblich aus der am 27. Februar 2017 erfolgten Barkapitalerhöhung ergeben hat. Daraus hat die Deutsche Konsum Nettoemissionserlöse von 38.300 TEUR generiert, die sich im Eigenkapital niedergeschlagen haben. Weiterhin wirkt sich das positive Periodenergebnis inklusive des Bewertungsgewinns in Höhe von 37.405 TEUR eigenkapitalerhöhend aus.

Der EPRA NAV je Aktie (unverwässert) stellt sich am 30. September 2017 wie folgt dar:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016 8
Eigenkapital (TEUR)	154.736	79.031
Anzahl Aktien zum Bilanzstichtag	24.760.285	18.447.003
EPRA NAV je Aktie, EUR	6,25	3,93

8 Eigenkapital enthielt eine Pflichtwandelanleihe über 14,4 Mio. EUR. Deshalb wird der EPRA NAV durch 20.107.003 Aktien dividiert (auf Basis von zusätzlichen 1.660.000 Aktien nach Wandlung).

Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich durch die Aufnahme von Darlehen auf 72.363 TEUR erhöht (30.09.2016: 41.932 TEUR). Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betrug durch die Inanspruchnahme einer Kreditlinie 10.819 TEUR (30.09.2016: 13.451 TEUR). Insgesamt ergibt sich zum Bilanzstichtag eine Erhöhung der Finanzverbindlichkeiten auf 118.723 TEUR.

Demnach stellt sich der Net-LTV zum 30. September 2017 wie folgt dar:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	72.363	41.932
Wandelschuldverschreibungen	35.541	35.015
Finanzverbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	10.819	13.451
Summe Verbindlichkeiten	118.723	90.398
abzüglich Flüssige Mittel	-1.161	-10.335
abzüglich kurzfristiger Ausleihung	0	0
Nettoverschuldung	117.562	80.063
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	275.434	147.823
Geleistete Anzahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	413	14.656
Summe Renditeliegenschaften	275.847	162.479
Net-LTV	42,6%	49,3%

Finanzlage

Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	11.984	3.249
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-83.241	-62.676
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	62.083	65.413
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	-9.174	5.987
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	10.335	4.348
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	1.161	10.335

Der Anstieg des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit korrespondiert mit dem Anstieg des operativen Bewirtschaftungsergebnisses aufgrund des gewachsenen Immobilienbestandes.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit spiegelt die Auszahlungen für Ankaufsobjekte im Betrachtungszeitraum wider.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet im Wesentlichen die Nettozahlungsmittelzuflüsse aus der Barkapitalerhöhung im Februar 2017 in Höhe von 38.300 TEUR sowie aus Darlehensaufnahmen in Höhe von 44.019 TEUR. Dem stehen Tilgungen und Zinsen von 19.784 TEUR gegenüber.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Ertragslage

Die Ertragslage der Deutsche Konsum hat sich im 2016/2017 wie folgt entwickelt:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Vermietungsergebnis	14.506	8.973
Veräußerungsergebnis	4	2
Sonstige betriebliche Erträge	96	4.831
Bewertungsergebnis	28.404	12.368
Betriebliche Aufwendungen	-1.333	--1,610
EBIT	41.677	24.564
Finanzergebnis	-4.254	-3.437
EBT	37.423	21.127
Ertragsteuern und sonstige Steuern	-18	862
Periodenergebnis	37.405	21.989

Das Vermietungsergebnis erhöhte sich maßgeblich durch das ankaufsbedingt deutlich vergrößerte Immobilienportfolio. Insofern erhöhten sich die Vermietungserlöse auf rund 19.249 TEUR (2015/2016: 11.437 TEUR). Damit korrespondierend sind die Bewirtschaftungsaufwendungen gleichlaufend angestiegen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge des Vorjahres resultierten aus einem Einmaleffekt aus der Auflösung von Verbindlichkeiten aus einem früheren Sharedeal.

Das Bewertungsergebnis zum Stichtag 30. September 2017 ergibt sich aus dem Bewertungsgutachten des unabhängigen und externen Immobiliengutachters. Der Bewertungsgewinn spiegelt im Wesentlichen die Wertschöpfungsaktivitäten der DKR sowie die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wider.

Die betrieblichen Aufwendungen sind signifikant zurückgegangen, beinhalten jedoch Einmal- und Sondereffekte von 20 TEUR (2015/2016: 293 TEUR). Bereinigt um Einmal- und Sondereffekte blieben die betrieblichen Aufwendungen stabil. Höhere Personalaufwendungen aufgrund des weiteren Aufbaus der Gesellschaft wurden durch geringere Wertberichtigungen kompensiert.

Die Verwaltungskostenquote ergibt sich wie folgt:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Personalaufwendungen	-194	-51
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.009	-1.287
Bereinigung der Einmal- und Sondereffekte	20	293
Bereinigte Verwaltungskosten	-1.183	-1.045
Mieterlöse	19.249	11.437
Verwaltungskostenquote	6,1%	9,1%

Zusammenfassend ergibt sich ein Anstieg des EBIT um 17.113 TEUR auf 41.677 TEUR.

Der Rückgang des Finanzergebnisses resultiert wesentlich aus dem Anstieg der Zinsaufwendungen aufgrund der Inanspruchnahme von Darlehen, die zur Ankaufsfinanzierung eingesetzt wurden.

Ertragsteuern fallen aufgrund der Steuerbefreiung von REIT-Gesellschaften nicht an. Im Vorjahr ergaben sich Erträge aus der zahlungsunwirksamen Auflösung latenter Steuern, die durch die Erlangung des REIT-Status zu Beginn des Jahres 2016 nicht mehr zu bilden waren.

Insgesamt ergibt sich daraus ein Jahresüberschuss von 37.405 TEUR (2015/2016: 21.989 TEUR) aus dem sich FFO und aFFO wie folgt ableiten:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Periodenergebnis	37.405	21.989
Bereinigung der Ertragsteuern	0	-862
Bereinigung der Abschreibungen	1	1
Bereinigung des Bewertungsergebnisses	-28.404	-12.368
Bereinigung des Veräußerungsergebnisses	-4	-2
Bereinigung um zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge	526	494
Bereinigung um Einmaleffekte	736	-3.622
FFO	10.260	5.630
- Capex	-2.287	-972
aFFO	7.973	4.658

Die zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge beinhalten die Aufzinsungen der Wandelanleihen nach der Effektivzinsmethode. Die Einmaleffekte enthalten nichtwiederkehrende Aufwendungen und Erträge.

Die kapitalisierten Instandsetzungskosten umfassen hauptsächlich werterhöhende Bau- und Verbesserungsmaßnahmen in den Revitalisierungsobjekten Greifswald, Güstrow und Hohenmölsen sowie für Baukostenzuschüsse in den Objekten Meißen und Leipzig.

Daraus ergibt sich ein FFO je Aktie (unverwässert) von 0,46 EUR (2015/2016: 0,37 EUR) sowie ein aFFO von 0,35 EUR je Aktie (2015/2016: 0,31 EUR).

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Das Geschäftsjahr 2016/2017 verlief für die DKR sehr positiv. Neben dem weiteren Portfolioaufbau, dem deutlichen Anstieg der Vermietungserlöse und des Bewertungsergebnisses sowie der erfolgreichen Kapitalerhöhung und der Aufnahme in den Prime Standard, haben sich auch alle wesentlichen Kennzahlen – wie dargestellt - deutlich verbessert. Weiterhin hat die DKR ihre internen Strukturen gezielt aufgebaut und professionalisiert. Insofern sieht das Management der DKR die Gesellschaft für die weitere erfolgreiche Entwicklung gut aufgestellt.

Weitere nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Die Leerstandsquote beträgt zum Bilanzstichtag 14,6 % (30.09.2016: 12,0%) und hat sich im Wesentlichen durch die Akquisition der Objekte in Meißen und Plauen zum Ende des Geschäftsjahres erhöht. Die WALT des Portfolios beträgt zum Stichtag 4,6 Jahre (30.09.2016: 4,5 Jahre).

1.3 Chancen-und Risikobericht sowie -Prognosebericht

1.3.1 Chancen- und Risikobericht

Risikomanagementsystem der DKR

Das Risikomanagement ist darauf ausgerichtet, Wertschöpfungspotenziale der geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft zu identifizieren und ihre Ausschöpfung in einer Art und Weise zu ermöglichen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts führt. Integraler Bestandteil dieses Systems ist eine strukturierte, frühzeitige Auseinandersetzung mit potenziell ungünstigen Entwicklungen und Ereignissen (Risiken), die es dem Vorstand ermöglicht, rechtzeitig vor Eintritt eines erheblichen Schadens gegensteuernde Maßnahmen zu ergreifen.

Das Risikomanagementsystem der DKR umfasst eine systematische Identifikation, Analyse, Bewertung und Überwachung wesentlicher Risiken durch den Vorstand der Gesellschaft. In Anbetracht der überschaubaren Unternehmensstrukturen und Geschäftsprozesse ist der Formalisierungsgrad des Risikomanagementsystems gering, aber effektiv und angemessen. Durch eine enge Einbindung des Vorstands in die wesentlichen Geschäftsabschlüsse und Projekte wird ein laufendes Monitoring über die auftretenden Risiken sichergestellt.

Das eingesetzte Risikomanagementsystem beinhaltet die folgenden wesentlichen Elemente:

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•	ein Controlling- und Reportingsystem, das in der Lage ist, geschäftliche Fehlentwicklungen frühzeitig aufzuzeigen und der Unternehmensführung zu kommunizieren;
•	eine regelmäßige oder anlassbezogene Risikoinventur;
•	die Dokumentation relevanter Risiken zur regelmäßigen oder anlassbezogenen Information der Unternehmensführung;
•	eine in zeitlichen Abständen durchgeführte, regelmäßige Bewertung der festgestellten Risiken und die Entscheidung hinsichtlich etwaiger Gegenmaßnahmen beziehungsweise der bewussten Akzeptanz überschaubarer Risiken durch den Vorstand,
•	ein internes Kontrollsystem (IKS), das mit Elementen wie dem Vier-Augen-Prinzip sowie Funktionstrennungen, welches auf eine richtige und vollständige Rechnungslegung ausgerichtet ist und einen sicheren Rechnungseingangs- und Auszahlungsprozess gewährleistet.

Im Detail spiegeln sich die wesentlichen Elemente des Risikomanagementsystems im nachfolgend aufgeführten Risikomanagementprozess wider:


a)	Festlegung der Vorgaben: Der Vorstand definiert die methodischen und inhaltlichen Vorgaben an das Risikomanagementsystem, wobei die Erwartungen der Gesellschaft festgelegt und das Risikobewusstsein gestärkt werden.
b)	Risikoidentifizierung und -analyse: Alle unternehmerischen Risiken werden vollständig erfasst, auf ihre Ursachen und Auswirkungen hin analysiert, bewertet und in fünf Risikokategorien unterteilt. Zusätzlich werden mögliche Gegenmaßnahmen identifiziert.
c)	Berichterstattung: Der Vorstand wird regelmäßig und frühzeitig über alle bestehenden Risiken und möglichen Gegenmaßnahmen informiert. Im Rahmen der Berichtszyklen erfolgt die Berichterstattung je nach Sachverhalt und Risikobewertung ad hoc, wöchentlich, monatlich oder quartalsweise.
d)	Risikosteuerung: Aufgrund der Entscheidungen über die steuernden Maßnahmen durch den Vorstand werden in dieser Phase die identifizierten, analysierten und bewerteten Risiken aktiv reagiert.
e)	Risikocontrolling: Gegenstand des Risikocontrollings ist die methodische und inhaltliche Planung, Überwachung und Steuerung des Risikomanagementsystems durch einen qualifizierten Risikomanager. Das Risikocontrolling umfasst alle Phasen des Risikomanagementprozesses und ist vom Vorstand regelmäßig methodisch und inhaltlich anzupassen.

Die Bewertung der Risiken erfolgt anhand festgelegter Schwellenwerte im Hinblick auf Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit:

Die DKR ist den folgenden Risikokategorien bzw. Einzelrisiken ausgesetzt, die sich einzeln oder zusammen nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens auswirken können:

1. Allgemeine, strategische und marktspezifische Risiken

a) Politische, rechtliche und gesellschaftliche Risiken

Da die Geschäftstätigkeit der DKR durch rechtliche Rahmenbedingungen für Immobilien reguliert wird, könnte diese durch Änderungen nationaler und/oder europarechtlicher Normen sowie durch eine geänderte Auslegung oder Anwendung bestehender Rechtsnormen beeinträchtigt werden. Diese umfassen unter anderem das Mietrecht, das öffentliche Baurecht und das Steuerrecht. Weiterhin können politische Veränderungen auch zu Veränderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen führen und somit auch indirekte Auswirkungen auf die DKR haben.

b) Konjunkturelle Risiken

Die DKR erzielt ihre Umsätze bislang ausschließlich in Deutschland. In Anbetracht dessen kann insbesondere eine Verschlechterung der nationalen konjunkturellen Rahmenbedingungen, verbunden mit einem Anstieg der Erwerbslosenzahl, zu einem negativen Einfluss auf das Miet- und Preisniveau führen und die Bonität der potenziellen Mieter und Käufer von Immobilien beeinträchtigen. Dies kann sich regional auch unterschiedlich stark auswirken, sodass die DKR hier betroffen sein kann. Weiterhin kann die nationale Konjunktursituation auch erheblich von der internationalen Entwicklung abhängen.

c) Branchenrisiken im Einzelhandelssektor

Die Immobilienbranche ist vom intensiven Wettbewerb der zahlreichen Anbieter geprägt. Diesbezüglich besteht die Gefahr, dass die Konkurrenz zu einem verstärkten Preisdruck und geringeren Margen führt. Dies kann sich auch auf die Situation der verschiedenen Einzelhandelsstandorte der DKR nachteilig auswirken, indem Mietverträge nicht verlängert oder Mieten reduziert werden.

Weiterhin sieht sich der stationäre Einzelhandel aufgrund der Digitalisierung deutlichen zukünftigen Veränderungen unterworfen. So testen derzeit alle großen Lebensmitteleinzelhändler und Onlinehandelsplattformen in verschiedenen Großstädten Onlinemodelle mit Lieferservice. Sollte sich dieser Trend mittel- bis langfristig auch in den regionalen Standorten der DKR vollkommen durchsetzen, besteht die Gefahr, dass Mietverträge hier nicht verlängert werden.

Der Vorstand schätzt diese Risiken aktuell insgesamt als gering ein, da die Deutsche Lebensmittelbranche derzeit boomt und weiter expandiert, was sich durch unsere Vermietungstätigkeit bestätigt. Weiterhin sehen wir auf absehbare Zeit kein signifikantes Risiko für die Geschäftstätigkeit der DKR durch Onlinelieferservices, die sich noch in den Ursprüngen der Entwicklung befinden und im Moment weder profitabel noch ökologisch ausgereift sind. Zudem sind diese Services in den Regionen der DKR nicht vorhanden und werden dies voraussichtlich auf absehbare Zeit auch nicht.

d) Änderungen des Finanzierungsumfelds/Kapitalmarktes

Eine besondere Bedeutung für die nationale Immobiliennachfrage kommt der Entwicklung des Zinsniveaus in Deutschland zu. Eine Erhöhung des Zinsniveaus würde Immobilieninvestitionen aufgrund einer wachsenden Zinsbelastung erschweren. Zusätzlich würden sich in diesem Fall die Fremdfinanzierungskosten der von den Immobiliengesellschaften aufgenommenen Kredite ergebnisbelastend verteuern.

2. Unternehmensspezifische Risiken

a) Risiken aufgrund der Nutzung der IT

Die DKR nutzt alle gängigen und modernen IT-Anwendungen und wird hier durch einen externes Systemhaus betreut. In diesem Zusammenhang besteht grundsätzlich ein Risiko von Totalausfällen sowohl bei der DKR als auch beim Dienstleister, was zu erheblichen Störungen im Geschäftsablauf führen könnte. Weiterhin besteht das Risiko von Angriffen auf die Systeme der DKR und somit dem Zugriff von Unberechtigten auf die Daten der DKR.

Um dem entgegenzuwirken, nimmt der Dienstleister regelmäßig alle notwendigen Betriebs-, Administrations- und Wartungsarbeiten vor und übernimmt auch die vertragliche Haftung dafür. Alle Mitarbeiter sind zudem angehalten, sich bei der Nutzung der IT anwendungsgerecht zu verhalten.

b) Personalrisiken

Aufgrund der schlanken Personal- und Verwaltungsstruktur der DKR besteht ein Risiko, dass qualifizierte und leistungsstarke Mitarbeiter und Wissensträger das Unternehmen verlassen und nicht in angemessener Zeit ersetzt werden können.

c) Finanzwirtschaftliche Risiken

Im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit ist die DKR Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken ausgesetzt.

Finanzierungsrisiken bestehen insoweit, dass Fremdkapitalbeschaffungen sich durch verändernde unternehmens- oder marktbezogene Entwicklungen nicht oder nur zu ungünstigeren Bedingungen vorgenommen werden können, was sich negativ auf die weitere Ankaufsfinanzierung sowie die Ertragslage der DKR auswirken könnte. Sollten hieraus Probleme bei der Bedienung laufender Kredite resultieren, könnten Kreditgeber zwangsweise Verwertungen von Immobiliensicherheiten veranlassen und solche Notverkäufe könnten zu erheblichen finanziellen Nachteilen für die DKR führen.

Um diesem Risiko zu begegnen, arbeitet die DKR mit unterschiedlichen Kreditinstituten zusammen und beobachtet intensiv die Entwicklung des Finanzierungsmarkts. Hierbei werden auch kurzfristige Finanzierungsmöglichkeiten in Anspruch genommen, um sich durch geplante Mietvertragsverlängerungen attraktive langfristige Finanzierungsmöglichkeiten zu sichern.

Weiterhin bestehen verschiedene Risiken im Hinblick auf die Unternehmensliquidität. Diese können sich zum einen als Folge möglicher Mietausfälle ergeben. Darüber hinaus können sich im Einzelfall negative Liquiditätsauswirkungen ergeben, wenn Mietverträge nicht verlängert werden können und dadurch Leerstand entsteht. Darüber hinaus kann auch ein Bruch von vereinbarten Kennziffern in Darlehensverträgen (Covenants) zu einer Sonderkündigung der darlehensgebenden Bank führen und einen ungeplanten Liquiditätsabfluss aus der Darlehensrückführung verursachen.

Um Mietausfälle zu vermeiden, erfolgt im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen regelmäßig eine Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters. Weiterhin wird den Liquiditätsrisiken durch umfangreiche Liquiditätsplanungsinstrumente begegnet, die sowohl im kurz- als auch im mittelfristigen Bereich laufende Geschäftsvorgänge mit den Plandaten spiegeln. Es erfolgt ein regelmäßiges Liquiditätsreporting und ein Liquiditätsforecast an den Vorstand. Zudem wird im Rahmen eines Bankenreportings ein sich abzeichnender Bruch von Covenants möglichst frühzeitig erkannt und durch geeignete Maßnahmen verhindert.

Zinsrisiken bestehen hinsichtlich der zur Prolongation beziehungsweise Umfinanzierung anstehenden Verbindlichkeiten sowie bei geplanten Darlehen zur Finanzierung von Immobilienbeständen. Um sich gegen nachteilige Auswirkungen von Änderungen des Zinsniveaus abzusichern, nutzt die DKR für die Finanzierungen in Abhängigkeit von der Marktsituation und von der Beurteilung der Marktperspektiven Zinsfestschreibungen. Der direkte Einfluss von Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf den Erfolg des Unternehmens über die Veränderungen der Cashflows ist relativ gering im Vergleich zu den möglichen mittelbaren Effekten aus Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf die Immobiliennachfrage.

d) Rechts- und Prozessrisiken

Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DKR dem Risiko von Rechtsstreitigkeiten sowie (potenziellen) Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen ausgesetzt, ohne selbst Ansprüche gegen dritte Parteien geltend machen zu können.

Sonstige rechtliche Risiken, insbesondere aus Rechtsstreitigkeiten, die einen erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft haben könnten, bestehen gegenwärtig nicht.

Durch den Börsengang hat die Gesellschaft die Pflichten des WpHG umzusetzen. Daraus ergeben sich höhere organisatorische und informatorische Aufgaben die zwangsläufig mit höheren Kosten verbunden sind. Diesem Risiko wird durch die Einstellung einer erfahrenen IR-Managerin begegnet.

e) Steuerliche Risiken

Zur Wahrung der REIT-Eigenschaft hat die DKR den Regelungen des REIT-Gesetzes zu entsprechen. So sind der Investitionsgegenstand, das Investitionsvolumen sowie die Geschäftstätigkeit insbesondere durch folgende Regelungen eingeschränkt oder beeinflusst:


•	Ausschluss des Erwerbs von inländischen Bestandsmietwohnimmobilien,
•	Ausschluss des Erwerbs von Anteilen an Immobilien-Kapitalgesellschaften,
•	Ausschluss des Immobilienhandels;
•	Begrenzung der Rücklagenbildung;
•	Nur geringe Liquiditätsbildung aufgrund der Mindestausschüttung von 90% des handelsrechtlichen Jahresergebnisses,
•	Begrenzung der immobiliennahen Nebentätigkeiten für Dritte,
•	Mindesteigenkapital von 45% des unbeweglichen Vermögens.

Bei Nichterfüllung der gesetzlichen Anforderungen droht der DKR der Verlust der Steuerbefreiung. Dies kann zu bestimmten Nachversteuerungspflichten führen.

Aufgrund der Beschränkungen aus dem REIT-Gesetz können zudem im Einzelfall bestimmte Chancen oder Opportunitäten im Immobilien- und Finanzierungsmarkt nicht oder nur begrenzt wahrgenommen werden.

Des Weiteren können der Gesellschaft (Straf-)Zahlungen aus der Nichteinhaltung der Bestimmungen des REIT-Gesetzes drohen. Der Gesellschaft drohen darüber hinaus gemäß den Satzungsbestimmungen Entschädigungsansprüche der Aktionäre bei Verlust des REIT-Status wegen Verstoßes gegen die Streubesitzquote von mindestens 15% und/oder der Höchstbeteiligungsquote von 10%. Anspruchsberechtigt sind Aktionäre, denen weniger als 3% der Stimmrechte zustehen. Die fehlende Praxis in der Anwendung des REIT-Gesetzes durch die zuständigen Aufsichts- und Steuerbehörden könnten in strittigen Einzelfällen zu einer nachteiligen Auslegung der Gesetzesanwendung führen oder die Gesellschaft zwingen, sich der neuen Rechtslage anzupassen.

3. Immobilienspezifische Risiken

a) Investitionsrisiko der Einzelimmobilie

Der wirtschaftliche Erfolg und das weitere Wachstum der Gesellschaft ist maßgebend von Auswahl und Erwerb geeigneter Immobilien abhängig. Damit verbunden ist das Risiko, die baulichen, rechtlichen, wirtschaftlichen und sonstigen Belastungen der anzukaufenden Objekte falsch einzuschätzen oder nicht zu erkennen. Darüber hinaus könnten sich die getroffenen Annahmen in Bezug auf das Ertragspotenzial der Immobilien nachträglich teilweise oder in vollem Umfang als unzutreffend herausstellen. Insbesondere könnten falsche Einschätzungen hinsichtlich der Attraktivität des Objektstandorts und anderer aus Mieter- oder Käufersicht entscheidungsrelevanter Faktoren dazu führen, dass die Bewirtschaftung der betreffenden Immobilie nicht zu den erwarteten Ergebnissen führt.

Diesen objektspezifischen Risiken wird durch eine eingehende Prüfung der betreffenden Immobilien begegnet. Im Rahmen der Objektbeurteilung werden unter anderem der zu erwartende Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf bestimmt sowie der Ertragswert und die grundsätzliche Schuldendienstfähigkeit nach bankenkonformen Maßstäben untersucht.

b) Bestands- und Bewertungsrisiken

Das Unternehmen hält Immobilienbestände, um aus der Bewirtschaftung dieser Bestände über einen längeren Zeitraum möglichst stabile Cashflows zu erzielen. Während sich die Immobilien im Bestand des Unternehmens befinden, können sich unterschiedliche Bestands und Bewertungsrisiken manifestieren, die zu Wertverlusten für das Unternehmen führen könnten. So könnten sich beispielsweise die Sozialstrukturen eines Standorts nach dem Erwerb von Immobilien durch die DKR verschlechtern und in der Folge die Vermietungsaktivitäten sowie die erzielbaren Mieteinnahmen negativ beeinflussen.

Des Weiteren kann es bei von der Gesellschaft gehaltenen Immobilienbeständen zu einer übermäßigen Abnutzung kommen, die früher oder in größerem Umfang als ursprünglich geplant Instandhaltungs- und Revitalisierungsmaßnahmen erfordert. Zudem kann sich auch herausstellen, dass die baulichen Anlagen einen anfänglich nicht erwarteten Sanierungsbedarf aufweisen, der zu Mehrkosten für die Gesellschaft führt, ohne dass diese zunächst entsprechenden Mehreinnahmen gegenüberstehen.

Im Zusammenhang mit diesen Risiken, aber auch aufgrund anderer Einflussfaktoren wie unerwartet auftretender Wettbewerber im engeren Umfeld des Standorts, können sich Leerstände erhöhen und zu geringeren Mieteinnahmen bei gleichzeitig höheren Vermietungsaufwendungen führen. Neben negativen Auswirkungen auf die laufenden operativen Erträge und Aufwendungen von der Gesellschaft können sich diese Risiken auch negativ auf die Bewertung der von der DKR gehaltenen Immobilien und damit auf das Ergebnis der Gesellschaft auswirken.

Mit dem weiteren Wachstum des Immobilienportfolios und der dadurch besseren Standort- und Mieterdiversifikation werden sich diese Einzelrisiken aus der Gesamtportfolioperspektive verringern. Den Immobilienbestands- und Bewertungsrisiken für die jeweiligen Standorte wird mit den unter a) beschriebenen Maßnahmen begegnet.

Zudem besteht wie bei allen Sachwerten grundsätzlich das Risiko der Zerstörung einzelner Objekte durch höhere Gewalt oder Elementarschäden. Diese Risiken werden durch ausreichenden Versicherungsschutz mit namhaften und leistungsstarken Versicherungsgesellschaften begegnet.

c) Vermietungsrisiko

Es besteht das Risiko, dass Veränderungen von Angebot und Nachfrage am Vermietungsmarkt und Verschlechterungen der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Immobilien im jeweiligen lokalen Marktumfeld direkte negative Auswirkungen auf die von der DKR erzielten Mieteinnahmen sowie auf die Entwicklung der Leerstände im Immobilienportfolio des Unternehmens haben. Zudem können dadurch zusätzliche Kosten entstehen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Diesen Risiken wird durch ein aktives Asset- und Propertymanagement begegnet, welches zunächst eine permanente Analyse des Vermietungsmarkts und der Mieterbedürfnisse einschließt. Weiterhin zählen dazu ein professionelles Vermietungsmanagement sowie laufende Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die die Attraktivität und damit die Wettbewerbsfähigkeit der Standorte sicherstellen.

d) Baurisiko

Soweit bauliche Maßnahmen an den Objekten erforderlich sind, besteht das Risiko, dass die Baukosten die Sollwerte erheblich übersteigen. Diesem Risiko wird durch eine detaillierte Planung der Baukosten und deren straffe Überwachung begegnet.

Zu den Baurisiken können auch Unsicherheiten beitragen, ob, wann und unter welchen Auflagen und/oder Nebenbedingungen die baurechtlichen Genehmigungen für die Projekte erteilt werden. So ist das Unternehmen teilweise auf das Ermessen einzelner Behörden angewiesen, und auch Auseinandersetzungen mit Be- und Anwohnern können die Erteilung von Genehmigungen erheblich verzögern oder negativ beeinflussen. Jeder dieser Umstände kann dazu führen, dass geplante Baumaßnahmen nicht zu den angenommenen Kosten, nicht im geplanten Zeitrahmen oder gar nicht durchgeführt werden können. Diese Risikofaktoren werden bereits im Vorfeld einzelner Baumaßnahmen eingehend überprüft.

Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem bei der DKR wurde mit dem Ziel implementiert, durch die Einrichtung geeigneter Kontrollmechanismen innerhalb des internen und externen Rechnungslegungs- und Berichterstattungsprozesses eine hinreichende Sicherheit im Hinblick auf einen vollständigen und richtigen Jahresabschluss zu gewährleisten.

Mindestens im Quartalsrhythmus erhält die Gesellschaft von ihren beauftragten Dienstleistern nach ihren Vorgaben Objekt- und Portfolioinformationen, in denen sie über wichtige, vertragsrelevante und gegebenenfalls von der Planung abweichende Vorgänge informiert wird. Die Auswertungen werden analysiert und plausibilisiert und auf erkennbare Risiken untersucht. Erkannte Risiken werden bewertet und in die turnusmäßige bzw. ad-hoc Risikoberichterstattung an den Aufsichtsrat aufgenommen.

Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem der DKR zielt darauf ab, das Risiko wesentlicher Fehler oder nicht sachgerechter Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermindern. Dazu werden die zugrundeliegenden Daten regelmäßig analytisch anhand von Erwartungswerten gespiegelt. Der für wesentliche Teile des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft beauftragte Dienstleister wird insofern eng und fortlaufend über die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. Die Dienstleistungen umfassen die Erfüllung der Buchführungspflichten gemäß Handelsgesetzbuch sowie die Übernahme des Zahlungsverkehrs, die Erstellung von Ergebnisrechnungen, Kontenanalysen, monatlichen Umsatzsteuer-Voranmeldungen sowie betriebswirtschaftliche Auswertungen und die quartalsweise Erstellung des Zwischenabschlusses nach HGB und IFRS sowie von Objekt- und Portfolio-Informationen. Der Rechnungslegungsprozess wird sowohl bei den Dienstleistern als auch bei der Gesellschaft durch ein wirksames internes Kontrollsystem überwacht, das die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sichert. Hierbei sind insbesondere die klare Zuordnung von Verantwortung und Kontrolle unter Beachtung des Vier-Augen-Prinzips und des Prinzips der Funktionstrennung, angemessene Zugriffsregelungen in den abschlussrelevanten EDV-Systemen und Berücksichtigung der erkannten und bewerteten Risiken zu nennen. Für die Ermittlung von Marktwerten der Immobilien zieht die Gesellschaft externe Sachverständige hinzu. Die DKR hat sich von der fachlich-qualitativen und kapazitativen Eignung der mit dem Rechnungslegungsprozess und den Bewertungsgutachten befassten Dienstleister und Mitarbeiter überzeugt. Angesichts der noch geringen Unternehmensgröße hat die DKR bisher von der Einrichtung einer Internen Revision abgesehen.

Sonstige Einflüsse

Neben den genannten Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die nicht vorhersehbar und damit auch kaum beherrschbar sind. Dazu zählen beispielsweise politische Veränderungen, soziale Einflüsse und Risikofaktoren wie Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Solche Einflüsse könnten negative Effekte auf die konjunkturelle Lage haben und mittelbar die weitere wirtschaftliche Entwicklung der DKR beeinträchtigen.

Einschätzung des Gesamtrisikos

Die Gesamtrisikolage wird durch den Vorstand als gering eingeschätzt und hat sich nicht wesentlich gegenüber den Vorjahren verändert. Bei den genannten Einzelrisiken schätzen wir derzeit das Wettbewerbsrisiko sowie die Finanzierungsrisiken aus sich erhöhenden Leitzinsen als auch Risiken aus dem Assetmanagement als mittlere Risiken ein, wobei sich im Berichtsjahr keine wesentlichen neuen Ereignisse und damit verbundene Risikoerhöhungen ergeben haben.

Nach unserer Einschätzung bestehen derzeit keine konkreten bestandsgefährdenden Risiken.

Chancen der künftigen Entwicklung

Im Berichtsjahr hat die DKR durch die zwei durchgeführten Kapitalmaßnahmen eine breitere Eigenkapitalbasis geschaffen und die Mittel zügig in renditestarke Einzelhandelsimmobilien investiert. Weiterhin konnte die DKR angesichts des günstigen Finanzierungsumfeldes und der gewachsenen Unternehmensbonität langfristige Darlehen zu günstigen Zinskonditionen abschließen. Damit stehen der Gesellschaft weitere Investitionsmittel zur Verfügung bei gleichzeitiger Reduzierung der durchschnittlichen Fremdkapitalverzinsung. Dadurch wird die Cashflowstärke der Gesellschaft weiter steigen, was ab dem kommenden Geschäftsjahr in regelmäßige Dividendenausschüttungen münden wird.

Weiterhin geht der Vorstand davon aus, dass durch die zunehmende Beachtung der DKR als verlässlicher Immobilienpartner des Einzelhandels auch in Zukunft weitere Ankäufe sowie die Verlängerung von Mietverträgen erfolgen werden. Bei erfolgreicher Umsetzung wird die DKR dadurch starke Zuwächse im Immobilienvermögen als auch der Ertragslage verzeichnen können.

1.3.2 Prognosebericht

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf der DKR beruhen auf den Einschätzungen des Vorstands. Die getroffenen Annahmen werden auf der Grundlage der vorliegenden Informationen derzeit als realistisch betrachtet. Grundsätzlich bergen zukunftsbezogene Aussagen jedoch ein Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten.

Erreichung der Vorjahresprognosen 2016/2017

Wie prognostiziert lag der Fokus des operativen Geschäfts im Geschäftsjahr 2016/2017 auf der Bestandsbewirtschaftung sowie dem Ankauf weiterer Einzelhandelsimmobilien. Dadurch konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr ein deutlich positives Jahresergebnis erzielt werden.

Auch die wesentliche finanzielle Kennzahl FFO ist der Prognose entsprechend deutlich gestiegen, was sich wesentlich ankaufsbedingt ergeben hat.

Die Liquiditätsausstattung war ebenfalls wie prognostiziert jederzeit gesichert. Dies wurde durch die Cashflows aus der laufenden Bewirtschaftung sowie auch durch die Aufnahme von Bankdarlehen und eine Kapitalerhöhung erreicht.

Prognose für das Geschäftsjahr 2017/2018

Im Geschäftsjahr 2017/2018 wird der operative Schwerpunkt der DKR weiterhin auf einer effizienten Bestandsbewirtschaftung, der Revitalisierung von Objekten sowie der weiteren Akquisition von Einzelhandelsimmobilien gemäß den Investitionskriterien liegen. Die Investitionen sollen auf der Finanzierungsseite durch marktgerechte Darlehensneuaufnahmen sowie Kapitalmaßnahmen in maßvollem Umfang unterlegt werden.

Auf Basis der aktuellen Planung geht der Vorstand davon aus, im Geschäftsjahr 2017/2018 folgende wesentliche Kennzahlen zu erreichen:


•	Steigerung der Mieterlöse auf mindestens 30 Mio. EUR
•	FFO von mindestens 16 Mio. EUR
•	Net-LTV von maximal 55%
•	Dividende von mindestens 0,20 EUR je Aktie (basierend auf aktueller Aktienanzahl)

1.4 Vergütungsbericht

Grundzüge des Vergütungssystems

Vergütung des Vorstandes

Es besteht kein Anstellungsvertrag zwischen dem Vorstandsvorsitzenden und der DKR, da dieser seine Vergütung als Vorstand der Obocap von dieser Gesellschaft bezieht. Der Vorstandsvorsitzende erhält eine erfolgsunabhängige Vergütung in Höhe von 72 TEUR pro Jahr, die durch Kostenumlage von der Gesellschafterin Obotritia Capital KGaA an die DKR weiterbelastet wird. Es bestehen keine darüber hinaus gewährten Zuwendungen oder variable Vergütungen.

Die anderen Vorstandsmitglieder haben ihre Vorstandstätigkeit am 1. Juli 2017 begonnen. Bis zum Ende des Geschäftsjahres 2016/2017 setzten sich die Bezüge aus einem Festgehalt in Höhe von 120 TEUR pro Jahr sowie einer variablen Vergütungskomponente zusammen, welche für den Zwischenzeitraum pauschal und zeitanteilig gewährt worden sind. Mit dem Beginn des Geschäftsjahres 2017/2018 wird ein neues Vergütungssystem aufgesetzt, welches sich an den Empfehlungen des DCGK orientieren wird und durch den Aufsichtsrat zu genehmigen ist. Hieraus werden sich keine Erhöhungen der Vorstandsvergütungen ergeben. Weiterhin steht den Vorstandsmitgliedern die private Nutzung eines Dienstwagens zu.

Im Geschäftsjahr 2016/2017 wurden folgende Vorstandsvergütungen gewährt:

Gewährte Vergütung:

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	Rolf Elgeti	Alexander Kroth	Christian Hellmuth
TEUR		seit 1. Juli 2017	seit 1. Juli 2017
---	---	---	---
Festvergütung	72	30	30
Variable Vergütung	0	12,5	12,5
Nebenleistungen	0	0	0
Summe	72	42,5	42,5

Bezogene Vergütung:

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	Rolf Elgeti	Alexander Kroth	Christian Hellmuth
TEUR		seit 1. Juli 2017	seit 1. Juli 2017
---	---	---	---
Festvergütung	72	30	30
Variable Vergütung	0	12,5	12,5
Nebenleistungen	0	0	0
Summe	72	42,5	42,5

Vergütung des Aufsichtsrates

Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhalten erfolgsunabhängig EUR 5.000 pro Jahr und pro rata temporis. Der Vorsitzende erhält die zweifache und der stellvertretende Vorsitzende die eineinhalbfache feste Vergütung eines Mitgliedes des Aufsichtsrates.

1.5 Abhängigkeitsbericht und Gesamteinschätzung

Die DKR ist ein von der Obotritia Capital KGaA abhängiges Unternehmen. Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften hat der Vorstand der DKR für das abgelaufene Geschäftsjahr einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) erstellt und darin abschließend erklärt:

„Hiermit erklären wir gemäß § 312 Abs. 3 AktG, dass unsere Gesellschaft bei den im vorstehenden Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse der Obotritia Capital KGaA oder mit ihr verbundenen Unternehmen wurden weder getroffen noch unterlassen.“

1.6 Sonstige Angaben nach §289 Abs. 4 HGB und Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB a.F.

Zusammensetzung des Grundkapitals, Stimmrechte und Sonderrechte

Das Grundkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in 24.760.285 auf Inhaber lautende nennwertlose Stückaktien. Zum Bilanzstichtag hält die Gesellschaft keine eigenen Aktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung. Die Aktien können nach den für auf den Inhaber lautende Aktien geltenden rechtlichen Vorschriften frei übertragen werden. Es wurden keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollbefugnisse verleihen. Soweit Arbeitnehmer an der Gesellschaft beteiligt sind, üben diese ihr Kontrollrecht unmittelbar aus.

Anteilsbesitz von 10% oder mehr der Stimmrechte

Kein Aktionär darf in Übereinstimmung mit § 11 Abs. 4 REITG 10% oder mehr der Aktien oder Stimmrechte direkt halten (Höchstbeteiligungsgrenze). Für den Fall der Überschreitung der Höchstbeteiligungsgrenze hat der betroffene Aktionär innerhalb von zwei Monaten nach Aufforderung durch den Vorstand die Reduzierung seiner direkten Beteiligung in geeigneter Form nachzuweisen. Ein fortgesetzter Verstoß gegen die Höchstbeteiligungsgrenze kann laut Satzung zu einer entschädigungslosen Übertragung der über die Höchstbeteiligungsgrenze hinausgehenden Aktien oder zu einer entschädigungslosen Zwangseinziehung dieser Aktien führen. Zum Bilanzstichtag hält kein Aktionär 10% oder mehr der Stimmrechte.

Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener und zur Ausgabe neuer Aktien

Genehmigtes Kapital

Der Vorstand wurde durch die Hauptversammlung am 9. März 2017 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 8. März 2022 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlage einmal oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 12.380.142,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017). Das genehmigte Kapital 2016 wurde aufgehoben.

Bedingtes Kapital

Der Vorstand wurde durch die Hauptversammlung am 9. März 2017 ermächtigt, bis zum 8. März 2022 mit Zustimmung des Aufsichtsrates einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Options- oder Wandelschuldverschreibungen (zusammen „Schuldverschreibungen“) im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 150.000.000,00 mit oder ohne Laufzeitbeschränkung auszugeben und den Inhabern von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte oder -pflichten und den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte oder –pflichten für auf den Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je 1,00 EUR nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen zu gewähren oder aufzuerlegen.

Dafür ist das Grundkapital um bis zu EUR 10.000.000,00 durch die Ausgabe von bis zu 10.000.000,00 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital I) Das alte Bedingte Kapital I vom 20. April 2016 wurde aufgehoben.

Weiterhin wurde durch Hauptversammlungsbeschluss am 9. März 2017 das Grundkapital der Gesellschaft um bis EUR 2.380.142,00 durch Ausgabe von bis zu 2.380.142 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt erhöht (Bedingtes Kapital II). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Schuldverschreibungen, die aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 30. Januar 2015 ausgegeben werden.

Rückkauf eigener Aktien

Durch die Hauptversammlung am 20. April 2016 hat die Gesellschaft den Vorstand ermächtigt, bis zum 19. April 2021 eigene Aktien von insgesamt bis zu 10% des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals oder – falls dieser Betrag geringer ist – des zum Zeitpunkt der jeweiligen Ausübung der vorliegenden Ermächtigung bestehenden Grundkapitals zu jedem zulässigen Zweck im Rahmen der gesetzlichen Beschränkungen zu erwerben.

Der Erwerb der eigenen Aktien darf nach Wahl des Vorstandes über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Kaufangebots erfolgen. Der zu zahlende Gegenwert je Aktie (ohne Erwerbsnebenkosten) darf den Mittelwert der jeweils letzten Aktienkurse (Schlusskurse) der Aktie der Gesellschaft im XETRA-Handel der Frankfurter Wertpapierbörse an den letzten zehn Handelstagen vor dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts zum Erwerb bzw. dem Tag der Veröffentlichung des Angebots nicht um mehr als 10% über- oder unterschreiten.

Satzungsänderungen

Für Satzungsänderungen bedarf es der im Aktiengesetz vorgeschriebenen Mehrheit von 75% der in der Hauptversammlung vertretenen Stimmrechte.

Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern

Die Bestimmung der Anzahl sowie die Bestellung der ordentlichen Vorstandsmitglieder und der stellvertretenden Vorstandsmitglieder, der Abschluss der Anstellungsverträge und der Widerruf der Bestellung erfolgen durch den Aufsichtsrat.

1.7 Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB a.F.

Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG hat mit Datum vom 5. Dezember 2017 eine Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB a.F. abgegeben und diese auf der Internetseite www.deutsche-konsum.de im Bereich Investor Relations unter der Rubrik Corporate Governance zugänglich gemacht.

Broderstorf, 8. Dezember 2017

Deutsche Konsum REIT-AG

gez. Rolf Elgeti, CEO

gez. Alexander Kroth, CIO

gez. Christian Hellmuth, CFO

Bilanz zum 30.09.2017

AKTIVA

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Angaben in TEUR	Notes	30.09.2017	30.09.2016
Langfristige Vermögenswerte		275.849,9	162.482,6
Renditeliegenschaften	(2.1)	275.433,9	147.822,5
Immaterielle Vermögenswerte	(2.2)	2,9	3,8
Sonstige langfristige Vermögenswerte	(2.5)	413,1	14.656,3
Aktive Latente Steuern	(2.3)	0,0	0,0
Kurzfristige Vermögenswerte		4.824,6	11.976,6
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	(2.4)	222,6	233,7
Ertagssteuererstattungsansprüche	(2.3)	113,4	115,4
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	(2.5)	3.328,1	1.292,9
Liquide Mittel	(2.6)	1.160,5	10.334,6
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte		0,0	0,0
SUMME AKTIVA		280.674,5	174.459,2
PASSIVA
Summe Eigenkapital	(2.7)	154.736,0	79.031,3
Gezeichnetes Kapital	(2.7)	24.760,3	18.447,0
Kapitalrücklage	(2.7)	72.533,0	45.786,9
Andere Rücklagen	(2.7)	855,7	855,7
OCI (Other Comprehensive Income)		0,0	0,0
Bilanzgewinn	(2.7)	56.587,0	13.941,7
Langfristige Verbindlichkeiten		80.601,8	61.135,9
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	(2.8)	40.891,3	22.645,1
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen	(2.9)	35.541,0	35.015,1
Sonstige Rückstellungen	(2.11)	3,5	3,5
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten	(2.12)	4.166,0	3.472,2
Passive Latente Steuern	(2.3)	0,0	0,0
Kurzfristige Verbindlichkeiten		45.336,7	34.292,0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	(2.8)	31.471,8	19.286,4
Verbindlichkeiten ggü. Anderen Kreditgebern	(2.10)	10.819,1	13.450,8
Sonstige Rückstellungen	(2.11)	1.655,5	829,7
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	(2.13)	1.117,3	436,1
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten	(2.12)	273,0	289,0
SUMME PASSIVA		280.674,5	174.459,2

Gesamtergebnisrechnung

für das Geschäftsjahr vom 01. Oktober 2016 bis 30. September 2017

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Angaben in TEUR	Notes	2016/2017	2015/2016
Gesamte Umsatzerlöse		19.257,2	11.492,4
Umsatzerlöse aus Vermietung	(3.1)	19.248,9	11.437,4
Aufwendungen aus Vermietung	(3.1)	-4.743,2	-2.464,4
Mietergebnis		14.505,7	8.973,0
Umsätze aus Verkauf von Renditeliegenschaften		8,3	55,0
Aufwendungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften		-4,0	-53,0
Verkaufsergebnis Renditeliegenschaften		4,3	2,0
Sonstige betriebliche Erträge	(3.2)	96,4	4.831,1
Gesamtes Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften	(3.3)	28.403,8	12.368,1
Rohergebnis		43.010,2	26.174,2
Personalaufwand	(3.4)	-194,2	-50,5
Abschreibungen immaterielles Vermögen und Sachanlagen		-0,9	-0,8
Wertminderungen Vorräte und Forderungen	(3.5)	-129,2	-271,8
Sonstige betriebliche Aufwendungen	(3.6)	-1.009,5	-1.286,9
EBIT		41.676,4	24.564,2
Zinsertrag	(3.7)	443,0	166,6
Zinsaufwand	(3.7)	-4.696,8	-3.603,8
EBT		37.422,6	21.127,0
Ertragssteuern	(2.3)	0,0	861,9
Sonstige Steuern		-17,6	0,0
Jahresergebnis		37.405,0	21.988,9
Jahresergebnis der Gewinn und Verlustrechnung		37.405,0	21.988,9
nicht zu reklassifizierende Posten		0,0	0,0
zu reklassifizierende Posten		0,0	0,0
Währungsdifferenzen gemäß IAS 21		0,0	0,0
Afs- Finanzinstrumente IAS 39 - Nettoveränderung des FV		0,0	0,0
Afs- Finanzinstrumente IAS 39 - Umgliederung in die GuV		0,0	0,0
Steuereffekt		0,0	0,0
Zwischensumme		0,0	0,0
Summe sonstiges Ergebnis		0,0	0,0
Gesamtergebnis		37.405,0	21.988,9
Ergebnis je Aktie (in EUR)
Unverwässertes Ergebnis je Aktie		1,7	1,5
Verwässertes Ergebnis je Aktie		1,1	0,8

1. Oktober 2016 bis zum 30. September 2017

Vorschlag des Vorstands zur Gewinnverwendung

Im Geschäftsjahr 2016/2017 bilanziert die Gesellschaft einen Jahresüberschuss in Höhe von € 889.710,01.

Der Jahresüberschuss ergibt sich im Wesentlichen aus der Erweiterung des Immobilienportfolios, den daraus resultierenden Mieterlösen und dem damit verbundenen positiven Ergebnis aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 30. September 2017 gebilligt; der Jahresabschluss ist damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Jahresabschluss weist nach Entnahme aus der Kapitalrücklage einen Bilanzgewinn in Höhe von € 0,0 aus. Mangels Bilanzgewinns kann keine Beschlussfassung der Hauptversammlung über die Verwendung des Bilanzgewinns im Sinne des § 174 AktG erfolgen. Dementsprechend erfolgt auch kein Beschlussvorschlag hierzu durch Vorstand und Aufsichtsrat.

Broderstorf, im Januar 2018

Rolf Elgeti, CEO

Alexander Kroth, CIO

Christian Hellmuth, CFO

Kapitalflussrechnung

für den Zeitraum 1. Oktober 2016 bis 30. September 2017

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	Angaben in TEUR	Anhang	2016/2017	2015/2016
	Jahresergebnis		37.405,0	21.988,9
+/-	Zinsaufwendungen/Zinserträge	(3.7)	4.253,8	3.437,2
+/-	Abschreibungen/ Zuschreibungen immaterielles Vermögen, Sachanlagen und Finanzanlagen		0,9	0,8
+	Wertminderungen auf Vorräte und Forderungen	(3.5)	129,2	271,8
-/+	Gewinn/ Verlust Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften	(3.3)	-28.403,8	-12.368,1
-/+	Gewinn/ - Verlust aus Abgängen von Renditeliegenschaften		-4,3	-2,0
-/+	Gewinn/ Verlust aus Abgängen von Sachanlagevermögen		0,0	-5,7
+/-	Zunahme/ Abnahme der Rückstellungen	(2.11)	825,7	-206,5
+/-	Ertragsteueraufwand/-ertrag tatsächliche Ertragssteuern	(2.3)	0,0	-1,4
+/-	Ertragsteueraufwand/-ertrag latente Ertragssteuern	(2.3)	0,0	-860,5
+	Erhaltene Ertragssteuern		2,0	39,7
-	Gezahlte Ertragssteuern		0,0	0,0
-/+	Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	(2.4, 2.5)	-1.894,1	131,4
+/-	Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	(2.12, 2.13)	-330,7	-4.353,8
+/-	Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/ Erträge	(3.2)	0,0	-4.822,1
Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit			11.983,7	3.249,7
+	Einzahlungen Abgänge Renditeliegenschaften (abzüglich Veräußerungskosten)		8,3	55,0
-	Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften	(2.1)	-83.249,1	-63.357,3
-	Auszahlungen für Investitionen in immaterielles Vermögen und Sachanlagen	(2.2)	0,0	-4,5
+	Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition	(2.5)	0,0	573,9
-	Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition	(2.5)	0,0	0,0
+	Erhaltene Zinsen	(3.7)	0,0	57,2
Cashflow aus der Investitionstätigkeit			-83.240,8	-62.675,7
+	Einzahlungen aus der Ausgabe von Anteilen	(2,7)	39.552,9	19.840,4
-	Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern)		-1.253,2	0,0
+	Einzahlungen aus der Ausgabe von Wandelanleihen		0,0	14.110,0
-	Kosten im Zusammenhang mit der Ausgabe von Unternehmensanleihen		0,0	-444,4
+	Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten	(2.8, 2.10)	44.019,1	52.289,7
-	Auszahlungen im Zusammenhang mit der Aufnahme von Krediten		-451,6	-537,6
-	Auszahlungen für die Tilgung von Krediten	(2.8, 2.10)	-15.928,1	-17.102,8
-	Gezahlte Zinsen		-3.856,1	-2.742,6
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit			62.083,0	65.412,7
Zahlungswirksame Veränderungen der liquiden Mittel			-9.174,1	5.986,7
Liquide Mittel am Anfang der Periode		(2.6)	10.334,6	4.347,9
Liquide Mittel am Ende der Periode		(2.6)	1.160,5	10.334,6

Eigenkapitalveränderungsrechnung

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Angaben in TEUR	Anhang	Stammkapital/ Gezeichnetes Kapital	Kapitalrücklage	Andere Rücklagen
Stand 01.10.2015		110,1	29.806,7	855,7
Periodenergebnis		0,0	0,0	0,0
Sonstiges Ergebnis		0,0	0,0	0,0
Gesamtergebnis		0,0	0,0	0,0
Barkapitalerhöhungen/ - minderungen		3.355,8	16.484,6	0,0
Sachkapitaleinlage		14.981,1	-14.981,1	0,0
Ausgabe von Wandelanleihen		0,0	14.476,7	0,0
Dividenden/ Ausschüttung		0,0	0,0	0,0
Stand 30.09.2016		18.447,0	45.786,9	855,7
Stand 01.10.2016		18.447,0	45.786,9	855,7
Periodenergebnis		0,0	0,0	0,0
Sonstiges Ergebnis		0,0	0,0	0,0
Gesamtergebnis		0,0	0,0	0,0
Barkapitalerhöhungen/ - minderungen	(2.7)	4.653,3	34.899,6	0,0
Sachkapitaleinlage		0,0	0,0	0,0
Einstellung / Entnahmen aus Rücklagen	(2.7)	0,0	-5.240,3	0,0
Ausgabe von Wandelanleihen		0,0	0,0	0,0
Kapitalerhöhung aus Wandlung	(2.7)	1.660,0	-1.660,0	0,0
Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragsteuern)	(2.7)	0,0	-1.253,2	0,0
Dividenden/ Ausschüttung		0,0	0,0	0,0
Stand 30.09.2017		24.760,3	72.533,0	855,7

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Angaben in TEUR	Bilanzgewinn	Zwischensumme	Summe Eigenkapital
Stand 01.10.2015	-8.047,2	22.725,3	22.725,3
Periodenergebnis	21.988,9	21.988,9	21.988,9
Sonstiges Ergebnis	0,0	0,0	0,0
Gesamtergebnis	13.941,7	44.714,2	44.714,2
Barkapitalerhöhungen/ - minderungen	0,0	19.840,4	19.840,4
Sachkapitaleinlage	0,0	0,0	0,0
Ausgabe von Wandelanleihen	0,0	14.476,7	14.476,7
Dividenden/ Ausschüttung	0,0	0,0	0,0
Stand 30.09.2016	13.941,7	79.031,3	79.031,3
Stand 01.10.2016	13.941,7	79.031,3	79.031,3
Periodenergebnis	37.405,0	37.405,0	37.405,0
Sonstiges Ergebnis	0,0	0,0	0,0
Gesamtergebnis	37.405,0	37.405,0	37.405,0
Barkapitalerhöhungen/ - minderungen	0,0	39.552,9	39.552,9
Sachkapitaleinlage	0,0	0,0	0,0
Einstellung / Entnahmen aus Rücklagen	5.240,3	0,0	0,0
Ausgabe von Wandelanleihen	0,0	0,0	0,0
Kapitalerhöhung aus Wandlung	0,0	0,0	0,0
Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragsteuern)	0,0	-1.253,2	-1.253,2
Dividenden/ Ausschüttung	0,0	0,0	0,0
Stand 30.09.2017	56.587,0	154.736,0	154.736,0

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2016 bis 30. September 2017

1. Allgemeine Angaben

1.1. Die Deutsche Konsum REIT-AG

Die Deutsche Konsum REIT-AG (im Folgenden „DKR“) ist ein auf deutsche Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs spezialisierter Bestandshalter mit Sitz in Broderstorf. Gegenstand der Gesellschaft ist der Ankauf und das langfristige Halten und Vermieten von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Im Einzelfall kann auch ein Verkauf eines Objektes erfolgen. Die DKR ist im Handelsregister des Amtsgerichts Rostock unter HRB 13072 eingetragen. Der Geschäftssitz lautet August-Bebel-Str. 68 in 14482 Potsdam.

Die DKR-Aktie (ISIN DE000A14KRD3) ist seit 15. Dezember 2015 gelistet und seit 3. März 2017 im Prime Standard der Deutschen Börse AG notiert. Seit dem 1. Januar 2016 hat die Gesellschaft den Status eines REIT (Real Estate Investment Trust) und ist dadurch auf Gesellschaftsebene ertragsteuerbefreit.

Der Einzelabschluss der DKR zum 30. September 2017 wurde am 8. Dezember 2017 aufgestellt. Der Aufsichtsrat wird diesen Einzelabschluss in seiner Sitzung am 15. Dezember 2017 voraussichtlich billigen. Der Einzelabschluss wurde freiwillig aufgrund der Börsennotierung erstellt.

Die Obotritia Capital KGaA, Potsdam, stellt als Mutterunternehmen einen Konzernabschluss zum 31.12. auf, welcher im Bundesanzeiger veröffentlicht wird. Den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis stellt die Obotritia Capital KGaA auf, in den die DKR einbezogen wird.

1.2. Grundlagen des Einzelabschlusses

Der Einzelabschluss zum 30. September 2017 wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellt. Ergänzend wurden die handelsrechtlichen Vorschriften des § 315a Abs. 1 HGB a.F. analog angewandt.

Alle relevanten und für das Geschäftsjahr verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen wurden berücksichtigt.

Der Einzelabschluss umfasst die Bestandteile Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung sowie den Anhang und wird in Euro aufgestellt. Alle Beträge sind grundsätzlich in Tausend Euro („TEUR“) dargestellt (Ausnahmen werden gekennzeichnet), wodurch sich Rundungsdifferenzen ergeben können.

Die Gesellschaft ist zurzeit ein Ein-Segment-Unternehmen. Die Umsätze werden ausschließlich mit Kunden mit Sitz in Deutschland im Bereich Gewerbeimmobilien und in sehr geringerem Umfang mit Wohnimmobilien erzielt. Alle Immobilien liegen in Deutschland, in der internen Steuerung findet keine Unterscheidung der geographischen Gebiete statt; verschiedene Dienstleistungen liegen nicht vor. Im Geschäftsjahr betrugen die Umsätze TEUR 19.248,9 (Vorjahr: TEUR 11.437,4). Auf den größten Kunden entfielen in 2016/2017 Umsatzerlöse von TEUR 2.833,0 (Vorjahr: TEUR 2.833,0). Alle Erträge und Aufwendungen sowie alle Vermögensgegenstände und Schulden finden Sie im Gesamtabschluss wieder. Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte unter der Fortführungsprämisse des Unternehmens (going concern).

Die Aufstellung der Gesamtergebnisrechnung erfolgte nach dem Gesamtkostenverfahren.

1.3. Wesentliche Ermessensentscheidungen und Schätzungen

Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat der Vorstand folgende Ermessensentscheidungen getroffen, die die Beträge im Einzelabschluss wesentlich beeinflussen:


•	In Bezug auf die durch die Gesellschaft gehaltenen Immobilien hat der Vorstand zu jedem Stichtag zu entscheiden, ob diese langfristig zur Vermietung bzw. zu Wertsteigerungszwecken oder zur Veräußerung gehalten werden. In Abhängigkeit von dieser Entscheidung werden die Immobilien nach den Grundsätzen für Renditeliegenschaften, als zur Veräußerung bestimmte Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten (Vorräte) bzw. als zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen bilanziert und entsprechend der Klassifizierung zu (fortgeführten) Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert bewertet.
•	Die von der Gesellschaft abgeschlossenen Mietverträge und Erbbaurechte sind hinsichtlich ihrer Klassifizierung als Finanzierungsleasing oder Operatingleasing einzustufen. Weitere Ausführungen hierzu sind in der Note 6.2 enthalten.

•

In Bezug auf die durch die Gesellschaft gehaltenen Immobilien hat der Vorstand zu jedem Stichtag zu entscheiden, ob diese langfristig zur Vermietung bzw. zu Wertsteigerungszwecken oder zur Veräußerung gehalten werden. In Abhängigkeit von dieser Entscheidung werden die Immobilien nach den Grundsätzen für Renditeliegenschaften, als zur Veräußerung bestimmte Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten (Vorräte) bzw. als zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen bilanziert und entsprechend der Klassifizierung zu (fortgeführten) Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

•

Die von der Gesellschaft abgeschlossenen Mietverträge und Erbbaurechte sind hinsichtlich ihrer Klassifizierung als Finanzierungsleasing oder Operatingleasing einzustufen. Weitere Ausführungen hierzu sind in der Note 6.2 enthalten.

Die Gesellschaft trifft Einschätzungen und Annahmen, die die Zukunft betreffen. Die hieraus abgeleiteten Schätzungen können naturgemäß von den späteren tatsächlichen Gegebenheiten abweichen. Die Schätzungen und Annahmen, die ein signifikantes Risiko in Form einer wesentlichen Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahres mit sich bringen, werden im Folgenden erörtert:


•	Die Marktwerte der Renditeliegenschaften basieren auf den Ergebnissen der zu diesem Zweck beauftragten unabhängigen Sachverständigen. Die Bewertung erfolgt auf Basis des Discounted Cash Flow- Verfahrens unter Zugrundelegung von erwarteten künftigen Einzahlungsüberschüssen. Entsprechend werden Faktoren, wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Zinssätze, durch die Gesellschaft in Zusammenarbeit mit dem Gutachter geschätzt, die unmittelbaren Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert der Renditeliegenschaften haben. Die beizulegenden Zeitwerte der Renditeliegenschaften einschließlich der nach IFRS 5 ausgewiesenen betragen zum Stichtag TEUR 275.433,9 (Vorjahr: TEUR 147.822,5).
•	Im Rahmen der Überprüfung der finanziellen Vermögenswerte werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres die Buchwerte, mit denen die sonstigen finanziellen Vermögenswerte bilanziert werden, mit den beizulegenden Zeitwerten verglichen. Dabei wird die Angemessenheit der Wertansätze auf Basis der verfügbaren Informationen zu den Darlehensnehmern beurteilt. Bei absehbaren Minderungen der beizulegenden Zeitwerte werden entsprechende Wertminderungen auf die Bilanzansätze vorgenommen. Der Bruttobuchwert der finanziellen Vermögenswerte, ausgewiesen in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, beträgt zum Stichtag TEUR 706,7 (Vorjahr: TEUR 588,6) und betrifft Forderungen gegenüber Mietern.
•	Bei den sonstigen Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten sind, z.B. in Bezug auf die Eintrittswahrscheinlichkeiten und Höhe der Inanspruchnahme verschiedene Annahmen zu treffen. Dabei wurden alle zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung vorliegenden Informationen berücksichtigt. Der Betrag der sonstigen Rückstellungen beläuft sich zum Stichtag auf TEUR 1.659,0 (Vorjahr: TEUR 833,2).

1.4. Anwendung der IFRS im Geschäftsjahr 2016/2017

Die DKR hat die bereits im Vorjahr anzuwendenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie Angabepflichten unverändert fortgeführt, soweit keine neuen Standards oder Interpretationen verpflichtend anzuwenden waren.

● Erstmalig im Geschäftsjahr 2016/2017 angewendete Standards:

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Standard	Inhalt
Änderungen zu IFRS 11	Bilanzierung des Erwerbs von Anteilen an gemeinschaftlichen Tätigkeiten
Änderungen zu IAS 1	Anhangangaben
Änderungen zu IAS 16 und IAS 38	Klarstellung der zulässigen Abschreibungsmethoden
Änderungen zu IAS 16 und IAS 41	Landwirtschaft: Fruchttragende Gewächse
Änderungen zu IAS 27	Equity Methode in separaten Abschlüssen
Verbesserungen zu IFRS 2012- 2014	Änderungen zu IFRS 5, IFRS 7, IAS 19, IAS 34
Änderungen zu IFRS 10, IFRS 12 und IAS 28	Investmentgesellschaften: Anwendung der Ausnahme von der Konsolidierungspflicht

Aus der Erstanwendung der neuen Rechnungsvorschriften ergaben sich keine wesentlichen Effekte auf den Einzelabschluss.

● Veröffentlichte, aber im Geschäftsjahr 2016/2017 noch nicht verpflichtend anzuwendende Standards:

Die folgenden vom IASB bis zum Datum dieses Abschlusses herausgegebenen bzw. geänderten Standards sind erst nach Übernahme durch die Europäische Union (EU Endnorsement) und erst nach dem Bilanzstichtag verpflichtend anzuwenden:

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Standard	Inhalt	Erstanwendung verpflichtend für Geschäftsjahre beginnend ab
EU Endorsement erfolgt
Änderungen zu IAS 12	Ertragsteuern: Klarstellungen	01.01.2017
Änderungen zu IAS 7	Kapitalflussrechnungen: Angabeinitiative	01.01.2017
IFRS 9 (2014)	Finanzinstrumente	01.01.2018
IFRS 15	Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden	01.01.2018
Klarstellung zu IFRS 15 (2016)	Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden: Klarstellung	01.01.2018
Änderungen zu IFRS 4	IFRS 4 Versicherungsverträge: Anwendung von IFRS 9 und IFRS 4	01.01.2018
IFRS 16	Leasingverhältnisse	01.01.2019
EU Endorsement noch ausstehend
Änderungen zu IFRS 2	Ansatz und Bewertung von anteilsbasierten Vergütungen	01.01.2018
IFRIC 22	Transaktionen in fremder Währung und im Voraus gezahlte Gegenleistungen	01.01.2018
Änderungen zu IAS 40	Übertragungen von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	01.01.2018
Jährliche Verbesserungen der IFRS 2014 - 2016		01.01.2018
Änderungen zu IFRS 10 und IAS 28	Veräußerung oder Einlage von Vermögenswerten in assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen	01.01.2019
IFRIC 23	Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung	01.01.2019
Änderungen zu IFRS 9	Vermögenswerte mit Vorfälligkeitsregelungen	01.01.2019
Änderungen zu IAS 28	Langzeitbeteiligungen in assoziierte Unternehmen und Joint-Ventures	01.01.2019
IFRS 17	Versicherungsverträge	01.01.2021

Die DKR wendet die neuen Rechnungslegungsvorschriften nicht vorzeitig an.

Wesentliche Auswirkungen auf die Rechnungslegung können sich aus den neu anzuwendenden Standards wie folgt ergeben:

Dies betrifft zum einen den IFRS 9, der den IAS 39 ablöst und die bisherige Klassifikation von Finanzinstrumenten neu regelt. Zukünftig ergibt sich die Klassifizierung demnach in Abhängigkeit vom Geschäftsmodell. Zudem werden zu erwartende Verluste auf bestimmte Vermögenswerte bereits bilanziert. Zudem werden sich im Bereich des Hedge Accountings Änderungen hinsichtlich der bisher starren Designation von Finanzinstrumenten ergeben. Aufgrund der simplen Struktur der Finanzinstrumente der DKR werden hieraus jedoch keine wesentlichen Auswirkungen erwartet.

Weiterhin regelt der IFRS 15 die Realisierung der Umsatzerlöse neu und ersetzt die bisherigen Standards IAS 11 und IAS 18. Demnach werden Umsatzerlöse zukünftig bereits dann realisiert, wenn der Kunde die Verfügungsmacht über Güter oder Dienstleistungen erhält. Aufgrund der simplen und expliziten mietvertraglichen Vereinbarungen zwischen DKR und den Mietern hinsichtlich der Mietzinsfälligkeiten, werden keine wesentlichen Änderungen erwartet.

Der IFRS 16 wird die Bilanzierung von Leasingverhältnissen neu regeln und den bisherigen Standard IAS 17 ablösen. Kern der Neuregelung ist, dass zukünftig alle Leasingverhältnisse in Form von abzuschreibenden Nutzungsrechten und Leasingverbindlichkeiten bilanziell erfasst werden müssen. Nach erster Analyse kann sich dies deutlich bilanzverlängernd auf die Rechnungslegung auswirken. Die DKR wird die einzelnen Auswirkungen im Rahmen eines Analyseprojekts im folgenden Geschäftsjahr bestimmen.

Darüber hinaus erwartet die DKR aus den neuen Standards und Interpretationen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Rechnungslegung.

1.5. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Grundlagen

Der vorliegende Abschluss basiert auf der Annahme der Unternehmensfortführung. Die Bilanzierung und Bewertung erfolgt grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten. Eine Ausnahme hiervon bilden bei der DKR die Renditeliegenschaften, die mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet werden.

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Geschäftsjahr 2016/2017 nicht vorgenommen.

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sowie zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Die DKR klassifiziert Immobilien bei erstmaligem Ansatz entsprechend der beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40), als Vorratsimmobilien (IAS 2) oder als selbst genutzte Immobilien im Sachanlagevermögen (IAS 16). Immobilien aus Operating Leasingverhältnissen mit der Gesellschaft als Leasingnehmer werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien klassifiziert und bilanziert. Immobilien, die höchstwahrscheinlich innerhalb von zwölf Monaten veräußert werden, werden als zur Veräußerung gehaltene Immobilien ausgewiesen. In der Regel hat die DKR nur als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, da gemäß dem Geschäftsmodell eine langfristige und nachhaltige Vermietung der Immobilien erfolgt.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden bei der Erstbilanzierung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilie werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen.

Nach den Regelungen des IFRS 13 ist bei der Bewertung von Renditeliegenschaften von der bestmöglichen Verwendung eines Objekts auszugehen. Geplante Nutzungsänderungen werden bei der Bewertung deshalb berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.

Jährlich zum 30. Juni erfolgt eine Neubewertung der Immobilien. Ergeben sich bis zum Abschlussstichtag wesentliche Veränderungen der lnputfaktoren, so werden entsprechende Anpassungen vorgenommen. Die Wertermittlung wird durch einen unabhängigen externen Sachverständigen mit Hilfe anerkannter Bewertungsverfahren wie beispielsweise dem Discounted Cash Flow - Verfahren durchgeführt. Die Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Ergebnisse der Gutachten basieren auf Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden. So fließen Inputfaktoren wie die aktuelle Mieterliste, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Leerstandsdaten, sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z.B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze, in die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes ein.

Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert.

Renditeliegenschaften werden als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, wenn die Deutsche Konsum einen Entschluss zum Verkauf der betroffenen Immobilien trifft, diese sofort veräußerbar sind und ab diesem Zeitpunkt mit einer Umsetzung des Verkaufsvorhabens innerhalb von zwölf Monaten zu rechnen ist (IFRS 5). Die Bewertung erfolgt unverändert mit dem beizulegenden Zeitwert.

Immaterielle Vermögenswerte

Einzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte werden beim erstmaligen Ansatz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Nach erstmaligem Ansatz werden immaterielle Vermögenswerte mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt und planmäßig über ihre jeweilige wirtschaftliche Nutzungsdauer von in der Regel drei bis acht Jahren linear abgeschrieben.

Sachanlagen

Sachanlagen werden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um kumulierte planmäßige Abschreibungen und kumulierte Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Abschreibungen werden nach der linearen Methode unter Verwendung der geschätzten Nutzungsdauern von in der Regel 3 bis 13 Jahren (Betriebs- und Geschäftsausstattung) bzw. 30 bis 50 Jahren (Immobilien) vorgenommen. Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert den erzielbaren Betrag übersteigt. Derzeit hat die DKR kein Sachanlagevermögen.

Finanzielle Vermögenswerte

Nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte im Sinne von IAS 39 werden klassifiziert als


•	Kredite und Forderungen (LaR) oder als
•	zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (afs).

Die Deutsche Konsum hält keine zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte oder bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen.

Die Gesellschaft legt die Kategorisierung ihrer finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest.

Kassageschäfte in nicht-derivativen finanziellen Vermögenswerten werden zum Erfüllungstag erfasst. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Die Gesellschaft legt die Kategorisierung ihrer finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest. Ein finanzieller Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die Verfügungsmacht aus vertraglichen Rechten auf Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert nicht mehr besteht. Die in der Bilanz der Gesellschaft erfassten kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte sowie langfristigen Forderungen, werden der Kategorie Kredite und Forderungen zugeordnet. Kredite und Forderungen sind finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktiven Markt notiert sind. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet. Eine Wertberichtigung wird vorgenommen, wenn ein objektiver substanzieller Hinweis vorliegt, dass die Gesellschaft nicht in der Lage sein wird, die Forderungen einzuziehen. Grundlage dieser Betrachtung sind im Wesentlichen die Altersstruktur der Vermögenswerte, finanzielle Schwierigkeiten des Schuldners oder Insolvenz sowie bereits notwendige Zugeständnisse.

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte beinhalten grundsätzlich im Wesentlichen Beteiligungen oder kurzfristige Anlagen ohne feste Zahlungen, die nicht einer anderen Kategorie zugeordnet wurden. Nach dem erstmaligen Ansatz wird der Vermögenswert zum beizulegenden Zeitwert - sofern verlässlich bestimmbar - bewertet, wobei Gewinne und Verluste direkt im sonstigen Ergebnis erfasst und in einer gesonderten Rücklage im Eigenkapital ausgewiesen werden. Sofern der beizulegende Zeitwert nicht verlässlich ermittelbar ist, erfolgt der Ansatz zu historischen Anschaffungskosten. Bei Abgang des Vermögenswerts oder falls eine Wertminderung festgestellt wird, wird der zuvor im Eigenkapital erfasste Betrag in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Wertaufholungen von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Vermögenswerten werden vorgenommen, sofern die Gründe für vorherige Wertminderungen entfallen.

Ertragsteuern und latente Steuern

Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden werden mit dem Betrag bewertet, in dessen Höhe eine Erstattung bzw. Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten.

Da die DKR seit Anfang 2016 den Status einer REIT-Gesellschaft hat, ist sie seitdem auf Gesellschaftsebene von Ertragsteuern befreit, solange die Kriterien des REIT-Gesetzes eingehalten werden. Insofern sind für den Zeitraum der Steuerbefreiung auch keine latenten Steuern zu bilanzieren. Aus diesem Grund wurden im vorherigen Geschäftsjahr die bis dahin bestehenden aktiven und passiven latenten Steuern ertragswirksam aufgelöst.

Flüssige Mittel

Flüssige Mittel umfassen den Kassenbestand sowie kurzfristige und verfügbare Bankguthaben. In den Flüssigen Mitteln sind Kautionsgelder in Höhe von TEUR 75,0 (Vorjahr: TEUR 61,7) enthalten, denen entsprechende Verbindlichkeiten gegenüberstehen.

Eigenkapitalabgrenzung

Fremd- und Eigenkapitalinstrumente werden entsprechend dem wirtschaftlichen Gehalt der Vertragsvereinbarung als finanzielle Verbindlichkeiten oder Eigenkapital klassifiziert. Ein Eigenkapitalinstrument ist ein Vertrag, der einen Residualanspruch an den Vermögenswerten eines Unternehmens nach Abzug aller dazugehörigen Schulden begründet. Eigenkapitalinstrumente werden zum erhaltenen Ausgabeerlös abzüglich direkt zurechenbarer Ausgabekosten erfasst.

Ausgabekosten sind solche Kosten, die ohne die Ausgabe des Eigenkapitalinstruments nicht angefallen wären. Solche Kosten einer Eigenkapitaltransaktion (z.B. die im Rahmen von Kapitalerhöhungen anfallenden Kosten) werden, gemindert um alle damit verbundenen Ertragssteuervorteile, als Abzug vom Eigenkapital bilanziert und erfolgsneutral mit der Kapitalrücklage verrechnet.

Die Bestandteile eines von der Gesellschaft emittierten zusammengesetzten Instruments (z.B. eine Wandelanleihe) werden entsprechend dem wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung getrennt als finanzielle Verbindlichkeit und als Eigenkapitalinstrument erfasst, soweit die Voraussetzungen für einen Eigenkapitalbestandteil vorliegen.

Zum Ausgabezeitpunkt wird der beizulegende Zeitwert der Fremdkapitalkomponente anhand der für vergleichbare nicht wandelbare Instrumente geltenden Marktverzinsung ermittelt. Dieser Betrag wird als finanzielle Verbindlichkeit auf Basis der fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode - bis zur Erfüllung bei Wandlung oder Fälligkeit des Instruments - bilanziert. Die Bestimmung der Eigenkapitalkomponente erfolgt durch Subtraktion des Werts der Fremdkapitalkomponente von dem beizulegenden Zeitwert des gesamten Instruments. Der resultierende Wert wird, abzüglich der Ertragssteuereffekte, als Teil des Eigenkapitals erfasst und unterliegt in der Folge keiner Bewertung.

Finanzielle Verbindlichkeiten

Bei der erstmaligen Erfassung der Verbindlichkeiten werden diese am Handelstag mit dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung nach Abzug der Transaktionskosten bewertet. Nach erstmaliger Erfassung werden die Verbindlichkeiten unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrundeliegenden Verpflichtungen erfüllt, aufgehoben oder erloschen sind.

Sonstige Rückstellungen

Eine Rückstellung wird dann angesetzt, wenn die Gesellschaft eine gegenwärtige gesetzliche oder faktische Verpflichtung auf Grund eines vergangenen Ereignisses besitzt, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung der Verpflichtung wahrscheinlich und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung, trotz Unsicherheiten bezüglich des Betrages oder der zeitlichen Inanspruchnahme, möglich ist. Die Bewertung der sonstigen Rückstellungen erfolgt mit dem Betrag, der bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Abschlussstichtag oder bei Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten im Zeitpunkt der Übertragung gezahlt werden müsste. Risiken und Unsicherheiten werden durch Anwendung von geeigneten Methoden zur Schätzung unter Einbezug von Eintrittswahrscheinlichkeiten berücksichtigt. Langfristige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden abgezinst, soweit der Zinseffekt wesentlich ist.

Ertragserfassung

Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen an die Gesellschaft fließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann.

Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien werden bilanziert, wenn die mit dem Eigentum an der Immobilie verbundenen Risiken und Chancen auf den Käufer übergegangen sind (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie).

Mieterträge aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und zur Veräußerung gehaltene Immobilien werden linear über die Laufzeit der Mietverhältnisse erfasst.

Darüber hinaus beinhaltet das Mietergebnis die Effekte aus der Betriebskostenabrechnung mit den Mietern.

Zinserträge werden zeitproportional unter Berücksichtigung der Restforderung und des Effektivzinssatzes über die Restlaufzeit realisiert.

Leasingverhältnisse

Leasingverhältnisse werden als Finanzierungsleasingverhältnisse klassifiziert, wenn durch die Leasingvereinbarung alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken auf den Leasingnehmer übertragen werden. Dies ist der Fall bei einigen Erbbaurechtsverträgen, bei denen die DKR Erbbraurechtsnehmerin ist und die als Finanzierungsleasing qualifiziert sind.

Aufgrund der Vermietungstätigkeit liegen bei der DKR wesentlich Operating-Leasingverhältnisse vor, in denen die Gesellschaft als Leasinggeber auftritt. Das wirtschaftliche Eigentum an den vermieteten Immobilien und damit die Aktivierungspflicht liegt insofern bei der DKR. Die Erfassung der Erträge aus Leasingverhältnissen entspricht denen der Mieterträge.

Beim Finanzierungsleasing wird der Leasinggegenstand (Erbbaugrundstück) als Vermögenswert und die Verpflichtung gegenüber dem Leasinggeber als Verbindlichkeit bei der Gesellschaft in gleicher Höhe in der Bilanz angesetzt. Der Ansatz erfolgt in Höhe des beizulegenden Zeitwerts des Leasinggegenstandes zu Beginn des Leasingverhältnisses oder mit dem Barwert der Mindestleasingzahlungen, sofern dieser Wert niedriger ist. Die zu zahlenden Leasingraten werden in einen Zins- und einen Tilgungsanteil aufgeteilt. Der Zinsanteil wird im Zinsaufwand erfasst, während der Tilgungsanteil zur Reduzierung der Verbindlichkeit führt.

2. Erläuterungen zur Bilanz

2.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeliegenschaften)

Im Geschäftsjahr 2016/2017 erfolgten die Eigentumsübergänge von 22 erworbenen Renditeliegenschaften. Damit umfasst das am 30. September 2017 bilanzierte Immobilienvermögen der DKR 62 Objekte mit einem beizulegenden Wert von TEUR 271.338,0 zuzüglich der als Finance Lease bilanzierten Erbbaurechte (TEUR 4.095,9).

Die Entwicklung der Renditeliegenschaften stellt sich wie folgt dar:

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	30.09.2017	30.09.2016
Anfangsbestand zum 1.10.VJ	147.822,5	83.150,6
+ Immobilien Ankäufe	96.050,8	48.812,1
+ Aktivierung Leasingobjekte (Finance Leases)	717,9	1.984,4
+ Neubaukosten	0,0	268,6
+ Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten	2.438,9	1.078,7
+ Bewertungsergebnis aus der Zeitwertbewertung	28.403,8	12.368,1
+ Umgliederung aus den zur Veräußerung getragenen Vermögenswerten	0,0	160,0
- Umgliederung in die zur Veräußerung getragenen Vermögenswerte	0,0	0,0
Endbestand zum Stichtag	275.433,9	147.822,5

Von den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind am Stichtag Immobilien mit einem Buchwert von TEUR 175.434,9 (30.09.2016: TEUR 42.214,0) mit Grundpfandrechten oder durch Abtretung von Mieteinnahmen besichert.

Es bestehen Erbbaurechtsverträge, bei denen die dazugehörigen Grundstücke mit Gewerbeimmobilien bebaut sind. Die Erbbaurechtsverträge werden als Finance Lease bilanziert. Der aktivierte Betrag beträgt zum 30.09.2017 TEUR 4.095,9 (30.09.2016: TEUR 3.454,5). Die passivierte Verbindlichkeit beträgt zum 30.09.2017 TEUR 4.189,9 (30.09.2016: TEUR 3.501,6).

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche Beträge für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften	28.403,8	12.368,1
Mieterlöse	19.248,9	11.437,4
Betriebliche Aufwendungen (Instandhaltungsaufwendungen, Hausbewirtschaftung, Grundsteuern etc.)	-4.743,2	-2.464,4
Gesamt	42.909,5	21.341,1

Die Bewertung durch einen externen Sachverständigen erfolgt auf den Bewertungsstichtag 30. Juni auf Basis der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Bewertungsparameter. Erworbene Immobilien mit Eigentumsübergängen zwischen 1. Juli und 30. September werden zunächst mit den Anschaffungskosten und anschließend mit dem ermittelten beizulegenden Wert zum 30. Juni bilanziert (sofern die Ankaufsobjekte bereits in die Bewertung einbezogen werden konnten). Wesentliche Wertschwankungen der Objekte bis zum 30. September werden berücksichtigt, soweit Anzeichen dafür erkennbar werden.

Wie im Vorjahr erfolgte die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts auf Basis international anerkannter Bewertungsverfahren auf Grundlage der Discounted Cash Flow - Methode.

Beim Discounted Cash Flow - Verfahren werden künftig erwartete Zahlungsmittelüberschüsse eines Objekts unter Anwendung eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungszinssatzes auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Während die Einzahlungen regelmäßig die Nettomieten umfassen, betreffen die Auszahlungen insbesondere die durch den Eigentümer zu tragenden Bewirtschaftungskosten. Die zugrunde gelegte Detailplanungsperiode beträgt zehn Jahre. Für das Ende dieser Periode wird ein potentieller abgezinster Veräußerungswert (Terminal Value) des Bewertungsobjekts prognostiziert. Dieser spiegelt den dann höchstwahrscheinlich erzielbaren Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten wider. Methodisch werden dafür die abgezinsten Einzahlungsüberschüsse des zehnten Jahres mit dem sogenannten Kapitalisierungszinssatz als ewige Rente kapitalisiert. Die Summe aus den abgezinsten Zahlungsmittelüberschüssen und dem abgezinsten potentiellen Veräußerungswert ergibt den Bruttokapitalwert des Bewertungsobjekts, der vermindert um Transaktionskosten den beizulegenden Zeitwert ergibt.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen des Discounted Cash Flow - Verfahrens verwendet wurden:

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Bewertungsparameter	Geschäftsjahr
	2016/2017	2015/2016
---	---	---
Marktmietsteigerung p.a. (in %)	0,0% bis 1,0%	1,0%
Instandhaltungskosten p.a. (EUR / m2)	5,25 bis 11,20	5,67 bis 11,20
Nicht umlagefähige Betriebskosten p.a. (EUR / m2)	0,00 bis 18,00	2,40 bis 18,00
Verwaltungskosten p.a. (% vom Jahresrohertrag)	0,95 bis 5,33	1,00 bis 6,02
Diskontierungszinssatz (%)	1,35 bis 9,25	2,75 bis 8,50
Kapitalisierungszinssatz (%)	5,00 bis 17,00	5,00 bis 12,00

Alle Bewertungsparameter entsprechen der Stufe 3 der Fair Value – Hierarchie.

Die zur Bewertung der Immobilien verwendeten Annahmen wurden durch den unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrungen getroffen und sind mit Unsicherheit behaftet. Bei einer Erhöhung / Verminderung des Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % reduziert / erhöht sich der beizulegende Zeitwert wie folgt:

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Mio. EUR	30.09.2017		30.09.2016
Veränderung des Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes	+1 %	-1 %	+1 %	-1 %
Fair Value der Renditeliegenschaften	-33,3	+42,8	-10,1	+10,6

Entsprechende Auswirkungen ergeben sich aus der Veränderung des künftigen Mietergebnisses in Abhängigkeit von Mieterträgen, Leerständen sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Der DKR stehen am 30.09.2017 aus ihren Mietverträgen mit gewerblichen Mietern feststehende künftige Mindestleasingzahlungen (Operating-Leasingverhältnisse) in Höhe von TEUR 115.104,9 (30.09.2016: TEUR 64.157,5) zu. Diese verteilen sich wie folgt:

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in TEUR	Summe	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
Mindestleasingzahlungen 30.09.2017	115.104,9	24.875,2	57.667,2	32.562,5
Mindestleasingzahlungen 30.09.2016	64.157,5	13.542,3	30.907,3	19.707,9

Den Mietern zustehende Verlängerungsoptionen sind hier nicht berücksichtigt. Bei im Portfolio befindlichen Wohnungen bestehen in der Regel Mietverträge mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Darüberhinausgehende Ansprüche auf Mindestleasingzahlungen bestehen nicht. Die Anzahl der Wohnimmobilien ist von untergeordneter Bedeutung.

2.2. Immaterielle Vermögenswerte

Die Immateriellen Vermögenswerte umfassen aktivierte Aufwendungen für die Erstellung der Website, welche linear über fünf Jahre abgeschrieben werden.

2.3. Steuern und Latente Steuern

Die DKR hat seit dem 1. Januar 2016 den Status eines REIT und ist dadurch von der Körperschaft- und der Gewerbesteuer befreit. Maßgeblich für die Steuerbefreiung ist die Einhaltung der Kriterien des REIT-Gesetzes.

Solange die REIT-Kriterien eingehalten werden, wirken sich durch die ertragsteuerliche Befreiung bestehende temporäre Differenzen zwischen IFRS und Steuerbilanz zukünftig nicht steuerlich aus. Deshalb sind bei der DKR derzeit keine latenten Steuern anzusetzen.

Im Geschäftsjahr 2015/2016 wurden insofern die latenten Steuern der Vorjahre aufgelöst, was zu einem steuerlichen Einmalertrag von TEUR 861 geführt hat.

Die Ertragsteuern setzen sich in der Gewinn- und Verlustrechnung wie folgt zusammen:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Tatsachliche Steuern für Vorjahre	0,0	-1,4
Latente Steuern	0,0	-860,5
Gesamt	0,0	-861,9

Die Überleitungsrechnung vom erwarteten zum tatsächlichen Steuerergebnis ist nachfolgend dargestellt:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Ergebnis vor Ertragsteuern	37.422,6	21.127,0
Erwartetes Steuerergebnis (0,0%)	0,0	0,0
Überleitung durch Steuereffekte auf:
Neubewertung der Renditeliegenschaften	0,0	0,0
nicht-abziehbare Aufwendungen	0,0	0,0
Abweichender Steueraufwand aus Vorjahren	0,0	-1,4
Übrige	0,0	0,0
Tatsächliches Steuerergebnis	0,0	-1,4

Die rechnerische Steuerquote für das Geschäftsjahr beträgt 0,0% (Vorjahr: 0,0%).

2.4. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Forderungen aus Vermietung	222,6	233,7
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	0,0	0,0
Übrige	0,0	0,0
Gesamt	222,6	233,7

Die Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Stand per 01.10. des VJ	354,9	83,1
Verbrauch	-	-
Auflösung	-	-
Zugange	129,2	271,8
Endbestand zum Stichtag	484,1	354,9

Im Geschäftsjahr wurden Wertminderungen (Einzelwertberichtigungen und Forderungsausfälle) in Höhe von TEUR 129,2 ergebniswirksam zugeführt (2015/2016: TEUR 271,8). Die Wertminderungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung in dem Posten Wertminderungen auf Vorräte und Forderungen enthalten, die Auflösungen werden unter den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.

Auf weitere finanzielle Vermögenswerte wurden keine Wertminderungen vorgenommen.

2.5. Sonstige langfristige und kurzfristige Vermögenswerte

Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen geleistete Anzahlungen auf erworbene Renditeimmobilien in Höhe von TEUR 413,1 (2015/2016: TEUR 14.656,3), bei denen der Nutzen- und Lastenwechsel noch nicht erfolgt ist.

Die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Pfandguthaben	899,9	572,8
Umsatzsteuerforderungen	845,9	355,3
Unfertige Leistungen nach Verrechnung mit erhaltenen Anzahlungen	767,6	0,0
Treuhandkonten	479,2	280,9
Forderungen gegen Gesellschafter	290,1	0,0
Übrige	45,4	83,9
Gesamt	3.328,1	1.292,9

2.6. Liquide Mittel

In den liquiden Mitteln sind Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten enthalten. In den Flüssigen Mitteln sind Kautionsgelder in Höhe von TEUR 75,0 (Vorjahr: TEUR 61,7) enthalten, denen entsprechende sonstige Verbindlichkeiten gegenüberstehen.

Die Kapitalflussrechnung enthält Bank- und Kassenguthaben unter Berücksichtigung von Kontokorrentverbindlichkeiten. Insofern können sich die liquiden Mittel in der Kapitalflussrechnung von den in der Bilanz ausgewiesenen liquiden Mitteln unterscheiden.

2.7. Eigenkapital

2.7.1. Gezeichnetes Kapital

Das voll eingezahlte Grundkapital der DKR beträgt zum 30. September 2017 TEUR 24.760,3 (2015/2016: TEUR 18.447,0) und ist eingeteilt in 24.760.285 stimmrechtsgleiche, nennwertlose Inhaberstückaktien.

Durch Ausübung der Pflichtwandelanleihe am 27. Dezember 2016 durch die Anleihegläubiger erhöhte sich das Grundkapital der Gesellschaft um TEUR 1.660,0 auf TEUR 20.107,0.

Aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 20. April 2016 (Genehmigtes Kapital 2016/I) wurde das Grundkapital um EUR 4.653.282 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender nennwertlosen Stückaktien gegen Bareinlage erhöht. Durch Beschluss des Aufsichtsrates vom 23. Februar 2017 wurde das Grundkapital in der Satzung auf nunmehr EUR 24.760.285 erhöht.

Befugnisse des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien

Genehmigtes Kapital

Der Vorstand wurde durch die Hauptversammlung am 9. März 2017 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 8. März 2022 mit Zustimmung des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlage ein- oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 12.380.142,0 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017/I). Das restliche genehmigte Kapital 2016/I wurde aufgehoben.

Bedingtes Kapital

Durch Hauptversammlungsbeschluss am 9. März 2017 wurde das Grundkapital der Gesellschaft um bis 10.000.000,00 EUR durch Ausgabe von bis zu 10.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt erhöht (Bedingtes Kapital I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Schuldverschreibungen, die aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom 9. März 2017 ausgegeben werden. Das alte Bedingte Kapital I wurde aufgehoben.

Ermächtigung zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen

Der Vorstand wurde durch die Hauptversammlung am 9. März 2017 ermächtigt, bis zum 8. März 2022 mit Zustimmung des Aufsichtsrates einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Options- oder Wandelschuldverschreibungen (zusammen „Schuldverschreibungen“) im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 150.000.000,0 mit oder ohne Laufzeitbeschränkung auszugeben und den Inhabern von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte oder -pflichten und den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte oder –pflichten für auf den Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je EUR 1,00 nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen zu gewähren oder aufzuerlegen.

2.7.2. Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage erhöhte sich von TEUR 45.786,9 zu Geschäftsjahresbeginn um TEUR 26.746,1 auf TEUR 72.533,0 zum Geschäftsjahresende. Die Erhöhung resultiert aus der Barkapitalerhöhung im Februar 2017 von TEUR 33.646,4, der die Umwandlung des Pflichtwandlers von TEUR 1.660,0 sowie die Entnahme von TEUR 5.240,2 entgegensteht.

2.7.3. Andere Rücklagen

Die anderen Rücklagen setzen sich wie folgt zusammen:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
IFRS Erstanwendungsrücklage	855,7	855,7
Gesamt	855,7	855,7

2.7.4. Bilanzgewinn

Die Entwicklung dieses Postens wird in der Eigenkapitalentwicklung dargestellt.

Der Vorstand plant, der kommenden ordentlichen Hauptversammlung einen Vortrag auf neue Rechnung vorzuschlagen. Dieser Vorschlag bedarf der Zustimmung von Aufsichtsrat und Hauptversammlung.

2.8. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stellen sich wie folgt dar:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Langfristig	40.891,3	22.645,1
Kurzfristig	31.471,8	19.286,4
Summe	72.363,1	41.931,5
davon besichert	72.363,1	41.931,5

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich wesentlich durch die Aufnahme neuer besicherter Bankdarlehen erhöht, die zum Aufbau des Immobilienportfolios verwendet werden. Dem standen laufende Tilgungen gegenüber.

Zum Bilanzstichtag sind die Finanzverbindlichkeiten zum größten Teil verzinslich. Die Tilgungssätze betragen in der Regel zwischen 3,5 % und 8,64 % p. a. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind vollständig besichert. Als Sicherheiten werden im Wesentlichen Grundpfandrechte sowie Bürgschaften von nahestehenden Personen gewährt. Diese Sicherheiten können von den Kreditinstituten erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (beispielsweise bei einer Verletzung von Financial Covenants) verwertet werden.

2.9. Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen

Die Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen setzen sich unter Berücksichtigung der Emissionskosten wie folgt zusammen:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Wandelanleihe I TEUR 30.000 (nominal), 5% Coupon p.a.	29.337,6	29.098,9
Wandelanleihe II TEUR 7.000 (nominal), 1% Coupon p.a.	6.203,4	5.916,2
Summe	35.541,0	35.015,1

Beide Wandelanleihen haben eine Laufzeit bis zum 30. Januar 2020 und sind daher in vollem Umfang als langfristig ausgewiesen.

2.10. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern resultieren aus Darlehen der Obotritia Capital KGaA und von nahestehenden Personen mit einer vereinbarten maximalen Grundlaufzeit, die einer variablen und jederzeitigen Tilgung unterliegen. Es fallen nur Zinsen für ausstehende Beträge an.

Es bestehen Darlehen gegenüber der Obotritia Capital KGaA in Höhe von TEUR 10.819,1 (30.09.2016: TEUR 13.450,7).

2.11. Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

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TEUR	Stand 01.10.2016	Verbrauch	Auflösung	Zuführung	Stand 30.09.2017
Archivierung	3,5	0,0	0,0	0,0	3,5
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten	104,0	103,8	0,2	147,8	147,8
Ausstehende Rechnungen	725,8	129,6	25,4	937,0	1.507,7
Gesamt	833,3	233,4	25,6	1.084,8	1.659,0

Da die wesentlichen Rückstellungen kurzfristig in Anspruch genommen werden, wird aus Wesentlichkeitsgründen auf eine Abzinsung verzichtet. Es bestehen zudem keine wesentlichen Unsicherheiten hinsichtlich der zeitlichen oder Höhe der Inanspruchnahme.

2.12. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten

Die sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten umfassen Leasingverbindlichkeiten für Erbbaurechte, bei denen die DKR Erbbauberechtigte ist und die als Finance Leases bilanziert werden. Die korrespondierenden Vermögenswerte werden entsprechen als Renditeliegenschaften ausgewiesen.

Die Entwicklung der sonstigen langfristigen und kurzfristigen Verbindlichkeiten stellt sich wie folgt dar:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Verbindlichkeiten aus Finance Leases	4.166,0	3.472,2
Summe langfristige sonstige Verbindlichkeiten	4.166,0	3.472,2
Verbindlichkeiten gegenüber Mietern	160,1	161,4
Verbindlichkeiten aus Finance Leases	23,9	29,4
Unfertige Leistungen nach Verrechnung mit erhaltenen Anzahlungen	0,0	23,5
Übrige	89,0	74,7
Summe kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten	273,0	289,0
Gesamt	4.439,0	3.761,2

2.13. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen im Berichtsjahr TEUR 1.117,3 (2015/2016: TEUR 436,2) und beinhalten im Wesentlichen mit TEUR 603,5 (2015/2016: TEUR 0,0) Grunderwerbsteuerverbindlichkeiten der neuen Immobilienzugänge und mit TEUR 397,9 (2015/2016: TEUR 0,0) Verbindlichkeiten aus Baumaßnahmen.

3. Erläuterungen zur Gesamtergebnisrechnung

3.1. Vermietungsergebnis

Das Vermietungsergebnis ergibt sich aus den Mieterlösen vermindert um Bewirtschaftungsaufwendungen und stellt sich wie folgt dar:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Mieterlöse	19.248,9	11.437,4
Summe Erlöse	19.248,9	11.437,4
Instandhaltung	-1.520,2	-482,1
Nicht umlagefähige Nebenkosten	-3.223,0	-1.982,3
Summe Bewirtschaftungsaufwendungen	-4.743,2	-2.464,4
Vermietungsergebnis	14.505,7	8.973,0

Die Instandhaltungsaufwendungen betreffen Reparaturen und Wartungsarbeiten. Im 2016/2017 wurden werterhöhende Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von TEUR 2.287,1 aktiviert.

Die nicht-umlagefähigen Nebenkosten beinhalten unter anderen Aufwendungen für das Property Management in Höhe von TEUR 1.451,4 (2015/2016: TEUR 431,9).

Die Erstattungen von Mietern für Betriebs- und Nebenkosten wurden mit den Aufwendungen saldiert.

3.2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen im Geschäftsjahr TEUR 96,4 (2015/2016 TEUR 4.831,1) und beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von TEUR 67,5 (2015/2016: TEUR 0,5) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 25,6 (2015/2016: TEUR 0,9). Im Vorjahr waren Sondereffekte durch die Ausbuchung von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 4.822,1 enthalten.

3.3. Bewertungsergebnis der Als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

Das Bewertungsergebnis beinhaltet die saldierten Bewertungsgewinne und -verluste aus der Zeitwertbewertung der Renditeliegenschaften zum Bilanzstichtag durch einen externen und unabhängigen Sachverständigen.

3.4. Personalaufwand

Der Personalaufwand der Gesellschaft betrug im Geschäftsjahr 2016/2017 TEUR 194,2 (2015/2016: TEUR 50,5) und umfasst zwei in Vollzeit angestellte Mitarbeiter sowie fünf geringfügig beschäftigte Mitarbeiter. Weitere Leistungen für die Gesellschaft werden von Mitarbeitern der Obotritia KGaA erbracht. Hierfür wird eine Kostenumlage erhoben, die in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst wird.

Der Anstieg der Personalaufwendungen resultiert aus der Neuanstellung der Mitarbeiter, um dem Wachstum der Gesellschaft Rechnung zu tragen. Vom Personalaufwand entfallen TEUR 22,8 (Vorjahr TEUR 9,5) auf soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung sowie TEUR 0,4 (Vorjahr TEUR 0,5) auf vermögenswirksame Leistungen.

Bei der Gesellschaft waren zum 30. September 2017 neun Mitarbeiter (30.09.2016 drei) direkt angestellt. Dies umfasste zwei Vorstandsmitglieder, eine Angestellte, einen Techniker und fünf geringfügig beschäftigte Mitarbeiter.

3.5. Wertminderungen Vorräte und Forderungen

Die Wertminderungen setzen sich wie folgt zusammen:

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Wertminderungen in TEUR	2016/2017	2015/2016
Wertminderungen auf Mietforderungen	129,2	271,8
Wertminderung auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	0,0	0,0
Gesamt	129,2	271,8

3.6. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stellen sich wie folgt dar:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten	477,5	689,8
Geschaftsbesorgungsgebühren	334,2	315,4
Übrige	197,8	281,7
Gesamt	1.009,5	1.286,9
davon Einmalaufwendungen	20,3	292,5
Bereinigt	989,2	994,4

Bereinigt um Sondereffekte und Einmalaufwendungen ergibt sich ein Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 5,2.

3.7. Zinsergebnis

Das Zinsergebnis weist folgende Struktur auf:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Zinsertrage aus Gesellschafterdarlehen	442,9	160,2
Übrige Zinsertrage	0,1	6,4
Summe Zinserträge	443,0	166,6
davon nicht zahlungswirksam	442,9	109,3
Zinsen für Anleihen	-2.104,7	-2.064,3
Zinsaufwand aus Gesellschafterdarlehen	-566,2	-104,6
Übrige Zinsaufwendungen für Darlehen gegenüber Kreditinstituten	-1.836,2	-1.315,0
Erbbauzinsen	-189,7	-119,9
Summe Zinsaufwendungen	-4.696,8	-3.603,8
davon nicht zahlungswirksam	-1.310,8	-863,2
Gesamt	-4.253,8	-3.437,2

Die Verringerung des Zinsergebnisses ergibt sich wesentlich durch den höheren Darlehensbestand, der mit dem gewachsenen Immobilienportfolio korrespondiert. Für finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum Fair Value bewertet werden, beträgt der gesamte Zinsertrag TEUR 443,0 (Vorjahr: TEUR 166,6) und der gesamte Zinsaufwand TEUR 4.696,8 (Vorjahr: TEUR 3.603,8).

3.8. Sonstige Steuern

Die sonstigen Steuern betragen im laufenden Geschäftsjahr TEUR 17,6 (Vorjahr: TEUR 0,0). Die auf die Renditeliegenschaften entfallende Grundsteuer wird in den Aufwendungen aus Vermietung ausgewiesen.

3.9. Ergebnis je Aktie

Das Ergebnis je Aktie stellt sich wie folgt dar:

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TEUR	2016/2017	2015/2016
Periodenergebnis (unverwässert)	37.405,0	21.988,9
Zinsaufwendungen auf Wandelanleihen	2.104,7	2.064,3
Periodenergebnis (verwässert)	39.509,7	24.053,2
Durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien in der Berichtsperiode (unverwässert)	22.516.050	14.904.795
Potentielle Wandlungsaktien	14.792.787	14.592.202
Durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien in der Berichtsperiode (verwässert)	37.308.837	29.496.997
Ergebnis je Aktie (EUR)
Unverwässert	1,66	1,48
Verwässert	1,06	0,82

4. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung wurde hinsichtlich des operativen Teils nach der indirekten Methode erstellt. Es wurde zwischen laufender Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der zum Stichtag ausgewiesene Bestand an liquiden Mitteln enthält alle innerhalb von drei Monaten nach dem Bilanzstichtag fälligen Guthaben und Kontokorrentverbindlichkeiten. Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse im Laufe des Geschäftsjahres verändert haben. Entsprechend DRS 21/ IAS 7 („Kapitalflussrechnungen“) wird zwischen Zahlungsströmen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich im Geschäftsjahr auf TEUR 11.983,7 (Vorjahr: TEUR 3.249,7). Der positive Cashflow aus dem operativen Bereich steht in direkten Zusammenhang mit der Erhöhung des Bestandes an Vermietungsobjekten, welcher sich in den nachfolgenden Jahren weiter verbessern wird. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Berichtsjahr bei TEUR -83.240,8 (Vorjahr: TEUR –62.675,7). Die wesentlichen Investitionstätigkeiten der Gesellschaft im Berichtsjahr umfassen die Zahlungen für die verschiedenen Immobilienerwerbe in Höhe von TEUR 83.249,1 (Vorjahr TEUR 63.357,2). Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug im Berichtsjahr TEUR 62.083,0 (Vorjahr: TEUR 65.412,7). Wesentlich waren im Berichtsjahr die Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen von TEUR 39.552,9 (Vorjahr TEUR 19.840,4) sowie die Einzahlungen aus Aufnahmen von Darlehen bei verschiedenen Kreditinstituten in Höhe von insgesamt TEUR 33.200,0 (Vorjahr TEUR 38.950,0) und die Einzahlung aus der Inanspruchnahme des Kontokorrentdarlehensrahmens bei der Obotritia Capital KGaA mit TEUR 10.819,1. Diesen Einzahlungen standen im Wesentlichen die Auszahlungen für die Tilgung von Krediten von TEUR 15.928,1 (Vorjahr TEUR 17.102,8) gegenüber.

5. Angaben zu Finanzinstrumenten und zum beizulegenden Zeitwert

5.1. Finanzrisikomanagement

Durch ihre Geschäftstätigkeit ist die DKR verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Zu diesen Risiken zählen im Wesentlichen das Ausfall-, Liquiditäts- und Marktrisiko (Zinsrisiko). Dementsprechend besteht ein richtlinienbasiertes Risikomanagementsystem, welches durch den Bereich Corporate Finance gesteuert werden. Den Rahmen der Finanzpolitik wird durch den Vorstand festgelegt und durch den Aufsichtsrat überwacht.

5.1.1. Ausfallrisiken

Als Ausfallrisiko gilt das Risiko eines Verlustes, wenn ein Geschäftspartner seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Dies können im wesentlichen Mieter als auch Banken sein. Um diesem Risiko entgegenzutreten geht die DKR grundsätzlich nur Geschäftsverbindungen mit kreditwürdigen Vertragsparteien und holt entsprechende Sicherheiten ein. Dazu verwendet die DKR verfügbare Finanzinformationen, um die Bonität der Geschäftspartner zu bewerten. Das Risikoexposure der Gesellschaft wird fortlaufend überwacht.

Weiterhin bestehen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber einer Vielzahl von Kunden, so dass nur eine geringe Risikokonzentration vorliegt. Bestehende Forderungen werden regelmäßig auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Wertberichtigungen werden dabei grundsätzlich auf Basis der Altersstruktur der Forderungen durchgeführt.

Die im Abschluss erfassten finanziellen Vermögenswerte abzüglich etwaiger Wertminderungen stellen das maximale Ausfallrisiko der Gesellschaft dar. Dabei finden erhaltene Sicherheiten keine Berücksichtigung. Es bestehen keine überfälligen nicht wertgeminderten Forderungen.

Die Gesellschaft hält durch Dritte über Treuhandkonten Sicherheiten in Form von finanziellen Vermögenswerten (Bürgschaften und Sparguthaben) von Mietern i.H.v. TEUR 75,0, welche nicht ohne Vorliegen eines Zahlungsverzugs ihres Eigentümers verkauft oder als Sicherheit weitergereicht werden dürfen.

5.1.2. Liquiditäts- und Finanzierungsrisiko

Als Liquiditätsrisiko wird das Risiko bezeichnet, dass die DKR ihren Zahlungsverpflichtungen zu einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt nicht nachkommen kann.

Zur Sicherstellung der Liquidität erfolgt eine Liquiditätsplanung, die fortlaufend die erwarteten Liquiditätsbedürfnisse den erwarteten Liquiditätszuflüssen gegenüberstellt. Dabei steuert die DKR Liquiditätsrisiken durch das Halten von angemessenen Rücklagen und Kreditlinien sowie durch fortlaufende Soll/Ist-Abgleiche der prognostizierten und tatsächlichen Cashflows unter Einbeziehung der Fälligkeitsprofile von Forderungen und Verbindlichkeiten.

Die folgenden Tabellen zeigen die vertraglichen und undiskontierten Auszahlungen der bilanzierten Verbindlichkeiten nach Restlaufzeit:

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		Restlaufzeiten
Restlaufzeit zum 30.09.2017 in TEUR	Buchwert	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
---	---	---	---	---
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	72.825,6	31.578,9	26.002,7	15.244,0
Verbindlichkeiten ggü. Anderen Kreditgebern1	10.819,1	10.819,1	0,0	0,0
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen	37.261,7	261,7	37.000,0	0,0
Verbindlichkeiten aus Leasing	4.189,9	23,9	109,3	4.056,7
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.117,3	1.117.3	0,0	0,0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten	249,2	249,2	0,0	0,0
		Restlaufzeiten
Restlaufzeit zum 30.09.2016 in TEUR	Buchwert	Fälligkeit bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	42.213,9	19.489,8	17.160,5	5.563,6
Verbindlichkeiten ggü. Anderen Kreditgebern2	13.450,7	13.450,7	0,0	0,0
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen	37.261,7	261,7	37.000,0	0,0
Verbindlichkeiten aus Leasing	3.501,6	29,4	196,4	3.275,8
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	436,1	436,1	0,0	0,0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten	234,9	234,9	0,0	0,0

1 In Anspruch genommene jederzeit rückzahlbare Kreditlinie

Die Gesellschaft kann Kreditlinien in Anspruch nehmen. Der gesamte, noch nicht in Anspruch genommene Betrag beläuft sich zum Bilanzstichtag auf rund TEUR 15.480,9 (Vorjahr: TEUR 11.660,3). Die Gesellschaft erwartet, dass sie ihre Verbindlichkeiten aus operativen Cashflows, dem Zufluss der fällig werdenden finanziellen Vermögenswerte und Kapitalmaßnahmen sowie den bestehenden Kreditlinien jederzeit erfüllen kann. Daneben bestehen geschätzte künftige Zahlungsabflüsse aus Zinsen auf finanzielle Verbindlichkeiten innerhalb eines Jahres von rund TEUR 2.531,7 (Vorjahr: rund TEUR 2.640,6), von mehr als einem, aber weniger als fünf Jahren von rund TEUR 5.194,5 (Vorjahr: rund TEUR 5.200,6) und nach mehr als fünf Jahren von rund TEUR 2.078,0 (Vorjahr: rund TEUR 856,5). Die zukünftigen Zinszahlungen für Leasing sind in 6.2 dargestellt.

Die bilanzierten finanziellen Vermögenswerte haben keine festen Fälligkeiten und werden insofern als kurzfristig kategorisiert.

Weiterhin ist die DKR grundsätzlich darauf angewiesen, zur Refinanzierung der laufenden Geschäftstätigkeit oder für Akquisitionen Fremdkapital zu angemessenen Konditionen erhalten zu können. So können beispielsweise Krisen an den internationalen Finanzmärkten die Fremdkapitalfinanzierung erschweren und dann zu Liquiditätsproblemen führen. Wenn daraus folgend der Kapitaldienst nicht mehr gedeckt werden sollte, könnten Kreditgeber zwangsweise Verwertungen von Immobiliensicherheiten veranlassen, wobei Notverkäufe zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen könnten. Insofern nutzt die DKR fortlaufend günstige Marktbedingungen aus, um die Finanzierung günstig und nachhaltig auszurichten.

Dies trifft ebenfalls auf die begebenen Wandelanleihen zu. Bei 3 Kreditverträgen für 7 Objekte sind gemäß Kreditverträgen Instandhaltungsrücklagen in Höhe von monatlich TEUR 26,0 vereinbart worden. Die Höhe der Ansparung ist auf TEUR 1.150,0 beschränkt. Zum Bilanzstichtag waren Instandhaltungsrücklagen von TEUR 487,9 (Vorjahr TEUR 173,5) angespart worden. Eine Verfügung für Instandhaltungsmaßnahmen ist gegen Rechnungsvorlage möglich.

Bei einem Teil der Darlehensverträge bestehen Verpflichtungen zur Einhaltung bestimmter Financial Covenants. Diese umfassen in der Regel Standardkennziffern wie zum Beispiel DSCR; ICR und LTV oder einzuhaltende Instandhaltungsrücklagen bei bestimmten Objekten. Bei einer Verletzung der vereinbarten Kreditvorgaben könnte es zu einer vorzeitigen Rückzahlungsverpflichtung kommen, was in Einzelfällen die Liquidität stark beeinträchtigen könnte. Zum Stichtag 30. September 2017 wurden alle Auflagen aus Kredit- und Anleiheverträgen eingehalten.

5.1.3. Zinsänderungsrisiko

Auf Grund ihrer Geschäftsaktivität ist die DKR einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Dieses besteht dabei insbesondere bei variabel verzinslichen Darlehen und bei der Neufestsetzung von Konditionen festverzinslicher Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, wenn sich durch Zinsanhebungen der EZB höhere Zinszahlungen ergeben.

Zur Absicherung setzt die DKR, wenn erforderlich, derivative Finanzinstrumente wie Zinsswaps oder Caps ein, die das Zinsänderungsrisiko bzw. die Zinssensitivität bei steigenden Zinssätzen minimieren. Die Gesellschaft hat derzeit nur ein Zinscap als Zinssicherungsinstrument abgeschlossen. Der Zinscap bezieht sich auf einen Nominalbetrag 12.512.500,00 EUR, die Cap-Rate beträgt 1,0% bezogen auf den 3-Monats-EURIBOR und hat eine Laufzeit bis zum 30. Dezember 2017. Der beizulegende Zeitwert beträgt EUR 0,00. Für spekulative Zwecke werden keine Derivate eingesetzt.

Darüber hinaus ist die DKR fortlaufend in Gesprächen mit den Bankpartnern, um auslaufende Zinsbindungsfristen rechtzeitig zu verlängern oder Darlehen vorzeitig abzulösen oder ggf. umzuschulden. Hierbei kommen grundsätzlich auch Forward-Darlehen in Betracht.

Es bestehen derzeit überwiegend Darlehen mit einem festen Zinssatz. Nur einzelne Darlehen haben einen variablen Zinssatz, der in Abhängigkeit der Marktentwicklung Schwankungen unterliegt.

Wären die Zinssätze im Berichtszeitraum um 1% höher (niedriger) gewesen, dann wäre das Jahresergebnis um TEUR 414,4 niedriger (2015/2016: TEUR 399,7) bzw. TEUR 417,2 höher (2015/2016: TEUR 400,6) gewesen.

5.1.4. Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten

Die Nettogewinne und -verluste aus Finanzinstrumenten verteilen sich auf die jeweiligen IAS 39-Bewertungskategorien wie folgt:

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30.09.2017	IAS 39 Kategorie	Zinsen in TEUR	Wertberichtigungen in TEUR	Ausbuchung Verbindlichkeit in TEUR
Darlehen und Forderungen	LaR	443,0	-129,2	0,0
Finanzielle Verbindlichkeiten	FLaC	-4.696,8	0,0	0,0
30.09.2016	IAS 39 Kategorie	Zinsen in TEUR	Wertberichtigungen in TEUR	Ausbuchung Verbindlichkeit in TEUR
Darlehen und Forderungen	LaR	166,6	-271,8	0,0
Finanzielle Verbindlichkeiten	FLaC	-3.603,8	0,0	4.822,1

5.1.5. Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden aufgrund von Globalnettingvereinbarungen nur dann saldiert, wenn am Bilanzstichtag ein durchsetzbarer Rechtsanspruch auf Verrechnung besteht und ein Ausgleich auf Nettobasis beabsichtigt ist. Ist ein Anspruch auf Saldierung im gewöhnlichen Geschäftsverlauf nicht durchsetzbar, schafft die Globalnettingvereinbarung nur einen bedingten Anspruch auf Verrechnung. In diesem Falle werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten am Bilanzstichtag mit ihren Bruttobeträgen in der Bilanz ausgewiesen.

In der Bilanz zum 30.09.2017 wurden branchenüblich Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten von TEUR 4.113,7 (30.09.2016: TEUR 2.392,6) mit erhaltenen Anzahlungen aus Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von TEUR 3.346,1 (30.09.2016: TEUR 2.416,0) verrechnet.

5.2. Kapitalsteuerung

Ziele der Kapitalsteuerung sind die Aufrechterhaltung einer hohen Bonität sowie die Maximierung des Shareholder Value, indem ein optimales Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital angestrebt wird (Eigenkapitalquote) und die Vorgaben des REIT-Gesetzes eingehalten werden, welche eine Mindesteigenkapitalquote von 45% vorschreiben.

Die Eigenkapitalquote stellt sich zum Jahresende wie folgt dar:

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In TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Eigenkapital	154.736,0	79.031,3
Bilanzsumme	280.674,5	174.459,2
Eigenkapitalquote in %	55,1	45,3

Die Eigenkapitalquote nach REIT-Gesetz stellt sich wie folgt dar:

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In TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Eigenkapital	154.736,0	79.031,3
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien / unbewegliches Vermögen	275.433,9	147.822,5
Eigenkapitalquote in %	56,2	53,5

Eine weitere Steuerungsgröße ist der Loan-to-Value, welcher das Verhältnis der Nettofinanzverbindlichkeiten zum Wert der bilanzierten Immobilienwerte darstellt. Die DKR strebt einen LTV im Rahmen von 50 bis 55% an:

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In TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Finanzverbindlichkeiten	118.723,2	90.397,4
abzüglich Zahlungsmittel	-1.160,5	-10.334,6
Nettofinanzverbindlichkeiten	117.562,7	80.062,8
Renditeliegenschaften	275.433,9	147.822,5
Anzahlungen auf akquirierte Renditeliegenschaften	413,1	14.656,3
Summe Immobilienvermögen	275.847,0	162.478,8
Loan-to-Value (LTV), %	42,6%	49,3%

5.3. Beizulegender Zeitwert von Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten

Die IFRS bestimmen den Ansatz eines beizulegenden Zeitwertes (Fair Value) bei verschiedenen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten.

Der beizulegende Zeitwert ist im IFRS 13 definiert und soll unter Verwendung möglichst marktnaher Bewertungsmethoden und Inputparameter bestimmt werden. Dabei unterteilt eine Bewertungshierarchie die Inputdaten nach ihrer Qualität in drei Stufen:

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Stufe 1	Auf aktiven Markten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte (unverandert übernommene) Preise, wie zum Beispiel Börsenkurse
Stufe 2	Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen
Stufe 3	Nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit

Soweit Inputfaktoren verschiedener Stufen Anwendung finden, wird der beizulegende Zeitwert der jeweils niedrigeren Hierarchiestufe zugeordnet. Die Gesellschaft erfasst Umgruppierungen zwischen verschiedenen Stufen grundsätzlich zum Ende der Berichtsperiode in der die Änderung eingetreten ist. Im Geschäftsjahr 2016/2017 erfolgten keine Umgliederungen zwischen den jeweiligen Hierarchiestufen.

Die zum beizulegenden Zeitwert in der Bilanz erfassten Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

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In TEUR	Bewertungshierarchie	30.09.2017	30.09.2016
Renditeliegenschaften	Stufe 3	275.433,9	147.822,5
Summe Aktiva		275.433,9	147.822,5

Daneben bestehen folgende Finanzinstrumente, die zu fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt werden:

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30.09.2017	IAS 39 Kategorie 3	Buchwert in TEUR	Fair Value in TEUR	Bewertungshierarchie
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	LaR	222,6	222,6	Stufe 2
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	LaR	1.668,7	1.668,7	Stufe 2
Liquide Mittel	LaR	1.160,5	1.160,5	Stufe 2
Summe finanzielle Vermögenswerte		3.051,8	3.051,8
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	FLaC	72.363,1	72.391,5	Stufe 2
Verbindlichkeiten ggü. Anderen Kreditgebern	FLaC	10.819,1	10.819,1	Stufe 2
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen (FK-Komponente)	FLaC	35.541,0	144.763,3	Stufe 1
Verbindlichkeiten aus Leasing	FLaC	4.189,9	4.189,9	Stufe 2
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	FLaC	1.117,3	1.117,3	Stufe 2
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten	FLaC	244,7	244,7	Stufe 2
Summe finanzielle Verbindlichkeiten		124.275,1	233.525,8
30.09.2016	IAS 39 Kategorie	Buchwert in TEUR	Fair Value in TEUR	Bewertungshierarchie
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	LaR	233,7	233,7	Stufe 2
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	LaR	870,5	870,5	Stufe 2
Liquide Mittel	LaR	10.334,6	10.334,6	Stufe 2
Summe finanzielle Vermögenswerte		11.505,9	11.505,9
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten	FLaC	41.931,5	41.749,0	Stufe 2
Verbindlichkeiten ggü. Anderen Kreditgebern	FLaC	13.450,8	13.450,8	Stufe 2
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen (FK-Komponente)	FLaC	35.015,1	128.116,0	Stufe 1
Verbindlichkeiten aus Leasing	FLaC	3.501,6	3.501,6	Stufe 2
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	FLaC	436,1	436,1	Stufe 2
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten	FLaC	234,9	234,9	Stufe 2
Summe finanzielle Verbindlichkeiten		94.594,7	187.488,4

3 LaR: Loans and Receivables (Kredite und Forderungen); FLaC: Financial Liabilities at Cost (finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden)

Der beizulegende Zeitwert langfristiger Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten entspricht dem Barwert der erwarteten Zahlungen unter Berücksichtigung laufzeit- und risikokongruenter Marktzinsen. Kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Vermögenswerte und liquide Mittel entsprechen daher annähernd ihren beizulegenden Zeitwerten.

6. Sonstige Angaben

6.1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft hat folgende finanzielle Verpflichtungen aus langfristigen Verträgen:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Asset- und Propertymanagementverträge	5.446,0	3.322,6
Verträge über Verwaltungsumlage	334,2	417,7
Gesamt	5.780,2	3.740,3
davon bis zu 1 Jahr	2.166,8	1.394,6
davon über ein Jahr bis fünf Jahre (undiskontiert)	3.613,3	2.345,7
davon über fünf Jahre (undiskontiert)	0,0	0,0

Am Bilanzstichtag 30. September 2017 hat die Gesellschaft Kaufpreisverpflichtungen aus notariell beurkundeten Kaufverträgen für Objekte in Schwerte und Zeulenroda für die Kaufpreishinterlegungen auf Notaranderkonten erfolgt sind.

Es bestehen keine sonstigen Haftungsverhältnisse.

6.2. Verpflichtungen aus Leasingverhältnissen

Finance Leasing als Leasingnehmer

Als Leasingnehmerin von Erbbaurechtsverträgen bestehen langfristige Leasingverbindlichkeiten, die in den Folgejahren zu Auszahlungen führen. Diese verteilen sich wie folgt:

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in TEUR	Summe	bis zu 1 Jahr	1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre
Mindestleasingzahlungen 30.09.2017	12.886,7	251,7	1.006,9	11.628,1
davon Zinszahlungen	8.696,8	227,8	897,5	7.571,5
davon Tilgungen	4.189,9	23,9	109,3	4.056,7
Mindestleasingzahlungen 30.09.2016	9.315,5	194,4	777,5	8.343,6
davon Zinszahlungen	5.813,9	165,0	581,1	5.067,
davon Tilgungen	3.501,6	29,4	196,4	3.275,8

Die Erbbaurechtsverträge haben eine Restnutzungsdauer von durchschnittlich 38,4 Jahren und werden durch Wertsicherungsklauseln an vereinbarte Indizes angepasst. Im Berichtsjahr fanden keine Indexanpassungen statt. Weiterhin liegen zum Teil Verlängerungsoptionen vor. Eventualmietzahlungen lagen ebenfalls nicht vor.

6.3. Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Die der Gesellschaft nach IAS 24 nahestehenden Unternehmen und Personen umfassen nachfolgende Gruppen:


•	Mutterunternehmen,
•	Weitere Gesellschafter,
•	Sonstige nahestehende Unternehmen - hierunter fallen die Tochterunternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen der Gesellschafter mit mindestens maßgeblichen Einfluss sowie von der Geschäftsführung kontrollierte Unternehmen,
•	Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der Gesellschaft sowie des Vorstands und des Aufsichtsrats der Muttergesellschaft sowie deren nahe Familienangehörige.

Die Gesellschaft unterhält geschäftliche Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen. Im Wesentlichen umfassen diese Beziehungen Finanzdienstleistungen durch kurzfristige Liquiditätsbereitstellungen auf Basis von abgeschlossenen Rahmenverträgen sowie Dienstleistungen.

Der Umfang der Transaktionen mit den nahestehenden Unternehmen ist im Folgenden dargestellt:

Die Deutsche Konsum ist ein verbundenes Unternehmen der Obotritia Capital KGaA, Potsdam. Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal einschließlich der Tätigkeit des Vorstands wurde von der Obotritia Capital KGaA im Berichtszeitraum eine Umlage von TEUR 334,2 (2015/2016: TEUR 315,4) im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags in Rechnung gestellt. Gegenüber der Obotritia Capital KGaA bestehen kurzfristige Forderungen in Höhe von TEUR 290,1 (30.09.2016 TEUR 0,0), die in den sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen werden.

Mit Vertrag vom 13.04.2013 und Nachtrag vom 30.06.2016 sowie 01.12.2016 wurde der DKR von der Obotritia Capital KGaA eine Kreditlinie im Rahmen eines Kontokorrentdarlehensrahmens von TEUR 25.000 gewährt. Das Darlehen wird auf Anforderung der Deutsche Konsum REIT-AG ausgezahlt und ist jederzeit, aber spätestens zum Ende der Vertragslaufzeit am 31.12.2023 zurückzuzahlen. Es entstehen ausschließlich auf den ausstehenden Betrag Zinsen, Bereitstellungszinsen werden nicht zusätzlich berechnet. Im Geschäftsjahr 2016/2017 wurden davon bis zu TEUR 23.518,5 in Anspruch genommen (2015/2016 TEUR 14.895,3) und zeitnah teilweise getilgt. Zum Stichtag 30.09.2017 bestand eine Verbindlichkeit von TEUR 10.819,1 (30.09.2016: TEUR 13.450,7). Für Überzahlungen werden die gleichen Vertragsbedingungen angewandt, die für die Inanspruchnahme gelten. Für diese Fälle wurde ein Darlehensrahmenvertrag mit Datum vom 30.04.2015 abgeschlossen. Der Zinssatz beträgt 8,0% p.a. Die Zinszahlungen werden gestundet und sind spätestens mit Beendigung des Darlehens fällig. Für das Geschäftsjahr 2016/2017 wurden Zinserträge von TEUR 442,9 (2015/2016: TEUR 160,2) und Zinsaufwendungen von TEUR 566,3 (2015/2016: TEUR 104,6) erzielt.

Es besteht ein Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH, Rostock, über das Property Management des wesentlichen Immobilienbestandes. Die vereinbarte Vergütung beträgt je nach Objekt monatlich zwischen 2% und 3% der erhaltenen Nettomieterträge (zzgl. Umsatzsteuer). Im Berichtszeitraum sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 593,8 (2015/2016: 187,9) angefallen.

Weiterhin besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH, Berlin. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des Bruttovermögenswertes der Immobilien, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtszeitraum betrugen die Aufwendungen TEUR 667,8 (2015/2016: 199,8).

In der Bilanz bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen:

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TEUR	30.09.2017	30.09.2016
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
gegen Obotritia Capital KGaA	290,1	0,0
Sonstige nahestehende Unternehmen	5,0	0,0
Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern
gegen Obotritia Capital KGaA	10.819,1	13.450,7

An nahestehende Personen wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt. Nahe Familienangehörige des Vorstands und des Aufsichtsrats haben keinen Einfluss auf die unternehmerischen Entscheidungen der Gesellschaft.

6.4. Aufsichtsrat und Management

Im Berichtszeitraum setzte sich der Aufsichtsrat wie folgt zusammen:

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Name	Beruf	Mitgliedschaften in anderen Kontrollgremien
Hans-Ulrich Sutter Aufsichtsratsvorsitzender Düsseldorf	Diplom-Kaufmann	• TAG Colonia-Immobilien AG, Hamburg (Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender)
Achim Betz Stellv. Aufsichtsratsvorsitzender Nürtingen	Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Diplom-Kaufmann	• Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Frankfurt am Main (Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender)
		• Deutsche Industrie Grundbesitz AG, Rostock (Aufsichtsratsmitglied)
		• Best Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hannover (Managing Partner)
		• Hevella Capital GmbH & Co. KGaA, Potsdam, Aufsichtsratsvorsitzender (seit 24. Mai 2017)
		• BSF Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Stuttgart, Managing Partner
Johannes C.G. (Hank) Boot London	Fondsmanager	• Berentzen AG, Haselünne (Aufsichtsratsmitglied)
Nicholas Cournoyer London	Fondsmanager	• Geschäftsführer und Gesellschafter Montpelier Capital Advisors

Die Vergütung des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr betrug TEUR 27,5 (2015/2016: TEUR 28,5) ohne Umsatzsteuer. Mitgliedern des Aufsichtsrats wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt; ebenso wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten von Aufsichtsratsmitgliedern eingegangen.

Im Berichtszeitraum setzte sich der Vorstand wie folgt zusammen:

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Name	Beruf	Mitgliedschaften in anderen Kontrollgremien
Rolf Elgeti Vorstandsvorsitzender CEO Potsdam	Diplom-Kaufmann	• TAG Immobilien AG, Hamburg
		• Fair Value REIT-AG, München (bis 30.11.2017)
		• Deutsche Leibrenten AG, Köln
		• Staramba SE, Berlin
		• Laurus Property Partner, München
Alexander Kroth Vorstandsmitglied CIO (seit 1. Juli 2017) Berlin	Diplom-Kaufmann	Keine
Christian Hellmuth Vorstandsmitglied CFO (seit 1. Juli 2017) Berlin	Diplom-Kaufmann (FH)	Keine

Die Bezüge des Vorstandsvorsitzenden belaufen sich für das Geschäftsjahr 2016/2017 auf TEUR 72,0 (2015/2016: TEUR 72,0). Die Vergütung erfolgt durch Kostenumlage von der Gesellschafterin Obotritia Capital KGaA, da zwischen der Gesellschaft und dem Vorstand keine Anstellungsverträge bestehen. Es bestehen keine darüber hinaus gewährten Zuwendungen oder variablen Vergütungen.

Die Vergütung der beiden weiteren Vorstandsmitglieder betrug im Geschäftsjahr 2016/2017 zeitanteilig jeweils TEUR 42,5.

Für Einzelheiten zur Aufsichtsrats- und Vorstandsvergütung wird auf den Vergütungsbericht im Lagebericht der DKR verwiesen.

6.5. Konzernabschluss

Die Obotritia Capital KGaA, Potsdam, stellt als Mutterunternehmen einen Konzernabschluss zum 31.12. auf. Dieser wird im Bundesanzeiger veröffentlicht. Der Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis stellt die Obotritia Capital KGaA auf.

6.6. Honorar des Abschlussprüfers

Das für das Geschäftsjahr 2016/2017 berechnete Honorar für den Abschlussprüfer DOMUS AG von TEUR 203,6 (2015/2016: TEUR 125,1) beinhaltet Honorare jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer ausschließlich für Abschlussprüfungsleistungen in Höhe von TEUR 121,6 (2015/2016: TEUR 40,0), andere Bestätigungsleistungen von TEUR 81,1 (2015/2016: TEUR 72,1) sowie sonstige Leistungen im Höhe von TEUR 0,9 (2015/2016: TEUR 13,0). Die anderen Bestätigungsleistungen betreffen die Erteilung eines Comfort Letters gemäß IDW PS 910 (TEUR 69,8), die Prüfung der Gewinnprognose gemäß IDW PH 9.960.3 (TEUR 8,1) sowie die Prüfung nach § 1 Abs. 4 REIT-Gesetz zum 30.09.2016 (TEUR 3,2). Aus Nachberechnungen sind TEUR 42 periodenfremde Honorare enthalten.

6.7. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Mit Nutzen- und Lastenwechsel am 01. November 2017 sind die erworbenen vier Objekte in Hettstedt, Kelbra, Zeulenroda (Langenwolschendorf) und Schwerte in das Eigentum der Gesellschaft übergegangen. Das Investitionsvolumen betrug rund 5,8 Mio., EUR und erwirtschaftet eine annualisierte Miete von rund 0,7 Mio. EUR.

Mit notarieller Beurkundung vom 06. November wurde ein Baumarkt in Finsterwalde (Brandenburg) erworben. Weiterhin wurden mit notariellen Beurkundungen vom 30. November 2017 sieben weitere Einzelhandelsobjekte erworben. Das Investitionsvolumen beträgt rund 15 Mio. EUR, die als kurzfristige Kaufpreiszahlungsverpflichtungen bestehen. Die annualisierte Miete des Portfolios beträgt rund 1,5 Mio. EUR. Der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgt voraussichtlich zum 01. Januar 2018.

Fremdkapitalseitig wurde am 30. November eine offene Tranche über 1,3 Mio. EUR bei der Berliner Sparkasse zum Ausbau des Domcenters Greifswald gezogen und ausgezahlt.

Weiterhin hat die DKR am 7. Dezember 2017 den Prozess einer bezugsrechtslosen Barkapitalerhöhung unter Ausnutzung des Genehmigten Kapitals über die Ausgabe von bis zu 2.476.028 neuen Inhaberstückaktien gestartet und am 8. Dezember 2017 erfolgreich abgeschlossen. Es wurden alle neuen nennwertlosen Stückaktien zu 10 EUR je Stück platziert, wodurch der Gesellschaft Bruttoemissionserlöse von rund 24,8 Mio. EUR zufließen.

6.8. Corporate Government Codex (Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG

Am 05.12.2017 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT-AG die aktuelle Entsprechenserklärung zum Deutsche Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG abgegeben. Die Erklärung wurde den Aktionären unter www.deutsche-konsum.de dauerhaft zugänglich gemacht.

Potsdam, 8. Dezember 2017

gez. Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender

gez. Alexander Kroth, Vorstand

gez. Christian Hellmuth, Vorstand

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

„Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss zum 30. September 2017 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie, die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.“

Potsdam, 8. Dezember 2017

gez. Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender

gez. Alexander Kroth, Vorstand

gez. Christian Hellmuth, Vorstand

Bericht des Aufsichtsrats

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

der Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT-AG hat im Geschäftsjahr 2016/2017 die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen.

Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und Vorstand

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand bei der Führung des Unternehmens fortlaufend überwacht und beratend begleitet. In alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen war der Aufsichtsrat unmittelbar eingebunden. Der Vorstand ist seinen Informationspflichten nachgekommen und hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend sowohl schriftlich als auch mündlich über die Unternehmensplanung, den Gang der Geschäfte, die strategische Weiterentwicklung sowie die aktuelle Lage der Gesellschaft und die aktuellen Vermietungsstände unterrichtet.

Der Vorsitzende des Aufsichtsrats wurde zudem auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen regelmäßig vom Vorstand über aktuelle Entwicklungen der Geschäftslage und wesentliche Geschäftsvorfälle informiert. Außerdem hat der Aufsichtsratsvorsitzende mit dem Vorstand regelmäßig Kontakt gehalten und mit ihm Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage und des Risikomanagements sowie der Compliance des Unternehmens beraten.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats hatten stets ausreichend Gelegenheit, sich mit den Beschlussvorschlägen des Vorstands kritisch auseinanderzusetzen und eigene Anregungen einzubringen. Insbesondere haben die Mitglieder des Aufsichtsrats alle für das Unternehmen bedeutsamen Geschäftsvorgänge auf Basis schriftlicher und mündlicher Vorstandsberichte intensiv erörtert und auf Plausibilität überprüft. Mehrfach hat sich der Aufsichtsrat ausführlich mit der Risikosituation des Unternehmens, der Liquiditätsplanung und der Eigenkapitalsituation auseinandergesetzt. Darüber hinaus hat der Vorstand dem Aufsichtsrat in der bilanzfeststellenden Sitzung auch über die Rentabilität der Gesellschaft, und hierbei insbesondere über die Rentabilität des Eigenkapitals, berichtet. Zu einzelnen Geschäftsvorgängen hat der Aufsichtsrat seine Zustimmung erteilt, soweit dies nach Gesetz, Satzung oder Geschäftsordnung für den Vorstand erforderlich war.

Insgesamt fanden im Berichtszeitraum sechs Sitzungen des Aufsichtsrats statt. Sofern erforderlich, wurden diese Sitzungen als Telefonkonferenzen durchgeführt und Beschlüsse im schriftlichen Verfahren gefasst. Genehmigungen von Beschlussvorlagen des Vorstands erfolgten nach Prüfung umfangreicher Unterlagen sowie intensiver Erörterung mit dem Vorstand. Ausschüsse des Aufsichtsrats bestanden im Berichtszeitraum nicht.

Kein Mitglied des Aufsichtsrats nahm an weniger als der Hälfte der Sitzungen teil. Interessenkonflikte von Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern, welche dem Aufsichtsrat unverzüglich offengelegt werden müssen, traten nicht auf.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats verfügen über Sachverstand und Erfahrungen in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen. Sie sind darüber hinaus mit dem Immobiliensektor vertraut. Der stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende, Herr Achim Betz, erfüllt alle Maßgaben gemäß § 100 Abs. 5 AktG.

Schwerpunkte der Beratungen im Aufsichtsrat

Im Vordergrund der Beratungen des Aufsichtsrats in den einzelnen Sitzungen standen die folgenden Schwerpunktthemen:

Im Dezember 2016 billigte der Aufsichtsrat in seiner Sitzung einstimmig den Jahresabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2015/2016, der damit festgestellt war.

Der Aufsichtsrat befasste sich in seinen Sitzungen am 1. Februar 2017 und 9. März 2017 mit der Barkapitalerhöhung und hierbei insbesondere mit der Verwendung des Emissionserlöses.

Am 9. März 2017 beschäftigte sich der Aufsichtsrat vor allem mit der Aufnahme des Unternehmens in den Prime Standard der Deutsche Börse AG und den damit verbundenen höheren Transparenz- und Publizitätspflichten sowie den Ergebnissen der Hauptversammlung.

Am 3. Mai 2017 stimmte der Aufsichtsrat dem Erwerb eines weiteren Portfolios mit sechs Einzelhandelsimmobilien für EUR 26,5 Mio. zu.

In der Sitzung vom 30. Mai 2017 wurde die Bestellung von Herrn Alexander Kroth und Herrn Christian Hellmuth als weitere Vorstandsmitglieder beschlossen.

Am 29. September 2017 besprach der Aufsichtsrat in seiner Sitzung den aktuellen Stand der geplanten Immobilienankäufe mit dem Vorstand und beriet über Finanzierungsprojekte sowie Investor-Relations-Aktivitäten.

Des Weiteren hat der Aufsichtsrat im gesamten Berichtszeitraum das Wachstum der Gesellschaft in enger Abstimmung mit dem Vorstand begleitet.

Corporate Governance

Über die Corporate Governance bei der Deutsche Konsum REIT-AG berichtet der Vorstand zugleich auch für den Aufsichtsrat im Corporate Governance Bericht, der im Zusammenhang mit der Erklärung zur Unternehmensführung auf der Website des Unternehmens unter http://www.deutsche-konsum.de/ im Bereich Investor Relations/Corporate Governance sowie im Geschäftsbericht 2016/2017 veröffentlicht wurde. Vorstand und Aufsichtsrat haben die Empfehlungen und Anregungen des Deutschen Corporate Governance Kodex wiederholt erörtert und am 5. Dezember 2017 eine Entsprechenserklärung nach § 161 AktG abgegeben.

Jahresabschlussprüfung

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Deutsche Konsum REIT-AG zum 30. September 2017 nebst dem Lagebericht der Gesellschaft wurden von dem durch die ordentliche Hauptversammlung am 9. März 2017 bestellten und vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer, DOMUS AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft/Steuerberatungsgesellschaft, Berlin, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss der Deutsche Konsum REIT-AG und der Lagebericht der Gesellschaft sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zur Verfügung gestellt. Der Abschlussprüfer hat an der bilanzfeststellenden Aufsichtsratssitzung vom 15. Dezember 2017 teilgenommen und in dieser über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet. Hierzu gehörten auch seine Ausführungen zum internen Kontrollsystem und zum Risikomanagement bezogen auf den Rechnungslegungsprozess. Darüber hinaus stand er den Aufsichtsratsmitgliedern für ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Dem Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses sowie des Lageberichts der Gesellschaft hat der Aufsichtsrat nach eingehender Erörterung zugestimmt.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Lagebericht der Gesellschaft, den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers sorgfältig geprüft. Es haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat daraufhin den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 30. September 2017 gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt.

Der negative Ergebnisvortrag des Vorjahres wird durch den Jahresüberschuss nur teilweise ausgeglichen. Der restliche Teil wird durch Entnahme aus der Kapitalrücklage vollständig ausgeglichen. Somit beträgt der Bilanzgewinn zum 30. September 2017 Euro 0.

Prüfung des Berichts des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht)

Der Vorstand hat gemäß § 312 AktG einen Bericht für die Zeit vom 1. Oktober 2016 bis 30. September 2017 über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt und dem Aufsichtsrat rechtzeitig vorgelegt. Der Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen war Gegenstand der Prüfung durch den Abschlussprüfer. Dieser hat über das Ergebnis seiner Prüfung folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:


	„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass 1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind, 2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“

Auch der Prüfungsbericht lag dem Aufsichtsrat rechtzeitig vor. Der Aufsichtsrat hat sowohl den Abhängigkeitsbericht des Vorstands, als auch den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers geprüft und der Abschlussprüfer hat an der Verhandlung des Aufsichtsrats über den Abhängigkeitsbericht teilgenommen und zu den wesentlichen Ergebnissen seiner Prüfung berichtet. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung durch den Aufsichtsrat stimmt der Aufsichtsrat dem Abhängigkeitsbericht des Vorstands und dem Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zu und erhebt gegen die im Abhängigkeitsbericht enthaltene Schlusserklärung des Vorstands keine Einwendungen.

Veränderungen im Vorstand

Mit Wirkung zum 1. Juli 2017 hat der Aufsichtsrat Herrn Alexander Kroth und Herrn Christian Hellmuth als weitere Vorstandsmitglieder bestellt. Herr Kroth (CIO) wird für den Bereich Investments/Asset Management zuständig sein und Herr Hellmuth übernimmt die Bereiche Corporate Finance/Accounting und Investor Relations. Rolf Elgeti ist weiterhin Vorstandsvorsitzender (CEO).

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern für ihr Engagement und ihren Einsatz im Geschäftsjahr 2016/2017.

Broderstorf, im Dezember 2017

Für den Aufsichtsrat

Hans-Ulrich Sutter

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN EINZELABSCHLUSSPRÜFERS

An die Deutsche Konsum REIT AG, Broderstorf

Vermerk über die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Einzelabschluss der Deutsche Konsum REIT AG – bestehend aus der Bilanz zum 30. September 2017, der Gewinn- und Verlustrechnung, der Kapitalflussrechnung und dem Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2016 bis zum 30. September 2017 sowie den Anhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Deutsche Konsum REIT AG für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2016 bis zum 30. September 2017 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

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•

entspricht der beigefügte Einzelabschluss in allen wesentlichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB a. F. anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 30. September 2017 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2016 bis zum 30. September 2017 und

•

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Einzelabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Einzelabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/2014; im Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Einzelabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen:

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•	die übrigen Teile des Geschäftsberichts, mit Ausnahme des geprüften Einzelabschlusses und Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks,
•	den Corporate Governance Bericht nach Nr. 3.10 des Deutschen Corporate Governance Kodex,
•	die Versicherung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB zum Einzelabschluss und die Versicherung nach § 289 Abs. 1 Satz 5 HGB zum Lagebericht und
•	die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289a HGB a.F.

Unsere Prüfungsurteile zum Einzelabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

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•	wesentliche Unstimmigkeiten zum Einzelabschluss, zum Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
•	anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Einzelabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Einzelabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Einzelabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Einzelabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Unternehmens zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht die Gesellschaft zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Einzelabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Einzelabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Einzelabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Einzelabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Einzelabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Einzelabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

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•	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Einzelabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
•	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Einzelabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.
•	beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
•	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Einzelabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
•	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Einzelabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Einzelabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Einzelabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB a.F. anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
•	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Einzelabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
•	führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Einzelabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 9. März 2017 als Jahresabschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 11. September 2017 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2013 als Jahresabschlussprüfer der Deutsche Konsum REIT-AG tätig.

Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) im Einklang stehen.

Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Torsten Fechner.

Berlin, den 11. Dezember 2017

**DOMUS AG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft**

Prof. Dr. Hillebrand, Wirtschaftsprüfer

Fechner, Wirtschaftsprüfer

AI Terminal

Deutsche Konsum REIT-AG

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