Xior Student Housing

549300JK7HFOCP0U8K85-2024-12-31-0-nl.xhtml 549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31xior:CapitalMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31xior:CapitalMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31xior:CapitalMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31xior:CapitalMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31xior:CapitalMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31xior:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31xior:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31xior:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31xior:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31xior:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodAndOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31xior:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransactionFeesAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31xior:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransactionFeesAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31xior:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransactionFeesAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31xior:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransactionFeesAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31xior:ReserveForImpactOnFairValueOfEstimatedTransactionFeesAndCostsResultingFromHypotheticalDisposalOfInvestmentPropertyMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPermittedHedgingInstrumentsThatAreNotSubjectToHedgingAccountingAsDefinedInIFRSMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPermittedHedgingInstrumentsThatAreNotSubjectToHedgingAccountingAsDefinedInIFRSMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPermittedHedgingInstrumentsThatAreNotSubjectToHedgingAccountingAsDefinedInIFRSMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPermittedHedgingInstrumentsThatAreNotSubjectToHedgingAccountingAsDefinedInIFRSMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31xior:ReserveForBalanceOfVariationsInFairValueOfPermittedHedgingInstrumentsThatAreNotSubjectToHedgingAccountingAsDefinedInIFRSMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31xior:ReserveForShareOfProfitOrLossAndUnrealisedIncomeOfSubsidiariesAssociatesAndJointVenturesAccountedForUsingEquityMethodMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31xior:ReserveForShareOfProfitOrLossAndUnrealisedIncomeOfSubsidiariesAssociatesAndJointVenturesAccountedForUsingEquityMethodMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31xior:ReserveForShareOfProfitOrLossAndUnrealisedIncomeOfSubsidiariesAssociatesAndJointVenturesAccountedForUsingEquityMethodMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31xior:ReserveForShareOfProfitOrLossAndUnrealisedIncomeOfSubsidiariesAssociatesAndJointVenturesAccountedForUsingEquityMethodMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31xior:ReserveForShareOfProfitOrLossAndUnrealisedIncomeOfSubsidiariesAssociatesAndJointVenturesAccountedForUsingEquityMethodMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember549300JK7HFOCP0U8K852022-12-31xior:TotalReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852023-01-012023-12-31xior:TotalReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852023-12-31xior:TotalReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852024-01-012024-12-31xior:TotalReservesMember549300JK7HFOCP0U8K852024-12-31xior:TotalReservesMemberxbrli:sharesiso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 2024 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG XIOR IN EEN NOTENDOP 11 3.767 2.773 2.236 5.054 8.715 6 2 5 18 45 20.695 c.150 50% 50% 884.490 41 267 * cijfers inclusief pipeline 6 4 XIOR IN EEN NOTENDOP 2024 XIOR JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 1. RISICOBEHEER 14 2. WOORD VAN DE VOORZITTER 30 3. KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2024 34 4. COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE 37 5. BEHEERVERSLAG 48 6. CORPORATE GOVERNANCE 60 7. HET AANDEEL XIOR 87 8. VASTGOEDVERSLAG 97 9. DUURZAAMHEIDSVERSLAG 167 10. FINANCIEEL VERSLAG 208 11. VERKLARINGEN 306 12. PERMANENT DOCUMENT 309 13. LEXICON 336 14. ANNEX 341 15. IDENTITEITSKAART 352 This annual financial report is also available in English. Dit Jaarverslag werd vertaald naar het Engels onder de verantwoordelijkheid van Xior Student Housing NV. Enkel de Nederlandstalige versie van dit Jaarverslag heeft bewijskracht. Beide versies kunnen geraadpleegd worden via de website van de Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel (Xior Student Housing NV, Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen). INHOUD Dit universele registratiedocument (URD) is gedeponeerd bij de FSMA, als de bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129, zonder voorafgaande goedkeuring in overeenstemming met artikel 9 van verordening (EU) 2017/1129. Het universele registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd. INHOUDSTAFEL 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 7 8 7 5.8 Vooruitzichten voor 2025 .......................................................................................56 5.8.1 Groeivooruitzichten voor het boekjaar 2025 ................................................................................... 56 5.9 Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem ..............................................................57 5.9.1 EPRA Key Performance Indicatoren .......................................................................................... 57 5.9.2 EPRA netto huurinkomsten op constante vergelijkingsbasis ....................................................................58 5.9.3 EPRA Capex tabel .........................................................................................................58 5.10 Vereiste onderdelen van het Jaarverslag ..........................................................................58 6. CORPORATE GOVERNANCE ........................................................................... 60 6.1 Verklaring inzake Deugdelijk Bestuur .............................................................................. 61 6.1.1 Referentiecode en Corporate Governance Charter .............................................................................61 6.1.2 Interne controle- en risicobeheersystemen ....................................................................................61 6.1.3 Aandeelhouderschap ......................................................................................................64 6.1.4 Raad van bestuur van de Vennootschap ...................................................................................... 65 6.1.5 Samenstelling .............................................................................................................65 6.1.6 Beknopte beschrijving van de professionele carrière van de bestuurders ..........................................................66 6.1.7 Voorzitterschap van de Raad van Bestuur ....................................................................................66 6.1.8 Betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring .................................................................................. 69 6.1.9 Werking en taken van de Raad van Bestuur ...................................................................................69 6.1.10 Overzicht omtrent de werking van de Raad van Bestuur in 2024 .................................................................69 6.1.11 Gedelegeerd bestuurder en effectieve leiding .................................................................................71 6.1.12 Uitvoerend management ...................................................................................................71 6.1.13 Comités van de Raad van Bestuur ...........................................................................................73 6.1.14 Belangenconflicten ........................................................................................................75 6.1.15 Specifieke belangenconflicten ...............................................................................................75 6.1.16 Verklaringen ..............................................................................................................80 6.1.17 Remuneratieverslag .......................................................................................................80 6.2 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 ........................................86 6.2.1 Kapitaalstructuur ..........................................................................................................86 6.2.2 Beslissingsorganen ........................................................................................................86 6.2.3 Toegestaan kapitaal .......................................................................................................86 6.2.4 Inkoop aandelen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 6.2.5 Contractuele bepalingen ....................................................................................................86 7. HET AANDEEL XIOR .................................................................................. 87 7.1 Het aandeel op Euronext Brussels ................................................................................87 7.2 Aandeelhouderschap ...........................................................................................91 7.3 Couponinformatie ..............................................................................................91 7.4 Financiële kalender 2025 ........................................................................................92 7.5 Dividendbeleid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 7.6 Vooruitzichten - winstprognose ..................................................................................93 7.6.1 Algemeen ................................................................................................................93 7.6.2 Hypothesen ...............................................................................................................93 7.6.3 Prognose van de geconsolideerde resultaten en dividendverwachtingen ..........................................................95 7.6.4 Verslag van de Commissaris m.b.t. de winstprognose ..........................................................................96 8. VASTGOEDVERSLAG ................................................................................. 97 8.1 Vastgoedmarkt ................................................................................................97 8.1.1 Studentenhuisvestingmarkt België ........................................................................................... 99 8.1.2 Studentenhuisvestingsmarkt in Nederland. ..................................................................................101 8.1.3 Studentenhuisvestingsmarkt in Spanje ......................................................................................103 8.1.4 Studentenhuisvestingsmarkt in Portugal ....................................................................................105 8.1.5 Studentenhuisvestingsmarkt in Polen .......................................................................................107 8.1.6 Studentenhuisvestingsmarkt in Duitsland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 8.1.7 Studentenhuisvestingsmarkt in Denemarken .................................................................................111 8.1.8 Studentenhuisvestingsmarkt in Zweden .....................................................................................113 8.2 Vastgoedportefeuille ..........................................................................................115 8.2.1 Samenstelling van de vastgoedportefeuille per 31 december 2024 .............................................................. 115 8.2.2 Beschrijving en spreiding van de vastgoedportefeuille .........................................................................123 8.2.3 Beschrijving van de panden van de vastgoedportefeuille .......................................................................131 8.2.4 Waardering van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen ......................................................164 9. DUURZAAMHEIDSVERSLAG ..........................................................................167 9.1 Woord van de CEO ............................................................................................169 9.2 Duurzaamheidsstrategie .......................................................................................170 1. RISICOBEHEER ......................................................................................14 1.1 Marktrisico’s ..................................................................................................15 1.1.1 Risico’s verbonden aan vraag en aanbod in de markt van studentenhuisvesting ...................................................15 1.2 Vastgoedgebonden risico’s ......................................................................................16 1.2.1 Risico’s in verband met de evolutie van de Reële waarde van de vastgoedportefeuille ..............................................16 1.2.2 Bouw- en ontwikkelings- en reconversierisico’s ................................................................................17 1.2.3 Risico’s verbonden aan (het niet of niet tijdig bekomen van) vergunningen en andere machtigingen en vereisten waaraan het vastgoed dient te voldoen ...............................................................................................18 1.2.4 Risico’s verbonden aan de uitvoering van onderhoudswerken en herstellingen ..................................................... 18 1.3 Operationele risico’s ............................................................................................19 1.3.1 Risico’s in verband met het onvermogen om huurovereenkomsten te sluiten en uit te doen voeren (en in het bijzonder met de impact van wijzigingen aan het Nederlandse Woning Waardering Stelsel), leegstand en huurderving ...........................................19 1.3.2 Risico’s verbonden aan fusie-, splitsings- of overnameverrichtingen en verwerking/integratie van de overgenomen activiteiten ..........21 1.3.3 Risico’s in verband met het grootschalig digitaliseringsproject ...................................................................21 1.3.4 Risico’s in verband met overlast veroorzaakt door studenten als huurders en reputatieschade die daaruit voortvloeit ................... 22 1.3.5 Risico’s van het in gebreke blijven van de huurders ............................................................................. 22 1.3.6 Risico’s verbonden aan de (onmogelijkheid tot) dividenduitkering ................................................................22 1.3.7 Risico’s verbonden aan operaties in Polen ....................................................................................23 1.4 Financiële risico’s ..............................................................................................24 1.4.1 Risico’s met betrekking tot financiering – overschrijding schuldgraad ............................................................24 1.4.2 Risico’s met betrekking tot financieringsovereenkomsten (inclusief naleving van convenanten) – liquiditeit ...........................24 1.4.3 Risico’s verbonden aan de fluctuerende rentevoeten en schommelingen van de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten ...........25 1.4.4 Risico’s verbonden aan inflatie en stijgende energieprijzen ......................................................................25 1.4.5 Risico’s verbonden aan wisselkoersen ........................................................................................26 1.5 Reglementaire en andere risico’s .................................................................................26 1.5.1 Risico’s verbonden aan het statuut van Openbare GVV en de toepasselijke fiscaliteit ................................................2 1.6 ESG risico’s ...................................................................................................27 1.6.1 Extreme weersomstandigheden .............................................................................................27 1.6.2 Waardevermindering van niet-energie-efficiënte gebouwen door strengere regelgeving ............................................. 27 1.6.3 Strijd om talent ............................................................................................................27 1.6.4 Voldoen aan veiligheids- en onderhoudsvoorschriften ..........................................................................27 1.6.5 Online klantbeoordelingen ..................................................................................................28 1.6.6 Bedrijfsintegratie en -transformatie ..........................................................................................28 1.6.7 Cyberaanvallen ............................................................................................................ 28 2. WOORD VAN DE VOORZITTER .......................................................................... 30 3. KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2024 ................................................................. 34 4. COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE ............................................................37 4.1 Wie we zijn – ons profiel ........................................................................................37 4.2 Waarom we het doen – ons doel .................................................................................39 4.3 Wat we doen – ons product en onze organisatie ....................................................................40 4.4 Hoe we het doen – onze strategie ................................................................................42 5. BEHEERVERSLAG .................................................................................... 48 5.1 Statuut van openbare GVV ......................................................................................48 5.2 Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekening boekjaar 2024 ......................................................49 5.2.1 Geconsolideerde balans ....................................................................................................49 5.2.2 Geconsolideerde resultatenrekening .........................................................................................51 5.2.3 Bestemming van het resultaat ..............................................................................................52 5.2.4 Onderzoek en ontwikkeling .................................................................................................52 5.2.5 Bijkantoren ...............................................................................................................52 5.3 Beheer en gebruik van de financiële middelen ......................................................................52 5.3.1 Financieringsovereenkomsten ..............................................................................................52 5.3.2 Indekking van het renterisico ................................................................................................ 54 5.3.3 Kapitalisatie en schuldenlast ................................................................................................ 54 5.4 Transacties en verwezenlijkingen .................................................................................54 5.5 Desinvesteringen ..............................................................................................55 5.6 Operationele update ............................................................................................ 55 5.7 Feiten na balansdatum .........................................................................................56 INHOUDSTAFEL 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 9 10 9 10.9.10 Financiële vaste activa ....................................................................................................257 10.9.11 Handelsvorderingen en andere vaste activa ..................................................................................260 10.9.12 Deelnemingen in joint ventures - vermogensmutatiemethode ..................................................................260 10.9.13 Handelsvorderingen ......................................................................................................260 10.9.14 Belastingvorderingen en andere vlottende activa .............................................................................261 10.9.15 Kas en kasequivalenten ...................................................................................................261 10.9.16 Overlopende rekeningen – activa ...........................................................................................261 10.9.17 Kapitaal en uitgiftepremies ................................................................................................261 10.9.18 Aandeelhoudersstructuur ..................................................................................................266 10.9.19 Resultaat per aandeel .....................................................................................................266 10.9.20 Andere langlopende verplichtingen .........................................................................................266 10.9.21 Uitgestelde belastingen ...................................................................................................266 10.9.22 Financiële schulden .......................................................................................................267 10.9.23 Handelsschulden .........................................................................................................268 10.9.24 Andere kortlopende verplichtingen ..........................................................................................268 10.9.25 Overlopende rekeningen – passief ..........................................................................................268 10.9.26 Financiële activa en verplichtingen ..........................................................................................269 10.9.27 Transacties met verbonden partijen .........................................................................................270 10.9.28 Vergoeding commissaris ..................................................................................................270 10.9.29 Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen ................................................................270 10.9.30 Gemiddeld personeelsbestand en uitsplitsing van de personeelskosten .........................................................271 10.9.31 Gebeurtenissen na balansdatum ...........................................................................................271 10.9.32 Consolidatieperimeter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272 10.9.33 Schuldgraad .............................................................................................................274 10.9.34 Rechten en verplichtingen buiten balans .....................................................................................275 10.9.35 Gerechtelijke en arbitrageprocedures .......................................................................................275 10.9.36 Verslag van de commissaris over de geconsolideerde jaarrekening .............................................................277 10.10 Verkorte versie van de enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV ........................................290 10.10.1 Enkelvoudige resultatenrekening ...........................................................................................291 10.10.2 Staat van het globaal resultaat .............................................................................................293 10.10.3 Enkelvoudige balans ......................................................................................................294 10.10.4 Staat van de bewegingen van het eigen vermogen ............................................................................297 10.10.5 Detail van de reserves .....................................................................................................299 10.10.6 Statutaire resultaatsverwerking ............................................................................................301 10.10.7 Uitkeringsplicht volgens artikel 13, §1, eerste lid van het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV .............................302 10.10.8 Niet-uitkeerbaar eigen vermogen conform artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen .....................303 11. VERKLARINGEN ....................................................................................306 11.1 Toekomstgerichte verklaringen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307 11.2 Verantwoordelijke voor de inhoud van het registratiedocument ......................................................307 11.3 Informatie afkomstig van derden ................................................................................307 12. PERMANENT DOCUMENT: ALGEMENE INFORMATIE OVER DE VENNOOTSCHAP EN GECOÖRDINEERDE STATUTEN . 309 12.1 Gegevens over de Vennootschap ................................................................................311 12.1.1 Naam, rechtsvorm, statuut, duur en registratiegegevens ....................................................................... 311 12.1.2 Maatschappelijke zetel en verdere contactgegevens ..........................................................................311 12.1.3 Oprichting ...............................................................................................................311 12.1.4 Historiek van de Vennootschap ............................................................................................311 12.1.5 Externe groepsstructuur ................................................................................................... 315 12.1.6 Interne organisatiestructuur ...............................................................................................317 12.1.7 Dochtervennootschappen .................................................................................................317 12.1.8 Beschikbaarheid van vennootschapsdocumenten en andere informatie .........................................................319 12.2 Dienstverleners van de Vennootschap ............................................................................319 12.2.1 Waarderingsdeskundigen .................................................................................................. 319 12.2.2 Commissaris ............................................................................................................320 12.2.3 Financiële dienst .........................................................................................................320 12.2.4 Liquidity Provider .........................................................................................................320 12.3 Gecoördineerde statuten van de Vennootschap per 12 september 2024 ...............................................321 13. LEXICON ..........................................................................................336 14. ANNEX ............................................................................................ 341 14.1 EPRA SBPR tabellen met milieu prestatie indicatoren - volledige portefeuille & hoofdkantoor, segmentanalyse per land .......343 14.2 EPRA SBPR tabel met sociale prestatie indicatoren ................................................................349 14.3 EPRA SBPR tabel met governance prestatie indicatoren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 15. IDENTITEITSKAART .................................................................................352 9.2.1 Stakeholder engagement ..................................................................................................171 9.2.2 Materialiteitsmatrix .......................................................................................................173 9.2.3 Xior’s ESG framework .....................................................................................................175 9.2.4 Xior’s bijdrage aan de SDG’s ................................................................................................176 9.2.5 Actieplannen en KPI’s .....................................................................................................177 9.3 Energie ......................................................................................................178 9.3.1 Klimaatimpact: naar net zero in 2050 .......................................................................................178 9.3.2 Algemene resultaten ......................................................................................................180 9.4 Social .......................................................................................................189 9.4.1 Social employees: welzijn, gezondheid, veiligheid personeel ....................................................................189 9.4.2 Social tenants: Welzijn, gezondheid veiligheid studenten .......................................................................195 9.5 Governance: ethiek en integriteit ................................................................................200 9.6 Meetmethodologie en assumpties ..............................................................................202 9.6.1 Rapporteringsperiode en organisatorische grenzen ...........................................................................202 9.6.2 Meetscope en coverage ...................................................................................................202 9.6.3 Schatting en extrapolatie van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van Xior ..........................................202 9.6.4 Rapportage van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van Xior en onder verantwoordelijkheid van de student ............203 9.6.5 Rapportage van het eigen hoofdkantoor .....................................................................................203 9.6.6 Analyse van de berekening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 9.7 Externe verificatie van de rapportering ...........................................................................205 10. FINANCIEEL VERSLAG ...............................................................................208 10.1 Geconsolideerde resultatenrekening .............................................................................209 10.2 Geconsolideerde staat van het globaal resultaat ...................................................................211 10.3 Geconsolideerde balans .......................................................................................212 10.4 Geconsolideerd mutatie-overzicht van het eigen vermogen ..........................................................215 10.5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht .............................................................................219 10.6 Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening ......................................................................221 10.6.1 Algemene bedrijfsinformatie ...............................................................................................221 10.6.2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving ........................................................................221 10.6.3 Grondslag voor de opstelling ...............................................................................................221 10.6.4 Significante boekhoudkundige beoordelingen en belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden .................................221 10.6.5 Grondslag voor consolidatie ...............................................................................................222 10.6.6 Bedrijfscombinaties en Goodwill ...........................................................................................222 10.6.7 Vreemde valuta ..........................................................................................................223 10.6.8 Vastgoedbeleggingen .....................................................................................................223 10.6.9 Projectontwikkelingen .....................................................................................................224 10.6.10 Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen .............................................................................225 10.6.11 Vervreemding van een vastgoedbelegging ...................................................................................225 10.6.12 Andere materiële vaste activa ..............................................................................................225 10.6.13 Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop .....................................................................225 10.6.14 Financiële instrumenten ...................................................................................................226 10.6.15 Vlottende activa ..........................................................................................................226 10.6.16 Eigen vermogen ..........................................................................................................226 10.6.17 Voorzieningen ............................................................................................................226 10.6.18 Financiële verplichtingen ..................................................................................................226 10.6.19 Vastgoedresultaat ........................................................................................................227 10.6.20 Vastgoedkosten ..........................................................................................................227 10.6.21 Algemene kosten van de Vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten ...........................................228 10.6.22 Financieel resultaat .......................................................................................................228 10.6.23 Winstbelasting ...........................................................................................................228 10.6.24 Exit-taks ................................................................................................................. 229 10.6.25 Financieel risicobeheer ....................................................................................................230 10.7 Segmentinformatie ............................................................................................231 10.8 Alternatieve prestatie indicatoren (APM’s) ........................................................................235 10.9 Overige toelichtingen ..........................................................................................243 10.9.1 Vastgoedresultaat ........................................................................................................243 10.9.2 Vastgoedkosten ..........................................................................................................245 10.9.3 Algemene kosten .........................................................................................................246 10.9.4 Andere operationele kosten en opbrengsten .................................................................................246 10.9.5 Resultaat op de portefeuille ................................................................................................247 10.9.6 Financieel resultaat .......................................................................................................248 10.9.7 Vennootschapsbelasting ..................................................................................................249 10.9.8 Vastgoedbeleggingen .....................................................................................................250 10.9.9 Andere materiële vaste activa ..............................................................................................257 INHOUDSTAFEL 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 11 12 11 RISICO BEHEER Hieronder volgt een overzicht van risico’s die door de Vennootschap worden beschouwd als specifiek en van materieel belang zijnde voor Xior Student Housing. Er werd rekening gehouden met het negatieve effect ervan op de Vennootschap en de waarschijnlijkheid dat ze zich zullen voordoen. Bij de volgorde van de risicofactoren per subcategorie, werden de meest materiële risicofactoren als eerste vermeld. De risicofactoren kunnen in principe betrekking hebben op België, Nederland, Spanje, Portugal, Polen, Duitsland, Denemarken of Zweden (of eventuele andere landen waarin de Vennootschap in de toekomst actief zou worden), met dien verstande dat hieronder voor bepaalde risicofactoren expliciet een onderscheid wordt gemaakt tussen België, Nederland, Spanje, Portugal, Polen, Duitsland, Denemarken of Zweden waar de omstandigheden wezenlijk verschillen tussen deze landen. De Raad van Bestuur en het management van Xior zijn zich bewust van de specifieke risico’s die verbonden zijn aan de terbeschikkingstelling en het beheer van een vastgoedportefeuille, en trachten deze optimaal te beheren en zoveel mogelijk te temperen of uit te schakelen. STUDENTENUNITS VORMEN DE OVERGROTE MEERDERHEID VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE VAN DE VENNOOTSCHAP 94% (o.b.v. Reële waarde) 1 RISICOBEHEER 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 13 14 13 1.2 VASTGOEDGEBONDEN RISICO’S 1.2.1 RISICO’S IN VERBAND MET DE EVOLUTIE VAN DE REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE De Reële Waarde van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap, zoals die elk kwartaal door onafhankelijke waarderingsdeskundi- gen wordt geschat, schommelt van tijd tot tijd en wordt opgenomen overeenkomstig IAS 40. De Vennootschap is bijgevolg blootgesteld aan schommelingen in de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille (sinds de start van 2024 is de Reële Waarde van de vastgoed- portefeuille gestegen met 1,8%, hetgeen heeft geresulteerd in een positief portefeuil- leresultaat over 2024 (en dus impact op het nettoresultaat) van 58 MEUR). Over het algemeen zijn de waarderingen po- sitief geëvolueerd, deze stijging vloeit voort uit het positieve effect van de huurgroei. Deze stijging werd deels gecompenseerd door waarderingswijzigingen in twee speci- fieke residenties (Malmö en Aarhus), waar (beperkte) stijgingen van de vastgoedren- dementen niet werden gecompenseerd door hogere huurinkomsten (aangezien de huurprijzen hier, teneinde de ramp-up te on- dersteunen tijdelijk werden verlaagd) en die vanwege hun aanzienlijke omvang een hoger gewicht hebben. Anderzijds hebben we ook de variaties in de waardering van vastgoed- beleggingen ten gevolge van het verschil tussen de conventionele waarde en de Reële Waarde van het nieuw verworven vastgoed bij acquisitie. Per 31 december 2024 zou een daling van 1% in de Reële Waarde van de vastgoedpor- tefeuille van de Vennootschap een impact hebben van 33,1 MEUR op het nettoresultaat van de Vennootschap en van ongeveer 0,78 EUR op de nettoactiefwaarde per aandeel. Dit zou ook de schuldratio van de Vennootschap doen stijgen met 0,48%. De Vennootschap loopt het risico van waar- devermindering van het vastgoed in haar portefeuille ingevolge: • slijtage als gevolg van gewone, bouw- kundige en technische veroudering en/ of schade veroorzaakt door huurders (zie eveneens Risicofactor 1.2.4 van dit Jaarverslag) ; • toenemende leegstand (bijvoorbeeld door een overaanbod van studentenhuisves- ting (zie eveneens Risicofactor 1.1.1 van dit Jaarverslag) of de impact van onver- wachte omstandigheden; • onbetaalde huurprijzen (zie eveneens Risicofactor 1.3.5 van dit Jaarverslag) ; • een daling van de huurprijzen bij het afslui- ten van nieuwe huurovereenkomsten of bij de verlenging van bestaande huurover- eenkomsten (zie eveneens Risicofactor 1.3.1 van dit Jaarverslag) ; • wijziging in de fiscaliteit van de verkoop van vastgoed (zo is er sinds 1 januari 2023 bijvoorbeeld de gewijzigde over- drachtsbelasting in Nederland (dewelke 42% van de Reële Waarde van de totale vastgoedportefeuille per 31 december 2024 vertegenwoordigt) op een eventu- ele verkoop van panden bestemd voor studentenhuisvesting van 8% naar 10,4% die in het eerste kwartaal van 2023 haar impact heeft gehad op de Reële Waarde van het Nederlandse vastgoed van de Vennootschap; de Nederlandse regering heeft aangekondigd dat deze overdrachts- belasting per 1 januari 2026 opnieuw wordt verlaagd naar 8%); • moeilijkheden in het uitvoeren van on- derhoudsingrepen of verbouwingen inge- volge het feit het betrokken vastgoed in mede-eigendom wordt gehouden (per 31 december 2024 wordt een totaal van ca. 8,10% van de Reële Waarde van de por- tefeuille vertegenwoordigd door vastgoed die de Vennootschap in mede-eigendom houdt); en/of • ten gevolge van foutieve plannen en/of opmetingen waarop de waardering van het vastgoed bij acquisitie is gebaseerd; • duurzaamheidsvereisten als gevolg van klimaatverandering en steeds strengere regelgeving met mogelijks hogere inves- terings- en exploitatiekosten tot gevolg (zie eveneens Hoofdstuk 9 van dit Jaarverslag). Indien de Vennootschap overgaat tot een transactie, d.i. investeren of desinvesteren in vastgoed, loopt zij eveneens het risico dat ze bepaalde risico’s niet identificeert op basis van haar due diligence of dat ze, ondanks een voorafgaande due diligence en een onaf- hankelijke vastgoedexpertise, vastgoed aan- koopt aan een te hoge prijs ten opzichte van 1.1 MARKTRISICO’S 1.1.1 RISICO’S VERBONDEN AAN VRAAG EN AANBOD IN DE MARKT VAN STUDENTENHUISVESTING De inkomsten van de Vennootschap en de waarde van haar portefeuille zijn in zeer grote mate gerelateerd aan vastgoed dat specifiek gericht is op studentenhuisvesting. Dit type vastgoed vormt de overgrote meer- derheid van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap (94% naar Reële Waarde van de portefeuille per 31 december 2024, waar- uit de Vennootschap per 31 december 2024 90,25% van haar bruto huurinkomsten gene- reert). Het niveau van de huurprijzen en de waardering van studentenvastgoed worden sterk beïnvloed door zowel de vraag als het aanbod op de koop- en huurmarkt in dit sub- segment van de vastgoedmarkt. De vraag naar studentenhuisvesting, en derhalve de financiële situatie van de Vennootschap, kan sterk negatief worden beïnvloed door een eventuele terugval in studentenpopulaties, al dan niet afhankelijk van het onderwijsaanbod en/of de (blijvende) aanwezigheid en kwaliteit van onderwijsin- stellingen, of door de toename van online opleidingen zoals MOOC’s (Massive Open Online Courses), waarbij het studiemate- 1 Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2024. 2 Zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet: de waarde die wordt verkregen door het geconsolideerde nettoactief van Xior, na aftrek van de minderheidsbelangen, te delen door het aantal door Xior uitgegeven aandelen, na aftrek van de eigen aandelen die, in voorkomend geval op geconsolideerd niveau, worden gehouden. riaal wordt verspreid via het internet en de deelnemers zich bijgevolg niet hoeven te verplaatsen en dus ook niet aan een locatie gebonden zijn. Bovendien kan de vraag naar studenten- kamers negatief beïnvloed worden indien eventuele financiële overheidssteun aan stu- denten (bijvoorbeeld in de vorm van leningen, subsidies, (huur)toeslagen of studiebeurzen) zou worden teruggeschroefd, of indien on- derwijsinstellingen zouden beslissen om de inschrijvingsgelden te verhogen. Een derge- lijke terugval in de vraag naar studentenhuis- vesting (al dan niet lokaal, beperkt tot een bepaalde omgeving in een studentenstad, gehele studentenstad of zelfs de gehele studentenpopulatie in een bepaald land) zal zich, bij de hernieuwing van de huurovereen- komsten met bestaande huurders of het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten, vertalen in een lagere vraag. Een daling in de vraag naar studentenkamers kan de bezettingsgraad doen dalen en/of het vermogen van de Vennootschap aantasten om de huur van het vastgoed te handhaven of te verhogen, hetgeen een rechtstreeks ne- gatief gevolg zou hebben op de inkomsten van de Vennootschap, en onrechtstreeks op de waarde van het Vastgoed. Een eventueel overaanbod van vastgoed dat specifiek gericht is op studentenhuisvesting zou kunnen leiden tot zowel een waardever- mindering van het door de Vennootschap aangehouden vastgoed (zie eveneens Risicofactor 1.2.1 van dit Jaarverslag) , als tot een daling van de huurprijzen die de Vennootschap aan haar huurders kan aanre- kenen en daarmee dus tot een daling van de inkomsten van de Vennootschap. Per 31 december 2024, zou een daling van de huurinkomsten (die zoals gezegd voor het overgrote deel uit dit studentenvastgoed gegenereerd worden) met 1%, abstractie makend van enige belastingimpact, leiden tot een daling van het EPRA resultaat 1 van de Vennootschap met 1,84%, een daling van de NAV per aandeel 2 van 0,04 EUR en een ver- hoging van de schuldgraad met 0,03%. Aangezien het vastgoed dat de Vennootschap aanhoudt grotendeels op basis van con- tracten van beperkte duur (van een jaar of minder) wordt verhuurd, kan een dergelijke daling van huurprijzen relatief snel volgen op een dergelijke evolutie in het aanbod van, of de vraag naar, studentenvastgoed in een bepaalde regio. RISICO BEHEER BASECAMP BY XIOR Malmö — Zweden RISICOBEHEER 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 15 16 15 Ontwikkelings- en reconversieprojecten houden verschillende risico’s in, waaronder de specifieke risico’s dat de nodige vergun- ningen om een gebouw op te richten, resp. te converteren, niet toegekend worden (zie eveneens Risicofactor 1.2.3 van dit Jaarverslag) dan wel aangevochten worden, dat het project vertraging oploopt of niet kan worden uitgevoerd (met verminderde huurinkomsten, uitstel of verlies van ver- wachte huurinkomsten) of dat het budget wordt overschreden omwille van onvoorzie- ne kosten. De Vennootschap schat de waar- schijnlijkheid van het risico op vertragingen of kostenoverschrijdingen als “gemiddeld” in, waarbij de potentiële impact dan even- eens “gemiddeld” wordt ingeschat. De ont- wikkeling of reconversie van een gebouw neemt gemiddeld twee jaar in beslag (incl. vergunningsperiode). Bovendien kunnen, na het bekomen van de nodige vergunnin- gen, de werkzaamheden bij reconversies van kantoorgebouwen pas starten nadat de huurovereenkomsten met de huurders van kantoorruimten beëindigd zijn, en kan het zo zijn dat, indien de looptijd van die huurovereenkomsten niet overeenkomt met het uiteindelijke vergunningstraject, deze te vroeg aflopen (met leegstand tot gevolg) of langer doorlopen (met als gevolg dat de werkzaamheden niet onmiddellijk na het ver- krijgen van de vergunning kunnen starten). Indien vertraging optreedt in het bekomen van de vergunning of het uitvoeren van de werkzaamheden, heeft dit evenredige ver- traging in de gebudgetteerde huurinkomsten tot gevolg, en, indien de start van een acade- miejaar wordt gemist, een moeilijker eerste verhuurseizoen. De Vennootschap draagt het bouwrisico voor projecten die 2,7% van de totale porte- feuille inclusief investeringspipeline per 31 december 2024 vertegenwoordigen, en het vergunningsrisico voor projecten die 1% van de totale portefeuille inclusief investeringspi- peline per 31 december 2024 vertegenwoor- digen. 1.2.3 RISICO’S VERBONDEN AAN (HET NIET OF NIET TIJDIG BEKOMEN VAN) VERGUNNINGEN EN ANDERE MACHTIGINGEN EN VEREISTEN WAARAAN HET VASTGOED DIENT TE VOLDOEN De waarde van vastgoed wordt mede be- paald door de aanwezigheid van alle wet- telijk benodigde (stedenbouwkundige en andere) vergunningen en machtigingen. Het verkrijgen van vergunningen is vaak tijdrovend en weinig transparant, wat een impact kan hebben op de huurinkomsten, de waarde van de desbetreffende panden, en de mogelijkheden voor de Vennootschap om haar operationele activiteiten in dergelij- ke panden uit te voeren. Bovendien kunnen specifieke reglementaire vereisten waaraan alle vastgoed dient te voldoen, maar in het bijzonder in het segment van vastgoed be- stemd voor studentenhuisvesting (waaruit de Vennootschap per 31 december 2024 90,25% van haar bruto huurinkomsten ge- nereert) en/of residentieel vastgoed (bvb. inzake wooncomfort of (brand)veiligheid), lokale verschillen vertonen en kan de inter- pretatie en/of toepassing ervan eveneens afhankelijk zijn van de betrokken overheden (die, in het geval van studentensteden, vaak een eigen politiek voeren ten aanzien van het beheersen van het aanbod en de bewaking van de kwaliteit van studentenhuisvesting), wat een onzekere factor kan inhouden voor het beantwoorden aan dergelijke reglemen- taire vereisten, die vaak zeer lokaal, gedetail- leerd en technisch zijn. Het ontbreken van de vereiste vergunnin- gen of de niet-naleving van vergunnings- of andere reglementaire voorwaarden kunnen ertoe leiden dat de Vennootschap tijdelijk of permanent het betrokken vastgoed niet zou kunnen verhuren met het oog op de uitoefe- ning van bepaalde activiteiten waardoor het vastgoed niet of slechts aan lagere huurprij- zen zou kunnen worden verhuurd. De waar- schijnlijkheid dat de Vennootschap niet over de vereiste vergunningen zou beschikken of de vergunnings- of andere reglementaire voorwaarden schat de Vennootschap laag in, maar in voorkomend geval zou de po- tentiële impact wel materieel kunnen zijn. In voorkomend geval kan het vastgoed van de Vennootschap immers het voorwerp uitma- ken van een regularisatieprocedure of zelfs een heroriëntatie naar een andere bestem- ming of invulling, die gepaard kunnen gaan met de uitvoering van aanpassingswerken, of (naar aanleiding van milieurisico’s (zoals historische bodemverontreiniging, (vroege- re) aanwezigheid van risico-inrichtingen en/ of uitoefening van risicoactiviteiten, etc.) mi- lieugerelateerde procedures, die tijdrovend kunnen zijn en tot onderzoeks- en/of andere kosten aanleiding kunnen geven, en die bijko- mende verbouwingskosten met zich kunnen meebrengen, en bovendien de verhuurbaar- heid van een gebouw (en dus de daaruit voort- vloeiende inkomsten) kunnen beperken. Een stedenbouwkundig misdrijf kan bovendien, zelfs na het bekomen van een regularisa- tievergunning of na het zich feitelijk in regel stellen door afbraak van de wederrechtelijke constructies, vatbaar blijven voor strafsanc- ties, zolang het misdrijf niet is verjaard. Het in het geheel niet bekomen van vergunningen kan bovendien tot gevolg hebben dat de her- ontwikkeling niet mogelijk is en de betrokken panden dus ofwel dienen te worden verkocht, waarbij de waarde, al naargelang het geval, in functie van het bestaande gebouw en/of het ontwikkelpotentieel dat wel vergund of vergunbaar is, mogelijk aanmerkelijk lager kan liggen. Het risico op het in het geheel niet verkrijgen van vergunningen wordt door de Vennootschap als laag ingeschat, maar de potentiële impact in dat geval als hoog. 1.2.4 RISICO’S VERBONDEN AAN DE UITVOERING VAN ONDERHOUDSWERKEN EN HERSTELLINGEN De Vennootschap voert op regelmatige basis onderhoudswerken uit in alle panden in haar portefeuille om het vastgoed en de inboedel (aangezien de kamers in principe steeds gemeubeld ter beschikking worden gesteld) op het gewenste onderhoudsniveau en in kwalitatief behoorlijke toestand te houden. De gemiddelde ouderdom van de gebouwen in de portefeuille van de Vennootschap is gewogen gemiddeld 4,3 jaar, en de kosten van dergelijk onderhoud in 2024 bedroeg on- geveer 5.591.401 EUR of 0,17% van de Reële Waarde van de portefeuille ofwel 3,33% van de bruto huurinkomsten. Naarmate de ouderdom van het vastgoed in portefeuille toeneemt, zal de Vennootschap genoodzaakt zijn om belangrijke en/of struc- turele renovatie- en investeringsprogramma’s uit te voeren ingevolge de ouderdom of slijta- de onderliggende waarde. Sinds Xior’s IPO in december 2015, is de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille gestegen van 196 MEUR naar 3.314 MEUR op 31 december 2024. Van 1 januari 2024 tot 31 december 2024 is de Reële Waarde van de vastgoed- portefeuille gestegen van 3.213 MEUR naar 3.314 MEUR. Daarmee is de Vennootschap één van de snelst groeiende vastgoedven- nootschappen. Indien zou worden vastge- steld dat het vastgoed dat werd aangekocht sinds 1 januari 2024 bijvoorbeeld 5% overge- waardeerd zou zijn aangekocht, zou dit tot een waardevermindering van de vastgoed- portefeuille en een impact op het nettore- sultaat van 5.060 KEUR leiden en dit zou tot een daling van de NAV per aandeel van 0,31% leiden. Op basis van de schuldgraad per 31 december 2024 zou dit tot een verhoging van de schuldgraad met 0,07% leiden. Voor een beschrijving van de relevante vast- goedmarkt wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.1 van dit Jaarverslag. 1.2.2 BOUW- EN ONTWIKKELINGS- EN RECONVERSIERISICO’S Naast het verwerven van bestaande vast- goedactiva investeert de Vennootschap in ontwikkelings- en reconversieprojecten teneinde haar vastgoedportefeuille uit te breiden. Dit betreft 4.867 studentenunits op een totaal van 25.562 studentenunits na de finalisatie van dergelijke projecten, of een stijging, na finalisatie van de projecten, met 24% ten opzichte van de huidige vastgoed- portefeuille van de Vennootschap. Per 31 december 2024 bedraagt de huidige actieve pipeline een initieel geschatte investerings- waarde van ca. 236 MEUR, met een totale cost to come van ca. 62 MEUR om de actieve pipeline te finaliseren. Voor 2025 bedraagt de cost to come 44 MEUR. De cost to come van 2026 bedraagt 18 MEUR en houdt rekening met de verkoop van een deel van Brinktoren aan Ymere (gecommitteerde verkoop), waar- voor de capex al deels werd gedragen en nog deels te investeren is: Project Verwachte investeringswaarde bij realisatie (ca. €m)³ Vergunningen voor start bouw aanwezig? Verwachte oplevering ACTIEVE PIPELINE BELGIË Bagatten – Ghent 6,4 Verwacht H2 2025 2026 Trasenster – Seraing 38,0 ü 2026 NEDERLAND Brinktoren – Amsterdam 1 110,0 ü 2026 IBERIA Boavista – Porto 42,0 ü 2026 POLEN Project Warsaw 40,0 ü 2025 TOT. ACTIEVE PIPELINE ~236m LANDBANK PIPELINE BELGIË Dansaert – Brussel 6,0 Verwacht 2025 Place Neujean & Quai Louva – Luik TBD TBD NEDERLAND Project Amsterdam Area 130,0 Verwacht 2026 Tower Karspeldreef – Amsterdam 63,0 Verwacht Q2 2025 Bokelweg – Rotterdam 95,0 ü Annadal potentiële uitbreiding TBD TBD Enschede – Ariënsplein (onontwikkeld deel) TBD ü Overig (potentieel voor herontwikkeling/ uitbreiding) 2 TBD TBD SPANJE UEM – Madrid TBD (Verwacht 45,0) TBD TOT. LANDBANK PIPELINE +339m (+TBD) 1 . Minus de verkoop van een deel van Brinktoren aan Ymere (toegezegde verkoop €28 m), waarvoor de capex al grotendeels is gedragen. 2 . Daarnaast werkt Xior aan het herontwikkelings-/uitbreidingspotentieel van bestaand vastgoed in de portefeuille. 3. De uiteindelijke investeringswaarden kunnen afwijken van de schattingen zodra de definitieve vergunningen en bouwovereenkomsten zijn afgesloten. RISICOBEHEER 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 17 18 17 Dit WWS omvat het zogenaamde “pun- tensysteem”. Een woning wordt gewaar- deerd op basis van een reeks kenmerken (zoals oppervlakte, kwaliteit, locatie, en energieprestaties) die met punten worden gewaardeerd en het totaal aantal punten bepaalt uiteindelijk de huurwaarde, zijnde de maximale huurprijs voor de woning. Sommige van de elementen van deze be- rekening zijn volkomen objectief meetbaar, maar bepaalde elementen omvatten een zekere mate van subjectieve inschatting of zijn voor interpretatie vatbaar. Indien wordt vastgesteld dat dit puntensysteem werd miskend (door een huurprijs die hoger ligt dan de huur die voortkomt uit de punten- berekening, dan wel omwille van een fout of verkeerde inschatting in die puntenbere- kening zoals toegepast bij de bepaling van de huur) door de verhuurder, bestaat het risico dat een huurder bij de huurcommis- sie verhaal zoekt om een prijsverlaging te bekomen en het eventueel teveel betaalde retroactief terugvordert. Indien een huur- der in een dergelijke vordering slaagt, bestaat bovendien het risico dat andere huurders in vergelijkbare omstandighe- den eveneens een vordering instellen. Dit risico materialiseert zich relatief vaak, maar heeft, aangezien dit op “geval per geval” basis gebeurt, een lage impact. Een wetgevende of algemene beleidswijziging in dit puntensysteem of in de interpretatie ervan (door wetgevend optreden, beleids- wijziging bij de handhaving of precedenten door de huurcommissie of de rechtbanken) kan dan weer, hoewel de Vennootschap dit niet verwacht, een mogelijk aanzienlijke negatieve impact hebben op de geïnde en/ of te ontvangen huuropbrengsten van de Vennootschap, evenals op de waardering van het betrokken vastgoed, aangezien dit een rechtstreekse impact zou hebben op de te verwachten huurstromen en dus marktwaarde van dit vastgoed. • Voor Spanje en Portugal dient in het bijzonder te worden gewezen op het feit dat de bezettingsgraad (voor de units die rechtstreeks worden verhuurd aan studenten) bestaat uit twee te onder- scheiden periodes, namelijk enerzijds de periode gedurende het academische jaar waarbij huurcontracten vrijwel uitslui- tend maximaal voor de periode van het academische jaar worden gesloten (10 maanden), en vaak korter (in het kader van buitenlandse studenten die op se- mester- of maandbasis deelnemen aan uitwisselingsprogramma’s) en anderzijds de zomerperiode (2 maanden) die geken- merkt wordt door veelal kortere huur (aan hogere huurprijzen). De verhuur voor de zomerperiode is veelal gerelateerd aan de vraag naar toeristische of korte-ter- mijn verhuur in de betrokken steden. Bovendien is gebleken dat voor de kortere termijn studenten-huurders, in geval van een algemene terugloop van de vraag naar toeristische en korte termijn verhuur (zoals hotels en appartementen), zoals veroorzaakt door de COVID-19 crisis, deze spelers eveneens concurreren op de markt voor korte termijn verhuur aan studenten, hetgeen tot een daling in bezettingsni- veaus en markthuurprijzen leidt. Op basis hiervan worden de Spaanse en Portugese markt voor studentenhuisvesting dan ook gekenmerkt door een grotere “frictieleeg- stand” en een hogere beheersinspanning (frequente in- en uitchecks, administratie- ve verwerking, marketinginspanningen) dan de Belgische en Nederlandse markt, evenals een grotere gevoeligheid aan de algemene economische toestand en de internationale mobiliteit. • Ook in Polen ondervindt de huur een sei- zoenseffect waarbij de bezettingsgraad in de zomermaanden lager ligt dan tijdens het academiejaar. Voor de verhuur tijdens de zomermaanden wordt veelal ingezet op de verhuur aan groepen (zoals bedrij- ven of verenigingen met een nood aan korte termijn accommodatie) of aan ver- huur in het kader van evenementen. Deze verhuur kenmerkt zich dan ook door een hogere “frictieleegstand” en een grotere beheersinspanning, zoals in Spanje en Portugal, en is eveneens meer gevoelig aan de algemene economische toestand en de internationale mobiliteit. • In Denemarken is studentenhuisvesting gereguleerd als woonruimte en studen- ten worden beschermd door de Deense huurwet (Lejeloven). Contracten zijn stan- daard voor onbepaalde tijd en de opzeg- termijn is meestal 3 maanden. Er kan ook een tijdslimiet worden afgesproken in het contract. In dit geval eindigt de huur als het contract afloopt en als het wordt ver- lengd aan dezelfde huurder, is de tijd on- bepaald. Xior verhuurt momenteel alleen voor onbepaalde tijd met een opzegter- mijn van 3 maanden. Deze korte opzeg- termijn geeft een risico op onvoorziene leegstand die moeilijk in te vullen kan zijn als het tussen de academische termijnen valt. Als de woning na 1992 is gebouwd of in een niet-gereguleerde wijk ligt, kan de verhuurder de huurprijs vrij bepalen. Maar de huur mag niet hoger zijn dan 10% van de waarde van de huurovereenkomst. Huurders kunnen een claim indienen bij de huisvestingscommissie (Huslejenævnet) die bepaalt of de huur te hoog is. • In Zweden is studentenhuisvesting ook geen aparte beleggingscategorie. Net als in Denemarken is het gereguleerd als woonruimte en worden studenten ge van de gebouwen (als gevolg van gewone, bouwkundige en technische veroudering) en de inboedel of ingevolge beschadiging van de gebouwen of de inboedel. Bovendien bestaat het risico dat de gebouwen niet meer (zullen) voldoen aan de toenemende (wettelijke of commerciële) vereisten, onder meer op het gebied van wooncomfort, brandveiligheid en duurzame ontwikkeling (energieprestatie, etc.) en daaraan dienen te worden aangepast (zie eveneens Risicofactor 1.2.3 van dit Jaarverslag) . Deze werken kunnen aanlei- ding geven tot substantiële kosten en tot een tijdelijke en/of gedeeltelijke onverhuurbaar- heid van het betrokken vastgoed, waardoor de inkomsten van de Vennootschap negatief zouden worden beïnvloed. Rekening hou- dend met de relatief lage gemiddelde ouder- dom van de gebouwen in de portefeuille van de Vennootschap, schat de Vennootschap de kans op het zich materialiseren van het risico zoals beschreven in de voorgaande pa- ragraaf als “laag” in, en de impact indien het zich materialiseert als gemiddeld tot hoog. 1.3 OPERATIONELE RISICO’S 1.3.1 RISICO’S IN VERBAND MET HET ONVERMOGEN OM HUUROVEREENKOMSTEN TE SLUITEN EN UIT TE DOEN VOEREN (EN IN HET BIJZONDER MET DE IMPACT VAN WIJZIGINGEN AAN HET NEDERLANDSE WONING WAARDERING STELSEL), LEEGSTAND EN HUURDERVING Ingevolge de activiteiten uitgeoefend door de Vennootschap is zij blootgesteld aan het risico van huurderving verbonden aan het vertrek van huurders vóór of bij het ver- strijken van lopende huurovereenkomsten, met een bijkomend risico op niet (weder-) verhuring. In het algemeen is het kortlopend karakter van de huurovereenkomsten die door de Vennootschap worden afgesloten met studenten (in het algemeen minder dan één jaar), eigen aan de sector van studenten- huisvesting (waaruit de Vennootschap per 31 december 2024 90,25% van haar bruto huurinkomsten genereert). Bij vertrek van huurders is het niet uitgesloten dat nieuwe huurovereenkomsten lagere huurinkomsten opbrengen dan de lopende huurovereen- komsten bijvoorbeeld door een overaanbod van studentenhuisvesting, (zie eveneens Risicofactor 1.1.1 van dit Jaarverslag) , ter- wijl de met de verhuur verbonden kosten niet noodzakelijk evenredig met de lagere huurin- komsten kunnen worden verminderd. In bepaalde landen waar de Vennootschap actief is, zijn er bovendien een aantal bijko- mende factoren die een belangrijke impact kunnen hebben op dit risico: • In Nederland (waar de Vennootschap per 31 december 2024 34% van haar huurin- komsten genereerde en het vastgoed 42% van de Reële Waarde van de totale vastgoedportefeuille vertegenwoordigde) is het zo dat campuscontracten (dit zijn contracten verbonden aan de kwalifica- tie van de huurder als student) dienen te worden beëindigd indien de studies worden beëindigd (waarbij de student de kamer binnen een termijn van zes maanden dient te verlaten), en bovendien kunnen contracten worden opgezegd met een opzegtermijn (in hoofde van de huur- der) van één maand. De Nederlandse overheid hanteert bo- vendien het Woning Waardering Stelsel (WWS) om het prijsniveau van de “sociale” huurmarkt te reguleren, dit in tegenstel- ling tot de geliberaliseerde huurmarkt, waar geen beperkingen gelden inzake de hoogte van de huurprijzen. Teneinde vast te stellen of een woning in aanmer- king komt voor geliberaliseerde huur (en de verhuurder dus vrij de huurprijs mag bepalen) dient de theoretische huurprijs zoals berekend overeenkomstig het WWS boven een bepaald niveau (de zogenaam- de “huurliberalisatiegrens”, die tot en met 30 juni 2024 op 879,66 EUR lag en vanaf 1 juli op 1.157,95 – de stijging vloeit voort uit het feit dat er een nieuw segment werd toegevoegd, namelijk de middenhuur, waardoor er een groter deel van de markt gereguleerd is) uit te komen, waardoor dit stelsel ook voor geliberaliseerde verhuring relevant is, aangezien ook een huurder van een “geliberaliseerde” woning het recht heeft om, indien hij van mening is dat de theoretische huurwaarde beneden deze grens ligt, de huurcommissie hierover uitspraak te laten doen (per 31 december 2024 wordt de huur van 87% (naar aantal units) van de Nederlandse portefeuille in- gevolge het WWS geplafonneerd). BASECAMP BY XIOR Potsdam - Duitsland RISICOBEHEER 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 19 20 19 Dergelijke ambitieuze en verreikende IT- projecten omvatten talloze aspecten en beslissingen die een nauwkeurig en doorge- dreven opvolging vergen, zowel van de exter- ne partner als intern, wat een noodzakelijke voorwaarde is om de nodige interne draag- kracht voor het project op de lange termijn te verzekeren. Indien de Vennootschap er niet in zou slagen om dit project samen met haar externe partner tot een goed resultaat te brengen, bestaat niet alleen het risico dat de gedane investering geen enkel resultaat zou kennen, maar een gebrekkig functionerend platform zou ook kunnen leiden tot verminderde ver- huringen, frustraties bij de huurders, hogere of niet tijdig onderkende onderhoudskosten, juridische en financiële risico’s, leegstand van kamers, foute of onvoldoende rapportering en/of reputatieschade. Rekening houdend met de kwaliteit van de geselecteerde part- ner, de inzet van een groot deel van de me- dewerkers van de Vennootschap, het gebruik van een gefaseerde (land per land) aanpak, de complexiteit van een dergelijk traject en de alomvattende impact van het project op de operaties, schat de Vennootschap de kans op het zich materialiseren van het risico zoals beschreven in de voorgaande para- graaf als gemiddeld tot hoog in, en de impact indien het zich materialiseert als gemiddeld tot hoog. Dit risico wordt dan ook verder ge- mitigeerd door, onder andere, het opstellen van een gedetailleerde, gefaseerde roadmap voor design en implementatie, met tussen- tijdse evaluatie en bijsturing, het doorvoeren van een uitgebreide “gap” analyse tussen de operationele noden en het opgeleverde plat- form, rechtstreekse management-aandacht en het feit dat elk van de afdelingen van de Vennootschap mensen en andere resources toewijdt aan het welslagen van dit project. 1.3.4 RISICO’S IN VERBAND MET OVER LAST VEROORZAAKT DOOR STUDENTEN ALS HUURDERS EN REPUTATIESCHADE DIE DAARUIT VOORTVLOEIT Aangezien de activiteit van de Vennootschap bestaat in de rechtstreekse of onrechtstreek- se terbeschikkingstelling van haar vastgoed aan voornamelijk studenten (93,83% van de Reële Waarde van de portefeuille en 90,25% van haar bruto huurinkomsten per 31 de- cember 2024), bestaat een verhoogd risico (specifiek versus andere vastgoed (sub)sec- toren) dat de Vennootschap ingevolge over- last of burenhinder wordt geconfronteerd met klachten of dat (administratieve) maat- regelen worden opgelegd met betrekking tot de gebouwen in haar vastgoedportefeuille. Dergelijke klachten en maatregelen zouden zowel rechtstreeks als onrechtstreeks (door reputatieschade, verstoring van de relatie met de betrokken overheden of verminderde verhuurbaarheid van het betrokken pand) tot bijkomende kosten en verminderde inkom- sten aanleiding kunnen geven. Bovendien be- staat er een verhoogd risico (versus andere vastgoed (sub) sectoren) dat een huurder bepaalde activiteiten uitvoert in de betrokken woning die niet zijn toegestaan volgens de geldende wetgeving en/of het huurcontract, zonder dat Xior hiervan op de hoogte wordt gebracht. Dergelijke activiteiten zouden aanleiding kunnen geven tot handhavend optreden van overheidswege, met mogelijks, in vergaande omstandigheden, de (tijdelijke) sluiting van een gebouw tot gevolg. Voor de initiatieven van de Vennootschap terzake wordt verwezen naar het onderdeel “Community Engagement” onder Hoofdstuk 9.4.2 van dit Jaarverslag . 1.3.5 RISICO’S VAN HET IN GEBREKE BLIJVEN VAN DE HUURDERS De Vennootschap kan niet uitsluiten dat haar huurders in gebreke blijven bij het vol- doen van hun financiële verplichtingen ten aanzien van de Vennootschap. Dit risico neemt toe naarmate de inflatie (en de daar- aan verbonden stijging van de huurprijzen en de energiekosten) toeneemt, zoals in 2022-2023 is gebeurd. Dit risico is, in het segment van studentenhuisvestiging waarin de Vennootschap actief is, hoger indien rechtstreeks wordt verhuurd aan studenten (hetgeen op 31 december 2024 het geval was voor ca. 94,06% van de bruto huurin- komsten uit studentenhuisvesting van de Vennootschap, hetgeen op zijn beurt, per 31 december 2024 90,25% van haar bruto huurinkomsten uitmaakt) en lager indien indirect wordt verhuurd aan studenten via een huisvestingorganisatie verbonden aan een universiteit of een hogeschool (hetgeen op 31 december 2024 het geval was voor ca. 5,94% van de bruto huurinkomsten uit stu- dentenhuisvesting van de Vennootschap). Daartegenover staat dat het tegenpartijrisico in het tweede geval geconcentreerd is bij één enkele partij, waar het bij de rechtstreekse verhuur aan studenten gespreid is. Het risico bestaat dat, indien de betrokken huurders in gebreke blijven hun verplichtingen na te komen ten aanzien van de Vennootschap, de waarborg (ten belope van, al naar het geval, één of twee maanden huur) niet volstaat en de Vennootschap geen verhaal kan uitoe- fenen op de huurder en bijgevolg het risico draagt niets of niet voldoende te kunnen recupereren van de huurder die in gebreke is gebleven. Bovendien geeft het in gebreke blijven van huurders en de opvolging van deze debiteuren aanleiding tot bijkomende interne en externe kosten (versturen van in- gebrekestellingen, dagvaardingen, gerechts- kosten). Verlies van huurinkomsten zou ook een negatieve impact kunnen hebben op de waardering van het betrokken vastgoed (zie in dit verband Risicofactor 1.2.1 van dit Jaarverslag) , en kan toenemen naar aanlei- ding van specifieke gebeurtenissen (zoals bijvoorbeeld een pandemie als COVID-19). Per 31 december 2024 werd ten belope van 442.825 EUR aan voorzieningen dubieuze debiteuren aangelegd zie Hoofdstuk 10.9.13 van dit Jaarverslag . Dit betreft 0,30% van de bruto huurinkomsten (excl. huurgaranties). In 2024 bedroeg de externe kost voor inning van in gebreke blijvende huurders ongeveer 440.073 EUR ten opzichte van 327.766 EUR het jaar voordien (een stijging met 34%). De teams in de verschillende landen worden in- gezet om de stand van de inningen en de te nemen maatregelen op te volgen. 1.3.6 RISICO’S VERBONDEN AAN DE (ONMOGELIJKHEID TOT) DIVIDENDUITKERING Ingevolge de GVV-Wetgeving en artikel 34 van haar statuten, is de Vennootschap on- derworpen aan een uitkeringsverplichting van ten minste 80%. Er kan geen zekerheid worden verstrekt dat de Vennootschap in de toekomst dividend- betalingen zal kunnen verrichten. Het is mogelijk dat, hoewel het vastgoed van de Vennootschap de verwachte huuropbreng- sten en operationele winst zou genereren, het technisch onmogelijk wordt voor de Vennootschap om een dividend uit te betalen beschermd door de Zweedse huurwet (Hyresrättslagen). Contracten zijn over het algemeen van onbepaalde duur en vol- gens de wet is de opzegtermijn 3 maan- den. Maar in de overeenkomst kan ook een tijdsbeperking worden afgesproken. In dat geval eindigt de huur wanneer het contract afloopt. Net als in Denemarken verhuurt Xior voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 3 maanden. Dit creëert hetzelfde risico op onvoorziene leegstand als in Denemarken, maar het gebruik in Zweden is iets flexibeler, zodat we de gaten kunnen opvullen met andere activiteiten dan studenten voor een korte periode. De huurprijs wordt in Zweden bepaald door ofwel de “utiliteitshuur” “bruksvärdeshyran” of de “vermoedelij- ke huurprijs” (presumtionshyra). Dit is een huurprijs die de verhuurder met de huurder overeenkomt en die voor 15 jaar vastligt. Voor Xior onroerend goed hebben we de huur bepaald op basis van de Utility Value-methode en zijn we de huur individueel overeengekomen met elke student. Er zijn geen algemene regels die ons verbieden om een huurprijs met de huurders overeen te komen die hoger is dan de “gebruikswaarde huur” zolang de vaste huurprijs met de huurder is overeen- gekomen in een individueel contract, ook de indexering moet vooraf in het contract worden overeengekomen en het is niet toegestaan om de huurprijs te verhogen als gevolg van onvoorziene kosten zoals hogere belastingen. De gebruikswaarde is niet gebaseerd op de werkelijke kosten van de verhuurder voor het appartement, maar op de waarde van het appartement voor een huurder in het algemeen. Het risico bestaat dat de huurder een claim indient bij de huisvestingscommissie (Hyreslagstiftningen) om zijn zaak bewe- zen te krijgen. De huisvestingscommissie kan een mogelijke aanpassing eisen, al vanaf een eerder tijdstip. Normaal ge- sproken accepteert de huisvestingscom- missie een extra huur van 15-25% van de kale markthuur als het concept meubilair, internet, gemeenschappelijke ruimten enz. omvat. Maar als er een geval is, wordt de exacte toeslag beoordeeld door de rechtbank. 1.3.2 RISICO’S VERBONDEN AAN FUSIE-, SPLITSINGS- OF OVERNAMEVERRICHTINGEN EN VERWERKING/INTEGRATIE VAN DE OVERGENOMEN ACTIVITEITEN In het kader van de structurering en de groei van haar vastgoedportefeuille is de Vennootschap in het verleden, en zal zij naar verwachting in de toekomst, partij zijn bij fusie-, splitsings- of andere overname- verrichtingen. Dergelijke transacties hebben uit hun aard tot gevolg dat alle passiva van de betrokken vastgoedvennootschappen worden overgedragen, ook diegene die de Vennootschap mogelijkerwijze niet heeft kunnen ontdekken in het kader van due di- ligence onderzoeken, noch heeft kunnen afdekken door garanties in de betrokken overnameovereenkomsten. Dit kan onder meer het gevolg zijn van de niet-naleving van bepaalde verplichtingen door de over- dragers of het feit dat een aantal documen- ten niet kon worden voorgelegd door de overdragers (zoals processen-verbaal van voorlopige of definitieve oplevering, verze- keringsdocumenten, elektriciteitsverslagen, post-interventiedossiers, verslagen van con- trole brandveiligheid, enz.). Bovendien zijn de bedongen garanties van nature uit beperkt in de tijd en bedingen verkopers gebruikelijk beperkingen op hun maximale aansprakelijk- heid onder de garanties. Ten slotte blijft de Vennootschap daarbij geconfronteerd met het risico van de insolvabiliteit van haar te- genpartij. Sinds Xior’s IPO in december 2015, is de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille gestegen van 196 MEUR naar 3.314 MEUR op 31 december 2024. Deze groei sinds de IPO is bijna uitsluitend te verklaren door capex en overnameverrichtingen (met inbegrip van overname van vastgoed), zoals in meer detail weergegeven in het overzicht opgenomen in sectie 10.9.17 en 10.9.29 van de geconsoli- deerde jaarrekening per 31 december 2024 . Xior heeft bovendien, met de overname van Basecamp, in de loop van 2022 een zeer sub- stantiële overnametransactie doorgevoerd (met betrekking tot een vastgoedportefeuil- le van 671 MEUR per 31 December 2022). Deze transactie had eveneens betrekking (in de tweede fase van deze transactie, door- gevoerd in april 2024) op een aantal ope- rationele vennootschappen, samen met de operationele teams die daarin werkzaam zijn en die instaan voor de uitbating van deze por- tefeuille. Een overname en integratie van een dergelijke omvang gaat, naast bovenstaande risico’s, bovendien gepaard met een belang- rijk proces van organisationele verandering teneinde de overgenomen organisatie te integreren in de bestaande Xior-organisatie, en de betrokken medewerkers zo snel moge- lijk onderdeel te laten vormen van de gehele organisatie. Dit gaat gepaard met risico’s op het vlak van het behoud en aantrekken van gemotiveerde medewerkers, het overdragen en behouden van operationele kennis, inte- gratie van processen en het verzekeren van continuïteit van de operaties en rapportering van de Vennootschap. Indien dit proces niet of niet voldoende wordt beheerst, kan dit, ook na doorvoeren van deze operatie, leiden tot het verlies van operationele efficiëntie, het onvoldoende opvolgen van operationele en financiële risico’s, vertraging in het uitvoeren van de nodige stappen met betrekking tot onderhoud, reparaties en klantendienst. 1.3.3 RISICO’S IN VERBAND MET HET GROOTSCHALIG DIGITALISERINGSPROJECT In 2022 is Xior begonnen met een breed uitgevoerde selectieprocedure voor het op- zetten van een geïntegreerd IT-platform dat op termijn naar alle landen waarin zij actief is zal worden uitgerold. Dit IT platform zal op termijn ondersteuning bieden voor alle aspecten van de activiteiten van Xior, zowel op operationeel vlak (verhuur, website, on- derhoud en reparaties) als financieel vlak (boekhouding en rapportering). Dit project werd in 2023 opgestart en er werd een plan gemaakt voor de gefaseerde opzet en uitrol van dit platform in samenwerking met de hiervoor geselecteerde partner, Yardi, over de verschillende landen. Nederland werd als “gidsland” geselecteerd voor eerste opzet en uitrol. In 2024 werd besloten om voor de uitrol binnen Nederland gebruik te maken van een gefaseerde onboarding van de verschillende regio’s en gebouwen, met twee “soft go lives” in de loop van 2024, die in 2025 zullen worden verder gezet met een afronding, naar verwachting in Q4 2025 voor de volledige Nederlandse portefeuille. Met dit project gaat een geschat investeringsbe- drag van 5 MEUR gepaard, maar de impact van het project raakt op termijn de volledige waardeketen van de Vennootschap. RISICOBEHEER 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 21 22 21 moeilijk te voorspellen wat op dat ogen- blik de eventuele impact kan zijn. 1.4 FINANCIËLE RISICO’S 1.4.1 RISICO’S MET BETREKKING TOT FINANCIERING – OVERSCHRIJDING SCHULDGRAAD Per 31 december 2024 bedroeg de geconso- lideerde schuldgraad van de Vennootschap 50,64%, en de statutaire schuldgraad 48,51%. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de Vennootschap een additionele schuldca- paciteit heeft van 1.440 MEUR op gecon- solideerde basis alvorens de voor GVV’s wettelijke maximale geconsolideerde schuldgraad van 65% te bereiken, en van 820 MEUR alvorens een geconsolideerde schuldgraad van 60% te bereiken, de maxi- male schuldgraad die wordt opgelegd in de financieringscontracten die zijn afgesloten met financiële instellingen. De waarde van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de waarde van de vastgoed- portefeuille per 31 december 2024, zou de maximale geconsolideerde schuldgraad van 65% pas overschreden worden bij een mo- gelijke waardedaling van de vastgoedporte- feuille van ongeveer 775 MEUR of 23,4% van de waarde van de vastgoedportefeuille van 3.314 MEUR. Bij een waardedaling van on- geveer 545 MEUR (of 16,45% van de waarde van de vastgoedportefeuille op 31 december 2024), zou de geconsolideerde schuldgraad van 60% overschreden worden. Gelet op het feit dat de statutaire schuldgraad minder ge- voelig is aan zowel bijkomende investeringen als waardedalingen van het vastgoed, zijn de relevante drempels daar hoger en is de beperkende factor dus de geconsolideerde schuldgraad. De niet-naleving van financiële parameters zou kunnen leiden tot: (i) sancties, bijvoor- beeld het verlies van het GVV statuut (zie ook Risicofactor 1.5.1 van dit Jaarverslag) en/of strenger toezicht door de relevante toezichthouder(s) indien wettelijke financiële parameters (zoals bijvoorbeeld de maximum schuldratio van 65%) worden overschreden; of (ii) beëindiging van de financieringsover- eenkomsten, heronderhandeling van de financieringsovereenkomsten, of verplichte vervroegde terugbetaling van uitstaande be- dragen, alsook een verminderd vertrouwen tussen de Vennootschap en de beleggers en/of tussen de Vennootschap en financiële instellingen, in geval van niet-naleving van contractuele afspraken (zoals bijvoorbeeld ingevolge de overschrijding van de con- ventionele schuldratio van maximum 60%, ingevolge een wijziging van de controle of de niet-naleving van de “negative pledge” bepalingen), wat op zijn beurt zou kunnen leiden tot een verminderde liquiditeit (zie ook Risicofactor 1.4.2 van dit Jaarverslag) en tot moeilijkheden om de groeistrategie voort te zetten. 1.4.2 RISICO’S MET BETREKKING TOT FINANCIERINGSOVEREENKOMSTEN (INCLUSIEF NALEVING VAN CONVENANTEN) – LIQUIDITEIT Per 31 december 2024 heeft de Vennoot- schap bevestigde kredietlijnen voor een bedrag van 1.717 MEUR (excl. 200 MEUR commercial paper), waarvan 25 MEUR nog niet werd opgenomen, en bedroeg de schuld- graad van de Vennootschap 50,64%. Voor de terugbetalingsdata en de spreiding van deze schulden wordt verwezen naar sectie 10.9.22 van de geconsolideerde jaarreke- ning 2024 , evenals naar Hoofdstuk 5.3.1 van dit Jaarverslag. aan haar Aandeelhouders in overeenstem- ming met artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de GVV-Wetgeving. Gegeven het feit dat de Vennootschap bij haar opstart (erkenning als gereglementeerde vastgoedvennoot- schap en beursgang) over beperkte of geen reserves beschikte (en deze gelet op de verplichte uitkering zoals hierboven vermeld ook slechts langzaam kon opbouwen, reke- ning houdend met de resultaatsverwerking van 2024, zijn er sinds 2015 86.956 KEUR aan uitkeerbare reserves opgebouwd), kan een daling in de reële waarde van de vast- goedbeleggingen of een daling in de reële waarde van indekkingsinstrumenten ertoe leiden dat de Vennootschap geen dividend kan uitkeren ondanks het positieve operati- onele resultaat. Per 31 december 2024 zou een daling van 23,4% (of 775 MEUR) in de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille, ertoe hebben geleid dat de schuldgraad- grens van 65% zou zijn bereikt, hetgeen ertoe zou hebben geleid dat er geen dividend zou mogen worden uitgekeerd. 1.3.7 RISICO’S VERBONDEN AAN OPERATIES IN POLEN Het reeds jaren aanslepende conflict tussen Rusland en Oekraïne (dat in februari 2022 aanleiding gaf tot een invasie door Rusland en een daaropvolgende oorlog die tot van- daag voortduurt en waarvan de toekomst uiterst onzeker is) kan mogelijk leiden tot destabiliserende effecten voor Polen, en dit onder meer op volgende vlakken: • Polen, als naburig land met een uitge- strekte grens met Rusland, heeft een grote instroom aan vluchtelingen te ver- werken (meer dan 10 miljoen vluchtelin- gen werden reeds in Polen opgevangen). Mochten deze vluchtelingen niet voldoen- de kunnen doorstromen naar andere landen van de Europese Unie noch kunnen terugkeren kan dit leiden tot mogelijke ne- gatieve gevolgen voor Polen op budgettair en/of politiek vlak. • Hoewel Polen lid is van de NAVO, bestaat er, gelet op de nabijheid, een risico dat de Russische vijandelijkheden zich uitbrei- den naar het land. • Meer in bijzonder dient te worden ge- noteerd dat, wat betreft de long stay internationale studenten in Polen, de belangrijkste landen van oorsprong Oekraïne en Belarus zijn met een totaal van 58.888 studenten in academiejaar 2023-2024. Het is te verwachten dat de oorlogsomstandigheden een negatieve impact hebben op de mogelijkheid van Oekraïense studenten om in Polen te stu- deren. Daarnaast wordt Polen mogelijk ook minder aantrekkelijk als Erasmus be- stemming (weliswaar aanzienlijk minder belangrijk als bron van internationale stu- denten, met als voornaamste landen van oorsprong Spanje met 4.764 studenten en Turkije met 3.896 studenten in het acade- miejaar 2023/24). De operationele panden in Polen (in Katowice, Krakau en Lodz, goed voor 144 MEUR vastgoedwaarde of 4,36% van de totale portefeuille of 5,23% van de huurinkomsten per 31 december 2024) ondervinden reeds de effecten van deze toestand (in het bijzonder het pand in Katowice). Het aangekondigde project van de Vennootschap in Warschau (dat 1% vertegenwoordigt van de totale por- tefeuille inclusief investeringspipeline per 31 december 2024) richt zich niet louter op internationale studenten, maar op een gemengd publiek van binnen- en buiten- landse studenten. Aangezien de exploi- tatie van dit project slechts zal starten in september 2025 is het op dit ogenblik zeer BASECAMP BY XIOR Lyngby – Denemarken RISICOBEHEER 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 23 24 23 1.4.5 RISICO’S VERBONDEN AAN WISSELKOERSEN De Vennootschap kan worden blootgesteld aan valutarisico’s en wisselkoersrisico’s. Activa en inkomsten van bepaalde perime- tervennootschappen zijn uitgedrukt in een andere valuta dan de euro (met inbegrip van Poolse złoty, Deense kroon en Zweedse kroon). Er moet op worden gewezen dat Denemarken sinds 1982 een vast wissel- koersbeleid voert, eerst ten opzichte van de Duitse mark en vervolgens ten opzichte van de euro in het kader van het Europees Wisselkoersmechanisme. Dit zorgt ervoor dat de wisselkoersschommelingen tussen de Deense kroon en de euro binnen een marge van 2,25% blijven (d.w.z. binnen een marge van 762,824 Deense kroon per 100 EUR en 729,252 Deense kroon per 100 EUR). Het risico in verband met wisselkoersschom- melingen is derhalve materieel beperkt tot de Poolse złoty en de Zweedse kroon. In het geval van schommelingen in de wissel- koers tussen de euro en dergelijke vreemde valuta, zou dit kunnen leiden tot een waar- devermindering van de Reële Waarde van het Vastgoed en andere Poolse en Zweedse activa van de Doelvennootschappen, uitge- drukt in EUR. Het kan zijn dat het niet mogelijk is om zich tegen een dergelijk wisselkoers- risico in te dekken. In 2024 waren 5,2% van de geconsolideerde huurinkomsten van de Vennootschap uitgedrukt in Poolse złoty en 1,5% van de geconsolideerde huurinkomsten waren uitgedrukt in Zweedse kroon. 1.5 REGLEMENTAIRE EN ANDERE RISICO’S 1.5.1 RISICO’S VERBONDEN AAN HET STATUUT VAN OPENBARE GVV EN DE TOEPASSELIJKE FISCALITEIT Als Openbare GVV is de Vennootschap onderworpen aan de GVV-Wetgeving, die bijzondere (op geconsolideerde of niet-ge- consolideerde basis) verplichtingen inhoudt ten aanzien van o.m. de activiteiten, de schuldgraad, de resultaatverwerking, belan- genconflicten en corporate governance. Het (blijvend) beantwoorden aan deze specifieke vereisten is onder meer afhankelijk van het vermogen van de Vennootschap om op suc- cesvolle wijze haar activa en schuldpositie te beheren, en van de naleving van strikte in- terne controleprocedures. De Vennootschap zou mogelijk niet in staat kunnen zijn om aan deze vereisten te beantwoorden in geval van een significante wijziging in haar financiële situatie of anderszins, en zou zo aldus haar GVV-status kunnen verliezen. Indien de Vennootschap haar vergunning als GVV zou verliezen, zou ze niet langer van het bijzonder fiscaal stelsel voor GVV’s genieten (cf. artikel 185bis WIB 92), hetgeen, onder meer zou betekenen dat de huurinkomsten op niveau van de Vennootschap, die nu zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting, aan de vennootschapsbelasting zouden worden onderworpen. Ook voor eventuele buitenland- se statuten die de dochtervennootschappen van de Vennootschap verkrijgen of zouden verkrijgen in andere jurisdicties (zoals bv. de Spaanse SOCIMI of de Portugese SIGI) geldt dat de eraan verbonden voordelen wegvallen indien het statuut om enigerlei reden verlo- ren zou worden. Bovendien wordt het verlies van de vergunning voor het GVV-statuut in de regel in de kredietovereenkomsten van de Vennootschap aangemerkt als een gebeurtenis waardoor de kredieten die de Vennootschap heeft afgesloten vervroegd opeisbaar kunnen worden gesteld (al dan niet naar aanleiding van zogenaamde “ac- celeration” of “cross default” bepalingen begrepen in de kredietovereenkomsten – zie eveneens Risicofactor 1.4.2) . Een dergelijke vervroegde opeising zou het voortbestaan van de Vennootschap in haar huidige vorm met haar huidige vastgoedportefeuille in het gedrang brengen. Dochtervennootschappen van de Vennoot- schap die niet het statuut hebben van een GVV of een gespecialiseerd vastgoedbe- leggingsfonds (of de equivalenten onder lokaal recht), blijven echter onderworpen aan vennootschapsbelasting zoals elke andere vennootschap, en in de mate dat de Vennootschap rechtstreeks vastgoed bezit in het buitenland, is het mogelijk dat de Vennootschap onderworpen is aan lokale belastingen. De activiteiten van (de dochter- vennootschappen van) de Vennootschap in Nederland (35% van het netto huurresultaat per 31 december 2024), Portugal (5% van het netto huurresultaat per 31 december 2024), Denemarken (10% van het netto huurresul- taat per 31 december 2024), Polen (5% van het netto huurresultaat per 31 december 2024), Duitsland (3% van het netto huurre- sultaat per 31 december 2024) en Zweden (2% van het netto huurresultaat per 31 de- cember 2024), worden onderworpen aan de lokale vennootschapsbelasting. De Spaanse activiteiten vallen onder het Spaanse SOCIMI regime dat onder bepaalde voorwaarden aanleiding geeft tot vrijstelling van ven- nootschapsbelasting. Eén vennootschap in Portugal heeft het SIGI regime verkregen, dat een vergelijkbaar gevolg heeft. Bovendien bestaat het risico dat het resultaat (in het bijzonder de winstberekening en kostenal- locatie evenals toegepaste transfer pricing mechanismes), c.q. de belastbare basis (met inbegrip van voorzieningen voor (uitgestelde) belastingen) in deze landen op een andere wijze dient te worden berekend dan op heden het geval is of dat de interpretatie of prakti- sche toepassing van de onderliggende regels zou wijzigen. Voorts is het mogelijk dat het toepasselijk belastingregime, inclusief de toepasbare tarieven, wijzigen. Dit zou kunnen leiden tot een hogere belastingdruk op deze activiteiten, of tot discussies en procedures met de bevoegde fiscale overheden, hetgeen, naast de eventueel verschuldigde belastin- gen, aanleiding kan geven tot procedure- kosten, boetes en verwijlintresten en met als ultieme gevolg dat er minder dividenden naar de Vennootschap zouden opstromen en bijgevolg minder dividenden aan de aan- deelhouders van de Vennootschap zouden kunnen worden uitgekeerd. Indien de Vennootschap een inbreuk begaat op de bepalingen (convenanten) die in haar financieringsovereenkomsten zijn opgenomen, kunnen de kredietlijnen worden geannuleerd, heronderhandeld of zou de Vennootschap tot terugbetaling daarvan kunnen worden gedwongen. De geldende convenanten zijn in grote lijnen marktconform en vereisen onder meer dat de schuldratio (zoals gedefinieerd in het GVV-KB), dan wel, in sommige gevallen, de “niet-bezwaarde” schuldgraad, niet hoger is dan 60% (zie eveneens Risicofactor 1.4.1 van dit Jaarverslag) . Bovendien bestaat het risico van vervroegde beëindiging in geval van een wijziging van de controle over de Vennootschap, in geval van het niet nakomen van “negative pledge” of andere convenanten en verplichtingen van de Vennootschap en, meer in het algemeen, in geval van wanbe- taling zoals dit wordt gedefinieerd in deze financieringsovereenkomsten. Een wanpres- tatie (waarbij dient te worden opgemerkt dat bepaalde gevallen van “wanprestatie” of overtreding van convenanten, zoals een controlewijziging, die in alle financierings- overeenkomsten is opgenomen, zich buiten de controle van de Vennootschap bevinden) onder één financieringsovereenkomst kan, ingevolge zogenaamde “cross acceleration” of “cross default” bepalingen, bovendien leiden tot wanprestaties onder andere fi- nancieringsovereenkomsten (ongeacht de toekenning van eventuele “waivers” door andere kredietverstrekkers, in het geval van een “cross default” bepaling) en kan zo leiden tot de verplichte vervroegde terugbetaling door de Vennootschap van al deze krediet- lijnen. Zie tevens Hoofdstuk 10.9.22 van de geconsolideerde jaarrekening 2024. 1.4.3 RISICO’S VERBONDEN AAN DE FLUCTUERENDE RENTEVOETEN EN SCHOMMELINGEN VAN DE REËLE WAARDE VAN DE AFDEKKINGSINSTRUMENTEN Als gevolg van het (significant) financieren met vreemd vermogen (schuldgraad per 31 december 2024 was 50,64%, het nominaal bedrag van de uitstaande schulden per 31 december 2024 was 1.691 MEUR) is het rendement van de Vennootschap afhanke- lijk van de ontwikkelingen van de rente. Een stijging in de rente zou het financieren met 3 Bedrag van kredieten met vaste of ingedekte variabele rentevoet / totaal bedrag van de kredieten. vreemd vermogen duurder maken voor de Vennootschap. Voor de afdekking van het renterisico op lange termijn kan de Vennootschap voor le- ningen die aangegaan worden aan een vlot- tende rentevoet, gebruik maken van “interest rate swaps” (hedging ratio 3 per 31 december 2024 van 92%). De reële waarde van de afdekkingsinstru- menten wordt bepaald door de rentevoeten op de financiële markten. De wijzigingen in de marktrentevoeten verklaren gedeeltelijk de wijziging in de reële waarde van de afdek- kingsinstrumenten tussen 1 januari 2024 en 31 december 2024, wat leidde tot de toena- me van een last van 20.136 KEUR in de resul- tatenrekening van de Vennootschap. De sensitiviteit van de “mark-to-market” waarde van afdekkingsinstrumenten voor een stijging van 20 bps van de rentecurve wordt geschat op ongeveer 8.927 KEUR in de winst- en verliesrekening. Een daling van 20 bps in de rentecurve zou een negatief effect hebben op de winst- en verliesrekening in dezelfde orde van grootte. Zie eveneens toelichting 10.9.22 bij de geconsolideerde jaarrekening 2024. Per 31 december 2024 bedroeg het effect van de cumulatieve wijzigingen in de reële waarde van de door de Vennootschap aan- gehouden afdekkingsinstrumenten op de nettoactiefwaarde per aandeel -0,48 EUR. Indien bijvoorbeeld de Euribor rentevoet stijgt, zal de marktwaarde van deze instrumenten een positieve variatie ondergaan. Indien de rentevoet daalt, ondergaat de marktwaarde een negatieve variatie (de variatie (daling) in deze marktwaarde bedroeg tussen Q3 en Q4 2024 -20,30%). Daarenboven zal het, in het bijzonder in het geval van een scenario van sterk stijgende en/of onzekere rentes, niet zeker zijn dat de Vennootschap in de toekomst de afdek- kingsinstrumenten vindt die ze wenst af te sluiten, noch dat de voorwaarden verbonden aan de indekkingsinstrumenten aanvaard- baar zullen zijn. 1.4.4 RISICO’S VERBONDEN AAN INFLATIE EN STIJGENDE ENERGIE- PRIJZEN Inflatie kan aanleiding geven tot een toena- me van de financieringskost (ingevolge de daaruit volgende stijging van de rentevoeten, zie hoger) en/of een toename van de kapi- talisatievoeten en kan bijgevolg een daling van de Reële Waarde van de vastgoedporte- feuille en een lager eigen vermogen van de Vennootschap tot gevolg hebben. Voor ca. 9% van de huurinkomsten (per 31 december 2024) heeft de Vennootschap huurcontracten van langere termijn dan één jaar met een indexeringsclausule. In bepaal- de gevallen kunnen deze indexeringsclau- sules wel voorzien in beperkingen, bv. een maximaal percentage van indexatie per jaar. Voor de kamers die rechtstreeks worden verhuurd aan studenten (typisch voor een jaar of korter) mikt de Vennootschap er in principe op deze telkens (zowel bij terug- kerende huurders als bij nieuwe verhuur) minstens te indexeren (in bepaalde gevallen, zoals in Vlaanderen, is de toegelaten stijging wettelijk beperkt tot die indexering ten aan- zien van terugkerende huurders). Indien de Vennootschap om enige reden niet in staat zou zijn deze indexatie door te voeren, houdt dit het risico in dat de prijzen onvoldoende stijgen. De kosten stijgen wel, want worden grotendeels automatisch geïndexeerd, wat een negatief effect heeft op de rentabiliteit van de Vennootschap. De principiële indexering van de huurprijs verhindert echter niet noodzakelijk dat de huurprijs die wordt betaald in het kader van de betrokken huurovereenkomst, in het geval van contracten van meer dan één jaar of bij terugkerende huurders, minder snel stijgt dan de huurprijs die op de markt zou kunnen worden verkregen met nieuwe huurders. Langs de andere kant, kan het niet worden uitgesloten dat op een bepaalde verhuur- markt (bijvoorbeeld in een bepaalde stu- dentenstad) de haalbare markthuurprijzen minder snel stijgen dan de inflatie (of zelfs zouden dalen), waardoor bij de huurhernieu- wing of het afsluiten van nieuwe contracten deze indexering de facto niet zou kunnen worden doorgevoerd. RISICOBEHEER 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 25 26 25 1.6.5 ONLINE KLANTBEOORDELINGEN Negatieve recensies op platforms zoals Google, persartikelen en berichten op so- ciale media kunnen de reputatie van Xior schaden. Een slechte Net Promoter Score (NPS) kan potentiële huurders en investeer- ders afschrikken, wat gevolgen heeft voor de bezettingsgraad en de financiële presta- ties. Online beoordelingen en sociale media hebben een grote invloed op de publieke per- ceptie en negatieve feedback kan zich snel verspreiden, waardoor de reputatieschade nog groter wordt. Het proactief beheren van online aanwezigheid, het direct reageren op zorgen van huurders en het handhaven van hoge servicenormen zijn essentieel om dit risico te beperken. 1.6.6 BEDRIJFSINTEGRATIE EN -TRANSFORMATIE De snelle groei van Xior en de integratie van nieuwe bedrijfsactiviteiten, zoals Basecamp, en het uitrollen van nieuwe processen zoals Yardi, zorgen voor uitdagingen bij het behou- den van efficiëntie en operationele afstem- ming. Het niet effectief integreren van deze veranderingen kan leiden tot inefficiëntie, operationele problemen en het niet naleven van intern beleid. Het integratieproces omvat het op één lijn brengen van verschillende be- drijfsculturen, systemen en processen, wat complex en tijdrovend kan zijn. Ineffectieve integratie kan leiden tot verstoringen van de bedrijfsvoering, hogere kosten en een afname van het moreel en de productiviteit van werknemers. 1.6.7 CYBERAANVALLEN Cyberaanvallen vormen een aanzienlijk risico voor de IT-systemen van Xior. Cyberaanvallen kunnen systemen onbeschikbaar maken, wat kan leiden tot operationele onderbre- kingen en mogelijke financiële schade. Het nemen van robuuste cyberbeveiligings- maatregelen is essentieel om dit risico te beperken. Cyberaanvallen kunnen leiden tot datalekken, verlies van gevoelige informatie en financiële verliezen als gevolg van losgeld of herstelkosten. Het implementeren van sterke beveiligingsprotocollen, regelmatige systeemupdates, training van werknemers en incidentbestrijdingsplannen zijn essenti- eel om je te beschermen tegen cyberbedrei- gingen. Door deze materiële ESG-risico’s aan te pakken, wil Xior zijn veerkracht en duurzaam- heid vergroten en zorgen voor waardecreatie op de lange termijn voor zijn belanghebben- den. 1.6 ESG RISICO’S In het kader van het in kaart brengen van haar risicofactoren heeft Xior ook de ESG risico’s die een materiele impact kunnen hebben op haar operaties, financiële vooruitzichten en reputatie apart in kaart gebracht. Deze risi- co’s zijn de volgende (die voor het overgrote deel ook zijn opgenomen als (of als deel van) de hoger vermelde bedrijfsrisico’s): 1.6.1 EXTREME WEERSOMSTANDIGHEDEN De panden van Xior kunnen steeds kwets- baarder worden voor extreme weersomstan- digheden zoals stormen, overstromingen, extreme temperaturen en droogte. Deze omstandigheden kunnen leiden tot aan- zienlijke reparatiekosten, met name voor schade zoals lekkage als gevolg van hevige regenval of brand. Zware regenval kan bij- voorbeeld leiden tot het binnendringen van water in kelders, wat leidt tot schimmelgroei en structurele schade, waardoor dure repa- raties en renovaties nodig zijn. In het ergste geval kunnen brandincidenten door extreme hitte leiden tot aanzienlijke materiële schade en hoge renovatiekosten. Daarnaast kunnen extreme temperaturen het wooncomfort van studenten aantasten, wat gevolgen kan hebben voor de bezettingsgraad en de huurinkomsten. Langdurige hittegolven of koude periodes kunnen HVAC-systemen be- lasten, wat leidt tot hogere onderhoudskos- ten en energieverbruik. 1.6.2 WAARDEVERMINDERING VAN NIET-ENERGIE-EFFICIËNTE GEBOUWEN DOOR STRENGERE REGELGEVING Onroerend goed met slechte EPC-labels wordt steeds onaantrekkelijker op de markt. Regelgevende instanties leggen steeds stren- gere energie-efficiëntienormen op. Xior zal gebouwen met een slecht EPC-label moeten renoveren of desinvesteren om aan deze re- gelgeving te voldoen. Als dit niet gebeurt, kan dit leiden tot juridische sancties en hogere operationele kosten. De nalevingskosten omvatten niet alleen de directe kosten voor het aanpassen van gebouwen, maar ook de administratieve lasten die gepaard gaan met de voortdurende naleving van de veranderen- de regelgeving. Niet-naleving kan leiden tot boetes, juridische geschillen en een aange- taste reputatie, wat de financiële prestaties verder kan beïnvloeden. Xior loopt het risico op zogenaamde “ge- strande activa”, omdat het niet langer mo- gelijk zou zijn om rendabel deze gebouwen te desinvesteren. Waardevermindering van dergelijke gebouwen kan een negatieve in- vloed hebben op de totale waardering van de activaportefeuille van Xior. Gebouwen met een lage energie-efficiëntie zijn minder aan- trekkelijk voor milieubewuste huurders en investeerders, wat leidt tot een lagere vraag en lagere huurinkomsten. Bovendien kunnen de kosten om deze gebouwen aan te passen aan de huidige energienormen onbetaalbaar hoog zijn, waardoor hun marktwaarde nog verder daalt. 1.6.3 STRIJD OM TALENT De schaarste aan geschoolde professionals op de arbeidsmarkt vormt een grote uitdaging voor Xior. Het wordt steeds moeilijker om de juiste profielen te vinden, vooral voor kritie- ke functies op de financiële afdeling of voor de naleving van lokale wet- en regelgeving. Dit tekort aan talent kan een belemmering vormen voor het vermogen van Xior om hoge operationele standaarden en compliance te handhaven. De concurrentie om toptalent kan de wervings- en retentiekosten opdrijven en het gebrek aan gekwalificeerd personeel kan leiden tot operationele inefficiëntie, ver- tragingen bij de uitvoering van projecten en een verhoogd risico op niet-naleving van de wettelijke vereisten. 1.6.4 VOLDOEN AAN VEILIGHEIDS- EN ONDERHOUDSVOORSCHRIFTEN Naleving van gezondheids- en veiligheids- voorschriften en onderhoudsverplichtingen is cruciaal voor Xior. Niet-naleving kan leiden tot juridische gevolgen en schade aan de reputatie van Xior. Om deze risico’s te vermij- den, is het essentieel dat alle gebouwen aan de vereiste normen voldoen. Regelmatige inspecties, tijdig onderhoud en het naleven van veiligheidsprotocollen zijn noodzakelijk om ongelukken te voorkomen en het welzijn van huurders te garanderen. Niet-naleving van deze voorschriften kan leiden tot boetes, wettelijke aansprakelijkheid en verlies van vertrouwen bij belanghebbenden. PXL HASSELT Hasselt — België RISICOBEHEER 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 27 28 27 KERN- CIJFERS PER 31 DECEMBER 2024 “ DOOR ONZE POSITIE ALS ÉÉN VAN DE GROOTSTE EIGENAARS EN BEHEERDERS VAN STUDENTEN HUISVESTING KUNNEN WIJ NORMEN BEPALEN EN EEN GAMECHANGER ZIJN VOOR DE SECTOR. ZO KUNNEN WE STUDENTEN- HUISVESTING CONTINU HELPEN TE EVOLUEREN, OM ZOVEEL MOGELIJK STUDENTEN TOEGANG TE GEVEN TOT ONDERWIJS EN HUISVESTING IN EEN GEZONDE OMGEVING.” BASECAMP BY XIOR Leipzig — Duitsland 3 34 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 33 KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2024 XIOR Geconsolideerde balans In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 31/12/22 Eigen vermogen 1.634.504 1.517.667 1.486.461 Eigen vermogen – deel van de groep 1.633.544 1.516.890 1.486.268 Reële waarde van de vastgoedbeleggingen 4 3.314.053 3.212.855 3.026.885 Loan-to-Value 50,99% 52,40% 51,39% Pro forma Loan-to-value (inclusief effect ABB) 49,64% Schuldgraad (GVV-Wet) 5 50,64% 52,88% 52,02% Pro forma schuldgraad (inclusief effect ABB en earn-out in equity) 49,03% Kerncijfers per aandeel in EUR 31/12/24 31/12/23 31/12/22 Aantal aandelen 42.344.283 38.227.797 34.752.543 Gewogen gemiddelde aantal aandelen 6 41.118.335 37.142.375 30.005.985 EPRA winst 7 per aandeel 2,22 2,22 2,08 EPRA winst 8 per aandeel – deel van de groep 2,21 2,21 2,07 Resultaat op de portefeuille (IAS 40) 0,03 -1,61 1,58 Herwaardering indekkingsinstrumenten 0,49 -1,05 2,54 Nettoresultaat per aandeel (IFRS) 9 1,62 -0,25 6,22 Slotkoers van het aandeel 29,65 29,70 28,90 Nettoactiefwaarde per aandeel (IFRS) (vóór dividend) 38,58 39,68 42,77 Uitkeringspercentage (tov EPRA winst) 10 80% 80% 80% Voorgesteld dividend per aandeel 11 1,768 1,768 1,656 1 Alternatieve Prestatiemaatstaven (APM’s) zijn maatstaven die Xior Student Housing NV hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De European and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn sinds 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Xior beschouwt als APM’s zijn opgenomen in Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarlijks Financieel Verslag . De APM’s zijn gemarkeerd met en voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie, zoals vereist door de ESMA richtlijn. 2 Er wordt verwezen naar Hoofstuk 10.9.7 van dit Jaarlijks Financieel Verslag voor meer uitleg omtrent de inhoud van deze uitgestelde belasting. 3 Berekend als geschatte huur op jaarbasis gedeeld door de Reële Waarde en exclusief ontwikkelingsprojecten. Voor de panden in Iberia wordt dit berekend als de geschatte EBITDA op jaarbasis gedeeld door de Reële Waarde en exclusief de ontwikkelingsprojecten. 4 Reële Waarde of “Fair value” van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, waarvan de transactiekosten (cfr. Persbericht BE-REIT Association van 10 november 2016) zijn afgetrokken. De Reële Waarde stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS. 5 Berekend volgens het K.B. van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen. 6 Op basis van dividendgerechtigdheid van de aandelen. 7 Berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen. 8 Berekend op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen. 9 Op basis van het aantal aandelen. 10 Het uitkeringspercentage is berekend op basis van het geconsolideerde resultaat. De effectieve uitkering van het dividend gebeurt op basis van het statutaire resultaat van Xior Student Housing NV. 11 Onder voorbehoud van goedkeuring door de Algemene Vergadering. Geconsolideerde resultatenrekening In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 31/12/22 Nettohuurresultaat 167.638 145.567 112.479 Vastgoedresultaat 171.968 153.590 106.853 Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille 130.183 112.377 77.782 Financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) -35.406 -25.889 -12.680 EPRA winst 1 91.240 82.566 62.527 EPRA winst – deel van de groep 90.961 82.070 62.143 Resultaat op de portefeuille (IAS 40) 1.295 -70.745 59.371 Herwaardering financiële instrumenten (niet-effectieve rente-indekkingen) -20.136 -39.169 76.221 Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 0 6.990 519 Uitgestelde belastingen 2 -5.890 10.953 -12.111 Nettoresultaat (IFRS) 66.509 -9.405 186.527 31/12/24 31/12/23 31/12/22 Aantal verhuurbare studentenunits 20.695 19.673 18.002 Aantal verhuurbare studentenbedden 21.274 Waarderingsrendementen 3 31/12/24 31/12/23 31/12/22 België (bruto) 5,41% 5,29% 5,07% Nederland (bruto) 5,67% 5,62% 5,35% Spanje (NOI) 5,46% 5,62% 5,40% Portugal (NOI) 5,92% 6,13% 5,84% Duitsland (bruto) 6,66% 6,62% 5,96% Polen (bruto) 8,34% 8,36% 7,92% Denemarken (bruto) 5,28% 5,35% 5,04% Zweden (bruto) 6,31% 6,13% N/A Globale portefeuille 5,73% 5,73% 5,40% KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2024 2024 XIOR 36 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 35 COMMERCIËLE ACTIVITEITEN EN STRATEGIE 4.1 WIE WE ZIJN – ONS PROFIEL Xior is de toonaangevende continentaal-Europese specialist in studentenhuisvesting. Als eigenaar en be- heerder van onze studentenresidenties bieden we een verscheidenheid van productfamilies aan om zoveel mogelijk studenten een geweldige eerste woonerva- ring te bieden. Xior werd in 2007 opgericht door haar huidige CEO, Christian Teunissen. In de loop van zijn studies ontwik- kelde Christian een passie voor studentenhuisvesting met een duidelijke visie: elke student een geweldige woonervaring bieden door hen een omgeving te ver- schaffen waarin ze in de best mogelijke omstandighe- den kunnen studeren en zich kunnen voorbereiden op hun toekomst. Xior is uitgegroeid tot de grootste eigenaar en be- heerder van studentenhuisvesting op het Europese vasteland. Vandaag heeft de portefeuille van Xior re- sidenties in België, Nederland, Spanje, Portugal, Polen, Duitsland, Denemarken en Zweden. We hebben een toegewijd team van meer dan 267 medewerkers die huisvesting bieden aan meer dan 21.000 studenten, met de opdracht ze a llemaal een thuisgevoel te geven (feel at home). Om trouw te blijven aan deze visie, blijven we bouwen aan een sterke en duurzame basis, door te werken aan de ontwikkeling van de juiste medewerkers, cultuur, processen en milieuverbintenissen. BASECAMP BY XIOR Katowice — Polen WIJ HEBBEN EEN TEAM VAN MEER DAN 267 MEDEWERKERS DIE HUISVESTING BIEDEN AAN MEER DAN 21.000 STUDENTEN 4 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 37 38 COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE 2024 XIOR 4.2 WAAROM WE HET DOEN – ONS DOEL Onze basis bestaat uit een geïntegreerde be- nadering van duurzaamheid in onze activitei- ten en onze waarden. Respect voor milieu en maatschappij worden verankerd in het hele bedrijf en in alles wat we doen. We zullen een mensgerichte cultuur hebben en een governancemodel toepassen dat efficiëntie stimuleert in een groter en breder geogra- fisch verspreid bedrijf. Het governancemodel omvat een meer evenwichtige werkmethode tussen de regio’s en de ondersteunende func- ties van de groep. Xior wil meer doen dan enkel bakstenen of infrastructuur ter beschikking stellen. Wij geloven dat we een fundamentele rol spelen in de weg die studenten afleggen naar zelf- standigheid. We willen onze studenten een veilige en kwa- litatieve omgeving bieden, een plek waar ze zich volledig thuis voelen. We willen onze stu- denten de basis geven om te slagen door hen te ondersteunen in hun ontwikkeling en leer- traject en hen zo te helpen succesvol te zijn in hun opleiding en toekomstige carrières. Als grootste speler op het Europese vaste- land hebben we een grote verantwoordelijk- heid ten aanzien van onze studenten, een Studenten huisvesten betekent de toekomst huisvesten, de generaties huisvesten die worden geconfronteerd met de gevolgen van keuzes en acties van de maatschappij vandaag. Daarom vinden we het essentieel om de waarden te volgen die deze studenten zelf hebben vastgelegd, door duurzaam te ondernemen en hen tegelijkertijd te leren hun leefomgeving en de planeet goed te behandelen, zodat we samen een impact kunnen maken. Zo kunnen we bouwen aan een mooie toekomst voor onze studenten en onze planeet. DUITSLAND Leipzig Potsdam ZWEDEN Malmö SPANJE Barcelona Granada Madrid Malaga Sevilla Zaragoza PORTUGAL Lissabon Porto BELGIË Antwerpen Leuven Brussel Luik/Seraing Gent Mechelen Hasselt Namen NEDERLAND Amsterdam Breda Delft Eindhoven Enschede Groningen Leeuwarden Leiden Maastricht Rotterdam Den Haag Utrecht Vaals Venlo Wageningen DENEMARKEN Aarhus Kopenhagen Lyngby POLEN Katowice Krakau Łódź Warschaw 20.695 Operationele units unieke, toekomstgerichte demografische groep met snel wisselende generaties en veranderende behoeften. Daarom streven we ernaar om altijd dicht bij onze studenten te staan en op de hoogte te blijven van hun waarden, behoeften en verwachtingen om zo een geweldige woonervaring te bieden. Door onze positie als één van de grootste eigenaars en beheerders van studentenhuis- vesting kunnen wij normen bepalen en een gamechanger zijn voor de sector. Zo kunnen we studentenhuisvesting continu helpen te evolueren, om zoveel mogelijk studenten toe- gang te geven tot onderwijs en huisvesting in een gezonde omgeving. 4.3 WAT WE DOEN – ONS PRODUCT EN ONZE ORGANISATIE Xior is een beursgenoteerde vastgoedspe- ler gespecialiseerd in studentenhuisvesting op het Europese vasteland. Als eigenaar en beheerder hebben we de volledige waarde- keten in huis, terwijl we een pure player zijn, regelrecht gericht op studentenhuisvesting. Door dit unieke bedrijfsmodel kunnen we meer zijn dan alleen een verhuurder. We be- heren ook de activa, bedienen de studenten en stemmen de activa, kamers en diensten nauwkeurig af op de specifieke behoeften van studenten. ONZE DOELMARKT: Onze doelgroep zijn studenten in de leef- tijdscategorie 17-28 jaar. Dat zijn onder meer nationale en internationale studenten, on- derzoeksassistenten en onderzoekers, jonge postdoctorale en doctoraatsstudenten aan wie we rechtstreeks in onze verhuurkantoren en residenties verhuren. Daarnaast werkt Xior rechtstreeks samen met onderwijsinstellin- gen door middel van nominatieovereenkom- sten of partnerships. In mindere mate richten we ons ook op uitwisselingsstudenten voor een semester, tijdelijke taalstudenten en beginnende jonge professionals. Ouders zijn belangrijke medebeslissers bij de keuze van een thuis weg van huis voor de student en Xior biedt hen de gemoedsrust dat hun stu- dent in de best mogelijke omstandigheden kan wonen, leren en groeien. DE KERN VAN ONS PRODUCT: We beheren een continentaal-Europees plat- form met lokale aanwezigheid op al onze lo- caties via lokale teams in de residentie en/of een lokaal verhuurkantoor. Zo staan we altijd klaar voor onze studenten. Xior heeft verschillende productfamilies, waar- door we huisvesting aan een zo breed moge- lijke waaier van studenten kunnen aanbieden. Deze kamertypes zijn onderverdeeld in 4 cate- gorieën gaande van basic tot premium. Ongeacht het type bieden alle kamers in de residenties van Xior een comfortabele leef- omgeving en zijn ze volledig uitgerust voor het welzijn van de studenten van vandaag en morgen. HOUSING THE FUTURE Xior Student Housing wil zoveel mogelijk studenten een geweldige eerste woonervaring bieden, in overeenstemming met hun waarden. 267 werknemers BASIC BASIC+ COMFORT PREMIUM XIOR KAMERTYPES COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE 2024 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 39 40 4.4 HOE WE HET DOEN – ONZE STRATEGIE Onze strategie houdt ons gefocust op onze prioriteiten, zodat we op een duurzame manier een geweldige woonervaring kunnen blijven bieden aan zoveel mogelijk studenten, terwijl we ook waarde creëren voor onze aan- deelhouders en al onze belanghebbenden. De strategie van Xior bestaat uit 4 belang- rijke pijlers: People, Product, Planet en Process. Onze waarden maken integraal deel uit van elk van deze pijlers en vormen de lijm die al onze acties met elkaar verbindt. Al onze residenties: • zijn centraal gelegen op ‘triple-A’ locaties dicht bij de onderwijsinstellingen en/of het stadscentrum; • bevinden zich in de buurt van het open- baar vervoer; • zijn van de hoogste kwaliteit en worden regelmatig onderhouden, zijn uitgerust met adequate brand- en andere veilig- heidsuitrusting; • genieten tal van andere faciliteiten (varië- rend van gebouw tot gebouw), zoals: - aantrekkelijke gemeenschappelijke ruimtes (studieruimtes, kookruimte, gamingruimtes, gyms, buitenruimtes of dakterrassen, ...) - parking (voor auto’s en/of fietsen) Een levendige gemeenschap P E O P L E P L A N E T P R O D U C T P R O C E S S G E L U K K I G E S T U D E N T E N I N D U U R Z A M E G E B O U W E N G E L U K K I G E M E D E W E R K E R S I N B E S T I N C L A S S O R G A N I S A T I E HOUSING THE FUTURE ZOVEEL MOGELIJK STUDENTEN EEN GEWELDIGE EERSTE WOONERVARING BIEDEN PEOPLE, PLANET, PRODUCT & PROCESS BASECAMP BY XIOR SOUTH Kopenhagen — Denemarken 24/7 beschikbaarheid voor noodsituaties Lokale teams Snelle internetverbinding In-house herstellingen met snelle interventies Probleemloos in- en uitchecken Wasruimtes Schoonmaak- diensten Eerlijke prijsstelling Beveiligings- systemen Verkoop- automaten BASECAMP BY XIOR Katowice - Polen COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE 2024 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 41 42 PRODUCT (INVESTERINGS- & FINANCIËLE STRATEGIE) Xior heeft als eigenaar en beheerder de vol- ledige waardeketen in huis. Door dit unieke bedrijfsmodel kunnen we meer zijn dan alleen een verhuurder. We beheren ook de activa en bedienen de studenten. Omdat we zoveel mogelijk studenten een geweldige eerste woonervaring willen bieden, is het van cruciaal belang dat we de juiste producten en diensten aanbieden. Daarnaast willen we duurzame waarde- groei op lange termijn genereren voor onze aandeelhouders, gemeenschappen, werk- nemers en het bedrijf zelf. Onze activa zijn geografisch gespreid, waardoor de risico’s van één markt afnemen. Als we kijken naar nieuwe investeringen, zijn we op zoek naar hoogwaardige, duurzame, goed ontworpen en goed gelegen residen- ties. Xior past een reeks parameters toe op basis waarvan toekomstige acquisities of ontwikkelingen worden beoordeeld, waar- onder criteria die ervoor zorgen dat onze volledige portefeuille (en dus het volledige studentenhuisvestingslandschap) steeds duurzamer wordt. ONZE INVESTERINGSCRITERIA ONZE INVESTERINGSAANPAK Gevestigde studentensteden: Verwerving van activa: We focussen op steden met een centrum voor hoger onderwijs en een grote en/of groeiende studentenpopulatie Wij verwerven of ontwikkelen duurzame activa van hoge kwaliteit met een lange levensduur Tier 1-locaties: Verbetering en optimalisatie van de investeringswaarde: Residenties moeten goed gelegen zijn nabij onderwijsinstellingen, openbaar vervoer en indien mogelijk dicht bij het stadscentrum We verbeteren de investeringswaarde door schaalbaarheid, operationele efficiëntie en uitmuntendheid Minimumgrootte: Diversifiëring: Over het algemeen richten we ons op residenties met minstens 100 units om efficiënt beheer en schaalvoordelen mogelijk te maken We diversifiëren op 4 verschillende niveaus: 1. Internationale diversifiëring door de portefeuille te spreiden over meerdere landen op het Europese vasteland 2. Inspelen op de breedte van de markt door actief te zijn in meerdere steden in één land 3. Verdieping van de markt door meerdere residenties in één stad te beheren 4. Diversifiëring van ons product door verschillende productfamilies aan te bieden Financiële rendementsdrempels: De toepassing van bepaalde minimale rendementsdrempels per land/ stad, rekening houdend met de marktomstandigheden, met een specifieke focus op stabiele cash-on-cash rendementen op lange termijn Kwaliteit en duurzaamheid: Duurzaamheid en duurzame ontwikkeling van gebouwen zijn een prioriteit in onze investeringsstrategie. Voor eigen ontwikkelingen stelt Xior kwaliteitsnormen vast op het vlak van comfort, veiligheid en duurzaamheid. Wanneer bestaande gebouwen worden aangekocht, moeten die ook aan die normen voldoen of op een doeltreffende en kostenefficiënte manier kunnen worden verbouwd om aan die normen te voldoen. Xior blijft de toepassing verkennen van innovatieve & meer gevestigde oplossingen, zoals warmteterugwinning, modulaire bouwtechnieken, energieopslag, groene elektriciteit, de beheersing van isolatie- en ventilatie-eigenschappen en het gebruik van zonnepanelen, groene daken, enz. Productdifferentiatie: Gedisciplineerde financiering: Nieuwe investeringen moeten bijdragen aan een evenwichtig aanbod van producten op stads- en residentiebasis in termen van kamertype, betaalbaarheid voor studenten en serviceniveau We hanteren een gedisciplineerde financieringsaanpak, waarbij we onze schuldgraad beheersen en ervoor zorgen dat we ons kapitaal in al onze activa optimaliseren Portefeuillediversifiëring: Duurzaamheid: Xior diversifieert zijn portefeuille en activiteiten door het opzetten van een studentenhuisvestingsplatform in meerdere landen van het Europese vasteland. Andere soorten activa, zoals commercieel of onderwijsvastgoed, zijn ondergeschikt of complementair aan de kernfocus van studentenhuisvesting We zetten ons in om onze studenten een gezonde leefomgeving te bieden en onze ecologische voetafdruk zoveel mogelijk te beperken. We willen gelukkige studenten in efficiënte gebouwen PEOPLE – DE #XIORFAMILY Mensen vormen de kern van ons bedrijf. Elke medewerker is essentieel voor het succes van Xior. Een gemotiveerde medewerker leidt tot blije studenten en sterke partnerships. Daarom is het voor ons essentieel dat we investeren in onze mensen om hen te helpen slagen. We stimuleren inclusie, persoonlijke groei en koesteren talent, zodat we de best mogelijke service kunnen bieden om zoveel mogelijk gelukkige studenten te hebben. Onze bedrijfscultuur is gebaseerd op onze gedeelde waarden, die dienen als de kern- motor van onze strategie, die ons bedrijf en onze activiteiten sturen en die we handhaven in alles wat we doen. F Focus on the client Hoe kan ik helpen? We zullen klanten altijd centraal stellen en rekening met hen houden als we een beslissing nemen. A Act sustainably We zorgen voor de planeet en blijven ons inspannen om onze impact op het klimaat te vermin- deren. M Move as one team We zijn één team, één familie. Samen kunnen we zoveel meer bereiken. I Integrity and diversity We respecteren elkaar en ieders verschillen en bijdragen. Elke me- dewerker wordt gewaardeerd en gerespecteerd voor wie hij of zij is. L Learn, teach, grow We leren samen, we onderrichten samen, we groeien samen. Y You can make the difference We weten dat iedere persoon essentieel is voor het succes van Xior. Iedereen brengt zijn talent mee en heeft een impact op ons. COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE 2024 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 43 44 PROCESS GOVERNANCE, ETHIEK EN INTEGRITEIT Xior heeft een duidelijke strategie om te allen tijde eerlijk en correct zaken te doen. Dit zorgt voor verantwoorde bedrijfspraktijken in het hele bedrijf met al onze belanghebbenden en partners. ONS NETWERK EN ONZE GEMEENSCHAPPEN Met jarenlange ervaring in studentenhuisves- ting is Xior expert geworden in studenten- huisvesting en heeft het sterke partnerships uitgebouwd met ontwikkelaars, onderwijs- instellingen, lokale gemeenschappen en buurten. We werken nauw met hen samen om residenties te bouwen en te beheren die voldoen aan de behoeften van de studenten, onze investeerders en de gemeenschap en in overeenstemming zijn met onze waarden en duurzaamheidsdoelstellingen. We blijven ons uitgebreide netwerk ondersteunen en er de dialoog mee aangaan om zoveel moge- lijk studenten een geweldige eerste woon- ervaring te bieden. Op die manier kunnen we duurzame, inclusieve gemeenschappen blijven bouwen waarin studenten zich thuis voelen. OPERATIONS De operationele strategie van Xior is om zo dicht mogelijk bij de doelmarkt te staan, ondersteund door gecentraliseerde staffunc- ties. Het dagelijks beheer van de residenties gebeurt vanuit lokale kantoren, zodat Xior een hoogstaande dienstverlening, korte doorlooptijden en nauwe studentencontac- ten kan garanderen. Hetzelfde geldt voor de verkoop en huurincasso. Waar nodig doet Xior een beroep op een netwerk van dienstverleners die consistente servicestandaarden leveren in overeenstem- ming met onze waarden, en investeert Xior in het uitbouwen van langdurige relaties met deze partners. Hoewel Xior een persoonlijke en op maat gemaakte dienstverlening biedt per residentie, ligt de nadruk evenzeer op digitale communicatie. Onlinetools vervangen niet het nauwe con- tact van Xior met studenten, maar zijn er om meer responsiviteit, klanttevredenheid en community building te leveren. Voor de meeste residenties kan de onboardingcyclus van kamerbezoeken, boekingen en contrac- ten nu online worden uitgevoerd. Het doel is om potentiële huurders de mogelijkheid te geven informatie online te bekijken en te bestuderen. Online marketinginspan- ningen zoals #xiorfamily onderstrepen het gemeenschapsgevoel dat Xior wil creëren voor zijn huurders. Die marketinginspannin- gen worden geleverd op groepsniveau en op land-, regio-, stads- en residentieniveau zodat relevante informatie haar weg vindt naar het juiste publiek. De online marketingaan- wezigheid wordt voortdurend ondersteund door lokale activering, zoals open dagen en marketing ter plaatse. Functionele gecen- traliseerde ondersteuning vanuit het hoofd- kantoor van de groep of het hoofdkantoor in een land is mogelijk in de vorm van manage- ment, financiën, boekhouding, marketing, HR, juridisch advies, IT, projectmanagement, ESG-implementatie, kwaliteitscontrole en engineering. FINANCIËLE STRATEGIE Op Belgische REIT’s zijn regels betreffende de maximale schuldgraad (wettelijk begrensd op 65%), de rentedekkingsverhouding (min- stens 125%) en de pay-out ratio (minstens 80% van de winst in eenvoudige termijnen) van toepassing. Bijgevolg is Xior, net als elke andere REIT, beperkt in zijn mogelijkhe- den tot zelffinanciering. Het bedrijf zal dan ook blijven streven naar een evenwichtige groei van zowel het eigen vermogen als het vreemd vermogen, naast de verdere uitbouw van de portefeuille. Het bedrijf hanteert een financiële strategie die gebaseerd is op de volgende principes: • Gezien de huidige macro-economische omgeving blijft continue balansdiscipline de kernfocus om de schuldgraad en LTV onder 50% te houden. • Een gediversifieerd looptijdprofiel van onze schuldverplichtingen. • Een passende rentehedgingstructuur (zie eveneens Hoofdstuk 5.3.2 van dit Jaarverslag ). • Een aantrekkelijk dividendbeleid, onder voorbehoud van de beschikbaarheid van uitkeerbare reserves, dat ernaar streeft het dividend per aandeel jaarlijks te verho- gen (of minimaal stabiel te houden) (zie Hoofdstuk 7.5 van dit Jaarverslag) . PLANET Xior engageert zich als eigenaar en beheer- der op lange termijn om zoveel mogelijk studenten en al onze medewerkers een ge- zonde en duurzame omgeving te bieden die persoonlijke groei bevordert. ‘Housing the future’ betekent dat we ons inzetten voor de zorg voor en bescherming van de planeet door op een verantwoorde en duurzame manier zaken te doen. We willen onze studenten een gezonde leefomgeving bieden die hen klaarmaakt voor hun toe- komst, aansluit bij hun waarden en hen een eerste blik geeft op hoe duurzaam leven in de praktijk kan werken. Voor Xior is duurzaamheid een missie, een manier van denken, doen en leven. Xior streeft naar maatschappelijk engagement en een toekomstgerichte visie om zijn positie als verantwoordelijke werkgever en verhuur- der verder te verbeteren, door te investeren in ons team en onze studenten, en op lange termijn waarde te creëren voor al zijn stake- holders. We zorgen voor de planeet en haar gemeen- schappen door verschillende acties te onder- nemen en verbintenissen aan te gaan. We zetten ons in voor het Science Based Targets Initiative (SBTi) dat in 2015 werd opgericht om bedrijven te helpen emissiereductiedoel- stellingen op te stellen in overeenstemming met de klimaatwetenschap en de doelstellin- gen van het Akkoord van Parijs, met als eind- doel de opwarming van de aarde te beperken tot 1,5 °C boven het pre-industriële niveau. Als onderdeel van die wereldwijde inspanning streeft Xior naar een vermindering van haar uitstoot en heeft Xior zich reeds gecommit- teerd om de ‘scope 1&2’ broeikasgassen (de uitstoot veroorzaakt door haar activiteiten of de energie die daarvoor nodig is) te vermin- deren. Ook voor scope 3 volgen er reductie- doelstellingen die in 2026 gecommuniceerd zullen worden. Onze duurzaamheidsstrate- gie is ook afgestemd op 7 ‘duurzame ontwik- kelingsdoelstellingen’ (SDG’s) van de VN. Zie Hoofdstuk 9 van dit Jaarverslag voor onze volledige ESG-rapportering en -strategie. Met deze acties en verbintenissen streven we ernaar duurzame gebouwen te creëren in duurzame gemeenschappen. PRINCE Antwerpen - Belgium GOVERNANCE, ETHIEK EN INTEGRITEIT OPERATIONS NETWERK EN GEMEEN- SCHAPPEN COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE 2024 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 45 46 ONS COMMUNITY-CONCEPT MAAKT ONZE RESIDENTIES UNIEK: ENTHOUSIAS- TE LOKALE STUDENTENAMBASSADEURS BIEDEN ONDERSTEUNING BIJ NOOD- GEVALLEN, ORGANISEREN EVENTS EN HELPEN STUDENTEN ZICH SNEL THUIS TE VOELEN. BEHEER- VERSLAG 5.1 STATUUT VAN OPENBARE GVV Op 24 november 2015 heeft de FSMA aan Xior een vergunning verleend als openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (openbare GVV), overeenkomstig de GVV-Wet. De FSMA heeft de Vennootschap in de officië- le lijst van openbare GVV’s opgenomen en dit met ingang op 24 november 2015. Xior heeft op 11 december 2015 haar beur- sintroductie op Euronext Brussels succesvol afgerond. Xior is hiermee de eerste Belgische openbare GVV die zich specialiseert in studen- tenhuisvesting. Dit OGVV- of BE-REIT statuut zal de verdere groei van Xior mogelijk maken, onder een sta- tuut dat aansluit bij de hoedanigheid van Xior als operationeel en commercieel vastgoed- bedrijf. Dit statuut laat Xior toe om zich opti- maal te positioneren als BE-REIT ( Real Estate Investment Trust ) en zo haar zichtbaarheid bij nationale en internationale stakeholders te optimaliseren. BASECAMP BY XIOR Malmö— Zweden 5 BEHEERVERSLAG 2024 XIOR 48 47 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 31 december 2023. De uitgiftepremies be- dragen 779.858 KEUR per 31 december 2024, wat een toename is van 42.502 KEUR t.o.v. 31 december 2023. Deze toename van het maatschappelijk kapitaal en van de uit- giftepremies is het gevolg van de inbreng in natura van Campo Pequeño en LivinnX, res- pectievelijk in juni 2024 en juli 2024 (ca 80 MEUR), de kapitaalverhoging ter betaling van de eerste schijf van de earn-out vergoeding (17 MEUR) en het keuzedividend (ca 18,91 MEUR). De reserves zijn positief en bedra- gen 33.955 KEUR. Deze reserves bestaan hoofdzakelijk uit een negatieve reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, een positieve reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed, een positieve reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten en een positieve reserve voor de omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van buiten- landse activiteiten. Het nettoresultaat van 2024 bedraagt 66.509 KEUR. Er werden in het boekjaar 2024 4.116.486 nieuwe aandelen gecreëerd. De langlopende financiële schulden bedra- gen 1.584.104 KEUR per 31 december 2024 t.o.v. 1.217.937 KEUR per 31 december 2023. De toename vloeit voornamelijk voort uit de verlenging van leningen die hun vervaldag kennen in 2025. In 2024 heeft Xior een ver- snelling hoger geschakeld om financieringen al 12 maanden voor de vervaldatum te ver- lengen of te herfinancieren. De eerste verval- dag is pas in Q1 2026 op 3 kleinere leningen na met vervaldag in Q3-Q4 2025 (30 MEUR), die pas op de vervaldag zullen worden terug- betaald om hoge kosten te vermijden. Hierin zijn ook schulden m.b.t. financiële leasing opgenomen (5.557 KEUR). Dit betreft de erfpachtverplichtingen voor een aantal vastgoedprojecten. Per 31 december 2024 bedroeg de loan-to- value 50,99% t.o.v. 52,40% per 31 december 2023 en bedroeg de schuldgraad (GVV-KB) per 31 december 2024 50,64% t.o.v. 52,88% per 31 december 2023. De uitgestelde belastingen bedragen 86.590 KEUR en zijn gestegen met 9.045 KEUR. Hierin is enerzijds exit taks opgenomen voor een bedrag van 1.962 KEUR, gerelateerd aan de acquisities van Belgische vastgoedven- nootschappen in de loop van 2022 en 2023. Anderzijds bevat dit de uitgestelde belastin- gen op buitenlands vastgoed (84.629 KEUR). De stijging heeft voornamelijk betrekking op het Nederlands, Duits en Pools vastgoed. Aan de andere kant zijn er ook uitgestelde belastingvorderingen geboekt op de waarde- dalingen. De financiële korte termijn schulden bedra- gen 111.388 KEUR, en hebben voornamelijk betrekking op het Commercial Paper dat is opgenomen (73 MEUR) samen met leningen die in 2025 op vervaldag komen (30 MEUR). Anderzijds omvat het de aflossingsverplich- tingen van sommige leningen die zullen worden gedekt met de opbrengsten van het lopende desinvesteringsprogramma. De andere korte termijnschulden betreffen voornamelijk: • Openstaande leveranciersschulden en provisies voor te ontvangen facturen (10.566 KEUR): deze betreffen voorna- melijk enkele leveranciersposities m.b.t. uitgevoerde projecten in 2024; • Overige (21.413 KEUR): deze betreffen voornamelijk provisies voor Nederlandse belastingen van de vaste inrichtingen en van de dochtervennootschappen, te be- talen BTW en sociale schulden (20.387 KEUR) en voorschotten van huurders (1.026 KEUR); • Overige kortlopende verplichtingen (52.748 KEUR): deze hebben voornamelijk betrekking op ontvangen waarborgen van huurders (22.464 KEUR) en het overige deel van de earn-out verplichting inclusief dividend rechten (18.197 KEUR); Overlopende rekeningen passief (19.086 KEUR) betreffen voornamelijk vooruit gefac- tureerde huuropbrengsten (4.153 KEUR), toe te rekenen interestkosten (1.577 KEUR), pro- visies (algemene) kosten (1.816 KEUR), toe te rekenen projectkosten (4.146 KEUR), en provisies voor vastgoedbelastingen (1.426 KEUR). 5.2 COMMENTAAR BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARRE- KENING BOEKJAAR 2024 1 5.2.1 GECONSOLIDEERDE BALANS Per 31 december 2024 bestaat de portefeuil- le uit 20.695 verhuurbare studentenunits. De totale vastgoedportefeuille wordt ge- waardeerd aan een bedrag ten belope van 3.314.053 KEUR per 31 december 2024, wat een stijging van 3% of 101.198 KEUR vertegenwoordigt t.o.v. 31 december 2023. Deze stijging vloeit deels voort uit de verdere afwerking/ontwikkeling van het pand gele- gen aan de Boschdijk Veste te Eindhoven (NL), het project Connect U te Enschede (NL), de Brinktoren gelegen te Amsterdam (NL), de panden Felix en 3 Eiken gelegen te Antwerpen (BE), het tweede gebouw in Zaragoza (SP) en de acquisitie van Campo Pequeno te Lissabon (PT) en Basecamp by Xior Kraków (PL). Indien alle gecommitteerde acquisities en projecten in de actieve en landbank pijplijn gerealiseerd worden, stijgt de portfolio verder naar ca. 3,7 miljard EUR, met 25.562 verhuur- bare studentenunits (26.153 bedden). De Financiële vaste activa bedragen 7.690 KEUR per 31 december 2024 t.o.v. 26.962 KEUR per 31 december 2023 en zijn vooral gerelateerd aan de marktwaarde per 31 de- cember 2024 van de toegelaten afdekkings- instrumenten. 1 Voor toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening over 2023 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2023 blz. 46-48. Voor toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening over 2022 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2022 blz. 50-52. De lange termijn vorderingen (34.775 KEUR) zijn gestegen met 20.762 KEUR t.o.v. 31 december 2023 en hebben voornamelijk betrekking op de aandeelhouderslening ver- strekt aan de joint venture Collegno (28.152 KEUR) en een uitgestelde betaling in het kader van een verkoop (6.170 KEUR). De uitgestelde belastingen langs actiefzijde bedragen 18.480 KEUR en zijn gestegen met 2.963 KEUR t.o.v. 31 december 2023. Dit bevat uitsluitend de uitgestelde belastingen op buitenlands vastgoed. De stijging heeft voornamelijk betrekking op het Deens en Zweeds vastgoed. De vlottende activa bedragen 121.507 KEUR en zijn gestegen met 9.867 KEUR t.o.v. 31 de- cember 2023. De stijging is voornamelijk te wijten aan een stijging in de gelopen, niet ver- vallen huurinkomsten onder het overlopend actief. Onder de vlottende activa bevindt zich ook nog de geboekte earn-out verplichting. Deze moet nog toegewezen worden aan de nieuwe investeringsopportuniteiten van zodra die worden aangekocht. In afwachting hiervan werd dit bedrag (24 MEUR) geboekt onder de overlopende rekeningen. In 2024 werd 11 MEUR van de earn-out toegekend aan de acquisitie in Krakau. Er wordt even- eens verwezen naar overige kortlopende verplichtingen, waar 18,2 MEUR van de oor- spronkelijke 34 MEUR onder IFRS-regels nog wordt opgenomen als schuld totdat deze in aandelen zal worden betaald (50% werd ondertussen in aandelen betaald op 18 april 2024, de resterende 50% inclusief dividend- rechten zal betaald worden op of rond 31 maart 2025). Door de kapitaalverhoging van 18 april 2024 verlaagde de schuldgraad on- middellijk met 0,5%. De 2e schijf van de earn- out (op of rond 31 maart 2025) zal nogmaals een positief effect van ca. 0,5% hebben op de schuldgraad, vermits er geen cash out is. De vlottende activa betreffen voornamelijk: • Nog te innen handelsvorderingen (3.015 KEUR): voornamelijk nog te ontvangen huurgelden; • Belastingvorderingen en overige vorde- ringen (37.603 KEUR): dit betreft voorna- melijk voorafbetalingen voor Nederlandse vennootschapsbelastingen en terug te vorderen BTW (7.329 KEUR), een te ont- vangen credit nota en vooruitbetalingen meubilair; • Kas en kasequivalenten aangehouden door de verschillende entiteiten (9.462 KEUR). • Overlopende rekeningen en uitgestelde activa (71.426 KEUR) betreffen voorna- melijk over te dragen kosten vastgoed (28.318 KEUR) – zie hierboven de uitleg over de geactiveerde earn-out, verkregen opbrengsten vastgoed en huurgaranties (37.109 KEUR), verkregen interesten (2.181 KEUR), teruggave energiebelastin- gen in Nederland (1.569 KEUR) en vooruit- betaalde kosten. Het eigen vermogen bedraagt 1.634.504 KEUR. Het maatschappelijk kapitaal be- draagt op 31 december 2024 753.784 KEUR, wat een toename is van 72.486 KEUR t.o.v. BEHEERVERSLAG XIOR ATALAYA Malaga — Spanje BEHEERVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 49 50 5.2.3 BESTEMMING VAN HET RESULTAAT De raad van bestuur stelt voor de winst van het boekjaar, zoals die blijkt uit de enkelvoudige jaarrekening, als volgt te bestemmen: 31/12/2024 A. Nettoresultaat 79.376 B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+) 1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+) - boekjaar -2.277 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+) - boekjaar -6.972 5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) - boekjaar -17.313 10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) 0 11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) 33.240 12. Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity methode 0 C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13,§ 1, eerste lid 63.634 D. Vergoeding voor het kapitaal - andere dan C 9.063 3 Rekening houdende met een bevrijdende roerende voorheffing van 30%. 4 Op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen, nu dus rekening houdend met de dividendgerechtigdheid van de aandelen uitgegeven ingevolge de kapitaalverhoging van april 2024 waarbij een coupononthechting heeft plaatsgevonden. Alle aandelen Xior noteerden per 31 december 2024 met coupon nummer 26 en volgende aangehecht. Zie in dit verband ook de in het kader van de kapitaalverhoging gepubliceerde persberichten. Meer info is eveneens beschikbaar op https://corporate.xior.be/nl/investors/dividend Op basis hiervan, is de raad van bestuur voornemens aan de Algemene Vergadering voor te stellen om over 2024 een dividend uit te keren van 1,768 EUR bruto of 1,238 EUR netto 3 per aandeel (rekening houdend met de dividendgerechtigdheid van (resp. coupons die onthecht werden van) de aan- delen, vertegenwoordigd door coupon nr. 25 (die reeds werd onthecht van het Xior aan- deel 4 - ten belope van 0,5217 EUR) en coupon nr. 26 (ten belope van 1,2463 EUR en reeds onthecht werd van het aandeel Xior op 17 januari 2025). 5.2.4 ONDERZOEK EN ONTWIKKELING De vennootschap heeft geen activiteiten ontwikkeld noch uitgaven gemaakt op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. 5.2.5 BIJKANTOREN De vennootschap heeft geen bijkantoren. 5.3 BEHEER EN GEBRUIK VAN DE FINANCIËLE MIDDELEN 5.3.1 FINANCIERINGS OVEREEN- KOMSTEN Per 31 december 2024 had de Vennootschap financieringsovereenkomsten afgesloten met 20 kredietverstrekkers voor een bedrag van 1.717 MEUR. Per 31 december 2024 had de Vennootschap voor 1.692 MEUR aan fi- nancieringen opgenomen. De vennootschap tracht de looptijd van de leningen te spreiden, waarbij de gemiddelde looptijd 4,27 jaar bedraagt per 31 december 2024. Dit omvat niet de “Commercial Paper”, de welke quasi allemaal kortlopend zijn. Er wordt eveneens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.22 van dit Jaarverslag voor een verdere opdeling van de schulden volgens maturiteit. Xior heeft een aantal groene leningen en een obligatielening afgesloten voor een totaal bedrag van 1.079 MEUR, waarvan 906 MEUR opgenomen was per jaareinde. Met het geactualiseerde kader voor duurza- me financiering stijgt de totale waarde van de in aanmerking komende activa van 2,06 miljard EUR per 31 december 2023 tot ca. 2,22 miljard EUR per 31 december 2024, een stijging van ca. 8% op jaarbasis, wat eigenlijk wilt zeggen dat Xior alle bestaande finan- ciering een duurzaam karakter zou kunnen geven. Xior zal jaarlijks rapporteren over de allocatie van de groene/sociale leningen, totdat deze volledig werd aangewend voor de financie- ring van groene of sociale assets. De rappor- tering zal de volgende informatie bevatten: totaal bedrag aan groene/sociale leningen, totaal bedrag dat niet werd toegewezen aan groene investeringen, samenstelling van de portefeuille, geografische split van de porte- feuille, financiering versus herfinanciering en een overzicht van ‘eligible assets’. 5.2.2 GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING Xior behaalde een nettohuurresultaat van 167.638 KEUR over 2024, t.o.v. 145.567 KEUR over 2023. Dit is een stijging van 15%. Dit nettohuurresultaat zal in 2025 nog toene- men aangezien bepaalde panden in de loop van 2024 werden opgeleverd of aangekocht en dus geen volledig jaar hebben bijgedragen aan het nettohuurresultaat. Het gaat om de volgende gebouwen: • Zernikestraat, Eindhoven (Boschdijk Veste): dit pand werd stelselmatig opge- leverd vanaf de start van Q2 en genereert vanaf Q3 volwaardig huurinkomsten; • Campo Pequeño, Lissabon: dit pand werd verworven per einde van Q2 2024 en gene- reert vanaf dan huurinkomsten; • Xior Zaragoza: tijdens de zomer werd het tweede gebouw opgeleverd met 189 ad- ditionele units en verwelkomde de eerste studenten vanaf begin september 2024; • Basecamp by Xior Kraków: dit pand werd verworven op 5 juli 2024 en genereert vanaf dan huurinkomsten; • Campus 3 Eiken, Antwerpen: deze site werd opgeleverd over de zomer en verwel- komde de eerste studenten vanaf midden september 2024; • Felix, Antwerpen: deze site werd opgele- verd over de zomer en verwelkomde de eerste studenten vanaf midden septem- ber 2024. De gemiddelde bezettingsgraad van de vast- goedportefeuille bedroeg 98% over 2024. Over 2024 bedroeg de like-for-like huurgroei 6,52%, ten opzichte van 2023, in lijn met de guidance van 6,50%. Op 31 december 2024 kon Xior een like-for-like dekking berekenen van 62% van de huurinkomsten over het hele jaar. Het vastgoedresultaat bedraagt 171.968 KEUR en het operationeel vastgoedresultaat bedraagt 141.290 KEUR. De vastgoedkos- ten (-30.678 KEUR) omvatten voornamelijk kosten m.b.t. onderhoud en herstellingen, verzekeringen, beheerskosten van het vast- goed, kosten van de schatters en andere vastgoedkosten, d.i. de niet aan de huurders 2 EPRA winst = nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat +/- resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. doorrekenbare onroerende voorheffing. De algemene kosten van de vennootschap voor 2024 bedragen -12.669 KEUR en de ontvan- gen vergoeding voor beheer aan derden be- draagt 1.561 KEUR. Het portefeuilleresultaat bedraagt 1.295 KEUR. Gedurende 2024 werd nieuw vastgoed verworven via aandelenovernames, alsook vastgoed verkocht via vastgoedovernames. Het vastgoed werd verworven aan een con- ventionele waarde (de aanschaffingswaarde overeengekomen tussen partijen), die in lijn lag met (maar niet noodzakelijk gelijk is aan) de Reële Waarde zoals gewaardeerd door de Waarderingsdeskundigen. • Voor het vastgoed dat verworven werd via vastgoedovernames (koop-verkoop) wordt het verschil tussen de Reële Waarde en de conventionele waarde van het vastgoed verwerkt in de resultaten- rekening als “variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. • Voor het vastgoed dat verworven werd door middel van aandelenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde en de conventionele waarde van het vast- goed, alsook andere bronnen van verschil tussen de reële waarde en de conventi- onele waarde van de aandelen, verwerkt in de resultatenrekening als “ander porte- feuilleresultaat” . Dit “ander portefeuillere- sultaat” betreft bedragen die voortvloeien uit de toepassing van consolidatieprinci- pes en fusieverrichtingen en bestaat uit verschillen tussen de betaalde prijs voor vastgoedvennootschappen en de reële waarde van de overgenomen netto activa. Dit “ander portefeuilleresultaat” omvat tevens de direct toe te rekenen transac- tiekosten. Het verschil tussen de conven- tionele waarde en de Reële Waarde werd verwerkt in de resultatenrekening als “va- riaties in de reële waarde van vastgoed- beleggingen” De variatie in de Reële Waarde tussen 1 ja- nuari 2024 en 31 december 2024 werd ge- boekt onder negatieve of positieve variatie op vastgoedbeleggingen. Netto was er een positieve variatie op vastgoedbeleggingen (+58.104 KEUR). De gewijzigde marktomstandigheden leid- den het voorbije kwartaal tot een stijging van de waarderingen, gedreven door het positie- ve effect van de huurgroei. De totale stijging van de waarderingen bedroeg 1,8% tijdens 2024. Het financieel resultaat bedraagt -55.542 KEUR. Dit resultaat bevat voornamelijk de interesten op de leningen (-57.761 KEUR), opbrengsten van IRS (20.932 KEUR), bank- kosten en andere commissies (-2.355 KEUR). De vennootschap heeft IRS-contracten afge- sloten voor een bedrag van 1.118.105 KEUR. De variatie in reële waarde van deze indek- kingsinstrumenten wordt rechtstreeks in de resultatenrekening geboekt (-20.136 KEUR). Het resultaat voor belastingen bedraagt 75.936 KEUR. Belastingen bedragen -9.427 KEUR en hebben een negatief effect op het nettoresultaat. Dit betreft voornamelijk de belastingen op het resultaat van de vaste inrichting in Nederland en de Nederlandse dochtervennootschappen (-3.537 KEUR) en uitgestelde belastingen op het vastgoed (-5.890 KEUR). Het nettoresultaat bedraagt 66.509 KEUR en de EPRA winst 2 bedraagt 91.240 KEUR. De EPRA-winst – deel van de groep bedraagt 90.961 KEUR. De EPRA winst per aandeel bedraagt 2,22 EUR en de EPRA winst per aandeel – deel van de groep bedraagt 2,21 EUR. BEHEERVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 51 52 5.3.2 INDEKKING VAN HET RENTE- RISICO De Vennootschap wil het renterisico op haar lange termijn financieringen grotendeels in- dekken, en dit ten belope van minstens 70%, hetzij via een vaste rentevoet voor de ganse periode dat de overeenkomst loopt, hetzij via indekkingsinstrumenten van het type in- terest rate swap en forward rate agreement. De indekkingspolitiek van de Vennootschap wordt regelmatig geëvalueerd en desgeval- lend bijgestuurd (bijvoorbeeld met betrekking 5 Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2023 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2023 op blz. 52 e.v. . Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2022 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2022 op blz. 56 e.v.. Voor de transacties en verwezenlijkingen van 2021 wordt verwezen naar het Jaarlijks Financieel Verslag 2021 op blz. 48 e.v.. tot het type van instrumenten, de periode van indekking, enz.). Er wordt in dit verband tevens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.10 van dit Jaarverslag inzake de afgesloten renteindekkingen. 5.3.3 KAPITALISATIE EN SCHULDEN LAST Voor een overzicht van het kapitaal wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.17 van dit Jaarverslag. Onderstaande tabel is excl. resultaat van het boekjaar en excl. minder- heidsbelangen. in duizenden EUR 31/12/2024 Kapitaal 753.784 Uitgiftepremies 779.858 Reserves 33.955 Totaal eigen vermogen 1.567.597 Langlopende verplichtingen 1.670.740 Kortlopende verplichtingen 215.201 Totaal eigen vermogen en verplichtingen 3.453.538 Per 31 december 2024 bedroegen de langlopende en kortlopende financiële schulden aan nominale waarde 1.695.492 KEUR, zoals in detail weergegeven in de onderstaande tabel: in duizenden EUR 31/12/2024 Gewaarborgde financiële schulden Niet- gewaarborgde financiële schulden Langlopende financiële verplichtingen 1.584.104 269.182 1.314.922 Kortlopende financiële verplichtingen 111.388 4.173 107.215 Totaal 1.695.492 273.356 1.422.136 Overzicht netto schuldpositie in duizenden EUR 31/12/2024 A Cash 9.462 B Cash equivalenten - C Trading securities - D Liquiditeiten (A+B+C) 9.462 E Korte termijn bankschulden - 4.147 F Kortlopende financiële schulden - deel van lange termijn financiering - 107.241 G Korte termijn schulden (E+F) -111.388 H Netto korte termijn schuldenlast (G-D) - 101.926 I Lange termijn bankschulden - 1.325.163 J Obligatieleningen en andere - 258.941 K Overige niet korte termijn schulden - 86.636 L Lange termijn schuldenlast (I+J+K) - 1.670.740 M Netto schuldenlast (H + L) - 1.772.666 5.4 TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN 5 Ingevolge de verdere uitvoering van de de- sinvesteringstrategie in 2024 is de vastgoed- portefeuille afgenomen van 147 panden per einde 2023 tot 117 panden per einde 2024. Behoudens hetgeen vermeld wordt onder Hoofdstuk 5.7 van dit Jaarverslag heeft er zich geen wijziging van betekenis voorge- daan in de financiële of handelspositie van de Vennootschap na 31 december 2024. In het kader van de acquisities werd een prijs gehanteerd tussen partijen die in lijn lag met de waardering van de Waarderingsdeskundigen. OPERATIONELE REALISATIES Verkoop van ESHF 2 Holdings SARL Op 2 januari 2024 kondigde Xior aan een transparantiekennisgeving te hebben ont- vangen van ESHF 2 Holdings SARL en ST Holdings SARL. Met deze kennisgeving werden alle resterende aandelen van ESHF 2 Holdings SARL verkocht. Samen met de beëindiging van een overeenkomst om in onderling overleg te handelen, vond een neerwaartse overschrijding van de laagste drempel plaats. Closing Basecamp Op 31 maart 2023 oefende Xior haar uit- stelrecht uit voor het laatste deel van de Basecamp acquisitie (het verwerven van de beheers- en ontwikkelingsactiviteiten en be- trokken teams via een call optie). Op 10 april 2024 publiceerde Xior de details rond de af- ronding van deze overname. Voor meer infor- matie, zie het persbericht van 10 april 2024 alsook het persbericht van 26 april 2024. Aankondiging inbreng in natura earn-out Basecamp en kapitaalverhoging Op 15 april 2024 kondigde Xior aan dat de kapitaalverhoging ter betaling van de eerste schijf van de earn-out vergoeding, voor een bedrag van ongeveer 17 MEUR, in het kader van de Basecamp overname, zou plaatsvin- den op 18 april 2024. In het kader van deze uitgifte, werden coupons nr. 24 en nr. 25 ont- hecht, met ingang van 16 april 2024 (ex-da- te). In het kader van de earn-out werd een 0 50000000 100000000 150000000 200000000 2053 Q32051 Q42033 Q42032 Q32032 Q22032 Q12031 Q12030 Q12029 Q42029 Q32029 Q22029 Q12028 Q42028 Q32028 Q22028 Q12027 Q42027 Q32027 Q22027 Q12026 Q42026 Q32026 Q22026 Q12025 Q42025 Q32025 Q22025 Q1 ABN Amro Argenta Bank of China Banque de Lux Belfius Bank BNP Paribas Fortis Caisse d’Epargne CDP/Natixis Danske Bank DZ Hyp Ethias ING Bank KBC Bank Nagelmackers Novo Banco Nykrediet Pensio B Pricoa Sparkasse Leipzig USPP vdk bank Vervaldagen van de leningen (per 31/12/2024) We verwijzen eveneens naar Hoofdstuk 9.3.2.5 Duurzame gebouwen in duurzame gemeenschappen – Duurzame assets en Sustainable Finance Framework van dit Jaarverslag. Bovendien is Xior voor een groot deel be- schermd tegen een klimaat van een stijgende rente door de afdekking op lange termijn van haar bestaande schuldpositie. Daarbij wordt per 31 december 2024 92% van de financie- ring (1.690 MEUR) ingedekt voor een termijn van 6 jaar, via Interest Rate Swap-contracten (IRS) (1.118 MEUR) of via vastrentende inte- restvoeten (441 MEUR). Vermits deze IRS- contracten niet gebeuren op het niveau van de individuele financieringen, maar voor een langere looptijd dan de onderliggende lenin- gen, brengt het naderen van de vervaldag van de individuele financieringen waarvoor IRS- contracten zijn afgesloten geen bijkomend renterisico met zich mee. De gemiddelde financieringskost over 2024 bedraagt 3,10% (2023: 2,69%). De belangrijkste convenanten die de Vennootschap in het kader van deze finan- cieringsovereenkomsten moet respecteren, betreffen het naleven van een LTV ratio ( loan-to-value i.e. openstaand kredietbedrag t.o.v. de waarde van de vastgoedportefeuille (berekening volgens het GVV-KB)) die steeds kleiner moet zijn dan 60%, een interest cover- age ratio die groter moet zijn dan 2,5 en een indekking van minimum 70% van de financie- ringsschulden. De Schuldgraad per 31 december 2024 be- draagt 50,64%. De Schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, ren- te-indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten). De Schuldgraad is lager dan de Schuldgraad per einde 2023. Deze daling vloeit voort uit de verdere afwerking van het desinveste- ringsprogramma, door een waardestijging van het vastgoed en ten gevolge van het feit dat de groei grotendeels gefinancierd werd via inbrengen in natura. Onderstaande grafiek geeft een overzicht van de vervaldagen van de leningen, rekening houdend met de bekomen verlengingen per einde december 2024 m.b.t. een aantal van de leningen die in 2025 en 2026 op verval- dag komen. Quasi alle leningen die aflopen in 2025 zijn verlengd. Voor de leningen die aflopen in 2026 zijn momenteel vergevor- derde onderhandelingen gaande, een aantal van hen zijn reeds verlengd. Xior onderhoudt sterke en langdurige relaties met zijn kre- dietverstrekkers, die interesse blijven tonen om de financiering te verlengen en te ver- hogen tijdens de lopende onderhandelingen voor de resterende leningen die in 2025 en 2026 aflopen. Voor een update rond nieuwe leningen en herfinancieringen die in 2025 werden afgesloten, zie Hoofdstuk 5.7 van dit Jaarversla g. In bovenstaande grafiek zijn de leningen met kwartaalaflossingen niet opgenomen, vermits de grafiek dan niet meer leesbaar zou zijn. BEHEERVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 53 54 5.9.2 EPRA NETTO HUURINKOMSTEN OP CONSTANTE VERGELIJKINGSBASIS In duizenden EUR 31.12.2024 31.12.2023 Gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille gedurende twee jaar Projecten en acquisities Desinvesteringen Totale nettohuur - inkomsten Gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille ge- durende twee jaar Evolutie netto- huurinkomsten Evolutie netto- huurinkomsten (in %) Wijzigingen ten gevolge van indexatie 104.758 168.080 98.344 6.414 6,52% Andere wijzigingen 67.575 -4.253 Totaal huurinkomsten bij gelijkblijvende samenstelling 104.758 67.575 -4.253 168.080 98.344 6.414 6,52% Reconciliatie met de geconsolideerde netto huurinkomsten Waardeverminderingen -443 NETTOHUURRESULTAAT 167.638 Bovenstaande tabel geeft de evolutie van de EPRA-huurinkomsten weer bij gelijkblijvende samenstelling van de portefeuille. Like for like kon berekend worden voor 62% van de huuropbrengsten. De like for like van de EPRA-huurinkomsten vertoont per einde 2024 een stijging van 6,52% tegenover 6,25% vorig jaar. Dit is vnl. te danken aan de indexatie van de huurinkomsten en de indexatie van commer- ciële huurcontracten. 5.9.3 EPRA CAPEX TABEL In duizenden EUR 31/12/2024 31/12/2023 Aankopen van vastgoed 92.901 88.675 Ontwikkelingen 109.532 175.876 Like for like portfolio 6.864 4.836 Overige 16.007 21.494 Totaal 225.304 290.882 Ontwikkelingen betreffen de capex op lopende projectontwikkelingen of projectontwikkelingen die in de loop van 2024 werden afgerond. Like for like portfolio betreft capex op panden die reeds per 1/1/2024 in bezit waren en verhuurd werden. Het betreft hier verbeteringsin- vesteringen en grondige renovaties, waarbij panden tijdelijk uit ver- huur werden gehaald voor renovatie. Overige betreft de geactiveerde interestlasten. 5.10 VEREISTE ONDERDELEN VAN HET JAARVERSLAG Overeenkomstig de artikelen 3:6 en 3:32 van het Wetboek van ven- nootschappen en verenigingen, worden de vereiste onderdelen van het Jaarverslag van Xior weergegeven in de volgende hoofdstukken: 1. Risicobeheer, 5.2. Beheerverslag – Commentaar bij de geconsolideerde jaarreke- ning boekjaar 2024, 5.3. Beheerverslag – Beheer en gebruik van de financiële middelen, 5.4. Beheerverslag – Transacties en verwezenlijkingen, 5.7. Beheerverslag – Feiten na balansdatum, 5.8. Beheerverslag – Vooruitzichten voor 2025, 6. Corporate Governance, 9. Duurzaamheidsverslag 10. Financieel verslag 5.9 GEGEVENS OVEREENKOMSTIG HET EPRA REFERENTIESYSTEEM 6 6 Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practice Recommendations van EPRA (European Public Real Estate Association). Zie ook www.epra.com. 5.9.1 EPRA KEY PERFORMANCE INDICATOREN De hieronder opgenomen gegevens worden niet vereist door de GVV-regelgeving. De commissaris is nagegaan of de ratio’s “EPRA-winst”, “EPRA NAW” en “EPRA NNNAW” werden berekend volgens de defi- nities hernomen in de “EPRA Best Practice Recommendations” en of de financiële ge- gevens die gebruikt werden in de berekening van deze ratio’s overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de gecon- solideerde financiële staten zijn opgenomen. Voor de gedetailleerde berekeningen wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.8 Alternatieve prestatie indicatoren (APM’s). 31/12/2024 31/12/2023 EPRA metrics Definitie In duizenden EUR EUR per aandeel In duizenden EUR EUR per aandeel EPRA winst Onderliggende resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. Dit geeft aan in welke mate dividendbetalingen ondersteund worden door de winst. 91.240 2,22 82.566 2,22 EPRA NAW Netto actiefwaarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. 1.695.608 40,04 1.553.951 40,65 EPRA NNNAW EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen. 1.634.504 38,60 1.517.667 39,70 EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen en beoogt de waarde te vertegenwoordigen die nodig is om het vastgoed te herbouwen. 1.888.744 44,60 1.736.284 45,42 EPRA Net Tangible Asset (NTA) Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belasting zich kristaliseren. 1.689.785 39,91 1.550.013 40,55 EPRA Net Disposal Value (NDV) Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een ‘uitverkoop scenario’, waarbij uitgestelde belasting, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend naar de volledige omvang, na aftrek van de daaruit voortvloeiende belasting. 1.696.730 40,07 1.585.727 41,48 % % EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitdatum, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. 4,6% 4,7% EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (Aangepast NIR) Deze maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives. 4,6% 4,7% EPRA huurleegstand Geschatte Huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille. 2,13% 1,11% EPRA LTV Deze maatstaf geeft de verhouding weer tussen de netto schulden en de netto eigendomswaarde 51,10% 53,37% EPRA kost ratio (incl. leegstands kosten) EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten. 28,3% 31,9% EPRA kost ratio (excl. leeg stands kosten) EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten. 28,3% 31,7% BEHEERVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 57 58 NETTOWAARDE PER AANDEEL PER 31 DECEMBER 2024 WAS 38,60 eur DE MARKTKAPITALISATIE VAN XIOR OP EURONEXT BRUSSELS STEEG IN 2024 TOT CA. 1,26 miljard eur BASECAMP BY XIOR Potsdam — Duitsland 7 HET AANDEEL XIOR 7.1 HET AANDEEL OP EURONEXT BRUSSELS Het aandeel Xior (ISIN-code BE0974288202) is sinds 11 december 2015 genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels. Het Xior- aandeel verhuisde in 2017 van de BEL Small naar de BEL Mid index van Euronext Brussels en werd in 2017 bovendien opgenomen in de EPRA Index, waarmee Xior de eerste fully dedicated student housing REIT is in continentaal Europa die werd opgenomen in deze index. Sinds November 2021 werd Xior ook opgenomen in de Morgan Stanley Capital International (MSCI) Global Small Cap Index. Op de laatste handelsdag van 2024 (31 december 2024) bedroeg de slotkoers 29,65 EUR, wat een discount vertegenwoordigt van ca. 23% ten opzichte van de nettowaarde per aandeel per 31 december 2024 (cfr. GVV-KB), die 38,60 EUR 1 per aandeel bedroeg. De marktkapitalisatie van Xior op Euronext Brussels steeg in 2024 tot ca. 1.256 MEUR. 1 Op basis van aantal uitgegeven aandelen. 87 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 88 HET AANDEEL XIOR 2024 XIOR Beurskoers (in EUR per aandeel) Net Asset Value EPRA NAV Net Asset Value IFRS NAV 12/’15 03/’16 06/’16 09/’16 12/’16 03/’17 06/’17 09/’17 12/’17 03/'18 06/’18 09/’18 12/’18 03/’19 06/’19 09/’19 12/’19 03/’20 06/’20 09/’20 12/’20 03/’21 06/’21 09/’21 12/’21 03/’22 06/’22 09/’22 12/’22 03/’23 06/’23 09/’23 12/’23 03/’24 06/’24 09/’24 12/”24 KOERSEVOLUTIE VS. INTRINSIEKE WAARDE De beurskoers van het aandeel Xior klokte op het einde van het negen- de jaar als genoteerde vennootschap af op 29,65 EUR. Het gemiddeld dagelijks volume op basis van het aantal uitstaande aandelen per jaareinde bedroeg 43.608 aandelen. De velociteit – het verhandeld aantal aandelen per jaar, gedeeld door het totaal aantal aandelen op het einde van het jaar – bedroeg 27,15%. GEGEVENS PER AANDEEL 31/12/24 31/12/23 31/12/22 31/12/21 Aantal uitgegeven aandelen 1 42.344.283 38.227.797 34.752.543 27.781.301 Gewogen gemiddelde aantal aandelen 2 41.118.335 37.142.375 30.005.985 24.644.517 Marktkapitalisatie (in EUR) 1.255.507.991 1.135.365.571 1.004.348.493 1.362.672.814 Free float 3 81,02% 86,68% 72,15% 76,61% Beurskoers (slotkoers) over betrokken periode (in EUR) Hoogste 35,50 32,95 52,40 56,90 Laagste 24,45 25,20 26,25 44,65 Gemiddelde 29,72 28,90 41,40 49,87 Bij afsluiting boekjaar 29,65 29,70 28,90 49,05 Volume (in aantal aandelen) Verhandeld aantal aandelen 11.163.729 11.435.588 11.426.394 5.750.438 Gemiddeld dagvolume 43.608 44.670 44.461 22.375 Velociteit 27,15% 30,79% 38,08% 23,33% NAV (IFRS) (in EUR) 38,60 39,70 42,77 36,13 EPRA NAV (in EUR) 4 40,04 40,65 43,01 38,63 Uitkeringspercentage 80,00% 80,00% 80,00% 80,00% EPRA winst /aandeel 5 (in EUR) 2,22 2,22 2,08 1,82 EPRA winst /aandeel 5 (in EUR) – deel van de groep 2,21 2,21 2,07 1,80 Brutodividend/aandeel (in EUR) 5 1,768 1,768 1,656 1,440 Nettodividend/aandeel (in EUR) 6 1,238 1,2376 1,159 1,008 Brutodividendrendement 7 6,34% 6,33% 6,08% 3,02% Nettodividendrendement 8 4,44% 4,43% 4,25% 2,12% 1 De gegevens worden weergegeven zoals deze beschikbaar worden gesteld op de website van Euronext Brussels, zonder correcties voor “corporate events” zoals kapitaalverhogingen en coupononthechtingen. 2 In functie van de respectievelijke dividendgerechtigdheid. 3 Inschatting bij benadering, rekening houdend met de bekende percentages van de aandeelhouders die een transparantiekennisgeving hebben verricht (aan de hand van het op dat ogenblik geldende totaal aantal aandelen (noemer)). 4 Op basis van het totaal aantal uitstaande aandelen. - Voor de definities, het gebruik en de reconciliatietabellen van de APM’s wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag . Alle APM’s worden aangeduid met een . 5 Op basis van het gewogen gemiddeld aantal aandelen. 6 Rekening houdend met een roerende voorheffing van 30%. 7 Berekend als bruto dividend gedeeld door (slotkoers - bruto dividend). 8 Berekend als (bruto dividend - 30% roerende voorheffing) gedeeld door (slotkoers - bruto dividend). Xior zal zich blijven inspannen om net zoals in de voorbije jaren regelmatig deel te nemen aan roadshows, conferenties en events voor zowel institutionele als particuliere beleggers, om zo de beleggers op een trans- parante manier te blijven informeren en de investeerdersbasis verder te verbreden en versterken. Markt: Euronext Brussels Symbool: XIOR ISIN code: BE0974288202 Notering: continu Index: BEL Mid, EPRA Index & MSCI Global Small Cap Index Liquidity provider: Van Lanschot Kempen Wealth Management NV 20,0 22,5 25,0 27,5 30,0 32,5 35,0 37,5 40,0 42,5 45,0 47,5 50,0 52,5 55,0 57,5 60,0 62,5 65,0 67,5 70,0 72,5 75,0 HET AANDEEL XIOR 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 89 90 7.4 FINANCIËLE KALENDER 2025 Hieronder wordt de financiële kalender voor 2025 opgenomen. Datum Item 25 april 2025 Bekendmaking resultaten per 31 maart 2025 (voor beurs) 15 mei 2025 Algemene Vergadering 21 mei 2025 Betaaldatum dividend 2024 (coupon 25-26) 7 augustus 2025 Bekendmaking resultaten per 30 juni 2025 (voor beurs) 24 oktober 2025 Bekendmaking resultaten per 30 september 2025 (voor beurs) Deze data zijn onder voorbehoud van wijzi- gingen. Voor mogelijke wijzigingen wordt verwezen naar de financiële agenda op de website www.xior.be. 7.5 DIVIDENDBELEID Overeenkomstig de GVV-Wetgeving dient de Vennootschap in haar hoedanigheid van openbare GVV ieder jaar een minimum bedrag uit te keren als vergoeding van het ka- pitaal. Ten minste 80% van het gecorrigeerd nettoresultaat (in de zin van artikel 13 van het GVV-KB), verminderd met de netto-daling van de schuldenlast van de Vennootschap in de loop van het boekjaar, moet worden uitge- keerd als vergoeding van het kapitaal. Deze verplichting tot uitkering is aan twee grenzen onderworpen. Enerzijds mag dit niet leiden tot een uitkering van een bedrag dat niet zou mogen worden uitgekeerd overeen- komstig artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en ander- zijds is zulke uitkering niet mogelijk indien de Schuldgraad (enkelvoudig en geconsoli- deerd) na uitkering boven de grens van 65% van de enkelvoudige resp. geconsolideerde activa zou uitstijgen. Voor het boekjaar 2024 stelt de vennoot- schap een bruto-dividend van 1,768 EUR per aandeel voor, onder voorbehoud van goedkeuring door de algemene vergadering van de Vennootschap. Op grond van de artikelen 171, 3° io. 269 van het Wetboek van Inkomstenbelastingen, is de roerende voorheffing op de dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV (zoals Xior), met ingang van 1 januari 2017, principieel gelijk aan 30% (cf. artikelen 171, 3° io. 269, §1, 1° van het Wetboek van de inkomsten- belastingen). Onder voorbehoud van de beschikbaarheid van uitkeerbare reserves, en steeds onder voorbehoud van goedkeuring door de alge- mene vergadering, heeft de Vennootschap de intentie om het dividend over de komende 3 jaar te laten groeien. 7.2 AANDEELHOUDERSCHAP Voor een overzicht van de aandeelhoudersstructuur van Xior wordt verwezen naar Hoofdstuk 6.1.3 van dit Jaarverslag. 7.3 COUPONINFORMATIE 1 Onherleidbaar toewijzingsrecht. 2 Voor de waarde van de dividenden, met betrekking tot het vorige en lopende boekjaar, die nog uitgekeerd en betaald dienen te worden, betreft dit een schatting onder voorbehoud van goedkeuring door de algemene vergadering en wordt verwezen naar de relevante gepubliceerde financiële informatie. SPO: Secondary Public Offering ABB: Accelerated Bookbuild N° Type Dividend-periode Waarde brutodividend Reden van onthechting Ex date Record date Payment date 1 Dividend 01/01/16 – 10/09/16 EUR 0,892 Inbreng in natura 12/10/17 13/10/17 19/05/17 2 Dividend 11/09/16 – 31/12/16 EUR 0,258 Inbreng in natura 18/01/17 19/01/17 19/05/17 3 OTR 1 (SPO 2017) N/A N/A SPO 2017 08/06/17 09/06/17 N/A 4 Dividend 01/01/17 – 21/06/17 EUR 0,565 SPO 2017 08/06/17 09/06/17 22/05/18 5 Dividend 22/06/17 – 31/12/17 EUR 0,635 Inbreng in natura 29/03/18 03/04/18 22/05/18 6 OTR 1 (SPO 2018) N/A N/A SPO 2018 31/05/18 01/06/18 N/A 7 Dividend 01/01/18 – 11/06/18 EUR 0,555 SPO 2018 31/05/18 01/06/18 04/06/19 8 Dividend 12/06/18 – 04/12/18 EUR 0,603 Inbreng in natura 06/12/18 07/12/18 04/06/19 9 Dividend 05/12/18 – 31/12/18 EUR 0,092 – 17/05/19 20/05/19 04/06/19 10 Dividend 01/01/19 – 12/06/19 EUR 0,581 Inbreng in natura 14/06/19 17/06/19 27/05/20 11 OTR 1 (SPO 2019) N/A N/A SPO 2019 17/10/19 18/10/19 N/A 12 Dividend 13/06/19 – 28/10/19 EUR 0,492 SPO 2019 17/10/19 18/10/19 27/05/20 13 Dividend 29/10/19 – 31/12/19 EUR 0,227 – 25/05/20 26/05/20 27/05/20 14 Dividend 01/01/20 – 06/10/20 EUR 1,0104 Inbreng in natura 09/10/20 12/10/20 26/05/21 15 Dividend 07/10/20 – 24/11/20 EUR 0,1821 ABB 2020 23/11/20 24/11/20 26/05/21 16 Dividend 25/11/20 – 31/12/20 EUR 0,1375 SPO 2021 25/02/21 26/02/21 26/05/21 17 Dividend 01/01/21 – 08/03/21 EUR 0,2643 SPO 2021 25/02/21 26/02/21 09/06/22 18 OTR 1 (SPO 2021) N/A N/A SPO 2021 25/02/21 26/02/21 N/A 19 Dividend 09/03/21 – 06/12/21 EUR 1,0770 ABB 2021 03/12/21 06/12/21 09/06/22 20 Dividend 07/12/21 – 31/12/21 EUR 0,0987 – 23/05/22 24/05/22 09/06/22 21 Dividend 01/01/22 – 14/09/22 EUR 1,1660 Inbreng in natura 15/09/22 16/09/22 24/05/23 22 Dividend 15/09/22 – 31/12/22 EUR 0,4900 Inbreng in natura 21/04/23 24/04/23 24/05/23 23 Dividend 01/01/23 – 24/04/23 EUR 0,5522 Inbreng in natura 21/04/23 24/04/23 22/05/24 24 Dividend 25/04/23 – 31/12/23 EUR 1,2158 – 20/05/24 21/05/24 22/05/24 25 Dividend 01/01/24 – 17/04/24 EUR 0,5217 2 Inbreng 16/04/24 17/04/24 21/05/25 26 Dividend 18/04/24 – 31/12/24 EUR 1,2463 2 ABB 2025 17/01/25 20/01/25 21/05/25 27 Dividend 01/01/25 – 31/12/25 EUR 1,768 2 BASECAMP BY XIOR Katowice— Polen HET AANDEEL XIOR 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 91 92 • In lijn met IFRS worden de vastgoedbeleg- gingen (IAS 40) gewaardeerd aan Reële Waarde. Er worden echter geen voor- spellingen gedaan wat de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen betreft, aangezien dit onbetrouwbaar zou zijn en onderhevig is aan een aantal ex- terne factoren waarop de Vennootschap geen invloed heeft. Deze variaties zijn tevens niet relevant voor de vooruitzichten in verband met de EPRA-winst 6 , waarop de dividenduitkering is gebaseerd; • De Vennootschap gaat uit van een wet- telijk, reglementair en fiscaal kader zoals van toepassing op de datum van dit Jaarverslag voor het bepalen van de voor- uitzichten. Hypothesen met betrekking tot elementen die Xior rechtstreeks kan beïnvloeden Nettohuurresultaat: • Dit resultaat werd geraamd op basis van de huidige contracten en inschatting van de contracten voor het nieuwe academie- jaar, startende in september 2025. Voor nieuwe gebouwen, werd op basis van kennis van de markt een inschatting ge- maakt van de verwachte huurinkomsten. Qua bezettingsgraad voor 2025 wordt rekening gehouden met een niveau dat in lijn ligt met de bezettingsgraad van 2024; • Normaliter worden de huurprijzen herbe- keken bij het nieuwe academiejaar, hier- voor werd een inschatting opgenomen in het budget voor 2025. Zittende huurders zijn onderhevig aan indexatie (wettelijk be- paald per land obv inflatie%). Voor nieuwe huurders kunnen nieuwe huurprijzen worden aangerekend, hetgeen niet moet overeenstemmen met het inflatiepercen- tage. Op basis van het verleden weten we dat prijsstijgingen kunnen doorgevoerd worden en dat er een zekere pricing power is, er werd dan ook met bepaalde prijsstij- gingen boven inflatie rekening gehouden bij het opstellen van het budget voor 2025. • Voor panden waarvoor de Vennootschap een huurgarantie heeft ontvangen bij ac- quisitie werd deze in rekening genomen voor de bepaling van het resultaat; 6 Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2024 opgenomen. • Er werd in het budget een inschatting gemaakt voor dubieuze debiteuren, dit is een percentage van de huurinkomsten en werd bepaald op basis van historische informatie en een inschatting naar de toekomst. Er werd voor 2025 rekening gehouden met 0,5% niet-inbare vorderin- gen, waar dit historisch werd ingeschat op 0,3%. Qua bezettingsgraad werd rekening gehouden met een bezettingsgraad die in lijn ligt met de bezettingsgraad van 2024. Vastgoedkosten: • Deze kosten bevatten vooral de kosten voor onderhoud en herstellingen, verzeke- ringen, belastingen m.b.t. onroerende goe- deren dewelke niet worden doorgerekend aan de studenten, direct student gerichte publiciteit, leegstandskosten bij structure- le leegstand, beheer van het vastgoed en kosten Waarderingsdeskundigen. Deze werden voor 2025 geraamd op basis van de huidige portefeuille. Er werd ook reke- ning gehouden met bepaalde optimalisa- ties van kosten. • Er werd een analyse gedaan van de lo- pende onderhoudscontracten als basis voor het budget 2025, tevens werd er een inschatting gemaakt van de variabele on- derhoudskosten per gebouw. • Er werd een volledig marketingbudget per gebouw en/of per land opgesteld. • De beheerskosten van het vastgoed be- vatten voor het overgrote deel de perso- neelskosten, deze werden ingeschat per persoon op basis van de tewerkgestelde personeelsleden per land, alsook reke- ning houdend met nieuwe aanwervingen, indien nodig en met de verhogingen van de loonkosten ten gevolge van inflatie. Algemene kosten: • Deze kosten omvatten de interne wer- kingskosten van de Vennootschap, zijnde de vergoedingen van het ma- nagement, bestuurdersvergoedingen, kosten van het HQ personeel (IR, legal, finance en accounting, onthaal, etc.), kosten aansprakelijkheidsverzekeringen, kantoorkosten, afschrijvingen en inrich- tingskosten. Hiertoe behoren ook de afschrijvingen voor de maatschappelijke zetel in Antwerpen en de huur voor kanto- ren in het buitenland waar het administra- tief personeel werkzaam is; • Hierin zijn ook de geraamde kosten voor externe adviseurs, advocaten, fiscale experts, boekhoud- en IT kosten, com- pliance kosten en de vergoeding voor de commissaris opgenomen; • Als beursgenoteerde vennootschap be- staan de overheadkosten eveneens uit de jaarlijkse taksen op de GVV, vergoedingen verschuldigd aan de financiële agent en de liquiditeitsverstrekker, vergoedingen voor de notering op Euronext Brussels, kosten inzake prudentieel toezicht op GVV’s, budget voor financiële commu- nicatie. Enkel de kost van de financiële communicatie kan beïnvloed worden door de Vennootschap. • De algemene kosten werden ingeschat op basis van de algemene kosten opgelopen in 2024, ook hier rekening houdend met eventuele optimalisaties. Anderzijds zijn er in 2024 eenmalige kosten opgelopen, dewelke dus niet meer voorzien zijn in het budget voor 2025. Interestlasten: • Wat de inschatting van de interestlasten betreft, wordt uitgegaan van de evolutie van de financiële schulden, startend vanaf de actuele situatie op 31 december 2024 en met een raming van de bijkomende schulden voor de financiering van het in uitvoering zijnde investeringsprogramma in 2025. De interestlasten worden per con- tract gebudgetteerd op basis van de afge- sloten financieringsovereenkomsten en de afgesloten Interest Rate Swap Kosten. Voor de inschatting werd ook rekening gehouden met de nieuwe leningen die in het begin van 2025 werden afgesloten alsook met de voorwaarden voor de con- tracten die in 2025 vervallen en waarvoor er reeds een akkoord tot verlenging werd bekomen. Belastingen: • Deze bevatten de jaarlijks verschul- digde vennootschapsbelasting. De belastbare basis in België is quasi nihil gezien de fiscale transparantie die de Vennootschap geniet. Ook in Spanje heeft de Vennootschap een fiscaal transparant statuut bekomen, bijgevolg is ook hier de 7.6 VOORUITZICHTEN - WINSTPROGNOSE 7.6.1 ALGEMEEN De hieronder beschreven vooruitzichten be- vatten de verwachtingen voor het boekjaar 2025, met betrekking tot de geconsolideer- de EPRA-winst en de geconsolideerde balans van Xior Student Housing NV. De hierna vermelde vooruitzichten en winst- prognose werden opgesteld door de raad van bestuur met het oog op het opstellen van de verwachtingen voor het boekjaar 2025, reke- ning houdende met de operationele trends tot dusver geïdentificeerd, op vergelijkbare basis met de historische financiële informa- tie. Het budget voor 2025 werd opgesteld rekening houdend met de huidige bezettings- graad en een inschatting van de toekomstige bezettingsgraad rekening houdend met het verleden (incl. 2023 en 2024). Voor de nieuwe acquisities en opgeleverde gebouwen van 2024, wordt eveneens rekening gehouden met de ontvangen garanties. De gebruikte boekhoudkundige basis voor de vooruitzichten is conform de door Xior gehanteerde boekhoudkundige methoden, in het kader van de voorbereiding van haar ge- consolideerde rekeningen per 31 december 2024 conform IFRS zoals door de Europese Unie toegepast en geïmplementeerd door het GVV-KB. De prognoses met betrekking tot de gecon- solideerde EPRA-winst 3 zijn voorspellingen waarvan de effectieve realisatie afhangt van de evolutie van de economie, de financiële markten en de vastgoedmarkten. Deze vooruitzichten werden opgemaakt op basis van de informatie beschikbaar op 31 december 2024 en houden tevens rekening met de feiten na balansdatum indien die er zijn 4 . In Hoofdstuk 5.7 Feiten na balansda- tum worden deze opgesomd. Deze voor- uitzichten werden opgesteld en voorbereid op een basis die vergelijkbaar is met de historische financiële informatie en in over- 3 Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2024 opgenomen. 4 Zie tevens Hoofdstuk 5.6 van dit Jaarverslag. 5 Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2024 opgenomen. eenstemming met de waarderingsregels van Xior. Deze vooruitziende informatie, voorspellin- gen, opinies en ramingen gemaakt door Xior, met betrekking tot de momenteel verwachte toekomstige prestatie van Xior en van de markt waarin Xior actief is, vormen geen verbintenis voor de Vennootschap. Door hun aard impliceren vooruitziende verklaringen inherente risico’s, onzekerheden en veron- derstellingen, zowel algemeen als specifiek, en het risico bestaat dat de vooruitziende verklaringen niet zullen bereikt worden. De belangrijkste economische trends die de vooruitzichten van de Vennootschap kunnen beïnvloeden, zijn: • De evolutie van de vastgoedmarkt in België, Nederland, Spanje, Portugal, Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden en in het bijzonder de markt van studen- tenhuisvesting; • De toekomstige vraag naar studenten- kamers, die onder meer beïnvloed wordt door het aantal 18 tot 25-jarigen, het aantal inschrijvingen in het hoger on- derwijs, de verdere democratisering van het hoger onderwijs, de kwaliteit van het onderwijs, het aantal buitenlandse stu- denten, het inschrijvingsgeld, de afweging van op een studentenkamer dan wel thuis te studeren. Deze evolutie zou een impact kunnen hebben op de huuropbrengsten of op de waardering van de portefeuille zoals bepaald door de Waarderingsdeskundige; • De regionale wetgeving die onder meer een aantal veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen oplegt; • De evolutie van de interestvoeten en de marges van de banken. 7.6.2 HYPOTHESEN Gehanteerde boekhoudmethoden De gebruikte boekhoudkundige basis voor deze vooruitzichten is conform de door Xior gehanteerde boekhoudkundige methoden, in het kader van de voorbereiding van haar ge- consolideerde rekeningen per 31 december 2024 conform IFRS zoals door de Europese Unie toegepast en geïmplementeerd door het GVV-KB. Hypothesen met betrekking tot elementen die Xior niet rechtstreeks kan beïnvloeden • Bij de evolutie van de huuropbrengsten werd vanaf september 2025 per land rekening gehouden met inflatie van de huurprijzen en/of huurprijswijzigingen, ook altijd rekening houdend met de wetgeving en een inschatting van de retentiegraad. Bij de inschatting van de huuropbrengsten werd rekening gehouden met de huidige bezettingsgraad en werd een inschatting gemaakt voor de toekomstige bezettings- graad op basis van het verleden; • De onroerende voorheffing wordt bepaald op basis van historische cijfers (indien beschikbaar) of inschattingen van het management in functie van vergelijkbare gebouwen. De onroerende voorheffing kan beïnvloed worden door wijzigingen in wetgeving. Onroerende voorheffing voor commerciële ruimtes wordt integraal aan de huurder doorgerekend in tegenstelling tot onroerende voorheffing voor studen- tenhuisvesting dewelke niet kan worden doorgerekend aan de huurders en volle- dig ten laste komt van het resultaat van de GVV of haar dochtervennootschappen; • De noteringskosten (zoals de zgn. “abon- nementstaks”, vergoeding Euronext Brussels NV, kosten FSMA, enz.) worden geschat op basis van de gangbare markt- tarieven, die de GVV niet controleert; • Indien een belangrijk aantal huurders hun huurgelden niet betalen of indien de beoogde bezettingsgraad niet gehaald wordt, kan dit een impact hebben op het netto-huurresultaat; • De financiële indekkingsinstrumenten (IRS’en) worden conform IFRS (IAS 39) gewaardeerd tegen marktwaarde. Gezien de volatiliteit op de internationale financië- le markten, werd geen rekening gehouden met de variaties van deze marktwaarden. Deze variaties zijn tevens niet relevant voor de vooruitzichten in verband met de EPRA-winst 5 , waarop de dividenduitkering is gebaseerd; HET AANDEEL XIOR 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 93 94 7.6.4 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS M.B.T. DE WINSTPROGNOSE ASSURANCE VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE ANALYSE VAN DE TOEKOMSTGERICHTE FINANCIËLE INFORMATIE VOOR OPNAME IN HET REGISTRATIEDOCUMENT Op uw verzoek en in toepassing van Sectie 11 van Annex 1 van de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie, tot aanvulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 hebben wij onderhavig verslag opgesteld over de toekomstgerichte finan- ciële informatie van de vennootschap Xior Student Housing NV (“de Vennootschap”), opgenomen in hoofdstuk 7.6 van haar Jaarlijks Financieel Verslag 2024 van de groep (Jaarverslag 2024) (hierna “het Registratiedocument”). Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur In toepassing van de beschikkingen van Sectie 11 van Annex 1 van de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie is de raad van bestuur van de Vennootschap verantwoordelijk voor het opstellen van de toekomstgerichte financiële informatie en voor het bepalen van de ramingen en on- derliggende relevante veronderstellingen waarop deze toekomstgerichte financiële informatie gebaseerd is. Voornoemde toe- komstgerichte financiële informatie even- als de bepalingen en veronderstellingen werden opgenomen in hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument (de “Criteria”). Verantwoordelijkheden van de commis- saris De commissaris is verantwoordelijk voor het uitdrukken van een oordeel of de toekomst- gerichte financiële informatie in alle van materieel belang zijnde opzichten, op basis van de geschikte Criteria door de raad van bestuur is samengesteld. Voor de projectie mbt het boekjaar eindigend per 31 december 2024 hebben wij daartoe de toekomstgerichte financiële informatie van de Vennootschap, evenals de ramingen en onderliggende relevante veronderstellingen waarop deze toekomstgerichte financiële informatie gebaseerd is, zoals opgenomen in het Registratiedocument, onderzocht. Wij hebben onze opdracht uitgevoerd in overeenstemming met de “Internationale Standaard voor Assurance Opdrachten zoals van toepassing bij de analyse van toe- komstgerichte financiële informatie” (ISAE 3400). De bedoeling van dergelijke opdracht is het verkrijgen van een beperkte mate van zekerheid dat het assurance-risico tot een in de omstandigheden aanvaardbaar niveau wordt verlaagd om als basis te dienen voor een conclusie, uitgedrukt in de negatieve vorm, over de toekomstgerichte informa- tie, en meer bepaald of er iets onder onze aandacht is gekomen dat ons ertoe brengt van mening te zijn dat de toekomstgerichte financiële informatie in alle van materieel belang zijnde opzichten niet is samenge- steld in overeenstemming met de geschikte Criteria zoals opgenomen in hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument. Voor wat betreft de toekomstgerichte in- formatie hebben we werkzaamheden uit- gevoerd met als doel voldoende geschikte informatie te verkrijgen om te bepalen of de veronderstelling niet onredelijk zijn, gebruik makend van geschikte boekhoudprincipes. Conclusie Op basis van ons onderzoek is er niets onder onze aandacht gekomen dat ons ertoe zou brengen van mening te zijn dat de ramingen en onderliggende relevante veronderstellingen geen redelijke basis vormen voor de opstelling van de toekomstgerichte financiële informatie. Verder zijn we van mening dat de toekomst- gerichte financiële informatie op adequate wijze opgesteld is op basis van de ramingen en onderliggende relevante veronderstellin- gen, in overeenstemming met de beschik- kingen van Sectie 11 van Annex 1 van de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie, tot aanvulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 en gebruik makend van geschikte boekhoudprincipes. Aangezien de werkelijkheid hoogstwaar- schijnlijk zal afwijken van de voorspellingen, en aangezien de projecties en onderliggende hypothesen betrekking hebben op de toe- komst, kunnen wij geen verklaring geven over het feit of de werkelijke te rapporteren resul- taten zullen overeenstemmen met diegene zoals vermeld in de projecties. Naar aanlei- ding van de huidige corona crisis zijn deze projecties in de huidige omstandigheden nog onzekerder dan gebruikelijk. Eventuele afwij- kingen kunnen materieel zijn. Omwille van het feit dat de hierboven be- schreven werkzaamheden noch een controle, noch een beoordeling uitmaken overeenkom- stig de Internationale Controlestandaarden dan wel de Internationale Standaarden voor Beoordelingsopdrachten, brengen wij geen enkele mate van zekerheid tot uitdrukking over de toekomstgerichte financiële informa- tie. Mochten we bijkomende werkzaamhe- den hebben uitgevoerd dan waren mogelijks andere aangelegenheden onder onze aan- dacht gekomen waarop wij uw aandacht zouden hebben gevestigd. Dit verslag werd opgesteld en toegevoegd aan het Registratie document in toepassing van en conform Sectie 11 van Annex 1 van de Gedelegeerde EU verordening 2019/980 van de Commissie, tot aanvulling van de EU Verordening nr. 2017/1129 en mag voor geen enkel ander doel worden gebruikt. Het verslag dient noodzakelijk samengele- zen te worden met Hoofdstuk 7.6 van het Registratiedocument. Diegem, 15 april 2025 PwC Bedrijfsrevisoren BV Commissaris van Xior Student Housing NV vertegenwoordigd door Jeroen Bockaert * Bedrijfsrevisor * Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV belastbare basis quasi nihil. De verschul- digde vennootschapsbelasting heeft voornamelijk betrekking op de taxatie van de inkomsten van de Nederlandse vaste inrichting, de Nederlandse dochterven- nootschappen, de Portugese, Deense, Poolse, Duitse en Zweedse dochterven- nootschappen voor zover er geen fis- cale verliezen zijn die kunnen verrekend worden. Dit is een berekening o.b.v. de geldende tarieven vennootschapsbelas- tingen. Daar waar er zicht is op aanpas- singen van de provisies voor belastingen uit het verleden, ten gevolge van het in- dienen van aangiften, werd dit ook mee opgenomen in het budget voor 2025. 7.6.3 PROGNOSE VAN DE GECONSOLIDEERDE RESULTATEN EN DIVIDENDVERWACHTINGEN De winstprognose is opgesteld en voorbereid op een basis die vergelijkbaar is met die van de historische financiële informatie en die in overeenstemming is met het boekhoudbe- leid van de Vennootschap. Op basis van de gewijzigde marktomstandig- heden en de informatie die op dit moment beschikbaar is, handhaaft Xior zijn vooruit- zichten voor de winst per aandeel (EPS) en de dividend per aandeel (DPS) voor 2025 ten minste stabiel ten opzichte van 2024 op respectievelijk 2,21 EUR en 1,768 EUR (bruto) met een minimale pay-out van 80%. Met inbe- grip van de kapitaalverhoging van 21 januari 2025 en de aangekondigde Poolse acquisi- ties, bereikt Xior ook haar doelstelling om de schuldgraad en LTV onder 50% te brengen. Gezien de huidige onzekere macro-economi- sche omgeving blijft de nadruk liggen op een voortdurende balansdiscipline om de schuld- graad en loan-to-value onder 50% te houden m.u.v. tijdelijke overschrijdingen als gevolg van o.a. de dividendbetaling. Deze schatting blijft uiteraard onder voorbehoud van de re- sultaten en de goedkeuring door de gewone algemene vergadering met betrekking tot het boekjaar 2025. CITY LOFTS Leeuwarden Nederland MET JARENLANGE ERVARING IN STUDENTEN - HUISVESTING IS XIOR EXPERT GEWORDEN IN STUDENTENHUISVESTING EN HEEFT HET STERKE PARTNERSHIPS UITGEBOUWD MET ONTWIKKELAARS, ONDERWIJSINSTELLINGEN, LOKALE GEMEENSCHAPPEN EN BUURTEN. HET AANDEEL XIOR 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 95 96 "XIOR BIEDT MET HAAR RESIDENTIES EEN ANTWOORD OP HET TEKORT AAN KWALITATIEVE, DUURZAME MAAR BETAALBARE WONINGEN DIE IN HARMONIE ZIJN MET DE LOKALE GEMEENSCHAPPEN EN IDEALITER OOK WAARDE TOEVOEGEN AAN DE LOKALE OMGEVING." VASTGOED- VERSLAG 8.1 VASTGOEDMARKT De Vennootschap houdt hoofdzakelijk vastgoed bestemd voor studentenhuis- vesting aan in continentaal Europa: België, Nederland, Spanje, Portugal, Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden. De volgende paragrafen beschrijven de algemene stand van zaken in de onder- liggende Belgische resp. Nederlandse, Spaanse, Portugese, Duitse, Poolse, Deense en Zweedse vastgoedmarkt voor studen- tenhuisvesting, op basis van informatie die de Vennootschap bekomen heeft van BONARD (Museumstraße 3b/16 1070 Wenen, Oostenrijk). BONARD heeft ermee ingestemd dat deze informatie wordt opge- nomen in het Jaarverslag. ZERNIKE TOREN Groningen — Nederland 8 VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 97 98 In de afgelopen twee jaar hebben economische en reglementaire veranderingen, in combinatie met een significant onevenwicht tussen vraag en aanbod, een aanzienlijk tekort aan beschikbare woningen veroorzaakt. Dit heeft geleid tot een stijging van de huurprijzen, vooral in Brussel en Vlaanderen. Een eenpersoonstudio in een private PBSA-woning bereikte een aangepaste gemiddelde maandhuur van 800 euro in Brussel en 661 euro in Antwerpen. Door de woningnood dempen de stijgende huurprijzen de vraag echter niet. Totaal aantal PBSA-bedden in België +3,8% (CAGR) +5,6% (CAGR) 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 '21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18' 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 '21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18' 525.498 88.102 0 4.000 8.000 12.000 16.000 20.000 Brussel Antwerpen 8,9% 8,2% Totale studentenpopulatie in België Aantal internationale studenten in België Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: BONARD, 2025. Marktontwikkeling Grote PBSA-merken openen nieuwe vestigingen, vooral in Brussel en Antwerpen, waardoor de professionalisering van de sector wordt ver- sterkt. Zes merken hebben meer dan 1.000 operationele bedden in het land: Xior Student Housing, Upkot, Eckelmans, Generation Campus, Diggit Studentlife en Wilgimmo. Samen beheren deze merken meer dan 15.000 bedden. In 2024 werden verschillende nieuwe projecten aangekondigd, ge- richt op kleinere steden en meer betaalbare producten. Er werden drie nieuwe grote privéresidenties geopend in Antwerpen en twee niet-privéresidenties in Brussel, gesteund door de Université Libre de Bruxelles. De kapitaalmarkt bleef beperkt en werd voornamelijk gedomineerd door het desinvesteringsprogramma van Xior. Alle KPI’s van de markt zijn positief, waaronder een hoge retentieg- raad, lange wachtlijsten en hoge NOI-marges. De brede kloof tussen vraag en aanbod biedt ruimte voor verdere ontwikkeling. Land Stad Totaal aantal studenten BelgIë Antwerpen 55.184 Brussel 119 508 Bron: BONARD, 2025. 8.1.1 STUDENTENHUISVESTINGS MARKT IN BELGIË België is een steeds populairdere bestemming voor internationale studenten. Volgens de laatste beschikbare gegevens telde het land in het academiejaar 2021-2022 meer dan een half miljoen studen- ten (525.498), waarvan 16,8% internationaal. Tussen 2017 en 2021 groeide het aantal internationale studenten sneller (met een CAGR van 5,6%) dan het totale aantal studenten (CAGR 3,8%). Totaal aantal studenten in België +3,8 % (CAGR) +5,6% (CAGR) 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 '21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18' 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 '21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18' 525.498 88.102 0 4.000 8.000 12.000 16.000 20.000 Brussel Antwerpen 8,9% 8,2% Totale studentenpopulatie in België Aantal internationale studenten in België Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2025. Totaal aantal internationale studenten in België +3,8% (CAGR) +5,6 % (CAGR) 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 '21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18' 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 '21/'22'20/'21'19/'20'18/'19'17/'18' 525.498 88.102 0 4.000 8.000 12.000 16.000 20.000 Brussel Antwerpen 8,9% 8,2% Totale studentenpopulatie in België Aantal internationale studenten in België Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2025 . De redenen achter de populariteit van België bij internationale studen- ten zijn veelzijdig. Het land heeft verschillende prestigieuze universitei- ten, waaronder de hoog aangeschreven KU Leuven (43 e wereldwijd), Universiteit Gent (112 e ) en de Universiteit Antwerpen (168 e ). De taalkundige diversiteit van het land is een andere grote aantrekkings- kracht, en bovendien worden verschillende opleidingen in het Engels aangeboden, vooral in Vlaanderen. Tot slot zijn de inschrijvingsgelden lager in vergelijking met andere populaire studiebestemmingen. Land Referentie- jaar Totaal aantal studenten Aantal interna- tionale studenten % inter- nationale studenten België 2017/2018 453.499 70.762 15,6% 2018/2019 472.117 73.271 15,5% 2019/2020 498.117 78.000 15,7% 2020/2021 520.275 83.353 16,0% 2021/2022 525.498 88.102 16,8% Opmerking: In het geval van België hebben de beschikbare gegevens betrekking op de academische jaren 2017/2018 tot 2021/2022. Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Tekorten aan huisvesting Het totale provisiepercentage in de PBSA-sector is 8,7%, terwijl het private provisiepercentage slechts iets lager ligt (8,4%). Brussel en Antwerpen, de populairste studentensteden, hebben zeer verschillende PBSA-markten. Private aanbieders beheren de meerder- heid van de 4.539 beschikbare studentenbedden in Antwerpen (92%), terwijl in Brussel 57% van de in totaal 10.616 bedden privaat beheerd wordt. Het totale aanbod in de twee steden is ongeveer gelijk: 8,2% in Antwerpen en 8,9% in Brussel. Antwerpen heeft echter een privaat provisiepercentage van 23,4%, terwijl Brussel slechts 5,9% haalt. BELGIË Ontvangt 18.680 Erasmus studenten Zendt 16.298 Erasmus studenten uit Bron: Europese Commissie, BONARD, 2025. CAMPUS OVERWALE Gent— België VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 99 100 Het aanbod van PBSA’s blijft onvoldoende en het aantal alternatieven voor studenten op de private huurmarkt is ook gekrompen na de in- voering van regelgeving die het voor verhuurders minder aantrekkelijk maakt om hun panden te verhuren. Als gevolg hiervan haalt de schaar- ste aan studentenwoningen in Nederland al jaren de krantenkoppen. Nieuwe overheidsregels kunnen de stroom internationale studenten naar Nederland indammen en zo de druk op de huizenmarkt vermin- deren. Het wetsvoorstel “Internationalisering in balans” is van plan om het aantal Engelstalige opleidingen te beperken ten gunste van meer Nederlandstalig onderwijs. Bovendien moedigt de Nederlandse minister van Onderwijs instellingen aan om te stoppen met het actief werven van internationale studenten. Deze nieuwe regels gelden mo- gelijk niet voor universiteiten in delen van het land waar de bevolking afneemt (bijvoorbeeld de Rijksuniversiteit Groningen). Totaal aantal PBSA-bedden in Nederland Number of international students in The Netherlands 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 30.000 60.000 90.000 120.000 150.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +1,1% (CAGR) +8,5% (CAGR) 799.999 128.004 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 Utrecht Rotterdam Nijmegen Groningen Amsterdam 21,1% 23,4% 12,4% 14,3% 14,2% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: BONARD, 2025. Nieuwe maatregelen om het aanbod te vergroten Om het tekort aan studentenhuisvesting te verlichten, lanceerde de regering een Nationaal Actieplan voor Studentenhuisvesting, waarin 60.000 nieuwe bedden worden beloofd tegen 2030. Het merendeel van de nieuwe PBSA-projecten in steden die door BONARD gemonitord worden, wordt gesteund door niet-private or- ganisaties, zoals gemeenten en studentenhuisvestingsverenigingen. Niet-private organisaties en verenigingen, zoals DUWO, SSH en Lieven de Key, beheren ongeveer de helft (49%) van het studentenhuisves- tingsbestand. In 2024 werd ongeveer een derde van de sector in de gecontroleerde steden beheerd door private aanbieders; de grootste aanbieders in Nederland zijn Holland2Stay, Xior Student Housing, Plaza Resident Services, The Social Hub en Student Experience, gevolgd door The Fizz, Canvas en OurDomain (merken van Greystar). Ondanks de vele activiteiten van niet-private spelers waren de private transacties vorig jaar relatief beperkt, afgezien van een paar geregis- treerde overnames, die voornamelijk het gevolg waren van de desin- vesteringen van Xior. Land Referentie- jaar Totaal aantal studenten Aantal interna- tionale studenten % inter- nationale studenten Nederland 2019/2020 765.981 92.497 12,1% 2020/2021 815.817 102.561 12,6% 2021/2022 831.471 115.068 13,8% 2022/2023 816.490 122.287 15,0% 2023/2024 799.999 128.004 16,0% Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. 8.1.2 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN NEDERLAND Een magneet voor internationale studenten Nederland heeft 13 universiteiten die wereldwijd tot de top 100 beho- ren, waaronder de gerenommeerde Technische Universiteit Delft, de Universiteit van Amsterdam, en Wageningen University & Research. Met een overvloed aan Engelstalige opleidingen, een reputatie voor kwalitatief hoogstaand onderwijs en relatief lagere inschrijvingsgel- den dan in Engelstalige landen, heeft Nederland zijn internationale studentenpopulatie de afgelopen vier jaar zien stijgen met een CAGR van 8,5%. De totale studentenpopulatie bereikte 799.999 in het academiejaar 2023-2024, met een aandeel van internationale studenten van 16,0%. De grootste studentensteden zijn Amsterdam, met 29 instellingen voor hoger onderwijs en 131.928 studenten (waarvan 19,9% interna- tionaal), gevolgd door Utrecht met 79.281 studenten (9,1% internatio- naal) en Rotterdam met 77.429 studenten (15,3% internationaal, een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar). Totaal aantal studenten in Nederland Number of international students in The Netherlands 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 30.000 60.000 90.000 120.000 150.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +1,1% (CAGR) +8,5% (CAGR) 799.999 128.004 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 Utrecht Rotterdam Nijmegen Groningen Amsterdam 21,1% 23,4% 12,4% 14,3% 14,2% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2025 . Totaal aantal internationale studenten in Nederland Number of international students in The Netherlands 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 30.000 60.000 90.000 120.000 150.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +1,1% (CAGR) +8,5% (CAGR) 799.999 128.004 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 Utrecht Rotterdam Nijmegen Groningen Amsterdam 21,1% 23,4% 12,4% 14,3% 14,2% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2025 . Het aanbod kan de stijgende vraag maar moeilijk bijhouden, met de meeste studentenhuizen op volle capaciteit en wachtlijsten die kunnen oplopen tot meerdere jaren. Het gemiddelde provisiepercen- tage is 20,2%, wat betekent dat vijf studenten concurreren voor elk beschikbaar studentenbed, terwijl het private provisiepercentage nog lager is (10,2%). Het provisiepercentage is bijzonder laag in Rotterdam (14,2%) en slechts iets hoger dan gemiddeld in Utrecht (21,1%) en Amsterdam (23,4%). Het private provisiepercentage is lager in alle drie de steden, in lijn met de landelijke trends. Ontvangt 17.872 Erasmus studenten Zendt 19.993 Erasmus studenten uit NEDERLAND Bron: Europese Commissie, BONARD, 2025. De aangepaste gemiddelde huurprijs voor een eenpersoonstudio in private PBSA’s in Amsterdam bedroeg 1.050 euro, in Utrecht 940 euro en in Rotterdam 1.137 euro. ROTSOORD Utrecht — Nederland VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 101 102 Het huidige huurplafond dat door de Spaanse regering is ingevoerd om een groeiende betaalbaarheidscrisis aan te pakken, heeft slechts gedeeltelijk invloed op de PBSA-sector, aangezien studentenhuisvesting vaak buiten de criteria voor deze beperkingen vallen. Een consoliderende markt De PBSA-sector is nog in ontwikkeling, waarbij de consolidatie van individuele activa in grotere portefeuilles geleidelijk plaatsvindt naar- mate meer professionele spelers de markt betreden. De grootste exploitanten in het land zijn op dit moment Resa, Micampus Residencias, YUGO, Livensa Living en Nodis, terwijl andere exploitanten en merken de markt in de gaten houden. Ongeveer negen van de tien pijplijnprojecten (89%) bevinden zich in de privésector. Tweederde van de projecten aangekondigd in 2024 bevindt zich buiten de grote steden (Madrid, Barcelona en Valencia). Totaal aantal PBSA-bedden in Spanje Totale studentenpopulatie in Spanje Aantal internationale studenten in Spanje 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +2,0% (CAGR) 7,1% (CAGR) 1.762.459 201.284 0 8.000 16.000 24.000 32.000 40.000 Valencia Sevilla Madrid Granada Barcelona 4,2% 10,0% 7,1% 10,7% 8,1% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: BONARD, 2025. Een vruchtbare omgeving voor investeringen Met het oog op het eerder vermelde marktpotentieel nam de inves- teringsactiviteit in Spanje in 2024 aanzienlijk toe, met verschillende transacties voor zowel afzonderlijke activa als portefeuilles. De interesse in de Spaanse PBSA-sector komt van wereldwijde inves- teerders, waaronder private-equityfirma’s en institutionele fondsen. Hoewel de populairste studentensteden de aandacht blijven trekken, richten investeerders zich ook op andere steden, zoals Pamplona, Salamanca, Zaragoza en Cordoba. Een van de belangrijkste transacties van vorig jaar is de overname door Azora van de portefeuille van EQT Exeter met 4.100 bedden in 2024, met plannen om deze te ontwikkelen tot een uitgebreide Zuid- Europese portefeuille. Morgan Stanley verwierf twee residenties (624 bedden) in Barcelona van Vita Students, terwijl Boost Society een pand verwierf van Corestate Capital in Barcelona met 265 bedden. Invesco kocht een wooncomplex in Marbella van DAZEO met een capaciteit voor 176 studenten. Samen met Amro Partners rondde Invesco bovendien de aankoop af van twee projecten in ontwikkeling met een gezamenlijke capaciteit van 566 bedden. 8.1.3 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN SPANJE Een altijd populaire hub voor studenten Zuid-Europa is recent een hotspot geworden voor investeringen en ontwikkeling. Door het restrictieve beleid dat is ingevoerd in landen als Australië en Canada, buigen de internationale studentenstromen om naar alternatieve bestemmingen, en zal de regio meer belangstelling trekken van studenten, investeerders en PBSA-ontwikkelaars. Spanje heeft een enorme studentenpopulatie: bijna 1,8 miljoen stu- denten (1.762.459), waarvan 11,4% internationaal. Met zijn reputatie voor onderwijs van hoge kwaliteit, een aantrekkelijke levensstijl en lage inschrijvingskosten, heeft Spanje de vraag van internationale stu- denten zien stijgen, met een CAGR van 7,1% in de afgelopen vier jaar. Land Referentie- jaar Totaal aantal studenten Aantal interna- tionale studenten % inter- nationale studenten Spanje 2019/2020 1.626.154 153.034 9,4% 2020/2021 1.679.057 155.919 9,3% 2021/2022 1.698.239 170.224 10,0% 2022/2023 1.720.975 180.563 10,5% 2023/2024 1.762.459 201.284 11,4% Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Tot de populairste studentensteden behoren bekende bestemmingen zoals Madrid en Barcelona, die tot de QS top 50 studentensteden be- horen, en Valencia en Sevilla. Meer dan de helft (55%) van het beschikbare private aanbod in de steden die door BONARD gemonitord worden, is geconcentreerd in drie steden: Madrid, Barcelona en Sevilla. Totaal aantal studenten in Spanje Totale studentenpopulatie in Spanje Aantal internationale studenten in Spanje 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +2,0% (CAGR) 7,1% (CAGR) 1.762.459 201.284 0 8.000 16.000 24.000 32.000 40.000 Valencia Sevilla Madrid Granada Barcelona 4,2% 10,0% 7,1% 10,7% 8,1% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025.. Totaal aantal internationale studenten in Spanje Totale studentenpopulatie in Spanje Aantal internationale studenten in Spanje 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +2,0% (CAGR) 7,1% (CAGR) 1.762.459 201.284 0 8.000 16.000 24.000 32.000 40.000 Valencia Sevilla Madrid Granada Barcelona 4,2% 10,0% 7,1% 10,7% 8,1% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2025. Ontvangt 66.935 Erasmus students Zendt 54.477 Erasmus students uit SPANJE Bron: Europese Commissie, BONARD, 2025. Deze steden bieden studenten een ruime keuze aan onderwijsinstel- lingen. Alleen al in Madrid zijn er 55 instellingen voor hoger onderwijs, waarvan er zeven op de wereldranglijst staan, terwijl Barcelona 35 instellingen voor hoger onderwijs heeft, waarvan zes op de wereld- ranglijst. Hoewel er de afgelopen jaren meerdere nieuwe projecten zijn opgele- verd, is er nog steeds te weinig aanbod. Het huidige provisiepercen- tage in Spanje blijft erg laag: 8,3% totaal provisiepercentage en 10,2% privé provisiepercentage, waarbij de drie grote studentensteden in lijn liggen met deze cijfers. In Barcelona bedraagt het totale provisie- percentage 7,1% en het private provisiepercentage 12,9%, en Madrid bevindt zich in een vergelijkbare situatie (8,1% totaal, 11,4% privaat). In de privéwoningen is 97% van de kamers bezet en de boekingen gaan erg snel. De huurprijzen zijn met 4,8% gestegen voor eenpersoonsstu- dio’s in het academiejaar 2024-2025, tot een gemiddelde aangepaste maandhuur van 1.217 euro in Madrid en 1.305 euro in Barcelona. Land Stad Totaal aantal studenten Spanje Barcelona 153.204 Granada 55.615 Madrid 275.746 Sevilla 83.965 Valencia 113.915 Bron: BONARD, 2025. XIOR ATALAYA Malaga— Spanje VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 103 104 Door de sterke vraag en het extreem lage aanbod zaten de residenties voor 99% vol en stegen de huurprijzen in een jaar tijd met 8,4%. De aangepaste gemiddelde huurprijs voor een eenpersoonsstudio in een private PBSA-woning in Lissabon bedroeg 985 euro, en 670 euro in Porto. De pijplijn is echter zeer actief en wordt voornamelijk beheerd door private aanbieders. Lissabon heeft bijna 3.900 bedden in de pijplijn. De regering heeft ook nieuwe toevoegingen aan het studentenhuisves- tingsbestand aangekondigd die met EU-financiering zijn ontwikkeld. In totaal moeten er tegen 2026 20.000 bedden bijkomen, waarvan de helft al klaar is of in aanbouw. Een consoliderende markt De top 5 exploitanten op basis van het aantal operationele bedden zijn Livensa Living, Xior Student Housing, LIV Student, Nido en Micampus Residencias. In de afgelopen tien jaar hebben grote internationale merken hun intre- de gedaan in het land en de PBSA-markt getransformeerd. Als gevolg hiervan is het aantal private PBSA-woningen gegroeid in Lissabon, Porto en Coimbra, de drie grootste studentensteden. De PBSA-markt in Portugal wordt langzaam geconsolideerd, maar is nog steeds erg gefragmenteerd: geen enkel merk beheert meer dan 2.500 bedden. In 2024 waren er verschillende nieuwkomers op de markt. The Social Hub breidt uit over heel Europa en opent begin 2025 een pand met 310 kamers in Porto, met plannen om uit te breiden naar Lissabon. Ook een joint venture tussen King Street Capital Management en Alea Capital Partners - met een kapitaal van 375 miljoen euro - gaat PBSA- vastgoed ontwikkelen en beheren voor studentensteden in Portugal. Totaal aantal PBSA-bedden in Portugal Totale studentenpopulatie in Portugal Aantal internationale studenten in Portugal 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +3,1% (CAGR) +4,4% (CAGR) 448.235 77.471 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 Porto Lissabon Coimbra 9,0% 7,5% 4,9% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: BONARD, 2025. Land Stad Totaal aantal studenten Portugal Coimbra 38.411 Lissabon 131.690 Porto 72.632 Bron: BONARD, 2025. Grote investeringsbereidheid In 2024 werden verschillende transacties genoteerd, waaronder de aankoop door Xior van Campo Pequeno in Lissabon, waarmee het 380 bedden toevoegde aan zijn portefeuille. Stoneshield Capital verwierf ook twee gebouwen in Covilha en Braga van Alea Capital Partners voor 30 miljoen euro, wat wijst op de groeiende interesse in deze activaklasse buiten de grote steden. Net als andere landen in Zuid-Europa wordt Portugal steeds aantrek- kelijker voor PBSA-beleggers. De vooruitzichten voor verdere transac- ties, waaronder termijnfinanciering van termijnaankooptransacties, blijven positief. 8.1.4 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN PORTUGAL Uitdagingen qua aanbod De groeiende aantrekkingskracht van Portugal als internationale on- derwijsbestemming trekt zowel studenten als kapitaal aan. Het land telt 448.235 studenten, van wie 17,3% internationaal is. De internationale studentenpopulatie is de afgelopen vier jaar gegroeid met een CAGR van 4,4%. Bovendien wordt er een verdere groei ver- wacht omdat studenten alternatieve landen overwegen na wijzigin- gen in de regelgeving voor traditionele bestemmingen. Land Referentie- jaar Totaal aantal studenten Aantal interna- tionale studenten % inter- nationale studenten Portugal 2019/2020 396.909 65.196 16,4% 2020/2021 411.995 58.960 14,3% 2021/2022 433.217 69.965 16,2% 2022/2023 446.028 78.113 17,5% 2023/2024 448.235 77.471 17,3% Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Totaal aantal studenten in Portugal Totale studentenpopulatie in Portugal Aantal internationale studenten in Portugal 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +3,1% (CAGR) +4,4% (CAGR) 448.235 77.471 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 Porto Lissabon Coimbra 9,0% 7,5% 4,9% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Totaal aantal internationale studenten in Portugal Totale studentenpopulatie in Portugal Aantal internationale studenten in Portugal 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +3,1% (CAGR) +4,4 % (CAGR) 448.235 77.471 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 Porto Lissabon Coimbra 9,0% 7,5% 4,9% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2025. De Portugese PBSA-sector blijft kampen met een ernstig tekort, met Lissabon als de stad met het laagste aanbod van alle Europese steden die door BONARD gemonitord worden. Het totale provisieper- centage in Lissabon is 4,9% en het private provisiepercentage 6,6%. Porto doet het iets beter, met een totaal provisiepercentage van 9,0% en een privaat provisiepercentage van 15,1%. In beide steden wordt de marktontwikkeling gedomineerd door private spelers. Ontvangt 27.552 Erasmus studenten Zendt 16.018 Erasmus studenten uit PORTUGAL Bron: Europese Commissie, BONARD, 2025. ASPRELA Porto - Portugal VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 105 106 De bezettingsgraad blijft hoog, met 98% volle residenties in 2024. Polen zag de huurprijzen tussen 2022 en 2024 drastisch stijgen, soms zelfs met 10% of meer, maar gegevens voor het academiejaar 2024- 2025 laten zien dat de huurgroei in het afgelopen jaar 6,75% bleef. De aangepaste gemiddelde huurprijs voor een eenpersoonsstudio in 2024 in privé-PBSA’s bedroeg 710 euro in Warschau, 590 euro in Wroclaw en 584 euro in Krakau. Een jonge markt De PBSA-sector in Polen is nog jong vergeleken met West-Europese markten. Het grootste deel van het bestaande studentenhuisvestingsbestand wordt nog steeds beheerd door universiteiten en mist het aanbod en de faciliteiten van moderne PBSA. De ontwikkeling van de Poolse private PBSA-markt is in het afgelo- pen decennium op gang gebracht door merken als Student Depot, Basecamp Student en Milestone. Lokale speler Student Depot beheert meer dan 4.000 bedden in het hele land. Andere belangrijke merken zijn Xior (en het merk Basecamp by Xior), Milestone, SHED Co-living by IAM en Zeitraum. Totaal aantal PBSA-bedden in Polen Totale studentenpopulatie in Polen Aantal internationale studenten in Polen 0 300.000 600.000 900.000 1.200.000 1.500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +0,8% (CAGR) +6,8% (CAGR) 1.245.153 107.130 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Wroclaw Warschau Poznan Lodz Krakau 10,5% 6,8% 16,1% 15,2% 8,0% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: BONARD, 2025. Nieuwe spelers 2024 was een druk jaar op de Poolse markt, waaruit blijkt dat de opmerkelijke kloof tussen vraag en aanbod in het land de interesse wekt van internationale spelers en kapitaalinvesteerders. Nieuwe merken en exploitanten betraden de markt, er werden nieuwe projecten aangekondigd en er werden verschillende transacties geregistreerd. In de afgelopen 12 maanden heeft Xior activa verworven voor een totale waarde van 95 miljoen euro in Krakau, Wroclaw en Warschau. Deze gebouwen hebben een totale capaciteit van 1.565 bedden. Onder de nieuwe merken die de Poolse markt betraden waren roomies, StudentSpace, Speedwell en een nieuw platform dat werd aangekondigd door Solida Capital Europe. StudentSpace kondigde aan dat er in de herfst van 2025 twee projecten worden geopend met een gezamenlijke capaciteit van 1.230 bedden. Het merk wil zijn portfolio in Polen uitbreiden tot 5.000 bedden. Kajima Europe en zijn merk Student Depot verwierven een derde perceel in Warschau, met plannen om de residentie met 628 bedden in de herfst van 2026 operationeel te maken. Het IAM European Student Housing Fund breidt ook zijn investeringen in de Poolse PBSA-markt uit, met een tweede pand gepland in Warschau en projecten in de pijplijn voor Wroclaw en Gdansk. 8.1.5 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN POLEN Stijgende populariteit Het aantal internationale studenten in Polen steeg met 30,3% tussen 2019-2020 en 2023-2024, met een CAGR van 6,8%. Internationale studenten maken 8,6% uit van de Poolse studentenpopulatie, die nu 1.245.153 bedraagt. Met 42 universiteiten op de wereldranglijst, een scala aan Engelstalige opleidingen en betaalbare kosten voor levens- onderhoud zal Polen in de toekomst nog meer belangstelling trekken. De regels om in aanmerking te komen voor een visum zijn onlangs aangescherpt, waardoor de onderwijskwalificaties van aanvragers moeten worden geverifieerd door de Poolse autoriteiten. Land Referentie- jaar Totaal aantal studenten Aantal interna- tionale studenten % inter- nationale studenten Polen 2019/2020 1.203.998 82.194 6,8% 2020/2021 1.218.046 84.689 7,0% 2021/2022 1.218.166 89.420 7,3% 2022/2023 1.223.629 105.404 8,6% 2023/2024 1.245.153 107.130 8,6% Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Totaal aantal studenten in Polen Totale studentenpopulatie in Polen Aantal internationale studenten in Polen 0 300.000 600.000 900.000 1.200.000 1.500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +0,8% (CAGR) +6,8% (CAGR) 1.245.153 107.130 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Wroclaw Warschau Poznan Lodz Krakau 10,5% 6,8% 16,1% 15,2% 8,0% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024. Warschau is een van de vijf grootste studentensteden in Europa, de thuisbasis van 258.874 studenten en 73 instellingen voor hoger onderwijs, waarvan er vijf op de wereldranglijst staan. De internatio- nale studentenpopulatie, 31.420 vorig jaar, is even groot als die van Brussel en groter dan die van Rome, Milaan en Amsterdam. Andere belangrijke studentensteden zijn Krakau, Wroclaw en Poznan, met meer dan 100.000 studenten, gevolgd door Lodz en Gdansk. Totaal aantal internationale studenten in Polen Totale studentenpopulatie in Polen Aantal internationale studenten in Polen 0 300.000 600.000 900.000 1.200.000 1.500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +0,8% (CAGR) +6,8 % (CAGR) 1.245.153 107.130 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Wroclaw Warschau Poznan Lodz Krakau 10,5% 6,8% 16,1% 15,2% 8,0% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024. Een indrukwekkende kloof tussen vraag en aanbod Ontvangt 22.971 Erasmus studenten Zendt 32.208 Erasmus studenten uit POLEN Bron: Europese Commissie, BONARD, 2025. Door de omvang en snelle groei van de internationale studentenpopu- latie heeft Polen moeite om aan de vraag naar accommodatie te vol- doen. Het totale provisiepercentage in Polen is 9,8%, in lijn met andere landen, maar het private provisiepercentage is een van de laagste in Europa: 2,3%, wat betekent dat slechts 1 op de 43 internationale en binnenlandse mobiele studenten toegang heeft tot private PBSA. Warschau heeft een bijzonder laag aanbod, met een van de meest indrukwekkende verschillen tussen vraag en aanbod in Europa: het totale provisiepercentage bedraagt 6,8%, terwijl het private provisie- percentage slechts 1,0% bedraagt. De provisiepercentages zijn iets hoger in Wroclaw (totaal 10,5%, pri- vaat 3,0%) en Krakau (totaal 16,1%, privaat 4,1%), maar aanzienlijk lager dan in andere Europese markten, wat aangeeft dat het probleem wijdverspreid is. Land Stad Totaal aantal studenten Polen Krakau 131.953 Lodz 64.281 Poznan 101.065 Warschau 258.874 Wroclaw 105.225 Bron: BONARD, 2025. BASECAMP BY XIOR Łodź I — Polen VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 107 108 Ontvangt 37.807 Erasmus studenten Zendt 56.111 Erasmus studenten uit DUITSLAND Bron: Europese Commissie, BONARD, 2025. Een volwassen markt Duitsland is een van de grootste en meest mature PBSA-markten op het Europese vasteland. De sector noteerde vorig jaar een bezettingsgraad van 96%, terwijl de huurprijzen met 5,2% stegen. De aangepaste gemiddelde huurprijs voor een eenpersoonsstudio in Private PBSA’s bedroeg 870 euro in Berlijn, 879 euro in Hamburg en 964 euro in München. Niet-private aanbieders blijven de markt domineren, met private aan- bieders die ongeveer 29% van het aanbod in 43 gemonitorde steden beheren. Dit aandeel kan de komende jaren echter groeien, aange- zien private aanbieders 55% van alle bedden in de pijplijn ontwikkelen. Bovendien is het private provisiepercentage gestegen tot 7,8%. De belangrijkste privéoperatoren op de markt zijn i-Live, The Fizz, Campo Novo, Home & Co en Mondial Campus. Het nationale provisiepercentage bedraagt nog steeds 12,7%, met één studentenbed voor elke acht studenten. De provisiepercentages in de grote studentensteden komen overeen met de nationale gemid- delden. In Berlijn is het totale provisiepercentage 12,6% (6,8% privé) en in Hamburg 10,1% (6,8% privé). Land Stad Totaal aantal studenten Duitsland Berlijn 200.440 Frankfurt 70.025 Hamburg 119.245 Keulen 97.541 München 109.400 Bron: BONARD, 2025. München heeft hogere provisiepercentages (14,0% totaal, 11,8% pri- vaat), maar het is een van de meest onderbezette steden in Duitsland, omdat het PBSA-aanbod stabiel is gebleven en nu worstelt om be- taalbare huisvesting te bieden aan een groeiende studentenpopulatie. Totaal aantal PBSA-bedden in Duitsland Totale studentenpopulatie in Duitsland Aantal internationale studenten in Duitsland 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 -0,2% (CAGR) +3,3% (CAGR) 2.868.311 469.485 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 München Keulen Hamburg Frankfurt Berlijn 14,0% 12,6% 14,1% 6,2% 10,1% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: BONARD, 2025. Transacties worden langzaam hervat In de nasleep van de macro-economische turbulentie van de afge- lopen jaren werden in Duitsland slechts enkele transacties geregis- treerd. Een van de belangrijkste transacties was de aankoop door Catella European Residential III Fund van een studentenresidentie met 177 bedden in Leipzig voor 23 miljoen euro, terwijl International Campus een complex met 700 eenheden in Hamburg kocht van Havens Living & The Fizz, dat 476 bedden biedt voor studenten en de rest voor jonge professionals. Greykite Real Estate Fund en Equilibria Group zijn een joint venture aangegaan voor de aankoop van een leegstaand hotel in München. Het is de bedoeling dat het tegen 2026-2027 wordt omgebouwd tot een studentenresidentie met 190 eenheden. Dit project markeert de lancering van hun nieuwe PBSA-strategie van 250 miljoen euro. 8.1.6 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN DUITSLAND De omvangrijke Duitse studentenpopulatie (2.868.311 in het acade- miejaar 2023-2024) is stabiel, met een lichte stijging van 0,1% volgens de voorlopige statistieken voor 2024-2025. Het aantal internationale studenten groeide de afgelopen vier jaar met een CAGR van 3,3% en maakt nu 16,4% uit van de totale studenten- populatie. Land Referentie- jaar Totaal aantal studenten Aantal interna- tionale studenten % inter- nationale studenten Duitsland 2019/2020 2.891.049 411.601 14,2% 2020/2021 2.944.145 416.437 14,1% 2021/2022 2.946.141 440.817 15,0% 2022/2023 2.920.263 458.210 15,7% 2023/2024 2.868.311 469.485 16,4% Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025.. Duitsland is bijzonder populair bij internationale studenten dankzij zijn reputatie voor onderwijs van hoge kwaliteit, sterke economie en aantrek- kelijke studentensteden - waarvan er twee, München en Berlijn, in de top 10 van beste studentensteden wereldwijd staan. Het gratis onderwijs (geen inschrijvingsgeld) is ook een belangrijke pullfactor, zoals blijkt uit de groei van 52% van het aantal internationale studenten sinds de invoering ervan in 2014. Totaal aantal studenten in Duitsland Totale studentenpopulatie in Duitsland Aantal internationale studenten in Duitsland 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 -0,2% (CAGR) +3,3% (CAGR) 2.868.311 469.485 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 München Keulen Hamburg Frankfurt Berlijn 14,0% 12,6% 14,1% 6,2% 10,1% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Totaal aantal internationale studenten in Duitsland Totale studentenpopulatie in Duitsland Aantal internationale studenten in Duitsland 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 -0,2% (CAGR) +3,3 % (CAGR) 2.868.311 469.485 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 München Keulen Hamburg Frankfurt Berlijn 14,0% 12,6% 14,1% 6,2% 10,1% Totaal provisiepercentage % Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en statistische bureaus van de respectieve landen, BONARD, 2024. BASECAMP BY XIOR Leipzig Duitsland VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 109 110 Denemarken heeft de hoogste totale provisiepercentages van alle landen in dit verslag: 32,1%. Toch betekent dit dat slechts één op de drie studenten toegang heeft tot een PBSA-bed. De bezettingsgraad in studentenwoningen blijft 99% en de gemiddelde huurgroei tussen 2023 en 2024 voor eenpersoonsstudio’s was 7,8%. De topmerken op de markt zijn Basecamp by Xior, UMEUS en Heimstaden. Kopenhagen, 37 e op de QS ranglijst van beste studentensteden ter wereld, heeft momenteel 36.420 studentenbedden beschikbaar. De meeste studentenbedden (74%) in de stad worden beheerd door niet-private aanbieders, waaronder woningcorporaties en universitei- ten. De aangepaste gemiddelde huurprijs voor een eenpersoonsstu- dio in private PBSA-exploitaties bedroeg 1.105 euro in 2024. Een bewogen 2024 Vorig jaar vonden er verschillende transacties plaats in de Deense PBSA-markt. Een van de belangrijkste transacties was de aankoop van een pand door DIS Foundation van CBRE IM. In Groter Kopenhagen kocht KKR drie studentenwoningen van TPG Angelo Gordon, en een joint venture van de Noorse bedrijven Lille Oslo Eiendom en Strand Havfiske verwierf 173 eenheden voor 48,5 miljoen euro met plannen om een portefeuille van drie panden op te bouwen. Land Stad Totaal aantal studenten Denemarken Aalborg 25.394 Aarhus 48.926 Kopenhagen 107.851 Bron: BONARD, 2025. Totaal aantal PBSA-bedden in Denemarken Totale studentenpopulatie in Denemarken Aantal internationale studenten in Denemarken 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 5000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 -1,2% (CAGR) -2,3% (CAGR) 248.778 34.719 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 Kopenhagen Aarhus Aalborg 33,8% 29,2% 29,8% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: BONARD, 2025. Ontvangt 7.551 Erasmus studenten Zendt 5.956 Erasmus studenten uit DENEMARKEN Bron: Europese Commissie, BONARD, 2025. 8.1.7 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN DENEMARKEN Een van de hoogste voorzieningspercentages in Europa De studentenpopulatie in Denemarken krimpt, grotendeels als gevolg van demografische factoren. In het academiejaar 2023-2024 telde het land 248.778 studenten (waarvan 34.719 internationaal), een daling van 1,8% ten opzichte van het jaar ervoor. Maatregelen om inkomende internationale studentenstromen te verminderen door het aantal Engelstalige opleidingen te beperken, werden in 2023 afgeschaft. Het land streeft er nu naar om tegen 2028 1.100 nieuwe plaatsen toe te voegen aan Engelstalige opleidingen voor internationale studenten en nog eens 2.500 na 2029. Nu in een aantal andere bestemmingen een restrictief beleid is ingevoerd, zal dit initiatief Deense instellingen helpen om tegemoet te komen aan de toegenomen belangstelling van internationale studenten. Land Referentie- jaar Totaal aantal studenten Aantal interna- tionale studenten % inter- nationale studenten Denemarken 2019/2020 261.059 38.079 14,6% 2020/2021 265.025 37.656 14,2% 2021/2022 263.616 37.799 14,3% 2022/2023 253.286 35.675 14,1% 2023/2024 248.778 34.719 14,0% Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Totaal aantal studenten in Denemarken Totale studentenpopulatie in Denemarken Aantal internationale studenten in Denemarken 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 5000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 -1,2 % (CAGR) -2,3% (CAGR) 248.778 34.719 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 Kopenhagen Aarhus Aalborg 33,8% 29,2% 29,8% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025.. Totaal aantal internationale studenten in Denemarken Totale studentenpopulatie in Denemarken Aantal internationale studenten in Denemarken 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 5000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 -1,2% (CAGR) -2,3% (CAGR) 248.778 34.719 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 Kopenhagen Aarhus Aalborg 33,8% 29,2% 29,8% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025.. BASECAMP BY XIOR Kopenhagen (Lyngby) — Denemarken VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 111 112 Het private provisiepercentage is bijzonder laag in Göteborg (1,2%) en slechts marginaal hoger in Stockholm (5,9%). In 2024 bedroeg de aangepaste gemiddelde huurprijs voor een eenpersoonstudio in een private PBSA 672 euro in Stockholm en 443 euro in Göteborg. Nu het aantal studenten veel sneller groeit dan het aanbod, wordt de kloof tussen vraag en aanbod steeds groter en heeft het land behoefte aan innovatieve oplossingen voor studentenhuisvesting. De pijplijn is zeer actief, met 7.858 bedden gepland voor voltooiing in steden die door BONARD gemonitord worden. Met name 66% van de nieuwe voorraad wordt ontwikkeld door niet-private aanbieders. Zendt 8.799 Erasmus studenten uit Ontvangt 12.721 Erasmus studenten ZWEDEN Bron: Europese Commissie, BONARD, 2025. Drie steden zullen het meest profiteren van de projecten die in de pijp- lijn zitten: Stockholm, met 25 projecten (waarvan 12 privé), Göteborg met 10 projecten (waarvan één privé) en Lund met drie projecten (waarvan één privé). Van de grootste projecten hebben de Europese Investeringsbank en de EU respectievelijk meer dan 71 miljoen euro en meer dan 10 miljoen euro toegekend voor plannen om wooneenheden, waaronder studentenwoningen, te bouwen in de gemeente Skelleftea. Sommige private exploitanten hebben aanzienlijke pijplijnen, waaron- der K2A, ByggVesta en het merk Live to Grow. Totaal aantal PBSA-bedden in Zweden Totale studentenpopulatie in Zweden Aantal internationale studenten in Zweden 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +1,7% (CAGR) +2,1% (CAGR) 459.065 42.960 0 5.000 10.000 15.000 20.000 Uppsala Stockholm Malmö Lund Göteborg 28,3% 19,7% 32,7% 13,2% 17,1% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: BONARD, 2025. Nieuw op de radar Met zo’n laag aanbod en een grote vraag van studenten heeft Zweden onlangs meer aandacht getrokken van internationale stakeholders. Een van de belangrijkste transacties in 2024 was de oprichting van een joint venture tussen vastgoedonderneming Slättö en K2A, waarbij Slättö een belang van 40% verwierf in de portefeuille van 3.000 bedden voor studentenhuisvesting (ter waarde van 270 miljoen euro). Een andere nieuwkomer op de markt was KAITA Group, met het merk Youston. Begrippenlijst Totaal aantal studenten: aantal studenten (voltijds en deeltijds) cumulatief ingeschreven aan de respectieve universiteiten en hogescholen in een respectieve stad. Aantal binnenlandse studenten: aantal studenten (voltijds en deeltijds) cumulatief ingeschreven aan de respectieve universiteiten en hogescholen in een respectieve stad die ingeschreven zijn in hun land van herkomst. Aantal binnenlandse mobiele studenten: indicatie van het aantal studenten dat cumulatief is ingeschreven aan de respectieve universiteiten en hogescholen in een respectieve stad die zijn ingeschreven in hun land van herkomst en afkomstig zijn uit een andere stad/regio dan de stad waar ze studeren. Aantal internationale studenten: aantal studenten (voltijds en deeltijds) cumulatief ingeschreven aan de respectieve universiteiten en hogescholen in een respectieve stad die een nationale of territoriale grens hebben overschreden voor onderwijsdoeleinden en nu ingeschreven zijn buiten hun land van herkomst. Totaal provisie- percentage totaal aantal bedden gedeeld door totaal aantal studenten voor het betreffende land/stad. Privaat provisie- percentage het aantal private PBSA-bedden gedeeld door het totaal van binnenlandse mobiele en internationale studenten voor het betreffende land/stad. Bezettingsgraad: verhouding tussen het aantal bedden bezet door studenten en het totale aantal bedden. Private woning (private PBSA): een PBSA-vestiging die eigendom is van/ ingezet wordt door een private (commerciële) onderneming/persoon. Ten behoeve van de prijsbenchmarking zijn private stichtingen ook in deze categorie opgenomen. Openbare, religieuze en universitaire residenties en andere niet- commerciële aanbieders vallen niet onder deze categorie. PBSA: Purpose Built Student Accommodation. Eenpersoon- studio: een eenkamerappartement met een kitchenette + 1 badkamer met toilet. Aangepaste gemiddelde huur- prijs: een maandelijkse huurprijs die is aangepast om de onverenigbaarheid van de gepromote prijzen te compenseren; als bijvoorbeeld de nutsvoorzieningen niet in de prijs zijn inbegrepen, worden ze bij de basishuur opgeteld; als het maaltijdplan in de gepromote prijs is inbegrepen, wordt dit bedrag van de huur afgetrokken. HEI: higher education institution - instelling voor hoger onderwijs. CAGR: compound annual growth rate - samengesteld jaarlijks groeipercentage. Bron: BONARD, 2025. 8.1.8 STUDENTENHUISVESTINGSMARKT IN ZWEDEN Een jonge markt die innovatieve oplossingen nodig heeft Met twee studentensteden in de top 50 wereldwijd (Stockholm en Göteborg) en 16 universiteiten op de wereldranglijst heeft Zweden het aantal internationale studenten gestaag zien groeien, met een stijging van 3,0% tussen 2023 en 2024. In totaal telt het land 459.065 studenten (+4,1% vergeleken met 2023). Naast Stockholm en Göteborg biedt Zweden veel instellingen voor hoger onderwijs in kleinere steden, zoals Malmö, Uppsala, Lund, Linkoping, Umea, Orebro en andere. Land Stad Totaal aantal studenten Zweden Göteborg 60.706 Lund 37.084 Malmö 23.660 Stockholm 113.605 Uppsala 43.967 Bron: BONARD, 2025. Totaal aantal studenten in Zweden Totale studentenpopulatie in Zweden Aantal internationale studenten in Zweden 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +1,7% (CAGR) +2,1% (CAGR) 459.065 42.960 0 5.000 10.000 15.000 20.000 Uppsala Stockholm Malmö Lund Göteborg 28,3% 19,7% 32,7% 13,2% 17,1% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Totaal aantal internationale studenten in Zweden Totale studentenpopulatie in Zweden Aantal internationale studenten in Zweden 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 '23/'24'22/'23'21/'22'20/'21'19/'20 +1,7% (CAGR) +2,1% (CAGR) 459.065 42.960 0 5.000 10.000 15.000 20.000 Uppsala Stockholm Malmö Lund Göteborg 28,3% 19,7% 32,7% 13,2% 17,1% Totaal provisiepercentage% Aantal private PBSA beddenAantal niet-private PBSA bedden Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. Lokale, niet-private organisaties domineren momenteel de PBSA- markt. Dit wordt duidelijk weerspiegeld in het private provisie- percentage van 5,0%, een van de laagste in Europa. Het totale provisiepercentage is 21,1%. Het aanbod van PBSA’s blijft onvoldoende in alle studentensteden, inclusief Stockholm, Göteborg, Lund, Uppsala, Visby en Malmö. Stockholm en Göteborg hebben minder dan één bed per vijf studenten (provisiepercentages van respectievelijk 17,1% en 19,7% ). Hoewel het totale provisiepercentage overeenkomt met meer ontwikkelde mark- ten, is de vraag groter door de vroege gemiddelde leeftijd waarop kinderen het huis verlaten - een van de laagste in Europa. Land Referentie- jaar Totaal aantal studenten Aantal interna- tionale studenten % inter- nationale studenten Zweden 2019/2020 428.692 39.601 9,2% 2020/2021 454.046 33.285 7,3% 2021/2022 450.405 39.806 8,8% 2022/2023 441.114 41.699 9,5% 2023/2024 459.065 42.960 9,4% Bron: Overheidsinstanties en bureaus voor de statistiek van de respectieve landen, BONARD, 2025. BASECAMP BY XIOR Malmö Zweden VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 113 114 8.2 VASTGOEDPORTEFEUILLE Hieronder volgt een overzicht en beschrijving van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap, met inbegrip van de samenstelling en spreiding. 8.2.1 SAMENSTELLING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 31 DECEMBER 2024 Land Straat Totale huur (i) Geschatte huur op jaarbasis (ii) Huurinkomsten (iii) Bezettingsgraad (iv) Reële Waarde per 31.12.2024 Bouw of verbouwingsjaar Eenheden kamers verhuurbaar Eenheden bedden verhuurbaar Eenheden overige m² BE ANTWERPEN 5.647.376 7.873.404 5.647.376 140.864.868 962 962 2 42.622 1 Franklin Rooseveltplaats 7-9, Osystraat 3-5 Te reconverteren 966.546 NVT 19.865.598 2023 0 0 0 5.234 2 Frankrijklei 70 - retail 32.251 0 100% 587.503 2022 0 0 1 90 3 Groenenborgerlaan 149 (Felix) 1.039.150 1.198.543 1.039.150 100% 21.429.307 2024 199 199 0 14.410 4 Italiëlei 48 65.429 57.811 65.429 100% 1.134.203 2003 5 5 1 231 5 Kipdorpvest 49 1.367.563 1.349.605 1.367.563 100% 25.764.763 2013 207 207 0 4.825 6 Koningstraat 8 (Prince) 1.208.094 1.194.960 1.208.094 100% 23.033.508 2021 160 160 0 7.165 7 Paardenmarkt 100-102 68.646 67.848 68.646 100% 1.297.411 2009 10 10 0 293 8 Paardenmarkt 67 159.199 171.271 159.199 100% 2.700.483 2015 23 23 0 1.031 9 Rodestraat 2 147.953 170.763 147.953 100% 3.262.653 2021 16 16 0 1.021 10 Rodestraat 31 51.008 50.583 51.008 100% 1.106.232 1996 8 8 0 431 11 Universiteitsplein 1 (3 Eiken) - fase 2 Te ontwikkelen 579.079 NVT 7.125.705 0 0 0 Universiteitsplein 1 (3 Eiken) 1.540.334 2.034.144 1.540.334 100% 33.557.502 2024 334 334 0 7.891 BE BRUSSEL 9.354.312 9.373.418 9.354.312 176.373.012 1.155 1.155 102 43.113 12 Antoine Dansaertstraat 121 Te ontwikkelen NVT NVT 2022/2023 0 0 0 730 13 Hippokrateslaan 14 (Alma) 2.994.877 2.812.563 2.994.877 100% 50.806.789 2019 339 339 102 12.369 14 Kroonlaan 365 (365 rooms) 2.131.521 2.295.076 2.131.521 100% 43.503.073 2014 337 337 0 13.774 15 Ommegangstraat 2 1.049.527 968.557 1.049.527 100% 18.831.120 2016 135 135 0 5.276 16 Oudergemlaan 269-275 907.744 895.744 907.744 100% 16.790.734 2018 118 118 0 2.391 17 Sint-Pietersstraat 17-27 (Marivaux) 1.295.448 1.241.500 1.295.448 100% 27.042.758 2022 140 140 0 6.705 18 Van Orleystraat 14 (Bischoffsheimlaan 38-38A) + Zavelput 20 975.195 1.159.978 975.195 100% 19.398.538 2016 86 86 0 1.868 PRINCE Antwerpen - België VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 115 116 Land Straat Totale huur (i) Geschatte huur op jaarbasis (ii) Huurinkomsten (iii) Bezettingsgraad (iv) Reële Waarde per 31.12.2024 Bouw of verbouwingsjaar Eenheden kamers verhuurbaar Eenheden bedden verhuurbaar Eenheden overige m² BE GENT 4.669.512 5.324.226 4.669.512 95.462.723 790 790 1 21.112 19 Oude Schaapmarkt 1 164.376 165.692 164.376 100% 2.750.062 2019 20 20 0 686 20 Project Bagattenstraat - Rozendaalken Te ontwikkelen 352.993 NVT 3.368.166 2026 0 0 0 1.203 21 Sint-Pietersplein 52 / Sint-Amandsplein 1 - 3 / Sint-Amandstraat 33 332.506 328.140 332.506 100% 6.608.364 2023 50 50 0 1.931 22 Overpoortstraat 49a 703.781 721.569 703.781 100% 12.996.405 2014 119 119 0 4.330 23 Voskenslaan 203-207 694.852 710.552 694.852 100% 14.594.613 2021 111 111 0 4.916 24 Voskenslaan 58, Overwale 42-44 (Overwale - Campus Schoonmeersche) 2.773.997 3.045.281 2.773.997 100% 55.145.113 2016 490 490 1 8.046 BE HASSELT 1.957.969 2.016.069 1.957.969 37.282.150 354 354 1 8.718 25 Gouverneur Verwilghensingel 3b 1.065.875 1.102.155 1.065.875 100% 19.708.181 2020 193 193 1 8.718 26 Armand Hertzstraat 2 892.094 913.914 892.094 100% 17.573.969 2023 161 161 0 BE LEUVEN 4.104.336 4.438.529 4.104.336 86.666.780 632 632 9 19.440 27 Arendstraat 11 57.958 58.021 57.958 100% 1.178.754 2017 11 11 0 179 28 Bondgenotenlaan 74 - retail/kamers 274.102 283.665 274.102 100% 5.870.272 2017 18 18 1 988 29 Brusselsestraat 182-184 170.244 172.263 170.244 100% 3.576.588 2015 24 24 1 951 30 Brusselsestraat 242 117.613 117.110 117.613 100% 2.505.097 2014 17 17 0 350 31 Brusselsestraat 244 41.660 41.093 41.660 100% 881.681 2019 8 8 0 152 32 Martelarenlaan 40 (Studax) 1.594.389 1.866.946 1.594.389 100% 37.154.930 2016 292 292 0 4.772 33 Mechelsestraat 77 146.309 145.363 146.309 100% 2.648.813 2015 21 21 0 425 34 Minderbroedersstraat 19 255.643 250.872 255.643 100% 5.170.464 2014/2015 33 33 0 628 35 Minderbroedersstraat 21 779.697 826.147 779.697 100% 13.830.027 2013 113 113 0 8.554 36 Naamsestraat 58-60 - parkings 4.689 0 100% 147.295 2015 0 0 3 90 37 Tiensestraat 184-186 / Windmolenveldstraat 86-88 255.742 255.051 255.742 100% 5.189.260 2011 39 39 0 689 38 Tiensestraat 251 80.036 81.024 80.036 100% 1.573.621 2012 10 10 0 289 39 Tiensestraat 274/Windmolenveldstraat 2-4 141.339 149.067 141.339 100% 3.223.142 2018 17 17 4 591 40 Vlamingenstraat 91/ Parkstraat 11 189.605 187.217 189.605 100% 3.716.838 2019 29 29 0 782 BE LUIK 2.603.176 5.328.961 2.432.000 50.947.057 378 378 0 17.435 41 Boulevard d’Avroy 67 820.342 815.924 738.308 90% 13.789.907 2015 146 146 0 2.668 42 Quai Louva 19 Te ontwikkelen 47.934 NVT 628.242 NVT 0 0 0 605 43 Place Xavier Neujean Te reconverteren 797.690 NVT 1.870.805 NVT 0 0 0 3.869 44 Rue Gustave Trasenster Te ontwikkelen 1.863.718 NVT 2.497.478 2026 0 0 0 45 Rue Ernest Solvay 21 (ARC) 1.782.834 1.803.696 1.693.692 95% 32.160.625 2021 232 232 0 10.293 BE MECHELEN 96.555 129.860 96.555 1.975.014 15 15 0 390 46 Ontvoeringsplein 6 96.555 129.860 96.555 100% 1.975.014 2013 15 15 0 390 BE NAMEN 1.333.086 1.317.856 1.333.086 24.703.946 216 216 0 2.646 47 Avenue des Combattants 32 1.333.086 1.317.856 1.333.086 100% 24.703.946 2022 216 216 0 2.646 NEDERLAND NL AMSTERDAM 10.767.690 28.860.218 10.767.690 350.529.735 567 567 1 54.121 48 Project Prof. W.H. Keesomlaan 6-10 3.650.000 3.561.320 3.650.000 100% 60.880.856 2024 0 0 0 22.743 49 Project Regio Amsterdam Te reconverteren 10.015.172 NVT 48.729.570 NVT 0 0 1 0 50 Barajasweg 60-70 1.203.375 1.244.172 1.203.375 100% 22.535.372 2018 88 88 0 2.741 51 Naritaweg 139-149 999.484 1.033.369 999.484 100% 18.680.702 2018 73 73 0 2.099 52 Naritaweg 151-161 1.223.901 1.265.393 1.223.901 100% 23.282.244 2018 86 86 0 2.755 53 Brink Toren - Kavel 7 In.aanbouw 3.990.036 NVT 93.845.453 2026 0 0 0 11.433 54 Karspeldreef 15-18 3.690.929 4.065.993 3.690.929 100% 74.561.644 2019 320 320 0 12.350 55 Karspeldreef toren 2 Te ontwikkelen 3.684.764 NVT 8.013.894 2025/2026 0 0 0 NL BREDA 3.391.040 3.512.508 3.391.040 56.448.500 450 450 32 14.536 56 Rat Verleghstraat 5 1.643.338 1.724.050 1.643.338 100% 27.802.630 2017 224 224 31 4.928 57 Tramsingel 21 355.736 370.825 355.736 100% 5.939.014 2015 60 60 0 2.251 58 Tramsingel 27 1.036.050 1.040.637 1.036.050 100% 17.746.899 2016 122 122 0 5.754 59 Vismarkt - Kraanstraat 1 en 5 355.917 376.996 355.917 100% 4.959.958 2015 44 44 1 1.603 VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 117 118 Land Straat Totale huur (i) Geschatte huur op jaarbasis (ii) Huurinkomsten (iii) Bezettingsgraad (iv) Reële Waarde per 31.12.2024 Bouw of verbouwingsjaar Eenheden kamers verhuurbaar Eenheden bedden verhuurbaar Eenheden overige m² NL DELFT 2.953.471 3.075.475 2.953.471 59.634.097 317 317 0 12.276 60 Antonia Veerstraat 1-15 1.193.539 1.243.116 1.193.539 100% 24.250.265 2017 118 118 0 4.689 61 Barbarasteeg 2 1.032.576 1.041.317 1.032.576 100% 20.451.070 2016 108 108 0 4.187 62 Phoenixstraat 16 727.356 791.042 727.356 100% 14.932.763 2018 91 91 0 3.400 NL DEN HAAG 2.668.990 2.707.895 2.668.990 48.978.666 335 335 3 12.553 63 Eisenhowerlaan 146 445.964 466.128 445.964 100% 7.719.763 2014 64 64 0 1.355 64 Eisenhowerlaan 148 446.291 466.707 446.291 100% 7.706.213 2014 64 64 0 1.355 65 Eisenhowerlaan 150 346.396 375.146 346.396 100% 5.833.676 2015 68 68 0 1.322 66 Lutherse Burgwal 10 1.430.340 1.399.913 1.430.340 100% 27.719.014 2020 139 139 3 8.521 NL EINDHOVEN 3.068.258 3.279.601 3.068.258 62.679.122 335 335 0 8.747 67 Zernikestraat (Boschdijk Veste) 2.283.552 2.453.200 2.283.552 100% 48.160.378 2023/2024 240 240 0 5.104 68 The Spot - Kronehoefstraat 1-11F 784.706 826.401 784.706 100% 14.518.745 2016 95 95 0 3.643 NL ENSCHEDE 4.510.603 6.988.789 4.510.603 82.319.121 400 400 2 45.246 69 Ariënsplein 1-163 - Fase I 4.510.603 4.490.163 4.510.603 100% 61.713.330 2018/2024 278 278 2 17.375 70 Ariënsplein 1-163 - Fase II Te ontwikkelen 2.498.626 NVT 20.605.791 NVT 122 122 0 27.871 NL GRONINGEN 11.516.993 11.639.721 11.516.993 213.612.746 1.161 1.161 0 61.354 71 Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren) 6.662.837 6.701.897 6.662.837 100% 122.105.072 2020 698 698 0 33.659 72 Oosterhamrikkade 103-107 1.732.841 1.805.246 1.732.841 100% 32.466.734 2018 180 180 0 8.685 73 Eendrachtskade 2 (Black Box) 3.121.315 3.132.578 3.121.315 100% 59.040.940 2021 283 283 0 19.010 NL LEEUWARDEN 2.235.655 2.213.631 2.235.655 36.079.243 266 266 1 7.774 74 Tesselschadestraat 7-19B (The Block) 751.783 780.301 751.783 100% 13.456.048 2016 82 82 1 3.912 75 Tweebaksmarkt 1.483.871 1.433.330 1.483.871 100% 22.623.195 2023 184 184 0 3.862 NL LEIDEN 1.059.845 1.292.412 1.059.845 18.999.271 134 134 0 9.610 76 Campus Verbeek - Verbeekstraat 11-29 1.059.845 1.292.412 1.059.845 100% 18.999.271 2016 134 134 0 9.610 NL MAASTRICHT 7.531.864 14.618.401 7.488.864 137.825.082 1.116 1.116 38 64.388 77 Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal) - projectgrond Te ontwikkelen 6.747.838 NVT 9.795.984 NVT 0 0 0 78 Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal) 4.299.990 4.579.431 4.256.990 99% 67.123.864 2017/2019 725 725 37 45.695 79 Tongerseweg 135-145 (Bonnefanten College) 2.517.431 2.570.368 2.517.431 100% 50.366.303 2019 257 257 0 16.366 80 Vijverdalseweg 2 714.442 720.763 714.442 100% 10.538.931 2018 134 134 1 2.327 NL ROTTERDAM 2.631.558 7.121.691 2.631.558 144.784.986 280 280 0 41.051 81 Burgemeester Oudlaan 480-1008 (Woudestein) 2.631.558 2.626.847 2.631.558 100% 50.836.031 2017 280 280 0 9.308 82 Project Bokelweg - Heer Bokelweg 121-171 In verbouwing 4.494.844 NVT 93.948.955 NVT 0 0 0 31.743 NL UTRECHT 3.390.020 3.560.543 3.390.020 71.226.356 340 340 0 10.959 83 Rotsoord 19-263 / Diamantweg 2-168 2.690.984 2.833.100 2.690.984 100% 57.542.809 2018 206 206 0 5.983 84 Willem Dreeslaan 113 (The Hive) 699.036 727.443 699.036 100% 13.683.547 2015 134 134 0 4.976 NL VAALS 2.795.151 2.835.992 2.655.394 42.764.826 460 460 0 20.582 85 Sneeuwberglaan 1 2.795.151 2.835.992 2.655.394 95% 42.764.826 2018 460 460 0 20.582 NL VENLO 1.450.035 1.462.970 1.450.035 23.422.921 166 166 5 9.223 86 The Bank - Spoorstraat 9-229 / Keulse Poort 12 930.512 961.837 930.512 100% 15.426.758 2017 110 110 1 5.795 87 The Safe - Peperstraat 8A1-8C14 / Kwietheuvel 51-77 519.523 501.133 519.523 100% 7.996.163 2016 56 56 4 3.428 NL WAGENINGEN 977.355 1.004.222 977.355 15.885.704 201 201 0 3.933 88 Costerweg 50 (Duivendaal) 736.448 762.079 736.448 100% 11.510.241 2019 179 179 0 2.897 89 Duivendaal 2 (Meteogebouw) 240.907 242.143 240.907 100% 4.375.463 2019 22 22 0 1.036 SPANJE ESP BARCELONA 6.415.621 6.155.276 6.396.965 74.930.000 397 601 2 13.434 90 Av. De Francesc Botey 51 (Diagonal Besòs) 2.498.784 2.412.343 2.498.784 100% 27.340.000 2019 191 238 1 5.336 91 Carrer De Sèneca 24-26 (The Lofttown) 1.865.589 1.821.015 1.846.933 99% 22.910.000 2016 78 140 0 2.850 92 Carrer Ferran Jaume I Clua 20 (Collblanc) 2.051.248 1.921.918 2.051.248 100% 24.680.000 2022 128 223 1 5.248 ESP GRANADA 3.148.104 2.809.671 3.037.920 38.120.000 347 354 0 10.243 93 Callejón De Lebrija 3 3.148.104 2.809.671 3.037.920 97% 38.120.000 2020 347 354 0 10.243 VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 119 120 Land Straat Totale huur (i) Geschatte huur op jaarbasis (ii) Huurinkomsten (iii) Bezettingsgraad (iv) Reële Waarde per 31.12.2024 Bouw of verbouwingsjaar Eenheden kamers verhuurbaar Eenheden bedden verhuurbaar Eenheden overige m² ESP MADRID 11.819.683 16.510.297 11.819.683 172.985.000 636 734 0 22.311 94 Calle de Don Ramon de la Cruz 37 3.114.863 3.061.472 3.114.863 100% 38.000.000 2018 146 189 0 5.840 95 Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez) 8.704.820 8.789.683 8.704.820 100% 117.170.000 2016 490 545 0 16.471 96 Project Campus UEM / Calle Tajo s/n Te ontwikkelen 4.659.142 NVT 17.815.000 nvt 0 0 0 nvt ESP MALAGA 4.771.303 4.392.329 4.771.303 42.550.000 450 459 0 13.669 97 Av. Editor Angel Caffarena 1 2.466.999 2.249.765 2.466.999 100% 21.350.000 2021 229 231 0 6.680 98 Blvr Louis Pasteur 23 2.304.304 2.142.564 2.304.304 100% 21.200.000 2021 221 228 0 6.989 ESP SEVILLA 2.861.741 2.517.186 2.346.628 25.350.000 303 306 0 7.882 99 Av. De la Palmera 17 2.861.741 2.517.186 2.346.628 82% 25.350.000 2021 303 306 0 7.882 ESP ZARAGOZA 3.102.701 2.783.307 2.668.323 30.780.000 340 382 0 7.400 100 Pontoneros 3.102.701 2.783.307 2.668.323 86% 30.780.000 2024 340 382 0 7.400 PORTUGAL PT LISSABON 10.825.972 11.429.000 10.825.972 142.933.000 1.250 1.250 0 35.976 101 Avenida Almirante Reis 178 (Alameda) 248.208 272.000 248.208 100% 783.000 2015 32 32 0 865 102 Avenida Colégio Militar 16 (Benfica) 2.721.061 3.013.000 2.721.061 100% 34.750.000 2020 340 340 0 9.700 103 Rua Capitão Ramires 24, Campo Pequeno 4.304.273 4.136.000 4.304.273 100% 57.920.000 2022 380 380 0 12.731 104 Rua A do Pal, 1760-065 3.552.430 4.008.000 3.552.430 100% 49.480.000 2023 498 498 0 12.680 PT PORTO 2.851.402 3.047.000 2.851.402 32.450.000 454 454 0 12.600 105 Rua da Fábrica Do Bairro Da Areosa 31 (Asprela) 2.851.402 3.047.000 2.851.402 100% 32.450.000 2020 454 454 0 12.600 POLEN PLN WARSCHAU 0 3.203.717 0 36.980.000 0 0 0 9.076 106 Project Wenedów In aanbouw 3.203.717 NVT 36.980.000 2025 0 0 0 9.076 PLN LODZ 5.913.975 5.638.906 5.586.438 75.099.415 1.118 1.254 6 54.868 107 45 Rewolucji 1905r. St. (Lodz I) 2.936.367 2.814.107 2.936.367 100% 37.497.076 2017 487 623 5 26.304 108 16/18 Rembielinskiego St. (Lodz II) 2.977.608 2.824.799 2.650.071 89% 37.602.339 2020 631 631 1 28.564 PLN KATOWICE 2.960.489 2.900.611 2.960.489 36.538.012 733 733 4 34.807 109 29 Krasinskiego St. 2.960.489 2.900.611 2.960.489 100% 36.538.012 2021 733 733 4 34.807 PLN KRAKAU 3.220.552 3.537.432 3.220.552 33.228.070 620 673 4 14.394 110 Romanowicza St. 4, Zablocie district 3.220.552 3.537.432 3.220.552 100% 33.228.070 2019 620 673 4 14.394 DENEMARKEN DK AARHUS 5.781.012 5.348.838 4.682.620 107.095.926 650 650 0 20.105 111 Helsingforsgade 4 5.781.012 5.348.838 4.682.620 81% 107.095.926 2023 650 650 0 20.105 DK KOPENHAGEN 4.211.459 4.162.989 4.211.459 76.872.536 350 350 0 13.900 112 Birketinget 6 (South Campus) 4.211.459 4.162.989 4.211.459 100% 76.872.536 2021 350 350 0 13.900 DK KONGENS LYNGBY 11.396.345 11.078.479 11.168.418 205.938.749 786 786 1 35.555 113 Skovbrynet 2 and 2A 8.171.654 7.977.464 8.008.221 98% 146.155.703 2020 659 659 1 23.500 114 Skovbrynet 4 3.224.691 3.101.015 3.160.197 98% 59.783.046 2020 127 127 0 12.055 ZWEDEN SE MALMÖ 4.179.596 4.318.265 3.552.657 72.519.417 583 583 0 20.492 115 Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, 211 77 4.179.596 4.318.265 3.552.657 85% 72.519.417 2023 583 583 0 20.492 DUITSLAND DE LEIPZIG 2.860.888 3.138.015 2.860.888 48.750.000 385 412 0 15.818 116 Prager Str. 53 2.860.888 3.138.015 2.860.888 100% 48.750.000 2018 385 412 0 15.818 DE POTSDAM 2.159.023 2.148.492 2.159.023 30.650.000 263 263 0 10.131 117 Kossätenweg 25 2.159.023 2.148.492 2.159.023 100% 30.650.000 2017 263 263 0 10.131 Totaal 179.194.717 225.096.203 175.481.657 3.263.236.053 20.695 21.274 214 884.490 (i) Totale Huur vertegenwoordigt de huur die de Vennootschap zou factureren op basis van haar vraagprijs per 31 december 2024, indien 100% van de vastgoedportefeuille, die beschikbaar is voor verhuur dus exclusief kamers die in verbouwing of aanbouw zijn, 100% verhuurd zou zijn gedurende 12 maanden (dus abstractie makend van landen met zomerverhuur waar er sowieso geen 100% bezetting is in de zomermaanden). De Spaanse en Portugese panden hebben een all-in prijs, voor opname in deze tabel werden de huren inclusief de vergoedingen voor kosten zoals F&B, linnen, schoonmaak, elektriciteit, gas, water en internet opgenomen, waar de huren in de resultatenrekening exclusief deze vergoedingen worden opgenomen. In de tabel van 31 december 2023 werden de ‘netto’ huren opgenomen. Dit werd dit jaar aangepast om het vergelijkbaar te maken met Geschatte brutohuur. (ii) Geschatte brutohuur op jaarbasis zoals geschat door Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE. (iii) Gecontracteerde huren op jaarbasis op basis van de tenancy schedule per 31 december 2024. Voor Iberia wordt er rekening gehouden met de gecontracteerde huur in het academiejaar. Voor wat betreft de zomerverhuur hebben wij nog geen volledig zicht op de bezetting. (iv) Verhouding tussen de Huurinkomsten en de Totale Huur. (v) Voor enkele panden zijn per 31 december 2024 geen gecontracteerde Huurinkomsten beschikbaar; het betreft (a) Franklin Rooseveltplaats 7-9 (b) Bagattenstraat (c) Quai Louva 19 (d) Project Regio Amsterdam (e) Brink Toren (f) Karspeldreef Toren 2 (g) Ariënsplein fase II (h) Place Xavier Neujean (i) Projectgrond Annadal (j) Project Bokelweg (k) Trasenster (l) Project UEM (m) Project Wenedouw. Dit betreffen ontwikkelingsprojecten die nog in opbouw zijn. Bagatten, projectgrond Annadal en project UEM betreffen landposities die nog moeten ontwikkeld worden. VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 121 122 8.2.2.2 Opsplitsing in deelportefeuilles In onderstaand overzicht is de vastgoedportefeuille opgelijst per deelportefeuille, per land en bijkomend per stad. Per deelportefeuille zijn de Aanschaffingswaarde, Reële Waarde, Huurinkomsten en verzekerde waarde opgenomen. De Huurinkomsten betreffen de huur op jaarbasis op basis van het tenancy schedule per 31 december 2024. Land Stad Reële Waarde Totale huur (i) Verzekerde waarde Aanschaffingswaar- de excl. Kosten België Brussel 176.373.012 9.354.312 99.016.124 145.919.792 Gent 96.072.082 4.669.512 43.298.573 81.623.131 Hasselt 37.282.150 1.957.969 26.176.566 37.177.772 Leuven 86.666.780 4.104.336 48.276.610 74.359.024 Antwerpen & Mechelen 143.439.117 5.743.931 107.988.467 141.109.686 Luik & Namen 75.651.002 3.936.262 54.139.580 77.299.971 Denemarken Aarhus 107.095.926 5.781.012 107.095.926 149.950.000 Kongens Lyngby 205.938.749 11.396.345 205.938.749 229.491.869 Kopenhagen 76.872.536 4.211.459 76.872.536 76.019.729 Duitsland Leipzig 48.750.000 2.860.888 37.658.981 42.420.000 Potsdam 30.650.000 2.159.023 29.601.935 28.523.844 Nederland Amsterdam 350.529.735 10.767.690 126.881.375 429.711.472 Breda 56.448.500 3.391.040 32.341.739 44.602.156 Delft 59.634.097 2.953.471 24.267.347 40.756.670 Den Haag 48.978.666 2.668.990 31.248.777 36.954.105 Eindhoven 62.679.122 3.068.258 19.372.965 44.805.408 Enschede 82.319.121 4.510.603 42.051.174 74.290.314 Groningen 213.612.746 11.516.993 92.445.269 129.432.318 Leeuwarden 36.079.243 2.235.655 26.159.093 31.386.335 Leiden 18.999.271 1.059.845 16.390.637 14.574.349 Maastricht 137.825.082 7.531.864 113.349.808 110.044.197 Rotterdam 144.784.986 2.631.558 85.320.509 114.115.849 Utrecht 71.226.356 3.390.020 35.151.021 48.860.569 Vaals 42.764.826 2.795.151 27.360.113 38.572.154 Venlo 23.422.921 1.450.035 16.506.338 19.264.060 Wageningen 15.885.704 977.355 13.019.360 14.263.826 Polen Katowice 36.538.012 2.960.489 43.473.578 40.768.370 Krakau 33.228.070 3.220.552 36.770.292 29.701.059 Lodz 75.099.415 5.913.975 75.233.587 68.579.838 Warschau 36.980.000 0 0 0 Portugal Lissabon 142.933.000 10.825.972 63.518.273 107.077.798 Porto 32.450.000 2.851.402 16.400.000 28.604.454 Spanje Barcelona 74.930.000 6.415.621 33.970.312 66.700.745 Granada 38.120.000 3.148.104 23.256.000 37.020.559 Madrid 172.985.000 11.819.683 75.522.400 109.477.499 Malaga 42.550.000 4.771.303 23.900.000 44.333.040 Sevilla 25.350.000 2.861.741 11.100.000 27.185.659 Zaragoza 30.780.000 3.102.701 32.314.000 37.046.765 Zweden Malmö 72.519.417 4.179.596 72.519.417 113.750.000 Eindtotaal 3.263.236.053 179.194.717 2.045.907.432 2.985.774.385 De totale Reële Waarde zoals geschat door de Waarderingsdeskundige bedroeg per 31 de- cember 2024 3.263.236 KEUR. In de geconso- lideerde balans werden vastgoedbeleggingen opgenomen voor een bedrag van 3.314.053 KEUR. Het verschil is te wijten aan a) het vast- goed m.b.t. de joint ventures, de 100% waarde van het vastgoed is opgenomen in boven- staande tabel, maar wordt niet geboekt onder de lijn vastgoedbeleggingen (36.980 KEUR); b) een aantal panden is in aanbouw / renovatie, 1 Dit is de Reële Waarde zoals opgenomen op de balans per 31 december 2024. Voor de reconciliatie tussen de waarde opgenomen op de balans en de waardering van de Waarderingsdeskundige wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.1. voor de bepaling van het bedrag opgenomen in de geconsolideerde balans werd rekening ge- houden met nog te verwachten bouwkosten en eventuele development marge (cost to come en eventuele development marge werden af- getrokken van de Fair Value) (15.419 KEUR); c) bij een aantal panden in portefeuille zullen bepaalde structurele werkzaamheden worden uitgevoerd (vernieuwing van lift, update van installaties, energie-investeringen, etc.), ook hiervoor werd voor de bepaling van het bedrag opgenomen in de geconsolideerde balans rekening gehouden met nog te verwachten kosten (2.697 KEUR); en d) voor een aantal projecten werden reeds kosten gemaakt en geactiveerd, waarvoor op vandaag het project nog preliminair is en er nog geen accurate inschatting kan gemaakt worden van de toe- komstige projectwaarde. We zijn van mening dat de waarde ten minste overeenstemt met de gemaakte kosten (105.892 KEUR). Totale huur (i) Geschatte huur op jaarbasis (ii) Huurinkomsten (iii) Reële Waarde Eenheden kamers Eenheden bedden verhuurbaar Eenheden overige België 29.766.322 31.194.365 29.595.146 578.919.557 4.502 4.502 115 Denemarken 21.388.817 20.590.306 20.062.497 389.907.211 1.786 1.786 1 Duitsland 5.019.911 5.286.507 5.019.911 79.400.000 648 675 0 Nederland 60.948.528 62.742.789 60.765.771 1.090.250.728 6.406 6.406 81 Polen 12.095.016 12.076.949 11.767.479 144.865.497 2.471 2.660 14 Portugal 13.677.374 14.476.000 13.677.374 175.383.000 1.704 1.704 0 Spanje 32.119.153 30.508.924 31.040.822 366.900.000 2.473 2.836 2 Zweden 4.179.596 4.318.265 3.552.657 72.519.417 583 583 0 In aanbouw - Nederland 0 3.990.036 0 93.845.453 0 0 0 In aanbouw - Polen 0 3.203.717 0 36.980.000 0 0 0 In verbouwing - Nederland 0 4.494.844 0 93.948.955 0 0 0 Te ontwikkelen - België 0 2.843.724 0 13.619.590 0 0 0 Te ontwikkelen - Nederland 0 12.931.228 0 38.415.670 122 122 0 Te ontwikkelen - Spanje 0 4.659.142 0 17.815.000 0 0 0 Te reconverteren - België 0 1.764.236 0 21.736.403 0 0 0 Te reconverteren - Nederland 0 10.015.172 0 48.729.570 0 0 1 Grand Total 179.194.717 225.096.203 175.481.657 3.263.236.053 20.695 21.274 214 In België en Nederland zijn er nog panden die geconverteerd zullen worden naar stu- dentenkamers. Het betreft hier het pand aan Place Xavier Neujean te Luik, het pand aan de Heer Bokelweg in Rotterdam, het pand aan de Franklin Rooseveltplaats in Antwerpen en project Regio Amsterdam. Sommige van deze panden worden momenteel deels verhuurd of genereren tijdelijke inkomsten in afwachting van het toekennen van de bouwvergunning en de aanvang van de verbouwingswerken. 8.2.2 BESCHRIJVING EN SPREIDING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE 8.2.2.1 Algemene beschrijving van de vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille van de Vennootschap bestaat per 31 december 2024 uit 117 panden (waarvan twee projectgronden). Hiervan zijn 47 panden gelegen in België, 42 panden in Nederland, 11 in Spanje, 5 in Portugal, 5 in Polen, 4 in Denemarken, 1 in Zweden en 2 in Duitsland. Deze panden voorzien in het aanbod van in totaal 20.695 verhuurbare units per 31 december 2024 (resp. ca. 25.562 stu- dentenkamers in 120 panden na uitvoering van de volledige gecommitteerde pipeline van de Vennootschap per 31 december 2024 en de reeds nieuwe aangekondigde acquisi- ties in januari 2025 (Warschau en Wroclaw)), waarbij er in 26 van deze gebouwen eveneens winkelactiviteiten op het gelijkvloers zijn. De vastgoedportefeuille omvat verder een pand dat uitsluitend bestemd is voor short stay ac- tiviteit, “Roxi” Zaventem met 99 units. De vast- goedportefeuille, exclusief de panden die in verbouwing zijn en de te converteren panden, heeft over 2024 een totale bezettingsgraad van 98%. De totale Reële Waarde van de vastgoed- portefeuille per 31 december 2024 bedroeg 3.314.053 KEUR 1 . Het betreft een strategisch gediversifieerde vastgoedportefeuille met ook binnen het studentenvastgoed, wat de kernac- tiviteit uitmaakt van de Vennootschap als pure player in studentenhuisvesting, een mix, zowel wat betreft de geografische spreiding als wat het type studentenvastgoed betreft (cf. ver- schillende types van studentenkamers). Gelet op het grote aantal verschillende huurders enerzijds, en de diverse types van kamers an- derzijds (waardoor met andere woorden niet één type van student of huurder wordt aan- getrokken), is er ook aan spreiding per type huurder voldaan. VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 123 124 De onderstaande grafiek geeft de mix weer per type kamer van het totaal aan beschik- bare kamers binnen de vastgoedportefeuille. Het kamer type Premium heeft met 52,53% het belangrijkste aandeel. De sterke verte- genwoordiging van dit kamer type samen met Basic+ (5,30%) en Comfort (30,96%) illustreert de sterke vraag naar privacy en eigen comfort. Verder bedraagt het aandeel van het type Basic 11,21%. Aantal kamers – spreiding per type kamer Basic 11,21% Basic+ 5,30% Comfort 30,96% Premium 52,53% 8.2.2.5 Geografische spreiding van de vastgoedportefeuille De onderstaande grafieken geven de spreiding van de vastgoedportefeuille weer per land op basis van de Reële Waarde. In Nederland telt de portefeuille 42 panden, goed voor een totale Reële Waarde van 1.365 MEUR, hetgeen 42% van de vastgoedportefeuille vertegenwoor- digt, in België telt de portefeuille 47 panden, goed voor een totale Reële Waarde van 615 MEUR, hetgeen 19% van de vastgoed- portefeuille vertegenwoordigt, in Spanje en Portugal telt de portefeuille 16 panden, goed voor een totale Reële Waarde van 560 MEUR, hetgeen 17% van de vastgoedportefeuille ver- tegenwoordigt. De overige 22% situeert zich in Denemarken, Duitsland, Polen en Zweden met een totaal van 12 panden en een Reële Waarde van 724 MEUR. Reële waarde – spreiding per land België 19% Denemarken 12% Duitsland 2% Nederland 42% Polen 6% Portugal 5% Spanje 12% Zweden 2% Op basis van Totale Huur vertegenwoordigt België met een bedrag van 30 MEUR, 17% van de vastgoedportefeuille, Nederland vertegenwoordigt 60,9 MEUR, wat overeen- stemt met 34% van de Totale Huur, Spanje en Portugal vertegenwoordigen 46 MEUR, wat overeenstemt met 26%. De overige 24% situ- eert zich in Denemarken, Duitsland en Polen met een Totale Huur van 42,7 MEUR. De gediversifieerde vastgoedportefeuille van de GVV is met 117 panden verspreid over 41 steden in 8 Europese landen. De locaties van de verschillende panden in België, Nederland, Spanje, Portugal, Polen, Denemarken, Zweden en Duitsland en hun vertegenwoor- diging in de Reële Waarde en de Totale Huur van de vastgoedportefeuille worden hierna weergegeven: Totale Huur – spreiding per land België 17% Denemarken 12% Duitsland 3% Nederland 34% Polen 7% Portugal 8% Spanje 18% Zweden 2% De vastgoedportefeuille van Xior Student Housing wordt verzekerd voor een totale heropbouwwaarde van 2.046 MEUR, ex- clusief de terreinen waarop de panden zich bevinden, tegenover een Reële Waarde van 3.264 MEUR (inclusief terreinen) per 31 de- cember 2024, i.e. 63% van de Reële Waarde. Over 2024 werd er 1.290 KEUR betaald aan verzekeringspremies. De verzekerde waarde houdt geen rekening met verzekeringen “alle bouwplaatsrisico’s” voor projecten die in ontwikkeling zijn. Vanaf dat het project gefinaliseerd is en klaar is voor verhuur wordt er een brandverzekering afgesloten voor de totale heropbouwwaarde van het pand. De verzekeringen omvatten eveneens bijko- mende waarborgen voor de onbruikbaarheid van de onroerende goederen door huurder- ving. De gederfde huur wordt vergoed zolang het gebouw niet heropgebouwd is. Xior Student Housing beschikt tevens over een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering. 8.2.2.3 Aard van de vastgoedportefeuille Onderstaande grafiek geeft de spreiding van de Huurinkomsten per type pand weer, op basis van de Totale Huur van de respectieve panden in de vastgoedportefeuille. De sterke focus op het studentenvastgoed, met een aandeel van 90,25% van de huurin- komsten blijkt uit bovenstaand overzicht. Tijdelijk waren er in 2024 er, in afwachting van reconversie, ook huurinkomsten van kan- toren. Deze vertegenwoordigen 2,12% van de Huurinkomsten. Verder is de portefeuille op- gebouwd uit een beperkt aantal winkelvast- goedruimtes dewelke in belangrijke mate gevestigd zijn op het gelijkvloers van panden die het studentenvastgoed als primaire func- tie kennen. Het segment “Andere” (7,63% van de Totale Huur) bevat naast de retail ruimtes Totale Huur afkomstig van overige activiteiten waaronder “Roxi” Brussel, enkele parkings en de residentiële appartementen in Basecamp Lyngby. Huurinkomsten per type pand Studenten 90,25% Kantoren - te reconverteren 2,12% Andere 7,63% 8.2.2.4 Beschrijving van het type van studentenkamers De Vennootschap stelt binnen het segment van studentenhuisvesting diverse types van studentenkamers ter beschikking. Het merendeel van de gebouwencomplexen be- vatten diverse types van kamers, waardoor een diversiteit aan type huurders kan worden aangetrokken. Ook het aantal kamers per pand kan sterk verschillen, en hangt vaak samen met de ligging van het pand. Het klein- ste pand (niet bestemd voor winkelvastgoed) dat onderdeel uitmaakt van de vastgoed- portefeuille bestaat uit vijf studentenunits (Italiëlei 48, Antwerpen) en het grootste com- plex betreft het complex te Krasińskiego 29 in Katowice met onder andere 733 studen- tenunits. Louter bij wijze van vuistregel, kan worden gesteld dat de werkelijk individuele verhuurbare oppervlakte (exclusief gemeen- schappelijke ruimtes) gemiddeld 60% be- draagt van de totale oppervlakte. De diverse kamertypes van Xior zijn als volgt opgedeeld: Basic: Een studentenkamer met wasta- fel op de kamer en een gemeenschappelijk toilet en douche op de gang. Basic +: Een studentenkamer met was- tafel en eigen douche. Het toilet is gemeen- schappelijk en bevindt zich op de gang. Comfort: Een studentenkamer met een eigen koelkast en badkamer (wastafel, douche en toilet). Premium: Een studentenstudio met een eigen volledig uitgeruste badkamer (wasta- fel, douche en toilet) en een eigen kitchenette (koelkast en kookvuur). 1. LUMIAR Lissabon Portugal 2. ZERNIKE Groningen Nederland 3. HERTZ Hasselt België 1. 2. 3. VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 125 126 Reële waarde - spreiding per land en totale huur Zaragoza Warschau Wageningen Venlo Vaals Utrecht Sevilla Rotterdam Potsdam Porto Namen Mechelen Malmö Malaga Madrid Maastricht Luik Lodz Lissabon Leuven Leipzig Leiden Leeuwarden Krakau Kopenhagen Kongens Lyngby Katowice Hasselt Groningen Granada Gent Enschede Eindhoven Den Haag Delft Brussel Breda Barcelona Antwerpen Amsterdam Aarhus Zaragoza Warschau Wageningen Venlo Vaals Utrecht Sevilla Rotterdam Potsdam Porto Namen Mechelen Malmö Malaga Madrid Maastricht Luik Lodz Lissabon Leuven Leipzig Leiden Leeuwarden Krakau Kopenhagen Kongens Lyngby Katowice Hasselt Groningen Granada Gent Enschede Eindhoven Den Haag Delft Brussel Breda Barcelona Antwerpen Amsterdam Aarhus 3% 11% 4% 2% 2% 5% 2% 2% 2% 3% 3% 1% 7% 1% 1% 6% 2% 1% 1% 1% 1% 3% 4% 2% 2% 4% 5% 1% 2% 0% 1% 1% 1% 4% 1% 2% 1% 1% 0% 1% 1% 3% 6% 3% 4% 2% 5% 2% 1% 2% 3% 3% 2% 6% 1% 2% 6% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 6% 3% 1% 4% 7% 3% 2% 0% 1% 2% 1% 1% 2% 2% 2% 1% 1% 0% 2% Stad Reële Waarde Totale Huur Aarhus Kopenhagen Malmö Potsdam Leipzig ŁódźŁódź Warschau Katowice Duitsland Polen Zweden Denemarken Kongens Lyngby Leeuwarden Groningen Enschede Nederland België Amsterdam Wageningen Utrecht Leiden Den Haag Delft Rotterdam Breda Maastricht Vaals Luik Namen Hasselt Leuven Brussel Mechelen Antwerpen Gent Eindhoven Venlo Portugal Spanje Porto Lissabon Madrid Zaragoza Barcelona Sevilla Malaga Granada België Denemarken Duitsland Nederland Polen Portugal Spanje Zweden "DOOR EEN SIGNIFICANT ON- EVENWICHT TUSSEN VRAAG EN AANBOD EN EEN GROEIEN- DE INTERNATIONALE STU- DENTENPOPULATIE, BLIJFT ER EEN AANZIENLIJK TEKORT AAN STUDENTENHUISVESTING BESTAAN. ” Krakau VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 127 128 Looptijd van de huurcontracten 1 Huurinkomsten (iii) tot 1 jaar 161.478.930 tussen 1 en 5 jaar 6.484.721 meer dan 5 jaar 7.518.006 De gemiddelde looptijd van de contracten werd niet opgenomen, aangezien dergelijk gemiddelde weinig of geen informatieve waarde heeft, gelet op de korte termijn aard van de contracten voor studentenhuisves- ting. Voor een beschrijving van de andere contrac- ten, wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.1 van dit Jaarverslag . 8.2.2.8 Spreiding gemiddelde kamerprijs De huurprijs van de diverse kamers hangt af van diverse factoren, waaronder de geo- grafische locatie, de specifieke locatie van een pand (bijvoorbeeld in functie van de af- stand naar de onderwijsinstelling), maar ook binnen het pand zelf (bvb. straatkant, eerste verdieping of achtste verdieping, etc.), alsook de oppervlakte en de graad van comfort. Hoewel alle panden aan minimale kwaliteits- standaarden voldoen, kan nog een verschil bestaan in relatieve ouderdom, kwaliteit, afwerking, faciliteiten in de gemeenschappe- lijke ruimtes, etc. voor elk gebouw, wat zich tevens kan vertalen in de huurprijs van een welbepaalde kamer. Voor België en Nederland bedraagt de ge- middelde kamerprijs bij benadering 380 EUR voor een standaard kamer (zonder eigen voorzieningen), 510 EUR voor een kamer met eigen sanitair, en 700 EUR voor een studio, maar dit is op zichzelf weinig betekenisvol, gelet op de diverse bovengenoemde parame- ters die de prijzen van de kamers kunnen be- invloeden (met dus bij uitstek geografische verschillen). Voor Spanje liggen de prijzen ver uit elkaar omdat er ook dubbele kamers verhuurd worden. De prijzen bedragen rond de 940 EUR per maand voor een studio zonder catering. De prijzen incl. catering variëren tussen 1.390 EUR en 1.700 EUR per maand. In Spanje is het zo dat er altijd extra diensten 1 Deze tabel is verschillend van de tabel opgenomen in Hoofdstuk 10.9.1. De tabel in 10.9.1 is opgemaakt op basis van de gerealiseerde huur in het boekjaar 2024, daar waar deze tabel werd opgesteld op basis van de tenancy schedule per 31 december 2024 (d.i. op basis van de Totale Huur). worden meegeleverd aan de student, zoals linnen, schoonmaak van de kamer, half board of full board. De vergoeding voor deze dien- sten is mee inbegrepen in de all-in huurprijs. De minimum- en maximumhuurprijzen (res- pectievelijk 271 EUR en 840 EUR) hebben een grote spreiding in Polen. Het gewogen gemiddelde van de kamerprijzen bedraagt 463 EUR. De prijzen zijn afhankelijk van de stad waar de woning zich bevindt. Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. Er zijn ver- schillende kamertypes beschikbaar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een breed scala aan kamers beschikbaar in de Poolse woningen (loft, studio, met balkon, grote kamers, middel- grote kamers, enz.), die allemaal een invloed hebben op de huurprijs. In Duitsland hebben de minimum en maxi- mum huurprijzen (respectievelijk 675 EUR en 1.115 EUR) een niet zo grote spreiding. Het gewogen gemiddelde van de kamerprijzen bedraagt 838 EUR. De woningen bevinden zich in 2 steden, die een vergelijkbare tarief- kaart hebben. Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. De meeste kamers zijn van hetzelf- de type in Duitsland, ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. De minimum en maximum huurprijzen (res- pectievelijk 519 EUR en 1.650 EUR) hebben een grote spreiding in Denemarken. Het gewogen gemiddelde van de kamerprijzen bedraagt 1.034 EUR. De prijzen zijn afhan- kelijk van of de woning in het centrum van Kopenhagen ligt, iets daarbuiten of in Aarhus. Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. Er zijn verschillende kamertypes beschikbaar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een breed scala aan kamers beschikbaar in de Deense woningen (grote studio, middelgrote studio, met mezzanine, met kitchenette, enz.), die allemaal een in- vloed hebben op de huurprijs. In Zweden hebben de minimum en maxi- mum huurprijzen (respectievelijk 540 EUR en 1.215 EUR) een grote spreiding. Het ge- wogen gemiddelde van de kamerprijzen be- draagt 828 EUR. De prijzen zijn afhankelijk van het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer. Er zijn verschillende kamertypes beschikbaar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een breed scala aan kamers beschikbaar in de Zweedse woningen (grote studio, middelgro- te studio, met mezzanine, met kitchenette, enz.), die allemaal een invloed hebben op de huurprijs. 8.2.2.9 Spreiding in functie van ouderdom van de gebouwen Voor de berekening van de ouderdom van de panden van de vastgoedportefeuille, wordt hetzij het bouwjaar, hetzij de datum sinds de laatste verbouwing gehanteerd. Voor wat be- treft de spreiding naar ouderdomscategorie werden volgende intervallen weerhouden: • 0 tot 3 jaar • 3 tot 6 jaar • 6 tot 9 jaar • Ouder dan 9 jaar In functie van de Reële Waarde gelden vol- gende verhoudingen per categorie voor de Vastgoedportefeuille: Spreiding in functie van ouderdom van de gebouwen 0 tot 3 jaar 39,49% 3 tot 6 jaar 37,05% 6 tot 9 jaar 19,48% Ouder dan 9 jaar 3,98% 8.2.2.6 Spreiding in functie van huuropbrengsten en Reële Waarde Onderstaande tabellen geven de Top 10 weer van de vastgoedportefeuille in functie van de Totale Huur respectievelijk de Reële Waarde. 0 2 000 000 4 000 000 6 000 000 8 000 000 10 000 000 Karspeldreef 15-18, Amsterdam Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, 211 77, Malmö Birketinget 6 (South Campus), Kopenhagen Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal), Maastricht Rua Capitão Ramires 24, Campo Pequeno, Lissabon Ariënsplein 1-163 - Fase I, Enschede Helsingforsgade 4, Aarhus N Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren), Groningen Skovbrynet 2 and 2A, 2800 Kongens Lyngby Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid 0 30 000 000 60 000 000 90 000 000 120 000 000 150 000 000 Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal), Maastricht Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, 211 77, Malmö Karspeldreef 15-18, Amsterdam Birketinget 6 (South Campus), Kopenhagen Brink Toren - Kavel 7, Amsterdam Project Bokelweg - Heer Bokelweg 121-171, Rotterdam Helsingforsgade 4, Aarhus N Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren), Groningen Skovbrynet 2 and 2A, 2800 Kongens Lyngby De site gelegen te Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid is met een totaalbedrag van 8.705 MEUR de site die het grootste deel van de Totale Huur (4,86% van de Totale Huur) van de vastgoedportefeuille vertegenwoordigt. Het pand Skovbrynet 2-2A gelegen te Kongens Lyngby en het pand Hogeweg 1-3 (Zernike Toren) te Groningen vervolledigen de top 3 van grootste panden van de vastgoedportefeuille in termen van Totale Huur. Zij vertegenwoordigen respec- tievelijk 4,56% en 3,72% van de Totale Huur van de vastgoedportefeuille. De overige 114 panden omvatten 87% van de Totale Huur van de vastgoedportefeuille. 0 2 000 000 4 000 000 6 000 000 8 000 000 10 000 000 Karspeldreef 15-18, Amsterdam Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, 211 77, Malmö Birketinget 6 (South Campus), Kopenhagen Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal), Maastricht Rua Capitão Ramires 24, Campo Pequeno, Lissabon Ariënsplein 1-163 - Fase I, Enschede Helsingforsgade 4, Aarhus N Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren), Groningen Skovbrynet 2 and 2A, 2800 Kongens Lyngby Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid 0 30 000 000 60 000 000 90 000 000 120 000 000 150 000 000 Brouwersweg 100 / Becanusstraat 13-17 (Annadal), Maastricht Tåtplatsen, Einar Hansens Esplanad 10, 211 77, Malmö Karspeldreef 15-18, Amsterdam Birketinget 6 (South Campus), Kopenhagen Brink Toren - Kavel 7, Amsterdam Project Bokelweg - Heer Bokelweg 121-171, Rotterdam Helsingforsgade 4, Aarhus N Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren), Groningen Skovbrynet 2 and 2A, 2800 Kongens Lyngby Denemarken Spanje Nederland Zweden Portugal Top 10 Reële waarde per 31.12.2024 Top 10 totale huur per 31.12.2024 De site te Skovbrynet 2-2A te Kongens Lyngby is met een totaal bedrag van 146 MEUR de site met de hoogste Reële Waarde van de vastgoedportefeuille. Het vertegenwoordigt 4,48% van de totale Reële Waarde van de vastgoedportefeuille. Het pand Hogeweg 1-3 (Zernike Toren) te Groningen en de site gelegen te Calle Tajo S/N (Xior Picasso - Xior Velázquez), Madrid vervolledigen de top 3 van grootste panden van de vastgoedpor- tefeuille in termen van Reële Waarde. Zij vertegenwoordigen respectievelijk 3,74% en 3,59% van de totale Reële Waarde van de vastgoedportefeuille. De overige 114 panden vertegenwoordigen 88% van de vastgoed- portefeuille in termen van Reële Waarde. 8.2.2.7 Spreiding gemiddelde looptijd van de contracten De tabel hierna geeft een opsplitsing van de vervaldagen van de huurinkomsten. Vermits de activiteit van Xior het verhuren van stu- dentenkamers betreft, worden de meeste contracten aangegaan voor een periode van maximum één jaar. Elk jaar moeten deze huurovereenkomsten met de studenten her- nieuwd worden. VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 129 130 8.2.3 BESCHRIJVING VAN DE PANDEN VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE 8.2.3.1 Beschrijving van de panden van de vastgoedportefeuille excl. pipeline Hieronder volgt een beschrijving van de diverse panden die deel uitmaken van de vastgoedportefeuille. Verhuurbare oppervlakte 90m² Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2022 Eigendomsstructuur Het gelijkvloers behoort toe aan Xior. Dit betreft 5,3% van de mede-eigendom. Deze winkelruimte is aanpalend aan het gebouw gelegen te Kipdorpvest 49 en Xior’s hoofdkantoor (Frankrijklei 64) aan de Leien te Antwerpen in de onmiddellijke omgeving van de Meir en Hopland. 1 commerciële ruimte Bouw- of verbouwingsjaar 2024 Eigendomsstructuur Erfpacht 60 jaar Deze site werd geopend in 2024 en bevindt zich in een groene oase tussen Campus Groenenborger en het Middelheimpark. Na een grondige renovatie en extensie beschikt de site nu over 199 kamers. 199 units Bouw- of verbouwingsjaar 2003 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenhuis ligt op slechts enkele stappen van de universiteitsbuurt, vlakbij diverse supermarkten, openbaar vervoer en de universitaire stadscampus. 5 units Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2013 Eigendomsstructuur Eigendom – erfpacht. Tréfonds wordt aangehouden door Stubis BVBA. Dit studentenpand is gelegen in centrum Antwerpen op wandelafstand van het centraal station,de Meir en de universitaire stadscampus. 207 units Koningstraat 8 (Prince) Antwerpen Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Erfpacht 50 jaar Prince, met 12 verdiepingen, bevindt zich in het hartje van de Antwerpse studentenbuurt. De residentie beschikt over alle moderne faciliteiten waaronder een 360° skybar, fitness, wasbar, leefkamer, gemeenschappelijke keukens, meeting- en studieruimtes, etc. 160 units Paardenmarkt 67 Antwerpen Bouw- of verbouwingsjaar 2015 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie is gelegen aan de Paardenmarkt, vlakbij de lokale supermarkten, de stadscampus van de Universiteit Antwerpen, de studentenbuurt en het overige pand aan de Paardenmarkt. Dit pand werd in Q1 2025 verkocht. 23 units Paardenmarkt 100-102 Antwerpen Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2009 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie is gelegen aan de Paardenmarkt, vlakbij de lokale supermarkten, de stadscampus van de Universiteit Antwerpen, de studentenbuurt en het overige pand aan de Paardenmarkt. 10 units Rodestraat 2 Antwerpen Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand ligt in het hart van de universiteitsbuurt, vlakbij de stadscampus en de Ossenmarkt. Het pand is verhuurd aan de James Madison Universiteit. 16 units Rodestraat 31 Antwerpen Bouw- of verbouwingsjaar 1996 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie ligt aan de Rodestraat, in het hartje van de universiteitsbuurt, vlakbij de Ossenmarkt, Paardenmarkt en op wandelafstand van de stadscampus. 8 units Frankrijklei 70 Antwerpen Groenenborgerlaan 149 (Felix) Antwerpen (Wilrijk) Italiëlei 48 Antwerpen Kipdorpvest 49 Antwerpen BELGIË VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 131 132 Rooseveltplaats 7-9 (Roosevelt) Antwerpen Verwachte oplevering 2026 Eigendomsstructuur Volle eigendom Het centraal gelegen ‘Antwerp Inn Hotel’ met 51 hotelkamers zal samen met de ernaast gelegen opbrengsteigendom (Rooseveltplaats 7), na het bekomen van de nodige vergunningen, worden omgevormd tot de moderne studentenresidentie ‘Roosevelt’. 51 units (vooropgesteld) PROJECT Bouw- of verbouwingsjaar 2024 Eigendomsstructuur Erfpacht 50 jaar Naast 334 gloednieuwe kamers zal op de campus centraal een nieuw sport- en vrijetijdscentrum gerealiseerd worden en wordt studentenrestaurant “Komida” gerenoveerd en uitgebreid. Zo herleeft Campus Drie Eiken met behoud van en respect voor de omliggende groene omgeving. 334 units Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie bestaat uit 3 te onderscheiden gebouwen. Van Orley (63 units en 1 kantoor), Zavelput bestaand (7 units en 1 kantoor) en Zavelput extensie (16 units). Van Orley is een historisch Beaux-Arts gebouw dat zich bevindt op 10 minuten van het centrum, vlakbij verschillende universiteiten en openbaar vervoer. Het gebouw biedt onderdak aan 100 studenten, een mix van dubbele en enkele kamers, allen verhuurd via langetermijncontracten met BRIK. Er is ook 2.150m 2 aan kantoorruimte voorzien. Het naastliggende complex Zavelput omvat studio’s en heeft op de gelijkvloers het kantoor van BRIK. Ook deze studio’s worden op lange termijn verhuurd aan BRIK. 86 units 2 commerciële ruimtes Bouw- of verbouwingsjaar 2019 Eigendomsstructuur Volle eigendom Alma is een voormalig kantoorgebouw dat werd omgevormd tot 240 zelfstandige studio’s en 99 ROXI-units. Op het gelijkvloers bevinden zich retail voorzieningen (buurtsupermarkt, wasserij, horeca, …). De ondergrondse parking is eigendom van een derde-investeerder. 240 units 99 hotelkamers 3 commerciële ruimtes Universiteitsplein 1 (Campus 3 Eiken) Antwerpen (Wilrijk) Bischoffsheimlaan 38, Zavelput 20 (Van Orley / Zavelput) Brussel Hippokrateslaan 14 (Alma) Brussel (Zaventem) Bouw- of verbouwingsjaar 2014 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze moderne residentie werd ontwikkeld in samenspraak met de VUB/ULB met het oog op duurzaamheid en veiligheid voor de student. Het pand is ideaal gelegen vlakbij de universiteiten VUB/ULB en het “Chirec ziekenhuis” en pal in de levendige Brusselse studentenbuurt, waar Xior reeds actief is met de residentie Oudergemlaan. 337 units 1.000 m² polyvalente ruimten Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Residentie Ommegang werd ontwikkeld in samenspraak met de Université Saint-Louis Bruxelles tot 135 studentenkamers. Het overige deel van het gebouw fungeert als campus van de USLB. Het ligt op 10 minuten van het historisch centrum en op 5 minuten van diverse metrostations. De studentenkamers worden voor lange termijn gehuurd door de Université Saint-Louis. 135 units Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand werd omgevormd tot een complex met 118 zelfstandige studio’s en diverse gemeenschappelijke ontspanningsruimtes. 118 units Bouw- of verbouwingsjaar 2022 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit gebouw betreft de herontwikkeling van het voormalig cinemacomplex “Marivaux” tot een residentie inclusief flats voor young professionals en in totaal 141 units. Op het gelijkvloers bevindt zich de inkom, een conciërgeappartement, een grote gemeenschappelijke ruimte en een kantoor voor de beheerder. Ondergronds zijn parkeerplaatsen en een fietsenstalling voorzien. 140 units Kroonlaan 365 (365 Rooms) Brussel (Elsene) Ommegangstraat 2 Brussel Oudergemlaan 269-275 Brussel (Etterbeek) Sint-Pietersstraat 17-27 (Marivaux) Brussel VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 133 134 Voskenslaan 58 / Overwale 42-44 (Overwale – Campus Schoonmeersen) Gent Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand ligt vlakbij het station van Gent met onmiddellijke toegang tot campus Schoonmeersen van de HoGent. De Overwale campus telt 490 units verspreid over 5 aaneengeschakelde gebouwen met alle moderne faciliteiten die de hedendaagse student verlangt. In 2016 werd met de HoGent een lange termijn huurcontract afgesloten voor 20 jaar betreffende 318 van de 490 units. 490 units 1 kantoor Voskenslaan 203-207 Gent Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit gebouw werd herontwikkeld tot een residentie met 110 studentenkamers gelegen op een toplocatie te Gent, vlakbij campus Overwale. 111 units 1 kantoor Gouverneur Verwilghensingel 3b (PXL) Hasselt Bouw- of verbouwingsjaar 2020 Eigendomsstructuur Opstalrecht 50 jaar Deze gloednieuwe duurzame studententoren van 12 verdiepingen bevindt zich op een toplocatie op de campus van Hogeschool PXL, op wandel- en fietsafstand van het centrum, de Universiteit Hasselt en op slechts 2 km van het station. 193 units PROJECT Bagattenstraat (Rozendaalken) Gent Verwachte oplevering 2026 Eigendomsstructuur Volle eigendom Projectgrond gelegen op een toplocatie in hartje Gent, tegenover de Artevelde hogeschool. Xior beoogt er de ontwikkeling van een kwalitatief studentenpand. 50 units (vooropgesteld) Oude Schaapmarkt 1 Gent Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019 Bijzonderheden Dit pand werd in Q1 2025 verkocht. Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenhuis ligt op een toplocatie in centrum Gent, vlakbij de bekende Vlasmarkt, Vlerick Management School en de HoGent. Het gebouw omvat 10 kamers en 9 studio’s. Op het gelijkvloers bevindt zich een restaurant. Dit pand werd in Q1 2025 verkocht. 20 units 1 restaurant Overpoortstraat 49a (Octopus) Gent Bouw- of verbouwingsjaar 2014 Eigendomsstructuur Erfpacht 96 jaar Octopus is ideaal gelegen vlakbij de populaire studentenbuurt ‘De Overpoort’ en in de onmiddellijke nabijheid van de Artevelde Hogeschool. De residentie van 4.400m² omvat 118 studentenkamers en 1 conciërgeflat en maakt afzonderlijk deel uit van een complex met nog eens 4.000 m² retail. 119 units Sint-Pietersplein 52 / Sint-Amandplein 1-3 / Sint-Amandstraat 33 Gent Bouw- of verbouwingsjaar 2023 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit betreft een gloednieuwe studentenresidentie met 50 studentenkamers gelegen op een toplocatie te Gent. 50 units PROJECT VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 135 136 Arendstraat 11 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2017 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven in een zijstraat van het Ladeuzeplein. Het werd in 2017 volledig gerenoveerd. 11 units Bondgenotenlaan 74 Leuven Verhuurbare oppervlakte retail 566m² Bouw- of verbouwingsjaar 2017 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand met handelsgelijkvloers is gelegen in de hoofdwinkelstraat van Leuven, die de centrale verbindings-as is tussen het station en de binnenstad. De bovenliggende studentenunits werden in 2017 volledig verbouwd. 18 units 1 commerciële ruimte Brusselsestraat 182-184 (Verbrande poort) Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015 Eigendomsstructuur Mede-eigendom, waarvan 70% toebehoort aan Xior. “Residentie Verbrande Poort” is een renovatieproject dat voltooid werd in september 2015. Het pand is gelegen in centrum Leuven nabij UZ Gasthuisberg. Alle kamers zijn met oog voor detail afgewerkt. 24 units Brusselsestraat 242 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014 Eigendomsstructuur Volle eigendom Residentie “T Kolenhuis” ligt dichtbij UZ Gasthuisberg. Dit studentenpand is gelegen in centrum Leuven. 17 units Brusselsestraat 244 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand is gelegen in centrum Leuven, in de nabijheid van het UZ Gasthuisberg, en bestaat uit 8 kamers. 8 units Bouw- of verbouwingsjaar 2023 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit voormalig schoolgebouw/internaat werd herontwikkeld naar een modern studentencomplex met 161 kamers. Het is gelegen op een toplocatie in Hasselt, vlak aan het nieuw uitgebate commercieel centrum ‘Quartier Bleu’, een echte hotspot in Hasselt vlak aan de Hasseltse jachthaven met een mix van woningen en retail, leuke restaurants en bars. 161 units Armand Hertzstraat 2 (Hertz) Hasselt VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 137 138 Tiensestraat 184-186 / Windmolen- veldstraat 86-88 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2011 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand is gelegen in centrum Leuven vlakbij Groep T. Deze gerenoveerde site biedt de studenten een gezellig tuintje en BBQ. 39 units Tiensestraat 251 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2012 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand is gelegen in centrum Leuven op wandelafstand van Groep T en andere faculteiten. Dit gebouw is gekend als “Residentie Timidus” waarvan de kamers volledig gerenoveerd werden en beschikt over een klein binnenpleintje. 10 units Tiensestraat 274 Windmolen- veldstraat 2-4 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2018 Eigendomsstructuur Mede-eigendom waarvan 50,7% aan Xior toebehoort. Dit pand is gelegen op een toplocatie en beschikt over 17 studentenkamers en 4 appartementen. 17 units 4 appartementen Vlamingenstraat 91 / Parkstraat 11 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2019 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand in centrum Leuven werd recent opgefrist. Deze residentie is naast de Vlerick Business School gelegen en kijkt uit over het Stadspark. 29 units Boulevard d’Avroy 67 (Ruhl) Luik Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015 Eigendomsstructuur Volle eigendom Home Ruhl is één van de grootste studentenresidenties in Luik en heeft 146 kamers met elk hun eigen badkamer. Het ligt op 5 minuten van het historische centrum, en vlakbij de levendige “Carré” buurt. De universiteit is vlot te bereiken via het openbaar vervoer vlakbij de residentie. 146 units Martelarenlaan 40 (Studax) Leuven Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie, beter bekend als “Studax”, ligt in de volledig herontwikkelde “Kop van Kessel-Lo” en op wandelafstand van centrum Leuven. Studax ligt vlak aan het station van Leuven met rechtstreekse doorgang tot de perrons. De gebouwen van de KU Leuven zijn vlot bereikbaar met de fiets, te voet of per stadsbus. Deze duurzame residentie omvat ook diverse gemeenschappelijke voorzieningen. 292 units Mechelsestraat 77 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2015 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand is gelegen in centrum Leuven nabij de pittoreske Vismarkt. Residentie “Malines” werd volledig gerenoveerd en heeft door zijn centrale doch rustige ligging een extra troef voor elke student. 21 units Minderbroeders- straat 19 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2014-2015 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand is aanpalend aan het gebouw gelegen te Minderbroedersstraat 21. Het is gelegen in centrum Leuven en werd nieuw gebouwd in 2013. Studenten kunnen gebruik maken van een overdekt terras en een binnentuin. 33 units Minderbroeders- straat 21 (De Goede Herder) Leuven Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2013 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit voormalig klooster “De Goede Herder”, gelegen in het centrum van Leuven, werd gebouwd in 1782 en in 1995 volledig omgevormd tot een volwaardige studentenresidentie. Het is aanpalend aan het gebouw gelegen te Minderbroedersstraat 19. Achter het gebouw bevindt er zich een grote tuin met parkeergelegenheid. 113 units Naamsestraat 58-60 Leuven Bouw- of verbouwingsjaar 2015 Eigendomsstructuur Mede-eigendom waarvan 2,28% toebehoort aan Xior. Deze parkeerplaatsen zijn gelegen in centrum Leuven en bieden voornamelijk plaats aan het eigen verhuurteam. 3 parkings VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 139 140 Quai Louva 19 Seraing (Luik) Bouw- of verbouwingsjaar Nader te bepalen Eigendomsstructuur Volle eigendom Quai Louva, met een grondoppervlakte van 1.661m² is gelegen pal naast de door Xior Student Housing te ontwikkelen projectsite Trasenster. Het is de bedoeling om dit op termijn mee te integreren in het project voor studentenhuisvesting. Nader te bepalen Ontvoeringsplein 6 Mechelen Bouw- of verbouwingsjaar 2013 Eigendomsstructuur Mede-eigendom Deze residentie is gelegen te Ontvoeringsplein 6 in Mechelen en heeft 15 studentenkamers. 15 units Avenue des Combattants 32 (Rue Mélot) Namen Bouw- of verbouwingsjaar 2022 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie (verworven in januari 2023) in Namen is ideaal gelegen vlakbij het treinstation van Namen en op wandelafstand van het centrum en het Louise-Marie park. De universiteit van Namen ligt op slechts 2 minuten stappen van de residentie. Naast 216 studentenkamers beschikt de residentie over verschillende gemeenschappelijke faciliteiten zoals o.a. een fitness, ontspanningsruimtes en meer. 216 units PROJECT Place Neujean Luik Verwachte oplevering Nader te bepalen Eigendomsstructuur Volle eigendom Op 13 april 2022 verwierf Xior 100% van de aandelen in City’zen BV dat eigenaar is van twee aanpalende gebouwen in het centrum van Luik. (Het is de bedoeling van Xior om de panden te converteren in een studentenresidentie. Het project is nog niet vergund en de ontwikkelingsmogelijkheden worden onderzocht. Nader te bepalen Rue Ernest Solvay 21 (ARC) Luik Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze nieuwe residentie betreft 232 loft-style units voor studenten en young professionals, aangevuld met 2.000m 2 aan gemeenschappelijke ruimtes (o.a. living, studieruimte, cinema, fitness, wellness en skylounge met dakterras). Dit duurzaam gebouw bevat zonnepanelen, warmtepompen, een gebalanceerd ventilatiesysteem en smart building technologie. 232 units Verwachte oplevering 2026 Eigendomsstructuur Volle eigendom, recht van erfpacht (50 jaar) op kasteel, recht van opstal (20 jaar) op parkings Dit project betreft de bouw van ca. 302 units met uiteenlopende gemeenschappelijke ruimtes en een beperkt aantal commerciële ruimtes. Het omvat ook de ontwikkeling van een openbaar plein dat de residentie zal verbinden met de omliggende buurt. Het kasteel van Trasenster maakt ook deel uit van het project en zal na renovatie dienst doen als, enerzijds, een publiek toegankelijke ruimte voor horeca of aanverwante diensten (gelijkvloers), en anderzijds als gemeenschappelijke ruimten exclusief voor de studenten van de residentie (verdieping). Xior Seraing NV is volle eigenaar van het grootste deel van het project, met een bijkomend recht van erfpacht (voor 50 jaar) op het kasteel van Trasenster en een recht van opstal (voor 20 jaar) op de bovengrondse parkings. Voor dit project werd reeds een definitieve en onherroepelijke vergunning bekomen. 302 units (vooropgesteld) PROJECT Rue Gustave Trasenster (Project Trasenster) Luik PROJECT PROJECT VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 141 142 Naritaweg 139-149 Amsterdam Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Erfpacht Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg te Amsterdam. De gebouwen werden in 2018 opgeleverd en zijn samen goed voor in totaal 247 units gaande van 23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op studenten en jonge starters. De site ligt nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse herontwikkelingsprojecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte. 73 units Naritaweg 151-161 Amsterdam Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Erfpacht Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg te Amsterdam. De gebouwen werden in 2018 opgeleverd en zijn samen goed voor in totaal 247 units gaande van 23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op studenten en jonge starters. De site ligt nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse herontwikkelingsprojecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte. 86 units Brinktoren Amsterdam Verwachte oplevering 2025 Eigendomsstructuur Eeuwigdurend recht van erfpacht Xior won een tender voor de ontwikkeling van de laatste kavel op een strategische locatie aan de noordzijde van het IJ. Het projectplan bestaat uit ca. 400 woningen, waaronder 120 sociale huurwoningen, 30 zorgwoningen, een buurtkamer (ontmoetingsruimte voor de buurt) en ca. 250 middeldure huurwoningen. Het plan biedt een oplossing voor het nijpend tekort aan kwaliteitsvolle huisvesting voor o.a. young professionals, starters, jonge koppels, (internationale) studenten en onderzoekers in Amsterdam. 250 units (vooropgesteld) PROJECT Karspeldreef 15-18 Amsterdam Bouw- of verbouwingsjaar 2019 Eigendomsstructuur Erfpacht Deze site, die voortdurend in erfpacht is, is vlakbij het Amsterdam Bijlmer Arena Station gelegen, en is voorzien van in totaal 320 studio’s voor studenten. Het betreft een reconversieproject van een kantoorgebouw bestaande uit 6 aaneengeschakelde gebouwen met elk hun eigen voorzieningen en 170 parkeerplaatsen. 320 units Toren Karspeldreef Amsterdam Verwachte oplevering Nader te bepalen Eigendomsstructuur Erfpacht Xior kan haar residentie in Amsterdam-Zuidoost aan Karspeldreef 15 uitbreiden met een duurzame woontoren, goed voor ca. 400 extra woningen voor studenten en jongeren. 396 units (vooropgesteld) PROJECT Prof. W.H. Keesomlaan 6-10 Amsterdam Bouw- of verbouwingsjaar 2024 Eigendomsstructuur Volle eigendom Keesomlaan, een leegstaand kantorencomplex met drie torens wordt momenteel verhuurd aan COA met een 5-jarige huurovereenkomst (tot 2029) voor ongeveer 2,2 MEUR per jaar. Dit in afwachting van de vergunning voor de herontwikkeling tot ca. 380 studentenunits. Het complex ligt naast studentencampus Uilenstede, op fietsafstand van de Vrije Universiteit Amsterdam en heeft een directe verbinding naar de binnenstad via het openbaar vervoer. 380 units (vooropgesteld) PROJECT Regio Amsterdam Amsterdam Verwachte oplevering Nader te bepalen Eigendomsstructuur Volle eigendom 1.200 units (vooropgesteld) Barajasweg 60-70 Amsterdam Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Erfpacht Dit gebouw is één van de drie gebouwen gelegen aan de Naritaweg. De gebouwen werden in 2018 opgeleverd en zijn samen goed voor in totaal 247 units gaande van 23m² tot 52m² en 94 parkeerplaatsen, gericht op studenten en jonge starters. De site ligt nabij het openbaar vervoer en wordt volledig opgewaardeerd door diverse herontwikkelingsprojecten, waarbij aandacht wordt besteed aan voldoende groene ruimte. 88 units NEDERLAND PROJECT VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 143 144 Barbarasteeg 2 Delft Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit herontwikkeld pand bestaat uit 108 zelfstandige units. Het is gelegen op een toplocatie in centrum Delft, vlakbij het NS station en de TU Delft, die ca. 28.000 studenten telt. 108 units Phoenixstraat 16 Delft Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit herontwikkeld postmodernistisch kantoorpand werd door Xior in 2017 verworven van de Gemeente Delft. Het is gelegen op een toplocatie in Delft, op slechts een boogscheut van het studentenpand aan de Barbarasteeg en vlakbij het station van Delft. 91 units Lutherse Burgwal 10 (Burgwal) Den Haag Bouw- of verbouwingsjaar 2020 Eigendomsstructuur Volle eigendom Xior reconverteerde dit kantoorgebouw naar een residentie met 139 studentenunits. Het gebouw ligt nabij de de bestaande panden aan de Eisenhowerlaan, waardoor het een complementair aanbod biedt. 139 units 3 commerciële ruimtes Eisenhowerlaan 146 Den Haag Bouw- of verbouwingsjaar 2014 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen woontorens gelegen in het Statenkwartier van Den Haag tegenover het Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen centrum Den Haag en Scheveningen. Naast 64 zelfstandige units en 18 parkeerplaatsen werden ook diverse ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien. 64 units Eisenhowerlaan 148 Den Haag Bouw- of verbouwingsjaar 2014 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen woontorens gelegen in het Statenkwartier van Den Haag tegenover het Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen centrum Den Haag en Scheveningen. Naast 64 zelfstandige units en 18 parkeerplaatsen werden ook diverse ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien. 64 units Rat Verleghstraat 5 (Studio Park Breda) Breda Bouw- of verbouwingsjaar 2017 Eigendomsstructuur Erfpacht tot 2041 (verlengbaar met 25 jaar) Deze bijzonder populaire studentencampus, gelegen op een ideale locatie aan de rand van het centrum van Breda, bevindt zich op een afgesloten terrein en beschikt over 224 zelfstandige studio’s, allen gebouwd rondom een gesloten gezellige binnentuin. 224 units Tramsingel 21 Breda Bouw- of verbouwingsjaar 2015 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit volledig gerenoveerd studentencomplex bestaat uit 60 onzelfstandige kamers en is ideaal gelegen vlakbij het centraal station, het stadscentrum en diverse onderwijsinstellingen. Daarnaast ligt het vlakbij het pand aan Tramsingel 27, waardoor een complementair aanbod kan worden aangeboden aan de studenten. 60 units Tramsingel 27 Breda Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit volledig gerenoveerd studentencomplex bestaat uit 122 zelfstandige studentenunits en is ideaal gelegen vlakbij het centraal station, het stadscentrum en diverse onderwijsinstellingen. Daarnaast ligt het vlakbij het pand Tramsingel 21, waardoor een complementair aanbod kan worden aangeboden aan de studenten. 122 units Vismarkt – Kraanstraat 1 en 5 Breda Verhuurbare oppervlakte retail 628m² horecazaak Bouw- of verbouwingsjaar 2015 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit prachtig pand is gelegen in het bruisende centrum en op een boogscheut van het kasteel van Breda. De residentie beschikt over een ontspanningsruimte met bar en tafelvoetbal. Op de gelijkvloerse verdieping en kelder bevindt zich een horecazaak. 44 units 1 horecazaak Antonia Veerstraat 1-15 Delft Bouw- of verbouwingsjaar 2017 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand bestaat uit 118 zelfstandige units en ligt op slechts 5 minuten fietsen van de TU campus en het Centraal Station. Het betreft een gedeeltelijke nieuwbouw en een gedeeltelijke reconversie. 118 units VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 145 146 Ariënsplein 1-163 Enschede Bouw- of verbouwingsjaar 2018-2024 Eigendomsstructuur Mede-eigendom. Het aandeel dat toebehoort aan Xior, maakt 32,66% uit van de mede-eigendom. Dit gereconverteerd voormalig ziekenhuis bestaat uit 278 studentenkamers gelegen op een uitstekende locatie vlakbij het stadscentrum en het openbaar vervoer. Naast de kamers maken ook diverse onderwijsruimtes deel uit van het bouwdeel van Xior. De onzelfstandige units en verschillende onderwijsruimtes zijn op lange termijn verhuurd aan de onderwijsinstelling Saxion. 278 units meerdere onderwijs- ruimtes Project Ariënsplein 1-163 – Fase II Enschede Verwachte oplevering Nader te bepalen Eigendomsstructuur Mede-eigendom. Het aandeel dat toebehoort aan Xior, maakt 67,34% uit van de mede-eigendom. Xior bezit ook de eerste fase van de site. De twee bouwdelen samen behelzen 55.000 m² en worden aldus in één hand in volle eigendom herenigd. 122 studentenunits werden reeds opgeleverd. 122 units onderwijs ruimtes/ kantoren PROJECT Eendrachtskade 2 (Black Box) Groningen Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze site, bekend als de ‘Zwarte Doos’ werd ontwikkeld tot een multifunctioneel project met 283 woningen en 80 parkeerplaatsen. Deze residentie ligt op een zeer gunstige locatie vlakbij centrum Groningen op wandelafstand van verschillende universiteiten en hogescholen. 283 units Hoogeweg 1-3 (Zernike Toren) Groningen Bouw- of verbouwingsjaar 2020 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze 23 verdiepingen tellende studententoren biedt 698 volledig ingerichte zelfstandige studio’s en bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen; een opvallende toren met 467 long-stay studio’s en een aangrenzende laagbouw met 231 short-stay units. Bovendien zijn er 48 parkeerplaatsen en een fietsenstalling voor meer dan 700 fietsen. Deze ‘flagship’ residentie is strategisch gelegen, vlakbij centrum Groningen en op slechts twee minuten fietsen van de Zernike campus. 698 units Eisenhowerlaan 150 Den Haag Bouw- of verbouwingsjaar 2015 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand behoort tot één van de drie naast elkaar gelegen woontorens gelegen in het Statenkwartier van Den Haag tegenover het Joegoslaviëtribunaal, centraal tussen centrum Den Haag en Scheveningen. Naast 68 onzelfstandige units, diverse gemeenschappelijke ruimtes en 18 parkeerplaatsen werden ook diverse ontspanningsruimtes en tv-ruimtes voorzien. 68 units Kronehoefstraat 1-11F Eindhoven Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentencomplex telt 95 zelfstandige units en diverse gemeenschappelijke ruimten (fietsenberging, binnenplaats, wasplaats, etc.). Het pand ligt dichtbij de TU Eindhoven en de treinstations van Eindhoven. 95 units Zernikestraat 1.01 t/m 1.240 (Boschdijk Veste) Eindhoven Bouw- of verbouwingsjaar 2023-2024 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit kantoorgebouw werd getransformeerd tot een studentenresidentie voorzien van alle hedendaags comfort, bestaande uit 240 zelfstandige studentenkamers, diverse gemeenschappelijke ruimtes, een binnentuin, fietsparking, etc. 240 units VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 147 148 Verbeekstraat 11-29 Leiden Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Eeuwigdurende erfpacht Dit studentencomplex werd in 2016 opgeleverd na volledige reconversie van een kantoorpand. Het bestaat uit 134 zelfstandige units en twee gemeenschappelijke dakterrassen, een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte, was- en droogfaciliteiten, alsook twee afsluitbare fietsenstallingen, 107 parkeervoorzieningen en 42 externe bergingen. 134 units Brouwersweg 100 en Becanusstraat 13-17 (Annadal) Maastricht Bouw- of verbouwingsjaar 2017-2019 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze site van in totaal 6,6 hectare bestaat uit verschillende gebouwen met 725 onzelfstandige studentenunits, die via lange-termijn huurcontracten ter beschikking zijn gesteld aan de Universiteit Maastricht en Stichting Veste, die ze op hun beurt aan studenten verhuren. De site bevat tevens zorg- en kantoorruimtes die worden verhuurd aan de UM, verschillende zorginstellingen en (para)medische professionals. Ook basketbal- en tennisvelden, parkeervoorzieningen, fietsenberging en diverse groenzones zijn voorzien. Het complex is gelegen in de Brusselsepoortwijk, vlakbij het centrum en de campus UM en is goed ontsloten naar de uitvalswegen en vlot bereikbaar met het openbaar vervoer. Dit site bevat nog additioneel ontwikkelpotentieel. 725 units 37 zorg- en kantoorruimtes Tongerseweg 135-145 (Bonnefanten) Maastricht Bouw- of verbouwingsjaar 2019 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit voormalige klooster heeft het statuut van Rijksmonument en werd herontwikkeld tot een studentencomplex met 257 zelfstandige kamers en verschillende gemeenschappelijke ruimtes. 257 units Vijverdalseweg 2 Maastricht Bouw- of verbouwingsjaar Gerenoveerd in 2018 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand ligt in de buurt van het academisch ziekenhuis en wordt hoofdzakelijk aan internationale studenten verhuurd. Er werden contracten op middellange termijn afgesloten met diverse onderwijsinstellingen voor meer dan de helft van de beschikbare units. 134 units 1 commerciële ruimte Oosterhamrikkade 103-107 Groningen Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentencomplex is gelegen aan de Oosterhamrikkade te Groningen. Het complex bestaat uit 180 zelfstandige units met een gemiddelde oppervlakte van 31,8 m² en voorziet tal van gemeenschappelijke ruimtes, zoals een inpandige fietsenstalling en een buitenruimte. 180 units Tesselschadestraat 7-19b Leeuwarden Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit getransformeerde en volledig digitaal uitgerust kantoorgebouw is gelegen vlakbij het centrum, het station en diverse uitvalswegen. De diverse onderwijsinstellingen in Leeuwarden zijn eveneens vlot bereikbaar. Studenten kunnen gebruik maken van diverse gemeenschappelijke ruimtes en een fietsenberging. In het gebouw bevindt zich tevens een commerciële ruimte die op lange termijn verhuurd is. 82 units 1 commerciële ruimte City Lofts Tweebaksmarkt 23 Leeuwarden Bouw- of verbouwingsjaar 2023 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit voormalig KPN-gebouw werd herontwikkeld tot een gloednieuwe studentenresidentie met 184 studentenkamers op de Tweebaksmarkt in Leeuwarden. Naast de studentenkamers beschikt de residentie ook over een groene binnentuin van ca. 700 m 2 en een ruime ondergrondse verdieping van ca. 1.900m 2. 184 units VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 149 150 Sneeuwberglaan 1 Vaals Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie beschikt over 460 studentenkamers en is gelegen aan de Sneeuwberglaan in Vaals, Nederland. Het is de ideale plek voor studenten om te wonen op een groene site, met alle voordelen van een dichtbij gelegen stad. De residentie biedt de studenten diverse ontspanningsfaciliteiten en parkeergelegenheden. 460 units Peperstraat 8A1-8C14 / Kwietheuvel 51-77 Venlo Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand bestaat uit 56 zelfstandige units en een commercieel gelijkvloers, deels verhuurd aan een financiële instelling. 56 units 4 commerciële ruimtes Spoorstraat 9-229 / Keulse Poort 12 Venlo Bouw- of verbouwingsjaar 2017 Eigendomsstructuur Volle eigendom “The Bank” is een studentenpand, gelegen in centrum Venlo, vlakbij het station, bestaande uit 110 zelfstandige units. De gelijkvloerse verdieping is verhuurd aan een financiële instelling. 110 units 1 commerciële ruimte Costerweg 50 (Duivendaal) Wageningen Bouw- of verbouwingsjaar 2019 Eigendomsstructuur Volle eigendom Het gebouw, gekend als Duivendaal, ligt vlakbij het centrum en ook binnen vlot bereik van de onderwijsinstellingen in Wageningen. Het imposante pand bestaat uit twee blokken met vier verdiepingen, verbonden door een groot met glas overdekt atrium. Het gebouw is omgeven door groene ruimte en biedt studenten ook fietsenstallingen. 179 units Duivendaal 2 (Meteogebouw) Wageningen Bouw- of verbouwingsjaar 2019 Eigendomsstructuur Volle eigendom Naast het Duivendaal gebouw ligt het historische “Meteogebouw”, dat werd omgevormd tot 22 zelfstandige units. De site ligt vlakbij het centrum en ook binnen vlot bereik van de onderwijsinstellingen in Wageningen. 22 units Burgemeester Oudlaan 480-1008 (Woudestein) Rotterdam Bouw- of verbouwingsjaar 2017 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit complex bestaat uit 280 zelfstandige studentenunits, die variëren van 20m² tot 39m², verspreid over 8 verdiepingen, met tal van gemeenschappelijke ruimtes, een fietsenstalling en een dakterras. Het is gelegen op een uitstekende locatie, in de bruisende stad Rotterdam en op de campus van de Erasmus Universiteit. 280 units Bokelweg – Heer Bokelweg 121-171 Rotterdam Verwachte oplevering Nader te bepalen Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand is gelegen in centrum Rotterdam, op 200m van het centraal station. Xior beoogt hier de ontwikkeling van een 350-tal units, dat een perfecte aanvulling vormt op Campus Woudestein (Erasmus Universiteit). Voor dit project werd reeds een definitieve en onherroepelijke vergunning bekomen. 350 units (vooropgesteld) PROJECT Rotsoord 19-263 – Diamantweg 2-168 Utrecht Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze studentensite, gelegen aan het Rotsoord, werd in 2018 opgeleverd met 206 zelfstandige studentenunits, verdeeld over twee gebouwen. Vlakbij het terrein ligt tevens het trein-, bus- en tramstation Utrecht Vaartsche Rijn. 206 units Willem Dreeslaan 113 Utrecht Bouw- of verbouwingsjaar 2015 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit studentenpand is gelegen nabij diverse onderwijsinstellingen, bestaat uit 134 onzelfstandige units en biedt zo een complementaire mix in de portefeuille van Xior naast de zelfstandige units. 134 units VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 151 152 Callejón de Lebrija 3 (Xior Granada) Granada Bouw- of verbouwingsjaar 2020 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie is ideaal gelegen op de campus Cartuja van de universiteit Granada op wandelafstand van het stadscentrum. De uitbating van deze residentie werd in 2022 in eigen beheer genomen. 347 units (354 bedden) Calle Tajo S/N (Xior Picasso en Xior Velázquez) Madrid Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze studentenresidentie bekend als Xior Picasso en Xior Velázquez is on-campus, en biedt capaciteit voor 545 studenten verdeeld over twee gebouwen, elk met zijn eigen faciliteiten zoals cafetaria, restaurant, theater/cinema, 24/7 permanentie, etc. De hele campus, op 25 km van Madrid en goed ontsloten met openbaar vervoer, is uitgestrekt over 250.000 m² en omvat top-notch faciliteiten zoals diverse indoor en outdoor sportfaciliteiten (tennisvelden, paddle courts, voetbalvelden, atletiekpistes, binnen- en buitenzwembad), parken, groene zones en 1.500 parkeerplaatsen. 490 units (545 bedden) PROJECT Campus UEM/Calle Tajo S/N Madrid Verwachte oplevering Nader te bepalen Eigendomsstructuur Volle eigendom Samen met de acquisitie van Xior Picasso en Xior Velázquez werd op dezelfde campus ook deze bouwgrond verworven waarop een studentenresidentie zal ontwikkeld worden met ca. 300 bedden met vrij gebruik van de sportfaciliteiten op de campus. 300 units (vooropgesteld) Don Ramón de la Cruz 37 (Madrid Retiro) Madrid Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Volle eigendom (99,99%) van SPS Socimi Deze residentie, gelegen aan Don Ramón de la Cruz 37, één van de beste buurten van Madrid, telt 146 kamers elk met een eigen badkamer en 11 met een eigen terras. De residentie biedt onder andere een indrukwekkend dakterras met een fantastisch panoramisch uitzicht op het stadscentrum en een ruim aanbod aan gemeenschappelijke faciliteiten. 146 units (189 bedden) Av. de Francesc Botey 51 (Diagonal Besòs) Barcelona Bouw- of verbouwingsjaar 2019 Eigendomsstructuur Concessie voor 50 jaar Deze duurzame residentie, gelegen op de nieuwe campus van UPC, telt 191 studio’s en beschikt over alle moderne faciliteiten zoals een restaurant, fitness, studiezalen en een zwembad en terras op het dak. De residentie is zeer goed ontsloten door het openbaar vervoer (tramhalte voor de deur) en ligt op wandelafstand van het strand, vlakbij de Avenida Diagonal en naast het Parc del Forùm. 191 units (238 bedden) 1 commerciële ruimte Carrer de Sèneca 24-26 (The Lofttown) Barcelona Bouw- of verbouwingsjaar 2016 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie, gekend als “the Lofttown”, is één van de top studentenresidenties in Spanje en telt 78 units met 140 bedden. Studenten kunnen gebruik maken van een uitgebreid aanbod aan gemeenschappelijke ruimtes, zoals een restaurant (half & full board), filmzaal, studieruimtes, tekenatelier met 3D printers, wasplaats, fitness en meerdere terrassen. Het is gelegen op een zeer gunstige locatie vlak aan de Paseo de Gràcia, een van de belangrijkste commerciële boulevards van Barcelona en op wandelafstand van diverse faculteitsgebouwen en het oude stadscentrum. 78 units (140 bedden) C/ Ferran Jaume I Clua 20 (Collblanc) Barcelona (Hospitalet de Llobregat) Bouw- of verbouwingsjaar 2022 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit gebouw betreft een studentenresidentie in Barcelona. De residentie telt 128 units en diverse gemeenschappelijke ruimtes, en is ontwikkeld volgens de blauwdruk van ‘The Lofttown’. Het is gelegen op een triple A-locatie, dicht bij de universitaire clusters van UPC en UB. 128 units (223 bedden) SPANJE PROJECT VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 153 154 Avenida de la Palmera 17 (Sevilla) Sevilla Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze gloednieuwe residentie ligt pal in het midden van de Avenida de La Palmera 17, één van de meest exclusieve wijken van Sevilla, de grootste studentenstad van Andalusië en opende in september 2021 haar deuren. De residentie is voorzien van alle moderne faciliteiten zoals een fitness, studieruimtes, een groene tuin, beveiligingscamera’s, een zwembad, etc. 303 units (306 bedden) Zaragoza Pontoneros Zaragoza Bouw- of verbouwingsjaar 2024 Eigendomsstructuur Concessie 75 jaar Xior won in 2021 de publieke tender van Zaragoza Vivienda voor de ontwikkeling en exploitatie van een ‘flagship’ studentenresidentie op een historische locatie in het centrum van Zaragoza. Deze historische gebouwen van het voormalig militair Pontoneros-complex (daterend uit 1792- 1799) zijn omgetoverd tot een prachtige, duurzame residentie die een tweede thuis biedt aan 382 studenten. 340 units (382 bedden) Av. del Editor Ángel Caffarena 1 (Malaga Atalaya) Malaga Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze studentenresidentie heeft 229 studentenkamers en 231 bedden en beschikt over een zwembad, verschillende groene tuinen en een externe parking met 60 parkeerplaatsen. De oppervlakte van het gebouw is verdeeld over ongeveer 6.000m² bovengronds en 1.100 m² ondergronds. 229 units (231 bedden) Bulevar Louis Pasteur 23 (Malaga Teatinos) Malaga Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze gloednieuwe residentie beschikt over 221 studio’s, allemaal uitgerust met eigen badkamer en kitchenette. De residentie biedt een mix van gemeenschappelijke faciliteiten, zoals een dakterras met panoramisch uitzicht over de stad en de zee, een fantastisch restaurant, high speed wifi en kabel in alle kamers, schoonmaak/linnen service, 24-uurs receptie en beveiligingscamera’s. 221 units (228 bedden) VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 155 156 Rua Capitão Ramires 24 (Campo Pequeño) Lissabon Bouw- of verbouwingsjaar 2022 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie in de Campo Pequeño wijk te Lissabon ligt enerzijds dichtbij verschillende gerenommeerde universiteiten, en anderzijds ook vlakbij het bruisende toeristische district van de stad. De residentie bevat units van variërende groottes en verschillende gemeenschappelijke faciliteiten waaronder een fitness met yogaruimte, een bioscoop en een wasruimte. Ook bezit het gebouw een BREEAM-in-use certificering met het label Very Good. 380 units Boavista Porto Verwachte oplevering 2026 Bijzonderheden Dit betreft een gebouw uit de U.hub portefeuille Eigendomsstructuur Volle eigendom Project Boavista betreft de ontwikkeling van een nieuw studentencomplex met ca. 500 units gelegen te Lissabon. Het project bevindt zich momenteel nog in de vergunningsfase. 532 units (vooropgesteld) PROJECT Rua da Fábrica do Bairro da Areosa 31 (Asprela) Porto Bouw- of verbouwingsjaar 2020 Eigendomsstructuur Volle eigendom Asprela (onderdeel van de U.hub portefeuille) met 454 units werd opgeleverd in 2020. Het project is gelegen te Porto en is voorzien van meerdere gemeenschappelijke ruimtes, met alle gebruikelijke voorzieningen en comfort die voldoen aan de noden van de hedendaagse student. Asprela is gelegen op São João, de grootste campus van Porto met 35.000 studenten. 454 units Avenida Colégio Militar 16 (Benfica) Lissabon Bouw- of verbouwingsjaar 2020 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit betreft een gebouw uit de U.hub portefeuille. De gloednieuwe residentie Benfica te Lissabon heeft 340 units en biedt meerdere gemeenschappelijke ruimtes zoals een loungeruimte, privétuin, bibliotheek, wasruimte, etc. Benfica is optimaal gelegen in de nabijheid van openbaar vervoer en diverse universiteiten. 340 units Avenida Almirante Reis 178 (Alameda) Lissabon Bouw- of verbouwingsjaar 2015 Eigendomsstructuur Erfpacht 15 jaar Xior Alameda is reeds enkele jaren een gevestigde waarde binnen het Portugese studentenlandschap. De historische site met een gezellige binnenplaats omvat 32 zelfstandige units verspreid over een oppervlakte van 865m 2 . De residentie is optimaal gelegen op wandelafstand van Instituto Superior Técnico (IST) en Alameda metro station. 32 units Rua A do Pal 1760-065 (Lumiar) Lissabon Bouw- of verbouwingsjaar 2023 Eigendomsstructuur Volle eigendom Lumiar (onderdeel van de U.hub portefeuille) betreft 498 units verdeeld over 3 gebouwen. De site is optimaal gelegen in de nabijheid van openbaar vervoer (metro) en van diverse universiteiten en beschikt over verschillende gemeenschappelijke ruimtes. 498 units PORTUGAL VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 157 158 Birketinget 6 (Basecamp by Xior South Campus) Kopenhagen Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom South campus is ideaal gelegen, vlakbij de universiteit en het stadscentrum van Kopenhagen. Deze moderne residentie beschikt over volledig uitgeruste kamers en studio’s, fitness, wasruimte, cinema, ontspanningsruimte en co-working ruimte. 350 units Helsingforsgade 4 (Basecamp by Xior Aarhus) Aarhus Bouw- of verbouwingsjaar 2023 Eigendomsstructuur Volle eigendom Basecamp by Xior Aarhus is ideaal gelegen, vlakbij de campus van Aarhus University en het centrum van Aarhus. De kamers zijn volledig bemeubeld en studenten hebben toegang tot een fitness, cinema en co-working ruimtes. 650 units 1 commerciële ruimte Skovbrynet 2 en 2a-4 (Basecamp by Xior Lyngby) Kopenhagen (Lyngby) Bouw- of verbouwingsjaar 2020 Eigendomsstructuur Volle eigendom Basecamp by Xior Lyngby betreft 2 aaneengeschakelde activa, Lyngby student (659 units) en Lyngby residential (127 residentiële appartementen). De residentie in Lyngby ligt vlakbij de Technische Universiteit en op twee minuten lopen van treinstation Sorgenfri, waardoor Kopenhagen binnen 20 minuten te bereiken is. Het pand werd ontworpen met een uniek design, waarvoor het al meermaals in de prijzen viel. Studenten kunnen genieten van verschillende gemeenschappelijke faciliteiten, alsook het groene dak met prachtig uitzicht. Lyngby werd gebouwd volgens de hoogste milieunormen, met gebruik van zonne-energie en warmteterugwinning via het ventilatiesysteem. 659 units 127 residentiële appartementen DENEMARKEN Kossätenweg 25 (Basecamp by Xior Potsdam) Potsdam Bouw- of verbouwingsjaar 2017 Eigendomsstructuur Volle eigendom In Potsdam krijg je het beste van twee werelden - de stad Potsdam zelf en gemakkelijke toegang tot Berlijn. De moderne kamers en inspirerende gedeelde ruimtes maken Potsdam de perfecte plek om te wonen, studeren en ontspannen. Studenten kunnen gebruikmaken van o.a. co-working ruimtes, fitness, cinema, chill-out zones en meer. Deze residentie beschikt over de externe duurzaamheidsverifiëring LEED-gold. 263 units Prager Str. 53 (Basecamp by Xior Leipzig) Leipzig Bouw- of verbouwingsjaar 2018 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze residentie heeft een vlotte verbinding naar het centrum en ligt slechts een korte wandeling van de Universiteit van Leipzig. De residentie heeft verschillende kamertypes, van éénpersoonskamers tot appartementen voor drie. Elke student heeft toegang tot verschillende gemeenschappelijke faciliteiten zoals keukens, co-working ruimtes, wasruimte, fitness, cinema, etc. Deze residentie beschikt over de externe duurzaamheidsverifiëring LEED-gold. 385 units (412 bedden) DUITSLAND VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 159 160 Krasinskiego St. 29 (Basecamp by Xior Katowice) Katowice Bouw- of verbouwingsjaar 2021 Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit pand in Katowice is ideaal gelegen, net om de hoek van de universiteit. Deze moderne residentie beschikt over o.a. fitness, cinema, co-working ruimtes, een on-site service team en 24/7 security. De residentie won in 2022 ook de GSL award voor “Best Learning Environment” in Europa. Deze residentie heeft een BREEAM Very Good externe duurzaamheidsverifiëring. 733 units Romanowicza St. 4 (Basecamp by Xior Krakau) Krakau Bouw- of verbouwingsjaar 2019 Eigendomsstructuur Volle eigendom Deze moderne studentenresidentie is gelegen in de snel ontwikkelende Zabłocie wijk en heeft een vlotte connectie met verschillende universiteiten. De residentie beschikt over 1-persoonsstudio’s en kleine appartementen voor 2 tot 4 personen. Daarnaast biedt de residentie een breed scala aan gemeenschappelijke voorzieningen waaronder een fitnesscentrum, een game room, een panoramisch dakterras en studie & co-working ruimtes. 620 units (673 bedden) POLEN Rewolucji 1905r. St. 45 (Basecamp by Xior Łódź I) Łódź Bouw- of verbouwingsjaar 2017 Eigendomsstructuur Volle eigendom Łódź I ligt vlakbij de universiteit en op korte wandelafstand het bruisende Manufaktura winkelcentrum en de Piotrowska wijk. De residentie heeft loft-style units en studio’s. Alle studenten hebben toegang tot de gemeenschappelijke keukens, fitness, wasruimte, cinema, chilllzone en co-working ruimtes. 487 units (623 bedden) Rembielinskiego St. 16/18 (Basecamp by Xior Łódź II) Łódź Bouw- of verbouwingsjaar 2020 Eigendomsstructuur Volle eigendom Łódź II ligt direct naast de Technische Universiteit en heeft een uitstekende verbinding voor studenten in de stad. De residentie beschikt over moderne kamers en studio’s en biedt diverse gemeenschappelijke ruimtes waaronder fitness, cinema, wasruimte, chillzones en meer. De residentie heeft een BREEAM Very Good externe duurzaamheidsverifiëring. 631 units Wenedów Warschau Verwachte oplevering 2025 Eigendomsstructuur Volle eigendom Project Wenedów betreft een nieuw te ontwikkelen en reeds vergunde studentenresidentie met 404 kamers (elk met eigen sanitair) op een zeer gunstige locatie dicht bij bus- en tramhaltes en op amper 500m van de “Wyzsza Szkola Bezpieckzenstwa” school en nog 10 andere onderwijsinstellingen op wandelafstand. 404 units (428 bedden) (vooropgesteld) PROJECT VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 161 162 Tåtplatsen 2 (Basecamp by Xior Malmö) Malmö Bouw- of verbouwingsjaar 2023 Eigendomsstructuur Volle eigendom Residentie Malmö is uniek gelegen vlakbij de lokale universiteiten, winkels, restaurants en slechts 10 minuten van centrum Malmö. Naast 583 volledig uitgeruste kamers beschikt de residentie ook over 24/7 security, fitness, cinema, co-working ruimtes en meer. 583 units ZWEDEN 8.2.3.1 Beschrijving van de panden van in de pipeline Hieronder volgt een beschrijving van de diverse panden die deel uitmaken van de pipeline PROJECT Project Dansaert Brussel Verwachte oplevering Nader te bepalen Eigendomsstructuur Volle eigendom Dit nog te renoveren pand (in overeenstemming met de nog vanwege de Stad Brussel te bekomen stedenbouwkundige vergunning) ligt in de hippe Dansaertwijk in Brussel. Het pand ligt in de onmiddellijke nabijheid van verschillende campussen van de Erasmus Hogeschool Brussel. Met de Erasmus Hogeschool Brussel werd een lange termijn huurovereenkomst voor 25 jaar afgesloten voor alle 52 studentenkamers. 52 units (vooropgesteld) PROJECT 8.2.4 WAARDERING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE DOOR DE WAARDERINGSDESKUNDIGEN 8.2.4.1 Algemeen De waardering van de vastgoedportefeuil- le werd opgesteld door Stadim (België en Nederland), Cushman & Wakefield (Spanje en Portugal) en CBRE (Spanje, Polen, Denemarken, Zweden en Duitsland). Deze waardering heeft als referentiedatum 31 de- cember 2024. Het waarderingsproces binnen Xior is geënt op een gestructureerde aanpak waarbij het beleid inzake vastgoedschattingen wordt bepaald door het uitvoerend management, met goedkeuring van de raad van bestuur. Elk jaar zal het uitvoerend management dit beleid evalueren, en nagaan welke onafhan- kelijke Waarderingsdeskundigen worden aangesteld voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille. Typisch zullen contrac- ten worden afgesloten voor een hernieuwba- re termijn van drie jaar waarbij een dubbele rotatieverplichting geldt volgens de GVV-Wet (zie Hoofdstuk 12.3.1 van dit Jaarverslag). De selectiecriteria omvatten onder andere lokale marktkennis, reputatie, onafhanke- lijkheid en verzekering van de hoogste pro- fessionele standaarden. De honoraria van de Waarderingsdeskundigen worden vast- gelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten. De vastgoedportefeuille wordt op kwartaal- basis extern gewaardeerd door de onafhan- kelijke Waarderingsdeskundigen. De waarderingsmethoden worden bepaald door de externe deskundigen. De waarde- ringsmethoden die gehanteerd worden zijn de Discounted Cash Flow-methode (actu- alisatie van de toekomstige kasstromen), waarbij de yield wordt afgetoetst evenals de opsplitsing van de waarde over grond, gebouw en financials en de huurkapitalisa- tiemethode (kapitalisatie van de geschatte netto opbrengsten tegen een marktconform rendement (de zogenaamde kapitalisatieren- te of yield)). Dit aan de hand van een gedetailleerde actu- alisatie van de financiële stromen op basis van expliciete veronderstellingen van de toe- komstige evolutie van deze inkomsten en de eindwaarde. In dit geval houdt de actualisa- tievoet rekening met de financiële interesten op de kapitaalmarkten, vermeerderd met een specifieke risicopremie voor vastgoedin- vesteringen. In de evaluaties wordt op een conservatieve manier rekening gehouden met schommelende rentevoeten en infla- tieperspectieven. Deze evaluaties worden eveneens getoetst aan de eenheidsprijzen die worden genoteerd bij de verkoop van vergelijkbare gebouwen, waarna men een correctie zal toepassen die rekening houdt met de eventuele verschillen tussen deze referenties en de betrokken goederen. De ontwikkelingsprojecten (bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken) worden gewaardeerd door de kosten van het project bij de voltooi- ing ervan af te trekken van zijn verwachte waarde die werd bepaald door bovenvermel- de benaderingen toe te passen. De kosten van de studiefase van de bouw, verbou- wings- of uitbreidingswerken worden aan hun aanschaffingswaarde gewaardeerd. De onafhankelijke deskundige bepaalt de reële marktwaarde op basis van een discounted cash flow model of een huurkapitalisatie- methode. Bovendien worden de aldus beko- men schattingen vergeleken met de initiële yield en beschikbare vergelijkingspunten via recente markttransacties voor vergelijkbare objecten (waaronder ook de objecten aange- kocht door Xior zelf gedurende dat jaar). De waarderingscyclus binnen een boekjaar be- staat uit een bezoek aan de site waarna een gedetailleerd schattingsverslag wordt opge- steld per individueel object en tevens drie desktop reviews waarin de nieuwe gegevens aangeleverd door Xior met betrekking tot de huursituatie worden gereflecteerd alsook de belangrijkste assumpties met betrekking tot de significant niet-observeerbare inputs worden gerationaliseerd. VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 163 164 8.2.4.2 Conclusies van de Waarderingsdeskundigen Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE per 31 december 2024 “Geachte, We hebben het genoegen u onze schatting van de waarde van de vastgoedportefeuil- le (47 panden in België en 42 panden in Nederland, voor wat Stadim betreft, resp. 5 voor wat Cushman & Wakefield Portugal betreft, 4 voor wat Cushman & Wakefield Spanje betreft, 7 voor wat CBRE Spanje be- treft, 1 pand in Polen voor wat CBRE Polen betreft en 11 voor wat CBRE Limited betreft) van Xior Student Housing NV op datum van 31 december 2024 voor te leggen. Xior heeft ons aangesteld om als onafhan- kelijke vastgoeddeskundigen de investe- ringswaarde en reële waarde (fair value) van haar vastgoedportefeuille te bepalen. De schattingen werden gemaakt rekening houdend met zowel de opmerkingen en de definities vermeld in de verslagen als met de richtlijnen van de International Valuation Standards, uitgegeven door IVSC. De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden over- gedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige basis en zonder al dan niet wederzijdse bijzondere belangen. IVSC acht deze voorwaarden vervuld indien men de hierboven vermelde definitie van marktwaarde respecteert. De marktwaarde moet daarenboven een weerspiegeling zijn van de lopende huurovereenkomsten, de huidige brutomarge van zelffinanciering (of cashflow), de redelijke veronderstellingen aangaande de potentiële huuropbrengsten en van de verwachte kosten. De aktekosten moeten in deze context aan- gepast worden aan de feitelijke situatie van de markt. Na analyse van een groot aantal transacties, kwamen de vastgoeddeskun- digen die handelen op vraag van beursge- noteerde vastgoedmaatschappijen, in een werkgroep tot de vaststelling dat, aangezien vastgoed onder verschillende vormen kan worden overgedragen, de impact van de transactiekosten op grote investeringseigen- dommen op de Belgische markt waarvan de waarde meer dan 2,5 miljoen euro bedraagt, beperkt is tot 2,5%. De waarde vrij op naam beantwoordt dus aan de fair value plus 2,5% aktekosten. De fair value wordt dus bere- kend door de waarde vrij op naam te delen door 1,025. De eigendommen die zich onder de drempel van 2,5 miljoen euro bevinden en de buitenlandse eigendommen, vallen onder het gebruikelijke registratierecht en hun reële waarde stemt dus overeen met de waarde kosten koper. We hebben als onafhankelijke deskundigen gehandeld. Als vastgoeddeskundige be- schikken we over een relevante en erkende kwalificatie alsook over een up-to-date erva- ring met eigendommen van een gelijkaar- dig type en een gelijkaardige ligging als de eigendommen uit de vastgoedportefeuille van Xior. Bij de schatting van de eigendommen werd rekening gehouden met zowel de lopende huurovereenkomsten als met alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomsten. Elk eigendom werd afzon- derlijk geschat. De schattingen houden geen rekening met een potentiële meerwaarde die verwezenlijkt zou kunnen worden door de portefeuille in zijn geheel op de markt aan te bieden. Onze schattingen houden geen rekening met marketingkosten eigen aan een transactie, zoals makelaarslonen of pu- bliciteitskosten. Naast een jaarlijkse inspec- tie van de betreffende onroerende goederen zijn onze schattingen ook gebaseerd op de inlichtingen geleverd door Xior met betrek- king tot de huursituatie, de oppervlaktes, de schetsen of plannen, de huurlasten en de belastingen in verband met het betrokken eigendom, de conformiteit en de milieuver- vuiling. De verstrekte gegevens werden juist en volledig geacht. Onze schattingen gaan ervan uit dat niet-meegedeelde elementen niet van aard zijn om de waarde van het goed te beïnvloeden. Op basis van de opmerkingen uit vorige pa- ragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde van het door Stadim geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (47 panden in België en 42 in Nederland) van Xior op 31 december 2024 EUR 1.979.465.384 (een miljard negenhonderdnegenenzeventig mil- joen vierhonderdvijfenzestigduizend drie- honderdvierentachtig euro) bedraagt. Op basis van de opmerkingen uit vorige pa- ragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door Cushman & Wakefield Portugal geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (5 panden in Portugal) van Xior op 31 december 2024 afgerond EUR 175.383.000 (honderdvijfen- zeventig miljoen driehonderddrieëntachtig- duizend euro) bedraagt. Op basis van de opmerkingen uit vorige pa- ragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door Cushman & Wakefield Spanje geschatte deel van het vastgoedpatrimonium (4 panden in Spanje) van Xior op 31 december 2024 afgerond EUR 105.900.000 (honderdvijf miljoen ne- genhonderdduizend euro) bedraagt. Op basis van de opmerkingen uit vorige pa- ragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door CBRE Spanje geschatte deel van het vastgoedpatrimo- nium (7 panden in Spanje) van Xior op 31 december 2024 afgerond EUR 278.815.000 (tweehonderdachtenzeventig miljoen acht- honderdvijftienduizend euro) bedraagt. Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door CBRE Limited geschatte deel van het vastgoed- patrimonium (4 panden in Polen, 2 panden in Duitsland, 4 panden in Denemarken en 1 pand in Zweden) van Xior op 31 december 2024 afgerond EUR 690.444.055 (zeshon- derdnegentig miljoen vierhonderdvieren- veertigduizend vijfenvijftig euro) bedraagt. Op basis van de opmerkingen uit vorige paragrafen kunnen we bevestigen dat de reële waarde (fair value) van het door CBRE Polen geschatte deel van het vastgoedpa- trimonium (1 pand in Polen) van Xior op 31 december 2024 afgerond EUR 33.228.070 (drieëndertig miljoen tweehonderdachten- twintigduizend zeventig euro) bedraagt. Met de meeste hoogachting, Stadim Cushman & Wakefield Portugal Cushman & Wakefield Spanje CBRE Spanje CBRE Polen CBRE Limited.” BASECAMP BY XIOR Leipzig - Duitsland VASTGOEDVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 165 166 +15% werknemers 50% 50% DUURZAAMHEIDS - VERSLAG 2024 Voornaamste duurzaamheidsprestaties 73% algemene tevredenheid werknemers via jaarlijkse enquête 77% algemene tevredenheid studenten via jaarlijkse enquête +11% stijging groene eligible gebouwen (in FV) 100% groene stroom 11 extern gecertificeerde gebouwen (23% in FV) -13% reductie CO 2 (LfL) (market based) (betreft CO 2 intensiteit) Goedkeuring CO 2 targets SBTi: net ZERO in 2050 9 DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 167 168 Christian Teunissen, CEO 9.1 WOORD VAN DE CEO Met trots presenteer ik ons nieuw- ste ESG-rapport, waarin we onze voortdurende inzet voor duur- zaamheid en verantwoorde be- drijfsvoering in de vastgoedsector benadrukken. De sector blijft con- stant evolueren, maar we zijn trots om mee te delen dat we dit jaar aanzienlijke vooruitgang hebben geboekt op verschillende gebie- den, wat onze toewijding aan een duurzame toekomst voor onze studenten, werknemers en alle andere stakeholders onderstreept. Een van de meest opmerkelijke prestaties is de positieve impact van ons desinveste- ringsprogramma op de duurzaamheid van onze portefeuille. Door strategische keuzes hebben we onze ecologische voetafdruk aanzienlijk verkleind en de operationele effi- ciëntie verbeterd. Daarnaast hebben we een verdere toename gezien in het aantal panden met externe certificeringen zoals BREEAM-, DGNB- en LEED-certificeringen, wat onze inzet voor milieuvriendelijke en toekomstbe- stendige gebouwen bevestigt. We zijn ook trots op de voltooiing van ons energiemonitoringsysteem (EMS), dat nu volledig operationeel is. Dit systeem stelt ons in staat om energieverbruik nauwkeurig te volgen en te optimaliseren, wat bijdraagt aan onze doelstelling om het energieverbruik te verminderen door te meten en bij te sturen. Dit is een belangrijke stap in onze strategie om onze ecologische impact te minimalise- ren en onze gebouwen zo energie-efficiënt mogelijk te maken. In lijn met de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) hebben we onze dubbele materialiteit gefinaliseerd. Dit uitvoerig proces helpt ons om de belang- rijkste duurzaamheidskwesties voor Xior en haar stakeholders te identificeren en aan te pakken. Ons HR- en sociale beleid blijft een hoek- steen van onze strategie. Met de lancering van de «Xior Academy» bieden we onze me- dewerkers uitgebreide ontwikkelingsmoge- lijkheden op verschillende vlakken. Denk aan cyber security training en EHBO-opleidingen, maar ook een intern online platform met meer dan 150 trainingen over zeer uiteen- lopende topics die elke werknemer vrij kan volgen. Dit zorgt ervoor dat onze medewer- kers kunnen groeien, zowel op professioneel als op persoonlijk vlak. Onze medewerkers zijn de drijvende kracht achter het succes van Xior, daarom blijven we investeren in hun ontwikkeling en welzijn. Daarnaast hebben we begin 2024 een nieuw KPI-plan uitgerold, met een verhoogde nadruk op ESG, klantte- vredenheid en gebouwkwaliteit, wat al heeft geleid tot extra engagement en positieve resultaten. Terwijl we onze duurzaamheidsambities voortzetten, wil ik mijn dank uitspreken aan onze toegewijde teams. Hun harde werk en inzet maken deze prestaties mogelijk. Samen blijven we vastberaden in onze missie om een duurzamere toekomst te creëren voor onze studenten en stakeholders. We kijken vol vertrouwen en met veel enthousiasme samen naar de toekomst. Christian Teunissen, CEO 9.2 DUURZAAMHEIDS STRATEGIE ’Housing the future’ betekent een thuis bieden aan de generatie van de toekomst. We willen zoveel mogelijk studenten een geweldige eerste woonervaring bieden, waar ze in de best mogelijke omstandigheden worden klaargestoomd voor de toekomst. We willen een tweede thuisgevoel creëren, waar studenten kunnen groeien en zich verder ontplooien, zowel op persoonlijk, aca- demisch, als op professioneel vlak. ‘Housing the future’ betekent ook ‘respec- ting the future’, wat enkel kan worden bereikt door ook zorg te dragen en respect te tonen voor mens, planeet en omgeving. We willen onze studenten een gezonde leef- omgeving bieden die hen klaarstoomt voor hun toekomst, aansluit bij hun waarden en hen een eerste blik geeft op hoe duurzaam leven in de praktijk kan werken. Xior vertaalt deze ambitie door dagdagelijks op een verant- woorde en duurzame manier te ondernemen. Door als onderneming het goede voorbeeld te geven, geloven wij dat we samen met de generatie van de toekomst (onze studenten) een nog grotere impact kunnen maken op de toekomst. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van op welke manier Xior als organisatie zorg draagt voor haar studenten, personeel en de planeet. Onze werknemers en andere stake- holders spelen een cruciale rol in onze strate- gie. Door hun inzet en samenwerking kunnen we onze duurzaamheidsdoelen bereiken en een positieve impact maken op de gemeen- schappen die we bedienen. Samen streven we naar een toekomst waarin respect voor mens en milieu centraal staat. HOUSING THE FUTURE DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 169 170 MATERIËLE IRO’S EN MAPPING NAAR ESRS SUB-SUB-TOPICS Naam IRO I/R/O * Sub-sub-topic Xior DMA topic GELUKKIGE STUDENTEN Veiligheid studenten PI ESRS S4 Veiligheid en gezondheid Welzijn & engagement studenten Residence managers PI ESRS S4 Veiligheid en gezondheid Welzijn & engagement studenten Klantentevredenheid O ESRS S4 Veiligheid en gezondheid Welzijn & engagement studenten Naleving veiligheids- en onderhoudsvoorschriften R ESRS S4 Veiligheid en gezondheid Welzijn & engagement studenten Online klanten reviews R ESRS S4 Toegang tot (kwalitatieve) informatie Welzijn & engagement studenten Sociale huisvesting PI ESRS S4 Toegang tot producten en diensten Toegankelijke studentenhuisvesting Partner voor universiteiten PI ESRS S4 Toegang tot producten en diensten Toegankelijke studentenhuisvesting Veranderende consumententrends en -verwachtingen O ESRS S4 Toegang tot producten en diensten Toegankelijke studentenhuisvesting Expansie in nieuwe regio’s/steden O ESRS S4 Toegang tot producten en diensten Toegankelijke studentenhuisvesting EFFICIËNTE GEBOUWEN GHG emissies NI ESRS E1 Klimaatmitigatie Klimaatmitigatie Extreme weersomstandigheden R ESRS E1 Klimaatadaptatie Klimaatadaptatie Energiegebruik NI ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen Verwarming PI ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen Energie-efficiënte portefeuillegroei PI ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen Investeerdersverwachtingen & Taxonomie O ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen Devaluatie van niet-energie-efficiënte gebouwen als gevolg van regelgeving R ESRS E1 Energie Energie-efficiënte gebouwen GELUKKIGE WERKNEMERS Aantrekken en behouden van medewerkers op LT PI ESRS S1 Baanzekerheid Arbeidsomstandigheden & welzijn War for talent R ESRS S1 Baanzekerheid Arbeidsomstandigheden & welzijn Focus op groei en financieel rendement NI ESRS S1 Werk-privébalans Arbeidsomstandigheden & welzijn Xior Academy platform PI ESRS S1 Opleiding en ontwikkeling vaardigheden Training & ontwikkeling van vaardigheden Ontwikkeling werknemers en leiderschap O ESRS S1 Opleiding en ontwikkeling vaardigheden Training & ontwikkeling van vaardigheden BEST-IN-CLASS ORGANISATIE ESG verankeren in bedrijf en bedrijfscultuur PI ESRS G1 Bedrijfscultuur Bedrijfscultuur Bedrijfsethiek PI ESRS G1 Zakelijk gedrag, corruptie en omkoping, bescherming van klokkenluiders Bedrijfsethiek & integriteit Bedrijfsintegratie en -transformatie R ESRS G1 Entiteit specifiek Bedrijfsethiek & integriteit Cyberaanvallen R ESRS G1 Entiteit specifiek Bedrijfsethiek & integriteit PI=Positieve impact, NI=Negatieve impact, R=Risico, O=Opportuniteit 9.2.1 DUBBELE MATERIALITEIT ASSESSMENT (DMA) In 2024 voerde Xior in samenwerking met een externe consultant een volledige dubbele materialiteit assessment uit. Hierbij worden de materiële duurzaamheidsonderwerpen en op basis daarvan de duurzaamheidsstra- tegie voor de komende jaren bepaald, waarbij niet enkel de operationele activiteiten maar ook de upstream- en downstreamactivitei- ten werden meegenomen zodat de gehele waardeketen van Xior gecoverd wordt. Alle relevante stakeholders werden bij dit proces betrokken om een breed en representatief beeld te krijgen van de belangrijkste duur- zaamheidskwesties. WAT IS DUBBELE MATERIALITEIT? Dubbele materialiteit FINANCIËLE MATERIALITEIT (OUTSIDE-IN) Impact van milieu en samenleving op onze organisatie IMPACT MATERIALITEIT (INSIDE-OUT) Impact van onze organisatie op milieu en samenleving Duurzaamheidstopics die materieel zijn vanuit financieel materialiteitsperspectief Duurzaamheidstopics die materieel zijn vanuit impactmaterialiteits- perspectief Dubbele materialiteit is een belangrijk concept binnen de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) en helpt organisaties om duurzaamheid vanuit twee verschillende perspectieven te beoordelen: Door beide perspectieven te combineren, kunnen organisaties een vollediger beeld krij- gen van de duurzaamheidsonderwerpen die voor hen van belang zijn. Dit helpt niet alleen bij het voldoen aan de CSRD-vereisten, maar ook bij het vormgeven van een effectieve en verantwoorde duurzaamheidsstrategie. De materiële duurzaamheidstopics kunnen zowel positieve als negatieve impacten, ri- sico’s of opportuniteiten (IRO’s) omvatten. Deze materiële IRO’s worden conform de CSRD-richtlijn gelinkt aan de verschillende topics en subtopics, waardoor een gedetail- leerd en geïntegreerd overzicht ontstaat van de duurzaamheidskwesties die de organisa- tie aangaan. Een externe consultant ondersteunde Xior bij het DMA-proces, dat werd uitgevoerd op basis van de volgende stappen: • Het vaststellen van de context en selectie van stakeholders • Het identificeren van potentiële materiële IRO’s • Het scoren van deze IRO’s om de materie- le IRO’s vast te stellen • Het valideren van de materiële IRO’s en ca- tegoriseren van de resultaten naar ESRS sub-topics Over het geheel genomen resulteerde de DMA in 8 sub-topics die van materieel belang zijn voor Xior. Voor het bepalen van de te rapporteren informatie onder CSRD (DR – Disclosure Requirements) werden de mate- riële IRO’s gemapped aan de relevante ESRS sub-sub-topics. De ESRS sub-sub-topics die niet gelinkt kunnen worden aan een materi- ele IRO zullen niet gerapporteerd worden. In lijn met de EPRA 2024 guidelines zullen de overeenkomstige EPRA KPI’s op basis van deze dubbele materialiteit en mapping ook dit jaar niet meer gerapporteerd worden. Volgens de nieuwe CSRD-richtlijn zullen de materiële IRO’s verder worden geïmplemen- teerd met concrete engagementen, doelen en actieplannen. We wachten echter op de goedkeuring van de Omnibus-aanpassingen. Als deze aanpassingen worden goedge- keurd, valt Xior buiten de scope van de CSRD. Financiële Materialiteit (Outside-In Perspectief): Dit perspectief richt zich op hoe duurzaamheidskwesties de organisatie zelf beïnvloeden. Het gaat om de risico’s en kansen die voortvloeien uit duurzaamheidsgerelateerde ontwikkelingen en gebeurtenissen. Dit perspectief helpt organisaties om strate- gische beslissingen te nemen die hun lange termijn succes en veerkracht bevorderen. Impact Materialiteit (Inside-Out Perspectief): Dit perspectief kijkt naar de impact van de organisatie op mens en milieu. Het gaat om de vraag hoe de activiteiten van de organisa- tie positieve of negatieve effecten hebben op de samenleving en het milieu. Dit perspectief helpt organisaties om hun verantwoor- delijkheid te nemen voor de bredere gevolgen van hun activiteiten. DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 171 172 9.2.2 STAKEHOLDER ENGAGEMENT Het management van Xior identificeerde onderstaande belangrijke stakeholdergroepen. De noden en verwachtingen van deze stakehol- dergroepen vormen de basis van Xior’s duurzaamheidsbeleid dat aan de hand van duidelijke engagementen een antwoord brengt op deze verwachtingen. Dezelfde stakeholdergroepen werden ook betrokken in het opstellen van de dubbele materialiteit. STUDENTEN/HUURDERS Hun verwachtingen • Een tweede thuis die voldoet aan alle noden en behoeften • Een betrouwbare en bereikbare eigenaar en beheerder • Duurzame gebouwen die veiligheid, welzijn en comfort voor huurders garanderen • Een vlot check-in en check-out proces • Eenvoudige toegang tot informatie en extra diensten Het engagement van Xior • Zoveel mogelijk studenten een fantastische eerste woonervaring bieden met een aanbod in verschillende prijscategorieën • Professioneel team in front-& backoffice dat de noden van de huurders perfect begrijpt en omzet in kwaliteitsvolle gebouwen, inclusief een best in class service en operationeel beheer • Lokale aanwezigheid en 24/7 bereikbaarheid • Gezonde & veilige leefomgeving waar studenten kunnen ontspannen en concentreren op hun studies • Efficiënte gebouwen voor een optimaal energieverbruik • Twee tevredenheidsenquêtes per jaar • Actieplannen opgesteld op basis van tevredenheidsenquêtes: actief implementeren van feedback studenten • Uitrol Yardi & Xior App – nieuwe studentenwebsite en -app voor optimaal gebruikersgemak (online betalen, facturen bekijken in klantenportaal, huisreglement makkelijk terugvinden, …) • Webshop: aankoop starterspakketten (linnen-, kook-, schoonmaak- en starterspakket) • KPI’s werknemers gelinkt aan studentenreviews • Ambassador programma • Community App (Discord) zorgt voor een makkelijk contact tussen studenten, houdt hen op de hoogte van events en activiteiten en dient als laagdrempelig informatiekanaal tussen Xior en de studenten (beschikbaar in DE, SE, GE, PL, PT, Malaga en Rotsoord, Utrecht) MEDEWERKERS Hun verwachtingen • Hoge ethische waarden • Goede work-life balance • Een gezonde, veilige en aangename werkomgeving • Stabiliteit & professionele ontwikkeling • Persoonlijke ontwikkeling • Tewerkstelling in lijn met het wetgevend kader • Inhoudelijk aantrekkelijke, gevarieerde jobs of stageplaatsen • Werkzekerheid • Marktconforme verloning • Duurzame kantoren • Interne mobiliteit • Cyber security Het engagement van Xior • Xior Family: open en horizontale bedrijfscultuur • Aangenaam werkkader gebaseerd op bedrijfswaarden en Code of Conduct met respect voor de werk-privébalans • Regelmatige beoordelings- en evaluatiegesprekken met duidelijke KPI’s • Xior Academy: ondersteuning van persoonlijke ontwikkeling, regelmatige opleidingen en workshops • Corporate wellbeing programma Xiorize • Health & Safety Policy • Getrainde HR-professionals met gespecialiseerde dienstverleners • Correct salarisbeleid • Financieel gezond bedrijf • Jaarlijkse anonieme medewerkersenquête • Mentorprogramma bij onboarding nieuwe werknemers • Whistleblowing policy • Town hall per kwartaal en regelmatige communicatie GEMEENTEN Hun verwachtingen • Antwoord bieden op nood aan studentenhuisvesting • Betrouwbaar overleg met lange termijn samenwerking • Prioriteit geven aan impact op de gemeenschap incl. milieu, welzijn & veiligheid • Delen van informatie Het engagement van Xior • Open dialoog met lokale gemeenten om oplossing te geven aan huisvestingsbehoeften • Deelnemen aan tenders/openbare aanbestedingen • Proactief overleg tijdens vergunnings- en ontwikkelingsfase • Monitoring en naleving van geldende lokale regelgeving AANNEMERS/ONTWIKKELAARS EN ANDERE LEVERANCIERS BELEIDSMAKERS Hun verwachtingen • Naleving van contracten en betalingstermijnen • Evenwichtige commerciële langetermijn relatie • Respect voor personeel van aannemers Hun verwachtingen • Naleving geldende regelgeving inzake stedenbouw, openbare ruimtelijke ordening, … • Naleving regelgeving GVV * statuut & financiële communicatie • Naleving voorwaarden vergunningen, conformiteit, etc. inzake verhuur en operations • Naleving verplichtingen sociale en fiscale wetgeving • Naleving duurzaamheidsdoelstellingen in lijn met de Europese Green Deal Het engagement van Xior • Streven naar lange termijn relaties • Samenwerking met duidelijke afspraken en naleving van betalingstermijnen • Supplier code of conduct • Dialoog en openheid bij geschillen Het engagement van Xior • Financiële publicaties in lijn met reglementaire vereisten • Tijdig overmaken van informatie aan controleautoriteit in het kader van transacties • Open dialoog via beroepsverenigingen • Monitoring en naleving van geldende reglementering en procedures • Open dialoog met regelgevende instanties voor bouwaanvragen nieuwe ontwikkelingen • Targets en CO 2 reductieplan volgens SBTi (max. 1.5°C) LOKALE GEMEENSCHAPPEN EN OMWONENDEN Het engagement van Xior • Regelmatig buurtoverleg • Respect voor omwonenden bij ontwikkeling en uitbating van de residenties • Uitnodigen omwonenden bij officiële openingen • Lokale initiatieven gebouwen beter te integreren in de buurt ONDERWIJSINSTELLINGEN INVESTEERDERS EN KAPITAALMARKTEN Hun verwachtingen • Betrouwbaar overleg • Lange termijn samenwerkingen of partnerships • Antwoord bieden op nood aan studentenhuisvesting • Kennis delen en mee bouwen aan een sterke link tussen het onderwijs en het bedrijfsleven Hun verwachtingen • Waardecreatie en winstgeneratie met een groeiend dividend • Corporate financial performance • Stabiele lange termijn partnership • Tijdige verspreiding van betrouwbare & nauwkeurige informatie • Maatschappelijk verantwoorde investering • Terugbetaling van schuld en betaling van intresten • Risicomanagement Het engagement van Xior • Open dialoog om antwoord te bieden aan huisvestingsbehoeften • Deelname aan tenders/openbare aanbestedingen • Geven van opleidingen, workshops, presentaties en organisatie van property tours i.f.v. opleidings- programma’s • Aanbieden van stageplaatsen • Begeleiden studenten bij thesis, projecten, … Het engagement van Xior • Duidelijk & consistent investeringsbeleid • Jaarverslagen, persberichten & andere publicaties • Deelname roadshows, seminaries, beurzen • Jaarlijkse Algemene Vergadering • Organisatie van Capital Markets Day en property tours • Dedicated IR contact • Corporate governance charter • Sustainable Finance Framework Hun verwachtingen • Overleg & informatie in verband met nieuwe (her)ontwikkelingen • Minimale impact van activiteiten op de directe omgeving * Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 173 174 ASSOCIATIES & VERENIGINGEN Xior is lid van de volgende associaties en verenigingen en heeft in 2024 geen bijdragen geleverd aan politieke partijen of campagnes. 9.2.3 XIOR’S ESG FRAMEWORK: HOUSING THE FUTURE IS RESPECTING THE FUTURE Het huidige ESG framework (planet, people, process) bestaat uit twee pijlers die de be- langrijkste materiële thema’s onderbrengen die gelinkt zijn aan de SDG’s (Sustainable Development Goals) van de Verenigde Naties waaraan Xior een bijdrage levert. • Gelukkige medewerkers in een ‘Best in class’ organisatie: Het realiseren van operationele uitmuntendheid door ervoor te zorgen dat de organisatie werkt op een ethische en transparante manier, en dat de mensen kunnen floreren. • Gelukkige studenten in efficiënte gebou- wen: Het aanbieden van kwaliteitsvolle en duurzame huisvesting aan zoveel moge- lijk studenten, waar ze zich comfortabel, veilig en thuis voelen. Deze pijlers vormen de basis van het duur- zaamheidsbeleid van Xior waarbij Xior de voorbije jaren op de verschillende focusthe- ma’s gewerkt heeft aan de hand van concrete actiepunten en prioriteiten. Naar aanleiding van de dubbele materialiteit assessment zal een nieuwe roadmap opgesteld worden die deze 2 pijlers verder zal concretiseren voor de toekomst. PEOPLE-PLANET-PROCESS ENERGIE-EFFICIËNTIE & KLIMAATPLAN ETHIEK & INTEGRITEIT WELZIJN, GEZONDHEID & VEILIGHEID VOOR STUDENTEN & WERKNEMERS DUURZAME GEBOUWEN IN DUURZAME GEMEENSCHAPPEN g e l u k k i g e s t u d e n t e n i n e f f i c i ë n t e g e b o u w e n G e l u k k i g e m e d e w e r k e r s i n e e n b e s t i n c l a s s o r g a n i s a t i e ‘HOUSING THE FUTURE MEANS RESPECTING THE FUTURE’ 9.2.4 XIOR’S BIJDRAGE AAN DE SDG’S PLANET E: ENVIRONMENT (MILIEUVERANTWOORDELIJKHEID) De verbruiksgegevens van al onze residenties en kantoren worden in kaart gebracht met de bedoeling zowel het verbruik als energiekosten te verlagen. Ook wordt steeds meer ingezet op duurzame energie. Xior investeert niet alleen in nieuwe duurzame gebouwen maar investeert ook in haar bestaande portefeuille waarbij residenties worden geoptimaliseerd aan de hand van de laatste innovaties & milieuvriendelijke technologieën. Xior heeft een ambitieus klimaatplan met concrete reductietargets (volgens SBTi) ingediend, die aansluiten bij de klimaatakkoorden van Parijs van 2015 (max. 1.5°C). Xior biedt met haar residenties een antwoord op het tekort aan kwalitatieve, duurzame maar betaalbare woningen die in harmonie zijn met de lokale gemeenschappen en idealiter ook waarde toevoegen aan de lokale omgeving. PEOPLE S: SOCIAL (SOCIALE VERANTWOORDELIJKHEID) Een veilige, gezonde en aangename omgeving voor zowel onze studenten als onze werknemers vormt een essentieel onderdeel van Xior’s bedrijfsvoering. WAARDIG Xior streeft als internationaal bedrijf steeds naar een gezonde mix van talenten, culturen, persoonlijkheden en genders in haar aanwervingsbeleid. Xior biedt haar werknemers een inclusieve werkomgeving waar diversiteit, respect en gelijkwaardigheid hand in hand gaan. PROCESS G: GOVERNANCE (DEUGDELIJK BESTUUR VERANTWOORDELIJKHEID) Xior is een doeltreffend, verantwoordelijk en transparant bedrijf waarin hoge ethische standaarden en waarden worden aangehouden doorheen het hele bedrijf. DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 175 176 9.2.5 ACTIEPLANNEN & KPI’S Materialiteit Actie KPI’s Ethiek & Integriteit ü Xior Values & policies Participatiegraad Code of conduct training ü Jaarlijkse Code of Conduct & Ethics training # inbreuken op de code of conduct ü Formele anti-bribery & anti-corruptie policy Score MSCI / Sustainalytics ü Transparante rapportering EPRA award ü Ethics & ESG comité ü Ethics audit (3-jaarlijks) ü Supplier code of conduct ü Human rights policy ü Aanvullende opleidingen ethiek en integriteit op de Xior Academy 6 Uitbreiding whistle blower policy 6 Formele klachtenprocedure Energie-efficiëntie & klimaatplan ü Dedicated Energy Management team CO 2 uitstoot ü Klimaatplan met CO2e targets a.d.h.v. SBTi CO 2 -reductie targets & reductieplan ü Implementatie EMS Geïnstalleerde capaciteit zonnepanelen 6 Energie audits bestaande gebouwen % hernieuwbare energie (aangekocht / geproduceerd) ü Desinvesteringsplan niet duurzame gebouwen % geïnstalleerde digitale energiemonitoring 6 Green building policy ü Aandeel hernieuwbare energie naar 100% ü Digitalisering – overgang naar paperless Duurzame gebouwen in duurzame gemeenschappen ü Verhogen aandeel groene/sociale assets volgens criteria Sustainable Finance Framework (continue target) % duurzame leningen ü Verhogen aandeel duurzame leningen (continue target) % groene assets ü Verhogen aantal extern geverifieerde gebouwen (BREEAM, LEED, DGNB) (continue target) % sociale assets ü Continu dialoog met buurtbewoners & overheid # extern gecertificeerde gebouwen ü Kennis delen (gastcolleges universiteiten, …) ü Sociale inclusie jobs 6 EPC mapping ¥ Charity policy Welzijn, gezondheid & veiligheid werknemers WAARDIG ü Xior Academy: digitaal leerplatform met alle opleidingsmogelijkheden binnen Xior Algemene tevredenheidsscore werknemers ü Xiorize corporate wellbeing program % jaarlijkse evaluatie ü Jaarlijkse werknemersenquête & psychosociale risicoanalyse # opleidingsuren ü EHBO Training # werknemers met EHBO certificaat ü Frequente interne ESG-workshops #/% vrijwillige vertrekkers ü Nieuw KPI bonusplan voor ieder personeelslid met focus op ESG, klanttevredenheid en gebouwkwaliteit Resultaten KPI’s werknemers ü Mogelijkheden tot interne promotie of rotatie ü Referral programma aanwerving nieuwe werknemers, met schenking aan goed doel naar keuze 6 Formaliseren individueel opleidingsplan ü Verbeterde onboarding met gepersonaliseerde onboarding presentatie per nieuwe medewerker 6 Employee handbook per land ü Mentorprogramma (Xior Buddy) voor nieuwe werknemers Welzijn, gezondheid & veiligheid studenten ü Halfjaarlijkse tevredenheidsenquête Participatiegraad en score ü Google reviews actieplan # incidenten of non-compliance met regulering / health & safety ü Jaarlijkse H&S controle van de gebouwen Score google reviews ü KPI’s werknemers gelinkt aan tevredenheid studenten ü Awareness campagnes energie/milieu ü Stageprogramma bij Xior ü Ambassador programma ü Community engagement: via Discord en My Xior-app 6 International internship programma 6 Student board ü done 6 ongoing ¥ to be initiated 9.3 ENERGIE 9.3.1 KLIMAATIMPACT: NAAR NET ZERO IN 2050 Klimaatverandering vormt één van de groot- ste uitdagingen van onze tijd. Bij Xior stre- ven we ernaar een duurzame leefomgeving te creëren voor zowel onze studenten als werknemers, en samen met hen een posi- tieve impact op het klimaat te realiseren. We nemen verantwoordelijkheid voor onze eigen ecologische voetafdruk en zetten ons actief in om deze te minimaliseren. Ons ambitieu- ze doel is om tegen 2050 klimaatneutraal te zijn. Een belangrijke stap in ons klimaatbe- leid was het indienen van een Science Based Target, waarmee we onze emissiereducties afstemmen op de richtlijnen van de klimaat- wetenschap. “ DOOR ZICH AAN TE SLUITEN BIJ SBTI TOONT XIOR NIET ALLEEN DAT WE ONZE KLIMAATAMBITIES SERIEUS NEMEN, MAAR OOK MEER SPECIFIEK DAT WE ONS ENGAGEREN TOT EEN REDUCTIENIVEAU IN LIJN MET INTERNATIONALE VERWACHTINGEN.“ Xior’s CO 2 targets (SBTi) In het kader van de nieuwe CSRD-richtlijn werkt Xior hard aan het verbeteren van de meting van de drie verschillende emissie- scopes en het ontwikkelen van een nieuw kli- maatplan. Hoewel de Omnibus-aanpassing is voorgesteld en, indien goedgekeurd, Xior buiten de scope van de CSRD zal vallen, zullen we nog steeds doorgaan met het meten van de drie scopes. Xior diende haar CO 2 reductieplan in 2023 in bij SBTi, met officiële validatie van de targets en bevestiging dat Xior’s targets in lijn zijn met de 1.5°C target van de Paris Agreement. Xior blijft gecommitteerd om haar CO 2 uit- stoot te verlagen naar net zero volgens SBTi (Science Based Targets initiative). De nieuwe CSRD-richtlijn, inclusief scope 3-emissies, maakt het voor Xior aangewezen om een volledige herclassificatie van de drie emis- siescopes door te voeren. Daarnaast heeft de sterke groei van de portefeuille ervoor gezorgd dat de absolute emissie van het ba- sisjaar 2020 niet langer relevant is. Daarom wordt momenteel een herclassificatie en herberekening van het basisjaar uitgevoerd. Deze resultaten zullen, samen met het kli- maatplan, in 2026 worden gerapporteerd voor het jaar 2025. Voor 2024 focussen we nog op scope 1 en 2, waarbij echter ook het energieverbruik van alle studenten voorlopig binnen deze scopes is opgenomen. Vanaf het rapporteringsjaar 2025 zal dit verbruik worden verschoven naar scope 3, in lijn met de CSRD-richtlijn, die de volledige waardeketen omvat en emissies uit zowel upstream als downstream activiteiten binnen scope 3 plaatst. Naast de downstream emissies van het studentenverbruik zullen ook de upstream embedded carbon-emissies in scope 3 worden opgenomen. Scope 1 & 2: Voor Xior is de huidige scope 1 & 2 het voornaamste deel van de CO 2 impact, aangezien het verbruik van alle studenten in deze scopes werd ondergebracht. Het re- duceren van deze emissies blijft één van de grootste uitdagingen voor Xior. Daarnaast bevinden zich in deze scopes ook de emis- sies verbonden aan de eigen kantoren. Scope 3: Conform de aanbevelingen van SBTi alsook de nieuwe CSRD richtlijn worden de scope 3 emissies verder in kaart gebracht met het doel ook deze te reduceren. Naast het reduceren van het verbruik van de stu- denten die vanaf rapporteringsjaar 2025 naar deze scope worden getransfereerd, zetten we ook verdere stappen om de kli- maatimpact van nieuwe ontwikkelingen in alle levensfasen van een gebouw te minima- liseren. Dit gebeurt onder andere via interne ‘green building guidelines’ en omvat zowel embodied als operationele emissies. Naast de energie impact (operational emissies) zijn we er ons dus van bewust dat we ook op andere categorieën in onze waardeketen een impact kunnen maken. “ XIOR LYNGBY is de perfecte plek voor iedereen die waarde hecht aan gemeenschap, gezelligheid en uitstekende faciliteiten! De sfeer is levendig en gastvrij, met veel evenementen en activiteiten die het makkelijk maken om nieuwe mensen te ontmoeten en vriendschappen op te bouwen. Het personeel organiseert regelmatig leuke bijeenkomsten, workshops en sociale avonden, zodat er altijd iets leuks gebeurt. LYNGBY is niet alleen een plek om te wonen; het is een dynamische, ondersteunende gemeenschap waar je contact kunt leggen, kunt groeien en je thuis kunt voelen. Een echte aanrader!” DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 177 178 Momenteel is reeds een groot deel van de re- sidenties aangesloten op het warmtenet of in sommige gevallen op pelletverwarming, wat reeds duurzamere verwarmingsvormen zijn. Gas blijft wel nog de meest gebruikte verwarmingsvorm. Dit vormt voor Xior dus de grootste focus van haar CO 2 reductieplan, door o.a. gasketels te vervangen door warm- tepompen waar mogelijk. Anderzijds werd er via het desinvesteringsprogramma afscheid genomen van een aantal minder duurzame gebouwen. 9.3.2 ALGEMENE RESULTATEN Als vastgoedspeler in studentenhuisvesting blijft Xior samen met alle studenten actief inzetten op de reductie van haar ecologische voetafdruk. Sinds 2019 heeft Xior er zich toe verbonden om de milieuprestaties verder systematisch in kaart te brengen, mede aan de hand van een uitgebreid aantal (EPRA) indicatoren. Tevens wordt de klimaatimpact van de studentenhuizen berekend. In de Europese Unie zijn gebouwen verant- woordelijk voor 40% 1 van de totale energie- vraag en 36% van de totale CO 2 emissies. Het verbeteren van de energieprestatie van de gebouwen over de hele levensduur speelt dan ook een cruciale rol bij de ambitieuze doelstellingen die Europa naar voren heeft geschoven m.b.t. energiereducties en kli- maatneutraliteit. Bij Xior begrijpen we dan ook zeer goed dat het bedrijf met haar groei- ende portfolio een grote verantwoordelijk- heid heeft, die niet uit de weg wordt gegaan. Het in kaart brengen van het energieverbruik en de klimaatimpact van de studentenre- sidenties vormt de basis om deze impact verder te doen dalen via verdere initiatieven tijdens de bouw- en gebruiksfase. Xior sloot in 2022 een overeenkomst met IQBI, een specialist in energiemonitoring, om haar data-collectie en milieuprestaties nog beter & efficiënter in kaart te brengen. Via IQBI kan Xior het verbruik makkelijk digitaal meten en opvolgen. Het doel is in real-time alle energiestromen op te volgen om zo een duidelijk zicht te krijgen op piekverbruiken, lekkages, defecten, etc. Daarnaast kunnen gebouwen met elkaar vergeleken worden teneinde op een gestructureerde manier gepaste maatregelen te kunnen treffen om 1 Zie https://europeanclimate.org/wp-content/uploads/2022/03/ecf-building-emmissions-problem-march2022.pdf de energie-efficiëntie te verbeteren. Tot slot kunnen we dankzij deze monitoring ook een duidelijker beeld scheppen aan onze stu- denten betreffende hun energieverbruik, en nog concretere maatregelen nemen om de energiekosten voor zowel Xior als haar eind- klanten te drukken. Per eind december 2024 bevindt de installatie van IQBI zich in afron- dingsfase voor de bestaande portefeuille en voor nieuwe acquisities en opleveringen zal onmiddellijk een parallelle koppeling plaatsvinden zodat het energieverbruik van de ganse portefeuille steeds gemonitord kan worden. Alle verbruiken en bijhorende broeikasgase- missies worden centraal verzameld op basis van metingen en facturen. In dit verslag wordt uitsluitend over de prestatiegegevens van de units onder eigen beheer gerapporteerd en wordt 2022 als basisjaar beschouwd voor de trendanalyse (Like-for-Like) tussen 2022, 2023 en 2024. De verbruiken van het vorig rapportagejaar werden retrospectief aan- gepast aan de hand van de daadwerkelijke cijfers uit facturen en metingen. De gebruikte methodologie voor alle metingen staat uitge- breid omschreven in Hoofdstuk 9.6 van dit Jaarverslag . Deze methodologie is in lijn met de EPRA-rapportage richtlijnen en geldt voor- namelijk voor het milieugedeelte, maar ook voor het sociale deel. Een overzicht van alle milieuprestatie-in- dicatoren wordt weergegeven in de EPRA- tabellen in Annex van dit Jaarverslag . De voornaamste waarnemingen en trends worden hieronder besproken. 9.3.2.1 Broeikasgasemissies Totale broeikasgasemissies in 2024: verdeling per bron (market based) Warmtenet 22,2% Hout pellets 0,1% Aardgas 77,7% Elektriciteit Xior’s elektriciteitsconsumptie is volledig groen en is vandaag dus niet meer verant- woordelijk voor CO 2 - klimaatimpact door Xior. In het kader van deze klimaatstudie worden emissies zowel op market- als location-ba- sed methodologie berekend en gerappor- teerd. Beide methodes worden aanbevolen door het GHG-Protocol. • De location-based elektriciteitsemissies worden berekend op basis van de ge- middelde CO 2 -intensiteit per kWh van de nationale elektriciteitsnetwerken waar- van Xior gebruik maakt. Dalingen in deze emissies zijn te danken aan verminderd verbruik, meer eigen stroomproductie en een verbeterd nationaal CO 2 /kWh. • De market-based methodiek biedt de mogelijkheid om onderscheid te maken tussen het type stroom dat aangekocht werd. De klimaatimpact van de elektrici- teitsproductie verschilt immers van pro- ducent tot producent en van het al dan niet aankopen van groene stroom. Hoewel beide waarden transparant berekend en gedeeld worden, focust Xior zich in eerste plaats op de market-based emissies in haar communicatie, grafieken en Science Based Target traject. 100% elektriciteitsconsumptie 2024 via groene elektriciteit (92% in 2023) eigen stroomopwekking via hernieuwbare energiebronnen 4% via gecertificeerde groene energie- leveranciers 96% Xior heeft haar ambitie waargemaakt om 100% groene elektriciteit te consumeren binnen haar CO 2 reductieplan. In diverse landen lopen er initiatieven om de productie van eigen stroom via zonnepanelen verder te verhogen. CLASSIFICATIE 2024 NIEUWE CLASSIFICATIE VANAF 2025 Scope 1 Scope 1 Directe emissies uit eigen bronnen, waaronder: Directe emissies uit eigen bronnen, waaronder: • Gasverbruik in studentenresidenties en eigen kantoren • Gasverbruik en andere brandstoffen in eigen kantoren • Brandstofverbruik van bedrijfswagens Scope 2 Scope 2 Indirecte emissies uit opgewekte energie die wordt ingekocht, waaronder: Indirecte emissies uit opgewekte energie die wordt ingekocht, waaronder: • Elektriciteitsverbruik in studentenresidenties en eigen kantoren • Elektriciteitsverbruik in eigen kantoren • Emissies door het gebruik van district heating & cooling • Emissies door het gebruik van district heating & cooling Scope 3 (nog niet berekend) Scope 3 Alle emissies gelinkt aan activiteiten binnen de ganse value chain: Alle overige emissies binnen de volledige waardeketen, waaronder • Aangekochte goederen • Alle energie emissies van de studentenresidenties • Embodied carbon nieuwe ontwikkelingen • Aangekochte goederen en diensten • Embodied carbon (o.a. materiaalproductie, bouwproces en levenscyclusimpact van gebouwen) Doelstellingen reductieplan Xior brengt al enkele jaren systematisch de klimaatimpact van haar studenthuizen in kaart met reductie tot doel. De voorbije jaren zijn reeds meerdere inspanningen geleverd via o.a. sensibilisatie, groene stroomcon- tracten, eigen PV productie en afstappen van aardgas ten voordele van warmtenetten en warmtepompen. De onderstaande doelstellingen voor 2030 werden in 2023 vastgesteld en zijn al behaald of goed op weg om te worden behaald. Xior maakt nu al gebruik van 100% groene elek- triciteit en ook het digitaal energiemonito- ringsysteem werd volledig geïmplementeerd. Ook de CO 2 uitstoot is sinds 2020 aanzien- lijk verminderd. De CO 2 intensiteit (market based)/m² van onze studentenresidenties is tussen 2020 en 2024 met meer dan 65% gedaald (van 37 kg CO 2 e/m² naar 12,63 kg CO 2 e/m²). De eerder vastgestelde absolute target vertoont ook een positieve evolutie in lijn met de verbeterde intensiteit. Echter, zoals hierboven vermeld, is deze vergelijking momenteel niet relevant vanwege de nood- zaak van een volledige herberekening van het basisjaar door de aanzienlijke groei van de portefeuille. In lijn met CSRD zal over rappor- teringsjaar 2025 een volledige nieuwe herbe- rekening plaatsvinden en zullen ook nieuwe aangepaste targets gepubliceerd worden. ONZE TARGETS VOOR 2030 CO 2 reductie scope 1 & 2 (t.o.v. 2020) groene elektriciteit assets digitaal gemonitord 100% 100% 42% Lopende doelstellingen van het reductieplan: 1. Afnemen van 100% groene elektriciteit 2. Verhogen van energie-efficiëntie door o.a. nieuwe gebouwen volledig in lijn met green building framework te bouwen, verbruik beter op te volgen & te optimaliseren via energiemonitoring, awareness campagnes te houden bij de studenten, … 3. Verdere reductie van CO 2 voetafdruk van bestaande gebouwen, die na gron- dige analyse in aanmerking komen voor investeringen in energie efficiënte systemen. 4. Wagenpark volledig elektrisch maken via nieuwe car policy DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 179 180 wat betreft aangekochte elektriciteit (land- lord-based). Door de verkoop van meerdere panden waar studenten nog zelf instonden voor hun eigen elektriciteitscontract is het relatief percenta- ge landlord obtained elektriciteit in de por- tefeuille verder gestegen. Verder heeft Xior voor de panden waar ze zelf de operationele bevoegdheid heeft ook een tenant based ga- rantie op 100% groene elektriciteit. Elektriciteitsverbruik: absoluut en Like- for-like (Elec-Abs, Elec-LfL) In 2024 telde de scope (waarvoor contrac- ten op naam van Xior staan) 85 gebouwen verantwoordelijk voor een absoluut elektrici- teitsverbruik van 30.387.061 kWh. Dit is een toename in energieverbruik van ongeveer 7%, wat valt te verklaren doordat het aantal units in de EPRA scope ook is toegenomen met 10%. Van dit verbruik is 100% afkomstig uit hernieuwbare bronnen. Door de grote groei van de portefeuille en automatische stijging van het absoluut elektriciteitsverbruik is het analyseren van het LfL verbruik als indica- tor van de verbruiksevolutie veel relevanter. Daarom is het voor Xior van belang de trends te analyseren op basis van een constante scope in plaats van op basis van de absolute verbruiken. De Like-for-like analyse vergelijkt het elek- triciteitsverbruik van 71 gebouwen die ope- rationeel waren in de laatste 3 jaar voor de Benelux en Iberia, en de laatste 2 jaar voor de resterende landen. De analyse toont een stijging van 3% ten opzichte van 2023. Het aandeel groene stroom in de Like-for-like scope is gestegen van 94% naar 100%. Gezien het toenemende aantal gebouwen dat elektrisch verwarmd wordt (warmtepom- pen) in de LfL score, wordt verwacht dat dit percentage ook in de komende jaren syste- matisch zal blijven stijgen. Elektriciteitsverbruik 2022-2024 (LfL) 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2022 2023 2024 19.999 25.919 26.609 MWh Verbruik fossiele brandstoffen: absoluut en Like-for-like (Fuel-Abs, Fuel-LfL) Het aandeel verwarming door gebruik van in- terne verbrandingsprocessen zoals aardgas & pellets is aan het verlagen, omdat er meer elektrisch & via stadsverwarming wordt ver- warmd. In 2024 werd absoluut 38.134.087 kWh aan aardgas (incl. pellets) verbruikt, verspreid over 62 gebouwen. Een daling van iets meer dan 10% t.o.v. 2023, te verklaren door de verkoop van heel wat minder duur- zame assets in Xior’s desinvesteringspro- gramma. De energiecrisis en forse stijging van aardgasprijzen in 2022-2023 maakt een gefundeerde analyse moeilijk over de laatste drie jaren. Ook in de like-for-like scope is een daling van 2% waarneembaar. Een normalisatie van de verbruiksgege- vens aan de hand van graaddagen is in deze context niet relevant, aangezien een deel van het aardgas ook gebruikt wordt voor het verwarmen van het sanitair water. Meer uitleg hierover staat beschreven in de meetmethodologie in Hoofdstuk 9.6 van dit Jaarverslag . Warmtenetten (DH&C-Abs & LfL) Met een gemiddelde CO 2 -uitstoot die 58% lager ligt dan bij aardgas per kWh gele- verde energie (op basis van vergelijking tussen emissiefactoren voor aardgas en warmtenetten, respectievelijk afkomstig van BaseCarbone 8.10 en emissiefactoren. nl-warmtelevering) , heeft het gebruik van warmtedistributie een positief effect op de ecologische afdruk van een gebouw. Residentie Ariënsplein realiseert zelf een CO 2 reductie van meer dan 83% t.o.v. een traditio- nele verwarming met behulp van aardgas. In totaal zijn 17 residenties van Xior zijn aange- sloten op een dergelijk systeem: • Woudestein (Rotterdam, Nederland) • Ariënsplein (Enschede, Nederland) • Bokelweg (Rotterdam, Nederland) • Amsterdam, Nederland Naritaweg/Barajasweg (3 gebouwen) & Karspeldreef • Lutherse Burgwal (Den Haag, Nederland) • Diagonal Besòs (Barcelona, Spanje) • Zernike (Groningen, Nederland) • Basecamp Katowice (Katowice, Polen) • Basecamp Lodz I en Lodz II (Lodz, Polen) • Basecamp Leipzig (Leipzig, Duitsland) • Basecamp Malmö (Malmö, Zweden) • Basecamp South Campus (Kopenhagen, Denemarken) • Basecamp Aarhus (Aarhus, Denemarken) Dit jaar zitten 16 van de 17 gebouwen mee in de EPRA meetscope. Bokelweg betreft een voormalig kantoorgebouw dat nog geconver- teerd moet worden naar studentenresidentie, en dus nog niet in de scope werd opgenomen. De stijging in absolute cijfers van 17.392 MWh naar 22.936 MWh is een positieve evolutie aangezien warmtenetten een veel duurzamere energievorm zijn dan fossiele brandstoffen (aardgas). Deze stijging is te verklaren door te toevoeging van Malmö en Aarhus, aan de EPRA meetscope, alsook de uitbreiding in Enschede. De LfL analyse behelst slechts 12 gebouwen en geeft een stijging weer van 4% t.o.v 2023. Sensibilisering bij huurders Naast eigen investeringen in duurzaamheid zet Xior ook in op sensibilisering of ‘nudging’ bij haar studenten. In de residenties hangt informatie en tips en tricks om verantwoord met energie om te gaan of correct te recycle- ren, en ook op social media worden regelma- tig tips gegeven. Fossiele brandstoffen De meeste sites van Xior worden verwarmd op aardgas. Uit de metingen blijkt dat aard- gas gemiddeld verantwoordelijk is voor 78% van de broeikasemissies (excl. emissies door elektriciteitsverbruik) gelinkt aan de portfolio in de meetscope. Dit vormt voor Xior dus het grootste onderdeel van haar CO 2 reductieplan. De eerste onderzoeken naar de implementatie van warmtepompen die vanuit Xior’s digitale EMS werden naar voren geschoven zijn reeds opgestart. In het kader van het CSRD klimaatplan, zal de uitrol en implementatie van warmtepompen verder ingepland worden. CO 2 emissies: Absoluut, Like-for-like en intensiteit (GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs, GHG-Dir-LfL, GHG-Indir-LfL, GHG-Int) Het is duidelijk dat Xior’s klimaatstrategie, gericht op duurzame en energie-efficiënte gebouwen zijn vruchten afwerpt. In 2024 daalden de absolute emissies van Xior naar 8.864 tCO 2 e (market-based) vergeleken met 10.090 in 2023. Deze daling is voornamelijk te danken aan Xior’s desinvesteringspro- gramma, waarbij de minst duurzame panden uit de portefeuille zijn verkocht, en de toevoe- ging van nieuwe, meer duurzame assets aan de EPRA scope. Ook de GHG intensiteit per m 2 is gedaald met -17%. Ook op een Like- for-like basis daalden de GHG emissies t.o.v. 2023 met 13%. Deze analyse vergelijkt de klimaatimpact van de studentenresidenties die operationeel waren in de laatste 3 jaar en waarvoor volledige data beschikbaar is. De hoofdoorzaken hiervoor zijn o.a. de ver- koop van minder duurzame assets via het desinvesteringsprogramma, de toevoeging van meer nieuwe duurzame assets aan de EPRA scope en dat Xior’s elektriciteitscon- sumptie in 2024 100% hernieuwbaar is. Tot slot hebben verscheidene van de recent toegevoegde assets aan de portefeuille een aansluiting op een stadswarmtenet, wat hun directe impact op het milieu drastisch vermindert t.o.v. een aansluiting op het aard- gasnetwerk. CO 2 -intensiteit (LfL, market based) 0 10 20 30 CO 2 emissies scope 1 & 2 (LfL) - tCO 2 e CO 2 intensiteit (scope 1 & 2) - kg CO 2 e/m² 7,828 2021 2022 2023 16,21 15,06 13,14 7,092 6,733 0 5 10 tCO 2 e 8.161 2021 2022 2023 7.386 7.126 0 4 8 12 16 20 kg CO 2 e/m² 2022 2023 2024 -13% -13% “ HET DESINVESTERINGS- PROGRAMMA IS SUCCESVOL AFGEROND, WAT HEEFT GELEID TOT EEN SUBSTANTIËLE VERBETERING VAN DE KWALITEIT EN ENERGIE- EFFICIËNTIE VAN DE XIOR- PORTEFEUILLE. “ 9.3.2.2 Energie-efficiëntie De sleutel tot het verminderen van onze klimaatimpact ligt in het verbeteren van de energie-efficiëntie van onze gebouwen. Dit proces begint al bij het ontwerp van nieuwe studentenresidenties en loopt door tot aan de ontwikkeling en uiteindelijke ingebruikna- me. Tijdens de ontwerpfase worden de beste technieken en materialen geselecteerd, zoals zonnepanelen en KWO-installaties. Zodra het gebouw operationeel is, richt Xior zich op het beïnvloeden van het gedrag van de gebrui- kers door middel van sensibiliseringscam- pagnes, ook wel bekend als ‘nudging’, om zo het energieverbruik verder te optimaliseren. Energie-intensiteit van gebouwen (Energy-Int) Indien alle gebouwen (excl. kantoren) in de scope worden opgenomen daalt de gemid- delde consumptie per m² naar 130 kWh/m². Dit is een daling van ongeveer 3% t.o.v. 2023, voornamelijk dankzij de uitvoering van het desinvesteringsprogramma waarbij minder duurzame assets werden verkocht, alsook de toevoeging van een aantal duurzame assets in de rapportering. Dit toont aan dat de klimaatstrategie van Xior om in te zetten op duurzame energie-efficiënte gebouwen werkt. Ook in de Like for Like scope werd een daling van de energie-intensiteit vastgesteld van 2% (daling van 134 kWh/m² in 2023 naar 131 kWh/m²). Deze daling valt enerzijds te verklaren door te investeren in energie-effi- ciënte systemen bij de renovatie van huidige gebouwen en anderzijds door in te zetten op betere monitoring en sensibiliseringscam- pagnes. “ DOOR HET UITBREIDEN VAN DE SCOPE MET ENERGIE- EFFICIËNTE GEBOUWEN EN DOOR HET RENOVEREN VAN HUIDIGE GEBOUWEN IN SCOPE WORDT DE ENERGIE INTENSITEIT VERDER GEREDUCEERD “ Zonne-energie en groene stroom In vergelijking met rapporteringsjaar 2023 is het geïnstalleerde vermogen aan zonnepa- nelen in Xior’s portefeuille verder gestegen, ondanks het uitgevoerde desinvesteringspro- gramma waarbij ook verscheidene panden met zonnepanelen aan derde partijen ver- kocht werden. Daarnaast werd ook een stra- tegische samenwerking aangegaan in België voor de verdere uitplooi en realisatie van zon- nepanelen op alle Belgische assets van Xior voor zover technisch en financieel mogelijk. Daarbovenop blijft Xior werken om alle nutti- ge dakoppervlakte voor zover mogelijk toe te wijden aan de installatie van zonnepanelen om de eigen opgewekte elektrische energie uit hernieuwbare energiebronnen te maxi- maliseren. Het gecumuleerd geïnstalleerd vermogen voor de totale Xior-portefeuille be- draagt eind 2024 nu in totaal meer dan 1.724 kWp. Een stijging t.o.v. rapporteringsjaar 2023 met meer dan 5%. 1.724kWp (+5%) stijging zonnepanelen In 2024 werd 100% van de totale elektrici- teitsvraag gedekt door groene stroom (uit hernieuwbare energiebronnen) van de sites in meetscope waarbij 4% zelf geproduceerd werd en 96% afkomstig is via groene stroom contracten. Dit wil zeggen dat de volledige portefeuille een net zero uitstoot rapporteert DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 181 182 Verdeling EPC certificaten Xior gebouwen in scope 0 25 50 75 100 50,7 7,5 19,6 6,7 2,6 1,6 11,2 A B C D E F/G/H Unkn. % Externe certificaten Xior beschikt momenteel over 11 panden met een externe certificering (BREEAM Very Good, LEED Gold, DGNB Silver en BREEAM in use). Dit is reeds een aanzienlijk deel van de porte- feuille (5.381 units op een totaal van 20.695 units (26%) of 23% op basis van Fair Value). Voor volgende ontwikkelingen of recent op- geleverde panden is een aanvraag voor een duurzaamheidscertificaat lopende: Brinktoren Amsterdam (BREEAM) en Warschau Polen (BREEAM). Daarnaast bestudeert Xior ook voor bestaande panden de haalbaarheid voor exter- ne certificering. In Nederland (Woudestein) en in Portugal (Campo Pequeno) beschikt Xior over een BREEAM in use certificaat. Xior’s doel is om het aantal externe certificaten te verho- gen waar mogelijk. Duurzame assets & Sustainable Finance Framework (Cert-Tot) Xior’s Sustainable Finance Framework omvat niet alleen milieucriteria om haar meest groene activa te financieren, maar ook soci- ale criteria (S) op basis van betaalbaarheid en sociale prijsstelling. In totaal omvat het sustainable finance framework van Xior ca. 2,22 miljard EUR aan eligible assets. In het kader van de duurzaamheidsam- bities van Xior en met als doel om spe- cifieke financiering aan te trekken voor het (her)financieren van groene of soci- ale projecten en assets, heeft Xior een Sustainable Finance Framework ontwikkeld. Dit framework biedt een kader dat voldoet aan de beginselen van de groene obligaties (GBP- Green Bond Principles) en sociale obligaties (Social Bond Principles) , ondersteund door de International Capital Market Association (ICMA) en met certificering door een Second Party Opinion van Sustainalytics. Per eind december 2024 bestond deze por- tefeuille uit: • 41 groene gebouwen (waarvan 37 in EPRA meetscope), voor een totale waarde van 1,74 miljard EUR (ten opzichte van 1,57 miljard EUR per eind 2023). • 5.953 sociale/betaalbare units, voor een totale waarde van 837 MEUR. Rekening houdend met de panden die reeds onder groene financiering vallen, be- draagt het resterende bijkomende bedrag aan sociale assets 472 MEUR • Per 31 december 2024 beschikt Xior over een totaal van 1.079 MEUR aan duurzame financiering, waarvan 906 MEUR werd op- genomen (63% van de totale financiering). In totaal beschikt Xior over 2,22 miljard EUR aan sustainable assets, voldoende om alle financiering duurzaam te maken. Zoals aangegeven in de EPRA tabel (zie volledige EPRA tabellen in Annex) , behoren 37 sites uit de meetscope tot onze groene portefeuille. Onderstaande tabel geeft meer inzicht in de volledige groene portefeuille, inclusief de gebouwen die dit jaar nog niet mee in de EPRA meetscope zaten. 9.3.2.3 Waterverbruik Het grootste deel van Xior’s watergebruik komt uit het verbruik van haar huurders of studen- ten. Uit de dubbele materialiteitsanalyse is gebleken dat het waterverbruik voor Xior geen materiële duurzaamheidstopic is waardoor Xior geen waterverbruiken meer zal rappor- teren volgens de CSRD richtlijnen. Toch blijft Xior het waterverbruik meten via haar digitaal monitoringsysteem en zet Xior waar mogelijk in op efficiënt watermanagement, waarbij ook snel wordt ingegrepen bij lekkages om zo waterverspilling te beperken. Via diverse maatregelen blijft Xior studenten sensibilise- ren: via interne communicatie, het geven van douchezandlopers, … In de ontwerp en ontwik- kelingsfase van gebouwen wordt ook steeds gekeken naar waterbesparende technieken (spaardouchekoppen, dubbele doorspoel- knoppen, recuperatie van regenwater, …). 9.3.2.4 Afvalproductie Uit de dubbele materialiteitsanalyse is geble- ken dat de afvalproductie voor Xior geen ma- teriële duurzaamheidstopic is waardoor Xior geen afvalproductie meer zal rapporteren volgens de CSRD richtlijnen. Xior blijft zich wel inzetten op sensibiliserings – en sorte- ringscampagnes Xior blijft wel sterk inzetten op het sorteer- beleid in de verschillende residenties met regelmatige sensibiliserings – en sorterings- campagnes. 9.3.2.5 Duurzame gebouwen in duurzame gemeenschappen Urban Brownfields: pand in de kijker Xior vermijdt ontwikkelingen op “virgin” green fields. Gezien het binnenstedelijke karakter van studentenhuisvesting heeft Xior al vele urban brownfield projecten in het verleden ontwikkeld. Enkele voorbeelden hiervan zijn Bonnefanten (Maastricht), Kipdorpvest (Antwerpen), Black Box (Groningen), Alma (Brussel), en Ariënsplein (Enschede). Hierbij krijgen leegstaande en/of verouderde gebou- wen zoals scholen, ziekenhuizen, kantoorge- bouwen een tweede leven, met een positief revitaliseringseffect op de hele buurt. BREEAM Very Good 462 Zonne panelen (185kWp) Resterend dakoppervlak is groen dak Stads- verwarming & -koeling Volledig geïntegreerd gebouwbeheer- systeem Geen enkele fossiele uitstoot op site zelf 292 ton carbon storage materialen gebruikt in constructiefase XIOR MALMÖ – ZWEDEN (583 UNITS) Certificaten (Cert-Tot) 84% van de gebouwen in scope zijn in bezit van een EPC of gelijkaardige Energie Index (EI). Enerzijds ontbreken sommige verslagen die nog in aanvraag zijn ten gevolge van re- cente renovaties of nieuwbouwprojecten. Anderzijds kunnen wij niet voor alle gebou- wen en alle units over een EPC beschikken aangezien in sommige steden er enkel de verplichting bestaat om de energieprestatie van zelfstandige units op te meten. Xior heeft de ambitie om van zo veel mogelijk panden de certificaten te verzamelen om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de energiepres- tatie van de portefeuille. Het merendeel (77%) van de oppervlakte van de gebouwen heeft een goede energiescore, met name A, B en C. Door de uitvoering van het desinvesteringsprogramma (met name de minst performante en minst duurzame re- sidenties) en door de uitvoering van het CO 2 reductieplan zullen de scores verbeteren, wat een duidelijke weerspiegeling is van de stra- tegische inzet van Xior om haar portfolio te vergroenen. Zo doen we ook in de bestaande residenties de nodige investeringen om deze gebouwen te optimaliseren en dit niet enkel op vlak van comfort maar ook op vlak van duurzaamheid. Sustainable Finance Framework Groene duurzame financiering € 1.079m € 906 m opgenomen Totale duurzame assets € 2,22 mld € 1,74 mld groene eligible assets € 472 m sociale eligible assets * exclusief sociale assets die al werden opgenomen als groene assets – het totale aantal sociale eligible assets bedraagt €837m) 63% van totale financiering 292 t DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 183 184 Polen Residentie Externe certificering E-score or EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2024 37 Lodz Lodz II BREEAM Very Good 55.8% (89,38) 37.602.339 38 Katowice Basecamp Katowice BREEAM Very Good 63.4% (83,95) 36.538.012 Totaal FV Polen 74.140.351 Duitsland Residentie Externe certificering E-score or EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2024 39 Leipzig Basecamp Leipzig LEED GOLD A (29,2) 48.750.000 40 Potsdam Basecamp Potsdam LEED GOLD (20,44) 30.650.000 Totaal FV Duitsland 79.400.000 Zweden Residentie Externe certificering E-score or EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2024 41 Malmö Basecamp Malmö BREEAM Very Good 64.2% B (58) 72.519.417 Totaal FV Zweden 72.519.417 TOTAAL FAIR VALUE 1.743.770.934 Het is de ambitie van Xior om deze porte- feuille aan duurzame eligible assets elk jaar verder te doen toenemen samen met de groei van de portefeuille aan de hand van nieuwe duurzame ontwikkelingen of door de aankoop van bestaande residenties die voldoen aan de criteria om opgenomen te worden in de groene portefeuille. 52% van de groene eligible assets van Xior wordt gefinancierd met groene leningen (906 MEUR aan opgenomen groene leningen te- genover 1,7 miljard EUR aan groene eligible assets). Impactrapportage: De totale GHG-intensiteit over 2024 (kgCO 2 /sqm marketbased) daalt tot 12,63 voor de totale gerapporteerde Xior- portefeuille (vs. 15 over 2023) De GHG inten- siteit kan worden opgesplitst: • GHG-intensiteit voor groene assets (activa die in aanmerking komen op basis van het Sustainable Finance Framework): 9,68 kgCO 2 /sqm • GHG-intensiteit voor de overige niet-groe- ne assets: 32,82 kgCO 2 /sqm De aanzienlijke vermindering van de CO 2 - uitstoot van de eligible ‘groene’ portefeuille kan duidelijk worden waargenomen. BELGIE Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2024 1 Gent Campus Overwale E59 (72,94) 55.145.113 2 Gent Overpoortstraat (Octopus) E70 (83,02) & E65 (168,26) 12.996.405 3 Leuven Studax Tussen E47 - E51 (49,12 - 71,50) 37.154.930 4 Luik ARC A & B (gemiddeld 96) 32.160.625 5 Namen Rue Mélot A (66) 24.703.946 6 Hasselt Campus PXL E67 (272,15) 19.708.181 Totaal FV België 181.869.200 NEDERLAND Residentie Externe certificering EI (label) / EPC (label) FV 31/12/2024 7 Delft Antonia Veerstraat 0,72-0,80 (A+ label) / 0,4 (A+++) 24.250.265 8 Delft Barbarasteeg 0,70-0,97 (A+/A label) 20.451.070 9 Utrecht Rotsoord 1,02-1,19 (A label) / 0,4 (A+++) 57.542.809 10 Rotterdam Woudestein BREEAM in use - Good (46,23%) 0,66-1,20 (A+/A label) / 0,52 (A++) 50.836.031 11 Groningen Oosterhamrikkade 0,72-0,79 (A+ label) / 0,57 (A++) 32.466.734 12 Amsterdam Karspeldreef 0,50-1,03 (A++/A+/A label) / 0,57 (A++) 74.561.644 13 Amsterdam Naritaweg 139-147 0,46-0,92 (A++/A+/A label) / 0,36 (A+++) 18.680.702 14 Amsterdam Naritaweg 151-159 0,50-0,78 (A++/A+ label) / 0,34 (A+++) 23.282.244 15 Amsterdam Barajasweg 0,48-0,77 (A++/A+ label) / 0,34 (A+++) 22.535.372 16 Groningen Zernike toren 0,34 (A+++) 78.270.062 17 Breda Studio Park 0,81-1,20 (A label) / 0,53 (A++) 27.802.630 18 Vaals Katzensprung 0,40 (A++) 42.764.826 19 Eindhoven Boschdijk Veste Average 1.16 48.160.378 Totaal FV Nederland 521.604.765 SPANJE Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2024 20 Barcelona Campus Diagonal Besos A (33) 27.340.000 21 Barcelona The Lofttown A (115) 22.910.000 22 Barcelona Collblanc A (239) 24.680.000 23 Madrid Madrid Retiro A (194) 38.000.000 24 Malaga Malaga Teatinos A (55,89) 21.200.000 25 Malaga Malaga Atalaya A (154,37) 21.350.000 26 Sevilla Xior Sevilla A (122,05) 25.350.000 27 Granada Xior Granada B (97,59 & 113,81) 38.120.000 28 Zaragoza Pontoneros A 30.780.000 Totaal FV Spanje 249.730.000 PORTUGAL Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2024 29 Porto Asprela B 32.450.000 30 Lisboa Benfica B 34.750.000 31 Lisboa Lumiar B 49.480.000 32 Lisboa Campo Pequeno BREEAM in use - Very Good (59,50%) B- 57.920.000 Totaal FV Portugal 174.600.000 DENEMARKEN Residentie Externe certificering E-score of EPC label (Kwh/m²) FV 31/12/2024 33 Lyngby Lyngby Student DGNB Silver A (2015) 146.155.703 34 Lyngby Lyngby residential DGNB Silver A (2015) 59.783.046 35 Aarhus Basecamp Aarhus DGNB Silver A (2020) 107.095.926 36 Copenhagen South Campus DGNB Silver 76.872.536 Totaal FV Denemarken 389.934.029 DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 185 186 Duurzame financiering Per eind december 2024 bedraagt het totaal aan groene leningen 1.079 MEUR waarvan 906 MEUR reeds opgenomen en reeds volledig toege- wezen aan ‘ eligible ’ groene assets. VERDELING GROENE LENINGEN 27 MEUR Nykredit 150 MEUR Natixis/CDE 135 MEUR ING 200 MEUR Green CP 245 MEUR USPP bonds 210 MEUR ABN Amro Het totaal aantal groene le- ningen bedraagt 63% van het totaal aan financieringen. Door het toevoegen van de sociale assets en het uitbreiden van de portefeuille groene assets, kunnen in principe alle lenin- gen een duurzaam karakter krijgen. 63% 77 MEUR Realkredit 25 MEUR Ethias 10 MEUR Pensio B SAMENVATTING EPRA TABEL ENERGIE 1 Absolute Meting Like for Like meeting % verandering EPRA KPI (totale portfolio) Meeteenheid 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2024 vs 2023 Totaal elektriciteitsverbruik Elec-Abs & LfL kWh/jaar 21.767.687 28.390.395 30.387.061 19.998.824 25.919.042 26.609.297 3% Totaal verbruik van stadsverwarming en -koeling DH&C-Abs & LfL kWh/jaar 8.645.787 17.392.077 22.936.448 8.645.787 17.392.077 18.004.300 4% Totaal verbruik brandstoffen Fuels-Abs & LfL kWh/jaar 36.382.349 42.456.877 38.134.087 31.242.196 36.497.624 35.684.282 -2% Totaal energie-intensiteit van het gebouw Energy-Int kWh/jaar/m 2 132 134 130 132 134 131 -2% Totaal GHG emissies (scope 1 & 2 - market based) Ton CO 2 /jaar 8.270 10.090 8.864 7.315 8.949 8.019 -10% Directe GHG emissies (scope 1) GHG-Dir-Abs & LfL Ton CO 2 /jaar 6.731 7.700 6.898 5.780 6.591 6.437 -2% Indirecte GHG emissies (scope 2 - market based) GHG-Indir- Abs & LFL Ton CO 2 /jaar 1.540 2.390 1.966 1.536 2.358 1.582 -33% Totaal GHG intensiteit (market based) GHG-Int kg CO 2 /jaar/m² 16,47 15,30 12,63 16,21 15,06 13,14 -13% Totaal water consumptie en intensiteit Water-Abs & LfL & Int Niet materieel Niet materieel Totaal afvalproductie Waste-Abs & LfL Niet materieel Niet materieel 1 Voor volledige tabel, zie Annex, Hoofdstuk 14 van dit Jaarverslag. Overpoortstraat (Octopus) – Gent ARC – Luik Campus PXL – Hasselt Rue Mélot – Namen Zernike toren – Groningen Studio Park – Breda Barajasweg – Amsterdam Malaga Teatinos – Malaga Xior Granada – Granada Pontoneros – Zaragoza Asprela – Porto Lumiar – Lissabon Campo Pequeno – Lissabon Basecamp Lyngby – Lyngby Basecamp Aarhus – Aarhus South Campus - Kopenhagen Basecamp Leipzig – Leipzig Basecamp Potsdam – Potsdam Basecamp Lodz II – Lodz Basecamp Katowice – Katowice DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 187 188 2. Aantrekken van talent – Bedrijfscultuur & Waarden (Diversity-Emp) Als toonaangevend vastgoedbedrijf begrijpen we het cruciale belang van het aantrekken en behouden van toptalent voor het succes van onze onderneming. Onze toewijding aan employer branding gaat verder dan alleen werving; het gaat om het stimuleren van een inclusieve en dynamische werkcultuur waarin individuen zich kunnen ontplooien. We inves- teren actief in initiatieven die onze waarden, mogelijkheden en toewijding aan de groei van onze werknemers onder de aandacht brengen, zodat onze employer brand aanslaat bij zowel huidig als potentieel talent. Diversiteit vormt het hart van onze organisatie en weerspiegelt de levendige gemeenschappen waarin we actief zijn. We erkennen de unieke perspectieven en talenten die elk individu met zich meebrengt. Door een cultuur van inclusiviteit te koesteren, trekken we niet alleen divers talent aan, maar creëren we ook een omgeving waarin iedereen zich gewaardeerd en gerespecteerd voelt en in staat wordt gesteld om het beste van zichzelf te geven. Om getalenteerd, geschikt personeel aan te trekken voor Xior en zo een kwalitatieve “talent pool” te creëren en behouden, alsook het “employer brand” op lange termijn te versterken, wordt de rekrutering uitgebreid en aangepast aan de huidige trends op de arbeidsmarkt en de behoeften van Xior en potentiële sollicitanten. In 2023 lanceerde Xior een gloednieuwe careers pagina, met meer focus op employer branding en een duidelijk overzicht van de vacatures per land. Daarnaast heeft Xior ook een “referral programma” waarbij huidige werknemers gekwalificeerde kandidaten kunnen aan- brengen om vacatures in te vullen. Indien de kandidaat wordt aangenomen, krijgt de werknemer van Xior een som die hij mag schenken aan een goed doel naar keuze. Xior zal ook evolueren naar strategische ‘human capital asset planning’, waarbij Xior zal trachten toekomstige aanwervingsbe- hoeften in te schatten en te matchen met de juiste talenten en kwaliteiten. Deze proactie- ve aanpak zal ervoor zorgen dat de jobs futu- re-proof zijn en Xior steeds de juiste talenten en vaardigheden in house heeft. Xior past haar strategie aan op basis van de feedback van werknemers, veranderende marktom- standigheden en best practices om steeds pionier te zijn op vlak van talent attraction en talent management. Xior heeft de ambitie een gewaardeerde werkgever te zijn door een open, inclusieve en verwelkomende werkplek te creëren voor zowel studenten als medewerkers. Deze cul- tuur wordt verder uitgedragen door de Xior “FAMILY” waarden, waarbij elke letter een staat voor één van onze kernwaarden. 9.4 SOCIAL Xior is een organisatie die niet enkel op vlak van haar medewerkers maar ook op vlak van haar huurders een grote sociale mix samen- brengt van mensen uit alle hoeken van de wereld en uit alle bevolkingsgroepen. 9.4.1 SOCIAL EMPLOYEES: WELZIJN, GEZONDHEID, VEILIGHEID PERSONEEL Bij Xior geloven we sterk in het creëren van een stimulerende omgeving waarin werkne- mers kunnen groeien samen met het bedrijf en waar ze hun volledige potentieel kunnen bereiken in elke fase van hun loopbaan. Xior’s benadering van de employee life cycle omvat een uitgebreide reeks initiatieven en pro- gramma’s die gericht zijn op het ondersteu- nen en ontwikkelen van onze medewerkers, vanaf het moment van aanwerving tot aan het pensioen. EMPLOYEE LIFE CYCLE NIEUWE HR STRATEGIE 01 AANTREKKEN VAN TALENT Bedrijfscultuur & Waarden OPEN AANWERVING voor iedereen ONBOARDING Welcome to the #xiorfamily 04 LEARN, TEACH, GROW Ruimte krijgen om competen- ties uit te bouwen 03 02 05 WE CARE FOR YOUR TALENT Belo nen en erkennen van talent 06 07 HEALTH, SAFETY & WELLBEING Een gezonde work-life balance EVALUATIE & FEEDBACK You can make the difference BEHOUDEN VAN TALENT / OPVOLGEN VAN VERTREKKEN Employer engagement 08 09 1. Xior’s HR strategie Xior’s strategie is om een coherent en duur- zaam personeelsbeleid te voeren dat de langetermijndoelstellingen van Xior onder- steunt en de onderneming people-driven en future-proof maakt. De doelstellingen van het HR-departement bestaan uit: • Het aantrekken van geschikte en getalen- teerde kandidaten • Het optimaliseren van trainingen en het stimuleren van professionele en persoon- lijke groei • Het versterken van de loyaliteit en engage- ment van onze werknemers om perso- neelsverloop te verminderen. Als internationale speler in studentenhuisves- ting vindt Xior het belangrijk om niet alleen aan de organisatie van vandaag maar ook aan die van morgen te bouwen, door proactief het juiste talent aan te trekken en bestaande werknemers verder te ontwikkelen. Gezien de geografische expansie van Xior (4 nieuwe landen in 2022), werd Xior’s HR stra- tegie verder aangescherpt om ons divers en inclusief personeelsbestand te bevorderen en te zorgen voor een naadloze culturele in- tegratie in alle regio’s. De implementatie van een nieuwe matrixorganisatiestructuur, ge- kenmerkt door gedecentraliseerde operatio- nele business units, vereist een strategische benadering van talentmanagement, waarbij de nadruk ligt op autonomie en samenwer- king binnen teams. Daarnaast stroomlijnt het shared service center via het hoofdkantoor de administratieve functies, waardoor we onze middelen kunnen optimaliseren en de operationele efficiëntie kunnen verbeteren. Door deze strategische aanpassingen willen we een soepele overgang mogelijk maken, synergiën benutten en een uniforme organi- satiecultuur cultiveren die is afgestemd op onze overkoepelende bedrijfsdoelstellingen. Deze strategie zal verder ingebed worden op de verschillende fases van de volledige employee lifecycle om de ambitie van Xior als duurzame, langetermijn werkgever nog verder te versterken. +15% evolutie werknemers van 232 eind 2023 naar 267 eind 2024 Werknemers 21% BE 22% NL 24% ES 8% PT 2% DE 13% PL 8% DK 1% SE 50,2% mannen 49,8% vrouwen 26% ONDER 30J 56% TUSSEN 30-50J 18% BOVEN 50J DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 189 190 verder naar learning-on-the-job. Xior heeft een buddy-systeem geïmplementeerd waar- bij nieuwe werknemers een mentor toege- wezen krijgen uit een ander departement. Dit initiatief bevordert de onderlinge connectie en samenwerking binnen het bedrijf. Xior voorziet ook voldoende contactmomen- ten tussen werknemers via verschillende initiatieven, zodat iedereen met elkaar ge- connecteerd blijft. Nieuwe personeelsleden worden voorgesteld aan de hand van de peri- odieke interne People Flash, een intern com- municatiedocument met allerhande nieuws over de organisatie en haar teams. Het HR team zal in 2025 een uitgebreid “employee handbook” uitrollen in alle landen, dat als lei- draad kan dienen voor nieuwe en bestaande werknemers. 5. Learn, Teach, Grow Learn (Emp-Training) De cultuur bij Xior wordt gekenmerkt door een platte organisatiestructuur en een familiale sfeer waar ondernemerschap en initiatieven worden aangemoedigd en ondersteund. Xior wil dat haar werknemers hun rol op de meest optimale manier vervullen, in een omgeving waar iedereen binnen de Xior Family zich goed en gewaardeerd voelt en de ruimte krijgt om hun competenties verder uit te bouwen. Alle werknemers (ook parttime, interim en zelfstandige medewerkers) krijgen de kans om zich persoonlijk verder te ontwikkelen. In 2023 lanceerde Xior hiervoor haar “Xior Academy”, een centraal platform dat alle op- leidingsmogelijkheden bundelt en dat open- staat voor alle werknemers. Op deze manier kunnen ze makkelijk diverse opleidingen volgen. Zowel in-house opleidingen, alsook externe trainingen zijn hier te vinden (o.a. meer dan 150 vrij te volgen online opleidingen in samenwerking met het opleidingsplatform “GoodHabitz”). Ook andere externe opleidin- gen, degree programma’s, leadership pro- gramma’s en certificaatopleidingen kunnen eenvoudig worden aangevraagd via dit plat- form en in overleg met de respectievelijke manager, of tijdens de jaarlijkse evaluatie. Naast de online Academy gebeuren opleidin- gen ook via ‘on the field’ trainingen voor de ontwikkeling van jobspecifieke, ESG en soft- ware skills (bv. GDPR training, EHBO training, Excel, ESG workshops, integriteitstraining rond ethische standaarden en gelijke kansen, …) alsook voor soft skills. Voor externe oplei- dingen wordt naast GoodHabitz een beroep gedaan op erkende leerinstanties (bv. EHBO training via het Rode Kruis, vastgoedoplei- dingen via Sociaal Fonds 323, Real Estate Specialization courses via IEB (Instituto De Estudios Bursatiles). In 2024 werd officieel 6,4u opleiding per werknemer gegeven, t.o.v. 13,4u in 2023. Gezien ‘opleiding van werknemers en leider- schap’ een materiële IRO is voor Xior zal hier de komende jaren sterk ingezet worden en zal de Academy en opleidingsplan verder uitgebreid worden. Voor meer informatie rond de meetmethodo- logie van de bovenstaande indicatoren wordt verwezen naar Hoofdstuk 9.6.6 van dit jaar- verslag (‘analyse van de berekeningen’) . Teach: Sharing knowledge Xior bevindt zich als studentenhuisvester in de ideale positie om te connecteren en kennis te delen met de jonge talenten van vandaag. Daarom hebben we een traineeship program- ma waarbij we elk jaar de kans bieden aan studenten om stage te lopen om waardevolle ervaring op te doen en hun carrière goed te starten. Tegelijkertijd biedt het voor Xior de kans om jonge talenten aan te trekken en mogelijks te behouden na hun stage, om een kwalitatieve talent pool te creëren. 3. Open aanwerving voor iedereen Xior’s wervingsbeleid is verankerd in de principes van diversiteit en open werving. We gaan proactief met gerichte wervings- campagnes op zoek naar mensen met de juiste competenties die zich ook herkennen in onze bedrijfscultuur, waarden en activitei- ten. Hierbij representeren we ook een beeld van de samenleving in de markten waar Xior in aanwezig is. Het is daarbij van belang dat er een mix van culturen, talenten, competen- ties, persoonlijkheden, socio-economische achtergronden en talen te zien is die bij onze studenten ook weerspiegeld wordt naar onze werknemers. Daarom is het voor Xior primordiaal dat er tijdens het selectieproces ruimte is voor iedereen met oog voor diversiteit. De selec- tieprocedures zijn kort, laagdrempelig en op basis van objectieve selectiecriteria en zijn vrij van enige discriminatie gebaseerd op de kandidaat zijn of haar leeftijd, etnici- teit, geslacht, nationaliteit, religie, seksuele geaardheid of enige andere persoonlijke karaktereigenschap die geen enkele invloed hebben op de voorwaarden voor tewerkstel- ling of de werkprestaties. De medewerkers van Xior in België vallen onder het Paritair Comité 323 met uitzonde- ring van enkele werknemers die werkzaam zijn voor Roxi die onder Paritair Comité 302 vallen. In de andere landen zijn er verschillen- de cao’s die afhangen van het type residentie, de aangeboden diensten, locatie etc. 4. Onboarding – welcome to the #xiorfamily Een belangrijk onderdeel van de strategie is het onboardingstraject. In 2023 werd het onboardingstraject verder uitgebreid door extra in te zetten op een vlotte integratie in de eerste maanden. Het onboardingstra- ject vertrekt vanuit de principes Culture, Connection, Clarification en Compliance. Xior streeft bij indiensttreding naar een gron- dige onboarding waarbij nieuwe medewer- kers worden ondergedompeld in het bedrijf, onze waarden, residenties, services en de cultuur. Elke werknemer maakt kennis met Xior door middel van een welkomstvideo, introductie presentatie en interactieve sessies waarbij ze de business leren kennen. De video en introductie bevatten o.a. een code of con- duct & integriteitstraining, inclusief de poli- cies, een algemene presentatie over Xior en de bedrijfswaarden en een GDPR training. Ze krijgen dan ook een introductie tot de Xior Academy waar ze verdere opleiding kunnen volgen en relevante trainingen op dat moment ingepland worden. Elke nieuwe werknemer krijgt ook een introductie tot hun persoonlijk KPI plan. Het traject gaat dan F I A L M Y FOCUS ON THE CLIENT ACT SUSTAINABLY MOVE AS A TEAM INTEGRITY AND DIVERSITY LEARN TEACH GROW YOU CAN MAKE THE DIFFERENCE We act as a family. We grow as a family. We are a family Culture Connection Compliance Clarification The 4 C’s • Welcome videos • Introduction presentation • Xior values • Upcoming events • Get to know the team • Real time feedback • Employee handook • Company policies • Health & safety • Organisational charts - who is who • KPI targets • Internal Intranet (Sharepoint) ACADEMY Meer dan 150 opleidingen 6,4 u opleiding per werknemer Thema’s: persoonlijke kracht, inspirerend leiderschap, masterclasses, taal, communicatie, management en teamwork, veiligheid en gezondheid, commerciële vaardigheden, productiviteit, digitale vaardigheden, Microsoft Office, Ethiek & Integriteit, GDPR, interne trainingen PERSOONLIJKE KRACHT INTERNE TRAININGEN INSPIREREND LEIDERSCHAP MANAGEMENT EN TEAMWORK COMMERCIËLE VAARDIGHEDEN VEILIGHEID EN GEZONDHEID COMMUNICATIE MICROSOFT OFFICE PRODUCTIVITEIT DIGITALE VAARDIGHEDEN TAAL GDPR MASTERCLASSES ETHIEK & INTEGRITEIT DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 191 192 7. Health, safety & wellbeing (H&S-Emp) Xior wil haar werknemers ook de nodige flexi- biliteit bieden, met een gezonde work-life ba- lance en ruimte voor interne mobiliteit. Xior heeft ook een formele telewerk policy uitge- werkt, waarbij werknemers hybride kunnen werken waar mogelijk. Om ongevallen en ziekteverzuim te voorkomen, worden regel- matig gezondheids- en veiligheidstrainingen georganiseerd. Werknemers kunnen ook verschillende opleidingen rond gezondheid en veiligheid op het werk volgen op de Xior Academy (bv. mentale gezondheid, burn-out preventie, stressmanagement, veiligheid op het werk). Op basis van de dubbele materia- liteit wordt deze metric niet meer gerappor- teerd. Xior heeft ook een corporate wellbeing pro- gramma genaamd “Xiorize”. Hierbij worden tal van evenementen georganiseerd om het fysieke en mentale welzijn van de werkne- mers te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn: deelname aan een kwart triatlon met volledige professionele coaching, diverse sportevenementen zoals bv. de 10 Miles in Antwerpen, lokale fitnesslessen, tennistoer- nooien, teambuildings, … 8. Evaluatie & feedback – You can make the difference (Emp-Dev) Voor alle werknemers wordt minimaal jaarlijks een (in)formeel feedbackmoment georganiseerd met de rechtstreekse leiding- gevende. Voor het nieuwe KPI plan wordt per kwartaal ook een evaluatie ingepland, waarbij werknemers een overzicht krijgen van hun progressie. Dit zal ook leiden tot een stijging van het formele evaluatiepercentage. Daarnaast wordt verwacht dat de lijnmana- gers ook regelmatige één op één gesprekken houden met hun werknemers met aandacht voor persoonlijke ontwikkeling, ambities en prestaties. Via reguliere informele overleg- momenten krijgt iedereen nog bijkomende kansen om extra feedback te geven. In 2024 werd voor 51% van de werknemers een for- meel evaluatiemoment georganiseerd, in lijn met 50% over 2023. Voor meer achtergrond rond de rapporta- ge van de ontwikkelings-indicatoren wordt verwezen naar de meetmethodologie in Hoofdstuk 9.6.6 van dit jaarverslag (‘analy- se van de berekeningen’). Xior organiseert ook een jaarlijkse online werknemersenquête. Deze wordt door een externe professionele partij georganiseerd om zo de nodige anonimiteit te garande- ren. Hierin worden alle werknemers over de landen heen bevraagd over o.a. hun tevre- denheid bij Xior als werkgever, de opleidings- mogelijkheden, persoonlijke ontwikkeling, salaris, etc. 16 Tijdens drukke periodes (rapportering, start verhuurseizoen, openkotdagen, …) doet de organisatie ook beroep op jobstudenten. Daarnaast geven we ook regelmatig lezin- gen en opleidingen bij diverse Universiteiten en Hogescholen (o.a. KU Leuven, KDG Hogeschool, Thomas More Hogeschool, Vlerick, Hogeschool Rotterdam, PXL en andere). Grow Er zal in de strategie ook meer ingezet worden op ownership en leadership deve- lopment, zodat de Xior Family elkaar kan blijven inspireren en motiveren. Ook interne mobiliteit speelt een belangrijke rol, zelfs op internationaal vlak, waarbij personeels- leden de mogelijkheid krijgen om ook voor Xior in één van de andere landen te werken. De doelstelling is om ook een individueel op- leidingsplan uit te rollen. In de People Flash worden ook de lopende vacatures meegegeven, waarvoor werkne- mers ook intern kunnen solliciteren. 6. Belonen en erkennen van talent (annual incentive plan) (Diversity-Pay) Xior biedt al haar werknemers een eerlijk salarispakket aangevuld met een variabele vergoeding en extralegale voordelen die afhankelijk zijn van de plaats van tewerk- stelling, rekening houdend met lokale wet- gevingen, het sociale statuut en de functie van de medewerker. Eind 2023 lanceerden we een nieuw KPI plan dat van toepassing is voor alle werknemers. Dit plan omvat meetbare KPI’s gefocust op financiële en ESG KPI’s (waaronder klanttevredenheid en gebouwkwaliteit). Dit variabele loon of deze variabele bonus wordt uitbetaald in cash of via een warrantsplan, afhankelijk van het land specifieke wettelijke en fiscale kader. Of de doelstellingen al dan niet (gedeelte- lijk) worden bereikt, wordt berekend aan de hand van meetbare scorecards waarvan medewerkers bij introductie van het KPI plan op de hoogte zijn. Per kwartaal wordt een feedbackmoment georganiseerd waarbij de tussentijdse scores worden bekeken, zodat werknemers goed op de hoogte zijn van hun vooruitgang. Bij het bepalen van de lonen wordt uitgegaan van het principe “gelijk loon voor gelijk werk” om te zorgen voor een faire en evenwichti- ge verloning. Om een competitief salaris te garanderen voor haar werknemers herbekijkt Xior jaarlijks haar functieomschrijvingen en bijhorende weging en benchmarking voor personeel dat reeds in dienst is bij Xior. Wat het salaris en andere extralegale voorde- len betreft wordt geen enkel onderscheid gemaakt tussen mannen en vrouwen en worden mannen en vrouwen met dezelfde functie gelijk behandeld en streven we naar een goede loonkloofverhouding. Als gevolg van de niet-materialiteit op basis van de dubbele materialiteit wordt deze metric niet meer gerapporteerd. Naast vaste en variabele vergoeding worden alle werknemers bij Xior op tal van andere manieren erkend en beloond. Zo krijgt ie- dereen jaarlijks een kerstpakket van Xior, zijn er e-bikes beschikbaar voor de werkne- mers, worden er team events georganiseerd, worden er “Xior Awards” uitgereikt ter erken- ning van de medewerkers, ... De Raad van Bestuur kan vanaf 2023 bepalen dat de leden van het Uitvoerend Management een gedeelte van hun variabele vergoeding moeten aanwenden om aandelen van de Vennootschap te verwerven, onderhevig aan een driejarige verwervingsregeling. Voor de niet-uitvoerende bestuurders en voor de medewerkers van Xior bestaat er momenteel geen aandelen(optie)plan. STAGEPLAATSEN 2024 KPI PLAN WERKNEMERS 1. Verloning gelinkt aan NOI & occupancy rate 2. Verloning gelinkt aan klanttevredenheid, meetbaar via o.a. google review score & resultaten student wellbeing survey 3. Verloning gelinkt aan departement-specifieke target (bv. opvolging van gebouwkwaliteit, aanleveren en opvolgen van de nodige attesten,… ) WERKNEMERSENQUÊTE 2024 63% participatie 73% algemene tevredenheid “ 2024 IS EEN JAAR GEWEEST VAN HARD WERK ACHTER DE SCHERMEN, WAARVAN DE RESULTATEN NU ZICHTBAAR AAN HET WORDEN ZIJN. DE TEAMS HEBBEN ERVOOR GEZORGD DAT DIT JAAR OPERATIONEEL OPNIEUW EEN ENORM SUCCES WAS ” DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 193 194 BASEBUDDY AMBASSADOR PROGRAM De BaseBuddy ambassadeur rol is ontworpen om te helpen een gemeenschap op te bouwen DOOR BEWONERS VOOR BEWONERS 100% van de assets ondergaat een veilig- heidsbeoordeling conform de woningcode in het kader van de vergunningverlening. Deze conformiteitscontroles zijn wettelijk vastgelegd en omvatten o.a. (afhankelijk van de diverse regionale richtlijnen) contro- le van de brandveiligheid en een technische beoordeling van o.a. de liften, de elektriciteit, de waterkwaliteit, de verluchting en de ver- warmingssystemen. Zoals aangegeven in de EPRA-tabel (zie Annex van dit jaarverslag) werden in 2024 32 incidenten 1 (van niet-nale- ving van de voorschriften en vrijwillige codes met betrekking tot de gezondheids- en veilig- heidseffecten van onze assets) vastgesteld. Hierbij werd, volgens ons beleid, na vaststel- ling onmiddellijk ingegrepen. Daarnaast voeren de operationele mede- werkers of residence managers regelmatig site visits uit. Zij identificeren de noden en mogelijke verbeteringen en zorgen ervoor dat eventuele problemen snel worden aan- gepakt. Mocht er zich alsnog een dringend technisch probleem voordoen, dan staan de operationele teams 24/7 ter beschikking van de studenten. De operationele teams krijgen ook jaarlijkse gezondheids -en veiligheids- trainingen zodat ze steeds de beste zorg kunnen bieden aan de studenten. Xior blijft ook inzetten op sensibiliserings- campagnes om studenten bewuster te maken over hun eigen energieverbruik. Deze campagnes worden per mail, in de residen- ties en op social media gedeeld. C A P S F O R A N E W L I F E ® A N D H E L P T H E S T U D I E S F O R R A R E C H I L D H O O D D I S E A S E S 1 Het aantal incidenten bevat ook nog de incidenten van de voorgaande jaren zolang deze nog niet volledig zijn opgelost. Engagement: meeleven met de studenten Het is voor Xior belangrijk om te weten wat er leeft bij haar huurders. Daarom organiseert Xior sinds 2021 jaarlijks een tevredenheidsen- quête bij haar huurders, in samenwerking met een professionele leverancier, en sinds 2024 wordt de enquête tweejaarlijks uitgevoerd. De resultaten van deze enquête worden ten harte genomen door Xior om verbeterpunten te identificeren en concrete acties worden gecommuniceerd naar de studenten om zo de dienstverlening en klantervaring nog verder te verbeteren. Naast de enquête wil Xior ook diverse student boards lanceren in de verschillende landen, waarbij een selectie studenten kan bijdragen aan het verbeteren van de Xior-beleving voor alle studenten. Verder worden er ook lokale en internationale acties georganiseerd zoals car sharing groene mobiliteit voor studenten (reeds beschikbaar voor residenties in Eindhoven en Kopenhagen, en zal uitgebreid worden in België en Nederland), exclusieve avant-premières in de bioscoop voor Xior studenten, bezoek aan een filmset of voetbalmatch, contact leggen met lokale bedrijven voor lezingen etc. Xior organiseert ook in alle landen verschillende evenementen zoals een openingsevenement, een welkomstdrink, speeddating om elkaar te leren kennen, filmavonden, pingpongtoernooi- en, rondleidingen door de stad, kunstlessen en nog veel meer ter bevordering van het ge- meenschapsgevoel. Ook seizoensevenemen- ten zoals sinterklaas, Pasen, kerst, halloween, carnaval, worden frequent georganiseerd. In Nederland, voor de gebouwen waar standaard geen residence manager aanwezig is, orga- niseren we ‘koffie uurtjes’ waarbij personeel van Xior ter plekke gaat en beschikbaar is voor de studenten, zo krijgen we ook een nauwere band met de bewoners en een beter beeld van wat er leeft in de studentenresidenties. Daarnaast zetten we sterk in op ons com- munity-concept, dat al een belangrijke onder- scheidende factor is voor onze residenties in verschillende landen. Dit omvat het in dienst nemen van lokale studentenambassadeurs die in de residenties wonen en samenwerken met het lokale personeel om noodhulp te bieden, evenementen te organiseren, studen- ten met elkaar in contact te brengen en te ondersteunen en hen te helpen zich thuis te voelen in hun nieuwe thuis en land. 9. Behouden van talent / opvolgen van vertrekken (employee engagement) (Emp-Turnover) Binnen de HR strategie wordt op meerdere sporen gewerkt rond employee engagement om ervoor te zorgen dat het juiste talent binnen de organisatie kan gehouden worden, onder meer door in te zetten op persoonlijke ontwikkeling, interne mobiliteit, mentoring, coaching, loopbaanadvies en een evenwich- tige en degelijke verloningsstructuur. Bij elke werknemer die het bedrijf verlaat, wordt een gestructureerd exitinterview ingepland. Zo houden we onze aanpak geregeld met kriti- sche zin tegen het licht en kunnen we bijstu- ren waar nodig. Xior beseft ook dat het verliezen van gekwali- ficeerd, gespecialiseerd personeel een risico is voor het succes van het bedrijf. Het is het doel van het HR team om getalenteerde werk- nemers in het bedrijf te houden, zodat ze zich verder kunnen specialiseren en deze kennis in het bedrijf behouden blijft. Xior probeert dit risico te mitigeren aan de hand van diverse initiatieven en successieplanning. Concrete initiatieven die Xior hiervoor neemt zijn: Xior Academy waar personeel zich verder kan ontwikkelen, career planning, het nieuwe KPI bonusplan, regelmatige feedbackmo- menten, leadership development, wellbeing initiatieven, jaarlijkse tevredenheidsenqûete en meer. 9.4.2 SOCIAL TENANTS: WELZIJN, GEZONDHEID VEILIGHEID STUDENTEN Naast een diverse groep medewerkers, brengt Xior ook op vlak van huurders een grote sociale mix van mensen samen, uit diverse culturen, landen en socio-economi- sche klassen. In 2024 bood Xior onderdak aan ca. 150 verschillende nationaliteiten die in alle harmonie samen konden studeren, wonen en leven. Gerust, gezond en veilig op kot (H&S- Assets & H&S-Comp) Xior hecht veel belang aan het welzijn, de ge- zondheid en veiligheid van zowel haar huur- ders als haar medewerkers. De slogan “feel at home” is dan ook bewust gekozen, want bij Xior zal de veiligheid, comfort en gezond- heid van haar studenten altijd voorop staan, zodat ze zorgeloos kunnen genieten van hun studententijd en Xior voor hen echt aanvoelt als een tweede thuis. Residenties voldoen steeds aan de hoogste veiligheidsnormen en beschikken over toegangscontrole en brand- veiligheidssystemen. Azerbeidzjan Turkije Moldavië Oman Libië Egypte Marokko Portugal Spanje Ivoorkust Nigeria Kenia Uganda Zuid-Afrika Verenigde Arabische Emiraten Sudan Kosovo Zweden Noorwegen Denemarken Australië Suriname Peru Mexico Ecuador Colombia Brazilië Bolivia Canada Verenigde Staten Costa Rica Bermuda Curacao Cyprus IJsland Mauritius Albanië Macedonië Griekenland Bulgarije Roemenië Servië Bosnië Herzegovina Kroatië Polen Tjechië Slowakije Oostenrijk Hongarije Italië Oekraïne Rusland Georgië Iran Syrië Afghanistan Pakistan India Oezbekistan Kazachstan Libanon Jordanië Koeweit Sri Lanka Bahrein Slovenië Thailand Vietnam Indonesië Maleisië Taiwan Filipijnen China Zuid-Korea Japan Letland Estland Litouwen Finland Singapore FROM AROUND THE GLOBE A WORLD CLASS FAMILY We currently count 150 nationalities in 117 buildings “FEEL AT HOME! XIOR WIL ZOVEEL MOGELIJK STUDENTEN EEN TWEEDE THUISGEVOEL GEVEN, WAAR ZE IN IDEALE OMSTANDIGHEDEN KUNNEN STUDEREN, WONEN EN LEVEN.” 5 % Evolutie aantal studenten 2023-2024 DAGELIJKS IN DIENST Studenten die bij ons wonen en part-time voor ons werken, lokaal opgeleid EVENEMENTENPLANNER planning en uitvoering van gemeenschapsevenementen en betrokkenheid gedurende het jaar CONNECTORS rol ontworpen om te helpen een gemeenschap op te bouwen door bewoners voor bewoners ADMIN-ONDERSTEUNING 24/7 oproep- en noodhulp voor studenten buiten kantooruren DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 195 196 My Xior Ook de student kreeg een centrale plaats in het digitaal transformatieproject dat in 2021 opgestart werd. De volledige customer jour- ney van de student werd in detail in beeld gebracht en zal dienen als basis voor diverse platformen, waaronder ook de nieuwe Yardi PMS en website. Het doel is om een efficiënt maar vooral homogeen platform, van check- in tot check-out te creëren, dat zal zorgen voor een nog sterkere studentenbeleving alsook voor interessante partnerships met het bedrijfsleven. In 2022 werd er o.a. al een webshop voor studenten gelanceerd, waar ze makkelijk starterspakketten kunnen kopen (zoals bv. keuken-, schoonmaak-, lin- nenpakket, …). In 2024 werd de nieuwe My Xior-app gelan- ceerd. My Xior is een alles-in-één platform dat door al onze huurders kan worden ge- bruikt voor: Nieuwe MY XIOR-APP Gemakkelijke Toegang: De My Xior-app opent moeiteloos met wachtwoord of gezichtsherkenning. Geen gedoe meer met wachtwoordherstel, de huurders hebben nu zelf de sleutel in handen Financieel: Bekijk en volg je openstaande saldo. En het belangrijkste, maak gemakkelijk betalingen via de app Onderhoud & Reparatie: Huurders kunnen via de app direct vragen stellen over het onderhoud en de reparatie van hun woning Evenementen: Focus op de gemeenschap FAQ’s: Toegang tot veelgestelde vragen Contactinformatie: Gegevens van de residentie en residence manager die via de app rechtstreeks gecontacteerd kan worden In residentie Lyngby in Denemarken is ook een running track van 700 meter op het dak aanwezig waar regelmatig loopwedstrijden worden georganiseerd. Deze wedstrijden zijn niet alleen open voor de studenten, maar ook voor de lokale buurt. Met de integratie van het Yardi platform zal ook de administratieve kant van studenten hun verblijf nog gebruiksvriendelijker en effi- ciënter verlopen (zie digitalisering). “ DE RESIDENTIE WAS EEN ZEER COMFORTABELE PLEK VOOR MIJ, DE MODERNE STUDIO MET UITZICHT OP ZEE WAS FANTASTISCH. XIOR IS GEWELDIG OM VRIENDEN TE MAKEN EN HET PERSONEEL IS ERG VRIENDELIJK EN BEHULPZAAM! SUPER BLIJ DAT IK HET MIJN THUIS MOCHT NOEMEN” Betaalbaarheid voor de huurders Xior beseft zeer goed dat studeren en op kot gaan een grote investering vergt van studen- ten en hun ouders. We doen er dan ook alles aan om kwalitatieve en betrouwbare huis- vesting, waar studenten in ideale omstan- digheden kunnen studeren, wonen en leven, toegankelijk te maken voor zo veel mogelijk studenten. We streven naar een optimale mix van studentenkamers, waaronder ook ‘budgetkamers’, zodat studentenhuisvesting geen luxeproduct hoeft te zijn. We werken samen met onderwijsinstellingen en woningcorporaties om een extra ‘sociaal’ aanbod te kunnen verzekeren. In verschillen- de steden gaat Xior een contract aan met de lokale universiteiten om een sociaal aanbod te garanderen, of biedt zij samen met hen ‘scholarships’ aan, waardoor studenten een kamer kunnen huren aan een sterk verlaagde huurprijs. Huurtoeslag Nederland: dit is een maatre- gel die invloed heeft op de betaalbaarheid van zelfstandige studentenwoningen. In Nederland bestaat de mogelijkheid om huur- toeslag aan te vragen. Indien een student een zelfstandige woonruimte huurt en jonger is dan 23 jaar dan komt hij of zij in aanmerking voor huurtoeslag indien de kale huurprijs ver- meerderd met subsidiabele servicekosten niet hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens (2024 = 454,47 EUR). Vanaf 23 jaar heeft de student recht op huurtoeslag indien de kale huurprijs vermeerderd met subsidiabele ser- vicekosten niet hoger is dan de liberalisatie- grens (2024 = 879,66 EUR). Het bedrag van de toeslag is afhankelijk van het inkomen van de student en het bedrag van de huur. Xior stemt haar huren in Nederland af op de huurtoeslaggrenzen waardoor de woningen betaalbaar blijven voor de studenten. Vanaf 2026 wordt de leeftijdsgrens verlaagd en komen jongeren vanaf 21 jaar in aanmerking voor een huurtoeslag. “PERFECTE RESIDENTIE OM VAN JE ERASMUSJAAR TE GENIETEN. ER WORDEN VEEL ACTIVITEITEN GEORGANISEERD EN DE SFEER IS IDEAAL. DICHT BIJ DE UNIVERSITEIT. HET HEEFT OOK ALLE DIENSTEN DIE JE NODIG HEBT. DE BEHANDELING MET HET PERSONEEL IS UITSTEKEND. ONGETWIJFELD HET BESTE STUDENTENHUIS IN LODZ (EN IN POLEN IN HET ALGEMEEN).” Xior breidde ook haar ‘Green Finance Framework’ uit naar een ‘Sustainable Finance Framework’ om ook meer te kunnen inzetten op sociale/betaalbare huisvesting. Zie Hoofdstuk 9.3.2.5 voor meer informatie over dit framework. “MY XIOR IS EEN GEBRUIKSVRIENDELIJKE APP VOOR HUURDERS OM GEMAKKELIJK TOEGANG TE KRIJGEN, FINANCIËLE ZAKEN TE REGELEN, ONDERHOUDSVRAGEN TE STELLEN, OP DE HOOGTE TE BLIJVEN VAN AANKONDIGINGEN, DEEL TE NEMEN AAN EVENEMENTEN, CONTACTINFORMATIE TE VINDEN EN VEELGESTELDE VRAGEN TE RAADPLEGEN.” Duurzame gemeenschappen: sociale inclusie & charity Xior besteedt ook de nodige aandacht aan voorzieningen voor andersvaliden. Zo be- schikken vele gebouwen over bv. bredere deuren voor rolstoelpatiënten, ruimere kamers en badkamers voor andersvaliden. In diverse residenties werkt Xior samen met verschillende sociale non-profit organisaties die zich focussen op mensen met een be- perking of kansen wil bieden aan mensen met een sociale achterstand. Zo wordt er o.a. samengewerkt met: • Foundation Formació i Treball voor het restaurant, de catering en de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes. Deze Caritas-foundation heeft als doel om mensen aan een job te helpen die niet of moeilijker in het reguliere arbeidscircuit terechtkunnen. • ILUNION voor het verwerken van de was en linnen. Deze organisatie wil kwalita- tieve jobs creëren voor mensen met een beperking. • Diswork voor al de nachtconciërges, dit is een organisatie die mensen met een beperking aan jobs helpt. • No Hate Foundation – gebruik van de gemeenschappelijke keukens in Lodz (Polen) om maaltijden te bereiden voor mensen in nood In ‘The Lofttown’ in Barcelona worden lekke- re, gezonde en uitgebalanceerde maaltijden geserveerd (gemaakt met zoveel mogelijk lokale en biologische producten) aan de studenten. Alle voedseloverschotten worden DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 197 198 SAMENVATTING EPRA TABEL SOCIAL 1 EPRA KPI (totale portfolio) Meeteenheid 2022 2023 2024 Werknemers- diversiteit Diversity-Emp Gender diversiteit onder directe werknemers Alle medewerkers %vrouwen/%mannen 54%/46% 46%/54% 50%/50% Diversity-Pay Genderverhouding van het salaris incl. beloningen niet materieel Alle medewerkers Ratio man/vrouw niet materieel Werknemers- ontwikkeling Emp-Training Training ter ontwikkeling van de werknemers Gemiddeld aantal u/ werknemer 5,8 13,4 6,4 Emp-Dev Prestatiebeoordeling van de werknemers % werknemers met prestatiebeoordeling 99% 50% 51% Emp-Turnover Personeelsverloop en retentie Nieuwe medewerkers % 34% 42% 34% Vertrokken medewerkers % 27% 36% 21% Veiligheid en gezondheid H&S-Emp Veiligheid en gezondheid van de werknemers niet materieel H&S-Assets Gezondheids en veiligheidsbeoordelingen van onze assets % van assets in de meetscope 100% 100% 100% H&S-Comp Incidenten van het niet naleven van de gezondheids en veiligheidsbeoordelingen aantal incidenten in de meetscope 8 30 32 Gemeenschap Compty-Eng Onze impact op de gemeenschap % van assets in meetscope met een studentencoach 47% 57% 62% 1 Voor volledige tabel, zie Annex, Hoofdstuk 14 van dit Jaarverslag. 9.5 GOVERNANCE: ETHIEK EN INTEGRITEIT Transparante rapportering Xior engageert zich om te allen tijde eerlijk en correct zaken te doen, open te communi- ceren en zo volledig en transparant mogelijk te rapporteren. Voor het vijfde jaar op rij be- haalde Xior EPRA gold voor haar duurzaam- heidsrapportering. Corporate Governance charter & Code of Conduct Om een ethische bedrijfsvoering te bewerk- stelligen en om iedereen binnen de organi- satie van duidelijke richtlijnen te voorzien voorziet Xior een Corporate Governance char- ter (opgesteld met de Belgische Corporate Governance Code als referentie) en een Code of Conduct. Dit charter en de Code of Conduct, inclusief alle policies kunnen vrij geconsulteerd worden op de website van Xior. Er wordt jaarlijks gerapporteerd over de bedrijfsvoering via de Corporate Governance verklaring in het jaarverslag. Policies Xior’s policies worden gebundeld in de Code of Conduct en vormen de Xior standaard voor alle werknemers (inclusief parttime, ex- ternen, alle leden van het executive manage- ment en de raad van bestuur). Deze policies behandelen onder andere discriminatie, diversiteit, gelijke kansen, pesterijen, vrijheid van vereniging, corruptie, databescherming & GDPR, moderne slavernij, ecologische ver- antwoordelijkheid, …. De volledige Code of Conduct inclusief policies kan geraadpleegd worden op de website. Xior beschikt ook over volgende aparte en uitgebreide policies: • Interne meldingsregeling (whistleblo- wing) (beschikbaar in 8 talen) • Verhandelingsreglement • Health & Safety policy • Anti-omkoping & anti-corruptie policy • Supplier Code of Conduct • Human Rights policy • Procure to Pay policy • Maintenance & Repair policy • Incident Reporting policy • Capex procedure • Kasprocedure (enkel in België) • Delegation Structure De bovenstaande policies worden vertaald in verschillende interne bindende richtlijnen en interne procedures. Via de interne meldings- regeling kunnen medewerkers een (potentië- le) schending van het Corporate Governance charter of de Code of Conduct rapporteren in alle vertrouwen en confidentialiteit. Ethics & ESG comité en ethics audit Xior heeft sinds 2022 ook een apart Ethics & ESG comité dat waakt over de verschillen- de policies en mogelijke inbreuken hiervan (zoals diversiteit, human rights, corruptie, …). Hierbij worden ook concrete targets gezet en er vindt ook driejaarlijks een ethics audit plaats. Het Ethics & ESG comité bestaat uit de CEO en 2 niet-uitvoerende bestuursleden. Opleidingen: integriteit & GDPR training Xior organiseert jaarlijks een training rond ethiek, diversiteit en integriteit voor alle werknemers (inclusief parttime en zelf- standigen) waarin alle policies en values duidelijk worden toegelicht aan de hand van concrete voorbeelden. Verder wordt er ook een jaarlijkse GDPR-training georganiseerd aan een goed doel geschonken dat die over- schotten op zijn beurt verdeelt onder de meest kansarmen in de stad. Xior weet maar al te goed dat een goede op- leiding en onderdak van zeer groot belang zijn voor jongeren. De organisatie draagt deze twee waarden dan ook nauw aan het hart en daarom is Xior sinds 2020 officiële corporate partner geworden van “Little Hearts”. Dit is een non-profit weeshuis in Cambodja dat een 40-tal weeskindjes onder zich neemt en ook lesgeeft aan ca. 120 kinderen uit de buurt. Xior ondersteunt deze organisatie met een maandelijkse bijdrage en occasionele acties of evenementen. Op vlak van aanwerving heeft Xior ook een re- ferral policy gelinkt aan goede doelen. Hierbij kan een huidige werknemer een kandidaat voorstellen voor een openstaande vacature. Indien die kandidaat uiteindelijk door Xior wordt aangenomen (en minstens 3 maan- den werkzaam is bij Xior), krijgt de voorge- noemde werknemer de kans om een cheque in naam van Xior te schenken aan een goed doel naar hun keuze. Xior zet zich ook in om haar studenten extra kansen te bieden om succesvol te zijn in hun studies. In 2024 nam Xior deel aan Gala Kosmicznych Stypendiów, geor- ganiseerd door de gemeenteraad van Łódź als onderdeel van hun beurzenprogramma. Hierbij schonk Xior 2 vouchers aan de beurs- winnaars, waarbij ze korting krijgen op hun accommodatie in Rembielińskiego. Op deze manier krijgen ze een extra duwtje in de rug om hun eerste stappen in het universiteitsle- ven te zetten. Bij Xior geloven we sterk in het principe van “sharing is caring”. Dit betekent dat we niet alleen streven naar het delen van ruimtes en faciliteiten, maar ook naar het hergebruiken van materialen om onze ecologische voetaf- druk te verkleinen. Een aantal concrete voor- beelden van onze initiatieven op dit gebied zijn: • Aparte ‘sharing is caring’ kamer in de residenties waar studenten spullen kunnen achterlaten die ze niet meer nodig hebben. Deze kunnen dan zonder kosten overgenomen en hergebruikt worden door andere studenten. • Donaties: Xior zet zich in om zoveel moge- lijk spullen een tweede leven in te geven; – gebruikte bedden, dekens & kussens die nog in goede staat verkeren, worden ge- doneerd aan goede doelen (bv. daklozen, dierenasielen) – Kledij wordt gedoneerd aan verschillende instanties die zich inzetten voor sociaal kwetsbare doelgroepen • Hulp aan rampgebieden: we doneren regelmatig materialen aan gebieden die getroffen worden door rampen, zoals bv. de overstromingen in Polen en Spanje. Xior heeft de doelstelling om een charity policy op te stellen om een kader te schep- pen om initiatieven van werknemers en stu- denten te ondersteunen. Community engagement (Comty-Eng) Een constante en interactieve communicatie met onderwijsinstellingen en (lokale) over- heden is een belangrijk aandachtspunt voor Xior. Per 31 december 2024 is ca. 8,5% van de huurinkomsten uit de vastgoedportefeuil- le verbonden aan een vorm van samenwer- king met een onderwijsinstelling (contracten, garanties en samenwerkingen). Xior streeft naar goede relaties en een goede verstandhouding met de buren van alle re- sidenties. Om dat te bewerkstelligen vindt er regelmatig overleg plaats met de buren, van bij het begin van het vergunningstraject, maar ook na ingebruikname van het gebouw. Daarnaast wordt er door de residence ma- nagers vaak een gangverantwoordelijke aangesteld, die fungeert als extra con- tactpersoon tussen de studenten en Xior. Er wordt gestreefd om eventuele overlast (geluid, afval, …) voor zowel medebewoners als omwonenden tot een absoluut minimum te beperken. Dit gebeurt aan de hand van sensibiliseringsacties, maar ook door een actieve en intensieve opvolging door de re- sidence managers die ter plaatse aanwezig zijn. Verder sponsort Xior ook diverse jeugdclubs, sportclubs en studentenclubs, zowel op financieel vlak als door het voorzien van goe- deren zoals sportkleding, gadgets en andere. Over de verschillende landen heen worden ook diverse lokale initiatieven ondersteund, zoals bv. in Portugal het “cycling without age” initiatief waarbij jongeren de oudere, minder- valide generatie mee op stap nemen op de fiets. 62 % gebouwen met residence manager DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 199 200 EPRA TABEL MET GOVERNANCE PRESTATIE INDICATOREN Governance GRI Standaard Indicatoren ESRS sector agnostic EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meeteenheid Prestatie 2024 Totaal Governance 2-9 GOV-1 Gov-Board Samenstelling van het bestuursorgaan (board) Zie ook hoofdstuk 6.1.5 en 6.1.6 Corporate Governance – Raad van Bestuur van de Vennootschap Aantal executive board leden aantal 2 Aantal onafhankelijk/non-executive board leden aantal 6 Gemiddelde termijn duur 6,77 Ervaring van bestuursleden omtrent milieu of sociaal gerelateerde topics aantal 8 1 2-10 Gov-Select Nominatie en selectie van de board Zie hoofdstuk 6.1.4.1 Corporate Governance – Algemeen 2-15 Gov-Col Proces voor het beheren van belangenconflicten Zie hoofdstuk 6.1.14 Corporate Governance –belangenconflicten 1 Elk van onze bestuursleden heeft competenties inzake milieu en sociaal gerelateerde onderwerpen 9.6 MEETMETHODOLOGIE EN ASSUMPTIES Xior rapporteert de milieu-, sociale- en go- vernanceprestaties in overeenstemming met de EPRA Sustainability Best Practice Recommendations (sBPR). Deze rapportage is opgesplitst in meerdere secties bestaande uit de overkoepelende EPRA- aanbevelingen, de milieuprestatie-indicatoren, de sociale prestatie-indicatoren en de governance prestatie-indicatoren. Hoewel er nieuwe EPRA richtlijnen zijn uitgebracht in 2024 is de methodiek achter de te rapporteren KPI’s niet veranderd ten opzichte van ons vorig jaarlijks verslag, vandaar dat er geen fundamentele veranderingen zijn in de manier waarop wij onze indicatoren rapporteren. Meer uitleg over de meetmethodologie, vindt u hieronder. 9.6.1 RAPPORTERINGSPERIODE EN ORGANISATORISCHE GRENZEN De rapporteringsperiode van dit verslag is gelijk aan die van het jaarlijks financieel verslag, in dit geval het boekjaar 2024. Xior publiceert vanaf 2019 in dit verslag jaarlijks een update van haar activiteiten op het vlak van duurzaamheid. De portefeuille van Xior werd geanalyseerd op 31 december 2024 waar vervolgens een selectie gemaakt werd van de assets die opgenomen worden in de berekeningsscope van de EPRA-indicatoren. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ‘core’ en ‘non-core’ assets in de portfolio. Studentenhuizen maken het grootste deel uit van de totale portfolio en zijn de core busi- ness van Xior. Momenteel valt 79,9% van de fair value onder core business. De portfolio buiten de scope (20,1%) is divers en omvat: • 6,9% non core assets zoals retail, parkeer- garages en bureaus. Voor een deel van deze ‘core’ assets zijn momenteel geen gegevens voor handen, waardoor ook deze uitgesloten worden uit de meets- cope voor 2024: • 6,0% van de fair value is afkomstig van sites in ontwikkeling of in afwachting tot reconversie; • 7,2% van de sites core assets maar zijn te recent opgeleverd of aangekocht om voldoende data te kunnen verzamelen. Verdeling van de portefeuille volgens “fair value” boekjaar 2024 6,9% Geen core business (land, hostel, parking & retail) 6,0% Onder constructie/ herinrichting 79,9% Sites in meetscope 7,2% Recent afgeleverd 9.6.2 MEETSCOPE EN COVERAGE In 2024 behoorde 79,9% van de totale fair value tot de meetscope. Dit is een stijging t.o.v. 2023 (75,5%) Dit jaar komt de meets- cope overeen met 93 studentenhuizen en de verschillende Xior kantoren. Vorig jaar waren dit 118 gebouwen. Doorheen het jaar 2024 werden namelijk verschillende panden verkocht. De verbruiksgegevens werden ver- zameld aan de hand van digitale metering & factuurdata. In het geval de data onvolledig zijn of ontbreken, werden de data conform met EPRA bevestigde methodologieën geëx- trapoleerd. In Annex in Hoofdstuk 14 kan u de volledi- ge EPRA-tabellen met de diverse prestaties vinden, inclusief het aandeel van gebouwen in scope voor elk van de prestatie-indicatoren en de grootte van de extrapolatie. 9.6.3 SCHATTING EN EXTRAPOLATIE VAN DE VERBRUIKSGEGEVENS ONDER VERANTWOORDELIJKHEID VAN XIOR In lijn met de financiële rapportage worden EPRA indicatoren gerapporteerd voor het jaar 2024. Echter, in lijn met voorgaande jaren en zoals eerder aangegeven, zijn op het moment van rapportage niet alle data beschikbaar voor het meetjaar 2024. Indien er data voor minimaal 200 dagen aanwezig is, wordt data conform EPRA-richtlijnen ge- extrapoleerd naar het volledige jaar. Indien minder dan 200 dagen aan data, wordt eerst de voorkeur gegeven aan data van vorig jaar om iedereen op de hoogte te houden van de laatste privacywetgeving. Daarnaast kunnen werknemers ook extra trainingen rond deze onderwerpen vinden op de Xior Academy. Digitalisering In 2021 werd een uitgebreid digitaal trans- formatieproject aangekondigd voor een betere customer experience en een nog efficiënter beheer en rapportering. In een eerste fase (2021-2022) heeft Xior o.a. een nieuwe IR website gelanceerd, PowerBI- rapporteringstools, een webshop voor stu- denten, freshdesk als klantenservicetool en jaarlijkse studenten -en personeelsenquê- tes uitgerold. Na intensieve voorbereiding, waarin ca. 20% van de organisatie betrokken werd, en een uitvoerige marktanalyse heeft Xior in februari 2023 bekendgemaakt dat het Yardi als operationeel platform zal gebruiken op groepsniveau. Yardi is een solide en gere- nommeerde leverancier van systemen voor vastgoedmarketing, beheer, boekhouding en onderhoud (wereldwijd meer dan 8.000 FTE’s). Deze software zal Xior in staat stellen een nieuwe studentenwebsite te creëren met online boekingen, inclusief e-handtekening en online betalingen, samen met verbeterde residentiële diensten via een mobiele app en portaal om de klantervaring te optimaliseren. Het platform voor vastgoedbeheer en finan- ciële boekhouding zal ook verdere efficiëntie opleveren op het gebied van onderhoud, in- specties en tijdsbesparing bij bulk check-ins en check-outs, evenals financiële boekhou- ding en rapportage. Met de implementatie van de software van Yardi kan Xior zijn digi- tale aanwezigheid verder opschalen, interne synergiën creëren en de customer journey processen digitaliseren, in lijn met de Gen-Z klantverwachtingen.² In 2023 werd de fase van “global design” afge- rond en werd de configuratie voor Nederland opgestart dat als 1e landgebruik maakt van diverse Yardi-software toepassingen. Per eind 2024 zijn vijf van de panden succesvol live gegaan met het nieuwe systeem. Dit maakt een grondige testing en configuratie mogelijk, zodat het volledig aansluit bij zowel Xior’s behoeften als die van haar studenten. De komende maanden wordt de uitrol voort- gezet en verwacht men dat binnen een half jaar de volledige Nederlandse portfolio op het Yardi-platform zal staan. Deze transformatie stelt Xior in staat om efficiënter te werken en een verbeterde ervaring te bieden aan haar studenten. 3/8 1/3 0 GOVERNANCE: ETHIEK EN INTEGRITEIT v r o u w e l i j k e b e s t u u r s l e d e n v r o u w e l i j k e e x c o l e d e n i n b r e u k e n o p c o r r u p t i e e n a n t i m e d e d i n g i n g DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 201 202 Segmentatieanalyse: geografische ligging Binnen de meetscope vallen alle sites onder de ‘core’-categorie ‘studentenhuis’. Deze be- vinden zich in België, Nederland, Portugal, Spanje, Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden. Voor Zweden zijn er voor het eerste jaar sites in de meetscope van dit jaar vallen. Er werd dan ook geen onderscheid gemaakt per type asset in de rapportage, maar wel een op basis van geografische segmentatie. Veelal verschillen de energieleveranciers immers per regio, evenals de klimaatimpact van de elektriciteitsproductie. De EPRA- tabellen met de diverse prestaties, inclusief de onderverdeling per regio, staan in Annex in Hoofdstuk 14 van dit Jaarverslag. Ook voor de sociale indicatoren die betrekking hebben op de sites is een segmentatie analyse op basis van geografie toegepast. Ook voor de verschillende energieprestatie scores is de geografische liggen een rele- vante manier van segmentatie aangezien de certificatie schema’s verschillen van land per land. Meetmethodologie werknemer categorieën Xior rapporteert diversiteitsindicatoren voor werknemers. Om een vollediger beeld te scheppen worden naast werknemers in dienst van het bedrijf ook dezelfde indicatoren berekend voor het Executive management en voor het Non- executive board. Zo kan men bijvoorbeeld vaststellen dat het board doorheen de jaren al meer gediversifieerd is. Indien niet expliciet vermeld, focust Xior zich voor de andere indicatoren enkel op de werknemers in loondienst excl. Executive management & non-Executive board. Daarnaast worden conform EPRA-richtlijnen ook zelfstandigen, contractors, interims en studenten niet mee beschouwd in deze in- dicatoren. Door een blijvende focus verdere data verbetering, beogen we dit in de komen- de jaren mee te nemen in de rapportage. Xior maakt in de rapportage van de werkne- mers in loondienst geen verder onderscheid tussen management en non-management functies. De snelle groei en de verschillende overnames, maakt het irrelevant om vandaag een dergelijk onderscheid te maken over de verschillende landen heen. Xior zet extra in op ondersteunend personeel om de werkne- mers een goede werkplaats te bieden, zo ook in HR-diensten. Het zal het in de toekomst mogelijk maken het bedrijf verder te structu- reren en een relevant onderscheid te maken tussen verschillende functiecategorieën voor onder ander onze rapportage. Meetmethodologie van de werknemers ontwikkeling Sinds 2019 rapporteert Xior op verschillende indicatoren rond de ontwikkeling van onze werknemers. Zo worden de gemiddelde trainingsuren evenals de prestatiebeoorde- ling in kaart gebracht voor de bedienden en arbeiders. Voor de trainingsuren worden alle aantoon- bare trainingen voor het jaar 2024 meege- nomen voor alle werknemers die tijdens 2024 in dienst waren. Zo werden onder andere externe opleidingen als EHBO mee- genomen. Daarnaast krijgen werknemers ook jaarlijkse code of conduct trainingen en kunnen ze deelnemen aan verschillende softskill training zoals GDPR-trainingen, ESG workshops, Integriteitstrainingen en andere. Meer concreet worden sinds vorig jaar ook verschillende trainingen via het platform GoodHabitz aangeboden. Op dit platform kunnen de werknemers allerhande trainin- gen volgen om hun kennis en soft-skills bij te schaven. Dit kan gaan over Excel, time ma- nagement, teamwork, stress management, talen, … Dit systeem is doorheen 2024 inge- voerd en wordt stelselmatig meer gebruikt onder de werknemers. Voor de prestatiebeoordeling verbindt Xior zich ertoe om zo veel mogelijk elke werkne- mer minstens 1 maal per jaar een officiële feedback te geven met zicht op prestaties en toekomstmogelijkheden. Om een correct beeld te vormen baseren we ons voor deze indicator dus op werknemers dat minstens 1 jaar in dienst zijn bij het bedrijf. Daarbij wordt geteld hoeveel van hen een officieel evaluatiegesprek gekregen hebben in 2024. Dit doen we conform de GRI-richtlijn om zo door de significante verandering in ons werk- nemersbestand geen vertekend beeld te krijgen. Vorig jaar werden onze werknemers in Polen, Zweden, Duitsland & Denemarken toegevoegd aan de scope. Hoewel ook deze werknemers over het algemeen hun presta- tiebeoordeling krijgen, is de onboarding in het overkoepelende Xior proces nog gaande, hetgeen ook duidelijk wordt in de desbetref- fende EPRA indicator (Emp-Dev). De indica- tor is licht gestegen, maar zal in de komende jaren verder toenemen door de integratie van onze systemen. Meetmethodologie van de klimaatimpact Om de klimaatimpact gerelateerd aan de core business te meten, werden de CO 2 - emissies berekend volgens het Greenhouse Gas (GHG) Protocol. Dat protocol laat toe om op een consequente manier de klimaatim- pact van bedrijven te berekenen. Zowel CO 2 als andere broeikasgassen die vrijkomen bij de productie van de energievraag (CH 4 , N 2 O) worden in rekening gebracht en uitgedrukt in CO 2 -equivalenten. Xior berekent de scope 1 (directe emissies ter plaatse – aardgas), scope 2 (emissies van elektriciteit en warmte die elders wordt geproduceerd) en enkele van de scope 3 emissies (netverliezen) door de consumpties te vermenigvuldigen met bijhorende emissie- factoren. De emissiefactoren zijn afkomstig van de IEA (International Energy Agency), van de Bilan Carbone © database voor Europese emissiefactoren, van DEFRA-2024 en sup- plier-specific EF. Het protocol schrijft m.b.t de klimaatimpact van elektriciteit voor dat deze berekend kan worden op basis van zowel een gemiddelde CO 2 -intensiteit per kWh van de nationale elektriciteitsnetwerken (‘location-based’) als op basis van de energiemix van de producent (‘market-based’). In deze rapportage werd de klimaatimpact berekend voor beide manie- ren. De evolutie in location-based emissies zijn gelinkt aan evolutie in verbruiken bij Xior, de-carbonisatie van net-emissies en het aan- deel stroom dat zelf geproduceerd wordt en dus niet moet worden aangekocht. Market based emissies laten dan weer toe om de inspanningen van Xior te reflecteren in de aankoop van groene stroom dat een lagere CO 2 impact heeft dan het net-gemiddelde. om de missende data aan te vullen. Dit ge- beurt enkel in het geval data van vorig jaar volledig was. Indien er geen data in 2024 of in 2023 beschikbaar zijn, dan wordt van een mediaanverbruik per kamer gebruikt om een inschatting van het gebruik te maken. Bovenstaande methodiek staat ons toe een zicht te hebben op de volledige portefeuille evenals op het doel om het totale percent aan geëxtrapoleerde data verder te doen zakken. Immers, in geval van extrapolatie wordt conform EPRA-methodiek het % geëx- trapoleerde data aangegeven. Conform de EPRA-richtlijnen werd voor meerdere milieu-indicatoren een dergelijke like-for-like analyse uitgevoerd. De analy- se stelt Xior in staat om evoluties waar te nemen in de verbruiken los van het feit dat jaarlijks nieuwe sites toegevoegd worden aan de meetscope. Het schetst dus een zicht op de evoluties ten gevolge van technische en sensibilisatie acties. Gelieve op te merken dat in 2024 voor het eerst ook like-for-like analyse beschikbaar is voor Duitsland, Polen & Denemarken, waarvoor intussen 2 jaar aan data beschikbaar is. In de komende jaarverslagen zal de like-for-li- ke scope telkens opschuiven om de laatste 3 jaren weer te geven. Voor Benelux en Iberia is wel al 3 jaar aan data beschikbaar. Xior merkt op dat inspanningen door het toevoegen van energiezuinige woningen aan de meetscope slechts zichtbaar zijn in de absolute me- tingen. Deze sites bevinden zich vandaag immers nog niet in de like-for-like scope. Op vlak van intensiteiten wordt er dan ook beter gekeken naar de absolute metingen. Om bo- vengenoemde redenen is het bijvoorbeeld zo dat de absolute energie-intensiteit voor 2024 lager is dan deze van de like-for-like scope. 9.6.4 RAPPORTAGE VAN DE VERBRUIKSGEGEVENS ONDER VERANTWOORDELIJKHEID VAN XIOR EN ONDER VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE STUDENT Xior rapporteert conform een “operational control approach”, wat inhoudt dat alle nuts- gegevens voor de gerapporteerde assets 100% gebaseerd zijn op facturen ter attentie van Xior. Echter, in een deel van onze panden wordt door de huurder een individueel elektri- citeitscontract afgesloten voor de gehuurde unit. Deze rapportering bevat zodus enkel het verbruik dat Xior als verhuurder aan- schaft en is exclusief de verbruiksgegevens van de huurder zelf (facturen die direct door de huurder ontvangen worden). Het blijft de visie van Xior deze contracten waar mogelijk te internaliseren. Sites waarvoor verbruikgegevens op naam van studenten of andere externe partijen staan, worden conform EPRA-richtlijnen niet meegenomen in de tabel van landlord-ob- tained indicatoren. Xior staat zelf in voor het grootste deel van de contracten van de studentenhuizen in de meetscope. Voor elektriciteitsfacturen betreft het 91% van de gebouwen, dit is een stijging ten opzichte van vorig jaar (90%). Voor aardgas is dit 95%, hetgeen gelijkaardig is als vorig jaar. Voor warmtenetten staan voor geen van de gebouwen de contracten op naam van de student, ook dit is een daling ten opzichte van vorig jaar (7%). Door de con- tracten zelf te beheren gaat men laattijdige betaling tegen en kan Xior op grotere schaal optimale stroomcontracten afsluiten. Het past binnen onze behaalde doelstelling om onze energievraag volledig te vergroenen. 9.6.5 RAPPORTAGE VAN HET EIGEN HOOFDKANTOOR Dit jaar rapporteren we voor een 5 e maal over het hoofdkantoor en werden ook de verbrui- ken van andere locale offices toegevoegd. Het hoofdkantoor betreft de ruimte die Xior inneemt in haar hoofdkantoor te Antwerpen (Frankrijklei). Voor de eigen kantoren worden enkel hetgeen gerapporteerd over het ver- bruik dat betrekking heeft op de verdiepingen die zelf ingenomen worden in het gebouw. De gegevens zijn afkomstig uit verbruiksfactu- ren ter attentie van Xior of inschattingen op basis van het oppervlak. Ook voor de energieprestatiecertificaten rapporteren we sinds enkele jaren data over onze eigen (al dan niet gehuurde) kantoren. We zetten het werk verder om het % geëxtrapoleerde data te doen zaken in de toekomst. Immers, con- form de EPRA-methodologie en conform de rapportage rond deze assets wordt ook hier aangegeven welk percentage van de data geëxtrapoleerd werd. 9.6.6 ANALYSE VAN DE BEREKENING Normalisatie en intensiteiten Xior berekent de intensiteitsindicatoren op basis van het vloeroppervlak (m²), aangezien deze variabele vergelijkbaar is overheen de hele scope. In lijn met vorig jaarverslag werd enkel nuttig verwarmd oppervlak werd mee- genomen en werden daarmee dus parkings en trappenhallen bijvoorbeeld uitgesloten. De analyse van gemiddelde verbruiken per m² en per kamer, staat Xior toe verschillende uitschieters meer in detail te analyseren en aangepaste maatregelen te nemen in het kader van de eigen duurzaamheidsengage- menten. Daarnaast werkt Xior intern ook met een indicator per kamer, omdat ook op die manier verschillende uitschieters vastge- steld kunnen worden, ongeacht de grootte van de kamer. Om een relevante intensiteitsindicator te be- rekenen werden enerzijds sites uitgesloten waarvoor er data onder naam van de student vallen en anderzijds enkel sites meegenomen waarvoor data voorhanden waren voor elke vorm van energie geconsumeerd op de site. De verbruiksgegevens werden niet genor- maliseerd volgens graaddag-analyses. Er worden geen hypotheses toegevoegd om de onzekerheden op de berekeningen zo laag mogelijk en bovendien zichtbaar te houden. Het is immers niet mogelijk een onderscheid te maken tussen het aandeel energie dat dient ter verwarming van de kamers en het deel dat dient ter verwarming van het sanitair water. Dat laatste staat immers los van de hoeveelheid graaddagen en dus de al dan niet milde winter. Daarnaast is Xior zich bewust dat niet voor 100% van de sites geweten is of er al dan niet ook elektrisch verwarmd wordt door het bijplaatsen van verwarmingselementen door de studenten zelf. Conform de meest recente aanbevelingen in de EPRA-richtlijnen, die aansluiten bij de CSRD-richtlijnen, rapporteert Xior ook een materialiteitsanalyse. Uit deze analyse blijkt dat bepaalde milieu- en sociale indicatoren niet tot onze kernmaterialiteit behoren en daardoor geen materiële duurzaamheidsthe- ma’s zijn. Alle materiële EPRA duurzaamheid- stopics staan mee opgenomen in de EPRA tabel, de niet-materiële staan aangeduid met een voetnoot. DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 203 204 9.7 EXTERNE VERIFICATIE VAN DE RAPPORTERING 9.7.1 ASSURANCE RAPPORT MET BEPERKTE MATE VAN ZEKERHEID VAN DE ONAFHANKELIJKE AUDITOR MET BETREKKING TOT DE INFORMATIE OVER HET ONDERZOEKSOBJECT VAN HET JAARVERSLAG 2024 VAN XIOR STUDENT HOUSING NV Ter attentie van de Raad van Bestuur van Xior Student Housing NV Dit rapport is opgesteld in overeenstemming met de voorwaarden opgenomen in onze opdrachtbrief gedateerd op 26 maart 2025 (de “Overeenkomst”), waarbij we werden aangesteld om een onafhankelijk assurance rapport met beperkte mate van zekerheid uit te brengen met betrekking tot de 2024 EPRA duurzaamheidsindicatoren opgenomen in hoofdstukken 9.3, 9.4 en 9.5, alsook in hoofd- stukken 14.1, 14.2 en 14.3 in de annex van het Jaarverslag voor het jaar afgesloten op 31 december 2024 (het “Verslag”). VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE RAAD VAN BESTUUR De Raad van Bestuur van Xior Student Housing NV (“de Vennootschap”) is verant- woordelijk voor het opstellen en presenteren van de 2024 EPRA duurzaamheidsindicato- ren opgenomen in hoofdstukken 9.3, 9.4 en 9.5, alsook in hoofdstukken 14.1, 14.2 en 14.3 in de annex van het Verslag (de “Informatie Over Het Onderzoeksobject”), in overeen- stemming met de EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines – Version 4, April 2024 (de “Criteria”). Deze verantwoordelijkheid bevat de se- lectie en toepassing van de meest gepas- te methodes om de Informatie Over het Onderzoeksobject op te stellen, alsook de betrouwbaarheid van de onderliggende informatie en het gebruik van assumpties en schattingen voor de opmaak van indivi- duele toelichtingen inzake duurzaamheid, die redelijk zijn in de gegeven omstandig- heden. Bovendien is de Raad van Bestuur ook verantwoordelijk voor het ontwerpen, het implementeren en het onderhouden van de systemen en processen die de Raad van Bestuur noodzakelijk acht om het opstellen van de Informatie Over het Onderzoeksobject mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE ONAFHANKELIJKE AUDITOR Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een onafhankelijke conclusie te formuleren met betrekking tot de Informatie Over Het Onderzoeksobject, gebaseerd op de door ons uitgevoerde werkzaamheden en de ver- kregen onderbouwende informatie. We hebben onze werkzaamheden verricht in overeenstemming met de International Standard on Assurance Engagements 3000 (Herzien) “Assurance Engagements other than Audits or Reviews of Historical Financial Information” (ISAE 3000), uitgegeven door de International Auditing and Assurance Standards Board. Deze standaard schrijft voor dat we voldoen aan de ethische ver- eisten en dat we de opdracht plannen en uitvoeren om een beperkte mate van zeker- heid te verkrijgen of er niets onder onze aan- dacht is gekomen dat ons doet aannemen dat de informatie over de Informatie Over Het Onderzoeksobject in alle van materieel belang zijnde opzichten niet opgesteld zou zijn overeenkomstig de Criteria. In een assurance opdracht met beperkte zekerheid hebben de uitgevoerde werkzaam- heden een kleinere omvang dan het geval is bij een assurance opdracht met redelijke zekerheid. Dienovereenkomstig is het niveau van zekerheid verkregen in een assurance opdracht met beperkte zekerheid substan- tieel lager dan het niveau van zekerheid dat zou worden verkregen indien een assuran- ce opdracht met redelijke zekerheid was uitgevoerd. De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van de door ons toegepaste oordeelsvorming en van de inschatting van het risico op afwijkingen in de Informatie Over Het Onderzoeksobject overeenkomstig de Criteria. Het geheel van de door ons uitgevoerde werkzaamheden bestond onder meer uit de volgende proce- dures: • Het beoordelen en toetsen van het opzet- ten en het functioneren van de systemen en processen die gebruikt werden voor het verzamelen, het analyseren, het ag- gregeren en valideren van de gegevens, inclusief de gebruikte berekenings- en inschattingsmethodes voor de Informatie Over Het Onderzoeksobject voor het jaar afgesloten op 31 december 2024 van het Verslag; • Het interviewen van de verantwoordelijke personeelsleden; • Het inspecteren van interne en externe documenten; • Het uitvoeren van een analytische beoor- deling van de gegevens en trends in de voor consolidatie ingediende informatie; • Rekening houdend met de openbaarma- king en presentatie van de Informatie Over Het Onderzoeksobject. De scope van onze werkzaamheden is be- perkt tot assurance over de Informatie Over Het Onderzoeksobject. Onze assurance strekt zich niet uit tot informatie met betrek- king tot eerdere perioden of tot enige andere informatie die in het Verslag is opgenomen. ONZE ONAFHANKELIJKHEID EN KWALITEITSBEHEERSINGSSYSTEEM We hebben de onafhankelijkheids- en overige ethische voorschriften van de International Code of Ethics for Professional Accountants zoals uitgevaardigd door de International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA), nageleefd, evenals de Belgische wettelijke vereisten met betrekking tot de onafhankelijkheid van de bedrijfsrevisor, en meer bepaald de regels opgenomen in de ar- tikelen 12, 13, 14, 16, 20, 28 en 29 van de Wet van 7 december 2016 tot organisatie van het beroep en het publiek toezicht op de bedrijfs- revisoren, en artikelen 3:62, 3:63 en 3:64 en 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Ons kantoor past de International Standard on Quality Management n°1 toe, een kwali- teitsbeheer voor bedrijven die controle-en beoordelingsopdrachten van financiële over- zichten en andere assurance-gerelateerde opdrachten uitvoeren, en handhaaft dienover- eenkomstig een uitgebreid kwaliteitsbeheer- singssysteem, inclusief (gedocumenteerde) beleidslijnen en procedures met betrekking tot het naleven van de ethische vereisten, professionele normen en toepasselijke wet- telijke en regelgevende vereisten. CONCLUSIE Op basis van de uitgevoerde werkzaamhe- den en de verkregen bewijzen, is er geen aan- gelegenheid onder onze aandacht gekomen dat ons laat vermoeden dat de Informatie Over Het Onderzoeksobject opgenomen in uw Jaarverslag voor het jaar afgesloten op 31 december 2024 niet is opgesteld, in alle van materieel belang zijnde opzichten, over- eenkomstig de Criteria. ANDERE ESG-GERELATEERD INFORMATIE De overige informatie omvat alle ESG- gerelateerde informatie in het Verslag anders dan de Informatie Over Het Onderzoeksobject en ons assurance-rapport. De bestuurders zijn verantwoordelijk voor de overige ESG- gerelateerde informatie. Zoals hierboven uit- gelegd, strekt onze assurance-conclusie zich niet uit tot de andere ESG-gerelateerde infor- matie en daarom geven we hierover geen enkele vorm van assurance. In verband met onze assurance van de Informatie Over Het Onderzoeksobject is het onze verantwoorde- lijkheid om de andere ESG-gerelateerde infor- matie te lezen en daarbij te overwegen of de andere ESG-gerelateerde informatie mate- 1 Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV rieel inconsistent is met de Informatie Over Het Onderzoeksobject of onze kennis die is verkregen tijdens de assurance-opdracht , of anderszins een materiële onjuistheid van de feiten lijkt te bevatten. Als we een schijnbare materiële inconsistentie of materiële onjuist- heid van de feiten vaststellen, zijn we verplicht om werkzaamheden uit te voeren om te con- cluderen of er een materiële onjuistheid is in de Informatie Over Het Onderzoeksobject of een materiële onjuistheid in de andere informatie, en om passende maatregelen te nemen in de omstandigheden. BEPERKING VAN HET GEBRUIK EN DE VERDELING VAN ONS RAPPORT Ons rapport is uitsluitend bedoeld voor ge- bruik door de Vennootschap, met betrekking tot het Verslag over het jaar afgesloten op 31 december 2024 en kan niet gebruikt worden voor andere doeleinden. Wij zijn niet verant- woordelijk of aansprakelijk voor dit rapport of voor de door ons getrokken conclusies ten aanzien van enige derde partij. Diegem, 15 april 2025 De commissaris PwC Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door Jeroen Bockaert 1 Bedrijfsrevisor DUURZAAMHEIDSVERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 205 206 FINANCIEEL VERSLAG “DE HUURGROEI IN COMBINATIE MET HET OPTIMALISEREN VAN DE PORTEFEUILLE LEIDDE TOT EEN STIJGING VAN 15% IN HET NETTO HUURRESULTAAT” BASECAMP BY XIOR Katowice — Polen 10 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 207 208 in duizenden EUR (vervolg) Note 31/12/24 31/12/23 OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 130.183 112.377 XVI (+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 10.9.5 -28.213 -1.569 (+) Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) 154.449 50.143 (-) Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen -182.662 -51.712 XVIII (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 10.9.5 58.104 -54.849 (+) Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 119.747 41.732 (-) Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -61.643 -96.580 XIX (+/-) Ander portefeuilleresultaat 10.9.5 -28.596 -14.327 OPERATIONEEL RESULTAAT 131.478 41.632 XX (+) Financiële opbrengsten 4.396 1.469 (+) Geïnde intresten en dividenden 4.396 1.469 XXI (-) Netto interestkosten -37.447 -24.753 (-) Nominale intrestlasten op leningen -57.761 -39.324 (-) Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden -619 -432 (-) Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 20.932 15.003 XXII (-) Andere financiële kosten -2.355 -2.605 (-) Bankkosten en andere commissies -322 -387 (-) Andere -2.033 -2.218 XXIII (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -20.136 -39.169 FINANCIEEL RESULTAAT 10.9.6 -55.542 -65.058 XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 0 7.205 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 75.936 -16.220 XXV (+/-) Vennootschapsbelasting -3.537 -4.137 XXVI (+/-) Exit taks -569 1.695 XXVII (+/-) Uitgestelde belastingen -5.321 9.258 BELASTINGEN 10.9.7 -9.427 6.816 NETTO RESULTAAT 66.509 -9.405 Resultaat per aandeel 31/12/24 31/12/23 Aantal gewone aandelen in omloop 42.344.283 38.227.797 Gewogen gemiddelde aantal aandelen 41.118.335 37.142.375 Nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) 1,62 -0,25 Verwaterde nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) 1,62 -0,25 EPRA winst per aandeel (in EUR) 2,22 2,22 EPRA winst per aandeel (in EUR) - Deel van de groep 2,21 2,21 Het resultaat per aandeel werd berekend rekening houdend met het gewogen gemiddelde aantal aandelen dat in omloop was gedurende het boekjaar 2024. 10.1 GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING in duizenden EUR Note 31/12/24 31/12/23 I (+) Huurinkomsten 168.081 145.811 (+) Huurinkomsten 148.266 130.798 (+) Huurgaranties 20.332 15.715 (+/-) Huurkortingen -517 -702 III (+/-) Met verhuur verbonden kosten -443 -244 Waardeverminderingen op handelsvorderingen -443 -244 NETTO HUURRESULTAAT 10.9.1 167.638 145.567 V (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 29.603 26.942 Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar 29.148 26.635 Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 456 306 VII (-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -33.375 -30.492 Huurlasten gedragen door de eigenaar -32.937 -30.214 Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -439 -279 VIII (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 8.102 11.574 VASTGOEDRESULTAAT 10.9.1 171.968 153.590 IX (-) Technische kosten -6.814 -6.799 (-) Recurrente technische kosten -6.881 -6.984 (-) Herstellingen -5.591 -5.798 (-) Verzekeringspremies -1.290 -1.185 (-) Niet-recurrente technische kosten 67 184 (-) Schadegevallen 67 184 X (-) Commerciële kosten -1.540 -837 (-) Publiciteit -1.100 -509 (-) Honoraria advocaat, juridische kosten -440 -328 XI (-) Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -73 -294 XII (-) Beheerskosten van het vastgoed -14.817 -12.871 (-) Externe beheervergoedingen 0 0 (-) Interne beheerskosten van het patrimonium -14.817 -12.871 XIII (-) Andere vastgoedkosten -7.434 -6.295 (-) Honoraria architecten -6 -47 (-) Honoraria schatters -619 -741 (-) Andere -6.809 -5.507 VASTGOEDKOSTEN 10.9.2 -30.678 -27.096 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 141.290 126.495 XIV (-) Algemene kosten van de vennootschap 10.9.3 -12.669 -15.610 XV (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten 10.9.4 1.561 1.492 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 209 210 10.3 GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA in duizenden EUR Note 31/12/24 31/12/23 I Vaste Activa 3.398.938 3.285.224 B Immateriële vaste activa 4.863 3.161 C Vastgoedbeleggingen 10.9.8 3.314.053 3.212.855 Vastgoed beschikbaar voor verhuur 2.905.287 2.710.234 Projectontwikkelingen 408.766 502.621 D Andere materiële vaste activa 10.9.9 11.309 11.476 Materiële vaste activa voor eigen gebruik 11.309 11.476 E Financiële vaste activa 10.9.10 7.690 26.962 Toegelaten afdekkingsinstrumenten 10.9.10 5.045 25.179 Andere 2.645 1.783 G Handelsvorderingen en andere vaste activa 10.9.11 34.775 14.013 H Uitgestelde belastingen - activa 18.480 15.517 I Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie 10.9.12 7.768 1.240 II Vlottende Activa 121.507 111.640 D Handelsvorderingen 10.9.13 3.015 3.969 E Belastingvorderingen en andere vlottende activa 10.9.14 37.603 28.226 Belastingen 7.329 4.896 Andere 30.274 23.330 F Kas en kasequivalenten 10.9.15 9.462 13.768 G Overlopende rekeningen 10.9.16 71.426 65.677 Voorafbetaalde vastgoedkosten 28.318 38.969 Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten 37.109 18.130 Andere 5.999 8.578 TOTAAL ACTIVA 3.520.445 3.396.864 10.2 GECONSOLIDEERDE STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT in duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Nettoresultaat 66.509 -9.405 Andere componenten van het globaalresultaat (+/-) Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 0 (+/-) Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen 0 0 Globaal resultaat 66.509 -9.405 Toerekenbaar aan: Minderheidsbelangen 368 493 Aandeelhouders van de groep 66.141 -9.898 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 211 212 PASSIVA in duizenden EUR Note 31/12/24 31/12/23 II Kortlopende verplichtingen 215.201 565.972 B Kortlopende financiële schulden 111.388 470.320 a Kredietinstellingen 111.388 470.320 D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 10.9.23 31.979 34.510 a. Exit taks 0 0 b. Andere 31.979 34.510 Leveranciers 10.556 9.629 Huurders 1.026 654 Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 20.387 24.226 E Andere kortlopende verplichtingen 10.9.24 52.748 42.379 Andere 52.748 42.379 F Overlopende rekeningen 10.9.25 19.086 18.764 a. Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 4.153 7.074 b. Gelopen, niet vervallen intresten en andere kosten 1.577 2.557 c. Andere 13.356 9.133 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 3.520.445 3.396.864 PASSIVA in duizenden EUR Note 31/12/24 31/12/23 EIGEN VERMOGEN 10.4 1.634.504 1.517.667 I Eigen Vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 1.633.544 1.516.890 A Kapitaal 10.9.17 753.784 681.298 Geplaatst kapitaal 762.197 688.100 Kosten kapitaalverhoging -8.413 -6.802 B Uitgiftepremies 10.9.17 779.858 737.356 C Reserves 10.4 33.955 108.134 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 34.399 62.055 Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -34.896 -30.421 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 24.637 60.123 Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet- gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity methode -7.774 -7.774 Reserve voor de omrekeningsverschillen die voortvloeien uit de omrekening van een buitenlandse activiteit 4.998 4.723 Andere reserves 102 102 Overgedragen resultaten van vorige boekjaren 12.488 19.325 D Nettoresultaat van het boekjaar 65.947 -9.897 II Minderheidsbelangen 960 777 VERPLICHTINGEN 1.885.941 1.879.197 I Langlopende verplichtingen 1.670.740 1.313.224 B Langlopende financiële schulden 10.9.22 1.584.104 1.217.937 a. Kredietinstellingen 1.325.163 959.659 b. Financiële leasing 5.557 4.878 c. Andere 253.384 253.400 C Andere langlopende financiële verplichtingen 0 0 Toegelaten afdekkingsinstrumenten 0 0 E Andere langlopende verplichtingen 10.9.20 46 17.741 F Uitgestelde belastingen - verplichtingen 10.9.21 86.590 77.545 a. Exit taks 1.962 565 b. Andere 84.629 76.980 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 213 214 10.4 GECONSOLIDEERD MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN Cijfers In duizenden EUR Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Netto resultaat van het boekjaar Minderheids- belangen Eigen vermogen Balans per 31 december 2022 620.102 686.144 -6.164 186.186 193 1.486.461 Netto resultaatverwerking 2022 0 Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 41.703 -41.703 0 Overboeking operationeel resultaat naar reserves 6.438 -6.438 0 Resultaat van de periode -9.897 492 -9.405 Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 72.961 -72.961 0 Uitgifte van nieuwe aandelen 0 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 113.766 113.766 Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -1.359 -1.359 Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -51.212 51.212 0 Dividenden -49.690 -49.690 Acquisitie minderheidsaandeel 0 Overige reserves -29.500 -29.500 Omrekening buitenlandse activiteiten 7.478 7.478 Overige Reserves 15.218 -15.394 90 -86 Balans per 31 december 2023 681.298 737.356 108.134 -9.897 777 1.517.667 Netto resultaatverwerking 2023 0 Overboeking resultaat portefeuille naar reserves -32.131 32.131 0 Overboeking operationeel resultaat naar reserves 19.765 -19.765 0 Resultaat van de periode 66.141 368 66.509 Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -35.486 35.486 0 Uitgifte van nieuwe aandelen 18.913 18.913 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 97.685 97.685 Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -1.610 -1.610 Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -42.502 42.502 0 Dividenden -65.667 -65.667 Acquisitie minderheidsaandeel 0 Omrekening buitenlandse activiteiten 275 275 Overige Reserves -26.602 27.518 -185 731 Balans per 31 december 2024 753.784 779.858 33.955 65.947 960 1.634.504 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 215 216 Detail van reserves In duizenden EUR Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet- gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde ondernemingen en JV's die administratief verwerkt worden volgens de equity methode Reserve voor omrekening van buitenlandse activiteiten Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren Totaal van de reserves Balans per 31 december 2022 24.298 -34.736 -12.838 -7.405 -2.755 29.602 -2.330 -6.164 Netto resultaatverwerking , 170.792 170.792 Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 37.757 4.315 -369 -41.703 0 Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0 Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 72.961 -72.961 0 Uitgifte van nieuwe aandelen 0 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0 Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 0 Kapitaalvermindering tot het vormen van beschikbare reserve ter dekking van toekomstige verliezen Dividenden -49.690 -49.690 Omrekeningsverschillen 7.478 7.478 Andere -29.500 15.217 -14.283 Balans per 31 december 2023 62.055 -30.421 60.123 -7.774 4.723 102 19.325 108.134 Netto resultaatverwerking 17.816 17.816 Overboeking resultaat portefeuille naar reserves -27.656 -4.475 0 32.131 0 Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0 Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -35.486 35.486 0 Uitgifte van nieuwe aandelen 0 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0 Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 0 Dividenden -65.667 -65.667 Omrekeningsverschillen 275 275 Andere -26.602 -26.602 Balans per 31 december 2024 34.399 -34.896 24.637 -7.774 4.998 102 12.488 33.955 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 217 218 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (In duizenden EUR - vervolg) 31/12/24 31/12/23 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten -48.185 114.078 * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden 234.931 289.668 - Afname van de financiële schulden -235.000 -200.000 - Terugbetaling van aandeelhoudersleningen 0 0 Verandering in andere verplichtingen-47 -220 - Toename minderheidsbelangen 0 0 * Verandering in eigen vermogen - Toename (+) / Afname (-) in kapitaal/uitgiftepremies 0 75.679 - Kosten voor uitgifte van aandelen -1.611 -1.359 Dividend van het vorige boekjaar -46.458 -49.690 Toename cash nav fusie 895 403 KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR 9.462 13.768 1 De beweging in het werkkapitaal kan niet aangesloten worden met de beweging op de balans, want hierin is een correctie gedaan voor de impact van de acquisities van het jaar. Voor overzicht van overgenomen activa en passiva wordt verwezen naar toelichting 10.9.29 . 2 Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen: Dit betreft de betaalde prijs voor de aandelen van de verschillende vastgoedvennootschappen die verworven werden. Deze prijs stemt niet overeen met de prijs van het vastgoed vermits de vennootschappen deels gefinancierd waren met schulden 3 Dit heeft alleen betrekking op de verkoop van vastgoedbeleggingen en niet op de verkoop van vastgoed in JV's. 10.5 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (In duizenden EUR) 31/12/24 31/12/23 KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 13.768 7.824 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 56.544 26.079 Kasstroom m.b.t. de exploitatie: 56.120 61.922 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 116.204 112.377 Betaalde interesten -53.815 -49.474 Ontvangen interesten 0 0 Betaalde vennootschapsbelastingen -3.914 -981 Andere -2.355 0 Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat 400 -34.263 * Afschrijvingen en waardeverminderingen Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immateriële activa 400 581 * Andere niet-kas elementen 0 -34.844 Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 0 0 Andere niet-kaselementen 0 -34.844 Variatie in de behoefte van het werkkapitaal 1 : 24 -1.579 * Beweging van activa: 15.528 5.622 Handelsvorderingen en overige vorderingen 1.295 -59 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 6.175 16.683 Overlopende rekeningen 8.058 -11.002 * Beweging van verplichtingen: -15.504 -7.201 Handelsschulden en andere kortlopende schulden -12.752 -22.943 Andere kortlopende verplichtingen 3.694 12.752 Overlopende rekeningen -6.446 2.990 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten -13.560 -134.616 Aanschaffing van Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen -137.743 -194.638 Verkoop Vastgoedbeleggingen 3 148.118 50.640 Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen 2 -2.500 0 Aanschaffing van Andere materiële activa -1.917 -2.277 Aanschaffing van langlopende financiële vast activa -7.391 5.571 Ontvangsten uit Handelsvorderingen en andere langlopende activa -12.127 6.088 Activa bestemd voor verkoop 0 0 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 219 220 10.6 BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 10.6.1 ALGEMENE BEDRIJFSINFORMATIE Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) en heeft de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, met zetel gevestigd in Antwerpen. De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming voor het boek- jaar afgesloten op 31 december 2024 omvat Xior Student Housing NV en haar dochterondernemingen (de “Groep”). De jaarrekening werd goedgekeurd voor publicatie door de raad van bestuur van 10 april 2025 en zal aan de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhou- ders worden voorgelegd op 15 mei 2025. Xior Student Housing NV is een openbare GVV (Openbare 10.6.2 BELANGRIJKE GRONDSLAGEN VOOR FINANCIËLE VERSLAGGEVING Verklaring van overeenstemming De geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld in overeen- stemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en de in België van toe- passing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en in- terpretatie gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (IASB), voor zover van toepassing op activiteiten van de Groep en van toepassing voor boekjaren die starten vanaf 1 januari 2024. De geconsolideerde jaarrekening wordt voorgesteld in duizenden euro, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De boekjaren 2024 en 2023 worden weergegeven. Voor de historische financiële informatie over boekjaar 2022, verwijzen we naar de Jaarverslagen van 2023 en 2022. De boekhoudmethodes werden consistent toegepast op de voorge- stelde boekjaren. Het Jaarverslag werd opgesteld in overeenstemming met ESEF- rapporteringsvereisten (European Single Electronic Format). Volgens de ESEF-vereisten zijn de primaire financiële overzichten gelabeld met XBRL-tags. Het Jaarverslag in de iXBRL standaard kan geraad- pleegd worden via www.xior.be en zie eveneens 10.9.36 verslag van de commissaris inzake de jaarrekening . Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het boekjaar beginnend op of na 1 januari 2024 • Wijzigingen aan IAS 1, ‘Presentatie van de jaarrekening: classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend’ (effectief vanaf 1 januari 2024). • Wijzigingen aan IAS 7 ‘Kasstroomoverzicht’ en IFRS 7 ‘Financiële instrumenten: toelichtingen’: financieringsovereenkomsten met leveranciers. • Wijzigingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback (van kracht per 1 januari 2024). Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog niet van toepassing voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2024 • Wijzigingen aan IAS 21 ‘De effecten van wijzigingen in wissel- koersen: gebrek aan uitwisselbaarheid’ (van kracht per 1 januari 2025). • Wijzigingen aan IFRS 9 en aan IFRS 7: Contracten die verwijzen naar natuur-afhankelijke elektriciteit (van kracht per 1 januari 2026). • IFRS 18 Presentatie en toelichting in de jaarrekening (van kracht per 1 januari 2027). • IFRS 19 Dochterondernemingen zonder openbare verantwoor- dings plicht: Toelichtingen (van kracht per 1 januari 2027). De Vennootschap verwacht niet dat de eerste toepassing van deze standaarden en interpretaties een materiële invloed zal hebben op de financiële positie en prestaties. 10.6.3 GRONDSLAG VOOR DE OPSTELLING De financiële informatie wordt opgesteld in duizenden euro’s, afgerond op het dichtste duizendtal. De Vennootschap voert haar boekhouding eveneens in euro. De vastgoedbeleggingen (inclusief de projecten) en de afdekkingsinstrumenten worden aan werkelijke waarde geboekt. De andere rubrieken van de geconsolideerde financiële rekeningen zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving. 10.6.4 SIGNIFICANTE BOEKHOUDKUNDIGE BEOORDELINGEN EN BELANGRIJKE BRONNEN VAN SCHATTINGSONZEKERHEDEN Significante beoordelingen bij het opstellen van de financiële staten • Bepalen bij de verwerving van de controle over een entiteit die vast- goedbeleggingen aanhoudt, of zo’n acquisitie wordt beschouwd als business combination . In alle gevallen werden de respectie- velijke transacties verwerkt als directe aankopen van activa (ook bij verwerving van aandelen in vastgoedvennootschappen) en werd IFRS 3 Business Combinations niet toegepast (zie toelich- ting 10.6.6). IFRS 3 Revised werd toegepast vanaf het boekjaar beginnend op 1 januari 2020 (zie toelichting 10.6.2). • Bepalen of afgeleide financiële instrumenten kwalificeren voor hedge accounting. De Vennootschap heeft geen hedging- instrumenten die kwalificeren als hedge accounting en de evoluties in de fair value van de hedginginstrumenten worden dan ook verwerkt via de resultatenrekening. Bepaling van de fair value van de vastgoedbeleggingen De fair value van de vastgoedbeleggingen wordt bepaald door onafhankelijke Waarderingsdeskundigen conform de GVV- reglementering. De fair value wordt door de Waarderingsdeskundigen bepaald op basis van de discounted cash flow methode of de huurkapitalisatiemethode (zie voor meer informatie Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag). 10.6.5 GRONDSLAG VOOR CONSOLIDATIE De overgenomen bedrijven gedurende het afgelopen boekjaar werden niet als bedrijfscombinaties verwerkt zoals gedefinieerd onder IFRS 3 maar als aankoop van activa, gezien we enkel het actief en in bepaal- de gevallen het huurcontract hebben overgenomen en deze vervol- gens volledig hebben geïntegreerd in onze organisatie. (i) Dochterondernemingen Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming con- trole uitoefent. Een onderneming oefent derhalve controle over een dochteronderneming uit als, en alleen als, de moederonderneming: • • controle over de deelneming heeft; is blootgesteld aan, of rechten heeft op veranderlijke opbrengsten, uit hoofde van haar betrokkenheid bij de deelneming en; • over de mogelijkheid beschikt haar controle over de deelneming te gebruiken om de omvang van de opbrengsten van de investeerder te beïnvloeden. De vennootschappen waarover de Groep de controle heeft om het financieel en operationeel beleid te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit haar activiteiten, worden volledig opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van de Groep (integrale consolidatie). Dit betekent dat de activa, passiva en resultaten van de Groep inte- graal worden tot uiting gebracht. Intragroepstransacties en –winsten worden voor 100% geëlimineerd. De minderheidsbelangen zijn de be- langen in de dochterondernemingen die rechtstreeks noch onrecht- streeks door de Groep worden aangehouden. Wijzigingen in het belang van de Vennootschap in een dochterven- nootschap die niet tot een verlies van zeggenschap leiden, worden behandeld als eigenvermogenstransacties. De boekwaarden van het belang van de Groep en de minderheidsbelangen worden derhalve neming te weerspiegelen. Wanneer de Vennootschap de zeggenschap verliest over een doch- tervennootschap wordt de winst of het verlies bij afstoting berekend als het verschil tussen (i) de som van de reële waarde van de ontvan- gen vergoeding en de reële waarde van het aangehouden belang en (ii) de voorheen opgenomen boekwaarden van de activa (met inbegrip van goodwill) en de verplichtingen van de dochteronderneming en de eventuele minderheidsbelangen. Bedragen die voorheen opgeno- men zouden zijn in de andere elementen van het totaalresultaat met betrekking tot de dochteronderneming worden op dezelfde manier opgenomen (d.i. herclassificatie naar winst of verlies of rechtstreeks naar het overgedragen resultaat) als wanneer de betreffende activa of verplichtingen werden afgestoten. De reële waarde van elk aange- houden belang in de vroegere dochteronderneming op datum van het verlies van zeggenschap wordt als de reële waarde bij initiële opname beschouwd voor waardering volgens IAS 39 Financiële instrumenten: opname en waardering , of indien van toepassing, als de kost bij initi- ele opname van een geassocieerde deelneming of entiteit waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend. (ii) Joint Ventures Joint ventures zijn die ondernemingen waarover de groep gezamen- lijke zeggenschap heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. Zulke gezamenlijke zeggenschap is van toepassing wanneer de strategische, financiële en operationele beslissingen met betrekking tot de activiteit, unanieme instemming vereisen van de partijen die de zeggenschap delen (de deelnemers in de joint venture). Zoals gedefinieerd in IFRS 11 Gezamenlijke overeenkomsten, worden de resultaten en de balansimpact van de joint ventures Collegno en Uhub Investments Boavista waarin Xior respectievelijk 26% en 25% + 1 aandeel aanhoudt verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. (iii) Uit de consolidatie geëlimineerde transacties Alle transacties tussen de groepsondernemingen, saldi en niet-gere- aliseerde winsten en verliezen op transacties tussen ondernemingen van de Groep, worden bij de opmaak van de geconsolideerde jaarre- kening geëlimineerd. 10.6.6 BEDRIJFSCOMBINATIES EN GOODWILL Wanneer de Groep de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa, zoals gedefinieerd in IFRS 3 Bedrijfscombinaties , worden de identificeerbare activa, verplichtin- gen en voorwaardelijke verplichtingen van de verworven onderne- ming aan hun reële waarde opgenomen op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen het totaal van de overgedragen vergoeding, het bedrag van de minderheidsbe- langen en, indien van toepassing, de reële waarde van het voorheen aangehouden belang in de overgenomen partij en het aandeel van de Groep in de reële waarde van de netto identificeerbare activa. Als dit verschil negatief is (negatieve goodwill), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt na een herbeoordeling van de waarden. Na de initiële opname wordt de goodwill niet afgeschreven, maar onderworpen aan een impairment test die elk jaar wordt uitgevoerd met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenereren- de eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie opgenomen worden in mindering van de eventuele goodwill en ver- volgens aan de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde. Een waardevermindering op goodwill wordt niet tijdens een later boekjaar hernomen. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 221 222 10.6.7 VREEMDE VALUTA De individuele jaarrekeningen van elk groepslid, worden gepresen- teerd in de munteenheid van de primaire economische omgeving waarin de entiteit actief is (haar functionele valuta). Voor het opstel- len van de geconsolideerde jaarrekening, worden de resultaten en de financiële positie van elke entiteit uitgedrukt in euro, met name de functionele valuta van de moederonderneming, en de valuta voor het presenteren van de geconsolideerde jaarrekening. Transacties in vreemde valuta Transacties in vreemde valuta worden meteen geboekt tegen de wis- selkoers op datum van de transactie. Monetaire activa en passiva in vreemde valuta worden omgerekend aan de slotkoers. Gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersverschillen worden opgenomen in de resultatenrekening, behoudens deze met betrek- king tot intragroepsleningen die beantwoorden aan de definitie van netto-investering in een buitenlandse activiteit. Leningen aan doch- tervennootschappen worden altijd in euro verstrekt. In dat geval worden de valutakoersverschillen opgenomen in een afzonderlijke component van het eigen vermogen en worden ze in de winst- en verliesrekening verwerkt na afstoting van de netto-investering of na terugbetaling. Buitenlandse activiteiten Activa en passiva worden omgerekend tegen slotkoers. De resultaten- rekening wordt omgerekend tegen de gemiddelde koers over het boekjaar. De omrekeningsverschillen die hieruit ontstaan, worden opgenomen in een afzonderlijke component van het eigen vermogen. Deze omrekeningsverschillen worden opgenomen in de resultatenre- kening wanneer de buitenlandse entiteit wordt afgestoten, verkocht of geliquideerd. 10.6.8 VASTGOEDBELEGGINGEN (i) Algemeen Onroerende goederen die worden aangehouden voor huur- opbrengsten op lange termijn, voor waardestijgingen of voor beide, en die niet dienen voor eigen gebruik door de Vennootschap, worden als een vastgoedbelegging geboekt. Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als een vastgoedbelegging (projectontwikkeling), wordt tevens opge- nomen in de rubriek Vastgoedbeleggingen (cf. infra). Terreinen die worden aangehouden met als doel hierop project- ontwikkelingen te starten met het oog op latere verhuur en waarde- stijging op termijn, maar waarvoor nog geen concrete bouwplannen of projectontwikkelingen zijn gestart (grondreserve), worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd. Ook de gebruiksrechten erkend in de balans voor de concessie of erf- pacht worden tevens als vastgoedbelegging beschouwd. De financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de verwerving van een vastgoedbelegging worden mee geactiveerd. (ii) Waardering bij initiële opname Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die ver- huurklaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) verhuurinkomsten genere- ren. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde, met inbegrip van bijkomende transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratiebelastin- gen en andere overdrachtsbelastingen en niet aftrekbare BTW. Indien het onroerend goed verworven wordt via een aandelentransactie en het Belgisch vastgoed betreft, omvat de aanschaffingsprijs eveneens een aanpassing voor de exit-taks, verschuldigd door vennootschap- pen waarover de Vennootschap directe of indirecte controle verwerft (zij wordt in principe in mindering gebracht van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een belasting op de latente meer- waarde betreft die in hoofde van de verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving), tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor fusie met de Vennootschap (op beslissing van de raad van bestuur van de Vennootschap). De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bij- komende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde. Indien het vastgoed wordt verkregen via de verwerving van de aan- delen van een vastgoedvennootschap, via inbreng in natura van een onroerend goed tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via een fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekos- ten, audit- en consulting kosten, fusiekosten e.a. kosten eveneens geactiveerd. Het vastgoed omvat tevens de vaste inrichtingswerken alsook het meubilair van de studentenkamers indien de studentenkamers ge- meubeld verhuurd worden. (iii) Waardering na initiële opname Na de initiële opname worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd door de Waarderingsdeskundige. De Waarderingsdeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen: • De onroerende goederen, de onroerende goederen door bestem- ming en de zakelijke rechten op onroerende goederen die worden gehouden door de Vennootschap of, in voorkomend geval, door een vastgoedvennootschap waarover zij zeggenschap heeft; Vooreerst bepaalt de Waarderingsdeskundige de investeringswaarde van het vastgoed, dit is de waarde van het vastgoed met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratiebelastingen niet zijn afgetrokken. Deze waardering wordt bekomen door het actuali- seren van de effectieve huurinkomsten en/of markthuren en/of netto opbrengsten (DCF methode of huurkapitalisatiemethode - zie voor meer informatie Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag) , desgeval- lend na aftrek van verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield factor die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand. De Waarderingsdeskundige voert zijn waardering uit in overeenstemming met nationale en internationale waarderings- standaarden en zijn toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van waardering van een gereglementeerde vastgoedvennootschap. Vervolgens worden de vastgoedbeleggingen, conform IAS 40, in de balans opgenomen aan Reële Waarde. Reële Waarde of “Fair value” van de vastgoedbeleggingen is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke Waarderingsdeskundige, waarvan de muta- tierechten zijn afgetrokken. De Reële Waarde stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de overdrachtsbelastingen of registratiebelastingen. Het geschatte bedrag van overdrachtsbelas- tingen voor in België gelegen onroerende goederen werd forfaitair bepaald op 2,5% voor vastgoedbeleggingen met een waarde hoger dan 2,5 MEUR. 4 Voor transacties met een globale waarde lager dan 2,5 MEUR moet rekening worden gehouden met overdrachtsbelastin- gen van 10% (Vlaams gewest) tot 12,5% (Brussels en Waals gewest), afhankelijk van het gewest waar de gebouwen gelegen zijn. Concreet betekent dit dat de Reële Waarde van het vastgoed gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 of door 1,10 resp. 1,125 afhankelijk van de waarde van het vastgoed. Het verschil tussen de Reële Waarde van het vastgoed en de Investeringswaarde van het vastgoed wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening als onder- deel van de variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleggingen en wordt in de resultaatsbestemming toegewezen aan de post “Reserve voor de impact op de Reële Waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen” in het eigen vermogen. Voor de gebouwen gelegen buiten België wordt door de onafhankelij- ke Waarderingsdeskundigen rekening gehouden met de theoretische lokale registratiebelastingen. Registratiebelastingen van toepassing per land Nederland 10,4 % Spanje 2,5 % - 3% Portugal 2,5 % Denemarken 0,61% Zweden 0 Polen 0 Duitsland 4,8 – 7,8% Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variaties in de Reële Waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de “Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed” . 10.6.9 PROJECTONTWIKKELINGEN Onder projectontwikkelingen vallen de terreinen en gebouwen in ontwikkeling waardoor deze gedurende een bepaalde periode enkel investeringen vergen en geen huurinkomsten opleveren. Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor toekom- stig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de sub rubriek ‘Projectontwikkelingen’ van de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’ en conform IAS 40 gewaardeerd aan hun Reële Waarde minus nog op te lopen kosten en minus eventuele ontwikkelmarge totdat de ontwik- keling voltooid is. Op dat ogenblik worden de activa overgeboekt naar de sub rubriek ‘Vastgoed beschikbaar voor verhuur’ van de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’ , steeds aan Reële Waarde ‘at completion’. Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan Reële Waarde indien aan al de volgende criteria voldaan is: (i) de te maken projectkosten kunnen betrouwbaar worden ingeschat en (ii) alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen. Deze Reële Waarde waardering is gebaseerd op de waardering door de Waarderingsdeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten (inclusief een raming voor onvoorziene kosten) voor de volle- dige afwerking van het project. Potentiële winsten op projectontwik- kelingen worden pas bij realisatie van het project opgenomen, eens ze vaststaand zijn. Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende investeringen die als transactiekosten (kosten van nieuw- en/of verbouwingswerken, inclusief de aanschaf- fingswaarde van het terrein en het bouwklaar maken van het terrein) worden erkend, worden op de balans opgenomen. De interestkosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de pro- jectontwikkeling worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de projectontwikkeling. Interestkosten worden geactiveerd aan de gemiddelde financieringskost van de Vennootschap. De activering van financieringskosten, conform IAS 23, als onderdeel van de kostprijs van een in aanmerking komend actief gebeurt enkel als: • • • uitgaven voor het actief worden gedaan; financieringskosten worden gemaakt; activiteiten aan de gang zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik. De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken en wordt in elk geval stopgezet op het moment dat het actief klaar is voor ver- huring. De rubriek ‘Projectontwikkelingen’ is een sub rubriek van de post ‘Vastgoedbeleggingen’ en wordt mee opgenomen in de berekening van de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille in uitbating. 4 Belgian Assets Managers Association (BEAMA) persbericht 8 februari 2006 “Vastgoedbevaks - Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels”. Dit percentage werd bevestigd in een persbericht van de BE-REIT Association op 10 november 2016. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 223 224 10.6.10 UITGAVEN VOOR WERKEN AAN VASTGOEDBELEGGINGEN De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen. Er zijn drie soorten uitgaven: • Kosten van structureel en occasioneel onderhoud, herstellingen en opfrissingswerken aan bestaande inrichting en meubilair, in- clusief de interne personeelskosten van de werknemers die deze herstellingen uitvoeren: deze komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat en worden opgenomen onder de post ‘techni- sche kosten’; • Nieuwe investeringen en vervangingsinvesteringen in inrichting en meubilair: deze kosten worden geactiveerd en toegevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen in de mate dat de studentenkamers gemeubeld verhuurd worden en de nieuwe in- vesteringen en vervangingsinvesteringen tot een verhoging van het huurniveau leiden. • Kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken: verbou- wingen zijn occasionele werken die een functie aan het gebouw toevoegen of het bestaande comfort niveau aanzienlijk verbeteren zodat ze een verhoging van de huurprijs en/of huurwaarde met zich meebrengen. Deze kosten worden geactiveerd en dus toegevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen. De kosten hebben betrekking op materialen, erelonen, aannemingswerken en interne personeelskosten. Ook onroerende voorheffingen, Conform IAS 23 worden de kosten voor leningen, specifiek aangegaan voor deze verbouwingswerken, eveneens geactiveerd en dus toegevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbelegging voor zover het gebouw in kwestie in deze pe- riode geen opbrengsten genereert. Ook onroerende voorheffingen, heffingen en andere vastgoedkosten die betrekking hebben op het gebouw dat deze verbouwing ondergaat, worden op deze manier verwerkt, zo lang het gebouw geen inkomsten genereert. De nog uit te voeren werken worden door de Waarderingsdeskundige in mindering gebracht van de waardering, na uitvoering worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de Reële Waarde van de vastgoedbeleggingen. 10.6.11 VERVREEMDING VAN EEN VASTGOEDBELEGGING De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vast- goedbelegging (ten opzichte van de reële waarde) komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post ‘Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen’. Aangezien het vastgoed ver- kocht is, wordt zowel de ‘Reserve voor het saldo van de variaties in de Reële Waarde van vastgoed’ als de ‘Reserve voor de impact op de Reële Waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothe- tische vervreemding van vastgoedbeleggingen’ met betrekking tot het verkochte pand overgeboekt naar beschikbare reserves. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen, transactiekos- ten en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. 10.6.12 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA De materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen, worden geclassificeerd als ‘andere materiële vaste activa’ en worden ge- waardeerd tegen aanschaffingswaarde, verminderd met de geac- cumuleerde afschrijvingen en waardeverminderingen. De lineaire afschrijvingsmethode wordt toegepast op basis van de verwachte gebruiksduur. In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden afschrijvin- gen pro rata temporis het aantal maanden dat het actief in gebruik was, geboekt. De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing: • Gebouwen voor eigen gebruik: 4% • Installaties, machines en uitrusting: 20% • Meubilair: 10% • Rollend materieel: 20% • Informaticamaterieel: 33% De verwachte gebruiksduur en afschrijvingsmethode worden ten minste jaarlijks herzien bij de afsluiting van het boekjaar. Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminde- ringsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de rea- liseerbare waarde, wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen. Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van materiële vaste activa, andere dan vastgoedbeleggingen, worden de aanschaf- fingswaarde en de afschrijvingen die daarop betrekking hebben, uit de balans verwijderd en worden de gerealiseerde meer- of minderwaar- den in de winst- en verliesrekening opgenomen. De uitgaven voor werken aan andere materiële vaste activa worden hetzelfde behandeld als uitgaven voor werken aan vastgoed- beleggingen. 10.6.13 VASTE ACTIVA OF GROEPEN VAN ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP Vaste activa en groepen activa die worden afgestoten, worden ge- classificeerd als activa bestemd voor verkoop indien hun boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik ervan. Deze voorwaarde is enkel en alleen vervuld wanneer de verkoop zeer waarschijnlijk is en het actief (of de groep activa die wordt afgestoten) in zijn huidige staat onmiddellijk beschikbaar is voor verkoop. Het management moet zich verbonden hebben tot een plan voor de verkoop van het actief (of de groep activa die wordt afgestoten), die naar verwachting in aanmer- king komt voor opname als een voltooide verkoop binnen één jaar na de datum van de classificatie. Vastgoedbeleggingen aangehouden voor verkoop worden op dezelf- de wijze gewaardeerd als andere vastgoedbeleggingen (aan Reële Waarde), conform IAS 40. Andere vaste activa aangehouden voor verkoop worden gewaardeerd tegen de laagste waarde van hun boekwaarde en hun Reële Waarde minus verkoopkosten (conform IFRS 5). 10.6.14 FINANCIËLE INSTRUMENTEN De Vennootschap kan financiële afgeleide producten gebruiken (inte- rest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De financi- ele afgeleide producten worden opgenomen onder de vlottende en vaste financiële activa indien hun reële waarde positief is en onder de langlopende en kortlopende financiële verplichtingen indien hun reële waarde negatief is. of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum Wanneer een indekkingsinstrument vervalt of verkocht wordt, of hedge Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waar- den van de financiële derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaar- den voor hedge accounting . De reële waarde van de financiële rente- derivaten is het bedrag dat de Vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de geldende rente, het kredietrisico van de betreffende tegenpartij en het kredietrisico van de onderneming in aanmerking wordt genomen. wanneer een indekking niet langer voldoet aan de criteria van accounting , blijven de geaccumuleerde winsten en verliezen in eerste instantie behouden in het eigen vermogen. Ze worden pas opgeno- men in de resultatenrekening wanneer de verbintenis of de afgedekte kasstromen worden opgenomen in de resultatenrekening. 10.6.15 VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen op ten hoogste één jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, na aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen. Niet-afgeleide financiële instrumenten, die worden aangehouden in het kader van een bedrijfsmodel dat gericht is op het aanhouden van financiële activa om contractuele kasstromen te ontvangen en contractvoorwaarden van het financiële actief die op een bepaald moment zorgen voor kasstromen die uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op uitstaande hoofdsommen betreffen, worden ge- waardeerd aan de geamortiseerde kostprijs. Deze waarderingsme- thode wordt voornamelijk toegepast op langetermijnvorderingen en handelsvorderingen. Bijzondere waardevermindering: conform IFRS 9 is Xior verplicht verwachte kredietverliezen op handelsvorderingen te erkennen: voorziening voor dubieuze debiteuren worden op individuele basis aangelegd wanneer deze nodig zijn. Voor het aanleggen van de voor- ziening dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management of wanneer er duide- lijke aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een voorziening aangelegd. Daarbovenop wordt er een algemene provisie aangelegd ten belope van 25% van vorderingen die meer dan 180 dagen uitstaan. Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct op- vraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide beleg- gingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen. Ze worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs en bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt. 10.6.16 EIGEN VERMOGEN Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten (notaris, honoraria plaat- singspartners, …) die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden afgetrokken van het eigen vermogen. Kosten van due diligence worden geactiveerd op het actief. Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Daarna worden deze dividenden geboekt als een schuld. 10.6.17 VOORZIENINGEN Een voorziening wordt opgenomen wanneer: • de Vennootschap een bestaande – juridisch afdwingbare of feite- lijke – verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis uit het verleden; • het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist zijn om de verplichting af te wikkelen; en • het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geschat. Het bedrag dat wordt opgenomen als een voorziening is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de risico’s en onzekerheden verbonden aan de verplichting. Volledigheidshalve wordt in het kader van deze Voorzieningen eveneens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.35 van dit Jaarverslag in verband met ‘Gerechtelijke en arbitrageprocedures’. 10.6.18 FINANCIËLE VERPLICHTINGEN Financiële verplichtingen worden op de balans opgenomen onder kortlopende of langlopende verplichtingen, naargelang hun vervaldag binnen de twaalf maanden na de afsluitdatum. Handelsschulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs . Interest dragende leningen worden initieel aan de reële waarde, na aftrek van de transactiekosten, opgenomen. Vervolgens worden de FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 225 226 interestdragende leningen gewaardeerd aan de geamortiseerde kost- prijs op basis van de effectieve-rentemethode, met interestkosten opgenomen volgens de effectieve rente. De effectieve-rentemethode is een methode voor het berekenen van de geamortiseerde kostprijs van een financiële verplichting en voor het toerekenen van interestkosten aan de desbetreffende periode. De effectieve rentevoet is de rentevoet die de verwachte stroom van toe- komstige geldontvangsten (met inbegrip van betaalde of ontvangen provisies en vergoedingen die integraal deel uitmaken van de effec- tieve rentevoet alsook transactiekosten en alle overige premies en kortingen) tijdens de verwachte looptijd van de financiële verplichting of, indien relevant, een kortere periode, exact disconteert tot de netto boekwaarde bij initiële opname. IFRS 16 voorziet een comprehensief model voor de identificatie van lease-overeenkomsten en hun boekhoudkundige verwerking in de jaarrekening van zowel leasinggever als leasingnemer. Sinds de inwer- kingtreding vervangt deze standaard IAS 17 Lease-overeenkomsten en de daarmee gepaard gaande interpretaties. IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de boekhoudkundige verwerking van lease-overeenkomsten in hoofde van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele en financiële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend worden voor alle lease-overeenkomsten (behalve uitzonderingen voor kor- te-termijn leases of activa met een lage waarde). In tegenstelling tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de leasingnemer, behoudt IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Lease- overeenkomsten met betrekking tot de verwerking van lease-over- eenkomsten door de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de lease-overeenkomsten moeten classificeren als operatio- nele of financiële lease-overeenkomsten. Ten gevolge van de XL Fund transactie in 2020 heeft Xior 2 vastgoe- dobjecten verworven waarvoor IFRS 16 van toepassing is. Hiervoor werd dan ook de nodige schuld opgenomen onder de overige langlo- pende schulden. In 2021 werd een vastgoedobject in Breda verwor- ven waarvoor eveneens IFRS 16 van toepassing is. Hetzelfde geldt voor het in 2024 afgewerkte ontwikkelingsproject in Zaragoza en het in 2024 aangekochte pand in Krakau. Opties op aandelen worden verwerkt in de balans aan de verwachte uitoefenprijs, indien de prijs gelinkt is aan de Reële Waarde van het vastgoed, of aan de overeengekomen conventionele waarde, indien de prijs vastligt. Deze opties worden onder langlopende of kortlopende schulden ge- boekt. Voor opties op de aandelen van een minderheidsaandeelhou- der wordt de optie geboekt t.o.v. het eigen vermogen (Debiteren Eigen vermogen van de groep). Opties op de aandelen van joint ventures worden geboekt t.o.v. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie. 10.6.19 VASTGOEDRESULTAAT Het netto huurresultaat omvat de huren, operationele lease-vergoe- dingen en andere inkomsten die hiermee verband houden min de met verhuur verbonden kosten zoals te betalen huur op gehuurde activa, waardeverminderingen op handelsvorderingen. Huurkortingen worden gespreid in de resultatenrekening opgenomen over de minimum duurtijd van het contract. De recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen omvat voornamelijk de recupe- ratie van kosten van verwarming, water, elektriciteit en internet die door middel van een kostenforfait in één bedrag bij de start van de huurovereenkomst betaald worden door de huurder en die gespreid in resultaat worden genomen over de duurtijd van het huurcontract. Onroerende voorheffing wordt niet doorgerekend en blijft ten laste van de Vennootschap voor wat betreft studentenhuisvesting. Voor Spanje en Portugal wordt er gewerkt met een all-in huurprijs. Op basis van de kosten voor huurlasten wordt een deel van de huur die betaald wordt door de huurder uit de netto huur geherklasseerd naar recupe- ratie van huurlasten . De huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen omvatten de gemeenschappelijke lasten alsook de kost van de onroerende voorheffing. De schuld en kost van de on- roerende voorheffing wordt conform IFRIC 21 volledig erkend op het moment dat deze door de Vennootschap verschuldigd zijn (in casu op 1 januari van het boekjaar). Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen en worden lineair in de winst- en ver- liesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben. 10.6.20 VASTGOEDKOSTEN De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrek- king hebben. De technische kosten omvatten onder meer structureel en occasio- neel onderhoud en verliezen uit schadegevallen gedekt door de ver- zekeringsmaatschappijen. De commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk: (i) de kosten van het personeel verantwoor- delijk voor deze activiteit, (ii) de operationele kos ten van de verhuur- kantoren en (iii) de erelonen betaald aan derde partijen. 10.6.21 ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP EN ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN Algemene kosten van de Vennootschap zijn kosten die verband houden met het beheer en de algemene werking van de Vennootschap. Dit betreft onder meer algemene administratieve kosten, personeelskos- ten voor algemeen beheer en afschrijvingen voor activa die gebruikt worden voor het algemeen beheer. 10.6.22 FINANCIEEL RESULTAAT Het financieel resultaat bestaat uit de intrestkosten op leningen, bank- kosten en bijkomende financieringskosten zoals de variaties van in- dekkingsinstrumenten voor zover deze niet effectief zijn in de zin van IAS 39, verminderd met de opbrengsten van beleggingen. 10.6.23 WINSTBELASTING Deze rubriek omvat de actuele belastinglast op het resultaat van het boekjaar en de uitgestelde belastingen. Het statuut van GVV voorziet in een fiscaal transparant statuut, gezien de GVV enkel nog onderworpen is aan belastingen op specifieke bestanddelen uit het resultaat zoals verworpen uitgaven en abnormale en goedgunstige voordelen. Op de winst die voortkomt uit verhuringen en gerealiseer- de meerwaarden (in België) wordt geen vennootschapsbelasting be- taald. Onze Spaanse vastgoedentiteiten hebben in 2022 het statuut van Socimi verworven, hetgeen gelijkaardig is aan het GVV statuut. Bijgevolg zijn ook de winsten uit verhuringen in Spanje vrijgesteld van vennootschapsbelastingen. De winstbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behal- ve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De actuele belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren. Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgeno- men op basis van de balansmethode voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingverplichtingen worden opge- nomen voor alle belastbare tijdelijke verschillen. Uitgestelde belas- tingvorderingen worden opgenomen in de mate dat het waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare winst zal gerealiseerd worden waarte- gen de tijdelijke verschillen kunnen worden afgezet. In aanvulling van de winstbelasting wordt een passieve uitgestelde belastinglatentie toegerekend aan de latente meerwaarde van het vastgoed. Deze passieve uitgestelde belastinglatentie wordt aan- gepast indien de Reële Waarde of de boekwaarde van het vastgoed wijzigt, onder meer ten gevolge van waardeschommelingen of fiscale afschrijvingen. In Nederland wordt het toegepaste percentage be- paald door rekening te houden met de geprojecteerde brutomarge op de vastgoedopbrengsten in Nederland in de komende jaren. Zie onderstaande tabel voor de percentages in de overige landen. Spanje 25% Portugal 21% Polen 19% Denemarken 22% Duitsland 15,825% Zweden 20,60% Ten gevolge van de toepassing van IFRS 3 Revised en daaraan gekop- peld de ‘initiële recognition exemption’ onder IAS 12 §15b, werden er geen uitgestelde belasting geboekt op het verschil tussen de boek- waarde bij acquisitie en de conventionele waarde. Bij vervreemding van het vastgoed via een ‘asset transactie’ is deze belasting mogelijks verschuldigd. Dit geeft aanleiding tot een contin- gent liability . Deze bedraagt 53.163 KEUR per 31 december 2024. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 227 228 10.6.24 EXIT-TAKS Uitgestelde belastingverplichtingen worden voor de dochter- vennootschappen geboekt op het verschil tussen de boekwaarde van de vastgoedbeleggingen na afschrijvingen in de statutaire jaar- rekening van deze dochtervennootschappen en de Reële Waarde. Deze uitgestelde belastingen worden geboekt aan het geldende tarief van de exit taks indien de respectieve raden van bestuur van de Vennootschap en de dochtervennootschap de intentie hebben om de dochtervennootschap te fuseren met de Vennootschap. (i) Algemeen De exit-taks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij een belaste fusie van een gereglementeerde vastgoedvennootschap met een Belgische onderneming die geen gereglementeerde vastgoedvennootschap is. Wanneer deze onder- neming voor het eerst in de consolidatiekring van de groep wordt op- genomen, komt de exit-taks in mindering van het eigen vermogen van de te fuseren vennootschap. Indien de onderneming niet onmiddellijk gefuseerd wordt met de gereglementeerde vastgoedvennootschap worden aanpassingen aan de exit-taks verplichtingen, die op het ogenblik van de fusie noodzakelijk zouden blijken ten opzichte van het geprovisioneerde bedrag, geboekt via de winst- en verliesrekeningen. (ii) Percentage van de exit-taks Het percentage van de exit-taks bedraagt 15% vanaf aanslagjaar 2021 (boekjaar startend vanaf 1 januari 2020). (iii) Grondslag voor de berekening van de exit-taks De exit-taks is van toepassing bij inbrengen, fusies, splitsingen en met fusies of splitsingen gelijkgestelde verrichtingen waaraan de Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap deel- neemt. Dergelijke verrichtingen worden uitdrukkelijk uitgesloten van de fiscale neutraliteit. Zowel de vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap als voormelde verrichtingen waaraan de Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap zou deelnemen, worden vanuit fiscaal oogpunt gelijkgesteld met een ont- binding en vereffening van de betrokken vastgoedvennootschap(pen). Voor de berekening van de exit-taks wordt de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen van de Vennootschap respectievelijk de betrokken vastgoedvennootschap(pen) op datum van de vergun- ning of van de betreffende verrichting gelijkgesteld met een ‘bij ver- deling van maatschappelijk vermogen uitgekeerde som’. Het positief verschil tussen, enerzijds de bij wettelijke fictie uitgekeerde som en, anderzijds, de gerevaloriseerde waarde van het gestort kapitaal wordt als dividend aangemerkt. In het geval van een met splitsing gelijkge- stelde verrichting waaraan de Vennootschap zou deelnemen, zijn de regels inzake vereffening en ontbinding slechts van toepassing op het afgesplitste vermogen van de hierbij betrokken vastgoedvennoot- schap(pen). Wanneer de Vennootschap wordt erkend als gereglementeerde vastgoedvennootschap, wordt de exit-taks toegepast op de laten- te meerwaarden en de vrijgestelde reserves van de Vennootschap op het ogenblik dat zij de vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap verwerft (voor zover deze op dat ogen- blik bestaan). Wanneer de Vennootschap als gereglementeerde vastgoed vennootschap deelneemt aan een inbreng, fusie, splitsing of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting, wordt de exit- taks berekend op de latente meerwaarden en de vrijgestelde reserves van de vastgoedvennootschap die de inbreng door fusie, splitsing of een gelijkgestelde verrichting doet. De latente meerwaarden worden berekend als het positief verschil tussen de fiscale werkelijke waarde van het (afgesplitst) maatschappelijk vermogen van de betrokken vastgoedvennootschap enerzijds en de aanschaffingswaarde van dat maatschappelijk vermogen verminderd met de voorheen fiscaal aangenomen afschrijvingen en waardeverminderingen anderzijds. De exit-taks, verschuldigd door vennootschappen waarvan het ver- mogen door een gereglementeerde vastgoedvennootschap wordt overgenomen bij (o.m.) fusie, wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de interpretatie of praktische toepas- sing steeds zou kunnen wijzigen. De “fiscale werkelijke waarde” zoals bedoeld in deze circulaire wordt door de Vennootschap berekend met aftrek van registratiebelastingen of BTW (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) (de “Waarde Kosten Koper”) en kan verschillen van (inclusief lager zijn dan) de Reële Waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de gereglementeerde vastgoedvennootschap conform IAS 40. (iv) Betaling van de exit-taks Bij een inbreng, fusie, splitsing of een met fusie of splitsing gelijkge- stelde verrichting waaraan de Vennootschap als geregle menteerde vastgoedvennootschap deelneemt, is de exit-taks verschuldigd door de vastgoedvennootschap die de inbreng in de GVV doet. Bij een in- breng in de Vennootschap door middel van een fusie zal de exit-taks de facto weliswaar verschuldigd zijn door de Vennootschap als over- nemende vennootschap. (v) Finaliteit van de exit-taks De Vennootschap geniet als gereglementeerde vastgoed- vennootschap van een afwijkend fiscaal regime. Zij is onderworpen aan de vennootschapsbelasting, maar haar belastbare grondslag is beperkt tot (i) de abnormale of goedgunstige voordelen die ze ont- vangt en (ii) de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten (andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen) (artikel 185bis WIB 1992). De Vennootschap is na haar vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap dus niet belast op haar boekhoudkundig resultaat, wat impliceert dat ook de meerwaarden die ze realiseert niet in haar belastbare grondslag zijn opgenomen. Teneinde te vermijden dat de Vennootschap definitief zou zijn vrij- gesteld van de belasting op latente niet-gerealiseerde meerwaarden en vrijgestelde reserves waarover ze beschikt op datum van haar vergunning, werd de exit-taks ingevoerd. Met de heffing van de exit- taks wordt de Vennootschap op het moment van haar vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap a.h.w. geacht voor het verleden af te rekenen. Dezelfde ratio legis geldt voor de afrekening in hoofde van de vastgoedvennootschap(pen) betrokken bij een fusie, splitsing of een met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichting waar- aan de Vennootschap als gereglementeerde vastgoedvennootschap deelneemt. (vi) Boekhoudkundige verwerking De exit-taks is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een onder- neming die geen GVV is. De verschuldigde exit-taks op deze meer- waarde wordt erkend wanneer de onderneming die geen GVV is voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen. In principe wordt de voorziening voor exit-taks enkel tussentijds herzien indien deze door de waardestijging van het onroerend goed van deze onderneming dient verhoogd te worden. Een eventuele overschatting ten gevolge van waardedalingen wordt slechts vastgesteld bij de ef- fectieve realisatie van de fusie. Deze aanpassingen aan de exit-taks verplichting worden geboekt via de winst- en verliesrekeningen. 10.6.25 FINANCIEEL RISICOBEHEER i. Evolutie van de rentevoeten Hogere rentevoeten leiden tot een stijging van de financiële kosten en een daling van het EPRA resultaat. Voor de afdekking van het ren- terisico op langetermijnleningen met variabele rentevoet maakt Xior Student Housing gebruik van financiële instrumenten van het type IRS. Bij een interest rate swap wordt de variabele rentevoet ingeruild tegen een vaste rentevoet. Door het gevoerde rentebeleid zijn 92% van de opgenomen leningen afgedekt met een vaste rentevoet. De gemid- delde financieringskost van de openbare GVV bedraagt 3,10%. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.22 van dit Jaarverslag voor de potentiële impact van interestwijzigingen. ii. Financieringsrisico De langetermijnfinanciering werd voor het merendeel afgesloten onder de vorm van “bulletleningen”. Dit zijn leningen waarvan het kapitaal na een looptijd van drie à tien jaar in zijn geheel dient terug- betaald te worden. De diversificatie van de financiering over verschil- lende banken beperkt het liquiditeitsrisico van Xior Student Housing. De leningen zijn deels afgesloten tegen een variabele interestvoet en deels tegen een vaste rentevoet. Xior Student Housing heeft de nodige afdekkingsverrichtingen afgesloten, waarbij 92% van haar opgenomen leningen werd omgezet naar een vaste interestvoet. Het nettoresultaat is dus slechts in beperkte mate gevoelig voor rente- schommelingen. iii. Kredietrisico De achterstallige huren worden nauwlettend opgevolgd door Xior Student Housing. Ingeval van niet-betaling bezit de Vennootschap meestal een huurwaarborg. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.13 van dit Jaarverslag voor verdere details. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 229 230 10.7 SEGMENTINFORMATIE De segmenteringsbasis voor de rapportering per segment gebeurt per geografische regio. De huurresultaten worden opgesplitst op basis van geografische locatie: België, Nederland, Iberia (Spanje en Portugal), Nordics (Denemarken en Zweden), Duitsland en Polen. Per locatie wordt bovendien de opsplitsing gemaakt tussen studenten en andere. Commerciële beslissingen worden genomen op dit niveau en huuropbrengsten en bezettingsgraad worden op dit niveau opge- volgd. De categorie niet-toegewezen bedragen omvat alle niet aan een seg- ment toewijsbare kosten. Op het niveau van de resultatenrekening wordt enkel het netto-huur- resultaat, het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, de variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen en het ander por- tefeuilleresultaat opgesplitst per segment. 31/12/24 Niet toe- gewezen België Nederland Iberia Nordics Duitsland + Polen bedragen Totaal In duizenden EUR Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Netto huurresultaat 28.316 2.811 55.123 8.890 28.507 0 27.415 3.364 11.927 1.283 167.638 Vastgoedresultaat 4.330 171.968 Vastgoedkosten -30.678 -30.678 Operationeel vastgoedresultaat 141.291 Algemene kosten -12.669 -12.669 Andere operationele kosten en opbrengsten 1.561 1.561 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 130.183 Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen -15.185 0 -7.919 -4.436 0 -672 0 0 0 0 0 -28.213 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -201 5 54.626 -6.620 20.178 0 -15.902 -2.175 8.191 0 0 58.104 Ander portefeuilleresultaat -2.408 0 -5 0 -1.908 0 -7.581 0 -16.336 0 -356 -28.596 Operationeel resultaat 131.478 Financieel resultaat -55.542 -55.542 Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 0 0 Resultaat voor belastingen . 75.936 Belastingen -9.427 -9.427 Netto resultaat 66.509 EPRA winst 91.240 91.240 Resultaat van de portefeuille -17.794 5 46.702 -11.056 18.270 -672 -23.483 -2.175 -8.145 0 -356 1.295 Totaal Activa 607.573 735 1.312.933 143.629 562.598 391 402.681 59.785 223.727 0 206.391 3.520.445 Vastgoedbeleggingen 607.573 735 1.312.933 143.629 562.598 391 402.681 59.785 223.727 0 3.314.054 Andere activa 206.391 206.391 Totaal passiva en eigen vermogen 3.520.445 3.520.445 Eigen vermogen 1.634.504 1.634.504 Verplichtingen 1.885.941 1.885.941 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 231 232 31/12/23 Niet toe- gewezen België Nederland Iberia Nordics Duitsland + Polen bedragen Totaal In duizenden EUR Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Studenten Andere Netto huurresultaat 30.019 2.946 50.577 4.823 22.770 0 16.458 3.833 13.214 928 145.567 Vastgoedresultaat 8.023 153.590 Vastgoedkosten -27.096 -27.096 Operationeel vastgoedresultaat 126.495 Algemene kosten -15.610 -15.610 Andere operationele kosten en opbrengsten 1.492 1.492 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 112.377 Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen -673 -533 0 0 -363 0 0 0 0 0 0 -1.569 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -6.684 -1.736 14.890 -69 -4.502 362 -37.087 -7.418 -12.606 0 0 -54.849 Ander portefeuilleresultaat -3.186 0 -1.844 181 -802 0 -5.971 -781 -1.366 0 -558 -14.327 Operationeel resultaat 41.632 Financieel resultaat -65.058 -65.058 Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 7.205 7.205 Resultaat voor belastingen -16.220 Belastingen 6.816 6.816 Netto resultaat -9.404 EPRA winst 82.566 82.566 Resultaat van de portefeuille -10.543 -2.269 13.046 112 -5.667 362 -43.058 -8.199 -13.972 0 -558 -70.745 Totaal Activa 705.438 721 1.241.844 119.730 481.028 4.725 416.430 61.980 180.957 0 184.009 3.396.864 Vastgoedbeleggingen 705.438 721 1.241.844 119.730 481.028 4.725 416.430 61.980 180.957 3.212.855 Andere activa 184.009 184.009 Totaal passiva en eigen vermogen 3.396.864 3.396.864 Eigen vermogen 1.517.667 1.517.667 Verplichtingen 1.879.197 1.879.197 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 233 234 10.8 ALTERNATIEVE PRESTATIE INDICATOREN (APM’S) 6 APM benaming Definitie Gebruik EPRA winst Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van Meten van het resultaat van de strategische vastgoedbeleggingen, +/- ander portefeuilleresultaat, operationele activiteiten, met uitsluiting +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, van de variaties in de reële waarde van +/- variaties in de reële waarde van financiële activa vastgoedbeleggingen, ander portefeuilleresultaat, en passiva +/- uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen correcties. en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en de uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40. Dit geeft aan in welke mate dividendbetalingen ondersteund worden door de winst. Resultaat van de portefeuille Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen Meten van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde +/- variaties in de reële waarde van winst/verlies op de vastgoedbeleggingen. vastgoedbeleggingen +/- ander portefeuilleresultaat. Gemiddelde interestvoet Interestkosten inclusief IRS interestkosten gedeeld Meten van de gemiddelde interestkost van de door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te periode. maken + analyse van de evolutie over de jaren. Gemiddelde interestvoet excl. IRS Interestkosten exclusief IRS interestkosten gedeeld Meten van de gemiddelde interestkost van de interestkosten door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de schulden om een vergelijking met peers mogelijk te periode. maken + analyse van de evolutie over de jaren. Gemiddelde financieringskost Interestkosten inclusief IRS interestkosten + Meten van de gemiddelde financieringskost van de arrangement fees en commitment fees gedeeld schulden om een vergelijking met peers mogelijk te door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de maken + analyse van de evolutie over de jaren. periode. Gemiddelde financieringskost excl. Interestkosten exclusief IRS interestkosten + Meten van de gemiddelde financieringskost van de IRS interestkosten arrangement fees en commitment fees gedeeld schulden om een vergelijking met peers mogelijk te door gemiddeld uitstaande schuld gedurende de maken + analyse van de evolutie over de jaren. periode. EPRA winst per aandeel Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële vastgoedspelers. waarde van vastgoedbeleggingen, +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva +/-uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 correcties gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen. EPRA NAW Dit is de NAV die werd aangepast zodat ze ook Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale vastgoed en overige investeringen tegen hun reële vastgoedspelers. waarde omvat en die bepaalde posten uitsluit die naar verwachting geen vaste vorm zullen krijgen in een bedrijfsmodel met vastgoedbeleggingen op lange termijn. EPRA NNNAW EPRA NAW aangepast om rekening te houden met Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale de (i) reële waarde van de financiële instrumenten, vastgoedspelers. (ii) de reële waarde van de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Veronderstelt dat entiteiten nooit vastgoed verkopen Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale en beoogt de waarde te vertegenwoordigen die vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken nodig is om het vastgoed te herbouwen. aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken uitgestelde belasting zich kristalliseren. aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om de belanghebbenden de meest relevante informatie over de reële waarde van de activa en passiva van een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken. 6 De APM’s met uitzondering van EPRA Netto Inititeel Rendement, EPRA Huurleegstand en EPRA kost ratio werden gecontroleerd door de Commissaris. APM benaming Definitie Gebruik EPRA Net Disposal Value (NDV) Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale ‘uitverkoop scenario’, waarbij uitgestelde belasting, vastgoedspelers. De EPRA NAV metrics maken financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen aan de NAV per IFRS-jaarrekening om aanpassingen zijn berekend naar de volledige de belanghebbenden de meest relevante informatie omvang, na aftrek van de daaruit voortvloeiende over de reële waarde van de activa en passiva van belasting. een vastgoedvennootschap, onder verschillende scenario's te verstrekken. EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale de lopende huren op afsluitdatum, met uitsluiting van vastgoedspelers. de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. EPRA Aangepast Netto Initieel Deze maatstaf integreert een aanpassing van de Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale Rendement (Aangepast NIR) EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of vastgoedspelers. andere niet-vervallen huurincentives. EPRA huurleegstand Geschatte huurwaarde van leegstaande units Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale gedeeld door de geschatte huurwaarde van de vastgoedspelers. totale portefeuille. EPRA Kost Ratio (incl. EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale leegstandskosten) door de bruto huurinkomsten verminderd met de te vastgoedspelers. betalen huur op gehuurde grond. EPRA Kost Ratio (excl. EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale leegstandskosten) door de bruto huurinkomsten verminderd met de te vastgoedspelers betalen huur op gehuurde grond. Financieel resultaat (excl. variaties in Financieel resultaat gecorrigeerd voor de variaties Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale de reële waarde van financiële activa in de reële waarde van financiële activa en passiva. vastgoedspelers. en passiva) EPRA Loan-to-Value (LTV) Een belangrijke maatstaf die weergeeft in welke Vergelijkbaarheid met andere GVV’s en internationale mate activiteiten worden gefinancierd met vreemd vastgoedspelers. vermogen. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 235 236 Alternatieve Prestatie Indicatoren (APM’s): reconciliatietabellen EPRA winst 31/12/24 31/12/23 Nettoresultaat 66.509 -9.405 Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -58.104 54.849 Ander portefeuilleresultaat 28.596 14.327 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 28.213 1.569 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 20.136 39.169 Aandeel in het resultaat van joint ventures 0 -6.990 Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 5.890 -10.953 EPRA winst 91.240 82.566 EPRA winst — deel van de groep 90.961 82.070 Resultaat van de portefeuille 31/12/24 31/12/23 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -28.213 -1.569 Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 58.104 -54.849 Ander portefeuilleresultaat -28.596 -14.327 Resultaat van de portefeuille 1.295 -70.745 EPRA winst per aandeel 31/12/24 31/12/23 Nettoresultaat 66.509 -9.405 Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen -58.104 54.849 Ander portefeuilleresultaat 28.596 14.327 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 28.213 1.569 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 20.136 39.169 Aandeel in het resultaat van joint ventures 0 -6.990 Uitgestelde belastingen m.b.t. IAS 40 5.890 -10.953 Gewogen gemiddelde aantal aandelen 41.118.335 37.142.375 EPRA winst per aandeel 2,22 2,22 EPRA winst per aandeel – deel van de groep 2,21 2,21 Gemiddelde interestvoet 31/12/24 31/12/23 Nominale interestlasten op leningen 57.760 39.324 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -20.932 -15.003 Geactiveerde interesten 16.007 21.494 Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode 1.734.843 1.736.158 Gemiddelde interestvoet 3,05% 2,64% Gemiddelde interestvoet excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 4,25% 3,50% Gemiddelde financieringskost 31/12/24 31/12/23 Nominale interestlasten op leningen 57.760 39.324 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -20.932 -15.003 Geactiveerde interesten 16.007 21.494 Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden 619 432 Bankkosten en andere commissies 322 387 Gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode 1.734.843 1.736.158 Gemiddelde financieringskost 3,10% 2,69% Gemiddelde financieringskost excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 4,31% 3,55% EPRA Netto Initieel Rendement 31/12/24 31/12/23 Vastgoedbeleggingen - volle eigendom fair value 3.224.828 3.162.912 Vastgoedbeleggingen - aandeel van joint ventures 78.980 35.330 Verminderd met projectontwikkelingen -427.807 -521.893 Afgewerkte vastgoedportefeuille 2.876.001 2.676.349 Transactiekosten 153.893 145.016 Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur 3.029.893 2.821.365 Geannualiseerde bruto huurinkomsten 161.786 152.570 Vastgoedkosten 22.916 19.563 Geannualiseerde netto huurinkomsten 138.870 133.007 Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode 0 0 Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten 138.870 133.007 EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) 4,6% 4,7% EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR) 4,6% 4,7% EPRA Huurleegstand 31/12/24 31/12/23 Geschatte huurwaarde van de leegstaande units 3.452 1.689 Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille 161.786 152.570 EPRA Huurleegstand 2,13% 1,11% EPRA kost ratio 31/12/24 31/12/23 Algemene kosten 12.669 15.610 Waardeverminderingen op handelsvorderingen 443 244 Vastgoedkosten 30.678 27.096 Verlies op de servicekosten 3.772 3.550 EPRA kosten (incl. leegstandskosten) 47.562 46.500 Leegstandskosten 73 294 EPRA kosten (excl.leegstandskosten) 47.489 46.206 Bruto huurinkomsten 168.081 145.811 EPRA kost ratio (incl. leegstandskosten) 28,3% 31,9% EPRA kost ratio (excl. leegstandskosten) 28,3% 31,7% Financieel resultaat excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 31/12/24 31/12/23 Financieel resultaat -55.542 -65.058 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -20.136 -39.169 Financieel resultaat excl. variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -35.406 -25.889 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 237 238 31/12/24 Proportionele consolidatie EPRA Loan-To-Value ratio Groep aandeel in JV’s Gecombineerd Toevoegen: Kredietinstellingen 1.364.001 1.323 1.365.324 Commercial paper 72.550 72.550 Obligatieleningen 253.384 253.384 Netto te betalen 34.887 299 35.186 (-) Lange termijn handelsvorderingen 9.268 9.268 (-) Handelsvorderingen 3.015 3.015 (-) Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 37.603 797 38.400 (+) Andere langlopende verplichtingen 46 46 (+) Handelsschulden en andere kortlopende schulden 31.979 1.096 33.075 (+) Andere kortlopende verplichtingen 52.748 52.748 Uitsluiten: Cash 9.462 530 9.992 Netto-schuld (a) 1.715.360 1.092 1.716.452 Toevoegen: Vastgoed voor eigen gebruik 11.309 11.309 Vastgoed beschikbaar voor verhuur 2.905.287 2.905.287 Projectontwikkelingen 408.766 7.639 416.405 Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop 0 0 Immateriële vaste activa 4.863 4.863 Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures 28.152 -7.320 20.832 Totale eigendomswaarde (b) 3.358.377 319 3.358.696 Real estate transfer taks 194.096 194.096 Totale eigendomswaarde incl RETTs (c) 3.552.473 319 3.552.792 EPRA LTV (a/b) 51,08% . 51,10% EPRA LTV (incl RETTs) (a/c) 48,29% . 48,31% * EPRA guidelines vereisen dat indien het vastgoed voor eigen gebruik volgens IAS 16 geboekt wordt, de Fair Value moet opgenomen worden van het vastgoed voor eigen gebruik. Aangezien dit vastgoed niet gewaardeerd wordt aan Fair Value, wordt in deze tabel voor de berekening de boekwaarde opgenomen. 31/12/23 Proportionele consolidatie EPRA Loan-To-Value ratio Groep aandeel in JV’s Gecombineerd Toevoegen: Kredietinstellingen 1.320.083 1.320.083 Commercial paper 109.896 109.896 Obligatieleningen 253.400 253.400 Netto te betalen 60.278 -17 60.261 (-) Lange termijn handelsvorderingen 2.157 2.157 (-) Handelsvorderingen 3.969 3.969 (-) Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 28.226 144 28.370 (+) Andere langlopende verplichtingen 17.741 17.741 (+) Handelsschulden en andere kortlopende schulden 34.510 127 34.637 (+) Andere kortlopende verplichtingen 42.379 42.379 Uitsluiten: Cash 13.768 5 13.773 Netto-schuld (a) 1.729.889 -21 1.729.868 Toevoegen: Vastgoed voor eigen gebruik 11.476 11.309 Vastgoed beschikbaar voor verhuur 2.710.234 2.710.234 Projectontwikkelingen 502.621 3.756 506.377 Activa of groepen van activa aangehouden voor verkoop 0 0 Immateriële vaste activa 3.161 3.161 Vordering op deelnemingen in geassocieerde ondernemingen en joint ventures 13.639 -3.546 10.093 Totale eigendomswaarde (b) 3.241.131 210 3.241.341 Real estate transfer taks 183.110 183.110 Totale eigendomswaarde incl RETTs (c) 3.424.241 210 3.424.451 EPRA LTV (a/b) 53,37% . 53,37% EPRA LTV (incl RETTs) (a/c) 50,52% . 50,52% FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 239 240 Per 31/12/2024 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAW EPRA NNNAW IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbelangen 1.633.544 1.633.544 1.633.544 1.633.544 1.633.544 Minderheidsbelangen XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 960 960 UIT TE SLUITEN DT in relation to FV gains of IP 66.149 66.149 XXXXXXXXXXX 66.149 XXXXXXXXXXX FV van financiële activa -5.045 -5.045 XXXXXXXXXXX -5.045 XXXXXXXXXXX Immateriële vaste Activa per IFRS BS XXXXXXXXXXX -4.863 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX OMVAT FV van vastrentende schulden XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 63.186 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX Belastingen op overdracht van onroerende goederen 194.096 nvt XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX NAV 1.888.744 1.689.785 1.696.730 1.695.608 1.634.504 Volledig verwaterd aantal aandelen 42.344.283 42.344.283 42.344.283 42.344.283 42.344.283 NAV per aandeel 44,60 39,91 40,07 40,04 38,60 NAV per aandeel — deel van de groep 44,60 39,91 40,07 40,02 38,58 Aanvullende uitgestelde belasting toelichting indien gekozen wordt % excl. voor optie (i) of (ii) % tov. totale uitgestelde Reële Waarde portfolio belastingen Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn. 3.314.053 100 100 Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering 0 0 0 Per 31/12/2023 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAW EPRA NNNAW IFRS Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders exclusief minderheidsbelangen 1.516.890 1.516.890 1.516.890 1.516.890 1.516.890 Minderheidsbelangen XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 777 777 UIT TE SLUITEN DT in relation to FV gains of IP 61.463 61.463 XXXXXXXXXXX 61.463 XXXXXXXXXXX FV van financiële activa -25.179 -25.179 XXXXXXXXXXX -25.179 XXXXXXXXXXX Immateriële vaste Activa per IFRS BS XXXXXXXXXXX -3.161 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX OMVAT FV van vastrentende schulden XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX 68.837 XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX Belastingen op overdracht van onroerende goederen 183.110 nvt XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX NAV 1.736.284 1.550.013 1.585.727 1.553.951 1.517.667 Volledig verwaterd aantal aandelen 38.227.797 38.227.797 38.227.797 38.227.797 38.227.797 NAV per aandeel 45,42 40,55 41,48 40,65 39,70 NAV per aandeel — deel van de groep 45,42 40,55 41,48 40,63 39,68 Aanvullende uitgestelde belasting toelichting indien gekozen wordt % excl. voor optie (i) of (ii) % tov. totale uitgestelde Reële Waarde portfolio belastingen Portefeuille die onderworpen is aan uitgestelde belastingen en die bedoeld is om aan te houden en niet te verkopen op de lange termijn. 3.212.855 100 100 Portefeuille die onderworpen is aan een gedeeltelijke uitgestelde belasting en aan fiscale structurering 0 0 0 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 241 242 10.9 OVERIGE TOELICHTINGEN Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans -en resultatenrekening en de bijgevoegde details. 10.9.1 VASTGOEDRESULTAAT In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 (+) Huurinkomsten 168.081 145.811 Huur 148.266 130.798 Huurgaranties 20.332 15.715 Huurkortingen -517 -702 (+) Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 0 0 (+/-) Met verhuur verbonden kosten -443 -244 Netto huurresultaat 167.638 145.567 (+) Recuperatie van vastgoedkosten 0 0 (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 29.603 26.942 (-) Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur 0 0 (-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -33.375 -30.492 (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 8.102 11.574 Vastgoedresultaat 171.965 153.595 De met verhuur verbonden kosten bevatten waardeverminderingen op huurvorderingen. Gegarandeerde inkomsten per 31/12/2024 bevatten de huurgaran- ties gegeven door de verkopers bij acquisities in 2023 of 2024 Deze huurgaranties hebben een looptijd van 1 à 2 jaar en dekken de leeg- staande units. In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Overzicht van de toekomstig potentieel te vervallen huurinkomsten Binnen één jaar 134.683 118.621 Tussen één en vijf jaar 6.162 4.959 Meer dan vijf jaar 7.421 7.218 Totaal 148.266 130.798 Bovenstaande tabel geeft weer hoeveel van de huurinkomsten die tussen 1 januari 2024 en 31 december 2024 werden gerealiseerd, theoretisch kunnen vervallen in de toekomst indien de huidige huurders de huurovereenkomst op de eerstvolgende contractueel toegestane datum zouden opzeggen en er geen nieuwe huurder zou gevonden worden. De meeste huurovereenkomsten van Xior Student Housing betreffen korte termijncontracten voor de verhuur van studentenunits. Deze contracten worden typisch afgesloten voor een termijn van één jaar, waarbij ze nadien kunnen verlengd worden. Anderzijds tracht Xior langetermijncontracten af te sluiten met hogescholen of universiteiten voor een deel van de kamers in portefeuille. Hiernaast volgt een oplijsting van de voornaamste huur- en garantiecontracten die Xior heeft afgesloten met universiteiten of hogescholen: Universiteit Plaats Object Eind datum Huurcontract Universiteit Antwerpen Antwerpen PRINCE 31/08/26 James Madison University Antwerpen Rodestraat 2 30/06/33 Brik Brussel Van Orley + Zavelput 15/09/31 Université ST Louis Brussel Ommegang 14/09/26 Université Libre de Bruxelles Brussel Couronne 14/09/25 EPHEC Brussel ALMA 31/08/25 Hogeschool PXL Hasselt PXL 31/08/25 Hogeschool PXL Hasselt PXL (gastdocenten) 31/08/25 Hogeschool PXL Hasselt PXL (12e verdieping)) 28/02/30 HoGent Gent Voskenslaan 31/08/36 HoGent Gent Overwale 31/08/36 KUL Leuven Martelarenlaan 14/10/44 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1-200 31/07/26 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1-300 (onderwijsruimte 1 - bouwdeel 15 & 16 - BG) 31/08/27 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein (onderwijsruimte 2 - bouwdeel 14 BG) 28/02/29 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1 - 300 28/02/25 Saxion Hogescholen Enschede Ariënsplein 1 - 300 30/04/29 Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente Enschede Ariënsplein 1-300 (kantoor) 31/03/30 Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Twente Enschede Ariënsplein 1-300 (kantoor) 31/07/30 Universiteit Maastricht Maastricht Vijverdalseweg 8 Onbepaalde duur Universiteit Maastricht Maastricht Brouwersweg 100 31/01/31 Universiteit Maastricht Maastricht Brouwersweg 100 2031 Universiteit Maastricht Maastricht Brouwersweg 100 31/01/31 Universiteit Maastricht Maastricht Brouwersweg 100 31/01/31 Stichting Veste Maastricht Brouwersweg 100 31/07/29 Garantieovereenkomst Navitas Enschede Ariënsplein 1 -163 30/05/26 Tu/e Eindhoven Zernikestraat 1-240 30/05/26 Hogeschool Zuyd Maastricht Vijverdalseweg 8 31/07/25 Hogeschool Zuyd Maastricht Brouwersweg 100 31/07/26 Hogeschool Utrecht Utrecht Willem Dreeslaan 113 31/03/25 Rotterdam School of Management Rotterdam Burgemeester Oudlaan 31/12/25 Een aantal van de contracten lopen al enkele jaren en worden elk jaar verlengd. In totaal is 6,12% van de geannualiseerde huurinkomsten van Xior op lange termijn ingedekt via deze huur- of garantiecontracten. Daarnaast zijn er ook nog partnerships met universiteiten en hoge- scholen. Dit zijn eerder ‘soft commitments’ . Deze vertegenwoordigen 2,38% van de geannualiseerde huurinkomsten. Daarnaast heeft Xior Student Housing enkele andere type huurover- eenkomsten, die eveneens voor lange termijn zijn afgesloten. Dit betreft voornamelijk de huurcontracten van de commerciële panden, deze zijn typisch voor een langere termijn dan 1 jaar. De duurtijd van deze contracten varieert in de regel tussen de 3 jaar en de 10 jaar. De huurprijzen worden maandelijks vooruitbetaald. Bepaalde vast- goed-gerelateerde kosten, zoals verbruikskosten, bepaalde belas- tingen en taksen en de gemeenschappelijke kosten worden ook doorgerekend aan de huurder. Hiervoor dienen ze maandelijks een vast voorschot te betalen waarbij de afrekening eenmaal per jaar wordt opgemaakt of er wordt een forfaitair bedrag op jaarbasis aangerekend ter dekking van deze kosten. Om de naleving van de verplichtingen door de huurder te garanderen, wordt er een huurwaar- borg van minimaal 1 maand en in de meeste gevallen van 2 maan- den aangerekend. Deze wordt meestal in cash betaald en staat op de balans uitgedrukt onder de overige korte termijn verplichtingen. In bepaalde landen wordt bij aanvang van het huurcontract ook de laatste maand huur voorafbetaald. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 243 244 10.9.2 VASTGOEDKOSTEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 (-) Technische kosten -6.814 -6.799 Recurrente technische kosten -6.881 -6.983 Onderhoud -5.591 -5.798 Verzekeringspremies -1.290 -1.185 Niet -recurrente technische kosten 67 184 (-) Commerciële kosten -1.540 -837 Erelonen van advocaten en juridische kosten -440 -328 Makelaarscommissies 0 0 Publiciteit -1.100 -509 Andere 0 0 (-) Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -73 -294 (-) Beheerskosten van het vastgoed -14.817 -12.871 Externe beheervergoedingen 0 0 Interne beheerskosten van het patrimonium -14.817 -12.871 (-) Andere vastgoedkosten -7.434 -6.295 Honoraria schatters -619 -741 Honoraria architecten -6 -47 Onroerende voorheffing en andere taksen -6.809 -5.507 Vastgoedkosten -30.678 -27.096 De toename in de vastgoedkosten per 31 december 2024 t.o.v. 31 december 2023 is voornamelijk het gevolg van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille de voorbije jaren. Niet tegenstaande er panden verkocht werden in het kader van het desinvesteringsprogramma is het vastgoed dat beschikbaar is voor verhuur alsnog gestegen met +/- 200 MEUR t.o.v. 31 december 2023. Dit zorgt voor een toename in de beheerskosten en vastgoedtaksen, alsook in de commerciële kosten voor panden die zich in een ramp-up fase bevinden. 10.9.3 ALGEMENE KOSTEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 (-)Algemene kosten van de vennootschap -12.669 -15.610 Erelonen van advocaten, notaris en juridische kosten -623 -666 Audit & ESG-Audit -581 -660 Fiscaal advies, accounting services en compliance -552 -841 Bestuurders en uitvoerend management -1.417 -1.447 Personeelskosten -6.364 -8.233 Huisvestingskosten -648 -704 Kantoorkosten -495 -1.367 Publiciteit, communicatie en Jaarverslag -1.007 -884 Taksen en wettelijke kosten -992 -464 Business development -452 -321 Verzekeringen -83 -111 ESG -33 -281 Andere algemene kosten 581 369 Algemene kosten van de vennootschap -12.669 -15.610 De algemene kosten van de Vennootschap dekken de vaste bedrijfs- kosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgeno- teerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financiële informatie te verschaffen. De afname in de algemene kosten komt voornamelijk door een afname van de personeelskosten. Deze afname is te wijten aan Xior’s focus op interne optimalisatie en efficiëntie van de groepsstructuur en ope- rationele processen. 10.9.4 ANDERE OPERATIONELE KOSTEN EN OPBRENGSTEN In duizenden EUR 31/1 2/24 31/12/23 (+)/(-) Andere operationele kosten en opbrengsten 1.561 1.492 Beheer voor derden 1.561 1.492 Andere operationele kosten en opbrengsten 1.561 1.492 Met toepassing van artikel 6 van de GVV-Wet verleende Xior Student Operations Nordic ApS, een 100% dochter van Xior Student Housing NV, beperkte vastgoeddiensten aan derden. De opbrengsten hiervan werden onder andere operationele kosten en opbrengsten geboekt. Het resultaat voor belastingen voor deze diensten aan derden over 2024 vertegenwoordigt een niet-significant percentage 0,87% van het geconsolideerd resultaat voor belastingen. Naar asset waarde, vertegenwoordigt dit ca. 3,7% van de vastgoedportefeuille van Xior Student Housing NV. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 245 246 10.9.5 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 (+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -28.213 -1.569 Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) (+) 154.449 50.143 Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen (-) -182.662 -51.712 (+/-) Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa 0 0 (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbelegginen 58.104 -54.849 Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+) 119.747 41.732 Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (-) 61.643 96.580 (+/-) Andere portefeuilleresultaat -28.596 -14.327 Resultaat op de portefeuille 1.294 -70.746 Gedurende 2024 werd er nieuw vastgoed verworven door middel van aandelenovernames, alsook vastgoed verkocht via vastgoedoverna- mes. Het vastgoed werd verworven of verkocht aan een conventionele waarde (de aanschaffingswaarde overeengekomen tussen partij- en), die in lijn lag met (maar niet noodzakelijk gelijk is aan) de Reële Waarde zoals gewaardeerd door de Waarderingsdeskundigen. • Voor al het verworven vastgoed wordt het verschil tussen de Reële Waarde en de conventionele waarde van het vastgoed verwerkt in de resultatenrekening als “variaties in de reële waarde van vast- goedbeleggingen”. • Voor het vastgoed dat verworven werd door middel van aande- lenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde en de conventionele waarde van het vastgoed, alsook andere bronnen van verschil tussen de reële waarde en de conventionele waarde van de aandelen, verwerkt in de resultatenrekening als “ander por- tefeuilleresultaat”. Dit “ander portefeuilleresultaat” betreft bedra- gen die voortvloeien uit de toepassing van consolidatieprincipes en fusieverrichtingen en bestaat uit verschillen tussen de betaalde prijs voor vastgoedvennootschappen en de reële waarde van de overgenomen netto activa. Dit “ander portefeuilleresultaat” omvat tevens de direct toe te rekenen transactiekosten. • Voor het vastgoed dat verkocht werd door middel van vastgoed- of aandelenovernames wordt het verschil tussen de boekwaarde en de netto verkoopprijs verwerkt in de resultatenrekening als “resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen” . Dit “resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen” vloeit voort uit enerzijds de boekwaarde van het pand die uitgeboekt wordt tegenover “Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen” en de netto verkoopprijs die geboekt wordt tegenover “Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs – transactiekosten)” . • De variatie in de Reële Waarde tussen 1 januari 2024 en 31 decem- ber 2024 werd geboekt onder “negatieve of positieve variatie op vastgoedbeleggingen” . De totale positieve herwaardering van de portefeuille bedraagt 58.104 MEUR. De gewijzigde marktomstandigheden leidden het voorbije jaar tot een stijging van de waarderingen, gedreven door het positieve effect van hogere huurinkomsten. De totale stijging van de waarde- ringen bedroeg 1,8% tijdens 2024. Ten gevolge van het desinvesteringsprogramma werd er ook een resultaat gerealiseerd op verkopen van vastgoedbeleggingen. De boekwaarde van de verkochte onroerende goederen bedroeg 182.662 KEUR en de netto verkoopprijs van de onroerende goederen (verkoop- prijs – transactiekosten) bedroeg 154.449 KEUR. Netto werd er een verlies van 28.213 KEUR gerealiseerd op de verkopen van onroerende goederen. Dit verlies is te verklaren doordat vnl. een aantal niet-strate- gische/non-core panden en panden waarbij een grondige verbouwing in de nabije toekomst noodzakelijk was, werden verkocht, waarvoor het Management bereid was om een korting op de prijs te geven. De verkopen in het kader van het desinvesteringsprogramma (2023- 2024) werden gerealiseerd met een gemiddelde korting van ca. 10%, waarbij een groot deel van de panden rond boekwaarde werd verkocht en enkele panden met een korting om zeer pand-specifieke redenen, zoals hierboven uitgelegd. 10.9.6 FINANCIEEL RESULTAAT In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 (+) Financiële opbrengsten 4.396 1.469 (-) Netto interestkosten -37.447 -24.753 Nominale intrestlasten op leningen -57.760 -39.324 Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden -619 -432 Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 20.932 15.003 (-) Andere financiële kosten -2.355 -2.605 Bankkosten en andere commissies -322 -387 Andere -2.033 -2.218 (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -20.136 -39.169 Marktwaarde Interest Rate Swaps -20.136 -39.169 Andere 0 0 Financieel resultaat -55.542 -65.058 De gemiddelde interestvoet 7 bedraagt 3,05% (4,25% zonder af- dekkingsinstrumenten) per 31 december 2024 en bedroeg 2,64% per 31 december 2023. De gemiddelde financieringskost bedraagt 3,10% per 31 december 2024 t.o.v. 2,69% per 31 december 2023. De Vennootschap is onderhevig aan de schommelingen in de inte- restvoeten, vermits een significant deel van de lange termijnverplich- tingen werden aangegaan aan variabele interestvoeten. Een stijging van de interestvoet kan dus een stijging van de interestlasten veroor- zaken. De vennootschap heeft echter de nodige IRS-contracten af- gesloten. Per 31 december 2024 is 92% van de opgenomen leningen ingedekt via een IRS-contract of afgesloten aan een vaste rentevoet. (zie Hoofdstuk 5.3.2 van dit Jaarverslag) . De derivaten die door Xior Student Housing worden gebruikt kwalifi- ceren niet als afdekkingstransacties. Bijgevolg worden de wijzigingen in reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Gemiddelde interestvoet 31/12/24 31/12/23 Gemiddelde interestvoet 3,05% 2,64% Gemiddelde interestvoet excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 4,25% 3,50% Gemiddelde financieringskost 3,10% 2,69% Gemiddelde financieringskost excl. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 4,31% 3,55% 7 Voor de berekening van de APM’s wordt er verwezen naar Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 247 248 10.9.7 VENNOOTSCHAPSBELASTING In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Moedervennootschap Vennootschapsbelasting aan het tarief van 25% -389 -98 Dochterondernemingen Belgische verschuldigde en verrekenbare belasting -350 -1 Buitenlandse verschuldigde en verrekenbare belasting -2.798 -4.038 Buitenlandse uitgestelde belastingen -5.321 9.258 Belgische uitgestelde belastingen 0 0 Totaal -8.858 5.121 Exit-taks -569 1.695 Totaal -9.427 6.816 Een GVV is in België enkel onderworpen aan de vennootschapsbe- lasting voor wat betreft de verworpen uitgaven en abnormaal goed- gunstige voordelen. Uitgestelde belastingen (exit-taksen) worden geboekt voor de dochtervennootschappen op het verschil tussen de boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de Reële Waarde. Deze werden geboekt aan 15% gelet op de intentie om deze dochtervennootschappen te fuseren met de openbare GVV. Verder heeft de Vennootschap een aantal panden die in Nederland ge- legen zijn. Voor een deel van de panden zijn deze ondergebracht in een Nederlandse vaste inrichting. Andere Nederlandse panden worden aangehouden door een 100% dochtervennootschap van Xior Student Housing. De winstbelasting, verschuldigd door de Nederlandse vaste inrichting en door de Nederlandse dochtervennootschappen wordt in- geschat op 25,8% van het belastbaar resultaat van de vaste inrichting en dochtervennootschappen. De Spaanse vastgoedentiteiten hebben in 2022 het statuut van Socimi verworven, hetgeen gelijkaardig is aan het GVV statuut. Bijgevolg zijn ook de winsten uit verhuringen en meerwaarde op vastgoed in Spanje vrijgesteld van vennootschaps- belastingen. De Portugese vastgoedentiteit Campopre Investments heeft in 2024 het staat van Sic verworven, hetgeen ook gelijkaardig is aan het GVV statuut. Bijgevolg zijn ook de winsten uit verhuringen en de meerwaarde op vastgoed in deze entiteit vrijgesteld van vennoot- schapsbelastingen. De vennootschap heeft ook enkele panden in Spanje, Portugal, Polen, Denemarken, Zweden en Duitsland. Volgende belastingpercenta- ge worden toegepast voor de berekening van de winstbelasting. Nederland 25,8% Spanje 25% Portugal 21% Polen 19% Denemarken 22% Duitsland 15,825% Zweden 20,60% In aanvulling van de winstbelasting wordt een passieve uitgestelde belastinglatentie toegerekend aan de latente meerwaarde van het vastgoed . Deze latente meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen de conventionele waarde en de Reële Waarde. Deze passieve uitgestelde belastinglatentie wordt aangepast indien de Reële Waarde of de boekwaarde van het vastgoed wijzigt, onder meer ten gevolge van waardeschommelingen of fiscale afschrijvin- gen. Het toegepaste percentage wordt jaarlijks geëvalueerd door rekening te houden met de geprojecteerde brutomarge op de vast- goedopbrengsten in Nederland in de komende jaren. Voor de overige landen ligt het toegepaste percentage in lijn met bovenstaande tabel. Ten gevolge van de toepassing van IFRS 3 Revised en daaraan gekop- peld de ‘initiële recognition exemption’ onder IAS 12 §15b, werden er vanaf 2020 geen uitgestelde belasting geboekt op het verschil tussen de boekwaarde bij acquisitie en de conventionele waarde. Bij vervreemding van het vastgoed via een ‘asset transactie’ is deze belasting mogelijks verschuldigd. Dit geeft aanleiding tot een ‘contingent liabilty’ . Deze bedraagt 53.163 KEUR per 31 december 2024. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.21 van dit Jaarverslag . 10.9.8 VASTGOEDBELEGGINGEN Vastgoedbeleggingen in Project- Investeringstabel - In duizenden EUR exploitatie ontwikkelingen Totaal Saldo per 01/12/2022 2.517.237 509.647 3.026.885 Verwerving door aankoop of inbreng van vastgoedvennootschappen 88.675 0 88.675 Verdere investering in capex 50.223 130.569 180.792 Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen 0 0 0 Verkoop van vastgoedbeleggingen -50.143 0 -50.143 Geactiveerde interestlasten 2.678 18.816 21.494 Variatie in de reële waarde -9.597 -45.252 -54.849 Transfer van/naar 111.161 -111.161 0 Ingebruikname pand voor eigen gebruik 0 0 0 Saldo per 31/12/2023 2.710.234 502.621 3.212.855 Verwerving door aankoop of inbreng van vastgoedvennootschappen 90.450 0 90.450 Verdere investering in capex 28.146 90.701 118.847 Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen 0 0 0 Verkoop van vastgoedbeleggingen -182.210 0 -182.210 Geactiveerde interestlasten 3.353 12.654 16.007 Variatie in de reële waarde 84.476 -26.372 58.104 Transfer van/naar 170.838 -170.838 0 Ingebruikname pand voor eigen gebruik 0 0 0 Saldo per 31/12/2024 2.905.286 408.766 3.314.052 Geactiveerde interestlasten, m.b.t. onroerende goederen die het voor- werp zijn van projectontwikkelingen, werden gedurende 2024 geac- tiveerd aan een interestvoet van 3% (gemiddelde financieringskost over het jaar). Voor projecten waar er een project financiering werd bekomen, werd de effectieve interestvoet gehanteerd voor de bepa- ling van de geactiveerde interesten. Verdere investering in capex heeft betrekking op de uitgevoerde investeringen in het kader van nieuwe aankopen, de eigen project- ontwikkelingen en investeringen binnen de bestaande portefeuille. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.29 van dit Jaarverslag voor een gedetailleerde beschrijving van alle realisaties van 2024. TOELICHTING IFRS 13 Waardering van vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de Reële Waarde overeenkomstig IAS 40. De Reële Waarde wordt bepaald aan de hand van niet-observeerbare inputs en bijgevolg behoren de activa binnen de vastgoedbeleggingen tot het niveau 3 van de fair value hiërarchie zoals bepaald volgens IFRS. Gedurende 2024 vonden er geen ver- schuivingen plaats in het niveau van de fair value hiërarchie. Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en des- kundige vastgoedschatters. De waardering van de vastgoedportefeuille werd opgesteld door Stadim (België en Nederland), Cushman & Wakefield (Spanje en Portugal) en CBRE (Spanje, Polen, Denemarken, Zweden en Duitsland). De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis extern gewaardeerd door de onafhankelijke Waarderingsdeskundigen. Voor een nadere toelichting bij de waarderingsmethoden wordt ver- wezen naar Hoofdstuk 8.2.4.1 van dit Jaarverslag . De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende ni- veaus van de IFRS 13-hiërarchie: • Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in ac- tieve markten • Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern) ob- serveerbare informatie • Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) waar- neembare gegevens De vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd aan reële waarde. De reële waardebepaling gebeurt aan de hand van niet-observeerbare inputs en bijgevolg behoren de activa binnen de vastgoedbeleggingen tot het niveau 3 van de fair value hiërarchie zoals bepaald volgens IFRS. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 249 250 Niet observeerbare inputs in de bepaling van de reële waarde Reële 31/12/24 Waarde op Evaluatie - Niet waarneembare Gewogen Type activa 31/12/2024 methode Land gegevens Min Max gemiddelde Studentenflats 598.995 DCF België Huur per studentenkot 189 1.359 526 Discontovoet 4,40% 7,60% 5,39% Leegstand 2,49% 5,07% 3,01% Inflatie 2,15% 2,15% 2,15% Aantal units 4.403 Andere 15.281 DCF België BHW/m² 79 708 249 Discontovoet 3,50% 7,80% 5,76% Leegstand 2,01% 8,46% 4,75% Inflatie 2,15% 2,15% 2,15% Aantal m² 12.302 Studentenflats 1.338.559 DCF Nederland Huur per studentenkot 248 1.546 717,2 Discontovoet 4,64% 8,10% 5,72% Leegstand 2,81% 5,39% 3,04% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal units 6.528 Andere 26.631 DCF Nederland BHW/m² 160 372 237 Discontovoet 6,90% 7,75% 7,18% Leegstand 6,02% 7,55% 6,79% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal m² 2.864 Studentenflats 384.715 DCF Spanje Huur per studentenkot 363 2.263 989 Discontovoet 6,85% 8,41% 7,52% Bezettingsgraad academisch jaar 95% 100% 98% Bezettingsgraad zomer 20% 70% 50% Inflatie 1,90% 1,90% 1,90% Aantal units 2.472 Studentenflats 175.383 DCF Portugal Huur per studentenkot 449 992 651 Discontovoet 7,40% 7,95% 7,63% Bezettingsgraad academisch jaar 98% 99% 99% Bezettingsgraad zomer 60% 95% 75% Inflatie 1,60% 1,60% 1,60% Aantal units 1.706 Studentenflats 330.124 Huurkapitalisatie Denemarken Huur per studentenkot 519 1.650 1.034 Discontovoet 6,07% 7,50% 6,62% Kapitalisatiefactor 3,91% 4,36% 4,16% Bezettingsgraad 97% 98% 98% Inflatie 2,00% 2,00% 2,00% Aantal units 1.659 Andere 59.783 Huurkapitalisatie Denemarken BHW/m² 260 260 260 Discontovoet 6,04% 6,04% 6,04% Kapitalisatiefactor 4,29% 4,29% 4,29% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2,00% 2,00% 2,00% Aantal m² 12.055 Studentenflats 79.400 Huurkapitalisatie Duitsland Huur per studentenkot 675 1 115 838 Discontovoet 6,41% 6,45% 6,43% Kapitalisatiefactor 4,60% 4,65% 4,63% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2,50% 2,50% 2,50% Aantal units 648 Studentenflats 181.845 Huurkapitalisatie Polen Huur per studentenkot 271 840 463 Discontovoet 9,26% 10,05% 9,61% Kapitalisatiefactor 6,05% 6,50% 6,26% Bezettingsgraad academisch jaar 98% 98% 98% Bezettingsgraad zomer 50% 60% 53% Inflatie 2,87% 4,30% 3,35% Aantal units 2.471 Studentenflats 72.519 DCF Zweden Huur per studentenkot 540 1.215 828 Discontovoet 7,00% 7,00% 7,00% Bezettingsgraad 97% 97% 97% Inflatie 2,00% 2,00% 2,00% Aantal units 583 Totaal 3.263.237 * De Reële Waarde is deze zoals bepaald door de Waarderingsdeskundige en wijkt af van de waarde opgenomen in de balans per 31.12.2024. Voor de reconciliatie met de balans per 31.12.2024 wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.1 van dit Jaarverslag. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 251 252 Niet observeerbare inputs in de bepaling van de reële waarde 8 31/12/23 Reële Waarde Evaluatie - Niet waarneembare Gewogen Type activa op 31/12/2023 methode Land gegevens Min Max gemiddelde Studentenflats 711.190 DCF België Huur per studentenkot 250 1 359 526 Discontovoet 4,35% 9,28% 5,51% Leegstand 2,47% 6,02% 3,08% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal units 5.088 Andere 3.007 DCF België BHW/m² 168 378 366 Discontovoet 3,60% 7,10% 5,38% Leegstand 2,01% 8,43% 4,75% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal m² 860 Studentenflats 1.317.508 DCF Nederland Huur per studentenkot 225 1 405 652 Discontovoet 4,48% 8,60% 6,11% Leegstand 2,81% 10,03% 3,85% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal units 6.572 Andere 14.780 DCF Nederland BHW/m² 84 174 137 Discontovoet 6,85% 9,00% 7,91% Leegstand 6,02% 8,07% 7,11% Inflatie 2,25% 2,25% 2,25% Aantal m² 8.639 Studentenflats 364.688 DCF Spanje Huur per studentenkot 386 2 500 999 Discontovoet 7,03% 8,10% 7,36% Bezettingsgraad academisch jaar 95% 98% 97% Bezettingsgraad zomer 20% 84% 52% Inflatie 1,80% 1,80% 1,80% Aantal units 2.294 Studentenflats 118.427 DCF Portugal Huur per studentenkot 410 821 524 Discontovoet 7,30% 7,85% 7,59% Bezettingsgraad academisch jaar 97% 99% 98% Bezettingsgraad zomer 80% 95% 89% Inflatie 2,60% 2,60% 2,60% Aantal units 1.326 Studentenflats 338.800 DCF Denemarken Huur per studentenkot 658 1 526 1 050 Discontovoet 6,28% 6,45% 6,35% Bezettingsgraad 97% 98% 98% Inflatie 2% 2% 2% Aantal units 1.164 8 De Reële Waarde is deze zoals bepaald door de Waarderingsdeskundige en wijkt af van de waarde opgenomen in de balans per 31.12.2023. Voor de reconciliatie met de balans per 31.12.2023 wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.1 van het Jaarverslag van 2023. Andere 62.000 DCF Denemarken BHW/m² 257 257 257 Discontovoet 5,92% 5,92% 5,92% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2% 2% 2% Aantal m² 12.055 Studentenflats 74.700 DCF Duitsland Huur per studentenkot 640 1 040 784 Discontovoet 6,48% 6,72% 6,60% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2,76% 2,90% 2,83% Aantal units 648 Studentenflats 140.230 DCF Polen Huur per studentenkot 250 649 392 Discontovoet 8,85% 9,29% 9,09% Bezettingsgraad academisch jaar 98% 98% 98% Bezettingsgraad zomer 50% 60% 53% Inflatie 4,06% 4,10% 4,08% Aantal units 1.851 Studentenflats 83.500 DCF Zweden Huur per studentenkot 588 1 263 925 Discontovoet 7,20% 7,20% 7,20% Bezettingsgraad 98% 98% 98% Inflatie 2,26% 2,26% 2,26% Aantal units 583 Totaal 3.228.829 BELGIË EN NEDERLAND De minimale en maximale huurprijzen per studentenkamer liggen ver uit elkaar. Dit komt doordat de huurprijs van de diverse kamers afhan- kelijk is van het type kamer. We hebben 4 types kamers (basic, basic+, comfort en premium). Elk type heeft een andere vorm van comfort en dus is de prijs afhankelijk van diverse factoren (grootte van de kamer, met of zonder eigen sanitair, met of zonder eigen kitchenette, ligging in het gebouw, …). Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag voor meer informatie omtrent de gemiddelde kamerprijs en beïnvloedende factoren. Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter enerzijds rekening met een bruto huurwaarde en anderzijds met een aantal kosten die verbonden zijn aan het object. De kosten die in rekening worden genomen zijn: brandverzekering, onroerend goed belastingen, onder- houdskosten en beheerskosten van het vastgoed. Verder houden ze ook rekening met een bepaalde leegstand (zie ook tabel hierboven). Voor de effectieve leegstand per 31 december 2024 wordt verwe- zen naar de vastgoedtabel opgenomen onder Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag. De schatter houdt eveneens rekening met een eindwaarde van het vastgoed. Gemiddeld genomen bedraagt die eindwaarde 50% van de Reële Waarde. Dit ten gevolge van het feit dat de panden van Xior ge- legen zijn op een goede locatie, waarbij de grondwaarde die begrepen is in de Reële Waarde van het vastgoed een hoge eindwaarde behoudt. In de waardering houdt de schatter ook rekening met een veroudering van de gebouwen. Hiervoor wordt een jaarlijks afschrijvingspercenta- ge toegepast op de gebouwwaarde in de Reële Waarde berekening. Dit komt overeen met ongeveer 2% per jaar op de gebouwwaarde. De schatter gaat ervan uit dat er na verloop van tijd een grondige renovatie dient te gebeuren om de huurstromen in stand te kunnen houden. Hiervoor worden kosten voorzien in het DCF-model. Na een grondige renovatie neemt de “useful life” terug toe. Voor de meeste panden in de portefeuille is de useful life 27 jaar, daar het een jonge portefeuille betreft en daar er jaarlijks een aantal panden grondig gerenoveerd worden om de huurstromen in stand te houden en de Xior-kwaliteitsstandaard te behouden. SPANJE EN PORTUGAL De minimale en maximale huurprijzen per studentenkamer liggen veel hoger dan voor België en Nederland. Dit komt omdat er in Spanje meer diensten mee inbegrepen zijn in de huurprijzen, zoals linnen, schoon- maak van de kamer en in sommige gevallen ook half of full board . De units in Spanje zijn allen met eigen sanitair, dus er zijn maar 2 types kamers: comfort en premium. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag voor meer informatie omtrent de gemid- delde kamerprijs en beïnvloedende factoren. Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter enerzijds rekening met een bruto huurwaarde en anderzijds met een aantal kosten (OPEX) die verbonden zijn aan het object om zo tot een netto huur- FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 253 254 waarde te komen. De NOI-marge is een bepalende factor in het bepa- len van de waardering. De cash flows worden geprojecteerd over een periode van 10 jaar, rekening houdend met verschillende assumpties en CPI indexaties. Er werd uitgegaan van een restwaarde door de kasstroom in jaar 10 te kapitaliseren tegen een rendement op basis van marktvergelijking. Ten slotte zijn de resulterende kasstromen ge- kapitaliseerd tegen een specifiek IRR-percentage. Verder houden ze ook rekening met een bepaalde bezetting en wordt een onderscheid gemaakt tussen bezetting tijdens het academiejaar (september tot juni) en bezetting in de zomermaanden (juli en augustus) (zie ook tabel hierboven). Voor de effectieve leegstand per 31 december 2024 wordt verwezen naar de vastgoedtabel opgenomen onder Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag . Projecten in ontwikkeling worden op dezelfde manier gewaardeerd. De schatter bepaalt de Fair Value na realisatie van het project minus de op te lopen bouwkosten en eventuele marge of de schatter bepaalt de Fair Value na realisatie voor projecten waarvoor de uitvoering/re- conversie al opgestart is. Voor projecten waarvoor er nog geen con- crete plannen zijn, maar waarvoor er wel een terrein is, bepaalt de schatter de residuele waarde van het terrein. POLEN, DUITSLAND, DENEMARKEN EN ZWEDEN - ALGEMEEN Bij de waardering van het vastgoed hebben de schatters belangrij- ke veronderstellingen gemaakt met betrekking tot zaken als, maar niet beperkt tot, geschatte huurwaarden en verwachte toekomstige huuropbrengsten van het vastgoed en marktconforme rendementen. Met betrekking tot ontwikkelingsvastgoed omvatten aanvullende ver- onderstellingen, maar zijn niet beperkt tot, de goedgekeurde ontwik- keling, veronderstelde tijdschema’s voor voltooiing, veronderstelde toekomstige ontwikkelingskosten en passende financieringspercen- tages en winstpercentages. Tijdelijke huurinkomsten De schatter stelt de kamermix vast (aantal van elk type). De schatter heeft de voorgestelde huurprijzen voor het academisch jaar 2024/2025 onderzocht en vergeleken met andere markthuren. Vervolgens past hij de huurprijzen toe waartegen het project volgens hem volledige bezet- ting zal bereiken. Heel vaak zijn dit de geadverteerde huurprijzen, maar soms past de schatter huurprijzen toe die hoger of lager zijn dan deze huurprijzen in vergelijking met de bredere markt. Met het waarderingsmodel kunnen zij de verwachte inkomsten voor de komende twaalf maanden berekenen, gewogen over de academi- sche jaren, die de basis van de waardering vormen. De schatter houdt rekening met de huurtermijnen die in elk pand worden gerealiseerd en ook met de lokale marktnormen voor het land waar een project zich bevindt. Zij hebben de markthuren geraamd op basis van vergelijkbare huurge- gevens. Zij hebben de markthuren toegepast met inachtneming van de macro- en microkenmerken, zoals de ligging van het pand in elke stad en de grootte en specificatie van elk kamertype. Beheerskosten De schatters hebben beheerskosten vastgesteld die marktconform zijn, over het algemeen 5% van de brutohuuropbrengsten van het on- roerend goed dat in de taxatie is opgenomen. De brutohuuropbreng- sten minus de beheerskosten vormen de nettohuuropbrengsten. Nettoaanvangsrendement De belangrijkste rendementsfactor in de waarderingen is het net- to-aanvangsrendement. Het toegepaste netto-aanvangsrendement is afgeleid van vergelijkbare transacties met de nettohuuropbrengsten. Huur en kosten inflatie De studentenhuisvestingssector biedt een jaarlijkse kans op huur- groei. De schatter modelleert de huurgroei op lange termijn in lijn met de tienjarige CPI-prognose voor het betreffende land of de CPI- prognose plus 1% voor de Poolse objecten, waar de huurgroei naar verwachting sterker zal zijn als gevolg van het aanzienlijke oneven- wicht tussen vraag en aanbod op de Poolse PBSA-markt. Gewoonlijk wordt de kostengroei op lange termijn gemodelleerd aan de hand van de tienjaarlijkse CPI-prognose voor het betrokken land. Exit Opbrengsten De exit wordt verondersteld aan het einde van de cashflowperiode van 10 jaar. Het exitrendement is doorgaans 50 basispunten hoger dan het toegepaste netto-aanvangsrendement. Het exitrendement wordt toegepast op de verwachte huurinkomsten aan het einde van de cashflow. De schatter past koperskosten en makelaarskosten toe op de exitwaarde, indien van toepassing, afhankelijk van de taxatie- praktijk in een bepaald land waar een actief zich bevindt. De exitwaarde is opgenomen in de cashflow om een IRR-berekening mogelijk te maken. De IRR is een nuttig instrument om de waardering verder te benchmarken, maar is minder bepalend voor de waardering dan het netto-aanvangsrendement of de kapitaalwaarde per bedruim- te. Vastgoed in ontwikkeling Vastgoed dat voor ontwikkeling of in ontwikkeling is, is gewaardeerd volgens de residuele waarderingsmethode. Dit is de gangbare methode voor de taxatie van ontwikkelingsvast- goed, waarbij de geraamde totale kosten voor de realisatie van de voorgestelde ontwikkeling (inclusief bouwkosten, honoraria en andere onkosten, onvoorziene uitgaven, financieringskosten en winst van de ontwikkelaar) worden afgetrokken van de bruto ontwikkelingswaarde van het voltooide project bij PC om de residuele grondwaarde te be- palen. Dit stemt dan in principe overeen met de opgelopen kosten. Voor de ontwikkelingslocaties hebben zij de verwachte bruto ontwik- kelingswaarden berekend zoals hierboven beschreven. Zij hebben geen rekening gehouden met huurgroei tussen de waarderingsdatum en de praktische voltooiing. Aangezien de ontwikkelingsactiva zich in de ontwikkelingsfase be- vinden en de werkzaamheden ter plaatse zijn gevorderd, zijn de uit- staande bouwkosten in aanmerking genomen als bouwkosten, zoals voorzien. Daarnaast is rekening gehouden met de voorziene onvoor- ziene uitgaven en de kosten voor de mobilisatie van het project en de marketing. De restwaarde weerspiegelt de financieringskosten op het passende niveau in elk land waar een actief zich bevindt. De waardering richt zich op een winstmarge die de stand van het project weerspiegelt en op risicofactoren zoals het risico van een late oplevering, rekening houdend met de vraag of de ontwikkeling op schema ligt. POLEN De minimum- en maximumhuurprijzen hebben een grote spreiding in Polen. De prijzen zijn afhankelijk van de stad waar de woning zich bevindt. Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. Er zijn verschillende kamertypes beschik- baar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een breed scala aan kamers beschikbaar in de Poolse woningen (loft, studio, met balkon, grote kamers, middelgrote kamers, enz.), die allemaal een invloed hebben op de huurprijs. Voor meer informatie over de gemid- delde kamerprijs en de beïnvloedende factoren wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag . Voor de bepaling van de huurkapitalisatiemethode houdt de schatter rekening met enerzijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten die verband houden met het onroerend goed, om te komen tot een netto exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt toegepast. Er wordt ook rekening gehouden met enige leeg- stand. Voor Polen is er een verschil tussen het academisch jaar en de zomerperiode. Voor de werkelijke leegstand per 31 december 2024 verwijzen wij naar de vastgoedtabel in Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag . DUITSLAND De minimum en maximum huurprijzen hebben een niet zo grote spreiding in Duitsland. De woningen bevinden zich in 2 steden, die een vergelijkbare tariefkaart hebben. Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. De meeste kamers zijn van hetzelfde type in Duitsland, ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Voor meer infor- matie over de gemiddelde kamerprijs en de beïnvloedende factoren wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag . Voor de bepaling van de huurkapitalisatiemethode houdt de taxa- teur rekening met enerzijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten die verband houden met het onroerend goed, om te komen tot een netto exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt toegepast. Er wordt ook rekening gehouden met enige leeg- stand. Voor de werkelijke leegstand per 31 december 2024 verwijzen wij naar de vastgoedtabel in Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag . DENEMARKEN De minimum en maximum huurprijzen hebben een grote spreiding in Denemarken. De prijzen zijn afhankelijk van of de woning in het cen- trum van Kopenhagen ligt of iets daarbuiten. Ook het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. Er zijn verschillende kamertypes beschikbaar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Binnen deze 2 ca- tegorieën is er een breed scala aan kamers beschikbaar in de Deense woningen (grote studio, middelgrote studio, met mezzanine, met kit- chenette, enz.), die allemaal een invloed hebben op de huurprijs. Voor meer informatie over de gemiddelde kamerprijs en de beïnvloedende factoren wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag . Voor de bepaling van de huurkapitalisatiemethode houdt de schatter rekening met enerzijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten die verband houden met het onroerend goed, om te komen tot een netto exploitatieopbrengst, waarop een rendement wordt toegepast. Er wordt ook rekening gehouden met enige leeg- stand. Voor de werkelijke leegstand per 31 december 2024 verwijzen wij naar de vastgoedtabel in Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag . ZWEDEN De minimum en maximum huurprijzen hebben een grote spreiding. Het kamertype of de extra voorzieningen in de kamer zijn van invloed op de prijs. Er zijn verschillende kamertypes beschikbaar, maar ze vallen allemaal onder de Xior-categorieën comfort of premium kamers. Binnen deze 2 categorieën is er een breed scala aan kamers beschikbaar in het studentencomplex in Malmö (Zweden) (single, grote studio, middelgrote studio, met terras, penthouse, enz.), die allemaal een invloed hebben op de huurprijs. Voor meer informatie over de gemiddelde kamerprijs en de beïnvloedende factoren wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.2.4 van dit Jaarverslag . Voor de bepaling van de DCF houdt de schatter rekening met enerzijds een brutohuuropbrengst en anderzijds een aantal kosten die verband houden met het onroerend goed, om te komen tot een netto exploi- tatieopbrengst, waarop een rendement wordt toegepast. Er wordt ook rekening gehouden met enige leegstand. Voor de werkelijke leeg- stand per 31 december 2024 verwijzen wij naar de vastgoedtabel in Hoofdstuk 8 van dit Jaarverslag . De gevoeligheid van de Reële Waarde voor een variatie van de hierbo- ven vermelde niet-waarneembare gegevens wordt over het algemeen als volgt voorgesteld (indien alle parameters gelijk blijven): Effect op de reële waarde ingeval de waarde van het ingeval de waarde van het niet Niet waarneembare gegevens niet-waarneembare gegeven daalt waarneembare gegeven stijgt Huur per studentenkamer negatief positief Discontovoet positief negatief BHW/m² negatief positief Leegstand positief negatief FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 255 256 Deze niet-waarneembare gegevens kunnen overigens onderling ver- bonden zijn omdat ze deels bepaald worden door de marktomstan- digheden. Indien de discontovoet of de huurprijzen respectievelijk zou stijgen of dalen zou de impact op de Reële Waarde als volgt zijn: Impact op Fair Value In duizenden EUR Huur +10% 417.100 Huur +5% 208.128 Huur -5% -209.177 Huur -10% -417.003 Discontovoet +0,5% -315.718 Discontovoet +0,3% -196.921 Discontovoet +0,1% -68.736 Discontovoet -0,1% 70.621 Discontovoet -0,3% 222.903 Discontovoet -0,5% 389.809 Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden in de jaarrekening opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door de onafhankelijke Waarderingsdeskundigen. Deze verslagen zijn gebaseerd op infor- matie die door de Vennootschap aangeleverd wordt en op de door de Waarderingsdeskundige gehanteerde assumpties en waarderings- modellen. Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt, omvat de lo- pende huurcontracten, termijnen en voorwaarden, alsook uitgevoerde renovaties op investeringen bij projectontwikkelingen. De door de Waarderingsdeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de markt- situatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en kennis van de markt. Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering toegepast door de Waarderingsdeskundigen wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.4 van dit Jaarverslag (“Waardering van de vastgoed- portefeuille door de Waarderingsdeskundigen”). De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de Waarderings- deskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden intern nagekeken. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de Reële Waarde tijdens de betreffende periode. Tenslotte wordt er naar Hoofdstuk 9.3.2.5 van dit Jaarverslag ver- wezen voor meer informatie omtrent de duurzaamheid van de ge- bouwen. 10.9.9 ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 31/12/24 31/12/23 Overige materiële Overige materiële vaste activa vaste activa Aanschaffingswaarde Saldo per begin van het boekjaar 12.723 12.157 Aanschaffingen (incl. overboeking vaste activa voor eigen gebruik) 568 566 Per einde van het boekjaar 13.291 12.723 Afschrijvingen Saldo per begin van het boekjaar -1.247 -1.052 Afschrijvingen -734 -195 Per einde van het boekjaar -1.981 -1.247 Nettoboekwaarde 11.310 11.476 In duizenden EUR 10.9.10 FINANCIËLE VASTE ACTIVA In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Financiële derivaten (IRS) 5.045 25.179 Andere 2.645 1.783 Totaal 7.690 26.962 De toegelaten afdekkingsinstrumenten bedragen 5.045 KEUR per december 2024 van de uitstaande interest rate swap (IRS) overeen- 31 december 2024 en hebben betrekking op de marktwaarde per 31 komsten. 31/12/2024 Classificatie Fair Value volgens IFRS Niveau (IFRS) Notioneel bedrag Rentevoet (in %) Vervalt per verplichtingen Interest Rate Swap 2 60.000.000 2,98 28/09/29 -2.272.800 Interest Rate Swap 2 60.000.000 2,418 30/09/30 -708.088 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,766 31/03/30 -1.487.680 Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,09 30/09/26 556.228 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,7 31/12/29 307.814 Interest Rate Swap 2 43.000.000 0,391 31/12/29 3.419.417 Interest Rate Swap 2 52.000.000 0,397 31/12/30 5.420.471 Interest Rate Swap 2 651.000 0,074 30/09/26 28.772 Interest Rate Swap 2 6.277.500 0,074 30/09/26 277.447 Interest Rate Swap 2 3.696.750 0,074 30/09/26 163.386 Interest Rate Swap 2 6.719.250 0,074 30/09/26 296.972 Interest Rate Swap 2 6.742.500 0,074 30/09/26 297.999 Interest Rate Swap 2 19.937.500 0,785 7/02/29 1.167.348 Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,14 28/09/29 1.276.741 Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,85 31/12/29 344.391 Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,95 31/12/30 307.261 Interest Rate Swap 2 100.000.000 0,023 30/03/34 -3.332.348 Interest Rate Swap 2 28.000.000 4,04 9/09/29 -813.365 Interest Rate Swap 2 54.093.574 3,559 30/09/28 -2.507.677 Interest Rate Swap 2 22.772.693 0,02806 31/03/29 -361.054 Interest Rate Swap 2 18.000.000 1,193 27/02/26 378.614 Interest Rate Swap 2 22.000.000 0,9765 30/06/28 848.250 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,185 11/12/28 1.751.501 Interest Rate Swap 2 30.000.000 0,413 9/08/29 2.418.173 Interest Rate Swap 2 50.000.000 1 23/01/27 299.205 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,9521 27/06/30 -2.062.404 Interest Rate Swap 2 48.000.000 1,3466 9/11/27 1.122.230 Interest Rate Swap 2 24.000.000 0,016415 9/11/29 101.776 Interest Rate Swap 2 24.000.000 0,01612 9/11/29 110.533 Interest Rate Swap 2 45.000.000 1 31/01/28 983.971 Interest Rate Swap 2 35.000.000 1 29/01/27 426.971 Interest Rate Swap 2 40.000.000 0,02 31/12/29 -1.894.902 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,895 30/06/27 603.798 Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/25 355.589 Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/25 355.589 Interest Rate Swap 2 26.000.000 0,0268 24/06/29 -592.624 Interest Rate Swap 2 39.000.000 0,0268 24/06/29 -888.936 Interest Rate Swap 2 9.868.500 0,0288 22/02/32 -333.445 Interest Rate Swap 2 14.500.000 0,0002425 16/09/32 -103.187 Interest Rate Swap 2 26.845.638 0,0301 31/03/31 -1.216.608 5.045.332 * Dit betreft twee uitgestelde IRS’en die aanvangen op 09/11/2027 en die bovenstaande Interest Rate Swap van 48 MEUR vervangt. ** Dit betreft twee uitgestelde IRS’en die aanvangen op 30/06/2025 en die bovenstaande Interest Rate Swaps van 32,5 MEUR vervangt. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 257 258 31/12/2023 Classificatie Fair Value volgens IFRS Niveau (IFRS) Notioneel bedrag Rentevoet (in %) Vervalt per verplichtingen Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/25 1.301.435 Interest Rate Swap 2 32.500.000 0,195 24/06/25 1.301.435 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,5135 30/09/25 220.889 Interest Rate Swap 2 55.000.000 1,5 31/12/25 1.263.344 Interest Rate Swap 2 18.000.000 1,193 27/02/26 881.097 Interest Rate Swap 2 60.000.000 2,72 30/06/26 -243.965 Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,09 30/09/26 961.007 Interest Rate Swap 2 665.000 0,074 30/09/26 50.358 Interest Rate Swap 2 6.412.500 0,074 30/09/26 485.600 Interest Rate Swap 2 6.863.750 0,074 30/09/26 519.771 Interest Rate Swap 2 6.887.500 0,074 30/09/26 521.570 Interest Rate Swap 2 3.776.250 0,074 30/09/26 285.964 Interest Rate Swap 2 35.000.000 1,5 30/12/26 934.280 Interest Rate Swap 2 40.000.000 3,299 31/12/26 -1.122.231 Interest Rate Swap 2 50.000.000 3,255 31/03/27 -1.339.120 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,895 30/06/27 1.074.229 Interest Rate Swap 2 48.000.000 1,3466 9/11/27 1.967.176 Interest Rate Swap 2 45.000.000 1,401 30/12/27 1.611.541 Interest Rate Swap 2 22.000.000 0,9765 30/06/28 1.277.928 Interest Rate Swap 2 54.093.574 3,559 30/09/28 -2.419.959 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,185 11/12/28 2.382.310 Interest Rate Swap 2 21.312.500 0,785 7/02/29 1.676.572 Interest Rate Swap 2 30.000.000 0,413 9/08/29 3.177.306 Interest Rate Swap 2 28.000.000 4,04 9/09/29 -799.167 Interest Rate Swap 2 60.000.000 2,98 28/09/29 -2.183.800 Interest Rate Swap 2 12.500.000 0,14 28/09/29 1.653.133 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,73 30/09/29 -1.136.051 Interest Rate Swap 2 25.000.000 0,7 1/04/25 985.057 Interest Rate Swap 2 18.000.000 0,59 30/12/24 483.996 Interest Rate Swap 2 43.000.000 0,391 31/12/29 3.258.067 Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,85 31/12/29 654.092 Interest Rate Swap 2 50.000.000 2,9521 27/06/30 -1.922.869 Interest Rate Swap 2 52.000.000 0,397 31/12/30 6.801.160 Interest Rate Swap 2 25.000.000 1,95 31/12/30 617.054 TOTAAL 25.179.210 * Dit betreft een uitgestelde IRS die aanvangt op 30/12/2024 en die bovenstaande twee Interest Rate Swaps vervangt. De marktwaarde van de uitstaande Interest Rate Swap contracten wordt ontvangen van de verschillende financiële instellingen. Alle financiering is grotendeels (92%) afgedekt tegen rentestijgin- gen gedurende 6 jaar door middel van vastrentende contracten en macro-hedges die zowel bestaande schuld als de toekomstige herfi- nanciering van aflopende schuld dekken. Macro hedging houdt in dat deze hedges niet gekoppeld zijn aan een individuele lening, maar de onderliggende leningen voor een langere looptijd overkoepelen. Op deze manier wordt de herfinanciering van een aflopende lening automatisch afgedekt door de bestaande macro-hedge, waardoor extra renterisico wordt beperkt. Stijgende rentevoeten zullen daarom slechts geleidelijk de financieringskost verhogen gedurende 2025. We verwachten een stabilisering van onze financieringskost in 2025 tov 2024. Nieuwe IRS contracten worden aan de huidige marktprijzen afgesloten, welke hoger liggen dan de tarieven waaraan contracten in 2022 en ervoor werden afgesloten. De Vennootschap heeft nog een aantal IRS contracten lopen aan deze lage tarieven. Overzicht schulden met vaste rente, afgedekte schulden met variabele rente en niet-afgedekte schulden met variabele rente (in %) 100 8 10 17 25 33 52 80 60 40 66 66 63 56 48 31 20 26 24 20 19 19 17 0 31/12/'2931/12/'2831/12/'2731/12/'2631/12/'2531/12/'24 Schulden met vaste rente Afgedekte schulden met variabele rente Niet-afgedekte schulden met variabele rente 10.9.11 HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VASTE ACTIVA De lange termijn vorderingen (34.775 KEUR) hebben voornamelijk be- trekking op de aandeelhoudersleningen verstrekt aan de joint venture Collegno (28.152 KEUR) en een uitgestelde betaling in het kader van een verkoop (6.170 KEUR). 10.9.12 DEELNEMINGEN IN JOINT VENTURES - VERMOGENSMUTATIEMETHODE Per 31 december 2024 heeft Xior een 26% deelneming in de joint ven- ture Collegno en een 25% deelneming in Uhub Investments Boavista II. Deze joint ventures worden opgenomen volgens de vermogens- mutatiemethode in de geconsolideerde jaarrekening van Xior. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de activa en passiva van Collegno per 31 december 2024. Overzicht van activa en A. Collegno passiva (100%) Vastgoedbeleggingen 26.456 Overige activa 3.931 Eigen vermogen -1.395 Overige schulden 31.782 Per 31 december 2024 bedroeg de uitstaande vordering 28.152 KEUR. De vordering is interestdragend aan Euribor + 2,05% per jaar. Na oplevering van het project zal Xior de resterende 74% van de aan- delen overnemen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de activa en passiva van UHUB Boavista per 31 december 2024. B. UHUB Boavista Overzicht van activa en passiva (100%) Vastgoedbeleggingen 6.266 Overige activa 2.495 Eigen vermogen 5.929 Overige schulden 2.832 Na oplevering van het project zal Xior de resterende 75% van de aan- delen overnemen. 10.9.13 HANDELSVORDERINGEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Handelsvorderingen Handelsvorderingen 4.003 4.947 Op te maken facturen 255 105 Te innen opbrengsten 0 0 Geboekte waardeverminderingen -1.243 -1.084 Totaal 3.015 3.968 Nog te innen handelsvorderingen (3.015 KEUR) omvatten nog te ont- vangen huurgelden. In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel Per einde van het vorige boekjaar 1.084 995 Uit overgenomen vennootschappen 0 0 Toevoegingen 255 209 Terugnames -7 -85 Uitgeboekt wegens definitief oninbaar -90 -36 Per einde van het boekjaar 1.243 1.084 Het risico bestaat dat er een verlies wordt geleden op een schuld- vordering. Dit risico wordt beperkt doordat er bij aanvang van het contract een huurwaarborg van minimum 1 maand en in de meeste gevallen van 2 maanden wordt gevraagd. Voor het aanleggen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management of wanneer er duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een voorziening aan- gelegd. Daarbovenop wordt er een algemene provisie aangelegd van 25% van de vorderingen die meer dan 180 dagen open staan. Per 31 december 2024 was een voorziening opgezet ten belope van 1.243 KEUR. Overzicht van de ageing van de vorderingen In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Ageing van de openstaande klanten niet vervallen 509 624 30 dagen 1.404 752 31-60 dagen 188 260 meer dan 60 dagen 1.902 3.311 Totaal 4.003 4.947 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 259 260 10.9.14 BELASTINGVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Belastingvorderingen en andere vlottende activa Terug te vorderen belastingen 274 821 Terug te vorderen BTW 7.055 4.075 Andere 30.274 23.329 Totaal 37.603 28.226 Belastingvorderingen en andere vorderingen (37.603 KEUR): dit be- treft voornamelijk terug te vorderen BTW en voorafbetalingen voor Nederlandse vennootschapsbelastingen (7.329 KEUR) en een vor- dering op Aloxe NV (2.434 KEUR – dewelke vergoed wordt tegen marktconforme rente). Verder zijn hierin ook vooruitbetalingen m.b.t. projectontwikkelingen en meubilair (1.210 KEUR) en een te ontvangen credit nota opgenomen (15.125 KEUR). 10.9.15 KAS EN KASEQUIVALENTEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Kas en kasequivalenten Banken 9.431 13.742 Geldmiddelen 31 26 Totaal 9.462 13.768 In een aantal entiteiten met directe vastgoedfinanciering is een deel van de cash beperkt in gebruik of aanwending ten voordele van de kredietverstrekker. Voor het overgrote deel is de cash vrij beschikbaar in gebruik of aanwending. 10.9.16 OVERLOPENDE REKENINGEN – ACTIVA In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Overlopende rekeningen - activa Verkregen huuropbrengsten 37.109 18.130 Voorafbetaalde vastgoedkosten 28.318 38.969 Verkregen interesten 2.181 Andere 3.817 8.578 Totaal 71.425 65.677 Overlopende rekeningen (71.425 KEUR) met voornamelijk over te dragen kosten vastgoed (28.318 KEUR, waarvan 24 MEUR gerelateerd aan de earn-out verplichting), verkregen huurgaranties (29,8 MEUR), verkregen opbrengsten vastgoed (7,3 MEUR), verkregen interesten op vooruitbetalingen m.b.t. projectontwikkelingen en meubilair (2.181 KEUR) en vooruitbetaalde kosten (622 KEUR). 10.9.17 KAPITAAL EN UITGIFTEPREMIES Cijfers in EUR Vroeger kapitaal Kapitaalverhoging Nieuw kapitaal Vroeger Nieuw Fractiewaarde Datum Verrichting (EUR) (EUR) (EUR) aantal aandelen aantal aandelen (EUR) Evolutie kapitaal 10/03/14 Oprichting vennootschap 20.000 20.000 200 100,00 23/09/15 Kapitaalverhoging 20.000 1.230.000 1.250.000 200 12.500 100,00 23/11/15 Aandelensplitsing 1.250.000 1.250.000 12.500 42.500 29,41 11/12/15 Zusterfusies 1.250.000 23.328.937 24.578.937 42.500 975.653 25,19 Kapitaalverhoging bij wijze van inbreng in natura ingevolge 11/12/15 de Aandeleninbreng 24.578.937 3.256.783 27.835.720 975.653 1.105.923 25,17 11/12/15 Overnamefusies 27.835.720 3.696.060 31.531.780 1.105.923 1.253.764 25,15 Kapitaalverhoging beneden fractiewaarde bij wijze van inbreng 11/12/15 in geld voor de uitgifte van nieuwe aandelen 31.531.780 58.710.898 90.242.678 1.253.764 4.626.780 19,50 Kapitaalvermindering tot het aanleggen van een reserve tot 11/12/15 dekking van voorzienbare verliezen 90.242.678 -6.960.638 83.282.040 4.626.780 4.626.780 18,00 1/03/16 Fusie met Devimmo 83.282.040 4.151.826 87.433.866 4.626.780 4.857.437 18,00 1/08/16 Fusie met CPG 87.433.866 1.320.948 88.754.814 4.857.437 4.930.823 18,00 11/10/16 Inbreng in natura Woonfront Tramsingel BV 88.754.814 6.114.204 94.869.018 4.930.823 5.270.501 18,00 17/01/17 Inbreng in natura Project KVS 94.869.018 2.669.976 97.538.994 5.270.501 5.418.833 18,00 22/06/17 Kapitaalverhoging 97.538.994 48.769.488 146.308.482 5.418.833 8.128.249 18,00 26/03/18 Inbreng in natura Project Enschede 146.308.482 9.317.304 155.625.786 8.128.249 8.645.877 18,00 12/06/18 Kapitaalverhoging 155.625.786 77.812.884 233.438.670 8.645.877 12.968.815 18,00 12/12/18 Inbreng in natura All-In Annadal B.V. 233.438.670 14.400.000 247.838.670 12.968.815 13.768.815 18,00 4/06/19 Keuzedividend 247.838.670 2.702.574 250.541.244 13.768.815 13.918.958 18,00 13/06/19 Inbreng in natura Stratos KvK N.V. 250.541.244 7.756.002 258.297.246 13.918.958 14.349.847 18,00 27/10/19 Kapitaalverhoging 258.297.246 86.099.076 344.396.322 14.349.847 19.133.129 18,00 18/06/20 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 344.396.322 2.918.916 347.315.238 19.133.129 19.295.291 18,00 7/10/20 Inbreng in natura Patrimonne Couronne - Franck NV 347.315.238 11.835.702 359.150.940 19.295.291 19.952.830 18,00 25/11/20 Kapitaalverhoging 359.150.940 19.684.998 378.835.938 19.952.830 21.046.441 18,00 18/03/21 Kapitaalverhoging 378.835.938 75.767.184 454.603.122 21.046.441 25.255.729 18,00 14/12/21 Kapitaalverhoging 454.603.122 45.460.296 500.063.418 25.255.729 27.781.301 18,00 7/06/22 Keuzedividend 500.063.418 4.140.378 504.203.796 27.781.301 28.011.322 18,00 15/09/22 Inbreng in natura Basecamp (fase 1) 504.203.796 121.341.978 625.545.774 28.011.322 34.752.543 18,00 25/04/23 Inbreng in natura Basecamp (fase 2) 625.545.774 15.581.124 641.126.898 34.752.543 35.618.161 18,00 15/12/23 Kapitaalverhoging 641.126.898 46.973.448 688.100.346 35.618.161 38.227.797 18,00 18/04/24 Inbreng in natura — earn-out 1 688.100.346 12.183.786 700.284.132 38.227.797 38.904.674 18,00 2/06/24 Keuzedividend 700.284.132 12.067.776 712.351.908 38.904.674 39.575.106 18,00 27/06/24 Inbreng in natura Campo Pequeno 712.351.908 27.949.032 740.300.940 39.575.106 41.127.830 18,00 5/07/24 Inbreng in natura Krakau 740.300.940 21.896.154 762.197.094 41.127.830 42.344.283 18,00 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 261 262 Evolutie uitgiftepremies In duizenden EUR Datum Verrichting Uitgiftepremies 31/12/15 25.615 1/03/16 Fusie Devimmo 1.615 1/08/16 Fusie CPG 514 11/10/16 Inbreng in natura Woonfront 4.517 17/01/17 Inbreng in natura Project KVS 2.394 22/06/17 Kapitaalverhoging 35.222 26/03/18 Inbreng in natura project Enschede 8.800 12/06/18 Kapitaalverhoging 53.332 12/12/18 Inbreng in natura All-In Annadal 15.230 4/06/19 Keuzedividend 3.378 13/06/19 Inbreng in natura Stratos KvK N.V. 10.241 27/10/19 Kapitaalverhoging 115.582 18/06/20 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 4.581 7/10/20 Inbreng in natura Patrimonne Couronne - Franck NV 22.047 25/11/20 Kapitaalverhoging 34.996 18/03/21 Kapitaalverhoging 99.228 14/12/21 Kapitaalverhoging 70.716 7/06/22 Keuzedividend 6.825 15/09/22 Inbreng in natura Basecamp (fase 1) 171.311 25/04/23 Inbreng in natura Basecamp (fase 2) 22.506 15/12/23 Kapitaalverhoging 28.706 18/04/24 Kapitaalverhoging - Earn out I 5.142 2/06/24 Keuzedividend 6.845 27/06/24 Inbreng in natura Campo Pequeno 17.110 5/07/24 Inbreng in natura Krakau 13.405 Totaal uitgiftepremies per 31/12/2024 779.858 Onbeschikbare uitgiftepremies 305.273 Beschikbare uitgiftepremies 474.585 * Op basis van de BAV van 19/02/2024 werd er 175.272 KEUR geherklasseerd van de onbeschikbare reserves naar de beschikbare reserves. Bij de kapitaalverhogingen van 2024 werd een bedrag van 42.502 KEUR toegewezen aan de beschikbare uitgiftepremies. Daarnaast werd er op basis van de BAV van 19/02/2024 175.272 KEUR geherklasseerd van de onbeschikbare reserves naar de beschikbare reserves. Toegestane kapitaal In 2024 werd de raad van bestuur tweemaal gemachtigd om het maatschappelijke kapitaal in één of meerdere malen te verhogen: Bij op de buitengewone algemene vergadering van 19 februari 2024 werd de raad van bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapi- taal in één of meerdere malen te verhogen: (a) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wet- telijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap met een maximumbe- drag van driehonderd vierenveertig miljoen vijftigduizend honderd drieënzeventig euro (344.050.173 EUR); (b) voor kapitaalverhogingen in het kader van uitkering van een keuze- dividend, met een maximumbedrag van driehonderd vierenveertig miljoen vijftigduizend honderd drieënzeventig euro (344.050.173 EUR); (c) voor kapitaalverhogingen bij wijze van (i) inbreng in geld waarbij niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap en (ii) inbreng in natura, met een maximumbedrag van achtenzestig miljoen achthonderd en tienduizend vierendertig euro zestig eurocent (68.810.034,60 EUR) in totaal, met dien verstande dat de raad van bestuur in elk geval het kapitaal nooit zal kunnen verhogen met meer dan het wettelijke maximum- bedrag, zijnde 100% van het bedrag van het kapitaal van zeshonder- dachtentachtig miljoen honderd duizend driehonderdzesenveertig euro (688.100.346,00 EUR) op datum van de buitengewone algemene vergadering van 19 februari 2024. Deze machtiging is geldig voor een duur van vijf jaar vanaf de bekend- making in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de buitengewone algemene vergadering van 19 februari 2024. Zie hiervoor artikel 7 van de gecoördineerde statuten per 19 februari 2024 zoals gepubliceerd op de website van de Vennootschap.. Voormelde machtiging werd hernieuwd bij de buitengewone algeme- ne vergadering van 12 september 2024. Op deze datum werd de raad van bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere malen te verhogen: (a) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wet- telijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap met een maximumbe- drag van driehonderd eenentachtig miljoen achtennegentigdui- zend vijfhonderd zevenenveertig euro (381.098.547,00 EUR); (b) voor kapitaalverhogingen in het kader van uitkering van een keuze- dividend, met een maximumbedrag van driehonderd eenentachtig miljoen achtennegentigduizend vijfhonderd zevenenveertig euro (381.098.547,00 EUR); (c) voor kapitaalverhogingen bij wijze van (i) inbreng in geld waarbij niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap en (ii) inbreng in natura, met een maximumbedrag van zesenzeventig miljoen twee- honderd negentienduizend zevenhonderd en negen euro veertig cent (76.219.709,40 EUR) in totaal, met dien verstande dat de raad van bestuur in elk geval het kapitaal nooit zal kunnen verhogen met meer dan het wettelijke maximumbe- drag, zijnde 100% van het bedrag van het kapitaal van zevenhonderd tweeënzestig miljoen honderd zevenennegentig duizend vierenne- gentig euro (762.197.094,00 EUR) op datum van de buitengewone algemene vergadering van 12 september 2024. Deze machtiging is geldig voor een duur van vijf jaar vanaf de be- kendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de buitengewone algemene vergadering van 12 september 2024. Zie hiervoor artikel 7 van de gecoördineerde statuten per 12 septem- ber 2024 zoals gepubliceerd op de website van de Vennootschap. Deze machtiging kan worden hernieuwd. De raad van bestuur zal bij elke kapitaalverhoging de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uit- giftevoorwaarden van de nieuwe effecten vastleggen. Deze kapitaalverhogingen kunnen worden uitgevoerd door inbreng in geld, door inbreng in natura, bij wijze van een gemengde inbreng of door omzetting van reserves, met inbegrip van overgedragen winsten en uitgiftepremies evenals alle eigen vermogensbestandde- len onder de enkelvoudige IFRS-jaarrekening van de Vennootschap (opgesteld uit hoofde van de GVV-Wetgeving) die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, en al dan niet met creatie van nieuwe effecten, overeenkomstig de regels voorgeschreven door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, de GVV-Wetgeving en de statuten. De raad van bestuur kan daarbij nieuwe aandelen uitgeven. In voor- komend geval zullen de uitgiftepremies op één of meer afzonderlijke rekeningen onder het eigen vermogen op het passief van de balans worden geboekt en behouden. De raad van bestuur kan vrij beslissen om de uitgiftepremies, eventueel na aftrek van een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging in de zin van de toepas- selijke IFRS-regels, in het geval van een kapitaalverhoging waartoe de raad van bestuur beslist heeft, door de raad van bestuur op een onbeschikbare reserverekening geplaatst moeten worden die op de- zelfde wijze als het kapitaal een waarborg voor derden zal uitmaken en die, onder voorbehoud van zijn incorporatie in het kapitaal, slechts zal kunnen worden verminderd of afgeschaft bij beslissing van de algemene vergadering van aandeelhouders beraadslagend volgens de voorwaarden van quorum en meerderheid vereist voor een statu- tenwijziging. De raad van bestuur kan tevens inschrijvingsrechten (al dan niet aan een ander effect gehecht) en converteerbare obligaties of obligaties FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 263 264 terugbetaalbaar in aandelen uitgeven, die aanleiding kunnen geven tot de creatie van dezelfde effecten en dit steeds met naleving van de regels voorgeschreven door de toepasselijke wetgeving en de statu- ten van de Vennootschap. Onverminderd de toepassing van de artikelen 7:188 tot 7:193 en ar- tikel 7:201 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, kan de raad van bestuur het voorkeurrecht beperken of opheffen, ook wanneer dit gebeurt ten gunste van één of meer bepaalde perso- nen andere dan personeelsleden van de Vennootschap of van haar dochtervennootschappen. Principieel kan dit slechts voor zover aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten (voor zover wettelijk vereist). Dat onherleidbaar toewijzingsrecht dient tenminste te voldoen aan de modaliteiten vermeld in artikel 11.1 van de statu- ten. Onverminderd de toepassing van de artikelen 7:190 tot 7:194 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, zijn dergelijke beperkingen in het kader van de opheffing of beperking van het voor- keurrecht niet van toepassing bij een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, (i) in het kader van het toegestane kapitaal waarbij het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogin- gen die, overeenkomstig artikel 26 §1, derde lid GVV-wet, zijn uitge- voerd over een periode van 12 maanden, niet meer bedraagt dan 10 % van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging of (ii) in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. In dit kader wijst de Vennootschap in het bijzonder op de mogelijkheid tot het verhogen van het kapitaal door middel van een private plaatsing zonder derge- lijk onherleidbaar toewijzigingsrecht (beperkt tot 10% nieuwe aande- len per 12 maanden) voorzien in de GVV-Wetgeving, en waarvoor de machtiging toegestaan kapitaal verleend door de algemene vergade- ring eveneens toelating geeft (samen met de machtiging inbreng in natura beperkt tot 10%). Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in natura moeten de voorwaar- den vermeld in artikel 11.2 van de statuten worden nageleefd (met in- begrip van de mogelijkheid een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend). De bijzondere regels inzake de kapitaalverhoging in natura uiteengezet onder artikel 11.2 zijn echter niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. Onder dezelfde voorwaarden als hierboven uiteengezet en onderwor- pen aan de toepasselijke wettelijke bepalingen, kan de Vennootschap, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten, de in ar- tikel 7:22 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen be- doelde en eventueel andere door het vennootschapsrecht toegelaten effecten uitgeven in overeenstemming met de daar voorgeschreven regels en de GVV-Wetgeving. De bevoegdheid inzake het toegestane kapitaal mag nooit gebruikt worden voor de volgende verrichtingen: (i) De uitgifte van inschrijvingsrechten die in hoofdzaak is bestemd voor één of meer bepaalde personen, andere dan de leden van het personeel van de Vennootschap of van één of meer van haar doch- tervennootschappen (art.7:201, lid 1, 1° WVV.); (ii) De uitgifte van aandelen met meervoudig stemrecht of van effec- ten die recht geven op de uitgifte van of de conversie in aandelen met meervoudig stemrecht (art. 7:201, lid 1, 2° WVV.); (iii) Kapitaalverhogingen die voornamelijk tot stand worden ge- bracht door een inbreng in natura uitsluitend voorbehouden aan een aandeelhouder van de Vennootschap die effecten van de Vennootschap in zijn bezit houdt waaraan meer dan 10% van de stemrechten verbonden zijn. Bij de door deze aandeelhouder in bezit gehouden effecten, worden de effecten gevoegd die in bezit worden gehouden door (art.7:201, lid 1, 3° WVV.): • een derde die handelt in eigen naam maar voor rekening van de bedoelde aandeelhouder; • een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke per- soon of rechtspersoon; • een derde die optreedt in eigen naam maar voor rekening van een met de bedoelde aandeelhouder verbonden natuurlijke persoon of rechtspersoon; • personen die in onderling overleg handelen, onder personen die in onderling overleg handelen wordt verstaan (a) de natuurlijke perso- nen of rechtspersonen die in onderling overleg handelen in de zin van artikel 3, § 1, 5°, a) van de Wet van 1 april 2007, (b) de natuurlijke personen of rechtspersonen die een akkoord hebben gesloten aan- gaande de onderling afgestemde uitoefening van hun stemrechten, om een duurzaam gemeenschappelijk beleid ten aanzien van de Vennootschap te voeren, en (c) de natuurlijke personen of rechts- personen die een akkoord hebben gesloten aangaande het bezit, de verwerving of de overdracht van stemrechtverlenende effecten; (iv) De uitgifte van een nieuwe soort van effecten (art. 7:201, lid 1, 4° WVV.). In de loop van 2024 werd het kapitaal viermaal verhoogd via het toe- gestane kapitaal: • via een kapitaalverhoging door de inbreng in natura (in het kader van de eerste earn-out vergoeding ingevolge de Basecamp trans- actie) hetgeen resulteerde in de uitgifte van 676.877 nieuwe aan- delen op 18 april 2024 • Via een kapitaalverhoging door de inbreng in nature (in het kader van het keuzedividend) hetgeen resulteerde in de uitgifte van 670.432 nieuwe aandelen op 4 juni 2024. • Via een kapitaalverhoging door de inbreng in natura (in het kader van de acquisitie van Campo Pequeno (Lissabon)) hetgeen resul- teerde in de uitgifte van 1.552.724 nieuwe aandelen op 27 juni 2024; • Via een kapitaalverhoging door de inbreng in natura (in het kader van de acquisitie van LivinnX (Polen)) hetgeen resulteerde in de uitgifte van 1.216.453 nieuwe aandelen op 5 juli 2024. Met betrekking tot voormelde kapitaalverhogingen werd gebruik ge- maakt worden van de machtiging toegestaan kapitaal, die werd goed- gekeurd op de Buitengewone Algemene Vergadering van 19 februari 2024 (zoals hierboven beschreven). Aangezien de machtiging toegestaan kapitaal werd hernieuwd op 12 september 2024, bedraagt het saldo van het toegestane kapitaal bijgevolg per 31 december 2024 (a) (maximaal) 381.098.547,00 EUR (voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wette- lijk voorkeurrecht of onherleidbaar toewijzingsrecht, (b) (maximaal) 381.098.547,00 EUR (voor kapitaalverhogingen in het kader van het keuzedividend), (c)(maximaal) 76.219.709,40 EUR (voor kapitaalver- hogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijke voorkeurrecht of van het herleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap en inbreng in natura). 10.9.18 AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR Rekening houdend met de ontvangen transparantieverklaringen en de informatie in het bezit van Xior Student Housing, zijn de belangrijkste aandeelhouders per 31 december 2024: 31/12/24 31/12/23 Aandeelhouder Aloxe NV 12,03% (1) 13,32% Car Logistics Brussels NV 6,96% (2) 0,00% 1 Op basis van de transparantiekennisgevingen per 4&5 juli 2024 (met inbegrip van de noemer per 5 juli 2024 (42.344.283)). 2 Op basis van de transparantiekennisgevingen per 10 juli 2024 (met inbegrip van de noemer per 5 juli 2024 (42.344.283)). De transparantieverklaringen zijn te consulteren op de website van de Vennootschap (www.corporate.xior.be onder de rubriek Investor Relations – Aandeelhoudersstructuur). 10.9.19 RESULTAAT PER AANDEEL Resultaat per aandeel 31/12/24 31/12/23 Aantal gewone aandelen in omloop 42.344.283 38.227.797 Gewogen gemiddelde aantal aandelen 41.118.335 37.142.375 Nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) 1,62 -0,25 Verwaterde nettowinst per gewoon aandeel (in EUR) 1,62 -0,25 EPRA winst per aandeel (in EUR) 2,22 2,22 EPRA winst per aandeel (in EUR) - Deel van de groep 2,21 2,21 10.9.20 ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Earn-out verplichting 0 17.000 Overige verplichtingen 46 741 Totaal: 46 17.741 De overige langlopende schulden bedroegen in 2023 hoofdzakelijk 17 MEUR voor het lange termijn deel van de earn-out vergoeding, in 2024 werd dit deel geherklasseerd naar korte termijn omdat de betaling van de tweede earn-out op of rond 31 maart 2025 gepland staat. 10.9.21 UITGESTELDE BELASTINGEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Uitgestelde belastingen verplichtingen Exit-tax 1.962 565 Uitgestelde belastingen op meerwaarde onroerend goed buitenland 84.629 76.980 Totaal 86.590 77.545 De uitgestelde belastingen betreffen de uitgestelde belastingen op Nederlands, Spaans, Portugees, Deens, Pools en Duits vastgoed. Aan de andere kant zijn er ook uitgestelde belastingvorderingen geboekt op de waardedalingen (18.480 KEUR). Er wordt eveneens verwezen naar Hoofdstuk 10.9.7 van dit Jaarverslag. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 265 266 10.9.22 FINANCIËLE SCHULDEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Langlopende financiële schulden Bilaterale leningen - variabele of vaste rentevoet 1.583.411 1.215.197 Kosten opname leningen -4.864 -2.138 Totaal 1.578.547 1.213.059 1 Deze bedragen zijn exclusief de financiële leaseverplichtingen 2024: 5,557 KEUR, 2023: 4,878 KEUR) In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Langlopende financiële schulden (excl. interesten) Opdeling volgens de maturiteit Binnen het jaar Tussen één en twee jaar 314.589 287.743 Tussen twee en vijf jaar 789.815 536.355 Meer dan vijf jaar 479.007 391.099 Totaal 1.583.411 1.215.197 In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Niet opgenomen kredieten Vervallende binnen het jaar 0 15.750 Vervallende na één jaar 68.000 70.000 Totaal 68.000 85.750 De financiële schulden die op het niveau van Xior Student Housing zijn zonder onderliggende zekerheden afgesloten. Uitzonderingen hierop zijn leningen die door dochtervennootschappen zijn aangegaan, I.e. de lening van Stratos KVK, de lening van XSH Benfica SA, lening van XSH São João SA, de lening van ST Potsdam S.à r.l., de lening van Studentenwohnheim Prager Strasse GmbH, de lening van Xior Copenhagen South ApS, de lening van Xior Lyngby Student ApS, de lening van Xior Lyngby Residential ApS, de lening van Uhub Investments Lumiar SA, de lening van BC Student Malmö AB en de lening van Campopre Investments SIC. Sommige van deze werden mee overgenomen bij overname van 100% van de aandelen. Deze leningen zijn deels gedekt door zekerheden. Het merendeel van de financiële schulden hebben een variabele ren- tevoet, een deel van de afgesloten financieringen hebben een vaste rentevoet. Er werden IRS-contracten afgesloten om een deel van de le- ningen in te dekken waarbij de variabele rentevoeten werden geswapt tegen vaste rentevoeten. In totaal is er 1.118 KEUR aan financieringen ingedekt via IRS-contracten. Dit stemt overeen met een indekking van 66% t.o.v. de opgenomen financieringen. Er zijn voor 441 MEUR lenin- gen aan vaste rentevoeten, hetgeen resulteert in een indekking (IRS + vaste rentevoet) van 92% t.o.v. de opgenomen financieringen. In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Inschatting toekomstige interestlasten Binnen één jaar 58.784 51.872 Tussen één en vijf jaar 141.036 91.225 Meer dan vijf jaar 86.904 101.096 Totaal 286.724 244.192 * In het jaarverslag van 2023 werd er geen rekening gehouden met EURIBOR bij de berekening van de interestkost van leningen met een variabele interestvoet. Dit werd hier gecorrigeerd om meer in lijn te zijn met de realiteit. In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Liquiditeitsverplichting op vervaldagen verbonden aan de indekkingsinstrumenten Binnen één jaar 19.211 18.745 Tussen één en vijf jaar 66.435 53.874 Meer dan vijf jaar 12.995 7.420 Totaal 98.641 80.039 Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening ge- houden met de schuldpositie per 31 december 2024. Xior Student Housing had per 31 december 2024 1.716.723 KEUR aan gecommitteerde kredietovereenkomsten. Er wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.33 van dit Jaarverslag voor de Schuldgraad van Xior Student Housing. Het betreft hier bullet leningen die werden afgesloten bij verschillende banken en met een looptijd die varieert tussen de 3 jaar en de 10 jaar. De gemiddelde looptijd bedraagt 4,27 jaar. Een aantal van deze kredietovereenkomsten bevat cross default bepalingen, die de kredietgever toelaten de vervroegde terugbetaling van het krediet te eisen (of het krediet te annuleren of te heronderhan- delen) in geval van inbreuk door Xior op één van haar andere kredie- tovereenkomsten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de impact op de fair value van de IRS’en indien de rente zou stijgen of dalen met maximaal 0,20%: Impact op wijziging van de reële waarde van de IRS’en per Wijziging van de rente 31/12/2024 -0,20% -8.947 KEUR +0,20% +8.927 KEUR Impact op wijziging van de reële waarde van de IRS’en per Wijziging van de rente 31/12/2023 -0,20% -7.629 KEUR +0,20% +7.741 KEUR De Vennootschap moet de nodige convenanten respecteren in het kader van haar financieringsovereenkomsten. Per 31 december 2024 wordt door Xior aan alle gestelde convenanten voldaan. Een maximale schuldgraad (cfr. berekening GVV-KB) van 60%, een interest cover ratio van minimum 2,5 en een minimale indekking van 70%. Voor een nadere beschrijving van de financieringsovereenkom- sten die werden afgesloten door de Vennootschap wordt eveneens verwezen naar Hoofdstuk 5.3.1 van dit Jaarverslag. Sensitiviteit interesten 2024 Indien de Euribor rente (3m, 12m en/of 6m) met 20 basispunten zou stijgen dan zou dit voor 2024 een impact hebben van 261 KEUR op de intresten die door de Vennootschap moeten betaald worden. Voor deze sensitiviteitsanalyse werd rekening gehouden met de afgesloten afdekkingsinstrumenten. Reconciliatie van schulden uit financieringsactiviteiten Onderstaande tabel geeft de wijzigingen weer van Xior m.b.t. financieringsactiviteiten 9 . 31/12/2023 Cash flows Niet-kaswijzigingen Herklassering 31/12/2024 Wedersamen- stelling van het nominaal wijzigingen in overgenomen bedrag de reële waarde bij acquisitie Lange termijn kredieten 1.213.059 237.307 4.249 123.932 1.578.547 Korte termijn kredieten 470.320 -235.000 -123.932 111.388 Financiële instrumenten -25.179 20.134 -5.045 1.658.200 2.307 4.249 20.134 0 0 1.684.890 . 10.9.23 HANDELSSCHULDEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Handelsschulden Handelsschulden 9.631 8.350 Te ontvangen facturen 935 1.279 Belastingen en sociale schulden 20.386 24.226 Andere 1.027 654 Exit-taks 0 0 Totaal 31.979 34.510 Belastingen en sociale schulden betreffen voornamelijk geraamde be- lastingen vaste inrichting en dochtervennootschappen en te betalen BTW. 10.9.24 ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Andere kortplopende verplichtingen Andere schulden 52.748 42.379 Totaal 52.748 42.379 Andere kortlopende verplichtingen 52.748 KEUR (2023: 42.379 KEUR) betreffen o.a. ontvangen huurwaarborgen van huurders en het korte termijn deel van de earn-out vergoeding. (voor meer informatie en de opsplitsing, zie eveneens 5.2.1 van dit Jaarverslag ). 10.9.25 OVERLOPENDE REKENINGEN – PASSIEF In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Overlopende rekeningen - passief Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 4.153 7.074 Toe te rekenen interesten 1.577 2.557 Andere 13.356 9.133 Totaal 19.086 18.764 De over te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking op vooruitbetaalde huren. Toe te rekenen kosten vastgoed betreffen voornamelijk nog te ontvangen aanslagen onroerende voorheffing en vastgoedtaksen. Andere overlopende rekeningen betreffen voornamelijk nog te betalen algemene kosten. 9 Dit overzicht houdt geen rekening met de financiële leasing schulden (erfpachtcontracten) FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 267 268 10.9.26 FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/24 31/12/23 31/12/23 Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde Niveau Overzicht van financiële activa en verplichtingen Activa Financiële vaste activa 50.233 50.233 42.215 42.215 Financiële vaste activa 2.645 2.645 1.783 1.783 niveau 2 Financiële derivaten 5.045 5.045 25.179 25.179 niveau 2 Handelsvorderingen en andere vaste activa 34.775 34.775 14.013 14.013 niveau 2 Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures 7.768 7.768 1.240 1.240 niveau 2 Financiële vlottende activa 50.080 50.080 45.963 45.963 Handelsvorderingen 3.015 3.015 3.969 3.969 niveau 2 Belastingvorderingen en andere vlottende activa 37.603 37.603 28.226 28.226 niveau 2 Kas en kasequivalenten 9.462 9.462 13.768 13.768 niveau 1 Totaal financiële activa 100.313 100.313 88.178 88.178 Verplichtingen Langlopende financiële verplichtingen 1.584.150 1.520.964 1.235.678 1.166.841 Langlopende financiële verplichtingen 1.584.104 1.520.918 1.217.937 1.149.100 niveau 2 Andere langlopende verplichtingen 46 46 17.741 17.741 niveau 2 Kortlopende financiële verplichtingen 196.115 196.115 547.209 547.209 Kortlopende financiële verplichtingen 111.388 111.388 470.320 470.320 niveau 2 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 31.979 31.979 34.510 34.510 niveau 2 Andere kortlopende verplichtingen 52.748 52.748 42.379 42.379 niveau 2 Totaal financiële verplichtingen 1.780.265 1.717.079 1.782.887 1.714.050 Handelsvorderingen en handelsschulden worden geboekt aan ge- aan vaste interestvoet, de rest van de financiële schulden zijn aan amortiseerde kost. De wijziging in de fair value van financiële deriva- variabele interestvoet. Voor de leningen die aan vaste interestvoet ten wordt via het resultaat geboekt. werden afgelost werd de reële waarde berekend, die afwijkt van de boekwaarde. Voor de leningen aan variabele interestvoet, is de reële Reële waarde waarde van deze verplichtingen gelijk aan de boekwaarde. Deze lenin- Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend gen zijn gedeeltelijk ingedekt via IRS-contracten. zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financiële activa en verplichtingen in kwestie. Xior Student Voor de definities van de niveaus wordt verwezen naar Hoofdstuk Housing heeft per 31 december 2024 441 MEUR financiële schulden 10.9.8 van dit Jaarverslag. 10.9.27 TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Transacties met verbonden partijen Vergoeding management 1.946 1.977 Vergoeding onafhankelijke bestuurders 313 348 Totaal 2.259 2.325 Vordering op Aloxe 2.434 2.477 De verbonden partijen waarmee de Vennootschap handelt zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De transacties met de dochterondernemingen worden geëlimineerd in de consolidatie. De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de post “algemene kosten van de vennootschap” (zie Hoofdstuk 10.9.3 van dit Jaarverslag) . De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voorde- len ten laste van de Vennootschap. We verwijzen hiervoor naar het remuneratieverslag in Hoofdstuk 6.1.17 van dit Jaarversla g . Per 31 december 2024 heeft Xior Student Housing NV een vordering op Aloxe, referentieaandeelhouder van de Vennootschap, voor een bedrag van 2.434 KEUR. Deze vordering is voornamelijk ontstaan uit de gegeven huurgaranties op bepaalde projecten bij IPO. 10.9.28 VERGOEDING COMMISSARIS In toepassing van artikel 7:99 §7 van het Wetboek van vennootschap- pen en verenigingen dient de 70% regel te worden beoordeeld op het niveau van Xior Student Housing NV en mag deze niet overschreden worden. In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Vergoeding van de commissaris Mandaat van de commissaris (Xior Student Housing NV) 91 88 Mandaat van de commissaris (dochterondernemingen) 113 122 Controle-opdrachten voorzien door het Wetboek van vennootschappen 90 28 Andere controle-opdrachten (comfort letter, etc.) 15 8 Belastingadviesopdrachten 0 0 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten 52 39 Totaal 361 285 10.9.29 VERWORVEN VASTGOEDVENNOOTSCHAPPEN EN VASTGOEDBELEGGINGEN Ingevolge de verwezenlijking van de desinvesteringsstrategie be- schikt de Vennootschap per 31 december 2024 over een vastgoed- portefeuille bestaande uit 117 panden. Hieronder wordt een korte toelichting gegeven van de acquisities die in de loop van 2024 werden verwezenlijkt. 10.9.29.1 De aandelenovernames De Vennootschap heeft 100% van de aandelen in een aantal vast- goedvennootschappen verworven door middel van een koop-verkoop tegen betaling in geld of aandelen. Verwerving Campo Pequeño Xior kondigde op 27 juni 2024 een akkoord aan voor de verwerving van Campo Pequeño in Lissabon, Portugal met 380 units. Deze acqui- sitie werd volledig gerealiseerd via een inbreng in natura. Campopre Investments - SIC In duizenden Imobiliária Fechada, S.A. EUR Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%) Vastgoedbeleggingen 58.025 Liquide middelen 5.999 Overige activa 251 Eigen vermogen 35.754 Langlopende schulden 23.766 Overige schulden 4.756 Gecorrigeerd eigen vermogen 35.754 Aankoopprijs aandelen 32.823 10.9.29.2 De vastgoedovernames De Vennootschap heeft ook vastgoed verworven via een vastgoed- overname. Verwerving LivinnX Tijdens dezelfde aankondiging van 27 juni 2024 kondigde Xior ook het akkoord aan voor de verwerving van LivinnX residentie te Krakau, Polen met 620 units (673 bedden). Deze acquisitie werd volledig ge- realiseerd via een inbreng in natura. Xior Student Housing Krakau Sp. Z.O.O. In duizenden (LivinnX) EUR Overzicht van overgenomen activa en passiva (100%) Vastgoedbeleggingen 32.316 Liquide middelen 45 Overige activa 6.943 Eigen vermogen 20.283 Langlopende schulden 18.107 Overige schulden 913 Gecorrigeerd eigen vermogen 20.283 Aankoopprijs aandelen 18.870 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 269 270 10.9.30 GEMIDDELD PERSONEELSBESTAND EN UITSPLITSING VAN DE PERSONEELSKOSTEN 31/12/2024 31/12/2023 Gemiddeld personeelsbestand 257 223 Arbeider 18 18 Bediende 259 236 - Kaderpersoneel 1 1 - Administratief bediende 61 48 - Commerciële medewerkers 190 177 - Technische medewerkers 7 10 Personeelskosten (in duizenden EUR) 14.030 13.027 Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen 11.257 10.746 Patronale bijdragen voor sociale verzekeringen 1.938 1.620 Patronale premies voor buitenwettelijke verzekeringen 39 32 Andere personeelskosten 795 629 10.9.31 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Voor de gebeurtenissen na balansdatum wordt verwezen naar Hoofdstuk 5.7 van dit Jaarverslag. Er hebben zich voor het overige geen belangrijke gebeurtenissen voor- gedaan na afsluiting van het boekjaar met impact op de jaarrekening. 10.9.32 CONSOLIDATIEPERIMETER Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Xior Student Housing per 31 december 2024: 31 december 2024 Aandeel in Naam Land het kapitaal Stubis BV België 100 Stratos KvK NV België 100 XL Fund NV België 100 Roosevelt BV België 100 Tri-Bis BV België 100 Xior OAM NV België 100 Xior Seraing NV België 99,99 Xior Student Housing NL BV Nederland 100 Xior Student Housing NL 2 BV Nederland 100 Xior Naritaweg BV Nederland 100 All-In Annadal BV Nederland 100 Stubis NL BV Nederland 100 Amstelveen Laan van Kronenburg 2 BV Nederland 100 Xior Rotsoord BV Nederland 100 Xior Karspeldreef Amsterdam BV Nederland 100 Xior Groningen BV Nederland 100 Leeuwarden Tesselschadestraat BV Nederland 100 STUBIS NL IV BV Nederland 100 Borgondo Facilities BV Nederland 99,99 XL NL1 Coöperatie UA Nederland 100 XL NL 2 Coöperatie UA Nederland 100 Xior Zernike Coöperatie UA Nederland 100 Xior LBW NV Nederland 100 Xior Carré NV Nederland 100 Xior Bonnefanten NV Nederland 100 Xior Enschede I NV Nederland 100 Xior Wageningen NV Nederland 100 Xior Delft NV Nederland 100 Xior Breda NV Nederland 100 Stubeant BV Nederland 100 Studio Park Breda NV Nederland 100 Xior Tweebaksmarkt NV Nederland 100 Xior Brinktoren NV Nederland 100 Xior Brinktoren 2 NV Nederland 100 * Onderneming voor 100% aangehouden door holding Stubeant BV (100% dochter van Xior Student Housing NV) ** Ondernemingen voor 100% aangehouden door XL Fund (100% dochter van Xior Student Housing NV) *** Onderneming voor 100% aangehouden door Stubis NL BV (100% dochter van Xior Student Housing NV) 31 december 2024 (vervolg) Aandeel in Naam Land het kapitaal Xior Brinktoren 3 NV Nederland 100 XSHPT Portugal S.A. Portugal 100 XSH Benfica S.A. Portugal 100 XSH São João S.L.A. Portugal 100 XSH Operations Portugal Lda. Portugal 85 Uhub Investment Lumiar S.A. Portugal 100 Campopre Investments - SIC Imobiliaria Portugal Fechada S.A. 100 Xior Quality Student Housing S.L.U. Spanje 100 I love Barcelona Campus Bèsos S.A.U. Spanje 100 Minerva Student Housing SOCIMI S.L.U. Spanje 100 Mosquera Directorship SOCIMI S.L.U. Spanje 100 Terra Directorship S.L.U. Spanje 100 Xior Student Housing Spain S.L.U. Spanje 100 Managua Directorship S.L.U. Spanje 100 Student Properties Spain SOCIMI S.A. Spanje 100 HUBR Student Housing S.L. Spanje 25%+1 Collblanc Student Housing SOCIMI Spanje S.L.U. 100 ST Łódź Rembielinskiego Sp. z o.o. Polen 100 Xior Łódź Rewolucji 1905 Sp. z o.o. Polen 100 Xior Katowice Paderewskiego Sp. z o.o. Polen 100 Xior Student Operations Poland Sp. Polen z.o.o. 100 Studentenwohnheim Prager Strasse Duitsland GmbH 100 Xior Student Operations Nordic ApS Denemarken 100 Xior Lyngby Residential ApS Denemarken 100 Xior Lyngby Skovbrynet Student ApS Denemarken 100 Xior Copenhagen South ApS Denemarken 100 Xior Aarhus Katrinehoj ApS Denemarken 100 BC Student Malmö AB Zweden 100 ST Potsdam S.à r.l. Luxemburg 100 Joint Venture Aandeel in Land het kapitaal Collegno SP Z.O.O. Polen 25%+1 Uhub Boavista II S.A. Portugal 25%+1 Ondernemingen voor 100% aangehouden door subholding XSHPT Portugal SA (100% dochter van Xior Student Housing NV) - Onderneming aangehouden door subholding XSHPT Portugal SA (100% dochter van Xior Student Housing NV) * Onderneming voor 100% aangehouden door BaseCamp Student Operations ApS (100% dochter van Xior Student Housing NV) FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 271 272 31 december 2023 Aandeel in Naam Land het kapitaal Stubis BVBA België 100 Stratos KVK N.V. België 100 XL Fund N.V. België 100 Invest Drève St Pierre N.V. België 100 Roosevelt B.V. België 100* Xior Ommegang N.V. België 100 Xior Ruhl N.V. België 100 Tri-Bis B.V. België 100 Xior Octopus N.V. België 100 City'zen B.V. België 100 Xior OAM N.V. België 100 Xior Namen B.V. België 100 Xior Hasselt N.V. België 100 Xior Student Housing NL B.V. Nederland 100 Xior Student Housing NL 2 B.V. Nederland 100 Xior Naritaweg B.V. Nederland 100 All-In Annadal B.V. Nederland 100 Stubis NL B.V. Nederland 100 Amstelveen Laan van Kronenburg 2 B.V. Nederland 100 Xior Rotsoord B.V. Nederland 100 Xior Karspeldreef Amsterdam B.V. Nederland 100 Xior Groningen B.V. Nederland 100 Leeuwarden Tesselschadestraat B.V. Nederland 100 STUBISNL IV B.V. Nederland 100 Borgondo Facilities B.V. Nederland 100 XL NL Cooperatie 1 U.A. Nederland 1001 XL NL Cooperatie 2 U.A. Nederland 1001 Xior Zernike Coöperatie U.A. Nederland 100 Xior LBW N.V. Nederland 100 Xior Carré N.V. Nederland 100 Xior Bonnefanten N.V. Nederland 100 Xior Enschede I N.V. Nederland 100 Xior Wageningen N.V. Nederland 100 Xior Delft N.V. Nederland 100 Xior Breda N.V. Nederland 100 Onderneming die in 2023 gefuseerd is met Xior Student Housing NV ** Onderneming voor 100% aangehouden door holding Stubeant BV (100% dochter van Xior Student Housing NV) *** Onderneming voor 100% aangehouden door Stubis NL BV (100% dochter van Xior Student Housing NV) 1 Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XL Fund (100% dochter van Xior Student Housing NV) 31 december 2023 (vervolg) Aandeel in Naam Land het kapitaal Stubeant B.V. Nederland 100 Studio Park Breda N.V. Nederland 100 Xior Tweebaksmarkt N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren 2 N.V. Nederland 100 Xior Brinktoren 3 N.V. Nederland 100 XSHPT Portugal S.A. Portugal 100 Uhub Investments Benfica S.L. Portugal 1002 Uhub Investments São João S.L. Portugal 1002 Uhub Operations S.L. Portugal 852 Porto Granjo Student Residences S.A.3 Portugal 03 Uhub Investments Lumiar S.L. Portugal 1002 Xior Quality Student Housing S.L.U. Spanje 100 I love Besos Campus Besos S.A.U. Spanje 100 Minerva Student Housing Socimi S.L.U. Spanje 100 Mosquera Directorship S.L. Spanje 100 Terra Directorship S.L.U. Spanje 100 Xior Student Housing Spain S.L.U. Spanje 100 Managua Directorship S.L.U. Spanje 100 Student Properties Spain Socimi S.A. Spanje 100 Hubr Student Housing S.L. Spanje 25 Collblanc Student Housing Socimi S.L.U. Spanje 100 ST Łódź Rewolucji 1905 Sp. z o.o. Polen 100 ST Katowice Krasinskiego Sp. z o.o. Polen 100 ST Łódź Rembielinskiego Sp. z o.o. Polen 100 BaseCamp Student Real Estate ApS Denemarken 100 BaseCamp Student Operations ApS Denemarken 100 BC Skovbrynet Residential ApS Denemarken 1004 ST Skovbrynet Student ApS Denemarken 100 ESHF 2 Birketinget ApS Denemarken 100 ESHF 2 Aarhus Student ApS Denemarken 100 ESHF 2 Aarhus Residential ApS Denemarken 100 Studentenwohnheim Prager Strasse GmbH Duitsland 100 ST Potsdam S.à r.l. Duitsland 100 BC Student Malmö AB Zweden 100 Joint Venture Collegno SP Z.O.O. Polen 26 2 Ondernemingen voor 100% aangehouden door holding XSHPT Portugal SA (100% dochter 3 Onderneming die voor 100% werd aangehouden door XSHPT Portugal SA en verkocht van Xior Student Housing NV) werd op 12 oktober 2023 4 Onderneming voor 100% aangehouden door BaseCamp Student Real Estate ApS (100% dochter van Xior Student Housing NV) 10.9.33 SCHULDGRAAD Naleving van verplichtingen van het GVV-statuut In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Geconsolideerde schuldgraad (max 65%) Totaal verplichtingen 1.885.941 1.879.197 Aanpassingen -105.676 -96.309 Totale schulden volgens het KB van 13 juli 2014 1.780.265 1.782.888 Totaal activa 3.520.445 3.396.864 Aanpassingen -5.045 -25.179 Totale activa volgens het KB van 13 juli 2014 3.515.400 3.371.685 Schuldgraad (in %) 50,64% 52,88% Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad Zoals bepaald in de GVV-wetgeving, meer bepaald in artikel 24 van het GVV-KB, dient de GVV, wanneer haar geconsolideerde schuldgraad meer dan 50% bedraagt, een financieel plan op te stellen met een uit- voeringsschema waarin zij een beschrijving geeft van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de schuldgraad boven 65% van de geconsolideerde activa zou stijgen. Over dit financi- eel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de economische grondslagen ervan, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstem- men met die van de boekhouding van de GVV. In de halfjaarlijkse en jaarlijkse financiële verslagen dient te worden verantwoord hoe het financieel plan in de relevante periode werd uit- gevoerd en hoe de GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren. Het financieel plan en het bijzonder verslag van de commissaris worden ter informatie aan de FSMA overgemaakt. Evolutie schuldgraad Op 31 december 2024 bedraagt de geconsolideerde schuldgraad van Xior Student Housing NV 50,64% t.o.v. 52,88% per 31 december 2023. Hierdoor blijft de drempel van 50% overschreden. Naar aanleiding van de gewijzigde economische omstandigheden sinds het laatste kwar- taal van 2022, streeft de Vennootschap nog meer naar een verantwoor- de schuldenstructuur en beoogt op de lange termijn een schuldgraad van maximaal 50% (zie eveneens de Financieringsstrategie 4.4 van de Vennootschap in het Jaarverslag 2024) . Ingevolge het desinvesteringsprogramma dat gedurende 2023-2024 werd uitgevoerd en ten gevolge van het feit dat de groei grotendeels gefinancierd werd via inbrengen in natura, is de schuldgraad per 31 december 2024 gedaald t.o.v. 31 december 2023. Per 31 december 2024 blijft de schuldgraad nog lichtjes boven de grens van 50%. Op basis van de schuldgraad van 50,64% per 31 december 2024 heeft Xior Student Housing nog een bijkomend investeringspotentieel van ca. 1.440 MEUR, zonder hierbij de maximale schuldgraad van 65% te overschrijden. Met een huidige gecommitteerde pipeline ter waarde van ca. 68 MEUR voor 2025, ligt dit met andere woorden significant onder de wettelijke grens van 65%. De ruimte voor nieuwe investerin- gen bedraagt ca. 820 MEUR alvorens de 60%-drempel te overschrijden. De waardering van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de kapitaalbasis per 31 december 2024, zou de maximale schuldgraad van 65% pas overschreden worden bij een mogelijke waardedaling van de vast- goedportefeuille van ongeveer 775 MEUR of 23,4% t.o.v. de vastgoed- portefeuille van 3.314 MEUR op 31 december 2024. Xior Student Housing NV wil haar schuldgraad in de huidige marktom- standigheden verlagen naar een niveau onder de 50%, maar is van oordeel dat de huidige schuldgraad zich niet op een alarmerend niveau bevindt en dat er nog marge is om eventuele waardedalingen van het vastgoed op te vangen. Beleid betreffende de schuldgraad Een bestendige groei van de Vennootschap veronderstelt een ade- quate financiering van dergelijke groei, in een sector die van nature kapitaalintensief is. Xior dient uiteraard rekening te houden met het reglementair kader gevormd door de GVV-Wetgeving, onder meer wat de regels inzake de maximale schuldgraad (wettelijk begrensd op 65%). Dit heeft als gevolg dat de Vennootschap, net zoals iedere andere openbare GVV, beperkt is in haar mogelijkheden qua autofi- nanciering. Het beleid van Xior Student Housing NV bestaat zoals hoger gesteld uit het handhaven van een schuldgraad van maximaal 50%. Dit sluit niet uit dat de uitvoering van de groeistrategie of een daling van het vastgoed ten gevolge van een wijziging in de economische omstan- digheden, zou kunnen leiden tot een tijdelijke overschrijding van deze schuldgraad tot boven de 50%. Omwille van de huidige economische omstandigheden en gegeven het feit dat de Vennootschap van oor- deel is dat de schuldgraad onder de 50% zou moeten blijven, werden in 2023 en 2024 een aantal panden geïdentificeerd om te verkopen, om zo de nodige marge op de schuldgraad te behouden. Blijvende balansdiscipline blijft de kernfocus om de schuldratio terug te bren- gen tot ca. 50%. Het management blijft waken over de schuldgraad en zal noodzakelijke maatregelen blijven nemen, indien de situatie FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 273 274 dit vereist. Xior blijft in dat verband ook verdere strategische opties, waaronder strategische desinvesteringen, partnerschappen of joint ventures onderzoeken. Xior zal verder de opportunistische verkoop van de minst efficiënte, minst duurzame of non-core assets blijven bekijken. De Vennootschap zal in de toekomst weliswaar blijven streven naar een evenwichtige groei van zowel eigen als vreemd vermogen, in parallel met de verdere uitbouw van de vastgoedportefeuille. In dit verband kan ook worden verwezen naar de inbrengverrichtingen die door de Vennootschap reeds in het verleden werden doorgevoerd (cf. de inbrengverrichtingen van 26 maart 2018, 12 december 2018, 13 juni 2019, 18 juni 2020 resp. 7 oktober 2020, 15 september 2022, 25 april 2023, 26 juni 2024 en 5 juli 2024) en naar de kapitaalverhoging van juni 2018, oktober 2019, november 2020, maart 2021, december 2021, december 2023 en januari 2025. Dergelijke transacties hebben reeds geleid tot een versterking van het eigen vermogen en laten toe de portefeuille te doen groeien, met een gezonde combinatie van verschillende financieringsbronnen waarbij de schuldgraad onder controle wordt gehouden. De schuldgraadbeheersing geniet uiteraard de permanente aandacht van Xior Student Housing NV, die op recurrente wijze (periodiek en ad hoc) het voorwerp uitmaakt van controle en monitoring, met inbegrip van toetsing aan interne budgetten en de opmaak van forecasts m.b.t. de resultatenrekening en simulaties van de schuldgraad. Daarbij wordt rekening gehouden met alle bestaande financiële verplichtingen zoals de afgesloten huurcontracten, financieringsovereenkomsten, financi- ele indekkingsinstrumenten, gecommitteerde acquisities, enz. Voorziene evolutie van de schuldgraad Op basis van het huidig opgesteld financieel plan en rekening hou- dende met de voorziene capex voor 2025 met de reeds geplande de- sinvesteringen die in Q1 2025 werden afgerond, de kapitaalverhoging die in januari 2025 werd gerealiseerd, verwacht Xior Student Housing NV, behoudens onvoorziene omstandigheden, een schuldgraad die rond de 50% ligt, dit ten opzichte van 50,64 % per 31 december 2024. Bij deze inschatting is rekening gehouden met de volgende elemen- ten: • • • De uitvoering van de acquisitiepipeline en capex programma; De impact van de kapitaalverhoging van januari 2025; De rationalisatie van de vastgoedportefeuille waarbij bepaalde assets verkocht worden; • De winstreservering rekening houdende met de dividenduitkering over het boekjaar 2024; • Een stabiele waardering van de vastgoedportefeuille van de GVV. Deze verwachting kan echter beïnvloed worden door het zich voor- doen van onvoorziene gebeurtenissen. In dit opzicht wordt specifiek verwezen naar Hoofdstuk 1 “Risicobeheer” in het Jaarverslag 2024 . Besluit De raad van bestuur van Xior Student Housing NV is van oordeel dat de schuldgraad niet boven de 65% zal uitstijgen. Xior Student Housing NV zal de evolutie van de schuldgraad nauw- gezet opvolgen. Indien bepaalde gebeurtenissen een bijsturing van de politiek van de openbare GVV zouden noodzaken, zal de Vennootschap niet nalaten om in een gepaste bijsturing te voorzien, die in voorkomend geval tevens het voorwerp zal uitmaken van de vereiste rapportering in het kader van de wettelijke regels inzake infor- matieverstrekking waaraan de Vennootschap onderworpen is. 10.9.34 RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS In de loop van 2016-2024 werden een aantal panden verworven van derde partijen. Voor een aantal van deze panden werd een (gedeel- telijke) huurgarantie verstrekt door de verkopende partij. De duurtijd van deze huurgarantie varieert tussen de 12 en de 36 maanden vanaf overdrachtsdatum. Bij de Basecamp transactie werd een NOI-garantie verstrekt door de verkoper voor een periode van 12 tot 24 maanden. 10.9.35 GERECHTELIJKE EN ARBITRAGEPROCEDURES De gerechtelijke procedures die hangende waren in 2024 en waarbij intussen een minnelijke schikking werd getroffen, worden niet ver- meld in dit hoofdstuk. a) De Vennootschap is tevens verwikkeld in een geschil voor de Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel met be- trekking tot één van haar studentencomplexen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (dat zij eind 2020 heeft verworven), en dit naar aanleiding van een aantal gebreken die werden vastgesteld bij de uitvoering van werken door de aannemer tussen medio 2013 en eind 2014. Om die reden werd een bedrag aan openstaande facturen aan de aannemer voor een bedrag van 410.060,54 EUR door de Vennootschap achtergehouden als zekerheid. De Vennootschap (en meer specifiek haar rechtsvoorganger) heeft de aannemer en de architect dan gedagvaard op 28 januari 2015 (procedure die nog steeds hangende is voor de rechtbank). Door de rechtbank werd tevens een gerechtsdeskundige aangesteld. In het definitief deskundigenverslag van 25 april 2017 oordeelde de deskundige dat er nog een openstaand saldo te betalen was door de Vennootschap aan de aannemer van 256.028,09 EUR, exclusief interesten en contractuele bepalingen. Door de Vennootschap (en meer specifiek haar rechtsvoorganger) werd een bedrag ten belope van 100.000 EUR betaald aan de aannemer op 30 augustus 2017 (in ruil voor uitvoering van de werken door de aannemer dewelke echter op heden nooit zijn uitgevoerd), waardoor op heden er nog een openstaand saldo is van 156.028,09 EUR. Na neerlegging van het het definitief deskundigenverslag wierp de Vennootschap bij- komend op voor de rechtbank dat er zich nieuwe gebreken (onder andere met betrekking tot ventilatie) hadden gemanifesteerd. De Ondernemingsrechtbank besliste daaropvolgend bij vonnis van 20 december 2019 dat de opdracht van de gerechtsdeskundige diende te worden uitgebreid. Daarna werd de onderaannemer verantwoordelijk voor ventilatiesystemen gedagvaard in tussen- komst door de aannemer (waarna deze onderaannemer werd toegelaten in de procedure). Aangezien de deskundige van oordeel was dat ook het verantwoordelijke studiebureau (met betrekking tot de ventilatie) in de procedure diende te worden betrokken, dagvaardde de Vennootschap bijkomend het verantwoordelijke studiebureau in tussenkomst en besliste de Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel bij vonnis van 6 juli 2021 dat de Vennootschap en het verantwoordelijke studiebureau elk ook nog hun conclusies kunnen nemen. Bij vonnis van 27 juni 2022 oordeelde de Nederlandstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel dat de tusseneis in gedwongen tussenkomst en vrijwaring van de Vennootschap lastens het verantwoordelijke studiebureau ontvankelijk is, maar ongegrond. Tegen deze beschikking heeft de Vennootschap beroep ingesteld bij het Hof van Beroep te Brussel. Intussen worden beroepsconclusies uitgewisseld tussen de partij- en. Een pleitzitting omtrent deze tusseneis in gedwongen tussen- komst en vrijwaring is op heden nog niet vastgesteld. Zelfs indien de Vennootschap van oordeel is dat er mogelijks een dading met betrekking tot een deel van de uit te voeren werken in het kader van de procedure tot stand kan komen met de betrokken aannemer, is zij van oordeel dat de materiële impact van dit geschil op de Vennootschap beperkt is nu de Vennootschap zich contractueel heeft ingedekt ten aanzien van de vorige eigenaar met een vrijwa- rings- en vergoedingsmechanisme. b) Op 23 december 2020 werd de Vennootschap in kennis gesteld van een vordering waarbij 45 (voornamelijk Spaanse) studenten van de residentie Xior Picasso - Xior Vélazquez in Villaviciosa de Odón (Madrid) een collectieve vordering ingesteld hebben tegen Mosquera Directorship S.L. (een 80% dochtervennootschap van Xior). Zij vorderen in totaal 148.072,55 EUR wegens een beweerde- lijk gebrek aan dienstverlening in de eerste lockdown evenals een situatie van overmacht omwille van de COVID-19 crisis. Ze vorde- ren met name de huur terug vanaf 10 maart t.e.m. 30 juni 2020, ver- meerderd met interesten en gerechtskosten. Xior heeft in verband met deze eerste collectieve vordering een provisie aangelegd ten belope van het volledig gevorderde bedrag. De Vennootschap heeft deze procedure gewonnen in eerste aanleg krachtens een vonnis van 23 oktober 2023, maar 42 van de oorspronkelijke 45 eisende partijen zijn in beroep gegaan. De Vennootschap is in afwachting van het vonnis met betrekking tot de procedure in beroep. c) Op 28 januari 2021 werd de Vennootschap in kennis gesteld van een vordering waarbij een groep van 36 studenten van dezelfde residentie als deze die hierboven wordt vermeld, een tweede col- lectieve vordering ingesteld hebben tegen Mosquera Directorship S.L. Op dezelfde gronden als deze die hierboven worden vermeld, vorderen zij 123.217,82 EUR. Ze vorderen met name de huur terug vanaf 10 maart t.e.m. 30 juni 2020, evenals de zekerheden die niet werden teruggegeven, vermeerderd met interesten en gerechtskos- ten. Deze provisie werd aangelegd in Q1 2021. Bij vonnis van 24 mei 2022 besliste de rechtbank (in eerste aanleg) in het voordeel van de Vennootschap. Door 21 (van de oorspronkelijk 36) eisende partijen) werd beroep aangetekend tegen voormeld vonnis. De rechtbank heeft dit recent verworpen en de eisende partijen veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze uitspraak is nog beroep mogelijk bij het hooggerechtshof. d) Een Spaanse bouwonderneming eist van de Vennootschap een betaling van 41.831,74 EUR. De onderneming eist de betaling van bepaalde facturen met betrekking tot renovatiewerkzaamheden die uitgevoerd zijn in enkele gebouwen van Xior in Spanje. De Vennootschap is van mening dat het gaat om werken waar de Vennootschap niet om verzocht. Het verzet tegen de vordering werd ingediend en de preliminaire zitting is 11 december 2025. e) Bijkomend werd de Vennootschap gedagvaard op 12 juni 2024 door de Vereniging van Mede-Eigendom (“VME”) van een Studentenresidentie te Leuven (Heverlee). De procedure heeft be- trekking op een studentenresidentie met 81 studentenkamers. Het gebouw is opgericht door de BV G-Building (grondeigenaar) en de BV H-Building (opstalhouder). In 2015 zijn deze vennootschappen opgeslorpt door de Vennootschap. De Vennootschap is tevens op- getreden als syndicus van het gebouw. Het gebouw is opgeleverd eind 2014. Het gebouw is in elk geval voorbehoudloos in gebruik ge- nomen. Na definitieve oplevering in 2017, ontving de Vennootschap een eerste klacht op 29 oktober 2021. Het duurde vervolgens nog 2,5 jaar voor de VME overging tot dagvaarding. De VME betwist dat een voorlopige of definitieve oplevering heeft plaatsgevonden. Zij menen dat er thans nog steeds openstaande punten zijn zowel met betrekking tot de gemene delen, als met betrekking tot de privatieve delen. De VME vordert de aanstelling van een gerechtsdeskundige en begroot haar schade thans op 1 EUR provisioneel. Deze zaak wordt bepleit op 10 april 2025. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 275 276 • Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid van de externe waarderingsdeskundigen beoordeeld; • Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij voor een steek- proef van gebouwen de redelijkheid beoordeeld van de belang- rijkste parameters die door de waarderingsdeskundigen worden gehanteerd, zijnde de yield en de theoretische huurwaarde per m²; • Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben we voor alle gebouwen de redelijkheid van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen tussen 31 december 2023 en 31 de- cember 2022 vergeleken en geanalyseerd; en • Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie in de toelichting van de jaarrekening in overeenstemming is met de in- ternationale standaarden voor financiële verslaggeving (IFRS). Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om vol- doende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord te bieden op het kernpunt van de controle met betrekking tot de waardering van vastgoedbeleggingen. Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van ze- kerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van ma- terieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglemen- tair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de raad van bestuur de bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door de raad van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden hieronder beschreven. Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van ze- kerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van ma- terieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglemen- tair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de raad van bestuur de bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door de raad van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden hieronder beschreven. Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een profes- sioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: • het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsoli- deerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het omzeilen van de interne beheersing; • het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de Groep; • het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondsla- gen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijk- heid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen; • het concluderen of de door de raad van bestuur gehanteerde con- tinuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handha- ven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebben- de toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeur- tenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven; • het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconso- VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN XIOR STUDENT HOUSING NV OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2023 In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaar- rekening van Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en haar filialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de ove- rige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Het vormt één geheel en is ondeelbaar. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 24 juni 2021, overeenkomstig het voorstel van de raad van bestuur uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2023. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarreke- ning van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 9 opeenvolgende boekjaren. Verslag over de geconsolideerde jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31 de- cember 2023 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenrekening, de geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het geconso- lideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsoli- deerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum, en de toelichting met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Deze geconsoli- deerde jaarrekening vertoont een geconsolideerd balanstotaal van EUR ‘000’ 3.396.864 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een verlies van EUR ‘000’ 9.405. Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de geconsolideerde financiële toestand van de Groep per 31 december 2023, alsook van zijn geconsoli- deerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goed- gekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Basis voor het oordeel zonder voorbehoud Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale con- trolestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale contro- lestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige af- sluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons ver- slag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid. Wij hebben van de raad van bestuur en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en in- lichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Kernpunten van de controle Een kernpunt van onze controle betreft die aangelegenheid die naar ons professioneel oordeel het meest significant was bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheid is behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheid. WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN Kernpunt van de controle De Vennootschap heeft op 31 december 2023 vastgoedbeleggingen op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van EUR ‘000’ 3.212.855. De internationale standaarden voor financiële verslaggeving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen aan reële waarde worden geboekt. De bepaling van die reële waarde hangt sterk af van een aantal gekozen parameters, waarvan de theoretische huur- waarde per m² en de gehanteerde disconteringsvoet het belangrijkste zijn. In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoed- vennootschappen van toepassing zijnde wetgeving wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald op basis van een extern schattingsverslag. De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt bij onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun materieel belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het subjectieve ka- rakter van de parameters in het waarderingsproces. Voor meer informatie betreffende de waardering van de vastgoed- beleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.8 en 10.9.8 van de jaarrekening. Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle? Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering aan reële waarde en de redelijkheid van de gebruikte parameters geëvalueerd op basis van onderstaande werkzaamheden: • Met betrekking tot de externe waardering hebben wij het rapport van de waarderingsdeskundigen aangesloten met de waarde zoals opgenomen in de jaarrekening per 31 december 2023; FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 281 282 • De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelich- ting bij de geconsolideerde jaarrekening. Europees uniform elektronisch formaat (ESEF) Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de contro- le van de overeenstemming van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (hierna: “Gedelegeerde Verordening”). De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeen- stemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna “digitale geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag. Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbou- wende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF- vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de officiële versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van de Groep per 31 december 2023 in alle van materieel belang zijnde opzichten in over- eenstemming zijn met de ESEF vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Andere vermeldingen • Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Diegem, 15 april 2024 De commissaris PwC Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door Jeroen Bockaert * Bedrijfsrevisor * Handelend in naam van Jeroen Bockaert BV lideerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurte- nissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld; en • het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfs- activiteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn ver- antwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoe- ring van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel. Wij communiceren met de raad van bestuur onder meer over de ge- plande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomin- gen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle. Wij verschaffen aan de raad van bestuur tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïn- vloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Uit de aangelegenheden die met de raad van bestuur zijn gecom- municeerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uit- maken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving. Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, het verslag van niet-financiële informatie gehecht aan het jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het jaarverslag over de geconso- lideerde jaarrekening. Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bij- komende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de ge- consolideerde jaarrekening, het verslag van niet-financiële informatie gehecht aan het jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het verslag over de geconsolideerde jaarrekening te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen. Aspecten betreffende het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere informatie opgenomen in het verslag over de geconsolideerde jaarrekening Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het jaarver- slag over de geconsolideerde jaarrekening, het verslag van niet-finan- ciële informatie gehecht aan het jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken van het jaarlijks financieel verslag: • Risicobeheer; • Woord van de voorzitter; • Kerncijfers per 31 december 2023; • Commerciële activiteiten & strategie; • Beheerverslag • Corporate governance • Het aandeel Xior • Vastgoedverslag; • Maatschappelijk verantwoord ondernemen; • Verklaringen • Permanent document • Lexicon • Identiteitskaart een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die on- juist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werk- zaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. De op grond van artikel 3:32, §2 van het Wetboek van vennoot- schappen en verenigingen vereiste niet-financiële informatie werd opgenomen in het jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening dat deel uitmaakt van sectie “Maatschappelijk verantwoord onderne- men” van het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening. De Vennootschap heeft zich bij het opstellen van deze niet-financiële informatie gebaseerd op het referentiekader van de Global Reporting Initiative (GRI) Standards. Overeenkomstig artikel 3:80, §1, 5° van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen spreken wij ons evenwel niet uit over de vraag of deze niet-financiële informatie is opgesteld in overeenstemming met de Global Reporting Initiative (GRI) Standards zoals opgenomen in het jaarverslag over de gecon- solideerde jaarrekening. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid • Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen op- drachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkan- toor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegen- over de Groep. FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 283 284 • Samen met onze interne vastgoeddeskundigen hebben we voor alle gebouwen de redelijkheid van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen tussen 31 december 2022 en 31 de- cember 2021 vergeleken en geanalyseerd; • Tenslotte hebben wij getoetst of de opgenomen informatie in de toelichting van de jaarrekening in overeenstemming is met de in- ternationale standaarden voor financiële verslaggeving (IFRS). Bovenstaande werkzaamheden hebben ons in staat gesteld om vol- doende controle-informatie te verkrijgen om een antwoord te bieden op het kernpunt van de controle met betrekking tot de waardering van vastgoedbeleggingen. Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de ge- consolideerde jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeen- stemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toe- passing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor de interne beheersing die de raad van bestuur noodzakelijk acht voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening is de raad van bestuur verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling, tenzij de raad van bestuur het voornemen heeft om de Groep te liquideren of om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen. Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van ze- kerheid over de vraag of de geconsolideerde jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA’s is uitgevoerd altijd een afwijking van ma- terieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van deze geconsolideerde jaarrekening, beïnvloeden. Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglemen- tair en normatief kader na dat van toepassing is op de controle van de jaarrekening in België. Een wettelijke controle biedt evenwel geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Groep, noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee de raad van bestuur de bedrijfsvoering van de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen.Onze verantwoordelijkheden inzake de door de raad van bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling worden hieronder beschreven. Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA’s, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een profes- sioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit: • het identificeren en inschatten van de risico’s dat de geconsoli- deerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het omzeilen van de interne beheersing; • het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de Groep; • het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondsla- gen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijk- heid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen; • het concluderen of de door de raad van bestuur gehanteerde con- tinuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, en het concluderen, op basis van de verkregen controle-informatie, of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Groep om zijn continuïteit te handha- ven. Indien wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebben- de toelichtingen in de geconsolideerde jaarrekening, of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeur- tenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de Groep zijn continuïteit niet langer kan handhaven; • het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de geconsolideerde jaarrekening, en van de vraag of de geconsoli- deerde jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenis- sen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld; • het verkrijgen van voldoende en geschikte controle-informatie met betrekking tot de financiële informatie van de entiteiten of bedrijfs- activiteiten binnen de Groep gericht op het tot uitdrukking brengen van een oordeel over de geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn ver- antwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoe- ring van de groepscontrole. Wij blijven ongedeeld verantwoordelijk voor ons oordeel. VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS VAN XIOR STUDENT HOUSING NV OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING VOOR HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2022 In het kader van de wettelijke controle van de geconsolideerde jaar- rekening van Xior Student Housing NV (de “Vennootschap”) en haar filialen (samen “de Groep”), leggen wij u ons commissarisverslag voor. Dit bevat ons verslag over de geconsolideerde jaarrekening en de ove- rige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Het vormt één geheel en is ondeelbaar. Wij werden benoemd in onze hoedanigheid van commissaris door de algemene vergadering van 24 juni 2021, overeenkomstig het voorstel van de raad van bestuur uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die beraadslaagt over de jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2023. Wij hebben de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarreke- ning van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 8 opeenvolgende boekjaren. Verslag over de geconsolideerde jaarrekening Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaarrekening van de Groep, die de geconsolideerde balans op 31 de- cember 2022 omvat alsook de geconsolideerde resultatenrekening, de geconsolideerde staat van het globaal resultaat, het geconso- lideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsoli- deerd kasstroomoverzicht over het boekjaar afgesloten op die datum, en de toelichting met de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Deze geconsoli- deerde jaarrekening vertoont een geconsolideerd balanstotaal van EUR ‘000’ 3.215.899 en de geconsolideerde resultatenrekening sluit af met een winst van EUR ‘000’ 186.527. Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de geconsolideerde financiële toestand van de Groep per 31 december 2022, alsook van zijn geconsoli- deerde resultaten en van zijn geconsolideerde kasstromen over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goed- gekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. Basis voor het oordeel zonder voorbehoud Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens de internationale con- trolestandaarden (ISA’s) zoals van toepassing in België. Wij hebben bovendien de door de IAASB goedgekeurde internationale contro- lestandaarden toegepast die van toepassing zijn op de huidige af- sluitdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden op grond van deze standaarden zijn verder beschreven in de sectie “Verantwoordelijkheden van de commissaris voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening” van ons ver- slag. Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de geconsolideerde jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid. Wij hebben van de raad van bestuur en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en in- lichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Kernpunten van de controle Een kernpunt van onze controle betreft die aangelegenheid die naar ons professioneel oordeel het meest significant was bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode. Deze aangelegenheid is behandeld in de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover, en wij verschaffen geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheid. WAARDERING VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN Kernpunt van de controle De Vennootschap heeft op 31 december 2022 vastgoedbeleggingen op het actief van de balans geboekt voor een totaalbedrag van EUR ‘000’ 3.026.885. De internationale standaarden voor financiële ver- slaggeving (IFRS) vereisen dat vastgoedbeleggingen aan reële waarde worden geboekt. De bepaling van die reële waarde hangt sterk af van een aantal gekozen parameters, waarvan de theoretische waarde per m² en de gehanteerde disconteringsvoet het belangrijkste zijn. In overeenstemming met de voor gereglementeerde vastgoed- vennootschappen van toepassing zijnde wetgeving wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen bepaald op basis van een extern schattingsverslag. De waardering van de vastgoedbeleggingen vormt een kernpunt bij onze controle van de jaarrekening, enerzijds vanwege hun materieel belang in de jaarrekening en anderzijds vanwege het subjectieve ka- rakter van de parameters in het waarderingsproces. Voor meer informatie betreffende de waardering van de vastgoed- beleggingen verwijzen wij naar toelichting 10.6.8 en 10.9.8 van de jaarrekening. Hoe werd dit kernpunt behandeld in het kader van onze controle? Wij hebben de betrouwbaarheid van de waardering aan reële waarde en de redelijkheid van de gebruikte parameters geëvalueerd op basis van onderstaande werkzaamheden: • Met betrekking tot de externe waardering hebben wij het rapport van de waarderingsdeskundigen aangesloten met de waarde zoals opgenomen in de jaarrekening per 31 december 2022; • Wij hebben de objectiviteit, onafhankelijkheid en bekwaamheid van de externe waarderingsdeskundigen beoordeeld; • Met onze interne vastgoeddeskundigen hebben wij voor een steek- proef van gebouwen de redelijkheid beoordeeld van de belang- rijkste parameters die door de waarderingsdeskundigen worden gehanteerd, zijnde de yield en de theoretische waarde per m²; FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 285 286 Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeen- stemming met de ESEF vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna “geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag. Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbou- wende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF- vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat van en de markering van informatie in de officiële versie van de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag van de Groep per 31 december 2022 in alle van materieel belang zijnde opzichten in over- eenstemming zijn met de ESEF vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening. Andere vermeldingen • Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014. Diegem, 18 april 2023 De commissaris PwC Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door Jeroen Bockaert Bedrijfsrevisor Wij communiceren met de raad van bestuur onder meer over de ge- plande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomin- gen in de interne beheersing die wij identificeren gedurende onze controle. Wij verschaffen aan de raad van bestuur tevens een verklaring dat wij de relevante deontologische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd, en wij communiceren met hen over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïn- vloeden en, waar van toepassing, over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Uit de aangelegenheden die met de raad van bestuur zijn gecom- municeerd bepalen wij die zaken die het meest significant waren bij de controle van de geconsolideerde jaarrekening van de huidige verslagperiode, en die derhalve de kernpunten van onze controle uit- maken. Wij beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of regelgeving. Overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Verantwoordelijkheden van de raad van bestuur De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, het verslag van niet-financiële informatie gehecht aan het Jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het verslag over de geconsoli- deerde jaarrekening. Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van onze opdracht en overeenkomstig de Belgische bij- komende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale controlestandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het verslag over de ge- consolideerde jaarrekening, het verslag van niet-financiële informatie gehecht aan het Jaarverslag en de andere informatie opgenomen in het verslag over de geconsolideerde jaarrekening te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen. Aspecten betreffende het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening en andere informatie opgenomen in het verslag over de geconsolideerde jaarrekening Na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijn wij van oordeel dat dit Jaarverslag overeenstemt met de geconsolideerde jaarrekening voor hetzelfde boekjaar en is opgesteld overeenkomstig het artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. In de context van onze controle van de geconsolideerde jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, in het bijzonder op basis van de kennis verkregen tijdens de controle, of het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, het verslag van niet-financiële informatie gehecht aan het Jaarverslag en de andere informatie op- genomen in het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening, zijnde volgende hoofdstukken van het jaarlijks financieel verslag: • Risicobeheer; • Woord van de voorzitter; • Kerncijfers per 31 december 2022; • Commerciële activiteiten & strategie; • Beheerverslag • Corporate governance • Het aandeel Xior • Vastgoedverslag; • Maatschappelijk verantwoord ondernemen; • Verklaringen • Permanent document • Lexicon • Identiteitskaart een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die on- juist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werk- zaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden. De op grond van artikel 3:32, §2 van het Wetboek van vennootschap- pen en verenigingen vereiste niet-financiële informatie werd opge- nomen in het Jaarverslag over de geconsolideerde jaarrekening dat deel uitmaakt van de sectie “Maatschappelijk verantwoord onderne- men” van het jaarrapport over de geconsolideerde jaarrekening. De Vennootschap heeft zich bij het opstellen van deze niet-financiële informatie gebaseerd op het referentiekader van de Global Reporting Initiative (GRI) Standards. Overeenkomstig artikel 3:80, §1, 5° van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen spreken wij ons evenwel niet uit over de vraag of deze niet-financiële informatie is op- gesteld in overeenstemming met de Global Reporting Initiative (GRI) Standards zoals opgenomen in het Jaarverslag over de geconsoli- deerde jaarrekening. Vermeldingen betreffende de onafhankelijkheid • Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen op- drachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening en ons bedrijfsrevisorenkan- toor is in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegen- over de Groep. • De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de geconsolideerde jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelich- ting bij de geconsolideerde jaarrekening. Europees uniform elektronisch formaat (ESEF) Wij hebben ook, overeenkomstig de ontwerpnorm inzake de contro- le van de overeenstemming van de financiële overzichten met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het ESEF-formaat met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 december 2018 (hierna: “Gedelegeerde Verordening”). FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 287 288 PXL Hasselt — België 10.10 VERKORTE VERSIE VAN DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING VAN XIOR STUDENT HOUSING NV De enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV is opgesteld op basis van de IFRS-normen en conform het GVV-KB van 13 juli 2014. De volledige versie van de enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV zal, samen met het Jaarverslag en het verslag van de com- missaris, binnen de wettelijke termijn bij de Nationale Bank van België neergelegd worden en kan gratis verkregen worden via de website van de Vennootschap (www. xior.be) of op aanvraag bij de maatschap- pelijke zetel. De commissaris heeft een goedkeurende verklaring zonder voorbehoud afgeleverd op de enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV. "XIOR IS VOLOP BEZIG MET DE UITROL VAN HET YARDI-PLATFORM, WAT PROCESSEN ZAL OPTIMALISEREN EN ZO DE KLANTERVARING MAAR OOK RAPPORTERING NAAR EEN HOGER NIVEAU ZAL TILLEN" “DE VERKOOP VAN KLEINERE, NON-CORE ASSETS ZORGDE VOOR EEN SIGNIFICANTE OPTIMALISATIE VAN DE PORTEFEUILLE" FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 289 290 in duizenden EUR (vervolg) 31/12/24 31/12/23 OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 55.031 46.851 XVI (+/-) Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -18.857 -1.426 (+) Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten) 122.514 28.963 (-) Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen -141.371 -30.389 XVIII (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 28.240 -2.957 (+) Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 37.488 8.637 (-) Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen -9.248 -11.594 XIX (+/-) Ander portefeuilleresultaat -674 -8.783 OPERATIONEEL RESULTAAT 63.741 33.685 XX (+) Financiële opbrengsten 82.318 77.104 (+) Geïnde intresten en dividenden 14.160 10.514 Geïnde intresten op verbonden ondernemingen 68.159 66.590 XXI (-) Netto interestkosten -43.336 -41.256 (-) Nominale intrestlasten op leningen -61.105 -53.873 (-) Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden -566 -432 Intresten aan verbonden ondernemingen -1.832 -1.270 (-) Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 20.167 14.319 XXII (-) Andere financiële kosten -754 -1.026 (-) Bankkosten en andere commissies -322 -387 (-) Andere -432 -639 XXIII (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -21.480 -50.005 FINANCIEEL RESULTAAT 16.748 -15.183 XXIV Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures 0 68 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 80.489 18.569 XXV (+/-) Vennootschapsbelasting -239 -1.440 XXVI (+/-) Exit taks 22 886 XXVII (+/-) Uitgestelde belastingen -897 -198 BELASTINGEN -1.114 -752 NETTO RESULTAAT 79.376 17.816 10.10.1 ENKELVOUDIGE RESULTATENREKENING in duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 I (+) Huurinkomsten 58.180 51.195 (+) Huurinkomsten 40.306 35.815 (+) Huurgaranties 17.961 15.426 (+/-) Huurkortingen -87 -45 III (+/-) Met verhuur verbonden kosten -121 -2 Waardeverminderingen op handelsvorderingen -121 -2 NETTO HUURRESULTAAT 58.059 51.193 V (+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 8.007 6.722 Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar 7.584 6.463 Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 423 259 VII (-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -8.756 -7.112 Huurlasten gedragen door de eigenaar -8.407 -6.865 Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -349 -247 VIII (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 3.788 3.231 VASTGOEDRESULTAAT 61.097 54.035 IX (-) Technische kosten -1.699 -1.674 (-) Recurrente technische kosten -1.731 -1.764 (-) Herstellingen -1.478 -1.410 (-) Verzekeringspremies -253 -354 (-) Niet-recurrente technische kosten 32 90 (-) Schadegevallen 32 90 X (-) Commerciële kosten -399 -420 (-) Publiciteit -239 -285 (-) Honoraria advocaat, juridische kosten -160 -134 XI (-) Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen 0 0 XII (-) Beheerskosten van het vastgoed -3.342 -3.531 (-) Externe beheervergoedingen 0 0 (-) Interne beheerskosten van het patrimonium -3.342 -3.531 XIII (-) Andere vastgoedkosten -2.114 -1.951 (-) Honoraria architecten 0 -4 (-) Honoraria schatters -156 -254 (-) Andere -1.958 -1.693 VASTGOEDKOSTEN -7.554 -7.576 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 53.543 46.459 XIV (-) Algemene kosten van de vennootschap -7.799 -8.636 XIV.b Overheads: AUM fee 9.287 9.027 XV (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten 0 0 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 291 292 10.10.3 ENKELVOUDIGE BALANS ACTIVA in duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 I Vaste Activa 3.180.156 3.106.904 B Immateriële vaste activa 4.494 2.523 C Vastgoedbeleggingen 782.588 782.736 Vastgoed beschikbaar voor verhuur 690.085 766.210 Projectontwikkelingen 92.503 16.526 D Andere materiële vaste activa 9.868 10.141 Materiële vaste activa voor eigen gebruik 9.868 10.141 E Financiële vaste activa 821.488 777.634 Activa aangehouden tot einde looptijd 811.748 751.618 Toegelaten afdekkingsinstrumenten 9.189 25.425 Andere 552 591 G Handelsvorderingen en andere vaste activa 1.561.715 1.533.867 H Uitgestelde belastingen - activa 2 2 I Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie 0 2 II Vlottende Activa 121.289 125.085 D Handelsvorderingen 200 261 E Belastingvorderingen en andere vlottende activa 50.599 66.853 Belastingen 1.064 83 Andere 49.535 66.770 F Kas en kasequivalenten 4.935 3.268 G Overlopende rekeningen 65.555 54.703 Voorafbetaalde vastgoedkosten 26.553 36.876 Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten 35.343 15.608 Verkregen interesten 2.181 0 Andere 1.478 2.220 TOTAAL ACTIVA 3.301.445 3.231.989 10.10.2 STAAT VAN HET GLOBAAL RESULTAAT In duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 Nettoresultaat 79.376 17.816 Andere componenten van het globaal resultaat (+/-) Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 0 (+/-) Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen 0 0 Globaal resultaat 79.376 17.816 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 293 294 PASSIVA in duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 II Kortlopende verplichtingen 287.742 610.191 B Kortlopende financiële schulden 107.215 466.357 a. Kredietinstellingen 107.215 466.357 D Handelsschulden en andere kortlopende schulden 144.703 115.260 a. Exit taks 0 0 b. Andere 144.703 115.260 Leveranciers 2.471 -1.926 Huurders 247 313 Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1.445 661 Leningen aan verbonden ondernemingen 140.540 116.212 E Andere kortlopende verplichtingen 31.588 22.485 Andere 31.588 22.485 F Overlopende rekeningen 4.236 6.090 a. Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten 318 453 b. Gelopen, niet vervallen intresten en andere kosten 788 2.472 c. Andere 3.130 3.164 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 3.301.445 3.231.989 PASSIVA in duizenden EUR 31/12/24 31/12/23 EIGEN VERMOGEN 1.682.778 1.554.081 A Kapitaal 753.784 681.298 Geplaatst kapitaal 762.197 688.100 Kosten kapitaalverhoging -8.413 -6.802 B Uitgiftepremies 779.858 737.356 C Reserves 69.759 117.610 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 34.399 62.055 Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -34.896 -30.421 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS 24.637 60.123 Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity methode -7.774 -7.774 Andere reserves 102 102 Overgedragen resultaten van vorige boekjaren 53.291 33.525 D Nettoresultaat van het boekjaar 79.376 17.816 VERPLICHTINGEN 1.618.667 1.677.908 I Langlopende verplichtingen 1.330.925 1.067.717 B Langlopende financiële schulden 1.313.520 1.034.676 a. Kredietinstellingen 1.056.641 778.833 b. Financiële leasing 0 0 c. Andere 256.879 255.843 C Andere langlopende financiële verplichtingen 0 0 Toegelaten afdekkingsinstrumenten 0 0 E Andere langlopende verplichtingen 0 17.695 F Uitgestelde belastingen - verplichtingen 17.405 15.346 a. Exit taks 1.955 0 b. Andere 15.450 15.346 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 295 296 10.10.4 STAAT VAN DE BEWEGINGEN VAN HET EIGEN VERMOGEN In duizenden EUR Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Netto resultaat van het boekjaar Eigen vermogen Balans per 31 december 2022 620.103 686.145 26.010 170.792 1.503.048 Netto resultaatverwerking 2022 Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 41.703 -41.703 0 Overboeking operationeel resultaat naar reserves 6.438 -6.438 0 Resultaat van de periode 17.816 17.816 Andere elementen erkend in het globaal resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 72.961 -72.961 0 Uitgifte van nieuwe aandelen 0 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 113.766 113.766 Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -1.359 -1.359 Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -51.212 51.212 0 Dividenden -49.690 -49.690 Overige reserves -29.500 -29.500 Andere 0 Balans per 31 december 2023 681.298 737.356 117.610 17.816 1.554.081 Netto resultaatverwerking 2023 Overboeking resultaat portefeuille naar reserves -32.131 32.131 0 Overboeking operationeel resultaat naar reserves 19.765 -19.765 0 Resultaat van de periode 79.376 79.376 Andere elementen erkend in het globaal resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -35.486 35.486 0 Uitgifte van nieuwe aandelen 18.913 18.913 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 97.685 97.685 Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging -1.610 -1.610 Gedeeltelijke toewijzing van het kapitaal aan uitgiftepremies -42.502 42.502 0 Dividenden -65.668 -65.668 Overige reserves 0 Andere 0 Balans per 31 december 2024 753.784 779.858 69.758 79.376 1.682.778 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 297 298 10.10.5 DETAIL VAN RESERVES In duizenden EUR Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoe- dbeleggingen Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekking- sinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhou- ding zoals gedefinieerd in IFRS Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde re- sultaten van dochteronder- nemingen, geassocieerde ondernemingen en JV's die administratief verwerkt worden volgens de equity methode Andere reserves Overgedragen resultaten van vorige boekjaren Totaal van de reserves Balans per 31 december 2022 24.298 -34.736 -12.838 -7.405 29.602 27.088 26.010 Netto resultaatverwerking 170.792 170.792 Overboeking resultaat portefeuille naar reserves 37.757 4.315 -369 -41.703 0 Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0 Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 0 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 72.961 -72.961 0 Uitgifte van nieuwe aandelen 0 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0 Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 0 Dividenden -49.690 -49.690 Andere -29.500 -29.500 Balans per 31 december 2023 62.055 -30.421 60.123 -7.774 102 33.525 117.610 Netto resultaatverwerking 17.816 17.816 Overboeking resultaat portefeuille naar reserves -27.656 -4.475 0 32.131 0 Overboeking operationeel resultaat naar reserves 0 Andere elementen erkend in het globaal resultaat 0 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 0 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -35.486 35.486 0 Uitgifte van nieuwe aandelen 0 Kapitaalverhoging door inbreng in natura 0 Kosten van uitgifte nieuwe aandelen en van kapitaalsverhoging 0 Dividenden -65.667 -65.667 Andere 0 Balans per 31 december 2024 34.399 -34.896 24.637 -7.774 102 53.290 69.758 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 299 300 10.10.7 UITKERINGSPLICHT VOLGENS ARTIKEL 13, §1, EERSTE LID VAN HET KB VAN 13 JULI 2014 MET BETREKKING TOT DE GVV 31/12/24 31/12/23 Nettoresultaat 79.376 17.816 (+) Afschrijvingen 289 459 (+) Waardeverminderingen 154 155 (-) Terugnemingen van waardeverminderingen -33 -153 (-/+) Andere niet monetaire bestanddelen 23.115 50.941 (-/+) EPRA resultaat van de 100% dochters door toepassing van equity methode met doorkijkbenadering 4.882 2.939 (-/+) Resultaat verkoop vastgoed 18.857 0 (-/+) Variaties in de reële waarde van vastgoed -28.240 2.957 Gecorrigeerd resultaat (A) 98.400 75.114 (-/+) Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer-en minwaarden op vastgoed (+/-) -18.857 -1 426 (-) Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van vier jaar (-) (+) Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van vier jaar (+) Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van verplichte uitkering (B) -18.857 -1.426 Totaal (A) + (B) x 80% 63.634 58.950 Schuldvermindering (-) 0 0 Uitkeringsplicht 63.634 58.950 Bij het bepalen van de uitkeringsplicht werd ten gevolge van de toe- passing van de doorkijkbenadering rekening gehouden met de EPRA resultaten van de 100% dochtervennootschappen. Voor de bepaling van het verplicht uit te keren bedrag overeenkomstig artikel 13, §1 eerste lid van het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de GVV, heeft de Vennootschap de praktijk om het aandeel in de winst of het verlies van dochtervennootschappen te corrigeren via de rubriek “andere niet monetaire bestanddelen” waardoor de resultaten van niet 100% dochterondernemingen niet in aanmerking worden genomen voor de berekening van het minimum uit te keren dividend. 10.10.6 STATUTAIRE RESULTAATSVERWERKING Cijfers in EUR 31/12/24 31/12/23 A. Nettoresultaat 79.376 17.816 B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+) 1. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (-/+) - boekjaar -2.277 -27.656 2. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypotethische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+) - boekjaar -6.972 -4.475 12. Toevoeging aan de reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity methode 0 0 5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+) - boekjaar -17.313 -35.486 10. Toevoeging aan/onttrekking van andere reserves (-/+) 11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) 33.240 19.765 C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13,§ 1, eerste lid 63.634 58.950 D. Vergoeding voor het kapitaal - andere dan C 9.063 6.717 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 301 302 Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV maar met toepassing van de doorkijk- benadering. Het resultaat van de dochtervennootschappen die voor 100% werden aangehouden door Xior Student Housing, werd voor de periode vanaf verwerving door de Vennootschap tot afsluitdatum gerealiseerd in hoofde van de Vennootschap en dit resultaat werd als volgt verwerkt in het eigen vermogen van de Vennootschap: • Het operationeel uitkeerbaar resultaat (10.633 KEUR) van de doch- ters werd toegewezen aan de diverse rubrieken van het resultaat van de Vennootschap. Deze positieve correctie behelst de som van de positieve en negatieve EPRA resultaten dewelke gerealiseerd werden door de individuele 100% dochtervennootschappen • De variatie in de Reële Waarde van het vastgoed van de dochters werd toegewezen aan het ander portefeuilleresultaat. Als dusdanig kan het operationeel resultaat van de dochteronderne- mingen van 2024 vanaf de datum van verwerving worden gebruikt voor uitkering als dividend (doorkijkbenadering). Voor dochtervennootschappen waarin de Vennootschap niet 100% van de aandelen aanhoudt, zal de Vennootschap haar aandeel in de resultaten van deze dochtervennootschappen (zowel de gerealiseer- de als de niet-gerealiseerde resultaten) opnemen in een afzonderlijke onbeschikbare reserverekening “Reserve voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van deelnemin- gen die administratief verwerkt worden volgens de equity-methode” . 10.10.8 NIET-UITKEERBAAR EIGEN VERMOGEN CONFORM ARTIKEL 7:212 VAN HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN Het bedrag zoals bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek van ven- nootschappen en verenigingen, van het gestorte kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde kapitaal, verhoogd met de reserves die volgens de wet of de statuten niet uitgekeerd mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk IV van Bijlage C bij het GVV-KB. Cijfers in EUR 31/12/24 31/12/23 Niet-uitkeerbare eigen vermogen volgens artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en verenigingen 1.065.198.341 1.192.935.062 Gestort kapitaal 762.197.094 688.100.346 Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies 305.272.643 480.544.421 Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed 32.122.420 34.399.111 Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -41.867.686 -34.895.686 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 7.324.022 24.637.022 Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding 0 0 Reserves voor het aandeel in de winst of het verlies en in de niet-gerealiseerde resultaten van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures die administratief verwerkt worden volgens de equity methode 0 0 Andere reserves 149.848 149.848 Eigen vermogen enkelvoudig 1.682.778.000 1.554.081.000 Geplande dividenduitkering 72.697.216,28 65.667.719,00 Gewogen gemiddeld aantal aandelen 41.118.335 37.142.375 Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel (EUR) 1,768 1,768 Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering 1.610.080.784 1.488.413.281 Overblijvende reserve na uitkering 544.882.442 295.478.219 FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 303 304 “DE GEMIDDELDE BEZETTINGSGRAAD VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE BEDROEG 98% OVER 2024” LUMIAR Lissabon — Portugal VERKLARINGEN 11 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 305 306 305 JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 305 306 VERKLARINGEN 2024 XIOR schap heeft, met uitzondering van deze die voortvloeien uit haar mandaat van commis- saris van de Vennootschap. Waarderingsdeskundigen De vastgoedportefeuille van de Vennootschap wordt gewaardeerd door vijf onafhankelijke Waarderingsdeskundigen: • Stadim BV, met maatschappelijke zetel te Mechelsesteenweg 180/ 8ste verdieping, 2018 Antwerpen, met ondernemingsnum- mer 0458.797.033 (RPR Antwerpen afde- ling Antwerpen) en vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door DuMi- Real BV, met maatschappelijke zetel te Mechelsesteenweg 180/ 8ste verdieping, 2018 Antwerpen, met ondernemingsnum- mer 0764.688.018 (RPR Antwerpen afde- ling Antwerpen), vast vertegenwoordigd door Frederik Boumans; • Cushman & Wakefield Lda, met maat- schappelijke zetel te Avenida de Liberdade 131-5°, 1250-140 Lissabon, met N° Matricula 14287 en vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door Silvia Vicente; • Cushman & Wakefield Spain Limited Sucursal en Espana, met maatschap- pelijke zetel te Jose Ortega y Gasset 29 6 th Floor Edificio Beatriz, 28006 Madrid met Número de Identificatión Fiscal: ESW0061691B en vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door James Bird; • CBRE Valution Advisory SA, met maat- schappelijke zetel te Edificio Castellana 200, P° de la Castellana, 2020 p. 8, 28046 Madrid, met Número de Identificatión Fiscal: A85490217 en vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 GVV-Wet) door Pablo Carnicero and Josep Carrió; • CBRE UK, met maatschappelijke zetel te St. Martin’s Court, 10 Paternoster Row EC4M 7 HP London , Verenigd Koninkrijk, met ondernemingsnummer DK27885799, en vertegenwoordigd (in de zin van arti- kel 24 GVV-wet) door Paul Watkinson en Louise Hartgen. • CBRE Sp. Z.o.o, met maatschappelijke zetel te Rondo Daszynskiego 1, 00-843 Warsaw, met ondernemingsnummer 0000020238 en tax nummer 527-23- 03-786 en vertegenwoordigt (in de zin van artikel 24 GVV-wet) door Maciej Wojcikiewicz. Voor de weerslag van de gezamenlijke conclu- sie van voormelde Waarderingsdeskundigen met betrekking tot de vastgoedportefeuille van de Vennootschap per 31 december 2024, wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.2.4. van het Jaarverslag 2024 . Elk kwartaal wordt een actualisatie van de waarderingen uitge- voerd door de Waarderingsdeskundingen. Voormelde onafhankelijke Waarderings- deskundigen hebben ieder aan de Vennootschap bevestigd dat zij geen wezenlijke belangen in de Vennootschap hebben, met uitzondering van deze die voortvloeien uit hun respectieve contractu- ele relatie met de Vennootschap als onaf- hankelijke Waarderingsdeskundige van de Vennootschap in de zin van artikel 24 GVV- Wet. Ieder van voormelde Waarderingsdeskundige heeft ingestemd met de opname van voormelde gezamenlijke conclusie in dit Registratiedocument. Studies Hoofdstuk 8.1 van het Jaarverslag 2024 bevat een overname van een studie uitge- voerd door BONARD waarin de algeme- ne stand van zaken in de onderliggende Belgische resp. Nederlandse, Spaanse, Portugese, Duitse, Poolse, Zweedse en Deense vastgoedmarkt voor studentenhuis- vesting wordt beschreven. BONARD heeft ermee ingestemd dat deze informatie door middel van verwijzing wordt opgenomen in dit Registratiedocument. BONARD heeft aan de Vennootschap beves- tigd dat het geen andere materiële belan- gen in de Vennootschap heeft dan dewelke voortvloeien uit de contractuele relatie van BONARD met de Vennootschap als dienst- verlener van de Vennootschap op het gebied van marktinformatie in vastgoed. 11.1 TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN Dit Jaarverslag bevat toekomstgerichte informatie, vooruitziende informatie, voor- spellingen, overtuigingen, opinies en ra- mingen gemaakt door Xior, met betrekking tot de verwachte toekomstige prestatie van Xior en van de markt waarin zij actief is (“toekomstgerichte verklaringen”). Door hun aard impliceren toekomstgerichte ver- klaringen inherente risico’s, onzekerheden en veronderstellingen, zowel algemeen als specifiek, die gegrond leken op het moment dat ze werden gemaakt, maar die uiteindelijk wel of niet accuraat kunnen blijken en het risico bestaat dat de vooruitziende verkla- ringen niet zullen worden bereikt. Sommige gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen en kunnen afhangen van factoren waarop Xior geen vat heeft. Bovendien gelden de toekomstgerichte verklaringen enkel op de datum van dit Jaarverslag. Verklaringen in dit Jaarverslag die gaan over voorbije trends of activiteiten, mogen niet worden beschouwd als een voorstelling dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen blijven duren. De werkelijke winsten, de financiële situatie, de prestatie of de resultaten van Xior kunnen bijgevolg aanzienlijk verschillen van de informatie vooropgesteld in of geïm- pliceerd door toekomstgerichte verklaringen. Xior wijst nadrukkelijk elke verplichting of waarborg af om toekomstgerichte verklarin- gen publiekelijk te actualiseren of te herzien, tenzij wettelijk vereist. 11.2 VERANTWOORDELIJKE VOOR DE INHOUD VAN HET REGISTRATIEDOCUMENT De raad van bestuur van Xior Student Housing NV, met maatschappelijke zetel te Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen, draagt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit Registratiedocument. Xior Student Housing NV verklaart dat, na alle redelijke maatregelen te hebben getroffen om zulks te garanderen en voor- zover haar bekend, de gegevens in dit Registratiedocument in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gege- vens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van dit Registratiedocument zou wijzigen. De raad van bestuur, waarvan de samenstel- ling terug te vinden is onder Hoofdstuk 6.1.5 van dit Jaarverslag , verklaart dat naar zijn beste weten: • de jaarrekeningen, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke stan- daarden voor jaarrekeningen, een ge- trouw beeld geven van het vermogen, de financiële toestand en de resultaten van de Vennootschap en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen; • dit Jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling en de resulta- ten van het bedrijf en van de positie van de Vennootschap en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen, evenals een beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee zij geconfron- teerd worden. 11.3 INFORMATIE AFKOMSTIG VAN DERDEN Dit Registratiedocument bevat informatie die afkomstig is van derden (zie Hoofdstuk 8.1 van dit Jaarverslag voor een verslag van BONARD; Hoofdstuk 8.2.4 voor de con- clusies van de Waarderingsdeskundigen Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE; en Hoofdstuk 7.6.4 en 10.9.36 voor de versla- gen van de commissaris). Xior Student Housing NV verklaart dat de informatie die afkomstig is van derden correct is weergegeven en, voor zover de Vennootschap weet en heeft kunnen opma- ken uit door de betrokken derde gepubliceer- de informatie, er geen feiten zijn weggelaten waardoor de weergegeven informatie onjuist of misleidend zou worden. De informatie (verslagen c.q. conclusies) die werd opgenomen van derden, werd opgeno- men met toestemming wat betreft de inhoud, de vorm en context waarin deze informatie is opgenomen. Commissaris Voor de gegevens met betrekking tot de com- missaris wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.36 van dit Registratiedocument. Voor een overzicht van de verslagen van de com- missaris die met diens toestemming zijn op- genomen in dit Registratiedocument wordt verwezen naar Hoofdstuk 7.6.4 en 10.9.36 van dit Registratiedocument . De commis- saris heeft de Vennootschap bevestigd dat zij geen wezenlijke belangen in de vennoot- STUDY CONNECT RELAX ENJOY JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 307 308 307 VERKLARINGEN 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 307 308 BASECAMP BY XIOR Lyngby — Denemarken PERMANENT DOCUMENT: ALGEMENE INFORMATIE OVER DE VENNOOTSCHAP EN GECOÖRDINEERDE STATUTEN “OVER 2024 BEDROEG DE LIKE-FOR-LIKE HUURGROEI 6,52% 12 PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 309 310 Datum Gebeurtenis 2014 10 maart 2014 Oprichting van de Vennootschap als besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid onder de benaming Xior Student Housing met een maatschappelijk kapitaal van 20.000,00 EUR, vertegenwoordigd door 200 aandelen. 2015 23 september 2015 Omzetting van de Vennootschap in een naamloze vennootschap en verlenging boekjaar tot 31 december 2015. Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 1.250.000,00 EUR, vertegenwoordigd door 12.500 aandelen. 23 november 2015 Aandelensplitsing waarbij de bestaande 12.500 aandelen werden gesplitst in 42.500 nieuwe aandelen in een verhouding van 1 bestaand aandeel tegen 3,4 nieuwe aandelen. Statutenwijziging naar aanleiding van de vergunning van de Vennootschap als openbare GVV, verleend door de FSMA op 24 november 2015. 11 december 2015 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 90.242.678,39 EUR, vertegenwoordigd door 4.626.780 aandelen ingevolge diverse inbrengen in natura en een inbreng in geld, in het kader van de voltooiing van de IPO. Kapitaalvermindering voor de creatie van een reserve tot dekking van voorzienbare verliezen met een bedrag van 6.960.638,39 EUR, waardoor het kapitaal op 83.282.040,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.626.780 aandelen, werd gebracht. Machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen te verhogen tot een bedrag gelijk aan 83.282.040,00 EUR. Machtiging aan de raad van bestuur om eigen aandelen te verwerven, of in pand te nemen. Machtiging aan de raad van bestuur om de eigen aandelen van de Vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen i.g.v. een ernstig en dreigend nadeel. 2016 1 maart 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 87.433.866,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.857.437 aandelen ingevolge de fusie door overneming van Devimmo NV. 1 augustus 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 88.754.814,00 EUR, vertegenwoordigd door 4.930.823 aandelen ingevolge de fusie door overneming van C.P.G. CVBA. 11 oktober 2016 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 94.869.018,00 EUR, vertegenwoordigd door 5.270.501 aandelen ingevolge de inbreng in natura van alle aandelen in de vennootschap Woonfront - Tramsingel Breda BV. 24 november 2016 Verwerving door Xior Student Housing NV van alle aandelen in Stubis BVBA. 16 december 2016 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van (i) Karibu Invest BVBA (na geruisloze fusie van Karibu Invest BVBA door overneming van Kwartma BVBA), (ii) Retail Design BVBA, (iii) Eindhoven De Kroon BV, en (iv) Woonfront - Tramsingel Breda BV. 2017 17 januari 2017 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 97.538.994,00 EUR, vertegenwoordigd door 5.418.833 aandelen ingevolge de inbreng in natura van een studentenpand (in aanbouw) te Brussel. 22 juni 2017 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 146.308.482,00 EUR, vertegenwoordigd door 8.128.249 aandelen ingevolge de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van juni 2017 (openbare aanbieding tot inschrijving op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestane kapitaal met onherleidbaar toewijzingsrecht). 15 december 2017 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Amstelveen Keesomlaan 6-10 BV, Bokelweg BV, Burgwal BV, Utrecht Willem Dreeslaan BV, De Keulse Poort BV, The Safe BV, Woonfront-Antonia Veerstraat Delft BV, Woonfront-Waldorpstraat Den Haag B.V. en Woude BV (na de voorafgaandelijke fusie tussen Woude BV als overnemende vennootschap en Stein 1 B.V. als over te nemen vennootschap) en OHK Vastgoed BV. 12.1 GEGEVENS OVER DE VENNOOTSCHAP 12.1.1 NAAM, RECHTSVORM, STATUUT, DUUR EN REGISTRATIEGEGEVENS De Vennootschap is een naamloze ven- nootschap naar Belgisch recht, en heeft het statuut van een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht (een “openbare GVV” of “OGVV”). Zij draagt de benaming “Xior Student Housing” of “Xior”. Als openbare GVV valt de Vennootschap onder het toepassingsgebied van de GVV- Wet en het GVV-KB. De Vennootschap valt tevens onder het toepassingsgebied van het Wetboek van vennootschappen en verenigin- gen. Sinds 24 november 2015 heeft de Vennootschap de vergunning als openbare GVV naar Belgisch recht, ingeschreven bij de FSMA. De Vennootschap is een genoteerde vennootschap in de zin van art. 1:11 WVV (en dus een “organisatie van openbaar belang” in de zin van art. 1:12 WVV). De aandelen van Xior Student Housing zijn sedert 11 decem- ber 2015 genoteerd op Euronext Brussels (XIOR). De Vennootschap is ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen) onder on- dernemingsnummer BE 0547.972.794. De Vennootschap is opgericht voor een on- bepaalde duur. 12.1.2 MAATSCHAPPELIJKE ZETEL EN VERDERE CONTACTGEGEVENS De maatschappelijke zetel van de Vennootschap is gelegen te Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen, België . De maat- schappelijke zetel kan bij besluit van de raad van bestuur worden verplaatst in België. De verdere contactgegevens van de Vennoot- schap zijn de volgende: Tel: +32 3 257 04 89 (Hoofdkantoor) E-mail: [email protected] www.xior.be 12.1.3 OPRICHTING De Vennootschap werd op 10 maart 2014 opgericht als een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid onder de benaming Xior Student Housing, bij akte verleden voor notaris Peter Timmermans, notaris te Antwerpen, zoals gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 28 maart 2014 onder nummer 14069091. De Vennootschap werd opgericht met een maatschappelijk kapitaal van EUR 20.000,00, vertegenwoordigd door 200 aandelen die als volgt werden toegekend aan de oprichters: • Aloxe NV: 199 aandelen (99,50%); en • Bimmoc BVBA: 1 aandeel (0,50%). 12.1.4 HISTORIEK VAN DE VENNOOTSCHAP Hierna wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste vennootschapsrechtelijke wij- zigingen die hebben plaatsgevonden binnen de Vennootschap, sedert de oprichting van de Vennootschap. PERMANENT DOCUMENT HERTZ Hasselt — België PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 311 312 2023 28 februari 2023 Geruisloze fusie door overneming van Invest Drève St. Pierre NV. 25 april 2023 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 641.126.898 EUR vertegenwoordigd door 35.618.161 aandelen ingevolge een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door inbreng in natura van schuldvorderingen (met name de inbreng van het Basecamp management en ontwikkelingsactiviteiten). 31 augustus 2023 Geruisloze fusie door overneming van City’zen BV. 18 december 2023 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 688.100.346 EUR vertegenwoordigd door 38.227.797 aandelen ingevolge een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door inbreng in geld met opheffing van het wettelijk voorkeurrecht van, en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door middel van een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van een orderboek (“accelerated bookbuild” of “ABB”). 2024 31 januari 2024 Geruisloze fusie door overneming van Xior Namen BV, Xior Octopus NV en Xior Ruhl NV. 19 februari 2024 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen te verhogen en aanpassing van de statuten aan het wetboek van vennootschappen en verenigingen. 18 april 2024 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 700.284.132 EUR vertegenwoordigd door 38.904.674 aandelen ingevolge een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door inbreng (eerste earn-out verplichting in het kader van de Basecamp transactie). 04 juni 2024 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 712.351.908 EUR, vertegenwoordigd door 39.575.106 aandelen ingevolge inbreng in natura in het kader van het keuzedividend. 27 juni 2024 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 740.300.940 EUR vertegenwoordigd door 41.127.830 aandelen ingevolge een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door inbreng in natura in het kader van de acquisitie van Campo Pequeno (Portugal). 5 juli 2024 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 762.197.094 EUR vertegenwoordigd door 42.344.283 aandelen ingevolge een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door inbreng in natura in het kader van de acquisitie van LivinnX (Polen). 12 september 2024 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen te verhogen en aanpassing van de statuten aan het wetboek van vennootschappen en verenigingen. 30 september 2024 Geruisloze fusie door overneming van Xior Ommegang NV en Xior Hasselt NV. 2025 21 januari 2025 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 813.995.658,00 EUR vertegenwoordigd door 45.221.981 aandelen in gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met opheffing van het wettelijk voorkeurrecht van, en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door middel van een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van een orderboek (“accelerated bookbuild” of “ABB”). 4 april 2025 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen te verhogen en aanpassing van de statuten aan het wetboek van vennootschappen en verenigingen. 14 april 2025 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 824.713.182 EUR vertegenwoordigd door 45.817.399 aandelen ingevolge een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door inbreng (tweede earn-out verplichting in het kader van de Basecamp transactie). 12.1.4.1 Kapitaal van de Vennootschap Een tabel die een overzicht van de evolu- tie van het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bevat, is opgenomen in Hoofdstuk 10.9.17 van dit Jaarverslag . 12.1.4.2 Statuut als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap Xior Student Housing heeft het statuut van openbare GVV. De gereglementeerde vastgoedvennootschap wordt in de GVV-Wetgeving gedefinieerd vanuit haar activiteit. Deze activiteit bestaat in de eerste plaats uit het ter beschikking stellen, rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit, van onroerende goe- deren aan gebruikers. Daarnaast kan zij ook, binnen de daartoe bepaalde grenzen, ander vastgoed bezitten (zoals aandelen in openba- re en institutionele GVV’s, aandelen in openba- re en institutionele vastgoedbevaks, rechten van deelneming in bepaalde buitenlandse ICB’s, aandelen uitgegeven door bepaalde andere REIT’s, vastgoedcertificaten en rech- ten van deelneming in een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds), en kan zij tevens op lange termijn rechtstreeks, of via een ven- nootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de bepalingen van de GVV- Wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden (i) met een publieke opdrachtge- ver samenwerkingsverbanden sluiten en (ii) nuts- en andere voorzieningen en installaties ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten oprichten, beheren, laten beheren, uitba- ten, laten uitbaten of ter beschikking stellen. De GVV kan in dat kader alle activiteiten uit- oefenen die verbonden zijn aan de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor eigen portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. De GVV volgt een strategie die ertoe strekt haar vastgoed voor lange termijn in bezit te houden. Zij stelt bij de uitoefening van haar activiteiten een actief beheer centraal, wat met name impliceert dat zij zelf instaat voor de aansturing van haar ac- tiviteiten en de ontwikkeling en het dagelijks beheer van de onroerende goederen, en dat alle andere activiteiten die zij uitoefent, een toegevoegde waarde hebben voor diezelfde onroerende goederen of de gebruikers ervan, 2018 28 maart 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 155.625.786,00 EUR vertegenwoordigd door 8.645.877 aandelen ingevolge de inbreng in natura van een te renoveren studentenpand te Enschede. 27 april 2018 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen te verhogen. 12 juni 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 233.438.670,00 EUR, vertegenwoordigd door 12.968.815 aandelen ingevolge de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van juni 2018 (openbare aanbieding tot inschrijving op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestane kapitaal met onherleidbaar toewijzingsrecht). 12 december 2018 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 247.838.670,00 EUR, vertegenwoordigd door 13.768.815 aandelen ingevolge de inbreng in natura van alle aandelen in de vennootschap All-In Annadal BV. 14 december 2018 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen te verhogen. Statutenwijziging m.i.v. een doelwijziging om de statuten aan te passen ingevolge gewijzigde GVV-wetgeving. 2019 16 mei 2019 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Promiris Student NV 4 juni 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 250.541.244,00 EUR, vertegenwoordigd door 13.918.958 aandelen ingevolge inbreng in natura in het kader van het keuzedividend. 13 juni 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 258.297.246,00 EUR, vertegenwoordigd door 14.349.847 aandelen ingevolge de inbreng in natura van de aandelen van de vastgoedvennootschap die eigenaar is van studentensite “Studax” te Leuven. 29 oktober 2019 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 344.396.322,00 EUR, vertegenwoordigd door 19.133.129 aandelen ingevolge de kapitaalverhoging door inbreng in geld, naar aanleiding van de SPO van oktober 2019 (openbare aanbieding tot inschrijving op nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met onherleidbaar toewijzingsrecht). 6 november 2019 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen te verhogen. 23 december 2019 Geruisloze fusie met Xior Student Housing NV door overneming van Alma Student NV. 2020 18 juni 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 347.315.238,00 EUR vertegenwoordigd door 19.295.291 aandelen ingevolge de inbreng in natura van een schuldvordering van L.I.F.E. NV ten aanzien van de Vennootschap. 7 oktober 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 359.150.940,00 EUR vertegenwoordigd door 19.952.830 aandelen ingevolge de inbreng in natura van de aandelen in Patrimonnia Couronne-Franck NV ten aanzien van de Vennootschap. 25 november 2020 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 378.835.938,00 EUR vertegenwoordigd door 21.046.441 aandelen in gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met opheffing van het wettelijk voorkeurrecht van, en zonder toekening van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door middel van een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van een orderboek (“accelerated bookbuild” of “ABB”). 2021 9 maart 2021 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 454.603.122,00 EUR vertegenwoordigd door 25.255.729 aandelen in gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met opheffing van het wettelijk voorkeursrecht van, en met toekenning van onherleidbare toewijzingsrechten aan, de bestaande aandeelhouders. 24 juni 2021 Hernieuwing van de machtiging aan de raad van bestuur om het geplaatste maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap in één of meer malen te verhogen en aanpassing van de statuten aan het wetboek van vennootschappen en verenigingen. 30 juni 2021 Geruisloze fusie door overneming van Xior Campus Hasselt NV. 29 november 2021 Geruisloze fusie door overneming van Patrimmonia Couronne-Franck NV, Docks Gent BV en Voskenslaan NV. 7 december 2021 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 500.063.418,00 EUR vertegenwoordigd door 27.781.301 aandelen in gevolge van een kapitaalverhoging in geld binnen het toegestaan kapitaal met opheffing van het wettelijk voorkeurrecht van, en zonder toekenning van een onherleidbaar toewijzingsrecht aan, de bestaande aandeelhouders, door middel van een vrijgestelde versnelde private plaatsing bij internationale institutionele beleggers met samenstelling van een orderboek (“accelerated bookbuild” of “ABB”). 2022 18 mei 2022 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 504.203.796,00 EUR vertegenwoordigd door 28.011.322 aandelen in gevolge van een kapitaalverhoging binnen het toegestaan kapitaal door inbreng in natura van de netto- dividendvorderingen van de aandeelhouders op de Vennootschap (keuzedividend). 13 juni 2022 Verplaatsing van de maatschappelijke zetel van Mechelsesteenweg 34/108, 2018 Antwerpen, naar Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen. 15 september 2022 Verhoging van het maatschappelijk kapitaal tot 625.545.774 EUR vertegenwoordigd door 34.752.543 aandelen ingevolge de inbreng in natura van aandelen. 29 december 2022 Geruisloze fusie door overneming van Xior AGBL NV. PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 313 314 van de toegelaten afdekkingsinstrumenten, overeenkomstig artikel 23 van het GVV-KB. • De jaarlijkse financiële kosten die aan de schuldenlast van de GVV en haar perimeter- vennootschappen zijn verbonden mogen op geen enkel ogenblik meer bedragen dan 80% van het geconsolideerde netto-be- drijfsresultaat van de GVV, overeenkomstig artikel 25 van het GVV-KB. • Het geven van zekerheden, is enkel toege- staan in het kader van de financiering van de activiteiten van de Vennootschap of de Groep, en is beperkt tot 50% van de totale Reële Waarde van de geconsolideerde activa en, per bepaald bezwaard actief, tot 75% van de waarde van dat bezwaard actief. • De GVV diversifieert haar beleggingen zodanig dat de risico’s op passende wijze zijn gespreid. In principe mag de GVV geen “activageheel” aanhouden dat meer dan 20% van de geconsolideerde activa verte- genwoordigt. • Ten minste 80% van het gecorrigeerd posi- tief nettoresultaat (in de zin van artikel 13 van het GVV-KB), verminderd met de net- todaling van de schuldenlast van de GVV in de loop van het boekjaar, moet worden uitgekeerd als vergoeding van het kapitaal. • Dividenden die uitgekeerd worden door een openbare GVV (zoals Xior), zijn principieel onderworpen aan 30% roerende voorhef- fing in België (cf. artikelen 171, 3° io. 269, §1, 1° van het Wetboek van de inkomsten- belastingen). • De resultaten (huurinkomsten en meer- waarden uit verkoop, verminderd met de exploitatie-uitgaven en financiële lasten) van de GVV in België zijn vrijgesteld van ven- nootschapsbelasting. De GVV is weliswaar onderworpen aan de vennootschapsbelas- ting tegen het normale tarief, maar slechts op een beperkte belastbare grondslag, bestaande uit de som van (i) de door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en (ii) de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen (cf. artikel 185bis van het Wetboek van de inkomstenbelastingen). Daarnaast kan zij worden onderworpen aan de bijzondere aanslag geheime com- missielonen van 103%, dan wel 51,5% indien de verkrijger een rechtspersoon is, op de uitgekeerde commissies en bezoldi- gingen die niet worden verantwoord door individuele fiches en een samenvattende opgave. De resultaten uit de activiteiten in Nederland, Portugal, Polen, Denemarken, Duitsland, Zweden en Luxemburg zijn on- derworpen aan lokale inkomstenbelasting. De Spaanse dochters van de GVV die ei- genaar zijn van vastgoed vallen onder het Socimi statuut, de Spaanse equivalent van het GVV statuut. Volgende Belgische (doch- ter)vennootschappen zijn ingeschreven op de lijst van gespecialiseerde vastgoed- beleggingsfondsen: Stratos KvK NV, Xior Bonnefanten NV, Xior Breda NV, Xior Delft NV, Xior Enschede I NV, Xior LBW NV, Xior Wageningen NV, Xior Studio Park Breda NV, Xior Brinktoren NV, Xior Brinktoren 2 NV, Xior Brinktoren 3 NV, Xior Tweebaksmarkt NV en XL Fund NV. zoals de aanbieding van diensten die een aan- vulling vormen op de terbeschikkingstelling van de betrokken onroerende goederen. Een openbare GVV is een gereglementeerde vastgoedvennootschap waarvan de aandelen tot de verhandeling op een gereglementeerde markt toegelaten zijn en die financiële midde- len in België of in het buitenland aantrekt via een openbare aanbieding van aandelen. Een GVV is onderworpen aan een strikt wet- telijk regime. De Belgische wetgever heeft ervoor gezorgd dat de GVV een grote mate van transparantie biedt met betrekking tot haar activiteiten en verplicht dat ten minste 80% van het gecorrigeerd positief nettore- sultaat (in de zin van artikel 13 van het GVV- KB), verminderd met de nettodaling van de schuldenlast van de GVV in de loop van het boekjaar, wordt uitgekeerd. Een GVV geniet bovendien van een bijzonder fiscaal regime. De GVV is onderworpen aan het toezicht van de FSMA, alsook aan een specifieke regle- mentering. De voornaamste kenmerken van deze reglementering zijn de volgende: • De GVV moet de vorm aannemen van een naamloze vennootschap. • De aandelen van een openbare GVV moeten verplicht toegelaten zijn tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt en tenminste 30% van haar stemrechtverle- nende effecten dient continu en permanent in het bezit te zijn van het publiek. • De raad van bestuur van de GVV moet zo worden samengesteld dat de GVV conform artikel 4 van de GVV-Wet kan worden be- stuurd. De toegelaten activiteiten van de GVV moeten in essentie beperkt blijven tot de activiteiten voorzien in artikel 4 van de GVV-Wet, zoals hierboven nader beschre- ven. • Ze moet strikte regels op het vlak van belan- genconflicten en interne controlestructuren naleven. • De GVV mag niet optreden als bouwpromo- tor, behalve als dit occasioneel gebeurt. • De portefeuille moet worden geboekt tegen Reële Waarde (onder IFRS); de GVV mag haar vastgoed niet afschrijven. • De activa van de GVV wordt zowel periodiek (per kwartaal) als op ad hoc basis (bijvoor- beeld als de GVV aandelen uitgeeft of tot een fusie overgaat) gewaardeerd door een onafhankelijke Waarderingsdeskundige. De deskundige mag slechts gedurende maxi- maal drie jaar met de waardering van een bepaald actief worden belast. Na afloop van deze periode mag hij dit actief pas weer waarderen nadat een periode van drie jaar verstreken is na afloop van de vorige periode. • Tenzij dit het gevolg is van een variatie van de Reële Waarde van de activa, mag de ge- consolideerde en enkelvoudige schuldratio van de GVV niet meer bedragen dan 65% van de, naargelang het geval, geconsoli- deerde of enkelvoudige activa, onder aftrek FREE FLOAT 81,02% Car Logistics Brussels NV 6,96% ALOXE NV 12,03% E2H 6,13% XIOR STUDENT HOUSING NV BE BE & NL NL LUX ES PT PL DE DK SE STUBIS BV XIOR LBW NV XL FUND STUBEANT BV (NL) XIOR NARITAWEG BV BORGONDO FACILITIES BV (99.99%) XIOR ROTSOORD BV ST POTSDAM SÀRL XIOR QUALITY STUDENT HOUSING SL I LOVE BARCELONA CAMPUS BESOS SL CAMPOPRE INVESTMENTS – SIC IMOBILIÁRIA FECHADA, S.A. COLLEGNO SP. Z.O.O. (25%+1) STUDENTEN- WOHNHEIM PRAGER STRASSE GMBH XIOR AARHUS KATRINEHOJ APS BC STUDENT MALMÖ AB XIOR BONNEFANTEN BV XIOR WAGENINGEN NV XL NL 1 Coöperatie UA XL NL 2 Coöperatie UA ROOSEVELT NV XIOR STUDENT HOUSING NL BV XIOR STUDENT HOUSING NL 2 BV ALL- IN ANNADAL BV MINERVA STUDENT HOUSING SOCIMI S.L.U. MOSQUERA DIRECTORSHIP SOCIMI S.LU. UHUB INVESTMENTS BOAVISTA II S.A. (25%+1) ST ŁÓDŹ REWOLUCJI 1905 SP. Z.O.O. XIOR COPENHAGEN SOUTH APS STATOS KVK NV XIOR TWEEBAKSMARKT NV STUBIS NL IV BV LEEUWARDEN TESSELSCHADESTR. BV XIOR ZERNIKE COOP UA TERRA DIRECTORSHIP S.L.U. MANAGUA DIRECTORSHIP S.L.U. XSHPT Portugal SA ST ŁÓDŹ REMBIELINSKIEGO SP ZOO XIOR LYNGBY SKOVBRYNET APS XIOR BREDA NV TRI- BIS BV XIOR GRONINGEN BV XIOR STUDENT HOUSING NL BV STUBIS NL BV HUBR STUDENT HOUSING S.L. (25%+1) COLLBLANC STUDENT HOUSING SOCIMI S.L.U XSH BENFICA S.A. XIOR KATOWICE PADEREWSKIEGO SP. Z.O.O. XIOR STUDENT OPERATIONS NORDIC APS XIOR CARRÉ NV XIOR BRINKTOREN NV Amstelveen Laan van Kronenburg 2 B.V. STUDENT PROPERTIES SPAIN SOCIMI S.A. XIOR STUDENT HOUSING SPAIN S.L.U. XSH SAO JOAO S.A. XIOR STUDENT OPERATIONS POLAND SP. Z.O.O. XIOR LYNGBY RESIDEN- TIAL APS XIOR STUDIO PARK BREDA NV XIOR OAM NV XSH OPERATIONS PORTUGAL LDA. (85%) XIOR DELFT NV XIOR BRINKTOREN 2 NV UHUB INVESTMENT LUMIAR S.A. XIOR ENSCHEDE I NV XIOR BRINKTOREN 3 NV Voor een verdeling van het aandeelhouderschap wordt verwezen naar Hoofdstuk 6.1.3.2 van dit Jaarverslag. 12.1.5 EXTERNE GROEPSSTRUCTUUR Per 31 december 2024 ziet de groepsstructuur van de Vennootschap er als volgt uit: PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 315 316 Naam Jurisdictie % aandelen Aangehouden door Managua Directorship S.L.U. Spanje 100% XSH Minerva Student Housing SOCIMI S.L.U. Spanje 100% XSH Collblanc Student Housing SOCIMI S.L.U. Spanje 100% XSH HUBR Student Housing S.L. Spanje 25%+1 XSH Student Properties Spain SOCIMI S.A. Spanje 100% XSH Xior Student Housing Spain S.L.U. Spanje 100% XSH XSHPT Portugal SA Portugal 100% XSH > XSH BENFICA SA Portugal 100% XSHPT > XSH Sao Joao S.LA. Portugal 100% XSHPT > XSH Operations Portugal Lda. Portugal 85% XSHPT > Uhub Investment Lumiar S.A. Portugal 100% XSHPT Uhub Investments Boavista II S.A. Portugal 25%+1 XSH Campopre Investments – SIC Imobiliária Fechada S.A. Portugal 100% XSH Collegno Sp. z.o.o. Polen 25%+1 XSH ST. Łódź Rembielińskiego Sp. z.o.o. Polen 100% XSH Xior Łódź Rewolucji 1905 Sp. z.o.o. Polen 100% XSH Xior Katowice Paderewskiego Sp. Z.o.o.. Polen 100% XSH Xior Student Operations Poland Sp. Z.O.O. Polen 100% XSH Studentenwohnheim Prager Strasse GmbH Duitsland 100% XSH Xior Student Operations Nordic ApS Denemarken 100% XSH Xior Lyngby Residential ApS Denemarken 100% Xior Student Operations Nordics Aps Xior Lyngby Skovbrynet ApS Denemarken 100% XSH Xior Copenhagen South ApS Denemarken 100% XSH Xior Aarhus Katrinehoj ApS Denemarken 100% XSH BC Student Malmö AB Zweden 100% XSH ST Potsdam S.à.r.l Luxemburg 100% XSH De afkortingen die worden gebruikt in de laat- ste kolom van onderstaande tabel hebben de volgende betekenis: XSH: Xior Student Housing NV XQSH: Xior Quality Student Housing SA SPS: Student Properties Spain SOCIMI SA XSHPT: XSHPT SA 12.1.6 INTERNE ORGANISATIESTRUCTUUR Over boekjaar 2024 telt het gemiddeld personeelsbestand 257 in VTE’s van de Vennootschap, exclusief het management team, verdeeld onder een operationeel de partement (onder leiding van de CEO en COO) en een ondersteunend administratief departement (onder leiding van de CFO). 12.1.7 DOCHTERVENNOOT SCHAP PEN De Vennootschap heeft op 31 december 2024 onderstaande dochter- en kleindoch- tervennootschappen en participaties die rechtstreeks en onrechtstreeks worden aan- gehouden door de Vennootschap. Naam Jurisdictie % aandelen Aangehouden door Stratos KvK NV België 100% XSH Stubis BV België 100% XSH Xior Studio Park Breda NV België 100% XSH Xior Bonnefanten NV België 100% XSH Xior Breda NV België 100% XSH Xior Carré NV België 100% XSH Xior Delft NV België 100% XSH Xior Enschede I NV België 100% XSH Xior LBW NV België 100% XSH Xior Wageningen NV België 100% XSH XL Fund NV België 100% XSH > XL NL 1 Coöperatie UA Nederland 100% XL Fund > XL NL 2 Coöperatie UA Nederland 100% XL Fund Stubeant BV Nederland 100% XSH > Roosevelt NV België 100% Stubeant Tri-Bis BV België 100% XSH Xior Tweebaksmarkt NV België 100% XSH Xior OAM NV België 100% XSH Xior Brinktoren NV België 100% XSH Xior Brinktoren 2 NV België 100% XSH Xior Brinktoren 3 NV België 100% XSH Xior Seraing NV België 99,99% XSH Xior Rotsoord BV Nederland 100% XSH Xior Naritaweg BV Nederland 100% XSH Stubis NL BV Nederland 100% XSH > Amstelveen Laan van Kronenbrug 2 BV Nederland 100% Stubis NL Leeuwarden Tesselschadestraat BV Nederland 100% XSH All-In Annadal BV Nederland 100% XSH Xior Student Housing NL BV Nederland 100% XSH Xior Karspeldreef Amsterdam BV Nederland 100% XSH Xior Groningen BV Nederland 100% XSH Xior Zernike Coöperatie UA Nederland 100% XSH Xior Student Housing NL 2 BV Nederland 100% XSH Stubis NL IV BV Nederland 100% XSH Borgondo Facilities BV Nederland 99,99% XSH Minerva Student Housing SOCIMI S.L.U. Spanje 100% XSH Xior Quality Student Housing S.L.U. Spanje 100% XSH I Love Barcelona Campus Bèsos S.A.U. Spanje 100% XSH Mosquera Directorship SOCIMI S.L.U. Spanje 100% XSH Terra Directorship S.L.U. Spanje 100% XSH PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 317 318 genwoordigd door Paul Watkinson en Louise Hartgen. Het contract met CBRE Polen werd gete- kend op 30 september 2024, waarbij CBRE Polen wordt vertegenwoordigd door Maciej Wojcikiewicz. De Waarderingsdeskundigen waarderen alle onroerende goederen (terreinen en gebou- wen) die zich in de vastgoedportefeuille van de Vennootschap zullen bevinden. De Waarderingsdeskundigen hebben recht op een jaarlijkse vergoeding in functie van de omvang van de portefeuille van de Vennootschap. De vergoeding van de deskundigen houdt noch rechtstreeks noch onrechtstreeks verband met de waarde van het door hen aan een experti- se onderworpen vastgoed. Over boekjaar 2024 bedraagt de globale vergoeding van de Waarderingsdeskundigen 795.462 EUR (incl. BTW), waarvan 445.888 EUR voor Stadim, 72.428 EUR voor Cushman & Wakefield Portugal, 57.650 EUR voor CBRE Spanje, 21.393 EUR voor Cushman & Wakefield Spanje, 179.346 EUR voor CBRE UK en 18.757 EUR voor CBRE Polen. 12.2.2 COMMISSARIS De Vennootschap heeft tijdens de gewone algemene vergadering gehouden op 16 mei 2024, PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren BV (ofwel PwC), met maat- schappelijke zetel te Culliganlaan 5, 1831 Machelen, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het onderne- mingsnummer BTW BE 0429.501.944 (RPR Brussel, Nederlandstalig), vertegen- woordigd door de heer Jeroen Bockaert, bedrijfsrevisor, en lid van het Instituut van de Bedrijfsrevisoren, herbenoemd als commissaris van de Vennootschap (d.i. de Commissaris), en dit tot en met de gewone algemene vergadering die zal beslissen over de jaarrekening opgesteld voor het boekjaar afgesloten op 31 december 2026. Het derde mandaat van drie jaar van PwC liep af op de jaarlijkse algemene vergadering van 16 mei 2024. Daarom heeft de Vennootschap, in overeenstemming met de vereisten van ar- tikel 3:61, §3 Wetboek van vennootschappen en verenigingen en artikelen 16 en 17 van EU- verordening nr. 537/2014, een openbare aan- bestedingsprocedure georganiseerd voor de aanstelling van haar commissaris. Na afronding van de openbare aanbeste- dingsprocedure beraadslaagde het Audit- en Risk Comité van de Vennootschap over deze procedure, evalueerde de voorstellen ontvangen van deelnemende auditkantoren in overeenstemming met de selectiecriteria die vooraf waren vastgelegd in de aanbeste- dingsdocumenten die op de website van de Vennootschap zijn gepubliceerd, en diende een formele aanbeveling in bij de Raad van Bestuur. In overeenstemming met de toepasselijke wetgeving heeft het ARC formeel twee au- ditkantoren (waaronder PwC) aanbevolen aan de Raad van Bestuur, met een voorkeur voor PwC die met redenen omkleed was ge- motiveerd op basis van de bovengenoemde selectiecriteria. PwC kwam als beste kandi- daat naar voren op basis van een algehele beoordeling van de selectiecriteria. In zijn for- mele aanbeveling aan de Raad van Bestuur verklaarde het ARC ook dat zijn aanbeveling vrij was van invloed door derden en dat de Vennootschap niet gebonden is door enige contractuele clausule die de keuze van de commissaris door de aandeelhoudersver- gadering van de Vennootschap beperkt tot bepaalde categorieën of lijsten van commis- sarissen of auditkantoren. Op basis van de evaluatie door de Raad van Bestuur van de procedure en de uitkomst van de openbare aanbestedingsprocedure en de formele aanbeveling van het ARC, en na grondig en zorgvuldig beraad, heeft de Raad van Bestuur unaniem besloten om aan de aandeelhoudersvergadering van de Vennootschap op 16 mei 2024 voor te stellen om PwC te herbenoemen als commissaris in overeenstemming met de voorwaarden uit- eengezet in het voorstel tot besluit. De jaarvergoeding van de Commissaris voor het onderzoek en de revisie van de en- kelvoudige en geconsolideerde rekeningen van de Vennootschap en haar dochterven- nootschappen werd voor de looptijd van zijn hernieuwd mandaat door voormelde algemene vergadering van de Vennootschap vastgesteld op 96.200 EUR (exclusief BTW,onkosten, de bijdrage IBR en inclusief ESEF, EMIR, consolidatie en forfaitaire on- kostenvergoeding voor technologie en com- pliance kosten), jaarlijks te indexeren. Ten gevolge van wijzigingen in de consolidatiepe- rimeter werden de vergoedingen verhoogd. Voor een overzicht van de vergoeding van de Commissaris in het boekjaar 2024, wordt verwezen naar Hoofdstuk 10.9.28 van dit Jaarverslag. De Commissaris heeft de inlassing in dit Jaarverslag aanvaard van de verslagen van de Commissaris opgenomen onder Hoofstuk 7.6.4 en Hoofdstuk 10.9.36 van dit Jaarverslag. 12.2.3 FINANCIËLE DIENST ING België NV Investments Kris De Cremer Marnixlaan 24 1000 Brussel + 32 (0)2 547 68 02 [email protected] Er werd een vergoeding betaald van 37.670 (excl. BTW) voor 2024. 12.2.4 LIQUIDITY PROVIDER Van Lanschot Kempen Wealth Management NV Beethovenstraat 300 1077 WZ Amsterdam Er werd een vergoeding betaald van 20.000 EUR (excl. BTW) voor 2024. 12.1.8 BESCHIKBAARHEID VAN VENNOOTSCHAPSDOCUMENTEN EN ANDERE INFORMATIE De Vennootschap moet haar (herwerkte en gewijzigde) (gecoördineerde) statuten en andere akten die moeten worden gepubli- ceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad neerleggen ter griffie van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen (België), afdeling Antwerpen, waar deze beschikbaar zijn voor het publiek. Een kopie van de meest recente coördinatie van de statuten en het corpora- te governance charter zal tevens beschik- baar worden gesteld op de website van de Vennootschap. Het Jaarverslag 2023 resp. 2022 wordt opgenomen door middel van verwijzing, en kan eveneens worden geraad- pleegd op de website van de Vennootschap. Overeenkomstig de Belgische wetgeving moet de Vennootschap ook geauditeerde enkelvoudige en geconsolideerde jaarreke- ningen opstellen. De enkelvoudige en ge- consolideerde jaarrekeningen en de daarop betrekking hebbende verslagen van de raad van bestuur en de commissaris worden neer- gelegd bij de Nationale Bank van België, waar ze beschikbaar zijn voor het publiek. Als ge- noteerde vennootschap is de Vennootschap bovendien verplicht om haar halfjaarlijkse verkorte financiële overzichten te publiceren, alsook haar gecontroleerde jaarrekeningen, het verslag van de commissaris en het Jaarverslag van de raad van bestuur van de Vennootschap. De Vennootschap moet aan het publiek de informatie bekendmaken die als “voorwe- tenschap” wordt gekwalificeerd onder de toepasselijke regelgeving. De Vennootschap moet ook informatie over haar aandeelhou- dersstructuur en bepaalde andere informatie bekendmaken aan het publiek. In overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 14 november 2007, wordt derge- lijke informatie en documentatie beschikbaar gesteld via persberichten, de financiële pers in België, de website van de Vennootschap (op voorwaarde dat de voorwaarden uiteen- gezet in artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 zijn voldaan), de com- municatiekanalen van Euronext Brussels of een combinatie van deze media, via dewelke deze documenten kunnen worden geraad- pleegd. De website van de Vennootschap bevindt zich op het adres www.xior.be. Een kopie van voornoemde documenten kan even- eens worden verkregen op de zetel van de Vennootschap. 12.2 DIENSTVERLENERS VAN DE VENNOOTSCHAP 12.2.1 WAARDERINGSDESKUNDIGEN De Vennootschap doet overeenkomstig artikel 24 iuncto artikel 47 e.v. van de GVV-Wet een beroep op onafhankelijke Waarderingsdeskundigen die verantwoor- delijk zijn voor de periodieke en occasionele waarderingen van haar activa. De vastgoedexpertise-opdrachten met be- trekking tot de in België en Nederland gelegen onroerende goederen worden toevertrouwd aan Stadim BV, Mechelsesteenweg 180, 2018 Antwerpen – België. De vastgoedex- pertise-opdrachten met betrekking tot de in Portugal gelegen onroerende goederen worden toevertrouwd aan Cushman & Wakefield, Avenida de Liberdade 131-5°, 1250-140 Lissabon. De vastgoedexper- tise-opdrachten met betrekking tot de in Spanje gelegen onroerende goederen worden enerzijds toevertrouwd aan CBRE, Edificio Castellano 20, P° de la Castellana 202 planta 8, 28046 Madrid en anderzijds aan Cushman & Wakefield, Jose Ortega y Gasset 29 6 th Floor Edificio Beatriz, 28006 Madrid. De vastgoedexpertise-opdrachten met betrekking tot de in Polen, Duitsland, Denemarken en Zweden gelegen onroe- rende goederen worden toevertrouwd aan CBRE Limited UK, St. Martin’s Court, 10 Paternoster Row EC4M 7 HP London Londen, Verenigd Koninkrijk. Een deel van de Poolse portefeuille wordt rechtstreeks gewaardeerd door CBRE Sp.z.o.o., Rondo Daszynskiego 1, Warsaw, Poland (samen, de “Waarderingsdeskundigen”). Hiertoe hebben de Vennootschap en de respectieve Waarderingsdeskundigen vastgoedexperti- se-overeenkomsten afgesloten, in het kader waarvan de Waarderingsdeskundigen optre- den als schatter (i) voor de initiële waardering van het vastgoed van de Vennootschap naar aanleiding van haar vergunning als OGVV, (ii) voor de jaarlijkse herwaardering en de trimestriële aanpassingen, alsook (iii) voor eventuele latere schattingen van activa die de Vennootschap zou wensen te verwerven of te verkopen. De Waarderingsdeskundigen actualiseren bovendien de totale waardering van de activa van de Vennootschap op grond van de marktevolutie en de eigen kenmerken van het betrokken actief, en dit op het einde van elk trimester. Op basis van de overeenkomsten met de Waarderingsdeskundigen, zijn de Waarderingsdeskundigen aangesteld voor een vaste periode van drie jaar, welke voor de eerste keer, voor Nederland en België een aanvang heeft genomen op 1 januari 2016. Overeenkomstig artikel 24 van de GVV-Wet, kan in voorkomend geval een nieuwe overeenkomst pas worden afgeslo- ten met de Waarderingsdeskundigen nadat een periode van drie jaar is verlopen tussen het aflopen van de huidige periode en de nieuw af te sluiten periode (rotatie-princi- pe). Aangezien de Waarderingsdeskundigen echter rechtspersonen zijn, is bovenver- meld rotatie-principe uitsluitend van toe- passing op de natuurlijke personen die de respectieve Waarderingsdeskundigen vertegenwoordigen, op voorwaarde dat de respectieve Waarderingsdeskundigen aan- tonen dat tussen deze natuurlijke personen een passende functionele onafhankelijkheid bestaat. Met toepassing van dit “intern” rotatie-principe, werd het mandaat van de Waarderingsdeskundig hernieuwd voor een driejarige periode, waarbij Stadim tot 31 de- cember 2025 wordt vertegenwoordigd door Frederik Boumans. Het contract met Cushman & Wakefield Portugal werd getekend op 7 mei 2019, waarbij Cushman & Wakefield wordt verte- genwoordigd door Silvia Vicente. Het contract met Cushman & Wakefield Spanje werd getekend op 01 januari 2024, vertegenwoordigd door James Bird. Het contract met CBRE Spanje werd gete- kend op 15 januari 2019, vertegenwoordigd door Pablo Carnicero and Josep Carrió. Het contract met CBRE UK werd getekend op 29 april 2022 waarbij CBRE UK wordt verte- PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 319 320 vember daarna onder nummer 2019-11- 14/19343364. • 18 juni 2020, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 29 juni daarna onder nummer 2020- 06-29/20328897. • 7 oktober 2020, houdende kapitaalverho- ging door inbreng in natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekend- gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 12 oktober daarna onder nummer 2020-10-12/20348275. • 25 november 2020, houdende vaststel- ling van de verwezenlijking van kapitaal- verhoging door inbreng in geld (tot welke kapitaalverhoging beslist werd door de raad van bestuur van 19 november 2020 in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 26 no- vember daarna onder nummer 2020- 11-26/20357178), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 2 december daarna onder nummer 2020- 12-02/20358296. • 9 maart 2021, houdende vaststelling van de verwezenlijking van kapitaalverhoging door inbreng in geld (tot welke kapitaalver- hoging beslist werd door de raad van be- stuur van 23 februari 2021 in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 1 maart daarna onder nummer 2021- 03-01/21313257), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 22 maart daarna onder nummer 2021-03- 22/21317952. • 24 juni 2021, houdende hernieuwing van de machtiging toegestane kapitaal en aanpassing aan het Wetboek van ven- nootschappen en verenigingen (WVV), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 29 juni daarna onder nummer 2021-06-29/21339812. • 7 december 2021, houdende vaststelling van de verwezenlijking van kapitaalver- hoging door inbreng in geld (tot welke kapitaalverhoging beslist werd door de raad van bestuur van 2 december 2021 in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 15 de- cember daarna onder nummer 2021- 12-15/21374036), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 16 december daarna onder nummer 2021- 12-16/21374429 • 7 juni 2022, houdende vaststelling van de verwezenlijking van kapitaalverhoging door inbreng in natura, tot welke kapitaal- verhoging beslist werd door de raad van bestuur van 18 mei 2022 in het kader van het toegestane kapitaal, tezamen bekend- gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 22 juni daarna onder nummer 2022-06-22/22339916. • 15 september 2022, houdende kapitaal- verhoging door inbreng in natura en her- nieuwing van de machtiging toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 27 sep- tember daarna onder nummer 2022-09- 27/22360427. • 25 april 2023, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 2 juni daarna onder nummer 2023-06- 02/23351526. • 18 december 2023, houdende vaststelling van de kapitaalverhoging door inbreng in natura (tot welke kapitaalverhoging be- slist werd door de raad van bestuur van 13 december 2023 in het kader van het toegestane kapitaal), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, respectievelijk op 11 januari daarna onder nummer 2024-01-11/23320051 en op 12 januari daarna onder nummer 2024-01- 12/23324709. • 19 februari 2024, houdende wijziging van de datum van de gewone algemene verga- dering en hernieuwing van de machtiging toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 1 maart daarna onder nummer 2024-03- 01/24370979. • 18 april 2024, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 april daarna onder nummer 2024- 04-24/24391455. De statuten werden gewijzigd bij akte verleden voor voornoemde notaris Peter Timmermans met standplaats te Antwerpen (1e kanton), handelend voor rekening van de besloten vennootschap Timmermans & Van Hissenhoven, geassocieerde notarissen, met zetel te 2060 Antwerpen, Van de Wervestraat 63, RPR Antwerpen afdeling Antwerpen 1-007.675.689, op: • 04 juni 2024, houdende vaststelling van de kapitaalverhoging door inbreng in natura (tot welke kapitaalverhoging be- slist werd door de raad van bestuur van 15 mei 2024, in het kader van uitkering van een keuzedividend en in het kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, van 24 mei daarna onder nummer 2024- 05-24/24399538), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 10 juni daarna onder nummer 2024-06- 10/0404281. • 27 juni 2024, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestane kapitaal, neergelegd op 3 juli daarna voor bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad. • 5 juli 2024, houdende vaststelling van de verwezenlijking van de kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van het toegestaan kapitaal, waartoe vooraf- gaandelijk beslist werd door de raad van bestuur van 5 juli 2024, beide bekend- gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 1 augustus daarna onder nummer 2024-08-01/0420302. • 12 september 2024, houdende hernieu- wing van de machtiging toegestane ka- pitaal, neergelegd voor bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad, ten gevolge waarvan huidige coördinatie. 12.3 GECOÖRDINEERDE STATUTEN VAN DE VENNOOTSCHAP PER 12 SEPTEMBER 2024 1 1 De statuten van de Vennootschap werden in 2025 opnieuw gewijzigd ten gevolge van de ABB in januari 2025 en ten gevolge van de buitengewone algemene vergadering gehouden op [14 maart 2025]. “XIOR STUDENT HOUSING” in het kort “XIOR” naamloze vennootschap (NV) openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht met zetel in het Vlaams Gewest te 2000 Antwerpen, Frankrijklei 64-68. RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen 0547.972.794 www.xior.be - e-mailadres: [email protected]. HISTORIEK De vennootschap werd opgericht als beslo- ten vennootschap met beperkte aansprake- lijkheid bij akte verleden voor notaris Peter Timmermans met standplaats te Antwerpen (1e kanton) op 10 maart 2014, bekend- gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 28 maart daarna onder nummer 2014-03-28/0069091. De statuten werden gewijzigd bij akten verle- den voor zelfde notaris Peter Timmermans op : • 23 september 2015, houdende onder meer omzetting van de rechtsvorm in de huidige, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 20 no- vember daarna onder nummer 2015-11- 20/0162805. • 23 november 2015, houdende onder meer kapitaalverhoging en aanpassing van de statuten tot het bekomen van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 8 december daarna onder nummer 2015-12-08/0170864. • 11 december 2015, houdende diverse fusies door overneming, en kapitaalver- hoging door inbreng in natura en in geld, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 5 januari daarna onder nummer 2016-01-05/0001184. • 1 maart 2016, houdende fusie door over- neming, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 6 april daarna onder nummer 2016-04-06/16047694. De statuten werden gewijzigd bij akte verleden voor notaris Yves De Deken, ver- vangende zijn ambtgenoot notaris Peter Timmermans, belet, beiden met standplaats te Antwerpen, op 1 augustus 2016, houden- de fusie door overneming, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 5 september daarna onder nummer 2016-09- 05/16123425. De statuten werden gewijzigd bij akte verleden voor voornoemde notaris Peter Timmermans op: • 11 oktober 2016, houdende kapitaalverho- ging door inbreng in natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekend- gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 31 oktober daarna onder nummer 2016-10-31/16150541. • 17 januari 2017, houdende kapitaalverho- ging door inbreng in natura in het kader van het toegestane kapitaal, bekend- gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 15 februari daarna onder nummer 2017-02-15/17024925. • 22 juni 2017, houdende vaststelling van de verwezenlijking van kapitaalverhoging door inbreng in geld (waartoe beslist werd door de raad van bestuur van 6 juni 2017 in het kader van het toegestane kapitaal, gehouden voor zelfde ondergetekende notaris, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 21 juni daarna onder nummer 2017-06-21/17086917), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 10 juli daarna onder nummer 2017-07-10/17098233. • 28 maart 2018, houdende kapitaalver- hoging door inbreng in natura, bekend- gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 20 april daarna onder nummer 2018-04-20/18065090. • 27 april 2018, houdende hernieuwing machtiging toegestane kapitaal, bekend- gemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 28 mei daarna onder nummer 2018-05-28/18082291. • 12 juni 2018, houdende vaststelling van de verwezenlijking van kapitaalverhoging door inbreng in geld (waartoe beslist werd door de raad van bestuur van 29 mei 2018 in het kader van het toegestane kapitaal, gehouden voor zelfde ondergetekende notaris), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 18 juni daarna onder nummer 2016-06-18/18317764. • 12 december 2018, houdende kapitaalver- hoging door inbreng in natura in kader van het toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 17 december daarna onder nummer 2018-12-17/18340508. • 14 december 2018, houdende doelwijzi- ging en hernieuwing van de machtiging toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 21 december daarna onder nummer 2018-12-21/0341749. • 4 juni 2019, houdende vaststelling van de verwezenlijking van kapitaalverhoging door inbreng in natura, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van zes juni daarna onder nummer 2019- 0606/19320265 (tot welke kapitaalverho- ging beslist werd door de raad van bestuur van 16 mei 2019 in het kader van het toe- gestane kapitaal, gehouden voor zelfde ondergetekende notaris, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 mei daarna onder nummer 2019- 05-24/19318725). • 13 juni 2019, houdende kapitaalverhoging door inbreng in natura, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van achttien juni daarna onder nummer 2019- 06-18/19321724. • 29 oktober 2019, houdende vaststelling van de verwezenlijking van kapitaalver- hoging door inbreng in geld (tot welke kapitaalverhoging beslist werd door de raad van bestuur van 15 oktober 2019 in het kader van het toegestane kapi- taal, gehouden voor zelfde ondergete- kende notaris, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 24 oktober daarna met nummer 2019- 10-24/19340581), bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 31 oktober daarna onder nummer 2019- 1031/190341646. • 6 november 2019, houdende hernieu- wing van de machtiging toegestane kapitaal, bekendgemaakt in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 14 no- PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 321 322 ii. onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing geven, met dien verstande dat het in leasing geven van onroerende goederen met koopoptie slechts als bijkomende activiteit kan worden uitgeoefend, tenzij indien die onroerende goederen bestemd zijn voor doeleinden van algemeen belang, met inbegrip van sociale huisvesting en on- derwijs, in welk geval deze activiteit als hoofdactiviteit mag worden uitgeoefend; iii. activiteiten ontwikkelen in het kader van publiek-private samenwerking binnen de daartoe door de toepasselijke regelge- ving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen bepaalde grenzen, al dan niet ondergebracht in een instituti- onele gereglementeerde vastgoedven- nootschap; iv. als bijkomende of tijdelijke activiteit, be- leggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedven- nootschappen. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gedi- versifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De ven- nootschap mag eveneens niet-toegewe- zen liquide middelen bezitten. De liquide middelen kunnen in alle munten gehou- den worden onder de vorm van een zicht- of termijn deposito of in de vorm van enig ander gemakkelijk verhandelbaar mone- tair instrument; v. hypotheken of andere persoonlijke of zakelijke zekerheden stellen in het kader van de financiering van de vastgoe- dactiviteiten van de vennootschap of haar groep, binnen de daartoe door de toepasselijke regelgeving op de geregle- menteerde vastgoedvennootschappen bepaalde grenzen; vi. kredieten aangaan en kredieten verstrek- ken binnen de daartoe door de toepasse- lijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen bepaalde grenzen; vii. verrichtingen op toegelaten afdekkings- instrumenten aangaan, voor zover deze verrichtingen deel uitmaken van een door de vennootschap vastgelegd beleid ter dekking van financiële risico’s, met uitzondering van speculatieve verrichtin- gen. De vennootschap mag, met inachtneming van de toepasselijke regelgeving op de ge- reglementeerde vastgoedvennootschappen, alle onroerende of roerende goederen, mate- rialen en benodigdheden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het algemeen, alle commerciële of financiële handelingen (met inbegrip van “aanvullende diensten”, zoals bedoeld in de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen) verrichten die recht- streeks of onrechtstreeks in verband staan met haar voorwerp of welke eenvoudig van aard zijn om de verwezenlijking ervan na te streven of te vergemakkelijken, en dit zowel in het binnen- als in het buitenland. Met inachtneming van de toepasselijke re- gelgeving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen, kan de vennootschap door middel van inbreng in geld of in natura, v an fusie, (partiële) splitsing of een andere vennootschapsrechtelijke herstructurering, inschrijving, deelneming, lidmaatschap, fi- nanciële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in (of lid te zijn van) alle bestaande of op te richten vennootschappen, ondernemingen of verenigingen, in België of het buitenland, waarvan het voorwerp gelijk- aardig of aanvullend is aan het hare, of van aard is de verwezenlijking van haar voorwerp na te streven of te vergemakkelijken en, in het algemeen, alle verrichtingen stellen die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar voorwerp. ARTIKEL 5. VERBODSBEPALINGEN De vennootschap kan geenszins: i. handelen als vastgoedpromotor in de zin van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen, met uitsluiting van occasione- le verrichtingen; ii. deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname of waarborg; iii. financiële instrumenten lenen, met uit- zondering evenwel van leningen onder de voorwaarden en volgens de bepalin- gen van het koninklijk besluit van 7 maart 2006 worden verricht; iv. financiële instrumenten verwerven die zijn uitgegeven door een vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet werd verklaard, die een onder- hands akkoord heeft gesloten met haar schuldeisers, die het voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorganisatie, die uitstel van betaling heeft bekomen of die in het buitenland het voorwerp heeft uitgemaakt van een gelijkaardige maatregel; en v. contractuele afspraken maken of statu- taire bedingen voorzien met betrekking tot perimetervennootschappen, die af- breuk zouden doen aan de stemkracht die hen overeenkomstig de toepasselijke wet toekomt in functie van een deelne- ming van 25% plus één aandeel. STATUTEN HOOFDSTUK I – NAAM – VORM – DUUR – ZETEL – VOORWERP – WEBSITE – E-MAILADRES – VERBODSBEPALINGEN ARTIKEL 1. NAAM EN VORM De vennootschap draagt de benaming “Xior Student Housing”, of afgekort “Xior”. De vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap. De vennootschap is een openbare geregle- menteerde vastgoedvennootschap, hierna “openbare GVV” of “OGVV”, in de zin van de wet van 12 mei 2014 betreffende de geregle- menteerde vastgoedvennootschappen (de “GVV-Wet”) waarvan de aandelen zijn toege- laten tot de verhandeling op een gereglemen- teerde markt en die haar financiële middelen in België of in het buitenland aantrekt via een openbaar aanbod van aandelen. De benaming van de vennootschap en het geheel van de documenten die van de Vennootschap uitgaan (inbegrepen alle akten en facturen) bevatten de vermelding “openbare gereglementeerde vastgoedven- nootschap naar Belgisch recht” of “openbare GVV naar Belgisch recht”. Tevens dient de naam steeds door de woorden “naamlo- ze vennootschap” of de afkorting “NV” te worden voorafgegaan of gevolgd. De vennootschap is onderworpen aan de op elk ogenblik toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschap- pen en in het bijzonder aan de bepalingen van de GVV-Wet en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot geregle- menteerde vastgoedvennootschappen (het “GVV-KB”). ARTIKEL 2. DUUR De vennootschap is opgericht voor onbe- paalde duur. ARTIKEL 3. ZETEL – WEBSITE – E-MAILADRES De zetel van de vennootschap is gevestigd in het Vlaamse Gewest. De raad van bestuur is bevoegd de zetel van de Vennootschap binnen België te ver- plaatsen voor zover die verplaatsing over- eenkomstig de toepasselijke taalwetgeving niet verplicht tot een wijziging van de taal van de statuten. Dergelijke beslissing vereist geen statutenwijziging, tenzij de zetel van de Vennootschap wordt verplaatst naar een ander Gewest. In dat laatste geval is de raad van bestuur bevoegd om tot de statutenwij- ziging te beslissen. Indien ten gevolge van de verplaatsing van de zetel de taal van de statuten moet worden ge- wijzigd, kan enkel de algemene vergadering deze beslissing nemen met inachtneming van de vereisten voor een statutenwijziging. De vennootschap kan bij eenvoudig besluit van de raad van bestuur zowel in België als in het buitenland, administratieve zetels, filialen of agentschappen oprichten. De website van de vennootschap is www. xior.be. Het e-mailadres van de vennoot- schap is [email protected]. De raad van bestuur kan het e-mailadres en de website van de Vennootschap wijzigen in overeenstemming met het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. ARTIKEL 4. VOORWERP De vennootschap heeft als uitsluitend voorwerp (x) rechtstreeks of via een ven- nootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-Wet en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers, en (y) binnen de grenzen van de GVV-Wet, vast- goed te bezitten. Onder vastgoed wordt verstaan, het vast- goed in de zin van de GVV-Wet, alsook alle andere goederen, aandelen of rechten die door de toepasselijke regelgeving op de ge- reglementeerde vastgoedvennootschappen als vastgoed worden gedefinieerd. In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennoot- schap met name alle activiteiten uitoefe- nen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder afbreuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrich- tingen betreft), de verbouwing, de renovatie, de inrichting, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, de verhuur, de onderver- huring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeld- heid van vastgoed, het verlenen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke rechten op vastgoed, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen. De vennootschap mag tevens in overeen- stemming met de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen: i. onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing nemen; VOSKENSLAAN Gent - België PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 323 324 vidend, voor zover dit effectief voor alle aan- deelhouders betaalbaar wordt gesteld. De raad van bestuur is bevoegd om de sta- tutenwijzigingen die eruit voortvloeien op authentieke wijze te laten vaststellen. ARTIKEL 8. AARD VAN DE AANDELEN De aandelen zijn zonder vermelding van no- minale waarde. De aandelen van de vennootschap zijn op naam of gedematerialiseerd, naar keuze van hun eigenaar of houder (hierna de “Titularis”) en volgens de beperkingen opgelegd door de wet. De Titularis kan op elk ogenblik en zonder kosten schriftelijk de omzetting vragen van zijn aandelen op naam in gede- materialiseerde aandelen. Elk gedematerialiseerd aandeel wordt ver- tegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van zijn Titularis bij een erkende rekeninghouder of bij een vereffe- ningsinstelling. Op de zetel van de vennootschap wordt een register gehouden van aandelen op naam, in voorkomend geval in elektronische vorm. De Titularissen van aandelen op naam kunnen kennis nemen van het volledige register van de aandelen op naam. Er zijn geen verschillende soorten van aan- delen. ARTIKEL 9. EFFECTEN De vennootschap kan, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten en mits inachtneming van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen en de statuten, alle effecten uitgeven die niet door of krachtens de wet zijn verboden, in overeenstemming met de daartoe voorgeschreven regels en de toepasselijke regelgeving op de gereglemen- teerde vastgoedvennootschappen. Deze effecten zijn op naam of gedematerialiseerd. ARTIKEL 10. VERWERVING EN VERVREEMDING VAN EIGEN AANDELEN De vennootschap mag onder de voorwaar- den bepaald door de wet haar eigen aandelen verwerven, in pand nemen of vervreemden. Ingevolge de beslissing van de algemene vergadering van aandeelhouders van 23 no- vember 2015, is het de raad van bestuur toe- gestaan eigen aandelen te vervreemden, aan een eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan vijfenzeventig procent (75%) van het gemiddelde van de koers van de laatste dertig dagen van de notering van het aandeel op Euronext Brussels. Deze toelating is verleend voor een onbe- perkte duur. ARTIKEL 11. WIJZIGING VAN HET KAPITAAL Onverminderd de mogelijkheid tot aanwen- ding van het toegestane kapitaal door besluit van de raad van bestuur, en mits inachtne- ming van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschap- pen, kan tot kapitaalverhoging of kapitaal- vermindering slechts worden besloten door een buitengewone algemene vergadering ten overstaan van een notaris. Indien de algemene vergadering besluit om een uitgiftepremie te vragen, dient deze op een onbeschikbare reserverekening te worden geplaatst die op dezelfde wijze als het kapitaal een waarborg voor derden zal uitmaken en die, onder voorbehoud van zijn incorporatie in het kapitaal, slechts zal kunnen worden verminderd of afgeschaft bij beslissing van de algemene vergadering van aandeelhouders beraadslagend volgens de voorwaarden van quorum en meerderheid vereist voor een statutenwijziging. 11.1 Kapitaalverhoging in geld In geval van een kapitaalverhoging door in- breng in geld bij beslissing van de algemene vergadering of in het kader van het toegesta- ne kapitaal en onverminderd de toepassing van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, kan het voorkeurrecht van de aandeelhouders enkel worden beperkt of opgeheven voor zover er, in de mate dat de toepasselijke regelgeving op de gereglemen- teerde vastgoedvennootschappen dit ver- eist, aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt ver- leend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet in voorkomend geval aan de volgende voor- waarden opgelegd door de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen: i. het heeft betrekking op alle nieuw uitge- geven effecten; ii. het wordt aan de aandeelhouders ver- leend naar rato van het deel van het kapitaal dat hun aandelen vertegenwoor- digen op het moment van de verrichting; iii. uiterlijk aan de vooravond van de ope- ning van de openbare inschrijvingsperio- de wordt een maximumprijs per aandeel aangekondigd; en iv. de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal drie beursdagen bedragen. Het onherleidbaar toewijzingsrecht is van toepassing op de uitgifte van aandelen, con- verteerbare obligaties en inschrijvingsrech- ten die kunnen worden uitgeoefend bij wijze van inbreng in geld. Overeenkomstig de toepasselijke regelge- ving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen, moet zulk onherleidbaar toewijzingsrecht echter in elk geval niet worden toegekend in geval van kapitaalver- hoging door inbreng in geld uitgevoerd onder de volgende voorwaarden: i. de kapitaalverhoging gebeurt met ge- bruik van het toegestane kapitaal; ii. het gecumuleerde bedrag van de kapi- taalverhogingen die, overeenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd over een periode van 12 maanden, bedraagt niet meer dan 10 % van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot kapitaal- verhoging. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht moet evenmin worden verleend in geval van een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, ter aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effec- tief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. 11.2 Kapitaalverhoging in natura De kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de voorschrif- ten van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Daarenboven moeten, over- eenkomstig de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen, de volgende voorwaarden worden nageleefd in geval van inbreng in natura: HOOFDSTUK II – KAPITAAL – AANDELEN - ANDERE EFFECTEN ARTIKEL 6. KAPITAAL Het kapitaal is vastgesteld op zevenhon- derd tweeënzestig miljoen honderd zeven- ennegentig duizend vierennegentig euro (€ 762.197.094). Het is vertegenwoordigd door tweeënveertig miljoen driehonderd vierenveertigduizend tweehonderd drieëntachtig (42.344.283) aandelen zonder vermelding van nominale waarde, die elk één/ tweeënveertig miljoen driehonderd vierenveertigduizend tweehon- derd drieëntachtigste (1/42.344.283e) deel van het kapitaal vertegenwoordigen. ARTIKEL 7. TOEGESTANE KAPITAAL De raad van bestuur is gemachtigd om het kapitaal, in één of meerdere malen, te verho- gen op de data en tegen de voorwaarden die hij zal vaststellen, in één of meerdere keren: (a) voor kapitaalverhogingen bij wijze van inbreng in geld waarbij wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wet- telijk voorkeurrecht of van het onherleidbaar toewijzingsrecht door de aandeelhouders van de Vennootschap met een maximumbe- drag van driehonderd eenentachtig miljoen achtennegentigduizend vijfhonderd zeven- enveertig euro (EUR 381.098.547,00); (b) voor kapitaalverhogingen in het kader van uitkering van een keuzedividend, met een maximumbedrag van driehonderd eenentachtig miljoen achtennegentigdui- zend vijfhonderd zevenenveertig euro (EUR 381.098.547,00); (c) voor kapitaalverhogingen bij wijze van (i) inbreng in geld waarbij niet wordt voorzien in de mogelijkheid tot de uitoefening van het wettelijk voorkeurrecht of van het onherleid- baar toewijzingsrecht door de aandeelhou- ders van de Vennootschap en (ii) inbreng in natura, met een maximumbedrag van zesen- zeventig miljoen tweehonderd negentiendui- zend zevenhonderd en negen euro veertig cent (EUR 76.219.709,40) in totaal, met dien verstande dat de raad van bestuur in elk geval het kapitaal nooit zal kunnen verhogen met meer dan het wettelijke maxi- mumbedrag, zijnde 100% van het bedrag van het kapitaal van zevenhonderd tweeënzestig miljoen honderd zevenennegentig duizend vierennegentig euro (EUR 762.197.094,00) op datum van de buitengewone algemene vergadering van 12 september 2024. Deze machtiging is geldig voor een duur van vijf jaar vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de buitengewone algemene vergadering van 12 september 2024. Deze machtiging is hernieuwbaar. Bij elke kapitaalverhoging zal de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe ef- fecten vaststellen. Binnen de grenzen bepaald in het eerste lid, kan/kunnen deze kapitaalverhoging(en) worden uitgevoerd door inbreng in geld, door inbreng in natura, bij wijze van een gemeng- de inbreng of door omzetting van reserves, met inbegrip van overgedragen winsten en uitgiftepremies evenals alle eigen vermo- gensbestanddelen onder de enkelvoudige IFRS-jaarrekening van de vennootschap (opgesteld uit hoofde van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen) die voor conversie in kapitaal vatbaar zijn, en al dan niet met cre- atie van nieuwe effecten, overeenkomstig de regels voorgeschreven door de toepasselijke regelgeving en deze statuten. De raad van bestuur kan daarbij nieuwe aan- delen uitgeven. In voorkomend geval zullen de uitgiftepremies op één of meer afzonder- lijke rekeningen onder het eigen vermogen op het passief van de balans worden geboekt en behouden. De raad van bestuur kan vrij beslissen om de uitgiftepremies, eventueel na aftrek van een bedrag maximaal gelijk aan de kosten van de kapitaalverhoging in de zin van de toepasselijke IFRS-regels, in het geval van een kapitaalverhoging waartoe de raad van bestuur beslist heeft, op een onbeschikbare reserverekening te plaatsen die op dezelfde wijze als het kapitaal een waarborg voor derden zal uitmaken en die, onder voorbehoud van zijn incorporatie in het kapitaal, slechts zal kunnen worden ver- minderd of afgeschaft bij beslissing van de algemene vergadering van aandeelhouders beraadslagend volgens de voorwaarden van quorum en meerderheid vereist voor een sta- tutenwijziging. Binnen de grenzen bepaald in het eerste lid, kan de raad van bestuur tevens inschrij- vingsrechten (al dan niet aan een ander effect gehecht) en converteerbare obligaties of obligaties terugbetaalbaar in aandelen uitgeven, die aanleiding kunnen geven tot de creatie van dezelfde effecten waarnaar wordt verwezen in het vorige lid, en dit steeds met naleving van de regels voorgeschreven door de toepasselijke regelgeving en deze statuten. Binnen de grenzen bepaald in het eerste lid en onverminderd de toepassing van de toepas- selijke regelgeving, kan de raad van bestuur daarbij het voorkeurrecht beperken of ophef- fen, ook wanneer dit gebeurt ten gunste van één of meer bepaalde personen andere dan personeelsleden van de vennootschap of van haar dochtervennootschappen, voor zover aan de bestaande aandeelhouders een on- herleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten (voor zover wettelijk vereist). Dat onherleidbaar toewijzingsrecht dient tenminste te voldoen aan de modaliteiten vermeld in artikel 11.1 van deze statuten. Onverminderd de toepas- sing van de toepasselijke regelgeving, zijn voormelde beperkingen in het kader van de opheffing of beperking van het voorkeurrecht niet van toepassing bij een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeur- recht, (i) in het kader van het toegestane ka- pitaal waarbij het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die, overeenkomstig artikel 26, §1, derde lid GVV-Wet, zijn uitge- voerd over een periode van 12 maanden, niet meer bedraagt dan 10 % van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging of (ii) in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaal- baar wordt gesteld. Bij uitgifte van effecten tegen inbreng in natura moeten de voorwaarden vermeld in artikel 11.2 van deze statuten worden na- geleefd (met inbegrip van de mogelijkheid een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde bruto dividend). De bijzondere regels inzake de ka- pitaalverhoging in natura uiteengezet onder artikel 11.2 zijn echter niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedi- PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 325 326 In geval één of meerdere mandaten open- vallen in de raad van bestuur, kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in een raad van bestuur, voorlopig in de vervan- ging voorzien tot aan de volgende algemene vergadering. De eerstvolgende algemene vergadering moet het mandaat van de geco- opteerde bestuurder al dan niet bevestigen. De benoeming van de bestuurders wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. Tenzij het benoemingsbesluit van de alge- mene vergadering anders bepaalt, eindigt het mandaat van de uittredende en niet herverkozen bestuurders onmiddellijk na de gewone algemene vergadering die in die nieuwe benoemingen heeft voorzien. ARTIKEL 14. VOORZITTERSCHAP EN VERGADERINGEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR De raad van bestuur mag onder zijn leden een voorzitter en een vicevoorzitter benoemen. De raad van bestuur wordt bijeengeroepen door de voorzitter, twee bestuurders of de gedelegeerd bestuurder, telkens wanneer de belangen van de vennootschap het vereisen. De oproepingen vermelden plaats, datum, uur en agenda van de vergadering en worden uiterlijk de derde kalenderdag vóór de dag waarop de vergadering plaatsvindt per e-mail of, bij gebrek aan e-mailadres gecommuni- ceerd aan de vennootschap, per gewone brief of op een andere schriftelijke wijze verzonden. Wanneer de hierboven vermelde oproepingstermijn niet werkzaam is, kan de oproepingstermijn korter zijn. Indien noodza- kelijk kan de oproeping telefonisch gebeuren ter aanvulling van de hierboven vermelde oproepingswijzen. Elke bestuurder die een vergadering van de raad bijwoont of zich erop laat vertegen- woordigen wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een bestuurder kan er eveneens aan verzaken zich te beroepen op het ontbre- ken of de onregelmatigheid van de oproeping en dit voor of na de vergadering waarop hij niet aanwezig was. In ieder geval, dient de regelmatigheid van de bijeenroeping niet te worden gerechtvaardigd indien alle bestuur- ders aanwezig of regelmatig vertegenwoor- digd zijn en zich akkoord verklaren met de agenda. Vergaderingen van de raad van bestuur kunnen geldig worden gehouden bij wijze van telecommunicatietechnieken die een ge- zamenlijke beraadslaging mogelijk maken, zoals telefoon- of videoconferentie (Skype, Zoom, Teams, etc.) Iedere bestuurder kan per brief, per elektro- nische post of op een andere schriftelijke wijze, volmacht geven aan een ander lid van de raad om hem op een welbepaalde verga- dering te vertegenwoordigen. De raad van bestuur wordt voorgezeten door de voorzitter. Indien de voorzitter verhinderd is of (nog) niet werd benoemd, door de vice- voorzitter, en indien deze afwezig is of (nog) niet werd benoemd, door de bestuurder met de meeste anciënniteit en in geval van gelijke anciënniteit door de bestuurder met de hoog- ste leeftijd. ARTIKEL 15. BERAADSLAGING De raad van bestuur kan slechts geldig be- raadslagen en beslissen indien ten minste de meerderheid van de bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien dit quorum niet is bereikt, kan een nieuwe raad worden bijeengeroepen met dezelfde agenda, die geldig zal beraadslagen en beslissen indien ten minste twee bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Een beslissing kan worden aangenomen bij unaniem schriftelijk akkoord van alle be- stuurders. Indien een bestuurder, rechtstreeks of on- rechtstreeks, een belang van vermogens- rechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting die tot de be- voegdheid behoort van de raad van bestuur, dient hij zich te richten naar het bepaalde in het Wetboek van vennootschappen en ver- enigingen. De leden van de raad van bestuur zullen eveneens de bepalingen daaromtrent in de toepasselijke regelgeving op de gere- glementeerde vastgoedvennootschappen naleven. Onder voorbehoud van hetgeen hierna is bepaald, worden besluiten van de raad van bestuur bij meerderheid van de uitgebrachte stemmen genomen. Blanco of ongeldige stemmen worden niet bij de uitgebrachte stemmen geteld. Bij staking van stemmen binnen de raad van bestuur is het voorstel verworpen. ARTIKEL 16. BEVOEGDHEDEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR De raad van bestuur heeft de meest uitge- breide bevoegdheden om alle handelingen te verrichten die nodig of dienstig zijn voor de verwezenlijking van het voorwerp van de vennootschap. Hij is bevoegd alle daden te stellen die niet uitdrukkelijk door de wet of door deze statuten aan de algemene verga- dering zijn voorbehouden. De raad van bestuur stelt de halfjaarversla- gen op evenals het jaarverslag. De raad van bestuur stelt een of meerdere onafhankelijke waarderingsdeskundige(n) aan in overeenstemming met de toepasselij- ke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen en stelt desgevallend elke wijziging voor aan de lijst van deskundi- gen die is opgenomen in het dossier dat bij de aanvraag om erkenning als GVV is gevoegd. ARTIKEL 17. NOTULEN De besluiten van de raad van bestuur worden vastgelegd in notulen die ondertekend worden door de voorzitter van de vergade- ring, de secretaris als er één werd aangeduid, en de leden van de raad van bestuur die zulks verlangen. Deze notulen worden in een spe- ciaal register opgenomen. De volmachten worden aan de notulen gehecht. De afschrif- ten of uittreksels, in rechte of anderszins voor te leggen, worden door de voorzitter van de raad van bestuur, twee bestuurders of één bestuurder die belast is met het dagelijks bestuur, ondertekend. Deze bevoegdheid kan worden opgedragen aan een lasthebber. ARTIKEL 18. VERGOEDINGEN De opdracht van bestuurder is bezoldigd. De vergoeding van de bestuurders wordt vast- gesteld door de algemene vergadering. De leden van de raad van bestuur hebben recht op terugbetaling van de normale en gerecht- vaardigde uitgaven en kosten, die zij kunnen doen gelden als gedaan in de uitoefening van hun opdracht. Artikel 7:91, lid 1 en 2 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen wordt buiten toepassing verklaard. Zo kunnen, in af- i. de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag van de raad van bestuur met betrekking tot de inbreng in natura, evenals, in voor- komend geval, in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapi- taalverhoging wordt bijeengeroepen; ii. de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde tussen, ofwel (a) een nettowaarde per aandeel die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverho- ging, ofwel (b) de gemiddelde slotkoers van de dertig kalenderdagen vooraf- gaand aan diezelfde datum. In verband hiermee is het toegestaan om van het in punt (b) bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde bruto dividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven. De raad van bestuur zal in voorkomend geval het aldus afgetrokken dividendbedrag specifiek verantwoorden in zijn bijzonder verslag en de financiële voor- waarden van de verrichting toelichten in zijn jaarlijks financieel verslag. iii. behalve indien de uitgifteprijs, of in het geval bedoeld in artikel 11.3, de ruil- verhouding, alsook de betrokken mo- daliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek worden meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverho- ging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging ver- leden binnen een maximale termijn van vier maanden; en iv. het verslag voorzien onder punt (i) hier- boven licht eveneens de weerslag toe van de voorgestelde inbreng op de toe- stand van de vroegere aandeelhouders, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de nettowaarde per aandeel en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten. Overeenkomstig de toepasselijke regelge- ving op de gereglementeerde vastgoed- vennootschappen zijn deze bijkomende voorwaarden in elk geval niet van toepassing in geval van inbreng van het recht op divi- dend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover de uitkering van dit dividend effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld. 11.3 Fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen De bijzondere regels inzake de kapitaalver- hoging in natura uiteengezet onder artikel 11.2 zijn overeenkomstig de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen mutatis mutandis van toepassing op de in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen bedoel- de fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen. In dit geval verwijst “datum van de inbreng- overeenkomst” naar de datum waarop het fusie- of splitsingsvoorstel wordt neergelegd. 11.4 Kapitaalvermindering De vennootschap mag overgaan tot kapitaal- verminderingen met naleving van de wettelij- ke bepalingen ter zake. ARTIKEL 12. NOTERING OP DE BEURS EN KENNISGEVING VAN BELANGRIJKE DEELNEMINGEN De aandelen van de vennootschap moeten worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt, overeenkomstig de toepasselijke regelge- ving op de gereglementeerde vastgoedven- nootschappen. De drempels waarvan de overschrijding aanleiding geeft tot een kennisgevingsver- plichting ingevolge de wetgeving inzake de openbaarmaking van belangrijke deelne- mingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gere- glementeerde markt, worden bepaald op 5% en elk veelvoud van 5% van het totaal aantal der bestaande stemrechten. Behoudens de in de wet voorziene uitzon- deringen, kan niemand deelnemen aan de stemming in de algemene vergadering van de Vennootschap met meer stemrechten dan diegene verbonden aan de effecten waarvan hij, in overeenstemming met de wet, minstens twintig (20) dagen voor de datum van de algemene vergadering kennis heeft gegeven ze in bezit te hebben. De stemrech- ten verbonden aan deze niet gemelde aande- len zijn geschorst. HOOFDSTUK III – BESTUUR EN VERTEGENWOORDIGING ARTIKEL 13. BENOEMING – ONTSLAG – VACATURE De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur. De raad van bestuur telt minstens vijf bestuurders, al dan niet aan- deelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene verga- dering van de aandeelhouders, en die te allen tijde zonder opgave van redenen en met on- middellijke ingang door deze laatste kunnen worden herroepen. Uittredende bestuurders zijn herbenoem- baar. Aloxe NV (of de personen die, met vooraf- gaandelijk en schriftelijk akkoord van Aloxe NV, het promotorschap zoals bedoeld in artikel 2, 13° van de GVV-wet, overnemen van Aloxe NV (de “Opvolgers”)) heeft (res- pectievelijk hebben gezamenlijk) het recht kandidaten voor te dragen voor drie be- stuursmandaten, tot de laatste der volgende gebeurtenissen zich voordoet: (i) Aloxe NV (of haar Opvolgers) houdt (respectievelijk houden gezamenlijk) minder dan 25% van het kapitaal van de vennootschap aan, en (ii) Aloxe NV (of haar Opvolgers) is (respec- tievelijk zijn) niet langer promotor van de vennootschap in de zin van de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen. De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen. De raad van bestuur telt ten minste drie onaf- hankelijke leden overeenkomstig de toepas- selijke wettelijke bepalingen. De bestuurders moeten permanent voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en des- kundigheid zoals bepaald in de toepasse- lijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de toepas- selijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen vastgelegde ver- bodsbepalingen vallen. PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 327 328 HOOFDSTUK IV – REVISORAAL TOEZICHT ARTIKEL 23. REVISORAAL TOEZICHT De controle van de vennootschap wordt toevertrouwd aan één of meerdere com- missarissen, die de taken die hen worden toevertrouwd door het Wetboek van ven- nootschappen en verenigingen (en bijhoren- de uitvoeringsbesluiten) en de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen uitoefenen. De commissaris(sen) moet(en) een door de FSMA erkende revisor(en) (of revisorenven- nootschap(en)) zijn. HOOFDSTUK V - ALGEMENE VERGADERING ARTIKEL 24. DE ALGEMENE VERGADERING De algemene vergadering vertegenwoordigt de algemeenheid van de aandeelhouders. De besluiten van de algemene vergadering zijn bindend voor alle aandeelhouders, zelfs voor de afwezigen of zij die tegenstemden. De algemene vergadering wordt gehouden op de zetel of op de plaats aangeduid in de oproeping. De gewone algemene vergadering wordt ieder jaar gehouden op de derde donderdag van de maand mei om tien uur of, indien deze dag een wettelijke feestdag is, op de tweede werkdag die daarop volgt gehouden op hetzelfde uur. ARTIKEL 25. BIJEENROEPING De raad van bestuur en de commissaris kunnen zowel een algemene vergadering (gewone algemene vergadering) als een bijzondere of een buitengewone algemene vergadering bijeenroepen telkens het belang van de vennootschap het vereist. Zij moeten de gewone algemene vergadering bijeenroe- pen op de bij de statuten bepaalde dag. De raad van bestuur en de commissaris zijn verplicht een bijzondere of buitengewone vergadering bijeen te roepen wanneer één of meer aandeelhouders die alleen of geza- menlijk één/tiende van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, het vragen. Dit verzoek wordt bij aangetekende brief aan de zetel van de vennootschap gestuurd en moet de onderwerpen waarover de algemene verga- dering dient te beraadslagen en te besluiten precies omschrijven. Het verzoek dient ge- richt te zijn aan de raad van bestuur en de commissaris, die verplicht zijn een vergade- ring samen te roepen binnen een termijn van drie weken na ontvangst van het verzoek. In de oproeping kunnen aan de agendapunten opgegeven door de aandeelhouders andere onderwerpen worden toegevoegd. Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste drie procent (3%) van het kapitaal van de Vennootschap bezitten, kunnen in overeenstemming met de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigin- gen vragen dat te bespreken onderwerpen worden opgenomen op de agenda van gelijk welke algemene vergadering en kunnen voor- stellen van beslissing indienen met betrek- king tot te bespreken onderwerpen die op de agenda zijn of zullen worden ingeschreven. De oproeping tot een algemene vergadering vermeldt ten minste de plaats, datum, uur en agenda en de voorstellen tot besluit. De oproeping tot de algemene vergadering geschiedt overeenkomstig de modaliteiten van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De aandeelhouder, bestuur- der of commissaris die aan de vergadering deelneemt of er zich doet vertegenwoordi- gen, wordt als regelmatig opgeroepen be- schouwd. Een aandeelhouder, bestuurder of commissaris kan er tevens, voor of na de bijeenkomst van de algemene vergadering die hij niet bijwoonde of waarop hij niet werd vertegenwoordigd, aan verzaken zich te be- roepen op het ontbreken of de onregelmatig- heid van de oproepingsbrief. ARTIKEL 26. TOELATING Zonder afbreuk te doen aan de verplichtingen opgenomen in het Wetboek van vennoot- schappen en verenigingen, kan een aandeel- houder slechts deelnemen aan de algemene vergadering en er het stemrecht uitoefenen, mits wordt voldaan aan de hierna volgende vereisten: (1) Een aandeelhouder kan alleen deelne- men aan de algemene vergadering en er het stemrecht uitoefenen op grond van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder, op de registratiedatum, hetzij door de in- schrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de dag van de algemene verga- dering. De veertiende dag vóór de alge- mene vergadering, om vierentwintig uur (Belgisch uur) geldt als registratiedatum. (2) De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten een attest over- leggen dat door een erkende rekening- houder of de vereffeningsinstelling werd wijking van artikel 7:91, lid 1 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, aandelen definitief worden verworven en aandelenopties of alle andere rechten om aandelen te verwerven worden uitgeoefend overeenkomstig de uitgiftevoorwaarden, zoals in voorkomend geval bepaald door de algemene vergadering c.q. de raad van bestuur of haar c.q. zijn gevolmachtigde(n). Ook worden, in afwijking van artikel 7:91, lid 2 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, de voorwaarden inzake de variabele remuneratie, met inbegrip van de toepasselijke periodes waarop deze verlo- ning betrekking heeft, vastgesteld door de raad van bestuur (op voordracht van het c.q. optredend als remuneratiecomité). ARTIKEL 19. EFFECTIEVE LEIDING EN DAGELIJKS BESTUUR De effectieve leiding over de vennootschap dient te worden toevertrouwd aan ten minste twee natuurlijke personen, die moeten vol- doen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien in de toepas- selijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen gestelde vereis- ten. Zij mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschap- pen vastgelegde verbodsbepalingen vallen. De benoeming van de effectieve leiders wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA. De raad van bestuur kan het dagelijks be- stuur van de vennootschap, alsook de ver- tegenwoordiging van de vennootschap wat dat bestuur aangaat, opdragen aan een of meer personen, die elk alleen, geza- menlijk of als college optreden en die niet noodzakelijk bestuurder hoeven te zijn. De met het dagelijks bestuur belaste perso(o)n(en) moet(en) voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskun- digheid zoals voorzien door de toepasse- lijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de toepas- selijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen vastgelegde ver- bodsbepalingen vallen. In geval van delegatie van het dagelijks be- stuur bepaalt de raad van bestuur de vergoe- ding die aan deze opdracht is verbonden. Artikel 7:121 jo. 7:91, lid 1 en 2 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen wordt buiten toepassing verklaard. Zo kunnen, in afwijking van artikel 7:121 jo. 7:91, lid 1 van het Wetboek van vennootschappen en vereni- gingen, aandelen definitief worden verworven en aandelenopties of alle andere rechten om aandelen te verwerven worden uitgeoefend overeenkomstig de uitgiftevoorwaarden, zoals in voorkomend geval bepaald door de algemene vergadering c.q. de raad van be- stuur of haar c.q. zijn gevolmachtigde(n). Ook worden, in afwijking van artikel 7:121 jo. 7:91, lid 2 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en, de voorwaarden inzake de variabele remuneratie, met inbegrip van de toepasselijke periodes waarop deze ver- loning betrekking heeft, vastgesteld door de raad van bestuur (op voordracht van het c.q. optredend als remuneratiecomité). ARTIKEL 20. EXTERNE VERTEGENWOORDIGINGSMACHT Behoudens bijzondere bevoegdheidsdelega- tie door de raad van bestuur, wordt de ven- nootschap rechtsgeldig vertegenwoordigd in alle handelingen, met inbegrip van diegene waaraan een openbaar of ministerieel amb- tenaar zijn medewerking verleent, evenals in rechte, hetzij als eiser hetzij als verweerder, door twee bestuurders die gezamenlijk han- delen. De vennootschap is binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur geldig vertegen- woordigd door één gedelegeerd bestuurder alleen handelend. De vennootschap is derhalve geldig vertegen- woordigd door bijzondere volmachthebbers van de vennootschap binnen de grenzen van het mandaat dat hen tot dien einde is toever- trouwd door de raad van bestuur of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door één gedelegeerd bestuurder alleen han- delend. ARTIKEL 21. BIJZONDERE VOLMACHTEN De raad van bestuur kan aan een lasthebber, zelfs indien deze geen aandeelhouder of be- stuurder is, zijn bevoegdheden voor bijzonde- re en bepaalde aangelegenheden opdragen. Een gedelegeerd bestuurder kan aan een lasthebber, zelfs indien deze geen aandeel- houder of bestuurder is, zijn bevoegdheden voor bijzondere en bepaalde aangelegenhe- den opdragen. ARTIKEL 22. COMITÉS De raad van bestuur richt in zijn midden een auditcomité alsook een remuneratie- en benoemingscomité op, en omschrijft hun samenstelling, hun opdrachten en bevoegd- heden. De raad van bestuur kan onder zijn verant- woordelijkheid één of meerdere consul- tatieve comités oprichten, waarvan hij de samenstelling en de opdracht vaststelt. BASECAMP BY XIOR SOUTH CAMPUS Kopenhagen — Denemarken PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 329 330 Wanneer verschillende vragen over hetzelf- de onderwerp handelen, mogen de raad van bestuur en de commissarissen daarop één antwoord geven. Zodra de oproeping gepubliceerd is, kunnen de aandeelhouders bovenvermelde vragen schriftelijk stellen, overeenkomstig de desbetreffende bepalin- gen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. 29.2 De raad van bestuur heeft het recht, tijdens de zitting van een gewone algemene vergadering, de beslissing met betrekking tot de goedkeuring van de jaarrekening vijf weken uit te stellen. Deze verdaging doet geen afbreuk aan de andere genomen beslui- ten, behoudens andersluidende beslissing van de algemene vergadering hieromtrent. De volgende vergadering heeft het recht de jaarrekening definitief vast te stellen. 29.3 De algemene vergadering kan alleen rechtsgeldig beraadslagen of besluiten over punten die in de aangekondigde agenda zijn opgenomen of daarin impliciet zijn vervat. Over niet in de agenda begrepen punten kan slechts beraadslaagd worden in een verga- dering waarin alle aandelen aanwezig zijn en mits daartoe met eenparigheid van stem- men besloten wordt. De vereiste instemming staat vast indien geen verzet is aangetekend in de notulen van de vergadering. De agenda moet, naast de te behandelen onderwerpen, de voorstellen tot besluit bevatten. De te behandelen onderwerpen en de bijhoren- de voorstellen tot besluit die in voorkomend geval aan de agenda zouden worden toege- voegd, zullen worden bekendgemaakt over- eenkomstig de modaliteiten van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Indien een volmacht reeds ter kennis werd gebracht van de vennootschap vóór deze bekendma- king van een aangevulde agenda, dient de vol- machthouder de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen in acht te nemen. De te behandelen onderwerpen en de voor- stellen tot besluit die met toepassing van het voorgaande lid op de agenda zijn geplaatst, worden slechts besproken indien aan alle desbetreffende bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werd voldaan. 29.4 De raad van bestuur, de houders van aandelen, converteerbare obligaties, inschrij- vingsrechten of met medewerking van de vennootschap uitgegeven certificaten kunnen, indien de raad van bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in de oproepingsbrief, overeen- komstig de bepalingen van artikel 7:137 van het Wetboek van vennootschappen en vereni- gingen op afstand deelnemen aan de algeme- ne vergadering door middel van een door de vennootschap ter beschikking gesteld elektro- nisch communicatiemiddel. Aandeelhouders die op deze manier deelnemen aan de alge- mene vergadering deelnemen, worden voor de vervulling van de voorwaarden inzake meerderheid en aanwezigheid geacht aanwe- zig te zijn op de plaats waar de vergadering gehouden wordt. De vennootschap moet de hoedanigheid en de identiteit van de aandeel- houder kunnen controleren aan de hand van het gebruikte communicatiemiddel. De raad van bestuur kan alle bijkomende voorwaarden stellen om de veiligheid van het elektronische communicatiemiddel te waarborgen. Het elektronische communicatiemiddel moet de in het eerste lid bedoelde effectenhouders ten minste in staat stellen om rechtstreeks, gelijktijdig en ononderbroken kennis te nemen van de besprekingen tijdens de vergadering en, wat de aandeelhouders betreft, om het stemrecht uit te oefenen met betrekking tot alle punten waarover de vergadering zich dient uit te spreken. Het elektronisch communica- tiemiddel moet de voormelde effectenhouders in staat stellen om deel te nemen aan de be- raadslagingen en om het recht uit te oefenen vragen te stellen, tenzij de wet hieromtrent in een meer flexibele regeling voorziet. De oproe- ping tot de algemene vergadering dient een heldere en nauwkeurige beschrijving van de procedures met betrekking tot de deelname op afstand aan de algemene vergadering te bevatten. Die procedures worden tevens op de vennootschapswebsite toegankelijk gemaakt. ARTIKEL 30. STEMRECHT Elk aandeel geeft recht op één stem. Aandeelhouders zonder stemrecht, houders van inschrijvingsrechten, houders van con- verteerbare obligatiehouders en houders van certificaten uitgegeven met medewer- king van de vennootschap hebben het recht aan de algemene vergadering deel te nemen met raadgevende stem. In de gevallen be- paald bij artikel 7:57 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen hebben de houders van aandelen zonder stemrecht gewoon stemrecht. Ten aanzien van de vennootschap zijn de aandelen ondeelbaar. Indien een aandeel aan verschillende personen toebehoort of indien de aan een aandeel verbonden rechten zijn verdeeld over meerdere personen, mag de raad van bestuur de uitoefening van de eraan verbonden rechten opschorten totdat één enkele persoon tegenover de vennoot- schap als aandeelhouder is aangewezen. Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker, tenzij in geval van andersluidende gezamenlijke kennisgeving van de blote eigenaar en vruchtgebruiker aan de vennootschap. ARTIKEL 31. BESLUITVORMING De algemene vergadering kan geldig beraad- slagen en stemmen, ongeacht het deel van het kapitaal dat aanwezig of vertegenwoor- digd is, behalve in de gevallen waarin het Wetboek van vennootschappen en verenigin- gen een aanwezigheidsquorum oplegt. Behoudens andersluidende dwingende wet- telijke of statutaire bepalingen, worden de besluiten genomen bij gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Blanco, nieti- ge en ongeldige stemmen worden niet bij de uitgebrachte stemmen geteld. Bij staking van stemmen is het voorstel verworpen. De stemmingen gebeuren door handopste- ken of bij naamafroeping, tenzij de algemene vergadering er met eenvoudige meerderheid van de uitgebrachte stemmen anders over besluit. De aandeelhouders zullen gemachtigd zijn om per brief of via de vennootschapswebsite te stemmen op afstand, door middel van een formulier opgemaakt en ter beschikking ge- steld door de vennootschap, indien de raad van bestuur hiertoe de toelating heeft gege- ven in de oproepingsbrief. Dit formulier moet verplicht de datum en de plaats van de ver- gadering vermelden, de naam of benaming van de aandeelhouder en zijn woonplaats of zetel, het aantal stemmen waarmee de aandeelhouder wil stemmen op de algeme- ne vergadering, de vorm van de aandelen die hij bezit, de agendapunten van de vergade- ring (inclusief de voorstellen van beslissing), afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de registratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aandeel- houder, en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering. Zij delen het attest mee aan de vennootschap of aan de persoon die de vennootschap daartoe heeft aangewezen, alsook hun wens om deel te nemen aan de algemene vergadering, in voorkomend geval door het sturen van een volmacht, ten laatste op de zesde dag voorafgaand aan de datum van de algemene vergadering via het e-mailadres van de vennootschap of via het e-mailadres van de vennootschap of via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproeping. De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wensen deel te nemen, moeten de vennootschap, of de persoon die zij daartoe heeft aangewe- zen, uiterlijk de zesde dag vóór de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen om aan de vergade- ring deel te nemen, via het e-mailadres van de vennootschap of via het e-mail- adres specifiek vermeld in de oproeping, of, in voorkomend geval, door het sturen van een volmacht. (3) De raad van bestuur zal een register bij- houden voor elke aandeelhouder die zijn wens om deel te nemen aan de algeme- ne vergadering kenbaar heeft gemaakt, waarin zijn naam en adres of zetel wordt opgenomen, het aantal aandelen dat hij bezat op de registratiedatum en waarmee hij heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering, alsook de beschrijving van de stukken die aantonen dat hij op die registratiedatum in het bezit was van de aandelen. ARTIKEL 27. VERTEGENWOORDIGING Iedere eigenaar van effecten kan een volmacht geven om hem op de algeme- ne vergadering te vertegenwoordigen, in overeenstemming met de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van vennoot- schappen en verenigingen. De volmachtdra- ger moet geen aandeelhouder zijn. Een aandeelhouder van de vennootschap mag voor een bepaalde algemene verga- dering slechts één persoon aanwijzen als volmachtdrager. Hiervan kan enkel worden afgeweken in overeenstemming met de desbetreffende regels van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Een persoon die als volmachtdrager op- treedt, mag een volmacht van meer dan één aandeelhouder bezitten. Ingeval een volmachtdrager volmachten van meerdere aandeelhouders bezit, kan hij namens een bepaalde aandeelhouder anders stemmen dan namens een andere aandeelhouder. De volmacht moet worden ondertekend door de aandeelhouder en dient te worden meegedeeld aan de vennootschap via het e-mailadres van de vennootschap of via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproe- ping uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering. De raad van bestuur kan een volmachtformu- lier opmaken. Indien meerdere personen zakelijke rech- ten bezitten op eenzelfde aandeel, kan de Vennootschap de uitoefening van het stem- recht verbonden aan dit aandeel schorsen tot één persoon als titularis is aangeduid voor de uitoefening van het stemrecht. Onverminderd de mogelijkheid om in over- eenstemming met artikel 7:145, tweede lid van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen in bepaalde omstandigheden van de instructies af te wijken, brengt de vol- machtdrager zijn stem uit overeenkomstig de mogelijke instructies van de aandeelhou- der die hem heeft aangewezen. De volmacht- drager moet gedurende ten minste een jaar een register van de steminstructies bijhou- den en op verzoek van de aandeelhouder be- vestigen dat hij zich aan de steminstructies heeft gehouden. In geval van een potentieel belangencon- flict zoals bepaald in artikel 7:143, §4 van het Wetboek van vennootschappen en ver- enigingen tussen de aandeelhouder en de volmachtdrager die hij heeft aangewezen, moet de volmachtdrager de precieze feiten bekendmaken die voor de aandeelhouder van belang zijn om te beoordelen of er gevaar bestaat dat de volmachtdrager enig ander belang dan het belang van de aandeelhou- der nastreeft. Bovendien mag de volmacht- drager slechts namens de aandeelhouder stemmen op voorwaarde dat hij voor ieder onderwerp op de agenda over specifieke ste- minstructies beschikt. De minderjarigen, de onbekwaam verklaar- den en de rechtspersonen moeten verte- genwoordigd zijn door hun wettelijke of statutaire vertegenwoordigers. ARTIKEL 28. VOORZITTERSCHAP - BUREAU Elke algemene vergadering wordt voorge- zeten door de voorzitter van de raad van bestuur, of, bij diens afwezigheid, door de gedelegeerd bestuurder of bij diens afwezig- heid door degene aangesteld door de aanwe- zige bestuurders. De voorzitter wijst een secretaris aan. De vergadering kiest twee stemopnemers. De overige leden van de raad van bestuur vervolledigen het bureau. ARTIKEL 29. VERLOOP VAN DE VERGADERING – AGENDERING – VERDAGING 29.1 De beraadslaging en stemming ge- schiedt onder leiding van de voorzitter en in overeenstemming met de gebruikelijke regels van een behoorlijke vergaderingstech- niek. De bestuurders geven antwoord op de vragen die hen door de aandeelhouders, tijdens de vergadering of schriftelijk, worden gesteld met betrekking tot hun verslag of tot de agendapunten, voor zover de mededeling van gegevens of feiten niet van dien aard is dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke belangen van de vennootschap of voor de vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap of haar bestuurders zich hebben verbonden. De commissaris(sen) geeft (geven) antwoord op de vragen die hem (hun) door de aandeel- houders, tijdens de vergadering of schriftelijk, worden gesteld met betrekking tot hun ver- slag, voor zover de mededeling van gegevens of feiten niet van dien aard is dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke belangen van de vennootschap of voor de vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap, haar bestuurders of de commissaris(sen) zich hebben verbon- den. Zij hebben het recht ter algemene verga- dering het woord te voeren in verband met de vervulling van hun taak. PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 331 332 De algemene vergadering van obligatiehou- ders verloopt overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 7:168 en volgende van het Wetboek van vennootschappen en vereni- gingen. De obligatiehouders kunnen, indien de raad van bestuur hiertoe de toelating heeft gege- ven in de oproepingsbrief, overeenkomstig de bepalingen van artikel 7:137 van het Wetboek van vennootschappen en vereni- gingen en volgens dezelfde modaliteiten als uiteengezet in artikel 29.4 van deze statuten, op afstand deelnemen aan de algemene vergadering door middel van een door de vennootschap ter beschikking gesteld elek- tronisch communicatiemiddel. HOOFDSTUK VI – ONTBINDING - VEREFFENING ARTIKEL 37. BENOEMING EN BEVOEGDHEID VEREFFENAARS In geval van ontbinding van de vennootschap, om welke reden of op welk tijdstip ook, ge- schiedt de vereffening door vereffenaars benoemd door de algemene vergadering, overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigin- gen. Bij gebreke van dergelijke benoeming, worden de leden van de raad van bestuur, ten aanzien van derden als vereffenaars van rechtswege beschouwd, evenwel zonder de bevoegdheden die de wet en de statuten met betrekking tot de verrichtingen van de vereffening toekennen aan de vereffenaar benoemd in de statuten, door de algemene vergadering of door de rechtbank. Indien uit de staat van activa en passiva opgemaakt overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, blijkt dat niet alle schuldeisers volledig kunnen worden terugbetaald, moet de benoeming van de vereffenaars in de statuten of door de algemene vergadering aan de voorzitter van de rechtbank ter bevestiging worden voorge- legd. Deze bevestiging is evenwel niet vereist indien uit die staat van activa en passiva blijkt dat de vennootschap enkel schulden heeft ten aanzien van haar aandeelhouders en alle aandeelhouders die schuldeiser zijn van de vennootschap schriftelijk bevestigen akkoord te gaan met de benoeming. De algemene vergadering bepaalt in voor- komend geval de vergoeding van de veref- fenaars. ARTIKEL 38. ONTBINDING - VERDELING De vereffening van de vennootschap wordt afgesloten overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De verdeling aan de aandeelhouders zal pas plaatsvinden na de vergadering tot sluiting van de vereffening. Tenzij in geval van een fusie, wordt het net- to-actief van de vennootschap, na aanzuive- ring van alle schulden of een consignatie van de hiervoor noodzakelijke sommen, voor- eerst aangewend om, in geld of in natura, het volgestorte kapitaal terug te betalen. Het eventueel saldo wordt verdeeld gelijkmatig verdeeld tussen alle aandeelhouders van de vennootschap, in verhouding met het aantal aandelen dat ze bezitten. HOOFSTUK VII – ALGEMENE BEPALINGEN ARTIKEL 39. KEUZE VAN WOONPLAATS Voor de uitvoering van de statuten wordt elke aandeelhouder die gedomicilieerd is in het buitenland, elke bestuurder, commissaris, directeur, vereffenaar, geacht woonplaats te kiezen in België. Indien dit niet gebeurt, wordt hij geacht woonplaats te hebben gekozen op de zetel van de Vennootschap waar alle me- dedelingen, aanmaningen, dagvaardingen en betekeningen aan hem geldig kunnen worden gedaan. ARTIKEL 40. RECHTSBEVOEGDHEID Voor alle geschillen tussen de vennootschap, haar bestuurders, haar effectenhouders en vereffenaars betreffende de zaken van de vennootschap en de uitvoering van deze statuten wordt uitsluitend bevoegdheid toegekend aan de ondernemingsrechtbank van de zetel van de vennootschap, tenzij de vennootschap er uitdrukkelijk aan verzaakt. ARTIKEL 41. GEMEEN RECHT De partijen verklaren zich volledig te schik- ken naar het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, alsook naar de toepasselij- ke regelgeving op de gereglementeerde vast- goedvennootschappen (zoals van tijd tot tijd gewijzigd). Bijgevolg worden de bepalingen van deze statuten waarin op ongeoorloofde wijze zou zijn afgeweken van de beschikkingen van voormelde wetten, geacht niet in huidige akte te zijn opgenomen, en worden de clausules die strijdig zijn met de gebiedende beschik- kingen van deze wetten voor niet geschreven gehouden. De nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van deze statuten zal geen uitwerking hebben op de geldigheid van de andere (delen van) statutaire clausules. VOOR EENSLUIDENDE COÖRDINATIE Notaris Peter Timmermans een ruimte die toelaat te stemmen voor of tegen elke beslissing dan wel om zich te ont- houden, evenals de termijn waarbinnen het stemformulier bij de Vennootschap moet toekomen. Het formulier moet uitdrukkelijk vermelden dat het moet worden getekend en moet toekomen aan de vennootschap uiter- lijk de zesde dag voorafgaand aan de datum van de vergadering. De buitengewone algemene vergadering moet worden gehouden ten overstaan van een notaris die er een authentiek proces-ver- baal van opmaakt. De algemene vergadering kan over een statu- tenwijziging alleen dan op rechtsgeldige wijze beraadslagen en besluiten, wanneer zij die aan de vergadering deelnemen ten minste de helft van het kapitaal vertegenwoordigen. Is het genoemde quorum niet bereikt, dan is een nieuwe bijeenroeping volgens artikel 7:153 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen nodig; de tweede vergadering beraadslaagt en besluit op geldige wijze, on- geacht het aanwezige of vertegenwoordigde deel van het kapitaal. Iedere wijziging van de statuten is slechts toegelaten indien ze wordt goedgekeurd door ten minste drie vierde van de stemmen of, indien het gaat om de wijziging van het voorwerp of de doelen van de vennootschap, door vier vijfde van de uit- gebrachte stemmen, waarbij onthoudingen noch in de teller noch in de noemer worden meegerekend. Ieder ontwerp van statutenwij- ziging moet voorafgaandelijk worden voorge- legd aan de FSMA. Een aanwezigheidslijst met de namen van de aandeelhouders en het aantal aandelen wordt ondertekend door elk van hen of door een vertegenwoordiger, alvorens de zitting begint. Zij die aan de algemene vergadering hebben deelgenomen of er waren vertegenwoordigd kunnen inzage krijgen in deze lijst. ARTIKEL 32. NOTULEN Van elke algemene vergadering worden no- tulen opgemaakt. De notulen van de algeme- ne vergadering worden ondertekend door de leden van het bureau en door de aandeelhou- ders die er om vragen. Deze notulen worden in een speciaal regis- ter bijgehouden. De volmachten worden gehecht aan de notulen van de vergadering waarvoor ze zijn gegeven. De afschriften in rechte of anderszins voor te leggen, worden door twee bestuurders of door een gedelegeerd bestuurder ondertekend. ARTIKEL 33. BOEKJAAR – JAARREKENING – JAARVERSLAG Het boekjaar van de vennootschap gaat tel- kens in op één januari en eindigt op eenen- dertig december van ieder jaar. Op het einde van elk boekjaar worden de boeken en bescheiden afgeslo¬ten en maakt de raad van bestuur de inventaris alsmede de jaarrekening op. De raad van bestuur stelt bovendien een jaar- verslag op waarin hij verantwoording aflegt voor zijn bestuur. Dit jaarverslag bevat tevens een verklaring inzake deugdelijk bestuur, die er een specifiek onderdeel van vormt. Deze verklaring inzake deugdelijk bestuur bevat tevens het remuneratieverslag dat er een specifiek onderdeel van vormt. De commissaris stelt met het oog op de al- gemene jaarvergadering een schriftelijk en omstandig verslag op. De algemene vergadering hoort het jaarver- slag en het verslag van de commissaris(sen) en beslist met een gewone meerderheid over de goedkeuring van de jaarrekening. Na goedkeuring van de jaarrekening beslist de algemene vergadering bij afzonderlijke stemming over de aan de bestuurders en commissaris(sen) te verlenen kwijting. Overeenkomstig de wettelijke bepalingen ter- zake worden de enkelvoudige en geconsoli- deerde jaarrekeningen van de vennootschap neergelegd bij de Nationale Bank van België. De jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële ver- slagen zijn eveneens gratis op de zetel ver- krijgbaar en kunnen, ten informatieve titel, worden geraadpleegd op de website van de vennootschap. ARTIKEL 34. BESTEMMING VAN DE WINST Op voorstel van de raad van bestuur beslist de algemene vergadering binnen de door het Wetboek van vennootschappen en verenigin- gen en de toepasselijke regelgeving op de ge- reglementeerde vastgoedvennootschappen toegestane grenzen, een dividend uitkeren waarvan het minimumbedrag is voorge- schreven door de toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen. ARTIKEL 35. DIVIDENDEN De uitbetaling van de dividenden gebeurt op het tijdstip en op de plaats door de raad van bestuur vastgesteld. De raad van bestuur kan onder zijn verant- woordelijkheid besluiten tot de uitkering van interimdividenden, in de gevallen en binnen de termijnen toegestaan door de wet. ARTIKEL 36. ALGEMENE VERGADERING VAN OBLIGATIEHOUDERS De raad van bestuur en de commissaris(sen) van de vennootschap kunnen de obligatie- houders, zo die er zijn en in zoverre de uitgif- tevoorwaarden van de betreffende obligaties hier niet van afwijken, oproepen in algemene vergadering van de obligatiehouders, die de bevoegdheden zal hebben voorzien door artikel 7:162 van het Wetboek van vennoot- schappen en verenigingen. In zoverre de uitgiftevoorwaarden van de betreffende obligaties hier niet van afwijken: • moet de raad van bestuur de algemene vergadering eveneens bijeenroepen wan- neer obligatiehouders die een vijfde van het bedrag van de in omloop zijnde effec- ten vertegenwoordigen, het vragen; en • bevat de oproeping de dagorde en wordt deze opgesteld overeenkomstig de be- palingen van het Wetboek van vennoot- schappen en verenigingen. Om toegelaten te worden op de algemene vergadering van de obligatiehouders moeten de obli- gatiehouders de formaliteiten voorzien in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen nakomen, evenals de even- tuele formaliteiten voorzien in de uitgif- tevoorschriften van de obligaties of in de bijeenroeping. PERMANENT DOCUMENT 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 333 334 LEXICON DRIE EIKEN Antwerpen — België WIJ BIEDEN EEN ‘FEEL AT HOME’ GEVOEL AAN MEER DAN 21.000 STUDENTEN, EEN GEWELDIGE WOONERVARING IN 8 EUROPESE LANDEN 13 LEXICON 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 335 336 F FSMA De Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (Financial Services and Markets Authority). G Gemiddelde financieringskost (APM) Interestkosten inclusief IRS interestkosten + arrangement fees en commitment fees gedeeld door gemid- deld uitstaande schuld gedurende de periode. Gemiddelde interestvoet (APM) Interestkosten inclusief IRS interestkosten gedeeld door de gemiddeld uitstaande schuld gedurende de periode. Gereglementeerde vastgoed- vennootschap Een vennootschap die door de FSMA is ingeschreven op de lijst van gereglementeerde vastgoedvennoot- schappen naar Belgisch recht en bijgevolg erkend is als gereglementeerde vastgoedvennootschap, en die door de GVV-Wet van 12 mei 2014 en het GVV-KB van 13 juli 2014 worden geregeld, telkens zoals van tijd tot tijd gewijzigd. Geschatte Huur Op Jaarbasis of Estimated Rental Value ("ERV") Dit is de totale huurwaarde van de portefeuille op jaarbasis die wordt gehanteerd door de Waarderingsdeskundigen in de waarderingsverslagen. Governance Code 2020 De Belgische corporate governance code zoals aangeduid door het KB van 12 mei 2019 en be- schikbaar op de volgende website: https://www.corporategovernancecommittee.be/en/over-de-co- de-2020/2020-belgian-code-corporate-governance Groep Xior en haar dochtervennootschappen, die zij van tijd tot tijd heeft. GVV Gereglementeerde vastgoedvennootschap(pen). GVV-KB Het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 16 juli 2014, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. GVV-Wet De Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zoals gepubli- ceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 juni 2014, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. GVV-Wetgeving De GVV-Wet en het GVV-KB. H Huurinkomsten De rekenkundige som van de huurinkomsten gefactureerd door de Vennootschap op basis van de afge- sloten huurovereenkomsten, over de periode van (een deel van) een boekjaar. I IASB International Accounting Standards Board. IFRIC International Financial Reporting Interpretations Committee. IFRS International Financial Reporting Standards, de boekhoudkundige standaard volgens dewelke gere- glementeerde vastgoedvennootschappen verplicht zijn te rapporteren, op basis van artikel 11 van het GVV-KB. Investeringswaarde of Waarde Vrij Op Naam Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïn- formeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie, inclusief de eventuele registratiebelastingen (10% in het Vlaams Gewest (tot 31 december 2021; vanaf 1 januari 2022: 12 %)) en 12,5% in het Waalse Gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest), notariskosten en BTW (wanneer het een koop onderworpen aan BTW betreft). IPO De kapitaalverhoging van de Vennootschap bij wijze van een inbreng in geld door middel van een open- bare aanbieding van nieuwe aandelen, en de toelating tot de notering op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels van de aandelen van Xior, voltooid op 11 december 2015. IRS Interest Rate Swap A Aloxe NV De naamloze vennootschap Aloxe, met maatschappelijke zetel te Frankrijklei 70, 2000 Antwerpen, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0849.479.874 (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen). APM Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op 3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, worden de door Xior gehanteerde APM’s opgenomen in de Jaarverslag. De definities van de APM’s, alsook het gebruik en de reconciliatietabellen worden in Hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag weergegeven. Op de website van de Vennootschap zal een apart Lexicon m.b.t. deze APM’s worden opgenomen voor toekomstige referentie. De APM’s worden aangeduid met een . B Bezettingsgraad Dit is de verhouding van de Huurinkomsten tot de Totale Huur. C CEO Chief Executive Officer CFO Chief Financial Officer CGO Chief Growth Officer COO Chief Operating Officer E EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (Aangepast NIR) Deze maatstaf integreert een aanpassing van de EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives. EPRA huurleegstand Geschatte huurwaarde van leegstaande units gedeeld door de Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille. EPRA Kost Ratio (incl. leegstandskosten) (APM) EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond. EPRA NAW (APM) Netto actiefwaarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleg- gingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoe- dinvesteringen op lange termijn. EPRA NDV (APM) Vertegenwoordigt de aandeelhouderswaarde in een ‘uitverkoop scenario’, waarbij uitgestelde belasting, financiële instrumenten en bepaalde andere aanpassingen zijn berekend naar de volledige omvang, na aftrek van de daaruit voortvloeiende belasting. EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (APM) Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitdatum, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. EPRA NNNAW (APM) EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen. EPRA NTA (APM) Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waardoor bepaalde niveaus van onvermijdelijke uitgestelde belasting zich kristaliseren. EPRA winst (APM) Nettoresultaat +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- ander portefeuilleresultaat, +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. EPRA winst per aandeel (APM) Netto resultaat +/- resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen, +/- variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, +/- overig portefeuilleresultaat +/- variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen. Euronext Brussels De gereglementeerde markt van Euronext Brussels waarop de aandelen van de Vennootschap worden verhandeld. LEXICON 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 337 338 U Uitkeerbare winst per aandeel De winst zoals bedoeld in artikel 13, §1 van het GVV-KB. V Verhandelingsreglement Het verhandelingsreglement van de Vennootschap, zoals opgenomen als bijlage bij het Corporate Governance Charter. W Waarde Kosten Koper of Netto Marktwaarde De Investeringswaarde verminderd met de registratiebelastingen en notariskosten of BTW. Waarderingsdeskundigen Stadim BV, Cushman & Wakefield (Portugal), Cushman & Wakefield (Spanje), CBRE (Spanje), CBRE (UK), CBRE (Poland) zoals vermeld in dit Jaarverslag onder Hoofdstuk 11.3. Wet van 1 april 2007 De wet van 1 april 2007 op de openbare overnamebiedingen, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 26 april 2007, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. Wet van 2 mei 2007 De wet van 2 mei 2007 betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 12 juni 2007, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. Wetboek van vennootschappen en verenigingen Wetboek van vennootschappen en verenigingen van 23 maart 2019, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 4 april 2019, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. X Xior Student Housing of Xior of de Vennootschap De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Xior Student Housing, een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht, met maatschappelijke zetel te Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen (België), ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het onderne- mingsnummer 0547.972.794 (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen). K Koninklijk Besluit van 14 novem- ber 2007 Het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 3 december 2007, zoals van tijd tot tijd gewijzigd. N Netto resultaat excl. Impact IFRIC 21 (APM) Nettoresultaat pro rata gecorrigeerd voor de onroerende voorheffing en taksen tweede verblijven. Nettoactief per aandeel (EPRA) (APM) Eigen vermogen exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten gedeeld door het aantal aandelen Nettoactief per aandeel (IFRS) Eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen Nettowinst per aandeel Netto resultaat gedeeld door het gemiddelde aantal aandelen. O Openbare GVV of OGVV Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap(pen) of "BE-REIT". P PwC De besloten vennootschap PriceWaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren BCVBA, met maatschappelijke zetel te Culliganlaan 5, 1831 Machelen, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder het ondernemingsnummer BTW BE 0429.501.944 (RPR Brussel). R Reële Waarde of Fair Value Deze waarde is de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke Waarderings deskundige, waarvan de mutatierechten zijn afgetrokken. De reële waarde stemt overeen met de boekwaarde onder IFRS. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de overdrachts- belastingen of registratiebelastingen. Het geschatte bedrag van overdrachtsbelastingen voor in België gelegen onroerende goederen werd forfaitair bepaald op 2,5% voor vastgoedbeleggingen met een waarde hoger dan EUR 2,5 miljoen 1 . Deze fair value wordt dus berekend door de waarde vrij op naam te delen door 1,025. De eigendommen die zich onder de drempel van EUR 2,5 miljoen bevinden en de buitenlandse eigendommen vallen onder de gebruikelijke registratiebelastingen en hun reële waarde stemt dus overeen met de waarde kosten koper. Resultaat van de portefeuille (APM) Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen +/- variaties in de Reële Waarde van vastgoedbeleg- gingen +/- ander portefeuilleresultaat. S Schuldgraad De schuldgraad zoals bedoeld in artikel 13, §1 van het GVV-KB. T Totale Huur De totale huur die de Vennootschap zou factureren op basis van haar huurovereenkomsten, indien 100% van de vastgoedportefeuille verhuurd zou zijn, op basis van haar vraagprijs per jaareinde, inclusief activa in aanbouw (in voorkomend geval) en een inschatting voor de jaarlijkse huurinkomsten van de hostel activiteit. 1 Zie het Belgian Assets Managers Association (BEAMA) persbericht 8 februari 2006 “Vastgoedbevaks - Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels” en het BE-REIT-persbericht van 10 november 2016. LEXICON 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 339 340 ANNEX “IN LIJN MET ONS DOEL OM ONZE MEDEWERKERS MEER ONTWIKKELINGS MOGELIJKHEDEN TE GEVEN, HEBBEN WE IN 2023 ONZE “XIOR ACADEMY” GELANCEERD, EEN INTERN ONLINE PLATFORM WAAR IEDERE WERKNEMER EENVOUDIG TOEGANG HEEFT TOT ONS VOLLEDIGE OPLEIDINGSAANBOD MET MEER DAN 150 TRAININGEN.” BASECAMP WROCŁAW Wrocław — Polen 14 ANNEX 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 341 342 14.1 EPRA SBPR TABELLEN MET MILIEU PRESTATIE INDICATOREN - VOLLEDIGE PORTEFEUILLE & HOOFDKANTOOR, SEGMENTANALYSE PER REGIO Impact gebied GRI Standards (CRESS) Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio Eigen kantoren Totale porfolio Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) 2022 2023 2024 2022 2023 2024 % verandering laatste 2 jaar 2022 2023 2024 Sites in scope 127 118 93 5 4 4 Energie (landlord -obtained 1 ) 302-1 Elec-Abs & LfL Totaal elektriciteitsverbruik Jaarlijkse kWh 21 767 687 28 390 395 30 387 061 19 998 824 25 919 042 26 609 297 3% 192 178 173 650 173 650 Aantal gebouwen in berekening (groene en grijze stroom) Aantal gebouwen 105 106 85 66 71 71 5 4 4 Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 4% 3% 18% 4% 4% 17% 64% 88% 100% Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare bronnen (eigen productie + aankoop) % 86% 92% 100% 85% 94% 100% 82% 54% 100% Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare bronnen (eigen productie) % 4% 4% 4% 5% 4% 4% 0% 0% 0% Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare bronnen (aankoop) % 82% 89% 96% 80% 90% 96% 82% 54% 100% 302-1 DH&C-Abs & LfL Totaal verbruik van stadsverwarming en -koeling Jaarlijkse kWh 8 645 787 17 392 077 22 936 448 8 645 787 17 392 077 18 004 300 4% nvt. nvt. nvt. Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 9 14 16 9 12 12 Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 2% 0% 39% 2% 1% 11% Aandeel stadsverwaring en koeling afkomstig uit hernieuwbare bronnen % nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 302-1 Fuels-Abs & LfL Totaal verbruik fossiele brandstoffen Jaarlijkse kWh 36 382 349 42 456 877 38 134 087 31 242 196 36 497 624 35 684 282 -2% 300 973 132 354 132 354 Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 90 83 62 53 55 55 5 4 4 Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 5% 6% 15% 5% 2% 14% 74% 100% 100% Aandeel hernieuwbare energie % nvt. 2% 2% nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. nvt. 302-3, CRE1 Energy-Int Totale energie-intensiteit van het gebouw Jaarlijkse kWh per m 2 132 134 130 132 134 131 -2% 264 264 264 Impact gebied GRI Standards (CRESS) Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio per regio (segmentanalyse) Benelux Iberia Overige landen 2 Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) 2022 2023 2024 2022 2023 2024 % verandering laatste 2 jaar 2022 2023 2024 2022 2023 2024 % verandering laatste 2 jaar 2022 2023 2024 2022 2023 2024 % verandering laatste 2 jaar Sites in scope Energie (landlord -obtained 1 ) 302-1 Elec-Abs & LfL Totaal elektriciteitsverbruik Jaarlijkse kWh 17 001 134 17 556 651 17 108 071 15 345 271 15 528 196 15 882 115 2% 4 766 553 5 502 655 6 434 772 4 653 553 5 059 757 5 108 228 1% nvt 2 5 331 089 6 844 218 nvt 2 5 331 089 5 618 954 5% Aantal gebouwen in berekening (groene en grijze stroom) Aantal gebouwen 94 88 64 56 56 56 11 11 12 10 10 10 7 9 5 5 Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 4% 2% 21% 4% 2% 22% 6% 9% 5% 6% 10% 2% 1% 23% 1% 20% Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare bronnen (eigen productie + aankoop) % 90% 98% 100% 89% 97% 100% 71% 86% 100% 71% 89% 100% 88% 100% 88% 100% Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare bronnen (eigen productie) % 5% 5% 5% 6% 5% 5% 2% 2% 1% 2% 2% 1% 1% 3% 1% 2% Aandeel elektriciteit afkomstig uit hernieuwbare bronnen (aankoop) % 85% 93% 97% 84% 92% 95% 70% 85% 99% 69% 88% 99% 87% 97% 87% 98% 302-1 DH&C-Abs & LfL Totaal verbruik van stadsverwarming en -koeling Jaarlijkse kWh 7 743 767 7 664 295 8 272 803 7 743 767 7 664 295 8 272 803 8% 902 020 768 227 633 322 902 020 768 227 633 322 -18% nvt 2 8 959 555 14 030 323 nvt 2 8 959 555 9 098 175 2% Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1 1 1 5 7 3 3 Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 3% 0% 11% 3% 0% 11% 0% 8% 8% 0% 8% 8% 0% 58% 0% 40% Aandeel stadsverwaring en koeling afkomstig uit hernieuwbare bronnen % nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 nb. 3 302-1 Fuels-Abs & LfL Totaal verbruik fossiele brandstoffen Jaarlijkse kWh 31 614 928 33 478 481 29 364 000 26 510 057 27 545 600 27 539 101 0% 4 767 420 5 275 886 5 732 986 4 732 139 5 249 515 5 108 081 -3% nvt 2 3 702 509 3 037 100 nvt 2 3 702 509 3 037 100 -18% Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 83 74 53 47 47 47 7 7 7 6 6 6 2 2 2 2 Aandeel extrapolatie van de verbruiksgegevens % 4% 6% 13% 4% 1% 13% 11% 5% 19% 11% 5% 17% 0% 27% 0% 27% Aandeel hernieuwbare energie % nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt. nvt. nvt nvt nvt. nvt. nvt. 22% 27% 22% 27% 302-3, CRE1 Energy-Int Totale energie-intensiteit van het gebouw Jaarlijkse kWh per m 2 133 135 130 133 136 133 -2% 128 139 134 131 141 138 -2% 126 128 126 124 -2% 1 We rapporteren de resultaten van de door Xior betaalde (landlord obtained) energiecontracten. Het is de visie van Xior om de student te ontlasten van de verantwoordelijkheden van eigen elektriciteitscontracten. Voor een beperkt aantal sites in scope schakelen we nog over van persoonlijke contracten naar een collectief contract. 2 Zweden werd in 2024 voor het eerst toegevoegd aan de meetscope. Denemarken, Duitsland & Polen werden vorig jaar voor het eerst geraporteerd. De l-f-l scope verglijking strekt zich aldus over 2 jaar. In de andere regio’s evenals in de vergelijking van de totale portfolio beschouwt de l-f-l vergelijking 3 jaar. 3 Xior heeft de resultaten van de emissies van stadsverwarming verder gedetailleerd op basis van informatie van haar energieleveranciers. Het is op dit ogenblik nog niet mogelijk om het exacte aandeel stadsverwarming en koeling uit hernieuwbare enegriebronnen weer te geven voor de gehele portfolio ANNEX 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 343 344 Impact gebied GRI Standards (CRESS) Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio Eigen kantoren Totale porfolio Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) 2022 2023 2024 2022 2023 2024 % verandering laatste 2 jaar 2022 2023 2024 Sites in scope 127 118 93 5 4 4 Broei- kasgas emissies (landlord -obtained 1 ) Totale broeikasgasemissies (scope 1 & 2) Jaarlijkse ton CO 2 (location based) 12 455 17 286 16 749 11 206 15 784 15 014 -5% 69 58 58 Jaarlijkse ton CO 2 (market based) 8 270 10 090 8 864 7 315 8 949 8 019 -10% 49 45 24 305-1 GHG-Dir-Abs & LfL Direct (scope 1) Jaarlijkse ton CO 2 6 731 7 700 6 898 5 780 6 591 6 437 -2% 41 24 24 Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 90 83 62 53 54 54 5 4 4 305-2 GHG-Indir-Abs & LFL Indirect (scope 2 - location based) Jaarlijkse ton CO 2 5 725 9 586 9 850 5 426 9 193 8 577 -7% 28 34 34 Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 105 106 85 66 71 71 5 4 4 305-2 GHG-Indir-Abs & LFL Indirect (scope 2 - market based) Jaarlijkse ton CO 2 1 540 2 390 1 966 1 536 2 358 1 582 -33% 8 21 0 Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 105 106 85 66 71 71 5 4 4 305-4, CRE 3 GHG-Int Totale broeikasgasintensiteit van de gebouwen Jaarlijkse kg CO 2 e per m 2 (location based) 25 26 24 25 27 25 -7% 37 50 50 Jaarlijkse kg CO 2 e per m 2 (market based) 16 15 13 16 15 13 -13% 26 39 21 Impact gebied GRI Standards (CRESS) Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meet eenheid Portfolio per regio (segmentanalyse) Benelux Iberia Overige landen 2 Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like(LfL) Absolute metingen (Abs) Like-for-Like (LfL) 2022 2023 2024 2022 2023 2024 % verandering laatste 2 jaar 2022 2023 2024 2022 2023 2024 % verandering laatste 2 jaar 2022 2023 2024 2022 2023 2024 % verandering laatste 2 jaar Broei- kasgas emissies (landlord -obtained 1 ) Totale broeikasgasemissies (scope 1 & 2) Jaarlijkse ton CO 2 (location based) 10 754 11 056 9 989 9 528 9 634 9 400 -2% 1 701 1 889 2 071 1 678 1 817 1 755 -3% nvt 2 4 341 4 689 nvt 2 4 341 3 868 -11% Jaarlijkse ton CO 2 (market based) 7 066 6 931 5 997 6 118 5 836 5 660 -3% 1 204 1 186 1 108 1 198 1 149 992 -14% nvt 2 1 972 1 760 nvt 2 1 972 1 376 -30% 305-1 GHG-Dir-Abs & LfL Direct (scope 1) Jaarlijkse ton CO 2 5 849 6 181 5 422 4 904 5 086 5 085 0% 882 974 1 059 875 969 943 -3% 544 418 544 418 Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 83 74 53 47 47 47 7 7 7 6 6 6 2 2 2 2 305-2 GHG-Indir-Abs & LFL Indirect (scope 2 - location based) Jaarlijkse ton CO 2 4 905 4 874 4 567 4 623 4 548 4 316 -5% 819 915 1 012 802 848 811 -4% 3 797 4 271 3 797 3 450 Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 94 88 64 56 56 56 11 11 12 10 10 10 7 9 5 5 305-2 GHG-Indir-Abs & LFL Indirect (scope 2 - market based) Jaarlijkse ton CO 2 1 217 750 575 1 213 750 575 -23% 322 212 49 322 180 49 -73% 1 428 1 341 1 428 958 Aantal gebouwen in berekening Aantal gebouwen 94 88 64 56 56 56 11 11 12 10 10 10 7 9 5 5 305-4, CRE 3 GHG-Int Totale broeikasgasintensiteit van de gebouwen Jaarlijkse kg CO 2 e per m 2 (location based) 26 26 24 26 26 24 -6% 21 23 22 21 23 22 -3% 30 25 30 27 -11% Jaarlijkse kg CO 2 e per m 2 (market based) 17 16 14 16 16 15 -7% 15 14 12 15 15 13 -14% 14 9 14 10 -30% 1 We rapporteren de resultaten van de door Xior betaalde (landlord obtained) energiecontracten Het is de visie van Xior om de student te ontlasten van de verantwoordelijkheden van eigen elektriciteitscontracten. Voor een beperkt aantal sites in scope schakelen we nog over van persoonlijke contracten naar een collectief contract. Meer uitleg hierover staat beschreven in de methodologie. 2 Zweden werd in 2024 voor het eerst toegevoegd aan de meetscope. Denemarken, Duitsland & Polen werder vorig jaar voor het eerst geraporteerd. De l-f-l scope verglijking strekt zich aldus over 2 jaar. In de andere regio’s evenals in de vergelijking van de totale portfolio beschouwt de l-f-l vergelijking 3 jaar. Water (landlord -obtained 1 ) 303-1 Water-Abs & LFL Totaal water verbruik Jaarlijkse kubieke meters (m³) Niet materieel 1 (Zie onze dubbele materialiteit assessment) CRE 2 Water-Int Totale water-intensiteit van het gebouw 1 Op basis van onze dubbele materialiteitsassessment is water geen materiele indicator voor Xior om over te rapporteren (lees meer in Hoofdstuk 9.2.1) . Echter Xior zet zich actief in om het waterverbruik in de studentenhuizen op te volgen en te reduceren. Lees meer in Hoofdstuk 9.3.2.3 . Afval (landlord obtained) 306-2 Waste-Abs & LfL Totale afvalproductie Jaarlijkse ton afval Niet materieel 1 (Zie onze dubbele materialiteit assessment) 1 Op basis van onze dubbele materialiteitsassessment is water geen materiele indicator voor Xior om over te rapporteren (lees meer in Hoofdstuk 9.2.1) . Echter Xior zet zich actief in om het waterverbruik in de studentenhuizen op te volgen en te reduceren. Lees meer in Hoofdstuk 9.3.2.4 . ANNEX 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 345 346 Impact gebied GRI Standards (CRESS) Indicatoren SDG's EPRA Duurzaamheid- prestatiemeting Meet eenheid Portfolio Eigen kantoren Portfolio per regio (segmentanalyse) Totale porfolio Kantoren 2 Benelux Iberia Overige landen 2 Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) Absolute metingen (Abs) 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 Gecerti- ficeerde assets CRE 8 Cert-Tot Verplicht (Energieprestatiecertificaat -EPC) 1 Sites in scope 127 118 93 5 4 4 Aantal gebouwen in berekening 103 99 78 2 2 2 92 81 56 11 11 13 nvt 3 7 9 Aandeel gebouwen met een EPC % van de scope 81% 83% 84% 40% 50% 50% 80% 82% 79% 92% 92% 100% nvt 3 88% 100% Niveau van certificatie per land 1 BELGIË (EPC score): 50-100 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 9% 8% 6% 0% 0% 0% 28% 30% 28% 101 - 200 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 6% 6% 6% 100% 100% 100% 20% 24% 32% 201- 300 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 6% 4% 2% 0% 0% 0% 19% 16% 11% 301-400 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 1% 1% 0% 0% 0% 0% 5% 5% 2% 401- 500 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 1% 1% 1% 0% 0% 0% 5% 4% 4% 501+ kWh/m² % van oppervlak in scope met de score 1% 1% 0% 0% 0% 0% 3% 2% 2% Unknown % van oppervlak in scope met de score 7% 5% 4% 21% 19% 22% NEDERLAND (energie-index score): A++-label % van oppervlak in scope met de score 4% 3% 3% 0% 0% 0% 7% 7% 7% A+-label % van oppervlak in scope met de score 6% 5% 5% 100% 100% 100% 12% 13% 12% A-label % van oppervlak in scope met de score 16% 12% 14% 0% 0% 0% 31% 31% 35% B-label % van oppervlak in scope met de score 2% 2% 1% 0% 0% 0% 5% 5% 3% C-label % van oppervlak in scope met de score 8% 6% 4% 0% 0% 0% 15% 15% 11% D-label % van oppervlak in scope met de score 2% 2% 3% 0% 0% 0% 4% 4% 8% E-label % van oppervlak in scope met de score 2% 2% 2% 0% 0% 0% 4% 4% 4% F-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 1% 0% 0% 0% 1% 1% 1% G-label % van oppervlak in scope met de score 6% 5% 1% 0% 0% 0% 12% 12% 2% Unknown % van oppervlak in scope met de score 5% 4% 7% 0% 0% 0% 10% 9% 17% SPANJE (EPC score): A-label % van oppervlak in scope met de score 7% 6% 6% 57% 60% 60% B-label % van oppervlak in scope met de score 2% 2% 1% 16% 15% 15% C-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 0% 0% 0% D-label % van oppervlak in scope met de score 3% 2% 2% 26% 25% 25% E-G-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 0% 0% 0% Unknown % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 0% 0% 0% PORTUGAL (EPC score): A+-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 0% 0% 0% A-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 0% 0% 0% B-label % van oppervlak in scope met de score 3% 2% 4% 62% 54% 71% B--label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 1% 1% 0% 27% C-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 6% 4% 2% D-F-label % van oppervlak in scope met de score 0% 0% 0% 0% 0% 0% Unknown % van oppervlak in scope met de score 2% 1% 0% 42% 42% 0% DUITSLAND (Energy Ordonance): A-label % van oppervlak in scope met de score nvt 1 4% 3% nvt 3 4% 3% B-label % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% C-H label % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% Unknown % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% POLEN (EPC score): 50 -100 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score nvt 1 7% 7% nvt 3 7% 7% 101 - 200 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score nvt 1 3% 3% nvt 3 3% 3% 201 - 300 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% 301 -400 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% 401 - 500 kWh/m² % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% 501+ kWh/m² % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% Unknown % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% NORDICS (EPC score): A-label (2020) % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 3% nvt 3 0% 3% A-label (2015) % van oppervlak in scope met de score nvt 1 6% 5% nvt 3 6% 5% A-label (2010) % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% B-label % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 3% nvt 3 0% 3% C-label % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% D-label % van oppervlak in scope met de score nvt 1 2% 2% nvt 3 2% 2% E-H-label % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% Unknown % van oppervlak in scope met de score nvt 1 0% 0% nvt 3 0% 0% Vrijwillig Sites in "groene portfolio" 4 Aantal certificaten 29 39 37 nvt nvt nvt 21 23 20 8 10 11 nvt 3 6 8 1 Het type certificatie verschilt van land tot land. In België, Spanje & Portugal meten we conform de nationale EPC-score (energieprestatie certificaat), in Nederland de EI (Energie Index).Voor meerdere gebouwen in België zijn EPC verslagen beschikaar op kamer niveau. In dat geval houden we rekening met de verschillende oppervlaktes gerapporteerd op de EPC certificaten. Indien slechts 1 score beschikbaar is per gebouw, wordt de score toegekend aan het volledige oppervlak zoals gekend onder de keuringsverslagen. 2 Sinds de verhuis naar het nieuw kantoor, heeft Xior een beter zicht op de EPC waarde van het eigen kantoor. Xior zet het werk verder om ook voor andere kantoren hierover te rapporteren. 3 Zweden werd in 2024 voor het eerst toegevoegd aan de meetscope. Denemarken, Duitsland & Polen werder vorig jaar voor het eerst geraporteerd. De l-f-l scope verglijking strekt zich aldus over 2 jaar. In de andere regio’s evenals in de vergelijking van de totale portfolio beschouwt de l-f-l vergelijking 3 jaar. Op het moment van publicatie van dit verslag waren niet alle gegevens beschikbaar voor de berekening van de indicatoren voor het meest recente verslagjaar. In dit geval werd daarom gebruik gemaakt van extrapolatie. ANNEX 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 347 348 14.3 EPRA SBPR TABEL MET GOVERNANCE PRESTATIE INDICATOREN Governance GRI Standaard Indicatoren ESRS sector agnostic EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meeteenheid Prestatie 2024 Totaal Governance 2-9 GOV-1 Gov-Board Samenstelling van het bestuursorgaan (board) Zie ook hoofdstuk 6.1.5 en 6.1.6 Corporate Governance – Raad van Bestuur van de Vennootschap Aantal executive board leden aantal 2 Aantal onafhankelijk/non-executive board leden aantal 6 Gemiddelde termijn duur 6,77 Ervaring van bestuursleden omtrent milieu of sociaal gerelateerde topics aantal 8 1 2-10 Gov-Select Nominatie en selectie van de board Zie hoofdstuk 6.1.4.1 Corporate Governance – Algemeen 2-15 Gov-Col Proces voor het beheren van belangenconflicten Zie hoofdstuk 6.1.14 Corporate Governance –belangenconflicten 1 Elk van onze bestuursleden heeft competenties inzake milieu en sociaal gerelateerde onderwerpen 14.2 EPRA SBPR TABEL MET SOCIALE PRESTATIE INDICATOREN Impact gebied GRI Standaard Indicatoren ESRS sector agnostic EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meeteenheid Prestatie 2022 2023 2024 Werknemers diversiteit 405-1 S1-9, GOV-1 Diversity-Emp Gender diversiteit onder directe werknemers Alle medewerkers 1 % vrouwen 54% 46% 50% % mannen 46% 54% 50% Executive management % vrouwen 33% 33% 33% % mannen 67% 67% 67% Non-executive board % vrouwen 50% 50% 50% % mannen 50% 50% 50% Andere medewerkers 1 % vrouwen 54% 46% 50% % mannen 46% 54% 50% 405-2 S1-16 Diversity-Pay Genderverhouding van het salaris incl. beloningen Niet materieel (zie onze dubbele materialiteit assessment) 2 Werknemers- ontwikkeling 404-1 S1-13, G1-3 Emp-Training Training ter ontwikkeling van de werknemers Gemiddeld aantal uren per werknemer 2 5,8 13,4 6,4 404-3 S1-13 Emp-Dev Prestatiebeoordeling van de werknemers % van werknemers met prestatiebeoordieling 2/3 99% 50% 51% 401-1 S1-6 Emp-Turnover Personeelsverloop en retentie 1 Nieuwe medewerkers aantal 61 98 90 % 34% 42% 34% Vertrokken medewerkers aantal 49 83 55 % 27% 36% 21% Impact gebied GRI Standaard Indicatoren ESRS sector agnostic EPRA Duurzaamheidprestatiemeting Meeteenheid Prestatie Segmentele analyse per regio Benelux Iberia Overige landen 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2023 2024 Veiligheid en gezondheid 403-9 S1-14 H&S-Emp Veiligheid en gezondheid van de werknemers Niet materieel (zie onze dubbele materialiteit assessment) 2 416-1 H&S-Assets Gezondheids en veiligheids- beoordelingen van onze assets Verplichte beoordeling in het kader van het verkrijgen van de vergunning % van assets in de meetscope 5 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 416-2 H&S-Comp Incidenten van het niet naleven van de gezondheids en veiligheidsbeoordelingen aantal incidenten in de meetscope 8 30 32 8 27 27 geen incidenten 1 3 2 2 Gemeenschap 413-1 S3-2 Comty-Eng Onze impact op de gemeenschap Impact op de studenten gemeenschap % van assets in de meetscope met een studentencoach 5 47% 57% 62% 43% 51% 56% 91% 92% 69% 88% 100% 1 Exclusief werkstudenten, zelfstandigen & tijdelijke interims. Xior maakt geen onderscheid tussen management en non-management functies. Voor meer informatie hieromtrent verwijzen we naar 9.6.6 "werknemercategorieën" 2 In lijn met de dubbele materialiteitsbeoordeling werd deze categorie als niet materieel beoordeeld. Zie H 9.2.1 voor meer informatie. 3 Voor meer informatie rond de berekeningsmethodologie verwijzen we naar 9.6.6 “meetmethodologie werknemers ontwikkeling”. 4 In 2023 jaar werden onze werknemers van de Basecamp portefeuille voor het eerst meegenomen in de rapportage. Een indicator zoals prestatiebeoordeling vertoont daardoor een lager cijfer dan 2022, aangezien de onboarding op dat vlak nog lopende is en de bewijzen van de prestatiebeoordelingen nog verzameld worden. 5 Het betreft de sites die in scope zijn voor het betreffende rapportage jaar. Sites die niet in scope zijn vanwege verbouwingen, … worden niet in beschouwing genomen. We verwijzen naar 9.6.1 voor een overzicht van het aandeel sites in scope. ANNEX 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 349 350 Naam: Xior Student Housing NV Statuut: Openbare gereglementeerde vastgoed- vennootschap ('OGVV') naar Belgisch recht Maatschappelijke Zetel: Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen Tel: +32 3 257 04 89 E-mail: [email protected] Website: www.xior.be RPR: Antwerpen, Afdeling Antwerpen BTW: BE 0547.972.794 Ondernemingsnummer: 0547.972.794 Oprichtingsdatum: 10 maart 2014 Vergunning als OGVV: 24 november 2015 Financiële jaarafsluiting: 31 december Algemene vergadering: Derde donderdag van de maand mei (10u00) Notering: Euronext Brussels – continumarkt ISIN code: BE0974288202 (XIOR) Commissaris: PwC Bedrijfsrevisoren BV – Culliganlaan 5, 1831 Machelen – ver- tegenwoordigd door de heer Jeroen Bockaert Financiële dienstverlening: ING België Waarderingsdeskundigen: Stadim, Cushman & Wakefield en CBRE IDENTITEITS- KAART IDENTITEITSKAART 2024 XIORJAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2024 XIOR 351 352 Xior Student Housing NV, Openbare GVV naar Belgisch recht (BE-REIT) Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen BE 0547.972.794 (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen) www.xior.be I [email protected] I T +32 3 257 04 89 www.xior.be Volg ons op LinkedIn Volg ons op Facebook t ™ Volg ons op Twitter Volg ons op Instagram

AI Terminal

4028_10-k_2025-04-15_19ffcd0c-1198-448c-946c-c3beb880545d.xhtml

More from Xior Student Housing

Talk to a Data Expert