Warehouses Estates Belgium S.A.

March 21, 2025


# **IDENTIFICATION**

| Nom | Warehouses Estates Belgium (en abrégé WEB) |
|-------------------------------------|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Forme<br>juridique | Société Anonyme (en abrégé SA) |
| Statut | Société Immobilière Réglementée Publique (en abrégé SIRP ou SIR) |
| Adresse<br>(siège social) | 29 avenue Jean Mermoz, B-6041 Gosselies (Belgique) |
| Téléphone | +32 71 259 259 |
| E-mail | info@w-e-b.be |
| Site<br>internet | www.w-e-b.be |
| N°<br>d'entreprise | BE0426.715.074 |
| LEI | 549300JTAJHL7MXIM284 |
| constitution1<br>Date<br>de | 04 janvier 1985 sous la dénomination « Temec » |
| Date<br>d'admission sur<br>Euronext | 01 octobre 1998 |
| Date<br>d'agrément<br>SIR | 13 janvier 2015 |
| Durée | Illimitée |
| Capital<br>social | 11.062.885,50 € |
| Nombre<br>d'actions | 3.502.882 |
| Code<br>ISIN | BE0003734481 |
| Cotation | Euronext Brussels |
| Dirigeants effectifs | Monsieur Laurent WAGNER, CEO<br>Madame Caroline WAGNER, CAO<br>Monsieur Antoine TAGLIAVINI, CFO<br>Monsieur Laurent VENSENSIUS, CTO |
| Administrateur<br>unique | W.E.B.<br>Property Services SA (en abrégé WEPS SA) |
| Date<br>de<br>clôture | 31 décembre |
| Expert<br>immobilier | représenté par Monsieur Pieter PAEPEN2<br>CBRE |
| Commissaire | représenté par Monsieur Dider MATRICHE3<br>PwC, |
| Types<br>d'immeubles | Immeubles commerciaux, de bureaux et logistiques |
| Juste<br>valeur<br>du portefeuille | 336.471.457 €4 |

# **DÉCLARATION**

Monsieur Daniel WEEKERS, en qualité de Président du Conseil d'Administration, Monsieur Laurent WAGNER et Madame Caroline WAGNER, en qualité d'Administrateurs exécutifs et Dirigeants Effectifs, Madame Valérie WAGNER en qualité d'Administrateur exécutif, Madame Cléonice MASTROSTEFANO et Messieurs Jean-Jacques CLOQUET et Jacques PETERS, en qualité d'Administrateurs indépendants ainsi que Messieurs Antoine TAGLIAVINI (CFO) et Laurent VENSENSIUS (CTO), en qualité de Dirigeants Effectifs de Warehouses Estates Belgium SA (ci-après « WEB SA ») ayant son siège social Avenue Jean Mermoz 29 à 6041 Charleroi (Gosselies), Belgique, déclarent qu'à leur connaissance:

- les états financiers, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la Société ;
- le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l'évolution des affaires, les résultats et la situation de la Société.

Toute information complémentaire peut être obtenue sur simple demande par téléphone au 071/259.259 ou par courrier électronique à l'adresse **info@w-e-b.be**.

#### La dernière version des Statuts coordonnées de WEB SA est consultable sur le site internet de la Société : ww.w-e-b.be - Investisseurs - Publications - Statuts.

Le rapport financier est également disponible en anglais. Seule la version française du document fait foi ; la version anglaise étant une traduction libre.

2 A dater du 01-01-2024, le mandat de l'Expert immobilier a été renouvelé pour une période de 3 ans.

3 Le mandat du Commissaire a été renouvelé lors de l'Assemblée Générale de 2023 pour une période de 3 ans.

4 actifs détenus en vue de la vente inclus, selon la valorisation de l'expert immobilier

¹ La dernière version des statuts coordonnés est disponible sur le site internet de la Société : www.w-e-b.be.


# **SOMMAIRE**

| Profil | 4 | |
|-------------------------|-----|----|
| Lettre aux actionnaires | 6 | |
| Chiffres clés<br>2024 | 8 | |
| Calendrier financier | 11 | |
| Historique | 12 | 03 |
| Rapport de gestion | 14 | |
| Facteurs de risques | 48 | |
| Rapport immobilier | 66 | |
| EPRA | 106 | |
| Rapport financier | 118 | |

# PROFIL

WEB SA est une Société Immobilière Réglementée Publique de droit belge («SIRP») soumise aux prescriptions légales en la matière notamment la Loi du 22 octobre 2017 modifiant la Loi du 12 mai 2014 et l'Arrêté Royal du 23 avril 2018 modifiant l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 y relatifs.

→ **Site 33 - Gosselies - Avenue Jean Mermoz 29 - 20.589 m² bâtis - Logistique et Bureaux**

04

<span id="page-3-0"></span>**PROFIL**

05

WEB SA est cotée depuis le 1er octobre 1998 sur Euronext Brussels. Dans le respect de sa stratégie d'investissement, WEB SA investit en biens immobiliers en Belgique.

L'activité de WEB SA consiste à mettre ses immeubles à la disposition d'utilisateurs. Il s'agit pour la plupart de contrats de location simple, WEB SA conservant les risques et avantages associés à la propriété des immeubles de placement. Les loyers perçus sont comptabilisés en produits locatifs de façon linéaire sur la durée du contrat de location. WEB SA a également conclu quatre (4) contrats d'emphytéose.


Par ses activités, WEB SA vise à valoriser et à accroitre ses actifs immobiliers, plus particulièrement dans les domaines commerciaux, de bureaux et logistiques. À l'heure actuelle, WEB SA fait partie des spécialistes en investissement et gestion d'immeubles entrant dans ces catégories.

WEB SA possède un portefeuille de 111 immeubles (hors projets en cours de développement) représentant une superficie totale bâtie de 331.938 m² (hors terrains). La juste valeur de ce portefeuille immobilier s'élève à 336.471.457 € au 31 décembre 2024.

Depuis son entrée en bourse, il y a 26 ans, WEB SA offre à ses actionnaires un rendement remarquable en dépit de contextes socio-économiques quelquefois difficiles. Elle entend poursuivre son développement en privilégiant la composition d'un portefeuille stable, créateur de valeur et de croissance à long terme et générateur de revenus en adéquation avec sa politique de dividende. WEB SA continuera à adopter une position prudente et sélective dans le choix de ses investissements afin que ceux-ci soient toujours réalisés dans des conditions particulièrement favorables pour ses actionnaires, tout en tenant compte des risques potentiels auxquels elle serait confrontée.

Au 31 décembre 2024, la capitalisation boursière de la Société s'élevait à 131.007.787 €.

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA

# LETTRE AUX  ACTIONNAIRES

Chers Actionnaires,

WEB SA a le plaisir de clôturer son exercice 2024 en délivrant des résultats opérationnels en nette progression et un résultat global en évolution de 22,74% par rapport à 2023, s'affichant à 10.640 k€

**LETTRE AUX**

<span id="page-5-0"></span>**ACTIONNAIRES**

Malgré le contexte macroéconomique empli d'incertitudes ainsi qu'une année marquée par une inflation en forte augmentation, WEB SA a pu démontrer la résilience de son portefeuille avec un taux d'occupation en légère augmentation à 97,63% et une juste valeur qui a progressé de 6,06% sur 1 an s'affichant à 336.471 k€. Ce progrès découle d'une gestion dynamique, attentive et proactive du portefeuille et de la proximité qu'elle entretient avec ses locataires.

Le résultat EPRA s'élève quant à lui à 12.527 k€ en hausse de 3,99% par rapport à l'année précédente. Compte tenu d'un nombre moyen pondéré d'actions en circulation de 3.398.057 contre 3.166.337 en 2023, le résultat EPRA par action s'élève à 3,69 €.

Ces résultats, qui se veulent rassurants et encourageants, reposent sur de solides performances du portefeuille avec une augmentation des revenus locatifs liés aux dernières acquisitions, des indexations des loyers et de la maîtrise de nos coûts opérationnels et de financement.

Le secteur du Retail, le plus représenté au sein de notre portefeuille doit faire face à une pression croissante sur ses marges bénéficiaires et à un pouvoir d'achat des consommateurs en compression. Toutefois, WEB SA profite largement de sa diversité locative surtout dans son segment majeur, à savoir le Retail de périphérie des grandes villes. WEB SA souligne qu'en like for like en 2024, les revenus du segment Retail ont progressé de 5,7%, ceux du segment Bureaux de 4,1% et ceux de la logistique de 1,7%.

En ce qui concerne la gestion de son financement dans un tel contexte, WEB SA conclut son exercice 2024 avec un risque de taux d'intérêts couvert à 88,18% et avait anticipé un taux élevé de l'Euribor 3 mois en 2024. Le coût moyen de la dette, couvertures de taux comprises, est de 3,60%.

Le cours moyen de l'action sur l'exercice 2024 s'élève à 37,85 € en progression de 3,87% par rapport à l'exercice précédent (36,44 €).

L'année 2024 marque une étape importante dans la structuration de sa politique ESG, avec une approche encore plus rigoureuse en matière de mesures, d'analyses et d'actions avec la création d'une équipe ESG interne. WEB SA s'est dotée d'un partenariat solide, en vue de répondre tant à ses obligations qu'à ses ambitions, en s'adjoignant les services extérieurs de Deloitte et de CO2Logic.

WEB SA avait postulé un EPRA Earnings 2024 à 12,7 M€ à périmètre constant considération faite de l'impact des politiques monétaires, et postule, sur base du budget, un EPRA Earnings 2025 proche de 13,9 M€, toute chose égale par ailleurs.

Compte tenu du repli de son taux d'endettement de 1,41% au 31 décembre 2024 et malgré un nombre d'actions représentatives du capital en progression de 10,63% par rapport à l'exercice précédent, Le Conseil d'Administration proposera lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 22 avril 2025 de distribuer un dividende identique à celui distribué en 2023 soit un dividende brut de 3,35 € par action. Le dividende proposé pour l'exercice 2024 correspondant à un rendement brut par rapport au cours moyen de l'action de 8,85%, pour un pay-out ratio de 93,65% du Résultat corrigé.

Le Conseil d'administration et la Direction effective continueront à privilégier une croissance sélective ainsi que le maintien au meilleur niveau locatif du portefeuille tout en conservant dans leur choix une rentabilité suffisante pour générer un bénéfice annuel leur permettant d'offrir aux Actionnaires un dividende sur action appréciable.

WEB SA entend maintenir sa stratégie axée sur la croissance et l'investissement, tout en maîtrisant son taux d'endettement.

Compte tenu du contexte difficile, WEB SA restera prudente dans les choix à opérer pour garantir son développement économique.

Le Conseil d'administration reste plus que jamais attentif aux risques et incertitudes potentiels qui peuvent influencer les activités futures de la Société et le choix de ses investissements.

Enfin, nous tenons à remercier l'ensemble des collaborateurs pour le travail accompli durant cette année et les féliciter pour l'esprit positif qu'ils ont développé pour atteindre les objectifs ainsi que l'ensemble des Actionnaires dont la fidélité nous conforte dans notre volonté de poursuivre notre ambition de développement.

Daniel WEEKERS Président du Conseil d'administration Laurent WAGNER CEO

PROFIL

# CHIFFRES CLÉS 2024

| RÉPARTITION DU PORTEFEUILLE<br>(% DE LA VALEUR D'INVESTISSEMENT) | 31-12-2024 | 31-12-2023 | DIFFÉRENCE Y/Y |
|------------------------------------------------------------------|------------|--------------|----------------|
| Commerces | 68,97% | 70,75% | -1,78% |
| Logistiques | 20,77% | 18,12% | +2,65% |
| Bureaux | 9,44% | 10,27% | -0,83% |
| Terrains | 0,81% | 0,85% | -0,04% |
| | | | |
| RÉSULTAT STATUTAIRE<br>- | 31-12-2024 | 31-12-2023 | VARIATION Y/Y |
| Revenus locatifs | 24.926 k€ | 22.574 k€ | +10,42% |
| Résultat locatif net | 24.923 k€ | 22.919 k€ | +8,74% |
| Résultat immobilier | 24.654 k€ | 22.427<br>k€ | +9,93% |
| Résultat d'exploitation<br>avant<br>résultat sur portefeuille | 18.045 k€ | 16.522<br>k€ | +9,21% |
| Résultat d'exploitation | 17.409 k€ | 16.221 k€ | +7,33% |
| Résultat financier | -6.769 k€ | -7.552<br>k€ | -10,36% |
| Résultat net | 10.639 k€ | 8.668 k€ | +22,74% |
| | | | |
| PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE | 31-12-2024 | 31-12-2023 | Y/Y |
| Juste valeur du portefeuille immobilier | 336.471 k€ | 317.234 k€ | +6,06% |
| Fonds propres | 181.325 k€ | 167.508 k€ | +8,25% |
| Valeur intrinsèque d'une action | 51,76 € | 52,90 € | -2,15% |
| Taux d'occupation | 97,63% | 96,54% | +1,09% |
| Ratio d'endettement | 46,11% | 47,52% | -1,41% |

<span id="page-7-0"></span>**CHIFFRES CLÉS 2024**

**RÉPARTITION SECTORIELLE¹**


1 immeubles détenus en vue de la vente inclus, sauf mention contraire

1


1 La juste valeur ou fair value est celle déterminée par l'expert immobilier indépendant de la Société, actifs détenus en vue de la vente inclus.

2 Juste valeur consolidée

3 Capitaux propres consolidés

4 Taux d'endettement consolidé

5 Taux d'occupation consolidé

6 Fonds propres et juste valeur consolidés

10

# **POLITIQUE DE DISTRIBUTION DE DIVIDENDES**

Cotée depuis le 1er octobre 1998 sur Euronext Brussels, WEB SA a clôturé le 31 décembre 2024 son vingt-sixième exercice.

Compte-tenu des résultats de WEB SA sur l'exercice 2024 le Conseil d'administration proposera à l'Assemblée Générale Ordinaire du 22 avril 2025 de distribuer un dividende de 3,35 € brut par action, payable le 05 mai 2025 Le pourcentage distribué par rapport aux résultats corrigés s'établissant à 93,65% contre 88,76% par rapport à l'exercice précédent.

Pour l'avenir, WEB SA entend continuer son développement profitable afin de consolider durablement sa politique actuelle de distribution de dividendes et de rendement.

#### 123 **ÉVOLUTION DU DIVIDENDE DISTRIBUÉ**

| | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 |
|---------------------------------------------------------------------------|---------|------------|---------|------------|
| Valeur<br>unitaire intrinsèque<br>d'une action | 51,76 € | 52,90 € | 53,46 € | 51,46 € |
| Cours<br>de<br>bourse à la date<br>de clôture | 37,40 € | 36,40 € | 36,70 € | 42,00 € |
| moyen1<br>Cours<br>de<br>bourse annuel | 37,85 € | 36,44<br>€ | 38,55 € | 40,75<br>€ |
| Montant<br>du<br>dividende brut par action | 3,35 € | 3,35 € | 3,29 € | 2,84 € |
| Rendement<br>brut sur la moyenne<br>annuelle du<br>bourse2<br>cours<br>de | 8,85% | 9,19% | 8,54% | 6,97% |
| Pourcentage<br>distribué<br>par rapport aux résultats | 93,65% | 88,76% | 90,56% | 90,06% |

#### **RENDEMENT BRUT SUR LA MOYENNE ANNUELLE DU COURS DE BOURSE**


| 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|------|------|------|------|------|
| | | | | |

#### **DIVIDENDE BRUT**

#### **PROPOSITION D'AFFECTATION DU RÉSULTAT**³ **(en €)**

| RÉSULTAT<br>NET DE L'EXERCICE | 10.639.323 |
|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------|
| Transfert<br>aux/des réserves (-/+) | 1.095.332 |
| Réserve<br>du<br>solde (positif ou<br>négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+) | 236.739 |
| Réserve<br>des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique<br>des<br>immeubles de placement (-/+) | 299.326 |
| Réserve<br>du<br>solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels<br>la<br>comptabilité de couverture telle<br>que définie en IFRS n'est pas appliquée (-) | 1.252.649 |
| Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) | -693.382 |
| er<br>, al. 1er (solde)<br>Rémunération du capital prévue à l'Art. 13, §<br>1 | -11.734.655 |


1 Il s'agit de la somme des cours de clôture journalier divisé par le nombre de cotations de la période.

2 Le rendement brut de l'action se calcule en divisant le montant brut du dividende par le cours moyen de l'action de la période.

3 sous réserve de l'approbation lors de l'AGO du 22-04-2025 cf. Proposition d'affectation du résultat de l'exercice selon le schéma défini dans l'AR du 13-07-2014 en fin de rapport financier

11

# <span id="page-10-0"></span>**CALENDRIER FINANCIER1,2**

| Clôture<br>du<br>1<br>er semestre de l'Exercice<br>2025 | 30-06-2025 |
|------------------------------------------------------------------------|------------|
| Publication des résultats semestriels de l'Exercice 2025 | 26-09-2025 |
| Mise<br>en<br>ligne du Rapport Financier Semestriel de l'Exercice 2025 | 30-09-2025 |
| Clôture<br>de l'Exercice 2025 | 31-12-2025 |
| Publication des résultats financiers annuels<br>de l'Exercice 2025 | 13-03-2026 |
| Mise<br>en<br>ligne du Rapport Financier Annuel<br>de l'Exercice 2025 | 20-03-2026 |
| Assemblée<br>Générale Ordinaire des Actionnaires (AGO) | 28-04-2026 |
| Dividende<br>de<br>l'Exercice 2025 | |
| 3<br>• Publication du<br>dividende de l'exercice<br>2025 | 29-04-2026 |
| • Ex-date (détachement) | 05-05-2026 |
| • Record<br>date<br>(enregistrement) | 06-05-2026 |
| • Payment<br>date (paiement) | 08-05-2026 |
| | |


1 sous réserve de modification. En cas de modification, l'agenda de l'actionnaire sera mis à jour en conséquence et l'information sera publiée sur le site internet de la Société : www.w-e-b.be. Un communiqué sera également publié via l'agence Belga. 2 sauf mention contraire, publication après clôture de la Bourse

3 publication avant ouverture de la Bourse

# HISTORIQUE


Émission de **136 actions** suite à la fusion par absorption de la SA IMMOWA portant le capital de 4.969.837€ à **4.973.268 €**

<span id="page-11-0"></span>**HISTORIQUE**

Offre publique initiale, création de **2.028.860 actions** Agrément en tant que **SICAFI**

Émission de **986 actions** suite à la fusion par absorption de la SA CEMS et de la SA WINIMO portant le capital de 4.973.268 € à **4.984.671 €**

Conversion du capital en Euros et augmentation de ce dernier de 15.328,87€ portant le capital de 4.984.671 € à **5.000.000 €**

Émission de **272.809 actions** suite à la fusion par absorption de la SA IMOBEC portant le capital de 5.000.000 € à **6.700.000 €**

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA


Émission de **863.546 actions** suite à l'augmentation de capital avec droits de préférence portant le capital de 6.700.000€ à **9.212.498 €**

Augmentation du capital social

par incorporation du compte prime d'émission à concurrence de 787.501,82€, pour porter le capital de 9.212.498 € à **10.000.000 €**, sans création d'actions nouvelles.


Agrément en tant que **SIR**

Émission de **69.359** actions suite à la fusion par absorption de la SA LE BEAU BIEN portant le capital de 10.000.000 € à **10.219.050,99 €**

Emission de **267.186** actions suite à la fusion par absorption de la SA GRAFIMMO portant le capital de 10.219.050,99 € à **11.062.885,50 €**

Au 31 décembre 2024, le capital social de WEB SA s'élève à **11.062.885,50 €**. Il est représenté par **3.502.882 actions** sans désignation de valeur nominale, toutes entièrement libérées, représentant chacune un/trois millions cinq cent deux mille huit cent quatre-vingt deuxième (1/3.502.882e) du capital et conférant les mêmes droits et avantages.

<span id="page-13-0"></span>

# Stratégie

Soucieuse de développer d'une manière rentable son portefeuille d'immeubles afin de faire croître à la fois la valeur intrinsèque de la Société et le bénéfice distribuable, WEB SA s'appuie sur la stratégie globale suivante :

- acquisition d'immeubles ou de sociétés immobilières situés en Belgique, essentiellement dans les domaines de Retail Park à ciel ouvert en périphérie de grandes villes, de la Logistique et accessoirement, des Bureaux ;
- rénovation continue et proactive de son parc immobilier ;
- vente des immeubles devenus non stratégiques ;

# Gestion créatrice de valeur ajoutée sur le long terme

WEB SA :

- gère proactivement la relation avec ses clients locataires: son équipe commerciale construit de façon continue une relation de proximité avec les locataires ;
- sélectionne avec soin ses locataires: le portefeuille de clients est composé d'enseignes de premier ordre et comporte environ 33% d'opérateurs internationaux, environ 42% œuvrant à l'échelle nationale et environ 22% à l'échelle régionale ;¹

## Amélioration continue et proactive du portefeuille existant

• *Property management* : WEB SA pratique une gestion commerciale de proximité dont les objectifs consistent en la pérennisation de la relation avec les locataires, mais aussi dans l'identification de leurs besoins. La relation client soutenue par WEB SA lui permet de porter une attention et une écoute constante à ses locataires. De cette relation ressort un suivi rapproché, anticipant les éventuels problèmes et permettant d'y apporter des solutions adéquates et rapides. L'aspect permanent du contact client permet aussi de rester ouvert à leurs souhaits, à leurs recommandations et ainsi d'identifier les améliorations les plus pertinentes.

# Croissance externe de la valeur à long terme (acquisitions, fusions…)

WEB SA identifie de nouveaux projets qui participent à sa vision stratégique, ces derniers répondent aux critères suivants :

- immeubles qualitatifs, attractifs, durables afin de minimiser l'empreinte écologique ;
- immeubles modulables afin de réduire au maximum tout coût de reconversion ;
- localisations de premier choix ;
- monitoring constant du taux d'endettement afin que ce dernier reste inférieur à 50% en régime de croisière ;
- maîtrise des frais généraux ;
- maintenance d'un système informatique performant apte à soutenir efficacement sa croissance.

Pour ce faire, elle s'est dotée d'un Conseil d'administration et d'une Direction effective compétents et efficaces ainsi que d'un réseau d'Apporteurs Indépendants de haute qualité.

L'exercice de l'activité se vérifie pour tous les « piliers » de cette activité détaillés ci-après.

• participe activement à l'amélioration de l'attractivité commerciale de ses zones de commerce.

La hiérarchie relativement plate de la structure décisionnelle garantit la qualité de la gestion et la réactivité utile à la réalisation de sa vision stratégique.

- *Facility management* : WEB SA offre à ses clients un service de Facility management disponible sept jours sur sept. Les équipes commerciale et technique sont en relation quotidienne avec les locataires. L'équipe technique en charge du Facility Management des immeubles assure les services destinés à assurer le bon fonctionnement de l'immeuble (entretien, maintenance et petites réparations sur les bâtiments, entretien des espaces verts...).
- complémentarité et diversité des offres commerciales des locataires ;
- locataires sains sur le plan financier et participant à la diversité et à la complémentarité de l'offre commerciale ;
- projets immobiliers pertinents et novateurs recourant aux techniques les plus modernes et les moins invasives pour l'écosystème ;
- rentabilité économique pérenne.

¹ sur base des revenus locatifs pour la période sous revue

La stratégie d'investissement consiste à détenir des immeubles, sans en supporter les risques inhérents à la promotion, pour une longue durée, et répondant prioritairement à l'une des spécificités suivantes :

- biens commerciaux,
- biens logistiques,
- biens de bureaux.

C'est le rôle permanent du Conseil d'administration de définir, d'adapter et de contrôler la mise en place de la stratégie décrite ci-avant.

La pandémie a suscité des réflexions au sein de la Société en procédant un arbitrage de ses actifs non stratégiques.

Bien entendu, WEB SA se doit d'adapter sa stratégie d'entreprise en fonction des opportunités et, dans la stricte mesure de l'intérêt social, peut dans certaines circonstances céder des immeubles qui ne s'avèreraient plus stratégiques ou qui n'offrent plus de perspectives de développement à moyen ou long terme. Régulièrement, les immeubles du portefeuille font l'objet d'une étude couplée à l'examen du contexte immobilier local.

Plus que jamais, la Société privilégie les locations aux chaînes nationales ou internationales dont la solvabilité est reconnue et plus facilement contrôlable afin de consolider durablement son activité et de limiter le risque d'insolvabilité de ses locataires.

Cette stratégie a été accompagnée d'une politique d'entretien du parc immobilier existant pour en conserver toute la valeur locative potentielle ; ce qui traduit aussi sa volonté d'améliorer son empreinte écologique en améliorant la qualité locative de ses immeubles. Cette stratégie opérationnelle restera également de mise.

# Activité

#### Mise à disposition d'immeubles

L'activité principale de la Société consiste en la mise à disposition d'immeubles ainsi que quelques terrains à des tiers.

Dans les limites de sa stratégie d'investissement telle que définie ci-avant, WEB SA investit en biens immobiliers.

Par ses activités, WEB SA vise à valoriser et à accroître ses actifs immobiliers. À l'heure actuelle, la Société fait partie des spécialistes en investissement et gestion d'immeubles entrant dans les catégories détaillées dans le tableau ci-après.

Au 31 décembre 2024, ces immeubles sont ventilés comme suit :

| | TOTAL | Immeubles logistiques | Immeubles commerciaux | Immeubles de bureaux | Terrains |
|------------------------------------|---------------|-----------------------|-----------------------|----------------------|-------------|
| d'investissement1<br>Valeur | 346.727.689 € | 72.010.648 € | 239.152.445 € | 32.744.62 € | 2.819.975 € |
| valeur1<br>Juste | 336.471.457 € | 69.689.867 € | 232.445.656 € | 31.829.290 € | 2.506.644 € |
| Répartition du patrimoine2 | 100% | 20,77% | 68,97% | 9,44% | 0,81% |
| Valeur<br>locative estimée | 24.067.530 € | 6.100.480 € | 15.635.676 € | 2.161.965 € | 169.409 € |
| potentiel3<br>Rendement | 7,71% | 9,39 % | 7,15 % | 8,22 % | 6,71 % |
| Surface totale bâtie | 331.938 m² | 154.356 m² | 161.093 m² | 16.489 m² | - m² |
| Valeur<br>d'acquisition/rénovation | 254.175.973 € | 52.006.217 € | 164.039.122 € | 36.715.108 € | 1.415.525 € |
| assurée4-5-6<br>Valeur | 361.062.102 € | 124.179.601 € | 182.365.216 € | 54.517.285 € | - € |

1 actifs détenus en vue de la vente inclus

2 sur base de la valeur d'investissement

3 Le rendement potentiel est calculé en divisant la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locative estimée (VLE) sur surfaces vacantes par la Valeur d'Investissement. [(LP sur surfaces louées) + (VLE sur surfaces vides)] / (Valeur d'Investissement). 4 La valeur assurée des immeubles a été déterminée en fonction de la qualité des immeubles, du coût de construction, des aménagements, des équipements etc. et ne prend pas en considération la valeur locative de l'immeuble, ce qui est le cas de la juste valeur du portefeuille telle que déterminée par l'Expert. Par ailleurs, pour certains sites multi-locataires (Rhode-St-Genèse), la valeur assurée comprend également les aménagements et le contenu des locataires, la prime étant ensuite répartie en fonction des millièmes, comme c'est l'usage dans les copropriétés. Il n'y a donc pas de corrélation pure entre ces 2 valeurs.

5 sur base des valeurs assurées reprises, WEB SA a comptabilisé des primes d'assurance pour un montant total de 246.321 € pour la période sous revue

6 hors capitaux assurés pour les biens en copropriété et certains biens assurés par le locataire (emphytéose)

# Description des services complémentaires

#### **Travaux : Constructions, extensions, aménagements, transformations, mise en conformité, maintenance**

Régulièrement, WEB SA effectue une revue des travaux de maintenance préventive et d'améliorations à réaliser. En fonction de l'échéance des baux et de l'état des immeubles, WEB SA met en place des programmes de rénovation adéquats tout en veillant à maîtriser ses coûts (dépenses immobilières et frais généraux) et en intégrant les impératifs du développement durable dans toutes ses opérations de rénovation afin de pérenniser son développement sur le long terme.

WEB SA développe ses immeubles afin de satisfaire les besoins des utilisateurs allant d'une restructuration des espaces loués, à leur extension, jusqu'à la construction de nouveaux immeubles permettant de les accueillir dans un environnement parfaitement adapté.

#### **Autres services**

WEB SA offre également à ses clients :

- les services de gardiennage sur certains sites c'est-à-dire la réalisation de rondes quotidiennes et nocturnes par une société agréée ;
- les services de conciergerie sur certains sites ;
- les légers travaux d'aménagement répondant aux besoins spécifiques du locataire ;
- la répartition du précompte immobilier et des taxes diverses, en ce compris la vérification des montants, les demandes éventuelles d'exonération, de révision, de dégrèvement ;
- les démarches relatives aux demandes de permis socio-économiques, l'enregistrement des baux ;
- des bornes de recharges pour véhicules hybrides et électriques dans certains de ses retail parks.

WEB SA n'a pas conclu de contrat de location-financement immobilier et n'a pas donné d'immeuble en location-financement, avec ou sans option d'achat, ni de contrat analogue.

WEB SA exerce ses activités dans une optique de gestion active, consistant en particulier à effectuer en propre le développement et la gestion au jour le jour d'immeubles ainsi que toute autre activité apportant de la valeur ajoutée à ces mêmes immeubles ou à leurs utilisateurs.


#### Proposition d'affectation du résultat¹ (en €)

| A.<br>RÉSULTAT NET DE L'EXERCICE | 10.639.323 |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------|
| B.<br>TRANSFERT AUX/DES RÉSERVES<br>(-/+) | 1.095.332 |
| Réserve<br>du<br>solde (positif ou<br>négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+) | 236.739 |
| Réserve<br>des<br>frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-/+) | 299.326 |
| Réserve<br>du<br>solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (-) | 1.252.649 |
| Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) | -693.382 |
| RÉMUNÉRATION DU CAPITAL PRÉVUE À L'ART. 13, § 1ER, AL. 1ER<br>C. | -11.734.655 |

# Évènements marquants de l'exercice 2024

L'exercice 2024 reste marqué par les conflits géopolitiques entre la Russie et l'Ukraine et Israélo-Palestinien, avec les conséquences sur le plan macro-économique au niveau de l'inflation, des incertitudes sur les taux de financement et une certaine fébrilité des marchés financiers.

En date du 23 avril 2024, l'Assemblée Générale Extraordinaire a approuvé les projets de fusion par absorption de la SA Le Beau Bien et de la SA Grafimmo.

Dans le cadre de ces fusions, WEB SA a émis 336.545 actions nouvelles. Cette opération est détaillée ci-après.

WEB SA clôture son exercice 2024 avec des résultats opérationnels en nette augmentation malgré ce contexte géopolitique et économique délétère. Ces résultats résultent de la progression des revenus locatifs grâce notamment aux fusions précitées malgré leur effet économique restreint de 8 mois sur l'exercice 2024, et à l'acquisition du centre commercial Espace 98 en août 2023, ceci ayant permis l'amélioration des revenus locatifs à 24.926k€ contre 22.574k€ en 2023. La maitrise des coûts et la bonne gestion de son financement y participent également. En effet, avec un risque de taux d'intérêts couvert à 88,18%, WEB SA a anticipé un taux élevé de l'Euribor 3 mois en 2024 (en augmentation de 0,26% en moyenne annuelle par rapport à 2023.

Le coût moyen de la dette, couvertures de taux comprises, est de 3,60%. WEB SA dispose de 23,8 M€ de disponibilités sur ses lignes de crédits confirmées.

Le taux d'occupation s'affiche à 97,63% en progression contre 96,54% par rapport au 31 décembre 2023. Le maintien du taux d'occupation à un niveau élevé reflète la politique de gestion proactive et de proximité de WEB SA. En effet, au cours de l'exercice, WEB SA a enregistré une activité locative particulièrement soutenue avec la signature de 50 contrats (nouveaux baux, avenants, renouvellements...) au sein du portefeuille. Ceux-ci se sont conclus à des conditions locatives en ligne ou supérieures avec celles pratiquées avant la pandémie, ce qui témoigne également de la bonne appréciation de notre offre commerciale.

Le résultat immobilier s'élève à 24.654 k€ contre 22.427 k€ pour 2023, en augmentation de 9,93% grâce principalement à la conjonction de l'indexation des loyers, à la fusion des sites des sociétés Le Beau Bien SA et Grafimmo SA intervenues en avril 2024 et au maintien d'un taux d'occupation élevé.

Le résultat d'exploitation des immeubles est en augmentation de 10,95% s'affichant à 19.791 k€ contre 17.837 k€ pour 2023 grâce à une bonne maîtrise des charges immobilières et ce, malgré une augmentation de la rémunération des organes de gouvernance et un taux d'inflation de 4,3% contre 2,3% en 2023.

1 sous réserve de l'approbation lors de l'AGO du 22-04-2025. Proposition d'affectation du résultat de l'exercice selon le schéma défini dans l'AR du 13-07-2014 en fin de rapport financier

### Gouvernance

Bien que WEB SA ne soit légalement pas tenue de constituer un Comité de nomination ou de rémunération étant donné qu'elle remplit deux des trois critères d'exclusion légaux, le Conseil d'administration réuni le 04 janvier 2024 a procédé à la création d'un Comité de Nomination et de Rémunération dans le cadre de son mandat d'Administrateur unique de WEB SA.

Celui-ci est composé de 3 membres dont Monsieur Daniel WEEKERS, Président, et de Messieurs Jacques PETERS et Jean-Jacques CLOQUET. Les missions et le fonctionnement de ce comité ont été définis dans un règlement consultable sur le site internet de la Société.

# Évolution du portefeuille

WEB SA poursuit son développement en adaptant une position prudente et sélective dans le choix de ses investissements afin que ceux-ci soient toujours réalisés dans des conditions particulièrement favorables pour ses actionnaires et conformes à la stratégie décrite ciavant.

WEB SA souligne la résilience de son portefeuille immobilier. En effet, la juste valeur du patrimoine immobilier est passée de 317.234 k€ à 321.019 k€ à périmètre constant et à 336.471 k€ en tenant compte des fusions, soit en progression de 6,06% sur un an. La valeur

**ACQUISITIONS**

#### **Le Beau Bien SA**

L'Assemblée Générale Extraordinaire de WEB SA qui s'est tenue le 23 avril 2024 a approuvé la fusion par absorption par la Société de la SA Le Beau Bien, propriétaire de deux immeubles situés dans le Complexe City Nord à Gosselies d'une surface bâtie totale de ± 2.500 m², chacun occupé par un locataire en vertu de baux commerciaux.

La Juste valeur telle que déterminée par l'Expert est de 3.844.678 € au 31 décembre 2024.

#### **CESSION**

La Société a procédé à un arbitrage de ses immeubles non stratégiques et a décidé de mettre quelques immeubles en vente.

Notamment, en date du 19 février 2024, WEB SA avait signé un compromis de vente soumis à diverses conditions suspensives pour la vente d'une partie de son complexe commercial d'investissement se chiffre à 346.727.689 €, ce qui démontre d'une faible exposition à l'augmentation des taux de capitalisation.Cette augmentation est aussi due aux travaux d'amélioration effectués dans certains immeubles et de l'évolution des taux de capitalisation sur le secteur immobilier. Le rendement potentiel en cours s'établit à 7,71%.

Le résultat locatif net s'élève à 24.923 k€ contre 22.919 k€ pour l'exercice précédent, soit en augmentation de 8,74%.

#### **Grafimmo SA**

L'Assemblée Générale Extraordinaire de WEB SA qui s'est tenue le 23 avril 2024 a approuvé la fusion par absorption par la Société de la SA Grafimmo, propriétaire d'un immeuble d'une surface bâtie de 16.371 m² situé dans le zoning industriel de Fleurus, à proximité immédiate de l'aéroport, occupé par sept locataires en vertu de baux de bureaux, d'entrepôt et/ou de stockage.

La Juste Valeur telle que déterminée par l'Expert est de 11.607.335 € au 31 décembre 2024.

sis rue neuve chaussée à Péruwelz. Les conditions suspensives n'ont pas été levées à la date de clôture de telle sorte que le compromis est devenu caduque.L'immeuble dont question a donc été reclassé en immeubles destinés à la location.

#### **INVESTISSEMENTS ET ENTRETIEN DU PARC IMMOBILIER**

Durant la période sous revue, WEB SA a poursuivi la croissance de son portefeuille immobilier. Cette stratégie de croissance est accompagnée d'une politique d'entretien du parc immobilier existant pour en conserver toute la valeur locative potentielle et exprimée. Dans sa volonté d'améliorer son empreinte écologique et d'améliorer la qualité locative de ses immeubles, la Société a, entre autres, réalisé des travaux d'amélioration et de rénovation pour un montant de 4.403 k€.

En effet, lors de la rénovation de ses sites, WEB intègre désormais une politique où les considérations environnementales sont vues comme étant une priorité. Ainsi, elle a pu travailler sur différents projets de rénovation ayant un impact significatif sur l'efficacité énergétique :

À titre d'exemple, en collaboration avec Pharma Belgium (5.918 m²), WEB SA a entrepris une rénovation profonde de l'immeuble sis à Houdeng afin de le rendre énergétiquement

#### **DURABILITÉ**

Consciente de son rôle dans la transition environnementale et sociale du secteur immobilier, WEB s'engage à améliorer en continu ses pratiques et à intégrer des critères ESG dans sa gestion et ses décisions stratégiques.

20

L'année 2024 marque une étape importante dans la structuration de sa politique ESG, avec une approche toujours plus rigoureuse en matière de mesure, d'analyse et d'action avec la mise en place d'une équipe ESG interne. Avec le support de Deloitte, WEB SA se prépare à ses obligations de reporting en identifiant les critères pertinents et en collectant les données requises.

En 2024, WEB SA a poursuivi son engagement en faveur des énergies renouvelables et de l'optimisation énergétique en permettant et contribuant à l'installation de panneaux solaires par certains de ses locataires ainsi qu'en développant des partenariats pour l'installation de bornes de recharge sur plusieurs sites stratégiques afin de répondre aux attentes des consommateurs.

WEB SA a pris des engagements SBTi (Science-Based Targets initiative) pour réduire ses émissions de gaz à effet de serre conformément aux recommandations scientifiques visant à limiter le réchauffement climatique comme suit :

- réduire ses émissions GES de scope 1 et 2 de 42% d'ici 2030 par rapport à une année de référence de 2022 ;
- de procéder à la mesure et à la réduction de ses émissions de scope 3.

plus performant; ce qui implique une rénovation des systèmes de chauffage et de ventilation du hall de stockage et des bureaux, amélioration de l'isolation de la toiture. Cette rénovation a permis une réduction de la consommation de gaz avoisinant les 100% ainsi que d'une réduction de la consommation électrique à 80.000 kWh/an par rapport à 360.000 kWh/an auparavant. De son coté, le locataire procédera au placement de 900 panneaux solaires en toiture.

Dans le cadre des lourds travaux de rénovation de la surface louée à Europcar, WEB SA a été attentive à l'optimalisation des performances énergétiques au niveau des toitures et bardages mais aussi par l'installation d'un système de récupération des eaux du carwash en autonomie et à la mise en place d'un mur acoustique pour préserver l'environnement social et limiter les nuisances sonores.

Dans le cadre de sa collaboration avec CO2 Logic, WEB SA a reçu les premiers résultats comparatifs :

- concernant les émissions scope 1 et scope 2 de son siège social qui montrent une diminution de 23,5% de ses émissions par équivalent temps plein entre 2022 et 2023 ;
- concernant les émissions du portefeuille opérationnel scope 3, WEB a évalué pour la première fois ces dernières sur un total de 297 actifs ( sur base des consommations de 2023). Cette étude, réalisée avec un taux d'extrapolation raisonnable de 45%, aligne WEB SA avec ses engagements SBTi, qui visent la mesure et la réduction de ces émissions d'ici 2030.

WEB SA entend continuer ses efforts pour l'exercice en cours notamment grâce à sa stratégie d'électrification de sa flotte de véhicules.

Enfin, et dans une volonté d'améliorer la collaboration avec ses locataires, WEB a intégré des clauses green dans tous les baux conclus depuis septembre 2024. Cette initiative vise à aligner davantage les obligations contractuelles sur les engagements ESG de WEB SA et de ses partenaires.

# Déclaration de gouvernance d'entreprise

La présente déclaration de Gouvernance d'entreprise s'inscrit dans le cadre des dispositions du Code Belge de Gouvernance d'Entreprise ainsi que de la Loi du 6 avril 2010. Ce Code est disponible sur le site internet du Moniteur Belge ainsi que sur le site « www.corporategovernancecommittee.be ». Le nouveau Code des Sociétés et des Associations est d'application depuis le 1 er janvier 2020.

WEB SA accorde beaucoup d'importance à la bonne gouvernance et observe les principes de Gouvernance d'Entreprise décrits dans le Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2020 (ci-après « le Code ») qui, conformément à l'Arrêté royal du 6 juin 2010 portant sur la désignation du Code de gouvernance d'entreprise à respecter par les sociétés cotées, est son code de référence. Le Code est consultable en annexe de l'Arrêté Royal précité (accessible sur le site internet du Moniteur Belge).

Conformément aux règles et directives contenues dans le Code, le cadre de gouvernance des activités de WEB SA est spécifié dans une Charte de gouvernance d'entreprise.

WEB SA ne se conforme pas aux points suivants du Code 2020 :

- compte-tenu de la taille réduite de la Société, aucun secrétaire n'a été désigné au sens de l'Article 3.19 du Code 2020 ;
- les Administrateurs sont nommés en principe pour six ans, alors que la durée maximale préconisée par l'article 5.6 du Code 2020 est de quatre ans. Cette recommandation se justifie par le fait que les actionnaires sont amenés à se prononcer avec une fréquence suffisante sur la nomination des Administrateurs. Cette considération est théorique pour une société qui, comme WEB SA ayant la forme d'une société anonyme, est gérée par un Administrateur unique ;
- les Administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas de rémunération variable au sens de l'article 7.6 du Code 2020, ce qui est en ligne avec l'article 7:92 du CSA qui en principe exclut la rémunération variable pour les non exécutifs et en particulier les indépendants. En outre, le Conseil d'Administration a décidé de ne pas rémunérer partiellement les Administrateurs non exécutifs sous la forme d'actions de la Société et déroge donc à la disposition 7.6 du Code 2020. Ce choix s'explique par le fait que la Société ne possède pas d'actions propres et n'est donc pas en mesure d'en accorder aux Administrateurs non exécutifs. Par ailleurs, le Conseil d'administration estime qu'une telle forme de rémunération risque de limiter l'indépendance des Administrateurs non exécutifs ;
- les Managers exécutifs ne perçoivent pas de rémunération variable au sens de l'article 7.7. du Code 2020, ceci s'explique par la volonté d'encourager la gestion dans une perspective de durabilité et d'éviter le court « termisme » ;
- nonobstant les dispositions des articles 7.6 et 7.9 du Code 2020, la société a en effet estimé que, compte tenu de la taille relativement réduite de la société et de la fluidité de la communication des informations entre les Administrateurs et les Dirigeants effectifs, l'octroi d'une rémunération en actions risquait de donner lieu à des difficultés au regard des obligations de la Société en matière de prévention des abus de marché ;
- le Conseil d'administration n'a pas fixé un seuil minimum d'actions que les Dirigeants doivent détenir au sens de l'article 7.9 du Code 2020, ceci s'explique par le fait que les intérêts des Dirigeants sont déjà suffisamment orientés vers le long terme. Le Conseil d'administration considère que sa politique de rémunération simple et transparente à l'égard des Dirigeants soutient sa stratégie créatrice de valeur sur le long terme en offrant à ses actionnaires un rendement remarquable en dépit de contextes socio-économiques quelque fois difficiles.

En outre, les principes de Gouvernance d'entreprise de WEB SA sont fixés par le Conseil d'administration dans un certain nombre de documents disponibles sur le site internet de la Société (www.w-e-b.be) :

- le Code de conduite,
- le Règlement du Conseil d'administration,
- le Règlement des Dirigeants effectifs,
- le Règlement du Comité d'audit,
- le Règlement du Comité de Nomination et Rémunération,
- la Charte de Gouvernance d'Entreprise,
- la Politique de rémunération.

La structure de gouvernance d'entreprise comprend :

- les organes de gestion, à savoir :
- l'Administrateur unique de WEB SA c'est-à-dire WEPS SA,
- le Conseil d'administration et les Dirigeants effectifs de WEB SA,
- le Comité d'audit,
- le Comité de Nomination et Rémunération ;
- les instances de contrôle, tant externes qu'internes :
- *internes* : le Comité d'audit, l'Audit interne,
- *externes* : le Commissaire, les Experts immobiliers.

# Composition & Fonctionnement des organes d'administration

WEB SA est gérée par son Administrateur unique W.E.B. Property Services (en abrégé, WEPS SA), nommé dans les Statuts pour une durée indéterminée.

À l'exception des Dirigeants effectifs, le personnel est employé par l'Administrateur unique de la SIR, WEPS SA, et peut être considéré comme personnel de la SIR aux fins de l'Article 4 de la Loi SIR. Au 31 décembre 2024, celui-ci était réparti en 3 catégories :

• les fonctions opérationnelles étant exercées par Madame Valérie WAGNER, Head of Marketing and Sales et Monsieur Laurent VENSENSIUS, Chief Technical Officer ;

## Conseil d'Administration

Conformément au Code des Sociétés et des Associations et à ses Statuts, la Société est gérée par un Administrateur unique, WEPS SA, qui agit par son Conseil d'administration et représente celle-ci. Le mandat de l'Administrateur unique est irrévocable, sauf en justice, pour un juste motif.

#### Missions

22

Le Conseil d'administration décide de la stratégie et des objectifs de WEB SA, des lignes directrices pour y parvenir et du niveau des risques qu'elle accepte de prendre.

Le Conseil d'administration est compétent en particulier en matière de :

- stratégie immobilière :
- décisions d'acquisition et d'aliénation de droits réels sur des biens immobiliers, en ce compris la détermination de la valeur immobilière du bien, de la structure de l'opération et des garanties qui sont exigées pour répondre aux éventuelles remarques des conseillers de la Société dans le cadre du processus de due diligence ;
- politique en matière d'assurances ;
- politique en matière de rénovation ;
- désignation de l'expert immobilier agréé et suivi de ses rapports ;

#### Pouvoirs

L'Administrateur unique de la Société a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet social, à l'exception de ceux que la loi ou les statuts réservent à l'Assemblée Générale.

L'Administrateur unique établit les rapports financiers semestriels et annuels.

L'Administrateur unique désigne le ou les experts immobiliers indépendants chargés de l'évaluation de chacun des biens immobiliers de la Société et de ses filiales, conformément à la réglementation SIR, et propose le cas échéant toute modification à la liste des experts repris dans le dossier qui accompagnait sa demande d'agrément en tant que SIR.

- les fonctions mixtes étant exercées par 2 Dirigeants effectifs: Monsieur Laurent WAGNER, Chief Executive Officer et Madame Caroline WAGNER, Chief Administration Officer et Compliance Officer ;
- les fonctions de support étant supervisées par un Dirigeant effectif : Monsieur Antoine TAGLIAVINI, Chief Financial Officer et Gestionnaire de Risques.

WEPS SA est, de manière illimitée, responsable de tous les engagements de la Société et, en contrepartie, dispose de pouvoirs de gestion très étendus.

- définition d'un système de comptes rendus semestriels relatifs au taux d'occupation des immeubles, aux baux importants, aux recouvrements et différends significatifs ;
- stratégie financière :
- politique en matière de couverture des risques d'intérêts ;
- politique du personnel :
- détermination du budget pour le personnel et de la politique de rémunération (répartition entre salaire fixe et variable, rémunération en nature) ;
- détermination de l'organigramme ;
- informations financières et autres :
- évaluation et approbation de toutes les informations financières et autres, ainsi que des rapports exigés sur le plan légal, que ce soit du chef de la législation ou de la réglementation sur les sociétés ou de la législation relative aux SIR.

L'Administrateur unique peut déléguer des pouvoirs spéciaux à tout mandataire de son choix, restreints à certains actes ou à une série d'actes déterminés, à l'exclusion de la gestion journalière et des pouvoirs qui lui sont réservés par le Code des Sociétés et des Associations, par la Loi SIR et leurs arrêtés d'exécution ainsi que par toute législation applicable aux SIR. Les délégations et pouvoirs ci-dessus sont toujours révocables.

L'Administrateur unique peut fixer la rémunération de chaque mandataire à qui des compétences spéciales ont été octroyées et ce, conformément à la réglementation SIR. La rémunération ne peut être directement ou indirectement liée aux opérations effectuées par la Société et sont imputés sur les frais de fonctionnement de la Société.

L'Assemblée Générale Extraordinaire du 23 avril 2024 a décidé de renouveler :

- l'autorisation accordée à l'Administrateur unique d'augmenter le capital dans le cadre des articles 7:198 et suivants du Code des sociétés et des associations (« CSA ») ;
- l'autorisation accordée à l'Administrateur unique d'augmenter le capital dans le cadre de l'article 7:202 du CSA ;

#### Composition

En vertu de l'Article 17 des Statuts de WEB SA, le Conseil d'administration se compose d'au moins cinq (5) Administrateurs, actionnaires ou non, dont au moins trois (3) Administrateurs indépendants conformément à l'Article 7:87 du Code des Sociétés et des Associations.

Les Administrateurs sont nommés pour une durée de six (6) ans au plus. Si WEPS SA nomme des Administrateurs pour une durée de six ans, s'agissant d'une dérogation au Code de Gouvernance d'entreprise, WEB SA devra s'en expliquer dans sa déclaration de Gouvernance d'entreprise (GE). Toutefois, WEB SA a justifié cette dérogation potentielle dans sa charte de Gouvernance d'entreprise : « La durée maximale de quatre ans préconisée par le Code GE se justifie en effet par le fait que les actionnaires soient amenés à se prononcer avec une fréquence suffisante sur la nomination des Administrateurs. Cette considération est théorique pour une société qui, comme WEB SA, a la forme d'une société anonyme et est gérée par un Administrateur unique ».

La composition du Conseil d'administration est basée sur la mixité des genres et la diversité en général ainsi que sur la complémentarité de compétences, d'expériences et de connaissances. Elle vise notamment à assurer une représentation significative d'Administrateurs qui connaissent bien le secteur de l'immobilier et plus particulièrement du Retail, des bureaux ainsi que de la logistique ou qui ont de l'expérience dans les aspects financiers de la gestion d'une société cotée et en particulier des SIR (cf. tableau ci-après) ; les Administrateurs non exécutifs ne pouvant envisager d'accepter plus de cinq (5) mandats d'administrateur dans des sociétés cotées.

Au 31 décembre 2024, le Conseil d'administration est constitué de sept (7) Administrateurs dont quatre (4) Administrateurs non exécutifs (dont 3 indépendants) et trois (3) Administrateurs exécutifs :

- l'autorisation accordée à l'Administrateur unique d'acquérir des actions propres sans décision préalable de l'Assemblée Générale, lorsque cette acquisition est nécessaire pour éviter à la Société un dommage grave et imminent ;
- l'autorisation accordée à l'Administrateur unique d'acquérir et de prendre en gage des actions propres.
- Monsieur Daniel WEEKERS, Président du Conseil d'administration, Administrateur non exécutif ;
- Madame Valérie WAGNER, Vice-Présidente du Conseil d'administration, Administrateur exécutif (HMS) ;
- Monsieur Jean-Jacques CLOQUET, Administrateur non exécutif, indépendant ;
- Monsieur Jacques PETERS, Administrateur non exécutif, indépendant ;
- Madame Cléonice MASTROSTEFANO, Administrateur non exécutif, indépendant ;
- Monsieur Laurent WAGNER, Administrateur exécutif (CEO) ;
- Madame Caroline WAGNER, Administrateur exécutif (CAO).

La Société se conforme aux prescriptions relatives à la diversité des genres telle que requise par la Loi du 28 juillet 2011 visant à garantir la présence des femmes dans le Conseil d'administration des sociétés cotées.

Tous les Administrateurs sont des personnes physiques. Ils remplissent les conditions d'honorabilité, d'expertise et d'expérience prévues par l'Article 14 de la Loi SIR et aucun d'entre eux ne tombe sous l'application des cas d'interdiction visés à l'Article 15 de la Loi SIR.

| Composition du CA<br>au 31-12-2024 | Début du 1er mandat | Fin du mandat en cours |
|------------------------------------|---------------------|------------------------|
| Daniel1<br>WEEKERS | Octobre 2023 | AGO 2026 |
| CLOQUET Jean-Jacques2 | Janvier 2017 | AGO 2029 |
| PETERS Jacques3 | Janvier 2018 | AGO 2026 |
| MASTROSTEFANO Cléonice4 | Avril 2023 | AGO 2025 |
| WAGNER Laurent5 | Janvier 2017 | AGO 2029 |
| WAGNER Caroline6 | Décembre 2000 | AGO 2029 |
| WAGNER Valérie7 | Janvier 2017 | AGO 2029 |

#### Responsabilités

S'agissant d'un organe collégial et nonobstant la distinction faite entre Administrateurs exécutifs, non exécutifs et indépendants, tous les Administrateurs sont responsables de la gestion de WEB SA, conformément au droit commun des sociétés.

6 Il s'agit de son 7^e mandat. 7 Il s'agit de son 2^e mandat.

¹ Il s'agit de son 1er mandat en tant qu'Administrateur non indépendant non exécutif.

² Administrateur indépendant conformément à l'article 7 :87 du Code des Sociétés et Associations. Il s'agit de son 2^e mandat.

³ Administrateur indépendant conformément à l'article 7 :87 du Code des Sociétés et Associations. Il s'agit de son 2^e mandat.

⁴ Administrateur indépendant conformément à l'article 7 :87 du Code des Sociétés et Associations. Il s'agit de son 1er mandat.

⁵ Il s'agit de son 2^e mandat. Le Conseil d'administration de WEPS SA du 18-12-2019 a acté la nomination de Monsieur Laurent WAGNER en tant que C.E.O.

# Comités spécialisés du Conseil

Le Conseil d'administration peut constituer des comités spécialisés ayant pour mission de procéder à l'examen de questions spécifiques et de le conseiller à ce sujet. La prise de décisions reste une compétence collégiale du Conseil d'administration. Il décrit la composition et le mode de fonctionnement de chaque comité dans la déclaration de Gouvernance d'entreprise.

Dans cette hypothèse, le Conseil d'administration désigne, en son sein, les membres des comités qu'il crée et leur président.

#### **Comité d'Audit**

Dès lors que la Société remplit deux des trois critères d'exclusion repris, respectivement à l'Article 7:99 §3 du Code des Sociétés et des Associations, elle n'est pas légalement tenue

#### Rôle

24

De manière générale, la mission du Comité d'audit consiste à veiller à l'exactitude des états financiers et des informations comptables et financières destinées au Conseil d'administration, aux Actionnaires et aux tiers du monde financier et à faire rapport de ses conclusions en la matière au Conseil d'administration.

Le Comité d'audit a pour mission d'assister le Conseil d'administration dans :

- le suivi des procédures administratives et organisationnelles :
- en matière de Reporting financier ;
- le suivi de l'intégrité et de l'exactitude des informations chiffrées, des informations données au Conseil d'administration ou adressées aux Actionnaires et au marché, et de la pertinence des règles d'évaluation et des normes comptables internationales appliquées (IFRS, IAS, IFRIC), de l'exactitude et de la cohérence de ces informations ;
- en matière de contrôle interne et gestion des risques :
- l'évaluation de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ;
- en matière de fonctions de contrôle indépendantes de la Société :
- l'évaluation de l'efficacité des mécanismes de contrôle interne ;

#### Composition

Le Comité d'audit se compose de membres non exécutifs du Conseil d'administration. Au moins un membre du Comité d'audit est un Administrateur indépendant conformément à l'article 7:87 du Code des Sociétés et des Associations. Monsieur Jacques PETERS, qui en assure la présidence, est compétent en matière de comptabilité et d'audit.

Lors de ces désignations, le Conseil d'administration veille à ce que chaque comité soit composé de telle manière que, dans son ensemble, il dispose des compétences requises pour l'exercice de sa mission. Chaque comité comprend au moins trois (3) membres.

La durée du mandat comme membre d'un comité n'excède pas celle du mandat d'Administrateur.

Les Comités du Conseil d'administration sont habilités à demander des conseils professionnels externes aux frais de la Société après en avoir informé le Président du Conseil d'administration.

de constituer un Comité d'audit. Le Conseil d'administration a néanmoins pris la décision de constituer un tel comité.

- en matière d'audit interne :
- la proposition au Conseil d'administration en matière de nomination, approbation des honoraires et révocation du responsable de l'audit interne ;
- en matière de processus d'audit interne :
- l'approbation du plan d'audit interne proposé par le responsable d'audit interne ;
- l'exercice d'un suivi des missions du responsable de l'audit interne ;
- l'exercice d'un suivi sur l'implémentation des recommandations d'audit interne par les cadres de la Société ;
- en matière de processus d'audit externe :
- le suivi des questions et remarques formulées par le Commissaire et recommandations relatives à la nomination ou reconduction du Commissaire et à ses conditions de rémunération ;
- le suivi du fonctionnement et de l'évaluation du Commissaire, de son indépendance et des services autres que d'audit fournis par celui-ci.

Le Comité d'audit fait rapport dans les matières susmentionnées au Conseil d'administration, qui garde la responsabilité finale, à l'exception des tâches de décision énumérées ci-dessus.

Le Comité d'audit est donc composé des personnes suivantes :

- Monsieur Jacques PETERS, Administrateur non exécutif, indépendant ;
- Madame Cléonice MASTROSTEFANO, Administrateur non exécutif, indépendant ;
- Monsieur Jean-Jacques CLOQUET, Administrateur non exécutif, indépendant.

#### Fonctionnement

Le Comité d'audit se réunit sur invitation du Président du Comité d'audit ou d'un de ses membres au moins quatre fois par an et chaque fois qu'il l'estime nécessaire pour l'exécution de ses missions.

Au moins deux fois par an, il rencontre le Commissaire de la Société afin d'être informé des conclusions de ses activités d'audit. Au moins deux fois par an, le Comité d'audit rencontre la ou les personnes responsables de l'audit interne de WEB SA.

Le Comité d'audit est également le point de contact entre, d'une part, le Commissaire et l'Auditeur interne et d'autre part, le Conseil d'administration, ainsi que vis-à-vis des membres du personnel qui constateraient des irrégularités.

#### Rapport

Les procès-verbaux résument les discussions et précisent les avis et recommandations en indiquant, le cas échéant, les réserves émises par les membres du Comité. L'original est conservé par la Société pour ses archives. Le Président du Comité d'audit se charge d'en communiquer une copie aux membres du Comité d'audit.

Après chaque réunion du Comité d'audit, le Président du Comité d'audit communique les conclusions, recommandations et/ou propositions du Comité au Conseil d'administration et en particulier après les réunions consacrées à l'établissement des comptes périodiques et à l'établissement des états financiers destinés à être publiés.

Lors de chaque réunion du Conseil d'administration statuant sur les publications semestrielles, annuelles et les Reporting financiers périodiques éventuels, le Comité d'audit fait rapport par écrit de ses conclusions dans les matières étudiées.

#### **Comité de Nomination et Rémunération**

WEB SA remplit deux des trois critères d'exclusion repris, respectivement à l'article 7:100 du CSA et n'est donc pas légalement tenue de constituer un Comité de Rémunération. Le Conseil d'administration de WEB SA Property Services SA a néanmoins procédé à la création d'un Comité de Nomination et de Rémunération dans le cadre de son mandat d'Administrateur unique de WEB SA.

#### Rôle

De manière générale, le Comité assiste le Conseil d'administration, sous la surveillance et la responsabilité de celui-ci, dans toutes les matières relatives à la nomination et à la rémunération des Administrateurs, du CEO, des Dirigeants effectifs et, le cas échéant, des employés de la Société en cas de conflits d'intérêts avec l'un des membres et/ou de l'actionnaire de référence.

Pour délibérer, la majorité des membres du Comité d'audit doit être présente. Un membre du Comité ne peut pas se faire représenter. Les avis et recommandations sont pris à la majorité. Le Président n'a pas de voix prépondérante.

En fonction de l'ordre du jour, les réunions du Comité d'audit se déroulent en présence des Dirigeants effectifs et éventuellement (après en avoir informé préalablement le Président du Conseil d'administration) avec les membres du personnel dont la présence est jugée nécessaire par le Comité. Il peut désigner des experts afin d'analyser en profondeur certaines questions et dispose des moyens nécessaires à cet effet.

Dans le cadre de ses responsabilités, le Comité d'audit a accès à tous les moyens qu'il estime nécessaires y compris aux avis externes.

Le Comité d'audit est également particulièrement attentif à l'analyse générale des risques et au contenu des notes complémentaires reprises dans les rapports semestriels et annuels. Le Comité peut émettre des recommandations à ce sujet, ajouter ou demander des adaptations.

Au moins une fois par an, le Comité d'audit produit et remet un rapport au Conseil d'administration sur son fonctionnement interne et ses conclusions générales concernant :

- l'évaluation des informations comptables, financières et budgétaires ;
- le fonctionnement des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ;
- le fonctionnement de l'auditeur externe ;
- les recommandations en matière d'ajustements comptables.

Le Comité d'audit rend également régulièrement compte au Conseil d'administration de l'exécution de ses tâches.

Le Comité de Nomination et le Comité de Rémunération peuvent être ainsi combinés à la condition que le Comité remplisse les exigences légales de composition et la mission légale du comité de rémunération tels que définies le Code des Sociétés et Associations et du Code belge de Gouvernance d'entreprise.

Le Comité de Nomination et de Rémunération (le comité) est un organe consultatif.

Les initiatives en ces matières peuvent émaner tant du Conseil d'administration que du Comité.

En ce qui concerne les nominations et les renouvellements de mandats, le Comité assiste le Conseil d'administration dans les fonctions et responsabilité suivantes :

- évaluer périodiquement la taille et la composition optimale du Conseil d'administration et de ses comités et soumettre des avis au Conseil d'administration en vue de modifications éventuelles, dans le respect des règles légales et statutaires en cette matière ;
- mener, sous la direction de son Président, le processus de recherche de candidats, le cas échéant, avec l'aide de consultants, et examiner les candidatures présentées par les Actionnaires, les Administrateurs, ou par toutes autres personnes, ainsi que les candidatures spontanées ;
- dans ce cadre,
- définir les profils de qualités et de compétences, à la lumière de la dernière évaluation du fonctionnement du Conseil d'administration et de ses comités ;
- évaluer, identifier et recommander au Conseil d'administration les candidats aux fonctions vacantes à pourvoir ;
- gérer le processus de renouvellement des mandats et proposer au Conseil d'administration des solutions de succession en cas de vacances prévisibles afin d'assurer la continuité des travaux du Conseil d'administration et de ses comités et de maintenir l'équilibre des compétences et des expériences ;
- s'assurer de l'information et de la formation des nouveaux administrateurs, afin de leur permettre de rapidement prendre connaissance des caractéristiques de la Société, de ses activités et de son environnement économique, afin qu'ils puissent d'emblée exercer leur mandat dans les meilleures conditions ;

En ce qui concerne les nominations des employés de la Société en cas de conflits d'intérêts avec l'un des membres et/ou de l'actionnaire de référence, le comité est compétent en toute matière rémunératoire, assurant une gestion éthique et transparente des compensations au sein de l'organisation. Afin de prévenir tout conflit d'intérêt, seuls les membres agissant en tant qu'administrateurs indépendants sont habilités à statuer pour ces fonctions afin de garantir une prise de décision objective, alignée sur les intérêts de l'entreprise et de ses actionnaires minoritaires, renforçant ainsi la confiance dans le processus d'évaluation et de fixation des rémunérations.

En ce qui concerne les rémunérations, le Comité assiste le Conseil d'administration dans les fonctions et responsabilité suivantes :

- faire des propositions au Conseil d'administration sur la politique de rémunération des Administrateurs, du CEO, des dirigeants effectifs et, le cas échéant, des membres du management ;
- faire des propositions au Conseil d'administration sur la rémunération individuelle des Administrateurs, du CEO, des Dirigeants effectifs et, le cas échéant, des membres du management, et des employés présentant un conflit d'intérêts en ce compris, la rémunération variable et les primes de prestation à long terme – liées ou non à des actions – octroyées sous forme d'options sur actions ou autres instruments financiers et les indemnités de départ ;
- faire des propositions au Conseil d'administration sur la détermination et l'évaluation des objectifs de performance liés à la rémunération individuelle des Administrateurs, du CEO, des Dirigeants effectifs et, le cas échéant, des autres fonctions ;
- préparer le rapport de rémunération, conformément à l'article 3:6 § 3 du Code des Sociétés et Associations en vue de son insertion dans la déclaration de gouvernement d'entreprise du rapport annuel ;
- commenter le rapport de rémunération lors de l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires de la Société ;
- soumettre au Conseil d'administration des propositions quant aux modalités et aux conditions relatives aux contrats des Administrateurs, du CEO, des Dirigeants effectifs et, le cas échéant, des employés de la Société en cas de conflits d'intérêts avec l'un des membres et/ou de l'actionnaire de référence.

En ce qui concerne l'évaluation du Conseil d'administration et de ses comités, le Comité assiste le Conseil d'administration dans les fonctions et responsabilité suivantes :

- évaluer le fonctionnement, les performances et l'efficacité du Conseil d'administration et de ses comités et leurs interactions avec le Conseil d'administration ;
- assurer la périodicité de ces évaluations, à réaliser au moins tous les trois ans ;
- mettre en place un processus d'évaluation fluide et des questionnaires adéquats ;
- soumettre au Conseil d'administration les conclusions de ces évaluations et les mesures amélioratrices proposées.
- réexaminer les règlements d'ordre intérieur et recommander, le cas échéant, au Conseil d'administration les ajustements nécessaires.

#### Composition

Le Comité est composé de 3 membres désignés par le Conseil d'administration en son sein. Tous les membres du Comité sont des administrateurs non exécutifs et la majorité d'entre eux sont indépendants au sens de l'article 7:87 du Code des Sociétés et Associations.

Les membres du Comité possèdent l'expertise nécessaire en matière de politique de rémunération et de nomination.

La durée du mandat des membres du Comité n'excède pas celle de leur mandat d'administrateur. Leur mandat sera reconduit pour la même durée que leur mandat d'administrateur.

La présidence du Comité est assurée par le Président du Conseil d'administration ou par un autre administrateur désigné par le Conseil d'administration. Il dirige les travaux du Comité et

#### Fonctionnement

#### *Réunions*

Le Comité se réunit chaque fois qu'il l'estime nécessaire pour l'exécution de ses missions et au minimum deux fois par an :

- préalablement à toute assemblée générale de WEB SA qui a à son ordre du jour des propositions de résolutions qui concernent le mandat des Administrateurs ;
- pour préparer le rapport de rémunération qui sera intégré dans le rapport annuel. Dans la mesure du possible, les dates des réunions sont fixées chaque année à l'avance.

Le Président du Comité, ou toute personne qu'il désigne à cet effet, convoque les réunions et fixe leur ordre du jour. Chaque membre du Comité peut demander au Président qu'une

#### *Quorum et majorité*

Le Comité peut valablement délibérer et prendre des décisions sur les points à l'ordre du jour à condition qu'au moins deux de ses membres soient présents. Un membre du Comité ne peut se faire représenter.

#### *Procès-verbaux*

Les procès-verbaux résument les discussions et précisent les avis et recommandations. Ils sont signés par les membres du Comité et sont à la disposition de tous les membres du

#### Rapport

Le secrétaire, ou toute autre personne désignée à cet effet par le Président du Comité, fait rapport, à la plus proche réunion du Conseil d'administration, des conclusions, recommandations et/ou proposition du Comité.

Si cela lui est demandé, le Président du Comité donne des informations plus détaillées sur les résultats des délibérations du Comité.

prend les mesures nécessaires pour développer un climat de confiance au sein du Comité en contribuant à des discussions ouvertes et à l'expression constructive des divergences de vues.

Les membres du Comité désignent l'un d'entre eux comme secrétaire.

Au 31 décembre 2024, le Comité de Nomination et Rémunération est donc composé des personnes suivantes :

- Monsieur Daniel WEEKER ; Administrateur non exécutif, Président du Conseil d'administration, Président du Comité de Nomination et Rémunération ;
- Monsieur Jacques PETERS, Administrateur non exécutif, indépendant ;
- Monsieur Jean-Jacques CLOQUET, Administrateur non exécutif, indépendant.

réunion du Comité soit convoquée. Le CEO et les Dirigeants effectifs peuvent demander au Président de mettre un point à l'ordre du jour.

Sauf en cas d'urgence (soumise à l'appréciation du Président du Comité), la convocation (en ce compris l'ordre du jour de la réunion et les documents qui s'y rapportent) est envoyée au moins 5 jours avant la réunion à tous les membres du Comité.

Le Comité peut inviter toute personne dont il estime la présence utile à assister à ses réunions.

Le Comité peut demander un avis professionnel externe sur des sujets qu'il juge nécessaires à l'exercice de ses fonctions, aux frais de la société.

Les décisions sont prises à la majorité des voix émises par les membres du Comité présents, le Président n'a pas de voix prépondérante.

Conseil d'administration au siège de la Société. Le secrétaire du Comité se charge d'en communiquer une copie aux membres du Comité.

Le Président du Comité ou tout autre membre du Comité doit être disponible pendant l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires de la Société pour répondre aux questions relatives aux activités du Comité.

Le Comité observe la plus grande discrétion lors de la rédaction des documents concernant ses délibérations et ses recommandations.

Chaque administrateur doit avoir un accès illimité à toutes les données du Comité.

# Comités opérationnels

La composition est restreinte à l'équipe des Dirigeants effectifs. Monsieur Laurent WAGNER en assure la direction.

#### **Dirigeants effectifs**

Le Conseil d'administration n'a pas opté pour la création d'un Comité de direction au sens strict du terme. Le Management exécutif est composé par des personnes ayant la qualité de Dirigeant effectif au sens de la législation applicable. Le rôle des Dirigeants effectifs est décrit dans la Charte de gouvernance de WEB SA et le Règlement des Dirigeants effectifs.

#### Missions

28

Les Dirigeants effectifs de WEB SA, au minimum :

- exécutent les décisions du Conseil d'administration ;
- prennent, sous la surveillance du Conseil d'administration, les mesures nécessaires pour que la Société dispose d'une structure de gestion propre et d'une organisation administrative, juridique, comptable, financière et technique appropriée lui permettant d'exercer ses activités ;
- sans préjudice du rôle de suivi du Conseil d'administration, mettent en place et adaptent des procédures de contrôle interne (systèmes d'identification, d'évaluation, de gestion et de suivi des risques financiers et autres), basées sur le cadre référentiel COSO 2013 et approuvées par le Conseil d'administration ;
- veillent à ce que la Société prenne les mesures nécessaires pour pouvoir disposer en permanence de fonctions adéquates indépendantes en termes d'audit interne, de Compliance indépendante, de gestion des risques ainsi que d'une politique de gestion et d'une politique d'intégrité adéquates ;
- font rapport au moins une fois par an au Conseil d'administration, à la FSMA et au Commissaire sur l'existence d'une structure de gestion propre et d'une organisation administrative, comptable, financière et technique appropriée lui permettant d'exercer ses activités ainsi que sur les mesures prises ;
- soumettent au Conseil d'administration la préparation exhaustive, ponctuelle, fiable et exacte des états financiers, conformément aux normes comptables en vigueur, ainsi qu'une évaluation objective et compréhensible de la situation financière de la Société ;
- communiquent à la FSMA les rapports annuels et semestriels ainsi que des situations financières détaillées périodiques éventuelles et lui déclarent qu'ils sont conformes à la comptabilité et aux inventaires ;
- confirment avoir fait le nécessaire pour que les rapports précités soient établis selon les instructions en vigueur de la FSMA, ainsi que par application des règles de comptabilisation et d'évaluation présidant à l'établissement des comptes annuels, en ce qui concerne les rapports périodiques établis en fin d'exercice, ou par application des règles de comptabilisation et d'évaluation qui ont présidé à l'établissement des comptes annuels afférents au dernier exercice, en ce qui concerne les autres rapports périodiques ;
- préparent la communication adéquate des états financiers et des autres informations significatives financières et non financières de la Société ;
- gèrent le portefeuille immobilier de la Société :

WEB SA considère comme Dirigeants effectifs les personnes opérationnelles qui exercent une influence directe et déterminante sur la direction opérationnelle de tout ou partie des activités de WEB SA et ont le pouvoir de décision.

- présentation des dossiers d'investissement et de désinvestissement au Conseil d'administration ainsi que la négociation et la finalisation des contrats y afférents ;
- location, modification et renouvellement des contrats de location des immeubles, en ce compris la détermination de la valeur locative et des autres dispositions utiles aux contrats de location ;
- gestion des litiges ;
- suivi de la politique d'entretien et de rénovation des immeubles ;
- suivi et coordination des projets de développement pour compte propre (demandes de permis, travaux, procédures administratives…) ;
- gèrent le financement de la Société, conduisent les négociations avec les institutions financières en matière de demandes de crédit, de refinancement et de souscription d'instruments de couverture de taux, et assurent la gestion de la trésorerie ;
- gèrent le personnel :
- recrutement et licenciement des membres du personnel qui ne sont pas des cadres, gestion de leurs contrats ;
- préparation des budgets et suivi de l'organigramme ;
- fournissent en temps utile au Conseil d'administration toutes les informations nécessaires à l'exécution de ses obligations ;
- ont les contacts avec les autorités (FSMA, Euronext, administrations sociale et fiscale);
- gèrent les litiges.

Le Règlement des Dirigeants effectifs prévoit également des procédures pour les points suivants :

- prise de décisions par les Dirigeants effectifs de WEB SA ;
- proposition par les Dirigeants effectifs de WEB SA des décisions à prendre par le Conseil d'administration ;
- examen des propositions des cadres ;
- évaluation de la performance des cadres par rapport à la réalisation des objectifs convenus ;
- reporting au Conseil d'administration ;
- délégations : les Dirigeants effectifs peuvent déléguer aux autres dirigeants et/ou à d'autres cadres des pouvoirs de décision et de signature dans les limites d'une charte de délégations de pouvoirs.

#### Composition

Conformément à la réglementation relative aux SIR (notamment l'Article 14 de la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées), la Direction effective de WEB SA est confiée à au moins deux personnes physiques, qui sont nommées par le Conseil d'administration et qui portent le titre de Dirigeant effectif.

Au 31 décembre 2024, les Dirigeants effectifs sont :

- Monsieur Laurent WAGNER, Chief Executive Officer ;
- Madame Caroline WAGNER, Chief Administrative Officer ;
- Monsieur Antoine TAGLIAVINI, Chief Financial Officer ;
- Monsieur Laurent VENSENSIUS, Chief Technical Officer.

Tous les Dirigeants effectifs sont des personnes physiques. Ils remplissent les conditions d'honorabilité, d'expertise et d'expérience prévues par l'Article 14 de la Loi SIR et aucun d'entre eux ne tombe sous l'application des cas d'interdiction visés à l'Article 15 de celle-ci.

#### **Répartition des tâches entre les Dirigeants Effectifs**

Les tâches entre les Dirigeants effectifs sont réparties comme indiqué dans le Règlement des Dirigeants effectifs disponible sur le site internet de la Société (www.w-e-b.be).

#### **Répartition des tâches entre les Dirigeants Effectifs et les Administrateurs**

En matière immobilière et financière, les Dirigeants effectifs identifient les possibilités et les besoins en matière d'investissement, de désinvestissement et de financement. Ils font des propositions au Conseil d'administration qui prend les décisions à ce sujet. Le Conseil d'administration peut cependant mandater les Dirigeants effectifs, avec pouvoir de subdélégation, pour prendre une série de décisions et pour représenter la Société (par exemple, lors de la conclusion des baux inférieurs à un certain montant).

En matière de personnel, les Dirigeants effectifs animent et dirigent les équipes, dans le cadre de l'organigramme et du budget déterminé par le Conseil d'administration.

En matière d'information financière, les Dirigeants effectifs supervisent la préparation exhaustive, ponctuelle, fiable et exacte des états financiers conformément aux normes comptables et aux règles d'évaluation de la Société, présentent les états financiers au Conseil d'administration et après approbation par le Conseil font procéder à leur publication. Le Conseil d'administration approuve les états financiers et arrête les comptes.

En matière de contrôle interne et de gestion des risques, les Dirigeants effectifs mettent en place et adaptent les procédures de contrôle interne et de gestion des risques (systèmes d'identification, d'évaluation, de gestion et de suivi des risques financiers et autres) dans le cadre approuvé par le Conseil d'administration. Le Conseil d'administration désigne également les responsables des fonctions de contrôle indépendantes.

Ils rendent régulièrement compte au Conseil d'administration.

# Actionnariat de WEB SA

Un traitement identique est réservé à tous les actionnaires de WEB SA et la Société veille au respect de leur droit. Conformément aux conditions, délais et modalités stipulés par la loi du 2 mai 2007 sur la publication des participations importantes dans les émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, chaque personne physique ou morale qui, de manière directe ou indirecte, acquiert ou cède des titres de la Société conférant le droit de vote est tenue d'informer la Société et la FSMA du nombre et du pourcentage des droits de vote qu'elle détient depuis cette acquisition/cession, lorsque les droits de vote liés aux titres en sa possession franchissent à la baisse ou à la hausse le seuil légal de 5%. Le seuil légal et statutaire pour les déclarations de transparence est fixé à 3% du nombre total des actions émises admises à la négociation sur un marché réglementé. Toutes les actions de WEB SA détiennent les mêmes droits de vote.

## Montant du capital social détenu, nombre de titres et éventuelles catégories de titres

Le capital social souscrit est fixé à onze millions soixante-deux mille huit cent quatre-vingt cinq euros et cinquante centimes (11.062.885,50 €). Il est représenté par 3.502.882 actions, sans désignation de valeur nominale, toutes entièrement libérées et conférant les mêmes droits et avantages.

## Identité des Actionnaires de référence

Sur base des déclarations reçues à la date de clôture, la structure de l'actionnariat au 31 décembre 2024 est la suivante :

| NOMBRE<br>TOTAL DES<br>ACTIONS ÉMISES PAR WEB SA AU 31-12-2024 | 3.502.882 | 100% |
|----------------------------------------------------------------|-----------|--------|
| NOMBRE<br>D'ACTIONS DÉTENUES PAR LES ACTIONNAIRES DE CONCERT | 1.913.487 | 54,63% |
| Réparti<br>comme suit: | | |
| 1.<br>Stichting Administratie Kantoor Valaur | 1.274.361 | 36,38% |
| 2.<br>SPP<br>SA | 336.545 | 9,61% |
| 3.<br>VLIM<br>SA | 214.659 | 6,13% |
| 4.<br>WEPS<br>SA | 6.725 | 0,19% |
| 5.<br>Robert<br>Jean WAGNER | 5.500 | 0,16% |
| 6.<br>Robert<br>Laurent WAGNER | 21.197 | 0,61% |
| 7.<br>Valérie WAGNER | 54.500 | 1,56% |
| FREE<br>FLOAT | 1.589.395 | 45,37% |
| dont<br>: | | |
| -<br>KBC<br>Asset Management | 103.055 | 2,94% |
| -<br>Ageas<br>SA | 154.752 | 4,42% |

Monsieur Robert Jean WAGNER, fondateur et administrateur unique de la Stichting Administratie Kantoor Valaur (SAK) contrôle cette dernière laquelle contrôle d'une part la SA W.E.B. Property Services (WEPS SA), la SA Société Patrimoniale à Portefeuille (SPP SA) et la SA Warehouses EStates Belgium (WEB SA).

Monsieur Robert Jean WAGNER, Madame Claire FONTAINE, Madame Valérie WAGNER, Monsieur Robert Laurent WAGNER, la SA SPP, la SA WEPS, la SA VLIM et la SAK font l'objet d'un concert sur WEB SA.

La SA VLIM ne fait l'objet d'aucun contrôle qu'il soit exclusif ou conjoint.

Les membres de la famille WAGNER identifiés ci-avant contrôlent WEB SA.

Au total, cette action de concert porte sur 1.913.487 titres, représentant 54,63% du total des droits de vote.

# Rapport de rémunération

La Politique de rémunération de la Société est établie , pour la première fois le 27 avril 2021, par le Conseil d'administration de WEPS SA en qualité d'Administrateur unique, sur proposition du Conseil d'administration conformément au Code des sociétés et des associations, à la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés Immobilières réglementées (« Loi SIR ») et au Code belge de Gouvernance d'Entreprise (« Code 2020 »), sous réserve des dérogations indiquées dans la déclaration de Gouvernance d'entreprise. En 2021, WEB SA n'était pas dotée d'un Comité de nomination ou de rémunération. Elle remplissait en effet deux des trois critères d'exclusion repris par la loi. Les fonctions du Comité de nomination et de rémunération étaient, conformément à la loi, exercées par le Conseil d'administration. Bien qu'elle remplisse encore deux des trois critères d'exclusion repris par la loi, WEB SA a décidé, pour des raisons de bonne gouvernance, de se doter d'un Comité de nomination et de rémunération à partir du 1er janvier 2024. Toute modification de la rémunération de l'Administrateur unique, des Administrateurs de l'Administrateur unique, du CEO et des autres membres de la Direction effective. Compte tenu de ce qui précède et en raison de modifications apportées à la Politique de rémunération adoptée le 27 avril 2021, sur proposition du Comité de nomination et de rémunération, le Conseil d'administration a modifié la Politique de rémunération, laquelle a été approuvée par l'Assemblée Générale annuelle des Actionnaires du 23 avril 2024, avec effet au 1er janvier 2024.

Les principales modifications significatives apportées depuis l'adoption de la politique de rémunération sont :

- Création d'un Comité de nomination et de rémunération,
- Indexation de la rémunération accordée à l'Administrateur délégué en sa qualité de délégué à la gestion journalière (CEO) à partir du 1er janvier 2024 et octroi d'un plan de pension individuel,
- Octroi d'un plan de pension individuel au CFO.

La Politique de rémunération de WEB SA à l'égard de son Administrateur unique s'efforce à faire croître l'entreprise et à promouvoir la création de valeur durable.

La Politique de rémunération de WEB SA à l'égard des Administrateurs de son Administrateur unique aspire à attirer les profils permettant au Conseil d'administration, grâce à la combinaison de leurs expériences, de leurs connaissances et de leurs compétences, de remplir son rôle : tendre à une création de valeur durable par le biais de la définition de la stratégie de WEB, de la réalisation d'un leadership efficace, responsable et éthique et d'un contrôle permanent des performances de la Société.

La Politique de rémunération de WEB SA à l'égard du CEO, des Dirigeants effectifs et des autres collaborateurs de WEB SA vise à attirer, récompenser et fidéliser les profils qui contribuent à la réalisation de la stratégie d'entreprise durable fixée par WEB SA notamment par la fixation de critères de performance qualitatifs et quantitatifs, alignés sur les objectifs à long terme de WEB SA et son plan de croissance.

Cette politique vise à rémunérer les différents intervenants dans la gestion de WEB, son Administrateur unique WEPS SA, les Administrateurs et l'Administrateur délégué (CEO) de son Administrateur unique, ses Dirigeants effectifs et leurs collaborateurs et dans la gestion de ses éventuelles filiales d'une manière qui permet de les attirer, les retenir et les motiver, en ayant égard aux conditions de rémunération des salariés et de ceux qui prestent, comme indépendants, sous contrat d'entreprise.

Pour rester informée des rémunérations du marché, la Société a mandaté fin 2023 un consultant indépendant et spécialisé en la matière (Hudson) afin de réaliser un benchmark des pratiques sur le marché en matière de rémunération. Elle consultera, au besoin, aussi occasionnellement ces spécialistes, en dehors de toute opération de benchmark.

Cette politique tend à maintenir une cohérence entre la rémunération des dirigeants et celle de l'ensemble du personnel et un ratio tenant compte des responsabilités respectives, tout en assurant une gestion saine et efficace des risques et en gardant le coût des diverses rémunérations sous contrôle.

À l'exception du CAO, le personnel est employé par WEPS SA. Les coûts sont in fine pris en charge par WEB SA.

La Politique de rémunération¹ conformément à l'article 7:89 du CSA qui décrit :

- la manière dont elle contribue à la stratégie commerciale de la société, à ses intérêts à long terme et à sa durabilité ;
- les différentes composantes de la rémunération ;
- la manière dont les conditions de rémunération et d'emploi des salariés de la société ont été prises en compte lors de l'établissement de la politique de rémunération, pour la rémunération en actions (si d'application), la période d'acquisition et de conservation des actions ;
- la durée des contrats ou des accords et les périodes de préavis, les caractéristiques principales des régimes de retraite complémentaire ou de retraite anticipée, les conditions de résiliation, les périodes de préavis applicables et les indemnités de départ :
- le processus de décision suivi pour la détermination de la politique de rémunération, sa révision et sa mise en œuvre, y compris les mesures pour éviter ou gérer les conflits d'intérêts et, le cas échéant, le rôle du comité de nomination et de rémunération ou d'autres comités concernés**.**

La rémunération totale respecte la politique de rémunération adoptée, y compris la manière dont elle contribue aux performances à long terme de la société.

Aucun écart ni aucune dérogation n'est constaté par rapport à la procédure de mise en œuvre de la politique de rémunération.

³¹

¹ Celle-ci a été soumise à l'approbation de l'AGO du 27-04-2021

32

#### **Administrateur délégué de WEPS SA (CEO)**

#### Politique de rémunération

La rémunération du CEO est fixée par le Conseil d'administration de WEPS SA, sur proposition du Comité de nomination et de rémunération.

L'administrateur délégué de WEPS SA exerce la fonction de CEO. Il a également la qualité de Représentant permanent de WEPS SA auprès de WEB SA et de Dirigeant effectif de WEB SA au sens de l'article 14 § 3 de la Loi SIR.

L'Administrateur délégué (CEO) exerce ses fonctions sous le statut d'indépendant, en personne physique.

La rémunération accordée à l'Administrateur délégué en sa qualité de délégué à la gestion journalière (CEO) est fixe et à charge de WEB SA. Elle est payée mensuellement, par douzièmes, à terme échu et fait l'objet d'une indexation au mois de janvier. Elle est attribuée indépendamment de tout résultat.

#### Montant des rémunérations pour la période sous revue

La rémunération globale du CEO s'établit pour la période écoulée comme suit :

Le niveau et la structure de la rémunération sont déterminés sur la base de comparaisons avec les rémunérations fixes du marché pour une fonction comparable dans une société de taille comparable.

WEB SA prend également à charge les frais opérationnels raisonnablement exposés par l'Administrateur délégué dans l'exécution de ses missions, sur présentation de documents justificatifs et, moyennant un accord préalabe si la nature et le montant l'exigent.

Hormis la mise à disposition d'un ordinateur portable, d'une tablette, d'un GSM, d'un véhicule et d'un plan de pension individuel, le CEO ne bénéficie pas d'autre avantage en nature.

| | Rémunération fixe | Variable | Contribution au régime de pension | Autres avantages | Rémunération totale |
|-----|-------------------|----------|-----------------------------------|------------------|---------------------|
| CEO | 362.990 € | / | 85.000 € | 53.904 € | 501.894 € |

#### **Autres Dirigeants Effectifs**

#### Politique de rémunération

Le Conseil d'administration de l'Administrateur unique décide de la rémunération (fixe) de chacun des autres membres de la Direction effective de WEB, sur proposition du Comité de nomination et de rémunération, qui lui-même aura préalablement entendu le CEO à ce sujet.

La rémunération des autres membres de la Direction effective de WEB SA (Chief Technical Officer - CTO, Chief Financial Officer - CFO et Chief Administrative Officer - CAO) est déterminée sur la base d'informations relatives aux niveaux de rémunération pratiqués pour des fonctions comparables, et pour des profils et dans des entreprises comparables, notamment financières et immobilières.

Cette rémunération est payée mensuellement, à terme échu et fait l'objet d'une indexation au mois de janvier. Aucune rémunération variable n'est octroyée. Les Dirigeants effectifs ne reçoivent pas de rémunération liée aux performances, aux opérations ou aux transactions, telle que bonus et formules d'intéressement à long terme, plan d'action.

#### Le CTO et le CFO travaillent sous statut d'indépendant, en vertu d'un contrat d'entreprise.

Pour des raisons historiques, seul le CAO exerce ses fonctions dans un contrat de travail et bénéficie de contributions patronales pour une assurance hospitalisation et une assurance groupe (plan de pension), d'une voiture de société et des accessoires qui y sont habituellement liés ainsi que d'un téléphone et d'un ordinateur portables. Le CFO bénéficie d'un plan de pension individuel.

Ces contrats sont conclus à durée indéterminée et comprennent des dispositions spécifiques en matière de fin de contrat et prévoient les possibilités de préavis suivantes :

- de façon unilatérale, avec un délai de préavis variant entre 6 mois pour les indépendants et une durée à déterminer dans le respect de l'article 37 de la loi du 3 juillet 1978 sur les contrats de travail pour le salarié ;
- sans préavis ni indemnité en cas rupture pour manquement grave.

La rémunération des autres Dirigeants effectifs est à charge de WEB SA.

#### Montant des rémunérations pour l'exercice sous revue

La rémunération globale des autres Dirigeants effectifs s'établit pour la période écoulée comme suit :

| | Rémunération fixe | Variable | Contribution au régime de pension | Autres avantages | Rémunération totale |
|---------------------------------------------|-------------------|----------|-----------------------------------|------------------|---------------------|
| Autres<br>membres de la Direction effective | 826.051 € | / | 99.360 € | 26.123 € | 951.534 € |

#### **Administrateur unique**

#### Politique de rémunération

L'Administrateur Unique est nommé dans les statuts. La Société n'a pas conclu de contrat avec l'Administrateur unique. L'Administrateur unique est irrévocable, sauf en justice, pour un juste motif.

Conformément aux Statuts de WEB SA, la rémunération de l'Administrateur unique est fixée par l'Assemblée Générale, selon l'Article 35, §1er, de la Loi SIR.

#### Montant des rémunérations pour l'exercice 2024

L'Assemblée Générale Ordinaire du 23 avril 2024 de WEB SA a décidé d'accorder une rémunération fixe, annuelle de 475.000€ à l'Administrateur unique pour l'Exercice 2024 (du 1 er janvier au 31 décembre 2024).

#### **Conseil d'administration**

#### Politique de rémunération

La Société n'a pas conclu de contrat avec les membres du Conseil d'administration de WEPS SA, à l'exception de l'Administrateur délégué (pour ses fonctions de délégué à la gestion journalière et de CEO) et d'un autre Administrateur exécutif pour ses fonctions de dirigeant effectif (CAO).

Les Administrateurs non exécutifs sont nommés par l'Assemblée générale de WEPS SA pour une période de maximum 6 ans renouvelables.

Les Administrateurs de WEPS SA, exécutifs ou non exécutifs, perçoivent une rémunération fixe et identique sous la forme de jetons de présence, dont le montant est déterminé par l'Assemblée Générale de WEPS SA.

Le niveau et la structure de la rémunération des Administrateurs non exécutifs de WEPS SA sont déterminés d'après leurs responsabilités générales et spécifiques et d'après la pratique sur le marché.

L'Administrateur unique a par ailleurs droit au remboursement des frais qui sont directement liés à son mandat. Les honoraires et frais versés à l'Administrateur unique par la SIR font l'objet d'un contrôle du Commissaire à chaque clôture semestrielle ou annuelle.

Depuis le 1er janvier 2023, la rémunération des Administrateurs de WEPS SA¹ se compose comme suit :

- une rémunération brute forfaitaire de 6.000 €/an,
- un jeton de présence de 1.500 €/réunion,
- un montant de 500 €/résolution unanime.

Depuis le 1er mai 2023, les rémunérations annuelles fixes du Président et du Vice-président du Conseil d'administration sont respectivement de 25.000 € et 7.500 €.

Les frais que les Administrateurs auraient exposés dans le cadre de l'exercice de leur fonction d'Administrateur leur sont remboursés.

Les Administrateurs ne reçoivent pas, en cette qualité, de rémunération liée aux performances, aux opérations ou aux transactions tels que bonus et formules d'intéressement à long terme et ne reçoivent pas d'avantages en nature ni d'avantages liés à des plans de pension.

34

Montant des rémunérations pour la période sous revue

| | Conseil d'administration | Rémunération brute |
|-------------------------|--------------------------|--------------------|
| Daniel1<br>WEEKERS | 7/8 | 35.500 € |
| CLOQUET<br>Jean-Jacques | 8/8 | 18.000 € |
| PETERS<br>Jacques | 8/8 | 18.000 € |
| MASTROSTEFANO Cléonice | 8/8 | 18.000 € |
| WAGNER<br>Laurent | 7/8 | 16.500 € |
| WAGNER<br>Caroline | 8/8 | 18.000 € |
| WAGNER<br>Valérie | 7/8 | 18.000 € |

#### **Comité de nomination et de rémunération**

#### Politique de rémunération

Le niveau et la structure de la rémunération des membres du Comité de nomination et de rémunération sont déterminés d'après leurs responsabilités générales et spécifiques et d'après la pratique sur le marché.

Les membres du Comité de nomination et de rémunération perçoivent des jetons de présence, dont le montant, par réunion, est déterminé par l'assemblée générale de WEPS SA, sur proposition du Conseil d'administration qui, lui-même, aura préalablement consulté le Comité à ce sujet.

La rémunération des membres du Comité de nomination et de rémunération se compose de jetons de présence de 1.500 € par réunion. Le Président perçoit en outre une rémunération annuelle fixe de 15.000 €.

Les frais que les membres du Comité de nomination et de rémunération auraient exposés dans le cadre de l'exercice de leur fonction leur sont remboursés.

Les membres ne reçoivent pas, en cette qualité, de rémunération liée aux performances, aux opérations ou aux transactions tels que bonus et formules d'intéressement à long terme et ne reçoivent pas d'avantages en nature ni d'avantages liés à des plans de pension

#### Montant des rémunérations pour la période sous revue

| | Comité de Nomination et Rémunération | Rémunération brute |
|-------------------------|--------------------------------------|--------------------|
| WEEKERS<br>Daniel | 2/2 | 18.000 € |
| CLOQUET<br>Jean-Jacques | 2/2 | 3.000 € |
| PETERS<br>Jacques | 2/2 | 3.000 € |

1 Monsieur Daniel WEEKERS a été nommé en tant qu'Administrateur non indépendant non exécutif en date du 11-10-2023. Il a été nommé Président du Conseil d'administration en date du 26-10-2023.

#### **Comité d'audit**

#### Politique de rémunération

Le niveau et la structure de la rémunération des membres du Comité d'audit sont déterminés d'après leurs responsabilités générales et spécifiques et d'après la pratique sur le marché.

La rémunération des membres du Comité d'audit est déterminée par l'Assemblée Générale de WEPS SA, sur proposition du Conseil d'administration qui, lui-même, aura préalablement consulté le Comité de Nomination et de rémunération à ce sujet.

Elle compose de jetons de présence de 1.500 € par réunion.¹ Le Président perçoit en outre une rémunération annuelle fixe de 15.000 €.

#### Montant des rémunérations pour la période sous revue

Les frais que les membres auraient exposés dans le cadre de l'exercice de leur fonction leur sont remboursés.

Les membres ne reçoivent pas, en cette qualité, de rémunération liée aux performances, aux opérations ou aux transactions tels que bonus et formules d'intéressement à long terme et ne reçoivent pas d'avantages en nature ni d'avantages liés à des plans de pension.

| | Comité d'audit | Rémunération brute |
|-------------------------|----------------|--------------------|
| PETERS<br>Jacques | 3/3 | 19.500 € |
| CLOQUET<br>Jean-Jacques | 3/3 | 4.500 € |
| MASTROSTEFANO Cléonice | 3/3 | 4.500 € |

¹ décision de l'Assemblée Générale de WEPS SA du 25-04-2023

# Contrôle interne

En matière de contrôle interne et de gestion des risques, le Conseil d'administration et les Dirigeants effectifs ont mis en place et adaptent les procédures de contrôle interne et de gestion des risques (systèmes d'identification, d'évaluation, de gestion et de suivi des risques financiers et autres), assisté par le Commissaire, le Comité d'audit. Le Conseil d'administration a désigné également les responsables des fonctions de contrôle indépendantes, à savoir un Auditeur interne, un Gestionnaire de Risques, un Compliance Officer conformément à l'article 17 de la Loi du 12 mai 2014.

Ces fonctions sont assurées de manière adéquate et avec l'indépendance requise comptetenu de la taille de la Société et de ses ressources.

Conformément à la définition du COSO 2013 (« Committee of Sponsoring Organizations of the Threadway Commission »), référentiel adopté par WEB SA, le contrôle interne consiste à mettre en place et adapter en permanence des systèmes de management appropriés, ayant pour but de donner aux Administrateurs et aux Dirigeants une assurance raisonnable que l'information financière est fiable, que les réglementations légales ou internes sont respectées et que les principaux processus de l'entreprise fonctionnent de manière efficiente.

L'un des objectifs du contrôle interne est de prévenir et maîtriser les risques d'erreur ou de fraude. L'environnement de contrôle interne s'appuie sur les documents clés que sont les procédures internes, l'organisation fonctionnelle et le Code de conduite qui s'imposent à l'ensemble des collaborateurs de WEB SA.

La qualité du contrôle interne sera évaluée au fil de l'exercice :

- par l'audit interne ;
- par le Comité d'audit, qui veillera à la pertinence et à l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la Société et assurera le suivi de l'audit interne et du contrôle externe effectué par le Commissaire qui formulera tout avis et recommandation au Conseil d'administration et aux Dirigeants effectifs dans ces domaines et qui procédera notamment à la revue des clôtures, des traitements comptables spécifiques, des litiges et des principaux risques ;
- par le Commissaire dans le cadre de sa revue des comptes intermédiaires et annuels. Il peut notamment formuler des recommandations concernant la tenue des états financiers.

Le Conseil d'administration supervise l'exécution des tâches du Comité d'audit en la matière, notamment par le biais du Reporting que lui fait ce Comité.

# Fonction d'audit interne

La personne responsable de l'Audit interne au sein de la Société est Monsieur Jean-Jacques CLOQUET pour une durée indéterminée. Celui-ci a consenti des délégations de pouvoirs à Monsieur Nicolas RENARD (« BDO »), pour une durée d'un an renouvelable.

#### **Définition et objet**

36

De manière générale, l'audit interne a pour objet d'examiner et d'évaluer le bon fonctionnement, l'efficacité et l'efficience du contrôle interne et des fonctions de Compliance et de gestion des risques.

L'audit interne est une activité indépendante et objective qui donne à une organisation une assurance sur le degré de maîtrise de ses opérations, lui apporte ses conseils pour les améliorer et contribue à créer de la valeur ajoutée. Il aide cette organisation à atteindre ses objectifs en évaluant, par une approche systématique et méthodique, ses processus de management des risques, de contrôle et de gouvernance d'entreprise, et en faisant des propositions pour renforcer leur efficacité.

Chaque activité de la Société entre dans le champ d'investigation de l'audit interne.

#### **Reporting et contrôle**

L'Auditeur interne rédige un rapport d'audit interne pour chaque mission effectuée. Celui-ci est envoyé sous forme de projet au CEO avec lequel il organise une réunion de clôture pour valider les conclusions.

Conformément aux autres règles adoptées par la Société, notamment la Charte de gouvernance d'entreprise, l'Auditeur interne doit être immédiatement averti en cas de soupçon de fraude, détournement ou violation de règles internes adoptées par la Société, de lois ou de réglementations. Dans ce cas, l'Auditeur interne en informe le Comité d'audit et le Compliance Officer qui s'assurent de l'exécution d'un audit ou d'une enquête permettant de résoudre le problème.

L'Auditeur interne peut aussi, sur demande et après accord du Comité d'audit, assister les personnes chargées de l'organisation dans l'exercice effectif de leurs responsabilités et leur fournit à cet effet des analyses, évaluations, recommandations, avis et informations sur les activités examinées.

L'Auditeur interne informe régulièrement le CEO et le Comité d'audit des principaux risques constatés, des mesures prises pour en améliorer la maîtrise et de l'avancement des travaux réalisés dans le cadre de la mission de la fonction. Il informe immédiatement le Comité d'audit de tout élément qui ferait peser un risque significatif sur la Société.

#### **Responsabilités**

L'Auditeur interne n'a pas, en cette qualité, de responsabilité directe ni d'autorité sur les activités ou opérations qu'il examine ; ses responsabilités sont les suivantes :

- mise en œuvre du programme annuel, y compris, le cas échéant, toute tâche ou projet spécial requis par le Comité d'audit, les Dirigeants effectifs ou le Conseil d'administration ;
- rédaction de rapports résumant les résultats des activités d'audit interne et la réalisation du programme annuel ;
- communication au Comité d'audit des informations, tendances émergentes et développements dans le domaine des pratiques d'audit interne et recommandations de révision, si nécessaire, du Règlement de l'audit interne ;
- transmission d'une liste d'objectifs de mesures et résultats importants au Comité d'audit;

# Fonction de Compliance

Les fonctions de Compliance Officer sont assurées pour une durée indéterminée par Madame Caroline WAGNER, Dirigeant effectif.

#### **Définition et Objet**

La fonction de Compliance est une fonction interne, indépendante et permanente de WEB SA, chargée de veiller au respect par la Société des lois, réglementations et des Codes de conduites applicables à son activité ainsi que sa politique d'intégrité.

La fonction de Compliance a notamment pour objet de :

- veiller au respect des législations et réglementations applicables à la Société ;
- veiller au respect de la Charte de gouvernance d'entreprise ;
- veiller à l'établissement et à la diffusion de l'information ;
- identifier et évaluer le risque de Compliance auquel la Société est exposée ;
- veiller au respect des règles en matière de conflits d'intérêts ;

#### **Reporting et contrôle**

Le Compliance Officer rédige un Rapport de Compliance pour chaque révision effectuée.

Le projet de rapport est envoyé aux Dirigeants effectifs. Le Compliance Officer organise une réunion de clôture pour valider les conclusions consignées dans le projet de Rapport de Compliance.

# Fonction de Gestionnaire des risques

La fonction de gestion des risques est exercée par un Gestionnaire des risques, qui est nommé par le Conseil d'administration sur proposition des Dirigeants effectifs moyennant l'approbation préalable par la FSMA.

#### **Définition et Objet**

La fonction de gestion des risques est une fonction interne permanente et indépendante des activités opérationnelles au sein de la Société, chargée de :

• caractériser avec les Dirigeants effectifs le profil de risque de la Société ;

• professionnalisme dans l'accomplissement des tâches d'audit ;

pratiques en matière d'audit interne ;

dans leurs domaines respectifs.

• préservation de l'intégrité et de l'objectivité.

• veiller au respect des règles en matière de politique d'intégrité ; • veiller à assurer le respect des règles en matière d'abus de marché et notamment des procédures mises en place par la Société en matière de prévention des abus de marché, telles que décrites dans le Code de conduite de la Société ;

• vérification du fait que l'audit interne est conforme aux normes et aux meilleures

Le processus d'audit interne ne dégage pas le Comité d'audit, les Dirigeants effectifs et le Conseil d'administration de leur responsabilité de gestion et d'amélioration des contrôles

Les prestations de l'Auditeur interne sont évaluées chaque année par le Comité d'audit.

• contrôler et évaluer régulièrement si les procédures et les mesures internes concernant la Compliance sont efficaces et adéquates.

Le Compliance Officer avertit le CEO, le Conseil d'administration et l'Auditeur interne en cas de soupçon de fraude, détournement ou violation de règles internes adoptées par la Société ou de lois ou réglementations.

Le rapport est ensuite présenté au Comité d'audit qui l'examine durant sa réunion suivante. Sur demande du Comité d'audit, le Compliance Officer fournit des informations complémentaires.

La fonction de Gestionnaire des risques est assurée par Monsieur Antoine TAGLIAVINI pour une durée indéterminée. Le Gestionnaire des risques est indépendant pour l'exercice de cette fonction.

- définir la politique et la stratégie pour la gestion des risques ;
- concevoir et de déployer les processus de gestion des risques ;

- identifier, selon les processus définis avec les Dirigeants effectifs, les risques auxquels la Société est exposée ;
- évaluer l'impact des risques identifiés en termes financier, opérationnel, de conformité et de réputation ;
- évaluer le degré de maîtrise de la Société par rapport aux risques identifiés ;
- proposer aux Dirigeants effectifs une réponse adéquate et conforme au profil de risque.
- mettre ou faire mettre en œuvre des réponses adaptées aux risques identifiés au travers de politiques, de procédures et/ou de plans d'actions (y compris des plans d'urgence et de continuité des activités) dont l'implémentation incombe aux Dirigeants effectifs ;

#### **Reporting et contrôle**

Le Gestionnaire des risques met en place un Reporting annuel comprenant au minimum :

- les risques identifiés,
- l'évaluation qui en est faite,
- le type de réponse qui y est apportée,
- les actions qui en découlent,
- le suivi des actions par les Dirigeants effectifs.

# Gestion des conflits d'intérêts

Les règles de prévention des conflits d'intérêts sont intégrées dans la Charte de gouvernance de WEB SA.

#### **Identification des conflits potentiels**

Des conflits d'intérêts peuvent notamment se produire dans les hypothèses suivantes :

- acquisition d'immeubles ou de sociétés immobilières,
- mise à disposition d'immeubles,

#### **Règles préventives des conflits d'intérêts**

Chaque Administrateur organise ses affaires personnelles et professionnelles de manière à éviter tout conflit d'intérêts, direct ou indirect, avec WEB SA.

Les règles légales de prévention de conflits d'intérêts qui s'appliquent à WEB SA sont les Articles 7:96 et 7:97 du Code des Sociétés et Associations, les règles spécifiques en matière

#### **Dispositions spécifiques à la Société**

Le Conseil s'est en outre imposé des règles spécifiques à la Société¹ qui s'ajoutent aux règles légales applicables :

#### 1. Majorité spéciale

En cas d'investissement ou de mise à disposition d'immeuble impliquant un conflit d'intérêts au sens de l'Article 7:96 du Code des Sociétés et Associations, la décision est prise à la majorité des Administrateurs, en ce compris au moins la moitié des Administrateurs indépendants.

- assurer le suivi et veiller au caractère adéquat et opérationnel desdites politiques et procédures ;
- être « Promoteur » principal de la gestion des risques au niveau stratégique et opérationnel ;
- déployer une culture de risque au sein de l'organisation, avec des actions de formation appropriées ;
- fournir un Reporting régulier sur les risques identifiés, les plans d'actions correspondant ainsi que leur mise en œuvre, à l'attention des Dirigeants effectifs, du Comité d'audit et du Conseil d'administration.

Il informe régulièrement les Dirigeants effectifs et le Comité d'audit des principaux risques constatés, des mesures prises pour en améliorer la maîtrise et de l'avancement des travaux réalisés dans le cadre de la mission de la fonction.

Le rapport de risques (Reporting annuel) est également présenté au Conseil d'administration.

- signature de contrats de services,
- détermination des rémunérations.

de conflits d'intérêts reprises aux articles 37 et 49 §2 de la Loi SIR, (qui prévoit notamment l'obligation d'informer préalablement la FSMA dans une série de cas) ainsi que les règles prévues dans sa « Charte de Gouvernance ».

Si un tel investissement présente un conflit d'intérêts avec un Administrateur indépendant, la règle précisée à l'alinéa ci-avant reste d'application, étant entendu que l'Administrateur indépendant en cause ne pourrait participer au vote, par application de l'Article 7:96 du Code des Sociétés et Associations.

1 Ces dernières sont détaillées dans la Charte de Gouvernance de WEB SA.

De surcroit, nous précisons que dans ces cas, les passages concernés du procès-verbal du Conseil d'administration devront, en outre, être reproduits dans le rapport de gestion.

#### 2. Opération avec un membre de la famille majoritaire ou une Société liée

Il peut arriver que la Société conclue une opération relative à un bien immobilier avec un membre de la famille majoritaire ou une société liée à un ou plusieurs d'entre eux (définie comme une société dans laquelle un ou plusieurs d'entre eux détient une participation ou exerce un mandat d'Administrateur, de délégué à la gestion journalière ou de membre du Comité de direction). En ce cas, aussi longtemps que les membres de la famille majoritaire sont actionnaires de la Société, les principes de la gestion des conflits d'intérêts tels que prescrits par le Code des Sociétés et des Associations, la Charte de Gouvernance d'Entreprise et la Réglementation SIR sont scrupuleusement respectés, quel que soit le montant des investissements (il n'est pas fait usage des exceptions de minimis).

En outre, pour toute opération relative à un bien immobilier (qui n'est pas de la compétence de l'Assemblée Générale), les règles suivantes s'appliquent :

- les Dirigeants effectifs (à la majorité, compte non tenu des Dirigeants effectifs dans le chef desquels existerait un conflit d'intérêts) font une proposition écrite au Conseil d'administration dans laquelle ils indiquent :
- la description du bien,
- la description de l'opération,
- la description du conflit d'intérêts,
- l'intérêt de l'opération pour la Société,

#### 3. Conflits de fonctions

Si WEB SA se propose de conclure, avec une société dans laquelle un Administrateur de WEB SA exerce un mandat ou dans laquelle il détient une participation autre que mineure, une opération qui n'est pas couverte par l'Article 7:96 du Code des Sociétés et Associations (par exemple, parce qu'il s'agit d'une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché), WEB SA estime néanmoins nécessaire que cet Administrateur en informe immédiatement le Président du Conseil d'administration.

Sa déclaration ainsi que les raisons justifiant l'inapplication de l'Article 7:96 du Code des Sociétés et Associations figurent dans le procès-verbal du Conseil d'administration qui devra prendre la décision.

#### 4. Opérations avec un cadre

La politique ci-dessus s'applique également, mutatis mutandis, aux opérations entre WEB SA et les cadres. Le cadre concerné doit déclarer le conflit d'intérêts au Président du Conseil d'administration. Sa déclaration devra figurer dans le procès-verbal du Conseil d'administration qui devra prendre la décision. Cette opération ne peut être conclue qu'aux conditions normales du marché.

Pareillement, toute situation tombant sous le champ d'application de l'Article 7:97 du Code des Sociétés et Associations entraînera l'application de ces dispositions (le cas échéant, de manière cumulative avec l'Article 7:96 du Code des Sociétés et Associations) et, en particulier, à l'appréciation préalable de l'opération par le Comité formé de trois Administrateurs indépendants.

- la valorisation par l'expert,
- le prix ou contrevaleur et autres conditions,
- la justification que le prix ou la contrevaleur est conforme aux conditions du marché ;
- une copie de la proposition des Dirigeants effectifs au Conseil d'administration est communiquée pour information à la FSMA;
- le Conseil d'administration (auquel s'applique l'Article 7:96 du Code des Sociétés et Associations) charge trois Administrateurs indépendants de préparer le rapport prévu par l'Article 7:97 du Code des Sociétés et Associations (sauf s'il décide de ne pas étudier le dossier) ;
- le Comité d'Administrateurs Indépendants désigne l'Expert indépendant, qui doit être un expert immobilier agréé, un réviseur d'entreprise ou une banque d'affaires ;
- le rapport du Comité d'Administrateurs indépendants assisté de l'Expert indépendant doit préciser, outre les mentions imposées par l'Article 7:97 du Code des Sociétés et Associations, si l'opération envisagée serait réalisée à des conditions normales de marché. Ce rapport est communiqué non seulement au Conseil d'administration mais aussi à la FSMA ;
- le Conseil d'administration doit spécialement motiver sa décision concernant la conformité aux conditions du marché ;
- 39
- une copie de la décision du Conseil d'administration est communiquée à la FSMA ;
- une appréciation quant à la fidélité des données doit être rendue par le Commissaire de la Société.

Le Président jugera s'il y a lieu d'en faire rapport au Conseil d'administration et s'il y a lieu à ce que l'Administrateur concerné s'abstienne d'assister à la délibération du Conseil d'administration relative à cette opération ou de prendre part au vote.

Le procès-verbal relatif à l'opération concernée ne devra cependant pas être reproduit dans le Rapport annuel. La Société informera la FSMA de ce cas de conflit.

L'application de cette politique fera l'objet de commentaires dans la déclaration de Gouvernance d'Entreprise du Rapport annuel.

Le procès-verbal relatif à l'opération concernée ne devra cependant pas être reproduit dans le Rapport annuel. La Société informera la FSMA de ce cas de conflit.

#### 5. « Corporate opportunities »

Dès lors que les Administrateurs de WEPS SA sont nommés, notamment en fonction de leurs compétences et de leur expérience dans le domaine immobilier, il est fréquent qu'ils exercent des mandats d'Administrateur dans d'autres sociétés immobilières ou des sociétés contrôlant des sociétés immobilières.

Ainsi, il peut se produire qu'une opération soumise au Conseil d'administration (par exemple : l'acquisition d'un immeuble dans le cadre d'un processus d'enchères) soit susceptible d'intéresser une autre société dans laquelle un Administrateur a un mandat. Dans une telle hypothèse, qui peut impliquer dans certains cas un conflit de fonctions, la société a décidé d'appliquer une procédure calquée en grande partie sur celle prévue par l'Article 7:96 du Code des Sociétés et des Associations en matière de conflits d'intérêts.

L'Administrateur concerné signale immédiatement au Président du Conseil d'administration et au CEO l'existence d'une telle situation. Autant que faire se peut, le CEO veille également à identifier l'existence d'une telle situation.

Une fois le risque identifié, l'Administrateur concerné et le Président du Conseil d'administration ou le CEO examinent ensemble si les procédures de « chinese walls » adoptées au sein de l'entité dont fait partie l'Administrateur concerné permettent de considérer qu'il peut, sans conteste, et sous sa seule responsabilité, assister aux réunions du Conseil d'administration. Au cas où de telles procédures n'auraient pas été mises en place ou au cas où l'Administrateur concerné ou le Conseil d'administration estimerait qu'il est plus judicieux que l'Administrateur concerné s'abstienne, ce dernier se retire du processus de délibération et de décision : les notes de préparation ne lui sont pas envoyées, il se retire de la réunion du Conseil d'administration lorsque le point y est discuté et ce point fait l'objet d'une annexe au procès-verbal qui ne lui est pas communiquée.

Le procès-verbal du Conseil d'administration constate le respect de cette procédure ou explique la raison pour laquelle elle n'a pas été appliquée.

Cette procédure cesse de s'appliquer dès que le risque disparaît (par exemple, parce que soit la société y renonce, soit la société concurrente décide de ne pas remettre une offre).

Le cas échéant, cette procédure se cumule avec l'Article 7:96 du Code des Sociétés et des Associations lorsque cette disposition est applicable (par exemple, parce que l'Administrateur en question a un intérêt patrimonial opposé à celui de la Société, à ce que l'opération soit conclue par une autre société que la Société). Dans ce dernier cas, les passages concernés du procès-verbal du Conseil d'administration devront, en outre, être reproduits dans le rapport de gestion.

#### Mentions obligatoires

40

Au cours de l'exercice sous revue, plusieurs opérations donnant lieu à l'application des articles 7:96 et 7:97 du CSA et/ou aux articles 37, 38 et 49 de la loi SIR, ainsi aux points 24, 26 et 27 de la Charte GE, a eu lieu.

#### **Fusions par absorption des sociétés SA Le Beau Bien et SA Grafimmo, Sociétés liées**

Ces opérations impliquent des sociétés liées à plusieurs membres de la Famille majoritaire, soit Monsieur Robert Jean WAGNER, Monsieur Robert Laurent WAGNER et Madame Valérie WAGNER, ces deux derniers étant également Administrateurs de WEPS SA, Administrateur unique de la Société et Monsieur Robert Laurent WAGNER étant également Dirigeant effectif de la WEB SA.

Pour rappel, conformément à sa Charte de Gouvernance d'Entreprise, la Société a adopté des règles de conflits d'intérêts qui s'ajoutent aux règles légales du fait que plusieurs membres de la Famille majoritaire, Actionnaires de la Société ou Administrateurs de son Administrateur unique, ont directement ou indirectement une participation dans la société venderesse et/ou sont Administrateur de la Société qui la contrôle, les règles prévues aux articles 7:96 et 7:97 du CSA et aux articles 37, 38 et 49 de la loi SIR, ainsi aux points 26 et 27 de la Charte GE, ont été appliquées.

Le Conseil d'administration du 26 octobre 2023 avait donc nommé trois Administrateurs indépendants chargés de préparer l'avis écrit prévu par ledit article.

La FSMA et le Commissaire ont été informés.

En date du 07 février 2024, les Dirigeants effectifs (à la majorité, compte non tenu des Dirigeants effectifs dans le chef desquels existerait un conflit d'intérêts) ont fait une première proposition écrite motivée au Conseil d'administration de WEPS SA (Administrateur unique de la Société) et l'ont communiquée également à la FSMA.

En date du 21 février 2024, une mise à jour de cette proposition tenant compte des comptes prévisionnels de Le Beau Bien SA et Grafimmo SA au 23 avril 2024 alors que la proposition initiale était fondée sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 a été transmise au Conseil d'administration de WEPS SA (Administrateur unique de la Société) ainsi qu'à la FSMA et au Commissaire.

Le Conseil d'administration du 21 février 2024 a pris connaissance des travaux de due diligence, de la mise à jour de la proposition de la Direction effective et a mandaté le Président pour négocier le protocole de fusion et le rapport d'échange.

En date du 26 février 2024, le Comité d'administrateurs indépendants, assisté par un expert indépendant (Tandem capital) a rédigé son avis écrit circonstancié et motivé.

Le Conseil d'administration du 26 février 2024 a pris connaissance du résultat des négociations avec les Actionnaires et les Bénéficiaires ultimes des Sociétés à absorber, et de l'avis circonstancié du Comité des Administrateurs indépendants. Le Conseil d'administration a constaté que les rapports d'échange convenus dans le cadre des négociations, soit 22,159 actions de la Société contre une action Le Beau Bien et 159,992 actions de la Société contre une action Grafimmo sont légèrement moins favorables pour la Société que ceux qui ressortaient de la proposition des Dirigeants effectifs telle que mise à jour (21,806 actions de la Société contre une action Le Beau Bien et 157,443 actions de la Société contre une action Grafimmo).

Le Conseil d'administration a estimé que cette différence peut s'expliquer par le fait que la proposition des Dirigeants effectifs, telle que mise à jour, a été faite de manière unilatérale par ceux-ci, tandis que les rapports d'échange convenus l'ont été à l'issue de négociations et qu'ils restent fort proches de ceux proposés par les Dirigeants effectifs. Ils considèrent que ces rapports d'échange ne remettent pas en question l'intérêt que présentent les Fusions Envisagées pour la Société.

Le Conseil d'administration a constaté également que les rapports d'échange convenus dans le cadre des négociations sont plus favorables à la Société que les rapports d'échange calculés par le Comité des Administrateurs indépendants assistés par l'expert indépendant (respectivement 22,524 actions de la Société contre une action Le Beau Bien et 162,625 actions de la Société contre une action Grafimmo) et auxquels celui-ci considère que les fusions envisagées sont dans l'intérêt de la Société.

Les articles 7:96 et 7:97 du CSA ont été scrupuleusement respectés.

Lors de cette réunion, le Conseil d'administration approuvé le protocole de fusion et les projets communs de fusion avec les sociétés Le beau Bien SA et Grafimmo SA.

#### **Bonus exceptionnel**

L'octroi d'un bonus exceptionnel de 10.000 € à deux Dirigeants effectifs, Madame Caroline Wagner, CAO, et Monsieur Antoine Tagliavini, CFO, pour leur rôle joué dans la fusion par absorption par WEB SA de deux sociétés, la SA Le Beau Bien et la SA Grafimmo a fait l'objet d'une procédure en matière de conflits d'intérêts prévue par l'article 7:96 du Code des sociétés et des associations.

Le Comité de nomination et de rémunération réuni le 11 mars 2024 a souligné l'implication et l'expertise du CFO et du CAO tout au long du processus des opérations de fusions par absorption qui ont été soumises à l'Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) du 23 avril 2024 et leur capacité à travailler en étroite collaboration avec les équipes concernées. En reconnaissance de leurs efforts, et de l'impact positif de leur contribution personnelle à la réussite de cette opération stratégique, le Comité a proposé de leur octroyer une prime exceptionnelle d'un montant de 10.000 € brut.

Les projets de fusion ont été déposés au greffe du tribunal de commerce de Charleroi en date du 4 mars 2024.

L'Assemblée Générale Extraordinaire de WEB SA qui s'est tenue le 23 avril 2024 a approuvé les deux projets de fusion :

- la fusion par absorption par la Société de la SA Le Beau Bien, propriétaire de trois immeubles situés dans le Complexe City Nord à Gosselies, chacun occupé par un locataire en vertu de baux commerciaux ;
- la fusion par absorption par la Société de la SA Grafimmo, propriétaire d'un immeuble situé dans le zoning industriel de Fleurus, à proximité immédiate de l'aéroport, occupé par sept locataires en vertu de baux de bureaux, d'entrepôt et/ou de stockage.

Ces fusions, ayant déjà été approuvées par les Assemblées Générales de la SA Le Beau Bien et de la SA Grafimmo, sortent leurs effets avec effet immédiat.

Dans le cadre de ces fusions, WEB SA a émis 336.545 actions nouvelles (soit 69.359 actions nouvelles dans le cadre de la fusion par absorption de la SA Le Beau Bien et 267.186 actions nouvelles dans le cadre de la fusion par absorption de la SA Grafimmo) et a augmenté ses fonds propres à concurrence de 13.960.413,05 € dont 1.062.885,50 € ont été affectés au capital et 12.897.527,55 € au poste primes d'émission. Le rapport d'échange proposé était de 22.159 actions WEB SA pour 1 action de la SA Le Beau Bien et 159,992 actions WEB SA pour 1 action de la SA Grafimmo.

Les droits assortis aux actions nouvelles créées sont identiques à ceux des actions WEB SA existantes. Les actions nouvelles participeront aux résultats complets de l'exercice 2024.

Le Comité a ainsi indiqué : la nature de la décision à prendre (octroi d'un bonus), les conséquences patrimoniales pour la Société (paiement d'un montant de 10.000 € brut à Madame Caroline Wagner, outre le paiement du même montant à Monsieur Antoine Tagliavini, et la justification de la décision à prendre (implication, expertise, contribution à la réussite des fusions).

Le Conseil d'administration du 11 mars 2024 a examiné ce point et a approuvé la proposition du Comité de nomination et de rémunération et s'est rangé à la justification donnée par le Comité, en s'appropriant cette justification.

Madame Caroline Wagner, Administrateur, a un intérêt de nature patrimoniale opposé à celui de la Société puisqu'elle serait l'un des bénéficiaires du bonus de 10.000 € brut. Madame Caroline Wagner n'a pris part ni aux délibérations ni au vote et n'a pas signé le procès-verbal.

Le Commissaire a été informé.

#### **Rémunérations individuelles**

Lors de sa réunion du 13 mai 2024, le Conseil d'administration a examiné différents points relatifs aux rémunérations individuelles donnant lieu a une procédure en matière de conflits d'intérêts prévue par l'article 7:96 du Code des sociétés et des associations.

En effet, lors de sa réunion du 11 mars 2024, le Comité de nomination et de rémunération a relevé des différences notables entre la rémunération des Dirigeants effectifs de la Société et celle des Dirigeants effectifs des autres SIR, et a examiné différentes possibilités d'accroitre ces rémunérations en proposant :

- la souscription d'une assurance pension individuelle en faveur de certains membres de la Direction effective au 1er janvier 2024. Il a été en effet constaté lors du Benchmark que pour des fonctions comparables dans une société de taille comparable, des plans de pension étaient une pratique générale d'application dans le marché. Le Comité a proposé un montant global de 165.000 € par an pour les fonctions du CEO, CFO et CAO (85.000 € pour le CEO, 40.000 € pour le CAO et 40.000 € pour le CFO) ;
- un montant complémentaire de 15.000 € brut par an pour le CTO ;
- l'indexation de la rémunération accordée à l'Administrateur délégué en sa qualité de délégué à la gestion journalière (CEO) à partir du 1er janvier 2024 compte tenu de la hausse de l'inflation ;
- la souscription d'une assurance pension individuelle en faveur du HMS qui prendrait cours au 1er janvier 2024. Il a été en effet constaté lors du Benchmark que pour des fonctions comparables dans une société de taille comparable, des plans de pension étaient une pratique générale d'application dans le marché. Le Comité a proposé un montant annuel de 22.000 € ;
- le Comité a enfin proposé de revoir la rémunération du Responsable de l'Audit interne à 15.000 € brut par an.

L'Assemblée générale de la Société a approuvé la Politique de rémunération, sur proposition du Conseil d'administration, proposition qui elle-même avait été faite sur proposition du Comité de nomination et de rémunération. Les propositions précitées du Comité de nomination et de rémunération sont conformes à cette Politique :

- concernant la rémunération des Dirigeants effectifs, elle prévoit notamment que cette rémunération est déterminée sur la base d'informations relatives aux niveaux de rémunération pratiqués pour des fonctions comparables, et pour des profils et dans des entreprises comparables, notamment financières et immobilières (points 3.5 et 3.6) ;
- concernant la rémunération du CEO, la Politique précise notamment que cette rémunération fait l'objet d'une indexation au mois de janvier (point 3.5) ;
- sur base d'un Benchmark réalisé, le Comité propose de revoir la rémunération du Responsable de l'Audit interne à 15.000 € brut par an.

Pour chacune des propositions donnant lieu à un conflit d'intérêts dans le chef de certains administrateurs (plan de pension et indexation), le Comité a ainsi indiqué :

• la nature de la décision à prendre (octroi d'un plan de pension, indexation de la rémunération),

- les conséquences patrimoniales pour la Société (paiement d'un montant de respectivement 85.000 € pour Monsieur Laurent Wagner, CEO, 40.000 € pour Madame Caroline Wagner, CAO et 22.000 € pour Madame Valérie Wagner, HMS ; référence à l'indexation pour la rémunération due au CEO en cette qualité) et,
- la justification de la décision à prendre (benchmarking pour les plans de pension et inflation pour l'indexation de la rémunération de Monsieur Laurent Wagner, CEO).

Monsieur Laurent Wagner, Madame Valérie Wagner et Madame Caroline Wagner ayant un intérêt de nature patrimoniale opposé à celui de la Société étant les bénéficiaires des plans de pension envisagés, la bonne gouvernance impose qu'ils s'abstiennent de participer aux délibérations et au vote, non seulement sur la souscription de l'assurance individuelle qui les concerne personnellement, comme la loi l'impose, mais également sur la souscription de l'assurance individuelle qui concerne leurs collègues.

En outre, Monsieur Laurent Wagner a un intérêt de nature patrimoniale opposé à celui de la Société en ce qui concerne l'indexation de sa rémunération puisqu'il en serait le bénéficiaire, de sorte qu'il doit s'abstenir.

#### *Souscription d'une assurance pension individuelle en faveur du CEO, du CAO et du CFO*

Le Conseil d'administration a approuvé la proposition du Comité de nomination et de rémunération. Il se range à la justification donnée par le Comité, et s'approprie cette justification. Monsieur Laurent Wagner, Madame Valérie Wagner et Madame Caroline Wagner n'ont pas pris part aux délibérations ou au vote.

#### *Indexation de la rémunération du CEO*

Le Conseil d'administration a approuvé la proposition du Comité de nomination et de rémunération. Il se range à la justification donnée par le Comité, et s'approprie cette justification. Monsieur Laurent Wagner n'a pas pris part aux délibérations ou au vote.

#### *Souscription d'une assurance pension individuelle en faveur du HMS*

Le Conseil d'administration approuve la proposition du Comité de nomination et de rémunération. Il se range à la justification donnée par le Comité, et s'approprie cette justification. Monsieur Laurent Wagner, Madame Valérie Wagner et Madame Caroline Wagner n'ont pas pris part aux délibérations ou au vote.

#### *Rémunération du Responsable de l'Audit interne*

Le Conseil d'administration approuve la proposition du Comité de nomination et de rémunération. Il se range à la justification donnée par le Comité, et s'approprie cette justification. Monsieur Jean-Jacques Cloquet n'a pas pris part aux délibérations ou au vote.

#### Le Commissaire a été informé.

#### **Conclusion d'un contrat d'entreprise pour l'entretien des abords des immeubles de la SIR**

Le contrat d'entreprise conclu par la Société pour la maintenance et l'entretien des espaces communs des immeubles de son portefeuille venant à échéance le 31 décembre 2024, WEB SA a réalisé un appel d'offres afin de conclure un nouveau contrat d'entreprise ayant le même objet.

Le Conseil d'administration de la SA WEPS, Administrateur unique de la Société, a obtenu d'autres offres et, après avoir effectué une comparaison des conditions des différentes offres, a estimé que celle de W. TEAM SA était la plus favorable pour la Société sur le plan économique et opérationnel.

W. TEAM SA est une société liée à plusieurs Actionnaires majoritaires. En effet :

- W. TEAM est détenue majoritairement par la SA SPP (245 actions) et par Monsieur Robert Jean WAGNER (5 actions). L'Administrateur délégué est la SA SPP ;
- la SA SPP est quant à elle détenue majoritairement par la Stichting Administratie Kantoor Valaur (73.000 actions, soit 99,97%) et par des membres de la famille WAGNER (20 actions, soit 0,03% détaillé comme suit : Robert Jean WAGNER : 10 actions, Robert Laurent WAGNER : 5 actions et Madame Valérie WAGNER : 5 actions) ;
- la Stichting Administratie Kantoor Valaur est contrôlée conjointement par Monsieur Robert Jean WAGNER, Madame Valérie WAGNER, Monsieur Robert Laurent WAGNER et Madame Claire FONTAINE.

Le Conseil d'administration de la Société, réuni le 18 décembre 2024 a acté « Dès lors, les principes en matière de conflits d'intérêts tels que prescrits par le Code des sociétés et des associations (le « CSA »), la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (la « loi SIR ») et l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées (l'« arrêté royal SIR ») doivent être scrupuleusement respectés.

Compte tenu de ce qui précède et du fait que Madame Valérie WAGNER et Monsieur Robert Laurent WAGNER, Actionnaires majoritaires de WEB SA ont directement ou indirectement une participation dans la SA W. TEAM et/ou sont Administrateurs de la Société qui la contrôle, les règles prévues par l'article 7:96 CSA (conflit d'intérêts dans le chef d'administrateurs), l'article 7:97 du CSA (opération avec une partie liée, sous réserve des exceptions) et à l'article 37 de la loi SIR s'appliquent relativement à l'offre de W. TEAM.

Conformément à l'article 7:96 CSA, Madame Valérie WAGNER et Monsieur Robert Laurent WAGNER, ayant un intérêt patrimonial indirect à l'opération envisagée, doivent s'abstenir de participer à la délibération et au vote. Ils quittent la réunion.

Compte tenu de l'expertise de la SA W. TEAM et de sa connaissance des sites, les Administrateurs indépendants reconnaissent l'expertise de la SA W.TEAM dans l'entretien du portefeuille et confirment la qualité des prestations effectuées au cours des dernières années. Les Administrateurs indépendants proposent de souscrire avec cette dernière un contrat pour l'entretien des abords à un prix forfaitaire annuel de 569.250 € HTVA et un contrat distinct pour les dépenses contrôlées relatives aux prestations exceptionnelles non visées dans le contrat initial sur base d'un taux horaire étant entendu que le total annuel facturé devra être inférieur à 7,5% du montant annuel des prestations relatives au contrat principal afin de s'assurer du respect de l'article 7:97 du CSA, ce qui semble cohérent au vu de la moyenne des 3 dernières années. Néanmoins, ce taux pourra être revu le cas échéant, moyennant accord préalable des Administrateurs non conflictés. Ces contrats seront d'une durée de 2 ans, indexés à la date anniversaire.

Il est nécessaire d'assurer la maintenance et l'entretien des espaces communs des immeubles du portefeuille de la Société. En recourant pour ces tâches à un contrat d'entreprise, la Société réalise une économie financière par rapport à la solution qui consisterait à engager davantage de personnel pour les exécuter ainsi que l'acquisition de matériel pour en assurer la gestion. L'opération envisagée présente un intérêt pour la Société et se situe dans le cours normal de sa stratégie d'entreprise. En effet, il s'agit de tâches indispensables pour l'entretien et la préservation de son portefeuille immobilier.

L'opération envisagée a été réalisée à des conditions de marché normales. Le Conseil d'administration de la SA WEPS, Administrateur unique de la Société, après avoir effectué une comparaison des conditions des différentes offres reçues, a estimé que celle de W. TEAM SA était la plus favorable pour la Société.

Le prix dû par la Société s'élèverait à 569.250 EUR HTVA par an, payable par tranches mensuelles et représentera ± 0,170% de la Juste Valeur du Portefeuille au 30 septembre 2024. Le montant total maximal du prix dû par la Société étant inférieur à 1% de l'actif net, il n'y a pas lieu d'appliquer l'article 7:97 CSA.

Le commissaire et la FSMA ont été informés.

#### Règles préventives des abus de marchés

En application du règlement européen (ci-après le « Règlement ») et de la loi (ci-après la «Loi ») relatifs aux abus de marché, la Société a défini, en sa qualité d'émetteur, une politique de prévention en matière d'utilisation d'informations privilégiées liées à ses instruments financiers. Ces règles s'appliquent :

- aux membres de l'organe d'administration de l'Administrateur unique de WEB SA ;
- aux responsables de haut niveau qui, sans être membres de l'organe visé supra, disposent d'un accès régulier à des informations privilégiées concernant directement ou indirectement la Société et du pouvoir de prendre des décisions de gestion concernant l'évolution future et la stratégie d'entreprise de la Société « les Dirigeants » ;
- aux personnes susceptibles de disposer d'informations privilégiées en raison de leur implication dans la préparation d'une opération déterminée.

Les règles préventives des abus de marché sont détaillées dans le « Code de conduite» applicable aux transactions sur les actions et les autres instruments financiers de WEB SA aux personnes précitées.

#### Informations privilégiées

«Une information à caractère précis qui n'a pas été rendue publique, qui concerne, directement ou indirectement, la Société, un ou plusieurs instruments financiers, et qui, si elle était rendue publique, serait susceptible d'influencer de façon sensible le cours des instruments financiers concernés ou le cours d'instruments financiers dérivés qui leur sont liés. »

WEB SA veille à ce que les informations privilégiées soient rendues publiques dès que possible et d'une façon permettant un accès rapide et complet à ces informations ainsi qu'une évaluation correcte et rapide de celles-ci par le public.

WEB SA peut, sous sa propre responsabilité, différer la publication d'une information privilégiée à condition que toutes les conditions suivantes soient réunies :

- la publication immédiate est susceptible de porter atteinte aux intérêts légitimes de l'émetteur ;
- le retard de la publication n'est pas susceptible d'induire le public en erreur ;
- l'émetteur est en mesure d'assurer la confidentialité de ladite information. Lorsque l'émetteur a différé la publication d'une information privilégiée, il informe par écrit la FSMA immédiatement après la publication de l'information.

Le Code de conduite prévoit également les règles suivantes :

- notification interne :
- les personnes désignées (Dirigeants, membres du personnel et toute personne appelée à recevoir des informations privilégiées) ayant l'intention de réaliser des transactions portant sur des actions de WEB SA doivent par écrit (fax, courrier, e-mail) en aviser au préalable, soit au moins 48 heures avant la réalisation de la transaction, le Compliance Officer de WEB SA ;
- si le Compliance Officer de WEB SA a l'intention de réaliser des transactions portant sur des actions, il doit également en aviser au préalable (au moins 48 heures avant la réalisation de la transaction) et par écrit (fax, courrier, e-mail), le Président du Conseil d'administration ;
- l'avis écrit doit détailler la nature de l'action et de la transaction envisagée, la quantité concernée et la date envisagée de la transaction ;
- notification à la FSMA : les personnes désignées doivent notifier toute transaction effectuée pour leur compte propre et se rapportant aux instruments financiers de la Société au plus tard dans un délai de trois jours ouvrables après la date de la transaction, au moyen d'une notification en ligne via l'application disponible sur le site internet de la FSMA. Ces transactions seront ensuite publiées sur le site internet de la FSMA ;
- mise en place de périodes au cours desquelles l'exécution de transactions en bourse sur les actions de WEB SA n'est pas autorisée (« périodes fermées et d'interdiction ») ;
- tenue d'une liste d'initiés.
- Les personnes possédant des informations privilégiées doivent s'abstenir de :
- utiliser ces informations privilégiées, que ce soit pour leur compte propre ou celui d'une autre personne, pour acquérir, céder ou tenter d'acquérir ou de céder directement ou indirectement les actions concernées ;
- communiquer ces informations privilégiées à une autre personne, quelle qu'elle soit, sauf dans le cadre de l'exécution normale de leur travail et de l'exercice de leur fonction ;
- sur la base de ces informations privilégiées, conseiller à une autre personne, quelle qu'elle soit, d'acquérir ou de céder les actions concernées par ces informations privilégiées, ou de faire réaliser cette acquisition ou cession par d'autres personnes.

La Société encourage fermement les initiés à ne faire aucune recommandation, même lorsqu'ils ne disposent pas, ou plus à ce moment-là, d'informations privilégiées, relative à la Société ou à une filiale.

#### **Liste d'initiés**

Le Compliance Officer établit et tient à jour une liste de toutes les personnes qui ont un accès à l'information privilégiée.

Le Compliance Officer prend toutes les mesures raisonnables pour s'assurer que les personnes figurant sur la liste d'initiés reconnaissent par écrit les obligations légales et

#### **Périodes fermées et d'interdiction**

Les Dirigeants ne peuvent effectuer d'opérations sur instruments financiers, ni pour leur compte, ni pour le compte d'un tiers, directement ou indirectement, pendant une période fermée à savoir :

- la période de trente jours calendaires précédant la date de publication des résultats annuels,
- la période de trente jours calendaires précédant la date de publication des résultats semestriels,

#### **Relations avec les clients, collaborateurs, locataires, relations d'affaires et actionnaires**

Conformément à sa Charte de gouvernance d'entreprise, WEB SA s'engage à toujours agir, que ce soit envers ses clients, collaborateurs et relations d'affaires ou envers ses Actionnaires, dans le respect des lois et réglementations en vigueur dans tous les secteurs économiques du pays et dans le respect de l'éthique.

Elle ne tolère aucune forme de corruption et refuse d'entrer en relation avec des personnes impliquées dans des activités illégales ou suspectées de l'être. Pour choisir ses partenaires, WEB SA prend en considération leur volonté de respecter les principes figurant dans la Charte et veille à collaborer avec des partenaires respectant scrupuleusement les diverses législations et réglementations applicables aux activités de WEB SA (en ce compris la législation sociale, la législation de la fraude fiscale, etc.).

WEB SA ne finance ou ne soutient aucun parti politique et aucun courant de pensée et agit en toute indépendance à cet égard.

WEB SA s'attache à maintenir en son équipe des relations humaines harmonieuses guidées par les principes d'éthique professionnelle. Elle veille à respecter les droits de ses collaborateurs avec le souci du dialogue constructif fondé sur la confiance. Elle veille également à ce que toutes les réglementaires qui en découlent et aient connaissance des sanctions applicables en cas d'opération d'initié ou de divulgation illicite d'Information privilégiée.

Il est déconseillé aux personnes inscrites sur la liste des initiés établie conformément à la réglementation et notamment aux Dirigeants d'effectuer des transactions à court terme sur les actions de la Société.

étant entendu qu'à chaque période s'ajoute le jour de bourse au cours duquel la publication des résultats a lieu.

Les Dirigeants ne peuvent en outre effectuer d'opérations sur instruments financiers, ni pour leur compte, ni pour le compte d'un tiers, directement ou indirectement, pendant une période pendant laquelle la Société et/ou certains dirigeants sont en possession d'une information privilégiée.

personnes travaillant en son sein agissent conformément à la déontologie et aux principes de bonne conduite des affaires et aux principes énoncés par la Charte.

Tout collaborateur doit éviter de se trouver dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et l'intérêt des actionnaires de WEB SA, notamment dans le cadre des relations avec les clients, entrepreneurs, fournisseurs et autres tiers. À cet égard, il s'interdit d'accepter toute rémunération ou avantage personnel (cadeau, invitation…) n'entrant pas dans le cadre de pratiques courantes de cadeaux de fin d'année de faible valeur et il s'interdit également de donner à ces tiers ou à tout membre d'une autorité publique quelque avantage que ce soit (somme d'argent, cadeau…).

Tout collaborateur qui a des soupçons de fraude, de détournement, d'un comportement illégal ou contraire à l'éthique ou de violation de règles internes adoptées par WEB SA ou de lois ou réglementations en avertit immédiatement le Compliance Officer et l'Auditeur interne. Ceux-ci veillent à assurer l'anonymat de toute personne qui signale un risque de fraude ou de violation de règles internes adoptées par WEB SA ou de lois ou réglementations.

# Recherches et développement

Au cours de la période sous revue, la Société n'a pas engagé de frais de recherche et de développement.

# Évènements post clôture

En date du 22 janvier 2025, WEB a signé un compromis pour l'achat d'un immeuble semi industriel situé sur l'Aéropole à Gosselies. Cette acquisition à un prix de 2.325.000 € hors frais de mutation, s'est réalisée à des conditions normales de marché. En effet, conformément aux dispositions légales, l'immeuble visé par l'opération a fait l'objet d'une évaluation par l'Expert de la SIR, lequel avait déterminé une juste valeur de 2.570.000 € (frais de transfert de 2,5% exclus), ce qui conduit à une valeur d'investissement de 2.634.000 €.

Il s'agit d'un ensemble immobilier de qualité de construction récente (2002 )de ± 2.500 m² d'entrepôts et de ± 550 m² de bureaux sur un terrain de 1 hectare 63 ares. Le site comprend un terrain vierge de ± 77 ares permettant une construction complémentaire de ± 3.000- 3.500 m² et mitoyen d'un actif de WEB. Le site est loué à 2 locataires et génére un revenus locatif annuel de l'ordre de 187.000 €. L'acte authentique se tiendra fin mars 2025.

À la date d'approbation des comptes, à la connaissance de la Direction, aucun événement postérieur à la date de clôture n'a eu lieu qui pourrait avoir une incidence significative sur les états financiers établis au 31 décembre 2024.

# Filiale

46

Au 31 décembre 2024, la Société ne détient aucune filiale.

# Augmentation de capital par apport en nature

La Société n'a procédé à aucune augmentation de capital par apport en nature au cours de l'exercice sous revue mais a procédé à des fusions par absorption de deux sociétés.

# Diversification des placements en valeurs mobilières

La Société n'a procédé à aucun placement en valeur mobilière au cours de la période sous revue.

→ **Site 08 - Courcelles - Rue de la Glacerie 12 - 33.378 m² bâtis - Logistique**


**FACTEURS**

<span id="page-47-0"></span>**DE RISQUES**

WEB SA a déterminé pour chacun de ses objectifs, les évènements susceptibles d'avoir un impact ; ceux avec impact négatif représentant un risque. Cette évaluation présente dans un premier temps le risque inhérent c'est-à-dire le risque qui existe si aucune action corrective n'est mise en place. En fonction de l'élément de réponse au risque inhérent, le risque résiduel a ensuite été identifié. Si certains de ces risques venaient à se réaliser, il est probable que les résultats de WEB SA seraient affectés négativement. La liste des risques est basée sur des informations connues au moment de la rédaction du présent Rapport financier annuel. D'autres risques inconnus, peu probables, non spécifiques ou dont la réalisation n'est pas susceptible d'avoir un effet défavorable significatif sur la Société, ses activités et sa situation financière peuvent exister **.**

→ **Site 51 - Alleur - Rue Deponthière - 5.243 m² bâtis - Bureaux**

49

# Méthodologie

Les étapes suivantes sont suivies dans l'évaluation des risques, à savoir :

# Identification et évaluation des risques inhérents

Un total de 28 risques spécifiques à l'organisation ont été identifiés et évalués en concertation avec les différentes parties prenantes.

L'évaluation du niveau de risque inhérent prend en considération à la fois les risques identifiés et les perceptions d'impacts et de probabilités associées.

# Identification de l'environnement de contrôle

L'identification des éléments de maîtrise a été effectuées permettant de déterminer dans quelle mesure les contrôles réduisent le niveau de chaque risque, de façon préventive, détective et/ou corrective.

# Évaluation des risques résiduels

Sur la base de l'étape précédente, une évaluation des risques résiduels a été effectuée. Cette étape a tenu compte des effets des contrôles sur l'exposition réelle de WEB, permettant ainsi d'obtenir une vision claire des risques restants après la mise en œuvre des contrôles.

A cette fin, sont évalués la pertinence du design des contrôles et l'efficacité opérationnelle des contrôles identifiés afin de déterminer si ces derniers réduisaient effectivement l'exposition au risque.

# Échelle de fréquence

| ÉCHELLE<br>DE FRÉQUENCE | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|-------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------------------------|
| Probabilité | > 10<br>ans | Entre 5 et 10 ans | Entre 3 et 5 ans | Entre 1 et 3 ans | < 1 an |
| Finalité<br>organisationnelle | WEB<br>SA et<br>d'autres<br>organisations du secteur n'ont<br>jamais<br>fait face à ce type de<br>risque. | WEB SA n'a jamais rencontré<br>ce risque. Cependant, d'autres<br>organisations du secteur y ont<br>déjà été exposées. | WEB SA<br>a déjà fait face à ce<br>type de risque et a été capable<br>de le gérer par<br>la mise en place<br>de mesures préventives et/ou<br>détectives qui sont toujours<br>effectives. | WEB SA a déjà fait face à ce<br>type de risque et a mis en place<br>des actions peu<br>pérennes<br>ou<br>qui ne seraient plus effectives<br>actuellement. | Des signaux clairs sont<br>détectés et présagent une<br>survenance imminente. |

Les risques sont évalués sur base d'une échelle de fréquence à plusieurs entrées permettant leur évaluation de la manière la plus appropriée en fonction du type de risque (voir ci-après Échelle de fréquence et Échelle d'impact).

# Échelle d'impact

Les types d'impacts identifiés sont soit opérationnels, soit légaux, soit réputationnels, soit environnementaux, soit financiers et dans ce cas, valorisés dans l'échelle ci-dessous au point E.

| DÉNOMINATION | TYPE D'IMPACT | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|--------------|----------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| A | Opérationnel | Les conséquences sont<br>gérées par les processus<br>prévus en<br>interne. | Les conséquences<br>demandent<br>des ressources<br>supplémentaires mais sont<br>gérées en<br>interne au sein de<br>la direction ou<br>du<br>département. | Les conséquences<br>demandent des ressources<br>supplémentaires mais sont<br>gérés en interne de manière<br>transversale. | Les conséquences doivent<br>être gérées avec des<br>ressources spécialisées<br>externalisées. (implication du<br>Comité de Direction). | Déclenchement d'une crise<br>avec gestion active du<br>Comité de Direction (Gestion<br>en mode « crise »). |
| B | Legal<br>/ Compliance | Non-conformité<br>qui peut être<br>gérée en interne par<br>l'utilisation des processus<br>existants. | Non-conformité nécessitant<br>une intervention interne<br>significative et une analyse<br>approfondie. L'intervention<br>peut être résolue sans<br>intervention externe. | Non-conformité demandant<br>une expertise externe. | Non-conformité nécessitant<br>la mise en place d'actions<br>correctives immédiates avec<br>des ressources externes<br>spécialisées (implication du<br>Comité de Direction). | Non-conformité nécessitant<br>d'appliquer des sanctions et/<br>ou d'opérer des<br>changements<br>organisationnels. |
| C | Réputation | L'image de WEB<br>SA peut<br>être<br>affectée pour<br>une courte<br>période par choix et sera<br>gérée dans le cadre de la<br>gestion courante de<br>l'organisation. | L'image de WEB SA peut<br>être affectée<br>pour une courte<br>période par<br>choix et<br>demandera une gestion<br>transversale de l'événement. | L'image de WEB<br>SA peut<br>être affectée pour<br>une courte<br>période et demandera un<br>renforcement des contrôles/<br>procédures existants pour<br>restaurer et/ou limiter<br>l'impact sur<br>l'image de<br>l'organisation. | L'image de WEB SA sera<br>affectée pour une longue<br>durée et demandera la mise<br>en place d'actions non<br>préexistantes pour restaurer<br>l'image et la confiance<br>auprès des acteurs clés. | L'image de WEB SA sera<br>affectée pour une longue<br>durée et demandera des<br>ajustements stratégiques<br>pour restaurer l'image et la<br>confiance auprès des acteurs<br>clés. |
| D | Environnement | Aucun<br>dommage<br>environnemental. | Impact environnemental<br>mineur (localisation, gravité,<br>financier, etc.) limité aux<br>plaintes des voisins. | Impact environnemental<br>avec des conséquences à<br>court terme<br>sur l'écosystème,<br>ne durant pas plus d'un an. | Impact environnemental<br>majeur avec des<br>conséquences à court terme<br>sur l'écosystème<br>(eau, sol et<br>voisins). | Impact environnemental<br>critique avec des<br>conséquences à long terme<br>sur l'écosystème (eau, sol et<br>voisins), avec des effets<br>durables qui persistent<br>plusieurs années. |
| E | Financier (perte de<br>revenus locatif/coûts<br>directs) | 0 à 200.000€ de<br>perte<br>(Perte du distribuable de<br>0 à 1%) | 200.000 à 400.000€ de<br>perte (Perte du distribuable<br>de 1 à 2%) | 400.000 à 800.000€ de<br>perte (Perte du<br>distribuable<br>de 2% à 3%) | 800.000 à<br>1.400.000€ de<br>perte (Perte du distribuable<br>de 3% à 6%) | Perte supérieure à<br>1.400.000€ (Perte du<br>distribuable supérieur à 6%) |

## Univers des risques

28 risques sont identifiés et repris ci-après, regroupés par thématiques.

| STRATÉGIE & GOUVERNANCE<br>(SS)<br>FACTEURS | | | | | SUPPORT<br>(S) | | | | | |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------------------------------|------------------------------------------------|-------------------------------------------|-------------------------------------------------|----------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------|---------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------|----------------------------------------|
| EXTERNES<br>(EF) | Stratégique | Gestion du<br>portefeuille<br>d'investissement | Gouvernance &<br>Ethique | OPÉRATIONS<br>(OC) | Finance | Installations et<br>équipements | Ressources<br>Humaines | Technologie de<br>l'information | Régulatoire | Santé, sécurité<br>et<br>environnement |
| Risque<br>de<br>non<br>croissance<br>économique<br>EF1 | Risque de<br>valorisation du<br>portefeuille<br>SS1 | Risque<br>environnemental<br>SS4 | Risque de<br>fraude<br>SS7 | Risque de vide<br>locatif<br>OC1 | Risque de<br>financement<br>externe<br>S1 | Risque<br>d'assurance<br>inadéquate<br>S3 | Risque de<br>dépendance du<br>personnel<br>S5 | Risque de<br>perturbation<br>opérationnelle<br>S6 | Risque de<br>concentration<br>S7 | Risque d'aléas<br>climatiques<br>S11 |
| Risque de<br>l'augmentation<br>des<br>taux<br>d'intérêts<br>EF2 | Risque de<br>définition &<br>d'implémentati<br>on<br>de la<br>stratégie<br>SS2 | Risque<br>d'acquisitions<br>SS5 | Risque de<br>conflit<br>d'intérêts<br>SS8 | Risque de non<br>obtention des<br>permis<br>OC2 | Risque de<br>liquidité réduite<br>des titres<br>S2 | Risque de<br>maintenance du<br>portefeuille<br>immobilier<br>S4 | | | Compliance<br>ESG/CSRD<br>S8 | |
| Risque de<br>baisse<br>de<br>la<br>demande<br>de<br>surface<br>commerciale<br>locative<br>EF3 | Risque de<br>transition ESG<br>SS3 | Risque de<br>développement<br>SS6 | | Risque<br>d'encodage des<br>contrats<br>OC3 | | | | | Risque de non<br>conformité à la<br>règlementation<br>SIR<br>S9 | |
| Risque politique<br>EF4 | | | | Risque des<br>parties tierces<br>OC4 | | | | | Risque de non<br>conformité du<br>reporting<br>réglementaire<br>S10 | |
| | | | | Risque Crédit<br>client<br>OC5 | | | | | | |

# Descriptions des risques

#### **FACTEURS EXTERNES**

#### **EF1 - RISQUE DE NON-CROISSANCE ÉCONOMIQUE**

#### Description

• Risque d'une croissance économique globale insuffisante, ou nulle, voire une décroissance ayant pour conséquence une diminution du rendement de la SIR et de son distribuable.

#### Causes

- Apparition d'éléments exogènes (pandémie, guerre, inflation, cataclysme...)
- Croissance insuffisante ou nulle en raison de facteurs externes à la SIR, tels que des pandémies, des guerres, l'inflation, une récession durable en Europe, ou des conditions défavorables du marché immobilier.

#### Niveau de risque inhérent

Elevé

52

#### **EF2 - RISQUE DE L'AUGMENTATION DES TAUX D'INTÉRÊT**

#### Description

- Risque de volatilité importantes des taux d'intérêts ayant pour conséquence une augmentation des charges financières de l'organisation si les crédits à taux variable ne sont pas échangés contre des crédits à taux fixe (par exemple, via des SWAP de taux). Cette majoration des charges pourrait ne pas être entièrement compensée par les augmentations de loyer prévues dans les contrats.
- Le coût de financement de l'entreprise pourrait augmenter à moyen et long terme, en fonction de l'évolution du contexte économique et des décisions des banques centrales, comme la BCE pour l'Union Européenne.
- La hausse des taux d'intérêt aurait un effet négatif sur la valeur nette des actifs et sur les résultats de l'entreprise au cours de chaque période affectée par cette augmentation des taux à court terme.

#### Causes

- La société finance principalement ses activités par des emprunts, souvent à taux variable ce qui la soumet à un risque financier en cas d'augmentation des taux Euribor à court terme.
- La résiliation anticipée des couvertures de taux d'intérêt ou l'imposition d'appels de marge par les banques augmente le risque financier.
- Un excès de couverture peut également représenter un risque, entraînant des coûts inutiles.
- Les opérations de couverture des taux d'intérêt sont incertaines, dépendant d'anticipations sur l'évolution des marchés financiers dans un contexte économique global instable et influencé par les politiques monétaires internationales.

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Le Conseil d'administration et l'équipe de management de WEB SA s'efforcent d'apporter constamment une valeur ajoutée au portefeuille de la SIR.
- Les opportunités d'investissements font l'objet d'un examen des informations disponibles (marché, rendements attendus, locataires existants, potentiel...) et influencent la Gouvernance en la matière.

#### Niveau de risque résiduel

Elevé

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

• La volatilité des taux d'intérêt peut être accentuée par l'évaluation des banques du ratio « Loss given default » selon les normes de Bâle II, surtout en l'absence de garanties sur les emprunts.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- WEB SA adapte sa politique de couverture à raison de la transformation de sa politique de financement, de l'évolution sur les marchés financiers des taux d'intérêts et de la maturité respective de son endettement en regard de celle des instruments de couverture de taux d'intérêts flottants.
- Maintien en 2024 de la proportion d'emprunts souscrits à taux fixes, diminution de la proportion d'emprunts à taux variables non couverts.
- Politique dynamique de suivi de l'évolution des taux avec les salles des marchés ayant conduit à la souscription progressive d'outils de couverture des taux variables Euribor afin d'atteindre un taux de couverture des crédits à taux variables compris entre 90 et 95% au 31 décembre 2024. Ces couvertures de taux permettant soit l'échange de taux variable contre taux fixe (SWAP), ou de plafonner le taux variable à l'aide de dérivés. D'autres couvertures avec départs futurs ont été souscrites en 2024 et seront effectives en 2025, maintenant, à montant de crédits comparable, le taux de couverture dans la fourchette actuelle.

• Rencontres périodiques avec les banquiers afin de gérer leurs bonnes compréhensions de la performance de WEB SA et afin d'anticiper leurs appétences circonstancielles au risque sectoriel et de marché.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%

#### **EF3 - RISQUE DE BAISSE DE LA DEMANDE DE SURFACE COMMERCIALE LOCATIVE**

#### Description

- Risque de baisse de la demande de surface locative immobilière en périphérie ayant pour conséquence l'augmentation des vides locatifs dans le portefeuille de WEB SA et une négociation accrue sur les contrats existants.
- Ce risque entrainerait une diminution des revenus locatifs et une augmentation des espaces vacants qui pourraient réduire le résultat d'exploitation et le dividende par action, tout en gonflant artificiellement le ratio d'endettement.

#### Causes

- Augmentation de l'offre concurrentielle.
- Les tendances d'achat évoluent rapidement, notamment vers le commerce en ligne.
- En Belgique, l'offre doit s'adapter aux lois locales et aux préférences culturelles, rendant la transition vers le commerce en ligne plus complexe.
- Les enseignes cherchent des espaces de vente plus compacts, adaptés aux stocks réduits exigés par les ventes en ligne.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Certains aspects exogènes (effets aléatoires d'une crise économique, d'une délocalisation d'une chaîne de magasins, d'une fermeture, etc.) de ce risque rendent la maîtrise effective inférieure à la maîtrise procédurale correcte.
- Le type d'immobilier commercial proposé par WEB SA (parc retail à ciel ouverts en périphérie des grandes villes) pratique des niveaux de loyers au m² comparativement plus bas que les centres villes pour ses locataires et connaît des niveaux de rendement élevés dans ses valorisations ; ce type d'immobilier est dès lors moins fortement impacté dans un contexte d'inflation et de taux d'intérêt en augmentation significative.
- La diversification accrue du parc locatif répartit non proportionnellement le risque potentiel sur environ 320 contrats de location, parmi lesquels les 5 plus importants en montant représentent ensemble un revenu locatif de 13,63% du total.
- Des actions sont systématiquement prises pour palier, dans la mesure du possible, à la problématique du vide locatif, il en résulte un taux d'occupation économique supérieur à 97,63% au 31 décembre 2024 :
- screening préventif du parc locatif et anticipation de l'information sur le locataire (contacts personnels),
- recherche de locataires pour remplir les bâtiments ou examen du potentiel lié à la cession,
- analyse financière des candidats-locataires,
- étalement des paiements pour les locataires en difficulté,
- gratuité locative,
- révision du loyer,
- recherche par des agents chargés de la location,
- prix concurrentiel du m²,
- de nombreux locataires sont des enseignes importantes ce qui représente une certaine sûreté financière.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

#### **EF4 - RISQUE POLITIQUE**

#### Description

• Risque d'absence d'activité de lobying suffisant pouvant engendrer des retards significatifs dans les projets, des augmentations de coûts ou même de non-obtention de permis, et en raison de changements législatifs ou de procédures administratives prolongées.

#### Causes

• Modifications potentielles des lois ou des réglementations, combinées à des procédures administratives longues et complexes. Cela pourrait également mener à la non-obtention de permis, en raison de l'évolution des critères ou des exigences réglementaires.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

54

#### **RISQUES OPÉRATIONNELS**

#### **OC1 - RISQUE LOYER / VIDE LOCATIVE**

#### Description

• Risque de vacance locative accrue ayant pour conséquence une perte de revenus locatifs, une renégociation des baux existants et une baisse de la juste valeur du portefeuille.

#### Causes

- L'évolution de l'offre et de la demande sur le marché qui pourrait entraîner des renégociations de baux en raison de la conjoncture économique difficile.
- L'inflation élevée et l'augmentation des coûts de l'énergie exercent également une pression sur les locataires.
- Une dégradation des indicateurs de mesures de performance énergétiques des biens en portefeuille.
- Concentration de biens avec des mono locataires.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Le caractère exogène du risque le rend difficilement maîtrisable. La Société ne peut avoir d'emprise sur la personne délivrant les permis. La maîtrise est en place dans la gestion du processus en interne mais elle dépend majoritairement de la décision d'un fonctionnaire. Par conséquent, une sollicitation d'un avis de principe, qui diffère rarement de la décision finale, est faite.
- Suivi des dossiers en cours de manière journalière.
- Formation permanente de l'équipe interne afin de s'adapter à la multiplication des procédures.
- Recours à l'avis d'experts pour les cas complexes.
- Obtention du permis d'environnement indispensable à l'exploitation de l'établissement contractuellement à charge du locataire.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Screening préventif des locataires, recherche active de nouveaux locataires, et analyse financière des candidats.
- Révisions de loyer, prix concurrentiels et insertion de garanties personnelles dans les baux.
- Le Conseil d'administration surveille l'impact de l'e-commerce sur les investissements retail, sans identifier de risques imminents pour le moment, tout en restant vigilant.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

#### **OC2 - RISQUE DE RETARD/ NON-OBTENTION DES PERMIS DE CONSTRUCTION**

#### Description

• Risque de retard ou de non-obtention des permis urbanistique ayant pour conséquence des retards dans les projets de rénovations avec une augmentation des coûts, des revenus locatifs retardés et diminuant in fine le rendement de l'entreprise.

#### Causes

- Manque de lobbying de la part de WEB SA dans le support pour obtenir une décision favorable.
- Absence de sollicitation d'un avis de principe.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### **OC3 - RISQUE D'ENCODAGE DES CONTRATS**

#### Description

• Risque d'encodage erroné des contrats locatif dans l'outil de gestion immobilière.

#### Causes

Erreur humaine.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### **OC4 - RISQUE DES PARTIES TIERCES**

#### Description

• Risques de services défaillants fournis par des parties tierces (banques / fournisseurs y compris la partie informatique, entrepreneurs...) pour le compte de WEB SA ayant pour conséquence des pertes de revenus locatifs, la non-réalisation de projets, l'augmentation des coûts directs…

#### Causes

• Suivi des prestataires externes insuffisants (opérations/rénovations/entretiens, services informatiques...).

#### Niveau de risque inhérent

Faible

#### Mesures et facteurs d'atténuation

• Contact et support avec un bureau d'urbanisme : garantir la complétude des dossiers soumis.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Vérification systématique des encodages de contrat.
- Vérification première facture.
- Vérification communication vers les experts.
- Rapport d'audit interne récurrent sur la gestion locative.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Diversification des entrepreneurs et des chantiers, avec une préférence pour des collaborations historiques et l'évitement des entreprises générales afin de limiter les risques de concentration.
- Émission de bons de commande incluant des conditions générales, ainsi que des pénalités en cas de non-respect des engagements.
- Évaluation informelle des fournisseurs basée sur le respect des budgets et des délais.
- Autonomie de l'outil Adfinity (risque informatique).

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%

#### **OC5 - RISQUE CRÉDIT CLIENT**

#### Description

• Risque que les clients ne respectent pas leurs obligations financières, comme le paiement des loyers, en raison d'une solvabilité insuffisante, pouvant entraîner des pertes financières pour l'entreprise.

#### Causes

- Solvabilité insuffisante des clients (surendettement, mauvaise gestion).
- Difficultés économiques (crises, inflation, récession, chômage).
- Évaluation ou garanties inadaptées.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

56

#### **RISQUES FINANCIERS**

#### **S1 - RISQUE DE FINANCEMENT EXTERNE**

#### Description

- Risque lié à la limitation/l'arrêt ou l'augmentation des coûts de financement du besoin en fonds de roulement et des besoins de trésorerie de WEB SA par les banques ayant pour conséquence un ralentissement de la croissance.
- La SIR pourrait connaître un ralentissement de sa croissance par acquisition et être contrainte de revendre des immeubles rentables à des moments inopportuns, ou limiter ses investissements de modernisation.
- Ces contraintes auront pour conséquence d'inciter la SIR à réduire le pay-out ratio pour améliorer son autofinancement.
- Ces contraintes pourraient engendrer un risque d'annulation de crédits ou l'obligation de remboursement anticipé.
- Par ailleurs, l'augmentation du coût des financements bancaires pourrait détériorer le résultat distribuable.

#### Causes

- L'accès aux financements en fonds propres et dettes bancaires est limité dû au fait que WEB SA approche les seuils de crédit que les banques belges pourraient être disposées à accorder au secteur immobilier Retail. Au 31 décembre 2024, le taux d'endettement est de 46,11%.
- La capacité d'attirer des financements et de négocier leurs coûts dépendra davantage de la performance de WEB SA en termes ESG, mesurée selon des cadres internationaux et exigences régionales.
- L'augmentation des taux d'intérêt et le contexte géopolitique mondial, lié à la guerre en Ukraine, rendent le financement plus incertain et incitent les banques à restreindre leurs crédits.

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Une évaluation approfondie de la solvabilité des nouveaux clients est effectuée avant tout engagement. Les résultats de cette analyse sont documentés et archivés.
- Creditsafe, un outil de monitoring, est utilisé pour suivre en continu le statut et la solvabilité des clients existants. Il génère des alertes en cas de changements significatifs, comme des dépôts de comptes ou des signes de détérioration financière.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

200.000 à 400.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 1 à 2%

- Manque de liquidité des titres existants rendant l'accès à des sources alternatives de financement moins disponibles.
- Défaut d'une banque stratégique finançant les activités de WEB.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Recherche d'autres sources de financement potentiellement à plus long terme via des augmentations de capital.
- Prise en compte des réglementations ESG et des relations avec les parties prenantes dans un cadre normatif de transition.
- Suivi opérationnel du budget annuel et des prévisions trimestrielles de trésorerie pour piloter le besoin de financement à court terme.
- Durée moyenne des crédits de 4,1 années et réserve de crédits bancaires disponibles de 24,8 M€ au 31 décembre 2024.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%

#### **S2 - RISQUE DE LIQUIDITÉ RÉDUITE**

#### Description

• Risque de liquidité réduite des actions de WEB SA sur le marché causé par le faible niveau d'activité sur le marché pouvant limiter les opportunités d'achat ou de vente. Cela peut réduire l'attrait pour les investisseurs, car la difficulté d'acheter ou de vendre des actions peut dissuader des investissements plus importants, ce qui à son tour peut contribuer à une vélocité plus faible et une volatilité accrue.

#### Causes

• Compte tenu du nombre d'actions en « Free Float », WEB SA connaît une faible liquidité de ses actions.

#### Niveau de risque inhérent

Elevé

#### **RISQUES RÉGULATOIRES**

#### **S10 - RISQUE DE NON-CONFORMITÉ DU REPORTING RÈGLEMENTAIRE**

#### Description

• Risque de non-conformité dans le reporting régulatoire des organisations (Reporting comptable - IFRSS - BEGAAP / reporting EMIR/ GDPR/CSRD…).

#### Causes

- Erreur dans l'établissement du reporting.
- Manquement des deadlines de reporting.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### **S7 - RISQUE DE CONCENTRATION > 20%**

#### Description

• Risque de concentration de ses actifs consolidés au sein d'un seul ensemble immobilier supérieur à 20% ayant pour conséquence la perte du statut SIR de la société.

#### Causes

- Une opération d'acquisition ou vente sans anticipation de l'impact sur le ratio de concentration du portefeuille de la SIR.
- Au 31 décembre 2024, les actifs de la SIR incluent une propriété (City Nord à Gosselies) représentant 17,47% de son portefeuille total, ce qui reste sous le seuil légal de 20%. Cependant, un changement de valeur de ce bien pourrait rapprocher la SIR du seuil de concentration, augmentant le risque réglementaire.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

• WEB SA a signé un nouveau contrat de liquidité avec KBC, et s'est assuré des services d'un nouvel analyste ciblant le marché Retail afin de promouvoir sa notoriété auprès de cette nouvelle cible d'actionnaires potentiels.

#### Niveau de risque résiduel

Elevé

#### Échelle d'impact

L'image de WEB SA sera affectée pour une longue durée et demandera la mise en place d'actions non préexistantes pour restaurer l'image et la confiance auprès des acteurs clés (institutionnels).

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Validation du système et des données par l'auditeur interne.
- Validation des comptes pas l'auditeur externe.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%.

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Chaque extension du portefeuille est préalablement évaluée par les organes de gouvernance de la SIR, avec une marge de sécurité allant jusqu'à 19%. Le CFO et la CAO calculent chaque impact d'investissement ou désinvestissement potentiel afin de garantir un contrôle sur le taux de concentration.
- Communication trimestrielle avec les experts immobiliers et détermination des ratios de concentration.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%

#### **S8 - RISQUE DE NON-CONFORMITÉ ESG/CSRD**

#### Description

• Risque que WEB SA puisse ne pas être en mesure de répondre en temps opportun aux exigences CSRD (opinion de l'auditeur financier, inspection de la FSMA) ou à d'autres exigences de reporting liées à l'ESG, exposant l'organisation à d'éventuelles amendes réglementaires/impact sur sa réputation.

#### Causes

- La transition vers un modèle économique à émissions nettes nulles et à l'atteinte des objectifs de développement durable est influencée par un renforcement des réglementations, des avancées techniques et des attentes croissantes des parties prenantes.
- Incapacité à pouvoir collecter les données du portefeuille immobilier.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- WEB SA, dès 2022 consciente que la Directive CSRD vise à améliorer la qualité de l'information de durabilité communiquée et impose l'utilisation de normes européennes d'information (les ERS) a comparé plusieurs cabinets de spécialistes externes depuis septembre 2022 afin de s'inscrire dans la dynamique de décarbonation :
- en février 2023, un partenariat a été signé avec la Société CO2Logic visant à établir le rapport sur l'empreinte GES complète scope 1, 2 et 3 y compris les KPIs ;

#### **S9 - RISQUE DE NON-CONFORMITÉ À LA RÈGLEMENTATION SIR**

#### Description

- Risque de non-respect des obligations de conformité SIR ayant pour conséquence la perte du statut de SIR et qui exigerait une réévaluation des prêts et investissements, affectant ainsi les conditions de financement, les lignes de crédit et les coûts d'emprunt en raison des clauses de changements défavorables.
- Cette perte du statut SIR aurait des conséquences négatives sur les résultats financiers, l'image de la société et la valorisation de ses actions.

#### Causes

- Un manquement aux exigences réglementaires pourrait entraîner des amendes imposées par l'autorité de régulation.
- Variation importante de l'actif et dépassement des ratios Actif/dettes des SIR.
- Les changements rapides et variés des législations, ainsi que leurs interprétations, exposent la société à des procédures juridiques et des arbitrages potentiels.
- Non-conformité dans la distribution du dividende.
- en juin 2023, CO2Logic a présenté à WEB SA ses émissions relatives aux activités du siège (scopes 1 et 2) en fonction de la portée et de la structure du protocole de GES ;
- en septembre 2023, CO2Logic et WEB SA ont démarré l'établissement d'un plan d'action de réduction des émissions de carbone de WEB, convenu d'un soutien à la validation de la candidature de WEB SA à la Science Based Target Initiative et le calcul des émissions opérationnelles de CO2 des bâtiments du portefeuille de WEB SA (scope 3). Ce projet a débuté en octobre 2023 et devrait se terminer en Q2 2024 ;
- en septembre 2023, l'audit interne de WEB SA a délégué à la Société BDO a audité le processus en cours pour conclure que la Société était dans les délais ;
- en septembre 2024, WEB SA a contracté avec Deloitte pour tous les autres aspects non couverts par CO2 Logic ;
- en septembre 2024, recrutement d'un responsable CSRD, accompagné de trois membres dans l'équipe ;
- en janvier 2025, réalisation d'un audit interne pour évaluer les travaux, avec la participation de Deloitte pour l'exercice de reporting.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Le ratio d'endettement est calculé et surveillé chaque mois pour s'assurer qu'il respecte les limites règlementaires et internes.
- Les lignes de crédit disponibles et les conditions des financements en cours (taux d'intérêt, échéances, garanties) sont suivies en continu afin de garantir une gestion optimale de la trésorerie.
- La distribution des dividendes est contrôlée régulièrement pour s'assurer qu'elle est conforme aux politiques internes, aux règlements légaux, et qu'elle respecte les critères de solvabilité.
- Une société externe spécialisée (comme Liedekerke, un cabinet d'avocats) fournit des mises à jour régulières sur les évolutions législatives et réglementaires pouvant affecter les activités de l'entreprise.
- La FSMA (Autorité des services et marchés financiers) émet des alertes et informations pertinentes qui sont suivies pour s'assurer de la conformité et anticiper les évolutions dans la régulation financière.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### **RISQUES SANTÉ, SÉCURITÉ ET ENVIRONNEMENT (SSE)**

#### **S11 - RISQUE D'ALÉAS CLIMATIQUES**

#### Description

• Risque de dommages et destructions des biens de WEB SA ayant pour conséquence des pertes de revenus locatifs et des coûts de réparations significatifs.

#### Causes

- Augmentation des évènements extrêmes.
- Faible anticipation de ce type d'évènement pour les bâtiments plus anciens.
- Les changements climatiques, notamment des conditions météorologiques plus extrêmes (températures élevées, pluies intenses, vents violents), fragilisent les toitures en revêtements bitumeux, augmentant leur usure prématurée.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### **S5 - RISQUE DE DÉPENDANCE DU PERSONNEL**

#### Description

• Risque de dépendance de l'organisation sur des personnes clés ayant pour conséquence une déstabilisation de l'organisation interne, une perte de compétence, une perte d'expérience ainsi qu'un effet négatif sur la capacité opérationnelle.

#### Causes

- Peu ou pas de back-up pour les fonctions clés en raison de la taille modeste de WEB SA dans le secteur des SIRs, tout en connaissant les mêmes obligations que tout autre société du même secteur.
- Une politique de rémunération inférieure à celle du marché pour des postes à responsabilités équivalentes.
- Les exigences de performance peuvent inciter à des comportements contraires aux normes et à la stratégie de WEB SA.

#### Échelle d'impact

Les conséquences doivent être gérées avec des ressources spécialisées externalisées. (implication du Comité de Direction).

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Contrôle des infrastructures de gestion des eaux et des toitures : Installation de bassins d'orage pour la gestion de l'eau, dont des bassins de percolation. De plus, presque tous les bâtiments sont équipés de toitures plates.
- Mise en place de contrats d'assurance couvrant les dégâts climatiques avec une garantie de remise à neuf.
- Assurances de garantie liées à la perte d'exploitation.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Un plan de succession a été approuvé pour le remplacement des dirigeants et des managers.
- Un cabinet indépendant a évalué la politique de rémunération des dirigeants de la Société.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

#### **INSTALLATIONS ET ÉQUIPEMENTS**

#### **S3 - RISQUE D'ASSURANCE INADÉQUATE**

#### Description

• Risque d'absence/incohérence des polices/couvertures d'assurance pour les immeubles/ sites en cas de sinistres ayant pour conséquence des pertes financières.

#### Causes

- Survenance d'un sinistre majeur affectant l'un ou l'autre des immeubles.
- Absence de revue régulière des polices d'assurances couvrant les immeubles du portefeuille.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

# **S4 - RISQUE DE MAINTENANCE DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER**

#### Description

60

Risque d'absence/ défaillance de la maintenance/conformité réglementaire des immeubles du portefeuille ayant pour conséquence une augmentation des coûts de réparations, des vides locatifs plus élevés et une dégradation de la valorisation des immeubles ainsi que du distribuable.

#### Causes

- Absence de vue exhaustive (cadastre) sur le parc immobilier.
- Budget de maintenance trop faible et arbitrage nécessaire dans le choix des réparations à réalisées.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- WEB SA a mis en place des assurances « valeur à neuf » pour l'ensemble de ses actifs, revues périodiquement.
- Ces assurances couvrent les biens immobiliers, ainsi que le contenu et la perte d'exploitation si nécessaire.
- Des courriers circulaires sont envoyés aux locataires pour collecter des informations sur la protection incendie et les attestations associées.
- La majorité des baux inclut une clause d'abandon de recours, garantissant que WEB SA sera indemnisée en cas de non-assurance des locataires.
- Pour certains sites, comme Rhode-Saint-Genèse, la police d'assurance couvre le bien, son contenu et le risque locatif, avec les coûts répercutés sur les locataires.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Cadastre immobilier pour l'ensemble du portefeuille en cours.
- Arbitrage du cycle de vie des immeubles avec cessions des immeubles considérées comme obsolètes.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

#### **TECHNOLOGIE DE L'INFORMATION**

#### **S6 - RISQUE DE PERTURBATION OPÉRATIONNELLE LIÉE À L'IT/ CYBERSÉCURITÉ**

#### Description

• Risque d'indisponibilité des systèmes d'information (comptable, serveurs, email, site web...) ayant pour conséquence une entrave momentanée au bon fonctionnement des départements de l'organisation, un ralentissement des activités journalières et dans la publication des documents relatifs aux obligations de rapportage.

#### Causes

- Les technologies utilisées par WEB SA pourraient ne pas fonctionner comme prévu et présenter des bugs ou défauts dans leurs utilisations.
- La défaillance des systèmes d'information et les attaques de cybercriminalité pourraient également être à l'origine de perturbation opérationnelle.

#### Niveau de risque inhérent

Elevé

#### **STRATÉGIQUE**

#### **SS1 - RISQUE DE VALORISATION DU PORTEFEUILLE**

#### Description

- Risque de sur/sous-évaluation du portefeuille immobilier ayant pour conséquence un impact sur les ratios financiers de l'organisation (actif/dette, etc.).
- Impact négatif sur le résultat net, sur la valeur de l'actif net et sur le ratio d'endettement, sans toutefois impacter le revenu distribuable de l'exercice.

#### Causes

- Les fluctuations de la valeur des biens, qu'elles soient à la hausse ou à la baisse, sont influencées par le contexte inflationniste et les politiques monétaires des banques centrales, qui ont entraîné une hausse significative des taux d'intérêt. Ces facteurs peuvent affecter de manière variable les taux de capitalisation appliqués par les experts immobiliers à différents segments du marché immobilier.
- Une remise en question du taux de 2,5% de droit de mutation à la hausse pour des transactions > 2,5M€ aurait pour conséquence de diminuer la fair value des immeubles et de diminuer les fonds propres de la Société, augmentant son taux d'endettement artificiellement, limitant ainsi son accès au financement par emprunt au moment même où la directive CSRD va demander de mobiliser plus de moyens financiers sur la décarbonation.
- Une communication incomplète des informations immobilières vers l'expert immobilier empêche une valorisation en connaissance de cause.

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Externalisation dans le data center de Proximus de l'ensemble des données numériques de la Société avec sauvegarde permanente.
- Validation du système et des données par l'auditeur interne.
- Système de back-up externalisé et quotidien permettant un redémarrage rapide.
- Un audit interne « Cybersecurity » a été réalisé en 2024 à la demande du Conseil d'administration.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

• Faible/trop faible investissement dans les éléments ayant un impact sur les émissions carbones des biens en portefeuille.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Revue et réconciliation par la directrice opérationnelle du fichier de suivi immobilier avant envoi vers l'expert immobilier.
- Évaluation trimestrielle de la juste valeur des immeubles de placement par l'Expert Immobilier, incluant l'analyse des baux et travaux récents communiqués, ainsi que des visites périodiques des sites.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

L'image de WEB SA peut être affectée pour une courte période. Cela donnera lieu à un contrôle interne transversal des données.

#### **SS2 - RISQUE DE DÉFINITION ET IMPLÉMENTATION DE LA STRATÉGIE**

#### Description

• Risque d'opérationnalisation inadéquate de la stratégie de croissance de l'organisation ayant pour conséquence une diminution du rendement de la SIR et de son distribuable.

#### Causes

- Inertie organisationnelle reposant sur le portefeuille existant.
- Définition /vision peu claire de la stratégie au sein de la direction / non-interprétée de la même façon.

#### Niveau de risque inhérent

#### Elevé

#### Mesures et facteurs d'atténuation

• Ciblage opportuniste des biens mais une stratégie de développement a été établie concernant les immeubles commerciaux de périphérie / Semi-industriel logistique et des surfaces de bureau.

#### **SS3 - RISQUE DE TRANSITION ESG**

#### Description

• Risque que la stratégie de WEB SA ne prenne pas en compte les exigences du marché relatives à la décarbonisation et la diminution de l'impact environnemental de l'organisation.

#### Causes

62

- Mise en application de la stratégie inadéquate.
- Refus d'engager des investissements conséquents en vue d'atteindre les exigences de décarbonisation.

#### Niveau de risque inhérent

#### Elevé

#### Mesures et facteurs d'atténuation

• La définition d'une roadmap stratégique est en cours de réflexion.

#### **GESTION DU PORTEFEUILLE D'INVESTISSEMENTS**

#### **SS4 - RISQUE ENVIRONNEMENTAL**

#### Description

• Risque de sous-évaluation des risques environnementaux lors de l'acquisition ou de réalisation de travaux par WEB SA sur ces sites.

#### Causes

• Le sous-sol de la région de Charleroi a été abondamment exploité par l'industrie charbonnière et sidérurgique. Il se pourrait que WEB SA détienne des bâtiments situés dans une zone présentant de la pollution.

- Validation des investissements par la direction effective jusqu'à 2,5 millions d'euros, avec approbation du Conseil d'Administration au-delà de ce seuil.
- Screening préventif des locataires, recherche active de nouveaux locataires, et analyse financière des candidats.
- Révisions de loyer, prix concurrentiels et insertion de garanties personnelles dans les baux.
- Le Conseil d'administration surveille l'impact de l'e-commerce sur les investissements retail, sans identifier de risques imminents pour le moment tout en restant vigilant.

#### Niveau de risque résiduel

Elevé

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

- Réalisation d'un premier inventaire partiel du Scope 3, basé sur la consommation au m², sans lien direct avec la performance énergétique.
- Programme complet de réfection des immeubles au niveau toiture/isolation/etc. en cours depuis 5 ans.
- Une réflexion portant sur la vente des immeubles trop énergivores a également été réalisée.
- Des contrôles sont en cours de mise en place et devrait réduire l'impact et la probabilité du risque dans le futur.

#### Niveau de risque résiduel

Elevé

#### Échelle d'impact

L'image de WEB SA sera affectée pour une longue durée et demandera la mise en place d'actions non préexistantes pour restaurer l'image et la confiance auprès des acteurs clés.

- Pendant de nombreuses années, l'amiante a été utilisée dans diverses applications mais, depuis le 1er janvier 2005, l'utilisation et la mise sur le marché de produits contenant de l'amiante est totalement interdite, que ce soit en Belgique ou dans l'ensemble de l'union européenne.
- Information partielle communiquée par le vendeur lors de l'acquisition d'un bien.
- Activité de Due Diligence insuffisante lors de l'acquisition sur les différents risques environnementaux probables.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

• Lors de la mise en route de tout nouveau chantier une étude géotechnique est réalisée en cas de doute et une analyse systématique du pouvoir portant du sol avant toute nouvelle construction (étude de sol).

#### **SS5 - RISQUE D'ACQUISITIONS**

#### Description

• Risque relatif au ciblage et la détermination de la cible ayant pour conséquence une dégradation de la rentabilité de l'acquisition.

#### Causes

- Choix et critères applicables dans la détermination de la cible.
- Analyse Due diligence (Commerciale/ Financière / Technique) et analyse rentabilité d'un projet.
- Manque de suivi du projet.
- Inflation et augmentation des coûts.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Analyse de rentabilité systématique réalisée par le CFO avant tout investissement.
- Réalisation de due diligence comptable, fiscale et légale.

#### **SS6 - RISQUE DE DÉVELOPPEMENT**

#### Description

• Risque de surcoûts, de retards dans les projets ou de non-conformité environnementale, pouvant entraîner des sanctions, des impacts réputationnels, une dégradation de la rentabilité.

#### Causes

- Mauvaise analyse technique du projet.
- Analyse rentabilité d'un projet.
- Manque de suivi du projet.
- Inflation et augmentation des coûts.
- Lors de projets de développement, notamment de construction sur de nouveaux terrains, il peut exister des problèmes environnementaux imprévus, tels que des pollutions résiduelles ou la présence de polluant dans le sol.

• WEB SA s'assure contractuellement que la responsabilité incombe au preneur dans l'éventualité où son activité comporterait un risque avéré de pollution.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%

- Réalisation d'un audit technique externe et commercial préalable pour évaluer la faisabilité et les risques liés à chaque projet.
- Validation des investissements par la direction effective jusqu'à 2,5 millions d'euros, avec approbation du Conseil d'Administration au-delà de ce seuil.
- Ciblage opportuniste des biens mais une stratégie de développement a été établie concernant les immeubles commerciaux de périphérie / Semi-industriel logistique et des surfaces de bureau.
- Analyse de solvabilité des locataires et des contrats en cours.
- Acquisition focus sur des biens avec des locataires déjà présents dans le portefeuille de WEB.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Réalisation systématique d'une analyse technique approfondie par des experts externes pour les rénovations lourdes, incluant des sondages techniques (carottages) pour évaluer l'état des structures existantes.
- Travail systématique sur la base de devis détaillés, avec métrés réalisés par un architecte pour garantir une estimation précise des coûts.

#### Niveau de risque résiduel

Limité

#### Échelle d'impact

400.000 à 800.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 2% à 3%.

#### **GOUVERNANCE ET ÉTHIQUE**

#### **SS7 - RISQUE DE FRAUDE (INTERNE/EXTERNE)**

#### Description

• Risque de fraude interne ou externe ayant pour conséquence des pertes financières, une perte de la confiance des actionnaires et des parties tierces (banques et autres…).

#### Causes

• Inadéquation du contrôle interne prévenant ou limitant ce risque.

#### Niveau de risque inhérent

Limité

#### **SS8 - RISQUE DE CONFLIT D'INTÉRÊT**

#### Description

• Risque de conflit d'intérêt des membres de la direction lors de la prise de décision stratégique ou opérationnelle ayant pour conséquence une remise en cause des décisions prises et potentiellement un abus de bien sociaux (abus de l'argent de l'actionnaire).

#### Causes

64

• La direction effective et le Conseil d'administration sont constitués de plusieurs membres de l'investisseur de référence.

#### Niveau de risque inhérent

Elevé

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Surveillance active du Compliance Officer, assisté en certaines matières par un cabinet d'avocats externe.
- Procédure d'approbation des dépenses hiérarchisée jusqu'au Président du Conseil d'administration.
- Mise en concurrence des prestataires externes dès dépassement du seuil de 10k€.
- Application du principe des 4 yeux pour tout paiement > 25 K€.
- Séparation des pouvoirs en matière de paiement : approbation des factures, préparation des fichiers de paiements des factures par des collaborateurs différents de ceux qui approuvent la mise en paiement.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%.

#### Mesures et facteurs d'atténuation

- Surveillance active du Compliance Officer, assisté en certaines matières par un cabinet d'avocats externe.
- Surveillance du Conseil d'administration, en particulier des administrateurs indépendants en matière de conflits d'intérêt.
- Publication dans le rapport financier annuel des PV de Conseil où un conflit d'intérêt a été avéré et contrôle par auditeur externe du respect du Code des Sociétés et des Associations en matière de conflits d'intérêts.

#### Niveau de risque résiduel

Faible

#### Échelle d'impact

0 à 200.000 € de perte, soit une perte au niveau du distribuable de 0 à 1%

65

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA

→ **Site 03 - Gosselies - Avenue des États-Unis 90 - 623 m² bâtis - Logistique**

# 66

<span id="page-65-0"></span>**RAPPORT**

^→ **Site ²³ - Gosselies - Route Nationale V - 5.025 m² bâtis - Commerces IMMOBILIER**

# Évaluation du portefeuille par l'Expert Immobilier1,2

Conformément aux dispositions légales, les biens immobiliers du portefeuille de WEB SA font l'objet d'une expertise trimestrielle. À ce jour, ces missions d'expert immobilier sont confiées à CBRE Valuations Services SRL, ayant son siège social à 1000 Bruxelles, boulevard de Waterloo 16, immatriculée au registre des personnes morales sous le numéro BE 0859.928.556, nommé pour un mandat de 3 ans renouvelable.

Pour cette mission, au 31 décembre 2024 elle est représentée par Monsieur Pieter Paepen. 2

Pour sa mission, la rémunération anuelle de l'expert est de 69.349 € HTVA.

Les méthodes d'évaluation appliquées par l'expert immobilier sont décrites dans la Note 05 de la partie financière du présent rapport.


**Site 10** - Gosselies - Rue de Namur 140 - 17.009 m² bâtis - Commerces

1


**Site 32** - Gosselies - Centre Commercial Espace Nord - Route Nationale V - 9.256 m² bâtis - Commerces


**Site 05** - Gosselies - Chaussée de Fleurus 157 - 19.023 m² bâtis - Logistique

1 Le rendement potentiel est calculé en divisant la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locative estimée (VLE) sur surfaces vacantes par la Valeur d'Investissement. 2 hors capitaux assurés pour les biens en copropriété


Bruxelles, le 31 janvier 2025

#### Mesdames, Messieurs,

Conformément à l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 en application de la loi du 12 mai 2014 sur les Sociétés Immobilières Réglementées, vous avez mandaté CBRE Valuation Services pour évaluer l'entièreté du portefeuille de Warehouses Estates Belgium S.A.

Notre mission a été réalisée en toute indépendance. Tous les immeubles ont été visités par les experts de CBRE Valuation Services.

Selon l'usage, notre mission s'est basée sur les renseignements communiqués par Warehouses Estates Belgium en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles ainsi que sur base des visites réalisées par les experts de CBRE. Nous supposons ces renseignements exacts et complets. Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière une expertise de la qualité structurelle et/ou technique des immeubles, ni une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de Warehouses Estates Belgium S.A., qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due diligence technique et juridique avant acquisition de chaque immeuble.

La valeur d'investissement peut être définie comme étant la valeur la plus probable dans des conditions normales de vente entre parties parfaitement informées et consentantes, à la date de l'expertise, avant déduction des frais d'acte de cession du portefeuille.

D'un point de vue comptable pour l'établissement des états financiers d'une SIR, conformément au référentiel IAS/IFRS, l'usage est d'utiliser la juste valeur (« Fair Value »). Selon le communiqué de presse de l'Association Belge des Asset Managers (BEAMA) du 8 février 2006 et tel que confirmé dans le communiqué de presse de la BE-REIT Association du 10 novembre 2016, la juste valeur peut être obtenue par déduction des coûts de transaction de 2,5% de la valeur d'investissement pour des immeubles de plus de 2.500.000 €. Pour les immeubles qui ont une valeur d'investissement inférieure à 2.500.000 €, les droits à déduire sont de 12% ou de 12,5% selon la région dans laquelle ils sont situés.

Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la valeur d'investissement du patrimoine immobilier de Warehouses Estates Belgium S.A. expertisé par CBRE Valuation Services au 31 décembre 2024 s'élève à :

#### **346.727.689 €**

#### **(Trois cent quarante-six millions sept cent vingt-sept mille six cent quatre-vingt-neuf euros)**

Après déduction de frais de transferts conformément aux recommandations de la BEAMA et vos instructions pour frais d'acte, sur la valeur globale, ceci nous amène à une « Fair Value » de :

#### **336.471.457 €**

#### **(Trois cent trente-six millions quatre cent septante et un mille quatre cent cinquantesept euros)**

Ce montant comprenant la valeur attribuée aux immeubles évalués par CBRE Valuation Services.

Nous vous prions d'agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos sentiments les meilleurs.

Pieter Paepen MRICS Director Valuation Services Pour CBRE Valuation Services


70

# Valorisation générale au 31-12-2024

| Site | Propriétés | Année de cons<br>truction / rénovation | Surface<br>Bâtie | Valeur<br>investissement | Juste Valeur | Taux<br>occupation1 | %<br>portfolio2 | Loyer Net | VLE3 | Rendement<br>Potentiel4 |
|------|------------------------------------------|----------------------------------------|------------------|--------------------------|--------------|---------------------|-----------------|-------------|-------------|-------------------------|
| | IMMEUBLES LOGISTIQUES | | | | | | | | | |
| 03 | Gosselies - Av. des Etats-Unis 90 | 1999-2007 | 623 m² | 1.349.917 € | 1.199.926 € | 100,00% | 0,39% | 134.022 € | 114.890 € | 9,93% |
| 05 | Gosselies - Chée de<br>Fleurus 157 | 1974-1975-1996-2008-<br>2013 | 19.023 m² | 10.830.590 € | 10.566.429 € | 100,00% | 3,12% | 864.382 € | 804.799 € | 7,98% |
| 08 | Courcelles - Rue de la Glacerie 12 | 1920-1980-1990-2005-<br>2013 | 33.378 m² | 8.929.028 € | 8.711.247 € | 100,00% | 2,58% | 1.124.340 € | 938.608 € | 12,59% |
| 11 | Gosselies - Rue de l'Escasse | 1960 | 4.850 m² | 880.964 € | 783.079 € | 43,44% | 0,25% | 44.872 € | 92.150 € | 11,73% |
| 12 | Fleurus -<br>Av. de l'Espérance 1 | 1992 | 3.822 m² | 1.521.279 € | 1.352.248 € | 100,00% | 0,44% | 140.504 € | 126.126 € | 9,24% |
| 17 | Gosselies - Aéropôle | 1995-2001 | 27.405 m² | 7.009.705<br>€ | 6.599.703 € | 100,00% | 2,02% | 659.922 € | 586.748 € | 9,41% |
| 24 | Gosselies - Rue des Emailleries 1-3 | 1988-2000-2002-<br>2006-2012 | 8.809 m² | 5.897.123 € | 5.753.291 € | 100,00% | 1,70% | 518.040 € | 468.388 € | 8,78% |
| 30 | Marchienne-Au-Pont - Rue T. Bonehill 30 | 1950-2010 | 13.568 m² | 4.309.508 € | 4.204.398 € | 89,75% | 1,24% | 441.483 € | 470.154 € | 11,41% |
| 33 | Gosselies - Av. Jean<br>Mermoz 29 | 1992-1995-2006-2007-<br>2013 | 20.589 m² | 14.247.676 € | 13.900.172 € | 100,00% | 4,11% | 1.305.068 € | 1.134.533 € | 9,75% |
| 52 | Houdeng -<br>Rue de la Reconversion | 2003 | 5.918 m² | 5.137.340 € | 5.012.039 € | 100,00% | 1,48% | 420.000 € | 391.798 € | 8,18% |
| 54 | Fleurus -<br>Av. Alexandre Fleming 3 | 1970-2016 | 16.371 m² | 11.897.518 € | 11.607.335 € | 100,00% | 3,43% | 920.215 € | 972.287 € | 7,73% |
| | TOTAL | | 154.356 m² | 72.010.648 € | 69.689.867 € | 98,69% | 20,77% | 6.572.846 € | 6.100.480 € | 9,39% |
| | IMMEUBLES DE<br>BUREAUX | | | | | | | | | |
| 15 | Rhode-St-Genèse - Chée de Waterloo 198 | 1992 | 7.518 m² | 13.158.040 € | 12.837.112 € | 89,94% | 3,79% | 935.664 € | 994.690 € | 7,91% |
| 18 | Charleroi - Bd Joseph II 38-40-42 | 996-2007 | 2.498 m² | 2.981.982 € | 2.909.251 € | 100,00% | 0,86% | 291.159 € | 224.820 € | 9,76% |
| 22 | Gosselies - Rue de Namur 138 | 1920-2011-2012-2013 | 1.230 m² | 1.345.490 € | 1.195.991 € | 100,00% | 0,39% | 104.794 € | 104.550 € | 7,79% |
| 51 | Alleur<br>-<br>Rue Alfred Deponthière 40 | 2019 | 5.243 m² | 15.259.109<br>€ | 14.886.936 € | 100,00% | 4,40% | 1.255.376 € | 837.905 € | 8,23% |
| | TOTAL | | 16.489 m² | 32.744.621 € | 31.829.290 € | 95,96% | 9,44% | 2.586.993 € | 2.161.965 € | 8,22% |
| | TERRAINS | | | | | | | | | |
| 28 | Loverval<br>- Chée de Philippeville | | Projet | 326.228 € | 289.980 € | 100,00% | 0,09% | 0 € | 0 € | 0,00% |
| 29 | Gerpinnes - Chée de Philippeville 212 | | Projet | 1.388.816 € | 1.234.503 € | 100,00% | 0,40% | 77.409 € | 77.409 € | 5,57% |
| 33 | Gosselies - Av. Jean<br>Mermoz 29 | | Parking | 1.104.931 € | 982.161 € | 100,00% | 0,32% | 111.765 € | 92.000 € | 10,12% |
| | TOTAL | | - m² | 2.819.975 € | 2.506.644 € | 100,00% | 0,81% | 189.173 € | 169.409 € | 6,71% |

1 sur loyer réel

2 sur base de la valeur d'investissement déterminée par l'Expert Immobilier

3 Estimation de la valeur locative estimée par l'Expert Immobilier

4 Le rendement potentiel est calculé en divisant la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locative estimée (VLE) sur surfaces vacantes par la Valeur d'Investissement. [(LP sur surfaces louées)+(VLE sur surfaces vides)]/(Valeur d'Investissement)

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA

| Site | Propriétés | Année de cons<br>truction / rénovation | Surface<br>Bâtie | Valeur<br>investissement | Juste Valeur | Taux<br>occupation1 | %<br>portfolio2 | Loyer Net | VLE3 | Rendement<br>Potentiel4 |
|------|--------------------------------------------------------|----------------------------------------|------------------|--------------------------|---------------|---------------------|-----------------|--------------|--------------|-------------------------|
| | IMMEUBLES COMMERCIAUX | | | | | | | | | |
| 02 | Couillet<br>- Route<br>de Philippeville 196-206 | 2006 | 3.075 m² | 3.542.521 € | 3.456.117 € | 93,04% | 1,02% | 252.583 € | 256.500 € | 7,66% |
| 04 | Nalinnes - rue d'Acoz | 1998-1999-2003-2016 | 1.862 m² | 4.433.785 € | 4.325.644 € | 81,92% | 1,28% | 300.769 € | 341.845 € | 8,28% |
| 09 | Gosselies - Rue du Chemin<br>de fer | 2008-2011 | 13.098 m² | 21.570.549 € | 21.044.437 € | 98,02% | 6,22% | 1.485.807 € | 1.295.970 € | 7,03% |
| 10 | Gosselies - Demanet | 1920-2011-2013 + 2005 | 17.009 m² | 25.727.907 € | 25.100.396 € | 100,00% | 7,42% | 1.651.094 € | 1.623.755 € | 6,42% |
| 13 | Gosselies - City Nord | de 1980 à 2017 | 33.329 m² | 51.857.966<br>€ | 50.593.139 € | 100,00% | 14,96% | 3.814.304 € | 3.454.665 € | 7,36% |
| 20 | Courcelles - Av. Général de Gaulle 16-20 | 1950-2004 | 2.537 m² | 2.425.613 € | 2.156.101 € | 89,69% | 0,70% | 167.034 € | 198.835 € | 7,68% |
| 21 | Gerpinnes - Chée de Philippeville 193 | 1920-2001 | 581 m² | 1.029.930 € | 915.494 € | 100,00% | 0,30% | 69.769 € | 76.270 € | 6,77% |
| 23 | Gosselies - RN 5 | 1980-2002-2012 | 5.025 m² | 9.148.291 € | 8.925.162 € | 100,00% | 2,64% | 725.118 € | 621.125 € | 7,93% |
| 26 | Lodelinsart - Chée de<br>Bruxelles 296 | 1987 | 4.444 m² | 3.044.777<br>€ | 2.970.513 € | 100,00% | 0,88% | 233.757 € | 201.011 € | 7,68% |
| 32 | Gosselies - Chotard | 2000-2001-2002-<br>2007 | 9.256 m² | 15.281.378 € | 14.908.661 € | 100,00% | 4,41% | 1.220.377 € | 1.030.578 € | 7,99% |
| 34 | Gosselies - Rue des Bancroix | 2002 | 3.187 m² | 8.719.206 € | 8.506.542 € | 100,00% | 2,51% | 626.768 € | 577.200 € | 7,19% |
| 35 | Jumet<br>- RN 5 | 1993-1997-2008-2011 | 1.895 m² | 2.706.171<br>€ | 2.640.167 € | 100,00% | 0,78% | 178.648 € | 191.890 € | 6,60% |
| 36 | Leuze-en-Hainaut - Rue Condé 62 | 1930-1968-1988-1996 | 1.530 m² | 1.314.511 € | 1.168.454 € | 100,00% | 0,38% | 120.556 € | 164.475 € | 9,17% |
| 37 | Gerpinnes - Rue du Bultia 85-87 | 2013 | 6.082 m² | 15.058.565 € | 14.691.286 € | 100,00% | 4,34% | 960.855 € | 836.265 € | 6,38% |
| 38 | Courcelles - Rue Monnoyer<br>70 | 2005-2011-2012 | 5.719 m² | 7.677.797 € | 7.490.534 € | 100,00% | 2,21% | 612.172 € | 547.265 € | 7,97% |
| 39 | Dampremy<br>- Chée de Bruxelles 100 | 2019 | 6.380 m² | 5.197.446 € | 5.070.679 € | 100,00% | 1,50% | 213.884 € | 213.884 € | 4,12% |
| 42 | Péronnes-lez-Binche - Av. Léopold III 5 | 2000 | 3.360 m² | 1.213.784 € | 1.078.920 € | 7,69% | 0,35% | 8.400 € | 106.425 € | 9,00% |
| 43 | Naninne<br>- Chée<br>de Marche<br>878-880 | inconnu - 2013 | 3.119 m² | 3.210.203 € | 3.131.905 € | 100,00% | 0,93% | 272.629 € | 231.960 € | 8,49% |
| 44 | Wierde<br>- Chée de Marche 651-657 | 1990-1991-2013 | 2.225 m² | 2.869.479 € | 2.799.492 € | 100,00% | 0,83% | 252.406 € | 210.375 € | 8,80% |
| 45 | Marcinelle<br>- Av. de Philippeville 141-143 | 2009 | 2.322 m² | 3.903.259 € | 3.808.057 € | 84,68% | 1,13% | 212.730 € | 246.100 € | 6,44% |
| 46 | Jette -<br>Rue<br>H. Werrie 76 | 2015 | 1.150 m² | 1.736.586 € | 1.543.632 € | 100,00% | 0,50% | 145.412 € | 115.000 € | 8,37% |
| 47 | Ieper<br>-<br>Paterstraat 5 | 1704-1922-2015 | 1.483 m² | 1.675.498 € | 1.495.980 € | 100,00% | 0,48% | 125.712 € | 103.810 € | 7,50% |
| 48 | Tournai -<br>Rue des Chapeliers 20 | 1935-1998-2007 | 875 m² | 756.785 € | 672.698 € | 100,00% | 0,22% | 45.000 € | 65.625 € | 5,95% |
| 49 | Péruwelz - Rue Neuve Chée 86 | 2010 | 7.480 m² | 9.704.674<br>€ | 9.467.974 € | 77,87% | 2,80% | 597.872 € | 690.610 € | 7,91% |
| 50 | St-Georges-s/Meuse, Rue Campagne du<br>Moulin<br>17-57 | 2010-2014 | 13.303 m² | 19.906.571 € | 19.421.044 € | 98,21% | 5,74% | 1.344.694 € | 1.268.009 € | 6,89% |
| 53 | Sambreville<br>- Espace 98 | 2002-2007-2012-2016-<br>2018 | 10.767 m² | 15.439.193 € | 15.062.628 € | 100,00% | 4,45% | 989.376 € | 966.228 € | 6,41% |
| | TOTAL | | 161.093<br>M² | 239.152.445 € | 232.445.656 € | 97,51% | 68,97% | 16.627.728 € | 15.635.676 € | 7,15% |
| | TOTAL<br>GÉNÉRAL | | 331.938 m² | 346.727.689 € | 336.471.457 € | 97,63% | 100,00% | 25.976.740 € | 24.067.530 € | 7,71% |

1 sur loyer réel

3 Estimation de la valeur locative estimée par l'Expert Immobilier

4 Le rendement potentiel est calculé en divisant la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locative estimée (VLE) sur surfaces vacantes par la Valeur d'Investissement. [(LP sur surfaces louées)+(VLE sur surfaces vides)]/(Valeur d'Investissement)

² sur base de la valeur d'investissement déterminée par l'Expert Immobilier

# Analyse du portefeuille au 31-12-2024¹

Les aménagements entrepris au cours de la période sous revue ont eu pour objectif d'accroître la maîtrise du risque lié aux aspects de diversification du portefeuille tant en termes de bâtiments, que d'exploitants.

Ceci a également pour but de s'inscrire dans une optique d'amélioration de l'empreinte écologique de ses immeubles. 123

La diversification du portefeuille s'établit en fonction des critères suivants de sorte à réduire l'impact toujours possible mesuré en termes de coûts de reconversion : le nombre de contrats de location (environ 320), 2 la qualité intrinsèque des locataires, la variété des secteurs d'activités dans lesquels ces derniers sont actifs, ainsi que la modularité desdits immeubles.

# Nature du portefeuille³

Au 31 décembre 2024, le portefeuille se compose de :


# Répartition liée à l'échelle de marché des locataires

L'offre immobilière de WEB SA rencontre un fort succès notamment auprès d'entreprises internationales (32,64%). De facto, la taille de ces dernières diminue leur exposition financière immédiate à des crises cycliques ; ce qui contribue à diversifier le risque en regard d'une conjoncture économique défavorable et pérennise proportionnellement le rendement locatif du portefeuille de la Société.

D'autre part, les revenus locatifs, répartis sur un nombre important de locataires (± 290) permettent de fragmenter de façon sensible le risque débiteur et donc améliore la stabilité des revenus.


1 sur base des revenus locatifs de la période pour tous les types de biens sauf mention contraire

2 en ne tenant compte que des contrats relatifs aux surfaces locatives (bâtiments et terrains à l'exclusion des totems)

3 sur base de la valeur d'investissement déterminée par l'Expert immobilier

→ **Site 53** - Auvelais - Espace 58 - Rue de l'Essor 1 - 10,767 m² bâtis - Commerces


## Répartition sectorielle des immeubles commerciaux¹

1

La pondération du portefeuille en termes de secteurs économiques répond d'une politique d'investissement volontariste intégrant des locataires bien répartis entre différents secteurs économiques, ce qui participe à réduire le risque potentiel notamment en période de conjoncture moins favorable. De fait, une crise cyclique affecte différemment les secteurs en question.


# Répartition géographique

Au 31 décembre 2024, la présence de la SIR en Région flamande s'élève à 3,82% contre 0,42% en Région bruxelloise et 95,77% en Région wallonne. À la même date, les immeubles de placement étaient situés à raison de 51,79% sur Gosselies, en bordure du Brabant wallon, couvrant les secteurs économiques différents que sont les immeubles logistiques, les immeubles commerciaux, les immeubles de bureaux, auxquels s'ajoutent des terrains.


73

1 sur base des revenus locatifs de la période sous revue pour les biens commerciaux uniquement


WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA

## Durée résiduelle des baux¹

1

Les dates d'échéances sont bien réparties sur les prochaines années : 50,46% des contrats ont une date d'échéance supérieure à 5 ans. La durée résiduelle des baux est estimée en moyenne à 6,59 ans, ce qui renforce la maîtrise du risque lié au vide locatif.

De plus, WEB SA dispose de biens particulièrement bien situés qui font l'objet d'une demande soutenue aussi en raison de la zone de chalandise débordant largement les limites de son implantation géographique immédiate particulièrement dans le segment des immeubles commerciaux.


#### **Statut des baux se terminant dans les 12 mois de la clôture**

Parmi les contrats arrivant à échéance entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025, un peu plus d'un tiers sont de type Plug & Work ou courte durée (conclus pour des périodes allant de quelques mois à 1 an) et majoritairement renouvelés depuis plusieurs années de manière automatique.

Pour un tiers, à la date de publication, une douzaine de surfaces font l'objet d'un nouveau contrat ou d'une (discussion de) prolongation.

Pour les baux restants, les locataires n'ont toujours pas fait part de leur intention de renoncer à leur contrat à la date de publication, l'échéance et/ou le délai de préavis tombant après la date de publication du présent rapport.

De manière générale et sauf intérêt déjà marqué par un repreneur, les surfaces pour lesquelles un renon est reçu sont mises en location (ou en vente le cas échéant) via différents supports.

1 sur base de l'échéance finale des contrats de location en cours au 31-12-2024, en ne tenant compte que des contrats relatifs aux surfaces locatives (bâtiments et terrains à l'exclusion des totem9


1

2


## Taux d'occupation

Le taux d'occupation du portefeuille s'affiche à 97,63% au 31 décembre 2024.

Sur une période de 5 ans, s'étalant du 31 décembre 2020 au 31 décembre 2024, le taux moyen est de 96,12% avec des valeurs allant de 94,58% (taux minimum au 31-12-2021 à 97,63% (taux maximum au 31-12-2024).¹


# Rendement locatif potentiel²

Le rendement locatif potentiel du portefeuille reste élevé avec un taux de 7,32% au 31 décembre 2024.

Sur une période de 5 ans, s'étalant du 31 décembre 2020 au 31 décembre 2024, le rendement locatif moyen est de 7,32% avec un minimum de 6,93% au 31 décembre 2020 et un maximum de 7,71% au 31 décembre 2024. 1


1 sur base des valeurs à la date de clôture de l'exercice

2 Le rendement potentiel est calculé en divisant la somme du loyer passant (LP) sur les surfaces louées et la valeur locative estimée (VLE) sur surfaces vacantes par la Valeur d'Investissement. [(LP sur surfaces louées)+(VLE sur surfaces vides)]/(Valeur d'Investissement.

# Classement des 10 principaux locataires

| En | fonction<br>des revenus<br>locatifs | |
|-----|-------------------------------------|-------|
| 1. | Ikanbi | 4,91% |
| 2. | Pro<br>Bail | 2,32% |
| 3. | Verdon | 2,29% |
| 4. | Media<br>Markt | 2,26% |
| 5. | Forever<br>Products | 1,86% |
| 6. | Basic<br>Fit Belgium | 1,69% |
| 7. | Synlab | 1,66% |
| 8. | Pharma<br>Belgium | 1,63% |
| 9. | Jacops Sud | 1,63% |
| 10. | Michelin<br>Belux | 1,58% |

| En | fonction<br>des superficies bâties | |
|-----|------------------------------------|-----------|
| 1. | Verdon | 20.756 m² |
| 2. | Forever<br>Products | 10.785 m² |
| 3. | Michelin Belux | 10.434 m² |
| 4. | Synlab | 7.012 m² |
| 5. | Jacops<br>Sud | 7.000 m² |
| 6. | Pro<br>Bail | 6.990 m² |
| 7. | Ansimmo (Decathlon) | 6.380 m² |
| 8. | Media<br>Markt | 6.236 m² |
| 9. | Pharma<br>Belgium | 5.918 m² |
| 10. | Facq | 5.340 m² |

| En | la durée résiduelle des baux1,2<br>fonction<br>de | |
|-----|---------------------------------------------------|----------|
| 1. | Allmat<br>(Bodymat Patrimonial) | 45,0 ans |
| 2. | Ansimmo (Decathlon) | 44,2 ans |
| 3. | Plaisir<br>d'offir | 36,0 ans |
| 4. | Maxi<br>Zoo<br>Belgium | 35,2 ans |
| 5. | Italo<br>Gourmet | 34,7 ans |
| 6. | Cemepro<br>(Château d'Ax) | 32,7 ans |
| 7. | Bevet Service | 33,2 ans |
| 8. | Protection Unit | 31,9 ans |
| 9. | Evresco<br>(Life Style Fitness) | 31,8 ans |
| 10. | Shops<br>Belgium 2 (Burger King) | 31,3 ans |

1 hors contrat de location des totems et terrains, ceux-ci se clôturant logiquement au même moment que le contrat de la surface relative 2 Nonobstant la durée des baux indiquée dans le document, les locataires ont le droit légal de résilier leur bail au terme de chaque triennat. Dans ce cas de figure théorique, toutes les surfaces commerciales seraient par définition vides dans les trois ans et six mois qui suivent.


# Immeubles représentant plus de 5%

Au 31 décembre 2024, la Société possède 4 sites représentant plus de 5% de ses actifs.

| | Valeur Investissement | Juste valeur | % du portefeuille1 |
|----------------------------------------------------------|-----------------------|--------------|--------------------|
| Gosselies<br>- City Nord & rue des Bancroix | 60.577.172 € | 59.099.681 € | 17,47% |
| Gosselies<br>- Demanet | 25.727.907 € | 25.100.396 € | 7,42% |
| Gosselies<br>- Rue du Chemin<br>de fer | 21.570.549 € | 21.044.437 € | 6,22% |
| Saint-Georges-sur-Meuse, Rue Campagne du Moulin<br>17-57 | 19.906.571 € | 19.421.044 € | 5,74% |

Ces sites sont plus amplement décrits (âge, locataires, taux d'occupation...) dans la section relative aux descriptions des immeubles ci-avant.

| Gosselies<br>–<br>City Nord<br>&<br>rue<br>des<br>Bancroix | Durée totale<br>bail2<br>du | Durée<br>résiduelle3 |
|------------------------------------------------------------|-----------------------------|----------------------|
| April<br>Beauty | 9 | 5,25 |
| Armand<br>Thiery | 9 | 8,67 |
| Ava | 9 | 8,50 |
| Babylon<br>Love Shop | 9 | 9 |
| Bicyclic<br>Bike<br>Shop | 9 | 6,66 |
| Binôme | 9 | 7,67 |
| Camber | 9 | 7,00 |
| Carlo<br>Sport<br>& Fashion | 9 | 4,91 |
| Casa<br>International | 9 | 5,16 |
| Cavavin | 9 | 0,67 |
| Cerese Security | 9 | 1,33 |
| Chaussea | 27 | 18,66 |
| Chaussures Maniet | 9 | 5,00 |
| Di | 9 | 2,83 |
| DSM<br>Cuisines | 9 | 3,33 |
| Emocion<br>Restaurant | 9 | 8,50 |

| Gosselies – City Nord<br>& rue des Bancroix | Durée totale<br>du bail2 | Durée<br>résiduelle3 |
|---------------------------------------------|--------------------------|----------------------|
| Fnac Vanden Borre | 9 | 9 |
| Fondation Papillon | 9 | 4,45 |
| Hair City 209 | 9 | 4,25 |
| Hair Pro | 9 | 3,50 |
| Icash | 9 | 1,08 |
| IHPO | 9 | 3,38 |
| Kimita | 9 | 9,00 |
| King Jouet Belgique | 9 | 1,25 |
| Krëfel | 18 | 2,41 |
| Kvik | 9 | 2,95 |
| La<br>Pause | 9 | 7,33 |
| L'Adriatic | 9 | 6,25 |
| Le Break | 9 | 2,00 |
| Le Paradis<br>du Sommeil | 9 | 1,45 |
| Leenbakker | 9 | 3,75 |
| Leonardo Supermercato | 9 | 6,75 |

| Gosselies – City Nord<br>& rue des Bancroix | Durée totale<br>du bail2 | Durée<br>résiduelle3 |
|---------------------------------------------|--------------------------|----------------------|
| Lidl | 27 | 13,83 |
| Literie Prestige | 9 | 5,33 |
| Midas | 9 | 8,53 |
| NB Sat | 9 | 9 |
| Okaïdi | 9 | 2,08 |
| Passion sucrée | 9 | 5,49 |
| Planet Pneus | 9 | 4,00 |
| Proxiums | 9 | 9,00 |
| Rackstore | 18 | 8,33 |
| RAS Security | 9 | 7,92 |
| Sportdirect.Com | 10 | 0,41 |
| Tape à l'Œil | 9 | 6,49 |
| Tedi | 9 | 8,41 |

2 2 3³

1 sur base de la valeur d'investissement déterminée par l'Expert Immobilier

2 en années 3 jusqu'à échéance finale, en années

| Gosselies<br>–<br>Demanet | Durée totale<br>du bail1 | Durée<br>résiduelle2 |
|---------------------------|--------------------------|----------------------|
| Action | 27 | 15,83 |
| Cassis-Paprika | 27 | 26,79 |
| Damart | 9 | 9 |
| Kid'S<br>City | 9 | 6,91 |
| Maxi<br>Zoo | 9 | 7,02 |
| Media<br>Markt | 18 | 18 |
| Medi-Market | 9 | 7,75 |
| Mondial<br>Tissus | 9 | 5,58 |
| Padel<br>Toro | 9 | 8,19 |
| Rêv'Intérieur | 27 | 14,75 |
| Schmidt<br>Cuisines | 9 | 2,16 |
| Sentiers du<br>monde | 1 | 0,41 |
| Van<br>Marcke | 9 | 6,49 |

| Gosselies<br>–<br>Chemin de Fer | Durée totale<br>du bail1 | Durée<br>résiduelle2 |
|---------------------------------|--------------------------|----------------------|
| Bella<br>Tavola | 9 | 8,50 |
| Centrakor<br>Stores | 18 | 12,33 |
| AD<br>Delhaize | 27 | 13,08 |
| Exterioo | 27 | 21,16 |
| Foody's<br>corner | 9 | 3,25 |
| Heytens | 9 | 2,25 |
| Intersports | 9 | 3,45 |
| Qteam | 9 | 6,83 |
| Soccer<br>City | 9 | 3,12 |

| St-Georges-sur-Meuse | Durée totale<br>du bail1 | Durée<br>résiduelle2 |
|---------------------------|--------------------------|----------------------|
| Amusement Park | 9 | 4,17 |
| April Beauty | 36 | 27,29 |
| Cabinet vétérinaire BeVet | 36 | 33,25 |
| Cash Piscines | 18 | 13,75 |
| Château d'Ax | 36 | 33,70 |
| CHR de la Citadelle | 9 | 7,75 |
| Club | 9 | 1,08 |
| Di | 36 | 28,16 |
| Figura'Tif | 9 | 9 |
| Italo Gourmet | 36 | 34,70 |
| JBC | 18 | 4,12 |
| JYSK | 9 | 8,25 |
| Le Délice du Pain | 9 | 4,75 |
| Life Style Fitness | 36 | 31,83 |
| Marques à suivre | 18 | 4,25 |
| Maxi Zoo | 36 | 35,21 |
| Ø Bar | 9 | 4,17 |
| Plaisir D'Offrir | 36 | 36,00 |
| Protection Unit | 36 | 31,87 |
| Protection Unit | 36 | 31,87 |
| Securitas Direct Verisure | 9 | 3,86 |
| The Hunter | 9 | 3,17 |
| Trafic | 18 | 7,04 |
| Voyages Copine | 36 | 23,00 |

#### Immeubles représentant plus de 20%

La Société ne possède pas au sein de son portefeuille immobilier d'immeubles de placement représentant plus de 20 %.

# Descriptif du portefeuille

#### **Site 2 – Couillet**

Route de Philippeville 196-206, 6010 Couillet **Superficie:** 1.875m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2006 - 2016 **Locataire(s) :** Win châssis, Wok Imperial

#### Route de Philippeville 351, 6010 Couillet **Superficie:** 1.200 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** +/- 1950 - 1999 - 2017 **Locataire(s) :** Basic Fit

# 80


#### **Site 3 – Gosselies**

Avenue des États-Unis 90, 6041 Gosselies **Superficie :** 623m² + 15.000 m² parking **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1999 - 2007 **Locataire(s) :** Truck Wash, Gruber Logistics, ACE Parking


#### **Site 4 – Nalinnes – Bultia I**

Rue d'Acoz 5, 6280 Gerpinnes **Superficie :** 1.542 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1998 - 1999 - 2016 **Locataire(s) :** 3OM Tattoo By Boris, April Beauty, Art de Vue, Barber Shop, Bijouterie Laurent by Virginie, Chaussures Lachapelle, CKS Coiffeur Designer, Orange Belgium

Route de Philippeville 6, 6120 Nalinnes **Superficie :** 320 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1920 - 2001 **Locataire(s) :** T'Artistes


#### **Site 5 – Gosselies**

Chaussée de Fleurus 157, 6041 Gosselies **Superficie:** 11.820m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** ±1975 - 2008 - 2016 **Locataire(s) :** Archivage et Gardiennage, Communauté Française, Ertek, Facq, Newrest Servair Belgium, Sentiers du Monde

Rue du Cerisier, 6041 Gosselies **Superficie:** 7.203 m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1974 - 1996 - 2013 **Locataire(s) :** Cap2Loc, Howdens Cuisines, Inter Carrelage


#### **Site 8 – Gosselies**

Rue de la Glacerie 122, 6180 Courcelles **Superficie :** 33.378 m² + 9.500 m² terrain **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1920 - 1980 - 1990 - 2005 - 2013 - 2016 - 2017 **Locataire(s) :** Corps et Esprit, Damac Energie, Daminet, Forever Products, Transaflo, Verdon, VVA Concept


#### **Site 9 – Gosselies Rue Du Chemin De Fer**

Avenue des États-Unis 38-40, 6041 Gosselies **Superficie :** 2.520 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2011-2017 **Locataire(s) :** AD Delhaize, Heytens

Avenue de la Pépinière 5, 6041 Gosselies **Superficie :** 2.500 m² bâtis + 1.600 m² terrain **Catégorie :** Commerce **Année de construction :** 2008 **Locataire(s) :** Urban Soccer

Avenue de la Pépinière 3, 6041 Gosselies **Superficie :** 1.225 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2011 - 2017 **Locataire(s) :** QTeam



#### **Site 9 – Gosselies Rue Du Chemin De Fer**

Rue du Chemin de Fer 9-15, 6041 Gosselies **Superficie:** 6.853 m² + 3.000 m² parking **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2019 **Locataire(s) :** Centrakor, Exterioo, Foody's Corner, Intersport, La Bella Tavola

#### **Site 10 – Gosselies Demanet**

Rue de Namur 136-138, 6041 Gosselies **Superficie :** 10.773 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1920 - 2011 - 2013 - 2016 **Locataire(s) :** Action, Cuisines Schmidt, Damart, Kid's City, Maxi Zoo, Medi-Market, Mondial Tissus, Padel Toro, Paprika Cassis, Rev' Intérieur, Van Marcke, Sentier du Monde

Rue de Namur 140, 6041 Gosselies **Superficie :** 6.236 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2005 **Locataire(s) :** Media Markt




**Site 11 – Gosselies**

Rue des Émailleries 4-12, 6041 Gosselies **Superficie :** 4.850 m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1960 - 2015 **Locataire(s) :** Planet Pneus, Express Livraison


#### **Site 12 – Fleurus**

Avenue de l'Espérance 1, 6220 Fleurus **Superficie:** 3.822m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1992 **Locataire(s) :** Eco DTLO


#### **Site 13 – Gosselies City Nord**

Centre Commercial City Nord, Route Nationale 5, 6041 Gosselies **Superficie :** 30.824 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** de 1980 à 2017

**Locataire(s) :** April, Armand Thiery, Ava Papier, Babylon, Bicyclic Bike shop, Brasserie La Pause, Carlo & Fils, Casa, Cavavin, Cerese Security, Chaussea, Di, DSM Cuisines, Emoción Restaurant, Fondation Papillon, Hairco, Hema, IHPO, King Jouets, Krëfel, Krinkels, Kvik, L'Eveil des Arômes, Le Paradis du Sommeil, Leenbakker, Leonardo Supermercato, Lidl, Literie Prestige, Luxus Maniet, Midas, NB Sat, Okaïdi, Passion sucrée, Pizza Adriatic, Planet Pneus, Rack Store, Tedi, Vanden Borre



#### **Site 15 – Rhode-Saint-Genèse**

Chaussée de Waterloo, 198-200, 1640 Rhode-Saint-Genèse **Superficie:** 7.547 m² **Catégorie :** Bureaux **Année(s) de construction/rénovation :** 1992

**Locataire(s) :** AAM-Solutions, Arpeggio, B.H.R. Clinic, Belgo Concept, Benoit Binet, BNP Paribas Fortis, Bump, Cuir Center, Dental Design, Diallo Oury, DNAK, EPM, Ethias, Goldstein, Heart Rhythm Research Center, IMD Foutah, Jardiben, Rawij Riz (Insafron), Key4Nova, LG Pronett, L'Hermitage, Mali & Frères, MJ Casa, Nazca Agency & Partners, Orange, Proximus, Sleeping House, Square², Synlab, Taxi Tony, Telenet, Tomach Engineering, Tours 33

# 84


#### **Site 17 – Gosselies Aéropole**

Avenue Jean Mermoz 33, 6041 Gosselies **Superficie :** 2.800 m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1995 **Locataire(s) :** TSRD Garde-meubles

#### Rue Louis Blériot 34, 6041 Gosselies

**Superficie :** 10.413m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1995

Rue Adrienne Boland 9, 6041 Gosselies **Superficie :** 300 m² **Catégorie**: Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 2001 - 2016 **Locataire(s) :** Balteau IE

Rue Adrienne Boland 15-19, 6041 Gosselies **Superficie :** 2.259 m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1995 **Locataire(s) :** Urban Warehouse


#### **Site 18 – Charleroi, Université de Mons**

Boulevard Joseph II 38-42, 6000 Charleroi **Superficie :** 2.498 m² **Catégorie :** Bureaux **Année(s) de construction/rénovation :** 1996 - 2007 **Locataire(s) :** UMons


#### **Site 20 – Courcelles**

Rue Général de Gaulle, 6180 Courcelles **Superficie:** 2.537 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** ±1950 - 2004 **Locataire(s) :** Commerces : Kruidvat, Queen Food, Zeeman 2 appartements



#### **Site 22 – Gosselies**

Rue de Namur 138, 6041 Gosselies **Superficie :** 1.230 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1920 - 2011 - 2013 **Locataire(s) :** Banque CBC, DDM Architectes Associés


#### **Site 23 – Gosselies**

Route Nationale 5, 6041 Gosselies **Superficie :** 5.025 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** de 1993 à 2013 **Locataire(s) :** Bulthaup, Eggo Kitchen House, Inside Concept, Pro-Duo, QTeam, X²O

#### **Site 21 – Gerpinnes, Chaussée de Philippeville**

Route de Philippeville 193, 6280 Gerpinnes **Superficie:** 581 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2003 **Locataire(s) :** Fidutax, IACI, L&K Lighting



#### **Site 24 – Gosselies**

Rue des Émailleries 4, 6041 Gosselies **Superficie:** 8.809 m² bâtis + 8.856 m² parking **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1998 - 2000 - 2002 - 2006 - 2012 **Locataire(s) :** Eco Multi Product, Gritec, La Foir'Fouille, MP Pellet, RTL Belgium, Sigma Studio, SFIC, Transvia, Verandair, Street Corner Foodtruck

#### **Site 29 – Gerpinnes**

Chaussée de Philippeville, 6280 Gerpinnes **Superficie :** 10.201 m² terrain **Catégorie :** Terrain **Année(s) de construction/rénovation :** NA **Locataire(s) :** Allmat

#### **Site 32 – Gosselies Chotard**

Centre Commercial Espace Nord, Route Nationale 5, 6041 Gosselies **Superficie :** 8.817 m² + 11.000 m² terrain **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** de 2000 à 2017 **Locataire(s) :** Bowling Circus, Burger King,

Carglass, Circus Casino Clear Channel, Espace Sun, Espace Wash, Goms, Laser Game Evolution, Le Roi du Matelas, L'Univers du Cuir, Magic Center, Quick, Sarro Cuisines, Trakks, Veneta Cucine

#### **Site 30 – Marchienne-au-Pont**

Rue Thomas Bonehill 30, 6030 Marchienne-au-Pont **Superficie :** 13.568m² + 13.000 m² terrain **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1950 - 2010 **Locataire(s) :** Bpost, Districoal, Icontech, Jacops Sud, Palette Export, Proximus, Safe Conduite, SNCB


#### **Site 26 – Lodelinsart**

Chaussée de Bruxelles 296, 6042 Lodelinsart **Superficie:** 4.444m² + 14.517 m² terrain **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1987 **Locataire(s) :** Castus, Clear Channel, K42 Organisation

#### **Site 28 – Loverval**

Chaussée de Philippeville, 6280 Loverval **Superficie:** 3.222 m² terrain **Catégorie :** Terrain **Année(s) de construction/rénovation :** NA





#### **Site 33 – Gosselies**

Avenue Jean Mermoz 29, 6041 Gosselies **Superficie :** 1.660 m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1992 - 2017 **Locataire(s) :** a-Ulab, Banque Van Breda, Société Patrimoniale à Portefeuille

Avenue Jean Mermoz 29, 6041 Gosselies **Superficie :** 5.969 m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1992

**Locataire(s) :** B&B Technical, Gateway Communications, Le Temps D'un Délice, Lo'Qualité, Préparation technique, Van Oirschot Verwarminggsgroothandel, Voyages Lenoir

Avenue Jean Mermoz 29, 6041 Gosselies **Superficie :** 13.000 m² + 2.630 m² terrain **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 2006 - 2013 - 2017 **Locataire(s) :** Clyde Bergemann Forest, Comarfin, Diamant Drilling Services, Jacops Sud, Kone, Mika Tape, Nasko, Orbit M, Veranda Pro

Avenue Jean Mermoz 29, 6041 Gosselies **Superficie :** 14.250m² terrain **Catégorie :** Terrain **Année(s) de construction/rénovation :** NA **Locataire(s) :** Aéropark, Europcar, Jacops Sud

#### **Site 34 – Gosselies**

Rue des Bancroix, 6041 Gosselies **Superficie :** 3.187 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2002 - 2017 **Locataire(s) :** Binôme, Camber, Game Cash, Hair City, Le Break, Proximus, Sportsdirect.Com, Tape à l'Œil


WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA

#### **Site 35 – Jumet, Nouvelle Route de Bruxelles**

Chaussée de Bruxelles 378, 6040 Jumet **Superficie:** 1.895m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1980 - 2002 - 2012 - 2024 **Locataire(s) :** Espace coiffure, Europcar, On 600 Bien, RMC Optique, Clear Channel

#### **Site 37 – Gerpinnes, Bultia Village**

Rue du Bultia 85-87, 6280 Gerpinnes **Superficie :** 6.082 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2013 - 2017 **Locataire(s) :** Aloès Bien être, Body Concept Training, CBC Banque, Club, Damart, Di, Hunkemöller, Italy Meubles, Pizzeria Gueli, The Huggy's Bar, Veritas 12 appartements

#### **Site 38 – Courcelles, Lido Shopping**

Rue Philippe Monnoyer 70, 6180 Courcelles **Superficie :** 5.719 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2005 - 2011 - 2012 **Locataire(s) :** Action, Eldi, Leader Price, Tom & Co, Terre Factory Shopping, Trafic




#### **Site 36 – Leuze-en-Hainaut**

Rue de Condé 62, 7900 Leuze-en-Hainaut **Superficie:** 1.530 m² bâtis **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1930 - 1968 - 1988 - 1996 **Locataire(s) :** Match


#### **Site 39 – Dampremy**

Chaussée de Bruxelles 100, 6020 Dampremy **Superficie:** 6.380 m² + 12.228 m² terrain **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** NA (terrain) **Locataire(s) :** Decathlon


#### **Site 42 – Péronnes-lez-Binche**

Avenue Léopold III 5, 7134 Péronnes-lez-Binche **Superficie:** 3.360m² + 1.125 m² terrains **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2000


#### **Site 43 – Naninne**

Chaussée de Marche 878, 5100 Naninne **Superficie :** 3.119 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** Inconnu - 2017 **Locataire(s) :** A.M.I. Automobile, Meubles  Mailleux

#### **Site 45 – Marcinelle, Beau Bien**

Avenue de Philippeville 145-157, 6001 Marcinelle **Superficie :** 2.322 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2008 - 2015 - 2017 **Locataire(s) :** BKB Dental, Hookking Lounge Bar, Thalassa Crête, Toro Fusion, Zangana Barber Shop 6 appartements


# 89


#### **Site 44 – Wierde**

Chaussée de Marche 657, 5100 Wierde **Superficie :** 2.225 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1990 - 1991 - 2013 **Locataire(s) :** C-Storm, Literie Prestige, The Little Gym, Pigs


#### **Site 46 – Jette**

Rue Henri Werrie 78, 1090 Jette **Superficie:** 1.150 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2015 **Locataire(s) :** Basic Fit

#### **Site 47 – Ypres**

Paterstraat 5, 8900 Ypres **Superficie :** 1.483 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1704 - 1922 - 2015 **Locataire(s) :** Basic Fit

#### **Site 48 – Tournai**

Rue des Chapeliers 20, 7000 Tournai **Superficie :** 875 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 1935 - 1998 - 2007 **Locataire(s) :** Happy Day Kids





#### **Site 49 – Péruwelz**

Rue Neuve Chaussée 86, 7600 Péruwelz **Superficie :** 7.480 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2011 **Locataire(s) :** Chaussea, Intermarché, JBC, Poils et Plumes, Point Carré

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA

#### **Site 50 – St-Georges-sur-Meuse**

Rue Campagne du Moulin 17-57, 4470 Saint Georges sur Meuse **Superficie:** 13.303 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2011 - 2014

**Locataire(s) :** Ø BAR, Amusement Park, April Beauty, Cabinet vétérinaire BeVet, Cash Piscines, Château d'Ax, CHR de la Citadelle, Club, Di, Figura'tif, Italo Gourmet, JBC, Jysk, Le délice du pain, Life Style Fitness, Marques à suivre, Maxi Zoo, Mister Foot, Protection Unit, Securitas Direct Verisure, The Hunter, Trafic, Voyages Copine


#### **Site 51 - Alleur**

Rue Alfred Deponthière 40, 4431 Alleur **Superficie :** 5.243 m² **Catégorie :** Bureaux **Année(s) de construction/rénovation :** 2019 **Locataire(s) :** Ikanbi


#### **Site 52 - Houdeng**

Rue de la Reconversion 15, 7110 Houdeng-Goegnies **Superficie :** 6.160 m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 2004 **Locataire(s) :** Pharma Belgium Belmedis


# 91

#### **Site 53 - Espace 98**

Rue de l'Essor 1, 5060 Auvelais **Superficie :** 10.767 m² **Catégorie :** Commerce **Année(s) de construction/rénovation :** 2002-2007-2012-2016-2018 **Locataire(s) :** Aldi, Basic Fit, Burger King, Cash Converters, CBC, Extra, Jump Square, Jysk


#### **Site 54 – Heppignies – Grafimmo**

Avenue Alexandre Flemming 1, 6220 Fleurus **Superficie:** 16.371 m² **Catégorie :** Logistique **Année(s) de construction/rénovation :** 1970 – 2016 **Locataire(s) :** Circle Chemical, Disgrobel, Jacops Sud, Koesio, Synlab, Wood Cam


→ **Site 54 - Fleurus - Avenue Alexandre Flemming 1 - 16.371 m² bâtis - Logistique**

# Rapport sur le marché de Charleroi - Q4 2024¹

La plus grande ville et puissance industrielle de Wallonie revitalise son marché des bureaux avec de nouveaux projets passionnants.

#### Vue d'ensemble & Économie 1 2 3

# Introduction

Charleroi est située à environ 40 km au sud de Bruxelles, accessible en voiture par l'E420 et l'E19. C'est la plus grande ville de Wallonie et elle est en train de se réinventer, passant d'une puissance industrielle à une économie plus orientée vers les services. Le centre-ville a entamé un processus de revitalisation qui améliorera considérablement son habitabilité et son attractivité, avec de nombreux projets de bureaux et à usage mixte dans le cadre du schéma directeur des Rives de Charleroi.

# Population

La ville de Charleroi est la plus grande de Wallonie, avec une population de 204.322 (01-2024) et 399.742 (01-2024) pour son arrondissement. Malgré sa population, le parc de bureaux est estimé plus petit que celui de Liège et comparable à celui de Namur.

## Accessibilté

L'accès principal à Charleroi est assuré par la E42 qui relie les grandes villes wallonnes de Mons, Namur et Liège. Vers Bruxelles, la N5 offre un itinéraire direct, ou la E420 vers l'E19 pour les déplacements autoroutiers.

Brussels South Charleroi Airport est un aéroport en pleine croissance qui transporte environ 8 millions de passagers par an (+109% sur 10 ans), et ce, malgré l'année 2020. Elle propose des vols vers plus de 190 destinations dans 53 pays et est responsable de plus de 3.000 emplois.

En 2021, 60 millions d'euros de fonds ont été approuvés pour la construction de la ligne de métro léger M5 vers Les Viviers à l'est du centre-ville, la rénovation des six stations existantes (mais jamais utilisées) et la construction de deux stations supplémentaires. La liaison devrait être opérationnelle en 2026.

#### **APERÇU DES STATISTIQUES CLÉS POUR LA BELGIQUE ET LES VILLES BELGES**²

| Location | Population<br>(Jan 2024) | Population<br>growth<br>(2015-2024) | Incoming daily<br>commuters<br>(2019) | Outgoing daily<br>commuters<br>(2019) |
|-----------------|--------------------------|-------------------------------------|---------------------------------------|---------------------------------------|
| Belgium | 11,763,650 | 4.9% | - | - |
| Brussels Region | 1,249,597 | 6.3% | 375,000 | 87,400 |
| Antwerp | 544,759 | 6.1% | 146,408 | 71,238 |
| Ghent | 269,597 | 6.4% | 110,046 | 40,739 |
| Charleroi | 204,322 | 0.9% | 49,479 | 28,358 |
| Liège | 195,778 | -0.1% | 69,039 | 28,063 |
| Bruges | 119,867 | 1.7% | 37,626 | 17,770 |
| Leuven | 104,009 | 5.7% | 55,812 | 20,244 |
| Namur | 114,142 | 3.2% | 41,115 | 16,870 |
| Mechelen | 89,313 | 6.4% | 39,295 | 21,476 |

#### **CARTE DE LA NOUVELLE LIGNE DE MÉTRO LÉGER M5**3


1 Source CBRE Research 2 Statbel, Steunpuntwerk 3 Reconnexions à Londres

# Économie

En termes d'activité économique à Charleroi, les fonctions administratives publiques contribuent à la plus grande partie de la valeur ajoutée avec 28% (Province de Charleroi). Le commerce de gros et de détail, les transports et l'hébergement arrivent en deuxième position avec 18%, ce qui est comparable à l'industrie manufacturière, minière et industrielle à 17% et devant le secteur professionnel, scientifique, technique et administratif à 14%.

1 Depuis 2015, les secteurs qui connaissent la croissance la plus rapide en termes de valeur ajoutée sont les activités professionnelles, scientifiques, techniques, administratives (+52%), suivies des activités financières et d'assurance (+31%). L'industrie manufacturière, minière et industrielle a connu des difficultés récemment (-21%).

# Master plan

Les Rives de Charleroi transformeront le centre-ville en un quartier plus vivable et accessible en mettant la Sambre en son cœur. Le Left Side Business Park et ses six tours résidentielles et de bureaux définissent le côté ouest. La marina rapprochera la vie de l'eau, et la rénovation de la zone de la gare contribuera à relier les quartiers et à améliorer l'accessibilité. Le stationnement en béton au sud de la station laissera éventuellement place à des espaces plus verts et introduira plus de logements.

#### **LES RIVES DE CHARLEROI MASTER PLAN**¹


1 Charleroi Bouwmeester


# Marché des bureaux

## Demande

Charleroi est la plus grande ville de Wallonie, mais n'en est pas la capitale. Par conséquent, la demande de bureaux en termes de nombre de transactions provient du secteur des entreprises, tandis que les transactions plus importantes en termes de volume proviennent souvent du secteur public.

La demande annuelle moyenne sur la période 2019-2024 s'élève à 7.500 m², soutenue par les bonnes performances de 2018 et 2019. En raison de l'espace disponible historiquement limité, ces années ont été stimulées par des projets de construction sur mesure dont l'acquisition du projet Le Renaissance par la Ville de Charleroi (13.000 m²) et l'acquisition par l'ASBL de Tirou 100 (12.085 m²).

L'activité sur le marché des bureaux de Charleroi a été modérée en 2022 à 6.788 m² mais s'est située dans une fourchette comparable à celle des dernières années. Les opérations les plus importantes en 2022 ont été Catalent avec Piccard 40 (1.415 m²), Cofitax avec Piccard 12 (689 m²) et De Longhi Benelux avec Wallonie 60 (686 m²). L'année 2023 a été calme, avec seulement 1.295 m² de demande placée et aucune transaction de bureaux concrète n'a été enregistrée en 2024 jusqu'à présent.


#### **OCCUPATION DES BUREAUX À CHARLEROI**


#### **CHARLEROI TRANSACTIONS (2022 - Q4 2024)**

| YEAR | TENANT | SURFACE | BUILDING |
|------|-----------------|---------|-------------------------|
| 2022 | Banque Delen SA | 900 m² | Lemaïtre 58 |
| 2022 | Cofitax | 689 m² | Piccard 12 |
| 2023 | Acerta | 635 m² | Esplanade René Magritte |
| 2023 | Tour Biarent | 660 m² | Europabank |
| 2024 | HLB | 200 m² | Office Center Aéroport |
| 2024 | Wilink | 232 m² | Office Center Aéroport |
| 2024 | Moore | 427 m² | Office Center Aéroport |

→ **Site 33** - Gosselies - Avenue Jean Mermoz 29 - 20.589 m² bâtis - Bureaux

#### Vacance

Quality available office space is presently very limited in the central Charleroi market. Les logements vacants qui existent se trouvent dans des bâtiments plus anciens et obsolètes. Compte tenu du manque d'espace de qualité, il est probable que ce dernier sera absorbé

## Location

Les loyers prime pour les meilleurs bureaux dans les meilleurs emplacements de Charleroi sont estimés à 150 €/m²/an. On pense que ces objectifs sont réalisables dans le cadre d'accords de construction sur mesure et de pré-locations de nouveaux espaces. Les loyers moyens sont stables et plus proches de 125 €/m²/an.

par le marché si l'on dispose d'un temps de commercialisation suffisant avec la réaffectation des bureaux vacants.

#### **LOCATION DE BUREAUX DE PREMIER ORDRE À CHARLEROI**

# Développement

Charleroi connaît une rénovation en profondeur des quartiers centraux. Non seulement des bureaux, mais un large éventail de développements est en cours, notamment des secteurs résidentiel, commercial, hôtelier et de loisirs, culturel et infrastructurel.

Le projet le plus discuté est peut-être le Left Side Business Park. Situé le long de la Sambre, ce projet mixte concerne quelque 50.000 m² de bureaux, 17.000 m² de logements, 3.200 m² de commerces, un hôtel Van der Valk de 150 chambres et un port. Promiris et Eiffage envisagent de construire. une tour de bureaux Ohr!izon de 23 000 m² et 22 étages (lot 5).

Le long de la rue de Grand Central, la FGTB vient d'achever un bureau de 5.600 m², avec ses anciens bureaux en rénovation (3.500 m²). Par ailleurs, IRET développera les 17.000 m² de bureaux de Rivage après avoir reçu le permis en 2020. Juste de l'autre côté de la rue, IRET construira également l'immeuble à usage mixte Tirou 1 de 21.000 m².

#### **CARTE DES PRINCIPALES ZONES D'AMÉNAGEMENT DU CENTRE-VILLE :**


#### **DÉVELOPPEMENTS DE BUREAUX À CHARLEROI**

Tout près, le long de la rue de la Garenne, le projet du 5e Elément est en cours. Il s'agira de 7.000 m² de bureaux, 4.000 m² de services et 150 logements.

Sur le côté sud de la Sambre, à droite de la gare de Charleroi-Sud, un nouveau quartier verra le jour, axé sur le logement et les entreprises de haute technologie. La première phase comprend 50.000 m² de nouveaux développements.

98

Des projets sont également prévus en dehors du centre-ville. Le BioPark de Gosselies s'étendra sur 24.000 m² de nouveau des laboratoires et des bureaux d'ici 2025, avec un potentiel de 16.000 m² supplémentaires dans la phase suivante.

Charleroi Airport I et II proposent 30ha à développer, tandis qu'à Farciennes, Ecopole propose 300ha.


Master plan Les Rives de Charleroi (partiel)

GQ FGTB







# Investissement

L'investissement de bureaux à Charleroi a toujours concerné des achats pour sa propre occupation ou de petits développements, avec très peu d'investissements institutionnels ou de grandes capitalisations. Les actifs de qualité sont peu nombreux, et il existe toujours un risque - perçu ou réel – sur le fait d'investir à Charleroi. Les rendements pourraient être un peu plus élevés qu'à Liège et à Namur, mais il y a peu de preuves de marché à ce stade.

En 2022, KBC a acquis un petit bureau entièrement loué de 2.700 m² dans le cadre d'une transaction off-market.

En 2021, deux opérations d'investissement de bureaux ont été notées à Charleroi. Immo Moury a racheté Boulevard Devreux 36 pour 4,8 millions d'euros à la FGTB, et Ikoab/ Koeckelberg a acheté l'Hôtel ferroviaire pour 1,65 million d'euros. Ce dernier concerne un espace de bureaux de 6.000 m² vendu par la SNCB et destiné à être réaménagé.

En 2022, il y a eu une transaction d'investissement confidentielle hors marché concernant des bureaux.

En 2023, 2 opérations d'investissement ont été enregistrées :

- Le premier étant le Technopôle Vilette QG de la Police Fédérale acquis par Léoville. Vendu par Ethias et la direction de Monument Immo, cet immeuble de bureaux fait l'objet d'une rénovation de BTS de 12.000 m² pour la Police Fédérale achevée en 2005. Juste à côté de la future méga-usine de satellites AEROSPACELAB. À seulement 950 mètres de la gare principale de la ville, cet établissement coche toutes les cases de la stratégie d'investissement de Léoville.
- La seconde était l'Esplanade René Magritte 1 et 5-6. Il s'agit donc de deux propriétés achetées de manière opportuniste : 1 de 939 m² et l'autre de 959 m² occupés par 4 locataires mais montrant un taux de 12%. Le but est de rénover. Acerta, Gom, Roquet et ACM Insurance sont les occupants actuels.

La plus importante transaction d'investissement à Charleroi remonte à 2018, lorsque CBRE IM a racheté le centre commercial Rive Gauche pour 305 millions d'euros. Ce centre commercial, vendu par IRET Development, comprend également 1.300 m² de bureaux et est situé au cœur de Charleroi.

# Marché de détail

#### Aperçu au niveau national

La demande au niveau du commerce de détail a légèrement diminué en 2024, pour s'établir à 425.499 m² de transactions. Une augmentation des offres liées à l'extérieur de la ville ainsi qu'une diminution de la fréquentation des rues commerçantes et des centres commerciaux par rapport à l'année précédente ont été constatées. Les loyers les plus élevés sont restés stables sur les principaux marchés belges et le taux de vacance poursuit sa tendance à la baisse. Le développement de parcs commerciaux prévus pour les 2 prochaines années est très limité. Le commerce de détail à petite capitalisation reste populaire auprès des investisseurs privés et des family offices.

#### Commerce de détail à Charleroi 1

La demande enregistrée en 2022 s'élève à 5.556 m². La majorité de la demande a été réalisée dans les centres commerciaux (4.626 m²). La transaction la plus importante a été celle de Chaussea, qui a loué 1.060 m² à Rive Gauche au 3^e trimestre. Il s'agit de la seule transaction de plus de 1.000 m². Historiquement, la fréquentation des commerces de détail est modeste, avec une moyenne d'environ 5.000 m² au cours des 5 dernières années. Les années 2016 et 2017 ont été les plus chargées, avec respectivement 29.199 m² et 11.540 m² et principalement des transactions en centres commerciaux. En 2023, la demande industrielle s'est élevée à 23.612 m², dont la plus grande partie peut être attribuée aux offres de parcs commerciaux. Plus précisément, avec l'ouverture de Frun Park Chatelineau début 2024, de nombreux détaillants y ont obtenu de l'espace un an auparavant.

#### **TAKEUP DU COMMERCE DE CHARLEROI¹**

- ➔ Rue commercantes
- ➔ Centres commerciaux
- ➔ Out-of-town


#### **CHARLEROI TRANSACTIONS (2022 - Q4 2024)**

| YEAR | BUILDING | SURFACE | TENANT |
|------|-----------------------|----------|--------------------|
| 2023 | Frun Park Châtelineau | 2.472 m² | Delhaize |
| 2023 | Frun Park Châtelineau | 2.971 m² | Intersport |
| 2023 | Rive Gauche | 419 m² | Medi-Market |
| 2023 | Rive Gauche | 1.512 m² | NewYorker |
| 2024 | Rive Gauche | 314 m² | Press Shop & More |
| 2024 | Rive Gauche | 133 m² | Lunettes pour Tous |
| 2024 | Ville2 | 200 m² | Poppix |

1 Charleroi, Montigny-le-Tilleul, Fontaine-L'Evêque, châtelet, Courcelles, Farciennes and Châtelineau inclus

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

## Offre de vente au détail

#### **Rive Gauche**

Situé sur la Place Verte, le centre commercial Rive Gauche est un développement de 36.300 m² SLB et contenant près de 100 unités commerciales. En 2018, CBRE Investment Management a racheté le centre commercial.

#### **Place Verte**

L'Inno est situé en face du centre commercial Rive Gauche sur la Place Verte. Il offre 12.000 m² de surface locative brute avec des enseignes supplémentaires.

#### **Rue de la Montagne**

Autrefois, la principale zone commerciale du centre-ville était concentrée sur la rue de la Montagne. Cette rue totalise 38 commerces sur 200 mètres et est occupée par des chaînes internationales traditionnelles.

#### **Rue de Damprémy**

Rue de Damprémy, les boutiques ont tendance à être plus petites, mais la mode est toujours fortement représentée. En plus de l'équipement personnel traditionnel, cette rue a une offre décente de pubs et de restaurants. La rue compte quelque 44 unités le long d'une bande de 150 mètres.

#### **Ville 2**

Ville 2 est situé juste à l'extérieur du centre-ville de Charleroi, le long du périphérique intérieur. Ville 2 semble avoir relativement bien résisté à la concurrence de Rive Gauche et a su attirer une série de nouveaux détaillants au cours des derniers mois. Ville 2 compte 25.350 m² répartis en 120 unités. Ses principaux locataires sont Carrefour market (2.712 m²), C&A (1.728 m²), H&M (1.715 m²) et Fnac (1.100 m²).

#### **Belle Fleur**

Le retail park Belle Fleur a été construit en 2014 et est situé à 3 km au sud-est du centreville. Il offre 15.000 m² de surfaces commerciales réparties sur 30 boutiques. Les principaux locataires sont Krëfel (1.965 m²) et Action (1.372 m²).

#### **Cora Chatelineau**

Le parc commercial Cora Chatelineau a été construit en 1970 et rénové en 2013. Il est situé à 4 km à l'est du centre-ville. Il offre 45.600 m² d'espace commercial répartis entre 60 boutiques, quelques restaurants et un hypermarché Cora. Les locataires principaux sont Cora (13.500 m²), Brico Plan-it (10.338 m²), Decathlon (2.781 m²).

#### **City Nord**

City Nord est l'un des grands pôles de commerces en dehors de la ville de Wallonie (construit en 1990 et rénové en 2013) situé à 10km au nord du centre-ville. Le parc offre 45.600 m² de surface commerciale composée de 67 boutiques. Les locataires principaux sont Rack Store (7.000 m²) et Leenbakker (2.000 m²).

#### **Espace Nord**

Espace Nord est aussi un important pôle de commerces de proximité, situé à côté de City Nord et qui accueille une quarantaine d'unités et 6 restaurants. Les principaux locataires sont Media Markt (6.000 m²) et Intersport (3.000 m²).

#### **Parenthèse**

Ce centre commercial situé sur la N5 à Gosselies a ouvert ses portes en juillet 2020. Le nouveau spot commercial se positionne comme un « pôle Home and Food » abritant des enseignes telles que Carrefour Market, JYSK et Vanden Borre Kitchen, sur une surface totale de 10.000 m².

#### **Frunpark Chatelineau**

Le Frunpark Chatelineau est un parc commercial de 18.000 m² qui a démarré ses activités début 2024, offrant une gamme diversifiée d'expériences de vente au détail aux clients. Il abrite 11 enseignes de vente au détail, ainsi que 9 petites et moyennes entreprises (PME) situées à l'arrière du site. De plus, un restaurant Burger King a récemment ouvert ses portes devant le parc.

## Le Sous-Marché Logistique Charleroi-Mons

## Introduction

Le sous-marché de Charleroi-Mons est le sous-marché logistique le plus méridional de Belgique. il comprend plusieurs zones logistiques dans la province du Hainaut et en partie dans le Brabant-Wallon. Alors que le taux d'inoccupation est à un niveau historiquement bas et que la valeur des terrains augmente, de nouvelles alternatives sont envisagées dans des sous-marchés moins traditionnels, tels que Charleroi-Mons. De plus, il s'agit d'un cluster logistique qui gagne en importance et en popularité, principalement en raison de la valeur moins chère des loyers et des terrains. Il y a aussi plus de disponibles par rapport à d'autres sous-marchés.

**CARTE DE LA BELGIQUE AVEC LES CLUSTERS LOGISTIQUES**

## Tendance des occupants

La demande pour l'industrie et la logistique reste forte, le secteur évoluant rapidement vers des entrepôts plus grands et plus avancés sur le plan technologique. La multimodalité est très recherchée, et le commerce électronique, la consolidation et les économies d'échelle sont des moteurs importants de l'activité du marché de la logistique, car des délais de livraison plus courts et des gains d'efficacité propulsent le secteur de la distribution vers l'avant.

Les occupants préfèrent acquérir ou louer de nouvelles installations plus grandes, développées sur la base de la conception et de la construction, bien équipées de l'infrastructure de gestion des stocks la plus récente et la plus innovante. La demande est de plus en plus axée sur la multimodalité, les terrains et les entrepôts assurant la connectivité ferroviaire et canalaire et la manutention de conteneurs s'avérant extrêmement populaires parmi les acteurs 3PL.



## Le Marché Logistique de Charleroi-Mons

## Stock

Le marché de Charleroi-Mons compte un peu moins de 1 million de m² d'espace logistique et est considéré comme le marché cluster qui comprend les grandes villes wallonnes de l'Est de la Belgique, telles que Tournai, Mons et Charleroi, car la majeure partie de l'activité logistique se trouve autour de ces villes. En ce qui concerne Charleroi, la plupart du stock logistique se trouve le long de la Sambre et à l'aéroport de Charleroi.

#### **FRÉQUENTATION NOTABLE DANS LA RÉGION DE CHARLEROI/MONS**


Delfood - Fleurus - 30.000 m² - Q4 2024 Oregon Tools Europe - Courcelles - 8.873 m² - Q4 2024

## Demande

La demande placée dans le secteur de la logistique en Belgique en 2022 s'est élevée à 1.869.000 m² et à 2.113.000 m² en 2023. À Charleroi, la demande s'élève historiquement en moyenne à 60.000 m², ce qui prouve qu'il s'agit d'un sous-marché plus petit mais en pleine croissance.

La demande a été forte en 2022, totalisant respectivement 170.000 m². L'année 2023 a été relativement plus faible, avec 48.000 m² de transactions enregistrées. La plus grande transaction a eu lieu au cours du 2ème trimestre 2023 avec Audi à Nivelles logistics pour une occupation de 30.000 m². Parmi les autres transactions notables de ce domaine par le passé, citons l'acquisition de 1.440 m² par Green estate à Nimy, la location de 10.000 m² par le Groupe Lavergne à Châtelet, l'acquisition de 15.000 m² par Brain E-log à Houdeng-Goegnies et la location de 36.000 m² par Aciers Grosjean à Châtelet.

En 2024, le marché de Charleroi a de nouveau connu une demande supérieure à la moyenne. Plus précisément, 67.000 m² d'espace logistique ont été sécurisés. Le marché de la logistique des PME a également été très actif cette année, avec 47.603 m² de demande, dépassant ainsi le total de 2023 de l'année dernière (24.913 m²).


#### **LOGISTIQUE TAKEUP CHARLEROI/MONS**

## Vacance

Le secteur de la logistique connaît actuellement une augmentation des taux de vacance des entrepôts, ce qui s'écarte des niveaux précédemment bas. Le taux de vacance actuel en Belgique est passé de 1,48% ou 222.729 m² à la fin de l'année 2022 à 4,12% ou 677.847 m². Cette augmentation rapide est principalement attribuée à la robustesse du pipeline de développement et aux locataires qui remplacent les anciens entrepôts par des zones logistiques nouvellement développées.

La même dynamique est notable pour le marché de la logistique de Charleroi-Mons, qui a connu une augmentation du taux de vacance à 10,66%.

## Location

104

Les loyers prime pour les bâtiments logistiques standards à Bruxelles sont désormais de 75€/m². Toutes les autres régions logistiques ont également connu une augmentation des loyers, la région de Charleroi-Mons étant la région la moins chère pour l'expansion logistique à 50 €/m². Cependant, c'est une région qui a connu une croissance locative considérable au cours des dernières années. Les surfaces vacantes notables ont tous un loyer variant autour de 50 €/m².


Nivelles Logistics - Audi - 30,000 m² - Q2 2023


#### **LOYERS LOGISTIQUES MOYENS VS PRIM DANS LES SOUS-MARCHÉS BELGES**

## Développement

Comme les valeurs foncières sont moins chères que celles des sous-marchés flamands, une certaine activité de développement décente peut être observée. Les plus notables sont :

- Trois halls de stockage totalisant 68.000 m² sont actuellement en construction par Weerts à Garocentre. La construction a commencé à la fin de l'été 2022 et le premier bâtiment est déjà opérationnel depuis le début de cette année. Le reste du projet devrait être livré en 2025.
- Toujours à Garocentre, Heylen Warehouses prévoit de construire 30.000 m² d'ici 2026 dans le cadre de sa stratégie d'expansion sur ce sous-marché.
- Le plus grand projet de développement de Heylens, le campus Wapi Logistics 21, se trouve à Tournai. Ce plan de développement porte sur 110.000 m² d'entrepôt à construire d'ici 2026.

## Investissement

Les volumes globaux d'investissement dans l'immobilier (européen) sont actuellement faibles en raison des taux d'intérêt élevés et de l'incertitude économique qui règne. Pourtant, la Belgique a connu un volume d'investissement record de 898 millions d'euros pour la logistique et les entrepôts semi-industriels au cours des 6 premiers mois de 2024. Cela est principalement attribué à un accord substantiel où TPG a acquis 100% d'Intervest le 25 avril 2024.

Le marché de la logistique en Belgique maintient sa liquidité, avec de multiples transactions en cours et terminées, offrant souvent des rendements attractifs. Les investissements de l'immobilier commercial sur le marché de Charleroi sont généralement très limités. Cependant, au cours des 2 dernières années, des transactions importantes ont été enregistrées :

- Sedis Logistics a été rachetée par WDP et relouée. Composé de 7 bâtiments logistiques d'une valeur de 120 millions d'euros, WDP a doublé sa présence en Région wallonne.
- Tristan Capital Partners a racheté Nivelles Logistics en coentreprise avec le gestionnaire d'actifs Whitewood. Cet entrepôt de 80.000 m² situé le long de la rue de L'industrie 21 a été vendu par l'investisseur américain BentallGreenOak.

Selon les estimations, les rendements prime ont augmenté de 125 points de base au cours des 2,5 dernières années, passant de 3,50% à 5,00%. Pour Charleroi-Mons, ce chiffre est généralement un peu plus élevé, le taux préférentiel se situant autour de 5,50%.

#### **CHARLEROI-MONS : DÉVELOPPEMENTS LOGISTIQUES NOTABLES**




Weerts Group - WLP XII - Garocentre - 68.000 m² - Q4 2023

Heylen Warehouses - Garocentre - 30.000 m² - Q1 2026

Heylen Warehouses - Wapi Logistics Campus 21 - 110.000 m² - Q1 2026

# 105

#### **CHARLEROI-MONS : INVESTISSEMENTS LOGISTIQUES NOTABLES**


Tristan Capiltal Partners - Rue de L'industrie 21 - 80.000 m² - 42 mio


WDP - Sedis Logistics - 100.000 m² - 120 mio

L'EPRA (« European Public Real Estate Association ») publie des recommandations en termes de définition des principaux indicateurs de performance applicables aux sociétés immobilières cotées. Ces recommandations sont reprises dans le rapport intitulé « EPRA Reporting : Best Practices Recommandations Guidelines » (« EPRA Best Practices »). Ce rapport est disponible sur le site de l'EPRA (www.epra.com).

Warehouses Estates Belgium s'inscrit dans ce mouvement de standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l'information destinée aux investisseurs.

→ **Site 51 - Alleur - Rue Alfred Deponthière 40 - 5.243 m² bâtis - Bureaux** **EPRA**

# **1. EPRA - INDICATEURS DE PERFORMANCE**

| INDICATEUR | DÉFINITION | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------|---------------|---------------|
| EPRA<br>Earnings | Résultat courant provenant des activités opérationnelles stratégiques | € | 12.527.221 € | 12.046.692 € |
| | | € / action1 | 3,69 € | 3,80 € |
| EPRA<br>Like-for-Like | L'EPRA Like-for-Like<br>vise à présenter la croissance des revenus locatifs à périmètre constant. | € | 23.030.335 € | 22.040.084 € |
| INDICATEUR | DÉFINITION | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
| EPRA<br>Net<br>Reinstatement<br>Value<br>(NRV) | Actif net<br>réévalué conformément aux Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines<br>publiées par l'EPRA. L'EPRA NRV part de l'hypothèse que la Société ne vendra jamais ses actifs,<br>et fournit une estimation du montant requis pour reconstituer la Société. | € | 191.918.713 € | 176.551.935 € |
| | | € / action2 | 54,79 € | 55,76 € |
| ERPA<br>Net<br>Tangible Assets | Actif net<br>réévalué conformément aux Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines<br>publiées par l'EPRA. L'EPRA NTA part de l'hypothèse que la Société acquiert et cède des actifs,<br>ce qui ferait se matérialiser certains impôts différés qui ne peuvent être évités. | € | 181.662.480 € | 166.592.850 € |
| (NTA) | | € / action² | 51,86 € | 52,61 € |
| EPRA<br>Net<br>Disposal Value | Actif net<br>réévalué conformément aux Best Practice Recommendations (BPR) Guidelines<br>publiées par l'EPRA. L'EPRA NDV vise à représenter la valeur revenant aux actionnaires de la<br>Société<br>dans<br>un<br>scénario de cession de ses actifs, entraînant le règlement des impôts différés, la<br>liquidation des<br>instruments financiers et la prise en compte d'autres passifs pour leur montant<br>maximum, le tout net d'impôts. | € | 181.778.012 € | 168.284.640 € |
| (NDV) | | € / action² | 51,89 € | 53,15 € |
| EPRA<br>Net<br>Initial Yield (NIY) | Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers en cours à la date de clôture des états<br>financiers,<br>moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille<br>augmenté<br>des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des<br>immeubles de placement. | % | 6,69% | 6,51% |
| EPRA<br>Topped-up NIY | Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA NIY relatif à l'expiration des<br>périodes de gratuité locative et autres incentives. | % | 6,73% | 6,55% |
| EPRA<br>Vacancy Rate | Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille total. | % | 3,19% | 2,79% |
| EPRA<br>Cost<br>Ratio (including<br>direct<br>vacancy costs) | Dépenses<br>administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS (comprenant les<br>coûts<br>directs liés aux vides locatifs), le tout divisé par les revenus locatifs bruts diminués des<br>coûts<br>du foncier. | % | 27,61% | 26,81% |
| EPRA<br>Cost<br>Ratio<br>(excluding direct vacancy<br>costs) | Dépenses<br>administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS (excluant les coûts<br>directs<br>liés aux vides locatifs), le tout divisé par les revenus locatifs bruts diminuées des coûts<br>du<br>foncier. | % | 26,35% | 25,76% |
| EPRA<br>Loan-to-value (LTV) | L'EPRA LTV<br>vise à<br>représenter l'endettement de la Société par rapport aux valeurs de marché<br>de<br>ses actifs. | % | 46,11% | 47,31% |
| EPRA<br>Loan-to-value<br>(incl.<br>RETTs) | L'EPRA LTV<br>vise à<br>représenter l'endettement de la Société par rapport aux valeurs de marché<br>de<br>ses actifs,<br>en<br>réintégrant les taxes de mutation immobilière dans la valeur des immeubles. | % | 44,75% | 45,88% |

Ces données ne sont pas requises par la règlementation sur les SIR's mais sont communiquées dans un but de comparabilité avec d'autres sociétés immobilières européennes cotées.

# **2. EPRA EARNINGS (EN €)**

| | EPRA<br>EARNINGS | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| | Résultat<br>net selon les<br>états financiers IFRS | 10.639.323 | 8.668.129 |
| | Ajustements<br>pour calculer l'EPRA Earnings, à exclure : | | |
| (i) | Variations<br>de la<br>juste<br>valeur des immeubles de placement et des actifs détenus en vue de la vente | -623.097 | -300.963 |
| (ii) | Résultat sur vente d'immeubles de placement | - | -520 |
| (iii) | Résultat sur vente d'actifs destinés à l'achat / vente | | |
| (iv) | Taxe sur<br>résultat sur vente | | |
| (v) | Goodwill négatif / pertes de valeur sur goodwill | -12.152 | - |
| (vi) | Variations<br>de la<br>juste<br>valeur des actifs et passifs financiers (IFRS 9) et effets de débouclages | -1.252.649 | -3.077.080 |
| (vii) | Coût et intérêts relatifs aux acquisitions et co-entreprises (IFRS 3) | | |
| (viii) | Impôts différés relatifs aux ajustements EPRA | | |
| (ix) | Ajustements<br>(i) à (viii) ci-dessus relatifs aux co-entreprises | | |
| (x) | Intérêts minoritaires<br>relatifs aux ajustements ci-dessus | | |
| | EPRA<br>EARNINGS | 12.527.221 | 12.046.692 |
| | Nombre d'actions | 3.398.057 | 3.166.337 |
| | EPRA<br>EARNINGS PER SHARE (EPS) | 3,69 | 3,80 |

# **3. EPRA NET ASSET VALUE (NAV) (EN €)**

| 31-12-2024 | | | | |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------|-------------|-------------|-----|
| EPRA<br>NET<br>ASSET VALUE<br>METRICS | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
| Capitaux<br>propres attribuables aux actionnaires en IFRS | 181.324.557 | 181.324.557 | 181.324.557 | |
| À<br>inclure/exclure : | | | | |
| (i)<br>Instruments hybrides | - | - | - | |
| VALEUR<br>DE<br>L'ACTIF NET DILUÉE | 181.324.557 | 181.324.557 | 181.324.557 | |
| À<br>inclure<br>: | | | | |
| (ii.a)<br>Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) | | | | |
| (ii.b)<br>Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) | | | | |
| (ii.c)<br>Réévaluation des autres actifs non courants | | | | |
| (iii)<br>Réévaluation des créances de location-financement | | | | |
| (iv)<br>Réévaluation des actifs destinés à la vente | | | | |
| VALEUR<br>DE<br>L'ACTIF NET DILUÉE<br>À LA JUSTE VALEUR | 181.324.557 | 181.324.557 | 181.324.557 | |
| À<br>exclure : | | | | |
| (v)<br>Impôts<br>différés relatifs aux réévaluations<br>des immeubles de placement à la juste valeur | | | | |
| (vi)<br>Juste<br>valeur des instruments financiers | -337.923 | -337.923 | | 109 |
| (vii)<br>Partie<br>du goodwill résultant des impôts différés | | | | |
| (viii.a)<br>Goodwill selon le bilan IFRS | | | | |
| (viii.b)<br>Immobilisations<br>incorporelles selon le bilan IFRS | | | | |
| À<br>inclure<br>: | | | | |
| (ix)<br>Juste<br>valeur de la dette à taux fixe | | | 453.455 | |
| (x)<br>Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | | | | |
| (xi)<br>Droits<br>de<br>mutation | 10.256.233 | - | | |
| VALEUR<br>DE<br>L'ACTIF NET AJUSTÉE | 191.918.713 | 181.662.480 | 181.778.012 | |
| Nombre<br>d'actions en circulation (hors<br>actions<br>propres) | 3.502.882 | 3.502.882 | 3.502.882 | |
| VALEUR<br>DE<br>L'ACTIF NET AJUSTÉE | 54,79 | 51,86 | 51,89 | |

| 31-12-2023 | | | |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------|-------------|-------------|
| EPRA<br>NET<br>ASSET VALUE<br>METRICS | EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV |
| CAPITAUX<br>PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES EN IFRS | 167.507.577 | 167.507.577 | 167.507.577 |
| À<br>inclure/exclure : | | | |
| (i)<br>Instruments hybrides | | | |
| VALEUR<br>DE<br>L'ACTIF NET DILUÉE | 167.507.577 | 167.507.577 | 167.507.577 |
| À<br>inclure<br>: | | | |
| (ii.a)<br>Réévaluation des immeubles de placement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) | | | |
| (ii.b)<br>Réévaluation des projets de développement (si le « cost model » de IAS 40 est appliqué) | | | |
| (ii.c)<br>Réévaluation des autres actifs non courants | | | |
| (iii)<br>Réévaluation des créances de location-financement | | | |
| (iv)<br>Réévaluation des actifs destinés à la vente | | | |
| VALEUR<br>DE<br>L'ACTIF NET DILUÉE<br>À LA JUSTE VALEUR | 167.507.577 | 167.507.577 | 167.507.577 |
| À<br>exclure : | | | |
| (v)<br>Impôts<br>différés relatifs aux réévaluations<br>des immeubles de placement à la juste valeur | | | |
| (vi)<br>Juste<br>valeur des instruments financiers | 914.726 | 914.726 | |
| (vii)<br>Partie<br>du goodwill résultant des impôts différés | | | |
| (viii.a)<br>Goodwill selon le bilan IFRS | | | |
| (viii.b)<br>Immobilisations<br>incorporelles selon le bilan IFRS | | | |
| À<br>inclure: | | | |
| (ix)<br>Juste<br>valeur de la dette à taux fixe | | | 777.063 |
| (x)<br>Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | | | |
| (xi)<br>Droits<br>de<br>mutation | 9.959.085 | - | |
| VALEUR<br>DE<br>L'ACTIF NET AJUSTÉE | 176.551.935 | 166.592.850 | 168.284.640 |
| Nombre<br>d'actions en circulation (hors<br>actions<br>propres) | 3.166.337 | 3.166.337 | 3.166.337 |
| VALEUR<br>DE<br>L'ACTIF NET AJUSTÉE | 55,76 | 52,61 | 53,15 |

# **4. EPRA NET INITIAL YIELD (NIY) ET EPRA TOPPED-UP NIY (EN €)**

| EPRA<br>NIY<br>AND 'TOPPED-UP'<br>NIY | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------|-----|-------------|-------------|
| Immeubles<br>de placement – pleine propriété | | 336.471.456 | 317.233.729 |
| Immeubles<br>de placement – parts dans co-entreprises ou fonds | | | |
| Actifs<br>destinés à l'achat/vente<br>(y compris<br>parts dans entreprises) | | | |
| Moins<br>:<br>Projets de développement | | | |
| Immeubles de placement en exploitation | | 336.471.456 | 317.233.729 |
| Abattement<br>des<br>frais de transaction estimés | | 10.256.233 | 9.959.085 |
| Valeur<br>d'investissement des immeubles de placement en exploitation | B | 346.727.689 | 327.192.814 |
| Revenus<br>locatifs bruts annualisés | | 25.839.345 | 24.114.819 |
| immobilières1<br>Charges | | 2.640.191 | 2.806.054 |
| Revenus<br>locatifs nets Annualisés | A | 23.199.153 | 21.308.765 |
| Plus<br>:<br>Loyer<br>à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer | | 137.395 | 112.488 |
| REVENUS<br>LOCATIFS NETS ANNUALISÉS AJUSTÉS | C | 23.336.548 | 21.421.253 |
| EPRA<br>NIY | A/B | 6,69% | 6,51% |
| EPRA<br>«<br>TOPPED-UP<br>» NIY | C/B | 6,73% | 6,55% |

1 Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l'EPRA Net Initial Yield est défini dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux « charges immobilières » telles que présentées dans les comptes IFRS. Les charges immobilières comprennent, entre autres, les frais de services, les taxes et les assurances non récupérables ainsi que les coûts directs de gestion des immeubles qu'ils soient externes ou internes.

# **5. EPRA VACANCY RATE**

| EPRA<br>VACANCY<br>RATE | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-----------------------------------------------------------|-----|------------|------------|
| Valeur<br>locative estimée (VLE) des surfaces vides | A | 768.562 | 620.345 |
| Valeur<br>locative estimée (VLE) du<br>portefeuille total | B | 24.067.530 | 22.256.717 |
| EPRA<br>VACANCY<br>RATE | A/B | 3,19% | 2,79% |

Le taux de vacance EPRA augmente légèrement de 2,79% au 31 décembre 2023 à 3,19% au 31 décembre 2024.

112

→ **Site 15** - Rhode-St-Genèse - Chaussée de Waterloo 198-200 - 7.518 m² bâtis - Bureaux


# **6. EPRA COST RATIOS**

| EPRA<br>COST<br>RATIOS | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------|-----|------------|------------|
| Dépenses<br>administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS | | 6.881.699 | 6.052.193 |
| Charges<br>relatives à<br>la location (III) | | -3.315 | 344.631 |
| Récupération de<br>charges immobilières (IV) | | 46.409 | 23.381 |
| Charges<br>locatives et taxes non récupérées auprès des locataires sur immeubles loués (V à VII) | | -315.317 | -500.887 |
| Autres<br>recettes et dépenses relatives<br>à la location (VIII) | | 249 | -14.634 |
| Frais techniques (IX) | | -2.033.818 | -2.016.921 |
| Frais commerciaux<br>(X) | | -58.894 | -74.946 |
| Charges<br>et<br>taxes sur immeubles non<br>loués (XI) | | | |
| Frais de<br>gestion immobilière (XII) | | -2.770.815 | -2.498.093 |
| Autres<br>charges immobilières (XIII) | | | |
| Frais généraux<br>de la Société (XIV) | | -1.399.225 | -1.288.403 |
| Autres<br>revenus et charges d'exploitation (XV) | | -346.973 | -26.321 |
| EPRA<br>Costs<br>(including direct<br>vacancy<br>costs) | A | 6.881.699 | 6.052.193 |
| Coût<br>direct<br>de la vacance | | 313.156 | 236.528 |
| EPRA<br>Costs<br>(excluding direct vacancy costs) | B | 6.568.543 | 5.815.664 |
| | | | |
| REVENUS<br>LOCATIFS BRUTS | C | 24.926.220 | 22.574.351 |
| EPRA<br>COST<br>RATIO (INCLUDING DIRECT VACANCY COSTS) | A/C | 27,61% | 26,81% |
| EPRA<br>COST<br>RATIO (EXCLUDING<br>DIRECT VACANCY COSTS) | B/C | 26,35% | 25,76% |

Les dépenses de maintenance (entretiens, petites réparations…) effectuées dans les immeubles de placement sont à charge du résultat d'exploitation dès lors qu'elles ne sont pas source d'avantages économiques pour les biens considérés.

L'EPRA Cost Ratio (coûts de vacance inclus) augmente de 26,81% au 31 décembre 2023 à 27,61% au 31 décembre 2024. Cette augmentation s'explique principalement par l'augmentation des charges relatives à la location et plus particulièrement des réductions de valeur sur créances commerciales ainsi que des frais de gestion immobilière suite à l'augmentation des frais de gouvernance.

La Société a capitalisé durant l'exercice des frais internes (généraux ou d'exploitation) pour un montant total de 183 k€. Il s'agit principalement d'une partie de la rémunération de membres du département techniques qui ont effectué des suivis de chantier sur des immeubles, les coûts des chantiers ayant été capitalisés.

# **7. EPRA LOAN-TO-VALUE (LTV)**

| EPRA<br>LOAN-TO-VALUE<br>(LTV) | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------------------------------------------------------------------|-------|-------------|-------------|
| À<br>inclure<br>: | | | |
| Emprunts<br>auprès<br>d'institutions bancaires | | 154.290.400 | 150.752.553 |
| Papier<br>commercial | | | |
| Instruments<br>hybrides | | | |
| Emprunts<br>obligataires | | | |
| Dérivés<br>en<br>devises étrangères | | | |
| Dettes<br>nettes | | 1.326.736 | |
| Dette<br>sur<br>immeuble occupé en son nom propre | | | |
| Passifs<br>courants | | | |
| À<br>exclure : | | | |
| Trésorerie | | 470.237 | 321.198 |
| DETTE<br>NETTE | (A) | 155.146.899 | 150.431.355 |
| À<br>inclure<br>: | | | |
| Immeuble<br>occupé<br>en son nom propre | | | |
| Immeuble<br>de<br>placement à la Fair Value | | 335.392.536 | 307.087.308 |
| Actifs<br>détenus en<br>vue de la vente | | 1.078.920 | 10.146.421 |
| Projets<br>de<br>développement | | | |
| Immobilisations<br>incorporelles | | | |
| Créances nettes | | | 705.203 |
| Actifs<br>financiers | | | |
| TOTAL<br>ACTIFS<br>DE PLACEMENT | (B) | 336.471.456 | 317.938.932 |
| Optionnel : | | | |
| Droits<br>de mutation | | 10.256.2533 | 9.959.085 |
| TOTAL<br>ACTIFS<br>DE PLACEMENT (Y COMPRIS LES DROITS DE MUTATION) | (C) | 346.727.689 | 327.898.017 |
| LTV | (a/b) | 46,11% | 47,31% |
| LTV<br>(INCL.<br>DROIT DE MUTATION) - OPTIONNEL | (A/C) | 44,75% | 45,88% |

La diminution du LTV, droit de mutation inclus, de 45,88% au 31 décembre 2023 à 44,75% au 31 décembre 2024 est principalement expliquée par l'augmentation de capital qui a eu lieu durant l'année 2024 suite à la fusion par absorption de Beau Bien et Grafimmo.

# **8. EPRA LIKE-FOR-LIKE**

| REVENUS<br>LOCATIFS EN<br>« LIKE-FOR-LIKE<br>» | 31-12-2024 | 31-12-2023 | Différence | % |
|-------------------------------------------------------------------------|-------------|-------------|------------|--------|
| Revenus<br>locatifs (A) | 24.926.220 | 22.574.351 | 2.351.869 | 10,4% |
| Revenus<br>locatifs liés aux<br>changements de périmètre (B) | -1.850.017 | -430.458 | -1.419.558 | 329,8% |
| Revenus<br>locatifs sur immeubles non disponibles à la location (C ) | -45.868 | -103.809 | 57.941 | -55,8% |
| Élément<br>non récurrent à extraire du<br>« Like-for-Like » (D) | | | | |
| Revenus<br>locatifs en<br>« Like-for-Like » (A-B-C-D) | 23.030.335 | 22.040.084 | 990.251 | 4,5% |
| | | | | |
| JUSTE<br>VALEUR DU<br>PORTEFEUILLE SUR LEQUEL LE LIKE-FOR-LIKE EST BASÉ | 304.832.046 | 292.158.408 | 12.673.638 | 4,3% |

La Société a exclu, tant des revenus locatifs que de la juste valeur des immeubles, l'ensemble des immeubles qui sont entrés ou sortis du périmètre durant l'année ou l'année précédente ainsi que les immeubles qui sont disponibles à la vente au 31 décembre 2024.

Les revenus locatifs en « Like-for-Like » s'élèvent à 23.030 k€ en 2024 contre 22.040 k€ en 2023, soit une augmentation de 990 k€ (+ 4,5%). Puisqu'elle est calculée à périmètre constant, cette augmentation ne tient pas compte des achats et ventes d'immeubles ni des revenus locatifs des immeubles disponibles à la vente. L'augmentation des revenus locatifs en « Like-for-Like » est en ligne avec l'augmentation de la juste valeur du portefeuille sur lequel le like-for-like est basé.

Le tableau ci-dessous présente les revenus locatifs en « Like-for-Like » par segment :

| LIKE-FOR-LIKE PAR SEGMENT | 31-12-2024 | 31-12-2023 | Différence | % |
|------------------------------------------------|------------|------------|------------|------|
| Autres | 661.401 | 646.621 | 14.779,94 | 2,3% |
| Bureaux | 2.520.144 | 2.421.401 | 98.742,46 | 4,1% |
| Commercial | 14.610.883 | 13.822.060 | 788.822,85 | 5,7% |
| Logistique | 5.237.907 | 5.150.002 | 87.905,81 | 1,7% |
| REVENUS<br>LOCATIFS EN<br>« LIKE-FOR-LIKE<br>» | 23.030.335 | 22.040.084 | 990.251 | 4,5% |

La Société n'investissant que dans des immeubles en Belgique, elle ne présente pas d'évolution en « Like-for-like ».

## **9. EPRA CAPEX**

| INVESTISSEMENTS<br>LIÉS AUX<br>IMMEUBLES DE PLACEMENT | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-------------------------------------------------------|------------|------------|
| Acquisitions | 15.457.901 | 14.830.040 |
| Développement | | |
| Immeubles<br>en exploitation | 4.402.923 | 3.350.734 |
| Surface locative<br>incrémentale | 90.904 | 726.108 |
| Surface locative<br>non incrémentale | 1.089.067 | 1.311.737 |
| Incitants<br>accordés aux<br>locataires | 3.074.020 | 1.312.889 |
| Autre | 148.932 | |
| Intérêts<br>intercalaires | | |
| TOTAL<br>CAPEX | 19.860.824 | 18.180.774 |

Les EPRA Capex reprennent les dépenses d'investissement (travaux de rénovation, de redéveloppement…) effectuées dans les immeubles de placement et qui sont portées à l'actif dès lors qu'elles sont créatrices de valeur et accroissent les avantages économiques escomptés pour les immeubles considérés.

Durant l'exercice 2024, la Société a acquis deux immeubles par voie de fusion pour un montant total de 15.458 k€ et réalisé des dépenses pour des immeubles en exploitation pour un montant total de 4.403 k€ (voir Notes 05 et 06).

Le Société présente sous la catégorie « Incitants accordés aux locataires » tous les travaux réalisés dans le cadre de la signature d'un nouveau contrat de bail ou du renouvellement de celui-ci.

Notons que tous les investissements ont été réalisés par la Société directement dans la mesure où elle ne détient aucune filiale.

→ **Site 15 - Rhodes-Saint-Genèse - Chaussée de Waterloo 198-200 - 7.518 m² bâtis - Bureaux**

EPRA

# **FINANCIER**  RAPPORT  FINANCIER

→ **Site 33 - Gosselies - Avenue Jean Mermoz 29 - 20.589 m² bâtis - Logistique**

**RAPPORT**

118

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA

| RAPPORT<br>DU<br>COMMISSAIRE | 120 |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----|
| ÉTATS<br>FINANCIERS | 125 |
| 1.<br>Comptes statutaires | 125 |
| État<br>de<br>la<br>situation financière<br>(en €) | 125 |
| État<br>du<br>résultat global (en €) | 128 |
| Tableau<br>des<br>flux de<br>trésorerie (en €) | 130 |
| État<br>des<br>variations des capitaux propres (en €) | 131 |
| 2.<br>Notes<br>aux<br>états financiers | 132 |
| Note<br>01<br>–<br>Principales méthodes comptables | 132 |
| Note<br>02<br>–<br>Jugements comptables significatifs et sources principales<br>d'incertitudes relatives<br>aux<br>estimations | 137 |
| Note<br>03<br>–<br>Variation des passifs résultant<br>d'activités de financement (in €) | 138 |
| Note<br>04<br>–<br>Informations sectorielles<br>(en €) | 141 |
| Note<br>05<br>– Évaluation<br>de la juste valeur des immeubles de placement (en €) | 144 |
| Note<br>06<br>– Actifs détenus en vue de<br>la vente (en €) | 148 |
| Note<br>07<br>– Actifs financiers courants (en €) | 150 |
| Note<br>08<br>– Créances commerciales et créances douteuses (en €) | 150 |
| Note<br>09<br>– Créances fiscales et autres actifs<br>courants (en €) | 153 |
| Note<br>10<br>–<br>Trésorerie et équivalents de trésorerie (en €) | 153 |
| Note<br>11<br>–<br>Comptes de régularisation de<br>l'actif (en €) | 154 |
| Note<br>12<br>– Capital<br>social | 154 |
| Note<br>13<br>–<br>Réserves (en €) | 155 |
| Note<br>14<br>–<br>Catégories d'instruments financiers (en €) | 156 |
| Note<br>15<br>–<br>Passifs non courants (en €) | 157 |
| Note<br>16<br>–<br>Dettes<br>financières<br>courantes et instruments dérivés (en €) | 158 |
| Note<br>17<br>–<br>Dettes<br>financières<br>courantes et non courantes (en €) | 159 |
| Note<br>18<br>–<br>Contrats d'instruments de<br>couverture (en €) | 163 |
| Note<br>19<br>–<br>Dettes<br>commerciales et autres dettes courantes (en €) | 165 |
| Note<br>20<br>–<br>Comptes de régularisation<br>du passif (en €) | 165 |
| Note<br>21<br>– Revenus locatifs (en<br>€) | 166 |

| Note 22 – Charges relatives à la location (en €) | 167 |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----|
| Note 23 – Récupération de charges locatives et de taxes normalement<br>assumées par le locataire sur immeubles loués (en €) | 167 |
| Note 24 – Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur<br>dégâts locatifs et remise en état au terme du bail (en €) | 168 |
| Note 25 – Charges locatives et taxes normalement assumées par le<br>locataire sur immeubles loués (en €) | 168 |
| Note 26 – Frais techniques (en €) | 169 |
| Note 27 – Frais commerciaux (en €) | 169 |
| Note 28 - Frais de gestion immobilière (en €) | 170 |
| Note 29 – Frais généraux de la société (en €) | 171 |
| Note 30 – Autres revenus et charges d'exploitation (en €) | 171 |
| Note 31 – Résultat sur vente d'immeubles de placement (en €) | 172 |
| Note 32 – Variations de la juste valeur des immeubles de placement (en €) | 172 |
| Note 33 – Charges d'intérêts nettes (en €) | 173 |
| Note 34 – Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (en €) | 173 |
| Note 35 – Avantages du personnel (en €) | 174 |
| Note 36 – Résultat net (en k€) | 175 |
| Note 37 – Résultat par action | 176 |
| Note 38 – Transactions avec des parties liées (en €), | 177 |
| Note 39 – Événements marquants survenus après la clôture | 178 |
| Note 40 – Service financier | 178 |
| Note 41 – Détail des actifs et passifs acquis par voie de fusion (en €) | 179 |
| FONDS PROPRES<br>NON DISTRIBUABLES SELON L'ARTICLE 7:212 DU CODE<br>DES SOCIÉTÉS ET DES ASSOCIATIONS (EN €) | 180 |
| OBLIGATION DE DISTRIBUTION SELON L'ARRÊTÉ ROYAL DU 13-07-2014<br>RELATIF AUX SIRS | 181 |
| PROPOSITION D'AFFECTATION DU RÉSULTAT DE L'EXERCICE (EN €) | 182 |
| ANNEXES | 183 |
| Glossaire des « Alternative Performance Measures » | 183 |
| Tableau(x) de réconciliation | 183 |
| Glossaire | 184 |

# <span id="page-19-0"></span>**RAPPORT DU COMMISSAIRE¹**

Conformément aux dispositions légales, les comptes de WEB SA font l'objet d'un contrôle par PwC Reviseurs d'Entreprises SRL, Culliganlaan 5, 1831 Machelen, Belgique, représenté par M. Didier MATRICHE, Commissaire, nommé pour une durée de 3 ans renouvelable.

Début: AGO 2024 - Exercice 2024 - Fin : AGO 2027 - Exercice 2026

Des honoraires ainsi que les frais relatifs à la mission de contrôle, pour un montant de 72.450 € HTVA, ont été attribués au Commissaire « PwC » pour l'exercice sous revue.

#### **RAPPORT DU COMMISSAIRE À L'ASSEMBLEE GÉNÉRALE DES ACTIONNAIRES DE WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA SUR LES COMPTES ANNUELS POUR L'EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2024**

Dans le cadre du contrôle légal des comptes annuels de Warehouses Estates Belgium SA (la « Société »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes annuels ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Ce tout constitue un ensemble et est inséparable.

## **Rapport sur les comptes annuels** 120

## **Opinion sans réserve**

Nous avons procédé au contrôle légal des comptes annuels de la Société, comprenant l'état statutaire de la situation financière au 31 décembre 2024 ainsi que l'état du résultat global, l'état des variations des capitaux propres et le tableau des flux de trésorerie statutaires de l'exercice clos à cette date ainsi que les notes aux états financiers. Ces comptes annuels font état d'un total de l'état statutaire de la situation financière qui s'élève à EUR'000' 340.836 et d'un résultat net de l'exercice qui se solde par un bénéfice de EUR'000' 10.639.

À notre avis, ces comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la Société au 31 décembre 2024, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière ('IFRS') telles qu'adoptées par l'Union Européenne et implémentées par l'arrêté royal du 13 juillet 2014.

Nous avons été nommés en tant que commissaire par l'assemblée générale du 25 avril 2023, conformément à la proposition de l'administrateur unique, émise sur recommandation du comité d'audit de l'administrateur unique. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l'assemblée générale délibérant sur les comptes annuels de l'exercice clos au 31 décembre 2025. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes annuels de la Société durant huit exercices consécutifs.

#### **Fondement de l'opinion sans réserve**

Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d'audit (ISA) telles qu'applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d'audit approuvées par l'IAASB et applicables à la date de clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « *Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes annuels* » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s'appliquent à l'audit des comptes annuels en Belgique, en ce compris celles concernant l'indépendance.

Nous avons obtenu de l'administrateur unique et des préposés de la Société, les explications et informations requises pour notre audit.

Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

¹ Les comptes annuels statutaires de WEB SA préparés sous le référentiel IFRS sont résumés en fin de chapitre conformément à l'Article 3:117 du code des sociétés et Associations. La version intégrale des comptes annuels statutaires de WEB SA, le Rapport de gestion et le Rapport du Commissaire y relatifs seront déposés à la Banque Nationale de Belgique dans les délais légaux. Le Commissaire a émis une attestation sans réserve sur ces comptes annuels statutaires.

#### **Points clés de l'audit**

Le point clé de l'audit est le point qui, selon notre jugement professionnel, a été le plus important lors de l'audit des comptes de la période en cours. Ce point a été traité dans le contexte de notre audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ce point.

#### **Valorisation des immeubles de placement**

#### **Point clé de l'audit**

La Société a, à son actif, des immeubles de placement pour un montant agrégé de EUR'000' 336.471 au 31 décembre 2024. Les normes internationales d'information financière prescrivent que les immeubles de placement soient valorisés à leur juste valeur. La détermination de cette juste valeur dépend fortement d'estimations dont les plus significatives sont la valeur locative de l'immeuble, son taux d'occupation, les frais d'entretien et de réparation estimés et le taux d'actualisation utilisé.

Conformément à la règlementation applicable aux sociétés immobilières réglementées, les immeubles de placement sont évalués par un évaluateur externe désigné. La juste valeur

#### **Nos procédures d'audit relatives au point clé de l'audit**

Nous avons évalué la fiabilité de l'évaluation externe et déterminé le caractère raisonnable des paramètres utilisés :

- en ce qui concerne l'évaluation externe, nous avons réconcilié le rapport de l'évaluateur externe désigné avec les états financiers au 31 décembre 2024 ;
- nous avons évalué l'objectivité, l'indépendance et l'expertise de l'évaluateur externe désigné ;
- avec nos experts en évaluation immobilière, nous avons évalué, pour l'ensemble des immeubles, le caractère raisonnable des paramètres principaux utilisés par l'évaluateur externe ;
- nous nous sommes assurés, pour un échantillon d'immeubles, que les évaluations réalisées par l'évaluateur externe avaient été effectuées sur la base d'informations correctes, pour autant que ces informations ressortent de la comptabilité et des inventaires de la Société ;

#### **Responsabilités de l'administrateur unique relatives à l'établissement des comptes annuels**

L'administrateur unique est responsable de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union Européenne et implémentées par l'arrêté royal du 13 juillet 2014 et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.

des immeubles de placement reprise à l'actif de l'état de la situation financière est celle déterminée par l'évaluateur externe désigné.

La valorisation des immeubles de placement est un élément essentiel de notre audit en raison de leur matérialité dans les états financiers et de la complexité et du caractère subjectif du processus de valorisation.

Pour plus d'informations concernant la valorisation des immeubles de placement, nous nous référons à la note 5 des comptes annuels.

- avec nos experts, nous avons revu, pour l'ensemble des immeubles, le caractère raisonnable des variations de la juste valeur des immeubles de placement par rapport au 31 décembre 2023 ;
- nous nous sommes enfin assurés du caractère raisonnable des informations fournies dans les notes aux états financiers et de leur conformité avec les normes internationales d'information financière.

Les procédures mentionnées ci-dessus ont permis d'obtenir suffisamment d'éléments probants pour répondre au point clé de l'audit relatif à la valorisation des immeubles de placement.

Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à l'administrateur unique d'évaluer la capacité de la Société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si l'administrateur unique a l'intention de mettre la Société en liquidation ou de cesser ses activités, ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.

#### **Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes annuels**

Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire comprenant notre opinion. Une assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes ISA permette de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes annuels prennent en se fondant sur ceux-ci.

Lors de l'exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s'applique à l'audit des comptes annuels en Belgique. L'étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas d'assurance quant à la viabilité future de la Société ni quant à l'efficience ou l'efficacité avec laquelle l'administrateur unique a mené ou mènera les affaires de la Société. Nos responsabilités relatives à l'application par l'administrateur unique du principe comptable de continuité d'exploitation sont décrites ci-après.

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique. En outre :

- nous identifions et évaluons les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs. Nous définissons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
- nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de la Société ;
- nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'administrateur unique, de même que des informations les concernant fournies par ce dernier ;
- nous concluons quant au caractère approprié de l'application par l'administrateur unique du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité de la Société à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire la Société à cesser son exploitation ;
- nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes annuels et évaluons si ces derniers reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle.

Nous communiquons au comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les constatations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne**.**

Nous fournissons également au comité d'audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.

Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des comptes annuels de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.

#### **Autres obligations légales et réglementaires**

#### **Responsabilités de l'administrateur unique**

L'administrateur unique est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion, des autres informations contenues dans le rapport annuel, du respect des

#### **Responsabilités du commissaire**

Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans leurs aspects significatifs, le rapport de gestion, les autres informations

#### **Aspects relatifs au rapport de gestion et aux autres informations contenues dans le rapport annuel**

À l'issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion, nous sommes d'avis que celuici concorde avec les comptes annuels pour le même exercice, et a été établi conformément aux articles 3:5 et 3:6 du Code des sociétés et des associations.

Dans le cadre de notre audit des comptes annuels, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l'audit, si le rapport de gestion et les autres informations contenues dans le rapport annuel, à savoir les sections suivantes :

#### **Mentions relatives à l'indépendance**

• Notre cabinet de révision et notre réseau n'ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes annuels et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis de la Société au cours de notre mandat.

#### **Format électronique unique européen (ESEF)**

Nous avons également procédé, conformément au projet de norme relative au contrôle de la conformité des états financiers avec le format électronique unique européen (ci-après «ESEF»), au contrôle du respect du format ESEF avec les normes techniques de réglementation définies par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (ci-après « Règlement délégué »).

L'organe d'administration est responsable de l'établissement, conformément aux exigences ESEF, des états financiers sous forme de fichier électronique au format ESEF (ci-après « Etats financiers numériques ») inclus dans le rapport financier annuel.

dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des associations et des statuts de la Société.

contenues dans le rapport annuel et le respect des statuts et de certaines dispositions du Code des sociétés et des associations, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.

- Profil
- Lettre aux actionnaires
- Chiffres clés 2024
- Historique
- Facteurs de risques
- Rapport immobilier
- EPRA

comportent une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'anomalie significative à vous communiquer.

• Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal des comptes annuels visées à l'article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont correctement été valorisés et ventilés dans l'annexe des comptes annuels.

Notre responsabilité est d'obtenir des éléments suffisants et appropriés afin de conclure sur le fait que le format des Etats financiers numériques respecte, dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué.

Sur la base de nos travaux, nous sommes d'avis que le format des Etats financiers numériques repris dans le rapport financier annuel de la Société au 31 décembre 2024 sont, dans tous leurs aspects significatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué.

#### **Autres mentions**

- Sans préjudice d'aspects formels d'importance mineure, la comptabilité est tenue conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique ;
- La répartition des résultats proposée à l'assemblée générale est conforme aux dispositions légales et statutaires ;
- Nous n'avons pas à vous signaler d'opération conclue ou de décision prise en violation des statuts ou du Code des sociétés et des associations ;
- Nous avons évalué les conséquences patrimoniales des décisions prises par l'administrateur unique les 21 février 2024, 11 mars 2024, 13 mai 2024 et 18 novembre 2024 telles que décrites dans la partie du rapport de gestion relative aux conflits d'intérêts et n'avons rien à vous signaler.

Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.

#### Diegem, le 19 mars 2025

#### Le commissaire

PwC Reviseurs d'Entreprises SRL

Représenté par

124

Didier Matriche

Reviseur d'Entreprises

125

# <span id="page-24-1"></span><span id="page-24-0"></span>**ÉTATS FINANCIERS**

# <span id="page-24-2"></span>1. Comptes statutaires

## État de la situation financière (en €)

| | Notes | IFRS<br>31-12-2024 | IFRS<br>31-12-2023 |
|---------------------------------------------------|-------|--------------------|--------------------|
| ACTIF | | | |
| I.<br>Actifs<br>non courants | | 335.392.536 | 307.087.308 |
| C.<br>Immeubles de<br>placement | 5 | 335.392.536 | 307.087.308 |
| - Immeubles<br>disponibles à la location | | 335.392.536 | 307.087.308 |
| II.<br>Actifs<br>courants | | 5.443.040 | 15.357.585 |
| A.<br>Actifs<br>détenus en<br>vue de la vente | 5/6 | 1.078.920 | 10.146.421 |
| - Immeubles<br>de placement | | 1.078.920 | 10.146.421 |
| B.<br>Actifs<br>financiers courants | 7 | 942.602 | 2.310.045 |
| - Instruments de couverture autorisés | | 942.602 | 2.310.045 |
| D.<br>Créances<br>commerciales | 8 | 1.161.053 | 1.269.644 |
| E.<br>Créances fiscales et autres actifs courants | 9 | 840.581 | 423.269 |
| - Impôts | | 500.218 | 93.150 |
| - Autres | | 340.363 | 330.119 |
| F.<br>Trésorerie et équivalents<br>de trésorerie | 10 | 470.237 | 321.198 |
| G.<br>Comptes<br>de régularisation | 11 | 949.648 | 887.008 |
| - Charges immobilières payées d'avance | | 549.735 | 481.009 |
| - Autres | | 399.913 | 405.998 |
| TOTAL<br>DE<br>L'ACTIF | | 340.835.576 | 322.444.893 |

| | Notes | IFRS<br>31-12-2024 | IFRS<br>31-12-2023 |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------|--------------------|--------------------|
| TOTAL<br>DES<br>CAPITAUX PROPRES | | 181.324.557 | 167.507.577 |
| A.<br>Capital | 12 | 9.291.297 | 8.403.938 |
| - Capital<br>souscrit | | 11.062.886 | 10.000.000 |
| - Frais<br>d'augmentation de capital | | -1.771.589 | -1.596.062 |
| B.<br>Primes<br>d'émission | | 39.821.638 | 26.924.110 |
| C.<br>Réserves | 13 | 121.572.300 | 123.511.400 |
| - a.<br>Réserve Légale | | 40.376 | 40.376 |
| - b.<br>Réserve du<br>solde des variations de juste valeur des biens immobiliers | | 92.788.453 | 92.696.048 |
| - c.<br>Réserve<br>des frais et droits<br>de mutation<br>estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de<br>placement | | -9.956.906 | -9.403.355 |
| - e.<br>Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de<br>couverture telle que<br>définie en IFRS n'est<br>pas appliquée | | 914.726 | 3.991.806 |
| - n.<br>Résultats<br>reportés des exercices antérieurs | | 37.785.650 | 36.186.524 |
| D.<br>Résultat<br>net de l'exercice | | 10.639.323 | 8.668.129 |
| - Résultat de l'exercice | | 10.639.323 | 8.668.129 |

| | Notes | IFRS<br>31-12-2024 | IFRS<br>31-12-2023 |
|---------------------------------------------------------------|-------|--------------------|--------------------|
| PASSIF | | | |
| I.<br>Passifs<br>non courants | 15 | 151.332.453 | 124.474.474 |
| A.<br>Provisions | | 248.050 | 248.050 |
| B.<br>Dettes<br>financières non courantes | 17 | 151.084.403 | 124.226.424 |
| a)<br>Etablissements<br>de crédit | | 150.836.695 | 124.040.400 |
| c)<br>Autres | | 247.708 | 186.024 |
| - Garanties locatives reçues | | 247.708 | 186.024 |
| II.<br>Passifs<br>courants | | 8.178.566 | 30.462.842 |
| B.<br>Dettes<br>financières courantes | 16/17 | 3.453.705 | 26.712.153 |
| a)<br>Etablissements<br>de crédit | | 3.453.705 | 26.712.153 |
| C.<br>Autres<br>passifs financiers courants | 16/18 | 1.280.525 | 1.395.318 |
| - Instruments de couverture autorisés | | 1.280.525 | 1.395.318 |
| D.<br>Dettes<br>commerciales<br>et<br>autres dettes courantes | 19 | 2.152.087 | 1.168.839 |
| a)<br>Exit<br>Tax | | 309.401 | - |
| b)<br>Autres | | 1.842.686 | 1.168.839 |
| - Fournisseurs | | 1.116.789 | 851.695 |
| - Impôts, rémunérations et charges sociales | | 725.897 | 317.145 |
| E.<br>Autres passifs courants | | 24.859 | 24.859 |
| - Autres | | 24.859 | 24.859 |
| F.<br>Comptes<br>de régularisation | 20 | 1.267.390 | 1.161.672 |
| - Revenus immobiliers perçus d'avance | | 1.084.109 | 1.013.847 |
| - Intérêts et<br>autres charges courus non échus | | 183.281 | 147.825 |
| TOTAL<br>DES<br>CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | | 340.835.576 | 322.444.893 |

## <span id="page-27-0"></span>État du résultat global (en €)

| | Notes | IFRS<br>31-12-2024 | IFRS<br>31-12-2023 |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|---------|--------------------|--------------------|
| I.<br>Revenus<br>locatifs | 21 | 24.926.220 | 22.574.351 |
| A.<br>Loyers | | 25.063.615 | 22.686.839 |
| C.<br>Gratuités<br>locatives | | -137.395 | -112.488 |
| III.<br>Charges<br>relatives à<br>la location | 22 | -3.315 | 344.631 |
| B.<br>Réductions de valeur sur créances commerciales | | -493.213 | -193.158 |
| C.<br>Reprises<br>de réductions de valeur sur créances commerciales | | 489.898 | 537.789 |
| RÉSULTAT<br>LOCATIF NET | | 24.922.905 | 22.918.982 |
| IV.<br>Récupération<br>de charges immobilières | | 46.409 | 23.381 |
| A.<br>Indemnités perçues au titre<br>de dégâts locatifs | | 46.409 | 23.381 |
| V.<br>Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 23 | 3.949.945 | 3.510.229 |
| A.<br>Refacturation de<br>charges locatives<br>exposées par le propriétaire | | 1.503.334 | 1.365.463 |
| B.<br>Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | | 2.446.611 | 2.144.767 |
| VI.<br>Frais<br>incombant<br>aux<br>locataires et assumés<br>par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état au terme du bail | 24 | -2.161 | -264.359 |
| VII.<br>Charges<br>locatives<br>et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 23 / 25 | -4.263.101 | -3.746.757 |
| A.<br>Charges<br>locatives exposées par le<br>propriétaire | | -1.548.787 | -1.433.062 |
| B.<br>Précomptes<br>et<br>taxes<br>sur immeubles loués | | -2.714.314 | -2.313.695 |
| VIII.<br>Autres<br>recettes et dépenses relatives à la location | | 249 | -14.634 |
| RÉSULTAT<br>IMMOBILIER | | 24.654.246 | 22.426.842 |
| IX.<br>Frais<br>techniques | 26 | -2.033.818 | -2.016.921 |
| A.<br>Récurrents | | -246.321 | -228.032 |
| - Primes<br>d'assurance | | -246.321 | -228.032 |
| B.<br>Non<br>récurrents | | -1.787.497 | -1.788.889 |
| - Grosses<br>réparations | | -1.714.243 | -1.768.323 |
| - Sinistres | | -73.255 | -20.566 |
| X.<br>Frais<br>commerciaux | 27 | -58.894 | -74.946 |
| A.<br>Commissions d'agence | | -39.885 | -60.946 |
| B.<br>Publicité | | -19.009 | -14.000 |
| XII.<br>Frais<br>de<br>gestion immobilière | 28 | -2.770.815 | -2.498.093 |
| A.<br>Honoraires<br>versés aux gérants (externes) | | -2.228.857 | -1.989.835 |
| - Honoraires de la gérance | | -475.000 | -475.000 |
| - Rémunération des organes de<br>gouvernance | | -1.676.651 | -1.451.932 |
| - Honoraires de l'expert immobilier | | -77.206 | -62.902 |
| B.<br>Charges<br>de gestion d'immeubles | | -541.958 | -508.258 |
| - Avocats | | -27.799 | -34.925 |
| - Taxes<br>et redevances | | -177.044 | -176.387 |
| - Charges (interne) de gestion d'immeubles | | -337.115 | -296.945 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | | -4.863.527 | -4.589.960 |

| RAPPORT FINANCIER | |
|-------------------|--|
|-------------------|--|

| | Notes | IFRS<br>31-12-2024 | IFRS<br>31-12-2023 |
|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------|--------------------|--------------------|
| RÉSULTAT<br>D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | | 19.790.719 | 17.836.882 |
| XIV.<br>Frais<br>généraux de<br>la société | 29 | -1.399.225 | -1.288.403 |
| XV.<br>Autres<br>revenus<br>et charges d'exploitation | 30 | -346.973 | -26.321 |
| B.<br>Autres | | -346.973 | -26.321 |
| RÉSULTAT<br>D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | | 18.044.520 | 16.522.159 |
| XVI.<br>Résultat sur vente d'immeubles de placement | 31 | - | -520 |
| A.<br>Ventes<br>nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction) | | - | 1.424.480 |
| B.<br>Valeur<br>comptable des immeubles vendus | | - | -1.425.000 |
| XVIII.<br>Variations de<br>la juste<br>valeur des immeubles de placement | 32 | -623.097 | -300.963 |
| A.<br>Variation<br>positive<br>de la<br>juste<br>valeur des<br>immeubles de placement | | 3.924.087 | 4.540.697 |
| B.<br>Variation<br>négative de la juste valeur des immeubles de placement | | -4.547.183 | -4.841.660 |
| XIX.<br>Autre<br>résultat sur portefeuille | 32 | -12.152 | - |
| RÉSULTAT<br>D'EXPLOITATION | | 17.409.272 | 16.220.675 |
| XX.<br>Revenus<br>financiers | | 51 | 19 |
| A.<br>Intérêts<br>et dividendes perçus | | 51 | 19 |
| XXI.<br>Charges d'intérêts<br>nettes | 33 | -5.492.366 | -4.456.893 |
| A.<br>Intérêts<br>nominaux sur emprunt | | -7.445.886 | -5.885.168 |
| C.<br>Charges<br>résultant d'instruments de couverture autorisés | | - | -25.363 |
| D.<br>Produits<br>résultant d'instruments de couverture autorisés | | 1.953.520 | 1.453.638 |
| XXII.<br>Autres<br>charges financières | | -24.282 | -17.596 |
| A.<br>Frais<br>bancaires<br>et autres commissions | | -24.282 | -17.596 |
| XXIII.<br>Variations de la<br>juste valeur des actifs et passifs financiers | 34 | -1.252.649 | -3.077.080 |
| A.<br>Instruments<br>de couverture autorisés | | -1.252.649 | -3.077.080 |
| -<br>Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée | | -1.252.649 | -3.077.080 |
| RÉSULTAT<br>FINANCIER | | -6.769.246 | -7.551.550 |
| RÉSULTAT<br>AVANT IMPÔT | | 10.640.025 | 8.669.125 |
| XXV.<br>Impôt<br>des sociétés | | -702 | -996 |
| - Impôt | | -702 | -996 |
| NET1<br>RÉSULTAT | | 10.639.323 | 8.668.129 |
| RÉSULTAT<br>GLOBAL | | 10.639.323 | 8.668.129 |
| 2<br>RÉSULTAT<br>DE BASE ET DILUÉ PAR<br>ACTION | | 3,13 | 2,74 |

1 Le résultat global est égal au résultat net des activités clés de l'exercice. Aucun autre élément ne devant être pris en compte.

2 Nombre moyen pondéré d'actions en circulation, voir Note 37

## <span id="page-29-0"></span>Tableau des flux de trésorerie (en €)

| | Notes | IFRS<br>31-12-2024 | IFRS<br>31-12-2023 |
|---------------------------------------------------------------------------------------------|-------|--------------------|--------------------|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À L'OUVERTURE DE L'EXERCICE1 | | 321.198 | 468.163 |
| Résultat<br>de l'exercice | | 10.639.323 | 8.668.129 |
| +/-<br>Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers) | | 5.516.597 | 4.474.470 |
| +<br>Charge<br>d'impôt (- produit d'impôt) | | 702 | 996 |
| Eléments<br>sans effet de trésorerie | | 1.879.061 | 3.281.982 |
| +/-<br>Variations<br>de la juste valeur des instruments financiers | 34 | 1.252.649 | 3.077.080 |
| -<br>Diminution / (augmentation) de la juste<br>valeur des immeubles de placement | 32 | 623.097 | 300.963 |
| -<br>Augmentation<br>/<br>(diminution) des<br>provisions | 15 | - | 248.050 |
| -<br>Plus-values (+ moins-values) de réalisation sur immeubles de<br>placement | 31 | - | 520 |
| +<br>Pertes de<br>valeur<br>(- reprises de perte de valeur)<br>sur<br>créances commerciales | 22 | 3.315 | -344.631 |
| Variations du besoin<br>en fonds de roulement | | -125.985 | -396.824 |
| Mouvements des éléments de l'actif | | -87.311 | -276.210 |
| - Créances<br>commerciales | 8 | 382.696 | 200.176 |
| - Autres<br>Créances | 9 | -417.312 | -418.365 |
| - Charges à reporter et produits à recevoir | 11 | -52.695 | -58.021 |
| Mouvements des éléments du passif | | -38.674 | -120.614 |
| - Dettes commerciales | 19 | 166.045 | -141.834 |
| - Variations des<br>dettes fiscales et sociales | | -86.384 | -4.141 |
| - Autres<br>Dettes | | 44.184 | -21.493 |
| - Charges à imputer et<br>revenus à reporter | 20 | -162.520 | 46.854 |
| -<br>Impôts<br>payés<br>(+ impôts encaissés) | | -702 | -996 |
| Autres | | 3.966 | - |
| FLUX<br>DE<br>TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS<br>OPÉRATIONNELLES (A) | 3 | 17.912.961 | 16.027.758 |
| -<br>Acquisitions immeubles de placement | 5 | - | -14.830.040 |
| -<br>Frais<br>relatifs à l'acquisition<br>d'immeubles<br>de placement (suite aux fusions) | 5 | -232.901 | - |
| -<br>Projets<br>de développement et travaux d'aménagement | 5 | -4.402.923 | -3.619.218 |
| +<br>Récupération de TVA | | - | 268.484 |
| +<br>Cessions<br>actifs détenus en vue de la vente | 6/31 | - | 1.424.480 |
| +<br>Trésorerie et équivalents de trésorerie provenant de fusions | 41 | 275.088 | - |
| FLUX<br>DE<br>TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS<br>D'INVESTISSEMENT (B) | 3 | -4.360.736 | -16.756.294 |

1 cf. Etat des variations des capitaux propres

| | Notes | IFRS<br>31-12-2024 | IFRS<br>31-12-2023 |
|--------------------------------------------------------------------|-------|--------------------|--------------------|
| +<br>Augmentation des<br>dettes financières | 15/16 | 42.500.000 | 46.500.000 |
| -<br>Diminution des dettes financières | 15/16 | -39.603.835 | -31.026.709 |
| -<br>Augmentation<br>de capital (y compris les frais) | | -175.526 | - |
| -<br>Intérêts<br>payés | 33 | -5.516.648 | -4.474.490 |
| -<br>Intérêts<br>reçus | | 51 | 19 |
| Dividendes payés1<br>- | | -10.607.229 | -10.417.249 |
| FLUX<br>DE<br>TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS<br>DE FINANCEMENT (C) | 3 | -13.403.187 | 581.572 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA CLÔTURE DE L'EXERCICE | | 470.237 | 321.198 |

## <span id="page-30-0"></span>État des variations des capitaux propres (en €)

| | | Primes | Réserves | | | | Résultat non | Capitaux | |
|-----------------------------------------------|-----------|------------|----------|------------|------------|------------|--------------|-------------|-------------|
| | Capital | d'émission | RL2 | RJV3 | RIC4 | RF5 | OR6 | distribué | propres |
| AU<br>31-12-2022 | 8.403.938 | 26.924.110 | 40.376 | 97.951.835 | -961.290 | -9.448.708 | - | 46.346.435 | 169.256.696 |
| Affectation du résultat 2022 aux réserves | | | | -5.255.787 | 4.953.096 | 45.353 | | 257.338 | - |
| Dividende payé | | | | | | | | -10.417.249 | -10.417.249 |
| Résultat<br>de<br>l'exercice 2023 | | | | | | | | 8.668.129 | 8.668.129 |
| AU<br>31-12-2023 | 8.403.938 | 26.924.110 | 40.376 | 92.696.048 | 3.991.806 | -9.403.355 | - | 44.854.653 | 167.507.577 |
| Affectation du résultat 2023<br>aux réserves | | | | 92.405 | -3.077.080 | -553.551 | | 3.538.226 | - |
| Fusion<br>Grafimmo<br>SA | 843.835 | 10.239.465 | | | | | | | 11.083.300 |
| Fusion<br>Le<br>Beau Bien SA | 219.051 | 2.658.063 | | | | | | | 2.877.114 |
| Frais liés<br>aux augmentations<br>de capital | -175.526 | | | | | | | | -175.526 |
| Dividende payé | | | | | | | | -10.607.229 | -10.607.229 |
| Résultat<br>de<br>l'exercice 2024 | | | | | | | | 10.639.323 | 10.639.323 |
| AU<br>31-12-2024 | 9.291.297 | 39.821.638 | 40.376 | 92.788.453 | 914.726 | -9.956.906 | - | 48.424.974 | 181.324.557 |

Les fonds propres de la Société ont augmenté de 13.817 k€ par rapport au 31 décembre 2023, en raison des fusions par absorption de la SA Beau Bien et de la SA Grafimmo, du résultat de l'exercice 2024 pour 10.639 k€ et du paiement du dividende relatif à l'exercice 2023 de 3,35 € brut par action décidé par l'Assemblée Générale du 23 avril 2024.

1 cf. Etat des variations des capitaux propres

- 3 Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers
- 4 Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
- 5 Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement

6 Autres réserves

² Réserve légale

# <span id="page-31-0"></span>2. Notes aux états financiers

#### **INFORMATIONS GÉNÉRALES SUR LA SOCIÉTÉ**

Warehouses Estates Belgium SA (ci-après dénommée « WEB SA » ou la « Société ») est une société Immobilière Réglementée (SIR) de droit belge. La date de clôture des exercices comptables de la Société est établie le 31 décembre de l'année. Son siège social est établi à 6041 Gosselies, Avenue Jean Mermoz 29 (Belgique). Elle est cotée sur Euronext Brussels (Code ISIN BE0003734481).

La Société présente des états financiers en date du 31 décembre 2024. Le Conseil d'administration de WEB SA a arrêté les états financiers en date du 13 mars 2025 et en a autorisé la publication.

Certaines informations financières contenues dans ce rapport financier annuel ont été arrondies. En conséquence, les nombres figurant en total dans ce rapport peuvent légèrement différer de la somme arithmétique exacte des nombres qui les précèdent.

## <span id="page-31-1"></span>Note 01 – Principales méthodes comptables

#### **1.1 BASE DE PRÉPARATION**

Les États financiers au 31 décembre 2024 ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté par l'Union européenne. Ils sont présentés en Euros et arrondis à l'Euro le plus proche, sauf mention contraire. Les méthodes comptables ont été appliquées de façon cohérente pour les exercices présentés.

#### **STATUT D'ADOPTION DES NOUVELLES NORMES EN DATE DU 31 DÉCEMBRE 2024 (EFRAG 23 DÉCEMBRE 2024)**

**Les amendements aux normes suivantes sont d'application obligatoire pour la première fois à partir de l'exercice comptable débutant au 1er janvier 2024 et ont été adoptés par l'Union européenne :**

- Amendements à la norme IAS 1, 'Présentation des états financiers : classification des passifs comme courant ou non-courant' (entrée en vigueur le 1er janvier 2024). Ces amendements n'affectent que la présentation des passifs dans l'état de la situation financière - et non le montant ou le moment de la comptabilisation d'un actif, des produits ou des charges du passif ou les informations que les entités divulguent à propos de ces éléments. Ils :
- clarifient que la classification des passifs comme courants ou non courants doit être basée sur les droits qui existent à la fin de la période de reporting et aligner le libellé dans tous les paragraphes concernés pour faire référence au « droit » de différer le règlement d'ici à douze mois au moins et préciser que seuls les droits en vigueur « à la fin de la période de référence » devraient affecter le classement d'un passif ;
- précisent que le classement n'est pas affecté par les attentes quant à savoir si une entité exercera son droit de différer le règlement d'un passif ; et précisent que le règlement fait référence au transfert à la contrepartie d'espèces, d'instruments de capitaux propres, d'autres actifs ou services.
- clarifient comment les conditions auxquelles une entité doit se conformer dans les 12 mois suivant la période de reporting, telles que les clauses restrictives, affectent la classification du passif correspondant.

*Cet amendement a été pris en compte dans les états financiers de la Société. Notons que certaines lignes de crédit dont le refinancement a été conclu avant la date de clôture ont été présentées en non-courant alors même que leur échéance initiale était dans les 12 mois (voir Note 15).*

• Amendements à la norme IAS 7 'Tableau des flux de trésorerie' et IFRS 7 'Instruments financiers : Disclosures' : Accords de financement avec les fournisseurs. L'amendement décrit les caractéristiques pour lesquelles une entité devra fournir des informations supplémentaires concernant l'impact des accords de financement des fournisseurs sur les passifs, les flux de trésorerie et l'exposition au risque de liquidité.

*Cet amendement n'a pas d'impact sur les états financiers de la Société dans la mesure où elle n'a pas d'accords de financement spécifiques significatifs avec ses fournisseurs.*

• Amendements à la norme IFRS 16 'Contrats de location' : Passif locatif dans le cadre d'une cession-bail (en vigueur le 1er janvier 2024). Les modifications expliquent comment une entité comptabilise une cession-bail (sale and leaseback) après la date de la transaction, en particulier lorsque tout ou partie des paiements de location sont des paiements de location variables qui ne dépendent pas d'un indice ou d'un taux. Ils indiquent que, lors de l'évaluation ultérieure de l'obligation locative, le vendeur-preneur détermine les « paiements au titre de la location » et les « paiements révisés au titre de la location » d'une manière qui n'entraîne pas le vendeur-preneur à comptabiliser un montant quelconque du gain ou de la perte liée au droit d'usage conservé. Les gains et pertes relatifs à la résiliation totale ou partielle d'un bail continuent d'être comptabilisés lorsqu'ils surviennent car ils concernent le droit d'usage résilié et non le droit d'usage conservé.

*Cet amendement n'a pas d'impact significatif sur les états financiers de la Société dans la mesure où celle-ci n'est encore jamais entrée dans une opération de sale and lease-back.*

#### **Les amendements aux normes suivantes ont été publiés mais ne sont pas encore obligatoires pour les exercices comptables débutant au 1er janvier 2024 et ont été adoptés par l'Union européenne :**

- Amendements à IAS 21 « Les effets des variations des taux de change : absence d'échangeabilité » (entrée en vigueur le 1er janvier 2025). IAS 21 ne couvrait pas auparavant la manière de déterminer les taux de change en cas d'absence de convertibilité à long terme et le taux au comptant à appliquer par la société n'est pas observable. Les modifications à portée limitée ajoutent des exigences spécifiques concernant :
- Déterminer quand une devise est échangeable contre une autre et quand elle ne l'est pas ;
- Déterminer le taux de change à appliquer dans le cas où une devise n'est pas échangeable ;
- Informations supplémentaires à fournir lorsqu'une devise n'est pas échangeable.

*Cet amendement n'aura pas d'impact significatif sur les états financiers de la Société dans la mesure où elle n'effectue aucune opération en devises étrangères.*

#### **Les amendements aux normes suivantes ont été publiés mais ne sont pas encore obligatoires pour les exercices comptables débutant au 1er janvier 2024 et ne sont pas encore adoptés par l'Union européenne :**

- Amendements à IFRS 9 et à IFRS 7: La classification et la mesure des instruments financiers (entrée en vigueur le 1er janvier 2026). Le 30 mai 2024, l'IASB a publié des amendements à la norme IFRS 9 et à la norme IFRS 7 afin de :
- Clarifier la date de reconnaissance et de déconsolidation de certains actifs et passifs financiers, avec une nouvelle exception pour certains passifs financiers réglés par le biais d'un système de transfert électronique de fonds ;
- Clarifier et ajouter des orientations supplémentaires pour évaluer si un actif financier répond au critère des paiements exclusivement de principal et d'intérêts (SPPI) ;
- Ajouter de nouvelles informations à fournir pour certains instruments dont les modalités contractuelles peuvent modifier les flux de trésorerie (comme certains instruments liés à la réalisation d'objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG)) ;
- Mettre à jour les informations à fournir pour les instruments de capitaux propres désignés à la juste valeur par le biais d'un autre élément du résultat global (FVOCI).

*Cet amendement devrait avoir un impact limité sur les états financiers de la Société. Une analyse détaillée doit cependant encore être réalisée.*

- IFRS 18 Présentation et informations à fournir dans les états financiers (entrée en vigueur le 1er janvier 2027). L'IASB a publié IFRS 18, la nouvelle norme sur la présentation et les informations à fournir dans les états financiers, en mettant l'accent sur les mises à jour de l'état des résultats. Les nouveaux concepts clés introduits dans IFRS 18 concernent :
- La structure de l'état des résultats ;
- Les informations nécessaires à fournir dans les états financiers pour certaines mesures de performance du résultat qui sont rapportées en dehors des états financiers de l'entité (c'est-à-dire les mesures de performance alternatives définies par la direction) ;
- Les principes améliorés sur l'agrégation et la désagrégation qui s'appliquent aux états financiers primaires et aux notes en général.

IFRS 18 remplacera IAS 1 ; bon nombre des autres principes existants dans IAS 1 sont conservés, avec des changements limités. IFRS 18 n'aura pas d'impact sur la reconnaissance ou la mesure des éléments dans les états financiers, mais cela pourrait modifier ce qu'une entité rapporte en tant que « bénéfice ou perte d'exploitation ».

IFRS 18 s'appliquera aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027 et s'applique également aux informations comparatives. Les changements de présentation et des informations nécessaires par IFRS 18 pourraient nécessiter des changements de système et de processus.

*Cet amendement devrait avoir un impact sur la présentation des états financiers de la Société. Une analyse détaillée doit cependant encore être réalisée.*

• IFRS 19 Filiales sans obligation de rendre des comptes publics : Informations à fournir (entrée en vigueur le 1er janvier 2027). Le Conseil des normes comptables internationales (IASB) a publié une nouvelle norme comptable IFRS pour les filiales. La norme IFRS 19 'Filiales sans obligation de rendre des comptes publics : Informations à fournir' permet aux filiales éligibles d'utiliser les normes comptables IFRS avec des informations à fournir réduites. L'application de la norme IFRS 19 réduira les coûts de préparation des états financiers des filiales tout en maintenant l'utilité des informations pour les utilisateurs de leurs états financiers.

*Cet amendement devrait avoir un impact limité sur les états financiers de la Société dans la mesure où elle ne détient pas de filiales.*

#### **1.2 IMMEUBLES DE PLACEMENTS**

Les immeubles de placement sont les terrains et/ou constructions détenus par WEB SA pour en dégager des loyers ou pour réaliser une plus-value en capital ou, les deux.

Conformément à IAS 40 - Immeubles de placement, ils sont initialement évalués à leur coût et portés, lors de leur première évaluation, à leur juste valeur. Les variations constatées sont comptabilisées directement dans le compte de résultats.

Au moment de l'acquisition de l'immeuble, la valeur d'investissement, incluant les droits de mutation, est comptabilisée à l'actif du bilan. Lors de la 1re évaluation par l'expert immobilier, la comptabilisation est réalisée sur base de la juste valeur (c'est-à-dire hors droits de mutation). La différence, positive ou négative, entre ces deux valeurs est comptabilisée en compte de résultats. Cependant, après l'approbation de l'affectation du résultat par l'Assemblée Générale la différence entre la juste valeur des biens immobiliers et leur valeur d'investissement est attribuée à la réserve via « Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement ».

La juste valeur correspond au montant contre lequel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur, elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement.

Les droits d'enregistrement varient entre 12% et 12,5% en fonction de la localisation de l'immeuble considéré. L'estimation de la valeur d'investissement, des droits de mutation et de la juste valeur est effectuée par un expert indépendant tous les 3 mois.

L'expert indépendant de la Société détermine la valeur d'investissement du portefeuille immobilier. Son évaluation repose notamment sur la valeur actualisée du revenu locatif net conformément aux « International Valuation Standards » de « l'International Valuation Standards Committee ». Pour les immeubles ayant une valeur d'investissement supérieure à 2,5 M€ (frais inclus), la valeur probable de réalisation, correspond à la juste valeur (Fair Value), telle que définie par le référentiel IFRS 13, peut être obtenue par déduction d'un montant de droit équivalent à 2,5% de la valeur d'investissement. Pour les immeubles qui ont une valeur d'investissement inférieure à 2,5 M€, les droits à déduire sont équivalents aux droits en vigueur (de 10% ou de 12,5%), dans la région de Belgique dans laquelle ils sont situés.

L'expert indépendant détermine en détail la valeur d'investissement du portefeuille immobilier à la fin de chaque exercice comptable. Dans le cadre des clôtures trimestrielles, l'expert actualise son évaluation en fonction de l'évolution du marché et des caractéristiques spécifiques des immeubles. Tout profit ou perte résultant d'un changement de la juste valeur est comptabilisé au compte de résultats, y compris ceux résultant de la 1 re évaluation.

Conformément à l'IFRS 5, la Société classe un immeuble comme détenu à la vente dans ses états financiers si sa valeur comptable sera recouvrée principalement par sa vente plutôt que par son utilisation continue. Cela signifie que l'immeuble doit être disponible pour une vente immédiate dans son état actuel et que la vente doit être hautement probable. Un tel actif est alors évalué au montant le plus bas entre sa valeur comptable et sa juste valeur diminuée des coûts de vente s'il y en a. En effet, la vente est normalement et opérationnellement réalisée par les collaborateurs de la Société, il en découle que tout autre frais est à charge de l'acquéreur. Il découle de ce mode opératoire que les frais de transaction sont généralement quasi nuls et connus à postériori et dès lors, enregistrés dans la rubrique du compte de résultats « Frais généraux ». À noter que si la vente n'est pas attendue dans l'année, les éventuels coûts de vente doivent être actualisés. Lorsque la vente intervient, les Réserves du « Solde variations de juste valeur des biens immobiliers » (rubrique des capitaux propres C.b) et des « Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement » (rubrique des capitaux propres C.c.) sont soldées.

#### **1.3 COMMISSIONS PAYÉES AUX AGENTS IMMOBILIERS ET AUTRES FRAIS DE TRANSACTION**

La valeur comptable initiale des actifs inclut les commissions relatives à l'acquisition d'immeubles de placement. Il en va de même lors de l'achat d'actions d'une société immobilière, d'un apport en nature d'un immeuble en contrepartie de nouvelles actions, ou d'un apport d'actifs par fusion ou reprise d'une société immobilière. Cependant, lorsque la transaction constitue un regroupement d'entreprises, les frais associés à la transaction sont directement comptabilisés comme charges au compte de résultats. Les commissions relatives à la location des immeubles sont comptabilisées comme charges au compte de résultats.

#### **1.4 TRAVAUX DANS LES IMMEUBLES DE PLACEMENT**

Le traitement comptable des travaux réalisés dans les immeubles de placement dépend du type de travaux :

#### **Travaux d'amélioration**

Il s'agit de travaux effectués occasionnellement pour développer la fonctionnalité d'un immeuble ou en améliorer sensiblement le confort, dans le but d'en augmenter le loyer et la valeur locative estimée. Le coût de ces travaux est inclus dans la valeur comptable de l'immeuble, dans la mesure où l'expert indépendant reconnait, consécutivement à ces travaux, une augmentation de la valeur de l'immeuble. Exemple : installation d'un système de climatisation dans un bâtiment qui en était dépourvu.

#### **Travaux de rénovation importants**

Il s'agit de travaux entrepris à l'issue d'un cycle de vie de l'immeuble pour rénover en profondeur le bâtiment selon les techniques modernes, généralement en conservant la structure existante.

#### **1.5 IMMEUBLES DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE**

Les immeubles de placement disponibles en vue d'une vente immédiate dont la réalisation est hautement probable sont présentés parmi les actifs détenus en vue de la vente et évalués à leur juste valeur selon IAS 40. Conformément à IFRS 5 - Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées, la vente est considérée hautement Le coût de ces travaux est inclus dans la valeur comptable de l'immeuble.

Conformément à la norme IAS 23 - Coûts d'emprunt, les coûts d'emprunts sont immobilisés et portés à l'actif du bilan dans la rubrique « Immeubles de placements », pour autant que l'immeuble en question ne génère pas de revenus durant cette période. Dans cette même logique, les précomptes immobiliers, taxes et autres charges immobilières sur les projets (immeubles en construction ou en développement pour compte propre) et ne générant pas de revenus sont portés à l'actif du bilan.

#### **Travaux d'entretien et de réparation**

Les frais relatifs aux travaux d'entretien et de réparation qui ne développent pas la fonctionnalité du bâtiment et n'améliorent pas son confort sont comptabilisés comme charges au compte de résultats.

probable uniquement si la direction de WEB SA s'est engagée dans un plan de vente, si l'immeuble est activement commercialisé à un prix raisonnable et si la réalisation de la vente est attendue dans un délai de maximum un an.

Les frais directement liés à l'émission de nouvelles actions ou d'options sont comptabilisés dans les capitaux propres, nets d'impôts, en déduction du montant récolté. Les dividendes sont comptabilisés au passif quand ils sont déclarés par l'Assemblée Générale des Actionnaires.

#### **1.7 INSTRUMENTS FINANCIERS**

#### **Créances et dettes commerciales**

Les dettes et créances commerciales courantes sont évaluées au coût amorti qui correspond à leur valeur nominale, diminuée d'une estimation des pertes de valeur pour les créances douteuses.

#### **Trésorerie et équivalents de trésorerie**

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les fonds en caisse, les dépôts à vue et les placements à court terme, très liquides, qui sont facilement convertibles en trésorerie, qui ont une échéance initiale inférieure à 3 mois et qui sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur. Ils sont évalués à leur valeur nominale.

#### **Dettes financières**

Les dettes financières sont initialement évaluées à leur juste valeur nette des coûts de transaction encourus. Elles sont ultérieurement portées au coût amorti en application de la méthode du taux d'intérêt effectif conformément à IFRS 9 - Instruments financiers : comptabilisation et évaluation.

#### **Instruments dérivés**

La Société utilise des instruments financiers dérivés uniquement pour couvrir les risques de variation des taux d'intérêt (swap de taux d'intérêt). Ces instruments dérivés sont comptabilisés dans le bilan parmi les actifs ou les passifs financiers et évalués à leur juste valeur. Les variations de la juste valeur de l'ensemble des couvertures de taux souscrites par la SIR sont enregistrées dans le résultat financier, sauf si les conditions strictes prévues par IFRS 9 pour une couverture de flux de trésorerie sont respectées, auquel cas ces variations sont comptabilisées dans les capitaux propres. À ce jour, toutes les variations de juste valeur des instruments de couverture sont comptabilisées au compte de résultats étant donné que ces derniers ne répondent pas aux conditions strictes prévues par IFRS 9. Par contre, leur valorisation est reprise à la juste valeur dans l'état de la situation financière de la Société.

#### **1.8 PROVISIONS**

Conformément à IAS 37 - Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels, une provision est comptabilisée si la Société a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, s'il est probable que cette obligation résultera en une sortie de

#### **1.9 PRODUITS LOCATIFS**

Conformément à IFRS 16 - Contrats de location, les baux conclus par WEB SA constituent des contrats de location simple car la Société conserve les principaux risques et avantages associés à la propriété des immeubles de placement.

Les loyers perçus sont donc comptabilisés en produits locatifs de façon linéaire sur la durée du contrat de location.

Les gratuités locatives et autres avantages consentis aux clients sont comptabilisés de façon linéaire sur la 1re période ferme du bail. Une reprise de ce lissage est comptabilisée

#### **1.10 IMPÔTS**

#### **Impôts sur le résultat**

136

La Société est une société anonyme disposant du statut de SIR (Société Immobilière Règlementée). Ce statut prévoit l'application de l'impôt des sociétés belge (au taux ordinaire de 25%) sur une base taxable réduite, à savoir principalement sur ses dépenses non admises.

Au moment de l'obtention du statut de SIR ou lors de la fusion avec une société soumise au régime classique d'impôt des sociétés, la Société est redevable d'un exit tax calculée à un taux de 15% sur la différence entre la valeur de marché et la valeur fiscale des immeubles de placement.

ressources et si le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable. Le montant comptabilisé en provision correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actuelle à la date de clôture du bilan.

dans la rubrique « Revenus locatifs - Gratuités locatives » (rubrique I.c.) du compte de résultats.

#### **Récupération de charges immobilières**

Au terme de chaque bail, un état des lieux est réalisé. Les éventuels dégâts sont évalués et mis à charge du locataire sortant.

La charge d'impôt sur le résultat comporte les impôts courants et différés comptabilisés conformément à IAS 12 - Impôts sur le résultat. Des impôts différés sont enregistrés sur les différences temporelles entre la base fiscale d'actifs et de passifs et leur valeur comptable.

Ils sont évalués à l'aide des taux d'imposition applicables lorsque ces différences temporelles seront réalisées ou réglées.

## <span id="page-36-0"></span>Note 02 – Jugements comptables significatifs et sources principales d'incertitudes relatives aux estimations

#### **2.1 JUGEMENTS SIGNIFICATIFS CONCERNANT LES MÉTHODES COMPTABLES**

Pour les immeubles donnés en location à long terme, sauf exceptions limitées, la Société a conclu que la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété des actifs n'étaient pas transférés au preneur et, par conséquent, que ces contrats constituaient des locations simples conformément à la norme IFRS 16 - Contrats de location.

#### **2.2 SOURCES PRINCIPALES D'INCERTITUDE RELATIVES AUX ESTIMATIONS**

Les estimations principales identifiées dans les comptes sont les suivantes :

- la juste valeur des immeubles de placement établie par l'Expert immobilier indépendant telle que reprise dans les états financiers,
- la juste valeur des instruments de couverture de taux (IRS) établie par les salles des marchés,
- les réductions de valeur sur les créances commerciales.

Le Conseil d'administration a examiné les risques et incertitudes potentiels qui peuvent influencer les activités de la Société.

#### **Estimation de la juste valeur des immeubles de placement**

Les immeubles de placement, qui constituent la quasi-totalité de l'actif de WEB SA sont estimés à leur juste valeur par un expert indépendant, agréé par la FSMA, et en application des principes développés dans les méthodes comptables (voir Note 05).

Pour son évaluation du 31 décembre 2024, WEB SA a fait appel aux services de CBRE.

La Société constate que la valorisation de son portefeuille d'immeubles de placement ne souffre plus de décote provenant de la prise en compte du Covid, quel que soit le segment considéré.

La Société ne dispose d'aucun contrat de leasing significatif.

La Société n'a pas dû procéder à des jugements significatifs dans l'application de ses méthodes comptables.

#### **Recouvrabilité des créances commerciales**

Les créances commerciales font l'objet de réductions de valeur afin de couvrir le risque de non recouvrabilité.

Au 31 décembre 2024, ce risque est quantifié et limité. Toutefois, cela ne présume pas pour l'avenir d'une augmentation des faillites suite à l'importance de l'inflation. En conséquence, la recouvrabilité de certaines créances commerciales pourrait encore être compromise suite aux difficultés de liquidités de certains locataires.

Nous renvoyons vers la Note 08 des états financiers pour plus de détails sur les créances commerciales.

#### **Estimation de la juste valeur des produits dérivés**

Les instruments financiers qui sont enregistrés à l'actif de WEB SA sont estimés à leur juste valeur par les salles des marchés des établissements de crédit auprès desquels ils ont été souscrits.

## <span id="page-37-0"></span>Note 03 – Variation des passifs résultant d'activités de financement (in €)

| IAS<br>7.44 | ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | | | | | | |
|------------------------------------------------------------|---------------------------------------|----------------------------------|------------|-------------|------------------------------------|--|--|
| | Augmentation<br>dettes<br>financières | Diminution dettes<br>financières | Intérêts | Dividende | Frais d'augmentation<br>de capital | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | 7.500.000 | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | 5.000.000 | | | | | | |
| Roll<br>over<br>CBC | 7.000.000 | | | | | | |
| Roll<br>over<br>CBC | 6.000.000 | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | 6.000.000 | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | 6.000.000 | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | 5.000.000 | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | -5.000.000 | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | -6.500.000 | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | -4.000.000 | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | -72.000 | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | -3.800.000 | | | | | |
| Roll-over<br>BNP Paribas Fortis | | -700.000 | | | | | |
| Straight<br>loan BNP Paribas<br>Fortis | | -2.850.000 | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement amortissable BNP Paribas Fortis | | -19.681 | | | | | |
| Roll-over<br>Belfius | | -6.080.000 | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement amortissable Belfius | | -282.153 | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet Belfius | | -9.000.000 | | | | | |
| Straight<br>loan Belfius | | -1.300.000 | | | | | |
| FLUX<br>DES<br>ACTIVITÉS DE TRÉSORERIE | 42.500.000 | -39.603.835 | -5.516.597 | -10.607.229 | -175.526 | | |
| | | | | | -13.403.187 | | |

| IAS<br>7.44 | ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENTS | | | | | | |
|------------------------------------------------------------|-----------------------------|--------------------|-----------------|---------------------|-------------------|--|--|
| | Acquisitions immeubles | Cessions immeubles | Fusion filiales | Récupération de TVA | Coûts capitalisés | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>CBC | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>CBC | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll-over<br>BNP Paribas Fortis | | | | | | | |
| Straight<br>loan BNP Paribas<br>Fortis | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement amortissable BNP Paribas Fortis | | | | | | | |
| Roll-over<br>Belfius | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement amortissable Belfius | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet Belfius | | | | | | | |
| Straight<br>loan Belfius | | | | | | | |
| FLUX<br>DES<br>ACTIVITÉS DE TRÉSORERIE | -232.901 | - | 275.088 | - | -4.402.923 | | |
| | | | | | -4.360.736 | | |

| IAS<br>7.44 | ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES | | | | | | | | |
|------------------------------------------------------------|---------------------------|----------------------------------|--------------------------------------------------|----------------------------------------------|------------|--|--|--|--|
| | Résultat de l'exercice | Intérêts sur dettes<br>bancaires | Eléments du résultat sans<br>effet de trésorerie | Variation du besoin en<br>fonds de roulement | Autres | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>CBC | | | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>CBC | | | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll<br>over<br>BNP<br>Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll-over<br>BNP Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Straight<br>loan BNP Paribas<br>Fortis | | | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement amortissable BNP Paribas Fortis | | | | | | | | | |
| Roll-over<br>Belfius | | | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement amortissable Belfius | | | | | | | | | |
| Crédit<br>d'investissement bullet Belfius | | | | | | | | | |
| Straight<br>loan Belfius | | | | | | | | | |
| FLUX<br>DES<br>ACTIVITÉS DE TRÉSORERIE | 10.639.323 | 5.516.597 | 1.879.061 | -125.985 | 3.966 | | | | |
| | | | | | 17.912.961 | | | | |

## <span id="page-40-0"></span>Note 04 – Informations sectorielles (en €)

B. Dettes financières non courantes

B. Dettes financières courantes C. Autres passifs financiers courants

E. Autres passifs courants

**II. Passifs courants**

La Société détient un portefeuille immobilier composé de 3 segments majeurs, à savoir par ordre d'importance décroissante : commerces (centres commerciaux de périphérie), logistique et bureaux.

Le segment « Autres » reprend les terrains et les locations résidentielles. La description du portefeuille de la Société est développée dans le chapitre « Rapport Immobilier ».

| ÉTAT<br>DE<br>LA<br>SITUATION FINANCIÈRE (EN €) | | BUREAUX | | LOGISTIQUE | | COMMERCES |
|---------------------------------------------------|------------|------------|------------|------------|-------------|-------------|
| | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
| ACTIF | | | | | | |
| I.<br>Actifs<br>non courants | | | | | | |
| C.<br>Immeubles de<br>placement | 31.829.290 | 32.666.009 | 69.689.867 | 53.541.310 | 231.366.735 | 218.400.406 |
| II.<br>Actifs<br>courants | | | | | | |
| A.<br>Actifs<br>détenus en<br>vue de la vente | | | | 3.755.331 | 1.078.920 | 6.391.090 |
| B.<br>Actifs<br>financiers courants | | | | | | |
| D.<br>Créances commerciales | 56.837 | 26.027 | 355.074 | 425.411 | 720.512 | 779.429 |
| E.<br>Créances fiscales et autres actifs courants | -3 | -3 | 32 | 32 | 67.602 | 67.602 |
| F.<br>Trésorerie et équivalents<br>de trésorerie | | | | | | |
| G.<br>Comptes<br>de régularisation | 108.134 | 108.716 | 340.404 | 367.081 | 462.797 | 356.686 |
| TOTAL<br>DE<br>L'ACTIF | 31.994.258 | 32.800.749 | 70.385.376 | 58.089.165 | 233.696.567 | 225.995.214 |
| TOTAL<br>DES<br>CAPITAUX PROPRES | | | | | | |
| A.<br>Capital | | | | | | |
| B.<br>Primes<br>d'émissions | | | | | | |
| C.<br>Réserves | | | | | | |
| D.<br>Résultat<br>net de l'exercice | 146.223 | -173.343 | 976.909 | -425.798 | 10.385.190 | 10.168.186 |
| PASSIF | | | | | | |
| I.<br>Passifs<br>non courants | | | | | | |
| A.<br>Provisions | | | 248.050 | 248.050 | | |

D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 112.065 96.967 232.154 146.511 761.222 598.935

F. Comptes de régularisation 70.634 175.260 432.559 366.736 772.259 635.773 **TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 328.923 98.885 1.889.673 335.498 11.918.671 11.402.895**

| ÉTAT<br>DE<br>LA<br>SITUATION FINANCIÈRE (EN €) | AUTRES | | NON ALLOUÉS | | TOTAL | |
|---------------------------------------------------|------------|------------|-------------|------------|-------------|-------------|
| | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
| ACTIF | | | | | | |
| I.<br>Actifs<br>non courants | | | | | 335.392.536 | 307.087.308 |
| C.<br>Immeubles de<br>placement | 2.506.644 | 2.479.583 | | | 335.392.536 | 307.087.308 |
| II.<br>Actifs<br>courants | | | | | 5.443.040 | 15.357.585 |
| A.<br>Actifs<br>détenus en<br>vue de la vente | | | | | 1.078.920 | 10.146.421 |
| B.<br>Actifs<br>financiers courants | | | 942.602 | 2.310.045 | 942.602 | 2.310.045 |
| D.<br>Créances commerciales | 48.326 | 58.473 | -19.695 | -19.695 | 1.161.053 | 1.269.644 |
| E.<br>Créances fiscales et autres actifs courants | 195 | 195 | 772.755 | 355.443 | 840.581 | 423.269 |
| F.<br>Trésorerie et équivalents<br>de trésorerie | | | 470.237 | 321.198 | 470.237 | 321.198 |
| G.<br>Comptes<br>de régularisation | 11.177 | 27.226 | 27.136 | 27.298 | 949.648 | 887.008 |
| TOTAL<br>DE<br>L'ACTIF | 2.566.341 | 2.565.476 | 2.193.035 | 2.994.289 | 340.835.576 | 322.444.893 |

| TOTAL<br>DES<br>CAPITAUX PROPRES | | | | | 181.324.557 | 167.507.577 |
|---------------------------------------------------------------|----------|----------|-------------|-------------|-------------|-------------|
| A.<br>Capital | | | 9.291.297 | 8.403.938 | 9.291.297 | 8.403.938 |
| B.<br>Primes<br>d'émissions | | | 39.821.638 | 26.924.110 | 39.821.638 | 26.924.110 |
| C.<br>Réserves | | | 121.572.300 | 123.511.400 | 121.572.300 | 123.511.400 |
| D.<br>Résultat<br>net de l'exercice | -869.000 | -900.916 | | | 10.639.323 | 8.668.129 |
| PASSIF | | | | | | |
| I.<br>Passifs<br>non courants | | | | | 151.332.453 | 124.474.474 |
| A.<br>Provisions | | | | | 248.050 | 248.050 |
| B.<br>Dettes<br>financières non courantes | | | 151.084.403 | 124.226.424 | 151.084.403 | 124.226.424 |
| II.<br>Passifs<br>courants | | | | | 8.178.566 | 30.462.842 |
| B.<br>Dettes<br>financières courantes | | | 3.453.705 | 26.712.153 | 3.453.705 | 26.712.153 |
| C.<br>Autres<br>passifs financiers courants | | | 1.280.525 | 1.395.318 | 1.280.525 | 1.395.318 |
| D.<br>Dettes<br>commerciales<br>et<br>autres dettes courantes | 11.464 | 9.397 | 1.035.182 | 317.029 | 2.152.087 | 1.168.839 |
| E.<br>Autres passifs courants | | | 24.859 | 24.859 | 24.859 | 24.859 |
| F.<br>Comptes de régularisation | 106.894 | 98.860 | -114.957 | -114.957 | 1.267.390 | 1.161.672 |
| TOTAL<br>DES<br>CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | -750.642 | -792.660 | 327.448.952 | 311.400.274 | 340.835.576 | 322.444.893 |


143

| COMPTE DE RÉSULTATS (EN €) | | BUREAUX | LOGISTIQUE | | COMMERCES | |
|------------------------------------------------------------------------|------------|------------|------------|------------|------------|------------|
| | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
| RÉSULTAT<br>LOCATIF NET | 2.641.334 | 2.412.689 | 5.688.360 | 5.233.754 | 15.937.985 | 14.512.365 |
| RÉSULTAT<br>IMMOBILIER | 2.505.790 | 2.245.896 | 5.538.140 | 4.814.282 | 16.059.881 | 14.710.833 |
| IX.<br>Frais techniques | -344.438 | -385.694 | -958.515 | -985.312 | -639.119 | -489.976 |
| X.<br>Frais<br>commerciaux | -2.147 | -2.135 | -25.514 | -33.751 | -29.929 | -37.996 |
| XI.<br>Charges<br>et taxes<br>sur<br>immeubles<br>non loués | - | - | - | - | - | - |
| XII.<br>Frais<br>de<br>gestion<br>immobilière | -131.772 | -122.735 | -983.266 | -881.871 | -1.327.453 | -1.182.775 |
| XIV.<br>Frais<br>généraux de<br>la société | -73.855 | -67.683 | -495.111 | -455.221 | -662.391 | -608.447 |
| XV.<br>Autres<br>revenus<br>et charges d'exploitation | -12.805 | 3.669 | -61.440 | -15.519 | -271.816 | 93.769 |
| XVI.<br>Résultat<br>sur vente d'immeubles de placement | - | - | - | - | - | -520 |
| la juste valeur des immeubles de placement1<br>XVIII.<br>Variations de | -1.451.870 | -1.475.586 | 427.078 | -196.055 | 418.415 | 1.238.428 |
| XIX.<br>Autre<br>résultat sur portefeuille | -2.342 | - | -15.517 | - | 6.798 | - |
| RÉSULTAT<br>D'EXPLOITATION | 486.561 | 195.731 | 3.425.856 | 2.246.553 | 13.554.385 | 13.723.316 |
| RÉSULTAT<br>FINANCIER | -340.302 | -369.025 | -2.448.691 | -2.671.998 | -3.168.867 | -3.554.662 |
| RÉSULTAT<br>AVANT IMPÔT | 146.259 | -173.294 | 977.165 | -425.445 | 10.385.518 | 10.168.654 |
| IMPÔT | -35 | -49 | -255 | -353 | -328 | -468 |
| RÉSULTAT<br>NET | 146.223 | -173.343 | 976.909 | -425.798 | 10.385.190 | 10.168.186 |

| COMPTE DE RÉSULTATS (EN €) | | AUTRES | NON ALLOUÉS | | TOTAL | |
|------------------------------------------------------------------------|------------|------------|-------------|------------|------------|------------|
| | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
| RÉSULTAT<br>LOCATIF NET | 655.226 | 760.174 | | | 24.922.905 | 22.918.982 |
| RÉSULTAT<br>IMMOBILIER | 550.435 | 655.832 | | | 24.654.246 | 22.426.842 |
| IX.<br>Frais techniques | -91.746 | -155.938 | | | -2.033.818 | -2.016.921 |
| X.<br>Frais<br>commerciaux | -1.304 | -1.065 | | | -58.894 | -74.946 |
| XI.<br>Charges<br>et taxes<br>sur<br>immeubles<br>non loués | - | - | | | - | - |
| XII.<br>Frais<br>de<br>gestion<br>immobilière | -328.324 | -310.712 | | | -2.770.815 | -2.498.093 |
| XIV.<br>Frais<br>généraux de<br>la société | -167.868 | -157.052 | | | -1.399.225 | -1.288.403 |
| XV.<br>Autres<br>revenus<br>et charges d'exploitation | -913 | -108.240 | | | -346.973 | -26.321 |
| XVI.<br>Résultat<br>sur vente d'immeubles de placement | - | - | | | - | -520 |
| la juste valeur des immeubles de placement4<br>XVIII.<br>Variations de | -16.720 | 132.251 | | | -623.097 | -300.963 |
| XIX.<br>Autre<br>résultat sur portefeuille | -1.091 | - | | | -12.152 | - |
| RÉSULTAT<br>D'EXPLOITATION | -57.530 | 55.075 | | - | 17.409.272 | 16.220.675 |
| RÉSULTAT<br>FINANCIER | -811.385 | -955.865 | | | -6.769.246 | -7.551.550 |
| RÉSULTAT<br>AVANT IMPÔT | -868.916 | -900.790 | | - | 10.640.025 | 8.669.125 |
| IMPÔT | -84 | -126 | | | -702 | -996 |
| RÉSULTAT<br>NET | -869.000 | -900.916 | | - | 10.639.323 | 8.668.129 |

1 voir Notes 05 et 06

WAREHOUSES ESTATES BELGIUM SA

## <span id="page-43-0"></span>Note 05 – Évaluation de la juste valeur des immeubles de placement (en €)

Tous les immeubles du portefeuille ont été classifiés dès la première application de l'IFRS 13 en catégorie niveau 3 (« juste valeur basée principalement sur des données non-observables ») telle que définie par la norme.

La valorisation des immeubles de placement, des biens immobiliers détenus en vue de la vente (IAS 40.9.a), du bien occupé par la Société (IAS 40.9.c) telle que reprise dans les états financiers au 31 décembre 2024, est établie à la juste valeur.

Au 31 décembre 2024, la Société occupe des bureaux au sein de l'immeuble sis 29 avenue Jean Mermoz à 6041 Gosselies, lequel fait partie d'un site dont la superficie totale bâtie est de 20.589 m². Cet immeuble a une surface totale de 1.657 m² dont 441 m² sont occupés par la Société. Ces bureaux ne font l'objet d'aucune valorisation distincte.

#### **HIÉRARCHIE DES JUSTES VALEURS (IFRS 13.72 À 13.80)**

Plusieurs techniques de valorisation sont utilisées par les experts indépendants pour déterminer la juste valeur des immeubles du portefeuille. Les méthodes d'évaluation utilisées par l'Expert immobilier sont détaillées ci-dessous.

Dans les états financiers, tous les immeubles de placement sont évalués chaque trimestre à la juste valeur par l'expert immobilier indépendant. La juste valeur d'un immeuble correspond à sa valeur d'investissement, à savoir sa valeur droits d'enregistrement et autres frais de transaction inclus (aussi appelée « valeur acte en main »), de laquelle est déduit un abattement forfaitaire de 2,5% pour les immeubles d'une valeur d'investissement supérieure à 2,5 M€ et de 10% ou 12,5%, selon la région, pour les immeubles d'une valeur d'investissement inférieure à 2,5 M€. Ce taux d'abattement de 2,5%, commun au secteur des SIR, résulte d'une analyse par l'expert indépendant d'un grand nombre de transactions observées dans le marché et représente la moyenne des frais de transactions effectivement payés lors de ces dernières.

Dans le cas d'une valorisation par capitalisation de revenus, les évaluations sont réalisées sur base d'un calcul du rendement brut, où les loyers de marché bruts sont capitalisés. Ces évaluations obtenues sont corrigées sur base de la valeur actualisée (NPV) de la différence entre le loyer actuel et la valeur locative estimée à la date de l'évaluation et ce, pour la période jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation des contrats de bail actuels. Les réductions de loyers et les périodes de gratuité locative sont portées en compte. Pour les immeubles qui sont entièrement ou partiellement inoccupés, l'évaluation est calculée sur base de la valeur locative estimée, déduction faite de l'inoccupation (en nombre de mois) et des frais (frais locatifs, frais de publicité et avantages locatifs) pour les parties inoccupées.

Les rendements utilisés sont spécifiques pour le type de bien immobilier, l'emplacement, l'état d'entretien et les possibilités de location de chaque immeuble. La base pour déterminer des rendements est formée par des transactions similaires, complétée de connaissances spécifiques relatives au marché et aux immeubles.

L'évaluation est faite par un évaluateur indépendant possédant une qualification professionnelle pertinente, reconnue et une expérience récente quant à la/les situation(s) géographique(s) et la/les catégorie(s) de/des immeubles de placement objet(s) de l'évaluation (IAS 40.75.e).

La juste valeur telle que définie par l'IFRS 13.9 peut être définie comme étant le montant estimé pour lequel un immeuble de placement à la date d'évaluation peut être négocié entre un acheteur disposé à une transaction et un vendeur. L'évaluation d'une juste valeur repose sur l'hypothèse que l'immeuble de placement est échangé lors d'une transaction normale conclue entre des participants de marché dans les conditions actuelles du marché.

Dans le cas d'une valorisation par la méthode dite des « Discounted Cash-Flows », une modélisation financière est donc réalisée sur base d'une estimation des flux de revenus positifs et négatifs futurs indexés (sur base d'un « taux d'inflation ») auxquels est appliquée une décote (le « taux d'actualisation ») afin de refléter la valeur de ces flux financiers à la date de la valorisation (la « valeur actualisée nette » ou « NPV »).

Dans le cas de terrains non-bâtis ou en cours de développement et pour lesquels un permis a été obtenu, l'Expert applique la méthode dite de « la valeur résiduelle ». Cette méthode consiste à reprendre la valeur de réalisation du bien après développement et d'en déduire les coûts de construction et la marge bénéficiaire du développeur. La valeur ainsi obtenue est la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu dans son état actuel à un développeur. Les données non-observables qui sont utilisées sont : la valeur locative estimée et le taux de capitalisation (afin de déterminer la valeur de réalisation du bien après redéveloppement), la marge de promotion (calculée sur base des coûts de construction et qui reflète les différents risques associés à la promotion tels que le risque permis, le risque de construction, le risque de commercialisation au terme et le risque des taux), les frais liés aux imprévus (calculés sur base des coûts de construction).

Enfin, dans le cas de terrains non-bâtis et pour lesquels aucun permis n'a été déposé ni aucun programme n'a été élaboré, l'Expert applique la méthode dite des « Comparables », permettant de déterminer un prix au m² de la surface terrain existante. La base pour déterminer ce prix au m² est donc formée par des transactions similaires, complétée de connaissances spécifiques relatives au marché et aux immeubles.

145

#### **ÉVOLUTION DE LA VALEUR DU PORTEFEUILLE D'IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION (EN €)**

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------------------------------|-------------|-------------|
| SOLDE<br>A<br>LA<br>CLOTURE N-1 | 307.087.308 | 290.934.610 |
| Acquisitions | 15.457.901 | 14.830.040 |
| Espace<br>98 | - | 14.830.040 |
| Le<br>Beau<br>Bien (via fusion) | 3.844.236 | - |
| Grafimmo<br>(via fusion) | 11.613.665 | - |
| Dépenses<br>capitalisées | 3.792.894 | 3.603.709 |
| Récupération de<br>TVA | - | -268.484 |
| Transfert des immeubles détenus en vue de la vente | 9.596.334 | -1.425.000 |
| Marchienne-Au-Pont | 4.365.359 | - |
| Tournai | 772.147 | - |
| Péruwelz<br>(partie) | 4.458.828 | - |
| Anderlues | - | -1.425.000 |
| Augmentation/(diminution) de juste valeur | -541.902 | -587.567 |
| SOLDE<br>A<br>LA<br>CLOTURE N | 335.392.536 | 307.087.308 |

#### **Acquisition**

Durant l'année 2024, la Société a acquis, par voie de fusion, deux immeubles pour un montant total (frais d'acquisition compris) de 15.458 k€.

#### **Dépenses capitalisées**

Au cours de l'exercice, la Société a effectué des dépenses capitalisées relatives aux immeubles disponibles à la location pour un montant de 3.793 k€. Ces dépenses ont permis de développer la fonctionnalité des immeubles et d'en améliorer sensiblement le confort.

Elles se sont principalement concentrées sur les sites suivants :

- Site 05 (Gosselies Chaussée de Fleurus) : 105 k€ Travaux de séparation des compteurs pour les différents halls ;
- Site 09 (Gosselies rue du Chemin de fer) : 469 k€ Réfection de toiture pour une meilleure isolation et remplacement des exutoires de fumées ;
- Site 13 (Gosselies City Nord): 190 k€ Relooking d'une cellule commerciale ;

#### **Transferts**

- Site 15 (Rhode-Saint-Genèse) : 110 k€ Travaux d'aménagement pour améliorer le confort ;
- Site 32 (Gosselies Chotard) : 244 k€ Réfection de toiture pour une meilleure isolation et remplacement des exutoires de fumées ;
- Site 34 (Gosselies rue des Bancroix) : 181 k€ Réfection de toiture pour une meilleure isolation et remplacement des exutoires de fumées ;
- Site 35 (Jumet) : 1.722 k€ Travaux de transformation d'un bâtiment existant ;
- Site 50 (Saint-Georges-sur-Meuse) : 141 k€ Travaux de transformation, ouverture de baies et placement de portes sectionnelles ;
- Site 52 (Houdeng) : 314 k€ Installation de climatisation, de ventilation et de chauffage.

Durant l'exercice 2024, aucun immeuble n'a été transféré vers les immeubles détenus en vue de la vente. Trois immeubles ont été transférés depuis les immeubles détenus en vue de la vente vers les immeubles disponibles à la location (voir Note 06).

#### **Augmentation / (diminution) de juste valeur**

Durant l'exercice 2024, la juste valeur a diminué de 542 k€ (montant net). Les principales variations de l'exercice sont les suivantes :

#### **Augmentation de juste valeur**

- Site 10 (Gosselies Demanet) : + 242 k€ Augmentation des loyers passants et de la valeur locative estimée ;
- Site 13 (Gosselies City Nord) : + 246 k€ Travaux réalisés ;
- Site 32 (Gosselies Chotard) : + 209 k€ Augmentation des loyers passants et de la valeur locative estimée et diminution du taux de capitalisation suite à des travaux effectués ;
- Site 38 (Courcelles rue Monnoyer) : + 406 k€ Augmentation des loyers passants et de la valeur locative estimée.

#### **Diminution de juste valeur**

- Site 15 (Rhode-Saint-Genèse) : 178 k€ Augmentation du taux de capitalisation ;
- Site 17 (Gosselies Aéropole) : 291 k€ Départ d'un locataire ;
- Site 35 (Jumet) : 896 k€ Coût des travaux supérieur au budget initial ;
- Site 51 (Alleur) : 767 k€ Augmentation du taux de capitalisation et diminution de la prime de sur-location ;
- Site 52 (Houdeng) : 150 k€ Diminution des loyers passants.

#### **INFORMATION QUANTITATIVE CONCERNANT L'ÉVALUATION À LA JUSTE VALEUR SUR BASE DE DONNÉES NON OBSERVABLES (NIVEAU 3)**

Au 31 décembre 2024, les informations se détaillent comme suit :

| | Catégorie<br>d'actifs | Technique de valorisation | Données non observables | Catégorie d'actifs - Minimum | | Catégorie d'actifs - Maximum | | Catégorie d'actifs - Moyenne<br>pondérée | |
|-----|----------------------------|-------------------------------------------------|----------------------------------|------------------------------|-------------|------------------------------|-------------|-------------------------------------------------------|-------------|
| | | | | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
| 146 | Immeubles | Capitalisation de la valeur | Valeur Locative Estimée<br>(VLE) | 10,00 €/m² | 10,00 €/m² | 64,79 €/m² | 45,00 €/m² | 33,25 €/m² | 26,31 €/m² |
| | logistiques | locative estimée | Taux de capitalisation | 6,60% | 6,70% | 10,15% | 10,15% | 8,12% | 8,12% |
| | Immeubles<br>commerciaux | Capitalisation de la valeur<br>locative estimée | Valeur Locative Estimée<br>(VLE) | 10,60 €/m² | 23,73 €/m² | 183,59 €/m² | 164,06 €/m² | 91,59 €/m² | 87,03 €/m² |
| | | | Taux de capitalisation | 5,73% | 5,73% | 8,06% | 8,06% | 6,55% | 6,00% |
| | Immeubles | Capitalisation de la valeur | Valeur Locative Estimée<br>(VLE) | 85,00 €/m² | 55,00 €/m² | 145,00 €/m² | 145,00 €/m² | 131,50 €/m² | 130,32 €/m² |
| | de<br>bureaux | locative estimée | Taux de capitalisation | 5,90% | 5,65% | 7,55% | 8,87% | 6,58%<br>101,25 €/m²<br>5,56%<br>1,94%<br>36,42 an(s) | 6,48% |
| | Terrains<br>sans<br>permis | Comparables | Prix<br>unitaires | 101,25 €/m² | 101,25 €/m² | 101,25 €/m² | 101,25 €/m² | | 101,25 €/m² |
| | Terrains<br>loués | Discounted Cash-Flow<br>(DCF) | Taux d'actualisation | 6,65% | 6,40% | 7,20% | 7,20% | | 6,26% |
| | | | Inflation | 1,70% | 1,70% | 2,00% | 1,75% | | 1,74% |
| | | | Durée résiduelle (bail) | 44,16 an(s) | 45,16 an(s) | 45,00 an(s) | 46,00 an(s) | | 43,18 an(s) |

#### **SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES (Y COMPRIS LES IMMEUBLES DESTINÉS À LA VENTE) AUX VARIATIONS DES DONNÉES NON OBSERVABLES (EN €)**

En cas d'adaptation hypothétique des facteurs non-observables tels que la valeur locative estimée (« ERV »), le taux de capitalisation (« Cap rate ») et le loyer passant (« Passing Rent »), toute chose restant égale par ailleurs, la juste valeur du portefeuille varierait comme suit :

| PROPRIÉTÉS | ERV +5% | ERV -5% | CAP RATE - 25BPS | CAP RATE + 25BPS | PASSING RENT +1% | PASSING RENT -1% |
|------------------------------------------------|-------------|-------------|------------------|------------------|------------------|------------------|
| IMMEUBLES<br>LOGISTIQUES | | | | | | |
| Gosselies<br>- Avenue<br>des Etats-Unis 90 | 1.248.479 | 1.151.372 | 1.236.877 | 1.165.125 | 1.202.214 | 1.197.637 |
| Gosselies<br>- Chaussée de Fleurus 157 | 11.001.153 | 10.129.787 | 10.944.935 | 10.213.185 | 10.585.119 | 10.547.740 |
| Courcelles<br>-<br>Rue de la Glacerie 12 | 9.095.846 | 8.326.443 | 8.932.530 | 8.500.669 | 8.722.249 | 8.700.245 |
| Gosselies<br>- Rue de l'Escasse | 822.776 | 743.383 | 804.976 | 762.284 | 782.971 | 783.188 |
| Fleurus<br>-<br>Avenue de<br>l'Espérance 1 | 1.402.054 | 1.302.442 | 1.392.994 | 1.313.864 | 1.355.809 | 1.348.686 |
| Gosselies<br>- Aéropôle | 6.921.257 | 6.346.829 | 6.862.454 | 6.419.688 | 6.642.941 | 6.625.146 |
| Gosselies<br>- Rue des Emailleries 1-3 | 5.982.176 | 5.518.274 | 5.943.295 | 5.575.092 | 5.764.948 | 5.741.633 |
| Marchienne-Au-Pont - Rue T. Bonehill 30 | 4.352.990 | 4.049.777 | 4.314.436 | 4.099.713 | 4.216.724 | 4.192.072 |
| Gosselies<br>- Avenue<br>Jean Mermoz 29 | 14.502.314 | 13.290.358 | 14.367.522 | 13.461.982 | 13.924.905 | 13.871.448 |
| Houdeng<br>-<br>Rue de la Reconversion | 5.203.590 | 4.820.488 | 5.236.531 | 4.803.870 | 5.031.814 | 4.992.264 |
| Fleurus<br>-<br>Avenue Alexandre Fleming 3 | 12.034.240 | 11.170.142 | 11.992.886 | 11.245.674 | 11.638.027 | 11.576.642 |
| TOTAL<br>APRES VARIATION | 72.566.875 | 66.849.295 | 72.029.436 | 67.561.146 | 69.867.721 | 69.576.701 |
| TOTAL<br>AVANT<br>VARIATION | 69.689.867 | 69.689.867 | 69.689.867 | 69.689.867 | 69.689.867 | 69.689.867 |
| Variation | 2.877.008 | -2.840.572 | 2.339.569 | -2.128.721 | 177.854 | -113.166 |
| | 4,1% | -4,1% | 3,4% | -3,1% | 0,3% | -0,2% |
| IMMEUBLES<br>COMMERCIAUX | | | | | | |
| TOTAL<br>APRES VARIATION | 241.845.552 | 222.744.148 | 242.164.272 | 223.668.500 | 232.812.349 | 232.044.294 |
| TOTAL<br>AVANT<br>VARIATION | 232.445.656 | 232.445.656 | 232.445.656 | 232.445.656 | 232.445.656 | 232.445.656 |
| Variation | 9.399.896 | -9.701.508 | 9.718.616 | -8.777.156 | 366.693 | -401.362 |
| | 4,0% | -4,2% | 4,2% | -3,8% | 0,2% | -0,2% |
| IMMEUBLES<br>DE<br>BUREAUX | | | | | | |
| Rhode-Saint-Genèse - Chaussée de Waterloo 198 | 13.330.246 | 12.223.945 | 13.272.999 | 12.320.357 | 12.796.633 | 12.762.747 |
| Charleroi<br>-<br>Boulevard Joseph II 38-40-42 | 3.041.056 | 2.777.445 | 3.006.828 | 2.817.922 | 2.911.981 | 2.906.519 |
| Gosselies<br>- Rue de Namur 138 | 1.227.348 | 1.161.540 | 1.237.547 | 1.157.130 | 1.201.680 | 1.190.302 |
| Alleur<br>-<br>Rue<br>Alfred Deponthière 40 | 15.434.520 | 14.339.350 | 15.494.800 | 14.327.979 | 14.926.288 | 14.847.582 |
| TOTAL<br>APRES VARIATION | 33.033.170 | 30.502.280 | 33.012.174 | 30.623.388 | 31.836.582 | 31.707.150 |
| TOTAL<br>AVANT<br>VARIATION | 31.829.290 | 31.829.290 | 31.829.290 | 31.829.290 | 31.829.290 | 31.829.290 |
| Variation | 1.203.880 | -1.327.010 | 1.182.884 | -1.205.902 | 7.292 | -122.140 |
| | 3,8% | -4,2% | 3,7% | -3,8% | 0,0% | -0,4% |

| PROPRIÉTÉS | ERV +5% | ERV -5% | CAP RATE - 25BPS | CAP RATE + 25BPS | PASSING RENT +1% | PASSING RENT -1% |
|-----------------------------------------------|-------------|-------------|------------------|------------------|------------------|------------------|
| TERRAINS | | | | | | |
| Loverval<br>-<br>Chaussée<br>de Philippeville | 289.980 | 289.980 | 289.980 | 289.980 | 289.980 | 289.980 |
| Gerpinnes -<br>Chaussée de Philippeville 212 | 1.234.504 | 1.234.504 | 1.287.985 | 1.184.695 | 1.234.504 | 1.234.504 |
| Gosselies<br>- Avenue<br>Jean Mermoz 29 | 1.021.252 | 943.069 | 1.010.852 | 955.102 | 984.164 | 980.157 |
| TOTAL<br>APRES VARIATION | 2.545.736 | 2.467.553 | 2.588.817 | 2.429.777 | 2.508.648 | 2.504.641 |
| TOTAL<br>AVANT<br>VARIATION | 2.506.644 | 2.506.644 | 2.506.644 | 2.506.644 | 2.506.644 | 2.506.644 |
| Variation | 39.092 | -39.091 | 82.173 | -76.867 | 2.004 | -2.003 |
| | 1,6% | -1,6% | 3,3% | -3,1% | 0,1% | -0,1% |
| TOTAL<br>GENERAL (APRES<br>VARIATION) | 349.991.333 | 322.563.276 | 349.794.699 | 324.282.811 | 337.025.300 | 335.832.786 |
| TOTAL<br>GENERAL (AVANT VARIATION) | 336.471.457 | 336.471.457 | 336.471.457 | 336.471.457 | 336.471.457 | 336.471.457 |
| | 13.519.876 | -13.908.181 | 13.323.242 | -12.188.646 | 553.843 | -638.671 |
| | 4,0% | -4,1% | 4,0% | -3,6% | 0,2% | -0,2% |

La sensibilité de la juste valeur à une variation des principales données non-observables susmentionnées se présente généralement comme suit (toute chose étant égale par ailleurs) :

| DONNÉES<br>NON OBSERVABLES | EFFET SUR LA<br>JUSTE VALEUR | | | | |
|------------------------------|---------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------|--|--|--|
| | en cas de diminution de la valeur de la donnée non observable | en cas d'augmentation de la valeur de la donnée non observable | | | |
| VLE/m² | négatif | positif | | | |
| Taux<br>de<br>capitalisation | positif | négatif | | | |
| Inflation | négatif | positif | | | |
| Taux<br>d'actualisation | positif | négatif | | | |
| Durée<br>résiduelle (bail) | négatif | positif | | | |

#### **Utilisation des immeubles**

<span id="page-47-0"></span>La Direction effective considère que l'utilisation actuelle des immeubles de placement mis à leur juste valeur au bilan est optimale, compte-tenu de leurs caractéristiques techniques objectives actuelles ainsi que des possibilités qu'offre le marché locatif courant.

## Note 06 – Actifs détenus en vue de la vente (en €)

| IMMEUBLES<br>DE<br>PLACEMENT | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-----------------------------------------------|------------|------------|
| A.<br>Actifs<br>détenus en<br>vue de la vente | 1.078.920 | 10.146.421 |
| -<br>Immeubles<br>de placement | 1.078.920 | 10.146.421 |

Dans le cadre de sa stratégie commerciale, la Société est attentive au maintien d'unités locatives pertinentes dans son portefeuille d'immeubles. Cette approche conduit à vendre périodiquement des immeubles, soit dont le cycle de vie se situe entre maturité et déclin et pour lesquels la balance coûts/bénéfices devient défavorable, soit pour lesquels la demande, ne rencontrent plus les perspectives de rentabilité de WEB SA.

149

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------------|------------|------------|
| SOLDE<br>A<br>LA<br>CLOTURE N-1 | 10.146.421 | 9.844.308 |
| Transfert des immeubles disponibles à<br>la location | -9.596.334 | - |
| Tournai | -772.147 | - |
| Marchienne-Au-Pont | -4.365.359 | - |
| Peruwelz<br>(partie) | -4.458.828 | - |
| Dépenses<br>capitalisées | 610.028 | 15.509 |
| Cessions | - | - |
| Augmentation/(diminution) de juste valeur | -81.195 | 286.604 |
| SOLDE<br>A<br>LA<br>CLOTURE N | 1.078.920 | 10.146.421 |

Au 31 décembre 2024, les actifs détenus en vue de la vente sont uniquement composés de l'immeuble de Péronnes-Lez-Binche (site 42).

La norme IFRS 5 requiert qu'une société classe un actif non courant comme détenu en vue de la vente lorsque sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par l'utilisation continue. Pour que tel soit le cas, l'actif doit être disponible en vue de la vente immédiate dans son état actuel, sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs et sa vente doit être hautement probable, c'est-à-dire qu'il doit y avoir un engagement de la direction sur un plan de vente et qu'un programme actif soit lancé pour trouver un acheteur et finaliser le dit plan. De plus, l'actif doit être activement commercialisé en vue de la vente à un prix qui soit raisonnable par rapport à sa juste valeur actuelle.

La Société confirme, sur cette base, que ces immeubles sont toujours disponibles à la vente à la date d'arrêt des comptes. Ces immeubles seront cédés en l'état et leur cession devrait intervenir dans les 12 prochains mois, malgré le contexte actuel difficile en termes de coût de financement.

La Société confirme que ces immeubles rencontrent les conditions de l'IFRS 5 pour une telle classification dont l'expert indépendant est informé.

| Immeuble | Segment | Valeur locative estimée | Juste Valeur |
|----------------------------------------|----------|-------------------------|--------------|
| Site<br>42<br>-<br>Péronnes-lez-Binche | Commerce | 106.425 | 1.078.920 |

#### **Dépenses capitalisées**

Au cours de l'exercice, la Société a effectué des dépenses capitalisées relatives aux immeubles disponibles à la vente pour un montant de 610 k€. Ces dépenses sont relatives au Site 30 (Marchienne-au-Point) qui a été, en fin d'année, retransféré en immeuble disponible à la location. Ces dépenses concernent des travaux de réfection de toiture avec isolation et d'installation d'un pont roulant.

#### **Transferts**

Durant l'exercice 2024, aucun immeuble n'a été transféré vers les immeubles détenus en vue de la vente. Trois immeubles ont été transférés depuis les immeubles détenus en vue de la vente vers les immeubles disponibles à la location.

#### **Cessions**

Aucune vente d'immeubles n'a été réalisée en 2024.

#### **Augmentation / (diminution) de juste valeur**

La juste valeur des immeubles destinés à la vente a varié négativement de 81 k€ durant l'exercice.

## <span id="page-49-0"></span>Note 07 – Actifs financiers courants (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|---------------------------------------|------------|------------|
| B.<br>Actifs<br>financiers courants | 942.602 | 2.310.045 |
| - Prêts<br>et créances | - | - |
| - Instruments de couverture autorisés | 942.602 | 2.310.045 |

<span id="page-49-1"></span>Durant l'exercice 2024, la Société a souscrit plusieurs nouveaux contrats dérivés (vente et achat de Floor et Collar) afin de se protéger contre l'augmentation des taux d'intérêts (voir Notes 16 et 18).

Au 31 décembre 2024, la juste valeur nette (actifs – passifs) des instruments de couverture autorisés est négative et s'élève à (338) k€ (942 k€ de juste valeur « active » et 1.281 k€ de juste valeur « passive ») contre 915 k€ au 31 décembre 2023. La diminution de juste valeur s'explique, en grande partie par la diminution du taux Euribor qui s'élevait à 3,9% au 31 décembre 2023 contre 2,7% au 31 décembre 2024.

## Note 08 – Créances commerciales et créances douteuses (en €)

Les créances commerciales sont issues soit de loyers, soit de la refacturation de charges locatives ou encore de la refacturation de taxes.

La Société n'a pas de client dont le revenu locatif correspond à 10% ou plus du revenu locatif total. Le Top 10 des locataires est repris dans le chapitre « Rapport immobilier ».

La proximité avec ses locataires et les échanges fréquents permettent en outre d'anticiper, dans la mesure du possible, d'éventuels problèmes financiers et, les cas échéants, de trouver des solutions adéquates avec ses locataires.

Lorsque des arriérés sont constatés, en dépit des mesures de rappel de paiement prises, le service contentieux effectue une analyse de la potentialité du risque encouru sur base de son expérience et des données historiques du client, de son profil, de sa solvabilité, des garanties émises et prend les dispositions qui s'imposent pour recouvrer autant que possible la créance.

En cas de non-paiement 30 jours après l'échéance et à l'appréciation du gestionnaire de dossier, une mise en demeure est adressée par voie recommandée au débiteur. En l'absence de réaction de ce dernier, le dossier est transmis au conseil juridique de la Société, tous frais et intérêts étant à charge du débiteur.

L'évolution des créances est détaillée ci-après.

| SEGMENTATION<br>DU POSTE<br>«CRÉANCES COMMERCIALES» | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------------------------------------|------|------------|------------|
| D.<br>Créances<br>commerciales | | 1.161.053 | 1.269.644 |
| Clients | I. | 672.765 | 402.550 |
| Clients<br>créditeurs | | -1.295 | -106 |
| Factures<br>à établir | | 183.139 | 193.374 |
| Factures<br>à établir - COVID-19 | II. | 2.964 | 79.297 |
| Notes<br>de<br>crédit à recevoir | | - | 22.673 |
| Fournisseurs<br>débiteurs | | - | 58.074 |
| Créances clients douteux | III. | 1.391.520 | 1.598.508 |
| Réductions<br>de valeur actées sur créances commerciales | IV. | -1.088.040 | -1.084.725 |

Le solde des créances commerciales diminue de 109 k€ passant de 1.270 k€ au 31 décembre 2023 à 1.161 k€ au 31 décembre 2024.

La diminution de la rubrique s'explique par :

- une augmentation des créances clients (créances commerciales classiques) de 270 k€ suite à quelques retards de paiement. Plusieurs créances importantes ayant été payées postérieurement à la date de clôture ;
- une diminution des factures à établir COVID-19 de 76 k€ principalement à la suite de la prise en charge des notes de crédit définitivement acquises durant l'exercice 2024 ;
- une diminution des clients douteux de 207 k€ principalement expliquée par l'adjonction de nouvelles créances douteuses et la moins-value réalisée sur certains clients (voir Tableau III. Clients douteux).

Considération faite de ce qui précède, la Société constate une légère dégradation de l'ageing des créances par rapport à l'exercice précédent, conformément au détail présenté dans les tableaux ci-dessous. Cette dégradation conduit à une légère augmentation de la réduction de valeur forfaitaire (point IV ci-dessous).

#### **I. CLIENTS**

| SEGMENTATION<br>DU POSTE<br>« CLIENTS<br>» PAR STRUCTURE D'ÂGE | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Clients | 672.765 | 402.550 |
| Echu<br><<br>30<br>jours | 228.708 | 130.108 |
| Echu<br>30<br>- 59<br>jours | 142.956 | 108.158 |
| Echu<br>60<br>- 89 jours | 154.423 | 45.818 |
| Echu<br>><br>90<br>jours | 146.677 | 118.466 |

| SEGMENTATION<br>DU POSTE<br>« CLIENTS<br>» PAR TYPE DE LOCATAIRES | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Clients | 672.765 | 402.550 |
| Institutions<br>publiques | 1.572 | - |
| Sociétés | 659.658 | 357.130 |
| Personnes<br>physiques | 11.535 | 45.420 |

#### **II. FACTURES À ÉTABLIR – COVID-19**

Durant la période de COVID-19, la Société a émis des notes de crédit en faveur de certains locataires qui avaient été contraints de fermer en raison de la pandémie de Covid-19. Ces notes de crédit étaient, dans leur grande majorité, conditionnelles et ne sont définitivement acquises que lorsque la condition est remplie (entre 2021 et 2025).

En conséquent, la Société comptabilise des factures à émettre pour le montant des notes de crédit émises pour lesquelles la condition n'est pas encore remplie. Ces factures à émettre font l'objet d'une réduction de valeur à 100% (voir Point IV « Réductions de valeur sur créances commerciales » ci-après).

#### **III. CLIENTS DOUTEUX**

| CRÉANCES CLIENTS DOUTEUX<br>- TABLEAU DES MOUVEMENTS | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Solde<br>au<br>début<br>de l'exercice | 1.598.508 | 1.657.932 |
| Montant<br>des<br>créances<br>reclassées en créances sur clients douteux | 233.093 | 206.778 |
| Montant<br>des<br>créances<br>définitivement perdues pour lesquelles une moins-value a été réalisée | -367.399 | -204.295 |
| Augmentation / (diminution)<br>des créances relatives à des clients douteux (hors points précédents) | -72.683 | -61.906 |
| Solde<br>à<br>la<br>fin<br>de l'exercice | 1.391.520 | 1.598.508 |

Au 31 décembre 2024, le poste « Créances douteuses » est en diminution de 207 k€ avec un solde cumulé de 1.392 k€. Ce poste comprend des créances sur des clients en faillite, en procédures de redressement judiciaire, ou en difficulté de paiement.

#### **IV. RÉDUCTIONS DE VALEUR SUR CRÉANCES COMMERCIALES**

| RÉDUCTIONS DE VALEUR ACTÉES SUR CRÉANCES | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-----------------------------------------------|------------|------------|
| RDV<br>sur<br>clients - taux de perte attendu | 25.223 | 20.037 |
| RDV<br>sur<br>factures à émettre - COVID-19 | 2.964 | 79.297 |
| RDV<br>sur<br>clients douteux | 1.059.851 | 985.391 |
| TOTAL | 1.088.040 | 1.084.725 |

Au 31 décembre 2024, les réductions de valeurs actées sur les créances commerciales s'élèvent à 1.088 k€, en ligne avec l'année précédent.

Elles se divisent en trois catégories :

- 25 k€ pour réduction de valeur forfaitaire résultant de l'application de la norme IFRS 9 établie sur les expériences statistiques passées de paiements. La diminution des réductions forfaitaires est expliquée par la diminution des créances commerciales laquelle est détaillée ci-avant et la diminution du taux de perte attendu sur la période de référence ;
- 3 k€ suite aux accords « conditionnels » intervenus avec certains locataires fermés au public et actifs dans le segment du Retail en raison de la crise sanitaire COVID-19 ;
- 1.060 k€ pour clients au contentieux, en procédure de redressement judiciaire, en faillite ou encore en difficulté de paiement.

| RÉDUCTIONS DE VALEUR ACTÉES SUR CRÉANCES COMMERCIALES - TABLEAU DES MOUVEMENTS | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Solde<br>au<br>début<br>de l'exercice | -1.084.725 | -1.429.357 |
| Montant<br>des<br>nouvelles réductions de valeur<br>actées | -493.212 | -193.158 |
| Montant<br>des<br>réductions de valeur extournées suite<br>à la récupération des créances douteuses | 6.862 | 204.312 |
| Montant<br>des<br>réductions de valeur extournées relatives à des créances définitivement perdues pour lesquelles une moins-value a<br>été<br>réalisée | 399.001 | 182.674 |
| Montant<br>des<br>autres réductions de valeur extournées | 84.034 | 150.804 |
| Solde<br>à<br>la<br>fin<br>de l'exercice | -1.088.040 | -1.084.725 |

#### **V. ROTATIONS CRÉANCES**

| ROTATION | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------------------|-----------------|--------------|--------------|
| Créances commerciales (Actif<br>II.D.) | a | 1.161.053 | 1.269.644 € |
| Loyers<br>(Résultat global I.A.) | b | 25.063.615 € | 22.686.839 € |
| Durée<br>exercice<br>en<br>jours | c | 365 | 365 |
| Rotation<br>en<br>jours | d = (a : b) x c | 16,9 | 20,4 |

En moyenne, les créances sont payées par nos débiteurs avec un délai de 17 jours calendrier.

## <span id="page-52-0"></span>Note 09 – Créances fiscales et autres actifs courants (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------------|------------|------------|
| E.<br>Créances<br>fiscales et autres actifs courants | 840.581 | 423.269 |
| Impôts | 500.218 | 93.150 |
| Autres | 340.363 | 330.119 |

Au 31 décembre 2024, les créances fiscales et autres actifs courants se composent d'impôt à récupérer de 500 k€ et d'un montant précompte professionnel à récupérer de 340 k€.

#### **Impôts**

<span id="page-52-1"></span>La créance d'impôts est composée de TVA à récupérer sur les travaux du site 52 (59 k€) et du site 35 (155 k€) ainsi que de versements anticipés effectués en juillet 2024 par la Société pour 285 k€ afin de faire face à la dette d'exit tax suite à la fusion avec Le Beau Bien SA et qui n'ont pas pu être imputés sur la dette. La Société a demandé, et obtenu, début 2025 le remboursement de cette créance.

## Note 10 – Trésorerie et équivalents de trésorerie (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 | 153 |
|-----------------------------------------------|------------|------------|-----|
| F.<br>TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE | 470.237 | 321.198 | |
| | | | |

**Autres**

situations de double imposition.

Les soldes renseignés correspondent à la disponibilité sur compte courant et ne comportent aucun équivalent de trésorerie. L'IAS 7.48 ne s'applique pas.

La Société présente dans ses états financiers au 31 décembre 2024 un solde de 470 k€ en compte courant. Ce solde étant le résultat de l'utilisation constante du cash-flow opérationnel, destiné aux remboursements des emprunts afin de réduire au maximum la charge d'intérêts financiers de l'exercice.

La Société dispose de lignes de crédits signées pour 178.090 k€ (hors lignes destinées à refinancer des crédits existants) dont elle n'a fait usage qu'à concurrence de 154.290 k€ au 31 décembre 2024. Cela représente donc une capacité résiduelle et complémentaire de crédit de 23.800 k€, immédiatement mobilisable sous forme d'avance à terme fixe.

La trésorerie additionnée à la capacité résiduelle d'emprunt de la Société s'élève par conséquent à 24.270 k€.

#### **Détail de la trésorerie et équivalents de trésorerie par contrepartie**

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------------------|------------|------------|
| BNP Paribas Fortis | 317.999 | 173.150 |
| CBC | 28.682 | 37.321 |
| Belfius | 111.139 | 78.468 |
| CPH | 12.418 | 32.260 |

Il s'agit de de précompte professionnel enrôlé par l'administration fiscale et/ou déclaré par la Société en 2023 et 2024 (précomptes relatifs aux années 2020 à 2023) pour un montant

La société a introduit différents recours qui, selon le cabinet d'avocat qui l'accompagne, a de bonnes chances de se concrétiser dans la mesure où ils tendent à mettre fin aux

de 615 k€, déduction faite des montants déjà récupérés pour 275 k€.

#### **Crédit rating**

Les crédit ratings (long terme) suivants sont attribués aux différents établissements :

| | MOODY'S | FITCH |
|--------------------|---------------|---------------|
| BNP Paribas Fortis | A1 | A+ |
| CBC | Aa3 | A+ |
| Belfius | Aa3 | A |
| CPH | Pas de rating | Pas de rating |

## <span id="page-53-0"></span>Note 11 – Comptes de régularisation de l'actif (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------------------------------------------|------------|------------|
| G.<br>Comptes de régularisation | 949.648 | 887.008 |
| Charges<br>immobilières payées<br>d'avance | 549.735 | 481.009 |
| Autres | 399.913 | 405.998 |

Les comptes de régularisation de l'actif augmentent de 63 k€ par rapport au 31 décembre 2023 pour s'établir à 950 k€.

#### **Charges immobilières payées d'avance**

Au 31 décembre 2024, les charges immobilières payées d'avance se composent principalement de :

- gratuités locatives pour un montant de 332 k€ ;
- commissions d'agents immobiliers à étaler sur la durée des contrats pour 95 k€ ;
- charges à reporter pour 122 k€.

<span id="page-53-1"></span>L'augmentation des charges immobilières payées d'avances par rapport au 31 décembre 2023 (69 k€) est principalement expliquée par une augmentation des gratuités locatives accordées durant l'année et par la fusion avec Grafimmo.

## Note 12 – Capital social

#### **Capital**

154

L'objectif de la Société relatif à ses capitaux propres (tels qu'ils sont repris dans les états financiers statutaires) est de garantir sa continuité, d'offrir un rendement pérenne aux actionnaires, de générer de la valeur ajoutée aux autres parties intéressées, ainsi que de conserver une structure de capital qui soit de nature à diminuer au mieux ses coûts de financement.

Dans cet esprit, les objectifs de l'entreprise comprennent la maximalisation de son rendement à périmètre constant ainsi qu'une politique d'acquisition stricte ce qui lui permet de piloter son taux d'endettement. Ces dimensions opérationnelles sont asservies à la stratégie de l'entreprise.

Le taux d'endettement reste donc une dimension pilotée avec prudence tant aux fins de limiter l'exposition aux fluctuations haussières des taux d'intérêts, que pour ne pas précipiter l'ouverture de son capital puisque ce dernier consiste en la source de financement la plus onéreuse de la Société.

Pour plus d'information sur le taux d'endettement, veuillez-vous référer au tableau des flux de trésorerie présenté après l'État de la Situation Financière.

Structure de l'actionnariat et déclaration de participations importantes au cours de l'exercice sous revue.

#### **Autres**

Au 31 décembre 2024, les autres comptes de régularisation se composent principalement de :

- dégrèvements de précomptes immobiliers portant sur les années 2021 à 2024 pour 198 k€ (dégrèvements pour vides locatifs) ;
- indemnités d'assurance à recevoir pour 119 k€ ;
- intérêts à recevoir sur instruments de couverture pour 83 k€.

Les autres comptes de régularisation restent stables par rapport au 31 décembre 2023.

Pour l'application des règles légales relatives à la publicité des participations importantes dans les émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, outre les seuils légaux, l'Article 15 §2 des Statuts de WEB SA prévoit également un seuil fixé à 3% dont le franchissement donne lieu à une obligation de notification.

Une même notification est également obligatoire en cas de cession, directe ou indirecte, de titres conférant le droit de vote, lorsqu'à la suite de cette cession les droits de vote retombent en-dessous d'un des seuils visés ci-dessus.

Lorsque, à la suite d'événements qui ont modifié la répartition des droits de vote, le pourcentage de droits de vote attachés aux titres, détenus directement ou indirectement, atteint, dépasse ou tombe en-dessous des seuils fixés ci-dessus, une même notification est obligatoire, même s'il n'y a eu ni acquisition, ni cession.

La notification doit être effectuée le plus tôt possible et au plus tard dans un délai de quatre (4) jours de cotation, commençant le jour de cotation suivant la date à laquelle la personne tenue à notification a connaissance de l'acquisition ou de la cession, ou du droit d'exercer des droits de vote, ou à laquelle elle aurait dû en avoir connaissance, compte-tenu des circonstances.

155

## RAPPORT FINANCIER

Enfin, une déclaration est aussi requise lorsque des personnes agissant de concert concluent, modifient ou mettent un terme à leur convention, en ayant pour conséquence que leurs droits de vote atteignent, augmentent au-delà ou diminuent en-deçà de l'un des seuils susmentionnés.

Au niveau de WEB SA, il existe un accord de concert liant les membres de la famille WAGNER (à savoir M. Robert Jean WAGNER, M. Robert Laurent WAGNER, Mme Valérie WAGNER et Mme Claire FONTAINE, tant directement qu'au travers de la Stichting Administratie Kantoor Valaur (S.A.K.). L'accord de concert porte sur l'exercice des droits de vote, en vue de mener une politique commune durable, ainsi que sur l'acquisition et la cession de titres conférant le droit de vote. Au total, cette action de concert représente 54,63% du total des droits de vote.

#### **Évolution du capital social de la SIR**

Au 31 décembre 2024, le capital social de WEB SA s'élève à 11.062.885,50 €. Il est représenté par 3.502.882 actions sans désignation de valeur nominale, toutes entièrement libérées, représentant chacune un/trois millions cinq cent deux mille huit cent quatre-vingt-deuxième (1/3.502.882^e ) du capital et conférant les mêmes droits et avantages.

| | Capital social | Nombre d'actions | Commentaires |
|----------|-----------------|------------------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| 17-09-98 | 4.969.837 € | 2.028.860 | Offre publique initiale |
| 26-02-99 | 4.973.268<br>€ | 2.028.996 | Émission de 136 actions suite à la fusion par absorption de la SA IMMOWA |
| 06-10-00 | 4.984.671<br>€ | 2.029.982 | Émission de 986 actions suite à la fusion par absorption de la SA CEMS et la SA WINIMO |
| | 5.000.000 € | 2.029.982 | Conversion<br>du capital en Euros et augmentation de ce dernier de 15.329 € par prélèvement sur les résultats reportés |
| 30-09-04 | 6.700.000<br>€ | 2.302.791 | Emission de 272.809 actions suite à la fusion par absorption de la SA IMOBEC |
| 08-12-10 | 9.212.498<br>€ | 3.166.337 | Émission de 863.546 actions suite à l'augmentation de capital avec droits de préférence |
| 30-06-11 | 10.000.000<br>€ | 3.166.337 | Augmentation du capital social par<br>incorporation du compte «Primes d'émissions» à concurrence de 787.502 € |
| 23-04-24 | 10.219.051 € | 3.235.696 | Emission de 69.359 actions<br>suite à la fusion par absorption de la SA Le Beau Bien |
| 23-04-24 | 11.062.886<br>€ | 3.502.882 | Emission de 267.186 actions suite à la fusion par absorption de la SA Grafimmo |

## <span id="page-54-0"></span>Note 13 – Réserves (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------|-------------|
| C.<br>RÉSERVES | 121.572.300 | 123.511.400 |
| a.<br>Réserve<br>Légale | 40.376 | 40.376 |
| b.<br>Réserve<br>du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers | 92.788.453 | 92.696.048 |
| c.<br>Réserve<br>des frais et<br>droits de mutation<br>estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement | -9.956.906 | -9.403.355 |
| e.<br>Réserve<br>du<br>solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture<br>telle<br>que<br>définie en<br>IFRS n'est<br>pas appliquée | 914.726 | 3.991.806 |
| n.<br>Résultats<br>reportés des exercices antérieurs | 37.785.650 | 36.186.524 |

Les réserves sont présentées avant affectation du résultat de l'exercice qui sera soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale Ordinaire du 22 avril 2025.

Pour plus de détails, nous renvoyons à l'État des variations des capitaux propres au début de la partie financière du présent rapport.

## <span id="page-55-0"></span>Note 14 – Catégories d'instruments financiers (en €)

| | 31-12-2024 | | 31-12-2023 | | Hiérarchie de |
|-----------------------------------------------------------|------------------|--------------|------------------|--------------|---------------|
| | Valeur comptable | Juste valeur | Valeur comptable | Juste valeur | juste valeur |
| ACTIFS<br>FINANCIERS | | | | | |
| Actifs<br>financiers disponibles<br>à la vente | | | | | Niveau 3 |
| Juste<br>valeur<br>par le biais<br>du compte de résultats | | | | | |
| Instruments<br>de couverture autorisés | 942.602 | 942.602 | 2.310.045 | 2.310.045 | Niveau 2 |
| Prêts<br>et créances | | | | | |
| Dépôts<br>versés | | | | | Niveau 2 |
| Créances commerciales | 1.161.053 | 1.161.053 | 1.269.644 | 1.269.644 | Niveau 2 |
| Autres<br>créances | 840.581 | 840.581 | 423.269 | 423.269 | Niveau 2 |
| Trésorerie<br>et équivalents<br>de trésorerie | 470.237 | 470.237 | 321.198 | 321.198 | Niveau 2 |
| PASSIFS<br>FINANCIERS | | | | | |
| Juste<br>valeur<br>par le biais<br>du compte de résultats | | | | | |
| Instruments<br>de couverture autorisés | 1.280.525 | 1.280.525 | 1.395.318 | 1.395.318 | Niveau 2 |
| Coût<br>amorti | | | | | |
| Dettes<br>financières court terme | 3.453.705 | 3.437.644 | 26.712.153 | 26.582.427 | Niveau 2 |
| Dettes<br>financières long terme | 151.084.403 | 150.647.010 | 124.226.424 | 123.579.087 | Niveau 2 |
| Dettes<br>commerciales | 1.116.789 | 1.116.789 | 851.695 | 851.695 | Niveau 2 |
| Autres<br>dettes | 24.859 | 24.859 | 24.859 | 24.859 | Niveau 2 |

Les modifications relatives aux emprunts courants et non courants sont détaillées dans les Notes 15 et 17 du présent rapport financier.

La juste valeur des instruments financiers est hiérarchisée selon la norme IFRS 13 en 3 niveaux (1 à 3) correspondant chacun à un degré d'observabilité de la juste valeur :

- les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d'après les prix (non ajustés) cotés sur les marchés financiers pour des actifs ou passifs identiques ;
- les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies d'après des données autres que les prix cotés au niveau 1 et qui sont observables, soit directement (à savoir des prix), soit indirectement (à savoir des données dérivées des prix) ;
- les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles qui sont établies d'après des techniques d'évaluation qui ne sont pas basées sur des données observables de marché (données non-observables).
- La juste valeur des instruments financiers a été déterminée selon les méthodes suivantes :
- pour les instruments financiers à court terme, tels que les créances et dettes commerciales, la juste valeur est considérée comme n'étant pas significativement différente de la valeur comptable en fonction du coût amorti ;
- pour les emprunts à taux variable, la juste valeur est considérée comme n'étant pas significativement différente de la valeur comptable en fonction du coût amorti ;
- pour les emprunts à taux fixe, la juste valeur est déterminée par l'actualisation des taux futurs basée sur un taux de marché, à la date de clôture ;
- pour les instruments de couverture de taux, la juste valeur est déterminée par l'actualisation des flux futurs basée sur les courbes forward des taux d'intérêts, à la date de clôture.

## <span id="page-56-0"></span>Note 15 – Passifs non courants (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-------------------------------------------|-------------|-------------|-----------------------------------------------------|------------|------------|
| I.<br>Passifs<br>non courants | 151.332.453 | 124.474.474 | - Roll over Belfius | 6.000.000 | 6.000.000 |
| A.<br>Provisions | 248.050 | 248.050 | - Roll over BNP Paribas Fortis | - | 5.000.000 |
| B.<br>Dettes<br>financières non courantes | 151.084.403 | 124.226.424 | - Roll over BNP Paribas Fortis | - | 6.500.000 |
| • Etablissements de<br>crédit | 150.836.695 | 124.040.400 | - Roll over BNP Paribas Fortis | - | 4.000.000 |
| - Roll<br>over Belfius | 2.000.000 | 2.280.000 | - Roll over BNP Paribas Fortis | 7.500.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 6.600.000 | 6.600.000 | - Roll over BNP Paribas Fortis | 432.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 2.640.000 | 2.640.000 | - Roll over BNP Paribas Fortis | 22.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 3.960.000 | 3.960.000 | - Roll over BNP Paribas Fortis | 5.000.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 2.785.000 | 2.875.000 | - Roll over CBC | 5.000.000 | 5.000.000 |
| - Roll<br>over Belfius | 2.615.000 | 2.615.000 | - Roll over CBC | 10.000.000 | 10.000.000 |
| - Roll<br>over Belfius | 3.000.000 | 3.000.000 | - Roll over CBC | 7.000.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 4.175.000 | 4.175.000 | - Roll over CBC | 6.000.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 13.000.000 | 13.000.000 | - Crédit d'investissement bullet BNP Paribas Fortis | 5.000.000 | 5.000.000 |
| - Roll<br>over Belfius | 6.700.000 | 6.700.000 | - Crédit d'investissement bullet BNP Paribas Fortis | 4.000.000 | 4.000.000 |
| - Roll<br>over Belfius | 3.420.000 | 3.420.000 | - Crédit d'investissement bullet BNP Paribas Fortis | 6.000.000 | 6.000.000 |
| - Roll<br>over Belfius | 3.420.000 | 3.420.000 | - Crédit d'investissement bullet BNP Paribas Fortis | 6.000.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 1.650.000 | 1.650.000 | - Crédit d'investissement bullet BNP Paribas Fortis | 6.000.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 1.650.000 | 1.650.000 | - Crédit d'investissement bullet BNP Paribas Fortis | 5.000.000 | - |
| - Roll<br>over Belfius | 1.650.000 | 1.650.000 | - Crédit d'investissement amortissable Belfius | 617.695 | 905.400 |
| - Roll<br>over Belfius | 6.000.000 | 6.000.000 | • Garanties locatives reçues | 247.708 | 186.024 |
| - Roll<br>over Belfius | 6.000.000 | 6.000.000 | | | |

#### **Provisions**

Une provision de 248 k€ a été constituée durant l'exercice précédent pour faire face aux frais de remise en état de l'unité locative et d'enlèvement de déchets faisant suite à la procédure d'expulsion d'un locataire sur le Site 30 (Marchienne-au-Pont).

#### **Dettes financières non courantes**

À noter qu'aucun crédit n'est assorti de sureté, quel qu'en soit le montant, le terme, le taux et l'établissement de crédit.

Dans le respect de covenants antérieurement applicables et sans sureté concédée, les dettes financières non courantes auprès des établissements de crédit ont augmenté de 26.796k€ par rapport à l'exercice précédent. Cette augmentation est principalement expliquée par :

- trois nouveaux crédit d'investissement « bullet » dont deux de 6.000 k€ et un de 5.000 k€ conclus auprès de BNP. Ces crédits à taux fixe (3,29%, 3,36% et 3,91%) arriveront à échéance le 31 décembre 2028, 31 décembre 2029 et 30 avril 2031 ;
- deux nouveaux crédit roll-over de 7.500 k€ et 5.000 k€ conclus auprès de BNP. Ces crédits à taux variable arriveront à échéance le 31 décembre 2030 et le 30 avril 2031 ;
- deux nouveaux crédit roll-over de 7.000 k€ et 6.000 k€ conclus auprès de CBC. Ces crédits à taux variables arriveront respectivement à échéance le 28 juin 2030 et le 30 juin 2031 ;

- l'acquisition au travers de la fusion par absorption de la SA Le Beau Bien d'un crédit rollover de 432 k€ conclu auprès de BNP. Ce crédit à taux variable arrivera à échéance le 30 novembre 2026 ;
- l'acquisition au travers de la fusion par absorption de la SA Le Beau Bien d'un crédit rollover « amortissable » de 1.150 k€ conclu auprès de BNP et dont un montant de 190 k€ restait à rembourser. Ce crédit à taux variable arrivera à échéance le 31 mars 2026 ;
- le transfert en dettes financières courantes d'un crédit amortissable pour un montant de 288 k€ ;
- le transfert en dettes financières courantes d'une partie d'un crédit roll-over pour un montant de 168 k€.

Durant l'année 2024, la Société a signé un accord avec Belfius afin de refinancer, en 2025, plusieurs lignes de crédits à échéance 2025 et 2026 (montant total de 30.000 k€). La Société disposant, à la date de clôture, d'un droit contractuel inconditionnel de différer le remboursement de l'ensemble de ces lignes de crédit à plus de 12 mois, elles sont toutes présentées en non courant, peu importe la maturité initiale.

Le taux d'endettement de la Société est passé à 46,11% contre 47,52% au 31 décembre 2023.

#### **Garanties locatives reçues**

<span id="page-57-0"></span>Certaines garanties locatives sont versées directement sur les comptes bancaires de la Société. À la fin du bail, un état des lieux est organisé en présence des parties concernées. Si rien ne s'y oppose, la garantie locative est alors restituée au locataire. Dans le cas contraire, la garantie sert aux frais de remise en état du bien donné en location.

## Note 16 – Dettes financières courantes et instruments dérivés (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| B.<br>Dettes<br>financières courantes | 3.453.705 | 26.712.153 |
| -<br>Etablissements<br>de crédit | | |
| -<br>Straight<br>loan Belfius | 1.350.000 | 2.650.000 |
| -<br>Straight<br>loan BNP<br>Paribas Fortis | 1.350.000 | 4.200.000 |
| -<br>Roll-over<br>Belfius<br>(échéant dans les 12<br>mois) | - | 6.080.000 |
| -<br>Roll-over<br>Belfius<br>(échéant dans les 12<br>mois) | 280.000 | - |
| -<br>Roll-over<br>Belfius<br>(échéant dans les 12<br>mois) | 90.000 | - |
| -<br>Roll<br>over<br>BNP Paribas Fortis (échéant dans les 12 mois) | - | 3.800.000 |
| -<br>Roll-over<br>BNP Paribas Fortis (échéant dans les 12 mois) | - | 700.000 |
| -<br>Roll<br>over<br>BNP Paribas Fortis (échéant dans les 12 mois) | 96.000 | - |
| -<br>Crédit<br>d'investissement<br>bullet Belfius (échéant dans les 12 mois) | - | 9.000.000 |
| -<br>Crédit<br>d'investissement<br>amortissable Belfius (échéant dans les 12 mois) | 287.705 | 282.153 |
| C.<br>Autres<br>passifs financiers courants | 1.280.525 | 1.395.318 |
| -<br>Juste<br>valeur des<br>instruments dérivés | 1.280.525 | 1.395.318 |

La diminution des dettes financières courantes de 23.258 k€ est principalement expliquée par :

- le remboursement d'un crédit d'investissement et trois roll-over pour un total de 19.580 k€,
- la diminution des montants tirés sur les deux « straight loans » (BNP Paribas Fortis et Belfius) de 4.150 k€,
- le transfert en dettes financières courantes d'une partie de plusieurs crédits roll-over pour un total de 466 k€.

## <span id="page-58-0"></span>Note 17 – Dettes financières courantes et non courantes (en €)

Le tableau ci-dessous présente les engagements futurs de la Société jusqu'à l'échéance de ces différents contrats conformément à l'IFRS 7.39(a). Les montants des intérêts calculés correspondent aux flux de trésorerie contractuels non actualisés conformément à l'IFRS 7 (B11D).

#### **Tableau détaillé des utilisations de crédits bancaires au 31 décembre 2024 et flux de trésorerie futurs qui en découlent pour la Société (en €)**

| Immeuble | Organismes | Type | Taux | Date fin<br>d'emprunt | Taux | < ou = 1<br>anNominal | > 1 an et < 5 ans<br>Nominal | > 5 ans<br>Nominal | Nominal - total<br>31-12-2024 | Intérêts bruts<br>contractuels<br>jusqu'à l'échéance |
|------------------------|-----------------------|------|----------|-----------------------|----------------------|-----------------------|------------------------------|--------------------|-------------------------------|------------------------------------------------------|
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | CT | Variable | Illimitée | Euribor + marge fixe | 1.350.000 € | - € | - € | 1.350.000 € | 47.270 € |
| Tous | Belfius | CT | Variable | Illimitée | Euribor + marge fixe | 1.350.000 € | - € | - € | 1.350.000 € | 45.921 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 12-05-25 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 13.000.000 € | 13.000.000 € | 168.148 € |
| Péruwelz | Belfius | LT | Variable | 30-06-25 | Euribor + marge fixe | 280.000 € | - € | 2.000.000 € | 2.280.000 € | 30.272 € |
| Alleur | Belfius | LT | Variable | 30-06-25 | Euribor + marge fixe | 90.000 € | - € | 2.785.000 € | 2.875.000 € | 27.718 € |
| Alleur | Belfius | LT | Variable | 20-01-26 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 6.600.000 € | 6.600.000 € | 61.190 € |
| City<br>Nord | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Variable | 31-03-26 | Euribor + marge fixe | 96.000 € | 22.000 € | - € | 118.000 € | 6.274 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 31-05-26 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 3.000.000 € | 3.000.000 € | 28.332 € |
| St-Georges | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Fixe | 30-06-26 | 4,9% | - € | 6.000.000 € | - € | 6.000.000 € | 439.792 € |
| Houdeng | Belfius | LT | Variable | 30-06-26 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 2.615.000 € | 2.615.000 € | 25.727 € |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Fixe | 30-09-26 | 1,55% | - € | 5.000.000 € | - € | 5.000.000 € | 135.466 € |
| City<br>Nord | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Variable | 30-11-26 | Euribor + marge fixe | - € | 432.000 € | - € | 432.000 € | 28.373 € |
| Alleur | Belfius | LT | Variable | 20-01-27 | Euribor + marge fixe | - € | 2.640.000 € | - € | 2.640.000 € | 210.991 € |
| Alleur | Belfius | LT | Variable | 20-01-27 | Euribor + marge fixe | - € | 3.960.000 € | - € | 3.960.000 € | 316.485 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 31-05-27 | Euribor + marge fixe | - € | 4.175.000 € | - € | 4.175.000 € | 358.730 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 31-07-27 | Euribor + marge fixe | - € | 3.420.000 € | - € | 3.420.000 € | 309.461 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 31-07-27 | Euribor + marge fixe | - € | 1.650.000 € | - € | 1.650.000 € | 149.301 € |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Fixe | 30-11-27 | 4.64% | - € | 4.000.000 € | - € | 4.000.000 € | 525.779 € |
| Houdeng | Belfius | LT | Fixe | 31-12-27 | 1,95% | 287.705 € | 617.695 € | - € | 905.400 € | 52.965 € |
| Tous | CBC | LT | Variable | 30-06-28 | Euribor + marge fixe | - € | 5.000.000 € | - € | 5.000.000 € | 648.964 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 31-07-28 | Euribor + marge fixe | - € | 3.420.000 € | - € | 3.420.000 € | 439.060 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 31-07-28 | Euribor + marge fixe | - € | 1.650.000 € | - € | 1.650.000 € | 211.827 € |
| GosseliesCh.<br>de Fer | Belfius | LT | Variable | 31-08-28 | Euribor + marge fixe | - € | 6.700.000 € | - € | 6.700.000 € | 911.524 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 30-09-28 | Euribor + marge fixe | - € | 6.000.000 € | - € | 6.000.000 € | 835.043 € |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Fixe | 31-12-28 | 3,29% | - € | 6.000.000 € | - € | 6.000.000 € | 789.063 € |
| Tous | CBC | LT | Variable | 29-06-29 | Euribor + marge fixe | - € | 10.000.000 € | - € | 10.000.000 € | 1.726.591 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 31-07-29 | Euribor + marge fixe | - € | 1.650.000 € | - € | 1.650.000 € | 277.853 € |
| Tous | Belfius | LT | Variable | 30-09-29 | Euribor + marge fixe | - € | 6.000.000 € | - € | 6.000.000 € | 1.075.327 € |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Fixe | 31-12-29 | 3,36% | - € | 5.000.000 € | - € | 5.000.000 € | 840.461 € |
| Tous | CBC | LT | Variable | 28-06-30 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 7.000.000 € | 7.000.000 € | 1.253.031 € |

| Immeuble | Organismes | Type | Taux | Date fin<br>d'emprunt | Taux | < ou = 1<br>anNominal | > 1 an et < 5 ans<br>Nominal | > 5 ans<br>Nominal | Nominal - total<br>31-12-2024 | Intérêts bruts<br>contractuels<br>jusqu'à l'échéance |
|----------|-----------------------|------|----------|-----------------------|----------------------|-----------------------|------------------------------|--------------------|-------------------------------|------------------------------------------------------|
| Tous | Belfius | LT | Variable | 30-09-30 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 6.000.000 € | 6.000.000 € | 1.323.481 € |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Variable | 31-12-30 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 5.000.000 € | 5.000.000 € | 1.078.890 € |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Variable | 30-04-31 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 7.500.000 € | 7.500.000 € | 1.687.187 € |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | LT | Fixe | 30-04-31 | 3,91% | - € | - € | 6.000.000 € | 6.000.000 € | 1.505.296 € |
| Tous | CBC | LT | Variable | 30-06-31 | Euribor + marge fixe | - € | - € | 6.000.000 € | 6.000.000 € | 1.363.944 € |
| | | | | | | 3.453.705 € | 83.336.695<br>€ | 67.500.000 € | 154.290.400 € | 18.935.737 € |

#### **Roll Over**

• Le 4 décembre 2013, Le Beau Bien SA, société absorbée par WEB SA en avril 2024, a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 1,15 M€. Cette ligne de crédit qui est remboursée à concurrence de 8 k€ chaque mois prend fin le 31 mars 2026. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 2% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,29% par trimestre est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.


- Le 24 mai 2018, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 2,28 M€. Ce contrat prend fin le 30 juin 2025. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,07% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% l'an est payable trimestriellement par période entamée, calculée prorata temporis sur les montants non utilisés de la ligne de crédit. Cette ligne de crédit a d'ores et déjà fait l'objet d'un refinancement qui se matérialisera le 12 mai 2025 (voir cidessous).
- Le 03 janvier 2019, WEB SA a renouvelé un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 5 M€. Ce contrat prend fin le 02 janvier 2025. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 0,90% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,145% l'an est calculée sur le montant nonutilisé du crédit.
- Le 30 septembre 2019, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 6,6 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 22 janvier 2020 prend fin le 20 janvier 2026. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,34% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% l'an est calculé sur le montant non-utilisé du crédit. Cette ligne de crédit a d'ores et déjà fait l'objet d'un refinancement qui s'est matérialisé le 31 janvier 2025 (voir cidessous).
- Le 30 septembre 2019, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 2,64 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 22 janvier 2020 prend fin le 20 janvier 2027. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,41% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% l'an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 30 septembre 2019, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 3,96 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à

disposition le 22 janvier 2020 prend fin le 20 janvier 2027. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,41% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% l'an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.

- Le 06 juin 2020, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 2,88 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 30 juin 2020 prend fin le 30 juin 2025. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,49% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,2% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit. Cette ligne de crédit a d'ores et déjà fait l'objet d'un refinancement qui s'est matérialisé le 31 janvier 2025 (voir ci-dessous).
- Le 06 juin 2020, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 2,61 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 30 juin 2020 et prend fin le 30 juin 2026. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,57% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit. Cette ligne de crédit a d'ores et déjà fait l'objet d'un refinancement qui s'est matérialisé le 31 janvier 2025 (voir ci-dessous).
- Le 06 janvier 2021, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit revolving à taux variable avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 6,5 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 31 janvier 2021 prend fin le 31 janvier 2026. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,82% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,14% par trimestre est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 25 mai 2021, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit revolving à taux variable avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 4,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 31 janvier 2021 prend fin le 31 janvier 2026. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,35% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,04% par trimestre est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 31 mai 2021, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 3,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 31 mai 2021 et prend fin le 31 mai 2026. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,41% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit. Cette ligne de crédit a d'ores et déjà fait l'objet d'un refinancement qui s'est matérialisé le 31 janvier 2025 (voir ci-dessous).
- Le 31 mai 2021, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 4,18 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 01 juin 2021 prend fin le 31 mai 2027. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,45% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 31 mai 2021, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 13,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 12 août 2021 prend fin le 12 mai 2025. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,13% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit. Cette ligne de crédit a d'ores et déjà fait l'objet d'un refinancement qui se matérialisera le 12 mai 2025 (voir ci-dessous).
- Le 31 mai 2021, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 6,7 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 01 octobre 2021 prend fin le 31 août 2028. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,53% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 4 octobre 2021, Le Beau Bien SA, société absorbée par WEB SA en avril 2024, a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 0,4 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 30 novembre 2026. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,35% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,13% par trimestre est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 13 juillet 2022, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 3,4 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 29 juillet 2022 prend fin le 31 juillet 2027. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,15% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 13 juillet 2022, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 3,4 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 29 juillet 2022 prend fin le 31 juillet 2028. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,23% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 13 juillet 2022, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 1,6 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 31 juillet 2027. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,15% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 13 juillet 2022, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 1,6 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 31 juillet 2028. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,23% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 13 juillet 2022, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 1,6 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 31 juillet 2029. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,31% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;
- Le 14 juin 2023, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque CBC pour un montant de 5 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 30 juin 2028. Le

taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,44% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,45% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;

- Le 14 juin 2023, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque CBC pour un montant de 10 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 29 juin 2029. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,54% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,45% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;
- Le 26 juin 2023, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 6 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 30 septembre 2028. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,20% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;
- Le 26 juin 2023, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 6 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 30 septembre 2029. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,27% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;
- Le 26 juin 2023, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 6 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 30 septembre 2030. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,33% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;
- Le 24 avril 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 7,5 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 30 avril 2031. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,15% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,4% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 28 juin 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque CBC pour un montant de 7 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 28 juin 2030. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,09% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;
- Le 28 juin 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque CBC pour un montant de 6 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 30 juin 2031. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,14% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% par an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;
- Le 10 décembre 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 5 M€. Cette ligne de crédit prend fin le 31 décembre 2030. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,25% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,313% par trimestre est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;
- Le 13 décembre 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 15 M€. Cette ligne de crédit, qui a pour but de refinancer plusieurs emprunts, sera mise à disposition le 12 mai 2025 et prendra fin le 30 juin 2030. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,13% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% l'an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit ;

• Le 13 décembre 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit à taux variable avec la banque Belfius pour un montant de 15 M€. Cette ligne de crédit, qui a pour but de refinancer plusieurs emprunts, a été mise à disposition le 31 janvier 2025 et prendra fin le

#### **Crédits d'investissement**

- Le 22 septembre 2021, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit d'investissement à taux fixe avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 5,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 30 septembre 2021 prend fin le 30 septembre 2026. Le taux d'intérêt est fixe de 1,55% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,08% par trimestre est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.
- Le 22 octobre 2022, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit d'investissement à taux fixe avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 4,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 30 novembre 2022 prend fin le 30 novembre 2027. Le taux d'intérêt est fixe de 4,64% l'an.
- Le 15 mai 2023, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit d'investissement à taux fixe avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 6,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 30 juin 2023 prend fin le 30 juin 2026. Le taux d'intérêt est fixe de 4,90% l'an.

#### **Covenants contractuels avec les banques partenaires**

Les conditions générales des ouvertures de crédits aux entreprises peuvent être obtenues sur simple demande auprès des organismes financiers concernés.

La Société :

162

- déclare qu'elle dispose de la pleine propriété de tous ses actifs et avoirs figurant dans ses états financiers, qui ne sont et/ou ne seront pas chargés par quelconque droit, privilège, hypothèque ou saisie ;
- s'engage au maintien du statut de SIR et d'en respecter le cadre légal, en application de la Loi du 12 mai 2014 et de son Arrêté Royal du 13 juillet 2014 et de leur(s) adaptation(s) successive(s) ;

31 janvier 2031. Le taux d'intérêt est fixé sur base de l'Euribor 3 mois majoré de 1,15% l'an. Une commission de non-utilisation de 0,35% l'an est calculée sur le montant non-utilisé du crédit.

- Le 24 avril 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit d'investissement à taux fixe avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 6,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 30 avril 2024 prend fin le 30 avril 2031. Le taux d'intérêt est fixe de 3,91% l'an.
- Le 10 décembre 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit d'investissement à taux fixe avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 6,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 17 décembre 2024 prend fin le 31 décembre 2028. Le taux d'intérêt est fixe de 3,29% l'an.
- Le 10 décembre 2024, WEB SA a conclu un contrat d'ouverture de crédit d'investissement à taux fixe avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de 5,0 M€. Cette ligne de crédit qui a été mise à disposition le 17 décembre 2024 prend fin le 31 décembre 2029. Le taux d'intérêt est fixe de 3,36% l'an.
- s'engage à ne pas dépasser un taux d'endettement de maximum 55% des actifs ou, le cas échéant, un taux d'endettement inférieur, imposé par la FSMA. Le calcul de l'endettement s'effectue conformément aux dispositions de l'Arrêté Royal relatif aux SIR ;
- s'engage à confier aux partenaires financiers un volume d'opérations financières proportionnel aux lignes de crédit octroyées ;
- s'engage à respecter un ratio de couverture de la dette (« Debt service cover ratio » ou « DSCR ») > 2, et ce, sur base non consolidée, aussi longtemps que la Banque ne sera pas intégralement remboursée en principal, intérêts et accessoires.

Au 31 décembre 2024, il ressort des états financiers de la Société un DSCR¹ = Loyers (Cf. Rubrique I.a Loyers) / (XXI. Charges d'intérêts nettes (cf. Rubrique XXI) + Remboursement en capital des crédits d'investissement) de 4,3 contre 4,8 au 31 décembre 2023. Le DSCR se détaille comme suit :

| | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------------------------------------|-----------|------------|------------|
| Loyers | | 25.063.615 | 22.686.839 |
| Numérateur | [A] | 25.063.615 | 22.686.839 |
| Charges<br>d'intérêts<br>nettes | | 5.492.366 | 4.456.893 |
| Remboursement en capital des crédits<br>d'investissement | | 287.705 | 282.153 |
| Dénominateur | [B] | 5.780.071 | 4.739.046 |
| DSCR | [A] / [B] | 4,3 | 4,8 |

En outre, la Société s'engage, pendant toute la durée du crédit, à appliquer les mêmes règles comptables que celles qui ont été appliquées aux derniers chiffres publiés.

¹ Debt service coverage ratio = taux de couverture de la dette

## <span id="page-62-0"></span>Note 18 – Contrats d'instruments de couverture (en €)

Afin de couvrir le risque de fluctuation du taux Euribor 3 mois payé sur les dettes financières à taux variable, la Société a conclu un certain nombre de contrats IRS classiques et de Collar.

Au 31 décembre 2024, le nominal de l'ensemble de ces couvertures de taux effectives (IRS et Collar) est de 107,0 M€ à comparer aux 121,4 M€ de crédits bancaires à taux variable, ce qui donne un taux de couverture de 88,2% efficace au 31 décembre 2024 (conforme aux directives du Conseil d'administration) dont le détail du calcul est fourni dans le tableau ci-dessous.

| Immeuble | Organismes | Nominal (crédits<br>bancaires) | Crédits souscrits à<br>taux Fixe | Crédits souscrits à<br>taux variable | Crédits à taux<br>variables couverts<br>par un IRS | Crédits à<br>taux<br>variables couverts<br>par un Collar | Crédits souscrits à<br>taux variable non<br>couverts par un<br>IRS ou un Collar | Impact sur le Résultat<br>Net d'une Var. de + 10<br>bp Euribor 3 mois pdt<br>1 an |
|-----------------------------------|-----------------------|--------------------------------|----------------------------------|--------------------------------------|----------------------------------------------------|----------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------|
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | 1.350.000 | | 1.350.000 | | | 1.350.000 | 1.350 |
| Tous | Belfius | 1.350.000 | | 1.350.000 | | | 1.350.000 | 1.350 |
| Tous | Belfius | 13.000.000 | | 13.000.000 | 13.000.000 | | - | 13.000 |
| Péruwelz | Belfius | 2.280.000 | | 2.280.000 | 2.280.000 | | - | 2.280 |
| Alleur | Belfius | 2.875.000 | | 2.875.000 | 2.875.000 | | - | 2.875 |
| Alleur | Belfius | 6.600.000 | | 6.600.000 | 6.600.000 | | - | 6.600 |
| City<br>Nord | BNP<br>Paribas Fortis | 118.000 | | 118.000 | 118.000 | | - | 118 |
| Tous | Belfius | 3.000.000 | | 3.000.000 | 3.000.000 | | - | 3.000 |
| St-Georges | BNP<br>Paribas Fortis | 6.000.000 | 6.000.000 | - | | | - | - |
| Houdeng | Belfius | 2.615.000 | | 2.615.000 | 2.615.000 | | - | 2.615 |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | 5.000.000 | 5.000.000 | - | | | - | - |
| City<br>Nord | BNP<br>Paribas Fortis | 432.000 | | 432.000 | 432.000 | | - | 432 |
| Alleur | Belfius | 2.640.000 | | 2.640.000 | 2.640.000 | | - | 2.640 |
| Alleur | Belfius | 3.960.000 | | 3.960.000 | 3.960.000 | | - | 3.960 |
| Tous | Belfius | 4.175.000 | | 4.175.000 | 4.175.000 | | - | 4.175 |
| Tous | Belfius | 3.420.000 | | 3.420.000 | 3.420.000 | | - | 3.420 |
| Tous | Belfius | 1.650.000 | | 1.650.000 | 1.650.000 | | - | 1.650 |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | 4.000.000 | 4.000.000 | - | | | - | - |
| Houdeng | Belfius | 905.400 | 905.400 | - | | | - | - |
| Tous | CBC | 5.000.000 | | 5.000.000 | 5.000.000 | | - | 5.000 |
| Tous | Belfius | 3.420.000 | | 3.420.000 | | 3.420.000 | - | 3.420 |
| Tous | Belfius | 1.650.000 | | 1.650.000 | | 1.650.000 | - | 1.650 |
| Gosselies<br>- Ch. de Fer Belfius | | 6.700.000 | | 6.700.000 | 6.700.000 | | - | 6.700 |
| Tous | Belfius | 6.000.000 | | 6.000.000 | | 6.000.000 | - | 6.000 |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | 6.000.000 | 6.000.000 | - | | | - | - |
| Tous | CBC | 10.000.000 | | 10.000.000 | | 10.000.000 | - | 10.000 |
| Tous | Belfius | 1.650.000 | | 1.650.000 | 1.650.000 | | - | 1.650 |
| Tous | Belfius | 6.000.000 | | 6.000.000 | 925.000 | 5.075.000 | - | 6.000 |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | 5.000.000 | 5.000.000 | - | | | - | - |
| Tous | CBC | 7.000.000 | | 7.000.000 | | 7.000.000 | - | 7.000 |
| Tous | Belfius | 6.000.000 | | 6.000.000 | | 6.000.000 | - | 6.000 |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | 5.000.000 | | 5.000.000 | | 5.000.000 | - | 5.000 |
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | 7.500.000 | | 7.500.000 | | 1.855.000 | 5.645.000 | 7.500 |

| Immeuble | Organismes | Nominal (crédits<br>bancaires) | Crédits souscrits à<br>taux Fixe | Crédits souscrits à<br>taux variable | Crédits à taux<br>variables couverts<br>par un IRS | Crédits à<br>taux<br>variables couverts<br>par un Collar | Crédits souscrits à<br>taux variable non<br>couverts par un<br>IRS ou un Collar | Impact sur le Résultat<br>Net d'une Var. de + 10<br>bp Euribor 3 mois pdt<br>1 an |
|----------|-----------------------|--------------------------------|----------------------------------|--------------------------------------|----------------------------------------------------|----------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------|
| Tous | BNP<br>Paribas Fortis | 6.000.000 | 6.000.000 | - | | | - | - |
| Tous | CBC | 6.000.000 | | 6.000.000 | | | 6.000.000 | 6.000 |
| | TOTAL | 154.290.400 | 32.905.400 | 121.385.000 | 61.040.000 | 46.000.000 | 14.345.000 | 121.385 |
| | % relatifs | 100,00% | 21,33% | 78,67% | | | | |
| | % relatifs | | | 100,00% | 50,29% | 37,90% | 11,82% | |

Le tableau ci-après renseigne les engagements futurs de la Société jusqu'à l'échéance de ces différents contrats de couverture de taux conformément à l'IFRS 7.39(b). Les montants des intérêts calculés correspondent aux flux de trésorerie contractuels non actualisés conformément à l'IFRS (7.B11D).

| Organismes | Date début | Date fin | Nominal | Taux<br>fixe | CAP | Floor | Knock<br>in | Strike<br>floor<br>/<br>cap | Knock<br>out | Juste<br>valeur | Charge nette<br>d'intérêts à payer<br>< ou = 1 an | Charge nette<br>d'intérêts payer ><br>1 an et < 5 ans | Charge nette<br>d'intérêts à payer<br>> 5 ans |
|------------------------------|------------|----------|------------|--------------|-------|--------|-------------|-----------------------------|--------------|-----------------|---------------------------------------------------|-------------------------------------------------------|-----------------------------------------------|
| BNP<br>Paribas<br>Fortis | 12-08-21 | 01-01-25 | 5.000.000 | 0,50% | | | | | | 36.496 | | | |
| Belfius | 31-12-22 | 12-05-25 | 13.000.000 | 0,53% | | | | | | 144.236 | -149.976 | | |
| Belfius | 29-06-18 | 30-06-25 | 2.280.000 | 0,75% | | | | | | 19.321 | -20.579 | | |
| Belfius<br>(*) | 01-01-23 | 31-12-25 | 5.000.000 | 1,71% | | | | | | 24.998 | -33.316 | | |
| Belfius | 31-12-22 | 20-01-26 | 6.600.000 | 0,56% | | | | | | 113.483 | -120.930 | -5.709 | |
| Belfius<br>(*) | 30-09-16 | 30-09-26 | 8.500.000 | 1,48% | | | | | | 89.725 | -76.458 | -42.794 | |
| Belfius | 01-01-24 | 20-01-27 | 3.960.000 | 0,52% | | | | | | 125.467 | -74.165 | -69.849 | |
| Belfius | 31-12-22 | 31-08-28 | 6.700.000 | 0,49% | | -1,53% | | | | 388.876 | -127.517 | -321.652 | |
| Belfius<br>(*) | 29-12-23 | 31-12-30 | 5.000.000 | 2,96% | | | | | | -222.806 | 30.054 | 129.961 | 24.131 |
| Belfius<br>(*) | 16-03-23 | 16-03-33 | 5.000.000 | 3,17% | | | | | | -353.172 | 40.699 | 172.572 | 51.029 |
| IRS<br>actifs | | | 61.040.000 | | | | | | | 366.624 | -532.188 | -137.471 | 75.160 |
| CBC<br>(Fki) (*) | 02-01-24 | 01-01-26 | 5.000.000 | | | | 2,15% | 3,75% | | -43.700 | -25.248 | -281 | |
| BNP<br>Paribas<br>Fortis (*) | 02-01-24 | 02-01-26 | 5.000.000 | | 3,80% | 2,00% | | | | -35.201 | | | |
| CBC<br>(kiko)<br>(*) | 01-11-23 | 01-11-26 | 5.000.000 | | | | 1,00% | 3,60% | 4,70% | -21.921 | | | |
| CBC<br>(kiko)<br>(*) | 13-12-23 | 13-12-26 | 5.000.000 | | | | 1,55% | 2,75% | 4,20% | -30.695 | | | |
| Belfius<br>(*) | 01-07-23 | 30-06-27 | 5.000.000 | | 3,40% | 2,93% | | | | -108.269 | 28.533 | 54.979 | |
| CBC<br>(kiko)<br>(*) | 01-07-24 | 01-07-27 | 6.000.000 | | | | 1,10% | 3,20% | 5,10% | -42.237 | | | |
| Belfius<br>/<br>CBC<br>(*) | 28-10-22 | 30-10-27 | 10.000.000 | 3,04% | 2,50% | 1,85% | | | | -243.500 | 82.632 | 221.916 | |
| Belfius<br>(*) | 01-07-23 | 30-06-28 | 5.000.000 | | 3,40% | 2,80% | | | | -131.042 | 21.943 | 68.854 | |
| Collar actifs | | | 46.000.000 | | | | | | | -656.565 | 107.860 | 345.468 | - |
| BNP<br>Paribas<br>Fortis (*) | 02-01-25 | 31-12-30 | 5.000.000 | | 2,75% | 0,85% | | | | -24.492 | | | |
| BNP<br>Paribas<br>Fortis (*) | 02-01-26 | 31-12-30 | 5.000.000 | | 2,75% | 0,85% | | | | -23.490 | | | |
| Collar forward | | | 10.000.000 | | | | | | | -47.982 | - | - | - |

*\* couvre plusieurs lignes de crédit*

## <span id="page-64-0"></span>Note 19 – Dettes commerciales et autres dettes courantes (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|---------------------------------------------------------|------------|------------|
| D.<br>Dettes<br>commerciales et autres dettes courantes | 2.152.087 | 1.168.839 |
| a.<br>Exit<br>tax | 309.401 | - |
| b.<br>Autres | 1.842.686 | 1.168.839 |
| Fournisseurs | 1.116.789 | 851.695 |
| Impôts,<br>rémunérations et charges sociales | 725.897 | 317.145 |

#### **Exit tax**

Le rapport financier de la Société établi au 31 décembre 2024 reflète les fusions par absorption de la SA Le Beau Bien et de la SA Grafimmo intervenues conformément à la décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 23 avril 2024. La base imposable soumise à l'exit tax correspond à la différence entre (i) la valeur de marché nette (déduction faite des droits d'enregistrement ou de la TVA) des biens immobiliers fusionnés et (ii) la valeur fiscale de ces derniers, augmentée des réserves immunisées des sociétés absorbées.

Au 31 décembre 2024, la dette estimée d'exit tax s'élève à 309 k€.

#### **Fournisseurs**

<span id="page-64-1"></span>L'augmentation des dettes fournisseurs de 265 k€ par rapport au 31 décembre 2023 est principalement expliquée par une différence temporelle dans la réception et le paiement des factures fournisseurs.

## Note 20 – Comptes de régularisation du passif (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|---------------------------------------------------|------------|------------|
| F.<br>Comptes de régularisation | 1.267.390 | 1.161.672 |
| Revenus<br>immobiliers perçus<br>d'avance | 1.084.109 | 1.013.847 |
| Intérêts<br>et<br>autres charges courus non échus | 183.281 | 147.825 |

#### **Revenus immobiliers perçus d'avance**

Le poste « Revenus immobiliers perçus d'avance » reflète exclusivement la facturation anticipative des loyers et des charges pour l'ensemble des locataires.

#### **Intérêts et autres charges courus non échus**

Le poste « Intérêts et autres charges courus non échus » reprend les intérêts financiers proratisés au 31 décembre 2024 et non encore décaissés.

## **Impôts, rémunérations et charges sociales**

Les impôts, rémunérations et charges sociales comprennent une dette de précompte immobilier de 245 k€, une taxe sur les emplacements de parking à payer de 114 k€, une provision d'impôt des sociétés pour Le Beau Bien SA absorbée en avril 2024 pour 46 k€, une provision pécule de vacances pour 43 k€ et de la TVA à payer relative au mois de décembre 2024 pour 265 k€.

L'augmentation par rapport au 31 décembre 2023 provient essentiellement de l'augmentation de la dette TVA.

## <span id="page-65-0"></span>Note 21 – Revenus locatifs (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------|------------|------------|
| I.<br>Revenus<br>locatifs | 24.926.220 | 22.574.351 |
| A.<br>Loyers | 25.063.615 | 22.686.839 |
| C.<br>Gratuités<br>locatives | -137.395 | -112.488 |

Le tableau ci-avant reprend les différentes composantes des revenus locatifs. Outre les loyers, les revenus locatifs sont également composés :

- des éléments afférents à l'étalement des gratuités locatives octroyées, comptabilisées conformément aux normes IFRS ;
- des indemnités de rupture anticipée de bail s'il y a lieu.

La Société donne ses immeubles de placement en location, principalement, sur base de conventions de bail commercial ou de droit commun qui sont des contrats de location simples au sens de l'IFRS 16. Par ailleurs, la Société conclut occasionnellement des conventions de type précaire (bail renouvelé de mois en mois, de 6 mois en 6 mois, voire d'année en année). Ce dernier type de contrat représente un pourcentage négligeable par rapport à l'ensemble des baux en vigueur.

166

La majorité des contrats de location incluent des clauses ayant pour but de limiter les effets négatifs pour la Société en cas de variation négative de l'index.

Une garantie bancaire correspondant généralement à 3 mois de loyer est demandée malgré le fait que les loyers soient généralement payables anticipativement, sur base mensuelle ou trimestrielle.

La SIR possède plusieurs terrains qu'elle loue à des locataires qui y ont construit leur bâtiment. Dans ce cas de figure, il est à noter que les constructions deviennent la propriété du bailleur en cas de départ du locataire ou en fin de bail si celui-ci n'est pas renouvelé.

Aucun contrat actuel de location ne contient de clause d'achat du bâtiment.

Au 31 décembre 2024, les revenus locatifs de la Société s'élèvent à 24.926 k€ contre 22.574 k€ l'exercice précédent. L'augmentation de 2.351 k€ est principalement expliquée par les éléments suivants :

- L'indexation de loyers sur base de l'évolution des prix à la consommation principalement durant l'exercice ;
- L'acquisition au mois d'août 2023 d'Espace 98 (+ 621 k€) avec 4,5 mois de revenus en 2023 contre 12 mois en 2024 ;
- L'acquisition de Beau Bien (+ 220 k€) et Grafimmo (+ 645 k€) par voie de fusion en avril 2024 avec effet économique à la date desdites fusions ;
- L'augmentation des revenus locatifs sur le site 26 (+ 161 k€).

A périmètre constant, l'augmentation des loyers s'élève à 4,5% (EPRA like-for-like).

La Société souligne que le taux d'occupation économique a légèrement augmenté passant de 96,54% au 31 décembre 2023 à 97,63% au 31 décembre 2024 ; ce qui confirme la résilience de la Société et l'adéquation de l'offre commerciale de la Société aux besoins du marché où elle est géographiquement implantée.

Le tableau qui suit présente l'ensemble des loyers futurs non indexés qui seront perçus jusqu'à leur prochaine échéance.

Des informations complémentaires relatives aux revenus locatifs en matière de baux et de locataires sont reprises dans la partie « Rapport immobilier » du présent rapport.

#### **Loyers futurs non indexés (en €)**

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-----------------------------------------------------------|------------|------------|
| A<br>moins<br>d'un<br>an | 23.735.461 | 22.582.721 |
| A<br>plus<br>d'un<br>an<br>mais à<br>moins de<br>cinq ans | 32.052.822 | 28.867.130 |
| A<br>plus<br>de<br>cinq ans | 1.479.113 | 503.557 |
| TOTAL | 57.267.395 | 51.953.408 |

## <span id="page-66-0"></span>Note 22 – Charges relatives à la location (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| III.<br>Charges<br>relatives à<br>la location | -3.315 | 344.631 |
| A.<br>Loyers<br>à payer<br>sur<br>locaux<br>pris en location | - | - |
| B.<br>Réductions de valeur sur créances commerciales | -493.213 | -193.158 |
| C.<br>Reprise<br>de réductions de valeur sur créances commerciales | 489.898 | 537.789 |

<span id="page-66-1"></span>Comme mentionné à la Note 05, WEB SA occupe ses propres locaux et ne paie donc aucun loyer à des tiers.

Les réductions et reprises de réduction de valeur sur les créances commerciales sont détaillées dans la Note 08 « Créances commerciales et créances douteuses ».

## Note 23 – Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| V.<br>Récupération de charges locatives et de taxes | 3.949.945 | 3.510.229 |
| A.<br>Refacturation de<br>charges locatives<br>exposées par le propriétaire à charge du locataire | 1.503.334 | 1.365.463 |
| B.<br>Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | 2.446.611 | 2.144.767 |

Les baux prévoient des refacturations de charges communes et taxes qui ont été à priori exposées par le bailleur mais qui concernent les locataires auxquels elles sont refacturées, à savoir :

- travaux d'entretien des sites (abords et parkings) et gardiennage,
- consommables (eau, gaz, électricité) le cas échéant selon la consommation effective,
- précomptes immobiliers (sauf pour les appartements particuliers au-dessus des centres commerciaux) et taxes.

Les charges exposées par le propriétaire mais à charge du locataire sont les consommations d'eau, d'électricité et de gaz, ainsi que l'entretien et le gardiennage de certains bâtiments donnés en location. Pour plus de détail sur les charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués, se référer à la Note 25.

Un relevé des différents compteurs est réalisé trimestriellement et transmis pour refacturation à chaque client ne disposant pas de compteur propre.

Un entretien régulier des espaces verts et des parkings est effectué. Ce service est organisé par la Société et, sauf exception contractuelle, est facturé aux locataires. Ce montant est forfaitairement fixé sur base de la surface occupée et est indexé annuellement.

Les sites immobiliers pour lesquels un gardiennage est prévu font également l'objet d'une refacturation forfaitaire.

Pour certains locataires, les charges locatives font l'objet d'une facturation périodique provisionnelle. En ce qui les concerne, il peut y avoir un léger décalage temporel entre les charges réellement facturées et celles effectivement prises en charge par la Société car la régularisation se fait annuellement et à postériori.

Certaines charges exposées pour les locataires peuvent aussi être assumées par la Société. Il s'agit de l'éclairage commun des sites immobiliers, de l'entretien décrit ci-dessus et relatif aux immeubles inoccupés.

À noter finalement que certains précomptes immobiliers font l'objet de demandes de dégrèvement auprès de l'Administration fiscale. En cas de remboursement, ce dernier est comptabilisé dans la rubrique VII.A « Charges locatives exposées par le propriétaire ».

Enfin, les précomptes immobiliers des appartements d'habitation au sein des immeubles commerciaux restent à charge du bailleur (sites 20, 37 et 45 notamment).

#### **Taux de récupération des charges locatives et taxes**

Il ressort de la comparaison entre les rubriques V (récupération de charges) et VII (charges) que les taux de récupération sont les suivants :

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------------------|------------|------------|
| A.<br>Charges<br>locatives exposées par le<br>propriétaire | 97,1% | 95,3% |
| B.<br>Précomptes<br>et<br>taxes<br>sur immeubles loués | 90,1% | 92,7% |

#### **Taux de récupération des charges locatives exposées par le propriétaire**

<span id="page-67-0"></span>Le taux de refacturation des charges locatives exposées par le propriétaire augmente de 95,3% à 97,1% à la suite de l'augmentation du taux d'occupation et du transfert de certains compteurs, préalablement non refacturés, vers des locataires.

#### **Taux de récupération des précomptes et taxes sur immeubles loués**

Le taux de refacturation des précomptes immobiliers et taxes sur immeubles diminue légèrement de 92,7% à 90,1% suite à la prise en charge de certaines créances de précompte immobilier dont les demandes de dégrèvement n'aboutiront pas, cette charge ne pouvant pas être refacturée.

## Note 24 – Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état au terme du bail (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| VI.<br>Frais<br>incombant<br>aux<br>locataires et assumés<br>par le propriétaire sur dégâts locatifs et remise en état au terme du bail | -2.161 | -264.359 |

<span id="page-67-1"></span>Au 31 décembre 2023, la Société avait constitué une provision de 248 k€ visant à faire face aux frais d'enlèvement de déchets d'une surface locative laissée vacante par un locataire sur le Site 30 (Marchienne-au-Pont). Cette provision reste inchangée au 31 décembre 2024.

## Note 25 – Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------------------|------------|------------|
| VII.<br>Charges<br>locatives<br>et taxes | -4.263.101 | -3.746.757 |
| A.<br>Charges<br>locatives exposées par le<br>propriétaire | -1.548.787 | -1.433.062 |
| B.<br>Précomptes<br>et<br>taxes<br>sur immeubles loués | -2.714.314 | -2.313.695 |

#### **Charges locatives exposées par le propriétaire**

Nous notons une augmentation des charges locatives exposées par le propriétaire. Cette augmentation s'explique principalement par les acquisitions effectuées en 2023 et 2024.

#### **Précomptes et taxes sur immeubles loués**

L'augmentation des précomptes et taxes sur immeubles loués provient de l'augmentation annuelle des précomptes immobiliers, de la charge de précompte immobilier sur l'immeuble acquis en 2023 (Espace 98) et 2024 (Beau Bien et Grafimmo) ainsi que de la prise en résultat de certaines créances de précompte immobilier dont les demandes de dégrèvement n'ont pas abouti.

## <span id="page-68-0"></span>Note 26 – Frais techniques (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------|------------|------------|
| IX.<br>Frais<br>techniques | -2.033.818 | -2.016.921 |
| A.<br>Récurrents | -246.321 | -228.032 |
| Primes<br>d'assurance | -246.321 | -228.032 |
| B.<br>Non<br>récurrents | -1.787.497 | -1.788.889 |
| Grosses<br>réparations | -1.714.243 | -1.768.323 |
| Sinistres | -73.255 | -20.566 |

• Site 15 (Rhode-Saint-Genèse) : 57 k€ - Remise en conformité électrique, réparation de

• Site 30 (Marchienne-au-pont) : 81 k€ - Mise en conformité du système de gaz, dépannage de la cabine à haute-tension, remplacement d'une porte et réparation de la toiture ; • Site 33 (Gosselies - Mermoz) : 200 k€ - Remplacement de la chaudière et de la barrière, travaux de séparation des compteurs, réparation de la toiture et divers travaux

• Site 50 (Saint-Georges-s/Meuse) : 112 k€ - Réparation de la toiture et de la VMC et diverses

• Site 51 (Alleur) : 113 k€ - Remise en conformité système d'aération du parking, réparation

fuites, remplacement de portes sectionnelles et divers travaux de réparation ;

de fuites en toiture et du surpresseur, placement d'un adoucisseur d'eau.

#### **Primes d'assurance**

L'augmentation des primes d'assurance provient essentiellement de l'augmentation annuelle des primes d'assurance mais également de la charge relative aux immeubles acquis.

#### **Grosses réparations**

Les dépenses de grosses réparations et de maintenance des immeubles directement prises en charges durant la période s'élèvent à 1.714 k€. Elles ont légèrement diminué par rapport à l'exercice précédent.

Les principales réparations se sont concentrées sur les sites suivants :

- Site 08 (Courcelles Glacerie) : 467 k€ Réparation de la dalle de sol, remplacement de porte sectionnelle et de châssis et réfection de joints et des murs de soutènement ;
- Site 11 (Gosselies Emailleries) : 97 k€ Relevé topographique, études de sol et évacuation de déchets ;
- Site 13 (Gosselies City Nord) : 100 k€ Réparation de la toiture et d'un moteur « Aérotherme » et réparation de vitrages ;

#### <span id="page-68-1"></span>**Sinistres**

Au 31 décembre 2024, les sinistres non indemnisés s'élèvent à 73 k€.

## Note 27 – Frais commerciaux (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------|------------|------------|
| X.<br>Frais<br>commerciaux | -58.894 | -74.946 |
| Commissions<br>d'agence | -39.885 | -60.946 |
| Publicité | -19.009 | -14.000 |

d'entretien ;

remises en état ;

La SIR fait appel à des intermédiaires immobiliers afin de limiter au maximum le vide locatif, ces derniers viennent en appui à l'équipe interne. Cette rubrique reprend les commissions versées à ceux-ci.

## <span id="page-69-0"></span>Note 28 – Frais de gestion immobilière (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------|------------|------------|
| XII.<br>Frais<br>de<br>gestion immobilière | -2.770.815 | -2.498.093 |
| A.<br>Honoraires versés aux gérants (externes) | -2.228.857 | -1.989.835 |
| Honoraires<br>de la gérance | -475.000 | -475.000 |
| Rémunérations des<br>organes de gouvernance | -1.676.651 | -1.451.932 |
| Honoraires<br>de l'Expert immobilier | -77.206 | -62.902 |
| B.<br>Charges<br>de<br>gestion d'immeubles | -541.958 | -508.258 |
| Avocats | -27.799 | -34.925 |
| Taxes<br>et redevances | -177.044 | -176.387 |
| Charges<br>(interne)<br>de gestion d'immeubles | -337.115 | -296.945 |

#### **Honoraires de gérance**

Les honoraires de la gérance sont en ligne avec l'année précédente. Ils ont été approuvés par l'assemblée générale d'avril 2024.

#### **Rémunération des organes de gouvernance**

La rémunération des organes de gouvernances se détaille comme suit :

| RÉMUNÉRATIONS DES ORGANES DE GOUVERNANCE (EN €) | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-------------------------------------------------|------------|------------|
| Dirigeants<br>effectifs | 1.453.428 | 1.244.210 |
| dont<br>CEO | 501.894 | 416.324 |
| Administrateurs | 170.723 | 180.723 |
| Comité d'audit | 28.500 | 27.000 |
| Comité de<br>nomination<br>et<br>rémunération | 24.000 | - |
| TOTAL | 1.676.651 | 1.451.932 |

L'augmentation de la rémunération des Organes de gouvernance s'explique principalement par l'indexation des rémunérations, la mise en place d'un Comité de Nomination et de Rémunération au 1er janvier 2024 et la mise en place d'un plan de pension complémentaire pour les Dirigeants de la Société.

Il est renvoyé à la Note 35 pour plus de détails sur les avantages au personnel.

#### **Honoraires de l'expert immobilier**

L'augmentation des honoraires versés à l'expert immobilier ont augmenté par rapport l'exercice précédent suite aux acquisitions effectuées en 2023 et 2024 (augmentation du nombre d'immeubles à évaluer de façon trimestrielle).

#### **Charges (internes) de gestion d'immeubles**

L'augmentation des charges internes de gestion d'immeubles est principalement expliquée par les indexations et les augmentations salariales des équipes de Facility et Property management.

171

## <span id="page-70-0"></span>Note 29 – Frais généraux de la société (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-----------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| XIV.<br>Frais<br>généraux de<br>la société | -1.399.225 | -1.288.403 |
| Frais financiers<br>et comptables | -300.225 | -320.541 |
| Frais commissaires | -102.906 | -60.287 |
| Frais audit<br>interne | -64.849 | -40.557 |
| Frais développement durable | -14.211 | - |
| Frais experts<br>externes et juristes | -217.833 | -191.261 |
| Frais véhicules et matériel d'exploitation | -49.049 | -53.295 |
| Frais fournitures de bureau | -38.885 | -50.380 |
| Frais impression<br>rapport | -21.074 | -13.513 |
| Frais de<br>secrétariat et marketing | -314.222 | -284.611 |
| Prestations et fournitures informatiques | -116.892 | -100.182 |
| Participations séminaires, formations, foires, réceptions, sponsoring | -67.932 | -37.277 |
| Formalités légales et cotisations | -67.439 | -108.161 |
| Autres<br>frais<br>généraux | -23.709 | -28.338 |

Au 31 décembre 2024, les frais généraux s'élèvent à 1.399 k€ et sont en augmentation de 111 k€ par rapport à l'exercice précédent.

• l'augmentation des frais de secrétariat et marketing de 30 k€ en partie suite à la mise en place d'un plan de pension complémentaire ; • l'augmentation des honoraires du Commissaire qui étaient sous-estimés l'exercice

Cette augmentation s'explique principalement par :

- l'augmentation des frais d'experts externes et juristes de 27 k€ suite à la mise en place d'un contrat de liquidité avec KBC et la gestion déléguée à un cabinet fiscal externe du litige relatif au précompte professionnel (voir Note 09) ;
- précédent (+ 43 k€) ; • l'augmentation des frais de participation à des foires de 31 k€ suite à la participation à deux salons immobiliers, le MAPIC et le MIPIM.

#### **Honoraires du Commissaire et des personnes liées en 2024 (Art. 3:65 CSA)**

<span id="page-70-1"></span>

| | Audit | Autres missions d'assurance | Non-audit |
|--------------------|--------|-----------------------------|-----------|
| Commissaire | 72.450 | 33.500 | - |
| Personnes<br>liées | - | - | 46.000 |
| TOTAL | 72.450 | 33.500 | 46.000 |

## Note 30 – Autres revenus et charges d'exploitation (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-------------------------------------------------------|------------|------------|
| XV.<br>Autres<br>revenus<br>et charges d'exploitation | -346.973 | -26.321 |
| Moins-values sur créances commerciales | -367.399 | -204.295 |
| Indemnités<br>payées | -60.658 | -820 |
| Autres<br>produits et charges divers | 81.083 | 178.794 |

Le poste « Moins-values sur créances commerciales » reflète l'impact de faillites intervenues sur cet exercice pour lesquelles des réductions de valeur avaient été constituées à charge d'exercices antérieurs (voir Note 08). Notons que les créances prises en charge étaient, en grande partie, couvertes par des réductions de valeur. La charge de l'exercice comprend principalement les pertes actées suivantes : CB Invest (138 k€), The room (66 k€), Alphamed (59 k€), Wolfs Group (33 k€), Nyimec (24 k€), Domotherm (15 k€), Orchestra (15 k€) et Panorama (6 k€).

Le tableau ci-dessous présente le pourcentage des moins-values réalisées sur créances commerciales par rapport aux revenus locatifs.

| | 2024 | 2023 | 2022 |
|----------------------------------------|------------|------------|------------|
| Revenus<br>locatifs | 24.926.220 | 22.574.351 | 20.453.546 |
| Moins-values sur créances commerciales | 367.399 | 204.295 | 230.518 |
| RATIO | 1,5% | 0,9% | 1,1% |

La Société présente un taux de perte moyen de 1,18% 1 sur les trois derniers exercices.

<span id="page-71-0"></span>Le poste « Indemnités payées » comprend principalement des intérêts de retard de précompte professionnel (voir Note 09) et une majoration pour absence de versements anticipés relative à l'exit tax à payer suite à la fusion par absorption de la société Le Beau Bien SA.

Le poste « Autres produits et charges divers » se compose principalement de la vente d'une canalisation d'eau et de matériel ainsi que diverses indemnités facturées (droit de réservation…).

## Note 31 – Résultat sur vente d'immeubles de placement (en €)

| | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-----|---------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| | XVI.<br>Résultat sur vente d'immeubles de placement | - | -520 |
| 172 | Ventes<br>nettes d'immeubles (Prix de<br>vente<br>- frais de transaction) | - | 1.424.480 |
| | Valeur<br>comptable des immeubles vendus | - | -1.425.000 |

<span id="page-71-1"></span>Durant l'année 2024, la Société n'a pas vendu d'immeuble.

## Note 32 – Variations de la juste valeur des immeubles de placement (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|---------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| XVIII.<br>Variations de<br>la juste<br>valeur | -623.097 | -300.963 |
| A.<br>Variation<br>positive<br>de la<br>juste<br>valeur des<br>immeubles de placement | 3.924.087 | 4.540.697 |
| B.<br>Variation<br>négative de la juste valeur des immeubles de placement | -4.547.183 | -4.841.660 |

Pour plus de détails, veuillez-vous référer à la Note 05 ainsi qu'à la partie immobilière du présent rapport.

1 calcul du taux moyen de perte : total des revenus locatifs des 3 exercices / total des moins-values sur créances commerciales des 3 exercices

## <span id="page-72-0"></span>Note 33 – Charges d'intérêts nettes (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| XXI.<br>Charges d'intérêts<br>nettes | -5.492.366 | -4.456.893 |
| A.<br>Intérêts<br>nominaux sur emprunt | -7.445.886 | -5.885.168 |
| B.<br>Charges<br>résultant d'instruments de couverture autorisés | - | -25.363 |
| D.<br>Produits<br>résultant d'instruments de couverture autorisés | 1.953.520 | 1.453.638 |

Les charges d'intérêts nettes augmentent de 1.035 k€ par rapport à l'année précédente.

L'augmentation des intérêts bruts (+ 1.561 k€) est principalement expliquée par :

- la majoration du taux Euribor 3M passant de 3,35% en 2023 à 3,61% en 2024, soit +416 k€ ;
- l'emprunt lié à l'acquisition d'Espace 98 en août 2023 dont l'annualisation en 2024 a coûté 486 k€ ;
- la majoration des intérêts bruts sur l'endettement moyen de la Société, hors Espace 98, soit + 659 k€.

<span id="page-72-1"></span>Les intérêts nets s'élèvent à 5.493 k€ (+ 1.035 k€) se composent des intérêts bruts diminués des produits d'instruments de couverture.

Les postes « Charges résultant d'instruments financiers de couverture autorisés » et « Produits résultant d'instruments de couverture autorisés » représentent les flux d'intérêts payés et reçus par la Société conséquemment à la souscription des dérivés détaillés dans la Note 18.

En ce qui concerne le détail des risques liés aux instruments financiers, celui-ci est repris dans le présent rapport dans la section « Facteurs de risques : risques financiers ».

Notons que tant les charges que les produits résultant d'instruments de couverture autorisés sont relatifs à des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité e couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée.

## Note 34 – Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (en €)

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| XXIII.<br>Variations de la<br>juste valeur des actifs et passifs financiers | -1.252.649 | -3.077.080 |
| Instruments<br>de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en<br>IFRS n'est pas appliquée | -1.252.649 | -3.077.080 |

Les variations de la juste valeur des actifs financiers représentent la variation positive (+) ou négative (-) de juste valeur qui ne remplissent pas les conditions strictes imposées par IFRS 9 pour les couvertures de flux de trésorerie. Cette juste valeur est communiquée à la Société par les salles de marché auprès desquelles ces outils de couverture ont été souscrits.

Le résultat négatif de 1.253 k€ en 2024 est justifié par la diminution des taux à long terme à la fin de l'année 2024 ayant un impact défavorable sur les valorisations par les marchés financiers des instruments de couverture.

Le détail des instruments de couverture est renseigné dans la Note 18 du présent rapport.

Voir également le risque EF2 - Risque de l'augmentation des taux d'intérêt dans la partie précédente (Risques) du présent document.

## <span id="page-73-0"></span>Note 35 – Avantages du personnel (en €)

Les Dirigeants effectifs, à l'exception du CTO, bénéficient de plan de pension complémentaire. Ceux qui travaillent sous le régime d'un contrat de travail bénéficient de contributions patronales à une assurance de groupe tandis que ceux qui travaillent sous le régime des indépendants bénéficient de contributions patronales à un engagement individuel de pension (EIP).

Deux types de régime de pension complémentaire à « contribution définies », coexistent donc au sein de la Société.

#### **Engagement individuel de pension (Régime à « contributions définies »)**

Ces contrats, souscrits auprès d'une compagnie d'assurance belge (Axa Belgium), prévoient un montant garanti à l'échéance s'élevant à la réserve du contrat acquise majorée de la participation bénéficiaire acquise. L'échéance de chacun des engagements individuels est fixée à l'âge estimée de la pension du bénéficiaire.

Durant l'année 2024, le montant total des primes payées pour des engagements individuels de pension s'élève à € 125.055.

#### **Assurance de groupe (Régime à « contributions définies » avec rendement minimum garanti)**

Deux conventions d'assurance groupe ont été conclues par la Société auprès d'une compagnie d'assurance belge (Axa Belgium). La première assurance de groupe, datée de 2015, prévoit des cotisations patronales et employés tandis que la seconde, datée de 2024, prévoit uniquement des cotisations patronales. Ces deux plans bénéficient du rendement minimum garanti par la Loi belge.

Durant l'année 2024, la Société a versé des primes pour un montant de 59.305€.

La Société a réalisé une analyse actuarielle des engagements conformément à la norme IAS 19 qui démontre qu'elle n'a pas d'engagement significatif. En conséquent, aucune provision n'a été comptabilisée au 31 décembre 2024.

| | 31-12-2024 |
|-------------------------------------------------------------|------------|
| Obligation<br>au titre des prestations définies | 357.213 |
| Juste<br>valeur<br>des actifs du régime | 321.662 |
| Situation de<br>financement | 35.551 |
| Effet<br>du<br>plafonnement de l'actif/du passif non amorti | - |
| Passif<br>net<br>(actif) | 35.551 |

Les hypothèses utilisées sont les suivantes :

| | 31-12-2024 |
|--------------------------------------------------------------------------------------------|------------|
| Hypothèses<br>moyennes pondérées pour déterminer les obligations en matière de prestations | |
| Taux<br>d'actualisation | 3,15% |
| Taux<br>d'inflation | 2,00% |
| Taux<br>d'augmentation des<br>salaires | 3,00% |
| Hypothèses<br>moyennes pondérées pour déterminer le coût des prestations définies | |
| Taux<br>d'actualisation | 3,15% |
| Taux<br>d'inflation des prix | 2,00% |
| Taux<br>d'augmentation des<br>salaires | 3,00% |

## <span id="page-74-0"></span>Note 36 – Résultat net (en k€)

La variation entre le résultat net 2024 et le résultat net 2023 se décompose comme dans le tableau ci-dessous reprenant un renvoi aux Notes du présent rapport.

| Examen<br>des<br>variations entre les deux<br>derniers exercices | Notes | k€ |
|-----------------------------------------------------------------------|------------|--------|
| RÉSULTAT<br>NET DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | | 8.668 |
| I.<br>Revenus<br>locatifs | 21 | 2.352 |
| III.<br>Charges<br>relatives à la location | 22 | -348 |
| IV<br>-<br>VIII<br>Récupération<br>de charges<br>locatives | 23<br>à 25 | 223 |
| IX<br>-<br>XII<br>Charges immobilières | 26 à 28 | -274 |
| XIV.<br>Frais<br>généraux de<br>la société | 29 | -111 |
| XV.<br>Autres<br>revenus<br>et charges d'exploitation | 30 | -321 |
| XVI.<br>Résultat<br>sur vente d'immeubles de placement | 31 | 1 |
| XVIII.<br>Variations de<br>la juste valeur des immeubles de placement | 32 | -322 |
| XIX.<br>Autre<br>résultat sur portefeuille | | -12 |
| XX.<br>Revenus<br>financiers | | 0 |
| XXI.<br>Charges<br>d'intérêts nettes | 33 | -1.035 |
| XXII.<br>Autres<br>charges financières | | -7 |
| XXV.<br>Impôt<br>des sociétés | | 0 |
| XXVI.<br>Exit<br>tax | | 0 |
| RÉSULTAT<br>NET DE L'EXERCICE | | 10.639 |
| VARIATION<br>DU<br>RÉSULTAT NET PAR RAPPORT À L'EXERCICE PRÉCÉDENT | | 1.971 |

Nous renvoyons à l'annexe relative à l'obligation de distribution selon l'Arrêté Royal du 13-07-2014 relatif aux SIR's pour le calcul du résultat minimum distribuable.

## <span id="page-75-0"></span>Note 37 – Résultat par action

WEB SA fait partie du compartiment B d'Euronext Brussels.

Conformément au référentiel IFRS, le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l'exercice (numérateur) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de la période (dénominateur). Dans la mesure où il n'y a pas d'instruments dilutifs chez WEB SA, les résultats de base et dilués sont identiques.

#### **Informations concernant l'action (IAS 33.73 et 33.73A)**

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-----------------------------------------------------------------------|--------------|-------------|
| Résultat<br>net<br>de<br>l'exercice (numérateur) | 10.639.323 € | 8.668.129 € |
| Nombre<br>moyen<br>pondéré d'actions en<br>circulation (dénominateur) | 3.398.057 | 3.166.337 |
| Résultat<br>de base par action | 3,13 € | 2,74 € |
| Résultat<br>dilué par<br>action | 3,13 € | 2,74 € |
| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
| Résultat<br>d'exploitation<br>avant<br>résultat sur portefeuille | 5,31 € | 5,22 € |
| Résultat<br>sur<br>portefeuille | -0,19 € | -0,10 € |
| Résultat<br>d'exploitation | 5,12 € | 5,12 € |
| Résultat<br>financier | -1,99 € | -2,38 € |
| Résultat<br>financier hors variations de<br>juste valeur | -1,62 € | -1,41 € |
| Résultat<br>avant impôt | 3,13 € | 2,74 € |
| Impôt | - € | - € |
| Résultat<br>de l'exercice de base et dilué par action | 3,13 € | 2,74 € |

#### **Autres informations par action**

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------------|---------------|---------------|
| Actif<br>Net | 181.324.557 € | 167.507.577 € |
| Nombre<br>d'actions à la date<br>de clôture | 3.502.882 | 3.166.337 |
| Valeur<br>unitaire intrinsèque<br>d'une part sociale | 51,76 € | 52,90 € |
| Cours<br>de<br>bourse à la date<br>de clôture | 37,40 € | 36,40 € |

## <span id="page-76-0"></span>Note 38 – Transactions avec des parties liées (en €)1,2

Le 23 avril 2024, la Société a absorbé la SA Le Beau Bien et la SA Grafimmo, deux sociétés liées à plusieurs membres de la Famille majoritaire. Cette transaction, avec une partie liée, est détaillée à la Note 41.

Le tableau ci-après présente, au sens de l'IAS 24, l'ensemble des transactions avec les parties qui sont liées à WEB SA. Certains actionnaires et/ou administrateurs de la SIR WEB SA sont également actionnaires et/ou administrateurs des sociétés reprises ci-après et pourraient dès lors exercer une certaine influence sur ces sociétés.

La Société souligne que ces parties liées n'ont pas d'autres avantages postérieurs à l'emploi (IAS 19) que ceux décrits à la Note 35.

En ce qui concerne la Direction effective, qui au sens de l'IAS 24.9 est considérée comme membre clé du management, nous référons le lecteur à la Note 28 des états financiers.

#### **Transactions**

| SOCIETES<br>LIEES | TYPE<br>DE PRESTATIONS | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| WEPS<br>SA<br>-<br>BE0463.639.412 | Administrateur unique : | | |
| | - Honoraires de l'administrateur unique | 475.000 | 475.000 |
| | - Frais financiers et comptables | 297.265 | 320.541 |
| | - Frais de gestion du parc immobilier | 205.622 | 191.014 |
| | - Frais de gestion du service commercial | 71.073 | 66.339 |
| | - Frais de secrétariat et marketing | 308.477 | 284.611 |
| | - Frais développement durable | 14.211 | - |
| | - Frais de véhicules | 128.836 | 64.484 |
| | - Rémunération Administrateurs, Comité d'audit et frais | 211.972 | 194.000 |
| | - Prestations et fournitures informatiques | 108.893 | 97.816 |
| | - Frais divers | 78.496 | 103.176 |
| W.TEAM<br>SA<br>- BE0478.981.050 | Société<br>de services, entretiens et petites réparations sur les immeubles de placements | 582.971 | 527.643 |
| | Société<br>de services, grosses réparations sur les immeubles de placements | 2.370 | 21.513 |
| | Divers | 291 | 1.087 |
| Bel<br>Is<br>Immo<br>SA<br>-<br>BE0475.873.882 | Refacturation de charges (revenu) | - | -857 |
| | Charges diverses | 361 | - |
| SPP<br>SA<br>-<br>BE0864.622.465 | Locataire de bureaux (revenu) | -46.336 | -45.749 |
| | Refacturation de charges (revenu) | -12.771 | -12.327 |
| | Charges diverses | 89.360 | - |

Toutes les transactions avec les parties liées sont listées ci-avant. Cependant, en l'absence de critères légaux permettant d'inventorier les transactions avec des parties liées qui seraient conclues à des conditions autres que celles du marché, aucune information à ce sujet n'est reprise dans le présent document. Toutefois les facturations de l'Administrateur unique WEPS SA, qui dispose des moyens opérationnels de gestion de la Société conformément à l'Article 4 de la loi relative aux SIR constituées sous forme de SCA du 12 mai 2014, sont quant à elles refacturées au franc le marc.

1 Les transactions visées par cette Note sont également visées par l'Art. 37 de l'AR du 13-07-2014 relatif aux SIR. Au cours des deux années comptables, aucune de ces opérations n'a été conclue dans des conditions sortant du cadre normal des affaires de la SIR. 2 Les montants positifs correspondent à des créances ou des charges de la SIR alors que les montants négatifs correspondent à des dettes ou des produits.

#### **Soldes**

| | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-------------------------------------------|------------------------|------------|------------|
| WEPS<br>SA<br>-<br>BE0463.639.412 | Fournisseurs | -323.775 | -365.233 |
| W.TEAM<br>SA<br>- BE0478.981.050 | Fournisseurs | - | -805 |
| SPP<br>SA<br>-<br>BE0864.622.465 | Clients | 3.886 | - |
| Membre<br>de<br>la direction<br>effective | Autres actifs courants | 120.000 | - |

L'administration fiscale a réclamé à la Société un supplément de précompte professionnel afférent notamment aux rémunérations versées à plusieurs membres de la direction effective (voir Note 09). Ces dirigeants ont introduit les recours administratifs nécessaires aux fins d'obtenir l'imputation de ce supplément de précompte professionnel à l'impôt des personnes physiques et leurs remboursements. Il se sont engagés à rembourser la Société dès réception de cet excédent.

À la date de clôture, l'un des dirigeants a reçu un remboursement de 120 k€ de l'administration fiscale mais n'a pas encore remboursé la Société. Cette dernière détient donc une créance de 120 k€ comptabilisée dans les autres actifs courants et qui porte intérêt à un taux de 3,6%.

## <span id="page-77-0"></span>Note 39 – Événements marquants survenus après la clôture

<span id="page-77-1"></span>Nous renvoyons le lecteur à la 1re partie de ce rapport dans le Rapport de gestion - Évènements post clôture. Quoiqu'il en soit, les états financiers au 31 décembre 2024 tels que présentés ne sont à notre connaissance pas susceptibles d'ajustements (IAS 10).

En date du 22 janvier 2025, la Société a signé un compromis pour l'acquisition d'un immeuble situé rue Louis Bleriot à Gosselies. Le prix d'achat (hors frais) s'élève à 2.235 k€.

## Note 40 – Service financier

Le service financier de la Société est assuré par la société Euroclear Belgium, Boulevard du Roi Albert II 1 à 1210 Bruxelles. La rémunération, pour l'exercice sous revue, s'élève à 8 k€ TVAC.

## <span id="page-78-0"></span>Note 41 – Détail des actifs et passifs acquis par voie de fusion (en €)

Le 23 avril 2024, l'Assemblée Générale de la Société a voté les fusions par absorption de la SA Beau Bien et de la SA Grafimmo. Conformément aux projets de fusion déposés et à l'acte de fusion, le patrimoine actif et passif des sociétés absorbées a été intégralement transféré à la Société. En rémunération de leurs apports, les Actionnaires de la SA Beau Bien et de la SA Grafimmo ont reçus respectivement 69.359 et 267.186 nouvelles actions de la Société.

Puisque les fusions impliquent principalement l'acquisition de biens immobiliers à des fins de location et que les entités acquises ne remplissent pas la définition d'un business selon la norme IFRS 3, les transactions sont comptabilisées comme l'acquisition de groupes d'actifs. Conformément à IAS 40, les immeubles acquis sont classés en immeubles de placement et initialement comptabilisés à leur coût d'acquisition, incluant les coûts de transaction. Le coût total des acquisitions est alloué aux actifs et passifs acquis en fonction de leur juste valeur relative, sans reconnaissance d'un goodwill.

Le tableau ci-après met en lien les actifs et passifs acquis par la Société suite à la fusion et la rémunération reçue en contrepartie (capital et prime d'émission) :

| | BEAU BIEN | GRAFIMMO | TOTAL |
|---------------------------------------------------------------|-----------|------------|------------|
| ACTIFS | | | |
| I.<br>Actifs<br>non courants | | | |
| C.<br>Immeubles de<br>placement | 3.785.000 | 11.440.000 | 15.225.000 |
| II.<br>Actifs<br>courants | | | |
| D.<br>Créances commerciales | 49.639 | 227.781 | 277.419 |
| F.<br>Trésorerie et équivalents<br>de trésorerie | 78.837 | 196.251 | 275.088 |
| G.<br>Comptes<br>de régularisation | 1.795 | 8.151 | 9.945 |
| PASSIFS | | | |
| I.<br>Passifs<br>non courants | | | |
| B.<br>Dettes<br>financières non courantes | 432.000 | 15.000 | 447.000 |
| II.<br>Passifs<br>courants | | | |
| B.<br>Dettes<br>financières courantes | 209.681 | - | 209.681 |
| D.<br>Dettes<br>commerciales<br>et<br>autres dettes courantes | 351.657 | 551.928 | 903.586 |
| E.<br>Autres passifs courants | 2.500 | - | 2.500 |
| F.<br>Comptes de régularisation | 45.651 | 222.587 | 268.238 |
| ACTIF<br>NET<br>FUSIONNÉ | 2.873.780 | 11.082.668 | 13.956.447 |
| RÉMUNÉRATION DE L'APPORT | 2.877.114 | 11.083.300 | 13.960.413 |

180

# <span id="page-79-0"></span>**FONDS PROPRES NON DISTRIBUABLES SELON L'ARTICLE 7:212 DU CODE DES SOCIÉTÉS ET DES ASSOCIATIONS (EN €)**

Le tableau ci-dessous est présenté après affectation du résultat aux réserves.

Après la rémunération du capital de 11.734.655 € (soit 3,35 €/action) proposée pour l'exercice 2024, et donc sous réserve de l'approbation de l'AGO du 22 avril 2025, le montant total de l'actif net de la SIR s'élèvera à 169.589.903 € tandis que le montant encore distribuable selon la règle définie par l'Article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations atteindra 38.479.033 €.

| (en<br>€) | Avant affectation 2024 | Affectation 2024 | Après affectation 2024 |
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------------------|------------------|------------------------|
| Capital<br>libéré ou,<br>s'il<br>est supérieur, capital appelé (+) | 9.291.297 | | 9.291.297 |
| Primes<br>d'émission indisponibles<br>en vertu des statuts (+) | 39.821.638 | | 39.821.638 |
| Réserve<br>du<br>solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+) | 92.788.453 | -236.739 | 92.551.715 |
| Réserve<br>des<br>frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de<br>placement (-) | -9.956.906 | -299.326 | -10.256.232 |
| Réserve<br>du<br>solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de<br>couverture<br>telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) | | | - |
| Réserve<br>du<br>solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de<br>couverture<br>telle que définie en IFRS n'est<br>pas appliquée (+/-) | 914.726 | -1.252.649 | -337.923 |
| Réserve<br>du<br>solde des écarts de conversion sur<br>actifs et passifs monétaires (+) | | | - |
| Réserve<br>pour différences<br>de changes liées<br>à la conversion d'activités à l'étranger (+/-) | | | - |
| Modifications éventuelles du capital de la SIR régies par l'Article 10 des statuts coordonnés modifié lors de l'AGE du<br>13-01-2015. | | | - |
| Réserve<br>pour écarts actuariels des<br>plans de pension à prestations définies (+) | | | - |
| Réserve<br>des<br>latences<br>fiscales afférentes<br>à des biens immobiliers sis à l'étranger (+) | | | - |
| Réserve<br>des<br>dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (+) | | | - |
| Autres<br>réserves déclarées<br>indisponibles par l'Assemblée Générale (+) | | | - |
| Réserve<br>légale (+) | 40.376 | | 40.376 |
| FONDS<br>PROPRES NON<br>DISTRIBUALBES SELON<br>L'ARTICLE 7:212 DU CODE DES SOCIÉTÉS ET DES<br>ASSOCIATIONS | 132.899.584 | -1.788.714 | 131.110.870 |
| Actif<br>net<br>(Total<br>actif - provisions - dettes - frais de constitution non amorti) | | | 181.324.557 |
| Distribution<br>de<br>dividendes et plan de participation | | | -11.734.655 |
| ACTIF<br>NET<br>APRÈS DISTRIBUTION | | | 169.589.903 |
| MONTANT MAXIMUM DISTRIBUABLE | | | 38.479.033 |

# <span id="page-80-0"></span>**OBLIGATION DE DISTRIBUTION SELON L'ARRÊTÉ ROYAL DU 13-07-2014 RELATIF AUX SIRS**

| SCHÉMA<br>DE CALCUL D'OBLIGATION DE DISTRIBUTION (Art 13 §1er - AR 13-07-2014) 1 | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|------------|------------|
| Résultat<br>net<br>de l'exercice | 10.639.323 | 8.668.129 |
| +<br>Amortissements | - | - |
| +<br>Réductions de valeur | 493.213 | 193.158 |
| -<br>Reprises<br>de réductions<br>de valeur | -489.898 | -537.789 |
| -<br>Reprises<br>de loyers cédés<br>et escomptés | - | - |
| +/-<br>Autres<br>éléments non monétaires | 1.264.801 | 3.325.130 |
| +/-<br>Résultat<br>sur vente de<br>biens<br>immobiliers | - | 520 |
| +/-<br>Variations<br>de la juste valeur des biens immobiliers | 623.097 | 300.963 |
| =<br>Résultat corrigé (A) | 12.530.536 | 11.950.111 |
| +/-<br>Plus-values<br>et<br>moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice | - | 72.631 |
| -<br>Plus-values<br>réalisées<br>sur biens immobiliers<br>durant l'exercice, exonérées de l'obligation de distribution sous réserve de leur réinvestissement<br>dans<br>un<br>délai de<br>4<br>ans | - | -72.631 |
| +<br>Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées de l'obligation de distribution et n'ayant<br>pas été réinvesties<br>dans<br>un<br>délai de<br>4<br>ans | - | - |
| =<br>Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B) | - | - |
| (A)<br>+<br>(B) | 12.530.536 | 11.950.111 |
| 80%<br>de<br>(A)<br>+ (B) | 10.024.429 | 9.560.089 |
| Diminution<br>de l'endettement | - | - |
| de distribution1<br>Obligation | 10.024.429 | 9.560.089 |

181

1 L'obligation de distribution prévue par l'Art. 13 de l'AR du 13-07-2014 précité ne s'applique qu'en cas de résultat positif.

182

# <span id="page-81-0"></span>**PROPOSITION D'AFFECTATION DU RÉSULTAT DE L'EXERCICE (EN €)1,2**

| | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------|-------------|
| A.<br>Résultat net | 10.639.323 | 8.668.129 |
| B.<br>Transfert aux/des réserves (-/+) | 1.095.332 | 1.939.100 |
| 1.<br>Transfert<br>à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+) | 236.739 | -92.405 |
| -<br>exercice<br>comptable | 236.739 | -123.847 |
| (3)<br>-<br>exercices<br>antérieurs | | |
| -<br>réalisation de<br>biens<br>immobiliers<br>(ventes) | - | 31.442 |
| 2.<br>Transfert à/de<br>la<br>réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique<br>des<br>immeubles de placement<br>(-/+) | 299.326 | 553.551 |
| -<br>exercice<br>comptable | 299.326 | 707.250 |
| -<br>exercices<br>antérieurs | | |
| -<br>réalisation de<br>biens<br>immobiliers<br>(ventes) | - | -153.699 |
| 3.<br>Transfert<br>à la réserve du solde des variations<br>de juste valeur des instruments de<br>couverture autorisés auxquels<br>la<br>comptabilité de<br>couverture telle que définie en IFRS est appliquée (-) | - | - |
| -<br>exercice<br>comptable | | - |
| -<br>exercices<br>antérieurs | | - |
| 4.<br>Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture<br>autorisés auxquels<br>la<br>comptabilité de<br>couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+) | | |
| -<br>exercice<br>comptable | | |
| -<br>exercices<br>antérieurs | | |
| 5.<br>Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels<br>la<br>comptabilité de<br>couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (-) | 1.252.649 | 3.077.080 |
| -<br>exercice<br>comptable | 1.252.649 | 3.077.080 |
| -<br>exercices<br>antérieurs | | |
| 10.<br>Transfert aux/des autres réserves (-/+) (+ values de réalisations > 5ans) | | |
| 11.<br>Transfert<br>au/du<br>résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) | -693.382 | -1.599.126 |
| à l'Art. 13, § 1er, al. 1er (solde)<br>C.<br>Rémunération<br>du capital<br>prévue | -11.734.655 | -10.607.229 |
| Acompte<br>sur le dividende versé en décembre | - | - |
| D.<br>Rémunération du capital - autre que C | - | - |

1 selon le schéma défini dans l'AR du 13-07-2014

2 sous réserve de l'approbation lors de l'AGO du 25-04-2023

183

# <span id="page-82-1"></span><span id="page-82-0"></span>**ANNEXES**

## Glossaire des « Alternative Performance Measures »¹

| CHARGES IMMOBILIÈRES | NETTES |
|----------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| Définition | La somme<br>des charges immobilières, nettes des montants récupérés auprès des locataires correspond à la somme des rubriques IV à XIII de l'état du résultat global. |
| Utilité | Permet de donner une<br>vue synthétique sur l'ensemble des charges immobilières nettes. |
| RÉSULTAT | IMMOBILIER NET |
| Définition | Résultat d'exploitation<br>avant<br>résultat sur portefeuille auquel est ajoutée la rubrique XVI « Résultat sur vente<br>d'immeubles de placement ». |
| Utilité | Permet d'identifier le résultat d'exploitation avant les variations de la juste valeur des immeubles de placement. |
| RÉSULTAT | FINANCIER (HORS VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS) |
| Définition | «<br>Résultat financier » duquel est soustraite la rubrique XXIII « Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers ». |
| Utilité | Permet la comparabilité du résultat financier hors variations de juste valeur. |
| RÉSULTAT | NET AVANT VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENTS ET DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS |
| Définition | «<br>Résultat net »<br>duquel sont soustraits la rubrique XVIII « Variations de la juste valeur des immeubles de placement » et la rubrique<br>XXIII « Variations de la juste valeur des<br>actifs et passifs financiers ». |
| Utilité | Permet d'identifier le résultat net avant variations de la juste valeur des immeubles de placement et des actifs et passifs financiers. |
| COÛT | MOYEN DE FINANCEMENT |
| Définition | Intérêts payés, y inclus la marge<br>de crédit, le coût des instruments de couverture et le coût de liquidité divisés par la dette financière nominale moyenne de la période,<br>c'est-à-dire (dette financière nominale à l'ouverture + dette financière nominale à la clôture). |
| Utilité | Permet de mesurer le coût moyen de la dette financière de la Société. |

## <span id="page-82-2"></span>Tableau(x) de réconciliation

#### **Taux d'emprunt moyen (en €)**

| | | 31-12-2024 | 31-12-2023 |
|------------------------------------------|--------------|-------------|-------------|
| Charges<br>d'intérêts<br>nettes | (A) | 5.492.366 | 4.456.893 |
| Dettes<br>financières nominales moyennes | (B) | 152.521.477 | 143.015.908 |
| COÛT<br>MOYEN DE FINANCEMENT | (A) /<br>(B) | 3,60% | 3,12% |

1 non revu par PwC

## <span id="page-83-0"></span>Glossaire¹

#### **ARRÊTÉ ROYAL DU 14 NOVEMBRE 2007**

Arrêté Royal relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé.

#### **ARRÊTÉ ROYAL DU 13 JUILLET 2014**

Arrêté Royal relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées.

#### **BEAMA**

Belgian Asset Managers Association (Association Belge des Asset Managers).

#### **BE-REIT ASSOCIATION**

Association professionnelle créée par l'ensemble des Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) belges.

#### **CAPITALISATION BOURSIÈRE**

Cours de bourse de clôture multiplié par le nombre total d'actions représentatives du capital.

### **EPRA**

184

European Public Real Estate Association.

#### **EX-DATE**

Date de détachement du coupon.

#### **FLOTTANT**

Pourcentage des actions détenues par le public. Il s'agit des actions pour lesquelles WEB n'a pas reçu une déclaration de transparence d'un tiers ou qui ne sont pas détenues par WEB.

#### **FSMA (FINANCIAL SERVICES AND MARKETS AUTHORITY/AUTORITÉ DES SERVICES ET MARCHÉS FINANCIERS)**

Autorité de régulation autonome des marchés financiers et des assurances en Belgique.

#### **CAPITALISATION BOURSIÈRE**

Cours de bourse à la clôture multiplié par le nombre d'actions en circulation à cette date.

#### **IAS (INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS)**

Normes comptables internationales élaborées par l'International Accounting Standards Board.

#### **IFRS (INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS)**

Normes internationales d'information financière élaborées par l'International Accounting Standards Board.

#### **IRS (INTEREST RATE SWAP)**

Contrat d'échange de taux d'intérêt (le plus couramment fixe contre variable ou inversement) constituant un engagement conclu entre deux parties pour s'échanger des flux financiers calculés sur un notionnel, une fréquence et une durée déterminée.

#### **IRS « PAYEUR »**

Un IRS « payeur » (sous-entendu « payeur de taux fixe ») est un IRS pour lequel un taux fixe est payé à la contrepartie en échange d'un taux variable.

#### **IRS « RECEVEUR »**

Un IRS « receveur » (sous-entendu « receveur de taux fixe ») est un IRS pour lequel un taux variable est payé à la contrepartie en échange d'un taux fixe.

#### **JUSTE VALEUR**

Selon le communiqué de presse de l'Association Belge des Asset Managers (BEAMA) du 8 février 2006 et selon la confirmation par le communiqué de presse de la BE-REIT Association du 10 novembre 2016, la juste valeur peut être obtenue par la déduction des coûts de transaction de 2,5% de la valeur d'investissement pour des immeubles de plus de 2.500.000 €. Pour des immeubles qui ont une valeur acte en main inférieure à 2.500.000 €, les droits à déduire sont de 10% ou de 12,5% selon la région dans laquelle ils sont situés.

#### **LOI DU 12 MAI 2014**

Loi relative aux Sociétés Immobilières Réglementées (SIR).

#### **LOYER EN COURS**

Loyer annuel en cours à la date de clôture, augmenté du loyer futur sur contrats signés, tel que revu par l'expert immobilier indépendant.

1 non revu par PwC

#### **NAV (NET ASSET VALUE)**

Valeur intrinsèque des fonds propres.

#### **PAY-OUT RATIO (POURCENTAGE DE DISTRIBUTION)**

Pourcentage calculé en divisant le dividende par le résultat distribuable.

#### **PRÉCOMPTE MOBILIER**

Les dividendes constituent des revenus mobiliers imposables en Belgique. Le précompte mobilier normalement retenu à la source sur ces revenus constitue, dans la plupart des situations, l'impôt définitif sur ces revenus.

#### **PROPERTY MANAGEMENT**

Consiste en la supervision des activités de maintenance, la comptabilisation des loyers et la comptabilisation des charges liées aux immeubles, à répercuter aux locataires.

#### **RATIO DE COUVERTURE**

(dettes nominales à taux fixes + notionnels des IRS)/dette totale.

#### **RATIO D'ENDETTEMENT**

Ratio calculé conformément à l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014. (passifs - provisions - autres passifs financiers (instruments de couverture autorisés comptabilisés au passif du bilan) passifs d'impôts différés - comptes de régularisation)/ total du bilan)

#### **RECORD DATE**

Date arrêtée à laquelle un actionnaire doit être détenteur de titres afin d'avoir droit au paiement du dividende à concurrence des titres qu'il détient à cette date.

#### **REIT (REAL-ESTATE INVESTMENT TRUST)**

Société d'investissement à capital fixe (USA).

#### **RENDEMENT BRUT SUR LA MOYENNE ANNUELLE DU COURS DE BOURSE**

Rendement égal au dividende brut divisé par la moyenne annuelle du cours de bourse de l'exercice.

#### **RÉSULTAT NET**

Résultat établi conformément aux normes comptables IFRS. Il représente le bénéfice ou la perte de l'exercice.

#### **RPM**

Registre des Personnes Morales.

#### **SIR (SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RÉGLEMENTÉE)**

Le régime de SIR a été créé en 2014 et poursuit les mêmes objectifs que les structures de Real-Estate Investment Trusts (REIT) mises en place dans certains pays REIT (USA), SIIC (France) et FBI (Pays-Bas). En outre, le législateur a voulu que la SIR garantisse une grande transparence et permette de distribuer une part importante de son cash-flow tout en bénéficiant de certains avantages. Elle est contrôlée par l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) et soumise à une réglementation spécifique.

#### **TAUX D'OCCUPATION**

Loyers en cours / (loyers en cours + valeur locative estimée pour les surfaces inoccupées).

#### **VALEUR D'INVESTISSEMENT**

Valeur définie par l'expert immobilier comme étant la valeur la plus probable pouvant être obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties parfaitement informées et consentantes à la date de l'expertise, avant déduction des droits de mutation.

#### **VALEUR LOCATIVE ESTIMÉE (VLE)**

Valeur locative estimée du portefeuille telle que revue par l'expert immobilier indépendant.

#### **VÉLOCITÉ**

Indicateur de la vitesse de circulation des actions sur le marché réglementé et calculée en divisant le nombre total d'actions traitées en cours de l'exercice par le nombre moyen d'actions en circulation durant cette période.

→ **Site 50 - St-Georges-sur-Meuse - Rue Campagne du Moulin 17-57 - 13.303 m² bâtis - Commerces**

Pour tout renseignement complémentaire :

#### **CAROLINE WAGNER**

Chief Administrative Officer cwagner@w-e-b.be

#### **ANTOINE TAGLIAVINI**

Chief Financial Officer atagliavini@w-e-b.be

#### **LAURENT WAGNER**

Chief Executive Officer

Avenue Jean Mermoz 29 | B-6041 Gosselies Tél : 071 259 259 Email : info@w-e-b.be **www.w-e-b.be**