Over Vastned NV

een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht met hoofdzetel in België, Antwerpen
de aandelen zijn genoteerd op Euronext Brussels (VASTB) en Euronext Amsterdam (VASTB)
een investeringsstrategie gericht op multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in Nederland, Frankrijk, België en Spanje.
focus op risicospreiding in de vastgoedportefeuille, zowel voor wat betreft de geografische ligging als de aard en omvang van de huurders en sectoren waarin ze opereren
gebouwd op een gezonde financiële structuur
met een stabiele en hoge bezettingsgraad van 98,7% op 31 december 2024

Antwerpen Schuttershofstraat • Falke

Vastgoedportefeuille Vastned groep¹

Een gediversifieerde portefeuille vol unieke panden

1 Hiermee verwijzen we naar Vastned Retail N.V. geconsolideerd per 31 december 2024 en vanaf 1 januari 2025 Vastned NV geconsolideerd .

Huuropbrengsten Vastned groep Aanwezig in 4 landen in bruisende binnenstedelijke locaties

Sterke bezettingsgraden in elk land Situatie op 31 december 2024

Vastned NV (per 31 december 2024 Vastned Belgium NV)

Kerncijfers	31.12.2024	31.12.2023

Eigen vermogen (€ miljoen)	219,2	231,9
Vreemd vermogen (€ miljoen)	109,6	84,0
Schuldgraad (%) *	31,5%	25,3%

Kerncijfers per aandeel	31.12.2024	31.12.2023

Aantal dividendgerechtigde aandelen	5.078.525	5.078.525
Nettowaarde (reële waarde) (€)	43,16	45,66
Nettowaarde (investeringswaarde) (€)	44,74	47,19
Beurskoers op afsluitingsdatum (€)	27,60	30,80
Premie (+) / Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%)	-36,0%	-32,5%

* Berekening in overeenstemming met de GVV-wetgeving en zoals gedefinieerd in de begrippenlijst van dit jaarverslag.

Resultaat per aandeel	2024	2023
Aantal dividendgerechtigde aandelen	5.078.525	5.078.525
Nettoresultaat (€)* 	2,10	2,22
EPRA resultaat (€)* 	2,38	2,81
Brutodividend (€)	2,30	2,30
Nettodividend (€)	1,610	1,610

* In overeenstemming met de richtlijnen uitgevaardigd door de European Securities and Market Authority (ESMA), welke van toepassing zijn sinds 3 juli 2016, worden de door Vastned gehanteerde Alternative Performance Measures opgenomen. Deze APM's worden verder in het jaarverslag aangeduid met een "". De definities en het gebruik van de APM's, alsook de reconiliatietabellen worden weergegeven in Hoofdstuk 8 'Alternatieve Prestatiemaatstaven'.

Vastned Retail Nederland N.V. (groep) (per 31 december 2024 consoliderende moedervennootschap)

Kerncijfers	31.12.2024	31.12.2023
Eigen vermogen (€ miljoen)	679,0	744,9
Waarvan minderheidsbelangen (€ miljoen)	75,6	80,2
Vreemd vermogen (€ miljoen)	570,5	646,2
Loan-to-Value (%)	42,1	44,4
Schuldgraad (%)*	43,5	46,1
Kerncijfers per aandeel	31.12.2024	31.12.2023
Aantal dividendgerechtigde aandelen	17.151.976	17.151.976
Totaal aantal aandelen	19.036.646	19.036.646
Nettowaarde (reële waarde) (€)	35,2	38,7
Nettowaarde (investeringswaarde) (€)	40,2	44,5
Beurskoers op afsluitingsdatum (€)	21,40	20,10

Premie (+) / Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%) -39,2 -48,1

* Berekening in overeenstemming met GVV-wetgeving en zoals gedefinieerd in de begrippenlijst van dit jaarverslag.
** Zoals voorheen ook door Vastned Retail Nederland N.V. gerapporteerd: o.b.v. aantal dividendgerechtigde aandelen.

Resultaat per aandeel	2024	2023
Aantal dividendgerechtigde aandelen	17.151.976	17.151.976
Direct resultaat (€) toewijsbaar aan aandeelhouders	1,79	1,80
Indirect resultaat (€) toewijsbaar aan aandeelhouders	-2,40	-3,13
Totaal resultaat (€) toewijsbaar aan aandeelhouders	-0,61	-1,12
Dividend boekjaar (€) *	1,70	1,85

* Voor boekjaar 2024 was het interimdividend ook het finaal dividend van het boekjaar.

Inhoudsopgave

1 Bericht aan de aandeelhouders 15

Verklarende nota 21 Operationele activiteiten Vastned groep (vóór de fusie: Vastned Retail N.V.) 24 Verhuuractiviteiten binnen de Vastned groep 26 Financiële activiteiten Vastned groep (vóór de fusie: Vastned Retail N.V.) 30

3 Verslag van de raad van bestuur 37

Corporate governance verklaring 38

4 Verslag betreffende het aandeel 59

Beursgegevens 60 Dividend en aantal aandelen 65 Aandeelhouders 66

5 Financiële kerncijfers Vastned 69

6 Vastgoedverslag Vastned 75

Risicospreiding in de vastgoedportefeuille 76 Overzicht van de vastgoedportefeuille 80 Vastgoedportefeuille 80 Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen 86

7 Financieel verslag 89

Index 91 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 92 Geconsolideerd globaalresultaat 93 Geconsolideerde balans 94 Mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen 96 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 98 Verklaring van de verantwoordelijke personen 99 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 100 Verslag van de commissaris 160 Enkelvoudige jaarrekening Vastned NV 166

8 Alternatieve prestatiemaatstaven 177

Alternatieve prestatiemaatstaven Vastned NV per 31 december 2024 182 Alternatieve prestatiemaatstaven Pro forma Vastned groep per 31 december 2024 189

9 Algemene inlichtingen 195

Identificatie 196 Uittreksel uit de statuten 201 Commissaris 205 Liquidity provider 205 Vastgoeddeskundigen 205 Gereglementeerde vastgoedvennootschap – wettelijk kader 206 Begrippenlijst 208

Antwerpen Graanmarkt • Graanmarkt 13

Bericht aan de aandeelhouders 1

Bericht aan de aandeelhouders

Geachte aandeelhouders,

Voor u ligt het eerste jaarverslag van Vastned NV als ééngemaakt bedrijf na de Fusie. We kunnen terugkijken op een succesvol transitiejaar 2024 met als sluitstuk de voltooiing van de Fusie op 1 januari 2025 om 00.00 uur CET. De gecombineerde onderneming gaat sindsdien verder onder de naam 'Vastned', heeft haar hoofdkantoor in België en kent een dubbele notering: op Euronext Brussel en op Euronext Amsterdam.

Deze Fusie werd uitgevoerd met specifieke vooropgestelde doelen: duidelijke operationele synergiën ten belope van € 2,0 – € 2,5 miljoen per jaar, een future proof groepsstructuur, een geoptimaliseerde schuldfinanciering binnen de groep, een verhoogde liquiditeit van het aandeel door een hogere marktkapitalisatie en dit alles binnen het kader van het gevestigde regime van de Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's), dat in de Europese beleggingswereld ruime erkenning geniet.

Het beslissingscentrum van de Vastned groep is dan wel verschoven van Nederland naar België, maar de raad van bestuur zal verder de ingeslagen weg bewandelen met investeringen in unieke panden in de landen waar we reeds actief zijn. Door de kwalitatief hoogstaande portefeuille en de ervaring en marktkennis van de verschillende lokale teams, heeft Vastned steeds mooie resultaten kunnen neerzetten in combinatie met een hoge bezettingsgraad. Onze strategie heeft, zelfs in de moeilijke omstandigheden waarin de retailsector gedurende de laatste jaren verkeerde, haar waarde bewezen.

Er werd een volledige herfinanciering van de kredietfaciliteiten uitgevoerd. In januari 2024 werd de herfinanciering van de Belgische kredietlijnen ten belope van € 125,0 miljoen gerealiseerd, terwijl op 9 december 2024 de goedkeuring werd verkregen voor de herfinanciering post-Fusie van kredietlijnen voor € 345,0 miljoen. Deze financiering werd bilateraal en zonder specifieke zekerheden afgesloten met vijf (5) kredietinstellingen in België en Nederland. Samen met de herfinanciering werd een rente-indekking uitgevoerd waardoor er meer zekerheid verkregen wordt over de toekomstige financieringskosten en stabielere cashflows gerealiseerd kunnen worden.

Daarnaast zullen we de portefeuille beheren met één grote focus: het rendement voor de belegger. Dit zullen we in eerste instantie doen door middel van waardecreatie binnen de bestaande vastgoedportefeuille. Het boekjaar 2025 zal voor Vastned een jaar worden van volledige integratie van de organisatie, aanpassing van de structuur en een bevestiging van de vooropgestelde doelstellingen. Vastned verwacht voor boekjaar 2025 een EPRA-resultaat per aandeel tussen € 1,95 en € 2,05.

Op 17 december 2024 vierde Vastned een jubileum met de start van het 25e beursjaar. Dit moment was een mooie gelegenheid om terug te kijken op het verleden, maar ook verder te kijken naar een toekomst waarin we behoedzaam en duurzaam willen blijven groeien. Wij wensen u te danken voor het vertrouwen dat u aan ons beleid hebt geschonken. Tevens danken wij het Executive Committee en alle medewerkers voor hun grote inzet die aan de basis ligt van het behaalde resultaat. Tot slot danken wij de bestuurders, die op 1 januari 2025 zijn afgetreden, voor de jarenlange samenwerking en inzet voor Vastned.

Lieven Cuvelier

Voorzitter Raad van Bestuur

net
e

1

Verklarende nota

Grijze pagina's met oranje tab:

Licht grijze pagina's met oranje tabs hebben betrekking op het voormalige Vastned Retail N.V. of over de geconsolideerde situatie van de groep per 31 december 2024. Deze pagina's zijn een vrijwillige toevoeging op de wettelijke vereisten van dit jaarverslag.

Witte pagina met donkergrijze tab:

Witte pagina's met donkergrijze tabs hebben betrekking op het voormalige Vastned (Belgium) NV op 31 december 2024 (vóór voltooiing van de Fusie) en op Vastned NV vanaf 1 januari 2025 na de Fusie.

Omgekeerde grensoverschrijdende fusie

Op 16 mei 2024 hebben Vastned NV (hierna 'Vastned' of 'de Vennootschap') en haar Nederlandse moedervennootschap Vastned Retail N.V. bekendgemaakt dat zij een overeenkomst (het Fusieprotocol) waren aangegaan voor de implementatie van een omgekeerde grensoverschrijdende juridische fusie waarbij Vastned Retail N.V. zou fuseren met en in Vastned (de Fusie).

De Fusie werd op 1 januari 2025 om 00.00 uur CET voltooid. De gecombineerde onderneming draagt sinds dat ogenblik de naam 'Vastned' en heeft haar hoofdkantoor in België.

markt van Euronext Brussel. Alle 19.469.032 aandelen in het kapitaal van Vastned zijn voortaan ook toegelaten tot de handel, als tweede notering, op de gereglementeerde markt van Euronext Amsterdam, met een eerste verhandeling op 2 januari 2025 (zijnde de eerste handelsdatum na de Fusie) onder de ticker VASTB. Aangezien Vastned Retail N.V. ophield te bestaan bij de voltooiing van de Fusie, werd de notering van de aandelen Vastned Retail N.V. op Euronext Amsterdam beëindigd.
Als gevolg van de inwerkingtreding van de Fusie op 1 januari 2025 werden alle activa en passiva (het vermogen) van het voormalige Vastned Retail N.V. onder algemene titel overgedragen aan Vastned, zodat Vastned van rechtswege in alle rechten en verplichtingen van het voormalige Vastned Retail N.V. is getreden.

Antwerpen Steenhouwersvest • Le Pain Quotidien

Vastned Jaarverslag 2024 2 Vastned NV

Impact op financiële verslaggeving

1 De wet van 12 mei 2014 (Wet betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen en het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoevennootschappen).

De Fusie werd effectief op 1 januari 2025, terwijl dit jaarverslag handelt over de situatie per 31 december 2024. De wettelijke verplichting waaronder dit jaarverslag wordt opgesteld bestaat enkel voor het voormalige Vastned Belgium NV.

Vanaf boekjaar 2025 wordt de consolidatie opgemaakt door Vastned NV en zal het jaarverslag op geconsolideerde groepsbasis opgemaakt worden. Om de lezer van dit jaarverslag inzicht te geven omtrent de impact van de Fusie bevat 'Toelichting 23 Gebeurtenissen na balansdatum' van hoofdstuk 7 'Financieel verslag' een pro forma weergave van de financiële geconsolideerde informatie, alsof de Fusie al zou hebben plaatsgevonden per 31 december 2024. Deze informatie heeft als uitgangspunt de geconsolideerde cijfers van Vastned Retail N.V. per 31 december 2024 maar is vertaald naar de wettelijke vomvoorschriften van de GVVregelgeving 1 waar Vastned NV zich dient aan te houden. Ze bevat voornamelijk enkele herclassificaties binnen het eigen vermogen die voortvloeien uit de Fusie.

Hoofdstuk 7 toont aldus de geconsolideerde cijfers van Vastned Belgium NV per 31 december 2024 en omvat de vennootschappen Vastned Belgium NV, Gevaert NV en ERP NV.

Aangezien de voormalige vennootschap Vastned Retail N.V. opgehouden heeft te bestaan, daar ze geïntegreerd werd in Vastned Belgium NV, heeft ze op vandaag geen verplichting meer om een afzonderlijk, volledig jaarverslag neer te leggen. Daardoor zou echter de geconsolideerde informatie van de groep enkel in zeer beperkte vorm beschikbaar zijn via de nog overblijvende Nederlandse publicatie.

Vandaar is er gekozen om in dit jaarverslag wel de geconsolideerde cijfers van Vastned Retail N.V. per 31 december 2024 integraal op te nemen, alsook de niet-financiële informatie omtrent de portefeuille en de verhuuractiviteiten. De raad van bestuur van Vastned is van oordeel dat alzo de lezer van dit jaarverslag een beter inzicht kan bekomen in de financiële situatie van de groep en dit op vergelijkbare basis met voorgaande jaren.

Hoofdstuk 2 (huidig hoofdstuk) bevat aldus de informatie die vrijwillig opgenomen wordt in het jaarverslag per 31 december 2024 en die de financiële situatie pre-fusie van de groep toont, zoals ze door Vastned Retail NV zou gerapporteerd zijn.

Mechelen Bruul • H&M

Operationele activiteiten Vastned groep (vóór de fusie: Vastned Retail N.V.)

Overzicht

Vastned is een Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (Euronext Brussel en Euronext Amsterdam: VASTB) samen met haar (rechtstreekse of onrechtstreekse) dochtervennootschappen in België, Nederland, Frankrijk en Spanje, met hoofdzetel in Antwerpen, België. De Vastned groep richt zich op het beste vastgoed in de populaire winkelgebieden van geselecteerde Europese steden met een historisch stadscentrum waar winkelen, wonen, werken en vrije tijd samenkomen. De vastgoedclusters van de Vastned groep hebben een sterke huurdersmix van internationale en nationale retailers, food & beverage ondernemers, residentiële huurders en kantoorhuurders.

De vastgoedportefeuille van de volledig geconsolideerde groep werd gewaardeerd op € 1.235,9 miljoen per 31 december 2024 en omvatte 239 vastgoedlocaties gelegen in vier Europese landen: Nederland, Frankrijk, België en Spanje.

Vastned genereerde huurinkomsten van € 68,5 miljoen (€ 64,8 miljoen in het jaar 2023) en rapporteerde een bezettingsgraad van 98,7% over haar gehele portefeuille per 31 december 2024.

Totaal Nederland € 454,1 miljoen Waarvan Amsterdam € 182,6 miljoen Bezettingsgraad 97,6%

Totaal Frankrijk € 365,8 miljoen Waarvan Parijs € 197,4 miljoen

Bezettingsgraad 99,7%

Nederland Frankrijk

Totaal België € 330,8 miljoen Waarvan Antwerpen € 72,6 miljoen Bezettingsgraad 99,0%

Totaal Spanje € 85,2 miljoen Waarvan Madrid € 76,1 miljoen

Bezettingsgraad 100,0%

Focus op aantrekkelijke winkelstraten in grote Europese steden

1 Inclusief activa aangehouden voor verkoop.

De investeringsstrategie van Vastned als groep is gericht op het verwerven van retailvastgoed op toplocaties voornamelijk in het stadscentrum. Deze aanpak beoogt een hoge visibiliteit, een robuuste klantenbasis en stabiele huurinkomsten op lange termijn te verzekeren. De portefeuille van Vastned omvat premium retailvastgoed in belangrijke steden zoals Amsterdam, Parijs, Utrecht,

Bordeaux, Madrid en Antwerpen. Deze panden zijn strategisch gelegen in bekende winkelgebieden en bieden vaak een mix van flagshipstores van internationale en nationale merken.

De uitsplitsing van de portefeuille 1 per land is weergegeven in de volgende tabel met de volgende key indicatoren:

					31.12.2024
Portefeuille uitsplitsing per land	Huuropbrengsten (€ miljoen)	Huuropbrengsten (%)	Reële waarde (€ miljoen)	Reële waarde (%)	Bezettingsgraad (%)
Nederland	27,6	40,3%	454,1	36,7%	97,6%
Frankrijk	18,1	26,4%	365,8	29,6%	99,7%
België	19,5	28,5%	330,8	26,8%	99,0%
Spanje	3,3	4,8%	85,2	6,9%	100,0%

TOTAAL	68,5	100,0%	1.235,9	100,0%	98,7%

Rijsel

Parijs

Gelet op de strategie van Vastned om zich toe te leggen op belangrijke steden, geven de volgende tabellen een overzicht van de belangrijkste locaties waar Vastned als groep actief is.

Uitsplitsing van de portefeuille per belangrijke stad per 31 december 2024	Aantal vastgoedlocaties	Waarde van portefeuille (in € miljoen)	% van totaal
Parijs	12	197,4	16,0%
Amsterdam	39	182,6	14,8%
Utrecht	16	96,2	7,8%
Bordeaux	16	84,8	6,9%
Madrid	6	76,1	6,2%
Antwerpen	17	72,6	5,9%
Brussel	4	58,2	4,7%
Rijsel (Lille)	28	57,7	4,6%
Tielt-Winge	1	45,4	3,6%
Gent	5	36,1	2,9%
Andere	95	329,0	26,6%
TOTAAL	239	1.235,9	100,0%

Uitgesplitst per bovenstaande focus op de grootste steden:

	TGRI 1 (in € miljoen)	Waarde van portefeuille (in € miljoen)
Parijs	9,3	197,4
Amsterdam	8,7	182,6
Utrecht	5,3	96,2
Bordeaux	4,6	84,8
Madrid	3,1	76,1
Antwerpen	3,9	72,6
Brussel	3,1	58,2
Rijsel (Lille)	3,0	57,7
Tielt-Winge	2,8	45,4
Gent	2,2	36,1
TOTAAL	46,1	906,9

Verhuuractiviteiten binnen de Vastned groep

Gediversifieerde activabasis

De concentratie van het huurdersbestand kan het diversificatieniveau van Vastned beïnvloeden en een daling van de inkomsten en kasstromen veroorzaken wanneer een huurder vertrekt of financiële problemen heeft. Teneinde deze risico's te beperken en het risico te spreiden, diversifieert Vastned, overeenkomstig de

GVV-wet, haar vastgoed per geografische streek, per type pand en per categorie van huurder. Vastned streeft naar een uiterst gediversifieerde huurdersbasis, verspreid over verschillende sites in verschillende steden in België, Nederland, Frankrijk en Spanje.

10 grootste portefeuilles					Waarde van
per stad per	TGRI 1	Bezettings	Aantal	Oppervlakte	portefeuille
31 december 2024	(in € miljoen)	graad (in %)	huurders	(in duizend m²)	(in € miljoen)	% van totaal

Parijs	9,3	100,0%	29	7,3	197,4	16,0%
Amsterdam	8,7	97,9%	135	16,8	182,6	14,8%
Utrecht	5,3	96,8%	89	18,9	96,2	7,8%
Bordeaux	4,6	99,2%	39	6,5	84,8	6,9%
Madrid	3,1	100,0%	6	2,1	76,1	6,2%
Antwerpen	3,9	99,1%	30	7,1	72,6	5,9%
Brussel	3,1	100,0%	11	8,8	58,2	4,7%
Lille	3,0	100,0%	32	6,0	57,7	4,6%
Tielt-Winge	2,8	98,5%	20	18,1	45,4	3,6%
Gent	2,2	100,0%	7	7,0	36,1	2,9%

TOTAAL	46,1	99,0%	398	98,7	906,9	73,4%

Vastned groep heeft 128 huurovereenkomsten afgesloten in 2024. Deze huurovereenkomsten vertegenwoordigen een totaal huurvolume van € 8,8 miljoen per jaar, hetgeen overeenkomt met circa 12,3% van de totale huurinkomsten van de Vastned groep.

In totaal werden er 107 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten, waarvan 42 handelshuurovereenkomsten, 52 overeenkomsten met een residentiële huurder en

13 pop-up overeenkomsten. Daarnaast werden 21 handelshuurhernieuwingen afgesloten.

De door Vastned groep onderhandelde huurprijzen (excl. pop-up overeenkomsten) liggen 7,1% hoger dan de door onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepaalde markthuurprijzen als gevolg van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en het resultaat van het goede werk van een gedreven assetmanagementafdeling.

Like-for-like groei van de brutohuurinkomsten

Spanje	-13,8	27,2	12,7	-9,2
België	0,1	6,5	5,3	11,6
Frankrijk	5,4	9,0	9,7	1,7
Nederland	1,7	7,7	7,2	-3,0
(in %) jaar-op-jaar	2024	2023	2022	2021

Spanje	-13,8	27,2	12,7	-9,2
België	0,1	6,5	5,3	11,6
Frankrijk	5,4	9,0	9,7	1,7
Nederland	1,7	7,7	7,2	-3,0

Gediversifieerde huurdersbasis

Per 31 december 2024 vertegenwoordigen de gebouwen die door de grootste huurder worden gehuurd 5,5% van de totale jaarlijkse gecontracteerde huurinkomsten.

10 grootste huurders per 31 december 2024	TGRI 1 (in € miljoen)	TGRI van totaal (in %)	Aantal vastgoed locaties	Oppervlakte (in duizend m²)
H&M	3,9	5,5%	5	10,4
JD Sport	3,1	4,3%	3	5,9
A.S. Watson	2,9	4,0%	13	6,4
Inditex	2,0	2,8%	4	5,4
LVMH	1,9	2,6%	3	1,2
Skechers	1,5	2,1%	1	0,7
Adidas	1,1	1,6%	1	0,4
SMCP	1,0	1,3%	3	0,5
Ahold	0,9	1,3%	3	3,8
Etam	0,9	1,3%	3	1,0
TOTAAL	19,3	26,9%	39	35,6

Tot de huurders van het vastgoed van Vastned behoren toonaangevende internationale en binnenlandse retailmerken, alsook lokale retailers. Deze bedrijven huren bij Vastned vanwege de kwaliteit en het unieke karakter van de panden en hun toplocaties in het stadscentrum of daarbuiten. Een groot aantal panden in stadscentra hebben kantoren of residentiële ruimte op de verdiepingen boven de winkelunits, die zeer populair zijn bij particuliere huurders die in stadscentra willen werken en wonen.

Totale portefeuille opsplitsing in % per sector huurder o.b.v. jaarhuur

1 TGRI: Theoretical gross rental income / Theoretische brutohuurinkomsten.

Sterke bezettingsgraden

Bezettingsgraad per land

(in %) per 31.12.2024	2024	2023	2022	2021
Nederland	97,6	98,1	98,3	97,2
Frankrijk	99,7	99,6	97,9	97,2
België	99,0	99,9	99,4	99,3
Spanje	100,0 1	100,0	100,0	100,0
TOTAAL	98,7	99,0	98,6	97,9

Looptijden contracten

Wanneer we over de gehele portefeuille van de groep heen kijken, zien we volgende opsplitsing in de looptijd van de getekende huurovereenkomsten per 31 december 2024. We maken een onderscheid tussen tussentijdse opzeggingsdatum volgens de vroegst mogelijke opzeggingstermijn van de huurder en de einddatum zoals gestipuleerd in het contract:

Gemiddelde looptijd van de huurcontracten

Hoewel de contractuele looptijd meestal langer is, hebben huurders vervroegde opzegmogelijkheden krachtens de wet (in België en Frankrijk) of onderhandelen ze vervroegde opzegmogelijkheden in hun overeenkomsten. De bovenstaande grafiek toont de contractuele looptijd van de huidige huurovereenkomsten en de vervroegde opzegmogelijkheden onder wettelijke of contractuele bepalingen.

Per aandeel (€)

(gedeeld door het aantal dividendgerechtigde aandelen)	2024	2023
Eigen vermogen Vastned Retail aandeelhouders begin van de periode (inclusief dividend) Finaal dividend vorig boekjaar	38,75 -1,28	41,74 -1,26
EIGEN VERMOGEN VASTNED RETAIL AANDEELHOUDERS BEGIN VAN DE PERIODE (EXCLUSIEF DIVIDEND)	37,47	40,48
Direct resultaat Indirect resultaat	1,79 -2,40	2,01 -3,13
RESULTAAT	-0,61	-1,12
Overige mutaties Interimdividend 1	0,02 -1,70	-0,04 -0,57
EIGEN VERMOGEN VASTNED RETAIL AANDEELHOUDERS BEGIN VAN DE PERIODE (INCLUSIEF FINAAL DIVIDEND)	35,18	38,75
EPRA NTA	36,36	38,82
BEURSKOERS (EINDE PERIODE)	21,40	20,10
Dividend in cash1	1,70	1,85
Andere	2024	2023
Solvabiliteit (%)	56,2	53,9
Loan-to-value ratio (%)	42,1	44,4
Capex (€ miljoen)	3,0	3,7
Aantal werknemers (FTEs, gemiddeld)	29	31

EIGEN VERMOGEN VASTNED RETAIL AANDEELHOUDERS BEGIN VAN DE PERIODE (INCLUSIEF FINAAL DIVIDEND) 35,18 38,75

Financiële activiteiten Vastned groep

(vóór de fusie: Vastned Retail N.V.)

Kerncijfers van de Vastned groep

EIGEN AANDELEN	1.884.670	1.884.670
GEMIDDELDE AANTAL DIVIDENDGERECHTIGDE AANDELEN	17.151.976	17.151.976
Vreemd vermogen	570,5	646,2
Minderheidbelangen	75,6	80,2
Eigen vermogen Vastned Retail aandeelhouders	603,4	664,7
Eigen vermogen	679,0	744,9
Vastgoed (taxatiewaarde)	1.235,9	1.373,2
Balans (€ miljoen)	2024	2023
RESULTAAT	-10,5	-19,3
Indirect resultaat	-41,2	-53,7
Direct resultaat	30,7	34,4
Brutohuurinkomsten	68,2	72,1
Resultaten (€ miljoen)	2024	2023

Resultaat per aandeel (€)	2024	2023	Fluctuatie jaar op jaar
Aantal dividendgerechtigde aandelen (B)	17.151.976	17.151.976	0
Basis resultaat per aandeel (A/B)	-0,61	-1,12	0,51
Verwaterd resultaat per aandeel (A/B)	-0,61	-1,12	0,51

Huurinkomsten

Het boekjaar 2024 werd gekenmerkt door het desinvesteringprogramma, waarbij onder meer Rokin Plaza in Nederland en een aantal kleinere vastgoedbeleggingen werden verkocht.

Dit had ondermeer als gevolg dat de huurinkomsten significant daalden, in totaal voor zo'n € 4,0 miljoen. Deze daling is een gevolg van de daling in huurinkomsten van € -4,0 miljoen door de desinvesteringen en een voorziening van € 0,7 miljoen naar aanleiding van een lopende handelshuurhernieuwing, die gedeetelijke gecompenseerd wordt door een lichte stijging in de like-for-like huurinkomsten (€ 0,7 miljoen). Het desinvesteringsprogramma kwam in 2024 ten einde.

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

De impact van de waarderingen op de vastgoedbeleggingen was dit jaar minder uitgesproken negatief dan over boekjaar 2023. We merken hier ook verschillen over de vier landen heen, daar waar Frankrijk een daling kende van € -13,7 miljoen als gevolg van een yield-effect. In Nederland werd eveneens een daling vastgesteld van € -8,7 miljoen als gevolg van hogere yields en lagere ERV's. In Spanje daarentegen steeg de reële waarde van de vastgoedbeleggingen met € 5,7 miljoen door een daling in yields en stijging van de ERV's. In Belgie tenslotte was er een kleine opwaardering van € 1,0 miljoen als gevolg van een toename van de markthuren door indexatie en de verdere verfijning van de kapitalisatievoet (yield) van een aantal panden.

In totaal daalde de reële waarde van het vastgoed met € 15,7 miljoen.

Financiële resultaten

De totale netto financiële resultaten waren beter dan vorig boekjaar maar dit komt voornamelijk doordat er minder negatieve variaties in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (Interest Rate Swaps) waren. De financiële kosten op zich stegen wel, waarbij de totale gemiddelde all-in interestlast van 2,7% tot 3,2% steeg. Dit voornamelijk door hogere kosten op het nietingedekte gedeelte van de financieringen. Daardoor stegen de financiële kosten op leningen met zo'n € 2,5 miljoen. Vastned Retail N.V. kon nog steeds profiteren van historisch aan lage tarieven afgesloten interest en indekkingskosten voor een groot deel van haar financiering, maar werd ook negatief geïmpacteerd door het duurdere overbruggingskrediet. Deze financiering werd per eind januari 2025 geherfinancierd aan betere voorwaarden en op langere termijn.

Algemene kosten

De algemene kosten in 2024 waren € 1,1 miljoen hoger in vergelijking met 2023, voornamelijk door hogere personeelskosten.

Variaties in uitgestelde belastingen

De verandering in uitgestelde belastingactiva en -passiva was € 13,0 miljoen negatief voor een bedrag van € 11,5 miljoen en heeft betrekking op het Rokin Plaza in Amsterdam. In het verleden werd de entiteit Rocking Plaza B.V. verworven als een bedrijf dat vastgoed bezat. De voorziening voor uitgestelde belastingverplichtingen werd niet opgenomen in de balans (off-balance). Rokin Plaza is in april 2024 verkocht via een activatransactie. Na de desinvestering wordt de uitgestelde belastingverplichting opgenomen in het indirecte resultaat en toegevoegd als een on-balance voorziening. Na jaareinde 2024 werd voldaan aan de herinvesteringsverplichting waardoor deze verplichting komt te vervallen.

Reorganisatiekosten

De reorganisatiekosten in 2024 waren éénmalige kosten in het kader van de herstructurering in Frankrijk en naar aanleiding van de Fusie. Deze kosten omvatten voornamelijk kosten gemaakt voor juridisch, fiscale, financiële en overige adviesverlening.

Geconsolideerde winst- en verliesrekening Vastned groep (consolidatie Vastned Retail N.V.)

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de geconsolideerde cijfers op niveau van Vastned Retail N.V., per 31 december 2024 en zoals deze eveneens ter goedkeuring zal worden voorgelegd aan de algemene vergadering van Vastned NV te houden per 30 april 2025. De volledige jaarrekening 2024 van Vastned N.V. werd bij de stukken van de oproeping van de Algemene Vergadering toegevoegd en is derhalve beschikbaar op: https://vastned.be/investor-relations/algemene-vergaderingen.

(€ duizenden)	2024	2023	Fluctuatie jaar op jaar
Huurinkomsten	68.176	72.138	-3.962
Andere met verhuur verbonden inkomsten	680	714	-34
Met huur verbonden kosten	-237	-113	-124
Operationele kosten	-8.045	-7.934	-111
Nettohuurresultaat	60.574	64.805	-4.231
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-14.516	-47.491	32.975
Variaties in de reële waarde van vastgoed aangehouden voor verkoop	-1.145	0	-1.145
Totaal van variaties in de reële waarde van vastgoed	-15.661	-47.491	31.830
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	236	309	-73
TOTAAL RESULTAAT VAN VASTGOED	45.149	17.623	27.526
Financiële opbrengsten	17	12	5
Financiële kosten	-17.123	-16.967	-156
Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten	-5.619	-7.544	1.925
Netto financiële resultaten	-22.725	-24.499	1.774
Algemene kosten	-8.409	-7.338	-1.071
TOTAAL NETTO FINANCIËLE EN ALGEMENE RESULTATEN	-31.134	-31.837	703
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	14.015	-14.214	28.229
Vennootschapsbelasting	-156	-1.560	1.044
Variaties in de uitgestelde belastingsactiva en -schulden	-12.963	560	-13.523
Reorganisatiekosten	-7.895	0	-7.895
TOTAL VENNOOTSCHAPSBELASTING, VARIATIES IN DE REËLE WAARDE EN REORGANISATIEKOSTEN	-21.014	-1.000	-20.014

RESULTAAT NA BELASTINGEN	-6.999	-15.214	8.215
Resultaat toerekenbaar aan Vastned Retail aandeelhouders (A)	-10.520	-19.261	8.741
Resultaat toerekenbaar aan minderheidsbelangen	3.521	4.047	-526
TOTAAL	-6.999	-15.214	8.215

Eigen vermogen en verplichtingen (€ duizenden) ²⁰²⁴ ²⁰²³

Eigen vermogen en verplichtingen (€ duizenden)	2024	2023	Fluctuatie jaar op jaar
Kapitaal	95.183	95.183	0
Uitgiftepremies	468.555	468.555	0
Overige reserves	50.161	120.232	-70.071
Resultaat toerekenbaar aan Vastned Retail aandeelhouders	-10.520	-19.261	8.741
EIGEN VERMOGEN VASTNED RETAIL AANDEELHOUDERS	603.379	664.709	-61.330
EIGEN VERMOGEN MINDERHEIDSBELANGEN	75.636	80.175	-4.539
TOTAAL EIGEN VERMOGEN	679.015	744.884	-65.869
Uitgestelde belastingverplichting	22.953	8.888	14.065
Personeelsvoorzieningen	3.909	4.080	-171
Langlopende financiële schulden	150.476	366.135	-215.659
Langlopende leaseverplichtingen	747	2.953	-2.206
Financiële instrumenten	655	188	467
Garanties en langlopende verplichtingen	5.789	4.956	833
LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN	184.529	3.872	180.657
Bankverplichtingen	24.336	8.627	15.709
Kortlopende financiële schulden	344.621	233.008	111.613
Kortlopende leaseverplichtingen	320	298	22
Vennootschapsbelasting	42	322	-280
Overige kortlopende verplichtingen	16.631	16.708	-77
KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN	38.595	258.963	-220.368
TOTAAL EIGEN VERMOGEN VERPLICHTINGEN	1.249.494	1.391.047	-141.553

Vastgoedbeleggingen

Ook onder deze rubriek is de impact van het desinvesteringsprogramma significant, waarbij de verkoop van Rockin Plaza alleen al een impact heeft van € 99,1 miljoen. Samen met andere desinvesteringen daalt deze rubriek op het actief hierdoor met € 128,5 miljoen. Er werd voorts geïnvesteerd voor zo'n € 3,0 miljoen in de portefeuille en er werd € 13,4 miljoen getransferreerd van 'Activa bestemd voor verkoop' naar de 'Vastgoedbeleggingen'. Daarnaast kende de groep ook wel per einde 2024 in België investeringen, met de acquisities van panden in Leuven en Namen voor € 10,2 miljoen. Het residu van het verschil is te wijten aan de variaties in de reële waarde van het vastgoed (€ -14,5 miljoen) en overboekingen naar 'Activa bestemd voor verkoop'.

Uitgestelde belastingverplichting

De verkoop van Rokin Plaza genereerde een uitgestelde belastingverplichting van zo'n € 11,5 miljoen. Deze ontstond door de verkoop van dit vastgoed als standalone actief. Na jaareinde 2024 werd voldaan aan de herinvesteringsverplichting waardoor deze verplichting komt te vervallen.

Financiële schulden

Vastned Retail N.V. kon haar schulden significant afbouwen, voornamelijk door het desinvesteringsprogramma. De balans per einde 2024 toont dat het grootste deel van haar schulden op korte termijn binnen het jaar komt te vervallen. Per datum van dit jaarverslag werden (met uitzondering van een lijn van € 50 miljoen die per september 2025 wordt geherfinancierd) alle kortlopende schulden geherfinancierd en werd bij deze herfinanciering ook rekening gehouden met een betere spreiding inzake vervaldagen, die komen over 3 à 5 jaar te liggen (met de mogelijkheid tot 7 jaar bij een aantal banken).

Geconsolideerde balans Vastned groep (consolidatie Vastned Retail N.V.)

Activa (€ duizenden)	2024	2023	Fluctuatie jaar op jaar
Vastgoedbeleggingen	1.230.497	1.348.746	-118.249
Geactiveerde huurkortingen	2.503	3.059	-556
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN	1.233.000	1.351.805	-118.805
Immateriële vaste activa	2	343	-341
Materiële vaste activa	1.131	870	261
Gebruiksrechten	689	376	313
Financiële instrumenten (derivaten)	79	7.308	-7.229

TOTAAL VASTE ACTIVA	1.234.901	1.360.702	-125.801
Activa aangehouden voor verkoop	3.044	23.937	-20.893
Financiële instrumenten (derivaten)	2.547	470	2.077
Debiteuren en overige vorderingen	7.559	4.922	2.637
Vennootschapsbelasting	577	0	577
Kas en kasequivalenten	866	1.016	-150
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA	14.593	30.345	-15.752

Amsterdam Leidsestraat • Amsterdam Cheese Company

raad van bestuur Verslag van de 3

Corporate governance verklaring

1. Algemeen

Vastned hanteert als referentiecode de Belgische Corporate Governance Code 2020 zoals aangeduid door het Koninklijk Besluit van 12 mei 2019 (de Code 2020). De Code 2020 is terug te vinden op de website: www.corporategovernancecommittee.be.

De corporate governance principes van Vastned zijn door de raad van bestuur vastgelegd in een aantal richtlijnen:

het Corporate Governance Charter;
het Remuneratiebeleid;
de Gedragscode;
de Klokkenluidersregeling; en
de Richtlijnen ter voorkoming van marktmisbruik.

Het volledige Corporate Governance Charter en de door de raad van bestuur vastgelegde richtlijnen kunnen worden geraadpleegd op de website van de Vennootschap (https://vastned.be/corporate-governance/charters) en kunnen gratis worden verkregen op de zetel van de Vennootschap.

2. Afwijkingen

De raad van bestuur onderschrijft de geest en de principes van de Code 2020, maar gelooft dat een aantal afwijkingen gerechtvaardigd zijn gelet op de aard, omvang en complexiteit van de Vennootschap en haar activiteiten. In het geval van een afwijking past de Vennootschap het 'pas-toe-of-leg-uit' principe ('comply or explain') toe. Volgens het 'pas-toe-of-leg-uit' principe is het toegestaan om rekening te houden met de omvang en de eigen kenmerken van de Vennootschap.

In 2024 is van onderstaande codebepalingen van de Code 2020 afgeweken (leg-uit):

Bepaling 3.19 t.e.m. 3.22 over de secretaris van de Vennootschap

De raad van bestuur had in 2024 geen secretaris van de Vennootschap aangeduid omdat dit hem overbodig leek gelet op de toen beperkte omvang van de Vennootschap. De functie van secretaris werd in 2024 binnen Vastned uitgevoerd door de Operational Managing Director, die eveneens de raad van bestuur bijwoonde. Indien de raad van bestuur agendapunten besprak in afwezigheid van de leden van het Executive Committee, dan werd de rol van secretaris tijdelijk ingevuld door mevrouw Peggy Deraedt, head of legal van de groep.

De Operational Managing Director was toegankelijk voor iedere individuele bestuurder en assisteerde de raad van bestuur op de volgende punten:

de ondersteuning van de raad en zijn comités in alle bestuursaangelegenheden;
de voorbereiding van het Corporate Governance Charter en de Corporate Governance Verklaring;
de zorg voor een goede informatiedoorstroming binnen de raad en zijn comités en tussen het Executive Committee en de niet-uitvoerende bestuurders;
de accurate opname van de essentie van de besprekingen en de besluiten in de raadsvergaderingen in de notulen; en
het faciliteren van initiële vorming en het ondersteunen van professionele ontwikkeling waar nodig.

Sinds 1 januari 2025 heeft Vastned wel een secretaris aangesteld. Voortaan wijkt Vastned dus niet langer af van de aanbevelingen 3.19 – 3.22 van de Code 2020.

Bepalingen 4.17 t.e.m. 4.23 over de comitéwerking

De raad van bestuur had in 2024 nog geen benoemingscomité en geen remuneratiecomité opgericht. De raad zag de betreffende opdrachten van deze comités als taken van de voltallige raad van bestuur en schikte zich voor het overige naar het bepaalde in artikel 7:100 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen ('WVV'). De beperkte omvang van de raad maakte een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk.

Sinds 1 januari 2025 heeft Vastned wel een benoemingsen remuneratiecomité, samengesteld en met een opdracht conform de aanbevelingen van de Code 2020 en de bepalingen van artikel 7:100 WVV. Bijgevolg wijkt Vastned voortaan ook niet langer af van de aanbevelingen 4.17 – 4.23 van de Code 2020.

Bepaling 7.6 over de remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders

De Vennootschap kent geen vergoeding in aandelen toe aan de bestuurders. De Vennootschap gelooft dat het toekennen van (een deel van) de remuneratie in aandelen niet zal bijdragen aan de doelstelling van de Code 2020 om de bestuurders nog meer te laten handelen in het perspectief van een langetermijnaandeelhouder. Als GVV streeft Vastned ernaar om in haar strategie, zoals bepaald door de raad van bestuur, stabiele en voorspelbare resultaten te realiseren en dit in het belang van de langetermijnaandeelhouders. Hierdoor kan de Vennootschap een waardig alternatief bieden voor directe investeringen in multifunctioneel winkelvastgoed op basis van huuropbrengsten. Vastned ziet ook dat er zich nog geen gevestigde praktijk heeft ontwikkeld bij de andere genoteerde vennootschappen die de Code 2020 als referentiecode toepassen.

Bepaling 7.9 over de minimumdrempel van de aandelen aangehouden door de leden van het uitvoerend management

De Vennootschap had in 2024 geen expliciete minimumdrempel bepaald voor de aandelen die aangehouden worden door leden van het Executive Committee. De Vennootschap streeft in haar strategie, zoals bepaald door de raad van bestuur, naar stabiele en voorspelbare resultaten. Zolang de Vennootschap een dochtervennootschap was van Vastned Retail N.V., was de raad van bestuur van oordeel dat het bepalen van een minimumdrempel niet in belangrijke mate zou bijdragen aan de realisatie van de strategie.

Dat verandert gedeeltelijk nu de Fusie voltooid is. De raad van bestuur heeft in het remuneratiebeleid dat ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de jaarvergadering van 30 april 2025, en retroactief van toepassing wordt vanaf 1 januari 2025, voorgesteld om niet langer af te wijken van deze aanbeveling 7.9 en effectief een minimumparticipatie op te leggen aan de CEO, als lid van het Executive Committee. Voor de CFO, die eveneens deel uitmaakt van het Executive Committee, wordt geen expliciete minimumdrempel voor het aanhouden van aandelen bepaald.

Bepaling 7.12 over het terugvorderingsrecht van de variabele remuneratie

De raad van bestuur voorzag in de managementovereenkomsten met de leden van het Executive Committee niet in een terugvorderingsrecht. De raad van bestuur was van oordeel dat de hoogte van de variabele vergoeding van de leden van het Executive Committee voor het boekjaar 2024 beperkt is. De Strategic Managing Director was bezoldigd bij Vastned Retail N.V. in Nederland, waarbij zijn functie van Strategic Managing Director bij Vastned wordt beschouwd als een onderdeel van het globaal takenpakket. Bijgevolg is de functie van Strategic Managing Director bij Vastned onbezoldigd in Belgie.

De raad van bestuur heeft in het remuneratiebeleid dat ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de jaarvergadering van 30 april 2025, en retroactief van toepassing wordt vanaf 1 januari 2025, voorgesteld om niet langer af te wijken van deze aanbeveling 7.12 en bijgevolg te voorzien in een terugvorderingsrecht (in specifieke gevallen) van de variabele remuneratie voor de leden van het Executive Committee.

Bepaling 8.7 over het relationship agreement met belangrijke of controlerende aandeelhouders

De Vennootschap had in 2024 geen relationship agreement afgesloten met de Nederlandse referentieaandeelhouder Vastned Retail N.V., aangezien twee (2) bestuurders van Vastned verbonden waren aan de meerderheidsaandeelhouder Vastned Retail N.V.

Ingevolge de Fusie is de aandeelhoudersstructuur van Vastned volledig gewijzigd en heeft zij niet langer controlerende aandeelhouders.

3. Governance verslag voor het boekjaar 2024

3a. Bestuursorganen

Tot en met 31 december 2024 bestond de raad van bestuur uit vijf (5) leden, waarvan drie (3) onafhankelijke bestuurders die alle drie (3) voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:87 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

Raad van bestuur

Bestuurders			Einde mandaatstermijn	Aanwezig heids graad
Lieven Cuvelier	Onafhankelijk bestuurder	Voorzitter van de raad van bestuur Lid auditcomité	29.04.2026	25 / 25
Anka Reijnen	Onafhankelijk bestuurder	Lid auditcomité	31.12.2024	25 / 25
Ludo Ruysen	Onafhankelijk bestuurder	Voorzitter van het auditcomité	29.04.2026	24 / 25
Reinier Walta	Uitvoerend bestuurder	Bestuurder en effectieve leider	31.12.2024	22 / 25
Peggy Deraedt	Niet-uitvoerend bestuurder	Bestuurder	31.12.2024	20 / 25

1 Zowel fysieke raden van bestuur als eenparige schriftelijke besluiten.

Alle bestuurders, met uitzondering van Reinier Walta, waren niet-uitvoerende bestuurders van Vastned.

Peggy Deraedt en Reinier Walta waren bestuurders verbonden met de meerderheidsaandeelhouder Vastned Retail N.V.

De raad van bestuur heeft in 2024 vijfentwintig maal (25) vergaderd 1. De raad van bestuur heeft in 2024 aanmerkelijk vaker vergaderd dan de voorgaande boekjaren, vanwege de voorbereidende werkzaamheden voor de omgekeerde grensoverschrijdende juridische fusie waarbij Vastned Belgium (de vorige naam van Vastned), als overnemende vennootschap, fuseerde met haar meerderheidsaandeelhouder Vastned Retail N.V., als overgenomen en verdwijnende vennootschap (de 'Fusie'). De Fusie trad in werking op 1 januari 2025 om 00.00 uur Belgische tijd.

De belangrijkste agendapunten waarover de raad van bestuur heeft vergaderd en beslist in 2024 zijn:

bespreking van de financieringsmogelijkheden en goedkeuring van de herfinanciering van de groep postfusie;
bespreking en goedkeuring van een overeenkomst die de voorwaarden en modaliteiten vastlegt waaronder de Fusie zou plaatsvinden;
bespreking en goedkeuring van het gemeenschappelijk fusievoorstel overeenkomstig de artikelen 2/312, 2/326 en 2:333d van het Nederlands Burgerlijk Wetboek (NBW) en artikel 12:111 WVV;
bespreking en goedkeuring van het omstandig schriftelijke verslag overeenkomstig artikel 12:113 WVV en de oproeping van een buitengewone algemene vergadering om te besluiten tot de Fusie;
voordracht van nieuwe bestuurders onder opschortende voorwaarde van voltooiing van de Fusie;
benoeming van een nieuwe chief financial officer (CFO);
bespreking en goedkeuring van het prospectus met oog op de toelating tot de handel van de nieuwe aandelen, die ingevolge de voltooiing van de Fusie werden uitgegeven, op Euronext Brussel en de toelating tot de handel van de aandelen op Euronext Amsterdam als tweede notering;
vaststelling van de realisatie van de opschortende voorwaarden voor de voltooiing van de Fusie. bespreking van de impact van de economische ontwikkelingen (rentestijgingen en indexatie van huurcontracten);
bespreking en goedkeuring van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers;
bespreking en goedkeuring van de jaarrekeningen en de statutaire verslagen;
bespreking en goedkeuring van de budgetten 2024 en het businessplan 2025;
bespreking en goedkeuring van het risicobeleid van de Vennootschap; en
bespreking en goedkeuring van de vastgoedportefeuille (o.a. investeringen en desinvesteringen, huurdersaangelegenheden, taxaties, verzekeringen, renovaties, e.d.).

Van de bestuurders was Reinier Walta, tot en met 31 december 2024, eveneens effectieve leider van de Vennootschap in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet. Daarnaast is Sven Bosman effectieve leider van de Vennootschap in de zin van artikel 14, §3 van de GVV-Wet

Het Corporate Governance Charter van de Vennootschap bepaalt dat de bestuursmandaten in principe voor vier jaar gelden en dat bestuurders ontslag nemen op de datum van de algemene vergadering van aandeelhouders die plaatsvindt in het jaar waarin ze 75 jaar oud worden. Slechts omwille van specifieke redenen kan daar in het belang van de Vennootschap van afgeweken worden.

Overeenkomstig artikel 7:86 WVV is minstens één derde van het aantal leden van de raad van bestuur van het andere geslacht dan de andere leden. Vastned heeft twee (2) vrouwelijke bestuurders en drie (3) mannelijke bestuurders in haar raad van bestuur en voldoet bijgevolg aan de vereisten.

Er wordt verwezen naar https://vastned.be/public/files/ charters/Diversiteitsbeleid.pdf voor de beschrijving van het ruimere diversiteitsbeleid binnen de organisatie.

Auditcomité

Het auditcomité bestond in 2024 uit drie (3) onafhankelijke bestuurders:

- Ludo Ruysen (voorzitter) (aanwezigheid 4/4)

• Anka Reijnen (aanwezigheid 4/4) • Lieven Cuvelier (aanwezigheid 4/4)

De looptijd van hun benoeming in het auditcomité is niet gespecificeerd, maar volgt de looptijd van hun benoeming als bestuurder.

De leden van het auditcomité zijn deskundig. Elk lid van het auditcomité is individueel onderlegd op het vlak van boekhouding en/of audit. Daarnaast is het auditcomité collectief deskundig op het gebied van de activiteiten van Vastned en op het gebied van boekhouding en audit.

Het auditcomité heeft in het jaar 2024 viermaal (4) vergaderd. De belangrijkste agendapunten waarover het auditcomité heeft vergaderd en beslist in 2024 zijn:

bespreking van de impact van de economische ontwikkelingen (rentestijgingen en indexatie van huurcontracten);
bespreking van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers;
analyse van de jaarrekeningen en de statutaire verslagen;
bespreking van de budgetten;
de monitoring van de wettelijke controle van de (geconsolideerde) jaarrekening en de analyse van de aanbevelingen van de commissaris;
opvolging van de selectieprocedure voor de aanbeveling van een interne en externe auditor post-Fusie; en
de analyse van de doeltreffendheid van de interne controlemechanismen en het risicobeheer van de Vennootschap.

Het auditcomité rapporteert zijn bevindingen en aanbevelingen rechtstreeks aan de raad van bestuur.

Executive Committee

Het Executive Committee vormt het collegiale orgaan van dagelijks bestuur van Vastned en bestaat voor onbepaalde duur en kan te allen tijde worden opgeheven bij besluit van de raad van bestuur.

Het Executive Committee was tot en met 31 december 2024 als volgt samengesteld:

Reinier Walta, Strategic Managing Director, voorzitter van het Executive Committee.
Sven Bosman, Operational Managing Director

De taken en beslissings- en vertegenwoordigingsbevoegdheden van het Executive Committee worden nader omschreven en bepaald in artikel 6.2.1. van het Corporate Governance Charter van de Vennootschap dat kan geraadpleegd worden op de website (www.vastned.be).

Evaluatie van de bestuursorganen

Onder leiding van de voorzitter evalueert de raad van bestuur periodiek zijn omvang, samenstelling, werking en doeltreffendheid, alsook die van het auditcomité en de interactie met het Executive Committee. De raad van bestuur kan zich hierbij laten bijstaan door externe deskundigen.

Bij dit evaluatieproces wordt:

beoordeeld hoe de raad van bestuur functioneert en geleid wordt;
nagegaan of belangrijke onderwerpen grondig worden voorbereid en besproken;
de daadwerkelijke bijdrage en betrokkenheid van elke bestuurder bij de besprekingen en de besluitvorming beoordeeld;
de samenstelling van de raad van bestuur beoordeeld in het licht van de gewenste samenstelling van de raad;
de werking en de samenstelling van het auditcomité besproken; en
de samenwerking en communicatie met het Executive Committee geëvalueerd.

Indien voormelde evaluatieprocedures bepaalde zwakheden aan het licht brengen, dan zal de raad van bestuur hiervoor de gepaste oplossingen aanbieden. Dit kan leiden tot aanpassingen aan de samenstelling of de werking van de raad van bestuur of het auditcomité.

Belangenconflicten

Wat de preventie van belangenconflicten aangaat, is de Vennootschap enerzijds onderworpen aan de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen (artikel 7:96 WVV en artikel 7:97 WVV) en aan de bepalingen van de GVV-Wetgeving (artikel 36 tot 38 van de GVV-Wet) en anderzijds aan de regels in haar statuten en haar Corporate Governance Charter.

De bestuurders hebben de plicht om de belangen van alle aandeelhouders op een gelijkwaardige basis te behartigen. Elke bestuurder handelt overeenkomstig de principes van redelijkheid en billijkheid.

Tegenstrijdig belang van vermogensrechtelijke aard in hoofde van bestuurders

De raad van bestuur en elk lid afzonderlijk leggen zich de strenge discipline op om elk mogelijk belangenconflict uit te sluiten, ongeacht of het van patrimoniale, professionele of enige andere aard is, en willen nauwkeurig voldoen aan de wettelijke regel van artikel 7:96 WVV inzake belangenconflicten tussen de Vennootschap en een bestuurder.

Indien bijvoorbeeld een bestuurder van de Vennootschap omwille van zijn andere bestuursmandaten, of om een andere reden, een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, wordt artikel 7:96 WVV toegepast en wordt de betreffende bestuurder verzocht om niet deel te nemen aan de beraadslaging over de beslissingen of verrichtingen, noch aan de stemming (artikel 7:96, §1 in fine WVV).

Wanneer een bestuurder rechtstreeks of onrechtstreeks, een belang heeft van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met een verrichting of beslissing die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, brengt het betrokken lid de voorzitter en de overige bestuurders hier vooraf van op de hoogte. Hij of zij kan dan niet aan de beraadslagingen en aan de stemming over de betrokken verrichting deelnemen.

De verklaring, net als de rechtvaardigingsgronden betreffende het belangenconflict, worden opgenomen in de notulen. Met het oog op de publicatie ervan in het jaarverslag wordt in de notulen de aard van de beslissing of verrichting verantwoord. Daarenboven vermelden de notulen de vermogensrechtelijke gevolgen voor de Vennootschap voortvloeiend uit deze beslissing. Het rapport van de commissaris dat opgesteld moet worden overeenkomstig artikel 3:74 WVV, bevat een afzonderlijke beschrijving van de financiële gevolgen voor de Vennootschap.

Tijdens het boekjaar 2024 hebben de bestuurders geen belangenconflicten in de zin van artikel 7:96 WVV gemeld.

Verrichtingen met verbonden partijen

Ingeval van beslissingen of verrichtingen die verband houden met een verbonden partij van de Vennootschap wordt de procedure van artikel 7:97 WVV toegepast. Artikel 7:97 WVV verplicht onder meer verrichtingen met verbonden partijen – behoudens bepaalde uitzonderingen – voor te leggen aan het advies van een comité van drie (3) onafhankelijke bestuurders, die zich kunnen laten bijstaan door één of meerdere onafhankelijk experts.

Tijdens het boekjaar 2024 werd driemaal (3) toepassing gemaakt van de procedure in Artikel 7:97 WVV, met name:

op 15 mei 2024 naar aanleiding van de goedkeuring van het Fusieprotocol met Vastned Retail N.V. Over de toepassing van de procedure werd een persbericht gepubliceerd op 16 mei 2024 en dit persbericht kan worden geraadpleegd op de website van de vennootschap (https://vastned.be/investor-relations/ nieuws/toepassing-van-artikel-797-wvv-door-de-raad van-bestuur-van-vastned-belgium).
op 17 juni 2024 naar aanleiding van de goedkeuring van het Fusievoorstel met betrekking tot de Fusie met Vastned Retail N.V. en de kennisgeving aan de aandeelhouders, schuldeisers en werknemers overeenkomstig artikel 2:333e NBW en artikel 12:112, §1, 2º WVV . Over de toepassing van deze procedure werd een persbericht gepubliceerd op 18 juni 2024 en dit persbericht kan worden geraadpleegd op de website van de vennootschap ((https://vastned.be/investorrelations/nieuws/toepassing-van-artikel-797-wvv-doorde-raad-van-bestuur-van-vastned-belgium-2).
op 30 juli 2024 naar aanleiding van de goedkeuring van het Omstandig Schriftelijk Verslag van de raad van bestuur omtrent de Fusie met Vastned Retail N.V. en de oproeping van de buitengewone algemene vergadering. Over de toepassing van deze procedure werd een persbericht gepubliceerd op 30 juli 2024 en dit persbericht kan worden geraadpleegd op de website van de vennootschap (https://vastned.be/investorrelations/nieuws/toepassing-van-artikel-797-wvv-doorde-raad-van-bestuur-van-vastned-belgium-3).

Bij deze drie aangelegenheden onthielden de heer Reinier Walta en mevrouw Peggy Deraedt zich als 'betrokken bestuurders' in toepassing van artikel 7:97 WVV van deelname aan de beraadslaging en de stemming over deze beslissingen.

Meldingen in toepassing van artikel 37 van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen

Artikel 37 van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen voorziet dat de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) voorafgaandelijk door de GVV in kennis moet worden gesteld van geplande verrichtingen door de GVV of één van haar perimetervennootschappen wanneer één of meer van de volgende personen rechtstreeks of onrechtstreeks als tegenpartij bij die verrichtingen optreden of er enig vermogensvoordeel uit halen: de personen die de openbare GVV controleren of er een deelneming in bezitten; de promotor van de openbare GVV; de andere aandeelhouders van alle perimetervennootschappen van de openbare GVV; de bestuurders, de zaakvoerders, de leden van het Executive Committee, de personen belast met het dagelijks bestuur, de effectieve leiders of de lasthebbers; en de met al deze partijen verbonden personen.

Deze geplande verrichtingen moeten een belang vertegenwoordigen voor de openbare GVV, moeten passen binnen haar strategie en moeten tegen normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd. Deze verrichtingen moeten onmiddellijk bekend worden gemaakt.

In boekjaar 2024 stelde de vennootschap de FSMA driemaal (3) in kennis van dergelijke geplande verrichtingen in toepassing van artikel 37 van de GVV-Wet, met name naar aanleiding van de toepassing van de belangenconflictprocedure van artikel 7:97 WVV.

3b. Aandeelhoudersstructuur tot en met 31 december 2024

Vastned had tot en met 31 december 2024, overeenkomstig de ontvangen transparantiemeldingen, de volgende aandeelhouders:

Aandeelhouders	Aandeelhouderschap (in %)
Vastned Retail N.V.	65,49%
J.G. de Jonge	3,02%
Free float	31,49%
TOTAAL	100%

Het kapitaal van Vastned bedroeg tot 31 december 2024 zevenennegentig miljoen tweehonderddertien duizend tweehonderddrieëndertig euro en tweeëndertig eurocent (€ 97.213.233,32) en was onderverdeeld in 5.078.525 aandelen.

Alle aandelen zijn gewone aandelen, hebben een gelijke kapitaalvertegenwoordigende waarde en geven elk recht op één stem op de Algemene Vergadering.

Alle aandelen zijn vrij overdraagbaar en er gelden geen wettelijke of statutaire beperkingen op de uitoefening van de eraan verbonden stemrechten.

De aandelen kunnen worden aangehouden op naam (ingeschreven in het register van aandelen van Vastned) of in gedematerialiseerde vorm (vertegenwoordigd door een boeking op een effectenrekening op naam van de aandeelhouder), naar keuze van de aandeelhouder.

De eigenaars van de aandelen op naam kunnen hun verzoek tot omzetting van hun aandelen in gedematerialiseerde aandelen aan de Vennootschap richten. Dit verzoek dient schriftelijk te gebeuren, rechtsgeldig ondertekend (handgeschreven of elektronisch in de zin van artikel 3.10 van verordening (EU) nr. 910/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 23 juli 2014 betreffende elektronische identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van richtlijn 1999/93/EG) en via mail gericht aan [email protected].

3c. Informatie in toepassing van artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007

1. Kapitaalstructuur

Er wordt verwezen naar de toelichting onder punt 'Aandeelhoudersstructuur tot en met 31 december 2024' hierboven en punt '4 Governance vanaf 1 januari 2025'.

2. Overdrachtsbeperkingen

Alle aandelen uitgegeven door de Vennootschap zijn vrij overdraagbaar en er gelden geen wettelijke of statutaire beperkingen op de uitoefening van de eraan verbonden stemrechten.

3. Bijzondere zeggenschapsrechten

Er zijn geen houders van effecten waaraan bijzondere zeggenschapsrechten verbonden zijn, en een beschrijving van deze rechten.

4. Aandelenplannen en bijzondere zeggenschapsmechanismes

De Vennootschap heeft geen aandelenplannen voor werknemers en dus ook geen mechanismes waarbij de zeggenschapsrechten over aandelen niet rechtstreeks door de werknemers worden uitgeoefend.

5. Beperking van de uitoefening van het stemrecht

Er zijn geen wettelijke of statutaire beperkingen van de uitoefening van het stemrecht verbonden aan de aandelen. In toepassing van artikel 7:217 WVV zijn de stemrechten verbonden aan de eigen aandelen aangehouden door de Vennootschap geschorst zolang zij door de vennootschap zijn aangehouden.

6. De aandeelhoudersovereenkomsten

Er zijn Vastned geen aandeelhoudersovereenkomsten bekend die aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van effecten en/of van de uitoefening van het stemrecht.

7. De regels voor de benoeming en vervanging van de leden van het bestuursorgaan en voor de wijziging van de statuten van Vastned;

Er wordt verwezen naar artikel 10 in de statuten van de Vennootschap: De Vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur die is samengesteld uit ten minste drie leden die benoemd zijn door de algemene vergadering van aandeelhouders voor in principe een periode van vier jaar. De algemene vergadering kan het mandaat van elke bestuurder te allen tijde en zonder opgave van redenen met onmiddellijke ingang beëindigen. De bestuurders zijn herverkiesbaar. De raad van bestuur telt minstens drie onafhankelijke bestuurders overeenkomstig de toepasselijke wettelijke bepalingen. Tenzij het benoemingsbesluit van de algemene vergadering anders bepaalt, eindigt het mandaat van de uittredende en niet herverkozen bestuurders onmiddellijk na de algemene vergadering die in die nieuwe benoemingen heeft voorzien. Ingeval één of meerdere mandaten openvallen kunnen de overblijvende bestuurders, bijeengekomen in raad, voorlopig in de vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de algemene vergadering. De eerstvolgende algemene vergadering moet het mandaat van de gecoöpteerde bestuurder al dan niet bevestigen. Hun eventuele vergoeding mag niet worden bepaald in functie van de verrichtingen en transacties die de Vennootschap of haar perimetervennootschappen realiseren.

De beperkingen zoals bepaald in artikel 7:91 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen zijn niet van toepassing.

De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen; zij moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien in de GVV wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen. De benoeming van de bestuurders wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de FSMA.

Voor wat betreft de wijziging aan de statuten, verwijzen we

naar artikel 22 in de statuten: De algemene vergadering kan slechts geldig beraadslagen over wijzigingen aan de statuten indien ten minste de helft van het kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet vervuld is, dan moet de algemene vergadering opnieuw worden bijeengeroepen en beslist de tweede vergadering op geldige wijze ongeacht het deel van het kapitaal dat de aanwezige of vertegenwoordigde aandeelhouders vertegenwoordigen. De algemene vergadering kan niet beraadslagen over de punten die niet op de agenda voorkomen. Behoudens andersluidende wettelijke bepaling wordt elke beslissing door de algemene vergadering genomen bij gewone meerderheid van de stemmen, ongeacht het aantal vertegenwoordigde aandelen. Blanco of ongeldige stemmen kunnen niet worden toegevoegd aan het aantal uitgebrachte stemmen. Iedere wijziging van de statuten is slechts toegelaten indien ze wordt goedgekeurd door ten minste drie vierde van de stemmen of, indien het gaat om de wijziging van het voorwerp of de doelen van de Vennootschap, door vier vijfde van de uitgebrachte stemmen, waarbij onthoudingen noch in de teller noch in de noemer worden meegerekend. Stemmen gebeurt door handopsteking of naamafroeping, tenzij de algemene vergadering een andere beslissing neemt bij gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Ieder ontwerp van statutenwijziging moet voorafgaandelijk worden voorgelegd aan de FSMA.

8. Bevoegdheden van het bestuursorgaan, met name wat de mogelijkheid tot uitgifte of inkoop van aandelen betreft

Vastned heeft sinds 1 januari 2025 geen toegestaan kapitaal. De raad van bestuur kan sinds 1 januari 2025 ook geen aandelen inkopen zonder nieuwe machtiging van de algemene vergadering.

9. Belangrijke overeenkomsten met controlewijzigingsbepalingen

Alle financieringsovereenkomsten met de banken aangegaan door Vastned bevatten gebruikelijke controlewijzigingsbepalingen.

10. Overeenkomsten met bestuurders of werknemers

De overeenkomsten die Vastned sloot met haar bestuurders en werknemers voorzien geen vergoedingen wanneer, naar aanleiding van een openbaar overnamebod, de bestuurders ontslag nemen of zonder geldige reden moeten afvloeien of de tewerkstelling van de werknemers beëindigd wordt.

4. Governance vanaf 1 januari 2025

Met de voltooiing van de Fusie met ingang van 1 januari 2025 is Vastned de moedervennootschap van de Vastned-groep geworden. Om te benadrukken dat dit de hoofdentiteit van de groep is, is de naam van Vastned Belgium gewijzigd naar 'Vastned'. Deze naamswijziging benadrukt de centrale rol van de vennootschap binnen de groep en markeert een nieuwe fase in de ontwikkeling van de organisatie. De herstructurering vereiste een herziening van de bestuursprocessen en -structuren om effectief te kunnen opereren binnen de nieuwe governance kaders.

Allereerst zijn de verschillende bestuursorganen gereorganiseerd, waarbij de mandaten van de bestuursleden zijn herzien. Een aantal bestuurders hebben hun mandaat vervroegd neergelegd en nieuwe bestuurders zijn aangetreden.

Sinds 1 januari 2025 bestaat de raad van bestuur uit de volgende bestuursleden:

Bestuurders			Einde mandaatstermijn
Lieven Cuvelier	Onafhankelijk bestuurder	Voorzitter van de raad van bestuur Lid van het benoemings- en remuneratiecomité	29 april 2026

Désirée Theyse	Onafhankelijk bestuurder	Voorzitter van het auditcomité	26 april 2028

Ludo Ruysen	Onafhankelijk bestuurder	Voorzitter van het benoemings- en remuneratiecomité Lid van het auditcomité	29 april 2026

	Mariëtte Meulman Niet-uitvoerend bestuurder	Lid van het auditcomité	28 april 2027

Ber Buschman	Niet-uitvoerend bestuurder	Lid van het benoemings- en remuneratiecomité	28 april 2027

De nieuwe samenstelling van de raad van bestuur van Vastned voldoet aan de voorwaarden zoals vastgelegd in de statuten van de vennootschap. Deze statuten vereisen dat minstens drie (3) bestuurders als onafhankelijk kwalificeren overeenkomstig artikel 7:87 WVV en de criteria beschreven in bepaling 3.5 van de Code 2020. Bovendien is er voldaan aan de vereisten voor gender en diversiteit, zoals bepaald in artikel 7:86 WVV, dat stelt dat ten minste een derde van de leden van de raad van bestuur van een ander geslacht moet zijn dan de overige leden.

De bestuurders worden in principe benoemd voor een periode van vier jaar, maar hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering worden herroepen. Bij de recente benoemingen is echter besloten om de bestuurders, met uitzondering van Désirée Theyse, voor een kortere periode aan te stellen. Het mandaat van Lieven Cuvelier en Ludo Ruysen loopt af na de gewone algemene vergadering die beslist over de jaarrekening van het boekjaar eindigend op 31 december 2025. Het mandaat van Mariëtte Meulman en Bernard Buschman eindigt na de gewone algemene vergadering die beslist over de jaarrekening van het boekjaar eindigend op 31 december 2026.

Het Auditcomité is sinds 1 januari 2025 samengesteld uit de volgende drie (3) niet-uitvoerende, onafhankelijke bestuurders, en beschikt dus over een collectieve deskundigheid op het gebied van de activiteiten van de gecontroleerde vennootschap. Ten minste één lid van het auditcomité beschikt over de nodige deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit:

Désirée Theyse (voorzitter). Mevrouw Désirée Theyse heeft aanzienlijke ervaring opgedaan in diverse leidinggevende en adviserende functies binnen de zakelijke en financiële dienstverlening. Haar rol als Chief Financial Officer bij verschillende organisaties, gecombineerd met haar ervaring als commissaris, getuigt van haar diepgaande inzicht in financiële processen en strategische besluitvorming.
Mariëtte Meulman.

Mevrouw Mariëtte Meulman heeft een sterke achtergrond in corporate governance en vastgoed, met uitgebreide ervaring als bestuurder en commissaris. Haar rol als voorzitter van verschillende audit- en remuneratiecommissies en haar voortdurende professionele ontwikkeling onderstrepen haar deskundigheid en onafhankelijkheid in financiële toezichtrollen.

• Ludo Ruysen.

De heer Ludo Ruysen brengt aanzienlijke expertise in boekhouding en audit met zich mee, dankzij zijn ervaring als commissaris en lead partner bij genoteerden bedrijven en als engagement partner voor belangrijke Belgische dochtervennootschappen van grote multinationals en zijn diepgaande kennis van IFRS en US GAAP. Zijn rol als managing partner bij KPMG Advisory en zijn academische bijdragen versterken zijn onafhankelijkheid en deskundigheid.

Het corporate governance charter voorziet in de oprichting vanaf 1 januari 2025 van een Benoemingsen Remuneratiecomité. Het comité bestaat uit drie niet-uitvoerende leden, waarvan twee onafhankelijke bestuurders:

Ludo Ruysen (voorzitter)
Lieven Cuvelier
Ber Buschman

Daarnaast zijn er wijzigingen doorgevoerd in het orgaan dat bevoegd is voor het dagelijks bestuur van Vastned, namelijk het Executive Committee. Sinds 1 januari 2025 bestaat het Executive Committee uit twee leden: de CEO van Vastned, de heer Sven Bosman, en de CFO van Vastned, mevrouw Barbara Gheysen.

Sinds de voltooiing van de Fusie per 1 januari 2025, bedraagt het kapitaal van Vastned honderdtweeënnegentig miljoen driehonderdzesennegentigduizend vierhonderddrieënzestig euro en tweeëndertig eurocent (€ 192.396.463,32) en is het onderverdeeld in 19.469.032 aandelen. De aandeelhoudersstructuur oogt als volgt:

Aandeelhouders 1	Aantal aandelen
Van Herk Investments B.V.	4.024.141	20,67%
Vastned NV (eigen aandelen)	3.325.960	17,08%
Wassenaar OG B.V.	1.699.201	8,73%
J.G.H.M. Niessen en Mont Cervin S.à r.l	1.404.874	7,22%
ICAMAP Real Estate Securities Fund, S.A. SICAV-RAIF	768.887	3,95%
Publiek	8.245.969	42,35%
TOTAAL	19.469.032	100%

5. Remuneratieverslag

Benoemings- en remuneratiecomité

Vastned had in 2024 nog geen benoemings- en remuneratiecomité. De raad van bestuur zag de betreffende opdrachten van dit comité als taken van de voltallige raad van bestuur. Hiermee week Vastned af van de aanbevelingen van de Code 2020 (zie eveneens paragraaf 'pas-toe-of-leg-uit' principe). De beperkte omvang van de raad van bestuur maakte een efficiënte beraadslaging over deze onderwerpen mogelijk.

Zoals eerder vermeld, heeft Vastned wel sinds 1 januari 2025 een benoemings- en remuneratiecomité, samengesteld met de opdracht conform de aanbevelingen van de Code 2020 en de bepalingen van artikel 7:100 WVV. Vastned wijkt bijgevolg op heden niet langer af van de aanbevelingen 4.17 – 4.23 van de Code 2020.

De raad van bestuur heeft eveneens een herziening van het remuneratiebeleid opgesteld, dat in werking zou treden met retroactieve werking naar 1 januari 2025. Deze herziening wordt ter goedkeuring voorgelegd van de jaarvergadering van 30 april 2025. Indien het herziene remuneratiebeleid niet wordt goedgekeurd door de algemene vergadering van 30 april 2025, dan zal het vorige remuneratiebeleid, zoals goedgekeurd tijdens de algemene vergadering van 27 april 2022, van toepassing blijven.

Basisvergoeding voor het boekjaar 2024 Bestuurders

De remuneratie van de bestuurders in boekjaar 2024, die niet de toenmalige meerderheidsaandeelhouder vertegenwoordigden, bestond enkel uit een vaste bestuurdersvergoeding. Deze vaste bestuurdersvergoeding bedroeg vijfentwintigduizend euro (€ 25.000) per jaar als gewoon lid van de raad van bestuur en dertigduizend euro (€ 30.000) per jaar als voorzitter van de raad van bestuur. Er werden geen bijkomende vergoedingen toegekend voor het lidmaatschap van een comité, noch voor de uitoefening van het voorzitterschap van een comité.

De bestuurders verbonden aan de meerderheidsaandeelhouder voerden hun taak onbezoldigd uit, en hadden geen recht op de bestuurdersvergoeding binnen Vastned Belgium. De uitoefening van het mandaat paste binnen hun globale rol binnen de toenmalige meerderheidsaandeelhouder van Vastned.

Vastned heeft bijgevolg voor het boekjaar 2024 een totale vaste vergoeding van tachtigduizend euro (€ 80.000) toegekend aan de raad van bestuur.

De vaste bestuurdersvergoeding wordt, conform artikel 35 §1 van de GVV-wet, noch rechtstreeks noch onrechtstreeks bepaald in functie van de door de Vennootschap of haar perimetervennootschappen uitgevoerde verrichtingen en transacties.

Conform het remuneratiebeleid dat van toepassing was tijdens boekjaar 2024, ontvingen de bestuurders geen variabele vergoeding, aandelen, opties of andere aandelengerelateerde vergoeding, noch andere bonussen of voordelen.

2024 was echter wel een uitzonderlijk jaar voor Vastned. De onafhankelijke bestuurders hebben in het kader van de voorbereiding van de Fusie beduidend meer tijd moeten besteden aan de voorbereiding, het overleg en de besluitvorming omtrent de voorbereiding van de Fusie. Deze veel grotere tijdsbesteding dan voorzien voor een bestuurdersmandaat in het normale reilen en zeilen van Vastned, verantwoordt volgens de raad van bestuur een bijkomende vergoeding. Dit is de reden waarom de raad van bestuur aan de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders van Vastned voorstelt om uitzonderlijk een bijkomende vergoeding toe te kennen aan de drie onafhankelijke bestuurders van Vastned tijdens het boekjaar 2024 (t.w. Anka Reijnen, Lieven Cuvelier en Ludo Ruysen) voor een bedrag van vijfentwintigduizend euro (€ 25.000) bruto per persoon.

Er werd geen arbeidsovereenkomst afgesloten met de bestuurders en er zijn geen opzegvergoedingen van kracht. Daarnaast hebben de bestuurders geen recht om deel te nemen in de pensioenregeling van Vastned, noch het recht om een vergoeding te ontvangen in contanten hiervoor.

Leden van het Executive Committee

Het Executive Committee bestond in 2024 uit twee (2) leden. Enkel de Operational Managing Director werd voor zijn prestaties bezoldigd door Vastned Belgium. Binnen het Executive Committee werd tot en met 31 december 2024 de functie van Strategic Managing Director uitgeoefend door de heer Reinier Walta die verbonden was aan de toenmalige meerderheidsaandeelhouder, Vastned Retail N.V. in Nederland. De Strategic Managing Director was bezoldigd bij Vastned Retail N.V. in Nederland, waarbij zijn functie van Strategic Managing Director bij Vastned wordt beschouwd als een onderdeel van het globaal takenpakket. Bijgevolg is de functie van Strategic Managing Director bij Vastned onbezoldigd in België. In 2024 maakt de CFO nog geen deel uit van het Executive Committee. Zij startte haar werkzaamheden bij Vastned op 16 september 2024, maar trad pas per 1 januari 2025 toe tot het Executive Committee. Haar remuneratie voor het boekjaar 2024 wordt bijgevolg nog niet opgenomen in dit remuneratieverslag.

De remuneratie van leden van het Executive Committee, die niet verbonden zijn met de meerderheidsaandeelhouder, bestaat uit de volgende componenten:

Vaste beloning;
Variabele vergoeding op korte termijn;
Pensioen; en
Overige beloningselementen.

Gelet op de vereisten van de GVV-Wet bekleden zij hun opdracht als natuurlijke persoon en zij worden ook zo vergoed. De lezer wordt erop gewezen dat dit een vergelijking met managementposities in genoteerde vennootschappen die niet het GVV-statuut hebben, bemoeilijkt.

De Operational Managing Director kwam voor het boekjaar 2024 in aanmerking voor een jaarlijkse variabele vergoeding van maximaal vijftigduizend euro (€ 50.000). De jaarlijkse variabele vergoeding (i.e. het bedrag verbonden aan het 100% behalen van de doelstellingen) mocht niet meer bedragen dan de maximale variabele vergoeding die is opgenomen in de individuele overeenkomst van de Operational Managing Director.

Remuneratiebeleid

Tijdens het boekjaar 2024 werd het remuneratiebeleid van de Vennootschap dat werd goedgekeurd op de algemene vergadering van 27 april 2022 verder toegepast.

Zowel het remuneratiebeleid voor bestuurders en de leden van het Executive Committee, als de loon- en arbeidsvoorwaarden van de werknemers van de Vennootschap, waren gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

De remuneratie is in overeenstemming met alle regelgeving, en in het bijzondere deze opgenomen in de GVV-wetgeving;
De totale bezoldiging is qua bedrag en structuur van dien aard dat gekwalificeerde en deskundige personen kunnen worden aangetrokken en behouden;
De principes op basis waarvan remuneratie wordt toegekend, zijn helder en transparant, en voldoen aan de meest recente nationale en internationale corporate governance inzichten;
De vaste en variabele componenten zijn in lijn met de strategie van de Vennootschap, die gericht is op het stimuleren van voorspelbare en stabiele resultaten;
De remuneratie is in overeenstemming met de verantwoordelijkheden en tijdsbesteding van bestuurders, de leden van het Executive Committee en werknemers.

De remuneratie van bestuurders wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering, terwijl de remuneratie van de leden van het Executive Committee bepaald wordt door de raad van bestuur. Bij de vaststelling van de remuneratie van de leden van het Executive Committee houdt de raad van bestuur rekening met de contractuele bepalingen en wordt een vergelijking gemaakt met andere beursgenoteerde vastgoedbedrijven met een gelijkaardige omvang en complexiteit als de Vennootschap, zodanig dat de vergoedingen van de leden van het Executive Committee marktconform zijn.

Evolutie van de remuneratie

De evolutie van de remuneratie wordt als volgt samengevat:

(€ duizenden)	2024	2023	2022	2021	2020
Bestuurders	155,0	80,0	65,0	65,0	65,0
Executive Committee	497,9	293,7	427,0	499,9	457,9
Aantal leden Executive Committee op afsluitingsdatum*	1	1	1	2	2
Nettoresultaat	10.642	11.289	14.491	4.092	-8.524
Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille	15.245	16.140	14.692	14.592	14.077
EPRA resultaat	12.104	14.282	13.134	13.017	12.388
Bezettingsgraad	99,0%	99,9%	99,5%	99,3%	96,2%
EPRA resultaat per aandeel	2,38	2,81	2,59	2,56	2,44
Gemiddelde remuneratie werknemers (uitgedrukt per FTE)**	89,5	89,7	75,8	72,3	67,6

* Het aantal leden van het Executive Committee op afsluitingsdatum heeft betrekking op het aantal bezoldigde leden van het Executive Committee. De Strategic Managing Director is lid van het Executive Committee; hij wordt echter niet vergoed in België, maar vanuit Vastned Retail N.V.
** Het gemiddelde loon van de werknemers is gebaseerd op de volledige loonkost voor de Vennootschap en omvat zowel het basisloon, de sociale lasten, de eventuele reguliere bonus die werd toegekend en overige beloningselementen (zoals bv. bedrijfswagen, groepsverzekering, mobiele telefoon en maaltijdvergoedingen).

De vergoedingen van het Executive Committee schommelen doorheen de boekjaren, ten gevolge van wijzigingen in de samenstelling van het Executive Committee. Tot en met de eerste helft van boekjaar 2022 waren er twee (2) bezoldigde leden in het Executive Committee van de Vennootschap. In boekjaar 2023 is er slechts één (1) bezoldigd lid in het Executive Committee, hetgeen een daling veroorzaakte in de remuneratie van het Executive Committee. In 2024 werd een uitzonderlijke bonus toegekend aan de Operational Managing Director, wat het totale bedrag van de remuneratie van het Executive Committee deed stijgen.

In 2021 was de gemiddelde remuneratie van werknemers gestegen met 6,9% ten opzichte van de gemiddelde remuneratie in 2020. Dit was een gevolg van de indexatie, een loonstijging voor een beperkt aantal werknemers, en een hogere variabele vergoeding (wegens realisatie van de vooropgestelde doelstellingen). In 2022 steeg de gemiddelde remuneratie met 4,8% ten gevolge van indexatie en een hogere variabele vergoeding. De stijging in boekjaar 2023 was het gevolg van de indexatie van de loonkosten met 11,08%, een aantal loonsverhogingen

en van een werknemer die in 2023 geen voltijds jaar werkzaam was. De lonen, zonder uitzonderlijke bonus, blijven over 2024 in lijn met voorgaand boekjaar, dit door de combinatie van effect van de indexatie die een opwaartse druk op de loonkost had, en de vervanging van een persoon in het team met een meer junior profiel waardoor de loonkost over 2024 hetzelfde bleef in vergelijking met voorgaand boekjaar.
De Vennootschap let erop dat alle werknemers een marktconforme vergoeding krijgen volgens hun ervaring.
De toekenning van variabele vergoedingen is steeds gebaseerd, zowel voor de leden van het Executive Committee als voor de werknemers, op vooraf gedefinieerde vennootschapsdoelstellingen (weging 60%) en individuele doelstellingen (weging 40%).
De belangrijkste parameters verbonden aan de vennootschapsdoelstellingen hebben betrekking op de bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille (weging 20%), EPRAresultaat (weging 20%) en duurzaamheid (weging 20%).

De leden van het Executive Committee ontvingen geen aandelen, opties of andere aandelengerelateerde vergoeding.

De toekenningscriteria werden aan het begin van het boekjaar gedefinieerd door de raad van bestuur. De variabele vergoeding bestond voor 60% uit vennootschapsdoelstellingen en voor 40% uit individuele doelstellingen. De vennootschapsdoelstellingen voor de Operational Managing Director waren analoog aan deze van de werknemers en worden als volgt samengevat:

Bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille (weging 20%);
EPRA resultaat (weging 20%); en
Duurzaamheid (weging 20%).

Naast de kwantitatieve vennootschapsdoelstellingen werden ook kwalitatieve criteria meegenomen bij de bepaling van de variabele vergoeding op korte termijn. Deze kwalitatieve criteria waren verbonden aan de individuele doelstellingen van de Operational Managing Director.

De individuele doelstellingen voor de Operational Managing Director worden als volgt samengevat:

Managementvaardigheden (weging 10%) met betrekking tot de communicatie naar het personeel, raad van bestuur, auditcomité en binnen het Executive Committee;
(des)investeringsdossiers (weging 20%); en
Assistentie bij de Fusie (weging 10%).

Op basis van de in 2024 gerealiseerde doelstellingen werd een variabele vergoeding toegekend van in totaal vijftigduizend euro (€ 50.000). Dit komt overeen met 100% van de vooropgestelde doelstellingen. Deze bonus werd in februari 2025 uitbetaald. Er is geen terugvorderingsrecht op deze variabele remuneratie voorzien.

Ter vergelijking: voor boekjaar 2023 werd een variabele vergoeding ter waarde van vijftigduizend euro (€ 50.000) toegekend, uitbetaald in februari 2024, aan de Operational Managing Director. Er is geen terugvorderingsrecht op deze variabele remuneratie voorzien.

Naast deze reguliere bonus kan een lid van het Executive Committee in aanmerking komen voor een bijkomende jaarlijkse bonus die toegekend kan worden voor exceptionele prestaties. De toekenning van deze bonus betreft een discretionaire beslissing van de raad van bestuur van de Vennootschap. De Operational Managing Director heeft in het kader van de voorbereiding van de Fusie, bovenop zijn dagdagelijkse opdracht bijzonder veel tijd besteed en inspanningen gedaan die mede hebben geleid tot de goedkeuring van het fusievoorstel in het kader van de Fusie. De raad van bestuur heeft in zijn vergadering van 13 januari 2025 besloten om een éénmalige bonus toe te kennen aan de Operational Managing Director, voor zijn niet aflatende inspanningen en toewijding aan de voorbereiding van de Fusie. Het brutobedrag van de bonus bedraagt tweehonderdduizend euro (€ 200.000). Er is geen terugvorderingsrecht op deze variabele remuneratie voorzien.

Deze bonus zal door de Operational Managing Director, die sinds 1 januari 2025 CEO is van Vastned kunnen worden aangewend om een aantal eigen aandelen aangehouden door Vastned te kunnen kopen, mits goedkeuring door de algemene vergadering van 30 april 2025. Zodoende faciliteert de Vennootschap de CEO in het naleven van het herziene remuneratiebeleid dat zal voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 30 april 2025, waarin de CEO verplicht wordt een minimum participatie in de Vennootschap op te bouwen.

De totale vergoeding, met betrekking tot het prestatiejaar 2024, voor de leden van het Executive Committee bedroeg dus € 497,9 duizend en bestond bestond voor 49,8% uit vaste vergoedingen en 50,2% uit variabele vergoedingen. Daarbovenop kwam de uitzonderlijke eenmalige bonus na de inwerkingtreding van de Fusie. De onkosten ten laste van de Vennootschap en de kosten verbonden aan de pensioenregeling worden voor deze berekening aanzien als een vaste vergoeding.

De Vennootschap heeft geen variabele vergoedingen op lange termijn toegekend aan de leden van het Executive Committee.

(€ duizenden)	Vaste vergoeding	Variabele vergoeding	Pensioen*	Overige**	Totaal
EXECUTIVE COMMITTEE	206,7	250,0	20,6	20,6	497,9
Operational Managing Director	206,7	250,0	20,6	20,6	497,9

* De Operational Managing Director heeft een contract Individuele Pensioentoezegging (IPT), volgens het type Defined-Contribution plan, afgesloten bij een verzekeringsmaatschappij. De Vennootschap voert de betalingen uit ten voordele van de Operational Managing Director.

** Overige beloningselementen omvatten de kosten voor een bedrijfswagen, aanvullende hospitalisatieverzekering, een tablet en een mobiele telefoon (+ abonnement). De individuele componenten zijn niet materieel, waardoor deze niet afzonderlijk worden toegelicht.

Ratio hoogste en laagste vergoeding

De ratio tussen de hoogste vergoeding toegekend aan een lid van het Executive Committee en de laagste vergoeding aan een werknemer bedraagt bedraagt 1:9,1 voor het boekjaar 2024 (1:4,9 in boekjaar 2023) wat een significante stijging is ten opzichte van vorig boekjaar, dit door de uitzonderlijke bonus toegekend in het kader van de voltooiing van de Fusie.

Basisvergoeding 2025

De raad van bestuur stelt in het herziene remuneratiebeleid voor om de jaarlijkse vergoeding voor de bestuurders te verhogen naar € 50.000 per jaar als gewoon lid van de raad van bestuur en € 60.000 per jaar als voorzitter van de raad van bestuur, jaarlijks te verhogen met 2%.

De raad van bestuur heeft, op advies van het Benoemingsen Remuneratiecomité, een nieuw remuneratiebeleid uitgewerkt, dat voorligt ter goedkeuring aan de algemene vergadering en bedoeld is om toegepast te worden met ingang van 1 januari 2025. Daarbij werd ook een nieuwe benchmark studie gemaakt voor de bezoldiging van de leden van het Executive Committee, waaronder hun basisvergoeding in het licht van de nieuwe groepsstructuur en -verantwoordelijkheden na de voltooiing van de Fusie.

Duur en beëindigingsvoorwaarden

De leden van de raad van bestuur zijn in principe benoemd voor een periode van vier (4) jaar, doch hun benoeming kan te allen tijde door de algemene vergadering van aandeelhouders worden herroepen. Er is geen opzegvergoeding van kracht.

De leden van het Executive Committee worden benoemd voor onbepaalde duur. De opzegvergoeding voor de Operational Managing Director bedroeg twaalf (12) maanden. Voor de Strategic Managing Director was er, aangezien hij onbezoldigd was bij de Vennootschap, geen opzegvergoeding van kracht. Sinds 1 januari 2025 wordt het Executive Committee samengesteld door een CEO en CFO. De opzegvergoeding van de CEO bedraagt twaalf (12) maanden. De opzegvergoeding voor de CFO bedraagt zes (6) maanden bij een opzeg voor 16 september 2026, negen (9) maanden bij een opzeg voor 16 september 2027 en twaalf (12) maanden bij een opzeg na 16 september 2028.

6. Interne controle- en risicobeheerssystemen van Vastned in het kader van financiële verslaggeving in boekjaar 2024

De omgeving, met name het retail landschap, waarin Vastned opereert, is op dagelijkse basis in verandering. Dit heeft tot gevolg dat ook de risico's, waaraan de Vennootschap onderhevig is, zeer snel kunnen veranderen en nieuwe risico's een significante impact kunnen hebben op de resultaten van Vastned.

De raad van bestuur van Vastned is zich bewust van deze veranderende omgeving waarin de Vennootschap opereert en heeft hiervoor een duidelijk risicobeleid uitgestippeld. Dit laat de raad van bestuur toe om snel te schakelen bij de opkomst van nieuwe risico's. Dit risicobeleid is eveneens de leidraad voor het nemen van investerings- en desinvesteringsbeslissingen.

Bij de bepaling van de belangrijkste risicofactoren heeft de raad van bestuur van Vastned rekening gehouden met de Prospectusverordening. Bijgevolg worden enkel de risicofactoren beschreven die door de Vennootschap als specifiek en materieel werden geïdentificeerd. Voor de identificatie van specifieke en materiële risico's heeft de raad van bestuur rekening gehouden met het belang van het risico op basis van de waarschijnlijkheid dat het zich zal voordoen en de verwachte impact van het negatieve effect. In overeenstemming met artikel 16 van de Prospectusverordening worden de meest materiële risico's in elke categorie als eerste vermeld.

Dit overzicht is niet allesomvattend en is opgesteld op basis van de beschikbare informatie op 26 maart 2025, de datum waarop de raad van bestuur het jaarverslag over boekjaar 2024 heeft goedgekeurd. Nieuwe ontwikkelingen die zich voordoen in de periode tussen 26 maart 2025 en de datum van publicatie worden hieronder niet meegenomen.

Marktomstandigheden en externe economische factoren

A. Inflatierisico

De huurovereenkomsten die Vastned heeft afgesloten worden op jaarlijkse basis geïndexeerd. Aangezien een handelshuurovereenkomst steeds is afgesloten voor een periode van negen (9) jaar, met een mogelijke opzeg van de huurder na verloop van elke drie (3) jaar, is de hoogte van de huurinkomsten, en de waardering van de vastgoedbeleggingen, grotendeels afhankelijk van deze indexatie. Een stijging van de index met 100 basispunten heeft een toename van de huurinkomsten met € 0,2 miljoen tot gevolg. De huurinkomsten van Vastned worden niet beïnvloed door een negatieve index aangezien dit in de huurovereenkomsten is uitgesloten.

In het geval dat de inflatie lager is dan de stijging in de rentevoeten, dan zullen de financiële kosten sneller stijgen dan de brutohuurinkomsten. Vastned heeft een stijging van de rentevoeten deels ingedekt door het afsluiten van renteswaps of leningen met een vaste rentevoet. We verwijzen naar de sectie 'Financiële risico's - renterisico' voor meer informatie omtrent het risico van stijgende rentevoeten.

B. Economische risico's

Vastned is als onderneming afhankelijk van verschillende externe factoren die een mogelijke impact hebben op het beleid van de Vennootschap. Deze externe factoren kunnen de vorm aannemen van wijzigingen in de huidige en toekomstige economische omstandigheden, technologische evoluties (vb. e-commerce), dreigingen (terreur, oorlog, conflicten, macro-economische verschuivingen) en wijzigingen in de demografie (vb. pandemie). Een eventuele wijziging in deze externe factoren kan als gevolg hebben dat de Vennootschap niet langer stabiele huurinkomsten kan realiseren en dat bepaalde (des)investeringen niet kunnen gerealiseerd worden.

Het mogelijke risico van wijzigingen in de externe factoren wordt op jaarlijkse basis besproken in de raad van bestuur bij de analyse van de vooropgestelde strategie en wordt vertaald in de vooropgestelde budgetten. Indien nodig zal de raad van bestuur de strategie bijsturen. In het geval van uitzonderlijke omstandigheden zal de raad van bestuur bijeengeroepen worden om deze risico's te bespreken en acties te ondernemen om de Vennootschap veilig te stellen. Macro-economische factoren, voornamelijk de economische groei, hebben een significante impact op de activiteiten van Vastned. In tijden van economische groei is er een stijgende vraag naar winkelvastgoed (meer expansieve retailers), hetgeen zal resulteren in stijgende huurprijzen en een stijgende waardering van de vastgoedportefeuille. Daarnaast zullen de huurders van Vastned betere resultaten kunnen realiseren, waardoor het debiteurenrisico aanzienlijk zal verminderen.

Risico's verbonden aan de vastgoedportefeuille

A. Concentratierisico

Een verminderde vraag naar een bepaald type vastgoed (vb. binnenstedelijk winkelvastgoed) kan resulteren in een verhoogde leegstand in de winkelstraten en dalende huurprijzen. Deze dalende vraag heeft bijgevolg een impact op de waardering van de vastgoedportefeuille.

Vastned heeft hoofdzakelijk gekozen te investeren in multifunctioneel winkelvastgoed gelegen in België, meer bepaald in de populaire winkelsteden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Verder bestaat de portefeuille uit retailparken en baanwinkels van hoge kwaliteit. Op 31 december 2024 bestaat de portefeuille voor 77,4% uit binnenstedelijk winkelvastgoed en voor 22,6% uit retailparken en baanwinkels. Van het binnenstedelijk winkelvastgoed is 81,0% (uitgedrukt als percentage ten opzichte van het binnenstedelijk winkelvastgoed) gelegen in de populaire winkelsteden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge; uitgedrukt op de totale vastgoedportefeuille bedraagt dit 51,0%.

Door de mix in het type vastgoed kan de Vennootschap diversifiëren en wordt de impact van schommelingen in de reële waarde van een type vastgoed deels opgevangen door de andere types vastgoed.

B. Waardering van de vastgoedportefeuille

De vastgoedportefeuille van Vastned wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze onafhankelijke vastgoeddeskundigen beschikken over de vereiste kwalificaties en ervaringen op de markt. De door de onafhankelijke deskundigen vastgelegde waarden vertegenwoordigen de marktwaarde van de gebouwen. Bijgevolg worden schommelingen van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille weerspiegeld in de netto actiefwaarde van Vastned, zoals dit op kwartaalbasis wordt gepubliceerd. De Vennootschap heeft geen volledige controle over het waarderingsproces, aangezien de reële waarde afhankelijk is van verschillende externe factoren: leegstand in het winkelgebied, tijdelijke daling van de bezettingsgraad, dalende huurprijzen, verhoging van de overdrachtsrechten, etc…

De raad van bestuur volgt wijzigingen in de reële waarde van het vastgoed nauwgezet op. Bij sterke variaties in de reële waarde kan de raad van bestuur beslissen om de strategie verder te verfijnen om de afhankelijkheid van een bepaald type vastgoed te beperken. Hierbij heeft de raad van bestuur ook aandacht voor de geografische spreiding van het vastgoed en het type huurder.

In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1,0% (van 6,05% naar 7,05% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed dalen met € -45,6 miljoen of -14,2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 5,1% tot 36,6%.

In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1,0% (van 6,05% naar gemiddeld 5,05%), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 63,6 miljoen of 19,8%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met -5,1% tot 26,4%.

In geval van een hypothetische daling van de lopende huren van de Vennootschap (bij gelijkblijvend marktrendement) met € -1,0 miljoen (van € 19,5 miljoen naar € 18,5 miljoen), zou de reële waarde van de vastgoedportefeuille dalen met € -16,5 miljoen of -5,1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 1,7% tot 33,2%.

In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de Vennootschap (bij gelijkblijvend marktrendement) met € 1,0 miljoen (van € 19,5 miljoen naar € 20,5 miljoen), zou de reële waarde van de vastgoedportefeuille toenemen met € 16,5 miljoen of 5,1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met -1,5% tot 30,0%.

Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de lopende huren en de rendementen die gehanteerd worden in de schattingen van de vastgoedbeleggingen. Deze correlatie is buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse.

C. Kwaliteit en type huurders

Binnen Vastned gelden duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds huurwaarborgen of bankgaranties bedongen. In het standaardhuurcontract dat Vastned hanteert voor de verhuur van haar panden wordt een huurwaarborg of bankgarantie ter waarde van 6 maanden huur voorzien. Op 31 december 2024 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties ongeveer 5 maanden (of circa € 7,6 miljoen).

Daarnaast is het type huurder belangrijk voor Vastned. Historisch gezien zijn de huurprijzen voor huurders in de mode-industrie hoger dan de huurprijzen voor horecaunits. Echter, huurders in de mode-industrie werden harder getroffen door de opkomst van e-commerce. Hierdoor kwamen de huurprijzen van binnenstedelijk winkelvastgoed onder druk te staan, hetgeen finaal zou kunnen resulteren in een daling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. We verwijzen naar de sectie 'Waardering van de vastgoedportefeuille' voor de impact van dalende huurprijzen.

D. Groei en kwaliteit van de vastgoedportefeuille

Als gereglementeerde vastgoedvennootschap is het belangrijk om de kwaliteit van de vastgoedportefeuille te waarborgen, hetgeen zal uitmonden in gerichte investeringen en desinvesteringen van vastgoedbeleggingen.

Investeringen zorgen voor een toename van de brutohuurinkomsten en zullen eveneens leiden tot een toename van het uitkeerbaar resultaat. Desinvesteringen daarentegen zorgen voor een afname van de brutohuurinkomsten en leiden tot een daling van het uitkeerbaar resultaat. Als Vennootschap is het belangrijk om duurzame economische groei na te streven door middel van gerichte investeringen.

Op basis van de kennis van de economische en vastgoedcycli wordt getracht zo goed mogelijk in te spelen op de neergaande en opgaande bewegingen van de markten. Op basis van economische indicatoren kan het normaal te verwachten conjunctuurverloop immers naar best vermogen worden ingeschat. De investeringsmarkt en in het bijzonder de huurmarkt van het winkelvastgoed reageren met enige vertraging op de volatiliteit van de economische conjunctuur.

Periodes van uitgesproken hoogconjunctuur geven aanleiding tot hogere marktprijzen die op een later tijdstip onderhevig kunnen zijn aan sterk negatieve correcties. Tijdens deze periode van hoogconjunctuur zal Vastned een eerder gematigd beleid inzake investeringen aan de dag leggen om het risico op een foute timing van investeringen trachten te vermijden. In periodes van teruglopende conjunctuur daalt de waarde en de bezettingsgraad van gebouwen veelal.

Financiële risico's

A. Renterisico

Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een goede mix tussen kortlopende kredietlijnen en langlopende, zodat niet alle externe financieringsschuld komt te vervallen op dezelfde maturiteitsdatum. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken.

In januari 2024 heeft Vastned de herfinanciering van de kredietlijnen doorgevoerd. De bestaande kredietverstrekkers waren bereid om hetzelfde kredietbedrag (inclusief de kredietfaciliteit van € 15,0 miljoen die op 31 juli 2023 werd terugbetaald) terug ter beschikking te stellen. Hierdoor beschikt de Vennootschap, vanaf 1 februari 2024, opnieuw over kredietfaciliteiten ter waarde van € 125,0 miljoen. De looptijd van deze kredietfaciliteiten varieert tussen twee (2) en vijf (5) jaar. De herfinanciering werd afgesloten aan marktconforme voorwaarden.

Naast de herfinanciering van de bestaande kredietlijnen heeft de Vennootschap ook Interest Rate Swaps (IRS-)contracten afgesloten voor de indekking van het renterisico. In het huidig boekjaar werden IRS-contracten voor een notioneel bedrag van € 80,0 miljoen afgesloten. De gemiddelde interestvoet (inclusief bankmarges) blijft, als gevolg van deze herfinanciering, onder de 4,0%.

Op 31 december 2024 bestaat 64% van de beschikbare kredietlijnen van de Vennootschap uit financieringen met een vaste rentevoet of gefixeerd door middel van renteswaps. De resterende 36% zijn kredieten met een variabele rentevoet. Van de opgenomen kredieten op 31 december 2024 is 79% gefixeerd door middel van renteswaps of door een vaste rentevoet. De resterende 21% heeft een variabele rentevoet.

De vaste rentevoeten zijn gefixeerd voor een resterende periode van gemiddeld 3,6 jaar.

Op basis van de opgenomen kredietfaciliteiten per 31 december 2024 (€ 100,6 miljoen) heeft een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% een effect van € 0,2 miljoen per jaar op het EPRA resultaat. Dit wordt verklaard door het feit dat de Vennootschap 80% van de opgenomen kredietlijnen werd gefixeerd door renteswaps of door vaste rentevoeten.

B. Toegang tot financiële middelen

Het sluiten van een financieringscontract of de belegging in een indekkingsinstrument met een financiële instelling doet een tegenpartijrisico ontstaan in geval van het in gebreke blijven van deze instelling. Om dit tegenpartijrisico te beperken doet Vastned beroep op verschillende referentiebanken in de markt om een zekere diversificatie van de herkomst van haar financieringen en van de rente-indekkingsinstrumenten te verzekeren waarbij een bijzondere aandacht uitgaat naar de prijskwaliteitverhouding van de geleverde diensten.

Vastned onderhoudt handelsrelaties met vier (4) banken:

de banken die de financiering verzekeren: ING België NV, BNP Paribas Fortis NV, Belfius Bank NV en KBC Bank NV
de banken die tegenpartij zijn voor de renteindekkingsinstrumenten: BNP Paribas Fortis NV, ING België NV, KBC Bank NV en Belfius Bank NV.

Vastned beoordeelt op regelmatige basis de lijst van haar bankrelaties en haar blootstelling aan elk ervan.

Het financieel model van Vastned steunt op een structurele schuldenlast, zodat haar positie van contanten bij een financiële instelling in principe vrij beperkt is. Op 31 december 2024 heeft Vastned liquide middelen aangehouden ter waarde van € 0,4 miljoen.

De financieringsovereenkomsten die werden afgesloten tussen Vastned en de kredietinstellingen bevatten een aantal convenanten waaraan Vastned moet voldoen. Deze convenanten zijn financiële ratio's die vooral verband houden met het geconsolideerd financiële schuldenniveau van Vastned of haar financiële intrestlast. Deze ratio's beperken eveneens het bedrag dat Vastned nog zou kunnen lenen.

Op 31 december 2024 is voldaan aan de verschillende convenanten en zijn er geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch werden er hypothecaire volmachten toegestaan. Indien Vastned deze ratio's niet meer zou respecteren, dan kunnen de financiële instellingen eisen dat de financieringsovereenkomsten van de Vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.

Vastned is beperkt in haar leencapaciteit door de maximale schuldgraad die de regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen toestaat. Het theoretische supplementaire schuldvermogen van Vastned bedraagt op 31 december 2024, binnen de limieten van de ratio van 65% die wettelijk is vastgelegd ongeveer € 110,2 miljoen (zodat de schuld zou stijgen tot € 213,7 miljoen) bij gelijkblijvende waardering van de bestaande vastgoedportefeuille. Op 31 december 2024 bedraagt de schuldgraad 31,5%.

Wettelijke en regelgevende risico's

A. Risico's verbonden aan het GVV-statuut en Belgisch belastingregime

Sinds 27 oktober 2014 geniet de Vennootschap van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. Als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap is Vastned onderworpen aan de bepalingen van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en het koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, samen de GVV-regelgeving.

Als openbare GVV is Vastned blootgesteld aan het risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake GVV's. Daarnaast is er ook het risico op verlies van de erkenning van het statuut van openbare GVV. In dat geval verliest Vastned het voordeel van het gunstig fiscaal stelsel van GVV en zullen alle huurinkomsten belast worden aan het gangbare tarief van de vennootschapsbelasting in België. Bovendien wordt het verlies van de erkenning meestal gezien als een gebeurtenis waardoor de kredieten die Vastned heeft gesloten vervroegd opeisbaar worden.

Het behoud van de status van openbare GVV heeft de voortdurende aandacht van de raad van bestuur en het Executive Committee. Zo worden de uitkeringsverplichting en de financieringslimieten periodiek en ad hoc bij herfinanciering, investeringen en opmaak van het dividendvoorstel berekend, respectievelijk bepaald.

Duurzaamheidsrisico's

A. ESG-communicatie

Binnen Vastned wordt door de raad van bestuur belang gehecht aan de vraagstukken op het gebied van klimaat en milieu (E), maatschappij (S) en goed bestuur (G). Deze thema's zijn immers belangrijk voor verschillende stakeholders: aandeelhouders, financiële instellingen, huurders, medewerkers, enz.

Indien Vastned niet communiceert omtrent de ESGproblematiek, dan kan dit leiden tot reputatieschade, het afhaken van aandeelhouders en het niet kunnen afsluiten van financieringen. Om deze risico's te beperken werd een dubbele materialiteitsmatrix opgesteld. Deze dubbele materialiteitsmatrix zal de komende maanden met de nieuwe raad van bestuur, die aangetreden is per 1 januari 2025, besproken en beoordeeld worden. Ook dienen de materialiteitsdrempels in de nieuwe structuur van Vastned post-Fusie kritisch te worden beoordeeld.

Financiële verslaggevingsrisico's

Het financiële verslaggevingsrisico betreft de kans dat de financiële verslaggeving van de Vennootschap onjuistheden van materieel belang bevat waardoor stakeholders foutief zouden geïnformeerd worden over de operationele en financiële resultaten van de Vennootschap, alsook het risico dat de door de regelgeving opgelegde timing inzake financiële verslaggeving niet wordt gerespecteerd. Hierdoor kan de Vennootschap reputatieschade lijden en kunnen stakeholders beleggingsbeslissingen nemen die niet op de juiste gegevens gebaseerd zijn, hetgeen kan resulteren in claims ten aanzien van de Vennootschap.

Elk kwartaal wordt een volledige boekhoudkundige afsluiting en consolidatie opgesteld en gepubliceerd. Om het proces van financiële verslaggeving te optimaliseren wordt binnen het financiële team steeds een planning met deadlines opgemaakt voor alle taken die dienen vervuld te worden. Het financiële team stelt vervolgens de kwartaalcijfers en de balansen op. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en intern gecontroleerd.

Om het risico op fouten in de financiële verslaggeving te beperken, worden de cijfers besproken binnen het Executive Committee en hun juistheid en volledigheid worden gecontroleerd door onder andere analyses van huurinkomsten, operationele kosten, leegstand, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz. Vergelijkingen met forecasts en budgetten worden besproken. Het Executive Committee rapporteert vervolgens elk kwartaal de financiële staten aan het auditcomité met vergelijking van jaarcijfers, budget en verklaringen bij eventuele afwijkingen. De enkelvoudige en geconsolideerde cijfers worden door de commissaris gecontroleerd op juistheid en volledigheid bij de publicatie van de jaarresultaten. Eventuele verschillen worden door de commissaris gerapporteerd aan het auditcomité. Bij de publicatie van de halfjaarcijfers voert de commissaris een beperkt nazicht uit.

Brugge Steenstraat • Massimo Dutti

Verslag betreffende 4 het aandeel

Beursgegevens

Het aandeel van Vastned (VASTB) noteert op Euronext Brussels en sinds 2 januari 2025 op Euronext Amsterdam en is het opgenomen in de beursindex GPR 250 Europe. Vanaf 24 maart 2025 zal Vastned opgenomen worden in de Bel Mid index in plaats van de Bell Small index.

Evolutie beurskoers

De beurskoers van het aandeel Vastned bedraagt € 27,60 op 31 december 2024 of een daling met circa -10,4% ten opzichte van 31 december 2023 (€ 30,80). Het aandeel heeft als laagste slotkoers € 26,00 (23 december 2024) en als hoogste slotkoers € 32,80 (17 september 2024) genoteerd.

De gemiddelde beurskoers per aandeel van boekjaar 2024 bedraagt € 29,93 ten opzichte van € 29,33 in boekjaar 2023.

De koers van Vastned bleef in de eerste helft van 2024 stabiel en kende een duidelijke opwaartse beweging richting de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders die werd gehouden op 25 september 2024 met betrekking tot de goedkeuring van de Fusie. Door de (i) de toekenning van een uitzonderlijk dividend van € 1,00 met ex-dividend date 27 september 2024 en (ii) de uitbetaling van het interimdividend in november 2024 van € 2,30 per aandeel, was de koers per einde 2024 lager op 31 december 2024.

Discount Vastned

Het aandeel van Vastned noteerde in 2024 met een gemiddelde discount van -34% ten opzichte van de nettowaarde (reële waarde). De nettowaarde van een aandeel Vastned bevat in onderstaande grafiek het dividend van boekjaar 2023 dat werd uitbetaald op 8 mei 2024 en het interimdividend van boekjaar 2024 dat werd uitbetaald op 22 november 2024.

Evolutie beurskoers 2020 – 2024

Gedurende de laatste vijf (5) jaar (2020-2024) is de beurskoers van het aandeel Vastned gedaald van € 45,40 op 1 januari 2020 naar € 27,60 op 31 december 2024, hetgeen overeenkomt met een daling van circa -39,2%.

Door de uitbraak van de COVID-19 pandemie in maart 2020 en de sluiting van niet-essentiële winkels ter bestrijding van de COVID-19 pandemie daalde het aandeel van Vastned sterk. Bij de publicatie van de cijfers over het derde kwartaal 2020 en het positieve nieuws over de vaccinatie van de volledige bevolking veerde de koers van het aandeel op. Sindsdien blijft het aandeel schommelen rond een koers van € 30,00. In 2022 werden de Belgische vastgoedaandelen zwaar getroffen door

de renteverhogingen van de Europese Centrale Bank, aangezien er een sterke correlatie bestaat tussen de beurskoers van vastgoedaandelen en de langetermijnrente. Vastned bleef echter vrij stabiel presteren.

In de tweede helft van 2024 zorgde de fusiegoedkeuring voor een eerder dividend, waardoor de koers rond deze periode een stijging doormaakte. Vanaf november nam de koers echter weer af door de uitbetaling van het interimdividend en toekenning van het uitzonderlijk, tussentijds dividend, gecombineerd met de externe macroeconomische ontwikkelingen zoals de oorlog in Oekraïne, spanningen in het Midden-Oosten en de Amerikaanse presidentsverkiezingen.

Vergelijking Vastned met BEL 20 Close index

Overheen 2024 heeft het aandeel Vastned – in relatieve waarde – minder sterk gepresteerd als de BEL 20 index.

Vergelijking Vastned met GPR indexen Gedurende de laatste 5 jaar (2020 - 2024) heeft het

aandeel van Vastned minder sterk gepresteerd in vergelijking met de BEL 20 index.

Bij de start van de COVID-19 pandemie kreeg Vastned het zwaar te verduren, analoog aan alle andere vastgoedfondsen die zich concentreren op winkelvastgoed. De maatschappij ging in lockdown en alle winkels, met uitzondering van voedingswinkels, werden verplicht gesloten. Na het opheffen van de eerste lockdown en de aankondiging van vaccins ter bestrijding van de COVID-19 pandemie, herleefde de economie opnieuw.

Dit manifesteerde zich in stijgende beurskoersen bij BEL 20 ondernemingen. Het aandeel Vastned herstelde deels, maar had nog af te rekenen met het negatieve sentiment rond winkelvastgoed in de topwinkelstraten. In 2022 herleefde de fysieke winkel en begonnen E-commerce spelers zich te vestigen in de winkelstraten om de klantervaring te optimaliseren. Deze trend was nog steeds zichtbaar in 2023. Daarenboven kwam, als gevolg van de forse renteverhogingen van de Europese Centrale Bank, de beurskoers van alle vastgoedondernemingen onder druk. In 2024 kende het aandeel van Vastned een relatief stabiele evolutie.

Uit deze grafiek blijkt dat Vastned in 2024 minder presteerde ten opzichte van de Bel 20 index en de Euronext 100 index. Ten opzichte van de GPR 250 Belgium index en GPR 250 Europe index presteerde Vastned wel sterker. Deze sterke prestatie is te danken aan de kwalitatieve vastgoedportefeuille en de lage, stabiele schuldgraad.

Bijkomende informatie over de indexen kan aangevraagd worden bij Euronext Brussels voor wat de Euronext 100 en BEL 20 betreft en bij Global Property Research (www.propertyshares.com) voor wat de GPR 250 Europe en GPR 250 Belgium betreft.

Verhandelde volumes Vastned Dividend en aantal aandelen

	31.12.2024	31.12.2023	31.12.2022
Aantal aandelen op het einde van de periode	5.078.525	5.078.525	5.078.525
Aantal dividendgerechtigde aandelen	5.078.525	5.078.525	5.078.525
Aantal op naam	3.347.193	3.346.888	3.346.889
Gedematerialiseerde aandelen	1.731.332	1.731.637	1.731.636
Beurskapitalisatie bij afsluiting (€ duizenden)	140.167	156.419	150.832
Free float*	31,49%	31,49%	31,49%

Beurskoers (€)	31.12.2024	31.12.2023	31.12.2022

Hoogste slotkoers	32,80	32,30	34,80
Laagste slotkoers	26,00	26,00	25,80
Beurskoers op afsluitingsdatum	27,60	30,80	29,70
Premie (+) / Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%)	-36,0%	-32,5%	-35,0%
Gemiddelde beurskoers	29,93	29,33	30,61

Gegevens per aandeel (€)	31.12.2024	31.12.2023	31.12.2022
Nettowaarde (reële waarde) 	43,16	45,66	45,69
Nettowaarde (investeringswaarde) 	44,74	47,19	47,23
EPRA NRV  (€)	45,14	47,19	46,85
EPRA NTA  (€)	43,56	45,66	45,29
EPRA NDV  (€)	43,16	45,66	45,69
EPRA resultaat	2,38	2,81	2,59
Brutodividend	2,30	2,30	2,25
Nettodividend	1,610	1,610	1,575
Brutodividendrendement op slotkoers (%)	8,3%	7,5%	7,6%
Nettodividendrendement op slotkoers (%)	5,8%	5,2%	5,3%

Volume (aantal aandelen)
Gemiddeld dagvolume	1.521	758	1.248
Jaarvolume	389.465	190.357	304.421
Omloopsnelheid	0,03%	0,01%	0,02%

Volume (aantal aandelen)

* Free float betreft het percentage van de aandelen dat in handen is van het publiek. Het gaat om de aandelen waarvoor Vastned geen transparantie verklaring van een derde heeft ontvangen.

Op 31 december 2024 noteert de beurskoers van het aandeel van Vastned € 27,60 waarmee het haar aandeelhouders een aantrekkelijk bruto dividendrendement van 8,3% bood overheen het jaar.

De verhandelde volumes lagen met een gemiddelde van 1.521 stuks per dag hoger dan in 2023 (gemiddelde van 758 stuks per dag). In boekjaar 2024 werden verhoogde volumes waargenomen na de aankondiging van het fusievoornemen in mei 2024. Op 23 mei werden er meer dan 20.000 aandelen Vastned verhandeld.

1 Free float betreft het percentage van de aandelen dat in handen is van het publiek. Het gaat om de aandelen waarvoor Vastned geen transparantieverklaring van een derde heeft ontvangen.

Met Bank Degroof Petercam is er sinds december 2001 een liquiditeitsovereenkomst afgesloten om de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen. In de praktijk gebeurt dit door regelmatig aan- en verkooporders in te dienen binnen bepaalde marges.

De free float 1 bedraagt 31,49% op het einde van boekjaar 2024.

Aandeelhouders

Per 31 december 2024 zijn de volgende aandeelhouders, op basis van de ontvangen transparantiemeldingen, bekend bij de Vennootschap.

Vastned Retail N.V. Mercuriusplein 11 2132 HA Hoofddorp Nederland	3.325.960 aandelen	65,49%
J.G. de Jonge	153.190 aandelen	3,02%
Publiek	1.599.375 aandelen	31,49%
TOTAAL	5.078.525 AANDELEN	100%

Brussel Elsenesesteenweg • ZARA

5 Financiële kerncijfers Vastned

per 31 december 2024 (vóór voltooiing Fusie)

Dividendrendement

Brutodividenduitkering: € 2,30 per aandeel

Beurskoers

Dividendrendement

Resultaten in 2024

NETTORESULTAAT	10.642	11.289

Niet uitkeerbaar resultaat perimetervennootschappen	-23	-25
Belastingen: uitgestelde belastingen	-34	-52
Andere portefeuilleresultaat 	-2.014	87
Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten	-886	-1.890
Resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen	409	5
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	1.086	-1.118
EPRA Resultaat* 	12.104	14.282
(€ duizenden)	2024	2023

* In overeenstemming met de richtlijnen uitgevaardigd door de European Securities and Market Authority (ESMA), welke van toepassing zijn sinds 3 juli 2016, worden de door Vastned gehanteerde Alternative Performance Measures (APM's) opgenomen. Deze APM's worden verder in het jaarverslag aangeduid met een . De definities en het gebruik van de APM's, alsook de reconciliatietabellen worden weergegeven in hoofdstuk 8 'Alternative Performance Measures' op pagina 177 en volgende van dit jaarverslag. Op de website www.vastned.be is tevens een aparte begrippenlijst met betrekking tot deze APM's opgenomen voor toekomstige referentie.

Resultaat per aandeel	2024	2023
Aantal dividendgerechtigde aandelen	5.078.525	5.078.525
Nettoresultaat (€) 	2,10	2,22
EPRA resultaat (€) 	2,38	2,81
Brutodividend (€)	2,30	2,30
Nettodividend (€)	1,610	1,610

EPRA¹

EPRA Resultaat (€ per aandeel) •
EPRA NRV (€ per aandeel) .
EPRA NTA (€ per aandeel) .
EPRA NDV (€ per aandeel) .
EPRALTV (%) ·
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (%) ·
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (%) •
EPRA Huurleegstandspercentage (%) ·
EPRA Cost Ratio (inclusief directe leegstandskosten) ◆
EPRA Cost Ratio (exclusief directe leegstandskosten) •

1 Financiële prestatie-indicator berekend volgens de Best Practices Recommendations van EPRA (European Public Real Estate Association). Voor een gedetailleerde berekening van deze indicatoren verwijzen we naar het Verslag van het Executive Committee. Deze gegevens worden louter ter informatie vermeld en zijn niet vereist door de regelgeving op gereglementeerde vastgoedvennootschappen en zijn ook niet onderworpen aan enig nazicht vanwege overheidsinstanties. Deze cijfergegevens werden niet geauditeerd door de commissaris met uitzondering van het EPRA Resultaat, de EPRA NRV, de EPRA NTA en de EPRA NDV en de EPRA LTV. Zie ook www.epra.com.

EPRA - Kerncijfers	31.12.2024	31.12.2023

EPRA Resultaat (€ per aandeel) 	2,38	2,81
EPRA NRV (€ per aandeel) 	45,14	47,19
EPRA NTA (€ per aandeel) 	43,56	45,66
EPRA NDV (€ per aandeel) 	43,16	45,66
EPRA LTV (%) 	32,1%	25,7%
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) (%) 	5,4%	5,6%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (%) 	5,4%	5,6%
EPRA Huurleegstandspercentage (%) 	1,0%	0,1%
EPRA Cost Ratio (inclusief directe leegstandskosten) 	19,2%	15,3%
EPRA Cost Ratio (exclusief directe leegstandskosten) 	18,3%	15,1%

Financiële kalender 2025

ma 28 juli Halfjaarlijks financieel verslag per 30 juni 2025			ma 27 oktober Tussentijdse verklaring over de resultaten per 30 september 2025

Gezonde financiële structuur

Kerncijfers	31.12.2024	31.12.2023

Eigen vermogen (€ duizenden)	219.175	231.894
Vreemd vermogen (€ duizenden)	109.617	84.006
Schuldgraad (%) *	31,5%	25,3%

Kerncijfers per aandeel	31.12.2024	31.12.2023

Aantal dividendgerechtigde aandelen	5.078.525	5.078.525
Nettowaarde (reële waarde) (€)	43,16	45,66
Nettowaarde (investeringswaarde) (€)	44,74	47,19
Beurskoers op afsluitingsdatum (€)	27,60	30,80
Premie (+) / Discount (-) t.o.v. reële nettowaarde (%)	-36,0%	-32,5%

* Berekening in overeenstemming met de GVV-wetgeving en zoals gedefinieerd in de begrippenlijst van dit jaarverslag.

Vervaldagenkalender kredietlijnen

Voor een gedetailleerde beschrijving verwijzen we naar het 'Toelichting 16 Langlopende en kortlopende financiële schulden' in het financieel verslag.

In 2024 heeft Vastned de herfinanciering van de bestaande Belgische kredietlijnen, ter waarde van € 125,0 miljoen, gefinaliseerd. Hierdoor beschikt Vastned, opnieuw over kredietfaciliteiten ter waarde van € 125,0 miljoen. De looptijd van deze kredietfaciliteiten varieert tussen drie (3) en vijf (5) jaar.

Vastgoedverslag 6 Vastned

per 31 december 2024 (vóór voltooiing Fusie)

76 77

Spreiding naar branche van de huurders³

Spreiding naar omvang van de huurders

Risicospreiding in de vastgoedportefeuille 1, 2

1 Uitgedrukt als een percentage van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.

2 Exclusief de activa bestemd voor verkoop.

Geografische spreiding

6 Vastgoedverslag Vastned

Evolutie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen

Op 31 december 2024 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (inclusief de waarde van de IFRS 16 gebruiksrechten ter waarde van € 0,1 miljoen en exclusief de activa bestemd voor verkoop) € 321,6 miljoen, hetgeen een stijging is van € 12,0 miljoen ten opzichte van de reële waarde op het einde van vorig boekjaar (€ 309,6 miljoen op 31 december 2023).

Vastgoedpatrimonium	31.12.2024	31.12.2023
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen* (€ duizenden)	321.553	309.581
Totale verhuurbare oppervlakte* (m²)	77.529	75.165

* Exclusief de activa bestemd voor verkoop.

Bezettingsgraad

Bezettingsgraad op 31 december 2024: 99,0% (99,9% op 31 december 2023)

Evolutie bezettingsgraad

Antwerpen Steenhouwersvest • Damoy

Overzicht van de vastgoedportefeuille¹

					31.12.2024
Vastgoedbeleggingen	Oppervlakte (m²)	Jaarlijks huurinkomsten (€ duizenden)	Investeringswaarde (€ duizenden)	Reële waarde (€ duizenden)	Weging (%)
Brussel	8.848	3.134	59.653	58.198	18%
Vlaanderen	57.251	14.204	239.867	234.019	73%
Wallonië	11.430	2.211	30.069	29.336	9%
TOTAAL VASTGOED BELEGGINGEN	77.529	19.549	329.589	321.553	100%

Cluster	Adres	Bouw- / renovatie jaar	Bruto opp. (m²)	Huurders	Huur inkomsten (€)*	Bezettings graad (%)**	Aanschaf fingswaarde (€)	Verzeke ringswaarde (€)
Antwerpen Huidevetters straat – Korte Gasthuisstraat	Huidevettersstraat 12-14 Korte Gasthuisstraat 27 Groendalstraat 11	2014 2014 2013		G-Star RAW Pop-up huurder Marie Frisine
			868		417.011		100% 4.224.733 2.268.060
Antwerpen	Steenhouwersvest	2017		Décor Heytens
Steenhouwers vest	44-46-48			DAMOY Antwerp Le Pain Quotidien DAMOY Agency Residentiële huurders
			910		320.825	100%		6.447.742 1.746.667

Elsenesteenweg 16	1995		A high Life Carrefour
Elsenesteenweg 41-43	2017		Action
			Zara
			Footlocker
			Kruidvat
			Hema
			Zeeman
			Medi-Market
Louizalaan 7	2015		ICI Paris XL
Nieuwstraat 98	2017		Pop-Media

		8.848		3.133.863	100% 17.045.353 23.047.834

Gent Veldstraat - Zonnestraat	Veldstraat 23-27 Veldstraat 81 Zonnestraat 6-8 Zonnestraat 10 Volderstraat 15	2003 2018 2016 2018 2009		Hennes & Mauritz Edisac A.S.Adventure Fox SRL G-Star RAW Residentiële huurders
			7.008		2.210.182	100% 32.639.918 13.595.737

Brugge Centrum	Steenstraat 38	2013		Massimo Dutti
	Steenstraat 80	2015		Hennes & Mauritz

			3.394		1.419.664	100% 21.757.693 15.420.283

* Huurinkomsten op jaarbasis = de geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten voor aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.