RAPPORT ANNUEL 2024 SPACE FOR GROWTH

2024 fut une année historique pour Montea. Nous avons lancé notre programme de croissance ambitieux, Track27, et commencé à en poser les bases concrètes. Nous avons célébré la plus forte croissance annuelle du portefeuille de notre histoire. C'est une performance qui souligne nos ambitions et se traduit également par un bénéfice par action de 4,73 euros. Ces bons résultats constituent une base solide pour la poursuite du déploiement de Track27, qui vise à faire passer notre portefeuille à 3,5 milliards d'euros d'ici fin 2027, avec un bénéfice par action de 5,60 euros.

Cette année a été un grand pas en avant, non seulement en termes de croissance, mais aussi en termes de confiance financière. Nous avons obtenu pour la première fois une solide investment grade rating à long terme, ce qui constitue une reconnaissance claire de notre approche financièrement disciplinée visant à une croissance durable. Cette notation est le résultat d'années de planification minutieuse et de choix stratégiques.

En outre, Montea a franchi une étape importante dans l'extension de sa présence en France et en Allemagne. Grâce à une augmentation de capital réussie, nous avons accéléré nos plans d'expansion en France avec l'acquisition du portefeuille Reverso. En Allemagne, nous avons continué à développer nos activités en faisant une acquisition dans le port de Hambourg, une décision stratégique importante pour l'avenir. À Tiel, nous avons entamé le plus grand développement de notre histoire pour notre client Intergamma.

L'attention constante que nous portons aux sites stratégiques a également porté ses fruits cette année. Même dans un climat économique difficile, nous continuons à maintenir des taux d'occupation élevés, ce qui témoigne de la valeur que nous proposons à nos clients et de l'emplacement stratégique de nos sites.

Nos succès ont également été reconnus par le monde extérieur. En Belgique, nous avons été nominés pour le prestigieux Prix de l'Entreprise de l'Année décerné par EY, ce qui est un grand honneur. Aux Pays-Bas, nous avons reçu le Logistics Award pour le centre de distribution durable que nous avons construit pour Lekkerland à Waddinxveen.

Cette base solide nous permet d'envisager l'avenir avec confiance. L'année 2025 a déjà bien commencé avec une réalisation dont nous sommes particulièrement fiers : Montea a été incluse dans l'indice BEL20. Cette reconnaissance confirme le dévouement permanent de nos collègues, la confiance de nos clients et le soutien continu de nos actionnaires dans notre histoire de croissance. Et que nous réserve l'avenir ? En 2025, nous prenons des mesures ambitieuses : nous visons une croissance de 8 % du bénéfice par action et un objectif d'investissement de 300 millions d'euros. Track27 est désormais pleinement opérationnel et continue de se concentrer sur le développement et l'expansion de notre réserve foncière, ainsi que sur nos projets énergétiques. Nous croyons fermement au pouvoir des partenariats avec des promoteurs expérimentés et proposons des transactions de cession-bail pour aider les entreprises logistiques à financer leur future croissance.

Ensemble, nous mettons le cap sur l'avenir, convaincus qu'il y a toujours de la place pour la croissance.

Nous attendons avec impatience ce que 2025 nous apportera.

Avec fierté,

Le mot du CEO "Ensemble, nous mettons le cap sur l'avenir, convaincus qu'il y a toujours de la place pour la croissance."

Jo De Wolf — CEO

1975 → PETROLEUM-ZUID ANVERS

Depuis les années soixante, Petroleum-Zuid à Anvers est resté en grande partie abandonné et pollué. La zone avait été fortement contaminée par du pétrole et des métaux lourds.

Voici une reconstitution de l'état du site tel qu'il était en 1975.

→ 2025 → BLUE GATE ANTWERP AUJOURD'HUI

Le terrain a été entièrement assaini et transformé en Blue Gate Antwerp, un parc d'activités durable axé sur l'économie circulaire et les technologies propres.

→ 2055 SPACE FOR GROWTH

Energy Storage Transport aérien par drones Centre de distribution Montea avec logements superposés Terrains de sport et de loisirs 123456789
Zone verte
Escaut + Vallée de l'Escaut
Coupoles de lumière
Agriculture urbaine
Panneaux solaires
Espaces extérieurs biodiversifiés 10
Végétalisation verticale : façades vertes recouvrant les centres de distribution, contribuant à l'amélioration de la qualité de l'air, à l'isolation et à la biodiversité 11
Fermes solaires 12
Stations de recharge pour camions électriques 13
Activités en lien avec les voies navigables 14
Bois lamellé-croisé (CLT Cross Laminated Timber) 15
Stations de recharge pour vélos 16

Une projection de ce à quoi le site pourrait ressembler en 2055.

Petroleum-Zuid était autrefois un des sites de stockage de produits pétroliers les plus importants d'Europe. Dès la seconde moitié du XIXe siècle, cette zone située au sud d'Anvers s'est développée pour devenir une zone industrielle hautement sécurisé, avec des dizaines de réservoirs, de raffineries et d'installations portuaires. Cette zone a joué un rôle crucial dans l'approvisionnement énergétique et le commerce de la ville, mais elle présentait également des risques considérables, tels que des incendies majeurs et une grave pollution environnementale.

Pendant la Seconde Guerre mondiale, Petroleum-Zuid a été en grande partie détruite par des bombardements. Peu après, l'industrie pétrolière s'est installée sur un nouveau site. A partir des années 1960, les entreprises ont commencé à quitter la zone, laissant derrière elles un terrain largement abandonné et fortement contaminé par les hydrocarbures et les métaux lourds.

En 1975, Petroleum-Zuid était toujours- en activité, mais ses heures de gloire appartenaient déjà au passé. L'expansion du port d'Anvers vers le nord et l'introduction de réglementations environnementales plus strictes,lui firent perdre peu à peu sa fonction. Les installations et les zones de stockage devinrent obsolètes, et de vastes portions du terrain furent mises à l'arrêt. Dans les années qui suivirent, Petroleum-Zuid sombra dans l'abandon et resta profondément pollué.

Voici une reconstitution de l'état du site tel qu'il était en 1975.

En 2011, les premiers plans ont vu le jour pour redonner vie au site de Petroleum-Zuid. En 2016, Montea est devenu le partenaire exclusif pour le développement de la zone logistique. Le terrain a été entièrement assaini et transformé en Blue Gate Antwerp, un parc d'activités durable axé sur l'économie circulaire et les technologies propres.

La première pierre a été posée pour le DHL Delivery Centre, livré en 2021. Nous y avons ensuite construit le tout premier centre de distribution belge d'Amazon Logistics, livré en 2022, et nommé en 2023 aux Belgian Construction Awards dans la catégorie Climate Future Project.

En 2024, nous avons livré un troisième centre logistique durable pour Herfurth et le Dries Van Noten Group. Ce bâtiment a remporté la Realty Sustainable Building Award dans la catégorie Industrial & Logistics. Le projet a également été récompensé à l'international : à Munich, Montea a reçu pour ce centre la Expo Real Impact Award.

Tous les développements de Montea sur le site Blue Gate possèdent la certification BREEAM "Excellent". Ils sont non seulement neutres en énergie, mais produisent plus d'énergie renouvelable qu'ils n'en consomment. Grâce aux panneaux solaires en toiture, aux quais de déchargement étanches, aux pompes à chaleur et aux puits de lumière, la consommation est réduite au minimum. L'utilisation du bois lamellé-croisé (CLT) a permis d'accélérer le chantier tout en assurant une isolation efficace sur le plan énergétique.

Autrefois une friche industrielle lourdement polluée, le site est aujourd'hui un bâtiment énergétiquement positif, créateur d'emplois, à deux pas du centre-ville d'Anvers.

1975 → PETROLEUM-ZUID ANVERS

→ 2025 → BLUE GATE ANTWERP AUJOURD'HUI

D'une friche industrielle à une vision d'avenir

01	Nous sommes Montea	p. 14
02	2024 – les 10 évènements marquants	p. 26
03	Nos fondements pour une logistique durable	p. 40
04	Perspectives	p. 124
05	Rapport de gestion	p. 130
06	Montea en bourse	p. 160
07	Déclaration de gouvernance d'entreprise	p. 166
08	Facteurs de risque	p. 212
09	États financiers	p. 222
10	Ensemble de données	p. 302
11	Informations complémentaires	p. 386

1 Montea développe et investit dans des biens logistiques stratégiquement situés le long des principaux axes en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne. Grâce à notre vision à long terme et notre expertise reconnue dans la réhabilitation des sites désaffectés et des friches industrielles, nous apportons des solutions durables aux défis persistants, réhabilitons des espaces en friche et créons de nouvelles opportunités d'emploi. Nous accompagnons activement nos clients dans leur transition énergétique tout en créant des environnements de travail agréables pour plus de 65 000 employés.

NOUS SOMMES MONTEA

CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN

Équipe Reconnaissance de la stratégie ESG

Réserve foncière

Nombre de sites au 31/12/2024

118 Surface (m2 ) 2 132 243 m² Taux d'occupation 99,9 %

Juste valeur

2 793 M €

Foncier détenu 2 720 452 m²

Foncier en cours de développement

830 K m²

Foncier sous gestion 1.890 K m²

Valeur de marché

541 M €

Grey/brownfields

80 %

Foncier générateur de revenus

55 % (retour sur investissement: 5,8 %)

Portefeuille immobilier

Score GRESB Bâtiments existants Moyenne GRESB 76

Score GRESB Développements Moyenne GRESB 86

Direction 2023 : 13 12 personnes Employés 2023 : 45 49 personnes

Conseil d'administration 2023 : 7

7 personnes

¹⁶ Nombre moyen d'heures de formation/etp 55 heures

Répartition des genres

hommes

NOUS SOMMES MONTEA FAITS MARQUANTS LOGISTIQUE DURABLE PERSPECTIVES RAPPORT DE GESTION MONTEA EN BOURSE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE FACTEURS DE RISQUE ÉTATS FINANCIERS ENSEMBLE DE DONNÉES INFOS COMPLÉMENTAIRES

Approche multigénérationnelle

Depuis notre création, nous jouons un rôle actif sur le marché de l'immobilier logistique. Grâce à notre expertise, nous identifions avec précision le potentiel des nouveaux développements et sélectionnons des sites stratégiques, attractifs aujourd'hui et conçus pour le rester à long terme.

Nous réaménageons des sites industriels avec des concepts innovants, anticipant les évolutions du marché et les nouvelles exigences environnementales. Notre ambition est claire : garantir que nos bâtiments répondent aux normes de demain, en s'adaptant aux réglementations en mutation et aux besoins changeants de nos clients. Rares sont les entreprises cotées qui adoptent une approche aussi durable et multigénérationnelle. Nous semons aujourd'hui les graines qui porteront leurs fruits pendant de nombreuses années.

Stimuler la croissance grâce à notre réserve foncière

Notre réserve foncière comprend 2,7 millions de m² de terrains prêts à être développés dont plus de 80 % sont des sites désaffectés et friches industrielles. Pour les nouveaux investissements, nous avons tendance à opérer via l'approche « productrice de revenus » : nous achetons des sites stratégiquement situés qui continueront à générer des revenus locatifs. Au fil du temps, nous développons un centre de distribution à l'épreuve du temps sur le site, soit pour le locataire existant, soit pour un nouveau client.

Le climat d'incertitude qui règne aujourd'hui sur le marché entraîne des difficultés financières chez certains opérateurs logistiques. C'est pourquoi nous travaillons avec nos clients et réalisons parfois des opérations de cession-bail, libérant ainsi des capitaux qu'ils peuvent ensuite utiliser pour investir dans la croissance ou l'expansion de leurs activités.

« Un investissement est toujours pensé sur le long terme. Par exemple, notre portefeuille contient encore aujourd'hui des bâtiments situés sur des sites acquis par mon père. Il existe même un site que nous avons démoli et reconstruit à deux reprises. »

Dirk De Pauw Président du Conseil d'Administration

« Nous avions de nombreuses exigences en matière de dépenses d'investissement à satisfaire, y compris des investissements liés à la durabilité. » Grâce à la cessionbail, nous avons pu libérer du capital rapidement et sans complication. Nous avons désormais assuré la pérennité de nos activités commerciales à long terme »

Ben Vos CFO Vos Logistics

Podcast 'Au-Delà de la Salle de Réunion'

Écoutez la série de podcasts 'Au-Delà de la Salle de Réunion', où notre PDG, Jo De Wolf, dialogue avec plusieurs parties prenantes clés de Montea.

Scannez le code QR ou écoutez via montea.com/fr/montea-podcasts

Nombre de sites 31/12/2024

Surface (m2 ) 99 500

Juste valeur 89 M € Taux d'occupation

100 %

Part dans le portefeuille 3 %

France

Nombre de sites 31/12/2024

Surface (m2 ) 292 500

Juste valeur

406 M €

Taux d'occupation 99,1 %

Part dans le portefeuille

14 %

Belgique

Nombre de sites 31/12/2024

Surface (m2 ) 951 500

Juste valeur

1 191 M €

Taux d'occupation

100 % Part dans le portefeuille

43 %

Nombre de sites 31/12/2024 37

Surface (m2 )

788 500

Juste valeur

1 107 M €

Taux d'occupation

100 %

Part dans le portefeuille 40 %

Sites stratégiques en Europe occidentale

Nos équipes locales spécialisées interviennent au cœur des principaux axes logistiques en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne. Il s'agit non seulement de centres économiques importants en Europe occidentale, mais aussi de pays où le foncier devient de plus en plus rare.

Des équipes expérimentées et spécialisées partout où nous sommes présents

Dans chacun de nos quatre pays, nos équipes locales sont en charge du développement commercial, de la gestion des actifs, de la gestion immobilière et de la comptabilité. Les fonctions finance, fiscalité, informatique, durabilité, support juridique, ressources humaines, marketing, communication et relations publiques sont centralisées en Belgique au sein des services généraux. Grâce à cette organisation, nous sommes en mesure d'être rapidement opérationnels et d'accélérer notre développement lorsque nous explorons de nouveaux marchés.

Charleroi Bruxelles Liège Gand Anvers

Une collaboration à long terme avec nos clients

Nous nous engageons à offrir à nos clients une expérience optimale, tant en matière d'emplacement, de qualité des infrastructures que de gestion. Notre approche repose sur l'écoute et la compréhension de leur vision de l'avenir, de leurs besoins et défis, afin d'adapter nos solutions de manière efficace et personnalisée. La collaboration et les retours clients sont au cœur de cette démarche.

Nos clients jouent également un rôle clé dans nos nouveaux développements, nous incitant à pousser encore plus loin notre réflexion créative et innovante, en sortant des sentiers battus. Ainsi, à Bruxelles, nous avons conçu un centre e-commerce pour Delhaize, intégrant un parking et des panneaux solaires sur le toit. À Waddinxveen, nous avons développé et livré un centre de distribution spacieux et inondé de lumière naturelle pour Lekkerland. Nous avons également installé des systèmes de stockage d'énergie sur des dizaines de nos sites.

Innovation et durabilité : au cœur de notre ADN

Depuis 2014, Montea met l'accent sur le développement de sites désaffectés (anciens sites industriels non contaminés) et friches industrielles (anciens sites contaminés nécessitant une dépollution). Au cours des trois dernières années, nous avons investi plus de 15 millions d'euros dans la dépollution de sites contaminés. Cela constitue un élément essentiel de notre engagement en matière de responsabilité sociétale et de notre mission, qui vise à réduire au strict minimum l'utilisation de terrains vierges (zones non aménagées).

Nos nouveaux développements s'inscrivent également dans une démarche d'innovation : il s'agit de bâtiments à zéro émission. Ils ne recourent plus aux combustibles fossiles, et nous établissons l'empreinte carbone complète de chaque bâtiment afin de garantir que nos sites produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment.

Montea poursuit ses investissements dans le stockage de l'énergie et s'engage à intégrer des solutions durables, notamment des quais de chargement hermétiques, des pompes à chaleur, des stations de recharge pour camions électriques, des systèmes de refroidissement, de chauffage et d'éclairage optimisés, ainsi que la récupération de la chaleur résiduelle, sans oublier l'utilisation de toitures et d'isolations durables.

Nous repoussons également nos limites sur le plan conceptuel, par exemple par le biais de partenariats avec des établissements d'enseignement et de recherche. En 2024, Montea est également devenue membre du Vlerick Sustainability Centre et a participé activement à une étude de cas sur la finance durable.

Lekkerland à Waddinxveen, aux Pays-Bas

Des fondamentaux solides dans un environnement macro-économique volatile

À 34,8 %, le LTV EPRA de Montea est extrêmement bas, et notre ratio dette nette/EBITDA (ajusté) s'élevait à 6,9x à la fin de l'année 2024. Nous nous appuyons sur des contrats de crédits et des couvertures à long terme, chacun ayant une durée moyenne restante d'environ 6 ans, et notre ratio de couverture était de 98 % à la fin de l'année 2024.

Notre position de liquidité reste robuste, avec environ 204 millions d'euros de financement immédiatement disponible à la fin de l'année 2024. Malgré la hausse des taux d'intérêt, le coût moyen annualisé de notre dette s'élève à seulement 2,3 %, et nos actifs restent non grevés.

L'ambition de Montea est de préserver ces fondamentaux solides dans les années à venir. Nous poursuivons une expansion ciblée de notre portefeuille, en mettant l'accent sur des secteurs et des clients stratégiques (comme la santé et le recyclage) et sur des implantations à forte valeur ajoutée (telles que les aéroports et les sites multimodaux). Cette stratégie s'avère fructueuse, avec un taux d'occupation supérieur à 99 % depuis 2018 et une durée moyenne des baux avant première échéance de 5,9 ans à la fin de l'année 2024.

Ouvrir la voie au rapport CSRD

En 2021, nous avons répertorié nos principaux enjeux ESG dans une matrice de matérialité unique. En 2024, nous avons mené une analyse approfondie de l'ensemble de nos chaînes de valeur afin de nous conformer à la directive CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), qui encadre la publication d'informations sur la durabilité des entreprises. Nous avons consulté nos parties prenantes internes et externes pour évaluer l'impact des enjeux matériels ainsi que leurs risques et opportunités financiers.

Pour en savoir plus sur notre double matrice de matérialité, consultez la page 62-63.

« Nous assainissons des sites contaminés par le cyanure, le goudron, les résidus d'essence et les PFAS. Nous privilégions autant que possible le réemploi des sols réhabilités sur place. Souvent situés dans des zones stratégiques avec des connexions multimodales, ces sites sont parfaitement adaptés pour dynamiser l'activité économique et créer de nouveaux emplois. Un autre atout majeur est leur raccordement existant aux infrastructures énergétiques. »

Dirk Van Buggenhout Chief Sustainability Officer

Durée moyenne des beaux

5,9 ans

Taux d'occupation moyen

99,9%

Durée moyenne des beaux pour les projects en cours

14 ans

Une politique financière prudente et cohérente

Montea n'a pas été épargnée par la hausse des taux d'intérêt et l'inflation, qui ont marqué ces dernières années et fortement impacté notre cours de bourse. Cependant, malgré un contexte macroéconomique difficile, nous avons su identifier les bonnes opportunités et rester sur la bonne voie.

Depuis 2019, notre ratio d'endettement (LTV) est resté inférieur à 40 %, témoignant de notre gestion financière rigoureuse. Bien que nous n'ayons pas eu un besoin immédiat de financement supplémentaire, nous avons choisi de faire appel aux marchés des capitaux afin de soutenir nos ambitions de croissance, une décision stratégique que nous avons pleinement mise en œuvre.

Grâce à nos solides performances, nous avons su attirer chaque année de nouveaux investisseurs internationaux, renforçant ainsi notre position sur le marché. Au total, nous avons apporté plus de 600 millions d'euros et investi 1,3 milliard d'euros. Nous avons également augmenté notre bénéfice par action et notre valeur d'actif net par action chaque année.

Ces résultats remarquables nous ont permis d'atteindre une étape clé en 2024 : l'obtention d'une notation d'investissement BBB+ par Fitch Ratings. L'attribution de cette notation par un organisme indépendant confirme la solidité financière et la solvabilité de Montea, dont l'objectif est d'obtenir un meilleur accès à tous les marchés de capitaux, d'attirer une base d'investisseurs plus importante et de bénéficier de conditions de financement favorables.

Les Monteaneers : des leaders spécialisés

Focalisation, esprit d'entreprise, expertise et travail d'équipe sont les valeurs fondamentales de Montea. Nous favorisons un travail d'équipe dynamique en permettant une prise de décision rapide et efficace. Une grande partie de notre croissance repose sur des partenariats uniques et durables avec les propriétaires fonciers, les promoteurs, les clients et les institutions publiques.

Nos collaborateurs sont des entrepreneurs, engagés dans la création de valeur ajoutée pour toutes les parties prenantes. Toutefois, comme tout entrepreneur, les Monteaneers aspirent à récolter les fruits de leur succès. C'est pourquoi nous leur offrons la possibilité de participer à des plans d'options sur actions et d'achat d'actions. Avec un taux d'adhésion de plus de 85 %, ces programmes connaissent un succès remarquable au fil des années. Grâce à ces initiatives, l'engagement de nos collaborateurs est plus fort que jamais.

« Lors de nos recrutements, nous recherchons des talents souhaitant s'inscrire dans une relation à long terme avec l'entreprise. Montea propose des parcours de carrière inspirants, permettant à ses collaborateurs de se développer aussi bien sur le plan professionnel que personnel. »

Steven Claes Chief Human Resources Officer

Investment grade rating

BBB+

Taux d'endettement ERPA*

34,8 %

Alternative Performance Measures

Les APM utilisés par Montea, y compris les indicateurs de performance EPRA, sont indiqués dans cette publication par un astérisque (*), conformément aux lignes directrices de l'ESMA (European Securities and Markets Authority), informant le lecteur que la définition se réfère à un APM. Les indicateurs de performance définis par les règles IFRS ou par la loi, ainsi que ceux qui ne sont pas basés sur les rubriques du bilan ou du compte de résultats, ne sont pas considérés comme des APM. Le calcul détaillé des indicateurs de performance EPRA et des autres APM utilisés par Montea est présenté dans la section 10 (10.1 et 10.2) de ce rapport annuel.

Notre conseil d'administration

Les Monteaneers et le conseil d'administration de Montea partagent des valeurs communes. Pour garantir des décisions équilibrées, nous accordons une attention particulière à la diversité en matière de genre, d'expérience, de compétences et de connaissances lors du recrutement de nos administrateurs. Les directeurs actuels viennent d'horizons très variés, couvrant des secteurs tels que la banque, l'industrie pharmaceutique et l'immobilier. Nous veillons également à ce que nos membres du conseil possèdent une expertise approfondie en ESG, un critère clé dans notre processus de sélection.

2024 a été une année de reconnaissance, de réalisations et de grandes opportunités pour Montea. La croissance sans précédent de notre portefeuille a une fois de plus souligné la force de notre orientation stratégique. Dans ce chapitre, nous revenons sur quelques temps forts de cette évolution positive : des projets et des réalisations dont nous sommes fiers et qui renforcent notre confiance pour l'avenir.

CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX

2024 — LES 10 ÉVÈNEMENTS MARQUANTS

3. Le portefeuille Reverso : acquisition après augmentation de capital

Notre portefeuille en France s'est considérablement élargi grâce à l'acquisition du portefeuille Reverso : 17 sites stratégiquement situés, représentant 650 000 m² de surface au total. Ceux-ci sont entièrement loués, principalement au Groupe Jacky Perrenot, ce qui marque le début d'un nouveau partenariat durable avec l'un des leaders du marché dans le secteur des transports en France. L'acquisition a été rendue possible par une augmentation de capital réussie de 154 millions d'euros.

Pour en savoir plus sur le portefeuille Reverso, consultez la page 48.

sites Montea en France

1. Réalisation de nos objectifs financiers pour 2024

Nous avons largement dépassé nos pévisions financières pour 2024. Le bénéfice EPRA s'élève à 99,3 millions d'euros, dont 95,6 millions d'euros récurrents, soit une hausse de 17 % année sur année (YoY). Cela correspond à un bénéfice EPRA de 4,73 € par action, dont 4,55 € récurrents - en hausse de 2 % par rapport à l'année précédente, compte tenu de 14 % d'actions supplémentaires. Notre dividende a augmenté de 7 % année sur année (YoY) (d'activités récurrentes) pour atteindre 3,74 € par action. Nous avons également enregistré la plus forte croissance de notre portefeuille en une seule année : la valeur a augmenté de 513 millions d'euros pour atteindre 2,8 milliards d'euros grâce à de nouveaux clients tels que Lekkerland, Intergamma et Herfurth.

Pour en savoir plus, consultez la page 134-135.

Résultat EPRA Croissance du portefeuille

Résultat EPRA par action

2. Un bon départ pour Track27

En septembre 2024, nous avons lancé Track27, notre plan de croissance le plus ambitieux à ce jour, qui associe nos objectifs financiers et de développement durable. Cette initiative a connu un démarrage fulgurant, avec plus de 40 % du volume d'investissement cumulé visé déjà alloué ou mis en œuvre au cours de sa première année.

Curieux de savoir comment Track27 façonne notre avenir ? En savoir plus à la page 44.

Dividende par action

Volume des investissements

Investi : 441 M €
En cours : 57 M €
Restant : 702 M €
Total : 1.200 M €

3,74 €

2024

2023

4. Investissement dans les plateformes multimodaux

Expansion en Allemagne

Nous avons investi plus de 50 millions d'euros dans notre présence sur le sol allemand. Nous y avons acheté un parc logistique dans le port de Hambourg, d'une superficie locative totale de 63 500 m². Le site logistique est entièrement loué à cinq entreprises au total. Ainsi, en plus de nos locaux existants à Mannheim (8,3 ha) et à Leverkusen (2,8 ha), nous continuons d'étendre notre empreinte internationale. Ce sont tous des bâtiments modernes avec un grand potentiel de redéveloppement. Le rendement initial est de 6,5 %.

Plus grande empreinte dans le port de Gand : TML

Nous avons renforcé notre présence dans le port de Gand en acquérant un site de Tailormade Logistics (TML) par le biais d'un apport en nature. Le site, d'une superficie de 20 000 m², comprend un entrepôt de 12 000 m² et un immeuble de bureaux de 2 000 m². Le vendeur, Tailormade Logistics SA (TML), a signé un accord de cession-bail qui l'engage pour au moins 10 ans. Cet investissement de 12 millions d'euros a un rendement initial d'environ 6,7 %.

Potentiel de (re)développement à Zellik

À Zellik, dans la périphérie de Bruxelles, nous avons ajouté une nouvelle parcelle à notre réserve foncière contrôlée - un investissement de 20 millions d'euros. Le site de 36 000 m² comprend 14 000 m² de surface locative brute (SLB) et environ 15 000 m² de potentiel de (re)développement. Le terrain a depuis été loué pour six ans ; le permis devrait être délivré dans un avenir proche.

Vente et cession-bail à Maastricht Beatrixhaven

Par le biais d'une opération de cession-bail, nous avons acquis le site de l'entreprise de recyclage Rubber Resources dans la zone industrielle Beatrixhaven à Maastricht. Il s'agit d'un terrain d'environ 42 000 m² avec une zone de stockage de 16 000 m², que nous louons à long terme à Rubber Resources. L'emplacement est idéal pour la distribution vers les Pays-Bas, la Belgique et l'Allemagne, grâce à un accès facile aux réseaux ferroviaires, routiers et fluviaux. Cette acquisition a représenté un investissement de 8 millions d'euros, avec un rendement initial de plus de 7 %.

Premier site dans le port d'Anvers : Luithagen

Sur le site de Luithagen, un parc d'activités de 11 lots dans le port d'Anvers, nous avons investi - par le biais d'une opération d'apport - dans 20 000 m² d'entrepôts et de bureaux sur un site de 42 000 m². L'acquisition du site, que nous continuons à louer aux locataires actuels, a représenté un investissement de 10,85 millions d'euros, avec un rendement initial attendu d'environ 8,0 %.

Sites de qualité à Diemen et Oss

Nous avons investi 29,7 millions d'euros dans deux sites de premier plan aux Pays-Bas. À Diemen, près d'Amsterdam, nous avons acheté un site industriel de près de 28 000 m² avec un grand potentiel de redéveloppement. Actuellement, la propriété est louée à Cooper Consumer Health. Dans la ville d'Oss, dans le Brabant septentrional, nous développons un centre de distribution durable de 16 000 m² pour Vos Logistics, qui recevra un certificat BREEAM « Excellent ». Nous prévoyons un rendement initial moyen de 6,9 % pour cet investissement.

5. Développement du projet : de nouvelles étapes

En termes de développement de projets, 2024 a été marquée par l'achèvement de quatre projets loués (environ 100 000 m² au total). Il s'agit notamment du centre de distribution frigorifique et surgelé de pointe pour Lekkerland à Waddinxveen (NL), du centre de livraison à domicile pour le commerce électronique de Delhaize à Forest (BE) et du développement du dernier kilomètre à Blue Gate, à Anvers, pour Herfurth et le groupe Dries Van Noten (BE). En outre, quatre développements sont en cours (environ 125 000 m² au total), dont un centre de distribution à Tiel pour Intergamma (91 000 m²) - le plus grand développement de Montea à ce jour. Nous avons également élargi notre réserve foncière avec 530 000 m² supplémentaires de potentiel de développement futur.

6. Des mesures ambitieuses d'économie d'énergie et de CO2

Outre le développement de projets immobiliers durables, nous optimisons continuellement nos sites existants en termes de durabilité. Nous avons également mis en œuvre un large éventail de mesures ambitieuses d'économie d'énergie en 2024.

Pompes à chaleur

Les pompes à chaleur jouent un rôle clé dans nos mesures d'économie d'énergie, car elles chauffent et refroidissent efficacement les bâtiments sans utiliser de combustibles fossiles. À la fin de l'année 2024, 45 % de notre portefeuille était déjà équipé de pompes à chaleur à haut rendement énergétique.

Électricité renouvelable

Nous faisons également un grand pas dans la transition de l'électricité grise à l'électricité renouvelable. En 2024, 81 % de notre consommation d'électricité dans notre portefeuille provenait de sources renouvelables, qu'il s'agisse d'électricité renouvelable achetée ou d'énergie produite localement (par exemple, des panneaux solaires). Cela représente une augmentation de 12 % par rapport à 2023.

Programme de stockage de l'énergie et SGE

Nous avons également commencé à déployer notre programme de stockage d'énergie (voir page 56), ainsi que la mise en œuvre d'un SGE (système de gestion de l'énergie). Cela nous permet de contrôler de manière flexible nos actifs énergétiques - tels que les panneaux solaires, les chargeurs de VE et les batteries - aux moments les plus opportuns. De cette manière, nous optimisons non seulement notre consommation d'énergie, mais aussi notre facture énergétique.

Bois lamellé-croisé

En 2024, nous avons utilisé pour la première fois le CLT (Cross Laminated Timber ou bois lamellé-croisé) dans nos constructions, à la fois dans notre nouveau développement à Blue Gate Antwerpen et dans l'extension à Tragel à Alost. En combinant le CLT avec un tablier en acier à faible teneur en carbone, nous avons obtenu une réduction du CO2 de 1 000 tCO2 eq rien qu'à Blue Gate.

d'électricité provient de sources renouvelables

7. Première notation de crédit de Fitch (BBB+)

En 2024, nous avons reçu notre première notation de crédit de la part de Fitch : une solide notation d'investissement (investment grade) à long terme de BBB+ avec des perspectives stables. Cette note reconnaît la qualité de notre portefeuille logistique en Europe occidentale et la régularité de nos revenus grâce à des baux à long terme, à des augmentations de loyer liées à l'indexation et à des taux d'occupation élevés et constants. En conséquence, Fitch a également attribué la note A à notre dette senior non garantie.

Cette reconnaissance d'un organisme indépendant confirme la solidité de la position financière et de la solvabilité de Montea, avec un financement des nouveaux investissements en équilibre entre les fonds propres et la dette, avec les actifs libres de toute charge. Nous avons ainsi un meilleur accès aux marchés des capitaux, un public d'investisseurs plus large et des conditions de financement plus favorables.

8. Obtention du statut FBI pour l'année fiscale 2023

Au cours de l'année 2024, nous avons été reconnus comme fonds de placement fiscal (fiscale beleggingsinstelling ou FBI) aux Pays-Bas pour l'exercice 2023. En conséquence, la provision précédemment constituée pour cette année a été reprise dans les chiffres de 2024, ce qui a eu un impact positif sur le résultat de l'EPRA : 3,7 millions d'euros, soit un ajout de 0,18 € par action au résultat EPRA.

9. Taux d'occupation de 99,9 %

En 2024, nous maintenons un taux d'occupation élevé de 99,9 %. Cela confirme que notre portefeuille reste attractif pour les locataires. Grâce à nos bâtiments de grande qualité situés à des emplacements stratégiques de premier ordre, nous avons constamment atteint un taux d'occupation de plus de 99 % depuis 2018, culminant même à 100 % en 2023, ce qui est unique dans le secteur immobilier.

En savoir plus à la page 104.

10. Le couronnement du travail

Realty Sustainable Building Award

En 2024, nous avons remporté le tout premier Realty Sustainable Building Award dans la catégorie « Industrial & Logistics » pour le centre de distribution du groupe Herfurth et Dries Van Noten à Blue Gate dans le port d'Anvers. Il s'agissait autrefois d'une friche industrielle fortement polluée, que nous avons transformée en un bâtiment à énergie positive avec des bureaux en CLT (bois lamellé-croisé), des quais de déchargement étanches à l'air, des pompes à chaleur et des panneaux solaires - une innovation durable qui a été récompensée.

Le jury des Realty Awards a choisi Blue Gate Antwerp et Montea parce que le projet s'inscrit parfaitement dans la nouvelle initiative de durabilité New European Bauhaus. Elle s'efforce de trouver des solutions qui ne sont pas seulement durables, mais qui créent également un cadre de vie plus agréable et une société plus inclusive.

Le centre de distribution du groupe Herfurth et Dries Van Noten a remporté un nouveau prix lors des Expo Real Impact Awards à Munich. Ce prix prestigieux récompense des projets durables pionniers dans le monde entier et leur offre une plateforme pour présenter leur caractère innovant à des dirigeants, des professionnels de l'immobilier et des investisseurs de haut niveau - un véritable honneur.

Pour en savoir plus sur ce bâtiment innovant, consultez la page p. 102.

« Nous considérons cette place de finaliste comme une reconnaissance du rôle de pionnier que nous jouons dans la transformation de sites industriels pollués en sites logistiques à énergie positive, prêts pour l'avenir. »

Jo De Wolf CEO

« Cela n'a été possible que grâce à une fantastique équipe de Monteaneers qui s'est résolument engagée à créer de la valeur à long terme et à assurer une croissance durable. »

Dirk De Pauw Président du conseil d'administration

Logistics Award

Nous avons également remporté un prix aux Pays-Bas : le Logistics Award décerné par le magazine immobilier PropertyNL pour le nouveau centre de distribution de Lekkerland à Waddinxveen. Le jury a salué le bâtiment pour sa durabilité, ses éléments innovants, sa convivialité pour les employés et l'étroite collaboration entre tous les partenaires impliqués.

En savoir plus à la page 110-111.

Finaliste de l'Entreprise de l'Année™

En outre, Montea a été finaliste pour le prix de l'Entreprise de l'annéeTM, une reconnaissance prestigieuse d'EY Belgium. Bien que nous n'ayons pas gagné, la place de finaliste a mis en évidence notre forte croissance en tant qu'acteur européen de premier plan dans le secteur de l'immobilier logistique.

Chiffres clés — durabilité
	Carbone incorporé Émissions de gaz à effet de serre des bâtiments des nouveaux développements Whole Life carbon Total des émissions de gaz à effet de serre au cours de la durée de vie						Carbone opérationnel	Émissions de gaz à effet de serre liées aux bâtiments du portefeuille existant
Activités			Objectif	2019	2024	Progrès	Actions	Objectif	2023	2024
Montea	Carbone opérationnel	tCO e/m2 2	CO neutre 2 depuis 2021	0,235	0,116	-51 %	Utilisation d'électricité verte	100 %	100 %	100 %
Objectifs et actions d'émissions de gaz à effet de serre			Net-zero en 2030				Empreinte carbone e/ETP) (tCO2		3,5	3,1
							Flotte électrique	100 % en 2027	51 %	62 %
Développements			Objectif	2021	2024	Progrès	Actions	Objectif	2023	2024
Montea	Carbone incorporé	tCO e/m2 2	-55 % en 2030	0,320	0,330	5 %	Fixer des objectifs du SBTi conformément au	Voie de dé carbonisation	Rédaction des directives	Analyse LCA de tous les dével
Objectifs et actions d'émissions de gaz à effet de serre	Carbone opérationnel estimé	tCO2 e/m2	-55 % en 2030	0,016	0,005	-71 %	cadre immobilier	du carbone incorporé	Montea pour les LCA	oppements à partir de 2019
			Net-zero en 2050				Réduire l'intensité énergétique	25 kWh par m2 /an objectifs du CRREM pour 2050 - 1,5 °C	25 kWh par m2 /an	25 kWh par m2 /an
Portefeuille existant			Objectif	2019	2024	Progrès	Actions	Objectif	2023	2024
Montea	Carbone opérationnel	tCO e/m2 2	-55 % en 2030	0,019	0,007	-64 %	Utilisation d'électricité verte	100 % en 2030	68 %	81 %
Objectifs et actions d'émissions de gaz à effet de serre			Net-zero en 2050				Utilisation de systèmes d'énergie renouvelable	100 % en 2030	95 %	96 %
En savoir plus? Des approfondissements							Utilisation de technologies d'économie d'énergie, en partic. l'éclairage LED	100 % en 2030	83 %	78 %
non financiers sont disponibles dans le chapitre 3.							Suppression progressive des combustibles fossiles	100 % en 2035	32 %	45 %

sur l'environnement et la société. Nous créons de la valeur à long terme en utilisant au mieux l'espace disponible et en mettant en place des partenariats solides. Nous développons ainsi une logistique pérenne.

NOS FONDEMENTS POUR UNE LOGISTIQUE DURABLE

TROIS CHAPITRE TROIS CHAPITRE TROIS CHAPITRE TROIS CHAPITRE TROIS CHAPITRE TROIS

Comment contribuons-nous à l'avenir de la logistique ?

Croissance et création ↗ de valeur à long terme 3.1
3.2 Objectif net zéro ↗
3.3 Utilisation optimale de l'espace ↗ en période de raréfaction des terres
3.4 Des solutions logistiques ↗ pérennes
3.5 Des collaborations solides ↗

3.1. Croissance et création de valeur à long terme

Nous redéveloppons les sites industriels existants, maintenons un taux d'endettement contrôlé, optimisons nos bénéfices EPRA et gérons activement notre portefeuille. Notre objectif est de maximiser la valeur intrinsèque de l'action, appelée croissance de la NTA.

Lancement de Track27

L'environnement logistique est en évolution. La poursuite du développement du secteur du commerce électronique augmentera encore la demande de centres de distribution stratégiquement situés et de plateformes du dernier kilomètre dans les années à venir.

Montea reste à l'avant-garde de ces développements. C'est pourquoi nous avons lancé un nouveau plan de croissance quadriennal en septembre 2024. Track27 est le plan de croissance le plus ambitieux à ce jour et s'engage fortement en faveur de la durabilité.

Une réserve foncière stratégique comme base de la croissance

À partir de 2014, nous avons compris que nous avions besoin de notre propre réserve foncière pour poursuivre notre croissance. En collaboration avec les ports et les aéroports, nous avons acquis les premiers terrains stratégiques et commencé à développer un portefeuille de très grande qualité.

Comme nous nous concentrons exclusivement sur l'immobilier logistique depuis le début, nous sommes en mesure, en tant que véritables spécialistes, d'évaluer correctement le potentiel des nouveaux développements et d'anticiper les emplacements qui resteront intéressants à long terme. L'expansion de notre réserve foncière est ainsi devenue la base de notre croissance exponentielle.

Aujourd'hui, nous nous présentons en bourse comme un symbole de solidité financière, avec un bilan robuste, plus de 100 sites situés à des emplacements stratégiques, avec des locataires internationaux solides, un taux d'occupation inégalé dans le secteur de 99,90 % et une réserve foncière stratégique qui garantit également notre croissance future pour un succès durable.

« Je suis très fier que nous ayons à nouveau placé la barre très haute et que nous ayons osé nous projeter quatre ans en avant, en particulier dans les conditions actuelles du marché. Notre plan de croissance comprend des objectifs financiers solides et nous avons délibérément établi une référence en matière de durabilité pour notre secteur. »

Jo De Wolf CEO

Track27 s'appuie sur des bases financières solides

Un coût moyen de la dette de maximum 2,5 %
Dette nette/EBITDA (ajusté) d'environ 8x
Un taux d'occupation qui reste supérieur à 98 %
Une marge opérationnelle de 90 % d'ici 2027

Notre plan de croissance le plus ambitieux à ce jour

Track27 comprend 1,2 milliard d'euros d'investissements et augmentera la valeur de notre portefeuille de plus de 50 %, pour atteindre 3,5 milliards d'euros fin 2027. Notre objectif est d'atteindre une croissance moyenne du EPS EPRA de plus de 6 % par an au cours de la période de quatre ans, avec un EPS EPRA de 5,60 euros comme résultat final. Cela équivaut à une augmentation attendue du EPS de 25 % sur la même période.

Nous poursuivons ainsi notre solide tradition de croissance des bénéfices et des dividendes, avec une augmentation moyenne de 9 % au cours des dix dernières années.

Au total, nous avons investi pas moins de 441 millions d'euros en 2024. Avec le volume d'investissement restant attendu de 57 millions d'euros pour les projets en cours de mise en œuvre, cela représente plus de 40 % du volume d'investissement cumulé prévu de 1,2 milliard d'euros dans le cadre de Track27.

La croissance et la durabilité vont de pair

D'ici 2030, nous visons à réduire nos émissions de carbone opérationnelles de 55 %. Fin 2027, nous atteindrons déjà 45 % dans le cadre de l'initiative Track27. Tous nos nouveaux développements sont des bâtiments sans émissions.

En outre, nous investirons jusqu'à 75 millions d'euros dans des projets d'énergie renouvelable d'ici fin 2027. Prenons l'exemple de la production locale d'énergie par le biais de panneaux solaires, de l'énergie éolienne et du stockage de l'énergie. Nous aidons ainsi nos clients à faire face à leur principale préoccupation : la transition énergétique.

Notre stratégie d'investisseur et de promoteur a également fortement contribué à notre rendement comptable total1 , qui s'est élevé en moyenne à +19 % au cours des dix dernières années.

(1) Total Accounting Return = croissance annuelle de l'EPRA NTA + rendement brut des dividendes *DPA 2023 : 3,38 € + 0,36 € liés à des éléments exceptionnels, DPA 2024 : 3,60 € + 0,14 € lié à l'effet unique de FBI 2023 **DPA 2025 : 3,90 € + 0,07 € lié à des éléments non récurrents

Élargissement de notre portefeuille

En 2024, nous avons enregistré la plus forte croissance du portefeuille de notre histoire. Nous avons investi 441 millions d'euros dans de nouvelles acquisitions, dans le développement de notre réserve foncière existante et dans la durabilité. La valeur totale du portefeuille a augmenté de 513 millions € - dont 72 millions € grâce à une réévaluation positive - pour atteindre 2,8 milliards d'euros.

« 2024 a été une année

d'accomplissement et de confirmation pour Montea. Nous avons connu une croissance sans précédent de notre portefeuille, ce qui témoigne de notre orientation stratégique et de notre solidité opérationnelle. Avec un bilan solide et sain, nous sommes prêts à tirer parti de ce succès en 2025 et à continuer à apporter de la valeur à toutes nos parties prenantes. »

Els Vervaecke CFO

Parc logistique à Hambourg

Au cours du premier trimestre 2024, nous y avons acheté un parc logistique dans le port de Hambourg, d'une surface locative totale de 63 500 m². La surface totale du site est de 89 000 m² et le parc est situé dans la zone logistique réputée de Hambourg-Altenwerder. Le site est entièrement loué à cinq entreprises au total. De plus, en raison de son emplacement stratégique et de son potentiel de redéveloppement, nous prévoyons une future croissance locative. Le rendement initial est d'environ 6,5 %.

« Avec l'investissement dans le port de Hambourg, nous avons considérablement renforcé notre présence en Allemagne et continué à nous concentrer sur les sites portuaires et aéroportuaires. 55 % de notre portefeuille actuel est multimodal. Notre objectif est de poursuivre notre croissance en Allemagne, à la fois par des acquisitions et par de nouveaux développements. »

Patrick Abel Country Director Montea Allemagne

Vente et location-bail dans le port de Gand

Au deuxième trimestre 2024, nous avons acheté un site de Tailormade Logistics (TML) dans le port de Gand pour 12 millions €, notre troisième bien dans ce port. Le site, d'une superficie de 20 000 m², comprend un entrepôt de 12 000 m² et un immeuble de bureaux de 2 000 m². Le vendeur s'est engagé à réaliser l'opération de cession-bail pendant au moins 10 ans. Le rendement initial est d'environ 6,7 %.

« Le port de Gand est une plaque tournante essentielle pour le commerce et la logistique, et nous sommes donc très heureux de pouvoir y renforcer notre présence et notre impact. Cet emplacement stratégique souligne notre détermination à continuer d'investir dans des plateformes multimodales et des solutions logistiques de haute qualité pour un marché européen en constante évolution. »

Xavier Van Reeth Country Director Montea Belgique

Site à développer à Zellik

La périphérie de Bruxelles est une région où les sites industriels et les bâtiments disponibles sont très rares. À Zellik, nous avons acquis un site à développer d'environ 36 000 m² au deuxième trimestre 2024, pour une valeur d'investissement d'environ 9,3 millions €. Le projet a été préloué sur plan à un fournisseur de services logistiques. Dès que nous aurons obtenu les permis nécessaires, nous commencerons les travaux de construction.

NOUS SOMMES MONTEA FAITS MARQUANTS LOGISTIQUE DURABLE PERSPECTIVES RAPPORT DE GESTION MONTEA EN BOURSE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE FACTEURS DE RISQUE ÉTATS FINANCIERS ENSEMBLE DE DONNÉES INFOS COMPLÉMENTAIRES

Vente et cession-bail Beatrixhaven à Maastricht

Au cours du troisième trimestre, nous avons acheté à Rubber Resources, par le biais d'un accord de cession-bail, une usine de recyclage de pneus de voiture située dans la zone industrielle de Beatrixhaven à Maastricht.

Le site, d'une superficie de 42 000 m², comprend un entrepôt de 16 000 m² et un immeuble de bureaux de 2 000 m². Le site bénéficie d'une excellente situation et d'un accès multimodal par l'autoroute et les voies navigables. Cette acquisition a représenté un investissement de 8 millions €, avec un rendement initial de plus de 7 %.

Portefeuille Reverso

Au quatrième trimestre, nous avons acquis le portefeuille Reverso : 17 sites français d'une superficie totale d'environ 650 000 m² et d'une densité de construction d'à peine 12 %. La faible densité de construction (à peine 12 %) offre un grand potentiel d'expansion et de redéveloppement. Cela s'inscrit parfaitement dans la stratégie de Montea qui consiste à conserver une vaste réserve foncière comme potentiel de développement futur.

La moitié du portefeuille de Reverso est située sur La Dorsale - l'axe logistique Lille-Paris-Lyon-Marseille - et plus d'un tiers sur l'Arc Atlantique - le deuxième corridor logistique de France (Caen-Rennes-Nantes-Bordeaux). Tous les sites ont été loués pour une durée moyenne de 9 ans, l'entreprise de transport Jacky Perrenot étant le principal locataire. Le rendement initial net du portefeuille est de 5,6 %. Avec l'achat à Hambourg, cette acquisition est une étape importante dans la réalisation de Track27, notre nouveau plan de croissance.

« Chez Montea, nous croyons fermement à la création de valeur à long terme. Avec cette acquisition, nous achetons une importante réserve foncière louée à un acteur de premier plan sur le marché français. Nous nous réjouissons de travailler avec Jacky Perrenot pour créer de la valeur dans ces lieux stratégiques. »

Luc Merigneux MRICS, Country Director Montea France

« Dans la région du Grand Amsterdam, il n'y aura plus de grands parcs d'activités et, à cette échelle, il n'y aura pratiquement plus rien à vendre. Comme les villes sont de plus en plus approvisionnées à partir de la périphérie, il s'agit d'un excellent emplacement à long terme pour la distribution urbaine, par exemple. »

Cedric Montanus Country Director Montea Pays-Bas

Premier site dans le port d'Anvers

Au quatrième trimestre, nous avons acquis notre premier site dans le port d'Anvers par le biais d'une opération d'apport. Le site multimodal de 42 000 m² comprend 11 unités de bureaux et plus de 20 000 m² d'espace d'entreposage.

Le site est loué de manière stable à différentes entreprises fournissant des services d'assistance dans le port. Le plan à long terme consiste à rénover le site dans une optique de durabilité. Montea a investi 11 millions d'euros à un rendement initial net d'environ 8,0 %.

Site stratégiquement situé à Diemen

À Diemen, près d'Amsterdam, nous avons acheté un site commercial de premier ordre de 28 000 m² au cours du quatrième trimestre. Situé entre quatre des principales autoroutes du pays, le site dispose d'une importante connexion électrique - un atout absolu en période de congestion du réseau.

La propriété est louée à Cooper Consumer Health, mais à terme, l'ensemble du site pourrait être réaménagé en un centre de distribution urbaine (livraison du dernier kilomètre).

NOUS SOMMES MONTEA FAITS MARQUANTS LOGISTIQUE DURABLE PERSPECTIVES RAPPORT DE GESTION MONTEA EN BOURSE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE FACTEURS DE RISQUE ÉTATS FINANCIERS ENSEMBLE DE DONNÉES INFOS COMPLÉMENTAIRES

Notre réserve foncière en développement

Notre importante réserve foncière nous permet de développer des projets immobiliers de grande qualité qui répondent à la demande du marché et contribuent à notre croissance. En 2024, 101 000 m² de nouveaux développements ont été réalisés pour un coût total de 111 millions €.

Quatre projets sont actuellement en cours de construction en Belgique et aux Pays-Bas, représentant ensemble une surface prélouée de 124 000 m². Le budget d'investissement total de ces projets est d'environ 116 millions € et les projets sont préloués à 100 % avec une durée moyenne de 14 ans.

Notre réserve foncière permet une nette création de valeur, avec un gain de développement de 100 millions € pour l'ensemble des projets au cours des trois dernières années.

Pays	Grey/brown/ green field	Nom du projet	Livraison (estimée)	Réserve foncière	GLA	Investi 31/12/2024	À investir	Capex total du projet
	Brown	Forest (Delhaize)		55.000 m2	21.000 m2	38 M €	0 €	38 M €
	Green	Waddinxveen (Lekkerland)		60.000 m²	50.000 m²	45 M €	0 €	45 M €
	Brown	Antwerpen Blue Gate 2		26.000 m²	16.000 m²	20 M €	0 €	20 M €
	Green	Tongeren III - unit 3		23.000 m²	14.000 m²	8 M €	0 €	8 M €
Livraison en 2024			164.000 m2	101.000 m2	111 M €	0 €	111 M €
	Grey	Aalst (Movianto)	1T 2025	14.000 m2	9.000 m2	4 M €	4 M €	8 M €
	Green	Amsterdam	1T 2025	11.000 m²	7.000 m²	9 M €	4 M €	13 M €
	Grey	Tiel North (Intergamma)	3T 2025	183.000 m²	91.000 m²	63 M €	20 M €	83 M €
	Grey	Oss - extension	4T 2025	20.000 m²	17.000 m²	4 M €	9 M €	13 M €
	En cours d'exécution		100 % de prélocation	228.000 m2	124.000 m2	80 M €	36 M €	116 M €
	Green	Tongeren III - reste		66.000 m²	40.000 m²	9 M €	27 M €	37 M €
	Green	Tongeren IIB		95.000 m²	59.000 m²	12 M €	32 M €	44 M €
	Green	Lummen		55.000 m²	32.000 m²	9 M €	20 M €	29 M €
	Brown	Grimbergen	1 an après la	57.000 m²	30.000 m²	6 M €	21 M €	28 M €
	Green	Halle	prélocation	55.000 m²	31.000 m²	12 M €	22 M €	34 M €
	Grey	Born		89.000 m²	67.000 m²	24 M €	42 M €	66 M €
	Grey	Tiel-Zuid		45.000 m²	25.000 m²	7 M €	15 M €	22 M €
	Permis obtenu. Pas encore préloué			462.000 m²	284.000 m²	80 M €	180 M €	260 M €
	Grey	Zellik	1 an après permis	36.000 m²	14.000 m²	10 M €	10 M €	20 M €
100 % de Préloué. Permis attendu à CT prélocation			36.000 m2	14.000 m²	10 M €	10 M €	20 M €
Pas préloué. Permis attendu à CT				130.000 m²	69.000 m²	18 M €	44 M €	61 M €
Projets de développement prévus				856.000 m2	491.000 m²	188 M €	269 M €	457 M €
	Rendement initial net moyen sur ces projets de développement
	Durée moyenne des contrats de location pour les projets en cours d'exécution
Potentiel de futur développement restant				1.890.000 m2

Projets livrés

-

« La durabilité est toujours le point de départ pour Montea. Nous avons construit le centre de distribution sans gaz de Waddinxveen pour notre client Lekkerland avec des panneaux isolants de haute qualité. Il recueille l'eau de pluie et la réutilise pour les serres voisines. Nous économisons ainsi de l'électricité et de l'eau potable, ce qui profite également aux entreprises environnantes. »

Cedric Montanus Country Director Montea Pays-Bas

Projets en cours d'exécution

Développement à Tiel

Acquisition du terrain : 3T 2018
Surface du terrain : environ 183 000 m²
Surface du centre de distribution : environ 91 000 m²
Début de la construction : 2T 2024
Livraison estimée : 3T 2025
Locataire : Intergamma pour une période fixe de 15 ans
Budget d'investissement estimé pour le site
et le développement : env. 83 M €

Développement à Amsterdam

Acquisition du terrain : 4T 2023
Surface du terrain : environ 11 000 m²
Surface du centre de distribution : environ 7 000 m²
Début de la construction : 4T 2023
Livraison estimée : 1T 2025
Locataire : location pour une période fixe de 10 ans
Budget d'investissement estimé pour le site et le développement : env. 13 M €

Expansion à Alost

Acquisition du terrain : 2T 2015
Surface du terrain : environ 14 000 m²
Surface du centre de distribution : environ 9 000 m²
Début de la construction : 1T 2024
Livraison estimée : 1T 2025
Locataire : Movianto Belgium pour une nouvelle période fixe de 9 ans
Budget d'investissement estimé pour le développement : environ 8 M €
→ Pour en savoir plus sur ce projet, consultez la page 57.

Expansion à Oss

Acquisition du terrain : 1T 2014
Surface du terrain : environ 20 000 m²
Surface du centre de distribution : environ 17 000 m²
Début de la construction : 1T 2025
Livraison estimée : 4T 2025
Locataire : Vos Distri Logistics pour une nouvelle période fixe de 10 ans
Budget d'investissement estimé pour le site et le développement : env. 13 M €

« La demande de centres de distribution logistiques modernes répondant aux exigences les plus élevées en matière de durabilité est forte dans le Brabant, mais l'offre est limitée. Nous sommes heureux que cette solution nous permette de bien servir nos clients et d'ajouter une valeur durable à notre portefeuille. Cependant, nous devons faire preuve de créativité avec les connexions existantes sur le site, éventuellement en combinaison avec des panneaux solaires et des systèmes de stockage d'énergie. En effet, à terme, les camions électriques devront également être rechargés. »

Hylcke Okkinga Country Director Montea Pays-Bas

Autres projets prévus

Les entreprises sont confrontées à un ralentissement de la croissance économique et à des incertitudes macroéconomiques. Cela a freiné la demande de nouveaux espaces logistiques en 2024 et retardé la prise de décision des clients.

L'offre d'entrepôts et de sites de durabilités et stratégiquement situés reste faible. Dès que la demande augmentera, cette rareté nous offrira de nombreuses opportunités. Nous avons pleinement confiance dans le potentiel de développement de notre réserve foncière stratégique.

Nous prévoyons donc d'entamer prochainement le développement d'un terrain de 628 000 m² sur des sites de premier ordre en Belgique et aux Pays-Bas. Tongres (Belgique), Halle (Belgique), Tiel (Pays-Bas) et Born (Pays-Bas) représentent les zones les plus importantes.

Pas préloué - permis attendu à court terme (2 projets) 130 000 m²

Préloué - permis attendu prochainement (1 projet)

36 000 m²

Permis obtenu - pas encore préloué (7 projets) 462 000 m²

Développements prévus 628 000 m²

préloué - permis attendu 1% prochainement (1 projet)

potentiel de futur 70% développement restant

Investissements dans la durabilité

L'immobilier logistique, avec ses toits plats, est idéal pour l'installation de panneaux solaires. Dans le cadre de notre plan de croissance Track27, nous visons à doubler notre capacité photovoltaïque : de 68 MWp à la fin de 2023 à 135 MWp à la fin de 2027. Pour cela, nous allouons un budget de 27 millions €. À la fin de 2024, la capacité photovoltaïque totale en Belgique, aux Pays-Bas et en France était déjà de 84 MWp. Sur les toits où il est techniquement possible d'installer des systèmes photovoltaïques sans travaux de rénovation majeurs, 96 % sont déjà équipés de systèmes photovoltaïques.

Nous avons également commencé à déployer le stockage de l'énergie sur nos sites existants. Nous garantissons ainsi à nos clients une puissance suffisante et contribuons à stabiliser le réseau. Dans les années à venir, nous prévoyons un investissement de 50 millions €, représentant 100 MWh de stockage d'énergie.

« Nous avons fait des progrès considérables en matière de transition énergétique. Les exemples incluent les projets d'énergie solaire et éolienne et le stockage de batteries, ainsi que la capacité de recharge des véhicules électriques et l'électrification des installations. C'est ainsi que nous aidons nos clients à résoudre leurs problèmes énergétiques et à poser des bases solides pour l'avenir. »

Dirk Van Buggenhout Chief Sustainability Officer

Plus précisément, le déploiement sur 13 sites belges - environ la moitié du portefeuille belge - représentant ensemble une capacité de stockage totale de 35 MWh a commencé. Aux Pays-Bas, nous étudions 7 sites, soit une capacité de stockage d'environ 21 MWh. À moyen terme, nous identifierons des sites supplémentaires pour poursuivre le déploiement du stockage de l'énergie. Vers la fin de 2027, cette capacité de stockage passera à 100 MWh.

Nous avons également mis en œuvre de nombreuses mesures d'économie d'énergie, notamment des éclairages LED à haut rendement énergétique, des stations de recharge pour véhicules électriques, une isolation supplémentaire du toit et des pompes à chaleur. Fin 2024, 45 % de nos sites existants disposaient d'une pompe à chaleur, 78 % d'un éclairage LED et 772 bornes de recharge.

projet à l'honneur • projet à l'honneur • projet à l'honneur • projet à l'hon

Expansion Movianto, Alost

Une logistique intelligente pour une ville plus agréable à vivre

Comment tout a commencé ?

En 2016, Montea a construit un centre de distribution ultramoderne pour Movianto, un spécialiste des solutions logistiques pour les soins de santé. Movianto prend en charge toute la logistique de la chaîne du froid, depuis le stockage à température contrôlée jusqu'au transport, en passant par le reconditionnement. Lors du développement, nous avions déjà prévu la possibilité d'augmenter la capacité à une date ultérieure.

Qu'y avons-nous fait en 2024 ?

En 2024, Montea a commencé les travaux d'agrandissement de l'entrepôt de 8 000 m² et d'une petite unité de bureau de 288 m². Outre l'entreposage frigorifique des médicaments, Movianto proposera également un entreposage ADR (entreposage de marchandises dangereuses) dans le cadre de l'extension. Conformément au Montea Blue Label (voir aussi page 93), le bien est équipé des matériaux adéquats pour garantir une faible empreinte carbone.

Comment l'avons-nous rendu durable ?

L'extension sera équipée de panneaux solaires sur le toit et ne sera pas raccordée au gaz. Grâce à un système de sas, nous garantissons l'étanchéité totale du bâtiment lorsque le chargement n'est pas en cours. Un parking pour les voitures particulières sera également annexé au bâtiment existant en 2025. De cette manière, nous répondons à la demande croissante de places de stationnement sans augmenter l'imperméabilisation.

Expansion pour Movianto à Alost (BE)

Acquisition du terrain : 2T 2015
Surface du terrain : environ 46 000 m², 14 000 m² pour l'extension
Surface du centre de distribution : existante environ 13 000 m² - agrandissement environ 9 000 m²
Début de la construction : 1T 2024
Livraison estimée : 1T 2025
Locataire : Movianto Belgium pour une nouvelle période fixe de 9 ans
Budget d'investissement estimé pour le développement : environ 8 M €

3.2 Objectif net zéro

Chaque jour, nous voulons nous distinguer et jouer un rôle de premier plan en matière de durabilité. En effet, nos bâtiments doivent durer au moins 30 ans et continuer à répondre à l'évolution des réglementations et aux besoins des clients au cours de ce cycle de vie, conformément à notre vision transgénérationnelle. Nous intégrons donc notre approche de la durabilité dans tous les aspects de nos activités.

Nous mettons en œuvre notre stratégie de durabilité (étayée par une analyse de double matérialité) pour nos propres activités, notre portefeuille existant et nos nouveaux développements. Nous investissons également dans un système innovant de stockage de l'énergie, dans des pôles d'énergie et d'eau sur nos sites et dans des projets de recherche prometteurs. Vous trouverez tous les détails dans ce chapitre.

1. La durabilité comme moteur de l'innovation logistique
1. EPBD : vers des bâtiments à zéro émission d'ici 2030 et à zéro net d'ici 2050
1. Notre stratégie ESG
1. Nos objectifs durables pour 2030 et 2050
1. Les activités de Montea neutres en CO 2
1. Le portefeuille existant bénéficie des énergies renouvelables
1. Développements de Montea : l'objectif d'efficacité énergétique est plus qu'atteint
1. Du stockage des marchandises au stockage de l'énergie
1. Les sites logistiques, plaques tournantes de l'énergie et de l'eau
1. Projets de recherche et partenariats

1. La durabilité comme moteur de l'innovation logistique

Nous jouons un rôle de premier plan pour rendre le secteur de la logistique plus durable. Avec une réserve foncière de plus de 2 millions de mètres carrés, dont plus de 80 % sont des friches industrielles, nous nous concentrons sur le redéveloppement de sites industriels existants. Ces dernières années, nous avons investi environ 15 millions € dans l'assainissement de sites industriels pollués et dans leur transformation en centres logistiques à énergie positive et pérennes.

Dans tous nos développements, nous mettons l'accent sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre, l'amélioration de l'efficacité énergétique et l'utilisation intelligente de l'espace existant. Non pas pour réaliser des bénéfices rapides, mais pour créer de la valeur à long terme - avec un impact positif sur la génération actuelle et les générations à venir. Et cette valeur réside dans des bâtiments logistiques durables et innovants situés à des endroits stratégiques, avec une accessibilité multimodale et un caractère multifonctionnel.

La durabilité est donc inscrite dans notre ADN. Mais que signifie exactement le terme « durable » dans le domaine de l'immobilier ? Chez Montea, nous considérons que nos actifs sont « durables » s'ils :

sont conçus et construits pour minimiser les émissions de carbone et maximiser l'efficacité énergétique, tout en encourageant l'utilisation circulaire des matériaux et en cherchant à avoir un impact positif sur les écosystèmes et les communautés locales.
sont gérés efficacement de manière à améliorer en permanence leurs performances en matière de durabilité.
contribuent à une chaîne de valeur durable en soutenant nos clients et les clients de nos clients dans leur processus de durabilité.
sont prêts pour l'avenir, c'est-à-dire capables de résister aux changements climatiques, adaptables et préparés à la transition énergétique.

Pour accroître notre impact, nous avons renforcé nos structures internes de durabilité. L'ESG Steerco, dirigé par notre Chief Sustainability Officer, travaille en étroite collaboration avec le Conseil d'administration. Il intègre la durabilité dans notre stratégie d'entreprise et nous aide à fixer nos futurs objectifs en matière de durabilité.

Les décisions de cet organe sont transmises aux équipes spécialisées dans le domaine de l'ESG dans chaque pays. Cela nous permet non seulement de respecter les normes actuelles, mais aussi de continuer à innover pour l'avenir. C'est également de cette manière que nous construisons un secteur logistique qui n'est pas seulement économiquement rentable, mais aussi socialement responsable.

2. Vers des bâtiments à zéro émission d'ici 2030 et à zéro émission nette d'ici 2050

Depuis 2020, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) exige que tous les nouveaux bâtiments en Europe aient une consommation d'énergie proche de zéro. Ce projet nearly-zero energy buildings (nZEB, bâtiments à consommation d'énergie quasi nulle) ont des besoins énergétiques très faibles, largement couverts par les énergies renouvelables.

En 2024, ces règles ont été renforcées : à partir de 2030, tous les nouveaux bâtiments devront être totalement exempts d'émissions - ou zero-emission buildings (ZEB). Cela signifie que les combustibles fossiles, tels que le pétrole et le gaz naturel, ne devraient plus être utilisés.

En outre, les grands bâtiments non résidentiels (tels que les centres de distribution) doivent intégrer l'énergie solaire, l'automatisation des bâtiments et les stations de recharge des véhicules électriques. À plus long terme, l'ambition est encore plus grande : d'ici 2050, la quasi-totalité des bâtiments existants devraient être exempts d'émissions.

Montea a déjà pris les devants sur cette directive EPBD. Nos nouveaux développements sont déjà exempts d'énergie fossile. En outre, l'analyse du Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) de notre portefeuille existant nous donne un aperçu des actifs que nous devons ajuster au fil du temps (voir ci-dessous). Par ailleurs, nous calculons déjà les émissions de carbone de nos bâtiments sur l'ensemble de leur cycle de vie, de l'extraction des matériaux à la démolition et à la réutilisation, de sorte que nous pouvons également quantifier le carbone intrinsèque de nos projets. Dans les années à venir, la pression s'accentuera pour réduire encore ces émissions, l'idéal étant de parvenir à une émission nette nulle avant 2050.

de notre réserve foncière >80 % est constituée de grey fields et brownfields que nous allons assainir

3. Notre stratégie ESG

3.1 Analyse de double matérialité

En 2021, nous avons mené une enquête approfondie auprès de différentes parties prenantes afin d'identifier nos principaux défis ESG dans une matrice de matérialité. Conformément à la Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD, directive sur les rapports de durabilité des entreprises), nous avons refait cet exercice en 2024, mais cette fois avec une double analyse de matérialité.

L'objectif ? Évaluer la matérialité des thèmes ESG pour Montea sous deux angles :

Perspectives en termes d'impact : les impacts positifs et négatifs des activités de Montea sur l'environnement, nos collaborateurs et les communautés au sein desquelles nous opérons. Pour ce faire, nous avons pris en compte l'ampleur de ces activités, leur portée dans la chaîne de valeur, leur réversibilité et leur probabilité (voir ci-dessous).
Perspective financière : les risques et les opportunités que les thèmes ESG représentent pour notre activité et notre valeur. Nous avons pris en compte nos dépendances vis-à-vis des parties prenantes (par ex. les locataires et les fournisseurs), l'accès aux ressources essentielles (par ex/ les matières premières), la probabilité de ces risques et opportunités, ainsi que leur ampleur potentielle.

Nous avons mis en place un comité de pilotage interne chez Montea pour réaliser cette analyse, avec le soutien d'une société de conseil externe. Ce faisant, nous avons inclus, dans la mesure du possible, des éléments pertinents de notre analyse de matérialité de 2021. Après validation des résultats par l'équipe de direction et le Conseil d'administration, l'évaluation a été contrôlée par les auditeurs de la société EY dans le cadre d'une procédure limited assurance (d'assurance limitée, voir section 10.4). Nous mettrons à jour cette analyse de matérialité tous les trois ans.

ADM : différentes étapes

Nous avons effectué notre analyse de double de matérialité de janvier 2024 à juin 2024 en suivant ces étapes :

1. Cartographie de nos activités et de notre chaîne de valeur
1. Identification des IRO (Impact, Risks & Opportunities)matériels potentiels
3.Détermination des éléments matériels sur la base d'une évaluation, tant du point de vue de l'impact que du point de vue financier, et de l'avis des parties prenantes concernées
1. Validation de la liste finale des thèmes matériels

Étape 1 : cartographie de nos activités et de notre chaîne de valeur

Tout d'abord, nous avons dressé un état des lieux de notre fonctionnement opérationnel. Nous avons défini nos activités principales : produits, services, secteurs et lieux géographiques dans lesquels nous opérons. Il s'agit non seulement du développement, de la location et de l'entretien de propriétés logistiques, mais aussi de la fourniture d'installations de production et de stockage d'énergie. Nous avons également défini l'ensemble de notre chaîne de valeur, en amont et en aval.

Nous avons également déterminé les principaux groupes de parties prenantes et dans quelle mesure nous pouvions les impliquer dans l'analyse de matérialité. Nous nous sommes appuyés sur notre précédente consultation des parties prenantes de 2021 et avons ajouté de nouveaux groupes pertinents.

Étape 2 : identification des IRO matériels potentiels Après avoir cartographié nos activités, notre chaîne de valeur et nos parties prenantes, nous avons dressé une

longue liste d'IRO (Impact, Risks & Opportunities) potentiels. Cette analyse a été basée sur les éléments suivants :

les enseignements tirés de notre précédente (unique) évaluation de la matérialité de 2021 ;
des recherches documentaires approfondies sur les tendances émergentes dans le domaine de l'immobilier logistique ;
une analyse du secteur et des normes internationales pertinentes en matière d'immobilier ;
une analyse comparative des rapports de durabilité des pairs.

Nous avons ensuite étudié les cadres ESG internationaux et sectoriels (tels que Gresb, EPRA sBPR,...) afin de mieux comprendre l'impact des thèmes de durabilité

sur nos activités. Nous avons ainsi pu mieux évaluer l'impact financier des questions environnementales et sociales de manière plus structurée.

Nous avons également utilisé des sources indirectes telles que les moyennes sectorielles - par exemple les ICP environnementaux (taux de recyclage, consommation d'énergie) et les ICP sociaux (salaires, données sur la sécurité). Au fil du temps, nous visons à améliorer la précision de ces données :

des comparaisons avec les rapports CSRD de nos principales parties prenantes (soumises au CSRD) ;
des enquêtes directes auprès de nos parties prenantes (par ex. l'enquête de satisfaction des locataires) ;
une collecte plus efficace des données primaires des locataires (déchets, eau et consommation d'énergie) grâce à de nouveaux outils logiciels.

Cette analyse a permis de dresser une liste de 130 IRO potentiels.

Pour déterminer les principaux thèmes de durabilité, nous avons demandé l'avis des parties prenantes externes et internes. Les parties prenantes externes ont examiné la liste et ont pu suggérer des sujets supplémentaires. Les parties prenantes internes, y compris la direction, ont participé à deux sessions approfondies au cours desquelles chaque IRO a été évalué individuellement :

Session 1 : score d'impact : évaluation basée sur l'échelle (scale), la portée (scope), la réversibilité (irremediability) et la probabilité (likelihood) ;
Session 2 : analyse des risques et des opportunités : évaluation basée sur l'impact financier et la probabilité (élevée, moyenne, faible) des risques et des opportunités1 .

Pour garantir l'objectivité, l'évaluation initiale a été effectuée de manière anonyme. Les résultats ont ensuite été discutés au sein du comité de pilotage afin de parvenir à un consensus, sous la direction d'un consultant externe.

Étape 4 : validation de la liste finale des thèmes matériels Les résultats des discussions du comité de pilotage ont finalement été communiqués à la direction de Montea. Ils pourraient modifier ou compléter ces IRO matériels proposés si nécessaire. Après leur validation, le Conseil d'administration a approuvé la liste finale en juin 2024.

Le résultat final ? Notre matrice de matérialité reprend nos principaux thèmes de durabilité - tant pour Montea que pour nos parties prenantes. Ces sujets influencent notre croissance, nos coûts, nos risques et nos opportunités, et sont donc les thèmes sur lesquels les parties prenantes attendent une action de notre part.

(1) Nous avons utilisé les mêmes critères financiers que pour l'analyse des facteurs de risque. Ainsi, nous évaluons de manière cohérente les informations financières et les informations relatives au développement durable.

Matrice de double matérialité

NOUS SOMMES MONTEA FAITS MARQUANTS LOGISTIQUE DURABLE PERSPECTIVES RAPPORT DE GESTION MONTEA EN BOURSE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE FACTEURS DE RISQUE ÉTATS FINANCIERS ENSEMBLE DE DONNÉES INFOS COMPLÉMENTAIRES

Contribution à la résilience climatique et à une biodiversité florissante

PILIERS DE DURABILITÉ

Changement climatique et énergie : vers le net zéro

Développement des bâtiments circulaires et multifonctionnels

Soutien d'une logistique durable

Excellence en matière de durabilité

Énergies renouvelables : d'ici à 2030, nous n'utiliserons que des énergies renouvelables. Tout nouveau projet doit
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Un passeport circulaire pour chaque projet : un inventaire de tous les matériaux pour faciliter leur future réutilisation.
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Urban mining : récupération de 70 % des déchets de construction et de démolition non dangereux et non thermiques.

3.2 Nos 5 piliers en matière de durabilité
PILIER	QU'EST-CE QUE C'EST ?	COMMENT ?
CHANGEMENT CLIMATIQUE & ÉNERGIE : VERS LE NET ZÉRO	• -55 % des émissions de carbone opérationnelles d'ici 2030. • Net zéro whole-life emissions (émissions tout au long de la vie) d'ici 2050 (y compris embodied carbon). • Opérations propres : net zéro d'ici à 2030.	• Efficacité énergétique : conception de nouveaux bâtiments selon le principe du « Net-Zero Operational Carbon », en mettant l'accent sur une gestion et un contrôle intelligents de l'énergie. • Énergies renouvelables : d'ici à 2030, nous n'utiliserons que des énergies renouvelables. Tout nouveau projet doit produire au moins 50 % de sa consommation énergétique par l'énergie solaire dans un délai de 5 ans. • Bâtiments sans énergies fossiles : les nouveaux projets sont entièrement construits sans recours aux énergies fossiles, tandis que notre portefeuille existant sera totalement déconnecté du gaz d'ici 2035.
CONTRIBUTION À LA RÉSILIENCE CLIMATIQUE ET À UNE BIODIVERSITÉ FLORISSANTE	• Élaboration d'un indice de biodiversité d'ici 2026. • Réutilisation des grey fields (terrains sous-utilisés) et brown fields (friches industrielles). • Limitation au maximum du développement des green fields.	• Analyses des risques climatiques : pour tous les projets à partir de 2025. • Toits végétalisés et systèmes naturels de rétention d'eau : pour préserver la biodiversité et réduire les risques d'inondation.
DÉVELOPPEMENT DES BÂTIMENTS CIRCULAIRES ET MULTIFONCTIONNELS	• Développement de bâtiments circulaires d'ici 2050. • Utilisation de produits en bois recyclables ou réutilisables répondant à des normes de certification telles que FSC ou PEFC. • Application des 4 principes clés de la circularité (flexibilité et adaptabilité ; utilisation de matériaux circulaires et sains ; maintien d'une base de données des matériaux ; exploitation urbaine des ressources (urban mining)).	• Un passeport circulaire pour chaque projet : un inventaire de tous les matériaux pour faciliter leur future réutilisation. • Rénovation : prioritaire par rapport à la démolition et à la construction de nouveaux bâtiments, sauf si une structure existante ne peut pas être préparée pour l'avenir. • Urban mining : récupération de 70 % des déchets de construction et de démolition non dangereux et non thermiques.
SOUTIEN D'UNE LOGISTIQUE DURABLE	• Choisissez des lieux offrant une accessibilité multimodale, par exemple à proximité d'un cours d'eau ou d'une voie ferrée et de pistes cyclables bien développées. • Soutien des clients dans leur parcours de durabilité en proposant des sites permettant des modes de transport plus efficaces. • Investissement dans les centres urbains pour une livraison plus durable et plus efficace sur le dernier kilomètre.	• Promotion des transports durables : faciliter les options durables telles que les véhicules électriques (VE) et les vélos. • Transports publics : dans la mesure du possible, les projets doivent être facilement accessibles en bus, en tram ou en train.
EXCELLENCE EN MATIÈRE DE DURABILITÉ	• Le Montea Blue Label, notre norme en matière de durabilité et d'innovation (voir page 93).	• Application du Montea Blue Label à chaque rénovation et nouvelle construction à partir de 2025.

S FINANCIERS
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• Toits végétalisés et systèmes naturels de rétention d'eau : pour préserver la biodiversité et réduire les risques d'inondation.

• Promotion des transports durables : faciliter les options durables telles que les véhicules électriques (VE) et les vélos. • Transports publics : dans la mesure du possible, les projets doivent être facilement accessibles en bus, en tram ou en train.

4. Nos objectifs durables pour 2030 et 2050

1/ Opérations de Montea	2/ Portefeuille existant	3/ Développements Montea
2030 : Net zéro1	2030 : réduire les émissions de CO2 de 55 % 2050 : Net zéro	2030 : réduire les émissions de CO2 de 55 % 2050 : Net zéro

Nos objectifs de durabilité sont alignés sur le Pacte vert européen et couvrent trois parties : nos propres opérations, notre portefeuille existant et nos nouveaux projets de construction. Chaque pilier nécessite une approche et une analyse d'impact spécifiques. Pour les nouvelles constructions, nous utilisons 2021 comme année de référence, tandis que pour notre portefeuille et nos opérations existants, 2019 est l'année de référence.

Dans les sections suivantes, nous vous présentons nos progrès pour chaque pilier.

Track 27 : des objectifs ambitieux en matière de durabilité

En septembre 2024, nous avons lancé Track27, notre plan de croissance le plus ambitieux. Nous y avons inclus non seulement des objectifs financiers, mais aussi des objectifs ambitieux en matière de durabilité.

Puissance des panneaux solaires doublée à

Augmentation de la capacité de stockage des batteries

Volume d'investissement dans les énergies renouvelables

75 M €

Les émissions opérationnelles de CO2 du portefeuille existant sont réduites de

4.1 Émissions des scopes 1, 2 et 3

Notre empreinte carbone totale est divisée en émissions de scope 1, 2 et 3 (voir figure page 70). Les scopes 1 et 2 sont relativement faciles à mesurer, mais ne représentent qu'une petite partie de nos émissions totales de CO2 . La majeure partie de nos émissions de CO2 relèvent du scope 3.

Il y a quelques années, nous avions déjà fait valider des objectifs de scopes 1 et 2 par SBTi (Science Based Targets initiative). En 2024, le nouveau cadre de la SBTi pour le secteur immobilier a été défini. En 2025, nous fixerons nos propres objectifs avec la SBTi, ce qui inclura la définition d'objectifs plus concrets pour les émissions du scope 3.

Scopes 1, 2 et 3 : nouvelle méthodologie

Ces dernières années, nous avons divisé nos émissions de CO2 en émissions directes et indirectes. Nous appliquons maintenant les trois scopes officiels :

Scope 1 : émissions directes provenant d'activités sous notre propre contrôle.
Scope 2 : émissions indirectes provenant de la consommation d'électricité, de chaleur ou de froid achetés
Scope 3 : émissions indirectes provenant de la chaîne de valeur au sens large.

(1) Le concept de net zéro ne correspond pas à celui de la neutralité carbone. Net zéro signifie que toutes les émissions de CO₂ sont entièrement compensées par leur élimination, de sorte qu'il ne reste plus de CO₂ résiduel dans l'atmosphère. Cela peut se faire, par exemple, par la gestion des forêts ou le stockage du CO₂. En revanche, la neutralité carbone implique qu'il n'y a pas d'émissions nettes de CO₂, souvent grâce à des mesures de compensation qui n'éliminent pas nécessairement le CO₂ de l'atmosphère.

				Opérations de Montea	Nouveaux développements Carbone incorporé	Portefeuille existant Carbone opérationnel
		SCOPE 1		Émissions directes des voitures de société (carburant), chauffage (gaz) et fuites de réfrigérant pour les bureaux de Montea		Émissions directes contrôlées par Montea provenant du chauffage (gaz) et des fuites de réfrigérant dans les bâtiments de Montea
		SCOPE 2		Émissions liées à la production d'électricité grise achetée pour les bureaux de Montea		Émissions contrôlées par Montea provenant de l'électricité grise achetée pour les bâtiments de Montea
CH4 SF4	N2 0 MFCs CO PFCs 2		Biens et services achetés	Émissions liées à l'achat de papier, au stockage de données et aux sous-traitants	Émissions dûes aux matériaux de construction, à l'utilisation d'énergie sur les chantiers et aux travaux de démolition
			Biens d'investissement	Émissions liées à l'achat de matériel informatique
			Combustibles et activités liées à l'énergie	Émissions en amont provenant de l'énergie des scopes 1 et 2 (production de combustibles, pertes nettes, construction de centrales électriques)		Émissions en amont de l'énergie des scopes 1 et 2 (production de combustibles, pertes nettes, construction de centrales électriques) contrôlées par Montea
Déplacements domicile/travail	Production Transport &	SCOPE 3	Transport et distribution		Émissions dues au transport
des salariés	d'énergie/de distribution chaleur dans les installations de l'entreprise Transformation		Déchets	Émissions dues aux déchets générés dans les bureaux de Montea	Émissions dues aux déchets
Installations Achat en location d'électricité, vapeur, chaleur et froid	de produits vendus Véhicules de société		Voyages d'affaires	Émissions dues aux voyages d'affaires
Voyages d'affaires	Utilisation des produits vendus		Déplacements domicile travail du personnel	Émissions liées aux déplacements domicile-travail du personnel de Montea
Biens Combustible/ Achat de biens/ Transport & Déchets d'équipement Énergie services distribution d'exploitation Activités en amont	Émissions fugitives Fin de vie Franchises Installations Investissements des produits en location Activités en aval		Actifs loués en aval			Émissions contrôlées par le locataire dues au chauffage et à l'électricité (directes et indirectes)

5. Opérations de Montea : neutres en carbone

Depuis fin 2021, nos propres activités sont neutres en carbone. Pour parvenir à un bilan net zéro d'ici 2030, nous devons faire tout notre possible pour réduire nos émissions actuelles de CO2 . Pour ce faire, nous nous concentrons principalement sur la mobilité (conduite électrique) et la consommation d'énergie dans nos bureaux.

En 2024, nos propres activités représentaient des émissions totales de CO2 de 179 tCO² e. Il s'agit d'une légère augmentation de 4 % par rapport à l'année dernière (172 tCO² e).

Émissions en tCO2 e	Opérations de Montea	tCO2 e/m2	tCO2 e/etp
2019	234	0,23	8,4
2020	194	0,19	7,0
2021	169	0,16	5,3
2022	156	0,14	4,1
2023	172	0,123	3,5
2024	179	0,116	3,1

Il ne faut pas chercher bien loin l'explication de cette légère augmentation. D'une part, cette année, nous avons également inclus les émissions des voitures de fonction des collaborateurs ayant le statut d'indépendant. De même, si l'on recalcule les chiffres de l'année dernière, les émissions totales de CO2 en 2023 auraient été de 204 tCO² e, ce qui nous donne une baisse de 12 % dans ce domaine en 2024.

En outre, notre équipe s'est agrandie pour atteindre 57 ETP (équivalents temps plein), contre 48 en 2023. Nos émissions de CO2 par ETP sont passées de 3,5 à 3,1 tCO² e. Les émissions par m² de bureaux ont diminué : de 0,123 à 0,116 tCO² e/m².

5.1 Mobilité

Dans le cadre de nos propres activités, la mobilité reste la principale source d'émissions de gaz à effet de serre (79 %), principalement en raison des voitures de fonction, des voyages d'affaires et des déplacements domicile-travail. Cependant, nous avons fait de grands progrès : aujourd'hui, 62 % de nos voitures de fonction sont électriques1 , ce qui a entraîné une baisse de 32 % des émissions de CO² par rapport à l'année dernière. Cette diminution est remarquable, surtout si l'on tient compte de l'augmentation de 50 % de notre main-d'œuvre. Notre objectif : une flotte entièrement électrique d'ici 2027, soutenue par une infrastructure de recharge supplémentaire sur nos sites.

Malheureusement, ces progrès sont en partie annulés par l'augmentation du nombre de voyages d'affaires. Bien que nous prenions encore principalement le train, nous avons plus souvent pris l'avion en 2024, ce qui pèse lourd dans nos statistiques de CO2 . C'est lié à l'internationalisation de notre actionnariat, qui nous oblige à nous rendre plus souvent aux États-Unis.

Nous combinons également le travail de bureau et le télétravail. C'est en partie grâce à cette combinaison que l'impact de nos déplacements sur nos émissions a diminué de 29 % l'année dernière.

(1) Ce pourcentage inclut la flotte de nos sociétés de gestion. Sans ces voitures, la part des véhicules électriques serait de 74 %. Dans le rapport annuel 2023, le calcul était différent et le pourcentage de véhicules électriques était de 61 %, à l'exclusion des sociétés de gestion. En incluant cette flotte, le chiffre aurait été de 51 % en 2023.

5.2 Consommation d'énergie

Pour calculer la consommation d'énergie de nos bureaux, nous examinons le mélange d'électricité renouvelable et grise, de gaz et du réseau de chaleur. Nous produisons toute notre électricité à partir d'une énergie 100 % renouvelable et nous n'utilisons que des éclairages LED avec lumière du jour et détecteurs de mouvement. Le gaz est utilisé pour le chauffage dans la plupart des pays, tandis que notre bureau de Paris est raccordé au chauffage urbain.

Cette consommation d'énergie est convertie en émissions de CO2 à l'aide de facteurs d'émission (voir ci-dessous). En appliquant le facteur adéquat par type de consommation, nous calculons les émissions totales de CO2 et les associons à nos activités, exprimées en tonnes d'équivalent CO2 (tCO2 e).

Nos émissions dues à l'énergie sont passées de 33 à 27 tCO² e. Nous observons une diminution de la consommation d'énergie (gaz et électricité). Cela s'explique principalement par la baisse de la consommation de gaz dans les bureaux belges, due au remplacement des éléments chauffants par de nouveaux au début de l'année 2024 et à une configuration optimisée.

Pour certaines données, nous nous appuyons également sur des contributions de parties externes, comme le gestionnaire du bureau de Paris pour la consommation du réseau de chaleur. Nous avons donc mené l'analyse avec prudence, en nous basant sur des données sur lesquelles nous n'avons pas de contrôle direct.

5.3 Matériel informatique

En 2024, malgré l'augmentation du nombre de salariés, les achats de matériel informatique ont diminué. Cela s'explique en grande partie par l'achat important de matériel informatique en 2023, qui comprenait une mise à niveau des actifs informatiques existants. Par ailleurs, ce matériel est renouvelé par cycles conformément à notre politique de renouvellement des technologies de l'information.

Compensation de notre carbone

Pour compenser l'empreinte carbone de nos propres activités, nous procédons à une compensation carbone. Cela est nécessaire pour être neutre en carbone. Ce faisant, nous essayons toujours de soutenir un projet dans l'un de « nos » pays, lié à nos activités, en achetant des crédits carbone à l'entreprise en question. Ce faisant, nous optons non seulement pour un projet où le CO2 est évité (avoidance), mais aussi pour un projet où le CO2 est éliminé (removal). Un bel exemple : les blocs de béton de chanvre de l'entreprise belge IsoHemp.

IsoHemp produit des blocs de béton de chanvre durables pour l'isolation et les murs porteurs, comme alternative aux matériaux de construction traditionnels et polluants tels que le ciment. Les blocs sont entièrement constitués de chaux et de chanvre locaux. Ils stockent le CO2 et économisent en moyenne 3 m³ d'eau par m² de produit. Ils consomment également 17 fois moins d'énergie au cours de leur processus de production, car aucun chauffage n'est nécessaire, ce qui représente une économie de 660 kWh par m³ de produit. Enfin, ils réduisent les besoins en chauffage des bâtiments de 20 kWh/m² par an.

6. Le portefeuille existant bénéficie des énergies renouvelables

Notre objectif est de réduire les émissions de CO 2 de notre portefeuille existant de 55 % d'ici 2030 (carbone opérationnel). D'ici 2050, nous voulons réduire les émissions totales au net zéro.

Pour notre portefeuille existant, nous déployons un maximum d'efforts en matière de rénovation durable. Notre stratégie est consciente : les propriétés obsolètes ne sont pas vendues pour améliorer les chiffres de durabilité, mais subissent une transformation visant à les adapter au futur. Après tout, c'est ce qui est vraiment durable.

« Si nous voulons ajouter un bien à notre portefeuille, la première chose à faire est de choisir le bon emplacement. La durabilité et la protection de l'avenir peuvent être améliorées, mais un emplacement stratégique n'est pas adaptable. »

Dirk Van Buggenhout Chief Sustainability Officer

6.1 Économies d'énergie dans le portefeuille existant

Outre le développement de projets immobiliers durables, nous nous engageons activement à optimiser les sites existants dans la mesure du possible. Après tout, cela apporte non seulement des avantages économiques et environnementaux, mais aussi un meilleur environnement de travail pour nos clients.

Chauffage durable et pompes à chaleur

Les pompes à chaleur permettent de chauffer et de refroidir les bâtiments sans utiliser de combustibles fossiles. À la fin de l'année 2024, 45 % de notre portefeuille fonctionnait déjà avec des pompes à chaleur à haut rendement énergétique. Auparavant, nous nous étions fixé pour objectif de déconnecter complètement du réseau de gaz au moins 50 % des sites de notre portefeuille et d'opter pour des pompes à chaleur d'ici à 2030.

Cet objectif est plus ambitieux qu'il n'y paraît à première vue, compte tenu de son état actuel. En effet, notre portefeuille s'élargit non seulement grâce à de nouveaux développements, mais aussi grâce à l'acquisition de sites existants qui ont encore un long chemin à parcourir en termes de durabilité. Avec cette croissance continue, notre objectif initial reste un défi. Montea utilise également une stratégie délibérée : les propriétés obsolètes ne sont pas vendues pour améliorer les chiffres de la durabilité, mais subissent une transformation pour être à nouveau prêtes pour un nouvel avenir. Après tout, ce n'est qu'ainsi que l'on peut parler de durabilité.

Utilisation innovante de la chaleur dans les entrepôts

Nous avons déjà mis en œuvre avec succès le chauffage par le sol dans des entrepôts sur trois sites aux Pays-Bas, notamment à Waddinxveen (pour en savoir plus, voir page 110). D'autres applications sont envisagées dans la mesure du possible.

Nous voulons encore améliorer cette efficacité en utilisant des réservoirs souterrains isolés. Ils permettent non seulement d'économiser de l'énergie, mais aussi d'optimiser l'espace souterrain. Nous étudions également la possibilité d'utiliser des pompes d'arrosage électriques et de l'eau de pluie pour les systèmes d'arrosage afin de réduire davantage l'empreinte carbone.

Éclairage LED

Nous poursuivons avec enthousiasme notre programme relighting. D'ici à 2030, nous avons l'intention d'équiper l'ensemble de notre portefeuille d'éclairages LED à haut rendement énergétique. Fin 2024, 78 % de nos sites en étaient déjà équipés. Cela reste également un défi compte tenu de la croissance continue de notre portefeuille par l'acquisition de sites existants.

45 % de notre portefeuille exploitent des pompes à chaleur économes en énergie

78 % de notre portefeuille

utilisent un éclairage led

Électricité renouvelable

Dans notre portefeuille existant, 27 % de la consommation totale d'énergie provient du gaz naturel, 72 % de l'électricité et 1 % du chauffage urbain. Par ailleurs, 81 % de l'électricité consommée par les clients de notre portefeuille proviennent de sources renouvelables, qu'il s'agisse d'électricité renouvelable achetée ou d'énergie produite localement (par ex. à l'aide de panneaux solaires).

Chargement électrique

Nous installons des bornes de recharge par défaut dans tous nos nouveaux projets de construction. Mais nous investissons également dans la recharge des véhicules électriques dans le portefeuille existant afin de soutenir nos clients dans leur transition énergétique. Nous étudions également les possibilités d'infrastructure de recharge pour les camions électriques. Fin 2024, notre portefeuille comptait 772 points de recharge pour véhicules électriques.

Résultat : notre intensité énergétique et nos émissions de CO2

Sur la voie de l'objectif net zéro, nous contrôlons en permanence l'effet de nos mesures d'économie d'énergie. Pour ce faire, nous nous basons sur notre intensité énergétique, c'est-à-dire notre consommation d'énergie par m². Elle a diminué de 4 % en 2024 par rapport à l'année précédente - une belle confirmation de nos efforts.

772 bornes de recharge pour véhicules électriques dans notre portefeuille

62 % de nos voitures de fonction sont électriques

(1) La trajectoire CRREM utilisée pour ce chiffre est la valeur moyenne des valeurs CRREM pour les pays dans lesquels Montea opère et pour la typologie de notre classe d'actifs.

	Scope total 1/2/3
FACTEURS D'ÉMISSION (KG CO E/KWH) 2	2024	2023	Différence
Consommation d'électricité grise Belgique	0,184	0,170	7,9 %
Consommation d'électricité grise France	0,091	0,076	19,7 %
Consommation d'électricité grise Pays-Bas	0,354	0,381	-6,9 %
Consommation d'électricité grise Allemagne	0,466	0,435	7,0 %
Consommation d'électricité verte dans l'UE	N/A	0,025	N/A
Consommation d'électricité verte Belgique	0,038	0,025	52,4 %
Consommation d'électricité verte France	0,026	0,025	4,4 %
Consommation d'électricité verte Pays-Bas	0,043	0,025	72,7 %
Consommation d'électricité verte Allemagne	0,036	0,025	46,3 %
Production et consommation d'électricité verte panneaux solaires sur le site UE	N/A	N/A	N/A
Combustible gaz naturel UE	0,243	0,244	-0,4 %

Notre parcours de décarbonation

Nous utilisons l'outil CRREM pour mettre l'accent sur notre parcours de décarbonation et dresser une liste claire de nos priorités. Cet outil scientifique a été développé spécifiquement pour le secteur immobilier et aligné sur les objectifs climatiques de l'Accord de Paris et du Pacte vert européen. Il fournit un point de référence transparent pour mesurer nos progrès en termes de réduction des émissions de CO 2 , ce qui permet de nous assurer d'être sur la bonne voie pour atteindre nos objectifs en matière de climat. Le parcours de décarbonation varie d'un pays à l'autre, car chaque pays dispose d'une offre énergétique, de politiques et d'infrastructures qui lui sont propres. Comme nous sommes présents dans plusieurs pays, nous analysons nos données pays par pays. Cette situation présente toute une série de défis et d'opportunités en matière de décarbonisation.

En 2024, nous avons effectué une analyse CRREM pour tous nos actifs. Cette analyse approfondie nous donne une image complète des sites à aborder en priorité pour réduire à la fois l'intensité énergétique et l'intensité en CO 2 . En effet, la baisse de notre intensité énergétique est moins prononcée que dans les années précédentes. Ceci est également dû à la croissance de notre portefeuille de bâtiments existants. Ces immeubles sont souvent plus anciens et, d'un point de vue énergétique, ne répondent pas encore toujours aux normes actuelles. En les incluant dans notre analyse CRREM, nous pouvons élaborer une stratégie d'investissement concrète.

Par exemple, le graphique à droite montre les résultats de l'analyse CRREM de notre portefeuille (basé sur des données de 2023) concernant nos émissions de gaz à effet de serre. Il en ressort que 17 % de nos sites sont prêts pour 2050 dès à présent, tandis que 12 % doivent être abordés à court terme. Dans notre plan de croissance Track27, nous prévoyons que tous les actifs qui deviendraient des actifs échoués 1 avant la fin de 2030 seront déjà préparés pour les objectifs de 2050 d'ici à la fin de 2027.

L'étape la plus efficace du processus de décarbonation consiste à ne plus utiliser le gaz.

(1) Les actifs échoués sont des actifs qui perdent leur valeur économique parce qu'ils ne répondent plus aux attentes futures de la réglementation ou du marché. Cela peut se produire en raison de la transition vers une économie à faibles émissions de carbone, où les actifs dépendant des combustibles fossiles et des émissions de gaz à effet de serre perdent de la valeur.

Toury, France

7. Développements Montea : objectif d'efficacité énergétique largement atteint

D'ici 2030, nous visons à réduire les émissions de CO2 de nos nouveaux développements de 55 % par rapport à 2021. Cette réduction concerne le carbone opérationnel et le carbone intrinsèque, c'est-à-dire les émissions totales de gaz à effet de serre au cours du cycle de vie d'un bâtiment. Notre objectif ultime : tous les nouveaux projets de construction seront « net zéro » d'ici 2050.

Nos nouveaux développements sont des bâtiments à zéro émission. Cela signifie que nos bâtiments ont une performance énergétique très élevée, que nous n'utilisons pas de combustibles fossiles, que nous produisons plus d'énergie renouvelable locale que nous n'en consommons et que nous dressons la carte de l'empreinte carbone complète de chaque bâtiment.

Nous visons une utilisation optimale de l'espace grâce à des immeubles de grande hauteur, à une densité de construction maximale et à des espaces verts groupés, qui apportent une plus grande valeur ajoutée que des espaces verts fragmentés. Ce faisant, nous considérons toujours que l'impact global sur le CO2 est plus important que des ajouts à faible valeur ajoutée écologique.

Pour les nouveaux investissements, tels que l'achat d'un terrain ou d'un bâtiment existant, nous examinons d'abord l'emplacement et ensuite les possibilités de rendre le bien plus sûr pour l'avenir. Pour ce faire, nous utilisons notre tableau de bord interne sur la durabilité.

DES TECHNIQUES INNOVANTES POUR RENDRE NOS BÂTIMENTS ENCORE PLUS DURABLES

Quais de chargement étanches	Ils ne sont généralement utilisés que dans les entrepôts frigorifiques (en raison des pertes d'énergie importantes), mais nous les installons désormais par défaut dans nos nouveaux bâtiments. L'étanchéité à l'air est vérifiée par des tests d'infiltrométrie.
Utilisation optimale de la lumière du jour	Les puits de lumière équipés de capteurs de lumière du jour et de détection de mouvement permettent d'augmenter la lumière naturelle, de réduire la consommation d'énergie et de créer un environnement de travail agréable pour les travailleurs de l'entrepôt.
Installations efficaces	Nous investissons dans des systèmes de refroidissement, de chauffage et d'éclairage de pointe.
Matériaux durables	Lors de la phase de construction, nous choisissons autant que possible des matériaux à faible empreinte carbone ou à longue durée de vie, tels que les tôles de toiture en acier recyclé (XCarb steeldeck), les panneaux sandwich à haute performance (Quadcore), les membranes de toiture à durée de vie améliorée (EPDM) et les produits à base de ciment à faible teneur en carbone (CEMIII/A). Dans la mesure du possible, nous utilisons des poutres en bois lamellé et des structures en bois lamellé-croisé (CLT) pour les bureaux.
Chauffage et refroidissement sans énergie fossile à l'aide de pompes à chaleur	Nous évitons les combustibles fossiles en utilisant uniquement des pompes à chaleur. En installant un chauffage par le sol dans nos entrepôts, nous pouvons utiliser cette méthode de chauffage de manière optimale et efficace.
Infrastructure de recharge liée aux énergies renouvelables	Nous relions les stations de recharge des camions et des véhicules électriques aux panneaux solaires, aux auvents solaires et aux systèmes de stockage d'énergie par batterie.
Utilisation réfléchie de l'espace	Nous construisons des parkings au-dessus des quais de chargement afin d'utiliser au mieux l'espace disponible.

Tableau de bord de la durabilité de Montea

Le Tableau de bord de la durabilité constitue un nouvel élément de notre approche. Cet outil permet une évaluation approfondie des aspects de durabilité dans les acquisitions et les nouveaux développements qui sont soumis à l'approbation du Comité d'investissement et du Conseil d'administration.

L'objectif est de guider les responsables du développement dans l'évaluation et l'étalonnage des projets par rapport à des normes de durabilité rigoureuses. Le Tableau de bord permet non seulement d'évaluer la résilience d'un développement, mais il sert également de base à des discussions plus approfondies.

Le Tableau de bord évalue des critères tels que l'emplacement et le zonage, la biodiversité, la connectivité du réseau, la mobilité, l'accessibilité, la végétation, les risques climatiques, l'énergie (consommation),

les énergies renouvelables et le bien-être des salariés. Chaque critère est évalué sur la base de paramètres spécifiques et contribue au score global de durabilité.

Un score élevé indique qu'un projet est fortement engagé en faveur de la durabilité, tandis qu'un score faible révèle des risques. En investissant dans des projets durables et à l'épreuve du temps (c'est-à-dire avec un score élevé), nous pouvons accélérer notre transition vers la consommation nette zéro et atteindre nos objectifs en matière de développement durable.

Ci-dessous, un exemple du Tableau de bord pour un nouveau développement :

84 85

7.1 L'énergie renouvelable dans nos nouveaux développements

Grâce à l'utilisation de toits (principalement) plats, l'immobilier logistique est idéal pour les panneaux solaires. Grâce à cette énergie renouvelable, nous aidons nos clients à réduire leurs coûts énergétiques. En investissant pleinement dans l'énergie solaire, nous continuons à jouer un rôle clé dans leur transition énergétique.

84 Puissance totale en Mwc (installée)

= ÉNERGIE POUR 23 700 FAMILLES

= ABSORPTION EN CO² DE 1 380 HA DE FORÊT

Fin 2024, nos installations photovoltaïques en Belgique, aux Pays-Bas et en France avaient une capacité totale de 84 MWc (mégawatts crête), dont 16 MWc ont été installés en 2024. Environ 96 % des toits (techniquement adaptés) sont désormais équipés de panneaux solaires.

Hernieuwbare energie in onze nieuwe ontwikkelingen (in MWp)

Avec cette quantité de panneaux solaires, nous produisons une quantité importante d'énergie renouvelable. Sur ce total, 35 % en moyenne sont actuellement utilisés par les locataires. Les facteurs suivants entrent en ligne de compte :

L'accent mis sur l'efficacité énergétique : nous disposons de nombreuses sources d'énergie renouvelables, mais elles sont encore considérées comme précieuses et rares. Nous construisons donc des bâtiments et des usines étanches à l'air avec une grande efficacité - et donc une production qui dépasse les besoins locaux.
Les grands bâtiments avec de grandes toitures : ceux-ci, grâce à leur surface disponible, offrent beaucoup de potentiel. Nous ne concevons donc pas les centrales d'énergie solaire en fonction de la consommation actuelle du client, mais nous tenons compte d'une augmentation future de la demande d'énergie.

En raison de la surproduction d'énergie à certains moments (en particulier d'énergie renouvelable produite par le soleil ou le vent), les prix de l'énergie sont négatifs, ce qui entraîne un déséquilibre. Nous les absorbons en produisant temporairement moins d'énergie pendant les périodes de pointe (curtailment) et en participant au marché des déséquilibres, où nous pouvons faire correspondre les besoins en énergie. Nous utilisons également des systèmes de stockage d'énergie (notamment par batterie) pour stocker l'énergie excédentaire produite en vue d'une utilisation ultérieure, ce qui permet d'atténuer l'impact des prix négatifs.

Pour en savoir plus sur nos investissements dans des systèmes de stockage d'énergie par batterie, consultez la page 96.

7.2 Projets de nouvelles constructions à haute efficacité énergétique

Nous aidons constamment nos clients à réduire leurs coûts énergétiques et leurs émissions de CO2 . Nous avons donc des objectifs ambitieux en matière d'efficacité énergétique pour nos nouveaux projets de construction.

Objectif atteint

Pour nos nouvelles constructions, nous avions un bel objectif en tête : une intensité énergétique maximale de 25 kWh/m² par an d'ici 2030. En réalité, les premiers projets réalisés ont dépassé la valeur calculée avec une intensité énergétique effective de seulement 18 à 19 kWh/m² par an. Par conséquent, nous avions atteint notre objectif de 2030 dès 2023. Aujourd'hui encore, nous continuons à optimiser en permanence nos conceptions pour minimiser les pertes de chaleur.

7.3 Réduction des émissions de CO2 dans le secteur de la construction

Les émissions de CO2 d'un bâtiment peuvent être divisées en deux catégories principales : le CO2 opérationnel (operational carbon) et le CO2 intrinsèque (embodied carbon). Ces deux formes jouent un rôle important dans l'impact de l'immobilier sur l'environnement et sont donc des préoccupations majeures pour Montea lors du développement de nouveaux bâtiments durables.

Carbone opérationnel (operational carbon)

Les émissions de CO2 liées à l'exploitation correspondent aux émissions émises lors de l'utilisation du bâtiment. Il peut s'agir d'émissions directes, telles que la combustion de combustibles fossiles pour le chauffage. Des émissions indirectes sont également possibles, par exemple lors de l'utilisation d'électricité ou de chauffage produits ailleurs avec des combustibles fossiles.

Pour un bâtiments à zéro émission, où les émissions de CO2 opérationnelles sont réduites à zéro, différentes mesures sont nécessaires. La consommation d'énergie du bâtiment doit être réduite et les besoins énergétiques restants doivent être entièrement couverts par des sources d'énergie renouvelables sur place. Le plus grand défi à relever : la plupart des bâtiments ne disposent pas encore de l'infrastructure nécessaire pour produire leur propre énergie 24 h sur 24 et 7 jours sur 7.

Voici les options alternatives :

1. Achat d'énergie renouvelable à l'extérieur : par le biais de contrats d'énergie à long terme ou de Power Purchase Agreements (PPA).
1. Achat d'énergie renouvelable certifiée sur le réseau : elle peut être utilisée pour compléter l'énergie autoproduite.
1. Compensation des émissions opérationnelles restantes : en achetant des certificats sur le marché volontaire du carbone.

Pour un BZE avec les options 1 et 2, nous demandons au client de conclure un Green Lease (bail vert) avec Montea. Ce partenariat garantit que le locataire contribue activement à rendre le bâtiment plus durable en prenant des mesures d'efficacité énergétique pendant son utilisation. Si le client n'est pas d'accord, nous livrons le bâtiment Net-Zero Ready. Dans ce cas, le locataire est responsable de l'achat d'énergie renouvelable ou de la compensation des émissions.

Dans le cadre de l'option 3, nous encourageons les clients à éviter autant que possible les émissions opérationnelles au lieu de les compenser. Nous considérons l'achat de carbon credits (carbon offsetting) comme un dernier recours et nous recommandons
plutôt de conclure des contrats d'achat d'électricité à long terme
pour une énergie 100 % renouvelable ou certifiée durable.
intrinsèque (Embodied carbon) CO2
Il s'agit de l'ensemble des émissions de gaz à effet de serre
émises au cours du cycle de vie d'un bâtiment, depuis
l'extraction et le transport des matériaux jusqu'à la construction, l'entretien, la démolition et le recyclage éventuel.

Comparé au CO2 opérationnel, le CO2 intrinsèque est beaucoup plus difficile à contrôler. En effet, la plupart des émissions sont émises lors de la production de matériaux tels que l'acier et le
ciment. Pour ces procédés chimiques, il n'existe pas suffisamment
de solutions de remplacement circulaires et évolutives.
Il n'existe pas encore de législation obligeant le secteur de la construction à réduire le CO2 intrinsèque, mais cela ne signifie pas que nous ne pensons pas que c'est important. Par conséquent, nous essayons déjà de réduire les émissions de CO2 générées par le processus de construction de nos développements sur la base d'un parcours de réduction scientifiquement fondé. Comme il existe peu de cadres de référence dans le domaine de l'immobilier logistique, nous prenons la valeur de benchmark du label allemand DGNB (un label de durabilité similaire à BREEAM). Cela suggère un maximum de 24 kg de CO2 /m³ comme
valeur indicative pour un entrepôt. Cette valeur maximale est
également incluse dans le Montea Blue Label (voir ci-dessous).

En 2025, nous souhaitons également que l'initiative SBTi (Science
Base Target) valide nos objectifs de réduction des émissions
des scopes 1, 2 et 3 dans le cadre immobilier mis en place
depuis l'été 2024. Il s'agira également d'objectifs plus concrets

concernant la réduction des émissions de CO2

intrinsèque.

		Carbone sur l'ensemble du cycle de vie
		Carbone incorporé
		Carbone incorporé en phase d'utilisation
A1—3 Phase de développement	A4—5 Phase de construction	B1—7 Phase d'utilisation	C1—4 Phase de fin de vie	D Avantages et contraintes au-delà du cycle de vie du bâtiment
A1 Fourniture de matériel brut A2 Transport A3 Fabrication	A4 Transport A5 Processus de construction et d'installation	B1 Utilisation B2 Maintenance B3 Réparation	C1 Déconstruction et démolition C2 Transport C3 Traitement des déchets	Réemploi Récupération Recyclage
		B4 Remise en état B5 Remplacement B6 Consommation	C4 Élimination
Carbone en amont		Carbone opérationnel	Carbone de fin de vie	Carbone au-delà du cycle de vie
		B7 Remplacement
		Hors champ d'application

Quelques initiatives concrètes :

Rénovation plutôt que démolition : nous privilégions la rénovation à la démolition lorsque c'est techniquement et financièrement possible. L'empreinte carbone (carbon footprint) d'une rénovation totale est en effet généralement inférieure à celle de la construction d'un bâtiment entièrement neuf. Nous procédons donc toujours à une étude approfondie des possibilités de rénovation avant la démolition. Si nous devons opter pour la démolition, nous récupérons un maximum de gravats comme matériaux de construction pour la nouvelle construction, et/ou nous réutilisons les anciens matériaux.
Analyse du cycle de vie (ACV) : lors de la conception d'un nouveau bâtiment, nous effectuons une ACV qui nous aide à calculer les émissions totales de CO2 d'un nouveau projet de construction. Cela nous aide à comprendre quels matériaux génèrent le plus de CO2 et où nous pouvons utiliser des solutions alternatives durables. En 2023, nous avons développé les lignes directrices de Montea pour les ACV, ce qui nous permet de calculer l'embodied carbon correctement et précisément par une double étude ACV. En 2024, nous avons aligné nos lignes directrices en matière d'ACV sur les conditions-cadres définies dans la taxonomie de l'UE.
Construction circulaire : nous nous engageons à respecter les principes de la construction circulaire, à réutiliser les matériaux, à recycler et à faire des choix durables à long terme. Cela permet non seulement de réduire l'impact environnemental de nos bâtiments, mais aussi de préserver leur valeur pour l'avenir.
Collaboration avec les fournisseurs : nous développons un réseau de fournisseurs fiables qui fournissent les solutions nécessaires pour rendre l'industrie de la construction plus durable. Lors de la sélection des partenaires, l'utilisation de matériaux et de techniques durables est donc essentielle.

CONSTRUCTION CIRCULAIRE : AUTRES EXEMPLES PRATIQUES

Dans les façades et les toits multicouches, chaque couche de matériau a une fonction spécifique : isolation, protection, esthétique, etc. Nous essayons de ne pas coller ces couches ensemble, mais de les fixer mécaniquement. Nous pouvons donc facilement les trier et les réutiliser.

Façades et toits multicouches
Meilleurs nœuds constructifs et meilleurs matériaux

Cradle to Cradle

Dans la mesure du possible, nous choisissons des matériaux ayant une longue durée de vie, un besoin d'entretien réduit et une valeur résiduelle élevée. Nous concevons des endroits où les éléments de construction tels que les murs et les toits se rejoignent (ce que l'on appelle les nœuds constructifs) afin d'améliorer le potentiel circulaire de ces matériaux.

Aussi peu de PUR et de PIR que possible Nous évitons les mousses PUR et PIR (matériaux d'isolation), car elles émettent beaucoup de CO2 , sont peu recyclables et très inflammables.

En ce qui concerne les matériaux de finition, nous préférons les matériaux C2C (Cradle to Cradle). Ces matériaux sont conçus selon des principes circulaires, considérant les déchets comme des matières premières pour de nouveaux produits. Ils sont sûrs, sains, réutilisables et biodégradables.

Les tableaux ci-dessus montrent qu'il peut y avoir de grandes différences entre nos projets.

Pour le projet de Forest, l'empreinte est de 483,83 tCO² e/m². Beaucoup plus que la moyenne. En fait, nous avons construit un toit de parking au-dessus des quais de chargement, ce qui nous a obligés à alourdir la structure. Bien que cela augmente l'empreinte carbone, cela permet également d'utiliser l'espace disponible de manière optimale et de laisser plus de place à la verdure. Un renforcement supplémentaire de la structure du bâtiment était également nécessaire, car une grande partie du bâtiment a été aménagée pour des salles de réfrigération et de congélation, ce qui explique que des plafonds abaissés soient suspendus à la structure et que des installations techniques soient installées sur le toit.

D'autre part, Blue Gate (phase 2) a une intensité énergétique de 158 tCO² e/m², ce qui est nettement inférieur aux autres projets. En effet, les bureaux sont entièrement construits en bois lamellécroisé (CLT) (voir page 102), ce qui a un impact positif important. Il est clair que la conception du bâtiment (compacité, taille, empilement des fonctions...) et le choix des matériaux (bois, acier, béton...) sont déterminants.

Pour mieux comparer les projets, nous avons établi des lignes directrices en matière d'ACV en 2023 (voir page 91). Dans la première phase, nous nous concentrons uniquement sur le bâtiment lui-même et n'incluons pas encore la construction extérieure. Lors de la comparaison des chiffres, il est toujours essentiel d'inclure des éléments spécifiques au projet. Nous restons donc pleinement engagés dans la réduction du carbone intrinsèque de nos développements grâce à des concepts de construction innovants et à des matériaux durables.

7.4 Le Montea Blue Label

En 2024, notre Montea Blue Label a fait l'objet d'une refonte complète. Notre vision de la durabilité y a été intégrée et nous avons considérablement relevé la barre. Le document n'est plus seulement un recueil de spécifications techniques, mais un guide complet qui traduit notre vision étape par étape pour toutes les personnes impliquées dans un projet - de l'acquisition du site à l'entretien et à la rénovation de la propriété. Pour les projets dans lesquels nos clients ou nous-mêmes voulons exceller, il contient des conseils pour atteindre l'excellence.

Ce document, que nous révisons constamment et adaptons si nécessaire, sert de guide à nos architectes, chefs de projet et ingénieurs. Il comprend des normes de performance pour les rénovations et les nouvelles constructions, ainsi que des options de conception innovantes permettant d'améliorer encore la durabilité d'un bâtiment.

CALCUL DE L'ANALYSE DU CYCLE DE VIE DE PROJETS DE CONSTRUCTION RÉCENTS

Pays	Projet	Année de construction	Surface (m2	) Carbone incorporé total (kgCO2 e)	Intensité (kgCO2 e/m²)
NL	Doc Morris - Heerlen	2019	20.935	8.239.387,95	393,57
NL	Isero - Waddinxveen	2019	18.480	5.854.279,20	316,79
BE	DHL - Anvers	2020	8.350	2.018.696,00	241,76
FR	Renault - Meyzieu	2020	10.000	2.073.600,00	207,36
FR	Advitam - Athies	2020	31.300	6.033.388,00	192,76
NL	Amazon - Amsterdam	2020	9.400	2.783.058,00	296,07
NL	HBM - Waddinxveen	2021	40.000	12.694.000,00	317,35
NL	Raben - Etten Leur	2022	24.454	5.993.675,40	245,10
NL	Re-match - Tiel	2022	9.000	2.892.420,00	321,38
BE	Delhaize - Bruxelles	2024	26.339	12.743.598,37	483,83
NL	Lekkerland - Waddinxveen	2024	49.206	15.440.350,74	313,79
BE	Herfurth + Dries Van Noten - Anvers	2024	16.380	2.588.040,00	158,00

7.5 Ensemble vers une baisse de l'impact environnemental : Intergamma, Tiel

La pénurie de terrains, les réglementations plus strictes en matière d'azote et la congestion du réseau ont considérablement réduit la disponibilité de l'immobilier logistique au cours des dernières années. Dans le même temps, la demande de solutions immobilières durables augmente. Les terrains loués stratégiquement, sans problèmes d'azote ou d'encombrement du réseau, offrent des possibilités intéressantes pour de nouveaux développements dans ce domaine. Nous avons trouvé une telle opportunité à Tiel, dans la province néerlandaise de Gelderland.

En septembre 2018, nous y avons acheté un site loué d'environ 48 hectares - l'ancien site de la verrerie Maasglas (1963-2015). Le domaine bénéficie d'un excellent accès à l'autoroute (A15) et aux voies navigables (canal Amsterdam-Rhin et Waal). Au cours de la première phase (2021-2022), nous y avons construit une installation de recyclage de technologies propres d'environ 9 500 m² pour Re-Match, après quoi 45 ha supplémentaires de terrains réservés ont été mis à disposition pour le développement d'un parc logistique durable.

LE PARC LOGISTIQUE DE TIEL : UNE ATTENTION PARTICULIÈRE PORTÉE AUX QUESTIONS ESG

Environnement et développement durable	• 33 500 panneaux solaires produisent 13 700 MWh par an (l'équivalent de 3 600 foyers) • Les pompes à chaleur sont combinées au chauffage par le sol • La possibilité d'un stockage en batterie est étudiée
Biodiversité	• Zone protégée de 11 000 m² pour la flore et la faune locales, comprenant des hôtels à insectes, un habitat pour la chouette effraie et des nichoirs pour les chauves-souris • Plantation de 6 700 m² de nouveaux arbres
Réduction des émissions de CO2 et circularité	• Analyse complète du cycle de vie (ACV) pour les émissions de carbone intégrées
Impact social	• Plus de bien-être et de productivité grâce aux espaces verts, au climat intérieur optimal, à la ventilation et à la lumière naturelle • Soutenir l'emploi et l'activité économique au niveau local
E-mobilité	• Installations de recharge pour les voitures

Intergamma à Tiel-Nord (NL)

Acquisition du terrain : 3T 2018
Surface du terrain : environ 183 000 m²
Surface du centre de distribution : environ 91 000 m²
Début de la construction : 2T 2024
Livraison estimée : 3T 2025
Locataire : Intergamma, pour une période fixe de 15 ans
Budget d'investissement estimé pour le site et le développement : env. 83 M €

Entre-temps, sur ce site, dans une deuxième phase, la construction a commencé pour un autre locataire, Intergamma (Tiel-Noord). Ce centre regroupera les opérations de plusieurs centres de distribution en un seul, ce qui augmentera l'efficacité et contribuera à l'ambition d'Intergamma de réduire son empreinte carbone.

Les systèmes de batteries actuellement installés seront déployés soit pour le soutien du réseau soit pour le commerce de l'énergie soit pour l'optimisation locale (par exemple, par l'écrêtement des pointes). Et qu'en est-il de « nos » systèmes de batteries ? Sur la base d'une analyse du marché et des prévisions météorologiques, nous choisissons en temps réel, par blocs de quatre heures, l'utilisation optimale de la batterie en question. Cette approche nécessite un système de gestion de l'énergie (EMS) sophistiqué, qui peut permettre aux batteries de passer dynamiquement d'un rôle à l'autre :

Fournisseur de services d'équilibrage (BSP) : pour maintenir la stabilité du réseau électrique en fournissant ou en stockant rapidement de l'énergie ;
Responsable d'équilibre (RE) : pour équilibrer la consommation et la production d'énergie sur le réseau électrique ;
Stockage local : pour réduire les pics de consommation ou stocker l'énergie renouvelable produite localement. L'énergie stockée peut être utilisée à diverses fins : alimenter l'infrastructure de recharge des véhicules et camions électriques, stabiliser le réseau électrique en absorbant les pics de charge, réduire les coûts d'exploitation grâce à une gestion plus intelligente de l'énergie.

Nous déployons ces systèmes de manière flexible derrière le compteur afin d'augmenter virtuellement la puissance locale. Ainsi, malgré la congestion du réseau, nos sites pourront toujours fournir suffisamment d'énergie. Cette puissance supplémentaire devient nécessaire pour faciliter une électrification plus rapide et plus intelligente des flottes de nos clients à l'avenir : un avantage concurrentiel.

Behind the meter (Derrière le compteur)

Nous optons délibérément pour des batteries Behind the meter ou derrière le compteur. Behind the meter désigne les systèmes de stockage d'énergie que nous plaçons au sein du réseau électrique de Montea, et non sur le réseau électrique public (devant le compteur). Ce faisant, nous créons une flexibilité, une capacité et une sécurité supplémentaires pour les besoins énergétiques futurs de nos sites, sans être totalement dépendants du réseau public.

« Le pilotage intelligent des systèmes de stockage d'énergie de Montea est unique et prouve une fois de plus notre esprit d'entreprise. »

Thomas Snoeck Project Manager, Belgique

8. Du stockage des marchandises au stockage de l'énergie

Depuis de nombreuses années, nous nous engageons à développer des centres logistiques durables et multifonctionnels. Ce faisant, nous voulons jouer un rôle de pionnier dans la transition énergétique du secteur logistique : apporter une solution à la congestion du réseau et à la sécurité d'une énergie renouvelable et abordable.

La prochaine étape importante de cette mission est le stockage de l'énergie. En associant des panneaux solaires sur les toits à des batteries, nous pouvons non seulement produire davantage d'énergie renouvelable, mais aussi en tirer le meilleur parti.

Nos sites sont ainsi plus efficaces sur le plan énergétique, indépendants du réseau et prêts pour l'avenir. Nos clients peuvent donc compter sur une alimentation électrique fiable et un soutien total dans leur transition énergétique.

8.1 Le concept innovant de stockage d'énergie par batterie de Montea

Jusqu'à l'année dernière, nos clients n'utilisaient en moyenne que 35 % de l'énergie solaire produite sur leurs toits. La raison principale ? L'énergie solaire n'est pas toujours produite au moment où le client a besoin d'une grande quantité d'énergie.

Dans le même temps, nos clients nous disent que la pénurie d'énergie et la congestion du réseau constituent un défi majeur pour l'avenir. La demande d'énergie devrait doubler dans les années à venir. Avec l'électrification croissante, en particulier dans le secteur de la logistique, les connexions actuelles au réseau deviendront inadéquates. En outre, les réseaux de distribution en Europe ne sont pas encore suffisamment équipés pour répondre à ce besoin croissant.

C'est pourquoi, en 2024, nous avons commencé à déployer des systèmes de stockage d'énergie par batterie (BESS), un concept innovant qui stocke l'énergie solaire produite localement et la déploie à des moments stratégiques : un investissement dans l'avenir. La gestion flexible des batteries, une première en Belgique, rend ce projet unique.

9. Les sites logistiques, plaques tournantes de l'énergie et de l'eau

En 2015, nous avons commencé à développer des cityhubs pour une livraison du dernier kilomètre plus efficace et plus respectueuse de l'environnement dans le secteur du commerce électronique. Depuis Blue Gate à Anvers (voir page 102-103), à quelques kilomètres du centre-ville, toutes les marchandises peuvent être livrées par vélo cargo. Un autre exemple de cityhub centralisé est le centre de livraison à domicile de Delhaize à Bruxelles. (voir page 106-107).

Mais le potentiel de nos cityhubs, et de nos centres de distribution en général, est encore plus grand. Grâce à leurs capacités de production et de stockage d'énergie locale (notamment par le biais de panneaux solaires et de batteries), ces sites peuvent servir de pôles énergétiques pour les entreprises situées à proximité. Il en va de même pour les réserves d'eau. Comme nous recueillons de grandes quantités d'eau de pluie sur nos sites, ceux-ci peuvent également servir de points d'eau (potable).

Le nouveau centre de distribution durable que nous avons construit avec notre partenaire de construction Remmers pour Lekkerland à Waddinxveen, en Hollande-Méridionale, en est un excellent exemple (voir également page 110-111). Dans ce bâtiment de 50 000 m² exempt de gaz et doté de panneaux isolants de haute qualité, les panneaux solaires produisent suffisamment d'énergie pour alimenter la cellule de congélation (7 200 m²) et la zone d'expédition réfrigérée (5 800 m²).

En outre, le bâtiment n'est pas seulement efficace sur le plan énergétique. Il récupère également l'eau de pluie, qui est ensuite réutilisée dans les serres voisines. Cette approche innovante permet au centre de distribution de mettre l'énergie produite localement et l'eau de pluie filtrée à la disposition des entreprises voisines : une véritable plaque tournante de l'énergie et de l'eau .

Nous nous réjouissons de poursuivre notre collaboration avec nos clients et de faire encore plus de progrès en matière d'économies d'énergie et de transition vers une mobilité durable.

Systèmes de stockage d'énergie par batterie en Belgique

Systèmes de stockage d'énergie par batterie aux Pays-Bas

objectif : augmenter la capacité de stockage par batterie à

investissement

100 MWh

50 M €

sites identifié investissement 14 35 MWh 17,5 M €

sites

identifié investissement 7 21 MWh 12,5 M €

8.2 Investissements dans les batteries

Dans le cadre de notre plan de croissance Track27, Montea investira 50 millions d'euros dans le stockage d'énergie au cours des prochaines années – représentant 100 MWh de capacité de stockage.

En Belgique : en 2024, nous avons identifié 13 sites (environ la moitié de notre portefeuille belge) où nous investirons 17,5 millions d'euros dans des systèmes de stockage d'énergie par batterie – représentant 32 MWh de capacité de stockage. L'énergie stockée sera utilisée pour l'éclairage, le chauffage et le refroidissement des centres logistiques, ainsi que pour l'alimentation des véhicules électriques.
Aux Pays-Bas : nous étudions la mise en œuvre du stockage de l'énergie sur plusieurs sites (un investissement de 12,5 millions d'euros) – représentant 21 MWh de capacité de stockage. Actuellement, plus de la moitié de cette capacité a déjà été attribuée aux sites de Waddinxveen, Tiel et Amsterdam.

Grâce à cette stratégie de gestion de l'énergie, nous prévoyons des rendements annuels d'au moins 12 %. À moyen terme, un nombre encore plus important de sites seront équipés de batteries de stockage.

« Nos centres logistiques sont déjà au top en termes de durabilité. En installant des systèmes de stockage d'énergie par batterie, nous pouvons fournir plus d'énergie à nos clients et contribuer à stabiliser le réseau. Cet investissement s'inscrit donc parfaitement dans la stratégie de Montea visant à soutenir les entreprises tournées vers l'avenir et respectueuses du climat. »

Dirk Van Buggenhout Chief Sustainability Officer

10.3 Vlerick Sustainability Center

Montea trouve également sa place à l'école. La Vlerick Business School, entre autres, a choisi notre approche en matière d'investissement durable comme sujet d'étude de cas Nous sommes également membres du Vlerick Sustainability Center. Une partie de notre cotisation annuelle est consacrée à l'impact social, notamment au financement des étudiants. En 2024, nous avons soutenu le fonds boursier Opportunity & Equality, qui a permis à quatre étudiants du Master in International Management & Strategy (MIMS) de bénéficier d'une bourse pour étudier à la Vlerick.

10. Projets de recherche et partenariats

10.1 Renewind

En collaboration avec Renewind, nous avons installé la première éolienne urbaine de Belgique sur le toit de notre site de Liège. Cette éolienne innovante produit de l'énergie même lorsque la vitesse du vent est faible, assurant ainsi une alimentation électrique stable et garantissant que la production d'énergie renouvelable ne dépend pas uniquement du soleil.

La combinaison de l'énergie éolienne et de l'énergie solaire crée un système énergétique équilibré qui fournit une production maximale tout au long de la journée et dans différentes conditions météorologiques. L'éolienne tire parti de l'aérodynamisme du bâtiment et permet de capter jusqu'à 80 % d'énergie supplémentaire. Sa conception compacte, silencieuse et respectueuse des autorisations est également idéale pour les environnements urbains.

10.2 Afilog

Le nouvel indicateur carbone d'Afilog, l'association professionnelle des acteurs de l'immobilier logistique et de la supply chain, mesure avec précision l'empreinte carbone des bâtiments logistiques tout au long de leur cycle de vie. Chez Montea, nous sommes fiers de sponsoriser cet outil, mais pour nous, cette contribution représente bien plus qu'un simple financement. Il s'agit d'une évolution stratégique vers une plus grande transparence et une approche axée sur les données de la durabilité.

10.4 Belgian Green Building Council

Montea est le principal partenaire fondateur du Belgian Green Building Council (BGBC), récemment créé. Au niveau mondial, 70 GBC sont engagés dans le développement de l'immobilier durable, dont 28 en Europe, ce qui représente un total de plus de 49 000 membres. Le BGBC a pour mission de promouvoir la durabilité à travers l'éducation ( le partage des connaissances entre les parties prenantes), la certification (l'établissement de normes de durabilité belges), la mise en réseau (la création d'une plateforme de collaboration) et le lobbying (le plaidoyer pour des politiques plus durables).

Comment l'avons-nous rendu durable ?

Tous nos développements à Blue Gate ont obtenu la certification « Excellent » BREEAM. Le centre de distribution de Herfurth et du Dries Van Noten Group ne fait pas exception à la règle. En outre, le bâtiment est plus que neutre sur le plan énergétique : il génère plus d'énergie (renouvelable) qu'il n'en consomme. Grâce à des panneaux solaires sur le toit, des déchargeurs étanches, des pompes à chaleur et des puits de lumière, la consommation est réduite au minimum. L'utilisation de Cross Laminated Timber (bois lamellé-croisé - CLT) a accéléré le processus de construction et permet une isolation efficace sur le plan énergétique.

Récompenses

Autrefois une friche industrielle fortement polluée, c'est aujourd'hui un bâtiment à énergie positive. Cette innovation durable n'est pas passée inaperçue. En septembre 2024, le centre de distribution de Herfurth et du Dries Van Noten Group a remporté le tout premier Realty Sustainable Building Award dans la catégorie « Industrial & Logistics ». Le projet a également été récompensé au niveau international : à Munich, Montea a reçu l'Expo Real Impact Award pour ce centre de distribution.

Nouveau centre de distribution à Blue Gate Anvers (BE)

Acquisition du terrain : 4T 2023
Surface du terrain : environ 26 000 m²
Surface du centre de distribution : 9 000 m² d'entrepôt + 2 000 m² de bureaux (Herfurth) ; 4 000 m² d'entrepôt + 800 m² de bureaux (Dries Van Noten Group)
Début de la construction : 4T 2023
Livraison : 4T 2024
Locataires : loué pour une durée déterminée à Herfurth & Co (12 ans) et au Dries Van Noten Group (6 ans)
Budget d'investissement estimé pour le site + le développement : env. 20 M €

« Grâce à de nombreuses solutions intelligentes, la consommation d'énergie est considérablement réduite, et les clients le constatent immédiatement sur leurs factures d'énergie. En fait, ce bâtiment à Blue Gate répond déjà aux normes d'efficacité énergétique fixées par l'Europe pour 2050. »

Caroline Franz Head of Development Montea Belgique

Blue Gate, Anvers

Comment tout a commencé ?

En 2016, nous sommes devenus le partenaire exclusif pour le développement du site logistique Blue Gate à Anvers,- l'ancien cœur de l'industrie pétrolière anversoise. Notre objectif : des bâtiments nouvelle génération qui allient durabilité et distribution urbaine à faible impact.

Les premières briques ont été pour le DHL Delivery Centre (4 260 m², livré en 2021) Nous y avons ensuite construit le premier centre de livraison belge d'Amazon Logistics (8 500 m², livré en 2022), qui a été nominé aux Belgian Construction Awards dans la catégorie « Climate Future Project » en 2023.

Qu'y avons-nous fait en 2024 ?

L'année dernière, nous avons livré un troisième centre de distribution logistique durable d'environ 16 000 m² à Blue Gate pour Herfurth et le Dries Van Noten Group.

Herfurth disposera de 9 000 m² d'espace d'entreposage et de 2 000 m² de bureaux dans son nouveau centre de distribution. Cela permet à l'entreprise de mieux répondre aux besoins logistiques de ses clients tout en réduisant son empreinte carbone. Herfurth loue le bâtiment pour une période de 12 ans.

Le Dries Van Noten Group s'installera dans 4 000 m² d'entrepôts et 800 m² de bureaux. Ce déménagement dans un bâtiment hautement écoénergétique, proche de la ville et offrant un potentiel d'expansion, contribuera parfaitement aux ambitions de l'entreprise en matière de développement durable. Nous avons signé un contrat de location de 6 ans avec le Dries Van Noten Group.

Pourquoi choisir le Cross Laminated Timber (bois lamellé croisé) ?

Le bois lamellé croisé présente plusieurs avantages écologiques. Le bois que nous utilisons provient d'arbres européens qui stockent le CO2 de l'air même après leur transformation : c'est durable et bon pour l'économie locale. En outre, le bois est un élément de construction circulaire qui peut être réutilisé plusieurs fois. Il contribue également à réduire considérablement les émissions de CO2 dans le secteur de la construction, en particulier par rapport à la production de béton. Le reboisement joue également un rôle : pour chaque arbre abattu, de nouveaux sont plantés - et le cycle recommence.

« Grâce à cette réalisation, nous n'avons pas besoin de rompre le lien avec la capitale belge de la mode. En même temps, nous disposons d'un potentiel d'expansion et nous nous installons dans un bâtiment très efficace sur le plan énergétique. Bref, tout le monde y gagne. »

Tom Van Berendoncks Production Director Dries Van Noten Group

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« Nous avons excavé 130 000 tonnes de terre fortement contaminée à Grimbergen. Plus de la moitié a pu être réutilisée sur le site lui-même après nettoyage. Nous optons délibérément pour des projets de développement de friches industrielles. L'assainissement, tout d'abord, est le meilleur choix d'un point de vue écologique, car nous réutilisons le sol existant. Deuxièmement, ces sites sont souvent situés à des endroits stratégiques et disposent de solides connexions au réseau. Cela les rend particulièrement adaptés au développement de centres logistiques modernes. De cette manière, non seulement nous construisons de manière durable, mais nous répondons également de manière efficace aux besoins énergétiques de nos clients. »

Peter Demuynck Chief Strategy & Innovation

En tant qu'investisseur qui développe aussi lui-même, la propriété foncière est l'un de nos principaux piliers stratégiques. Cette vaste réserve foncière nous permet de développer des projets immobiliers de grande qualité qui répondent à la demande du marché et contribuent à notre croissance. Nous répondons aux préoccupations de nos clients, concernant la rareté des terrains, en faisant preuve de créativité dans l'utilisation de l'espace disponible sur des sites stratégiquement intéressants.

Focus sur les friches grises et industrielles

Nous transformons les sites industriels pollués en sites logistiques à énergie positive, prêts pour l'avenir. Nous avons donc dépensé plus de 15 millions d'euros pour l'assainissement des sols au cours des dernières années. À Oostvaartdijk, à Grimbergen (Belgique), par exemple, nous avons achevé l'assainissement d'une friche industrielle de 112 000 m² en 2024 avec nos partenaires DEME et WDP. Le terrain est stratégiquement situé le long du canal de Willebroek et à proximité de l'A12, ce qui le rend propice au transport maritime et routier. Cependant, le sol était fortement pollué, car le site abritait autrefois la cokerie des Cokeries du Brabant.

Bâtiments à cycle de vie long

Grâce à notre vision transgénérationnelle, nous construisons des biens immobiliers logistiques qui peuvent durer des décennies. C'est pourquoi nous faisons en sorte que nos biens immobiliers soient adaptés à différents objectifs et à différents types d'utilisateurs. Pour ce faire, nous concevons des produits flexibles et robustes, nous utilisons des matériaux durables et nous construisons de manière circulaire. Le chauffage sans gaz et une capacité de charge suffisante pour les véhicules électriques font que nos bâtiments sont aussi pérennes.

À Tiel, aux Pays-Bas, par exemple, nous regroupons plusieurs entrepôts pour notre client Intergamma en un centre de distribution durable d'environ 91 000 m². De cette manière, nous améliorons l'efficacité d'une part et réduisons considérablement notre empreinte d'autre part.

Mais nous voulons aussi prolonger le plus possible le cycle de vie de nos bâtiments existants. En effet, nous préférons adapter et optimiser les bâtiments existants plutôt que de recourir directement à la démolition et la construction de nouveaux bâtiments. À long terme, cela présente des avantages économiques et environnementaux, ainsi qu'un meilleur environnement de travail pour nos clients et leurs salariés.

3.3 Utilisation optimale de l'espace en période de pénurie de terrains

Accumuler des fonctions

Nous étudions sans cesse les possibilités d'optimiser l'espace disponible. Nous le faisons en augmentant la hauteur libre d'un bâtiment logistique standard ou en donnant au toit des fonctions multiples. Pensez aux places de parking ou aux panneaux solaires sur les toits, par exemple. Nous avons ainsi développé un parking sur le toit du centre de distribution de Delhaize à Bruxelles : un parking à plusieurs niveaux dans le cadre du développement d'Amazon à Blue Gate et un bâtiment à plusieurs étages pour DPD à Vilvorde.

À Waddinxveen, le toit du centre de distribution du parc logistique A12 est utilisé comme centrale électrique. Sur le toit, d'une superficie totale de 80 000 m², des panneaux solaires produisent ensemble 9 000 MWh, soit l'électricité nécessaire à quelque 3 200 ménages. À Liège, nous avons même récemment construit une éolienne horizontale à côté de l'installation photovoltaïque existante (voir aussi p. XX). Ainsi, l'énergie renouvelable peut également être produite la nuit ou pendant les mois sombres.

Taux d'occupation particulièrement élevé

Le taux d'occupation particulièrement élevé de notre portefeuille atteste de sa capacité à satisfaire les exigences de notre clientèle. Il s'élevait à 99,9 % à la fin de l'année 2024, contre 100 % à la fin de l'année 2023. L'espace vacant très limité se trouve au Mesnil-Amelot, en France, un site qui avait été loué à Espace Phone.

Sur l'équivalent de 9 % des loyers arrivant à échéance en 2024, 96 % ont pu être renouvelés ou loués. Ces 9 % correspondent à une surface locative d'environ 176 000 m². Sur ce total, environ 142 000 m² ont été renouvelés ou étendus avec des clients existants.

Les 34 000 m² restants ont été reloués à de nouveaux clients, notamment le site belge de Milmort à Mondial Relay et le site français de Saint-Priest à Verploegen. Cela correspond à environ 2 % du revenu locatif annuel contractuel et s'est traduit par environ 0,2 million d'euros de loyer supplémentaire (+12 % d'augmentation de loyer).

Environ 10 % de nos revenus locatifs arriveront à échéance en 2025. Nous avons déjà pu prolonger ou renouveler 58 % de ces baux fin janvier 2025.

de retarder l'évacuation des eaux de pluie vers des citernes, où elles sont réutilisées pour le système de refroidissement, et aménagée en zone verte biodiversifiée. Enfin, ce projet espère décrocher la certification « Excellent » de BREEAM.

de Delhaize à Bruxelles (BE)

-

Centre de livraison à domicile de Delhaize à Bruxelles

Comment tout a commencé ?

Nous avons acquis le site de Lipton en 2008. Nous avons assaini et réhabilité le site en plusieurs phases, notamment pour Sligro (anciennement Metro), Options et Stylelabs. En 2022, nous avons entamé la phase finale : la construction d'un Delhaize Home Delivery Center d'une superficie d'environ 21 000 m².

Qu'y avons-nous fait en 2024 ?

Nous avons finalisé la réhabilitation en 2024, avec la mise en service du Delhaize Home Delivery Center. Ceci marque la fin de ce processus de réhabilitation. Les résultats sont là : nous avons résolu le problème du cancer historique de la ville et créé de nombreux emplois locaux sur ce site multimodal accessible. En effet, le site se trouve à proximité de la gare de Forest et du ring de Bruxelles, et il est adjacent à une autoroute cyclable.

Comment l'avons-nous rendu durable ?

Au lancement du projet, une analyse de circularité et un passeport des matériaux ont été réalisés. Nous avons assaini la friche industrielle et démantelé méticuleusement l'ancien bâtiment. Cela nous a permis de réutiliser plusieurs éléments, tels que la façade et les dalles de béton. D'autres éléments (par exemple les dalles de moquette, les portes intérieures) ont trouvé une seconde vie chez l'un de nos partenaires. Sur le terrain assaini, nous avons ensuite développé un bâtiment qui est un exemple typique de notre approche durable, circulaire et transgénérationnelle. Sur la base d'une ACV, nous avons choisi la conception et les matériaux ayant l'impact environnemental le plus faible. Outre le nouveau projet de construction, une unité de bureaux existante a également été conservée et partiellement rénovée. Nous optons, dans la mesure du possible, toujours pour cette dernière option.

Le centre de distribution est chauffé et éclairé à l'électricité verte et dispose de quais de déchargement étanches. Le système de refroidissement utilise un réfrigérant naturel (CO2 ) et la chaleur résiduelle est utilisée pour chauffer les bureaux. Des puits de lumière intelligents garantissent en permanence la pénétration de la lumière naturelle, améliorant ainsi le bien-être des employés.

Comme toujours, nous avons délibérément opté pour une toiture en EPDM. Ce matériau est plus cher, mais il a une meilleure note environnementale et une durée de vie d'environ 40 ans. C'est deux fois plus que le PVC classique ou la membrane TPO. Ce choix confirme notre vision sur le long terme. Le toit est multifonctionnel et comprend un parking, des panneaux

Toits végétalisés : avantages et inconvénients

Les toits végétalisés peuvent avoir un effet positif sur la gestion de l'eau d'un bâtiment. Ils apportent également de la fraîcheur et contribuent à la biodiversité. Mais il y a aussi des inconvénients, surtout lorsqu'il s'agit de bâtiments logistiques. En effet, une structure porteuse renforcée accroît l'empreinte carbone globale du projet. Par conséquent, nous préférons les toits végétalisés sur une unité de bureau ou seulement sur la structure porteuse et dans la zone périphérique de l'entrepôt.

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D'autre part, nous créons un environnement de travail agréable pour les employés de nos centres de distribution. Grâce à des puits de lumière intelligents, associés à des capteurs de lumière du jour et à la détection de mouvement, nous attirons la lumière naturelle. Dans les nouveaux bâtiments, nous installons également des quais de déchargement étanches pour minimiser les pertes de chaleur et améliorer les conditions de travail.

Le chauffage par le sol et une bonne ventilation assurent un climat intérieur agréable, tout comme les matériaux de finition. Des abris à vélos avec des installations de chargement, des douches et un environnement extérieur végétalisé contribuent également à cet environnement de travail optimal.

Une stratégie commerciale fondée sur les données

En 2024, nous avons travaillé avec OQUila pour créer une architecture informatique robuste et flexible. Cela nous permet de répondre aux nouveaux besoins en matière de numérisation, d'optimiser nos processus opérationnels, de réagir rapidement aux changements du marché et d'intégrer des solutions innovantes. L'architecture informatique est l'épine dorsale de notre stratégie numérique. En effet, nous sommes convaincus que les informations tirées des données sont indispensables pour suivre l'évolution rapide du secteur de la logistique.

« Notre nouveau centre de distribution à Waddinxveen est un emplacement central de non moins de 50 000 m² qui remplace nos trois anciens sites.

Dans ces locaux, nous travaillons plus efficacement et nous pouvons fournir à nos clients notre vaste gamme de produits à emporter de manière plus durable. »

John van den Berg Director Operations Lekkerland Pays-Bas

Des chaînes d'approvisionnement efficaces, qui pèsent le moins possible sur le tissu social, devraient être une priorité absolue dans le secteur de la logistique. Par conséquent, chez Montea, notre vision dépasse le cadre du bâtiment. Grâce à nos centres de distribution situés à des endroits stratégiques et multimodaux, nous répondons aux besoins logistiques actuels et futurs. Et c'est là que les données jouent un rôle de plus en plus important.

Bâtiments à durée de vie longue

Notre portefeuille immobilier doit continuer à produire de la valeur même après la durée initiale du bail de 9, 12 ou 15 ans. C'est pourquoi nous concevons des entrepôts robustes et flexibles adaptés à différents types d'utilisateurs et d'objectifs.

De plus, nous sommes en avance sur les méthodes de construction et les installations habituelles du moment. Par exemple, nous avons déjà construit des structures en CLT, nous menons actuellement une étude sur l'utilisation de matériaux biosourcés dans les nouvelles structures de construction, et nous étudions la possibilité et la manière de convertir l'eau de pluie en eau potable.

3.4 Des solutions logistiques à l'épreuve du temps

« Grâce à une infrastructure de pointe et à une accessibilité optimale, nous répondons mieux aux besoins logistiques de nos clients. En même temps, le tout nouveau dépôt symbolise notre engagement en faveur de l'innovation et de la croissance durable. »

Olivier D'hoop Managing Director chez Herfurth

Sites à accès multimodal

Un site à accès multimodal offre de nombreuses possibilités d'optimiser la chaîne d'approvisionnement et de minimiser l'impact sur le tissu social environnant. L'emplacement stratégique est donc un critère très important lors de l'achat d'un site. Nous privilégions les lieux facilement accessibles par voie fluviale, ferroviaire ou autoroutière, ou proches d'un aéroport. Les terrains situés à la périphérie des villes offrent quant à eux des possibilités de livraison sur le dernier kilomètre à l'aide de petits véhicules électriques ou de vélos-cargos.

Ainsi, en 2024, nous avons acquis un site dans le port de Hambourg, renforcé notre présence dans le port de Gand et acheté un premier site dans le port d'Anvers. En France, la moitié des sites nouvellement acquis du portefeuille Reverso se trouvent sur « La Dorsale » : l'axe logistique principal Lille-Paris-Lyon-Marseille. Plus d'un tiers d'entre eux se trouvent sur l'« Arc Atlantique », le corridor logistique de l'ouest de la France (Caen-Rennes-Nantes-Bordeaux). Toutes les nouvelles acquisitions sont stratégiquement situées, accessibles de manière multimodale et avec un grand potentiel de redéveloppement.

Des cityhubs pour la livraison du dernier kilomètre

Grâce aux hubs de distribution situés à la périphérie des villes, la livraison du dernier kilomètre se fait de manière beaucoup plus efficace, plus propre et avec moins de désagréments. Sur le site de Blue Gate, nous avons réhabilité une friche industrielle très polluée située dans la banlieue d'Anvers, près du port, en plusieurs centres de distribution tournés vers l'avenir et qui mettent l'accent sur l'efficacité énergétique.

Outre les grands acteurs internationaux tels qu'Amazon et DHL, les acteurs locaux sont également attirés par le concept. Le dernier centre de distribution à deux unités a été mis en service par la société logistique Herfurth, basée à Anvers, et la maison de couture Dries Van Noten fin 2024.

Des environnements de travail agréables

Dans nos développements, le client est toujours au centre - tout comme les plus de 65 000 employés de nos clients. D'une part, nos développements sur d'anciens sites industriels créent souvent de nouveaux emplois sur des sites abandonnés.

Comment l'avons-nous rendu durable ?

L'établissement dispose de l'un des systèmes de réfrigération les plus efficaces des Pays-Bas. La chaleur résiduelle du système de refroidissement est utilisée pour chauffer les bureaux et veiller à ce que les sols des cellules de congélation ne gèlent pas. Le chauffage du hall est assuré par un chauffage par le sol couplé à des pompes à chaleur. Il s'agit d'un mode de chauffage très efficace et nécessitant peu d'entretien. L'ingénieux système de refroidissement est construit selon le principe de la « boîte dans la boîte », ce qui rend le bâtiment relativement facile à adapter pour tout utilisateur ultérieur. Le bâtiment est équipé d'un système d'évacuation des eaux de pluie du toit et de leur réutilisation dans l'environnement. Il y a des panneaux solaires sur le toit. Avec une partie adjacente du développement, réalisée en 2022, cela créera une surface de toiture de 80 000 m². Les panneaux solaires produisent environ 9 000 MWh, soit les besoins en électricité de 3 000 ménages. Le centre de distribution dispose de 32 bornes de recharge pour véhicules électriques, y compris pour les camions électriques. En 2025, Montea construira également sur le site un système de stockage d'énergie par batterie d'une capacité de 9 MWh.

Le bâtiment a été équipé de panneaux QuadCore™ avec une valeur Rc élevée et d'un éclairage LED économe en énergie. En outre, la propriété est dotée de grandes fenêtres qui laissent entrer beaucoup de lumière naturelle. Les couleurs claires de l'intérieur créent un environnement de travail agréable pour les employés de l'entrepôt.

Récompenses

En janvier 2025, nous avons remporté le prix de la logistique décerné par le magazine immobilier PropertyNL. Le jury d'experts a salué la durabilité, les nombreux éléments innovants et la convivialité du centre logistique, ainsi que l'étroite collaboration avec notre client Lekkerland et le groupe de construction Remmers. Le jury était composé de Merten Nefs, ingénieur et chercheur (Université Erasmus de Rotterdam) et de René Buck, consultant renommé.

Centre de distribution de produits réfrigérés et congelés au Logistic Park A12 à Waddinxveen

Comment tout a commencé ? En août 2020, Montea avait acheté un terrain de 120 000 m² à Waddinxveen. En 2022, nous avons réalisé un premier centre de distribution d'environ 50 000 m² sur le site, qui est loué à HBM Machines.

Qu'y avons-nous fait en 2024 ?

Au troisième trimestre, nous avons livré à Lekkerland un centre de distribution durable de produits réfrigérés et congelés d'une superficie d'environ 50 000 m². Ce prestataire de services de gros et de logistique fait partie du groupe allemand REWE et a conclu un bail indexé de 15 ans avec Montea. Le client a été étroitement associé à l'ensemble du processus de développement.

Parc logistique A12 Waddinxveen (NL)

Acquisition du terrain : 3T 2020
Surface du terrain : environ 60 000 m²
Surface du centre de distribution : environ 50 000 m²
Début de la construction : 3T 2023
Livraison : 3T 2024
Locataire : Lekkerland Nederland pour une période fixe de 15 ans
Budget d'investissement terrain et développement : approx. 45 M €

« Le centre de distribution que nous avons construit pour Lekkerland à Waddinxveen est innovant, durable et convivial. Nous sommes immensément fiers d'avoir pu réaliser ce bâtiment avec notre client et partenaire de construction Remmers. »

Friso Rienks Director Development Montea Pays-Bas

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Nos valeurs : FEET

La croissance de Montea est indissociable de celle de nos collaborateurs. Pour développer notre équipe, nous nous appuyons sur les valeurs FEET. C'est au cours d'un processus de cocréation avec des collaborateurs de diverses divisions et pays - les ambassadeurs FEET qu'elles ont été élaborées. Lors d'un atelier au printemps 2024, nous avons présenté FEET à tous les collaborateurs. Nous avons ensuite appliqué les valeurs dans des processus tels que le recrutement et la sélection, la gestion des performances et le développement de carrière.

FOCUS (proactivité et flexibilité) : nous mobilisons toutes nos actions, notre énergie et nos talents pour faire avancer notre stratégie orientée client, tout en restant flexibles et proactifs face à l'évolution des situations.

ENTREPRENEURIAT (sentiment d'appartenance, pragmatisme) : au sein de Montea, nous cultivons le sens des responsabilités, nous nous faisons confiance et nous n'hésitons pas à prendre des décisions pratiques et axées sur les résultats.

EXPERTISE (sens de l'objectif, curiosité) : nous partageons et cultivons l'expertise, grâce à notre curiosité et à notre engagement en faveur d'une croissance ciblée.

TEAM SPIRIT / ESPRIT D'ÉQUIPE

(fiabilité, empathie) : nous encourageons ensemble la collaboration, la communication transparente et un sentiment de cohésion positif. Nous travaillons en équipe, nous nous traitons mutuellement avec respect et empathie et nous nous efforçons de devenir la meilleure version de nous-mêmes.

Clients, promoteurs expérimentés, propriétaires fonciers et opérateurs portuaires et aéroportuaires : avec chacune de ces parties, nous forgeons des partenariats solides qui sont la pierre angulaire de notre croissance. Il est crucial d'adopter une approche axée sur les solutions, d'anticiper l'avenir et de se concentrer en permanence sur la valeur ajoutée pour tous les partenaires.

Les Monteaneers

Cela fait 14 ans que le président Dirk De Pauw et le PDG Jo De Wolf dirigent l'entreprise en tandem. Ils ont jeté les bases de la pensée transgénérationnelle et sont les gardiens de l'ADN de Montea, aux côtés de chacun des Monteaneers. Fin 2024, Montea comptait 61 salariés répartis dans les 4 pays où nous opérons. La direction accorde aux équipes une grande responsabilité et une grande confiance, sur la base d'une vision de création de valeur à long terme.

Les Monteaneers travaillent dans le cadre d'une structure organisationnelle évolutive et tournée vers l'avenir. D'une part, nous disposons d'équipes nationales locales chargées du développement commercial, de la gestion des actifs, de la gestion immobilière et de la comptabilité. D'autre part, tous les services de soutien aux groupes et aux pays, tels que la finance, la fiscalité, l'informatique, le développement durable, le soutien juridique, les ressources humaines, le marketing, la communication et les relations publiques, sont principalement gérés par la Belgique.

3.5 Des collaborations solides

« Je n'ai pas vraiment l'impression de travailler ici. Je vis en fait ma passion, dans un domaine qui me tient à cœur. Ensemble, nous faisons une différence significative pour nos clients, nos actionnaires, la direction et nos administrateurs. Nous travaillons dur, mais dans la bonne humeur. Et nous nous amusons beaucoup, c'est vraiment agréable d'être ensemble. »

Jan Van Doorslaer Finance & Risk Manager

« Nous encourageons le travail en équipe, la créativité et l'initiative, en créant un fort sentiment d'autonomie. Et cela porte ses fruits, car nos équipes sont fantastiques. La satisfaction au sein des équipes est élevée, l'engagement est maximal et l'ambiance est bonne. »

Steven Claes Chief Human Resources Officer

Répartition par sexe

femmeshommes

Suite à la forte croissance de notre équipe et aux changements organisationnels intervenus en 2022 et 2023, nous avons réitéré le Human Capital Scan au deuxième trimestre 2024. Pas moins de 98 % des Monteaneers y ont participé et nous avons à nouveau obtenu les meilleurs résultats en matière de satisfaction professionnelle et de loyauté émotionnelle. En outre, l'intention de quitter Montea reste particulièrement faible.

Les résultats sont aussi positifs que ceux de l'évaluation de 2022, malgré le doublement des effectifs. Ces résultats attestent de la capacité d'adaptation de notre politique RH et de sa pertinence stratégique. Entre-temps, des initiatives de suivi sont en cours dans plusieurs équipes, y compris des ateliers sur le bien-être pour mieux surveiller les limites. C'est ainsi que nous visons à améliorer encore les résultats et à maintenir des niveaux de satisfaction élevés dans l'ensemble de l'organisation. Taux d'acceptation par les salariés des actions

et options offertes

85 %

Nous utilisons des processus de sélection objectifs pour trouver un éventail varié d'expériences et de personnalités : des individus qui ont les compétences nécessaires et qui correspondent à notre culture d'entreprise dynamique. Que ce soit au niveau recrutement ou de la gestion des talents, nous accordons une grande attention à cette diversité. Non seulement en termes de sexe et d'origine, mais aussi en termes de connaissances et de compétences. C'est ainsi que nous abordons les défis sous divers angles et que nous créons un environnement de travail dynamique où chacun a les mêmes chances.

Plans de développement personnalisés

Nous mettons tout en œuvre pour fidéliser nos collaborateurs et leur permettre de se développer en même temps que l'entreprise, en accord avec leurs ambitions. Les plans de développement individuels, que nous avons lancés en 2023, ont été étendus à l'ensemble de l'organisation en 2024. Entretemps, plus de 90 % des Monteaneers en a un. Notre ambition est d'être un leader spécialisé, ce qui exige du sur mesure.

Nous organisons régulièrement des entretiens individuels entre le collaborateur et son supérieur. Nous encourageons les collaborateurs à développer leurs compétences physiques et morales. Ils peuvent participer à des sessions de formation et d'inspiration internes, suivre une formation à l'extérieur (par ex. Good Habitz, Cevora, autres institutions de formation), profiter d'une formation pratique ou se lancer dans un programme de coaching individuel.

Le développement des compétences numériques est une priorité pour les années à venir. La digitalisation est un pilier essentiel de notre nouveau plan de croissance Track27 et cela se traduira également dans les plans de développement individuels des Monteaneers.

Une rémunération attrayante et équitable

Tous les Monteaneers bénéficient d'une rémunération juste, conforme aux normes du marché et attractive, établie selon des critères identiques pour chaque employé d'une catégorie spécifique. Nous offrons des possibilités de développement personnel et des avantages sociaux en plus du salaire. Nous nous assurons régulièrement que nos salaires et avantages sont toujours en phase avec le marché, et nous les adaptons si nécessaire. Les Monteaneers ont également la possibilité de participer à des plans d'options sur actions et d'achat d'actions. Avec un taux d'acceptation de plus de 85 %, ces programmes ont connu un grand succès ces dernières années. Résultat : un engagement encore plus fort envers l'entreprise.

Voici comment nous travaillons sur le bien-être et à la cohésion

La croissance et l'internationalisation de notre organisation rendent la connexion entre les collègues un enjeu majeur. Il est indispensable de renforcer la communication interne et le partage des connaissances pour garantir que tous les collaborateurs poursuivent les mêmes objectifs.

Dans nos trois centres d'expertise - « business development », « project development » et « property » - les salariés des différents pays se sont réunis à plusieurs reprises en 2024 pour échanger des connaissances et des expériences, et partager les meilleures pratiques.

En outre, les managers organisent régulièrement des entretiens personnels avec les membres de leur équipe et des activités de teambuilding axées sur le bien-être et la santé. Par exemple, en 2024, des Monteaneers de différents départements ont à nouveau participé à l'IMMORUN, un événement sportif réunissant des employés du secteur immobilier.

Human Capital Scan 2024 : engagement confirmé

En 2022, en collaboration avec une agence externe, nous avons réalisé notre premier Human Capital Scan : une enquête sur la satisfaction des employés chez Montea. L'enquête évalue des aspects tels que l'engagement, l'énergie et le leadership, mais se concentre également sur les facteurs de stress et le risque d'épuisement professionnel.

Le Human Capital Scan a ensuite montré que nos collaborateurs sont très engagés. L'enquête a démontré un niveau de satisfaction au travail, de loyauté et de rétention des employés remarquablement élevé, nous plaçant parmi les meilleurs de notre secteur selon les normes externes.

Programme « Strategy in Action » : une agilité stratégique

Depuis 2021, nous participons, avec un certain nombre d'entreprises belges de premier plan, au programme Strategy in Action (SIAP) de la Vlerick Business School. Ce programme aide les entreprises participantes à planifier et à mettre en œuvre leurs objectifs stratégiques.

Une enquête menée auprès des employés de toutes les entreprises participantes montre que Montea a une maturité stratégique exceptionnellement élevée. Notre agilité en termes d'allocation des ressources nous permet de répondre rapidement à l'évolution des conditions du marché de l'immobilier. Nous nous distinguons également par l'efficacité avec laquelle nous traduisons nos objectifs stratégiques dans une communication interne à tous les niveaux de l'organisation.

L'engagement des nouveaux employés est une priorité dès leur intégration : durant leur première semaine, notre CHRO, Steven Claes, leur présente notre mission, vision et stratégie. De cette manière, tous les collaborateurs sont en phase dès le début, ce qui favorise l'établissement rapide

« En 2024, nous avons créé pour la première fois un poste axé sur la communication interne au sein de notre entreprise. » Le succès de Montea, en pleine expansion, dépend de plus en plus d'une communication interne efficace. Les événements internes sont très appréciés et nos communautés d'expertise aident les membres des équipes de différents pays à apprendre les unes des autres et à partager leurs connaissances. La newsletter interne mensuelle « Montea Matters » a rencontré un franc succès auprès de nos collaborateurs en 2024, tout comme nos « Inspirational Team Meetings ». Une tournée dans nos quatre pays a révélé un haut niveau de satisfaction des collaborateurs en termes d'atmosphère au travail positive et d'entraide collégiale. »

Liora Kern Chief Marketing & Communication Officer

« Nous stimulons la motivation intrinsèque de nos employés en les associant étroitement à la stratégie et aux objectifs de l'organisation. »

Steven Claes Chief Human Resources Officer

« Nous sommes ravis que nos collaborateurs soient si satisfaits de leur travail chez Montea. Ces résultats démontrent notre engagement à cultiver une culture d'entreprise forte et à façonner un lieu de travail idéal. »

À l'automne 2024, nous avons livré un tout nouveau centre de distribution de produits réfrigérés et congelés à Waddinxveen (Logistiek Park A12) pour notre client Lekkerland. Ce projet hautement durable est le fruit d'une collaboration intensive entre Montea, Lekkerland et Remmers Bouwgroep :

« Avec ce Centre, nous offrons à nos collaborateurs un environnement de travail agréable et lumineux. L'utilisation de l'acier, plus léger que le béton et recouvert d'un revêtement léger, offre un avantage notable : un environnement plus convivial pour les collaborateurs et une réduction considérable des émissions. »

Hendrik Metz Manager Logistic Support chez Lekkerland, Pays-Bas

« La création d'un cadre de travail agréable pour tous les collaborateurs de Lekkerland a été une priorité dès la phase de conception. Nous avons privilégié la lumière naturelle avec des fenêtres stratégiquement positionnées, une cantine spacieuse et un espace de bureau ouvert et confortable. »

Hylcke Okkinga Country Director Montea Pays-Bas

Au printemps 2024, nous avons renforcé notre présence dans le port de Gand grâce à une transaction de cession-bail avec la société de transport belge Tailormade Logistics (TML). TML s'engage à louer le site pour une période d'au moins 10 ans. Le site de 20 000 m² abrite un entrepôt et le siège de TML.

Partenaires du projet

Nous réalisons donc une grande partie de notre croissance grâce à des partenariats uniques avec des promoteurs, des propriétaires fonciers et d'autres partenaires. Notre connaissance approfondie du marché et notre accès aux capitaux sont exceptionnellement attrayants pour les partenaires potentiels dans un marché difficile comme celui d'aujourd'hui.

En nous entourant des bons partenaires dès le début du processus de développement, nous pouvons fournir à nos clients la solution idéale en termes d'emplacement, de bâtiment et de services. Nous suivons le processus de construction, échangeons nos connaissances et notre expérience, finançons le projet et fournissons des hébergements de haut nivea

Nos clients

Nous organisons régulièrement des réunions avec nos clients pour comprendre leurs enjeux et les aider à trouver des solutions pour soutenir la croissance de leur entreprise. En outre, ils sont nos principaux conseillers et inspirateurs en matière d'innovation. Ainsi, leurs préoccupations concernant l'électrification et la congestion du réseau ont renforcé notre idée de maximiser notre propre approvisionnement en électricité et son stockage.

Dans les conditions de marché volatiles d'aujourd'hui, nous réfléchissons également avec nos clients sur le plan financier. Il leur est très difficile de trouver des financements pour des projets d'entreprise maintenant que les taux d'intérêt sont plus élevés. Avec les opérations de cession-bail, nous offrons à nos clients une alternative au financement bancaire traditionnel. Nous reprenons leur bien et nous leur louons à un prix de marché compétitif.

Nos clients apprécient le lien de confiance que nous établissons avec eux. Grâce à notre connaissance approfondie de nos clients, nous pouvons leur proposer des hébergements et des services qui leur sont totalement adaptés. En témoigne la longue durée moyenne de 6,8 ans de nos baux et de 5,9 ans jusqu'à la première échéance.

Durée moyenne du bail

6,8 ans

Durée moyenne du bail jusqu'à la première échéance

5,9 ans

« Ce centre de distribution devait être non seulement de haute qualité, mais aussi durable. Le projet démontre parfaitement ce que nous pouvons réaliser grâce à une bonne collaboration. »

Pieter Remmers DGA Remmers Bouwgroep

« Grâce à sa vaste réserve foncière, Montea se démarque de la concurrence. En Europe occidentale, où les terrains sont rares, il s'agit d'un atout unique. Montea peut donc continuer à se développer sur la base de sa réserve foncière existante. La durabilité étant au cœur de son modèle économique, Montea est une entreprise résolument tournée vers l'avenir. »

Inna Maslova Investor Relations Manager

Nous partageons nos connaissances du marché et notre expertise

Montea contribue à la professionnalisation accrue du secteur immobilier en se concentrant sur les piliers que sont le partage des connaissances, l'inspiration, la création de réseaux et les partenariats :

Le CEO Jo De Wolf participe activement au débat public sur le secteur de l'immobilier logistique et les sujets qui y sont liés.
Le Country Director Belgique Xavier Van Reeth donne des conférences au Young Professionals Programme Real Estate 2024 à la KU Leuven et partage ses connaissances dans le cadre de l'Executive Master Immobilier à l'UCLouvain.
Le Country Director France Luc Mérigneux donne régulièrement des conférences et des interviews, comme sur BiTV lors de l'événement SIMI en France.
Les Country Directors Pays-Bas Cedric Montanus & Hylcke Okkinga sont les hôtes de l'événement annuel Reality Check aux Pays-Bas et participent régulièrement à des podcasts et des interviews sur l'immobilier.
La Chief Financial Officer Els Vervaecke a donné une conférence à Finance Avenue et des interviews pour le magazine CFO en février 2025.
Le Chief Strategy & Innovation Officer Peter Demuynck donne chaque année des conférences sur l'immobilier logistique aux étudiants en « Assurance et Immobilier » de la KdG Hogeschool d'Anvers.
La Chief Marketing & Communication Officer Liora Kern conseille les professionnels en matière d'image de marque et de communication, à la fois sur une base individuelle et lors d'événements tels que TopxWomen.
Le Chief HR Officer Steven Claes est un créateur LinkedIn mondialement reconnu (top 200) qui publie quotidiennement des articles sur les ressources humaines, la culture, le coaching et le leadership. Il a également mis la culture Montea sur la carte lors du Belgian CHRO Day 2024.
Le Chief Sustainability Officer Dirk Van Buggenhout est un AP (Accredited Professional) du GresB. Il partage également son expertise en tant que membre de la Commission Taxonomie ESG de l'UPSI-BVS et fait partie de la Plateforme Mobilité & Logistique de la FEB depuis 2025. En outre, Dirk siège au Conseil d'administration du Belgian Green Building Council, récemment créé. En 2024, il a donné une conférence à la KU Leuven sur l'immobilier logistique intelligent et durable, et a collaboré à une étude de cas sur la finance durable pour les étudiants de la Vlerick Business School.

Montea dans le débat public

Afin de renforcer notre expertise approfondie tout en soutenant le développement de l'industrie de l'immobilier logistique, nous avons organisé plusieurs séminaires en 2024 :

« Transport & Logistiek » et « Realty » avec l'ancien Premier ministre des Pays-Bas, Jan-Peter Balkenende
L'événement « Reality Check » aux Pays-Bas avec le journaliste et expert en Amérique Michiel Vos
Séminaire avec Pierre Sabatier, économiste français de renom, sur les perspectives économiques de la Zero Artificialisation Nette (ZAN)
Plusieurs événements avec de jeunes agents immobiliers aux Pays-Bas pour soutenir la nouvelle génération au sein de la profession

Investisseurs

Chez Montea, nous ne visons pas seulement la croissance, mais une valeur ajoutée à long terme et un taux d'endettement gérable. Le bénéfice par action EPRA augmente régulièrement depuis des années, avec un taux de croissance moyen de 9 % depuis 2014. Montea offre également un dividende en augmentation ou au moins stable depuis 2014.

Avec nos propres activités de développement sur la réserve foncière élargie, nous pouvons continuer à offrir une croissance de la valeur à notre actionnaire. Montea a ainsi réussi à continuer à réaliser un rendement moyen global de plus de 8 % par an depuis le début de la crise des taux d'intérêt en 2022. Notre gestion financière prudente nous a permis de maintenir, de manière exceptionnelle dans notre secteur, un ratio d'endettement (LTV) sous la barre des 40 % depuis 2019.

Fitch a attribué à notre entreprise, en 2024, une solide notation de crédit d'investissement à long terme ou de BBB+, assortie de perspectives stables, soulignant ainsi notre performance financière. Cette note reconnaît la qualité de notre portefeuille logistique en Europe occidentale et la régularité de nos revenus grâce à des baux à long terme, à des augmentations de loyer liées à l'indexation et à des taux d'occupation élevés et constants. En conséquence, Fitch a également attribué la note A à notre dette senior non garantie.

Par le biais de conférences, de roadshows et d'entretiens individuels, nous informons les analystes et nos investisseurs actuels et nouveaux, et leur fournissons des prévisions à plus long terme. Le lancement de notre plan de croissance Track27 a tout naturellement suscité un vif intérêt de la part des investisseurs.

La société

Nous contribuons à la mise en place d'une logistique durable

Les citoyens s'inquiètent de l'utilisation d'un espace rare pour les centres logistiques. Aux Pays-Bas, par exemple, un « débat sur l'entrepôtisation » fait rage depuis un certain temps. Consciente de cette problématique, Montea s'engage depuis plus de dix ans dans la réhabilitation et le réaménagement de friches industrielles. Cette approche est appréciée au sein des communautés locales où nous opérons.

Nos développements soulignent également notre ambition de contribuer à la construction d'un secteur logistique durable. Nos nouveaux bâtiments produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment et, grâce à de nombreuses interventions, nous créons des environnements de travail agréables. Et nous implantons nos sites à des emplacements stratégiquement intéressants. Il suffit de penser aux cityhubs pour la livraison du dernier kilomètre ou aux sites qui sont déjà multimodaux ou le devenir.

L'ancien Premier ministre des Pays-Bas, Jan-Peter Balkenende, s'exprime à l'occasion du salon Transport & Logistiek

Nous soutenons des projets socialement pertinents

Les Monteaneers prennent leurs responsabilités en soutenant de bonnes causes et des projets sociaux. Quelques-unes des actions de 2024 :

Nous avons repris la collecte de bouchons pour le Centre Belge pour Chiens Guides (BCG).
Notre participation à la plateforme The Shift, nous permet de fédérer les organisations autour des enjeux de l'économie durable.
Nous avons décerné un prix financier à deux étudiants qui ont écrit le meilleur article lors de l'université d'été Urban Logistics de l'Université d'Anvers.
Nous avons sponsorisé et participé avec notre propre équipe à la Parkinson Stair Run. Cette course d'escalier s'est déroulée au stade de football du RSC Anderlecht afin de récolter des fonds pour la recherche sur la maladie de Parkinson, qui touche quelque 40 000 Belges.
Pour Feestvarken VZW, nous avons retroussé nos manches avec quelques collègues pour emballer des cadeaux d'anniversaire destinés à des enfants en situation de pauvreté.
Nous avons soutenu la Tinnitus Awareness Week ou Semaine de sensibilisation aux acouphènes et Sonhouse maison de production du podcast « Un voyage dans le bruit ». Afin de sensibiliser le public aux acouphènes, Peter Demuynck, notre directeur de la stratégie et de l'innovation, a participé au premier podcast « Tinnitus Story », dans lequel il partage son expérience personnelle.
Nous collaborons avec l'entreprise de travail adapté De Loods d'Erembodegem pour l'entretien des espaces verts sur plusieurs de nos sites en Belgique.
Nous sommes également membres du Vlerick Sustainability Center. Une partie de notre cotisation annuelle est consacrée à l'impact social, notamment au financement des étudiants. En 2024, nous avons soutenu le fonds boursier Opportunity & Equality, qui a permis à quatre étudiants du Master in International Management & Strategy (MIMS) de bénéficier d'une bourse pour étudier à la Vlerick.
Après avoir pris un maximum de mesures de réduction bien pensées, nous avons compensé en 2024 le reste de nos émissions de CO2 provenant des activités de Montea en soutenant financièrement un projet de reforestation en France. Les arbres y sont replantés en grand nombre afin d'absorber et de stocker le CO2 pendant leur croissance grâce à la photosynthèse. De cette manière, ils réduisent les émissions de CO2 dans l'atmosphère.

The Heels Forward Podcast

Avec ce tout nouveau podcast, nous vous présenterons chaque mois, à partir de janvier 2025, l'histoire personnelle et professionnelle d'un leader inspirant. Sous la direction de Francesca Vanthielen, connue de Kanaal Z, nous explorons son parcours vers le succès, y compris les obstacles surmontés et les moments décisifs de sa carrière. Maggie De Block sera la première, suivie de Lieve Creten et Ciska Servais.

« En 2024, Montea a investi massivement dans la communication et les relations publiques, ce qui a entraîné une forte augmentation de la couverture médiatique dans nos quatre pays. La presse nationale et spécialisée s'est intéressée à nos activités et a interviewé nos dirigeants sur des sujets importants concernant l'immobilier logistique. Aux Pays-Bas, nous avons été présentés dans l'Algemeen Dagblad, en France dans La Tribune et en Belgique, nous sommes apparus à plusieurs reprises sur Kanaal Z. »

Liora Kern Chief Marketing & Communication Officer

« Nous donnons la parole aux personnalités fortes et révélons les personnes derrière les fonctions. En partageant leurs défis, leurs jalons et leurs réussites, ces personnes espèrent encourager le développement personnel et professionnel, établir des liens précieux et créer un espace pour des perspectives différentes. »

Christine De Glas Head of Marketing & External Communications

2024 a été une année de grandes performances pour Montea. Nous avons enregistré la plus forte croissance annuelle du portefeuille de notre histoire, malgré un environnement macroéconomique incertain. En 2025, nous prévoyons une forte demande d'immobilier logistique durable dans les points stratégiques, soutenue par la croissance du commerce électronique et la demande des consommateurs. Nous sommes déterminés à saisir ces opportunités de croissance dans le cadre de notre ambitieux plan de croissance Track27.

QUATRE CHAPITRE QUATRE CHAPITRE QUATRE CHAPITRE QUATRE CHAPITRE QUATRE CHAPITRE QUATRE

PERSPECTIVES

© Henk van Cauwenbergh Réaffirmer les objectifs Track27

Bénéfices EPRA à 4,90 € par action (+8 % a/a pour les activités récurrentes) en 2025. Ceci ne comprend pas un éventuel bénéfice EPRA supplémentaire de 0,09 € par action suite à la reconnaissance de Montea comme ayant le statut SIIC (FBI aux Pays-Bas) pour l'année fiscale 2024.
Croissance du dividende à 3,90 € par action (+8 % a/a pour les activités récurrentes) en 2025. Nous ne tenons à nouveau pas compte des éventuels revenus ou dépenses exceptionnels liés au statut FBI. Supposons que Montea obtienne le statut FBI pour l'exercice 2024 au cours de l'année 2025, alors 80 % de l'effet de ce statut sera distribué en plus comme dividende exceptionnel.
Montea réaffirme l'augmentation des bénéfices EPRA à 5,60 € par action en 2027, soit un taux de croissance annuel moyen de 6 % par rapport à 2023.
Un volume d'investissement cumulé de 1,2 Md €, qui augmentera la valeur du portefeuille de plus de 50 % sur la période de quatre ans pour atteindre 3,5 Md € à la fin de 2027. Au cours de la première année, plus de 40 % du volume d'investissement cumulé ont déjà été mis en œuvre ou sont en cours de réalisation. La croissance comprendra un mélange de projets de développement sur notre vaste réserve foncière, d'acquisitions et d'améliorations du portefeuille existant. Les partenariats stratégiques avec les développeurs sont également au cœur de notre stratégie de croissance.
Cette croissance sera réalisée grâce à une allocation de capital disciplinée avec une attention particulière portée à l'excellence opérationnelle. Track27 s'appuie sur des bases financières solides :
Réduction des émissions de CO2 de notre portefeuille existant de 45 % d'ici à la fin de 2027 (par rapport à 2019), y compris par le biais de :
- notre engagement à construire de nouveaux bâtiments neutres sur le plan climatique, de sorte qu'ils n'émettent pas de gaz à effet de serre ;
- doubler la capacité des panneaux solaires sur nos toits au cours des 4 prochaines années et la porter à 135 Mwc, ce qui représente un investissement d'environ 27 M € ;
- un investissement d'environ 50 millions d'euros dans des systèmes de stockage par batterie de 100 MWh afin de garantir une puissance suffisante 24/7 et de stabiliser le réseau.Réaffirmer les objectifs Track27.

Track27 s'appuie sur des bases financières solides

Aperçu du marché 2025

Un marché en mutation

En gardant à l'esprit les objectifs de Track27, nous nous concentrons sur l'élargissement de notre base d'investisseurs. Il est plus important que jamais de diversifier nos sources de capitaux, surtout dans un marché qui a changé radicalement depuis 2022

Grâce à un bilan solide et à une expertise stratégique, nous continuons à créer de la valeur pour nos parties prenantes à différents stades du cycle de marché. Nous poursuivrons sur cette lancée en 2025.

Se démarquer de la concurrence

Montea est souvent louée pour son caractère unique. Qu'est-ce qui nous différencie aujourd'hui ? Nous nous distinguons des autres grâce à l'esprit d'entreprise de notre équipe, à la taille et la qualité de notre réserve foncière ainsi qu'à notre concentration sur les pays d'Europe occidentale où la pénurie de terrains est la plus forte.

L'importante réserve foncière nous donne un avantage concurrentiel : nous pouvons continuer à nous développer sans devoir acheter immédiatement de nouveaux terrains. En outre, notre plan de croissance pluriannuel Track27 apporte aux investisseurs une confiance supplémentaire à plus long terme. Oser penser plus loin : nous avons à la fois les personnes et les ressources pour le faire.

Des collaborations solides

Sur ce marché des capitaux, nous continuons à nous positionner activement en travaillant en étroite collaboration avec les analystes et les banques. Dans cette perspective, nos roadshows et conférences sont d'importants moments de contact avec les investisseurs existants et potentiels. En 2025, nous continuerons à accroître notre présence auprès des investisseurs : nous ciblerons de nouvelles zones géographiques et approfondirons les relations avec nos actionnaires existants.

Approche transgénérationnelle

À chaque pas que nous faisons, nous prenons en compte l'impact sur générations futures. Cela permet d'assurer une croissance durable et rentable à long terme. C'est précisément la raison pour laquelle nous nous concentrons si fortement sur le long cycle de vie de nos bâtiments logistiques. Nous continuons à privilégier les emplacements stratégiques de premier ordre, les sites multimodaux et les bâtiments robustes et flexibles.

Une stratégie commerciale fondée sur les données

Grâce à une architecture informatique adaptée, nous sommes en mesure de répondre aux changements du marché et d'intégrer des solutions innovantes (IA). Une stratégie axée sur les données est indispensable pour suivre l'évolution rapide du secteur de la logistique.

Notre force motrice : les Monteaneers

Notre équipe est la force motrice de Montea. Notre objectif est d'atteindre un taux de rétention d'au moins 90 %. L'enquête indépendante sur la satisfaction des employés, The Human Capital Scan, montre déjà une grande fierté chez tous les membres de Montea.

Avec les programmes d'options ou d'achat d'actions, nous ancrons cet engagement. Ces programmes ont connu un grand succès ces dernières années, avec un taux d'acceptation de plus de 85 % pour les actions et les options offertes. Notre ambition est de maintenir, voire de dépasser le taux de participation dans les années à venir.

« Nous voulons rester dans le peloton de tête, nous devons donc nous tourner vers la technologie. La digitalisation accrue de notre stratégie sera au cœur de nos priorités pour les années à venir.

Els Vervaecke CFO

Sur la bonne voie

La base de notre stratégie d'investissement reste inchangée : la création de valeur durable pour toutes nos parties prenantes. Ainsi, notre acquisition du portefeuille Reverso – rendue possible par une augmentation de capital de 154 millions d'euros – montre comment, même dans un marché complexe, nous nous concentrons sur le potentiel de (re)développement transgénérationnel.

Chaque jour, nos spécialistes travaillent dur pour réaliser les ambitions de croissance de Montea. Avec des équipes motivées dans quatre pays et une solide base de services aux entreprises sur notre marché d'origine, la Belgique, nous nous appuyons les uns sur les autres pour soutenir nos clients dans leur croissance internationale. La barre est haute, mais grâce à notre solide position financière de départ et à notre dynamisme, nous réaliserons nos ambitions dans les années à venir.

Notre message principal reste donc inchangé : notre dynamique ne faiblira pas. Notre performance passée est excellente et nous avons un portefeuille de projets bien établi dans notre réserve foncière pour les années à venir. Cette création de valeur à long terme est et restera au cœur de notre stratégie (de marché) pour 2025 et au-delà.

« Au sein de nos valeurs FEET, c'est clairement l'entrepreneuriat qui prime. Nous avons mis en place une structure qui stimule l'esprit d'entreprise, tant dans les pays que dans les services aux entreprises. Nous encourageons nos salariés à se développer. »

Jo De Wolf CEO

« La transparence est au cœur de notre communication. En tant qu'investisseur et promoteur dans quatre pays, avec une expertise dans toutes les étapes de la gestion des biens logistiques, nous voyons l'évolution et la complexité changeante du marché de la logistique. Nos parties prenantes doivent en être conscientes. »

Inna Maslova Investor Relations Manager

« Notre plan de croissance pluriannuel Track27 renforce la confiance des investisseurs à plus long terme. Oser penser plus loin : nous avons à la fois les personnes et les ressources pour le faire. »

CHAPITRE CINQ CHAPITRE CINQ CHAPITRE CINQ CHAPITRE CINQ CHAPITRE CINQ CHAPITRE CINQ

RAPPORT DE GESTION

5.1	Résultats du groupe	132
5.2	Trésorerie et capitaux	144
5.3	Événements significatifs après la clôture de l'exercice	151

-

5.4 Prévisions ou estimations concernant les bénéfices 152

		31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois
BILAN CONSOLIDÉ
Total du bilan	K€	2.885.045	2.433.934
Dettes et passifs inclus dans le ratio d'endettement	K€	1.017.163	871.543
EPRA LTV*12	%	34,8	33,5
Ratio d'endettement13	%	35,7	36,2
Dette nette/EBITDA (adjusted)*14	x	6,9	6,8
Hedge ratio*	%	97,8	97,3
Cout moyen de l'endettement*	%	2,3	2,3
Maturité moyenne pondérée des dettes financières	Y	5,7	6,6
Maturité moyenne pondérée de contrats de couverture	Y	6,1	7,0
IFRS NAV par action*15	€	78,42	75,74
EPRA NRV par action*16	€	85,36	81,50
EPRA NTA par action*17	€	77,63	74,38
EPRA NDV par acton*18	€	76,02	72,22
Cours de bourse19	€	63,30	86,20
Prime/Décote	%	-19,3	13,8

		BE	FR	NL	DE	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
Portefeuille immobilier - Immeubles1
Nombre de sites		43	35	38	3	118	95
Taux d'occupation2	%	100,0	99,1	100,0	100,0	99,9	100,0
Superficie locative totale - portefeuille immobilier3	m2	951.695	292.508	788.546	99.495	2.132.243	1.959.242
Valeur d'investissement4		K€ 1.052.966	414.669	992.607	95.400	2.555.642	2.222.678
Juste valeur du portefeuille immobilier5		K€ 1.191.169		406.143 1.106.298	89.184	2.792.794	2.280.271
Immobilier		K€ 1.027.760	389.458	898.776	89.184	2.405.178	2.085.188
Projets en développement	K€	119.859	13.571	183.235	0	316.666	113.707
Panneaux solaires	K€	43.550	3.114	24.287	0	70.950	81.376
Surface totale - Réserve foncière	m2					2.720.452	2.225.972
Acquis, valorisé en portefeuille immobilier	m2					2.161.315	1.538.408
dont générateurs de revenus	%					55	76
Sous contrôle, non valorisé en portefeuille immobilier	m2					559.137	687.564
RÉSULTATS CONSOLIDÉS
Résultat locatif net	K€					115.110	106.625
Résultat immobilier	K€					122.956	116.139
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille immobilier	K€					108.866	102.769
Marge d'exploitation*6	%					88,5	88,5
Résultat financier (hors variations de la juste valeur des instruments financiers*7	K€					-12.721	-17.995
RÉSULTAT EPRA*8	K€					99.260	90.010
Nombre moyen pondéré d'actions						21.005.929	18.387.740
Résultat EPRA par action9	€					4,73	4,90
Résultat sur vente d'immeubles de placement	K€					0	0
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	K€					85.400	11.870
Impôts différés sur le résultat sur portefeuille immobilier	K€					-10.401	30.974
Résultat sur le portefeuille*10	K€					74.998	42.843
Variations de la juste valeur des instruments financiers11	K€					-2.733	-14.043
RÉSULTAT NET (IFRS)						171.525	118.810
Résultat net par action	€					8,17	6,46

Rapport de gestion

5.1 Résultats du groupe

5.1.1 Chiffres clés

(2) Le taux d'occupation est calculé sur la base des mètres carrés. Pour calculer ce taux d'occupation, les mètres carrés non louables destinés à être redéveloppés et les réserves foncières n'ont pas été pris en compte au niveau du numérateur et du dénominateur.

(3) La surface des sites loués (la partie de la réserve foncière qui génère des revenus) représente 20 % de la surface totale, sachant que la valeur locative moyenne d'un terrain équivaut à environ 20 % de la valeur locative d'un bien logistique.

(4) La valeur du portefeuille inclut les coûts de transaction.

(5) La valeur comptable est conforme aux règles IAS/IFRS, à l'exclusion des biens destinés à un usage propre. (6) Le résultat d'exploitation (avant le résultat du portefeuille*) est divisé par le résultat immobilier pour obtenir la marge d'exploitation*. (7) Résultat financier (hors variation de la juste valeur des instruments financiers)* : il s'agit du résultat financier conforme à l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, hors variation de la juste valeur des instruments financiers, et qui reflète le coût de financement réel de la société. (8) Résultat EPRA* : il s'agit du résultat net (après prise en compte du résultat d'exploitation mais avant le résultat du portefeuille*, moins les résultats financiers et l'impôt sur les sociétés, hors impôts différés), moins les variations de la juste valeur des investissements immobiliers et des biens immobiliers destinés à la vente, moins le résultat de la vente d'immeubles de placement, plus les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers.

(9) Le bénéfice EPRA par action est le bénéfice EPRA divisé par le nombre moyen pondéré d'actions pour l'exercice comptable. (10) Le résultat du portefeuille* : il s'agit des variations positives et/ou négatives de la juste valeur du portefeuille immobilier plus les plus-values ou moins-values provenant de la cession de biens immobiliers. (11) Variations de la juste valeur des instruments de couverture financière : il s'agit des variations positives et/ou négatives de la juste valeur des instruments de couverture des intérêts en vertu de la norme IFRS 9. (12) L'EPRA LTV*, ou EPRA Loan to value*, est une mesure pour déterminer la proportion de la dette par rapport à la valeur estimée des immeubles, et se calcule en divisant la dette nette par la valeur totale du portefeuille (panneaux solaires inclus).

(13) Taux d'endettement conformément à l'AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées. (14) La dette nette ajustée/EBITDA* diffère de la dette nette/EBITDA* dans la mesure où les passifs financiers nets au numérateur sont ajustés pour tenir compte des projets en cours de construction multipliés par le ratio d'endettement, tandis que le dénominateur est ajusté pour tenir compte de l'impact annualisé de la croissance externe. (15) IFRS NAV : Valeur d'actif net, ou valeur intrinsèque, avant distribution des bénéfices de l'exercice en cours, conformément au bilan IFRS (à l'exclusion des participations minoritaires). La valeur NAV IFRS par action est calculée en divisant les capitaux propres au sens de l'IFRS par le nombre d'actions ayant droit à des dividendes à la date du bilan. (16) Valeur nette de reconstitution EPRA ou EPRA NRV* : La NRV (Net Reinstatement Value ou Valeur nette de reconstitution) repose sur l'hypothèse que les entités ne vendent jamais d'actifs et vise à refléter la valeur nécessaire à la reconstitution de l'entité. L'objectif de cet indicateur est de refléter ce qui serait nécessaire pour recréer l'entreprise sur les marchés d'investissement sur la base du capital et de la structure de financement actuels, en tenant compte des droits de mutation immobiliers. L'EPRA NRV par action est la EPRA NRV* divisée par le nombre d'actions en circulation à la date du bilan. (17) L'EPRA NTA* (Net Tangible Assets ou Actifs corporels nets) suppose que les entités achètent et vendent des actifs, réalisant ainsi certains niveaux d'imposition différée. L'indicateur NTA correspond à la NAV ajustée pour inclure les propriétés et autres investissements à leur juste valeur et pour exclure certains éléments qui ne devraient pas être figés dans un business model d'immobilier de placement à long terme. L'EPRA NTA par action est la EPRA NTA divisée par le nombre d'actions en circulation à la date du bilan. (18) L'EPRA NDV* (Net Disposal Value ou Valeur nette de cession) fournit au lecteur un scénario de vente des actifs de l'entreprise conduisant à la réalisation d'impôts différés financiers et de certains autres ajustements pour la totalité de leur passif. L'EPRA NDV par action est l'EPRA NDV* divisée par le nombre d'actions en circulation à la date du bilan. (19) Cours de l'action à la fin de la période.

* Indicateurs alternatifs de performance (IAP) conformément aux lignes directrices émises par l'ESMA (European Securities and Markets Authority). Les IAP (Indicateurs alternatifs de performance) utilisés par Montea, qui incluent les indicateurs de performance EPRA, sont signalés par un astérisque (*) dans cette publication, afin d'informer le lecteur que la définition concerne un IAP. Les indicateurs de performance définis par les règles IFRS ou la loi et les indicateurs qui ne sont pas basés sur les rubriques du bilan ou du compte de résultat ne sont pas considérés comme des IAP. Le calcul détaillé des indicateurs de performance EPRA et des autres IAP utilisés par Montea est fourni dans les sections 10.1 et 10.2) de ce rapport annuel.

⁽¹⁾ Comprend les biens immobiliers destinés à la vente.

5.1.2 Résumé

Des bénéfices EPRA* de 99,3 millions d'euros, soit

une augmentation de plus de 10 % des bénéfices par rapport à 2023. Les bénéfices EPRA* provenant des opérations récurrentes s'élèvent à 95,6 millions d'euros, en hausse de plus de 17 % par rapport à l'année précédente1 . En excluant les effets exceptionnels de 2023 et 2024 – et en tenant compte d'une augmentation de 14 % du nombre d'actions – les bénéfices EPRA par action ont augmenté de 2 %, atteignant 4,55 € par action. En incluant la reconnaissance du statut FBI pour l'exercice 20232 , les bénéfices EPRA* s'élèvent à 4,73 € par action.

2024 a marqué la plus forte croissance de

portefeuille de l'histoire de Montea, avec une augmentation de 513 millions d'euros, portant la valeur totale du portefeuille à 2,8 milliards d'euros. Cette progression résulte de 441 millions d'euros d'investissements réalisés en 2024 et d'une revalorisation de 72 millions d'euros par rapport à fin 2023. Montea a également renforcé sa présence en France avec l'acquisition de Reverso, un portefeuille de 17 sites entièrement loués, situés stratégiquement le long des principaux corridors logistiques français (La Dorsale et L'Arc Atlantique). Ces actifs

constituent un atout majeur pour l'extension de la réserve foncière de Montea. Venant compléter cet investissement de près de 150 millions d'euros en France, Montea a, en parallèle, poursuivi son expansion en Allemagne avec un investissement d'environ 50 millions d'euros dans le port de Hambourg.

En matière de projets de développement cette année

a marqué l'achèvement de quatre projets loués, représentant environ 100 000 m². Parmi eux figurent le centre de distribution de pointe pour produits réfrigérés et surgelés de Lekkerland à Waddinxveen (NL), le centre de livraison e-commerce à domicile de Delhaize à Vorst (BE), ainsi que le projet logistique du dernier kilomètre à Blue Gate à Anvers, développé pour Herfurth et le groupe Dries Van Noten (BE). Quatre nouveaux développements, représentant environ 125 000 m², sont actuellement en cours, dont le plus grand projet jamais réalisé par Montea : un centre de distribution de 91 000 m² à Tiel pour Intergamma. Un potentiel de développement futur d'environ 530 000 m² a également été ajouté à la vaste réserve foncière de l'entreprise.

En octobre, Montea a réalisé avec succès une augmentation de capital de 154 millions d'euros par le biais d'une offre publique de souscription de nouvelles actions. Les fonds levés ont été alloués au déploiement du plan Track27, dont l'acquisition du portefeuille Reverso a été un élément clé. Cette opération a permis de ramener l'EPRA LTV* à 34,8 % à la fin de l'année 2024, renforçant ainsi la solidité financière du groupe. Avec plus de 600 millions d'euros disponibles pour investir dans l'expansion de son portefeuille via Track27, Montea maintient une trajectoire de croissance ambitieuse, tout en respectant une limite de dette nette/EBITDA (ajusté)* d'environ 8x.

Des fondamentaux solides dans un environnement macro-économique volatil :

Un EPRA LTV* toujours faible à 34,8 % et un ratio dette nette/ EBITDA (ajusté)* de 6,9x
Cout moyen de l'endettement* stable à 2,3 %.
Des contrats de crédits et des couvertures à long terme pour les actifs non grevés (les deux ayant une durée moyenne restante de 6,0 ans environ)
Une liquidité solide ; à la fin de l'année Montea dispose de 204 millions d'euros de moyens financiers immédiatement disponibles

Le portefeuille de Montea a augmenté en valeur de 72 millions d'euros, soit une hausse de 3,2 % en glissement annuel a/a (au T3 : + 59 millions d'euros) grâce à la revalorisation de la valeur du portefeuille existant et aux plus-values latentes sur les développements de projets et les acquisitions récentes. Grâce à de solides indicateurs de portefeuille, le rendement initial net EPRA* s'établit à 5,1 % :

Un taux d'occupation constamment élevé de 99,9 %
La durée moyenne des baux jusqu'à la première échéance atteint les 5,9 ans (en tenant compte des panneaux solaires, cette durée se monte même à 6,3 ans)
La durée moyenne des baux jusqu'à la première échéance atteint les 6,8 ans (en tenant compte des panneaux solaires, cette durée se monte même à 7,2 ans)
L'âge moyen des biens immobiliers du portefeuille est d'environ 10 ans.
Les loyers contractuels totaux sont inférieurs de plus de 12 % à leur loyer de marché, ce qui donne un bon potentiel de hausse des loyers.
Un flux de trésorerie à l'abri de l'inflation (loyers indexés sur l'inflation), ce que démontre une croissance des loyers à périmètre constant de 3,4 %, dont 3,1 % sont dus à l'indexation et 0,3 % au renouvellement des baux
La durée moyenne des baux pour les projets en cours de construction entièrement pré-loués est d'environ 14 ans

(1) Le résultat de 2023 comprenait la reconnaissance du statut FBI aux Pays-Bas pour les exercices 2021 et 2022, ainsi que la reprise de la provision intégrée suite à la réduction des certificats d'énergie verte en Flandre annoncée en 2022, mais non mise en œuvre, ce qui a donné lieu à un résultat exceptionnel de 8,2 millions d'euros au 31 décembre 2023. Le résultat de 2024 comprend la reconnaissance du statut FBI 2023, ce qui se traduit par un résultat exceptionnel de 3,7 millions d'euros au 31 décembre 2024. En tenant compte de ces effets ponctuels, le bénéfice EPRA* est en hausse de 10 %.

(2) Puisque les déclarations fiscales sont déposées à la fin de l'année civile, en principe, l'impact positif du statut FBI ne sera reflété dans les résultats qu'au plus tôt au cours de l'exercice suivant.

Chiffres clés	page
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2022
Chiffres clés	104-105
Bilan consolidé au 31 décembre 2022	226-227
État des variations des capitaux propres consolidés et des réserves au 31 décembre 2022	232-233
État consolidé du résultat global avant affectation du résultat au 31 décembre 2022	228-229
Résultat consolidé avant affectation du résultat au 31 décembre 2022	230
État consolidé des flux de trésorerie au 31 décembre 2022	231
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2023
Chiffres clés	100-101
Bilan consolidé au 31 décembre 2023	191
État des variations des capitaux propres consolidés et des réserves au 31 décembre 2023	195
État consolidé du résultat global avant affectation du résultat au 31 décembre 2023	192
Résultat consolidé avant affectation du résultat au 31 décembre 2023	193
État consolidé des flux de trésorerie au 31 décembre 2023	194
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2024
Chiffres clés	132
Bilan consolidé au 31 décembre 2024	225
État des variations des capitaux propres consolidés et des réserves au 31 décembre 2024	229
État consolidé du résultat global avant affectation du résultat au 31 décembre 2024	226
Résultat consolidé avant affectation du résultat au 31 décembre 2024	227
État consolidé des flux de trésorerie au 31 décembre 2024	228

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ CONDENSE (en EUR x 1 000) ANALYTIQUE RÉSULTATS CONSOLIDÉS par actionpar action

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ CONDENSE (en EUR x 1 000) ANALYTIQUE	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois
RÉSULTATS CONSOLIDÉS
Resultat locatif net	115.110	106.625
Resultat immobilier	122.956	116.139
Charges immobilières et frais généraux de la société	-14.090	-13.370
Resultat d'exploitation avant le resultat sur portefeuille	108.866	102.769
% Par rapport au résultat locatif net	94,6	96,4
Resultat financier hors variations de la juste valeur des instruments de couverture*	-12.721	-17.995
Resultat EPRA avant impots	96.145	84.774
Impôts1	3.114	5.236
RÉSULTAT EPRA*	99.260	90.010
par action	4,73	4,90
Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	0
Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	85.400	11.870
Impôts différés sur le résultat sur portefeuille immobilier	-10.401	30.974
Autre résultat sur portefeuille immobilier	0	0
Resultat sur portefeuille immobilier*	74.998	42.843
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-2.733	-14.043
RÉSULTAT NET	171.525	118.810
par action	8,17	6,46

5.1.3 Résultats financiers

Chiffres historiques

Pour une analyse détaillée de la situation financière et des résultats de Montea pour les exercices 2022 et 2023, nous vous invitons à consulter les sections dédiées ci-dessous. Ces résultats présentent les évolutions de la situation financière et des performances, en expliquant, lorsque cela est pertinent et nécessaire à une meilleure compréhension, les causes des variations significatives.

Résumé des états financiers consolidés

Compte de résultat consolidé (analytique) abrégé au 31 décembre 2024

(1) Au cours de l'année 2023, Montea a été reconnue comme FBI pour la période de 2015 à 2022, ce qui a entraîné un impact exceptionnellement positif de 6,9 millions d'euros en raison de la reprise des provisions correspondantes. Au cours de l'année 2024, Montea a été reconnue comme FBI pour l'année 2023, ce qui a entraîné un impact exceptionnellement positif de

^3,7 millions d'euros, également en raison de la reprise de la provision y afférente.

1
	ı

Revenues locatifs nets

Le revenu locatif net en 2024 s'élève à 115,1 millions d'euros, soit une hausse de 8 % (ou 8,5 million d'euros) par rapport à la même période en 2023 (106,6 millions d'euros). Cette augmentation s'explique par une forte croissance organique des loyers, combinée à des revenus locatifs provenant de l'acquisition de nouveaux biens immobiliers et de terrains loués ainsi que de programmes livrés. A portefeuille inchangé (c'est-à-dire en excluant les nouvelles acquisitions, les ventes et la réalisation de nouveaux projets immobiliers entre les deux périodes comparées de 2024 et 2023), les revenus locatifs ont augmenté de 3,4 %, principalement en raison de l'indexation des baux (3,1 %) et de la relocation des lots vacants ainsi que des renégociations avec les locataires existants (0,3 %).

Grâce à l'indexation automatique des baux, l'immobilier logistique est l'un des rares secteurs où l'inflation peut être largement répercutée sur les locataires.

Résultat immobilier

Le résultat immobilier à la fin du 2024 s'élevait à 123,0 millions d'euros, soit une hausse de 6,9 million d'euros (6 %) par rapport à la même période en 2023 (116,1 millions d'euros). Outre les revenus locatifs nets, impactés par une baisse de 1,3 million d'euros liée à la location d'installations photovoltaïques, le résultat immobilier inclut également d'autres revenus issus des panneaux solaires, qui ont diminué de 1,6 million d'euros en 2024 par rapport à 2023. La diminution s'explique par un effet ponctuel de 1,3 million d'euros en 2023, découlant de la reprise de provisions suite à l'annonce en 2022 de la réduction des certificats d'énergie verte en Flandre, qui n'a finalement pas été mise en œuvre. La baisse des prix de l'électricité a également joué un rôle, partiellement compensée par une capacité plus élevée.

Résultat d'exploitation avant le résultat du portefeuille

Les charges immobilières et frais généraux de la société, qui font partie du résultat d'exploitation avant résultat du portefeuille, ont augmenté de 0,7 million d'euros en 2024 par rapport à 2023. Cette hausse s'explique principalement par la croissance du portefeuille, l'indexation des salaires et l'élargissement de l'équipe afin d'atteindre les objectifs prédéfinis. En conséquence, l'augmentation du résultat immobilier entraîne une hausse de 6 % du résultat d'exploitation immobilier avant résultat du portefeuille par rapport à 2023 (passant de 102,8 millions d'euros en 2023 à 108,9 millions d'euros en 2024).

La marge d'exploitation*1 pour 2024 est de 88,5 %, identique à 2023. Le ratio des coûts EPRA atteint 11,4 % à la fin de 2024, se situant à un niveau proche des 11,8 % enregistrés à la fin de 2023. Pour assurer sa croissance future, Montea investit massivement dans le développement de son activité en France et en Allemagne

ainsi que dans ses 'corporate services'. Dans un marché où Montea se concentre particulièrement sur la réalisation de projets immobiliers en interne, ces investissements dans l'équipe contribueront à augmenter les revenus locatifs dans les années à venir. Montea entend augmenter progressivement sa marge d'exploitation* vers 90 % à moyen terme.

Résultat financier

Le résultat financier excluant les variations de la juste valeur des instruments financiers* s'élève à 12,7 millions d'euros, contre 18,0 millions d'euros pour la même période en 2023, soit une baisse de 29 % (5,3 millions d'euros). Ce résultat comprend 10,5 millions d'euros de charges d'intérêt capitalisées sur les projets en cours de réalisation, calculés sur la base d'un coût financier prévisionnel. En 2023, un total de 4,3 millions d'euros a été enregistré en charges d'intérêt capitalisées sur les développements de projets, un montant inférieur à celui de 2024, car une partie de la réserve foncière n'a été développée qu'au cours de 2024. Si l'on exclut ces charges d'intérêts capitalisées, le résultat financier progresse de -22,3 millions d'euros en 2023 à -23,2 millions d'euros en 2024, principalement en raison de l'augmentation de la dette financière moyenne.

Sur l'ensemble du passif financier (y compris les obligations et les responsabilités locatives, ainsi que le coût récurrent des terrains en concession), 97,8 % étaient couverts au 31 décembre 2024.

Le coût de financement moyen*2 , calculé sur la base du passif financier moyen, dans lequel les actifs de Montea ne sont pas grevés, est de 2,3 % en 2024, identique à 2023.

Impôts

En 2023, Montea a été reconnue comme FBI pour la période 2015 à 2022, ce qui a permis sur cette période de reprendre les provisions constituées en 2021 et 2022, résultant en un impact exceptionnellement positif de 6,9 millions d'euros. Au troisième trimestre 2024, Montea a également obtenu le statut FBI pour l'exercice 2023, permettant ainsi la reprise d'une provision de 3,7 millions d'euros. Cette provision avait été constituée en prévision d'un éventuel refus. Par ailleurs, en 2024, une provision fiscale a été comptabilisée dans le compte de résultat, suivant la même approche de prudence. Cette provision s'élève à 2,3 millions d'euros en 2024 et concerne en particulier les impôts dus dans le cadre du régime fiscal général.

En raison de la législation européenne et de l'obtention du statut FBI pour les années 2015-2023, Montea est confiante qu'elle remplira à nouveau les critères pour le statut FBI pour 2024. Montea déposera donc ses déclarations fiscales 2024 en tant que FBI, Montea estimant toujours remplir l'ensemble des conditions requises pour prétendre à ce statut.

Bénéfices EPRA*

Les bénéfices EPRA* s'élèvent à 99,3 millions d'euros en 2024, soit une hausse de 10 % (9,3 millions d'euros) par rapport à 2023 (90,0 millions d'euros). Cependant, 2023 et 2024 ont été impactés par la reprise de provisions liées à la reconnaissance du statut FBI, ainsi que par la restitution de provisions relatives aux certificats d'énergie verte en 2023. Sans tenir compte de ces effets exceptionnels, le bénéfice EPRA* a augmenté de 17 % par rapport à 2023. Cette augmentation du bénéfice EPRA* est principalement due à la forte croissance de notre portefeuille, nos dépenses opérationnelles et financières faisant l'objet d'un contrôle et d'une gestion rigoureux.

Les bénéfices EPRA par action pour 2024 s'élèvent à 4,73 € par action, contre 4,90 € en 2023. Hors effets exceptionnels au cours des deux périodes, le bénéfice EPRA par action a augmenté de 2 %, après prise en compte d'une augmentation de 14 % du nombre moyen pondéré d'actions suite aux augmentations de capital réalisées en 2024.

Résultat du portefeuille*3

Le résultat du portefeuille* s'élève à 75,0 millions d'euros en 2024 (3,57 € par action⁴ ), soit une hausse de 32,2 millions d'euros par rapport à 2023 (42,8 millions d'euros).

En 2024, l'évolution de la juste valeur des immeubles de placement (85,4 millions d'euros) s'explique par des plus-values latentes sur les projets en développement et la revalorisation du portefeuille existant. Cette hausse est le résultat d'une augmentation d'environ 4 % des loyers du marché, partiellement atténuée par une hausse du rendement de 5 points de base. Le portefeuille est évalué à un EPRA Net Initial Yield* de 5,1 %, un niveau stable par rapport à fin 2023.

En outre, la provision pour impôts différés sur le résultat du portefeuille néerlandais, constituée par mesure de prudence (risque de non-obtention du statut de FBI, voir la section «

Impôts »), a eu un impact négatif de 10,4 million d'euros sur le portefeuille immobilier au 31 décembre 2024. En 2024, les 5,2 millions d'euros d'impôt différé liés au résultat immobilier de 2023 ont été annulés, et une nouvelle provision pour impôt différé de 15,6 millions d'euros a été constituée pour 2024.

Le résultat du portefeuille* n'est pas un élément de trésorerie et n'a pas d'impact sur les résultats EPRA*.

Variations de la juste valeur des instruments financiers

La variation négative de la juste valeur des instruments financiers à la fin du 2024 s'élève à -2,7 millions d'euros soit -0,13 € par action, à comparer à une variation positive de -14,0 millions d'euros à la fin de 2023. La variations de la juste valeur des instruments financiers a eu un impact négatif sur le résultat net en raison de la baisse des taux d'intérêt à long terme.

Les variations de la juste valeur des instruments financiers ne constituent pas un élément de trésorerie et n'ont pas d'impact sur les bénéfices EPRA*.

Résultat net (IFRS)

Le résultat net se compose du bénéfice EPRA*, du résultat du portefeuille et des variations de la juste valeur des instruments financiers, ainsi que de l'impact des provisions pour impôts différés sur le résultat du portefeuille néerlandais comptabilisées par prudence (risque de non-obtention du statut FBI, voir la section « Impôts »).

La différence entre le bénéfice EPRA* et le résultat net en 2024 est principalement due à l'augmentation significative de la valeur du portefeuille immobilier* en 2024 par rapport à 2023.

Le résultat net (IFRS) par action5 s'élève à 8,17 € par action, contre 6,46 € par action en 2023.

(1) Le ratio d'exploitation ou de marge opérationnelle* est obtenu en divisant le résultat opérationnel avant le résultat sur le portefeuille immobilier par le résultat sur le portefeuille

(2) Ce coût financier est une moyenne sur les 5 derniers trimestres et est basé sur le résultat financier total par rapport à la moyenne du solde initial et final de la dette financière sans

immobilier.

tenir compte de la valorisation des instruments de couverture et des frais d'intérêts liés aux obligations de location enregistrés conformément à la norme IFRS 16. (3) Ceci concerne les variations négatives et/ou positives dans la valeur réelle du portefeuille immobilier + les éventuelles moins-values ou plus-values résultant de la réalisation de biens immobiliers, en tenant compte des éventuelles taxes différées.

⁽⁴⁾ Calculé comme le résultat sur le portefeuille immobilier sur la base du nombre moyen pondéré d'actions au 31/12/2024. (5) Calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.

France

Total

Belgique

Taux d'occupation total

100 %

Nombre de sites au 31/12/2024

Superficie (m² ) 99 500

Juste valeur du portefeuille immobilier

89 M €

Part du portefeuille

3 %

Taux d'occupation total

100 %

Nombre de sites au 31/12/2024

Superficie (m² ) 788 500

Juste valeur du portefeuille immobilier

1 107 M €

Part du portefeuille

40 %

Taux d'occupation total

100 %

Nombre de sites au 31/12/2024

Superficie (m² )

951 500

Juste valeur du

portefeuille immobilier

1 191 M € 43 %

Part du portefeuille

Taux d'occupation total

99,1 %

Nombre de sites au 31/12/2024

Superficie (m² )

292 500

Juste valeur du portefeuille immobilier

406 M €

Part du portefeuille

14 %

Nombre de sites au 31/12/2024

118

Superficie (m² )

2 132 000

Juste valeur du portefeuille immobilier 2 793 M €

Taux d'occupation total

99,9 %

	BILAN CONSOLIDÉ CONDENSE (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023
I.	ACTIFS NON COURANTS	2.825.733	2.312.331
	II. ACTIFS COURANTS	59.313	121.603
	TOTAL DE L'ACTIF	2.885.045	2.433.934
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	1.804.300	1.520.777
I.	Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1.804.300	1.518.263
	II. Intérêts minoritaires	0	2.514
	PASSIFS	1.080.745	913.157
I.	Passifs non courants	1.005.764	820.997
	II. Passifs courants	74.981	92.160
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIFS	2.885.045	2.433.934

(EN M EUR)	JUSTE VALEUR 01/01/2024		CAPEX 2024 RÉÉVALUATION ET MARGE DE DÉVELOPPEMENT EN 2024	JUSTE VALEUR 31/12/2024
Belgique	1.063	109	19	1.191
France	256	155	-5	406
Pays-Bas	930	114	62	1.107
Allemagne	31	61	-3	89
	2.280	441	72	2.793

140 141

Bilan consolidé abrégé au 31 décembre 2024

792,8 millions d'euros et se compose de la valeur des bâtiments du portefeuille immobilier (2 405,2 millions d'euros), de la juste valeur des projets immobiliers en cours de développement (316,6 millions d'euros) et de la juste valeur des panneaux solaires (71,0 millions d'euros). Par rapport à la fin de l'année 2023, la juste valeur du portefeuille immobilier a augmenté de 23 %, principalement en raison d'un volume d'investissement de 440,8 millions d'euros, complété par 88,1 millions d'euros de plus-values latentes sur les projets en développement et d'améliorations du portefeuille existant. Cette évolution résulte principalement d'une hausse d'environ 4 % des loyers du marché estimés, partiellement compensée par une augmentation du rendement de 5 points de base. Les effets positifs des marges de développement et des améliorations sont en partie neutralisés par une dépréciation de 15,8 millions d'euros sur les panneaux solaires, due à la diminution de la compensation pour l'énergie excédentaire. La réévaluation des panneaux solaires a été principalement comptabilisée directement via les capitaux propres, conformément à IAS 16.

Au 31 décembre 2024, le total de nos actifs (2 885,0 millions d'euros) se compose principalement d'immeubles de placement (83 % du total), de panneaux solaires (2 % du total) et de projets en développement (11 % du total). Le reste de l'actif (4 %) comprend les autres immobilisations corporelles et financières destinées à l'usage propre de Montea ainsi que les actifs circulants, y compris les placements de trésorerie et les créances commerciales et fiscales.

Valeur et composition du portefeuille immobilier au 31 décembre 2024

La surface locative totale des immeubles du portefeuille immobilier est de 2 132 243 m², répartie sur 118 sites, dont 43 en Belgique, 35 en France, 37 aux Pays-Bas et 3 en Allemagne.
Le taux d'occupation au 31 décembre 2024 est de 99,9 %, contre 100 % à la fin de l'année 2023. L'espace vacant, très limité, se trouve au Mesnil-Amelot (France) et était auparavant loué à Espace Phone.
La valeur totale du portefeuille immobilier de Montea est de 2

		Total 31/12/2024	Belgique	France	Pays-bas	Allemagne	Total 31/12/2023
PORTEFEUILLE IMMOBILIER - IMMEUBLES1
Nombre de sites		118	43	35	37	3	95
Superficie locative totale - portefeuille immobilier	m2	2.132.243	951.695	292.508	788.546	99.495	1.959.242
Loyers contractuels annuels	K€	128.564	53.977	21.252	47.755	5.580	109.650
Rendement brut	%	5,35	5,25	5,46	5,31	6,26	5,26
Current yield - 100 % loué	%	5,38	5,25	5,65	5,31	6,26	5,26
Superficie non louées	m2	2.496	0	2.496	0	0	0
Valeur locative des surfaces non louées2	K€	258	0	258	0	0	0
Taux d'occupation	%	99,9	100,0	99,1	100,0	100,0	100,0
Valeur d'investissement	K€	2.555.642	1.052.966	414.669	992.607	95.400	2.222.678
JUSTE VALEUR	K€	2.405.178	1.027.760	389.458	898.776	89.184	2.085.188
PORTEFEUILLE IMMOBILIER - PANNEAUX SOLAIRES3
JUSTE VALEUR	K€	70.950	43.550	3.114	24.287	0	81.376
PORTEFEUILLE IMMOBILIER — DÉVELOPPEMENTS ONTWIKKELINGEN
JUSTE VALEUR	K€	316.666	119.859	13.571	183.235	0	113.707
PORTEFEUILLE IMMOBILIER — TOTAL
JUSTE VALEUR	K€	2.792.794	1.191.169	406.143	1.106.298	89.184	2.280.271

		Total 31/12/2024	Total %	Total 31/12/2023	Total %
Réserve foncière
Superficie totale	m2	2.720.452	100 %	2.225.972	100 %
Acquis, valorisé en Portefeuille immobilier	m2	2.161.315	79 %	1.538.408	69 %
dont générateurs de revenus	%	55		76
Sous contrôle, non valorisé en Portefeuille immobilier	m2	559.137	21 %	687.564	31 %
Juste Valeur	K€	540.650	100 %	302.039	100 %
Acquis, valorisé en Portefeuille immobilier	K€	540.650	100 %	302.039	100 %
Sous contrôle, non valorisé en Portefeuille immobilier	K€	0	0 %	0	0 %

Le rendement immobilier calculé sur la base des revenus locatifs annuels contractuels s'élève à 5,35 %, contre 5,26 % au 31 décembre 2023.
Les revenus locatifs annuels contractuels (hors garanties locatives) s'élèvent à 128,6 millions d'euros, soit une hausse de 17 % par rapport au 31 décembre 2023. Cette progression s'explique non seulement par l'indexation des loyers, mais aussi par l'acquisition du portefeuille Reverso et de biens situés dans les ports de Hambourg, Gand, Luithagen, Maastricht et Diemen, ainsi qu'à l'achèvement des projets de Vorst, Waddinxveen, Blue Gate et Tongeren, bien qu'en partie compensée par le développement des parcelles de Tiel et de Born.
La juste valeur des projets en cours de développement est de 316,6 millions d'euros et consiste dans la liste suivante:
Projets immobiliers dans le pipeline
- Les parcelles acquises à Tongres (Belgique)
- Extension en cours du développement à Aalst (Belgique)
- Développement en cours à Amsterdam (Pays-Bas)
Développement en cours et parcelles acquises à Tiel (Pays-Bas)
Extension en cours du développement à Oss (Pays-Bas)
- Parcelle de Lummen (Belgique)
- Parcelle de Grimbergen (Belgique)
- Parcelle de Halle (Belgique)
- Parcelles de Born (Pays-Bas)
Parcelle de Zellik (Belgique)
- Parcelle de Senlis (France)
- Parcelle de Saint-Priest (France)
Panneaux solaires
- Panneaux solaires en construction (Belgique et Pays-Bas)
Systèmes de batteries
Systèmes de batteries en construction (Belgique)
La juste valeur des panneaux solaires de 71,0 millions d'euros concerne 55 sites avec panneaux solaires en Belgique, en France et aux Pays-Bas.

• 101 000 m² de nouveaux projets de développement ont été achevés en 2024. Actuellement, 124 000 m² de surface locative supplémentaire sont en construction dans le cadre de nouveaux programmes en cours de construction. Tous ces projets en cours sont déjà pré-loués à 100 %. Un potentiel de développement futur d'environ 532 000 m² a également été ajouté à la réserve foncière de l'entreprise, portant ainsi la réserve foncière totale de Montea à environ 2 720 000 m² au 31/12/2024. Environ 830 000 m² de cette réserve seront développés à court terme. Avec une réserve foncière restante d'environ 1 890 000 m², Montea conserve un important potentiel de développement. La société dispose ainsi de la souplesse nécessaire pour programmer et réaliser des investissements à l'avenir.

Réserve foncière totale

2 720 000 m²

Projets dans le pipeline 830 000 m²

Potentiel de développement futur 1 890 000 m²

Environ 2,2 millions de m² de cette réserve foncière (79 % de la réserve foncière totale) ont été acquis et figurent dans le portefeuille immobilier pour une valeur totale de 540,7 millions d'euros, ce qui équivaut à une valeur de marché de 250 €/m² . De plus, 55 % de cette réserve foncière génère un rendement moyen immédiat de 5,8 %. En outre, Montea contrôle environ 0,6 million de m² (21 % de sa réserve foncière totale) par le biais d'accords de partenariat.

(1) Inclus les bâtiments détenus en vue de la vente.

(2) Excluant la valeur locative estimée des projets en cours de construction et/ou de rénovation.

(3) La juste valeur de l'investissement dans les panneaux solaires est enregistrée dans la catégorie "D" des immobilisations corporelles dans le bilan.

Ventilation des capitaux propres et du passif au 31 décembre 2024

Le passif total se compose des capitaux propres de 1 804,3 millions d'euros et d'un endettement total de 1 080,7 millions d'euros.

Les capitaux propres s'élèvent à 1 804,3 millions d'euros au 31 décembre 2024, contre 1 520,8 millions d'euros à la fin de l'année 2023.
Le passif total de 1 080,7 millions d'euros se compose des
-
éléments suivants : Passif financier : 257,6 millions d'euros de lignes de crédit souscrites auprès de six institutions financières. Montea dispose pour 449,2 millions d'euros de lignes de crédit contractées au 31 décembre 2024, dont 191,6 millions d'euros ne sont pas utilisées ;
- 665 millions d'euros d'emprunts obligataires contractés qui ont été entièrement tirés, dont 235 millions d'euros d'obligations vertes que Montea a contractées en 2021 (placement privé américain - USPP) et 380 millions d'euros d'obligations vertes non adossées contractées en 2022 (USPP) ;
- 55 % de l'encours de financement (615 millions d'euros) ont été émis au titre du Cadre de financement vert (Green Finance Framework).
Autres passifs : un passif courant de location de 61,5 millions d'euros, principalement constitué de la comptabilisation d'un engagement de location relatif à un terrain en concession (entrée en vigueur de la norme IFRS 16) et du financement des panneaux solaires sur le site d'Aalst ;
- 15,6 millions d'euros d'impôts différés ;
- d'autres passifs et charges à payer élevant à 81,0 millions d'euros.

5.2 Trésorerie et capitaux

5.2.1 Politique générale de financement

Le capital total de Montea était de 471 412 726,19 euros au 31 décembre 2024, représenté par 23 131 212 actions cotées sur Euronext Bruxelles et sur Euronext Paris. Toutes les actions émises sont entièrement libérées et sont sans valeur nominale. Les actions sont nominatives et dématérialisées. Chaque action donne droit à une voix. Au 31 décembre 2024, Montea détenait 123 827 actions propres.

L'Administrateur Unique est autorisé à augmenter le capital à une ou plusieurs reprises, aux dates et selon les termes devant être conformes à la législation applicable, sous réserve des restric tions concernant la nature des augmentations de capital et sans dépasser le montant maximum légalement autorisé de quatre cent dix millions soixante-quatorze mille huit cent sept euros et soixante-dix-sept centimes (410 074 807,77 euros). Se reporter aux section 11.1.2.

Le coût de financement est une position de coûts importante dans les résultats de Montea. Montea gère donc ses coûts de financement de façon proactive. La Société garantit tout d'abord la disponibilité de ses diverses sources de financement sur une période aussi longue que possible. La Société s'efforce en outre d'obtenir des financements à taux d'intérêt variable, dont la majorité est couverte à l'aide d'instruments de couverture.

Cette politique repose sur le fait qu'une protection contre les fluctuations déstabilisantes du cycle économique est ainsi offerte.

Lors de périodes marquées par des conditions macroéconomiques solides, le coût de financement est susceptible d'augmenter. En principe, cet aspect devrait être compensé par un résultat d'exploitation supérieur (par exemple, occupation et inflation plus élevées). Cependant, cet effet de compensation est limité et la Société s'est donc reportée sur une politique de couverture de la plupart de sa dette.

2023 2024 33,5 % 34,8 % EPRA LTV*

2023 2024 97,3 % 97,8 % Hedge ratio*

Chiffres clés financiers

Cout moyen de l'endettement*

Répartition des dettes financières

ÉTAT DE FLUX DE TRÉSORERIE (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE	87.604	67.766
TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'EXPLOITATION (A) + (B) + (C) = (A1)	115.670	111.974
Résultat net	171.525	118.810
Charges d'intérêts nettes	13.878	18.754
Produits financiers	-1.267	-866
Impôts	7.287	-36.209
Plus (-)/moins value (+) réalisée sur vente d'immeubles de placement	0	0
Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles avant ajustements des frais hors trésorerie et du fonds de roulement (A)	191.422	100.489
Variations de la juste valeur des instruments de couverture	2.733	14.043
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-85.400	-11.870
Coûts des paiements fondés sur des actions réglés en capitaux propres	-2.942	515
Amortissements et réductions de valeur (dotation (+)/reprise (-)) sur immobilisations	367	336
Pertes de valeur sur créances, stocks et autres actifs	-10	335
Ajustements pour coûts hors trésorerie (B)	-85.252	3.359
Diminution (+)/augmentation (-) des créances clients et autres débiteurs	-6.676	9.937
Diminution (+)/augmentation (-) des stocks	0	0
Augmentation (+)/diminution (-) des fournisseurs et autres créditeurs	16.175	-1.811
Augmentation (+)/diminution (-) du besoin en fonds de roulement (C)	9.499	8.126
FLUX DE TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'INVESTISSEMENT (B1)	-419.647	-86.337
Investissements	-419.647	-86.337
Paiements pour les acquisitions d'investissements immobiliers	-416.529	-79.642
Paiements pour les acquisitions d'immeubles destinés à la vente	0	0
Paiements pour les acquisitions d'actions dans des sociétés immobilières	-1.871	-6.215
Achat d'autres immobilisations corporelles et incorporelles	-1.247	-481
Désinvestissements	0	0
Produits de la vente d'immeubles de placement	0	0
Produits de la vente des immeubles détenus en vue de la vente	0	0
Produits de la vente d'actions dans des sociétés immobilières	0	0
FLUX DE TRESORERIE NET DES ACTIVITES DE FINANCEMENT (C1)	229.512	-5.800
Effet net des emprunts et remboursements des prêts	120.300	-79.333
Augmentation de capital	205.778	145.217
Dividendes versés	-75.533	-59.230
Intérêts payés	-21.032	-12.454
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE L'EXERCICE (A1+B1+C1)	13.139	87.604

ÉTAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES (en EUR x 1 000)	CAPITAL	PRIMES	D'ÉMISSION RÉSERVES RÉSULTAT		INTÉRÊTS MINORITAIRES	CAPITAUX PROPRES
AU 31/12/2022	353.244	319.277	420.656	204.458	3.584	1.301.220
Eléments directement reconnus comme capitaux propres	41.670	104.310	15.352	0	-1.355	159.977
Augmentation de capital	40.907	104.310	0	0	0	145.217
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux solaires (IAS 16)	0	0	15.428	0	0	15.428
Actions propres	0	0	0	0	0	0
Actions propres réservés au régime d'options (sur actions)	763	0	-248	0	0	515
Intérêts minoritaires	0	0	172	0	-1.355	-1.183
Corrections	0	0	0	0	0	0
Dividendes	0	0	-59.230	0	0	-59.230
Résultat reporté	0	0	204.458	-204.458	0	0
Résultat de l'exercice	0	0	-285	118.810	285	118.810
AU 31/12/2023	394.914	423.586	580.952	118.810	2.515	1.520.777
Eléments directement reconnus comme capitaux propres	55.666	147.208	-13.031	0	-2.514	187.328
Augmentation de capital	58.570	147.208	0	0	0	205.778
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux solaires (IAS 16)	0	0	-12.995	0	0	-12.995
Actions propres	0	0	0	0	0	0
Actions propres réservés au régime d'options (sur actions)	-2.904	0	-37	0	0	-2.941
Intérêts minoritaires	0	0	0	0	-2.514	-2.514
Corrections	0	0	203	0	0	203
Dividendes	0	0	-75.533	0	0	-75.533
Résultat reporté	0	0	118.810	-118.810	0	0
Résultat de l'exercice	0	0	0	171.525	0	171.525
AU 31/12/2024	450.580	570.794	611.400	171.525	0	1.804.300

5.2.2 Flux de trésorerie

L'état des flux de trésorerie pour l'exercice clos le 31 décembre 2024 était comme suit :

5.2.3 Structure de financement

Les chiffres relatifs à la capitalisation et à l'endettement sont tirés des états financiers préparés conformément aux normes IFRS, telles qu'approuvées par l'UE, pour la période clôturée le 31 décembre 2024.

Ces informations doivent être lues conjointement aux états financiers et aux notes qui les accompagnent.

Capitalisation au 31 décembre 2024

Les fonds propres consolidés s'élevaient à 1 804 299 945,92 euros au 31 décembre 2024.

DETTES FINANCIÈRES (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
DETTES FINANCIERES NON COURANTES	981.913	815.327	872.967
Etablissements de crédit	257.633	103.999	159.333
Obligations	663.030	662.739	662.450
Cautions et garanties bancaires déposées	3.297	1.489	1.938
Leasing financier	328	465	595
Autres1	57.625	46.634	48.652
DETTES FINANCIERES COURANTES	3.504	36.162	59.919
Etablissements de crédit	0	33.333	57.333
Obligations	0	0	0
Leasing financier	124	117	110
Autres1	3.380	2.712	2.475
TOTAL	985.417	851.490	932.886

Endettement au 31 décembre 2024

La Société garantit qu'elle obtient le financement dont elle a besoin en temps voulu. La priorité demeure trouver le juste équilibre entre le coût du financement, la durée et le maintien de diverses sources de financement.

Au 31 décembre 2024, Montea cumulait une dette totale de 985,4 millions d'euros (981,9 millions d'euros non courants et 3,5 millions d'euros courants), ventilée comme suit :

(1) La rubrique «Autres» comprend principalement les obligations locatives, liées au terrain de la concession, conformément à la norme IFRS16

La Société a eu recours à des lignes de crédit totalisant 257,6 millions d'euros. Au 31 décembre 2024, Montea a confirmé des lignes de crédit pour un total de 449,2 millions d'euros auprès de six établissements financiers. La capacité non utilisée restante se situe à 191,6 millions d'euros, c'est-à-dire que 57,4 % des lignes de crédit ont été débloquées. Au 31 décembre 2024, le terme non échu moyen pondéré de ces lignes de crédit était de 3,8 ans.

Montea compte également un encours total de dette obligataire de 665,0 millions d'euros. La dette obligataire comptent principalement 235,0 millions d'euros d'obligations vertes non garanties placées en 2021 (placement privé américain) ainsi que 380,0 millions d'obligations vertes non garanties placées en 2022 (placement privé américain). Au 31 décembre 2024, la durée de vie résiduelle moyenne pondérée de cet encours obligataire était de 6,9 ans.

Montea compte également une dette au titre d'opérations de location financement pour un total de 61,5 millions d'euros, divisée en portions non courantes et courantes. Cela s'explique essentiellement par le passif au titre d'opérations de location financement concernant les sites sous concession (IFRS 16) et le financement des panneaux solaires sur le site Aalst.

L'échéance moyenne pondérée de ces passifs financiers (lignes de crédit, emprunts obligataires et engagements de crédit-bail) était de 5,7 ans au 31 décembre 2024, en baisse par rapport au 31 décembre 2023 (6,6 ans), principalement en raison du temps qui passe.

Le coût moyen du financement* de la dette était de 2,3 % en 2024 et il reste stable par rapport à la même période de l'année précédente. Le ratio de couverture de l'intérêt* était de 4,5x à fin décembre 2024 et il demeure stable également par rapport à la fin 2023. Cela signifie que Montea respecte largement les engagements pris par ses institutions financières en matière de ratio de couverture des intérêts*.

Le tableau ci-dessous indique à quelle année les lignes de crédit et les emprunts obligataires arriveront à échéance, sur la base de la situation au 31 décembre 2024. La Société veille toujours à ce que les dettes n'arrivent pas toutes à échéance la même année.

Nonobstant ce qui précède, la Société n'a ni octroyé de prêts hypothécaires, ni donné en garantie des actifs commerciaux, ni accordé de délégation de pouvoirs pour constituer soit un prêt hypothécaire soit une garantie d'actifs commerciaux. Les actifs de la Société ne sont pas grevés.

EPRA LTV*

Avec un EPRA LTV* de 34,8 % fin décembre 2024 (contre 33,5 % fin décembre 2023) et une dette nette/EBITDA (ajusté)* de 6,9x, le bilan consolidé de Montea démontre que la société dispose d'un haut niveau de solvabilité. Chaque investissement est évalué par rapport à la stratégie de financement de Montea. Cette stratégie consiste à financer les nouveaux immeubles de placement avec au moins 50 % de fonds propres et au maximum 50 % de dette, ce qui se traduit par un taux d'endettement maximal de 50 % et un ratio dette nette/EBITDA (ajusté)* d'environ 8 x.

Conformément à l'arrêté GVV-KB, le ratio d'endettement de la Société ne peut pas légalement dépasser 65 %. La Société a signé des conventions avec les établissements financiers, en vertu desquelles le ratio d'endettement consolidé ne peut pas dépasser 60 % et les conditions des obligations stipulent un ratio d'endettement consolidé maximum de 65 %. Le ratio d'endettement, calculé conformément à l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, était de 35,7 % fin décembre 2024.

Couverture du risque de taux d'intérêt

Comme cela a été mentionné, Montea adopte une politique de financement en vertu de laquelle une part importante de la dette financière est couverte. Le ratio de couverture*, qui reflète la proportion des passifs financiers à taux fixe ou à taux variable, puis couverts par un instrument de couverture, est de 98 % à fin de 2024.

Au 31 décembre 2024, la Société avait souscrit un total de 557,5 millions d'euros de contrats de couverture sous la forme de swaps de taux d'intérêt et de plafonnements des taux d'intérêt.

L'échéance moyenne pondérée des instruments de couverture des taux d'intérêt est de 6,1 ans à la fin du mois de décembre 2024. Une description des instruments de couverture de Montea figure à la section 9.2.5 (Note 17 : Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers) du présent rapport.

Garanties et sécurité

Les conditions contractuelles des facilités de crédit stipulent que Montea doit continuer à relever de la catégorie des sociétés immobilières réglementées (GVV) en Belgique. À ce titre, elle est tenue de respecter un ratio d'endettement maximum de 60 % et un ratio de couverture de l'intérêt minimum*. Les conditions contractuelles des obligations prévoient également un ratio d'endettement maximum et un ratio de couverture de l'intérêt minimum*.

Montea confirme que toutes ces conditions ont été remplies tout au long de l'exercice financier 2024. Au 31 décembre 2024, le ratio de couverture de l'intérêt* était de 4.5x, stable par rapport à son niveau de 4.5x à la fin de l'exercice précédent.

Répartition des passifs financiers selon leur nature de couverture

5.2.4 Renforcement supplémentaire de la structure de financement en 2024

En 2024, l'entreprise a investi un total de 441 millions d'euros, avec 57 millions d'euros supplémentaires engagés dans son pipeline d'investissement pour des projets en cours. Ensemble, ces investissements représentent plus de 40 % du volume total de 1,2 milliard d'euros que Montea prévoit de réaliser sur quatre ans. Auparavant, une stratégie de financement appropriée a été ébauchée de manière à respecter ces engagements d'investissement et à conserver la structure de capital solide de l'entreprise.

Courant 2024, la société a renforcé ses ressources financières comme suit :

Dividende optionnel – 60 % des actionnaires optant pour des actions

Pour accompagner sa croissance, Montea a proposé un dividende optionnel à ses actionnaires1 au deuxième trimestre. Au total, 60 % des coupons n° 26 (représentant le dividende pour l'exercice 2023) ont été échangés contre de nouvelles actions. Dans le cadre du capital autorisé, 415 384 nouvelles actions ont été émises pour un montant total de 31 536 784,05 € (8 465 484,38 € de capital et 23 071 299,67 € de prime d'émission). À la suite de cette opération, le capital a été porté à 421 564 593,94 €, réparti en 20 685 271 actions ordinaires entièrement libérées.

Une augmentation de capital réussie

Afin de financer le déploiement de Track27, et plus particulièrement l'acquisition du portefeuille Reverso dans le cadre de ce plan de croissance, Montea a lancé en septembre 20242 une offre publique de souscription de 2 298 363 nouvelles actions. Cette augmentation de capital en numéraire, réalisée dans le cadre du capital autorisé, avec des droits d'attribution irréductibles, vise un montant maximum de 153 990 321,00 €. Le prix d'émission a été fixé à 67,00 € par nouvelle action, avec neuf droits d'attribution irréductibles permettant de souscrire à une nouvelle action.

La première phase de l'appel public à l'épargne a été réalisée avec succès, avec 91,5 % de nouvelles actions souscrites. Ensuite, les investisseurs ont souscrit via un placement privé avec constitution accélérée d'un livre d'ordres, en exerçant des certificats d'actions provisoires, portant ainsi la souscription à 100 % de l'offre. Cette

opération représente un produit net d'environ 151,7 millions d'euros (après déduction des coûts et dépenses estimés) qui sera ajouté aux capitaux propres. À la suite de cette opération, le capital a été porté à 468 405 095, représenté par 22 983 634 actions.

Nouveaux accords de prêt

Montea a amélioré sa position de liquidité en 2024 en signant 155 millions d'euros de nouvelles lignes de crédit. Ces nouvelles lignes de crédit ont été mises en place avec ABN Amro, ING et KBC.

Montea obtient sa première notation de crédit par Fitch

Montea a reçu pour la première fois une notation de crédit en août. Fitch attribue à Montea une solide notation « investment grade » à long terme de BBB+ avec une perspective stable. Cette note reflète le portefeuille logistique de haute qualité de Montea, concentré en Europe de l'Ouest et composé de locataires diversifiés et de qualité. L'accent mis sur les emplacements stratégiques à proximité des principaux centres logistiques, avec un profil multimodal et de solides références en matière d'écologie, est un atout majeur. La notation est encore renforcée par ses baux à long terme avec des augmentations de loyer contractuelles indexées et un taux d'occupation constamment élevé, ce qui garantit des flux de revenus stables et visibles. C'est l'une des raisons pour lesquelles Fitch a attribué la note A- à la dette senior non garantie de Montea. Fitch a également reconnu la position financière solide de Montea, avec un financement des nouveaux investissements en équilibre entre les fonds propres et la dette, et l'absence d'actifs grevés.

L'attribution d'une notation par un organisme indépendant confirme la solidité financière et la solvabilité de Montea, dont l'objectif est d'obtenir un meilleur accès à tous les marchés de capitaux, d'attirer une base d'investisseurs plus importante et de bénéficier de conditions de financement favorables.

Financement des investissements

Les futures obligations d'investissement seront financées par le biais de lignes de crédit souscrites disponibles. Compte tenu de l'EPRA LTV* de 34,8 % fin décembre 2024, Montea dispose d'une réserve suffisante pour accroître son niveau d'endettement sous la forme de lignes de crédit, d'obligations et/ou dans le cadre d'un programme de billets de trésorerie. À la fin décembre 2024, Montea affichait une capacité d'investissement de plus de 600 millions d'euros, permettant de financer le plan de croissance Track27 tout en respectant la limite d'un ratio dette nette/EBITDA (ajusté) d'environ 8x.

5.3 Événements significatifs après la clôture de l'exercice

Montea rejoint le BEL203

Depuis mars 2025, Montea fait partie du BEL20, l'indice boursier belge qui représente les vingt entreprises ayant la plus grande capitalisation boursière et les actions les plus échangées dans le pays. Cette reconnaissance souligne la position de Montea en tant qu'acteur clé dans le secteur de l'immobilier logistique et réaffirme également la confiance dans la vision durable à long terme que Montea privilégie constamment.

(1) Voir le communiqué de presse du 12/06/2024 ou visiter le site www.montea.com pour plus d'informations. (2) Voir le communiqué de presse du 25/09/2024 ou visiter le site www.montea.com pour plus d'informations.

Montea ouvre son premier hub énergétique à Willebroek4

En mars, Montea a officiellement ouvert son premier hub énergétique à Willebroek, un projet révolutionnaire qui constitue une étape importante dans sa stratégie de durabilité. Le ministreprésident Matthias Diependaele était présent pour inaugurer le projet et souligner l'importance de cette initiative à grande échelle.

« Notre motivation est de soutenir nos clients dans le défi énergétique : il y a souvent un manque de capacité disponible, ou la demande de pointe ne correspond pas à la production d'énergie solaire. Cela crée un excédent pendant les périodes de faible demande et une pénurie lors des périodes de forte demande. Le parc de batteries innovant gère intelligemment ces réserves. Mais nous allons au-delà de ce site : la mise en œuvre de la première phase, qui consiste à installer 32 MWh de stockage d'énergie sur 13 sites en Flandre, est en cours. D'ici la fin 2027, cela se traduira par une capacité de stockage d'énergie de plus de 100 MWh répartie sur les différents pays où Montea est actif. »

(3) Voir le communiqué de presse du 12/03/2025 ou visiter le site www.montea.com pour plus d'informations. (4) Voir le communiqué de presse du 17/03/2025 ou visiter le site www.montea.com pour plus d'informations.

« Être inclus dans l'indice BEL20 est une belle reconnaissance de notre mission et du dévouement que nous montrons en tant qu'entreprise. Ce n'est pas seulement une étape importante pour Montea, mais aussi pour tous nos employés, clients et partenaires qui nous ont soutenus tout au long de ce parcours. Nous avons hâte de continuer notre croissance et de créer de la valeur durable. »

Jo De Wolf CEO

5.4 Prévisions ou estimations concernant les bénéfices

5.4.1 Perspectives

Montea reste sur la bonne voie pour atteindre ses objectifs pour 2025 :
Le bénéfice EPRA* devrait atteindre 4,90 € par action (+8 % a/a pour les activités récurrentes), hors effet exceptionnel potentiel de 0,09 € du bénéfice EPRA* par action1 lié à la possible reconnaissance du statut FBI aux Pays-Bas pour l'exercice financier 2024.
Un dividende de 3,90 euros par action (+8 % a/a pour les activités récurrentes), toujours sans inclure l'effet exceptionnel potentiel du statut FBI. Si Montea obtient le statut de FBI pour l'exercice 2024 au cours de l'année 2025, Montea a l'intention de payer 80 % de l'effet résultant sous forme de dividende extraordinaire.
Montea reconfirme également l'augmentation ciblée des bénéfices EPRA* à 5,60 euros par action d'ici 2027, soit un taux de croissance annuel moyen de 6 % par rapport à 2023.
Le volume d'investissement prévu sur la période 2024-2027 s'élève à 1,2 milliard d'euros, permettant d'augmenter la valeur du portefeuille de plus de 50 % durant cette période par rapport au 31 décembre 2023, pour atteindre 3,5 milliards d'euros.
- 2024 : les prévisions initiales étaient de 400 millions d'euros, mais le résultat final s'élève à 441 millions d'euros
- 2025 : 300 millions d'euros
- 2026-2027 : 250 millions d'euros par an

Nos plans de croissance combinent des projets de développement sur une réserve foncière élargie, des acquisitions de bâtiments et terrains existants, ainsi que des améliorations du portefeuille actuel. Montea investit aussi dans des panneaux solaires, des batteries de stockage d'énergie et d'autres solutions durables sur les marchés où la société est actuellement présente. L'entreprise envisage également des partenariats stratégiques avec des développeurs.

Montea vise la croissance grâce à une allocation de capital rigoureuse, en mettant l'accent sur l'excellence opérationnelle. Track27 repose sur notre solide position financière, à savoir :

Un coût moyen de la dette* ne dépassant pas 2,5 %
Un ratio dette nette/EBITDA (ajusté)* d'environ 8x
Un taux d'occupation minimum de 98 %
Une marge d'exploitation* de 90 % d'ici 2027

Objectifs qualitatifs

- sont

-

Montea souhaite jouer un rôle clé dans le développement durable. Plus de 80 % de notre vaste réserve foncière de plus de 2 M de m2 actuellement constitués de sites désaffectés et de friches industrielles. Montea transforme les sites industriels contaminés en sites logistiques à énergie positive prêts à servir. Au cours des dernières années, nous avons dépensé 15 M € pour la dépollution des sols.

Il va sans dire que nous veillons à ce que tous nos développements soient adaptés à l'avenir. L'objectif est de réduire les émissions de CO2 de 45 % dans le portefeuille existant d'ici fin 2027 (par rapport à 2019) grâce à plusieurs initiatives, notamment :

l'engagement de construire tous les nouveaux bâtiments de manière à ce qu'ils soient neutres en carbone, produisant zéro émission nette de gaz à effet de serre
en doublant la capacité des panneaux solaires installés sur les toits pour atteindre 135 MWc au cours des quatre prochaines années, avec un investissement d'environ 27 M €
en investissant environ 50 M € dans 100 MWh de systèmes de stockage d'énergie par batterie, nous pourrons garantir à nos clients une quantité suffisante d'électricité à tout moment de la journée et contribuer à la stabilisation du réseau

Stratégie multigénérationnelle

Chez Montea, nous intégrons l'impact sur les générations futures à chaque étape, privilégiant la création de valeur à long terme plutôt que les profits immédiats. C'est pourquoi nous mettons l'accent sur la durabilité et le développement d'installations logistiques innovantes, tout en continuant à prioriser :

Les meilleurs emplacements stratégiques, qui sont pertinents aujourd'hui et le resteront à l'avenir
Les sites multimodaux situés près des ports, aéroports, autoroutes et gares ferroviaires
Des bâtiments multifonctionnels que nous conservons et redéveloppons en partenariat avec nos clients et partenaires

Notre succès est propulsé par notre personnel plutôt que par nos propriétés

Notre équipe est notre force motrice. Nous visons un taux de rétention d'au moins 90 %. L'Analyse du Capital Humain, qui a été menée de manière indépendante, révèle une grande fierté chez tous les Monteaneers. L'implication des Monteaneers est assurée par des plans d'options ou d'achat d'actions. Ces plans se sont avérés très fructueux ces dernières années, avec plus de 85 % d'actions et d'options offertes. Montea vise à maintenir, voire à dépasser ce niveau de participation à l'avenir.

Conclusion

Nous avons fixé des objectifs ambitieux, et nos leaders spécialisés sont déjà pleinement engagés pour les concrétiser. Réparties sur quatre pays, nos équipes collaborent étroitement pour accompagner nos clients dans leurs projets de croissance internationale.

En somme, notre solide position financière, alliée à une forte demande du marché et, surtout, à notre dynamisme exceptionnel, nous permettra d'atteindre avec succès les objectifs fixés dans le cadre de Track27. Ces objectifs marquent le début d'un nouveau (1) Sur la base d'un nombre moyen pondéré de 21 005 929 actions au 31 décembre 2024. chapitre, guidé par l'innovation, la durabilité et la réussite partagée.

Volume d'investissement

Total: 1 200 M €

>80 %

de notre réserve foncière est constitué de sites désaffectés ou de friches industrielles que nous réhabilitons

5.4.2 Hypothèses sous-jacentes aux résultats EPRA anticipés*

Dans les perspectives, nous avons établi les résultats anticipés en termes de bénéfices EPRA consolidés* et le bilan consolidé pour l'exercice financier 2025 sur la base des chiffres communiqués dans le rapport financier annuel au 31 décembre 2024. Ces informations sont connues depuis la date du bilan. Les projections sont calculées à partir des variations sur les marchés immobiliers, économiques et financiers.

Ces prévisions et estimations ne sauraient être considérées comme une certitude. Les activités de Montea et le marché sur lequel elle opère sont sujets à des incertitudes et des risques et ces informations prospectives ne sauraient engager la Société. Il existe un risque que ces attentes ne soient pas comblées.

5.4.3 Hypothèses

Montea applique les principes comptables d'usage tels qu'adoptés relativement à la préparation des comptes consolidés au 31 décembre 2024 en vertu des normes IFRS appliquées par l'Union européenne et mises en application par le biais de l'arrêté royal SIR.

Pour ce qui est des investissements immobiliers, les perspectives concernant 2025 tablent sur la réalisation d'investissements de près de 300 millions d'euros au cours de l'année 2025.

5.4.4 Hypothèses concernant les facteurs sur lesquels Montea a une prise directe

Revenus locatifs nets

Les revenus locatifs nets sont estimés à partir des baux en cours, en tenant compte des hypothèses établies en termes d'indexation (voir ci-dessous) des baux de location, lesquelles sont appliquées à tous les baux en fonction de leur date anniversaire. Pour les baux assortis d'une option de résiliation en 2025, les estimations sont faites au cas par cas relativement à la relocation (prolongation ou renouvellement).

Les investissements effectués en 2024 n'ont eu qu'un impact limité sur les revenus locatifs nets de 2024, mais contribuent pour une année complète aux revenus locatifs nets de 2025.

Les revenus locatifs nets tiennent compte également des investissements déjà annoncés :

• Les investissements devant être livrés en 2025 (se reporter à la section 3.1 (projets en cours)) commencent à contribuer aux revenus locatifs nets en moyenne un mois après la date de livraison prévue.

Les investissements dans des projets de solaires panneaux (se reporter à la section 3.2 (énergies renouvelables dans les nouvelles promotions immobilières) ne contribuent pas aux revenus locatifs nets, à l'exception des projets de panneaux solaires aux Pays-Bas. Les revenus découlant de ces investissements sont comptabilisés dans « Autres revenus et charges locatifs ».
Un objectif supplémentaire de 243 millions d'euros (en sus des 57 millions d'euros de projets en cours, projets de panneaux solaires et parcs de systèmes de stockage d'énergie par batteries), qui incluent 66 millions d'euros d'investissements permanents qui contribueront aux revenus locatifs nets de 2025. Les 177 millions d'euros restants seront réputés concerner des promotions immobilières sur mesure qui contribueront uniquement aux revenus locatifs nets après une certaine période de fonctionnement. L'hypothèse retenue est celle d'une livraison n'intervenant pas avant 2026. Cependant, les investissements ne contribuent pas au résultat financier net, étant donné qu'ils donnent lieu à des intérêts capitalisés.

Autres revenus et charges locatifs

Cette partie porte sur les charges locatives accessoires assumées par le propriétaire et les charges locatives récupérables y afférentes portées en compte aux locataires. Concernant les projets existants et les investissements mis en évidence, ces charges et ces revenus sont inclus conformément au bail de location. Dans la mesure où aucun revenu locatif n'est inclus au titre des investissements correspondant à l'objectif supplémentaire, il n'y a pas d'autres revenus ou coûts d'exploitation inclus concernant ces investissements.

Cette section inclut également les revenus provenant des panneaux solaires. Compte tenu de la volatilité des prix de l'énergie, ces chiffres s'appuient sur les courbes des contrats à terme sur les énergies par pays. Les revenus provenant des panneaux solaires intègrent également la taxe sur les bénéfices exceptionnels estimée. Les investissements dans les panneaux solaires inclus en 2025 (se reporter à la section 3.2 (énergies renouvelables dans les nouvelles promotions)) génèrent des revenus en Belgique et en France en moyenne deux mois après la date de livraison prévue.

Les frais de gestion immobilière appliqués par Montea à ses clients sont également traités dans cette section. Sont pris en compte les nouveaux baux signés en 2025 relativement aux investissements mis en évidence.

Charges foncières

Ces charges incluent principalement les commissions de courtage, les frais de gestion internes* et les coûts et charges relatifs aux immeubles inoccupés. Elles sont estimées pour 2025 sur la base du portefeuille actuel (à partir des hypothèses concernant les prolongations ou renouvellements de baux, voir « Revenus locatifs nets »).

Frais généraux de la société

Ces frais comprennent pour l'essentiel :
les locations de bureaux en France, aux Pays-Bas et en Allemagne ;
les frais de marketing, les communications financières et commerciales ;
les honoraires estimés de conseillers, notamment des experts immobiliers, des avocats, des fiscalistes, ainsi que les frais informatiques et les honoraires des commissaires aux comptes statutaires ;
la taxe d'abonnement annuelle applicable aux sociétés immobilières réglementées ;
les frais à payer pour la cotation sur Euronext Bruxelles et sur Euronext Paris, ainsi que la commission de la FSMA ;
les coûts d'exploitation internes de Montea, à savoir la rémunération de l'Administrateur Unique et les frais de personnel, à l'exclusion des commissions de gestion internes ;
et la dépréciation et l'amortissement annuels des actifs non courants autres que des investissements immobiliers (mobilier, matériel mobile et biens incorporels).

Les frais généraux sont inclus dans les prévisions sur la base d'estimations réelles par catégorie de coûts. Les frais de marketing et de personnel sont fournis sur la base des meilleures estimations approximatives. Montea prévoit de réaliser de nouveaux investissements en ressources humaines en 2025, ne serait-ce que dans les différentes équipes nationales afin de garantir des capacités suffisantes.

Charges d'intérêts

Les charges d'intérêts estimées s'appuient sur l'évolution de l'endettement financier moyen :

l'encours de dette financière réel de 923,1 millions d'euros au 31 décembre 2024, comprenant 257,6 millions d'euros d'encours des lignes de crédit, 665,0 millions d'euros d'encours obligataire et 0,5 million d'euros de dette de location financement ;
les changements attendus de l'endettement en 2025 : le tirage de lignes de crédit nouvelles et existantes pour financer de nouveaux investissements et des investissements en cours et le refinancement des prêts obligataires arrivant à échéance, qui seront remboursés.

Le coût de financement moyen global* pour 2025 est calculé en ligne avec le coût de la dette moyen* en 2024, en tenant compte d'un niveau de couverture en ligne avec la politique de couverture (se reporter à la section 8.1.1 Variations des taux d'intérêt).

Le coût financier total est alors réduit d'un montant d'intérêt capitalisé estimé, calculé sur toutes les promotions en cours et programmées, et sur l'objectif supplémentaire pour 2025.

Cet intérêt capitalisé est donc supprimé du calcul des charges financières et, à la place, comptabilisé dans le coût en capital du projet dans la partie actifs du bilan jusqu'à ce que les projets soient livrés et commencent à générer des revenus locatifs.

Impôts

Ce poste couvre l'impôt sur les sociétés à acquitter. La base imposable de Montea est nulle pour ainsi dire en raison de la transparence fiscale dont jouit la Société. La base imposable de la société immobilière réglementée se limite à ce qui est désigné « dépenses non admises » autres que les dépréciations et les pertes en capital sur les actions et tous « bénéfices anormaux ou gratuits » perçus (GVV (Belgique), SIIC (France), FBI (Pays-Bas)). Les retenues à la source sur dividendes sont estimées à partir de la base imposable estimée de l'entité fiscale Montea SA (c'està-dire la succursale française). L'impôt sur les bénéfices des sociétés aux Pays-Bas (taux : 25,8 %) est fourni sur la base d'une estimation de la base imposable de Montea Nederland et ses filiales. L'impôt sur les bénéfices des sociétés pour l'Allemagne se base sur un taux de 15,825 %. Pour les autres sociétés – filiales directes de Montea ne relevant pas de la catégorie des SIIC (France) ou des FBI (Pays-Bas) – une estimation a été réalisée sur la base de résultats locaux estimés.

5.4.5 Hypothèses concernant les facteurs sur lesquels Montea n'a pas de prise directe

La tendance des revenus locatifs tient compte d'un niveau d'indexation pour 2025 sur la base des attentes du consensus sur le plan économique pour 2025 du Fonds monétaire international. Montea limite l'impact potentiel de l'inflation, premièrement avec l'inclusion d'une clause d'indexation des loyers sur les baux de location ; deuxièmement, à travers la souscription de contrats de couverture pour la majorité de ses emprunts à taux variable.

Les taux d'intérêt sont déterminés sur la base de la courbe des taux d'intérêt à terme (courbe des taux à terme Euribor 3 mois), en tenant compte des instruments de couverture existants et prévus.

Les variations de juste valeur des instruments de couverture ne sont pas un élément hors trésorerie. Par conséquent, elles n'ont pas de répercussion sur les bénéfices EPRA*. Aucune hypothèse n'a donc été formulée concernant cet élément. Le même raisonnement s'applique aux variations de juste valeur du portefeuille foncier.

Les perspectives peuvent aussi être influencées par les risques de marché, opérationnels, financiers, réglementaires et (géo)politiques.

POST-MONEY (en EUR x 1 000)	31/12/2025 12 mois	31/12/2024 12 mois
Résultat locatif net	141.337	115.110
Résultat immobilier	151.434	122.956
Total charges immobilières	-4.483	-3.618
Résultat d'exploitation des immeubles	146.951	119.338
Coûts immobiliers & frais généraux de la société	-12.875	-10.472
Résultat d'exploitation avant résultat du portefeuille	134.076	108.866
Marge d'exploitation*1	89 %	89 %
Résultat financier hors variations de la juste valeur des instruments de couverture*	-16.150	-12.721
Impôts	-2.419	3.114
Résultat EPRA*2	115.507	99.260
Résultat sur vente d'immeubles de placement	-	-
Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	-	-
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-	85.400
Impôts différés sur le résultat sur portefeuille immobilier	-	-10.401
Résultat d'exploitation*	-	74.998
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-	-2.733
Résultat net	115.507	171.525
Nombre moyen pondéré d'actions de la période	23.596.059	21.005.929
Résultat EPRA par action3	4,90	4,73

(en EUR) 31/12/2025 31/12/2024 Immeubles de placement 3.072.959.572 2.792.794.423 Instruments de couverture 31.871.883 31.871.883 Autres actifs 151.158.317 60.378.920 Total des actifs 3.255.989.772 2.885.045.227 CAPITAUX PROPRES 1.932.310.153 1.804.299.946 PASSIFS 1.323.679.618 1.080.745.281 Passifs non courants 1.248.698.141 1.005.763.803 Provisions - - Autres passifs financiers non courants 8.274.570 8.274.570 Passifs d'impôts différés 15.576.327 15.576.327 Autres passifs non courants 1.224.847.244 981.912.906 Passifs courants 74.981.478 74.981.478 Provisions - - Autres passifs financiers courants - - Comptes de régularisation 39.731.083 39.731.083 Autres passifs courantes 35.250.395 35.250.395 Total des capitaux propres et du passif 3.255.989.772 2.885.045.227 EPRA LTV* 38,5 % 34,8 % Taux d'endettement 39,1 % 35,7 %

156 157

(1) L'exploitation ou la marge opérationnelle* est obtenue en divisant le résultat opérationnel avant le résultat sur le portefeuille immobilier par le résultat immobilier. (2) Le Résultat EPRA* est égal au Résultat Net excluant l'impact du résultat sur le portefeuille (code XVI, code XVII et code XVIII du compte de résultat) et l'impact de la variation des instruments de couverture des intérêts.

(3) Si Montea est reconnue en 2025 comme ayant bénéficié du statut FBI pour l'exercice 2024, 80 % de l'effet résultant seront distribués sous forme de dividende extraordinaire.

5.4.6 Bénéfices EPRA estimés*

S'appuyant sur les hypothèses ci-dessus et sur les perspectives actuelles pour 2025, Montea anticipe une hausse des bénéfices EPRA* de 16 %, pour atteindre 115,5 millions d'euros. Les bénéfices EPRA par action augmenteront donc de 4,73 € à 4,90 € par action, hors résultat exceptionnel en 2025.

5.4.7 Prévisions en matière de bilan consolidé

Les hypothèses suivantes ont été formulées lors de la préparation du bilan consolidé prévisionnel :

Montea prévoit de réaliser des investissements d'environ 300 millions d'euros en 2025.

Les mouvements des fonds propres et de la dette intègrent les bénéfices EPRA anticipés*, un taux de distribution de 80 %, l'offre d'un dividende optionnel et le ratio d'endettement à la clôture de l'exercice 2025. Les investissements anticipés devraient être financés en totalité par la dette, soit un EPRA LTV anticipé* de 38,5 % fin 2025.

158 159

5.4.8 Prévisions en matière de dividende

La politique de distribution est déterminée par le Conseil d'Administration de Montea et présentée à l'assemblée générale des actionnaires après la clôture de l'exercice financier. Sur la base des bénéfices EPRA estimés* pour 2025, Montea prévoit une augmentation supplémentaire du dividende par action, conformément à la progression des résultats EPRA par action, pour atteindre un dividende brut de 3,90 € par action1 , le taux de distribution retenu étant de 80 %.

5.4.9 Déclaration

Montea déclare que les estimations de résultats ont été établies et préparées sur une base (i) comparable avec celle des informations financières historiques, et (ii) conforme à ses politiques comptables.

5.4.10 Rapport des commissaires aux comptes relativement aux perspectives 2025

Concernant le rapport des commissaires aux comptes, se reporter au chapitre 10, section 10.4 des rapports d'experts.

(1) Si Montea est reconnue en 2025 comme ayant bénéficié du statut FBI pour l'exercice 2024, 80 % de l'effet résultant seront distribués sous forme de dividende extraordinaire.

- 6.1 Performance de l'action Montea 162

6.4 Calendrier des actionnaires 164

6.2 Capital et structure actionnariale 163 6.3 Notifications à des fins de transparence 164

SIX CHAPITRE SIX CHAPITRE SIX CHAPITRE SIX CHAPITRE SIX CHAPITRE SIX CHAPITRE SIX CHAPITRE SIX

MONTEA EN BOURSE

PERFORMANCE BOURSIERE	31/12/2024	31/12/2023
Cours de bourse (€)
A la clôture	63,30	86,20
Le plus élevé	86,00	88,20
Le plus bas	61,00	61,90
Moyenne	76,30	73,84
NAV par action (€)
IFRS NAV	78,42	75,74
EPRA NTA	77,63	74,38
Prime/réduction par rapport à IFRS NAV (%)	-19,3	13,8
Rendement du dividende (%)	5,9	4,3
Distribution proposée (€)
Dividende brut par action	3,74	3,74
Dividende net par action	2,62	2,62
Volume (nombre de titres)
Volume journalier moyen	19.815	18.366
Volume de la période	5.072.705	4.683.358
Nombre d'actions (à la fin de periode)	23.131.212	20.121.491
Capitalisation boursière en circulation (K €)
Capitalisation boursière à la clôture	1.464.206	1.734.473
Ratios (%)
Velocité	22%	23%

Actionnaires	Nombre de droits de vote communiqués à la date de notification2	%3	Date de notification
Famille De Pauw	2.053.020	13,11%	22/03/2019
Federale Verzekeringen (Rue de l'Etuve 12, 1000 Bruxelles)	788.215	4,92%	29/03/2021
Patronale Life (Bischoffsheimlaan 33, 1000 Bruxelles)	964.785	8,03%	06/09/2018
Ethias SA (Rue des Croisiers 24, 4000 Liège)	607.130	5,23%	28/09/2017
BlackRock Group	1.147.971	4,99%	16/10/2024
Autres actionnaires en deçà du seuil statutaire	17.570.091	-	-
Total	23.131.212	-

6.2.2 Structure actionnariale

La structure actionnariale de Montea au 31 décembre 2024 est la suivante :

6.2 Capital et structure actionnariale

6.2.1 Capital

Au 31 décembre 2024, le capital de Montea s'élevait à 471 412 726,19 € (y compris les coûts liés à l'augmentation de capital et aux variations de la valeur des actions propres).

Le capital est représenté par 23 131 212 actions ordinaires entièrement libérées sans valeur nominale. Il n'existe pas d'actions privilégiées. Chaque action confère un vote lors de l'assemblée générale (à l'exception des actions propres de la Société, dont le droit de vote est suspendu). Le nombre total

d'actions représente le dénominateur à des fins de communication d'informations en vertu de la Règlementation sur la transparence. Le capital peut être augmenté ou réduit conformément aux dispositions légales et aux statuts de la Société. L'administrateur Unique est autorisé à augmenter le capital dans les limites du capital autorisé (se reporter à la section 11.1.2 du présent rapport et à l'article 6.3 des statuts de Montea pour en savoir plus).

Montea en bourse

6.1 Performance de l'action Montea

Les actions Montea s'adressent à des investisseurs privés et institutionnels en Belgique et à l'étranger attirés par la perspective d'investir de façon indirecte dans l'immobilier logistique et d'un bon rendement courant assorti d'un profil de risque modéré.

Les actions Montea sont cotées sur Euronext Bruxelles (MONT) depuis octobre 2006 et sur Euronext Paris (MONTP) depuis décembre 2006. Elles appartiennent au compartiment C (moyennes capitalisations).

Sur la base du cours de clôture au 31/12/2024 (63,30 €), les actions Montea s'échangent avec une décote de 18 % par rapport à l'indice EPRA NTA.

Au cours de la prochaine assemblée générale de Montea le 20 mai 2025, le conseil d'administration de l'Administrateur Unique proposera le versement d'un dividende brut de 3,74 € par action, soit un dividende net de 2,618 € par action1 .

Les informations qui figurent dans le tableau ci-dessus se basent uniquement sur les notifications à des fins de transparence reçues par la Société en vertu de la Règlementation sur la transparence. Il est supposé qu'aucun changement n'est intervenu depuis la réception de la notification la plus récente. Les notifications à des fins de transparence reçues par Montea peuvent être consultées sur le site internet de la Société.

À la date de publication du présent rapport annuel, la Société n'a pas reçu de notifications à des fins de transparence concernant des évènements survenus après le 31 décembre 2024.

Les principaux actionnaires n'ont pas de droits de vote exceptionnels. Il n'existe aucune règlementation connue dont l'entrée en vigueur à une date postérieure pourrait donner

lieu à un changement de contrôle concernant l'émetteur. La famille De Pauw, qui agit de concert, se compose : • de Dirk De Pauw, Marie De Pauw, Bernadette De Pauw, Dominika De Pauw et Beatrijs De Pauw et leurs enfants respectifs ; • du groupe de propriétaires indivisibles De Pauw ;

• de Montea Management NV, contrôlée par les frère et sœurs De Pauw susnommés.

(1) Le précompte mobilier sur les dividendes des sociétés immobilières réglementées est égal à 30 %, sous réserve de certaines exceptions (article 269 du code des impôts sur les revenus de 1992).

(2) Le nombre d'actions détenues par les actionnaires susmentionnés et le public a été déterminé en supposant que le nombre total d'actions détenues par les actionnaires

obligés de faire une déclaration de transparence conformément aux dispositions légales et statutaires n'a pas changé depuis leur dernière déclaration de transparence. (3) Pourcentage des droits de vote à la date de la notification de transparence.

6.3 Notifications à des fins de transparence

Toute personne qui achète directement ou indirectement ou transfère des titres avec droit de vote de la Société doit informer la FSMA ainsi que la Société du nombre de titres qu'elle détient si les droits de vote associés à ses titres assortis de droit de vote dépassent ou tombent en dessous, de manière active ou passive, du seuil statutaire de 3 % du nombre total de droits de vote associés aux titres de la Société.

En vertu de l'article 6 de la Loi du 2 mai 2007, une même obligation de notification s'applique lorsqu'une détention d'actions dépasse ou tombe en dessous, de manière active ou passive, des seuils légaux de 5 %, 10 %, 15 % et de tous les autres multiples de 5 %.

08/05/2025	Déclaration intermédiaire – résultats 1T 2025 (après clôture de la bourse)
09/05/2025	Réunion virtuelle – résultats 1T 2025 (11 h 00)
20/05/2025	Assemblée générale ordinaire des actionnaires de l'exercice 2024 (10 h 00)
21/08/2025	Rapport financier semestriel – résultats 2T 2025 (après clôture de la bourse)
22/08/2025	Réunion virtuelle – résultats 2T 2025 (11 h 00)
04/11/2025	Déclaration intermédiaire – résultats 3T 2025 (après clôture de la bourse)
05/11/2025	Réunion virtuelle – résultats 3T 2025 (11 h 00)

6.4 Calendrier des actionnaires

-

- 7.3 Organes d'administration, de gestion et de surveillance et

- 7.5 Relations familiales entre les actionnaires, les administrateurs

-

7.1	Déclaration de gouvernance d'entreprise	168
7.2	Description des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques	169
7.3	Organes d'administration, de gestion et de surveillance et
	direction de l'entreprise	171
7.4	Conflits d'intérêts	190
7.5	Relations familiales entre les actionnaires, les administrateurs
	et les dirigeants effetifs	193
7.6	Informations conformément à l'article 34 de l'AR du 14 novembre 2007	193
7.7	Déclaration du conseil d'administration de l'Administrateur Unique	196

DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

CHAPITRE SEPT CHAPITRE SEPT CHAPITRE SEPT CHAPITRE SEPT CHAPITRE SEPT CHAPITRE SEPT

7.1 Déclaration de gouvernance d'entreprise

7.1.1 Conformité au Code 2020 et à la Charte de gouvernance d'entreprise

En 2024, la Société et l'Administrateur unique ont respecté les recommandations du Code 2020 et les dispositions légales en matière de gouvernance d'entreprise en les appliquant mutatis mutandis à la structure de gouvernance de l'Administrateur unique. En tant qu'organe de gouvernance de l'Administrateur unique, le conseil d'administration de ce dernier prend des décisions collectives quant aux valeurs, à la stratégie, à sa volonté de prendre des risques et aux grandes politiques de Montea.

La structure de Montea et de son Administrateur unique est donc transparente au titre de la gouvernance d'entreprise. En conséquence, dans la Charte de gouvernance d'entreprise dans sa dernière version amendée du 28 octobre 2021 et dans la présente déclaration de gouvernance d'entreprise, l'expression « conseil d'administration » désigne le conseil d'administration de l'Administrateur unique.

La Société satisfait aux dispositions du Code 2020, à l'exception de ce qui suit :

• La rémunération des administrateurs non exécutifs n'est pas versée en partie sous la forme d'actions de la Société, contrairement à la recommandation 7.6 du Code 2020. L'objet de cette recommandation est d'ajuster les intérêts des administrateurs non exécutifs aux intérêts à long terme des actionnaires. En tant que société immobilière réglementée publique (SIR), Montea s'efforce d'obtenir des résultats robustes et un dividende par action solide, ce qui

correspond aux attentes d'un actionnaire à long terme. Cette stratégie transparaît clairement dans les objectifs de croissance, le portefeuille et la stratégie ESG de la société, tels qu'ils ont été approuvés par le conseil d'administration. Il n'est donc pas nécessaire dans l'immédiat de rémunérer en partie en actions les administrateurs indépendants non exécutifs ou les administrateurs indépendants. Cette approche est régulièrement révisée.

La Société n'a pas fixé de montant minimum d'actions à détenir par les membres du management exécutif, tel que préconisé dans la recommandation 7.9 du Code 2020. Montea ne le juge pas nécessaire, puisque certains membres du management exécutif bénéficient à la fois d'un plan d'options sur actions et d'un plan d'achat d'actions (se reporter à la section 7.8.2.4 du présent rapport annuel), lesquels encouragent largement ces personnes à envisager la perspective d'un actionnariat à long terme.
Les conventions avec les membres du management exécutif ne contiennent pas de clauses de réduction concernant la rémunération variable octroyée sur la base d'informations financières inexactes, contrairement à la recommandation 7.12 du Code 2020. Cette recommandation sera prise en compte dans de futures conventions à souscrire avec des membres du management exécutif. Toutefois, Montea ne souhaite pas modifier les conventions existantes concernant ce point en particulier.
Contrairement à la recommandation 8.7 du Code 2020, la Société n'a pas conclu de convention de relation avec l'un de ses principaux actionnaires, à savoir la famille De Pauw. À la date du présent rapport, la famille De Pauw compte deux représentants au sein du conseil d'administration et participe donc activement à l'élaboration de la politique de Montea. La Société estime qu'il n'est pas nécessaire de conclure une telle convention de relation à ce stade. Cette approche est révisée chaque année.

7.2.1 Généralités

Le conseil d'administration est chargé d'évaluer les risques de la société et de veiller à l'efficacité du contrôle interne.

Les membres du management exécutif de la Société sont à leur tour responsables de mettre en place d'un système de gestion des risques et de garantir l'efficacité du contrôle interne.

Les actions décrites ci-après servent à structurer la gestion du contrôle interne et des risques de Montea :

7.2 Description des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques 7.2.2 Environnement de contrôle Les principaux éléments de l'environnement de contrôle comprennent :

définir son environnement de contrôle (cadre juridique, financier et opérationnel global) ;
déceler et classer les principaux risques
auxquels la Société est exposée1 ;
analyser dans quelle mesure la Société gère ces risques.

L'attention se porte aussi tout particulièrement sur la fiabilité de la procédure de rapportage et de communication d'informations financières.

Une description claire de l'objet de la Société : Montea est une grande société immobilière réglementée et cotée présente dans l'immobilier logistique. Montea vise à construire un portefeuille immobilier diversifié générateur de revenus réguliers stables, aussi bien grâce à ses propres développements qu'à travers des investissements permanents. Ce faisant, Montea prend en considération des évolutions dans le secteur logistique en Belgique, aux Pays-Bas, en Allemagne et en France.
Une définition du rôle des différents organes de direction : Montea s'est dotée d'un conseil d'administration, d'un comité d'audit, d'un comité de rémunération et de désignation ainsi que de trois comités d'investissement. En outre, un comité de pilotage ESG informel a été créé en 2024. La société Montea est assistée de conseillers externes (EY, KPMG, Animo Law, Primexis, ABAB, Meijburg & Co et Bartsch) pour les questions comptables et fiscales. Ces parties fournissent uniquement une assistance.

La présente déclaration de gouvernance d'entreprise décrit les principales règles adoptées par Montea en application de la législation et des recommandations en matière de gouvernance d'entreprise ainsi que leur mise en œuvre au cours de l'exercice financier 2024. La législation applicable inclut non seulement le Code belge des sociétés et des associations (CSA), mais aussi la loi sur les Sociétés immobilières réglementées publiques (Loi SIR) et l'arrêt sur les Sociétés immobilières réglementées publiques (AR SIR).

Montea a appliqué comme code de référence le Code belge de gouvernance d'entreprise 2020 à compter du 1er janvier 2020. Les écarts vis-à-vis du Code sont précisés dans la déclaration de gouvernance d'entreprise selon les termes de l'article 3:6, §2 du CSA, en tenant compte de la taille de la société et de la nature de ses activités.

La présente déclaration de gouvernance d'entreprise fait partie intégrante du rapport annuel conformément à l'article 3:6, §2 du CSA.

Montea a été constituée sous le statut de société anonyme (naamloze vennootschap) et compte un seul administrateur nommé dans les statuts, à savoir Montea Management NV. Cette dernière est, à son tour, constituée sous le statut de société anonyme dotée d'un conseil d'administration.

Déclaration de gouvernance d'entreprise

• L'organisation de la Société : la Société s'organise en plusieurs services conformément à un organigramme clair. Toute personne de l'organisation est au fait des prérogatives et des responsabilités qui lui sont attribuées.
Mesures visant à garantir des compétences suffisantes : la Société garantit des compétences suffisantes :
- des administrateurs : compte tenu de leur expérience, ils possèdent les compétences nécessaires pour honorer leurs obligations, en ce compris en matière de comptabilité et d'affaires financières courantes, de questions juridiques et de connaissance générale du marché de l'immobilier logistique et de la logistique dans son ensemble ;
- des membres du management exécutif et le personnel rattaché : les fonctions sont attribuées dans le cadre d'une procédure de recrutement tenant compte de profils bien définis, et font l'objet d'une politique d'évaluation et d'une rétribution appropriée selon des objectifs mesurables et atteignables. Tous les postes au sein de la Société reçoivent des formations adaptées.

7.2.3 Analyse des risques et opérations de contrôle

La personne chargée de la gestion des risques dans la Société dresse la liste de tous les risques et la soumet annuellement à l'évaluation du comité d'audit. Les risques suffisamment spécifiques et importants pour la Société, sont examinés au chapitre « Facteurs de risque » de ce rapport annuel.

Les activités de contrôle spécifiques de la Société se répartissent aux catégories suivants :

Activités de contrôle sur une base statutaire et contractuelle : Toute transaction d'achat et de vente de biens immobiliers doit être traçable en termes d'origine, de parties concernées, de nature et de moment d'exécution, à partir des actes notariés ou d'autres documents transactionnels tels qu'un contrat d'achat d'actions.
Activités de contrôle basées sur les procédures internes :
- signature des contrats d'achat, de vente et de location par le représentant permanent de l'Administrateur Unique;
- approbation des factures entrantes par deux personnes au moins (responsable et manager du département concerné);
- approbation de tous les paiements sortants par deux personnes au moins.

• Controle des opérations financiers :

• le cas échéant, la Société peut se faire assister d'un

conseil externe en pratiques comptables et fiscales;

l'état des écarts des chiffres réels par rapport au budget et aux chiffres réels de l'année précédente est systématiquement dressé;
des sondages ponctuels sont effectués en fonction du caractère substantiel des éléments examinés.
Activités de contrôle en relation avec les principaux risques financiers, risques de marché et risques légaux, notamment :
- consultation des banques de données externes relatives à la solvabilité des clients;
- suivi proactif du niveau d'endettement; des risques d'intérêt et de liquidité
- surveillance permanente de la diversification du fichier de locataires et du pourcentage d'inoccupation;
- suivi régulier, avec les experts immobiliers, de la valorisation des bâtiments
- suivi étroit, avec les conseillers extérieurs, de l'évolution du cadre légal et réglementaire (fiscal) applicable à Montea et à ses filiales.

7.2.4 L'information financière et la communication

La communication générale au sein de la Société est adaptée à sa taille et repose principalement sur la communication générale du personnel, les réunions de travail internes et la correspondance par e-mail générale.

La communication sur les informations financières est organisée sur une base trimestrielle, semestrielle et annuelle. Un planning rétroactif est établi à cet effet chaque année. L'équipe comptable interne (employés locaux en Belgique, en France et aux Pays-Bas, assistance d'un expert-comptable externe en Allemagne) fournit les données comptables. Ces données sont consolidées et vérifiées par l'équipe de contrôle de gestion, qui en fait rapport au CFO.

7.2.5 La surveillance et l'évaluation du contrôle interne

La qualité du contrôle interne est évaluée au cours de l'exercice financier par :

le comité d'audit;
le commissaire dans le cadre de leur contrôle semestriel et annuel des chiffres financiers;
la personne en charge de l'audit interne : BDO, représentée par Steven Cauwenberghs.
La responsabilité finale de l'audit interne incombe au dirigeant

effectif Jo De Wolf.

7.3 Organes d'administration, de gestion et de surveillance et direction de l'entreprise

7.3.1 General

Conformément au CSA et à ses statuts, Montea est dirigée par Montea Management NV. Montea Management NV a été nommée administrateur unique statutaire de Montea pour une période se terminant le 30 septembre 2026.

L'Administrateur Unique est à son tour représenté extérieurement par son représentant permanent, M. Jo De Wolf.

L'Administrateur Unique est géré par un conseil d'administration composé de manière à ce que Montea puisse être gérée conformément à la Loi SIR et à l'AR SIR, et compte au moins trois administrateurs indépendants au sens de l'article 7:87 du CSA juncto recommandation 3.5 du Code 2020.

La structure de Montea et de son Administrateur Unique est transparente. Cela signifie que toutes les règles de la Loi SIR et de l'AR SIR s'appliquent à l'Administrateur Unique et à ses administrateurs. Dans cette perspective, Montea a étendu les principes de gouvernance d'entreprise aux administrateurs de l'Administrateur Unique.

La structure de gouvernance d'entreprise de Montea peut se représenter schématiquement comme suit :

• les organes de direction, sur deux niveaux :

l'Administrateur Unique, représenté par son représentant permanent, M. Jo De Wolf;
le conseil d'administration de l'Administrateur Unique.
le management exécutif
les instances de surveillance
- surveillance interne : les dirigeants effectifs, le compliance officer, la personne chargée de la maîtrise des risques et la personne chargée de l'audit interne ;
- surveillance externe : le commissaire et l'FSMA.

Les personnes faisant partie de la direction de l'entreprise, ainsi que l'Administrateur Unique, ont leur adresse professionnelle au siège de Montea (uniquement pour les affaires concernant Montea).

7.3.2 Conseil d'administration

7.3.2.1 Nomination – exigences – composition

Nomination

Les administrateurs sont nommés à la majorité ordinaire des voix lors de l'assemblée générale de l'Administrateur unique, à partir d'une liste de candidats proposée par le conseil d'administration sur recommandation du comité de rémunération et de désignation. En dehors d'une action
unique détenue par Jo De Wolf, l'assemblée générale de l'Administrateur Unique se constitue des cinq enfants de feu M. Pierre De Pauw, chacun d'entre eux détenant 20 % des parts.

Les membres du conseil d'administration de l'Administrateur Unique sont exclusivement des personnes physiques, tel que l'exige l'article 14, §1 de la Loi SIR. Les administrateurs sont, en principe, nommés pour une période (renouvelable) allant jusqu'à quatre ans. Afin de garantir une rotation appropriée.
Les propositions de nomination, de reconduction ou de démission d'administrateurs sont soumises en vue de l'approbation préalable et/ou communiquées à la FSMA en conformément à l'article 14, §4(4) de la Loi SIR.
Le processus de nomination est piloté par le président du conseil d'administration.
Les candidats à la nomination ou reconduction à un mandat d'administrateur sont proposés aux actionnaires de l'Administrateur Unique par le conseil d'administration sur recommandation du comité de rémunération et de désignation.

Avant toute nomination ou reconduction, il est procédé
à une évaluation des compétences, des connaissances
et de l'expérience déjà présentes au sein du conseil
d'administration. Cette mesure vise à garantir la diversité et la complémentarité nécessaires des administrateurs pour
ce qui est de leur trajectoire et de leurs compétences.

ן 9
et

Nom	Fonction/Position	Début du premier mandat Fin du mandat
Dirk De Pauw	Président du conseil d'administration	01/10/2006	20/05/2025
Jo De Wolf	Administrateur exécutif, Chief Executive Officer (CEO)	30/09/2010	19/05/2026
Peter Snoeck	Administrateur non exécutif	01/10/2006	20/05/2025
Philippe Mathieu	Administrateur non exécutif indépendant	15/05/2018	20/05/2025
Barbara De Saedeleer	Administratrice non exécutive indépendante	18/05/2021	16/05/2028
Koen Van Gerven	Administrateur non exécutif indépendant	18/05/2021	16/05/2028
Lieve Creten	Administratrice non exécutive indépendante	17/05/2022	20/05/2025

Exigences

Les membres du conseil d'administration sont

évalués sur la base des critères suivants : leur connaissance de l'industrie des transports et de la logistique ;
- leur connaissance du secteur de la construction et du marché de l'immobilier logistique ;
- leur connaissance des flux logistiques de biens et des opérations portuaires ;
leur expérience en tant qu'administrateur d'une société immobilière cotée ou de toute autre société cotée;
leur expérience à international ; leur vaste connaissance des questions ESG ; leur connaissance des ressources humaines ; leurs connaissances financières courantes
et leurs connaissances de la législation comptable, notamment les normes IFRS ;
leur esprit entrepreneurial.

La sélection et l'évaluation des administrateurs tiennent particulièrement compte de leurs connaissances et de leur expérience en matière de questions ESG. La composition actuelle du conseil d'administration reflète ce même aspect : tous les administrateurs non exécutifs indépendants ont une longue expérience et de vastes connaissances des questions ESG du fait d'une expérience de longue date en tant que cadres dirigeants auprès de sociétés cotées affichant une solide pratique ESG en Belgique et à l'international (se reporter à la section « Curricula » ci-dessous pour en savoir plus).

Les administrateurs non exécutifs ne peuvent exercer simultanément plus de cinq (5) mandats d'administrateur auprès de sociétés cotées. Tout changement dans leurs engagements en dehors de Montea doit être communiqué en temps voulu au président du conseil d'administration.

En vertu de l'article 13 de la Loi SIR, trois administrateurs au moins doivent être indépendants au sens de l'article 7:87 du CSA et de la recommandation 3.5 du Code 2020. À la date du présent rapport, quatre administrateurs remplissent le critère d'indépendance : Philippe Mathieu, Koen Van Gerven, Barbara De Saedeleer et Lieve Creten.

Composition

Le conseil d'administration compte sept membres. Sa composition au 31 décembre 2024 était la suivante :

Les nominations et reconductions suivantes seront proposées pour approbation lors de l'assemblée générale

de l'Administrateur Unique en date du 20 mai ²⁰²⁵ : reconduction de Dirk De Pauw en qualité d'administrateur non indépendant et de président du conseil d'administration pour une période supplémentaire de quatre ans ;
- reconduction de Peter Snoeck en qualité d'administrateur non indépendant pour une période supplémentaire d'un an;
reconduction de Lieve Creten en qualité d'administratrice non exécutive indépendante pour une période supplémentaire de quatre ans ;

• nomination de Dirk Lannoo en qualité d'administrateur non exécutif indépendant pour une période de quatre ans.

Une brève description du profil de chacun des administrateurs et dirigeants effectifs est présentée ci-dessous. Elle reprend les autres fonctions que ceux-ci ont occupées au sein des organes d'administration, de gestion ou de supervision d'autres sociétés au cours des cinq dernières années (hors filiales de la Société).

Dirk De Pauw

Président du conseil d'administration et des comités d'investissement
Début du mandat : 01/10/2006 Reconduction jusqu'au 20/05/2025

Dirk De Pauw, né en 1956, est l'un des actionnaires fondateurs de Montea. Il a obtenu son diplôme en comptabilité et gestion auprès de l'IHNUS à Gant, avant de poursuivre ses études à la Vlerick Business School.

a) Nominations échues au cours des cinq dernières années : jusqu'au 29 février 2020, Dirk De Pauw était dirigeant effectif de Montea conformément à l'article 14 de la Loi SIR. En qualité de représentant permanent de DDP Management BV, il a été administrateur de Project Planning Degroote CV jusqu'en décembre 2021. Il a également été administrateur de Tack Buro BV jusqu'à la fusion de cette société avec CLIPS NV début 2022. b) Nominations en cours : Dirk De Pauw est président du conseil d'administration de l'Administrateur Unique et, en qualité de représentant permanent de DDP Management BV, président des comités d'investissement de Montea.

Il est également CEO de CLIPS NV (depuis 1982), de K&D Invest NV (depuis 2006) et de Fadep NV (depuis 2018), ainsi que président du conseil d'administration de Vastgoedgroep Degroote (depuis 2022).

Jo De Wolf

Administrateur exécutif et CEO Dirigeant effectif
Début du mandat : 30/09/2010 Reconduction jusqu'au 19/05/2026

Jo De Wolf, né en 1974, est titulaire d'une maîtrise en économie appliquée de l'université catholique de Louvain (KU Leuven), d'un MBA de la Vlerick Business School et d'un master en programme immobilier de KU Leuven.

a) Nominations échues au cours des cinq dernières années : Jo De Wolf a été administrateur de The Swift vzw de juin 2021 à juin 2024.

b) Nominations en cours : Jo De Wolf est administrateur exécutif et CEO de l'Administrateur Unique et de Montea. Il est également employé en qualité de dirigeant effectif de Montea au sens de l'article 14 de la Loi SIR. En outre, il est administrateur de BVS-UPSI vzw (Union professionnelle du secteur immobilier belge) depuis mai 2011. Il est administrateur de Good Life Investment Fund CV depuis décembre 2016.

Depuis janvier 2020, il est président du conseil d'administration (et administrateur indépendant) de Premier Development Fund 2 BV. Il est administrateur non exécutif indépendant de Nextensa NV depuis le 15 mai 2023. Enfin, il a été nommé administrateur non exécutif indépendant de Kinepolis Group NV depuis le 8 mai 2024. Il remplit ces mandats par l'intermédiaire de Lupus Asset Management BV..

Jimmy Gysels

Dirigeant effectif
Début du mandat : 1er mars 2020

Jimmy Gysels, né en 1971, a étudié à Bruxelles, où il a obtenu une licence en génie industriel avant de suivre un troisième cycle dans le domaine immobilier.

a) Reconductions échues au cours des cinq dernières années : Administrateur de Pubstone NV et Pubstone Properties BV (les deux mandats ont pris fin en septembre 2019). b) Nominations en cours : Jimmy Gysels est également employé en qualité de dirigeant effectif de Montea au sens de l'article 14 de la Loi SIR depuis le 1er mars 2020.

Peter Snoeck

Administrateur non exécutif
Début du mandat : 01/10/2006 Reconduction jusqu'au 20/05/2025

Peter Snoeck, né en 1957, a étudié à Gant où il a obtenu une licence en génie industriel (électromécanique). Il a ensuite suivi des études de gestion à l'université catholique de Louvain (KU Leuven) et s'est formé en tant qu'agent immobilier.

a) Reconductions échues au cours des cinq dernières années : n.d. b) Reconductions en cours : Peter Snoeck a été administrateur exécutif de l'Administrateur Unique de 2006 à 2018. Depuis 2018, il est administrateur non exécutif. Peter Snoeck est également administrateur de DBS-projects NV, de DPCo NV et d'Immo-Lux NV et d'Aerosolutions Onroerend Goed NV.

Philippe Mathieu

Administrateur non exécutif indépendant
Début du mandat : 15/05/2018 Nomination jusqu'au 20/05/2025

Philippe Mathieu, né en 1967, est titulaire d'une licence en sciences économiques appliquées de l'université catholique de Louvain (KU Leuven) et d'un MBA obtenu en 1990.

a) Nominations échues au cours des cinq dernières années : En qualité de représentant permanent de Sobelder NV, il a été CEO d'ECS Corporate NV. En tant que représentant permanent d'ECS Corporate NV, il a été administrateur délégué d'ECS European Containers NV, de DD Trans NV, de 2XL NV, de 2XL France SAS, de 2XL UK et président du conseil d'administration de 2XL NV et d'ECS Technics BV. Vice-président du conseil d'administration de De Warande vzw et administrateur de VOKA West-Vlaanderen. b) Nominations en cours : Philippe est administrateur non exécutif indépendant de l'Administrateur Unique et président du comité d'audit. En qualité de représentant permanent de Sobelder NV, il est également président d'Invale NV. En outre, il est président de L-Care Fonds, administrateur délégué de Sobelder NV et administrateur de J. Zinner NV.

Barbara De Saedeleer

Administratrice non exécutive indépendante
Début du mandat : 18/05/2021 –
Nomination jusqu'au 16/05/2028

Barbara De Saedeleer, née en 1970, est titulaire d'une maîtrise en études financières et commerciales, mention gestion d'entreprise quantitative de la VLEKHO Business School à Bruxelles. Elle possède également un diplôme en marketing.

a) Reconductions échues au cours des cinq dernières années : n.d.

b) Nominations en cours : Elle est administratrice non exécutive indépendante de l'Administrateur Unique depuis le 18 mai 2021. Barbara est également administratrice non exécutive indépendante de Beaulieu International Group NV, dont elle est aussi présidente du comité d'audit et membre du comité de rémunération. De même, elle est administratrice non exécutive indépendante d'UTB NV et de Kolmont Holding BV.

Koen Van Gerven

Administrateur non exécutif indépendant
Début du mandat : 18/05/2021 Nomination jusqu'au 16/05/2028

Koen Van Gerven, né en 1959, est diplômé de l'université catholique de Louvain (KU Leuven) en qualité d'ingénieur commercial en systèmes d'information commerciale. Il a ensuite obtenu un MBA de la Cornell University aux États-Unis.

a) Nominations échues au cours des cinq dernières années : Mandats d'administrateur auprès de bpost NV (également CEO, jusqu'en 2020), de Voka vzw (jusqu'en 2020), de VBO-FEB vzw (jusqu'en 2020) et de Certipost NV (jusqu'en 2020). b) Nominations en cours : Koen est administrateur non exécutif indépendant de l'Administrateur Unique depuis 18 mai 2021. Il est également administrateur non exécutif indépendant auprès de : ING Belgium NV (également président du comité d'audit et membre du comité de gestion des risques), SDworx NV (également membre du comité d'audit), WorxInvest NV (également président du comité d'audit et membre du comité de rémunération), Universitair Ziekenhuis Gasthuisberg (également président du comité de rémunération et président du comité exécutif), Z.org KU Leuven vzw (également président du conseil d'administration et président du comité de rémunération), Algemeen Ziekenhuis Diest vzw (également président du conseil d'administration et président du comité de rémunération), Plexus Ziekenhuis Netwerk vzw et KU Leuven.

Lieve Creten

• Administratrice non exécutive indépendante
• Début du mandat : 17/05/2022 –
Nomination jusqu'au 20/05/2025

Lieve Creten, née en 1965, est titulaire d'une maîtrise en
génie commercial de l'université catholique de Louvain (KU
Leuven) et d'un diplôme de troisième cycle en fiscalité. Elle
est également comptable agréée en Belgique depuis 1995.

a) Nominations échues au cours des cinq dernières années :
Elle était membre du comité de gestion de Deloitte Belgium,
administratrice indépendante et présidente du comité d'audit
de Telenet NV, administratrice indépendante et membre du
comité d'audit d'Elia Beheer SA et d'Elia Belgium SA.
b) Nominations en cours : Elle est administratrice non exécutive
indépendante de l'Administrateur Unique depuis le 17 mai 2022.
Lieve est également administratrice indépendante, membre
du comité de rémunération et présidente du comité d'audit
de Barco NV, administratrice indépendante, présidente du
comité d'audit et membre du comité de rémunération de CFE
NV, présidente du conseil d'administration d'Unibreda NV,
présidente du conseil d'administration de Quest for Growth,
membre du conseil d'administration d'Imelda Ziekenhuis
Bonheiden, administratrice indépendante de Triginta,
administratrice indépendante de Vias et membre du conseil
d'administration d'Artsen zonder Grenzen Supply (Belgique).

Dirk De Pauw, président du conseil d'administration et Jo De Wolf, CEO

7.3.2.2 Mission

Montea Management NV agit dans l'intérêt exclusif de Montea lors de l'exécution de sa mission en tant qu'Administrateur Unique. Dans ce contexte, le conseil

d'administration a notamment pour mission de : définir la stratégie de Montea à moyen et long terme, le profil de risque et en particulier la définition des secteurs et du domaine géographique d'activité en conformité avec les exigences légales;
approuver les plans opérationnels et les principales lignes directrices élaborés par le management exécutif pour mettre en œuvre la stratégie approuvée de la Société;
approuver les décisions d'investissement matérielles conformément aux exigences légales;
déterminer la volonté de la Société de prendre des risques afin de réaliser les objectifs stratégiques de la Société;
superviser et approuver les informations financières périodiques;
surveiller le management exécutif, notamment en ce qui concerne le suivi de la stratégie;
approuver les informations à diffuser publiquement ; proposition de l'affectation du résultat; nomination des experts immobiliers
indépendants au sens de la Loi SIR;
approbation du cadre de contrôle interne et de gestion des risques et évaluation de la mise en œuvre de ce cadre;
évaluation de la conformité de la Société aux lois et autres réglementations en vigueur ainsi que l'application des directives internes à cet égard;
approbation et évaluation annuelle du code de conduite; engager un dialogue avec les actionnaires
(potentiels) au moyen de programmes appropriés

de relations avec les investisseurs;

prise de décision concernant les pouvoirs individuels ou collectifs confiés au CEO et/ou à d'autres membres du management exécutif, ainsi qu'une politique de délégation claire;
élaboration d'une politique de rémunération de la Société pour les administrateurs non exécutifs et du management exécutif;
élaboration et évaluation annuelle d'un plan de suivi pour chaque membre du management exécutif et chaque membre du conseil d'administration;
décision sur la rémunération des membres du management exécutif (y compris le CEO) après avis du comité de rémunération et de nomination, et évaluation annuelle des performances des membres du management exécutif par rapport aux critères et objectifs de performance convenus;
être disponible pour conseiller le management exécutif, même en dehors des réunions;
soutenir le management exécutif dans l'accomplissement de ses tâches, tout en étant prêt à défier de manière constructive le management exécutif lorsque cela est approprié;
les autres tâches spécifiquement assignées à l'Administrateur Unique par les statuts ou la loi.

7.3.2.3 Rapport d'activité du conseil d'administration

En 2024, le conseil d'administration s'est réuni à 11 reprises, dont six réunions en personne et cinq réunions par visioconférence. La présence des administrateurs aux réunions est présentée ci-après :

Nom	Function	Présence aux réunions en 2024 1
Dirk De Pauw	Président et administrateur exécutif	11
Jo De Wolf	Administrateur délégué	11
Peter Snoeck	Administrateur non exécutif	11
Philippe Mathieu	Administrateur non exécutif indépendant	11
Barbara De Saedeleer	Administratrice non exécutive indépendante	11
Koen Van Gerven	Administrateur non exécutif indépendant	10
Lieve Creten	Administratrice non exécutive indépendante	10

(1) Conformément à la politique de rémunération, aucun jeton de présence n'est versé pour les conférences téléphoniques. Des exceptions à ce principe peuvent être faites dans les cas où un temps de préparation important est nécessaire pour une conférence téléphonique particulière. En 2024, cela a été le cas pour une conférence téléphonique.

Notre conseil d'administration

Jo De Wolf Administrateur exécutif, Chief Executive Officer (CEO)

Dirk De Pauw Président du conseil d'administration

Koen Van Gerven Administrateur non exécutif indépendant

Barbara De Saedeleer Administratrice non exécutive indépendante

Peter Snoeck Administrateur non exécutif dépendant

Lieve Creten Administratrice non exécutive indépendante

Philippe Mathieu Administrateur non exécutif indépendant

Les questions débattues lors des réunions du conseil d'administration incluent, entre autres, celles-ci :

prise en compte des rapports du comité de rémunération et de désignation et du comité d'audit ;
investissements et cessions sur recommandations des comités d'investissement ;
états financiers trimestriels, semestriels et annuels statutaires et consolidés et communiqués de presse ; • rapport ESG ;
stratégie et initiatives en matière de durabilité ;
budget annuel ;
reconduction proposée des administrateurs ;
facteurs de risque ;
impact des variations des conditions du marché sur les investissements actuels et futurs et la stratégie financière ;
augmentation de capital en lien avec le dividende optionnel ;
augmentation de capital en numéraire dans le capital autorisé avec allocation de droits d'allocation irréductible ;
tenue d'assemblées générales extraordinaires ;
nouvelles offres dans le cadre de plans d'options sur actions et de plans d'achat d'actions ;
approbation d'une politique antifraude et anticorruption.

7.3.2.4 Fonctionnement du conseil d'administration

Pour optimiser son fonctionnement, le conseil d'administration a mis en place les comités consultatifs suivants qui l'assistent et le conseillent dans leur domaine de compétences spécifique :

le comité d'audit ;
le comité de rémunération et de désignation ;
trois comités d'investissement (interne, Pays-Bas et France).

Après chaque réunion de ce comité, le conseil d'administration reçoit un rapport contenant les conclusions et les recommandations du comité concerné. Au cours des périodes intermédiaires, des informations sont transmises aux administrateurs en tant que de besoin. Chaque administrateur pourra, à tout moment, obtenir des informations sur demande adressée au président du conseil d'administration.

Tout administrateur et membre d'un comité pourra, à tout moment, demander au conseil d'administration, par l'intermédiaire de son président, de faire appel à des conseillers spécialisés externes (conseillers juridiques, conseillers fiscaux, etc.), et ce aux frais de la Société.

En vertu de l'article 4 de la Charte de gouvernance d'entreprise de Montea, le conseil d'administration et ses sous-comités sont assistés dans leur tâche par un Secrétaire général. Cette fonction est remplie par Jörg Heirman.

7.3.2.5 Présidence du conseil d'administration

Le président (ou présidente) du conseil d'administration est choisi par le conseil d'administration. Le président est nommé sur la base de ses connaissances, de son expertise professionnelle, de son expérience et de sa capacité à établir un consensus.

La fonction de président et celle de CEO ne peuvent pas être occupées par la même personne.

Le président a la mission spécifique de :

diriger le conseil d'administration et de veiller à son bon fonctionnement. Il ou elle s'assure que les membres du conseil d'administration disposent de suffisamment de temps pour la réflexion et le débat avant de prendre une quelconque décision ;
veiller à ce que les administrateurs et les comités reçoivent des informations claires, précises, concises et en temps voulu en vue des réunions de manière à pouvoir à apporter une contribution éclairée et bien fondée lors des réunions ;
veiller à ce que les administrateurs et les comités soient correctement informés avant les réunions et, au besoin, entre les réunions ;
servir d'intermédiaire entre le conseil d'administration et le management exécutif, dans le respect des responsabilités exécutives incombant aux membres du management exécutif ;
entretenir des relations étroites avec le CEO ;
présider et diriger les assemblées des actionnaires et veiller à leur bon déroulement ;
évaluer régulièrement la taille et la composition du conseil d'administration et ses comités;
établir des plans de succession concernant les administrateurs et les membres du management exécutif ;
assister le comité de rémunération et de désignation s'agissant de la nomination et la reconduction des administrateurs ;
évaluer la performance du conseil d'administration et de ses comités ;
mettre des ressources à disposition des administrateurs de manière à approfondir leurs compétences et leurs connaissances de la Société dans le cadre de l'exercice de leur fonction.

7.3.2.6 Formation professionnelle continue des administrateurs

La formation professionnelle des administrateurs est assurée, d'une part, au niveau individuel dans le domaine de compétences de chacun et, d'autre part, par l'organisation de différentes formations et séminaires internes.

En 2024, Montea a organisé des séances de formation informelles destinées aux administrateurs, imparties par des spécialistes au sein de la Société ou externes à celle-ci. Ces formations ont porté sur des sujets comme les promotions sur le marché de l'immobilier logistique, les grandes évolutions macroéconomiques, la cybersécurité et la stratégie numérique et digitale, les changements à l'échelle mondiale concernant les taux d'intérêt à long terme et à court terme et les futures réglementations de l'Union européenne autour du pacte vert pour l'Europe.

7.3.2.7 Évaluation des administrateurs

Les administrateurs sont évalués à différents niveaux :

au moins une fois tous les trois ans, le conseil d'administration évalue sa propre performance, ses interactions avec le management exécutif, de même que sa taille, sa composition et son fonctionnement et ceux de ses sous-comités. Cette évaluation suit une méthode approuvée par le conseil d'administration. Le conseil d'administration est assisté, dans le cadre de cet exercice, par le comité de rémunération et de désignation et éventuellement des experts externes ;
les administrateurs s'évaluent constamment entre eux. Toute difficulté ou suggestion afférente à la contribution d'un administrateur peut être portée comme point à l'ordre du jour lors des réunions du conseil d'administration ou du comité de rémunération et de désignation ou peut être traitée avec le président. Le président peut alors, à sa discrétion, prendre des mesures appropriées.

La contribution de chaque administrateur est évaluée individuellement une fois par an par le comité de rémunération et de désignation, de sorte que la composition du conseil d'administration peut être, au besoin, ajustée. En cas de reconduction, la contribution de l'administrateur concerné est évaluée.

Le conseil d'administration s'assure que des mesures soient en place quant à la succession des administrateurs. Il veille à ce que toutes les nominations et reconductions des administrateurs exécutifs et non exécutifs contribuent au maintien de l'équilibre des compétences et de l'expérience en son sein.

7.3.2.8 Politique de diversité

Lorsqu'il formule ses recommandations au conseil d'administration au sujet des nominations d'administrateurs, le comité de rémunération et de désignation tient compte de l'objectif consistant à garantir la diversité au sein du conseil. Cette question ne concerne pas seulement la mixité, mais d'autres critères comme les compétences, l'expérience et les connaissances. La diversité au sein du conseil d'administration sert à assurer une prise de décisions équilibrée, avec examen des décisions à prendre et des difficultés éventuelles depuis une variété de points de vue.

Le conseil d'administration de Montea compte actuellement deux femmes. En outre, les actuels membres du conseil d'administration proviennent d'horizons divers, comme l'immobilier, la logistique, l'industrie pharmaceutique, les services postaux, la banque et les télécommunications.

Le conseil d'administration accorde également une attention particulière à ces principes de diversité pour ce qui est de la composition du management exécutif.

7.3.3 Les comités du conseil d'administration

Le conseil d'administration a créé trois comités spécialisés qui l'assistent et le conseillent dans leur domaine respectif : le comité d'audit, le comité de rémunération et de désignation et les comités d'investissement. En outre, un comité de pilotage ESG a été créé en 2024.

7.3.3.1 Comité d'audit

Composition du comité d'audit

Le comité d'audit a été créé en vertu de l'article 7:99 du CSA et il assiste le conseil d'administration dans l'exercice de sa fonction de supervision de l'audit et du contrôle internes et externes au sens le plus large.

Nom	Function	Présence aux réunions en 2024
Phillippe Mathieu	Administrateur indépendant non exécutif et président	5
Barbara De Saedeleer	Administratrice non exécutive indépendante	5
Koen Van Gerven	Administrateur non exécutif indépendant	5
Lieve Creten	Administratrice non exécutive indépendante	5

En 2024, le comité d'audit était constitué des administrateurs non exécutifs indépendants suivants :

Philippe Mathieu, président du comité d'audit ;
Barbara De Saedeleer;
Koen Van Gerven;
Lieve Creten.

En vertu de l'article 7:99 du CSA, au moins un membre du comité d'audit doit posséder l'expertise nécessaire en matière de comptabilité et d'audit. À cet égard, il convient de souligner l'expérience et l'expertise variées du comité dans son ensemble :

Philippe Mathieu a une vaste expérience, entre autres, en tant qu'ancien président du conseil d'administration, président du comité d'audit et CEO d'ECS Corporate NV et qu'ancien membre de plusieurs comités exécutifs. Il est également membre du comité d'audit de De Warande vzw.
L'expérience de Barbara De Saedeleer inclut les fonctions exercées en qualité de directrice régionale du pôle banque d'affaires pour la Flandre-Orientale chez Paribas Bank/Artesia/Dexia, de CFO et membre du comité de gestion auprès d'Omega Pharma NV, de responsable des investissements et des opérations chez Ghelamco NV et d'administratrice non exécutive indépendante chez Beaulieu International Group NV, dont elle préside également le comité d'audit.
Koen Van Gerven a une vaste expérience, entre autres, en tant que CEO de bpost et d'administrateur non exécutif indépendant notamment auprès de SDworx NV, WorxInvest NV, Universitair Ziekenhuis Gasthuisberg, Algemeen Ziekenhuis Diest et d'ING Belgium NV. Il est également président du comité d'audit de WorxInvest NV et d'ING Belgium NV.
Lieve Creten a une vaste expérience, entre autres, en tant que membre du comité de rémunération et présidente du comité d'audit de Barco NV, d'administratrice indépendante et présidente du comité d'audit de Telenet NV, d'administratrice indépendante et présidente du comité d'audit de CFE NV et de membre du conseil d'administration d'Artsen zonder Grenzen Supply (Belgique). De même, en tant que réviseure d'entreprise agréée, elle a une vaste expérience professionnelle dans les fusions-acquisitions et la finance d'entreprise.

Un conseiller financier externe et/ou le réviseur d'entreprise statutaire peuvent être invités à assister aux délibérations du comité d'audit sur l'audit financier annuel. Les membres du comité d'audit ont une expertise collective du domaine d'activité de Montea.

Obligations du comité d'audit

Le comité d'audit se voit attribuer les obligations statutaires décrites à l'article 7:99 du CSA. Le comité d'audit est tenu aux obligations suivantes :

assister le conseil d'administration dans ses responsabilités de supervision, notamment concernant la fourniture d'informations à l'intention des actionnaires et de tiers ;
contrôler le suivi de la procédure de rapport financier, notamment concernant les résultats trimestriels, semestriels et annuels ;
contrôler le suivi de l'audit statutaire des états financiers statutaires et consolidés ;
vérifier l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la Société ;
contrôler l'audit interne ;
évaluer et contrôler l'indépendance du réviseur d'entreprise statutaire et approuver la rémunération de ce dernier, notamment concernant la prestation de services complémentaires à la Société ;
analyser les conclusions du réviseur d'entreprise statutaire et, si nécessaire, formuler des recommandations à l'intention du conseil d'administration ;
garantir l'application stricte de toutes les dispositions légales relatives aux conflits d'intérêts potentiels ;
examiner dans quelle mesure l'équipe dirigeante répond aux conclusions de l'auditeur interne ;
analyser les questions relatives au programme d'audit et tous les aspects découlant de la procédure d'audit.

En outre, le conseil d'administration peut uniquement recommander la nomination ou la reconduction du réviseur d'entreprise statutaire à l'assemblée générale sur la base d'une proposition effectuée par le comité d'audit.

Le comité d'audit soumet au conseil d'administration un rapport sur la performance de ses obligations après chaque réunion.

Rapport d'activité du comité d'audit

En 2024, le comité d'audit s'est réuni à cinq reprises et toutes les réunions ont eu lieu en personne :

Les points évoqués ont inclus ce qui suit :

états financiers trimestriels, semestriels et annuels statutaires et consolidés ;
stratégie de financement et de couverture ;
augmentation de capital en numéraire dans le capital autorisé avec allocation de droits d'allocation irréductible ;
obtention d'une notation de crédit ;
suivi du statut FBI ;
budget annuel ;
données financières annuelles auditées par le réviseur d'entreprise ;
facteurs de risque ;
audit interne (y compris procédures exécutées et matrice de risques) ;
reconduction du réviseur d'entreprise.

Le réviseur d'entreprise était présent lors de trois réunions du comité d'audit. Au cours de toutes les réunions, les points ci-dessus ont également été traités avec le CEO et le CFO.

Évaluation du comité d'audit

Les principaux critères pour l'évaluation du comité d'audit et de ses membres sont l'expérience :

en matière de comptabilité et audit ;
au sein d'autres comités d'audit ;
en matière d'analyse, de gestion et de contrôle des risques financiers et liés à l'activité.

Les membres et le fonctionnement du comité d'audit sont constamment évalués par les membres eux-mêmes ainsi que par le conseil d'administration au complet. Lorsque l'un d'eux s'interroge sur la conduite d'un collègue ou d'un membre du comité, il ou elle peut s'entretenir à ce sujet avec le président du conseil d'administration. Le président peut alors, à sa discrétion, prendre des mesures appropriées.

7.3.3.2 Comité de rémunération et de désignation

Composition du comité de rémunération et de désignation

Le conseil d'administration a créé un comité de rémunération conformément à l'article 7:100 du CSA. Le comité de rémunération fonctionne également en tant que comité de nomination.

En 2024, le comité de rémunération et de désignation était constitué des administrateurs non exécutifs indépendants suivants :

Barbara De Saedeleer, présidente du comité de rémunération et de désignation ;
Philippe Mathieu ;
Lieve Creten.

Cette composition garantit que le comité a l'expertise nécessaire en matière de politique de rémunération compte tenu de leur vaste expérience professionnelle :

l'expérience de Barbara De Saedeleer inclut les fonctions exercées en qualité de directrice régionale du pôle banque d'affaires pour la Flandre-Orientale chez Paribas Bank/Artesia/Dexia, de CFO et membre du comité de gestion auprès d'Omega Pharma NV, de responsable des investissements et des opérations chez Ghelamco NV et d'administratrice non exécutive indépendante chez Beaulieu International Group NV, dont elle est membre également du comité de rémunération et de désignation.
Philippe Mathieu a une vaste expérience, entre autres, en tant qu'ancien président du conseil d'administration, président du comité de rémunération et de désignation et CEO d'ECS Corporate NV et que membre ou ancien membre de plusieurs comités exécutifs.
Lieve Creten a une vaste expérience, entre autres, en tant que membre du comité de rémunération et présidente du comité d'audit de Barco NV et, en sa qualité de réviseure d'entreprise agréée, en tant qu'associée et membre du comité exécutif chez Deloitte Belgium.

182 183

Le comité d'investissement France se compose des personnes suivantes et s'est réuni comme suit en 2024 :

Nom	Fonction chez Montea	Présence aux réunions en 2024
DDP Management BV, représentée par Dirk De Pauw	Président du conseil d'administration et des comités d'investissement	5
Jo De Wolf	Chief Executive Officer	5
Elijarah BV, représentée par Els Vervaecke	Chief Financial Officer	4
PDM CommV, représentée par Peter Demuynck	Stratégie et innovation	5
AVX BV, représentée par Xavier Van Reeth	Country director Belgique	5
Patrick Abel	Country director Allemagne	3
PSN Management BV, représentée par Peter Snoeck	Administrateur non exécutif non indépendant2	5
LVW Int. BV, représentée par Dirk Lannoo	Conseiller stratégique	5

Nom	Function	Présence aux réunions en 20241
Philippe Mathieu	Administrateur non exécutif indépendant	3
Barbara De Saedeleer	Administratrice non exécutive indépendante	3
Lieve Creten	Administratrice non exécutive indépendante	3

Obligations du comité de rémunération et de désignation

Le comité de rémunération et de désignation est chargé des activités suivantes :

soumettre des propositions au conseil d'administration portant sur la politique de rémunération des administrateurs et des membres du management exécutif et, le cas échéant, les propositions qui s'ensuivent que le conseil d'administration présentera aux actionnaires ;
soumettre des propositions au conseil d'administration portant sur la rémunération individuelle des administrateurs et des membres du management exécutif, y compris la rémunération variable et les bonus en actions et autres bonus à long terme ;
préparer le rapport sur les rémunérations qui fait partie intégrante de la déclaration de gouvernance d'entreprise figurant dans le rapport annuel ;
présenter le rapport sur les rémunérations lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires ;
réaliser l'évaluation annuelle de la performance des membres du management exécutif sur la base des mesures et des objectifs de performance convenus ;
formuler des recommandations à l'intention du conseil d'administration concernant la nomination des administrateurs et des membres du management exécutif ;
gérer la procédure de nomination ou de reconduction des administrateurs ;
établir des plans en vue d'une succession ordonnée des administrateurs;
superviser régulièrement le management exécutif ;
mettre en place des programmes adaptés de formation professionnelle et de promotion de la diversité dans le leadership.

Rapport d'activité du comité de rémunération et de désignation

Le comité de rémunération et de désignation s'est réuni à trois reprises en 2024. La présence des membres du comité aux réunions est présentée ci-après :

Nom	Fonction chez Montea	Présence aux réunions en 2024
DDP Management BV, représentée par Dirk De Pauw	Président du conseil d'administration et des comités d'investissement	4
Jo De Wolf	Chief Executive Officer	4
Elijarah BV, représentée par Els Vervaecke	Chief Financial Officer	1
Luc Merigneux	Country Director France	4
Gilles Saubier	Conseiller externe du comité d'investissement	3
SAS Casamagna, représentée par Laurent Horbette	Conseiller externe du comité d'investissement	3
LVW Int. BV, représentée par Dirk Lannoo	Conseiller stratégique	4

(1) Des jetons de présence ont été payés pour toutes les réunions du comité de rémunération et de désignation. (2) Peter Snoeck remplit le mandat en tant qu'administrateur non exécutif et non indépendant en son nom propre.

7.3.4 Comités d'investissement

Montea compte trois comités d'investissement. Le comité d'investissement Pays-Bas et le comité d'investissement France traitent respectivement des investissements aux Pays-Bas et en France. Le comité d'investissement interne s'occupe des investissements en Belgique et en Allemagne.

Les comités d'investissement sont chargés de préparer des projets d'investissements immobiliers et de cessions à l'intention du conseil d'administration. Ils suivent ensuite les négociations avec les différentes contreparties de Montea.

Ces négociations portent principalement sur l'acquisition et la cession de biens, la conclusion d'importants baux de location et/ou l'acquisition de sociétés immobilières.

La constitution des comités d'investissement et les conseils qu'ils prodiguent ne sauraient déterminer le pouvoir décisionnel du conseil d'administration, qui demeure responsable des décisions concernant les investissements et les cessions et la seule autorité à cet égard.

Le comité d'investissement interne se compose des personnes suivantes et s'est réuni comme suit en 2024 :

Les points évoqués ont inclus ce qui suit :

discussion et préparation du rapport de rémunération annuel ;
discussion et évaluation de la politique de ressources humaines ;
renouvellement des offres dans le cadre du plan d'options sur actions et du plan d'achat d'actions ;
discussion et préparation de la modalité de rémunération des employés et des membres du management exécutif ;
discussion du plan de rémunération incitative à long terme (LTIP) pour certains membres du management exécutif et les directeurs pays.

Le CEO et le responsable des ressources humaines (CHRO) assistent aux réunions du comité de rémunération et de désignation, étant entendu qu'ils doivent quitter la réunion si leur propre performance et/ou rémunération fait l'objet de discussions.

Évaluation du comité de rémunération et de désignation

Le fonctionnement du comité de rémunération et de désignation est évalué sur la base de l'expérience de ses membres en matière de gestion des ressources humaines, de politique de rémunération et de systèmes de rémunération et de leur expérience au sein d'autres comités de rémunération et de désignation.

Les membres et le fonctionnement du comité de rémunération et de désignation sont constamment évalués par les membres eux-mêmes ainsi que par le conseil d'administration au complet. Lorsque l'un d'eux s'interroge sur la conduite d'un collègue ou d'un membre du comité, il ou elle peut s'entretenir à ce sujet avec le président du conseil d'administration. Le président peut alors, à sa discrétion, prendre des mesures appropriées.

Le comité d'investissement Pays-Bas se compose des personnes suivantes et s'est réuni comme suit en 2024 :

7.3.5 Comité de pilotage ESG

En 2024, un comité de pilotage ESG a été constitué en tant qu'organe consultatif informel pour accompagner la préparation, le suivi et l'élaboration de la stratégie et les initiatives de durabilité au sein du groupe. Le comité de pilotage ESG est présidé par Dirk Van Buggenhout, responsable durabilité (Chief Sustainability Officer), et se compose de membres du management exécutif, d'autres dirigeants de l'organisation et d'experts externes en matière de durabilité.

Le comité de pilotage ESG s'est réuni à quatre reprises en 2024 et a délibéré sur des questions comme la feuille de route pour la directive CSRD/le reporting conforme au Règlement sur la taxonomie, la matrice de double matérialité, l'installation de systèmes de stockage d'énergie par batteries sur certains sites, l'introduction d'une fiche d'évaluation durabilité et de paramètres de durabilité dans le processus de prise de décision concernant les nouveaux investissements et cessions.

7.3.6 Management exécutif et gestion des affaires courantes

7.3.6.1 Composition du management exécutif, gestion des affaires courantes et dirigeants effectifs

Le conseil d'administration a confié la gestion opérationnelle de Montea au management exécutif. À la date du présent rapport, le management exécutif se compose de :

Nom	Fonction chez Montea	Présence aux réunions en 2024
DDP Management BV, représentée par Dirk De Pauw	Président du conseil d'administration et des comités d'investissement	2
Jo De Wolf	Chief Executive Officer	2
Elijarah BV, représentée par Els Vervaecke	Chief Financial Officer	2
PDM CommV, représentée par Peter Demuynck	Stratégie et innovation	2
BrightSite B.V., représentée par Hylcke Okkinga et Cedric Montanus	Country directors Pays-Bas	2
ADK Invest B.V., représentée par Ard De Keijzer	Conseiller externe du comité d'investissement	2
Rien MTMA, représentée par Rien van den Heuvel	Conseiller externe du comité d'investissement	2
VastG Advies, représentée par Rob Laurensse	Conseiller externe du comité d'investissement	1
PSN Management BV, représentée par Peter Snoeck	Administrateur non exécutif non indépendant	2
LVW Int. BV, représentée par Dirk Lannoo	Conseiller stratégique	2

Les membres du management exécutif sont assistés dans l'exercice de leurs obligations par les différents country directors et les dirigeants chargés des différents services généraux :

Xavier Van Reeth1 , country director, Belgique
Hylcke Okkinga et Cedric Montanus1 , country directors, Pays-Bas
Luc Merigneux, country director, France
Patrick Abel, country director, Allemagne
Steven Claes1 , Ressources humaines
Liora Kern1 , marketing et communication
Peter Demuynck1 , stratégie et innovation
Dirk Van Buggenhout, durabilité

Jo De Wolf et Jimmy Gysels ont été nommés en qualité de dirigeants effectifs au sens de l'article 14 de la Loi SIR.

7.3.6.2 Obligations du management exécutif

Les obligations du management exécutif incluent :

la formulation de propositions au conseil d'administration concernant la stratégie de la Société et sa mise en œuvre ;
l'ébauche de résolutions soumises à l'approbation du conseil d'administration afin de remplir ses obligations et l'apport des informations nécessaires au conseil d'administration en tant que de besoin ;
la mise en œuvre des résolutions du conseil d'administration ;
la gestion opérationnelle de la Société ;
la mise en place de contrôles internes, indépendamment du rôle de supervision du conseil d'administration, sur la base des mesures approuvées par ledit conseil d'administration ;
la présentation d'ébauches complètes, fiables, précises et en temps voulu des états financiers au conseil d'administration, conformément aux normes d'information financière applicables et à la politique de la Société ;
la préparation de la publication des états financiers et d'autres informations financières et non financières importantes ;
la présentation d'une appréciation claire et équilibrée de la situation financière au conseil d'administration ;
la reddition de comptes au conseil d'administration quant à l'exécution de ses obligations.

Le management exécutif est chargé notamment de la gestion de l'immobilier. À ce titre, elle conseille et contrôle la politique financière, la gestion des ressources humaines et la politique de ressources humaines et elle prépare toutes les informations, financières et non financières, et le rapportage financier exigés par la loi et fournit toutes les informations requises au public ou aux autorités compétentes.

7.3.6.3 Fonctionnement du management exécutif

Les membres du management exécutif travaillent en étroite collaboration et se consultent constamment. Ils disposent d'une marge de manœuvre suffisante pour mettre en place la stratégie approuvée par le conseil d'administration tout en respectant l'appétit pour le risque de la Société. Les décisions importantes sont prises par consensus. À défaut d'accord entre les membres du management exécutif, la décision est renvoyée au conseil d'administration.

Le management exécutif se réunit une fois par semaine. Au besoin, les country directors et d'autres hauts dirigeants y sont étroitement associés. Les sujets traités lors de ces réunions incluent les questions opérationnelles afférentes à la gestion des affaires courantes, à l'état des projets et des baux en cours et à l'évaluation des nouveaux projets actuellement à l'étude.

Le management exécutif rend régulièrement compte au conseil d'administration de l'exécution de ses obligations.

Le management exécutif fournit au conseil d'administration toutes les informations financières et opérationnelles pertinentes, notamment les chiffres clés, une analyse des résultats prévisionnels par rapport au budget, un aperçu des variations du portefeuille immobilier et les états financiers consolidés (notes comprises).

(1) Fonction externalisée auprès d'une société.

Les propositions de résolutions soumises à l'approbation du conseil d'administration sont expliquées par le CEO lors des réunions du conseil.

7.3.6.4 Contrôle – Supervision interne – Supervision du management exécutif

La supervision du management exécutif incombe au conseil d'administration au complet de l'Administrateur Unique. Le management exécutif est évalué sur la base de ses performances et objectifs.

Les règles concernant la compliance et l'intégrité sont intégrées dans la fonction du compliance officer. La fonction de compliance officer est confiée au Chief Property Manager de Montea, Jimmy Gysels.

Le compliance officer est chargé d'examiner et de promouvoir le respect par la Société des règles qui régissent l'intégrité de ses activités. Ces règles concernent à la fois la politique de l'entreprise, le statut de l'entreprise ainsi que les autres dispositions légales et réglementaires. Elle fait donc partie de la culture d'entreprise, qui met l'accent sur l'honnêteté et l'intégrité, l'adhésion à des normes éthiques élevées dans la conduite des affaires et le respect des réglementations applicables. Le compliance officer est en particulier chargé de surveiller le respect des règles en matière d'abus de marché, notamment les règles imposées par la Loi du 2 août 2002 organisant la surveillance du secteur financier et des services financiers et le Règlement (UE) n° 596/2014 du Parlement européen et du conseil du 16 avril 2014 sur les abus de marché. Il lui appartient par ailleurs de surveiller le respect des règles de conflit d'intérêts et des règles d'incompatibilité des mandats telles que prescrites par les statuts, la Charte de gouvernance d'entreprise de Montea et les lois et règlements applicables. Le compliance officer est assisté par le Secrétaire Général.

7.3.7 Autres personnes concernées 7.3.7.1 Compliance officer Compliance est une fonction indépendante au sein de Montea, visant à enquêter sur et à promouvoir la conformité de Montea avec les règles liées à ses activités. Il incombe au conseil d'administration de veiller à l'identification des risques et à leur contrôle. Le conseil d'administration consacre son attention aux différents facteurs de risque qui pèsent sur la Société. L'évolution permanente des marchés immobiliers et financiers nécessite un suivi constant des risques pour les besoins de la surveillance des résultats et de la situation financière de la Société.

Le compliance officer rend compte au dirigeant effectif et CEO, Jo De Wolf.

7.3.7.2 Personne chargée de la gestion des risques de l'entreprise

Le risque est omniprésent dans le monde des affaires. Montea identifie dans tous ses processus les risques existants, et y incorpore les contrôles internes nécessaires pour limiter l'exposition à ces risques.

La conscience des risques de l'environnement interne et externe est communiquée par la Société à ses collaborateurs des différents niveaux via le bon exemple du management.

Le comité d'audit qui assiste le conseil d'administration dans cette surveillance lui soumet les recommandations nécessaires concernant la gestion des risques financiers et autres. En collaboration avec le management et le commissaire, le comité d'audit surveille les principaux risques et les mesures prises pour les gérer.

Chez Montea, Jan Van Doorslaer (Finance & Risk Manager) est chargé de la gestion des risques. Il lui appartient notamment d'élaborer, développer, surveiller, actualiser et mettre en oeuvre la politique et les fonctions de gestion des risques. Il rapporte au dirigeant effectif et CEO, Jo De Wolf.

Nom	Function
Jo De Wolf	Chief Executive Officer
Elijarah BV, représentée par Els Vervaecke	Chief Financial Officer
Jimmy Gysels	Directeur des opérations immobilières (Chief Property Manager)

7.3.7.3 Audit interne

L'audit interne est une fonction d'évaluation indépendante chargée d'examiner et d'évaluer le bon fonctionnement, l'efficacité et l'efficience du contrôle interne. L'audit interne assiste les membres de l'organisation dans l'exercice effectif de leurs responsabilités, et leur apporte à cet effet des analyses, évaluations, recommandations, avis et informations concernant les activités examinées.

La portée de l'audit interne comprend au niveau général l'examen et l'évaluation de l'adéquation et de l'efficacité du contrôle interne, ainsi que le respect des responsabilités attribuées.

La personne chargée de l'audit interne consacre son attention au respect des directives, à la maîtrise des risques (mesurables et non mesurables), à la fiabilité (y compris l'intégrité, l'exactitude et l'exhaustivité) et à la ponctualité des informations financières et de gestion ainsi que des rapports externes, à la continuité et à la fiabilité des systèmes informatiques et au fonctionnement des différents services dans l'entreprise.

La personne chargée de l'audit interne examine et évalue l'activité globale de Montea dans tous ses aspects. À cette fin, elle fait appel à plusieurs types d'audit :

l'audit financier, dont le but est de vérifier la fiabilité de la comptabilité et des comptes annuels qui en résultent. Ceci est fait sur la base d'un plan d'audit qui a été convenu avec le commissaire;
l'audit de compliance, qui vérifie le respect des lois, règlements, politiques et procédures;
l'audit opérationnel, qui cible la qualité et l'adéquation des systèmes et procédures, l'analyse critique des structures de l'organisation et l'évaluation du caractère adéquat des méthodes et ressources par rapport aux objectifs;
l'audit de management, qui contrôle la qualité de la fonction de management dans le cadre des objectifs de l'entreprise.

A partir du 1 janvier 2024 la fonction d'audit interne indépendante a été déléguée à BDO, représentée par Steven Cauwenberghs, pour une période de trois ans.

La responsabilité finale de l'audit interne incombe au dirigeant effectif Jo De Wolf, qui dispose de la fiabilité professionnelle requise et des compétences appropriées pour exercer cette fonction.

7.3.7.4 Personne chargée des services financiers

Euroclear Belgium NV est chargée des services financiers de la société.

L'exécution de ces services financiers représentait un coût total de 28.934,65 € (hors TVA) pour l'année 2024. Cette redevance comprend à la fois une redevance fixe annuelle et une redevance variable par dividende distribué pour les actions non nominatives.

7.3.7.5 Travaux de recherche et développement

Montea n'a pas de travaux de recherche et développement.

7.4 Conflits d'intérêts

7.4.1 Code belge des sociétés et des associations (CSA)

En vertu de l'article 7:96 du CSA, tout administrateur qui détient, directement ou indirectement un intérêt personnel de nature patrimoniale qui entre en conflit avec une décision ou une transaction relevant de la compétence du conseil d'administration doit informer les autres membres du conseil d'administration de cet intérêt et ne pourra pas prendre part aux délibérations et à la prise de décision quant à cette décision ou transaction.

En vertu de l'article 7:97 du CSA, toute décision ou transaction concernant une partie liée selon la définition donnée dans la norme IAS 24, en ce compris les filiales dans lesquelles l'actionnaire majoritaire détient une participation d'au moins 25 % et les décisions ou transactions de filiales, doit être portée devant un comité constitué de trois administrateurs indépendants qui formuleront une recommandation écrite au conseil d'administration. Un rapport sera également élaboré par le réviseur d'entreprise statutaire relativement à la précision des informations présentées au comité consultatif. Enfin, un communiqué de presse doit être publié au plus tard au moment de la prise de décision, qui inclura la recommandation formulée par le comité indépendant et l'avis du réviseur d'entreprise statutaire. Entrent dans le cadre des exceptions à cette procédure les décisions et les transactions ordinaires effectuées selon les conditions du principe de respect des conditions de pleine concurrence (et la sécurité de ce même principe) lorsque la valeur de transaction est inférieure à 1 % des actifs nets consolidés, ainsi que les décisions concernant la rémunération, l'acquisition ou la cession d'actions détenues en propre, le paiement d'acomptes sur dividendes et les augmentations de capital réalisées dans les limites du capital autorisé sans restriction ou annulation des droits préférentiels de souscription.

Au cours de l'exercice financier 2024, le conseil d'administration a été tenu d'appliquer la procédure décrite à l'article 7:96 et à l'article 7:102, §1 2 du CSA s'agissant des évènements suivants. La procédure prévue à l'article 7:97 du CSA n'a pas eu besoin d'être appliquée.

Extrait du procès-verbal de la réunion du conseil d'administration tenue le 6 février 2024 :

[…] Jo De Wolf déclare être placé dans un conflit d'intérêts concernant le point 7, b), 3) à l'ordre du jour (Rémunération et rémunération variable du management exécutif 2023/24) dès lors que celui-ci implique une délibération et prise de décision concernant (i) l'évaluation des indicateurs clés de performance et l'octroi de la rémunération variable à court terme du CEO pour l'exercice financier 2023 ; et (ii) la détermination du montant et des indicateurs clés de performance pour la rémunération variable à court terme du CEO pour l'exercice financier 2024.

En vertu de l'article 7:96 du CSA, Jo De Wolf n'est pas en mesure de participer à la délibération et prise de décision du point à l'ordre du jour concerné. De même, le présent procès-verbal doit donc contenir les informations suivantes : nature des transactions, justification des décisions prises et conséquences patrimoniales des transactions pour la Société. Ces informations sont consignées ci-dessus et dans le point concerné de l'ordre du jour.

Ce conflit d'intérêts doit être porté à la connaissance du réviseur d'entreprise statutaire de Montea. […]

Les administrateurs prennent note de la synthèse relative à la réalisation par le management exécutif des indicateurs clés de performance pour le bonus cible à court terme pour 2023 et aux ajustements proposés à la rémunération et au bonus cible pour 2024.

Concernant la rémunération variable à court terme du management exécutif pour l'exercice de performance 2023, une synthèse des objectifs réalisés a été fournie concernant les indicateurs clés de performance définis et la rémunération variable à court terme proposée à cet égard pour le management exécutif (CEO / CFO / CPM). La rémunération variable à court suit : 291 250 €.

Résolution : le conseil d'administration décide à l'unanimité d'approuver les indicateurs clés de performance concernant le bonus cible à court terme proposés pour le management exécutif au titre de l'exercice financier 2024.

Le conseil d'administration estime que ces bonus cibles à court terme pour le management exécutif sont selon le principe de respect des conditions de pleine concurrence et qu'il est dans l'intérêt de la Société d'établir ces bonus cibles à court terme à l'avance de sorte qu'un objectif clair existe pour que le management exécutif continue à faire croître la Société en 2024. […]

Extrait du procès-verbal de la réunion du conseil d'administration tenue le 23 octobre 2024 :

[….] Le président demande aux administrateurs de communiquer d'éventuels conflits d'intérêts concernant les points à l'ordre du jour pour cette réunion.

terme proposée au titre de l'exercice 2023 pour le CEO est comme Résolution : le conseil d'administration décide à l'unanimité d'approuver les bonus cibles à court terme proposés pour le management exécutif au titre de l'exercice financier 2023. Concernant les objectifs à court terme pour 2024, le conseil Ces conflits d'intérêts doivent être portés à la connaissance du réviseur d'entreprise statutaire de Montea. Aucun administrateur n'a d'autres conflits d'intérêts concernant les points figurant à l'ordre du jour. […] Une explication a été fournie concernant le nouveau plan d'options sur actions soumis à approbation. En vertu du nouveau plan d'options, les options d'actions seront proposées aux

Jo De Wolf déclare avoir un intérêt personnel direct de nature patrimoniale qui entre en conflit avec le point 6. a) à l'ordre du jour (plan d'options sur actions (BE)) dès lors qu'une partie de ce point à l'ordre du jour implique une délibération et décision concernant une offre d'options d'actions en sa faveur. L'offre d'options sur actions à Jo De Wolf est conforme aux plans d'options sur actions approuvés lors des exercices précédents. Cette offre est conforme au principe de respect des conditions de pleine concurrence et aux recommandations générales en matière de gouvernance d'entreprise, en vertu desquelles une partie des incitations en faveur des membres du management exécutif doit être octroyée par le biais d'actions, d'options d'actions ou de titres similaires.

d'administration prend note de la proposition suivante faite par le comité de rémunération et de désignation : […] employés belges selon des conditions similaires à celles du dernier exercice : […] Le conseil d'administration a accepté à l'unanimité d'octroyer […] 2.500 options à Jo De Wolf. […]

7.4.2 Loi SIR

En vertu de l'article 37 de la Loi SIR, la FSMA doit être informée si l'une des personnes visées dans cet article tire un quelconque bénéfice d'une transaction. La Société doit démontrer pourquoi la transaction prévue est dans son intérêt et que la transaction prévue s'inscrit dans le cadre du déroulement normal de la stratégie de l'entreprise. Des transactions de ce type doivent également être réalisées selon le principe de respect des conditions de pleine concurrence et doivent être immédiatement rendues publiques. En vertu de l'article 49, §2 de la Loi SIR, dans une transaction avec les personnes visées à l'article 37, la juste valeur telle que déterminée par l'expert immobilier doit correspondre au prix maximum en cas d'acquisition d'un bien par la Société ou au prix minimum en cas de cession d'un bien par la Société. Ces transactions doivent également être précisées dans le rapport annuel.

Au cours de l'exercice financier, la Société a appliqué l'article 37 de la Loi SIR à deux reprises, relativement à l'augmentation de capital comme suite au dividende optionnel (juin 2024) et à l'augmentation de capital en numéraire dans le capital autorisé avec allocation de droits d'allocation irréductible

(octobre 2024), concernant les personnes suivantes : l'Administrateur Unique ; Dirk De Pauw, en tant qu'administrateur de l'Administrateur Unique ;
Jo De Wolf, en tant qu'administrateur de l'Administrateur Unique et dirigeant effectif ;
Peter Snoeck, en tant qu'administrateur de l'Administrateur Unique ;
Jimmy Gysels, en tant que dirigeant effectif ; Koen Van Gerven, en tant qu'administrateur de l'Administrateur Unique ;
Elijarah BV, représentée par Els Vervaecke, en tant que membre du management exécutif ;
l'actionnaire principal : la famille De Pauw.

Le 31 décembre2024, sauf informations communiquées dans le présent rapport annuel, il n'existait pas de potentiels conflits d'intérêts entre, d'une part, Montea et, d'autre part, les membres des organes d'administration, de gestion ou de supervision et les membres de l'équipe dirigeante.

Il n'y a pas de précision à apporter concernant des restrictions en vertu desquelles les membres des organes d'administration, de gestion ou de supervision et les membres de l'équipe dirigeante auraient convenu de transférer les titres Montea en leur possession au cours d'une période définie.

7.5 Relations familiales entre les actionnaires, les administrateurs et les dirigeants effetifs

Il n'existe pas d'accords importants et/ni de conventions avec les principaux actionnaires, clients, fournisseurs ou d'autres personnes sur la base desquels des personnes ont été sélectionnées en tant que membres des organes d'administration, de gestion ou de supervision ou membres de l'équipe dirigeante. Conformément à l'article 34 de l'AR du 14 novembre 2007, Montea énumère et, le cas échéant, explique les éléments suivants, dans la mesure où ces éléments sont susceptibles d'avoir des conséquences en cas d'offre publique d'acquisition.

Il n'existe aucune réglementation connue dont l'entrée en vigueur à une date postérieure pourrait donner lieu à un changement de contrôle concernant Montea.

Famille De Pauw

La famille De Pauw se compose : de Dirk De Pauw, Marie De Pauw, Bernadette De Pauw, Dominika De Pauw et Beatrijs De Pauw (un frère et quatre sœurs) et leurs enfants respectifs ;
-
- du groupe des propriétaires indivisibles De Pauw ; de Montea Management NV, contrôlée par les cinq frère et sœurs De Pauw susnommés.

La famille De Pauw agit de concert.

Dirk De Pauw est président du conseil d'administration de l'Administrateur Unique. Peter Snoeck, époux de Dominika De Pauw, est un administrateur non exécutif.

7.6 Informations conformément à l'article 34 de l'AR du 14 novembre 2007

ée
que

7.6.1 Structure du capital (au 31 décembre 2024)

Le capital de la société s'élève quatre cent soixante et onze millions quatre cent douze mille sept cent vingt-six euros et dix-neuf centimes (€ 471.412.726,19) et est représenté par vingt-trois millions cent trente et un mille deux cent douze (23.131.212) actions sans valeur nominale, représentant chacune un/vingt-trois millions cent trente et un mille deux cent douze deux cent douzièmes (1/23.131.212e) part du capital. Il n'y a pas d'actions privilégiées. Chacune de ces actions confère un droit de vote (à l'exception des actions propres de la Société dont le droit de vote est suspendu) à l'assemblée générale et représente donc le dénominateur aux fins de notifications dans le cadre de la Réglementation sur la transparence. Le droit de vote n'est soumis à aucune restriction légale ou statutaire.

7.6.2 Restriction légale ou statutaire de transfert de titres

Le transfert des actions de Montea n'est soumis à aucune restriction légale ou statutaire.

7.6.3 Droits de vote spéciaux

Montea ne compte aucun détenteur de titres assortis de droits de vote spéciaux, à l'exception de certains droits de veto au profit de son administrateur unique (voir l'article 24 des statuts).

7.6.4 Accords entre actionnaires connus de Montea pouvant entraîner des restrictions sur la cession des titres et/ou l'exercice du droit de vote

Dans la mesure où Montea en a connaissance, il n'existe aucun accord entre actionnaires qui pourrait entraîner des restrictions sur la cession des titres et/ou l'exercice du droit de vote.

7.6.5 Mécanisme de contrôle d'un plan d'actions pour les employés lorsque les droits de contrôle ne sont pas exercés directement par les employés

Montea ne possède pas de plan d'actions de ce type pour les employés.

7.6.6 Organe d'administration

Montea est dirigée par Montea Management NV, qui a été désignée statutairement en tant qu'administrateur unique pour une période se terminant le 30 septembre 2026. La conséquence principale du fait que Montea a un administrateur unique est que, selon les statuts, l'Administrateur Unique a des pouvoirs étendus et un droit de veto pour certaines décisions importantes et modifications statutaires.

Montea Management NV est représentée de manière permanente pour l'exercice de la fonction d'un administrateur unique, conformément à l'article 2:51 du CSA, par M. Jo De Wolf.

L'Administrateur Unique peut démissionner à tout moment dans la mesure où cela est possible dans le cadre des engagements qu'il a pris envers Montea et dans la mesure où cette démission ne met pas Montea en difficulté.

Le mandat de l'Administrateur Unique ne peut être révoqué que par une décision judiciaire après une action intentée par l'assemblée générale de Montea pour des motifs légitimes. Lorsque l'assemblée générale doit se prononcer sur cette question, l'Administrateur Unique ne peut pas participer au vote. L'Administrateur Unique continue d'exercer ses fonctions jusqu'à sa démission suite à une décision judiciaire devenue définitive.

L'Administrateur Unique doit être organisé de telle manière que, au sein de son conseil d'administration, au moins deux personnes physiques assurent collégialement la surveillance de la personne (ou des personnes) chargée(s) de la gestion journalière, afin de garantir que les actions ainsi entreprises sont dans l'intérêt de Montea.

Les membres de l'organe d'administration de l'Administrateur Unique doivent être des personnes physiques et posséder la fiabilité professionnelle requise et l'expérience requise, conformément à la Loi SIR. En cas de perte, de la part de tous les membres de l'organe d'administration ou de l'organe de gestion quotidienne de l'Administrateur Unique, de la fiabilité professionnelle requise ou de l'expérience requise, comme l'exige la Loi SIR, l'Administrateur Unique ou le commissaire doit convoquer une assemblée générale de Montea, avec à l'ordre du jour la constatation éventuelle de la perte de ces exigences et les mesures à prendre. Si un ou plusieurs membres des organes chargés de l'administration ou de la gestion quotidienne de l'Administrateur Unique répondent plus aux exigences susmentionnées, l'Administrateur Unique doit les remplacer dans le mois suivant. Une fois ce délai écoulé, une assemblée générale de Montea doit être convoquée, comme décrit ci-dessus, sans préjudice des mesures que la FSMA peut prendre dans l'exercice de ses compétences.

La mission l'Administrateur Unique consiste notamment à effectuer toutes les actions qui sont utiles ou nécessaires à la réalisation de l'objet de Montea, à l'exception toutefois des actions qui sont réservées par la loi ou conformément aux statuts à l'assemblée générale de Montea.

7.6.7 Modifications des statuts

En ce qui concerne les modifications des statuts de Montea, il fait référence aux règles imposées par la Loi SIR et l'AR SIR, selon lesquelles, entre autres, tout projet de modification des statuts doit être préalablement soumis à l'approbation de la FSMA. De plus, l'article 24 des statuts de Montea et les règles du CSA doivent être respectés.

7.6.8 Capital autorisé

L'Administrateur Unique a été autorisé par l'assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2024 à augmenter le capital en une ou plusieurs fois. Pour plus de détails sur cette autorisation, veuillez vous référer à la section 11.1.2 de ce rapport annuel et à l'article 6.3 des statuts de Montea.

7.6.9 Rachat d'actions propres

7.6.9.1 Autorisation statutaire

L'Administrateur Unique est autorisé pour une période de cinq ans à compter de la publication aux Annexes du Moniteur Belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2020, à acquérir ou prendre en gage pour le compte de la Société les actions propres de la Société (même hors bourse), avec un maximum de dix pour cent (10 %) du nombre total d'actions émises, à un prix unitaire qui ne peut être inférieur à 75 % du cours de clôture moyen de l'action Montea sur le marché réglementé Euronext Bruxelles pour les 20 jours de bourse précédant la date de la transaction (acquisition et prise en gage) et qui ne peut être supérieur à (125 %) du cours de clôture moyen de l'action Montea sur le marché réglementé Euronext Bruxelles pour les 20 jours de bourse précédant la date de la transaction (acquisition et prise en gage).

Par ailleurs, l'organe d'administration est explicitement autorisé à céder les actions propres de la Société à une ou plusieurs personnes déterminées, autres que les membres du personnel

de la Société ou de ses filiales, moyennant le respect du CSA. Par ailleurs, l'organe d'administration est explicitement autorisé à céder les actions propres de la Société au personnel de la Société ou de ses filiales, même si les actions propres sont aliénées plus de douze mois à compter de leur acquisition.

Les pouvoirs ci-dessus ne limitent pas les possibilités dont le conseil d'administration dispose légalement pour acquérir, prendre en gage ou aliéner les actions de la Société si cela ne nécessite pas (ou plus) une autorisation statutaire ou une autorisation de l'assemblée générale.

7.6.9.2 Programme de rachat

Pendant la période du 14 novembre au 29 novembre 2024 Montea a acquis 50.000 actions propre par le biais d'un programma de rachat d'actions propres pour un prix total de € 3.251.676,84. Le 31 décembre 2024 la Société détenait 123.827 actions propres (0,54 % du nombre total d'actions en circulation).

À la date du présent rapport annuel, Montea détient 120.831 actions propres (0,52 % du nombre total d'actions en circulation).

7.6.9.3 Conditions contractuelles

Montea n'est partie d'aucune convention importante qui entre en vigueur, est modifiée ou est annulée lorsque le contrôle de Montea change suite à une offre publique d'achat, sauf les conventions suivantes :

les dispositions concernées dans les conditions d'émission des obligations émises en 2015;
les clauses de changement de contrôle dans les contrats de crédit conclus par Montea avec respectivement BNP Paribas Fortis, KBC Bank, Belfius Bank, ING Bank, Argenta et ABN AMRO;
les clauses de changement de contrôle dans les conditions d'émission des obligations émises via un US Private placement (2021 et 2022).

Les crédits contractés par la Société et comportant des dispositions dépendantes d'un changement de contrôle de la Société ont été approuvés et annoncés par l'assemblée générale conformément à l'article 7:151 du CSA.

7.7 Déclaration du conseil d'administration de l'Administrateur Unique

Le conseil d'administration de l'Administrateur Unique de Montea déclare que :

Au cours des cinq années précédentes :

aucun administrateur ou membre du management exécutif n'a été condamné pour fraude;
aucun administrateur ou membre du management exécutif, en qualité de membre des organes d'administration, de direction ou de surveillance, n'a été impliqué dans une faillite, un sursis ou une dissolution;
aucun administrateur ou membre du management exécutif n'a été inculpé et/ou n'a fait l'objet d'une sanction nominative publique officielle prononcée par une instance légale ou réglementaire, et
aucun administrateur ou membre du management exécutif n'a été déclaré par un tribunal incapable d'agir en tant que membre de l'organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur d'instruments financiers ou d'intervenir dans la gestion ou l'administration des affaires d'un émetteur ou dans le cadre de la gestion ou de l'exercice des activités d'une institution émettrice.
aucun contrat de travail n'a été signé avec des administrateurs ou des membres du management exécutif en prévoyant le paiement d'une indemnité à la fin du contrat. Il existe néanmoins entre Montea Management NV et certains administrateurs ou membres du management exécutif une convention de management prévoyant le paiement d'une indemnité.
il n'est pas au courant du fait que des administrateurs ou membres du management exécutif possèdent ou non des actions Montea au 31 décembre 2023, à l'exception de Dirk De Pauw, Jo De Wolf, Peter Snoeck, PSN Management BV (ayant pour représentant permanent Peter Snoeck), Els Vervaecke, Elijarah BV (ayant pour représentant permanent Els Vervaecke), Jimmy Gysels et Koen Van Gerven.
jusqu'à présent, à l'exception de certains membres du management exécutif et du personnel, aucune option sur des actions de Montea n'a été octroyée1 .

7.8 Rapport de rémunération

Le présent rapport de rémunération concerne toutes les rémunérations accordées ou à accorder aux administrateurs et aux membres du management exécutif au cours de l'exercice 2024. Il couvre les montants à verser par Montea, les sociétés dans son périmètre de consolidation et l'Administrateur Unique.

Ce rapport de rémunération a été préparé conformément aux dispositions de l'article 3:6 du CSA et il constitue une partie spécifique de la déclaration de gouvernance d'entreprise de Montea.

Selon les termes de l'article 7:89/1 du CSA et de la recommandation 7.3 du Code de 2020, Montea a adopté une politique de rémunération en date du 18 mai 2021. Une version mise à jour de la politique de rémunération a été approuvée par l'assemblée générale le 17 mai 2022. Le rapport de rémunération ci-dessous a été préparé conformément à la politique de rémunération de Montea. Ce rapport de rémunération doit être lu conjointement à la politique de rémunération de Montea pour avoir une vue d'ensemble concernant les rémunérations accordées ou à accorder aux administrateurs et aux membres du management exécutif au cours de l'exercice 2024. La politique de rémunération peut être consultée sur le site internet de la Société (voir ici).

Montea s'engage à maintenir un dialogue constant et transparent avec ses actionnaires et leurs conseillers au sujet de la rémunération et d'autres questions de gouvernance. Ce rapport de rémunération inclut leurs impressions quant au contenu des rapports de rémunération des exercices précédents. Le 21 mai 2024, l'assemblée générale a approuvé le rapport de rémunération portant sur l'exercice de performance 2023 à une franche majorité de 89,67 % des voix présentes et représentées. En outre, il n'a été formulé à Montea aucun commentaire particulier dont il conviendrait de tenir compte concernant les rémunérations au titre de l'exercice de performance 2024.

7.8.1 Rémunération de l'Administrateur Unique pour l'exercice 2024

Les statuts de Montea prévoient que les obligations de Montea Management NV en qualité d'Administrateur Unique doivent donner lieu à une rémunération. Conformément à l'article 13 des statuts de Montea, deux composantes constituent cette rémunération : l'une fixe ; l'autre variable.

La composante fixe de la rémunération de l'Administrateur Unique est fixée chaque année par l'assemblée générale de Montea. Cette rémunération forfaitaire ne sera pas inférieure à 15.000 euros par an et elle est conforme à l'article 35, §1(1) de la Loi SIR.

La composante variable représente 0,25 % du montant du résultat net consolidé de la Société, hors variations de la juste valeur des actifs et des instruments de couverture. Cette commission est conforme à l'article 35, §1(2) de la Loi SIR. L'Administrateur Unique a droit au remboursement des frais réellement encourus, directement en lien avec sa mission et sur présentation des justificatifs pertinents.

Au cours de l'exercice financier clos le 31 décembre 2024, la rémunération de l'Administrateur Unique s'élevait à 1.109.574,34 € (hors TVA). Ce montant couvrait essentiellement le coût total de la rémunération du conseil d'administration de l'Administrateur Unique, la rémunération de l'administrateur délégué et les frais d'exploitation de Montea Management NV. L'attribution définitive de la rémunération versée à l'Administrateur Unique sera soumise à l'approbation de l'assemblée générale du 20 mai 2025.

7.8.2 Rémunération des membres du conseil d'administration et du management exécutif pour l'exercice 2024

7.8.2.1 Rémunération totale pour l'exercice financier 2024

En 2024, les membres du conseil d'administration et les membres du management exécutif ont été rémunérés conformément à la politique de rémunération.

Les membres du conseil d'administration sont rémunérés uniquement au moyen d'une rémunération fixe et de jetons de présence et ils ne perçoivent aucune rémunération variable. Les membres du management exécutif perçoivent à la fois une rémunération fixe et une rémunération variable (à court et à long terme).

Eu égard aux jetons de présence en faveur des membres du conseil d'administration autorisés à en percevoir en vertu de la politique de rémunération : des jetons de présence d'un montant de 2.200 € pour chaque assistance à une réunion ont été versés en 2024 pour les réunions du Conseil d'Administration, du comité d'audit et du comité rémunération et de désignation et des jetons de présence d'un montant de 2.200 € pour chaque assistance à une réunion ont été versés en 2024 pour les réunions des comités d'investissement. Conformément à la politique de rémunération, aucun jeton de présence n'est payé au titre des réunions tenues par téléphone ou par écrite. Des exceptions à ce principe peuvent être décidées si une réunion tenue par téléphone donnée exige un temps de préparation important, comme cela a été le cas pour une réunion du Conseil d'Administration tenue par téléphone en 2024.

(1) Voir la section 7.8.2.4 pour plus d'informations.

La rémunération fixée dans la politique de rémunération a donné lieu à la rémunération totale suivante pour les administrateurs et le management exécutif au titre de l'exercice 2024 :

(1) Conformément à la politique de rémunération, aucun jeton de présence n'est versé pour les réunions tenues par téléphone ou par écrit, sauf exceptionnellement justifiée dans le contexte du temps de préparation d'une réunion particulière.

(2) Via DDP Management BV. Il s'agit de la rémunération consolidée pour la présidence de tous les comités d'investissement au sein de Montea.

(3) Le rapport entre la rémunération fixe et la rémunération variable de Jo De Wolf est conforme à la règle d'étalement prévue à l'article 7:91 du CSA parce qu'en 2022, un LTIP (en

espèces) a été offert au CEO (700 000 € @ objectif). Ce LTIP est lié à la réalisation d'indicateurs de performance mesurés sur une période de 5 ans, de 2022 à 2026, et, s'il est atteint, il sera versé intégralement au début de 2027.

(4) Via PSN Management BV

(5) Le rapport entre la rémunération fixe et la rémunération variable est conforme à la règle d'étalement prévue à l'article 7:91 du CSA, car en 2022, un LTIP (en espèces) a été offert au CFO (425 000 € @ cible), qui est membre du management exécutif. Ce LTIP est lié à la réalisation d'indicateurs de performance mesurés sur une période de 5 ans allant de 2022 à 2026 et, s'il est atteint, sera payé intégralement au début de 2027.

RÉMUNERATION TOTALE ADMINISTRATEURS, MEMBRES DES COMITÉS D'INVESTISSEMENT ET DU MANAGEMENT EXÉCUTIF
Nom, position	1. Rémunération fixe			2. Rémunération variable		4.	5.	6.
	Rémuneration	de Base Jetons de présence1	Advantages Additionnels	Variable sur 1 an	Variable sur plusieurs années	Items extraordinaires	Assurance collective	Rémunération total	Proportion rémunération fixe et variable
Dirk De Pauw	255.000 €	-	-	-	-	-	-	255.000 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
président du conseil d'administration	69.000 €	-	-	-	-	-	-	69.000 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
président des comités d'investissement2	186.000 €	-	-	-	-	-	-	184.000 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
Jo De Wolf	742.736 €	-	5.120 €	295.900 €	-	-	41.212 €	1.084.968 €	Fixe3 : 73 %	Variable : 27 %
administrateur délégué	-	-	-	-	-	-	-	-	Fixe : -	Variable : -
membre des comités d'investissements	-	-	-	-	-	-	-	-	Fixe : -	Variable : -
CEO	742.736 €	-	5.120 €	295.900 €	-	-	41.212 €	1.084.968 €	Fixe : 73 %	Variable : 27 %
Peter Snoeck	-	15.400 €	-	-	-	-	-	15.400 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
administrateur non-indépendant et non exécutif	-	-	-	-	-	-	-	-	Fixe : -	Variable : - %
membre comités d'investissements Interne et Pays-Bas4	-	15.400 €	-	-	-	-	-	15.400 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
Lieve Creten	20.000 €	35.200 €	-	-	-	-	-	55.200 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
administrateur indépendant et non exécutif	20.000 €	17.600 €	-	-	-	-	-	37.600 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
membre du comité de rémuneration et de nomination	-	6.600 €	-	-	-	-	-	6.600 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
membre du comité d'audit	-	11.000 €	-	-	-	-	-	11.000 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
Philippe Mathieu	35.000 €	35.200 €	-	-	-	-	-	70.200 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
administrateur indépendant et non exécutif	20.000 €	17.600 €	-	-	-	-	-	37.600 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
membre du comité de rémunération et de nomination	-	6.600 €	-	-	-	-	-	6.600 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
président et membre du comité d'audit	15.000 €	11.000 €	-	-	-	-	-	26.000 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
Barbara De Saedeleer	25.000 €	35.200 €	-	-	-	-	-	60.200 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
administrateur indépendant et non exécutif	20.000 €	17.600 €	-	-	-	-	-	37.600 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
président et membre du comité de rémunération et de nomination	5.000 €	6.600 €	-	-	-	-	-	11.600 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
membre du comité d'audit	-	11.000 €	-	-	-	-	-	11.000 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
Koen Van Gerven	20.000 €	28.600 €	-	-	-	-	-	48.600 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
administrateur indépendant et non exécutif	20.000 €	17.600 €	-	-	-	-	-	37.600 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
membre du comité de rémunération et de nomination	-	-	-	-			-	-	Fixe : -	Variable : -
membre du comité d'audit	-	11.000 €	-	-	-	-	-	11.000 €	Fixe : 100 %	Variable : 0 %
Autres membres du management exécutif	526.906 €	-	19.642 €	256.278 €	-	-	12.826 €	815.651 €	Fixe5 : 69 %	Variable : 31 %

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Berkel en Rodenrijs, les Pays-Bas Portefeuille existante

7.8.2.2 Rémunération variable à court terme – exercice 2024

La rémunération variable à court terme du CEO et des autres membres du management exécutif est fonction des critères de performance préétablis en lien avec les priorités stratégiques de Montea sur une période de référence d'un an. Le contenu spécifique et la pondération de chaque indicateur clé de performance (KPI) ont été définis au début de l'exercice financier 2024 par le conseil d'administration, sur proposition du comité de rémunération et de désignation.

La décision finale concernant l'évaluation des indicateurs clés de performance atteints et la rémunération variable en résultant est prise par le conseil d'administration, sur proposition du comité de rémunération et de désignation.

La performance atteinte relativement à chaque critère de performance et la rémunération variable associée sont comme suit :

(1) Conformément à la politique de rémunération, le dépassement par rapport à la rémunération variable à court terme a été limité à un maximum de 25 % de la rémunération variable cible totale à court terme.

	Critères de Performance	Poids Relatif	Objectif FY2024	Réalisation	Évaluation de prestations	Prestations mesurées par rapport à l'objectif	Rémunération correspondante
	Jo De Wolf, CEO
	Réaliser la croissance prédéterminée du portefeuille de propriétés logistiques	25 %	CAPEX total de 260 M EUR, dont au moins 200 M EUR de développements propres et/ou de réserves foncières	CAPEX total de 438 M EUR	Excellent	216 %	127.829 €
	Marge opérationnelle	10 %	Objectif 87,8 %	88,50 %	Excellent	118 %	27.815 €
FINANCIER	Réaliser la croissance prévue du résultat par action EPRA (EPS).	25 %	Croissance du résultat EPRA à 4,55 EUR / action (sans tenir compte du régime FBI 22-24)	Sur l'objectif	100 %	59.180 €
	Activité de location	10 %	Taux d'occupation moyen > 98 % en 2024	Excellent	125 %	29.472 €
		70 %
	Ressources humaines	5 %	Suivi du développement du business des country directors, y compris la mise en place de l'ESG Steerco	Exécuté	Sur l'objectif	100 %	11.836 €
		5 %	Formation ciblée sur les compétences de vente des membres clés du personnel	Exécuté	Partiellement réalisé	50 %	5.918 €
	Communication & marketing	5 %	Tracer de Montea's client journey dans le but d'augmenter la satisfaction du client	Exécuté partiellement	Partiellement réalise	50 %	5.918 €
NON FINANCIER		5 %	Augmenter la visibilité de Montea dans chacun des pays où elle est active (top of mind in real estate)	Exécuté	Sur l'objectif	100 %	11.836 €
	Durabilité	5 %	Mesurer et tracer les objectifs de durabilité	Exécuté	Sur l'objectif	100 %	11.836 €
		5 %	Introduction d'un sustainability scorecard pour les décisions d'investissement	Exécuté	Sur l'objectif	100 %	11.836 €
		30 %
						Total :	303.475 €
						Rémunération totale accordée au CEO1 :	295.900 €

Concernant la rémunération variable à court terme des autres membres du management exécutif : l'Administrateur Unique a pris la décision de s'écarter de la stipulation de la politique de rémunération selon laquelle une prime de dépassement des objectifs au titre de la rémunération variable à court terme ne peut pas dépasser 25 % de la prime prévue. L'organe de gouvernance pourra prendre une résolution de la sorte sur proposition motivée du comité de rémunération et de désignation, si cela se révèle nécessaire pour garantir les intérêts à long terme et la viabilité de la société. Compte tenu des performances exceptionnelles réalisées en 2024, l'Administrateur unique a

décidé de déroger à cette disposition. Plus précisément, il est fait référence aux performances exceptionnelles des indicateurs clés de performance (KPI) relatifs à la marge opérationnelle, à la croissance du bénéfice par action et à l'utilisation des capacités. En outre, il est fait référence à la réussite de diverses augmentations de capital en 2024 et à l'obtention d'une notation de crédit par Fitch. Compte tenu de ces performances exceptionnelles, il est jugé qu'un tel écart est justifié. La contribution des membres concernés de la direction générale est un élément crucial pour pérenniser la croissance durable à long terme de l'entreprise.

	Critères de Performance	Poids Relatif	Objectif FY2024	Réalisation	Évaluation de prestations	Prestations mesurées par rapport à l'objectif	Rémunération correspondante
	Autres membres du management exécutif
	Réaliser la croissance prédéterminée du portefeuille de propriétés logistiques	25 %	CAPEX total de 260 M EUR, dont au moins 200 M EUR de développements propres et/ou de réserves foncières	CAPEX total de 438 M EUR	Excellent	216 %	118.236 €
FINANCIER	Marge opérationnelle	10 %	Objectif 87,8 %	88,50 %	Excellent	118 %	25.320 €
	Réaliser la croissance prévue du résultat par action EPRA (EPS).	25 %	Croissance du résultat EPRA à 4,55 EUR / action (sans tenir compte du régime FBI 22-24)	4,55 €	Sur l'objectif	100 %	46.831 €
	Activité de location	10 %	Taux d'occupation moyen > 98 % en 2024	99,9 %	Excellent	125 %	26.911 €
		70 %
NON FINANCIER	Ressources humaines	5 %	Suivi du développement du business des country directors, y compris la mise en place de l'ESG Steerco	Exécuté	Sur l'objectif	100 %	7.796 €
		5 %	Formation ciblée sur les compétences de vente des membres clés du personnel	Exécuté	Partiellement réalisé	50 %	3.898 €
	Communication & marketing	5 %	Tracer de Montea's client journey dans le but d'augmenter la satisfaction du client	Exécuté partiellement	Partiellement réalise	50 %	3.898 €
		5 %	Augmenter la visibilité de Montea dans chacun des pays où elle est active (top of mind in real estate)	Exécuté	Sur l'objectif	100 %	7.796 €
	Durabilité	5 %	Mesurer et tracer les objectifs de durabilité	Exécuté	Sur l'objectif	100 %	7.796 €
		5 %	Introduction d'un sustainability scorecard pour les décisions d'investissement	Exécuté	Sur l'objectif	100 %	7.796 €
		30 %
						Total accordé aux autres membres du	256.278 €

management exécutif :

7.8.2.3 Rémunération variable à long terme

En 2022, un plan de rémunération incitative à long terme a été proposé au CEO (objectif de 700.000 €) et au CFO (objectif de 425.000 €). Ce plan porte sur la réalisation d'indicateurs clés de performance mesurée sur une période de 5 ans allant de 2022 à 2026. Si les objectifs sont atteints, il sera entièrement versé début 2027.

Les indicateurs clés de performance en vertu de ce plan (y compris leur contenu spécifique et leur pondération) ont été établis par l'Administrateur Unique sur proposition du comité de rémunération et de désignation et sont liés aux critères

de performance préétablis conformément aux priorités stratégiques de Montea. Le conseil d'administration et le comité de rémunération et de désignation se chargeront d'évaluer la réalisation de ces indicateurs début 2027. Une prime de dépassement des objectifs pourra être accordée, sous réserve (d'après la politique de rémunération) qu'elle ne dépasse pas 50 % de la rémunération variable à long terme totale prévue.

Montea ne s'est pas doté de plans de rémunération incitative à long terme en faveur des administrateurs ou des membres du management exécutif au 31 décembre 2024, autres que les plans indiqués ci-dessous.

7.8.2.4 Rémunération fondée sur des actions pour l'exercice 2024

Montea a à nouveau instauré un plan d'achat d'actions en faveur de certains employés et membres du management exécutif de la Société. Les bénéficiaires de ce plan d'achat d'actions peuvent (sans y être obligés) acquérir un nombre donné d'actions à un prix avec une décote respectant les conditions de pleine concurrence, sous réserve entre autres d'une période d'indisponibilité de 3,5 ans.

Le 15 avril 2025, Els Vervaecke a achetée 1.000 actions en vertu de ce plan d'achat1 . Ces actions ont été acquises à un prix unitaire calculé sur la base de 83,33 % du cours de clôture moyen de l'action Montea sur Euronext Bruxelles au cours des vingt jours de bourse précédant la date de l'offre.

Une synthèse des détentions d'actions par les membres de l'équipe dirigeante de Montea et les organes exécutifs et de supervision est présentée ci-dessous au 31 décembre 2024 :

KPI	Évaluation de la performance (au 31/12/2024)	Poids	relatif Threshold	CAP
Portefeuille - croissance de € 1,698 milliards à € 2,848 milliards	En cours de réalisation	25 %	50 %	150 %
Création de valeur - croissance de l'EPRA NTA de 65,00 €/action à 85,00 €/action	En cours de réalisation	25 %	50 %	150 %
EPS - croissance de 3,75 €/action à 5,25 €/action	En cours de réalisation	50 %	50 %	150 %

Nom	Représenté par	Nombre d'actions
Jo De Wolf	-	134.314
Elijarah BV	Els Vervaecke	836
Els Vervaecke	-	8.223
Jimmy Gysels	-	305
PSN Management	Peter Snoeck	1.167
Peter Snoeck	-	59.622
Dirk De Pauw	-	89.498
Philippe Mathieu	-	-
Barbara De Saedeleer	-	-
Koen Van Gerven	-	1.385
Lieve Creten	-	-

Comme les années précédentes, en 2024, Montea a instauré un plan d'options sur actions en faveur de certains membres du management exécutif et non exécutif et de certains employés, nommés à la discrétion du conseil d'administration sur proposition du comité de rémunération et de désignation. Les

bénéficiaires du plan d'options sur actions peuvent acquérir des options à 10 ans qui sont assorties d'un prix d'exercice égal (a) au cours de clôture des actions Montea sur Euronext Bruxelles le dernier jour de négociation précédant la date de l'offre ; et (b) au cours de clôture moyen des actions Montea

sur Euronext Bruxelles durant les 20 jours de négociation précédant la date de l'offre, le cours le plus bas l'emportant. Les options sont acquises après une période de trois ans.

Une synthèse des options sur actions proposées aux membres du management exécutif est présentée ci-dessous :

	Principales dispositions du plan d'options sur actions						Bilan d'ouverture		Dans le courant de l'année		Bilan de clôture
Nom, fonction	1. Identification du Plan	2. Date de l'offre	3. Date de l'acquisition	4. Fin de la période de rétention	5. Période d'exercice1	6. Prix d'exercice	7. Nombre d'options au début de l'année	8. a) Nombre d'options offertes b) Valeur des actions sous jacentes @date de l'offre	9. a) Nombre d'options acquises b) Valeur des actions sous-jacentes @ date d'acquistion c) Valeur @ prix d'exercice d) Plus-value @ date de l'acquisition	10. Nombre d'options attribués et non acquises	11. Nombre d'options acquises et non exercées
	SOP 2020	18/12/2020	31/12/2023	N/A	01/03/2024 - 18/12/2030	90,70 €	2.500		a) 2.500 b) 213.275 € c) 226.750 € d) 0 €	0	2.500
Jo De Wolf, CEO	SOP 2021	22/12/2021	31/12/2024	N/A	01/03/2025 - 22/12/2031	127,60 €	2.500		a) 2.500 b) 158.250 € c) 319.000 € d) 0 €	0	2.500
	SOP 2023	15/12/2023	31/12/2026	N/A	01/03/2025 - 15/12/2033	78,70 €	2.500			2.500	0
	SOP 2024	12/12/2024	31/12/2027	N/A	01/03/2028 - 15/12/2034	64,30 €	2.500	a) 2.500 b) 160.750 €		2.500	0
									Total	5.000	5.000

	SOP 2020	18/12/2020	31/12/2023	N/A	01/03/2024 - 18/12/2030	90,70 €	0		a) 2.500 b) 213.275 € c) 226.750 € d) 0 €	0	2.500
Jimmy Gysels,	SOP 2021	22/12/2021	31/12/2024	N/A	01/03/2025 - 22/12/2031	127,60 €	2.500		a) 2.500 b) 158.250 € c) 319.000 € d) 0 €	0	2.500
Chief Property Manager	SOP 2022	16/12/2022	31/12/2025	N/A	01/03/2026 - 16/12/2032	65,60 €	5.000			2.500	0
	SOP 2023	15/12/2023	31/12/2026	N/A	01/03/2025 - 15/12/2033	78,70 €	2.500			2.500	0
	SOP 2024	12/12/2024	31/12/2027	N/A	01/03/2028 - 15/12/2034	64,30 €	2.500	a) 2.500 b) 160.750 €		2.500	0
									Total	7.500	5.000
décembre au 15 décembre de chaque année, ainsi qu'aux deux derniers mois précédant leur date d'expiration jusqu'à cette date d'expiration.					(1) Les périodes d'exercice sont limitées à la période allant du 1er mars au 15 mars, du 1er juin au 15 juin, du 1er septembre au 15 septembre et du 1er

208 209

7.8.2.5 Historique des rémunérations et performance

Le tableau ci-dessous offre une synthèse des variations annuelles de la rémunération totale, du développement et de la performance de Montea, la rémunération moyenne des employés et le ratio de rémunération du membre du management le mieux payé par rapport aux employés les moins bien payés sur la base d'un équivalent temps plein.

La Société interprète l'art. 3:6, §3(5) du CSA comme voulant dire que la communication requise de l'historique sur cinq ans de la rémunération proportionnelle à la performance de la Société et de la rémunération moyenne des employés s'applique uniquement à compter de 2020. La comparaison ci-dessous exclut donc les chiffres antérieurs à 2020.

7.8.2.6 Indemnités de départ accordées au titre de l'exercice 2024

Aucune indemnité de départ n'a été accordée ou versée pendant l'exercice financier 2024 dès lors qu'aucun contrat avec un membre du management exécutif n'est arrivé à terme ou n'a été résilié.

7.8.2.7 Dispositions de récupération appliquées au titre de l'exercice 2024

Aucune disposition de récupération n'a été appliquée en 2024.

7.8.2.8 Écarts par rapport à la politique de rémunération au titre de l'exercice 2024

En 2024, la politique de rémunération pour les administrateurs et le management exécutif a été appliquée conformément à la politique de rémunération, à l'exception de l'écart décrit au point 7.8.2.2.

(1) La rémunération du CEO, qui est également membre du conseil d'administration, n'a pas été incluse dans ce calcul. La rémunération du président du conseil d'administration a été incluse. (2) la rémunération moyenne indiquée est celle de l'ensemble des salariés tels que définis par la loi belge, à l'exclusion des personnes qui font également partie du management exécutif. La rémunération moyenne d'un salarié est calculée sur la base des chiffres figurant dans le présent rapport annuel.

(3) La baisse en France et en Allemagne s'explique par le fait que les deux équipes se sont encore renforcées, ce qui fait que la rémunération du directeur pays pèse moins dans la moyenne. (4) Le ratio est calculé sur la base du coût total pour l'entreprise. La rémunération variable est incluse dans l'année qui comprend l'année de performance (elle est uniquement égale à la rémunération variable en espèces à court terme décrite ci-dessus).

	2024 vs 2023	2023 vs 2022	2022 vs 2021
Evolution annuelle des rémunérations des membres du conseil d'administration et du management exécutif1
Rémunération fixe	- 6.800,00 €	71.400,00 €	39.300,00 €
Rémunération variable	0,00 €	0,00 €	0,00 €
Evolution annuelle de la rémunération du CEO
Rémunération fixe	11.508,00 €	77.560,00 €	33.859,18 €
Rémunération variable	4.650,00 €	28.750,00 €	42.500,00 €
	Evolution annuelle des rémunératons des autres membres du management exécutif
Rémunération fixe	3.410,00 €	5.300,00 €	42.877,00 €
Rémunération variable	76.884,50 €	19.140,00 €	17.755,62 €
Variation annuelle de la performance
Croissance du portefeuille	+ 22 %	+ 5 %	+ 28 %
EPS	-3 %	+ 20 %	+ 9 %
DPS	0 %	+ 13 %	+ 9 %
Taux d'occupation	- 0,1 %	+ 0,6 %	- 0,3 %
Résultat de la propriété	+ 6 %	+ 16 %	+ 18 %
EPRA résultat	+ 10 %	+ 33 %	+ 12 %
Variation annuelle de la rémunération moyenne des employés2
Salariés belges	+ 4 %	+ 12 %	+ 2 %
Salariés néerlandais	+ 3 %	- 4 %	+ 6 %
Salariés français3	- 12 %	+ 1 %	+ 32 %
Salariés allemands3	- 13 %	100 %	-
Sur une base consolidée	+ 2 %	+ 12 %	+ 10 %
Rapport entre la rémunération la plus élevée des dirigeants et la rémunération la plus basse des employés4	17	16	16

8.1	Facteurs de risque liés à la situation financière de Montea	215
8.2	Risques juridiques et réglementaires	216
8.3	Risques liés à la structure d'entreprise de Montea	218
8.4	Risques liés au portefeuille immobilier de Montea	218

-

8.5 Risques du marché 220

HUIT CHAPITRE HUIT CHAPITRE HUIT CHAPITRE HUIT CHAPITRE HUIT CHAPITRE HUIT CHAPITRE HUIT

8.1 Facteurs de risque liés à la situation financière de Montea

8.1.1 Variation des taux d'intérêt

Les taux d'intérêt à court et/ou à long terme sur les marchés financiers (internationaux) peuvent fluctuer considérablement.

À l'exception des conventions financières sur les autres dettes financières1 et d'obligations à hauteur de 640 millions d'euros, Montea conclut toutes ses dettes financières à un taux d'intérêt variable (lignes de crédit bilatérales à Euribor 3 mois + marge). Une hausse des taux d'intérêt rendra en principe le financement par emprunt plus coûteux pour la Société. Au 31 décembre 2024, l'endettement financier total portant intérêt à taux variables s'élevait à 282,6 millions d'euros.

Pour couvrir le risque de hausse des taux d'intérêt, Montea suit une politique visant à couvrir 80 % à 100 % des taux d'intérêt de sa dette financière existante (y compris les prévisions). Au 31 décembre 2024, 97,8 % des emprunts dans le cadre des lignes de crédit et des obligations étaient couverts via des instruments de couverture (swaps) ou des obligations à taux fixe. Le pourcentage de couverture se constitue de 69,5 % d'endettement financier à taux fixe et de 28,3 % de taux d'intérêt variables couverts. D'après les calculs au 31 décembre 2024, une hausse de 100 points de base des taux d'intérêt à court terme entraînerait une augmentation de 0,2 million d'euros des charges financières totales.

Pour en savoir plus sur la juste valeur des passifs financiers, se reporter à la section 9.2.5 (Note 39 : Hiérarchie des justes valeurs – passifs financiers). Pour de plus amples informations sur les charges d'intérêts nettes, se reporter à la section 9.2.5 (Note 15 : Charges d'intérêts nettes). Une description des frais financiers est présentée à la section 5.4.4 (sous-section : Frais financiers). Se reporter aux sections 5.2.1 et 5.2.3 pour une description plus détaillée de notre politique générale de financement et de notre structure de financement.

Les facteurs de risques décrits ci-après sont ceux que la Société estime être spécifiques et substantiels. Les risques non spécifiques, c'est-à-dire ceux qui ne concernent pas seulement une entreprise comme Montea, ne sont pas traités dans cette synthèse. Montea évalue le degré d'importance d'un risque par

rapport à la probabilité de sa survenance et à l'ampleur attendue de son impact négatif, conformément au Règlement Prospectus. Selon les termes du paragraphe 33 des Orientations de l'ESMA et de l'article 16 du Règlement Prospectus, sont mentionnés en premier lieu les risques majeurs dans chaque catégorie.

Facteurs de risque

(1) Montea compte une dette au titre d'opérations de location financement en vertu d'un contrat financier actuel de 451 721 € (< 0,1 % de l'endettement financier total).

a
a

8.2.2 Régime légal et fiscal des sociétés immobilières réglementées publiques

Montea bénéficie d'un régime fiscal favorable grâce à son statut de société immobilière réglementée (SIR). Ses bénéfices (revenus locatifs et plus-values sur cessions, moins coûts d'exploitation et charges financières) sont exonérés de l'impôt sur les sociétés au niveau de la SIR (mais pas au niveau de ses filiales, sauf s'ils relèvent de la catégorie des fonds d'investissement immobilier spécialisés (FIIS)). Les distributions de dividendes par une SIR sont en principe sujettes à une retenue à la source de 30 %. Ce régime fiscal favorable impose des obligations et des restrictions auxquelles Montea doit se conformer. Une SIRP peut donc investir tout au plus 20 % de ses actifs nets consolidés dans « d'autres biens immobiliers » d'après la définition donnée à l'article 2(5) (vi) à (xi) de la Loi SIR. Montea n'a pas dépassé cette limite au 31 décembre 2024.

Si Montea devait perdre la reconnaissance de son statut de SIR, ce qui suppose un manquement grave et durable de Montea aux dispositions de la Loi SIR ou de l'Arrêté Royal SIR, la société perdrait le bénéfice de ce régime fiscal favorable.

En outre, la perte de la reconnaissance en tant que SIR est généralement considérée dans les contrats de prêt comme un élément déclencheur du remboursement anticipé des emprunts bancaires (Montea comptait 257,6 millions d'euros en tirages sur lignes de crédit au 31 décembre 2024), ce qui pourrait entraîner une diminution des liquidités de Montea. Enfin, Montea est exposée au risque de modifications futures du régime juridique des SIR.

8.2.3 Cadre législatif et fiscal applicable aux FBI

Pour la réalisation de ses investissements immobiliers aux Pays-Bas, Montea a introduit une demande d'application du régime fiscal « fiscale beleggingsinstelling », ci-après « FBI », tel que visé à l'article 28 de la loi néerlandaise sur l'impôt sur les sociétés de 1969) à Montea Nederland B.V. et à ses filiales à partir de 2013. Dans le courant de l'année 2024, l'administration fiscale néerlandaise a reconnu que les entités néerlandaises de Montea concernées remplissaient les conditions des FBI pour l'exercice financier 2023 et qu'aucun impôt sur les sociétés n'était donc dû pour cette période.

Dans les résultats de 2024, par mesure de prudence, Montea continue d'envisager la possibilité que le statut de FBI pour 2024 puisse être refusé. Une provision fiscale supplémentaire de 1,9 million d'euros a donc été incluse dans les résultats EPRA pour 2024, c'est-à-dire pour la différence entre le statut fiscal FBI et l'imposition normale. Si le statut de FBI est accordé ultérieurement, cette provision supplémentaire aura un effet positif sur les bénéfices EPRA futurs.

Le fait d'avoir obtenu le statut FBI pour la période de 2015 à 2023 renforce la conviction de Montea que la société remplira également toutes les conditions pour prétendre au statut FBI pour la période de 2024. Outre un effet positif supplémentaire sur les bénéfices EPRA futurs, l'octroi du statut de FBI aurait également un impact positif de 15,6 millions d'euros sur le résultat du portefeuille, en raison de la reprise de la provision pour impôts différés sur les biens immobiliers, calculée au 31/12/2024. Le refus du régime FBI n'aurait en revanche aucun impact sur les bénéfices EPRA estimés.

La législation immobilière a été amendée dans le cadre du Plan fiscal 2024. Par conséquent, à partir de 2025, les FBI ne pourront plus investir directement dans l'immobilier néerlandais. Cela implique que Montea Nederland B.V. et ses filiales ne seront plus en mesure de se prévaloir du statut FBI à partir de 2025. Les autorités fiscales des Pays-Bas ont pris des mesures de transition pour faciliter la restructuration des FBI immobiliers, comme l'exonération de l'impôt sur les mutations foncières. Se reporter à la section 11.5.4 pour en savoir sur les FBI.

8.2.4 Régime législatif et fiscal des SIIC2

Pour ses investissements immobiliers en France, Montea a opté pour le régime fiscal d'une « société d'investissements immobiliers cotée » (ci-après « SIIC »), conformément à l'article 208-C du Code général des impôts. L'avantage le plus important de ce régime consiste en une exonération de l'impôt français sur les sociétés, sous réserve du respect d'une obligation de distribution pour certaines formes de revenus immobiliers (loyers, plus-values immobilières réalisées, revenus immobiliers des filiales). Voilà qui est très semblable au régime SIR prévu par les règles belges de la fiscalité des sociétés.

8.1.2 Risque de liquidité

Pour financer ses activités et ses investissements, Montea dépend fortement de sa capacité à lever des ressources financières. Cette capacité peut être entravée par divers facteurs (externes), tels que des perturbations sur les marchés financiers internationaux de la dette et des capitaux propres, une réduction des capacités de prêt des banques, une détérioration de la notation de crédit de Montea, une perception négative des investisseurs à l'égard des sociétés immobilières, etc. Ces facteurs peuvent entraîner pour Montea des problèmes d'accès au financement dans le cadre de ses facilités de crédit existantes ou nouvelles, ou sur les marchés des capitaux. Il pourrait s'ensuivre, entre autres, une incapacité à financer des acquisitions ou des projets et un manque de ressources financières suffisantes pour payer des intérêts ou des coûts d'exploitation ou pour rembourser le principal en circulation sur des prêts et/ou des obligations lorsqu'ils arrivent à échéance.

Le risque de liquidité peut être limité, entre autres, grâce à une diversification des sources de financement : sur l'endettement financier total, 27,9 % se constituent de tirages sur les lignes de crédit, 72,0 % d'obligations et 0,1 % d'autres dettes financières (crédit-bail). Montea garantit également disposer à tout moment d'une réserve de liquidité suffisante pour honorer ses passifs à court terme. Cette réserve s'élevait à 204 millions d'euros à la fin de l'exercice.

Se reporter à la section 5.2.1 pour en savoir sur la politique de financement de Montea.

8.2 Risques juridiques et réglementaires

8.2.1 Domaine public et zones aéroportuaires

8.2.1.1 Droits de concession et baux immobiliers

Pour certains sites, Montea dispose d'un permis de construire ou d'un droit de concession sur des terrains du domaine public. Ces accords incluent notamment (i) les baux fonciers que Montea ou ses filiales ont signés avec Brussels Airport Company (BAC) concernant les sites situés dans la zone aéroportuaire et (ii) les accords de concession que Montea ou ses filiales ont signés avec North Sea Port ou De Vlaamse Waterweg1 .

Ces droits immobiliers et de concession sont limités dans le temps et peuvent aussi être résiliés par le concédant avant le terme contractuel pour des raisons d'intérêt public.

Pour Montea, le risque qui y est associé est double. Tout d'abord, Montea est confronté au risque de perte prématurée de ses droits immobiliers ou de concession sur le site et, par suite, de perte de son investissement (c'est-à-dire son ou ses immeubles sur le site). Deuxièmement, Montea risque d'avoir à faire face à des réclamations de la part des usagers de ces immeubles, au motif que le bail est nécessairement résilié lorsque le droit immobilier ou de concession est résilié de manière anticipée.

Dans l'ensemble, 473,6 millions d'euros (17,0 % de la valeur totale) du portefeuille immobilier de Montea étaient sujets à ce risque au 31 décembre 2024. Les revenus locatifs consolidés associés à ces sites étaient de 26,7 millions d'euros (soit 20,8 % du total des revenus locatifs annuels) en 2024. Si tous les droits immobiliers et de concession pour ce pan du portefeuille immobilier étaient résiliés de manière anticipée, ces revenus locatifs cesseraient.

Cependant, ce risque double est presque toujours limité (i) par des stipulations du bail foncier qui empêchent les locataires de réclamer une compensation à Montea en cas d'une telle résiliation ; et/ou (ii) par le fait que, en cas d'une résiliation de ce type, le bail foncier ou l'accord de concession oblige le concédant du droit immobilier ou de l'accord de concession à compenser totalement Montea au titre des pertes encourues, y compris les réclamations portant sur la compensation des locataires.

À ce jour, ce risque ne s'est pas concrétisé.

8.2.1.2 Sécurité et autres réglementations

Certains sites de Montea situés sur des terrains du domaine public ou dans des zones aéroportuaires sont soumis à des réglementations de sécurité ou autres spécifiques (par exemple, les règles régissant les vols de nuit). En cas de modification ou de durcissement de ces réglementations, les immeubles en question pourraient être plus difficiles à louer et, dans certains cas, certaines options de résiliation contractuelles pourraient être déclenchées pour les locataires. Dans l'ensemble, 50,2 millions d'euros (ou 1,8 % de la valeur) du portefeuille immobilier de Montea étaient sujets à ce risque au 31 décembre 2024. Ces actifs génèrent des revenus locatifs consolidés de 3,7 millions d'euros.

À ce jour, le risque afférent à ces baux de location ne s'est pas concrétisé.

(1) Ou avec l'une des entités les ayant juridiquement précédés, en l'occurrence Waterwegen en Zeekanaal ou de Scheepvaart. Pour en savoir plus sur les engagements hors bilan concernés, se reporter à la section 9.2.5 (Note 43 : Engagements hors bilan).

Plusieurs conditions spécifiques doivent être remplies. La société doit être cotée sur un marché réglementé français ou étranger et son objet social doit consister principalement en l'acquisition ou la construction d'immeubles locatifs ou en l'acquisition d'intérêts directs ou indirects dans des entreprises ayant un objet similaire.

Si Montea perdait son statut de SIIC, par exemple si elle cessait de remplir une ou plusieurs exigences déterminées par le droit français, elle serait obligée d'effectuer un certain nombre d'arriérés d'impôt français sur les sociétés au taux de 25 %. Sur la base du bénéfice réalisé en 2024, Montea estime l'impact financier annuel dans ce cas à un maximum de 0,02 € par action, sans tenir compte des hypothèses de croissance du portefeuille.

Bien qu'une SIIC soit exonérée de l'impôt français sur les sociétés, la France prélève une retenue à la source sur les bénéfices non distribués d'une succursale française (impôt sur les versements des succursales). Montea invoque la convention de double imposition entre la Belgique et la France, de sorte que ces retenues à la source françaises entraînent une fuite fiscale de 5 % sur le bénéfice après impôt de la succursale française. En 2021, la Belgique et la France ont conclu une nouvelle convention de double imposition, qui n'est pas encore entrée en vigueur. Montea s'attend à ce que la limitation de l'impôt de source française cesse de s'appliquer dès l'entrée en vigueur de la nouvelle convention fiscale (à partir de 2025 au plus tôt). Dans l'hypothèse où la succursale française est qualifiée de SIIC, l'impact financier annuel sera une retenue à la source supplémentaire de 20 %, c'est-à-dire la différence entre l'« impôt sur les versements des succursales » de 25 % et la retenue à la source réduite de 5 % qui est actuellement appliquée.

8.3 Risques liés à la structure d'entreprise de Montea

8.3.1 Risques liés à l'Administrateur Unique

En sa qualité d'actionnaire de contrôle de l'Administrateur Unique1 , la Famille De Pauw a une influence importante dans la mesure où elle détermine, en tenant compte des règles statutaires en matière de gouvernance d'entreprise et de la Charte de gouvernance d'entreprise de Montea, qui devient administrateur de l'Administrateur Unique. En outre, l'assemblée générale de Montea ne peut délibérer et prendre des décisions que si l'Administrateur Unique est présent. L'Administrateur Unique doit également donner son accord aux résolutions les

plus importantes de l'assemblée générale de Montea (y compris la modification des statuts). En raison de ce droit de veto inscrit dans les statuts, et étant donné que l'Administrateur Unique est par essence inamovible, le pouvoir de résolution de l'assemblée générale de Montea peut être bloqué, de sorte que des résolutions nécessaires ou utiles à Montea ne peuvent pas être prises par l'assemblée générale. Il existe donc un risque d'érosion totale ou partielle des droits de vote attachés aux actions.

8.3.2 Risques liés à un changement de contrôle

Si Montea devait modifier ses statuts et adopter une forme autre que celle d'une naamloze vennootschap avec un administrateur unique ou si elle devait nommer un administrateur unique autre que Montea Management NV, la clause de changement de contrôle prévue dans les obligations2 pourrait être déclenchée. Cela permettrait à tout détenteur d'obligations d'exiger, en adressant un écrit au siège social de Montea ainsi qu'une copie à l'agent respectif et sans autre formalité, que ses obligations soient déclarées immédiatement exigibles et remboursables à la valeur nominale majorée des intérêts courus (le cas échéant) jusqu'à la date de paiement, à moins qu'il ne soit remédié à cette défaillance ou qu'une renonciation des détenteurs d'obligations ne soit obtenue.

Cela pourrait également déclencher la clause de changement de contrôle dans les prêts bilatéraux, donnant aux établissements financiers concernés le droit d'exiger le remboursement de tous les montants en suspens. Au 31 décembre 2024, Montea comptait 665 millions d'euros d'obligations en circulation et 257,6 millions d'euros de tirages sur ses lignes de crédit.

8.4 Risques liés au portefeuille immobilier de Montea

8.4.1 Risque de construction et de développement

Le portefeuille immobilier de Montea sera élargi non seulement par l'acquisition de bâtiments existants, mais aussi par des projets de développement. Ces projets comportent parfois des risques différents de ceux de l'acquisition traditionnelle de bâtiments existants. Il s'agit notamment des risques potentiels suivants : capacité à trouver les bons partenaires pour réaliser

En outre, pour les projets de construction sur mesure, Montea conclut parfois un accord avec un promoteur par lequel Montea s'engage à acheter le bâtiment en question (ou la société à laquelle appartient le bâtiment) pour un prix prédéterminé, moyennant le respect de diverses conditions préalables. Ces conditions requises concernent, entre autres, l'apport d'une garantie, les premiers loyers, l'obtention des permis nécessaires et la livraison provisoire de l'immeuble. Si l'immeuble est remis plus tard que prévu ou si une ou plusieurs conditions requises ne sont pas remplies, Montea pourra décider de ne pas accepter ou de retarder l'acceptation de l'immeuble (ou la société à laquelle appartient l'immeuble). Cette décision aura un impact sur les résultats prévisionnels de Montea et sur son futur portefeuille immobilier3 .

8.4.2 Vacance

Montea est exposé aux risques liés au départ de ses locataires et à la renégociation de leurs baux. Des niveaux de vacance élevés entraînent des coûts supplémentaires. Ce surcoût inclut, sans s'y limiter, avoir à supporter des coûts normalement refacturés (impôt foncier, frais de gestion, etc.), des frais de marketing liés à la relocation et/ou la révision à la baisse des prix du loyer. Des niveaux de vacance élevés entraînent également une diminution à la fois du chiffre d'affaires et des flux de trésorerie.

Montea suit une stratégie d'investissement axée sur l'immobilier logistique multi-usage durable, qui consiste en des emplacements stratégiques de premier plan, des sites multimodaux, des immeubles multifunctionnels et une utilisation maximale de l'espace. Montea compte une équipe professionnelle chargée de trouver de nouveaux locataires et de s'occuper activement des relations avec sa clientèle. En outre, les vacances sont évitées et des flux de trésorerie locatifs stables sont assurés grâce à la location d'une grande partie du portefeuille immobilier en vertu de baux à long terme. Le risque lié aux immeubles vacants peut ainsi être réparti.

Au 31 décembre 2024, la durée restant à courir des contrats locatifs était de 5,9 ans (hors panneaux solaires). Le taux d'occupation au 31 décembre 2024 était de 99,9 %, c'est-à-dire que le portefeuille était principalement loué.

8.4.3 Risque climatique

La stratégie de durabilité détermine dans quelle mesure Montea contribuera aux objectifs climatiques afin de limiter autant que possible les effets du changement climatique. Le changement climatique entraîne des risques volatils. Montea tient compte de ces besoins irréguliers dans la construction de son portefeuille.

D'après Montea, le risque majeur immédiat en matière de changement climatique correspond aux conditions climatiques extrêmes. Les pertes provenant de conditions climatiques extrêmes et de catastrophes naturelles sont, cependant, couvertes par plusieurs polices d'assurance. L'impact financier direct (à court et à moyen terme) n'est donc pas considéré comme étant substantiel. À long terme, une hausse substantielle du nombre d'évènements générateurs de pertes (pour Montea ou de manière générale) pourrait avoir des répercussions sur les primes d'assurance ou l'assurabilité du portefeuille. À ce jour, Montea n'a subi aucun impact significatif sur son portefeuille en lien avec ce risque.

le développement, retard dans le développement ou exécution défectueuse (entraînant une diminution des revenus locatifs ou un report ou une perte des revenus locatifs escomptés), augmentation des coûts de construction, problèmes organisationnels dans l'approvisionnement en matières premières ou en équipements nécessaires et risque que les autorisations nécessaires ne soient pas accordées ou soient contestées. Montea est fortement exposé aux tendances macroéconomiques à cet égard, comme un possible renchérissement des matières premières et des matériaux de construction et des perturbations de la chaîne d'approvisionnement en raison de conflits armés ou autre. L'équipe opérationnelle de Montea surveille constamment ces risques et les projets en cours font l'objet de discussions hebdomadaires afin d'assurer le suivi de leur calendrier et de leur budget. En outre, Montea s'efforce au maximum de négocier des contrats qui limitent ces risques à un minimum. Ainsi et si possible, les augmentations des coûts de construction ne sont pas répercutées à Montea, les projets ne reçoivent pas le feu vert tant qu'un permis de construire n'a pas été obtenu et les projets dans lesquels Montea investit sont loués à l'avance dans la mesure du possible.

⁽¹⁾ Pour plus d'informations sur la structure de l'Administrateur Unique, se reporter à la section 7.1.

⁽²⁾ Se reporter à la section 9.2.5 pour en savoir plus sur les passifs financiers concernant les obligations (Note 39 : Hiérarchie des justes valeurs, sous-section 4 : passifs financiers). (3) De plus amples informations sur les résultats prévisionnels de Montea et le futur portefeuille immobilier peuvent être consultées à la section 5.1.

8.5 Risques du marché

8.5.1 Risque de concentration

Compte tenu de la taille des projets dans lesquels Montea investit, il existe un risque que Montea dépende excessivement de l'existence constante d'un seul actif ou d'une relation contractuelle avec un client donné. La concentration de la base de locataires peut avoir des répercussions sur le degré de diversification du Groupe et provoquer une baisse du chiffre d'affaires et des flux de trésorerie en cas de départ ou de difficultés financières d'un locataire.

Pour limiter ces risques et répartir le risque, Montea est tenu en vertu de la Loi SIR de conserver un certain degré de diversification dans son parc immobilier, et ce du point de vue géographique, de type de bien et de catégorie de locataire. Plus particulièrement, Montea pourra ne pas réaliser d'opération qui supposerait d'investir plus de 20 % de ses actifs consolidés dans des biens immobiliers constituant un seul groupe d'actifs ou qui ferait encore augmenter ce pourcentage s'il dépassait déjà plus de 20 % pour un ou plusieurs groupes d'actifs.

Montea s'efforce de développer une base de locataires très diversifiée, répartie sur plusieurs sites. Au 31 décembre 2024, la limite de concentration de 20 % susmentionnée n'avait pas été atteinte.

Les immeubles loués par le premier preneur, Jacky Perrenot, représentent 6,5 % des revenus locatifs annuels totaux sous contrat. La valeur du plus grand groupe d'actifs du portefeuille représente 5,5 % de la juste valeur totale du portefeuille (site Waddinxveen, loué à HBM Machines, Lekkerland, Isero et Dille & Kamille).

Le chiffre d'affaires tiré des comptes de panneaux solaires représente 4,9 % du chiffre d'affaires total.

8.5.2 Mouvement négatif de la juste valeur des immeubles

La juste valeur des investissements immobiliers de Montea est sujette à des changements et dépend de divers facteurs, dont certains sont externes et donc hors du contrôle de Montea (comme la baisse de la demande ou des taux d'occupation sur les marchés où Montea est active, les changements dans les retours sur investissement attendus ou l'augmentation des coûts de transaction relatifs à l'acquisition ou au transfert d'un bien immobilier).

L'évaluation des biens immobiliers peut également être affectée par un certain nombre de facteurs qualitatifs, y compris, mais sans s'y limiter, l'état technique du bien, les obligations supplémentaires en matière de durabilité des bâtiments, le positionnement commercial et les exigences en matière de dépenses d'investissement pour l'aménagement, l'installation et l'agencement.

La juste valeur des investissements immobiliers est déterminée par des experts indépendants chaque trimestre.

Une baisse substantielle de la juste valeur de ses biens immobiliers pourrait potentiellement donner lieu à des pertes importantes, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur les résultats et la situation financière de Montea, à savoir une influence négative sur le résultat net et la VNI, une baisse de la juste valeur des investissements immobiliers entraînant une hausse du taux d'endettement, et, dans le cas où les mouvements négatifs cumulés de la juste valeur sont supérieurs aux réserves distribuables, l'impossibilité partielle ou totale de verser un dividende.

Montea s'est doté d'une stratégie d'investissement qui privilégie des actifs de qualité offrant des revenus stables. Elle garantit que les actifs du groupe sont convenablement surveillés et suit une politique d'endettement prudente. Montea surveille régulièrement son ratio d'endettement ainsi que les mouvements de la juste valeur de ses investissements immobiliers. Se reporter à la section 9.2.5 (Note 20 : Investissements immobiliers) pour une analyse de sensibilité de la juste valeur des investissements immobiliers.

9.1 États financiers consolidés 224
9.2 Notes 230
9.3 États financiers statutaires 288

CHAPITRE NEUF CHAPITRE NEUF CHAPITRE NEUF CHAPITRE NEUF CHAPITRE NEUF

9.1 États financiers consolidés

9.1.1 Informations financières historiques

Les sections suivantes des rapports financiers annuels de Montea pour les exercices 2022, 2023 et 2024 sont incorporées par référence et peuvent être consultées au siège social ou sur le site Internet de Montea (www.montea.com).

9.1.2 Bilan consolidé au 31 décembre 20241

	BILAN CONSOLIDÉ (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023
I.	ACTIFS NON COURANTS	2.825.733	2.312.331
	A. Goodwill	0	0
	B. Immobilisations incorporelles	666	548
	C. Immeubles de placement	2.720.052	2.201.758
	D. Autres immobilisations corporelles	72.861	82.962
	E. Actifs financiers non courants	31.872	26.825
	F. Créances de location-financement	0	0
	G. Créances commerciales et autres actifs non courants	282	239
	H. Actifs d'impôts différés	0	0
	I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en équivalence	0	0
II.	ACTIFS COURANTS	59.313	121.603
	A. Actifs détenus en vue de la vente	5.541	0
	B. Actifs financiers courants	0	0
	C. Créances de location-financement	0	0
	D. Créances commerciales	34.158	28.331
	E. Créances fiscales et autres actifs courants	50	780
	F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	13.139	87.604
	G. Comptes de régularisation	6.424	4.888
	TOTAL DE L'ACTIF	2.885.045	2.433.934
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	1.804.300	1.520.777
I.	CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE MERE	1.804.300	1.518.263
	A. Capital	450.580	394.914
	B. Primes d'émission	570.794	423.586
	C. Réserves	611.401	580.953
	D. Résultat net de l'exercice	171.525	118.810
II.	Intérêts minoritaires	0	2.514
	PASSIFS	1.080.745	913.157
I.	Passifs non courants	1.005.764	820.997
	A. Provisions	0	0
	B. Dettes financières non courantes	981.913	815.327
	a. Etablissement de crédit	260.930	105.488
	b. Crédit-bail	328	465
	c. Autres	720.655	709.374
	C. Autres passifs financiers non courants	8.275	495
	D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0
	E. Autres passifs non courants	0	0
	F. Passif d'impôts différés	15.576	5.175
II.	PASSIFS COURANTS	74.981	92.160
	A. Provisions	0	0
	B. Dettes financières courantes	3.504	36.162
	a. Etablissement de crédit	0	33.333
	b. Crédit-bail	124	117
	c. Autres	3.380	2.712
	C. Autres passifs financiers courants	0	0
	D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	30.182	19.416
	a. Exit tax	0	2.738
	b. Autres	30.182	16.678
	E. Autres passifs courants	1.564	637
	F. Comptes de régularisation	39.731	35.944
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	2.885.045	2.433.934

(1) Aucun changement significatif de la situation financière ou commerciale du groupe n'est survenu après la dernière date de clôture pour laquelle des informations financières auditées ou des informations financières intermédiaires ont été publiées, à l'exception de ce qui est indiqué à la section intitulée « Indicateurs alternatifs de performance (IAP) ».

	page
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2022
États financiers, y compris les états financiers consolidés, le rapport du commissaire et les états financiers statutaires abrégés	224-320; 390-394
Rapport de gestion	104-145
Rapport immobilier	372-383
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2023
États financiers, y compris les états financiers consolidés, le rapport du commissaire et les états financiers statutaires abrégés	190-267; 336-340
Rapport de gestion	100-125
Rapport immobilier	320-329
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2024
États financiers, y compris les états financiers consolidés, le rapport du commissaire et les états financiers statutaires abrégés	224-299,366-371
Rapport de gestion	132-159
Rapport immobilier	352-359

Les états financiers consolidés relatifs aux exercices 2022, 2023 et 2024 ont été audités par le commissaire aux comptes de Montea. Les rapports du commissaire aux comptes figurent sous la rubrique « Rapport du commissaire à l'assemblée générale de Montea NV » dans les rapports financiers annuels de Montea pour les exercices 2022, 2023 et 2024 et incluent une opinion sans réserve.

Le référentiel comptable n'a pas été modifié.

9.1.3 Compte de résultat consolidé avant distribution des bénéfices pour l'exercice clos le 31 décembre 20241

9.1.4 État consolidé du résultat global avant affectation du résultat au 31 décembre 20241

		31/12/2024	31/12/2023
	COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉS (en EUR x 1 000)	12 mois	12 mois
I.	Revenus locatifs	115.101	106.985
II.	Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0
III.	Charges relatives à la location	9	-360
	RESULTAT LOCATIF NET	115.110	106.625
IV.	Récupération de charges immobilières	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	13.132	12.468
VI.	Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	0	0
	VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-14.298	-14.023
	VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location	9.012	11.068
	RESULTAT IMMOBILIER	122.956	116.139
IX.	Frais techniques	-32	-67
X.	Frais commerciaux	-72	-190
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués	-227	-137
	XII. Frais de gestion immobilière	-3.159	-2.658
	XIII. Autres charges immobilières	-128	-83
	CHARGES IMMOBILIERES	-3.618	-3.135
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	119.338	113.004
	XIV. Frais généraux de la société	-11.257	-10.077
	XV. Autres revenus et charges d'exploitation	785	-157
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	108.866	102.769
	XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	0
	XVII. Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0
	XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement	85.400	11.870
	XIX. Autre résultat sur portefeuille	0	0
	RESULTAT D'EXPLOITATION	194.266	114.639
	XX. Revenus financiers	1.267	866
	XXI. Charges d'intérêts nettes	-13.878	-18.754
	XXII. Autres charges financières	-110	-107
	XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-2.733	-14.043
	RESULTAT FINANCIER	-15.453	-32.038
	XXIV. Quote-part du résultat des entreprises associées et co-entreprises	0	0
	RESULTAT AVANT IMPOT	178.812	82.601
	XXV. Impôts des sociétés	-7.287	36.209
	XXVI. Taxe de sortie	0	0
	IMPOTS	-7.287	36.209
	RESULTAT NET	171.525	118.810
	Attribuable à :
	Actionnaires de la société mère	171.525	118.535
	Intérêts minoritaires	0	275
	Nombre d'actions en circulation à la fin de la periode	23.131.212	20.121.491
	Nombre moyen pondéré d'actions de la periode	21.005.929	18.387.740
	RESULTAT NET (oridinaire/dilué) PAR ACTION / nombre moyen pondéré d'actions (EUR)	8,17	6,46

ÉTAT DE RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDE (en EUR x 1 000)		31/12/2023 12 mois
Résultat net		118.810
Autres éléments du résultat global	-12.995	15.428
Eléments repris dans le résultat :		0
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0
Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie	0	0
Eléments non-repris dans le résultat :		15.428
Impact de la variation de la juste valeur des panneaux solaires	-12.995	15.428
RÉSULTAT GLOBAL		134.238
Attribuable aux :
Actionnaires de la société mére	158.531	133.963
Intérêts minoritaires	0	275

ÉTAT DE RÉSULTAT GLOBAL CONSOLIDE (en EUR x 1 000)



Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique
Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux



Attribuable aux :

(1) Le compte de résultat consolidé avant distribution des bénéfices au 31 décembre tient compte de 21 005 929 actions, soit le nombre moyen pondéré d'actions pour 2024. Le nombre total d'actions en circulation à la fin de l'exercice 2024 est de 23 131 212. Dans le compte de résultat consolidé avant distribution des bénéfices au 31 décembre 2024, Montea publie les bénéfices EPRA par action et le résultat net par action sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.

9.1.5 État consolidé des flux de trésorerie au 31 décembre 2024

9.1.6 État des variations des capitaux propres consolidés et des réserves au 31 décembre 2024

ÉTAT DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉ (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023
	12 mois	12 mois
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE	87.604	67.766
TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'EXPLOITATION (A) + (B) + (C) = (A1)	115.670	111.974
Résultat net	171.525	118.810
Charges d'intérêts nettes	13.878	18.754
Produits financiers	-1.267	-866
Impôts	7.287	-36.209
Plus (-)/moins value (+) réalisée sur vente d'immeubles de placement	0	0
Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles avant ajustements des frais hors trésorerie et du fonds de roulement (A)	191.422	100.489
Variations de la juste valeur des instruments de couverture	2.733	14.043
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-85.400	-11.870
Coûts des paiements fondés sur des actions réglés en capitaux propres	-2.942	515
Amortissements et réductions de valeur (dotation (+)/reprise (-)) sur immobilisations	367	336
Pertes de valeur sur créances, stocks et autres actifs	-10	335
Ajustements pour coûts hors trésorerie (B)	-85.252	3.359
Diminution (+)/augmentation (-) des créances clients et autres débiteurs	-6.676	9.937
Diminution (+)/augmentation (-) des stocks	0	0
Augmentation (+)/diminution (-) des fournisseurs et autres créditeurs	16.175	-1.811
Augmentation (+)/diminution (-) du besoin en fonds de roulement (C)	9.499	8.126
Intérêts reçus	0	0
Dividendes reçus	0	0
Impôt des sociétés payé	0	0
FLUX DE TRESORERIE NETTE DES ACTIVITES D'INVESTISSEMENT (B1)	-419.647	-86.337
Investissements	-419.647	-86.337
Paiements pour les acquisitions d'investissements immobiliers	-416.529	-79.642
Paiements pour les acquisitions d'immeubles destinés à la vente	0	0
Paiements pour les acquisitions d'actions dans des sociétés immobilières	-1.871	-6.215
Achat d'autres immobilisations corporelles et incorporelles	-1.247	-481
Désinvestissements	0	0
Produits de la vente d'immeubles de placement	0	0
Produits de la vente des immeubles détenus en vue de la vente	0	0
Produits de la vente d'actions dans des sociétés immobilières	0	0
FLUX DE TRESORERIE NET DES ACTIVITES DE FINANCEMENT (C1)	229.512	-5.800
Effet net des emprunts et remboursements des prêts	120.300	-79.333
Augmentation de capital	205.778	145.217
Dividendes versés	-75.533	-59.230
Intérêts payés	-21.032	-12.454
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE L'EXERCICE (A1+B1+C1)	13.139	87.604

ÉTAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES (en EUR x 1 000)	CAPITAL	PRIMES D'ÉMISSION	RÉSERVES	RÉSULTAT	INTÉRÊTS MINORITAIRES	CAPITAUX PROPRES
AU 31/12/2022	353.244	319.277	420.656	204.458	3.584	1.301.220
Eléments directement reconnus comme capitaux propres	41.670	104.310	15.352	0	-1.355	159.977
Augmentation de capital	40.907	104.310	0	0	0	145.217
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux solaires (IAS 16)	0	0	15.428	0	0	15.428
Actions propres	0	0	0	0	0	0
Actions propres réservés au régime d'options (sur actions)	763	0	-248	0	0	515
Intérêts minoritaires	0	0	172	0	-1.355	-1.183
Corrections	0	0	0	0	0	0
Dividendes	0	0	-59.230	0	0	-59.230
Résultat reporté	0	0	204.458	-204.458	0	0
Résultat de l'exercice	0	0	-285	118.810	285	118.810
AU 31/12/2023	394.914	423.586	580.952	118.810	2.515	1.520.777
Eléments directement reconnus comme capitaux propres	55.666	147.208	-13.031	0	-2.514	187.328
Augmentation de capital	58.570	147.208	0	0	0	205.778
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux solaires (IAS 16)	0	0	-12.995	0	0	-12.995
Actions propres	0	0	0	0	0	0
Actions propres réservés au régime d'options (sur actions)	-2.904	0	-37	0	0	-2.941
Intérêts minoritaires	0	0	0	0	-2.514	-2.514
Corrections	0	0	203	0	0	203
Dividendes	0	0	-75.533	0	0	-75.533
Résultat reporté	0	0	118.810	-118.810	0	0
Résultat de l'exercice	0	0	0	171.525	0	171.525
AU 31/12/2024	450.580	570.794	611.400	171.525	0	1.804.300

Pour plus d'informations sur le tableau ci-dessous/ci-dessus, veuillez vous référer à la section 9.2.5 Notes 29, 30, 31 et 32.

9.2 Notes

9.2.1 Déclaration de conformité

Les états financiers de la société ont été établis conformément aux dispositions des normes internationales d'information financière (IFRS) telles qu'approuvées par l'UE, telles que publiées par l'« International Accounting Standards Board » (IASB) et telles qu'interprétées par l'« International Financial Interpretations Committee » de l'IASB. Les immeubles de placement (y compris les projets en cours) et les instruments financiers sont comptabilisés à leur juste valeur. Les autres postes des états financiers consolidés sont établis sur la base du coût historique. Lorsque les chiffres sont indiqués en milliers d'euros, de légères différences dues aux arrondis peuvent apparaître.

Les états financiers consolidés sont établis sur la base des charges à payer et sur l'hypothèse de la continuité d'exploitation de la société dans un avenir prévisible.

9.2.2 Principes comptables

9.2.2.1 Principes de consolidation

Filiales1

Les filiales sont des entités contrôlées par la société.

Une société contrôle une autre société lorsqu'elle est exposée ou qu'elle a droit à des rendements variables en raison de ses liens avec cette société et qu'elle a la capacité d'influer sur ces rendements du fait de son pouvoir.

Conformément à la norme IFRS 10, le contrôle n'existe que si les trois conditions suivantes sont remplies par la société mère :

« pouvoir » sur les filiales ;
exposition ou droits au résultat net / aux coûts nets découlant de son influence sur les filiales ; c'est-à-dire que « l'investisseur » est exposé, ou a droit, aux rendements (nets) variables (positifs et négatifs) de son implication dans « l'entité détenue » (filiale).
la capacité d'utiliser son pouvoir sur ses filiales pour influer sur le résultat net / les coûts nets, c'est-à-dire que l'« investisseur » doit être effectivement en mesure d'exercer ses droits de manière à réaliser les rendements (nets).

Les états financiers des filiales sont inclus dans les états financiers consolidés à partir de la date à laquelle la société en obtient le contrôle jusqu'à la date à laquelle le contrôle cesse. Le cas échéant, les principes comptables des filiales sont ajustés pour assurer la cohérence avec les principes comptables du groupe.

À l'exception des filiales acquises au cours de l'exercice, les états financiers des filiales couvrent la même période comptable que celle de la société consolidante. Les intérêts minoritaires sont les intérêts dans les filiales qui ne sont pas détenus par le Groupe, directement ou indirectement.

Intercompany transacties

Les soldes et les transactions intra-groupe, ainsi que les bénéfices latents au sein du groupe, sont éliminés au prorata de la participation du groupe dans la société. Les pertes latentes sont éliminées de la même manière que les bénéfices latents, mais uniquement dans la mesure où il n'y a pas d'indication de perte de valeur.

9.2.2.2 Immeubles de placement

Les immeubles de placement comprennent tous les immeubles et terrains qui peuvent être loués et qui génèrent, en tout ou partie, des revenus locatifs, y compris les immeubles dont une partie limitée est détenue pour usage propre. Conformément à la norme IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Deux experts externes indépendants, Jones Lang LaSalle

BV, 23 Marnixlaan, 1000 Bruxelles, représenté par Greet Hex, et Stadim BV, 180 Mechelsesteenweg, 2018 Anvers, représenté par Diederik Sondervan, procèdent à une évaluation trimestrielle du portefeuille immobilier.

La juste valeur (telle que définie dans la norme IFRS 13) est le prix qui serait reçu lors de la vente d'un actif ou payé pour transférer un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation. La juste valeur doit également refléter les contrats de location en cours, les flux de trésorerie actuels et des hypothèses raisonnables concernant les revenus et les dépenses locatives attendus.

Après l'acquisition d'un immeuble, tout gain ou perte résultant d'une variation de sa juste valeur est comptabilisé dans le compte de résultat. L'évaluation est effectuée selon la méthode de la capitalisation du revenu telle qu'édictée par l'International Valuation Standards Council.

La vente d'un immeuble de placement est généralement soumise au paiement de droits d'enregistrement ou d'une taxe sur la valeur ajoutée aux autorités publiques. L'Association belge des Asset Managers (BEAMA) a publié une communication sur l'étendue de ces droits d'enregistrement le 8 février 2006. L'analyse d'un grand nombre de transactions belges a permis de conclure que l'impact des frais d'acquisition sur les principaux immeubles de placement belges d'une valeur supérieure à 2 500 000 € est limité à 2,5 %. En effet, en Belgique, il existe différentes méthodes de transfert de propriété. Ce pourcentage sera revu chaque année si nécessaire et ajusté par tranche de 0,5 %. Les biens immobiliers en dessous du seuil de 2 500 000 € et les biens immobiliers étrangers sont soumis à la taxe d'enregistrement normale et leur juste valeur correspond donc à la valeur hors frais d'enregistrement, de notaire et de TVA. Les frais d'enregistrement pour les biens immobiliers en France sont généralement de 1,8 % lorsque le bâtiment a moins de 5 ans et entre 6,9 % et 7,5 % dans tous les autres cas, selon le département. Pour les Pays-Bas, des droits d'enregistrement locaux théoriques de 10,4 % en moyenne sont déduits de la valeur d'investissement. En Allemagne, les droits dépendent de l'emplacement exact et de la valeur de marché de l'immeuble.

En Belgique, la valeur d'investissement est la juste valeur majorée de 2,5 % de frais d'acquisition (pour les immeubles de placement d'une valeur supérieure à 2 500 000 €). La juste valeur peut ainsi être calculée en divisant la valeur en pleine propriété par 1,025.

Depuis 2018, les frais de transaction (égaux à la différence entre la juste valeur du bien immobilier et la valeur d'investissement) sont comptabilisés en résultat (résultat sur portefeuille) lors de l'acquisition. Ils sont ensuite comptabilisés dans la « Réserve de variations nettes de juste valeur des biens immobiliers » dans les fonds propres.

Les plus-values / moins-values réalisées sur les ventes sont comptabilisées en résultat sous la rubrique « Résultat sur la vente d'immeubles de placement ». La plus-value ou moins-value réalisée est la différence entre le prix de vente et la juste valeur lors de la dernière évaluation.

9.2.2.3 Concessions

Les concessions payées sont traitées comme des contrats de location simple selon la norme IFRS 16.

9.2.2.4 Développements de projets

Les biens immobiliers en cours de construction ou de développement en vue d'une utilisation future en tant qu'immeubles de placement sont comptabilisés sous la rubrique « Immeubles de placement » et évalués à leur juste valeur.

Tous les coûts directs liés au développement sont capitalisés. Les charges d'intérêts directement attribuables sont également capitalisées, conformément à la norme IAS 23.

9.2.2.5 Autres actifs corporels non courants

Tous les actifs corporels non courants qui ne répondent pas à la définition d'un immeuble de placement ou d'un projet de développement sont inclus dans cette rubrique. Les autres actifs corporels non courants sont initialement comptabilisés au coût et évalués ultérieurement selon le modèle du coût. Les coûts additionnels ne sont capitalisés que s'ils permettent d'accroître les avantages économiques futurs que la Société retire des actifs corporels. Les autres actifs corporels sont amortis selon la méthode d'amortissement linéaire. Les taux annuels suivants sont appliqués :

installations, machines et équipements : 20 % 25 %
mobilier et véhicules : 20 %
Matériel informatique : 33 %
immeubles à usage propre : 2 %

Les panneaux solaires sont évalués selon le modèle de la réévaluation conformément à la norme IAS 16 – Immobilisations corporelles. Après sa comptabilisation à l'actif, une immobilisation corporelle dont la juste valeur peut être évaluée de façon fiable doit être inscrite à son montant réévalué, c'est-à-dire à sa juste valeur à la date de la réévaluation, diminuée des amortissements cumulés ultérieurs et des pertes de valeur cumulées ultérieures. La juste valeur est déterminée à l'aide de la méthode des flux de trésorerie actualisés.

⁽¹⁾ Sociétés incluses dans la consolidation (détenues à 100 % sauf mention contraire) : Montea NV (BE0417186211), Montea Services BV (BE0742845794), Montea GTE 1 NV (BE0757964037), F.C.B. NV GVBF (BE0440810659), Challenge Office Park NV (BE0473589929), Montea Green Energy Belgium BV (51 %) (BE1016870695), Immo Fractal NV GVBF (BE826871847), Montea SA (497673145 RCS Paris), SCI Montea France (493288948 RCS Paris), SCI 3R (400790366 RCS Paris), SCI Sagittaire (433787967 RCS Paris), SCI Saxo (485123129 RCS Paris), SCI Sévigné (438357659 RCS Paris), SCI Socrate (481979292 RCS Paris), SCI APJ (435365945 RCS Paris), SCI MM1 (393856463 RCS Paris), Montea Green Energy France SAS (889967162 RCS Paris), SFG B.V. (KvK 60209526), Montea Nederland B.V. (KvK 58852794), Montea Almere N.V. (KvK 58854134), Montea Rotterdam N.V. (KvK 59755636), Montea Oss N.V. (KvK 61787671), Montea Beuningen N.V. (KvK 61787264), Montea 's Heerenberg N.V. (KvK 62392670), Europand Eindhoven B.V. (KvK 20121920), Montea Tiel B.V. (KvK 73544884), Montea Logistics I B.V. (KvK 78460271), Montea Logistics II B.V. (KvK 85056804), Montea Logistics III B.V. (KvK 85082414), Montea Amsterdam Holding B.V. (KvK 88194345), Montea Holtum I B.V. (KvK 88201848), Montea Holtum II B.V. (KvK 88201570), Montea Panoven I B.V. (KvK 88294978), Montea Panoven II B.V. (KvK 88294668), Montea Panoven III B.V. (KvK 88294854), Montea Panoven IV B.V. (KvK 88295192), Montea Panoven V B.V. (KvK 88204391), Montea Panoven VI B.V. (KvK 88203514), Montea Waddinxveen B.V. (KvK 90838165), Montea Amsterdam Amstel B.V. (KvK 91406927), Montea GTE 2 GmbH (HRB 742615), Montea Services Germany GmbH (HRB 745815), GTE 3 S.à.r.l. (RCS B 205227). Toutes les sociétés ci-dessus sont incluses dans la consolidation. Montea Management NV, Administrateur Unique de Montea NV, n'est pas reprise dans le périmètre de consolidation.

La durée de vie utile des panneaux solaires est estimée à 20 ans.

Les panneaux solaires sont évalués tous les trimestres.

L'application de la méthode des flux de trésorerie actualisés donne lieu à un gain lors de la mise en service de panneaux solaires sur un nouveau site, la valeur de marché qui en résulte étant supérieure au coût d'origine des panneaux. Ce gain est comptabilisé dans une composante distincte des fonds propres. Les pertes sont également comptabilisées dans cette réserve, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur devient inférieure au coût d'origine. Dans ces derniers cas, elles sont comptabilisées en résultat.

Montea évalue à chaque date de clôture s'il existe un quelconque indice qu'un actif ait pu perdre de la valeur. Si un tel indice existe, une estimation de la valeur recouvrable de l'actif est effectuée.

9.2.2.6 Actifs financiers non courants

Les actifs financiers non courants sont comptabilisés à leur juste valeur, à l'exception des créances et des dépôts de garantie qui sont enregistrés à leur valeur nominale. Une dépréciation est comptabilisée en cas de perte de valeur ou de dépréciation durable.

9.2.2.7 Trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes bancaires, la trésorerie et les placements à court terme.

9.2.2.8 Capitaux propres

Le capital est constitué par l'ensemble des sommes nettes reçues à l'occasion de la constitution, d'une fusion ou d'une augmentation de capital, déduction faite des frais externes directs (droits d'enregistrement, frais juridiques, notariaux, de publication, etc.).

Lorsque la société procède au rachat de ses propres actions, le montant payé, y compris les frais directement attribuables, est déduit des fonds propres (réserves non distribuables). Les dividendes font partie des résultats reportés jusqu'à ce que leur distribution soit approuvée par l'assemblée générale des actionnaires.

9.2.2.9 Provisions

Une provision est comptabilisée si la société a une obligation légale ou contractuelle résultant d'un événement passé, lorsqu'une sortie de trésorerie sera probablement nécessaire pour honorer l'obligation et que cette sortie peut être estimée de manière fiable. Les provisions sont évaluées à la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs attendus, actualisés au taux d'intérêt du marché.

9.2.2.10 Dettes

Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées à leur valeur nominale à la date du bilan. Les dettes portant intérêts sont initialement comptabilisées à leur valeur nominale nette des coûts directement attribuables. La différence entre la valeur comptable et le montant remboursable est ultérieurement comptabilisée en résultat sur la durée de l'emprunt selon la méthode du taux d'intérêt effectif.

9.2.2.11 Chiffre d'affaires

Le chiffre d'affaires comprend les revenus locatifs bruts et les revenus des prestations de services, de développement et de gestion immobilière. Il est évalué à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir. Le chiffre d'affaires n'est comptabilisé que lorsqu'il est suffisamment certain que les avantages économiques iront à la société. Les coûts des périodes de gratuité et des incitations accordées aux locataires sont comptabilisés en déduction des revenus locatifs sur la durée du bail, soit la période comprise entre le début du bail et la première option de résiliation (sur une base linéaire). Les indemnités de rupture pour résiliation anticipée des baux sont immédiatement comptabilisées en résultat.

Les revenus liés aux panneaux solaires (certificats d'énergie verte et électricité produite) sont comptabilisés au moment de leur réception, conformément à la norme IAS 15. Les principes de la norme IAS 20 sont également appliqués. Les certificats d'énergie verte sont généralement vendus avant la fin de l'exercice. Ces certificats sont payés par l'État et non par les fournisseurs d'énergie.

9.2.2.12 Coûts

En ce qui concerne les travaux effectués dans les bâtiments, une distinction est faite entre :

les travaux d'entretien et de réparation : ce sont des coûts qui n'augmentent pas les avantages économiques futurs attendus du bâtiment. En tant que tels, ils sont intégralement imputés au compte de résultat de la période au cours de laquelle ils sont encourus ;
les travaux de rénovation importants : ce sont des coûts résultant de travaux occasionnels sur le bâtiment qui augmentent considérablement les avantages économiques attendus du bâtiment. Les coûts directement attribuables à ces travaux, tels que les matériaux, les travaux de soustraitance, les honoraires d'architectes et autres honoraires de consultants, etc. sont capitalisés ;
les avantages locatifs : ce sont des concessions accordées par le bailleur au locataire pour le convaincre de louer des locaux existants ou supplémentaires. Ces coûts sont répartis sur la période allant du début du contrat de location à la première date de rupture et sont déduits des revenus locatifs.

Les coûts sont évalués à la juste valeur de la contrepartie payée ou à payer. Travaux de construction Le résultat financier comprend les charges d'intérêts sur les emprunts, les frais financiers supplémentaires et les produits des placements, ainsi que les variations positives et négatives de la juste valeur des instruments de couverture. Les produits et charges d'intérêts sont comptabilisés en résultat au prorata.

Commissions versées à des courtiers immobiliers

Frais généraux

Les frais généraux sont des coûts liés à la gestion et au fonctionnement général de la SIR. Ils comprennent les frais généraux d'administration, les frais de personnel de la direction générale et l'amortissement des actifs utilisés pour la direction générale.

9.2.2.13 Résultat financier

9.2.2.14 Impôts

Les commissions relatives à la location d'immeubles sont comptabilisées en résultat dans la période où elles sont encourues. Les commissions relatives à l'acquisition d'immeubles, les frais d'enregistrement et autres frais accessoires sont considérés comme faisant partie du coût de l'immeuble et sont donc capitalisés. Les commissions versées lors de la vente d'immeubles sont déduites du prix de vente reçu pour la détermination du résultat de cession. apporté. Tout ajustement ultérieur de cette dette de taxe de sortie est comptabilisé en résultat. Le montant de la taxe de sortie peut encore varier après la cession ou la fusion dont cette variation peut résulter.

L'impôt sur le résultat de l'exercice comprend la charge d'impôt exigible. L'impôt sur le résultat est comptabilisé dans le compte de résultat, à l'exception des éléments comptabilisés directement dans les fonds propres. Les actifs et passifs d'impôt différé sont comptabilisés selon la méthode du passif pour toutes les différences temporelles entre la base fiscale et la valeur comptable à des fins d'information financière, tant pour les actifs que pour les passifs. Les actifs d'impôt différé ne sont comptabilisés que s'il est probable qu'ils seront compensés par des bénéfices imposables futurs.

La taxe de sortie (exit tax) est l'impôt sur les plus-values et sur les réserves exonérées d'impôt résultant d'une fusion, d'une scission, d'un apport en nature ou d'un transfert d'une société d'investissement immobilier réglementée avec une société qui n'est pas une société immobilière réglementée1 .

Lorsque cette dernière est incluse pour la première fois dans le périmètre de consolidation du groupe, une provision pour une taxe de sortie est comptabilisée en même temps qu'un gain lors de l'acquisition. La taxe de sortie est en principe supportée par la partie qui apporte un bien ou une société, mais Montea doit la comptabiliser du fait que l'impôt n'est établi qu'après un certain temps. Cet impôt est déduit de la valeur du bien ou de la société

(1) La taxe de sortie est l'impôt sur l'écart entre la juste valeur et la valeur comptable et les réserves exonérées. Il est de 15 % pour les fusions intervenant à partir de 2020. Pour les

fusions qui ont eu lieu en 2019, la taxe de sortie s'élevait à 12,5 % + 2 % de contribution de crise.

9.2.2.15 Instruments financiers dérivés

Montea contracte des emprunts à taux d'intérêt variable auprès d'institutions financières. La Société utilise des instruments financiers de couverture (swaps et caps de taux d'intérêt) pour couvrir le risque de hausse de ces taux d'intérêt variables. Les taux d'intérêt variables des emprunts sont donc, dans une large mesure, échangés contre un taux d'intérêt fixe. Conformément à sa politique financière et à la réglementation en vigueur, Montea ne détient ni n'émet d'instruments dérivés à des fins spéculatives.

Les instruments de couverture ne remplissent toutefois pas les conditions requises pour les relations de couverture visées par la norme IFRS 9. Tous les mouvements de la juste valeur des instruments sont donc intégralement comptabilisés en résultat. La juste valeur est déterminée sur la base de la valeur de marché à la date de clôture.

Compte tenu de la clarification apportée sur le traitement comptable du dénouement des swaps, et afin de mieux s'aligner sur les recommandations de l'EPRA, le dénouement des swaps est comptabilisé en résultat dans la rubrique « Variations de juste valeur des actifs et passifs financiers ».

9.2.2.16 Droits et obligations hors bilan

Ces droits et obligations sont évalués à leur valeur nominale sur la base du montant stipulé dans le contrat. Si aucune valeur nominale n'est disponible ou si l'évaluation n'est pas possible, les droits et obligations sont mentionnés pour mémoire.

9.2.3 Utilisation d'estimations et de jugements

La préparation des états financiers consolidés conformément aux normes IFRS nécessite une bonne gestion permettant de porter des jugements, d'effectuer des estimations et de formuler des hypothèses applicables aux politiques et aux règlements ainsi qu'à la déclaration des actifs, des passifs, des produits et des charges. Les estimations et les hypothèses associées sont basées sur des événements historiques et divers facteurs considérés comme raisonnables dans les circonstances. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Les estimations et les hypothèses sous-jacentes sont revues en permanence. Les révisions et les nouvelles estimations comptables sont comptabilisées dans la période au cours de laquelle l'estimation est révisée, tant dans les cas où l'estimation affecte la période financière auditée que lorsqu'elle affecte l'avenir. Au 31 décembre 2024, à l'exception des estimations relatives à la détermination de la juste valeur

des immeubles de placement, des panneaux solaires et des instruments dérivés, il n'existe pas d'hypothèses importantes concernant l'avenir ou d'autres sources principales d'incertitude relatives aux estimations qui présentent un risque important d'entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la prochaine période financière. À cet égard, nous renvoyons à la note 20.

9.2.4 Nouvelles normes et interprétations

Normes et interprétations nouvelles ou modifiées qui ont été publiées mais qui ne sont pas encore en vigueur pour l'exercice commençant le 1er janvier 2024

Sauf indication contraire, Montea n'a pas fait usage de ces normes et interprétations. Ces normes modifiées par l'IASB et les interprétations publiées par l'IFRIC n'ont pas de répercussions significatives sur la présentation, les notes et les résultats de la société.

La nature et l'impact des normes et interprétations nouvelles et modifiées suivantes sont expliqués ci-dessous :

Modifications de l'IAS 1 Présentation des états financiers : classification des passifs en tant que passifs courants ou non courants (modifications de 2020 et 2022) en vigueur au 1er janvier 2024
Modifications de l'IAS 7, État des flux de trésorerie, et d'IFRS 7, Instruments financiers : informations à fournir en vigueur au 1er janvier 2024
Modification de l'IFRS 16 Contrats de location : passif locatif dans le cadre d'une vente et cession-bail, en vigueur à compter du 1er janvier 2024

Modifications de l'IAS 1 Présentation des états financiers : classification des passifs en tant que passifs courants ou non courants (modifications de 2020 et 2022)

Les modifications clarifient les critères permettant de déterminer si un passif doit être classé en tant que passif courant ou non courant. Les modifications clarifient :

• Droit de différer le règlement – les modifications précisent que si le droit d'une entité de différer le règlement d'un passif dépend du respect de covenants futurs, l'entité est autorisée à différer le règlement du passif même si elle ne respecte pas les covenants à la date de clôture.

Report attendu les modifications précisent que la classification d'un passif n'est pas affectée par la probabilité que l'entité exerce son droit de différer le règlement du passif jusqu'à douze mois ou plus après la date de clôture.
Règlement avec des instruments de fonds propres les modifications précisent qu'une exception est faite à la stipulation selon laquelle le règlement d'un passif avec des instruments de fonds propres affecte la classification du passif.
Informations à fournir les modifications exigent que des informations supplémentaires soient fournies par une entité qui classifie les passifs découlant d'accords d'emprunt comme non courants lorsque l'entité a le droit de différer le règlement de ces passifs, mais que cela dépend du respect des covenants au cours des douze prochains mois.

Les modifications ont été appliquées de manière rétrospective conformément à la norme IAS 8, « Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs ».. La pratique actuelle de Montea étant conforme aux modifications, celles-ci n'ont eu aucun impact sur les états financiers consolidés.

Modification d'IAS 7, État des flux de trésorerie, et d'IFRS 7, Instruments financiers : informations à fournir

Les modifications imposent à une entité de fournir des informations sur l'impact des accords de financement des fournisseurs sur les passifs et les flux de trésorerie, notamment :

Conditions générales
Au début et à la fin de la date de clôture :
- La valeur comptable et les postes associés au bilan des passifs financiers liés aux accords de financement des fournisseurs
- La valeur comptable des passifs financiers et les postes associés pour lesquels le fournisseur de financement a déjà réglé le passif associé au fournisseur
- Un résumé des dates d'échéance des paiements des passifs financiers au fournisseur de financement et des dettes commerciales comparables qui ne font pas partie de ces accords
Le type et l'impact des mouvements hors trésorerie sur la valeur comptable des passifs financiers liés aux accords de financement des fournisseurs qui altèrent la comparabilité des valeurs comptables des passifs financiers.

Les modifications exigent qu'une entité fournisse des informations agrégées sur les accords de financement des fournisseurs. Toutefois, l'entité doit fournir des informations distinctes sur les conditions générales inhabituelles ou uniques si les accords individuels sont dissemblables. Les modifications exigent également des informations explicatives distinctes sur les dates d'échéance des paiements si celles-ci varient considérablement.

Cette norme ne s'applique pas à Montea.

Modifications de la norme IFRS 16 Contrats de location : Passif locatif dans le cadre d'une vente et cession-bail, en vigueur à compter du 1er janvier 2024

Les modifications précisent comment un vendeur/preneur doit évaluer un passif locatif découlant d'une opération de vente et de cession-bail de telle sorte qu'il ne comptabilise aucun gain ou perte en relation avec le droit d'utilisation conservé. La modification ne prescrit aucune exigence spécifique en matière d'évaluation des passifs locatifs découlant d'une cession-bail. La comptabilisation initiale d'un passif locatif découlant d'une cession-bail peut amener un vendeur/preneur à déterminer des paiements de loyers qui diffèrent de la définition générale des paiements de loyers figurant à l'annexe A de la norme IFRS 16. Le vendeur/preneur doit adopter une politique comptable qui fournit des informations pertinentes et fiables conformément à la norme IAS 8, Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs.

La pratique actuelle de Montea étant conforme aux modifications, celles-ci n'ont eu aucun impact sur les états financiers consolidés.

Normes et interprétations nouvelles ou modifiées qui ont été publiées mais qui ne sont pas encore en vigueur pour l'exercice commençant le 1er janvier 2024

Un certain nombre de nouvelles normes, de modifications de normes et d'interprétations ne seront pas encore obligatoires en 2024, mais pourront être adoptées de manière anticipée. Sauf indication contraire, Montea n'a pas fait usage de ces normes et interprétations. Ces normes modifiées par l'IASB et les interprétations publiées par l'IFRIC n'ont pas de répercussions significatives sur la présentation, les notes et les résultats de la société :

Modifications de l'IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères : absence de convertibilité, en vigueur à compter du 1er janvier 20251
Modifications des normes IFRS 9 (Exigences de classification et d'évaluation) et IFRS 7 (Informations à fournir), en vigueur à compter du 1er janvier 20261
Modifications des normes IFRS 9 et IFRS 7 Contrats faisant référence à l'électricité dépendant de la nature, en vigueur à compter du 1er janvier 20261
Améliorations annuelles Volume 111
IFRS 18 Présentation et informations à fournir dans les états financiers, en vigueur à compter du 1er janvier 20271
IFRS 19 Filiales sans obligation publique de rendre des comptes : informations à fournir, en vigueur à compter du 1er janvier 20272

Modifications de l'IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères : absence de convertibilité, en vigueur à compter du 1er janvier 2025

Les modifications précisent comment une entité doit évaluer si une monnaie est échangeable et comment elle doit déterminer un taux de change précis si l'échangeabilité est limitée. Les modifications exigent également la communication d'informations permettant aux utilisateurs des états financiers d'estimer l'impact d'une monnaie non échangeable.

Les modifications s'appliquent aux périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2025 et peuvent être adoptées de manière anticipée, à condition que les informations soient fournies. Toutefois, une entité ne peut pas retraiter les informations comparatives.

Modifications des normes IFRS 9 (Exigences de classification et d'évaluation) et IFRS 7 (Informations à fournir), en vigueur à compter du 1er janvier 20262¹

Les modifications publiées par l'IASB à l'IFRS 9 (Exigences en matière de classification et d'évaluation) et à l'IFRS 7 (Informations à fournir) comprennent :

Les modifications précisent qu'un passif financier n'est plus comptabilisé à la « date de règlement » et introduisent une option de principe comptable permettant de décomptabiliser avant la date de règlement les passifs financiers qui sont réglés à l'aide d'un système de paiement électronique.
La classification des actifs financiers assortis de caractéristiques liées à l'ESG est clarifiée par des lignes directrices supplémentaires pour l'évaluation des caractéristiques conditionnelles.
Des clarifications ont été apportées en ce qui concerne les prêts « sans recours » et les instruments liés contractuellement.
Des informations supplémentaires à fournir ont été introduites pour les instruments financiers assortis de caractéristiques conditionnelles et les instruments de fonds propres classés à la juste valeur par le biais des autres éléments du résultat global.

Les modifications entrent en vigueur pour les périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2026. L'adoption anticipée est autorisée, et une entité peut choisir d'adopter par anticipation les modifications relatives aux seules caractéristiques conditionnelles. La pratique actuelle de Montea étant conforme aux modifications, aucun impact n'est attendu sur les états financiers consolidés.

Modifications des normes IFRS 9 et IFRS 7 – Contrats faisant référence à l'électricité dépendant de la nature, en vigueur à compter du 1er janvier 2026¹

Les modifications publiées par l'IASB aux normes IFRS 9 et IFRS 7 – Contrats référençant l'électricité dépendante de la nature comprennent :

La clarification de l'application des exigences relatives à l'« usage propre »
L'autorisation d'utiliser la comptabilité de couverture si ces contrats sont utilisés comme instruments de couverture
L'ajout de nouvelles exigences en matière d'informations à fournir pour permettre aux investisseurs de comprendre les impacts de ces contrats sur la performance financière et les flux de trésorerie

Les modifications entrent en vigueur pour les périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2026. L'adoption anticipée est autorisée, mais elle est limitée aux périodes commençant après la publication des modifications et doit être divulguée. La clarification des exigences relatives à l'« usage propre » doit être appliquée rétrospectivement, mais les lignes directrices qui permettent la comptabilité de couverture doivent être appliquées prospectivement aux nouvelles relations de couverture survenant à la date de première application ou après celle-ci.

La pratique actuelle de Montea étant conforme aux modifications, aucun impact n'est attendu sur les états financiers consolidés.

⁽¹⁾ Non encore approuvées par l'UE au 23 décembre 2024 (2) La date d'approbation par l'UE n'est pas encore connue – il n'est pas certain que l'UE approuvera la norme IFRS 19.

IFRS 18 Présentation et informations à fournir dans les états financiers, en vigueur à partir du 1er janvier 2027¹

L'IFRS 18 remplace l'IAS 1 et répond à la demande des investisseurs qui souhaitent obtenir de meilleures informations sur la performance financière des entreprises.

Les nouvelles exigences comprennent :

Des totaux, sous-totaux et nouvelles catégories obligatoires dans le compte de résultat
La publication d'indicateurs de performance définis par la direction ou « MPM »
Des lignes directrices pour l'agrégation et la désagrégation

Certaines exigences précédemment incluses dans l'IAS 1 ont été déplacées vers l'IAS 8 et des modifications limitées ont été apportées aux IAS 7 et IAS 34.

La norme IFRS 18 s'applique aux périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2027, et son adoption anticipée est autorisée. Une application rétrospective est requise dans les états financiers annuels et intermédiaires.

Montea examine actuellement l'impact de ces modifications sur ses pratiques actuelles.

IFRS 19 Filiales n'ayant pas d'obligation d'information du public : informations à fournir, en vigueur à compter du 1er janvier 20272

Les filiales d'une société mère qui n'ont pas d'obligation publique de rendre des comptes mais qui préparent des états financiers consolidés à usage public peuvent appliquer la norme IFRS 19.

La norme IFRS 19 permet aux entités qui remplissent les conditions requises de fournir des informations plus succinctes que celles requises par les autres normes IFRS. Les entités qui choisissent d'appliquer la norme IFRS 19 sont toujours tenues d'appliquer les exigences des autres normes IFRS en matière de comptabilisation, d'évaluation et de présentation.

La norme IFRS 19 s'applique aux périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2027, et son adoption anticipée est autorisée. Montea n'a pas l'intention de faire usage de la norme IFRS 19.

9.2.5 Notes annexes au bilan et au compte de résultat consolidés

Les revenus locatifs ont augmenté pour atteindre 115,1 millions d'euros en 2024, soit une hausse de 7,6 % (8,1 millions d'euros) par rapport à 2023. Cette augmentation de 8,1 millions d'euros des revenus locatifs s'explique principalement par :

Des effets volume : acquisition ou achèvement de nouveaux sites (10,2 millions d'euros), partiellement compensés par la perte de revenus due au redéveloppement (-4,4 millions d'euros) des sites de Tiel (NL), Born (NL) et Avignon (FR)
L'indexation des baux et autres ajustements (3,3 millions d'euros)

• De nouveaux contrats de location ou renégociations de contrats (0,3 million d'euros) pour les sites d'Alfortville (FR), Mesnil-Amelot (FR), Camphin-en-Carembault (FR), Puurs (BE) et Grimbergen (BE). • Des effets volume et prix liés aux panneaux solaires (-1,3 million d'euros)

Résumé des revenus locatifs par pays :

(1) Non encore approuvées par l'UE au 23 décembre 2024

(2) La date d'approbation par l'UE n'est pas encore connue – il n'est pas certain que l'UE approuvera la norme IFRS 19.

REVENUS LOCATIFS (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Loyer	115.395	107.082	89.150
Revenus locatifs garantis	0	0	0
Réductions de location	-294	-97	1.579
Incitatifs à la location	0	0	0
Indemnisation pour rupture anticipée de contrats de location	0	0	0
Compensation location-financement	0	0	0
TOTAL	115.101	106.985	90.729

REVENUS LOCATIFS (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Belgique	50.847	45.401	39.301
France	14.151	12.698	11.116
Les Pays-Bas	44.853	46.888	38.453
Allemagne	5.250	1.998	1.860
TOTAL	115.101	106.985	90.729

REVENUS LOCATIFS (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Belgique	41.565	39.909	37.307
France	12.028	12.109	10.872
Les Pays-Bas	28.808	32.775	29.559
Allemagne	2.078	1.998	1.860
TOTAL	84.480	86.791	79.597

Si l'on considère uniquement les biens qui ont fait partie du portefeuille immobilier pendant les trois dernières années (c'est-à-dire sans tenir compte des nouvelles acquisitions et des désinvestissements, soit un total de 78 sites), les revenus locatifs se présentent comme suit :

L'augmentation de 4,1 % des revenus locatifs en Belgique par rapport à 2023 résulte principalement des augmentations annuelles d'indexation et de la renégociation des contrats de location des sites de Puurs et Grimbergen.

En France, les revenus locatifs ont diminué de 0,7 % en 2024 par rapport à 2023, l'augmentation annuelle de l'indexation ayant été entièrement compensée par la vacance temporaire des sites de Saint-Priest et du Mesnil Amelot au cours de l'année.

Aux Pays-Bas, les loyers ont diminué de 12,1 % en 2024 par rapport à 2023 en raison du redéveloppement des sites de Tiel et de Born en 2024.

En Allemagne, la hausse de 4,0 % résulte principalement de l'augmentation annuelle de l'indexation.

Note 1 : Revenus locatifs

Montea loue ses immeubles de placement dans le cadre de baux. Les revenus locatifs correspondent aux revenus locatifs bruts générés par ces baux.

Le tableau ci-dessous résume les revenus locatifs pour l'ensemble de l'année :

Note 2 : Charges relatives à la location

Montea applique la norme IFRS 16, qui stipule que les passifs locatifs (tels que les baux et les contrats de concession) doivent être présentés au bilan du preneur en comptabilisant un droit d'utilisation en tant qu'immeuble de placement et un passif locatif correspondant en tant que dette non courante. Pour Montea, en tant que propriétaire et bailleur, il n'y a pas de changement affectant l'évaluation du portefeuille immobilier. Montea continuera à évaluer son portefeuille immobilier à la juste valeur conformément à la norme IAS 40. Pour les contrats de concession, Montea, en tant que preneur, comptabilise le droit d'utilisation en tant qu'immeuble de placement et le passif locatif correspondant en tant que dette non courante au bilan. Les redevances de

concession régulières sont donc comptabilisées dans le résultat financier plutôt que dans le revenu locatif net.

Montea applique également la norme IFRS 9. Lorsque Montea fait appel à des conseils juridiques externes pour recouvrer des loyers et/ou d'autres sommes, une réduction de valeur est comptabilisée si le recouvrement est incertain. Lorsque les fonds sont reçus, la réduction de valeur est reprise. La méthode de détermination de la réduction de valeur n'a pas été modifiée.

Note 3 : Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur les biens loués et récupération de ces charges et taxes

La diminution des charges nettes à 1 165K euros s'explique par une baisse de la taxe foncière sur le site de Vorst pendant la phase de construction et par une réduction des primes d'assurance incendie.

FRAIS LIÉS A LA LOCATION (en EUR x 1 000

FRAIS LIÉS A LA LOCATION (en EUR x 1 000 )	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Loyer à payer sur les actifs loués	-1	-24	0
Amortissements sur créances commerciales	-416	-699	-213
Reprises d'amortissements sur créances commerciales	426	364	373
TOTAL	9	-360	160

nt

catif

CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOUÉS (en EUR x 1 000

CHARGES LOCATIVES ET TAXES NORMALEMENT ASSUMÉES PAR LE LOCATAIRE SUR IMMEUBLES LOUÉS (en EUR x 1 000 )	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	13.132	12.468	10.177
Refacturation de charges locatives assumées par le locataire	7.234	6.554	5.025
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués	5.898	5.914	5.152
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-14.298	-14.023	-11.257
Charges locatives assumées par le locataire	-7.730	-7.145	-5.180
Précomptes et taxes sur immeubles loués	-6.568	-6.878	-6.078
TOTAL	-1.165	-1.554	-1.080

Charges locatives et taxes normalement assumées par

-

Note 4 : Autres revenus et charges locatifs

Les honoraires de gestion immobilière représentent les honoraires de gestion convenus contractuellement, qui, pour la plupart des contrats, correspondent à un pourcentage du loyer annuel à payer.

Les revenus des panneaux solaires comprennent, d'une part, la recharge de l'électricité produite aux locataires et à l'opérateur du réseau et, d'autre part, les revenus des certificats d'énergie verte. La diminution des revenus des panneaux solaires est due à l'effet ponctuel de 1,3 million d'euros en 2023 résultant de la libération de provisions constituées en 2022. Ces provisions avaient été constituées suite à l'annonce en Flandre d'une réduction des certificats d'énergie verte, qui n'a pas été mise en œuvre. La forte baisse des prix de l'électricité a également joué un rôle. La baisse

est partiellement compensée par l'augmentation des revenus due à l'augmentation de la capacité des panneaux solaires.

Le chiffre d'affaires est comptabilisé lorsque ces revenus sont perçus, conformément à la norme IFRS 15. Les certificats d'énergie verte sont généralement vendus avant la fin de l'exercice. Ces certificats sont payés par l'État et non par les fournisseurs d'énergie.

Le poste « Autres » comprend principalement la refacturation de travaux supplémentaires aux clients. Il inclut également d'autres produits, tels que les indemnités d'assurance versées à la suite de sinistres couverts par notre police d'assurance.

Note 5 : Frais techniques

Les coûts techniques en 2024 sont principalement des travaux mineurs de réparation et d'entretien du portefeuille immobilier.

AUTRES PRODUITS ET CHARGES LIÉS A LA LOCATION (en EUR x 1 000)		31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Frais de gestion immobilière	642	527	430
Revenu des panneaux solaires	4.535	6.053	6.859
Autres	3.835	4.488	2.815
TOTAL	9.012	11.068	10.105

FRAIS TECHNIQUES (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Frais techniques récurrents	0	-12	-1
Réparations	0	-12	-1
Indemnisation des garanties globales	0	0	0
Primes d'assurance	0	0	0
Frais techniques non récurrents	-32	-56	-28
Réparations majeures	0	0	0
Réclamations	-32	-56	-28
TOTAL	-32	-67	-30

Note 6 : Frais commerciaux

Les coûts commerciaux comprennent les commissions de courtage à payer après la signature de nouveaux contrats de location, qui étaient faibles en 2024 en raison du manque d'espace vacant dans le portefeuille. Les honoraires d'avocats et les frais juridiques sont également inclus.

Note 7 : Coûts des biens non loués

Les coûts des biens non loués ont augmenté de 90 milliers d'euros, principalement en raison de la vacance partielle du site de Mesnil-Amelot (FR) en 2024.

Note 8 : Frais de gestion immobilière

Les frais de gestion immobilière comprennent les coûts liés à l'équipe interne chargée de la gestion et de la commercialisation des biens immobiliers. Cette année, l'accent a été mis sur l'expansion de l'équipe en France et en Allemagne afin de

réaliser les ambitions que nous nous sommes fixées. Ces frais comprennent également les coûts directement attribuables à la direction.

FRAIS COMMERCIAUX (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Commissions de courtage	-1	-94	-37
Publicité	-4	0	0
Honoraires d'avocats et frais juridiques	-66	-96	-90
TOTAL	-72	-190	-127

CHARGES ET TAXES SUR IMMEUBLES NON LOUÉS (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Charges	-93	-32	-237
Précompte immobilier	-134	-105	-112
Assurances	0	0	0
TOTAL	-227	-137	-349

FRAIS DE GESTION IMMOBILIÈRE (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Frais de gestion immobilière internes	-3.159	-2.658	-1.459
Frais de gestion immobilière externes	0	0	0
TOTAL	-3.159	-2.658	-1.459

Tiel-Midden, Pays-Bas Projet futur

Note 9: Autres charges immobilières

Les « Autres charges immobilières » en 2024 comprennent principalement les frais de maintenance liés aux panneaux solaires ; l'augmentation de la capacité a eu un effet.

Note 10 : Frais généraux de la société

Les frais généraux comprennent principalement les frais liés à la gestion quotidienne et les frais encourus dans le cadre des obligations des sociétés cotées.

Au total, les frais généraux se sont élevés à 18 334 milliers d'euros. Sur ce montant,

3 918 milliers d'euros (21,5 %) ont été immobilisés, en relation avec les sites existants et les nouveaux projets en cours. Il s'agit des frais de gestion des projets ;
3 159 milliers d'euros (17 %) ont été transférés aux charges immobilières (inclus dans les frais de gestion immobilière, voir note 8). Ces frais comprennent d'une part les coûts liés à l'équipe interne chargée de la gestion et de la commercialisation des biens immobiliers et d'autre part les coûts directement imputables à la direction.

Ainsi, 61,5 % de ces coûts (11 257 milliers d'euros) restent des frais généraux de la société.

Les honoraires du commissaire aux comptes dans le cadre de la mission légale d'audit et d'examen des comptes sociaux et consolidés s'élèvent à 75 660,00 euros (hors TVA). Le commissaire aux comptes est EY Bedrijfsrevisoren, représenté par M. Christophe Boschmans (agissant au nom d'une BV). Outre ce qui précède, des missions d'audit supplémentaires ont été exécutées par le commissaire :

Audit des filiales : 39 680,00 € ;
Missions légales et AEMF : 42 140,00 €
Autre : 105 480,00 €.

AUTRES CHARGES IMMOBILIÈRES (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Autres charges immobilières	-128	-83	-38
TOTAL	-128	-83	-38

FRAIS GENERAUX DE LA SOCIÉTÉ (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Frais de bureau	-1.127	-799	-260
Frais de représentation	-332	-268	-106
Honoraires	-1.126	-999	-658
Expert immobilier	-340	-256	-297
Commissaire	-230	-166	-141
Conseillers juridiques	-528	-548	-205
Autre	-29	-30	-15
Frais de cotation	-1.027	-948	-616
Marketing et communication	-1.526	-1.379	-818
Frais de personnel et honoraires du gérant	-5.752	-5.349	-3.853
Amortissements	-367	-336	-432
TOTAL	-11.257	-10.077	-6.742

Ces travaux d'audit ont été approuvés lors de la délibération du comité d'audit. Hormis les honoraires du commissaire aux comptes, des experts immobiliers et de l'Administrateur Unique, aucun autre honoraire significatif n'était dû en 2024.

L'effectif moyen et la répartition des frais de personnel sont les suivants :

Montea a conclu un contrat d'assurance de groupe de type à cotisations définies (régime à cotisations définies) pour son personnel permanent avec une compagnie d'assurance externe. Les cotisations au régime d'assurance sont payées par Montea. La compagnie d'assurance a confirmé qu'au 31 décembre 2024, le déficit pour garantir le rendement minimum légal n'était pas significatif.

Concernant la rémunération des dirigeants, veuillez vous référer au rapport de rémunération.

	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Nombre de personnel moyen (en TP1 )	46	38	28
a) Ouvriers	0	0	0
b) Employés	46	38	28
Employés administratifs	26	22	19
Employés techniques	21	16	9
Localisation géographiques du personnel (en TP1 )	46	38	28
Europe de l'Ouest	45	37	28
Belgique	29	26	22
France	7	5	2
Pays-Bas	9	6	3
Europe centrale et orientale	2	1	0
Allemagne	2	1	0
Frais de personnel (en EUR x 1000)	5.630	4.643	3.131
a) Rémunerations et avantages sociaux directs	4.374	3.644	2.452
b) Cotisations patronales pour les assurances sociales	994	795	537
c) Primes patronales pur les assurances extralégales	166	128	83
d) Autres frais de personnel	95	76	60

Note 14 : Revenus finaniers

Les revenues financiers s'élèvent à 1 267 milliers d'euros et sont principalement constitués des intérêts perçus sur les placements de trésorerie à court terme, ainsi que des « autres » produits

financiers correspondant aux intérêts de retard perçus sur les retards de paiement des clients.

Note 15 : Charges d'intérêts nettes

Les charges d'intérêts nettes ont diminué de 4 876 milliers d'euros, soit 26,0 %.

Le coût des instruments de couverture a diminué de 403 milliers

Les charges d'intérêts nominales sur emprunts ont diminué de 3 026 milliers d'euros par rapport à 2013, principalement en raison de la capitalisation d'intérêts plus importants sur les dépenses de développement de projets. d'euros par rapport à 2023, principalement en raison de la diminution des passifs financiers pour lesquels des swaps de taux d'intérêt sont souscrits. Le coût moyen du financement de la dette* était de 2,3 % en 2024 (stable par rapport à la même période de l'année précédente). L'impact des instruments de couverture sur le coût moyen de financement* a été de -0,5 %. Cela signifie que le coût moyen de financement sans les instruments de couverture aurait été de 2,8 %.

Note 11 : Autres revenus et charges d'exploitation

Les autres produits d'exploitation comprennent principalement :

• les indemnités d'assurance reçues ;

• les produits exceptionnels.

Les autres charges d'exploitation concernent principalement :

les frais d'enregistrement et de formalités légales ; • les cotisations sociales de l'entreprise ;
les coûts engagés pour des projets qui n'ont pas abouti.

Note 12 : Résultat sur la vente d'immeubles de placement

Aucune cession d'actifs n'a été réalisée en 2024. Le gain réalisé limité de 19 milliers d'euros en 2022 résulte d'une expropriation à Vilvorde (BE).

Note 13 : Variations de la juste valeur des immeubles de placement

La variation nette du portefeuille immobilier, c'est-à-dire la somme nette de tous les mouvements positifs et négatifs, s'élevait à 85 400 milliers d'euros au 31 décembre 2024.

Les variations positives de la juste valeur des immeubles de placement sont principalement dues à la baisse des rendements des investissements pour les projets avec des contrats de location à long terme ainsi qu'à la hausse des valeurs locatives du marché. Les variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement résultent généralement des réévaluations à la baisse comptabilisées en raison de l'arrivée à échéance ou de la résiliation de contrats de location, de la comptabilisation en résultat des coûts de transaction initiaux liés à l'acquisition ou au développement de nouveaux immeubles (voir la section 9.2.2.2 Immeubles de placement) et de la comptabilisation en résultat des périodes d'occupation gratuites restantes.

Plus précisément, en 2024, la variation de la juste valeur des immeubles de placement (85,4 millions d'euros) s'explique par les plus-values latentes sur les projets de développement et par une augmentation de la valeur du portefeuille existant, principalement due à une augmentation des loyers du marché d'environ 4 %, partiellement compensée par une hausse du rendement de 5 points de base.

Lorsque Montea investit dans un bien immobilier (travaux de transformation), ces investissements sont capitalisés en tant qu'actifs au bilan. Si l'expert immobilier n'évalue pas ces travaux supplémentaires ou les évalue en dessous du coût, Montea enregistre une variation négative de la valeur du bien immobilier.

Voir également la note 20 sur la méthodologie d'évaluation et la sensibilité des évaluations.

RÉSULTAT DE LA VENTE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Vente nette d'immeubles (prix de vente - frais de transaction)	0	0	53
Juste valeur des immeubles vendus	0	0	-34
TOTAL	0	0	19

VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT (en EUR x 1 000) 31/12/2024

VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement	217.661	136.571	221.540
Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement	-132.261	-124.702	-128.676
TOTAL	85.400	11.870	92.864

REVENUS FINANCIERS (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Intérêts et dividendes perçus	1.125	818	119
Redevances de location-financement	0	0	0
Plus-values nettes réalisées sur vente d'actifs financiers	0	0	0
Plus-values nettes réalisées sur vente de créances de location-financement et créances assimilées	0	0	0
Autre	143	47	53
TOTAL	1.267	866	171

CHARGES D'INTERETS NETTES (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Intérêts nominaux sur emprunts	-18.601	-21.627	-16.058
Reconstitution du nominal des dettes financières	0	0	0
Charges des couvertures autorisés	-45	-448	-1.970
Produits résultant d'instruments de couverture autorisés	4.781	3.330	99
Autres charges d'intérêts	-13	-9	-2
TOTAL	-13.878	-18.754	-17.931

AUTRES REVENUS ET CHARGES D'EXPLOITATION (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Autres revenus d'exploitation	315	231	209
Autres charges d'exploitation	470	-388	-357
TOTAL	785	-157	-148

Note 16 : Autres charges financières

Les frais bancaires comprennent principalement les commissions de facilité liées aux lignes de crédit.

Note 17 : Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers

La variation négative de la juste valeur des actifs et passifs financiers s'élevait à -2 733 milliers d'euros, comprenant :

la variation négative (-2 833 milliers d'euros) de la juste valeur des actifs et passifs financiers ;
la variation positive selon la norme IFRS 13 due à une variation de 100 milliers d'euros du CVA (ajustement de la valeur de crédit) en 2024.

AUTRES CHARGES FINANCIÈRES (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Frais bancaires et autres commissions	-110	-105	-189
Moins-values réalisées nettes sur vente d'actifs financiers	0	0	0
Moins-values réalisées nettes sur vente de créances de location-financements et similaires	0	0	0
Autres	0	-2	0
TOTAL	-110	-107	-189

VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Instruments de couverture autorisés	-2.733	-14.043	58.408
Instruments de couverture autorisés éligibles à la comptabilité de couverture selon IFRS	0	0	0
Instruments de couverture autorisés non éligibles à la comptabilité de couverture selon IFRS	-2.733	-14.043	58.408
Autres	0	0	0
TOTAL	-2.733	-14.043	58.408

JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS DE COUVERTURE (en EUR x 1 000)	Date de début	Date d'échéance	Montant nominal	Montant prélevé 31/12/2024	Taux d'intérêt	Taux d'intérêt		couvert Juste valeur 2024 () Juste valeur 2023 () Juste valeur 2022 (*)		Variation de la juste valeur 2024 vs. 2023
IRS	29/12/2023	31/12/2027	50.000	50.000	0,48 %	EURIBOR 3M	2.369	3.566	4.744	-1.197
FORWARD START IRS''	30/06/2025	30/06/2028	50.000	0	0,33 %	EURIBOR 3M	2.499	0	0	2.499
FORWARD START IRS''	30/09/2025	31/03/2031	50.000	0	0,73 %	EURIBOR 3M	3.726	0	0	3.726
IRS	30/06/2024	30/06/2030	10.000	10.000	-0,01 %	EURIBOR 3M	1.144	0	0	1.144
IRS''	31/12/2024	30/06/2025	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	0	0
FORWARD START IRS	30/06/2025	30/09/2027	25.000	0	2,08 %	EURIBOR 3M	-41	0	0	-41
IRS''	30/06/2024	31/03/2026	25.000	25.000	-0,18 %	EURIBOR 3M	724	0	0	724
IRS	31/12/2024	29/03/2029	10.000	10.000	1,03 %	EURIBOR 3M	454	415	727	39
IRS	29/12/2023	31/12/2027	2.500	2.500	0,19 %	EURIBOR 3M	140	206	264	-67
IRS	30/06/2023	12/06/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	793	0
IRS	30/06/2023	12/06/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	595	0
IRS	30/06/2023	12/06/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	1.526	0
IRS'	29/09/2023	29/09/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	1.546	0
IRS	30/06/2023	12/06/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	2.283	0
IRS	31/12/2024	31/12/2028	10.000	10.000	0,82 %	EURIBOR 3M	503	464	756	39
IRS	31/12/2024	31/12/2028	25.000	25.000	0,62 %	EURIBOR 3M	1.453	1.349	2.071	104
IRS	31/12/2024	31/12/2028	25.000	25.000	0,89 %	EURIBOR 3M	1.196	1.100	1.833	96
IRS	31/12/2024	31/12/2028	25.000	25.000	0,47 %	EURIBOR 3M	1.597	1.489	2.204	108
IRS	31/12/2024	30/06/2027	25.000	25.000	0,41 %	EURIBOR 3M	1.027	946	1.438	81
IRS	31/12/2024	31/03/2027	10.000	10.000	0,26 %	EURIBOR 3M	404	373	551	31
IRS	31/12/2024	31/03/2028	10.000	10.000	0,54 %	EURIBOR 3M	495	457	703	38
IRS	30/09/2024	30/09/2030	10.000	10.000	1,75 %	EURIBOR 3M	235	231	0	4
IRS	30/09/2024	30/06/2031	10.000	10.000	1,58 %	EURIBOR 3M	379	380	0	-1
IRS	30/09/2024	31/12/2031	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	469	0	-469
IRS	30/06/2024	30/06/2030	15.000	15.000	0,03 %	EURIBOR 3M	1.679	1.816	0	-137
IRS	30/06/2024	30/06/2030	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	1.232	0	-1.232
IRS'	30/09/2024	30/06/2026	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	1.090	0	-1.090
FORWARD START IRS	31/12/2027	31/12/2030	50.000	0	2,68 %	EURIBOR 3M	-560	-495	0	-65
FORWARD START IRS	31/12/2028	31/12/2031	120.000	0	1,01 %	EURIBOR 3M	4.329	4.484	0	-155
CAP	31/12/2019	31/12/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	1.439	0
CAP	31/12/2020	31/03/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	1.600	0
CAP	31/12/2022	30/09/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	2.236	0
CAP	31/12/2023	30/09/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	1.659	0
CAP	31/12/2022	30/09/2023	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	0	1.916	0
IRS	31/12/2023	31/12/2024	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	1.657	1.659	-1.657
IRS'	31/12/2024	31/12/2024	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	3.098	4.911	-3.098
IRS'	31/12/2024	31/12/2024	0	0	0,00 %	EURIBOR 3M	0	2.258	3.441	-2.258
TOTAL			557.500	262.500			23.751	26.584	40.894	-2.833

(*) valeur hors CVA/DVA

(') résilié par anticipation et remplacé en 2024

('') des IRS nouvellement conclus pour remplacer les résiliations anticipées en 2022-2024

La position de Montea par rapport aux instruments de couverture est de +23,8 millions d'euros.

Note 19 : Immobilisations incorporelles

Ce poste publie les immobilisations incorporelles à usage propre. Ces actifs comprennent principalement les coûts de licence et de développement des logiciels de gestion immobilière, de gestion des installations et de comptabilité.

Les swaps de taux d'intérêt, d'un montant total de 262,5 millions d'euros, ont les échéances suivantes :

2026 : 25,0 millions d'euros
2027 : 87,5 millions d'euros
2028 : 95,0 millions d'euros
2029 : 10,0 millions d'euros
2030 : 35,0 millions d'euros
2031 : 10,0 millions d'euros

En 2024, Montea a enregistré une variation positive de 100 milliers d'euros de la valorisation des instruments de couverture suite aux ajustements requis par la norme IFRS 13 (il s'agit de l'ajustement de la valeur de crédit). La position nette de Montea en matière d'instruments de couverture s'élève donc à 23 751 milliers d'euros. Les ajustements négatifs de la juste valeur du montant notionnel des instruments de couverture sont publiés au bilan dans les autres passifs financiers non courants. Les ajustements positifs de la juste valeur du montant notionnel sont publiés dans les autres actifs financiers non courants – instruments de couverture.

Montea avait conclu des instruments de couverture d'un montant notionnel de 557 500 milliers d'euros à la fin 2024.

Les flux de trésorerie nets non actualisés des swaps de taux d'intérêt actuels sont indiqués dans le tableau ci-dessous :

Note 18 : Impôt sur les sociétés

La charge totale d'impôt sur les sociétés se compose d'une provision pour :

l'impôt à payer par Montea NV sur les dépenses rejetées ;
l'impôt sur les sociétés à payer par les sociétés belges qui ne bénéficient pas du statut de SIR ;
les ajustements de la taxe de sortie ;
l'impôt sur les dividendes à payer par Montea SA ;
l'impôt sur les sociétés à payer par Montea Nederland N.V. et ses filiales ;
les impôts différés, principalement chez Montea Nederland N.V.

Au cours du 2023, Montea a obtenu la reconnaissance de statut FBI pour la période 2015 à 2022. En conséquence, les charges à payer constituées en 2021 et 2022 ont été reprises au cours de cette période, ce qui a eu un impact positif exceptionnel de 6,9 millions d'euros. Au troisième trimestre 2024, Montea a également obtenu la comptabilisation en tant que FBI pour

l'exercice 2023, ce qui a permis la reprise de la charge à payer de 3,7 millions d'euros qui avait été constituée en cas de refus éventuel. Sur la base de la même approche prudente, une charge d'impôt a été comptabilisée en résultat en 2024. Cette charge s'élevait à 2,3 millions d'euros, ce qui reflète la charge d'impôt dans le cadre du régime fiscal général.

De plus, la charge d'impôt différé sur le résultat du portefeuille néerlandais, qui est comptabilisée par prudence (refus potentiel du statut FBI), a eu un impact négatif de 10,4 millions d'euros sur le résultat du portefeuille immobilier au 31 décembre 2024. Au cours de l'année 2024, l'impôt différé de 5,2 millions d'euros comptabilisé sur le résultat immobilier en 2023 a été repris et une provision pour impôt différé de 15,6 millions d'euros a été constituée au titre de l'année 2024. Contrairement à l'année 2023, la comptabilisation en FBI pour la période 2015-2022 a conduit à une reprise de provisions pour impôt différé sur immobilier de 32,0 millions d'euros.

FLUX DE TRESORERIE NON	<1 an	1 an < x <	2 ans < x	3 ans < x	4 ans < x	5 ans < x	6 ans < x	7 ans < x	8 ans < x	9 ans < x	> 10
ACTUALISÉS (en EUR x 1 000)		2 ans	< 3 ans	< 4 ans	< 5 ans	< 6 ans	< 7 ans	< 8 ans	< 9 ans	< 10 ans	ans
Coût de couverture	1.835	2.487	2.297	2.819	3.272	3.201	1.376	0	0	0	0

IMPOTS SUR LES SOCIÉTÉS (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Précompte mobilier	0	0	0
Impôt sur le revenu réel	3.114	5.236	-5.334
Impôts différés	-10.401	30.974	-14.570
TOTAL	-7.287	36.209	-19.904

IMMOBILISATIONS INCORPORELLES	(en EUR x 1 000)
AU 31/12/2022	567
Acquisitions	180
Amortissements	-199
AU 31/12/2023	548
Acquisitions	353
Amortissements	-235
AU 31/12/2024	666

Note 20 : Immeubles de placement

L'augmentation de 512,5 millions d'euros des immeubles de placement et des développements en 2024 se décompose comme suit :

IMMEUBLES DE PLACEMENT & PROJETS DE DÉVELOPPEMENT (en EUR x 1 000)	Immeubles de placement	Projet de développement	Total
Au 31/12/2022	2.068.687	102.338	2.171.025
Au 31/12/2023	2.166.564	113.707	2.280.270
Investissements	273.701		273.701
Nouvelles acquisitions	240.136		240.136
- Hamburg (DE)	48.968		48.968
- Gent (BE)	12.343		12.343
- Maastricht (NL)	8.058		8.058
- Reverso (FR)	150.639		150.639
- Diemen (NL)	19.882		19.882
Autres acquisitions	246		246
Investissements dans le portefeuille existant	9.757		9.757
IFRS 16 recognition concessions	14.291		14.291
Acquisitions par transactions d'actions	11.698		11.698
Achèvement des projets built-to-suit	104.745		104.745
Ajouté aux projets built-to-suit	-106.926		-106.926
Projets de développement achevés		-104.745	-104.745
Projets de développement initiés		106.926	106.926
Projects de développement		164.838	164.838
- Tiel (NL)		43.607	43.607
- Vorst (BE)		25.791	25.791
- Waddinxveen (NL)		26.327	26.327
- Antwerpen (BE)		14.496	14.496
- Zellik (BE)		9.715	9.715
- Tongeren III (BE)		7.999	7.999
- Amsterdam (NL)		8.965	8.965
- Born (NL)		5.926	5.926
- Erembodegem (BE)		3.809	3.809
- Grimbergen (BE)		2.276	2.276
- Senlis (FR)		2.356	2.356
Autres projects de développement		4.229	4.229
- Panneaux solaires (BE)		2.270	2.270
- Panneaux solaires (NL)		42	42
- Panneaux solaires (FR)		-	-
- Système de stockage d'énergie par batterie		7.028	7.028
Augmentation/(diminution) de la juste valeur	35.864	35.940	71.804
AU 31/12/2024	2.476.128	316.666	2.792.794

Le portefeuille immobilier est évalué à la juste valeur. L'évaluation à la juste valeur est basée sur des données non observables et les immeubles de placement relèvent donc du niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs IFRS. Voir la note 39 pour plus d'informations. La variation positive de l'évaluation des immeubles de placement s'explique principalement par les plus-values latentes sur les projets de développement et par une augmentation de la valeur du portefeuille existant, principalement due à une augmentation des loyers du marché, partiellement compensée par une hausse du rendement.

Méthodologie d'évaluation

L'évaluation d'un site consiste à déterminer sa valeur à une date donnée, c'est-à-dire à déterminer le prix auquel le site peut être échangé entre un acheteur et un vendeur consentants dans

le cadre d'une transaction effectuée dans des conditions de
concurrence normale après une commercialisation appropriée,
dans laquelle les parties ont chacune agi en connaissance de
cause, avec prudence et sans contrainte. Cette valeur est la valeur
d'investissement, ou le prix à payer plus les droits de mutation
éventuels (droits d'enregistrement ou TVA). La juste valeur, au
sens des normes IAS/IFRS, peut être obtenue en soustrayant
les frais d'enregistrement locaux théoriques de la valeur
d'investissement.
Sensibilité des évaluations
La sensibilité de la juste valeur des immeubles classés au niveau
3 de la hiérarchie des justes valeurs IFRS aux variations des
données non observables significatives utilisées pour déterminer
la juste valeur est la suivante :

ENTRÉES NON OBSERVABLES	Calculé en		Impact sur la juste valeur
		Augmentation	Diminution
Valeur locative estimée	€/m²	+	-
Taux de remise	%	-	+
Retour exigé		-	+
Durée de location restante	ans	+	-
Taux d'occupation		+	-
Inflation		+	-

En outre, une durée résiduelle longue (courte) des contrats de location entraîne souvent une diminution (augmentation) du taux de décote.

La sensibilité de la juste valeur du portefeuille peut être estimée comme suit :

une augmentation (diminution) de 1 % des revenus locatifs entraînerait une augmentation (diminution) de la juste valeur du portefeuille d'environ 24,1 millions d'euros ;
une diminution (augmentation) de 0,25 % du taux de rendement exigé entraînerait une augmentation (diminution) de la juste valeur du portefeuille d'environ 118,0 millions d'euros.

Note 21 : Autres immobilisations corporelles

La variation des autres immobilisations corporelles comprend principalement une dépréciation de 15,8 millions d'euros sur les panneaux solaires en raison de la baisse des prix de rachat. La dépréciation des panneaux solaires a été principalement comptabilisée directement dans les fonds propres (voir également la note 30). En outre, le nombre de panneaux solaires disponibles a augmenté grâce à de nouvelles installations sur différents sites en Belgique, aux Pays-Bas et en France.

Les panneaux solaires sont évalués selon le modèle de la réévaluation conformément à la norme IAS 16 – Immobilisations corporelles. Après sa comptabilisation initiale, un actif dont la juste valeur peut être évaluée de façon fiable est inscrit à son montant réévalué, c'est-à-dire à sa juste valeur à la date de la réévaluation, diminuée des amortissements cumulés ultérieurs et des pertes de valeur cumulées ultérieures. Si les panneaux solaires étaient évalués au coût, cela représenterait 57 089 milliers d'euros. Les panneaux solaires sont évalués par un expert immobilier indépendant depuis 2018.

La juste valeur est déterminée à l'aide de la méthode des flux de trésorerie actualisés.

AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES (en EUR x 1 000)	Total	Usage propre	Autres
AU 31/12/2022	53.009	2.736	50.273
Valeur d'acquisition 01/01/2023	54.684	3.252	51.431
Acquisitions	773	165	608
Panneaux solaires	32.179	0	32.179
- Achats de panneaux solaires	11.379	0	11.379
- Plus/moins value des panneaux solaires existants	20.800	0	20.800
Valeur d'acquisition 31/12/2023	87.636	3.417	84.218

Amortissements 01/01/2023	-1.675	-517	-1.158
Amortissements	-137	-38	-98
Amortissements 31/12/2023	-1.812	-555	-1.257
AU 31/12/2023	85.824	2.862	82.962
Valeur d'acquisition 01/01/2024	87.636	3.417	84.218
Acquisitions	1.205	924	281
Panneaux solaires	-10.426	0	-10.426
- Achats de panneaux solaires	5.360	0	5.360
- Plus/moins value des panneaux solaires existants	-15.786	0	-15.786
Valeur d'acquisition 31/12/2024	78.415	4.342	74.073

Amortissements 01/01/2024	-1.812	-555	-1.257
Amortissements	6	-38	44
Amortissements 31/12/2024	-1.806	-593	-1.213
AU 31/12/2024	76.609	3.749	72.861

Note 22 : Actifs financiers non courants

Les actifs financiers non courants sont exclusivement constitués des valorisations positives des instruments de couverture. Les valorisations négatives des instruments de couverture figurent en note 35.

Note 23 : Créances commerciales et autres actifs non courants

Ce montant correspond à une garantie versée en numéraire.

ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS (en EUR x 1 000)

AU 31/12/2022	40.367
Actifs détenus en vue de la vente jusqu'à l'échéance	0
Participations dans des entreprises liées ou des entreprises avec participation	0
Créances à plus d'un an	0
Actifs à la juste valeur par résultat	-13.542
Instruments de couverture	-13.542
AU 31/12/2023	26.825
Actifs détenus en vue de la vente jusqu'à l'échéance	0
Participations dans des entreprises liées ou des entreprises avec participation	0
Créances à plus d'un an	0
Actifs à la juste valeur par résultat	5.047
Instruments de couverture	5.047
AU 31/12/2024	31.872

CRÉANCES COMMERCIALES ET AUTRES ACTIFS NON COURANTS	(en EUR x 1 000)
AU 31/12/2022	230
Cautions payées en espèces	9
AU 31/12/2023	239
Cautions payées en espèces	43
AU 31/12/2024	282

Note 24 : Actifs détenus en vue de la vente

En 2024, le bâtiment de Saintes a été identifié comme détenu en vue de la vente.

Note 25 : Créances (commerciales) nettes

Au 31 décembre 2024, les créances clients brutes s'élevaient à 35,9 millions d'euros, dont :

• 29 363 milliers d'euros de créances clients ; • 872 milliers d'euros de créances douteuses ;

• 5 619 milliers d'euros d'autres créances.

Une provision pour dépréciation de 1 695 milliers d'euros a été comptabilisée pour les créances douteuses.

Le tableau ci-dessous présente une analyse de l'ancienneté des créances clients au 31 décembre 2024.

ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE	(en EUR x 1 000)
AU 31/12/2022	0
Immeubles de placement détenus en vue de la vente	0
Certificats immobiliers	0
Autres actifs	0
AU 31/12/2023	0
Immeubles de placement détenus en vue de la vente	5.541
Certificats immobiliers	0
Autres actifs	0
AU 31/12/2024	5.541

CRÉANCES COMMERCIALES (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Créances commerciales brutes	35.854	30.036	25.977
Provisions pour créances douteuses	-1.695	-1.705	-1.370
TOTAL	34.158	28.331	24.607

TABLEAU DES ÉCHEANCES DES CRÉANCES COMMERCIALES	(en EUR x 1 000)
Créances commerciales, non échu	26.762
Créances commerciales, échu 1 - 30 jours	226
Créances commerciales, échu 31 - 60 jours	445
Créances commerciales, échu 61 - 90 jours	-20
Créances commerciales, échu > 90 jours	1.949
TOTAL	29.363

Aucune dépréciation générale n'a été comptabilisée sur le montant total de 29 363 milliers d'euros, car une analyse individuelle au cas par cas a été effectuée et a montré qu'il n'y a pas de risque de recouvrement pour les créances de plus de 90 jours. Malgré cette exigence, Montea est convaincue, sur la base de données historiques, qu'il n'y a pas de risque de recouvrement lorsqu'une créance atteint 90 jours de retard.

Montea gère efficacement sa clientèle afin de minimiser l'impact des créances échues sur ses résultats. Montea procède régulièrement à une analyse de crédit de ses clients. De même, Montea soumet les clients potentiels à une analyse de crédit préliminaire avant de conclure de nouveaux contrats. Le tableau présente un résumé des créances douteuses :

CRÉANCES DOUTEUSES	(en EUR x 1 000)
AU 31/12/2022	639
Montant pour l'exercice en cours	230
Reprise du montant pour l'exercice en cours	0
AU 31/12/2023	870
Montant pour l'exercice en cours	2
Reprise du montant pour l'exercice en cours	0
AU 31/12/2024	872

AU 31/12/2022	639
Montant pour l'exercice en cours	230
Reprise du montant pour l'exercice en cours	0
AU 31/12/2023	870
Montant pour l'exercice en cours	2
Reprise du montant pour l'exercice en cours	0
AU 31/12/2024	872

RÉDUCTIONS DE VALEUR SUR CRÉANCES COMMERCIALES	(en EUR x 1 000)
AU 31/12/2022	1.370
Provisions pour l'exercice en cours	335
Reprise de provisions pour l'exercice en cours	0
AU 31/12/2023	1.705
Provisions pour l'exercice en cours	-10
Reprise de provisions pour l'exercice en cours	0
AU 31/12/2024	1.695

Le tableau présente un résumé des autres créances :

TABLEAU DES AUTRES CRÉANCES	(en EUR x 1 000)
Créances commerciales avec solde créditeurs	151
Fournisseurs avec solde débiteurs	223
Factures à établir	5.215
Note de crédit à recevoir	31
TOTAL	5.619

Montea a déployé les efforts nécessaires pour s'assurer que la majorité des créances commerciales en souffrance ont déjà été recouvrées depuis la fin de l'année.

Montea n'a pas obtenu de garanties pour atténuer son risque de crédit et n'a pas non plus conclu d'instruments de couverture de crédit.

Note 26 : Créances fiscales et autres actifs courants

Note 27 : Trésorerie et équivalents de trésorerie

Un état des flux de trésorerie figure à la section 5.2.2.

Note 28 : Comptes de régularisation de l'actif

TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Espèces auprès des établissements de crédit	13.139	18.604	67.766
Placements à terme	0	69.000	0
Chèques à encaisser	0	0	0
TOTAL	13.139	87.604	67.766

CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
IMPOTS	-75	591	13.036
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)	-297	575	0
Impôts	221	16	13.036
AUTRES ACTIFS CIRCULANTS	125	189	422
TOTAL	50	780	13.458

COMPTES DE RÉGULARISATION DE L'ACTIF (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Revenus locatifs courus non échus	1.877	935	1.081
Remises locatives et incitations locatives à attribuer	0	0	0
Charges immobilières payées d'avance
- Frais pour les projets futurs / Provisions coûts de construction	3.788	3.327	3.596
- Autres	0	0	0
Intérêts payés d'avance et autres charges financières	39	33	57
Autre	720	594	1.147
TOTAL	6.424	4.888	5.881

Note 29 : Capital et actions

Note 30 : Réserves

CAPITAL ET PRIMES D'ÉMISSION (en EUR x 1 000)	Capital	Frais de l'augmentation de capital	Capital d'actions options personnel	Primes d'émission	Nombre d'actions
AU 31/12/2022	367.353	-7.306	-6.803	319.277	18.025.220
Mouvements au cours de l'exercice	42.722	-1.815	763	104.310	2.096.271
AU 31/12/2023	410.075	-9.121	-6.040	423.586	20.121.491
Mouvements au cours de l'exercice	61.338	-2.768	-2.904	147.208	3.009.721
AU 31/12/2024	471.413	-11.889	-8.944	570.794	23.131.212

(en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Réserves	611.401	580.953	420.657
Réserve légale	835	835	835
Réserve du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers	455.993	457.118	348.826
Réserve de l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés soumis à une comptabilité de couverture au sens d'IFRS	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés non soumis à une comptabilité de couverture au sens d'IFRS	29.183	43.226	-15.182
Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires	0	0	0
Réserve pour différences de changes liées à la conversion d'activités à l'étranger	0	0	0
Réserve d'actions propres	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers détenus en vue de la vente	0	0	0
Réserve pour bénéfices et pertes actuariels des plans de pension à prestations définies	0	0	0
Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger	0	0	0
Réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières	0	0	0
Autres réserves	125.389	79.773	86.177

des immeubles de placement » par rapport à l'année dernière est de 1 125 milliers d'euros, en raison de la variation négative de la valeur des panneaux solaires, compensée par une variation positive de la valeur des immeubles de placement en 2024.

La différence de la « Réserve du solde des variations de juste valeur Note 30.1 : Réserve des variations nettes de juste valeur des biens immobiliers La réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers et la réserve du solde des instruments de couverture sont les composantes qui ont l'impact le plus significatif sur les réserves.

Dans le cadre de la mise en œuvre des plans d'achat d'actions et des plans d'options sur actions de Montea destinés à la direction et aux employés, un total de 3 047 actions de trésorerie ont été vendues au cours de l'année 2024. Un nouveau programme de rachat d'actions de 50 000 actions a été réalisé entre le 14 novembre et le 29 novembre 2024, portant le nombre d'actions de trésorerie à 123 827 au 31 décembre 2024.

ÉTAT DE VARIATIONS DES ACTIONS PROPRES	(en EUR x 1 000)	Nombre d'actions
AU 31/12/2022	6.803	82.854
Variations pendant l'excerice 2023	-470	-5.980
AU 31/12/2023	6.040	76.874
Variations pendant l'excerice 2024	3.391	46.953
AU 31/12/2024	8.944	123.827

RÉSERVE POUR LE SOLDE DES VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES	(en EUR x 1 000)
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2007 (12 mois)	5.629
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2008 (12 mois)	-10.046
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2009 (12 mois)	-16.034
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2010 (12 mois)	-1.906
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2011 (12 mois)	-4.420
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2012 (12 mois)	-6.692
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2013 (12 mois)	-3.658
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2014 (12 mois)	1.457
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2015 (12 mois)	2.470
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2016 (12 mois)	-23.534
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2017 (12 mois)	3.204
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2018 (12 mois)	33.814
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2019 (12 mois)	70.773
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2020 (12 mois)	103.901
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2021 (12 mois)	175.392
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2022 (12 mois)	92.864
Variations de la juste valeur des immeubles de placement 2023 (12 mois)	11.870
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2011 (12 mois)	1.566
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2012 (12 mois)	-128
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2013 (12 mois)	-192
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2014 (12 mois)	-63
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2015 (12 mois)	213
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2016 (12 mois)	-720
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2017 (12 mois)	484
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2018 (12 mois)	-242
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2019 (12 mois)	2.402
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2020 (12 mois)	227
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2021 (12 mois)	14.928
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2022 (12 mois)	15.428
Plus-value de la réévaluation des panneaux solaires 2023 (12 mois)	-12.995
AU 31/12/2024	455.993

Note 30.2 : Réserve des variations nettes de juste valeur des instruments de couverture autorisés non soumis à la comptabilité de couverture au sens des normes IFRS

La variation de juste valeur des instruments de couverture, soit -14,0 millions d'euros en 2024, est comptabilisée intégralement en résultat.

Note 31 : Résultat

Pour plus d'informations sur le résultat, veuillez vous référer à la section 9.1.6 « État des variations des capitaux propres et des réserves consolidés au 31 décembre 2024 ».

Le tableau ci-dessous présente le résultat net par action et le bénéfice EPRA par action sur la base du nombre moyen pondéré d'actions et sur la base du nombre d'actions donnant droit à dividende à la fin de l'exercice de Montea. Les bénéfices EPRA* sont égaux au résultat net, hors résultat sur portefeuille1 * (lignes XVI à XIX du compte de résultat consolidé) et hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (ligne XXIII du compte de résultat consolidé).

La différence entre le nombre d'actions ayant droit au résultat de Montea et le nombre d'actions émises à la fin de la période est égale au nombre d'actions de trésorerie. Montea n'a pas de droits de souscription et/ou d'obligations convertibles en circulation.

RÉSERVE POUR LE SOLDE DES VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS DE COUVERTURE AUTORISÉS QUI NE SONT PAS SOUMIS A UNE COMPTABILITÉ DE COUVERTURE AU SENS D'IFRS	(en EUR x 1 000)
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2007 (15 mois)	0
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2008 (12 mois)	861
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2009 (12 mois)	-6.792
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2010 (12 mois)	-2.089
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2011 (12 mois)	1.643
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2012 (12 mois)	-4.917
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2013 (12 mois)	-8.033
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2014 (12 mois)	5.497
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2015 (12 mois)	-10.358
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2016 (12 mois)	-616
Dénouement SWAP 2017	9.865
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2018 (12 mois)	5.791
Dénouement SWAP 2018	4.943
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2019 (12 mois)	-3.128
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2020 (12 mois)	-12.739
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2021 (12 mois)	-8.077
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2022 (12 mois)	12.967
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2023 (12 mois)	58.408
Variations de la juste valeur des instruments de couverture 2024 (12 mois)	-14.043
AU 31/12/2024	29.182

Note 32 : Intérêts minoritaires

Les intérêts minoritaires résultent de la mise en place ou de la modification de ce dispositif de coopération avec des sociétés immobilières. Courant 2024, la participation dans Corhoe NV a été cédée et cette société a été fusionnée. En conséquence, il ne reste plus d'intérêts minoritaires.

DÉTAILS DES RÉSULTATS PAR ACTION (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Résultat net	171.525	118.810	204.458
Attribuable à :
Actionnaires de la société mère	171.525	118.535	204.505
Intérêts minoritaires	0	275	-46
Résultat EPRA* (K€)	99.260	90.010	67.738
Nombre moyen pondéré d'actions de la periode	21.005.929	18.387.740	16.538.273
Nombre d'actions en circulation à la fin de la periode	23.131.212	20.121.491	18.025.220
Résultat net (oridinaire/dilué) par action / nombre moyen pondéré d'actions (EUR)	8,17	6,46	12,36
Résultat EPRA (oridinaire/dilué) par action / nombre moyen pondéré d'actions (EUR)	4,73	4,90	4,10

RÉCONCILIATION DÉTAILLÉE DU RÉSULTAT NET AU RÉSULTAT EPRA* (en EUR x 1 000)

RÉCONCILIATION DÉTAILLÉE DU RÉSULTAT NET AU RÉSULTAT EPRA* (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Résultat net	171.525	118.810	204.458
- Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	0	-19
- Variations de la juste valeur des immeubles de placement	-85.400	-11.870	-92.864
- Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	2.733	14.043	-58.408
+ Impôts différés	10.401	-30.974	14.570
Résultat EPRA*	99.260	90.010	67.738

INTÉRÊTS MINORITAIRES	(en EUR x 1 000)
AU 31/12/2022	3.584
Intérêts minoritaires 2023	-1.070
AU 31/12/2023	2.514
Intérêts minoritaires 2024	-2.514
AU 31/12/2024	0

AU 31/12/2022	3.584
Intérêts minoritaires 2023	-1.070
AU 31/12/2023	2.514
Intérêts minoritaires 2024	-2.514
AU 31/12/2024	0

(1) Voir section 10.1.

Tiel-Zuid, Pays-Bas Projet futur

Note 33 : Provisions non courantes

Note 34 : Passifs financiers

Les passifs financiers sont publiés à leur valeur nominale, hors intérêts courus.

Aucune ligne de crédit n'arrive à échéance en 2025. Cela s'applique à la fois au montant utilisé (257,6 millions d'euros) et au montant total contracté (449,2 millions d'euros).

Montea dispose également d'un montant total de 665,0 millions d'euros d'obligations, dont 235,0 millions d'euros de green notes non garanties contractées par Montea en 2021 (placement privé américain) et 380,0 millions d'euros de green notes non garanties contractées en 2022 (placement privé américain).

Montea a également une dette de location d'un montant total de 61,5 millions d'euros, divisée en parts non courantes et courantes, dont 61,0 millions d'euros concernent la comptabilisation des passifs locatifs liés aux sites en concession (conformément à la norme IFRS 16) et le financement des panneaux solaires du site d'Alost.

PROVISIONS (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Pensions	0	0	0
Autres	0	0	0
TOTAL	0	0	0

(2) Le poste « Autres » comprend principalement les passifs locatifs relatifs aux sites détenus en vertu de contrats de concession, comptabilisés conformément à la norme IFRS 16

DETTES FINANCIÈRES (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES	981.913	815.327	872.967
Etablissements de crédit	257.633	103.999	159.333
Obligations	663.030	662.739	662.450
Cautions et garanties bancaires déposées	3.297	1.489	1.938
Leasing financier	328	465	595
Autres1	57.625	46.634	48.652
DETTES FINANCIÈRES COURANTES (en EUR x 1.000)	3.504	36.162	59.919
Etablissements de crédit	0	33.333	57.333
Obligations	0	0	0
Leasing financier	124	117	110
Autres1	3.380	2.712	2.475
TOTAL	985.417	851.490	932.886

La dette financière totale (y compris les obligations et la dette de location) est couverte à 98 % au 31 décembre 2024 par des swaps de taux d'intérêt et des caps de taux d'intérêt. Toutes les obligations sont à taux d'intérêt fixe. Les lignes de crédit sont à taux d'intérêt variable.

Les tableaux ci-dessous présentent les échéances des lignes de crédit, des obligations et des instruments de couverture. La dernière colonne indique les charges d'intérêts attendues sur la base de la position au 31 décembre 2024, en supposant un EURIBOR stable.

ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT (en EUR x 1 000)	Lignes de crédits contractés	Lignes de crédit retirées	Lignes de crédit retirées + intérêts
Lignes de crédit, avec une maturité < 1 an	-	-	2.958
Lignes de crédit, avec une maturité de 1 - 2 ans	71.000	71.000	2.958
Lignes de crédit, avec une maturité de 2 - 3 ans	52.000	35.000	2.702
Lignes de crédit, avec une maturité > 3 ans	326.200	151.633	3.900
TOTAL	449.200	257.633	12.518

OBLIGATIONS (en EUR x 1 000)	Obligations contractés	Obligations retirés	Intérêts obligations
Obligations avec une maturité < 1 année	25.000	25.000	17.309
Obligations avec une maturité 1 - 2 années	-	70.000	16.881
Obligations avec une maturité 2 - 3 années	25.000	25.000	16.290
Obligations avec une maturité > 3 années	615.000	545.000	31.398
TOTAL	665.000	665.000	81.878

INSTRUMENTS DE COUVERTURE (en EUR x 1 000)	Montant notionnel	Intérêts créditeurs instruments de couverture
Instruments de couverture avec une maturité < 1 année	-	1.835
Instruments de couverture avec une maturité 1 - 2 années	25.000	2.487
Instruments de couverture avec une maturité 2 - 3 années	112.500	2.297
Instruments de couverture avec une maturité > 3 années	420.000	10.669
TOTAL	557.500	17.289

Le tableau ci-dessous récapitule les emprunts obligataires en cours :

Note 35 : Autres passifs financiers non courants

Les autres passifs financiers non courants sont exclusivement constitués de l'évaluation négative des instruments de couverture au 31/12/2024. Les variations positives de valeur des instruments de couverture sont présentées en note 22 dans les actifs

financiers non courants. Les instruments de couverture dont la valeur est négative au 31/12/2024 s'élèvent à 8 275 milliers d'euros. Pour une comparaison des justes valeurs avec les valeurs comptables, se reporter à la note 17.

Note 36 : Autres passifs non courants

			OBLIGATIONS
MONTANT NOMINAL (en EUR x 1 000)		Date de début Date d'échéance	Intérêt	Taux d'intérêt	Capital de remboursement	Intérêts de remboursement
25.000	30/06/2015	30/06/2027	Floating	EURIBOR 3M + 205 bps	2027	Trimestriel
25.000	30/06/2015	30/06/2025	Fixed	3,42 %	2025	Annuel
50.000	27/04/2021	27/04/2031	Fixed	1,28 %	2031	Semestriel
30.000	23/06/2021	23/06/2031	Fixed	1,28 %	2031	Semestriel
70.000	23/06/2021	23/06/2036	Fixed	1,44 %	2036	Semestriel
85.000	04/01/2022	04/01/2034	Fixed	1,42 %	2034	Semestriel
175.000	17/08/2022	17/08/2030	Fixed	3,18 %	2030	Semestriel
20.000	02/11/2022	02/11/2030	Fixed	3,20 %	2030	Semestriel
25.000	07/12/2022	07/12/2030	Fixed	3,26 %	2030	Semestriel
160.000	15/06/2022	15/06/2032	Fixed	3,40 %	2032	Semestriel
665.000

AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Instruments de couverture autorisés	8.275	495	-7
TOTAL	8.275	495	-7

AUTRES PASSIFS NON COURANTS (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Garanties	0	0	0
TOTAL	0	0	0

Note 37 : Dettes commerciales et autres dettes courantes

Autres
Fournisseurs
Locataires
	Impôts, salaires et charges sociales
TOTAL

Dividendes
Autres
TOTAL

Le poste « taxe de sortie » est principalement constitué d'une charge à payer créée suite aux acquisitions de nouvelles sociétés immobilières. En 2023, ce poste concernait une provision pour le rachat de la société immobilière Corhoe NV.

Le poste « Fournisseurs » présente un solde de 20,5 millions d'euros. Ce montant restant est principalement dû à des tiers dans le cadre de développements en cours en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne.

Le poste « Impôts, salaires et charges sociales » est principalement constitué de la provision pour impôts constituée au titre de l'avis d'imposition provisoire 2024 aux Pays-Bas, où le statut FBI est en cours d'obtention. Voir note 26 et section 11.5.4.
Le poste « Autres passifs courants » est principalement constitué de dettes liées à des acquisitions par opérations sur actions, par exemple l'acquisition du site de Hambourg fin 2024.

Note 38 : Comptes de régularisation du passif

Les comptes de régularisation du passif comprennent principalement les revenus locatifs facturés d'avance et les intérêts courus non échus sur les emprunts obligataires et les lignes de crédit.

DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Exit tax	0	2.738	6.067
Autres	30.182	16.678	22.340
Fournisseurs	20.517	8.600	11.758
Locataires	2.968	2.483	2.203
Impôts, salaires et charges sociales	6.697	5.594	8.378
TOTAL	30.182	19.416	28.407

AUTRES PASSIFS COURANTS (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Dividendes	36	36	28
Autres	1.528	601	2.316
TOTAL	1.564	637	2.343

COMPTES DE RÉGULARISATION DU PASSIF (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Revenus immobiliers perçus d'avance	31.501	25.673	24.879
Intérêts et autres charges courus non échus	8.230	10.271	1.834
Autres	0	0	0
TOTAL	39.731	35.944	26.714

Note 39 : Hiérarchie des justes valeurs

Niveau 1 : les évaluations de la juste valeur sont déterminées d'après les prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs et des passifs identiques ;

Niveau 2 : les évaluations de la juste valeur sont déterminées à partir de données autres que les prix cotés visés au niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif concerné, soit directement (à savoir des prix) soit indirectement (à savoir des données dérivées de prix) ;

Niveau 3 : les évaluations de la juste valeur sont déterminées à partir de techniques d'évaluation s'appuyant sur des données relatives à l'actif ou au passif qui ne sont pas fondées sur des données de marché observables (données non observables).

Au cours de l'exercice 2024, aucun transfert n'a été effectué entre les différents niveaux de la hiérarchie des justes valeurs.

		HIÉRARCHIE DE LA JUSTE VALEUR (en EUR x 1 000)	31/12/2024 Valeur exercice	31/12/2024 Niveau 1	31/12/2024 Niveau 2	31/12/2024 Niveau 3
I.		ACTIFS NON COURANTS	2.825.733	0	32.820	2.792.913
		A. Goodwill	0	0	0	0
		B. Immobilisations incorporelles	666	0	666	0
		C. Immeubles de placement	2.720.052	0	0	2.720.052
		D. Autres immobilisations corporelles	72.861	0	0	72.861
		E. Actifs financiers non courants	31.872	0	31.872	0
	F.	Créances de location-financement	0	0	0	0
		G. Créances commerciales et autres actifs non courants	282	0	282	0
		H. Actifs d'impôts différés	0	0	0	0
	I.	Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en équivalence	0	0	0	0
II.		ACTIFS COURANTS	59.313	13.139	40.632	5.541
		A. Actifs détenus en vue de la vente	5.541	0	0	5.541
		B. Actifs financiers courants	0	0	0	0
		C. Créances de location-financement	0	0	0	0
		D. Créances commerciales	34.158	0	34.158	0
		E. Créances fiscales et autres actifs courants	50	0	50	0
	F.	Trésorerie et équivalents de trésorerie	13.139	13.139	0	0
		G. Comptes de régularisation	6.424	0	6.424	0
		TOTAL DE L'ACTIF	2.885.045	13.139	73.452	2.798.453
		PASSIF	1.080.745	0	1.034.789	0
I.		PASSIFS NON COURANTS	1.005.764	0	959.807	0
		A. Provisions	0	0	0	0
		B. Dettes financières non courantes	981.913	0	935.956	0
		1. Dettes bancaires	260.930	0	260.930	0
		2. Bonds	720.655	0	674.698	0
		3. Dettes financières non courantes divers (guaranties,)	328	0	328	0
		C. Autres passifs financiers non courants	8.275	0	8.275	0
		D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0	0	0
		E. Autres passifs non courants	0	0	0	0
	F.	Passifs d'impôts différés	15.576	0	15.576	0
II.		PASSIFS COURANTS	74.981	0	74.981	0
		A. Provisions	0	0	0	0
		B. Dettes financières courantes	3.504	0	3.504	0
		1. Dettes bancaires	0	0	0	0
		2. Leasings	124	0	124	0
		3. Autre	3.380	0	3.380	0
		C. Autres passifs financiers courants	0	0	0	0
		D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	30.182	0	30.182	0
		E. Autres passifs courants	1.564	0	1.564	0
	F.	Comptes de régularisation	39.731	0	39.731	0
		TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	1.080.745	0	1.034.789	0

		HIÉRARCHIE DE LA JUSTE VALEUR (en EUR x 1 000)	31/12/2023 Valeur exercice	31/12/2023 Niveau 1	31/12/2023 Niveau 2	31/12/2023 Niveau 3
I.		ACTIFS NON COURANTS	2.312.331	0	27.612	2.284.719
		A. Goodwill	0	0	0	0
		B. Immobilisations incorporelles	548	0	548	0
		C. Immeubles de placement	2.201.758	0	0	2.201.758
		D. Autres immobilisations corporelles	82.962	0	0	82.962
		E. Actifs financiers non courants	26.825	0	26.825	0
	F.	Créances de location-financement	0	0	0	0
		G. Créances commerciales et autres actifs non courants	239	0	239	0
		H. Actifs d'impôts différés	0	0	0	0
	I.	Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en équivalence	0	0	0	0
II.		ACTIFS COURANTS	121.603	87.604	33.999	0
		A. Actifs détenus en vue de la vente	0	0	0	0
		B. Actifs financiers courants	0	0	0	0
		C. Créances de location-financement	0	0	0	0
		D. Créances commerciales	28.331	0	28.331	0
		E. Créances fiscales et autres actifs courants	780	0	780	0
	F.	Trésorerie et équivalents de trésorerie	87.604	87.604	0	0
		G. Comptes de régularisation	4.888	0	4.888	0
		TOTAL DE L'ACTIF	2.433.934	87.604	61.611	2.284.719
		PASSIF	913.157	0	848.082	0
I.		PASSIFS NON COURANTS	820.997	0	755.922	0
		A. Provisions	0	0	0	0
		B. Dettes financières non courantes	815.327	0	750.252	0
		1. Dettes bancaires	105.488	0	105.488	0
		2. Bonds	709.374	0	644.298	0
		3. Dettes financières non courantes divers (guaranties,)	465	0	465	0
		C. Autres passifs financiers non courants	495	0	495	0
		D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0	0	0
		E. Autres passifs non courants	0	0	0	0
	F.	Passifs d'impôts différés	5.175	0	5.175	0
II.		PASSIFS COURANTS	92.160	0	92.160	0
		A. Provisions	0	0	0	0
		B. Dettes financières courantes	36.162	0	36.162	0
		1. Dettes bancaires	33.333	0	33.333	0
		2. Leasings	117	0	117	0
		3. Autre	2.712	0	2.712	0
		C. Autres passifs financiers courants	0	0	0	0
		D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	19.416	0	19.416	0
		E. Autres passifs courants	637	0	637	0
	F.	Comptes de régularisation	35.944	0	35.944	0
		TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	913.157	0	848.082	0

La norme IFRS 13 traite de l'application pratique de l'évaluation de la juste valeur lorsqu'elle est requise ou autorisée par une autre norme. Elle a également été appliquée en ce qui concerne l'évaluation de l'immeuble de placement, des panneaux solaires et des instruments financiers.

1. Immeubles de placement

En pratique, l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement a été réalisée par des experts immobiliers externes, en grande partie sur la base de la méthode de capitalisation.

En pratique, l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement, basée sur la méthode de capitalisation, a été réalisée par des experts immobiliers externes qui ont déterminé les valeurs locatives de marché et les rendements de marché sur tous les sites individuels.

Certaines corrections sont apportées à ces valeurs locatives de marché et à ces taux de rendement en fonction de la situation

spécifique (par exemple, différence entre le loyer actuel et la valeur locative de marché, valeur actuelle des investissements futurs et estimation des vacances futures).
Comme mentionné ci-dessus, la juste valeur des immeubles de placement est principalement déterminée à partir de la valeur locative de marché (€/m²) et du taux de rendement équivalent (taux de rendement net basé sur un produit équivalent à cet endroit). Le tableau ci-dessous donne un aperçu de ces deux paramètres par région géographique, en indiquant
• une valeur locative minimale et maximale dans chaque cas (reflétant uniquement la composante entrepôt de l'ERV) • et une moyenne pondérée, qui tient compte de l'ERV et de la
surface du portefeuille dans son ensemble.
La juste valeur des immeubles de placement est également déterminée par la différence entre le loyer actuel et la valeur
locative de marché.

VALORISATION JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT	BE	FR	NL	DE
Méthode de capitalisation des loyers

Valeur locative de marché (Min - max.) (€/m²) Valeur locative de marché (moyenne pondérée) (€/m²)	28-130 61,24	35-140 77,83	38-98 68,88	NVT NVT
Rendement équivalent (min. - max.) (%)		3,92 %-7,55 % 4,75 %-6,15 % 4,30 %-7,11 %		NVT
Rendement équivalent (moyenne pondérée) (%)	5,24 %	5,27 %	5,50 %	NVT
Inflation moyenne (%)	4,41 %	1,75 %	3,95 %	2,84 %
Loyer actuel par rapport à la valeur locative de marché (%)	92,62 %	93,34 %	87,93 %	NVT

Le tableau ci-dessus montre que les valeurs locatives de marché minimales et maximales sont très éloignées. Cela s'explique principalement par :	La méthode des flux de trésorerie n'est plus utilisée, car elle n'ajoute pas de valeur à la méthode de capitalisation existante. La méthode des flux de trésorerie ne sera appliquée qu'à l'appui de

• le type de logistique (par exemple, entrepôts réfrigérés / plateformes de transbordement et stockage standard) ; • l'emplacement de la propriété ;

• la proportion de bureaux par rapport à l'ensemble du site.

méthode des flux de trésorerie ne sera appliquée qu'à l'appui de la méthode de capitalisation dans des cas très spécifiques.

Le tableau ci-dessous présente les principaux paramètres relatifs à 2023 :

BE	FR	NL	DE


25-125	30-96	43-130	NVT
58,76	65,09	55,30	NVT

			NVT
5,03 %	5,17 %	5,39 %	NVT

0,53 %	4,10 %	0,98 %	3,77 %
93,29 %	90,13 %	102,26 %	NVT
			3,96 %-7,00 % 4,65 %-5,80 % 4,40 %-6,42 %

2. Panneaux solaires

Dans la pratique, l'évaluation de la juste valeur des panneaux solaires est basée sur un calcul de la valeur actuelle nette sur la durée restante des certificats d'énergie verte.

Les panneaux solaires sont évalués selon le modèle de la réévaluation conformément à la norme IAS 16 – Immobilisations corporelles. Après la comptabilisation initiale, un actif dont la juste valeur peut être évaluée de façon fiable est inscrit à son montant réévalué, c'est-à-dire à sa juste valeur à la date de la réévaluation, diminuée des amortissements cumulés ultérieurs et des pertes de valeur cumulées ultérieures. La juste valeur est déterminée à l'aide de la méthode des flux de trésorerie actualisés.

Lors de la détermination de la méthode d'actualisation, les éléments suivants sont pris en compte :

La durée de vie utile des panneaux solaires est estimée à 20 ans.
Les certificats d'énergie verte s'élèvent entre 0 € et 450 € par certificat ; les paiements pour ces certificats sont limités dans le temps, de sorte qu'une demande de certificat est soumise dès que les panneaux solaires deviennent opérationnels. À partir d'une certaine capacité, Montea, en tant que propriétaire, a droit à un paiement. Cependant, ces paiements ont diminué d'année en année (en 2009, ils s'élevaient à 450 € par certificat et depuis août 2022, les certificats pour les installations mises en service après 2013 ont été réduits à 0 en raison des coûts énergétiques élevés persistants)
Le chiffre d'affaires de l'électricité vendue aux clients est basé sur les contrats en vigueur ;
Le chiffre d'affaires de l'électricité excédentaire revendue aux fournisseurs d'énergie est basé sur les contrats en vigueur ;
Les coûts d'assurance et de maintenance des panneaux solaires sont pris en compte.
Un taux de décote compris entre 5,15 % et 5,25 % est utilisé, déterminé au cas par cas ;
Il est tenu compte d'une baisse attendue des rendements d'environ 0,7 % par an sur la période de 20 ans en raison de l'usure.

Les panneaux solaires sont évalués trimestriellement par l'expert immobilier.

3. Instruments dérivés

Pour déterminer la juste valeur des instruments dérivés, il a été tenu compte de la juste valeur mise à la disposition de Montea par les institutions financières, sur la base du taux de swap de produits similaires au 31/12/2024 par rapport aux instruments de couverture souscrits. La juste valeur des instruments dérivés au 31/12/2024 était de +23 751 milliers d'euros. Ceci est normalement classé dans le niveau 2. En outre, la société doit également évaluer le « risque de non-performance ». La juste valeur des instruments de couverture de Montea est positive.

Sur la base d'estimations (credit default swaps au 31/12/2024, durée de vie moyenne des swaps en cours), Montea a calculé le risque de non-performance à 154,1 milliers d'euros, soit une augmentation de 100,2 milliers d'euros par rapport au 31/12/2023. Le risque de non-performance a un effet négatif sur la juste valeur des instruments dérivés. En raison de l'expression de ce risque de non-performance, la totalité de la juste valeur de 23 597 milliers d'euros est incluse dans le niveau 2. La fluctuation du risque de non-performance est largement due à l'évolution de la valeur de marché des instruments dérivés au cours de l'exercice écoulé.

4. Passifs financiers

Les passifs financiers comprennent les obligations, les lignes de crédit utilisées et les autres dettes. Dans la pratique, l'évaluation de la juste valeur des obligations a été effectuée sur la base de prix indicatifs sur le marché actif. Étant donné que les obligations de Montea n'étaient pas négociées publiquement au 31/12/2024,

elles sont classifiées dans le niveau 2 (évaluation de marché sur le marché actif pour un produit similaire). La juste valeur des obligations à taux fixe diffère de la valeur comptable en raison de l'évolution du taux d'intérêt EURIBOR, ce qui fait que la juste valeur des obligations est inférieure de 46,0 millions d'euros à la valeur comptable. Toutes les lignes de crédit ont été conclues à des taux d'intérêt variables (lignes de crédit bilatérales à EURIBOR 3 mois, plancher + marge). Les justes valeurs des lignes de crédit en cours et de l'obligation à taux variable sont donc pratiquement égales à leurs valeurs comptables respectives. La classification en niveau 2 est justifiée, car les valeurs de marché de produits similaires sont disponibles sur un marché actif.

5. Actifs courants et passifs courants (non financiers)

La juste valeur des actifs courants et des passifs courants est réputée être égale à leur valeur nominale, ces créances et dettes étant à court terme et le risque de crédit étant donc limité.

Note 40 : Informations sectorielles

Montea fournit des informations sectorielles conformément à la norme IFRS 8.

Le portefeuille actuel est situé en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne. La Société gère et coordonne ses activités géographiquement et, par conséquent, publie également ses résultats par pays. Les tableaux ci-dessous présentent le bilan et le compte de résultat par pays.

La colonne « éliminations » concerne les ajustements effectués lors de la consolidation. Il n'y a aucun effet sur le résultat consolidé. Outre la segmentation géographique, la Société segmente également sa clientèle par secteur d'activité afin de diversifier son profil de risque.

Note 40.1 : Bilan par segment pour l'année 2024

	(en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2024	31/12/2024	31/12/2024	31/12/2024	31/12/2024
		BE	FR	NL	DE	Elim.	Conso
I.	ACTIFS NON COURANTS	2.254.289	406.762	1.106.646		89.357 -1.031.321	2.825.733
	A. Goodwill	0	0	0	0	0	0
	B. Immobilisations incorporelles	666	0	0	0	0	666
	C. Immeubles de placement	1.145.827	403.029	1.082.012	89.184	0	2.720.052
	D. Autres immobilisations corporelles	44.410	3.644	24.635	172	0	72.861
	E. Actifs financiers non courants	1.063.193	0	0		0 -1.031.321	31.872
	F. Créances de location-financement	0	0	0	0	0	0
	G. Créances commerciales et autres actifs non courants	193	89	0	1	0	282
	H. Actifs d'impôts différés	0	0	0	0	0	0
	I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en équivalence	0	0	0	0	0	0
II.	ACTIFS COURANTS	18.175	12.457	11.748	4.606	12.327	59.313
	A. Actifs détenus en vue de la vente	5.541	0	0	0	0	5.541
	B. Actifs financiers courants	0	0	0	0	0	0
	C. Créances de location-financement	0	0	0	0	0	0
	D. Créances commerciales	12.447	8.964	10.844	2.840	-937	34.158
	E. Créances fiscales et autres actifs courants	-13.316	-12	15	100	13.263	50
	F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	11.513	0	102	1.524	0	13.139
	G. Comptes de régularisation	1.990	3.505	787	142	0	6.424
	TOTAL DE L'ACTIF	2.272.463	419.219	1.118.395		93.962 -1.018.994	2.885.045
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	1.299.721	151.344	566.253	6.833	-219.851	1.804.300
I.	Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1.299.721	151.344	566.253	6.833	-219.851	1.804.300
	A. Capital	450.580	0	194.604	2.122	-196.726	450.580
	B. Primes d'émmission	570.794	0	0	0	0	570.794
	C. Réserves	181.252	149.515	296.538	-7.144	-8.761	611.401
	D. Résultat net de l'exercice	97.094	1.828	75.111	11.855	-14.363	171.525
II.	Intérêts minoritaires	0	0	0	0	0	0
	PASSIF	972.743	267.875	552.141	87.129	-799.144	1.080.745
I.	Passifs non courants	934.325	267.786	533.536	78.070	-807.954	1.005.764
	A. Provisions	0	0	0	0	0	0
	B. Dettes financières non courantes	926.051	267.786	517.960	78.070	-807.954	981.913
	C. Autres passifs financiers non courants	8.275	0	0	0	0	8.275
	D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0	0	0	0	0
	E. Autres passifs non courants	0	0	0	0	0	0
	F. Passifs d'impôts différés	0	0	15.576	0	0	15.576
II.	Passifs courants	38.417	89	18.605	9.059	8.810	74.981
	A. Provisions	0	0	0	0	0	0
	B. Dettes financières courantes	2.723	129	282	371	0	3.504
	C. Autres passifs financiers courants	0	0	0	0	0	0
	D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	12.896	3.919	10.520	3.883	-1.036	30.182
	E. Autres passifs courants	1.564	-9.917	-3.460	3.749	9.628	1.564
	F. Comptes de régularisation	21.234	5.958	11.263	1.057	219	39.731
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	2.272.463	419.219	1.118.395		93.962 -1.018.994	2.885.045

La juste valeur des immeubles de placement en Belgique s'élève à 1 145,8 millions d'euros en 2024, soit 126,8 millions d'euros de plus qu'en 2023. Cette augmentation est principalement due à :

Des acquisitions par le biais d'opérations sur actions telles que l'achat de sites dans les zones portuaires de Gand et d'Anvers, et d'un terrain à développer à Zellik
La poursuite du développement à Anvers, Tongres, Vorst, Grimbergen et Alost ;
L'installation de panneaux solaires sur différents sites ;
L'augmentation de la juste valeur du portefeuille existant.

La juste valeur des immeubles de placement en France s'élève à 403,0 millions d'euros en 2024, soit 150,2 millions d'euros de plus que la juste valeur en 2023. Cela s'explique principalement par :

L'acquisition du portefeuille Reverso, comprenant 17 sites entièrement loués ;
L'augmentation de la juste valeur du portefeuille existant.

La juste valeur des immeubles de placement en Belgique s'élève à 1 082,0 millions d'euros en 2024, soit 183,1 millions d'euros de plus qu'en 2023. Cette augmentation est principalement due à : • Les acquisitions par l'achat d'immeubles à Maastricht et
Diemen ;
• La poursuite des travaux d'aménagement à Waddinxveen, Amsterdam, Born et Tiel ;
• L'installation de panneaux solaires sur différents sites ; • L'augmentation de la juste valeur du portefeuille existant.

La juste valeur des immeubles de placement en Allemagne est de 89,2 millions d'euros en 2024, soit 58,2 millions d'euros
de plus que la juste valeur en 2023. Cette augmentation est
principalement attribuable à l'achat d'un parc logistique dans le
port de Hambourg.

Note 40.2 : Bilan par segment pour l'année 2023

	(en EUR x 1 000)	31/12/2023	31/12/2023	31/12/2023	31/12/2023	31/12/2023	31/12/2023
		BE	FR	NL	DE	Elim.	Conso
I.	ACTIFS NON COURANTS	1.925.428	256.655	930.610	30.979	-831.340	2.312.331
	A. Goodwill	0	0	0	0	0	0
	B. Immobilisations incorporelles	548	0	0	0	0	548
	C. Immeubles de placement	1.019.009	252.836	898.941	30.972	0	2.201.758
	D. Autres immobilisations corporelles	47.514	3.773	31.668	7	0	82.962
	E. Actifs financiers non courants	858.165	0	0	0	-831.340	26.825
	F. Créances de location-financement	0	0	0	0	0	0
	G. Créances commerciales et autres actifs non courants	193	46	0	0	0	239
	H. Actifs d'impôts différés	0	0	0	0	0	0
	I. Participations dans des entreprises associées et co-entreprises mises en équivalence	0	0	0	0	0	0
II.	ACTIFS COURANTS	54.424	6.898	74.045	923	-14.688	121.603
	A. Actifs détenus en vue de la vente	0	0	0	0	0	0
	B. Actifs financiers courants	0	0	0	0	0	0
	C. Créances de location-financement	0	0	0	0	0	0
	D. Créances commerciales	12.553	3.381	11.749	660	-13	28.331
	E. Créances fiscales et autres actifs courants	-46.127	372	61.086	123	-14.675	780
	F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	87.504	0	87	13	0	87.604
	G. Comptes de régularisation	494	3.145	1.123	127	0	4.888
	TOTAL DE L'ACTIF	1.979.852	263.553	1.004.655	31.902	-846.028	2.433.934
	TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	1.083.455	149.587	554.704	3.234	-270.203	1.520.777
I.	Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1.080.941	149.587	554.704	3.234	-270.203	1.518.263
	A. Capital	394.914	0	250.399	99	-250.498	394.914
	B. Primes d'émmission	423.586	0	0	0	0	423.586
	C. Réserves	209.453	142.530	241.085	7.589	-19.705	580.953
	D. Résultat net de l'exercice	52.987	7.057	63.220	-4.454	0	118.810
II.	Intérêts minoritaires	2.514	0	0	0	0	2.514
	PASSIF	896.397	113.966	449.951	28.668	-575.825	913.157
I.	Passifs non courants	809.895	112.670	429.124	26.930	-557.620	820.997
	A. Provisions	0	0	0	0	0	0
	B. Dettes financières non courantes	809.400	112.670	423.948	26.930	-557.620	815.327
	C. Autres passifs financiers non courants	495	0	0	0	0	495
	D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0	0	0	0	0
	E. Autres passifs non courants	0	0	0	0	0	0
	F. Passifs d'impôts différés	0	0	5.175	0	0	5.175
II.	Passifs courants	86.502	1.297	20.827	1.738	-18.205	92.160
	A. Provisions	0	0	0	0	0	0
	B. Dettes financières courantes	35.793	107	263	0	0	36.162
	C. Autres passifs financiers courants	0	0	0	0	0	0
	D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	11.717	2.023	6.092	243	-659	19.416
						-17.757
	E. Autres passifs courants	17.602	-4.830	4.489	1.134		637
	F. Comptes de régularisation	21.391	3.997	9.984	361	212	35.944

	(en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2024	31/12/2024	31/12/2024	31/12/2024	31/12/2024
		BE	FR	NL	DE	non attribué	12 mois
I.	Revenus Locatifs	50.847	14.151	44.853	5.250	0	115.101
II.	Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0	0	0	0	0
III.	Charges relatives à la location	34	-25	0	0	0	9
	RESULTAT LOCATIF NET	50.881	14.126	44.853	5.250	0	115.110
IV.	Récupération de charges immobilières	0	0	0	0	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normale ment assumées par le locataire sur immeubles loués	7.297	3.449	1.707	679	0	13.132
VI.	Frais incombant aux locataires et assumés par le proprié taire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	0	0	0	0	0	0
	VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-7.571	-3.421	-2.569	-737	0	-14.298
	VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location	7.027	374	1.535	77	0	9.012
	RESULTAT IMMOBILIER	57.634	14.527	45.527	5.269	0	122.956
IX.	Frais techniques	0	-31	-1	0	0	-32
X.	Frais commerciaux	-2	-65	-4	0	0	-72
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués	-44	-183	0	0	0	-227
	XII. Frais de gestion immobilière	-1.149	-911	-510	-590	0	-3.159
	XIII. Autres charges immobilières	-123	-5	0	0	0	-128
	CHARGES IMMOBILIERES	-1.317	-1.196	-515	-590	0	-3.618
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	56.317	13.330	45.012	4.679	0	119.338
	XIV. Frais généraux de la société	0	0	0	0	-11.257	-11.257
	XV. Autres revenus et charges d'exploitation	802	-42	0	25	0	785
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	57.119	13.289	45.012	4.704	-11.257	108.866
	XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	0	0	0	0	0
	XVII. Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0	0	0	0	0
	XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement	24.289	-5.566	69.767	-3.090	0	85.400
	XIX. Autre résultat sur portefeuille	0	0	0	0	0	0
	RESULTAT D'EXPLOITATION	81.408	7.722	114.779	1.613	-11.257	194.266
	XX. Revenus financiers	0	0	0	0	1.267	1.267
	XXI. Charges d'intérêts nettes	0	0	0	0	-13.878	-13.878
	XXII. Autres charges financières	0	0	0	0	-110	-110
	XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	0	0	0	0	-2.733	-2.733
	RESULTAT FINANCIER	0	0	0	0	-15.453	-15.453
	XXIV. Quote-part du résultat des entreprises associées et co-entreprises	0	0	0	0	0	0
	RESULTAT AVANT IMPOT	81.408	7.722	114.779	1.613	-26.710	178.812
	XXV. Impôts des sociétés	1.399	61	-8.687	-60	0	-7.287
	XXVI. Exit tax	0	0	0	0	0	0
	IMPOTS	1.399	61	-8.687	-60	0	-7.287
	RESULTAT NET	82.807	7.783	106.092	1.553	-26.710	171.525
	RESULTAT EPRA*	75.538	7.395	15.745	582	0	99.260
	Nombre moyen pondéreé d'actions					21.005.929 21.005.929 21.005.929 21.005.929 21.005.929 21.005.929
	RESULTAT NET PAR ACTION calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions	3,94	0,37	5,05	0,07	-1,27	8,17
	RESULTAT EPRA PAR ACTION	3,60	0,35	0,75	0,03	0,00	4,73

Note 40.4 : Compte de résultat par segment pour l'année 2023

	(en EUR x 1 000)	31/12/2023	31/12/2023	31/12/2023	31/12/2023	31/12/2023	31/12/2023
		BE	FR	NL	DE	non attribué	12 mois
I.	Revenus Locatifs	45.401	12.698	46.888	1.998	0	106.985
II.	Reprises de loyers cédés et escomptés	0	0	0	0	0	0
III.	Charges relatives à la location	-290	-45	-24	0	0	-360
	RESULTAT LOCATIF NET	45.111	12.653	46.864	1.998	0	106.625
IV.	Récupération de charges immobilières	0	0	0	0	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normale	7.299	3.293	1.607	270	0	12.468
	ment assumées par le locataire sur immeubles loués
VI.	Frais incombant aux locataires et assumés par le proprié taire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail	0	0	0	0	0	0
	VII. Charges locatives et taxes normalement assumées
	par le locataire sur immeubles loués	-7.876	-3.597	-2.282	-268	0	-14.023
	VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location	10.044	415	609	0	0	11.068
	RESULTAT IMMOBILIER	54.578	12.763	46.798	2.000	0	116.139
IX.	Frais techniques	0	-56	-12	0	0	-67
X.	Frais commerciaux	-1	-95	-94	0	0	-190
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués	10	-143	-5	0	0	-137
	XII. Frais de gestion immobilière	-1.049	-838	-392	-380	0	-2.658
	XIII. Autres charges immobilières	-65	-17	0	0	0	-83
	CHARGES IMMOBILIERES	-1.104	-1.148	-502	-380	0	-3.135
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	53.474	11.615	46.295	1.620	0	113.004
	XIV. Frais généraux de la société	0	0	0	0	-10.077	-10.077
	XV. Autres revenus et charges d'exploitation	-153	-29	14	10	0	-157
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR	53.321	11.586	46.310	1.629	-10.077	102.769
	PORTEFEUILLE
	XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	0	0	0	0	0
	XVII. Résultat sur vente d'autres actifs non financiers	0	0	0	0	0	0
	XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement	4.616	1.068	10.883	-4.697	0	11.870
	XIX. Autre résultat sur portefeuille	0	0	0	0	0	0
	RESULTAT D'EXPLOITATION	57.937	12.654	57.192	-3.067	-10.077	114.639
	XX. Revenus financiers	866	0	0	0	0	866
	XXI. Charges d'intérêts nettes	-19.538	472	312	0	0	-18.754
	XXII. Autres charges financières	-80	-12	-13	-2	0	-107
	XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-14.043	0	0	0	0	-14.043
	RESULTAT FINANCIER	-32.795	460	299	-2	0	-32.038
	XXIV. Quote-part du résultat des entreprises associées et co-entreprises	0	0	0	0	0	0
	RESULTAT AVANT IMPOT	25.142	13.114	57.491	-3.069	-10.077	82.601
	XXV. Impôts des sociétés	-1.275	-146	37.309	321	0	36.209
	XXVI. Exit tax	0	0	0	0	0	0
	IMPOTS	-1.275	-146	37.309	321	0	36.209
	RESULTAT NET	23.867	12.968	94.800	-2.748	-10.077	118.810
	RESULTAT EPRA*	62.233	5.989	21.545	243	0	90.010
	Nombre moyen pondéreé d'actions			18.387.740 18.387.740 18.387.740 18.387.740 18.387.740 18.387.740
	RESULTAT NET PAR ACTION calculé sur la base	1,30	0,71	5,16	-0,15	-0,55	6,46
	du nombre moyen pondéré d'actions
	RESULTAT EPRA PAR ACTION	3,38	0,33	1,17	0,01	0,00	4,90

Note 41 : Gestion des risques financiers

L'exposition aux risques de change, de taux d'intérêt, de liquidité et de crédit peut survenir dans le cours normal des activités de Montea. La Société analyse et examine chaque risque, en définissant des stratégies pour gérer l'impact économique sur la performance de la Société. Les résultats de ces analyses et les stratégies proposées sont régulièrement examinés et approuvés par le Conseil d'administration.

L'analyse de sensibilité au risque de taux d'intérêt est effectuée à la fois sur le résultat net et sur les capitaux propres. L'impact devrait être le même, car aucune couverture n'est appliquée.

A. Risque de taux d'intérêt

Environ 30 % des passifs financiers non courants et courants de la Société sont constitués de dettes à taux variable. La Société utilise des swaps de taux d'intérêt et des caps pour couvrir le risque de taux d'intérêt. Une présentation détaillée de ces instruments figure en note 17.

Au 31/12/2024, 98 % du risque de taux d'intérêt était couvert par la conclusion de contrats à taux d'intérêt fixe ou par la conclusion d'instruments de couverture de sorte qu'une hausse/baisse des taux d'intérêt a un impact limité sur le résultat de la Société.

Le tableau ci-dessous présente les dettes financières par nature et par type de couverture.

D'après les calculs au 31 décembre 2024, une hausse de 100 points de base des taux d'intérêt à court terme entraînerait une

	augmentation de 0,2 million d'euros des charges financières totales. Cet effet négatif est dû à un ratio de couverture de 98 %.
	B. Risque de crédit
	Le risque de crédit est le risque de perte financière pour la Société si un client ou une contrepartie ne respecte pas ses obligations contractuelles. La direction a mis en place une politique de crédit
	et l'exposition au risque de crédit est gérée en permanence. La solvabilité de tous les nouveaux locataires est vérifiée individuellement avant que la Société ne propose un contrat de location, en tenant compte d'une garantie locative d'au moins trois mois.
	C. Risque de change
	Le portefeuille immobilier de la Société est exclusivement composé d'immeubles situés en Belgique, en France, aux Pays-Bas et en Allemagne, et tous les contrats de location sont
	libellés en euros. Par conséquent, la Société n'est pas exposée au risque de change.
	D. Risque de liquidité
	La note 34 donne un aperçu des dettes financières et de leurs échéances respectives. La société gère son risque de liquidité en disposant de facilités de crédit suffisantes et en faisant correspondre autant que possible les encaissements et les décaissements.

Dette à taux fixe Dette à taux variable couverte Dette à taux variable non couverte

Répartition des passifs financiers selon leur nature de couverture

Note 42 : Transactions entre parties liées

Les transactions entre parties liées se limitent aux honoraires de gestion entre l'Administrateur Unique, Montea Management NV et Montea NV. Montea confirme en outre qu'il n'y a pas d'opérations à des conditions non conformes au marché avec des parties liées.

À la fin de l'exercice 2024, les éléments suivants ont été comptabilisés dans les états financiers :

Résultat d'exploitation Rémunération de l'Administrateur Unique : 1 110 milliers d'euros
Passifs Compte courant Montea Management NV : 305 milliers d'euros

La structure du groupe Montea au 31 décembre 2024 est présentée à la section 11.1.1.

Note 43 : Engagements hors bilan

Divers engagements hors bilan existaient à la fin de l'année 2024 :

une garantie bancaire de 333 673,23 euros en faveur de De Scheepvaart NV, dans le cadre du contrat de concession de Bilzen conclu avec De Scheepvaart NV. La garantie est valable jusqu'au 30/12/2042 ;
une garantie bancaire de 4 211,25 euros en faveur de l'Agence flamande de l'énergie et du climat. La garantie est valable jusqu'au 31/12/2999 ;
un crédit séquestre de 145 780,34 euros en faveur de Havenbedrijf Gent GAB, avec une date d'expiration au 31/12/2999 ;
un crédit séquestre de 153 020,00 euros en faveur de De Haven Brussel, avec une date d'expiration au 31/10/2051 ;
une garantie bancaire de 13 000,00 euros en faveur de Henton NV ;
une garantie bancaire de 8 025,00 euros en faveur de Société Coopérative Intercommunale ;
une garantie bancaire de 7 778,45 euros en faveur de

l'Agence flamande de l'énergie et du climat. La garantie est valable jusqu'au 31/12/2999 ;

une garantie bancaire de 100 000,00 euros en faveur de Haven van Antwerpen-Brugge NV. Cette garantie a une durée illimitée.
une garantie bancaire de 1 026 909,00 euros en faveur de QPower Products BV. La garantie est valable jusqu'au 31/12/2024 ;
une garantie bancaire de 513 454,50 euros en faveur de QPower Products BV. La garantie est valable jusqu'au 31/12/2024 ;
une garantie bancaire de 451 354,50 euros en faveur de QPower Products BV. La garantie est valable jusqu'au 31/12/2024 ;
une garantie bancaire de 7 129 500,00 euros en faveur de ING Bank NV, Paris Branch. La garantie est valable jusqu'au 14/05/2025 ;

Note 44 : Événements postérieurs au 31 décembre 2024

Pour plus de détails sur les événements postérieurs au 31 décembre 2024, veuillez vous référer à la section 5.3.

9.3 États financiers statutaires

9.3.1 États financiers statutaires abrégés de Montea au 31 décembre 2024

Conformément aux provisions de l'article 3:17 du Code belge des sociétés et associations, les états financiers de Montea sont présentés sous forme abrégée. Les états financiers statutaires n'ont pas encore été déposés auprès de la Banque nationale de Belgique. Le commissaire a émis une opinion sans réserve sur les états financiers statutaires (voir section 10.4).

Bilan statutaire au 31 décembre 2024

BILAN (en EUR x 1 000)	IFRS 31/12/2024 12 mois	IFRS 31/12/2023 12 mois	IFRS 31/12/2022 12 mois
ACTIF
ACTIFS NON COURANTS	2.795.619	2.360.333	1.698.308
A. Goodwill	0	0	0
B. Immobilisations incorporelles	666	548	567
C. Immeubles de placement	1.250.643	1.066.868	987.359
D. Autres immobilisations corporelles	44.034	46.777	33.020
E. Actifs financiers non courants	1.500.039	1.245.925	677.150
F. Créances de location-financement	0	0	0
G. Créances commerciales et autres actifs non courants	236	214	213
H. Actifs d'impôts différés	0	0	0
ACTIFS COURANTS	78.136	121.351	555.281
A. Actifs détenus en vue de la vente	5.541	0	0
B. Actifs financiers courants	0	0	0
C. Créances de location-financement	0	0	0
D. Créances commerciales	16.932	14.290	16.575
E. Créances fiscales et autres actifs courants	42.930	20.040	468.529
F. Trésorerie et équivalents de trésorerie	10.385	86.242	67.318
G. Comptes de régularisation	2.348	780	2.859
TOTAL DE L'ACTIF	2.873.755	2.481.684	2.253.589

BILAN (en EUR x 1 000)

PASSIF

BILAN (en EUR x 1 000)	IFRS 31/12/2024 12 mois	IFRS 31/12/2023 12 mois	IFRS 31/12/2022 12 mois
PASSIF
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	1.804.300	1.518.263	1.298.831
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère	1.804.300	1.518.263	1.298.831
A. Capital	450.580	394.914	353.244
B. Primes d'émission	570.794	423.586	319.277
C. Réserves	611.401	580.953	420.874
D. Résultat net de l'exercice	171.525	118.810	205.436
Intérêts minoritaires	0	0	0
PASSIFS	1.069.455	963.421	954.758
Passifs non courants	971.692	809.283	866.147
A. Provisions	0	0	0
B. Dettes financières non courantes	963.417	808.788	866.153
C. Autres passifs financiers non courants	8.275	495	-7
D. Dettes commerciales et autres dettes non courantes	0	0	0
E. Autres passifs non courants	0	0	0
F. Passif d'impôts différés	0	0	0
PASSIFS COURANTS	97.763	154.138	88.611
A. Provisions	0	0	0
B. Dettes financières courantes	2.642	35.638	59.447
C. Autres passifs financiers courants	0	0	0
D. Dettes commerciales et autres dettes courantes	15.342	9.647	12.577
E. Autres passifs courants	57.138	86.568	2.175
F. Comptes de régularisation	22.642	22.285	14.412
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	2.873.755	2.481.684	2.253.589

288 289

Compte de résultat statutaire au 31 décembre 2024 Résultat global statutaire avant distribution des bénéfices au 31 décembre 2024

	COMPTE DE RÉSULTATS (en EUR x 1 000)	IFRS 31/12/2024 12 mois	IFRS 31/12/2023 12 mois	IFRS 31/12/2022 12 mois
I.	Revenus locatifs (+)	55.253	50.245	42.647
II.	Reprise de loyers cédés et escomptés (+)	0	0	0
III.	Charges relatives à la location (+/-)	34	-290	218
	RESULTAT LOCATIF NET	55.287	49.955	42.865
IV.	Récupération de charges immobilières (+)	0	0	0
V.	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+)	8.822	8.766	6.525
VI.	Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail (-)	0	0	0
	VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-)	-9.075	-9.447	-6.940
	VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-)	18.567	22.100	12.994
	RESULTAT IMMOBILIER	73.601	71.374	55.444
IX.	Frais techniques (-)	-9	-49	0
X.	Frais commerciaux (-)	-29	-52	-70
XI.	Charges et taxes sur immeubles non loués (-)	-71	-93	-330
	XII. Frais de gestion immobilière (-)	-2.060	-1.886	-1.459
	XIII. Autres charges immobilières (-)	-124	-71	-38
	CHARGES IMMOBILIERES	-2.293	-2.150	-1.897
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	71.308	69.223	53.547
	XIV. Frais généraux de la société (-)	-12.057	-10.681	-6.645
	XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-)	2.024	1.354	2.368
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	61.275	59.896	49.270
	XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-)	0	0	19
	XVII. Résultat sur vente d'autres actifs non financiers (+/-)	0	0	0
	XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-)	23.729	-17.909	71.016
	XIX. Autre résultat sur portefeuille (+/-)	0	0	0
	RESULTAT D'EXPLOITATION	85.005	41.988	120.304
	XX. Revenus financiers (+)	37.096	29.915	11.460
	XXI. Charges d'intérêts nettes (-)	-19.715	-20.481	-17.965
	XXII. Autres charges financières (-)	-88	-82	-182
	XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-)	67.768	68.816	91.938
	RESULTAT FINANCIER	85.061	78.168	85.252
	RESULTAT AVANT IMPOT	170.065	120.156	205.557
	XXV. Impôts des sociétés (-)	1.460	-1.346	-121
	XXVI. Exit tax (-)	0	0	0
	IMPOTS	1.460	-1.346	-121
	RESULTAT NET	171.525	118.810	205.436
	Nombre moyen pondéré d'actions de la période (en EUR x 1 000)	21.006	18.388	16.538
	RESULTAT NET (ordinaire/dilué) PAR ACTION (en EUR)	8,17	6,46	12,42

ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL STATUTAIRE CONDENSE (en EUR x 1 000)	31/12/2024 12 mois	31/12/2023 12 mois	31/12/2022 12 mois
Résultat net	171.525	118.810	205.436
Autres éléments du résultat global	-12.995	15.428	14.928
Eléments repris dans le résultat :	0	0	0
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0
Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie	0	0	0
Eléments non-repris dans le résultat :	-12.995	15.428	14.928
Impact de la variation de la juste valeur des panneaux solaires	-12.995	15.428	14.928
Résultat global	158.531	134.238	220.364
Attribuable aux :
Actionnaires de la société mère	158.531	134.238	220.364
Intérêts minoritaires	0	0	0

Affectation du résultat au 31 décembre 2024

Distribution obligatoire au 31 décembre 2024

	RÉSULTAT A AFFECTER (en EUR x 1 000)	IFRS 31/12/2024	IFRS 31/12/2023	IFRS 31/12/2022
		12 mois	12 mois	12 mois
A.	RESULTAT NET	171.525	118.810	205.436
B.	TRANSFERT AUX / DES RESERVES (-/+)	-85.466	-43.843	-146.226
1.	Transfert à / de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de la juste valeur des biens immobiliers (-/+)	-85.400	-11.870	-92.864
	1a. Exercise	-85.400	-11.870	-92.864
	1b. Exercices antérieurs	0	0	0
	1c. Réalisations sur biens immobililiers	0	0	0
2.	Transfert à / de la réserve des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-/+)	0	0	0
3.	Transfert de la réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés soumis à la comptabilité de couverture au sens d'IFRS (-)	0	0	0
	3a. Exercise	0	0	0
	3b. Exercices antérieurs	0	0	0
4.	Transfert de la réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés soumis à la comptabilité de couverture au sens d'IRFS (+)	0	0	0
	4a. Exercise	0	0	0
	4b. Exercices antérieurs	0	0	0
5.	Transfert à la réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés non soumis à la comptabilité de couverture au sens d'IFRS (-)	2.733	14.043	-58.408
	5a. Exercise	2.733	14.043	-58.408
	5b. Exercices antérieurs	0	0	0
6.	Transfert de la réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés non soumis à la comptabilité de couverture au sens d'IFRS (+)	0	0	0
	6a. Exercise	0	0	0
	6b. Exercices antérieurs	0	0	0
7.	Transfert à / de la réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires (-/+)	0	0	0
8.	Transfert à / de la réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger (-/+)	0	0	0
9.	Transfert à / de la réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (-/+)	0	0	0
	10. Transfert aux / des autres réserves	-2.800	-46.017	5.046
	11. Transfert aux / du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+)	0	0	0
C.	REMUNERATION DU CAPITAL CONFORMEMENT A L'ARTICLE 13	79.693	72.545	55.190
D.	REMUNERATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C	6.366	2.422	4.020

Compte tenu du nombre d'actions de trésorerie à la date du présent rapport financier annuel et au vu des bénéfices EPRA* exceptionnels en 2024, le conseil d'administration de Montea Management NV propose une distribution totale de 86.059 K €, soit un dividende brut de 3,74 € par action.

1, partie 1, section 4 de l'annexe C de l'Arrêté royal relatif aux SIR, distribuer au moins la différence positive entre les montants suivants à titre de rémunération du capital : 80 % du montant déterminé conformément au barème figurant au chapitre III de l'annexe C ; et la réduction nette de l'endettement de la SIR publique au cours de l'exercice.

ARTICLE 13 DISTRIBUTION IMPOSÉE (en EUR x 1 000)

ARTICLE 13 DISTRIBUTION IMPOSÉE (en EUR x 1 000)	IFRS 31/12/2024 12 mois
DIFFÉRENCE POSITIVE (1) - (2)	79.693
80 % du montant défini conformément au schéma figurant au Chapitre III de l'Annexe C (1)	79.693
Résultat corrigé (A) + plus-values nettes (B)	99.616
Résultat corrigé + plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de la distribution imposée (A)	99.616
Résultat net	171.525
+ Amortissements	367
+ Réductions de valeur	416
- Reprises des réductions de valeur	-426
- Reprises de loyers cédés et escomptés	0
+/- Autres éléments non monétaires	-48.536
+/- Résultat sur vente de biens immobiliers	0
+/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers	-23.729
+/- Deferred taxes	0
- Intérêts minoritaires	0
Plus-valus nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de la distribution imposée (B)	0
+/- Plus-values et moins-values réalisées au cours de l'exercise	0
- Plus-values réalisées sur biens immobiliers au cours de l'exercise, exonérées de la distribution imposée sous réserve de leur réinvestissement endéans 4 ans	0
+ Plus-values réalisées sur biens immobiliers, antérieurement exonérées de la distribution imposée et n'ayant pas été réinvesties endéans 4 ans	0
La diminution nette de l'endettement (2)	0
La variation de l'endettement en fonction de la calculation du ratio d'endettement	97.898
Total du passif	106.034
Passifs non courants - instruments de couvertures autorisés	7.780
Passifs non courants - provisions	0
Passifs non courants - passifs d'impôts différés	0
Passifs courants - instruments de couvertures autorisés	0
Passifs courants - provisions	0
Passifs courants - comptes de régularisation	357
Le calcul montre que Montea est tenue de verser un dividende.

ARTICLE 7:212 DU CODE DES SOCIÉTÉS ET ASSOCIATIONS (en EUR x 1 000)	IFRS 31/12/2024 12 mois	IFRS 31/12/2023 12 mois	IFRS 31/12/2022 12 mois
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+)	450.580	394.914	353.244
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+)	570.794	423.586	319.277
Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+) (*)	548.859	463.459	451.589
Réserve de l'impact des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés soumis à la comptabilité de couverture au sens d'IFRS (+/-)	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés non soumis à la comptabilité de couverture au sens d'IFRS (+/-)	26.627	29.360	43.404
Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires (+)	0	0	0
Réserve pour différences de changes liées à la conversion d'activités à l'etranger (+/-)	0	0	0
Réserve d'actions propres	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (+/-)	0	0	0
Réserve pour bénéfices et pertes actuariels des plans de pension à prestations définies (+)	0	0	0
Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger (+)	0	0	0
Réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (+)	0	0	0
Autres réserves (+)	0	0	0
Réserve indisponible en raison des autres éléments du résultat global (+)	20.919	33.913	18.485
Réserve légale (+)	835	835	835
Capitaux propres non distribuables selon l'Article 7:212 du Code des sociétés et associations	1.618.614	1.346.069	1.186.834

Actif net avant distribution des dividendes	1.804.300	1.518.263	1.298.831
Proposition de dividendes	86.059	74.967	59.210
Actif net après distribution des dividendes	1.718.241	1.443.296	1.239.621

Marge après distribution des dividendes	99.627	97.227	52.787

Art. 7:212 du Code belge des sociétés et associations

En tant que société, Montea doit également se conformer à l'article 7:212 du Code belge des sociétés et associations, qui stipule que les distributions de dividendes ne doivent pas avoir pour effet que l'actif net devienne inférieur au montant du capital social et des réserves indisponibles.

Le tableau ci-dessous montre que Montea conservera une marge de 99.627 K € après distribution du dividende proposé de 3,74 € par action. Cette marge restante après distribution de 99.627 K € s'explique par le fait que l'augmentation proportionnelle de l'actif net de la SIR est supérieure à l'augmentation proportionnelle des fonds propres non distribuables (tous deux calculés conformément à l'article 7:212 du Code belge des sociétés et associations).

ÉTAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES (en EUR x 1 000) Capital Primes

ÉTAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES (en EUR x 1 000)	Capital	Primes d'émission	Réserves	Résultat	Capitaux propres
AU 31/12/2022	353.244	319.276	420.874	205.436	1.298.831
Eléments directement reconnus comme capitaux propres	41.670	104.310	15.180	0	161.160
Augmentation de capital	40.907	104.310	0	0	145.217
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux solaires (IAS 16)	0	0	15.428	0	15.428
Actions propres	0	0	0	0	0
Actions propres détenues pour le plan d'options des employés	763	0	-248	0	515
Corrections	0	0	0	0	0
Sous-total	394.914	423.586	436.054	205.436	1.459.990
Dividendes	0	0	-59.230	0	-59.230
Résultat reporté	0	0	205.436	-205.436	0
Résultat de l'exercice	0	0	-1.308	118.810	117.501
AU 31/12/2023	394.914	423.586	580.952	118.810	1.518.262
Eléments directement reconnus comme capitaux propres	55.666	147.208	-13.031	0	189.842
Augmentation de capital	58.570	147.208	0	0	205.778
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement	0	0	0	0	0
Variation positive de la valeur des panneaux solaires (IAS 16)	0	0	-12.995	0	-12.995
Actions propres	0	0	0	0	0
Actions propres détenues pour le plan d'options des employés	-2.904	0	-37	0	-2.941
Corrections	0	0	203	0	203
Sous-total	450.580	570.794	567.921	118.810	1.708.105
Dividendes	0	0	-75.533	0	-75.533
Résultat reporté	0	0	118.810	-118.810	0
Résultat de l'exercice	0	0	0	171.525	171.525
AU 31/12/2024	450.580	570.794	611.401	171.525	1.804.300

État des variations des fonds propres et des réserves statutaires au 31 décembre 2024

Affectation du résultat aux fonds propres

ÉTAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES (en EUR x 1 000)	31/12/2024	Affectation du résultat	Moyens propres avant distribution de dividende mais après affectation du résultat
A. Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+)	450.580	0	450.580
B. Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+)	570.794	0	570.794
C. Réserves	611.401	86.466	696.867
Réserve légale (+)	835		835
Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+) (*)	463.459	85.400	548.859
Réserve de l'impact des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-)	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés soumis à la comptabilité de couverture au sens d'IFRS (+/-)	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés non soumis à la comptabilité de couverture au sens d'IFRS (+/-)	29.360	-2.733	26.627
Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires (+)	0	0	0
Réserve pour différences de changes liées à la conversion d'activités à l'etranger (+/-)	0	0	0
Réserve d'actions propres	0	0	0
Réserve du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (+/-)	0	0	0
Réserve pour bénéfices et pertes actuariels des plans de pension à prestations définies (+)	0	0	0
Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l'étranger (+)	0	0	0
Réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (+)	0	0	0
Autres réserves (+)	390.677	2.800	393.477
Réserve indisponible en raison des autres éléments du résultat global (+)	20.919	0	20.919
Résultats reportés des années précédentes (+/-)	-293.850	0	-293.850
Rendement du capital proposé		86.059	86.059
TOTAL		171.525	1.804.300

Nombre moyen de travailleurs Nombre d'heures effectivement prestées Frais de personnel

AU COURS DE L'EXERCICE	Codes	Total	1. Hommes	2. Femmes
Nombre moyen de travailleurs
Temps plein	1001	21,9	12,3	9,6
Temps partiel	1002	3,0	1,0	2,0
Total en equivalents temps plein (ETP)	1003	24,4	13,1	11,3

Nombre d'heures effectivement prestées
Temps plein	1011	36.512,0	20.841,5	15.670,6
Temps partiel	1012	4.327,5	1.372,0	2.955,5
Total	1013	40.839,5	22.213,5	18.626,0

Frais de personnel
Temps plein	1021	3.947.579
Temps partiel	1022	467.878
Total	1023	4.415.457	2.401.664	2.013.793

Montant des avantages accordés en sus du salaire	1033	42.498	22.993	19.504

AU COURS DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT	Codes	Total	1. Hommes	2. Femmes
Nombre moyen de travailleurs en ETP	1003	22,5	10,6	11,9
Nombre d'heures effectivement prestées	1013	36.469,5	17.350,5	19.119,0
Frais de personnel	1023	3.681.158	1.751.324	1.929.833
Montant des avantages accordés en sus du salaire	1033	38.427	18.039	20.387

État de l'emploi

Employés pour lesquels la société a effectué une déclaration Dimona ou qui sont inscrits au registre général du personnel

À LA DATE DE CLÔTURE DE L'EXERCICE	Codes	1. Temps plein	2. Temps partiel	3. Total en équivalents temps plein
Nombre de travailleurs	105	24	3	26,5
Par type de contrat de travail
Contrat à durée indéterminée	110	24	3	26,5
Contrat à durée déterminée	111
Contrat pour l'execution d'un travail nettement défini	112
Contrat de remplacement	113
Par sexe et niveau d'études
Hommes :	120	12	1	12,8
de niveau primaire	1200
de niveau secondaire	1201	3		3,0
de niveau supérieur non universitaire	1202	3		3,0
de niveau universitaire	1203	6	1	6,8
Femmes :	121	12	2	13,7
de niveau primaire	1210
de niveau secondaire	1211	3	1	3,9
de niveau supérieur non universitaire	1212	4	1	4,8
de niveau universitaire	1213	5		5,0
Par catégorie professionnelle
Personnel de direction	130
Employés	134	24	3	26,5
Ouvriers	132
Autres	133

- Par type de contrat de travail

-

ENTRÉES	Codes	1. Temps plein	3. Total en équivalents temps plein
Nombre de travailleurs pour lesquels la société a introduit une déclaration Dimona ou qui ont été inscrits au registre général du personnel au cours de l'exercice	205	5	5,0
Par type de contrat de travail
Contrat à durée indéterminée	210	5	5,0
Contrat à durée déterminée	211
Contrat pour l'execution d'un travail nettement défini	212
Contrat de remplacement	213

SORTIES	Codes	1. Temps plein	3. Total en équivalents temps plein
Nombre de travailleurs pour lesquels la société a introduit une déclaration Dimona ou qui ont été inscrits au registre général du personnel au cours de l'exercice	305	3	3,0
Par type de contrat de travail
Contrat à durée indéterminée	310	3	3,0
Contrat à durée déterminée	311
Contrat pour l'execution d'un travail nettement défini	312
Contrat de remplacement	313
Par motif de fin de contrat
Pension	340
Chômage avec complément d'entreprise	341
Licenciement	342	2	2,0
Autre motif	343	1	1,0
Dont : le nombre de presonnes qui continuent, au moins à mi-temps, à prester des services au profit de la société comme indépendants	350

AU COURS DE L'EXERCICE	Codes	1. Personnel intérimaire	2. Personnes mises à la disposition de la société
Nombre moyen de personnes occupées	150
Nombre d'heures effectivement prestées	151
Frais pour la société	152

Employés pour lesquels la société a effectué une déclaration Dimona ou qui sont inscrits au registre général du personnel (suite)

Travailleurs intérimaires et personnes mises à la disposition de la société

Tableau de rotation du personnel au cours de l'exercice

9.3.2 Informations financières intermédiaires et autres

Pour les informations financières intermédiaires de la Société, veuillez vous référer aux rapports intermédiaires datés du 31 mars 2024, du 30 juin 2024 et du 30 septembre 2024 qui sont incorporés par référence dans le présent rapport financier annuel.

9.3.3 Audit des informations financières historiques annuelles

Pour l'audit des informations financières historiques annuelles de la Société, veuillez vous référer aux rapports financiers annuels de Montea (en particulier le rapport du Commissaire à l'assemblée générale de Montea NV) pour les exercices 2022 et 2023, qui sont incorporés par référence dans le présent rapport financier annuel.

9.3.5 Politique de dividendes

Conformément à l'article 13 de l'Arrêté royal relatif aux SIR, Montea doit, dans la mesure où le résultat net de l'exercice est positif, après apurement des pertes reportées et après les éventuelles dotations ou prélèvements aux réserves visés au « Point B. Dotations/prélèvements aux réserves » visées au chapitre 1, partie 1, section 4 de l'annexe C de l'Arrêté royal relatif aux SIR, distribuer au moins la différence positive entre les montants suivants à titre de rémunération du capital :

80 % du montant déterminé conformément au barème figurant au chapitre III de l'annexe C ; et
la réduction nette de l'endettement de la SIR publique au cours de l'exercice.

Sur la base des résultats de l'exercice clos le 31 décembre 2024, le conseil d'administration de Montea Management NV proposera la distribution d'un dividende brut de 3,74 € par action lors de l'assemblée générale des actionnaires qui se tiendra le 21 mai
2024. Cela équivaut à un dividende net de 2,62 € par action.
Ce chiffre est stable par rapport au dividende brut par action pour 2023.

Pour la prévision de dividendes pour l'exercice 2025, veuillez vous référer à la section 5.4.8 « Prévisions en matière de dividende » du présent rapport annuel.

9.3.6 Litiges et médiation

Le conseil d'administration de Montea Management NV déclare qu'au cours des douze mois précédant la date du présent rapport financier annuel, il n'y a eu aucune intervention gouvernementale, procédure judiciaire ou procédure d'arbitrage qui pourrait avoir un impact significatif sur la situation financière ou la rentabilité de Montea, et qu'à sa connaissance, il n'y a aucune situation ou aucun fait qui pourrait entraîner de telles interventions gouvernementales, procédures judiciaires ou procédures d'arbitrage.

9.3.7 Changement significatif de la situation financière ou commerciale de Montea

La situation financière ou commerciale de Montea n'a pas changé de manière significative au 31 décembre 2024.

RATIOS CLES (en EUR x 1 000)	31/12/2024	31/12/2023
Résultat EPRA par action1	4,73	4,90
Résultat sur le portefeuille par action1	3,57	2,33
Variations de la juste valeur des instruments financiers par action1	-0,13	-0,76
Résultat net (IFRS) par action1	8,17	6,46
Réultat EPRA par action2	4,29	4,47
Distribution proposée
Dividende brut par action	3,74	3,74
Dividende net par action	2,62	2,62
Nombre moyen pondéré d'actions	21.005.929	18.387.740
Nombre d'actions en circulation en fin de période	23.131.212	20.121.491

	page
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2022
Rapport du commissaire à l'assemblée générale de Montea NV pour l'exercice clos le 31 décembre 2022.	390
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2023
Rapport du commissaire à l'assemblée générale de Montea NV pour l'exercice clos le 31 décembre 2023.	336
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2024
Rapport du commissaire à l'assemblée générale de Montea NV pour l'exercice clos le 31 décembre 2024.	372

9.3.4 Informations financières pro forma

Il n'y a pas eu de changement brut significatif au cours de l'exercice 2024. Il n'est donc pas nécessaire de publier des informations financières pro forma.

⁽¹⁾ La position financière ou commerciale de Montea n'a pas changé de manière significative au 31 décembre 2023. (2) Basé sur le nombre d'actions en circulation à la date du bilan.

-

10.1 EPRA1 304 10.2 Détail du calcul des Indicateurs Alternatifs de Performance 348 10.3 Rapport immobilier 352 10.4 Rapports d'évaluation 360 10.5 Index du contenu GRI 380 10.6 Approche & scope 382 10.7 Chiffres clés et objectifs - durabilité 384

DIX CHAPITRE DIX CHAPITRE DIX CHAPITRE DIX CHAPITRE DIX CHAPITRE DIX CHAPITRE DIX

10.1 EPRA1

L'EPRA (« European Public Real Estate Association ») représente le secteur immobilier coté en Europe, avec plus de 290 membres et plus de 840 milliards d'euros d'actifs immobiliers. Ses indicateurs servent de référence mondiale et constituent le principal indice d'investissement pour l'immobilier coté, regroupant plus de 100 entreprises. Les critères d'inclusion de ces indicateurs sont consultables sur le site web de l'EPRA (www.epra.com). Montea fait partie de l'indice EPRA européen et belge depuis septembre 2018.

L'EPRA propose également des recommandations en matière de reporting et de définition des principaux indicateurs de

performance financière et de durabilité pour les sociétés immobilières cotées. Ces recommandations sont réunies dans les « Best Practices Recommendations Guidelines », disponibles sur le site web de l'EPRA. Montea adopte la majorité des indicateurs de performance EPRA afin d'améliorer la qualité du reporting, la standardisation et la comparabilité pour les investisseurs.

10.1.1 Reporting financier : Tableaux EPRA BPR

Tableau récapitulatif - Indicateurs de performance EPRA :

		31/12/2024	31/12/2023
Bénéfices EPRA*	€/action	4,73	4,90
EPRA Net Tangible Assets*	€/action	77,63	74,38
EPRA Net Reinstatement Value*	€/action	85,36	81,50
EPRA Net Disposal Value*	€/action	76,02	72,22
EPRA Loan to value*	%	34,8	33,5
EPRA Net Initial Yield*	%	5,06	5,06
EPRA "Topped-up" Net Initial Yield*	%	5,06	5,06
Taux de vacance EPRA*	%	0,2	0,0
Ratio de coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)*	%	11,4	11,8
Ratio de coûts EPRA (hors frais directs de vacance)*	%	11,2	11,7

(en EUR x 1.000)	31/12/2024	31/12/2023
Résultat net	171.525	118.810
Changements pour le calcul des bénéfices EPRA*
A l'exclusion de :
I) Variations de la juste valeur des immeubles de placement et les biens immobiliers destinés à la vente	-85.400	-11.571
II) Résultat sur la vente d'immeubles de placement	-	-
VI) Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	2.733	14.043
VIII) Impôts différés liés aux modifications de l'EPRA	10.401	-30.974
X) Intérêts minoritaires liés aux ajustements ci-dessus	-	-298
Bénéfices EPRA*	99.260	90.010
Nombre moyen pondéré d'actions	21.005.929	18.387.740
Résultat EPRA par action (€/action)	4,73	4,90

Résultat EPRA* – Bénéfice EPRA par action

Définition :

Le résultat EPRA* est le résultat net (après prise en compte du résultat d'exploitation mais avant le résultat du portefeuille*, moins les résultats financiers et l'impôt sur les sociétés, hors impôts différés), moins les variations de la juste valeur des investissements immobiliers et des biens immobiliers destinés à la vente, moins le résultat de la vente d'immeubles de placement, plus les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. Les bénéfices EPRA par action sont le résultat EPRA* divisés par le nombre moyen pondéré d'actions pour l'exercice comptable.

Objet :

Le résultat EPRA* mesure la rentabilité opérationnelle de l'entreprise après le résultat financier et après l'imposition du résultat d'exploitation. Il s'agit d'une mesure importante du résultat d'exploitation sous-jacent généré par une entreprise grâce à la location de biens immobiliers. Il indique dans quelle mesure les paiements de dividendes actuels sont justifiés par les bénéfices réalisés. Le résultat EPRA par action mesure le résultat net des activités de base par action.

Calcul :

Ensemble de données

Les mesures de performance alternatives (APM) utilisées par Montea, y compris les indicateurs de performance EPRA, sont indiquées dans cette publication par un astérisque (*), conformément aux lignes directrices émises par l'ESMA (European Securities and Markets Authority), informant ainsi le lecteur que la définition se réfère à un APM. Les indicateurs de performance définis par les règles IFRS ou par la loi, ainsi que ceux qui ne sont pas basés sur les rubriques du bilan ou du compte de résultat, ne sont pas considérés comme des APM. Le calcul détaillé des indicateurs de performance EPRA et des autres APM utilisés par Montea est présenté dans ce chapitre du rapport annuel (sections 10.1 et 10.2).

(1) Le commissaire aux comptes a procédé à un examen (ISRE 2410) des indicateurs présentés dans cette section. La publication de ces données n'est pas requise par la réglementation des RREC et n'est pas soumise à un contrôle des autorités publiques.

EPRA NAV – EPRA NAV par action

Les indicateurs EPRA NAV sont obtenus en ajustant la valeur NAV IFRS de manière à fournir aux parties prenantes les informations les plus pertinentes sur la juste valeur des actifs et des passifs. Les indicateurs EPRA NAV par action sont calculés sur la base du nombre d'actions en circulation à la date du bilan. Les trois indicateurs EPRA NAV sont calculés sur la base des scénarios suivants :

NRV* (Net Reinstatement Value ou Valeur nette de reconstitution) :

elle repose sur l'hypothèse que les entités ne vendent jamais d'actifs et vise à refléter la valeur nécessaire à la reconstruction de l'entité. L'objectif de cet indicateur est de refléter ce qui serait nécessaire pour recréer l'entreprise sur les marchés d'investissement sur la base du capital et de la structure de financement actuels, en tenant compte des droits de mutation immobiliers.

NTA* (Net Tangible Assets ou Actifs corporels nets) :

cet indicateur suppose que les entités achètent et vendent des actifs, réalisant ainsi certains niveaux d'imposition différée. Il s'agit de la NAV ajustée pour inclure les propriétés et autres investissements à long terme à leur juste valeur et pour exclure certains éléments qui ne devraient pas être figés dans un business model d'immobilier de placement à long terme. La NTA EPRA par action est la NTA EPRA divisée par le nombre d'actions en circulation à la date du bilan.

NDV* (Net Disposal Value ou Valeur nette de cession) :

fournit au lecteur un scénario de vente des actifs de l'entreprise conduisant à la réalisation d'impôts différés, d'instruments financiers et de certains autres ajustements pour la totalité de leur passif. Ce scénario suppose que l'entreprise vende les actifs, ce qui entraîne la réalisation d'impôts différés et la liquidation de la dette et des instruments financiers. Cette NAV ne doit pas être considérée comme une NAV de liquidation, car la juste valeur n'est souvent pas égale à la valeur de liquidation.

La NDV EPRA par action est la NDV EPRA divisée par le nombre d'actions en circulation à la date du bilan.

		31/12/2024			31/12/2023
(en EUR x 1.000)				EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
IFRS NAV attribuable aux actionnaires de la société mère	1.804.300	1.804.300	1.804.300	1.518.263	1.518.263	1.518.263
IFRS NAV par action (€/action)	78,42	78,42	78,42	75,74	75,74	75,74
NAV diluée à la juste valeur	1.804.300	1.804.300	1.804.300	1.518.263	1.518.263	1.518.263
A l'exclusion de :
V) Impôts différés liés à la réévaluation des immeubles de placement	15.576	15.576	-	5.175	5.175	-
VI) Juste valeur des instruments financiers	-23.597	-23.597	-	-26.330	-26.330	-
VIII.b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS	-	-666	-		-548	-
A ajouter :
IX) Juste valeur des dettes financières à taux fixe	-	-	-45.957	-	-	-65.075
XI) Droits de mutation (Real estate transfer tax)	178.314	-	-	142.708	-	-
NAV	1.974.593	1.795.613	1.758.343	1.639.817	1.496.560	1.453.188
Nombre d'actions en circulation à la fin de la période	23.131.212	23.131.212	23.131.212	20.121.491	20.121.491	20.121.491
NAV par action (€/action)	85,36	77,63	76,02	81,50	74,38	72,22

EPRA NIY* (Net Initial Yield ou Rendement initial net) et EPRA NIY « complété »

Définition :

L'EPRA NIY* est le revenu locatif annualisé basé sur les loyers en liquide à la date du bilan, moins les frais d'exploitation non récupérables, divisé par la valeur de marché du bien immobilier, plus les frais d'acquisition (estimés). L'EPRA NIY « complété » (topped-up)* intègre un ajustement de l'EPRA NIY* pour prendre en compte l'expiration des périodes de franchise de loyer (ou d'autres mesures d'accompagnement locatif non expirées telles que les loyers réduits ou les loyers échelonnés).

Objet :

Introduire une référence comparable pour la valorisation des portefeuilles en Europe.

Calcul :

EPRA NIY* (en EUR x 1.000)		31/12/2024	31/12/2023
Immeubles de placement – pleine propriété		2.694.056	2.200.841
Immeubles de placement – participation des JV / Fonds		-	-
Actifs détenus en vue de la vente		-	-
Moins projets de développement		-316.666	-113.707
Portefeuille immobilier achevé		2.377.390	2.087.133
Provision pour frais d'acquisition estimés		151.347	134.908
Valeur d'investissement du portefeuille immobilier achevé	B	2.528.736	2.222.043
Revenus locatifs encaissés au comptant annualisés		134.595	118.416
Coûts immobiliers (incl. concessions)		-6.602	-6.088
Loyers nets annualisés	B	127.993	112.328
Gratuités ou autre 'lease incentives'		-	102
"topped-up" loyers nets annualisés	C	127.993	112.430
EPRA NIY*	A/B	5,06 %	5,06 %
EPRA "topped-up" NIY*	C/B	5,06 %	5,06 %

Taux de vacance EPRA*

Définition :

Le taux de vacance EPRA* correspond au reste vacant du taux d'occupation, mais le taux d'occupation utilisé par Montea est calculé sur base des mètres carrés, tandis que le taux de vacance EPRA* est calculé sur base de la valeur locative estimée.

Objet :

Le taux de vacance EPRA* mesure le taux de vacance en fonction de la valeur locative estimée, sans tenir compte des mètres carrés non louables destinés à être redéveloppés, ni des réserves foncières.

		31/12/2024	31/12/2023
(en EUR x 1.000)	(A) Valeur locative estimé (ERV) pour les surfaces vacantes	(B) Valeur locative estimé (ERV) du portefeuille	(A/B) Taux de vacance EPRA (%)	(A) Valeur locative estimé (ERV) pour les surfaces vacantes	(B) Valeur locative estimé (ERV) du portefeuille	(A/B) Taux de vacance EPRA (%)
Belgique	-	58.281	0,0	-	52.669	0,0
France	258	22.767	1,1	-	13.884	0,0
Pays-Bas	-	54.312	0,0	-	44.987	0,0
Allemagne	-	4.558	0,0	-	-	0,0
Total	258	139.919	0,2	-	111.540	0,0

Calcul :

Au 31 décembre 2024, le taux d'occupation était de 99,9 % - par rapport à 100 % à fin 2023. L'espace vacant, très limité, se trouve au Mesnil-Amelot (France) et était auparavant loué à Espace Phone. Le taux d'occupation constamment élevé, supérieur à 99 % depuis 2018, témoigne de la qualité et des emplacements prime offerts par le portefeuille immobilier de Montea.

Tous les marchés de Montea font face à une pénurie de biens logistiques, notamment d'installations de haute qualité situées sur des emplacements prime, qui forment le pilier central de l'ensemble de notre portefeuille. Le taux d'occupation devrait demeurer élevé sur tous les sites, toute vacance étant prévue comme temporaire.

			31/12/2024						31/12/2023
EPRA LTV* (en EUR x 1.000)	CONSOLIDATION PROPORTIONNELLE					CONSOLIDATION PROPORTIONNELLE
	Groupe (publié)	Part dans les joint ventures	Part dans sociétés associées matérielles	Intérêts minoritaires	Combiné		Groupe (publié)	Part dans les joint ventures	Part dans sociétés associées matérielles	Intérêts minoritaires	Combiné
Inclure
Crédits des institutions financières	259.764				259.764		138.008				138.008
Effets de commerce	0				0		0				0
Instruments de dette hybrides (y compris les convertibles, les actions préférentielles, les options, les perpétuelles)	0				0		0				0
Obligations	663.030				663.030		662.739				662.739
Dérivés sur devises étrangères	0				0		0				0
Dettes (commerciales) nettes	30.845				30.845		21.998			-341	21.657
Immeubles à usage propre (dettes)	1.167				1.167		813				813
Comptes courants (attributs de capitaux propres)	0				0		0				0
A l'exclusion de
Trésorerie et équivalents de trésorerie	-13.139				-13.139		-87.604			2	-87.602
Passif net A	941.666	0	0	0	941.666		735.955	0	0	-340	735.616
Inclure
Immeubles à usage propre	3.008				3.008		2.122				2.122
Immeubles de placement à la juste valeur	2.376.800				2.376.800		2.087.875			-4.795	2.083.080
Immeubles de placement détenus en vue de la vente	5.541				5.541		0				0
Immeubles de placement en construction	316.666				316.666		113.707			-1.348	112.359
Actifs incorporels	666				666		548				548
Créances (commerciales) nettes	0				0		0				0
Actifs financiers	0				0		0				0
Valeur totale du portefeuille B	2.702.681	0	0	0	2.702.681		2.204.252	0	0	-6.143	2.198.109
LTV* A/B	34,8 %	-	-	-	34,8 %		33,4 %	-	-	-	33,5 %

EPRA LTV*

Définition :

L'EPRA LTV* est calculé en divisant la dette nette par la valeur totale du bien (panneaux solaires inclus).

Objet :

L'EPRA LTV* est une mesure clé pour déterminer le pourcentage de la dette par rapport à la valeur évaluée des biens immobiliers.

Calcul :

Ratio de coût EPRA*

Définition :

Le ratio de coût EPRA* est calculé en divisant les frais administratifs et d'exploitation (comprenant ou non les coûts directs de vacance) par le revenu locatif brut.

Objet :

Les ratios de coûts EPRA* sont destinés à fournir une base cohérente sur laquelle les entreprises peuvent, le cas échéant, fournir davantage d'informations sur les coûts. Il s'agit d'une mesure clé qui permet de mesurer de manière significative l'évolution des coûts d'exploitation d'une entreprise.

RATIO DE COÛT EPRA* (en EUR x 1.000)	31/12/2024	31/12/2023
I. Charges d'exploitation & administration (IFRS)	14.550	14.276
III. Frais de gestion hors élément de profit réel/estimé	-642	-527
Coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)* A	13.908	13.749
IX. Frais directs de vacance	-227	-137
Coûts EPRA (hors frais directs de vacance)* B	13.681	13.612
X. Revenus locatifs bruts moins loyers fonciers - IFRS	122.104	116.328
Revenus locatifs bruts C	122.104	116.328
Ratio des coûts EPRA (frais directs de vacance inclus)* A/C	11,4 %	11,8 %
Ratio des coûts EPRA (hors frais directs de vacance)* B/C	11,2 %	11,7 %

Diversification sectorielle (en EUR x 1.000)	BE	FR	NL	DE	31/12/2024
Logistique de tiers	26.093	12.622	17.866	1.922	58.503
Construction/Industrie	6.470	2.080	8.800	1.419	18.769
Alimentation & boissons	4.062	2.112	10.864	1.588	18.625
Automobile	4.945	1.092	1.307	645	7.989
Secteur pharmaceutique et médical	3.561	417	5.030	0	9.008
Vente au détail	4.744	2.122	3.875	0	10.741
Autres	4.103	807	13	6	4.930
Inoccupation	0	0	0	0	0
Total revenus locatifs	53.977	21.252	47.755	5.580	128.564

		BE	FR	NL	DE	31/12/2024
Surficie locative	m 2	951.695	292.508	788.546	99.495	2.132.243
Loyer moyen / m²	€/m 2	56,7	72,7	60,6	56,1	60,3
Loyers contractuels annualisés	K€	53.977	21.252	47.755	5.580	128.564
Valeur locative estimée (ERV)	K€	58.281	22.767	54.312	4.558	139.919
Loyers nets	K€	50.955	14.005	44.086	5.182	114.229
Juste Valeur - Immeubles	K€	1.027.760	389.458	898.776	89.184	2.405.178
Juste Valeur - Panneaux Solaires	K€	43.550	3.114	24.287	0	70.950
Taux de vacance EPRA (basé sur ERV)	%	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Durée moyenne jusqu'à la première possibilité de résiliation	Y	5,1	5,4	7,4	3,8	5,9
Durée moyenne jusqu'à la fin	Y	6,4	6,9	7,8	3,8	6,9

Secteur pharmaceutique et médical	3.561	417	5.030
Vente au détail	4.744	2.122	3.875
Autres	4.103	807	13
Inoccupation	0	0	0





Alimentation & boissons
Automobile	9	5
Secteur pharmaceutique et médical	7	2	11
Vente au détail	9	10	8
Autres	8	4	0
Inoccupation	0	0	0

Immeubles de placement - Informations sur les loyers et la valeur de marché

Aperçu des principaux indicateurs opérationnels du portefeuille immobilier par pays :

Aperçu de la répartition des loyers par pays et par secteur d'activité des locataires :

Diversification sectorielle (%)	BE	FR	NL	DE	31/12/2024
Logistique de tiers	48	59	37	34	46
Construction/Industrie	12	10	18	25	15
Alimentation & boissons	8	10	23	28	14
Automobile	9	5	3	12	6
Secteur pharmaceutique et médical	7	2	11	0	7
Vente au détail	9	10	8	0	8
Autres	8	4	0	0	4
Inoccupation	0	0	0	0	0
Total revenus locatifs	100	100	100	100	100

Aperçu des principaux locataires du portefeuille et de leur part dans le total des loyers :

	Locataire	Loyer annuel actuel
	1. Jacky Perrenot	[>4,5 M €]
	2. Amazon	[>4,5 M €]
	3. A-WARE Group	[4 - 4,5 M €]
	4. DHL aviation	[3,5 - 4 M €]
	5. Lekkerland	[3 - 3,5 M €]
	6. Doc Morris	[3 - 3,5 M €]
	7. PostNL Real Estate	[3 - 3,5 M €]
8. GVT		[3 - 3,5 M €]
	9. HBM Machines	[2,5 - 3 M €]
	10. DHL Global Forwarding	[2 - 2,5 M €]
	11. Decathlon	[2 - 2,5 M €]
	12. BELRON - Carglass	[2 - 2,5 M €]
	13. Bakkersland	[2 - 2,5 M € ]
	Locataires > 2 M €	46.311	36 %
	Locataires < 2 M €	82.253	64 %
	Total	128.564	100 %

Calcul :

Le ratio des coûts EPRA* reflète les dépenses d'exploitation, après déduction des coûts administratifs et opérationnels capitalisés conformément aux normes IFRS, pour un montant de 3,8 millions d'euros. Ces coûts capitalisés concernent principalement les frais de personnel interne des employés directement impliqués dans le développement du portefeuille immobilier.

Aperçu des plus grands immeubles de placement du portefeuille d'investissement, classés selon leur valeur de marché :

		Location	Locataires		Juste Valeur Surface Locative (m²)		Type de propriété Type de propriété	% de propriété	Forme de propriété		Année d'acquisition Année de construction / redéveloppement
1.	BE	Vorst Humaniteitslaan	- Options België NV - Sligro-MFS Belgium NV - Delhaize Belgium	> 50 M€	38.131	Multi-locataire	Logistique	100 %	Pleine propriété	2008	2015 - 2016 2024
2.	NL	Waddinxveen Louis Dobbelmannweg	Lekkerland	> 50 M€	67.997	Locataire unique	Logistique	100 %	Pleine propriété	2024	2024
3.	NL	Waddinxveen Logistiek Park A12	HBM Machines B.V.	> 50 M€	48.703	Locataire unique	Logistique	100 %	Pleine propriété	2022	2022
4.	NL	Aalsmeer Japanlaan & Thailandlaan	Borgesius Aalsmeer B.V. Dobbe Transport	> 50 M€	42.734	Multi-locataire	Logistique	100 %	Pleine propriété	2017	2016 - 2017
5.	NL	Heerlen Business park Aventis	Doc Morris	> 50 M€	42.451	Locataire unique	Logistique	100 %	Pleine propriété	2015	2019
6.	BE	Willebroek De Hulst	Decathlon	> 50 M€	67.480	Locataire unique	Logistique	100 %	Pleine propriété	2017	2017
7.	DE	Hamburg Volhöfner Weiden	- Fruitwork Dienstleistungs Center - Bolloré Logistics Warehousing Germany - IGS Paraffin Logistics - Panex World Depot - Darguner Brauerei	30 < x < 50 M€	63.530	Multi-locataire	Logistique	100 %	Pleine propriété	2024	NVT
8.	BE	Antwerpen Blue Gate	Amazon Transport Belgium NV	30 < x < 50 M€	19.247	Locataire unique	Logistique	100 %	Pleine propriété	2022	2022
9.	BE	Zaventem Brucargo	DHL Aviation	30 < x < 50 M€	64.969	Locataire unique	Logistique	100 %	Long Term superficies	2017	2016
10.	BE	Tongeren III Mammoetstraat	- C-Living - Baywa	30 < x < 50 M€	54.042	Multi-locataire	Logistique	100 %	Pleine propriété	2022	2023

Projets en développement

Aperçu des principaux indicateurs opérationnels des projets en développement, par pays et par projet individuel :

	Pays Site & Lieu	Frais de développement jusqu'au 31/12/2024	Réévaluation (K€)	31/12/2023 (K€)	Coûts estimés à l'achèvement (K€)	Valeur à l'achèvement (K€)	Date prévue d'achèvement	Status	Type de construction	% de propriété	Pré-loué (%)	Total (m²)	Terrain non construit (m²)	ERV à l'achèvement (K€)
BE	Lummen	8.708	3.375	12.084	20.037	32.121	Inconnu	Commercialisation	Logistique	100 %		32.000	55.000	1.750 - 2.250
BE	Halle	11.654	1.108	12.762	21.797	34.559	Inconnu	Commercialisation	Logistique	100 %		31.000	55.000	1.750 - 2.250
BE	Zellik	11.465	0	11.465	9.791	21.256	Inconnu	Autorisation en cours de demande	Logistique	100 %	100 %	14.000	36.000	1.250 - 1.750
BE	Tongeren - IIB	11.985	594	12.579	32.483	45.062	Inconnu	Commercialisation	Logistique	100 %		59.000	95.000	2.750 - 3.250
BE	Tongeren III	9.487	-922	8.565	27.312	35.878	Inconnu	Commercialisation	Logistique	100 %		40.000	66.000	2.750 - 3.250
BE	Tongeren III - Unit 3	9.190	3.107	12.296	0	12.296	2024	Achevé	Logistique	100 %	100 %	14.000	23.000	250 - 750
BE	Grimbergen	10.584	-419	10.165	21.152	31.318	Inconnu	Commercialisation	Logistique	50 %		30.000	57.000	1.750 - 2.250
BE	Blue Gate (Montea)	21.383	1.143	22.526	0	22.526	2024	Achevé	Logistique	100 %	100 %	16.000	26.000	1.250 - 1.750
BE	Aalst	6.297	2.502	8.799	3.585	12.384	2025	En développement	Logistique	100 %	100 %	9.000	14.000	250 - 750
BE	Panneaux Solaires	1.591		1.591	1.645	3.236	2025	En développement	n.a	100 %	n.a	n.a		n.a
BE	BESS	7.028		7.028	10.219	17.247	2025	En développement	n.a	100 %	n.a	n.a		n.a
BE		109.371	10.488	119.859	148.022	267.882						245.000	427.000	12.500 - 14.750
NL	Tiel	84.596	5.039	89.636	19.564	109.199	2025	En développement	Logistique	100 %	100 %	91.000	183.000	5.750 - 6.250
NL	Tiel - Midden	31.531	3.783	35.314	43.771	79.085	Inconnu	Autorisation en cours de demande	Logistique	100 %		69.000	118.000	4.750 - 5.250
NL	Tiel - Zuid	15.724	2.068	17.791	15.178	32.969	Inconnu	Commercialisation	Logistique	100 %		25.000	45.000	1.750 - 2.250
NL	Born	21.271	4.786	26.056	42.104	68.161	Inconnu	Commercialisation	Logistique	100 %		67.000	89.000	4.250 - 4.750
NL	Amsterdam - Blond	8.965	194	9.159	4.048	13.207	2025	En développement	Logistique	100 %	100 %	7.000	11.000	250 - 750
NL	Tiel - Infrastructuur	850	4.362	5.212	0	5.212	Inconnu	n.a	n.a	100 %	n.a	n.a	n.a	n.a
NL	Panneaux Solaires	67		67	0	67	Inconnu	n.a	n.a	100 %	n.a	n.a	n.a	n.a
NL		163.003	20.232	183.235	124.664	307.900						259.000	446.000	3.000 - 3.500
FR	Senlis	6.745	-315	6.430	Inconnu	6.430	Inconnu	Autorisation en cours de demande	Logistique	100 %		Inconnu	170.000	Inconnu
FR	St Priest - Renault Truck	7.778	-636	7.142	Inconnu	7.142	Inconnu	Autorisation en cours de demande	Logistique	100 %		Inconnu	70.000	Inconnu
FR	Panneaux Solaires	0		0			n.a		n.a	100 %	n.a		n.a	n.a
FR		14.523	-951	13.571	0	6.430						0	240.000	Onbekend
	TOTAL	286.897	29.769	316.666	272.687	582.211						504.000	1.113.000	15.500 - 18.250

Immeubles de placement - Croissance à périmètre constant des revenus locatifs IFRS.

	LIKE-FOR-LIKE
(en EUR x 1.000)	LOYER 31/12/2023	(location de) Vide locatif	Nouvelle	vacance Re-négociation	Indexation	Autre	Nouveau site	Indexation	Site vendu	Autre	LOYER 31/12/2024
Belgique	43.733	278	-204	397	1.132	10					45.347
France	12.012	68	-436	13	533	37					12.228
Pays-Bas	38.874	131	0	0	1.265	0					40.270
Allemagne	1.998	0	0	0	66	0					2.064
LIKE-FOR-LIKE	96.617	477	-639	410	2.996	48	0	0	0	0	99.909
Belgique	1.668						4.072	0	-271	31	5.500
France	686						1.697	0	-461	0	1.923
Pays-Bas	5.199						-2.112	0	0	0	3.087
Allemagne	0						3.186	0	0	0	3.186
NON COMPARABLE	7.553						6.844	0	-732	31	13.696
TOTAL	104.170	477	-639	410	2.996	48	6.844	0	-732	31	113.605
	Like-for-Like variation de l'année			3.292
Belgique	45,3 %	0,3 %	-0,2 %	0,4 %	1,2 %	0,0 %					46,9 %
France	12,4 %	0,1 %	-0,5 %	0,0 %	0,6 %	0,0 %					12,7 %
Pays-Bas	40,2 %	0,1 %	0,0 %	0,0 %	1,3 %	0,0 %					41,7 %
Allemagne	2,1 %	0,0 %	0,0 %	0,0 %	0,1 %	0,0 %					2,1 %
LIKE-FOR-LIKE	100 %	0,5 %	-0,7 %	0,4 %	3,1 %	0,0 %					103,4 %
	Like-for-Like variation de l'année			3,4 %

Remarque :

Un bien immobilier ayant fait partie du portefeuille d'investissement durant les deux dernières années complètes (du 01/01/2023 au 31/12/2024) est considéré comme pleinement comparable sur cette période de deux ans. Le regroupement des biens remplissant cette condition est intégré dans l'analyse à périmètre constant. Tous les autres biens sont exclus de cette comparaison.

Le périmètre retenu est identique à celui utilisé pour le Tableau de variation des actifs d'investissement (voir ci-dessous).

		LIKE-FOR-LIKE		NON COMPARABLE
(en EUR x 1.000)	Investment assets 31/12/2023	CAPEX	Réévaluation	Acquisitions	Ventes	Transfert de/vers développement de projet	CAPEX	Réévaluation	Investment assets 31/12/2024
Belgique	820.393	4.836	4.395						829.623
France	241.305	1.731	-1.800						241.236
Pays-Bas	760.767	1.244	34.863						796.873
Allemagne	30.972	44	35						31.050
LIKE-FOR-LIKE	1.853.436	7.854	37.492						1.898.782
Belgique	50.643			24.063	0	40.470	137	3.731	119.045
France	0			150.639	0	0	0	-2.389	148.250
Pays-Bas	101.677			27.940	0	-44.250	0	9.612	94.980
Allemagne	0			48.968	0	0	604	21	49.593
NON COMPARABLE	152.320			251.610	0	-3.780	741	10.975	411.868
TOTAL	2.005.757	7.854	37.492	251.610	0	-3.780	741	10.975	2.310.650
	Like-for-Like variation de l'année	45.346
Belgique	40,9 %	0,2 %	0,2 %						41,4 %
France	12,0 %	0,1 %	-0,1 %						12,0 %
Pays-Bas	37,9 %	0,1 %	1,7 %						39,7 %
Allemagne	1,5 %	0,0 %	0,0 %						1,5 %
LIKE-FOR-LIKE	92,4 %	0,4 %	1,9 %						94,7 %
Belgique	2,5 %			1,2 %	0,0 %	2,0 %	0,0 %	0,2 %	5,9 %
France	0,0 %			7,5 %	0,0 %	0,0 %	0,0 %	-0,1 %	7,4 %
Pays-Bas	5,1 %			1,4 %	0,0 %	-2,2 %	0,0 %	0,5 %	4,7 %
Allemagne	0,0 %			2,4 %	0,0 %	0,0 %	0,0 %	0,0 %	2,5 %
NON COMPARABLE	7,6 %			12,5 %	0,0 %	-0,2 %	0,0 %	0,5 %	20,5 %
TOTAL	100,0 %	0,4 %	1,9 %	12,5 %	0,0 %	-0,2 %	0,0 %	0,5 %	115,2 %
Like-for-Like variation de l'année		2,3 %

Immeubles de placement - Tableau de variation des actifs d'investissement

Remarque :

l'analyse à périmètre constant. Tous les autres biens sont exclus de cette comparaison. Nous soulignons que ce tableau ne reprend que les investissements permanents, tandis que le tableau CAPEX (voir ci-dessous) inclut également les concessions, les panneaux solaires et les développements.

Immeubles de placement - Informations sur l'évaluation

Analyse – Durée résiduelle jusqu'à la première option de résiliation de bail

Analyse – Durée résiduelle jusqu'à l'expiration du bail

ANALYSE DUREE RESTANTE - 1ÈRE BREAK	BE	FR	NL	DE	TOTAL
Durée moyenne restante - 1ère break	5,1	5,4	7,4	3,8	5,9
Current Rent qui expire dans la première année	3.301	2.605	242	0	6.148
Current Rent qui expire dans la deuxième année	10.503	4.730	1.462	612	17.307
Current Rent qui expire entre la 3e et la 5e année	20.491	3.658	12.959	4.968	42.076
Current Rent qui expire après la 5e année	19.683	10.258	33.092	0	63.033
TOTAL	53.977	21.252	47.755	5.580	128.564
Current Rent qui expire dans la première année	2,6	2,0	0,2	0,0	4,8
Current Rent qui expire dans la deuxième année	8,2	3,7	1,1	0,5	13,5
Current Rent qui expire entre la 3e et la 5e année	15,9	2,8	10,1	3,9	32,7
Current Rent qui expire après la 5e année	15,3	8,0	25,7	0,0	49,0
TOTAL	42,0	16,5	37,1	4,3	100,0

Current Rent 1ère break Current Rent qui expire entre la 3e et la 5e Current Rent qui expire après la 5e Current Rent qui expire entre la 3e et la 5e Current Rent qui expire après la 5e

Current Rent fin du contrat

ANALYSE DUREE RESTANTE - FIN	BE	FR	NL	DE	TOTAL
Durée moyenne restante - fin du contrat	6,4	6,9	7,8	3,8	6,9
Current Rent qui expire dans la première année	3.206	1.474	242	0	4.922
Current Rent qui expire dans la deuxième année	5.141	1.717	1.462	612	8.933
Current Rent qui expire entre la 3e et la 5e année	11.555	4.299	11.768	4.968	32.589
Current Rent qui expire après la 5e année	34.075	13.762	34.283	0	82.120
TOTAL	53.977	21.252	47.755	5.580	128.564
Current Rent qui expire dans la première année	2,5	1,1	0,2	0,0	3,8
Current Rent qui expire dans la deuxième année	4,0	1,3	1,1	0,5	6,9
Current Rent qui expire entre la 3e et la 5e année	9,0	3,3	9,2	3,9	25,3
Current Rent qui expire après la 5e année	26,5	10,7	26,7	0,0	63,9
TOTAL	42,0	16,5	37,1	4,3	100,0

		31/12/2024
Immeubles de placement (en EUR x 1.000)	Juste valeur	Augmentation/ (diminution) de la juste valeur	EPRA NIY* (%)
SEGMENT
Belgique	948.684	77.647	5,2 %
France	389.458	148.153	5,2 %
Pays-Bas	891.848	29.403	4,8 %
Allemagne	80.660	49.688	5,6 %
Total des investissements immobiliers disponibles à la location	2.310.650	304.892	5,06 %
RAPPROCHEMENT AVEC LE BILAN IFRS CONSOLIDÉ
Développements de projets	316.666
Droit d'usage de la concession	94.528
Biens immobiliers	3.749
Total des investissements immobiliers dans le bilan IFRS consolidé	2.725.593

Des informations complémentaires sur l'évaluation

des immeubles de placement figurent à la note

39 « Hiérarchie des justes valeurs ».

Analyse – EPRA CAPEX

Montea a investi 440,7 millions d'euros dans son portefeuille immobilier en 2024. Le tableau ci-dessus reprend les investissements liés à : i) l'acquisition de nouveaux terrains et biens immobiliers, ii) les développements fonciers et immobiliers en cours, iii) les désinvestissements, iv) les investissements dans le portefeuille immobilier existant, et v) les intérêts capitalisés. Les investissements dans le portefeuille existant sont ensuite détaillés comme suit : iv.a) dépenses destinées à augmenter la surface locative, iv.b) dépenses visant à améliorer la surface locative existante sans en accroître la superficie, iv.c) dépenses liées aux incitations accordées aux locataires.

Nous soulignons également que ce tableau inclut, en plus des investissements permanents, les concessions, les panneaux solaires et les développements. La Note 20 « Immeubles de placement » fournit un aperçu détaillé de la répartition de ces investissements. Les projets en développement et les investissements (hors développements achevés) totalisent 440,7 millions d'euros.

	31/12/2024
	Group (excl. Joint Ventures)						Group (excl. Joint Ventures)
(en EUR x 1.000)	BE	FR	NL	DE	Joint Ventures (part proportionnelle)	Total group	BE	FR	NL	DE	Joint Ventures (part proportionnelle)	Total group
I. Investissements	26.698	150.639	27.940	60.929	-	266.206	7.606	-	28	-	-	7.634
II. Développement	72.299	2.256	79.772	-	-	154.327	42.278	507	9.088	-	-	51.872
III. Désinvestissements	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
IV. Immeubles de placement	6.923	1.740	518	576	-	9.757	1.448	3.681	10.523	158	-	15.809
IV.a) Superficie locatif supplémentaire	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
IV.b) Pas de superficie locatif supplémentaire	6.923	1.740	518	576	-	9.757	1.448	3.681	10.523	158	-	15.809
IV.c) Incitatifs aux locataires	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
IV.d) Autres types de dépenses significatives non affectées	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
V. Intérêts capitalisés	4.649	736	5.095	-	-	10.480	3.268	486	571	-	-	4.325
TOTAL CAPEX	110.569	155.371	113.326	61.505	-	440.770	54.599	4.674	20.210	158	-	79.641

	ENVIRONMENTAL					MONTEA PORTFOLIO
Impact					Absolute performance (Abs)			Like-for-Like property type (LfL)
area	Indicator	EPRA code	Unit of measure		2023	2024	2023	2024	Evolution	Notes
			kWh	Total landlord-obtained electricity	9.179.641	10.464.956	4.922.871	4.104.392	-17%
			kWh	of which GREY electricity from external suppliers	817.472	3.222.437	634.622	0	-100%	*2
			kWh	of which GREEN electricity (renewable sources) from external suppliers	4.618.190	4.575.502	2.715.358	2.770.484	2%	*2
			kWh	of which GREEN electricity produced locally (renewable; solar)	3.743.979	2.667.017	1.572.892	1.333.908	-15%	*4
			kWh	Total tenant-obtained electricity	67.668.174	74.535.208	48.009.460	48.940.629	2%
			kWh	of which GREY electricity from external suppliers	23.019.144	13.478.452	14.150.512	9.461.745	-33%	*2
			kWh	of which GREEN electricity (renewable sources) from external suppliers	28.021.262	40.514.873	22.795.629	26.823.740	18%	*2
			kWh	of which GREEN electricity produced locally (renewable; solar)	16.627.768	20.541.883	11.063.319	12.655.144	14%	*5
	Electricity	Elec-Abs,	kWh	Total electricity consumption	76.847.815	85.000.164	52.932.331	53.045.022	0,20%
		Elec-LfL	kWh	of which GREY electricity from external suppliers	23.836.615	16.700.889	14.785.134	9.461.745	-36%	*2
			kWh	of which GREEN electricity (renewable sources) from external suppliers	32.639.452	45.090.375	25.510.987	29.594.224	16%	*2
			kWh	of which GREEN electricity produced locally (renewable; solar)	20.371.747	23.208.900	12.636.210	13.989.053	11%	4, 5
			%	Green electricity from renewable sources/Total electricity	69%	80%	72%	82%
			%	Landlord Controlled	12%	12%	9%	8%
			%	Tenant Controlled	88%	88%	91%	92%
			%	Electricity disclosure coverage	100%	100%	54%	54%
			%	Proportion of electricity estimated	10%	14%	0%	0%
			kWh	Total landlord-obtained district heating and cooling	0	0	0	0	0
ENERGY			kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
			kWh	Total tenant-obtained district heating and cooling	924.149	890.714	924.149	890.714	-4%
	District		kWh	of which from renewable resources	300.287	226.142	300.287	226.142		*6
	heating and	DH&C-Abs, DH&C-LfL	kWh	Total district heating and cooling	924.149	890.714	924.149	890.714	-4%
	cooling		kWh	of which from renewable resources	300.287	226.142	300.287	226.142
			%	Proportion of dh&c from renewable resources	32%	25%	32%	25%		*6
			%	District heating and cooling disclosure coverage	100%	100%	80%	80%
			%	Proportion of district heating and cooling estimated	0%	0%	0%	0%
			kWh	Total direct landlord-obtained fuels	7.281.707	8.325.959	2.948.131	2.703.402	-8%	*1
			kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
			kWh	Total tenant-obtained fuels	17.890.962	22.553.716	13.009.290	15.472.858	19%	*1
			kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
	Fuels	Fuels-Abs, Fuels-LfL	kWh	Total fuels	25.172.669	30.879.675	15.957.421	18.176.261	14%	*1
			kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
			%	Proportion fuel from renewable resources	0%	0%	0%	0%
			%	Fuels disclosure coverage	100%	100%	53%	53%
			%	Proportion of fuels estimated	9%	17%	0%	0%
				kWh / (m². year) Building energy intensity*	66,8	62,63	68,9	71,2	3%	*1
	Energy	Energy-Int	%	Building energy intensity disclosure coverage	100%	100%	49%	49%
	Intensity		%	Proportion of Building energy intensity estimated	15%	15%	0%	0%

10.1.2 Rapport sur la durabilité : Tableaux EPRA sBPR

ENVIRONMENTAL					MONTEA PORTFOLIO
Impact						Absolute performance (Abs)			Like-for-Like property type (LfL)
area	Indicator	EPRA code	Unit of measure		2023		2024	2023	2024	Evolution	Notes
	Direct	GHG-Dir-Abs tonnes CO2	e	GHG-Dir-ABS Location based (Scope 1)	1.546		2.064	604	554	-8%	*7
		GHG-Indir	tonnes CO2 e	GHG-Indir-ABS Location based (Scope2)		98	303	86	0	-100%	*2
EMISSIONS	Indirect	Abs	tonnes CO2 e	GHG-Indir-ABS Location based (Scope 3)	11.029		10.417	7.956	7.386	-7%	*3
GREENHOUSE GAS	GHG		kg CO2 e / (m². year)	GHG intensity*		8,2	6,9	8,6	7,9	-8%	2,3,*7
	emissions intensity	GHG-Int	%	Energy and associated GHG disclosure coverage	100%		100%	49%	49%
			%	Proportion of energy and associated GHG estimated		9%	23%	0%	0%
		Water-Abs, Water-LfL	m³	Total Water consumption	363.909		361.829	224.814	144.356	-36%	*1
			m³	of which municipal water	265.452		357.900	153.706	141.983		*1
			m³	of which rain water reuse	98.457		3.928	71.108	2.373		*1
			m³/m²	Building water intensity	0,24		0,19	0,28	0,18	-36%	*1
WATER USE	Water		%	Municipal Water disclosure coverage	100%		100%	43%	43%
		Water-Int	%	Rain Water disclosure coverage	100%		100%	43%	43%
			%	Proportion of municipal water estimated	32%		17%	0%	0%
			%	Proportion of rain water estimated	17%		20%	0%	0%
			Tonnes	Hazardous waste		112	62	52	26	-50%
			Tonnes	Non-Hazardous waste	79.183		10.362	3.443	4.256	24%
			Tonnes	Total waste created	79.295		10.423	3.495	4.282	23%	*1
			Tonnes	to Reuse facility		0	0	0	0
		Waste-Abs, Waste-LfL	Tonnes	to Recycling facility	35.662		5.060	1.289	1.445
			Tonnes	to Incineration (with or without energy recovery)	3.909		2.787	1.590	1.764
			Tonnes	to Landfill (with of without energy recovery)		763	293	306	288
			Tonnes	to Biodiesel production		0	0	0	0
WASTE			Tonnes	to other/unkown	38.849		1.595	3.443	701
	Waste		%	Waste disclosure coverage	56%		37%	23%	23%
			%	Proportion of waste estimated		0%	0%	0%	0%
				to Reuse facility		0%	0%	0%	0%
				to Recycling facility	45%		49%	37%	34%
			proportion by	to Incineration (with or without energy recovery)		5%	27%	46%	41%
		Disposal routes	disposal route	to Landfill (with of without energy recovery)		1%	3%	9%	7%
			(%)	to Biodiesel production		0%	0%	0%	0%
				to other/unkown	49%		21%	7%	18%
				Waste disposal route disclosure coverage	56%		37%	23%	23%

	ENVIRONMENTAL				MONTEA PORTFOLIO
Impact					Absolute performance (Abs)		Like-for-Like property type (LfL)
area	Indicator	EPRA code	Unit of measure		2023	2024	2023	2024	Evolution	Notes
				Mandatory Certifications (EPC, …)	71	76	66	67	2%	*1
				EU EPC - A+++	8	8	8	8
				EU EPC - A++	2	2	2	2
				EU EPC - A+	1	1	1	1
			Number of assets	EU EPC - A	15	16	15	15
				EU EPC B and lower	45	49	40	41
CERTIFICATION				Voluntary Certifications (BREEAM,LEED,HQE, )	6	4	4	4	0%
	Level of	Cert-Tot		BREEAM Excellent	2	2	1	2
	certification			BREEAM Very Good	1
				BREEAM Good	1		1
				BREEAM NL **	2	2	2	2
				Total Certificated	77	80	70	71	1%	*1
				Proportion Mandatory	84%	95%	94%	94%
			%	Proportion Voluntary	7%	5%	6%	6%
				Coverage	100%	100%	100%	100%

NP = Non pertinent

Le siège social de Montea est compris dans le portefeuille total, puisqu'il est détenu en propre par la société. Le ratio de couverture est calculé sur la base des mètres carrés (m2 ).

*1 Variations liées à une amélioration de la qualité de la collecte des données

*2 Conversion de contrats d'énergie grise vers de l'énergie verte

*3 L'énergie produite sur site par des panneaux photovoltaïques a été exclue du calcul des émissions de gaz à effet de serre

*4 Niveaux inférieures de rayonnement solaire

*5 Verhoging door groter aantal PV-installaties

*6 Diminution de la part des ressources renouvelables

*7 Diminution du facteur d'émission lié au gaz combustible

*8 Optimisation de la performance énergétique d'un immeuble de bureaux aux Pays-Bas

*9 Optimisation de la performance énergétique d'un immeuble de bureaux en France

*10 Optimisation de la performance énergétique d'un immeuble de bureaux en Belgique

*11 Augmentation du nombre d'employés

*12 Extension de la surface d'un immeuble de bureaux en Belgique

Dans la mesure où la maîtrise des achats d'énergie joue un rôle clé dans la réduction des émissions de gaz à effet de serre, Montea applique l'approche du contrôle opérationnel pour définir les limites organisationnelles utilisées dans le reporting des EPRA sBPR.

La collecte des données repose sur une combinaison de systèmes de suivi énergétique, d'extraction de données contractuelles et d'enquêtes menées auprès des locataires. Montea reconnaît que la précision et la fiabilité des données utilisées pour évaluer la performance environnementale de son portefeuille immobilier dépendent directement de la qualité des informations reçues, des éventuelles imprécisions de mesure, ainsi que d'autres éléments pouvant affecter la qualité globale des données. Cependant, Montea œuvre en permanence à l'amélioration de cette qualité via des processus automatisés, le recours à plusieurs sources de vérification et l'optimisation continue de ses systèmes de suivi. Les informations présentées dans cette section ont fait l'objet d'un examen limité, réalisé conformément à la norme ISAE 3000 par EY Corporate Auditors.

	ENVIRONMENTAL			COMPANY OFFICES
Impact				Absolute performance (Abs)			Like-for-Like property type (LfL)
area	Indicator	EPRA code	Unit of measure		2023	2024	2023	2024	Evolution	Notes
			kWh	Total landlord-obtained electricity	28.231	24.179	28.231	24.179	-14%
			kWh	of which GREY electricity from external suppliers	0	0	0	0	0
			kWh	of which GREEN electricity (renewable sources) from external suppliers	28.231	24.179	28.231	24.179	-14%	*8
			kWh	of which GREEN electricity produced locally (renewable; solar)	0	0	0	0	0
			kWh	Total tenant-obtained electricity	61.544	60.959	61.544	60.959	-1%
			kWh	of which GREY electricity from external suppliers	0	0	0	0	0
			kWh	of which GREEN electricity (renewable sources) from external suppliers	45.683	44.072	45.683	44.072	-4%
			kWh	of which GREEN electricity produced locally (renewable; solar)	15.861	16.886	15.861	16.886	6%
	Electricity	Elec-Abs,	kWh	Total electricity consumption	89.775	85.137	89.775	85.137	-5%	*8
		Elec-LfL	kWh	of which GREY electricity from external suppliers	0	0	0	0	0
			kWh	of which GREEN electricity (renewable sources) from external suppliers	73.914	68.251	73.914	68.251	-8%
			kWh	of which GREEN electricity produced locally (renewable; solar)	15.861	16.886	15.861	16.886	6%
			%	Green electricity from renewable sources/Total electricity	100%	100%	100%	100%	0%
			%	Landlord Controlled	31%	28%	31%	28%	-10%
			%	Tenant Controlled	69%	72%	69%	72%	4%
			%	Electricity disclosure coverage	98%	98%	98%	98%	98%
			%	Proportion of electricity estimated	0%	0%	0%	0%	0%
			kWh	Total landlord-obtained district heating and cooling	0	0	0	0	0
ENERGY			kWh	of which from renewable resources	0%	0%	0%	0%
		DH&C-Abs, DH&C-LfL	kWh	Total tenant-obtained district heating and cooling	3.849	3.117	3.849	3.117	-19%	*9
	District		kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
	heating and		kWh	Total district heating and cooling	3.849	3.117	3.849	3.117	-19%	*9
	cooling		kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
			%	Proportion of dh&c from renewable resources	0%	0%	0%	0%
			%	District heating and cooling disclosure coverage	98%	98%	98%	98%
			%	Proportion of district heating and cooling estimated	0%	0%	0%	0%
			kWh	Total direct landlord-obtained fuels	22.131	21.207	22.131	21.207	-4%
			kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
			kWh	Total tenant-obtained fuels	91.847	57.182	91.847	57.182	-38%	*10
			kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
	Fuels	Fuels-Abs, Fuels-LfL	kWh	Total fuels	113.978	78.389	113.978	78.389	-31%	*10
			kWh	of which from renewable resources	0	0	0	0
			%	Proportion fuel from renewable resources	0%	0%	0%	0%
			%	Fuels disclosure coverage	98%	98%	98%	98%
			%	Proportion of fuels estimated	0%	0%	0%	0%
				kWh / (m². year) Building energy intensity*	153	110	153	110	-28%	*12
	Energy Intensity	Energy-Int	%	Building energy intensity disclosure coverage	98%	98%	98%	98%
			%	Proportion of Building energy intensity estimated	0%	0%	0%	0%

ENVIRONMENTAL					COMPANY OFFICES
Impact				Absolute performance (Abs)			Like-for-Like property type (LfL)
area	Indicator	EPRA code	Unit of measure		2023	2024	2023	2024	Evolution	Notes
	Direct	GHG-Dir-Abs tonnes CO2	e	GHG-Dir-ABS Location based (Scope 1)	18.822,20	11.720,10	18.822,20	11.720,10	-38%	*10
		GHG-Indir	tonnes CO2 e	GHG-Indir-ABS Location based (Scope2)	0	0	0	0	0%
EMISSIONS	Indirect	Abs	tonnes CO2 e	GHG-Indir-ABS Location based (Scope 3)	11.345,40	10.308,70	11.345,40	10.308,70	-9%	*3
GREENHOUSE GAS	GHG		kg CO2 e / (m². year)	GHG intensity*	22,2	14,6	22,2	14,6	-34%	*3,10
	emissions intensity	GHG-Int	%	Energy and associated GHG disclosure coverage	98%	98%	98%	98%
			%	Proportion of energy and associated GHG estimated	0%	0%	0%	0%
		Water-Abs, Water-LfL	m³	Total Water consumption	716	728	716	728	2%	*11
			m³	of which municipal water	716	728	716	728	2%	*11
			m³	of which rain water reuse	0	0	0	0	0%	*11
			m³/m²	Building water intensity	0,57	0,6	0,57	0,6	4%	*11
WATER USE	Water		%	Municipal Water disclosure coverage	90%	79%	90%	79%
		Water-Int	%	Rain Water disclosure coverage	100%	100%	100%	100%
			%	Proportion of municipal water estimated	0%	0%	0%	0%
			%	Proportion of rain water estimated	0%	0%	0%	0%
			Tonnes	Hazardous waste	0	0	0	0
			Tonnes	Non-Hazardous waste	3,12	3,21	3,12	3,21	3%	*11
			Tonnes	Total waste created	3,12	3,21	3,12	3,21	3%	*11
			Tonnes	to Reuse facility	0	0	0	0
			Tonnes	to Recycling facility	1,23	1,16	1,23	1,16
		Waste-Abs, Waste-LfL	Tonnes	to Incineration (with or without energy recovery)	0	0	0	0
			Tonnes	to Landfill (with of without energy recovery)	1,88	2,05	1,88	2,05
			Tonnes	to Biodiesel production	0	0	0	0
			Tonnes	to other/unkown	0	0	0	0
WASTE	Waste		%	Waste disclosure coverage	90%	100%	90%	100%
			%	Proportion of waste estimated	0%	0%	0	0
				to Reuse facility	0%	0%	0%	0%
				to Recycling facility	40%	36%	40%	36%
			proportion by	to Incineration (with or without energy recovery)	0%	0%	0%	0%
		Disposal routes	disposal route	to Landfill (with of without energy recovery)	60%	64%	60%	64%
			(%)	to Biodiesel production	0%	0%	0%	0%
				to other/unkown	0%	0%	0%	0%
				Waste disposal route disclosure coverage	90%	100%	90%	100%

ENVIRONMENTAL					COMPANY OFFICES
Impact					Absolute performance (Abs)		Like-for-Like property type (LfL)
area	Indicator	EPRA code	Unit of measure		2023	2024	2023	2024	Evolution	Notes
				Mandatory Certifications (EPC, …)	NR	NR	NR	NR
				EU EPC - A+++	NR	NR	NR	NR
				EU EPC - A++	NR	NR	NR	NR
	Level of			EU EPC - A+	NR	NR	NR	NR
			Number of assets	EU EPC - A	NR	NR	NR	NR
				EU EPC B and lower	NR	NR	NR	NR
				Voluntary Certifications (BREEAM,LEED,HQE, )	NR	NR	NR	NR
CERTIFICATION		Cert-Tot		BREEAM Excellent	NR	NR	NR	NR
	certification			BREEAM Very Good	NR	NR	NR	NR
				BREEAM Good	NR	NR	NR	NR
				BREEAM NL **	NR	NR	NR	NR
				Total Certificated	NR	NR	NR	NR
				Proportion Mandatory	NR	NR	NR	NR
			%	Proportion Voluntary	NR	NR	NR	NR
				Coverage	NR	NR	NR	NR

NP = Non pertinent

Le siège social de Montea est compris dans le portefeuille total, puisqu'il est détenu en propre par la société. Le ratio de couverture est calculé sur la base des mètres carrés (m2 ).

*1 Variations liées à une amélioration de la qualité de la collecte des données

*2 Conversion de contrats d'énergie grise vers de l'énergie verte

*3 L'énergie produite sur site par des panneaux photovoltaïques a été exclue du calcul des émissions de gaz à effet de serre

*4 Niveaux inférieures de rayonnement solaire

*5 Verhoging door groter aantal PV-installaties

*6 Diminution de la part des ressources renouvelables

*7 Diminution du facteur d'émission lié au gaz combustible

*8 Optimisation de la performance énergétique d'un immeuble de bureaux aux Pays-Bas

*9 Optimisation de la performance énergétique d'un immeuble de bureaux en France

*10 Optimisation de la performance énergétique d'un immeuble de bureaux en Belgique

*11 Augmentation du nombre d'employés

*12 Extension de la surface d'un immeuble de bureaux en Belgique

(1) Avg FTE = Nombre moyen d'équivalents temps plein

(2) Effectif EOP = Nombre de salariés à la fin de la période (à la date du bilan)

(3) Effectif = Nombre de salariés ayant travaillé pour Montea au cours de l'année

SOCIAL
							2024		2023
Impact area Indicator		EPRA code	Unit of measure	Notes					Men	Total		Women		Men	Total
				*1	Employees	21	43%	28	57%	49	16	36%	29	64%	45
				1, 2	Management	2	17%	10	83%	12	3	23%	10	77%	13
			# of professionals at the end of the reporting period (Headcount EOP2 )	*1	Board of Directors	2	29%	5	71%	7	2	29%	5	71%	7
				1, 3	Total	25	37%	42	63%	67	21	33%	43	67%	64
		Gender diversity Diversity-Emp	Average of Full Time Equivalents (FTE) during the reporting period	*1	Employees	16,1	36%	29,2	64%	45,3	15,2	41%	22,0	59%	37,1
DIVERSITY				1, 2	Management	2,5	21%	9,6	79%	12,1	1,8	16%	9,5	84%	11,3
			(Avg FTE1 )	*1	Board of Directors	2,0	29%	5,0	71%	7,0	2,0	29%	5,0	71%	7,0
				1, 3	Total	20,6	32%	42,8	68%	63,4	18,9	35%	35,4	65%	54,4
				*1	Employees					90%					72%
			Ratio average salary of women expressed as a percentage of men	1, 2	Management					92%					104%
		Gender pay ratio Diversity-Pay	within the same category (Avg FTE1 )	*1	Board of Directors					130%					123%
				1, 3, 4*	Total					79%					64%
				*1	Employees	16,1	100%	29,1	100%	45,2 100%	13,1	87%	20,9	95%	34,1	92%
	Training and development		Total number of Montea professionals (in FTE) who followed training +	1, 2	Management	2,5	100%	9,6	100%	12,1 100%	1,3	76%	9,5	100%	10,9	96%
			Rate as a percentage of total Avg FTE's (Avg FTE1 )	*1	Total (excl. BoD)	18,6	100%	38,8	100%	57,4 100%	14,5	85%	30,5	97%	44,9	93%
		Emp-Training		*1	Employees	56,7		52,9		54,3	52,4		57,4		55,4
			Average hours of training and development (external & internal training,	1, 2	Management	58,1		55,0		55,6	63,2		55,1		56,1
			webinars, seminars, online, ) (Avg FTE1 )	*1	Total (excl. BoD)	56,9		53,4		54,5	53,4		56,7		55,6
EMPLOYEE TRAINING AND DEVELOPMENT	Performance appraisals	Emp-Dev	% of employees who receive performance and career development reviews (Headcount EOP2 )		Total (excl. BoD)	100%		100%		100%	100%		100%		100%
	New hires		Total number of professionals (Headcount3 )		Total (incl. BoD)		7		5	12		5		16	21
		Emp-Turnover	As a % (Headcount EOP2 )		Total (incl. BoD)		10%		7%	18%	8%		25%		33%
			Total number of professionals (Headcount3 )		Total (incl. BoD)		3		6	9		2		2	4
	Turnover		As a % (Headcount EOP2 )		Total (incl. BoD)		4% 9%		13%		3%		3%		6%

SOCIAL
						2024			2023
	Impact area Indicator	EPRA code	Unit of measure	Notes		Women	Men	Total	Women	Men	Total
HEALTH AND SAFETY	Injury rate	H&S-Emp	Frequency of work related injuries (per 100 000 hours worked) (Avg FTE1	)	Total (excl. BoD)	0	0	0	0	0	0
	Lost day rate		The impact of occupational accidents and diseases as reflected in time of work (per 100 000 hours worked) (Avg FTE1 )	*5	Total (excl. BoD)			823			2.431
	Work-related fatality		Deaths occuring in the reporting period arising from a disease or injury while performing work (Headcount3 )		Total (excl. BoD)	0	0	0	0	0	0
	Number of incidents	H&S-Comp	Total number Incidents of non-compliance with H&S impacts for landlord controlled assets	*6	NR			640			375
	% of assets	H&S-Asset	% of landlord controlled assets for which H&S impacts are assessed or reviewed for compliance		NR			95%			88%
ENGAGEMENT COMMUNITY	Community engagement	Compty-Eng	Narrative	*7	NR	sustainability in logistics real estate in Europe: • Team BE: Supports the creation of the Belgian Green Building Council and works on sustainable investment frameworks through the ESG Taxonomy Committee • Team FR: Contributes to decarbonisation through Afilog and shares international insights to develop benchmarks. • Team DE: Works within leading logistics networks and contributes to European sustainability standards as DGNB ESG Manager. • Team NL: Engages through the Paris Proof Committee of the Dutch Green Building Council to achieve ambitious energy targets for logistics buildings.		We specify our social engagement on a corporate level on page 94. From an asset point of view, we are involved in the park management of several business parks, for example Park De Hulst and Blue Gate, where regular meetings are held with stakeholders concerning issues such as sustainability and safety. This also involves close contact with municipal services and public transport companies. For other initiatives in the Netherlands and France, please refer to page 92.
NR = Non pertinent 1 Employés permanents ou prestataires de services indépendants 2 La direction se compose du management exécutif et les country directors. 3 Jo De Wolf (CEO) assume à la fois un rôle opérationnel et un rôle de direction. 4 Le ratio est favorable dans tous les domaines, avec une légère diminution au niveau de la direction (excl. CEO) et une augmentation dans le domaine des employés. 5 En 2024, Montea a eu un employé absent pour longue durée; en 2023, tandis qu'en 2023 il s'agissait de deux employés. 6 Plus de bâtiments sous contrôle de gestion ont entraîné une augmentation du nombre d'incidents. Des audits de sécurité sont régulièrement effectués, la plupart des actions restantes relevant principalement de la responsabilité du locataire. *7 Tenant compte que nous opérons dans le secteur de l'immobilier logistique, dont les sites se situent dans des zones démarquées. En outre, le bien-être des communautés locales est pris en compte par les autorités compétentes lors de la délivrance de nos permis, qu'ils soient de construction ou environnementaux. Néanmoins, nous restons attentifs aux préoccupations de ces parties prenantes. (1) Avg FTE = Nombre moyen d'équivalents temps plein (2) Effectif EOP = Nombre de salariés à la fin de la période (à la date du bilan) (3) Effectif = Nombre de salariés ayant travaillé pour Montea au cours de l'année

Le contrôle des achats d'énergie étant essentiel à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, nous appliquons l'approche du contrôle opérationnel lors de la définition de nos limites organisationnelles pour le reporting sBPR de l'EPRA (voir section 10.6.2).

Les données relatives à l'approvisionnement sont recueillies par une combinaison de systèmes de suivi énergétique, d'extraction de données contractuelles et d'enquêtes auprès des locataires. Montea reconnaît que l'exactitude et la fiabilité des données qu'elle utilise pour contrôler la performance environnementale de son portefeuille sont directement liées à la qualité des informations obtenues, aux éventuelles inexactitudes de mesure et à d'autres facteurs susceptibles de réduire la qualité des données. Néanmoins, Montea s'efforce d'améliorer continuellement la qualité de ces données par l'automatisation, l'utilisation de sources multiples pour la vérification et l'optimisation des systèmes de suivi.

Les informations figurant dans ce chapitre ont fait l'objet d'un examen limité conformément à la norme ISAE 3000 par EY Bedrijfsrevisoren.

CORPORATE PERFORMANCE

GOVERNANCE
				CORPORATE PERFORMANCE
Impact area Indicator		EPRA code	Unit of measure	2024	2023
	Governance structure and composition	Gov-Board	Composition of highest governance body	Annual report: see 7.3.2.1 Composition	Annual report: see 6.3.2.1 Composition
			# Total number of board members	7	7
			% % of independent directors in the highest governance body	57 %	57 %
GOVERNANCE			% % of woman in the highest governance body	29 %	29 %
			Tenure on the governance body	Board members are appointed for a (renewable) period of maximum four years, to guarantee sufficient rotation	Board members are appointed for a (renewable) period of maximum four years, to guarantee sufficient rotation
			Number of independent/non-executive board members with competencies relating to environmental & social topics	Annual report: see 7.3.2.1 Composition	Annual report: see 6.3.2.1 Composition
	Nomination and Gov-Selec selection process		Process for nominating and selecting the highest governance body	Annual report: see 7.3.2.1 Nomination	Annual report: see 6.3.2.1 Nomination
	Conflicts of interest Gov-Col		Procedure for managing conflicts of interest	Annual report: see 7.4 Conflicts of interests	Annual report: see 6.4 Conflicts of interests

Board members are appointed for a (renewable) period of maximum four years, to guarantee sufficient rotation

Skechers, Bierset, Belgique Projet futur

10.2 Détail du calcul des Indicateurs Alternatifs de Performance

Résultat sur portefeuille*

Définition :

Il s'agit des variations positives et/ou négatives de la juste valeur du portefeuille immobilier, ainsi que des plus-values ou moinsvalues liées à la construction de biens immobiliers.

Objet :

Cet IAP reflète les variations positives et/ou négatives de la juste valeur du portefeuille immobilier, ainsi que les plus-values ou moins-values liées à la construction de biens immobiliers.

Résultat financier hors variations de la juste valeur des instruments financiers*

Définition :

Il s'agit du résultat financier conformément à l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées (Belgique), à l'exclusion de la variation de la juste valeur des instruments financiers.

Objet :

Cet IAP reflète le coût de financement réel de l'entreprise.

RESULTAT FINANCIER HORS VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS* (en EUR x 1.000)	31/12/2024	31/12/2023
Résultat financier	-15.453	-32.038
A l'exclusion de :
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	2.733	14.043
RESULTAT FINANCIER HORS VARIATIONS DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS*	-12.721	-17.995

RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE* (en EUR x 1.000)	31/12/2024	31/12/2023
Résultat sur la vente d'immeubles de placement	-	-
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	85.400	11.870
Impôts différés sur le résultat sur portefeuille	-10.401	30.974
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE*	74.998	42.843

Calcul :

Marge d'exploitation*

Définition :

Il s'agit du résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille immobilier, divisé par le résultat immobilier.

Objet : Cet IAP mesure la rentabilité opérationnelle de l'entreprise en pourcentage du résultat immobilier.

MARGE D'EXPLOITATION* (en EUR x 1.000)	31/12/2024	31/12/2023
Résultat immobilier	122.956	116.139
Résultat d'exploitation (avant le résultat sur portefeuille)	108.866	102.769
MARGE D'EXPLOITATION*	88,5 %	88,5 %

Calcul :

Cout moyen de l'endettement*

Définition :

Coût financier moyen* sur l'année en cours calculé sur la base du résultat financier total rapporté à la moyenne des soldes d'ouverture et de clôture des passifs financiers, sans tenir compte de l'évaluation des instruments de couverture et des charges d'intérêt des engagements de location enregistrés conformément à la norme IFRS 16. L'entreprise est en partie financée par l'emprunt. Cet IAP mesure le coût de cette source de financement et l'impact possible sur les résultats.

Objet :

A l'exclusion de :

COUT MOYEN DE L'ENDETTEMENT* (en EUR x 1.000)		31/12/2024	31/12/2023
Résultat financier		-15.453	-32.038
A l'exclusion de :
Autres frais et bénéfices financiers		-1.157	-759
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers		2.733	14.043
Coûts d'intérêts liées aux dettes de leasing (IFRS 16)		2.561	2.286
Intérêts intercalaires		-10.480	-4.325
TOTAL CHARGES FINANCIERES	A	-21.796	-20.793
CREANCES FINANCIERS IMPAYEES MOYENNES	B	942.644	919.652
COUT MOYEN DE L'ENDETTEMENT*	A/B	2,3 %	2,3 %

Calcul :

Dette nette (ajustée)/EBITDA*

Définition :

Le ratio dette nette/EBITDA* est calculé en divisant les dettes financières nettes, c'est-à-dire les dettes financières à long terme et à court terme moins la trésorerie et les équivalents de trésorerie (numérateur), divisé par l'EBITDA des douze derniers mois (TTM) (dénominateur). L'EBITDA se compose du résultat d'exploitation avant le résultat du portefeuille, plus les amortissements.

Pour calculer la dette nette ajustée/EBITDA*, les passifs financiers nets au numérateur sont ajustés pour les projets en cours de construction multipliés par le ratio d'endettement, ces projets ne générant pas encore de résultat d'exploitation tout en étant inclus dans les éléments du passif financier. En outre, le dénominateur est ajusté pour tenir compte de l'impact annualisé de la croissance externe.

Objet :

Cet IAP donne une indication de la durée pendant laquelle une entreprise devrait fonctionner à son niveau actuel pour rembourser toutes ses dettes.

DETTE NETTE / EBITDA (AJUSTÉ)* (en EUR x 1.000)	31/12/2024	31/12/2023
Dettes financières courants et non courants (IFRS)	985.417	851.490
- Trésorerie et équivalents de trésorerie (IFRS)	-13.139	-87.604
Dette nette (IFRS)	972.278	763.886
- Projets en cours de développement x ratio d'endettement	-114.243	-42.375
Dette nette (ajustée)	858.035	721.511
Résultat d'exploitation (avant le résultat sur portefeuille) (IFRS) (TTM1 )	108.866	102.769
+ Amortissements (TTM)	367	336
Ajustement pour l'EBITDA normalisé	14.576	2.513
EBITDA (ajusté)	123.809	105.618
Dette nette / EBITDA (ajusté)*	6,9	6,8

DETTE NETTE / EBITDA* (en EUR x 1.000)		31/12/2024	31/12/2023
Dettes financières courants et non courants (IFRS)		985.417	851.490
- Trésorerie et équivalents de trésorerie (IFRS)		-13.139	-87.604
Dette nette (IFRS)	A	972.278	763.886
Résultat d'exploitation (avant le résultat sur portefeuille) (IFRS) (TTM1 )	B	108.866	102.769
+ Amortissements (TTM)		367	336
EBITDA (IFRS)	C	109.233	103.105
Dette nette / EBITDA*	A/C	8,9	7,4

Calcul :

Ratio de couverture des intérêts*

Définition :

Le ratio de couverture des intérêts* est calculé en divisant la somme du résultat d'exploitation avant le résultat du portefeuille et les produits financiers par les charges d'intérêts nettes.

Objet :
Cet IAP indique combien de fois l'entreprise gagne ses charges
d'intérêt.

RATIO DE COUVERTURE DES INTÉRÊTS* (en EUR x 1.000)	31/12/2024	31/12/2023
Résultat d'exploitation (avant le résultat du portefeuille)	108.866	102.769
Revenues financiers (+)	1.267	866
TOTAL A	110.133	103.635
Charges financières nettes (-)	24.358	23.079
TOTAL B	24.358	23.079
RATIO DE COUVERTURE DES INTÉRÊTS* A/B	4,5	4,5

RATIO DE COUVERTURE* (en EUR x 1.000)		31/12/2024	31/12/2023
Dettes financières à taux d'intérêt fixes		640.452	673.916
Montant notionnel des instruments de couverture		262.500	107.500
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX FIXE ET INSTRUMENTS DE COUVERTURE	A	902.952	781.416
Dettes financières courants et non courants (IFRS)		923.085	802.916
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À LA DATE DU BILAN	B	923.085	802.916
RATIO DE COUVERTURE*	A/B	97,8 %	97,3 %

Calcul :

(1) ) TTM signifie "trailing 12 months", c'est-à-dire que le calcul est basé sur les chiffres des 12 derniers mois.

Ratio de couverture*

Définition :

Le ratio de couverture* est calculé en divisant la somme des passifs financiers à taux d'intérêt fixes et le montant notionnel des instruments de couverture par l'encours total des passifs financiers à taux d'intérêt fixes et variables.

Objet :

Cet IAP indique le pourcentage de l'encours de la dette couvert contre les fluctuations des taux d'intérêt au moyen d'instruments à taux fixe ou d'instruments de couverture.

Calcul :

RATIO DE COUVERTURE* (en EUR x 1.000)
Dettes financières à taux d'intérêt fixes
Montant notionnel des instruments de couverture
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX FIXE ET INSTR
Dettes financières courants et non courants (IFRS)
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À LA DATE DU BILAN
RATIO DE COUVERTURE

10.3 Rapport immobilier

Ci-dessous figure une analyse des marchés de l'immobilier logistique, réalisée en collaboration avec nos experts en évaluation indépendants de JLL. L'étude porte sur les pays et sous-marchés dans lesquels se situent les actifs évalués, notamment les marchés industriels en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne.

10.3.1 Belgique – Résumé du marché

10.3.1.1 Marché d'occupants

Demande placée

La demande d'espaces industriels en 2024 s'est révélée inférieure à celle des années précédentes. Dans un contexte économique difficile, les occupants ont majoritairement conservé leurs actifs existants, mettant en pause leurs projets d'expansion, ce qui s'est traduit par un recul du volume de transactions par rapport aux années précédentes. Après deux années marquées par un volume de transactions record dépassant le million de m², un ralentissement en 2024 était attendu.

En conséquence, le volume de transactions s'est inscrit en nette baisse par rapport à 2023. Nos principales observations indiquent une baisse des volumes sur l'ensemble des zones géographiques, à l'exception de l' axe wallon (Mons–Charleroi–Liège, E42), qui a enregistré une activité record en 2024. La demande placée dans cette région a été trois fois supérieure à celle de 2023, portée

en grande partie par une transaction majeure à proximité de l'aéroport cargo de Liège.

Au total, 708 000 m² d'espaces logistiques ont été loués ou vendus à des utilisateurs finaux en Belgique en 2024, soit 35 % de moins qu'en 2023 et 20 % en dessous de la moyenne des dix dernières années (2014-2023).

Le nombre total de transactions achevées est resté relativement stable, avec 58 opérations enregistrées en 2024 contre 62 en 2023, soit une baisse modeste de 2 %. La taille moyenne des transactions est passée de 18 000 m² en 2023 à environ 12 200 m² en 2024, les transactions de plus petite taille étant devenues plus fréquentes dans la plupart des régions. Sur les axes Anvers– Bruxelles et E313, elle est même tombée sous les 7 500 m².

Seule exception notable : l'axe wallon (Mons–Charleroi–Liège, E42), qui a connu une activité record en 2024. La demande placée dans cette zone a été trois fois plus élevée qu'en 2023, portée

en grande partie par une transaction majeure à proximité de l'aéroport cargo de Liège.

Bien que cette région n'ait comptabilisé que cinq transactions, contre une moyenne de neuf sur les cinq dernières années, elle a largement tiré la performance nationale à la hausse sur son secteur. Le loyer prime en Belgique s'élève désormais à 69 € par m²/an.

10.3.1.2 Marché de l'investissement

En 2024, le marché de l'investissement immobilier s'est distingué par une dynamique bien différente. Alors que le marché d'occupants a connu un ralentissement marqué, l'investissement a affiché des signes nets de reprise, marquant un tournant après une année 2023 difficile. Les baisses de taux d'intérêt décidées par la BCE ont ravivé l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier commercial, favorisant ainsi un retour progressif des capitaux dans le secteur de l'immobilier industriel en Belgique.

Les investisseurs belges dominent le marché

Le volume annuel des ventes a connu une hausse par rapport à 2023, tout en restant inférieur à la moyenne des cinq dernières années. Le volume d'investissement total pour 2024 a atteint 474 millions d'euros, contre 435 millions d'euros en 2023. Une tendance marquante en 2024 a été la résurgence des grandes opérations : deux transactions ont été conclues dans la fourchette des 50 à 100 millions d'euros, alors qu'aucune n'avait été enregistrée en 2023. Par ailleurs, 15 transactions ont été comptabilisées dans la tranche 10 à 25 millions d'euros, soit une hausse significative par rapport aux quatre seulement observées en 2023. La taille moyenne des transactions s'est également inscrite à la hausse, progressant de 21 % sur un an, pour atteindre 16 millions d'euros. JLL a recensé 14 transactions logistiques totalisant 466 820 m² pour un montant global de 309 millions d'euros. En comparaison, 15 opérations ont été réalisées pour des bâtiments semiindustriels, représentant 235 017 m² et 165 millions d'euros investis. Enfin, la logistique urbaine, portée par les besoins croissants en livraison du dernier kilomètre, continue d'attirer les investisseurs, avec deux nouvelles transactions conclues dans la région d'Anvers en 2024. Les rendements prime commencent à se stabiliser

Traditionnellement les plus actifs, les investisseurs belges ont confirmé leur position dominante en 2024, représentant 81 % du volume total des investissements. Bien que les acteurs étrangers aient participé aux appels d'offres, ils n'ont finalement conclu qu'un nombre limité de transactions.

Du côté des vendeurs, plusieurs opérations majeures ont été réalisées, notamment par MG Real Estate, ainsi que par des entreprises telles que Sappi Benelux et le groupe Balta, avec une prédominance d'acteurs belges parmi les cédants. Côté acquéreurs, Montea, WDP et Smart Unit ont tous été des participants actifs. À noter également l'entrée remarquée du fonds allemand Palmira sur le marché belge, avec une première acquisition située dans le port de Gand.

Toutefois, des marges d'amélioration subsistent. En 2024, 29 transactions ont été enregistrées, contre 33 en 2023. Les investisseurs ont maintenu leur focalisation sur les transactions à valeur ajoutée, en visant principalement des actifs présentant un potentiel de redéveloppement. Parallèlement, les transactions « core » – portant sur des immeubles de qualité situés dans des emplacements stratégiques – ont refait surface après avoir quasiment disparu, et se rapprochent progressivement de leur moyenne quinquennale. Aucune transaction de portefeuille n'a été constatée en Belgique. Les baisses de taux d'intérêt opérées par la BCE ont contribué à faire baisser les coûts d'investissement, renforçant ainsi l'attractivité du secteur immobilier. Les actifs logistiques et industriels, reconnus pour leur résilience en période de ralentissement économique, continuent d'attirer fortement les investisseurs, entraînant un resserrement des rendements. Fin 2024, le rendement prime des actifs logistiques s'établissait à 5,0 %, un niveau quasi stable par rapport à l'année précédente, et en baisse de 10 points de base par rapport au pic enregistré en début d'année. Le rendement prime des bâtiments semiindustriels est, lui aussi, resté inchangé à 6,2 % en 2024.

L'investissement s'est principalement orienté vers le secteur logistique, qui a capté 65 % du capital total, contre 35 % pour le semi-industriel. Ceci marque un retournement par rapport à la tendance de 2023, qui s'inscrit dans la dynamique observée au cours des cinq dernières années.

Le marché de l'investissement a été largement dominé par la Flandre, qui a concentré 90 % du volume total investi, loin devant la Wallonie et Bruxelles, avec 5 % chacune. Des signaux clairs de reprise du marché de l'investissement ont été observés au second semestre 2024, et JLL anticipe une poursuite de cette dynamique positive en 2025.

Loyers prime (€/m²/an)
Bruxelles	69	+3 % AaA
Anvers	68	+8 % AaA
Gand	55	= AaA
Luik	55	= AaA
E313	55	+6 % AaA

Demande placée Rendement prime

1,10 M m² 5,00 %

2024

2023

Loyers logistiques prime (€/m²/an) Amsterdam 110 +10 % AaA Amsterdam (Schiphol) 110 +10 % AaA Rotterdam 105 = AaA Tilburg 90 = AaA Utrecht 90 +6 % AaA Waalwijk 90 +9 % AaA Eindhoven 85 +6 % AaA Venlo 85 +6 % AaA Moerdijk 85 +6 % AaA Venray 85 +13 % AaA

2024 2,10 M m² 4,70 %

Demande placée Rendement prime

2,00 M m 4,75 % ² 2023

2024

2023

10.3.1.3 Perspectives

Les critères ESG occupent une place croissante dans les décisions d'investissement et d'occupation, les acteurs du marché immobilier privilégiant désormais les actifs conformes aux normes ESG et dotés d'une haute performance énergétique. Face à la pénurie de terrains vierges, les projets de reconversion de friches industrielles et les rénovations gagnent en importance.

À l'horizon 2025, le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande devrait continuer de soutenir la croissance des loyers dans les localisations prime, bien que celle-ci s'annonce plus modérée qu'au cours des années précédentes.

Une nouvelle reprise du marché de l'investissement est attendue pour 2025. La résurgence actuelle d'activité sur le marché de l'investissement industriel en Belgique reflète un retour progressif de la confiance des investisseurs malgré un contexte économique incertain. Dans ce cadre, JLL prévoit un resserrement supplémentaire des taux de rendement, avec une part croissante des transactions « core » dans le volume total des investissements.

10.3.2.1 Marché d'occupants

Demande placée

Le marché d'occupants logistique aux Pays-Bas a terminé l'année 2024 sur une note positive, affichant une performance annuelle globalement stable par rapport à 2023. Environ 471 000 m² ont été loués au quatrième trimestre, soit une hausse de 8,6 % sur un an. À la fin de 2024, l'occupation logistique totale aux Pays-Bas a atteint 2,1 millions de m², contre 2 millions en 2023.

Cette stabilité de la demande marque un rééquilibrage progressif après le ralentissement observé en 2023, faisant suite aux niveaux exceptionnellement élevés enregistrés en 2021 et 2022. L'activité locative a connu des variations au fil de l'année 2024, les entreprises adoptant une approche prudente dans un environnement économique toujours incertain.

Toutefois, les dernières données indiquent une tendance vers un marché plus équilibré au fil de l'année 2024. Si la demande logistique s'est maintenue, l'offre, quant à elle, a progressivement augmenté, contribuant à réduire le déséquilibre entre l'offre et la demande accumulé ces dernières années. En conséquence, le taux de vacance logistique est passé à 3,3 % fin 2024, contre 3,0 % au trimestre précédent.

Vacance et offre future

En dépit d'une hausse globale des taux de vacance, les principaux hubs logistiques traditionnels continuent de se démarquer avec des niveaux d'inoccupation inférieurs à la moyenne nationale, témoignant d'un intérêt constant de la part des utilisateurs, malgré un ralentissement plus généralisé du marché. La baisse momentanée de la demande, combinée à une vacance accrue – y compris sur les surfaces de classe A – a contribué à relâcher la pression exercée jusqu'ici sur les loyers prime. Une progression des offres d'incitation a également été observée sur la majorité des marchés.

Loyers

Loyers prime – correspondant aux niveaux les plus élevés pratiqués pour des bâtiments neufs implantés dans des emplacements stratégiques, ont poursuivi leur progression en 2024, bien que de manière plus modérée qu'en 2023. À Amsterdam, les loyers haut de gamme pour les actifs logistiques ont atteint 110 €/m²/an, soit une hausse de 10 % par rapport à l'année précédente. Dans le hub de distribution de Rotterdam, les loyers maximums sont restés stables sur un an, se maintenant à 105 €/m²/an.

Au quatrième trimestre 2024, le loyer moyen pour les surfaces logistiques aux Pays-Bas s'élevait à 78 €/m²/an, avec des perspectives globalement stables à court terme.

10.3.2.2 Marché de l'investissement

Le marché de l'investissement logistique a retrouvé un net dynamisme en fin d'année 2024, avec des volumes de transactions atteignant 690 millions d'euros au quatrième trimestre. Sur l'ensemble de l'année, le volume total investi dans le secteur s'est élevé à 2,08 milliards d'euros, enregistrant une hausse de 81 % par rapport à 2023, signe clair d'un retour de la confiance des investisseurs.

L'activité a été particulièrement soutenue dans le segment « core plus », avec plus de 900 millions d'euros investis, soit une progression spectaculaire de 490 % sur un an. Parallèlement, les capitaux « core » ont fait leur retour sur le marché, encouragés par l'amélioration des conditions d'investissement. Les rendements initiaux nets prime (NIY) sont restés stables depuis septembre 2024, à 4,70 % pour les actifs logistiques de premier ordre. Pour les actifs semi-industriels, le rendement prime s'établit actuellement à 5,95 %.

10.3.2.3 Perspectives

Le marché logistique néerlandais se dirige vers une croissance modeste mais stable, avec des perspectives légèrement plus optimistes pour 2025. Cette évolution s'appuie sur des prévisions économiques plus favorables aux Pays-Bas, notamment en matière de PIB et de consommation, ainsi que sur un renouveau de l'intérêt des investisseurs, encouragé par des conditions de marché des capitaux en amélioration.

Toutefois, l'incertitude économique mondiale persistante et la transformation des besoins des utilisateurs continueront à influencer la dynamique du marché au cours de l'année à venir. Les entreprises resteront à l'affût d'opportunités d'expansion, mais leurs décisions seront étroitement liées à l'évolution des conditions macroéconomiques.

10.3.2 Pays-Bas – Résumé du marché

10.3.3 France – Résumé du marché

Loyers prime (€/m²/an)
Paris	78	+4 % YoY
Lyon	69	= YoY
Marseille	65	= YoY
Lille	56	+4 % YoY

Demande placée Rendement prime

2024 2023

10.3.3.1 Marché d'occupants

Demande placée

En 2024, le volume des transactions sur le marché d'occupants logistique français a atteint 3 millions de m², enregistrant une baisse de 23 % sur un an, malgré un quatrième trimestre dynamique avec 730 000 m² transactés. Le ralentissement s'explique par des processus décisionnels plus longs et une évolution des stratégies des utilisateurs, désormais davantage tournées vers la recherche d'économies et l'optimisation des coûts.

Cette attitude plus prudente a conduit à de nombreux retards et annulations de projets, faisant chuter le nombre total de transactions à 166 en 2024, contre 248 en 2023, soit une diminution de 33 %.

Néanmoins, le segment des entrepôts XXL a démontré sa résilience, avec une hausse de 26 % de la demande placée sur un an, atteignant plus de 1,1 million de m², principalement grâce à deux opérations majeures dépassant les 100 000 m². Ce segment est demeuré stable par rapport à l'année précédente, avec 17 transactions recensées. Toutefois, la plupart de ces projets avaient été initiés avant 2024, dans un contexte économique plus favorable. Les petites plateformes ont été les plus touchées en 2024. Le segment inférieur à 10 000 m² a enregistré une baisse de 31 %, tandis que le segment des 10 000 à 40 000 m² a chuté de 40 %, pour un volume total de 1 310 000 m² sur l'année. Cette tendance s'est accompagnée d'un recul du nombre de

transactions, avec 77 opérations dans la première catégorie et 72 dans la seconde.

En parallèle, l'activité logistique en dehors des grands marchés régionaux de la Dorsale (Lille–Paris–Lyon–Marseille) poursuit sa dynamique positive amorcée en 2021, représentant désormais 62 % des transactions réalisées en 2024. Les principaux marchés logistiques de La Dorsale ont continué de faire face à une pénurie d'espaces disponibles, bien que le déséquilibre entre l'offre et la demande se soit légèrement réduit sous l'effet d'un ralentissement de l'activité. La forte pression sur la région AURA, confrontée à une offre très limitée, a entraîné un report partiel de la demande vers des marchés alternatifs, situés hors du corridor nord-sud traditionnel. La région Centre-Val de Loire s'est affirmée comme le marché le plus dynamique, totalisant plus de 600 000 m² de transactions (soit 20 % du volume national), devant les Hauts-de-France (567 000 m²) et l'Île-de-France (442 000 m²). Ces territoires tirent parti d'un fort soutien des collectivités locales au développement logistique, ainsi que d'écosystèmes industriels solides, capables d'attirer des entreprises plus éloignées.

La couronne francilienne élargie (Tier 4), correspondant aux départements limitrophes de l'Île-de-France, a également renforcé sa position en tant que marché logistique mature, représentant 27 % du volume total en 2024 (814 000 m²), contre 18 % en 2023.

L'offre immédiate a progressé d'une année sur l'autre, atteignant près de 4 millions de m². Toutefois, des déséquilibres régionaux persistent : certaines zones présentent une surabondance d'offre, tandis que d'autres, comme la région PACA ou la Nouvelle-Aquitaine, restent marquées par des situations de pénurie.

Loyers prime

Les loyers prime des plateformes logistiques ont enregistré en 2024 une croissance modérée d'une année sur l'autre sur la majorité des marchés. La région parisienne maintient son statut de marché le plus cher, avec un loyer de 78 € par m²/an, en hausse de 4 % sur un an. Lille a suivi une tendance similaire, avec une augmentation de 4 %, portant le loyer à 56 € par m²/an. En revanche, dans les deux autres grands sous-marchés de La Dorsale, à savoir Lyon (69 € par m²/an) et Marseille (65 € par m²/ an), les loyers prime sont restés stables tout au long de l'année 2024.

10.3.3.2 Marché de l'investissement

En 2024, le marché de l'investissement logistique et industriel en France a confirmé sa solidité, avec un volume total de 5,2 milliards d'euros, soit une hausse de 67 % par rapport à 2023. Ce niveau d'activité se rapproche de la moyenne des cinq dernières années (5,6 milliards d'euros) et a été principalement porté par le second semestre, qui a concentré 67 % des volumes annuels, soit 3,5 milliards d'euros.

Les actifs logistiques et semi-industriels ont représenté près de 13 milliards d'euros de transactions, représentant 41 % de l'investissement immobilier total en France en 2024, un record historique en termes de part de marché.

Le nombre de transactions, en revanche, a reculé, passant de 273 en 2023 à 230 en 2024, contre une moyenne quinquennale de 285 opérations. La plus importante opération de l'année a été réalisée par ARES, avec l'acquisition du portefeuille « Montclair », composé de neuf entrepôts, pour une valeur de 323 millions d'euros.

Douze transactions supérieures à 100 millions d'euros ont été finalisées, représentant 43 % des volumes investis dans l'industrie et la logistique. Parmi les autres opérations marquantes figurent l'achat de deux sites logistiques par WDP auprès d'ALTAREA, ainsi que deux investissements majeurs réalisés par BLACKSTONE : l'acquisition d'un portefeuille de propriétés commerciales évalué à 273 millions d'euros auprès d'AMUNDI, et la prise de participation majoritaire dans un portefeuille logistique européen acquis auprès de BURSTONE, dont la part française est estimée à 250 millions d'euros.

Les investisseurs étrangers se sont montrés particulièrement actifs en 2024, représentant 62 % du volume investi, contre 35 % en 2023. À noter que 79 % des investissements internationaux ont été réalisés par des gestionnaires de fonds.

Rendement prime

La demande soutenue des investisseurs pour les actifs industriels a conduit à un nouveau resserrement des rendements prime. En fin d'exercice, les rendements prime s'établissaient à 4,80 % pour les actifs logistiques et à 5,80 % pour les actifs semi-industriels.

10.3.3.3 Perspectives

La France a renforcé sa position parmi les marchés logistiques les plus dynamiques d'Europe, bénéficiant d'une activité d'investissement soutenue. Le retour des investisseurs institutionnels, après 18 mois de retrait, a contribué à dynamiser le marché, favorisant une légère compression des rendements au quatrième trimestre.

À moyen terme, les rendements devraient se stabiliser, tandis que les investisseurs « core-plus » et « value-add » continueront de cibler en priorité des actifs existants à fort potentiel de redéveloppement, notamment ceux nécessitant des mises à niveau importantes sur le plan environnemental (ESG).

10.3.4 Allemagne – Résumé du marché

Loyers prime (€/m²/an)
Munich	128	= YoY
Berlin	126	+31 % YoY
Düsseldorf	108	+3 % YoY
Hambourg	102	+3 % YoY
Francfort	95	+5 % YoY

Demande placée Rendement prime

6,25 M m 4,41 % ² 2023

2023

10.3.4.1 Marché d'occupants

Demande placée

En 2024, environ 5,47 millions de m² d'espaces logistiques et industriels ont été loués ou vendus en Allemagne, soit une baisse de 12 % par rapport à 2023, marquant ainsi le plus faible volume annuel enregistré depuis une décennie.

Malgré ce recul, le nombre de transactions est resté relativement stable, avec 680 opérations recensées, en légère diminution de 2 % sur un an. Ce chiffre reste cependant inférieur de 14 % à la moyenne quinquennale, qui s'élève à 790 contrats. Les propriétaires-occupants ont représenté 1,3 million de m², soit un quart de la demande placée totale, un niveau équivalent à celui observé en 2023.

Dans les cinq principaux marchés allemands appelés Big 5 (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich), le volume des transactions a atteint 1,39 million de m², soit une baisse de 10 % par rapport à l'an dernier, et une chute de 30 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.

En dehors des Big 5, environ 4,08 millions de m² ont été loués ou vendus à des propriétaires-occupants. Cela représente une nouvelle baisse annuelle de 13 % par rapport à 2023 (4,70 millions de m²), et 25 % de moins que la moyenne quinquennale.

Le repli de la demande placée s'explique en grande partie par une forte contraction du segment des grandes surfaces, supérieures à 10 000 m². Seules 26 transactions ont été enregistrées dans cette catégorie en 2024, totalisant 464 400 m². Cela représente 11 transactions de moins et 28 % de surface en moins par rapport à 2023. Par rapport à la moyenne sur cinq ans, ce segment affiche 17 transactions de moins et une chute de 50 % des volumes loués.

Francfort s'est maintenu en tête avec 425 000 m² de demande placée, en recul limité de 3 % par rapport à l'an passé. Berlin suit avec 283 300 m² (-30 %), tandis que Düsseldorf affiche une légère progression en atteignant 257 000 m² (+3 %). Hambourg a enregistré une baisse de 15 % de la demande placée, atteignant 237 700 m², confirmant ainsi une nouvelle année en deçà des moyennes historiques pour ce marché. Munich s'est distinguée avec 183 600 m² (+8 %), soutenue notamment par une opération majeure : Group 7, spécialiste de la logistique, a lancé au premier trimestre la construction d'un centre logistique de 60 000 m² à Oberding. Parmi les transactions les plus notables du quatrième trimestre figure la location d'environ 35 000 m² à Düsseldorf par un acteur majeur du e-commerce, dans le cadre d'un projet de développement logistique d'envergure.

Hors des cinq grands marchés (Big 5), la région de la Ruhr s'est imposée comme le pôle le plus actif, avec environ 432 000 m² placés, bien que cela représente une baisse de 23 % sur un an.

Cologne (264 800 m²) et Leipzig/Halle (258 500 m²) suivent à bonne distance. Le nombre de grandes transactions en dehors des Big 5 s'est révélé nettement inférieur à celui observé l'année précédente.

D'un point de vue sectoriel, la demande placée dans les Big 5 a été dominée par l'industrie manufacturière (425 900 m²), suivie de la distribution/logistique (402 900 m²), cette dernière accusant toutefois un recul de 32 % par rapport à 2023. Le secteur du commerce de détail, quant à lui, a progressé de 3 %, atteignant 337 700 m².

une progression plus modérée dans la majorité des régions. Berlin s'est toutefois distinguée de cette tendance générale, enregistrant une hausse spectaculaire de 31 %. Munich conserve sa position de marché le plus cher, avec un loyer prime atteignant 128,4 € par m²/an (10,70 € par m²/mois), suivie de Berlin à 126 € par m²/an (10,50 € par m²/mois) et de Düsseldorf à 108 € par m²/ an (9,00 € par m²/mois).

10.3.4.2 Marché de l'investissement

En 2024, le marché allemand de l'investissement en immobilier logistique et industriel a atteint un volume de transactions de 7,9 milliards d'euros, enregistrant une hausse de 8 % par rapport à 2023 et dépassant de 11 % la moyenne des dix dernières années.

Les transactions de portefeuilles ont particulièrement tiré le marché, avec un volume en hausse de 30 % sur un an, atteignant 3,4 milliards d'euros.

En dehors des Big 5, la distribution/logistique a conservé une position dominante, représentant 38 % de la demande (en hausse de 10 % sur un an). Vient ensuite l'industrie manufacturière (environ un tiers de la demande), qui a enregistré une baisse de 27 %. Malgré leur présence dans plusieurs des plus grandes transactions de l'année, les opérateurs du commerce de détail n'ont représenté que 21 % du volume total. Loyers prime En 2024, après plusieurs années de fortes hausses, les loyers prime pour les espaces logistiques de 5 000 m² et plus ont connu 10.3.4.3 Perspectives Le marché logistique reste sous pression face à un contexte économique incertain, des tensions géopolitiques persistantes et des conflits commerciaux toujours présents. Dans ce climat, de nombreuses entreprises se montrent prudentes et retardent leurs prises de décision, préférant prolonger leurs baux existants plutôt que de s'engager dans de nouveaux contrats. Tant que les conditions économiques ne se seront pas stabilisées et que les entreprises n'auront pas retrouvé une certaine visibilité, la dynamique du marché locatif logistique devrait rester limitée.

L'activité s'est intensifiée au second semestre, et plus précisément au quatrième trimestre, qui a représenté environ 3,1 milliards d'euros, soit 40 % du volume annuel total en immobilier industriel. Le marché a également été marqué par dix transactions majeures, chacune

supérieure à 100 millions d'euros, pour un montant cumulé

de 8,7 milliards d'euros. La plus grande opération de l'année a été l'acquisition de la plateforme Tritax Eurobox par la société de capital-investissement Brookfield.

Rendement prime

Les rendements prime des actifs logistiques dans les Big 5 (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich) ont enregistré une baisse de 10 points de base au troisième trimestre 2024, pour s'établir à 4,30 %. Les rendements devraient encore se resserrer en 2025.

La demande atone devrait conduire à une stagnation des loyers dans la majorité des régions, tandis que certains sites en périphérie pourraient même enregistrer une baisse des valeurs locatives en 2025.

La plupart des régions font également face à une pénurie persistante de terrains disponibles pour le développement logistique, ainsi que d'espaces modernes immédiatement disponibles à la location. La construction spéculative reste contenue : de nombreux projets initialement envisagés sont aujourd'hui mis en pause, sauf lorsqu'une pré-location a été sécurisée.

La logistique continuera toutefois d'attirer les investisseurs en 2025. Avec l'amélioration progressive des conditions de marché et le retour des capitaux, les volumes de transactions devraient repartir à la hausse, pour atteindre un montant estimé à 9 milliards d'euros d'ici fin 2025. Enfin, la politique monétaire, l'évolution des taux d'intérêt, la disponibilité des capitaux et la pression croissante sur l'allocation d'actifs joueront un rôle déterminant dans la fixation des prix. Les rendements prime devraient poursuivre leur compression, avec une baisse attendue jusqu'à 4,15 % d'ici la fin de l'année.

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Montea NV – 31 12 24 Page 1

Aux dirigeants

Montea NV Industriezone III Zuid Industrielaan 27 bus 6

9320 Erembodegem

Anvers, 31 décembre 2024

Chère Madame,

Cher Monsieur,

Conformément à l'article 47 de la loi du 12 mai 2014 sur les sociétés immobilières réglementées, vous avez demandé à Jones Lang LaSalle et Stadim d'expertiser les immeubles situés en Belgique, en France, aux Pays-Bas et en Allemagne qui font partie de la SIR.

Notre mission a été réalisée en toute indépendance.

Selon l'usage, notre mission est réalisée sur la base des renseignements communiqués par Montea NV en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets. Les performances en matière de durabilité des biens immobiliers jouent un rôle de plus en plus important dans l'évaluation et l'exploitation, ce qui se reflète dans la détermination de la valeur . Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus par Montea NV, qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due diligence technique et juridique avant acquisition de chaque immeuble.

Tous les immeubles sont connus par les experts.

Ceux-ci travaillent avec différents logiciels, comme Argus Entreprise ou Microsoft Excel.

La valeur d'investissement est définie comme le montant estimé pour lequel un actif ou un passif devrait être échangé à la date d'évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans le cadre d'une transaction de pleine concurrence, après une commercialisation appropriée et où les parties ont chacune agi en connaissance de cause, avec prudence et sans compulsion."

La valeur d'investissement est une base appropriée pour établir la juste valeur selon les normes internationales d'information financière (IFRS). Dans les IFRS, l'IASB définit la juste valeur comme: "Le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif dans le cadre d'une transaction ordonnée entre les acteurs du marché à la date d'évaluation."

Les experts ont adopté différentes méthodes.

JLL a adopté la méthode de « Term and Reversion » et la méthode « Hardcore ». De plus, ils effectuent également un contrôle en termes de prix par m².

Selon la méthode de « Term and Reversion », la capitalisation des revenus prend d'abord en compte le revenu actuel jusqu'à la fin du contrat en cours, et retient ensuite la valeur locative estimée (VLE) à perpétuité. Selon la méthode « Hardcore », la valeur locative estimée est capitalisée à perpétuité, avant de procéder à des ajustements qui tiennent compte des surfaces louées au-dessus ou en- dessous de leur valeur locative, de la vacance locative, etc.

La méthode adoptée par Stadim est basée sur le Discounted Cash Flow (DCF), éventuellement en combinaison avec la méthode de capitalisation. L'approche Stadim se caractérise d'une part par des prix de référence et d'autre part par l'imputation de revenus futurs.

Le rendement, utilisé dans ces méthodes, représente le rendement attendu par les investisseurs pour ce type de bien. Il reflète les risques intrinsèques du bien et du secteur (future vacance locative, risque de crédit, obligations de maintenance, etc.). Pour déterminer ce rendement, les experts se sont basés sur les transactions jugées comparables et sur les transactions actuellement en cours dans leurs départements d'investissements.

Docusign Envelope ID: 08C010AC-FA93-4F7E-8E0B-B8F845D211A0 10.4 Rapports d'évaluation

Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques au bien, des corrections sont appliquées (rénovations importantes, coûts non récupérables, etc.).

La vente d'un immeuble est en théorie soumise aux droits de transfert. Ce montant dépend entre autres du mode de cession, du type d'acheteur et de la localisation géographique du bien. Ce montant n'est connu qu'une fois la vente conclue. En Belgique, en tant qu'experts immobiliers indépendants nous pouvons admettre que sur base d'un échantillon représentatif de transactions intervenues dans le marché entre 2002 et 2005 (et récemment révisée pour la période 2013-2016), la moyenne pondérée des droits (moyenne des frais de transactions) était de 2,5 % (pour les biens dont la valeur hors frais était supérieure à 2.500.000 EUR). Les biens belges sont considérés comme un portefeuille. Pour les immeubles situés en France, le taux de mutation est généralement de 1,8% quand l'immeuble a moins de 5 ans et entre 6,9% et 7,5%, selon les départements, dans tous les autres cas. Les frais de transfert pour les immeubles situés aux Pays-Bas sont de 10,4%. Les frais de transfert en Allemagne dépendent de la localisation et de la valeur de marché.

Docusign Envelope ID: 08C010AC-FA93-4F7E-8E0B-B8F845D211A0

10.4.1 Conclusions de l'expert immobilier

Montea NV – 31 12 24 Page 3

Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la valeur d'investissement du patrimoine immobilier de Montea NV au 31 décembre 2024 s'élève à :

2.970.925.293 EUR

(Deux milliards neuf cent soixante-dix millions neuf cent vingt-cinq mille deux cent quatre-vingt-treize euros)

Ce montant comprend la valeur attribuée aux immeubles évalués par les sociétés Jones Lang LaSalle et Stadim, dans les quatre pays où Montea NV est présent.

Après déduction de respectivement 2,5% pour les immeubles situés en Belgique (taux moyen des frais de transaction défini par les experts des Sociétés Immobilières Réglementées), 1,8%/6,9%-7,5% pour les immeubles détenus en France, 10,4% pour les immeubles détenus aux Pays-Bas et dépendant de la localisation et de la valeur de marché en Allemagne, au titre de frais de mutation sur la valeur de marché, ceci nous amène à une juste valeur du patrimoine immobilier de Montea NV au 31 décembre 2024 à:

2.792.794.423 EUR

(Deux milliards sept cent quatre-vingt-douze millions sept cent quatre-vingt-quatorze mille quatre cent vingt-trois euros)

Ce montant comprenant la valeur attribuée aux immeubles évalués par les sociétés Jones Lang LaSalle et Stadim, dans les quatre pays où Montea NV est présent.

Nous vous prions d'agréer, chère Madame, cher Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs.,

Greet Hex MRICS Nicolas Janssens

Director Partner JLL Belgium Stadim

Docusign Envelope ID: 08C010AC-FA93-4F7E-8E0B-B8F845D211A0

Opinion de Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle estime, pour la part de patrimoine immobilier de Montea NV qu'elle évalue au 31 décembre 2024, la valeur d'investissement à 1.140.468.163 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à 1.095.697.380 EUR.

Greet Hex MRICS Director JLL Belgium

Opinion de Stadim

Stadim estime, pour la part de patrimoine immobilier de Montea NV qu'elle évalue au 31 décembre 2024, la valeur d'investissement à 1.830.457.130 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits) à 1.697.097.044 EUR.

Nicolas Janssens Partner Stadim

Docusign Envelope ID: 08C010AC-FA93-4F7E-8E0B-B8F845D211A0

10.4.2 Rapport du commissaire sur les perspectives 2024

Besloten Vennootschap Société à responsabilité limitée RPR Brussel - RPM Bruxelles – BTW–TVA BE 0446.334.711 – IBAN N° BE71 2100 9059 0069 * handelend in naam van een vennootschap/agissant au nom d'une société A member firm of Ernst & Young Global Limited

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Rapport du commissaire sur les prévisions ou estimations concernant les bénéfices de Montea sa

En notre qualité de commissaire de Montea sa (la « société »), nous avons, suite à la demande du Conseil d'Administration, établi le présent rapport sur la prévision du résultat EPRA par action (tel que défini dans le rapport « Best Practices Recommendations (BPR) Guidelines » de septembre 2024 de l'European Public Real Estate Association) pour la période de 12 mois se terminant le 31 décembre 2025 (« La Prévision ») de Montea sa reprise dans le chapitre 5.4 « Prévisions ou estimations concernant les bénéfices » du rapport financier annuel de Montea sa sur l'exercice 2024 arrêté le 26 mars 2025 par le conseil d'administration de la Société.

Les hypothèses reprises dans le chapitre 5.4 « Prévisions ou estimations concernant les bénéfices » du rapport financier annuel de Montea sa amènent à la prévision consolidée pour l'exercice 2025 de:

Résultat EPRA par action: € 4,90

Responsabilité du Conseil d'Administration

Les prévisions financières consolidées et les hypothèses significatives qui les sous-tendent ont été établies sous la responsabilité du Conseil d'Administration de la Société.

Responsabilité du commissaire

Il nous appartient d'exprimer sur ces prévisions financières consolidées ont été établis de manière appropriée sur la base des hypothèses ci-dessus. Nous ne sommes pas requis, et ne donnons pas une opinion sur le caractère réalisable du résultat ou sur les hypothèses sous-jacentes à ces prévisions.

Nous avons effectué nos travaux conformément aux normes de révision applicables en Belgique, telles qu'édictées par l'Institut des Réviseurs d'Entreprises, y compris les conseils relatifs de son institut de recherche et le norme « International Standard on Assurance Engagements 3400 » portant sur l'examen d'informations prévisionnelles. Nos travaux ont comporté une évaluation des procédures mises en œuvre par le Conseil d'Administration pour l'établissement des prévisions ainsi que pour s'assurer de la cohérence des méthodes comptables utilisées avec celles appliquées normalement par Montea sa.

Nous avons planifié et exécuté nos travaux de manière à rassembler toutes les informations et explications que nous avons estimées nécessaires afin d'obtenir l'assurance raisonnable que les prévisions sont établies sur la base des hypothèses énoncées.

Opinion

Nous avons effectué une évaluation du résultat EPRA par action de Montea sa pour l'exercice 2025 en conformité avec les International Standard on Assurance Engagements portant sur l'examen d'informations prévisionnelles. Le conseil d'administration est responsable pour les prévisions financières consolidées y inclus les hypothèses indiquées ci-dessus. A notre avis, les prévisions financières ont été adéquatement établies sur base des hypothèses indiquées ci-dessus et sur des méthodes comptables appliquées par Montea sa pour les comptes annuels consolidés de 2024.

Rapport du commissaire du 17 avril 2025 sur les prévisions financières consolidées de Montea sa

Etant donné que les prévisions financières et les hypothèses qui les sous-tendent, ont trait au futur et peuvent par conséquent être influencées par des circonstances imprévues, nous ne pouvons-nous exprimer sur la possibilité de réalisation de ces prévisions. Les différences éventuelles peuvent être significatives.

Bruxelles, le 17 avril 2025

EY Réviseurs d'Entreprises srl Commissaire représentée par

Christophe Boschmans* Partner * Agissant au nom d'une srl

25CBO0193

Digitally signed by Christophe Boschmans (Signature) DN: cn=Christophe Boschmans (Signature), c=BE Date: 2025.04.17 14:03:04 +02'00' Christophe Boschmans (Signature)

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Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Montea nv over het boekjaar afgesloten op 3 1 dec ember 2024

In het kader van de wettelijke controle van de jaarrekening van Montea nv (de "Vennootschap"), brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de balans op 31 december 202 4, de resultatenrekening, het globaal resultaat vóór winstverdeling, de mutatietabel eigen vermogen en detail reserves, en het kasstroomoverzicht van het boekjaar afgesloten op 31 december 202 4 en over de toelichting, met informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving (alle stukken gezamenlijk de "Jaarrekening") en omvat tevens ons verslag betreffende overige door wet - en regelgeving gestelde eisen . Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.

Wij werden als commissaris benoemd door de algemene vergadering op 17 mei 2022, overeenkomstig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergadering die zal beraadslagen over de Jaarrekening afgesloten op 31 december 2024. We hebben de wettelijke controle van de Jaarrekening van de Vennootschap uitgevoerd gedurende 15 opeenvolgende boekjaren.

Verslag over de controle van de Jaarrekening

Oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de Jaarrekening van Montea nv, die de balans op 31 december 202 4 omvat, alsook de resultatenrekening, het globaal resultaat vóór winstverdeling, de mutatietabel eigen vermogen en detail reserves, en het kasstroomoverzicht van het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met informatie van materieel belang over de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, met een balanstotaal van € 2.873.755 duizend en waarvan de resultatenrekening afsluit met een netto resultaat van € 171 .52 5 duizend.

Naar ons oordeel geeft de Jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en van de financiële toestand van de Vennootschap per 31 december 2024, alsook van haar resultaten over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met de IFRS Accounting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.

Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud

We hebben onze controle uitgevoerd in overeenstemming met de International Standards on Auditing ("ISA's") die van toepassing zijn in België. Wij hebben bovendien de door International Auditing and Assurance Standards Board ("IAASB") goedgekeurde ISA's toegepast die van toepassing zijn op huidige afsluitingsdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden uit hoofde van die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte "Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de Jaarrekening" van ons verslag .

Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de Jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.

Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.

10.4.3 Rapport du commissaire à l'Assemblée Générale des actionnaires de la société Montea SA pour l'exercice clos le 31 décembre 2024 (consolidé)

Verslag van de commissaris van 17 april 2025 over de Jaarrekening van Montea nv over het boekjaar afgesloten op 3 1 december 2024 (vervolg)

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle -informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel .

Kernpunten van de controle

De kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die volgens ons professioneel oordeel het meest significant waren bij onze controle van de Jaarrekening van de huidige verslagperiode.

Deze aangelegenheden werden behandeld in de context van onze controle van de Jaarrekening als een geheel en bij het vormen van ons oordeel hieromtrent en derhalve formuleren wij geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.

Waardering van de vastgoedbeleggingen

• Beschrijving van het punt en het auditrisico

De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen 4 4% van de activa van de Vennootschap. Op 31 december 2024 zijn deze terug te vinden onder de rubriek 'vastgoedbeleggingen' van het actief van de balans voor een totaalbedrag van € 1.250.643 duizend.

Overeenkomstig de waarderingsregels en de IAS 40 norm "Vastgoedbeleggingen" worden deze vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde, en worden de reële waarde -wijzigingen opgenomen in de resultatenrekening.

De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen wordt geclassificeerd onder niveau 3 van de reële waarde hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm "De waardering tegen reële waarde". Bepaalde hypotheses die gebruikt worden voor de waardering zijn gebaseerd op data die slechts beperkt waarneembaar zijn (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraad, ...) en vereisen daarom een inschatting van het management.

Het auditrisico ligt in de waardering van deze vastgoedbeleggingen en is daarom een kernpunt van onze controle.

• Samenvatting van de uitgevoerde procedures

De Vennootschap maakt gebruik van externe deskundigen om de reële waarde van zijn gebouwen te schatten. We hebben (met de hulp van onze eigen interne waarderingsdeskundigen) de waarderingsverslagen van deze externe deskundigen geëvalueerd.

Specifiek hebben we: de objectiviteit, onafhankelijkheid en competentie van de externe deskundigen geanalyseerd;
de integriteit van de belangrijkste brongegevens (contractuele huurprijs, duur van de huurovereenkomsten, ...) die gebruikt worden in hun berekeningen nagegaan en afgestemd met onderliggende contracte n voor een steekproef;
en de modellen en hypotheses beoordeeld die in hun verslagen zijn gebruikt (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraden, …) voor een steekproef.

Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in de toelichtingen 7.2, 7.33 en 7.41 van de Jaarrekening beoordeeld.

Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan voor het opstellen van de Jaarrekening

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de Jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met IFRS Accounting Standards en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor een systeem van interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de Jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten .

Le rapport du commissaire relatif aux comptes annuels statutaires de Montea est rédigé exclusivement dans la langue

dans laquelle le document complet est publié.

Le rapport du commissaire relatif aux comptes annuels statutaires de Montea est rédigé exclusivement dans la langue dans laquelle le document complet est publié.

Verslag van de commissaris van 17 april 2025 over de Jaarrekening van Montea nv over het boekjaar afgesloten op 3 1 december 2024 (vervolg)

In het kader van de opstelling van de Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Vennootschap te vereffenen of om de bedrijfsactiviteiten stop te zetten of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle over de Jaarrekening

Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de Jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA 's is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van de Jaarrekening, beïnvloeden.

Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van toepassing is op de controle van de Jaarrekening in België na. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap, noch omtrent de efficiëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de Vennootschap ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.

Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA 's, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel -kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:

• het identificeren en inschatten van de risico's dat de Jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op deze risico's inspelen en het verkrijgen van controle -informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van het systeem van interne beheersing;

• het verkrijgen van inzicht in het systeem van interne beheersing dat relevant is voor de controle, met als doel controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op het geven van een oordeel over de effectiviteit van het systeem van interne beheersing van de Vennootschap;

• het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende toelichtingen;

Verslag van de commissaris van 17 april 2025 over de Jaarrekening van Montea nv over het boekjaar afgesloten op 3 1 december 2024 (vervolg)

• het concluderen van de aanvaardbaarheid van de door het bestuursorgaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling, en op basis van de verkregen controle -informatie, concluderen of er een onzekerheid van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap om de continuïteit te handhaven. Als we besluiten dat er sprake is van een onzekerheid van materieel belang, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de Jaarrekening of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle -informatie die verkregen is tot op de datum van ons

commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de continuïteit van de Vennootschap niet langer gehandhaafd kan worden;
het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de Jaarrekening, en of deze Jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld.

Wij communiceren met het bestuursorgaan, onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die we identificeren gedurende onze controle.

Verslag betreffende de overige door wet - en regelgeving gestelde eisen

Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan

Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag , voor het naleven van de wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften die van toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en van de statuten van de Vennootschap.

Verantwoordelijkheden van de commissaris

In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België van toepassing zijnde ISA 's, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de Jaarrekening, alsook de naleving van bepaalde verplichtingen uit het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en de statuten te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.

Aspecten betreffende het jaarverslag over de Jaarrekening

Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de Jaarrekening, stemt dit jaarverslag over de Jaarrekening overeen met de Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, enerzijds, en is dit jaarverslag over de Jaarrekening opgesteld overeenkomstig artikels 3:5 en 3:6 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, anderzijds.

In de context van onze controle van de Jaarrekening, zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de Jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.

Le rapport du commissaire relatif aux comptes annuels statutaires de Montea est rédigé exclusivement dans la langue dans laquelle le document complet est publié.

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Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering van Montea nv over het boekjaar afgesloten op 3 1 dec ember 2024

Verslag over de controle van de Jaarrekening

Oordeel zonder voorbehoud

Basis voor ons oordeel zonder voorbehoud

Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de Jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.

Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.

Le rapport du commissaire relatif aux comptes annuels statutaires de Montea est rédigé exclusivement dans la langue dans laquelle le document complet est publié.

10.4.4 Rapport du commissaire à l'Assemblée Générale des actionnaires de la société Montea SA pour l'exercice clos le 31 décembre 2024

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Rapport du commissaire à l'assemblée générale de Montea sa pour l'exercice clos le 31 décembre 2024

Dans le cadre du contrôle légal des Comptes Consolidés de la société Montea sa ( « la Société ») et de ses filiales (conjointement « le Groupe » ), nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur le bilan consolidé au 31 décembre 2024, le compte de résultat consolidé avant distribution des bénéfices, l'état consolidé du résultat global avant affectation du résultat, l'état consolidé des flux de trésorerie, et l' état des variations des capitaux propres consolidés et des réserves de l'exercice clos le 31 décembre 2024 ainsi que les annexes contenant des informations significatives sur les méthodes comptables formant ensemble les « Comptes Consolidés », et inclut également notre rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires. Ces rapports constituent un ensemble et sont inséparables.

Nous avons été nommés commissaire par l'assemblée générale du 1 7 mai 202 2, conformément à la proposition de l'organe d'administration émise sur recommandation du comité d'audit. Notre mandat vient à échéance à la date de l'assemblée générale qui délibérera sur les Comptes Consolidés au 31 décembre 202 4. Nous avons exercé le contrôle légal des Comptes Consolidés durant 1 5 exercices consécutifs.

Rapport sur l'audit des Comptes Consolidés

Opinion sans réserve

Nous avons procédé au contrôle légal des Comptes Consolidés de Montea sa, comprenant le bilan consolidé au 31 décembre 2024, ainsi le compte de résultat consolidé avant distribution des bénéfices, l'état consolidé du résultat global avant affectation du résultat, l'état consolidé des flux de trésorerie, et l' état des variations des capitaux propres consolidés et des réserves pour l'exercice clos à cette date, ainsi que les annexes, contenant des informations significatives sur les méthodes comptables, dont le total l'état de la situation financière consolidé s'élève à € 2.885.045 milliers et dont l'état du résultat global consolidé se solde par un résultat net de € 171.525 milliers.

A notre avis, les Comptes Consolidés du Groupe donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé au 31 décembre 2024, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, conformément aux IFRS Accounting Standards telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.

Fondement de notre opinion sans réserve

Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing - ("ISA's") telles qu'applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes ISA's approuvées par l' International Auditing and Assurance Standards Board ("IAASB") et applicables à la date de clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Nos responsabilités pour l'audit des Comptes Consolidés » du présent rapport .

Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui sont pertinentes pour notre audit des Comptes Consolidés en Belgique, y compris celles relatives à l'indépendance.

Nous avons obtenu de l'organe d'administration et des préposés de la Société, les explications et informations requises pour notre audit et nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Rapport du commissaire du 17 a vril 2025 sur les Comptes Consolidés de Montea sa pour l'exercice clos le 31 décembre 2024 (suite)

Points clés de l'audit

Les points clés de l'audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l'audit des Comptes Consolidés de la période en cours.

Les points clés de l'audit ont été traités dans le contexte de notre audit des Comptes Consolidés pris dans leur ensemble aux fins de l'élaboration de notre opinion sur ceux -ci et nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces points.

Evaluation des immeubles de placement

Description du point clé de l'audit

Les immeubles de placement représentent 9 4% des actifs du Groupe. Au 31 décembre 202 4, les immeubles de placement au actif du bilan s'élèvent à € 2.720.052 milliers.

Conformément aux règles d'évaluation et à la norme IAS 40 « Immeubles de placement », ces immeubles sont évalués à la juste valeur, et les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultats.

La juste valeur des immeubles de placement appartient au niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs telle que définie par la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur ». Certaines hypothèses utilisées pour l'évaluation sont peu observables (taux d'actualisation, taux d'occupation futur…) et de ce fait, requiert du jugement du management.

Le risque d'audit se situe dans la valorisation de ces immeubles de placement et par conséquent est considérée comme un point clé de l' audit.

Résumé des procédures d'audit mises en œuvre

Le Groupe faisant appel à des experts externes pour estimer la juste valeur de ses immeubles, nous avons évalué (avec l'assistance d'experts internes de valorisation de notre cabinet) les

rapports de valorisation préparés par ces experts externes. Plus précisément, nous avons :

analysé l'objectivité, l'indépendance et la compétence des experts externes ;
testé l'intégrité des données clés (loyers contractuels, durée des baux,…) utilisées dans leurs calculs et la réconciliation des contrats relatifs sur base d'un échantillon ;
et évalué les modèles, ainsi que les hypothèses utilisées dans leurs rapports (taux d'actualisation, taux d'occupation futur,…) pour un échantillon.

Enfin, nous avons évalué le caractère approprié des informations sur la juste valeur des immeubles de placement présentées dans la note 20 aux Comptes Consolidés.

Responsabilités de l'organe d'administration dans le cadre de l'établissement des Comptes Consolidés

L'organe d'administration est responsable de l'établissement des Comptes Consolidés donnant une image fidèle conformément aux IFRS Accounting Standards et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique ainsi que du contrôle interne que l'organe d'administration estime nécessaire à l'établissement de Comptes Consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles -ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs .

Dans le cadre de l'établissement des Comptes Consolidés, l'organe d'administration est chargé d'évaluer la capacité de la Société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si l'organe d'administration a l'intention de mettre la Société en liquidation ou de cesser ses activités, ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste .

Rapport du commissaire du 17 a vril 2025 sur les Comptes Consolidés de Montea sa pour l'exercice clos le 31 décembre 2024 (suite)

Nos responsabilités pour l'audit des Comptes Consolidés

Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les Comptes Consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives que celles -ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit effectué selon les normes ISA 's permettra de toujours détecter toute anomalie significative lorsqu'elle existe. Des anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsqu'il est raisonnable de s'attendre à ce qu'elles puissent, individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des Comptes Consolidés prennent en se fondant sur ceux -ci .

Lors de l'exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s'applique à l'audit des Comptes Consolidés en Belgique. L'étendue du contrôle légal des Comptes Consolidés ne comprend pas d'assurance quant à la viabilité future de la Société et du Groupe ni quant à l'efficience ou l'efficacité avec laquelle l'organe d'administration a mené ou mènera les affaires de la Société et du Groupe. Nos responsabilités relatives à l'application par l'organe d'administration du principe comptable de continuité d'exploitation sont décrites ci -après.

Dans le cadre d'un audit réalisé selon les normes ISA 's, nous exerçons notre jugement professionnel et nous faisons preuve d'esprit critique tout au long de l'audit. Nous effectuons également les procédures suivantes:

• l'identification et l'évaluation des risques que les Comptes Consolidés comportent des anomalies significatives, que celles -ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, la définition et la mise en œuvre de procédures d'audit en réponse à ces risques et le recueil d'éléments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non -détection d'une anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie provenant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la

collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;

•

la prise de connaissance suffisante du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de la Société et du Groupe ;
l'appréciation du caractère approprié des règles d'évaluation retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe d'administration, de même que des informations fournies par l'organe d'administration les concernant;
conclure sur le caractère approprié de l'application par l'organe d'administration du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité de la Société ou du Groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les Comptes Consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants obtenus jusqu'à la date de notre rapport du commissaire. Néanmoins, des événements ou des situations futures pourraient conduire la Société ou le Groupe à cesser son exploitation;
évaluer la présentation d'ensemble, la forme et le contenu des Comptes Consolidés, et apprécier si ces Comptes Consolidés reflètent les transactions et les événements sous jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle.

Nous communiquons au comité d'audit, constitué au sein de l'organe d'administration, notamment l'étendue et le calendrier prévus des travaux d'audit ainsi que les constatations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.

Rapport du commissaire du 17 a vril 2025 sur les Comptes Consolidés de Montea sa pour l'exercice clos le 31 décembre 2024 (suite)

Assumant l'entière responsabilité de notre opinion, nous sommes également responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des filiales du Groupe. À ce titre, nous avons déterminé la nature et l'étendue des procédures d'audit à appliquer pour ces filiales du Groupe .

Nous fournissons également au comité d'audit, constitué au sein de l'organe d'administration, une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et nous leur communiquons, le cas échéant, toutes les

relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives .

Parmi les points communiqués au comité d'audit, constitué au sein de l'organe d'administration, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des Comptes Consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication .

Rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires

Responsabilités de l'organe d'administration

L'organe d'administration est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les Comptes Consolidés des autres informations contenues dans le rapport annuel .

Responsabilités du Commissaire

Dans le cadre de notre mandat de commissaire et conformément à la norme belge (Révisée) complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA 's) applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés , les autres informations contenues dans le rapport annuel, ainsi que de faire rapport sur ces éléments .

Aspects relatifs au rapport de gestion et aux autres informations contenues dans le rapport annuel

A notre avis, après avoir effectué nos procédures spécifiques sur le rapport de gestion, le rapport de gestion concorde avec les Comptes Consolidés et ce rapport de gestion a été établi conformément à l'article 3:32 du Code des sociétés et des associations .

Dans le cadre de notre audit des Comptes Consolidés, nous sommes également responsables d'examiner, sur la base des

renseignements obtenus lors de l'audit, si le rapport de gestion sur les Comptes Consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel, à savoir:

•

Résultats du groupe – part 5.1
Reporting financier: Tableaux EPRA BPR – part 10.1.1
Détail du calcul des Indicateurs Alternatifs de Performance – part 10.2

comportent une anomalie significative, à savoir une information substantiellement fausse ou autrement trompeuse. Sur la base de nos travaux, nous n'avons pas d'anomalie significative à vous communiquer.

Mentions relatives à l'indépendance

Notre cabinet de révision et notre réseau n'ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des Comptes Consolidés et nous sommes resté s indépendant s vis à -vis de la Société au cours de notre mandat.

Les honoraires pour les missions supplémentaires qui sont compatibles avec le contrôle légal des Comptes Consolidés visés à l'article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont été correctement déclarés et ventilés dans les annexes aux Comptes Consolidés .

374 375

10.4.5 Rapport du commissaire sur l'évaluation de la durabilité, conformément à la norme ISAE 3000

Besloten Vennootschap Société à responsabilité limitée RPR Brussel - RPM Bruxelles – BTW –TVA BE 0446.334.711 – IBAN N° BE71 2100 9059 0069 * handelend in naam van een vennootschap/agissant au nom d'une société

A member firm of Ernst & Young Global Limited

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Traduction libre

Rapport d'évaluation de l'auditeur indépendant

Portée

Nous avons été mandatés par Montea sa pour effectuer une mission d'assurance limitée conformément à la Norme internationale sur les missions d'assurance autres que les audits ou les examens d'informations financières historiques (« ISAE 3000 révisée »), ci -après dénommée « la Mission », afin de rendre compte de certains indicateurs de durabilité tels qu'inclus dans le chapitre 10.5 « Index de contenu GRI » tels qu'énumérés à l'Annexe 1 (« Objet 1 »), les mesures de durabilité telles qu'elles sont incluses dans le chapitre 10.1.2 « Rapports sur le développement durable : tableaux EPRA sBPR » (« Objet 2 »), et la section sur la double matérialité de la Société, inclus dans le chapitre 3.1 (« Objet 3 ») , tels que présentés dans le rapport annuel de Montea sa (le « Rapport ») pour la période allant du 1er janvier 202 4 au 31 décembre 202 4. Ensemble, les Objets 1, 2 et 3 sont désignés dans le présent rapport par le terme « Objets ».

À l'exception de ce qui a été décrit dans le paragraphe précédent, qui résume la portée de notre mission, nous n'avons effectué aucun travail d'assurance en ce qui concerne les autres indicateurs de durabilité ou d'autres informations liées à la durabilité inclus dans le rapport, et nous n'exprimons donc aucune conclusion sur ces informations

Critères appliqués par Montea SA

Pour l'élaboration des indicateurs de durabilité sélectionnés, tels qu'ils figurent à l'annexe 1 et inclus dans le rapport (« Objet 1 »), Montea sa a appliqué les « Guidelines for the Preparation of the Sustainability Report of the Global Reporting Initiative (GRI) Standards » à tous les égards importants.

Pour l'élaboration des tableaux EPRA sBPR (« Objet 2 »), Montea sa a appliqué les EPRA Sustainability Best Practice Recommendations (« sBPR ») à tous les égards importants.

Enfin, lors de la préparation de la section sur la double matérialité du rapport (objet 3), Montea a appliqué, dans tous les aspects significatifs, les principes des normes européennes de reporting en matière de durabilité ESRS 1, exigence générale 3 « La double matérialité comme base pour les informations sur le développement durable » (les « critères de double matérialité »).

Ensemble, les « Guidelines for the Preparation of the Sustainability Report of the Global Reporting Initiative (GRI) Standards » , EPRA Sustainability Best Practice Recommendations (« sBPR ») et les critères de double matérialité sont désignées dans le présent rapport comme les « Critères ».

Responsabilités de Montea SA

La direction de Montea est responsable de la sélection des Critères ainsi que de l'élaboration des Objets conformément aux Critères, à tous les égards importants. Cette responsabilité comprend l'établissement et le maintien de contrôles internes, la tenue de registres adéquats et la réalisation d'estimations comptables pertinentes pour la préparation des sujets, de sorte qu'elles soient exemptes d'anomalies significatives, qu'elles soient dues à une fraude ou à une erreur.

Responsabilités d'EY

Il est de notre responsabilité de tirer une conclusion avec un degré de certitude limité sur les Objets, sur la base des preuves que nous avons obtenues. Nous avons exécuté notre mission de certification conformément à la Norme internationale pour les missions de certification autres que les audits ou les examens d'informations financières historiques (« ISAE 3000 révisée »), publiée par l'International Auditing and Assurance Standards Board.

Rapport du commissaire du 17 a vril 2025 sur les Comptes Consolidés de Montea sa pour l'exercice clos le 31 décembre 2024 (suite)

Format électronique unique européen ("ESEF")

Nous avons procédé, conformément à la norme relative au contrôle de la conformité des états financiers avec le format électronique unique européen (ci -après « ESEF »), au contrôle du respect du format ESEF avec les normes techniques de réglementation définies par le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (ci -après « Règlement Délégué »).

L'organe d'administration est responsable de l'établissement, conformément aux exigences ESEF, des états financiers consolidés sous forme de fichier électronique au format ESEF dans la langue officielle néerlandaise (ci -après « états financiers consolidés numériques ») inclus dans le rapport financier annuel disponible sur le

portail de la FSMA (https://www.fsma.be/nl/stori) dans la langue officielle néerlandaise.

Notre responsabilité est d'obtenir des éléments suffisants et appropriés afin de conclure sur le fait que le format et le balisage XBRL des états financiers consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement Délégué.

Sur la base de nos travaux, nous sommes d'avis que le format et le balisage d'informations dans les états financiers consolidés numériques de Monta sa au 31 décembre 2024 repris dans le rapport financier annuel disponible sur le portail de la FSMA (https://www.fsma.be/nl/stori) dans la langue officielle néerlandaise sont, dans tous leurs aspects significatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement Délégué.

En raison des limites techniques inhérentes au balisage des comptes consolidés selon le format ESEF, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport

Autres mentions

• Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.

Bruxelles, le 17 avril 2025

EY Réviseurs d'Entreprises srl Commissaire Représentée par

Christophe Boschmans * Partner * Agissant au nom d'une srl

25CBO0194

Christophe	Digitally signed by Christophe Boschmans (Signature)
Boschmans	DN: cn=Christophe Boschmans (Signature), c=BE
(Signature)	Date: 2025.04.17 15:08:44 +02'00'

Rapport d'évaluation de l'auditeur indépendant Montea sa

Une mission d'assurance limitée conclue conformément à la norme ISAE 3000 (révisée) comprend l'évaluation de la pertinence de l'utilisation des critères par la Société comme base pour la préparation de l'Objet, l'évaluation des risques d'anomalies significatives, qu'elles soient dues à une fraude ou à une erreur, formuler des réponses aux risques évalués dans les circonstances, et évaluer la présentation globale de l' Objet.

Une mission de certification assortie d'un degré d'assurance limité a une portée plus limitée qu'une mission de certification assortie d'un degré raisonnable d'assurance en ce qui concerne les procédures d'évaluation des risques, y compris la compréhension du contrôle interne et des procédures mises en œuvre en réponse aux risques évalués.

Une mission avec un degré de certitude limité consiste à poser des questions, principalement aux personnes responsables de la préparation du sujet et des informations associées, et à appliquer des procédures analytiques et d'autres procédures appropriées. Un degré d'assurance plus élevé, en particulier un contrat assorti d'un degré d'assurance raisonnable, aurait exigé des procédures plus étendues.

Notre conclusion, avec un degré de certitude limité, ne concerne que les Objets .

Notre indépendance et notre contrôle de la qualité

Nous avons conservé notre indépendance et confirmons que nous avons satisfait aux exigences du Code de déontologie des comptables professionnels de l'International Ethics Standards Board for Accountants, et que nous possédons les compétences et l'expérience requises pour mener à bien cette mission de certification.

Notre cabinet applique la norme « International Standard on Quality Management 1 », qui nous oblige à établir, mettre en œuvre et exécuter un système de gestion de la qualité, y compris en ce qui concerne les politiques ou les procédures de conformité aux exigences éthiques, aux normes professionnelles et aux exigences légales et réglementaires applicables.

Description des procédures effectuées

Dans le cas d'un contrat avec un degré de certitude limité, le travail effectué est de nature et de calendrier différents et a une portée plus restreinte que dans le cas des contrats portant sur l'acquisition d'un degré raisonnable d'assurance. Par conséquent, le niveau d'assurance obtenu à partir d'un contrat comportant un degré d'assurance limité est nettement inférieur à celui d'un contrat exécuté avec un degré raisonnable de certitude.

Une mission avec un degré de certitude limité consiste à obtenir des informations, principalement auprès des personnes responsables de la préparation du sujet et des informations connexes, et à appliquer des procédures analytiques et d'autres procédures appropriées.

Les procédures qui ont été effectuées comprenaient : Avoir un aperçu des processus de reporting pour l'Objet ; S'entretenir avec la direction et les employés concernés au niveau de l'entreprise qui sont responsables de la consolidation et de la mise en œuvre des procédures de contrôle interne en relation avec l'Objet ;
S'entretenir avec les employés concernés qui sont chargés de signaler l'Objet aux employés concernés au niveau de l'entreprise ;
Obtenir de la documentation interne et externe qui se rapproche de l'Objet ; Procéder à une évaluation analytique des données et des tendances dans le domaine à un niveau
consolidé et, si cela est jugé approprié dans les circonstances, à un niveau plus détaillé ;
Effectuer des tests détaillés limités et retracer les informations d'entrée jusqu'aux factures justificatives ou à d'autres preuves ;
Évaluez la présentation globale de l' Objet.

Rapport d'évaluation de l'auditeur indépendant Montea sa

Les procédures supplémentaires effectuées en rapport avec l'objet 3 comprennent, entre autres :

Évaluer l'engagement des parties prenantes et l'exercice de cartographie de la chaîne de valeur effectué par la direction à l'appui de la double évaluation de matérialité ;
Évaluer l'évaluation de l'importance relative effectuée par la Société à l'aide des principes de l'importance relative financière et de l'importance relative, y compris l'établissement des seuils d'importance relative, ce qui permet d'identifier les impacts, les risques et les opportunités importants (« IRO ») ;
Obtenir de la documentation interne et externe qui soutient l'identification des IRO significatifs qui constituent le résultat de la double évaluation de matérialité.

Pour les trois Objets, nous estimons que les éléments de preuve obtenus sont suffisants et appropriés pour fonder notre conclusion avec un degré de certitude limité.

Conclusion

Sur la base de notre évaluation, rien n'a été porté à notre attention qui nous amène à soupçonner que les Objets, inclus dans le rapport annuel de Montea sa pour la période allant du 1er janvier 202 4 au 31 décembre 202 4, n'ont pas été préparés, à tous égards significatifs, conformément aux critères.

Bruxelles, le 17 avril 202 5

EY Réviseurs d'Entreprises SRL Représenté e par

Christophe Boschmans* Partner * Agissant au nom d'une SRL

25CBO0191

Sélection d'indicateurs de durabilité (Objet 1) :

Chapitre 9.5 « Index du contenu GRI » :

•	2-7
•	2-9
•	2-10
•	2-15
•	302-1
•	302-2
•	302-3
•	305-1
•	305-2

305 - 3 • 305 - 4
305 - 5
401 - 1 • 404 - 1
405 - 1
CRE1
CRE3

Digitally signed by Christophe Boschmans (Signature) DN: cn=Christophe Boschmans (Signature), c=BE Date: 2025.04.17 10:44:40 +02'00' Christophe Boschmans (Signature)

	INDEX DU CONTENU GRI
	GRI 2 — NORMES GÉNÉRALES 2021	PAGE
2-1	Détails de l'organisation	388 ev.
2-2	Entités incluses dans le rapport de durabilité	382
2-3	Période, fréquence et personne de contact pour le rapport	382
2-4	Révisions des informations	81
2-5	Vérification externe	360-379
2-6	Activités, chaîne de valeur et autres relations commerciales	16-25
2-7	Employés	24, 112-117
2-9	Structure de gouvernance et composition	171 ev.
2-10	Processus de nomination et de sélection de l'organe d'administration supérieur	171-172
2-11	Président de l'organe d'administration supérieur	172
2-12	Rôle de l'organe d'administration supérieur dans la supervision de la gestion de l'impact	171-181
2-13	Délégation de la responsabilité de la gestion de l'impact	187-189
2-14	Rôle de l'organe d'administration supérieur dans l'élaboration des rapports sur la durabilité	175-181, 202-205
2-15	Conflits d'intérêts	190-193
2-16	Communication des « préoccupations critiques »	180
2-17	Connaissance partagée de l'organe d'administration	172-175
2-18	Évaluation de l'organe d'administration supérieur	181
2-19	Politique de rémunération	196-211
2-20	Processus de détermination de la rémunération	196-211
2-21	Ratio de la rémunération totale annuelle	210
2-22	Déclaration sur la stratégie de durabilité	2
2-23	Policy commitments (Engagements politiques)	180
2-25	Processus pour aborder les impacts négatifs	42-123
2-26	Mécanismes pour les conseils et les préoccupations	168
2-27	Conformité aux lois et réglementations	168, 189, 230
2-28	Affiliation à des associations	112-121
2-30	Approche de l'engagement des parties prenantes	112-121
	GRI 3 — MATÉRIALITÉS 2021
3-1	Processus de détermination des matérialités	62-63
3-2	Liste des matérialités	62-63
3-3	Gestion des matérialités	42-123
	GRI 200 — IMPACT ÉCONOMIQUE INDIRECT
203-1	Investissements dans les infrastructures et les services d'appui	42-123

	GRI 300 — SUJETS ENVIRONNEMENTAUX	PAGE
	GRI 302 — ÉNERGIE 2016
302-1	Consommation d'énergie dans l'organisation	58-59, 334-339
302-2	Consommation d'énergie hors de l'organisation	58-59,76-83, 328-333
302-3	Intensité énergétique	58-83, 328-333
302-4	Réduction de la consommation d'énergie	58-83, 328-333
302-5	Réduction de l'énergie requise pour les produits et services	58-83, 328-333
	GRI 305 — ÉMISSIONS 2016
305-1	Émissions directes (Scope 1) de gaz à effet de serre	58-83, 328-333
305-2	Émissions indirectes (Scope 2) de gaz à effet de serre liées à l'énergie	58-83, 328-333
305-3	Autres émissions indirectes (Scope 3) de gaz à effet de serre	58-83, 328-333
305-4	Intensité des gaz à effet de serre	58-83, 328-333
305-5	Réduction des gaz à effet de serre	58-83, 328-333
	GRI 401 — EMPLOI 2016
401-1	Recrutements et rotation du personnel	112-115, 340-343
	GRI 403 — SANTÉ ET SÉCURITÉ AU TRAVAIL 2018
403-1	Système de gestion de la santé et de la sécurité au travail	114-115
403-3	Services en matière de santé et de sécurité au travail	114-115
403-6	Améliorer la santé des employés	114-115
403-9	Blessures liées au travail	342-343
403-10	Problèmes de santé liée au travail	342-343
	GRI 404 — FORMATION ET ÉDUCATION 2016
404-1	Nombre moyen d'heures de formation par an, par employé	115, 340-341
404-2	Programmes visant à améliorer les compétences des employés	115, 340-341
	Pourcentage d'employés bénéficiant d'entretiens d'évaluation
404-3	périodiques et de développement de carrière	115, 340-341
	GRI 405 — DIVERSITÉ ET ÉGALITÉ DES CHANCES 2016
405-1	Diversité au sein de l'organe de gouvernance et parmi les employés	25, 62-63, 184,188
405-2	Rapport entre le salaire de base et la rémunération des femmes par rapport aux hommes	210, 340-341
	GRI 413 — COMMUNAUTÉS LOCALES 2016
413-1	Engagement des communautés locales, évaluations d'impact et programmes de développement	120, 342-343
	CRE — CONSTRUCTION ET IMMOBILIER
CRE1	Intensité énergétique des bâtiments	58-83, 328-333
CRE3	Intensité des gaz à effet de serre des bâtiments	58-83, 328-333

	GRI 302 — ÉNERGIE 2016
302-1	Consommation d'énergie dans l'organisation	58-59, 334-339
302-2	Consommation d'énergie hors de l'organisation	58-59,76-83, 328-333
302-3	Intensité énergétique	58-83, 328-333
302-4	Réduction de la consommation d'énergie	58-83, 328-333
302-5	Réduction de l'énergie requise pour les produits et services	58-83, 328-333
	GRI 305 — ÉMISSIONS 2016
305-1	Émissions directes (Scope 1) de gaz à effet de serre	58-83, 328-333
305-2	Émissions indirectes (Scope 2) de gaz à effet de serre liées à l'énergie	58-83, 328-333
305-3	Autres émissions indirectes (Scope 3) de gaz à effet de serre	58-83, 328-333
305-4	Intensité des gaz à effet de serre	58-83, 328-333
305-5	Réduction des gaz à effet de serre	58-83, 328-333
	GRI 401 — EMPLOI 2016
401-1	Recrutements et rotation du personnel	112-115, 340-343
	GRI 403 — SANTÉ ET SÉCURITÉ AU TRAVAIL 2018
403-1	Système de gestion de la santé et de la sécurité au travail	114-115
403-3	Services en matière de santé et de sécurité au travail	114-115
403-6	Améliorer la santé des employés	114-115
403-9	Blessures liées au travail	342-343
403-10	Problèmes de santé liée au travail	342-343
	GRI 404 — FORMATION ET ÉDUCATION 2016
404-1	Nombre moyen d'heures de formation par an, par employé	115, 340-341
404-2	Programmes visant à améliorer les compétences des employés	115, 340-341
404-3	Pourcentage d'employés bénéficiant d'entretiens d'évaluation périodiques et de développement de carrière	115, 340-341
	GRI 405 — DIVERSITÉ ET ÉGALITÉ DES CHANCES 2016
405-1	Diversité au sein de l'organe de gouvernance et parmi les employés	25, 62-63, 184,188
405-2	Rapport entre le salaire de base et la rémunération des femmes par rapport aux hommes	210, 340-341
	GRI 413 — COMMUNAUTÉS LOCALES 2016
413-1	Engagement des communautés locales, évaluations d'impact et programmes de développement	120, 342-343
	CRE — CONSTRUCTION ET IMMOBILIER
CRE1	Intensité énergétique des bâtiments	58-83, 328-333
CRE3	Intensité des gaz à effet de serre des bâtiments	58-83, 328-333

10.5 Index du contenu GRI

10.6 Approche & scope

Montea aligne son reporting ESG sur les recommandations de meilleures pratiques en matière de durabilité établies par l'EPRA (sBPR).

10.6.1 Période de référence

Ce rapport couvre l'exercice 2024, soit la période du 1er janvier au 31 décembre 2024. Montea publie chaque année une mise à jour de ses initiatives en matière de développement durable.

10.6.2 Périmètre d'analyse et couverture

En 2024, 98 % des bureaux de Montea situés en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne ont été inclus dans le périmètre d'analyse.

Conformément aux exigences des EPRA sBPR (voir section 9.1.2), Montea applique l'approche du contrôle opérationnel pour définir ses limites organisationnelles dans le cadre de son reporting. Pour le portefeuille existant, les détails relatifs au taux de couverture sont présentés dans le tableau ci-dessous.

Les données sont collectées via une combinaison de systèmes de suivi énergétique, d'extraction de données contractuelles et d'enquêtes menées auprès des locataires. Montea reconnaît que la précision et la fiabilité des données utilisées pour évaluer la performance environnementale de son portefeuille immobilier dépendent directement de la qualité des informations reçues, des inexactitudes de mesure potentielles et d'autres éléments pouvant nuire à la qualité globale des données. Montea s'efforce néanmoins d'améliorer continuellement cette qualité, notamment par le biais de l'automatisation, du recours à plusieurs sources de vérification et de l'optimisation de ses systèmes de contrôle.

Certaines données ont été estimées ou extrapolées en lien avec la consommation énergétique et pour établir le niveau total des émissions de Montea. Le pourcentage de données extrapolées est spécifiquement indiqué dans les tableaux EPRA sBPR.

10.6.3 Méthodologie de mesure

Les émissions de CO 2 ont été calculées conformément au protocole des gaz à effet de serre (GHG Protocol). Ce protocole offre un cadre standardisé permettant aux entreprises de mesurer et de gérer de manière cohérente leur impact climatique.

	Coverage
	2024	2023
Elec-Abs	100 %	100 %
DH&C-Abs	100 %	100 %
Fuels-Abs	100 %	100 %
Energy-Int	100 %	100 %
GHG-Int	100 %	100 %
Municipal Water	100 %	100 %
Rain Water	100 %	100 %
Cert-Tot	100 %	100 %
Waste-Abs	35 %	57 %
Waste - proportion by disposal route	35 %	57 %
H&S-Asset	100 %	100 %

			2019	2023	2024	Difference with reference year
	Total Emissions	tCO2 e	234	171,83	178,65	-24 %
Montea operations	Scope 1 : Direct emissions from energy, refrigerant leakage and company cars	tCO2 e		82,2	74,11
	Scope 2 : Indirect emissions from utility-purchased electricity	tCO2 e		5,8	14,52
	Scope 3 : Indirect emissions from business travels, commuting, purchases, waste, capital goods and upstream emissions from scope 1&2.	tCO2 e		83,8	90,02

		2021	2023	2024
	Scope 1 : ///		82,2	74,11
	Scope 2 : ///		5,8	14,52
New developments	Scope 3 : upstream emissions capital goods	tCO2 e	83,8	90,02
		tCO2 e/m2

			2019	2023	2024	Difference with reference year
	Total Emissions	tCO2 e	21.701,00	11.868,47	12.785,04	-41 %
	Total Emissions [tCO2 e/m²]	tCO2	e/m² 0,019	0,008	0,007	-64 %
	Scope 1 : Montea controlled direct emissions from heating (gas) and refrigerant leaks in Montea buildings	tCO2 e	4.208,91	1.545,65	2.064,37
		tCO2 e/m² 0,004		0,001	0,001
Existing portfolio	Scope 2 : Montea controlled emissions associated with gray electricity purchased in Montea buildings	tCO2 e	2.510,09	98,38	303,47
		tCO2 e/m² 0,002		0,000	0,000
	Scope 3 : Upstream emissions of scopes 1 & 2 energy (fuel production, net losses, power plant construction) controlled by Montea	tCO2 e	726,64	320,33	681,74
		tCO2 e/m² 0,001		0,000	0,000
	Scope 3 : Downstream leased assets	tCO2 e	14.255,36	9.904,11	9.735,46
		tCO2 e/m² 0,012		0,007	0,005

10.7 Chiffres clés et objectifs durabilité

INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES

-

CHAPITRE ONZE CHAPITRE ONZE CHAPITRE ONZE CHAPITRE ONZE CHAPITRE ONZE

11.1	Données sur Montea	388
11.2	Réviseur d'entreprise	394
11.3	Experts immobiliers	394
11.4	Activités de recherche et de développement	395
11.5	Réglementation	395
11.6	Transactions avec des parties liées	397
11.7	Documents disponibles pour consultation	398
11.8	Déclarations	399
11.9	Statuts	401
11.10	Tableau de concordance du document d'enregistrement universel	414
11.11	Glossaire	428

Dénomination	Montea
Forme juridique	Société anonyme constituée en tant que société immobilière réglementée publique (SIR) de droit belge. Reconnue en tant que SIR à compter du 30 septembre 2014 (auparavant, active depuis le 1er octobre 2006 en tant que sicaf immobilère).
Siège social	Industrielaan 27, boîte 6, 9320 Erembodegem (Aalst), Belgique
Numéro d'entreprise	0417.186.211
Numéro de TVA	BE0417.186.211
Registre des personnes morales	Registre des personnes morales de Gand, division de Termonde
Code LEI	5493006K5LQDD0GK1T60
Date de constitution	26 février 1977
Date de début de la cotation en bourse	Euronext Brussels depuis octobre 2006 et Euronext Paris depuis décembre 2006 (code ISIN : BE0003853703)
Date de l'amendement le plus récent des statuts	28 octobre 2024 (les statuts peuvent être consultés sur le site internet)
Numéro de téléphone	+32 (0) 53 82 62 62
Adresse e-mail	[email protected]
Site internet	www.montea.be Les informations présentées sur le site internet ne font pas partie intégrante du présent rapport annuel, sauf ajout exprès au présent rapport annuel en tant que référence.

11.1.1 Groupe

11.1.1.1 Généralités

Montea compte des filiales en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne. Le groupe Montea se compose de plusieurs sociétés dans les différents pays où il est présent.

Montea compte une succursale, Montea SA, ayant son siège social 18-20 Place de la Madeleine, 75008 Paris, France. Cette succursale possède le statut de SIIC (Société d'investissement immobilier cotée) depuis le 24 avril 2007. Se reporter à la section 11.5 pour en savoir plus sur le statut SIIC.

Au 31 décembre 2024, le groupe se composait des sociétés suivantes1 :

11.1 Données sur Montea

MONTEA MANAGEMENT NV

MONTEA NV
	Montea SA SIIC (Branch office) 100%	Montea Nederland B.V. 100%
SCI Montea France 100%	SFG B.V. 100%	Montea GTE 1 NV 100%	Montea Almere N.V. 100%
SCI 3R 100%	F.C.B. NV GVBF 100%	Montea GTE 2 GmbH 100%	Montea Rotterdam N.V. 100%
SCI Sagittaire 100%	Immo Fractal NV GVBF 100%	Montea GTE 3 S.à.r.l. 100%	Montea Oss N.V. 100%
SCI Saxo 100%	Challenge Office Park NV 100%	Montea Green Energy Belgium BV 51%	Montea Beuningen N.V. 100%
SCI Sevigné 100%	Montea Amsterdam Holding B.V. 100%	Montea Services BV 100%	Montea 's Heerenberg N.V. 100%
SCI Socrate 100%	Montea Holtum I B.V. 100%	Montea Services Germany GmbH 100%	Montea Tiel B.V. 100%
SCI APJ 100%	Montea Holtum II B.V. 100%		Europand Eindhoven B.V. 100%
SCI Montea Mesnil 1 100%	Montea Panoven I B.V. 100%		Montea Logistics I B.V. 100%
Montea Green Energy France 100%	Montea Panoven II B.V. 100%		Montea Logistics II B.V. 100%
	Montea Panoven III B.V. 100%		Montea Logistics III B.V. 100%
	Montea Panoven IV B.V. 100%
Montea Waddinxveen B.V. 100%	Montea Panoven V B.V. 100%
Montea Amsterdam Amstel B.V. 100%	Montea Panoven VI B.V. 100%

(1) Cette liste contient Immo Fractal NV GVBF qui a été fusionnée avec Montea le 31/12/2024 (minuit)

11.1.1.2 Données sur les sociétés du groupe

Les informations détaillées concernant les sociétés du groupe Montea au 31 décembre 2024 sont comme suit :

Dénomination	Adresse		Pays Numéro de TVA	Participations (%)
Montea NV	Industrielaan 27, bus 6, 9320 Erembodegem (Aalst) BE		BE0417186211	n.v.t.1
Montea Management NV	Industrielaan 27, bus 6, 9320 Erembodegem (Aalst) BE		BE0882872026	n.v.t.2
Montea Services BV	Industrielaan 27, bus 6, 9320 Erembodegem (Aalst) BE		BE0742845794	100%
Montea GTE 1 NV	Industrielaan 27, bus 6, 9320 Erembodegem (Aalst) BE		BE0757964037	100%
Challenge Office Park NV	Industrielaan 27, bus 6, 9320 Erembodegem (Aalst) BE		BE0473589929	100%
F.C.B. NV GVBF	Industrielaan 27, bus 6, 9320 Erembodegem (Aalst) BE		BE0440810659	100%
Immo Fractal NV GVBF	Industrielaan 27, bus 6, 9320 Erembodegem (Aalst) BE		BE0826871847	100%
	Montea Green Energy Belgium BV Industrielaan 27, bus 6, 9320 Erembodegem (Aalst) BE		BE1016870695	51%
Montea GTE3 S.à.r.l.	Boulevard F.W. Raiffeisen 17, 2411 Luxembourg	LU	B205227	100%
SFG B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL853810151B01	100%
Montea Nederland B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL853208785B01	100%
	Weesperzijde 33, 1091 ED Amsterdam
Montea Almere N.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL853209625B01	100%
Montea Rotterdam N.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL853631712B01	100%
Montea Oss N.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL854488522B01	100%
Montea Beuningen N.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL854488339B01	100%
Montea 's Heerenberg N.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL854800232B01	100%
Montea Tiel B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL859569238B01	100%
Europand Eindhoven B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL814882651B01	100%
Montea Logistics I B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL861408470B01	100%
Montea Logistics II B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL863491546B01	100%
Montea Logistics III B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL863501874B01	100%
	Montea Amsterdam Holding B.V. EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 3315 9B01 100%
Montea Holtum I B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 3603 3B01 100%
Montea Holtum II B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 3589 2B01 100%
Montea Panoven I B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 6826 5B01 100%
Montea Panoven II B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 6818 6B01 100%
Montea Panoven III B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 6822 8B01 100%
Montea Panoven IV B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 6838 1B01 100%
Montea Panoven V B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 3709 8B01 100%
Montea Panoven VI B.V.	EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg	NL	NL 8645 3660 4B01 100%

⁽¹⁾ Pour la structure de l'actionnariat de Montea, voir section 6.2.2. (2) Administrateur Unique de Montea, détient 1 action de Montea.

Cette autorisation a été accordée pour une période de cinq ans à compter de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire, à savoir jusqu'au 13 février 2029. À ce jour, cette prérogative a été exercée à quatre reprises :

Par décision de l'administrateur unique du 14 mai 2024, le capital de la société a été augmenté, dans le cadre du capital autorisé, par un apport en nature conformément au point (d) du présent article, de trois millions vingt-quatre mille trois cent un euros soixante-dix-neuf centimes d'euro (€ 3. 024.301,79), pour le porter de quatre cent dix millions soixante-quatorze mille huit cent sept euros soixantedix-sept centimes d'euro (€ 410.074.807,77) à quatre cent treize millions quatre-vingt-dix-neuf mille cent neuf euros cinquante-six centimes d'euro (€ 413. 099.109.56), par l'émission de cent quarante-huit mille trois cent quatrevingt-seize (148.396) actions nouvelles, sans mention de valeur nominale, dont quatorze mille huit cent quarante (14.840) actions nominatives et cent trente-trois mille cinq cent cinquante-six (133. 556) actions dématérialisées, laquelle augmentation de capital a été assortie d'une prime d'émission de neuf millions cent quarante-quatre mille deux cent vingt-six euros soixante-quinze centimes d'euro (€ 9.144.226,75).
Par décision de l'administrateur unique en date du 21 mai 2024, suivie d'un acte de détermination en date du 12 juin 2024, le capital de la société a été augmenté, dans le cadre du capital autorisé, dans le cadre d'un dividende optionnel conformément au point (b) du présent article, de huit millions quatre cent soixante-cinq mille quatre cent quatre-vingt-quatre euros et trente-huit centimes d'euro (€ 8. 465.484,38), pour le porter de quatre cent trente-neuf millions quatre-vingt-dix-neuf mille cent neuf euros cinquante-six centimes d'euro (€ 413.099.109,56) à quatre cent vingt et un millions cinq cent soixante-quatre mille cinq cent quatre-vingt-treize euros quatre-vingt-quatorze

centimes d'euro (€ 421.564.593,94), par l'émission de quatre cent quinze mille trois cent quatre-vingt-quatre (415.384) actions nouvelles, sans mention de valeur nominale, dont cent huit mille cinq cent soixante et une (108. 561) actions nominatives et trois cent six mille huit cent vingt-trois (306.823) actions dématérialisées), laquelle augmentation de capital a été assortie d'une prime d'émission de vingt-trois millions septante et un mille deux cent quatre-vingt-dixneuf euros soixante-sept centimes d'euro (€ 23.071.299,67).

• Par décision de l'administrateur unique du 24 septembre 2024, suivie d'un acte de détermination du 8 octobre 2024, le capital de la société a encore été augmenté, dans le cadre du capital autorisé, conformément au point (a) du présent article, de quarante-six millions huit cent quarante mille cinq cent un euros trente-huit centimes d'euro (€ 46. 840.501,38), pour le porter de quatre cent vingt et un millions cinq cent soixante-quatre mille cinq cent quatrevingt-treize euros et quatre-vingt-quatorze centimes d'euro (€ 421.564.593,94) à quatre cent soixante-huit millions quatre cent cinq mille quatre-vingt-quinze euros et trentedeux centimes d'euro (€ 468. 405.095,32), par l'émission de deux millions deux cent quatre-vingt-dix-huit mille trois cent soixante-trois (2.298.363) actions nouvelles, sans mention de valeur nominale, dont trois cent trente-neuf mille sept cent soixante-quatre (339. 764) actions nominatives et un million neuf cent cinquante-huit mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf (1.958.599) actions dématérialisées), laquelle augmentation de capital a été assortie d'une prime d'émission de cent sept millions cent quarante-neuf mille huit cent dix-neuf euros soixante-deux centimes d'euro (€ 107.149.819,62).

• Par décision de l'administrateur unique du 28 octobre 2024, le capital de la société a été augmenté, dans le cadre du capital autorisé, par un apport en nature conformément au point (d) du présent article, de trois millions sept mille six cent trente euros quatre-vingt-sept centimes d'euro (€ 3. 007.630,87), pour le porter de quatre cent soixante-huit millions quatre cent cinq mille quatre-vingt-quinze euros et trente-deux centimes d'euro (€ 468.405.095,32) à quatre cent soixante et onze millions quatre cent douze mille sept cent vingt-six euros et dix-neuf centimes d'euro (€ 471. 412.726,19), par l'émission de cent quarante-sept mille cinq cent soixante-dix-huit (147.578) actions nouvelles, sans désignation de valeur nominale, dont quatorze mille sept cent cinquante-huit (14. 758) actions nominatives et cent trente-deux mille huit cent vingt (132.820) actions dématérialisées, cette augmentation de capital étant

11.1.2 Structure du capital et capital autorisé

11.1.2.1 Structure du capital

Au 31 décembre 2024, le capital consolidé de Montea s'élevait à 471 412 726,19 € (y compris les coûts liés à l'augmentation de capital et aux variations de la valeur des actions propres).

Le capital est représenté par 23 131 212 actions ordinaires entièrement libérées sans valeur nominale. Il n'existe pas d'actions privilégiées. Chaque action confère le droit à un vote lors de l'assemblée générale (à l'exception des actions propres par la Société, dont les droits de vote sont suspendus). Le nombre total de ces actions représente le dénominateur à des fins de notifications en vertu de la Règlementation sur la transparence.

Le capital peut être augmenté ou réduit conformément aux dispositions légales et aux statuts de la Société. L'Administrateur Unique est également autorisé à augmenter le capital social dans les limites du capital autorisé.

11.1.2.2 Capital autorisé

L'Administrateur Unique a été autorisé par l'assemblée générale extraordinaire tenue le 25 janvier 2024 à

augmenter le capital à une ou plusieurs reprises, aux dates et selon les termes devant être conformes à la législation applicable, jusqu'à un montant maximum de :

(a) deux cent cinq millions trente-sept mille quatre cent trois euros et huitante-neuf centimes (205.037.403,89 €) pour les augmentations de capital publiques par apport en numéraire, avec la possibilité pour les actionnaires de la Société d'exercer leur droit préférentiel de souscription ou leur droit d'allocation irréductible ;
(b)deux cent cinq millions trente-sept mille quatre cent trois euros et huitante-neuf centimes (205.037.403,89 €) pour les augmentations de capital liées à la distribution d'un dividende optionnel ;
(c) quarante-et-un million sept mille quatre cent quatre-vingts euros et septante-huit centimes (41.007.480,78 €) pour une augmentation de capital par apport en numéraire sans la possibilité pour les actionnaires de la Société d'exercer leur droit préférentiel de souscription ou leur droit d'allocation irréductible, étant entendu que le Conseil d'administration pourra uniquement augmenter le capital conformément à cet alinéa (c) dans la mesure où le montant cumulé des augmentations de capital effectuées conformément à cet alinéa (c) sur une période de douze mois ne dépasse pas 10 % du montant du capital au moment de la résolution portant augmentation de capital ;

Adresse			Participations (%)
		NL 8654 7058 3B01 100%
		NL 8656 4621 1B01 100%
Beiertheimer Allee 72, 76137 Karlsruhe	DE	DE328815225	100%
Beiertheimer Allee 72, 76137 Karlsruhe	DE	DE358010932	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR06497673145	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR33493288948	100%2
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR44400790366	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR79433787967	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR23485123129	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR48438357659	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR16481979292	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR25435365945	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR82393856463	100%
75008 Paris, 18-20 Place de la Madeleine	FR	FR69889967162	100%
		EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg NL EnTrada, Ellen Pankhurstraat 1c, 5032 MD Tilburg NL	Pays Numéro de TVA

(2) Les neuf sociétés françaises du groupe sont détenues à 100 % par Montea SA (succursale), qui est à son tour contrôlée par Montea SA.

(3) Une "société de périmètre" est un terme utilisé dans la Loi SIR et l'AR SIR et se réfère à une société dans laquelle une SIR détient directement ou indirectement plus de 25 % du

⁽d)quarante-et-un million sept mille quatre cent quatre-vingts euros et septante-huit centimes (41.007.480,78 €) pour (i) une augmentation de capital par le biais d'un apport en nature autre que visé à l'alinéa (b) ci-dessus ou (ii) toute autre forme d'augmentation de capital non prévue aux alinéas (a) à (c) cidessus, étant entendu que le Conseil d'administration ne sera, sous aucune circonstance, en mesure d'augmenter le capital au-delà du montant maximum de quatre cent dix millions soixante-quatorze mille huit cent sept euros et septante-sept centimes (410.074.807,77 €).

⁽¹⁾ Société Civile Immobilière ou burgerlijke vastgoedvennootschap.

assortie d'une prime d'émission de sept millions huit cent quarante-deux mille trois cent soixante-neuf euros treize centimes d'euro (€ 7.842.369,13).

11.2 Réviseur d'entreprise

Le réviseur d'entreprise est nommé par l'assemblée générale des actionnaires et choisi parmi une liste de réviseurs d'entreprises approuvés par la FSMA.

Le réviseur d'entreprise statutaire de Montea est EY Bedrijfsrevisoren BV, ayant son siège social 1831 Diegem, Kouterveldstraat 7B 001, Belgique, représenté par M. Christophe Boschmans (agissant au nom d'une société BV). Le mandat d'EY Bedrijfsrevisoren pour agir en qualité de réviseur d'entreprise statutaire est en cours jusqu'à l'assemblée générale annuelle de 2025 et couvre l'audit des exercices financiers 2022-2024. Une proposition pour étendre le mandat d'EY Bedrijfsrevisoren BV pour agir en qualité de réviseur d'entreprise statutaire pour une période supplémentaire de trois ans (exercices financiers 2025-2027) sera soumise à l'approbation de l'assemblée générale annuelle le 20 mai 2025.

Le mandat du réviseur d'entreprise statutaire comprend l'audit des états financiers statutaires et consolidés de Montea, ainsi que de ceux des autres filiales du groupe Montea constituées en Belgique. Le réviseur d'entreprise statutaire exécute également les missions prescrites par le CSA, la Loi SIR et l'Arrêté royal SIR. L'assemblée générale annuelle qui se tiendra le 20 mai 2025 sera également consultée sur la nomination d'EY Bedrijfsrevisoren BV pour mener les procédures d'audit nécessaires concernant les informations non financières au titre des exercices financiers 2025-2027, conformément aux exigences de la Directive CSRD.

Montea confirme que le réviseur d'entreprise statutaire a donné son accord pour inclure son rapport dans le présent rapport annuel et concernant la forme ou le contexte dans lequel ce rapport est inclus.

La base de calcul de la rémunération du réviseur d'entreprise statutaire correspond à des honoraires annuels fixes. Pour l'exercice clôturé au 31 décembre 2024, la rémunération fixe du réviseur d'entreprise statutaire EY Bedrijfsrevisoren BV au titre d'examen et de l'audit des états financiers statutaires et consolidés du groupe Montea s'élève à 75.660 € (hors TVA). Outre ce qui précède, des missions d'audit supplémentaires ont été exécutées par le réviseur d'entreprise statutaire :

Missions FSMA et exigées par la loi : 42.140,00 €
Autre : 105.480,00 €
Filiales : 39.680,00 €

11.3 Experts immobiliers

L'article 24 de la Loi SIR dispose que la valeur immobilière d'une SIR doit être évaluée par un ou plusieurs experts immobiliers indépendants. Les experts immobiliers doivent agir en totale indépendance, posséder l'honorabilité professionnelle nécessaire et l'expérience adéquate requises pour effectuer des évaluations immobilières, ainsi qu'une organisation appropriée à l'exercice de leur activité d'expert. Les experts sont désignés pour un mandat renouvelable de trois ans. Ils ne peuvent être chargés de l'évaluation d'un bien immobilier donné que pendant une période maximale de trois ans.

Montea compte deux experts immobiliers :

Jones Lang LaSalle BV (siège social : Marnixlaan 23, 1000 Bruxelles, Belgique) pour l'évaluation d'actifs en Belgique, en France et en Allemagne (hors actifs évalués par Stadim) et de panneaux solaires. Le mandat de Jones Lang LaSalle, représenté par Greet Hex, a été étendu en 2023 et arrive à échéance le 30/06/2025.
Stadim (siège social : Mechelsesteenweg 180, 2018 Anvers, Belgique) pour l'évaluation de certains actifs en Belgique et d'actifs aux Pays-Bas. Le mandat de Stadim a été représenté jusqu'au 16 octobre 2024 par Leander Asnong, remplacé après cette date par Diederik Sondervan. Le mandat de Stadim arrive à échéance le 30/06/2025.

En vertu de l'article 47 de la Loi SIR, les experts immobiliers doivent évaluer le portefeuille immobilier de la SIR et des sociétés appartenant au groupe à la fin de chaque exercice financier. À la fin des trois premiers trimestres, l'expert évaluateur immobilier doit aussi mettre à jour la valeur totale définie à la fin de l'exercice antérieur, sur la base des variations du marché et des caractéristiques spécifiques des biens immobiliers concernés. Enfin, chaque immeuble acheté ou cédé par la SIR (ou des sociétés de son groupe) doit être évalué par l'expert immobilier selon les termes de l'article 47 de la Loi SIR avant que la transaction ait lieu.

En vertu de l'article 24(4) de la Loi SIR, les honoraires de l'expert immobilier ne doivent pas être, directement ou indirectement, liés à la valeur de l'immeuble évalué. Les honoraires de l'expert immobilier se basent sur les honoraires fixes en fonction du lieu en Belgique, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne. L'expert immobilier peut aussi percevoir des honoraires au titre de missions spécifiques.

Pour l'exercice clôturé le 31 décembre 2024, les honoraires payés au titre de ces missions s'établissaient à 305.655 € (hors TVA).

Montea confirme que les experts immobiliers ont donné leur accord pour inclure leur rapport dans le présent rapport annuel et concernant la forme ou le contexte dans lequel ce rapport est inclus.

11.4 Activités de recherche et de développement

En 2024, Montea n'a pas mené d'activités en matière de recherche et de développement telles que visées aux articles 3:6 et 3:32 du CSA

11.5 Réglementation

Montea est une société immobilière réglementée publique (SIR) de droit belge, cotée sur Euronext Brussels et Euronext Paris.

En tant que SIR publique de droit belge, Montea est soumise au CSA, à la Loi SIR et à l'Arrêté royal SIR. Elle est également soumise, en tant que société cotée, à toute la législation pertinente en la matière (y compris sans s'y limiter la Règlementation sur la transparence). De même, par sa forme juridique, Montea est sujette à la supervision de la FSMA.

Certaines sociétés du groupe Montea ont adopté des formes juridiques spécifiques. De ce fait, elles sont soumises à la législation et à la réglementation applicables à ces formes juridiques, comme suit :

• L'établissement permanent de Montea en France (Montea SA, constituée comme une succursale de Montea NV) a le statut de SIIC (Société d'investissement immobilier cotée) ; • Certaines sociétés du groupe en Belgique ont adopté la forme d'un fonds d'investissement immobilier spécialisé (FIIS) selon les termes de l'Arrêté royal du 9 novembre 2016 relatif aux fonds d'investissement immobiliers spécialisés ;

• Eu égard aux investissements immobiliers aux Pays-Bas, Montea Nederland B.V. et ses filiales se sont définitivement vu accorder le statut d'organisme de placement fiscal (FBI) pour les exercices financiers allant de 2015 à 2023 (compris). S'appuyant sur le droit européen et l'octroi du statut de FBI au titre des exercices 2015-2023, Montea escompte obtenir également le statut FBI au titre de l'exercice 2024. Il ne sera plus possible de se prévaloir du statut FBI à compter du 1er janvier 20251 .

Les détails de chacune de ces formes juridiques sont expliqués ci-dessous.

11.5.1 Sociétés immobilières réglementées en Belgique

Le statut de société immobilière réglementée, introduit par la Loi SIR, permet aux sociétés d'investissement immobilier de s'établir en Belgique au même titre que dans de nombreux autres pays. Citons les sociétés civiles de placement immobilier (REIT) aux États-Unis, les G-REIT en Allemagne, les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) en France et les UK REIT au Royaume-Uni.

Les principales caractéristiques d'une SIR sont les suivantes :

elle doit prendre la forme d'une naamloze vennootschap (société anonyme) ;
elle doit être cotée sur une place boursière avec un flottant d'au moins 30 % ;
elle est sujette à la supervision de la FSMA ;
elle peut réaliser toutes les activités en lien avec la construction, la transformation, la rénovation, le developpement, l'achat, la cession, la gestion et l'exploitation de biens immeubles ;
elle ne peut mener les activités d'un « promoteur immobilier » (bouwpromotor) ;
ses risques doivent être obligatoirement diversifiés : pas plus de 20 % des actifs nets consolidés de la société ne peuvent être investis (i) dans des biens immeubles qui constituent une seule entité immobilière ; (ii) dans « d'autres biens immobiliers » d'après la définition donnée à l'article 2(5)(vi) à (xi) de la Loi SIR ;
• le ratio d'endettement de la société/du groupe consolidé ne doit pas dépasser 65 % des actifs de la société/du groupe consolidé ;
l'octroi de sûretés réelles et d'hypothèques est limité à 50 % de la juste valeur consolidée totale du bien immeuble de la SIR et des sociétés de son groupe et à 75 % de la valeur de l'immeuble grevé ;
elle doit appliquer des règles strictes en matière de conflits d'intérêts ;
elle doit, chaque trimestre, confier l'évaluation des actifs à un expert immobilier indépendant ;
elle doit comptabiliser ses bâtiments à la juste valeur (sans dépréciations) ;
ses résultats (revenus locatifs et plus-values sur cession, moins coûts opérationnels et frais financiers) sont exempts de l'impôt des sociétés pour la SIR elle-même (pas pour les sociétés de son groupe), mais des des impôts sont à payer sur les frais non déductibles et les avantages exceptionnels et bénévoles ;
elle doit obligatoirement procéder à la distribution d'au moins 80 % du montant du résultat statutaire ajusté et des plus-values nettes sur cessions de biens immeubles (sauf si le bien est exempté de cette obligation). Toutefois, toute diminution du ratio d'endettement au cours de l'exercice financier pourra être déduite du montant obligatoire à distribuer ;
des retenues fiscales à la source de 30 % s'appliquent (avec quelques exceptions) sur les dividendes des sociétés immobilières réglementées déchargeant les personnes physiques résidant en Belgique ;
les sociétés existantes qui obtiennent un agrément en tant que SIR ou fusionnent avec une SIR sont soumises à une « taxe de sortie » de 15 % sur les plus-values latentes et les réserves exonérées.

11.5.2 Fonds d'investissement immobilier spécialisés en Belgique

Les fonds d'investissement immobilier spécialisés (FIIS) sont régis par l'Arrêté royal FIIS. Jusqu'au 31/12/2024, deux sociétés du groupe Montea avaient le statut FIIS, en l'occurrence F.C.B. NV et Immo Fractal NV. Immo Fractal NV a fusionné avec Montea NV en date du 31/12/2024 à l'issue d'une transaction équivalent à une fusion.

Les principales caractéristiques d'un FIIS sont les suivantes :

il s'agit d'un fonds fermé à capital fixe non coté en bourse ;
sa fiscalité est similaire à celle d'une SIR ;
sa durée est limitée à dix ans, et peut être prolongée pour des périodes successives allant chacune jusqu'à cinq ans ;
assorti d'un régime réglementaire allégé, sans approbation ni supervision directe de la FSMA ;
inscription sur la liste des FIIS tenue par le ministère belge des Finances ;
les titres émis par un FIIS peuvent uniquement être achetés par des investisseurs éligibles ;
il peut être exempté de la loi relative aux gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs (AIFM)si certains critères sont remplis ;
il doit détenir des immeubles d'une valeur d'au moins 10 000 000 EUR au plus tard à la fin du deuxième exercice financier après son inclusion dans la liste FIIS ;
il peut uniquement investir dans des « biens immobiliers », au sens large, mais n'est pas soumis à des exigences de diversification ou à des restrictions concernant le ratio d'endettement ;
il a l'interdiction d'agir en tant que « promoteur immobilier » (bouwpromotor) (d'après la définition donnée dans l'Arrêté royal FIIS) ;
il doit préparer les comptes conformément aux normes IFRS ;
il doit distribuer, chaque année, au moins 80 % de son résultat net sous la forme de dividendes.

11.5.3 Sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) en France

Montea opère une succursale en France sous le statut de SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée).

La fiscalité d"une SIR et d'une SIIC sont assez similaires. Toutes deux sont notamment exemptées de l'impôt sur les sociétés au titre de leurs bénéfices annuels et sur les plus-values, bien qu'elles soient assujetties à l'impôt sur les bénéfices provenant de leurs activités autres que la vente ou la location de biens immeubles.

Les principales caractéristiques du statut SIIC sont les suivantes :

exonération de l'impôt sur les sociétés sur la part des revenus nets découlant (i) de la location d'immeubles ; (ii) des plus-values réalisées sur la cession d'immeubles ; (iii) des plus-values réalisées sur la cession d'actions dans des filiales ayant opté au statut SIIC ou dans des partenariats ayant le même objet ; (iv) des distributions versées par leurs filiales ayant opté au statut SIIC; et (v) de la part du bénéfice dans des partenariats réalisant une activité immobilière ;
répartition obligatoire de : (i) 95 % des bénéfices exonérés proviennent de revenus locatifs ; (ii) 60 % des bénéfices exonérés proviennent de la cession d'immeubles et d'actions dans des partenariats et des filiales soumis au régime SIIC ; et (iii) 100 % des dividendes perçus de filiales assujetties à l'impôt sur les sociétés ayant opté au régime SIIC ;
les sociétés existantes qui obtiennent le statut SIIC pour la première fois doivent payer une « taxe de sortie » finale unique basée sur l'écart entre la valeur d'investissement du portefeuille et la valeur comptable fiscale du bien immobilier. La taxe de sortie applicable aux SIIC s'établit à 19 %. Le paiement de cette taxe de sortie s'étale sur quatre ans, avec un versement initial de 15 % dû à la fin du premier exercice ;
pas de ratio d'endettement maximum ;
taux flottant d'au moins 40 %.

11.5.4 « Fiscale beleggingsinstelling (FBI) » aux Pays-Bas

Eu égard aux investissements immobiliers aux Pays-Bas, Montea Nederland B.V. et ses filiales se sont définitivement vu accorder le statut d'organisme de placement fiscal (FBI) pour les exercices financiers allant de 2015 à 2023 (compris). S'appuyant sur le droit européen et l'octroi du statut de FBI au titre des exercices 2015-2023, Montea escompte obtenir également le statut FBI au titre de l'exercice 2024. Les déclarations fiscales se prévalant du statut FBI pourront également être présentées pour les exercices allant jusqu'à 2024 inclus.

En raison de modifications de la législation néerlandaise, les FBI ne seront plus en mesure d'investir directement dans l'immobilier aux Pays-Bas à compter de 2025. Cela implique que Montea Nederland B.V. et ses filiales ne seront plus en mesure de se

prévaloir du statut FBI à partir de 2025. Les autorités fiscales des Pays-Bas ont pris des mesures de transition pour faciliter la restructuration des FBI immobiliers, comme l'exonération de l'impôt sur les mutations foncières.

Les principales caractéristiques (exigences légales) d'un FBI sont les suivantes :

les bénéfices d'un FBI sont exonérés de l'impôt des sociétés ;
la forme juridique doit être une B.V., une N.V., un fonds commun de placement de droit néerlandais (fonds voor gemene rekening) ou une entité similaire régie par le droit d'un État membre de l'Union européenne ;
l'objet de la société et son activité effective doit (exclusivement) se composer de l'investissement dans des fonds ;
les emprunts de la société doivent respecter deux restrictions d'emprunt :
- au maximum 60 % de la valeur comptable fiscale des investissements immobiliers peut être financée par des emprunts ;
- au maximum 20% de la valeur comptable fiscale d'autres investissements peut être financée par des emprunts ;
la société doit remplir une obligation annuelle « pass-through ». Cela veut dire que la société doit mettre la totalité de ses bénéfices imposables annuels à disposition des actionnaires au plus tard huit mois après la clôture de l'exercice financier ;
les bénéfices à mettre à disposition doivent être répartis en parts égales entre toutes les actions.

11.6 Transactions avec des parties liées

Se reporter à la section 7.4 (conflits d'intérêts) et section 9.2.5 Note 42 du présent rapport annuel pour consulter une synthèse des transactions entre Montea et ses parties liées.

11.7 Documents disponibles pour consultation

Les statuts et l'acte constitutif de Montea peuvent être consultés sur le site internet, dans la base de données publique des statuts et auprès du greffe du tribunal de commerce de Gand, division de Termonde.

Les états financiers statutaires et consolidés de Montea sont déposés auprès de la Banque nationale de Belgique, conformément aux dispositions légales applicables. Les décisions concernant la nomination et la démission de membres du conseil d'administration sont publiées en annexes au Moniteur belge.

Les avis de convocation des assemblées générales annuelles sont publiés en annexes au Moniteur belge et dans un quotidien financier.

Les documents suivants pourront être consultés sur le site internet au moins pendant toute la durée de validité du présent

-

rapport annuel : les statuts coordonnés de Montea ; la Charte de gouvernance d'entreprise ; les avis et tous les documents (y compris les rapports, la correspondance, d'autres documents et les informations financières historiques) qui sont pertinents pour l'assemblée générale de Montea amenée à délibérer sur le présent rapport annuel ;
tous les rapports, la correspondance et d'autres documents préparés par un expert immobilier à la demande de Montea, dont toute partie est incluse dans le Document d'enregistrement ou auxquels il est fait référence dans le présent rapport annuel ;
tous les communiqués de presse, rapports annuels, rapports semestriels et autres informations financières (historiques) du groupe Montea ;
les rapports du réviseur d'entreprise et des experts immobiliers ;
les obligations de Montea et les droits des actionnaires dans le cadre des assemblées générales de Montea.

Ces informations demeureront accessibles sur le site internet de Montea pour une période d'au moins cinq ans à compter de la date de l'assemblée générale auxquelles elles se rapportent.

11.8 Déclarations

11.8.1 Personnes responsables

L'Administrateur Unique de Montea est responsable des informations fournies dans le présent rapport annuel.

11.8.2 Document d'enregistrement universel

En qualité d'autorité compétente aux fins du Règlement Prospectus, la FSMA a approuvé le document d'enregistrement de Montea pour deux exercices financiers consécutifs. L'approbation la plus récente date du 26 juillet 2018. La FSMA approuve le document d'enregistrement lorsque les critères énoncés dans le Règlement Prospectus d'exhaustivité, de clarté et de cohérence sont remplis. Cette approbation peut ne pas être considérée comme étant une approbation de l'émetteur auquel fait référence le document d'enregistrement. Depuis 2019, Montea a choisi de déposer son document d'enregistrement universel sans approbation préalable selon les termes de l'article 9 du Règlement Prospectus. Le document d'enregistrement universel a été déposé auprès de la FSMA sans approbation préalable en date du 17 avril 2025. Conformément au Règlement Prospectus, ce document d'enregistrement universel sert également de rapport financier annuel. Ce document d'enregistrement universel peut être utilisé en lien avec une offre publique de titres de placement et l'admission de titres de placement à la négociation sur un marché réglementé, sous réserve que les exigences du Règlement Prospectus soient remplies.

Les informations mises à disposition sur le site internet ne font pas partie intégrante de ce document d'enregistrement universel sauf si ces informations ont été ajoutées comme référence.

11.8.3 Déclaration en vertu de l'article 12 de l'Arrêté royal du 14 novembre 2007

L'Administrateur Unique déclare au nom et pour le compte de Montea que les informations contenues dans le présent rapport annuel sont, à sa connaissance, véridiques et qu'aucune information n'a été omise dont la communication modifierait le sens du présent rapport annuel et que, à sa connaissance :

les états financiers, préparés conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle des actifs, de la situation financière et des résultats de Montea et des engagements inclus dans la consolidation ;
le rapport annuel donne une image fidèle de l'évolution et de la performance des activités et de la situation de Montea et des entreprises inclues dans la consolidation et il offre une description des principaux risques et incertitudes rencontrés.

11.8.3.1 Déclaration concernant les informations de tiers

L'Administrateur Unique déclare au nom et pour le compte de Montea que les informations fournies par les experts immobiliers et le réviseur d'entreprise statutaire approuvé ont été fidèlement reproduites.

Dans la mesure où l'Administrateur Unique en a connaissance et est à même de le garantir compte tenu des informations publiées par des tiers, aucun fait n'a été omis qui rendrait inexactes ou trompeuses les informations reproduites.

11.8.3.2 Déclarations prévisionnelles

Le présent rapport annuel contient des déclarations prévisionnelles. Ces déclarations s'appuient sur les estimations et les prévisions de la Société. En raison de leur nature, elles comportent des risques inconnus, des incertitudes et d'autres facteurs susceptibles de faire que les résultats, la situation financière, la performance et les réalisations actuelles diffèrent de ceux exprimés ou supposés dans ces déclarations prévisionnelles. Compte tenu de ces facteurs incertains, les déclarations prévisionnelles n'impliquent aucune garantie.

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11.8.3.3 Informations relatives aux années précédentes ajoutées à titre de référence

Les rapports financiers annuels des cinq exercices précédents, qui contiennent les états financiers de l'entreprise mère et consolidés et les rapports du réviseur d'entreprise, ainsi que les rapports financiers semestriels, peuvent être consultés sur le site internet.

Le présent rapport annuel inclut également des informations concernant les années précédentes (2022 et 2023). Le tableau ci-dessous reprend dans quelle partie des rapports financiers figurent ces informations pour les années correspondantes.

11.9 Statuts

La version la plus récente des statuts de Montea date du 28 octobre 2024 après amendement desdits statuts relatif à l'augmentation de capital dans les limites du capital autorisé survenue du fait de l'apport en nature du site à Luithagen, Anvers. Tout amendement des statuts de Montea doit être conforme aux règles décrites dans le Code CSA, la Loi SIR et l'Arrêté royal SIR.

TITRE I – FORME DE LA SOCIÉTÉ

Article 1 – Forme et nom

1.1. La Société a la forme d'une société anonyme avec dénomination « Montea ».

1.2. La Société est une société immobilière réglementée publique, (abrégé, « SIR publique ») au sens de la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, telle que modifiée périodiquement (ci-après la « Loi SIR" ») dont les actions sont admises à la négociation sur un marché règlementé et qui se procure de ses moyens financiers en Belgique ou à l'étranger par le biais d'une offre publique d'actions.

La dénomination de la Société est précédée ou suivie par les mots « société immobilière réglementée publique de droit belge ou « SIR publique de droit belge » et tous les documents provenant de la Société comprennent la même mention.

La Société est soumise à la Loi SIR et l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées, telle que modifié périodiquement (ci-après nommé « l'AR SIR » (cette Loi et cet AR étant ensemble dénommés la « Réglementation SIR »)

Article 2 – Siège, adresse e-mail et site web

Le siège est établi en Région flamande.

Le conseil d'administration est autorisé de déplacer le siège de la Société en Belgique pour autant que ce déplacement conformément à la réglementation linguistique applicable n'impose pas la modification de la langue des statuts. Cette décision ne nécessite pas de modification de statuts, sauf si le siège de la Société est déplacé dans un autre Région. Dans ce cas dernier le conseil d'administration est compétent pour décider de la modification des statuts.

Si, à la suite du transfert du siège social, la langue des statuts doit être modifiée, seule l'assemblée générale peut prendre cette

décision dans le respect des exigences relatives à la modification des statuts.

La Société peut, par simple décision du conseil d'administration constituer des sièges administrative, filiales ou agences en Belgique qu'à l'étranger.
L'adresse e-mail de la Société est : [email protected] Le site web de la Société est: www.montea.com
Le conseil d'administration peut changer l'adresse e-mail et le site web de la Société conformément au Code des sociétés et associations.
Article 3 – Objet
3.1. La Société a exclusivement pour objet de:
(a) de mettre des biens immobiliers à la disposition des utilisateurs, directement ou par l'entremise d'une société dans laquelle elle détient une participation conforme aux dispositions de la loi ainsi que de ses arrêtés et règlements d'exécution ; et
(b) dans les limites de la législation SIR, détenir des biens immobiliers comme visé dans la loi SIR. Si la législation SIR devait changer à l'avenir et désigner d'autres types d'actifs comme des biens immobiliers au sens de la législation SIR, la Société sera également autorisée à investir dans ces types d'actifs supplémentaires.
(c) à long terme, directement ou par l'entremise d'une société dans laquelle elle détient une participation conforme aux dispositions de la loi SIR ainsi que de ses arrêtés et règlements d'exécution, le cas échéant en collaboration avec des tiers, conclure ou rejoindre avec un opérateur public une ou plusieurs (i) conventions DBF ou « Design, Build, Finance » ; (ii) conventions DB(F)M ou « Design, Build, (Finance) and Maintain » ; (iii) conventions DBF(M)O ou « Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate » et/ou (iv) conventions de concession de travaux publics concernant des bâtiments et/ou autres infrastructures immobilières ainsi que les services correspondants, sur base
de quoi (i) la Société assure la mise à disposition, l'entretien et/ ou l'exploitation pour une entité publique et/ou le citoyen en tant qu'utilisateur final, afin de répondre à un besoin sociétal et/ ou de permettre la fourniture d'un service public ; (ii) le risque correspondant en termes de financement, de disponibilité, de demande et/ou d'exploitation, en plus du risque de construction éventuel, peut être entièrement ou partiellement supporté par elle, sans disposer nécessairement de droits réels à cet effet ; ou

RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2022 Chiffres clés Portefeuille immobilier Ratios clés Compte de résultats consolidé abrégé Bilan consolidé abrégé Performance boursière Comptes annuels consolidés et statutaires	Section 5.1.1 p. 104 Section 5.1.3.2 p. 115 Section 9.3.5 p. 322 Section 5.1.3.2 p. 111 Section 5.1.3.3 p. 114 Section 6.1 p. 149







	Section 9 p. 223
Rapport du commissaire	Section 10.4 p. 391
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2023
Chiffres clés	Section 4.1.1 p. 100
Portefeuille immobilier	Section 4.1.3 p. 108-111
Ratios clés	Section 8.3.5 p. 269
Compte de résultats consolidé abrégé	Section 4.1.3 p. 105
Bilan consolidé abrégé	Section 4.1.3 p. 108
Performance boursière	Section 5.1 p. 128
Comptes annuels consolidés et statutaires	Section 8 p. 188 et s.
Rapport du commissaire	Section 9.4 p. 336
RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2024
Chiffres clés	Section 5.1.1 p. 132
Portefeuille immobilier	Section 5.1.3 p. 140-143
Ratios clés	Section 9.3.5 p. 301
Compte de résultats consolidé abrégé	Section 5.1.3 p. 137
Bilan consolidé abrégé	Section 5.1.3 p. 140
Performance boursière	Section 6.1 p. 162
Comptes annuels consolidés et statutaires	Section 9 p. 224
Rapport du commissaire Section 10.4 p. 364 ev.

(d) à long terme, directement ou par l'entremise d'une société dans laquelle elle détient une participation conforme aux dispositions de la loi SIR ainsi que de ses arrêtés et règlements d'exécution, le cas échéant en collaboration avec des tiers, développer, faire développer, construire, faire construire, gérer, faire gérer, exploiter, faire exploiter ou mettre à disposition :

(i) installations et entrepôts pour le transport, la distribution ou le stockage de l'électricité, du gaz, des combustibles fossiles et non fossiles et de l'énergie en général ainsi que les biens connexes ;

(ii) installations pour le transport, la distribution, le stockage ou l'épuration des eaux ainsi que les biens connexes ;

(iii) installations pour la production, le stockage et le transport des énergies renouvelables ou non ainsi que les biens connexes ; ou

(iv) installations de traitement et d'incinération des déchets ainsi que les biens connexes.

(e) la détention initiale de moins de 25 % in du capital ou, si la société concernée n'a pas de capital, moins de 25% des fonds propres d'une société dans laquelle les activités visées à l'art. 4.1, (c) ci-dessus sont exercées, pourvu que ladite participation, dans les deux ans ou tout délai plus long que l'entité publique cocontractante exige, après la fin de la phase de construction du projet PPS (au sens de la loi SIR), en conséquence d'une cession d'actions, soit transformée en une participation conformément aux dispositions de la loi SIR. Si la législation SIR change et autorise l'exercice de nouvelles activités par la Société, la Société pourra exercer ces nouvelles activités. Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la Société peut, notamment, exercer toutes les activités liées à la construction, la transformation, la rénovation, le développement, l'acquisition, la cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles.

3.2. La Société peut investir de manière temporaire ou complémentaire dans des valeurs non immobilières au sens de la législation SIR. Ces investissements seront réalisés en accord avec la politique de gestion des risques de la Société, et suffisamment diversifiés pour garantir un bon étalement des risques. La Société peut aussi détenir des liquidités non affectées, dans toutes les devises, sous la forme de comptes à vue, de dépôts à terme ou de tout autre instrument monétaire facilement négociable. La Société peut par ailleurs effectuer des opérations sur des instruments de couverture, pourvu que ceux-ci soient exclusivement destinés à couvrir le risque d'intérêt et de change dans le cadre du financement et de la gestion des activités de la Société visées à l'article 4 de la loi SIR, à l'exclusion de toute opération à caractère spéculatif.

3.3. La Société peut donner ou prendre en leasing un ou plusieurs biens immobiliers. L'activité consistant à donner des biens immobiliers en leasing avec option d'achat ne peut être exercée qu'à titre complémentaire, sauf si les biens immobiliers sont consacrés à des fins d'intérêt général, y compris le logement social et l'enseignement, auxquels cas l'activité peut être exercée à titre principal.

3.4. La Société peut, par le moyen d'une fusion ou autrement, participer à toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un objet similaire ou complémentaire, qui sont de nature à promouvoir le développement de son exploitation, et en général, elle peut accomplir toutes les opérations en relation directe ou indirecte avec son objet social, ainsi que tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de son objet social.

Article 4 – Clauses d'interdiction

La Société ne peut en aucun cas:

intervenir comme promoteur dans le sens de la Réglementation SIR, sauf s'il s'agit d'opérations occasionnelles;
participer à un syndicat de prise ferme ou de garantie;
prêter des instruments financiers, à l'exception de prêts qi sont réalisés aux conditions et selon les dispositions de l'arrêté royal du 7 mars 2006;
acquérir des instruments financiers qui sont émis par une société ou une association de droit privé qui a été déclarée faillite, qui a conclu un accord à l'amiable avec ses créanciers, qui fait l'objet d'une procédure de réorganisation judicaire, qui a obtenu un report de paiement ou à l'égard de laquelle une mesure semblable a été prises à l'étranger ;
prévoir des accords contractuels ou des clauses statutaires concernant les sociétés de périmètre, par lesquels il serait dérogé aux droit de vote qui leur reviennent selon la législation applicable, en fonction d'une participation de 25% plus une action.

Article 5 - Durée

5.1. La Société est établie pour une durée illimitée.

5.2. La Société ne prend pas fin par dissolution, exclusion, retrait, faillite, réorganisation judiciaire ou toute autre cause de cessation des fonctions de l'Administrateur Unique.

TITRE II - CAPITAL – ACTIONS

Article 6 - Capital

6.1. Souscription et libération du capital

6.2. Augmentation de capital

Toute augmentation de capital sera réalisée conformément au Code des sociétés et associations et à la législation SIR. La Société ne souscrit pas, directement ou indirectement, à sa propre augmentation de capital. A l'occasion de toute augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des nouvelles actions, à moins que l'assemblée générale n'en décide elle-même. Si une prime d'émission est demandée, elle doit être comptabilisée dans un ou plusieurs comptes de capitaux propres distincts au passif du bilan. Le conseil d'administration est libre de décider d'affecter les éventuelles primes d'émission, après déduction d'un montant égal aux frais de l'augmentation de capital au sens des règles IFRS applicables, à un compte indisponible qui constituera une garantie pour les tiers au même titre que le capital, et qui ne pourra en aucun cas être réduit ou supprimé autrement que par une décision de l'assemblée générale, déterminante en matière de modification des statuts, à l'exception de la conversion en capital. Les apports en nature peuvent également porter sur le droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, avec ou sans apport complémentaire en espèces. En cas d'augmentation de capital par apport en numéraire par décision de l'assemblée générale ou dans le cadre du capital autorisé, le droit préférentiel des actionnaires ne peut être limité ou supprimé que dans la mesure où, dans la mesure requise par la législation SIR, un droit d'attribution irréductible est accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres dans les conditions prévues par la législation SIR. Les augmentations de capital par apport en nature sont soumises aux dispositions du Code des sociétés et doivent être réalisées conformément aux conditions prévues par la législation SIR.

6.3. Capital autorisé

Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital en une ou plusieurs fois aux dates et conformément les modalités qu'il déterminera, conformément la législation applicable, à concurrence d'un montant maximum de:

(a) deux cent cinq millions trente-sept mille quatre cent trois euros quatre-vingt-neuf centimes d'euro (€ 205.037.403,89,) pour augmentations de capital publiques par apport en numéraire avec la possibilité d'exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible;
(b)deux cent cinq millions trente-sept mille quatre cent trois euros quatre-vingt-neuf centimes d'euro (€ 205.037.403,89), pour augmentations de capital dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel;
(c) quarante et un millions sept mille quatre cent quatre-vingt euros soixante-dix-huit centimes d'euro (€ 41.007.480,78), pour augmentations de capital par apports en numéraire sans la possibilité d'exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible, étant entendu que le conseil d'administration ne puisse augmenter le capital conformément au présent point (c) que dans la mesure où le montant cumulé des augmentations de capital effectuées conformément au présent point (c) sur une période de douze mois ne dépasse pas 10 % du montant du capital au moment de la décision d'augmenter le capital;
(d)quarante et un millions sept mille quatre cent quatre-vingt-huit euros soixante-dix-huit centimes d'euro (41.007.480,78 €), pour (i) augmentation de capital par apport en nature autre que prévu sous paragraphe (b) susmentionné, ou (ii) chaque autre type d'augmentation de capital pas prévu sous paragraphes (a) à (c) susmentionnés;

étant donné que le conseil d'administration ne peut en aucun cas jamais augmenter le capital au-delà du montant maximum de quatre cent dix millions soixante-quatorze mille huit cent sept euros soixante-dix-sept centimes d'euro (€ 410.074.807,77).

Cette autorisation est accordée pour une période de cinq (5) ans à compter de la publication du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 25 janvier 2024.

Par décision de l'administrateur unique du 14 mai 2024, le capital de la société a été augmenté, dans le cadre du capital autorisé, par un apport en nature conformément au point (d) du présent article, de trois millions vingt-quatre mille trois cent un euros soixante-dix-neuf centimes d'euro (€ 3. 024.301,79), pour le porter de quatre cent dix millions soixante-quatorze mille huit cent sept euros soixante-dix-sept centimes d'euro (€ 410.074.807,77) à quatre cent treize millions quatre-vingt-dix-neuf mille cent neuf euros cinquante-six centimes d'euro (€ 413. 099.109.56), par l'émission de cent quarante-huit mille trois cent quatrevingt-seize (148.396) actions nouvelles, sans mention de valeur nominale, dont quatorze mille huit cent quarante (14.840) actions nominatives et cent trente-trois mille cinq cent cinquante-six (133. 556) actions dématérialisées, laquelle augmentation de capital a été assortie d'une prime d'émission de neuf millions cent quarante-quatre mille deux cent vingt-six euros soixante-quinze centimes d'euro (€ 9.144.226,75).

Par décision de l'administrateur unique en date du 21 mai 2024, suivie d'un acte de détermination en date du 12 juin 2024, le capital de la société a été augmenté, dans le cadre du capital autorisé, dans le cadre d'un dividende optionnel conformément au point (b) du présent article, de huit millions quatre cent soixantecinq mille quatre cent quatre-vingt-quatre euros et trente-huit centimes d'euro (€ 8. 465.484,38), pour le porter de quatre cent trente-neuf millions quatre-vingt-dix-neuf mille cent neuf euros cinquante-six centimes d'euro (€ 413.099.109,56) à quatre cent vingt et un millions cinq cent soixante-quatre mille cinq cent quatre-vingt-treize euros quatre-vingt-quatorze centimes d'euro (€ 421.564.593,94), par l'émission de quatre cent quinze mille trois cent quatre-vingt-quatre (415.384) actions nouvelles, sans mention de valeur nominale, dont cent huit mille cinq cent soixante et une (108. 561) actions nominatives et trois cent six mille huit cent vingt-trois (306.823) actions dématérialisées), laquelle augmentation de capital a été assortie d'une prime d'émission de vingt-trois millions septante et un mille deux cent quatre-vingt-dix-neuf euros soixante-sept centimes d'euro (€ 23.071.299,67).

Par décision de l'administrateur unique du 24 septembre 2024, suivie d'un acte de détermination du 8 octobre 2024, le capital de la société a encore été augmenté, dans le cadre du capital autorisé, conformément au point (a) du présent article, de quarante-six millions huit cent quarante mille cinq cent un euros trente-huit centimes d'euro (€ 46. 840.501,38), pour le porter de quatre cent vingt et un millions cinq cent soixante-quatre mille cinq cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-quatorze centimes d'euro (€ 421.564.593,94) à quatre cent soixante-huit millions quatre cent cinq mille quatre-vingt-quinze euros et trente-deux centimes d'euro (€ 468. 405.095,32), par l'émission de deux millions deux cent quatre-vingt-dix-huit mille trois cent soixante-trois (2.298.363) actions nouvelles, sans mention de valeur nominale, dont trois cent trente-neuf mille sept cent soixante-quatre (339. 764) actions nominatives et un million neuf cent cinquante-huit mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf (1.958.599) actions dématérialisées), laquelle augmentation de capital a été assortie d'une prime d'émission de cent sept millions cent quarante-neuf mille huit cent dix-neuf euros soixante-deux centimes d'euro (€ 107.149.819,62).

Par décision de l'administrateur unique du 28 octobre 2024, le capital de la société a été augmenté, dans le cadre du capital autorisé, par un apport en nature conformément au point (d) du présent article, de trois millions sept mille six cent trente euros quatre-vingt-sept centimes d'euro (€ 3. 007.630,87), pour le porter de quatre cent soixante-huit millions quatre cent cinq

mille quatre-vingt-quinze euros et trente-deux centimes d'euro (€ 468.405.095,32) à quatre cent soixante et onze millions quatre cent douze mille sept cent vingt-six euros et dix-neuf centimes d'euro (€ 471. 412.726,19), par l'émission de cent quarante-sept mille cinq cent soixante-dix-huit (147.578) actions nouvelles, sans désignation de valeur nominale, dont quatorze mille sept cent cinquante-huit (14. 758) actions nominatives et cent trente-deux mille huit cent vingt (132.820) actions dématérialisées, cette augmentation de capital étant assortie d'une prime d'émission de sept millions huit cent quarante-deux mille trois cent soixanteneuf euros treize centimes d'euro (€ 7.842.369,13).

En cas d'augmentation de capital par versement ou inscription d'une prime d'émission, seul le montant souscrit au capital est déduit du montant permanent utilisable du capital autorisé. Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de ces autorisations comportent une prime d'émission, le montant de celle-ci doit être porté à un ou plusieurs comptes distincts dans les capitaux propres au passif du bilan.

Les augmentations de capital ainsi décidées par le conseil d'administration peuvent être effectuées par apport en numéraire ou par apport en nature conformément aux dispositions légales, ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission avec ou sans création de nouveaux titres. Les augmentations de capital peuvent donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote. Ces augmentations de capital peuvent également être réalisées par l'émission d'obligations convertibles ou de droits de souscription attachés ou non à un autre bien mobilier - qui peuvent donner lieu à la création d'actions avec ou sans droit de vote.

Les augmentations de capital par des apports en nature sont réalisées conformément aux conditions prescrites par la Réglementation SIR et conformément aux conditions prévues dans les statuts. Ces apports peuvent également porter sur des droits à dividendes dans le cadre du versement d'un dividende optionnel.

Le conseil d'administration est autorisé à supprimer ou à limiter le droit de préférence des actionnaires, y compris en faveur de personnes bien définies qui ne sont pas membres du personnel de la société ou de ses filiales, dans la mesure où, conformément à la Réglementation SIR, un droit d'attribution irréductible est accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Le cas échéant, ce droit d'attribution irréductible répond aux conditions fixées par la Réglementation SIR et les statuts. Sans préjudice de l'application de la réglementation applicable, les restrictions susmentionnées dans le cadre de la suppression ou de la limitation du droit de préférence ne s'appliquent pas en cas d'apport en numéraire avec limitation ou suppression du droit de préférence, (i) dans le cadre du capital autorisé lorsque le montant cumulé des augmentations de capital réalisées conformément

à l'article 26, §1, troisième alinéa de la Réglementation SIR sont effectuées sur une période de douze (12) mois ne dépasse pas dix pour cent (10%) du montant du capital au moment de la résolution d'augmentation de capital, ou (ii) en complément d'un apport en nature dans le cadre du versement d'un dividende optionnel dans la mesure où il est effectivement rendu payable à tous les actionnaires.

6.4. Acquisition, prise en gage et vente d'actions propres. La société peut acquérir, mettre en gage ou céder ses propres actions dans les conditions déterminées par la loi. En particulier, l'organe d'administration est autorisé,pour une période de cinq (5) ans à compter de la publication aux Annexes du Moniteur belge de la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2020, à acquérir ou à prendre en garantie (même en dehors de la bourse) pour le compte de la Société, des actions propres de la Société avec un maximum de dix pour cent (10 %) du nombre total d'actions émises à un prix unitaire qui ne peut être inférieur à soixante-quinze pour cent (75%) du cours de clôture moyen de l'action Montea sur le marché réglementé Euronext Brussels au cours des vingt (20) derniers jours de bourse précédant la date de l'opération (acquisition et gage) et qui ne peut être supérieur à cent vingt-cinq (125%) du cours de clôture moyen de l'action Montea sur le marché réglementé Euronext Brussels au cours des vingt (20) derniers jours de bourse précédant la date de l'opération (acquisition et gage).

Le conseil d'administration est également explicitement autorisé à transférer des actions de la Société à, entre autres, une ou plusieurs personnes déterminées autres que des membres du personnel de la Société ou de ses filiales, sous réserve du respect du Code belge des sociétés et associations.

6.5. Réduction de capital La Société peut procéder à des réductions de capital moyennant le respect des dispositions légales en la matière.

6.6. Fusions, scissions et opérations assimilées Les fusions, scissions et opérations assimilées visées aux articles du Code des sociétés et associations, doivent être menées à bien conformément aux conditions de la législation SIR et le Code des sociétés et associations.

Article 7 – Nature des actions

Les actions sont sans indication de valeur nominale.

Les autorisations visées ci-dessus n'affectent pas les pouvoirs du conseil d'administration, conformément aux dispositions légales applicables, d'acquérir, de prendre en garantie ou d'aliéner des actions de la société, lorsqu'aucune autorisation n'est requise par les statuts ou l'autorisation de l'assemblée générale, ou lorsqu'une telle autorisation n'est plus nécessaire. Les autorisations visées ci-dessus couvrent les acquisitions et cessions d'actions de la Société par une ou plusieurs filiales directes de la Société au sens des dispositions légales régissant l'acquisition d'actions de leur société mère par des filiales. L'organe de gestion est également explicitement autorisé à aliéner des actions propres de la société au personnel de la société ou de ses filiales, même si les actions propres sont aliénées plus de douze mois après leur acquisition. Article 9 – Cotation en bourse et publication des participations importantes Les actions de la Société doivent être admises à la négociation sur un marché belge réglementé, conformément à la législation SIR. Les seuils dont le dépassement entraîne une obligation de notification en vertu de la législation sur la publicité des participations importantes dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, sont fixés à 3 %, 5 % et chaque multiple de 5 % du nombre total de droits de vote existants. Sauf les exceptions visées par le Code des sociétés, personne ne

Les actions sont nominatives ou dématérialisées, au choix de leur propriétaire ou détenteur (ci-après « Titulaire »)° et selon les restrictions imposées par la loi. Le Titulaire peut à tout moment et sans frais demander la conversion de ses actions nominatives en action dématérialisées. Chaque action dématérialisée est représentée par une inscription en compte au nom de son Titulaire ou auprès d'un teneur de compte agrée ou un organisme de liquidation.

Un registre des actions nominative est tenu sur le siège de la Société qui peut exister sous forme électronique, le cas échéant. Les Titulaires d'actions nominatives peuvent consulter le registre complet des actions nominatives.

Article 8 – Autres titres

La Société peut, à l'exception des parts bénéficiaires et des titres similaires et moyennant le respect des stipulations spécifiques de la Réglementation SIR et les statuts, émettre tous les titres qui ne sont pas interdits par ou en vertu de la loi. Ces titres peuvent prendre les formes prévues par la Code des Sociétés et Associations.

peut participer à l'assemblée générale de la Société pour plus de droits de vote que ceux liés aux titres qu'il a déclaré détenir au moins vingt (20) jours avant.

Article 10 - Gérance

10.1. La Société est administrée par un administrateur unique, désigné dans les présents statuts. L'administrateur unique de la société est une société à responsabilité limitée, qui répond aux exigences légales. L'administrateur unique est l'organe directeur tel que mentionné ailleurs dans les présents statuts.

10.2. A été désignée comme administrateur unique jusqu'au 30 septembre 2026 : la société anonyme Montea Management, dont le siège social se trouve à 9320 Erembodegem, Industrielaan 27, inscrite au registre des personnes morales de Gand, section Termonde sous le numéro 0882.872.026.

10.3. Le conseil d'administration de l'administrateur unique compte au moins trois administrateurs indépendants au sens de la législation applicable.

Sans préjudice des dispositions transitoires de la législation SIR, les membres du conseil d'administration de l'administrateur unique doivent être des personnes physiques ; ils doivent remplir les conditions de fiabilité et de compétence visées dans la législation SIR et ne peuvent tomber sous le coup des interdictions prévues dans cette législation.

10.4. La désignation de l'administrateur unique est préalablement soumise à l'accord de l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA).

10.5. L'administrateur unique n'est pas solidairement responsable des obligations de la société.

Article 11 – Fin du mandat de l'administrateur unique

11.1. L'administrateur unique nommé en vertu des statuts est nommé à titre permanent et son mandat n'est pas révocable sans son consentement, sauf dans les cas qui ne peuvent être exclus par la loi.

11.2. Les fonctions de l'administrateur unique prennent fin dans les cas suivants :

• l'expiration de la durée de son mandat ;

• démission : l'administrateur unique ne peut démissionner que si sa démission est possible dans le cadre de ses engagements envers la Société et dans la mesure où elle ne met pas la Société en péril ; sa démission doit être annoncée par la convocation d'une assemblée générale ayant à l'ordre du jour la constatation de la démission et les mesures à prendre ; cette assemblée générale devra se réunir au moins un mois avant que la démission ne prenne effet ;

la dissolution, la déclaration de faillite ou toute autre procédure comparable dont l'administrateur unique ferait l'objet ;
la perte par tous les membres des organes d'administration ou de gestion journalière de l'administrateur unique, des exigences de fiabilité, compétence et expérience imposées par la législation SIR ; dans un tel cas, l'administrateur unique ou le commissaire doit convoquer une assemblée générale ayant à l'ordre du jour la constatation éventuelle du non-respect des exigences et les mesures à prendre ; cette assemblée doit se réunir dans les six semaines ; si seulement un ou plusieurs membres des organes d'administration ou de gestion journalière de l'administrateur unique ne répondent plus aux exigences précitées, l'administrateur unique doit les remplacer dans le mois ; passé ce délai, l'assemblée de la Société sera convoquée comme exposé ci-dessus ; le tout sous réserve des mesures que la FSMA prendrait en vertu des compétences que lui confère la législation SIR ;
l'interdiction de l'article 15 de la loi SIR frappant tous les membres des organes d'administration ou de gestion journalière de l'administrateur unique ; dans un tel cas, l'administrateur unique ou le commissaire doit convoquer une assemblée générale ayant à l'ordre du jour la constatation éventuelle du non-respect des exigences et des mesures à prendre ; cette assemblée doit se réunir dans le mois ; si seulement un ou plusieurs membres des organes d'administration ou de gestion journalière de l'administrateur unique ne répondent plus aux exigences précitées, l'administrateur unique doit les remplacer dans le mois ; passé ce délai, l'assemblée de la Société sera convoquée comme exposé ci-dessus ; le tout sous réserve des mesures que la FSMA prendrait en vertu des compétences que lui confère la législation SIR ;

11.3. S'il est mis fin aux fonctions de l'administrateur unique, la Société n'est pas dissoute. L'administrateur unique est remplacé par l'assemblée générale, délibérant comme pour une modification des statuts, sur convocation du commissaire ou, à défaut, d'un directeur provisoire, associé ou non, nommé par le tribunal de l'entreprise à la demande de tout ayant droit. Dans les quinze (15) jours de sa désignation, l'administrateur provisoire convoque une assemblée générale dans les formes prévues par les statuts. Il n'est alors pas responsable de l'exécution de sa mission. Le directeur provisoire accomplit les actes urgents de pure gestion jusqu'à la première assemblée générale. L'administrateur provisoire accomplit les actes urgents de simple gestion jusqu'à la première assemblée générale.

Article 12 – Procès-verbaux

Les délibérations de l'administrateur unique sont consignées dans des procès-verbaux portant sa signature. Les procès-verbaux sont classés dans un registre spécial. Les délégations, les avis et les votes émis par écrit et les autres documents y sont joints. Les copies ou extraits à produire en justice ou autrement sont signées par l'administrateur unique.

Article 13 – Rémunération de l'administrateur unique

13.1. L'administrateur unique perçoit une rémunération fixe conformément aux modalités définies ci-après en accord avec la législation SIR. Il pourra également prétendre au remboursement des frais liés à sa mission.

13.2. La partie fixe de la rémunération de l'administrateur unique est fixée chaque année par l'assemblée générale de la Société. Elle ne sera pas inférieure à quinze mille euros (€ 15.000,00) par an. La partie statutaire variable est égale à zéro virgule vingt-cinq pour cent (0,25 %) du résultat net consolidé de la Société, à l'exclusion de toutes les fluctuations de la juste valeur des actifs et des instruments de couverture.

13.3. Le calcul de la rémunération de l'administrateur unique est soumis au contrôle du commissaire.

Article 14 – Compétences de l'administrateur unique

14.1. L'administrateur unique dispose des pouvoirs les plus larges pour accomplir toutes opérations utiles ou nécessaires à la réalisation de l'objet social, à l'exception des actes que la loi ou les statuts réservent à l'assemblée générale.

14.2. L'administrateur unique établit les rapports semestriels ainsi que les comptes annuels.

14.3. L'administrateur unique désigne le ou les experts en accord avec la législation SIR ; le cas échéant, il propose les modifications à la liste des experts qui figure dans le dossier de demande d'agrément en tant que SIR.

14.4. L'administrateur unique peut déléguer à tout mandataire tout ou partie de ses pouvoirs relatifs à des fins particulières et spécifiques. L'administrateur unique peut, en accord avec la législation SIR, fixer la rémunération de chaque mandataire à qui il délègue des pouvoirs particuliers. L'administrateur unique peut à tout moment révoquer ces mandats.

Article 15 – Comités consultatifs et spécialisés
Le conseil d'administration de l'administrateur unique constitue en son sein un comité d'audit ainsi qu'un comité de rémunération ; il décrit leur composition, leurs missions et leurs compétences.
Le conseil d'administration de l'administrateur unique peut constituer en son sein et sous sa propre responsabilité un ou plusieurs comités consultatifs, dont il détermine la composition et la mission.
Article 16 – Dirigeants effectifs
Sans préjudice des dispositions transitoires de la législation SIR, la direction effective de la Société est confiée à deux personnes physiques au moins.
Ces personnes doivent remplir les conditions de fiabilité et de compétence visées dans la législation SIR et ne peuvent tomber sous le coup des interdictions prévues dans cette législation.
La désignation des dirigeants effectifs est soumise à l'accord préalable de la FSMA.
Article 17 – Représentation de la société et signature des actes
Sauf délégation de pouvoirs particuliers par l'administrateur unique, la Société est valablement représentée dans tous ses actes, y compris les actes auxquels un fonctionnaire public ou ministériel prête son concours, ainsi qu'en droit, comme requérant ou comme défendeur, par l'administrateur unique, suivant les règles de représentation légale et statutaire du gérant personne morale.
La Société est par voie de conséquence valablement représentée
par les fondés de pouvoir spéciaux de la Société, dans les limites du mandat qui leur est à cette fin octroyé par l'administrateur unique.
Article 18 – Surveillance révisorale
La Société désigne un ou plusieurs commissaires qui exercent les fonctions dont ils sont chargés par le Code des sociétés et associations et la législation SIR.

Article 19 – Réunion

L'assemblée générale annuelle se réunit le troisième mardi du mois de mai à 10 heures.

S'il s'agit d'un jour férié, l'assemblée se tient le jour ouvrable précédent à la même heure (le samedi et le dimanche ne sont pas des jours ouvrables).

Une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire se tient au siège de la Société ou en tout autre endroit indiqué dans la lettre de convocation ou autrement.

Le seuil à partir duquel un ou plusieurs actionnaires peuvent exiger la convocation d'une assemblée générale afin de soumettre une ou plusieurs propositions, et ce conformément au Code des sociétés et associations, est fixé à un maximum de dix pour cent (10%) du capital.

Un ou plusieurs actionnaires représentant ensemble au moins trois pour cent (3 %) du capital de la Société peuvent, en vertu des dispositions du code des Sociétés, demander que des sujets à débattre soient inscrits à l'ordre du jour de toute assemblée générale et peuvent soumettre des propositions de décisions en relation avec les sujets qui sont ou seront inscrits à l'ordre du jour.

Article 20 – Participation à l'assemblée

Le droit de participer à une assemblée générale et l'exercice du droit de vote sont subordonnés à l'enregistrement comptable des actions au nom de l'actionnaire, le quatorzième jour précédant l'assemblée générale à vingt-quatre heures (heure belge) (ci-après la « date d'enregistrement »), soit par inscription au registre des actions nominatives de la Société, soit par inscription sur les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de compensation, quel que soit le nombre d'actions en possession de l'actionnaire le jour de l'assemblée générale. Pour être autorisés à prendre part à l'assemblée, les détenteurs d'actions dématérialisées sont tenus de produire une attestation délivrée par leur intermédiaire financier ou par un teneur de compte agréé, spécifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire sur ses comptes à la date de l'enregistrement, avec lesquelles l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale. Le dépôt de l'attestation doit intervenir au plus tard le sixième jour précédant la date de l'assemblée générale, au siège social ou auprès des organismes cités dans la convocation. Les détenteurs d'actions au porteur qui souhaitent participer à l'assemblée générale doivent faire part à la Société de leur intention par lettre ordinaire, télécopie ou courrier électronique, au plus tard le sixième jour précédant la date de l'assemblée.

Les propriétaires d'actions nominatives qui souhaitent participer à l'assemblée doivent notifier leur intention à la Société, ou à la personne qu'elle a désignée à cet effet, au plus tard le sixième (6ème) jour précédant la date de l'assemblée, via l'adresse électronique de la Société ou via l'adresse électronique spécifiquement mentionnée dans la convocation, ou, le cas échéant, en envoyant une procuration.

Article 21 – Vote par procuration

Tout propriétaire de titres donnant droit de participer à l'assemblée peut se faire représenter par un mandataire, qui peut être actionnaire ou non un actionnaire.

Un actionnaire ne peut désigner pour une assemblée spécifique qu'une personne en tant que mandataire, sous réserve des dérogations prévues dans le Code des sociétés et associations.

La procuration doit être signée par l'actionnaire et doit être communiquée à la Société via l'adresse électronique de la société ou via l'adresse électronique spécifiquement mentionnée dans la convocation au plus tard le sixième jour précédant l'assemblée générale.

L'organe de gestion peut préparer un formulaire de procuration. Si plusieurs personnes détiennent des droits réels sur une même action, la Société peut suspendre l'exercice des droits de vote attachés à cette action jusqu'à ce qu'une personne soit désignée comme titulaire des droits de vote.

Article 22 - Bureau

Toute assemblée générale est présidée par le président du conseil d'administration de l'administrateur unique, ou en son absence, par la personne désignée par les administrateurs présents.

Le Président désigne le secrétaire et le scrutateur, qui ne doit pas nécessairement être un actionnaire. Le président, le secrétaire et le scrutateur forment ensemble le bureau.

Article 23 – Nombre de voix

Chaque action donne droit à (1) une voix, sous réserve des cas de suspension du droit de vote prévus par le Code des sociétés et associations et toute autre législation.

Article 24 - Délibération

L'assemblée générale peut valablement délibérer et voter quelle que soit la proportion du capital présent ou représenté, sauf dans les cas où le Code des sociétés et des associations impose un quorum de présence à condition que l'administrateur unique

soit présent ou représenté. Si l'administrateur unique n'est pas présent ou représenté, l'assemblée générale doit être convoquée à nouveau et la seconde assemblée délibère et vote valablement, que l'administrateur unique soit présent ou représenté à cette seconde assemblée.

L'assemblée générale ne peut valablement délibérer sur les modifications des statuts que si la moitié au moins du capital est présente ou représentée.

Si cette condition n'est pas remplie, l'assemblée générale doit être convoquée à nouveau et la seconde assemblée décidera valablement quelle que soit la proportion du capital représentée par les actionnaires présents ou représentés.

Les résolutions de l'assemblée générale relatives à une modification des statuts, à des distributions aux actionnaires ou à la révocation de l'administrateur unique ne sont valablement adoptées qu'avec l'accord de l'administrateur unique.

L'assemblée générale ne peut délibérer sur des points qui ne figurent pas à l'ordre du jour.

Sauf disposition légale contraire, toute décision de l'assemblée générale est prise à la majorité simple des voix, quel que soit le nombre d'actions représentées. Les votes blancs ou nuls ne peuvent être ajoutés au nombre de voix exprimées.

En cas d'égalité des voix, la proposition est rejetée.

Toute modification des statuts n'est admise que si elle est approuvée par au moins trois quarts (3/4) des voix ou, s'il s'agit de la modification de l'objet ou des objets de la Société, par quatre cinquièmes (4/5) des voix exprimées, les abstentions n'étant comptées ni au numérateur ni au dénominateur. Le vote se fait à main levée ou par appel nominal, à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement à la majorité simple des voix exprimées.

Tout projet de modification des statuts doit être préalablement soumis à la FSMA.

Une liste de présence mentionnant le nom des actionnaires et le nombre d'actions est signée par chacun d'entre eux ou par un représentant avant l'ouverture de l'assemblée.

Article 25 – Vote à distance

Les actionnaires seront autorisés à voter à distance par lettre, au moyen d'un formulaire préparé et mis à disposition par la société, si l'organe de direction en a donné l'autorisation dans la convocation à l'assemblée. Ce formulaire doit obligatoirement indiquer la date et le lieu de l'assemblée, le nom ou la désignation de l'actionnaire et son lieu de résidence ou son siège social, le nombre de voix avec lequel l'actionnaire souhaite voter à l'assemblée générale, la forme des actions qu'il détient, les points à l'ordre du jour de l'assemblée (y compris les propositions de décision), un espace permettant de voter pour ou contre toute décision ou de s'abstenir, ainsi que la date limite à laquelle le formulaire de vote doit parvenir à la Société. Le formulaire doit indiquer expressément qu'il doit être signé et doit parvenir à la société au plus tard le sixième jour précédant la date de l'assemblée, selon les modalités communiquées dans la convocation.

Conformément à l'article 7:137 du Code des sociétés et des associations, l'organe de gestion peut prévoir que tout actionnaire et tout autre détenteur de titres visé à l'article 7:137 du Code des sociétés et des associations peut également participer à distance à l'assemblée générale par le biais d'un moyen de communication électronique fourni par la Société. Les actionnaires qui participent à l'assemblée générale de cette manière sont réputés présents au lieu où se tient l'assemblée pour l'accomplissement des conditions de majorité et de présence. Les moyens électroniques de communication visés ci-dessus doivent permettre à la société de vérifier la capacité et l'identité de l'actionnaire selon les modalités déterminées par l'organe de direction. Ce dernier peut imposer toute condition supplémentaire pour assurer la sécurité des moyens de communication électronique. Les moyens de communication électronique doivent au moins permettre aux détenteurs de titres visés au premier alinéa de prendre connaissance directement, simultanément et sans interruption des délibérations de l'assemblée et, en ce qui concerne les actionnaires, d'exercer le droit de vote sur tous les points sur lesquels l'assemblée est appelée à se prononcer. L'organe de direction peut prévoir que les moyens électroniques de communication permettent en outre aux actionnaires de participer aux délibérations et de poser des questions. Si l'organe de direction fait usage de la possibilité de participer à distance à l'assemblée générale par un moyen de communication électronique, la convocation à l'assemblée générale indique les procédures et modalités applicables.

Article 26 – Procès-verbal

Le procès-verbal de l'assemblée générale est signé par les membres du bureau et par les actionnaires qui en font demande. Les copies ou extraits du procès-verbal destinés à servir en justice ou autrement sont signés par l'administrateur unique.

TITRE V – EXERCICE – COMPTE ANNUEL - DIVIDENDES – RAPPORT ANNUEL

Article 27 – Exercice – compte annuel

L'exercice prend cours le 1 janvier et se termine le 31 décembre de chaque année. À la fin de chaque exercice les livres et les opérations comptables sont clôturés et le conseil d'administration fait un inventaire et rédige le compte annuel.

Le conseil d'administration rédige un rapport (rapport annuel), dans lequel le conseil d'administration rend compte de sa gestion. Le commissaire prépare un rapport écrit en complet (le rapport audit) pour l'assemblée générale annuelle.

Article 28 – Dividendes

La Société doit distribuer à ses actionnaires, dans les limites prescrites par le Code de sociétés et associations et la Réglementation SIR, un dividende dont le montant minimum est prescrit par la Réglementation SIR.

Article 29 - Dividende intérimaire

Le conseil d'administration peut décider, sous sa responsabilité, de distribuer un dividende intérimaire, moyennant le respect des dispositions légales applicables.

Article 30 - Mise à disposition des rapport annuels - et semestriels

Les rapports annuels et semestriels de la Société, qui contiennent les comptes annuels et semestriels statutaires et consolidés de la Société ainsi que le rapport du commissaire aux comptes, sont mis à la disposition des actionnaires conformément aux dispositions applicables aux émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé et la Réglementation SIR.

Les rapports annuels et semestriels de la société sont publiés sur le site web de la société.

Les actionnaires peuvent obtenir un exemplaire gratuit des rapports annuels et semestriels au siège social de la société

TITRE VI – DISSOLUTION – LIQUIDATION

Article 31 – Perte de capital

En cas de réduction de la moitié ou des trois quarts du capital, l'organe de gestion doit soumettre à l'assemblée générale la demande de dissolution dans les conditions prévues par le Code des sociétés et des associations.

Article 32 – Nomination et pouvoirs des liquidateurs

En cas de dissolution de la Société, pour quelque cause et à quel moment que ce soit, la liquidation est effectuée par l'administrateur unique qui reçoit une rémunération conforme à celle prévue à l'article 13 des statuts.

Si l'administrateur unique n'accepte pas cette mission, la liquidation est effectuée par les soins d'un ou plusieurs liquidateurs, personnes physiques, nommés par l'assemblée générale des actionnaires.

Si l'état de l'actif et du passif établi conformément au Code des sociétés et des associations indique que tous les créanciers ne pourront pas être remboursés intégralement, la nomination des liquidateurs dans les statuts ou par l'assemblée générale doit être soumise à la confirmation du président du tribunal. Cette confirmation n'est toutefois pas nécessaire si l'état de l'actif et de passif montre que la Société n'a des dettes qu'envers ses actionnaires et si tous les actionnaires créanciers de la Société confirment par écrit leur accord sur cette nomination.

Si aucun liquidateur n'est nommé ou désigné, l'administrateur unique est considéré comme liquidateur de plein droit à l'égard des tiers, mais sans les pouvoirs conférés par la loi et les statuts au liquidateur désigné dans les statuts, par l'assemblée générale ou par le tribunal pour le déroulement de la liquidation.

Le cas échéant l'assemblée générale détermine la rémunération des liquidateurs.

La liquidation de la Société est conclue conformément aux dispositions du Code des sociétés et des associations.

Article 33 - Répartition

La répartition aux actionnaires n'aura lieu qu'après l'assemblée de clôture de la liquidation.

Sauf en cas de fusion, l'actif net de la société, après apurement de toutes les dettes ou consignation des sommes nécessaires à cet effet, sera d'abord affecté au remboursement du capital libéré et le solde éventuel sera réparti également entre tous les actionnaires de la société au prorata du nombre d'actions qu'ils détiennent.

TITRE VII – DISPOSITIONS GÉNÉRALES ET TRANSITOIRES

Article 34 – Élection de domicile

Pour l'application des statuts, l'administrateur unique et tout actionnaire domicilié à l'étranger, tout commissaire, administrateur, liquidateur sont censés élire domicile en Belgique. A défaut, ils sont censés avoir élu domicile au siège social de la Société où tous avis, convocations, assignations et significations peuvent être valablement faits à leur égard.

Les détenteurs d'actions nominatives doivent notifier tout changement de domicile à la Société. A défaut, tous avis, convocations ou notifications officielles seront valablement faits au dernier domicile connu.

Article 35 – Compétence judiciaire

Pour tous les litiges entre la Société, ses actionnaires, détenteurs d'obligations, administrateur unique, commissaires et liquidateurs relatifs aux affaires de la Société et à l'exécution de ces statuts, la compétence exclusive est attribuée aux tribunaux d'entreprise du siège de la Société, à moins que la Société y renonce expressément.

Article 36 – Droit commun

Les stipulations de ces statuts qui seraient qui dérogeraient aux dispositions impératives de la Réglementation SIR ou autre législation applicable, sont réputées non écrites. La nullité d'un article ou d'une partie d'article des présents statuts n'affecte pas la validité des autres (parties de) clauses statutaires.

11.10 Tableau de concordance du document d'enregistrement universel

Ce tableau de concordance reprend les rubriques prévues aux annexes I et II du Règlement Délégué (UE) 2019/980 de la Commission du 14/03/2019 et renvoie aux pages de ce document d'enregistrement universel dans lesquelles figurent les informations relatives à chacune de ces rubriques.

CHAPITRE 1	PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS D'EXPERTS ET APPROBATION DE L'AUTORITÉ COMPÉTENT	PAGE
Point 1.1	Identifier toutes les personnes responsables des informations contenues dans le document d'enregistrement, ou d'une partie seulement de ces informations, auquel cas il convient d'indiquer de quelle partie il s'agit. Lorsque les personnes responsables sont des personnes physiques, y compris des membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance de l'émetteur, indiquer leur nom et leur fonction ; lorsqu'il s'agit de personnes morales, indiquer leur dénomination et leur siège statutaire.	Section 11.8, p. 399
Point 1.2	Fournir une déclaration des personnes responsables du document d'enregistrement attestant que les informations qu'il contient sont, à leur connaissance, conformes à la réalité et qu'il ne comporte pas d'omissions de nature à en altérer la portée. Le cas échéant, fournir une déclaration des personnes responsables de certaines parties du document d'enregistrement attestant que les informations contenues dans les parties dont elles sont responsables sont, à leur connaissance, conformes à la réalité et que lesdites parties ne comportent pas d'omissions de nature à en altérer la portée.	Section 11.8, p. 399
Point 1.3	Lorsqu'une déclaration ou un rapport attribué(e) à une personne intervenant en qualité d'expert est inclus(e) dans le document d'enregistrement, fournir les renseignements suivants sur cette personne : a) son nom ; b) son adresse professionnelle ; c) ses qualifications ; d) le cas échéant, tout intérêt important qu'elle a dans l'émetteur. Si la déclaration ou le rapport a été produit(e) à la demande de l'émetteur, indiquer que cette déclaration ou ce rapport a été inclus(e) dans le document d'enregistrement avec le consentement de la personne ayant avalisé le contenu de cette partie du document d'enregistrement aux fins du prospectus.	Sections 11.2 et 11.3, p. 394
Point 1.4	Lorsque des informations proviennent d'un tiers, fournir une attestation confirmant que ces informations ont été fidèlement reproduites et que, pour autant que l'émetteur le sache et soit en mesure de le vérifier à partir des données publiées par ce tiers, aucun fait n'a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses. En outre, identifier la ou les source(s) d'information.	Section 11.8.3, p. 399

Point 1.5	Une déclaration indiquant que: a) le document d'enregistrement universel	Section 11.8.2, p. 399
	a été déposé auprès de [nom de l'autorité compétente], en tant qu'autorité
	compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable
	conformément à l'article 9 dudit règlement; b) le document d'enregistrement
	universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de valeurs mobilières
	ou de l'admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché
	réglementé s'il est approuvé par [insérer nom de l'autorité compétente] ainsi
	que ses éventuels amendements, et une note relative aux valeurs mobilières
	et le résumé approuvés conformément au règlement (UE) 2017/1129.
CHAPITRE 2	CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTES	PAGE
Point 2.1	Donner le nom et l'adresse des contrôleurs légaux des comptes de l'émetteur,	Section 11.2, p. 394
	pour la période couverte par les informations financières historiques
	(indiquer aussi l'appartenance à un organisme profession nel).
Point 2.2	Si des contrôleurs légaux ont démissionné, ont été démis de leurs	Non applicable
	fonctions ou n'ont pas été reconduits dans leurs fonctions durant
	la période couverte par les informations financières historiques,
	donner les détails de cette information, s'ils sont importants.
CHAPITRE 3	FACTEURS DE RISQUE	PAGE
Point 3.1	Fournir une description des risques importants qui sont propres à l'émetteur,	Section 8, p. 214 et suiv.
	répartis en un nombre limité de catégories, dans une section intitulée
	« facteurs de risque ». Dans chaque catégorie, il convient d'indiquer en
	premier lieu les risques les plus importants d'après l'évaluation effectuée
	par l'émetteur, l'offreur ou la personne qui sollicite l'admission à la
	négociation sur un marché réglementé, compte tenu de leur incidence négative sur l'émetteur et de la probabilité de leur survenance. Ces risques
	doivent être corroborés par le contenu du document d'enregistrement.
CHAPITRE 4	INFORMATIONS CONCERNANT L'ÉMETTEUR	PAGE
Point 4.1	Indiquer la raison sociale et le nom commercial de l'émetteur.	Section 11, p. 388
Point 4.2	Indiquer le lieu d'enregistrement de l'émetteur, son numéro	Section 11. p. 388
	d'enregistrement et son identifiant d'entité juridique (LEI).
Point 4.3	Indiquer la date de constitution et la durée de vie de	Section 11. p. 388
	l'émetteur, lorsque celle-ci n'est pas indéterminée.
Point 4.4	Indiquer le siège social et la forme juridique de l'émetteur, la législation	Section 11. p. 388
	régissant ses activités, le pays dans lequel il est constitué, l'adresse
	et le numéro de téléphone de son siège statutaire (ou de son principal
	lieu d'activité, s'il est différent de son siège statutaire) ainsi que son site
	web, s'il en a un, avec un avertissement indiquant que les informations
	figurant sur le site web ne font pas partie du prospectus, sauf si ces
	informations sont incorporées par référence dans le prospectus.

CHAPITRE 5	APERÇU DES ACTIVITÉS	PAGE
Point 5.1	Principales activités	Section 3, p. 44 et suiv.
Point 5.1.1	Décrire la nature des opérations effectuées par l'émetteur et ses principales activités — y compris les facteurs clés y afférents —, en mentionnant les principales catégories de produits vendus et/ou de services fournis durant chaque exercice de la période couverte par les informations financières historiques.	Section 3, p. 44 et suiv.
Point 5.1.2	Mentionner tout nouveau produit et/ou service important lancé sur le marché et, dans la mesure où le développement de nouveaux produits ou services a été publiquement annoncé, en indiquer l'état d'avancement.	Section 3, p.44
Point 5.2	Principaux marchés : Décrire les principaux marchés sur lesquels opère l'émetteur, en ventilant son chiffre d'affaires total par type d'activité et par marché géographique, pour chaque exercice de la période couverte par les informations financières historiques.	Section 5, p. 132 et suiv.
Point 5.3	Indiquer les événements importants dans le développement des activités de l'émetteur.	Section 5, p. 132 et suiv.
Point 5.4	Stratégie et objectifs : Décrire la stratégie et les objectifs de l'émetteur, tant financiers que non financiers (le cas échéant). Cette description prend en compte les perspectives et défis futurs de l'émetteur.	Section 3, p. 44 et suiv.
Point 5.5	S'il a une influence sur les activités ou la rentabilité de l'émetteur, fournir des informations, sous une forme résumée, sur le degré de dépendance de l'émetteur à l'égard de brevets ou de licences, de contrats industriels, commerciaux ou financiers ou de nouveaux procédés de fabrication.	Non applicable
Point 5.6	Indiquer les éléments sur lesquels est fondée toute déclaration de l'émetteur concernant sa position concurrentielle.	Non applicable
Point 5.7	Investissements	Section 3.1 (p. 44 et suiv.) et section 5 (p. 132 et suiv.)
Point 5.7.1	Décrire les investissements importants (y compris leur montant) réalisés par l'émetteur durant chaque exercice de la période couverte par les informations financières historiques, jusqu'à la date du document d'enregistrement.	Section 3.1 (p. 44 et suiv.) et section 5 (p. 132 et suiv.)
Point 5.7.2	Décrire tous les investissements importants de l'émetteur qui sont en cours ou pour lesquels des engagements fermes ont déjà été pris, y compris leur répartition géographique (sur le territoire national et à l'étranger) et leur méthode de financement (interne ou externe).	Section 3.1 (p. 44 et suiv.) et section 5 (p. 132 et suiv.)
Point 5.7.3	Fournir des informations concernant les coentreprises et les entreprises dans lesquelles l'émetteur détient une part de capital susceptible d'avoir une incidence significative sur l'évaluation de son actif et de son passif, de sa situation financière ou de ses résultats.	Section 11, p. 388-392
Point 5.7.4	Décrire toute question environnementale pouvant influencer l'utilisation, faite par l'émetteur, de ses immobilisations corporelles.	Section 3.2, p. 58
CHAPITRE 6	STRUCTURE ORGANISATIONNELLE	PAGE
Point 6.1	Si l'émetteur fait partie d'un groupe, décrire sommairement ce groupe et la place qu'y occupe l'émet teur. Cette description peut consister en un organigramme ou en être accompagnée, si cela contribue à clarifier la structure organisationnelle du groupe.	Section 11, p. 388-392
Point 6.2	Dresser la liste des filiales importantes de l'émetteur, y compris leur nom, leur pays d'origine ou d'établissement ainsi que le pourcentage de capital et, s'il est différent, le pourcentage de droits de vote qui y sont détenus.	Section 11, p. 388-392

CHAPITRE 7	EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT	PAGE
Point 7.1	Situation financière	Section 5, p. 132 et suiv.
Point 7.1.1	Dans la mesure où ces informations ne figurent pas ailleurs dans le document d'enregistrement et où elles sont nécessaires pour comprendre les activités de l'émetteur dans leur ensemble, fournir un exposé fidèle de l'évolution et le résultat de ses activités ainsi que de sa situation pour chaque exercice et période intermédiaire pour lesquels des informations financières historiques sont exigées, en indiquant les causes des changements importants survenus. Cet exposé consiste en une analyse équilibrée et exhaustive de l'évolution et du résultat des activités de l'émetteur, ainsi que de sa situation, en rapport avec le volume et la complexité de ces activités. Dans la mesure nécessaire à la compréhension de l'évolution, des résultats ou de la situation de l'émetteur, l'analyse comporte des indicateurs clés de performance, de nature financière et, le cas échéant, non financière,	Section 5, p. 132 et suiv.
	ayant trait à l'activité spécifique de la société. Cette analyse contient, le cas échéant, des renvois aux montants publiés dans les états financiers annuels et des explications supplé mentaires de ces montants.
Point 7.1.2	Dans la mesure où ces informations ne figurent pas ailleurs dans le document d'enregistrement et où elles sont nécessaires pour comprendre les activités de l'émetteur dans leur ensemble, l'exposé comporte également des indications sur :
	a) le développement futur attendu de l'émetteur	Section 5.4, p. 152 et suiv.
	b) les activités de recherche et de développement. Les exigences de la section 7.1 peuvent être satisfaites en incluant le rapport de gestion visé aux articles 19 et 29 de la directive 2013/34/UE du Parlement européen et du Conseil.	Section 7.3.7.5, p. 190
Point 7.2	Résultats d'exploitation	Section 5, p. 132 et suiv.
Point 7.2.1	Mentionner les facteurs importants, y compris les événements inhabituels ou peu fréquents ou les nouveaux développements, influant sensiblement sur le revenu d'exploitation de l'émetteur, et indiquer la mesure dans laquelle celui-ci est affecté.	Section 5, p. 132 et suiv.
Point 7.2.2	Lorsque les informations financières historiques font apparaître des changements importants du chiffre d'affaires net ou des produits nets, expliciter les raisons de ces changements.	Section 5, p. 132 et suiv.
CHAPITRE 8	TRÉSORERIE ET CAPITAUX	PAGE
Point 8.1	Fournir des informations sur les capitaux de l'émetteur (à court terme et à long terme).	Section 5.2, p. 144 et suiv.
Point 8.2	Indiquer la source et le montant des flux de trésorerie de l'émetteur et décrire ces flux de trésorerie.	Section 5.2, p. 144 et suiv.
Point 8.3	Fournir des informations sur les besoins de financement et la structure de financement de l'émetteur.	Sections 5.2.3, p. 144
Point 8.4	Fournir des informations concernant toute restriction à l'utilisation des capitaux ayant influé sensi blement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les activités de l'émetteur.	Non applicable
Point 8.5	Fournir des informations concernant les sources de financement attendues qui seront nécessaires pour honorer les engagements visés au point 5.7.2.	Sections 5.2.3 et 5.2.4, p. 147-150

Point 7.1.1	Dans la mesure où ces informations ne figurent pas ailleurs dans le document d'enregistrement et où elles sont nécessaires pour comprendre les activités de l'émetteur dans leur ensemble, fournir un exposé fidèle de l'évolution et le résultat de ses activités ainsi que de sa situation pour chaque exercice et période intermédiaire pour lesquels des informations financières historiques sont exigées, en indiquant les causes des changements importants survenus.
	Cet exposé consiste en une analyse équilibrée et exhaustive de l'évolution et du résultat des activités de l'émetteur, ainsi que de sa situation, en rapport avec le volume et la complexité de ces activités.
	Dans la mesure nécessaire à la compréhension de l'évolution, des résultats ou de la situation de l'émetteur, l'analyse comporte des indicateurs clés de performance, de nature financière et, le cas échéant, non financière, ayant trait à l'activité spécifique de la société. Cette analyse contient, le cas échéant, des renvois aux montants publiés dans les états financiers annuels et des explications supplé mentaires de ces montants.
Point 7.1.2	Dans la mesure où ces informations ne figurent pas ailleurs dans le document d'enregistrement et où elles sont nécessaires pour comprendre les activités de l'émetteur dans leur ensemble, l'exposé comporte également des indications sur :

	b) les activités de recherche et de développement. Les exigences de la section 7.1 peuvent être satisfaites en incluant le rapport de gestion visé aux articles 19 et 29 de la directive 2013/34/UE du Parlement européen et du Conseil.

Point 7.2.1	Mentionner les facteurs importants, y compris les événements inhabituels ou peu fréquents ou les nouveaux développements, influant sensiblement sur le revenu d'exploitation de l'émetteur, et indiquer la mesure dans laquelle celui-ci est affecté.
Point 7.2.2	Lorsque les informations financières historiques font apparaître des changements importants du chiffre d'affaires net ou des produits nets, expliciter les raisons de ces changements.

Point 8.1	Fournir des informations sur les capitaux de l'émetteur (à court terme et à long terme).
Point 8.2	Indiquer la source et le montant des flux de trésorerie de l'émetteur et décrire ces flux de trésorerie.
Point 8.3	Fournir des informations sur les besoins de financement et la structure de financement de l'émetteur.
Point 8.4	Fournir des informations concernant toute restriction à l'utilisation des capitaux ayant influé sensi blement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les activités de l'émetteur.
Point 8.5	Fournir des informations concernant les sources de financement attendues

CHAPITRE 9	ENVIRONNEMENT RÉGLEMENTAIRE	PAGE
Point 9.1	Fournir une description de l'environnement réglementaire dans lequel l'émetteur opère et qui peut influer de manière significative sur ses activités et mentionner toute mesure ou tout facteur de nature administrative, économique, budgétaire, monétaire ou politique ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les activités de l'émetteur.	Section 11.5, p. 395-397
CHAPITRE 10	INFORMATIONS SUR LES TENDANCES	PAGE
Point 10.1	Fournir une description de : a) des principales tendances récentes ayant affecté la production, les ventes et les stocks ainsi que les coûts et les prix de vente entre la fin du dernier exercice et la date du document d'enregistrement ; b) de tout changement significatif de performance financière du groupe survenu entre la fin du dernier exercice pour lequel des informations financières ont été publiées et la date du document d'enregistrement, ou fournir une déclaration négative appropriée.	Section 4, p. 126 et suiv.
Point 10.2	Signaler toute tendance, incertitude, contrainte, engagement ou événement dont l'émetteur a connaissance et qui est raisonnablement susceptible d'influer sensiblement sur les perspectives de l'émetteur, au moins pour l'exercice en cours.	Section 4, p. 126 et suiv.
CHAPITRE 11	PRÉVISIONS OU ESTIMATIONS DE BÉNÉFICES	PAGE
Point 11.1	Lorsqu'un émetteur a publié une prévision ou une estimation du bénéfice (qui est encore en cours et valable), celle-ci doit être incluse dans le document d'enregistrement. Si une prévision ou une estimation du bénéfice a été publiée et est encore en cours, mais n'est plus valable, fournir une déclaration en ce sens, ainsi qu'une explication des raisons pour lesquelles cette prévision ou estimation n'est plus valable. Une telle prévision ou estimation caduque n'est pas soumise aux exigences prévues aux points 11.2 et 11.3.	Section 5.4, p. 152 et suiv.
Point 11.2	Lorsqu'un émetteur choisit d'inclure une nouvelle prévision ou estimation du bénéfice, ou une prévision ou estimation du bénéfice précédemment publiée conformément au point 11.1, cette prévision ou estimation du bénéfice doit être claire et sans ambiguïté et contenir une déclaration énonçant les principales hypothèses sur lesquelles l'émetteur la fait reposer. La prévision ou estimation est conforme aux principes suivants :	Non applicable
	a) les hypothèses relatives à des facteurs que peuvent influencer les membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance doivent être clairement distinguées des hypothèses relatives à des facteurs échappant totalement à leur influence ;	Non applicable
	b) les hypothèses doivent être raisonnables, aisément compréhensibles par les investisseurs, spécifiques et précises et sans lien avec l'exactitude générale des estimations sous-tendant la prévision ;	Non applicable
	c) dans le cas d'une prévision, les hypothèses mettent en exergue pour l'investisseur les facteurs d'incertitude qui pourraient changer sensiblement l'issue de la prévision.	Non applicable
Point 11.3	Le prospectus contient une déclaration attestant que la prévision ou l'estimation du bénéfice a été établie et élaborée sur une base : a)comparable aux informations financières historiques ; b) conforme aux méthodes comptables de l'émetteur.	Section 5.4.9, p. 158

SURVEILLANCE ET LA GESTION DE L'ENTREPRISE	PAGE
personnes suivantes, en mentionnant les principales activités qu'elles exercent en dehors de l'émetteur lorsque ces activités sont significatives par rapport à celui-ci :
a) membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance ;	Section 7.3 (p. 171-190)
b) associés commandités, s'il s'agit d'une société en commandite par actions ;	Non applicable
c) fondateurs, s'il s'agit d'une société fondée il y a moins de cinq ans ;	Non applicable
d) tout directeur général dont le nom peut être mentionné pour prouver que l'émetteur dispose de l'expertise et de l'expérience appropriées pour diriger ses propres affaires.	Secion 7.3, p. 174-175 et 184
Indiquer la nature de tout lien familial existant entre n'importe lesquelles des personnes visées aux points a) à d).	Section 7.5, p. 193
Pour chaque personne membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance et pour chaque personne visée aux points b) et d) du premier alinéa, fournir des informations détaillées sur son expertise et son expérience pertinentes en matière de gestion ainsi que les informations suivantes :
a) le nom de toutes les sociétés et sociétés en commandite au sein desquelles cette personne a été membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance ou associé commandité, à tout moment des cinq dernières années (indiquer également si elle a toujours, ou non, cette qualité). Il n'est pas nécessaire d'énumérer toutes les filiales de l'émetteur au sein desquelles la personne est aussi membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance ;	Section 7.3, p. 174-175
b) le détail de toute condamnation pour fraude prononcée au cours des cinq dernières années au moins ;	Section 7.7, p. 196
c) le détail de toute faillite, mise sous séquestre, liquidation ou placement d'entreprises sous administration judiciaire concernant les personnes visées aux points a) et d) du premier alinéa qui ont occupé une ou plusieurs de ces fonctions au cours des cinq dernières années au moins ;	Section 7.7, p. 196
d) le détail de toute mise en cause et/ou sanction publique officielle prononcée contre ces personnes par des autorités statutaires ou réglementaires (y compris des organismes professionnels désignés). Indiquer également si ces personnes ont déjà, au moins au cours des cinq dernières années, été déchues par un tribunal du droit d'exercer la fonction de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou d'intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d'un émetteur. . S'il n'y a aucune information de la sorte à communiquer, il convient de le déclarer expressément	Sectio, 7.7, p. 196

CHAPITRE 12	LES ORGANES DE GESTION, D'EXÉCUTION ET DE
Point 12.1	Donner le nom, l'adresse professionnelle et la fonction, au sein de l'émetteur, des personnes suivantes, en mentionnant les principales activités qu'elles exercent en dehors de l'émetteur lorsque ces activités sont significatives par rapport à celui-ci :



	d) tout directeur général dont le nom peut être mentionné pour prouver que l'émetteur dispose de l'expertise et de l'expérience appropriées pour diriger ses propres affaires.
	Indiquer la nature de tout lien familial existant entre n'importe lesquelles des personnes visées aux points a) à d).
	Pour chaque personne membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance et pour chaque personne visée aux points b) et d) du premier alinéa, fournir des informations détaillées sur son expertise et son expérience pertinentes en matière de gestion ainsi que les informations suivantes :
	a) le nom de toutes les sociétés et sociétés en commandite au sein desquelles cette personne a été membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance ou associé commandité, à tout moment des cinq dernières années (indiquer également si elle a toujours, ou non, cette qualité). Il n'est pas nécessaire d'énumérer toutes les filiales de l'émetteur au sein desquelles la personne est aussi membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance ;
	b) le détail de toute condamnation pour fraude prononcée au cours des cinq dernières années au moins ;
	c) le détail de toute faillite, mise sous séquestre, liquidation ou placement d'entreprises sous administration judiciaire concernant les personnes visées aux points a) et d) du premier alinéa qui ont occupé une ou plusieurs de ces fonctions au cours des cinq dernières années au moins ;
	d) le détail de toute mise en cause et/ou sanction publique officielle prononcée contre ces personnes par des autorités statutaires ou réglementaires (y compris des organismes professionnels désignés). Indiquer également si ces personnes ont déjà, au moins au cours des cinq dernières années, été déchues par un tribunal du droit d'exercer la fonction de membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance d'un émetteur ou d'intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires d'un émetteur. .
	S'il n'y a aucune information de la sorte à communiquer,
	il convient de le déclarer expressément

Point 12.2	Conflits d'intérêts au niveau des organes d'administration, de direction et de surveillance et de la direction générale Les conflits d'intérêts potentiels entre les devoirs de l'une quelconque	Section 7.4, p. 190-191	Point 14.4	Une déclaration indiquant si l'émetteur se conforme, ou non, au(x) régime(s) de gouvernance d'entre prise qui lui est (sont) applicable(s). Si l'émetteur ne s'y conforme pas, il convient d'inclure une déclaration en ce sens, assortie d'une explication des raisons de cette non-conformité.	Section 7.1.1, p. 168
	des personnes visées au point 12.1 à l'égard de l'émetteur et ses intérêts privés et/ou d'autres devoirs doivent être clairement signalés. En l'absence de tels conflits d'intérêts, une déclaration en ce sens doit être faite.		Point 14.5	Les incidences significatives potentielles sur la gouvernance d'entreprise, y compris les modifications futures de la composition des organes d'administration et de direction et des comités (dans la mesure où cela a déjà été décidé par les organes d'administration et de direction et/ou l'assemblée des actionnaires).	Section 7.3, p. 171
	Indiquer tout arrangement ou accord conclu avec les principaux		CHAPITRE 15	SALARIÉS	PAGE
	actionnaires ou avec des clients, fournisseurs ou autres, en vertu duquel l'une quelconque des personnes visées au point 12.1 a été sélectionnée en tant que membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance ou en tant que membre de la direction générale.		Point 15.1	Indiquer soit le nombre de salariés à la fin de la période couverte par les informations financières historiques, soit leur nombre moyen durant chaque exercice de cette période, jusqu'à la date du document d'enregistrement (ainsi que les changements de ce nombre, s'ils sont importants) et, si	Section 10, p. 342-343
	Donner le détail de toute restriction acceptée par les les personnes visées au point 12.1 concernant la cession, dans un délai déterminé, des valeurs mobilières de l'émetteur qu'elles détiennent.			possible, et si cette information est importante, la répartition des salariés par grande catégorie d'activité et par site. Si l'émetteur emploie un grand nombre de travailleurs temporaires, indiquer également le nombre moyen de ces travailleurs temporaires durant l'exercice le plus récent.
CHAPITRE 13	BEZOLDIGINGEN EN VOORDELEN Concernant le dernier exercice complet clos, indiquer, pour toute personne visée au point 12.1, premier alinéa, points a) et d):	PAGE	Point 15.2	Participations et stock options Pour chacune des personnes visées au point 12.1, premier alinéa, points a) et d), fournir des informations, les plus récentes possibles,	Section 7.8, p. 207-209
Point 13.1	Indiquer le montant de la rémunération versée (y compris de toute rémunération conditionnelle ou différée) et les avantages en nature octroyés par l'émetteur et ses filiales pour les services de tout type qui leur ont été	Section 7.8, p. 197-211		concernant la participation qu'elle détient dans le capital social de l'émetteur et toute option existant sur ses actions.
	fournis par la personne. Cette information doit être fournie sur une base individuelle, sauf s'il n'est pas exigé d'informations individualisées dans le		Point 15.3	Décrire tout accord prévoyant une participation des salariés dans le capital de l'émetteur.	Section 7.8, p. 207-209
Point 13.2	pays d'origine de l'émetteur et si celui-ci n'en publie pas autrement. Le montant total des sommes provisionnées ou constatées par ailleurs par l'émetteur ou ses filiales aux fins du versement de pensions, de retraites ou d'autres avantages du même ordre.	Section 7.8, p. 197-211	CHAPITRE 16 Point 16.1	PRINCIPAUX ACTIONNAIRES Dans la mesure où cette information est connue de l'émetteur, donner le nom de toute personne non membre d'un organe d'administration, de direction ou de surveillance qui détient, directement ou indirectement,	PAGE Section 6.2, p. 163
CHAPITRE 14	FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE DIRECTION En ce qui concerne le dernier exercice clos de l'émetteur et, sauf indication contraire, en ce qui concerne les personnes visées au point 12.1, premier alinéa, point a), indiquer ce qui suit :	PAGE		un pourcentage du capital social ou des droits de vote de l'émetteur devant être notifié en vertu de la législation nationale applicable à celui-ci, ainsi que le montant de la participation ainsi détenue à la date du document d'enregistrement. En l'absence de telles personnes, fournir une déclaration appropriée indiquant l'absence de telles personnes.
Point 14.1	Le cas échéant, la date d'expiration du mandat en cours et la période pendant laquelle la personne concernée a exercé le mandat.	Section 7.3, p. 172	Point 16.2	Indiquer si les principaux actionnaires de l'émetteur détiennent des droits de vote différents, ou fournir une déclaration	Section 6.2, p. 163
Point 14.2	Des informations sur les contrats de service liant les membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance à l'émetteur ou à l'une quelconque de ses filiales et prévoyant l'octroi d'avantages au terme d'un tel contrat, ou une déclaration appropriée attestant de l'absence de tels avantages.	Section 7.7, p. 196	Point 16.3	appropriée indiquant l'absence de tels droits de vote. Dans la mesure où ces informations sont connues de l'émetteur, indiquer si celui-ci est détenu ou contrôlé, directement ou indirectement,	Section 6.2, p. 163
Point 14.3	Des informations sur le comité d'audit et le comité de rémunération	Comité d'audit:		et par qui ; décrire la nature de ce contrôle et les mesures prises en vue d'éviter qu'il ne s'exerce de manière abusive.
	de l'émetteur, comprenant le nom des membres de ces comités et un résumé du mandat en vertu duquel ils siègent.	Section 7.3.3.1, p. 181-183 Comité de rémunération et de désignation: Section 7.3.3.2, p. 183-184	Point 16.4	Décrire tout accord, connu de l'émetteur, dont la mise en œuvre pourrait, à une date ultérieure, entraîner un changement du contrôle qui s'exerce sur lui.	Section 7.6, p. 193-195

CHAPITRE 17	TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIÉES	PAGE
Point 17.1	Le détail des transactions avec des parties liées [qui, à cette fin, sont celles prévues dans les normes adoptées conformément au règlement (CE) no 1606/2002 du Parlement européen et du Conseil (2)] conclues par l'émetteur durant la période couverte par les informations financières historiques jusqu'à la date du document d'enregistrement doit être divulgué conformément à la norme pertinente adoptée en vertu du règlement (CE) no 1606/2002, si elle est applicable à l'émetteur.	Section 11.6, p. 397
	Si tel n'est pas le cas, les informations suivantes doivent être publiées :
	a) la nature et le montant de toutes les transactions qui, considérées isolément ou dans leur ensemble, sont importantes pour l'émetteur. Lorsque les transactions avec des parties liées n'ont pas été conclues aux conditions du marché, expliquer pourquoi. Dans le cas de prêts en cours comprenant des garanties de tout type, indiquer le montant de l'encours ; b) le montant ou le pourcentage pour lequel les transactions avec
	des parties liées entrent dans le chiffre d'affaires de l'émetteur.
CHAPITRE 18	INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT L'ACTIF ET LE PASSIF, LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS DE L'ÉMETTEUR	PAGE
Point 18.1	Informations financières historiques	Section 9.1, p. 224
Point 18.1.1	Fournir des informations financières historiques auditées pour les trois derniers exercices (ou pour toute période plus courte durant laquelle l'émetteur a été en activité) et le rapport d'audit établi pour chacun de ces exercices.	Section 9.1, p. 224
Point 18.1.2	Changement de date de référence comptable Si l'émetteur a modifié sa date de référence comptable durant la période pour laquelle des informations financières historiques sont exigées, les informations financières historiques auditées couvrent une période de 36 mois au moins, ou toute la période d'activité de l'émetteur si celle-ci est plus courte.	Non applicable
Point 18.1.3	Normes comptables Les informations financières doivent être établies conformément aux normes internationales d'information financière, telles qu'adoptées dans l'Union conformément au règlement (CE) no 1606/2002.	Les informations financières incluses dans la section 9 (et en général, l'ensemble de l'URD) ont été préparées conformément à cette exigence
	Si le règlement (CE) no 1606/2002 n'est pas applicable, les informations financières doivent être établies en conformité avec :
	a) les normes comptables nationales d'un État membre pour les émetteurs de l'EEE, ainsi que le prévoit la directive 2013/34/UE ;
	b) les normes comptables nationales d'un pays tiers équivalentes au règlement (CE) no 1606/2002 pour les émetteurs des pays tiers. Si les normes comptables nationales du pays tiers ne sont pas équivalentes au règlement (CE) no 1606/2002, les états financiers doivent être retraités conformé ment audit règlement.

Point 18.1.4 Changement de référentiel comptable

Les dernières informations financières historiques auditées, contenant

Les informations financières incluses dans la section 9 (et en général, l'ensemble de l'URD) ont été préparées conformément à cette exigence. Montea n'a pas l'intention d'adopter un nouveau cadre d'information financière.

	des informations comparatives pour l'exercice précédent, doivent être établies et présentées sous une forme correspondant au réfé rentiel comptable qui sera adopté dans les prochains états financiers annuels que publiera l'émetteur, compte tenu des normes, des méthodes et de la législation comptables applicables à ces états financiers annuels.
	Les changements au sein du référentiel comptable applicable à un émetteur ne nécessitent pas que les états financiers audités soient retraités aux seules fins du prospectus. Toutefois, si l'émetteur a l'inten tion d'adopter un nouveau référentiel comptable dans les prochains états financiers qu'il publiera, il doit présenter au moins un jeu complet d'états financiers (au sens de la norme IAS 1 Présentation des états financiers, telle qu'établie par le règlement (CE) no 1606/2002), comprenant des informations comparatives, sous une forme correspondant au référentiel qui sera adopté dans les prochains états financiers annuels que publiera l'émetteur, compte tenu des normes, des méthodes et de la législation comptables applicables à ces états financiers annuels.
Point 18.1.5	Lorsqu'elles sont établies conformément à des normes comptables nationales, les informations financières auditées doivent inclure au minimum :
	a) le bilan;
	b) le compte de résultat ;
	c) un état indiquant toutes les variations des capitaux propres ou les variations des capitaux propres autres que celles résultant de transactions sur le capital avec les propriétaires et de distribution aux propriétaires ;
	d) le tableau des flux de trésorerie ;
	e) les méthodes comptables et les notes explicatives.
Point 18.1.6	États financiers consolidés Si l'émetteur établit ses états financiers annuels aussi bien sur une base individuelle que sur une base consolidée, inclure au moins les états financiers annuels consolidés dans le document d'enregistrement.
Point 18.1.7	Date des dernières informations financières La date du bilan du dernier exercice pour lequel les informations financières ont été auditées ne doit pas remonter
	a) à plus de dix-huit mois avant la date du document d'enregistrement, si l'émetteur inclut, dans celui- ci, des états financiers intermédiaires audités ;
	b) à plus de 16 mois avant la date du document d'enregistrement, si l'émetteur inclut, dans celui-ci, des états financiers intermédiaires non audités.

Section 9, p.224 - 301

Section 9.1, p. 224 et suiv.

La date de clôture de l'exercice pour lequel les informations financières sont fournies est le 31 décembre 2024, la publication du présent rapport est le 17 avril 2025

Point 18.2	Informations financières intermédiaires et autres
Point 18.2.1	Si l'émetteur a publié des informations financières trimestrielles ou semestrielles depuis la date de ses derniers états financiers audités, celles-ci doivent être incluses dans le document d'enregistrement. Si ces informations financières trimestrielles ou semestrielles ont été auditées ou examinées, le rapport d'audit ou d'examen doit également être inclus. Si tel n'est pas le cas, le préciser. S'il a été établi plus de neuf mois après la date des derniers états financiers audités, le document d'enregistrement doit contenir des informations financières intermédiaires, éventuellement non auditées (auquel cas ce fait doit être précisé), couvrant au moins les six premiers mois de l'exercice. Les informations financières intermédiaires sont établies conformément aux exigences du règlement (CE) no 1606/2002. Pour les émetteurs ne relevant pas du règlement (CE) no 1606/2002, les informations financières intermédiaires doivent comporter des états financiers comparatifs couvrant la même période de l'exercice précédent, l'exigence d'informations bilancielles comparatives pouvant	Section 9.3.2, p. 300
	cependant être satisfaite par la présentation du bilan de clôture conformément au cadre d'information financière applicable.
Point 18.3	Audit des informations financières annuelles historiques.	Section 9.3.3, p. 300
Point 18.3.1	Les informations financières annuelles historiques doivent faire l'objet d'un audit indépendant. Le rapport d'audit doit être élaboré conformément à la directive 2014/56/UE du Parlement européen et du Conseil (3) et au règlement (UE) no 537/2014 du Parlement européen et du Conseil. Lorsque la directive 2014/56/UE et le règlement (UE) no 537/2014 ne s'appliquent pas :	Section 10.4, p. 364 et suiv.
	a) les informations financières annuelles historiques doivent être auditées ou faire l'objet d'une mention indiquant si, aux fins du document d'enregistrement, elles donnent une image fidèle, conformément aux normes d'audit applicables dans un État membre ou à une norme équivalente ;
	b) si les rapports d'audit sur les informations financières historiques ont été refusés par les contrôleurs légaux ou s'ils contiennent des réserves, des modifications d'avis, des limitations de responsabilité, ou des observations, ces réserves, modifications, limitations ou observations doivent être intégrale ment reproduites et assorties d'une explication.
Point 18.3.2	Indiquer quelles autres informations contenues dans le document d'enregistrement ont été auditées par les contrôleurs légaux.	Section 10.4, p. 364 et suiv.
Point 18.3.3	Lorsque des informations financières figurant dans le document d'enregistrement ne sont pas tirées des états financiers audités de l'émetteur, en indiquer la source et préciser qu'elles n'ont pas été auditées.	C'est le cas dans l'ensemble de l'URD

Point 18.4	Informations financières pro forma.
Point 18.4.1	En cas de modification significative des valeurs brutes, décrire la manière dont la transaction aurait pu influer sur l'actif, le passif et le résultat de l'émetteur, si elle avait eu lieu au début de la période couverte ou à la date indiquée.	Section 9.3.4, p. 300
	Cette obligation sera normalement remplie par l'inclusion d'informations financières pro forma. Les informations financières pro forma doivent être présentées conformément à l'annexe 20 et inclure toutes les données qui y sont visées.
	Elles doivent être assorties d'un rapport élaboré par des comptables ou des contrôleurs légaux indépendants.
Point 18.5	Politique en matière de dividendes
Point 18.5.1	Décrire la politique de l'émetteur en matière de distribution de dividendes et toute restriction applicable à cet égard. Si l'émetteur n'a pas fixé de politique en la matière, inclure une déclaration appropriée indiquant l'absence de politique en la matière.	Section 9.3.5, p. 301
Point 18.5.2	Pour chaque exercice de la période couverte par les informations financières historiques, donner le montant du dividende par action, éventuellement ajusté pour permettre les comparaisons, lorsque le nombre d'actions de l'émetteur a changé.	Section 9.3.5, p. 301
Point 18.6	Procédures judiciaires et d'arbitrage
Point 18.6.1	Indiquer, pour une période couvrant au moins les douze derniers mois, toute procédure administrative, judiciaire ou d'arbitrage (y compris les procédures en cours ou menaces de procédure dont l'émetteur a connaissance) qui pourrait avoir ou a eu récemment des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de l'émetteur et/ ou du groupe, ou fournir une déclaration négative appropriée.	Section 9.3.6, p. 301
Point 18.7	Changement significatif de la situation financière de l'émetteur
Point 18.7.1	Décrire tout changement significatif de la situation financière du groupe survenu depuis la fin du dernier exercice pour lequel des états financiers audités ou des informations financières intermédiaires ont été publiés, ou fournir une déclaration négative appropriée.	Section 9.3.7, p. 301
CHAPITRE 19	INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES	PAGE
Point 19.1	Capital social Fournir les informations des points 19.1.1 à 19.1.7 dans les informations financières historiques à la date du bilan le plus récent :	Section 6.2, p. 163
Point 19.1.1	Indiquer le montant du capital émis et, pour chaque catégorie d'actions :	Section 6.2, p. 163
	a) le total du capital social autorisé de l'émetteur ;
	b) le nombre d'actions émises et totalement libérées et le nombre d'actions émises, mais non totale ment libérées ;
	c) la valeur nominale par action, ou le fait que les actions n'ont pas de valeur nominale ; ainsi que
	d) un rapprochement du nombre d'actions en circulation à la date d'ouverture et à la date de clôture de l'exercice. Si plus de 10 % du capital a été libéré au moyen d'actifs autres que des espèces durant la période couverte par les informations financières historiques, le préciser.

	Indiquer s'il existe des actions non représentatives du capital, leur nombre et leurs principales caractéristiques.	Point 19.1.2
Section 6.2, p. 163	Indiquer le nombre, la valeur comptable et la valeur nominale des actions détenues par l'émetteur lui- même ou en son nom, ou par ses filiales.	Point 19.1.3
Non applicable	Indiquer le montant des valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons de souscription, avec mention des conditions et modalités de conversion, d'échange ou de souscription.	Point 19.1.4
Non applicable	Fournir des informations sur les conditions régissant tout droit d'acquisition et/ou toute obligation attachée au capital autorisé, mais non émis, ou sur toute entreprise visant à augmenter le capital.	Point 19.1.5
Non applicable	Fournir des informations sur le capital de tout membre du groupe faisant l'objet d'une option ou d'un accord conditionnel ou inconditionnel prévoyant de le placer sous option et le détail de ces options, y compris l'identité des personnes auxquelles elles se rapportent.	Point 19.1.6
Section 6.2, p. 163	Fournir un historique du capital social pour la période couverte par les informations financières historiques, en mettant en exergue tout changement survenu.	Point 19.1.7
	Acte constitutif et statuts	Point 19.2
Section 11, p. 388 et suiv.	Le cas échéant, indiquer le registre et le numéro d'entrée dans le registre; décrire sommairement l'objet social de l'émetteur et indiquer où son énonciation peut être trouvée dans la dernière version à jour de l'acte constitutif et des statuts.	Point 19.2.1
Non applicable	Lorsqu'il existe plusieurs catégories d'actions existantes, décrire les droits, les privilèges et les restrictions attachés à chaque catégorie.	Point 19.2.2
Section 7.6, p. 193-195	Décrire sommairement toute disposition de l'acte constitutif, des statuts, d'une charte ou d'un règle ment de l'émetteur qui aurait pour effet de retarder, de différer ou d'empêcher un changement de son contrôle.	Point 19.2.3
PAGE	CONTRATS IMPORTANTS	CHAPITRE 20
Non applicable	Résumer, pour les deux années précédant immédiatement la publication du document d'enregistre ment, chaque contrat important (autre que les contrats conclus dans le cadre normal des activités) auquel l'émetteur ou tout autre membre du groupe est partie.	Point 20.1
	Résumer tout autre contrat (autre que les contrats conclus dans le cadre normal des activités) souscrit par un membre quelconque du groupe et contenant des dispositions conférant à un membre quel conque du groupe une obligation ou un droit important pour l'ensemble du groupe, à la date du document d'enregistrement.
PAGE	BELANGRIJKE OVEREENKOMSTEN	CHAPITRE 21
Non applicable	Fournir une déclaration indiquant que, pendant la durée de validité du document d'enregistrement, les documents suivants peuvent, le cas échéant, être consultés :	Point 21.1
	a) la dernière version à jour de l'acte constitutif et des statuts de l'émetteur ;
	b) tous rapports, courriers et autres documents, évaluations et déclarations établis par un expert à la demande de l'émetteur, dont une partie est incluse ou visée dans le document d'enregistrement. Indiquer sur quel site web les

11.11 Glossaire

Administrateur Unique	Montea Management NV, ayant son siège social Industrielaan 27, 9320
ou Administrateur statutaire	Erembodegem, immatriculée au Registre des personnes morales (RPR)
	de Gand, division de Termonde, sous le numéro 0882.872.026.
Arrêté royal du 14 novembre 2007	Arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs
	d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé.
Arrêté royal FIIS	Arrêté royal du 9 novembre 2016 relatif aux fonds d'investissement
	immobiliers spécialisés, dans sa version amendée.
Arrêté royal SIR	L'Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières
	réglementées, dans sa version amendée.
Charte de gouvernance d'entreprise	La Charte de gouvernance d'entreprise de Montea telle qu'approuvée
	par l'Administrateur Unique en date du 28 octobre 2021.
Code 2020	Le Code belge de gouvernance d'entreprise publié par la
	Commission Corporate Governance, disponible en ligne.
Code des sociétés et des associations (CSA)	Code belge des sociétés et des associations en date du 23 mars 2019,
	dans sa version amendée.
CSRD	Directive (UE) 2022/2464 du 14 décembre 2022 modifiant le Règlement (UE)
	537/2014, la Directive 2004/109/CE, la Directive 2006/43/CE et la Directive 2013/34/
	UE, en ce qui concerne la publication d'informations en matière de durabilité par
	les entreprises, telles que transposée par la législation belge correspondante.
Dividende optionnel	Dividende que l'actionnaire a le choix de percevoir en numéraire ou en actions.
Durée moyenne de bail	Durée moyenne annuelle des baux en cours jusqu'à la première date
	de rupture de bail possible.

Endettement financier moyen	Moyenne de toutes les dettes financières sur une période donnée,
	hors la valeur négative des instruments de couverture.
FBI	Fiscale beleggingsinstelling (« organismes de placement fiscaux » ou FBI aux Pays-Bas)
	tels que visés à l'article 28 de la Loi néerlandaise sur l'impôt des sociétés de 1969.
FIIS	Fonds d'investissement immobiliers spécialisés, conformément à l'Arrêté royal FIIS.
FSMA	Autorité des services et marchés financiers.
IFRS	Normes internationales d'information financière.
IRS	Swap de taux d'intérêt
Juste valeur	Valeur comptable conformément aux normes IAS/IFRS. Valeur du
	portefeuille immobilier, après déduction des frais de transaction
	concernant le portefeuille immobilier en France et aux Pays-Bas.
Loi du 2 mai 2007	Loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes
	dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur
	un marché réglementé et portant des dispositions diverses.
Loi SIR	Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées,
	dans sa version amendée.
Marge d'exploitation	Résultat d'exploitation avant le résultat sur le portefeuille
	immobilier, divisé par les revenus locatifs nets.
Montea ou la Société	Montea NV, société immobilière réglementée publique de droit belge,
	ayant son siège social Industrielaan 27, boîte 6, 9320 Aalst (Erembodegem),
	immatriculée au Registre des personnes morales (RPR) de Gand, division de Termonde, sous le numéro 0417.186.211.

Ratio d'endettement calculé selon les termes de l'art. 13, §1 de l'Arrêté royal SIR.

Rendement initial net Revenus locatifs annuels contractés, en ce compris les droits de concession et les baux fonciers, divisés par la valeur d'acquisition du portefeuille immobilier.

values ou moins-values provenant de la cession d'immeubles de placement,

Ratio d'endettement de l'entreprise mère et consolidé	Ratio d'endettement calculé selon les termes de l'art. 13, §1 de l'Arrêté royal SIR.
Règlementation sur la transparence	Règlementation applicable relative à la transparence des participations importantes dans des sociétés cotées, telle que contenue notamment dans la Loi du 2 mai 2007 et dans l'Arrêté royal du 14 février 2008 relatif à la publicité des participations importantes.
Rendement du dividende	Dividende brut divisé par le cours de l'action à la fin de la période.
Rendement initial net	Revenus locatifs annuels contractés, en ce compris les droits de concession et les baux fonciers, divisés par la valeur d'acquisition du portefeuille immobilier.
Règlement Prospectus	Règlement (UE) 2017/1129 du Parlement et du Conseil du 14 juin 2017 relatif aux prospectus.
Rendement immobilier net	Revenus locatifs contractés, en ce compris les droits de concession et les baux fonciers, divisés par la juste valeur du portefeuille immobilier.
Résultats EPRA	Résultat net (résultat d'exploitation avant résultat du portefeuille, moins le résultat financier et les impôts sur les bénéfices des sociétés, hors impôts différés), moins les variations de la juste valeur des immeubles de placement et des biens immobiliers destinés à la vente, moins les plus values ou moins-values provenant de la cession d'immeubles de placement, plus les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers.
Revenus locatifs annuels contractés	Les revenus locatifs annuels contractés convenus dans les baux avec les différents locataires.
Résultat des instruments financiers	Variations négatives et/ou positives de la juste valeur du taux d'intérêt/ des instruments de couverture conformément à la norme IAS 39.
Résultat sur le portefeuille foncier	Variations positives et/ou négatives de la juste valeur du portefeuille immobilier plus les plus-values ou moins-values provenant de la cession de biens immobiliers.
Risque de concentration	Risque de concentration en vertu de l'article 30, §1-5 de la Loi SIR.
SIIC	Société d'Investissement Immobilier Cotée en vertu de l'article 208-C du Code général des Impôts (CGI) français.
SIR	Une société immobilière réglementée publique de droit belge, conformément à la Loi SIR et à l'Arrêté royal SIR.
Surcote/ décote	Écart en % entre le cours de l'action et les actifs nets par action.
Taux d'occupation	Taux d'occupation en fonction du m². Dans le calcul du taux d'occupation, la surface non louable qui doit être restructurée et l'établissement de crédit foncier sont exclus du numérateur et du dénominateur.
Valeur assurée	Valeur de nouvelle construction pleine des bâtiments, y compris la TVA non recouvrable.
Valeur d'acquisition	Coût total de l'acquisition d'un bien immobilier, coûts de transaction compris.
Valeur d'investissement	Valeur du portefeuille immobilier, sans déduction des frais de transaction.
Valeur locative estimée	Valeur locative estimée au m² telle que déterminée par l'expert immobilier, en tenant compte de l'emplacement, des caractéristiques du bâtiment, de l'activité commerciale, etc., multipliée par le nombre de m².
Vélocité	Volume sur une période définie, divisé par le nombre d'actions.

Résultat sur le portefeuille foncier Variations positives et/ou négatives de la juste valeur du portefeuille immobilier plus les plus-values ou moins-values provenant de la cession de biens immobiliers.

Valeur d'acquisition Coût total de l'acquisition d'un bien immobilier, coûts de transaction compris.

AI Terminal

Montea N.V.

3978_rns_2025-04-17_3311a762-9660-4d86-b452-d7f1cd9f6a51.pdf

Le mot du CEO "Ensemble, nous mettons le cap sur l'avenir, convaincus qu'il y a toujours de la place pour la croissance."

1975 → PETROLEUM-ZUID ANVERS

→ 2025 → BLUE GATE ANTWERP AUJOURD'HUI

→ 2055 SPACE FOR GROWTH

1975 → PETROLEUM-ZUID ANVERS

→ 2025 → BLUE GATE ANTWERP AUJOURD'HUI

D'une friche industrielle à une vision d'avenir

NOUS SOMMES MONTEA

CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN CHAPITRE UN

Équipe Reconnaissance de la stratégie ESG

Réserve foncière

Portefeuille immobilier

7 personnes

Approche multigénérationnelle

Stimuler la croissance grâce à notre réserve foncière

Podcast 'Au-Delà de la Salle de Réunion'

France

Belgique

Sites stratégiques en Europe occidentale

Des équipes expérimentées et spécialisées partout où nous sommes présents

Charleroi Bruxelles Liège Gand Anvers

Une collaboration à long terme avec nos clients

Innovation et durabilité : au cœur de notre ADN

Des fondamentaux solides dans un environnement macro-économique volatile

Ouvrir la voie au rapport CSRD

Taux d'occupation moyen

Une politique financière prudente et cohérente

Les Monteaneers : des leaders spécialisés

Taux d'endettement ERPA*

Alternative Performance Measures

Notre conseil d'administration

CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX CHAPITRE DEUX

2024 — LES 10 ÉVÈNEMENTS MARQUANTS

3. Le portefeuille Reverso : acquisition après augmentation de capital

sites Montea en France

1. Réalisation de nos objectifs financiers pour 2024

Résultat EPRA Croissance du portefeuille

2. Un bon départ pour Track27

Dividende par action

Volume des investissements

4. Investissement dans les plateformes multimodaux

Expansion en Allemagne

Plus grande empreinte dans le port de Gand : TML

Potentiel de (re)développement à Zellik

Vente et cession-bail à Maastricht Beatrixhaven

Premier site dans le port d'Anvers : Luithagen

Sites de qualité à Diemen et Oss

5. Développement du projet : de nouvelles étapes

6. Des mesures ambitieuses d'économie d'énergie et de CO2

Pompes à chaleur

Électricité renouvelable

Programme de stockage de l'énergie et SGE

Bois lamellé-croisé

7. Première notation de crédit de Fitch (BBB+)

8. Obtention du statut FBI pour l'année fiscale 2023

9. Taux d'occupation de 99,9 %

10. Le couronnement du travail

Realty Sustainable Building Award

Logistics Award

Finaliste de l'Entreprise de l'Année™

NOS FONDEMENTS POUR UNE LOGISTIQUE DURABLE

TROIS CHAPITRE TROIS CHAPITRE TROIS CHAPITRE TROIS CHAPITRE TROIS CHAPITRE TROIS

Comment contribuons-nous à l'avenir de la logistique ?

3.1. Croissance et création de valeur à long terme

Lancement de Track27

Une réserve foncière stratégique comme base de la croissance

Track27 s'appuie sur des bases financières solides

Notre plan de croissance le plus ambitieux à ce jour

La croissance et la durabilité vont de pair

Élargissement de notre portefeuille

« 2024 a été une année

Parc logistique à Hambourg

Vente et location-bail dans le port de Gand

Site à développer à Zellik

NOUS SOMMES MONTEA FAITS MARQUANTS LOGISTIQUE DURABLE PERSPECTIVES RAPPORT DE GESTION MONTEA EN BOURSE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE FACTEURS DE RISQUE ÉTATS FINANCIERS ENSEMBLE DE DONNÉES INFOS COMPLÉMENTAIRES

Vente et cession-bail Beatrixhaven à Maastricht

Portefeuille Reverso