Annual Report • Mar 25, 2020
Annual Report
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1. Grundlagen der Deutsche Konsum REIT-AG
1. Geschäftsmodell, Strategie und Struktur
Die Deutsche Konsum REIT-AG (im Folgenden „DKR“) ist ein auf Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs spezialisierter Bestandshalter. Die Geschäftstätigkeit umfasst im Wesentlichen den Erwerb, die Vermietung und die Bewirtschaftung inländischer Einzelhandelsimmobilien in mittleren und regionalen Zentren Deutschlands in funktionierenden Mikrolagen. In Einzelfällen können auch Objektveräußerungen erfolgen.
Das Listing der DKR-Aktie (ISIN DE000A14KRD3) erfolgte am 15. Dezember 2015. Seitdem ist die Aktie an allen gängigen Börsen handelbar und seit dem 3. März 2017 im Prime Standard der Deutsche Börse AG notiert. Seit dem 1. Januar 2016 hat die Gesellschaft den Status eines REIT (Real Estate Investment Trust) und ist dadurch auf Gesellschaftsebene ertragsteuerbefreit.
Der Investitionsfokus der DKR liegt auf Zentren und Ballungsräumen abseits großer Metropolen, da sich hier durch geringeren Wettbewerb und niedrigere Ankaufspreise höhere Anfangsrenditen bei einem gleichzeitig überschaubaren Investitionsrisiko erzielen lassen. Weiterhin agiert die DKR als professioneller Investor in einer Nische, da das Investitionsvolumen je Objekt in der Regel bis zu EUR 25 Mio. beträgt und somit für Privatinvestoren zu hoch und gleichzeitig für Institutionelle zu gering ist. Die wesentlichen Mieteinnahmen werden zudem durch große deutsche Lebensmitteleinzelhandelskonzerne erzielt, die als relativ nichtzyklisch und somit konjunkturresistent eingeschätzt werden.
Ziel der DKR ist es, durch die weitere Akquisition funktionierender Einzelhandelsstandorte mit hohen Anfangsrenditen ein leistungsfähiges Immobilienportfolio aufzubauen, das regelmäßig eine attraktive Dividendenausschüttung gewährleistet. Weiterhin wird durch strategisches Asset- und Portfoliomanagement sowie gezielte und wertschöpfende Investitionen in den Immobilienbestand die Grundlage für Leerstandsreduzierungen und Mietvertragsverlängerungen gelegt, infolgedessen die Immobilien Wertzuwächse verzeichnen. Insofern werden auch bewusst entwicklungsfähige Objekte mit höherem Leerstand und kurzen Mietvertragsrestlaufzeiten angekauft, da die DKR hier Wertschöpfungsmöglichkeiten ausnutzen kann.
Zum 30. September 2019 umfasst das bilanzierte Immobilienportfolio der DKR 123 Einzelhandelsimmobilien mit einer Vermietungsfläche von rund 724.000 m² und einem Buchwert von EUR 624 Mio.
Gesellschaftsrechtlich besteht die DKR aus einer Kapitalgesellschaft, die sämtliche Immobilien hält und bilanziert. Dies sowie die REIT-Eigenschaft ermöglichen der Gesellschaft besonders schlanke Verwaltungsstrukturen. Zudem verhelfen das bestehende Netzwerk, die langjährige Erfahrung des Managements sowie die flachen Strukturen zu einer hohen Ankaufsgeschwindigkeit, was in Ankaufsprozessen vorteilhaft ist.
Größter Aktionär der DKR ist derzeit die Obotritia Capital KGaA („Obocap“) mit ihrem persönlich haftenden Gesellschafter Rolf Elgeti, die zusammen mit ihren Tochterunternehmen zum Bilanzstichtag rund 31% der Aktien hält. Die DKR nutzt die Geschäftsräume und die IT-Infrastruktur sowie teilweise das Personal der Obocap, welches anteilig über eine Konzernumlage an die Gesellschaft weiterbelastet wird. Die DKR ist nach §312 AktG, für den Zeitraum als Tochterunternehmen der Obotritia Capital KGaA, zur Aufstellung eines Abhängigkeitsberichtes verpflichtet.
2. Struktur und Steuerungssystem
Die Steuerung der DKR erfolgt im Wesentlichen anhand der finanziellen Kennziffern FFO (funds from operations) und Net-LTV (loan to value) Ferner werden die Quote der laufenden Verwaltungsaufwendungen im Vergleich zu den Mieterlösen und EPRA NAV (EPRA net asset value) sowie die Anfangsrendite und den aFFO (adjusted funds from operations) zur Steuerung genutzt.
Nichtfinanzielle Steuerungsgrößen der DKR sind Leerstandsquoten sowie die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge WALT (weighted average lease term) auf Einzelobjektebene als auch auf Gesamtportfolioebene. Durch den dem Geschäftsmodell entsprechenden Zukauf von Objekten mit höherem Leerstand und geringen Mietvertragsrestlaufzeiten sind diese nichtfinanziellen Kennziffern deutlichen Schwankungen unterworfen.
Weiterhin verfügt die DKR über Planungsinstrumente wie einer Unternehmensplanung sowie einer rollierenden Liquiditätsplanung, die zur Steuerung der operativen Geschäftsentwicklung genutzt werden.
3. Forschung und Entwicklung
Im Rahmen ihres Geschäftszwecks betreibt die DKR keine Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten und ist nicht von Lizenzen und Patenten abhängig.
2. Wirtschaftsbericht
1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Die Weltkonjunktur hat im Verlauf des Jahres 2018 erheblich an Schwung verloren.1 Der Welthandel wäre laut einer im September 2019 veröffentlichten Konjunkturprognose des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) seit Anfang des Jahres sogar in der Tendenz rückläufig. Die von den Vereinigten Staaten ausgehenden Handelskonflikte sowie Unsicherheiten über die wirtschaftlichen Auswirkungen der Amtsführung von populistischen Regierungen in einer Reihe von Schwellenländern würden den Ausblick belasten. Hinzu sei in Europa weiterhin die Unklarheit über Zeitpunkt und Modalitäten des Brexits gekommen.2
Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) hat sich auch die deutsche Wirtschaftsleistung etwas abgeschwächt. Das reale (preisbereinigte) Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im 2. Quartal 2019 saison- und kalenderbereinigt um 0,1 % gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen. Im 1. Quartal 2019 hatte die deutsche Wirtschaft noch um 0,4 % zugelegt. Auch im vierten Quartal 2018 war das BIP noch um 0,2 % gewachsen, im dritten Quartal 2018 war es jedoch um 0,1 % zurückgegangen.3 Laut Bundesbank sei die deutsche Konjunktur voraussichtlich auch im Sommer 2019 schwunglos geblieben und die gesamtwirtschaftliche Leistung könnte erneut leicht zurückgegangen sein. Ausschlaggebend hierfür wäre der weiter anhaltende Abschwung in der Industrie gewesen.4 Dies sei auch auf die vor allem aus den fortwährenden Handelskonflikten resultierende weltweit hohe politische Unsicherheit zurückzuführen.5
Das Zinsniveau im Euroraum befindet sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand. Am 16. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 5 Basispunkte, so dass der Hauptrefinanzierungssatz 0,00 % seitdem beträgt. Damit finden Immobilienunternehmen wie die Deutsche Konsum REIT-AG, die ihren Bestand zu einem erheblichen Teil durch Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, weiterhin grundsätzlich günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung ihrer Investitionen vor.6
2. Entwicklung am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
Laut einer Studie der Hahn Gruppe steht der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien weiterhin im Fokus nationaler wie internationaler Investoren.7 Aufgrund der noch immer robusten gesamtwirtschaftlichen Fundamentaldaten und dem anhaltend niedrigen Zinsniveau baue Deutschland seine Stellung als einer der weltweit wichtigsten Zielmärkte für Immobilieninvestitionen weiter aus. Während dies auf der einen Seite die dynamische Entwicklung auf dem hiesigen Immobilieninvestmentmarkt weiter anfeuere und das Investitionsvolumen in neue Rekordhöhen treibe, verschärfe sich auf der anderen Seite die ohnehin bereits limitierte Verfügbarkeit geeigneter Produkte. So wurde im vergangenen Jahr 2018 mit einem Transaktionsvolumen von rund EUR 60,2 Mrd. ein neues Allzeithoch erzielt, das noch einmal 5 % über dem bisherigen Spitzenergebnis des Jahres 2017 von EUR 57,5 Mrd. Euro lag.8
Laut einer Studie von JLL verzeichnete der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien für den Zeitraum Januar bis September 2019 (inklusive der Hinzurechnung der neuen Kategorie Living) ein deutschlandweites Transaktionsvolumen von EUR 57,3 Mrd.9 Dabei belegten Einzelhandelsimmobilien mit 12 % nach Büroimmobilien (rund 36 %) und Living (27 %) den dritten Platz innerhalb dieser Anlagenklasse.10 Der Investmentmarkt im Segment Einzelhandel profitiere laut JLL in erster Linie von der guten Nachfrage nach Fachmärkten und Fachmarktzentren (fast 40 % des gesamten investierten Kapitals).11
Immobilien aus der heterogenen Gruppe der Fachmärkte und Fachmarktzentren seien auch bereits im Jahr 2018 die dominierende Anlageklasse auf dem Markt für Handelsimmobilien in Deutschland gewesen, u.a., da sie vergleichsweise robust gegenüber dem veränderten Verbraucherverhalten bezüglich des zunehmenden Online-Handels seien.12 Gerade Lebensmittel, Drogerieartikel- und auch Baumarktprodukte werden in Deutschland weiterhin gern stationär eingekauft. Dies zeigen viele empirische Untersuchungen, nach denen der Online-Anteil am Umsatz im Lebensmittel- und Drogeriebereich im Jahr 2018 bei gerade 1,0% bzw. 1,5% und im Baumarktbereich bei gut 5,6% lag.13 In anderen Handelssparten, wie zum Beispiel Elektronik, Mode und Freizeitartikeln hingegen ist der Online-Anteil am Gesamtumsatz bereits auf bis zu einem Drittel angestiegen – mit weiter steigender Tendenz. Deshalb investiert die DKR ausschließlich in Basic-Retail-Objekte. Das Immobilienportfolio besteht dabei zu 25 % aus Fachmarktzentren. Einen etwas höheren Anteil haben Nahversorgungszentren (29%) und SB-Warenhäuser (26%).
Im dritten Quartal 2019 erreichte laut JLL das Einzelhandelsvermietungsvolumen 380.200 m² bei 885 Deals. Dies seien beim Flächenvolumen rund 5 % und bei der Anzahl der Deals 10 % mehr als im Vorjahresvergleichszeitraum gewesen.14
3. Geschäftsverlauf
Portfoliowachstum übertrifft Vorjahr deutlich
Im Geschäftsjahr 2018/2019 erfolgte der Nutzen- und Lastenwechsel von 34 erworbenen Einzelhandelsobjekten mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 159,2 Mio. und einer Jahresmiete von rund EUR 14,7 Mio. Gleichzeitig erfolgte der Abgang eines Verkaufsobjektes in Berlin-Konradshöhe für rund EUR 1 Mio. Damit umfasst das am 30. September 2019 bilanzierte Immobilienportfolio 123 Objekte und wird mit TEUR 494.373 bilanziert.
Zwei erfolgreiche Kapitalerhöhungen
Unter Ausnutzung des Genehmigten Kapitals 2018 und mit Zustimmung des Aufsichtsrats, hat die DKR am 22. November 2018 eine bezugsrechtslose Barkapitalerhöhung in Höhe von 10% des Grundkapitals durchgeführt. Dabei wurden 2.723.631 neue nennwertlose Stückaktien zu einem Bezugspreis von EUR 11,00 je Aktie ausgegeben.
Weiterhin hat die Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 18. September 2019 eine weitere bezugsrechtslose Barkapitalerhöhung in Höhe von 6,7% des Grundkapitals durchgeführt, bei der 2.000.000 neue nennwertlose Stückaktien zu einem Bezugspreis von EUR 15,50 EUR je Aktie ausgegeben worden sind.
Aus beiden Kapitalerhöhungen flossen der DKR Nettoerlöse von insgesamt EUR 59,9 Mio. zu, die für den Erwerb weiterer Einzelhandelsobjekte verwendet worden sind.
Upgrade des Scope Ratings auf BB+
Am 25. Februar 2019 wurde das Unternehmensrating auf „BB+“ (vorher „BB“) angehoben. Weiterhin wurde das Rating für unbesichertes Fremdkapital auf „BBB-“ (vorher „BB+“) angehoben und besichertes Fremdkapital bei „BBB“ belassen (Investment Grade).
Emission einer unbesicherten Unternehmensanleihe über EUR 70 Mio.
Am 5. April 2019 hat die DKR eine unbesicherte Unternehmensanleihe über EUR 50,0 Mio. herausgegeben und diese zum 8. August 2019 um weitere EUR 20,0 Mio. aufgestockt. Die Anleihe hat eine Laufzeit von fünf Jahren und einen Coupon von 2,35% p.a.
Aufnahme neuer Darlehensfinanzierungen
Im Geschäftsjahr 2018/2019 hat die DKR dreizehn neue Darlehen bei verschiedenen Banken und Sparkassen im Gesamtvolumen von rund EUR 62,3 Mio. aufgenommen. Die Darlehen haben Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren und werden mit Zinssätzen zwischen 1,30% p.a. und 3,85% p.a. verzinst. Alle Darlehen werden fortlaufend zwischen 5,0% p.a. und 15% p.a. getilgt.
Anleihebedingungen der Wandelanleihen deutlich optimiert
Mit Wirkung zum 1. November 2018 sind die geänderten Bedingungen der beiden ausstehenden EUR 30,0 Mio. und EUR 7,0 Mio. Wandelanleihen in Kraft getreten. Dabei wurden die Laufzeiten der ursprünglich in 2020 auslaufenden Instrumente um fünf Jahre bis 2025 verlängert. Gleichzeitig wurde der Coupon des EUR 30,0 Mio. Wandlers von 5,0% p.a. auf 1,35% p.a. reduziert. Daraus ergibt sich eine jährliche Zinseinsparung von rund EUR 1,1 Mio., die sich vollumfänglich im FFO widerspiegelt.
Ordentliche Hauptversammlung der DKR stimmt allen Beschlussvorlagen zu / Erstmalige Dividendenausschüttung von EUR 0,20 je Aktie
Am 21. März 2019 fand die ordentliche Hauptversammlung der DKR in Berlin statt. Dabei wurden alle Beschlussvorschläge mit der erforderlichen Mehrheit angenommen.
Weiterhin hat die Hauptversammlung erstmals die Ausschüttung einer Dividende für das Geschäftsjahr 2017/2018 beschlossen. Dabei wurden insgesamt TEUR 5.992 bzw. EUR 0,20 je Aktie ausgeschüttet.
Kapitalbeschlüsse
Die ordentliche Hauptversammlung beschloss Erhöhungen des Genehmigten sowie des Bedingten Kapitals. Demnach ist der Vorstand ermächtigt, bis zum 20. März 2024 einmal oder mehrmals mit Zustimmung des Aufsichtsrats neue Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen um bis zu EUR 14.979.972,00 auszugeben (Genehmigtes Kapital 2019/I). Das Genehmigte Kapital 2018 wurde aufgehoben.
Das Bedingte Kapital wurde um bis zu EUR 14.979.972,00 durch Ausgabe von bis zu 14.979.972 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht und dient der Ausgabe von Schuldverschreibungen im Gesamtnennwert von bis zu EUR 150.000.000 (Bedingtes Kapital I). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie von Options- oder Wandlungsrechten aus den vorgenannten Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird.
Das bedingte Kapital 2017 II vom 9. März 2017 beträgt noch EUR 2.380.142,00 zum Stichtag und wurde noch nicht genutzt.
4. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Vermögenslage
Die Bilanzsumme erhöhte sich um TEUR 191.482,5 auf TEUR 563.764,4 (Vorjahr: TEUR 372.281,8). Die Erhöhung erklärt sich im Wesentlichen durch die Zunahme des Immobilienbestandes um TEUR 144.107,1 durch die Zukäufe, denen die Kapitalerhöhungen, die Ausgabe einer Unternehmensanleihe und die Aufnahme von Darlehen gegenüberstehen. Das Anlagevermögen entspricht 87,7% der Aktiva (Vorjahr: 94,1%). Es entfällt zu 99,9% auf Immobilien (Vorjahr: 99,9%).
Das Umlaufvermögen erhöhte sich um TEUR 47.170,03 auf TEUR 67.738,3 (Vorjahr: TEUR 20.568,3). Die Erhöhung resultiert vor allem aus Guthaben gegenüber Kreditinstituten mit TEUR 25.639,3. Das Umlaufvermögen entfällt im Wesentlichen auf die noch nicht abgerechneten Betriebskosten die unter den unfertigen Leistungen ausgewiesen werden mit TEUR 9.879,5 (Vorjahr: TEUR 6.940,5) und sonstigen Vermögensgegenständen mit TEUR 17.058,7 (Vorjahr: TEUR 12.714,9).
Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich um TEUR 66.308,0 auf TEUR 196.119,2 (30.09.2018: TEUR 129.811,2), was auf die Kapitalerhöhung und das positive Jahresergebnis zurückzuführen ist. Die Eigenkapitalquote liegt im Berichtsjahr bei 34,8% (Vorjahr: 34,9%) und hat sich aufgrund der höheren Fremdkapitalaufnahme reduziert.
Die langfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um TEUR 119.797,0 auf TEUR 344.234,6 (Vorjahr: TEUR 224.437,5). Dies resultiert insbesondere aus der Ausgabe einer Unternehmensanleihe und der Aufnahme weiterer Bankdarlehen.
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um TEUR 5.414,6 auf TEUR 21.401,0 (Vorjahr: TEUR 15.986,4). Ursächlich hierfür sind insbesondere der Anstieg der erhaltenen Anzahlungen und der kurzfristigen Darlehen gegenüber Kreditinstituten.
Finanzlage
Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar:
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| 2018/2019 | 2017/2018 | |
|---|---|---|
| Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | 26.847,7 | 14.221,7 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -171.934,4 | -146.939,2 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 170.585,5 | 131.697,5 |
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds | 25.498,8 | -1.020,0 |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 140,5 | 1.160,5 |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 25.639,3 | 140,5 |
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich im Geschäftsjahr auf TEUR 26.847,7 (Vorjahr: TEUR 14.221,7). Der positive Cashflow aus dem operativen Bereich steht in direkten Zusammenhang mit der Erhöhung des Bestandes an Vermietungsobjekten.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Berichtsjahr bei TEUR -171.934,4 (Vorjahr: TEUR -146.939,2) und setzt sich im Wesentlichen zusammen aus der Auszahlung für Sachanlagen von TEUR -156.322,9 (Vorjahr: TEUR -140.451,4).
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug im Berichtsjahr TEUR 170.585,5 (Vorjahr: TEUR 131.697,5) und betrifft im Wesentlichen Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten in Höhe von TEUR 62.349,5 (Vorjahr: TEUR 115.968,0) sowie die Einzahlungen aus der Ausgabe der Unternehmensanleihe von TEUR 70.000,0 (Vorjahr: TEUR 40.000,0), denen die Auszahlung für die Tilgung von Krediten von TEUR -10.760,0 (Vorjahr: TEUR -43.315,8) gegenüberstehen.
Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.
Ertragslage
Die Ertragslage der Deutsche Konsum hat sich im Geschäftsjahr 2018/2019 wie folgt entwickelt:
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| TEUR | 2018/2019 | 2017/2018 |
|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 45.866,6 | 31.008,7 |
| Bestandsveränderungen | 2.939.1 | 2.826,8 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 538,0 | 50,2 |
| Materialaufwand | -17.203,8 | -11.567,3 |
| Personalaufwand | -887,7 | -578,9 |
| Abschreibungen | -11.614,4 | -7.905,2 |
| Betriebliche Aufwendungen | -4.060,9 | -3.160,9 |
| EBIT | 15.576,9 | 10.673,5 |
| Finanzergebnis | -4236,4 | -4.612,8 |
| EBT | 11.340,5 | 6.060,7 |
| Steuern | -0,4 | -8,8 |
| Jahresergebnis | 11.340,1 | 6.051,9 |
Der Umsatz erhöhte sich im Geschäftsjahr um TEUR 14.857,9 oder 47,9%. Ursachen hierfür waren im Wesentlichen weitere Immobilienakquisitionen, wodurch sich das Portfolio um 34 weitere Objekte auf nunmehr 123 Einzelhandelsimmobilien am 30.09.2019 erhöhte. Gleichzeitig stieg die vermietete Fläche um 206.000 m² auf 724.000 m². Der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgte bei den Akquisitionen zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Geschäftsjahr.
Das Ergebnis im Berichtsjahr erhöhte sich um TEUR 5.288,2 auf TEUR 11.340,1 (Vorjahr: TEUR 6.051,9). Das Jahresergebnis des Geschäftsjahres wurde wesentlich durch die Zukäufe der Immobilien beeinflusst, was sich maßgeblich im Anstieg des EBIT um TEUR 4.903,4 auf TEUR 15.576,9 widerspiegelt. Ferner wirken sich die Anpassung der Nutzungsdauern der Immobilien positiv auf den Anstieg des Ergebnisses aus. Bei Zugrundelegung der ursprünglichen Nutzungsdauern wäre die Abschreibung um TEUR 939,3 höher ausgefallen.
Der Personalaufwand stieg durch die ganzjährige Bestellung der Vorstandsmitglieder bzw. die Einstellung von zusätzlichen Mitarbeitern im Zuge des Aufbaus der Gesellschaft. Die Erhöhung der betrieblichen Aufwendungen war im Wesentlichen durch die Kosten der Kapitalerhöhungen und die Kosten für Grundschuldbestellungen sowie den gestiegenen allgemeinen Verwaltungskosten bedingt.
Das Finanzergebnis des Geschäftsjahres 2018/2019 stieg leicht um TEUR 376,4 auf TEUR -4.236,4 (Vorjahr: TEUR -4.612,8), was sich im Wesentlichen aus den Zinserträgen ergibt.
Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage und zum Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2018/2019 verlief für die DKR erneut sehr positiv. Das Einzelhandelsimmobilienportfolio konnte durch weitere Akquisitionen stark wachsen, wodurch auch die Mieterlöse entsprechend gewachsen sind. Gleichzeitig konnte die operative Performance des Portfolios durch Leerstandsreduzierungen, Mietvertragsverlängerungen sowie durch Revitalisierungsmaßnahmen deutlich gesteigert werden, was sich in einem erneut hohen Bewertungsgewinn bei der jährlichen Immobilienbewertung widerspiegelte.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2018/2019 wurden insgesamt Mieterlöse von EUR 42,0 Mio. erzielt, wodurch das obere Ende der Vorjahresprognose (EUR 38 Mio. bis EUR 42 Mio.) erreicht worden ist.
Auf der Finanzierungsseite konnte durch die Aufnahme weiterer Darlehen zu günstigeren Zinskonditionen ebenfalls ein unterproportionaler Anstieg des Zinsaufwandes erreicht werden, was zu einer Verbesserung der FFO-Marge beigetragen hat. Gleichzeitig wurde bei der Fremdkapitalaufnahme der LTV-Zielkorridor von rund 50% eingehalten.
Insgesamt wurde ein HGB-Ergebnis von EUR 11,3 Mio. erzielt. Auf dieser Basis wird der Vorstand der Hauptversammlung einen Dividendenvorschlag von EUR 0,35 je Aktie unterbreiten.
Die Effekte der Zukäufe und der vergünstigten Darlehensaufnahmen werden sich erst ab dem neuen Geschäftsjahr 2019/2020 ganzjährig auswirken, was sich in weiteren Margenerhöhungen widerspiegeln sollte. Deshalb sieht das Management die DKR für eine weitere erfolgreiche und profitable Entwicklung bestens aufgestellt.
Weitere nicht-finanzielle Leistungsindikatoren
Die Leerstandsquote beträgt zum Bilanzstichtag 9,9 % (30.09.2018: 9,6%) und hat sich vor allem durch Leerstandsabbau sowie die Akquisition von Objekten mit geringeren Leerständen verringert. Die WALT des Portfolios beträgt zum Stichtag 5,6 Jahre (30.09.2018: 5,2 Jahre).
3. Chancen-und Risikobericht sowie Prognosebericht
1. Chancen- und Risikobericht
Risikomanagementsystem der DKR
Das Risikomanagement ist darauf ausgerichtet, Wertschöpfungspotenziale der geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft zu identifizieren und ihre Ausschöpfung in einer Art und Weise zu ermöglichen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts führt. Integraler Bestandteil dieses Systems ist eine strukturierte, frühzeitige Auseinandersetzung mit potenziell ungünstigen Entwicklungen und Ereignissen (Risiken), die es dem Vorstand ermöglicht, rechtzeitig vor Eintritt eines erheblichen Schadens gegensteuernde Maßnahmen zu ergreifen.
Das Risikomanagementsystem der DKR umfasst eine systematische Identifikation, Analyse, Bewertung und Überwachung wesentlicher Risiken durch den Vorstand der Gesellschaft. In Anbetracht der überschaubaren Unternehmensstrukturen und Geschäftsprozesse ist der Formalisierungsgrad des Risikomanagementsystems gering, aber effektiv und angemessen. Durch eine enge Einbindung des Vorstands in die wesentlichen Geschäftsabschlüsse und Projekte wird ein laufendes Monitoring über die auftretenden Risiken sichergestellt.
Das eingesetzte Risikomanagementsystem beinhaltet die folgenden wesentlichen Elemente:
| • | ein Controlling- und Reportingsystem, das in der Lage ist, geschäftliche Fehlentwicklungen frühzeitig aufzuzeigen und der Unternehmensführung zu kommunizieren; |
| • | eine regelmäßige oder anlassbezogene Risikoinventur; |
| • | die Dokumentation relevanter Risiken zur regelmäßigen oder anlassbezogenen Information der Unternehmensführung; |
| • | eine in zeitlichen Abständen durchgeführte, regelmäßige Bewertung der festgestellten Risiken und die Entscheidung hinsichtlich etwaiger Gegenmaßnahmen beziehungsweise der bewussten Akzeptanz überschaubarer Risiken durch den Vorstand, |
| • | ein internes Kontrollsystem (IKS), das mit Elementen wie dem Vier-Augen-Prinzip sowie Funktionstrennungen, welches auf eine richtige und vollständige Rechnungslegung ausgerichtet ist und einen sicheren Rechnungseingangs- und Auszahlungsprozess gewährleistet. |
Im Detail spiegeln sich die wesentlichen Elemente des Risikomanagementsystems im nachfolgend aufgeführten Risikomanagementprozess wider:
a. Festlegung der Vorgaben:
Der Vorstand definiert die methodischen und inhaltlichen Vorgaben an das Risikomanagementsystem, wobei die Erwartungen der Gesellschaft festgelegt und das Risikobewusstsein gestärkt werden.
b. Risikoidentifizierung und -analyse:
Alle unternehmerischen Risiken werden vollständig erfasst, auf ihre Ursachen und Auswirkungen hin analysiert, bewertet und in fünf Risikokategorien unterteilt. Zusätzlich werden mögliche Gegenmaßnahmen identifiziert.
c. Berichterstattung:
Der Vorstand wird regelmäßig und frühzeitig über alle bestehenden Risiken und möglichen Gegenmaßnahmen informiert. Im Rahmen der Berichtszyklen erfolgt die Berichterstattung je nach Sachverhalt und Risikobewertung ad hoc, wöchentlich, monatlich oder quartalsweise.
d. Risikosteuerung:
Aufgrund der Entscheidungen über die steuernden Maßnahmen durch den Vorstand werden in dieser Phase die identifizierten, analysierten und bewerteten Risiken aktiv reagiert.
e. Risikocontrolling:
Gegenstand des Risikocontrollings ist die methodische und inhaltliche Planung, Überwachung und Steuerung des Risikomanagementsystems durch einen qualifizierten Risikomanager. Das Risikocontrolling umfasst alle Phasen des Risikomanagementprozesses und ist vom Vorstand regelmäßig methodisch und inhaltlich anzupassen.
Die Bewertung der Risiken erfolgt anhand festgelegter Schwellenwerte im Hinblick auf Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit:
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| Mio. EUR | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schadenshöhe | hoch | > 2,0 | mittel | mittelhoch | hoch | |
| mittel | 1,0 bis 2,0 | mittelgering | mittel | mittelhoch | ||
| gering | < 1,0 | gering | mittelgering | mittel | ||
| < 10% | 10% bis 50% | > 50% | ||||
| gering | mittel | hoch | ||||
| Eintrittswahrscheinlichkeit |
Die DKR ist den folgenden Risikokategorien bzw. Einzelrisiken ausgesetzt, die sich einzeln oder zusammen nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens auswirken können:
1. Allgemeine, strategische und marktspezifische Risiken
a. Politische, rechtliche und gesellschaftliche Risiken
Da die Geschäftstätigkeit der DKR durch rechtliche Rahmenbedingungen für Immobilien reguliert wird, könnte diese durch Änderungen nationaler und/oder europarechtlicher Normen sowie durch eine geänderte Auslegung oder Anwendung bestehender Rechtsnormen beeinträchtigt werden. Diese umfassen unter anderem das Mietrecht, das öffentliche Baurecht und das Steuerrecht. Weiterhin können politische Veränderungen auch zu Veränderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen führen und somit auch indirekte Auswirkungen auf die DKR haben.
b. Konjunkturelle Risiken
Die DKR erzielt ihre Umsätze bislang ausschließlich in Deutschland. In Anbetracht dessen kann insbesondere eine Verschlechterung der nationalen konjunkturellen Rahmenbedingungen, verbunden mit einem Anstieg der Erwerbslosenzahl, zu einem negativen Einfluss auf das Miet- und Preisniveau führen und die Bonität der potenziellen Mieter und Käufer von Immobilien beeinträchtigen. Dies kann sich regional auch unterschiedlich stark auswirken, sodass die DKR hier betroffen sein kann. Weiterhin kann die nationale Konjunktursituation auch erheblich von der internationalen Entwicklung abhängen.
c. Branchenrisiken im Einzelhandelssektor
Die Immobilienbranche ist vom intensiven Wettbewerb der zahlreichen Anbieter geprägt. Diesbezüglich besteht die Gefahr, dass die Konkurrenz zu einem verstärkten Preisdruck und geringeren Margen führt. Dies kann sich auch auf die Situation der verschiedenen Einzelhandelsstandorte der DKR nachteilig auswirken, indem Mietverträge nicht verlängert oder Mieten reduziert werden.
Weiterhin sieht sich der stationäre Einzelhandel aufgrund der Digitalisierung deutlichen zukünftigen Veränderungen unterworfen. So erproben große Lebensmitteleinzelhändler und Onlinehandelsplattformen derzeit Lebensmittellieferdienste in Großstädten. Sollte sich dieser Trend mittel- bis langfristig auch in den regionalen Standorten der DKR vollkommen durchsetzen, besteht die Gefahr, dass Mietverträge hier nicht verlängert werden.
Der Vorstand schätzt diese Risiken aktuell insgesamt als gering ein, da die deutsche Lebensmittelbranche derzeit boomt und weiter expandiert, was sich konkret auch in der Verlängerung einer Vielzahl von Mietverträgen bei der DKR gezeigt hat. Weiterhin sehen wir auf absehbare Zeit kein signifikantes Risiko für die Geschäftstätigkeit der DKR durch Onlinelieferservices, die sich noch in den Ursprüngen der Entwicklung befinden und im Moment weder profitabel noch ökologisch ausgereift sind. Zudem sind diese Services an den Investitionsstandorten der DKR nicht vorhanden und werden dies voraussichtlich auf absehbare Zeit auch nicht.
d. Änderungen des Finanzierungsumfelds/Kapitalmarktes
Eine besondere Bedeutung für die nationale Immobiliennachfrage kommt der Entwicklung des Zinsniveaus in Deutschland zu. Eine Erhöhung des Zinsniveaus würde Immobilieninvestitionen aufgrund einer wachsenden Zinsbelastung erschweren. Zusätzlich würden sich in diesem Fall die Fremdfinanzierungskosten der von den Immobiliengesellschaften aufgenommenen Kredite ergebnisbelastend verteuern.
2. Unternehmensspezifische Risiken
a. Risiken aufgrund der Nutzung der IT
Die DKR nutzt alle gängigen und modernen IT-Anwendungen und wird hier durch einen externes Systemhaus betreut. In diesem Zusammenhang besteht grundsätzlich ein Risiko von Totalausfällen sowohl bei der DKR als auch beim Dienstleister, was zu erheblichen Störungen im Geschäftsablauf führen könnte. Weiterhin besteht das Risiko von Angriffen auf die Systeme der DKR und somit dem Zugriff von Unberechtigten auf die Daten der DKR.
Um dem entgegenzuwirken, nimmt der Dienstleister regelmäßig alle notwendigen Betriebs-, Administrations- und Wartungsarbeiten vor und übernimmt auch die vertragliche Haftung dafür. Alle Mitarbeiter sind zudem angehalten, sich bei der Nutzung der IT anwendungsgerecht zu verhalten.
Weiterhin wurde mit dem Erlass zur verpflichtenden Anwendung der neuen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) den Unternehmen die Verantwortung zum Schutz von Userdaten übertragen. Damit einhergehend hat die DKR gespeicherte Daten vor Missbrauch zu schützen bzw. im Falle eines Missbrauchs eine unverzügliche Meldung an die Betroffenen durchzuführen. Bei Zuwiderhandlungen drohen Bußgelder bis zu 4% des Jahresumsatzes. Die DKR hat hierfür rechtzeitig einen externen professionellen Datenschutzbeauftragten berufen, der diese Vorgänge überwacht und für Zweifelsfragen zur Verfügung steht.
b. Personalrisiken
Aufgrund der schlanken Personal- und Verwaltungsstruktur der DKR besteht ein Risiko, dass qualifizierte und leistungsstarke Mitarbeiter und Wissensträger das Unternehmen verlassen und nicht in angemessener Zeit ersetzt werden können.
c. Finanzwirtschaftliche Risiken
Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DKR Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken ausgesetzt.
Finanzierungsrisiken bestehen insoweit, dass Fremdkapitalbeschaffungen sich durch verändernde unternehmens- oder marktbezogene Entwicklungen nicht oder nur zu ungünstigeren Bedingungen vorgenommen werden können, was sich negativ auf die weitere Ankaufsfinanzierung sowie die Ertragslage der DKR auswirken könnte. Sollten hieraus Probleme bei der Bedienung laufender Kredite resultieren, könnten Kreditgeber zwangsweise Verwertungen von Immobiliensicherheiten veranlassen und solche Notverkäufe könnten zu erheblichen finanziellen Nachteilen für die DKR führen.
Um diesem Risiko zu begegnen, arbeitet die DKR mit unterschiedlichen Kreditinstituten zusammen und beobachtet intensiv die Entwicklung des Finanzierungsmarkts. Hierbei werden auch kurzfristige Finanzierungsmöglichkeiten in Anspruch genommen, um sich durch geplante Mietvertragsverlängerungen attraktive langfristige Finanzierungsmöglichkeiten zu sichern.
Weiterhin bestehen verschiedene Risiken im Hinblick auf die Unternehmensliquidität. Diese können sich zum einen als Folge möglicher Mietausfälle ergeben. Darüber hinaus können sich im Einzelfall negative Liquiditätsauswirkungen ergeben, wenn Mietverträge nicht verlängert werden können und dadurch Leerstand entsteht. Darüber hinaus kann auch ein Bruch von vereinbarten Kennziffern in Darlehensverträgen (Covenants) zu einer Sonderkündigung der darlehensgebenden Bank führen und einen ungeplanten Liquiditätsabfluss aus der Darlehensrückführung verursachen.
Um Mietausfälle zu vermeiden, erfolgt im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen regelmäßig eine Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters. Weiterhin wird den Liquiditätsrisiken durch umfangreiche Liquiditätsplanungsinstrumente begegnet, die sowohl im kurz- als auch im mittelfristigen Bereich laufende Geschäftsvorgänge mit den Plandaten spiegeln. Es erfolgt ein regelmäßiges Liquiditätsreporting und ein Liquiditätsforecast an den Vorstand. Zudem wird im Rahmen eines Bankenreportings ein sich abzeichnender Bruch von Covenants möglichst frühzeitig erkannt und durch geeignete Maßnahmen verhindert.
Zinsrisiken bestehen hinsichtlich der zur Prolongation beziehungsweise Umfinanzierung anstehenden Verbindlichkeiten sowie bei geplanten Darlehen zur Finanzierung von Immobilienbeständen. Um sich gegen nachteilige Auswirkungen von Änderungen des Zinsniveaus abzusichern, nutzt die DKR für die Finanzierungen in Abhängigkeit von der Marktsituation und von der Beurteilung der Marktperspektiven Zinsfestschreibungen. Der direkte Einfluss von Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf den Erfolg des Unternehmens über die Veränderungen der Cashflows ist relativ gering im Vergleich zu den möglichen mittelbaren Effekten aus Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf die Immobiliennachfrage.
d. Rechts- und Prozessrisiken
Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DKR dem Risiko von Rechtsstreitigkeiten sowie (potenziellen) Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen ausgesetzt, ohne selbst Ansprüche gegen dritte Parteien geltend machen zu können.
Sonstige rechtliche Risiken, insbesondere aus Rechtsstreitigkeiten, die einen erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft haben könnten, bestehen gegenwärtig nicht.
Durch den Börsengang hat die Gesellschaft die Pflichten des WpHG umzusetzen. Daraus ergeben sich höhere organisatorische und informatorische Aufgaben die zwangsläufig mit höheren Kosten verbunden sind. Diesem Risiko wird durch die Einstellung einer erfahrenen IR-Managerin begegnet.
e. Steuerliche Risiken
Zur Wahrung der REIT-Eigenschaft hat die DKR den Regelungen des REIT-Gesetzes zu entsprechen. So sind der Investitionsgegenstand, das Investitionsvolumen sowie die Geschäftstätigkeit insbesondere durch folgende Regelungen eingeschränkt oder beeinflusst:
| • | Ausschluss des Erwerbs von inländischen Bestandsmietwohnimmobilien, |
| • | Ausschluss des Erwerbs von Anteilen an Immobilien-Kapitalgesellschaften, |
| • | Ausschluss des Immobilienhandels; |
| • | Begrenzung der Rücklagenbildung; |
| • | Nur geringe Liquiditätsbildung aufgrund der Mindestausschüttung von 90% des handelsrechtlichen Jahresergebnisses, |
| • | Begrenzung der immobiliennahen Nebentätigkeiten für Dritte, |
| • | Mindesteigenkapital von 45% des unbeweglichen Vermögens. |
Bei Nichterfüllung der gesetzlichen Anforderungen droht der DKR der Verlust der Steuerbefreiung. Dies kann zu bestimmten Nachversteuerungspflichten führen.
Aufgrund der Beschränkungen aus dem REIT-Gesetz können zudem im Einzelfall bestimmte Chancen oder Opportunitäten im Immobilien- und Finanzierungsmarkt nicht oder nur begrenzt wahrgenommen werden.
Des Weiteren können der Gesellschaft (Straf-)Zahlungen aus der Nichteinhaltung der Bestimmungen des REIT-Gesetzes drohen. Der Gesellschaft drohen darüber hinaus gemäß den Satzungsbestimmungen Entschädigungsansprüche der Aktionäre bei Verlust des REIT-Status wegen Verstoßes gegen die Streubesitzquote von mindestens 15% und/oder der Höchstbeteiligungsquote von 10%. Anspruchsberechtigt sind Aktionäre, denen weniger als 3% der Stimmrechte zustehen. Die fehlende Praxis in der Anwendung des REIT-Gesetzes durch die zuständigen Aufsichts- und Steuerbehörden könnten in strittigen Einzelfällen zu einer nachteiligen Auslegung der Gesetzesanwendung führen oder die Gesellschaft zwingen, sich der neuen Rechtslage anzupassen.
3. Immobilienspezifische Risiken
a. Investitionsrisiko der Einzelimmobilie
Der wirtschaftliche Erfolg und das weitere Wachstum der Gesellschaft ist maßgebend von Auswahl und Erwerb geeigneter Immobilien abhängig. Damit verbunden ist das Risiko, die baulichen, rechtlichen, wirtschaftlichen und sonstigen Belastungen der anzukaufenden Objekte falsch einzuschätzen oder nicht zu erkennen. Darüber hinaus könnten sich die getroffenen Annahmen in Bezug auf das Ertragspotenzial der Immobilien nachträglich teilweise oder in vollem Umfang als unzutreffend herausstellen. Insbesondere könnten falsche Einschätzungen hinsichtlich der Attraktivität des Objektstandorts und anderer aus Mieter- oder Käufersicht entscheidungsrelevanter Faktoren dazu führen, dass die Bewirtschaftung der betreffenden Immobilie nicht zu den erwarteten Ergebnissen führt.
Diesen objektspezifischen Risiken wird durch eine eingehende Prüfung der betreffenden Immobilien begegnet. Im Rahmen der Objektbeurteilung werden unter anderem der zu erwartende Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf bestimmt sowie der Ertragswert und die grundsätzliche Schuldendienstfähigkeit nach bankenkonformen Maßstäben untersucht.
b. Bestands- und Bewertungsrisiken
Das Unternehmen hält Immobilienbestände, um aus der Bewirtschaftung dieser Bestände über einen längeren Zeitraum möglichst stabile Cashflows zu erzielen. Während sich die Immobilien im Bestand des Unternehmens befinden, können sich unterschiedliche Bestands und Bewertungsrisiken manifestieren, die zu Wertverlusten für das Unternehmen führen könnten. So könnten sich beispielsweise die Sozialstrukturen eines Standorts nach dem Erwerb von Immobilien durch die DKR verschlechtern und in der Folge die Vermietungsaktivitäten sowie die erzielbaren Mieteinnahmen negativ beeinflussen.
Des Weiteren kann es bei von der Gesellschaft gehaltenen Immobilienbeständen zu einer übermäßigen Abnutzung kommen, die früher oder in größerem Umfang als ursprünglich geplant Instandhaltungs- und Revitalisierungsmaßnahmen erfordert. Zudem kann sich auch herausstellen, dass die baulichen Anlagen einen anfänglich nicht erwarteten Sanierungsbedarf aufweisen, der zu Mehrkosten für die Gesellschaft führt, ohne dass diese zunächst entsprechenden Mehreinnahmen gegenüberstehen.
Im Zusammenhang mit diesen Risiken, aber auch aufgrund anderer Einflussfaktoren wie unerwartet auftretender Wettbewerber im engeren Umfeld des Standorts, können sich Leerstände erhöhen und zu geringeren Mieteinnahmen bei gleichzeitig höheren Vermietungsaufwendungen führen. Neben negativen Auswirkungen auf die laufenden operativen Erträge und Aufwendungen von der Gesellschaft können sich diese Risiken auch negativ auf die Bewertung der von der DKR gehaltenen Immobilien und damit auf das Ergebnis der Gesellschaft auswirken.
Mit dem weiteren Wachstum des Immobilienportfolios und der dadurch besseren Standort- und Mieterdiversifikation werden sich diese Einzelrisiken aus der Gesamtportfolioperspektive verringern. Den Immobilienbestands- und Bewertungsrisiken für die jeweiligen Standorte wird mit den unter a) beschriebenen Maßnahmen begegnet.
Zudem besteht wie bei allen Sachwerten grundsätzlich das Risiko der Zerstörung einzelner Objekte durch höhere Gewalt oder Elementarschäden. Diese Risiken werden durch ausreichenden Versicherungsschutz mit namhaften und leistungsstarken Versicherungsgesellschaften begegnet.
c. Vermietungsrisiko
Es besteht das Risiko, dass Veränderungen von Angebot und Nachfrage am Vermietungsmarkt und Verschlechterungen der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Immobilien im jeweiligen lokalen Marktumfeld direkte negative Auswirkungen auf die von der DKR erzielten Mieteinnahmen sowie auf die Entwicklung der Leerstände im Immobilienportfolio des Unternehmens haben. Zudem können dadurch zusätzliche Kosten entstehen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.
Diesen Risiken wird durch ein aktives Asset- und Propertymanagement begegnet, welches zunächst eine permanente Analyse des Vermietungsmarkts und der Mieterbedürfnisse einschließt. Weiterhin zählen dazu ein professionelles Vermietungsmanagement sowie laufende Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die die Attraktivität und damit die Wettbewerbsfähigkeit der Standorte sicherstellen.
d. Baurisiko
Soweit bauliche Maßnahmen an den Objekten erforderlich sind, besteht das Risiko, dass die Baukosten die Sollwerte erheblich übersteigen. Diesem Risiko wird durch eine detaillierte Planung der Baukosten und deren straffe Überwachung begegnet.
Zu den Baurisiken können auch Unsicherheiten beitragen, ob, wann und unter welchen Auflagen und/oder Nebenbedingungen die baurechtlichen Genehmigungen für die Projekte erteilt werden. So ist das Unternehmen teilweise auf das Ermessen einzelner Behörden angewiesen, und auch Auseinandersetzungen mit Be- und Anwohnern können die Erteilung von Genehmigungen erheblich verzögern oder negativ beeinflussen. Jeder dieser Umstände kann dazu führen, dass geplante Baumaßnahmen nicht zu den angenommenen Kosten, nicht im geplanten Zeitrahmen oder gar nicht durchgeführt werden können. Diese Risikofaktoren werden bereits im Vorfeld einzelner Baumaßnahmen eingehend überprüft.
Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess
Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem bei der DKR wurde mit dem Ziel implementiert, durch die Einrichtung geeigneter Kontrollmechanismen innerhalb des internen und externen Rechnungslegungs- und Berichterstattungsprozesses eine hinreichende Sicherheit im Hinblick auf einen vollständigen und richtigen Jahresabschluss zu gewährleisten.
Mindestens im Quartalsrhythmus erhält die Gesellschaft von ihren beauftragten Dienstleistern nach ihren Vorgaben Objekt- und Portfolioinformationen, in denen sie über wichtige, vertragsrelevante und gegebenenfalls von der Planung abweichende Vorgänge informiert wird. Die Auswertungen werden analysiert und plausibilisiert und auf erkennbare Risiken untersucht. Erkannte Risiken werden bewertet und in die turnusmäßige bzw. ad-hoc Risikoberichterstattung an den Aufsichtsrat aufgenommen.
Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem der DKR zielt darauf ab, das Risiko wesentlicher Fehler oder nicht sachgerechter Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermindern. Dazu werden die zugrundeliegenden Daten regelmäßig analytisch anhand von Erwartungswerten gespiegelt. Der für wesentliche Teile des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft beauftragte Dienstleister wird insofern eng und fortlaufend über die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. Die Dienstleistungen umfassen die Erfüllung der Buchführungspflichten gemäß Handelsgesetzbuch sowie die Übernahme des Zahlungsverkehrs, die Erstellung von Ergebnisrechnungen, Kontenanalysen, monatlichen Umsatzsteuer-Voranmeldungen sowie betriebswirtschaftliche Auswertungen und die quartalsweise Erstellung des Zwischenabschlusses nach HGB und IFRS sowie von Objekt- und Portfolio-Informationen. Der Rechnungslegungsprozess wird sowohl bei den Dienstleistern als auch bei der Gesellschaft durch ein wirksames internes Kontrollsystem überwacht, das die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sichert. Hierbei sind insbesondere die klare Zuordnung von Verantwortung und Kontrolle unter Beachtung des Vier-Augen-Prinzips und des Prinzips der Funktionstrennung, angemessene Zugriffsregelungen in den abschlussrelevanten EDV-Systemen und Berücksichtigung der erkannten und bewerteten Risiken zu nennen. Für die Ermittlung von Marktwerten der Immobilien zieht die Gesellschaft externe Sachverständige hinzu. Die DKR hat sich von der fachlich-qualitativen und kapazitativen Eignung der mit dem Rechnungslegungsprozess und den Bewertungsgutachten befassten Dienstleister und Mitarbeiter überzeugt. Angesichts der noch geringen Unternehmensgröße hat die DKR bisher von der Einrichtung einer Internen Revision abgesehen.
Sonstige Einflüsse
Neben den genannten Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die nicht vorhersehbar und damit auch kaum beherrschbar sind. Dazu zählen beispielsweise politische Veränderungen, soziale Einflüsse und Risikofaktoren wie Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Solche Einflüsse könnten negative Effekte auf die konjunkturelle Lage haben und mittelbar die weitere wirtschaftliche Entwicklung der DKR beeinträchtigen.
Einschätzung des Gesamtrisikos
Die Gesamtrisikolage wird durch den Vorstand als gering eingeschätzt und hat sich nicht wesentlich gegenüber den Vorjahren verändert. Bei den genannten Einzelrisiken schätzen wir derzeit das Wettbewerbsrisiko sowie die Finanzierungsrisiken aus sich erhöhenden Leitzinsen als auch Risiken aus dem Assetmanagement als mittlere Risiken ein, wobei sich im Berichtsjahr keine wesentlichen neuen Ereignisse und damit verbundene Risikoerhöhungen ergeben haben.
Nach unserer Einschätzung bestehen derzeit keine konkreten bestandsgefährdenden Risiken.
Chancen der künftigen Entwicklung
Durch die im Berichtsjahr erfolgten Zukäufe weiterer renditestarker Einzelhandelsimmobilien, die sich erst ab dem neuen Geschäftsjahr ganzjährig im Ergebnis niederschlagen, wird die DKR ihren Cashflow aus der Vermietung deutlich steigern. Weiterhin werden die durch die Refinanzierungen des Fremdkapitals reduzierten Finanzierungskosten zur Steigerung der Profitabilität und der Funds from Operations (FFO) beitragen. Dies wird auch im kommenden Geschäftsjahr zu deutlich höheren Dividendenausschüttungen führen.
Weiterhin erwartet der Vorstand, dass die DKR zunehmend als verlässlicher und langfristig orientierter Immobilienpartner des Einzelhandels wahrgenommen wird und sich dadurch sowohl bessere Chancen zur Verlängerung von Mietverträgen als auch Akquisitionsmöglichkeiten für weitere Immobilien ergeben werden. Auch durch die deutliche gestiegene Marktkapitalisierung sowie die regelmäßige Präsenz der DKR auf Kapitalmarktkonferenzen und in Anlegermedien erwartet der Vorstand zum einen eine deutliche breitere Ankaufspipeline und zum anderen eine stärke Beachtung der DKR-Aktie, was zu einer höheren Handelsliquidität führen sollte. Dies sollte den DKR-Titel zum aussichtsreichen Kandidaten für eine Indexaufnahme in den EPRA-Index sowie den S-DAX machen.
2. Prognosebericht
Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf der DKR beruhen auf den Einschätzungen des Vorstands. Die getroffenen Annahmen werden auf der Grundlage der vorliegenden Informationen derzeit als realistisch betrachtet. Grundsätzlich bergen zukunftsbezogene Aussagen jedoch ein Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten.
Prognose für das Geschäftsjahr 2019/2020
Im Geschäftsjahr 2019/2020 wird der operative Schwerpunkt der DKR weiterhin auf einer effizienten Bestandsbewirtschaftung, der Revitalisierung von Objekten sowie der weiteren Akquisition von Einzelhandelsimmobilien gemäß den Investitionskriterien liegen. Die Investitionen sollen auf der Finanzierungsseite weiterhin durch marktgerechte Darlehensneuaufnahmen sowie Kapitalmaßnahmen in maßvollem Umfang unterlegt werden. Dabei wird ein LTV von rund 50% angestrebt.
Auf Basis der aktuellen Planung geht der Vorstand davon aus, im Geschäftsjahr 2019/2020 eine Steigerung der Mieterlöse auf EUR 55 Mio. bis EUR 58 Mio. sowie damit korrespondierend einen wesentlichen Anstieg des FFO zu erreichen.
4. Vergütungsbericht
Vergütungssystem für den Aufsichtsrat
Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten für jedes volle Geschäftsjahr ihrer Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat eine feste Barvergütung von TEUR 5 zuzüglich der Prämien für eine angemessene Organhaftpflichtversicherung (D&O-Versicherung). Der Stellvertreter des Vorsitzenden erhält das 1,5-Fache dieser Grundvergütung, der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält das 2-Fache.
Ausschüsse wurden nicht gegründet und Sitzungsgelder werden nicht gewährt. Eine variable Vergütung, die sich am Erfolg der Gesellschaft oder an anderen Kriterien orientiert, wird nicht gewährt.
Die Vergütung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr betrug TEUR 32,5 (2017/2018: TEUR 30,0) zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer und verteilt sich wie folgt:
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| Aufsichtsratsmitglied | 2018/2019 (TEUR) |
2017/2018 (TEUR) |
|---|---|---|
| Hans-Ulrich Sutter (Vorsitzender) | 10,0 | 10,0 |
| Achim Betz (Stellvertretender Vorsitzender) | 7,5 | 7,5 |
| Johannes C.G. (Hank) Boot | 5,0 | 5,0 |
| Nicholas Cournoyer | 5,0 | 5,0 |
| Kristian Schmidt-Garve (seit 08. Marz 2018) | 5,0 | 2,5 |
| Gesamt | 32,5 | 30,0 |
Vergütungssystem für den Vorstand
Grundsätzliches Vergütungssystem
Die Vorstände der DKR erhalten eine erfolgsunabhängige Grundvergütung in bar sowie eine erfolgsabhängige variable Vergütung in bar, die sich an kurzfristigen und langfristigen Zielen orientiert. Der Vorstandsvorsitzende Rolf Elgeti ist von diesem Vergütungssystem ausgenommen und erhält eine pauschale Jahresvergütung von TEUR 71,3. Die Vergütung erfolgt durch Kostenumlage von der Obotritia Capital KGaA, da zwischen der Gesellschaft und dem Vorstandsvorsitzenden kein Anstellungsvertrag besteht.
Die erfolgsunabhängige Grundvergütung besteht aus dem festen Jahresgehalt, das in zwölf monatlichen Raten ausgezahlt wird. Zum Teil nutzen die Vorstände Dienstwagen und Fahrkarten, die als geldwerter Vorteil versteuert werden. Außerdem werden Zuschüsse zur Rentenversicherung gezahlt. Weitere Leistungen als sonstige Bezüge werden nicht gewährt. Pensionsansprüche begründen die Vorstandsverträge nicht.
Für die variable Vergütung wurde für das Geschäftsjahr 2018/2019 ein Vergütungssystem eingeführt, welches sich an operativen Zielen orientiert und das grundlegend auf einem festen Berechnungsschema basiert, welches kurz- und langfristige Komponenten beinhaltet. Nur In Ausnahmefällen kann der Aufsichtsrat im Hinblick auf besondere Situationen und/oder besondere Leistungen des einzelnen Vorstandsmitglieds etwas Abweichendes beschließen. Der Aufsichtsrat kann bei außergewöhnlichen Entwicklungen auch die Gewichtung einzelner Kriterien verändern. Im Falle des regulären Ausscheidens eines Vorstands hat dieser Anspruch auf Auszahlung der dann noch nicht ausgezahlten variablen Vergütungsbestandteile.
Für den Fall einer sonstigen vorzeitigen Beendigung des Dienstverhältnisses enthalten die Vorstandsverträge die Regelung, dass Zahlungen den Wert von zwei Jahresvergütungen nicht überschreiten dürfen (Abfindungs-Cap). Im Falle eines Kontrollwechsels („Change of Control“), d.h. wenn ein oder mehrere gemeinsam handelnde Aktionäre mindestens 30% der Stimmrechte an der DKR erwerben, stehen den Mitgliedern des Vorstands das Recht zur Kündigung des Anstellungsvertrages mit einer zweimonatigen Frist (Sonderkündigungsrecht) zu. Wird von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht, so zahlt die Gesellschaft eine zum Ausscheidenszeitpunkt fällige Bruttoabfindung in Höhe der gemäß dem Dienstvertrag ausstehenden Vergütung, jedoch maximal 150% des Abfindungs-Cap.
Variable Vergütung für das Geschäftsjahr 2018/2019
Vor dem Hintergrund der Fortschreibung des Deutschen Corporate Governance Kodex im Jahre 2017, der im Hinblick auf die variable Vergütung eine mehrjährige, zukunftsbezogene Bemessungsgrundlage empfiehlt, hat sich der Aufsichtsrat im Oktober 2017 mit einer Aktualisierung der variablen Vergütung des Vorstands befasst und in seiner Sitzung am 8. März 2018 eine Neuregelung beschlossen, die seit dem Geschäftsjahr 2017/2018 gültig ist.
Demnach werden für die variable Vorstandsvergütung folgende gleichgewichtete Ziele zugrunde gelegt:
| • | Erhöhung des Aktienkurses um 20% im Geschäftsjahr (nach Eliminierung der im Geschäftsjahr gezahlten Dividende sowie Kapitalerhöhungen), |
| • | Erhöhung des EPRA NAV je Aktie um 20% im Geschäftsjahr (nach Eliminierung der im Geschäftsjahr gezahlten Dividende), |
| • | Erhöhung des FFO je Aktie um 20% im Geschäftsjahr. |
Bei voller Zielerreichung (100%) hat der Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2018/2019 eine variable Vergütung von TEUR 100 je Vorstandsmitglied festgelegt. Bei Übererfüllung dieser Zielerreichung steigt die variable Vergütung proportional zum Zielerreichungsgrad an, aber beträgt maximal TEUR 150 („Cap“).
Die sich ergebende variable Vergütung teilt sich anschließend zu gleichen Teilen auf in
| • | eine kurzfristige Vergütungskomponente STI („Short Term Incentive“), die mit Feststellung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat sofort auszahlbar wird, und |
| • | eine langfristige Vergütungskomponente LTI („Long Term Incentive“), die erst nach dem Ablauf zwei weiterer Geschäftsjahre zur Auszahlung gelangt, soweit in den Folgejahren eine Mindestzielerreichung von 30% erreicht wird. Anderenfalls entfällt der Auszahlungsanspruch. |
Die Werte werden im Vergleich zum Vorjahr bezogen auf den VWAP (September) bzw. zum Stichtag 30. September (NAV) bzw. dem Vorjahresvergleichszeitraum (FFO) errechnet und basieren auf dem IFRS-Abschluss.
Eine Auszahlung des LTI in Form von DKR-Aktien behält sich der Aufsichtsrat vor.
Bezüge des Vorstands im Geschäftsjahr 2018/2019
Die Bezüge des Vorstands, die im abgelaufenen Geschäftsjahr erdient wurden (gewährte Zuwendungen), belaufen sich auf TEUR 487,8 (2017/2018: TEUR 427,6). Die im abgelaufenen Geschäftsjahr dem Vorstand zugeflossenen Beträge, die zum Teil auch in Vorjahren erdiente Vergütungen und Vorschüsse enthalten, belaufen sich auf TEUR 518,9 (2017/2018: TEUR 344,6). Mit Zustimmung des Aufsichtsrats hat Herr Hellmuth bereits im September 2019 eine Vorauszahlung auf den STI des aktuellen Geschäftsjahres in Höhe von TEUR 73 erhalten.
Die individuelle Vorstandsvergütung stellte sich auf Basis der Zielerreichung im Geschäftsjahr 2018/2019 wie folgt dar:
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| in TEUR | Rolf Elgeti | |
|---|---|---|
| CEO | ||
| --- | --- | --- |
| 2017/2018 | 2018/2019 | |
| --- | --- | --- |
| (Ist) | (Ist) | |
| --- | --- | --- |
| Gewährte Vergütung | ||
| Festvergütung | 71,3 | 71,3 |
| Nebenleistungen | 0 | 0 |
| Summe | 71,3 | 71,3 |
| STI | 0 | 0 |
| LTI | 0 | 0 |
| Summe | 0 | 0 |
| Gesamtvergütung | 71,3 | 71,3 |
| Bezogene Vergütung | ||
| Festvergütung | 71,3 | 71,3 |
| Nebenleistungen | 0 | 0 |
| Summe | 71,3 | 71,3 |
| STI | 0 | 0 |
| LTI | 0 | 0 |
| Summe | 0 | 0 |
| Gesamtvergütung | 71,3 | 71,3 |
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| in TEUR | Alexander Kroth | |||
|---|---|---|---|---|
| CIO (seit 1.7.2017) | ||||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2017/2018 | 2018/2019 | 2018/2019 | 2018/2019 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| (Ist) | (Ist) | (Min.) | (Max.) | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Gewährte Vergütung | ||||
| Festvergütung | 120 | 120 | 120 | 120 |
| Nebenleistungen | 8,3 | 18,1 | n/a | n/a |
| Summe | 128,3 | 138,1 | 120 | 120 |
| STI | 54 | 75 | 75 | 75 |
| LTI | 0 | 0 | 0 | 75 |
| Summe | 54 | 75 | 75 | 150 |
| Gesamtvergütung | 182,3 | 213,1 | 195 | 270 |
| Bezogene Vergütung | ||||
| Festvergütung | 120 | 120 | ||
| Nebenleistungen | 8,3 | 18,1 | ||
| Summe | 128,3 | 138,1 | ||
| STI | 12,5 | 54 | ||
| LTI | 0 | 0 | ||
| Summe | 12,5 | 54 | ||
| Gesamtvergütung | 140,8 | 192,1 |
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| in TEUR | Christian Hellmuth | |||
|---|---|---|---|---|
| CFO (seit 1.7.2017) | ||||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2017/2018 | 2018/2019 | 2018/2019 | 2018/2019 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| (Ist) | (Ist) | (Min.) | (Max.) | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Gewährte Vergütung | ||||
| Festvergütung | 120 | 120 | 120 | 120 |
| Nebenleistungen | 0 | 8,4 | n/a | n/a |
| Summe | 120 | 128,4 | 120 | 120 |
| STI | 54 | 75 | 75 | 75 |
| LTI | 0 | 0 | 0 | 75 |
| Summe | 54 | 75 | 75 | 150 |
| Gesamtvergütung | 174 | 203,4 | 195 | 270 |
| Bezogene Vergütung | ||||
| Festvergütung | 120 | 120 | ||
| Nebenleistungen | 0 | 8,4 | ||
| Summe | 120 | 128,4 | ||
| STI | 12,5 | 127 | ||
| LTI | 0 | 0 | ||
| Summe | 12,5 | 127 | ||
| Gesamtvergütung | 132,5 | 255,4 |
Zusätzlich zu den oben genannten variablen Vergütungen wurden für mögliche Tantiemen mit langfristiger Anreizwirkung Rückstellungen in Höhe von TEUR 118,7 gebildet, die sich wie folgt auf die Vorstandsmitglieder verteilen:
Herr Rolf Elgeti TEUR 0,0
Herr Alexander Kroth TEUR 59,3
Herr Christian Hellmuth TEUR 59,3
5. Abhängigkeitsbericht und Gesamteinschätzung
Die DKR war im Geschäftsjahr 2018/2019 zeitweise ein von der Obotritia Capital KGaA abhängiges Unternehmen. Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften hat der Vorstand der DKR, für die Zeit in der die DKR ein von der Obotritia Capital KGaA abhängiges Unternehmen war, für das abgelaufene Geschäftsjahr einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) erstellt und darin abschließend erklärt:
„Hiermit erklären wir gemäß § 312 Abs. 3 AktG, dass unsere Gesellschaft bei den im vorstehenden Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse der Obotritia Capital KGaA oder mit ihr verbundenen Unternehmen wurden weder getroffen noch unterlassen.“
6. Übernahmerelevante Angaben nach §289a Abs. 1 HGB
Zusammensetzung des Grundkapitals, Stimmrechte und Sonderrechte
Das Grundkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in 31.959.944 auf Inhaber lautende nennwertlose Stückaktien. Zum Bilanzstichtag hält die Gesellschaft keine eigenen Aktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung. Die Aktien können nach den für auf den Inhaber lautende Aktien geltenden rechtlichen Vorschriften frei übertragen werden. Es wurden keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollbefugnisse verleihen. Soweit Arbeitnehmer an der Gesellschaft beteiligt sind, üben diese ihr Kontrollrecht unmittelbar aus.
Anteilsbesitz von 10% oder mehr der Stimmrechte
Kein Aktionär darf in Übereinstimmung mit § 11 Abs. 4 REITG 10% oder mehr der Aktien oder Stimmrechte direkt halten (Höchstbeteiligungsgrenze). Für den Fall der Überschreitung der Höchstbeteiligungsgrenze hat der betroffene Aktionär innerhalb von zwei Monaten nach Aufforderung durch den Vorstand die Reduzierung seiner direkten Beteiligung in geeigneter Form nachzuweisen. Ein fortgesetzter Verstoß gegen die Höchstbeteiligungsgrenze kann laut Satzung zu einer entschädigungslosen Übertragung der über die Höchstbeteiligungsgrenze hinausgehenden Aktien oder zu einer entschädigungslosen Zwangseinziehung dieser Aktien führen. Zum Bilanzstichtag hält kein Aktionär 10% oder mehr der Stimmrechte.
Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener und zur Ausgabe neuer Aktien
Genehmigtes Kapital
Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 21. März 2019, eingetragen im Handelsregister am 5. April 2019, ist der Vorstand ermächtigt worden, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 20. März 2024 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlage einmalig oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 14.979.972,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2019/I). Davon wurden mit Kapitalerhöhung vom 19. September 2019 bereits EUR 2.000.000,00 in Anspruch genommen. Den Aktionären ist im Rahmen des genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre nach Maßgabe der Satzung und der Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle auszuschließen. Das genehmigte Kapital 2018 wurde aufgehoben.
Bedingtes Kapital
Der Vorstand wurde durch die Hauptversammlung am 8. März 2018 ermächtigt, bis zum 7. März 2023 mit Zustimmung des Aufsichtsrates einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Options- oder Wandelschuldverschreibungen (zusammen „Schuldverschreibungen“) im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 150.000.000,00 mit oder ohne Laufzeitbeschränkung auszugeben und den Inhabern von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte oder -pflichten und den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte oder -pflichten für auf den Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je EUR 1,00 nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen zu gewähren oder aufzuerlegen. Die weiteren Details können der Bekanntmachung im Bundesanzeiger entnommen werden.
Das Grundkapital ist um bis zu EUR 14.979.972,00 durch Ausgabe von bis zu 14.979.972 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital I). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie von Options- oder Wandlungsrechten aus den vorgenannten Wandelschuldverschreibungen Gebrauch gemacht wird.
Das Bedingte Kapital II in Höhe von EUR 2.380.142,00 (Bedingtes Kapital II) dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der bestehenden Wandelschuldverschreibungen 2015/2025 im Gesamtnennbetrag von EUR 37.000.000,00.
Rückkauf eigener Aktien
Durch die Hauptversammlung am 20. April 2016 hat die Gesellschaft den Vorstand ermächtigt, bis zum 19. April 2021 eigene Aktien von insgesamt bis zu 10% des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals oder – falls dieser Betrag geringer ist – des zum Zeitpunkt der jeweiligen Ausübung der vorliegenden Ermächtigung bestehenden Grundkapitals zu jedem zulässigen Zweck im Rahmen der gesetzlichen Beschränkungen zu erwerben.
Der Erwerb der eigenen Aktien darf nach Wahl des Vorstandes über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Kaufangebots erfolgen. Der zu zahlende Gegenwert je Aktie (ohne Erwerbsnebenkosten) darf den Mittelwert der jeweils letzten Aktienkurse (Schlusskurse) der Aktie der Gesellschaft im XETRA-Handel der Frankfurter Wertpapierbörse an den letzten zehn Handelstagen vor dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts zum Erwerb bzw. dem Tag der Veröffentlichung des Angebots nicht um mehr als 10% über- oder unterschreiten.
Satzungsänderungen
Für Satzungsänderungen bedarf es der im Aktiengesetz vorgeschriebenen Mehrheit von 75% der in der Hauptversammlung vertretenen Stimmrechte.
Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern
Die Bestimmung der Anzahl sowie die Bestellung der ordentlichen Vorstandsmitglieder und der stellvertretenden Vorstandsmitglieder, der Abschluss der Anstellungsverträge und der Widerruf der Bestellung erfolgen durch den Aufsichtsrat.
7. Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f HGB
Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG hat mit Datum vom 2. Dezember 2019 eine Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB abgegeben und diese auf der Internetseite www.deutsche-konsum.de im Bereich Investor Relations unter der Rubrik Corporate Governance zugänglich gemacht.
Broderstorf, 6. Dezember 2019
Deutsche Konsum REIT-AG
gez.
Rolf Elgeti, CEO
Alexander Kroth, CIO
Christian Hellmuth, CFO
1 Quelle: Kieler Konjunkturberichte Nr. 54 (2019/Q1) vom 13. März 2019: Mittelfristprojektion für Deutschland im Frühjahr 2019, Seite 5.
2 Quelle: Kieler Konjunkturberichte Nr. 57 (2019/Q1) vom 10. September 2019: Weltkonjunktur im Herbst 2019, Seite 3.
3 Quelle: Pressemitteilung Destatis vom 27. August 2019.
4 Quelle: Deutsche Bundesbank: Monatsbericht August 2019, Seiten 58, 61.
5 Quelle: Kieler Konjunkturberichte Nr. 59 (2019/Q3) vom 10. September 2019: Deutsche Konjunktur im Herbst 2019, Seite 3.
6 Quelle: www.finanzen.net/leitzins/, zuletzt geprüft am 25. November 2019.
7 Hahn Gruppe in Kooperation mit bulwiengesa, CBRE, EHI Retail Institute: Retail Real Estate Report Germany 2019/2020. 14. Ausgabe, Seite 66.
8 Hahn Gruppe, ebd., Seite 66.
9 Quelle: JLL. Investmentmarktüberblick. Deutschland. 3. Quartal 2019, Oktober 2019, Seite 3. Seit 2019 wird von JLL nach Modifizierung der Investmentstatistik zu den Gewerbeimmobilien auch die Kategorie Living hinzugerechnet. Diese umfasst Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken.
10 Quelle: JLL. Investmentmarktüberblick, ebd., Seiten 5-6.
11 Quelle: JLL. Investmentmarktüberblick, ebd., Seite 6.
12 Hahn Gruppe, ebd., Seite 72.
13 Hahn Gruppe, ebd., Seiten 24-25 und 41.
14 Quelle: JLL. Einzelhandelsmarktüberblick, Deutschland, 3. Quartal 2019, Oktober 2019, Seite 2.
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| #### Aktiva | ||
|---|---|---|
| 30.9.2019 EUR |
30.9.2018 EUR |
|
| --- | --- | --- |
| A. Anlagevermögen | 494.373.858,71 | 350.267.691,14 |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | 1.050,00 | 1.951,00 |
| 1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutz- und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten | 1.050,00 | 1.951,00 |
| II. Sachanlagen | 494.372.808,71 | 350.265.740,14 |
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 494.350.315,61 | 331.743.434,14 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 5.861,60 | 3.835,60 |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 16.631,50 | 18.518.470,40 |
| B. Umlaufvermögen | 67.738.326,36 | 20.568.297,52 |
| I. Vorräte | 9.879.546,42 | 6.940.457,62 |
| 1. unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen | 9.879.546,42 | 6.940.457,62 |
| II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | 32.219.508,79 | 13.487.320,71 |
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 1.957.445,19 | 772.400,34 |
| 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 13.203.409,49 | 0,00 |
| 3. sonstige Vermögensgegenstände | 17.058.654,11 | 12.714.920,37 |
| III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks | 25.639.271,15 | 140.519,19 |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 1.652.167,32 | 1.445.819,97 |
| Bilanzsumme, Summe Aktiva | 563.764.352,39 | 372.281.808,63 |
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| #### Passiva | ||
|---|---|---|
| 30.9.2019 EUR |
30.9.2018 EUR |
|
| --- | --- | --- |
| A. Eigenkapital | 196.119.243,02 | 129.811.211,92 |
| I. gezeichnetes Kapital | 31.959.944,00 | 27.236.313,00 |
| II. Kapitalrücklage | 152.759.358,32 | 96.523.048,32 |
| III. Gewinnvortrag | 59.861,80 | 0,00 |
| IV. Jahresüberschuss | 11.340.078,90 | 6.051.850,60 |
| B. Rückstellungen | 2.009.574,13 | 2.046.712,82 |
| 1. sonstige Rückstellungen | 2.009.574,13 | 2.046.712,82 |
| C. Verbindlichkeiten | 365.635.535,24 | 240.423.883,89 |
| 1. Anleihen | 148.124.015,97 | 77.504.296,80 |
| davon konvertibel | 37.000.000,00 | 37.000.000,00 |
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 207.770.172,77 | 156.180.731,33 |
| 3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen | 7.858.040,46 | 5.009.540,41 |
| 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 970.136,84 | 1.236.272,75 |
| 5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 0,00 | 116.161,80 |
| 6. sonstige Verbindlichkeiten | 913.169,20 | 376.880,80 |
| davon aus Steuern | 43.554,61 | 9.940,45 |
| davon im Rahmen der sozialen Sicherheit | 0,00 | 5.065,16 |
| Bilanzsumme, Summe Passiva | 563.764.352,39 | 372.281.808,63 |
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| 1.10.2018 - 30.9.2019 EUR |
1.10.2017 - 30.9.2018 EUR |
|
|---|---|---|
| 1. Umsatzerlöse | 45.866.570,38 | 31.008.694,00 |
| 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen | 2.939.088,80 | 2.826.801,95 |
| 3. sonstige betriebliche Erträge | 538.017,41 | 50.157,51 |
| 4. Materialaufwand | 17.203.768,37 | 11.567.214,67 |
| a) Aufwendungen für bezogene Leistungen | 17.203.768,37 | 11.567.214,67 |
| 5. Personalaufwand | 887.670,26 | 578.859,64 |
| a) Löhne und Gehälter | 813.805,71 | 537.981,72 |
| b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung | 73.864,55 | 40.877,92 |
| 6. Abschreibungen | 11.614.437,03 | 7.905.156,20 |
| a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen | 11.614.437,03 | 7.905.156,20 |
| 7. sonstige betriebliche Aufwendungen | 4.060.904,03 | 3.160.901,82 |
| 8. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 1.368.862,46 | 575.006,15 |
| davon aus verbundenen Unternehmen | 482.131,70 | 0,00 |
| 9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | 5.605.226,90 | 5.187.784,02 |
| davon an verbundene Unternehmen | 117.264,65 | 0,00 |
| 10. Steuern vom Einkommen und Ertrag | 62,16 | 8.475,66 |
| 11. Ergebnis nach Steuern | 11.340.470,30 | 6.052.267,60 |
| 12. sonstige Steuern | 391,40 | 417,00 |
| 13. Jahresüberschuss | 11.340.078,90 | 6.051.850,60 |
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| Angaben in TEUR | 2018/2019 | 2017/2018 | |
|---|---|---|---|
| Jahresergebnis | 11.340,1 | 6.051,9 | |
| +/- | Zinsaufwendungen/Zinserträge | 4.236,4 | 4.612,8 |
| +/- | Abschreibungen/ Zuschreibungen immaterielles Vermögen, Sachanlagen und Finanzanlagen | 11.614,4 | 7.905,2 |
| + | Wertminderungen auf Vorräte und Forderungen | 123,3 | 256,7 |
| -/+ | Gewinn/Verlust aus assoziierten Unternehmen und anderen finanziellen Vermögenswerten | 0,0 | 0,0 |
| + | Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern) | 1.087,5 | 652,4 |
| -/+ | Gewinn/ Verlust aus Abgängen von Finanzanlagen | 0,0 | 0,0 |
| -/+ | Gewinn/ Verlust aus Abgängen von Sachanlagevermögen | -372,7 | 0,0 |
| +/- | Zunahme/ Abnahme der Rückstellungen | -37,1 | 387,7 |
| +/- | Ertragsteueraufwand/-ertrag tatsächliche Ertragssteuern | 0,1 | 8,5 |
| +/- | Ertragsteueraufwand/-ertrag latente Ertragssteuern | 0,0 | 0,0 |
| + | Erhaltene Ertragssteuern | 0,0 | 104,8 |
| - | Gezahlte Ertragssteuern | 0,0 | 0,0 |
| - | Sonstige Beteiligungserträge | 0,0 | 0,0 |
| -/+ | Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | -4.262,8 | -6.803,9 |
| +/- | Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 3.118,7 | 1.045,7 |
| +/- | Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/ Erträge | 0,0 | 0,0 |
| Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit | 26.847,7 | 14.221,7 | |
| + | Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen | 975,0 | 30,0 |
| + | Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Vermögenswerten | 0,0 | 0,0 |
| - | Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen | -156.322,9 | -140.451,4 |
| - | Auszahlungen für Investitionen in immaterielles Vermögen | 0,0 | 0,0 |
| + | Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen | 0,0 | 0,0 |
| - | Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen | 0,0 | 0,0 |
| + | Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition | 14.740,1 | 0,0 |
| - | Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition | -32.328,0 | -7.382,9 |
| + | Erhaltene Zinsen | 1.001,3 | 865,1 |
| + | Erhaltene Dividenden | 0,0 | 0,0 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -171.934,4 | -146.939,2 | |
| + | Einzahlungen aus der Ausgabe von Anteilen | 60.959,9 | 24.760,3 |
| - | Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern) | -1.087,5 | -652,4 |
| + | Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen | 70.000,0 | 40.000,0 |
| - | Kosten im Zusammenhang mit der Ausgabe von Unternehmensanleihen | -88,9 | -83,9 |
| + | Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten | 62.349,5 | 115.968,0 |
| Kosten in Zusammenhang mit der Aufnahme von Krediten | -66,6 | -600,9 | |
| - | Auszahlungen für die Tilgung von Krediten | -10.760,0 | -43.315,8 |
| - | Gezahlte Zinsen | -4.728,9 | -4.377,8 |
| - | Gezahlte Dividenden | -5.992,0 | 0,0 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 170.585,5 | 131.697,4 | |
| Zahlungswirksame Veränderungen der liquiden Mittel | 25.498,8 | -1.020,0 | |
| Liquide Mittel am Anfang der Periode | 140,5 | 1.160,5 | |
| Liquide Mittel am Ende der Periode | 25.639,3 | 140,5 |
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| Angaben in Euro | Gezeichnetes Kapital |
Kapitalrücklage | Gewinn- rücklagen |
Bilanzgewinn/ Bilanzverlust |
Summe Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.10.2017 | 24.760.285,00 | 74.238.796,32 | 0,00 | 0,00 | 98.999.081,32 |
| Periodenergebnis | 6.051.850,60 | 6.051.850,60 | |||
| Barkapitalerhöhungen/ - minderungen | 2.476.028,00 | 22.284.252,00 | 24.760.280,00 | ||
| Sachkapitaleinlage / Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln | 0,00 | ||||
| Einstellung / Entnahmen aus Rücklagen | 0,00 | ||||
| Ausgabe von Wandelanleihen | 0,00 | ||||
| Kapitalerhöhung aus Wandlung | 0,00 | ||||
| Rückkauf Wandelanleihe | 0,00 | ||||
| Kosten der Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern) | 0,00 | ||||
| Dividenden/ Ausschüttung | |||||
| Stand 30.09.2018 | 27.236.313,00 | 96.523.048,32 | 0,00 | 6.051.850,60 | 129.811.211,92 |
| Stand 01.10.2018 | 27.236.313,00 | 96.523.048,32 | 0,00 | 6.051.850,60 | 129.811.211,92 |
| Periodenergebnis | 11.340.078,90 | 11.340.078,90 | |||
| Barkapitalerhöhungen/ - minderungen | 4.723.631,00 | 56.236.310,00 | 60.959.941,00 | ||
| Sachkapitaleinlage / Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln | 0,00 | ||||
| Einstellung / Entnahmen aus Rücklagen | 0,00 | ||||
| Ausgabe von Wandelanleihen | 0,00 | ||||
| Kapitalerhöhung aus Wandlung | 0,00 | ||||
| Rückkauf Wandelanleihe | 0,00 | ||||
| Kosten der Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern) | 0,00 | ||||
| Dividenden/ Ausschüttung | -5.991.988,80 | -5.991.988,80 | |||
| Stand 30.09.2019 | 31.959.944,00 | 152.759.358,32 | 0,00 | 11.399.940,70 | 196.119.243,02 |
1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss
Die Gesellschaft mit Sitz in Broderstorf (Geschäftsanschrift: August-Bebel-Str. 68, 14482 Potsdam), ist im Handelsregister des Amtsgerichts Rostock unter der Nr. HRB 13072 eingetragen. Nach Eintragung als Aktiengesellschaft am 23.12.2014 ist die Deutsche Konsum REIT-AG („die Gesellschaft“) seit dem 15.12.2015 börsennotiert. Den REIT-Status erhielt sie am 13.01.2016. Als REIT-Aktiengesellschaft ist die Gesellschaft von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit. Der Jahresabschluss wurde in Übereinstimmung mit den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Aktiengesetzes, des REIT-Gesetzes und der Satzung aufgestellt. In Euro (EUR) ausgewiesene Anhangangaben erfolgen teilweise in Tausend Euro (TEUR).
Die Gesellschaft ist eine kapitalmarktorientierte Kapitalgesellschaft i.S.d. § 264d HGB. Sie gilt demnach als große Kapitalgesellschaft nach § 267 Abs. 3 Satz 2 HGB.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.
Die Gesellschaft ist zum 30.09.2019 ein Tochterunternehmen der Obotritia KGaA. Somit werden die Forderungen gegen bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der Obotritia KGaA zum Bilanzstichtag gegenüber verbundene Unternehmen ausgewiesen. Das Geschäftsjahr läuft vom 01. Oktober bis zum 30. September, sodass als Vergleichszahlen die Bilanz zum 30. September 2018 sowie die Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01. Oktober 2017 bis 30. September 2018 dienen.
2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen grundsätzlich den im Vorjahr angewandten Methoden mit Ausnahme der im Folgenden erläuterten Änderungen.
Immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibung vermindert.
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen unter Beachtung der voraussichtlichen Nutzungsdauer.
Für Gebäude wird eine Nutzungsdauer von 33 Jahren zu Grunde gelegt. Ausnahme hiervon ist das Objekt Tangerhütte, bei dem 15 Jahre angesetzt werden. Die Restnutzungsdauern wurden zur Vereinheitlichung von Bewertungsmethoden im Konzern angepasst. Bei Fortführung der ursprünglichen Abschreibungssätze wäre die Abschreibung um TEUR 939,3 höher ausgefallen. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung vorgenommen.
Bei den unfertigen Leistungen wurden die noch nicht abgerechneten Betriebskosten in Höhe von TEUR 9.879,6 (Vj: TEUR 6.940,5) ausgewiesen. Bei der Bewertung wurden Umlageausfallwagnisse berücksichtigt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert oder mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren Wert angesetzt. Ausfallrisiken wurde durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Im Geschäftsjahr 2018/2019 wurde das Vorgehen bei der Wertberichtigung der Mietforderungen dahingehend geändert, dass nun der Beurteilung anhand der Altersstruktur eine separate Betrachtung für wesentliche Forderungen vorgelagert ist. Dabei werden wesentliche Mietforderungen separat beurteilt, einzelwertberichtigt und im Anschluss nicht mehr in die Fälligkeitsanalyse einbezogen. Dabei wurden die im Vorjahr herangezogene Wertberichtigungstabelle entsprechend dem neuen Vorgehen zur Bemessung der Wertminderung bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen angepasst. Durch die separate Betrachtung der wesentlichen Forderungen verschiebt sich die Verteilung der Forderungen auf die einzelnen Fristigkeiten. So kann eine genauere Bemessung der Wertminderung erreicht werden. Bei Fortführung der Fälligkeitsbänder der Vorperiode wäre die Wertminderung um TEUR 621,1 höher ausgefallen.
In der Berichtsperiode wurde vom Wahlrecht, sämtliche Transaktionen mit nahestehenden Personen und Unternehmen offenzulegen, Gebrauch gemacht und die Angaben somit im Vergleich zur Vorperiode erweitert, da dort nur marktunübliche Transaktionen dargestellt wurden. Die Änderung dient dem einheitlichen Ausweis mit den Anhangangaben nach den International Financial Reporting Standards.
Bearbeitungsentgelte für Darlehensaufnahmen von TEUR 62,0 (Vj: TEUR 589,7) wurden im Geschäftsjahr als Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert und werden linear über die jeweilige Laufzeit abgeschrieben soweit sie Zinscharakter haben.
Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages nach § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB angesetzt. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, soweit hinreichend objektive Hinweise für ihren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden entsprechend § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.
Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag passiviert.
Aufgrund des im Januar 2016 erlangten REIT-Status, der eine Steuerfreiheit für die Gesellschaft rückwirkend ab den 1. Januar 2016 bedeutet, werden zukünftig keine temporären Unterschiede zur tatsächlichen Steuer entstehen. Steuerlich ist bei der Gesellschaft das Wirtschaftsjahr gleich dem Kalenderjahr. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen TEUR 0,1 (Vj. TEUR 8,5).
3. Angaben zur Bilanz
Die Forderungen sind innerhalb eines Jahres fällig.
Der Rechnungsabgrenzungsposten umfasst mit TEUR 557,4 (Vj.: TEUR 696,7) die Aktivierung des Disagios aus dem tatsächlichen Erwerbspreis der Wandelanleihe und dem rechnerisch ermittelten Betrag einer entsprechenden Schuldverschreibung ohne Options- oder Rücktauschrecht. Das Disagio wird linear über die Laufzeit der Wandelanleihe abgeschrieben. Außerdem beinhaltet der Rechnungsabgrenzungsposten Bearbeitungsentgelte für Darlehensaufnahmen in Höhe TEUR 62,0 (Vj.: TEUR 559,0), sowie die Aktivierung der Kosten im Zusammenhang mit der Begebung der Unternehmensanleihe in Höhe von TEUR 82,7 (Vj.: TEUR 47,2). Die Bearbeitungsentgelte und die aktivierten Kosten der Unternehmensanleihe werden linear über die jeweiligen Laufzeiten abgeschrieben.
Des Weiteren beinhaltet der Rechnungsabgrenzungsposten bereits gezahlte Versicherungsbeiträge für das IV. Quartal 2019 in Höhe von TEUR 289,7 (Vj.: TEUR 142,9).
Das voll eingezahlte Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. September 2019 TEUR 31.959,9 (Vj. TEUR 27.236,3) und ist eingeteilt in 31.959.944,0 Anteile je 1,00 EUR.
Aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 08. März 2018 (Genehmigtes Kapital 2018) wurde das Grundkapital am 23. November 2018 um EUR 2.723.631 durch Ausgabe neuer, auf Inhaber lautender Stückaktien, jeweils mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 von EUR 27.236.313 auf EUR 29.959.944 erhöht. Die Platzierung der Aktien erfolgte zu einem Preis von EUR 11,0, woraus ein Bruttoerlös von rund EUR 30 Mio. erzielt wurde.
Das genehmigte Kapital 2018 wurde am 05. April 2019 aufgehoben, wobei TEUR 10.894,5 noch ausstanden.
In der Hauptversammlung vom 21. März 2019 wurde beschlossen, dass der Vorstand das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 20. März 2024 mit Zustimmung des Aufsichtsrats durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender, nennwertloser Stückaktien gegen Bar.- oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals um insgesamt bis zu EUR 14.979.972,0 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2019/1). Mit Eintragung in das Handelsregister am 19. September 2019 wurde das Grundkapital am 17. September 2019 von EUR 29.959.944 um EUR 2.000.000 auf EUR 31.959.944 erhöht. Dazu wurden 2.000.000 neue, auf Inhaber lautende Stückaktien mit einem jeweiligen Anteil am Grundkapital in Höhe von EUR 1,0 ausgegeben. Die Platzierung erfolgte zu einem Ausgabepreis in Höhe von EUR 15,50 je Aktie, woraus ein Bruttoemissionserlös von rund EUR 31,0 Mio. resultierte.
Durch Hauptversammlungsbeschlüsse stehen dem Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats folgende Befugnisse zur Ausgabe neuer Aktien zur Verfügung:
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| Beschluss der Hauptversammlung |
anwendbar bis | Betrag in TEUR | |
|---|---|---|---|
| Genehmigtes Kapital 2019/1 | 21.03.2019 | 21.03.2024 | 12.978,0 |
| Bedingtes Kapital 2018 I | 08.03.2018 | - | 11.238,0 |
| Bedingtes Kapital 2017 II | 09.03.2017 | - | 2.380,1 |
Die Kapitalrücklage veränderte sich um TEUR 56.236,3 von TEUR 96.523,1 auf TEUR 152.759,4. Die Veränderung resultiert aus Einstellungen aus den Kapitalerhöhungen.
Die Rückstellungen umfassen insbesondere Rückstellungen für Jahresabschluss- und Prüfungskosten von TEUR 220,0 (Vj.: TEUR 150,0), Rückstellungen für ausstehende Rechnungen von TEUR 1.249,2 (Vj.: TEUR 1.019,8) sowie sonstige Rückstellungen von TEUR 536,9 (Vj. TEUR 873,4).
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| Verbindlichkeiten | Restlaufzeit | |||
|---|---|---|---|---|
| Insgesamt | unter 1 Jahr | |||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| TEUR | TEUR | |||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Anleihen | 148.124,0 | (77.504,3) | 0,0 | (504,3) |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 207.770,2 | (156.180,7) | 11.659,6 | (8.743,2) |
| Erhaltene Anzahlungen | 7.858,0 | (5.009,5) | 7.858,0 | (5.009,5) |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 970,1 | (1.236,3) | 970,1 | (1.236,3) |
| Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 0,0 | (0,0) | 0,0 | (0,0) |
| Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 0,0 | (116,2) | 0,0 | (116,2) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 913,2 | (376,9) | 913,2 | (376,9) |
| 365.635,5 | (240.423,9) | 21.400,9 | (15.986,4) |
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| Verbindlichkeiten | Restlaufzeit | |||
|---|---|---|---|---|
| 1 bis 5 Jahre | über 5 Jahre | |||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| TEUR | TEUR | |||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Anleihen | 148.124,0 | (37.000,0) | 0,0 | (40.000,0) |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 157.719,8 | (121.075,3) | 38.390,8 | (26.362,7) |
| Erhaltene Anzahlungen | 0,0 | (0,0) | 0,0 | (0,0) |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 0,0 | (0,0) | 0,0 | (0,0) |
| Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 0,0 | (0,0) | 0,0 | (0,0) |
| Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 0,0 | (0,0) | 0,0 | (0,0) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 0,0 | (0,0) | 0,0 | (0,0) |
| 305.843,8 | (158.075,3) | 38.390,8 | (66.362,7) |
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| Verbindlichkeiten | ||
|---|---|---|
| Gesichert | ||
| --- | --- | --- |
| TEUR | ||
| --- | --- | --- |
| Anleihen | 110.000,0 | (40.000,0) |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 207.770,2 | (156.180,7) |
| Erhaltene Anzahlungen | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 0,0 | (0,0) |
| Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 0,0 | (0,0) |
| Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 0,0 | (0,0) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 0,0 | (0,0) |
| 317.770,2 | (196.180,7) |
Am 5. April 2019 hat die Gesellschaft eine unbesicherte Unternehmensanleihe von 500 Stück mit einem Nennbetrag von jeweils EUR 100.000,00 ausgegeben. Der Nominalbetrag der auf den Inhaber lautenden Schuldverschreibungen beträgt TEUR 50.000,0. Die Schuldverschreibung wird mit 2,35 % p. a. verzinst und hat eine Laufzeit bis zum 4. April 2024. Diese Anleihe wurde am 8. August 2019 in gleicher Stückelung und zu gleichen Konditionen um weitere TEUR 20.000 aufgestockt. Die Zinszahlung erfolgt jährlich zum 31. Mai.
Die Wandelanleihen sind in vollem Umfang als langfristige Verbindlichkeiten ausgewiesen. Mit den Anleihegläubigern der beiden Wandelanleihen 2015/2020 wurde im Berichtsjahr eine Verlängerung der Laufzeit um fünf Jahre bis zum 30. Januar 2025 vereinbart. Damit verbunden war die Modifizierung der Anleihebedingungen dahingehend, dass der Coupon der EUR 30 Mio. Anleihe von 5,0% p.a. auf 1,35% p.a. reduziert wurde. Der Coupon der EUR 7 Mio. Anleihe verblieb bei 1,0% p.a. Weiterhin wurden die jeweiligen Wandlungspreise um 7 % bzw. 5% angehoben. Die modifizierten Anleihebedingungen tratenmit Wirkung zum 1. November 2018 in Kraft.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch die Bestellung von Grundschulden, durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft sowie durch die Abtretung von Mietforderungen besichert. Den im Vermögen ausgewiesenen Kautionsgeldern der Mieter in Höhe von TEUR 399,9 (Vorjahr: TEUR 330,9) stehen entsprechende sonstige Verbindlichkeiten gegenüber.
4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
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| 01.10.2018-30.09.2019 | 01.10.2017-30.09.2018 | |
|---|---|---|
| Euro | Euro | |
| --- | --- | --- |
| Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag | 11.340.078,90 | 6.051.850,60 |
| Gewinnvortrag aus dem Vorjahr | 59.861,80 | 0,00 |
| Entnahmen aus der Kapitalrücklage | 0,00 | 0,00 |
| Entnahmen aus Gewinnrücklagen | 0,00 | 0,00 |
| Einstellungen in Gewinnrücklagen | 0,00 | 0,00 |
| Bilanzverlust /Bilanzgewinn | 11.399.940,70 | 6.051.850,60 |
Im Geschäftsjahr 2018 / 2019 gab es weder wesentliche periodenfremde, noch außerordentliche Aufwendungen und Erträge außerhalb der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.
Gewinnverwendungsvorschlag
Gemäß REITG hat die Gesellschaft mindestens 90% ihres Jahresüberschusses abzüglich etwaiger Verlustvorträge an ihre Aktionäre auszuschütten.
Dementsprechend plant der Vorstand auf der nächsten ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2018/2019 einen Dividendenvorschlag von EUR 0,35 pro Aktie (entspricht TEUR 11.185,9) sowie den Vortrag des restlichen Bilanzgewinns auf neue Rechnung. Dieser Vorschlag bedarf der Zustimmung von Aufsichtsrat und Hauptversammlung.
5. Sonstige Erläuterungs- und Angabepflichten
Sonstige Haftungsverhältnisse bestehen zum Bilanzstichtag nicht.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal einschließlich der Tätigkeit des Vorstandsvorsitzenden wurde von der Obotritia Capital KGaA im Geschäftsjahr eine Umlage von TEUR 440,9 (Vj.: TEUR 414,2) im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags in Rechnung gestellt. Die Vertragslaufzeit beträgt 1 Jahr und verlängert sich stillschweigend jeweils um ein weiteres Jahr, wenn nicht von einer Partei mit einer Frist von 3 Monaten zum jeweiligen Vertragsende gekündigt wird.
Die Gesellschaft hat einen Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH über die Verwaltung der ab 2015 zugegangenen Objekte abgeschlossen. Im Berichtsjahr sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.175,4 (Vj: TEUR 913,0) angefallen. Für zusätzliche Tätigkeiten fallen gegebenenfalls zusätzliche Honorarleistungen an. Die Vertragslaufzeit beginnt mit dem jeweiligen Nutzen-Lasten-Wechsel eines jeden Objekts und beträgt 3 Jahre. Nach Ablauf der Festlaufzeit verlängert sich der Vertrag stillschweigend jeweils um ein weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird.
Des Weiteren besteht ein Verwaltervertrag mit der Arnold Hertz & Co. Rostock GmbH über die Immobilie in Schwedt. Im Berichtsjahr sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 69,9 (Vj: TEUR 62,8) angefallen. Die Vertragslaufzeit endet am 31.12.2019. Nach Ablauf der Festlaufzeit verlängert sich der Vertrag stillschweigend jeweils um ein weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird.
Es besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des Bruttovermögenswertes der Immobilien der Gesellschaft, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtsjahr betrugen die Aufwendungen TEUR 2.121,9 (Vj.: TEUR 1.283,5). Die Vertragslaufzeit beträgt fünf Jahre, jeweils beginnend mit Nutzen- und Lastenwechsel.
Am Bilanzstichtag 30. September 2019 hat die Gesellschaft Kaufpreisverpflichtungen aus einem notariell beurkundeten Kaufvertrag für ein Objekt in Möser (Sachsen-Anhalt) in Höhe von insgesamt EUR 0,5 Mio.
Die diesjährigen Erbbauzinsen betragen TEUR 551,3 (Vj.: TEUR 298,6) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 36,7 Jahren.
Die Gesellschaft beschäftigt neben den Vorstandsmitgliedern durchschnittlich 3,5 Vollzeitkräfte als Hausmeister (Vj: 2,0), 0,75 Vollzeit-Immobilien-Assistenten (Vj. 0,0), 0,75 Vollzeitkräfte als Reinigungskraft (Vj: 0,0), eine Teilzeitkraft als IR-Managerin (Vj: 1,0), 4,0 Teilzeitkräfte als Hausmeister (Vj: 5,0), 0,75 Teilzeitkräfte als Reinigungskraft (Vj: 0,0), 0,5 Teilzeitkräfte als Objektverwalter (Vj: 0,0) und 1,25 Praktikanten (Vj: 3,0).
Gesamthonorar des Abschlussprüfers
Das für das Geschäftsjahr berechnete Honorar für den Abschlussprüfer DOMUS AG von TEUR 134,2 (Vj.: TEUR 89,6) beinhaltet Honorare jeweils zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer ausschließlich für Abschlussprüfungsleistungen in Höhe von TEUR 128,0 (Vj.: TEUR 82,8), andere Bestätigungsleistungen von TEUR 0,0 (Vj.: TEUR 1,9) sowie sonstige Leistungen in Höhe von TEUR 6,2 (Vj.: TEUR 4,9). Aus Nachberechnungen sind TEUR 28,0 (Vj.: TEUR 2,8) periodenfremde Honorare enthalten.
Organe der Gesellschaft:
Aufsichtsrat
Die Mitglieder des Aufsichtsrats und ihre Aufsichtsratsmandate und Mitgliedschaften in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien im Geschäftsjahr 2018 / 2019:
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| Name | Beruf | Mitgliedschaften in anderen Kontrollgremien |
|---|---|---|
| Hans-Ulrich Sutter Aufsichtsratsvorsitzender Düsseldorf |
Diplom-Kaufmann, Aufsichtsrat | Deutsche Industrie REIT-AG, Rostock (Aufsichtsratsvorsitzender seit 22. März 2019)TAG Colonia-Immobilien AG, Hamburg (Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender) |
| Achim Betz Stellv. Aufsichtsratsvorsitzender Nürtingen |
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Diplom-Kaufmann, ba audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin (Managing Partner) Best Audit Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hannover (Managing Partner) |
Hevella Capital GmbH & Co. KGaA, Potsdam (Aufsichtsratsvorsitzender)Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Frankfurt am Main (Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender)NEXR Technologies SE (vormals Staramba SE), Berlin (Stellvertretender Verwaltungsratsvorsitzender seit 13. Februar 2019)Deutsche Industrie REIT-AG, Rostock (Aufsichtsratsmitglied) Bankhaus Obotritia GmbH, München (Mitglied des Prüfungsausschusses seit 26. Februar 2019) |
| Johannes C.G. (Hank) Boot London |
Fondsmanager, Lotus AG, München | Gerlin NV, Maasbergen, Niederlande (Aufsichtsratsmitglied seit 14. Februar 2019)Berentzen AG, Haselünne (Aufsichtsratsmitglied bis 22. Mai 2019) |
| Nicholas Cournoyer Monaco |
Fondsmanager, Montpelier Capital Advisors, Monaco | Keine |
| Kristian Schmidt-Garve München |
Rechtsanwalt, LL.M., MIG Verwaltungs AG (Vorstand), München | Cynora GmbH, München (Vorsitzender des Beirats)Biocrates Life Sciences AG, Innsbruck, Österreich (Aufsichtsratsmitglied seit 1. August 2019) |
Die Vergütung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr betrug TEUR 32,5 (Vj.: TEUR 30,0) ohne Umsatzsteuer. Mitgliedern des Aufsichtsrats wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt; ebenso wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten von Aufsichtsratsmitgliedern eingegangen.
Vorstand
Der Vorstand und seine Aufsichtsratsmandate und Mitgliedschaften in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien im Geschäftsjahr 2018/2019 stellen sich wie folgt dar:
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| Name | Beruf | Mitgliedschaften in anderen Kontrollgremien |
|---|---|---|
| Rolf Elgeti Vorstandsvorsitzender (CEO) Potsdam |
Diplom-Kaufmann | TAG Immobilien AG, Hamburg (Aufsichtsratsvorsitzender)Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Frankfurt am Main (Aufsichtsratsvorsitzender)creditshelf Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main (Aufsichtsratsvorsitzender) NEXR Technologies SE (vormals Staramba SE), Berlin (Vorsitzender des Verwaltungsrats seit 13. Februar 2019)HLEE (Highlight Event and Entertainment AG) Pratteln, Schweiz (Mitglied des Verwaltungsrats)Laurus Property Partners, München (Mitglied des Beirats)Bankhaus Obotritia GmbH, München (Mitglied des Prüfungsausschusses seit 26. Februar 2019) |
| Alexander Kroth Vorstandsmitglied (CIO) Kleinmachnow |
Diplom-Kaufmann | Keine |
| Christian Hellmuth Vorstandsmitglied (CFO) Stahnsdorf |
Diplom-Kaufmann (FH) | Keine |
Für Einzelheiten zur Vorstandsvergütung wird auf den Vergütungsbericht im Lagebericht der Deutschen Konsum REIT-AG verwiesen. Im Berichtsjahr wurden zudem Vorschüsse in Höhe von TEUR 73,0 (Vj. TEUR 0,0) an Vorstandsmitglieder gezahlt.
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Die Gesellschaft unterhält geschäftliche Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen. Im Wesentlichen umfassen diese Beziehungen Finanzdienstleistungen durch kurzfristige Liquiditätsbereitstellungen auf Basis von abgeschlossenen Rahmenverträgen sowie Dienstleistungen. Der Umfang der Transaktionen mit den nahestehenden Unternehmen ist im Folgenden dargestellt.
In der Bilanz sind bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen:
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| TEUR | 30.09.2019 | 30.09.2018 |
|---|---|---|
| Forderungen gegen verbundene Unternehmen | ||
| gegen Mutterunternehmen | 13.203,4 | 0,0 |
| Sonstige Vermögensgegenstände | ||
| sonstige nahestehende Unternehmen | 0,0 | 0,0 |
| Verbindlichkeiten ggü. verbundene Unternehmen | ||
| gegen Mutterunternehmen | 0,0 | 0,0 |
| Verbindlichkeiten ggü. Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | ||
| Gegen Obotritia Capital KGaA | 0,0 | 116,21 |
Die Deutsche Konsum ist ein verbundenes Unternehmen der Obotritia Capital KGaA, Potsdam. Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal einschließlich der Tätigkeit des Vorstandsvorsitzenden wurde von der Obotritia Capital KGaA im Berichtszeitraum eine Umlage von TEUR 440,9 (Vj. TEUR 414,2) im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags in Rechnung gestellt.
Der Jahresabschluss 2018 / 2019 wird in den Konzernabschluss der Obotritia Capital KGaA mit Sitz in Potsdam für den größten und kleinsten Kreis von Unternehmen einbezogen, der im Bundesanzeiger offengelegt wird.
Zum 30. September 2018 stellte die Obotritia Capital KGaA ein Unternehmen dar, mit dem ein Beteiligungsverhältnis bestand. Die Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 116,2 gegenüber der Obotritia Capital KGaA wurde daher im Vorjahresabschluss unter der Position „Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht“ ausgewiesen.
Mit Vertrag vom 13.04.2013 und Nachtrag vom 29.01.2015, 30.06.2016 sowie 01.12.2016 wurde der Gesellschaft von der Obotritia Capital KGaA (früher EAA Grundbesitz GmbH) ein Kontokorrentdarlehensrahmen zur Verbesserung der Liquiditätsausstattung als Liquiditätslinie von 25 Mio. Euro gewährt. Das Darlehen wird auf Anforderung der Gesellschaft ausgezahlt und ist jederzeit, aber spätestens zum Ende der Vertragslaufzeit am 31.12.2023, zurückzuzahlen. Es entstehen ausschließlich auf den ausstehenden Betrag Zinsen, Bereitstellungszinsen werden nicht zusätzlich berechnet. Der Zinssatz beträgt 8,0 % und wird jährlich berechnet. Die Zinszahlungen werden gestundet und sind spätestens mit Beendigung des Darlehens fällig. Sicherheiten wurden nicht vereinbart. Zum Stichtag 30.09.2019 bestand eine Forderung in Höhe von TEUR 13.203,4 (Vj: Verbindlichkeit i.H.v. TEUR 116,2). Für Überzahlungen werden die gleichen Vertragsbedingungen angewandt, die für die Inanspruchnahme gelten. Für das Geschäftsjahr 2018/ 2019 wurden Zinserträge von TEUR 482,1 (Vj. TEUR 520,4) und Zinsaufwendungen von TEUR 117,3 (Vj. TEUR 368,0) erzielt.
Die Gesellschaft hat einen Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH über die Verwaltung der ab 2015 zugegangenen Objekte abgeschlossen. Im Berichtsjahr sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.175,4 (Vj: TEUR 913,0) angefallen. Für zusätzliche Tätigkeiten fallen gegebenenfalls zusätzliche Honorarleistungen an. Die Vertragslaufzeit beginnt mit dem jeweiligen Nutzen-Lasten-Wechsel eines jeden Objekts und beträgt 3 Jahre. Nach Ablauf der Festlaufzeit verlängert sich der Vertrag stillschweigend jeweils um ein weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird.
Weiterhin besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH, Berlin. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des Bruttovermögenswertes der Immobilien der Gesellschaft, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtsjahr betrugen die Aufwendungen TEUR 2.121,9 (Vj.: TEUR 1.283,5). Die Vertragslaufzeit beträgt fünf Jahre, beginnend ab dem 7. Januar 2015.
Weiterhin hat die Gesellschaft kurzfristig überschüssige Liquidität in Höhe von TEUR 19.210,0 (Vj: TEUR 7.460,0) in den Erwerb von Darlehen von der Creditshelf Service GmbH, Frankfurt, angelegt. Die Obotritia Capital KGaA hält Anteile in Höhe von 43,21 % an der Creditshelf AG, sodass diese und deren Tochtergesellschaft, die creditshelf Service GmbH, als nahestehende Person einzustufen sind. Im Berichtsjahr wurden Darlehen in Höhe von insgesamt TEUR 789,1 (2017/2018: TEUR 0,0) verkauft. Für die laufende Kreditbearbeitung und das Servicing hat Creditshelf von der DKR TEUR 103,0 (2017/2018: TEUR 5,1) erhalten.
An nahestehende Personen wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt. Nahe Familienangehörige des Vorstands und des Aufsichtsrats haben keinen Einfluss auf die unternehmerischen Entscheidungen der Gesellschaft.
Mitteilung gem. § 33 Abs. 1 und 2 WpHG / § 11 Abs. 5 REITG
Die Massachusetts Financial Services Company hat uns am 25.09.2019 mitgeteilt, dass der MFS Meridian Funds Société d’Investissement à Capital Variable die Meldeschwelle von 3% überschritten hat und am 19.09.2019 über einen Stimmrechtsanteil von 3,13% verfügte (das entspricht 1.000.000 Stimmrechten).
Die Number23consulting Limited, hat uns am 24.09.2019 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil die Meldeschwellen von 3%, 5% sowie 10%überschritten hat und sie am 19.09.2019 über einen Stimmrechtsanteil von 12,56% verfügte (das entspricht 4.012.899 Stimmrechten). Ihr zugerechnete Stimmrechte werden dabei über folgende von ihr kontrollierte Unternehmen gehalten, deren Stimmrechtsanteil jeweils 3% oder mehr beträgt:
| ― | Global Home Accessories |
| ― | 9. Ostdeutschland Invest GmbH |
| ― | Retail Real Estate Opportunity UG |
Herr Rolf Elgeti hat uns am 07.03.2019 mitgeteilt, dass die Obotritia Gamma Invest GmbH, Potsdam, die Meldeschwelle von 3% überschritten hat und am 21.12.2018 über einen Stimmrechtsanteil von 4,60% verfügte (das entspricht 1.379.535 Stimmrechten).
Die Hevella Capital GmbH & Co. KG hat uns am 07.03.2019 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil die Meldeschwelle von 3% unterschritten hat und sie am 21.12.2018 über einen Stimmrechtsanteil von 0,00% verfügte (das entspricht 0 Stimmrechten).
Die Hevella Capital GmbH & Co. KG hat uns am 28.11.2018 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil die Meldeschwelle von 3% überschritten hat und sie am 23.11.2018 über einen Stimmrechtsanteil von 4,60% verfügte (das entspricht 1.379.535 Stimmrechten).
Herr Alexander Samwer hat uns am 27.11.2018 mitgeteilt, dass die Parson GmbH, Schönefeld, die Meldeschwelle von 5% überschritten hat und am 23.11.2018 über einen Stimmrechtsanteil von 5,99% verfügte (das entspricht 1.794.962 Stimmrechten).
Herr Dr. Dirk Markus, hat uns am 26.11.2018 mitgeteilt, dass die Lotus AG, Grünwald, die Meldeschwelle von 3% überschritten hat und am 23.11.2018 über einen Stimmrechtsanteil von 4,86% verfügte (das entspricht 1.454.716 Stimmrechten).
Corporate Governance Codex (Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG)
Am 12.09.2019 haben Vorstand und Aufsichtsrat die aktuelle Entsprechenserklärung nach § 161 AktG abgegeben sowie am 02.12.2019 die aktuelle Erklärung zur Unternehmensführung. Die Erklärung wurde den Aktionären auf der Website der Gesellschaft (http:// www.deutsche-konsum.de) dauerhaft zugänglich gemacht.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Mit notariellen Beurkundungen im Oktober und November 2019 wurden insgesamt 13 weitere Einzelhandelsimmobilien erworben. Diese umfassen vier lebensmittelgeankerte Objekte in Roßwein (Sachsen), Laufach (Bayern), Genthin (Sachsen-Anhalt) und Gera (Thüringen) sowie ein Baumarktportfolio bestehend aus sieben Standorten in Gronau, Kreuztal (NRW), Chemnitz, Zeitz (Sachsen) Wolfenbüttel (Niedersachsen), Staßfurt (Sachsen-Anhalt) und Brandenburg an der Havel (Brandenburg).
Zudem wurden ein SB-Warenhaus in Trier (Rheinland-Pfalz) und ein Lebensmitteldiscounter in Herzebrock-Clarholz (NRW) notariell beurkundet.
Das Investitionsvolumen für diese Objekte beträgt rund 90 Mio. EUR, die als kurzfristige Kaufpreiszahlungsverpflichtungen bestehen. Die annualisierte Miete der erworbenen Objekte beträgt rund 8,6 Mio. EUR. Der Nutzen- und Lastenwechsel aller Objekte erfolgt voraussichtlich zwischen dem 1. Januar 2020 und 1. März 2020.
Mit notarieller Beurkundung vom 24. Oktober 2019 wurde das Bestandsobjekt Buddestraße 36 in Berlin mit einer Jahresmiete von 202 TEUR für einen Kaufpreis von EUR 4,1 Mio. veräußert. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgt voraussichtlich zum 1. Februar 2020.
Fremdkapitalseitig wurden am 18. November und 3. Dezember 2019 zwei Darlehensverträge bei der Sparkasse Hannover sowie der Erzgebirgssparkasse über insgesamt EUR 191,50 Mio. und EUR 8,5 Mio. abgeschlossen. Beide Darlehen haben eine Laufzeit von fünf Jahren und werden mit jeweils 1,35% und 1,60% p.a. verzinst.
Weiterhin wurde mit Auszahlung am 18. November 2019 ein unbesichertes Schuldscheindarlehen bei der Banco Santander in Höhe von EUR 10 Mio. aufgenommen. Das Darlehen hat eine Laufzeit von fünf Jahren, ist endfällig und wird mit 2,1% p.a. verzinst.
Potsdam, den 6. Dezember 2019
gez.
Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender
Alexander Kroth, Vorstand (CIO)
Christian Hellmuth, Vorstand (CFO)
Versicherung der gesetzlichen Vertreter
„Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss zum 30. September 2019 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie, die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.“
Potsdam, den 6. Dezember 2019
gez.
Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender
Alexander Kroth, Vorstand (CIO)
Christian Hellmuth, Vorstand (CFO)
1 Der Saldenausweis gegenüber der Obotritia Capital KGaA erfolgt im Berichtsjahr als Salden gegenüber dem Mutterunternehmen.
Gemäß REITG hat die Gesellschaft mindestens 90% ihres Jahresüberschusses abzüglich etwaiger Verlustvorträge an ihre Aktionäre auszuschütten.
Dementsprechend plant der Vorstand auf der nächsten ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2018/2019 einen Dividendenvorschlag von EUR 0,35 pro Aktie (entspricht TEUR 11.185,9) sowie den Vortrag des restlichen Bilanzgewinns auf neue Rechnung. Dieser Vorschlag bedarf der Zustimmung von Aufsichtsrat und Hauptversammlung.
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| Angaben in Euro | Bruttowerte 2018/2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Anschaffungs- und Herstellungskosten 1.10.2018 | Zugänge des Geschäftsjahres | Abgänge des Geschäftsjahres | Umgliederungen | Anschaffungs- und Herstellungskosten 30.09.2019 | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| I. Immatrielle Vermögensgegenstände | |||||
| 1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte | 4.504,15 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 4.504,15 |
| Immatrielle Vermögensgegenstände | 4.504,15 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 4.504,15 |
| II. Sachanlagen | |||||
| 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten | 352.788.375,94 | 5.741.383,94 | -658.109,50 | 169.081.043,13 | 526.952.693,51 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausstattung | 4.278,76 | 2.299,29 | 0,00 | 0,00 | 6.578,05 |
| 3. geleistete Anzahlungen | 18.518.470,40 | 150.579.204,23 | 0,00 | -169.081.043,13 | 16.631,50 |
| Sachanlagen | 371.311.125,10 | 156.322.887,46 | -658.109,50 | 0,00 | 526.975.903,06 |
| Gesamtsumme Anlagevermögen | 371.315.629,25 | 156.322.887,46 | -658.109,50 | 0,00 | 526.980.407,21 |
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| Angaben in Euro | Abschreibungen 2018/2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Abschreibungen (kumuliert bis 1.10.2018) | Abschreibungen des Geschäftsjahres | Abschreibungen auf Abgänge | Zuschreibung | kumulierte Abschreibungen 30.09.2019 | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| I. Immatrielle Vermögensgegenstände | |||||
| 1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte | 2.553,15 | 901,00 | 0,00 | 0,00 | 3.454,15 |
| Immatrielle Vermögensgegenstände | 2.553,15 | 901,00 | 0,00 | 0,00 | 3.454,15 |
| II. Sachanlagen | |||||
| 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten | 21.044.941,80 | 11.613.262,74 | -55.826,64 | 0,00 | 32.602.377,90 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausstattung | 443,16 | 273,29 | 0,00 | 0,00 | 716,45 |
| 3. geleistete Anzahlungen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Sachanlagen | 21.045.384,96 | 11.613.536,03 | -55.826,64 | 0,00 | 32.603.094,35 |
| Gesamtsumme Anlagevermögen | 21.047.938,11 | 11.614.437,03 | -55.826,64 | 0,00 | 32.606.548,50 |
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| Angaben in Euro | Buchwerte 2018/2019 | |
|---|---|---|
| Buchwert 30.09.2019 | Buchwert 30.09.2018 | |
| --- | --- | --- |
| I. Immatrielle Vermögensgegenstände | ||
| 1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte | 1.050,00 | 1.951,00 |
| Immatrielle Vermögensgegenstände | 1.050,00 | 1.951,00 |
| II. Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten | 494.350.315,61 | 331.743.434,14 |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausstattung | 5.861,60 | 3.835,60 |
| 3. geleistete Anzahlungen | 16.631,50 | 18.518.470,40 |
| Sachanlagen | 494.372.808,71 | 350.265.740,14 |
| Gesamtsumme Anlagevermögen | 494.373.858,71 | 350.267.691,14 |
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
der Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT-AG hat im Geschäftsjahr 2018/2019 die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen.
Zusammenarbeit von Aufsichtsrat und Vorstand
Der Aufsichtsrat hat den Vorstand bei der Führung des Unternehmens fortlaufend überwacht und beratend begleitet. In alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen war der Aufsichtsrat unmittelbar eingebunden. Der Vorstand ist seinen Informationspflichten nachgekommen und hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend sowohl schriftlich als auch mündlich über die Unternehmensplanung, den Gang der Geschäfte, die strategische Weiterentwicklung sowie die aktuelle Lage der Gesellschaft und die aktuellen Vermietungsstände unterrichtet.
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats wurde zudem auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen regelmäßig vom Vorstand über aktuelle Entwicklungen der Geschäftslage und wesentliche Geschäftsvorfälle informiert. Außerdem hat der Aufsichtsratsvorsitzende mit dem Vorstand regelmäßig Kontakt gehalten und mit ihm Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage und des Risikomanagements sowie der Compliance des Unternehmens beraten.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats hatten stets ausreichend Gelegenheit, sich mit den Beschlussvorschlägen des Vorstands kritisch auseinanderzusetzen und eigene Anregungen einzubringen. Insbesondere haben die Mitglieder des Aufsichtsrats alle für das Unternehmen bedeutsamen Geschäftsvorgänge auf Basis schriftlicher und mündlicher Vorstandsberichte intensiv erörtert und auf Plausibilität überprüft. Mehrfach hat sich der Aufsichtsrat ausführlich mit der Risikosituation des Unternehmens, der Liquiditätsplanung und der Eigenkapitalsituation auseinandergesetzt. Darüber hinaus hat der Vorstand dem Aufsichtsrat in der bilanzfeststellenden Sitzung auch über die Rentabilität der Gesellschaft, und hierbei insbesondere über die Rentabilität des Eigenkapitals, berichtet. Zu einzelnen Geschäftsvorgängen hat der Aufsichtsrat seine Zustimmung erteilt, soweit dies nach Gesetz, Satzung oder Geschäftsordnung für den Vorstand erforderlich war.
Sitzungsteilnahme der Aufsichtsräte
Insgesamt fanden im Berichtszeitraum vier Sitzungen des Aufsichtsrats statt, von denen drei Präsenzsitzungen waren und eine Sitzung als Telefonkonferenz durchgeführt wurde. Sofern erforderlich, wurden Beschlüsse auch im schriftlichen Verfahren gefasst. Genehmigungen von Beschlussvorlagen des Vorstands erfolgten nach Prüfung umfangreicher Unterlagen sowie intensiver Erörterung mit dem Vorstand. Ausschüsse des Aufsichtsrats bestanden im Berichtszeitraum nicht.
Kein Mitglied des Aufsichtsrats nahm an weniger als der Hälfte der Sitzungen teil. Interessenkonflikte von Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern, welche dem Aufsichtsrat unverzüglich offengelegt werden müssen, traten nicht auf.
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Sitzungsteilnahme der Mitglieder des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2018/2019:
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| Name | 17. Dezember 2018 | 21. März 2019 | 4. Juni 2019 | 12. September 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Präsenzsitzung | Präsenzsitzung | Telefonkonferenz | Präsenzsitzung | |
| Hans-Ulrich Sutter | x | x | -* | x |
| Achim Betz | x | x | x | x |
| Johannes C. G. (Hank) Boot | x (telefonisch) | x | x | x (telefonisch) |
| Nicholas Cournoyer | x (telefonisch) | x | x | x |
| Kristian Schmidt-Garve | x (telefonisch) | x | x | x |
* Vertretungsfall mit Vertretung durch den stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden
Schwerpunkte der Beratungen im Aufsichtsrat
Im Vordergrund der Beratungen des Aufsichtsrats in den einzelnen Sitzungen standen die folgenden Schwerpunktthemen:
In der bilanzfeststellenden Sitzung am 17. Dezember 2018, bei der auch der Abschlussprüfer persönlich anwesend war, billigte der Aufsichtsrat einstimmig den Jahresabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2017/2018, der damit festgestellt war. Zudem wurde die variable Vorstandsvergütung für das Jahr 2017/2018 festgestellt sowie für das Jahr 2018/2019 festgelegt. Vorstand und Aufsichtsrat berieten darüber hinaus über den aktuellen Stand der Ankaufspipeline und der Liquiditätsplanung.
Neben der Beschäftigung mit den Ergebnissen der ordentlichen Hauptversammlung beriet und billigte der Aufsichtsrat in seiner Sitzung vom 21. März 2019 aktuelle Ankaufs- und Finanzierungsprojekte. Zudem informierte der Vorstand den Aufsichtsrat über den bevorstehenden Wechsel des Immobilienbewerters.
Am 29. April 2019 nahm der Aufsichtsrat im Rahmen einer Informationsveranstaltung für Analysten und Investoren (Capital Markets Day) an einer Besichtigungstour teil, bei der die im Eigentum der Gesellschaft stehenden Nahversorgungszentren Coens Galerie und Montanushof in Grevenbroich besichtigt wurden.
Am 4. Juni 2019 präsentierte der Vorstand dem Aufsichtsrat die aktuelle Geschäftsentwicklung und erörterte mit ihm die derzeitige Ankaufs- und Finanzierungspipeline. Zudem berichtete der Vorstand über den Verlauf der erfolgten Roadshows sowie des Capital Markets Days in Düsseldorf.
In der Sitzung vom 12. September 2019 wurden die aktuelle Ankaufspipeline, weitere Refinanzierungsthemen sowie die Erwartungen bezüglich der Entwicklung der Geschäftsjahresergebnisse und die erwogene bezugsrechtsfreie Kapitalerhöhung besprochen. Vorstand und Aufsichtsrat verabschiedeten zudem gemeinsam die Entsprechenserklärung zur Corporate Governance für das Jahr 2019.
Des Weiteren hat der Aufsichtsrat im gesamten Berichtszeitraum das Wachstum der Gesellschaft in enger Abstimmung mit dem Vorstand begleitet und weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren gefasst, welche unter anderem die Beschlussgegenstände der Tagesordnung der ordentlichen Hauptversammlung am 21. März 2019 betrafen.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats verfügen über Sachverstand und Erfahrungen in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen. Sie sind darüber hinaus mit dem Immobiliensektor vertraut. Der stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende, Herr Achim Betz, erfüllt alle Maßgaben gemäß § 100 Abs. 5 AktG.
Corporate Governance und Entsprechenserklärung
Über die Corporate Governance bei der Deutsche Konsum REIT-AG berichtet der Vorstand zugleich auch für den Aufsichtsrat im Corporate-Governance-Bericht, der im Zusammenhang mit der Erklärung zur Unternehmensführung auf der Website des Unternehmens unter https://www.deutsche-konsum.de/ im Bereich Investor Relations/Corporate Governance sowie im Geschäftsbericht 2018/2019 veröffentlicht wurde. Vorstand und Aufsichtsrat haben die Empfehlungen und Anregungen des Deutschen Corporate Governance Kodex wiederholt erörtert und am 12. September 2019 eine Entsprechenserklärung nach § 161 AktG abgegeben.
Jahresabschlussprüfung
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Deutsche Konsum REIT-AG zum 30. September 2019 nebst dem Lagebericht der Gesellschaft wurden von dem durch die ordentliche Hauptversammlung am 21. März 2019 bestellten und vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer, DOMUS AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft/Steuerberatungsgesellschaft, Berlin, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der Jahresabschluss der Deutsche Konsum REIT-AG und der Lagebericht der Gesellschaft sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zur Verfügung gestellt. Der Abschlussprüfer hat an der bilanzfeststellenden Aufsichtsratssitzung vom 17. Dezember 2019 teilgenommen und in dieser über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet. Hierzu gehörten auch seine Ausführungen zum internen Kontrollsystem und zum Risikomanagement bezogen auf den Rechnungslegungsprozess. Darüber hinaus stand er den Aufsichtsratsmitgliedern für ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Dem Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses sowie des Lageberichts der Gesellschaft hat der Aufsichtsrat nach eingehender Erörterung zugestimmt.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Lagebericht der Gesellschaft, den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers sorgfältig geprüft. Es haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat daraufhin den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 30. September 2019 gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands zur Gewinnverwendung hat sich der Aufsichtsrat nach eigener Prüfung sowie unter Berücksichtigung der Ergebnisentwicklung, der Finanzlage und den Voraussetzungen des REIT-Gesetzes angeschlossen. Gemeinsam mit dem Vorstand schlägt der Aufsichtsrat der Hauptversammlung vor, für das Geschäftsjahr 2018/2019 eine Dividende von EUR 0,35 je Aktie auszuschütten. Dies entspricht einer Ausschüttung von 99% des handelsrechtlichen Jahresüberschusses von TEUR 11.186. Der verbleibende Jahresüberschuss soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Prüfung des Berichts des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht)
Der Vorstand hat für den Zeitraum der Beherrschung gemäß § 312 AktG einen Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt und dem Aufsichtsrat rechtzeitig vorgelegt. Der Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen war Gegenstand der Prüfung durch den Abschlussprüfer. Dieser hat über das Ergebnis seiner Prüfung folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:
„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass
1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“
Auch der Prüfungsbericht lag dem Aufsichtsrat rechtzeitig vor. Der Aufsichtsrat hat sowohl den Abhängigkeitsbericht des Vorstands, als auch den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers geprüft und der Abschlussprüfer hat an der Verhandlung des Aufsichtsrats über den Abhängigkeitsbericht teilgenommen und zu den wesentlichen Ergebnissen seiner Prüfung berichtet. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung durch den Aufsichtsrat stimmt der Aufsichtsrat dem Abhängigkeitsbericht des Vorstands und dem Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zu und erhebt gegen die im Abhängigkeitsbericht enthaltene Schlusserklärung des Vorstands keine Einwendungen.
Personelle Veränderungen in Vorstand und Aufsichtsrat
Im Vorstand und im Aufsichtsrat gab es im Berichtszeitraum keine personellen Veränderungen. Die Amtszeit aller Aufsichtsratsmitglieder endet mit Ablauf der Hauptversammlung, die über die Entlastung der Aufsichtsratsmitglieder für das am 30. September 2019 endende Geschäftsjahr beschließt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern für ihr Engagement und ihren Einsatz im Geschäftsjahr 2018/2019.
Broderstorf, im Dezember 2019
Für den Aufsichtsrat
gez. Hans-Ulrich Sutter, Aufsichtsratsvorsitzender
Entsprechenserklärung der Deutsche Konsum REIT-AG
zum Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK)
Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT-AG begrüßen und unterstützen den Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) und die damit verfolgten Ziele. Sie erklären hiermit gemäß § 161 Abs. 1 Aktiengesetz, dass die Deutsche Konsum REIT-AG den vom Bundesministerium der Justiz im amtlichen Teil des Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex in der Fassung des Kodex vom 7. Februar 2017, veröffentlicht im Bundesanzeiger am 24. April 2017, mit folgenden Ausnahmen seit Abgabe der letzten Entsprechenserklärung am 12. September 2018, welche am 12. November 2018 ergänzt wurde, entsprochen hat und auch zukünftig entsprechen wird:
| • | Ziffer 3.8 Abs. 3 DCGK – Selbstbehalt in D&O-Versicherung für den Aufsichtsrat: Gemäß Ziffer 3.8 Abs. 3 DCGK soll in einer D&O-Versicherung für den Aufsichtsrat ein Selbstbehalt vereinbart werden. Die D&O-Versicherung der Deutsche Konsum REIT-AG sieht für den Aufsichtsrat keinen Selbstbehalt vor. Die Gesellschaft war und ist der Auffassung, dass die Vereinbarung eines Selbstbehalts keine Auswirkungen auf das Verantwortungsbewusstsein und die Gewissenhaftigkeit ihrer Aufsichtsratsmitglieder hat. Zudem ist die Gesellschaft der Auffassung, dass ein zwingend einheitlich zu gestaltender Selbstbehalt die Aufsichtsratsmitglieder möglicherweise auf Grund unterschiedlicher Einkommens- und Vermögenssituationen (auch vor dem Hintergrund der für eine börsennotierte Aktiengesellschaft eher geringen Aufsichtsratsvergütung) unterschiedlich treffen könnte. |
| • | Ziffer 4.1.3 DCGK – Compliance Management System: Die Gesellschaft hat seit Abgabe der letzten Entsprechenserklärung nicht mehr als sechzehn Mitarbeiter beschäftigt. Derzeit beschäftigt die Gesellschaft sechzehn Mitarbeiter. Daher sah und sieht der Vorstand keine Notwendigkeit, Maßnahmensysteme in formalisierter Gestalt für das Compliance Management sowie ein sog. „Whistleblowing“ zu erarbeiten und offenzulegen. Der Aufwand für Aufbau, Implementierung und Pflege formalisierter Maßnahmensysteme stand und steht mit Blick auf die Größe der Gesellschaft in keinem sinnvollen Verhältnis zum möglichen Nutzengewinn. |
| • | Ziffer 4.1.5 DCGK – Berücksichtigung von Frauen bei der Besetzung von Führungsfunktionen: Der Vorstand folgte und folgt derzeit nicht der Empfehlung, bei der Besetzung von Führungsfunktionen im Unternehmen auf Vielfalt (Diversity) zu achten und dabei insbesondere eine angemessene Berücksichtigung von Frauen anzustreben. Die Gesellschaft hatte und hat derzeit lediglich Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen ohne Führungsfunktion. Außer dem Vorstand waren und sind in der Gesellschaft keine Führungspositionen zu besetzen, weshalb die Gesellschaft dieser Empfehlung aus formalen Gründen derzeit nicht folgen kann. Aus diesem Grund hatte und hat die Gesellschaft für den Zeitraum bis zum 30. September 2020 0% als Zielgröße für die Frauenbeteiligung in Führungspositionen festgelegt. Bei der Deutsche Konsum ist das ausschlaggebende Kriterium bei der Besetzung von Führungspositionen jedoch geschlechterunabhängig die Qualifikation und Eignung. |
| • | Ziffer 5.1.2 Abs. 1 Satz 2 und 3; Abs. 2 Satz 3 DCGK – Berücksichtigung von Diversity, Festlegung von Zielgrößen für den Frauenanteil im Vorstand und Festlegung einer Altersgrenze: Der Aufsichtsrat folgte und folgt derzeit nicht der Empfehlung, bei der Bestellung von Vorstandsmitgliedern im Unternehmen auf Vielfalt (Diversity) zu achten und dabei insbesondere eine angemessene Berücksichtigung von Frauen anzustreben. Die Gesellschaft war und ist der Ansicht, dass die fachliche Eignung und die Kenntnis der Gesellschaft als Voraussetzungen für die Besetzung entscheidend sind, so dass die vorgenannten Vorgaben nicht zielführend waren und sind. Aus diesem Grund hat die Gesellschaft für den Zeitraum bis zum 30. September 2020 0% als Zielgröße für die Frauenbeteiligung im Vorstand festgelegt.Aus diesen Gründen wurde und wird auch auf die Festlegung einer Altersgrenze für Vorstandsmitglieder verzichtet. Die Gesellschaft war und ist der Auffassung, dass die Festlegung einer Altersgrenze nicht sachdienlich wäre, da der Gesellschaft auch die Kenntnis und Erfahrung älterer Personen im Rahmen der Vorstandstätigkeit zur Verfügung stehen sollte. |
| • | Ziffer 5.3 DCGK – Bildung von Ausschüssen: Der Aufsichtsrat hatte angesichts seiner geringen Mitgliederanzahl bislang davon abgesehen, Ausschüsse zu bilden. Aufgrund der weiterhin geringen Komplexität sowie des transparenten Geschäftsmodells der DKR hält er auch zukünftig eine Bildung von Ausschüssen für nicht erforderlich und widmet sich weiterhin in seiner Gesamtheit der anstehenden Themen. |
| • | Ziffer 5.4.1 Abs. 2, Abs. 3, Abs. 4 DCGK – Benennung von Zielen für die Zusammensetzung des Aufsichtsrats, insbesondere Berücksichtigung von Diversity, und Erarbeitung eines Kompetenzprofils sowie eine festzulegende Altersgrenze und eine Regelgrenze für die Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat: Der Aufsichtsrat hat keine konkreten Ziele für seine Zusammensetzung gesetzt oder ein Kompetenzprofil für das Gesamtgremium erarbeitet und beabsichtigt auch künftig nicht, solche Ziele zu setzen oder ein Kompetenzprofil zu erarbeiten. Ebenso wenig wurden Regeln zur Vielfalt (Diversity) bei den Zielen für die Zusammensetzung des Aufsichtsrats festgelegt oder sollen künftig festgelegt werden. Die Gesellschaft war und ist der Ansicht, dass die fachliche Eignung und die Kenntnis der Gesellschaft als Voraussetzungen für die Besetzung entscheidend sind, so dass die vorgenannten Vorgaben nicht zielführend waren und sind. Aus diesem Grund hat die Gesellschaft für den Zeitraum bis zum 30. September 2020 0% als Zielgröße für die Frauenbeteiligung im Aufsichtsrat festgelegt.Aus diesen Gründen wurde und wird auch auf die Festlegung einer Altersgrenze und einer Regelgrenze für die Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat verzichtet. Die Gesellschaft war und ist der Auffassung, dass die Festlegung einer Altersgrenze und einer Regelgrenze für die Zugehörigkeitsdauer zum Aufsichtsrat nicht sachdienlich wäre, da der Gesellschaft auch die Kenntnis und Erfahrung älterer Personen über einen längeren Zeitraum im Rahmen der Aufsichtsratstätigkeit zur Verfügung stehen sollte. |
Broderstorf, 12. September 2019
Für den Aufsichtsrat Für den Vorstand
gez.
Hans-Ulrich Sutter, Aufsichtsratsvorsitzender
Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender
Die aktuellen Entsprechenserklärungen sind auf unserer Internetseite https://www.deutsche-konsum.de/, in der Rubrik „Investor Relations“ unter den Menüpunkten „Corporate Governance“ und „Entsprechenserklärung“ veröffentlicht.
Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 17.12.2019 festgestellt.
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
An die Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf
Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes
Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der Deutsche Konsum REIT-AG - bestehend aus der Bilanz zum 30. September 2019, der Gewinn- und Verlustrechnung, der Kapitalflussrechnung und dem Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2018 bis zum 30. September 2019 sowie den Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Deutsche Konsum REIT-AG für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2018 bis zum 30. September 2019 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
| • | entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 30. September 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2018 bis zum 30. September 2019 und |
| • | vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht im Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. |
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/2014; im Folgenden „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Art. 10 Abs. 2 Buchst. f) EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Art. 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte in der Prüfung des Jahresabschlusses
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2018 bis zum 30. September 2019 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.
Nachfolgend beschreiben wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte:
Kaufpreisaufteilung
Gründe für die Bestimmung als besonders wichtiger Prüfungssachverhalt
Die Deutsche Konsum REIT-AG bewertet die Immobilien mit ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen. Bei der erstmaligen Erfassung von neuen Immobilien werden die Kaufpreise auf Basis des vorläufigen Sachwerts des Gebäudes im Verhältnis zum Verkehrswert des unbebauten Grund und Bodens auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt.
Die Ermittlung des vorläufigen Sachwerts des Gebäudes erfolgt auf Basis eines typisierten Verfahrens. Verwendung findet die durch die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern bereitgestellte Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung). In das Verfahren fließen zahlreiche bewertungsrelevante Parameter ein, die teilweise auf Schätzungen beruhen und mit Ermessensspielräumen verbunden sind. Änderungen der bewertungsrelevanten Parameter können zu wesentlichen Änderungen der Kaufpreisaufteilung führen.
Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass der Gesamtkaufpreis in einem nicht angemessenen Verhältnis auf die einzelnen Vermögensgegenstände aufgeteilt wird.
Prüferisches Vorgehen
Wir haben uns von der sachgerechten Anwendung des benutzen typisierten Verfahrens überzeugt. Dazu haben wir die Berechnungen in Stichproben anhand der Arbeitshilfe nachvollzogen. Ferner haben wir die verwendeten Parameter wie Baujahre, Quadratmeter Grund und Boden und Gebäudefläche in Stichproben nachvollzogen und deren richtige Übertragung in die Arbeitshilfe geprüft. Dazu haben wir insbesondere die Bewertungsgutachten zur Wertermittlung des beizulegenden Zeitwertes eines unabhängigen Sachverständigen verwendet.
Darüber hinaus umfassten unsere Prüfungshandlungen die richtige Anwendung des ermittelten Aufteilungsmaßstabes auf die Erfassung der Anschaffungskosten.
Unsere Schlussfolgerungen
Aus unseren Prüfungshandlungen haben sich keine Einwendungen gegen die Kaufpreisaufteilung ergeben.
Verweis auf zugehörige Angaben: Wir verweisen auf den Anhang, Kapitel „Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden“.
Bewertung der Immobilien
Gründe für die Bestimmung als besonders wichtiger Prüfungssachverhalt
Die Deutsche Konsum REIT-AG bewertet die Immobilien mit ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen. Die Grundstücke und Gebäude sind zum Abschlussstichtag auf ihren niedrigeren beizulegenden Wert abzuschreiben, soweit eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt. Der beizulegende Wert der Grundstücke und Gebäude wird mit Hilfe des Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahrens durch externe unabhängige Sachverständige ermittelt.
Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts erfolgt auf Basis eines Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahrens durch einen unabhängigen Gutachter, der für die Immobilien Bewertungsgutachten erstellt. In die Bewertung fließen zahlreiche bewertungsrelevante Parameter ein, die mit erheblichen Schätzunsicherheiten und Ermessensspielräumen verbunden sind. Bereits geringe Änderungen der bewertungsrelevanten Parameter können zu wesentlichen Änderungen des beizulegenden Zeitwerts führen.
Es besteht das Risiko für den Abschluss, dass der jeweils beizulegende Wert dauerhaft unter dem ausgewiesenen Buchwert liegt.
Prüferisches Vorgehen
Für den gesamten Immobilienbestand werden die beizulegenden Werte der Immobilien durch einen unabhängigen Sachverständigen über ein Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahren ermittelt.
Wir haben uns von der Qualifikation und Objektivität sowie der Unabhängigkeit des von der Deutsche Konsum REIT-AG beauftragten externen Gutachters überzeugt.
Darüber hinaus umfassten unsere Prüfungshandlungen insbesondere die Beurteilung des in den Gutachten angewandten Bewertungsverfahrens im Hinblick darauf, ob dieses dem Bewertungsanlass entsprechend sachgerecht ausgewählt wurde. Ferner haben wir für - teilweise unter Risikogesichtspunkten - bewusst ausgewählte Wertermittlungen die Richtigkeit und Vollständigkeit der verwendeten Daten zu den Immobilienbeständen und die Ableitung sowie Angemessenheit der verwendeten Bewertungsparameter wie z. B. der angewandten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze beurteilt.
Weiter haben wir in Einzelfällen die Wertermittlung rechnerisch nachvollzogen und die ermittelten Marktwerte vollständig mit den Buchwerten verglichen.
Unsere Schlussfolgerungen
Aus unseren Prüfungshandlungen haben sich keine Einwendungen gegen die Bewertung der Immobilien und ihren Wertansatz in der Bilanz ergeben.
Verweis auf zugehörige Angaben: Wir verweisen auf den Anhang, Kapitel „Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden“, sowie den Lagebericht, Kapitel „Bestands- und Bewertungsrisiken“.
Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen:
| • | die übrigen Teile des Geschäftsberichts, mit Ausnahme des geprüften Jahresabschlusses und Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks, |
| • | den Corporate Governance Bericht nach Nr. 3.10 des Deutschen Corporate Governance Kodex, |
| • | die Versicherung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB zum Jahresabschluss und die Versicherung nach § 289 Abs. 1 Satz 5 HGB zum Lagebericht und |
| • | die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB. |
Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.
Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen
| • | wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zum Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder |
| • | anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. |
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Unternehmens zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht die Gesellschaft zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss im Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen im Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
| • | identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. |
| • | gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben. |
| • | beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. |
| • | ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. |
| • | beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. |
| • | beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens. |
| • | führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. |
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforderungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen.
Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Überwachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Jahresabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus.
Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen
Übrige Angaben gemäß Art. 10 EU-APrVO
Wir wurden von der Hauptversammlung am 21. März 2019 als Jahresabschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 23. August 2019 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2014 als Abschlussprüfer der Deutsche Konsum REIT-AG tätig.
Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthaltenen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Art. 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) im Einklang stehen.
Verantwortlicher Wirtschaftsprüfer
Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Torsten Fechner.
Berlin, den 11. Dezember 2019
**DOMUS AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft**
Prof. Dr. Hillebrand Wirtschaftsprüfer
Fechner Wirtschaftsprüfer
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