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alstria office REIT-AG
Interim / Quarterly Report • Aug 11, 2020
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Interim / Quarterly Report
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alstria office REIT-AG
Hamburg
HALBJAHRESFINANZBERICHT zum 30. Juni 2020
FINANZKENNZAHLEN
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| in TEUR | 01.01. − 30.06.2020 | 01.01. − 30.06.2019 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse und Erträge | |||
| Umsatzerlöse | 87.218 | 93.121 | – 6,3 % |
| Nettomieteinnahmen | 76.037 | 80.352 | – 5,4 % |
| Konzernergebnis1) | – 33.254 | 278.951 | – 111,9 % |
| FFO1) | 54.375 | 55.673 | – 2,3 % |
| Ergebnis je Aktie (in EUR) | – 0,19 | 1,57 | – 112,1 % |
| FFO je Aktie (in EUR)1) | 0,31 | 0,31 | 0,0 % |
1) Ohne Minderheiten.
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| in TEUR | 30.06.2020 | 31.12.2019 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Bilanzkennzahlen | |||
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 4.363.656 | 4.438.597 | – 1,7 % |
| Bilanzsumme | 5.310.527 | 5.029.328 | 5,6 % |
| Eigenkapital | 3.143.360 | 3.175.555 | – 1,0 % |
| Verbindlichkeiten | 2.167.167 | 1.853.773 | 16,9 % |
| Nettobetriebsvermögen (NAV) je Aktie (in EUR) | 17,70 | 17,88 | – 1,0 % |
| Nettoverschuldungsgrad (in %) | 26,3 | 27,1 | – 0,8 pp |
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| REIT-Kennzahlen | 30.06.2020 | 31.12.2019 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| REIT-Eigenkapitalquote (in %) | 71,7 | 70,9 | 0,8 pp |
| Erlöse inklusive anderer Erträge aus als Finanzinvestition gehaltenem Vermögen (in %) | 100 | 100 | 0,0 pp |
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| EPRA-Kennzahlen1) | 01.01. − 30.06.2020 | 01.01. − 30.06.2019 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| EPRA-Ergebnis je Aktie (in EUR) | 0,31 | 0,34 | – 8,8 % |
| EPRA-Kostenquote A (in %)2) | 27,6 | 26,4 | 1,2 pp |
| EPRA-Kostenquote B (in %)3) | 23,0 | 21,6 | 1,4 pp |
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| 30.06.2020 | 31.12.2019 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| EPRA-NRV je Aktie (in EUR) | 19,49 | 19,67 | – 0,9 % |
| EPRA-NTA je Aktie (in EUR) | 17,73 | 17,91 | – 1,0 % |
| EPRA-NDV je Aktie (in EUR) | 17,71 | 17,61 | 0,6 % |
| EPRA-Nettoanfangsrendite (in %) | 3,4 | 3,3 | 0,1 pp |
| EPRA-„topped-up”-Nettoanfangsrendite (in %) | 3,8 | 3,8 | 0,0 pp |
| EPRA-Leerstandsquote (in %) | 7,9 | 8,1 | – 0,2 pp |
1) Für weitere Informationen siehe EPRA Best Practices Recommendations, www.epra.com.
2) Inklusive Leerstandskosten.
3) Exklusive Leerstandskosten.
PORTFOLIOKENNZAHLEN
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| Kennzahlen | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Anzahl der Objekte | 111 | 116 |
| Beizulegender Zeitwert (in EUR Mrd.)1) | 4,4 | 4,5 |
| Jährliche Vertragsmiete (in EUR Mio.) | 200,0 | 208,3 |
| Bewertungsrendite (in %, jährl. Vertragsmiete / beizulegender Zeitwert) | 4,6 | 4,7 |
| Vermietbare Fläche (in m2) | 1.447.400 | 1.509.200 |
| EPRA-Leerstandsquote (in %) | 7,9 | 8,1 |
| Durchschnittliche Restmietdauer (in Jahren) | 6,4 | 6,3 |
| Durchschnittlicher Wert je m² (in EUR) | 3.027 | 2.966 |
| Durchschnittliche Miete je m² (in EUR / Monat)2) | 12,81 | 12,62 |
1) Inklusive beizulegende Zeitwerte für eigengenutzte Flächen.
2) Durchschnittsmiete der Bürofläche.
Real Estate Operations
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| Vermietungskennzahlen (in m2) | 01.01. − 30.06.2020 | 01.01. − 30.06.2019 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Neuvermietungen | 42.000 | 81.800 | − 39.800 |
| Verlängerungen von Mietverträgen | 38.1001) | 66.700 | − 28.600 |
| Gesamt | 80.100 | 148.500 | − 68.400 |
1) Inklusive Optionsziehungen von Bestandsmietern.
Das Vermietungsvolumen (gemessen an Neuvermietungen sowie Mietvertragsverlängerungen) fiel im ersten Halbjahr 2020 erwartungsgemäß niedriger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum aus und lag damit im Trend des Gesamtmarktes*.
Zum Vermietungsvolumen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 haben im Wesentlichen die Abschlüsse folgender Mietverträge beigetragen:
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| Adresse | Stadt | Vermietete Fläche (in m²) |
Miete je m² (in EUR) |
Jahresmiete1)(in TEUR) | Mietdauer (in Jahren) |
Mietfreie Zeit2) (in %) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bamlerstr. 1 – 5 | Essen | 3.100 | 11,50 | 500 | 10,5 | 5,6 |
| Gasstr. 18 | Hamburg | 6.100 | 15,90 | 1.200 | 10,0 | 0,0 |
| Berliner Str. 91 – 101 | Ratingen | 9.200 | 10,20 | 1.400 | 6,9 | 7,2 |
| Heidenkampsweg 99 – 101 | Hamburg | 5.000 | 15,05 | 1.000 | 10,0 | 3,3 |
1) Gerundet auf volle Hunderttausend Euro.
2) In % der Mietdauer.
Transaktionen
alstria tätigte im laufenden Geschäftsjahr 2020 folgende Immobilientransaktionen:
Verkäufe
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| Adresse | Stadt | Verkaufspreis (in TEUR) |
Buchgewinn/- verlust (in TEUR)1), 2) |
Unterzeichnung Vertrag | Übergang Nutzen/Lasten |
|---|---|---|---|---|---|
| Werner-von-Siemens-Platz 1 | Laatzen | 16.680 | – 700 | 13.12.2019 | 31.03.2020 |
| Balgebrückstr. 13 – 15 | Bremen | 2.900 | – 800 | 19.12.2019 | 29.02.2020 |
| Earl-Bakken-Platz 1 | Meerbusch | 20.700 | 525 | 29.01.2020 | 01.05.2020 |
| Josef-Wulff-Str. 75 | Recklinghausen | 32.500 | 4.800 | 30.01.2020 | 12.03.2020 |
| D2 Park 5 | Ratingen | 9.400 | 180 | 12.02.2020 | 31.03.2020 |
| Gesamte Verkäufe | 82.180 | 4.005 |
1) Abweichung zu der Position „Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“ in der Gewinn- und Verlustrechnung. Diese Position enthält nur Verträge, welche einen Einfluss auf das Geschäftsjahr 2020 haben, sowie deren Verkaufsnebenkosten.
2) Gerundet auf volle Fünftausend Euro.
* https://pdf.euro.savills.co.uk/germany-research/2020/mim-bueromarkt-deutschland-juli-2020.pdf
ENTWICKLUNG DER ERTRAGSLAGE
Die Umsatz- und Ertragslage in den ersten sechs Monaten 2020 verlief weitgehend plangemäß und der Einfluss der COVID-19-Pandemie auf die Geschäftsentwicklung hielt sich in engen Grenzen. Die Mieterlöse beliefen sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 auf TEUR 87.218 und lagen damit um TEUR 5.903 unter dem Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums (TEUR 93.121). Die Reduktion resultierte im Wesentlichen aus den Objektverkäufen und den damit einhergehenden geringeren Mieteinnahmen sowie aus plangemäß beendeten Mietverträgen. Der sich direkt auf den Umsatz des Berichtszeitraums auswirkende freiwillige Mietverzicht insbesondere zugunsten von Kleinmietern belief sich auf TEUR 126. Ertragswirksam gebildete Wertberichtigungen auf Mietforderungen beliefen sich auf TEUR 1.172.
Das operative Ergebnis (FFO nach Minderheiten) lag im Berichtszeitraum mit TEUR 54.375 ebenfalls unter dem entsprechenden Vorjahreszeitraum (TEUR 55.673). Der Ergebnis- rückgang spiegelt in erster Linie die verkaufsbedingt gesunkenen Mieterträge wider. Durch eine Senkung der Grundstücksbetriebskosten und eine Verbesserung des Nettofinanzergebnisses konnten die niedrigeren Mieteinnahmen allerdings größtenteils kompensiert werden, so dass der Rückgang des operativen Ergebnisses (TEUR –1.298) deutlich geringer ausfiel als der Rückgang der Mietumsätze (TEUR – 5.903).
Das Konzernperiodenergebnis belief sich im Berichtszeitraum auf TEUR – 33.254 und lag damit deutlich unter dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2019, in dem ein Konzernperiodenergebnis in Höhe von TEUR 278.951 erzielt wurde. Der wesentliche Grund für die Ergebnisveränderung war das Bewertungsergebnis des Immobilienbestandes. Während zum 30.06.2019 eine Aufwertung des Immobilienbestands um TEUR 199.371 zu Buche stand, wurden im gleichen Berichtszeitraum des Jahres 2020 Abwertungen in Höhe von TEUR 88.432 vorgenommen. Diese Abwertung betraf zum einen große Gebäude, auf die sich eine verringerte mieterseitige Nachfrage nach Großflächen zukünftig negativ auswirken könnte. Darüber hinaus wurden in den Randlagen der großen Bürozentren belegene Objekte wertmäßig angepasst und reflektieren damit einen zu erwartenden schwächeren Transaktionsmarkt. Schließlich wurden Wertkorrekturen bei Immobilien vorgenommen, die von Mietern belegt sind, welche von den Einschränkungen des öffentlichen Lebens im Rahmen der COVID-19-Pandemie besonders betroffen waren (Hotels, Einzelhandel, Restaurants, CoWorking etc.) und die entsprechende Anfragen hinsichtlich einer Stundung von Mieten an die Gesellschaft richteten.
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| in TEUR1) | IFRS G & V | Anpassung | FFO 01.01. − 30.06.2020 | FFO 01.01. − 30.06.2019 |
|---|---|---|---|---|
| Mieterlöse | 87.218 | 0 | 87.218 | 93.121 |
| Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand | 22.072 | 0 | 22.072 | 22.147 |
| Grundstücksbetriebsaufwand | − 33.253 | 779 | −32.474 | −34.230 |
| Nettomieteinnahmen | 76.037 | 779 | 76.816 | 81.037 |
| Verwaltungsaufwand | − 4.008 | 586 | −3.422 | − 4.053 |
| Personalaufwand | − 9.780 | 697 | −9.083 | −7.629 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 5.042 | – 2.6893) | 2.353 | 1.486 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | −1.842 | 336 | –1.506 | −769 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | − 88.432 | 88.432 | 0 | 0 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 4.402 | − 4.402 | 0 | 0 |
| Nettobetriebsergebnis | – 18.581 | 83.739 | 65.158 | 70.072 |
| Nettofinanzergebnis | −14.507 | 4.6204) | −9.887 | −12.901 |
| Anteil am Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen | −7 | 0 | −7 | −43 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern / FFO (vor Minderheiten)2) | – 33.095 | 88.359 | 55.264 | 57.128 |
| Ertragsteuern | −159 | 159 | 0 | 0 |
| Konzernperiodenergebnis | – 33.254 | 88.517 | 55.264 | 57.128 |
| Nicht beherrschende Anteilseigner | 0 | − 889 | − 889 | −1.454 |
| Konzernperiodenergebnis / FFO (nach Minderheiten) | – 33.254 | 87.628 | 54.375 | 55.673 |
| Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend) | 177.593 | 177.593 | ||
| FFO je Aktie (in EUR) | 0,31 | 0,31 |
1) In den Summenspalten können sich teilweise Rundungsdifferenzen ergeben.
2) Der FFO ist keine Kennzahl der Betriebsleistung oder Liquidität nach allgemein anerkannten Bilanzierungsgrundsätzen, insbesondere nach IFRS, und ist daher nicht als Alternative zu den nach IFRS ermittelten Ertrags- oder Cashflow-Kennzahlen zu betrachten. Auch existiert keine Standarddefinition für den FFO. Somit sind der FFO oder andere Kennzahlen mit ähnlichen Bezeichnungen, die von anderen Unternehmen bekannt gegeben werden, nicht unbedingt vergleichbar mit dem FFO der Gesellschaft.
3) Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten einen Ertrag aus der Abwertung von Kommanditanteilen.
4) Die Bereinigungen im Nettofinanzergebnis betreffen insbesondere den Zinsaufwand für den Bond 1, der Anfang 2021 fällig wird und bereits im September 2019 durch die Emission von Bond 4 refinanziert wurde, somit nicht mehr dem operativen Geschäft dient.
ENTWICKLUNG DER FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien belief sich zum 30. Juni 2020 auf TEUR 4.363.656 (31. Dezember 2019: TEUR 4.438.597). Die zum 30.06.2020 vom externen Bewerter Savills durchgeführte Neubewertung des gesamten Immobilienportfolios ergab einen Abwertungsbedarf in Höhe von TEUR 88.432 (zur Erläuterung siehe den Abschnitt zur Entwicklung der Ertragslage).
Die nächste externe Immobilienbewertung ist im Rahmen des Geschäftsberichts zum 31. Dezember 2020 vorgesehen.
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| in TEUR | |
|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 31.12.2019 | 4.438.597 |
| Investitionen | 70.411 |
| Zugänge | 0 |
| Erwerbsnebenkosten | 0 |
| In Vorperiode geleistete Vorauszahlungen | 0 |
| Abgänge | − 36.920 |
| Reklassifizierung in zu Veräußerungszwecke gehaltene Immobilien | – 20.000 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | − 88.432 |
| Immobilienportfolio zum 30.06.2020 | 4.363.656 |
| Geleistete Vorauszahlungen | 0 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum 30.06.2020 | 4.363.656 |
| Buchwert von eigengenutzten Immobilien | 17.065 |
| Beizulegender Zeitwert von zu Veräußerungszwecken gehaltenen Immobilien | 0 |
| Anteil an Gemeinschaftsunternehmen | 1.010 |
| Buchwert des unbeweglichen Vermögens | 4.381.731 |
Weitere Einzelheiten zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien finden sich im Geschäftsbericht 2019.
Weitere Vermögenskennzahlen
Am 30. Juni 2020 verfügte alstria über liquide Mittel in Höhe von TEUR 619.555 (31. Dezember 2019: TEUR 298.219) sowie kurzfristig verfügbare Finanzanlagen im Umfang von TEUR 249.719 (31. Dezember 2019: TEUR 199.750). Zum deutlichen Anstieg der liquiden Mittel und kurzfristig verfügbaren Finanzanlagen trug die Emission einer Kapitalmarktanleihe im Volumen von TEUR 350.000 am 16. Juni 2020 bei. Die Erlöse dienen der weiteren Verbesserung der finanziellen Flexibilität des Unternehmens. Darüber hinaus wurde im Berichtszeitraum ein am 6. Mai 2020 fälliger Schuldschein im Umfang von TEUR 37.000 zurückgezahlt.
Das Konzerneigenkapital verminderte sich zum 30. Juni 2020 um TEUR 32.195 auf TEUR 3.143.360 (31. Dezember 2019: TEUR 3.175.555). Ursächlich hierfür war in erster Linie die Abwertung des Immobilienbestandes (TEUR 88.432), die das positive operative Ergebnis (TEUR 54.375) überkompensierte.
Darlehen
Die zum 30. Juni 2020 in Anspruch genommenen Darlehen stellen sich wie folgt dar:
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| Verbindlichkeiten | Fälligkeit | Inanspruchnahme zum 30.06.2020 (in TEUR) |
LTV1) zum 30.06.2020 (in %) |
LTV Vereinbarung (in %) |
Inanspruchnahme zum 31.12.2019 (in TEUR) |
|---|---|---|---|---|---|
| Darlehen #1 | 28.06.2024 | 34.000 | 14,2 | 65,0 | 34.000 |
| Darlehen #2 | 28.03.2024 | 45.900 | 31,3 | 75,0 | 45.900 |
| Darlehen #3 | 30.06.2026 | 56.000 | 27,5 | 65,0 | 56.000 |
| Darlehen #4 | 29.09.2028 | 60.000 | 34,0 | n/a | 60.000 |
| Gesamte besicherte Darlehen | 195.900 | 25,6 | – | 195.900 | |
| Anleihe #1 | 24.03.2021 | 326.800 | – | – | 326.800 |
| Anleihe #2 | 12.04.2023 | 325.000 | – | – | 325.000 |
| Anleihe #3 | 15.11.2027 | 350.000 | – | – | 350.000 |
| Anleihe #4 | 26.09.2025 | 400.000 | – | – | 400.000 |
| Anleihe #5 | 23.06.2026 | 350.000 | – | – | 0 |
| Schuldschein 10 J. / fix | 06.05.2026 | 40.000 | – | – | 40.000 |
| Schuldschein 7 J. / fix | 08.05.2023 | 37.000 | – | – | 37.000 |
| Schuldschein 4 J. / fix | 06.05.2020 | 0 | – | – | 37.000 |
| Revolvierende Kreditlinie | 14.09.2022 | – | – | – | – |
| Gesamte unbesicherte Finanzverbindlichen | 1.828.800 | – | – | 1.515.800 | |
| Gesamt | 2.024.700 | 46,2 | 1.711.700 | ||
| Net LTV | 26,3 |
1) Berechnung auf Grundlage der Marktwerte der als Sicherheit dienenden Objekte in Relation zum in Anspruch genommenen Kreditbetrag.
COVENANT-BERICHT
Einhaltung und Berechnung der Finanziellen Verpflichtungserklärungen (Covenants) unter §11 der Anleihe- und Schuldscheinbedingungen*
alstria ist im Falle des Eingehens neuer Finanzverbindlichkeiten, die nicht zum Zwecke der Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten eingegangen wurden, verpflichtet, folgende Covenants einzuhalten:
| • | Ein Verhältnis der Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von maximal 60 % |
| • | Ein Verhältnis der Besicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten zu den Aktiva von maximal 45 % |
| • | Ein Verhältnis des Unbelasteten Vermögens zu den Unbesicherten Konsolidierten Nettofinanzverbindlichkeiten von mindestens 150 % |
Weiterhin ist alstria unter den Anleihe- und Schuldscheinbedingungen verpflichtet, das Verhältnis des Konsolidierten Bereinigten EBITDA zum Zahlungswirksamen Zinsergebnis von mindestens 1,80 zu 1,00 einzuhalten. Die Berechnung und Publikation dieser Covenant soll hiernach an jedem Berichtsstichtag nach Begebung der Anleihe bzw. des Schuldscheins erfolgen, beginnend mit dem fünften Berichtsstichtag und an jedem folgenden Berichtsstichtag.
* Der folgende Abschnitt bezieht sich auf die Anleihebedingungen aller derzeit von der alstria office REIT-AG begebenen Anleihen und Schuldscheine (siehe www.alstria.de für nähere Informationen). Die großgeschriebenen Begriffe haben die in den Anleihe- bzw. Schuldscheinbedingungen beschriebene Bedeutung.
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| in TEUR | Q3 2019 – Q2 2020 kumuliert |
|---|---|
| Ergebnis vor Zinsen und Ertragsteuern (EBIT) | 297.502 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | − 166.963 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten zum beizulegenden Zeitwert | 0 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | − 3.689 |
| Sonstige Bereinigungen1) | 15.882 |
| Konsolidiertes bereinigtes EBITDA | 142.732 |
| Bar zu zahlende Zinsen und sonstige Finanzierungskosten | − 23.993 |
| Einmalige Finanzierungskosten | 0 |
| Zahlungswirksames Zinsergebnis | − 23.993 |
| Konsolidierter Deckungsgrad (min. 1,80 zu 1,00) | 5,9 |
1) Abschreibungen sowie einmalige bzw. außergewöhnliche Positionen.
Zum 30. Juni 2020 wurde keine Covenant unter den Darlehensvereinbarungen und / oder Anleihe- sowie Schuldscheinbedingungen verletzt.
RISIKEN UND CHANCEN
alstria ist durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen Risiken und Chancen ausgesetzt. Wir verweisen hierzu auf die ausführlichen Beschreibungen im Geschäftsbericht 2019.
Die Risikosituation von alstria hat sich um die COVID-19-Pandemie erweitert. Der Vorstand wird täglich durch ein internes Monitoring über die Auswirkungen auf die Mieteinnahmen und den Einfluss auf Entwicklungsprojekte informiert. Zukünftige Risiken aus der COVID-19-Pandemie ergeben sich insbesondere aus möglichen Mietausfällen infolge der Zahlungsunfähigkeit größerer Mieter und längeren Leerstandszeiten infolge einer sinkenden Nachfrage nach Büroflächen. Hieraus resultierende dauerhafte Umsatzeffekte könnten sich entsprechend auch in der Bewertung des Immobilienportfolios niederschlagen.
JÜNGSTE ENTWICKLUNGEN UND AUSBLICK
Jüngste Entwicklungen
Details zu den Transaktionen, die auf das laufende Geschäftsjahr 2020 Einfluss haben, sind in der Tabelle auf Seite 3 dargestellt.
Ausblick
Die globale COVID-19-Pandemie und die daraus folgenden Einschränkungen des öffentlichen Lebens haben einen deutlich negativen Einfluss auf die deutsche Volkswirtschaft. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes fiel das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorquartal um 10,1 %. Nach Einschätzung der deutschen Bundesregierung* hat mit der Lockerung von Infektionsschutzmaßnahmen im In- und Ausland allerdings bereits eine spürbare Erholung der deutschen Wirtschaft eingesetzt. Die gestiegenen Auftragseingänge deuten auf eine anziehende Produktion in den kommenden Monaten hin. Risiken bestehen nach Einschätzung der Bundesregierung jedoch insbesondere in der weiteren Entwicklung des Nicht-Euroraums.
* https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/Wirtschaftliche-Lage/2020/20200713-die-wirtschaftliche-lagein-deutschland-im-juli-2020.html
Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf sind weitere negative gesamtwirtschaftliche Entwicklungen nicht auszuschließen. Diese resultieren insbesondere aus der zu erwartenden nachgelagerten Insolvenzwelle, denn die gesetzliche Aussetzung der Insolvenzmeldepflicht endet am 30. September 2020. Zudem laufen die umfangreichen Stützungsmaßnahmen der öffentlichen Hand, die unmittelbar mit Beginn des wirtschaftlichen Lockdowns zur Stabilisierung der Wirtschaft eingeführt wurden (Liquiditätshilfen für Unternehmen, Kurzarbeitergeld für Arbeitnehmer etc.) in absehbarer Zeit aus. Ob neue staatliche Maßnahmen zur Überbrückung des wirtschaftlichen Einbruchs ergriffen werden, ist derzeit nicht absehbar.
Aus alstrias Portfolio haben insgesamt 141 Mieter mit einem monatlichen Mietvolumen von EUR 2,0 Mio. Gebrauch von der gesetzlichen Möglichkeit zur zeitweisen Mietstundung gemacht. Vor diesem Hintergrund bleibt der Einfluss der COVID-19-Pandemie auf alstria somit begrenzt.
In Anbetracht der Tatsache, dass auch in den vergangenen Monaten mehr als 90 % der vertraglich vereinbarten Mieten in alstrias Portfolio pünktlich gezahlt wurden und sich der Mietausfall im ersten Halbjahr 2020 in engen Grenzen hält, bestätigt alstria die Prognose für das Gesamtjahr 2020 mit erwarteten Umsatzerlösen in Höhe von rund EUR 179 Mio. und einem operativen Ergebnis (FFO) von EUR 108 Mio.
Im Rahmen der Verschiebung der Jahreshauptversammlung und zur Stärkung der aktuellen Liquidität aufgrund der Unsicherheiten durch die COVID-19-Pandemie hat die alstria den Dividendenvorschlag von EUR 0,52 pro Aktie mit einer Gesamtausschüttung von rund EUR 92,3 Mio. vorläufig zurückgenommen. Ein neuer Dividendenvorschlag erfolgt zum Zeitpunkt der Einladung der Hauptversammlung.
DISCLAIMER
Der Halbjahresfinanzbericht enthält zukunftsbezogene Aussagen über erwartete Entwicklungen. Diese Aussagen basieren auf aktuellen Einschätzungen und sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können von den hier formulierten Aussagen abweichen.
KONZERNZAHLEN
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2020
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| in TEUR | Anhang | Q2 2020 | Q2 2019 | H1 2020 | H1 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 42.893 | 46.364 | 87.218 | 93.121 | |
| Umsatzerlöse aus weiterbelastetem Betriebsaufwand | 6.765 | 7.711 | 22.072 | 22.147 | |
| Grundstücksbetriebsaufwand | – 11.386 | – 13.490 | – 33.253 | – 34.916 | |
| Nettomieteinnahmen | 38.272 | 40.585 | 76.037 | 80.352 | |
| Verwaltungsaufwand | – 1.970 | – 2.540 | – 4.008 | – 4.586 | |
| Personalaufwand | 6.1 | – 4.411 | – 4.495 | – 9.780 | – 9.236 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 6.2 | 3.060 | 611 | 5.042 | 13.635 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | 6.2 | – 760 | – 2.689 | – 1.842 | – 5.701 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | 7.1 | – 88.384 | 199.432 | – 88.432 | 199.371 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 6.3 | – 23 | – 49 | 4.402 | 18.063 |
| Nettobetriebsergebnis | – 54.216 | 230.855 | – 18.581 | 291.898 | |
| Nettofinanzergebnis | – 7.380 | – 6.435 | – 14.507 | – 12.901 | |
| Anteil am Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen | 3 | – 133 | – 7 | – 169 | |
| Ergebnis vor Ertragsteuern | – 61.593 | 224.287 | – 33.095 | 278.828 | |
| Ertragsteuern | 6.4 | 91 | 28 | – 159 | 123 |
| Konzernperiodenergebnis | – 61.502 | 224.315 | – 61.502 | 224.315 | |
| Zuordnung: | |||||
| Aktionäre der alstria office REIT-AG | – 61.502 | 224.315 | – 33.254 | 278.951 | |
| Ergebnis je Aktie in EUR | |||||
| auf Basis des Ergebnisanteils der alstria-Aktionäre | |||||
| Unverwässerters Ergebnis je Aktie | 6.5 | – 0,35 | 1,26 | – 0,19 | 1,57 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 6.5 | – 0,35 | 1,26 | – 0,19 | 1,57 |
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2020
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| in TEUR | Q2 2020 | Q2 2019 | H1 2020 | H1 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Konzernperiodenergebnis | – 61.502 | 224.315 | – 33.254 | 278.951 |
| Direkt im Eigenkapital erfasste Beträge | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis der Periode | – 61.502 | 224.315 | – 33.254 | 278.951 |
| Zuordnung Gesamtergebnis: | ||||
| Aktionäre der alstria office REIT-AG | – 61.502 | 224.315 | – 33.254 | 278.951 |
Konzernzwischenbilanz
zum 30. Juni 2020
Aktiva
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| in TEUR | Anhang | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Langfristiges Vermögen | |||
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 7.1 | 4.363.656 | 4.438.597 |
| At equity bilanzierte Beteiligungen | 1.010 | 1.070 | |
| Sachanlagen | 18.766 | 19.055 | |
| Immaterielle Vermögenswerte | 138 | 232 | |
| Finanzanlagen | 7.3 | 39.108 | 39.108 |
| Gesamtes langfristiges Vermögen | 4.422.678 | 4.498.062 | |
| Kurzfristiges Vermögen | |||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 7.421 | 3.877 | |
| Finanzanlagen | 7.3 | 249.719 | 199.750 |
| Forderungen aus Steuern | 1.230 | 1.231 | |
| Sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 9.924 | 8.601 | |
| Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 7.2 | 619.555 | 298.219 |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 7.1 | 0 | 19.588 |
| Gesamtes kurzfristiges Vermögen | 887.849 | 531.266 | |
| Gesamte Aktiva | 5.310.527 | 5.029.328 |
Passiva
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| in TEUR | Anhang | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | 8.1 | ||
| Gezeichnetes Kapital | 177.593 | 177.593 | |
| Kapitalrücklage | 1.449.768 | 1.448.709 | |
| Gewinnrücklagen | 1.512.514 | 1.545.768 | |
| Neubewertungsrücklage | 3.485 | 3.485 | |
| Gesamtes Eigenkapital | 3.143.360 | 3.175.555 | |
| Langfristige Verpflichtungen | |||
| Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter | 67.815 | 70.504 | |
| Langfristige Darlehen und Anleihen, abzüglich des kurzfristigen Anteils | 8.2 | 1.684.006 | 1.661.080 |
| Sonstige Rückstellungen | 0 | 1.226 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 12.727 | 11.532 | |
| Gesamte langfristige Verpflichtungen | 1.764.548 | 1.744.342 | |
| Kurzfristige Verpflichtungen | |||
| Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter | 22 | 24 | |
| Kurzfristige Darlehen und Anleihen | 8.2 | 335.098 | 50.590 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 6.573 | 4.611 | |
| Mitarbeiterbeteiligungsprogramm | 456 | 457 | |
| Ertragsteuerverbindlichkeiten | 5.984 | 5.793 | |
| Sonstige Rückstellungen | 2.100 | 2.505 | |
| Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten | 52.386 | 45.451 | |
| Gesamte kurzfristige Verpflichtungen | 402.619 | 109.431 | |
| Gesamte Verpflichtungen | 2.167.167 | 1.853.773 | |
| Gesamte Passiva | 5.310.527 | 5.029.328 |
Konzernkapitalflussrechnung
vom 1. Januar bis 30. Juni 2020
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| in TEUR | Anhang | H1 2020 | H1 2019 |
|---|---|---|---|
| 1. Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | |||
| Konzernperiodenergebnis | – 33.254 | 278.951 | |
| Zinserträge | 6.4 | – 469 | – 379 |
| Zinsaufwendungen | 6.4 | 14.976 | 13.280 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 6.5 | 159 | – 123 |
| Unrealisiertes Bewertungsergebnis | 85.789 | – 194.446 | |
| Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge (–) / Aufwendungen (+) | 5.430 | – 4.292 | |
| Gewinn (–) / Verlust (+) aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | – 4.402 | – 18.063 | |
| Abschreibungen und Wertänderungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte | 586 | 533 | |
| Zunahme (–) / Abnahme (+) der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Vermögenswerte, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | – 2.675 | – 64 | |
| Zunahme (+) / Abnahme (–) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Verbindlichkeiten, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 1.925 | – 6.017 | |
| Aus der laufenden Geschäftstätigkeit generierte Zahlungsmittel | 68.064 | 69.380 | |
| Erhaltene Zinsen | 469 | 379 | |
| Gezahlte Zinsen | – 18.364 | – 18.141 | |
| Gezahlte Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 32 | – 1.287 | |
| Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | 50.202 | 50.331 | |
| 2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit | |||
| Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 7.1 | – 70.770 | – 83.847 |
| Einzahlungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 7.1 | 82.180 | 126.937 |
| Auszahlungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | – 911 | – 100 | |
| Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte | – 203 | – 88 | |
| Einzahlungen aus der Kapitalauskehrung von Beteiligungen | 46 | 0 | |
| Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen | – 50.000 | 0 | |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | – 39.658 | 42.902 | |
| 3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | |||
| Auszahlungen für den Erwerb von Kommanditanteilen nicht beherrschender Gesellschafter | 8.1 | – 3 | – 43 |
| Ausschüttungen auf Kommanditanteile nicht beherrschender Gesellschafter | 0 | 7.350 | |
| Zuflüsse aus der Aufnahme von Darlehen und Schulden | 7.3 | 350.000 | 0 |
| Auszahlungen für Finanzierungsnebenkosten | – 2.205 | 0 | |
| Auszahlung der Dividende | 9 | 0 | – 92.257 |
| Auszahlungen für die Tilgung von Darlehen und Schulden | – 37.000 | – 34.000 | |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 310.792 | – 118.950 | |
| 4. Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode | |||
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Zwischensumme aus 1 bis 3) | 321.336 | – 25.717 | |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Berichtsperiode | 298.219 | 132.899 | |
| Finanzmittelfonds am Ende der Berichtsperiode (davon verfügungsbeschränkt: TEUR 0; Vj. TEUR 0) | 7.2 | 619.555 | 107.182 |
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
vom 1. Januar bis 30. Juni 2020
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| in TEUR | Anhang | Gezeichnetes Kapital | Kapital- rücklage |
Gewinn- rücklagen |
Neubewertungs- rücklage |
Summe Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand zum 31. Dez. 2019 | 177.593 | 1.448.709 | 1.545.768 | 3.485 | 3.175.555 | |
| Veränderungen H1 2020 | ||||||
| Konzernergebnis | 0 | 0 | – 33.254 | 0 | – 33.254 | |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | – 33.254 | 0 | – 33.254 | |
| Aktienbasierte Vergütung | 11; 12 | 0 | 1.059 | 0 | 0 | 1.059 |
| Stand zum 30. Juni 2020 | 177.593 | 1.449.768 | 1.512.514 | 3.485 | 3.143.360 |
vom 1. Januar bis 30. Juni 2019
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| in TEUR | Anhang | Gezeichnetes Kapital | Kapital- rücklage |
Gewinn- rücklagen |
Neubewertungs- rücklage |
Summe Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand zum 31. Dez. 2018 | 177.416 | 1.538.632 | 964.554 | 3.485 | 2.684.087 | |
| Erstanwendungseffekt aus IFRS 16 | 0 | 0 | – 7 | 0 | – 7 | |
| Stand zum 1. Jan. 2019 | 177.416 | 1.538.632 | 964.547 | 3.485 | 2.684.080 | |
| Veränderungen H1 2019 | ||||||
| Konzernergebnis | 0 | 0 | 278.951 | 0 | 278.951 | |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 278.951 | 0 | 278.951 | |
| Dividendenausschüttung | 9 | 0 | – 92.257 | 0 | 0 | – 92.257 |
| Aktienbasierte Vergütung | 11; 12 | 0 | 971 | 0 | 0 | 971 |
| Wandlung von Wandelgenussrechten | 8 | 177 | 177 | 0 | 0 | 354 |
| Stand zum 30. Juni 2019 | 177.593 | 1.447.523 | 1.243.498 | 3.485 | 2.872.099 |
ANHANG
alstria office REIT-AG, Hamburg
Anhang zum verkürzten Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2020
1. Informationen zum Unternehmen
Die alstria office REIT-AG (nachstehend bezeichnet als „Gesellschaft” oder „alstria office REIT-AG” und – gemeinsam mit den Tochtergesellschaften – „alstria“ oder „Konzern“) ist eine deutsche Aktiengesellschaft mit Sitz in Hamburg. Die wesentlichen Tätigkeitsbereiche des Konzerns werden im Einzelnen in Kapitel 1 des Anhangs zum Konzernabschluss für das am 31. Dezember 2019 beendete Geschäftsjahr beschrieben.
Die Veröffentlichung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses für den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis zum 30. Juni 2020 (nachstehend bezeichnet als „der Konzernzwischenabschluss“) wurde per Vorstandsbeschluss am 7. August 2020 genehmigt.
2. Berichtsgrundlage
Dieser Konzernzwischenabschluss wurde gemäß IAS 34 „Interim Financial Reporting“ (Zwischenberichterstattung) erstellt. Er enthält nicht alle für den Jahresabschluss vorgeschriebenen Angaben und Erklärungen und sollte daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 gelesen werden.
3. Grundlagen der Rechnungslegung
Die angewandten Bilanzierungsgrundsätze entsprechen den für den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 angewandten Grundsätzen, wie sie im Konzernabschluss beschrieben sind.
Die folgenden neuen Standards, Änderungen an Standards und neuen Interpretationen sind für Berichtszeiträume, die am 1. Januar 2020 beginnen, erstmals verpflichtend anzuwenden:
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| EU-Endorsement | Standards / Interpretationen | Inhalt | Anzuwenden für Geschäftsjahre ab / nach | Voraussichtliche Auswirkungen |
|---|---|---|---|---|
| 21.04.2020 | Änderungen an IFRS 3 | Unternehmenszusammenschlüsse; Definition eines Geschäftsbetriebs | 01.01.2020 | Keine |
| 15.01.2020 | Änderungen an IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7 | Interest Rate Benchmark Reform damit einher gehen neue Angabevorschriften in IFRS 7 in Bezug auf Unsicherheiten, die aus der Reform der Referenzzinssätze entstehen | 01.01.2020 | Keine |
| 10.12.2019 | Änderungen an IAS 1 und IAS 8 | Definition von „wesentlich“ | 01.01.2020 | Keine |
| 06.12.2019 | Änderungen zum IFRS-Rahmenkonzept | 01.01.2020 | Keine |
Aus den vorstehenden Änderungen an Standards und an dem Rahmenkonzept ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.
Die folgenden neuen Standards, Interpretationen und Änderungen zu veröffentlichten Standards, die 2020 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden nicht vorzeitig durch den Konzern angewendet:
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| EU-Endorsement | Standards/ Interpretationen |
Inhalt | Anzuwenden für GJ ab/nach | Vsl. Auswirkungen |
|---|---|---|---|---|
| Noch nicht übernommen | IFRS 17 | Neuer Standard „Versicherungsverträge | 01.01.2023 | Keine |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IFRS 3 | Unternehmenszusammenschlüsse: Aktualisierung eines veralteten Verweises in IFRS 3, ohne die Vorschriften im Standard bedeutend zu ändern | 01.01.2022 | Keine |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IFRS 4 | Der Zeitpunkt des Inkrafttretens von IFRS 17, der IFRS 4 ersetzen wird, ist nun der 01.01.2023; das festgelegte Auslaufen der vorübergehenden Ausnahme von der Anwendung von IFRS 9 in IFRS 4 wurde auf den 01.01.2023 verschoben | 01.01.2021 | Keine |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IFRS 16 | Auf die Coronavirus-Pandemie bezogene Mietkonzessionen | 01.06.2020 | Keine |
| Noch nicht übernommen | Jährliches Verbesserungsprojekt | „Improvements to IFRSs 2018 – 2020 Cycle“ | 01.01.2022 | Keine |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IAS 1 | Darstellung des Abschlusses: Klassifizierung von Schulden als kurz- oder langfristig | 01.01.2023 | Keine |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IFRS 10 und IAS 28 | Verkauf an oder Einlage von Vermögenswerten in assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen | offen | Keine |
| Noch nicht übernommen | Änderung an IAS 16 | Sachanlagen | 01.01.2022 | Keine |
| Noch nicht übernommen | Änderungen an IAS 37 | Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und Eventualforderungen | 01.01.2022 | Keine |
Aus den vorstehend aufgeführten neuen Standards und Änderungen an bestehenden Standards werden keine wesentlichen Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung erwartet.
4. Konsolidierungskreis
Eine Konzerngesellschaft, die Balgebrückstraße GmbH & Co. KG, wurde im Berichtszeitraum veräußert. Weitere Änderungen des Konsolidierungskreises haben sich im Vergleich zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 nicht ergeben. Der Effekt aus der Änderung des Konsolidierungskreises blieb unwesentlich.
5. Wesentliche Ermessensentscheidungen und Schätzungen
Die Erstellung der Konzernbilanz gemäß IFRS erfordert bei verschiedenen Posten, dass Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen werden, die sich auf die Höhe und den Ausweis von Vermögenswerten und Schulden sowie auf Aufwendungen und Erträge auswirken. Die tatsächlichen Beträge können von diesen Schätzungen abweichen. Im Vergleich zu den im Konzernabschluss für das am 31. Dezember 2019 beendete Geschäftsjahr beschriebenen wesentlichen Ermessensentscheidungen und Schätzungen, wurden zur Einschätzung des Wertberichtigungsbedarfs für den 30. Juni 2020 Anpassungen bei der Ermittlung des Expected Credit Losses nach IFRS 9 vorgenommen. Darüber hinaus ergaben sich Änderungen in Bezug auf die Fair-Value Ermittlung von Investment Properties. Die Anpassungen wurden unter Punkt 14 näher erläutert. Im Übrigen ergaben sich keine Änderungen.
6. Erläuterungen zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung
6.1 Personalaufwand
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| in TEUR | 01.01. – 30.06.2020 (ungeprüft) | 01.01. – 30.06.2019 (ungeprüft) |
|---|---|---|
| Löhne und Gehälter | 5.273 | 4.486 |
| Sozialversicherungsbeiträge | 938 | 874 |
| Boni | 1.303 | 1.218 |
| Aufwand für aktienbasierte Vergütung | 1.928 | 2.351 |
| davon für aktienbasierte Vergütung aus virtuellen Aktien und Stock Options | 1.064 | 1.466 |
| davon für aktienbasierte Vergütung aus Wandelgenussrechten | 864 | 855 |
| Beiträge zur Altersvorsorge und Arbeitsunfähigkeit Vorstand | 169 | 133 |
| Sonstige | 169 | 174 |
| Gesamt | 9.780 | 9.236 |
6.2 Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten insbesondere das Bewertungsergebnis für die Bewertung der als Fremdkapital passivierten Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter (EUR 2,7 Mio.) sowie Entschädigungen im Zuge von Entmietungen (EUR 1,1 Mio.). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen des Berichtszeitraums enthalten im Wesentlichen das Bewertungsergebnis für die Bewertung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (EUR 1,2 Mio.) und Finanzanlagen (EUR 0,3 Mio.).
6.3 Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
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| in TEUR | 01.01. – 30.06.2020 (ungeprüft) | 01.01. – 30.06.2019 (ungeprüft) |
|---|---|---|
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, die auf den Käufer übertragen wurden | 82.180 | 137.057 |
| Buchwert der veräußerten Immobilien | – 76.867 | – 118.894 |
| Kosten der Veräußerung | – 911 | – 100 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung der auf den Käufer übertragenen Immobilien | 4.402 | 18.063 |
| Vereinbarte Kaufpreise der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 0 | 0 |
| Buchwert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zum Zeitpunkt der Umgliederung | 0 | 0 |
| Kosten der Veräußerung für die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 0 | 0 |
| Bewertungsergebnis aus den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 0 | 0 |
| Nettoergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 4.402 | 18.063 |
6.4 Ertragsteuern
Aufgrund ihres Status als REIT ist die alstria office REIT-AG von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit. Mit dem Rechtsformwechsel der alstria office Prime-Gesellschaften mit steuerlicher Wirkung im Geschäftsjahr 2016, wurde der alstria office Prime-Konzern in die steuerbefreite REIT-Struktur überführt.
Steuerzahlungsverpflichtungen können sich jedoch in den Tochtergesellschaften ergeben, die Komplementärgesellschaften von Immobilienpersonengesellschaften sind oder als REIT-Dienstleistungsgesellschaft fungieren sowie aufgrund von Feststellungen einer steuerlichen Außenprüfung für Veranlagungszeiträume vor Einbeziehung in die REIT-Struktur.
6.5 Ergebnis je Aktie
Die folgenden Übersichten zeigen die Ergebnis- und Aktienzahlen, die für die Berechnung des bereinigten und unverwässerten Ergebnisses je Aktie verwendet wurden:
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| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 01.01. – 30.06.2020 (ungeprüft) | 01.01. – 30.06.2019 (ungeprüft) |
|---|---|---|
| Aktionären zuzurechnendes Ergebnis (in TEUR) | – 33.254 | 278.951 |
| Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien (in Tausend) | 177.593 | 177.454 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR) | – 0,19 | 1,57 |
7. Erläuterungen zur Konzernbilanz – Aktiva
7.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die alstria office REIT-AG wendet das Modell des beizulegenden Zeitwerts nach IFRS 13 bei der Folgebewertung an. Für die Wertermittlung zum 30. Juni 2020 wurde ein externes Gutachten herangezogen. Eine detaillierte Beschreibung der Wertermittlung von Vermögenswerten enthält Abschnitt 2.4 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2019.
Im ersten Halbjahr veräußerte alstria fünf bebaute Grundstücke mit einem Transaktionsvolumen von TEUR 82.180, von denen zwei Grundstücke mit einem Transaktionsvolumen von TEUR 19.580 zum Jahresende 2019 als zu Veräußerungszwecken gehaltene Vermögenswerte ausgewiesen wurden.
Transaktionen in der Berichtperiode:
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| Veräußerungen | ||
|---|---|---|
| Immobilientransaktionen | Anzahl Immobilien | Transaktionsvolumen (in TEUR) |
| --- | --- | --- |
| Vertrag bis zum 31. Dezember 2019/Übertragung H1 2020 | 2 | 19.580 |
| Vertrag und Übertragung H1 2020 | 3 | 62.600 |
| Vertrag H1 2020/Übertragung voraussichtlich nach dem 30. Juni 2020 | 0 | 0 |
| Gesamt | 5 | 82.180 |
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| Erwerbe | Veräußerungen | |||
|---|---|---|---|---|
| Immobilientransaktionen | Anzahl Immobilien | Transaktionsvolumen (in TEUR) | Anzahl Immobilien | Transaktionsvolumen (in TEUR) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Vertrag bis zum 31. Dezember 2018 / Übertragung H1 2019 | 2 | 15.820 | 3 | 29.620 |
| Vertrag und Übertragung H1 2019 | 2 | 22.335 | 3 | 107.436 |
| Vertrag H1 2019 / Übertragung voraussichtlich nach dem 30. Juni 2019 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gesamt | 4 | 38.155 | 6 | 137.056 |
Eine Überleitung der als Finanzinstrumente gehaltenen Immobilien im Berichtszeitraum ergibt sich aus folgender Tabelle:
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| in TEUR | 01.01.2020 – 30.06.2020 | 01.01.2019 – 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu Beginn der Periode | 4.438.597 | 3.938.864 |
| Zugänge von Grundstücken | 0 | 47.891 |
| Werterhöhende Maßnahmen | 70.411 | 116.268 |
| Abgänge aus Veräußerungen | – 36.920 | –103.814 |
| Reklassifizierung in zu Veräußerungszwecken gehaltene Immobilien | – 20.000 | – 20.586 |
| Nettoergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert | – 88.432 | 454.767 |
| Aktivierungen aus der Erstanwendung von IFRS 16 | 0 | 5.207 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum Ende der Periode | 4.363.656 | 4.438.597 |
Der externe Gutachter hat für die von ihm erstellten Verkehrswertgutachten Sensitivitätsrechnungen durchgeführt, die den Einfluss von Änderungen der Kapitalisierungsraten (adjustierte Rendite) auf die Verkehrswerte zeigen.
Beizulegender Zeitwert der zu Investitionszwecken gehaltenen Immobilien
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| Kapitalisierungsraten | 30.06.2020 (in EUR Mio.) |
31.12.2019 (in EUR Mio.) |
|---|---|---|
| – 0,25 % | 4.687 | 4.771 |
| 0,00 % | 4.364 | 4.439 |
| 0,25 % | 4.080 | 4.147 |
7.2 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Bei den Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten in Höhe von TEUR 619.555 handelt es sich in Höhe von TEUR 369.774 um täglich verfügbare Bankguthaben sowie in Höhe von TEUR 249.781 um Einlagen mit einer Laufzeit von insgesamt drei Monaten. Zum 30. Juni 2020 unterlagen sie keiner weiteren Verfügungsbeschränkung.
7.3 Finanzanlagen
Die langfristigen Finanzanlagen in Höhe von TEUR 39.108 betreffen mit einem Betrag in Höhe von TEUR 38.864 langfristige Ausleihungen mit einer Laufzeit bis zum Ende des Geschäftsjahres 2032. Weitere TEUR 244 entfallen auf Anteile an einer Aktiengesellschaft, an der alstria weniger als drei Prozent der Anteile hält und auf die alstria keinen maßgeblichen Einfluss ausüben kann.
Bei den kurzfristigen Finanzanlagen handelt es sich um Bankeinlagen mit einer Laufzeit zwischen 90 und 365 Tagen.
Bei den langfristigen Finanzanlagen ergeben sich zum Bilanzstichtag keine Wertberichtigungen, wohingegen bei den kurzfristigen Finanzanlagen der Bruttobuchwert von TEUR 250.000 um TEUR 281 wertberichtigt wurde.
8. Erläuterungen zur Konzernbilanz – Passiva
8.1 Eigenkapital
Für eine Darstellung der Entwicklung des Eigenkapitals verweisen wir auch auf die vorangestellte Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung.
Eigene Aktien
Die Gesellschaft hält zum 30. Juni 2020 keine eigenen Anteile.
8.2 Finanzverbindlichkeiten
Mit Stand vom 30. Juni 2020 betrug der Rückzahlungsbetrag der Unternehmensanleihen und der verzinslichen Darlehen TEUR 2.024.700 (31. Dezember 2019: TEUR 1.711.700). Der niedrigere Buchwert von TEUR 2.019.104 (TEUR 1.684.006 langfristiger und TEUR 335.098 kurzfristiger Anteil) ergibt sich unter Berücksichtigung von Zinsverbindlichkeiten und im Rahmen der Effektivzinsmethode zu verteilender Transaktionskosten bei Aufnahme der Verbindlichkeiten. Finanzverbindlichkeiten mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr werden unter der Position „kurzfristige Darlehen“ ausgewiesen. Der Marktwert der langfristigen und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten belief sich zum Stichtag auf TEUR 2.021.444.
Zum Ende der Berichtsperiode hat die Gesellschaft eine Unternehmensanleihe mit einem Gesamtnennbetrag von EUR 350 Mio., einem Coupon von 1,500 % und einer Laufzeit bis zum 23. Juni 2026 begeben. Daneben wurde ein Anteil des Schuldscheindarlehens von EUR 37 Mio. zurückgeführt. Zu Beginn des zweiten Quartals hat die Gesellschaft eine Kreditlinie in Höhe von EUR 100 Mio. in Anspruch genommen. Der Kredit wurde zum Ende des Quartals vollständig zurückgeführt.
Damit besteht die Fremdkapitalposition zum 30. Juni 2020 neben den Bankdarlehen in Höhe von nominal TEUR 195.900 und dem Schuldscheindarlehen mit einem Nominalwert von TEUR 77.000, im Wesentlichen aus den Unternehmensanleihen in Höhe von zusammen nominal TEUR 1.751.800.
Für eine detaillierte Beschreibung der Darlehen, der Darlehensbedingungen und der Darlehensbesicherung verweisen wir auf den Abschnitt 7.3 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2019.
9. Dividendenzahlung
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| 01.01.– 30.06.2020 (ungeprüft) | 01.01.– 30.06.2019 (ungeprüft) | |
|---|---|---|
| Dividende1) (in TEUR, zum 30. Juni nicht als Verbindlichkeit ausgewiesen): | n/a | 92.257 |
| Dividende je Aktie (in EUR) | n/a | 0,52 |
1) Bezogen auf alle Aktien zum Zeitpunkt der Ausschüttung.
Die Durchführung der ordentlichen Hauptversammlung der alstria office REIT-AG im Geschäftsjahr 2020 ist, in Übereinstimmung mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie, auf einen Termin nach dem Datum der Veröffentlichung dieses Berichtes verschoben worden. Daher ist ein Beschluss über die Ausschüttung einer Dividende im Geschäftsjahr 2020 bislang nicht gefasst worden. Eine Dividendenausschüttung ist noch nicht erfolgt. Der im Geschäftsbericht 2019 veröffentlichte Dividendenvorschlag zur Ausschüttung von EUR 0,52 pro Aktie mit einer Gesamtausschüttung von rund EUR 92,3 Mio. wurde aufgrund der Unsicherheit der Liquiditätsentwicklung als Folge der COVID-19-Pandemie, zunächst aufgehoben. Ein neuer Dividendenvorschlag erfolgt zum Zeitpunkt der Einladung der Hauptversammlung.
10. Mitarbeiter
In dem Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2020 beschäftigte der Konzern im Durchschnitt 166 Mitarbeiter (1. Januar bis 30. Juni 2019: im Durchschnitt 151 Mitarbeiter). Die Durchschnittszahlen wurden anhand der Anzahl angestellter Mitarbeiter zum Ende eines jeden Monats ermittelt. Am 30. Juni 2020 beschäftigte alstria, abgesehen von den Vorstandsmitgliedern, 168 Mitarbeiter (31. Dezember 2019: 165 Mitarbeiter).
11. Aktienbasierte Vergütung
Als Bestandteil der erfolgsorientierten Vergütung für die Mitglieder des Vorstands wurde ein aktienbasiertes Vergütungssystem eingerichtet. Die aktienbasierte Vergütung enthält eine langfristige Komponente, sog. Long Term Incentive (LTI), sowie eine kurzfristige Komponente, den Short Term Incentive oder STI. Die Vergütung erfolgte, für die bis zum Ende des Geschäftsjahres 2017 gewährten variablen Vergütungsbestandteile jeweils als anteilsbasierte Vergütung mit Barausgleich in Form der Ausgabe von sogenannten virtuellen Aktien. Ab dem Geschäftsjahr 2018 wurde die Gewährung der anteilsbasierten Vergütung mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente vorgenommen. Letztere werden als „Stock Awards“ bezeichnet.
Die Entwicklung der virtuellen Aktien und Stock Awards bis zum 30. Juni 2020 zeigt folgende Tabelle:
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| H1 2019 (ungeprüft) | 2018 (geprüft) | |||
|---|---|---|---|---|
| Anzahl virtuelle Aktien bzw. Stock Awards | LTI | STI | LTI | STI |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Stand 1. Januar | 263.158 | 8.313 | 273.730 | 17.662 |
| In der Berichtsperiode gewährte Stock Awards bzw. virtuelle Aktien | 45.977 | 0 | 62.354 | 0 |
| In der Berichtsperiode endende virtuelle Aktien bzw. Stock Awards | – 68.318 | – 8.313 | – 72.926 | – 9.349 |
| Stand zum 30. Juni / 31. Dezember | 240.817 | 0 | 263.158 | 8.313 |
Im ersten Halbjahr 2020 ergaben sich aus dem LTI und dem STI Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.064 (H1 2019: Aufwendungen von TEUR 1.466) sowie, zum Stichtag, Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.343 (31. Dezember 2019: TEUR 2.941). Die Ausübung der 68.318 virtuellen Aktien aus dem LTI im ersten Quartal 2020 führte zur Umgliederung des Betrags von TEUR 2.315 in die sonstigen Verbindlichkeiten. Der Konzern bilanziert die Verpflichtung aus den gewährten virtuellen Aktien, die als anteilsbasierte Vergütung mit Barausgleich ausgegeben wurden in den sonstigen Rückstellungen. Bei den in der Berichtsperiode unter dem LTI ausgegebenen 45.977 Stock Awards handelt es sich um anteilsbasierte Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente, deren Wertänderung in der Kapitalrücklage Berücksichtigung findet. Für eine detaillierte Beschreibung des aktienbasierten Vergütungssystems verweisen wir auf Abschnitt 13.1 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2019.
12. Mitarbeiterbeteiligungsprogramm
Im Rahmen des durch den Aufsichtsrat der alstria office REIT-AG beschlossenen Mitarbeiterbeteiligungsprogramms bestanden während der Berichtsperiode die folgenden aktienbasierten Vergütungsvereinbarungen (Zertifikate):
Anzahl Zertifikate
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| Ausgabedatum | 27.04.2018 | 23.05.2019 | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 1. Januar 2020 | 204.825 | 252.375 | 457.200 |
| Rückgabe aufgrund der Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses | – 1.000 | 0 | – 1.000 |
| Gewandelt | 0 | 0 | 0 |
| Neu ausgegeben | 0 | 0 | 0 |
| 30. Juni 2020 | 203.825 | 252.375 | 456.200 |
Für eine detaillierte Beschreibung des Mitarbeiterbeteiligungsprogramms verweisen wir auf Abschnitt 13.2 des Konzernanhangs zum 31. Dezember 2019.
13. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen
In der Berichtsperiode ergaben sich mit Ausnahme der in Abschnitt 11 beschriebenen Gewährung von virtuellen Aktien an die Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft keine wesentlichen Rechtsgeschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen.
14 . Einfluss von COVID-19
Um den wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie Rechnung zu tragen wurde die Erwartung eines sich abkühlenden Geschäftsklimas bei den Bewertungen von Vermögensgegenständen berücksichtigt.
So wurde bei der Ermittlung des erwarteten Kreditverlusts von Forderungen, für welche die vereinfachte Vorgehensweise gemäß IFRS 9.5.5.15 angewendet wird, die Clusterung der Forderungen in Übereinstimmung mit dem internen Monitoring der Auswirkungen der Pandemie verfeinert. Zudem wurden für alle Forderungen aus Lieferung und Leistung zusätzliche Anpassungen bei der Ermittlung des Expected Credit Losses nach IFRS 9 vorgenommen, welche die möglichen Auswirkungen der Pandemie auf die jeweiligen Debitoren abdecken sollen. Zum 30. Juni 2020 war der Forderungsbestand um insgesamt TEUR 1.727 (zum 31.12.2019 TEUR 436) wertberichtigt.
Darüber hinaus ergaben sich Änderungen in Bezug auf die Fair-Value Ermittlung von Investment Properties. In der Berichtperiode führte die Bewertung des Immobilienportfolios zu einer Abwertung von TEUR 88.383. Die Abwertung betraf im Wesentlichen Immobilien mit Mietern, die von den Einschränkungen des öffentlichen Lebens im Rahmen der COVID-19-Pandemie besonders betroffen waren (Hotels, Einzelhandel, Restaurants, CoWorking etc.).
Die Umsatz- und Ertragslage in den ersten sechs Monaten 2020 verlief weitgehend plangemäß und der Einfluss der COVID-19-Pandemie auf die Geschäftsentwicklung hielt sich in engen Grenzen. Der sich direkt auf den Umsatz des Berichtszeitraums auswirkende freiwillige Mietverzicht, insbesondere zugunsten von Kleinmietern belief sich auf TEUR 126.
15. Wichtige Ereignisse nach Abschluss der Berichtsperiode
Wesentliche Ereignisse nach Abschluss der Berichtsperiode ergaben sich nicht.
16. Vorstand
Der Vorstand des Unternehmens setzte sich zum 30. Juni 2020 wie folgt zusammen:
Herr Olivier Elamine (Vorstandsvorsitzender)
Herr Alexander Dexne (Finanzvorstand)
17 . Aufsichtsrat
Gemäß § 9 der Satzung der Gesellschaft besteht der Aufsichtsrat aus sechs Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden.
Der Aufsichtsrat setzte sich zum 30. Juni 2020 wie folgt zusammen:
Herr Dr. Johannes Conradi (Vorsitzender)
Herr Richard Mully (Stellvertretender Vorsitzender)
Herr Dr. Bernhard Düttmann
Frau Stefanie Frensch
Herr Benoît Hérault
Frau Marianne Voigt
Hamburg, 7. August 2020
*Olivier Elamine
Vorstandsvorsitzender*
*Alexander Dexne
Finanzvorstand*
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
„Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Halbjahresfinanzberichterstattung der verkürzte Konzernhalbjahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind.“
Hamburg, 7. August 2020
*Olivier Elamine
Vorstandsvorsitzender*
*Alexander Dexne
Finanzvorstand*
BESCHEINIGUNG NACH PRÜFERISCHER DURCHSICHT
An die alstria office REIT-AG, Hamburg
Wir haben den verkürzten Konzernzwischenabschluss – bestehend aus Konzernzwischenbilanz, Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzernkapitalflussrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung sowie ausgewählten erläuternden Anhangangaben zum verkürzten Konzernzwischenabschluss zum 30. Juni 2020 – und den Konzernzwischenlagebericht der alstria office REIT-AG, Hamburg, für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2020, die Bestandteile des Halbjahresfinanzberichts nach § 115 WpHG sind, einer prüferischen Durchsicht unterzogen. Die Aufstellung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses nach dem International Accounting Standard IAS 34 „Zwischenberichterstattung“, wie er in der EU anzuwenden ist, und des Konzernzwischenlageberichts nach den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, eine Bescheinigung zu dem verkürzten Konzernzwischenabschluss und dem Konzernzwischenlagebericht auf der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht abzugeben.
Wir haben die prüferische Durchsicht des verkürzten Konzernzwischenabschlusses und des Konzernzwischenlageberichts unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze für die prüferische Durchsicht von Abschlüssen vorgenommen. Danach ist die prüferische Durchsicht so zu planen und durchzuführen, dass wir bei kritischer Würdigung mit einer gewissen Sicherheit ausschließen können, dass der verkürzte Konzernzwischenabschluss in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit dem International Accounting Standard IAS 34 „Zwischenberichterstattung“, wie er in der EU anzuwenden ist, und der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG aufgestellt worden sind. Eine prüferische Durchsicht beschränkt sich in erster Linie auf Befragungen von Mitarbeitern der Gesellschaft und auf analytische Beurteilungen und bietet deshalb nicht die durch eine Abschlussprüfung erreichbare Sicherheit. Da wir auftragsgemäß keine Abschlussprüfung vorgenommen haben, können wir einen Bestätigungsvermerk nicht erteilen.
Auf der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht sind uns keine Sachverhalte bekannt geworden, die uns zu der Annahme veranlassen, dass der verkürzte Konzernzwischenabschluss in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit dem International Accounting Standard IAS 34 „Zwischenberichterstattung“, wie er in der EU anzuwenden ist, oder dass der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG aufgestellt worden ist.
Hamburg, den 7. August 2020
**KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**
*Schmidt
Wirtschaftsprüfer*
*Drotleff
Wirtschaftsprüfer*