AI Terminal
MHR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Sep 3, 2025
8842_rns_2025-09-03_20198524-ff38-42fa-92f0-0f4704e57a64.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Gayrimenkul
Değerleme
Raporu
1 Adet Proje
Pendik / İstanbul
2025REV349 / Rapor Tarihi: 02.09.2025 Değer Tarihi: 29.08.2025
MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
İçerenköy Mahallesi, Umut Sokak, Quick Tower Sitesi, No: 10-12, İç Kapı No:41, Ataşehir / İstanbul
Sayın İlgili,
Talebiniz doğrultusunda Pendik'de konumlu olan "1 Adet Arsa Üzerinde Geliştirilmekte Olan Proje'nin 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine "Sözleşmeden Doğan Hakkının" pazar değerine yönelik 2025REV349 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 10.795 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde geliştirilmekte olan projedir. MHR GYO A.Ş. lehine sözleşmeden doğan hakkın değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| 29.08.2025 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZIN 13.06.2024 TARİHLİ "KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİ"NDEN YÜKLENİCİ LEHİNE DOĞAN HAKKIN DEĞERİ |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 29.08.2025 | |||||
| Rapor Tarihi | 02.09.2025 | |||||
| Doğan Hakkın | 548.280.000.-TL | Beşyüzkırksekizmilyonikiyüzseksenbin.-TL | ||||
| Değeri (KDV Hariç) | ||||||
| Doğan Hakkın (KDV | 657.936.000.-TL | Altıyüzelliyedimilyondokuzyüzotuzaltıbin.-TL | ||||
| Dahil) |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 21.03.2025 tarih, ORD-2025-00333 no.lu sözleşme ve 25.08.2025 tarihli ek protokole istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden Burak YÜRÜR
| Yaşar ÇARK | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | ||||
| Lisans No: 411337 |
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti4 |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri6 |
| Demografik ve Ekonomik Veriler9 |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 12 |
| Gayrimenkulün Konum Analizi 20 |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri 23 |
| SWOT Analizi 35 |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 37 |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme 49 |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 52 |
Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;
- ✓ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
- ✓ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
- ✓ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
- ✓ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
- ✓ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
- ✓ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
- ✓ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
- ✓ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
- ✓ Değerleme raporunun RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
- ✓ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
- ✓ Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını,
- ✓ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
- ✓ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
Yönetici Özeti
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam Mülkiyet | |||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Yatırım kararını desteklemek amacıyla hazırlanmıştır. | |||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır. | |||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | |||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Değerleme çalışması kapsamında müşteri talebi doğrultusunda inşaat halinde olan 347 adet bağımsız bölümün tamamlanması durumundaki pazar değerleri bilgi amaçlı olarak rapor içinde sunulmuştur. |
|||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| ADRES | Kurtköy Mahallesi, Dedepaşa Caddesi, 4000 ada 8 parsel, Pendik / İstanbul | |||
| TAPU KAYDI | İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy, 4000 ada 8 no.lu parsel. | |||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 10.795 m² | |||
| İMAR DURUMU | Lejant: Konut Alanı TAKS: 0,40 KAKS: 1,50 Hmaks: 30,50 m |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Konut Alanı | |||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||||
| KONUT BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 117.000.-TL/m² | |||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Gelir Yaklaşımı | |||
| DEĞER TARİHİ | 29.08.2025 | |||
| DOĞAN HAKKIN DEĞERİ (KDV HARİÇ) |
548.280.000.-TL | |||
| DOĞAN HAKKIN DEĞERİ (KDV DAHİL) |
657.936.000.-TL |
BÖLÜM 1
RA 5
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bölüm 1
Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu değerleme raporu, MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 02.09.2025 tarihinde 2025REV349 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2 Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
Bu rapor, İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, 4000 ada, 8 parsel no.lu gayrimenkul üzerinde geliştirilmekte olan projenin 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine "Sözleşmeden Doğan Hakkın" 29.08.2025 tarihli değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; yatırım kararını desteklemek amacıyla hazırlanmıştır.
1.3 Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Doğuşcan IĞDIR (Lisans No: 404244) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Yaşar ÇARK (Lisans No: 411337) tarafından hazırlanmıştır. Değerleme raporunun hazırlanmasına Burak YÜRÜR yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi bilgi amaçlı belirtilmiştir.
1.4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 22.08.2025 tarihinde çalışmalara başlamış ve 02.09.2025 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5 Dayanak Sözleşmesi ve Numarası
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen ORD-2025-00333 no.lu ve 21.03.2025 tarihli dayanak sözleşmesi ve 25.08.2025 tarihli ek protokol hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.6 İşin Kapsamı
Bu değerleme raporu, ORD-2025-00879 no.lu ve 21.08.2025 tarihli dayanak sözleşmesi ve 25.08.2025 tarihli ek protokol hükümleri kapsamında; İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi, 4000 ada, 8 parsel no.lu gayrimenkul üzerinde geliştirilmekte olan projenin 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine "Sözleşmeden Doğan Hakkın" 29.08.2025 tarihli değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Değerleme çalışması kapsamında müşteri talebi doğrultusunda inşaat halinde olan 347 adet bağımsız bölümün tamamlanması durumundaki pazar değerleri bilgi amaçlı olarak rapor içinde sunulmuştur.
1.8 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.
1.10 Şirket Bilgileri
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
1.11 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, İçerenköy Mahallesi, Umut Sokak, Quick Tower Sitesi, No: 10-12, İç Kapı No:41, Ataşehir / İstanbul adresinde faaliyet gösteren MHR Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2
RA 8
DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER
90.000.000
2,0
Bölüm 2
Demografik ve Ekonomik Veriler
2.1 Demografik Veriler
Türkiye
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.664.944 kişidir. 2024 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 292.567 kişi (%0,34 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,02'sini (42.853.110 kişi) erkekler, %49,98'ini (42.811.834 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,19 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
0-14 yaş grubu kişi sayısı 15-29 yaş grubu kişi sayısı 30-44 yaş grubu kişi sayısı 45-59 yaş grubu kişi sayısı 60-74 yaş grubu kişi sayısı 75+ yaş grubu kişi sayısı
İstanbul
2024 yılında, Türkiye nüfusunun %18,32'sinin ikamet ettiği İstanbul, 15.701.602 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2024 yılında yaklaşık yüzde 0,29 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,19 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-İstanbul Nüfusu İstanbul Nüfusu
Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı
2.2 Ekonomik Veriler1
2024 dördüncü çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,7 genişlemiştir. İkinci çeyrek rakamı da -%0,2'den - %0,1'e güncellenmiştir. Yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %2,0'dan %3,1'e, arındırılmamış seride de %2,2'den %3,0'a yükselmiştir. Bu sonuçlarla 2024 yıl genelinde büyüme %3,2 seviyesinde oluşmuştur. Dolar bazında GSYH 2024 yılında 1 trilyon 322 milyar, kişi başına GSYH 15 bin 463 dolar seviyesinde gerçekleşmiştir.
Nisan ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda mart ayındaki %38,1'den %37,9'a inmiştir. Nisan ayında manşet enflasyona en yüksek katkı konut grubundan gelirken gıda harcamaları grubunda artış tahminlerin altında kalmıştır. Nisan ayında yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) ise aylık bazda %2,8 artarken yıllık bazda mart ayındaki %23,5'ten %22,5'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık enflasyonları arasındaki makas 15,4 yüzde puan seviyesinde gerçekleşmiştir.
Nisan ayında yıllık bazda ihracat ve ithalatta artış görülmüştür. İhracat yıllık bazda %7,8 genişleyerek 20,8 milyar dolar olurken ithalat %12,7 yükselişle 32,9 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. İhracatın ithalatı karşılama oranı Nisan'da gerilerken, dış ticaret açığı genişlemiştir. Nisan ayı verilerinin detayları, Avrupa ülkelerinin öncülüğünde gelişmiş ekonomilere yapılan ihracatta yükselişin sürdüğünü ortaya koymuştur. İthalat tarafında ise, enerji ithalatındaki gerilemeye rağmen çekirdek ve altın ithalatındaki yükselişin toplamı yukarı çektiği görülmüştür.
1 TSKB A.Ş.
BÖLÜM 3
RA 11
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
Bölüm 3
Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri
3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
| İli | İstanbul | |
|---|---|---|
| İlçesi | Pendik | |
| Mahallesi | Kurtköy | |
| Köyü | - | |
| Sokağı | - | |
| Mevki | - | |
| Ada No | 4000 | |
| Parsel No | 8 | |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Arsa | |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 10.795 m² | |
| Malik / Hisse | QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yatırım A.Ş. / Tam |
3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden müşteri tarafından iletilen 25.08.2025 tarih, saat 09.38 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Devredilebilmesine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu taşınmaza ait herhangi bir takyidat kaydı bulunmamakta olup devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkulün Değerine Etkisine İlişkin Görüş:
Değerleme konusu taşınmaza ait herhangi bir takyidat kaydı bulunmamakta olup taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 4000/8 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 23411688 | AT Yüzölçüm(m2): | 10795.00 |
| IVIIce: | ISTANBUL/PENDIK | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Pendik | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Koy Adı: | KURTKOY Mah. | YüzOlçümü: | |
| Mevkli: | Bağımsız Bolum Net | ||
| Cilt/Sayfa No: | 20/1940 | YüzOlçumu: | |
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| (Hisse) Silstem No |
Malik | No | El Birliği Hisse Pay/ Metrekare Toplam Payda |
Metrekare | Ed nme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 749117423 | (SN:8467089) QC İNSAAT PROJE MÜMESSİLLİK GAYRİMENKUL YATIRIM ANONİM SİRKETİ V |
1/1 | 10795.00 10795.00 | Satıs 29-05-2023 29397 |
3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri üzerinden yapılan incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz 29.05.2023 tarih, 29397 yevmiye no. ve "Satış" işlemi ile QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tam mülkiyetine geçmiştir.
3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, genellikle ayrık nizam 10-11 katlı konut projeleri, 2-4 katlı villa siteleri ve "arsa" nitelikli mevcut durumda üzerinde yapı olmayan taşınmazlar bulunmaktadır.
Pendik Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde 25.08.2025 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi Havza Kısmı Uygulama İmar Planı"
Plan Onay Tarihi: 14.09.2018
Lejandı: Konut Alanı
Yapılaşma şartları;
- Emsal: 1,50
- Taks: 0,40
- Hmaks: 30,5 m.
- İnşaat Nizamı: Ayrık
- Ön bahçe mesafesi min. 5 metre, yan bahçe mesafesi min. 3 metre ve arka bahçe mesafesi min. 10 metredir.
Plan Notları
- Konut yapıları yoldan en az 5 metre, eğitim alanlarından en az 10 metre uzaklıkta yapılacaktır.
- Parsel büyüklüğü 10.000 m2 'den küçük olamaz. Ancak hisseli parsellerde hissedarlığı kaldırmak veya hisse sayısını azaltmak amacı ile minimum ifraz şartı yönetmelikte bulunan minimum parsel cephesi ve derinliği dikkate alınarak 100 m2 'ye indirilebilir; hissedarlığın kaldırılmasından veya azaltılmasından sonra birden fazla parsel elde etmek amacı ile yeniden ifraz edilemez.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz 4000 ada 8 no.lu parsel 13.10.2017 onay tarihli, 1/5.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi'nin Bir Kısmı ile Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş Mahalleleri Nazım İmar Planı" kapsamında kalmakta iken taşınmazın da kapsamında olduğu bölgeye ilişkin uygulama imar planları onaylanmıştır. Değerleme konusu parsel mevcut durumda, 14.09.2018 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi Havza Kısmı Uygulama İmar Planı" kapsamında "Konut Alanı" lejandında kalmakta olup TAKS: 0,40, KAKS: 1,50 ve Hmax: 30,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Pendik Belediyesi'nde 25.08.2025 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 9.576,65 | - | A Blok için düzenlenmiştir. |
| B Blok için düzenlenmiştir. | |||||
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 2.779,42 | - | |
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 1.762,88 | - | C Blok için düzenlenmiştir. |
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 4.516,26 | - | D Blok için düzenlenmiştir. |
| E Blok için düzenlenmiştir. | |||||
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 15.216,32 | - | |
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 4.115,54 | - | F Blok için düzenlenmiştir. |
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 10.261,87 | Tadilat | A Blok için düzenlenmiştir. |
| Tadilat | B Blok için düzenlenmiştir. | ||||
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 9.058,51 | ||
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 13.240,87 | Tadilat | C Blok için düzenlenmiştir. |
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 6.440,30 | Tadilat | D Blok için düzenlenmiştir. |
| Tadilat | E Blok ve güvenlik kulübesi için | ||||
| Onaylı Mimari Proje | - | - | 6.075,35 | düzenlenmiştir. | |
| İsim | A Blok mesken, ofis-işyeri ve ortak alan | ||||
| Yapı Ruhsatı | 15.02.2022 | 96 | 9.576,65 | Değişikliği | için düzenlenmiştr. |
| Yapı Ruhsatı | 15.02.2022 | 97 | 2.779,42 | İsim | B Blok mesken ve ortak alanlar için |
| Değişikliği İsim |
düzenlenmiştir. C Blok mesken ve ortak alan için |
||||
| Yapı Ruhsatı | 15.02.2022 | 98 | 1.762,88 | Değişikliği | düzenlenmiştir. |
| İsim | D Blok mesken ve ortak alan için | ||||
| Yapı Ruhsatı | 15.02.2022 | 99 | 4.516,26 | Değişikliği | düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 15.02.2022 | 100 | 15.216,32 | İsim | E Blok mesken ve ortak alan için |
| Değişikliği İsim |
düzenlenmiştir. F Blok mesken ve ortak alan için |
||||
| Yapı Ruhsatı | 15.02.2022 | 101 | 4.115,54 | Değişikliği | düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 20.11.2024 | 746 | 10.261,87 | Tadilat | A Blok mesken ve ortak alanlar için |
| düzenlenmiştir. | |||||
| Yapı Ruhsatı | 20.11.2024 | 747 | 9.058,51 | Tadilat | B Blok mesken ve ortak alanlar için |
| düzenlenmiştir. C Blok mesken ve ortak alanlar için |
|||||
| Yapı Ruhsatı | 20.11.2024 | 748 | 13.240,87 | Tadilat | düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 20.11.2024 | 749 | 3.024,25 | Tadilat | D1 Blok mesken ve ortak alanlar için |
| düzenlenmiştir. | |||||
| Yapı Ruhsatı | 20.11.2024 | 750 | 3.416,05 | Tadilat | D2 Blok mesken ve ortak alanlar için düzenlenmiştir. |
| E1 Blok mesken ve ortak alanlar için | |||||
| Yapı Ruhsatı | 20.11.2024 | 751 | 3.001,38 | Tadilat | düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 20.11.2024 | 752 | 3.073,93 | Tadilat | E2 Blok mesken ve ortak alanlar için |
| düzenlenmiştir. |
*Değerleme konusu taşınmaz için 20.11.2024 tarihinde düzenlenen "Yapı Ruhsatları"na istinaden taşınmazın "mesken", "ortak alan" ve toplam inşaat alanı dağılımı aşağıdaki gibidir.
| Mesken Alanı (m²) | Ortak Alan (m²) | Toplam İnşaat Alanı (m²) |
|---|---|---|
| 21.049,2 | 24.027,7 | 45.076,9 |
Yapı Denetim:
Değerleme konusu taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup değerleme tarihi itibarı ile yapı denetimi, Hürriyet Mahallesi, Melda Sokak, AÇK İnşaat, No: 4, İç Kapı No: 2, Kartal / İstanbul adresinde faaliyet gösteren HAMAT Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından yapılmaktadır.
3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu taşınmaz için alınmış herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı ya da riskli yapı tespiti bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmaz değerleme tarihi itibarı ile "arsa" niteliğinde olup geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta 1. normal kat seviyesine gelindiği ve 2. normal kat kolon imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise zemin kat seviyesin kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup 1. normal kat seviyesinde kolon imalatlarının devam ettiği gözlemlenmiştir. İlgili mevzuat uyarınca değerleme konusu taşınmazın fiziki ilerlemesi göz önünde bulundurularak alınması gereken izin ve belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin ilgili kısımlarının detayları aşağıdaki gibidir.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme konusu taşınmaz için 20.11.2024 tarih ve sırasıyla A, B, C, D1, D2, E1 ve E2 bloklar için düzenlenmiş 746, 747, 748, 749, 750, 751 ve 752 no.lu "Yapı Ruhsatları" düzenlenmiştir. Değerleme tarihi itibarıyla geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta 1. normal kat seviyesine gelindiği ve 2. normal kat kolon imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise zemin kat seviyesin kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup 1. normal kat seviyesinde kolon imalatlarının devam ettiği gözlemlenmiştir. Değerleme çalışması kapsamında ilgili ruhsatlar dikkate alınmıştır. Konu ruhsatların ve mimari projelerin değişmesi halinde değerin değişeceği muhakkaktır.
BÖLÜM 4
GAYRİMENKULÜN KONUM ANALİZİ
Bölüm 4
Gayrimenkulün Konum Analizi
4.1 Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri
Gayrimenkulün açık adresi: Kurtköy Mahallesi, Dedepaşa Caddesi, 4000 ada 8 parsel, Pendik / İstanbul
Değerleme konusu taşınmaz, Pendik ilçesinin, Kurtköy sınırları dahilinde Dedepaşa Caddesi üzerinde yer almaktadır. Pendik ilçesi, İstanbul ilinin doğu yakasında Marmara Denizi ile Kuzey Ormanları arasında yer almaktadır. Pendik ilçesi nüfusu 2024 ADNKS verilerine göre 749.356'dır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Kurtköy bölgesi, Pendik ilçesine bağlı olan bir semt olmakla birlikte, kendi ismi ile bilinen bir uydu kent yerleşimidir. Kurtköy, özellikle Sabiha Gökçen Havalimanı'nın iç ve dış hat uçuşları için genişletilmesi ile birlikte nüfusu hızla artan ve günden güne gelişen bir bölge haline gelmiştir. Bugün bölgede çok sayıda yeni ve nitelikli karma proje yer almaktadır.
Kurtköy'ün uydu kent olarak gelişmesinde Tuzla, Çayırova, Gebze gibi organize sanayi bölgelerinin yer aldığı bölgelere yakın bir merkez olması da etkilidir. Bu alanlarda çalışan kişiler, söz konusu bölgelere en yakın konumlu ve nitelikli projelerin bulunduğu Kurtköy bölgesinde ikamet etmeyi tercih edebilmektelerdir. Bunun yanında, Kurtköy'ün gelişmeye başlamadan önce yoğun yapılaşma bulunmayan, boş arsa arzının yüksek olduğu bir bölge olması da semtin planlı bir şekilde gelişmesine olanak sağlamıştır.
Taşınmazın yakın çevresinde Sabiha Gökçen Havalimanı, Viaport AVM, Hampton By Hilton, Crown Plaza İstanbul Asia gibi bilinirliği yüksek yapılar yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım için Havaalanı Yolu üzerinden geçen toplu taşıma araçları kullanılabilmekle birlikte özel araçlar ile de ulaşım oldukça kolaydır. Kadıköy-Sabiha Gökçen Havalimanı metrosu ile birlikte bölgeye ulaşım oldukça kolaylaşmıştır.
Bazı Önemli Merkezlere Uzaklıklar;
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| TEM Otoyolu | 1 km |
| Viaport Asya AVM | 1 km |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 5,5 km |
| D-100 Karayolu | 14 km |
BÖLÜM 5
RA 22
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Bölüm 5
Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtköy Mahallesi'nde yer alan 4000 ada 8 parsel no.lu taşınmazdır. Değerleme konusu taşınmaz konumlu olduğu Dedepaşa Caddesi'ne 65 metre cephe olup kısmen düz bir topografyaya sahiptir. Ana taşınmaz üzerinde Değerleme tarihi itibarı ile geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta 1. normal kat seviyesine gelindiği ve 2. normal kat kolon imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise zemin kat seviyesin kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup 1. normal kat seviyesinde kolon imalatlarının devam ettiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel 10.795 m2 yüz ölçümüne sahip olup "Arsa" niteliğindedir. Değerleme tarihi itibarı ile taşınmaz üzerinde henüz kat irtifakı kurulmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaza ait 20.11.2024 tarihli yapı ruhsatları mevcut olup taşınmaz üzerinde geliştirilmesi düşünülen proje A, B, C, D1, D2, E1 ve E2 blok olmak üzere toplam 7 bloktan oluşmaktadır. Toplamda 347 adet bağımsız bölümün yer alacağı projede tüm bağımsız bölümler "mesken" niteliğine sahiptir. Proje toplam inşaat alanı 45.076,86 m2 olup proje kapsamında mesken nitelikleri ünitelerin daire tipi dağılımı aşağıdaki gibidir.
| Daire Tipi | Dağılım | Daire Adetleri |
|---|---|---|
| 1+1 | 20,17% | 70 |
| 2+1 | 79,83% | 277 |
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştirilmesi düşünülen projede yer alan blokların kat yükseklikleri aşağıdaki gibidir.
| Blok | Kat Dağılımı | |
|---|---|---|
| A | 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 8 Normal Kat | |
| B | 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 6 Normal Kat | |
| C | 3 Bodrum Kat + Zemin Kat + 8 Normal Kat | |
| D1 | 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat | |
| D2 | 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat | |
| E1 | 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat | |
| E2 | 2 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat | |
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştirilmesi düşünülen projeye ait vaziyet planı aşağıdaki gibidir.
Müşteri tarafından iletilen bilgilere göre taşınmaz üzerinde geliştirilmekte olan projede yer alması plananlanan bağımsız bölümlere ilişkin bilgiler aşağıdaki gibidir.
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | Satılabilir Brüt Alan (m²) |
|---|---|---|---|---|
| A | Zemin Kat | 01 | 1+1 Daire | 64,19 |
| A | Zemin Kat | 02 | 1+1 Daire | 63,10 |
| A | Zemin Kat | 03 | 2+1 Daire | 87,02 |
| A | Zemin Kat | 04 | 2+1 Daire | 85,56 |
| A | Zemin Kat | 05 | 2+1 Daire | 84,88 |
| A | Zemin Kat | 06 | 2+1 Daire | 85,18 |
| A | Zemin Kat | 07 | 2+1 Daire | 86,98 |
| A | Zemin Kat | 08 | 2+1 Daire | 86,98 |
| A | Zemin Kat | 09 | 1+1 Daire | 64,32 |
| A | Zemin Kat | 10 | 1+1 Daire | 64,32 |
| A | 1. Normal Kat | 11 | 1+1 Daire | 59,30 |
| A | 1. Normal Kat | 12 | 1+1 Daire | 58,21 |
| A | 1. Normal Kat | 13 | 2+1 Daire | 86,54 |
| A | 1. Normal Kat | 14 | 2+1 Daire | 84,59 |
| A | 1. Normal Kat | 15 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 1. Normal Kat | 16 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 1. Normal Kat | 17 | 2+1 Daire | 84,67 |
| A | 1. Normal Kat | 18 | 2+1 Daire | 86,50 |
| A | 1. Normal Kat | 19 | 2+1 Daire | 86,72 |
| A | 1. Normal Kat | 20 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 1. Normal Kat | 21 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 2. Normal Kat | 22 | 1+1 Daire | 59,30 |
| A | 2. Normal Kat | 23 | 1+1 Daire | 58,21 |
| A | 2. Normal Kat | 24 | 2+1 Daire | 86,54 |
| A | 2. Normal Kat | 25 | 2+1 Daire | 84,59 |
| A | 2. Normal Kat | 26 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 2. Normal Kat | 27 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 2. Normal Kat | 28 | 2+1 Daire | 84,67 |
| A | 2. Normal Kat | 29 | 2+1 Daire | 86,50 |
| A | 2. Normal Kat | 30 | 2+1 Daire | 86,72 |
| A | 2. Normal Kat | 31 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 2. Normal Kat | 32 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 3. Normal Kat | 33 | 1+1 Daire | 59,30 |
| A | 3. Normal Kat | 34 | 1+1 Daire | 58,21 |
| A | 3. Normal Kat | 35 | 2+1 Daire | 86,54 |
| A | 3. Normal Kat | 36 | 2+1 Daire | 84,59 |
| A | 3. Normal Kat | 37 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 3. Normal Kat | 38 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 3. Normal Kat | 39 | 2+1 Daire | 84,67 |
| A | 3. Normal Kat | 40 | 2+1 Daire | 86,50 |
| A | 3. Normal Kat | 41 | 2+1 Daire | 86,72 |
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | ) ² Satılabilir Brüt Alan (m |
|---|---|---|---|---|
| A | 3. Normal Kat | 42 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 3. Normal Kat | 43 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 4. Normal Kat | 44 | 1+1 Daire | 59,30 |
| A | 4. Normal Kat | 45 | 1+1 Daire | 58,21 |
| A | 4. Normal Kat | 46 | 2+1 Daire | 86,54 |
| A | 4. Normal Kat | 47 | 2+1 Daire | 84,59 |
| A | 4. Normal Kat | 48 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 4. Normal Kat | 49 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 4. Normal Kat | 50 | 2+1 Daire | 84,67 |
| A | 4. Normal Kat | 51 | 2+1 Daire | 86,50 |
| A | 4. Normal Kat | 52 | 2+1 Daire | 86,72 |
| A | 4. Normal Kat | 53 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 4. Normal Kat | 54 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 5. Normal Kat | 55 | 1+1 Daire | 59,30 |
| A | 5. Normal Kat | 56 | 1+1 Daire | 58,21 |
| A | 5. Normal Kat | 57 | 2+1 Daire | 86,54 |
| A | 5. Normal Kat | 58 | 2+1 Daire | 84,59 |
| A | 5. Normal Kat | 59 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 5. Normal Kat | 60 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 5. Normal Kat | 61 | 2+1 Daire | 84,67 |
| A | 5. Normal Kat | 62 | 2+1 Daire | 86,50 |
| A | 5. Normal Kat | 63 | 2+1 Daire | 86,72 |
| A | 5. Normal Kat | 64 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 5. Normal Kat | 65 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 6. Normal Kat | 66 | 1+1 Daire | 59,30 |
| A | 6. Normal Kat | 67 | 1+1 Daire | 58,21 |
| A | 6. Normal Kat | 68 | 2+1 Daire | 86,54 |
| A | 6. Normal Kat | 69 | 2+1 Daire | 84,59 |
| A | 6. Normal Kat | 70 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 6. Normal Kat | 71 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 6. Normal Kat | 72 | 2+1 Daire | 84,67 |
| A | 6. Normal Kat | 73 | 2+1 Daire | 86,50 |
| A | 6. Normal Kat | 74 | 2+1 Daire | 86,72 |
| A | 6. Normal Kat | 75 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 6. Normal Kat | 76 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 7. Normal Kat | 77 | 1+1 Daire | 59,30 |
| A | 7. Normal Kat | 78 | 1+1 Daire | 58,21 |
| A | 7. Normal Kat | 79 | 2+1 Daire | 86,54 |
| A | 7. Normal Kat | 80 | 2+1 Daire | 84,59 |
| A | 7. Normal Kat | 81 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 7. Normal Kat | 82 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 7. Normal Kat | 83 | 2+1 Daire | 84,67 |
| A | 7. Normal Kat | 84 | 2+1 Daire | 86,50 |
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | ) ² Satılabilir Brüt Alan (m |
|---|---|---|---|---|
| A | 7. Normal Kat | 85 | 2+1 Daire | 86,72 |
| A | 7. Normal Kat | 86 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 7. Normal Kat | 87 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 8. Normal Kat | 88 | 1+1 Daire | 59,30 |
| A | 8. Normal Kat | 89 | 1+1 Daire | 58,21 |
| A | 8. Normal Kat | 90 | 2+1 Daire | 86,54 |
| A | 8. Normal Kat | 91 | 2+1 Daire | 84,59 |
| A | 8. Normal Kat | 92 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 8. Normal Kat | 93 | 1+1 Daire | 57,65 |
| A | 8. Normal Kat | 94 | 2+1 Daire | 84,67 |
| A | 8. Normal Kat | 95 | 2+1 Daire | 86,50 |
| A | 8. Normal Kat | 96 | 2+1 Daire | 86,72 |
| A | 8. Normal Kat | 97 | 1+1 Daire | 59,43 |
| A | 8. Normal Kat | 98 | 1+1 Daire | 59,43 |
| B | Zemin Kat | 01 | 2+1 Daire | 92,57 |
| B | Zemin Kat | 02 | 2+1 Daire | 84,69 |
| B | Zemin Kat | 03 | 2+1 Daire | 84,62 |
| B | Zemin Kat | 04 | 1+1 Daire | 59,28 |
| B | Zemin Kat | 05 | 2+1 Daire | 83,81 |
| B | Zemin Kat | 06 | 2+1 Daire | 84,93 |
| B | Zemin Kat | 07 | 2+1 Daire | 92,31 |
| B | Zemin Kat | 08 | 2+1 Daire | 82,06 |
| B | Zemin Kat | 09 | 1+1 Daire | 56,35 |
| B | Zemin Kat | 10 | 2+1 Daire | 82,18 |
| B | 1. Normal Kat | 11 | 2+1 Daire | 91,27 |
| B | 1. Normal Kat | 12 | 2+1 Daire | 84,17 |
| B | 1. Normal Kat | 13 | 2+1 Daire | 84,21 |
| B | 1. Normal Kat | 14 | 2+1 Daire | 84,20 |
| B | 1. Normal Kat | 15 | 2+1 Daire | 84,18 |
| B | 1. Normal Kat | 16 | 2+1 Daire | 91,26 |
| B | 1. Normal Kat | 17 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 1. Normal Kat | 18 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 2. Normal Kat | 19 | 2+1 Daire | 91,27 |
| B | 2. Normal Kat | 20 | 2+1 Daire | 84,17 |
| B | 2. Normal Kat | 21 | 2+1 Daire | 84,21 |
| B | 2. Normal Kat | 22 | 2+1 Daire | 84,20 |
| B | 2. Normal Kat | 23 | 2+1 Daire | 84,18 |
| B | 2. Normal Kat | 24 | 2+1 Daire | 91,26 |
| B | 2. Normal Kat | 25 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 2. Normal Kat | 26 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 3. Normal Kat | 27 | 2+1 Daire | 91,27 |
| B | 3. Normal Kat | 28 | 2+1 Daire | 84,17 |
| B | 3. Normal Kat | 29 | 2+1 Daire | 84,21 |
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | ) ² Satılabilir Brüt Alan (m |
|---|---|---|---|---|
| B | 3. Normal Kat | 30 | 2+1 Daire | 84,20 |
| B | 3. Normal Kat | 31 | 2+1 Daire | 84,18 |
| B | 3. Normal Kat | 32 | 2+1 Daire | 91,26 |
| B | 3. Normal Kat | 33 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 3. Normal Kat | 34 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 4. Normal Kat | 35 | 2+1 Daire | 91,27 |
| B | 4. Normal Kat | 36 | 2+1 Daire | 84,17 |
| B | 4. Normal Kat | 37 | 2+1 Daire | 84,21 |
| B | 4. Normal Kat | 38 | 2+1 Daire | 84,20 |
| B | 4. Normal Kat | 39 | 2+1 Daire | 84,18 |
| B | 4. Normal Kat | 40 | 2+1 Daire | 91,26 |
| B | 4. Normal Kat | 41 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 4. Normal Kat | 42 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 5. Normal Kat | 43 | 2+1 Daire | 91,27 |
| B | 5. Normal Kat | 44 | 2+1 Daire | 84,17 |
| B | 5. Normal Kat | 45 | 2+1 Daire | 84,21 |
| B | 5. Normal Kat | 46 | 2+1 Daire | 84,20 |
| B | 5. Normal Kat | 47 | 2+1 Daire | 84,18 |
| B | 5. Normal Kat | 48 | 2+1 Daire | 91,26 |
| B | 5. Normal Kat | 49 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 5. Normal Kat | 50 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 6. Normal Kat | 51 | 2+1 Daire | 91,27 |
| B | 6. Normal Kat | 52 | 2+1 Daire | 84,17 |
| B | 6. Normal Kat | 53 | 2+1 Daire | 84,21 |
| B | 6. Normal Kat | 54 | 2+1 Daire | 84,20 |
| B | 6. Normal Kat | 55 | 2+1 Daire | 84,18 |
| B | 6. Normal Kat | 56 | 2+1 Daire | 91,26 |
| B | 6. Normal Kat | 57 | 2+1 Daire | 81,27 |
| B | 6. Normal Kat | 58 | 2+1 Daire | 81,27 |
| C | 1. Bodrum Kat | 01 | 2+1 Daire | 80,58 |
| C | 1. Bodrum Kat | 02 | 1+1 Daire | 60,13 |
| C | 1. Bodrum Kat | 03 | 2+1 Daire | 90,42 |
| C | 1. Bodrum Kat | 04 | 2+1 Daire | 84,94 |
| C | 1. Bodrum Kat | 05 | 2+1 Daire | 84,95 |
| C | 1. Bodrum Kat | 06 | 2+1 Daire | 87,31 |
| C | 1. Bodrum Kat | 07 | 2+1 Daire | 87,87 |
| C | Zemin Kat | 08 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | Zemin Kat | 09 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | Zemin Kat | 10 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | Zemin Kat | 11 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | Zemin Kat | 12 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | Zemin Kat | 13 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | Zemin Kat | 14 | 2+1 Daire | 86,53 |
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | ) ² Satılabilir Brüt Alan (m |
|---|---|---|---|---|
| C | Zemin Kat | 15 | 2+1 Daire | 86,02 |
| C | Zemin Kat | 16 | 2+1 Daire | 84,22 |
| C | Zemin Kat | 17 | 1+1 Daire | 62,62 |
| C | 1. Normal Kat | 18 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 1. Normal Kat | 19 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 1. Normal Kat | 20 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | 1. Normal Kat | 21 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 1. Normal Kat | 22 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 1. Normal Kat | 23 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | 1. Normal Kat | 24 | 2+1 Daire | 86,53 |
| C | 1. Normal Kat | 25 | 2+1 Daire | 85,42 |
| C | 1. Normal Kat | 26 | 2+1 Daire | 83,62 |
| C | 1. Normal Kat | 27 | 1+1 Daire | 57,73 |
| C | 2. Normal Kat | 28 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 2. Normal Kat | 29 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 2. Normal Kat | 30 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | 2. Normal Kat | 31 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 2. Normal Kat | 32 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 2. Normal Kat | 33 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | 2. Normal Kat | 34 | 2+1 Daire | 86,53 |
| C | 2. Normal Kat | 35 | 2+1 Daire | 85,42 |
| C | 2. Normal Kat | 36 | 2+1 Daire | 83,62 |
| C | 2. Normal Kat | 37 | 1+1 Daire | 57,73 |
| C | 3. Normal Kat | 38 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 3. Normal Kat | 39 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 3. Normal Kat | 40 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | 3. Normal Kat | 41 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 3. Normal Kat | 42 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 3. Normal Kat | 43 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | 3. Normal Kat | 44 | 2+1 Daire | 86,53 |
| C | 3. Normal Kat | 45 | 2+1 Daire | 85,42 |
| C | 3. Normal Kat | 46 | 2+1 Daire | 83,62 |
| C | 3. Normal Kat | 47 | 1+1 Daire | 57,73 |
| C | 4. Normal Kat | 48 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 4. Normal Kat | 49 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 4. Normal Kat | 50 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | 4. Normal Kat | 51 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 4. Normal Kat | 52 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 4. Normal Kat | 53 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | 4. Normal Kat | 54 | 2+1 Daire | 86,53 |
| C | 4. Normal Kat | 55 | 2+1 Daire | 85,42 |
| C | 4. Normal Kat | 56 | 2+1 Daire | 83,62 |
| C | 4. Normal Kat | 57 | 1+1 Daire | 57,73 |
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | ) ² |
|---|---|---|---|---|
| Satılabilir Brüt Alan (m | ||||
| C | 5. Normal Kat | 58 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 5. Normal Kat | 59 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 5. Normal Kat | 60 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | 5. Normal Kat | 61 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 5. Normal Kat | 62 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 5. Normal Kat | 63 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | 5. Normal Kat | 64 | 2+1 Daire | 86,53 |
| C | 5. Normal Kat | 65 | 2+1 Daire | 85,42 |
| C | 5. Normal Kat | 66 | 2+1 Daire | 83,62 |
| C | 5. Normal Kat | 67 | 1+1 Daire | 57,73 |
| C | 6. Normal Kat | 68 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 6. Normal Kat | 69 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 6. Normal Kat | 70 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | 6. Normal Kat | 71 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 6. Normal Kat | 72 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 6. Normal Kat | 73 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | 6. Normal Kat | 74 | 2+1 Daire | 86,53 |
| C | 6. Normal Kat | 75 | 2+1 Daire | 85,42 |
| C | 6. Normal Kat | 76 | 2+1 Daire | 83,62 |
| C | 6. Normal Kat | 77 | 1+1 Daire | 57,73 |
| C | 7. Normal Kat | 78 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 7. Normal Kat | 79 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 7. Normal Kat | 80 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | 7. Normal Kat | 81 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 7. Normal Kat | 82 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 7. Normal Kat | 83 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | 7. Normal Kat | 84 | 2+1 Daire | 86,53 |
| C | 7. Normal Kat | 85 | 2+1 Daire | 85,42 |
| C | 7. Normal Kat | 86 | 2+1 Daire | 83,62 |
| C | 7. Normal Kat | 87 | 1+1 Daire | 57,73 |
| C | 8. Normal Kat | 88 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 8. Normal Kat | 89 | 2+1 Daire | 80,09 |
| C | 8. Normal Kat | 90 | 2+1 Daire | 89,85 |
| C | 8. Normal Kat | 91 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 8. Normal Kat | 92 | 2+1 Daire | 84,45 |
| C | 8. Normal Kat | 93 | 2+1 Daire | 86,74 |
| C | 8. Normal Kat | 94 | 2+1 Daire | 86,53 |
| C | 8. Normal Kat | 95 | 2+1 Daire | 85,42 |
| C | 8. Normal Kat | 96 | 2+1 Daire | 83,62 |
| C | 8. Normal Kat | 97 | 1+1 Daire | 57,73 |
| D1 | 1. Bodrum Kat | 01 | 2+1 Daire | 83,42 |
| D1 | 1. Bodrum Kat | 02 | 2+1 Daire | 82,57 |
| D1 | 1. Bodrum Kat | 03 | 1+1 Daire | 61,91 |
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | ) ² Satılabilir Brüt Alan (m |
|---|---|---|---|---|
| D1 | 1. Bodrum Kat | 04 | 1+1 Daire | 62,27 |
| D1 | Zemin Kat | 05 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | Zemin Kat | 06 | 2+1 Daire | 87,48 |
| D1 | Zemin Kat | 07 | 2+1 Daire | 91,96 |
| D1 | Zemin Kat | 08 | 2+1 Daire | 95,83 |
| D1 | 1. Normal Kat | 09 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | 1. Normal Kat | 10 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | 1. Normal Kat | 11 | 2+1 Daire | 90,94 |
| D1 | 1. Normal Kat | 12 | 2+1 Daire | 90,94 |
| D1 | 2. Normal Kat | 13 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | 2. Normal Kat | 14 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | 2. Normal Kat | 15 | 2+1 Daire | 90,94 |
| D1 | 2. Normal Kat | 16 | 2+1 Daire | 90,94 |
| D1 | 3. Normal Kat | 17 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | 3. Normal Kat | 18 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | 3. Normal Kat | 19 | 2+1 Daire | 90,94 |
| D1 | 3. Normal Kat | 20 | 2+1 Daire | 90,94 |
| D1 | 4. Normal Kat | 21 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | 4. Normal Kat | 22 | 2+1 Daire | 82,44 |
| D1 | 4. Normal Kat | 23 | 2+1 Daire | 90,94 |
| D1 | 4. Normal Kat | 24 | 2+1 Daire | 90,94 |
| D2 | 1. Bodrum Kat | 01 | 1+1 Daire | 59,35 |
| D2 | 1. Bodrum Kat | 02 | 2+1 Daire | 82,76 |
| D2 | 1. Bodrum Kat | 03 | 2+1 Daire | 82,77 |
| D2 | 1. Bodrum Kat | 04 | 1+1 Daire | 59,21 |
| D2 | Zemin Kat | 05 | 2+1 Daire | 87,67 |
| D2 | Zemin Kat | 06 | 2+1 Daire | 87,67 |
| D2 | Zemin Kat | 07 | 2+1 Daire | 92,17 |
| D2 | Zemin Kat | 08 | 2+1 Daire | 92,17 |
| D2 | 1. Normal Kat | 09 | 2+1 Daire | 82,63 |
| D2 | 1. Normal Kat | 10 | 2+1 Daire | 82,63 |
| D2 | 1. Normal Kat | 11 | 2+1 Daire | 91,16 |
| D2 | 1. Normal Kat | 12 | 2+1 Daire | 91,16 |
| D2 | 2. Normal Kat | 13 | 2+1 Daire | 82,63 |
| D2 | 2. Normal Kat | 14 | 2+1 Daire | 82,63 |
| D2 | 2. Normal Kat | 15 | 2+1 Daire | 91,16 |
| D2 | 2. Normal Kat | 16 | 2+1 Daire | 91,16 |
| D2 | 3. Normal Kat | 1 7 |
2+1 Daire | 82,63 |
| D2 | 3. Normal Kat | 18 | 2+1 Daire | 82,63 |
| D2 | 3. Normal Kat | 19 | 2+1 Daire | 91,16 |
| D2 | 3. Normal Kat | 20 | 2+1 Daire | 91,16 |
| D2 | 4. Normal Kat | 21 | 2+1 Daire | 82,63 |
| D2 | 4. Normal Kat | 22 | 2+1 Daire | 82,63 |
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | ) ² Satılabilir Brüt Alan (m |
|---|---|---|---|---|
| D2 | 4. Normal Kat | 23 | 2+1 Daire | 91,16 |
| D2 | 4. Normal Ka t |
24 | 2+1 Daire | 91,16 |
| E1 | 1. Bodrum Kat | 01 | 1+1 Daire | 58,75 |
| E1 | 1. Bodrum Kat | 02 | 2+1 Daire | 82,13 |
| E1 | 1. Bodrum Kat | 03 | 2+1 Daire | 82,14 |
| E1 | 1. Bodrum Kat | 04 | 1+1 Daire | 58,91 |
| E1 | Zemin Kat | 05 | 2+1 Daire | 87,00 |
| E1 | Zemin Kat | 06 | 2+1 Daire | 87,00 |
| E1 | Zemin Kat | 07 | 2+1 Daire | 91,46 |
| E1 | Zemin Kat | 08 | 2+1 Daire | 91,46 |
| E1 | 1. Normal Kat | 09 | 2+1 Daire | 81,96 |
| E1 | 1. Normal Kat | 10 | 2+1 Daire | 81,96 |
| E1 | 1. Normal Kat | 11 | 2+1 Daire | 90,42 |
| E1 | 1. Normal Kat | 12 | 2+1 Daire | 90,42 |
| E1 | 2. Normal Kat | 13 | 2+1 Daire | 81,96 |
| E1 | 2. Normal Kat | 14 | 2+1 Daire | 81,96 |
| E1 | 2. Normal Kat | 15 | 2+1 Daire | 90,42 |
| E1 | 2. Normal Kat | 16 | 2+1 Daire | 90,42 |
| E1 | 3. Normal Kat | 17 | 2+1 Daire | 81,96 |
| E1 | 3. Normal Kat | 18 | 2+1 Daire | 81,96 |
| E1 | 3. Normal Kat | 19 | 2+1 Daire | 90,42 |
| E1 | 3. Normal Kat | 20 | 2+1 Daire | 90,42 |
| E1 | 4. Normal Kat | 21 | 2+1 Daire | 81,96 |
| E1 | 4. Normal Kat | 22 | 2+1 Daire | 81,96 |
| E1 | 4. Normal Kat | 23 | 2+1 Daire | 90,42 |
| E1 | 4. Normal Kat | 24 | 2+1 Daire | 90,42 |
| E2 | 1. Bodrum Kat | 01 | 2+1 Daire | 84,42 |
| E2 | 1. Bodrum Kat | 02 | 2+1 Daire | 84,06 |
| E2 | Zemin Kat | 03 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | Zemin Kat | 04 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | Zemin Kat | 05 | 2+1 Daire | 96,57 |
| E2 | Zemin Kat | 06 | 2+1 Daire | 96,57 |
| E2 | 1. Normal Kat | 07 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | 1. Normal Kat | 08 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | 1. Normal Kat | 09 | 2+1 Daire | 91,68 |
| E2 | 1. Normal Kat | 10 | 2+1 Daire | 91,68 |
| E2 | 2. Normal Kat | 11 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | 2. Normal Kat | 12 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | 2. Normal Kat | 13 | 2+1 Daire | 91,68 |
| E2 | 2. Normal Kat | 14 | 2+1 Daire | 91,68 |
| E2 | 3. Normal Kat | 15 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | 3. Normal Kat | 16 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | 3. Normal Kat | 17 | 2+1 Daire | 91,68 |
| Blok | Kat | BB No | Daire Tipi | Satılabilir Brüt Alan (m²) |
|---|---|---|---|---|
| E2 | 3. Normal Kat | 18 | 2+1 Daire | 91,68 |
| E2 | 4. Normal Kat | 19 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | 4. Normal Kat | 20 | 2+1 Daire | 83,11 |
| E2 | 4. Normal Kat | 21 | 2+1 Daire | 91,66 |
| E2 | 4. Normal Kat | 22 | 2+1 Daire | 91,68 |
| Toplam | 347 | Toplam | 27.878 |
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fiziki ve Yapısal Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" nitelikli olup taşınmaz üzerinde inşaatı devam eden proje bulunmaktadır.
5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Kullanım Amacı ile İç Mekan İnşaat ve Teknik Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" nitelikli olup taşınmaz üzerinde inşaatı devam eden proje bulunmaktadır.
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme tarihi itibarı ile geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta 1. normal kat seviyesine gelindiği ve 2. normal kat kolon imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise zemin kat seviyesin kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup 1. normal kat seviyesinde kolon imalatlarının devam ettiği gözlemlenmiştir. İlgili mevzuat uyarınca değerleme konusu taşınmazın fiziki ilerlemesi göz önünde bulundurularak alınması gereken izin ve belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştrilmekte olan projeye ilişkin inşaat işleri devam etmektedir.
BÖLÜM 6
SWOT ANALİZİ
RA 34
Bölüm 6
SWOT Analizi
+ GÜÇLÜ YANLAR
- Değerleme konusu taşınmazın konumu dolayısıyla reklam kabiliyeti ve görünürlüğü yüksektir.
- Değerleme konusu taşınmaza otobüs, minibüs gibi toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile ulaşım rahat bir şekilde sağlanabilmektedir.
- Proje parseli konumu itibari ile TEM Otoyolu üzerinden kolay erişebilirliğe sahiptir.
- Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Dedepaşa Caddesi'ne 65 metre cephesi bulunmaktadır.
ZAYIF YANLAR
• Değerleme konusu taşınmazın yakın konumlu olduğu TEM Otoyolu'nda günün belirli saatlerinde trafik yoğunluğu yaşanmaktadır.
✓ FIRSATLAR
• Son yıllarda bölgeye yapılan yatırımlarla birlikte bölge gelişimini konut fonksiyonu ağırlıklı olarak sürdürmektedir.
TEHDİTLER
- Bölgede halihazırda inşaatları devam eden projelerdeki proje çeşitliliği ve karmaları, uzun vadede birbirine alternatif çok fazla proje yaratabilecektir.
- Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
BÖLÜM 7
RA 36
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Bölüm 7
Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi
7.1 Değerleme Yaklaşımları
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
7.2 Değer Tanımları
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
7.3 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi ve Bu Yaklaşımların Seçilme Nedenleri
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın 13.06.2024 "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ne konu olması sebebi ile "Gelir Yaklaşımı" alt yöntemi olan İndirgenmiş Nakit Akışı yöntemi uygulanmıştır.
Bununla birlikte geliştirilmekte olan projede yer alması planlanan 347 adet bağımsız bölümün tamamlanması durumundaki pazar değeri de bilgi amaçlı olarak rapor kapsamında sunulmakta olup değerleme konusu taşınmazların satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımı yöntemine göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Pazar Yaklaşımı
Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır
Konut Emsalleri / Satış
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Bu Hayat İnşaat | Siltaş Yapı | Selçuk Emlak | Point Gayrimenkul | ||
| Irtibat Bilgisi | 0530 854 80 51 | 0530 072 70 50 | 0 532 467 54 25 | 0532 272 92 04 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 9.950.000 | 8.950.000 | 6.450.000 | 8.950.000 | |
| Alanı (m²) | 106 | 110 | 85 | 115 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 93.868 | 81.364 | 75.882 | 77.826 | |
| ma Yönelik meler Düzelt m-Satı Alı |
Satış Durumu | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık |
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Pazarlık Payı | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Niteliksiz | Çok Daha Niteliksiz | |
| 0% | 0% | 10% | 15% | ||
| Konum | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| meler | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Kullanım Alanı | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| maza Yönelik Düzelt | Bina Yaşı | 0 | 0 | 0 | 4 |
| 0% | 0% | 0% | 3% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konfor Koşulları | Benzer | Dezavantajlı | Dezavantajlı | Benzer | |
| Taşın | 0% | 10% | 10% | 0% | |
| Düzeltilmiş Değer | 93.868 | 89.500 | 91.818 | 92.006 |
Değerlendirme:
- Değerleme çalışması kapsamında konut satış karşılaştırma tablosunda yer alan emsaller sırasıyla, Bu Hayat İstanbul, Siltaş Premium, Sima Garden ve Lens İstanbul Projeleri'nde yer almaktadır. Söz konusu emsallerin brüt alan-net alan farkı ortalama %45 seviyesinde olup 2+1 ve 1+1 daire tipine sahiptir.
- Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar sonucunda projede yer alması planlanan konu taşınmazlar ile benzer özelliğe sahip konutların lokasyonu, brüt alan-net alan büyüklüğü, bulunduğu kat gibi etkenlere göre birim değerlerinin değişkenlik gösterdiği tespit edilmiş olup değerleme konusu taşınmaz üzerinde geliştirilecek projede yer alacak konutların satılabilir brüt alanları üzerinden birim satış değerinin ortalama 90.000-95.000.-TL/m2 aralığında olabileceği belirlenmiştir.
Emsal Krokisi
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada/ Parsel | Nitelik | Toplam Satılabilir Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmazın Değeri (TL) |
| 4000 / 8 | 347 Adet Bağımsız Bölüm | 27.877,89 | 94.037 | 2.621.561.260 |
| YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ | 2.621.560.000* |
*Geliştirilmekte olan projede yer alması plananlanan tüm bağımsız bölümlerin tamamlanması durumundaki toplam değerini ifade etmekte olup değerleme çalışması kapsamında bilgi amacı ile paylaşılmıştır.
Gelir Yaklaşımı
Değerleme konusu taşınmazın satış emsal araştırması verileri ile bir gelir yaklaşımı alt yöntemi olan indirgenmiş nakit akış yöntemi kullanılarak kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi
Gelir yaklaşımında mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ile satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır.
İndirgeme Oranı Hesaplaması
Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;
- Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski,
- Değerlenen varlığın türü,
- Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
- Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumu,
- Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığı,
- Kullanılan nakit akışlarının türü,
• Uygulanan değer esasları dikkate alınmıştır.
Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;
Risksiz faiz oranı: %24,63
Risk primi: %4,37
İndirgeme oranı: %29 olarak hesaplanmıştır.
Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
- Sektörel anlamda yapılan piyasa araştırmaları ve genel kabuller doğrultusunda varsayımlar yapılmıştır.
- Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
- Gayrimenkullerin bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı kabul edilmiştir.
- Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir.
- Çalışmalarda KDV hariç olarak hesaplamalar yapılmıştır.
- Proje kapsamında öngörülen maliyetler ön fizibilite maliyetleri olup kesin uygulama projelerinin oluşturulmasından itibaren bu maliyetlerin değişebileceği öngörülmektedir.
- Proje kapsamında bina maliyeti, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti ile proje genel gider maliyeti öngörülmüştür.
- Sığınak alanı konusunda ilgili yönetmeliklerde belirtilen hesaplar ve mimari proje dikkate alınmıştır.
- Söz konusu parsel üzerinde değerleme konusu taşınmaz için düzenlenen yapı ruhsatları dikkate alınmış olup konut ve ticari birimlerin yer alacağı proje geliştirilmiştir.
- Projedeki inşaat ve malzeme kalitesinin, projenin hedef kitlesinin taleplerine uygun olacağı varsayılmıştır.
- Proje kapsamında taşınmaza ait yapı ruhsatları dikkate alınarak toplam inşaat alanının ortak alan ve otopark alanları dahil 45.076,86 m2 olacağı ve konut alanlarının 21.049,16 m2 olarak inşa edileceği planlanmıştır.
- Piyasada yapılan araştırmalarda mimari proje üzerindeki bağımsız bölüm alanlarının dışında ortak alanlardan da pay eklenerek satışların gerçekleştiği ve net alan/satış brüt alanı farkının %40-%50 mertebelerinde olduğu görülmüştür. Müşteri tarafından iletilen bilgilere göre değerleme çalışması kapsamında konut nitelikli taşınmazlar için toplam satış brütünün 27.877,89 m2 olacağı varsayılmıştır. Bununla birlikte değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine hak ve faydalar dikkate alınarak MHR GYO A.Ş. payına düşen %65'lik satılabilir alan payı 18.120,63 m2 olarak hesaplanmıştır.
- Proje genel giderleri içerisinde binaya ait avan proje, mimari, statik, elektrik, tesisat vb. proje maliyetleri, şantiye giderleri, pazarlama ve reklam giderleri yer almaktadır.
- Söz konusu projede konut satışlarının 2025 yılında başlayacağı 2027 yılında ise satışın tamamlanacağı öngörülmüştür.
- Proje bünyesinde yer alacak konutların birim satış bedellerinin 117.000-TL/m² olacağı varsayılmıştır.
- Proje inşaatıınn toplamda 2 yılda tamamlanacağı varsayılmış ikinci yıl inşaat maliyeti için ilk yıl için kabul edilen enflasyon oranı tutarında artış uygulanmıştır.
✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
| Ada/Parsel No | 4000/8 |
|---|---|
| İmar Durumu | Konut |
| Emsale Konu Parsel Alanı (m²) | 10.795,00 |
| İnşaat Maliyetleri | |||
|---|---|---|---|
| Fonksiyon | Brüt Alan (m²) | Birim İnşaat Maliyeti (TL/m²) | Maliyet (TL) |
| Konut Fonksiyonu | 21.049,16 | 35.000 | 736.720.600 |
| Otopark ve Ortak Alan | 24.027,70 | 15.000 | 360.415.500 |
| Toplam | 45.076,86 | 1.097.136.100 |
| Altyapı Maliyeti | ||
|---|---|---|
| Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | Oran | Maliyet (TL) |
| 1.097.136.100,00 | 7% | 76.799.527 |
| Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyetleri | |||
|---|---|---|---|
| Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | Oran | Maliyet (TL) | |
| 1.097.136.100,00 | 1,5% | 16.457.042 |
| Toplam Maliyet (TL) | |
|---|---|
| İnşaat Maliyeti | 1.097.136.100,00 |
| Altyapı Maliyeti | 76.799.527,00 |
| Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti | 16.457.041,50 |
| Toplam (TL) | 1.190.392.668,50 |
| Proje Genel Giderleri | |||
|---|---|---|---|
| Toplam Maliyet (TL) | Oran | Maliyet (TL) | |
| 1.190.392.668,50 | 10% | 119.039.267 |
| Toplam Maliyet (TL) | |
|---|---|
| İnşaat Maliyeti | 1.097.136.100 |
| Altyapı Maliyeti | 76.799.527 |
| Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti | 16.457.042 |
| Proje Genel Giderleri | 119.039.267 |
| Toplam (TL) | 1.309.431.935 |
| Tamamlanma Oranı (%) | 15% |
| Toplam Harcanmış Maliyet (TL) | 196.414.790 |
| Toplam Harcanacak Maliyet (TL) | 1.113.017.145 |
| Maliyetin Yıllara Dağılımı | |||
|---|---|---|---|
| Yıllar | 29.08.2025 | 29.08.2026 | 29.08.2027 |
| Oran | 15% | 51% | 34% |
| Maliyet (TL) | 196.414.790 | 667.810.287 | 556.508.573 |
| Konut Fonksiyonu | |
|---|---|
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 117.000,00 |
| Fiyat Artış Oranı 1. yıl | 25,00% |
| Fiyat Artış Oranı 2. yıl | 17,00% |
| Diğer Oranlar | |
|---|---|
| Pazarlama Gideri Oranı | 1,00% |
| GYO Lehine Doğan Proje Nakit Akışı (TL) | |||
|---|---|---|---|
| Yıllar | 29/08/2025 | 29/08/2026 | 29/08/2027 |
| Konut Fonksiyonu | |||
| Toplam Satılabilir Alan (m²) | 18.120,63 | 18.120,63 | 18.120,63 |
| Satış Oranı (%) | 0,00% | 40,00% | 60,00% |
| Satılan Alan (m²) | - | 7.248,25 | 10.872,38 |
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 117.000,00 | 146.250,00 | |
| Proje Toplam Gelirleri | 0 | 848.045.414 | 1.590.085.151 |
| İnşaat Maliyeti | 196.414.790 | 667.810.287 | 556.508.573 |
| Pazarlama Gideri | 0 | 8.480.454 | 15.900.852 |
| Net Nakit Akışları | -196.414.790 | 171.754.673 | 1.017.675.727 |
| GYO Lehine Doğan Hakkın Değerleme Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 24,63% | 24,63% | 24,63% |
| Risk Primi | 3,37% | 4,37% | 5,37% |
| İndirgeme Oranı | 28,00% | 29,00% | 30,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 558.908.518 | 548.275.586 | 537.879.175 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 558.910.000 | 548.280.000 | 537.880.000 |
7.4 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri
Üzerinde inşaat faaliyetleri devam eden projde değerleme çalışması kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine sözlemeden doğan hakkın değeri takdir edilmiştir. Proje kapsamında GYO lehine düşen alanların tamamlanması durumundaki bugünkü değeri ise 1.612.920.000.-TL olarak hesaplanmıştır. İlgili hesaplamalar 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine hak ve faydalar dikkate alınarak MHR GYO A.Ş. payına düşen %65'lik satılabilir alan payı 18.120,63 m2 üzerinden yapılmıştır.
| GYO Lehine Doğan Proje Nakit Akışı (TL) | |||
|---|---|---|---|
| Yıllar | 29/08/2025 | 29/08/2026 | 29/08/2027 |
| Konut Fonksiyonu | |||
| Toplam Satılabilir Alan (m²) | 18.120,63 | 18.120,63 | 18.120,63 |
| Satış Oranı (%) | 0,00% | 40,00% | 60,00% |
| Satılan Alan (m²) | - | 7.248,25 | 10.872,38 |
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 117.000,00 | 146.250,00 | |
| Proje Toplam Gelirleri | 0 | 848.045.414 | 1.590.085.151 |
| Pazarlama Gideri | 0 | 8.480.454 | 15.900.852 |
| Net Nakit Akışları | 0 | 839.564.960 | 1.574.184.299 |
| Değerleme Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 24,63% | 24,63% | 24,63% |
| Risk Primi | 3,37% | 4,37% | 5,37% |
| İndirgeme Oranı | 28,00% | 29,00% | 30,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.633.046.436 | 1.612.922.141 | 1.593.221.414 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 1.633.050.000 | 1.612.920.000 | 1.593.220.000 |
7.5 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
Proje değeri analizinde gelir yaklaşımına göre harcanması muhtemel maliyet değeri toplam gelirlerden çıkartılmış ve oluşan net kara göre proje değerinin bugünkü değeri hesaplanmıştır. İlgili hesaplamalar 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında MHR GYO A.Ş. lehine hak ve faydalar dikkate alınarak MHR GYO A.Ş. payına düşen %65'lik satılabilir alan payı 18.120,63 m2 üzerinden yapılmıştır.
7.6 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı dikkate alınarak "Konut Alanı" amaçlı kullanımıdır.
7.8 KDV Konusu
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki değerleme konusu taşınmaza yönelik %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
20% | |||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% | ||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% | ||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% | ||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
48
BÖLÜM 8
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
Bölüm 8
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında, devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
- Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
- Değerleme konusu taşınmaz 4000 ada 8 no.lu parsel 13.10.2017 onay tarihli, 1/5.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi'nin Bir Kısmı ile Ballıca, Emirli, Kurnaa ve Kurtdoğmuş Mahalleleri Nazım İmar Planı" kapsamında kalmakta iken taşınmazın da kapsamında olduğu bölgeye ilişkin uygulama imar planları onaylanmıştır. Değerleme konusu parsel mevcut durumda, 14.09.2018 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Yenişehir Mahallesi Havza Kısmı Uygulama İmar Planı" kapsamında "Konut Alanı" lejandında kalmakta olup TAKS: 0,40, KAKS: 1,50 ve Hmax: 30,50 m. yapılaşma koşullarına sahiptir. Değerleme konusu taşınmaza ait 15.02.2022 tarihli yapı ruhsatları incelenmiş olup taşınmazın inşaata devam etmesi için yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
- Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkulün tapudaki vasfı "Arsa" olup taşınmaz üzerinde ruhsatları alınmış "Proje" geliştirilmektedir.
III-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendinde belirtildiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıkları;
"Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise, ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur."
Aynı tebliğin 26. Maddesi'ne göre;
Ortaklık lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur. Bu maddede sayılan sözleşmelerin karşı tarafının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve iştirakleri olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir.
Bu kapsamda ilgili sözleşme tapu siciline tescil edilmemiştir. Taşınmazın mülkiyeti QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yatırım A.Ş.'ye ait olup değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmenin ilgili kısımlarının detayları aşağıdaki gibidir.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne kat kaşılığı sözleşmenin tapu siciline şerh tescili akabinde "Sözleşmeden Doğan Hak" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
51
BÖLÜM 9
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Bölüm 9
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç
9.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazın tüm yasal gereklilikleri tamamlanmış olup ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksizdir.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmamakta olup devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri üzerinden yapılan incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz 29.05.2023 tarih, 29397 yevmiye no. ve "Satış" işlemi ile QC İnşaat Proje Mümessillik Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tam mülkiyetine geçmiştir. Değerleme konusu taşınmaz "arsa" niteliğindedir ve 20.11.2024 tarihli yapı ruhsatları incelenmiştir. Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış 13.06.2024 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Bununla birlikte değerleme tarihi itibarı ile geliştirilmekte olan proje için hafriyat işlerinin ve iksa işleri uygulamalarının tamamlandığı bununla birlikte A ve B blokta 1. normal kat seviyesine gelindiği ve 2. normal kat kolon imalatlarının tamamlandığı tespit edilmiştir. C blokta ise zemin kat seviyesin kaba yapı imalatlarının tamamlandığı görülmüş olup 1. normal kat seviyesinde kolon imalatlarının devam ettiği gözlemlenmiştir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında gelir yaklaşımı kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Gelir Yaklaşımı | 548.280.000 |
Gelir yaklaşımında ise değerlemeye konu taşınmazın ilgili yapı ruhsatları dikkate alınarak proje geliştirilmiş ve kat karşılığı sözleşmesinde belirtilen yüklenici lehine doğan hakkının değerine ulaşılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, gelir yaklaşımıyla hesaplanan MHR GYO A.Ş. lehine sözlemeden doğan hakkın değeri takdir edilmiştir.
9.9 Nihai Değer Takdiri
| 29.08.2025 TARİHİ İTİBARİ İLE TAŞINMAZIN 13.06.2024 TARİHLİ "KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİ"NDEN YÜKLENİCİ LEHİNE DOĞAN HAKKIN DEĞERİ |
||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 29.08.2025 | |||
| Rapor Tarihi | 02.09.2025 | |||
| Doğan Hakkın | 548.280.000.-TL | Beşyüzkırksekizmilyonikiyüzseksenbin.-TL | ||
| Değeri (KDV Hariç) | ||||
| Doğan Hakkın (KDV | 657.936.000.-TL | Altıyüzelliyedimilyondokuzyüzotuzaltıbin.-TL | ||
| Dahil) |
Değerlemeye Yardım Eden Burak YÜRÜR
Yaşar ÇARK Değerleme Uzmanı Lisans no: 411337
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
54 Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz BÖLÜM 10 EKLER
Bölüm 10
Ekler
| 1 | Tapu Belgesi |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgesi |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | Vaziyet Planı |
| 5 | Yapı Ruhsatları |
| 6 | Fotoğraflar |
| 7 | Şerefiye Çalışması |
| 8 | Özgeçmişler |
| 9 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |