הערכות שווי קרסו נדל"ן בע"מ - נספח א

24 יולי 2025 מספרנו: 33345.20

לכבוד חב' קרסו נדל"ן בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי - מבנה לתעסוקה, מסחר ומלאכה רח' ריב"ל /24-26 יד חרוצים ,15 תל אביב

)חלקה 211 בגוש 6976(

התבקשנו על-ידי מר ראובן קידר , סמנכ"ל הכספים של חברת קרסו נדל"ן בע"מ )להלן - "החברה"(,לעדכן את הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון, ליום 30.06.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה.

חוות דעת זו מהווה עדכון בהמשך להערכתנו מס' ,33345.19 שנערכה ליום 31.12.2024 ) להלן: " חוות הדעת השנתית "( .

חוות הדעת השנתית נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח1968- ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאומי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה ) 40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

הרינו מסכימים להכללת הערכתנו זו בדוחות הכספים של החברה ליום 30 ביוני 2025 שיפורסמו באתר הבורסה לניירות ערך ורשות ניירות ערך.

הרינו מסמיכים את מורשי החתימה האלקטרונית של החברה, לחתום בשמנו ולדווח באופן אלקטרוני לרשות ניירות ערך על הערכות השווי זו.

ההתקשרות בין החברה לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .05.06.2025

הננו להבהיר כי משרדנו מספק שרותי שמאות מקרקעין לחברה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין החברה ו/או למזמין העבודה.

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים.

להלן העדכון לחוות דעתנו :

.1 המועד הקובע להערכה

המועד הקובע להערכה זו הינו .30.06.2025

.2 פרטי הנכס – ללא שינוי מחוות הדעת השנתית.

גוש:	6976
חלקה:	211
ום במ"ר לקה רש שטח הח	"ר 4,929: מ
ס: סוג הנכ	רדים סחר ומש מבנה למ
י: שטח בנו	קעי ר תת קר 3,734 מ" לי ו- ברוטו עי "ר שטח 12,080 מ כ-
עירונית: כתובת	תל אביב וצים ,15 /26 יד חר ל 24 ו- רח' ריב"
זכויות:	רטית בעלות פ

.3 ת יאור כללי של הנכס - ללא שינוי מחוות הדעת השנתית.

הנכס שבנדון הינו מבנה בן 5 קומות )כולל קומת קרקע( מעל 2 קומות מרתף המשמש למשרדים, מסחר ומלאכה )מוסך(, הידוע כחלקה 211 בגוש .6976

על החלקה בנוי בניין המשמש למשרדים ותעשייה בקומות העליונות, מעל לקומת קרקע המשמשת למסחר ולמוסך, ומעל שני מפלסי חניה תת קרקעיים. הבניין נבנה בשנות ה - 50 של המאה הקודמת ובנוי בצורת האות "ח" .

בשלהי שנות ה- 90 שופץ המבנה הממוקם ממערב לנכס הנדון )"בית רנו"( ובמסגרתו נבנה גשר הולכי רגל ממתכת בחלק הדרומי של החלקה, המקשר בינו לבין הנכס נשוא השומה.

המבנה מחולק לשני אגפים - אגף צפון מזרחי בן 4 קומות תעסוקה מעל לקומת קרקע למסחר ולמוסך; אגף דרומי בן 3 קומות תעסוקה מעל לקומה מסחרית מוגבהת . בבניין שתי קומות מרתף המשמשות לחניה, מקלט ושטחים טכניים. הבניין כולל 3 חדרי מדרגות, 2 מעליות נוסעים ו- 3 מעליות משא 1 . כמו כן, במפלס הקומה השנייה בבניין מוסדרים מקומות חניה עיליים.

¹ כפי שנצפה בעת הסיור בנכס, אחת ממעליות המשא אינה פעילה.

.4 המצב התכנוני –

תוכנית תא/מק/ 4985 אשר הודעה על אישורה פורסמה בילקוט פרסומים מס' 12820 ביום 13.10.2024 הינה תכנית מפורטת, המשתרעת על שטח של כ- 14 דונם וכוללת את חלקות ,234 ,213-215 211 בגוש ,6976 המצויות בבעלות החברה, ואת חלקה 235 וחלקי חלקה 128 בגוש 6976 המצויות בבעלות עיריית תל אביב יפו.

בהתאם לדברי ההסבר לתכנית, מציעה 3 מגדלים בהם יותרו שימושים למסחר, תעסוקה, מגורים, דיור בהישג יד, מלונאות ושטחי ציבור בנויים, שימור ושיפוץ המבנה הקיים )בחלקה 211(, ופיתוח מרחב ריב"ל תוך חיזוק הקשרים בתוכו ובינו לבין חלקי העיר השונים, בין השאר, על ידי יצירת כיכר עירונית פעילה והרחבת זכות הדרך של הרחובות הגובלים.

בתא שטח 201 יבנו 2 מגדלים: מגדל מזרחי בשימוש תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור, ומגדל מערבי בשימוש מעורב של תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ושטחי ציבור.

במגרש 202 - יבנה מגדל אחד בשימוש מגורים ומסחר.

עיקרי הוראות התכנית הינם בין היתר:

א. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים על פי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה )התשכ"ה( .1965

ב. קביעת ייעודי קרקע ביעוד עירוני מעורב, שפ"פ, דרך מוצעת ודרך קיימת.

ג. קביעת שימושים ראשיים לתעסוקה ושימושים נוספים - קביעת עד 25% שימוש למגורים מהשטחים הסחירים העל קרקעיים בתחום התכנית.

ד. קביעת זכויות בנייה מעל הקרקע לתעסוקה, מסחר, ציבור ומגורים.

ה. קביעת הוראות לדיור בהישג יד.

ו. קביעת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים במגרש 201 וקביעת הוראות לגביהם.

ז. קביעת המבנה הקיים ברחוב ריב"ל 26 לשימור, וקביעת הוראות ותנאים לשם הבטחת ביצוע השימור.

ייעודי קרקע ושימושים:

עירוני מעורב- עיקרי השימושים

מסחר ותעסוקה המותרים, מגורים בהיקף של עד 25% מהשטחים הסחירים הכוללים )לרבות דב"י(, שימושים ציבורים ושירותים בעלי אופי ציבורי, עד 15% מלונאות, שטחים לרווחת המשתמשים ושימושים המשרתים את השטחים העיקרים הנחוצים לתפקוד הבניין )לרבות מתקנים טכניים וחדרי שירות(.
במגרש 201 יותרו עד 2 מגדלים. המגדל המזרחי יבנה מעל המבנה הקיים לשימור. במגרש 202 יותר מגדל אחד.
- מס' קומות בתא שטח 201A יהיה עד 41 במגדל B כולל 4 קומות מסד ובמגדל A עד 41 קומות, כולל 4 קומות קיימות במבנה לשימור. מס' הקומות בתא שטח 202 יהיה עד 48 קומות.
  - תמהיל יח"ד ושטחן:

לפחות 40% יהיו דירות קטנות בשטח של עד 60 מ"ר.

עד 40% יהיו דירות בינוניות בשטח של עד 80 מ"ר.

עד 20% יהיו דירות בשטח מעל 100 מ"ר.

• שטח המסחר: היקף השטחים למסחר לא יעלה על 15% משטחי התעסוקה והמסחר בתכנית, בקומת הקרקע לא יפחת מ- 2,000 מ"ר במגרש 201 ומ- 500 מ"ר במגרש .202

חניה:

תקן החניה לתעסוקה ומלונאות יהיה 1:350 או התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבניהם.
תקן החניה למגורים יהיה 0.5 ליח"ד או התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבניהם.
- תקן חניה 0 לדירות קטנות ודיור בהישג יד.
- תקן החניה לרכבים פרטיים למסחר יהיה .0
- תקן חניה 0 לשימושים עיקריים בתת הקרקע.

מרתפים:

יותרו עד 6 קומות מרתף בגבולות המגרשים ותאי השטח כמופיע בנספח קווי בניין, בכפוף לפתרון הטיפול במי נגר בתכנית.
יותר באישור הועדה המקומית בכפוף לפרסום לפי סעיף 149 להסב את שטח החניה לשימושים עיקריים בהתאם לשימושים המותרים בתת הקרקע, כולל אחסנה ולוגיסטיקה. לשם כך יתאפשר בנית המרתפים )לפחות שניים העליונים( בגובה המאפשר הסבתם לשטחים עיקריים כגון מסחר, תפעול, אחסנה ולוגיסטיקה, תרבות וספורט.
תכסית המרתף תהיה עד 85% משטח כל מגרש עבור ניהול מי נגר, חלחול ונטיעות עצים בוגרים.

2 להלן טבלת זכויות והוראות בניה :

ת מספר קומו			תכסית	מ"ר( שטחי בניה )
מתחת	מעל		%(		סה מתחת לכני		ה	מעל הכניס	גודל
לכניסה	הכניסה	מספר	מתא	סה"כ	הקובעת		הקובעת		מגרש	תאי
הקובעת	הקובעת	יח"ד	שטח(	שטחי בניה	ת קרי שרו		שרות עי	עיקרי	)מ"ר(	שטח	מוש	יעוד שי
				110,804			18,468	92,336			תעסוקה
)1(		75		6,792			1,358	5,434	9,054 201A				דיור מיוחד	עירוני
)5(				)4( 9,585	(3)		)2( 2,212	7,373			מבנים ומוסדות ציבור	מעורב

6	41	75	)7( 70%	127,181	)6(50,675	2,000	22,038	105,143	9,054	201A	סה"כ
					( 6)				882	B201		שפ"פ
)1(		266		24,072			4,814	19,258			מגורים
)1(				750			165	585			מסחר	עירוני
		69		6,320			1,264	5,056	2,433	202	דיור מיוחד	מעורב
6	48	335	)7( 60%	31,142	12,410	500	6,243	24,889	2,433	202	סה"כ

מניתוח טבלאות ההקצאה ואיזון – תב"ע תא/מק-4985/ מתחם ריב"ל קרסו עולה, כי בגין חלקה של החברה )100%( בזכויות הבעלות והזכויות להירשם כבעלים בחלקה ,211 יוקצ ו לה 53.54% משווי מגרשים A+201 B.201

.5 המצב המשפטי – ללא שינוי מחוות הדעת השנתית.

.6 נתונים כלכליים

השימוש המיטבי במקרקעין המוערכים הינו כקרקע ריקה ופנויה, בהתבסס על זכויות הבניה הכלולות בתכנית מפורטת תא/מק/ 4985 שאושרה למתן תוקף ביום .13.10.2024 אי לכך, לא הובאו בחשבון הכנסות ביניים מדמי שכירות.

.7 עקרונות ההערכה

הנכס הנדון הינו חלקת קרקע עליה בנוי מבנה הכולל שימושי משרדים, מסחר ומלאכה )מוסך(, המושכר לגורמים שונים.

הובא בחשבון כי השימוש המיטבי במקרקעין המוערכים הינו כקרקע ריקה ופנויה, בהתבסס על זכויות הבניה הכלולות בתכנית מפורטת תא/מק/ 4985 שאושרה למתן תוקף ביום .13.10.2024

כפי שעולה מטבלאות ההקצאה המאושרות עולה, כי בגין חלקה של החברה ) 100%( בזכויות הבעלות והזכויות להירשם כבעלים בחלקה ,211 יוקצו לה 53.54% משווי מגרשים A+201 B.201

² מועד הפקה ,06.10.2024 מונה תדפיס .46

.8 עסקאות השוואה

להלן עסקאות שנערכו במהלך התקופה האחרונה במגדלי משרדים בסביבה:

• מדיווח מיידי לבורסה של קבוצת אקרו בע"מ ביום 24.06.2025 עולה, כי במגדל "קוסמופוליטן" הממוקם במתחם חסן עראפה בתל אביב, נמכרו לחברת התעשיות הביטחוניות "רפאל" 6.5 קומות משרדים )בגמר מלא, למעט חצי קומה ברמת מעטפת(, בשטח כולל של כ- 16,000 מ"ר, וכן זכות שימוש לסה"כ 120 מנויי חניה לתקופה של 25 שנים )ואופציה לשימוש של 25 שנים נוספות(, תמורת סכום כולל של כ- 521 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, מתוכם סך של כ- 27 מיליון ₪ הינו בגין זכות השימוש בחניות.

מניתוח העסקה שנערך על ידנו עולה, כי ערכי השווי המתקבלים מהעסקה, הינם כדלקמן:

משרדים - כ- 31,300 ₪ למ"ר בגמר מלא

מק' חניה - כ- 280,000 ₪ למק' חניה

• במגדל משרדים חדש בסביבה הקרובה, נחתמו לאחרונה 3 הסכמי שכירות לשטחי משרדים מול שוכרים שונים, בשטחים הנעים בין כ- 1,300 מ"ר לכ- 2,750 מ"ר, ובהיקף כולל של כ- 5,500 מ"ר, תמורת דמי שכירות הנעים בטווח של כ- 177 ₪ למ"ר עד כ- 185 ₪ למ"ר, ברמת גמר מלא. ]מקור: נכס בטיפול משרדנו[.

סקרים

• בהתאם לדו"ח נת"מ - דוח מחקר לשוק המשרדים והתעשייה, לחציון ה שני לשנת ,2024 הכולל סקירת דמי שכירות באזור ציר מנחם בגין, המתבסס על נתונים מ - 16 בניינים בדירוג גבוה )קלאס A )בשטח כולל של 753,330 מ"ר, עולה כי דמי השכירות הממוצעים הינם בגבולות 135 /₪מ"ר לחודש.

כמו כן, באזור יגאל אלון , המתבסס על נתונים מ - 6 בניינים בדירוג גבוה )קלאס A )בשטח כולל של 336,150 מ"ר, עולה כי דמי השכירות הממוצעים הינם בגבולות 125 /₪מ"ר לחודש .

בנוסף באזור יצחק שדה, חסן ערפה המתבסס על נתונים של 4 מגדלים בדירוג גבוה ) קלאס A )בשטח כולל של 194,000 מ"ר , עולה כי דמי השכירות הממוצעים הינם בגבולות 135 /₪מ"ר לחודש .

בהתאם לדו"ח סקירת שוק הנדל"ן של חברת CBRE לשנת ,2024 עולה כי דמי השכירות הממוצעים למשרדים באזור ציר מנחם בגין הינם בגבולות 140 /₪מ"ר לחודש. במתחם חסן עראפה הינם בגבולות 140 /₪מ"ר לחודש וביגאל אלון בגבולות 120 /₪מ"ר לחודש .
בהתאם לדו"ח נת"מ דוח מחקר לשוק המשרדים והתעשייה, לחציון ה שני לשנת ,2024 עולה כי דמי השכירות הממוצעים לחניה באזור מנחם בגין הינם בגבולות 1,184 ₪ לחודש למקום חניה , אזור יגאל אלון הינם בגבולות 1,050 ₪ לחודש למקום חניה , אזור יצחק שדה/ חסן ערפה הינם בגבולות 1,400 ₪ לחודש למקום חנייה ובאזור הסיטי בגבולות 1,140 ₪ לחודש למקום חניה.

להלן מחירי דרישה לשטחי מסחר בסביבה הקרובה לנכס הנדון:

בהתאם לפרסום באתר "יד 2" מוצעת להשכרה יחידה מסחרית ברחוב מנחם בגין ,35 בשטח כולל של כ200- מ"ר עיקרי וכ- 60 מ"ר גלריה. הנכס מושכר בגמר מלא, כאשר מחיר הדרישה הינו 60,000 ₪ המשק ף דמ"ש של כ- 248 ₪ למ"ר אקו' לחודש.
בהתאם לפרסום באתר "יד 2", מוצעת להשכרה יחידה מסחרית ברחוב שדרות יהודית ,1 בשטח של כ 70- מ"ר, בגמר מלא. מחיר הדרישה הינו 21,000 ₪ לחודש – המשקף דמ"ש של כ300- ₪ למ"ר לחודש.
מפרסום באתר "מדלן" עולה כי באזור המע"ר הצפוני, ברחוב דרך בגין, מוצעת להשכרה יחידה מסחרית בשטח של כ- 87 מ"ר עיקרי וכ56- מ"ר מרתף, במצב מעטפת , במחיר מבוקש של 34,500 ₪ המשקף דמ"ש של כ - 300 ₪ למ"ר אקו' לחודש.
בהתאם לפרסום באתר הנדל"ן "מניבים " ,מוצעת להשכרה יחידה מסחרית ברחוב יצחק שדה, בשטח של כ- 150 מ"ר. מחיר הדרישה הינו 45,000 ₪ לחודש – המשקף דמי שכירות של כ300- ₪ למ"ר לחודש .

סיכום - לאור הנתונים המפורטים לעיל מצאנו לנכון לבסס את תחשיב שווי מגרש A201( מגרש ההקצאה( לפי שווי של 24,500 ₪ / מ"ר בנוי ברמת מעטפת עבור שטחי התעסוקה במתחם. ביחס ליתר ערכי השווי לא חלו שינויים מחוות הדעת השנתית.

.9 עלויות הקמה

תקציב ההקמה נערך על ידנו במתכונת דו"ח אפס, תוך התייחסות מפורטת לכלל עלויות הצפויות בהקמת הפרויקט, לרבות מימון וכיו"ב, ובהתבסס, בין היתר, על מפתח עלויות הבניה הישירות כדלקמן:

( עלות )*	רכיב
6,200 ₪	מסחר
6,200 ₪	תעסוקה
9,000 ₪	מגורים
4,000 ₪	מרתפים
₪ 11,000	( לל מע"מ מלא )כו ור- גמר מבני ציב

**)*( לעלות הבניה הישירה מתווספות עלויות עקיפות** .

.10 תחשיב השווי

10.1 ניתוח זכויות הבניה במגרש A201

	)מ"ר( שטחים חישוב
9,054	רש A201 שטח מג
3,800	במ"ר רפסות( פירים ומ ת )כולל מקסימלי תכסית
105,143	מגרש י עילי ל טח עיקר סה"כ ש
22,038	מגרש ת עילי ל טח שירו סה"כ ש
	שימור בניין ל
11,070	נה טח המב סה"כ ש
8,856	עיקרי
2,214	שירות
	ישג יד דיור בה
6,792	רוטו( וש זה )ב נה לשימ טח במב סה"כ ש
5,434	עיקרי
1,358	שירות
75	"ד מספר יח
72	ח"ד שטח לי
	סחר שטחי מ
2,650	נה טח המב סה"כ ש
2,120	עיקרי
530	שירות
2,438	וק מסחר שטח שיו
2,500	קע תת הקר מסחר ב
	בורי שטח צי
9,585	רוטו( וש זה )ב נה לשימ טח במב סה"כ ש
7,373	עיקרי
2,212	שירות
	לים ה במגד תעסוק
81,360	עיקרי תעסוקה
15,724	שירות תעסוקה
97,084	ה ברוטו תעסוק
92,336	קריים טחים עי סה"כ ש
18,468	ת טחי שירו סה"כ ש

10.2 תחשיב שווי מגרש A201

A201 ווי מגרש תחשיב ש
סה"כ	מקדם אקוו'	י מ"ר בנוי יות שוו	ווק שטח לשי )מ"ר(/חנ	רכיב
₪ 90,206,000	1	37,000 ₪	2,438	מסחר
₪ 55,500,000	0.6	37,000 ₪	2,500	תף מסחר מר
₪ 2,649,773,000	1	24,500 ₪	108,154	משרדים
₪ 202,929,394	0.58	64,200 ₪	5,434	"י מגורים דב
₪ 69,737,143	1	₪ 300,000	232	סוקה חניה לתע
₪ -22,500,000	-1	₪ 300,000	75	חניה במקומות קב חוסר הפחתה ע
₪ 3,045,645,536	ב"י מגורים ד לל מע"מ מע"מ, כו לוס ללא מוכן לאכ ט כגמור ו י הפרויק סה"כ שוו
₪ 2,538,037,947	20%	₪ 507,607,589		יזמי בניכוי רווח
₪ -1,319,565,394				ט ת הפרויק עלות הקמ
₪ 1,218,472,553				ין A201 כזמ ע מגרש שווי קרק

10.3 סיכום שווי יחסי חלקה 211

		:211 קה שווי חל סיכום
₪ 1,218,472,553		בנייה כזמין ל ש A-201 שווי מגר
₪ 652,316,796	53.54%
₪ 650,316,796		גן וי דייר מו חתת פינ קע בהפ שווי הקר
₪ 650,300,000		ל ובמעוג

.11 ההערכה

לאור האמור לעיל, אנו מעריכים את שווי הזכויות של חב' קרסו נדל"ן בע"מ בנכס הנדון , במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג' בסך של 650,300,000 ₪ )שש מאות חמישים מיליון ושלוש מאות אלף ₪(. 5% 0% -5% שווי יחסי של החברה בהקצאה בגין חלקה 211 במגרש A201

הערה: השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף.

.12 ניתוח רגישות

השפעת השינוי בשווי המגרשים ב- :%

A201 מגרש שינוי ב

₪ 617,785,000	₪ 650,300,000 ₪ 682,815,000
מן: ת, כדלק האחרונו	השנים ב3-	במסגרת	על ידנו	ס הוערך	א. הנכ
ברה חלק הח	שווי ת בשלמו			מטרת

.13 נתונים נוספים

ברה חלק הח באלפים	שווי ת בשלמו באלפים	בע מועד קו	ה ההערכ
₪ 628,900	₪ 628,900	31.12.2024	תקן 17
₪ 332,400	₪ 377,700	30.06.2024	תקן 17
₪ 276,000	₪ 313,600	31.12.2023	תקן 17
₪ 279,000	₪ 317,000	30.06.2023	תקן 17
₪ 276,300	₪ 314,000	31.12.2022	תקן 19
₪ 276,300	₪ 314,000	31.12.2022	תקן 17

ב. לא ידוע לנו על הערכות של שמאים אחרים שבוצעו לנכס הנדון.
ג. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, הנכס רשום בספרי החברה נכון ליום 31.03.2025 בסך של 392,762 אלפי ₪ )בניכוי מיסוי צפוי(.

.14הצהרות

א. הננו מצהירים בזאת, כי אנו בעלי ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
ב. הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.
- ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו .1966
ד. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.

כלכלן ושמאי מקרקעין מהנדס ושמאי מקרקעין

24 יולי 2025 מספרנו: 34207.14

לכבוד חב' קרסו נדל"ן בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי - מבנה תעסוקה ומסחר "בית רנו" רח' ריב"ל /22 יד חרוצים ,13 תל אביב

)חלקה 213 בגוש 6976(

התבקשנו על-ידי מר ראובן קידר, סמנכ"ל הכספים של חברת קרסו נדל"ן בע"מ )להלן - "החברה"(, לעדכן את הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון , ליום 30.06.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה.

חוות דעת זו מהווה עדכון בהמשך להערכתנו מס' ,34207.13 שנערכה ליום 31.12.2024 ) להלן: "חוות הדעת השנתית"(.

חוות הדעת השנתית נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאומי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה )40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

ההתקשרות בין החברה לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .05.06.2025

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים.

להלן העדכון לחוות דעתנו:

.1 המועד הקובע להערכה

המועד הקובע להערכה זו הינו .30.06.2025

.2 פרטי הנכס – ללא שינוי מחוות הדעת השנתית.

גוש:	6976
חלקה:	213
ום במ"ר לקה רש שטח הח	"ר 2,228: מ
ס: סוג הנכ	ת "רנו" אכה- בי רדים ומל סחר, מש מבנה למ
י: שטח בנו	קעי ר תת קר 2,960 מ" לי ו- ברוטו עי מ"ר שטח כ- 4,540
עירונית: כתובת	ביב ,13 תל א חרוצים ל /22 יד רח' ריב"
זכויות:	בעלות

.3 תיאור כללי של הנכס - ללא שינוי מחוות הדעת השנתית.

בית "רנו" הינו בניין בן 5 קומות )כולל קומת קרקע( מעל 2 קומות מרתף המשמש ל משרדים ומסחר, ברח' ריב"ל 22 / יד חרוצים ,13 תל אביב הידוע כחלקה 213 בגוש .6976

על החלקה ניצב מבנה בן 5 קומות )כולל ק"ק( מעל 2 קומות מרתף, המשמש כבנין למשרדים ומסחר.

הבניין נבנה בתחילת שנות ה- 60 של המאה הקודמת, ובנוי בבניה קונבנציונלית הכוללת שלד בטון ובלוקים וגג שטוח מבטון. המבנה שופץ במהלך שנות ה – 90 של המאה הקודמת ובוצעו בו שינויים פנימיים ושיפוץ חזיתות. חיפוי חוץ – טיח צבעוני בשילוב אריחי אבן. בבניין 2 חדרי מדרגות ו- 2 מעליות נוסעים.

הגישה לחניון התת קרקעי במבנה הינה מחזית הנכס דרך רח' ריב"ל.

,¹ ומאוכלס ע"י שוכרים שונים. המבנה בשטח בנוי כולל של כ- 7,500 מ"ר

-2-

¹ ע"פ היתר מס' 4-961093 מיום .02.12.1996

.4 המצב התכנוני –

תוכנית תא/מק/ 4985 אשר הודעה על אישורה פורסמה בילקוט פרסומים מס' 12820 מיום 13.10.2024 הינה תכנית מפורטת, המשתרעת על שטח של כ- 14 דונם וכוללת את חלקות ,234 ,213-215 211 בגוש ,6976 המצויות בבעלות החברה, ואת חלקה 235 וחלקי חלקה 128 בגוש 6976 המצויות בבעלות עיריית תל אביב יפו.

במגרש 202 - יבנה מגדל אחד בשימוש מגורים ומסחר.

עיקרי הוראות התכנית הינם בין היתר:

א. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים על פי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה )התשכ"ה( .1965

ב. קביעת ייעודי קרקע ביעוד עירוני מעורב, שפ"פ, דרך מוצעת ודרך קיימת.

ד. קביעת זכויות בנייה מעל הקרקע לתעסוקה, מסחר, ציבור ומגורים.

ה. קביעת הוראות לדיור בהישג יד.

ו. קביעת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים במגרש 201 וקביעת הוראות לגביהם.

ז. קביעת המבנה הקיים ברחוב ריב"ל 26 לשימור, וקביעת הוראות ותנאים לשם הבטחת ביצוע השימור.

ייעודי קרקע ושימושים:

עירוני מעורב- עיקרי השימושים

• מסחר ותעסוקה המותרים, מגורים בהיקף של עד 25% מהשטחים הסחירים הכוללים )לרבות דב"י(, שימושים ציבורים ושירותים בעלי אופי ציבורי, עד 15% מלונאות, שטחים לרווחת המשתמשים ושימושים המשרתים את השטחים העיקרים הנחוצים לתפקוד הבניין )לרבות מתקנים טכניים וחדרי שירות(.

מס' קומות בתא שטח 201A יהיה עד 41 במגדל B כולל 4 קומות מסד ובמגדל A עד 41 קומות, כולל 4 קומות קיימות במבנה לשימור. מס' הקומות בתא שטח 202 יהיה עד 48 קומות.
- תמהיל יח"ד ושטחן:

לפחות 40% יהיו דירות קטנות בשטח של עד 60 מ"ר.

עד 40% יהיו דירות בינוניות בשטח של עד 80 מ"ר.

עד 20% יהיו דירות בשטח מעל 100 מ"ר.

• שטח המסחר: היקף השטחים למסחר לא יעלה על 15% משטחי התעסוקה והמסחר בתכנית, בקומת הקרקע לא יפחת מ- 2,000 מ"ר במגרש 201 ומ500- מ"ר במגרש .202

חניה:

תקן החניה לתעסוקה ומלונאות יהיה 1:350 או התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבניהם.
תקן החניה למגורים יהיה 0.5 ליח"ד או התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבניהם.
- תקן חניה 0 לדירות קטנות ודיור בהישג יד.
- תקן החניה לרכבים פרטיים למסחר יהיה .0
- תקן חניה 0 לשימושים עיקריים בתת הקרקע.

מרתפים:

יותרו עד 6 קומות מרתף בגבולות המגרשים ותאי השטח כמופיע בנספח קווי בניין, בכפוף לפתרון הטיפול במי נגר בתכנית.
יותר באישור הועדה המקומית בכפוף לפרסום לפי סעיף 149 להסב את שטח החניה לשימושים עיקריים בהתאם לשימושים המותרים בתת הקרקע, כולל אחסנה ולוגיסטיקה. לשם כך יתאפשר בנית המרתפים )לפחות שניים העליונים( בגובה המאפשר הסבתם לשטחים עיקריים כגון מסחר, תפעול, אחסנה ולוגיסטיקה, תרבות וספורט.
תכסית המרתף תהיה עד 85% משטח כל מגרש עבור ניהול מי נגר, חלחול ונטיעות עצים בוגרים.

2 להלן טבלת זכויות והוראות בניה :

ת	מספר קומו		תכסית	)מ"ר( שטחי בניה
מתחת	מעל		)%		סה מתחת לכני ה מעל הכניס		גודל
לכניסה	הכניסה	מספר	מתא	סה"כ	הקובעת			הקובעת	מגרש	תאי
הקובעת	הקובעת	יח"ד	שטח(	שטחי בניה	ת קרי שרו		שרות עי	עיקרי	)מ"ר(	שטח	מוש	יעוד שי
				110,804			18,468	92,336			תעסוקה
)1(		75		6,792			1,358	5,434			דיור מיוחד	עירוני
)5(				)4( 9,585	(3)		)2( 2,212	7,373	9,054	201A	מבנים ומוסדות ציבור	מעורב
6	41	75	)7( 70%	127,181	)6(50,675	2,000	22,038	105,143	9,054	201A	סה"כ
					( 6)				882	B201		שפ"פ
)1(		266		24,072			4,814	19,258			מגורים
)1(				750			165	585	2,433	202	מסחר	עירוני
		69		6,320			1,264	5,056			דיור מיוחד	מעורב

6	48	335	)7( 60%	31,142	12,410	500	6,243	24,889	2,433	202	סה"כ

מניתוח טבלאות ההקצאה ואיזון – תב"ע תא/מק-4985/ מתחם ריב"ל קרסו עולה, כי בגין חלקה של החברה )100%( בזכויות הבעלות בחלקה ,213 יוקצו לה 12.71% משווי מגרשים Aּ+201ּB201 ו- 27.36% משווי מגרש .202

.5 המצב המשפטי – ללא שינוי מחוות הדעת השנתית.

.6 נתונים כלכליים

.7 עקרונות ההערכה

הנכס הנדון הינו חלקת קרקע עליה בנוי מבנה הכולל שימושי משרדים, מסחר ומלאכה )מוסך(, המושכר לגורמים שונים.

כפי שעולה מטבלאות ההקצאה לתכנית עולה, כי בגין חלקה של החברה ) 100%( בזכויות הבעלות בחלקה ,213 יוקצו לה 12.71% משווי מגרשים Aּ+201ּB201 ו- 27.36% משווי מגרש .202

² מועד הפקה ,06.10.2024 מונה תדפיס .46

.8 עסקאות השוואה

להלן עסקאות שנערכו במהלך התקופה האחרונה במגדלי משרדים בסביבה:

• מדיווח מיידי לבורסה של קבוצת אקרו בע"מ ביום 24.06.2025 עולה, כי במגדל "קוסמופוליטן" הממוקם במתחם בחסן עראפה בתל אביב, נמכרו לחברת התעשיות הביטחוניות "רפאל" 6.5 קומות משרדים )בגמר מלא, למעט חצי קומה ברמת מעטפת(, בשטח כולל של כ - 16,000 מ"ר, וכן זכות שימוש לסה"כ 120 מנויי חניה לתקופה של 25 שנים )ואופציה לשימוש של 25 שנים נוספות(, תמורת סכום כולל של כ- 521 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, מתוכם סך של כ- 27 מיליון ₪ הינו בגין זכות השימוש בחניות.

מניתוח העסקה שנערך על ידנו עולה, כי ערכי השווי המתקבלים מהעסקה, הינם כדלקמן:

משרדים - כ- 31,300 ₪ למ"ר בגמר מלא

מק' חניה - כ- 280,000 ₪ למק' חניה

סקרים:

כמו כן, באזור יגאל אלון, המתבסס על נתונים מ - 6 בניינים בדירוג גבוה )קלאס A )בשטח כולל של 336,150 מ"ר, עולה כי דמי השכירות הממוצעים הינם בגבולות 125 /₪מ"ר לחודש.

בהתאם לדו"ח סקירת שוק הנדל"ן של חברת CBRE לשנת ,2024 עולה כי דמי השכירות הממוצעים למשרדים באזור ציר מנחם בגין הינם בגבולות 140 /₪מ"ר לחודש. במתחם חסן עראפה הינם בגבולות 140 /₪מ"ר לחודש וביגאל אלון בגבולות 120 /₪מ"ר לחודש.
בהתאם לדו"ח נת"מ דוח מחקר לשוק המשרדים והתעשייה, לחציון ה שני לשנת ,2024 עולה כי דמי השכירות הממוצעים לחניה באזור מנחם בגין הינם בגבולות 1,184 ₪ לחודש למקום חניה, אזור יגאל אלון הינם בגבולות 1,050 ₪ לחודש למקום חניה, אזור יצחק שדה/ חסן ערפה הינם בגבולות 1,400 ₪ לחודש למקום חנייה ובאזור הסיטי בגבולות 1,140 ₪ לחודש למקום חניה.

להלן מחירי דרישה לשטחי מסחר בסביבה הקרובה לנכס הנדון:

בהתאם לפרסום באתר "יד 2" מוצעת להשכרה יחידה מסחרית ברחוב מנחם בגין ,35 בשטח כולל של כ200- מ"ר עיקרי וכ60- מ"ר גלריה. הנכס מושכר בגמר מלא, כאשר מחיר הדרישה הינו 60,000 ₪ המשקף דמ"ש של כ- 248 ₪ למ"ר אקו' לחודש.
בהתאם לפרסום באתר "י ד 2", מוצעת להשכרה יחידה מסחרית ברחוב שדרות יהודית ,1 בשטח של כ 70- מ"ר, בגמר מלא. מחיר הדרישה הינו 21,000 ₪ לחודש – המשקף דמ"ש של כ300- ₪ למ"ר לחודש.
מפרסום באתר "מדלן" עולה כי באזור המע"ר הצפוני, ברחוב דרך בגין, מוצעת להשכרה יחידה מסחרית בשטח של כ- 87 מ"ר עיקרי וכ56- מ"ר מרתף, במצב מעטפת , במחיר מבוקש של 34,500 ₪ המשקף דמ"ש של כ - 300 ₪ למ"ר אקו' לחודש.
בהתאם לפרסום באתר הנדל"ן "מניבים " ,מוצעת להשכרה יחידה מסחרית ברחוב יצחק שדה, בשטח של כ150- מ"ר. מחיר הדרישה הינו 45,000 ₪ לחודש – המשקף דמי שכירות של כ300- ₪ למ"ר לחודש .

.9 עלויות הקמה

( עלות )*	רכיב
6,200 ₪	מסחר
6,200 ₪	תעסוקה
9,000 ₪	מגורים
4,000 ₪	מרתפים
₪ 11,000	( לל מע"מ מלא )כו ור- גמר מבני ציב

**)*( לעלות הבניה הישירה מתווספות עלויות עקיפות**.

.10 תחשיב השווי

10.1 ניתוח זכויות הבניה במגרש A201

	)מ"ר( שטחים חישוב
9,054	רש A201 שטח מג
3,800	במ"ר רפסות( פירים ומ ת )כולל מקסימלי תכסית
105,143	מגרש י עילי ל טח עיקר סה"כ ש
22,038	מגרש ת עילי ל טח שירו סה"כ ש
	שימור בניין ל
11,070	נה טח המב סה"כ ש
8,856	עיקרי
2,214	שירות
	ישג יד דיור בה
6,792	רוטו( וש זה )ב נה לשימ טח במב סה"כ ש
5,434	עיקרי
1,358	שירות
75	"ד מספר יח
72	ח"ד שטח לי
	סחר שטחי מ
2,650	נה טח המב סה"כ ש
2,120	עיקרי
530	שירות
2,438	וק מסחר שטח שיו
2,500	קע תת הקר מסחר ב
	בורי שטח צי
9,585	רוטו( וש זה )ב נה לשימ טח במב סה"כ ש
7,373	עיקרי
2,212	שירות
	לים ה במגד תעסוק
81,360	עיקרי תעסוקה
15,724	שירות תעסוקה
97,084	ה ברוטו תעסוק
92,336	קריים טחים עי סה"כ ש
18,468	ת טחי שירו סה"כ ש

10.2 תחשיב שווי מגרש A201

A201 ווי מגרש תחשיב ש
סה"כ	מקדם אקוו'	י מ"ר בנוי יות שוו	ווק שטח לשי )מ"ר(/חנ	רכיב
₪ 90,206,000	1	37,000 ₪	2,438	מסחר
₪ 55,500,000	0.6	37,000 ₪	2,500	תף מסחר מר
₪ 2,649,773,000	1	24,500 ₪	108,154	משרדים
₪ 202,929,394	0.58	64,200 ₪	5,434	"י מגורים דב
₪ 69,737,143	1	₪ 300,000	232	סוקה חניה לתע
₪ -22,500,000	-1	₪ 300,000	75	חניה במקומות קב חוסר הפחתה ע
₪ 3,045,645,536	ב"י מגורים ד לל מע"מ מע"מ, כו לוס ללא מוכן לאכ ט כגמור ו י הפרויק סה"כ שוו
₪ 2,538,037,947	20%	₪ 507,607,589		יזמי בניכוי רווח
₪ -1,319,565,394				ט ת הפרויק עלות הקמ
₪ 1,218,472,553				ין A201 כזמ ע מגרש שווי קרק

-8-

10.3 ניתוח זכויות הבניה במגרש 202

)מ"ר( שטחים חישוב
2,433	רש 202 שטח מג
900	במ"ר רפסות( פירים ומ ת )כולל מקסימלי תכסית
	מסחר
750	קע מת הקר רוטו בקו מסחר ב
585	עיקרי מסחר-
165	שירות מסחר-
	מגורים
24,314	עיקרי מגורים-
6,078	שירות מגורים-
30,392	ברוטו מגורים-
6,320	רוטו דבי - ב מגורים
5,056	עיקרי
1,264	שירות
69	"ד דב"י מספר יח
1,264	לא ממ"ד שירות ל
	רגיל מגורים
106	60 מ"ר שטח עד דירות ב
106	80 מ"ר שטח עד דירות ב
54	ר ל 100 מ" שטח מע דירות ב
266	"ד סה"כ יח
6,078	ים לא ממ"ד שירות ל ביקורת-
18	מ"ד ד ללא מ רות ליח" שטח שי

10.4 תחשיב שווי מגרש 202

202 ווי מגרש תחשיב ש
סה"כ	מקדם אקוו'	י מ"ר בנוי יות שוו	ווק שטח לשי )מ"ר(/חנ	רכיב
₪ 24,891,750	1	37,000 ₪	673	ווק מסחר לשי
₪ 374,816,000	1	68,000 ₪	5,512	ות קטנות מגורים דיר
₪ 494,172,000	1	63,000 ₪	7,844	ות בינוניות מגורים דיר
₪ 365,924,000	1	62,000 ₪	5,902	ות גדולות מגורים דיר
₪ 188,813,216	0.58	64,200 ₪	5,056	"י מגורים דב
₪ -76,500,000	-1	₪ 300,000	255	חניה במקומות קב חוסר הפחתה ע
₪ 1,372,116,966	מגורים ל מע"מ לוס, כול מוכן לאכ ט כגמור ו י הפרויק סה"כ שוו
₪ 1,192,685,307	דב"י למגורים לל מע"מ מע"מ, כו לוס ללא מוכן לאכ ט כגמור ו י הפרויק סה"כ שוו
₪ 1,019,389,152	17%	₪ 173,296,156		יזמי בניכוי רווח
₪ -458,327,143				ט ת הפרויק עלות הקמ
₪ 561,062,009				ן 202 כזמי ע מגרש שווי קרק

10.5 סיכום שווי יחסי חלקה 213

			קה :213 שווי חל סיכום
₪ 1,218,472,553			נייה כזמין לב ש A-201 שווי מגר
₪ 154,892,630	12.71%		רש A201 213 במג חלקה חסי של השווי הי
₪ 561,062,009			נייה כזמין לב ש -202 שווי מגר
₪ 153,499,049	27.36%		רש 202 213 במג חלקה חסי של השווי הי
₪ 308,391,679		213	בחלקה הבעלות ן בזכויות רסו נדל" ע יחסי ק שווי קרק
₪ -3,750,170	500 ₪	7500	ריסה עלויות ה
₪ 304,641,509			כזמינה - קרקע יתרה נטו
₪ 304,600,000			ל ובמעוג

.11 ההערכה

לאור האמור לעיל, אנו מעריכים את שווי הזכויות של חב' קרסו נדל"ן בע"מ בנכס הנדון , במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג' בסך של 304,600,000 ₪ )שלוש מאות וארבעה מיליון ושש מאות אלף ₪(.

הערה: השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף.

.12 ניתוח רגישות

השפעת השינוי בשווי המגרשים ב- :%

	201 רש A שווי מג שינוי ב
שינוי	₪ 0	5%	0%	-5%
בשווי	-5%	₪ 303,838,500	₪ 289,370,000	₪ 274,901,500
202 מגרש	0%	₪ 319,830,000	₪ 304,600,000	₪ 289,370,000
	5%	₪ 335,821,500	₪ 319,830,000	₪ 303,838,500

.13 נתונים נוספים

א. הנכס הוערך על ידנו במסגרת ב3- השנים האחרונות, כדלקמן:

לפים שווי בא	בע מועד קו	ה ההערכ מטרת
₪ 303,100	31.12.2024	תקן 17
₪ 178,600	30.06.2024	תקן 17
₪ 168,200	31.12.2023	תקן 17
₪ 170,900	30.06.2023	תקן 17
₪ 167,000	31.12.2022	תקן 17

ב. לא ידוע לנו על הערכות של שמאים אחרים שבוצעו לנכס הנדון.
ג. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, הנכס רשום בספרי החברה נכון ליום 31.03.2025 בסך של 199,500 אלפי ₪ )בניכוי מיסוי צפוי(.

.14 הצהרות

א. הננו מצהירים בזאת, כי אנו בעלי ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
ב. הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.
- ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו .1966
ד. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.

דורון יזכירוביץ ' כלכלן ושמאי מקרקעי ן

בכבוד רב,

משה פרי דמן מהנדס ושמאי מקר קעין

24 יולי 2025 מספרנו: 34205.25

לכבוד חב' קרסו נדל"ן בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי – מבנה למסחר ומשרדים "מגדל קרסו" רח' יד חרוצים /12 יגיע כפיים ,4 תל אביב

)חלקה 234 בגוש 6976(

התבקשנו על -ידי מר ראובן קידר, ס מנכ"ל הכספים של חברת קרסו נדל"ן בע"מ )להלן - "החברה"(,לעדכן את הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון, ליום 30.06.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה.

חוות דעת זו מהווה עדכון בהמשך להערכתנו מס' ,34205.24 שנערכה ליום 31.12.2024 ) להלן: " חוות הדעת השנתית "( .

חוות הדעת השנתית נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאומי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה ) 40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

ההתקשרות בין החברה לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .05.06.2025

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים.

להלן העדכון לחוות דעתנו :

.1 המועד הקובע להערכה

המועד הקובע להערכה זו הינו .30.06.2025

.2 פרטי הנכס – ללא שינוי מחוות הדעת השנתית.

גוש	6976
חלקה	234
ם( קע )רשו שטח קר	ר 2,724 מ"
ס סוג הנכ	רדים סחר ומש מבנה למ
שטח בנוי	לי ברוטו עי מ"ר שטח כ- 6,820
רונית כתובת עי	- יפו תל אביב כפיים ,4 רח' יגיע וצים /12 רח' יד חר
קרקע הזכויות ב	בעלות

.3 ת יאור כללי של הנכס - ללא שינוי מחוות הדעת השנתית.

המבנה הניצב בחלקה הידוע כ"מגדל קרסו", הינו בניין בן 9 קומות משרדים וקומת גג טכנית , מעל 2 קומות מסחר ומעל 2 קומות מרתף חניה )סה"כ 10 קומות מעל מפלס הכניסה ו - 3 קומות מרתף(, הממוקם בקרן הרחובות יד חרוצים ויגיע כפיים בתל אביב , בחלקה 234 בגוש .6976

הקמתו של הבניין הושלמה בשלהי שנות ה- 90 והינו בשטח בנוי כולל של כ- 6,820 מ"ר .

במהלך שנת 2017 הוחלפה מערכת מעליות הנוסעים בבניין ומערכות המיזוג והחשמל )צ'ילרים בגג( למערכות חדשות ומתקדמות.