קרסו נדל״ן בע״מ דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

פרק א׳ דוח דירקטוריון על מצב ענייני התאגיד פרק ב׳ דוחות כספיים פרק ג׳ דוח אפקטיביות על הבקרה

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד ליום 30 ביוני 2025 פרק א׳

)"החברה"(

דוח דירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש בזאת את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 )להלן: "תקופת הדוח"(, בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל 1970- )להלן: "תקנות הדוחות"(. דוח דירקטוריון זה הינו מצומצם והוא נערך בהנחה שבפני הקורא דוח הדירקטוריון לשנת 2024 אשר מצורף לדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 כפי שפורסם ביום 31 במרץ 2025 )אסמכתא מס': 2025-01-022582( ) להלן: "דוח הדירקטוריון לשנת 2024" ו-"הדוח התקופתי", בהתאמה(, המובא בזאת על דרך ההפניה.

ההסברים שיובאו להלן מתייחסים לחברה על פי דוחותיה הכספים המאוחדים ליום 30 ביוני 2025 )להלן: " הדוחות הכספיים"( והסכומים המופיעים בדוחות הינם סקורים ומבוקרים )לפי העניין ( ובסכומים מדווחים, אלא אם נאמר אחרת.

חלק ראשון - הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו

.1 כללי

החברה התאגדה בישראל ביום 11 בספטמבר 1967 כחברה פרטית לפי חוק החברות, התשנ"ט- 1999 )"חוק החברות"(.

ביום 24 ביולי 2022 השלימה החברה הנפקה לציבור ורישום למסחר של מניותיה בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ )"ההנפקה" ו-"הבורסה", בהתאמה(, והחל מאותו מועד החברה הינה חברה ציבורית )כהגדרת מונח זה בחוק החברות(. נכון למועד פרסום הדוח, מניות החברה נסחרות בבורסה במדדים: ת"א ,90 ת"א ,125 ת"א90- ו 60-SME, ת"א נדל"ן, ת"א-בנייה, ת"א -125אקלים נקי, ת"א-פמילי, ת"א125-EW, ת"א 90 ובנקים, ת"א מעלה, ת"א Share-All, ת"א רימון, ת"א200- ות"א – 90 מודל רווחיות.

החברה מדורגת על ידי אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ )"מעלות"( בדירוג '-ilA 'באופק 1 יציב ואגרות החוב שלה מדורגות בדירוג ' ilA' .

.2 תחומי פעילות

החברה פועלת בשלושה תחומי פעילות עיקריים אשר נבדלים זה מזה באופיים ובסיכונים הנלווים אליהם ובהתאם לכך מדווחים כמגזרים עסקיים ברי דיווח בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה: תחום הנדל"ן המניב בישראל, תחום הנדל"ן היזמי בישראל ותחום

¹ ראה דיווח מיידי של דוח דירוג מיום 25 בנובמבר 2024 )מס' אסמכתא: 2024-01-618515(.

2 ייזום נדל"ן למגורים בפרויקטי תמ"א 38/1 )חיזוק ושיפוץ( בישראל . לפרטים נוספים ראו סעיף 1.1.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד אשר צורף כפרק א' לדוח התקופתי )"דוח תיאור עסקי התאגיד"(, וכן ביאור 4 לדוחות הכספיים .

.3 הסביבה העסקית

לפירוט בדבר הסביבה העסקית של הקבוצה לרבות הסביבה המאקרו כלכלית בישראל ראו סעיף 1.5 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

א. גילוי אודות השפעת המצב הביטחוני בישראל על פעילות החברה

בהמשך לאמור בסעיף 3 לדוח הדירקטוריון לשנת 2024 ובסעיף 1.5.4 לדוח תיאור עסקי התאגיד, להלן עדכון ביחס להשפעת המצב הבטחוני בישראל, ובכלל זה מלחמת חרבות ברזל )"המלחמה"( ומבצע "עם כלביא" והשלכותיה הפוטנציאליות על פעילות החברה:

תחום הנדל"ן היזמי –נכון למועד דוח זה, בחלק מהאתרים, הפעילות עדיין אינה בתפוקה מלאה בשל מחסור בעובדים. ככלל, העיכוב בהתקדמות העבודות צפוי להביא לגידול בעלויות הפרויקטים, אולם להערכת החברה, בשלב זה, הגידול הצפוי המוערך בעלויות מכוסה בסעיפי הבצ"מ ונכלל בתקציבי הפרויקטים ו/או בעלייה במחירי המכירה לעומת אלה הנקובים בדוחות הל יווי של הפרויקט, וככלל אינו צפוי להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה בתחום זה. יחד עם זאת, הצמצום בהיקפי הביצוע וההשלכות הצפויות בשל כך על יכולת החברה לעמוד בלוחות הזמנים ותקציבי הפרויקטים ועל פעילות החברה בכלל טרם ידועות במלואן לאור הימשכות הלחימה בעזה . להערכת החברה, למרות השפעת המלחמה על תחום הפעילות, שטרם ניתן לאמוד אותה באופן מדויק, בשלב זה הפגיעה אינה מהותית ולחברה איתנות פיננסית אשר תסייע לה לקדם את פעילות הנדל"ן היזמי בהתאם לתכניותיה טרום המלחמה, בכפוף להתארכות בלוחות הזמנים כאמור לעיל .

תחום הנדל"ן המניב –למועד הדוח, להערכת החברה, בהינתן שהמלחמה תישאר בעצימותה הנוכחית ולא תתרחב לגזרות נוספות, לא צפויה השפעה מהותית לרעה על הכנסות החברה בתחום הפעילות.

המצב הפיננסי -לתאריך הדוח על המצב הכספי ולמועד פרסום הדוח, החברה עומדת בהתחייבויותיה הפיננסיות ובכלל זאת באמות המידה הפיננסיות להם התחייבה כלפי תאגידים בנקאיים ומחזיקי אגרות החוב, וכן לאור איתנותה הפיננסית של החברה – מסגרות אשראי פנויות, נכסים לא משועבדים וגישה למקורות לגיוס הון או חוב – אין חשש כי החברה לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה בטווח הנראה לעין. לגילוי לפי תקנה 10)ב()14( לתקנות הדוחות ראה סעיף 8)ג( להלן.

נכון למועד פרסום הדוח, אין ביכולתה של החברה להעריך את מלוא השפעת המלחמה והלחימה בגזרות השונות על החברה ועל תוצאות פעילותה, עקב חוסר הוודאות המשמעותי בקשר להתפתחותה, להיקפה ולזמן הימשכותה. החברה בוחנת באופן שוטף את כלל ההשלכות המפורטות לעיל וכן השלכות נוספות שלעת עתה אינן מהותיות לפעילותה. יחד עם זאת, ונוכח העובדה שמדובר באירוע דינאמי המאופיין באי ודאות רבה, אשר התפתח לזירות נוספות, בין היתר באשר לאופן התמודדות ישראל עם המלחמה, להתרחבות נוספת של המלחמה, לרבות לזירות נוספות, למועד שבו תסתיים ולהשפעות עקיפות העלולות להיגרם בגינה, קיים קושי לחזות את עוצמת האירוע ומידת ההשפעה של המשך המלחמה, על פעילותה העתידית של החברה. להערכת החברה, הימשכות הלחימה לאורך זמן ו/או העמקה ו/או חידוש של העימות בחזית הצפון וכן גיוס

² יצוין כי החברה החליטה כי תפעל להשלים את הפרויקטים לגביהם התקשרה עם בעלי דירות ולא תיזום התקשרויות חדשות בתחום זה.

מילואים נרחב לצורך הרחבת הלחימה ברצועת עזה )או בחזיתות נוספות( עלולה להשפיע באופן משמעותי ורחב יותר על המשק ועל תחום הנדל"ן, ולהביא להתארכות הליכי התכנון, הרישוי והביצוע, להתייקרות עלויות המימון והבנייה, לדרישות להגדלות הון עצמי אותו מעמידה החברה בפרויקטים, לדחייה במועדי העמדת המימון הנדרש לחברה לפעילותה )שכן זה מותנה, בין היתר, גם בקצב שיווק הדירות בפרויקטים(, לירידה בחוסנם הפיננסי של קבלני הביצוע, לירידה מהותית בביקושים ליחידות המשווקות על ידי החברה )בשל פגיעה ביכולתם הכלכלית של הרוכשים הפוטנציאלים, מצב רוח כללי ירוד ואי הוודאות הכרוכה בתקופת מלחמה(, לירידת מחירי המכירה, לאי עמידת רוכשים בהתחייבויותיהם כלפי החברה וכו ', וכן יגררו את העמקת הפגיעה בצריכה הפרטית ובבתי העסק, לרבות בשוכרים של החברה וכפועל יוצא עלולים להביא לירידה בפדיונות ושינויים בפרמטרים כלכליים נוספים באופן שעלול להשפיע, לרבות באופן מהותי, על כלל אומדני הכנסות, עלויות ורווחיות הפרויקטים השונים של החברה ו המועדים החזויים למשיכת העודפים מהם וכן בהכנסה השוטפת מנכסים מניבים.

ב. גילוי אודות השפעת אינפלציה ועליית הריבית בהתאם לעמדת סגל חשבונאית מספר 99-8 : ³ )"השפעות אינפלציה ועליית הריבית על הגילוי והדיווח הכספי"(

אינפלציה – בהמשך לאמור בסעיף 3 לדוח הדירקטוריון לשנת 2024 ובסעיף 1.5.1 לדוח תיאור עסקי התאגיד, נכון ליום 30 ביוני 2025 לחברה הלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן בהיקף של כ437- מיליון ש''ח. בתקופת הדוח עלה מדד המחירים לצרכן בכ- 1.6% ובשל כך רשמה החברה בתקופת הדוח הוצאות מימון בסך של כ7- מיליון ש"ח לעומת כ- 9 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד בגין הלוואות אלו. מנגד, הנדל"ן המניב של החברה, מושכר ברובו בהסכמי שכירות צמודי מדד המחירים לצרכן, המהווים הגנה אינפלציונית לטווח ארוך ובכך מקטינים את חשיפת החברה לעליית מדד המחירים לצרכן. כפועל יוצא, העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות דמי השכירות של החברה ובטווח הארוך עשויה להביא לעלייה בשווי ההוגן של חלק מנכסי הנדל"ן להשקעה.

מדד תשומות הבנייה עלה בתקופת הדוח בשיעור של כ,4%- עלייה אשר הביאה להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים אותם היא מקימה. על מנת לצמצם חשיפה בגין מדד תשומות הבניה נוהגת החברה להצמיד את תשלומי רוכשי דירות למדד תשומות הבניה ואולם אופן פעולה זה מספק הגנה חלקית, זאת לאור תיקון מספר 9 לחוק המכר אשר מגביל את היקף הצמדת תמורת הדירה. ככלל, החברה שואפת לעדכן את מחירי המכירה של הדירות למגורים כך שיפצו באופן מלא על עליית המדדים. יחד עם זאת, כמפורט בסעיף 1.7.1.12 לדוח תיאור עסקי התאגיד, החברה מעניקה ללקוחותיה הטבות שונות, ביניהן, אפשרות של מתן פטור מהצמדה למדד, מה שיוצר לחברה חשיפה )אשר להערכתה לא תהיה מהותית כפי שיפורט להלן( לעליית מדד תשומות הבנייה בתקופה שעד לתום הבנייה של אותו פרויקט. החברה מצמצמת חשיפה זו על ידי התאמת מחירי המכירה לתנאי המכירה אשר ניתנים לרוכשי הדירות. החברה מעריכה כי השפעת העלייה במדדים על רווחי החברה לא תהיה מהותית, ככל שתנאי השוק יאפשרו זאת, בהנחה שלא תהיה ירידה מהותית במחירי המכירה הידועים כיום וכן בהנחה ששיעור עליית המדד בשנים הקרובות יהיה מתון.

ריבית – בהמשך לאמור בסעיף 3 לדוח הדירקטוריון לשנת 2024 ובסעיף 1.5.1 לדוח תיאור עסקי התאגיד, ריבית בנק ישראל עומדת על שיעור של 4.5% )כך ששיעור ריבית הפריים הנוכחי הינו 6%(.

³ פורסמה ביום 3 באוגוסט .2022

נכון ליום 30 ביוני ,2025 לחברה הלוואות הצמודות לריבית הפריים בהיקף של כ755- מיליון ש''ח. עליית ריבית של כ1%- תגדיל את הוצאות המימון בסכום של כ2- מיליון ש"ח ברבעון. מנגד לחברה הכנסות מימון מפיקדונות במסגרת ליווי בנקאי ויתרות מזומנים בריבית שיקלית, אשר מפצים באופן חלקי על העלייה בהוצאות המימון האמורות. להערכת החברה, עליית הריבית במשק )ככל שתחול בניגוד לציפיות הקיימות במשק( אינה צפויה להשפיע מהותית על הוצאות המימון ועל היחסים הפיננסיים של החברה .

עפ"י תחזית בנק ישראל מאפריל 2025 שיעור הריבית במגמת ירידה וצפוי לעמוד על 4% ברבעון הראשון לשנת .2026 יחד עם זאת, ככל שמגמת ירידת הריבית תשתנה ותחול עליית ריבית במשק, היא תביא להגדלת הוצאות המימון של החברה כאמור לעיל, היא עלולה להביא להקשחת תנאי המימון ובכלל זאת להקשות על מיחזור חובות וגיוס חוב חדש. בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, עליית הריבית עלולה להביא לירידה בביקושים לדירות כתוצאה מהתייקרות המשכנתאות וכתוצאה מכך ירידת מחירים של דירות בשוק. בתחום הנדל"ן המניב בישראל, היא עלולה להביא לפגיעה ביכולת שוכרים לשלם את דמי השכירות וביכולת ספקים לקיים את התחייבויותיהם כלפי החברה, לגידול בשיעורי היוון שעל בסיסם מתבצעות הערכות שווי של נכסים, וכפועל יוצא מכך לירידה בשוויים )לעניין זה, העלייה בדמי השכירות, הנובעת בין היתר מסביבת האינפלציה, ממתנת את הפגיעה(. יודגש כי למיטב הבנת החברה, שיעורי ההיוון שנלקחו בהערכות השווי מגלמים את הסיכון הידוע בענף במועד הקובע למועד השמאות.

ג. שוק הדיור 4

בשלושת החודשים אפריל 2025 – יוני 2025 נמכרו בישראל כ- 19,900 דירות, נתון המהווה ירידה של 20.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וכן ירידה של 19.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים )ינואר – מרץ 2025(. מתוך כלל הדירות שנמכרו בחודשים אפריל 2025 – יוני ,2025 כ36%- מהן )קרי, כ- 7,150 דירות( הן דירות חדשות, כך שבהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נצפתה ירידה של 24.3% בדירות החדשות שנמכרו. עוד יצוין כי נכון לסוף חודש יוני 2025 ישנן 81,360 דירות חדשות שנותרו למכירה, נתון זה מהווה עלייה של 0.7% לעומת חודש מאי ,2025 וכן עלייה של 20.3% לעומת יוני אשתקד. 56% מתוך כלל הדירות החדשות שטרם נמכרו הן במחוז ת"א והמרכז.

יצוין כי נכון למועד חתימת הדוח הערכותיה של החברה כאמור בסעיף זה לעיל ביחס לסביבה העסקית לרבות ביחס להשפעת עליית/ירידת הריבית והאינפלציה וכן להשפעות המלחמה, מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 המבוסס על הערכותיה של הנהלת החברה והבנתה את הגורמים המשפיעים על פעילותה העסקית וכן על הערכות החברה ביחס לגורמים אשר אינם בשליטתה, נכון למועד חתימת הדוח. הערכות אלה עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן או להתממש באופן שונה, לרבות מהותית, מהצפוי, בין היתר, כתוצאה מהנחות וניתוחים לא מיטביים, מהתפתחויות שלא ניתן להעריכן באופן מלא ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 1.18 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

⁴ כלל הנתונים המפורטים בפסקה זו להלן נלקחו מהודעות לתקשורת שפורסמו ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במהלך חודש אוגוסט .2025

.4 אירועים בתקופת הדוח ולאחר תאריך המאזן

.4.1 ביום 19 בינואר 2025 הנפיקה החברה סדרה של 400,000,000 אגרות חוב )סדרה ב' ( בנות 1 ש"ח ע.נ. כל אחת על פי דוח הצעת מדף של החברה מיום 15 בינואר 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-004532(.
.4.2 ביום 30 במרץ 2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ61- מיליון ש"ח, אשר בוצעה בחודש אפריל ,2025 ומשקפת דיבידנד למניה בסך של 1.1273113 ש"ח. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 31 במרץ 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-022608(.
.4.3 ביום 30 במרץ 2025 דירקטוריון החברה אישר את עדכון מדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה, כך ש שיעור החלוקה שנקבע במדיניות חלוקת הדיבידנד יעלה ל50%- )חלף 20% לפחות(, ובלבד שהחברה לא תידרש לשלם בגין החלוקה מס חברות )קרי, לחברה יתרה חיובית מספקת של עודפים ניתנים לחלוקה בנטרול רווחי שערוך שטרם מומשו(. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 31 במרץ 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-022583(.
.4.4 ביום 10 ביוני 2025 הודיעה החברה כי התנגדותה לתכנית ההתחדשות העירונית במרחב יוספטל – חולון, שחלה במקרקעי "פרויקט הערבה צפון" המוחזק על ידי החברה בשיעור של 50% )"התכנית" ו-"הפרויקט", בהתאמה(, התקבלה חלקית על ידי הוועדה המחוזית והתכנית אושרה למתן תוקף. ביום 20 באוגוסט 2025 עדכנה החברה כי השלימה את בחינת התוכנית, והגיעה למסקנה כי הפרויקט לפי התוכנית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית אינו כלכלי. לפיכך, החברה ושותפתה תפעלנה לקדם הליך מול עיריית חולון, במטרה ליזום תכנית . בנוסף, שוקל ות החברה ושותפתה הגשת עתירה 5 חדשה שתקנה כדאיות כלכלית לפרויקט . לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 20 באוגוסט 2025 מנהלית כנגד אישור התוכנית⁶ 7 )מספר אסמכתא: 2025-01-062220( , דיווחים מיידים של החברה מהימים 4 בדצמבר 2022 , 9 , ו10- ביוני 2025 ⁸ 20 באפריל 2023 והאמור בסעיפים 1.7ו' ו1.7.4.8- לדוח תיאור עסקי התאגיד, המובאים בדוח זה על דרך ההפניה.
.4.5 ביום 29 ביוני 2025 החברה הקצתה בדרך של הצעה פרטית למשקיעים מסווגים: )א( 3,750,000 מניות רגילות בנות 0.001 ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה המהוות כ 6.48%- מהון המניות המונפק והנפרע של החברה )"הון החברה"( וכ6.5%- מזכויות ההצבעה בה בתמורה לסך של 35 ש"ח למניה ובסך כולל של כ131- מיליון ש"ח; ו-)ב( 750,000 כתבי אופציה של החברה המהווים כ1.3%- מהון החברה ומזכויות ההצבעה בה, לא רשומים למסחר, ללא תמורה, הניתנים למימוש ל750,000- מניות בתקופה של 12 חודשים ממועד הקצאתם, בתמורה למחיר מימוש בסך 40 ש"ח לכל כתב אופציה וסה"כ 30 מיליון ש"ח, לא צמוד, כפוף להתאמות מקובלות. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 24 ביוני

⁵ יודגש כי הנתונים שהציגה החברה בקשר עם תכנון הפרויקט בדוח תיאור עסקי התאגיד בקשר עם הפרויקט אינם בהתאם לתכנית שהופקדה, והינם בהתאם לתכנית העסקית של החברה ושותפתה ועל בסיס ההתנגדות שהוגשה לתוכנית שהופקדה.

⁶ יודגש כי אין כל וודאות כי החברה ושותפתה תוכלנה להביא לקיומה של תכנית חדשה שתקנה כדאיות כלכלית לפרויקט.

⁷ מס' אסמכתא: .2022-01-146920

⁸ מס' אסמכתא: .2023-01-043488

⁹ מס' אסמכתא: .2025-01-041472

2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-045043(, המובא בדוח זה בדרך של הפניה.

.4.6 ביום 22 ביולי 2025 התקשרו ציפורה מזרחי קרסו, אריאל קרסו, יואל קרסו, יוני גולדשטיין קרסו ואורלי חשן )במישרין ובאמצעות חברות בשליטתם( )"בעלי השליטה"(, בהסכם בעלי מניות חדש אשר מחליף את הסכם בעלי המניות שנחתם בשנת 2022 אשר תואר בסעיף 3.6 והתיקונים לו ¹⁰ לתשקיף החברה מיום 30 במאי 2022 )במסגרתו, בין היתר, עודכן מפתח ¹¹ החזקה לזכאות לדירקטור, עודכנו ההסדרים ביחס לזכויות בעלי המניות במקרה של העברת ו/או מכירת מניות גרעין השליטה על ידי מי מהם לרבות הוספת זכות הצעה במקרה בו צד מעוניין לחדול מלהיות צד להסכם, עודכנו הוראות לעניין תיאום מוקדם של הצבעה אחידה באסיפות בעלי מניות של החברה לרבות הרוב הנדרש בהחלטות מסוימות שנקבעו וכיו"ב( )"הסכם בעלי המניות"(. למועד זה, הסכם בעלי המניות חל ביחס ל36,746,281- מניות החברה שבבעלות בעלי השליטה )לעיל: "מניות גרעין השליטה"(.
.4.7 ביום 31 ביולי 2025 התקשרה קרסו התחדשות עירונית בע"מ שהינה בבעלות מלאה של החברה )"קרסו התחדשות עירונית"(, עם א.ד חבצלת השקעות ופיתוח בע"מ, אשר התקשרה עם כ97%- מכלל בעלי הזכויות ביחידות הקיימות ברחוב העלייה השניה 20 בשכונת בת גלים בעיר חיפה, בהסכם לייזום פרויקט פינוי בינוי )"הפרויקט"(, לצורך ביצוע עסקה משותפת בקשר עם הפרויקט )"העסקה המשותפת"(, באופן שבכפוף להתקיימות התנאים המתלים שנקבעו בהסכם, חלקו של כל אחד מהצדדים בפרויקט יהיה .50% במסגרת הפרויקט צפויים להיהרס הבניינים הקיימים הכוללים 82 יחידות קיימות )"בעלי הזכויות"( ותחתיהם ייבנה בניין חדש שיכלול 309 יח"ד )מתוכן 232 יח "ד לשיווק בשטח מכר של כ- 25,014 מ"ר )פלדלת((, שטחי מסחר בהיקף של כ1,600- מ"ר )מתוכם כ400- מ"ר עבור בעלי הזכויות( ושטחי תעסוקה בהיקף של כ2,000- מ"ר, והכל בכפוף לאישור מוסדות התכנון המוסמכים והתקיימות התנאים המתלים שנקבעו בהסכם פינוי בינוי. לפרטים נוספים אודות הפרויקט והסכם העסקה המשותפת ראה דיווח מיידי של החברה מיום 4 באוגוסט 2025 )מס' אסמכתא: 2025- 01-057406(.
- .4.8 לפרטים נוספים בדבר אירועים מהותיים ב תקופת הדוח ראה ביאור 5 לדוחות הכספיים.

¹⁰ מספר אסמכתא: .2022-01-067429

¹¹ מימים 14 ביוני 2022 )מספר אסמכתא: 2022-01-073711( ו20- ביולי 2022 )מספר אסמכתא: 2022-01-092782( .

.5 התפתחויות בתחומי הפעילות

תחום הנדל"ן המניב בישראל

הקבוצה פועלת בתחום פעילות זה באזורי ביקוש ברחבי ישראל. נכון ליום 30 ביוני 2025 ברשותה נכסים מניבים בתחום המשרדים והמסחר בישראל בשטח כולל של כ99- אלף מ"ר בתפוסה ממוצעת של כ.91%-

ההכנסות מדמי שכירות ואחזקה ברבעון הנוכחי הסתכמו לסכום של כ- 23.2 מיליון ש"ח, לעומת כ23.1- מיליון ש"ח ב תקופה המקבילה אשתקד.

ה-NOI הסתכם ברבעון הנוכחי לסכום של כ18.5- מיליון ש"ח לעומת כ- 18 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

במהלך חודש יוני 2025 החלה החברה בהקמת מרכז המסחרי פורדיס.

תחום הנדל"ן היזמי בישראל

לקבוצה פרויקטים למגורים בתהליך הקמה ושיווק באזורי ביקוש בישראל. נכון ליום 30 ביוני 2025 לחבר ה 2,252 יח "ד לשיווק, לרבות 74 יח "ד המיוחסות ל קבוצת יושפה ג.ע בע"מ )"יושפה"( המוחזקת ע"י החברה בשיעור של ,25.5% מתוכן נמצאות בשלבי הקמה שונים 1,825 יח"ד, מהן נמכרו 784 יח"ד בהיקף כספי של כ2.7- מיליארד ש"ח כולל מע"מ )חלק מהפרויקטים הינם עם שותפים(.

ברבעון הנוכחי נמכרו 42 יח"ד בתמורה כספית של כ152- מיליון ש"ח, לעומת 74 יח"ד בתמורה כספית של כ- 219 מיליון ש "ח בתקופה המקבילה אשתקד. להערכת החברה, הירידה בכמות היח"ד נובעת ממגוון סיבות, לרבות ריבית בנק ישראל אשר נותרה גבוהה באופן יחסי, הימשכות הלחימה, המצב הפוליטי בישראל, וכיו"ב, אשר גורמות להאטה בשוק הדיור כמפורט בסעיף 3ג' לעיל.

ההכנסות מתחום זה הסתכמו ברבעון הנוכחי בכ155- מיליון ש"ח לעומת כ83- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. חל גידול בהכנסות מפרויקטים שונים שביצועם התקדם: SUNN CARASSO - חדרה 10 , SUNN CARASSO דוד ילין ,9 או-מא-מי E, שדרות היובל )שלב ב'(- טהון 5 וויצמן ,55-57 וכן מפרויקטים שהחל בביצוע בשנת :2025 או-מא - מי F, קרסו ניה, קרסו בוטניק, SUNN CARASSO - חדרה ,11 והולצברג בת ים. מנגד, חל קיטון, לא מהותי, בקצב הביצוע בפרויקטים פלורה קריית שלום ת"א – שלב 1 ואו-מא-מי D, כאשר יצוין בעניין זה כי החברה מכירה בהכנסות ממכירת דירות בהתאם לכללי חשבונאות IFRS, קרי על בסיס מכירות והתקדמות הבנייה של הדירות. בנוסף חל קיטון מהכנסות מפרויקטים -ME CRO אבן גבירול ויבניאלי 24-28 שביצוע ם הסתיים.

שיעור הרווח הגולמי בתחום הנדל"ן היזמי בישראל ברבעון הנוכחי הינו כ19%- והסתכם ברווח גולמי של כ30- מיליון ש"ח, לעומת שיעור רווח גולמי של כ19%- ורווח גולמי של כ 16- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ברווח הגולמי נובע מגידול בהיקף הפעילות של החברה ומהתקדמות בביצוע ביחס לרבעון המקביל אשתקד. שיעור הרווח התפעולי בתחום הנדל"ן היזמי בישראל ברבעון הנוכחי הינו כ10%- והסתכם ברווח תפעולי של כ16- מיליון ש"ח, לעומת שיעור רווח תפעולי של כ5%- ורווח תפעולי של כ4- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר העלייה בשיעור הרווח התפעולי נובעת מגידול בהיקפי הפרויקטים ומקצב הביצוע .

פרויקטים בתכנון – הצפויים להתחיל במהלך השנה העוקבת, חלקם ביחד עם שותפים, כוללים כ1,150- יח"ד למכירה וכ6- אלפי מ"ר למסחר )הכלול במסגרת הפרויקטים למגורים(.

עתודות קרקע – לקבוצה מלאי עתודות קרקע זמינות ומתוכננות להקמת דירות למגורים בישראל בהיקף של כ882- יח"ד וכ2,000- מ"ר למסחר )הכלול במסגרת הפרויקטים למגורים(. קצב הפיתוח והבינוי של העתודות הנ"ל הינו בהתאם לקצב הביקושים באזור.

התחדשות עירונית )פרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי( – הקבוצה מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית, בהיקף כולל של כ6,589- יח"ד למכירהוכ24- אלפי מ"ר למסחר ומשרדים )הכלול במסגרת התב"ע למגורים( אשר טרם הגיעו לשלב התכנון או ההקמה שלהם. לפרטים נוספים ראה סעיף 1.8.4.8 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

בנוסף, הקבוצה מקדמת פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית אשר טרם הושג בהם שיעור חתימות העולה על 50% מבעלי הדירות ו/או שהקבוצה זכתה לגביהם במכרז דיירים והקבוצה סבורה שיש היתכנות להוציאם לפועל בשנים הקרובות, אשר היקף יח"ד בהם אם וככל יצאו לפועל )כשאין כל וודאות שכך יהיה(, הינו כדלקמן: העבודה בחולון )חלק החברה 50%( 160 יח"ד ו110- יח"ד לשיווק, יוטבתה בחולון )חלק החברה 50%( 280 יח"ד ו200- יח"ד לשיווק, הרב קוק בהרצליה )חלק החברה 100%( 120 יח"ד ו- 81 יח"ד לשיווק, אשרמן בת"א )חלק החברה 42%( 405 יח"ד ו243- יח"ד לשיווק, חזנוביץ בת"א )חלק החברה 75%( 67 יח"ד ו60- יח"ד לשיווק, מבצע סיני בבת ים )חלק החברה 100%( 144 יח"ד ו- 96 יח "ד לשיווק, ראובן בראשל"צ )חלק החברה 100%( 120 יח"ד וכ80- יח"ד לשיווק, עמק רפאים 60 בירושלים )חלק החברה 100%( 33 יח"ד ו17- יח"ד לשיווק, רד"ק 12-14 ברמת גן )חלק החברה 100%( 51 יח"ד ו31- יח"ד לשיווק והשוק הבריטי )חלק החברה 50%( בת"א כ200- יח"ד לבניה ולשיווק.

עדכון מידע בדבר פרויקטים של החברה בתקופת הדוח

.1 ביום 2 בינואר 2025 התקשרה החברה עם צד ג' במערך הסכמים לכניסתה כשותפה בשיעור של 50% בארבעה מתחמי התחדשות עירונית בעיר שדרות, הכוללים כ1,500- יח"ד קיימות. להערכת החברה, על המתחמים, ניתן יהיה לבנות סך של כ6,000- יח"ד סה"כ )מתוכן כ- 4,500 יח"ד לשיווק(, כאשר יודגש כי בשלב זה הפרויקט נמצא בשלבים תכנונים ראשוניים והוצאתו לפועל כפופה )כשאין כל וודאות לכך(, בין היתר, לקבלת תמיכה כספית מהמדינה, חתימת 100% מהדיירים הקיימים על הסכמי פינוי בינוי, אישור תב"ע חדשה וכיו"ב.
.2 לפרטים אודות התקשרות החברה בהסכם מותנה לביצוע עסקה משותפת עם שותף בפרויקט פינוי בינוי ברחוב העלייה השנייה 20 בשכונת בת גלים בעיר חיפה, אשר ככל שיצא לפועל צפוי לכלול 309 יח"ד )מתוכן 232 יח"ד לשיווק(, שטחי מסחר בהיקף של כ1,600- מ"ר )מתוכם כ400- מ"ר עבור בעלי הזכויות( ושטחי תעסוקה בהיקף של כ2,000- מ"ר, ראה סעיף 4.7 לעיל.
.3 בחודש אוגוסט 2025 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב אישרה את תוכנית

507-1137553 )"התב"ע"(, מכח תכנית תא5000/ אשר חלה על מקרקעי פרויקט הר ציון בתל אביב אותו מקדמת החברה באמצעות קרוון החזקות בע"מ )" קרוון"(, אשר מוחזקת על ידי החברה בשיעור של 80% בשרשור סופי. בהתאם למסמכי התב"ע, בכפוף לקבלת כלל ההיתרים הנדרשים )אשר אין כל וודאות כי יתקבלו( והגעה להסכמות עם 100% מהבעלים במקרקעין כמפורט לעיל, במקרקעי הפרויקט, תתאפשר בניית 180 יח"ד בתוספת שטחי מסחר ושטחים למבנים ציבוריים, כאשר חלק קרוון לשיווק בפרויקט הינו כ143- יח"ד וכ- 1,200 שטחי מסחר.

.4 בהמשך לאמור בסעיף 1.6.1.9 לדוח תיאור עסקי התאגיד בקשר עם הימצאות הנכס של החברה הידוע בשם 'מתח"ם )מרכז תחברותי משולב( ת"א דרום')"הנכס" או "המקרקעין"( בתכנית תשתית לאומית /101א )"תכנית המטרו"(,המסווגת חלק ניכר מהנכס להפקעה עבור "תחנת תחבורה ציבורית", ביום 3 באוגוסט 2025 הגישה החברה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 )"חוק התכנון והבנייה"( , לפיצוי עקב אישור תכנית המטרו )"התביעה"(. יצוין כי תכנית המטרו, כוללת סעיף 'שימור זכויות', לפיו ייעוד הקרקע יישאר בהתאם למצבו התכנוני ערב אישור תכנית המטרו וזאת עד למועד פרסום הודעות רכישה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות )רכישה לצרכי ציבור(, .1943

תכליתו של סעיף שימור הזכויות היא לאפשר בתקופת הביניים קידומה ואישורה של תכנית הכוללת הוראות של איחוד וחלוקה אשר תקצה לבעלי הזכויות הרלוונטיים שמקרקעיהם כלולים בתכנית המטרו, ובהם החברה, מגרשי תמורה וזכויות בניה,

כאשר מנגנון זה עשוי להיות פתרון חלופי לתשלום פיצויים בשל ירידת ערך ופיצויי הפקעה. יודגש, כי התביעה הוגשה מאחר שסעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע שניתן להגיש תביעה לירידת ערך בתוך שלוש שנים מתחילת תקפה של התכנית בחודש יוני ,2022¹²ואולם עמדת החברה היא כי יש לאשר תכנית שתקנה לחברה זכויות בניה 'סחירות' טרם פרסום הודעות הרכישה. נוכח האמור, פנתה החברה לנת"ע ולוועדה המקומית תל אביב בהצעה להגיע להסדר עימן להשהיית התביעה עד להכללת המקרקעין בתחום תכנית איחוד וחלוקה עתידית כפי שוויים המלא ערב אישור תכנית המטרו או עד למועד פרסום הודעות רכישה, לפי המוקדם. למועד הדוח, התקבלה הסכמתם העקרונית של נת"ע והוועדה המקומית להקפאת ההליך.

תחום תמ"א 38/1

ביום 6 ביוני 2022 ניתן לקרסו התחדשות עירונית אישור אכלוס )טופס 4( מהוועדה לתכנון ובנייה של עיריית קריית אונו בקשר עם פרויקט "קרסו אונו". נכון למועד הדוח, החברה השלימה את מכירת הדירות בפרויקט ומסרה לרוכשים את הדירות שנמכרו.

לפרטים נוספים אודות תחום זה ראה סעיף 1.8 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

המועד להגשת התביעה הוארך ליום 03.08.2025 עקב מבצע "מרכבות גדעון". ¹²

הערכות החברה דלעיל, בין היתר, מועדי התחלה וסיום הבנייה של הפרויקטים, כמות יחידות דיור ושטחי מסחר לשיווק הינם 'מידע צופה פני עתיד' )כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך(, המתבסס על ניסיונה של החברה ושותפיה לפרויקטים השונים. פרמטרים אלה תלויים בהחלטות שיתקבלו במהלך הקמת הפרויקטים ובהעמדת ההון העצמי הנדרש מהחברה ושותפיה על-פי ההסכמים שנחתמו; בגורמים חיצוניים, כגון קבלת ההיתרים הנדרשים לצורך ביצועם של הפרויקטים )הן בעצם קבלתם והן בעצם קבלתם במועד שנחזה לכך על ידי החברה ושותפיה לפרויקטים(, בעמידת החברה בדרישות הרשויות השונות בקשר עם אישור תוכניות ייעוד הקרקע לרבות קבלת ההיתרים הרלבנטיים על ידם ו/או קבלת היתרים מתאימים לפרויקטים ו/או קבלתם במועד שנחזה על ידי החברה ; בהחתמה של הדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית ו/או קומבינציה על ההסכמים הנדרשים בהתאם לרף הקבוע בכל אחד מההסכמים הנ"ל ובהתקיימות יתר התנאים המתלים לכניסתם של ההסכמים לתוקף; בהתקשרות עם גופים מממנים לקבלת מימון לליווי הפרויקטים )ביחס לפרויקטים שטרם נחתם לגביהם הסכם כאמור(; בעלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותן )אשר עשוי לחול בהם שינוי למול העלויות שנחזו על ידי החברה, לרבות שינוי מהותי(; בשמירת רמות מחירי המכירה השוררים כיום בשוק הנדל"ן )בהם עשוי לחול שינוי, לרבות שינוי מהותי, בין היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה ובין היתר לאור שינויים תכופים ברגולציית המיסוי( ואופן התפתחות המלחמה – ואין וודאות שכך יהיה מצב הדברים בפועל. להערכת החברה, גורמים אלה ושינויים בפרמטרים המצוינים לעיל )אי התממשותם או התממשותם באופן חלקי או במועד מאוחר יותר( עשויים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

פרויקטים בשיווק - מכירות יח"ד )נתונים לפי 100%(:

שיעור מכירות מצטבר ליום 30 ביוני 2025	סה"כ יחידות מכורות ליום 30 ביוני 2025 במצטבר	מכירות אפריל - יוני 2024	מכירות אפריל - יוני 2025	1 מכירות מיום חלק החברה ד ביולי 2025 וע האפקטיבי פרסום הדוח בפרויקט		היקף יחידות בשיווק	פרויקט
98%	113	1	---	---	100%	115	או- מא -מי C
71%	82	5	3	1	100%	115	או- מא -מי D
45%	58	12	---	1	100%	128	או- מא -מי E
8%	10	---	2	1	100%	127	או- מא -מי F
93%	93	---	---	---	50%	100	שלב שדרות היובל ) א'( – טהון 4
95%	53	1	1	---	33% 56		ורן אנדרומדה ריב
100%	74	---	1	---	100%	74	קרסו אונו
91%	30	---	---	---	100% 33		ן CRO-ME אב גבירול
97%	29	1	---	1	100%	30	יבניאלי 24-28 גבעתיים
87%	139	---	4	3	50%	159	מתחם יובל הצעירה- טרן 34- גינות היובל ש 42
77%	134	4	3	5	50%	173	שלב ב'( שדרות היובל ) - טהון 5
60%	9	---	2	1	100%	15	CARASSO, SUNN דוד ילין 9
53%	46	5	---	1	80%	87	שלום פלורה, קריית ת"א – שלב 1
36%	4	---	---	---	100%	11	CARASSO, SUNN חדרה 10
52%	63	13	1	1	50%	122	שלב ג '( שדרות היובל ) – טהון 3
17%	2	2	---	---	100%	12	CARASSO, SUNN חדרה 11
17%	3	3	---	---	100%	24	CARASSO, SUNN חדרה 7-9
50%	43	19	1	---	100%	86	ויצמן 55-57
45%	22	5	---	---	100%	49	ת ים הולצברג 20 ב
27%	84	---	14	11	100%	309	קרסו ניה
12%	44	---	6	1	100%	353	קרסו בוטניק
91%	10	1	---	---	25.5% 11		זכרון יעקב 11 ביב "רובע4" תל א

שיעור מכירות מצטבר ליום 30 ביוני 2025	סה"כ יחידות מכורות ליום 30 ביוני 2025 במצטבר	מכירות אפריל - יוני 2024	מכירות אפריל - יוני 2025	1 מכירות מיום ד ביולי 2025 וע פרסום הדוח	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	היקף יחידות בשיווק	פרויקט
67%	10	---	---	---	25.5%	15	אית מרים החשמונ
73%	11	2	1	---	25.5%	15	ב פינלס תל אבי
43%	6	---	1	---	25.5%	14	סמאטס 20
10%	1	---	1	---	25.5%	10	רמז 27
22%	2	---	1	---	25.5%	9	סוטין 10
52%	1,175	74	42	27		2,252	סה"כ

)*( הנתונים המוצגים לעיל הינן מכירות בהתאם לחוזים שנחתמו ולא בהתאם להתקדמות המכירות והבנייה )לפי כללי ה-IFRS).

)**( בתקופת הדוח נמכרו 14 יח"ד לוגיסטיקה בשטח של כ2,755- מ"ר )מתוך סך של 21,500 מ"ר לשיווק( בסך של כ- 31 מיליון ש"ח בפרויקט קרסו יוקה אופקים, חלק החברה .50%

להלן יובאו פרטים נוספים ליום 30 ביוני 2025 בדבר פרויקטים בבנ ייה )נתונים לפי 100%(:

האם פרויקט מהותי מאוד	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר	סה"כ שיעור רווח גולמי צפוי	סך הרווח הגולמי המצטבר שהוכר עד ליום 30.06.2025 באלפי ש"ח	סך הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט באלפי ש"ח	סך הכנסות צפויות מהפרויקט באלפי ש"ח	מועד סיום בנייה צפוי	שם הפרויקט
לא	39,306	13%	25,705	65,011	488,430	נובמבר 2026	– מתחם יובל הצעירה טרן 34-42 גינות היובל ש
לא	32,999	21%	52,031	85,030	405,057	אוגוסט 2025	או- מא -מי D
לא	61,632	33%	38,638	100,270	300,769	דצמבר 2025	שלום פלורה, קריית ת"א – שלב 1
לא	64,465	18%	45,283	109,747	603,466	מאי 2026	שלב ב'( - שדרות היובל ) טהון 5
לא	16,783	22%	12,374	29,157	130,890	ינואר 2026	דוד ילין 9 CARASSO SUNN
לא	66,626	18%	12,974	79,600	436,379	פברואר 2027	או- מא -מי E
לא	15,258	21%	2,601	17,859	86,436	מאי 2026	חדרה 10 CARASSO SUNN
לא	103,773	21%	9,116	112,889	527,424	בניינים G-B נובמבר 2026 בניין A מרץ 2027	שלב ג'( - שדרות היובל ) טהון 3
לא	59,742	24%	1,958	61,700	255,826	פברואר 2027	ויצמן 55-57
לא	21,081	21%	47	21,128	100,165	יולי 2027	חדרה 11 CARASSO SUNN
לא	30,589	19%	176	30,765	164,941	2027 אוקטובר	ג 20 בת שמחה הולצבר ים

האם פרויקט מהותי מאוד	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר	סה"כ שיעור רווח גולמי צפוי	סך הרווח הגולמי המצטבר שהוכר עד ליום 30.06.2025 באלפי ש"ח	סך הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט באלפי ש"ח	סך הכנסות צפויות מהפרויקט באלפי ש"ח	מועד סיום בנייה צפוי	שם הפרויקט
לא	22,106	11%	-	22,106	206,755	ינואר 2028	חדרה 7-9 CARASSO SUNN
לא	4,161	29%	14,528	18,689	63,383	ספטמבר 2025	ל אביב זכרון יעקב, ת
לא	22,089	29%	4,437	26,526	97,580	יוני 2027	אית תל מרים החשמונ אביב
לא	17,110	25%	357	17,467	69,937	יוני 2027	פינלס 10
לא	33,007	35%	331	33,338	96,453	ספטמבר 2027	סמאטס 20

התממשות הערכות החברה המפורטות לעיל כפופות לפסקת מידע צופה פני עתיד המתוארת לאחר סעיף 5 לעיל. לגילוי רבעוני בעניין פרויקטי נדל"ן יזמי בהתאם ל הצעת חקיקה לתיקון תקנות ניירות ערך בנוגע לתחום פעילות נדל"ן יזמי ראה נספח א' לדוח זה.

הסברי הדירקטוריון להשלכות מימוניות ותפעוליות כתוצאה משימוש במודלים שיווקיים

בהמשך לאמור בסעיף 1.7.1.12 לדוח תיאור עסקי התאגיד וסעיף 4 לדוח הדירקטוריון לשנת ,2024 יצוין כי על מנת לשמור על מעמדה התחרותי בשוק הנדל"ן ובדומה לרוב חברות הנדל"ן במשק, החל משנת 2024 מציעה החברה לרוכשים הטבות כגון פטור מהצמדת התמורה למדד וכן תנאי תשלום נוחים יותר בהתקשרויותיה למכירת יחידות דיור )"מודלי שיווק"(. בין היתר, בחלק מהתקשרויותיה מאפשרת החברה )א( פריסת תשלומים - תשלום של 20%-15% ממחיר הרכישה בלבד בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה )"תנאי תשלום מיטבים"(; )ב( , פטור מהצמדת חלק או מלוא התמורה שטרם שולמה למדד תשומות הבניה; ו/או ) ג( הלוואות יזם - תשלום של 20%-15% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה בהון עצמי, תשלום נוסף בממוצע בטווח של 30%-20% , ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד ממחיר הרכישה בממוצע בהלוואות יזם¹³ מסירת הדירה )"הלוואות יזם"(.
ביחס להלוואות יזם בהן הגורם הבנקאי המעמיד לרוכש את הלוואת היזם, הוא בוחן את יכולת ההחזר של הרוכש לא רק ביחס להלוואת יזם אלא למיטב ידיעת החברה גם ביחס למשכנתא אשר ייטו ל הרוכש במועד מסירת יחה"ד מהגורם הבנקאי. יוער, כי ככל שמדובר בהטבה מסוג הלוואות יזם, החברה לא מבצעת הליך חיתומי נפרד ליכולת ההחזר של רוכשי יחה"ד, אלא מסתמכת על ההליך שמבצע הגורם הבנקאי כאמור לעיל וככל שמדובר בהטבה מסוג תנאי תשלום מיטבים החברה לא ביצעה הליך חיתום עצמאי משלה לרוכשי יחה"ד.
היקף המכירות של החברה במודלי שיווק )כהגדרת המונח לעיל( בשנת 2024 ובתקופת הדוח היה בשיעור של כ- ,74% וכ- ,22% בהתאמה, מסה"כ מכירות )במונחי היקף כספי( כאשר: )א( ביחס לשנת 2024 - בפרויקטים בהם העניקה החברה הטבות,

הלוואות יזם" לעניין זה משמעו הלוואות שנוטל רוכש יחה"ד מבנק מקומי בהן היזם מתחייב לשאת בריבית ההלוואה ¹³ " עבור רוכש יחה"ד לתקופת ההלוואה )לרוב עד מסירת יחה"ד לרוכש(.

ההטבות שניתנו היו מסוג תנאי תשלום מיטבים בהיקף חוזים כולל של כ943- מיליון ש"ח מתוכו כ180- מיליון ש"ח שולם במועד החתימה על ההסכם והיתרה תשולם בסמוך למועד המסירה. שיעור הטבת פטור מהצמדה הינו כ56%- מסה"כ היקף המכירות בשנת 2024; וכ14%- מההטבות שהיקף המכירות שלהן הינו בסך כולל של כ- 148 מיליון ש"ח הינו במודל שיווק מסוג הלוואות יזם, בגינן כ30%- שולם מההון העצמי של הרוכשים ובאמצעות הלוואות יזם והיתרה תשולם בסמוך למועד המסירה; )ב( ביחס לתקופת הדוח - בפרויקטים בהם העניקה החברה הטבות, ההטבות שניתנו היו מסוג תנאי תשלום מיטבים בהיקף חוזים כולל של כ - 83 מיליון ש "ח מתוכם כ- 16 מיליון ש"ח שולם במועד החתימה על ההסכם והיתרה תשולם בסמוך למועד המסירה. שיעור הטבת פטור מהצמדה הינו כ72%- מסה"כ היקף המכירות בחציון הנוכחי; וכ- 17% מההטבות שהיקף המכירות שלהן הינו בסך כולל של כ- 64 מיליון ש"ח הינו במודל שיווק מסוג הלוואות יזם, בגינן כ50%- משולם מההון העצמי של הרוכשים ובאמצעות הלוואות יזם והיתרה תשולם בסמוך למועד המסירה.

• לפיכך, ביחס להלוואות יזם, אומנם קיימת חשיפה מסוימת לאי עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם כלפי החברה, אם כי להערכת החברה, ולאור כך שהגורם הבנקאי בוחן את יכולת ההחזר על ידי חיתום של רוכש יחה"ד , ולאור העובדה שהחברה קיבלה שיעור של כ10%- ממחיר הרכישה, חשיפה כאמור, ככל שתהיה, אינה צפויה להיות מהותית.

ביחס לתנאי תשלום מיטבים החברה קיבלה תקבולים בשיעור של 20%-15% מרוכשי דירות, ולמרות שהחברה לא ביצעה תהליך חיתום עצמאי משלה לרוכשים, החברה סבורה כי בהנחה שחלק מהרוכשים לא ישלימו את העסקה אזי תשלום ההון העצמי אמור לכסות את מרבית הנזקים הצפויים¹⁴.

• בשנת 2024 ובתקופת הדוח בעקבות מבצעי הלוואות הקבלן שהחברה קידמה בפרויקטים המשווקים, החברה שילמה תזרימית לבנקים למשכנתאות ריבית המסתכמת לסך של כ5.7- מיליון ש"ח וכ 3.5- מיליון ש "ח, בהתאמה. בגין עסקאות בהן החברה העניקה הטבות מימון בדרך של תנאי תשלום מיטיבים כמתואר לעיל, החברה חישבה השפעה של רכיב מימון משמעותי )אשר טופל חשבונאית בדוחותיה הכספיים של החברה כהקטנה במחירי העסקאות לצורך הכרה בהכנסה( בסך של כ4.8- מיליון ש"ח וכ3.3- מיליון ש"ח בשנת 2024 וליום 30 ביוני ,2025 בהתאמה.

הערכות החברה לעיל בדבר ההשפעות האפשריות של הגורמים האמורים לעיל על פעילותה של החברה, לרבות עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם, כאמור בסעיף זה לעיל, מהוות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ני ירות ערך, התשכ"ח,1968- המבוסס, בין היתר, על ניסיון החברה והערכותיה נכון למועד אישור דוח זה ביחס לגורמים אשר אינם בשליטתה. יובהר כי אין כל וודאות כי הערכות החברה תתממשנה, והן עשויות להתממש באופן שונה, לרבות באופן מהותי , מהמתואר לעיל.

החברה בפסקה זו בדבר יכולת ההחזר של רוכשי יחה"ד ועמידתם בהתחייבויותיהם כלפי החברה הינו מידע ¹⁴ הערכת צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, אשר מבוסס על ניסיון החברה והערכותיה נכון למועד דוח זה ועל כך שהלוואות יזם היו מקובלות במרבית חברות הנדל"ן בישראל. יודגש, כי האמור לעיל עלול שלא להתממש או להתממש באופן שונה, לרבות באופן מהותי, עקב הערכות החברה המפורטות בפסקת מידע צופה פני עתיד בדוח דירקטוריון זה להלן ועקב התממשות גורמי הסיכון של החברה כמפורט בסעיף 1.19 לדוח תיאור עסקי התאגיד. לפיכך אין כל ודאות כי לא יחול שינוי לרבות שינוי מהותי .

.6 מצב כספי

להלן ניתוח מצבה הפיננסי של הקבוצה ושינוים שחלו בו בהתאם לדוחות הכספיים של החברה,

במיליוני ש"ח :

	ליום 31	ליום
בר 2024 ת 31 בדצמ הסבר לעומ	בדצמבר		30 ביוני	סעיף
	2024	2024	2025
ם ר ממזומני נובע בעיק מיליון ש"ח ך של כ53- הגידול בס כ- ליון ש"ח, כ- 271 מי פת בסך של עילות שוט ששימשו לפ ון ן 302 מילי השקעה, וכ מ פעילות ש"ח שנבעו 21 מיליון הלן. ם סעיף 8 ל מון. ראה ג מפעילות מי ש"ח שנבעו	102	133	155	שווי מזומנים ו מזומנים
וש עיקר משימ ש"ח נובע ב 48- מיליון כום של כ הקיטון בס בפרויקטים הון עצמי צוע והחזר לצרכי הבי במזומנים יק. וקרסו בוטנ , קרסו ניה צברג בת ים ,55-57 הול ויצמן	151	31	103	מזומנים ליווי בחשבונות
בע ון ש"ח נו כ328- מילי בסכום של ן החוזר הגידול בהו כך על יוצא מ רה ב'( ו כפו ת חוב )סד פקת אגרו בעיקר מהנ לוואות. גין פרעון ה ראי לז"ק ב קיטון באש	353	520	681	כוש הון חוזר )ר י שוטף בניכו ת התחייבויו שוטפות(
כתוצאה ע בעיקר ן ש"ח נוב 686- מיליו ך של כ הגידול בס ם תי בנייה ע למתן שירו התחייבות לאי כנגד בהכרה במ או- סו בוטניק, סו ניה, קר קטים: קר רקע בפרוי העלייה לק ר בת ים. ית לצברג 20 ושמחה הו חדרה 7-9 מא-מי F, זוז קטים ובקי יתר הפרוי ת במלאי ב ע מהשקעו השינוי נוב ו הכנסה. הוכרה בגינ מלאי אשר	1,041	938	1,727	קעין, מלאי מקר רה דירות למכי על ותשלומים קעין חשבון מקר
ך יית ערך בס ח נובע מעל מיליון ש" ום של כ65- הגידול בסכ כסים, שקעות בנ ש"ח ה 16- מיליון ש"ח ומ 49 מיליון מה. יקטים בהק בעיקר לפרו המיוחסות ון כ- 25 מילי "ל בסך של מתחם ריב הנכסים ב שערוך בגין ם . "ר במשרדי ה בשווי למ עיקר מעלי ש"ח נובע ב ייה עיקר מהעל ש"ח נובע ב 24 מיליון ך בסך כ- יתר השערו במדד.	2,158	2,011	2,223	קעה נדל"ן להש
ן השקעה בגי בע בעיקר מ ליון ש"ח נו של כ 11- מי הגידול בסך - בל הצעירה טהון ,5 יו ובל שלב ב' שדרות הי הפרויקטים כן ל-זנגוויל ו ועמק היוב טרן ,34-42 ת היובל ש מתחם גינו כלולה. טו בחברה מהשקעה נ	111	115	122	הלוואות והשקעות לפי המטופלות וי שיטת השו המאזני
דול בעיקר מגי ברה נובע ם של הח קף הנכסי הגידול בהי ווי מזומנים מזומנים וש ה ומיתרות ל "ן להשקע במלאי , בנד	4,408	3,965	5,345	סך נכסים
ון כ384- מילי ה בסך של ך של החבר ב לזמן ארו הגידול בחו ון כ396- מילי "א בסך של ל באג"ח לז עיקר מגידו ש"ח נובע ב עון בוצעה ברב דרה ב'( ש ות חוב ) ס הנפקת אגר ש"ח בגין "א. באשראי לז יזוז קיטון הראשון בק	1,643	1,671	2,027	ת התחייבויו זמן פיננסיות ל ארוך
ים יעים מסווג ניות למשק מהנפקת מ ע בעיקרו הגידול נוב ח וכן מהרוו יף 4.5 לעיל, מפורט בסע ליון ש"ח כ בסך 130 מי קת דיבידנד , בניכוי חלו מיליון ש"ח פה בסך 22 הכולל תקו ש"ח . ך 61 מיליון בתקופה בס	1,411	1,365	1,503	הון מיוחס לבעלים של החברה

.7 תוצאות הפעילות:

הסבר	לשנה שהסתימה ביום 31 בדצמבר 2024	ל שים ה ני 2024	לתקופה ש שלושה חוד שהסתיימ ביום 30 ביו 2025	ל לתקופה ש שים ה שהסתיימ ני ביום 30 ביו 2024	שישה חוד 2025	סעיף

המרכז ופה נובע מ כנסות לתק הגידול בה ה. חופים חדר של קרסו –	95	23	23	45	47	הכנסות מהשכרת נכסים
	76 -	18	18	36	37	NOI
6 לעיל. ראה סעיף	166	101	49	101	49	י עלייה בשוו הוגן של נדל"ן להשקעה ן )עלויות בגי "ן רכישת נדל להשקעה(
שונים מפרויקטים בהכנסות חל גידול CARASSO SUNN תקדם: שביצועם ה דוד ילין CARASSO SUNN - חדרה ,10 שלב ב'(- ות היובל ) מי E , שדר 9 , או-מא- מפרויקטים 55-57 וכן יצמן טהון ,5 וו א-מי F, 2025 או-מ צוע בשנת שהחל בבי דרה 11 בוטניק, ח קרסו קרסו ניה, טון, לא גד, חל קי בת ים. מנ והולצברג ו-מא- בפרויקט א צב הביצוע מהותי, בק החברה ניין זה כי ר יצוין בע מי D, כאש התאם רת דירות ב נסות ממכי מכירה בהכ ס על בסי IFRS, קרי ונאות לכללי חשב דירות. בנייה של ה תקדמות ה מכירות וה יקטים נסות מפרו קיטון מהכ בנוסף חל 24-28 ל ויבניאלי אבן גבירו CRO-ME סתיים. שביצועם ה	402	75	107	157	206	הכנסות ממכירת דירות ומקרקעין
לעיל. כירת דירות הכנסות ממ ראה סעיף	81	15	22	30	39	רווח גולמי ממכירת מקרקעין, דירות ושירותי בנייה
הגידול ב- וח )רווח בתקופת הד EBITDA הוצאות ם ופחת, יבית, מיסי נקי לפני ר יבידנד ם וכולל ד ות לעובדי בגין אופצי ע בעיקר לולות( נוב מחברות כ שהתקבל י . ווח התפעול מהגידול בר	88	16	24	34	43	EBITDA
נובע השיווק בהוצאות הגידול ביצוע , התחילו ב חדשים ש מפרויקטים ניק וכן קרסו בוט סו ניה ו בעיקר קר ו-מא-מי. מפרויקט א	18		6 2	7	14	הוצאות מכירה ושיווק
הוצאות בקיטון ב טון נובע עיקר הקי תית לבונוס הפרשה שנ שכ"ע בגין	54	14	12	26	24	הוצאות הנהלה וכלליות
---	10		1 2	3 3		הוצאות תפעוליות, אחרות
תקופה ימון נטו ב וצאות המ הגידול בה קביל ה תקופה המ השוואה ל הנוכחית ב אגרות מימון בגין מהוצאות ה נובע בעיקר הרבעון ו בתחילת ב' ( שהונפק חוב )סדרה למתן ההתחייבות משערוך הראשון ו ה. שירותי בניי	96	24	37	44	60	הוצאות מימון, נטו

להלן ניתוח תוצאות פעילות הקבוצה בהתאם לדוחות הכספיים של החברה:

הסבר	לשנה ל לתקופה ש שהסתימה שים שלושה חוד ביום 31 ה שהסתיימ בדצמבר ני ביום 30 ביו		ל לתקופה ש שים שישה חוד ה שהסתיימ ני ביום 30 ביו		סעיף
בעיקרו וח נובע הדוח הרו בתקופה	2024	2024	2025	2024	2025	ה חלק הקבוצ
פעילות הביצוע וה ת בקצב מהתקדמו ברות . היזמית בח ה רווח שמה החבר מקבילה ר בתקופה ה כ- 11.5 בגובה של זדמנותית מרכישה ה קעה נבע מהש "ח, אשר מיליון ש חברה באמצעות ביושפה ) )בשרשור( כלולה(.	10	(	2 )3	1 9		ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי ו המאזני, נט
סה נובע ים על הכנ וצאות מיס הקיטון בה ס . רווח לפני מ מהקיטון ב	32	6 18		17	5	הוצאות )הכנסות( מסים על ההכנסה
החברה לל של רווח הכו הקיטון ב בעיקר קבילה הינו תקופה המ בהשוואה ל השקעה ך נדל"ן ל ב עליית ער בגין קיטון שיווק, המימון וה ל בהוצאות וכן מהגידו ל. כאמור לעי	122	70	29	79	21	ד( רווח )הפס ס כולל המיוח לבעלים של החברה

.8 נזילות

א. להלן ניתוח תזרימי המזומנים של החברה ושינוים שחלו בהם בהתאם לדוחות הכספיים

של החברה:

תקופה ויים לעומת הסבר לשינ שתקד מקבילה א	לשנה שהסתימה ביום 31 בדצמבר	ל שלושה הסתיימה ני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ביו	ל ששה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ני ביום 30 ביו		סעיף
	2024	2024	2025	2024	2025
כ- לי בסך של זרים השלי הגידול בת דול בעיקר מגי ש"ח נובע 151 מיליון ובקרקעות, בפרויקטים בהשקעות אור לקוחות ל ף חוזים עם גידול בסעי כשי שניתנו לרו ם מיטבים תנאי תשלו הון חוזר. יים בסעיפי דירות ושינו	)211(	)87(	)138(	)120(	)271(	תזרים מזומנים נטו מפעילות שוטפת
באים : בעיקר מה השינוי נובע עות ש"ח בהשק ך 8 מיליון .1 קיטון בס בע המאזני הנו לפי השווי המטופלות פה שפה בתקו בחברת יו מההשקעה אשתקד. המקבילה "ח 6 מיליון ש סך של כ- .2 קיטון ב עה בהקמה. דל"ן להשק בהשקעות נ יווי חשבונות ל מזומנים ב .3 קיטון ב "ח. 43 מיליון ש תקד בסך לעומת אש	)238(	)15(	38	)35(	21	תזרים מזומנים נטו ששימש לפעילות השקעה
ובע יון ש"ח נ כ170- מיל גידול של מור להלן: בעיקר מהא נבע ליון ש"ח ש בסך 104 מי .1 גידול סדרה ב'( גרות חוב ) מהנפקת א 396 מיליון אשון בסך ברבעון הר סדרה א' רחבת אג"ח ש"ח מול ה שתקד . ליון ש"ח א בסך 291 מי בגין יליון ש"ח בסך 130 מ .2 גידול נוכחי. ת ברבעון ה הנפקת מניו גין ליון ש"ח ב בסך 61 מי .3 קיטון ה. ידנד בתקופ חלוקת דיב	396	50	75	133	302	תזרים מזומנים נטו שימש לפעילות מימון

ב. מלאי המקרקעין של החברה נובע בעיקרו מפרויקטי התחדשות עירונית או קומבינציה )תמורות או בעין(. העלויות הנזקפות למלאי עד שלב קבלת היתר בנייה בגין קידום פרויקטים אלו הינן בעיקר בגין קידום התכנון, רישוי וחתימות דיירים. עלויות אלו מסתכמות במיליוני ש"ח בודדים לכל פרויקט. חלקו של מלאי המקרקעין שנרכש במזומן אינו מהותי. בהתאם לכך, לחברה אין חשיפה מהותית לתשלומי ריבית או לשינויים עתידיים בשיעור הריבית בגין רכישת מלאי זה.

ג. גילוי בהתאם לתקנה 10)ב(14 לתקנות הדוחות )סימני אזהרה(

לחברה תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני ,2025 הנובע בעיקר מגידול בהיקף הפרויקטים בביצוע ובתכנון של החברה ועלויות שהצטברו בגינם בתקופת הדוח, וכן משינוי בתנאי התשלום המקובלים בענף, כך שמרבית החוזים שנחתמו החל מסוף שנת 2023 ובשנת 2024 הינם בתנאי תשלום של 20% במועד חתימת החוזה ו80%- במועד המסירה.

להערכת החברה, מקורות המימון הקיימים של החברה בסולו ובמאוחד ישמשו את החברה לפעילותה השוטפת ולשם פי רעון התחייבויותיה הקיימות והצפויות במועדן, בהסתמך על,

בין היתר:

1( יתרות המזומנים במאוחד למועד הדוח בסך של כ155- מיליון ש"ח, ובסמוך למועד החתימה על הדוחות בסך של כ- 90 מיליון ש"ח.
2( מסגרות אשראי מאושרות לא מנוצלות הקיימות לחברה למועד הדוח על המצב הכספי הינן בסך של כ- 237 מיליון ש"ח. נכון למועד החתימה על הדוח מסגרות אשראי מאושרות לא מנוצלות הקיימות לחברה הינן בסך של כ292- מיליון ש"ח.
3( NOI שנתי צפוי מנכסים מניבים במאוחד, נכון למועד הדוח, בסך של כ72-75- מיליון ש" ח.
4( לחברה נכסי נדל"ן להשקעה בסך של כ 2,223 מיליוני ש"ח אשר שיעור המינוף הממוצע של נכסים אלו הינו כ33%- )כולל נכסים לא משועבדים בסך של כ- 453 מיליון ש"ח(. לחברה אפשרות לגייס חוב נוסף לזמן ארוך על בסיס נכסים אלו.
5( לחברה צבר קרקעות ופרויקטים בתכנון והקמה, ובכלל זאת החברה מחזיקה ב- 100% ממתחם ריב"ל, ולחברה האפשרות לגייס הון בדרך של הכנסת משקיע / שותף בפרויקטים בתכנון והקמה לרבות במתחם ריב"ל.

ציפיות החברה לגבי יכולת החברה לפרוע את התחייבויותיה במועדן מתבססות על ניסיון הנהלת החברה, על המזומנים שבקופת החברה במאוחד ומסגרות האשראי המאושרות הלא מנוצלות והמקורות הנוספים והיחסים הפיננסים, כאמור לעיל, ועל כך שלא חלה הרעה מהותית במצב נזילותה ואיתנותה הפיננסית של החברה. בהתאם לאמור לעיל, דירקטוריון החברה ערך דיון בנושא התזרים השלילי המתמשך מפעילות שוטפת וקבע כי אין בתזרים השלילי המתמשך מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים המאוחדים ובדוח הסולו כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה. לפיכך, לא מתקיימים סימני אזהרה בתאגיד.

הערכות החברה בדבר NOI צפוי ובדבר יכולת גיוס חוב נוסף מהוות 'מידע צופה פני עתיד' )כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך(, המתבסס על פרמטרים הקיימים בחברה במועד זה , והם עשויים להשתנות כתלות בגורמים חיצוניים, כגון עמידת החברה בדרישות הגורמים המממנים וכן ביטול הסכמי השכירות במועד המוקדם מזה שנחזה לכך על ידי החברה )לדוג', עקב הפרתם מכל סיבה שהיא לרבות עקב הרעה במצבם הכללי של השוכרים ולרבות אי עמידת החברה בהסכמי השכירות ביחס לנכסים בהקמה כגון אי מסירתם במועד וכדומה( וכן אי מימוש תקופות האופציה על ידי השוכרים בהסכמים בהם קיימת אפשרות כאמור. להערכת החברה, גורמים אלה ושינויים בפרמטרים המצוינים לעיל )אי התממשותם או התממשותם באופן חלקי או במועד מאוחר יותר( עשויים לשנות את הערכות החברה המפורטות לעיל. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

.9 מקורות מימון ואשראי בר דיווח

א. מקורות מימון

)1( לפרטים אודות מקורות המימון ראה סעיף 1.12 לדוח תיאור עסקי התאגיד. הקבוצה מממנת את פעילותה, מהונה העצמי, אשראי מתאגידים בנקאיים, אגרות חוב ומגורמים אחרים. בנוסף מימון הקבוצה נעשה באמצעות הפעילות השוטפת הכוללת מקדמות מלקוחות ואשראי מספקים כמפורט להלן:

בר ם 31 בדצמ 2024	נתונים ליו	ם 30 ביוני נתונים ליו 2024		ם 30 ביוני נתונים ליו 2025	סעיף
% מסך המאזן	מיליוני ש"ח	% מסך המאזן	מיליוני ש"ח	% מסך המאזן	מיליוני ש"ח
37%	1,427	40%	1,380	36%	1,521	הון
43%	1,643	49%	1,671	47%	2,027	ת התחייבויו לזמן ארוך
20%	767	11%	374	17%	731	ת התחייבויו לזמן קצר
100%	3,837	100%	3,425	100%	4,279	סה"כ

נכון ליום 30 ביוני 2025 ההון החוזר של החברה הינו כ 681- מיליוני ש"ח, לעומת הון חוזר בסך של כ520- מיליוני ש"ח ליום 30 ביוני .2024 ראה הסבר לשינוי בסעיף 6 לעיל.

לפרטים אודות התנאים העיקריים של אגרות החוב )סדרות א' ו-ב'( של החברה ראו חלק רביעי לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

)2( יחס הון עצמי מיוחס לבעלי המניות לסך מאזן

ליום 30 ביוני 2025 –28%

ליום 30 ביוני 2024 – 34%

)3( יתרות אשראי ממוצעות

הממוצע החודשי לתקופה של שישה חודשים לשנת 2025 של יתרות האשראי בגין האשראי הבנקאי והאשראי שהתקבל מתאגידים פיננסים, המוצגים בדוחות הכספיים המצורפים כהתחייבויות לזמן קצר, הסתכם לסך של כ224- מיליון ש"ח. הממוצע החודשי לתקופה של שישה חודשים לשנת 2025 של יתרות האשראי בגין האשראי הבנקאי והאשראי שהתקבל מתאגידים פיננסים, המוצגים בדוחות הכספיים המצורפים כהתחייבויות לזמן ארוך, הסתכם לסך של כ- 1,086 מיליון ש"ח.

ב. אשראי בר דיווח

נכון ליום 30 ביוני 2025 אגרות החוב )סדרות א' ו-ב'( של החברה עולות כדי "הלוואה . לפרטים אודות תנאיהן העיקריים של מהותית" בהתאם להנחיית אשראי בר דיווח¹⁵

¹⁵ כהגדרת המונח בעמדת אשראי בר דיווח של רשות ניירות ערך מיום 30 באוקטובר 2011 כפי שעודכנה ביום 19 במרץ ,2017 2 בפברואר 2023 ו14- בינואר 2024 )" עמדת אשראי בר דיווח"(.

אגרות החוב )סדרה א' ו-ב'( ראה חלק רביעי לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

ג. אמות מידה פיננסיות

לפרטים אודות אמות המידה הפיננסיות להן התחייבה החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרות א' ו- ב'( שהינן הלוואות מהותיות בהתאם לעמדת אשראי בר דיווח כאמור לעיל ראה חלק רביעי לדוח הדירקטוריון לשנת .2024 לפרטים בדבר עמידת החברה באמות המידה הנ"ל ליום 30 ביוני 2025 ראה חלק רביעי לדוח זה.

בנוסף, יצוין כי נכון ליום 30 ביוני ,2025 החברה עומדת בכל אמות המידה המפורטות בסעיף 1.12.5 לדוח התקופתי להן התחייבה במסגרת הסכמי מימון בהם התקשרה החברה מול גופים פיננסיים.

חלק שני – היבטי ממשל תאגידי

.10 מדיניות התאגיד בנושא מתן תרומות

החברה רואה בתרומה ובסיוע לקהילה בישראל מרכיב חשוב במכלול פעולותיה. בתקופת הדוח העניקה החברה תרומות בסך של כ485- אלפי ש"ח לעמותות וארגונים שמטרותיהם חינוך ורווחה.

.11 דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

למועד הדוח, המספר המזערי הראוי של דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית, בהתאם לסעיף 92)א() 12( לחוק החברות, הינו שניים )כולל דירקטורים חיצוניים (. המספר המזערי הראוי נקבע בהתחשב, בין השאר, בגודל החברה, תחומי פעילותה וטיב הסוגיות החשבונאיות והפיננסיות המתעוררות בבדיקת מצבה הכספי של החברה, עריכת דוחותיה הכספיים ואישורם.

נכון למועד הדוח, ה"ה אסנת רונן ורון היימן )דירקטורים חיצוניים(, אהוד ארז )דירקטור בלתי תלוי(, יורם בן חיים ומשה מורג, הינם דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית. לפרטים בדבר כישוריהם , השכלתם, ניסיונם והידע של הדירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית ראה תקנה 26 לפרק ד' לדוח התקופתי.

.12 דירקטורים בלתי תלויים

החברה לא אימצה בתקנונה הוראה בדבר שיעור הדירקטורים הבלתי תלויים, כהגדרת המונחים בחוק החברות.

.13 מבקר פנימי

לפרטים בדבר המבקר הפנימי של התאגיד בהתאם לתקנה 10)ב() 11( והתוספת הרביעית לתקנות הדוחות, ראה סעיף 14 לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

חלק שלישי – הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

.14 אירועים מהותיים

לפרטים בדבר אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחר תאריך המאזן ראה סעיף 4 לעיל.

.15 הערכות שווי

להלן פרטים אודות הערכות השווי מהותיות ליום 30 ביוני 2025 בהתאם לתקנה 8ב)ט( לתקנות הדוחות.

שלפיהן הנחות					תאם שווי בה	י מוך לפנ שווי ס
עריך ביצע מ	ערכת מודל ה	קיים האם	המעריך האם	עריך זיהוי מ	ת השווי להערכ	ערכת מועד ה	החברה חלק		שא זיהוי נו
ת השווי א	השווי	שיפוי הסכם	תלוי בלתי	אפיוניו השווי ו	30.06.2025- ל	באלפי השווי )	בנכס	ערכה עיתוי ה	הערכה
השווי הערכת					ש"ח( )באלפי	ש"ח(
רווח שיעור ה
,20% היזמי
ממוצע מחיר	וי שיורי גישת שו
טר: ש"ח למ	כנית עפ"י תו
ם: משרדי	תל
24,500	5000 אביב/
63,581: מגורים				ברק משרד
כולל )המחיר				קפלנר פרידמן
)37,344 מע"מ(				ת' ץ ושו שימקבי
דב"י( ל- 37,0000: מסחר				ת אז שנ פעיל מ
ן טת היוו עפ"י שי				המשרד 1998 .	242,600	240,144	100%	2025 ביוני 30	( קרסו )* מגדל
ר ת-שיעו ההכנסו				ת בהערכו עוסק
7% מוצע היוון מ	שיטת שקלול			נכסי שווי
שת עפ"י גי	היוון			ן מקרקעי
ה שווי ההשווא	)60%( הכנסות			כיועץ ומשמש בנושאי
סחר למ"ר מ	)ושיטת	כן	כן	ן מקרקעי
"ח אלפי ש 23.1	( ה )40% ההשווא			ים וגופ לחברות
ם 10.5 משרדי	במצבו לנכס			ם, ציבוריי
"ח 160 אלפי ש	הנוכחי			ת לרשויו
"ח אלפי ש				ת, מקומיו
חניה למקום רווח שיעור ה				יה, בנ לחברות
20% , היזמי				ת למוסדו
מוצע מחיר מ	וי שיורי גישת שו			ם פיננסיי
טר: ש"ח למ	כנית עפ"י תו			ח. ת ביטו ולחברו
ם: משרדי	תל
24,500	5000 אביב/				431,900	410,601	100%	2025 ביוני 30	24-26 ריב"ל
63,581: מגורים
כולל )המחיר
37,344 מע"מ( )
"י ( כולל דב
37,000: מסחר

שלפיהן הנחות עריך ביצע מ ת השווי א	ערכת מודל ה השווי	תאם שווי בה ת השווי להערכ 30.06.2025- ל	י מוך לפנ שווי ס ערכת מועד ה באלפי השווי )	החברה חלק בנכס	ערכה עיתוי ה	שא זיהוי נו הערכה
השווי הערכת		ש"ח( )באלפי	ש"ח(
יוון 7% שיעור ה	וון גישת הי לנכס הכנסות הנוכחי במצבו
רווח שיעור ה 20% , היזמי מוצע מחיר מ טר: ש"ח למ ם: משרדי 24,500 63,581: מגורים כולל )המחיר 37,344 מע"מ( ) "י ( כולל דב 37,000: מסחר	וי שיורי גישת שו כנית עפ"י תו תל 5000 אביב/	201,000	199,500	100%	2025 ביוני 30	)*( בית רנו
שת עפ"י גי ה שווי ההשווא סחר למ"ר מ "ח אלפי ש 23.1 ם 10.4 משרדי "ח 168 אלפי ש "ח אלפי ש חניה למקום	השוואה גישת ה מצבו לנכס ב הנוכחי
יוון שיעור ה 5.65% ם משרדי 6.75% מסחר	כנסות היוון ה	268,600 חברה( )חלק ה	265,215 חברה( )חלק ה	44.7%	2025 ביוני 30	הבירה מגדלי

)*( הערכות השווי שנערכו ליום 30 ביוני 2025 בקשר עם הנכסים בית רנו ומגדל קרסו אינן עולות כדי הערכות שווי מהותיות בהתאם לעמדה :105-23 "פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי" שפורסמה על ידי רשות ניירות ערך, ואולם היות שיחד עם הנכס ריב"ל 24-26 הן מהוות את 'מתחם ריב"ל' שהינו קרקע להשקעה מהותית מאד, הערכות השווי של הנכסים האמורים במצטבר מסווגות כ'הערכת שווי מהותית מאוד' וצורפו כנספח א' לדוח רבעוני זה.

.16 גילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד

משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' עולה כדי "מעריך שווי מהותי מאוד" בהתאם לעמדת סגל משפטית מספר :105-30 "גילוי על קיומה של תלות בין מעריך שווי לבין התאגיד וגילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד לתאגיד". לפרטים אודותיו ראה סעיף 17 לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

ליום 30 ביוני ,2025 מעריך השווי ביצע הערכות שווי )לרבות מכתבי עדכון ומכתבי העדר שינויים( לנכסי החברה בשווי כולל של כ1,811- מיליוני ש"ח.

.17 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון

דוח בדבר מצבת התחייבויות של החברה מתפרסם בטופס דיווח נפרד במקביל לפרסום דוח זה, והאמור בו מובא על דרך ההפניה.

חלק רביעי - גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב

.18 מידע נדרש ביחס לאגרות החוב )סדרה א'( של החברה שהינן במחזור במועד פרסום הדוח

.18.1 לפרטים אודות תנאיהן העיקריים של אגרות החוב )סדרה א'( של החברה, אשר נחשבת מהותית )כהגדרת המונח בתקנה 10)ב()13()א( לתקנות דו"חות תקופתיים ומיידיים( ראה חלק רביעי )גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב( לדוח הדירקטוריון לשנת .2024
- .18.2 ליתרת אגרות החוב )סדרה א'( ליום 30 ביוני 2025 ראה ביאור 3 בדוחות הכספיים.
.18.3 למיטב ידיעת החברה, החל ממועד הנפקת אגרות החוב )סדרה א'( ונכון למועד פרסום דוח זה, החברה עמדה בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטר הנאמנות שנחתם על ידה בקשר לאגרות החוב )סדרה א'( של החברה, לא התקיימו תנאים המקימים עילות להעמדת אגרות החוב לפירעון מיידי ולא התקבלה בחברה הודעה כלשהי מנאמן לאגרות החוב )סדרה א'( בדבר אי עמידתה בתנאי שטר הנאמנות.
- .18.4 אגרות החוב )סדרה א'( מדורגות בדירוג 'ilA 'על ידי מעלות.
.18.5 ביום 27 באפריל 2023 השלימה החברה הרחבת סדרה, על פי דוח הצעת מדף מיום 23 באפריל ,2023 של 150,000,000 אגרות חוב בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה רשומות למסחר, במחיר של 0.976 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. אגרת חוב ובסה"כ 146.4 מיליון ש"ח לכל אגרות החוב )סדרה א'( האמורות. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 24 באפריל 2023 )מס' אסמכתא: 2023-01-044826(.
.18.6 ביום 11 בינואר 2024 הנפיקה החברה 296,630,000 אגרות חוב )סדרה א'( נוספות, במחיר של 0.992 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. אגרת חוב ובסה"כ 294.4 מיליון ש"ח לכל אגרות החוב )סדרה א'( האמורות, בדרך של הרחבת ה סדרה, על פי דוח הצעת מדף מיום 9 בינואר .2024 לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 10 בינואר 2024 )מס' אסמכתא: 2024- 01-005493(.
.18.7 במסגרת שטר נאמנות אג"ח א', התחייבה החברה כי כל עוד אגרות החוב )סדרה א'( תהיינה קיימות במחזור וכל עוד לא קיימה החברה את התחייבויותיה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה א'(, היא תעמוד בהתניות הפיננסיות המפורטות להלן:

דת ר אופן עמי פירוט בדב 30 ביוני ניה ליום החברה בת 2025	ין ננסית לעני התניה הפי בית התאמת רי	ה להעמדה ננסית כעיל התניה הפי ידי לפירעון מי
ו 2,137 סי נטו הינ החוב הפיננ טו הינו ; ה-CAP נ מיליון ש"ח ן ש"ח; 3,658 מיליו תואם ל- ננסי נטו מ יחס חוב פי 78% 58% > CAP נטו:	מתואם יננסי נטו יחס חוב פ מונחים ו )כהגדרת ל - CAP נט ל .74% לא יעלה ע אלה להלן(	לא CAP נטו מתואם ל - יננסי נטו יחס חוב פ .78% יעלה על ושא ריבית ם" – חוב נ י נטו מתוא "חוב פיננס ת ם, מוסדו ך מבנקי ולזמן ארו לזמן קצר תן העיקרי מ שעיסוקו כל גורם פיננסיים ו שא פת חוב נו ראי, בתוס ו מתן אש הלוואות א ה ב שהנפיק אגרות החו י מחזיקי ריבית כלפ בות מזומן )לר ושווי יכוי מזומן החברה, בנ ת ים(, בטוחו ווי משועבד חשבונות לי מזומנים ב
		ך ניירות ער זמן קצר, השקעות ל פיננסיות, ת סיס הדוחו הכל על ב יקדונות ו סחירים ופ

דת ר אופן עמי פירוט בדב 30 ביוני ניה ליום החברה בת 2025	ין ננסית לעני התניה הפי בית התאמת רי	ה להעמדה ננסית כעיל התניה הפי ידי לפירעון מי
		או )המבוקרים המאוחדים הכספיים של החברה. האחרונים לפי העניין( הסקורים,
		מתואם פיננסי נטו ו" - חוב "CAP נט חד עצמי מאו ספת הון לעיל( בתו )כהגדרתו הלן(. )כהגדרתו ל
		חת ברה לא יפ ד של הח מי המאוח ההון העצ ש"ח. 570 מיליון מסך של
חד של מי המאו ההון העצ יון ש"ח ו 1,521 מיל החברה הינ ון ש"ח < 570 מילי	חד של מי המאו ההון העצ מסך של א יפחת החברה ל ש"ח. 670 מיליון	הון ו: סך ה ד", משמע המאוח "הון עצמי עוט( זכויות מי ה )כולל של החבר המאוחד המאוחדים הכספיים דוחותיה כמוצג ב ן( לפי העניי הסקורים, או )המבוקרים ת ת הלוואו ה, בתוספ של החבר האחרונים עד דו עד למו אשר הועמ ן וריבית( בעלים )קר ם אות בעלי רבות הלוו רלוונטי )ל הבדיקה ה ( ב )סדרה א' אגרות החו רם הנפקת שהועמדו ט ריבית( שהן איהן )קרן ו שנקבע בתנ לראשונה( ו ד קרי, שמוע )סדרה א'( גרות החוב נחותות לא ירעון הסופי חר מועד הפ וריבית( לא פרעונן )קרן ה ירוק החבר מקרה של פ החוב וכן ב של אגרות ב אגרות החו חר פירעון וריבית( לא ייפרעו )קרן ת אחר הנפק שהועמדו ל ן שטרי הון במלואן, וכ ד הבדיקה. ב ועד למוע אגרות החו
עיל. מפורטות ל פיננסיות ה בהתניות ה ום דוח זה למועד פרס עומדת נכון ר, החברה לאור האמו

.18.8 גילוי בדבר מגבלת חוב סולו מוגבל

16 ליום 30 ביוני ,2025 סך חובות הסולו המוגבלים של החברה הינו 31 מיליון ש"ח, המהווים כ1%- מסך מאזן החברה המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים. לפיכך החברה עומדת בהתחייבותה למגבלת חוב סולו מוגבל כאמור בסעיף 8.5 ל שטר נאמנות אג"ח א'.

.19 מידע נדרש ביחס לאגרות החוב )סדרה ב' ( של החברה שהינן במחזור במועד פרסום הדוח

.19.1 לפרטים אודות תנאיהן העיקריים של אגרות החוב )סדרה ב'( של החברה, אשר נחשבת מהותית )כהגדרת המונח בתקנה 10)ב()13()א( לתקנות דו"חות תקופתיים ומיידיים( ראה חלק רביעי )גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב( לדוח הדירקטוריון לשנת .2024
- .19.2 ליתרת אגרות החוב )סדרה ב '( ליום 30 ביוני 2025 ראה בדוחות הכספיים.
.19.3 למיטב ידיעת החברה, החל ממועד הנפקת אגרות החוב )סדרה ב'( ונכון למועד פרסום דוח זה, החברה עמדה בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטר הנאמנות שנחתם על ידה בקשר לאגרות החוב )סדרה ב'( של החברה, לא התקיימו תנאים המקימים עילות להעמדת אגרות החוב לפירעון מיידי ולא התקבלה בחברה הודעה כלשהי מנאמן לאגרות החוב )סדרה ב'( בדבר אי עמידתה בתנאי שטר הנאמנות.

החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה א'( כי כלל חובות הסולו המוגבלים של החברה, לא יעלו על ¹⁶ 20% מסך מאזן החברה המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים. "חוב סולו מוגבל" משמעו, הלוואה שנטלה החברה מגוף פיננסי )"המלווה"( שאיננה הלוואה במסגרת ליווי פרויקט ו/או הלוואה במסגרת רכישת זכויות במקרקעין ו/או בנכס אחר ו/או שאיננה מובטחת בשעבוד נכס ספציפי, אולם בהתאם להסכם ההתקשרות שבין החברה לבין המלווה, התחייבה החברה כי המלווה יפרע מתוך כספי עודפים. "עודפים" לעניין זה - הון עצמי ורווחים הנובעים מפרויקט בנייה למגורים של החברה. למען הסר ספק, גיוס חוב באמצעות הנפקת אגרות חוב לציבור לא ייחשבו בכל מקרה כחוב סולו מוגבל לצרכי סעיף זה.

.19.4 אגרות החוב )סדרה ב'( מדורגות בדירוג 'ilA 'על ידי מעלות.

.19.5 במסגרת שטר נאמנות אג"ח ב', התחייבה החברה כי כל עוד אגרות החוב )סדרה ב'( תהיינה קיימות במחזור וכל עוד לא קיימה החברה את התחייבויותיה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה ב'(, היא תעמוד בהתניות הפיננסיות המפורטות להלן:

דת ר אופן עמי פירוט בדב 30 ביוני ניה ליום החברה בת 2025	ין ננסית לעני התניה הפי בית התאמת רי	ה להעמדה ננסית כעיל התניה הפי ידי לפירעון מי
		לא CAP נטו מתואם ל - יננסי נטו יחס חוב פ .75% יעלה על
ו 2,137 סי נטו הינ החוב הפיננ טו הינו ; ה-CAP נ מיליון ש"ח ן ש"ח; 3,658 מיליו תואם ל- ננסי נטו מ יחס חוב פי 75% 58% > CAP נטו:	מתואם יננסי נטו יחס חוב פ מונחים ו )כהגדרת ל - CAP נט לה על ן( לא יע אלה להל .72.5%	בית נושא רי ואם" –חוב סי נטו מת "חוב פיננ ת ם, מוסדו ך מבנקי ולזמן ארו לזמן קצר או ן הלוואות עיסוקו מת כל גורם ש פיננסיים ו ריבית כלפי חוב נושא י , בתוספת מתן אשרא וי חברה, בניכ שהנפיקה ה רות החוב מחזיקי אג ת ם בחשבונו בות מזומני מזומן )לר מזומן ושווי ים שניתנו עט מזומנ עבדים למ ליווי משו בטוחות פיננסיות (, ערבויות להבטחת ך ניירות ער זמן קצר, השקעות ל פיננסיות, ם פיים כנכסי דוחות הכס מסווגים ב סחירים ה ת סיס הדוחו והכל על ב פיקדונות, שוטפים, ו או )המבוקרים המאוחדים הכספיים של החברה. האחרונים לפי העניין ( הסקורים,
		מתואם פיננסי נטו ו" - חוב "CAP נט חד עצמי מאו ספת הון לעיל( בתו )כהגדרתו הלן(. )כהגדרתו ל
		חת ברה לא יפ ד של הח מי המאוח ההון העצ ש"ח. 720 מיליון מסך של
חד של מי המאו ההון העצ יון ש"ח ו 1,521 מיל החברה הינ ון ש"ח < 720 מילי	חד של מי המאו ההון העצ מסך של א יפחת החברה ל ש"ח. 820 מיליון	הון ו: סך ה ד", משמע המאוח "הון עצמי עוט( זכויות מי ה )כולל של החבר המאוחד המאוחדים הכספיים דוחותיה כמוצג ב ן( לפי העניי הסקורים, או )המבוקרים ת ת הלוואו ה, בתוספ של החבר האחרונים עד דו עד למו אשר הועמ ן בלבד( בעלים )קר ם אות בעלי רבות הלוו רלוונטי )ל הבדיקה ה ( ב )סדרה ב' אגרות החו רם הנפקת שהועמדו ט ריבית( שהן איהן )קרן ו שנקבע בתנ לראשונה( ו ד קרי, שמוע )סדרה ב'( גרות החוב נחותות לא ירעון הסופי חר מועד הפ וריבית( לא פרעונן )קרן ה ירוק החבר מקרה של פ החוב וכן ב של אגרות ב אגרות החו חר פירעון וריבית( לא ייפרעו )קרן ת אחר הנפק שהועמדו ל ן שטרי הון במלואן, וכ הרלוונטי. ד הבדיקה ב ועד למוע אגרות החו
עיל. מפורטות ל פיננסיות ה בהתניות ה ום דוח זה למועד פרס עומדת נכון ר, החברה לאור האמו

.19.6 גילוי בדבר מגבלת חוב סולו מוגבל

של החברה הינו 31 מיליון ש"ח, המהווים ¹⁷ ליום 30 ביוני ,2025 סך חובות הסולו המוגבלים כ1%- מסך מאזן החברה המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים. לפיכך החברה עומדת בהתחייבותה למגבלת חוב סולו מוגבל כאמור בסעיף 8.5 ל שטר נאמנות אג"ח ב'.

החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה ב'( כי כלל חובות הסולו המוגבלים של החברה, לא יעלו על ¹⁷ 20% מסך מאזן החברה המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים. "חוב סולו מוגבל" משמעו, הלוואה שנטלה החברה מגוף פיננסי )להלן בסעיף זה: "המלווה"( שאיננה הלוואה במסגרת ליווי פרויקט ו/או הלוואה במסגרת רכישת זכויות במקרקעין ו/או בנכס אחר ו/או שאיננה מובטחת בשעבוד נכס ספציפי, אולם בהתאם להסכם ההתקשרות שבין החברה לבין המלווה, התחייבה החברה כי המלווה יפרע מתוך כספי עודפים. "עודפים " לעניין סעיף זה - הון עצמי ורווחים הנובעים מפרויקט בנייה למגורים של החברה.

אנו מבקשים להביע את הערכתנו ותודתנו לעובדי החברה ומנהליה על תרומתם לפעילות החברה ולהישגיה.

יוני גולדשטיין קרסו, יו"ר דירקטוריון

דן פרנס, מנכ"ל

תאריך: 27 באוגוסט 2025

נספח א' לדוח הדירקטוריון

גילוי רבעוני

הטבלאות שבנספח זה להלן כוללות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח- 1968 אשר מתבסס על מידע הקיים בידי החברה במועד זה ונסמך על אומדנים של החברה ועל בסיס ניסיונה המצטבר. הערכות אלו עלולות שלא להתקיים או להשתנות בשל מכלול נסיבות ובכללן תנאי השוק, עיכובים רגולטוריים ונוספים בלוחות הזמנים, שינויים במחירי התשומות, הפרת התחייבויות מצד צדדים שלישיים או גורמים נוספים שאינם בשליטתה של החברה לרבות אילה המתוארים שבפסקת מצפ"ע שבסעיף 5 לעיל ו/או התממשות אילו מגורמי הסיכון שבסעיף 1.18 לדוח התקופתי. כן יובהר כי מחירי המכירה המובאים בטבלאות שלהלן הינם מחירי המכירה הממוצעים החוזיים, ואולם הם לא מביאים לידי ביטוי רכיבים דוגמת פריסות תשלומים )כגון -20% 80%(, פטור מהצמדה למדד ועוד.

תיים אינם מהו	נדל"ן ש	כפרויקטי	מסווגים	ל"ן אשר	ויקטי נד	אודות פר	י רבעוני	להלן גילו	א.
				ד הדוח:	יווק למוע	פעילות ש	ם קיימת	מאוד, בה

שנת 2024	1-3/2025	4-6/2025		קט שם הפרוי
		ם מספר חוזי
1	---	1	קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
33%	33%	33%	בפרויקט
			חתמו שטחים שנ	ריבורן אנדרומדה
161	---	228	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
49,902	---	47,205	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
3	3	---	קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
50%	50%	50%	בפרויקט	בל )שלב שדרות היו
			חתמו שטחים שנ	4 א'( - טהון
399	441	---	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
25,679	32,705	---	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
5	1	---	קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
100%	100%	100%	בפרויקט
			חתמו שטחים שנ	C או-מא-מי
665	133	---	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
29,502	29,757	---	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
---	1	---	קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
100%	100%	100%	בפרויקט	אבן CRO-ME
			חתמו שטחים שנ	גבירול
---	82	---	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
---	52,501	---	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
2	2	2	קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
100%	100%	100%	בפרויקט	דוד ילין 9
	270		חתמו שטחים שנ	CARASSO SUNN
113		177	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
56,940	65,348	56,177	ע למ"ר מחיר ממוצ
			חתמו בחוזים שנ

שנת 2024	1 -3/2025	4 -6/2025		קט שם הפרוי
1	---	---	ם מספר חוזי
			קופה שנחתמו בת
100%	100% 100%		ה חלק החבר
	---	---	בפרויקט	28 – יבניאלי 24
150			חתמו שטחים שנ כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
42,165	---	---	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
---	---	---	קופה שנחתמו בת
100%	100%	100%	ה חלק החבר
			בפרויקט	חדרה 10
			חתמו שטחים שנ	CARASSO SUNN
---	---	---	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ ע למ"ר מחיר ממוצ
---	---	---	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
60	1	1	קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
50%	50%	50%	בפרויקט	בל )שלב ג'( שדרות היו
			חתמו שטחים שנ	- טהון 3
6,618	157	97	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
29,110	24,560	32,282	ע למ"ר מחיר ממוצ
			חתמו בחוזים שנ
22	4	3	ם מספר חוזי קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
100%	100%	100%	בפרויקט
			חתמו שטחים שנ	מי D מא- או-
2,647	481	399	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
29,856	30,688	30,345	ע למ"ר מחיר ממוצ
			חתמו בחוזים שנ
18	---	---	ם מספר חוזי
			קופה שנחתמו בת
64%	64%	64%	ה חלק החבר
			בפרויקט חתמו שטחים שנ	ת שלום פלורה, קרי
1,604	---	---	כמים, לגביהם הס	1 ת"א – שלב
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
34,780	---	---	חתמו בחוזים שנ
39	3	4	ם מספר חוזי
			קופה שנחתמו בת
50%	50%	50%	ה חלק החבר
			בפרויקט	מתחם ה – יובל הצעיר
3,955	334	420	חתמו שטחים שנ כמים, לגביהם הס	34 שטרן - גינות היובל 4 2
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
25,311	24,858	25,091	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
49	2	---	קופה שנחתמו בת
100%	100%	100%	ה חלק החבר
			בפרויקט
			חתמו שטחים שנ	מי E מא- או-
4,845	264	---	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
32,024	38,173	---	ע למ"ר מחיר ממוצ חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
26	6	3	קופה שנחתמו בת	בל )שלב שדרות היו
			ה חלק החבר	טהון 5 ב'(-
50%	50%	50%	בפרויקט

שנת 2024	1 -3/2025	4 -6/2025		קט שם הפרוי
			חתמו שטחים שנ
2,529	657	252	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
27,590	27,272	29,120	ע למ"ר מחיר ממוצ
			חתמו בחוזים שנ
38	4	1	ם מספר חוזי קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
100%	100%	100%	בפרויקט
			חתמו שטחים שנ	55 ויצמן -57
3,187	299	73	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
27,094	28,831	29,661	ע למ"ר מחיר ממוצ
			חתמו בחוזים שנ
2	---	---	ם מספר חוזי
			קופה שנחתמו בת
100%	100%	100%	ה חלק החבר
			בפרויקט	CARASSO SUNN
114	---	---	חתמו שטחים שנ כמים, לגביהם הס	חדרה 11
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
60,419	---	---	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
22	---	---	קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
100%	100%	100%	בפרויקט	צברג 20 שמחה הול
			חתמו שטחים שנ	בת ים
2,029	---	---	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
26,268	---	---	ע למ"ר מחיר ממוצ
			חתמו בחוזים שנ
3	---	---	ם מספר חוזי קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
100%	100%	100%	בפרויקט
			חתמו שטחים שנ	CARASSO SUNN
200	---	---	כמים, לגביהם הס	חדרה 7-9
			"ר( בתקופה )מ
58,440	---	---	ע למ"ר מחיר ממוצ
			חתמו בחוזים שנ
1	--	---	ם מספר חוזי
			קופה שנחתמו בת
24.5%	24.5%	25.5%	ה חלק החבר בפרויקט
		---	חתמו שטחים שנ	11 זכרון יעקב
76	--		כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
		---	ע למ"ר מחיר ממוצ
53,981	---		חתמו בחוזים שנ
5	--	--	ם מספר חוזי
			קופה שנחתמו בת
24.5%	24.5%	25.5%	ה חלק החבר
			בפרויקט	מונאית מרים החש
			חתמו שטחים שנ	22 -24
663	--	--	כמים, לגביהם הס "ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
53,886	---	---	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
4	---	1	קופה שנחתמו בת
			ה חלק החבר
24.5%	24.5%	25.5%	בפרויקט
			חתמו שטחים שנ	פינלס 10
254	---	96	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
54,681	--	45,789	ע למ"ר מחיר ממוצ
			חתמו בחוזים שנ

שנת 2024	1-3/2025	4-6/2025		קט שם הפרוי
	---	1	ם מספר חוזי
3			קופה שנחתמו בת
		25.5%	ה חלק החבר
24.5%	24.5%		בפרויקט
			חתמו שטחים שנ	סמאטס 20
460	--	127	כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
48,774	--	51,715	חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי
---	1	---	קופה שנחתמו בת
		25.5%	ה חלק החבר
24.5%	24.5%		בפרויקט	רמז 27
	60	--	חתמו שטחים שנ
--			כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
		--	ע למ"ר מחיר ממוצ
--	52,746		חתמו בחוזים שנ
			ם מספר חוזי	סוטין 10
1	---	1	קופה שנחתמו בת
		25.5%	ה חלק החבר
24.5%	24.5%		בפרויקט
	--	138	חתמו שטחים שנ
89			כמים, לגביהם הס
			"ר( בתקופה )מ
			ע למ"ר מחיר ממוצ
53,149	--	54,556	חתמו בחוזים שנ

ב. להלן גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדל"ן אשר מסווגים כפרויקטי נדל"ן מהותיים מאוד בדוח התקופתי:

.1 פרויקט ראש פינה ,5-23 פרויקט בתכנון

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

2024	31.3.2025	30.6.2025	5-23 ראש פינה נון פרויקט בתכ קט 80%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
30,285	29,662	28,886	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט
4,612	6,823	9,669	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט	שהושקעו עלויות
---	---	---	ייה ברות בגין בנ עלויות מצט
1,614	2,070	2,638	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט
36,511	38,555	41,194	מצטברת סה"כ עלות
36,511	38,555	41,194	פרים )*( מצטברת בס סה"כ עלות

שיווק הפרויקט

ליום 30 ביוני ,2025 טרם החל שיווק משמעותי בפרויקט.

.2 פרויקט אופטשו – פרויקט בתכנון

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

2024	31.3.2025	30.6.2025	אופטושו נון פרויקט בתכ קט 100%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
8,887	12,923	13,474	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט
7,688	9,434	10,688	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט
---	---	---	ייה ברות בגין בנ עלויות מצט	שהושקעו עלויות
1,461	1,718	3,764	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט
18,036	24,075	27,925	מצטברת סה"כ עלות
18,036	24,075	27,925	פרים )*( מצטברת בס סה"כ עלות

שיווק הפרויקט

ליום 30 ביוני ,2025 טרם החל שיווק משמעותי בפרויקט.

.3 פרויקט קרסו בוטניק– פרויקט בהקמה

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

	מה רויקט בהק ו בוטניק – פ פרויקט קרס ( קטיבי 100% החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי	30.6.2025	31.3.2025	2024
שהושקעו עלויות	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט	57,081	53,825	40,748
	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט	15,943	14,035	13,067
	ייה ברות בגין בנ עלויות מצט	9,809	152	155
	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט	7,631	7,261	7,850
	מצטברת סה"כ עלות	90,464	75,273	61,820
	פרים )*( מצטברת בס סה"כ עלות	249,989	230,472	61,820
שיושקעו עלויות	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין	35,272	16,606	29,683
	ומדן( ם הושקעו )א ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ	55,396	67,043	68,010
	מדן( הושקעו )או בני יה שטרם עלויות בגין	526,372	494,538	494,535
	ות להיות מהוונ מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט	17,453	8,587	12,009
	ן( )**( בעתיד )אומד
	למה שנותרה להש סה"כ עלות	634,492	586,773	604,237
	כולל קרקע ה )כספי( לא שיעור השלמ	1%	0%	0%

)*( יצוין, כי ההבדל בין סה"כ עלות מצטברת לבין סה"כ עלות מצטברת בספרים נובע מהתחייבות בגין מתן שירותי בניה לבעלי

קרקע ומנגד הכרה של עלויות לרו''ה

)**( החל ממועד קבלת היתר הבניה החברה מהוונת עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר .

שיווק הפרויקט

2024	31.3.2025	30.6.2025	ק מה קטיבי החברה האפ 100%(	קרסו בוטני פרויקט בהק .100% חלק )נתונים לפי בפרויקט
30	8	6	)#( יחידות דיור
2,357	624	543	)מ"ר( יחידות דיור	מו חוזים שנחת
---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר	טפת בתקופה השו
27,690	27,968	28,967	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
---	---	---	שטחי מסחר	תמו בחוזים שנח טפת בתקופה השו
30	38	44	)#( יחידות דיור
2,357	2,961	3,524	)מ"ר( יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב
---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר	ה לסוף התקופ
27,690	27,836	28,010	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
---	---	---	שטחי מסחר	זים במצטבר בחו סוף שנחתמו עד התקופה
838,115	854,363	904,213	ת צפויות סה"כ הכנסו ט )באלפי מכל הפרויק ש"ח(	ק של שיעור השיוו הפרויקט
75,577	93,329	109,187	ת צפויות סה"כ הכנסו תמו מחוזים שנח לפי במצטבר )בא ש"ח(
9%	11%	12%	ליום שיעור שיווק התקופה האחרון של )%(
323	315	309	)#( יחידות דיור
39,445	38,821	40,635	)מ"ר( יחידות דיור	ם נחתמו שטחים שטר
730	730	730	)מ"ר( שטחי מסחר	ם: לגביהם חוזי
			מיוחסת רת מלאי( ה	מצטברת )ית סה"כ עלות
58,335	73,631	87,939	ם לגביהם חוזי	טרם נחתמו לשטחים ש
			הכספי	ח על המצב מחייבים בדו
	1		2025 ועד יום 1 ביולי ת/מ"ר(	ם שנחתמו מ מספר החוזי ם הדוח )כמו למועד פרסו
	30,418		יום 1 ם שנחתמו מ סום הדוח	למ"ר בחוזי מחיר ממוצע עד למועד פר ביולי 2025 ו

.4 פרויקט קרסו ניה , ירושלים – פרויקט בהקמה

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

	קרסו ניה מה פרויקט בהק ( קטיבי 100% החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי	30.6.2025	31.3.2025	שנת 2024
	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט	73,765	70,673	54,598
	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט	20,567	20,517	17,064
	יה ברות בגין בנ עלויות מצט	9,871	748	47
שהושקעו עלויות	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט	7,767	9,034	8,196
	מצטברת סה"כ עלות	111,970	100,971	79,905
	פרים )*( מצטברת בס סה"כ עלות	300,877	283,445	79,905
שיושקעו עלויות	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין	89,217	---	12,654
	ומדן( ם הושקעו )א ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ	20,765	83,010	89,589
	מדן( הושקעו )או בניה שטרם עלויות בגין	507,349	535,512	536,260
	תיד מהוונות בע יות להיות מימון שצפו ברות בגין עלויות מצט	28,586	39,946	40,783
	)אומדן( )**(
	למה שנותרה להש סה"כ עלות	645,947	658,469	679,286
	כולל קרקע ה )כספי(לא שיעור השלמ	1%	0%	0%

)*( יצוין, כי ההבדל בין סה"כ עלות מצטברת לבין סה"כ עלות מצטברת בספרים נובע מהתחייבות בגין מתן שירותי בניה לבעלי קרקע ומנגד הכרה של עלויות לרו''ה.

)**( החל ממועד קבלת היתר בניה החברה תהוון עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר.

שיווק הפרויקט

2024	31.3.2025	30.6.2025	קרסו ניה מה פרויקט בהק קטיבי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי 100%( בפרויקט
45	25	14	)#( יחידות דיור
4,483	2,752	1,504	)מ"ר( יחידות דיור	מו חוזים שנחת
---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר	טפת בתקופה השו
30,584	29,408	30,476	יחידות דיור
---	---	---	שטחי מסחר	למ"ר מחיר ממוצע תמו בחוזים שנח טפת בתקופה השו
45	70	84	)#( יחידות דיור
4,483	7,235	8,738	)מ"ר( יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב
---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר	ה לסוף התקופ
30,584	30,137	30,195	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
---	---	---	שטחי מסחר	זים במצטבר בחו סוף שנחתמו עד התקופה
960,224	992,266	1,039,809	ת צפויות סה"כ הכנסו ט )באלפי מכל הפרויק ש"ח(
150,758	231,815	277,684	ת צפויות סה"כ הכנסו תמו מחוזים שנח לפי במצטבר )בא ש"ח(	ק של שיעור השיוו הפרויקט
16%	23%	27%	ליום שיעור שיווק התקופה האחרון של )%(
264	239	270	)#( יחידות דיור
29,090	26,339	24,835	)מ"ר( יחידות דיור	ם נחתמו שטחים שטר
1,900	1,900	1,900	)מ"ר( שטחי מסחר	ם: לגביהם חוזי
69,235			מיוחסת רת מלאי( ה	מצטברת )ית סה"כ עלות
	79,213	82,826	ם לגביהם חוזי טרם נחתמו לשטחים ש
			הכספי ח על המצב מחייבים בדו
	11			2025 ועד יום 1 ביולי ם שנחתמו מ מספר החוזי
				ת/מ"ר( ם הדוח )כמו למועד פרסו
	30,948			למ"ר בחוזי מחיר ממוצע עד למועד פר ביולי 2025 ו

.5 פרויקט או-מא-מי F, קריית אונו – פרויקט בהקמה

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

	או-מא-מי F מה פרויקט בהק ( קטיבי 100% החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי	30.6.2025	31.3.2025	שנת 2024
	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט	31,869	33,614	12,134
	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט	6,286	5,734	5,158
שהושקעו עלויות	יה ברות בגין בנ עלויות מצט	32,409	26,569	23,232
	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט	2,283	2,260	1,687
	מצטברת סה"כ עלות	72,848	68,177	42,211
	פרים מצטברת בס סה"כ עלות	234,330	68,177	42,211
	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין	152,867	151,122	---
	ומדן( ם הושקעו )א ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ	21,764	22,316	---
	מדן( הושקעו )או בניה שטרם עלויות בגין	124,281	130,121	---
שיושקעו עלויות	תיד מהוונות בע יות להיות מימון שצפו ברות בגין עלויות מצט	3,597	3,260	---
	)אומדן( )*(
	למה שנותרה להש סה"כ עלות	141,026	307,179	---
	כולל קרקע ה )כספי(לא שיעור השלמ	17%	0%	---

)*( החל ממועד קבלת היתר בניה החברה תהוון עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר בלבד.

שיווק הפרויקט

2024	31.3.2025	30.6.2025	מה קטיבי החברה האפ 100%(	או-מא-מי F פרויקט בהק .100% חלק )נתונים לפי בפרויקט
---	8	2	)#( יחידות דיור	מו חוזים שנחת
---	797	285	)מ"ר( יחידות דיור	טפת בתקופה השו
---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר
---	32,074	36,575	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
---	---	---	שטחי מסחר	תמו בחוזים שנח טפת בתקופה השו
---	8	10	)#( יחידות דיור
---	797	1,082	)מ"ר( יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב
---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר	ה לסוף התקופ
---	32,074	33,260	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
---	---	---	שטחי מסחר	זים במצטבר בחו סוף שנחתמו עד התקופה
---	438,322	440,943	ת צפויות סה"כ הכנסו ט )באלפי מכל הפרויק ש"ח(
---	25,640	36,093	ת צפויות סה"כ הכנסו תמו מחוזים שנח לפי במצטבר )בא ש"ח(	ק של שיעור השיוו הפרויקט
---	6%	8%	ליום שיעור שיווק התקופה האחרון של )%(
---	119	117	)#( יחידות דיור
---	12,964	12,679	)מ"ר( יחידות דיור	ם נחתמו שטחים שטר
---	882	882	)מ"ר( שטחי מסחר	ם: לגביהם חוזי
---	64,229	67,120	מיוחסת רת מלאי( ה ם לגביהם חוזי הכספי	מצטברת )ית סה"כ עלות טרם נחתמו לשטחים ש ח על המצב מחייבים בדו
	1			ם שנחתמו מ מספר החוזי ם הדוח )כמו למועד פרסו
33,633			יום 1 ם שנחתמו מ סום הדוח עד למועד פר	למ"ר בחוזי מחיר ממוצע ביולי 2025 ו

דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025 פרק ב׳

דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025

בלתי מבוקרים

קרסו נדל"ן בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

	עמוד
ה דוח סקיר	1
חברה דף של ה תשקיף מ ר בקשר ל בון המבק רואה חש כמה של מכתב הס	2
הכספי על המצב מאוחדים מציתיים דוחות ת	3-4
ל אחר ורווח כול או הפסד על רווח מאוחדים מציתיים דוחות ת	5-6
יים בהון על השינו מאוחדים מציתיים דוחות ת	7-9
נים מי המזומ על תזרי מאוחדים מציתיים דוחות ת	10-11
ם ביניים תמציתיי כספיים ה לדוחות ה ביאורים	12-19

הנדון: דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של קרסו נדל"ן בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של חברת קרסו נדל"ן בע"מ וחברות הבנות שלה )להלן: "הקבוצה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של חברות שאוחדו ושל פעילויות משותפות שנכללו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ2.8%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ 3.6%- וכ3.4%- בהתאמה, מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של חברות המוצגות על בסיס השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הסתכמה לסך של כ- 20,950 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני 2025 ואשר חלק החברה בהפסדי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ4,621- אלפי ש"ח ולסך של כ- 2,310 אלפי ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של אותן ישויות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן ישויות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS. בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

זיו האפט

רואי חשבון

תל-אביב, 27 באוגוסט 2025

	ותל אביב 08-6339911 08-9744111 077-5054906 073-7145300 07-7784100 02-6546200 03-6386868
	www.bdo.co.il : דרך מנחם בגין 48, תל אביב, 6618001 דוא"ל: [email protected] בקרו באתר שלנו: www.bdo.co.il

27 באוגוסט, 2025

לכבוד הדירקטוריון של קרסו נדל"ן בע"מ )להלן: "החברה"( ריב"ל ,24 תל אביב-יפו

ג.א.נ

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של קרסו נדל"ן בע"מ מחודש אוגוסט 2025 )להלן: "מסמך ההצעה"(

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף מדף מחודש אוגוסט 2025 וכל דוח הצעת מדף שיפורסם מכוחו מעת לעת:

.1 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 27 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
.2 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 27 באוגוסט 2025 על מידע תמציתי נפרד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל.1970-

בכבוד רב,

זיו האפט רואי חשבון

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי באלפי ש"ח

31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר	קר בלתי מבו
			נכסים
			וטפים: נכסים ש
101,923	133,213	154,636	מנים ושווי מזו מזומנים
151,194	31,423	102,969	ת ליווי בחשבונו מזומנים
3,717	3,436	2,987	לקוחות
51,361	17,060	69,541	בה תרות-חו חייבים וי
1,040,676	938,495	1,727,458	רקעין שבון מק מים על ח רה ותשלו רות למכי רקעין, די מלאי מק
161,759	150,781	234,592	לקוחות חוזים עם נכס בגין
14,837	8,439	19,650	שנתנו הלוואות
1,525,467	1,282,847	2,311,833	טפים כסים שו סך הכל נ

			ם: א שוטפי נכסים ל
547,882	492,977	624,425	מקרקעין על חשבון שלומים רקעין ות מלאי מק
110,741	114,868	121,582	המאזני טת השווי ת לפי שי המטופלו והשקעות הלוואות
39,325	38,350	39,191	שנתנו הלוואות
2,158,005	2,011,218	2,222,757	שקעה נדל"ן לה
26,213	25,066	25,325	שימוש סי זכות ע, נטו ונכ רכוש קבו
284	13	284	, נטו ה מוגדרת ית להטב נכסי תכנ
2,882,450	2,682,492	3,033,564	שוטפים כסים לא סך הכל נ

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי באלפי ש"ח

31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
				ות והון התחייבוי
				ת: ות שוטפו התחייבוי
372,194	210,326	225,621	אחרים פיננסים ו	ומוסדות בנקאיים תאגידים אשראי מ
139,326	-	139,326		ב אגרות חו
113,630	80,795	129,884		קוחות זים עם ל ת בגין חו התחייבו
69,102	32,481	84,974		שירותים ם ונותני ות לספקי התחייבוי
72,909*	50,162*	151,440		זכות תרות - זכאים וי
405,103*	388,639*	898,062		מבינציה קאות קו ת בגין עס התחייבו
681	198	1,773		ה לשלם מס הכנס
1,172,945	762,601	1,631,080		ת ות שוטפו התחייבוי סך הכל
				טפות: ות לא שו התחייבוי
1,098,523	990,050	1,084,742	רים	איים ואח דים בנק ות לתאגי התחייבוי
543,744	680,964	941,777		ב אגרות חו
266	272	266		יה בגין אופצ ת התחייבו
165,142	151,556	166,401		חים מיסים נד
1,807,675	1,822,842	2,193,186		טפות ות לא שו התחייבוי סך הכל
				הון:
				חברה: ים של ה חס לבעל הון המיו
321,624	318,767	452,971	ן קרנות הו טרי הון ו נפרע, ש הון מניות
1,089,251	1,046,211	1,049,775		עודפים
1,410,875	1,364,978	1,502,746	ברה ת של הח	עלי המניו מיוחס לב כל הון ה סך-
16,422	14,918	18,385	ליטה: מקנות ש ות שאינן חס לזכוי הון המיו
1,427,297	1,379,896	1,521,131		הון סך הכל

4,407,917	3,965,339	5,345,397

				מהותית מחדש לא * הצגה
				2025 באוגוסט, 27
דר כספים	ראובן קי סמנכ"ל	דן פרנס מנכ"ל	ו טיין קרס ני גולדש רקטוריון יו"ר הדי	ים יו ות הכספי שור הדוח תאריך אי

דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר )באלפי ש"ח(

לשנה מה שהסתיי ביום	ה של שלוש לתקופה מה ביום שהסתיי חודשים		ה של שיש לתקופה מה ביום שהסתיי חודשים
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025 30.6.2024		30.6.2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
					הכנסות
401,931	74,519	107,121	157,240	205,927	, דירות מקרקעין ממכירות הכנסות בניה ושירותי
95,312	23,114	23,156	45,312	46,773	זקה ירות ואח מדמי שכ הכנסות
166,375	101,436	48,641	101,436	48,641	קעה, נטו ל"ן להש וי הוגן נד עליה בשו
663,618	199,069	178,918	303,988	301,341	ות סך הכנס
					עלויות הוצאות ו
					י ת ושירות עין, דירו רת מקרק עלות מכי
320,952	60,034	85,145	127,233	166,570	בניה
19,214	5,275	4,672	9,647	9,449	כסים אחזקת נ עלות
17,512	2,245	5,698	6,909	13,578	שיווק מכירה ו הוצאות
54,446	14,103	11,952	25,736	23,507	לליות הנהלה וכ הוצאות
10,073	2,090	1,378	3,223	2,723	נטו פעוליות, אחרות ת הוצאות
422,197	83,747	108,845	172,748	215,827	ת ועלויות סך הוצאו
241,421	115,322	70,073	131,240	85,514	ולי רווח תפע
82,302	21,614	34,446	38,403	58,212	מימון הוצאות
31,681	5,872	9,140	13,987	16,238	שרותי ות למתן ן התחייב מימון בגי הוצאות בניה
18,300	3,969	6,712	8,715	14,430	מימון הכנסות
10,030	)3,343(	2,155	8,458	815	י( חברות חי )הפסד וצה ברוו חלק הקב נטו המאזני, טת השווי ת לפי שי המטופלו
155,768	88,462	35,354	96,023	26,309	כנסה ים על הה ניכוי מס רווח לפני
)32,370(	)17,661(	)6,199(	)16,542(	)4,671(	הכנסה מיסים על
123,398	70,801	29,155	79,481	21,638	ופה רווח לתק
					ין יסים בג לאחר מ לל אחר רווח כו ס וע המיוח רכוש קב חדש של הערכה מ
595	148	148	297	297	א פריט של החברה ) ניות של לבעלי מ ח והפסד( מכן לרוו דש לאחר יסווג מח
123,993	70,949	29,303	79,778	21,935	ח כולל סה"כ רוו

דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר )באלפי ש"ח(

	לתקופה	ה של שיש מה ביום שהסתיי חודשים		ה של שלוש מה ביום שהסתיי	לשנה מה שהסתיי ביום
	30.6.2025	30.6.2024	חודשים 30.6.2025	30.6.2024	31.12.2024
		קר בלתי מבו			מבוקר
ל: המיוחס רווח נקי
חברה יות של ה בעלי המנ	21,025	78,853	28,968	70,462	121,595
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	613	628	187	339	1,803
	21,638	79,481	29,155	70,801	123,398
מיוחס ל: תקופה ה ח כולל ל סה"כ רוו
חברה יות של ה בעלי המנ	21,322	79,150	29,116	70,610	122,190
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	613	628	187	339	1,803
	21,935	79,778	29,303	70,949	123,993
לי יוחס לבע מניה המ בסיסי ל רווח נקי	0.39	1.46	0.53	1.30	2.25
ה של החבר המניות
י חס לבעל ניה המיו מדולל למ רווח נקי ה של החבר המניות	0.38	1.46	0.52	1.30	2.20

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון )באלפי ש"ח(

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30.6.2025

			ם רת הא	של חב בעלים יוחס ל	הון המ
	שאינן זכויות				פרמיה ים על ותקבול	ניות הון המ
ל סך-הכ	שליטה מקנות	ל סך-הכ	עודפים	הון קרנות	ת אופציו חשבון	הנפרע
			בוקר בלתי מ
1,427,297	16,422	1,410,875	1,089,251	156,812	161,473	3,339	מבוקר( 2025 ) בינואר יום 1 יתרה ל
							שים ה חוד ל שיש ופה ש ם בתק שינויי :2025 ביוני יום 30 יימה ב שהסת
129,686	-	129,686	-	-	129,682	4	ה( ת הנפק הוצאו בניכוי מניות ) הנפקת
( 60,798 )	-	( 60,798 )	( 60,798 )	-	-	-	ד דיבידנ חלוקת
1,350	1,350	-	-	-	-	-	ליטה קנות ש שאין מ כויות ת עם ז עסקאו
1,661	-	1,661	-	1,661	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום
297	-	297	297	-	-	-	ר לל אח רווח כו
21,638	613	21,025	21, 025	-	-	-	תקופה כולל ל רווח
1,521,131	18,385	1,502,746	1,049,775	158,473	291,155	3,343	2025 ביוני 30 ליום יתרה
						30.6.2024	ם ה ביו סתיימ ים שה חודש שישה ה של לתקופ
			ם רת הא	של חב בעלים יוחס ל	הון המ
	שאינן זכויות					ניות הון המ
ל סך-הכ	שליטה מקנות	ל סך-הכ	עודפים	הון קרנות	פרמיה	הנפרע
			בוקר בלתי מ
1,286,418	3,997	1,282,421	967,061	150,548	161,473	3,339	מבוקר( 2024 ) בינואר יום 1 יתרה ל
							שים ה חוד ל שיש ופה ש ם בתק שינויי :2024 ביוני יום 30 יימה ב שהסת
10,007	10,007	-	-	-	-	-	לאיחוד כניסה
286	286	-	-	-	-	-	ליטה קנות ש שאין מ כויות ת עם ז עסקאו
3,407	-	3,407	-	3,407	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום
297	-	297	297	-	-	-	ר לל אח רווח כו
79,481	628	78,853	78,853	-	-	-	קופה ולל לת רווח כ
1,379,896	14,918	1,364,978	1,046,211	153,955	161,473	3,339	2024 ביוני 30 ליום יתרה

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון )באלפי ש"ח(

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30.6.2025

		הון המ	של חב בעלים יוחס ל	ם רת הא
	ניות הון המ הנפרע	פרמיה ים על ותקבול ת אופציו חשבון	הון קרנות	עודפים בוקר בלתי מ	ל סך-הכ	שאינן זכויות שליטה מקנות	ל סך-הכ
ל 2025 באפרי יום 1 יתרה ל	3,339	161,473	157,903	1,020,659	1,343,374	16,998	1,360,372
דשים שה חו ל שלו ופה ש ם בתק שינויי :2025 ביוני יום 30 יימה ב שהסת
ה( ת הנפק הוצאו בניכוי מניות ) הנפקת	4	129,682	-	-	129,686	-	129,686
ליטה קנות ש שאין מ כויות ת עם ז עסקאו	-	-	-	-	-	1,200	1,200
ת ס מניו מבוס תשלום	-	-	570	-	570	-	570
ר לל אח רווח כו	-	-	-	148	148	-	148
קופה ולל לת רווח כ	-	-	-	28,968	28,968	187	29,155
2025 ביוני 30 ליום יתרה	3,343	291,155	158,473	1,049,775	1,502,746	18,385	1,521,131

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30.6.2024

		הון המ
	ניות הון המ הנפרע	פרמיה	של חב בעלים יוחס ל הון קרנות	ם רת הא עודפים	ל סך-הכ	שאינן זכויות שליטה מקנות	ל סך-הכ
				בוקר בלתי מ
ל 2024 באפרי יום 1 יתרה ל	3,339	161,473	152,892	975,601	1,293,305	14,293	1,307,598
דשים שה חו ל שלו ופה ש ם בתק שינויי 2024 ביוני יום 30 יימה ב שהסת
ליטה קנות ש שאין מ כויות ת עם ז עסקאו	-	-	-	-	-	286	286
ת ס מניו מבוס תשלום	-	-	1,063	-	1,063	-	1,063
ר לל אח רווח כו	-	-	-	148	148	-	148
קופה ולל לת רווח כ	-	-	-	70,462	70,462	339	70,801
2024 ביוני 30 ליום יתרה	3,339	161,473	153,955	1,046,211	1,364,978	14,918	1,379,896

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון )באלפי ש"ח(

לשנה שהסתיימה ביום 31.12.2024

			יוחס ל הון המ	ברה של הח בעלים
	ניות הון המ הנפרע	פרמיה	הון קרנות	עודפים	ל סך-הכ	שאינן זכויות שליטה מקנות	ל סך-הכ
2024 בינואר יום 1 יתרה ל	3,339	161,473	150,548	967,061	1,282,421	3,997	1,286,418
ה סתיימ ה שה ם בשנ שינויי :2024 מבר 31 בדצ ביום
לאיחוד כניסה	-	-	-	-	-	10,007	10,007
שליטה מקנות שאינן כויות ת עם ז עסקאו	-	-	-	-	-	615	615
ת ס מניו מבוס תשלום	-	-	6,264	-	6,264	-	6,264
ר לל אח רווח כו	-	-	-	595	595	-	595
קופה ולל לת רווח כ	-	-	-	121,595	121,595	1,803	123,398
ר 2024 בדצמב 31 ליום יתרה	3,339	161,473	156,812	1,089,251	1,410,875	16,422	1,427,297

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים )באלפי ש"ח(

לשנה מה שהסתיי ביום	ה של שלוש לתקופה מה ביום שהסתיי חודשים		ה של שיש לתקופה מה ביום שהסתיי חודשים
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר		קר	בלתי מבו		שוטפת: פעילות זומנים מ תזרימי מ

123,398	70,801	29,155	79,481	21,638	רווח נקי
					מנים זרימי מזו להצגת ת הדרושות התאמות שוטפת: מפעילות
)10,030(	3,343	)2,155(	)8,458(	)815(	ד: ווח והפס לסעיפי ר התאמות חברות די )רווחי( רה בהפס חלק החב המאזני טת השווי ת לפי שי המטופלו
2,852 44,601	694 10,006	608 9,088	1,392 19,635	1,224 16,798	פחת פה ומן לתקו שלא במז מימון נטו
31,732 )207(	17,970 -	3,507 -	17,663 -	2,351 -	הפסד רווח או הכנסה ב מיסים על ע רכוש קבו ממימוש רווח הון
)166,375(	)101,436(	)48,641(	)101,436(	)48,641(	השקעה גן נדל"ן ל ך שווי הו עליית ער
6,264	1,063	570	3,407	1,661	ות בוסס מני תשלום מ
)91,163(	)68,360(	)37,023(	)67,797(	)27,422(
					יבויות: וש והתחי סעיפי רכ שינויים ב
)1,123(	)1,060(	538	)842(	730	חות יה( בלקו ירידה )על
)20,128(	)9,291(	)27,530(	)9,150(	)72,833(	קוחות זים עם ל ס בגין חו עליה בנכ
)12,852(	212	)10,300(	21,449	)18,180(	ת-חובה ים ויתרו יה( בחייב ירידה )על
* )112,217(	)41,133(*	)45,187(	)68,118(*	)99,633(	ה ם למכיר אי בנייני עליה במל
)117,538(	)25,491(	)45,596(	)46,289(	)76,543(	ת אי קרקעו עליה במל
1,484	)10,335(	20,783	)21,555(	14,226	קים דה( בספ עליה ) ירי
					עם גין חוזים חייבות ב דה( בהת עליה )ירי
51,442	17,774	)1,964(	18,607	16,254	לקוחות
13,613*	)11,601(*	)7,467(	)5,481(*	)2,635(	ת זכות ים ויתרו דה( בזכא עליה ) ירי
)46,128(	)8,057(	)13,445(	)20,725(	)26,266(	ה רותי בני למתן שי תחייבות ירידה בה
)271(	-	-	-	-	נטו מוגדרת, ת להטבה סי תוכני עליה בנכ
)243,718(	)88,982(	)130,168(	)132,104(	)264,880(
)211,483(	)86,541(	)138,036(	)120,420(	)270,664(	ת ות שוטפ שו לפעיל נטו, שמ מזומנים,
					שקעה: פעילות ה זומנים מ תזרימי מ
					לפי מטופלות חברות ה שקעות ב שינוי בה
)12,679(	)697(	)3,114(	)18,372(	)10,026(	י, נטו ווי המאזנ שיטת הש
)4,849(	5,577	)1,373(	919	)1,186(	נתנו לוואות ש שינוי בה
)103,597(	)8,023(	)8,570(	)21,749(	)16,111(	השקעה בנדל"ן ל השקעות
)115,109(	)11,069(	50,888	4,662	48,225	יווי שבונות ל ומנים בח שינוי במז
)3,098(	)561(	)55(	)605(	)680(	כוש קבוע רכישת ר
752	193	214	361	641	כוש קבוע מימוש ר תמורה מ
)238,580(	)14,580(	37,990	)34,784(	20,863	שו ות )ששמ עו מפעיל נטו שנב מזומנים, השקעה לפעילות(
					ותית דש לא מה *הצגה מח

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים )באלפי ש"ח(

לשנה מה שהסתיי ביום	ה של שלוש לתקופה מה ביום שהסתיי חודשים		ה של שיש לתקופה מה ביום שהסתיי חודשים
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
					ימון: פעילות מ זומנים מ תזרימי מ
					אחרים - נקאיים ו אגידים ב וואות מת קבלת הל
118,400	4,700	-	5,700	10,100	זמן ארוך
					אחרים - נקאיים ו אגידים ב וואות מת פירעון הל
)47,673(	)26,355(	)28,076(	)38,250(	)35,813(	זמן ארוך
					ם, ם ואחרי ם בנקאיי מתאגידי זמן קצר אשראי ל
34,072 -	72,520 )341(	34,315 -	)126,220( -	)136,216( -	נטו טו שורים, נ צדדים ק לוואות מ שינוי בה
-	-	)60,798(	-	)60,798(	בידנד חלוקת די
291,489	-	-	291,489	395,555	קה( צאות הנפ )בניכוי הו גרות חוב הנפקת א
-	-	129,686		129,686	ה( ות הנפק כוי הוצא ניות )בני הנפקת מ
396,288	50,524	75,127	132,719	302,514	ות מימון עו מפעיל נטו, שנב מזומנים,
)53,775(	)50,597(	)24,919(	)22,485(	52,713	ם וי מזומני מנים ושו דה( במזו עליה )ירי
155,698	183,810	179,555	155,698	101,923	ה ת התקופ ם לתחיל וי מזומני מנים ושו יתרת מזו
101,923	133,213	154,636	133,213	154,636	תקופה ם לסוף ה וי מזומני מנים ושו יתרת מזו

נספח א' - עסקאות שאינן כרוכות בתזרים מזומנים:

	ה של שיש לתקופה מה ביום שהסתיי חודשים		ה של שלוש לתקופה מה ביום שהסתיי חודשים		לשנה מה שהסתיי ביום
	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	31.12.2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
שלם דיבידנד ל	-	-	)60,798(	-	-
אים ה כנגד זכ ם למכיר אי בנייני עליה במל	)96,258(	-	)96,243(	-	)17,564(*
ה כנגד ם למכיר אי בנייני עליה במל יה שרותי בנ ת למתן התחייבו	)508,215(	-	)138,566(	-	)64,902(*

נספח ב' - ריבית ומסים במזומן:

	של שיש לתקופה שהסתיי	ם ה חודשי מה ביום	של שלוש לתקופה שהסתיי חודשים	לשנה מה שהסתיי ביום
	30.6.2025	30.6.2024		מה ביום 30.6.2024	31.12.2024 מבוקר
		בלתי מבו	קר
שולמה ריבית ש	59,586	49,953	45,835	39,029	100,592
תקבלה ריבית שה	2,690	1,843	891	901	2,453
טו ** תקבלו(, נ שולמו )ה מיסים ש	746	)1,073(	738	)88(	)206(

* הצגה מחדש לא מהותית

** מתוכם מסים ששולמו כנגד הפרשות שנים קודמות

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ליום 30 ביוני 2025

ביאור 1 - כללי:

א. החברה התאגדה בישראל בתאריך 11 בספטמבר 1967 ומוגדרת כתושבת ישראל. המען הרשמי של החברה הינו ריב"ל 24 תל אביב.
ב. החברה עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות בשליטתה בתחום הנדל"ן המניב ונדל"ן לייזום, לרבות פרויקטי בניה למגורים ופרויקטי התחדשות עירונית.
ג. יש לעיין בדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה יחד עם הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 והביאורים המצורפים להם )להלן: "דוחות כספיים שנתיים"(. לכן לא הובאו במסגרת דוחות כספיים תמציתיים ביניים אלה ביאורים בדבר עדכונים בלתי משמעותיים יחסית למידע שכבר דווח בביאורים לדוחות הכספיים השנתיים של החברה.
- ד. החל מחודש יולי 2022 רשומות מניות החברה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב.
ה. השפעת מלחמת חרבות ברזל )להלן: "המלחמה"( ומבצע "עם כלביא" והשלכותיה הפוטנציאליות על פעילות החברה:

תחום הנדל"ן היזמי – נכון למועד דוח זה, בחלק מהאתרים, הפעילות עדיין אינה בתפוקה מלאה בשל מחסור בעובדים. ככלל, העיכוב בהתקדמות העבודות צפוי להביא לגידול בעלויות הפרויקטים, אולם להערכת החברה, בשלב זה, הגידול הצפוי המוערך בעלויות מכוסה בסעיפי הבצ"מ ונכלל בתקציבי הפרויקטים ו/או בעלייה במחירי המכירה לעומת אלה הנקובים בדוחות הליווי של הפרויקט, וככלל אינו צפוי להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה בתחום זה. יחד עם זאת, הצמצום בהיקפי הביצוע וההשלכות הצפויות בשל כך על יכולת החברה לעמוד בלוחות הזמנים ותקציבי הפרויקטים ועל פעילות החברה בכלל טרם ידועות במלואן לאור הימשכות הלחימה בעזה. להערכת החברה, למרות השפעת המלחמה על תחום הפעילות, שטרם ניתן לאמוד אותה באופן מדויק, בשלב זה הפגיעה אינה מהותית ולחברה איתנות פיננסית אשר תסייע לה לקדם את פעילות הנדל"ן היזמי בהתאם לתכניותיה טרום המלחמה, בכפוף להתארכות בלוחות הזמנים כאמור לעיל.

תחום הנדל"ן המניב – למועד הדוח, להערכת החברה, בהינתן שהמלחמה תישאר בעצימותה הנוכחית ולא תתרחב לגזרות נוספות, לא צפויה השפעה מהותית לרעה על הכנסות החברה בתחום הפעילות.

המצב הפיננסי - לתאריך הדוח על המצב הכספי ולמועד פרסום הדוח, החברה עומדת בהתחייבויותיה הפיננסיות ובכלל זאת באמות המידה הפיננסיות להם התחייבה כלפי תאגידים בנקאיים ומחזיקי אגרות החוב, וכן לאור איתנותה הפיננסית של החברה –מסגרות אשראי פנויות, נכסים לא משועבדים וגישה למקורות לגיוס הון או חוב – אין חשש כי החברה לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה בטווח הנראה לעין.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ליום 30 ביוני 2025

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית:

עקרונות עריכת הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים:

הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מצייתים להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 34 בדבר דיווח כספי לתקופות ביניים. כמו כן, הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מקיימים את הוראות הגילוי לפי פרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970-

הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים נערכו לפי אותה מדיניות חשבונאית ושיטות החישוב שיושמו בדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ביאור 3 - מכשירים פיננסים:

בשל אופיים, השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים כגון מזומנים ושווי מזומנים, לקוחות וחייבים לזמן קצר וספקים וזכאים לזמן קצר מהווה קירוב נאות לערכם בספרים.

- ים סחיר ות בלתי התחייבוי נכסים ו	אזן, מא אריך המ הוגן לת שוויים ה קף את פרים מש ערכם בס	חר
מועד בעלי ריבית ר נושאי לזמן קצ	הותי מש באופן מ נו שונה גביהם אי ממוצע ל ריבית ה ושיעור ה	יעור
בוע פירעון ק	אזן. אריך המ ומים לת פריטים ד שוק לגבי מקובל ב הריבית ה

נכסים והתחייבויות בריבית משתנה - השווי ההוגן של נכסים והתחייבויות בריבית משתנה, אשר לא חלו שינויים מהותיים בגינם, נקבע בהתאם לתנאים החוזיים של המכשיר.

2025 ביוני	30
שווי הוגן	רים ערך בספ בלתי מבו
קר
)*( 703,527	685,308
409,600	395,795

)*( השווי ההוגן מבוסס על שווי בורסה לתאריך הדוח.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ליום 30 ביוני 2025

ביאור 4 - דיווח מגזרי:

א. כללי:

מגזרי הפעילות נקבעו בהתבסס על המידע הנבחן על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי )CODM ) לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. בהתאם לזאת, למטרות ניהול, הקבוצה בנויה לפי מגזרי פעילות בהתבסס על המוצרים והשירותים של היחידות העסקיות ולה שלושה מגזרי פעילות כדלקמן:

מגזר ייזום נדל"ן - הקבוצה יוזמת בישראל פרויקטים של דירות, לרבות התחדשות עירונית, שטחי מסחר, לוגיסטיקה ומשרדים המיועדים למכירה, אשר נמצאים בשלבי בנייה שונים, לרבות חלק החברה בחברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

מגזר ייזום נדל"ן למגורים בפרויקטי תמ"א 38)1(- במסגרת תכנית זו, הקבוצה באמצעות חברה בת בשליטתה המלאה יוזמת חיזוק מבנים קיימים תוך שדרוג היחידות לדיירים הקיימים והוספת יחידות מגורים לצורך מכירה לדיירים חדשים.

מגזר נדל"ן מניב – הקבוצה עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות בשליטתה בפיתוח ובניהול של מרכזי מסחר ובנייני משרדים בישראל.

תוצאות המגזר מדווחות למקבל ההחלטות התפעוליות הראשי כוללות פריטים המיוחסים ישירות למגזר ופריטים אשר ניתן ליחסם באופן סביר.

סכומי ההוצאות, הנכסים וההתחייבויות המשותפות שלא ניתן ליחסם באופן ישיר, הוקצו בין המגזרים בהתאם לאומדני החברה.

נתוני הכנסות ורווחי המגזר בגין "חברות כלולות" כלולים במסגרת ההכנסות ורווחי המגזר בהתאם לשיעור ההחזקה בהן, בעוד שבדוחות הרווח והפסד של החברה הינם כלולים במסגרת "חלק החברה ברווחי חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני" ולפיכך מרכיבים את ההתאמות בדיווח בדבר המגזרים העסקיים.

סכומי ההוצאות התפעוליות במגזר נדל"ן להשקעה כוללות בעיקר הוצאות הנהלה וכלליות ובמגזר ייזום נדל"ן כוללות בעיקר הוצאות מכירה ושיווק.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ליום 30 ביוני 2025

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(:

ב. דיווח בדבר מגזרים עסקיים:

	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	"ן ייזום נדל למגורים י בפרויקט תמ"א 38)1(	התאמות	סה"כ
			ח אלפי ש"
2025 ביוני, ביום 30 הסתיימו ודשים ש לשישה ח
הכנסות קעה, נטו דל"ן להש ווי הוגן נ עלייה בש	46,773 48,641	292,487 -	2,949 -	)89,509( -	252,700 48,641
כנסות עלות הה	9,449	237,082	3,894	)74,406(	176,019
עוליות צאות תפ י לפני הו סד( מגזר רווח )הפ	85,965	55,405	)945(	)15,103(	125,322
תפעוליות הוצאות	8,852	29,779	1,699	)522(	39,808
מון י לפני מי סד( מגזר רווח )הפ	77,113	25,626	)2,644(	)14,581(	85,514
קצות: בלתי מו משותפות הוצאות ו מימון, נט הוצאות					60,020
לפי מטופלות חברות ה חי וצה ברוו חלק הקב י, נטו ווי המאזנ שיטת הש					815
ההכנסה מסים על רווח לפני					26,309
	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	"ן ייזום נדל למגורים י בפרויקט תמ"א 38)1(	התאמות	סה"כ

	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	38)1(	התאמות	סה"כ
		אלפי ש"
2024 ביוני, ביום 30 הסתיימו ודשים ש לשישה ח
הכנסות	45,312	175,197	-	)17,957(	202,552
קעה, נטו דל"ן להש ווי הוגן נ עלייה בש	101,436	-	-	-	101,436
כנסות עלות הה	9,647	141,904	856	)15,527(	136,880
עוליות צאות תפ י לפני הו סד( מגזר רווח )הפ	137,101	33,293	)856(	)2,430(	167,108
תפעוליות הוצאות	9,497	24,519	1,370	482	35,868
מון י לפני מי סד( מגזר רווח )הפ	127,604	8,774	)2,226(	)2,912(	131,240
קצות: בלתי מו משותפות הוצאות
ו מימון, נט הוצאות					43,675
ת לפי המטופלו חי חברות וצה ברוו חלק הקב
י, נטו ווי המאזנ שיטת הש					8,458
ההכנסה מסים על רווח לפני					96,023

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ליום 30 ביוני 2025

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(:

ב. דיווח בדבר מגזרים עסקיים )המשך(:

			"ן ייזום נדל למגורים י בפרויקט תמ"א
	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	38)1(	התאמות	סה"כ
			ח אלפי ש"
2025 ביוני, ו ביום 30 שהסתיימ חודשים לשלושה
הכנסות	23,156	155,905	-	)48,784(	130,277
קעה, נטו דל"ן להש ווי הוגן נ עלייה בש	48,641	-	-	-	48,641
כנסות עלות הה	4,672	125,786	-	)40,641(	89,817
עוליות צאות תפ י לפני הו סד( מגזר רווח )הפ	67,125	30,119	-	)8,143(	89,101
תפעוליות הכנסות( הוצאות )	4,413	13,780	1,174	)339(	19,028
מון י לפני מי סד( מגזר רווח )הפ	62,712	16,339	)1,174(	)7,804(	70,073
קצות: בלתי מו משותפות הוצאות
ו מימון, נט הוצאות					36,874
ת לפי המטופלו חי חברות וצה ברוו חלק הקב
י, נטו ווי המאזנ שיטת הש					2,155
ההכנסה מסים על רווח לפני					35,354

	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	"ן ייזום נדל למגורים י בפרויקט תמ"א 38)1(	התאמות	סה"כ
			ח אלפי ש"
2024 ביוני, ו ביום 30 שהסתיימ חודשים לשלושה
הכנסות	23,114	82,551	-	)8,032(	97,633
קעה, נטו דל"ן להש ווי הוגן נ עלייה בש	101,436	-	-	-	101,436
כנסות עלות הה	5,275	66,492	856	)7,314(	65,309
עוליות צאות תפ י לפני הו סד( מגזר רווח )הפ	119,275	16,059	)856(	)718(	133,760
תפעוליות הכנסות( הוצאות )	5,154	11,854	1,116	314	18,438
מון י לפני מי סד( מגזר רווח )הפ	114,121	4,205	)1,972(	)1,032(	115,322
קצות: בלתי מו משותפות הוצאות ו מימון, נט הוצאות					23,517
לות לפי ת המטופ סדי חברו וצה בהפ חלק הקב
י, נטו ווי המאזנ שיטת הש					3,343
ההכנסה מסים על רווח לפני					88,462
	- 16 -

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ליום 30 ביוני 2025

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(:

ב. דיווח בדבר מגזרים עסקיים )המשך(:

			"ן ייזום נדל למגורים י בפרויקט תמ"א
	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	38)1(	התאמות	סה"כ
			ח אלפי ש"
2024 בדצמבר, ביום 31 סתיימה לשנה שה
הכנסות	95,312	478,453	-	)76,522(	497,243
קעה, נטו דל"ן להש ווי הוגן נ עלייה בש	166,375	-	-	-	166,375
סות עלות הכנ	19,214	383,936	913	)63,897(	340,166

עוליות צאות תפ י לפני הו סד( מגזר רווח )הפ	242,473	94,517	)913(	)12,625(	323,452
תפעוליות הוצאות	20,509	59,299	2,525	)302(	82,031
מון י לפני מי סד( מגזר רווח )הפ	221,964	35,218	)3,438(	)12,323(	241,421

קצות: בלתי מו משותפות הוצאות
ו מימון, נט הוצאות					95,683
ת המטופלו חי חברות וצה ברוו חלק הקב
ו מאזני, נט השווי ה לפי שיטת					10,030
ההכנסה מסים על רווח לפני					155,768

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ליום 30 ביוני 2025

ביאור 4 - דיווח מגזרי )המשך(:

ב. דיווח בדבר מגזרים עסקיים )המשך(:

	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	"ן ייזום נדל למגורים י בפרויקט תמ"א 38	) 1( הת אמות	סה"כ
			ח אלפי ש"
2025 ביוני, ליום 30
זר נכסי המג	2,494,251	2,678 ,004	4,444	)121,582(	5,055,117
לא הוקצו נכסים ש					168,698
טת השווי ת לפי שי המטופלו בחברות השקעות
המאזני					121,582
ות המגזר התחייבוי	925,065	1,685,370	1,905	-	2,612,340
וקצו ות שלא ה התחייבוי					1,211,926

	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	"ן ייזום נדל למגורים י בפרויקט תמ"א 38 ח אלפי ש"	) 1( הת אמות	סה"כ
2024 ביוני, ליום 30
זר נכסי המג	2,250,626	1,564,034	7,084	)114,868(	3,706,876
לא הוקצו נכסים ש					143,595
טת השווי ת לפי שי המטופלו בחברות השקעות המאזני					114,868
ות המגזר התחייבוי	891,016	847,271	3,569	-	1,741,856
וקצו ות שלא ה התחייבוי					843,587

	נדל"ן מני	ם נדל"ן ב ייזו	"ן ייזום נדל למגורים י בפרויקט תמ"א 38	) 1( הת אמות	סה"כ
2024 בדצמבר, ליום 31			ח אלפי ש"
זר נכסי המג	2,435,883	1,850,942	7,239	)110,740(	4,183,324
לא הוקצו נכסים ש					113,853
טת השווי ת לפי שי המטופלו בחברות השקעות המאזני					110,740
ות המגזר התחייבוי	960,619	1,020,880	2,112	-	1,983,611
וקצו ות שלא ה התחייבוי					997,009

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ליום 30 ביוני 2025

ביאור 5 - אירועים מהותיים במהלך התקופה:

א. ביום 19 בינואר 2025 הנפיקה החברה 400,000,000 אגרות חוב )סדרה ב( בנות 1 ש"ח ע"נ כל אחת. התמורה נטו מההנפקה בניכוי הוצאות הנפקה הסתכמה לסך של כ- 396 מיליון ש"ח על פי דוח הצעת מדף מיום 15 בינואר .2025 שיעור הריבית האפקטיבית של האג"ח הינו כ- 6.03% הריבית קבועה ואינה צמודה למדד. כמו כן ביום זה אישרה אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ מתן דרוג A להנפקת אגרות חוב אלה.
ב. ביום 30 במרץ 2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של כ- 61 מיליון ש"ח, אשר בוצעה בפועל בחודש אפריל ,2025 ושיקפה דיבידנד למניה בסך של כ- 1.127 ש"ח.
ג. בהמשך לביאור .25ו2. לדוחות הכספיים השנתיים בדבר רכישת מניות והשקעה משותפת עם חברת פרופדו בע"מ. החברה הכלולה מימשה את האופצי ה שהיתה ברשותה ועלתה משיעור אחזקה של 49% לשיעור החזקה של 51% בקבוצת יושפה ג.ע בע"מ.
ד. ביום 29 ביוני 2025 החברה הקצתה בדרך של הצעה פרטית למשקיעים מסווגים: )א( 3,750,000 מניות רגילות בנות 0.001 ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה המהוות כ6.48%- מהון המניות המונפק והנפרע של החברה )"הון החברה "( וכ6.5%- מזכויות ההצבעה בה בתמורה לסך של 35 ש"ח למניה; ו-)ב( 750,000 כתבי אופציה של החברה המהווים כ1.28%- מהון החברה ומזכויות ההצבעה בה, לא רשומים למסחר, ללא תמורה, הניתנים למימוש ל750,000- מניות בתקופה של 12 חודשים ממועד הקצאתם, בתמורה למחיר מימוש בסך 40 ש"ח לכל כתב אופציה, לא צמוד, כפוף להתאמות מקובלות, התמורה נטו מההנפקה בניכוי הוצאות הנפקה הסתכמה לסך של כ- 129.6 מיליון ש"ח.

הצגת נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של קרסו נדל"ן בע"מ לסקירת המידע הכספי הביניים ה נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל1970-

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל1970- של קרסו נדל"ן בע"מ )להלן: "החברה"( ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך . הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את הנתונים הכלולים במידע הכספי הביניים הנפרד של חברות מוחזקות אשר ההשקעה בהן הסתכמה לסך של כ - 166,732 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני 2025 ואשר חלקה של החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ2,967- אלפי ש"ח וכ- 1,487 אלפי ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל.1970-

זיו האפט רואי חשבון

תל אביב, 27 באוגוסט 2025

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים

המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 ביוני , 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן – דוחות מאוחדים(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970-

פרטי נתונים כספיים מתוך דוחות מאוחדים על המצב הכספי של החברה )באלפי ש"ח(

31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו
			נכסים
			וטפים: נכסים ש
89,416	110,329	128,316	מנים ושווי מזו מזומנים
100,555	10,829	86,269	ת ליווי בחשבונו מזומנים
2,347	1,726	2,067	לקוחות
21,730	7,486	39,950	בה תרות-חו חייבים וי
659,953	646,973	1,249,226	רקעין שבון מק מים על ח רה ותשלו רות למכי רקעין, די מלאי מק
112,289	112,081	154,807	לקוחות חוזים עם נכס בגין
9,187	2,790	14,000	שנתנו הלוואות
995,477	892,214	1,674,635	וטפים נכסים ש סך-הכל
			ם: א שוטפי נכסים ל

292,917	279,215	313,115	מקרקעין על חשבון שלומים רקעין ות מלאי מק
1,115,760	1,005,273	1,229,389	חזקות חברות מו השקעה ב
54,057	52,196	56,234	שנתנו הלוואות
1,191,216	1,131,458	1,214,947	שקעה נדל"ן לה
7,823	6,894	7,143	ע, נטו רכוש קבו
263	66	263	, נטו ה מוגדרת ית להטב נכסי תכנ
2,662,036	2,475,102	2,821,091	ם א שוטפי נכסים ל סך-הכל

4,495,726 3,367,316 3,657,513

פרטי נתונים כספיים מתוך דוחות מאוחדים על המצב הכספי של החברה )באלפי ש"ח(

31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר	מבוקר קר בלתי	בלתי מבו
			ת: ות שוטפו התחייבוי
266,276	134,953	116,447	ם אחרים ת פיננסי ם ומוסדו ם בנקאיי מתאגידי אשראי
139,326	-	139,326	חוב אגרות
78,065	45,310	100,926	קוחות זים עם ל ת בגין חו התחייבו
49,784	26,463	62,754	שירותים ם ונותני ות לספקי התחייבוי
49,433*	32,617*	108,700	ת תרות-זכו זכאים וי
303,952*	332,786*	744,666	מבינציה קאות קו ת בגין עס התחייבו
9	16	247	ה לשלם מס הכנס
886,845	572,145	1,273,066	ת ות שוטפו התחייבוי סך הכל
			טפות: ות לא שו התחייבוי
675,235	612,873	642,788	אחרים פיננסים ומוסדות ם ם בנקאיי מתאגידי הלוואות

543,744	680,964	941,777	ב אגרות חו
140,548	136,084	135,083	חים מיסים נד
266	272	266	פציה ת בגין או התחייבו
1,359,793	1,430,193	1,719,914	טפות ות לא שו התחייבוי סך הכל

			הון:
			חברה: ים של ה חס לבעל הון המיו
321,624	318,767	452,971	ון וקרנות ה טרי הון נפרע, ש הון מניות
1,089,251	1,046,211	1,049,775	עודפים
1,410,875	1,364,978	1,502,746


3,657,513	3,367,316	4,495,726
			מהותית מחדש לא *הצגה

			2025 באוגוסט, 27
דר	ראובן קי	דן פרנס	שטיין יוני גולד ים ות הכספי שור הדוח תאריך אי
כספים	סמנכ"ל	מנכ"ל	יו"ר קרסו
			ריון הדירקטו

פרטי נתונים כספיים מתוך דוחות מאוחדים על הרווח הכולל של החברה )באלפי ש"ח(

לשנה מה שהסתיי ביום	של ודשים מו ביום	לתקופות שלושה ח שהסתיי	של דשים מו ביום	לתקופות שישה חו שהסתיי
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו
					הכנסות
223,983	40,688	57,901	85,049	110,246	ניה שירותי ב , דירות ו מקרקעין ממכירות הכנסות
47,721	11,676	11,443	23,150	23,208	זקה ירות ואח מדמי שכ הכנסות
77,080	34,283	10,242	34,283	10,242	קעה, נטו ל"ן להש וי הוגן נד עליה בשו
348,784	86,647	79,586	142,482	143,696	ות סך הכנס
					עלויות הוצאות ו
180,719	32,473	47,511	67,516	89,152	ותי בניה רות ושיר רקעין, די כירת מק עלות ממ
10,699	2,932	2,625	5,391	5,379	ם קת נכסי עלות אחז
11,146	1,698	4,126	4,795	9,849	שיווק מכירה ו הוצאות
48,399	12,457	10,388	22,964	21,103	לליות הנהלה וכ הוצאות
3,572	634	)190(	962	)92(	נטו פעוליות, אחרות ת )הכנסות( הוצאות
254,535	50,194	64,460	101,628	125,391	ת ועלויות סך הוצאו
94,249	36,453	15,126	40,854	18,305	ולי רווח תפע
59,929	14,591	28,308	27,257	47,434	מימון הוצאות
27,624	4,949	7,585	12,071	13,510	ותי בנייה למתן שר תחייבות ן עדכון ה מימון בגי הוצאות
34,540	7,961	11,652	16,392	24,356	מימון הכנסות
87,711	49,729	34,621	63,824	33,844	טו חזקות, נ חברות מו רווח בגין
128,947	74,603	25,506	81,742	15,561	כנסה ים על הה ניכוי מס רווח לפני
)7,352(	)4,141(	3,462	)2,889(	5,464	סה( על ההכנ ס )מסים הטבת מ
121,595	70,462	28,968	78,853	21,025	רווח נקי

פרטי נתונים כספיים מתוך דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים של החברה )באלפי ש"ח(

לשנה ה שהסתיימ ביום	של דשים ו ביום	לתקופות שלושה חו שהסתיימ	של שים ו ביום	לתקופות שישה חוד שהסתיימ
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר	קר בלתי מבו	תי מבוקר	קר בל בלתי מבו	קר בלתי מבו
					טפת: עילות שו ומנים מפ תזרימי מז
121,595	70,462	28,968	78,853	21,025	רווח נקי
					רימי להצגת תז הדרושות התאמות מזומנים שוטפת: מפעילות
					ח והפסד: לסעיפי רוו התאמות
					מטופלות חברות ה רה בר ווחי חלק החב
)87,711(	)49,729(	)34,621(	)63,824(	)33,844(	אזני השווי המ לפי שיטת
2,762	675	576	1,351	1,159	פחת
34,007	6,927	5,513	14,215	11,000	ה מן לתקופ שלא במזו מימון נטו
7,338 9	4,131	)3,472(	2,881	)5,227(	ברווח טבת מס( הכנסה )ה מיסים על
, )173(	-	-	-	-	וש קבוע מימוש רכ רווח הון מ
5 )77,080(	)34,283(	)10,242(	)34,283(	)10,242(	קעה נדל"ן להש שווי הוגן עליית ערך
0 6,264	1,063	570	3,407	1,661	יות מבוסס מנ ין תשלום קרן הון בג
5 )114,593(	)71,216(	)41,676(	)76,253(	)35,493(
					בויות: ש והתחיי סעיפי רכו שינויים ב
)1,267(	)526(	)291(	)646(	280	ת ה( בלקוחו ירידה )עלי
4,158	)1,455(	)16,741(	4,366	42,518(	ת ) עם לקוחו גין חוזים ה( בנכס ב ירידה )עלי
5,747	264	)10,340(	19,991	18,220(	ה ) תרות-חוב חייבים וי ה( עליה ב ירידה )עלי למכירה אי בניינים עליה במל
)61,977( *	)15,307(	)30,807(	)29,141(	)81,740(	ת אי קרקעו עליה במל
)55,285(	)14,508(	)11,128(	)25,239(	)20,198(
944	)6,759(	20,263	)15,802(	12,970	ם ה( בספקי עליה )יריד
56,200	10,266	766	23,445	22,861	ת עם לקוחו ין חוזים חייבות בג עליה בהת
20,813*	)11,209(	)23,089(	3,998	)14,494(	ות ויתרות זכ ה( ב זכאים עליה )יריד
)4,384(	)666(	)5,138(	)2,772(	)6,569(	תי בניה מתן שירו תחייבות ל ירידה בה
)197(	-	-	-	-	דרת, נטו הטבה מוג י תוכנית ל עליה בנכס
)35,248(	)39,900(	)76,505(	)21,800(	)147,628(
)28,246(	)40,654(	)89,213(	)19,200(	)162,096(	שוטפת לפעילות טו שמשו מזומנים נ
					קעה: עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
					פלות לפי רות המטו קעות בחב שינוי בהש
)187,637(	)25,163(	)35,058(	)101,031(	)79,785(	וי המאזני שיטת השו
)8,775(	2,662	)1,322(	)2,122(	)3,497(	ו ואות שנתנ שינוי בהלו
)37,683(	)7,447(	)7,438(	)20,722(	)13,489(	קעה נדל"ן להש השקעות ב
)91,899(	)4,816(	22,166	)2,173(	14,286	י בונות ליוו מנים בחש שינוי במזו
)2,744(	)561(	)56(	)605(	)681(	ם סים קבועי רכישת נכ
676	316	73	406	500	וש קבוע מימוש רכ תמורה מ
)328,062(	)35,009(	)21,635(	)126,247(	)82,666(	השקעה ו לפעילות טו ששמש מזומנים נ

*הצגה מחדש לא מהותית

פרטי נתונים כספיים מתוך דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים של החברה )באלפי ש"ח(

לשנה ה שהסתיימ ביום	של דשים ו ביום	לתקופות שלושה חו שהסתיימ	של שים ו ביום	לתקופות שישה חוד שהסתיימ
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025
מבוקר	תי מבוקר	קר בל בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו
					ון: עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
70,000	-	-	-	-	רים- איים ואח גידים בנק ואות מתא קבלת הלו
)53,919(	)26,831(	)25,731(	)32,133(	)31,125(	זמן ארוך רים- איים ואח גידים בנק ואות מתא פירעון הלו זמן ארוך
14,554	69,000	28,582	)127,180(	)149,656(	אחרים, בנקאיים ו תאגידים מן קצר מ אשראי לז נטו
-	-	)60,798(	-	)60,798(	בידנד חלוקת די
291,489	-	-	291,489	395,555	ה( אות הנפק בניכוי הוצ רות חוב ) הנפקת אג
-	-	129,686	-	129,686	ה( ות הנפק כוי הוצא ניות )בני הנפקת מ
322,124	42,169	71,739	132,176	283,662	מימון מפעילות טו שנבעו מזומנים נ
)34,184(	)33,494(	)39,109(	)13,271(	38,900	מזומנים נים ושווי דה( במזומ עליה )ירי
123,600	143,823	167,425	123,600	89,416	תקופה לתחילת ה י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו
89,416	110,329	128,316	110,329	128,316	ופה לסוף התק י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו

נספח א' - עסקאות שאינן כרוכות בתזרים מזומנים:

	לתקופות שישה חוד שהסתיימ	של שים ו ביום	לתקופות שלושה חו שהסתיימ	של דשים ו ביום	לשנה ה שהסתיימ ביום
	30.6.2025 בלתי מבו	30.6.2024 י מבוקר קר בלת	30.6.2025 קר בל בלתי מבו	30.6.2024 תי מבוקר	31.12.2024 מבוקר
שלם דיבידנד ל	-	-	)60,798(	-	-
אים ה כנגד זכ ם למכיר אי בנייני עליה במל	)76,129(	-	)76,114(	-	)6,575(
תחייבות ה כנגד ה ם למכיר אי בנייני עליה במל ותי בניה למתן שר	)448,728(	-	)115,067(	-	-

נספח ב' - ריבית ומיסים במזומן

לשנה ה שהסתיימ ביום	של דשים ו ביום	לתקופות שלושה חו שהסתיימ	של שים ו ביום	לתקופות שישה חוד שהסתיימ
31.12.2024 מבוקר	30.6.2024 תי מבוקר	30.6.2025 קר בל בלתי מבו	30.6.2024 י מבוקר קר בלת	30.6.2025 בלתי מבו
80,075	30,727	41,192	38,531	50,281
1,893	729	808	1,449	2,275
16	4	4	8	8

* מתוכם סכומים ששולמו כנגד הפרשות משנים קודמות

באורים לפרטים נוספים מתוך דוחות כספיים מאוחדים המיוחסים לחברה )באלפי ש"ח(

ביאור 1 - כללי

א. מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38 ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בקשר למידע הכספי על הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם.
ב. המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 2 לדוחות הכספיים הנפרדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.
- ג. החל מחודש יולי 2022 רשומות מניות החברה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב.

ביאור 2 - מכשירים פיננסים:

ראה ביאור 3 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים.

ביאור 3 - אירועים מהותיים במהלך התקופה:

ראה ביאור 5 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים.

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי פרק ג׳

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1970-

מצורף בזאת דוח רבעונ י בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- :1970

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של קרסו נדל"ן בע"מ )להלן – "התאגיד"(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 דן פרנס, מנכ"ל;
.2 ראובן קידר, סמנכ"ל כספים )להלן "נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים"(.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים ה קיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החל טות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרץ 2025 )להלן – "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"( נמצאה הבקרה הפנימית אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים:

)א( הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1(:

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

אני, דן פרנס, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוח הרבעוני של חברת קרסו נדל"ן בע"מ )להלן "התאגיד"( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן – "הדוחות"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

__________________ ________________

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

27 באוגוסט 2025 דן פרנס, מנכ"ל

)ב( הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד() 2(:

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, ראובן קידר, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של חברת קרסו נדל"ן בע"מ )להלן – "התאגיד"( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן – "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

__________________ _____________________

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

27 באוגוסט 2025 ראובן קידר, סמנכ"ל כספים

AI Terminal

Carasso Real Estate Ltd.

6720_rns_2025-08-28_48bcf9c7-80fe-4691-9b53-af02032c5303.pdf

קרסו נדל״ן בע״מ דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

פרק א׳ דוח דירקטוריון על מצב ענייני התאגיד פרק ב׳ דוחות כספיים פרק ג׳ דוח אפקטיביות על הבקרה

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד ליום 30 ביוני 2025 פרק א׳

)"החברה"(

דוח דירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025

חלק ראשון - הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו

.1 כללי

.2 תחומי פעילות

.3 הסביבה העסקית

ג. שוק הדיור 4

.4 אירועים בתקופת הדוח ולאחר תאריך המאזן

.5 התפתחויות בתחומי הפעילות

תחום הנדל"ן המניב בישראל

תחום הנדל"ן היזמי בישראל

עדכון מידע בדבר פרויקטים של החברה בתקופת הדוח

תחום תמ"א 38/1

פרויקטים בשיווק - מכירות יח"ד )נתונים לפי 100%(:

להלן יובאו פרטים נוספים ליום 30 ביוני 2025 בדבר פרויקטים בבנ ייה )נתונים לפי 100%(:

הסברי הדירקטוריון להשלכות מימוניות ותפעוליות כתוצאה משימוש במודלים שיווקיים

.6 מצב כספי

.7 תוצאות הפעילות:

.8 נזילות

א. להלן ניתוח תזרימי המזומנים של החברה ושינוים שחלו בהם בהתאם לדוחות הכספיים

ג. גילוי בהתאם לתקנה 10)ב(14 לתקנות הדוחות )סימני אזהרה(

.9 מקורות מימון ואשראי בר דיווח

א. מקורות מימון

)2( יחס הון עצמי מיוחס לבעלי המניות לסך מאזן

)3( יתרות אשראי ממוצעות

ב. אשראי בר דיווח

ג. אמות מידה פיננסיות

חלק שני – היבטי ממשל תאגידי

.10 מדיניות התאגיד בנושא מתן תרומות

.11 דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

.12 דירקטורים בלתי תלויים

.13 מבקר פנימי

חלק שלישי – הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

.14 אירועים מהותיים

.15 הערכות שווי

.16 גילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד

.17 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון

חלק רביעי - גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב

.18 מידע נדרש ביחס לאגרות החוב )סדרה א'( של החברה שהינן במחזור במועד פרסום הדוח

.18.8 גילוי בדבר מגבלת חוב סולו מוגבל

.19 מידע נדרש ביחס לאגרות החוב )סדרה ב' ( של החברה שהינן במחזור במועד פרסום הדוח

.19.4 אגרות החוב )סדרה ב'( מדורגות בדירוג 'ilA 'על ידי מעלות.

.19.6 גילוי בדבר מגבלת חוב סולו מוגבל

נספח א' לדוח הדירקטוריון

גילוי רבעוני

ב. להלן גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדל"ן אשר מסווגים כפרויקטי נדל"ן מהותיים מאוד בדוח התקופתי:

.1 פרויקט ראש פינה ,5-23 פרויקט בתכנון

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

שיווק הפרויקט

.2 פרויקט אופטשו – פרויקט בתכנון

.3 פרויקט קרסו בוטניק– פרויקט בהקמה

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

שיווק הפרויקט

.4 פרויקט קרסו ניה , ירושלים – פרויקט בהקמה

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

שיווק הפרויקט

.5 פרויקט או-מא-מי F, קריית אונו – פרויקט בהקמה

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

שיווק הפרויקט

דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025 פרק ב׳

קרסו נדל"ן בע"מ דוחות כספיים תמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

הנדון: דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של קרסו נדל"ן בע"מ

מבוא

היקף הסקירה

מסקנה

זיו האפט

תל-אביב, 27 באוגוסט 2025

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של קרסו נדל"ן בע"מ מחודש אוגוסט 2025 )להלן: "מסמך ההצעה"(

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי באלפי ש"ח

דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר )באלפי ש"ח(

דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר )באלפי ש"ח(

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון )באלפי ש"ח(

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30.6.2025