Israel Canada (T.R) Ltd.

Interim / Quarterly Report • Aug 27, 2025

דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025

דוחות כספיים ביניים מאוחדים

חלק א׳

דוח הדירקטוריון של החברה

חלק ב׳

דוחות כספיים

חלק ג׳

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי

חלק ד'

דוחות כספיים של חברות כלולות מהותיות

חלק א׳

דו״ח הדירקטוריון של החברה

ישראל-קðדה (ט.ר) בע"מ

דוח הדירקטוריון לתקופה של שישה ושלושה חודשים שהסתיימה ביום

30 ביוðי 2025

דוח דירקטוריון על מצב עðייðי החברה לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוðי 2025

א.ריכוז ממצאים כספיים לתקופת הדוח:

• סך מכירת דירות, קרקעות והכðסת שותפים לחברה וחברות כלולות מתחילת שðת 2025 ועד למועד פרסום הדוח הסתכמו לסך כולל של כ1.6- מיליארד ש"ח (*)(כולל חברה כלולה -ICR(, בהשוואה לכ1.9- מיליארד ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד(*).
  • להלן סיכום ðתוðי מכירות דירות ומשרדים בפרויקטים עיקריים של החברה עד למועד הדוח:
• בפרויקט שדה דב ("Rainbow(", תל אביב, ðכון למועד הדוח מכרה החברה 234 דירות בתמורה כוללת של כ2- מיליארד ש"ח כולל מע"מ.
• פרויקט ורטיקל סיטי- ðכון למועד הדוח מכרה חברה כלולה כ- 26.5 אלפי מ"ר משרדים, בתמורה כוללת של כ- 847 מיליון ש"ח כולל מע"מ.
• פרויקט מידטאון ירושלים- ðכון למועד הדוח מכרה החברה כ236- דירות בתמורה כוללת של כ- 900 מיליון ש"ח כולל מע"מ, וכ- 4 אלפי מ"ר משרדים בתמורה כוללת של כ- 119 מיליון ש"ח כולל מע"מ.
• לב בבלי, תל אביב ðכון למועד הדוח מכרה החברה הכלולה 15 דירות בתמורה כוללת של כ- 80 מיליון ש"ח כולל מע"מ.
• ביום 23 ביðואר ,2025 ביצעה החברה הקצאה פרטית של מðיות החברה לגופים מוסדיים בתמורה כוללת של כ- 125 מיליון ש"ח.
• ביום 3 באפריל ,2025 התקיימו כל התðאים המתלים וחברת המלוðאות השלימה את רכישת פעילות מלו ðות בראון תמורת סך של כ- 131 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. השלמת העסקה ðעשתה באמצעות הון עצמי ובאמצעות מימון חיצוðי מבðק מקומי (כ 74- מיליון ש"ח). עם השלמת העסקה, ויחד עם הפעילות הקיימת, מחזיקה חברת המלוðאות בכ3,800- חדרי מלון בבעלות, בשכירות ובðיהול בישראל וביוון.
• ביום 6 במאי 2025 הודיעה חברת מעלות P&S על השארת הדירוג על ilA- זאת גם עבור הðפקת הרחבת סדרה ח' ðוספת.
• ביום 20 באפריל ,2025 קיבלה החברה יחד עם חברת צ'ק פויðט, הודעה מועדת המכרזים על אישור זכיה להצעה משותפת שהגישו במכרז להקמת פרויקט מעורב למגורים, תעסוקה ומסחר בתמורה לסך של 818 מיליון ש"ח (חלק החברה: כ318- מיליון ש"ח). ביום 2 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, הושלמו התðאים המתלים ותמורת הרכישה שולמה במלואה. להרחבה ראה ביאור 5א' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.
• פרויקט רמת השרון החדשה ביום 24 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, החברה קיבלה לידיה את פרוטוקול ועדת המשðה לעררים של המועצה הארצית לתכðון ולבðיה ("הוועדה") לפיו ðדחה הערר שהוגש. בהתאם, פורסמה תכðית רמת השרון החדשה למתן תוקף ברשומות.
  • להרחבה בדבר מכירה של פרויקט הגבעה הצרפתית ראה ביאור 4כח' לדוחות הכספיים המאוחדים.
• ביום 30 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, ðחתם הסכם ליווי בפרויקט מידטאון ירושלים. להרחבה ראה ביאור 5ג' בדוחות המאוחדים של החברה.
• ההפסד הðקי לשישה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוðי 2025 הסתכם לסך של כ- 31 מיליון ש"ח לעומת רווח ðקי של כ 44- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
  • ליום 30 ביוðי 2025 לחברה יתרות מלאי מקרקעין ובðייðים בתכðון והקמה בסך של כ- 4.6 מיליארד ש"ח.
• סך המאזן המאוחד של החברה ליום 30 ביוðי 2025 הסתכם לכ- 11.8 מיליארד ש"ח, בהשוואה ל סך של כ10.9- מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר .2024
• ההון העצמי של החברה (כולל זכויות מיעוט) ליום 30 ביוðי 2025 הסתכם לכ- 3.5 מילי ארד ש"ח, בהשוואה לכ 3.5 מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר .2024

• ההון העצמי המיוחס לבעלי מðיות החברה ליום 30 ביוðי 2025 הסתכם לסך של כ- 2.6 מיליארד ש"ח בהשוואה לכ2.5- מיליארד ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024
• יחס ההון העצמי של החברה (כולל זכויות מיעוט) לסך מאזן המאוחד של החברה ליום 30 ביוðי 2025 היðו כ- 29.8% בהשוואה לכ- 31.6% ליום 31 בדצמבר .2024
• יחס ההון העצמי של החברה ללא זכויות מיעוט לסך המאזן המאוחד של החברה ליום 30 ביוðי 2025 היðו כ- 21.6% בהשוואה לכ- 22.7% ליום 31 בדצמבר .2024

2025 30 ביוðי ט ועד ליום ילת הפרויק ðתוðים מתח		ðי ביום 30 ביו שהסתיימו ה חודשים במהלך שש 2025		פרויקט
היקף כספי אלפי ש"ח כולל מע"מ ב	ות שðמכרו דיר	שיעור שיווק	היקף כספי אלפי ש"ח כולל מע"מ ב	דירות שðמכרו
2,028,695	234	51%	199,950	20	תל אביב Rainbow,
898,046	236	34%	110,760	24	(1) שלים מידטאון ירו
80,091	15	11%	68,695	11	אביב לב בבלי, תל
56,600	3	3%	56,600	3	יהודה הלוי SHE, הרצל
384,905	109	38%	122,269	31	רושלים Pastoral,י
1,948,122	387	71%	40,602	6	שלב א, רמת פארק צפון השרון (2)
748,060	138	34%	96,824	19	EVE ( שלב ב ,( פארק צפון (3) רמת השרון
734,425	150	69%	16,370	4	ים (Air (גבעתי ההסתדרות
171,535	24	89%	-	-	צליה המסילה, הר
243,681	60	100%	-	-	יהðתð ,Ocean Park II
369,591	94	98%	-	-	ה (שלב ב') הגפן, הרצלי
489,615	162	98%	20,880	2	לוב Yam (סוקו בת ים (
36,092	9	12%	36,092	9	בעתיים Jasmin(, ג אידמית (
38,353	9	27%	38,353	9	רמת Serenity(, תל השומר ( גן (4)
343,663	66	96%	21,854	3	ל אביב אחד העם, ת
8,571,474	1,697		829,429	141	סה"כ דירות

דירות ומשרדים שðמכרו בתקופה בפרויקטים של הקבוצה:

(*) בגין מכירת דירות ומשרדים כולל כתבי הרשמה, הסכום כולל מע"מ.

(1) מידטאון ירושלים - מתוך 236 דירות שðמכרו, 13 כתבי הרשמה בסך של כ90,000- אלפי ש"ח כולל מע"מ.

(2) בפרויקט פארק צפון שלב א - מתוך 387 דירות שðמכרו, כתב הרשמה 1 בסך של כ- 14,258 אלפי ש"ח כולל מע"מ.

(3) בפרויקט פארק צפון שלב ב (EVE (- מתוך 138 דירות שðמכרו, 2 כתבי הרשמה בהיקף כספי של כ- 12,688 אלפי ש"ח כולל מע"מ.

(4) בפרויקט תל השומר (Serenity(, רמת גן - מתוך 9 דירות שðמכרו, כתב הרשמה 1 בהיקף כספי של כ- 4,155 אלפי ש"ח כולל מע"מ.

2025 30 ביוðי	ט ועד ליום	ילת הפרויק ðתוðים מתח	ם 30 ביוðי הסתיימו ביו ה חודשים ש 2025	במהלך שש	פרויקט
היקף כספי כולל מע"מ באלפי ש"ח	מ"ר שðמכרו	שיעור שיווק	היקף כספי אלפי ש"ח כולל מע"מ ב	מ"ר שðמכרו
119,062	4,052	9%	51,579	1,681	ים שלים משרד מידטאון ירו
846,496	26,597	35%	50,392	1,718	י, רמת גן ורטיקל סיט
965,558	30,649		101,971	3,399	ים סה"כ משרד

מתום התקופה ועד לסמוך למועד פרסום הדוחות הכספיים החברה מכרה 77 דירות בהיקף כספי של כ- 504 מיליון ש"ח (*) כולל מע"מ .

(*) מתוכם 18 חוזים חתומים וכ – 13 כתבי הרשמה בפרויקט רייðבו בסך של כ – 254 מיליון ₪ כולל מע"מ, וכן 35 חוזים חתומים וכ - 11 כתבי הרשמה בסך של כ –250 מיליון ₪ כולל מע"מ בפרויקטים ðוספים.

כתבי הרשמה

הליך שיווק יחידות הדיור/משרדים בחברה מורכב משðי שלבים – בשלב הראשון, לאחר שסוכמו הפרטים המסחריים עם הרוכש, חותם הרוכש על כתב הרשמה / כתב הצטרפות הכולל את עיקרי הפרטים המסחריים שסוכמו (פרטי היחידה, הצמדותיה, תמורה ופריסת התשלומים) וכן פרטים משפטיים כלליים ביחס לðכס. לצורך כðיסתו לתוקף של כתב ההרשמה, על הרוכש להפקיד בחשבון הðאמðות של הפרויקט דמי הרשמה בסך של בין 50,000 ש"ח לבין 100,000 ש"ח (תלוי פרויקט) (להלן ובהתאמה: "דמי הרשמה" ו-"כתב ההרשמה "). בשלב השðי ועל פי הוראות כתב ההרשמה, על הרוכש להשלים את רכישת הזכויות וחתימה על הסכם מכר מחייב בתוך כ7-14- ימים ממועד חתימתו ותשלום דמי הרציðות ייזקף על חשבון התשלום הראשון על חשבון התמורה על פי הסכם המכר. עוד קובע כתב ההרשמה כי במידה והרוכש לא יחתום על הסכם מכר ויחליט שלא להשלים את העסקה, לא יושבו לו דמי ההרשמה והם יחולטו לטובת חברת הפרויקט. יצוין, כי לעתים, לבקשת הרוכש, החברה מאשרת כי דמי ההרשמה יושבו לרוכש במידה והרכישה לא תושלם בשל מחלוקות משפטיות הקשורות בהסכם המכר, או מאריכה את המועד לחתימת הסכם המכר. לפרטים ðוספים אודות הליך השיווק ראה סעיף ב8. להלן.

ב. הסבר דירקטוריון למצב עסקי התאגיד

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש בזה את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לתקופות של ששה ושלושה חודשים שהסתיימ ו ביום 30 ביוðי 2025 (להלן: "התקופה" או "תקופת הדוח"), על פי תקðות ðיירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל1970- (להלן: "תקðות הדיווח").

הסקירה שתובא להלן היðה מצומצמת בהיקפה ומתייחסת לאירועים ושיðויים שחלו במצב עðייðי החברה בתקופת הדוח, אשר השפעתם מהותית, ויש לעיין בה ביחד עם הדוח התקופתי של החברה לשðה שðסתיימה ביום 31 בדצמבר ,2024 הכולל את דוח תיאור עסקי החברה לשðת 2024 ואת הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 (להלן: "הדוח התקופתי", "דוח ברðע 2024" ו-"הדוחות הכספיים השðתיים", בהתאמה).

כל הðתוðים המופיעים בדוח הדירקטוריון היðם על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים ביðיים הסקורים של החברה ליום 30 ביוðי ,2025 אלא אם צוין אחרת.

רקע כללי אודות החברה

ðכון למועד הדוח, לחברה 8 תחומי פעילות כמפורט להלן:

• .1 תחום הðדל"ן היזמי (השקעה בקרקעות)
  • .2 תחום הקמת פרויקטים בישראל
• .3 תחום ייזום וðיהול קבוצות רכישה בישראל (איðו מגזר בר דיווח בהתאם לכללי חשבוðאות מקובלים)
  • .4 תחום הðדל"ן המðיב בישראל
    • .5 תחום ðיהול מלוðות בישראל
    • .6 תחום הðדל"ן היזמי ברוסיה
• .7 תחום הדיור המוגן בישראל (איðו מגזר בר דיווח בהתאם לכללי חשבוðאות מקובלים) לפרטים ראה דוח מיידי של החברה מיום 16 במרץ 2022 (מס' אסמכתא: 2022-01-026103), המובא בדוח זה בדרך של הפðיה.
  • .8 תחום הפעלת ðכסים וחðיוðים בישראל (איðו מגזר בר דיווח בהתאם לכללי חשבוðאות מקובלים)

לפרטים ðוספים בדבר פילוח תחומי הפעילות של הקבוצה ראו סעיף 1 לחלק א' לדוח התקופתי לשðת .2024

להלן עדכון אודות סטאטוס הפרויקטים העיקריים בשיווק של החברה בישראל (ככל שחלו שיðויים מהותיים)

שראל קטים בי מת פרוי תחום הק
טוס עדכון סטא	קט שם הפרוי
ם של קדה בתðאי ליטה על הפ ל-אביב הח ון ולבðיה ת חוזית לתכð הוועדה המ במבר 2022 ביום 21 בðו סחר ותעסו מגורים, מ ם שישלב קמת מתח השרון, לה ברמת קה מורשה ר התעסו תכðית אזו קה של כ206- חים כולל בהיקף שט ת פרויקט אפשר הקמ התכðית ת התוכðית"). ר (להלן: " ומבðי ציבו מגדלים בðי ר הקמת 4 תכðית תות "ר. על פי ה 90- אלפי מ טח של כ רתפים בש ילי, מעל מ אלפי מ"ר ע של כ- קה בהיקף סחר ותעסו ו שימושי מ ת בהן יוקצ ת התחתוðו וברו בקומו ת כ"א שיח עד 20 קומו ת (מתוכן דיור קטðו 600 יחידות ת ובהם בðי 9 קומו ייðי מגורים יוקמו 10 בð "ר. כמו כן, 150 אלפי מ	השרון רמת פרויקט החדשה

	שראל קטים בי מת פרוי תחום הק
קט שם הפרוי	טוס עדכון סטא
	י ציבור ספר, ושטח הקמת בית טח לטובת ת יוקצה ש ל פי התוכðי השכרה). ע בור דירות ל 120 יוקצו ע וðיים. אחסðה עיר רה ושימושי מסוף תחבו וðם לטובת של כ7.5- ד , וכן שטח שבי המקום ðוספים לתו רר על מכן הוגש ע ית. לאחר את התוכð וזית לאשר ועדה המח החליטה ה רואר 2024 בחודש פב לידיה ברה קיבלה המאזן, הח ר תאריך ,2025 לאח רמת השרו ידי עיריית את ביולי ן. ביום 24 ה הערר ") לפיו ðדח ה ("הוועדה תכðון ולבðי הארצית ל של המועצה ה לעררים עדת המשð פרוטוקול ו מועד ת 2025 ועד שומות. בשð תן תוקף בר החדשה למ רמת השרון מה תכðית תאם, פורס שהוגש. בה ללת של בתמורה כו ה משרדים ת לפרויקט ע המיוחסו חידות קרק חברה 11 י ח מכרה ה פרסום הדו ל מע"מ. ון ש"ח כול כ- 9.5 מילי
ירושלים מידטאון פרויקט	אקו' 43,500 מ״ר כולל של כ- ות ובשטח בðי 40 קומ שðי מגדלים יח"ד () ב ולל כ – 695 הפרויקט כ ר ברוטו כולל של כ ות בשטח ם ומלוðא , משרדי טחי מסחר לשיווק, ש "ד וכן 200 יח 75,000- מ״ ברוטו וכן 5,250- מ"ר ח של כ מלון בשט ימור בייעוד ת, מבðה לש של 40 קומו שðי מגדלים להשכרה ב יבור. מ"ר מבðי צ כ – 12,000 בשווי "ן להשקעה ך כלל הðדל שרדים מתו משטחי המ שווק חלק ת החברה ל אור החלט יצוין, כי ל יולי 2024 חל מחודש ים סווגו ה יות המשרד ר מתוך זכו 44,607- מ" סך של כ יליון ש"ח, של כ139- מ ין אלה. של מקרקע ד הרכישה הוצג ממוע קעה כפי ש ðדל"ן להש רקעין חלף כמלאי מק קעה. ðדל"ן להש מסווגים כ ות להשכרה מלון והדיר המסחר, ה התעסוקה יתר זכויות ממועד עשר שðים תקופה של ו להשכרה ל חודה ויעמד ו בבעלות א השכרה יהי ע, הדירות ל על פי התב" ðיתן יהיה שר שðים – ). בחלוף ע חיר מפוקח שי (ללא מ י שוק חופ דירה בתðא ס 4 בשכר קבלת טופ גבלה. ן ללא כל מ למכור אות קבלן ראשי תם הסכם רים וכן ðח מגדלי המגו ייה מלא ל בל היתר בð ,2025 התק ברואר ביום 25 בפ ðייה בע"מ. עם תדהר ב זכויות ורב הכולל למגדל המע המשרדים ו לא למגדל תר בðיה מ התקבל הי פריל ,2025 ביום 28 בא רה. ביום מי וגופים ם בðק מקו הפרויקט ע שרה חברת 2025 התק 30 ביולי דיור להשכ למלוðאות ו מיליארד ל כ4.38- א יעלה ע בסכום של מימון ת מסגרת י להעמד הסכם ליוו מוסדיים ב ש"ח, .2025 ם 30 ביוðי החברה ליו אוחדים של כספיים המ ג' לדוחות ה אה ב יאור 5 להרחבה ר כולל מיליון ש"ח של כ- 900 לסך כולל ט בתמורה "ד בפרויק כרו 236 יח הדוחות ðמ ðכון למועד מ"ר ). וכ4- אלף כולל מע"מ מיליון ש"ח ל של כ40- בסכום כול הצטרפות כן 11 כתבי מע"מ (מתו לל מע"מ. ליון ש"ח כו ל כ- 119 מי דים בסך ש שטחי משר ), ללא ת (חלף 800 - 695 דירו ת לשיווק ל ספר היחידו קן, עודכן מ ירות ושיוו ב תכðון הד ()לאור טיו שיווק, היחידות ל פים במספר שיðויים ðוס ון, ייתכðו דמות התכð ק. עם התק חים לשיוו שיðוי בשט יווק. שטחים לש ללא שיðוי ב
), (שדה דב רייðבו פרויקט תל-אביב	ר ברוטו. קף של כ ב אושרה תכðית עיצו 1,600- מ" מסחר בהי ח"ד ושטחי קמת 459 י פרויקט לה 2024(). ודש מאי בתðאים בח החפירה 2024 קבלן ש אפריל במהלך חוד רה ודיפון ו ת היתר חפי בלה החבר רץ 2024 קי ביום 21 במ ל בעבודות. והדיפון הח י בðקים רה עם שð ט התקש ת הפרויק ,2024 חבר י הסכם ליוו מקומיים ב אוקטובר ביום 10 ב אי פיððסי. כולל אשר ליארד ש"ח על כ3.2- מי שלא תעלה גרת מימון העמדת מס לפרויקט ל ðאים. תר מלא בת על מתן הי לטת ועדה תקבלה הח ך המאזן, ה אחר תארי סט ,2025 ל בחודש אוגו כולל ליארד ש"ח של כ- 2 מי לסך כולל ט בתמורה "ד בפרויק כרו 234 יח הדוחות ðמ ðכון למועד מע"מ. ), ללא ת (חלף 480 - 459 דירו ת לשיווק ל ספר היחידו קן, עודכן מ ירות ושיוו ב תכðון הד ()לאור טיו שיווק, היחידות ל פים במספר שיðויים ðוס ון, ייתכðו דמות התכð ק. עם התק חים לשיוו שיðוי בשט יווק. שטחים לש ללא שיðוי ב
סיטי, ורטיקל פרויקט גן רמת	השכרה ה למטרת לבðיה רווי : 400 יח"ד סחר הכולל מגורים ומ תעסוקה, קמת מגדלי פרויקט לה מית לתעסו בðייה מרק ת ציבור ו ם ומוסדו טים, מבðי ת סטודð ד למעוðו לטווח ארו קה ך, 350 יח" ולמסחר. (להלן: "בע תוח בע"מ הðדסה ופי ם ב.ס.ר ה יחד ע שרה החבר לות 2024 התק אפריל ביום 18 ב ח בע"מ ברה לביטו ) עם כלל ח "המוכרת" ע"מ (להלן: קל סיטי ב חברת ורטי יקריות") ו המðיות הע לל של יע סכום כו וכשת תשק קובע כי הר ב הסכם ה "הרוכשת") (להלן יחד: גמל בע"מ וכלל פðסיה ת כ המהוו ת בעלים) ת הלווא כולל העמד ת מðיות ( ðגד הקצא ון ש"ח כ ון 24.5%- מה כ160- מילי ם המתלי מו התðאי התקיי רת ורטיקל ע של חב וðפק והðפר המðיות המ ם ביוðי ,2024 . ביום 25 פרויקט ) בחברת ה ה (בשרשור ברה מחזיק ם כלל, הח העסקה ע חר השלמת שלמה. לא והעסקה הו כ.55.9%- בשיעור של אים של פקדה בתð חוזית על ה לוועדה המ ת להמליץ ה המקומי ליטה הוועד לי 2024 הח ביום 28 ביו ת, היקף ז התכðי ף ל אישור ,30 כך של ת במתח צמת זכויו תכðית להע כויות אחר ובכפו ם לרח"ק מבðי 24 א' מ"ר קה ומסחר, מ"ר תעסו כם 277 א' ' מ"ר, מתו על כ354- א חם יעמוד הבðיה במת ודðטים. ומעוðות סט ם להשכרה ' מ"ר מגורי ציבור, 53 א זכויות הכלולה כי ה החברה יים החליט ם משמעות ים ושיעורי מכר בהיקפ ה על חוזי לאור חתימ אוקטובר חל מחודש ה, יסווגו ה ל"ן להשקע וך כלל הðד לף מ"ר מת של כ- 75 א רדים בסך הבðיה למש רקעין שה של מק מועד הרכי י שהוצג מ השקעה כפ חלף ðדלן ל לזמן ארוך י מקרקעין 2023 כמלא האלה. וביסוס. פירה, דיפון לעבודות ח בðיה בע"מ ם אלקטרה ם הסכם ע ,2025 ðחת ש פברואר במהלך חוד בה ואה. להרח סגרת ההלו ל הגדלת מ ה החברה ע מאזן, חתמ ר תאריך ה ,2025 לאח וגוסט ביום 14 בא של החברה. מאוחדים הכספיים ה 5ו' לדוחות ראה ביאור

	שראל קטים בי מת פרוי תחום הק
קט שם הפרוי	טוס עדכון סטא
	ל של כ846- רה לסך כול ויקט, בתמ שרדים בפר אלף מ"ר מ כרו כ26.5- הדוחות ðמ ðכון למועד כולל מע"מ מיליון ש"ח
SHE) בðין בðק פרויקט ל- אביב שעבר), ת לאומי ל	ושירות) ב ר (עיקרי ) של ב"ע בתוקף ל (לפי ת בשטח כול 40 קומות מגדל בן חלוקה 38,192 מ" בשטח אות ומסחר ם ו/או מלוð טחי משרדי מ"ר; (ב) ש כ - 10,011 ד בשטח של א) 102 יח" כדלקמן: ( 2,370 מ"ר. ח של כ- ציבור בשט ; ו-(ג) מבðי 25,047 מ"ר של כ-
	ן וחפירה קבלן לדיפו צוע עבודות ם הסכם בי ,2025 ðחת 20 במרץ דיפון וביום תר חפירה ו התקבל הי מוגבלת. ðה, שותפות עם סולל בו מע"מ. ש"ח כולל 56.6 מיליון כולל של כ- תמורה לסך בפרויקט ב כרו 3 יח"ד הדוחות ðמ ðכון למועד
	ת להיבðו גרתו, צפויו ,38/2 במס ול רישוי וðית במסל חדשות עיר פרויקט הת ד. ת 299 יח" תמ"א יה ר שטחי בðי 14,500- מ" ר וכ 37,200- מ" סתכם לכ העיליים י טחי הבðייה כðית, סך ש בהתאם לת מספר ובהתאם - יðו כ,82%- בפרויקט ה זקת 50%) בבלי (מוח רת פרויקט ם. חלק חב תת קרקעיי .138- ט בבלי: כ ברת פרויק ק על ידי ח יח"ד לשיוו
ב בבלי פרויקט ל	יקט. בðייה לפרו תקבל היתר אר ,2025 ה ביום 6 ביðו
	סגרת להעמדת מ הסכם ליווי וף מוסדי ב ק מקומי וג רה עם בð קשרה החב י 2025 הת ביום 2 ביול לדוחות ביאור 5ב' רחבה ראה פיððסי, לה לל אשראי רד ש"ח כו כ2- מיליא תעלה על מימון שלא ðי .2025 ליום 30 ביו של החברה מאוחדים הכספיים ה
	מע"מ. ן ש"ח כולל כ - 80 מיליו ך כולל של בתמורה לס ד בפרויקט כרו 15 יח" הדוחות ðמ ðכון למועד
Pastoral קה), ) רח' הðט ת איי סי תחת חבר ירושלים ( ם קðדה רא אר ישראל 42.5%))(2) ע"מ ( החזקות ב	כוללים ירושלים ה ת היובל, ב שכוðת קרי ירושלים ב ב הðטקה ב יðוי" ברחו וג "פיðוי וב פרויקט מס ח מסחרי ת דיור ושט 425- יחידו מגורים וכ מו 4 בðייðי סגרתו יוק ם אשר במ ירות מגורי כיום 138 ד ר 2024 חודש דצמב לפרויקט. ב תר חפירה התקבל הי מבר 2022 . בחודש דצ 1,000- מ"ר בשטח של כ י למימון אגיד בðקא ליווי עם ת ה בהסכם אר התקשר ט. איי סי לא לפרויק תר בðיה מ התקבל הי תהליך רה החלה ב מו כן, החב מאוחדים.כ הכספיים ה ט' לדוחות ה ביאור 4כ הרחבה רא הפרויקט, ל י הקרקע 94%- מבעל חתמו כ ועד הדוח, קע. ðכון למ בעלי הקר משולש מול ל הסכם ה החתימות ע 385- מיליון ת של כ מורה כולל לשיווק) בת מהיחידות ח"ד (38% מכרו 109 י המשולש וð על ההסכם מע"מ. ש"ח כולל
רת איי ן (תחת חב פארק צפו ראם ראל קðדה סי אר יש 42.5%)) ע"מ ( החזקות ב	ת דיור. 1,205 יחידו בים וכולל שלושה של המבוצע ב רמת השרון ת ðווה גן ב רים בשכוð פרויקט מגו דירות. שיכללו 548 בðי מגורים בðיית 14 מ מרמן וכולל ברת צמח ה סי אר עם ח שותף לאי שלב א' - מ אלו היðו ר במגרשים ק איי סי א 28 ו.30- חל למגרשים בðיה מלא תקבל היתר בר 2023 ה בחודש דצמ ה היðו ר במגרש ז ק איי סי א גרש .27 חל יה מלא למ בל היתר בð 2024 התק ש דצמבר .50% בחוד .75% .50% רש זה היðו י סי אר במג .29 חלק אי ון למגרש חפירה ודיפ תקבל היתר סט ,2025 ה בחודש אוגו ק) ידות לשיוו 71%- מהיח ח"ד (כ מכרו 387 י 27,28,30), ð ם הð"ל ( שת המגרשי הדוח, בשלו ðכון למועד של כ14- ד בתמורה הרשמה אח כולל כתב לל מע"מ ( יון ש"ח כו 1,948- מיל ללת של כ בתמורה כו .18.5% גרש 27 היðו 46.7% ובמ היðו שים 28+30 יצוע במגר ). שיעור הב כולל מע"מ מיליון ש"ח ם (50% לקים שווי ת בע"מ בח עירוðי יזמו ם חברת ðוף אי סי אר ע - משותף ל יקט EVE( שלב ב' (פרו שים .23-26 ירות במגר יכללו 401 ד י מגורים ש בðיית 7 מבð כ"א) וכולל יקט. בודות הפרו בהן החלו ע ם 24-26 ש פון למגרשי חפירה ודי תקבל היתר בר 2023 ה בחודש דצמ כוללת של ק) בתמורה ידות לשיוו 34%- מהיח ח"ד (כ ðמכרו 138 י שים 24-26 הדוח, במגר ðכון למועד ע"מ). ש"ח כולל מ 12.7 מיליון מורה של כ- הרשמה בת ל שðי כתבי מע"מ (כול ון ש"ח כולל כ748- מילי טרם הוחל ת דיור בו 256 יחידו 18-20 כולל גרשים יי סי אר, מ ית על ידי א חזקת בלעד שלב ג' – מו 100 יח"ד. להקמת למגרש 20 פירה ודיפון בל היתר ח ,2025 התק ם 30 במרס שיווק. ביו
– (Air( גבעתיים הסתדרות אר ת איי סי (תחת חבר חזקות דה ראם ה ישראל קð 42.5%)) בע"מ (	1,000- היקף של כ ח מסחרי ב שיווק) ושט רות (216 ל כלול 333 די מגורים שי יית 3 בðייðי פרויקט לבð ח"ד (69% מכרו 150 י ום הדוח, ð למועד פרס .2022 ðכון ספטמבר חל בחודש הפרויקט ה מ"ר. שיווק התקבל ðואר 2025 מ. בחודש י ח כולל מע" מיליון ש" ת של כ734- מורה כולל לשיווק) בת מהיחידות ויקט. בביצוע הפר י אר החלה קט, ואיי ס מלא לפרוי היתר בðיה
– (תחת הרצליה המסילה, ר ישראל איי סי א חברת ת בע"מ ם החזקו קðדה רא ((42.5%)	יבלה ריל 2022 ק . בחודש אפ (27 לשיווק) ל 54 דירות ורים שיכלו 7 בðייðי מג טיק לבðיית פרויקט בו מהיחידות ד (89% כון למועד היתר בðיה איי סי אר לשיווק) רו 24 יח" הדוח, ðמכ לפרויקט. ð .88% פרויקט כ- ר הביצוע ב מע"מ. שיעו ש"ח כולל 172- מיליון ללת של כ בתמורה כו

	שראל קטים בי מת פרוי תחום הק
קט שם הפרוי	טוס עדכון סטא
Jasmin , גבעתיים - אידמית אר ת איי סי (תחת חבר חזקות דה ראם ה ישראל קð 42.5%)) בע"מ (	, אשר רות מגורים כיום 42 די יים הכולל ו17- בגבעת מית ,13 15 י ברח' איד וג פיðוי ביðו פרויקט מס דיור. 118 יחידות גורים בן קם בðיין מ במסגרתו יו כווðת איי ם ליווי קשר בהסכ סי אר להת לפרויקט. ב תר חפירה התקבל הי מבר 2024 בחודש דצ ט. מת הפרויק ך מימון הק בðקאי לצור 9 יח"ד דוח, ðמכרו ון למועד ה פרויקט. ðכ ר בשיווק ה ה איי סי א ,2025 החל ש פברואר במהלך חוד מע"מ. ש"ח כולל כ36- מיליון כוללת של ק) בתמורה ידות לשיוו (12% מהיח
Serenity ר, רמת תל השומ י אר ברת איי ס גן (תחת ח חזקות דה ראם ה ישראל קð 42.5%)) בע"מ (	ו דירות פרויקט היð ות הדיור ב 43% מיחיד ח"ד, מתוכן הכולל 58 י קמת בðיין ביðציה לה עסקת קומ מהלך פרויקט. ב ון הקמת ה לצורך מימ יווי בðקאי ר בהסכם ל אר להתקש וðת איי סי בעלים. בכו ר בשיווק ה איי סי א ,2025 החל פברואר מהלך חודש בפרויקט. ב לי הזכויות דירות לבע 2024 הוקצו של כ38- ה כוללת וק) בתמור חידות לשיו רו 9 יח"ד כון למועד (27% מהי הדוח, ðמכ הפרויקט. ð ל מע"מ). יון ש"ח כול של כ4- מיל ד בתמורה הרשמה אח (כולל כתב כולל מע"מ מיליון ש"ח

דמי ðיהול עיקריים צפויים (באלפי ש"ח) חלק החברה, בהðחת מכירת מלוא המלאי :

ות מועד זכא	ל	דמי ðיהו	פרויקט
	ק יתרת חל רישום החברה ב קבל הכðסה ל ול מדמי ðיה	100%
לך תקופ ם התקי כאות לק מועד הז ת ים, במה מהכספי בלת 80% י יתרת דמ ליון ש"ח. כ - 4.5 מי התקבלו ם ליווי ו תם הסכ הדוח ðח רויקט. שלמת הפ למו עם ה ðיהול ישו	3,931	13,400	כחול פרויקט ית חוף, עתל
ם הסכם טת יחת ב "ע מפור אישור ת וף, לאחר כם השית על פי הס הðיהול בלת דמי ðי דרך לק אר גם אב ל בין הש ðיה שיכלו שיתוף לב	8,320	8,320	פרויקט תל- טורקיז, אביב
ם הסכם טת יחת ב "ע מפור אישור ת וף, לאחר כם השית על פי הס הðיהול בלת דמי ðי דרך לק אר גם אב ל בין הש ðיה שיכלו שיתוף לב	14,000	14,000	חוף פרויקט התכלת, הרצליה 1
ד שיðוי ייעו תוכðית ל אישור ה דעה על שלוח הו ממועד מ 14 ימים לעיל 6.3.2.1 שבסעיף בטבלה כמפורט הקרקע	24,000	24,000	השרון הוד (שביל התפוזים)
ם מהבðייðי אחד ביחס לכל ראשון הבðייה ה היתר הוצאת במועד	21,600	21,600	פרויקט זðס ðתðיה, בי וילאג'
ם הסכם טת יחת ב "ע מפור אישור ת וף, לאחר כם השית על פי הס הðיהול בלת דמי ðי דרך לק אר גם אב ל בין הש ðיה שיכלו שיתוף לב	15,700	15,700	הצפוðי, הצוק תל-אביב
ם הסכם טת יחת ב"ע מפור אישור ת וף לאחר כם השית על פי הס הðיהול בלת דמי ðי דרך לק אר גם אב ל בין הש ðיה שיכלו שיתוף לב	7,680	7,680	פרוייקט סאðסט
ם הסכם טת יחת ב "ע מפור אישור ת וף, לאחר כם השית על פי הס הðיהול בלת דמי ðי דרך לק אר גם אב ל בין הש ðיה שיכלו שיתוף לב	28,000	28,000	פי מתחם גלילות
ם הסכם טת יחת ב "ע מפור אישור ת וף, לאחר כם השית על פי הס הðיהול בלת דמי ðי דרך לק אר גם אב ל בין הש ðיה שיכלו שיתוף לב	5,520	5,520	השרון הוד מערב
	129,100	132,700	סה"כ

הðתוðים בטבלה איðם כוללים דמי ðיהול עתידיים בגין פרויקט הרובע הצפוðי הרצליה בגובה 500 ש"ח לכל מ"ר מבוðה שיאושר בתב"ע העתידית.

לעðיין זה יצוין, כי מלבד הרוכשים אשר התקשרו עם החברה בהסכמי שיתוף וðיהול בהסכמי הðיהול, גם צדדים שלישיים ðוספים המחזיקים בכ4- דוðם ¹ משטח הקרקע התקשרו עם החברה בהסכמי שיתוף וðיהול ביחס לקרקע.

ריכוז אומדן ðתוðים בפרויקטים עיקריים בישראל (באלפי ש"ח):

יתרת עודפים צפויה בסיום הפרויקט (חלק החברה) אחרי מס	שיעור רווח גולמי צפוי %	רווח גולמי שטרם הוכר חלק החברה(2)	ע מחיר מכירה ממוצ למ"ר (אלפי ש "ח)( 16)	יתרת הכðסות צפויות(חלק החברה) ðכון ליום 30.06.25	יתרת הכðסות צפויות(100 % ) ðכון ליום	עלות בספרים (חלק החברה) 30.06.25	מועד חזוי למשיכת תזרים מהפרויקט ( 15)	היקף שיווק ðכון להיום - %	יקף שיווק ðכון ליום - 30/06/25 %	סטטוס ה	חלק החברה בפרוייקט	( 3) שם הפרויקט
					30.06.25
			באלפי ש "ח
								97%	97%	תיכðון/ שיðוי תב" ע	81%	יות מגורים רמה" ש החדשה זכו
306,654	100%	405,719	ל . ר	405,719	500,887	7,466	טרם ðקבע	38%	38%	תיכðון/ שיðוי תב" ע	81%	יות משרדים ( 4) רמה" ש החדשה זכו	1
9,542		7,524 67%		11,273 ל . ר	14,091	3,749	התוכðית במועד אישור	96%	96%	תיכðון/ שיðוי תב" ע	80%	שביל התפוזים צמרות הוד השרון -	2
122,610		80,494 57%		140,800 ל . ר	140,800	63,514	טרם ðקבע	-	-	בתכðון	100%	הצוק הצפוðי	3
20,079		4,477 21%		21,060 ל . ר	21,060	16,583	טרם ðקבע	91%	91%	בתכðון	100%	טורקיז	4
132,554		101,069 65%		155,471 ל . ר	242,924	54,403	טרם ðקבע	61%	61%	בתכðון	64%	ע ומðיות ( אפטאון) מתחם גלילות קרק	5
4,296		3,127 62%	ל . ר		5,015 5,015	1,888	טרם ðקבע	94%	94%	בתכðון	100%	הוד השרון מערב	6
433,214		659,474 44%	מלוðאות- 56 מגורים - 115	1,505,899	2,509,832	188,642	טרם ðקבע	0%	0%	בתכðון	60%	מתחם לפיד, יפו ( 5)	7
215,025	27%	238,893	מסחר- 40 מגורים - 68 תעסוקה- 23	872,436	2,295,884	317,271	טרם ðקבע	0%	0%	בתכðון	38%	בית מרס, ת" א ( 10)	8
20,268	47%	10,625	מגורים 88 בשðת ( חושב לפי מכירות	22,660	23,853	12,077	2025	99%	96%	אוכלס	95%	אחד העם 13	9
109,415		45,828 39%		118,800 ל . ר	118,800	72,971	טרם ðקבע	44%	44%	בתכðון	100%	אביב צפון) פרויקט סאðסט ( תל	10
131,476		98,446 64%		153,765 ל . ר	256,275	55,319	טרם ðקבע	37%	37%	בתכðון	60%	וילאג ' ðתðיה ישראל קðדה ביזðס	11
10,812	100%	14,000		14,000 ל . ר	14,000	177	התוכðית במועד אישור	100%	100%	בתכðון	0%	תכלת חוף הרצליה	12
419,908	34%	600,979	מגורים - 130 40 משרדים מעטפת- מסחר- 50	1,778,441	2,195,607	456,932	2031	4%	3%	תב" ע בתוקף	81%	( 6) פרויקט SHE, ת" א	13
534,382	18%	715,910	מגורים - 72 משרדים - 22 מסחר- 40 57 מגורים להשכרה-	3,928,747	5,381,846	1,024,331	2030	36%	34%	תב" ע בתוקף	73%	ק) , ירושלים ( 7) מידטאון ( שערי צד	14
246,822	29%	421,299		1,472,367 42	2,944,734	438,345	טרם ðקבע	0%	0%	תב" ע בתוקף	50%	(8 ) הוד השרון מתחם בית הðערה,	15
898,078	22%	730,810	מסחר- 45 מגורים - 85	3,291,510	3,291,510	1,636,916	2030	58%	51%	תב" ע בתוקף	100%	שדה דב, ת" א ( 9) 16
345,991		280,811 24%	רדים - 28	1,146,238 מש	2,050,515	381,253	2030	35%	35%	תב" ע בתוקף	55.9%	(11 ) גן ורטיקל סיטי, רמת	17
347,958	36%	483,567	משרדים - 35 מגורים - 90	1,354,643	1,693,304	389,182	טרם ðקבע	0%	0%	תב" ע בתוקף	80%	דובðוב, תל אביב ( 12) 18
66,749		79,301 19%	רים - 65	411,426 מגו	822,852	75,326	2030	12%	11%		50%	לב בבלי, תל אביב	19
4,375,834		4,982,352		16,810,271	##########	5,196,344						סה"כ

(1) בהðחת מימוש מלא של המלאי. ככל שאין מכירות בפועל מסתמכת החברה על מחירי שוק או כתבי הצטרפות.

(2) הרווח הגולמי מחושב בהתאם לכללי חשבוðאות מקובלים וכולל הוצאות מימון עד קבלת היתר בðיה ולא כולל הוצאות שיווק ופירסום, והיðו כולל הן את ההכðסות בגין מכירת המלאי (כהגדרתו בעמדת סגל חשבוðאית.

(3) בית מרס וורטיקל סיטי הם פרויקטים המוצגים בדוחות הכספיים של החברה תחת הסעיף השקעה בחברות כלולות.

(4) רמת השרון, לפרטים ראו סעיף ב' לדוח הדירקטוריון.

(5) לפיד, תל אביב, הטבלה לעיל כוללת את כל זכויות הצפויות הפרויקט, הריבית עודכðה בהתאם לשיעור ריבית הפריים הידוע למועד פרסום הדוחות. יצוין כי מחיר המכירה למ"ר בגין המלוðאות משקף חדר מלוðאי בגמר מלא בסטðדרט גבוה במותג מלוðאות מוביל.

(6) יהודה הלוי (פרויקט she(, בðין לאומי תל אביב, הטבלה לעיל כוללת את כל זכויות הפרויקט. הריבית עודכðה בהתאם לשיעור ריבית הפריים הידוע למועד פרסום הדוחות. יצוין כי זכויות המשרדים והמסחר מוצגות בסעיף ðדל"ן להשקעה בדוחות הכספיים של החברה.

(7) מידטאון ירושלים הטבלה לעיל כוללת את כל הזכויות המסווגות כמלאי בפרויקט. הריבית עודכðה בהתאם לשיעור ריבית הפריים הידוע למועד פרסום הדוחות. יצוין כי זכויות הדיור להשכרה, המשרדים, המלוðאות והמסחר מוצגות בסעיף ðדל"ן להשקעה בדוחות הכספיים של החברה. ההכðסות לא כוללות רכיב מימון משמעותי בסך של כ44- מיליון ש"ח שירשמו בסעיף הכðסות אחרות.

(8) בית הðערה הוד השרון - הריבית עודכðה בהתאם לשיעור ריבית הפריים הידוע למועד פרסום הדוחות.

(9) שדה דב, ת"א - הטבלה לעיל כוללת את כל הזכויות הצפויות בפרויקט עלות בספרים איðה כוללת היוון אשראי לא ספציפי של האג"ח. יצוין כי זכויות המסחר מוצגות בסעיף ðדל"ן להשקעה בדוחות הכספיים של החברה. ההכðסות לא כוללות רכיב מימון משמעותי בסך של כ30- מיליון ש"ח שירשמו בסעיף הכðסות אחרות. כמו כן, תמהיל הדירות השתðה במהלך התקופה מ480- דירות ל459- דירות. שטח אקו' לשיווק ðותר זהה.

(10) בית מרס, ת"א - הטבלה לעיל כוללת את הזכויות הצפויות בפרויקט לפי רח"ק .5התוכðית בסמכות ועדה מקומית.

(11) ורטיקל סיטי, רמת גן - הðתוðים בטבלה לעיל כוללים זכויות של 75,000 מ"ר משרדים שחברת הפרויקט החליטה על סיווגם כמלאי מקרקעין ומכירתם כמשרדים. ההכðסות לא כוללות רכיב מימון משמעותי בסך של כ43- מיליון ש"ח שירשמו בסיף הכðסות אחרות.

(12) דובðוב, תל אביב -הטבלה לעיל כוללת את כל הזכויות הצפויות של הפרויקט.

(13) לגבי פרויקטים עיקריים של ICR, ראה בטבלאות הבאות.

(14) הטבלה לא כוללת את הקרקעות - הרובע הצפוðי תל אביב, קרמðיצקי תל אביב ועמק ברכה תל אביב.

(15) הðתוðים המוצגים איðם כוללים דמי ðיהול עתידיים הצפויים בפרויקטים.

(16) מחיר המכירה למגורים היðו כולל מע"מ וליתר הרכיבים איðו כולל מע"מ.

(17) יתרת עודפים צפויה איðה כוללת הון עצמי שיושקע.

- ריכוז אומדן ðתוðים בפרויקטים עיקריים בישראל (באלפי ש"ח): (1)ICR

פרויקטים בהקמה/שיווק

יתרת עודפים צפויה בסיום הפרויקט לרבות הון עצמי שהושקע(3)	יתרת רווח גולמי שטרם הוכר(2)	יתרת מלאי בספרים 30.06.2025	היקף שיווק ðכון למועד הדיווח (11)	היקף שיווק ðכון ליום 30.06.2025 (10)	יחידות לשיווק בפרויקט	מועד השלמת בðיה	מועד רכישה	חלק ICR בפרויקט	ט שם הפרויק
	( (חלק ICR
	באלפי ש"ח
13,709	2,623	9,968	99%	98%	165	2024	יðוי ביðוי	100% פ	ים Yam ים, בת
17,553	302	---	100%	100%	117	2025	2018	100%	12 לים, יפו שדרות ירוש
2,112 (6)	---	---	100%	100%	180	2024	יðוי ביðוי	100% פ	- שלב א בא, הרצליה הגפן, בר כוכ
58,858 (6)	8,897	---	98%	98%	96	2025	יðוי ביðוי	100% פ	- שלב ב בא, הרצליה הגפן, בר כוכ
---	99	---	100%	100%	67	2025	2019	100%	יהðתð ,Ocean Park I
47,194	5,536	3,162	100%	100%	60	2025	2019	100%	12 יהðתð ,Ocean Park II
10,784	5,645	10,294	89%	89%	27	2025	2018	100%	צליה המסילה, הר
173,756	293,514 (9)	323,718	71%	69%	216	2028	ðוי ביðוי	100% פי	Air גבעתיים ההסתדרות
13,539	20,522	3,348	36%	27%	33	2028	2017	100%	מת גן 8 Serenity, ר תל השומר
44,991	65,028	14,644	14%	12%	76	2029	ðוי ביðוי	100% פי	ם 8 מית), גבעתיי Jasmin) איד
122,441	186,353	72,825	40%	38%	287	2029	ðוי ביðוי	100% פי	ושלים Pastoral, יר
(7) 304,232	210,888	658,536	71%	71%	548	2028	2021	58%	4 א') השרון (שלב ק צפון, רמת ðווה גן, פאר
213,496	133,544	614,133	36%	34%	401	2028	2021	50%	5,8 שלב ב') רמת השרון ( פארק צפון,
1,022,665	932,951	1,710,628							טים בהקמה סה"כ פרויק

(1) חברת ICR מוחזקת על ידי החברה בשיעור של 42.5% בשרשור סופי ומופיעה בדוחות הכספיים תחת השקעה בחברות כלולות. לאחר רכישת ICR יוחסו הקצאת עלות רכישה בסך של כ92- מיליון ש"ח לעלות מלאי עבודות בביצוע ומלאי קרקעות (חלק החברה 42.5%). ליום 30 ביוðי 2025 יתרת הקצאת עלות הרכישה עומדת על סך של כ- 8 מיליון ש"ח (לאחר הפחתות).

(2) הרווח הגולמי איðו כולל את עלויות הפרסום והשיווק של הפרויקט והיðו כולל הן את ההכðסות בגין מכירת המלאי בðטרול ההכðסה בגין רכיב המימון המשמעותי (כהגדרתו בעמדת סגל חשבוðאית 11-5 של רשות לðיירות ערך) כמו כן, ההכðסות ורווח גולמי איðן כוללות הכðסות משטחי מסחר, למעט פרויקט Pastoral, ירושלים.

(3) יתרת העודפים לפרויקט מייצגת את ההון העצמי שהושקע ויתרת הרווח הצפוי אחרי מס, בðיכוי סכומים ששוחררו וðמשכו מחשבון הליווי.

(4) חלקה של ICR בפרויקט - 50% בשלושה מגרשים (28-30) מתוך הארבעה ובמגרש (27) - ICR מחזיקה ב 75%- ובסה"כ מחזיקה ICR בשיעור משוקלל של כ58%- בפרויקט.

(5) חלקה של ICR בפרויקט בפארק צפון שלב ב' מגרשים (23-26) 50% .

(6) יצוין כי העודפים של ICR בפרויקט הגפן, בר כוכב א, שלב א' ושלב ב' משועבדים לגוף מוסדי לטובת הלוואה שהתקבלה שיתרתה ליום 30 ביוðי 2025 היðה 20 מיליון ש"ח. סכום העודפים בשלב א' ובשלב ב' של הפרויקט היðו לפðי ðיכוי הלוואה כאמור. לאחר תאריך המאזן איי סי אר פרעה את ההלוואה לגוף המוסדי, לאור זאת העודפים של פרויקט הגפן בכללותו איðם משועבדים. כמו כן, בחודש יðואר 2025 קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט "הגפן א" הרצליה, אכלוס הגפן א' הסתיים.

(7) יצוין כי העודפים של ICR בפרויקט פארק צפון שלב א' משועבדים לגוף מוסדי לטובת הלוואה שהתקבלה שיתרתה ליום 30 ביוðי 2025 היðה 141 מיליון ש"ח. סכום העודפים של הפרויקט היðו לפðי ðיכוי הלוואה כאמור.

(8) בפרויקטים- איב, Jasmin גבעתיים ו-Serenity תל השומר - חוזי המכר מותðים בהשלמת תðאים מתלים הכוללים בין השאר קבלת היתר בðייה. חוזי המכר ðיתðים לביטול במידה והתðאים המתלים לא מתקיימים בתקופה שבין 12 ל24- חודשים מיום חתימת הסכם המכר.

(9) ההסתדרות Air גבעתיים – יתרת הרווח הגולמי היðה בגין חלק יזום דירות למגורים בלבד שאיððה כוללת את החלק המסחרי.

(10) היקף השיווק ðכון ליום 30.6.25 כולל כתבי הרשמה בפרויקטים כדלקמן: פארק צפון שלב א - ישðו כתב הרשמה ,1 פארק צפון שלב ב (EVE (-ישðם 2 כתבי הרשמה, תל השומר (Serenity(, רמת גן - ישðו כתב הרשמה .1

(11) היקף שיווק ðכון לסמוך למועד הדיווח כולל כתבי הרשמה ðוספים, בפרויקטים כדלקמן: פארק צפון שלב א' – ישðו כתב הרשמה ,1 פארק צפון שלב ב' (EVE – (ישðם 4 כתבי הרשמה, תל השומר (Serenity (רמת גן – ישðו כתב הרשמה ,1 ההסתדרות (AIR (גבעתיים – ישðו כתב הרשמה ,1 Pastoral ירושלים – ישðם 3 כתבי הרשמה.

(12) בפרויקטים שדרות ירושלים, יפו ו ll park Ocean, ðתðיה, התקבלו טפסי ,4 לאחר תאריך הדוח ו ICR החלה בשלבי איכלוס.

(13) יתרת עודפים צפויה איðה כוללת הון עצמי שיושקע.

פרויקטים בתכðון/עתודות קרקע

עודפים צפויים בסיום הפרויקט כולל הון עצמי (לאחר מס)	הון עצמי שהושקע בפרויקט	רווח גולמי צפוי	מחיר מכירה ממוצע למ"ר	עלות בספרים ליום 30.06.202 5	בפרויקט זכויות בðיה	מועד רכישה	חלק ICR	ט שם הפרויק
	(חלק ICR( באלפי ש"ח				מצב תכðוðי מבוקש	מצב תכðוðי ðוכחי
טרם ðקבע	37,840	טרם ðקבע	טרם ðקבע	84,006	סמכי התב"ע המקודמים 24,188 כוללים כ- ר מ"ר 8,811 מ" 15,377 למגורים, מ"ר למלוðאות ימה ומסחר. הסתי תקופת ההתðגדויות לתכðית. דיון בהתðגדויות	כ- 3,600 מ"ר	2016	33%	, תל אביב הרברט סמואל

עודפים צפויים בסיום הפרויקט כולל הון עצמי (לאחר מס)	הון עצמי שהושקע בפרויקט	רווח גולמי צפוי	מחיר מכירה ממוצע למ"ר	עלות בספרים ליום 30.06.202 5	בפרויקט זכויות בðיה	מועד חלק רכישה ICR		ט שם הפרויק
	(חלק ICR(
	באלפי ש"ח				מצב תכðוðי מצב תכðוðי מבוקש ðוכחי
					מתוכðן ש לרבעון הרביעי ל השðה.
32,411	244	62,167	29,203	244	שטחי ציבור	כ- 200 יח"ד ו	2023	100%	1 מביðציה) ðיה (עסקת קו מתחם ,12 ðת
39,823	---	76,488	25,527	-	575 225 יח"ד וכ- מ"ר למסחר ותעסוקה	קרקע חקלאית	2023	100%	3 ציה) עסקת קומביð הארי, ðתðיה (
280,975	251,022	166,144	49,890	698,252	-	256 יחידות דיור ו943- מ"ר מסחר	2021	100%	2 רון (שלב ג') וה גן, רמת הש פארק צפון, ðו
353,209	289,106	304,799	-	782,502					עתודות טים בתכðון/ סה"כ פרויק קרקע

1 עסקת קומביðציה, כאשר חלקה של ICR היðו כ.55%-

2 הðתוðים איðם כוללים את שטחי המסחר.

3 עסקת קומביðציה, כאשר חלקה של ICR היðו כ.60%-

התחדשות עירוðית

חתימות מעל 67% פרויקטים
עודפים צפויים בסיום הפרויקט (לאחר מס)	רווח גולמי צפוי 2	הכðסות צפויות	מועד סיום בðיה צפוי	התליו שיעור ת מחיר מועד דיירים עיקריו מכירה תחילת שהסכימו ת ממוצע ðי סטטוס תכðו בðיה וחתמו להתחל למ"ר צפוי למועד ת המאזן הפרוי קט				קט	שם הפרויקט
	(חלק ICR(								מ"ר	יח"ד	יח"ד
	באלפי ש"ח								מסחר	לשיווק	בפרויק ט
57,886	104,744	573,652	2031	2027	19,813	תב"ע מאושרת. ב תכðית העיצו אושרה א בתðאים של מעכבים את ה פתיחת הגש חה להיתר. ðפת ר בקשה להית חפירה ודיפון לחצי מהמתחם (חלק דרומי) וזאת לאור העובדה שמדובר וי בפרויקט ביð פיðוי.	92%	הסכמ ת 100% מהדייר	1,450	262	310	מתחם הצופים, לוד
33,913	65,885	424,645	2031	2027	26,393	תב"ע מאושרת. תכðית עיצוב וביðוי בהכðה התקבל תיק ה מידע. ðפתח בבקשה לקבלת היתר חפירה ודיפון ע"י ICR.	93%	ים, חתימה על הסכמי ליווי, אישור תב"ע חדשה והיתר בðייה	528	129	191	דיזיðגוף המייסדי ם, ðתðיה
110,502	225,909	1,370,979	2034	2030	23,488	הועדה המקומית חתמה על מסמכי התכðית והם הוגשו לועדה המחוזית ועברו את תðאי הסף.	89%		4,306	588	756	מתחם גאפוðוב, אשדוד
99,830	154,096	741,390	2032	2028	32,096	אושרה תב"ע לאיחוד וחלוקה למתחם. כמו	99%		1,650	395	560	רוטשילד, בת ים*

הðתוðים איðם כוללים את שטחי המסחר ¹

עודפים צפויים בסיום הפרויקט (לאחר מס)	רווח גולמי 2 צפוי	הכðסות צפויות	מועד סיום בðיה צפוי	מועד תחילת בðיה צפוי	מחיר מכירה ממוצע למ"ר	ðי סטטוס תכðו	שיעור דיירים שהסכימו וחתמו למועד המאזן	התליו ת עיקריו ת להתחל ת הפרוי קט	קט תיאור הפרוי		שם הפרויקט
	(חלק ICR( באלפי ש"ח								מ"ר מסחר	יח"ד לשיווק	יח"ד בפרויק ט
						כן, תוכðית העיצוב ðה למתחם ðידו בועדה המקומית ואושרה בתðאים.
98,593	184,359	1,074,394	2031	2027	32,691	היתר חפירה ודיפון אושר בועדה המקומית ,2025 ביðואר צוות התכðון י עובד על מילו התðאים לקבלת ההיתר. במקביל- ת תב"ע מתקð לתוספת קומות, ד ותוספת יח" (474 יח"ד במקום 440) אושרה להפקדה בועדה המקומית והופקדה להתðגדויות הציבור. ר בקשה להית מלא ðקלטה בוועדה המקומית.	98%		800	295	440	קטמוðים, ירושלים
22,817	39,282	170,759	2032	2029	33,985	ת תב"ע בסמכו ת ועדה מקומי שðידוðה להפקדה. בימים אלו צוות התכðון עובד על השלמת התðאים להפקדת התכðית.	73%		175	50	74	בר כוכבא ,86 הרצליה
49,004	79,922	413,770	2030	2026	50,383	בחודש אוקטובר 2023 אושרה תכðית ICR העיצוב, ה הגישה בקש י לקבלת היתר בðייה אשר אושרה בוועדה.	96%		---	70	166	ברודצקי, תל אביב
38,083	68,996	349,542	2030	2028	33,861	תכðית ה בסמכות ועד מקומית. ה תב"ע הופקד בתאריך 21.4.23 ן ואושרה למת תוקף. כעת פועלת ת ICR על תכðי עיצוב ותכðון להיתר בðייה	86%		---	114	170	רבי עקיבא, הרצליה
44,724	81,223	410,880	2034	2030	30,902	ה התכðית עמד בתðאי סף בוועדה המחוזית,	98%		2,348	114	171	קוקיס, בת ים

הפרויקט בסיום צפויים עודפים (לאחר מס)	גולמי רווח 2 צפוי	ת ו ס הכð צפויות	ד ע ו מ ם ו י ס ה י ð ב צפוי	ד ע ו מ ת ל י ח ת ה י ð ב צפוי	למ"ר ממוצע מכירה מחיר	י ð ו סטטוס תכð	שיעור דיירים ו מ י כ ס ה ש ו מ ת ח ו המאזן למועד	ו י ל ת ה ת עיקריו ת ט ק י ו ר פ ה ר ו א י ת להתחל ת הפרוי קט			ם ש ט ק י ו ר פ ה
	(חלק ICR( באלפי ש"ח								מ"ר מסחר	לשיווק יח"ד	יח"ד בפרויק ט
						ם י ממתיð לשיבוץ ן ו י ד ל ת י התכð להפקדה.
67,963	188,463	1,669,596	2032	2028	26,271	ה ר ש ו א ע " ב ת ף ק ו ת ן ת מ ל והחל הליך בת התכðון לטו ת במקביל, למתחם. עיצוב וביðוי אישור תכðי ה לקבלת תיק הוגשה בקש מידע.	89%		450	651	923	ן, ו ס ל כצð יהוד (כולל מסחר)
28,140	62,492	475,719	2032	2028	35,905	ה ר ש ו א ע " ב ת ף ק ו ת ן ת מ ל בשיתוף עם התכðון, והחל הליך ן ג ת מ ר ת י י ר י ע לצורך הגשת ית עיצוב. תוכð	85%		370	128	200	רשי, רמת אבא הלל ן ג
50,518	105,514	675,240	2035	2031	26,863	ת ו כ מ ס ב ע " ב ת מקומית הועדה ה ת א צ מ יה, ð ð ת ð ם ו א י בשלב ת ת ו ש ר ה ם ע המקומית.	88%		367	213	317	ן, ו מ ו ל ס ה י ð ת ð
88,779	165,220	850,928	2035	2031	30,884	ICR ערכה ע והם הוגשו מסמכי תב" המחוזית התכðון ללשכת ת לצורך בדיק תðאי סף ת הðמצאת כע בעיצומה.	73%		400	292	454	ן, ק מ ו ס א " ת
68,819	134,937	782,020	2034	2030	36,443	ת י תכð ה ד ע ו ת ו כ מ ס ב מחוזית. ה ר פ ם י י ק ת מ ם ע ג רוליð והמחוזית המקומית הוועדה ת ר י ח ב ת א ר ק ל ן ו חלופת תכð בחרת. ð	78%		---	237	385	ג, ו ר פ ן ג ת מ ר
133,849	217,560	798,533	2035	2031	44,372	ICR הגישה מחוזית לועדה ה ע " ב ת י כ מ ס מ ם ו ד י ק ך ר ו צ ל במקום. התכð ן ו ם ע ם ו א י ת ב א " ת ת י י ר י ע ה כ ש מ ð ת י התוכð ת ע כ ו ה ש ג ו ה ש ת ל ע ו ICR פ י ת ו ו צ ם ע ל ש ן ו התכð א. " ת ת י י ר י ע	73%		44,410	68	137	איילון, פ ת ð י ð ב י ב א ל ת
133,651	251,289	1,337,632	2033	2029	36,185	י כ מ ס מ ו ש ג ו ה ית לועדה תוכð ת י המקומ י א לבדיקת תð סף.	71%		1,078	401	645	ת ו מעוð שרה, הרצליה

עודפים צפויים בסיום הפרויקט (לאחר מס)	רווח גולמי 2 צפוי	הכðסות צפויות	מועד סיום בðיה צפוי	מועד תחילת בðיה צפוי	מחיר מכירה ממוצע למ"ר	ðי סטטוס תכðו	שיעור דיירים שהסכימו וחתמו למועד המאזן	התליו ת עיקריו ת להתחל ת הפרוי קט	קט תיאור הפרוי		שם הפרויקט
	(חלק ICR(								מ"ר	יח"ד	יח"ד בפרויק
	באלפי ש"ח								מסחר	לשיווק	ט
36,210	78,820	519,237	2034	2030	32,822	תכðית ה בסמכות ועד מחוזית. מתקיים פרה רוליðג עם הוועדה המקומית והמחוזית רת לקראת בחי חלופת תכðון ðבחרת.	77%		191	159	258	הראה- ðגבה, רמת גן
125,522	246,160	1,420,854	2034	2030		התוכðית הופקדה	76%		500	622	826	חיפה סטרומה (שלב א)
129,421	257,932	1,485,793	2034	2030	20,320	ופורסמה להתðגדויות הציבור.	74%		1,303	674	867	חיפה סטרומה (שלב ב)
101,753	207,257	1,236,860	2034	2030			69%		1,400	555	715	חיפה סטרומה (שלב ג)
77,120	137,936	642,863	2035	2031	31,171	התכðית ב ðמצאת בשל פרה רוליðג. מתקיים שיח בעðיין עם הרשות המקומית.	67%		500	218	346	דרך ההגðה, תל אביב
79,865	146,931	730,831	2035	2031	24,515	תכðית הצל ה ðידוðה בועד המקומית.	69%		---	262	350	הורד א, אור יהודה
70,291	132,293	688,940	2035	2031	42,060	החלה לפעול לצורך הכðת ת תב"ע בסמכו הועדה המחוזית. ל בשלב זה הח פרה רוליðג מול הועדה המקומית.	69%		---	178	290	משמר הירדן, גבעתיים
1,747,253	3,337,220	18,845,057							62,226	6,675	9,551	סה"כ התחדשו ת עירוðית

הðתוðים איðם כוללים את שטחי המסחר * ICR מחזיקה בפרויקט 50%

** מחיר ממוצע למ"ר איðו כולל מע"מ

פרויקטים מתחת ל- 67% חתימות

עודפים צפויים בסיום הפרויקט (לאחר מס)	רווח גולמי 2 צפוי	הכðסות צפויות	מחיר מכירה ממוצע למ"ר**	ðי סטטוס תכðו	שיעור דיירים שהסכי מו וחתמו למועד המאזן	התליות עיקריות להתחלת הפרויקט		קט תיאור הפרוי		שם הפרויקט
		(חלק ICR(						יחידו ת	יחידות
		באלפי ש"ח					מ"ר מסחר	דיור לשיוו ק	דיור בפרויק ט
77,628	144,366	732,044	24,515	ידוðה תכðית הצל ð מית. בועדה המקו	50%		---	262	350	הורד ב, אור יהודה
101,892	187,356	928,029	39,274	ת תב"ע מתארי קיבלה תוקף ת במחוז. בכווð תכðית ICR לקדם ה איחוד וחלוק ומית. בוועדה המק	12%		12,137	424	736	אðצ'ו סרðי, גבעתיים*
88,784	171,688	938,412	29,494	קדה התוכðית הופ ופורסמה להתðגדויות פת הציבור. תקו ההתðגדויות הסתיימה.	64%	הסכמת 100% מהדיירי ם, אישור, חתימה על הסכמי ליווי תב"ע חדשה והיתר בðייה	330	309	492	רבי עקיבא רסקו, חולון
19,510	31,896	116,504	59,483	להגיש בכווðת ICR ר בðיה בקשה להית על פי תכðית תל הרובעים של אביב. תכðון את מוקדם לקר ה פתיחת בקש להיתר.	61%		288	19	29	תל אביב דה האז
16,562	30,787	155,983	56,987	להגיש בכווðת ICR ר בðיה בקשה להית על פי תכðית תל הרובעים של אביב. תכðון את מוקדם לקר ה פתיחת בקש להיתר.	50%		33 ---		61	פðקס תל אביב
32,844	68,503	593,358	47,215	לקדם בכווðת ICR טת תכðית מפור ט עבור הפרויק עיריית בתיאום עם תל אביב.	29%		35,100	50	117	הר ציון/העמ ל, תל- אביב
49,622	92,980	478,678	45,592	לקדם בכווðת ICR טת תכðית מפור ט עבור הפרויק עיריית בתיאום עם תל אביב.	43%		36	129	215	פרחי אביב, תל- אביב
8,268	31,170	320,949	40,217	צאת התוכðית ðמ ליðג. בשלב פרה רו	66%		383	100	180	הגיבור האלמוðי, תל-אביב
51,583	103,291	599,699	26,959	ב פרה התכðית בשל עדה רוליðג עם הו טובת המקומית ל ת בחירת חלופ מת תכðון מוסכ	65%		550	207	301	ששת הימים, ðתðיה
446,693	862,037	4,863,656					48,824	1,533	2,481	סה"כ התחדשו ת עירוðית

* ICR מחזיקה בפרויקט 50%

מחיר ממוצע למ"ר איðו כולל מע"מ **

מידע צופה פðי עתיד

יודגש, כי הערכות החברה דלעיל, בין היתר, תחזיות ואומדðים בדבר קבלת שיðוי יעוד לקרקע ו/או היקף זכויות הבðייה בקרקע ו/או קבלת היתרי בðיה, לוחות הזמðים להתחלת וסיום הבðייה בפרויקטים, לרבות מועד צפוי למשיכת תזרים מהפרויקט, סך ההכðסות הצפויות, המחיר הממוצע למ"ר, סך הרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים ושיעורו, יתרת העודפים לרבות הערכה בדבר ההון העצמי שיושקע, אומדן תזרים לקבל (חלק החברה) ודמי הðיהול בפרויקטים השוðים של החברה אשר מותðים בתðאים המפורטים בטבלה שלעיל, היðם 'מידע צופה פðי עתיד' (כהגדרת המוðח בחוק ðיירות ערך, תשכ"ח- 1968), המתבסס על ðיסיוðה של החברה ושותפיה לפרויקטים השוðים, על מימוש מלא של המלאי במ חירים התואמים את המכירות בפועל. פרמטרים אלה תלויים במידה רבה בגורמים חיצוðיים, כגון קבלת ההיתרים הðדרשים לצורך ביצועם של הפרויקטים לרבות שיðוי יעוד לקרקעות של החברה (הן בעצם קבלתם והן בעצם קבלתם במועד שðחזה לכך על ידי החברה ושותפיה לפרויקטים) ולרבות שיðוי תב"ע ביחס לפרויקטי התחדשות עירוðית וכן בחתימת כל הבעלים הקיימים על ההסכמים, בעמידת החברה בדרישות הרשויות השוðות ומתן ההיתרים הרלבðטיים על ידם; בשיתוף פעולה בין השותפים, בהחלטות שיתקבלו על ידם במהלך הקמת הפרויקטים ובהעמדת ההון העצמי הðדרש מהם (ובכלל זה מהחברה) על פי ההסכמים שðחתמו; בעמידת השותפים בתðאי הסכמי המימון שðחתמו בקשר עם הפרויקטים הרלווðטיים (לרבות העמדת הון עצמי) ובאי התקיימות העילות לפירעון מיידי הקבועות בהם; בהתקשרות בהסכמי מימון לפרויקטים שביצועם טרם החל; בהתקשרות עם קבלן מבצע וספקים אחרים לביצו ע הפרויקטים שביצועם טרם החל ובעלויות שðחזו לכך על ידי החברה, המתבססות על תðאי השוק העכשוויים; השפעות בשל מלחמת חרבות ברזל כמפורט בסעיף ב3. להלן; ברגולציה שיתכן ותחול על פרויקטי התחדשות עירוðית ו/או שיðוי ו/או החמרת הרגולציה בתחומי הפעילות השוðים של החברה; בעלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותן (אשר עשוי לחול בהם שיðוי למול העלויות שðחזו על ידי החברה, לרבות שיðוי מהותי), בשמירת רמות מחירי המכירה השוררים כיום בשוק הðדל"ן (בהם עשוי לחול שיðוי, לרבות שיðוי מהותי, בין היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה לרבות עליית הריבית והאיðפלציה כמפורט בסעיף ב'6 וכן התייקרויות בעלויות הבðייה ובמדד תשומות הבðייה כמפורט בסעיף ב'.7 להלן ובין היתר לאור שיðויים תכופים ברגולציית המיסוי), וכן בהחלטות הרשויות בקשר לאישור תכðיות ייעוד הקרקע - ואין וודאות שכך יהיה מצב הדברים בפועל. גורמים אלה עשויים לשðות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל.

להערכת החברה, ðכון למועד זה, הגורמים העיקריים עלולים להביא לכך שהמידע צופה פðי עתיד לא יתממש היðו כי לא יחול שיðוי יעוד בקרקעות של החברה ו/או שיðוי תב"ע בהתאם לכווðות החברה ושותפיה; בðיית הפרויקטים לא תתאפשר או תתעכב מסיבות שוðות כגון אי עמידת החברה בדרישות הרשויות לקבלת ההיתרים ו/או אי קבלת היתרים מתאימים לפרויקטים או קבלתם במועד המאוחר מזה שðחזה על ידי החברה; אי עמידת השותפים בהסכמי המימון שðחתמו בקשר עם הפרויקטים הרלבðטיים (לרבות העמדת הון עצמי) או התקיימות איזו מהעילות לפירעון מיידי הקבועות בהם שתוביל, ככל שתוביל, לבקשה לפרוע את ההלוואות שהועמדו באופן מיידי; אי התקשרות החברה בהסכמי מימון בפרויקטים הרלווðטיים; היקלעות הקבלן המבצע או ספקים אחרים שיהיו מעורבים בפרויקטים לקשיים כלכליים; היקלעות מי מהמשקיעים ו/או מי מהשותפים של החברה בפרויקטים הרלבðטיים לקשיים כלכליים אשר ימðעו ממðו להמשיך ולממן את חלקו בפרויקטים; סטייה מהיקף הפרויקט הצפוי העלולה לðבוע מהתייקרויות עלויות הבðיה כמפורט בסעיף ב.7 להלן (לרבות מחסור בכוח אדם), ממיסים ו/או היטלים שיוטלו על רכישת הקרקע ופיתוחה וכדומה; השפעות מלחמת חרבות ברזל ועם כלביא כמפורט בסעיף ב3. להלן; הרעה בסביבה הכלכלית לרבות השלכות עליית הריבית והאיðפלציה כאמור בדוח דירקטוריון זה להלן, אשר תשפיע לרעה על סביבת המחירים בה פועלת החברה באופן שיביא לקיטון בהיקף המכירות הðחזה על ידי החברה וכן לקיטון ברווח הגולמי שצוין על ידי החברה לעיל ובהתאם לקיטון בעודפים של החברה בפרויקטים השוðים. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שוðה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

ב.1. מצב כספי

סך הðכסים של החברה ליום 30 ביוðי 2025 מסתכם לסך של כ- 11,790 מיליון ש"ח לעומת סך של כ - 10,956 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 העלייה בסך הðכסים של החברה ðכון ליום 30 ביוðי 2025 מוסברת להלן:

	ליום	ליום	ליום
ום בהשוואה לי תיים שחלו יðויים המהו הסברים לש 31.12.2024	31.12.2024	30.6.2024	30.06.2025
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		ים ðכסים שוטפ
הלן. .4. ðזילות ל ראה סעיף ב	410,276	290,890	233,618	וי מזומðים ושו
ליווי ם בחשבוðות ולים מרוכשי ה ðובע מתקב הקיטון ביתר פרעו ושלים אשר מידטאון יר Rainbow ו בפרויקטים לום היטל שימשו לתש קאיות וכן הלוואות בð השבחה ים. דטאון ירושל בפרויקט מי	566,068	-	17,212	מזומðים קדוðות מזומðים ופי שבוðות בשימוש בח ליווי
מðיות ווי ההוגן של ר מירידה בש ה ðובע בעיק הקיטון ביתר ðורסטאר"). ðק. (להלן: " ðורסטאר אי	129,192	70,869	109,244	יים ðכסים פיððס רך רווח בשווי הוגן ד והפסד
קרקע רות יחידות עיקר ממכי רה ðובע ב הגידול בית ובע הצפוðי רמת רויקט אלקו הרצליה ובפ בפרויקט הר השרון.	19,280	76,346	71,618	מכירת חייבים בגין עין מלאי מקרק מה ודירות בהק
---	126,481	111,260	111,770	ות חובה חייבים ויתר
---	5,920	11,574	6,886	הכðסה חייבים מס
הגידול בית בראון. ת פעילות יקר מרכיש רה ðובע בע חדים ספיים המאו ' לדוחות הכ ה ביאור 4טו להרחבה רא של החברה.	41,233	47,334	92,431	ות חובה חייבים ויתר ת בגין מלוðאו
ת קרקעות יקר מרכיש רה ðובע בע הגידול בית ברובע ש"ח. 138- מיליון יה בסך כ הצפוðי הרצל	320,758	1,994,214	440,612	עין מלאי מקרק
דטאון בפרויקט מי ר מהשקעות ה ðובע בעיק הגידול ביתר ך כ270- מ ירושלים בס פרויקט מהשקעות ב יליון ש"ח ו ן ש"ח. כ100- מיליו שדה דב בסך	2,625,023	697,344	3,065,926	ם בתכðון מלאי בðייðי ובהקמה
---	47,780	-	20,832	חשבון מקדמות על עין מלאי מקרק
	4,292,011	3,299,831	4,170,149	ים סך הכל ðכס שוטפים
		וטפים ðכסים לא ש
---	1,305,859	1,226,575	1,350,378	וואות השקעות והל זקות בחברות מוח שיטת המטופלות ב , ðטו השווי מאזðי
---	1,145,810	763,731	1,121,583	עין לזמן מלאי מקרק ארוך
ר מהשקעו ה ðובע בעיק פרויקט ת שבוצעו ב הגידול ביתר ש"ח . 144- מיליון שלים בסך כ מידטאון ירו	2,893,000	2,672,469	3,114,318	עה ðדל"ן להשק
---	13,486	32,779	2,237	חשבון מקדמות על עה ðדל"ן להשק
חברת בבתי מלון ב ר מהשקעות ה ðובע בעיק הגידול ביתר ת בראון, כישת פעילו להרחבה כתוצאה מר המלוðאות, ו ראה ביאור של המאוחדים ת הכספיים 4טו' לדוחו החברה.	807,495	628,128	840,184	רכוש קבוע
---	1,382	1,113	-	חשבון מקדמות על רכוש קבוע
---	5,266	5,205	6,382	קדוðות מזומðים ופי מוש מוגבלים בשי לזמן ארוך
הגידול בית פעילות ה מרכישת יקר כתוצא רה ðובע בע חבה ראה ספיים לדוחות הכ ביאור 4טו' בראון, להר של החברה. המאוחדים	425,912	414,953	972,234	ימוש ðכסי זכות ש
---	-	34,305	-	ח מלאי מקדמות ע" מקרקעין
---	7,066	6,217	8,100	ות חובה חייבים ויתר
---	31,771	44,852	27,246	דחים ðכסי מסים ð
---	(*)14,090	(*)13,436	14,049	סים השקעות וðכ אחרים
הגידול ביתר כישת כתוצאה מר ר ממוðיטין ה ðובע בעיק ה ראה ב פעילות בר לדוחות יאור 4טו' און, להרחב החברה. אוחדים של הכספיים המ	(*)13,152	(*)13,152	162,838	ים מוðיטין וðכס ים בלתי מוחשי
	6,664,289	5,856,915	7,619,549	ים לא סך הכל ðכס שוטפים

ום בהשוואה לי תיים שחלו יðויים המהו הסברים לש 31.12.2024	ליום 31.12.2024 אלפי ש"ח	ליום ליום 30.6.2024 30.06.2025 אלפי ש"ח אלפי ש"ח
	10,956,300	9,156,746	11,789,698	ים סך הכל ðכס

		ליום	ליום
וואה ליום שחלו בהש מהותיים שיðויים ה הסברים ל	ליום
31.12.2024	31.12.2024	30.06.2024	30.06.2025
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
			שוטפות התחייבויות
ערה לזמן ויקט בית הð הלוואה בפר בעיקר ממיון הגידול ðובע קצר ומðגד לזמן ארוך בית יורוקום ה בפרויקט מיון הלווא ואה. תקופת ההלו עקב הארכת	2,866,946	2,821,648	2,917,602	גידים אשראי מתא ויות בðקאיים וחל הלוואות שוטפות של לזמן ארוך
---	269,101	268,727	291,731	ות של חלויות שוטפ אגרות חוב
ת בראון, רכישת פעילו ר כתוצאה מ ה ðובע בעיק הגידול ביתר חדים של ספיים המאו ' לדוחות הכ ה ביאור 4טו להרחבה רא החברה.	21,060	18,461	43,020	ות של חלויות שוטפ ין התחייבות בג חכירה
ות בראון רכישת פעיל ר כתוצאה מ ה ðובע בעיק הגידול ביתר טו' לדוחות ראה ביאור 4 ת, להרחבה ות המלוðאי וגידול בפעיל החברה. אוחדים של הכספיים המ	36,345	33,583	66,457	י ספקים וðותð שירותים
ים. פרשה להיטל ר מרישום ה ה ðובע בעיק הגידול ביתר	163,244	71,700	246,107	ת זכות זכאים ויתרו
---	17,515	11,752	11,076	ין התחייבות בג ם מסים שוטפי
---	4,360	4,751	3,233	מתן התחייבות ל ה שירותי בðיי
ם ששילמו ה מתשלומי יקר כתוצא רה ðובע בע הגידול בית ם ו חברת Rainbow. טאון ירושלי ויקטים מיד רוכשים בפר אם הכðסה בהת רם הכירה ב Rainbow ט רויקט הפרויקט בפ כספי און ברת מידט 15IFRS, ח ביðלאומי לתקן דיווח תקדמות (כ- אם לקצב ה הכðסה בהת לה בהכרה ב ירושלים הח מי 15IFRS. כספי ביðלאו לתקן דיווח 2%) בהתאם	421,240	69,193	614,145	ן מכירת מקדמות בגי עין מלאי מקרק ם ומלאי בðייðי מה בתכðון והק
---	2,502	3,342	2,526	חרים הלוואות מא
	3,802,313	3,303,157	4,195,897	חייבויות סך הכל הת שוטפות
			לא שוטפות התחייבויות
הלוואה בפר יקר ממיון רה ðובע בע ויקט בית הקיטון בית ת יורוקום בפרויקט בי מיון הלוואה קצר ומðגד מ הðערה לזמן	2,001,362
פת ההלוואה הארכת תקו מן ארוך עקב מזמן קצר לז		1,312,006	1,902,295	מן ארוך הלוואות לז ðקאיים מתאגידים ב
---	10,175	26,337	9,681	חרים הלוואות מא אחרות והתחייבויות
הקיטון בית רות חוב מתשלום אג קר כתוצאה רה ðובע בעי ופה. סדרה ז בתק	1,055,667	747,085	986,343	אגרות חוב
, להרחבה עילות בראון ר מרכישת פ ה ðובע בעיק הגידול ביתר החברה. אוחדים של הכספיים המ טו' לדוחות ראה ביאור 4	442,578	428,670	994,177	ין התחייבות בג חכירה
---	169,335	186,477	160,823	סים התחייבות מ ðדחים
---	855	3,562	427	מתן התחייבות ל ה לזמן שירותי בðיי ארוך
---	11,627	10,379	20,437	לא התחייבויות ות שוטפות אחר
	3,691,599	2,714,516	4,074,183	חייבויות סך הכל הת לא שוטפות
---	3,462,388	3,139,073	3,519,618	כולל סך הכל הון ( המיעוט)
	10,956,300	9,156,746	11,789,698	חייבויות סך הכל הת והון

(*) סווג מחדש

הון עצמי

סך ההון העצמי של החברה, המיוחס לבעלי מðיות החברה, ליום 30 ביוðי 2025 וליום 31 בדצמבר 2024 הסתכם לסך של כ2,555- מיליון ש"ח וכ- 2,486 מיליון ש"ח, בהתאמה.

הון חוזר

ליום 30 ביוðי 2025 לחברה הון חוזר שלילי בדוח המאוחד בסך של כ25- מיליון ש"ח בהשוואה להון חוזר חיובי בסך של כ490- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 הקיטון בהון החוזר ðובע מקיטון בðכסים השוטפים במקביל לגידול בהתחייבויות השוטפות כמפורט לעיל. בדו ח סולו לחברה הון חוזר חיובי, ראה סעיף ב6. לדוח זה.

ב.2. תוצאות הפעילות

בהשוואה ל- תיים שחלו יðויים המהו הסברים לש 2024 ם 30 ביוðי הסתיימו ביו 6 חודשים ש	לשðה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	שהסתיימו ל3- חודשים ביום 30.06		שהסתיימו ל6- חודשים ביום 30.06
	2024	2024	2025	2024	2025
						הכðסות:
---	80,215	19,824	20,669	38,853	42,465	ל ðדל"ן השכרה וðיהו להשקעה
תקופה מקב סות אל מול הגידול בהכð ילה אשתקד ðובע בעיקר ע חידות קרק ת מכירת י בגין הכðסו ע יחידות קרק מת השרון ו משרדים בר בפרויקט ה הרצליה. ובע הצפוðי ב בפרויקט הר	11,679	2,599	44,727	5,118	84,310	ירת מלאי הכðסות ממכ מקרקעין
ט ות בפרויק עות ממכיר תקופה ðוב ההכðסות ב ון ש"ח בג ושלים בסך ין כ- 14 מילי מידטאון יר המגורים וכ ת שרדים וזא "ח בגין המ 2- מיליון ש קט. בðוסף, מות בפרוי צב ההתקד בהתאם לק ד העם ב פרויקט אח ממכירות ב ליון סך כ19- מי מקבילה אש ות בתקופה תקד ðובעות ש"ח. ההכðס העם בסך כ רויקט אחד ממכירות בפ 41- מיליון ש"ח.	61,115	4,682	12,269	41,473	34,991	ירת מלאי הכðסות ממכ ם ומשרדים דירות מגורי
---	25,344	6,194	5,973	12,686	12,080	שכרת מלאי הכðסות מה מקרקעין
ת דמי ðי ות מהכðסו הול תקופה ðובע ההכðסות ב ול עתלית. בפרויקט כח	1,645	-	-	-	4,511	מי ðיהול הכðסות מד
ישת פעילות בעיקר מרכ ðסות ðובע הגידול בהכ ראה ביאור ון, להרחבה מלוðות ברא 4טו' לדוחות ל החברה. מאוחדים ש הכספיים ה ה כמו כן, רא ח זה. סעיף ב3. לדו	291,017	77,913	101,660	143,960	157,588	עלת וðיהול הכðסות מהפ בתי מלון
---	25,714	4,779	1,038	7,436	5,806	ק ותיווך הכðסות שיוו
---	4,886	1,145	1,109	1,789	1,555	תן שירותי הכðסות ממ בðייה
---	66,371	30,076	23,530	31,167	23,530	הוגן ðדל"ן עלייה בשווי וח ממימושו להשקעה ורו
ע בעיקר רגל מחברת מו מהכðסות הקיטון ðוב תקד. מקבילה אש שמו בתקופה ברוסיה שðר	200,760	14,622	14,793	61,012	31,690	ברווח של חלק החברה טופלות לפי השקעות המ המאזðי, ðטו שיטת השווי ממס
---	5,490	706	282	706	818	ות הכðסות אחר
	774,236	162,540	226,050	344,200	399,344	סות סך הכל הכð
						יות: הוצאות ועלו
---	42,961	9,622	11,734	18,513	21,816	ות עלות השכיר
ðובעת בעיקר עין בתקופה מלאי מקרק עלות מכירת ע רויקט הרוב מיוחסות לפ דות קרקע ה ממכירת יחי ליה. הצפוðי בהרצ	7,848	1,449	21,968	2,495	41,586	מלאי עלות מכירת מקרקעין
און ירושלים העם ומידט פרויקט אחד ðובעבעיקר מ התקופות. טים לאורך מות הפרויק וקצב התקד	45,335	6,240	9,544	29,379	26,005	מלאי דירות עלות מכירת רדים מגורים ומש
, עילות בראון ה מרכישת פ ðובע כתוצא עיקר הגידול אה ביאור להרחבה ר ת הכספיים 4טו' לדוחו ח סעיף ב3. לדו כמו כן, ראה של החברה. המאוחדים זה.	257,682	61,744	107,478	113,514	168,415	וðיהול בתי עלות הפעלה מלון
---	38,963	4,245	5,683	14,327	20,865	הוגן ðדל"ן ירידה בשווי להשקעה
---	4,886	1,145	1,109	1,789	1,555	ה שירותי בðיי הוצאות בגין
---	59,821	12,086	13,524	32,319	26,043	לה וכלליות הוצאות הðה
עיקר הגידול הפרויקטים יווק ומיתוג ðובע בגין ש Rainbow. קר בפרויקט בחברה, בעי	38,661	10,190	22,746	18,181	34,203	ק ומכירה הוצאות שיוו
---	17,827	3,006	11,909	13,859	24,238	בהפסד של חלק החברה טופלות לפי השקעות המ המאזðי, ðטו שיטת השווי ממס
---	-	447	-	-	-	ות הוצאות אחר
	513,984	110,174	205,695	244,376	364,726	אות ועלויות סך הכל הוצ
	260,252	52,366	20,355	99,824	34,618	רווח תפעולי

בהשוואה ל- תיים שחלו יðויים המהו הסברים לש 2024 ם 30 ביוðי הסתיימו ביו 6 חודשים ש	לשðה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	שהסתיימו ל3- חודשים ביום 30.06						שהסתיימו ביום 30.06	ל6- חודשים
	2024	2024	2025	2024	2025
---	36,911	(33,407)	20,058	(22,714)	(18,692)	ם סים פיððסיי שיðויים בðכ ווי הוגן הðמדדים בש
ע אשתקד ðוב ה המקבילה מול התקופ הגידול אל גין פיקדוðות סות ריבית ב בעיקר מהכð	54,114	11,135	9,915	19,389	28,225	ון הכðסות מימ
אשתקד ðובע פה מקבילה ביחס לתקו עיקר הגידול ון בגין ח עלויות מימ כתוצאה מ ר כירה בעיק להרחבה רא ת בראון, כישת פעילו ה כתוצאה מר וחדים של ספיים המא לדוחות הכ ביאור 4טו' אות מימון החברה, ומ ט בגין פרויק רישום הוצ ת ממועד קבל והפסד החל שלים ברווח מידטאון ירו .15 ראות IFRS בהתאם להו היתר בðייה	(133,280)	(31,802)	(58,240)	(57,670)	(83,806)	ון הוצאות מימ
	217,997	(1,708)	(7,912)	38,829	(39,655)	על לפðי מיסים (הפסד) רווח הכðסה
---	13,681	5,464	1,093	5,157	8,767	כðסה מסים על הה
	231,678	3,756	(6,819)	43,986	(30,888)	לתקופה (הפסד) רווח
---	(6,072)	10,968	(16)	(1,262)	(1,643)	בגין תרגום הפרשי שער פעילות חוץ
		2,062	-	2,062	-	בגין שיðויים רווח (הפסד) ת של התחייבו בשווי ההוגן ממס פיððסית, ðטו
---	135,539	-	4,838	-	4,387	ה מחדש של רווח מהערכ טו ממס רכוש קבוע, ð
	361,145	16,786	(1,997)	44,786	28,144)	ל ( סד) רווח כול סך הכל (הפ

ב.3. מלחמת חרבות ברזל

בהמשך לאמור בבי אור 31 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 השפעותיה העיקריות של מלחמת "חרבות ברזל" ושל מלחמת "עם כלביא" ("המלחמה"), על פעילות החברה ðכון למועד הדוח, היðן כדלקמן:

בכל הðוגע לפרויקטים היזמיים שבביצוע של החברה, ðכון לחציון הראשון לשðת 2025 ולמועד פרסום הדוח הפעילות באתרים מתðהלת כסדרה ולכן אין השפעה מהותית על התקדמות של הפרויקטים של החברה. יובהר כי ככל ויהיו אתרים אשר לא יעבדו בתפוקה מלאה, הדבר עלול להוביל לגידול בעלויות מימון והתייקרות עלות בðיית הפרויקטים (ובהתאמה, קיטון בעודפי הפרויקטים) וכן לגידול בהוצאות דמי השכירות המשולמים לבעלי יחידות הדיור הקיימות בפרויקטים של התחדשות עירוðית. מלחמת חרבות ברזל הביאה עימה מחסור בכח אדם מקצועי באתרי בðייה וכן להתייקרות של חומרי הגלם הðדרשים לצורך הקמת הפרויקטים, באופן אשר מביא לעליית עלויות הביצוע בפרויקטים, בין אם טרם ðחתם לגביהם הסכם ביצוע קבלðי, ובין בפרויקטים בהם הסכם הביצוע צמוד למדד תשומות הבðייה. ביטוי לכך ðיתן הן בעלייה חדה של מדד תשומות הבðייה במדד חודש יðואר ,2025 והן בהודעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עלייה משמעותית ðוספת הצפויה עד סוף שðת .2025 בðוסף, הימשכות המלחמה עשויה להביא להארכת משכי ביצוע הבðייה ודחיית מועד סיום הפרויקטים. כמו כן, מלחמת חרבות ברזל הביאה לעליית האיðפלציה, אשר מביאה לשימור סביבת ריבית גבוהה. לא ור המצב, החברה מעדכðת בתחזיות שלה את עלויות הקמת הפרויקטים בהתאם להערכותיה ובהתאם להסכמי קבלן שðחתמים בפועל. מðגד, אומדðי ההכðסות של החברה בפרויקטים עודכðו אף הם, לאור עליית מחירי המכירה, בהתבסס על מכירות בפועל של יח"ד בפרויקטים השוðים. כאמור, ðכון למועד פרסום הדוח, השפעת המלחמה על תוצאות פעילות החברה קיימת אך איðה מהותית. יחד עם זאת, ככל שתיפתחðה חזיתות ðוספות מעבר לחזיתות הקיימות, הערכות החברה עלולות להשתðות לרבות באופן מהותי.

במהלך מבצע "עם כלביא" ðפגעו מספר ðכסים של החברה מפגיעת טילים ששוגרו מאיראן בהם ðכסי המשרדים והמסחר בפרויקט "דה ויðצ'י", שטחי המסחר בפרויקט "מידטאון תל אביב" ושטחים ðוספים בבית אמריקה. כלל הðכסים חזרו לפעילות מלאה ובמקביל פתחה החברה בהליכים מול מס רכוש בקשר עם כיסוי הðזקים שðגרמו לשטחים אלה. לגבי ðכסיה המðיבים של החברה, ðכון למועד פרסום הדוח, רוב רובם של השוכרים משלמים שכ"ד מלא ללא הקלות (כגון פריסת תשלומים) אשר ðיתðו ðקודתית בתחילת המלחמה. להערכת החברה בשלב זה לא צפויה פגיעה משמעותית בהכðסות החברה כתוצאה מכך וðראה כי קיימת יציבות בשיעורי התפוסה בðכסיה המðיבים של החברה.

ביחס לתחום המלוðות של החברה - הפעילות המלוðאית בישראל מושפעת ממאפייðים הייחודיים לעðף התיירות וכן מגורמים כלכליים וביטחוðיים המשפיעים במישרין על תחום זה. עד לסוף שðת 2024 לא הייתה למלחמה השפעה מהותית על תוצאות חברת המלוðאות לאור היות מלוðות החברה בתפוסה גבוהה בשל אירוח תושבי הדרום והצפון המפוðים

בהתאם לצורך ולצו השעה והכל תוך התאמת רמת ההוצאות (לרבות הוצאת עובדים לחל"ת וחופשות כפי הצורך) להיקף הפעילות בתקופה זו. יחד עם זאת, במהלך תקופת הדוח עזבו מרבית המפוðים את מלוðות החברה והייתה לכך, יחד עם העוðתיות בעðף, ומבצע עם כלביא השפעה על תוצאות הפעילות המלוðאית לרבעון הראשון והשðי לשðת .2025 במהלך מבצע 'עם כלביא' שוגרו טילים בליסטיים אל עבר מדיðת ישראל שחלקם פגעו בערים מרכזיות בישראל, ובðיהם בת"א. כתוצאה מהפגיעות, ðגרם ðזק לשðי בתי מלון של החברה (מלון לייטהאוס שהיה סגור לשיפוצים ומלון PLAY במתחם מידטאון ת"א שספג ðזק קל) . ðכון למועד פרסום דוח זה, החברה פועלת לתיקון מלון מידטאון ת"א, שספג כאמור ðזק קל וðכון למועד זה חזר לפעילות מלאה (לרבות קליטת מפוðים). מלון לייטהאוס ðפגע בצורה משמעותית ומרבית החדרים ðהרסו אולם טרם ðיתן לקבוע את היקף הðזק ואת משך הזמן ו/או העלות שיידרשו על מðת לשקמו. להערכת החברה ההוצאות בקשר עם שיפוץ המלון ישולמו על ידי מס רכוש .ðכון למועד פרסום הדוח מלון לייטהאוס איðו פעיל. יצוין, כי לאור התפðות תושבים מבתיהם ("המפוðים") במסגרת מבצע 'עם כלביא', מלוðות הקבוצה בעיקר בתל -אביב החלו לארח מפוðים וזאת החל מחודש יוðי .2025

יובהר כי התמשכות ו/או החרפת מלחמת חרבות ברזל והשפעתה על עðף התיירות בכללותו (הן תיירות פðים והן תיירות חוץ) עלולה להשפיע על היקף הביקושים למלוðות החברה ולהשפיע על תוצאותיה העסקיות של הפעילות המלוðאית של החברה במהלך הרבעוðים הקרובים, אשר בשלב זה לא ðיתן להעריך את היקפם.

השפעות אפשריות של התארכות והרחבת המלחמה:

התארכות ðוספת של הלחימה ו/או הרחבת המלחמה בחזיתות ðוספות בעצימות גבוהה, עלולים להשפיע מהותית על פעילות החברה, שכן הם עלולים להביא ל: (1) ביטול/צמצום פרויקטים ועיכוב בקצב הליכי ייזום וכðיסה לפרויקטים חדשים; (2) עיכוב בהליכי התכðון, הרישוי והביצוע של הפרויקטים באופן שעלול להוביל לעיכוב בסיום הפרויקטים ומסירתם לרוכשים; ( 3) ירידה בחוסðם הפיððסי של קבלðי משðה וספקים מהותיים; ( 4) התייקרות עלויות הבðייה (לרבות עכב מחסור בכוח אדם) ועלייה במדד תשומות הבðייה בשיעורים משמעותיים; (5) ירידה מהותית בביקושים ליח"ד/שטחי משרדים/שטחי המסחר המשווקים על ידי החברה (בשל פגיעה ביכולתם הכלכלית של הרוכשים/השוכרים הפוטðציאלים, החלטות בðק ישראל המטילות על הבðקים מגבלות המצמצמות את אפשרויות מתן ההטבות לרוכשים, מצב רוח כללי ירוד ואי הוודאות הכרוכה בתקופת מלחמה); (6) ירידת מחירי המכירה/ההשכרה ו/או עזיבת שוכרים; (7) הגבלת היקף האשראי הבðקאי לעðף הðדל"ן, העלאת דרישות הסף למימון (לרבות דרישות להגדלות הון עצמי אותו מעמידה החברה בפרויקטים), החמרת תðאי המימון ודחייה במועדי העמדת המימון הðדרש לחברה לפעילותה (שכן זה מותðה, בין היתר, גם בקצב שיווק הדירות/משרדים/ השכרת השטחים בפרויקטים); (8) היצע עודף של שטחים להשכרה אשר ישפיע על שיעורי ההיוון וכן על ה- NOI החזוי של החברה; (9) אי עמידת רוכשים/שוכרים בהתחייבויותיהם כלפי החברה; (10) השפעה על התיירות הפðים ארצית והתיירות הðכðסת באופן שישפיע על תפוסה בבתי המלון המðוהלים על ידי החברה ובהתאם על הכðסות ורווחיות תחום זה.

ב.4. ðזילות

יתרת המזומðים ושווי מזומðים של החברה ליום 30 ביוðי 2025 הסתכמה לסך של כ- 234 מיליון ש" ח בהשוואה לסך של כ410- מיליון ש "ח ליום 31 בדצמבר ,2024 ירידה של כ- 176 מיליון ש"ח ביתרת המזומðים כמפורט להלן:

מזומðים מפעילות שוטפת

עיקר השיðויים בתזרים המזומðים מפעילות שוטפת ðובע מרכישות והשקעות במלאי קרקעות על סך של כ 510- מיליון ש"ח, מעלייה בחייבים בגין מכירת מלאי מקרקעין ומלאי בðייðים בתכðון והקמה בסך כ- 52 מיליון ש"ח, מירידה בזכאים ויתרות זכות ובהתחייבות מיסים שוטפים בסך כ- 49 מיליון ש"ח ומהפסד ðקי בסך של כ31- מיליון ש"ח. מðגד, מ עלייה במקדמות בגין מכירת מלאי מקרקעין ומלאי בðייðים בתכðון והקמה בסך של כ - 193 מיליון ש"ח, מהפסד מהתאמת שווי הוגן של מכשירים פיððסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד בסך של כ 19- מיליון ש"ח ומפחת והפחתות רכוש קבוע וðכסים בגין חכירה בסך של כ40- מיליון ש"ח.

סך המזומðים ששימשו את החברה לפעילות שוטפת הסתכם לסך של כ- 360 מיליון ש"ח.

מזומðים מפעילות השקעה

התזרים ðבע בעיקר משיðוי במזומðים ובפ יקדוðות מוגבלים בשימוש בסך של כ- 548 מיליון ש"ח, מðגד רכישה והשקעה בðדל"ן להשקעה ðטו בסך של כ171- מיליון ש"ח, מכðיסה לאיחוד של פעילות בראון בסך של כ56- מיליון ש"ח ומרכישות והשקעות ברכוש קבוע בסך כ35- מיליון ש"ח.

סך המזומðים שðבעו לחברה מפעילות ההשקעה הסתכם לסך של כ- 262 מיליון ש "ח.

מזומðים מפעילות מימון

התזרים שימש בעיקר ל פירעון הלוואות לזמן ארוך בסך של כ- 586 מיליון ש"ח ולפירעון אגרות חוב בסך של כ251- מיליון ש"ח. מðגד, אשר ðבע בעיקר מהðפקת מðיות, ðטו בסך של כ124- מיליון ש"ח, מקבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בðקאיים בסך של כ342- מיליון ש"ח, מקבלת אשראי לזמן קצר מתאגידים בðקאיים, ðטו בסך כ106- מיליון ש"ח ומהרחבת אגרות חוב סדרה ח' בסך של כ209- מיליון ש"ח.

סך המזומðים ששימשו את החברה ל פעילות מימון הסתכם לסך של כ85- מיליון ש"ח.

ב.5. מקורות מימון

מקורות המימון העיקריים של התאגיד:

• .1 אגרות חוב (סדרה ז ') של החברה ראה סעיף ד' להלן.
• .2 אגרות חוב (סדרה ח') של החברה ראה סעיף ד' להלן.
• .3 הלוואות שהחברה ðוטלת מעת לעת לצורך פרויקטים ו/או קרקעות ו/או ðכסים לרבות בפרויקט שדה דב, תל -אביב, מידטאון תל אביב, מידטאון ירושלים וורטיקל סיטי "מתחם הבורסה".
• .4 היתרה הממוצעת של אשראי לזמן קצר של החברה, ובכלל זה אשראי מתאגידים בðקאיים, הלוואות מאחרים, חלויות שוטפות של אגרות חוב וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך הסתכם לכ - 3 מיליארד ש"ח.
• .5 היתרה הממוצעת של התחייבויות לזמן ארוך, הכולל אשראי מבðקים, הלוואות מאחרים ואגרות חוב הסתכם לסך של כ3- מיליארד ש"ח.
  • .6 היתרה הממוצעת של התחייבויות לספקים הסתכמה לכ- 51 מיליון ש"ח.
• .7 הðפקה של מðיות בסך כולל של כ124- מיליון ש "ח כמפורט בביאור 4ג' לדוחות הכספיים של החברה ליום 30 ביוðי .2025
• .8 הרחבה של אג"ח סדרה ח' בסך כולל של כ210.8- מיליון ש"ח כמפורט בביאור 4יט' לדוחות הכספיים של החברה ליום 30 ביוðי .2025

3 להלן פרטים אודות עמידת החברה באמות המידה הפיððסיות של הלוואותיה המהותיות של החברה בðוסף לאגרות חוב (סדרה ו'), אגרות חוב ( סדרה ז') ואגרות חוב (סדרה ח') של החברה שתðאיהן מפורטים בסעיף ד' להלן :

אמות מידה אופן חישוב ליום צאותיו ðכון פיððסית ותו 30.06.2025	ðויי שליטה יבות לאי שי סיות / התחי התðיות פיðð	ום יתרת קרן לי 30.06.2025 (אלפי ש"ח)	ת סכום מסגר ההלוואה פי המקורי (אל ש"ח)	התאגיד הלווה (מועד העמדת ההלוואה)	הלוואה
העצמי של (א) יחס ההון חד המאזן המאו החברה לסך א כ21.6%- - 30.06.25 הו ליום תקין. העצמי של (ב) יחס ההון ליום המאזן סולו החברה לסך תקין. א כ63.4%- - 30.06.25 הו אזן ן העצמי במ (ג) סכום ההו ומד ם 30.06.25 ע המאוחד ליו – מיליון ש"ח על כ- 2,555 תקין. של צמי מאוחד (ד) יחס הון ע איðן ולל זכויות ש החברה לא כ ה (אך כולל מקðות שליט אשר תðו לחברה הלוואות שðי חד) העצמי המאו כלולות בהון -27.3% הוא כ- לסך המאזן תקין. ðוי כאמור. (ה) לא חל שי	לא כולל של החברה, צמי המאוחד ((א)ההון הע ת בכל עת טה, לא יפח מקðות שלי זכויות שאיðן המאזן של 17%- מסך ם השווה ל שהיא מסכו ם מאוחדים) דוחות כספיי החברה (לפי לל זכויות חברה (לא כו העצמי של ה (ב) יחס ההון רד (סולו) החברה בðפ ך המאזן של המיעוט) לס .37.5% לא יפחת מ- חברה, לא מאוחד של ה הון העצמי ה (ג) סכום ה יפחת שליטה, לא שאיðן מקðות כולל זכויות ש"ח. 1,200 מיליון א מסך של בכל עת שהי לא כולל של החברה צמי המאוחד (ד) ההון הע הלוואות טה (אך כולל מקðות שלי זכויות שאיðן מי ת בהון העצ ה אשר כלולו שðיתðו לחבר סכום עת שהיא מ א יפחת בכל המאוחד) ל ברה (לפי מאזן של הח 22% מסך ה השווה ל- ם מאוחדים) דוחות כספיי מת המצב השליטה לעו שיðוי בבעלי (ה) לא יחול זן יחדלו איר וברק רו שאסף טוכמ היום באופן כמו כן, לא טה בחברה. ות בעלי שלי שðיהם מלהי ור החזקתם וספים ששיע בעלי מðיות ð יהיו בחברה .32% רה עולה על במðיות החב	2,429,508	ל מתייחס לכל ðיתðו ההלוואות ש ע"י הבðק רות המקומי לחב ל בקבוצה (כול בו, פרויקט רייð ת"א)	החברה וחברות בðות המוחזקות בשיעור של בין -60% 100%	בðק 4 מקומי	.1

הסכמי הלוואה מהותיים לעðיין זה היðם הסכמי הלוואה והסכמי הלוואה מהותיים כהגדרת המוðח בעמדה משפטית :104-15 אירוע אשראי בר דיווח של ³ רשות ðיירות ערך כמפורט בסעיף 15.2 לדוח ברðע .2024

אמות מידה אופן חישוב ליום צאותיו ðכון פיððסית ותו 30.06.2025	ðויי שליטה יבות לאי שי סיות / התחי התðיות פיðð	ום יתרת קרן לי 30.06.2025 (אלפי ש"ח)	ת סכום מסגר ההלוואה פי המקורי (אל ש"ח)	התאגיד הלווה (מועד העמדת ההלוואה)	הלוואה
ן העצמי של ((א) יחס ההו חד המאזן המאו החברה לסך א כ21.6%- - 30.06.25 הו ליום תקין. העצמי של (ב) יחס ההון ליום המאזן סולו החברה לסך תקין. א כ63.4%- - 30.06.25 הו אזן ן העצמי במ (ג) סכום ההו ומד ם 30.06.25 ע המאוחד ליו – מיליון ש"ח על כ- 2,555 תקין. של צמי מאוחד (ד) יחס הון ע איðן ולל זכויות ש החברה לא כ ה (אך כולל מקðות שליט אשר תðו לחברה הלוואות שðי חד) העצמי המאו כלולות בהון -27.3% הוא כ- לסך המאזן תקין. ל עם כðיסת כל (ה) חל שיðוי סיטי, קט ורטיקל ביטוח לפרוי ðק. בהסכמת הב	לא כולל של החברה, צמי המאוחד (א) ההון הע ת בכל עת טה, לא יפח מקðות שלי זכויות שאיðן המאזן של 17%- מסך ם השווה ל שהיא מסכו ם מאוחדים) דוחות כספיי החברה (לפי כולל זכויות החברה (לא ון העצמי של (ב) יחס הה א רד (סולו) ל החברה בðפ ך המאזן של המיעוט) לס .30% יפחת מ- חברה, לא מאוחד של ה הון העצמי ה (ג) סכום ה יפחת שליטה, לא שאיðן מקðות כולל זכויות "ח 700 מיליון ש א מסך של בכל עת שהי לא כולל של החברה צמי המאוחד (ד) ההון הע הלוואות טה (אך כולל מקðות שלי זכויות שאיðן מי ת בהון העצ ה אשר כלולו שðיתðו לחבר סכום עת שהיא מ א יפחת בכל המאוחד) ל ברה (לפי מאזן של הח 22% מסך ה השווה ל- ם מאוחדים) דוחות כספיי ה, לעומת ה ביחס ללוו כל שיðוי מבð (ה) לא יחול הלוואה, מת הסכם ה במועד חתי המצב הקיים הבðק מראש ללא הסכמת	795,903	838,310	חברה מוחזקת בשיעור של 55.9% המחזיקה בפרויקט ורטיקל 5 סיטי	בðק מקומי	.2
תקין.	כמת הבðק א קבלת הס י שליטה לל לא יחול שיðו גדרת המוðח לעðיין זה כה ב. "שליטה" מראש ובכת החזקה 1968- לרבות ערך, תשכ"ח בחוק ðיירות רים. ביחד עם אח : ר, מוסכם כי על אף האמו קות של אסף ירידה בהחז שיעור שלא בחברה עד ל רק רוזן יחד טוכמאיר וב חברה, ובלבד י השליטה ב 32% מאמצע יפחת מ- בכל עת - לא שראל קðדה י השליטה בי שיוותרו בעל הסכמת ולא תידרש של ההסכם תהווה הפרה הבðק לכך . חד בחברת רה ופðגאיה י קות של החב ירידה בהחז י 70% מאמצע יפחת מ- לשיעור שלא הפרויקט עד חברה ט, ובלבד שה ברת הפרויק השליטה בח הפרויקט יטה בחברת רו בעלי השל ופðגאיה יוות ולא תידרש של ההסכם תהווה הפרה בכל עת - לא ק לכך. הסכמת הבð טבלה זו ת בסעיף 1 ב ðיות המופיעו כמו כן, ההת הלוואה זו. חלות גם על	814,350	1,125,000 ת [כולל מסגר ערבויות]	חברה מוחזקת בשיעור של 80% המחזיקה בפרויקט מידטאון ירושלים	בðק מקומי	.3

⁵ ביום 14 באוגוסט ,2025 לאחר תאריך המאזן, חתמה החברה על הגדלת מסגרת ההלוואה. להרחבה ראה ביאור 5ו' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

ב.6. גילוי בהתאם לסעיף 10(ב)( 14) לתקðות דוחות תקופתיים ומיידים, התש"ל- 1970

בהתאם לתקðה 10(ב)14 לתקðות ðיירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תש"ל- 1970 (להלן: "תקðות הדוחות") בדבר גילוי תזרים המזומðים החזוי למימון פירעון התחייבויות התאגיד על תאגיד מדווח, שתעודות התחייבות שהðפיק הוחזקו בידי הציבור בתאריך פרסום הדוח הכספי ואשר קיימים בðתוðיו הכספיים סימðי אזהרה שמפורטים בתקðה האמורה, לפרסם פירוט של התחייבויותיו ושל המקורות הכספיים מהם הוא צופה פירעון של התחייבויות אלה ( להלן: "דוח תזרים חזוי") במהלך השðתיים שלאחר מועד פרסום הדוח הכספי.

יודגש, כי בהתאם להðחיית רשות ðיירות ערך לפי סעיף 36א(ב) לחוק ðיירות ערך, תשכ"ח1968- בדבר הגילוי ðדרש בדוח תזרים מזומðים חזוי, המקורות והשימושים הðכללים בדוח תזרים המזומðים החזוי מבוסס על המידע הכספי המאוחד של החברה וגם המידע הכספי הðפרד (סולו) כמשמעותו בתקðה 9ג' לתקðות הדוחות.

להלן פרטים אודות ההון החוזר והתזרים המתמשך מפעילות שוטפת

ליום ðפרד (סולו) מידע כספי "ח) (במיליון ש 30.06.2025	ים ליום יים מאוחד דוחות כספ "ח) (במיליון ש 30.06.2025
71	(26)	הון חוזר
71	22	12 חודשים תקופה של הון חוזר ל	הון חוזר
כן	כן	וטפת מפעילות ש י מתמשך	מðים שליל תזרים מזו

להלן פרטים אודות ההון החוזר וההון החוזר לתקופה של 12 חודשים בדוחות המאוחדים של החברה ליום 30 ביוðי 2025

יוðי ש"ח) סך הכל (מיל	תקופה של התאמות (ל (במיליוðי 12 חודשים) ש"ח)	לל בדוחות הסכום שðכ ום 30 ביוðי הכספיים לי י ש"ח) 2025 (מיליוð
1,957	(2,213)	4,170	ים ðכסים שוטפ
1,936	(2,260)	4,196	שוטפות התחייבויות
21	47	(26)	על ם השוטפים עודף הðכסי ת השוטפות ההתחייבויו

ðכון ליום 30 ביוðי ,2025 לחברה תזרים מזומðים מתמשך שלילי מפעילות שוטפת בדוחות המאוחדים ובדוח על המידע הכספי הðפרד (סולו), וגרעון בהון החוזר בדוחות המאוחדים של החברה (בהתאם לעמדה משפטית מספר :105-27 "גילוי בדבר תזרים מזומðים חזוי" שפורסם על ידי הרשות לðיירות ערך ביום 1 באפריל 2014 כפי שעודכðה מעת לעת).

יש לציין כי תזרים המזומðים השלילי מפעילות שוטפת בדוחות המאוחדים של החברה ðובע בעיקר מתשלום היטלים בסך כ200- מיליון ש"ח בפרויקט מידטאון ירושלים ומרכישת קרקע ברובע הצפוðי הרצליה בסך של כ- 108 מיליון ש"ח (להרחבה ראה ביאור 4יג' לדוחות המאוחדים של החברה).

יחד עם זאת, דירקטוריון החברה קבע כי אין בתזרים המזומðים המתמשך השלילי מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים המאוחדים ובדוח סולו ואין בגרעון החוזר בדוחות המאוחדים של החברה, כאמור לעיל, כדי להצביע על בעיית ðזילות בתאגיד ולפיכך לא מתקיים סימן אזהרה כהגדרת המוðח בתקðה 10(ב)( 14) לתקðות הדוחות וזאת מהטעמים המפורטים להלן: לחברה יתרת מזומðים, שווי מזומðים וðכסים פיððסיים ðזילים ðכון למועד הדוח של כ 360- מיליוðי ש"ח, לחברה הון חוזר חיובי בדוח הכספי סולו ובדוח הכספי המאוחד ובדוח סולו לתקופה של 12 חודשים, ל אור סקירה של הðהלת החברה של תזרים המזומðים החזוי של החברה ההðחות העיקריות שלו מפורטות להלן:

• לאחר תאריך הדוח, החברה ðכðסה לליווי בפרויקט מידטאון ירושלים.
• החברה מעריכה שבפרויקטים בליווי (לרבות פרויקטים שיש בהם הסדר שוברים), תקבולי הרוכשים ישמשו לתשלום הקרן והריבית והקמת הפרויקט.
  • החברה מעריכה חתימה על הסדר שוברים או הסכם ליווי בפרויקט קðדה בסיטי "SHE "עד סוף שðת .2025
• בשðתיים הקרובות לא תידרש הזרמת הון עצמי ðוסף בפרויקט ורטיקל והפעילות בפרויקט ורטיקל תמומן ממקורותיה העצמיים של חברת הפרויקט ו/או ממימון חיצוðי שתיטול חברת הפרויקט.
  • חידוש אשראיים בðקאיים קיימים המגיעים לפירעון בשיעורי מימון מקובלים לðכסים המשועבדים:
    • א. ðכס מðיב מימון ב-LTV של כ- .70%
    • ב. ðכסי מקרקעין מימון ב -LTV של עד .50%
  • יתרת קרן אג"ח (ðטו) של החברה ליום 30 ביוðי 2025 תגדל בסכום של כ 100- מיליון ש"ח בשðתיים הקרובות.
• מכירת קרקעות (רמת השרון/ הרצליה רובע צפוðי), דירות בפרויקט אחד העם ו/או הכðסת שותפים ו/או הקצאה בחברות מוחזקות בהיקף ממוצע של כ- 170 מיליון ש"ח בממוצע לשðה.
  • חלוקת דיבידðד בהיקפים דומים לסכומי החלוקה בשðתיים האחרוðות.

לאור כל האמור לעיל, ובשים לב לתוכðית המכירות שבחן הדירקטוריון בפרויקטים השוðים של החברה והמימושים מתחילת שðת ,2025 קצב המכירות בפרויקטים של החברה, יכולת החברה לגייס הון ו/או חוב בשוק ההון (דירוג לאגרות החוב הקיימות של -ilA(, גיוס חוב בðקאי כðגד ðכסים עם יחס LTV מקובל וכðיסה לליווי בפרויקטים שהחברה מקדמת, דירקטוריון החברה קבע (כשאין כל ודאות לכך) כי אין בסימðי האזהרה המפורטים לעיל, כדי להעיד על בעיית ðזילות ולפיכך לא מתקיים בחברה סימן אזהרה.

האמור לעיל בדבר הðחות דירקטוריון החברה היðו מידע צופה פðי עתיד, כהגדרת המוðח בחוק ðיירות ערך, תשכ"ח- 1968 הכפוף לאמור בפסקת מידע צופה פðי עתיד הכלולה בסעיף 6.3.3.9 לדוח ברðע 2024 לגורמי הסיכון של החברה כמפורט בסעיף 21 לדוח ברðע 2024 והערכות הדירקטוריון עלולות להשתðות באופן מהותי לרבות עקב מלחמת חרבות ברזל כאמור בדוח זה לעיל ועליית הריבית והאיðפלציה.

ב.7. דיון בגורמי סיכון

החל מתחילת שðת 2025 ועד למועד פרסום הדוח עלה מדד המחירים לצרכן בכ ,2.5%- וזאת בהמשך לעלייה של כ - 3.2% בשðת 2024 ולעליה של 3% בשðת .2023

לאור עליית הסביבה האיðפלציוðית בðק ישראל העלה את שיעור הריבית על מðת לבלום את עליות המחירים ושיעור ריבית הפריים עלה מ1.6%- ומ4.75%- (בסוף שðת 2021 וסוף שðת ,2022 בהתאמה) ל6.25%- בסוף שðת .2023 ביðואר 2024 לאור ירידת סביבת האיðפלציה ומתוך רצון של בðק ישראל לייצב את השווקים ולהפחית את אי הוודאות לצד יציבות מחירים ותמיכה בפעילות הכלכלית, הוריד בðק ישראל את הריבית ל .6%- בהתאם להודעת בðק ישראל המשך המגמה של הורדת הריבית ייקבע בהתאם להמשך התכðסות האיðפלציה ליעדה, המשך היציבות בשווקים הפיððסיים, הפעילות הכלכלית והמדיðיות הפיסקלית. על פי תחזית בðק ישראל מחודש יולי ,2025 שיעור האיðפלציה בארבעת הרבעוðים הקרובים (המסתיימים ברבעון השðי של שðת 2026) צפוי לעמוד על ,2.2% במהלך שðת 2025 הוא צפוי לעמוד על 2.6% ובמהלך שðת 2026 על .2% תחזית זו גובשה לאחר שהוכרזה הפסקת האש בתום מבצע "עם כלביא", ובהðחה שהיא תישמר ו לא תהיה בעזה לחימה עצימה. התחזית הðוכחית משקפת התמתðות מסוימת של ההערכות לגבי השפעת מכסי הייבוא עליהם הודיעה ארה"ב בחודש אפריל האחרון. התחזית מאופייðת ברמה גבוהה במיוחד של אי-ודאות, עם אפשרויות חיוביות ושליליות, הן בתחום הגיאופוליטי והן בהקשר של תכðית המכסים של הממשל האמריקאי.

השפעת עליית הריבית:

ðכון למועד הדוח, מרבית ההלוואות הבðקאיות של החברה המוצגות בדוח הכספי המאוחד של החברה ðושאות ריבית משתðה בשיעור הפריים בתוספת מרווח מסוים. על כן, לעלייה בשיעור ריבית הפריים הייתה השפעה ישירה על הוצאות המימון של החברה בפרויקטים השוðים והשפעה שלילית על רווחיות הפרויקטים. לפרטים ðוספים בקשר עם השפעת עליית הריבית ראה ב יאור 26 בדוחות הכספיים השðתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ðכון ליום 31 במרץ 2025 הקבוצה חשופה לסיכון בגין שיðוי בריבית השוק (פריים) הðובע מהלוואות שקיבלה החברה מתאגידים בðקאיים בסך של כ4- מיליארד ש"ח הðושאות ריבית משתðה. עליית הריבית, ככל שתהיה, עלולה לגרום להשפעות השליליות הבאות : (א) להביא לגידול בעלויות המימון ולירידה ברווחיות החברה (ככל שמחירי המכירה לא יעלו מðגד); (ב) לפגוע ביכולת ובכדאיות לגייס חוב חדש ולהרעה בתðאי האשראי הðיטל על ידי חברות הקבוצה; (ג) להביא לייקור ðוסף בריבית המשכðתאות וכפועל יוצא מכך לירידה בביקושים בשוק הðדל"ן; (ד) לפגוע ביכולת לקוחות החברה לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי החברה; (ה) להביא לעלייה בשיעורי ה היוון שעל בסיסם מתבצעות הערכות שווי של ðכסים, וכפועל יוצא מכך לשיðוי בשווי ההוגן של הðדל"ן להשקעה שבידי החברה. להרחבה ראה גם ביאור 26ו' לדוחות הכספיים השðתיים של החברה לשðת 2024 הכלולים בדוח תקופתי זה.

השפעת עליית האיðפלציה:

הפרויקטים מתבצעים לרוב באמצעות התקשרות עם קבלðי ביצוע ראשיים ביחס לכל העבודות הðדרשות להקמת הפרויקט (Key -Turn(. ההסכמים עם הקבלðים הראשים היðם לרוב הסכמים פאושלים וצמודים למדד תשומות הבðיה. לפיכך, לעלייה במדד תשומות הבðיה (עליה של כ 3.7%- בחציון הראשון לשðת ,2025כ2.9%- במהלך שðת 2024 וכ- 2.0% בשðת 2023) השפעה על עלויות הקמת הפרויקטים. במהלך החציון הראשון של 2025 חלה עלייה חדה במדד תשומות הבðייה בשל תיקון בשיטות המדידה של הלמ"ס, וכן ðמסרה הודעה כי צפויה עלייה משמעותית ðוספת במהלך חציון שðי ,2025 בשל שיðויים כאמור. יחד עם זאת, במרבית הסכמי המכר, גם ההתקשרות עם רוכשי הדירות ביחס לחלק מהתמורה צמודה למדד האמור, (הצמדה חלקית בהתאם לתיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), התשפ"ב2022-) ועל כן חשיפת החברה לשיðויים במדד היðה מופחתת. בðוסף, ðכון למועד הדוח לחברה קיימת יתרת הלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן, ההלוואות האמורות מממðות ðכסים מðיבים שהכðסות שכר הדירה מהם צמודות אף הן למדד המחירים לצרכן ועל כן, אין לחברה בשלב זה חשיפה מהותית בגיðן.

6 שוק הדיור

על אף שבשבועות הראשוðים שלאחר פרוץ המלחמה, חלה האטה בשוק הדיור עד כדי עצירה כמעט מלאה של העסקאות בתחום, במהלך 2024 חלה התעוררות בשוק הðדל"ן, שðשעðה גם על מבצעי מכירות בדמות פריסות תשלומים רחבות (20-80/10-90), הלוואות קבלן ופטור מהצמדה למדדים.

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי עד יוðי 2025 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל עד מאי 2025 ðמצא כי מחירי הדירות ירדו ב- 0.5% ועלו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד בכ.2.5%-

באזור המרכז וספציפית בתל-אביב שיðויי המחירים בחודשים מאי עד יוðי 2025 בהשוואה לאפריל עד מאי 2025 היו (-0.9%) ו- (-1.3%) בהתאמה. באותם תקופות מחירי הדירות החדשות ירדו ב - ,1.5% ובðיכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירדו המחירים ב- .0.7%

לðתוðי המכירה של החברה בפרויקטים השוðים ראה טבלה בסעיף א לעיל.

יצוין כי ðכון למועד חתימת הדוח הערכותיה של החברה כאמור בסעיף זה לעיל היðן מידע צופה פðי עתיד, כהגדרתו בחוק ðיירות ערך, התשכ"ח 1968- המבוסס על הערכותיה של הðהלת החברה והבðתה את הגורמים המשפיעים על פעילותה העסקית וכן על הערכות החברה ביחס לגורמים אשר איðם בשליטתה, ðכון למועד חתימת הדוח.

ב.8. מודלי שיווק

בהמשך לאמור בסעיף 8 לפרק א' לדוח התקופתי, כחלק ממכירות "פריסייל" שביצעה החברה בפרויקט מידטאון ירושלים, החברה הציעה לרוכשים בשוק החופשי פריסת תשלומים של 20% בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה בהצמדה למדד תשומות הבðייה על פי חוק ("תðאי תשלום מיטבים").

היקף המכירות של החברה בפרויקט מידטאון ירושלים בתðאי תשלום מיטביים בשðת ,2023 היה בשיעור של כ- 83% בהיקף כולל של כ349- מיליון ש"ח, בשðת 2024 כ30%- בהיקף כולל של כ93- מיליון ש"ח ובחציון הראשון לשðת 2025 כ8%- בהיקף כולל של כ4- מיליון ש"ח. מתוך סך החוזים שðחתמו בתðאי תשלום מיטיבים שולם ðכון למועד הדוח סך של כ68- מיליון ש"ח.

ביחס לתðאי התשלום המיטבים, להערכת החברה החשיפה איðה מהותית אולם אין ביכולת החברה להעריך אם החשיפה תתממש והרוכשים יעמדו בהתחייבויותיהם, או אם לאו.

בגין עסקאות בהן החברה העðיקה הטבות מימון בדרך של תðאי תשלום מיטיבים כמתואר לעיל, החברה חישבה השפעה של רכיב מימון משמעותי בסך של כ- 39 מיליון ש"ח, אשר טופל חשבוðאית בדוחותיה הכספיים של החברה כהקטðה בסעיף הכרה בהכðסה ממכירת דירות ומðגד רישום רכיב המימון בסעיף הכðסות אחרות, בהתאם לשיעור השלמת הפרויקט, בסך של כ 0.7- מיליון ש"ח בחציון הראשון לשðת .2025

:ICR

על מðת לשמור על מעמדה התחרותי בשוק הðדל"ן ובדומה לרוב חברות הðדל"ן במשק, מציעה ICR לרוכשים בשוק החופשי הטבות כגון פטור מהצמדת התמורה למדד וכן פריסה מיטיבה בהתקשרויותיה למכירת יחידות דיור ("מודלי שיווק").

בין היתר, בחלק מהתקשרויותיה מאפשרת ICR -) א) פריסת תשלומים ופטור מהצמדה - תשלום של 20%-15% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה (" חוזים גמישים"); ו/או (ב) הלוואות קבלן - תשלום על ידי הרוכש של 20%-15% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום ðוסף של 1,500 אלפי ש"ח בממוצע בהלוואת קבלן אותה ðוטל הרוכש מהבðק בעוד ש- ICR ðושאת בהחזר הריבית בגיðה, ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה (" הלוואות קבלן").

בחוזים הגמישים ו/או בחוזים עם הלוואות קבלן, ההשלמה ל- 90% התמורה ðעשית עד 3-4 חודשים לפðי מועד המסירה ו10%- הðותרים ישולמו לקראת מועד מסירת הדירה.

ביחס להלוואות קבלן, למיטב ידיעת ICR, הגורם הבðקאי המעמיד לרוכש את הלוואת הקבלן, בוחן את יכולת ההחזר של הרוכש לא רק ביחס להלוואת קבלן אלא גם ביחס למשכðתא הצפויה להילקח במועד מסירת יחה"ד.

לפיכך, ביחס להלוואות קבלן אף שקיימת חשיפה מסוימת לאי עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם כלפי ICR, להערכת ICR ולאור כך שהגורם הבðקאי בוחן את יכולת ההחזר של רוכש יחה"ד ולאור העובדה ש ICR קיבלה שיעור של עד כ- 45% (כולל הלוואות הקבלן) ממחיר הרכישה, חשיפה כאמור, ככל שתהיה, איðה צפויה להיות מהותית.

ביחס לחוזים הגמישים, להערכת ICR קיימת חשיפה מאחר ואין ביכולת ICR להעריך האם הרוכשים יעמדו בהתחייבויותיהם אם לאו, עם זאת החברה צופה כי הדיירים יעמדו בהתחייבויותיהם וזאת לאור ðיסיון מאכלוס פרויקטים במחצית הראשוðה של שðת .2025

⁶ הðתוðים המפורטים בפסקה זו להלן ðלקחו מהודעות לתקשורת של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: "שיðוי במחירי שוק הדירות " שפורסם ביום 15 באוגוסט 2025 .

היקף המכירות של ICR במודלי שיווק בשðת ,2023 בשðת 2024 ובחציון הראשון לשðת 2025 היו בשיעור של כ- ,80% כ- 55% וכ,59%- בהתאמה מסה"כ המכירות.

בשðת 2024 ובחציון הראשון לשðת 2025 בעקבות מבצעי הלוואות הקבלן ש- ICR קידמה בפרויקטים המשווקים, ICR שילמה תזרימית לבðקים למשכðתאות ריבית המסתכמת לסך של כ3- מיליון ש"ח וכ3- מיליון ש"ח, בהתאמה. בגין עסקאות בהן ICR העðיקה הטבות מימון בדרך של חוזים גמישים כמתואר לעיל, ICR חישבה השפעה של רכיב מימון משמעותי (אשר טופל חשבוðאית בדוחותיה הכספיים של ICR כהקטðה במחירי העסקאות לצורך הכרה בהכðסה) בסך של כ4- מיליון ש"ח בשðת 2024 וכ- 2.4 מיליון ש"ח בחציון הראשון לשðת ,2025 בהתאמה.

הערכות החברה לעיל בדבר ההשפעות האפשריות של הגורמים האמורים לעיל על פעילותהשל החברה, לרבות עמידת או אי עמידת הרוכשים בהתחייבויותיהם, כאמור בסעיף זה לעיל, מהוות מידע צופה פðי עתיד כהגדרתו בחוק ðירות ערך, התשכ"ח,1968- המבוסס, בין היתר, על ðיסיון החברה והערכותיה ðכון למועד אישור דוח זה ביחס לגורמים אשר איðם בשליטתה. יובהר כי אין כל וודאות כי הערכות החברה תממשðה, והן עשויות להתממשבאופן שוðה, לרבות באופן מהותי, מהמתואר לעיל.

ג. הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיððסי של התאגיד

ג1. אירועים מהותיים לאחר תקופת הדו"ח

לאירועים ופרטים ðוספים ראה ביאור 5 בדוחות הכספיים של החברה ליום 30 ביוðי .2025

ג2. שימוש באומדðים קריטיים

ראה ביאור 2 בדוחות הכספיים של החברה ליום 30 ביוðי .2025

ד.1. ðתוðים לגבי אגרות החוב של החברה ðכון ליום 30.06.2025 7 :

(סדרה ח ') אגרות חוב	(סדרה ז') אגרות חוב
יוðי 2024 2024 דצמבר מאי 2025	יðואר 2021 2021 אפריל	ה מועד הðפק
יוðי 2024) ש"ח ע.ð.) 228,962,000 2024) דצמבר ש"ח ע.ð.) 300,000,000 מאי 2025) ש"ח ע.ð.) 200,000,000	ðואר 2021) ש"ח ע.ð.) י 200,000,000 2021) אפריל ש"ח ע.ð.) 206,754,000 2021) אוגוסט ש"ח ע.ð.) 277,143,000 ðואר 2022) ש"ח ע.ð.) י 154,521,000	מועד שווי ðקוב ב ההðפקה
ש"ח 728,962,000	י זקים על יד ש"ח המוח 44,576,937- ל כ ש"ח (סך ש 586,887,600 ה) ה של החבר בעלות מלא חברת בת ב	יום שווי ðקוב ל 30.06.2025
-	-	ית סכום הריב שðצברה
ש"ח 737,412,201	38,770,549 ללת, בðיכוי ליתרה הכו ש"ח (שווה 540,661,620 ה) ה של החבר בעלות מלא חברה בת ב קים על ידי ש"ח המוחז	ות יתרה בדוח יום הכספיים ל 30.06.2025
ש"ח 762,640,044	ש"ח 574,269,517	ה ליום שווי בבורס 30.06.2025
6.95% שיעור של ת קבועה ב ריבית שðתי	3.95% שיעור של ת קבועה ב ריבית שðתי	סוג ושיעור הריבית
אין	אין	התחייבות סף לתשלום ðו 30.06.2025 ליום
ארבעה ת לפירעון ב ה ח ') עומד החוב (סדר קרן אגרות חת ðי של כל א ביום 30 ביו ם שðתיים (4) תשלומי בכל מועד שווה כך ש 2031 באופן 2028 עד מהשðים ת החוב לל של אגרו הðקוב הכו מקרן ערכן ישולם 25% ם ביום ראשון ישול ום הקרן ה כאשר תשל (סדרה ח '), ם ביום 30 אחרון ישול ום הקרן ה 2028 ותשל 30 ביוðי ביוðי .2031	שלושה (3) לפירעון ב- ה ז ') עומדת החוב (סדר קרן אגרות 2025 עד מהשðים של כל אחת ם 30 ביוðי שðתיים ביו תשלומים קוב רן ערכן הð וה 30% מק הראשון יהו שהתשלום 2027 באופן השðי התשלומים וכל אחד מ ב (סדרה ז') אגרות החו הכולל של החוב של אגרות ðקוב הכולל קרן ערכן ה ווה 35% מ והשלישי יה ביוðי ם ביום 30 ראשון ישול ום הקרן ה כאשר תשל (סדרה ז'), ביוðי .2027 ם ביום 30 אחרון ישול ום הקרן ה 2025 ותשל	ום מועדי תשל הקרן
ים, שðתיים שוו לומים חצי ולמת בתש הריבית מש מבר ðי ו 31 בדצ ובכל 30 ביו צמבר 2024 ביום 31 בד ום הריבית 2030 ותשל 2025 עד השðים בכל אחת מ .2031 ם 30 ביוðי האחרון ביו	31- ל 30 ביוðי ו שðתיים בכ לומים חצי ולמת בתש הריבית מש ום 30 עד 2026 ובי שðים 2021 לðדרית מה ל כל שðה ק בדצמבר ש כולל) ביוðי 2027 (	ום מועדי תשל הריבית
אין הצמדה	אין הצמדה	דה בסיס הצמ ת) (קרן וריבי
לא	לא	ת האם ðיתðו להמרה
כן	כן	ה זכות החבר לבצע פדיון המרה מוקדם או כפויה
S מעלות P&	עלות P&S	דרגת מ החברה המ
---	---	האם ðיתðה לום ערבות לתש ת התחייבויו פי החברה על ות שטר הðאמð
תל רוצים ,14 בע"מ, יד ח ו ðאמðויות רזðיק פז ðב איש .03-6389222 ; פקס: 03-6389200 ן: אביב, טלפו וðי, דוא"ל: טליון-ראש ד מיכל אב הקשר: עו" .michal@rpn.co.il	לפון: תל אביב, ט רוצים ,14 בע"מ, יד ח ו ðאמðויות רזðיק פז ðב ל : עו"ד מיכ איש הקשר .03-6389222 ; פקס: 03-6389200 michal. rpn@ "ל: il.co. אשוðי, דוא אבטליון-ר	ר פרטים בדב הðאמן

ד.2. עמידה בהתחייבויות

7

ðכון ליום 30 ביוðי 2025 ולמועד פרסום הדוח, למיטב ידיעת החברה, החברה עמדה בכל התðאים וההתחייבויות המהותיות לפי שטר י הðאמðות של אגרות החוב (סדרה ז') ואגרות החוב (סדרה ח') של החברה. למיטב ידיעת החברה, לא התקיימו תðאים כלשהם המקימים עילה להעמדת ההתחייבויות לפירעון מיידי. לפרטים אודות עמידת החברה בהתחייבויות הפיððסיות כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') ו- (סדרה ח') ראה להלן .

יוער כי ביום 30 ביוðי 2025 פרעה החברה בפרעון סופי את אגרות החוב (סדרה ו') שהיו במחזור.

ידה אמות מ חישוב אופן ן ליום ותיו ðכו ת ותוצא פיððסי לדוחות בהתאם 30.06.2025 חברה ם של ה הסקורי ם הכספיי	ððסיות ויות פי התחייב	ליום רן יתרת ק (אלפי 30.06.2025 ש"ח)	קורי קרן המ סכום ש"ח) (אלפי	הלווה התאגיד עמדת (מועד ה ה ) ההלווא	סדרה
כ- לעיל: הגדרתו עצמי כ ההון ה ש"ח. מיליון 2,555 4,032 כ- רתו לעיל לו כהגד מאזן סו ש"ח. מיליון .63.4% כ- היðו היחס לפיכך	.37.5% של משיעור א יפחת למאזן ל ון עצמי  יחס ה יון ש " ח . 475 מיל ך של פחת מס רה לא י של החב העצמי  ההון ידה מות המ ותר מא חת או י יגה בא בגין חר יותאם ת החוב ה אגרו שתשאð ריבית שיעור ה הלן : וארות ל ות המת הפיððסי .42% עור של חת משי לו לא יפ מאזן סו עצמי ל יחס הון ש " ח . מיליון של 500 ת מסך לא יפח החברה צמי של ההון הע ברה ) של הח רד (סולו ספי הðפ מידע הכ יים על ה יה הכספ ג בדוחות מי כמוצ ו: הון עצ ", משמע הון עצמי לאגרות חותות הן שהן ð ע בתðאי ים שðקב אות בעל פת הלוו ין) בתוס לפי העðי סקורים, ים או ה (המבוקר (מוðיטין, מוחשיים לא ðכסים ובðיכוי החוב, אגרות הðפקת עו לאחר ן שהושק שטרי הו דרה ו'), החוב (ס ות וצג בדוח חברה כמ ו מאזן ה ן" משמע ם). "מאז מסחריי שמות מסחר, סימðי פטðטים, יוצרים, זכויות ן) לפי העðי סקורים, ים או ה (המבוקר החברה ל (סולו) ש הðפרד הכספי המידע על הכספיים	ליתרה (שווה 586,888 בðיכוי הכוללת, על ם המוחזקי 44,577 עלות ה בת בב ידי חבר החברה) של מלאה	586,888	החברה 2021) (יðואר	חוב אגרות ) (סדרה ז'
כ- לעיל: הגדרתו עצמי כ ההון ה ש"ח. מיליון 2,555 4,032 כ- רתו לעיל לו כהגד מאזן סו ש"ח. מיליון .63.4% כ- היðו היחס לפיכך זכויות (כולל המאוחד העצמי ההון : כ- לעיל מיעוט) 3,520 כהגדרתו "ח. מיליון ש הגדרתו אוחד כ מאזן מ - לעיל: כ ש"ח. מיליון 10,829 .32.5% כ- חס היðו לפיכך הי	.37.5% יעור של פחת מש ולו לא י למאזן ס ון עצמי  יחס ה ח . ארד ש " 1.2 מילי ך של פחת מס רה לא י של החב העצמי  ההון ם של מאוחדי ספיים ה תיה הכ פי דוחו אוחד על אזן המ לבין המ מאוחד, עצמי ה ן ההון ה  יחס בי .15% ת מ - לא יפח החברה, ידה מות המ ותר מא חת או י יגה בא בגין חר יותאם ת החוב ה אגרו שתשאð ריבית שיעור ה הלן : וארות ל ות המת הפיððסי .42% עור של חת משי לו לא יפ מאזן סו עצמי ל יחס הון ד ש " ח . מיליאר של 1.25 ת מסך לא יפח החברה צמי של ההון הע .17% ר של ת משוע לא יפח מאוחד למאזן ב יחס הון הðפרד ( הכספי המידע פיים על הכס מעו: הו "הון עצ סולו) דוחותיה כמוצג ב ן עצמי מי", מש ות "הלווא ðחותות. ת בעלים הלוואו בתוספת העðיין) ים, לפי ו הסקור וקרים א רה (המב של החב טי הרלווð הבדיקה למועד עמדו עד בד) שהו (קרן בל ת בעלים : הלוואו משמען חותות", בעלים ð ות החו ד פרעוðן ות שמוע ח') לרב ב (סדרה ות לאגר הן ðחות יבית) ש ( קרן ור בתðאיהן ושðקבע ת) רן וריבי יפרעו (ק החברה י ל פירוק מקרה ש וב וכן ב גרות הח ופי של א רעון הס ועד הפי לאחר מ ם חוב, היð אגרות ה הðפקת ו לאחר שהועמד טרי הון ן, וכן ש ב במלוא רות החו רעון אג לאחר פי ת של אגרו הסופי הפירעון חר מועד עוðם לא מועד פר לרבות ש דרה ח') החוב (ס לאגרות ðחותים ן. ב במלוא רות החו ירעון אג לאחר פ וריבית) רעו (קרן ברה ייפ רוק הח ה של פי ן במקר החוב וכ ו) של רד (סול פי הðפ דע הכס ל המי ספיים ע וחות הכ מוצג בד חברה כ מאזן ה משמעו "מאזן" ין). לפי העð סקורים, ים או ה המבוקר החברה ( חותיה צג בדו ט, כמו ות מיעו זכוי י, כולל הון עצמ שמעו: חד", מ מי מאו "הון עצ ם הכספיי אות בע הלוו העðיין) ם, לפי רים או החברה ים של לים בתוספת הסקורי (המבוק המאוחד ח לעיל). ת המוð (כהגדר ðחותות	728,962	728,962	החברה 2024) (יוðי	חוב אגרות ') (סדרה ח

ידה אמות מ חישוב אופן ן ליום ותיו ðכו ת ותוצא פיððסי לדוחות בהתאם 30.06.2025 חברה ם של ה הסקורי ם הכספיי	ððסיות ויות פי התחייב	ליום רן יתרת ק (אלפי 30.06.2025 ש"ח)	קורי קרן המ סכום ש"ח) (אלפי	הלווה התאגיד עמדת (מועד ה ה ) ההלווא	סדרה
	ים של ספיים חות הכ צג בדו רה כמו ן החב ו: מאז "מאזן החברה המאוחד , משמע מאוחד" איðם מו מðים ש ה מזו ושוו בðטרול העðיין) ם, לפי רים או גבלים מזומðים הסקורי (המבוק רך ðיירות ע שימוש, גבלים ב איðם מו וטפים ש ðכסים ש סווגים כ עות המ ת והשק , פקדוðו בשימוש ת, שי דירו ת מרוכ מקדמו , ובðיכוי בשימוש מוגבלים שאיðם וטפים ו כסים ש שהיðם ð סחירים ויות בגי תמורות לעסקת הðוגעות ייבויות , התח תי בðיה תן שירו יות למ ן והתחייב התחייבו לים. ת מקוב שבוðאו בכללי ח ים אלו רת מוðח ת, כהגד ם לקוחו חוזים ע

ד.3. דירוג

.

ביום 20 במאי 2024 קיבלה החברה דירוג ראשוðי ilA- עם תחזית חיובית מחברת מעלות P&S וכן דירוג ilA- לאגרות החוב סדרה ו' ו-ז' של החברה. ביום 23 ביוðי 2024 קיבלה החברה דירוג ראשוðי ilA- מחברת מעלות P&S לאגרות החוב סדרה ח'. ביום 4 בדצמבר 2024 הודיעה חברת מעלות P&S על דירוג ilA- להðפקת הרחבת סדרה ח' וביום 6 במאי 2025 הודיעה חברת מעלות P&S על דירוג ilA- להðפקת הרחבת סדרה ח'. ביום 9 ביוðי 2025 קיבלה החברה דירוג ראשוðי ilA- עם תחזית חיובית מחברת מעלות P&S

תאריך החתימה על הדוח:

26 באוגוסט 2025

אסף טוכמאיר, יו "ר דירקטוריון ברק רוזן, מðכ"ל ודירקטור

________________________ ___________________________

נספח א'

בהתאם לנדרש על פי תקנה 39א לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל,1970- להלן פירוט השינויים או החידושים המהותיים אשר אירעו בעסקי החברה במהלך תקופ ות של ששה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 ועד סמוך למועד פרסום דוח זה. יצוין, כי למונחים שלהלן תהא המשמעות הנודעת להם בדוח תיאור עסקי התאגיד לשנת 2024 אשר צורף לדוח התקופתי לשנת 2024 )להלן: "דוח ברנע 2024"(, אלא אם צוין במפורש אחרת.

.1 רמת השרון החדשה )מתחם אלקו(

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט )באלפי ש"ח (:

		שנת 2025
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2
	עלויות שהושקעו )מיליוני ש"ח(	פעילות ים במטבע ה נתונים כספי		אלקו( שה )מתחם השרון החד פרויקט רמת יקט 81% החברה בפרו ,100% חלק נתונים לפי
	ח במיליוני ש"
169.7	171.7	171.7	172.9	ה תום התקופ בגין קרקע ב ת מצטברות סה"כ עלויו
44.1	44.1	44.1	44.1	ת מסים, אגרו בגין פיתוח , ת מצטברות סה"כ עלויו ואחר
---	---	---		בגין בניה ת מצטברות סה"כ עלויו
)207.5(	)207.8(	)208.0(	)208.1(	סד דוח רווח והפ ת שהוכרו ב גריעת עלויו
---	---	--- ---		שהוונו( בגין מימון ) ת מצטברות סה"כ עלויו
6	8	8 9.2		מצטברת סה"כ עלות
מה שיעור השל ם הושקעו ו עלויות שטר
---	---	---	---	קעו )אומדן( שטרם הוש ת בגין קרקע סה"כ עלויו
---	---	---	---	רות שטרם ח, מסים ואג ת בגין פיתו סה"כ עלויו מדן( הושקעו )או
---	---	---	---	קעו )אומדן( שטרם הוש ת בגין בניה סה"כ עלויו
---	---	---	---	דן( ושקעו )אומ מון שטרם ה רות בגין מי סה"כ מצטב
---	---	---	---	%( ולל קרקע( ) כספי[ )לא כ מה ]הנדסי/ שיעור השל
ל.ר	ל.ר	ל.ר	ל.ר	ה צפוי מועד השלמ

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

יקט 81% החברה בפרו ,100% חלק נתונים לפי
שנת 2023	שנת 2024	שנת 2025
		רבעון 1	רבעון 2	אלקו( שה )מתחם השרון החד פרויקט רמת
	"ח ים באלפי ש נתונים כספי
	השוטפת: מו בתקופה חוזים שנחת
---	---	---	---	1 ים( מכרות )מגור היחידות הנ
---	---	---	---	2 א' דים( – שלב מכרות )משר היחידות הנ
)*( 37	42	8	---	3 ב' דים( – שלב מכרות )משר היחידות הנ
ע טפת )במטב	תקופה השו ם שנחתמו ב למ"ר בחוזי מחיר ממוצע
		הפעילות(:
---		---	---	- מגורים )ללא מע"מ( באלפי ש"ח מחיר ממוצע
600	679	730	---	- משרדים )ללא מע"מ( באלפי ש"ח מחיר ממוצע
	התקופה:	רים עד לסוף חוזים מצטב
587	584	584	584	ם מכרות מגורי היחידות הנ
182	182	182	182	דים )שלב א'( מכרות משר היחידות הנ
37	79	87	585	דים )שלב ב'( מכרות משר היחידות הנ
	%(: ת הנמכרות ) ק של הזכויו שיעור השיוו
1,005,257	972,905	972,905	972,905	ול ויחידות כולל דמי ניה ל הפרויקט ) ת צפויות מכ סה "כ הכנסו דים ( מסחר ומשר
446,400	474,910	480,751	480,487	ו במצטבר וזים שנחתמ ת צפויות מח סה "כ הכנסו
98%	97%	97%	97%	ת המגורים פה של יחידו רון של התקו ק ליום האח שיעור השיוו הנמכרות)%(
34%	37%	38%	38%	ות למשרדים פה של היחיד רון של התקו ק ליום האח שיעור השיוו ומסחר )%(
*: ביהם חוזים רם נחתמו לג שטחים שט
13	16	16	16	ם )#(* רות המגורי חידות הנמכ ם נמכרו מהי יחידות שטר
737	695	687	689	ם )שלב ב' רות משרדי חידות הנמכ ם נמכרו מהי יחידות שטר בלבד( )#(*

1 "היחידות הנמכרות מגורים" - כל אחד מהרוכשים יהיה זכאי לקרקע ליחידת דיור אחת )ממוצעת( שלמה, ולא פחות מכך, וזאת על אף תוצאת החישוב האריתמטי שבהסכם המכר וללא צורך בתמורה נוספת מצידם. לפרטים נוספים ראה באור 15ד' לדוחות הכספיים המאוחדים לשנת 2024 אשר צורפו לדוח ברנע .2024

2 "היחידות הנמכרות משרדים שלב א " - יחידות קרקע, שכל אחת מהן עתידה להצמיח, על פי תחזיות החברה ביחס לשינוי היעוד כמתואר בס"ק 6.3.3.2 לדוח ברנע ,2024 ובהתאם למנגנונים שבהסכמי המכר, זכות לקרקע ליחידת משרדים בת 250 מ"ר ברוטו.

3 "היחידות הנמכרות משרדים שלב ב" - יחידות קרקע שכל אחת מהן עתידה להצמיח, על פי תחזיות החברה ביחס לשינוי היעוד כמתואר בס"ק 6.3.3.2 לדוח ברנע ,2024 ובהתאם למנגנונים שבהסכמי המכר, זכות לקרקע ליחידת משרדים בת 129.2 מ"ר ברוטו.

4 כאמור, החברה טרם רשמה הכנסות בגין מכירת זכויות בקרקע ליחידות מגורים.

5 רכישה חוזרת של זכויות מרוכשים על ידי החברה.

	יקט 81% החברה בפרו	,100% חלק נתונים לפי
		שנת 2025
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	אלקו( שה )מתחם השרון החד פרויקט רמת
	"ח ים באלפי ש	נתונים כספי
	השוטפת:	מו בתקופה חוזים שנחת
6,283	8,206	8,014	9,217	טחים שטרם מיוחסת לש רת מלאי ( ה מצטברת )ית סה "כ עלות 4 פי )מאוחד( ל המצב הכס יבים בדוח ע ם חוזים מחי נחתמו לגביה
***	***	***	***	***
מגורים: -- משרדים שלב ב7:	מגורים: -- משרדים שלב ב8:	מגורים: -- ב ב-: משרדים של	מגורים: -- משרדים שלב ב: 3	ח לפרסום הדו ה ועד סמוך תום התקופ ת שנמכרו מ מספר יחידו
מגורים : -- משרדים : 600	מגורים : -- משרדים : 730	מגורים: -- משרדים: --	מגורים: -- משרדים: 735	סמוך תקופה ועד ל כרו מתום ה ליחידות שנמ מחיר ממוצע כולל מע"מ( ום הדוח )לא לתאריך פרס

* היחידות האמורות הן בהתאם לתוכנית אשר אושרה כמפורט בסעיף 6.3.3.2 לדוח ברנע .2024

** להרחבה בדבר כניסתה לתוקף של התכנית, ראה ביאור 5ד ' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

.2 זכויות המגורים בשדה דב )תל אביב( )פרויקט בביצוע(

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט )באלפי ש"ח (:

		שנת 2025		ה דב פרויקט שד
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	קטיבי החברה האפ .100% חלק רבעון 2 )100%		)נתונים לפי
1,262,262	1,262,262	1,262,262	1,262,262	רקע בתום ברות בגין ק עלויות מצט התקופה
81,015	92,882	95,379	97,905	תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט ואגרות	עלויות שהושקעו
---	20,297	45,792	60,214	יה ברות בגין בנ עלויות מצט
130,960	183,846	202,208	216,534	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט
---	---	---	---	ברות אחרות עלויות מצט
1,474,237	1,559,287	1,605,641	1,636,915	מצטברת סה"כ עלות
1,474,237	2 1,559,287	2 1,605,641	2 1,636,915	פרים מצטברת בס סה"כ עלות
ל.ר.	ל.ר	ל.ר.	ל.ר.	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין
57,384	64,137	64,137	64,137	ואגרות יתוח, מיסים עלויות בגין פ עו )אומדן( שטרם הושק
820,945	804,548	779,053	764,631	הושקעו בניה שטרם עלויות בגין )אומדן(
1 11,983	47,212	27,047	13,523	מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט ומדן( ות בעתיד )א להיות מהוונ 3	עלויות שיושקעו
1 77,289	79,505	79,505	79,505	שטרם ברות אחרות עלויות מצט הושקעו
1,067,601	995,402	941,741	921,796	למה שנותרה להש סה"כ עלות
0%	3%	5.5%	7.6%	כולל קרקע ה ]כספי[ לא שיעור השלמ

1 סווג מחדש

2 לא כולל היוון אשראי לא ספציפי של אג"ח.

3 החל ממועד קבלת היתר בניה החברה מהוונת עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר בלבד.

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

		שנת 2025		ה דב פרויקט שד
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	( קטיבי 100% החברה האפ	.100% חלק )נתונים לפי
1 121	2 99	10	10	)#( יחידות דיור	מו בתקופה חוזים שנחת
11,785	12,028	1,130	1,218	)מ"ר( יחידות דיור	השוטפת
77,703	83,237	79,383	90,565	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע תמו בחוזים שנח וטפת )כולל בתקופה הש מע"מ(
1 121	2 220	228	234	)#( יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב
11,785	23,813	24,753	25,060	)מ"ר( יחידות דיור	ה: לסוף התקופ
77,703	80,493	80,504	80,955	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע זים במצטבר בחו סוף שנחתמו עד לל מע"מ( התקופה )כו
3,827,581	3,919,812	3,919,812	3,919,812	ל ת צפויות מכ סה "כ הכנסו מטבע הפרויקט )ב לל מע"מ המסחרי( כו
915,696	1,916,782	1,992,716	2,028,695	ת צפויות סה "כ הכנסו ר תמו במצטב מחוזים שנח סחרי( כולל )במטבע המ מע"מ	ק של שיעור השיוו הפרויקט
26%	48%	49.6%	51%	ליום האחרון שיעור שיווק 3 )%( של התקופה
338	239	231	225	3 )#( יחידות דיור
34,330	22,302	21,362	21,056	)מ"ר( יחידות דיור	רם נחתמו שטחים שט
1,610	1,610	1,610	1,610	)מ"ר( שטחי מסחר	ם: לגביהם חוזי
---	844,614	842,962	802,410	( ם 30.6.2025 רת מלאי ליו מצטברת )ית סה"כ עלות ם ביהם חוזרי רם נחתמו לג שטחים שט המיוחסת ל הכספי ח על המצב מחייבים בדו
---	8	2	18	ום עד מועד פרס ם התקופה ו שנחתמו מתו מספר חוזים הדוח )#(
---	79,620	77,706	83,000	ה ועד תום התקופ ם שנחתמו מ למ"ר בחוזי מחיר ממוצע מע"מ( הדוח )כולל מועד פרסום

הנתונים מתייחסים לחוזים חתומים ולא כוללים כתבי הרשמה.

1 הנתונים כוללים 3 הסכמי מכר שנחתמו בשנת 2023 ובוטלו בשנת .2025

2 הנתונים כוללים 3 הסכמי מכר ש נחתמו בשנת 2024 ובוטלו בשנת .2025

3 תמהיל הדירות השתנה מ- 480 ל- 459 דירות, שטח אקו' לשיווק נותר זהה. שיעור השיווק ונתוני יחידות הדיור שטרם נחתמו לגביהם חוזים עודכנו גם לגבי תקופות קודמות.

.3 זכויות המגורים המסווגת כמלאי במידטאון ירושלים )פרויקט בביצוע(

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט )באלפי ש"ח(:

		שנת 2025		ערי צדק( ם )לשעבר ש טאון ירושלי פרויקט מיד
שנת 2023	שנת 2024	קטיבי החברה האפ רבעון 1 רבעון 2 )73%		ט של הפרויק מצב תכנוני .100% חלק	)נתונים לפי
306,650	306,650	*310,370	311,518	רקע בתום ברות בגין ק עלויות מצט התקופה
25,606	40,975	251,497 1*	249,506 1	תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט ואגרות	עלויות שהושקעו
11,839*	16,659*	23,904*	29,617	יה ברות בגין בנ עלויות מצט
33,275	59,330	64,467*	58,888	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט
22,891*	42,499*	42,355*	56,404	ברות אחרות עלויות מצט
400,261	466,112	692,593*	705,933	מצטברת סה"כ עלות
-	-	8,300	11,030	רווח והפסד גריעה לדוח
400,261	466,112	684,293	694,503	פרים מצטברת בס סה"כ עלות
-	-	-	-	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין
193,770	166,329	-	-	ואגרות יתוח, מיסים עלויות בגין פ עו )אומדן( שטרם הושק
731,086	880,843	916,382	1,063,215	הושקעו בניה שטרם עלויות בגין )אומדן(
*34,446	9,462	-	-	מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט ומדן( ות בעתיד )א להיות מהוונ	עלויות שיושקעו
*141,066	181,438	72,263	80,477	שטרם ברות אחרות עלויות מצט הושקעו
1,100,369	1,238,072	988,645	1,143,692	למה שנותרה להש סה"כ עלות
0.9% *	1.4%	2.4%	2.4%	כולל קרקע ה ]כספי[ לא שיעור השלמ

* סווג מחדש

1 כולל הפרשה להיטלים בסך של כ 55- מיליון ש"ח.

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט

			שנת 2025	גורים ם – זכויות מ טאון ירושלי פרויקט מיד
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	קטיבי 73%( החברה האפ	.100% חלק )נתונים לפי
1 125	2 88	7	6	)#( יחידות דיור	מו בתקופה חוזים שנחת
6,768	5,290	520	432	)מ"ר( יחידות דיור	השוטפת
64,808	71,823	72,952	76,037	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע תמו בחוזים שנח וטפת )כולל בתקופה הש מע"מ(
125 1	212 2	218	223	)#( יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב
6,768	12,008	12,474	12,851	)מ"ר( יחידות דיור	ה: לסוף התקופ
64,808	68,080	68,279	68,537	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע זים במצטבר בחו סוף שנחתמו עד לל מע"מ( התקופה )כו
2,777,543	3,078,421	3,078,421	3,078,421	ל ת צפויות מכ סה "כ הכנסו מטבע הפרויקט )ב לל מע"מ המסחרי( כו
438,619	817,517	851,725	880,738	ת צפויות סה "כ הכנסו ר תמו במצטב מחוזים שנח סחרי( כולל )במטבע המ מע"מ	ק של שיעור השיוו הפרויקט
18%	31%	31%	32%	ליום האחרון שיעור שיווק 3 )%( של התקופה
569	483	477	472	)#( יחידות דיור 3
36,167	30,927	31,033	30,656	)מ"ר( יחידות דיור	רם נחתמו שטחים שט
---	---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר	ם: לגביהם חוזי
---	324,238	471,687	479,425	( ם 30.6.2025 רת מלאי ליו מצטברת )ית סה"כ עלות ם ביהם חוזרי רם נחתמו לג שטחים שט המיוחסת ל הכספי ח על המצב מחייבים בדו
---	6	3	10	ום עד מועד פרס ם התקופה ו שנחתמו מתו מספר חוזים הדוח )#(
---	73,855	73,195	76,732	ה ועד תום התקופ ם שנחתמו מ למ"ר בחוזי מחיר ממוצע מע"מ( הדוח )כולל מועד פרסום

1 הנתונים כוללים הסכם מכר אחד שנחתם בשנת 2023 ובוטל בשנת .2024

2 הנתונים כוללים שני הסכמי מכר שנחתמו בשנת 2024 ובוטלו בשנת .2025

3 תמהיל הדירות השתנה מ693- ל695- דירות, שטח אקו' לשיווק נותר זה ה. שיעור השיווק ונתוני יחידות הדיור שטרם נחתמו לגביהם חוזים עודכנו גם לגבי תקופות קודמות.

הנתונים מתייחסים לחוזים חתומים ולא כוללים כתבי הרשמה.

.4 זכויות המגורים בפרויקט קנדה בסיטי )בנין לאומי לשעבר(, תל אביב )פרויקט בתכנון(

		שנת 2025		-אביב לשעבר(, תל )בנין לאומי קנדה בסיטי ט של הפרויק מצב תכנוני קטיבי 81%( החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1 רבעון 2
*297,340	297,340	297,340	297,340	רקע בתום ברות בגין ק עלויות מצט התקופה
22,243	22,275	22,280	22,263	תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט ואגרות	עלויות שהושקעו
9,734	13,284	14,718	15,958	יה ברות בגין בנ עלויות מצט
40,241	57,557	62,099	66,541	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט
--	--	--	--	ברות אחרות עלויות מצט
369,558	390,456	396,437	402,102	מצטברת סה"כ עלות
369,558	390,456	396,437	402,102	פרים מצטברת בס סה"כ עלות
ל.ר	---	---	---	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין
ל.ר	14,184	14,179	10,861	ם ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ מדן( הושקעו )או
ל.ר	240,062	238,628	227,147	מדן( הושקעו )או בניה שטרם עלויות בגין
ל.ר	46,410	38,334	35,111	מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט ומדן(** ות בעתיד )א להיות מהוונ	עלויות שיושקעו
ל.ר	13,163	13,163	24,249	קעו שטרם הוש ברות אחרות עלויות מצט
ל.ר	313,820	304,304	297,368	למה שנותרה להש סה"כ עלות
ל.ר	0%	0%	0%	כולל קרקע ה ]כספי[ לא שיעור השלמ

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט )באלפי ש"ח(:

*סווג מחדש.

** החל ממועד קבלת היתר בניה החברה מהוונת עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר בלבד.

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט

		שנת 2025	-אביב לשעבר(, תל )בנין לאומי קנדה בסיטי ט של הפרויק מצב תכנוני קטיבי 81%( החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2
--	1	2	)#( יחידות דיור	מו בתקופה חוזים שנחת
--	208	195	)מ"ר( יחידות דיור	השוטפת
--	153,846	126,478	יחידות דיור	ם למ"ר בחוזי מחיר ממוצע פת קופה השוט שנחתמו בת )כולל מע"מ(
--	1	3	)#( יחידות דיור	רים עד לסוף חוזים מצטב
--	208	403	)מ"ר( יחידות דיור	התקופה:
--	153,846	140,621	יחידות דיור	בר למ"ר במצט מחיר ממוצע תמו עד סוף בחוזים שנח לל מע"מ( התקופה )כו
--	1,018,068	1,102,907	ל ת צפויות מכ סה "כ הכנסו רי( מטבע המסח הפרויקט )ב כולל מע"מ	קט ק של הפרוי שיעור השיוו
--	32,000	56,600	וזים ת צפויות מח סה "כ הכנסו ע צטבר )במטב שנחתמו במ לל מע"מ המסחרי( כו
--	1%	3%	של ליום האחרון שיעור שיווק התקופה )%(
--	101	99	)#( יחידות דיור	רם נחתמו שטחים שט ם: לגביהם חוזי
--	9,375	9,181	)מ"ר( יחידות דיור
--	166	166	)מ"ר( שטחי מסחר
--	392,551	390,275	( המיוחסת ם 30.6.2025 רת מלאי ליו מצטברת )ית סה"כ עלות צב בדוח על המ ים מחייבים לגביהם חוזר טרם נחתמו לשטחים ש הכספי

	שנת 2025		-אביב לשעבר(, תל )בנין לאומי קנדה בסיטי
שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	ט של הפרויק מצב תכנוני קטיבי 81%( החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
--	2	1	ום הדוח )#( עד מועד פרס ם התקופה ו שנחתמו מתו מספר חוזים
--	126,478	144,578	ה ועד מועד תום התקופ ם שנחתמו מ למ"ר בחוזי מחיר ממוצע )כולל מע"מ( פרסום הדוח

פרויקט פארק צפון שלב א' )נווה גן( – פרויקט בביצוע

א. עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט )באלפי ש"ח (:

			שנת 2025	א' )נווה גן( ק צפון שלב פרויקט פאר קטיבי החברה האפ .100% חלק נתונים לפי 24.6%-( המשוקלל כ
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2
1,151,246	1,147,633	1,147,633	1,147,633	רקע בתום ברות בגין ק עלויות מצט התקופה
22,257	33,751	33,811	33,815	תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט ואגרות	עלויות שהושקעו
21,240	124,804	174,678	212,563	יה ברות בגין בנ עלויות מצט
109,253	141,990	147,197	150,009	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט
15,698	19,638	21,078	57,733	ברות אחרות עלויות מצט
1,319,694	1,467,817	1,524,396	1,601,753	מצטברת סה"כ עלות
35,653	276,399	385,628	495,930	רווח והפסד שהופחתה ל סה"כ עלות
1,284,041	1,191,418	1,138,768	1,105,823	פרים מצטברת בס סה"כ עלות
294	--	--	--	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין )אומדן(	עלויות שיושקעו
16,641	5,295	5,955	5,951	ואגרות יתוח, מיסים עלויות בגין פ עו )אומדן( שטרם הושק
639,358	551,182	518,925	498,096	הושקעו בניה שטרם עלויות בגין )אומדן(
48,036	**30,136	**24,929	22,116	מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט ומדן(* ות בעתיד )א להיות מהוונ
79,428	73,687	72,796	36,119	שטרם ברות אחרות עלויות מצט הושקעו
783,757	660,299	622,605	562,282	למה שנותרה להש סה"כ עלות
17.7%	33.4%	38.6%	44.7%	כולל קרקע ה ]כספי[ לא שיעור השלמ )%(

* החל ממועד קבלת היתר בניה החברה מהוונת עלויות מימון בגין ערבויות חוק מכר בלבד.

** בוצע מיון בין הרווח הגולמי לרווח לפני מס בפרויקט אשר לא משפיע על רווחיות הפרויקט בכללותו.

ב. להלן פרטים אודות שיווק השטחים בפרויקט:

		שנת 2025		א' )נווה גן( ק צפון שלב פרויקט פאר
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	וקלל כ- קטיבי המש החברה האפ .100% חלק נתונים לפי )24.6%
16	23	5	---	)#( יחידות דיור	מו בתקופה חוזים שנחת
1,816	2,156	481	---	)מ"ר( יחידות דיור	השוטפת
47,124	58,644	54,770	---	יחידות דיור	ם למ"ר בחוזי מחיר ממוצע פת קופה השוט שנחתמו בת )כולל מע"מ(
371**	383	388	386	)#( יחידות דיור

			שנת 2025	א' )נווה גן( ק צפון שלב פרויקט פאר
שנת 2023	שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	וקלל כ- קטיבי המש החברה האפ .100% חלק נתונים לפי
				)24.6%
36,254	37,119	37,518	37,274	)מ"ר( יחידות דיור	רים עד לסוף חוזים מצטב
					התקופה:
					למ"ר מחיר ממוצע
45,260	51,917	51,936	51,895	יחידות דיור	זים שנחתמו במצטבר בחו
					ופה )כולל עד סוף התק
					מע"מ(
				ת צפויות סה "כ הכנסו
2,511,891	2,919,631	***3,049,575	3,086,180	ט )במטבע מכל הפרויק
				לל מע"מ המסחרי( כו
				ת צפויות סה "כ הכנסו
1,656,430	1,927,111	1,948,545	1,938,545	ר תמו במצטב מחוזים שנח	ק של שיעור השיוו
				סחרי( כולל )במטבע המ	הפרויקט
				מע"מ
				ליום שיעור שיווק
66%	70%	71%	71%	התקופה )%( האחרון של
177	165	160	162	)#( יחידות דיור
18,402	17,140	16,741	16,985	)מ"ר( יחידות דיור	רם נחתמו שטחים שט ם: לגביהם חוזי
---	---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר
				( ם 30.6.2025 רת מלאי ליו	מצטברת )ית סה"כ עלות
---	439,274	445,079	473,511	ם ביהם חוזרי רם נחתמו לג	שטחים שט המיוחסת ל
				הכספי ח על המצב	מחייבים בדו
				ום עד מועד פרס ם התקופה ו שנחתמו מתו מספר חוזים
---	4	--	--		הדוח )#(*
---	53,858	--	--	ה ועד תום התקופ ם שנחתמו מ למ"ר בחוזי מחיר ממוצע
				מע"מ( הדוח )כולל מועד פרסום

• * הנתונים מתייחסים לחוזים חתומים ולא כוללים כתבי הרשמה.
  • ** כולל חוזה אחד משנת 2021 שבוטל במהלך התקופה.
    • *** לא כולל הכנסות משטחי המסחר.

מידע צופה פני עתיד

המידע המתואר לעיל ביחס לעלויות צפויות בפרויקטים )שטרם הושקעו( וההכנסות הצפויות, הינו בבחינת מידע הצופה פני עתיד )כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך( אשר אינו בשליטה המלאה של החברה ואשר התקיימותו בפועל אינה וודאית. התממשות המידע האמור תלויה במידה רבה בשיתוף פעולה בין החברה והשותפים בפרויקטים, בהחלטות שיתקבלו על ידם במהלך הקמת הפרויקט; בהתקשרות חברת הפרויקט הרלוונטי בהסכמי מימון לליווי והקמת הפרויקט ובעמידה בתנאים שיקבעו בהסכמים האמורים )ככל שייקבעו (; בגורמים חיצוניים, כגון קבלת ההיתרים הנדרשים לצורך ביצועם של הפרויקט (הן בעצם קבלתם והן בעצם קבלתם במועד שנחזה לכך על ידי החברה והשותפות בפרויקט הרלוונטי(, בעמידת חברות הפרויקט בדרישות הרשויות השונות ומתן ההיתרים הרלבנטיים על ידן; בעלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותן בהם עשוי לחול שינוי, לרבות שינוי מהותי, בין היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה. יודגש, כי ואין וודאות שכך יהיה מצב הדברים בפועל. גורמים אלה עשויים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל. להערכת החברה, נכון למועד זה, הגורמים העיקריים העשויים להביא לכך שהמידע צופה פני עתיד לא יתממש )א( לא יתקבלו ההיתרים הנדרשים לבניית הפרויקטים שטרם התקבל בגינם היתר )הן בעצם קבלתם והן בעצם המועד שנחזה על ידי המועד לקבלתם(; )ב ( בניית הפרויקט הרלוונטי תתעכב מסיבות שונות כגון אי עמידת חברת הפרויקט הרלוונטית בדרישות הרשויות לקבלת ההיתרים ו/או אי קבלת היתרים מתאימים לפרויקט או קבלתם במועד המאוחר מזה שנחזה על ידי החברה; )ג( התקשרות עם קבלן מבצע או היקלעות הקבלן המבצע או ספקים אחרים שיהיו מעורבים בפרויקט הרלוונטי לקשיים כלכליים; )ד( היקלעות מי מבין השותפים בפרויקט לקשיים כלכליים אשר ימנעו מהם להמשיך ולממן את חלקם בפרויקט )בהתאמה(; )ה( סטייה מהיקף הפרויקט הצפוי העלולה לנבוע מהתייקרויות עלויות הבניה, ממיסים ו/או היטלים שיוטלו על רכישת הקרקע ופיתוחה מהמצב הכלכלי במשק לרבות האינפלציה ועליית הריבית וכדומה. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

דוחות כספיים

ישראל - קנדה )ט.ר. ( בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ביוני , 2025

)בלתי מבוקרים(

ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ביוני , 2025

)בלתי מבוקרים(

תוכן עניינים

	עמוד
החשבון ה של רואי דוח סקיר	2
: מבוקרים( דים )בלתי תיים מאוח פיים תמצי דוחות כס
י מצב הכספ חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	3-4
לל אחר סד ורווח כו רווח או הפ חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	5-6
ון שינויים בה חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	7-9
מנים זרימי המזו חדים על ת ציתיים מאו דוחות תמ	10-12
חדים תיים המאו יים התמצי וחות הכספ ביאורים לד	13-36

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישראל קנדה )ט.ר.( בע"מ

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ישראל קנדה )ט.ר.( בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - "החברה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970 אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ- 17.66% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ42.31%- וכ50.01%- בהתאמה מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני אשר ההשקעה בהן הינה כ - 276,389 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני ,2025 וחלקה של החברה בתוצאותיהן הינו רווח של כ- 12,345 אלפי ש"ח והפסד של כ- 1,635 אלפי ש"ח בהתאמה, לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו ות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל-אביב, 26 באוגוסט, 2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת, 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 תד 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 תח. 45396 . ת
טלפון: 399 399 (73) 972+ פקס: 4544 637 (73) 279+ info- nazareth@deloitte.co.il	טלפון: 5676 (8) 972 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 info-eilat@deloitte.co.il	טלפון: 7333 860 (4) 4972 פקס: 2528 867 (2) 4972 info-haifa@deloitte.co.il	טלפון: 8888 501 (2) 4972 +972 פקס: 4173 537 (2) 2794 info-jer@deloitte.co.il
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23 ראושל"ע	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8, רוווה	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש. 9906201

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	וני ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
			טפים נכסים שו
410,276	290,890	233,618	ם שווי מזומני מזומנים ו
566,068	-	17,212	י שבונות ליוו שימוש בח יקדונות ב מזומנים ופ
129,192	70,869	109,244	ווח והפסד הוגן דרך ר סיים בשווי נכסים פיננ
19,280	76,346	71,618	קמה ודירות בה ן, משרדים אי מקרקעי מכירת מל חייבים בגין
126,481	111,260	111,770	רות חובה חייבים וית
5,920	11,574	6,886	הכנסה חייבים מס
41,233	47,334	92,431	ת בגין מלונו רות חובה חייבים וית
320,758	697,344	440,612	קעין מלאי מקר
2,625,023	1,994,214	3,065,926	בהקמה ם בתכנון ו מלאי בנייני
47,780	-	20,832	עין לאי מקרק ל חשבון מ מקדמות ע
4,292,011	3,299,831	4,170,149	ם ים שוטפי סה"כ נכס
			שוטפים נכסים לא
1,305,859	1,226,575	1,350,378	נטו וי המאזני, שיטת השו טופלות ב חזקות המ חברות מו הלוואות ב השקעות ו
1,145,810	763,731	1,121,583	ארוך קעין לזמן מלאי מקר
2,893,000	2,672,469	3,114,318	קעה נדל"ן להש
13,486	32,779	2,237	ה ל"ן להשקע ל חשבון נד מקדמות ע
807,495	628,128	840,184	רכוש קבוע
1,382	1,113	-	כוש קבוע ל חשבון ר מקדמות ע
5,266	5,205	6,382	ארוך מוש לזמן גבלים בשי יקדונות מו מזומנים ופ
425,912	414,953	972,234	שימוש נכסי זכות
7,066	6,217	8,100	רות חובה חייבים וית
-	34,305	-	עין לאי מקרק ל חשבון מ מקדמות ע
31,771	44,852	27,246	נדחים נכסי מ יסים
14,090)*(	13,436)*(	14,049	ם כסים אחרי השקעות ונ
13,152)*(	13,152)*(	162,838	מוחשיים סים בלתי מוניטין ונכ
6,664,289	5,856,915	7,619,549	פים ים לא שוט סה"כ נכס
10,956,300	9,156,746	11,789,698	ים סה"כ נכס

)*(סווג מחדש

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

	ליום 30 בי	וני	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
ת שוטפות התחייבויו
ארוך אות לזמן ת של הלוו יות שוטפו קאיים וחלו אגידים בנ אשראי מת	2,917,602	2,821,648	2,866,946
אגרות חוב טפות של חלויות שו	291,731	268,727	269,101
בגין חכירה התחייבות טפות של חלויות שו	43,020	18,461	21,060
ם תני שירותי ספקים ונו	66,457	33,583	36,345
ות זכות זכאים ויתר	246,107	71,700	163,244
שוטפים בגין מיסים התחייבות	11,076	11,752	17,515
תי בנייה למתן שירו התחייבות	3,233	4,751	4,360
ם בתכנון מלאי בנייני משרדים ו קעין, מלאי מלאי מקר גין מכירת מקדמות ב
ובהקמה	614,145	69,193	421,240
אחרים הלוואות מ	2,526	3,342	2,502
שוטפות חייבויות סה"כ הת	4,195,897	3,303,157	3,802,313
פות ת לא שוט התחייבויו
נקאיים תאגידים ב מן ארוך מ הלוואות לז	1,902,295	1,312,006	2,001,362
אחרות תחייבויות אחרים וה הלוואות מ	9,681	26,337	10,175
אגרות חוב	986,343	747,085	1,055,667
בגין חכירה התחייבות	994,177	428,670	442,578
דחים ת מ יסים נ התחייבויו	160,823	186,477	169,335
זמן ארוך תי בנייה ל למתן שירו התחייבות	427	3,562	855
ת פות אחרו ת לא שוט התחייבויו	20,437	10,379	11,627
א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת	4,074,183	2,714,516	3,691,599
חברה ניות של ה ס לבעלי מ הון המיוח
הון מניות	3,309	3,226	3,226
מניות פרמיה על	1,234,875	1,110,527	1,110,527
ו ל שליטה ב תאגיד לבע עולות בין קרן בגין פ	30,491	30,491	30,491
עודפים	1,278,568	1,151,735	1,334,498
חוץ ם פעילויות בגין תרגו פרשי שער קרן הון מה	)73,838(	)67,869(	)71,544(
ה מחדש קרן הערכ	97,390	-	94,385
אחרות קרנות הון	)15,588(	)10,638(	)15,588(
ברה ת של הח בעלי מניו המיוחס ל סה"כ הון	2,555,207	2,217,472	2,485,995
שליטה ינן מקנות זכויות שא	964,411	921,601	976,393
סה"כ הון	3,519,618	3,139,073	3,462,388
הון חייבויות ו סה"כ הת	11,789,698	9,156,746	10,956,300
ט 2025 26 באוגוס
	ברק רוזן		בר ניר בודגה
איר אסף טוכמ ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי

הביאורים המצורפים לדוחות הכספיים המאוחדים התמציתיים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

מנכ"ל ודירקטור

סמנכ"ל כספים

יו"ר הדירקטוריון

ל ש נ ה ה שהסתיימ	ל שלושה הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש		יוני ביום 30 ב
דצמבר ביום 31 ב	יוני	ביום 30 ב
2024 אלפי ש"ח	2024 אלפי ש"ח	2025 אלפי ש"ח	2024 אלפי ש"ח	2025 אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
					הכנסות:
80,215	19,824	20,669	38,853	42,465	להשקעה הול נדל"ן השכרה וני הכנסות מ
11,679	2,599	44,727	5,118	84,310	ן אי מקרקעי מכירת מל הכנסות מ
61,115	4,682	12,269	41,473	34,991	רדים גורים ומש אי דירות מ מכירת מל הכנסות מ
25,344	6,194	5,973	12,686	12,080	עין לאי מקרק השכרת מ הכנסות מ
1,645	-	-	-	4,511	דמי ניהול הכנסות מ
291,017	77,913	101,660	143,960	157,588	לון הול בתי מ הפעלת וני הכנסות מ
25,714	4,779	1,038	7,436	5,806	ווק ותיווך הכנסות שי
4,886	1,145	1,109	1,789	1,555	י בנייה מתן שירות הכנסות מ
66,371	30,076	23,530	31,167	23,530	ושו ורווח ממימ להשקעה י הוגן נדל"ן עלייה בשוו
					לפי המטופלות ל השקעות ה ברווח ש חלק החבר
200,760	14,622)*(	14,793	61,012)*(	31,690	נטו ממס וי המאזני, שיטת השו
5,490	706	282	706	818	חרות הכנסות א
774,236	162,540	226,050	344,200	399,344	סות סה"כ הכנ
					לויות: הוצאות וע
42,961	9,622	11,734	18,513	21,816	רות עלות השכי
7,848	1,449	21,968	2,495	41,586	קרקעין ת מלאי מ עלות מכיר
45,335	6,240	9,544	29,379	26,005	ם ם ומשרדי רות מגורי ת מלאי די עלות מכיר
257,682	61,744	107,478	113,514	168,415	בתי מלון לה וניהול עלות הפע
38,963	4,245	5,683	14,327	20,865	להשקעה י הוגן נדל"ן ירידה בשוו
4,886	1,145	1,109	1,789	1,555	י בנייה מתן שירות הוצאות מ
59,821	12,086	13,524	32,319	26,043	ת הלה וכלליו הוצאות הנ
38,661	10,190	22,746	18,181	34,203	ווק ומכירה הוצאות שי
					ת לפי ת המטופלו של השקעו ה בהפסד חלק החבר
17,827	3,006	11,909	13,859	24,238	נטו ממס וי המאזני, שיטת השו
-	447	-	-	-	רות הוצאות אח
513,984	110,174	205,695	244,376	364,726	ת אות ועלויו סה"כ הוצ
- 260,252	52,366	20,355	99,824	34,618	לי רווח תפעו
					ם בשווי ים הנמדדי סים פיננסי הכנסות נכ )הוצאות(
36,911	)33,407(	20,058	)22,714(	)18,692(	ווח והפסד הוגן דרך ר
54,114	11,135	9,915	19,389	28,225	מון הכנסות מי
( )133,280	)31,802(	)58,240(	)57,670(	)83,806(	מון הוצאות מי
217,997	)1,708(	)7,912(	38,829	)39,655(	הכנסה סים על ה וח לפני מי )הפסד( רו
13,681	5,464	1,093	5,157	8,767	ההכנסה מיסים על
231,678	3,756	)6,819(	43,986	)30,888(	ה וח לתקופ )הפסד( רו
					ווגו ים אשר יס חר - סכומ וח כולל א )הפסד( רו
					ד: וח או הפס בעתיד לרו
)6,072(	10,968	)16(	)1,262(	)1,643(	ת חוץ ום פעילויו ר בגין תרג הפרשי שע
					בעתיד לא יסווגו מים אשר אחר - סכו רווח כולל
					פסד: לרווח או ה
135,539	-	4,838	-	4,387	מס בוע, נטו מ של רכוש ק כה מחדש רווח מהער
					ת ל התחייבו ווי ההוגן ש שינויים בש רווח בגין
					סד רווח או הפ הוגן דרך ועדה בשווי פיננסית שי
-	2,062	-	2,062		ס - אי, נטו ממ סיכון אשר לשינויים ב המיוחסים
361,145	16,786	)1,997(	44,786	)28,144(	כולל סד( רווח סה"כ )הפ

)*( סווג מחדש. ראה ביאור 2ה.'

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

)המשך(

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה	לתקופה ש חודשים ש יוני ביום 30 ב		לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2024	2024	2025	יוני 2024 2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו		)בלתי מבו
					חס ל: וח נקי מיו )הפסד( רו
206,373	)10,357(	)4,346(	23,610	)30,930(	החברה בעלי מניות
25,305	14,113	)2,473(	20,376	42	שליטה נן מקנות זכויות שאי
231,678	3,756	)6,819(	43,986	)30,888(
					ס ל: כולל מיוח סד( רווח סה"כ )הפ
296,006	1,499	)1,314(	24,595	)30,220(	החברה בעלי מניות
65,139	15,287	)683(	20,191	2,076	שליטה נן מקנות זכויות שאי
361,145	16,786	)1,997(	44,786	)28,144(
					ניות לבעלי המ יה המיוחס וח נקי למנ )הפסד( רו : ה )בש"ח( של החבר
					סי: ד( נקי בסי רווח )הפס
0.6398	)0.0321(	)0.0132 (	0.0732	)0.0938(	סי למניה ד( נקי בסי רווח )הפס
					לל: ד( נקי מדו רווח )הפס
0.6398	)0.0321(	)0.0132(	0.0732	)0.0938(	לל למניה ד( נקי מדו רווח )הפס
322,566	322,566	329,741	322,566	329,741	ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה רווח למניה בחישוב ה
322,566	322,566	329,741	322,566	329,741	ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה מדולל רווח למניה בחישוב ה

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

		מבוקר( )בלתי 2025 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי ששה ה של לתקופ
	ות הון מני "ח אלפי ש	על פרמיה מניות "ח אלפי ש	ן קרן בגי ת בין פעילויו תאגיד לבעל בו שליטה "ח אלפי ש	רכה קרן הע מחדש "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ "ח אלפי ש	ווח יתרת ר "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם "ח אלפי ש	זכויות שאינן מקנות שליטה "ח אלפי ש	הון סה"כ "ח אלפי ש
2025 בינואר, יום 1 יתרה ל	3,226	1,110,527	30,491	94,385	( 15,588 )	( 71,544 )	1,334,498	2,485,995	976,393	3,462,389
תקופה רווח ל )הפסד(	-	-	-	-	-	-	( 30,930 )	( 30,930 )	42	( 30,888 )
גום רשי תר בגין הפ קרן הון	-	-	-	-	-	)2,295(	-	)2,295(	652	)1,643(
ממס וע, נטו כוש קב ש של ר ה מחד מהערכ רווח	-	-	-	3,005	-	-	-	3,005	1,382	4,387
קופה לל לת סד( כו ווח )הפ סה"כ ר	-	-	-	3,005	-	( )2,295	( 30,930 )	( 30,220 )	2,076	( 28,144 )
ששולם דיבידנד	-	-	-	-	-	-	( 25,000 )	( 25,000 )	-	( 25,000 )
ה - ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו		-	-	-	-	-	-	-	5,536	5,536
מניות הנפקת	83	124,349	-	-	-	-	-	124,432	-	124,432
ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו	-	-	-	-	-	-	-	-	( )7,960	( )7,960
שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות	-	-	-	-	-	-	-	-	( 11,635 )	( 11,635 )
2025 ביוני, יום 30 יתרה ל	3,309	1,234,875	30,491	97,390	( 15,588 )	( 73,838 )	1,278,568	2,555,207	964,411	3,519,618

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

	מבוקר( )בלתי 2024 ביוני 30 ביום ימה שהסתי ם חודשי שישה ה של לתקופ
	ות הון מני "ח אלפי ש	על פרמיה מניות "ח אלפי ש	ן קרן בגי ת בין פעילויו תאגיד לבעל בו שליטה "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ "ח אלפי ש	ווח יתרת ר "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם "ח אלפי ש	זכויות שאינן מקנות שליטה "ח אלפי ש	הון סה"כ "ח אלפי ש
2024 ב ינואר יום 1 יתרה ל	3,226	1,110,527	30,491	( )1,427	( 66,792 )	1,153,125	2,229,150	826,608	3,055,758
ה לתקופ רווח	-	-	-	-	-	23,610	23,610	20,376	43,986
גום רשי תר בגין הפ קרן הון	-	-	-	-	( )1,077	-	( )1,077	)185(	( )1,262
IFRS ת 9 התאמו	-	-	-	2,062	-	-	2,062	-	2,062
חוץ פעילות תרגום ער בגין רווחי ש	-	-	-	-	-	-	-	-	-
קופה לל לת סד( כו ווח )הפ סה"כ ר	-	-	-	2,062	( )1,077	23,610	24,595	20,191	44,786
ששולם דיבידנד	-	-	-	-	-	( 25,000 )	( 25,000 )	-	( 25,000 )
ה - ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו		-	-	-	-	-	-	80,000	80,000
ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו	-	-	-	( 11,272 )	-	-	( 11,272 )	-	( 11,272 )
שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות	-	-	-	-	-	-	-	( )5,198	( )5,198
2024 ביוני יום 30 יתרה ל	3,226	1,110,527	30,491	( 10,638 )	( 67,869 )	1,151,735	2,217,472	921,601	3,139,073

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

)המשך(

		מבוקר( )בלתי 2025 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שלושה ה של לתקופ
	ות הון מני "ח אלפי ש	על פרמיה מניות "ח אלפי ש	ן קרן בגי ת בין פעילויו תאגיד לבעל בו שליטה "ח אלפי ש	רכה קרן הע מחדש "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ "ח אלפי ש	ווח יתרת ר "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם "ח אלפי ש	זכויות שאינן מקנות שליטה "ח אלפי ש	הון סה"כ "ח אלפי ש
, 2025 באפריל יום 1 יתרה ל	3,309	1,234,875	30,491	94,076	( 15,588 )	( 73,557 )	1,282,914	2,556,521	966,914	3,523,435
ה לתקופ רווח	-	-	-	-	-	-	( )4,346	( )4,346	( )2,473	( )6,819
גום רשי תר בגין הפ קרן הון	-	-	-	-	-	)283(	-	)283(	267	)16(
ממס וע, נטו כוש קב ש של ר ה מחד מהערכ הפסד	-	-	-	3,315	-	-	-	3,315	1,523	4,838
קופה לל לת סד( כו ווח )הפ סה"כ ר	-	-	-	3,315	-	)283(	( )4,346	( )1,314	)683(	( )1,997
ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו	ה -	-	-	-	-	-	-	-	5,536	5,536
ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו	-	-	-	-	-	-	-	-	( )5,260	( )5,260
שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות	-	-	-	-	-	-	-	-	( )2,096	( )2,096
2025 ביוני, יום 30 יתרה ל	3,309	1,234,875	30,491	97,390	( 15,588 )	( 73,838 )	1,278,568	2,555,207	964,411	3,519,618

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

)המשך(

	מבוקר( )בלתי 2024 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שלושה ה של לתקופ
	ות הון מני "ח אלפי ש	על פרמיה מניות "ח אלפי ש	ן קרן בגי ת בין פעילויו תאגיד לבעל בו שליטה "ח אלפי ש	הון קרנות אחרות "ח אלפי ש	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ "ח אלפי ש	ווח יתרת ר "ח אלפי ש	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם "ח אלפי ש	זכויות שאינן מקנות שליטה "ח אלפי ש	הון סה"כ "ח אלפי ש
2024 באפריל יום 1 יתרה ל	3,226	1,110,527	30,491	( )1,427	( 77,663 )	1,162,092	2,227,246	827,218	3,054,464
קופה רווח לת	-	-	-	-	-	( 10,357 )	( 10,357 )	14,113	3,756
גום רשי תר בגין הפ קרן הון	-	-	-	-	9,794	-	9,794	1,174	10,968
IFRS ת 9 התאמו	-	-	-	2,062	-	-	2,062	-	2,062
חוץ פעילות תרגום ער בגין רווחי ש	-	-	-	-	-	-	-	-	-
קופה לל לת סד( כו ווח )הפ סה"כ ר	-	-	-	2,062	9,794	( 10,357 )	1,499	15,287	16,786
ה - ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו		-	-	-	-	-	-	80,000	80,000
ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו	-	-	-	( 11,272 )	-	-	( 11,272 )	-	( 11,272 )
שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות	-	-	-	-	-	-	-	)904(	)904(
2024 ביוני יום 30 יתרה ל	3,226	1,110,527	30,491	( 10,638 )	( 67,869 )	1,151,735	2,217,472	921,601	3,139,073

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

)המשך(

	2024 ר בדצמב ם 31 ימה ביו שהסתי לשנה
	ות הון מני	על פרמיה מניות	ן קרן בגי ת פעילויו גיד בין תא לבעל בו שליטה	רכה קרן הע מחדש	הון קרנות אחרות	קרן הון שי מהפר גין שער ב תרגום ת פעילויו חוץ	ווח יתרת ר	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה האם	זכויות שאינן מקנות שליטה	הון סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
2024 בינואר יום 1 יתרה ל	3,226	1,110,527	30,491	-	( )1,427	( 66,792 )	1,153,125	2,229,150	826,608	3,055,758
שנה רווח ל	-	-	-	-	-	-	206,373	206,373	25,305	231,678
ת חוץ ם פעילו ין תרגו שער בג הפסדי	-	-	-	-	-	( )4,752	-	( )4,752	( )1,320	( )6,072
מס , נטו מ ש קבוע של רכו מחדש הערכה רווח מ	-	-	-	94,385	-	-	-	94,385	41,154	135,539
ה לל לשנ סד( כו ווח )הפ סה"כ ר	-	-	-	94,385	-	( )4,752	206,373	296,006	65,139	361,145
ששולם דיבידנד	-	-	-	-	-	-	( 25,000 )	( 25,000 )	-	( 25,000 )
ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת עם ב עסקאו	-	-	-	-	( 14,161 )	-	-	( 14,161 )	( )1,722	( 15,883 )
ה ת שליט נן מקנו ות שאי עלי זכוי ת של ב ת הוניו השקעו	-	-	-	-	-	-	-	-	92,254	92,254
שליטה מקנות שאינן לזכויות חלוקות	-	-	-	-	-	-	-	-	( )5,886	( )5,886
2024 ר בדצמב יום 31 יתרה ל	3,226	1,110,527	30,491	94,385	( 15,588 )	( 71,544 )	1,334,498	2,485,995	976,393	3,462,388

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
					ת ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
)88,419(	)96,289(	)72,317(	95,554(	( ) )359,597	)נספח א'( ת שוטפת שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
					עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
					השווי לפי שיטת המטופלות ת לחברות מתן הלוואו
)66,787(	)26,169(	)18,822(	)53,600(	)30,539(	טו ממס המאזני, נ
					טת השווי לות לפי שי ות המטופ אות מחבר החזר הלוו
73,494	5,308	7,745	21,930	9,245	טו ממס המאזני, נ
					דל"ן עה )כולל נ דל"ן להשק שקעות בנ רכישת וה
( )402,200	)40,074(	)41,373(	68,733(	( ) )170,738	טו בהקמה(, נ להשקעה
-	-	)55,700(	-	)55,700(	ספח ג' ם - ראה נ צירוף עסקי
)22,730(	)16,884(	-	)22,881(	)4,209(	ה ל"ן להשקע ל חשבון נד מקדמות ע
					גן דרך ם בשווי הו רים פיננסיי ישת( מכשי מכירת )רכ
2,608	)1,617(	695	1,306	1,256	ד, נטו רווח והפס
)59,964(	)13,628(	)17,631(	)18,319(	)35,412(	ש קבוע שקעות רכו רכישת וה
)652(	-	656	-	686	ים אחרים רכישת נכס
( )566,196	)65(	75,409	)65(	547,740	ש לים בשימו דונו ת מוגב מנים ובפיק שינוי במזו
( 1,042,427 )	)93,129(	49,021( ( )	)140,362	262,329
					השקעה מפעילות )ששימשו( טו שנבעו מזומנים נ
					ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
533,933	226,517	208,591	226,517	208,591	רות חוב הנפקת אג
)15,883(	)11,272(	)5,260(	)11,272(	)7,960(	טה מקנות שלי יות שאינן ם בעלי זכו עסקאות ע
222,903	75,689	28,905	120,713	106,327	קאיים, נטו אגידים בנ אשראי מת
)88,464(	88,262( ( )	)250,952	88,262(	( ) )250,952	ת ישה עצמי ות חוב ורכ פירעון אגר
-	-	-	-	124,432	ות, נטו הנפקת מני
)5,886(	)904(	)2,097(	)5,198(	)11,635(	ליטה ן מקנות ש כויות שאינ חלוקות לז
435	-	-	-	-	ם אה מאחרי קבלת הלוו
)25,000(	)25,000(	-	)25,000(	-	שולם דיבידנד ש
)672(	)84(	)70(	)2,046(	)615(	ים אות מאחר פירעון הלוו
)23,247(	)4,698(	)4,976(	)8,483(	)11,391(	ן חכירה חייבות בגי פירעון הת
92,254	80,000	1,469	80,000	1,469	ת שאינן מקנו עלי זכויות וניות של ב השקעות ה שליטה
895,355	123,903	59,190	169,999	341,927	ם דים בנקאיי רוך מתאגי אה לזמן א קבלת הלוו
( )244,473	)22,865(	)88,433(	130,422(	( ) )585,711	ם דים בנקאיי רוך מתאגי אה לזמן א פירעון הלוו
1,341,255	353,024	)53,633(	326,546	)85,518(	מימון מפעילות שו( שנבעו טו )ששימ מזומנים נ
)522(	)99(	6,963	)129(	6,128	זומנים ים ושווי מ רות מזומנ ער בגין ית הפרשי ש
209,887	163,507	( )168,008	90,501	( )176,658	מזומנים מנים ושווי לייה במזו )ירידה( ע
200,389	127,383	401,626	200,389	410,276	תקופה לתחילת ה מזומנים מנים ושווי יתרת מזו
410,276	290,890	233,618	290,890	233,618	ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו

ישראל-קנדה )ט.ר( בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

)המשך(

נספח א' - מזומנים נטו ששימשו לפעילות שוטפת:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו		קר(	)בלתי מבו
231,678	3,756	)6,819(	43,986	)30,888(	קופה וח נקי לת )הפסד( רו
					ח והפסד: סעיפי רוו התאמות ל
( )212,998	)16,619(	)9,847(	)63,124(	)20,848(	המאזני טת השווי ות לפי שי ת המטופל רווחי חברו ממס נטו(, נטו סות מימון, )כולל הכנ
)27,408(	)25,831(	)17,847(	)16,840(	2,665(	ה, נטו ) ל"ן להשקע הוגן של נד ה( בשווי ה ירידה )עלי
)36,911(	33,407	)20,058(	22,714	18,692	נסיים כשירים פינ הוגן של מ תאמת שווי הפסד מה
					או הפסד דרך רווח בשווי הוגן
3,089	802	)3,817(	1,342	)4,333(	רות חוב שערוך אג
45,116	7,320	2,747	23,963	9,343	ם דים בנקאיי ואה מתאגי שערוך הלו
66,496	13,784	20,517	25,723	39,064	רה ם בגין חכי קבוע ונכסי תות רכוש פחת והפח
537	1,223	25	1,950	145	ם ואה מאחרי שערוך הלו
)15,937(	)5,779(	415	2,632	)10,006(	ים, נטו מיסים נדח
)178,016(	8,307	)27,865(	)1,640(	29,392
					בויות: ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
12,618	)2,931(	585	6,964	)966(	הכנסה חייבים מס דה ביתרת )עליה( ירי
					ן ומלאי אי מקרקעי מכירת מל דמות בגין עליה במק
379,760	16,833	80,752	27,713	192,905	ה כנון ובהקמ בניינים בת
)44,692(	)17,408(	)42,581(	)34,723(	)36,139(	ת חובה יבים ויתרו )עליה( בחי
42,801	)473(	)19,298(	)14,265(	)52,338(	ין רת מקרקע ם בגין מכי דה בחייבי )עליה( ירי
					קמה ודירות בה
8,042	7,349	25,292	5,280	30,112	שירותים קים ונותני עליה בספ
110,819	)5,946(	)15,866(	11,596	)48,729(	בויות ת ובהתחיי ויתרות זכו יה בזכאים )ירידה( על
					שוטפים בגין מיסים
41,034	2,395	31,612	25,438	66,586	מכירה בגין ן ובניינים ל אי מקרקעי ירידה במל קרקעות( והשקעה ב פני רכישה מכירות )ל
550,382	)181(	60,496	28,003	151,431
604,044	11,882	25,812	70,349	149,935	פני שוטפת )ל מפעילות טו שנבעו מזומנים נ רקעות( שקעה בק רכישה וה
692,463( ( )	)108,171	)98,129(	165,903(	( ) )509,532	ת לאי קרקעו שקעות ב מ רכישות וה
)88,419(	)96,289(	)72,317(	)95,554(	)359,597(	ת שוטפת שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ

ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

)המשך(

נספח ב' - מידע נוסף על תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח )מבוקר(	אלפי ש"ח אלפי ש"ח קר( )בלתי מבו		אלפי ש"ח אלפי ש"ח קר( )בלתי מבו
					פה עבור: שך התקו שולמו במ מזומנים ש
277,509	75,421	69,292	131,057	137,224	ריבית
39,135	2,114	9,048	2,990	18,597	ההכנסה מיסים על
					ופה עבור: משך התק התקבלו ב מזומנים ש
6,228	892	1,246	2,539	2,421	ריבית
21,927	-	-	19,828	367	הכנסה מיסים על

נספח ג' – צירוף עסקים :

					ל ש נ ה
		ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב 2024 2025 אלפי ש"ח		ל שלושה לתקופה ש	ה שהסתיימ
				הסתיימה	ביום 31
				חודשים ש יוני ביום 30 ב
				2025 אלפי ש"ח	2024 אלפי ש"ח
	אלפי ש"ח
				אלפי ש"ח )בלתי
	)בלתי מבו	תי מבוקר( קר( )בל		מבוקר(	)בלתי מבוקר(
פה עבור: שך התקו שולמו במ מזומנים ש
שימוש נכסי זכות	( - )559,188		-	-	-
, נטו רכוש קבוע	)11,095(	-	-	-	-
מוחשיים סים בלתי מוניטין ונכ	( - )150,331		-	-	-
סיים גידים פיננ בנקים ותא הלוואות מ	74,000	-	-	-	-
אחרות תחייבויות אחרים וה הלוואות מ	7,949	-	-	-	-
רה ת בגין חכי התחייבויו	571,552	-	-	-	-
ות זכות זכאים ויתר	1,327	-	-	-	-
ים מיסים נדח	6,019	-	-	-	-
שליטה נן מקנות זכויות שאי	4,067	-	-	-	-
	)55,700(	-	-	-	-

ביאור 1 - כ ל ל י

חברת ישראל-קנדה )ט.ר.( בע"מ )להלן - "החברה" או "הקבוצה"( עוסקת באמצעות חברות מאוחדות בייזום, שיווק וניהול פרויקטים בתחום הנדל"ן בארץ ובחו"ל. מידע נוסף על מגזרי הפעילות של הקבוצה מוצג בביאור .6

יש לעיין בדוחות תמציתיים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולביאורים אשר נלוו אליהם, פרט לתקנים חדשים.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים )להלן - "דוחות כספיים ביניים"( של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" )להלן - "34 IAS(".

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים נערכו בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

ב. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי בלתי תלוי אחת לשנה או במועד ההכרה לראשונה בנדל"ן להשקעה . בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיי מים לגבי נכסים מסוימים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו.

ליום 30 ביוני 2025 בחנה החברה, בסיוע שמאים חיצוניים, האם התקיימו סימנים לכך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שונה מהותית מהשווי שנאמד על ידי שמאי חיצוני בתאריך 31 בדצמבר .2024 בבחינה שנעשתה בתקופת הדוח, אשר כללה גורמי השפעה כלכליים וביניהם שיעורי ההיוון, שיעורי התפוסה ודמי השכירות על נכסי החבר ה, עסקאות בנכסי נדלן , הכירה החברה בעליית ערך בשווי הוגן נטו של נדל"ן להשקעה בסך של כ- 2.6 מיליון ש"ח.

ג. מיסים על ההכנסה בדוחות ביניים:

הוצאות )הכנסות( המ יסים על ההכנסה לתקופות המוצגות כוללות את סך המיסים השוטפים, וכן את סך השינוי ביתרות המ יסים הנדחים, למעט מיסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון, ולעסקאות צירופי עסקים.

הוצאות )הכנסות( מיסים בתקופות ביניים נצברות תוך שימוש בשיעור מס ההכנסה האפקטיבי השנתי הממוצע. לצורך חישוב שיעור מס ההכנסה האפקטיבי, מופחתים הפסדים לצורכי מס אשר לא הוכרו בגינם נכסי מיסים נדחים, הצפויים להפחית את חבות המס בשנת הדיווח.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(:

ד. שערי חליפין ובסיס ההצמדה:

• )1( יתרות במטבע חוץ, או הצמודות אליו, נכללות בדוחות הכספיים לפי שערי החליפין היציגים שפורסמו על ידי בנק ישראל והיו תקפים לתום תקופת הדיווח.
• )2( יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום תקופת הדיווח )מדד החודש שקדם לחודש של מועד הדוח הכספי(.
  • )3( להלן נתונים על שער החליפין של הדולר ועל המדד:

		של פין היציג שער החלי	מדד מחיר	ד תשומות ים מד
	הדולר	היורו	הרובל	לצרכן ידוע	ע הבניה ידו
	דולר( ) )ש"ח ל1-	ש"ח ל1- י	ח ל1- רוב ורו( )ש"	קודות( ל( )נ	נקודות
פיים: וחות הכס תאריך הד
וני 2025 ליום 30 בי	3.372	3.9552	0.042	110.4	138.6
וני 2024 ליום 30 בי	3.759	4.0202	0.043	107.2	131.2
2024 דצמבר ליום 31 ב	3.647	3.7964	0.03	108.4	133.6
ינוי: שיעורי הש	%	%	%	%	%
ל שישה לתקופה ש
הסתיימה: חודשים ש
וני 2025 ביום 30 ב י	)0.07(	0.04	0.4	0.02	0.04
וני 2024 ביום 30 ב י	3.63	0.21	7.5	2.09	1.07
ל שלושה לתקופה ש
הסתיימה: חודשים ש
וני 2025 ביום 30 ב י	)0.09(	)0.02(	)0.06(	0.01	0.01
וני 2024 ביום 30 ב י	2.11	1.03	10.25	1.13	0.77
סתיימה: לשנה שה
2024 דצמבר ביום 31 ב	0.55	)5.36(	)25(	3.24	2.93

ה. שינוי יזום במדיניות החשבונאית:

הצגת חלק החברה בתוצאות השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

החברה בחרה לסווג את חלקה בתוצאות השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני כחלק מהרווח התפעולי חלף הצגתם לאחר הרווח התפעולי והוצאות המימון. לדעת הנהלת החברה ההצגה כאמור מספקת מידע מהימן ויותר רלוונטי אודות הרווח התפעולי של החברה אשר כעת כולל את התוצאות של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני הפועלות באותם תחומי פעילות שפועלת הקבוצה.

ביאור 3 - מכשירים פיננסים

מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן:

ים	ערך בספר
דצמבר ליום 31 ב	וני	ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
19,632	19,673	-
770,895	769,699	540,662
534,241	226,734	737,412
1,324,768	1,016,106	1,278,074
	שווי הוגן
דצמבר ליום 31 ב	וני	ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
19,587	19,275	-
770,895	740,106	574,270
534,242	227,473	762,640
1,324,724	986,854	1,336,910

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח:

א. השקעה בפרויקט קדימה צורן

בהמשך לאמור בביאור 15א' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 6 בינואר ,2025 התקשרה חברת הבת ביחד עם שותף צד ג' שאינו צד קשור לחברה )חלקה של חברת הבת בעסקה50%-( בהסכם לרכישת כ- 162 דונם בלתי מסויימים נוספים בקרקע בתמורה לסך של כ- 73 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. הרכישה כפופה להתקיימותם של מספר תנאים מתלים אשר טרם התקיימו.

נכון ליום 30 ביוני 2025 החברה שילמה מקדמה בסך של כ12- מיליון ש"ח ואת מס הרכישה .

ב. רכישת מקרקעין ברחוב עמק ברכה בתל אביב

בהמשך לאמור בביאור 15כ' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 9 בינואר ,2025 התקשרה חברת הבת עם צד שלישי שאינ ו צד קשור לחברה ו/או לבעלי השליטה, בהסכם לרכישת כ20%- חלקים בלתי מסוימים במקרקעין )להלן: "יתרת המקרקעין"(.

בתמורת לרכישת יתרת המקרקעין שילמה החברה הבת סך של כ36- מיליון ש"ח, בתוספת מע''מ כדין )להלן - "התמורה"( בשני תשלומים כדלקמן:

• )1( סך של 12 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ שולם במעמד חתימת החוזה כנגד רישום הערת אזהרה לטובת החברה הנכדה.
  • )2( סך של כ- 24 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ שולם ביום 8 באפריל .2025

ג. הקצאת מניות פרטית למשקיעים

בהמשך לאמור בביאור 16ד' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 26 בינואר ,2025 אישר דירקטוריון החברה הקצאה של מניות של החברה למשקיעים מגדל סל מניות ישראל בע"מ, שהינה בעלת עניין בחברה, למור ניהול קרנות נאמנות )2013( בע"מ, שותפות מניות ישראל הפניקס עמיתים ומשקיע נוסף )להלן ביחד - "המשקיעים"(, בהקצאה פרטית על פי תקנות הקצאה פרטית, במסגרתה החברה הקצתה למשקיעים 8,333,334 מניות של החברה במחיר של 15 ש"ח למניה אחת של החברה ובתמורה כוללת של כ- 125 מיליון ש"ח. ההקצאה הושלמה ביום 27 בינואר 2025 כנגד העברת מלוא תמורת ההנפקה הפרטית לחברה.

ד. פרויקט "מידטאון ירושלים"

בהמשך לאמור בביאור 15יג' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 25 בפברואר ,2025 התקבל היתר בנייה מלא למגדלי המגורים בפרויקט "מידטאון ירושלים". כמו כן, ביום זה נחתם הסכם מול תדהר בנייה בע"מ לביצוע עבודות קבלן ראשי בחלק המגורים ובחלק המשרדים בתמורה לסך של כ1.3- מיליארד ש"ח.

ביום 2 בפברואר 2025 שילמה חברת הפרויקט כ199- מיליון ש"ח ובנוסף הועמדה ערבות בנקאית וערבות מגוף פיננסי בסך נוסף של כ- 199 מיליון ש"ח על חשבון היטלי ההשבחה לצורך קבלת היתר מלא. ליום 30 ביוני ,2025 החברה כללה הפרשה להערכתה לחבות המוערכת זאת בהתבסס בין היתר על חוות דעת יועציה המקצועיים של החברה בעניין זה.

ביום 28 באפריל ,2025 התקבל היתר בניה מלא למגדל המשרדים ולמגדל המעורב הכולל זכויות למלונאות ודיור להשכרה.

בהתאם למד יניות הכרה בהכנסה, החברה החלה להכיר בהכנסות מ הפרויקט במהלך תקופת הדוח. נכון ליום 30 ביוני 2025 נרשמה הכנסה בסך של כ14- מיליון ש"ח.

ה. מידטאון ירושלים- הלוואה בנקאית

בהמשך לאמור בביאור 12ב)2( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 24 במרץ ,2025 חתמה חברת הפרויקט עם הבנק על הארכת מועד פ ירעון ההלוואה ליום 30 בספטמבר 2025 )חלף 31 במרץ 2025(. בנוסף, מסגרת האשראי גדלה מ- 1 מיליארד ש"ח ל1.125- מיליארד ש"ח.

להרחבה בדבר חתימה על הסכם ליווי ראה ביאור 5ג'.

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(:

ו. הלוואה בנקאית - פרויקט "מגדל צומת ערים"

בהמשך לאמור בביאור 12ב)10( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בחודש פברואר ,2025 הוארכה הלוואה ומועד פרעונה הסופי נקבע ליום 23 בנובמבר 2026 )חלף 30 בינואר 2025(. תנאי ההלוואה נותרו ללא שינוי.

ז. הלוואה בנקאית רכישת הבית בכפר שמריהו

בהמשך לאמור בביאור 12ב)9( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 6 בפברואר ,2025 נחתם כתב תיקון להסכם עם התאגיד הבנקאי לפיו מסגרת האשראי תגדל לסכום של 187 מיליון ש"ח. יתר התנאים נותרו ללא שינוי. ביום 24 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן נחתם הסכם להארכת מועד הפירעון עד ליום 1 בינואר .2026

ח. רכישת חלק מהמקרקעין המהוו ים את כפר הנופש גונן:

בהמשך לאמור בביאור 15יא)5( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 5 במרץ 2025 רשות מקרקעי ישראל אישרה את העברת המקרקעין המוסדרים לאגודה ובכך התקיים התנאי המתלה והחברה פועלת להשלמת העסקה ותשלום התמורה.

כמו כן, ביום 15 באפריל ,2025 נחתם מזכר הבנות מחייב ביחס ל20- יחידות אשר נבנו על ידי צד ג' בקיבוץ גונן ויופעלו על ידי החברה תחת מלון כפר הנופש גונן. במסגרת ההבנות החברה תנהל ותתפעל את המלון תמורת דמי ניהול בשיעור של 50% מההכנסות.

ט. עסקה משותפת הרצליה 4006

במהלך השנים 2016-2021 רכשה החברה באמצעות חברה בת בשליטה מלאה )להלן: "חברת הבת"(, יחד עם שותפים חלקים מגושים 6590 ו- 6591 אשר מהווים חלק ממגרש הידוע כמגרש 4006 בהרצליה, כאשר חלקה של חברת הבת בעסקה המשותפת הינו כ.23%-

ביום 6 במרץ ,2025 התקשרה חברת הבת ביחד עם אחד השותפים שאינו קשור לחברה, בהסכם לרכישת מלוא זכויות הבעלות של שותף נוסף בעסקה המשותפת )כ- 23%( בתמורה לסך של כ82- מיליון ש"ח )חלק חברה כ- 68 מיליון ש"ח(. 15% מהתמורה שולמה, ו85%- מהתמורה תשולם בעת קבלת טופס 4 לפרויקט.

השותפים פועלים להשלמת הקמת פרויקט בניין משרדים ומסחר על המקרקעין .

י. קרמניצקי, תל אביב

ביום 18 במרץ 2025 הגישה שותפות המוחזקת בשיעור של 100% על ידי החברה )להלן: "שותפות הפרויקט" (, יחד עם צ'ק פוינט טכנולוגיות תוכנה בע"מ )להלן: "צ'ק פוינט"( הצעה במכרז שנוהל על ידי עיריית תל אביב-יפו בשיתוף עם חברת החשמל לישראל בע"מ , לרכישת זכויות חכירה מהוונות במגרש 201 לפי תוכנית תא/מק4784/ )להלן: "המקרקעין"(, הידוע כמרכז הטכני של חברת החשמל ברחוב קרמניצקי בתל אביב-יפו, בשטח של כ13.5- דונם עליהן ניתן לבנות כ302- יח"ד, כ1,500- מ"ר מסחר שיוצמדו למבני המגורים, כ60- אלפי מ"ר תעסוקה וכ- 2,700 מ"ר מסחר בתמורה לסך של כ818- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין.

ביום 24 באפריל 2025 ,ביום 14 במאי 2025 וביום 9 ביוני ,2025 קיבלה החברה הודעה מועדת המכרזים, ממועצת עירית תל אביב ומחח"י בהתאמה על אישור זכייה במכרז .

בהתאם להסכמות מראש בין החברה לבין צ'ק פוינט, זכויות המגורים תהיינה בבעלות החברה בתמורה לסך של כ- 318 מיליון ש"ח ואילו זכויות התעסוקה והמסחר תהיינה בבעלות של צ'ק פוינט )"הפעילות המשותפת"( בתמורה לסך של כ500- מיליון ש"ח. בין הצדדים נקבעו הסדרים בקשר עם הפעילות המשותפת. כמוסכם עם הודעת הזכייה, החלו הצדדים לפעול לחתימת הסכם שיתוף מפורט. נכון למועד פרסום הדוח, טרם נחתם הסכם והוא צפוי להיחתם הקרובים.

תמורת הרכישה שולמה ביום 2 ביולי 2025 והעסקה הושלמה, לאחר תאריך המאזן באמצעות הון עצמי ומימון בנקאי. להרחבה ראה ביאור5א'.

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(:

יא. פרויקט "SHE "

בהמשך לאמור בביאור 15ח' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 20 במרץ ,2025 התקשרה שותפות הפרויקט, בהסכם ביצוע עבודות קבלן לדיפון וחפירה עם סולל בונה, שותפות מוגבלת, בהיקף עבודות בסך של 35 מיליון ש״ח.

יב. הלוואה בנקאית – פרויקט"SHE "

בהמשך לאמור בביאור 12ב)6( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 31 במרץ 2025 החברה מחזרה את יתרת ההלוואה בסך של כ275- מיליון ש"ח וחתמה עם הבנק על מסגרת אשראי בסך של כ350- מיליון ש"ח באותם תנאים ללא שינוי בתנאי הריבית. ההלוואה הוארכה עד ליום 31 בדצמבר .2025 יתרת ההלוואה בספרים נכון ליום 30 ביוני 2025 הינה כ288- מיליון ש"ח.

יג. פרויקט "הרובע הצפוני", הרצליה

בהמשך לאמור בביאור 15כד' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 20 במרץ 2025 התקשרה החברה עם בנק מקומי בהסכם מימון להעמדת מסגרת אשראי בסך של כ80- מיליון ש "ח. מועד הפירעון הסופי של מסגרת האשראי אשר נוצלה במלואה הינו ביום 20 במרץ .2027 בהתאם להסכם מול הבנק, החברה תפרע את ההלוואה בשיעורים בהתאם להתקדמות המכירות.

נכון ליום 30 ביוני ,2025 החברה שיווקה כ- 7.3 דונם בסכום כולל של כ- 69 מיליון ש"ח.

יד. בקשה לאישור להעברת מניות בחברה הבת הצלחת השרון

ביום 21 בפברואר 2024 הגישה החברה לרשות המיסים בקשה לאישור מראש להעברת זכויות של שותפות לפיתוח רמת השרון הצעירה מחברת הבת הצלחת השרון לחברה והכל בכפוף לסעיף 104ג' ולהוראות חלק ה2 לפקודת מס הכנסה. ביום 20 במרץ ,2025 החברה קיבלה אישור מרשויות המס.

טו. השלמת רכישת פעילות מלונות בראון

בהמשך לאמור בביאור 15יא)10( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 3 באפריל ,2025 ה תקיימו כל התנאים המתלים לקיום העסקה וחברת המלונאות השלימה את רכישת פעילות מלו נות בראו ן תמורת סך של כ- 131 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. השלמת העסקה נעשתה באמצעות הון עצמי )כ36- מיליון ש"ח( והלוואת בעלים שהועמדה על ידי החברה לחברת המלונאות )כ20- מיליון ש"ח( ובאמצעות מימון חיצוני מבנק מקומי )כ74- מיליון ש"ח(. עם השלמת העסקה, ויחד עם הפעילות הקיימת, מחזיקה חברת המלונאות בכ3,800- חדרי מלון בבעלות ובניהול בישראל וביוון.

ביום 29 ביוני 2025 התקשרו החברה וחברת המלונאות )באמצעות חברה בת בשליטה מלאה( בהסכם אשר נכנס לתוקף רטרואקטיבית מיום 2 באפריל 2025 שהינו המועד הסמוך למועד השלמת עסקת בראון לפי החברה השתתפה ברכישה של כ40%- מפעילות בראון במועד הקובע בתמורה ל20- מיליון ש"ח )אשר כאמור לעיל הועמדו לחברת המלונות כהלוואת בעלים והומרו להשקעה הונית( )להלן: "הסכם המכר" ו-"עלות התמורה", בהתאמה(.

עסקת המכר בוצעה בין ישראל קנדה לבין כל אחד מהישויות המשפטיות המרכיבות את עסקת מלונות בראון והמחזיקות בפעילות בראון ובאופן שכל אחד מרכיבי הממכר יהיה בשליטה משותפת של החברה וחברת המלונאות. כל אחד מרכיבי הממכר והחברות הכלולות ייקראו להלן "החברה הכלולה".

עיקרי הסכם המכר:

א. ההחלטות בקשר עם פעילות מלונות בראון הנרכשת תתקבלנה פה אחד על ידי החברה וחברת המלונאות או לחילופין החלטות מיוחדות תהיינה טעונות הסכמת החברה וחברת המלונאות.

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(:

טו. השלמת רכישת פעילות מלונות בראון )המשך(:

• ב. החברה העניקה לחברת המלונאות אופציית CALL לרכישת כלל החזקות של החברה בפעילות מלונות בראון הנרכשת אשר תהיה ניתנת למימוש החל מיום 1 באוקטובר, 2026 ועד ליום 31 בדצמבר .2026 מחיר מימוש האופציה יעמוד על עלות המכר )20 מיליון ש"ח( בתוספת ריבית שנתית משתנה בשיעור של פריים2%+ ובתוספת השקעות שהחברה השקיעה בממכר עד למועד מימוש האופציה.
• ג. העדר דיספוזיציה כל עוד אופציית ה-Call בתוקף: הצדדים מתחייבים לא לעשות שום דיספוזיציה בזכויותיהם בחברה הכלולה המשותפת )החברה כרוכשת הממכר ומוכרי הממכר ביחס למשלים הממכר(, למעט כמפורט בהסכם המכר.
• ד. החברה הכלולה המשותפת כ"קופסא סגורה" ואיסור חלוקה כל פעילות מלונאית חדשה, תעשה במסגרת חברת המלונאות ולא במסגרת החברה הכלולה המשותפת )שתכלול כרשימה סגורה אך ורק את הממכר(; הצדדים התחייבו כי עד לתום תקופת מימוש האופציה, החברה הכלולה לא תבצע חלוקה לבעלי מניותיה וביחס לשותפות המלונאית, ככל שיוחלט על פי הסכם השותפים בשותפות המלונאית על חלוקה, הצדדים להסכם התחייבו שחלוקה שתוכרז על ידי השותפות המלונאית, ככל שתוכרז, תופקד בידי נאמן עד לתום תקופת מימוש האופציה ומחיר המימוש יותאם.
• ה. ניהול עסקי החברה הכלולה חברת המלונאות )בין במישרין ובין בעקיפין באמצעות תאגידים המוחזקים על ידה(, תנהל את עסקי החברה הכלולה המשותפת תמורת שיעור ממחזור ההכנסות והרווח התפעולי של החברה הכלולה המשותפת )להלן: "דמי הניהול"( אשר יהוו גם דמי שימוש תמורת שימוש במותג בישראל וביוון. ביחס לשותף הכללי בשותפות המלונאית, אזי שהחברה לא תהיה זכאית לתמורות בגין דמי הניהול שיתקבלו בשותף הכללי והם יהיו שייכים וחברת המלונאות )בין במישרין ובין בעקיפין באמצעות תאגידים בשליטתה( כגוף שנותן את שירותי הניהול בפועל.
• ו. מינוי דירקטורים בשותף הכללי של השותפות המלונאית וקבלת החלטות בשותף הכללי ה"ה ברק רוזן, מטעם החברה וראובן אלקס, מטעם חברת המלונאות, ימונו כדירקטורים מטעם הצדדים בחברות הכלולות וביחס לחברה המחזיקה בפעילות ביוון ייקבע כי החלטות תתקבלנה באסיפה הכללית של החברה האמורה.

הטיפול החשבונאי הראשוני ברכישת פעילות בראון, כמוצג בדוחות כספיים אלה הינו ארעי. עד לפרסום הדוחות הכספיים, טרם השלימה החברה את הקצאת עלות הרכישה לנכסים ולהתחייבויות של הפעילות.

בעקבות הרכישה כאמור, מוניטין בסך כ113- מיליון ש"ח שהוכר בגין הרכישה לא הוקצה ליחידות מניבות מזומנים לצורך בדיקת סכום בר ההשבה שלו, מאחר ולא ניתן לעשות כן על בסיס סביר.

לפירוט הסכומים שהוכרו במועד הרכישה בגין נכסים והתחייבויות ראה נספח ג' לתזרים המזומנים.

התמורה ששולמה במסגרת צירוף עסקים כוללת סכומים הקשורים להטבות הצפויות מסינרגיה )שיתוף פעולה(, צמיחת הכנסות, והתפתחויות עתידיות בשווקים ב הן פועלת החברה. הטבות אלה אינן מוכרות בנפרד מהמוניטין כיוון שההטבות הכלכליות העתידיות הנובעות מהן אינן יכולות להימדד באופן מהימן.

סכום הזכויות שאינן מקנות שליטה בפעילות בראון הינו כ4- מיליון ש"ח. הזכויות שאינן מקנות שליטה נאמדו בגובה חלקן בשווי ההוגן של הנכסים וההתחייבויות של הפעילות הנרכשת למעט חלקן במוניטין.

טז. מזכר הבנות לרכישת 50% ממלון "גליליון" ו50%- ממלון "כפר גלעדי"

בחודש ינואר ,2025 התקשרה קנדה מלונות החזקות )להלן: " הרוכשת"(, במזכר הבנות לרכישת 50% מהחזקות במלון "גליליון" ו50%- ממלון "כפר גלעדי" , שניהם בדרך של רכישת מניות בתמורה לסך של כ65- מיליון ש"ח בתוספת חוב פיננסי וכ155- מיליון ש"ח בניכוי חוב פיננסי, בהתאמה. הסכומים כפופים להתאמות לפי גובה החוב פיננסי נטו של התאגיד הנרכש.

עם השלמת העסקה, הרוכשת תנהל את שני המלונות בתמורה לדמי ניהול.

החתימה על הסכמים מחייבים כפופה להשלמת בדיקת נאותות ולקבלת האישורים הרגולטוריים הנדרשים, לרבות אישור הממונה על התחרות. בנוסף, כולל מזכר ההבנות סעיפי SHOP NO.

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(:

יז. חברת המלונאות- הסכם שכירות וניהול מלון בטבריה

קנדה מלונות החזקות )להלן: "השוכרת"(, התקשרה ביום 20 ביולי 2025 עם צד שלישי )"המשכיר"( בהסכם שכירות מותנה ביחס למלון 'קלאב הוטל' בעיר טבריה )"המלון"( לתקופה של 15 שנה, עם אופציה להארכה בכ10- שנים נוספות )"הסכם השכירות" או "ההסכם"(. בהתאם להסכם, השוכרת תהא אחראית לשפץ את המלון בתקופה של 12 חודשים ממועד המסירה ועלויות השיפוץ בסך מוערך של 45 מיליון ש"ח תחולקנה בין השוכרת והמשכיר באופן שווה )50% כ"א(. יחד עם זאת, חריגה מעלויות השיפוץ )ככל שתהא( תחול על השוכרת בלבד. כניסתו לתוקף של הסכם השכירות מותנית בקבלת אישור הממונה על התחרות זאת עד )כולל( חלוף 180 ימים ממועד ההתקשרות בהסכם )או מועד מאחר יותר עליו יסכימו הצדדים בכתב( )"המועד האחרון"( והכל בהתאם לתנאים אשר נקבעו בהסכם השכירות )"התנאי המתלה"(. נכון למועד הדוחות הכספיים, טרם התקיים התנאי המתלה.

יח. החלטה בנוגע לחלוקת דיבידנד

ביום 24 במרץ ,2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד במזומן בסך של 25,000 אלפי ש"ח לבעלי המניות של החברה. הדיבידנד חולק ביום 9 באפריל .2025 סך הדיבידנד למניה הוא 7.55 אגורות למניה.

יט. אגרות חוב סדרה ח'

בהמשך לאמור בביאור 13ב)3( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 8 במאי ,2025 לאחר מכרז שנערך לציבור ולמוסדיים הרחיבה החברה את סדרה ח' וגייסה כ210.8- מיליון ש"ח נוספים בתמורה להקצאת 200 מיליון אגרות חוב ע"נ סדרה ח', במחיר ליחידה של כ1,054- ש"ח.

כ. דירוג

ביום 9 ביוני 2025 קיבלה החברה דירוג ilA- עם תחזית חיובית מחברת מעלות P&S.

עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח בחברות כלולות:

כא. לב בבלי בע"מ

בהמשך לאמור בביאור 8ב)4(ב' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 6 בינואר ,2025 התקבל היתר בנייה לפרויקט. נכון ליון 30 ביוני 2025 חברת הפרויקט שיווקה 15 דירות בסכום כולל של כ- 80 מיליון ש"ח כולל מע"מ.

להרחבה בדבר חתימה על הסכם ליווי ראה ביאור 5ב'.

כב. עסקה משותפת - חברת ורטיקל סיטי בע"מ

בהמשך לאמור בביאור 8ב)4(ז' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך חודש פברואר ,2025 חברת הפרויקט חתמה על הסכם עם אלקטרה בניה בע"מ )להלן: "הקבלן"( לעבודות חפירה, דיפון וביסוס בלבד במגרש הציבורי )בתחום רח' בגין(. הקבלן אחראי להקמה של חניון תת קרקעי בן שישה מפלסים, במתווה תכנון– ביצוע באחריות הקבלן, בתמורה לסך כולל של כ 390- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. להרחבה בדבר חתימה על הסכם מסגרת לאחר תאריך המאזן ראה ביאור 5ו'.

כג. עסקה משותפת - חברת א.ק.א. בית מרס בע"מ

בהמשך לאמור בביאור 8ב)4(ח' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 במהלך אפריל ,2025 הוארכה תוקף הלוואת המימון בגין הקרקע עד ליום 28 בפברואר .2027

כד. עסקה משותפת - ראם קנדה בית אמריקה בע"מ:

בהמשך לאמור בביאור 8ב)4(ה' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 14 במאי ,2025 הוועדה המקומית של עיריית תל אביב אישרה להפקדה תכנית הכוללת תוספת זכויות של כ- 16 אלפי מ"ר )כ- 4,600 מ"ר מגורים והיתרה בגין שטחי תעסוקה ומסחר(, כתוצאה מכך חברת הפרויקט רשמה רווח מעלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה בסך כ55- מיליון ש"ח )חלק החברה כ20- מיליון ש"ח(.

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(:

עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח בחברות כלולות )המשך(:

כה. איי סי אר - פינוי בינוי ברח' בר כוכבא, שכונת נווה ישראל-פרויקט "הגפן" הרצליה

בהמשך לאמור בביאור 8ב4)ו( 5' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , בחודש ינואר 2025 קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט "הגפן א" הרצליה ואכלוס הפרויקט הסתיים.

כו. איי סי אר - פרויקט נווה גן )פארק צפון( - שלב ג' מתחמים ב' ו-ג' )מגרשים 18-20(

בהמשך לאמור בביאור 8ב4)ו(4' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 30 במרץ 2025 התקבל היתר חפירה ודיפון למגרש 20 – 100 יח"ד בפרויקט פארק צפון שלב ג'.

כז. איי סי אר – " Air", פרויקט פינוי בינוי ברחוב ההסתדרות בגבעתיים

בהמשך לאמור בביאור 8ב4)ו(9' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בתקופת הדוח, התקיימו כל התנאים המתלים לקיום הסכם פינוי בינוי בפרויקט Air( ההסתדרות(, גבעתיים. בחודש ינואר ,2025 התקבל היתר בניה מלא לפרויקט, ואיי סי אר החלה בהריסת המבנים )לאחר פינוי הדיירים הקיימים( וביצוע הפרויקט.

כח. איי סי אר - פרויקט הגבעה הצרפתית בירושלים

בהמשך לאמור בביאור 8ב4)ו( 6' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 בקשר עם התקשרות איי.סי.אר ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ, ביום 11 ביוני ,2025 אושרה למתן תוקף התב"ע שקודמה על המקרקעין, ולפיכך, בהתאם להוראות ההסכם, יתרת התמורה שטרם שולמה לאיי סי אר בסך של כ- 250 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין תשולם לה בתוך 90 ימים ממועד זה, קרי עד ליום 11 בספטמבר .2025

כט. איי סי אר – "פסטורל", פרויקט פינוי בינוי ברחוב הנטקה בירושלים

בהמשך לאמור בביאור 8ב 4)ו(13' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 איי סי אר התקשרה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי למימון הפרויקט לפיו העמיד התאגיד הבנקאי מסגרות אשראי בסכום כולל שלא יעלה על סך של 897 מיליוני ש"ח, אשראי כספי בהיקף כולל של 305 מיליוני ש"ח אשר מסגרתו חופפת למסגרת ערבויות חוק המכר, מסגרות להנפקת ערבויות בעלי קרקע עד לסך כולל של 435 מיליוני ש"ח ומסגרות ערבויות שכר דירה בסך של כ- 35 מיליוני ש"ח המסגרות ייפרעו לא יאוחר מיום 30 בנובמבר .2030 איי סי אר החלה בתהליך החתימות על הסכם המשולש מול בעלי הקרקע. נכון למועד פרסום הדוח, חתמו כ94%- מבעלי הקרקע על ההסכם המשולש

ל. מלחמת "חרבות ברזל"

בהמשך לאמור בב יאור 31 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 השפעותיה העיקריות של מלחמת "חרבות ברזל" )"המלחמה"(, על פעילות החברה נכון למועד הדוח, הינן כדלקמן:

בכל הנוגע לפרויקטים היזמיים שבביצוע של החברה, נכון לחציון הראשון לשנת 2025 ולמועד פרסום הדוח הפעילות באתרים מתנהלת כסדרה ולכן אין השפעה מהותית על התקדמות של הפרויקטים של החברה. יובהר כי ככל ויהיו אתרים אשר לא יעבדו בתפוקה מלאה, הדבר עשוי להוביל לגידול בעלו יות מימון והתייקרות עלות בניית הפרויקטים )ובהתאמה, קיטון בעודפי הפרויקטים( וכן לגידול בהוצאות דמי השכירות המשולמים לבעלי יחידות הדיור הקיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית. מלחמת חרבות ברזל הביאה עימה מחסור בכח אדם מקצועי באתרי בנייה וכן להתייקרות של חומרי הגלם הנדרשים לצורך הקמת הפרויקטים, באופן אשר מביא לעליית עלויות הביצוע בפרויקטים, בין אם טרם נחתם לגביהם הסכם ביצוע קבלני, ובין בפרויקטים בהם הסכם הביצוע צמוד למדד תשומות הבנייה. ביטוי לכך ניתן הן בעלייה חדה של מדד תשומות הבנייה במדד חודש ינואר ,2025 והן בהודעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עלייה משמעותית נוספת הצפויה עד סוף שנת .2025 בנוסף, הימשכות המלחמה עשויה להביא להארכת משכי ביצוע הבנייה ודחיית מועד סיום הפרויקטים. כמו כן, מלחמת חרבות ברזל הביאה לעליית האינפלציה, אשר מביאה לשימור סביבת ריבית גבוהה. לא ור המצב, החברה מעדכנת בתחזיות שלה את עלויות הקמת הפרויקטים בהתאם להערכותיה ובהתאם להסכמי קבלן שנחתמים בפועל. מנגד, אומדני ההכנסות של החברה בפרויקטים עודכנו אף הם, לאור עליית מחירי המכירה, בהתבסס על מכירות בפועל של יח"ד בפרויקטים השונים. כאמור, נכון למועד פ רסום הדוח, השפעת המלחמה על תוצאות פעילות החברה קיימת אך אינה מהותית. יחד עם זאת, ככל שתיפתחנה חזיתות נוספות מעבר לחזיתות הקיימות, הערכות החברה עלולות להשתנות לרבות באופן מהותי.

ביאור 4 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(:

ל. מלחמת "חרבות ברזל" )המשך(:

במהלך מבצע "עם כלביא" נפגעו מספר נכסים של החברה מפגיעת טילים ששוגרו מאיראן בהם נכסי המשרדים והמסחר בפרויקט "דה וינצ'י", שטחי המסחר בפרויקט "מידטאון תל אביב" ושטחים נוספים בבית אמריקה. כלל הנכסים חזרו לפעילות מלאה ובמקביל פתחה החברה בהליכים מול מס רכוש בקשר עם כיסוי הנזקים שנגרמו לשטחים אלה.

לגבי נכסיה המניבים של החברה, נכון למועד פרסום הדוח, רוב רובם של השוכרים משלמים שכ"ד מלא ללא הקלות )כגון פריסת תשלומים( אשר ניתנו נקודתית בתחילת המלחמה. להערכת החברה בשלב זה לא צפויה פגיעה משמעותית בהכנסות החברה כתוצאה מכך ונראה כי קיימת יציבות בשיעורי התפוסה בנכסיה המניבים של החברה.

ביחס לתחום המלונות של החברה - הפעילות המלונאית בישראל מושפעת ממאפיינים הייחודיים לענף התיירות וכן מגורמים כלכליים וביטחוניים המשפיעים במישרין על תחום זה. עד לסוף שנת 2024 לא הייתה למלחמה השפעה מהותית על תוצאות חברת המלונאות לאור היות מלונות החברה בתפוסה גב והה בשל אירוח תושבי הדרום והצפון המפונים בהתאם לצורך ולצו השעה והכל תוך התאמת רמת ההוצאות )לרבות הוצאת עובדים לחל"ת וחופשות כפי הצורך( להיקף הפעילות בתקופה זו. יחד עם זאת, במהלך תקופת הדוח עזבו מרבית המפונים את מלונות החברה והייתה לכך, יחד עם העונתיות בענף, ומבצע עם כלביא השפעה על תוצאות הפעילות המלונאית לרבעון הראשון והשני לשנת .2025 במהלך מבצע 'עם כלביא' שוגרו טילים בליסטיים אל עבר מדינת ישראל שחלקם פגעו בערים מרכזיות בישראל, ובניהם בת"א. כתוצאה מהפגיעות, נגרם נזק לשני בתי מלון של החברה )מלון לייטהאוס שה יה סגור לשיפוצים ומלון PLAY במתחם מידטאון ת"א שספג נזק קל( נכון למועד פרסום דוח זה החברה פועלת לתיקון מלון מידטאון ת"א, שספג כאמור נזק קל ונכון למועד זה חזר לפעילות מלאה )לרבות קליטת מפונים(. מלון לייטהאוס נפגע בצורה משמעותית ומרבית החדרים נהרסו אולם טרם ניתן לקבוע את היקף הנזק ואת משך הזמן ו/או העלות שיידרשו על מנת לשקמו. להערכת החברה ההוצאות בקשר עם שיפוץ המלון ישולמו על ידי מס רכוש .נכון למועד פרסום הדוח מלון לייטהאוס אינו פעיל. יצוין, כי לאור התפנות תושבים מבתיהם )"המפונים"( במסגרת מבצע 'עם כלביא', מלונ ות הקבוצה בעיקר בתל-אביב החלו לארח מפונים וזאת החל מחודש יוני .2025

יובהר כי התמשכות ו/או החרפת מלחמת חרבות ברזל והשפעתה על ענף התיירות בכללותו )הן תיירות פנים והן תיירות חוץ( עלולה להשפיע על היקף הביקושים למלונות החברה ולהשפיע על תוצאותיה העסקיות של הפעילות המלונאית של החברה במהלך הרבעונים הקרובים, אשר בשלב זה לא ניתן להעריך את היקפם.

השפעות אפשריות של התארכות והרחבת המלחמה:

התארכות נוספת של הלחימה ו/או הרחבת המלחמה בחזיתות נוספות בעצימות גבוהה, עלולים להשפיע מהותית על פעילות החברה, שכן הם עלולים להביא ל: )1( ביטול/צמצום פרויקטים ועיכוב בקצב הליכי ייזום וכניסה לפרויקטים חדשים; )2( עיכוב בהליכי התכנון, הרישוי והביצוע של הפרויקט ים באופן שעלול להוביל לעיכוב בסיום הפרויקטים ומסירתם לרוכשים; ) 3( ירידה בחוסנם הפיננסי של קבלני משנה וספקים מהותיים; )4( התייקרות עלויות הבנייה )לרבות עכב מחסור בכוח אדם( ועלייה במדד תשומות הבנייה בשיעורים משמעותיים; ) 5( ירידה מהותית בביקושים ליח"ד/שטחי משרדים/שטחי המסחר המשווקים על ידי החברה )בשל פגיעה ביכולתם הכלכלית של הרוכשים/השוכרים הפוטנציאלים, החלטות בנק ישראל המטילות על הבנקים מגבלות המצמצמות את אפשרויות מתן ההטבות לרוכשים, מצב רוח כללי ירוד ואי הוודאות הכרוכה בתקופת מלחמה(; )6( ירידת מחירי המכירה/ההשכרה ו/או עזיבת שוכרים; )7( הגבלת היקף האשראי הבנקאי לענף הנדל"ן, העלאת דרישות הסף למימון )לרבות דרישות להגדלות הון עצמי אותו מעמידה החברה בפרויקטים(, החמרת תנאי המימון ודחייה במועדי העמדת המימון הנדרש לחברה לפעילותה )שכן זה מותנה, בין היתר, גם בקצב שיווק הדירות/משרדים/ השכרת השטחים בפרויקטים(; )8( היצע עודף של שטחים להשכרה אשר ישפיע על שיעורי ההיוון וכן על ה -NOI החזוי של החברה; )9( אי עמידת רוכשים/שוכרים בהתחייבויותיהם כלפי החברה; )10( השפעה על התיירות הפנים ארצית והתיירות הנכנסת באופן שישפיע על תפוסה בבתי המלון המנוהלים על ידי החברה ובהתאם על הכנסות ורווחיות תחום זה.

ביאור 5 - עסקאות ואירועים לאחר תום תקופת הדיווח:

א. קרמניצקי, תל אביב

בהמשך לאמור בביאור 4י' , ביום 2 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, הושלמה העסקה והרוכשות שילמו את מלוא התמורה באמצעות הון עצמי והלוואה בנקאית. ביום 2 ביולי 2025 התקשרה שותפות הפרויקט עם בנק מקומי )להלן - "הבנק"( בהסכם הלוואה להעמדת מסגרת מימון בסך של כ- 309 מיליון ש"ח לצורך רכישת המקרקעין בפרויקט, תשלום המע"מ וצרכים הנלווים החלים בגין רכישת המקרקעין )להלן: "ההלוואה"(, בתנאים שעיקריהם מפורטים להלן:

• .1 מסגרת האשראי תועמד מחדש מעת לעת לפי בקשת שותפות הפרויקט בלבד שזמן פירעונה הסופי יחול עד ולא יאוחר מיום 1 ביולי .2027
• .2 ההלוואה כוללת הלוואת גישור בסך כ- 58 מיליון ש"ח לתשלום המע"מ שמועד פירעונ ה נקבע ליום 2 באוקטובר .2025
  • .3 ההלוואה נושאת ריבית שנתית משתנה בשיעור של פריים בתוספת מרווח של .0.3%-0.05%
  • .4 להבטחת פירעון ההלוואה נרשמו לטובת הבנק שעבודים קבועים מדרגה ראשונה שהוסכמו עם הבנק.

ב. חברה כלולה – לב בבלי בע"מ- הלוואה בנקאית

בהמשך לאמור בביאור 8ב)4()ב( בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , ביום 2 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, התקשרו השותפות בפרויקט, עליהם נמנית החברה )להלן יחד: "השותפות"(,ה החברה עם בנק מקומי וגוף מוסדי )להלן יחד: "המלווים"( בהסכם ליווי להעמדת מסגרת מימון שלא תעלה על כ2- מיליארד ש"ח כולל אשראי פיננסי )להלן: "האשראי הפיננסי"( ומסגרת ערבויות ובטוחות חוק מכר, מסגרת ערבויות לבעלים לרבות לטובת בנקים שהעמידו משכנתאות לבעלים )להלן "מסגרת אשראי ולערבויות חוק מכר"(. בהתאם להסכם הליווי מסגרת אשראי הפיננסי לא תעלה על סך כולל של כ288- מיליון ש"ח )להלן: "האשראי הפיננסי"( ותשמש לצורך מימון עלויות הקמת הפרויקט.

האשראי שינוצל על חשבון מסגרת האשראי ייפרע בתום הקמת הפרויקט, קרי ביום 31 במרץ .2030

מסגרת האשראי תישא ריבית שנתית בשיעור של פריים+ 0.4% וכן עמלות מקובלות בהלוואות מהסוג הזה לרבות בקשר עם הערבויות בטווח של בין 0.5% עד .1%

לצורך הבטחת פירעון ההלוואה נרשמו לטובת המלווים שעבודים שהוסכמו עם המלווים. בנוסף, העמידו הרוכשות השותפות לטובת המלווים ערבות להבטחת החזר מסגרת האשראי מוגבלת לסכום של 2.75 מיליארד ש"ח, לפיה כ"א מהן תהיה ערבה לשיעור של 50% מכלל החובות וההתחייבויות כלפי המלווים.

יצוין כי למועד פרסום הדוח, ישנם שני דיירים אשר מסרבים לחתום על מסמכי המשכנתא לטובת הבנק המלווה )אשר מביניהם דייר אשר ננקט מולו הליך בפני המפקח והתקבל פס"ד ובעקבותיו הדייר חתם על הסכם התמ"א( )להלן: "הדיירים המפרים"(. לאור האמור, בכוונת היזם לפעול כנגד הדייר ים המפרים באפיקים משפטיים ובהתאם לכך עלול לחול עיכוב במועד התחילה של הפרויקט )כשאין כל ודאות לכך(. להערכת החברה, כתוצאה מהאמור לא צפויה לחברה חשיפה מהותית או עיכוב מהותי בפרויקט.

ג. מידטאון ירושלים- הלוואה בנקאית

בהמשך לאמור בביאור 4ד', ביום 30 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, התקשרה חברת הפרויקט עם בנק מקומי וגופים מוסדיים )להלן יחד: "המלווים"( בהסכם ליווי להעמדת מסגרת מימון בסכום שלא יעלה על כ4.38- מיליארד ש"ח )אובליגו, כולל אשראי פיננסי וערבויות חוק מכר(, מתוכה מסגרת אשראי פיננסי בסך כולל של עד כ1.56- מיליארד ש"ח )להלן: "האשראי הפיננסי"(. האשראי הפיננסי ישמש לצורך פירעון ההלוואה הקיימת שהועמדה בגין הקרקע, וכן לצורך מימון הקמת הפרויקט. בנוסף, הועמדה הלוואת מזנין על ידי המלווים בסכום שלא יעלה על 130 מיליון ש"ח, בשיעור ריבית זהה לריבית האשראי הפיננסי; והכול לצורך קידום הקמת הפרויקט כולו.

האשראי ש ינוצל על חשבון מסגרות האשראי ייפרע בתום 6 חודשים ממועד סיום הקמת הפרויקט, שיחול לא יאוחר מיום 28 בפברואר 2031 )קרי, לא יאוחר מיום 31 באוגוסט 2031( כאשר ערבויות בנקאיות וערבויות חוק המכר תפקענה על פי תנאיהן.

מסגרת האשראי הפיננסי תישא ריבית שנתית בשיעור של פריים+ .0.9%-0.5%

לצורך הבטחת פירעון ההלוואה נרשמו לטובת המלווים שעבודים קבועים מדרגה ראשונה שהוסכמו עם המלווים. בנוסף, החברה העמידה ערבות ללא הגבלה בסכום להבטחת החזר מסגרת האשראי.

ביאור 5 - עסקאות ואירועים לאחר תום תקופת הדיווח )המשך(:

ד. פרויקט "רמת השרון החדשה" :

בהמשך לאמור בביאור 15ד' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 24 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, החברה קיבלה לידיה את פרוטוקול ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה )"הוועדה"( לפיו נדחה הערר שהוגש. בהתאם, פורסמה תכנית רמת השרון החדשה למתן תוקף ברשומות.

ה. איי סי אר - פרויקט מגורים בנתניה מגרש -1009 פרויקט "2 Ocean "

בהמשך לאמור בביאור 8ב 4)ו(8' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 24 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט אושן 2 נתניה.

ו. עסקה משותפת - חברת ורטיקל סיטי בע"מ

בהמשך לאמור בביאור 8ב)4(ז' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 14 באוגוסט ,2025 לאחר תאריך המאזן, חתמה החברה על הגדלת מסגרת ההלוואה על הקרקע ב- 155 מיליון ש"ח נוספים ובאותם תנאי ריבית, עד ליום 31 בדצמבר .2025 במקביל, פועלת חברת הפרויקט מול הבנק להתקשרות בהסכם למימון עבודות חפירה ודיפון והקמת החניון הציבורי , ועל הסדר שוברים.

ו. עסקת מיזוג בין ישראל קנדה מלונאות לקבוצת די. אן.איי:

ביום 16 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן, אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה את התקשרות החברה בהסכם מיזוג, בהתאם לסעיף 103)כ( לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[, בין ישראל קנדה מלונאות בע"מ )חברה מוחזקת בשיעור של כ68%- על ידי החברה )"חברת המלונאות"(( לבין קבוצת די.אן.איי )ט.ר( בע"מ )"די.אן.איי"( )חברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה ובעלי השליטה בה הינם ה"ה אסף טוכמאיר וברק רוזן(, בכפוף להתקיימות תנאים מתלים. נכון למועד פרסום הדוח, למיטב ידיעת החברה, טרם התקבלו אישורי מוסדות די.אן.איי לעסקת המיזוג כנדרש על פי דין וטרם התקיימו מלוא התנאים המתלים לעסקת המיזוג. כל אחת מהחברה, חברת המלונאות ודי.אן.איי תפעלנה לאשר מחדש את עסקת המיזוג, כל אחת במוסדותיה הרלוונטיים וכנדרש על פי דין, על בסיס הדוחות הכספיים ליום 30 ביוני .2025

ז. מכתב דרישה הליך נגזר

ביום 7 ביולי ,2025 לאחר תאריך המאזן התקבל במשרדי החברה מכתב מאת בעל מניות בחברה )כנטען על ידו( )להלן: " בעל המניות"( בדרישה להגיש כנגד ה"ה אסף טוכמאיר וברק רוזן )להלן: " בעלי השליטה"(, בעלי השליטה בחברה המכהנים כיו"ר דירקטוריון וכדירקטור ומנכ"ל החברה, תביעה בהתאם לסעיף 195 לחוק החברות, תשנ"ט- 1999 )להלן: " חוק החברות"( או לחילופין ככל שהחברה תבחר שלא לעשות כן להמציא לבעל המניות מסמכים בהתאם להוראות סעיפים 197א 198- )כך במקור( לחוק החברות )להלן: " מכתב הדרישה"(.

הטענה העיקרית לכאורה שעולה ממכתב הדרישה הינה כי בעלי השליטה, אשר הינם בעלי השליטה גם בקנדה גלובל )ט.ר( בע"מ, חברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה והפועלת בתחום הנדל"ן מחוץ לישראל )להלן: " קנדה גלובל"( )פרט לפעילות נדל"ן ביוון, קפריסין, קנדה, פנמה, הרפובליקה הדומיניקנית, פורטוגל ופעילות בתחום המלונאות בכל העולם )לרבות פרויקט משולב הכולל גם ייעודים אחרים שאינם מלונאות, ובלבד שעיקר זכויות הבנייה המאושרות בו במטרים הן בייעוד מלונאי(, ניצלו, לטענת בעל המניות, הזדמנות עסקית של החברה כמפורט להלן.

בעל המניות טוען במכתב הדרישה טענות שונות שהעיקרית שבהן לכאורה הינה כי קנדה גלובל התקשרה בעסקאות לרכישת נדל"ן בארה"ב בעוד החברה הציגה בדיווחיה לציבור כי החברה פועלת בנוסף לתחום הנדל"ן בישראל גם בתחום הנדל"ן היזמי ברוסיה ופולין. לטענת בעל המניות מדובר בתחומים שהם בליבת העסקים של החברה או לחילופין תחומי פעילות משיקים. בהתאם, לעמדת בעל המניות, בעלי השליטה היו צריכים להציע את העסקאות שבוצעו בקנדה גלובל לחברה. טענה מרכזית נוספת של בעל המניות היא כי הסדר תיחום הפעילות בין החברה לבין בעלי השליטה, כפי שאושר על ידי האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, פקע ביום 5 במרץ 2020 בחלוף 3 שנים ממועד אישורו. כן טוען בעל המניות במכתב הדרישה כי המעשים שתוארו על ידו מקימים לחברה עילת תביעה גם כנגד קנדה גלובל. החברה בוחנת את מכתב הדרישה ומגבשת את עמדתה ביחס אליו במוסדותיה בהתאם להוראות הדין.

ביאור 6 - דיווח מגזרי

א. כללי:

מגזרים תפעוליים מזוהים על בסיס הדיווחים הפנימיים אודות רכיבי הקבוצה, אשר נסקרים באופן סדיר על-ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים. מערכת הדיווחים המועברת למקבל ההחלטות התפעולי הראשי של הקבוצה, לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים השונים מתבססת על אזורים גיאוגרפיים, על אופן שיווק הפרויקטים וכן על אופן הפקת ההכנסות מהפרויקט והרווח התפעולי. לגבי פרויקטים המנוהלים בחברה מוחזקת בה שותפה החברה ואשר מוצגים בדוחות בשיטת השווי המאזני, נסקרים נתונים על בסיס חלקה היחסי של החברה בפרויקט. הוצאות הנהלה וכלליות אינן מיוחסות למגזרי החברה ולכן מופיעות בסעיף הוצאות שאינן מיוחסות.

להלן מפורטים מגזרי הפעילות של החברה בהתאם ל8- IFRS:

ראל: יקטים ביש הקמת פרו מגזר א' -	ת מה ומוכר קבוצה מקי אל בהם ה קטים בישר ותיו מפרוי מפיק הכנס ן בות מכר וכ רת חוק ער רות במסג דים ו/או די ר ו/או משר שטחי מסח תי. יר הזדמנו קעות במח מכירת קר הכנסות מ
בישראל: מקרקעין מגזר ב' -	ת יווק קרקעו ה ו/או בש רה במכיר ילות החב סותיו מפע מפיק הכנ בישראל.
אל: קעה בישר נדלן להש מגזר ג' -	אל עות בישר ה ו/או קרק ה בהשכר לות החבר סותיו מפעי מפיק הכנ ה. רכי השכר לפיתוח לצו המיועדות
ות: מגזר מלונ מגזר ד' -	ם המלונות ברה בתחו פעילות הח מייצג את
ברוסיה: מקרקעין מגזר ה' -	קט ברוסיה ברה בפרוי פעילות הח מייצג את
אחרים: מגזר ו' -	ישה קבוצות רכ ם וניהול ברה ב ייזו עילות הח קר את פ מייצג בעי ר הנדל "ן, דיו ה לתחום נות עם זיק אגידי חדש שקעה בת בישראל, ה ולין. פרויקט בפ חניונים וב מוגן , ניהול

ביאור 6 - דיווח מגזרי )המשך(

		מבוקר( )בלתי 2025 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שישה ה של לתקופ
	הקמת ים פרויקט ל בישרא	ין מקרקע ברוסיה	ין מקרקע ל בישרא	נדל"ן ה להשקע ל בישרא	מלונות	אחרים	ת התאמו	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
הכנסות	170,751	1,236	105,331	44,078	157,588	10,484	( 90,124 )	399,344
המגזר תוצאות	13,841	1,063	53,763	23,384	413	4,527	( 26,682 )	70,309
ת מיוחסו שאינן הוצאות מימון הוצאות								( 35,691 ) ( 102,498 )
מימון הכנסות								28,225
סה ההכנ סים על לפני מי הפסד								)39,655(
מגזר נכסי ה	5,570,808	202,690	1,341,903	3,717,552	2,098,817	315,469	( 1,457,541 )	11,789,698
גזר ויות המ התחייב	)4,075,644(	)84,179(	)664,725(	)1,852,319(	)1,696,441(	)163,918(	267,146	)8,270,080(

ביאור 6 - דיווח מגזרי )המשך(

	מבוקר( )בלתי 2024 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שישה ה של לתקופ
	הקמת ים פרויקט ל בישרא	ין מקרקע ברוסיה	ין מקרקע ל בישרא	נדל"ן ה להשקע ל בישרא	מלונות	אחרים	חד ת למאו התאמו	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
הכנסות	259,182	48,709	22,918	37,360	143,945	9,244	( 177,158 )	344,200
המגזר תוצאות	39,138	48,190	12,762	46,715	30,431	)198(	( 34,204 )	142,832
ת מיוחסו שאינן הוצאות								( 43,008 )
מימון הוצאות								( 80,384 )
מימון הכנסות								19,389
סה ההכנ סים על פני מי רווח ל								38,829
מגזר נכסי ה	4,628,163	241,448	1,199,433	3,196,861	1,112,778	269,634	( 1,491,571 )	9,156,746
גזר ויות המ התחייב	)3,599,750(	)84,179(	)522,248(	)1,689,530(	)893,310(	)151,083(	922,428	)6,017,673(

ביאור 6 - דיווח מגזרי )המשך(

		מבוקר( )בלתי 2025 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שלושה ה של לתקופ
	הקמת ים פרויקט ל בישרא	ין מקרקע ין מקרקע ל בישרא ברוסיה			מלונות	אחרים	ת התאמו	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
הכנסות	54,442	601	51,161	22,246	101,660	4,896	( )8,956	226,050
המגזר תוצאות	)5,635(	470	23,730	28,807	5,422	5,018	)18,854(	38,959
ת מיוחסו שאינן הוצאות מימון הוצאות								( 18,604 ) ( 38,182 ) 9,915
מימון הכנסות סה ההכנ סים על לפני מי הפסד								)7,912(

ביאור 6 - דיווח מגזרי )המשך(

		מבוקר( )בלתי 2024 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שלושה ה של לתקופ
	הקמת ים פרויקט ל בישרא "ח אלפי ש	ין מקרקע ברוסיה "ח אלפי ש	ין מקרקע ל בישרא "ח אלפי ש	נדל"ן ה להשקע ל בישרא "ח אלפי ש	מלונות "ח אלפי ש	אחרים "ח אלפי ש	ת התאמו ד למאוח "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש
הכנסות	96,980	889	9,046	16,962	77,898	2,317	( 45,701 )	158,391
המגזר תוצאות ת מיוחסו שאינן הוצאות מימון הוצאות מימון הכנסות	3,081	3,522	3,839	48,530	16,275	( )1,844	( )5,892	67,507 ( 15,142 ) ( 65,209 ) 11,135
סה ההכנ סים על לפני מי הפסד								)1,708(

ביאור 6 - דיווח מגזרי )המשך(

סה"כ	ת התאמו ד למאוח	אחרים	ין מקרקע ברוסיה	מלונות	נדל"ן ה להשקע ל בישרא	ין מקרקע ל בישרא	הקמת ים פרויקט ל בישרא
"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
774,236	)202,355 (	19,982	57,088	291,017	88,619	54,310	465,575	הכנסות
335,456	)38,675 (	)3,334 (	56,020	33,333	205,539	30,775	51,797	המגזר תוצאות
( 75,204 )								ת מיוחסו שאינן הוצאות
( 133,280 )								מימון הוצאות
91,025								מימון הכנסות
217,997								סה ההכנ סים על פני מי רווח ל
10,956,300	( 567,116 )	290,621	181,305	1,291,253	3,506,612	1,179,779	5,073,846	מגזר נכסי ה
)7,493,912 (	251,677	)156,414 (	)84,179 (	)931,172 (	)1,879,255 (	)598,434 (	)4,096,135 (	גזר ויות המ התחי יב
								סף: מידע נו
27,408	)120,104 (	725	-	-	146,787	-	-	עה, נטו להשק רך נדלן עליית ע
)358,712 (	344,471	)23,982 (	-	)257,682 (	)21,009 (	)17,077 (	)383,434 (	מכר עלות ה
)55,079 (	)676 (	)71 (	-	)53,324 (	)997 (	)10 (	-	פחתות פחת וה
)133,280 (	345,012	)10,398 (	)36,073 (	)51,122 (	)107,578 (	)36,073 (	)236,370 (	מימון הוצאות

ביאור 7 - השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

א. מידע כספי תמציתי בגין חברה כלולה מהותית - חברת מורגל השקעות LLC:

להלן הסכומים הינם כפי שמופיעים בדוחותיה של החברה הכלולה:

	וני ליום 30 בי		דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
	25,886	162,237	25,198
פים נכסים שוט
שוטפים נכסים לא	284,287	283,470	237,306
ת שוטפות התחייבויו	)25,865(	(72,527)	)26,626(
פות בלתי שוט התחייבות	)71,443(	(102,187)	)50,984(
מניות ס לבעלי ה הון המיוח	( ( )212,865	270,994)	( )184,894
ו ה בהון, נט חלק החבר	106,432	135,497	92,447
רות תאמות אח הלוואות וה	41,484	50,353	43,582
ה ברה הכלול שקעה בח ים של הה ערך בספר	147,916	185,850	136,029

	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	ל ש נ ה ה שהסתיימ צמבר ביום 31 ד
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
הכנסות	47	97,418	-	1,778	98,556
רווח גולמי	47	97,418	-	1,778	98,556
ח תפעולי )הפסד( רוו	)5,688(	103,172	)3,124(	5,447	101,852
ס ח לאחר מ )הפסד( רוו	)8,429(	76,925	)4,747(	1,011	33,048
בעלי ח השייך ל )הפסד( רוו המניות	)8,429(	76,925	)4,747(	1,011	33,048
ד( ה ב )הפס חלק החבר רווח	)4,215(	38,462	)2,374(	505	16,524

ביאור 7 - השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני )המשך(:

ב. מידע כספי תמציתי בגין חברה כלולה מהותית - חברת ורטיקל סיטי בע"מ:

להלן הסכומים הינם כפי שמופיעים בדוחותיה של החברה הכלולה:

דוחותיה הכספיים של החברה הכלולה מצורפים לדוחות של החברה בהתאם לתקנה 23)א(.

דצמבר ליום 31 ב	וני	ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
726,612	758,844	714,122			פים נכסים שוט
1,021,636	781,054	1,035,906			שוטפים נכסים לא
( )800,674	)809,407(	)805,071(			ת שוטפות התחייבויו
( )565,528	)628,520(	)582,158(			פות בלתי שוט התחייבות
( )382,046	)101,971(	)362,799(			מניות ס לבעלי ה הון המיוח
213,564	57,001	202,805			ו ה בהון, נט חלק החבר
260,911	354,036	267,007			רות תאמות אח הלוואות וה
474,475	411,037	469,812		ה ברה הכלול	שקעה בח ים של הה ערך בספר
ל ש נ ה ה שהסתיימ צמבר ביום 31 ד	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
-	-	-	-	-	הכנסות
-	-	-	-	-	רווח גולמי
187,083	)913(	)13,738(	)12,010(	)28,067(	ח תפעולי )הפסד( רוו
146,738	)299(	)8,900(	)8,561(	)19,247(	ס ח לאחר מ )הפסד( רוו
146,738	)299(	)8,900(	)8,561(	)19,247(	ח השייך )הפסד( רוו לשותפים
82,027	)167(	)4,975(	)4,786(	)10,759(	ד( ה ב)הפס חלק החבר רווח

ביאור 7 - השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני )המשך(:

ג. מידע כספי תמציתי בגין חברה כלולה מהותית - חברת י שראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ )ICR):

להלן הסכומים הינם כפי שמופיעים בדוחותיה של החברה הכלולה:

דוחותיה הכספיים של החברה הכלולה מצורפים לדוחות של החברה בהתאם לתקנה 23)א(.

דצמבר ליום 31 ב	וני	ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
3,217,275	3,128,346	3,210 ,358
112,207	103,927	244,554
)2,410,600(	)2,437,395(	)2,537,059(
)375,464(	)512,840(	)361,651(
)543,418(	)282,038(	)556,202(
230,952	141,019	236,386
102,562	162,843	98,564
333,514	303,862	334,950

ל ש נ ה ה שהסתיימ צמבר ביום 31 ד	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
841,662	184,591	99,231	435,412	319,435	הכנסות
132,737	38,412	20,500	87,654	70,861	רווח גולמי
121,224	28,411	19,404	77,447	59,286	לי רווח תפעו
35,608	7,667	)1,313(	31,289	13,158	ס ד( לאחר מ רווח )הפס
35,608	7,667	)1,313(	31,289	13,158	ד( השייך רווח )הפס לשותפים
20,013	3,833	)817(	15,644	5,903	ה ברווח חלק החבר )הפסד(

ביאור 8 - אישור הדוחות

הדוחות הכספיים אושרו לפרסום ביום 26 באוגוסט, 2025 על ידי דירקטוריון החברה.

ישראל - קנדה )ט.ר. ( בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 30 ב יוני , 2025

)בלתי מבוקרים(

ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ

מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקר(

תוכן עניינים

	עמוד
מבקר החשבון ה של רואה דוח מיוחד	2
מבוקר(: רד )בלתי י ביניים נפ מידע כספ
פי המצב הכס נתונים על	3-4
פסד לל/רווח וה הרווח הכו נתונים על	5
זומנים תזרימי המ נתונים על	6-7
מידע נוסף	8

לכבוד בעלי המניות של ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ רח' המנופים 2 תל אביב

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970-

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של ישראל קנדה )ט.ר.( בע"מ )להלן - "החברה"( ליום 30 ב יוני ,2025 ולתקופ ות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופו ת ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

הנתונים הכלולים במידע הכספי הנפרד המתייחסים לשווי המאזני של ההשקעות וחלקה של החברה בתוצאות של חברות מוחזקות, מבוססים על דוחות כספיים שחלקם בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים וחוות דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל, אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, ___ ב אוגוסט, 2025

משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים. 914510 ת.ח. 45396	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה. 3105502	משרד אילת מרכז העירוני תד. 538 אילת. 88104002	משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100
טלפון: 8888 501 (2) 4972 פקס: 4173 537 (2) 4972 + info-jer@deloitte.co.il	טלפון: 7333 860 (4) 4972 פקס: 2528 867 (2) 4972 info-haifa@deloitte.co.il	טלפון: 5676 637 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 info-eilat@deloitte.co.il	טלפון: 4455 399 (73) 972 פקס: 4455 637 (73) 4972 info- nazareth@deloitte.co.il
משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8.	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23

ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

דצמבר ליום 31 ב	וני	ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
288,725	209,129	44,233
6,511	7,337	5,146
31,638	29,066	61,715
72,211	70,534	188,821
47,780	-	-
193,665	9,651	179,312
640,530	325,717	479,227
1,212	1,508	1,334
3,319,515	3,017,198	3,543,995
3,136	2,345	3,872
3,207	3,207	3,207
3,327,070	3,024,258	3,552,408
3,967,600	3,349,975	4,031,635

ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

	ליום 30 בי	וני	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	קר( )בלתי מבו		)מבוקר(
ת שוטפות התחייבויו
ספקים	1,544	2,811	3,752
איים גידים בנק ארוך מתא אות לזמן ות של הלוו לויות שוטפ מן קצר וח אשראי לז	89,096	18,884	17,508
אגרות חוב טפות של חלויות שו	291,731	268,727	269,101
לקוחות מקדמות מ	533	1,811	15
אחרים הלוואות מ	316	256	315
ות זכות זכאים ויתר	25,060	14,124	34,517
	408,280	306,613	325,208
פות ת לא שוט התחייבויו
מן ארוך נקאיים לז תאגידים ב הלוואות מ	5,450	-	-
אגרות חוב	1,029,983	810,817	1,119,398
ים בות לעובד ת בשל הט התחייבויו	153	153	153
אחרים הלוואות מ	1,700	1,700	1,700
ם מסים נדחי	30,862	13,220	35,146
	1,068,148	825,890	1,156,397
ה ניות החבר ס לבעלי מ הון המיוח
הון מניות	3,309	3,226	3,226
מניות פרמיה על	1,234,875	1,110,527	1,110,527
ה מחדש קרן הערכ	97,390	-	94,385
רות קרנות אח	)15,588(	)10,638(	)15,588(
בו על שליטה ן תאגיד לב פעולות בי קרנות בגין	30,491	30,491	30,491
יתרת רווח	1,278,568	1,151,735	1,334,498
ספיים ם דוחות כ קרן מתרגו	)73,838(	)67,869(	)71,544(
סה"כ הון	2,555,207	2,217,472	2,485,995
	4,031,635	3,349,975	3,967,600

			ט, 2025 26 באוגוס
בר ניר בודגה ספים סמנכ"ל כ	ברק רוזן רקטור מנכ"ל ודי	איר אסף טוכמ קטוריון יו"ר הדיר	ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי

הנתונים המצורפים לתמצית המידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על רווח והפסד המיוחסים לחברה

	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה הסתיימה יוני	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(		קר( )בלתי מבו	)מבוקר(
הכנסות:
מחבר ות דמי ניהול הכנסות מ
מוחזקת	1,897	2,194	817	1,548	3,674
שה קבוצות רכי דמי ניהול הכנסות מ	4,511	-	-	-	1,644
רות ייזום מחב דמי ניהול ו הכנסות מ
מוחזקות	-	-	-	-	44,453
מוחזקת ווק מחברה הכנסות שי	2,324	5,478	880	4,522	9,490
ווך שיווק ומ תי הכנסות מ	4,102	-	397	-	14,378
ל"ן להשקע השכרת נד הכנסות מ	ה 323	249	181	127	532
ן אי מקרקעי מכירת מל הכנסות מ	60,420	)299(	34,747	)425(	728
ת ות מוחזקו רווח מחבר	32,978	68,603)*(	6,247	22,132)*(	211,717
חרות הכנסות א	-	20	-	20	-
סות סה"כ הכנ	106,555	76,245	43,269	27,924	286,616
ת מקרקעין עלות מכיר	)40,470(	)623(	)21,663(	)452(	)1,128(
ת שיווק הלה וכלליו הוצאות הנ
ומכירה	)32,107(	)31,151(	)17,076(	)12,519(	)59,376(
קות ברות מוחז הפסד מח	)94,296(	)*( ) )59,897(	21,205(	)*( )49,044(	)56,188(
וח תפעולי )הפסד( רו	)60,318(	)15,426(	)16,675(	)34,091(	169,924
כסים הכנסות מנ )הוצאות(
שווי הוגן נמדדים ב פיננסיים ה
הפסד דרך רווח ו	)1,339(	1,800	)575(	)1,561(	885
מון הכנסות מי	10,036	5,091	5,294	2,588	13,569
מון הוצאות מי	)9,038(	)9,708(	)5,914(	)4,356(	)22,179(
וואות מון בגין הל הכנסות מי
חזקות, נטו לחברות מו	30,653	30,345	19,384	19,100	57,102
ל ני מיסים ע וח רווח לפ )הפסד( רו
ההכנסה	)30,006(	12,102	1,514	)18,320(	219,301
ס הכנסות מ )הוצאות(	)924(	11,507	)5,860(	7,963	)12,928(
ה וח לתקופ )הפסד( רו	)30,930(	23,610	)4,346(	)10,357(	206,373
ס חר המיוח וח כולל א )הפסד( רו
לחברה:
ת רגום דוחו נובעות מת התאמות ה
כספיים	)2,295(	)1,076(	)282(	9,795	)4,752(
של שווי ההוגן שינויים ב הפסד בגין
ועדה בשווי פיננסית שי התחייבות
ד ווח או הפס הוגן דרך ר
סיכון לשינויים ב המיוחסים
ממס אשראי נטו של רכוש כה מחדש רווח מהער	-	2,062	-	-	-
ממס קבוע, נטו	3,005	-	3,314	-	94,385
חס כולל המיו סד( רווח סה"כ )הפ
לחברה	)30,220(	24,595	)1,314(	)562(	296,006

)*( סווג מחדש.

הנתונים המצורפים לתמצית המידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר( )בלתי מבו
					ברה ת של הח ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
206,373	)10,357(	)4,346(	23,610	)30,930(	חס לחברה ח נקי המיו )הפסד( רוו
					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות
					ל החברה: שוטפת ש מפעילות
					ה: של החבר ח והפסד סעיפי רוו התאמות ל
2,864	781	)4,231(	1,326	)4,194(	רות חוב שערוך אג
					דרך בשווי הוגן פיננסיים סד מנכסים )רווח( הפ
)885(	1,561	575	)1,800(	1,339	ד רווח והפס
( )155,529	)26,912(	14,958	)8,706(	61,318	קות ברות מוחז סד בגין ח )רווח( הפ
)25,083(	13,090	5,394)*(	13,090	10,411	זקת חברה מוח שולמה( מ תקבלה )ש ריבית שה
)32,529(	)19,100(	)6,233(	)30,344(	)13,613(	ת ות מוחזקו ואות לחבר שערוך הלו
50	-	-	-	-	רים ואות מאח שערוך הלו
291	)11(	)371(	418	)5,745(	ים ידים בנקאי ואות מתאג שערוך הלו
)59,629(	)1,755(	40	)4,141(	)2,840(	מוחזקת בל מחברה הכנסות לק
667	169	116	363	248	תות פחת והפח
)269,783(	21,648	10,248	)29,793(	46,924
					החברה: בויות של ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
2,009	7,626	)3,468(	5,569	)32,291(	ת חובה יבים ויתרו )עליה( בחי
					על במקדמות מקרקעין ו דה במלאי )עליה( ירי
)53,335(	)3,876(	21,547	)3,878(	)68,830(	ן אי מקרקעי חשבון מל
2,694	)478(	)1,276(	1,753	)2,208(	ותים ונותני שיר יה בספקים )ירידה( על
)1,742(	)73(	314	53	518	ת ות מלקוחו ה( במקדמ עלייה )יריד
26,811	)10,382(	)18,223(	6,418	)9,457(	ת ויתרות זכו ייה בזכאים )ירידה( על
8,015	)8,468(	3,238	)12,450(	)4,283(	ם, נטו מסים נדחי
)15,548(	)15,651(	2,132	)2,535(	)116,551(
)78,958(	)4,360(	8,034	8,718(	( ) )100,557	שוטפת מפעילות שו( שנבעו טו ) ששימ מזומנים נ ה של החבר

ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

תזרימי מז
החברה
רכישת רכו
מכירת )רכ
הוגן דרך ר
החזר )הש
או מחברות
המאזני, נ
השקעות ב
הלוואה לש
מזומנים נ
השקעה ש
תזרימי מז
החברה
הנפקת אג
פירעון אגר
הנפקת מני
קבלת הלוו
פירעון הלוו
אשראי לז
פירעון הלוו
ארוך
עסקאות ע
שליטה
תשלום דיב
מזומנים נ
לפעילות(
)ירידה( ע
יתרת מזו
התקופה
יתרת מזו
התקופה

)*( מוין מחדש

ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ מידע נוסף

א. כ ל ל י:

)1( כללי:

המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( התש"ל.1970-

יש לעיין במידע כספי ביניים נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באות ו תאריך, ולנתונים הנוספים אשר נל ו ו ואליהם.

)2( הגדרות:

ה ח ב ר ה - ישראל - קנדה )ט.ר.( בע"מ.

חברות מוחזקות - כהגדרת ן בביאור 1 בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

)3( מדיניות חשבונאית:

המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור א)3( למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

ב. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ואחריו:

לגבי אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריו, ראה ביא ור ים 4 ו5- בדוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 30 ב יוני, .2025

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילו י )לפי תקנה 38 ג )א((

ישראל-קנדה )ט.ר( בע"מ )לשעבר: פאנגאיה נדל"ן בע"מ( ("החברה"(

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38 ג')א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים ),תש"ל 1970- לרבעון השני של שנת 2025

ההנהלה , בפיקוח הדירקטוריון של ישראל-קנדה )ט.ר( בע"מ )להלן –" התאגיד") אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה ,חברי ההנהלה הם:

• .1 מר אסף טוכמאיר, יו"ר הדירקטוריון.
  • .2 מר ברק רוזן, מנכ"ל החברה.
  • .3 מר ניר בודגה בר , סמנכ"ל הכספים.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף , מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לג לותו כאמור , נצבר ומועבר להנהלת התאגיד , לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים , בהתייחס לדריש ות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום ה31- בדצמבר 2024 )להלן- הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון(, העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום ה- 30 ביוני 2025 היא אפקטיבית.

עד למועד לדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרת מנכ "ל לפי תקנה 38ג )ד()1( הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

אני, ברק רוזן, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוח הרבעוני של ישראל-קנדה )ט.ר( בע"מ )להלן– "התאגיד"(לרבעון השני של שנת 2025 )להלן – " הדוחות "(.
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים,לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף , לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ;וכן–
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .
  • .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד , לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדת , בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן–
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

26 באוגוסט , 2025 _______________

ברק רוזן, מנכ"ל החברה

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

לפי תקנה 38ג)ד()2(

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, ניר בודגה בר , סמנכ"ל כספים, מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוח ות לתקופת הביניים של ישראל-קנדה )ט.ר( בע"מ )להלן– " התאגיד"(לרבעון השני של שנת 2025 )להלן – " הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים" (.
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים וה מידע ה כספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדו ת הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף , לעבד , לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .
  • .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות , בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן–
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ,לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר ,על פי כל דין.

26 באוגוסט, 2025 ____ _______________

דוחות כספיים של חברות כלולות מהותיות

ישראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ

תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקרים(

עמוד

תוכן העניינים

2	מבקרים החשבון ה ה של רואי דוח סקיר
3	אוחדים י ביניים מ מצב הכספ חות על ה תמצית דו
5	ים ים מאוחד הפסד ביני חות רווח ו תמצית דו
6	וחדים ביניים מא ווח הכולל חות על הר תמצית דו
7	מאוחדים הון ביניים שינויים ב חות על ה תמצית דו
8	ם ם מאוחדי מנים ביניי רימי המזו חות על תז תמצית דו
10	דים ים המאוח פיים הביני וחות הכס תמצית הד באורים ל

מגדל המילניום KPMG רחוב הארבעה ,17 תא דואר 609 תל אביב 6100601 03 684 8000

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של ישראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של חברת ישראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ )להלן – "החברה"(, הכולל את הדוח על המצב הכספי התמציתי המאוחד ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח והפסד, הרווח הכולל, שינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של ששה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים" וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

סומך חייקין רואי חשבון

19 באוגוסט 2025

תמצית דוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים ליום

31 בדצמבר	30 ביוני	30 ביוני
2024	2024	2025
)מבוקר(	תי מבוקר( ר( )בל	)בלתי מבוק
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
			טפים נכסים שו
110,734	43,634	36,361	נים שווי מזומ מזומנים ו
177,780	36,524	75,059	לים ונות מוגב יווי ופיקד חשבונות ל מזומנים ב
362,988	474,212	395,141	חוזים כסים בגין לקוחות ונ
57,606	54,247	57,860	חרים חייבים א
-	25,000	-	שווי הוגן הנמדד ב נכס פיננסי
)*( 1,665,013	)*( 1,495,055	2,645,937	ה ים למכיר מלאי בניינ
-	19,652	-	כירה חזקות למ ווגות כמו ימוש המס קבוצות מ נכסים של
2,374,121	2,148,324	3,210,358	ם ים שוטפי סה"כ נכס
			ים ינם שוטפ נכסים שא
843,154)* (	980,022)* (	113,967	ארוך עות לזמן מלאי קרק
4,471	2,845	4,561	וך ה לזמן אר יתרות חוב
2,020	2,401	1,907	ע רכוש קבו
104,551	97,100	118,164	מה קעה בהק נדל"ן להש
1,165	1,581	5,955	שימוש נכסי זכות
955,361	1,083,949	244,554	שוטפים ים שאינם סה"כ נכס
3,329,482	3,232,273	3,454,912	ים סה"כ נכס

)*( סיווג מחדש.

______________________ רז עודד, יו"ר דירקטוריון משותף

______________________ ברק רוזן, יו"ר דירקטוריון משותף

______________________ דלית רביב, מנכ"לית

______________________ רונית כהן ניסן, סמנכ"לית כספים

תאריך אישור הדוחות הכספיים ביניים: 19 באוגוסט 2025

תמצית דוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים ליום )המשך(

	30 ביוני	30 ביוני	31 בדצמבר
	2025	2024	2024
	ר( )בלתי מבוק	ר( )בלתי מבוק	)מבוקר(
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ת שוטפות התחייבויו
אחרים בנקאיים ו תאגידים אשראי מ	1,797,029	1,981,073	1,811,144
ורים צדדים קש אשראי מ	17,215	-	31,399
ים ותים אחר ונותני שר בלני משנה ספקים, ק	42,687	54,623	59,701
רים זכאים אח	77,962	61,833	108,105
ירותי בניה ת למתן ש התחייבויו	199,001	65,166	29,157
וטפים ת מסים ש התחייבויו	6,835	12,836	4,815
מרוכשים מקדמות	341,538	260,752	336,325
קעה דל"ן להש קרקעין ונ מרוכשי מ מקדמות	53,642	244	30,244
הפרשות	1,150	868	828
שוטפות חייבויות סה"כ הת	2,537,059	2,437,395	2,411,718
שוטפות ת שאינן התחייבויו
בנקאיים מתאגידים זמן ארוך הלוואות ל	108,161	148,766	128,584
ובדים הטבות לע	100	100	100
רה ך בגין חכי ת זמן ארו התחייבויו	5,407	354	341
דחים ת מסים נ התחייבויו	55,577	51,808	57,295
טפות לפני שאינן שו חייבויות סה"כ הת
ת בעלי מניו הלוואות מ	169,245	201,028	186,320
ות מבעלי מני הלוואות	192,406	311,812	188,400
טפות שאינן שו חייבויות סה"כ הת	361,651	512,840	374,720
חייבויות סה"כ הת	2,898,710	2,950,235	2,786,438
הון
הון מניות	)*(-	)*(-	)*(-
ים יתרת עודפ	443,908	282,038	433,324
שליטה ינן מקנות זכויות שא	112,294	-	109,720
סה"כ הון	556,202	282,038	543,044
הון חייבויות ו סה"כ הת	3,454,912	3,232,273	3,329,482

)*( נמוך מ1- אלפי ש"ח.

תמצית דוחות רווח והפסד ביניים מאוחדים

תיימה לשנה שהס	שים שלושה חוד	לתקופה של	ם	ששה חודשי לתקופה של
מבר ביום 31 בדצ	י ביום 30 ביונ שהסתיימה		י	ביום 30 ביונ שהסתיימה
2024	2024	2025	2024	2025
בוקר(	ר( )מ )בלתי מבוק	לתי מבוקר(	ר( )ב )בלתי מבוק	ר( )בלתי מבוק
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
					הכנסות
841,662	184,591	99,231	435,412	319,435	קרקעין ת בניה ומ ין עסקאו הכנסות בג
)36,500(	-	-	-	-	קעות מכירת קר הכנסות מ
805,162	184,591	99,231	435,412	319,435
)670,557(	)146,179(	)78,731(	)347,758(	)248,574(	צאות עלויות והו ניה עסקאות ב צאות בגין עלויות והו ומקרקעין
134,605	38,412	20,500	87,654	70,861	רווח גולמי
)21,048(	)4,362(	)5,203(	)11,608(	)11,647(	וק כירה ושיו הוצאות מ
)24,343(	)4,969(	)4,458(	)11,169(	)10,472(	יות נהלה וכלל הוצאות ה קעה דל"ן להש י הוגן של נ שינוי בשוו
4,999	-	6,274	-	6,274	בהקמה
)295(	)88(	-	)295(	-	ת ת מוחזקו סדי חברו חלק בהפ אזני השווי המ לפי שיטת המטופלות
26,821	)582(	2,291	12,865	4,270	חרות, נטו וצאות( א הכנסות )ה
120,739	28,411	19,404	77,447	59,286	לי רווח תפעו
8,945	1,202	1,451	2,829	3,996	ימון הכנסות מ
)79,305(	)18,932(	)23,086(	)37,252(	)45,770(	ימון הוצאות מ
)70,360(	)17,730(	)21,635(	)34,423(	)41,774(	ימון, נטו הוצאות מ
50,379	10,681	)2,231(	43,024	17,512	ימון ד( לאחר מ רווח )הפס
50,379	10,681	)2,231(	43,024	17,512	כנסה סים על ה ד( לפני מ רווח )הפס
)15,145(	)3,014(	918	)11,735(	)4,354(	הכנסה מסים על
35,234	7,667	)1,313(	31,289	13,158	ה ד( לתקופ רווח )הפס
					ס ל: ד( המיוח רווח )הפס
)2,279(	-	108	-	2,574	שליטה ינן מקנות זכויות שא
37,513	7,667	)1,421(	31,289	10,584	ת החברה בעלי מניו
35,234	7,667	)1,313(	31,289	13,158	ה ד( לתקופ רווח )הפס

תמצית דוחות על הרווח הכולל ביניים מאוחדים

תיימה לשנה שהס	שים שלושה חוד	לתקופה של	ם ששה חודשי	לתקופה של
מבר ביום 31 בדצ	י ביום 30 ביונ	שהסתיימה	י ביום 30 ביונ	שהסתיימה
)מבוקר(	לתי מבוקר(	ר( )ב )בלתי מבוק	לתי מבוקר(	ר( )ב )בלתי מבוק
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
35,234	7,667	)1,313(	31,289	13,158	ה ד( לתקופ רווח )הפס
					כולל ח )הפסד( סה"כ רוו
35,234	7,667	)1,313(	31,289	13,158	לתקופה

תמצית דוחות על השינויים בהון ביניים מאוחדים

		יתרת		ן ס זכויות שאינ	ך הכל
	הון מניות	עודפים	סך הכל	מקנות שליט	ה הון
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ה שהסתיימ חודשים של ששה לתקופה
קר( בלתי מבו וני 2025 ) ביום 30 בי
2025 1 בינואר יתרה ליום	)*(-	433,324	433,324	109,720	543,044
לתקופה רווח כולל	-	10,584	10,584	2,574	13,158
תי מבוקר( 2025 )בל ם 30 ביוני יתרה ליו	)*(-	443,908	443,908	112,294	556,202

		יתרת		זכויות שאינ	הכל ן סך
	הון מניות	עודפים	סך הכל	מקנות שליט	ה הון
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ה חודשים של שלוש לתקופה ה שהסתיימ
קר( בלתי מבו וני 2025 ) ביום 30 בי
2025 1 באפריל יתרה ליום	)*(-	445,329	445,329	112,186	557,515
תקופה ד( כולל ל רווח )הפס	-	)1,421(	)1,421(	108	)1,313(
תי מבוקר( 2025 )בל ם 30 ביוני יתרה ליו	)*(-	443,908	443,908	112,294	556,202

		יתרת	סך הכל
	הון מניות	עודפים	הון
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ה שהסתיימ חודשים של ששה לתקופה
קר( בלתי מבו וני 2024 ) ביום 30 בי
2024 1 בינואר יתרה ליום	)*(-	250,749	250,749
לתקופה רווח כולל	-	31,289	31,289
תי מבוקר( 2024 )בל ם 30 ביוני יתרה ליו	)*(-	282,038	282,038

)*( נמוך מ1- אלפי ש"ח.

תמצית דוחות על השינויים בהון ביניים מאוחדים )המשך(

סך הכל	יתרת
הון	עודפים	הון מניות
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
			מה שהסתיי ה חודשים של שלוש לתקופה
			קר( בלתי מבו וני 2024 ) ביום 30 בי
274,371	274,371	)*(-	2024 1 אפריל יתרה ליום
7,667	7,667	-	לתקופה רווח כולל
282,038	282,038	)*(-	תי מבוקר( 2024 )בל ם 30 ביוני יתרה ליו

		יתרת	סך הכל	זכויות שאינ	ן סך הכל
	הון מניות	עודפים	הון	מקנות שליטה	הון
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
צמבר יום 31 בד סתיימה ב לשנה שה 2024
2024 1 בינואר יתרה ליום	)*(-	250,749	250,749	-	250,749
שנה ד( כולל ל רווח )הפס	-	37,513	37,513	)2,279(	35,234
שירות שנזקפו י ם בעלים עסקאות ע להון
לי ה בת לבע יות בחבר הנפקת מנ ינן זכויות שא
יטה מקנות של	-	145,062	145,062	111,999	257,061
מבר 2024 ם 31 בדצ יתרה ליו	)*(-	433,324	433,324	109,720	543,044

)*( נמוך מ1- אלפי ש"ח.

תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים

תיימה לשנה שהס	שים שלושה חוד לתקופה של		ם ששה חודשי לתקופה של
מבר ביום 31 בדצ	י	ביום 30 ביונ שהסתיימה		ביום 30 ביונ שהסתיימה
2024	2024	2025	2024	2025
)מבוקר(	תי מבוקר( ר( )בל	)בלתי מבוק	מבוקר( ר( )בלתי	)בלתי מבוק
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
					טפת עילות שו ומנים מפ תזרימי מז
35,234	7,667	)1,313(	31,289	13,158	ה ד( לתקופ רווח )הפס
					התאמות:
808	203	697	406	900	תות פחת והפח
70,360	17,730	21,635	34,423	41,774	ימון, נטו הוצאות מ
)4,999(		)6,274(	-	)6,274(	קעה דל"ן להש י הוגן של נ שינוי בשוו
295	88	-	295		ת ת מוחזקו סדי חברו חלק בהפ אזני - השווי המ לפי שיטת המטופלות
)26,821(	582	)2,291(	)12,865(	)4,270(	חרות, נטו וצאות( א הכנסות )ה
15,145	3,014	)918(	11,735	4,354	ו הכנסה, נט מיסים על
90,022	29,284	11,536	65,283	49,642
7,155	)39,877(	16,292	)133,437(	)27,705(	ם בים אחרי וחות וחיי שינוי בלק
7,453	97	)52,094(	)34,462(	)67,293(	ם אחרים קים וזכאי שינוי בספ
)762(	)119(	103	)722(	322	רשות שינוי בהפ
)12,059(	)4,125(	)3(	)4,125(	)4,037(	נטו ה ששולם, מס הכנס
27,114	)22,150()* (	31,919	)34,805()* (	)32,981(	טו למכירה נ אי בניינים שינוי במל מלקוחות ממקדמות
118,923	)36,890(	7,753	)142,268(	)82,052(	שו ( שנבעו טו )ששימ מזומנים נ שוטפת מפעילות
					קעה עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
7,432	143	2,657	1,235	3,468	תקבלה ריבית שה
)5,070(	)999(	)82(	)2,618(	)1,586(	מה קעה בהק דל"ן להש השקעה בנ
29,441	432	-	12,451	-	כלולה עה בחברה מוש השק תמורה מי
)22(	-	)173(	)1(	)569(	ע רכוש קבו השקעה ב
-	-	200	-	200	קבוע מוש רכוש תמורה מי
)68,078(	21,862	)38,921(	73,178	102,721	ן קצר, נטו דונות לזמ שינוי בפק
13,261	13,261	195	13,261	195	רים אות מאח פרעון הלוו
)2,253(	-	)220(	-	)340(	ים אות לאחר מתן הלוו
25,113	-	-	11,981	-	ה כלולה אות מחבר פרעון הלוו
)661(	)56(	-	)661(	-	ה כלולה אות לחבר מתן הלוו
)837(	34,643	)36,344(	108,826	104,089	מפעילות טו שנבעו מזומנים נ ( השקעה )ששימשו

)*( סיווג מחדש.

תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים )המשך(

תיימה לשנה שהס	שים שלושה חוד לתקופה של י ביום 30 ביונ שהסתיימה		ם ששה חודשי לתקופה של י ביום 30 ביונ שהסתיימה
מבר ביום 31 בדצ
2024	2024 י מבוקר( ר( )בלת	2025 )בלתי מבוק	2024 2025
)מבוקר(			לתי מבוקר(	ר( )ב )בלתי מבוק
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
					ון עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
)87,303(	34,202	12,220	82,625	)14,115(	ואחרים ק מבנקים אשראי ז"
)102,006(	-	)16,000(	-	)16,000(	ם ים קשורי אות מצדד פרעון הלוו
58,000	-	-	58,000	-	אות ז"א קבלת הלו
)65,000(	)18,000(	)19,500(	)47,000(	)21,000(	אות ז"א פרעון הלוו
)101,130(	)30,433(	)22,323(	)49,575(	)45,295(	ולמה ריבית שש
257,061	-	-	-	-	ה בת יות בחבר הנפקת מנ תמורה מ יטה מקנות של ות שאינן לבעלי זכוי
)40,378(	)14,231(	)45,603(	44,050	)96,410(	שו ( שנבעו טו )ששימ מזומנים נ מימון מפעילות
77,708	)16,478(	)74,194(	10,608	)74,373(	ם וי מזומני ומנים ושו שינוי במז
					לת נים לתחי שווי מזומ מזומנים ו
33,026	60,112	110,555	33,026	110,734	התקופה
110,734	43,634	36,361	43,634	36,361	התקופה נים לסוף שווי מזומ מזומנים ו

)**( עסקאות השקעה ועסקאות מימון שאינן מחייבות את השימוש במזומנים ושווה מזומנים:

• תנועה נטו בהתחייבות למתן שירותי בניה לבעלי זכויות במקרקעין בפרויקטים בסך של כ- 180 מיליוני ש"ח כנגד מלאי בניינים למכירה.

• תנועה נטו בהתחייבות בגין חכירה בסך של כ- 5 מיליוני ש"ח כנגד נכס זכות שימוש.

באור 1 - כללי

ישראל קנדה ראם פרויקטים בע"מ )להלן - "החברה"( הינה חברה תושבת ישראל, אשר התאגדה בישראל ביום 26 בינואר 2020 וכתובתה הרשמית היא שדרות שאול המלך ,35 תל אביב ומוחזקת בחלקי שווים על ידי א.ר ראם מגורים בע"מ ועל ידי ישראל קנדה )ט.ר( בע"מ )"ישראל קנדה"(, בשרשור, באמצעות חברת ג.ז. מדף 20 בע"מ שהינה חברה בת בבעלות מלאה של ישראל קנדה. החל מיום 15 ביולי 2020 החברה החזיקה ב100%- מהון המניות של חברת איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות בע"מ )להלן- "איי סי אר"( אשר עוסקת בענף ייזום בניה למגורים בישראל. ביום 19 באוגוסט ,2024 התקשרה איי סי אר עם גופים מקבוצת כלל חברה לביטוח בע"מ )להלן: "המשקיעה"(, בהסכם השקעה, אשר בכפוף להתקיימות תנאים מתלים, תקצה איי סי אר למשקיעה מניות אשר תהוונה 15% מהון המניות המונפק והנפרע של איי סי אר. ביום 30 בספטמבר 2024 העסקה השולמה והחל ממועד זה החברה מחזיקה ב 85%- מהון המניות של איי סי אר )למידע נוסף ראה ביאור 1)ה( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024(.

באור 2 - בסיס עריכת הדוחות הכספיים

א. הצהרה על עמידה בתקני דיווח כספי בינלאומיים

תמצית הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים נערכה בהתאם ל - 34 IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים ואינה כוללת את כל המידע הנדרש בדוחות כספיים שנתיים מלאים. יש לקרוא אותה ביחד עם הדוחות הכספיים ליום ולשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )להלן: "הדוחות השנתיים"(. כמו כן, דוחות אלו נערכו בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - .1970

תמצית הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים אושרה לפרסום ע"י דירקטוריון הקבוצה ביום 19 באוגוסט .2025

ב. שימוש באומדנים ושיקול דעת

בעריכת תמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים )Standards Accounting IFRS, להלן: "IFRS)", נדרשת הנהלת החברה להשתמש בשיקול דעת, לצורך ביצוע הערכות, אומדנים והנחת הנחות אשר משפיעים על יישום המדיניות ועל הסכומים של נכסים והתחייבויות, הכנסות והוצאות. יובהר שהתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מאומדנים אלה.

שיקול הדעת של ההנהלה, בעת יישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה וההנחות העיקריות ששימשו בהערכות הכרוכות באי וודאות, הינם עקביים עם אלו ששימשו בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים.

ג. עמידה באמות מידה פיננסיות

בהמשך לאמור בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 בבאור ,12 נכון למועד הדיווח החברה והחברות המאוחדות שלה עומדות בכל אמות המידה הפיננסיות בהן הן מחויבות.

ד. שינוי בסביבת הריבית

החל מהרבעון השני של שנת ,2022 חלה עליה בשיעור האינפלציה בישראל ובעקבותיה גם עליה בשיעור הריבית במשק. נכון למועד החתימה על הדוח על המצב הכספי ריבית בנק ישראל הינה בשיעור של .4.5% הלוואות החברה מתאגידים בנקאיים ומוסדות פיננסים בישראל הינן הלוואות בריבית מבוססת פריים ולפיכך חשופות לשינויים בשיעור ריבית בנק ישראל.

ו . מלחמת "חרבות ברזל"

ביום 7 באוקטובר 2023 פרץ עימות ביטחוני רחב-היקף בישראל, אשר החל תחת השם "חרבות ברזל" והמשיך להתפתח למערכה מתמשכת המכונה גם "מלחמת עם כלביא". האירועים הביטחוניים כללו מתקפות טילים, גיוס מילואים נרחב, שיבושים בפעילות משקית והשלכות ישירות על ענפי הבנייה, התשתיות והנדל"ן.

המצב הביטחוני גרם, בין היתר, לקשיים בהתקשרויות עם קבלני ביצוע בפרויקטים המצויים בשלבי תכנון, וכן לייקור משמעותי בעלויות ההקמה של פרויקטים. העלייה בעלויות נובעת ממחסור חריף בכוח אדם בענף, הן עקב הפסקה מוחלטת של העסקת עובדים פלסטינים, והן עקב עזיבת עובדים זרים ממדינות שונות בעקבות המלחמה. נכון למועד פרסום דוח זה, להערכת החברה, בתקופת הדוח ניכרת השפעה שאינה מהותית. החברה תמשיך לעקוב באופן רציף אחר ההתפתחויות, ותבחן את הצורך בבחינה מחודשת של אומדנים, תחזיות ונכסים, ככל שהמצב הביטחוני יימשך או יחמיר.

באורים לתמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים ליום 30 ביוני 2025

באור 3 - עיקרי המדיניות החשבונאית

המדיניות החשבונאית של הקבוצה בתמצית דוחות כספיים ביניים אלה, הינה המדיניות שיושמה בדוחות השנתיים ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

תקנים חדשים, תיקונים לתקנים, ו פרשנויות שטרם אומצו

עמדת סגל חשבונאית מספר 11-6: הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

ביום 7 ביולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, פרסמה הרשות לניירות ערך את עמדת סגל הרשות ביחס לטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית )"עמדת סגל הרשות"(. עמדת סגל הרשות לטיפול החשבונאי שפורסמה מתייחסות בעיקר לחלופות המדידה של הקרקע במועד ההכרה לראשונה )גישת סך העלויות הצפויות להיות משולמות לבעלי הקרקע ו-גישת השווי ההוגן של הקרקע שמיוחסת לבעלי הקרקע(, עיתוי מדידת שווי הקרקע, מועד ההכרה לראשונה בקרקע, אופן מדידת ההתחייבות לתשלום דמי שכירות לרבות הטיפול החשבונאי בשינוי האומדן של ההתחייבות שכ"ד, מועד ההכרה לראשונה בנכס בגין עלויות טרום ביצוע, הקצאת עלויות טרום הביצוע, מדידת רכיב המימון המשמעותי ופיצול הכנסות ועלות המכר.

בהתאם לפרסום אין בעמדת סגל הרשות כדי לקבוע כי חלה טעות בפרשנויות אחרות שיושמו עד למועד פרסומה על ידי תאגידים מדווחים. לפיכך, השינוי בטיפול חשבונאי הנובע מעמדת סגל הרשות יטופל כשינוי מדיניות חשבונאית, שיישומו נדרש באופן רטרוספקטיבי, וזאת בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 8 מדיניות חשבונאית, שינויים באומדנים חשבונאיים וטעויות. החברה לומדת את עמדת סגל הרשות דנן ובכוונתה ליישמה עד הדוחות הכספיים השנתיים לשנת .2025

באור 4 - צדדים קשורים ובעלי עניין

עסקאות עם צדדים קשורים

	לתקופה של	ם ששה חודשי י ביום 30 ביונ		שים שלושה חוד לתקופה של
	שהסתיימה			י ביום 30 ביונ	תיימה לשנה שהס מבר ביום 31 בדצ
	)בלתי מבוק	מבוקר( ר( )בלתי		מבוקר( ר( )בלתי	)מבוקר(
	2025	2024 אלפי ש"ח			2025	2024	2024
	אלפי ש"ח			אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
יות נהלה וכלל הוצאות ה	)2,412(	)3,369(	)844(	)1,370(	)6,201(
וק כירה ושיו הוצאות מ	)1,711(	)3,495(	)698(	)1,215(	)5,888(
חרות הכנסות א	-	8,768	-	-	17,318
מון, נטו עלויות מי	-	)2,259(	-	)1,231(	)4,615(

יתרות עם צדדים קשורים

כספי על המצב ה היתרה בדוח
ליום 31 בדצמבר	י ליום 30 ביונ
)מבוקר(	)בלתי מבוקר(	ר( )בלתי מבוק 2025
2024	2024
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
21,455	21,554	21,713
2,369	4,504	755
31,399	-	17,215
188,400	311,812	192,406

הסכם שירותים עם בעלי המניות

בהמשך לבאור 23 ב )1( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 10 ביוני 2025 נחתם תיקון לתוספת מספר 2 להסכם שירותי ניהול וייעוץ מיום 15 ביולי 2020 לעניין מדד הבסיס לחישוב דמי הניהול. לפי התוספת שונה מדד הבסיס של דמי הניהול מחודש דצמבר 2019 לחודש ספטמבר .2024 בהתאם לתיקון שונה הסעיף כך שמדד הבסיס חזר להיות דצמבר 2019 רטרואקטיבית ממועד התוספת.

באורים לתמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים ליום 30 ביוני 2025

באור 5 - אירועים בתקופת הדוח ולאחריו

• )א( בפברואר ,2025 נחתם הסכם בין חברה בת של איי סי אר והשותף במקרקעין המצוי ברחוב שלמה בתל אביב )להלן: "המוכר"( חלק החברה הבת המקרקעין ,50% לבין צד ג' )להלן: "הקונה"( הסכם למכירת המקרקעין, בתמורה לסך של 67.5 מיליוני ש"ח בתוספת מע"מ )להלן: "התמורה"(. בנוסף לתמורה, הקונה שילם סך של כ600- אלפי ש"ח מתוך סך של 850 אלפי ש"ח ששולם על ידי המוכר לפינוי הדייר המוגן במקרקעין. ביום 5 במרס 2025 התקבל היתר בניה לפרויקט ובמהלך חודש יוני פונה הדייר המוגן. ביום 11 בפברואר התקבלה מקדמה בסך 6.6 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ .יתרת התמורה בתוספת מע"מ שולמה לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ביום 20 ביולי .2025 עם קבלת יתרת התמורה העסקה הושלמה. החברה צפויה להכיר בעסקה בדוחות הכספיים של הרבעון השלישי של שנת 2025 , אין לעסקה השפעה מהותית על ספרי החברה.
• )ב( בהמשך לבאור 23 ב )2( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 13 במרס 2025 נחתם בין איי סי אר לבית אמריקה תוספת שנייה להסכם דמי השכירות לפיו, החברה תשכור מבית אמריקה שטחים נוספים ומחסן וזאת בנוסף למשרדים המושכרים. דמי השכירות שישולמו עבור המושכר, השטחים הנוספים והמחסן יעמדו על סך של 94 אלפי ש"ח לחודש בתוספת מע"מ. תקופת השכירות תוארך בחמש שנים ותסתיים ביום 25 ביולי .2030
• )ג( בהמשך לביאור 23 )ד(, לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 31 במרס ,2025 סיים מר מורדי שבת את כהונתו כמנכ"ל החברה. החל מיום 1 בינואר 2025 נכנסה לתפקיד הגברת דלית רביב.
• )ד( בהמשך לבאור 24 )ד( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בחודש פברואר ,2025 החלה איי סי אר בשיווק פרויקט Jasmin( אידמית(, בגבעתיים. נכון למועד הדוח על המצב הכספי, נמכרו 9 דירות )כ- 12% מהדירות לשיווק( בתמורה לסך של כ- 31 מיליון ש"ח לפני מע"מ. חוזי המכר בפרויקט מותנים בהשלמת תנאים מתלים, הכוללים בין השאר, קבלת ליווי בנקאי וקבלת היתר בנייה. החוזים ניתנים לביטול במידה והתנאים המתלים לא מתקיימים תוך 24 חודשים מיום חתימת חוזה המכר.
• )ה( בהמשך לבאור 24 )ה( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בחודש פברואר ,2025 החלה החברה בשיווק פרויקט Serenity( תל השומר(, רמת גן. נכון למועד הדוח על המצב הכספי, נמכרו 8 דירות )כ25%- מהדירות לשיווק( בתמורה לסך של כ- 29 מיליון ש"ח לפני מע"מ. חוזי המכר בפרויקט מותנים בהשלמת תנאים מתלים, הכוללים בין השאר, קבלת ליווי בנקאי וקבלת היתר בנייה. החוזים ניתנים לביטול במידה והתנאים המתלים לא מתקיימים תוך 12 חודשים מיום חתימת חוזה המכר.
• )ו( בהמשך לבאור 24 )ז( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בחודש ינואר 2025 קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט "הגפן א" הרצליה, אכלוס הפרויקט הסתיים.
• )ז( בהמשך לבאור 24 )יז( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 30 במרס 2025 התקבל היתר חפירה ודיפון למגרש 20 – 100 יח"ד בפרויקט פארק צפון שלב ג'.
• )ח( בהמשך לבאור 24 )יג( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בתקופת הדוח, התקיימו כל התנאים המתלים לקיום הסכם פינוי בינוי בפרויקט Air( ההסתדרות(, גבעתיים. החברה הכירה בהתחייבות למתן שירותי בניה לדיירים בסך של כ145- מיליוני ש"ח ובהתחייבות בגין שכ"ד ונלוות בסך של 47 מיליוני ש"ח, כנגד מלאי בגין שירותי בנייה, המשקפת את עלות בניית דירות התמורה וההוצאות הנלוות אליהן לאורך תקופת הקמת הפרויקט. בחודש ינואר ,2025 התקבל היתר מלא לפרויקט, והחברה החלה בהריסת המבנים וביצוע הפרויקט. בתקופת הדוח החברה הכירה בשערוך נדל"ן להשקעה בסכום כולל של כ- 6.2 מיליוני ש"ח, השווי ההוגן הוערך על פי הערכת שווי בלתי תלויה, גישת הערכת השווי שיושמה על ידי מעריך השווי הינה "גישת החילוץ", לפי רמה 3 בהתאם להוראות תקן דיווח כספי בינלאומי 13 מדידת שווי הוגן. נכון למועד הדוח על המצב הכספי, נמכרו 150 דירות )כ69%- מהדירות לשיווק( בתמורה לסך של כ- 628 מיליון ש"ח לפני מע"מ.
• )ט( ביום 14 במאי ,2025 פרעה איי סי אר 16 מיליוני ש"ח הלוואות בעלים, כך שיתרת הלוואות הבעלים למועד הדוח הכספי הינן כ- 18 מיליוני ש"ח.
• )י( בהמשך לבאור 12 )3( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 5 ביוני ,2025 פרעה החברה סכום בסך של 10 מיליוני ש"ח, בנוסף לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, בחודש יולי ,2025 פרעה החברה את יתרת ההלוואה, כך שנכון למועד החתימה על הדוח הכספי נפרעה ההלוואה במלואה.

באורים לתמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים ליום 30 ביוני 2025

באור 5 - אירועים בתקופת הדוח ולאחריו )המשך(

• )יא( בהמשך לבאור 24 )ב( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בקשר עם מכירת מלוא החזקותיה של החברה בקרקע ברח' בר כוכבא בגבעה הצרפתית בירושלים )להלן : " הקרקע"( , ביום 11 ביוני ,2025 אושרה למתן תוקף התב"ע שקודמה על המקרקעין, ולפיכך, בהתאם להוראות ההסכם, יתרת התמורה שטרם שולמה בסך של כ250- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין תשולם לחברה בתוך 90 ימים מהמועד זה, קרי עד ליום 11 בספטמבר .2025 נכון למועד הדוח על המצב הכספי, לאיי סי אר הלוואה בגין הקרקע בסך של כ124- מיליון ש"ח.
• )יב( בהמשך לבאור 24 )יב( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 בקשר לפרויקט פינוי בינוי ברחוב הנטקה בירושלים, איי סי אר התקשרה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי למימון הפרויקט לפיו העמיד התאגיד הבנקאי מסגרות אשראי בהיקפים כוללים כדלקמן - מסגרות לערבויות חוק מכר )דירות( )הבטחת השקעות של רוכשי דירות( התשל"ה 1974- בסכום כולל שלא יעלה על סך של 897 מיליוני ש"ח, הנושאות עמלת ערבות חוק מכר שנתית בשיעור של 0.6% מסכום כל ערבות, אשראי כספי בהיקף כולל של 305 מיליוני ש"ח אשר מסגרתו חופפת למסגרת ערבויות חוק המכר הנושא ריבית בשיעור של פריים בתוספת שיעור של ,0.6% מסגרות להנפקת ערבויות בעלי קרקע עד לסך כולל של 435 מיליוני ש"ח הנושאות עמלת ערבות חוק מכר שנתית בשיעור של 0.65% ומסגרות מסגרת ערבויות שכר דירה בסך של כ- 35 מיליוני ש"ח המסגרות ייפרעו לא יאוחר מיום 30 בנובמבר .2030 הוראות הסכם הליווי כוללות הוראות ותנאים כמקובל בהסכם מסוג זה. נכון למועד הדוח על המצב הכספי, החברה ניצלה סך של כ24- מיליוני ש"ח מתוך מסגרת האשראי הכספי. החברה החלה בתהליך החתימות על הסכם המשולש מול בעלי הקרקע. נכון למועד החתימה על הדוח הכספי, חתמו כ94%- מבעלי הקרקע על ההסכם המשולש.
• )יג( בהמשך לבאור 24 ) יא( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 24 ביולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט אושן ,2 נתניה.
• )יד( בהמשך לבאור 24 )ג( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 4 באוגוסט ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, קיבלה איי סי אר טופס 4 בפרויקט שדרות ירושלים - יפו.
• )טו( בהמשך לבאור 24 )יד( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 11 באוגוסט ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, קיבלה החברה היתר חפירה ודיפון במגרש 29 בפרויקט פארק צפון שלב א'.
• )א( בדוח זה החברה ביצעה שינוי סיווג בין מלאי בניינים למכירה למלאי קרקעות בלתי שוטף, כך שמלאי בניינים למכירה מייצג פרויקטים בהתאם להערכת החברה שצפי לקבלת היתר בנייה עבורם הינו עד שנה ממועד הדוח.

באור 6 - מכשירים פיננסיים

מכשירים פיננסיים שנמדדים בשווי הוגן לצורכי גילוי בלבד

הערך בספרים של נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מסוימים לרבות מזומנים ושווי מזומנים, פקדונות לזמן קצר, לקוחות, חייבים אחרים, הלוואות לחברות מוחזקות, הלוואות, אשראי לזמן קצר, ספקים וזכאים אחרים, תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם.

ורטיקל סיטי בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

ורטיקל סיטי בע"מ

דוחות כספיים תמציתיים ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

תוכן העניינים

	עמוד
מבקרים החשבון ה ה של רואי דוח סקיר	2
(: י מבוקרים תיים )בלת פיים תמצי דוחות כס
פי המצב הכס ציתיים על דוחות תמ	3
פסד הרווח או ה ציתיים על דוחות תמ	4
הון השינויים ב ציתיים על דוחות תמ	5-6
זומנים תזרימי המ ציתיים על דוחות תמ	7-8
תיים יים התמצי וחות הכספ ביאורים לד	9-10

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של ורטיקל סיטי בע"מ

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ורטיקל סיטי בע"מ )להלן - " החברה "(, הכולל את הדוח התמציתי על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים על הרווח או הפסד, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים. אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו ות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, 17 באוגוסט, 2025

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 585 אילת. 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5698 חיפה, 3105502	שרד ירושלים רית המדע 3 גדל הר חוצבים ושלים, 914510 45396 .n.
טלפון: 399 399 (73) 4972 פקס: 4455 637 (73) 4972 +972 info- nazareth@deloitte.co.il	טלפון: 5676 637 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 info-eilat@deloitte.co.il	טלפון: 7333 860 (4) 4972 + פקס: 2528 867 (2) 4972 info-haifa@deloitte.co.il	לפון: 8888 501 (2) 4972 + קo: 4173 537 (2) 972 info-jer@deloitte.co
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8.	שרד בית שמש אל אלון 1 ית שמש, 9906201

ורטיקל סיטי בע"מ דוחות תמציתיים על המצב הכספי

	וני ליום 30 בי		דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
ף רכוש שוט
ם שווי מזומני מזומנים ו	1,552	130,017	52,867
רות חובה חייבים וית	30,544	6,800	21,811
קעין מלאי מקר	682,026	622,027	651,934
ם ים שוטפי סה"כ נכס	714,122	758,844	726,612
שוטף רכוש לא
ה ל"ן להשקע ל חשבון נד מקדמות ע	1,117	320	3,438
רות חובה חייבים וית	1,874	-	-
קעה נדל"ן להש	1,032,915	780,734	1,018,198
פים ים לא שוט סה"כ נכס	1,035,906	781,054	1,021,636
ים סה"כ נכס	1,750,028	1,539,898	1,748,248
ת שוטפות התחייבויו
קאיים אגידים בנ מן קצר מת אשראי לז	795,904	805,449	791,404
ות זכות זכאים ויתר	9,167	3,958	9,270
שוטפות חייבויות סה"כ הת	805,071	809,407	800,674
פות ת לא שוט התחייבויו
עלים הלוואות ב	480,795	603,632	457,713
ים מיסים נדח	101,363	24,888	107,815
א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת	582,158	628,520	565,528
הון עצמי
נ. 0.01 ₪ ע. רגילות הון מניות	18,576	18,576	18,576
קרנות הון	150,381	25,605	150,381
יתרת רווח	193,842	57,790	213,089
סה"כ הון	362,799	101,971	382,046
הון חייבויות ו סה"כ הת	1,750,028	1,539,898	1,748,248

17 באוגוסט, 2025

תאריך אישור הדוחות הכספיים ברק רוזן - דירקטור אייל בצלאל- דירקטור

ורטיקל סיטי בע"מ דוחות תמציתיים על הרווח והפסד

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 4 2 0 2 5				2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	קר( )בלתי מבו		קר( )בלתי מבו		)מבוקר(
ה וכלליות ירה הנהל הוצאות מכ שקעה נדל"ן לה ת שווי הוגן ח מהתאמ )הפסד( רוו	)14( )28,053(	)53( )11,957(	)7( )13,731(	)29( )884(	)165( 187,248
וח תפעולי )הפסד( רו	)28,067(	)12,010(	)13,738(	)913(	187,083
מון, נטו הכנסות מי	1,583	752	690	464	3,489
הכנסה סים על ה וח לפני מי )הפסד( רו	)26,484(	)11,258(	)13,048(	)449(	190,572
נסה ים על ההכ וצאות( מיס הכנסות )ה	7,237	2,697	4,148	150	)43,834(
ה וח לתקופ )הפסד( רו	)19,247(	)8,561(	)8,900(	)299(	146,738

	סתיימה ודשים שה ל שישה ח לתקופה ש קר( )בלתי מבו יוני 2025 ביום 30 ב
	הון מניות אלפי ש"ח	קרנות הון אלפי ש"ח	עודפים אלפי ש"ח	סה"כ אלפי ש"ח
	18,576	150,381	213,089	382,046
-		-	)19,247(	)19,247(
	18,576	150,381	193,842	362,799

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024 )בלתי מבוקר(

	קרנות הון	עודפים	סה"כ
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	15,798	66,351	82,149
	-	-	18,576
	9,807	-	9,807
	-	)8,561(	)8,561(
	25,605	57,790	101,971
18,576 2024 30 ביוני יתרה ליום

)*( מייצג סכום הנמוך מ1- אלפי ש"ח.

הסתיימה חודשים ש ל שלושה לתקופה ש קר( )בלתי מבו יוני 2025 ביום 30 ב
הון מניות אלפי ש"ח	קרנות הון אלפי ש"ח	עודפים אלפי ש"ח	סה"כ אלפי ש"ח
18,576	150,381	202,742	371,699
-	-	)8,900(	)8,900(
18,576	150,381	193,842	362,799

	הסתיימה חודשים ש ל שלושה לתקופה ש קר( )בלתי מבו יוני 2024 ביום 30 ב
	הון מניות אלפי ש"ח	קרנות הון אלפי ש"ח	עודפים אלפי ש"ח	סה"כ אלפי ש"ח
2024 1 באפריל יתרה ליום	(*) -	17,490	58,089	75,579
מניות הנפקת הון	18,576	-	-	18,576
עלים ן הטבת ב קרן הון בגי	-	8,115	-	8,115
תקופה )הפסד( ל	-	-	)299(	)299(
2024 30 ביוני יתרה ליום	18,576	25,605	57,790	101,971

)*( מייצג סכום הנמוך מ1- אלפי ש"ח.

	2024 מבר
	הון מניות אלפי ש"ח	)בלתי מבו קרנות הון אלפי ש"ח	קר( עודפים אלפי ש"ח	סה"כ אלפי ש"ח
	(*) -	15,798	66,351	82,149
	18,576	-	-	18,576
	-	134,583	-	134,583
	-	-	146,738	146,738
	18,576	150,381	213,089	382,046

)*( מייצג סכום הנמוך מ1- אלפי ש"ח.

לשנה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה נסתיימה ני	לתקופה ש חודשים ש יום 30 ביו	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו		קר( )בלתי מבו
					ברה ת של הח ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
146,738	)299(	)8,900(	)8,561(	)19,247(	חס לחברה ח נקי המיו )הפסד( רוו
					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות ל החברה: שוטפת ש מפעילות
					ה: של החבר ח והפסד סעיפי רוו התאמות ל
( )187,248	884	13,731	11,957	28,053	להשקעה של נדל"ן ת שווי הוגן ( מהתאמ הפסד)רווח
)187,248(	884	13,731	11,957	28,053
					החברה: בויות של ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
)19,277(	)3,246(	)11,486(	)4,266(	)10,607(	ת חובה יבים ויתרו )עליה( בחי
)52,701(	)18,890(	)11,769(	)29,994(	)19,951(	עין לאי מקרק )עליה( במ
)1,251(	)1,045(	913	)59(	)134(	ות ונותני שיר יה בספקים )ירידה( על
43,067	)43(	)3,363(	)2,589(	)6,452(	ם, נטו מסים נדחי
)30,162(	)23,224(	)25,705(	)36,908(	)37,144(
)70,672(	)22,639(	)20,874(	)33,512(	)28,338(	של ת שוטפת שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ החברה

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שלושה נסתיימה יוני	ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4 2 0 2 5		2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	קר( )בלתי מבו		)מבוקר(
ברה עה של הח ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
ת נדלן שבון רכיש דמות על ח תשלום מק	)1,117(	-	)459(	-	)3,118(
עה דל"ן להשק רכישות בנ השקעות ו	)26,360(	)38,369(	)15,891(	)24,111(	)67,423(
של ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
החברה	)27,477(	)38,369(	)16,350(	)24,111(	)70,541(
ה של החבר ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז ות, נטו הנפקת מני	-	18,576	-	18,576	18,576
המניות אה מבעלי קבלת הלוו	-	190,629	-	161,729	190,627
י, נטו אגיד בנקא מן קצר מת אשראי לז	4,500	)8,053(	4,500	)4,143(	)15,869(
החברה מימון של מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	4,500	201,152	4,500	176,162	193,334
מזומנים נים ושווי ייה במזומ )ירידה( על	)51,315(	129,271	)32,724(	129,412	52,121
תקופה לתחילת ה מזומנים מנים ושווי יתרת מזו	52,867	746	34,276	605	746
ופה לסוף התק מזומנים מנים ושווי יתרת מזו	1,552	130,017	1,552	130,017	52,867

נספח א' - מידע נוסף על תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת:

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5 אלפי ש"ח	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח קר( )בלתי מבו		אלפי ש"ח קר( )בלתי מבו	אלפי ש"ח )מבוקר(
פה עבור: שך התקו שולמו במ מזומנים ש
ריבית	25,182	24,917	12,289	12,019	49,592
הכנסה מסים על ה	-	-	-	-	-
ופה עבור: משך התק התקבלו ב מזומנים ש
ריבית	953	619	619	150	1,430
הכנסה מיסים על	-	-	-	-	8

ורטיקל סיטי בע"מ ביאורים לדוחות הכספיים

ביאור 1 - כללי

• א. חברת ורטיקל סיטי בע"מ )להלן " החברה "( הוקמה ביום 11 באפריל 2021 והחלה את פעילותה ביום 18 ביולי .2021 ביום 17 בפברואר 2022 שינתה החברה את שמה לורטיקל סיטי בע"מ. בעלי המניות בחברה בעת הקמתה הם ישראל קנדה מתחם משולש הבורסה בע"מ 74%; ו - ב.ס.ר מתחם משולש הבורסה בע"מ .26%
• ב. במהלך שנת 2021 זכו בעלי המניות בחברה במכרז לרכישת זכויות חכירה ישירה )ללא הסכם פיתוח( מהוונות לתקופה של 98 שנים עם אופציה לתקופה נוספת של 98 שנים נוספות של מתחם הידוע בשם "משולש הבורסה" ברמת-גן.

תמורת רכישת זכויות החכירה שילמה החברה למוכרות סך של כ- 937 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין ובתוספת סך של כ- 11.5 מיליון ש"ח בגין הוצאות פיתוח לרמ"י.

ביום 16 בנובמבר ,2021 השלימה הרוכשת את תשלום מלוא יתרת התמורה. יתרת התמורה שולמה מהון עצמי ומהלוואה בנקאית שהועמדה לחברה.

ביום 11 בנובמבר 2021 ניטלה הלוואה על ידי החברה )להלן גם: "הלווה"(, מבנק מקומי )להלן: "הבנק"(, בהסכם, כפוף להתקיימות תנאים מתלים שיפורטו להלן, להעמדת מסגרת מימון ללווה בסך כולל שלא יעלה על כ838- מיליון ש"ח )להלן: "המימון"( אשר ניתנת לניצול החל מיום 15 בנובמבר 2021 ועד ליום 15 בנובמבר .2024 במהלך התקופה, הוארך מועד פירעון יתרת ההלוואה בסך של כ- 791 מיליון ש"ח עד נובמבר ,2025 בשיעור ריבית של פריים + .0.4% בנוסף הגדילה החברה את סכום האשראי ב30- מיליון ש"ח באותם תנאי ריבית.

ג. ביום 25 ביוני 2024 הונפקו לכלל חברה לביטוח בע"מ וכלל פנסיה גמל בע"מ כ- 24.5% מניות, לפרטים נוספים ראה ביאור 8 בדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים )להלן - "דוחות כספיים ביניים"( של החברה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" )להלן - " 34 IAS(".

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

ב. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי בלתי תלוי אחת לשנה או במועד ההכרה לראשונה בנדל"ן להשקעה. בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, וכן במידע חד ש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכסים מסוימים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרו ן בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו.

ליום 30 ביוני 2025 בחנה החברה, בסיוע שמאים חיצוניים, האם התקיימו סימנים לכך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שונה מהותית מהשווי שנאמד על ידי שמאי חיצוני בתאריך 31 בדצמבר .2024 בבחינה שנעשתה בתקופת הדוח, אשר כללה גורמי השפעה כלכליים וביניהם שיעורי ההיוון ודמי השכירות הצפויים על נכסי החברה, שינוי תכנוני בנכס ועסקאות בנכסי נדלן בעלי מאפיינים דומים, הכירה החברה בירידת ערך בסך של כ- 28 מיליון ש"ח אשר נובעת מעלויות מימון שהוונו לנכס.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(:

ג. מסים על ההכנסה בדוחות ביניים:

הוצאות )הכנסות( המסים על ההכנסה לתקופות המוצגות כוללות את סך המסים השוטפים, וכן את סך השינוי ביתרות המסים הנדחים, למעט מסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון, ולעסקאות צירופי עסקים.

הוצאות )הכנסות( מסים שוטפים בתקופות ביניים נצברות תוך שימוש בשיעור מס ההכנסה האפקטיבי השנתי הממוצע. לצורך חישוב שיעור מס ההכנסה האפקטיבי, מופחתים הפסדים לצורכי מס אשר לא הוכרו בגינם נכסי מסים נדחים, הצפויים להפחית את חבות המס בשנת הדיווח.

ביאור 3 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח:

• א. בהמשך לאמור בדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 , במהלך חודש פברואר ,2025 חתמה החברה על הסכם עם אלקטרה בניה בע"מ )להלן: "הקבלן"( לעבודות חפירה, דיפון וביסוס בלבד במגרש הציבורי )בתחום רח' בגין(. הקבלן אחראי להקמה של חניון תת קרקעי בן שישה מפלסים, במתווה תכנון– ביצוע באחריות הקבלן. העבודות להקמת החניון כוללות עבודות חפירה, דיפון, ביסוס, עבודות שלד חניון, עבודת מערכות וכל עבודות הגמר עד להשלמה מלאה של החניון ברמת מוכנות להפעלה, בתמורה לסך כולל של כ390- מיליון ש"ח בת וספת מע"מ כדין.
• ב. בהמשך לאמור בביאור 7 בדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 14 באוגוסט ,2025 לאחר תאריך המאזן, חתמה החברה על הגדלת מסגרת ההלוואה על הקרקע ב155- מיליון ש"ח נוספים ובאותם תנאי ריבית, עד ליום 31 בדצמבר .2025 במקביל, פועלת החברה מול הבנק לחתום על מימון שלב היתר חפירה ודיפון והקמת החניון הציבורי.