KUZUGRUP GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Prospectus • Aug 26, 2025

KUZUGRUP GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

Halka Arz Fiyatını Belirlenmesinde Esas Alınan Varsayımlara İlişkin Denetimden Sorumlu Komite Tarafından Gerçekleşme ve Değerlendirme Raporu

Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29'üncü Maddesi 5.Fıkrası Uyarınca Hazırlanmıştır.

26/08/2025

1. RAPORUN AMACI

Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("Kurul") VII-128.1 sayılı Pay Tebliği'nin "Fiyat tespit raporu ile analist ve değerlendirme raporları" başlıklı 29. Maddesinin 5. Fıkrası uyarınca payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlanması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP'ta yayımlanması zorunludur.

Kuzugrup Gayrimenkul Yatırım Ortalığı Anonim Şirketi (Kuzugrup GYO) paylarının 2023 yılı Ağustos ayında gerçekleşen halka arzı öncesinde, halka arza aracılık eden Tera Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından Fiyat Tespit Raporu 31.07.2023 tarihinde hazırlanmış ve 17.08.2023 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda yayımlanmıştır.

2. FİYAT TESPİT RAPORUNUN ÖZETİ

Değerleme esnasında Şirket'in bağımsız denetimden geçmiş 31.12.2021, 31.12.2022 ve 31.03.2023 tarihli bilanço ve gelir tabloları ve 2023REV355 nolu, rapor tarihi 24.07.2023 ve değer tarihi 23.06.2023 olan Gayrimenkul Değerleme raporundan yararlanılmıştır.

Kuzugrup GYO'nun sermaye artırımı ve ortak satışı yolu ile halka arz edilmiş paylarının birim fiyat tespitinde aşağıdaki iki yöntem kullanılmıştır.

• 1. Pazar Yaklaşımı: Çarpan Analizi
• 2. Maliyet Yaklaşımı: Net Aktif Değer ("NAD") Analizi

2.1 Çarpan Analizi

Şirket için çarpan analizi yöntemine göre yapılan hesaplamada, Şirket'in faaliyet gösterdiği Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı sektöründeki yurt içinde benzer şirketler göz önünde bulundurulmuştur. Piyasa çarpanları yöntemi, benzer şirketlerin uygun piyasa çarpanlarının kullanılarak analiz edilmesine dayanmaktadır.

Değerleme çalışmasında 30.06.2023 tarihi itibarıyla Borsa İstanbul'da işlem gören 39 adet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı incelenmiş olup Şirket ile benzer faaliyetlere sahip olan ve portföyünde turistik tesis, otel, ofis, iş yeri ve AVM bulunan 26 adet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı seçilmiştir.

Emsal olarak seçilmiş şirketlere ait 30.06.2023 tarihli çarpan değerleri aşağıda yer almaktadır. Üstü çizili şirketlere ait çarpan değerleri faaliyet konusu sebebiyle hesaplamaya dahil edilmemiştir.

Payları Borsa İstanbul A.Ş'de İşlem Gören GYO'lar

Tarih	30.06.2023
Çarpan	PD/DD
Atakule G.M.Y.O.	0,70
Akfen G.M.Y.O.	0,73
Akmerkez G.M.Y.O.	0,94
Akiş G.M.Y.O.	0,46
Alarko G.M.Y.O.	0,72
Ata G.M.Y.O.	1,43
Avrasya G.M.Y.O.	1,27
Başkent Doğalgaz Dağıtım G.Y.O	3,82
Doğuş G.M.Y.O.	2,90

Deniz G.M.Y.O.	0,86
Emlak G.M.Y.O.	1,53
Eyg G.M.Y.O	3,31
Halk G.M.Y.O.	0,58
İdealist G.M.Y.O.	1,81
İş G.M.Y.O.	0,73
Koray G.M.Y.O	83,38
Kiler G.M.Y.O.	0,66
Körfez G.M.Y.O.	4,45
Kızılbük G.M.Y.O	1,00
Martı G.M.Y.O.	0,61
Mistral G.M.Y.O	0,77
Nurol G.M.Y.O.	1,60
Özderici G.M.Y.O.	0,43
Özak G.M.Y.O.	0,54
Panora G.M.Y.O.	0,80
Pera G.M.Y.O.	1,71
Peker G.M.Y.O.	3,78
Pasifik G.M.Y.O	1,37
Reysaş G.M.Y.O.	0,58
Şeker G.M.Y.O.	0,78
Sinpaş G.M.Y.O.	0,51
Servet G.M.Y.O.	1,52
Trend G.M.Y.O.	2,47
Torunlar G.M.Y.O.	0,53
T.S.K.B. G.M.Y.O.	2,05
Vakıf G.M.Y.O.	0,89
Yeni Gimat G.M.Y.O.	1,40
Yeşil G.M.Y.O.	0,25
Ziraat G.M.Y.O.	1,07
Seçilmiş Şirketlere Ait Medyan	0,88

Kaynak: Rasyonet Veri Terminali, 30.06.2023 tarihli verilerle

Çarpan Analizine Göre Değerleme Sonucu

(Yurt İçi Benzer Şirketler)	30.06.2023
Çarpan Analizi	Ağırlık	Değer
PD/DD	100,00%	3.403.852.943
Çarpan Piyasa Değeri	3.403.852.943

Şirket ile benzer özellikler gösteren payları Borsa İstanbul'da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının piyasa çarpanları analiz edilerek değerlemeye tabi tutulmuştur. Şirket' in çarpan analizi yöntemine göre hesaplanan piyasa değeri 3.403.852.943 TL olarak bulunmuştur.

2.2 Net Aktif Değer Analizi

Şirket'in Net Aktif Değer'i hesaplanırken otel taşınmazı değeri 24.07.2023 tarihli TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan 2023REV355 nolu rapordan alınmış olup otel taşınmazı hariç kalemler 31.03.2023 tarihli bilanço baz alınarak 5.678.554.269 TL olarak hesaplanmıştır.

Kuzugrup GYO A.Ş. Net Aktif Değer Hesaplaması (TL)
Taşınmaz	7.160.000.000
Otel Taşınmazı	7.160.000.000
Nakit	49.424.416
Diğer Varlıklar	52.373.921
Toplam Aktifler	7.261.798.337
Finansal Borç	1.003.413.117
Diğer Yükümlülükler	579.830.951
NET AKTİF DEĞER	5.678.554.269

Sonuç olarak Şirket'in değerlemesinde Net Aktif Değeri Analizi ve Çarpan Analizi kullanılmış olup her iki yöntem eşit ağırlıklandırılmıştır. Yapılan bu değerlendirmeler sonucunda 4.541.203.606 TL şirket değerine ulaşmıştır.

DEĞERLEME SONUCU HALKA ARZ ÖNCESİ (TL)
Değerleme	Piyasa Değeri	Ağırlıklandırma	Ağırlıklandırılmış
Yöntemi			Şirket Değeri
Çarpan Analizi	3.403.852.943	%50	1.701.926.471
Net Aktif Değer	5.678.554.269	%50	2.839.277.135
		TOPLAM	4.541.203.606

Şirketin halka arz özet tablosu aşağıdaki gibidir.

Kuzugrup GYO / Halka Arz Özeti (TL)
Ödenmiş/Çıkarılmış Sermaye	175.000.000
Halka Arz Edilecek Toplam Nominal Tutar	50.000.000
Sermaye Artırımı	25.000.000
Ortak Satışı	25.000.000
Sermaye Artırımı Yoluyla Halka Arz Edilecek Nominal Tutar	25.000.000
Halka Arz Sonrası Çıkarılmış Sermaye	200.000.000
Halka Açıklık Oranı	%25
Şirket Değeri	4.541.203.606
Halka Arz İskontosu	%20
İskontolu Şirket Değeri	3.632.962.885
Halka Arz Satış Fiyatı (İskontolu)	20,76
Halka Arz Büyüklüğü	1.038.000.000

Şirket'in birim halka arz fiyatı bulunan birim pay değerine %20 oranında halka arz iskontosundan sonra piyasa değeri 3.632.962.885 TL ve halka arz pay başına değer 20,76 TL olarak hesaplanmıştır.

3. Hisse Performans ve 30.06.2025 Net Aktif Değer

Şirket'in halka arz olduğu ve borsada işlem görmeye başladığı 29.08.2023 tarihinden itibaren hisse kapanış fiyatları aşağıdaki gibidir.

Şirket'in 30.06.2025 tarihli Net Aktif Değer'i hesaplanırken, otel taşınmazı değeri 30.06.2025 tarihli İmza Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan 2025/SPK-031 nolu rapor ile belirlenen tutar, otel taşınmazı hariç kalemler 30.06.2025 tarihli bilanço, baz alınarak hesaplanmış olup Net Aktif Değer 11.519.901.362 TL olarak hesaplanmıştır

Kuzugrup GYO A.Ş Net Aktif Değer Hesaplaması
	30.06.2025
Taşınmaz	15.244.000.000
Otel Taşınmazı	15.244.000.000
Nakit ve Nakit Benzerleri	86.017.098
Diğer Varlıklar	93.530.501
Toplam Aktifler	15.423.547.599
Finansal Borç	762.489.675
Diğer Yükümlülükler	3.141.156.562
NET AKTİF DEĞER	11.519.901.362

4. Sonuç

Şirket'in, fiyat tespit raporunda kullanılan 31.03.2023 tarihli bilanço ve 24.07.2023 tarihli gayrimenkul değerleme raporu baz alınarak hesaplanan net aktif değerine göre, 30.06.2025 tarihli bilanço ve 30.06.2025 tarihli gayrimenkul değerleme raporu ile belirlenen tutar baz alınarak hesaplanan net aktif değeri % 103 artış göstermiştir.

Denetim Komitesi

İbrahim ÜNALMIŞ Figen YILDIRIM Kadri ÖZGÜNEŞ Denetim Komitesi Başkanı Denetim Komitesi Üyesi Denetim Komitesi Üyesi