דוח רבעוני ליום 30.6.2025 איירפורט סיטי בע״מ

תוכן עניינים

פרק 1 דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגי ד
פרק 2 דוחות כספיים מאוחדים ליום 30.6.2025
פרק 2א תמצית מידע כספי נפרד ליום 30.6.2025
פרק 3 דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ליום 30.6.2025

פרק 1

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני ה תאגיד ליום 30.6.2025

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

דירקטוריון איירפורט סיטי בע"מ )להלן: "החברה "(, מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון ליום 30 ב יוני 2025 )להלן: "מועד הדוח"( ולתקו פות של ששה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן: "תקופת הדוח"(, בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

.1 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

.1.1 תחומי פעילות

החברה עוסקת, לרבות באמצעות חברות בנות וקשורות, הן ישראליות והן זרות )להלן ביחד: " הקבוצה"( בתחום הנדל"ן המניב - ייזום , פיתוח, הקמה, השכרה, רכישה, ניהול ואחזקה של נכסים בישראל ובחו"ל. בתחום הנדל"ן היזמי - ייזום, פיתוח, הקמה, מכירה והשכרה של יחידות דיור בישראל.

.1.2 הסביבה העסקית )לסביבה העסקית ראו סעיפים -1.5.1 1.5.5 בפרק -1דוח תיאור עסקי התאגיד בדוח )להלן: "הדוח התקופתי"(. התקופתי של החברה לשנת ¹2024

1.2.1 מלחמת "חרבות ברזל"

ביום 7 באוקטובר ,2023 בעקבות מתקפת הפתע הרצחנית שבצעה החמאס בדרום הארץ הוכרזה על ידי הממשלה מלחמת חרבות ברזל. למועד הדוח, הלחימה ברצועת עזה ובמוקדים נוספים נמשכת. ביום 13 ביוני ,2025 פתחה ישראל במבצע "עם כלביא", כחלק מהמערכה שבין ישראל ואירן, שבעקבותיו הוכרז על מצב מיוחד בעורף בישראל. המבצע כלל תקיפת מתקני גרעין וטילים בליסטיים. בתגובה, תקפה איראן מטרות צבאיות ואזרחיות בישראל באמצעות מאות טילים בליסטיים וכטב"מים, שגרמה לפגיעה במבנים רבים מהם בגוש דן ולהאטה משמעותית בפעילות המשק. ביום 24 ביוני ,2025 נכנסה לתוקפה הפסקת אש בין הצדדים. סיום המלחמה מול איראן הביא, בין היתר, לעליות שערים חדות בשוק ההון ובין היתר, של מדדי הנדל"ן, ולתיסוף השקל. עם זאת, עלותה של המלחמה והתמשכותה מגדילה באופן משמעותי את הגרעון בתקציב ועלול להביא להאטה נוספת במשק. כיוון שכך, הותיר בנק ישראל את שיעור הריבית על כנה, על-אף הציפיות טרם מלחמת עם כלביא להפחתה בריבית. בנוסף, השפיעה מלחמת "עם כלביא" על הביקושים לדירות מגורים לשכירות, בעיקר בגוש דן, וניכר מחסור בדירות לשכירות ואף עליה במחירי השכירות, מגמה שלא ניתן כעת להעריך את השפעתה ומשכה.

נדל"ן מניב – לפרטים ראו סעיף 1.2.1 בפרק 1 – דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד בדוח רבעון ראשון לשנת 2025 אשר פורסם ביום )מס' אסמכתא: 2025-01-038595(, אשר האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה )להלן: "הדוח הרבעוני"(.

פרויקטים בהקמה )בתי המלון( – לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2.1 בפרק 1 – דוח הדירקטוריון בדוח הרבעוני.

נדל"ן למגורים – לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2.1 בפרק 1 – דוח הדירקטוריון בדוח הרבעוני. שווי הוגן – לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2.1 בפרק 1 – דוח הדירקטוריון בדוח הרבעוני. נכסים פיננסיים ומימון – לאחר מועד הדוח החברה הרחיבה את אגרות החוב )סדרה י'( ואגרות החוב )סדרה יב'(. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2.1 בפרק 1 – דוח הדירקטוריון בדוח הרבעוני.

¹ לפרטים ראו דוח על המצב הכספי מיום 27 במרס 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-021711(, המובא כאן על דרך ההפניה.

1.2.2 אינפלציה –

, , אפריל ,⁵2025 מאי ⁶2025 מדד המחירים לצרכן עמד בחודשים ינואר ,²2025 פברואר ,³2025 מרס ⁴2025 ויולי 2025 ⁷ יוני 2025 8 על ,0.6% ללא שינוי, ,0.5% ,1.1% ,-0.3% 0.3% ו- ,0.4% בהתאמה. ב12- החודשים האחרונים )יולי 2025 לעומת יול י 2024( מדד המחירים לצרכן עלה בשיעור של ,3.1% לתקופה שבין אפריל 2025 ליול י 2025 קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן הינו בשיעור של . ⁹2.7%

לקבוצה הלוואות ואגרות חוב הנושאות ריבית קבועה וחלקן צמודות למדד המחירים לצרכן. לעליה במדד המחירים לצרכן הייתה השפעה על הוצאות המימון בתקופת הדוח בסך של כ92- מיליון ש"ח. המשך עליית מדד המחירים לצרכן צפויה להגדיל את הוצאות המימון של הקבוצה )כך שנכון למועד הדוח, גידול נוסף של כל 1% במדד המחירים לצרכן יתרום כ58- מיליון ש"ח להוצאות המימון(, גידול אשר יקוזז בחלקו על ידי הגידול בהכנסות מדמי שכירות ודמי ניהול, הצמודים למדד המחירים לצרכן.

לקבוצה פרויקטים בהקמה אשר עיקר החוזים בגינם צמודים למדד תשומות הבנייה וחלקם הקטן למדד המחירים לצרכן. עליית מדד תשומות הבניה ומדד המחירים לצרכן בתקופת הדוח הביאה לגידול לא מהותי בעלויות הקמת הפרויקטים בתקופת הדוח.

1.2.3 ריבית-

, 24 בפברואר 2025 ¹⁰ בימים 6 בינואר 2025 , 7 באפריל 2025 ¹¹ , 26 במאי 2025 ¹² , 7 ביולי 2025 ¹³ 14 ו20- , הועדה המוניטרית החליטה להשאיר את הריבית ללא שינוי. בנק ישראל ¹⁵ באוגוסט 2025 תמך את ¹⁶ החלטתו ביום 20 באוגוסט 2025 בין היתר על רקע אי הודאות הגיאופוליטית. תוואי הריבית ייקבע בהתאם להתכנסות האינפלציה ליעדה, המשך היציבות בשווקים הפיננסים, הפעילות הכלכלית והמדיניות הפיסקאלית.

עליית ריבית ככל ותתממש, אינה צפויה להגדיל את הוצאות המימון של החברה, מנגד, היא תגדיל את הכנסות המימון של החברה )נכון למועד הדוח, גידול נוסף של 0.5% בריבית יתרום כ6- מיליון ש"ח להכנסות המימון(. הפחתת ריבית ככל ותתממש, אינה צפויה להשפיע על הוצאות המימון של החברה. מנגד, היא תפחית את הכנסות המימון של החברה )נכון למועד הדוח, קיטון של 0.5% בריבית יפחית בכ6- מיליון ש"ח את הכנסות המימון(.

בתקופת הדוח, בחודש ינואר ,2025 החברה גייסה כ350- מיליוני ש"ח, ברוטו, באמצעות הנפקה של אגרות חוב )סדרה יב'( בדרך של הרחבת סדרה. ליום 30 ביוני 2025 הריבית האפקטיבית הצמודה המשוקללת על אגרות החוב של הקבוצה הינה כ 1.76%- והריבית האפקטיבית השקלית המשוקללת על אגרות החוב של הקבוצה הינה כ,4.92%- בהתחשב בשיעורי התשואה הגלומים באגרות החוב של החברה )סדרות ט' ו- יב'(, החברה צפויה לגייס חוב בשיעורי ריבית של כ2.85%- עד .2.98% בהתאם כל גיוס של

² הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודעה לתקשורת "עלייה של 0.6% במדד המחירים לצרכן בחודש ינואר 2025", 14 בפברואר .2025

³ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודעה לתקשורת "מדד המחירים לצרכן בחודש פברואר 2025 נותר ללא שינוי", 14 במרס .2025

⁴ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, "מדדי המחירים לצרכן - מרס 2025", 15 באפריל .2025

⁵ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, "מדדי המחירים לצרכן - אפריל 2025", 15 במאי .2025

⁶ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, "מדדי המחירים לצרכן - מאי 2025", 15 ביוני .2025

⁷ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, "מדדי המחירים לצרכן - יוני 2025", 15 ביול י .2025

⁸ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, "מדדי המחירים לצרכן – יול י 2025", 15 באוגוסט .2025

⁹ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, "מדדי המחירים לצרכן - יוני 2025", 15 ביולי .2025

¹⁰ בנק ישראל, "הועדה המוניטרית החליטה ב6/1/2025- להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%", 6 בינואר .2025

¹¹ בנק ישראל, "הועדה המוניטרית החליטה ב24/2/2025- להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%", 24 בפברואר .2025

¹² בנק ישראל, "הועדה המוניטרית החליטה ב7/4/2025- להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%", 7 באפריל .2025

¹³ בנק ישראל, "הועדה המוניטרית החליטה ב26/5/2025- להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%", 26 במאי .2025

¹⁴ בנק ישראל, "הועדה המוניטרית החליטה ב7/7/2025- להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%", 7 ביולי .2025

¹⁵ בנק ישראל, "הועדה המוניטרית החליטה ב20/8/2025- להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%", 20 באוגוסט .2025 16 בנק ישראל, "הועדה המוניטרית החליטה ב7/7/2025- להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 4.5%", 7 ביולי .2025

100 מיליון ש"ח יגדיל את הוצאות המימון של הקבוצה בכ1.1- עד כ- 1.2 מיליון ש"ח לשנה. לאחר מועד הדוח, בחודש יולי ,2025 החברה גייסה כ- 303 מיליוני ש"ח, ברוטו, באמצעות הנפקה של אגרות חוב )סדרה י'( בריבית אפקטיבית לא צמודה של כ- 4.87% ואגרות החוב )סדרה יב'( בריבית אפקטיבית צמודה של כ ,2.98% בדרך של הרחבת סדרות.

1.2.4 השפעת האינפלציה והריבית על תחומי הפעילות של הקבוצה בתקופת הדוח נדל"ן מניב- לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2.4 בפרק 1 – דוח הדירקטוריון בדוח הרבעוני. נדל"ן למגורים- לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2.4 בפרק 1 – דוח הדירקטוריון בדוח הרבעוני.

1.2.5 תהליכי חקיקה הנוגעים למערכת המשפט-

לפרטים בדבר תהליכי חקיקה הנוגעים למערכת המשפט ראו סעיף 1.5.5 בפרק 1 לדוח התקופתי.

בחודש מאי 2025 אושרה תמ"א 70 – תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב, שמטרתה להתוות את מדיניות התכנון האורבני והעצמת הפיתוח וההתחדשות העירונית סביב תחנות המטרו המתוכננות. תמ"א 70 מתווה את מדיניות התכנון האורבני סביב תחנות המטרו ומגדירה 3 סוגים של "מתחמי השפעה": )1( מתחם הליבה )2( הטבעת הראשונה בטווח של עד 300 מטר מהתחנה )3( הטבעת השנייה בטווח שלעד 800 מטר מהתחנה. תמ"א 70 קובעת הוראות לכל אחד מהתחומים האמורים, בדגש על עוצמות הבינוי המינימאלי הנדרשות וכן הנחיות בנושאי איכות שונים )אופי המרחב הציבורי והרחובות הסמוכים לתחנה, עירוב שימושים ועוד(. לכל טבעת מוגדר יחס "רצפה על קרקע" )רח"ק( מינימלי נדרש לצורך מימוש זכויות הבנייה, גביית היטלים ותמרוץ הפיתוח.

תמ"א 70 הינה תכנית מתאר ארצית שאינה מקנה זכויות בנייה, אשר ייקבעו בתכנית מקומית או מפורטת שיאושרו מכוחה, אך צפויה להגדיל את זכויות הבנייה סביב תחנות המטרו. גבולותיה של תמ"א 70 יהוו את "תחום ההשפעה" כהגדרתו בחוק רכבת תחתית )מטרו(, תשפ"ב- 2021 )להלן " חוק המטרו"( . בהתאם לחוק המטרו, לרבות תיקון מס' 4 מחודש אוגוסט ,2024 בעל מקרקעין המצויים ב''מתחם השפעה'' )האזור הגאוגרפי הסובב תחנת מטרו, כפי שנקבע בתמ"א 70( אשר הושבחו עקב תכנית משביחה, ישלם מס בשיעור כולל של 72% מגובה ההשבחה: היטל השבחה מופחת בשיעור של 40% מההשבחה ישולם לוועדה המקומית ובנוסף ישולם לאוצר המדינה ''מס השבחת מטרו'' בשיעור של 32% מההשבחה . עוד נקבע במסגרת תיקון מס' 4 האמור, בין היתר, כי יזמים אשר יגישו את תכנית הבקשה להיתר בניה עד ליום ,31.12.2030 מס השבחת המטרו יופחת ל,20%- דהיינו היטל ההשבחה הכולל יעמוד על 60% בלבד.

בעקבות אישור תמ"א 70 , חל גידול בשווי מתחם הסינמה סיטי בצומת גלילות ומתחם התחנה המרכזית בכפר סבא הנכללים בתחומי ההשפעה כהגדרתם בחוק ה מטרו והביאו לתוספות זכויות בניה. בנוסף חל גידול בשווי של התחנה המרכזית החדשה בתל אביב בעקבות אי הכללתה במתחם ההשפעה של תמ"א 70 , דבר שהביא לקיטון בהיטלי ההשבחה.

מידע צופה פני עתיד – הערכות החברה בדבר השפעת המלחמה, האינפלציה, העלייה בשיעור הריבית ותהליכי חקיקה הנוגעים למערכת המשפט, על עסקי הקבוצה מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- .1968 הערכות החברה מבוססות על מידע הקיים כיום בחברה אך לחברה אין יכולת להעריך את מלוא ההשפעות העתידיות של המלחמה ו/או של השינוי במדד המחירים לצרכן ו/או במדד תשומות הבניה ו/או שינוי בריבית ו/או השפעת תהליכי החקיקה הנוגעים למערכת המשפט, ככל שתהיינה, על פעילות הקבוצה, הואיל והן תלויות בגורמים חיצוניים שאין לחברה שליטה עליהם או שיכולת ההשפעה של החברה עליהם מוגבלת, ובין היתר, החלטות ממשלת ישראל, שינוי במדיניות האשראי של תאגידים בנקאיים וגופים מוסדיים, שינויים מאקרו כלכליים בעולם ובישראל, שינויים בעלות החוב בשוק ההון, שינויים רגולטוריים בעקבות הליכי החקיקה הנוגעים למערכת המשפט, מחסור בעובדים וגידול בעלויות הבנייה, מוסר התשלומים של שוכרי הנכסים של הקבוצה, שיעור הצריכה הפרטית של הציבור, שינויים בשיעורי ריבית המשכנתאות ובביקוש לדירות וההשפעה על כל אלו בעקבות המלחמה.

.2 אירועים עיקריים בתקופת הדוח ולאחר מועד הדוח

2.1 במהלך תקופת הדוח החברה הנפיקה אגרות חוב )סדרה יב'( באמצעות הרחבת סדרה. לפרטים ראו באור .5ג. לדוחות הכספיים.
2.2 במהלך תקופת הדוח, ביום 28 באפריל ,2025 מונה לחברה רוה"ח מבקר, קוסט פורר גבאי את קסירר )EY (חלף רוה"ח מבקר סומך חייקין (KPMG). לפרטים ראו דוח מיידי בדבר תוצאות אסיפה מיום 28 באפריל 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-027115( ודוח מיידי על מינוי רואה חשבון מבקר מיום 28 באפריל 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-029999(, המובא ים כאן על דרך ההפניה.
2.3 במהלך תקופת הדוח, ביום 30 באפריל ,2025 הוגשה בקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד חברות בנות של החברה. לפרטים ראו באור .5ו. לדוחות הכספיים.
)להלן: "תשקיף המדף"(. ביום 5 במאי 2025 2.4 תשקיף המדף של החברה הוארך עד יום 21 ביוני 172025 החברה פרסמה תשקיף מדף חדש חלף תשקיף המדף לתקופה של 24 חודשים החל מיום 6 במאי .2025 לפרטים ראו דוח מיידי בדבר פרסום תשקיף מיום 5 במאי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-031382(, המובא כאן על דרך ההפניה.
2.5 בתקופת הדוח, ביום 27 במאי ,2025 אישר דירקטוריון החברה הסכם פשרה בבקשה לאישור תובענה כייצוגית. לפרטים ראו באור .5ז. לדוחות הכספיים.
2.6 לאחר מועד הדוח החברה הנפיקה אגרות חוב )סדרה י'( ואגרות חוב )סדרה יב '( באמצעות הרחבת סדרות. לפרטים ראו באור .8א. ו- .8ב לדוחות הכספיים.

.3 תחום הנדל"ן המניב

ליום 30 ב יוני ,2025 לקבוצה 121 נכסים מניבים בבעלות ובחכירה בשטח של כ1,310- אלפי מ"ר )לא כולל נכסים מניבים בהקמה( וקרקעות המיועדות לבנייה, להשכרה ו/או מגורים.

נכסי הקבוצה בישראל ליום 30 ביוני ,2025 כוללים 105 נכסים מניבים בשטח של כ 1,197- אלפי מ"ר, כאשר שיעור התפוסה בנכסים אלו הינ ו כ.92%-

נכסי הקבוצה בחו"ל )בעיקר בצרפת(, ליום 30 ביוני ,2025 כוללים 16 נכסים מניבים בשטח של כ113- אלפי מ"ר, כאשר שיעור התפוסה בנכסים אלו הינו כ- .60% שיעור התפוסה הנמוך נובע בעיקר מכך שבשניים מהנכסים הגיעו הסכמי השכירות לסיומם והחברה המאוחדת פועלת למכירתם.

נכסי הקבוצה בישראל פזורים ברחבי הארץ, כאשר מרביתם ממוקמים בערים הגדולות במרכז הארץ, במתחם איירפורט סיטי ובאזורי הביקוש. הנכסים מושכרים לשוכרים רבים ובחוזים לתקופות שונות.

לפרטים ראו דוח מיידי בדבר הארכת התקופה להצעת ניירות ערך על פי תשקיף מדף של התאגיד מיום 17 ביוני 2024 )מס' אסמכתא: 2024-01- ¹⁷ 061087(, המובא כאן על דרך ההפניה.

ה הסתיימ לשנה ש בדצמבר ביום 31 2024	חודשים לששה מו ביום שהסתיי 2024 ביוני 30	חודשים לששה מו ביום שהסתיי 2025 ביוני 30	%( בין השינוי ) התקופות מו ביום שהסתיי ביוני 30	הפעילות תוצאות
968	477	488	2%	הכנסות נכסים מהשכרת וניהולם
808	399	402	1%	מנכסים NOI מניבים
23	10	15	50%	ממגורים NOI
747	363	395	9%	EBITDA
)41(	16	98	513%	שווי התאמת "ן הוגן לנדל להשקעה
)196(	)125(	)48(	)62%(	מימון, עלויות ה נטו
428	201	377	88%	נקי רווח לתקופה
399	194	256	32%	נומינלי FFO ות לפי הורא רות רשות ניי ערך
561	272	312	15%	ריאלי AFFO לפי גישת הנהלה

3.1 תוצאות הפעילות )במיליוני ש"ח(

ה-NOI 18 מנכסים מניבים בתקופת הדוח הסתכם לסך של כ402- מיליון ש"ח, לעומת סך של כ399- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה בתקופת הדוח נובעת בעיקר מגידול בהכנסות החברה בעקבות עלייה במדד המחירים לצרכן ומחידוש הסכמי שכירות בדמי שכירות גבוהים יותר, אשר קוזזה בחלקה מגידול בהוצאות התפעול.
רווחי הקבוצה בתקופה של ששה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 הסתכמו לסך של כ377- מיליון ש "ח, לעומת רווח בסך של כ201- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נובע בעיקר מגידול בשווי נדל"ן להשקעה בסך כ82- מיליון ש"ח, גידול בהכנסות אחרות, נטו בסך של כ11- מיליון ש"ח, קיטון בהוצאות מימון, נטו בסך של כ77- מיליון ש"ח בק יזוז גדול בהוצאות מסים בסך של כ11- מיליון ש"ח.
רווחי הקבוצה בתקופ ה של שלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 הסתכמו לסך של כ191- מיליון ש"ח, לעומת רווח בסך של כ- 77 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נובע בעיקר מגידול בשווי נדל"ן להשקעה בסך כ76- מיליון ש"ח, גידול בהכנסות אחרות, נטו בסך של כ7- מיליון ש"ח, קיטון בהוצאות מימון, נטו בסך של כ70- מיליון ש"ח בק יזוז גדול בהוצאות מסים בסך של כ- 38 מיליון ש"ח.

¹⁸ להערכת הנהלת החברה, נתון ה-NOI הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכות שווי של נדל"ן מניב. תוצאת חלוקתו של נתון זה בשיעור ההיוון המקובל באזור הגיאוגרפי בו מצוי הנכס מהווה את אחת מהאינדיקציות לקביעת שוויו של הנכס )מעבר לאינדיקציות נוספות כגון: עסקאות השוואה, מחיר מכירה למ"ר וכו'(. ה-NOI בניכוי ההשקעות בנכס לשיפורים ושמירה על הקיים ) Capex )משמש למדידת התזרים הפנוי לשירות החוב הפיננסי שנלקח למימון הנכס. מודגש בזאת כי ה-NOI: לא מציג תזרים מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים, לא משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של הקבוצה, כולל יכולתה לבצע חלוקת כספים ואינו אמור להיחשב תחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה.

	שווי הוגן
שיעור	נדל"ן	NOI	הכנסות
תפוסה	להשקעה	1-6/2025	1-6/2025	ר( שטח )מ"	ם שימושי
					- שווי הוגן מוצגים ב נכסים ה
					ב- נדל"ן מני
77%	3,010,625	100,543	119,010	241,025	משרדים
100%	2,093,474	70,967	73,078	300,350	תעשיה אחסנה ו
91%	2,793,342	83,277	111,298	158,888	מסחר
100%	659,652	23,334	23,493	212,268	חניונים
90%	1,577,889	44,185	69,478	267,241	חבורה מרכזי ת
100%	99,415	5,808	5,734	16,721	ק תחנות דל
60%	611,403	15,968	21,639	113,160	אירופה
89%	10,845,800	344,082	423,730	1,309,653	ל"ן מניב סה"כ נד
					ינו מניב - נדל"ן שא
	1,431,346	14,282	16,274		ה ם בהקמ פרויקטי
	2,145,264	8,635	8,386		מגרשים
	3,576,610	22,917	24,660		ו מניב ל"ן שאינ סה"כ נד
		10,926	12,625		ם רק עסקי ניהול פא
		10,926	12,625		ק עסקים הול פאר סה"כ ני
	14,422,410	377,925	461,015		וי צגים בשו סים המו סה"כ נכ
					הוגן
	עלות	NOI	הכנסות
	הנכסים	1-6/2025	1-6/2025
					עלות מוצגים ב נכסים ה
	849,894	19,880	21,478		גורים השכרת מ
	221,370	4,683	5,613		לבניה מקרקעין
	1,071,264	24,563	27,091		ות צגים בעל סים המו סה"כ נכ
	15,493,674	402,488	488,106		ל סכום כול

להלן חלוקת נכסי הקבוצה על פי השימושים השונים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(:

מניבים מנכסים( Net Operating Income( NOI

להלן מידע אודות ה -NOI( רווח מהשכרת נכסים והפעלתם, בנטרול פחת והפחתות( של הקבוצה:

רבעון 1 2024	רבעון 2 2024	רבעון 3 2024	רבעון 4 2024	רבעון 1 2025	רבעון 2 2025	NOI "ח באלפי ש
193,557	190,375	191,936	202,310	199,497	186,870	ישראל
6,719	8,435	7,197	7,978	7,635	8,486	אירופה
200,276	198,810	199,133	210,288	207,132	195,356	ל סכום כול

FFO )Funds from operations(

ה-FFO הינו מדד מקובל בצפון אמריקה ואירופה למתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות של חברות נדל"ן מניב המעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל "ן מניב, מדד זה אינו נדרש על פי כללי החשבונאות המקובלים.

FFO כהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול רווחים או הפסדים ממכירת נכסים, בתוספת פחת והפחתות בגין נדל"ן, בנטרול מיסים נדחים והוצאות שאינן תזרימיות.

החברה מאמינה כי אנליסטים, משקיעים ובעלי מניות עשויים לקבל מידע בעל ערך מוסף ממדידה של תוצאות הפעילות של הקבוצה על בסיס ה-FFO. יש להדגיש כי ה -FFO:

א. לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
- ב. לא משקף מזומנים שבידי החברה ויכולתה לחלקם.
ג. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח המדווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה.

** לפי ש"ח( FFO( בא נתוני	1-6/2025	1-6/2024*
פה רווח לתקו	377	201
נטו להשקעה, של נדל"ן שווי הוגן שינויים ב	)98(	)16(
מלון תות בתי פחת והפח	1	1
טו סחירים, נ יירות ערך שווי הוגן נ שינויים ב	)45(	20
רת דירות רווח ממכי	)15(	)10(
התאמות מסים בגין	36	1
ת ני"ע גישת רשו FFO לפי	256	197
ות שליטה שאינן מקנ ק זכויות נטרול חל	)4(	)3(
ה של החבר י המניות יוחס לבעל ת ני"ע המ גישת רשו FFO לפי	252	194
הנהלה לפי גישת ת AFFO לצורך הצג שות ני"ע -FFO ר התאמות ל
וסס מניות תשלום מב	2	1
בחו"ל ברות בנות לוואות לח שער על ה ין הפרשי הכנסות בג	)19(	)1(
פה מדה לתקו הפרשי הצ	89	103
תאמות ים בגין ה מסים נדח	)16(	)23(
נהלה פי גישת ה AFFO ל	312	277
ות שליטה שאינן מקנ ק זכויות נטרול חל	)5(	)5(
ל החברה המניות ש וחס לבעלי נהלה המי פי גישת ה AFFO ל	307	272

* נתוני ה-FFO ו-AFFO לשנת 2024 הותאמו בהתאם להנחיות רשות ני"ע מחודש ינואר .2025

** מדיניות התגמול של החברה אושרה ביום 8 בינואר 2025 לתקופה של השנים 2025-2027 )להלן: "מדיניות התגמול"(. יצוין שמענקים שיכול ויוענקו לפי אמת המידה FFO שנתי מאוחד שמצוינת ליו"ר הדירקטוריון, מנכ"ל וסמנכ"לים בסעיפים ,5.1.2 5.2.3 ו5.3.1- במדיניות התגמול, בהתאמה, נקבעים לפי הגדרת FFO המצוינת בסעיף 5.7 במדיניות התגמול ולא כקבוע בטבלא לעיל. לפרטים נוספים בקשר למדיניות התגמול ראו דוח מיידי על תוצאות אסיפה מיום 8 בינואר 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-002904(, המובא כאן על דרך ההפניה. היקף AFFO לששת החודשים הראשונים לשנת 2025 בקשר עם נושאי המשרה כאמור הסתכם לסך של 299 מיליון ש"ח, בגין ששת החודשים הראשונים של שנת 2024 הסתכם לסך של 296 מיליון ש"ח, ובגין שנת 2024 הסתכם לסך של כ 577- מיליון ש"ח.

3.2 שיעור התשואה המשוקלל*

להלן תחשיב שיעור התשואה המשוקלל בחישוב שנתי הנגזר מהשווי של כלל נכסי הנדל"ן המניב של הקבוצה בישראל )כולל שטחים פנויים( המוצגים בהתאם לשווי הוגן ליום .30.6.2025

שיעור התשואה המשוקלל הינו מדד ממוצע ואינו מתחשב בשונות בין הנכסים ומיקומם.

ש"ח במיליוני	לל אה משוק יעור תשו חישוב ש
14,422	30/06/2025 ים ליום שווי נכס
(878)	ו"ל כסים בח בנטרול נ
(3,310)	ים ים מזומנ היוון תזר התאם ל הוערכו ב עות שלא שווי קרק בנטרול
(1,519)	יבים נכסים מנ ת בניה ב ס לזכויו ווי המיוח בנטרול ש
8,715	שראל נכסים בי ל - סכום כול
812	* NOI
(31)	בחו"ל ל"ן מניב לנכסי נד המיוחס NOI בניכוי
15	ירות ן דמי שכ בגין עדכו NOI שינוי ב-
(85)	לות וצגים בע כסים המ ו מניב ולנ ל"ן שאינ לנכסי נד המיוחס NOI בניכוי
(48)	ן אם להיוו רכו בהת שלא הוע קרקעות הקמה ול לנכסים ב המיוחס NOI בניכוי
	ומנים תזרים מז
663	בישראל* מותאם NOI
7.6%	שראל שוקלל בי שואה המ שעור הת

)*( NOI מייצג את התקופה של ארבעת הרבעונים האחרונים שהסתיימ ו ביום 30 ב יוני .2025

יובהר כי שיעור התשואה המשוקלל וכן ה- NOI כאמור לעיל הינם בגדר אומדן ו/או הערכה ואינם מהווים תחזית של החברה לשנת .2025 הערכות החברה כאמור לעיל כוללות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך תשכ"ח- .1968 מידע זה אינו וודאי והוא מבוסס, בין היתר, על מידע בדבר התקשרויות חוזיות עם שוכרים שהינן בתוקף נכון ליום 30 ביוני 2025 )לרבות חוזים חדשים ומימושי אופציות( ופרמטרים בחישוב השווי ההוגן לנכסים המניבים לרבות הערכות החברה לגבי אכלוס שטחים. ה-NOI בפועל עשוי להיות שונה מההערכות המפורטות לעיל, בין היתר עקב ביטול הסכמי שכירות ו/או עלייה במדד המחירים לצרכן והשווי ההוגן עשוי להיות שונה בפועל עקב שינוי בפרמטרים בקביעת השווי ההוגן ובכלל זה שינויים בשיעורי ההיוון לנכסים המניבים ובדמי השכירות החזויים.

שיעור התשואה המשוקלל בצרפת, גרמניה והולנד )בנטרול שווי נכסים ריקים וההוצאות בגינם( הינו כ.5.2%-

.4 תחום הנדל"ן למגורים

4.1 ליום 30 ביוני 2025 הקבוצה משווקת דירות מגורים )מכירה והשכרה( בארבעה פרויקטים:

פרויקט "נצבא סיטי" - לפרטים בדבר הפרויקט, ראו סעיף 3.1 לדוח הדירקטוריון בדוח התקופתי. נכון למועד הדוח, מתוך 617 דירות שהוצעו להשכרה, הושכרו 584 דירות. לאחר מועד הדוח , הרשות להשקעות הודיעה לחברה הבת שהיא עמדה בתנאי התוכנית במסלול דירות להשכר ה למגורים ביחס לכ 615- דירות מתוך סך הדירות שהוצעו להשכרה ושהחברה רשאית למכור אותן בשוק החופשי.

פרויקט "מבשרת הקטנה" - לפרטים בדבר הפרויקט, ראו סעיף 3.1 לדוח הדירקטוריון בדוח התקופתי. פרויקט "נצבא פארק" בהרצליה - לפרטים בדבר הפרויקט, ראו סעיף 3.1 לדוח הדירקטוריון בדוח התקופתי. החברה פועל ת לצורך קבלת ההיתרים הדרושים לשלב ב' להקמת 228 דירות )מתוכן 38 דירות אשר ייועדו להשכרה(.

פרויקט יוספטל "רובע איילון" )שלב א'( - לפרטים בדבר הפרויקט, ראו סעיף 3.1 לדוח הדירקטוריון בדוח התקופתי. נכון לתאריך הדוח נמכרו 370 דירות ולאחר תאריך הדוח ועד סמוך למועד אישור הדוח נמכרה דירה נוספת אחת. נכון למועד הדוח בניית השלד הסתיימה בשלושת הבניינים. לפרטים לגבי השלכות אפשריות של המלחמה על הפרויקט, ראו סעיף 1.2.1 לעיל. מצלאוי והחברה פועלות לצורך קבלת ההיתרים הדרושים לשלב ב' להקמת 502 דירות בשלושה בניינים.

פרויקט מגורים בנתניה "שער הים" - לפרטים בדבר הפרויקט, אשר נכון למועד אישור דוח זה הקמתו טרם הושלמה וטרם הוחל בשיווקו, ראו סעיף 3.1 לדוח הדירקטוריון בדוח התקופתי.

תוצאות הפעילות )באלפי ש"ח(:

בתקופת הדוח לא היו שינויים בתוצאות הפעילות בפרויקטים המתוארים לעיל למעט:

הפעילות תוצאות	לון"* רובע איי פרויקט "
כרו דות שנמ יות מיחי נסות צפו סה"כ הכ	382,927
2022-2024 ם סה בשני וכר כהכנ סכום שה	201,845
פת הדוח סה בתקו וכר כהכנ סכום שה	73,756
כהכנסות ם הוכרו כרו, שטר דות שנמ יות מיחי נסות צפו סה"כ הכ	107,326
רו ות שנמכ ות מיחיד ויות צפוי סה"כ על	294,135
2022-2024 ם אה בשני וכר כהוצ סכום שה	157,960
פת הדוח אה בתקו וכר כהוצ סכום שה	58,487
כהוצאות ם הוכרו רו, שטר ות שנמכ ות מיחיד ויות צפוי סה"כ על	77,688

* מתייחס לפעילות הייזום בלבד ואינו כולל את שירותי הבניה הניתנים לבעלי הקרקע, ומהווה את חלקה של הקבוצה בפרויקט שהינו .50%

4.2 פרויקט מהותי מאוד "נצבא סיטי" בראש העין שהקמתו הסתיימה לפני תקופת הדוח )ומכירתו טרם

הסתיימה(:

הקמת הפרויקט הסתיימה ב חודש דצמבר .2020 50% מהפרויקט שווק ונמכר עד סוף שנת 2020 ו50%- הנותרים מושכרים במסגרת חוק עידוד השקעות הון. לפרטים בקשר עם עלויות שהושקעו ויושקעו ושיווק הפרויקט ראו סעיפים 1.7.3 ו,1.7.3.1- בהתאמה, לפרק 1 )דוח תיאור עסקי התאגיד( בדוח התקופתי. בתקופת הדוח לא חל שינוי בפרטים האמורים .

4.3 פרויקטים שאינם מהותיים מאוד - פרויקט "רובע איילון" בבת-ים:

31.12.2024 ד מצטבר ע	2025 רבעון 1	2025 רבעון 2	רה 50%( חלק חב פי ,100% )נתונים ל
366	2	2	ופה תמו בתק זים שנח מספר חו
32,899	148	150	בתקופה ) הסכמים לגביהם שנחתמו שטחים מ"ר(
22,600	30,000	29,100	בתקופה ) שנחתמו בחוזים וצע למ"ר מחיר ממ ש"ח (

.5 מצב כספי )במיליוני ש"ח(

ם מהותיי שינויים חברה ל הסבר ה	31.12.2024 ום ביחס לי שינוי			ליום
			31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025

						ם שוטפי נכסים
כ- סך של רחבה ב ך של ה יב '( בדר )סדרה רות חוב פקת אג רה מהנ לת תמו קר מקב ובע בעי הגידול נ	)7%(	)100(	1,480	944	1,380	ם ושווי מזומני
ך של ראי בס ול באש ח ומגיד ליון ש" 199- מי ך של כ טפת בס לות שו ם מפעי , מתזרי יון ש"ח 347 מיל						ם מזומני
ש"ח. מיליון כ720- סך של אג"ח ב בית של קרן ורי ונות של גד פירע ש"ח, מנ מיליון 45 כ-
ליה ש"ח וע מיליון ל כ20- ו בסך ש רים, נט רך סחי יירות ע מימוש נ מורה מ קר מת ובע בעי השינוי נ	8%	25	300	228	325	חזקים ערך מו ניירות
ש"ח. מיליון 45- ך בסך כ ירות ער בשווי ני						למסחר
	)93%(	)13(	14	17	1	קצר ת לזמן השקעו
הרבעון. הלך ייה במ ם והגב החיובי פקת עיתוי ה היתר, מ ובע, בין השינוי נ	31%	17	55	78	72	לקוחות
	40%	19	47	55	66	טפים סים שו נכסי מי
	8%	15	179	150	194	חובה ויתרות חייבים
עד קם במו ות, שחל שי הדיר של רוכ תשלום תנאי ה ודות ומ צוע העב מות בבי מהתקד מושפעת היתרה ם. בבת-י איילון" ט "רובע בפרויק הבנייה, השלמת	60%	37	62	36	99	רוכשי לקבל מ הכנסות דירות
	-	2	531	536	533	מכירה יינים ל מלאי בנ
	-	2	2,668	2,044	2,670	וטפים כסים ש סה"כ נ
						ם שוטפי בלתי נכסים
	)1%(	)7(	1,106	1,103	1,099	מכירה יינים ל מלאי בנ וך לזמן אר
	2%	5	278	274	283	ה ין לבניי מקרקע
	-	-	3	3	3	ות ת בחבר השקעו
						ת מוחזקו
הפקעה כי בתהלי שנמצא של נכס י הפיצוי בגין שוו חייבים מהווה בעיקר	37%	113	305	314	418	ים לזמן ת וחייב השקעו ארוך
בניה זכויות משינוי תוצאה עיקר כ ש"ח, ב מיליון כ98- רך בסך עליית ע יקר, מ נובע בע השינוי מ"א 70( ר בגין ת ם )בעיק והיטלי	1%	75	14,347	14,423	14,422	השקעה נדל"ן ל
	4%	3	81	84	84	בוע רכוש ק
	1%	189	16,120	16,201	16,309	בלתי כסים סה"כ נ ם שוטפי
	1%	191	18,788	18,245	18,979	ן סך מאז

ם מהותיי שינויים חברה ל הסבר ה	31.12.2024 ם	יחס ליו שינוי ב	ליום
			31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025
						טפות ויות שו התחייב
קט של פרוי אשראי סגרת ה ש"ח במ מיליון ל של 45 ע מגידו ידול נוב עיקר הג	8%	73	871	842	944	איים ים בנק מתאגיד אשראי
ות חוב. של אגר שוטפות לויות ה ש"ח בח מיליון 28 דול של ילון וגי רובע אי						אחרים אשראי ומנותני
	10%	6	61	53	67	ם שירותי ונותני ספקים
קופה ג"ח בת ריבית א תשלום נובעת מ הירידה	)24%(	)32(	133	115	101	כות יתרות ז זכאים ו
בת בחברה 2019-2021 נים מות לש בגין שו הכנסה ום מס קב תשל בעיקר ע יון ש"ח 33- מיל בסך כ	)61%(	)56(	92	26	36	פים ים שוט ויות מס התחייב
	)1%(	)3(	221	226	218	ת הפרשו
	)56%(	)14(	25	29	11	ת שי דירו ת מרוכ מקדמו
	)29%(	)13(	45	61	32	תי תן שירו ויות למ התחייב
						ציה קומבינ לעסקת בנייה ו
						ות שת זכוי ות לרכי התחייב
	-	-	7	8	7	חברה ליטה ב קנות ש שאינן מ
						ת מאוחד
	)3%(	)39(	1,455	1,360	1,416	פות ות שוט תחייבוי סה"כ ה
						פות ינן שוט ויות שא התחייב
	)5%(	)13(	248	245	235	קאיים ידים בנ ת מתאג הלוואו ם ומאחרי
ת בחלויו ח, גידול יליון ש" ל 603 מ בסך ש רות חוב רעון אג נובע מפ הקיטון מיליון של 343 ב בסך גרות חו נפקת א קיזוז ה ש"ח, ב מיליון ת של 28 השוטפו ש"ח. מיליון 86 ל כ- במדד ש ו ועליה ש"ח נט	)4%(	)202(	5,266	5,003	5,064	חוב אגרות
	-	-	37	37	37	ת הפרשו
	2%	33	1,810	1,814	1,843	דחים מסים נ
	-	-	1	1	1	ם לעובדי הטבות
	14%	13	92	105	105	ן ארוך רות לזמ ויות אח התחייב
	)2%(	)169(	7,454	7,205	7,285	נן ות שאי תחייבוי סה"כ ה שוטפות
רן ש"ח וק מיליון כ360- בסך של תקופה ח נקי ל קר מרוו ובע בעי השינוי נ ש"ח. מיליון כ- 20 של בסך תרגום מהפרשי	4%	381	9,688	9,496	10,069	ים של ס לבעל ן שמיוח סך ההו החברה
	10%	18	191	184	209	שליטה מקנות שאינן זכויות
	1%	191	18,788	18,245	18,979	ן סך מאז

5.1 הון חוזר

ההון החוזר ליום 30.06.2025 מסתכם בכ1,254- מיליון ש"ח, לעומת הון חוזר בסך של כ1,213- מיליון ש"ח ליום .31.12.2024 הגידול בהון החוזר נובע בעיקרו מפרעונות של קרן וריבית אג"ח בקיזוז הנפקת אגרות החוב )סדרה יב'( וגידול במזומנים מפעילות שוטפת. ההון החוזר )לתקופה של 12 חודשים( ליום 30 ב יוני 2025 בנטרול פעילות הנדל"ן היזמי, מסתכם לכ768- מיליון ש"ח.

.6 דוחות רווח והפסד מאוחדים )במיליוני ש"ח(

6.1 דוחות רווח והפסד למחצית הראשונה של שנת 2025 ושנת 2024

ם מהותיי שינויים חברה ל הסבר ה	יחס שינוי ב לה המקבי לתקופה		לשנה		חודשים לששה
					ימה שהסתי	ם
			ביום 31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025
						לם: ם וניהו ת נכסי מהשכר הכנסות
	2%	11	924	455	466	ישראל
	-	-	30	15	15	צרפת
	-	-	14	7	7	אחרים
רות דמי שכי כירות ב סכמי ש חידוש ה מדד ומ עליית ה ות עקב י השכיר ייה בדמ קר מעל ובע בעי הגידול נ						ם ת נכסי מהשכר כנסות סה"כ ה
סה. ז התפו ה באחו די יריד לקו על י קוזז בח יותר ש גבוהים	2%	11	968	477	488	וניהולם
בבת- איילון" "רובע פרויקט מכרו ב ירות שנ בגין הד הבנייה עבודות קדמות ת מהת ת נובעו ההכנסו
ים.	54%	26	128	48	74	ת דירות ממכירו הכנסות
	7%	37	1,096	525	562	כנסות סה"כ ה
	10%	8	160	78	86	יהולם כסים ונ תפעול נ שכרה, עלות ה
ת-ים. ילון" בב רובע אי רויקט " ודות בפ צוע העב מות בבי מהתקד בעיקרן נובעות העלויות	53%	20	104	38	58	מכרו רות שנ עלות די
	24%	28	264	116	144	לויות סה"כ ע
	2%	9	832	409	418	מי רווח גול
בים ון תקצי זוז עדכ 70( בקי תמ"א ר בגין ם )בעיק והיטלי ות בניה ינוי זכוי ובע מש שערוך נ עיקר ה						שקעה, דל"ן לה גן של נ שווי הו שינוי ב
מה ט בהק בפרויק	513%	82	)41(	16	98	נטו
ופקים. בות מס שה לחו טון הפר קר מ קי נובע בעי	)20%(	7	)62(	)35(	)28(	וכלליות הנהלה מכירה, הוצאות
	200%	10	15	5	15	אחרות הכנסות
	)33%(	3	)17(	)9(	)6(	אחרות הוצאות
	29%	111	727	386	497	גילות עולות ר רווח מפ
	)13%(	24	)337(	)181(	)157(	מימון הוצאות
	95%	53	142	56	109	מימון הכנסות
ל 20 שלילי ש שערוך לעומת ון ש"ח 45 מילי בסך של ות ערך של נייר וך חיובי ע משער ידול נוב עיקר הג 19 ל של ת בחו" רות בנו ת לחב הלוואו ער על פרשי ש סות מה ה, הכנ המקביל תקופה ש"ח ב מיליון חוב אגרות הצמדה בהפרשי וקיטון קבילה, ופה ה מ "ח בתק יליון ש של 2 מ ומת סך ש"ח לע מיליון ד של המד ה יותר ה מתונ קב עלי בילה ע פה ה מק ת התקו ח לעומ יליון ש" של 14 מ ת בסך והלוואו	)62%(	77	)195(	)125(	)48(	טו מימון, נ הוצאות
	72%	188	532	261	449	נסה על ההכ ני מסים רווח לפ
שחתמה ת מס ב שומו סים עק נסות מי קר מהכ בע בעי 17% ונו הינו בתקופה אורטי מס הת שיעור
2022-2023 לשנים החברה	20%	)12(	)104(	)60(	)72(	סה ל ההכנ מסים ע
	88%	176	428	201	377	קופה רווח לת
	86%	166	413	194	360	החברה לים של חס לבע רווח מיו
						ת ינן מקנו יות שא חס לזכו רווח מיו
	143%	10	15	7	17	שליטה
	88%	176	428	201	377	קופה רווח לת
	94%	1.50	3.46	1.59	3.09	)בש"ח( יה ולל למנ יסי ומד רווח בס

6.2 דוחות רווח והפסד לרבעון השני של שנת 2025 ו2024-

ם מהותיי שינויים חברה ל הסבר ה	יחס שינוי ב		חודשים ה לשלוש
	לתקופה		ם	ימו ביו שהסתי
	ה המקביל		30.6.2024	30.6.2025
					לם: ם וניהו ת נכסי מהשכר הכנסות
	)1%(	)2(	226	224	ישראל
	-	-	8	8	צרפת
	-	-	4	4	אחרים
					ם ת נכסי מהשכר כנסות סה"כ ה
	)1%(	)2(	238	236	וניהולם
ת-ים. ילון" בב רובע אי רויקט " ודות בפ צוע העב מות בבי מהתקד בעיקרן נובעות העלויות	48%	12	25	37	ת דירות ממכירו הכנסות
	4%	10	263	273	כנסות סה"כ ה
	8%	3	38	41	יהולם כסים ונ תפעול נ שכרה, עלות ה
ת-ים. ילון" בב רובע אי רויקט " ודות בפ צוע העב מות בבי מהתקד בעיקרן נובעות העלויות	38%	8	21	29	מכרו רות שנ עלות די
	19%	11	59	70	לויות סה"כ ע
	-	)1(	204	203	מי רווח גול
					שקעה, דל"ן לה גן של נ שווי הו שינוי ב
בהקמה פרויקט ציבים ב דכון תק בקזוז ע "א 70( בגין תמ )בעיקר היטלים ת בניה ו נוי זכויו ובע משי שערוך נ עיקר ה	330%	76	23	99	נטו
	7%	)1(	)14(	)15(	וכלליות הנהלה מכירה, הוצאות
	333%	10	3	13	אחרות הכנסות
	300%	)3(	)1(	)4(	אחרות הוצאות
	38%	81	215	296	גילות עולות ר רווח מפ
	)21%(	31	)145(	)114(	מימון הוצאות
	115%	39	34	73	מימון הכנסות
ש"ח מיליון של 26 לי בסך רוך שלי ומת שע ש"ח לע מיליון בסך 50 רות ערך תיק ניי ובי של ערוך חי נובע מש הקיטון בעיקר
ד. אשתק המקביל ברבעון	)63%(	70	)111(	)41(	טו מימון, נ הוצאות
	145%	151	104	255	נסה על ההכ ני מסים רווח לפ

25% הינו תקופה אורטי ב מס הת שיעור ה	137%	)37(	)27(	)64(	סה ל ההכנ מסים ע
	148%	114	77	191	קופה רווח לת
	143%	106	74	180	החברה לים של חס לבע רווח מיו
					ת ינן מקנו יות שא חס לזכו רווח מיו
	267%	8	3	11	שליטה
	148%	114	77	191	קופה רווח לת

	152%	0.93	0.61	1.54	)בש"ח( יה ולל למנ יסי ומד רווח בס

.7 שיעורי הריבית המשוקללת נכון ליום 30.06.2025 על האובליגו של הקבוצה לסוגיו:

תית בית השנ יעור הרי	ח( ש ליוני ש" סכום )מי	ליגו סוג האוב
1.76%	5,813	מוד למדד אובליגו צ
6.41%	103	נה בית משת שקלי רי אובליגו
4.92%	357	לא צמוד שקלי - אובליגו
	6,273	סה"כ

.8 נזילות ומקורות מימון

להלן המקורות והשימושים העיקריים בתקופת הדוח:

ש"ח במיליוני	מקורות:
199	שוטפת מפעילות
347	ב אגרות חו הנפקת תמורה מ
20	ם, נטו "ע סחירי מימוש ני תמורה מ
2	צוניים ואה מחי גבית הלו
40	ערך מניירות בידנדים ריבית ודי
1	ן ער חליפי שינוי בש השפעת
	ם 45 ם בנקאיי מתאגידי זמן קצר אשראי ל
3	ששוחררו מוגבלים מזומנים
657	מקורות סך הכל
	ם: שימושי
619	רוך ת לזמן א תחייבויו פירעון ה
102	שולמה ריבית ש
35	וע ורכוש קב השקעה בנדל"ן ל השקעות
756	ושים הכל שימ סך
)99(	מזומנים קיטון ב

לקבוצה בין היתר מסגרת אשראי מאושרת בלתי מנוצלת בסך של 500 מיליון ש"ח ונכסים לא משועבדים בסך של כ10.5- מיליארד ש"ח.

כאמור לעיל, לקבוצה ולחברה הון חוזר חיובי בדוחות הכספיים המאוחדים ו הנפרדים של החברה.

.9 תוכנית רכישה

ביום 24 בנובמבר ,2024 אישר דירקטוריון החברה תוכנית רכישה עצמית חדשה למניות החברה בסכום של עד 100 מיליון ש"ח, החל מיום 25 בנובמבר ,2024 לתקופה של 12 חודשים. לפרטים ראו דוח מיידי מיום 25 בנובמבר 2024 )מס' אסמכתא: 2024-01-618500(, המובא כאן על דרך ההפניה. נכון למועד הדוח החברה לא מימשה את תוכנית זו.

.10 פרטים לגבי תעודות התחייבות המוחזקות בידי הציבור ליום 30 ביוני 2025

10.1 ליום 30 ב יוני ,2025 לחברה סדרות אגרות חוב כדלקמן: סדרה ה' אשר הונפקה לציבור על פי דוח הצעת מדף מיום 15 בספטמבר ,2014 סדרה ט' אשר הונפקה לציבור על פי דוח הצעת מדף מיום 27 באוקטובר ,2019 סדרות י' ו- יא' אשר הונפקו לציבור על פי דוח הצעת מדף מיום 10 במאי 2023 וסדרה יב' אשר הונפקה לציבור על פי דוח הצעת מדף ביום 17 בספטמבר .2024

במהלך תקופת הדוח החברה פרעה למחזיקי אגרות החוב קרן וריבית של אגרות החוב )סדרה ה'( ואגרות החוב )סדרה י'( וריבית של אגרות החוב )סדרות יא' ו-יב'( בהתאם לשטרי הנאמנות של אגרות חוב אלו.

במהלך תקופת הדוח החברה הנפיקה אגרות חוב )סדרה יב'( בדרך של הרחבת סדרה ולאחר מועד הדוח החברה הנפיקה אגרות חוב )סדרה י'( ואגרות החוב )סדרה יב'( בדרך של הרחבת סדרות.

)1( פרטים נוספים בעקבות הרחבת סדרה באגרות חוב )סדרה יב'( במהלך תקופת הדוח )נכון ליום 30.06.2025( )באלפי ש"ח(

קה מועד הנפ	בר 2024 18 בספטמ
)2( ה ד ההנפק ע.נ. במוע	400,000
30.6.25 לי ליום ע.נ. נומינ	730,614
30.6.25 ום הצמדה לי פי תנאי ה ך מחדש ל ע.נ. מוער	741,407
30.6.25 רה ליום בית שנצב סכום הרי	4,534
30.6.25 ם ליום ת הכספיי ערך בדוחו	754,041
30.6.25 אי ליום שווי בורס	776,789
ושיעורה סוג ריבית	תית 3.60% שנ ודה, קבועה צמ
לום הקרן מועדי תש	תשלומים ונה )8( רעון בשמ מדת לפי הקרן עו 12.5% של בשיעור ל אחד שווים, כ שנתיים כל אחת באפריל ב ביום 30 שישולמו מהקרן, ל(. 2037 )כול 2030 עד מהשנים
ת לום הריבי מועדי תש	, ביום 30 צי שנתיים שלומים ח שולם בת הריבית ת ל( 2037 )כול 2025 עד מהשנים ל כל אחת באפריל ש ם 2025 חת מהשני של כל א באוקטובר וביום 31 ן ישולם ום הראשו שר התשל כולל( )כא ועד 2036 ) ן ת האחרו לום הריבי 2025 ותש אפריל ביום 30 ב ריל 2037( ם 30 באפ ישולם ביו
ית( )קרן+ריב אי הצמדה בסיס ותנ	גין ם לצרכן ב ד המחירי עלייה במד צמודות ל סט 2024 חודש אוגו
יימת ה ככל שק מרה כפוי קדם או ה ע פדיון מו זכות ביצו לה והתנאים	הבלעדי, קול דעתה ת, לפי שי היה רשאי החברה ת מלא או יון מוקדם החוב לפד ת אגרות להעמיד א בצע פדיון 2024 או ל בנובמבר מיום 20 חלקי החל ת מידה ידה באמו ב אי עמ וזמתה עק מוקדם בי כאמור מעבר לדף הרשומים בתנאים פיננסיות ה ת, בהתאמ ר הנאמנו 11.3 בשט 11.2 ו- בסעיפים
ספות חייבות נו עודות הת הנפקת ת הגבלה על	רת אגרות ה של סד צע הרחב שאית לב החברה ר 2.4 בשטר ם 2.3 ו- ר בסעיפי אים כאמו החוב בתנ הנאמנות
פי שטר החברה על חייבויות שלום הת ערבות לת הנאמנות	ת אגרות ם להבטח ר שעבודי שרות ליצו קיימת אפ הנאמנות 5.9 בשטר ר בסעיף אים כאמו החוב בתנ
ת ה פיננסיו אמות מיד	10.2 להלן ראו סעיף

)1( לפרטים בדבר שטר הנאמנות, ראו דוח הצעת מדף מיום 17 בספטמבר 2024 )מס' אסמכתא: 2024-01-603976(, המובא כאן על דרך ההפניה .

)2( סכום הע.נ. של הסדרה בהנפקה הראשונית.

נכון למועד הדוח, אגרות החוב )סדרות ה', ט', י' וי"ב( הינן סדרות מהותיות, התחייבויות החברה בגינן מהוות יותר מ5%- מסך התחייבויות החברה.

10.2 עמידה ביחסים פיננסיים של אגרות החוב:

ן היחס נכו
דוח למועד ה	ה' רה אג"ח סד נדרשות - מידה אמות
כ59.5%-	הכספיים פי דוחות חברה, על נטו של ה סך המאזן ברה לבין מי של הח ההון העצ היחס בין ך 25% למש ור של חת משיע ן, לא יפ לפי העניי שנתיים, ניים או ה ם, הרבעו המאוחדי רצופים. י רבעונים ולה על שנ תקופה הע וחזקים רות ערך מ ומנים, ניי ם ושווי מז וי מזומני מאזן בניכ " – סך ה "מאזן נטו לעניין זה רונים. דים האח ם המאוח ת הכספיי פי הדוחו קדונות על מן קצר ופ שקעות לז למסחר, ה ים. ם האחרונ המאוחדי הכספיים פי הדוחות חברה על " – הון ה "הון עצמי
כ5.38-	NOI המ א מניבים ל ין נכסים החברה בג תוקנן של בין ה- ננסי נטו ל החוב הפי היחס בין נטו" – ב פיננסי ין זה "חו פים. לעני עונים רצו ל שני רב תקופה ש 15 במשך יעלה על מסחר, וחזקים ל ת ערך מ נים, ניירו שווי מזומ מזומנים ו ב בניכוי אגרות חו הלוואות ו NOI רונים. " דים האח ים המאוח ות הכספי ל פי הדוח זמן קצר ע הלוואות ל השקעות ו וי עלות הולם בניכ נכסים וני מהשכרת ההכנסות לים מסך וח המתקב נתוני הרו מתוקנן" – מו למועד נים שקד ת הרבעו ם לארבע מתייחסי הולם, ה נכסים וני תפעול ההשכרה, ה לפני של החבר י האחרון י או השנת פי הרבעונ הדוח הכס ים במועד המסתיימ הבדיקה ו שוב. מועד החי

ההון המיוחס לבעלי המניות בחברה )לא כולל זכויות מיעוט( לא יפחת מסך של 1.2 מיליארד ש"ח במשך תקופה של שני רבעונים רצופים.

כ10.1- מיליארד ש"ח

ן היחס נכו
דוח למועד ה	רה ט' אג"ח סד ת - דה נדרשו אמות מי
	ספיים דוחות הכ רה, לפי ה ו של החב המאזן נט ברה לבין מי של הח ההון העצ היחס בין
	העניין, רים, לפי או המבוק הסקורים השנתיים, עוניים או ברה, הרב ם של הח המאוחדי
	צופים. רבעונים ר ה של שני שך תקופ ל 25% במ משיעור ש לא יפחת
כ59.5%-	רונים. דים האח ים המאוח ת הכספי פי הדוחו חברה על " - הון ה "הון עצמי לעניין זה
	למסחר, מוחזקים ירות ערך זומנים, ני ם ושווי מ וי מזומני מאזן בניכ " - סך ה "מאזן נטו
	חרונים. חדים הא יים המאו חות הכספ על פי הדו ופיקדונו ת לזמן קצר השקעות
	-NOI המ א יעלה מניבים, ל ין נכסים החברה בג תוקנן של ננסי נטו ל החוב הפי היחס בין
	צופים. רבעונים ר ה של שני שך תקופ על 15 במ
	בניכוי ת לשלם( ספת ריבי חוב )בתו ת ואגרות – הלוואו סי נטו" "חוב פיננ לעניין זה
	שקעות למסחר וה מוחזקים ים(, ני"ע נות מוגבל עט פיקדו מנים )למ שווה מזו מזומנים ו
כ5.38-	חרונים. חדים הא יים המאו חות הכספ על פי הדו לזמן קצר והלוואות
	"NOI מ ם מסך המתקבלי וני הרווח סוים - נת חישוב מ לגבי מועד תוקנן" – לעניין זה
	הולם, נכסים וני תפעול ההשכרה, כוי עלות הולם בני נכסים וני מהשכרת ההכנסות
	הדוח ים במועד המסתיימ הבדיקה ו ו למועד ים שקדמ ת הרבעונ ים לארבע המתייחס
	ספק, למען הסר החישוב. פני מועד החברה ל אחרון של השנתי ה רבעוני או הכספי ה
	NOI המ במהלך חלו להניב שו ו/או ה אשר נרכ ן נכסים תוקנן בגי חישוב ה- יובהר כי
	19 שנתי סיס גילום יבוצע על ב אחרונים, בעונים ה ארבעת הר
	רבעונים פה של שני במשך תקו ארד ש"ח ל 1.8 מילי חת מסך ש ברה לא יפ מי של הח ההון העצ
כ10.1-	רצופים.
ש"ח מיליארד	מיעוט ( ל זכויות ה ה )לא כול יות בחבר לבעלי המנ ון המיוחס " - הינו ה "הון עצמי בסעיף זה
	רונים . חדים האח יים המאו חות הכספ על פי הדו

ן היחס נכו
דוח למועד ה	רה י' אג"ח סד ת - דה נדרשו אמות מי
	בהתאמה- עבר לדף, רשומים מ לתנאים ה סעיף 203.3 ות ורישא טר הנאמנ 5.4.1 לש סעיף
כ70.2%-	ספיים דוחות הכ רה, לפי ה ו של החב המאזן נט ברה לבין מי של הח ההון העצ היחס בין
	העניין, רים, לפי או המבוק הסקורים השנתיים, עוניים או ברה, הרב ם של הח המאוחדי
	ים רצופים שני רבעונ קופה של , ב משך ת בהתאמה ,32%/30% ל משיעור ש לא יפחת
	מיסים תחייבויות תוספת ה מיעוט וב ל זכויות חברה כול " - הון ה "הון עצמי לעניין זה
	סקורים ם או ה המבוקרי מאוחדים ספיים ה דוחות הכ על פי ה ו, והכל נדחים נט
	ם, לא וי מזומני ומנים ושו בניכוי מז ך המאזן נטו" - ס . "מאזן שפורסמו האחרונים
	ספיים דוחות הכ מסווגים ב למסחר ה מוחזקים רות ערך חירות, ניי בטוחות ס מוגבלים,
	דוחות על פי ה מוגבלים, ת שאינם ופיקדונו לזמן קצר השקעות שוטפים, כנכסים
	ים. ם האחרונ המאוחדי הכספיים
	- בהתאמה עבר לדף, רשומים מ לתנאים ה סעיף 3.3 ות וסיפא טר הנאמנ 5.4.2 לש סעיף
	ך תקופה אמה במש ש"ח, בהת מיליארד של 3/2.7 חת מסך ברה לא יפ מי של הח ההון העצ
ליארד כ11.9- מי	ים. עונים רצופ של שני רב
ש"ח	מיעוט ( ל זכויות ה רה )לא כול מניות בחב ס לבעלי ה הון המיוח " - הינו ה "הון עצמי בסעיף זה
	מאוחדים ספיים ה דוחות הכ על פי ה נטו והכל נדחים ת מיסים התחייבויו ובתוספת
	ים . ים האחרונ או הסקור המבוקרים
כ5.62-	ות- טר הנאמנ 5.4.3 לש סעיף
	-NOI המ א יעלה מניבים, ל ין נכסים החברה בג תוקנן של ננסי נטו ל החוב הפי היחס בין

	צופים. רבעונים ר ה של שני שך תקופ על 15 במ
	בניכוי ת לשלם( ספת ריבי חוב )בתו ת ואגרות – הלוואו סי נטו" "חוב פיננ לעניין זה
	מזומנים ם ושווה זה מזומני ים ובכלל נות מוגבל עט פיקדו מנים )למ שווה מזו מזומנים ו
	ים, ני"ע ים שוטפ יים כנכס ת הכספ בדוחו המסווגים יננסיים נכסים פ מוגבלים(,
	מן קצר שקעות לז טפים וה נכסים שו כספיים כ בדוחות ה מסווגים למסחר ה מוחזקים

¹⁹ ה-NOI המתוקנן של נכס כאמור, בגין התקופה שהחל ממועד הרכישה ו/או ההנבה, לפי העניין, ועד למועד הדוח הכספי האחרון, יוכפל בתוצאת החלוקה של 365 במספר הימים בתקופה כאמור.

אמות המידה בסעיף 3.3 לתנאים הרשומים מעבר לדף של שטר הנאמנות הינן בקשר עם עדכון שיעור ריבית אגרות החוב במקרה של אי עמידה במי מהן. ²⁰

ופקדונות וחשבונות בנק מיועדים על פי הדוחות הכספיים המאוחדים המבוקרים או הסקורים האחרונים. לעניין זה "פקדונות וחשבונות מיועדים" – פקדונות וחשבונות בנק המשמשים את החברה בפרויקטים הנמצאים תחת ליווי בנקאי, פקדונות המיועדים לטובת רשות מקרקעי ישראל וכן חשבונות המיועדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה בלבד כפי שיהיו מעת לעת. לעניין זה "NOI מתוקנן" – לגבי מועד חישוב מסוים - נתוני הרווח המתקבלים מסך ההכנסות מהשכרת נכסים וניהולם בניכוי עלות ההשכרה, תפעול אותם נכסים מושכרים וניהולם הישיר, המתייחסים לארבעת הרבעונים שקדמו למועד הבדיקה והמסתיימים במועד הדוח הכספי הרבעוני או השנתי האחרון של החברה לפני מועד החישוב. למען הסר ספק, יובהר כי חישוב ה-NOI המתוקנן בגין נכסים אשר נרכשו ו/או החלו להניב במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים, 21 יבוצע על בסיס גילום שנתי .

ן היחס נכו
דוח למועד ה	רה יא' אג"ח סד ת - דה נדרשו אמות מי
כ70.2%-	- , בהתאמה מעבר לדף הרשומים לתנאים סעיף 223.3 ות ורישא טר הנאמנ 5.4.1 לש סעיף ספיים דוחות הכ רה, לפי ה ו של החב המאזן נט ברה לבין מי של הח ההון העצ היחס בין העניין, רים, לפי או המבוק הסקורים השנתיים, עוניים או ברה, הרב ם של הח המאוחדי צופים. רבעונים ר ה של שני שך תקופ אמה, ב מ ,32% בהת ל .30% משיעור ש לא יפחת לעיל. )סדרה י'( דה באג"ח ה אמת מי רתם באות טו" כהגד " ו"מאזן נ "הון עצמי לעניין זה
ליארד כ11.9- מי ש"ח	בהתאמה- עבר לדף, רשומים מ לתנאים ה סעיף 3.3 ות וסיפא טר הנאמנ 5.4.2 לש סעיף שך תקופה אמה, במ ש"ח , בהת מיליארד של 3/2.7 חת מסך ברה לא יפ מי של הח ההון העצ ים. עונים רצופ של שני רב יל. דרה י'( לע באג"ח )ס מת מידה ו באותה א " כהגדרת "הון עצמי לעניין זה
כ5.62-	ות- טר הנאמנ 5.4.3 לש סעיף NOI המ א יעלה מניבים, ל ין נכסים החברה בג תוקנן של נסי נטו ל - החוב הפינ היחס בין צופים. רבעונים ר ה של שני שך תקופ על 15 במ NOI מתו קנן" דים" ו" בנק מיוע וחשבונות "פקדונות סי נטו", "חוב פיננ לעניין זה ל. רה י'( לעי אג"ח )סד ות מידה ב באותה אמ כהגדרתם

ן היחס נכו
דוח למועד ה	דרה יב'( אג"ח )ס ת - דה נדרשו אמות מי
כ70.2%-	ה- , בהתאמ מעבר לדף הרשומים לתנאים סעיף 233.3 ות ורישא טר הנאמנ 5.4.1 לש סעיף ספיים דוחות הכ רה, לפי ה ו של החב המאזן נט ברה לבין מי של הח ההון העצ היחס בין העניין, רים, לפי או המבוק הסקורים השנתיים, עוניים או ברה, הרב ם של הח המאוחדי ים רצופים שני רבעונ קופה של , ב משך ת בהתאמה ,32%/30% ל משיעור ש לא יפחת מיסים תחייבויות תוספת ה מיעוט וב ל זכויות חברה כול " - הון ה "הון עצמי לעניין זה סקורים ם או ה המבוקרי מאוחדים ספיים ה דוחות הכ על פי ה ו, והכל נדחים נט ם, לא וי מזומני ומנים ושו בניכוי מז ך המאזן נטו" - ס . "מאזן שפורסמו האחרונים ספיים דוחות הכ מסווגים ב למסחר ה מוחזקים רות ערך חירות, ניי בטוחות ס מוגבלים, וחות ל פי הד וגבלים, ע שאינם מ ופקדונות לזמן קצר השקעות שוטפים, כנכסים ים. ם האחרונ המאוחדי הכספיים
ליארד כ11.9- מי ש"ח	- בהתאמה עבר לדף, רשומים מ לתנאים ה סעיף 3.3 ות וסיפא טר הנאמנ 5.4.2 לש סעיף שך תקופה אמה, במ ש"ח, בהת מיליארד ש ל 3.3/3 חת מסך ברה לא יפ מי של הח ההון העצ ים. עונים רצופ של שני רב מיעוט ( ל זכויות ה רה )לא כול מניות בחב ס לבעלי ה הון המיוח " - הינו ה "הון עצמי בסעיף זה מאוחדים ספיים ה דוחות הכ על פי ה נטו והכל נדחים ת מיסים התחייבויו ובתוספת ים . ים האחרונ או הסקור המבוקרים

ה -NOI המתוקנן של נכס כאמור, בגין התקופה שהחל ממועד הרכישה ו/או ההנבה, לפי העניין, ועד למועד הדוח הכספי האחרון, יוכפל בתוצאת ²¹ החלוקה של 365 במספר הימים בתקופה כאמור.

אמות המידה בסעיף 3.3 לתנאים הרשומים מעבר לדף של שטר הנאמנות הינן בקשר עם עדכון שיעור ריבית אגרות החוב במקרה של אי עמידה ²² במי מהן.

אמות המידה בסעיף 3.3 לתנאים הרשומים מעבר לדף של שטר הנאמנות הינן בקשר עם עדכון שיעור ריבית אגרות החוב במקרה של אי עמידה במי מהן. ²³

כ5.62-

סעיף 5.4.3 לשטר הנאמנות-

היחס בין החוב הפיננסי נטו ל -NOI המתוקנן של החברה בגין נכסים מניבים, לא יעלה על 15 במשך תקופה של שני רבעונים רצופים.

לעניין זה "חוב פיננסי נטו" – הלוואות, אגרות חוב וניירות ערך מסחריים )בתוספת ריבית לשלם( בניכוי מזומנים ושווה מזומנים )למעט פקדונות מוגבלים ובכלל זה מזומנים ושווה מזומנים מוגבלים(, נכסים פיננסיים המסווגים בדוחות הכספיים כנכסים שוטפים, ני"ע מוחזקים למסחר המסווגים בדוחות הכספיים כנכסים שוטפים והשקעות לזמן קצר ופקדונות וחשבונות בנק מיועדים על פי הדוחות הכספיים המאוחדים המבוקרים או הסקורים האחרונים. לעניין זה "פקדונות וחשבונות מיועדים" – פקדונות וחשבונות בנק המשמשים את החברה בפרויקטים הנמצאים תחת ליווי פיננסי, פקדונות המיועדים לטובת רשות מקרקעי ישראל וכן חשבונות המיועדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה בלבד כפי שיהיו מעת לעת. לעניין זה "NOI מתוקנן" – לגבי מועד חישוב מסוים - נתוני הרווח המתקבלים מסך ההכנסות מהשכרת נכסים וניהולם בניכוי עלות ההשכרה, תפעול אותם נכסים מושכרים וניהולם הישיר, המתייחסים לארבעת הרבעונים שקדמו למועד הבדיקה והמסתיימים במועד הדוח הכספי הרבעוני או השנתי האחרון של החברה לפני מועד החישוב. למען הסר ספק, יובהר כי חישוב ה-NOI המתוקנן בגין נכסים אשר נרכשו ו/או החלו להניב במהלך 24.

ארבעת הרבעונים האחרונים, יבוצע על בסיס גילום שנתי

10.3 דירוג אגרות החוב:

( מעדכנים דירוגים ) נפקה ין מועד ה נוספים ב דוח למועד ה	הדירוג הקבוע דוח למועד ה	הדירוג שנקבע למועד הנפקה	רגת חברה מד	סוג החוב
-	ilAA	ilAA	STANDARD&POOR'S Maalot	'ה ח"אג
-	ilAA	ilAA	STANDARD&POOR'S Maalot	'ט ח"אג
-	ilAA	ilAA	STANDARD&POOR'S Maalot	'י ח"אג
-	ilAA	ilAA	STANDARD&POOR'S Maalot	' יא ח"אג
-	ilAA	ilAA	STANDARD&POOR'S Maalot	'יב ח"אג

לפרטים בדבר דירוג אגרות החוב )סדרות ה', ט', י', יא' ו -יב'( של החברה, ראו דוח מיידי של אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ על אירועים הקשורים בדירוג מיום 18 באוגוסט 2025 )מס' אסמכתא: 2025-15-0612945(, המובא כאן על דרך ההפניה.

__________________ _____________________

חיים צוף, יו"ר דירקטוריון יעקב מימון, מנכ"ל

24 באוגוסט 2025

²⁴ ה-NOI המתוקנן של נכס כאמור, בגין התקופה שהחל ממועד הרכישה ו/או ההנבה, לפי העניין, ועד למועד הדוח הכספי האחרון, יוכפל בתוצאת החלוקה של 365 במספר הימים בתקופה כאמור.

פרק 2 דוחות כספיים מאוחדים ליום 30.6.2025

איירפורט סיטי בע"מ

תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים )בלתי מבוקרים( ליום 30 ביוני 2025

תוכן העניינים

	עמוד
ה דוח סקיר	2
וחדים ביניים מא צב הכספי חות על המ תמצית דו	3
וחדים ביניים מא וח והפסד חות על רו תמצית דו	5
וחדים ביניים מא ווח הכולל חות על הר תמצית דו	6
מאוחדים הון ביניים שינויים ב חות על ה תמצית דו	7
ם ם מאוחדי מנים ביניי רימי המזו חות על תז תמצית דו	12
ם ם מאוחדי פיים ביניי וחות הכס תמצית ה ד באורים ל	14

קוסט פורר גבאי את קסירר

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

לכבוד בעלי לכבוד בעלי המניות של חברת איירפורט סיטי בע"מ

א.ג.נ,.

דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

הנדון: דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של איירפורט סיטי בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של איירפורט סיטי בע"מ וחברות מאוחדות )להלן - החברה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני, 2025 ואת הדוחות התמציתיים על רווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה

ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך והמידע הכספי ביניים תמציתי המאוחד ליום 30 ביוני 2024 ולתקופ ות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך, בוקרו ונסקרו, בהתאמה, על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים, אשר הדוחות שלהם עליהם מיום 24 במרס, 2025 ו- 7 באוגוסט, 2024 בהתאמה, כללו חוות דעת בלתי מסויגת ומסקנה בלתי מסויגת, בהתאמה.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ0.1%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני 2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ 3.22%- מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע

הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS. בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

תל-אביב, 24 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

תמצית דוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים ליום

	30 ביוני	30 ביוני	31 בדצמבר
	2025	2024	2024
	ר( ) )בלתי מבוק	( ) בלתי מבוקר	מבוקר(
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
טפים נכסים שו
ים שווי מזומנ מזומנים ו	1,380,257	944,102	1,479,742
למסחר מוחזקים ניירות ערך	325,070	227,765	299,970
זמן קצר השקעות ל	879	17,438	14,121
לקוחות	71,964	78,593	55,579
ם שוטפים נכסי מיסי	66,645	55,009	46,989
ה תרות חוב חייבים וי	193,586	149,682	178,551
שי דירות קבל מרוכ הכנסות ל	99,160	35,888	62,020
ה ים למכיר מלאי בניינ	532,637	536,029	530,870
ם ים שוטפי סה"כ נכס	2,670,198	2,044,506	2,667,842
ם תי שוטפי נכסים בל
וך ה לזמן אר ים למכיר מלאי בניינ	1,098,768	1,102,715	1,106,023
לבנייה מקרקעין	282,733	273,996	278,156
חזקות חברות מו השקעות ב	2,577	2,577	2,577
מן ארוך חייבים לז השקעות ו	418,104	313,976	304,607
קעה נדל"ן להש	14,422,410	14,423,593	14,347,565
רכוש קבוע	83,957	83,654	81,642
וטפים ים בלתי ש סה"כ נכס	16,308,549	16,200,511	16,120,570
ים סה"כ נכס	18,978,747	18,245,017	18,788,412

תמצית דוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים ליום

)מבוקר( ר( )בלתי מבוק ר( )בלתי מבוק אלפי ש"ח אלפי ש"ח אלפי ש"ח ת שוטפות התחייבויו 842,266 943,822 אי אחרים נותני אשר נקאיים ומ תאגידים ב אשראי מ 871,226 53,442 67,219 ים תני שירות ספקים ונו 61,106 114,822 100,527 רות זכות זכאים וית 132,568 26,494 36,186 וטפים ת מסים ש התחייבויו 92,077 225,769 218,094 הפרשות 220,733 28,462 10,952 רות מרוכשי די מקדמות 24,656 60,405 31,737 ה קומבינצי ולעסקת רותי בנייה ת למתן שי התחייבויו 45,214 7,096 8,475 7,276 מאוחדת טה בחברה מקנות שלי ויות שאינן לרכישת זכ התחייבות 1,454,676 1,360,135 1,415,813 שוטפות חייבויות סה"כ הת שוטפות ת שאינן התחייבויו 244,856 235,040 אי אחרים נותני אשר נקאיים ומ תאגידים ב הלוואות מ 248,290 5,002,238 5,064,293 אגרות חוב 5,265,239 37,314 36,779 הפרשות 37,263 1,814,099 1,842,465 ים מסים נדח 1,810,276 1,449 1,348 בדים הטבות לעו 1,370 105,224 105,079 לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו 92,340 7,454,778 7,205,180 7,285,004 טפות שאינן שו חייבויות סה"כ הת 8,909,454 8,565,315 8,700,817 חייבויות סה"כ הת הון 1,381 1,381 הון מניות 1,381 2,150,393 2,150,393 מניות פרמיה על 2,150,393 )760,909( )760,909( צר מניות באו )760,909( 6,218 6,218 טה ם בעל שלי עסקאות ע קרן הון מ 6,218 )74,022( )82,239( גום הפרשי תר קרן הון מ )101,875( 8,633 8,633 דש הערכה מח קרן הון מ 8,633 1,702 4,741 סס מניות שלום מבו קרן הון ת 3,203 )99,805( )99,962( ות שליטה שאינן מקנ ם זכויות סקאות ע קרן הון ע )99,962( 8,262,014 8,840,908 ים יתרת עודפ 8,480,666 9,687,748 9,495,605 10,069,164 החברה בעלים של המיוחס ל סה"כ הון 191,210 184,097 208,766 שליטה ינן מקנות זכויות שא 9,878,958 9,679,702 10,277,930 סה"כ הון 18,788,412 18,245,017 18,978,747 הון חייבויות ו סה"כ הת	30 ביוני 2025	30 ביוני 2024	31 בדצמבר 2024

חיים צוף	ון יעקב מימ	דה חם ונדרול יהודה מנ
רקטוריון יו"ר הדי	מנכ"ל	ספים סמנכ"ל כ
גוסט 2025 ם: 24 באו ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
כספיים בי הדוחות ה לתמצית המצורפים הבאורים	ם חלק בל דים מהווי ניים מאוח	הם. תי נפרד מ

תמצית דוחות על רווח והפסד ביניים מאוחדים

לשנה שים ביום שהסתיימה		שלושה חוד לתקופה של ביום שהסתיימה	ם ששה חודשי	לתקופה של ביום שהסתיימה
31 בדצמבר	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני
2024	2024	2025	2024	2025
)מבוקר(	תי מבוקר( ר( )בל	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)בלתי מבוק
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
968,261	237,185	235,847	476,777	488,106	לם סים וניהו השכרת נכ הכנסות מ
127,794	25,388	36,899	48,413	73,756	רות מכירות די הכנסות מ
1,096,055	262,573	272,746	525,190	561,862
159,754	38,375	40,491	77,691	85,618	הולם נכסים וני רה, תפעול עלות השכ
104,666	20,576	30,095	38,824	58,487	ת שנמכרו עלות דירו
264,420	58,951	70,586	116,515	144,105
831,635	203,622	202,160	408,675	417,757	רווח גולמי

)40,503(	23,045	98,732	15,796	98,163	קעה, נטו דל"ן להש י הוגן של נ שינוי בשוו
)62,050(	)14,291(	)14,337(	)34,999(	)27,726(	ת לה וכלליו כירה, הנה הוצאות מ
15,145	2,906	13,394	5,735	14,912	חרות הכנסות א
)16,924(	)568(	)3,766(	)8,905(	)6,522(	חרות הוצאות א
727,303	214,714	296,183	386,302	496,584	ת לות רגילו רווח מפעו
)337,691(	)144,467(	)114,130(	)181,162(	)156,662(	ימון הוצאות מ
142,027	33,605	73,383	55,786	108,510	ימון הכנסות מ
)195,664(	)110,862(	)40,747(	)125,376(	)48,152(	ימון, נטו הוצאות מ
531,639	103,852	255,436	260,926	448,432	ההכנסה מסים על רווח לפני
)103,891(	)26,601(	)64,709(	)59,978(	)71,376(	ההכנסה מסים על
427,748	77,251	190,727	200,948	377,056	פה רווח לתקו
					ס ל: רווח מיוח
413,034	73,841	179,547	194,382	360,242	החברה בעלים של
14,714	3,410	11,180	6,566	16,814	שליטה ינן מקנות זכויות שא
427,748	77,251	190,727	200,948	377,056	פה רווח לתקו
				החברה:	עלים של מיוחס לב ה רגילה ה רווח למני
שקל חדש	שקל חדש	שקל חדש	שקל חדש	שקל חדש
3.46	0.61	1.54	1.59	3.09	מניה י ומדולל ל רווח בסיס

תמצית דוחות על הרווח הכולל ביניים מאוחדים

	לתקופה של ביום שהסתיימה	ם ששה חודשי	שלושה חוד לתקופה של ביום שהסתיימה	לשנה ביום שהסתיימה
	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)מבוקר(
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
פה רווח לתקו	377,056	200,948	190,727	77,251	427,748
שלאחר כולל אחר ח )הפסד( פריטי רוו ל הועברו רווח הכול ראשונה ב שהוכרו ל סד לרווח והפ או יועברו
עילות חוץ גום בגין פ הפרשי תר	20,378	1,173	)9,308(	5,418	)27,715(
סה"כ	20,378	1,173	)9,308(	5,418	)27,715(
, ר לתקופה ח כולל אח סה"כ רוו נטו ממס	397,434	202,121	181,419	82,669	400,033
חס ל: ח כולל מיו סה"כ רוו
החברה בעלים של	379,878	195,530	170,578	79,158	386,329
שליטה ינן מקנות זכויות שא	17,556	6,591	10,841	3,511	13,704
קופה ח כולל לת סה"כ רוו	397,434	202,121	181,419	82,669	400,033

					הון המיוח	ה של החבר ס לבעלים
						קרן הון	קרן הון	קרן הון
				קרן הון	קרן הון	מרכישת	מעסקאות	שלום ת
		פרמיה על	מניות	מהפרשי	הערכה	אינן זכויות ש	עם בעל	מבוסס	יתרת		אינן זכויות ש
	הון מניות	מניות	באוצר	תרגום	מחדש	יטה מקנות של	שליטה	מניות	עודפים	סך הכל	יטה מקנות של	סך הכל
	ח א אלפי ש"	לפי ש"ח	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	אלפי ש"ח	ח אלפי ש"	ח א אלפי ש"	לפי ש"ח	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"

ם חודשי ששה ה של לתקופ
ני 2025 ם 30 ב יו ימה ביו שהסתי : מבוקר( )בלתי
2025 בינואר יום 1 יתרה ל	1,381	2,150,393	( ) 760,909 )	( 101,875	8,633	( 99,962 )	6,218	3,203	8,480,666	9,687,748	191,210	9,878,958
תקופה רווח ל	-	-	-	-	-	-	-	-	360,242	360,242	16,814	377,056
ת ס מניו מבוס תשלום	-	-	-	-	-	-	-	1,538	-	1,538	-	1,538
וץ ילות ח בגין פע תרגום הפרשי	-	-	-	19,636	-	-	-	-	-	19,636	742	20,378
2025 ביוני יום 30 יתרה ל	1,381	2,150,393	( ) 760,909 )	( 82,239	8,633	( 99,962 )	6,218	4,741	8,840,908	10,069,164	208,766	10,277,930

						ה של החבר ס לבעלים	הון המיוח
סך הכל	אינן זכויות ש יטה מקנות של	סך הכל	יתרת עודפים	קרן הון שלום מבוסס מניות	קרן הון ת מעסקאות עם בעל שליטה	קרן הון מרכישת אינן זכויות ש יטה מקנות של	קרן הון הערכה מחדש	קרן הון מהפרשי תרגום	מניות באוצר	פרמיה על מניות	הון מניות
ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"	ם חודשי ששה ה של לתקופ ני 2024 ם 30 ב יו ימה ביו שהסתי : מבוקר( )בלתי
9,869,673	142,066	9,727,607	8,067,632	1,164	6,218	( 73,988 )	8,633	( 75,170	( ) 358,656 )	2,150,393	1,381	2024 בינואר יום 1 יתרה ל
200,948	6,566	194,382	194,382	-	-	-	-	-	-	-	-	תקופה רווח ל
( 402,253 )		( - 402,253 )	-	-	-	-	-		( - 402,253 )	-	-	באוצר מניות רכישת
9,623	35,440	)25,817(	-	-	-	)25,817(	-	-	-	-	-	ינן יות שא עלי זכו ת עם ב עסקאו שליטה מקנות
538	-	538	-	538	-	-	-	-	-	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום
1,173	25	1,148	-	-	-	-	-	1,148	-	-	-	וץ ילות ח בגין פע תרגום הפרשי
9,679,702	184,097	9,495,605	8,262,014	1,702	6,218	( 99,805 )	8,633	( 74,022	( ) 760,909 )	2,150,393	1,381	2024 ביוני יום 30 יתרה ל

						ה של החבר ס לבעלים	הון המיוח
				קרן הון שלום	קרן הון ת מעסקאות	קרן הון מרכישת	קרן הון	קרן הון
	אינן זכויות ש		יתרת	מבוסס	עם בעל	אינן זכויות ש	הערכה	מהפרשי	מניות	פרמיה על
סך הכל	יטה מקנות של	סך הכל	עודפים	מניות	שליטה	יטה מקנות של	מחדש	תרגום	באוצר	מניות	הון מניות
ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"
												ם חודשי שלושה ה של לתקופ ני 2025 ם 30 ב יו ימה ביו שהסתי : מבוקר( )בלתי
10,095,742	197,925	9,897,817	8,661,361	3,972	6,218	( 99,962 )	8,633	( 73,270	( ) 760,909 )	2,150,393	1,381	ל 2025 באפרי יום 1 יתרה ל
190,727	11,180	179,547	179,547	-	-	-	-	-	-	-	-	תקופה רווח ל
769	-	769	-	769	-	-	-	-	-	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום
)9,308(	)339(	)8,969(	-	-	-	-	-	)8,969(	-	-	-	וץ ילות ח בגין פע תרגום הפרשי
10,277,930	208,766	10,069,164	8,840,908	4,741	6,218	( 99,962 )	8,633	( 82,239	( ) 760,909 )	2,150,393	1,381	2025 ביוני יום 30 יתרה ל

						ה של החבר ס לבעלים	הון המיוח
	אינן זכויות ש		יתרת	קרן הון שלום מבוסס	קרן הון ת מעסקאות עם בעל	קרן הון מרכישת אינן זכויות ש	קרן הון הערכה	קרן הון מהפרשי	מניות	פרמיה על
סך הכל	יטה מקנות של	סך הכל	עודפים	מניות	שליטה	יטה מקנות של	מחדש	תרגום	באוצר	מניות	הון מניות
ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"	ח אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"
												ם חודשי שלושה ה של לתקופ ני 2024 ם 30 ב יו ימה ביו שהסתי : מבוקר( )בלתי
9,988,993	143,922	9,845,071	8,188,173	1,433	6,218	( 73,165 )	8,633	( 79,339	( ) 358,656 )	2,150,393	1,381	ל 2024 באפרי יום 1 יתרה ל
77,251	3,410	73,841	73,841	-	-	-	-	-	-	-	-	תקופה רווח ל
( 402,253 )		( - 402,253 )	-	-	-	-	-		( - 402,253 )	-	-	באוצר מניות רכישת
10,024	36,664	)26,640(	-	-	-	)26,640(	-	-	-	-	-	ינן יות שא עלי זכו ת עם ב עסקאו שליטה מקנות
269	-	269	-	269	-	-	-	-	-	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום
5,418	101	5,317	-	-	-	-	-	5,317	-	-	-	וץ ילות ח בגין פע תרגום הפרשי
9,679,702	184,097	9,495,605	8,262,014	1,702	6,218	( 99,805 )	8,633	( 74,022	( ) 760,909 )	2,150,393	1,381	2024 ביוני יום 30 יתרה ל

					ס לבעלים הון המיוח	ה של החבר
						קרן הון	קרן הון	קרן הון
				קרן הון	קרן הון	מרכישת	ת מעסקאות	שלום
		פרמיה על	מניות	מהפרשי	הערכה	אינן זכויות ש	עם בעל	מבוסס	יתרת		אינן זכויות ש
	הון מניות	מניות	באוצר	תרגום	מחדש	יטה מקנות של	שליטה	מניות	עודפים	סך הכל	יטה מקנות של	סך הכל
	ח א אלפי ש"	לפי ש"ח	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח א אלפי ש"	לפי ש"ח	ח א אלפי ש"	לפי ש"ח	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"	ח אלפי ש"
ם 31 ימה ביו שהסתי לשנה (: )מבוקר ר 2024 בדצמב 2024 בינואר יום 1 יתרה ל
	1,381	2,150,393	)358,656(	)75,170(	8,633	1,164	)73,988(	6,218	8,067,632	9,727,607	142,066	9,869,673
שנה רווח ל	-	-	-	-	-	-	-	-	413,034	413,034	14,714	427,748
באוצר מניות רכישת ינן יות שא עם זכו עסקה	-	-	402,253 )	( -	-	-	-	-	-	( - 402,253 )		( 402,253 )
שליטה מקנות	-	-	-	-	-	-	25,974 )	( -	-	)25,974(	35,440	9,466
ת ס מניו מבוס תשלום	-	-	-	-	-	2,039	-	-	-	2,039	-	2,039
ילות בגין פע תרגום הפרשי חוץ	-	-	-	)26,705(	-	-	-	-	-	)26,705 (	)1,010 (	)27,715 (
ר בדצמב יום 31 יתרה ל
2024	1,381	2,150,393	)760,909(	)101,875(	8,633	3,203	)99,962(	6,218	8,480,666	9,687,748	191,210	9,878,958

תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים

	ם ששה חודשי לתקופה של ביום שהסתיימה		שים שלושה חוד לתקופה של ביום שהסתיימה		לשנה שהסתיימה ביום
	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)מבוקר(
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
פת ילות שוט ומנים מפע תזרימי מז
פה רווח לתקו	377,056	200,948	190,727	77,251	427,748
התאמות:
קעה, נטו דל"ן להש י הוגן של נ שינוי בשוו	)98,163(	)15,796(	)98,732(	)23,045(	40,503
ההכנסה מסים על	71,376	59,978	64,709	26,601	103,891
שווי ההוגן לא שינוי ב ימון, נטו ל הוצאות מ
ר קים למסח ערך מוחז של ניירות	94,680	112,640*	91,374	90,578*	269,523
וסס מניות תשלום מב	1,538	538	769	269	2,039
ם ך מוחזקי ניירות ער י ההוגן של שינוי בשוו
טו למסחר, נ	)44,979(	19,630	)50,372(	25,718	)56,814(
תות פחת והפח	2,105	1,757	1,297	701	2,789
	403,613	379,695	199,772	198,073	789,679
חות שינוי בלקו	)16,263(	15,867	9,072	5,958	33,521
ת חובה בים ויתרו שינוי בחיי	)9,084(	)17,256(*	)2,784(	)19,643(*	)26,252(
כשי דירות דמות מרו שינוי במק	)13,704(	10,930	)4,101(	11,215	7,124
למכירה אי בניינים שינוי במל	231	)139(	2,079	)397(	1,711
רות מרוכשי די סות לקבל שינוי בהכנ	)37,355(	)21,576(	)18,795(	)9,095(	)47,708(
ש י רותים קים ונותני שינוי בספ	1,057	)5,260(	)11,072(	)8,491(	4,348
ת זכות אים ויתרו שינוי בזכ	5,162	18,652	)26,618(	)475(	2,245*
דים טבות לעוב רשות ובה שינוי בהפ	)17,843(	447	)9,483(	)1,190(	)26,834(
	315,814	381,360	138,070	175,955	737,834
ששולם מס הכנסה	)116,977(	)25,145(	)74,741(	)5,308(	)12,372(
שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	198,837	356,215	63,329	170,647	725,462
עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז

תקבל ו ידנדים שה ריבית ודיב	39,784	37,229*	18,973	18,167*	63,499
כוש קבוע השקעה בר	)1,273(	)2,277(	)1,073(	)742(	)5,520(
קעה דל"ן להש השקעה בנ	)33,847(	)18,482(	)12,758(	)9,869(	)58,882(
זקים ת ערך מוח ימוש ניירו תמורה ממ
למסחר	19,880	32,867	3,704	9,809	37,107
מסחר וחזקים ל רות ערך מ רכישת ניי	-	)167(	-	)1(	)167(
ימוש, נטו וגבלים בש מזומנים מ	3,469	2,980	)5(	1,157	)269(
ארוך אות לזמן גביית הלוו	2,416	3,005	1,209	2,306	5,414
השקעה מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	30,429	55,155	10,050	20,827	41,182

* סווג מחדש.

תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים )המשך(

	לתקופה של ביום שהסתיימה	ם ששה חודשי	לתקופה של ביום שהסתיימה	שים שלושה חוד	לשנה שהסתיימה ביום
	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)מבוקר(
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
כוי ת חוב )בני נפקת אגרו תמורה מה
פקה( הוצאות הנ	346,809	288,059	-	-	684,250
למה ריבית ששו	)102,268(	)95,511(*	)35,736(	)16,274(*	)123,340(*
ות באוצר רכישת מני	-	)402,253(	-	)402,253(	)402,253(
מן ארוך ייבויות לז פרעון התח	)618,976(	)549,211(	)65,500(	)16,653(	)749,019(
נקאיים תאגידים ב מן קצר מ אשראי לז
טו ואחרים, נ	44,520	22,331*	44,842	17,219*	39,692*
ות שליטה שאינן מקנ ם זכויות עסקאות ע	-	11,661	-	)1,972(	10,292
ת מימון שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	)329,915(	)724,924(	)56,394(	)419,933(	)540,378(
יתרות החליפין על דות בשער השפעת תנו
ם שווי מזומני מזומנים ו	1,164	1,328	)3,679(	1,546	)2,852(
י מזומנים מנים ושוו שינוי במזו	)99,485(	)312,226(	13,306	)226,913(	223,414
לתחילת י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו
התקופה	1,479,742	1,256,328	1,366,951	1,171,015	1,256,328
לסוף י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו
התקופה	1,380,257	944,102	1,380,257	944,102	1,479,742

* סווג מחדש.

באור 1 -כללי

א. הישות המדווחת

איירפורט סיטי בע"מ )להלן - החברה( התאגדה בישראל ביום 17 בפברואר 1992 כחברה פרטית. ביום 13 בפברואר 2006 נרשמו לראשונה מניות וניירות ערך נוספים של החברה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ )להלן - הבורסה(. המען הרשמי של החברה הינו רחוב גרניט ,8 ת.ד ,7313 פתח תקווה, .4951407 הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 ביוני ,2025 כוללים את אלה של החברה ושל החברות הבנות שלה )להלן יחד - הקבוצה(, וכן את זכויות הקבוצה בחברות כלולות ובהסדרים משותפים. החברה והחברות המאוחדות שלה עוסקות בהשכרת נכסי מקרקעין, פיתוחם וניהולם וכן בייזום, פיתוח, בנייה ושיווק של יחידות מגורים. החברה הינה בשליטת חברת האם הסופית אקויטל בע"מ שמניותיה נסחרות בבורסה.

ב. מלחמת "חרבות ברזל"

ביום 7 באוקטובר ,2023 בעקבות מתקפת הפתע הרצחנית שבצעה החמאס בדרום הארץ הוכרזה על ידי הממשלה מלחמת חרבות ברזל. למועד הדוח, הלחימה ברצועת עזה ובמוקדים נוספים נמשכת. ביום 13 ביוני ,2025 פתחה ישראל במבצע "עם כלביא", כחלק מהמערכה שבין ישראל ואירן, שבעקבותיו הוכרז על מצב מיוחד בעורף בישראל. המבצע כלל תקיפת מתקני גרעין וטילים בליסטיים. בתגובה, תקפה איראן מטרות צבאיות ואזרחיות בישראל באמצעות מאות טילים בליסטיים וכטב"מים, שגרמה לפגיעה במבנים רבים מהם בגוש דן ולהאטה משמעותית בפעילות המשק. ביום 24 ביוני ,2025 נכנסה לתוקפה הפסקת אש בין הצדדים. סיום המלחמה מול איראן הביא, בין היתר, לעליות שערים חדות בשוק ההון ובין היתר, של מדדי הנדל"ן, ולתיסוף השקל. עם זאת, עלותה של המלחמה והתמשכותה מגדילה באופן משמעותי את הגרעון בתקציב ועלול להביא להאטה נוספת במשק. כיוון שכך, הותיר בנ ק ישראל את שיעור הריבית על כנה, על-אף הציפיות טרם מלחמת עם כלביא להפחתה בריבית. בנוסף, השפיעה מלחמת "עם כלביא" על הביקושים לדירות מגורים לשכירות, בעיקר בגוש דן, וניכר מחסור בדירות לשכירות ואף עליה במחירי השכירות, מגמה שלא ניתן כעת להעריך את השפעתה ומשכה.

נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, לא הייתה למלחמה השפעה מהותית על הקבוצה. יחד עם זאת, קיים חוסר וודאות בקשר להתפתחות המלחמה, היקפה, משכה והשלכותיה, ולפיכך בשלב זה לא ניתן להעריך את היקף ההשפעה המלא של המלחמה על פעילות הקבוצה. להמשך הסלמה כאמור או להתרחבות העימות לחזיתות נוספות, עלולה להיות השפעה שלילית מהותית על הקבוצה, עסקיה ותוצאות פעילותה, לרבות על לוחות הזמנים המוערכים של פרויקטים בהקמה ולהביא לגידול בעלויותיהם, השלכה אפשרית על גיוסי החוב וגידול בעלויותיו, ובנוסף האטה בשיווק שטחים פנויים.

באור 2 - בסיס עריכת הדוחות הכספיים

א. הצהרה על עמידה בתקני דיווח כספי בינלאומיים

תמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים נערכה בהתאם ל- 34 IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים ואינה כוללת את כל המידע הנדרש בדוחות כספיים שנתיים מלאים. יש לקרוא אותה ביחד עם הדוחות הכספיים ליום ולשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים(. כמו כן, דוחות אלו נערכו בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - .1970

תמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים אושרה לפרסום על ידי דירקטוריון החברה ביום 24 באוגוסט .2025

ב. שימוש באומדנים ושיקול דעת

בעריכת תמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים בהתאם ל- IFRS, נדרשת הנהלת החברה להשתמש בשיקול דעת בהערכות, אומדנים והנחות אשר משפיעים על יישום המדיניות ועל הסכומים של נכסים והתחייבויות, הכנסות והוצאות. יובהר שהתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מאומדנים אלה.

שיקול הדעת של ההנהלה, בעת יישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה וההנחות העיקריות ששימשו בהערכות הכרוכות באי ודאות, הינם עקביים עם אלו ששימשו בדוחות הכספיים השנתיים.

באור 3 - עיקרי המדיניות החשבונאית

המדיניות החשבונאית של החברה בתמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים אלה, הינה המדיניות שיושמה בדוחות הכספיים השנתיים.

באור 4 - שיעורי השינויים במדד המחירים לצרכן ובשער החליפין של מטבע חוץ

להלן שיעורי השינוי שחלו במדד המחירים לצרכן ובשערי החליפין של הדולר של ארה"ב והאירו בתקופות החשבון:

של ער החליפין	ן של ש שער החליפי		ם לצרכן מדד המחירי
האירו	רה"ב הדולר של א	בגין	ידוע
%	%	%	%
				דשים ל ששה חו לתקופה ש ה ביום: שהסתיימ
4.18	)7.54(	2.15	1.57	2025 30 ביוני
0.21	3.64	2.10	1.90	2024 30 ביוני
				חודשים של שלושה לתקופה ה ביום: שהסתיימ
)1.66(	)9.31(	1.08	1.28	2025 30 ביוני
1.03	2.12	1.13	1.61	2024 30 ביוני
				צמבר יום 31 בד סתיימה ב לשנה שה
)5.36(	0.55	3.24	3.43	2024

באור 5 - אירועים משמעותיים בתקופת הדיווח

א. ביום 8 בינואר ,2025 אישרה האסיפה הכללית את התקשרות החברה בהסכם חדש לקבלת שירותי ניהול של יו"ר דירקטוריון פעיל ממר צוף, בהיקף השווה ל 40%- משרה, לתקופה של שלוש שנים, החל מיום 1 בינואר ,2025 בתנאים הזהים בעיקרם להסכם הניהול מחודש ינואר 2022 כאשר דמי הניהול החודשיים נקבעו לסך של 104 אלפי ש"ח בתוספת מע"מ וכן שינויים בקשר עם המענק השנתי בהתאם לשינויים שחלו במדיניות התגמול של החברה.
ב. ביום 8 בינואר 2025 אישרה האסיפה הכללית את התקשרות החברה עם חנ"ל בהסכם חדש לקבלת שירותים לתקופה של שלוש שנים, החל מיום 1 בינואר ,2025 בתמורה כוללת בסך של כ96- אלפי ש"ח לחודש צמוד למדד. דירקטוריון החברה הוסמך לאשר עדכון בתמורה בשיעור מצטבר של עד .20%
ג. בחודש ינואר 2025 ביצעה החברה הנפקה לציבור של כ- 331.6 מיליון ש"ח ע.נ אגרות חוב )סדרה יב'( בדרך של הרחבת סדרה. התמורה שהתקבלה מהרחבת אגרות חוב )סדרה יב'( הסתכמה לסך של כ- 343.2 מיליון ש"ח )לאחר ניכוי עלויות הנפקה בסך של כ3.3- מיליון ש"ח(, בשיעור ריבית שנתית אפקטיבית צמודה למדד של כ - .3.12% לפרטים בדבר אמות מידה פיננסיות ראה באור .21ג לדוחות הכספיים השנתיים.
ד. בתקופת הדוח רשמה החברה עלייה בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה שלה, בסך נטו של כ- 98 מיליון ש"ח המורכב מ:
.1 עליית ערך בגין נכסי החברה בישראל בסך כ- 154 מיליון ש"ח, מתוכם עליית ערך של כ- 100 מיליון ש"ח בגין תוכנית תמ"א .70 בחודש מאי 2025 אושרה תמ"א 70 – תכנית מתאר ארצית שאינה מקנה זכויות בנייה, אשר ייקבעו בתכנית מקומית או מפורטת שיאושרו מכוחה, למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב, שמטרתה להתוות את מדיניות התכנון האורבני והעצמת הפיתוח וההתחדשות העירונית סביב תחנות המטרו המתוכננות. בעקבות אישור תמ"א 70 , חל גידול בשווי מתחם הסינמה סיטי בצומת גלילות ומתחם התחנה המרכזית בכפר סבא נכללו בתחומי ההשפעה כהגדרתם כהגדרתו בחוק רכבת תחתית )מטרו(, תשפ"ב- 2021 )להלן "חוק המטרו"( והביאו לתוספות זכויות בניה. בנוסף חל גידול בשווי של התחנה המרכזית החדשה בתל אביב בעקבות אי הכללתה במתחם ההשפעה של תמ"א ,70 דבר שהביא לקיטון בהיטלי ההשבחה מ- 72% ל - .50% יתר עליית הערך נובעת מעדכון שווי זכויות בניה בקרקעות.
.2 ירידת ערך בגין נכסי החברה בישראל בסך כ- 40 מיליון ש"ח בעיקר כתוצאה מעדכון תקציבים בפרויקטים בהקמה וגידול בשטחים הפנויים בנכסים מניבים.
- .3 ירידת ערך בגין נכסי החברה בצרפת בסך כ- 16 מיליון ש"ח, הנובעת מעלייה במיסוי מקרקעין.
ה. בחודש מאי ,2025 חתמה החברה על הסכם שומות מס הכנסה לשנים ,2022-2023 ובהתאם נרשמו הטבות מיסים בגין שנים קודמות בסך כ- 34 מיליון ש"ח.

באור 5 - אירועים משמעותיים בתקופת הדיווח )המשך(

ו. ביום 30 באפריל 2025 הוגשו לבית המשפט המחוזי מרכז- לוד כתב תביעה ובקשה לאישורו כתובענה ייצוגית נגד חברות בנות של החברה - החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב )1988( בע"מ )להלן-חברת הניהול(, נצבא החזקות 1995 בע"מ והתחנה המרכזית החדשה בתל-אביב בע"מ )להלן ביחד - המשיבות(.

עיקר טענתו של המבקש, שהינו בעל חנות בתחנה המרכזית החדשה בתל-אביב )להלן - התחנה( היא כי חברת הניהול הפרה את התחייבויותיה על פי הסכם הניהול שנחתם עם רוכשי החנויות בתחנה )להלן- הסכם הניהול(, לרבות התחייבות חברת הניהול לנהל ולתחזק את מתחם התחנה בצורה ראויה ולא לקפח אף בעל חנות.

לטענת המבקש, חברת הניהול מקפחת את בעלי החנויות וגובה מהם דמי ניהול שלא בהתאם להסכם הניהול ואשר הינם גבוהים בשיעור ניכר משיעור דמי הניהול שנקבעו בעבר במסגרת הליכים משפטיים שונים שהתנהלו בקשר עם דמי הניהול בתחנה ומאלו הנהוגים במתחמים דומים בעלי רמת אחזקה גבוהה יותר, כי חברת הניהול מעמיסה על בעלי החנויות בתחנה הוצאות אשר אין להעמיסן על בעלי החנויות וכי אופן חלוקת דמי הניהול בין בעלי הנכסים השונים בתחנה שגוי ובהתאם נדרשת חוו"ד מומחה לרבות מפתח חיובים עדכני. בנוסף טוען המבקש כי חברת הניהול לא סיפקה ואינה מספקת שירותי ניהול בסיסיים וכי מצבה התחזוקתי של התחנה ירוד. הקבוצה אותה מבקש המבקש לייצג הינה בעלי חנויות ו/או השוכרים ו/או המפעילים במתחם התחנה במשך 7 שנים עובר להגשת הבקשה אשר חתמו על הסכם ניהול עם מי מהמשיבות וחויבו מכוחו בדמי ניהול הגבוהים מאלו שייקבעו על ידי בית המשפט.

לטענת המבקש, יש לחייב את המשיבות להשיב לחברי הקבוצה את דמי הניהול שנגבו ביתר בצרוף הפרשי הצמדה וריבית וכן להורות להן ליתן פיצוי כספי לחברי הקבוצה בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם, כאשר אומדן הסכום בגין דמי ניהול שנגבו ביתר כאמור הינו כ- 189.7 מיליון ש"ח, מתוכו אומדן סכום התביעה האישית של המבקש, הינו 156,420 ש"ח.

לדעת החברה, בהתבסס על חוות דעת יועציה המשפטיים, בשלב מקדמי וראשוני זה, לא ניתן להעריך את סיכויי התביעה.

ז. בהמשך לאמור בבאור 34 א' )4( לדוחות הכספיים השנתיים, ביום 27 במאי 2025 אישר דירקטוריון החברה הסכם פשרה בבקשה לאישור תובענה כייצוגית שהוגשה כנגד החברה וחברות קשורות, וכן כנגד נושאי משרה בחברות הנ"ל )להלן - נושאי המשרה(. הסכם הפשרה הושג לאחר הליך הגישור שהתקיים בין הצדדים, במסגרתו הוסכם כפי המלצת המגשר, בין היתר, כי כנגד ויתור, סילוק ומיצוי סופיים, מלאים ומוחלטים של כל טענה הכרוכה במישרין או בעקיפין בתובענה, ישולם סך כולל של 12 מיליון ש"ח )להלן - סכום הפשרה(. רובו המכריע של סכום הפשרה ישולם על ידי חברת הביטוח )במסגרת פוליסת הביטוח הקבוצתית( והיתרה על ידי חברה קשורה. סכום הפשרה כולל בתוכו, בין היתר, תשלום לחברי הקבוצה הזכאים, מתן גמול למבקשים, ותשלום שכר טרחה לבאי - כוחם. כן הוסכם במסגרת הסכם הפשרה כי התובענה כנגד נושאי המשרה תידחה. ביום 28 במאי 2025 הוגשה לבית המשפט בקשה לאישור הסכם הפשרה. ביום 23 ביוני 2025 הורה בית המשפט על פרסום הסכם הפשרה לציבור והמצאתו לגורמים המנויים בחוק וכי התנגדויות להסכם הפשרה יוגשו עד ליום 14 באוגוסט .2025 הסדר הפשרה פורסם בעיתונות ונשלח לגורמים הרלבנטיים. לבקשת המדינה אישר בית המשפט ביום 14 באוגוסט 2025 למדינה להגיש את עמדתה ביחס להסכם הפשרה עד ליום 5 באוקטובר .2025

באור 6 - דיווח על מגזרי פעילות

א. כללי

לקבוצה שני מגזרים בני דיווח, אשר מהווים יחידות עסקיות אסטרטגיות. יחידות עסקיות אסטרטגיות אלו מנוהלות בנפרד לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועים לאור הסיכונים והתשואות השונים.

עבור כל יחידה עסקית אסטרטגית, סוקר מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי לפחות מדי רבעון את הדוחות הניהוליים הפנימיים.

השכרת נכסים וניהולם בישראל
הקמת בניינים למכירה בישראל

המדיניות החשבונאית של המגזרים זהה לזו המוצגת בבאור ,3 בדבר המדיניות החשבונאית.

תוצאות המגזר המדווחות למקבל ההחלטות התפעולי הראשי כוללות פריטים המיוחסים ישירות למגזר ופריטים אשר ניתן לייחסם באופן ספציפי, לרבות שינויים בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה. פריטים שלא הוקצו מורכבים בעיקר מנכסי מטה הקבוצה, עלויות הנהלה וכלליות, עלויות מימון וכן נכסי והתחייבויות מסים על ההכנסה.

יציאות הוניות של המגזר הן סך העלויות שהתהוו במהלך התקופה לשם השקעה בנדל"ן להשקעה, רכוש קבוע ומלאי בניינים לזמן ארוך.

נכסי המגזר כוללים את כל נכסי החברה למעט מזומנים ושווי מזומנים, ניירות ערך מוחזקים למסחר, השקעות והלוואות לזמן קצר והשקעות בחברות כלולות.

ב. מידע בדבר מגזרים בני דיווח

ים הק השכרת נכס	מת בניינים

וניהולם בישר	כירה בישראל אל למ	אחרים	סה"כ
ר( )ב )בלתי מבוק	לתי מבוקר(	)בלתי מבוקר(	ר( )בלתי מבוק
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח

			561,862
			144,105
114,571	-	)16,408(	98,163
507,663	15,269*	1,378	524,310
			)27,726(
			)156,662(
			108,510
			448,432

			17,270,419
			2,577
			1,705,749
			18,978,745
	465,786 79,419 14,151,975	73,756 58,487 2,145,703	22,320 6,199 972,741

* פעילות בניינים למכירה כוללת הכנסות בגין שירותי בניה בסך 14,490 אלפי ש"ח ועלויות שירות בניה בסך 12,397 אלפי ש"ח.

באור 6 - דיווח על מגזרי פעילות )המשך(

ב. מידע בדבר מגזרים בני דיווח )המשך(

		וני 2024 ה ביום 30 בי ם שהסתיימ ששה חודשי לתקופה של
	השכרת נכס	מת בניינים ים הק
	וניהולם בישר	כירה בישראל אל למ	אחרים	סה"כ
	ר( )ב )בלתי מבוק	לתי מבוקר(	)בלתי מבוקר(	ר( )בלתי מבוק
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ווח והפסד מידע על ר
הכנסות	454,929	48,413*	21,848	525,190
נסות עלות ההכ	70,997	38,824*	6,694	116,515
ה, נטו ''ן להשקע שערוך נדל	15,796	-	-	15,796
מגזר תוצאות ה	394,954	9,589*	16,758	421,301
ת לה וכלליו כירה, הנה הוצאות מ				)34,999(
ימון הוצאות מ				)181,162(
ימון הכנסות מ				55,786
הכנסה מסים על רווח לפני				260,926
ר נכסי המגז
ת המגזר שמשים א נכסים המ לות חברות כלו השקעה ב	13,958,695	2,089,532	1,020,582	17,068,809 2,577
ים ינם מיוחס נכסים שא				1,173,631
				18,245,017

* פעילות בניינים למכירה כוללת הכנסות בגין שירותי בניה בסך 11,087 אלפי ש"ח ועלויות שירות בניה בסך 9,900 אלפי ש"ח.

	לתקופה של	ביוני 2025 ימה ביום 30 שים שהסתי שלושה חוד
	השכרת נכס וניהולם בישר	מת בניינים ים הק כירה בישראל אל למ	אחרים	סה"כ
	ר( )ב )בלתי מבוק	לתי מבוקר(	)בלתי מבוקר(	ר( )בלתי מבוק
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ווח והפסד מידע על ר
הכנסות	224,105	36,899*	11,742	272,746
נסות עלות ההכ	37,235	30,095*	3,256	70,586
ה, נטו ''ן להשקע שערוך נדל	115,140	-	)16,408(	98,732
מגזר תוצאות ה	309,925	6,804*	)6,209(	310,520
ת לה וכלליו כירה, הנה הוצאות מ				)14,337(
ימון הוצאות מ				)114,130(
ימון הכנסות מ				73,383
הכנסה מסים על רווח לפני				255,436

* פעילות בניינים למכירה כוללת הכנסות בגין שירותי בניה בסך 8,856 אלפי ש"ח ועלויות שירות בניה בסך 7,561 אלפי ש"ח.

באור 6 - דיווח על מגזרי פעילות )המשך(

ב. מידע בדבר מגזרים בני דיווח )המשך(

	השכרת נכס וניהולם בישר	מת בניינים ים הק כירה בישראל אל למ	אחרים	סה"כ
	ר( )ב )בלתי מבוק	לתי מבוקר(	)בלתי מבוקר(	ר( )בלתי מבוק
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ווח והפסד מידע על ר
הכנסות	226,049	25,388*	11,136	262,573
נסות עלות ההכ	31,681	20,576*	6,694	58,951
ה, נטו ''ן להשקע שערוך נדל	23,045	-	-	23,045
מגזר תוצאות ה	213,681	4,812*	10,512	229,005
ת לה וכלליו כירה, הנה הוצאות מ				)14,291(
ימון הוצאות מ				)144,467(
ימון הכנסות מ				33,605
הכנסה מסים על רווח לפני				103,852

* פעילות בניינים למכירה כוללת הכנסות בגין שירותי בניה בסך 5,560 אלפי ש"ח ועלויות שירות בניה בסך 4,950 אלפי ש"ח.

	תיימה ביום לשנה שהס	2024 31 בדצמבר
	ים השכרת נכס ראל ל וניהולם ביש	ים הקמת בניינ אל)*( א מכירה בישר	חרים	סה"כ
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ווח והפסד מידע על ר
הכנסות	924,106	127,794*	44,155	1,096,055
נסות עלות ההכ	145,927	104,666*	13,827	264,420
ה, נטו ''ן להשקע שערוך נדל	)23,396(	-	)17,107(	)40,503(
מגזר תוצאות ה	750,547	23,128*	15,678	789,353
ת לה וכלליו כירה, הנה הוצאות מ				)62,050(
ימון הוצאות מ				)337,691(
ימון הכנסות מ				142,027
ההכנסה מסים על רווח לפני				531,639
ת המגזר שמשים א נכסים המ	13,891,896	2,078,043	1,031,171	17,001,110
חזקות חברות מו השקעות ב				2,577
ים ינם מיוחס נכסים שא				1,784,725
ם סך הנכסי				18,788,412

)*( פעילות בניינים למכירה כוללת הכנסות בגין שירותי בניה בסך 27,711 אלפי ש"ח ועלויות שירות בניה בסך 24,755 אלפי ש"ח.

באור 7 - מכשירים פיננסיים

)1( מכשירים פיננס יים הנמדדים בשווי הוגן לצרכי גילוי בלבד

הערך בספרים של נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מסוימים לרבות מזומנים ושווי מזומנים, לקוחות, חייבים אחרים, השקעות אחרות לזמן קצר, פיקדונות, הלוואות ואשראי לזמן קצר, ספקים וזכאים אחרים תואם או קרוב לשווי ההוגן שלהם.

השווי ההוגן של יתר ההתחייבויות הפיננסיות והערכים בספרים המוצגים בדוח על המצב הכספי, הינם כדלקמן:

	י 2025 ליום 30 ביונ
	ם הערך בספרי	שווי הוגן
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ים: ינם שוטפ נכסים שא
שניתנו הלוואות	198,135	194,438
שוטפות: ת שאינן התחייבויו
אגרות חוב	5,924,066	5,728,788
ים שראי אחר ומנותני א בנקאיים מתאגידים הלוואות	240,734	231,085
	י 2024 ליום 30 ביונ
	ם הערך בספרי	שווי הוגן
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ים: ינם שוטפ נכסים שא
שניתנו הלוואות	196,985	190,527
שוטפות: ת שאינן התחייבויו
)*( אגרות חוב	5,823,522	5,468,406
ים שראי אחר ומנותני א בנקאיים מתאגידים הלוואות	249,090	238,674
	מבר 2024 ליום 31 בדצ
	ם הערך בספרי	שווי הוגן
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ים: ינם שוטפ נכסים שא
שניתנו הלוואות	197,488	193,416
שוטפות: ת שאינן התחייבויו
אגרות חוב	6,130,351	5,913,043
ים שראי אחר ומנותני א בנקאיים מתאגידים הלוואות	252,824	243,522

* נכון למועד הדיווח, החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות כאמור בבאור .21ג לדוחות הכספיים השנתיים.

)2( היררכיית שווי הוגן

בניתוח של המכשירים הפיננסיים הנמדדים בשווי הוגן הוגדרו רמות שונות כדלקמן:

רמה :1 מחירים מצוטטים )לא מתואמים( בשוק פעיל למכשירים זהים.
רמה :2 נתונים נצפים, במישרין או בעקיפין, שאינם כלולים ברמה 1 לעיל.
- רמה :3 נתונים שאינם מבוססים על נתוני שוק נצפים.

באור 8 - אירועים לאחר מועד הדיווח

א. בחודש יולי 2025 ביצעה החברה הנפקה לציבור של כ- 144.5 מיליון ש"ח ע.נ אגרות חוב )סדרה יב'( בדרך של הרחבת סדרה. התמורה שהתקבלה מהרחבת אגרות חוב )סדרה יב'( הסתכמה לסך של כ155.2- מיליון ש"ח )לאחר ניכוי עלויות הנפקה בסך של כ- 1.5 מיליון ש"ח(, בשיעור ריבית שנתית אפקטיבית צמודה למדד של כ- .2.98%
ב. בחודש יולי 2025 ביצעה החברה הנפקה לציבור של כ- 143.1 מיליון ש"ח ע.נ אגרות חוב )סדרה י'( בדרך של הרחבת סדרה. התמורה שהתקבלה מהרחבת אגרות חוב )סדרה י'( הסתכמה לסך של כ145.5- מיליון ש"ח )לאחר ניכוי עלויות הנפקה בסך של כ- 0.7 מיליון ש"ח(, בשיעור ריבית שנתית אפקטיבית לא צמודה של כ- .4.87%
ג. בהמשך לאמור בבאור 13)4( לדוחות הכספיים השנתיים, ביום 1 ביולי 2025 דחה בית המשפט את הערעורים שהוגשו על ידי נאמני התמח"ת בעניין שכר טרחתם. בהתאם, בחודש יולי 2025 קיבלה חברה מאוחדת את יתרת המזומנים בקופת הנאמנים בסך של כ- 15 מיליון ש"ח.
ד. בחודש יולי ,2025 רכשה חברה מאוחדת המחזיקה ב50% מתחנת הדלק באשדוד הנמצאת בסמוך לתחנת המרכזית וקניון אשדוד סיטי, את יתרת הזכויות )50%( בתחנת הדלק האמורה )המופעלת על ידי צד ג'( בתמורה לסך של כ- 26 מיליון ש"ח.
ה. בחודש אוגוסט ,2025 רכשה החברה 50% בעסקה משותפת המחזיקה במרכז המסחרי "חורב" בחיפה וכן קרקעות נוספות )להלן- הנכס( בתמורה לסך של 125 מיליון ש"ח. יתרת הנכס מוחזקת בידי חברה מאוחדת. כמו כן רכשה חברה מאוחדת 50% ממניות בחברת הניהול של מרכז חורב בתמורה של 5 מיליון ש"ח. הסכומים האמורים שולמו במלואם. עלויות העסקה ייזקפו ברבעון השלישי של שנת 2025 לרווח והפסד.
ו. ביום 12 באוגוסט 2025 התקבלה תביעה כספית בסך של כ37.5- מיליון ש"ח )כולל מע"מ( שהוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד חברה מאוחדת )להלן- הנתבעת(. התובעת הינה חברה העוסקת בייזום והקמה של תחנות תדלוק אשר לטענתה יזמה והקימה תחנת תדלוק על חלק מהמקרקעין של הנתבעת בשכונת מלחה בירושלים וכי למרות שבהתאם להחלטות שיפוטיות קודמות נקבע כי התובעת זכאית למחצית מהכספים שקיבלה הנתבעת ממפעילת תחנת התדלוק, הנתבעת עיכבה במשך תקופה ארוכה מאוד תשלומים של מיליוני שקלים שהגיעו לתובעת וכאשר שולמו, שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית בלבד, בעוד שלטענת התובעת נגרמו לה נזקים מעבר לכך, אשר הינם מושא התביעה האמורה. הסעד העיקרי הנתבע הוא תשלום ריבית פיגורים חריגה של בנק הפועלים בסך של כ- 36.7 מיליון ש"ח ולחילופין ריבית פיגורים של 11% לשנה בסך של כ- 19.53 מיליון ש"ח. לחילופין, פיצוי בגין אובדן תשואה עבור השקעה אלטרנטיבית של הכספים שעוכבו בסך של כ- 12.239 מיליון ש"ח ובנוסף, פיצוי בגין תשלומי ריבית עודפים בגין הלוואה מצד ג' בסך של כ- 805.18 אלפי ש"ח. כל הסכומים האמורים כוללים מע"מ. בשלב מוקדם זה טרם ניתן להעריך את סיכויי התביעה.
ז. ביום 24 באוגוסט ,2025 אישר דירקטוריון החברה את התקשרות חברות מאוחדות זרות בהסכם עם מר אורי מימון, בנו של מר יעקב מימון, מנכ"ל החברה, למתן שירותים בקשר עם ניהול, תפעול והשבחת נכסי החברות האמורות בברצלונה, בהיקף השווה למשרה מלאה בכפיפות ליו"ר דירקטוריון החברה, החל ממועד אישור הדירקטוריון. עלות העסקתו החודשית של אורי מימון לא תעלה על סכום כולל של 8,500 אירו )כ - 33,500 ש "ח( ומע"מ ככל שיידרש, כנגד חשבונית מס, כאשר כל צד יהיה רשאי להביא את ההתקשרות לסיומה בכל עת בהודעה של 90 יום מראש ובכתב. י.ח.ק להשקעות - שותפות מוגבלת, בעלת השליטה )בעקיפין( בחברה הודיעה לחברה בשנת 2019 כי היא תראה כל עסקה עם מר מימון לרבות קרובי משפחתו כעסקה שיש לה ענין אישי בה.

איירפורט סיטי בע"מ

תמצית מידע כספי נפרד ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקר(

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים המיוחסים לחברה עצמה ליום 30 ביוני 2025

תוכן העניינים

	עמוד
פרד פי ביניים נ ל מידע כס מבקרים ע החשבון ה של רואי דוח מיוחד	2
ל החברה י ביניים ש מצב הכספ ונים על ה תמצית נת	3
ל החברה ד ביניים ש רווח והפס ונים על ה תמצית נת	5
ל החברה ל ביניים ש רווח הכול ונים על ה תמצית נת	6
רה ם של החב מנים ביניי רימי המזו ונים על תז תמצית נת	7
מידע נוסף	9

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

לכבוד בעלי המניות של חברת איירפורט סיטי בע"מ

א.ג.נ,.

תל-אביב 6492102

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - 1970 של איירפורט סיטי בע"מ )להלן - החברה(, ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של ששה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

הדוחות הכספיים השנתיים הנפרדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך והמידע הכספי ביניים תמציתי הנפרד ליום 30 ביוני 2024 ולתקופות של ששה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בוקרו ונסקרו, בהתאמה, על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים אשר הדוחות שלהם עליהם מיום 24 במרס, 2025 ו22- באוגוסט, 2024 בהתאמה, כללו חוות דעת בלתי מסוייגת ומסקנה בלתי מסוייגת, בהתאמה.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופת הביניים הנפרד מתוך המידע הכספי ביניים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ- 2,179 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני 2025 ואשר חלקה של החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ- 9,234 אלפי ש"ח לתקופות של ששה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי לתקופת הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - .1970

תל-אביב, 24 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים של החברה ליום

	30 ביוני	30 ביוני	31 בדצמבר
	2025	2024	2024
	ר( ) )בלתי מבוק	בלתי מבוקר	בוקר( ( )מ
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	1,148,651	814,909	1,231,680
ם למסחר ך מוחזקי ניירות ער	66,335	46,798	58,237
לקוחות	12,893	17,253	8,899
ה תרות חוב חייבים וי	10,422	9,667	10,598
ם שוטפים נכסי מסי	19,209	42,907	-
ם ים שוטפי סה"כ נכס	1,257,510¤	931,534	1,309,414
ם תי שוטפי נכסים בל
חזקות חברות מו השקעות ב	8,093,199	7,690,007	7,801,210
חזקות חברות מו הלוואות ל	4,070,452	4,092,610	4,165,762
קעה נדל"ן להש	2,721,919	2,754,635	2,726,815
וך ה לזמן אר תרות חוב חייבים וי	192,240	191,084	191,594
לבניה מקרקעין	221,370	212,633	216,793
ע רכוש קבו	2,594	812	2,993
שוטפים ים בלתי סה"כ נכס	15,301,774	14,941,781	15,105,167
ים סה"כ נכס	16,559,284	15,873,315	16,414,581

תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים של החברה ליום

31 בדצמבר 2024	30 ביוני 2024	30 ביוני 2025
בוקר(	( )מ בלתי מבוקר	ר( ) )בלתי מבוק
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
			ת שוטפות התחייבויו
802,988	791,906	830,809	ם ראי אחרי מנותני אש בנקאיים ו תאגידים אשראי מ
7,702	6,495	7,969	ים תני שירות ספקים ונו
166,616	115,396	160,285	רות זכות זכאים וית
10,341	10,750	8,088	הפרשות
26,565	-	-	טפים מיסים שו התחייבות
352	1,827	352	ת שליטה אינן מקנו זכויות ש ת לרכישת התחייבויו
1,014,564	926,374	1,007,503	שוטפות חייבויות סה"כ הת
			שוטפות ת שאינן התחייבויו
5,265,239	5,002,238	5,064,293	אגרות חוב
441,194	65	73	ובדים הטבות לע
73	443,296	412,558	ים מסים נדח
5,763	5,737	5,693	לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו
5,712,269	5,451,336	5,482,617	טפות שאינן שו חייבויות סה"כ הת
6,726,833	6,377,710	6,490,120	חייבויות סה"כ הת
			הון
1,381	1,381	1,381	הון מניות
2,150,393	2,150,393	2,150,393	מניות פרמיה על
)760,909(	)760,909(	)760,909(	צר מניות באו
6,218	6,218	6,218	יטה ם בעלי של עסקאות ע קרן הון מ
)101,875(	)74,022(	)82,239(	גום הפרשי תר קרן הון מ
3,203	1,702	4,741	סס מניות שלום מבו קרן הון ת
8,633 )99,962(	8,633 )99,805(	8,633 )99,962(	חדש הערכה מ קרן הון מ ות שליטה שאינן מקנ ם זכויות סקאות ע קרן הון ע
8,480,666	8,262,014	8,840,908	ים יתרת עודפ

9,687,748	9,495,605	10,069,164	החברה בעלים של המיוחס ל סה"כ הון

16,414,581	15,873,315	16,559,284	הון חייבויות ו סה"כ הת

חיים צוף

יעקב מימון יהודה מנחם ונדרולדה יו"ר הדירקטוריון מנכ"ל סמנכ"ל כספים

תאריך אישור הדוחות הכספיים: 24 באוגוסט 2025

תמצית נתונים על הרווח והפסד ביניים של החברה

	ם ששה חודשי לתקופה של ביום שהסתיימה		שים שלושה חוד לתקופה של ביום שהסתיימה		תיימה לשנה שהס ביום
	30 ביוני 2025	30 ביוני 2024	30 ביוני 2025	30 ביוני 2024	31 בדצמבר 2024
	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל אלפי ש"ח	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)מבוקר(
	אלפי ש"ח			אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
לם סים וניהו השכרת נכ הכנסות מ	123,223	125,667	61,647	61,335	252,915
הולם נכסים וני רה, תפעול עלות השכ	16,953	13,764	8,817	6,975	30,931
רווח גולמי	106,270	111,903	52,830	54,360	221,984
קעה, נטו דל"ן להש י הוגן של נ שינוי בשוו	-	-	-	-	)27,266(
ת לה וכלליו כירה, הנה הוצאות מ	)11,819(	)9,216(	)5,453(	)4,353(	)16,474(
חרות הכנסות א	-	782	143	-	5,433
חרות הוצאות א	)82(	)153(	-	)126(	)146(
ת לות רגילו רווח מפעו	94,369	103,316	47,520	49,881	183,531
ימון הוצאות מ	)143,783(	)156,364(	)96,218(	)113,786(	)277,237(
ימון הכנסות מ	129,575	128,370	70,737	62,330	274,128
ימון, נטו הוצאות מ	)14,208(	)27,994(	)25,481(	)51,456(	)3,109(
חזקות, נט חברות מו רה ברווחי חלק החב	272,353 ו	146,363	165,928	79,198	285,419
ההכנסה מסים על רווח לפני	352,514	221,685	187,967	77,623	465,841
ההכנסה( ) מסים על הטבת מס	7,728	)27,303(	)8,420(	)3,782(	)52,807(
ס לבעלים פה המיוח רווח לתקו
ה של החבר	360,242	194,382	179,547	73,841	413,034

תמצית נתונים על הרווח הכולל ביניים של החברה

	ם ששה חודשי לתקופה של ביום שהסתיימה		שים שלושה חוד לתקופה של ביום שהסתיימה		תיימה לשנה שהס ביום
	30 ביוני 2025 )בלתי מבוק	30 ביוני 2024 ר( )בל	תי מבוקר(	30 ביוני 2025 )בלתי מבוק	30 ביוני 2024 תי מבוקר( ר( )בל	31 בדצמבר 2024
						)מבוקר(
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ה של החבר ס לבעלים פה המיוח רווח לתקו	360,242	194,382	179,547	73,841	413,034
אשר יוכרו כולל אחר ח )הפסד( פריטי רוו ד רווח והפס עתידיות ב בתקופות
ה מוחזקת חר מחבר ד( כולל א רווח )הפס	19,636	1,148	)8,969(	5,317	)26,705(
קופה ח כולל לת סה"כ רוו	379,878	195,530	170,578	79,158	386,329

תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים של החברה

	ם ששה חודשי לתקופה של ביום שהסתיימה		לתקופה של ביום שהסתיימה	שים שלושה חוד	תיימה לשנה שהס ביום
	30 ביוני 2025	30 ביוני 2024	30 ביוני 2025	30 ביוני 2024	31 בדצמבר 2024
	)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	ר( )בל )בלתי מבוק	תי מבוקר(	)מבוקר(
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
טפת עילות שו ומנים מפ תזרימי מז
ה של החבר ס לבעלים פה המיוח רווח לתקו	360,242	194,382	179,547	73,841	413,034
התאמות
קעה, נטו דל"ן להש י הוגן של נ שינוי בשוו	-	-	-	-	27,266
הטבת מס( ההכנסה ) מסים על	)7,728(	27,303	8,420	3,782	52,807
וסס מניות תשלום מב	1,538	538	769	269	2,039
, נטו שי הצמדה בית והפר הוצאות רי	23,444	18,663*	34,842	46,034*	17,287
חזקות, נט חברות מו רה ברווחי חלק החב	272,353( ו )	)146,363(	)165,928(	)79,198(	)285,419(
וחזקים ל ניירות מ י ההוגן ש שינוי בשוו
טו למסחר, נ	)9,675(	6,215	)10,679(	4,264	)5,694(
תות פחת והפח	399	34	200	17	67

	95,867	100,772	47,171	49,009	221,387
וחות שינוי בלק	)3,994(	)5,372(	1,250	)2,577(	2,982
ת חובה בים ויתרו שינוי בחיי	102	835	123	433	)49(
שרותים קים ונותני שינוי בספ	295	759	651	161	2,832
תחייבויות ת זכות וה אים, יתרו שינוי בזכ
מן ארוך אחרות לז	839	4,954	)2,366(	)326(	)384(
דים טבות לעוב רשות ובה שינוי בהפ	)276(	)465(	1,045	)29(	)1,014(

	92,833	101,483	47,874	46,671	225,754
ה ששולם מס הכנס	)66,681(	)15,324(	)59,189(	)10,249(	23,004

ששימשו מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ שוטפת לפעילות(	26,152	86,159	)11,315(	36,422	248,758

קעה עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
יצוניים תקבלו מח בידנד שה ריבית ודי	31,793	27,416*	14,530	12,433*	46,974
חזקות חברות מו תקבלה מ ריבית שה	68,350	50,153	44,053	24,428	100,390
ונים אות מחיצ פרעון הלוו	2,416	3,005	1,209	2,306	5,414
בגין ת השקעה טו מפעילו מזומנים נ
מוחזקות ם חברות עסקאות ע	137,913	321,403	48,172	229,863	334,477
ע רכוש קבו השקעה ב	-	-	-	-	)2,214(
שקעה נדל"ן לה תקבל בגין החזר שה	4,050	1,626	4,930	2,358	526
וחזקים רות ערך מ מימוש ניי תמורה מ
למסחר	1,578	1,474	1,084	505	1,944

השקעה מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	246,100	405,077	113,978	271,893	487,511

* סווג מחדש.

תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים של החברה )המשך(

	ם ששה חודשי לתקופה של ביום שהסתיימה		לתקופה של	שים שלושה חוד	תיימה לשנה שהס ביום
			ביום שהסתיימה
	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	30 ביוני	31 בדצמבר
	2025	2024 תי מבוקר( ר( )בל אלפי ש"ח	2025	2024	2024
	)בלתי מבוק		)בלתי מבוק	תי מבוקר( ר( )בל	)מבוקר(
	אלפי ש"ח		אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
ון עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
אות בניכוי הוצ רות חוב ) הנפקת אג
הנפקה(	346,809	288,059	-	-	684,250
אגרות חוב הלוואות ו ולמה בגין ריבית שש	)99,180(	)90,116(	)33,821(	)14,067(	)113,272(
ות חוב פרעון אגר	)602,902(	)532,558(	)50,000(	-	)732,485(
יות באוצר רכישת מנ	-	)402,253(	-	)402,253(	)402,253(
ות שליטה שאינן מקנ ם זכויות עסקאות ע	-	11,661	-	)1,972(	10,292
בנקאיים תאגידים מן קצר מ אשראי לז
טו ואחרים, נ	)8(	57	24	52	56
ת מימון שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	)355,281(	)725,150(	)83,797(	)418,240(	)553,412(
ם וי מזומני ומנים ושו שינוי במז	)83,029(	)233,914(	18,866	)109,925(	182,857
לתחילת י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו
התקופה	1,231,680	1,048,823	1,129,785	924,834	1,048,823
פה סוף התקו מזומנים ל נים ושווי יתרת מזומ	1,148,651	814,909	1,148,651	814,909	1,231,680

תמצית מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקר(

באור 1 - אופן עריכת המידע הכספי הנפרד ביניים

להלן תמצית נתונים כספיים מתוך תמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של הקבוצה ליום 30 ביוני 2025 )להלן - הדוחות המאוחדים(, המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים, המיוחסים לחברה עצמה )להלן - תמצית מידע כספי נפרד ביניים(, המוצגים בהתאם להוראות תקנה 38ד )להלן - התקנה( והתוספת העשירית לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( התש"ל 1970- )להלן - התוספת העשירית( בעניין תמצית המידע הכספי הנפרד ביניים של התאגיד.

יש לקרוא את תמצית מידע כספי נפרד ביניים זה ביחד עם המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר 2024 וביחד עם הדוחות המאוחדים.

המדיניות החשבונאית בתמצית מידע כספי נפרד ביניים זה, הינה בהתאם לכללי המדיניות החשבונאית אשר פורטו במידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר .2024

בתמצית מידע כספי נפרד ביניים זה

)1( החברה איירפורט סיטי בע"מ.
)2( חברות מאוחדות/חברות בנות חברות, לרבות שותפויות, שדוחותיהן מאוחדים באופן מלא, במישרין או בעקיפין, עם דוחות החברה.
)3( חברות מוחזקות חברות מאוחדות וחברות, לרבות שותפויות או מיזם משותף, שהשקעת החברה בהם כלולה, במישרין או בעקיפין, בדוחות הכספיים על בסיס השווי המאזני.

באור 2 - מידע נוסף

א. בהמשך לאמור בבאור .17א.)7( במידע הכספי הנפרד ליום 31 לדצמבר ,2024 בתקופת הדיווח נפרע סכום של כ 46 מיליון ש"ח מתוך מסגרת האשראי המאושרת. יתרת ההלוואות שהועמדו לחברה מאוחדת מתוך מסגרת האשראי האמורה נכון ליום 30 ביוני ,2025 מסתכמת לסך של כ- 1,929 מיליון ש"ח.
- ב. לפרטים בדבר חידוש הסכם ניהול עם יו"ר הדירקטוריון ראו באור 5א' לדוחות המאוחדים.
  - ג. לפרטים בדבר חידוש הסכם ניהול עם חברה קשורה ראו באור 5 ב' בדוחות המאוחדים.
- ד. לפרטים בדבר הנפקת אגרות חוב סדרה י"ב של החברה ראו באור 5 ג' לדוחות המאוחדים.
  - ה. לפרטים בדבר הסכם שומות עליו חתמה החברה ראה באור 5 ה' לדוחות המאוחדים.
- ו. לפרטים בדבר הליך הסכם פשרה בתביעה ייצוגית שהוגשה כנגד החברה ראה באור 5 ז' לדוחות המאוחדים.

באור 3 - אירועים לאחר מועד הדיווח

א. לפרטים בדבר הנפקות אגרות חוב סדרה י"ב וסדרה י' של החברה ראו באור 8 א' ו8- ב' לדוחות המאוחדים.
- ב. לפרטים בדבר רכישת קרקעות וחלק במרכז מסחרי בחיפה ראו באור 8 ה' לדוחות המאוחדים.

פרק 3 דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ליום 30.06.25

דוח רבעון שני של שנת 2025 בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג. לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל1970-

מצורף בזאת דוח רבעון שני של שנת 2025 בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג. לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל :1970-

דוח בדבר הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:

דוח רבעון שני של שנת 2025 בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(:

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של איירפורט סיטי בע"מ )להלן: "התאגיד "(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 מר יעקב מימון, מנכ"ל;
.2 רו"ח יהודה מנחם ונדרולדה , סמנכ"ל הכספים.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין, נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעונ י בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעונ י לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרץ 2025 )להלן: "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעונ י בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים

)א( הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג.)ד()1(:

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

אני, יעקב מימון, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוח הרבעוני של איירפורט סיטי בע"מ )להלן: "התאגיד"( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"(;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות, משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- )5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני ליום 31 במרס 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24 באוגוסט 2025

___________________________ יעקב מימון, מנכ"ל

)ב( הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג.)ד()2(:

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, יהודה מנחם ונדרולדה, רו"ח, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי ה אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של איירפורט סיטי בע"מ )להלן: "התאגיד "( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים וה מידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- )5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני ליום 31 במרס 2025 לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביני ים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24 באוגוסט 2025

רו"ח יהודה מנחם ונדרולדה סמנכ"ל ה כספים

____________________

AI Terminal

Airport City Ltd.

6627_rns_2025-08-26_7c964e6d-1e95-43ab-b807-79989d1ea5d5.pdf

תוכן עניינים

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

.1 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

1.2.1 מלחמת "חרבות ברזל"

1.2.2 אינפלציה –

1.2.5 תהליכי חקיקה הנוגעים למערכת המשפט-

.2 אירועים עיקריים בתקופת הדוח ולאחר מועד הדוח

.3 תחום הנדל"ן המניב

3.1 תוצאות הפעילות )במיליוני ש"ח(

להלן חלוקת נכסי הקבוצה על פי השימושים השונים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(:

מניבים מנכסים( Net Operating Income( NOI

FFO )Funds from operations(

3.2 שיעור התשואה המשוקלל*

.4 תחום הנדל"ן למגורים

4.1 ליום 30 ביוני 2025 הקבוצה משווקת דירות מגורים )מכירה והשכרה( בארבעה פרויקטים:

תוצאות הפעילות )באלפי ש"ח(:

4.2 פרויקט מהותי מאוד "נצבא סיטי" בראש העין שהקמתו הסתיימה לפני תקופת הדוח )ומכירתו טרם

הסתיימה(:

4.3 פרויקטים שאינם מהותיים מאוד - פרויקט "רובע איילון" בבת-ים:

.5 מצב כספי )במיליוני ש"ח(

5.1 הון חוזר

.6 דוחות רווח והפסד מאוחדים )במיליוני ש"ח(

6.1 דוחות רווח והפסד למחצית הראשונה של שנת 2025 ושנת 2024

6.2 דוחות רווח והפסד לרבעון השני של שנת 2025 ו2024-

.7 שיעורי הריבית המשוקללת נכון ליום 30.06.2025 על האובליגו של הקבוצה לסוגיו:

.8 נזילות ומקורות מימון

.9 תוכנית רכישה

.10 פרטים לגבי תעודות התחייבות המוחזקות בידי הציבור ליום 30 ביוני 2025

)1( פרטים נוספים בעקבות הרחבת סדרה באגרות חוב )סדרה יב'( במהלך תקופת הדוח )נכון ליום 30.06.2025( )באלפי ש"ח(

10.2 עמידה ביחסים פיננסיים של אגרות החוב:

סעיף 5.4.3 לשטר הנאמנות-

ארבעת הרבעונים האחרונים, יבוצע על בסיס גילום שנתי

10.3 דירוג אגרות החוב:

איירפורט סיטי בע"מ

תוכן העניינים

לכבוד בעלי לכבוד בעלי המניות של חברת איירפורט סיטי בע"מ

הנדון: דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של איירפורט סיטי בע"מ

מבוא

היקף הסקירה

מסקנה

תמצית דוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים ליום

תמצית דוחות על המצב הכספי ביניים מאוחדים ליום

תמצית דוחות על רווח והפסד ביניים מאוחדים

תמצית דוחות על הרווח הכולל ביניים מאוחדים

תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים

תמצית דוחות על תזרימי המזומנים ביניים מאוחדים )המשך(

באור 1 -כללי

א. הישות המדווחת

ב. מלחמת "חרבות ברזל"

באור 2 - בסיס עריכת הדוחות הכספיים

א. הצהרה על עמידה בתקני דיווח כספי בינלאומיים

ב. שימוש באומדנים ושיקול דעת

באור 3 - עיקרי המדיניות החשבונאית

באור 4 - שיעורי השינויים במדד המחירים לצרכן ובשער החליפין של מטבע חוץ

באור 5 - אירועים משמעותיים בתקופת הדיווח

באור 5 - אירועים משמעותיים בתקופת הדיווח )המשך(

באור 6 - דיווח על מגזרי פעילות

א. כללי

המדיניות החשבונאית של המגזרים זהה לזו המוצגת בבאור ,3 בדבר המדיניות החשבונאית.

ב. מידע בדבר מגזרים בני דיווח

באור 6 - דיווח על מגזרי פעילות )המשך(

ב. מידע בדבר מגזרים בני דיווח )המשך(

באור 6 - דיווח על מגזרי פעילות )המשך(

ב. מידע בדבר מגזרים בני דיווח )המשך(

באור 7 - מכשירים פיננסיים

)1( מכשירים פיננס יים הנמדדים בשווי הוגן לצרכי גילוי בלבד

)2( היררכיית שווי הוגן

באור 8 - אירועים לאחר מועד הדיווח

איירפורט סיטי בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים המיוחסים לחברה עצמה ליום 30 ביוני 2025

תוכן העניינים

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970

מבוא

היקף הסקירה

מסקנה

תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים של החברה ליום

תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים של החברה ליום