דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

25 באוגוסט 2025

ישרס חברה להשקעות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

25 באוגוסט 2025

ישרס חברה להשקעות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

חברי הדירקטוריון:

איזנברג שלמה	ן רקטוריו יו"ר הדי
כמן מיכל הו	ה תי תלוי רית בל דירקטו
מברנד זאב וור	ר חיצוני דירקטו

שלמה זהר דירקטור בלתי תלוי

עודד שמיר דירקטור חיצוני

תוכן עניינים

פרק א - דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה
- פרק ב - דוחות כספיים בלתי מבוקרים
פרק ג - מכתב הסכמה של רואה החשבון להכללת מידע כספי
- פרק ד - דו"ח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית

דוח דירקטוריון ליום 30 ביוני

25 באוגוסט

קבוצת ישרס | דו"ח דירקטוריון 06/25

תוכן עניינים

חלק א - הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד
- חלק ב - חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם
  - חלק ג - היבטי ממשל תאגידי
חלק ד - הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה
חלק ה - אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

נספחים

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש בזאת לבעלי המניות את דוח הדירקטוריון ליום 30 ביוני 2025 )להלן: "תקופת הדוח"( הכולל את פעילות החברה וחברות הבנות שלה.

חלק א' הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

נתונים עיקריים מתוך תאור עסקי התאגיד

קבוצת ישרס

ישרס הינה מהחברות הציבוריות הוותיקות בישראל העוסקת, במישרין ובאמצעות חברות בנות ומסונפות, ב- 2 תחומי פעילות עיקריים:

נדל"ן מניב: החברה בעצמה ובאמצעות חברות בנות שלה, עוסקת ביזום, תכנון, הקמה, השכרה וניהול של מבני תעשיה ואחסנה, משרדים, פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים.

נדל"ן למגורים ולמכירה: באמצעות חברות הבנות, עוסקת החברה בעיקר במכירת מלאי דירות, השבחה ומכירה של קרקעות בבעלותה המיועדות למבני מגורים.

סביבה עסקית

מלחמת "חרבות ברזל"

ביום 7 באוקטובר 2023 פרצה מלחמת "חרבות ברזל" )להלן: "המלחמה"( שממשיכה אל תוך שנת .2025 ביום 13 ביוני 2025 פתחה מדינת ישראל במתקפה על איראן במשך 12ימי המלחמה תקף צה"ל את צמרת המערכת הביטחונית האירנית, פגע באתרי גרעין מרכזיים, במדעני גרעין ובמערך הטילים הבליסטיים, בתגובה תקפה איראן מטרות צבאיות ואזרחיות בישראל באמצעות טילים וכטב"מים ופיקוד העורף הכריז על מצב מיוחד בעורף לרבות איסור התקהלויות, איסור על הגעה למקומות העבודה והשבתת מערכת החינוך. ביום 24 ביוני 2025 נכנסה לתוקפה הפסקת אש בין הצדדים שנשמרת ונאכפת נכון למועד זה.

סיום המלחמה באיראן הביא בין היתר לעליות שערים חדות בשוק ההון ולתיסוף השקל, עם זאת עלות המלחמה ותיקון הנזקים הנאמדים בכ- 20 מיליארד ש"ח יגדילו את הגרעון בתקציב ועלולים להביא להאטה נוספת במשק.

במסגרת תחזית בנק ישראל המעודכנת מציין הבנק את העובדה כי התחזית מאופניית ברמה גבוהה של חוסר ודאות, והגרעון בתקציב המדינה צפוי לעמוד על 4.9% ו- 4.2% תוצר בשנים 2025 ו .2026 התוצר המקומי צפוי לצמוח בשנים 2025 ו 2026 בשיעורים של 3.3% ו 4.6% בהתאמה.

כן יצוין, שמאז פרוץ המלחמה החברה ממשיכה בפעילותה לרבות המשך התפעול, השיווק, הייזום, התכנון וההקמה של הנכסים שבבעלותה.

לאור העובדה שמדובר באירוע דינמי המאופיין באי וודאות רבה, מידת ההשפעה של המלחמה על פעילותה העתידית של החברה אינה ידועה נכון למועד זה. להערכת החברה, היה והחזרה ללחימה עצימה תתרחש ואף תתרחב לחזיתות נוספות, הרי שלהשלכותיה עלולות להיות השפעות שליליות על הכלכלה הישראלית בכלל ועל פעילותה של החברה בפרט.

השפעת האינפלציה והריבית

עד לשנת 2021 שעורי האינפלציה בישראל היו נמוכים ביותר ונעו במרבית השנים בטווח של עד .1% החל משנת 2021 חלה עליה בשיעורי האינפלציה בישראל - כאשר בשנת 2021 עלה מדד המחירים לצרכן בישראל ("המדד") בשיעור של ,2.8% בשנת 2022 עלה המדד בשעור חד של ,5.3% המדד המשיך לעלות גם בשנת 2023 בשיעור של .3.4% בשנת 2024 עלה המדד בשיעור של .3.4% במחצית הראשונה של שנת 2025 עלה המדד בשיעור של כ- .1.6% שיעור האינפלציה השנתי החזוי לפי בנק ישראל בשנת 2025 עומד על 2.6% ובשנת 2026 על .2.0%

בתגובה לעליית המדד ובהמשך להעלאות הריבית של הבנקים המרכזיים באירופה ובארה״ב, החל מחודש אפריל 2022 החליט בנק ישראל להעלות את הריבית והיא עלתה במספר פעימות משיעור אפסי בשנים האחרונות לריבית ליום 31 בדצמבר 2023 שעמדה על .4.75% ברבעון הראשון של שנת 2024 הוריד בנק ישראל את שיעור הריבית ב- 0.25% לשיעור של ,4.5% שיעור הריבית נשאר זהה גם במהלך המחצית הראשונה של שנת .2025

לחברה אגרות חוב והלוואות הצמודות למדד בהיקף של כ3,589- מיליוני ש''ח. לפיכך, המשך עלית המדד גרמה לגידול בעלויות המימון של החברה. מנגד, הנדל"ן המניב של החברה, ששוויו ליום 30 ביוני 2025 הינו כ8,807- מיליוני ש"ח, מושכר בהסכמי שכירות צמודי מדד המהווים הגנה אינפלציונית לטווח ארוך. כפועל יוצא, העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות.

מדד תשומות הבניה למסחר ולמשרדים בתקופת הדוח עלה בשיעור של כ- ,1.5% בשנת 2024 עלה המדד בשיעור של כ- ,2.6% ובשנת 2023 עלה המדד בשיעור של כ- .1.6% העלייה במדד תשומות הבנייה גורמת להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים אותם היא יוזמת.

לקבוצה מספר פארקים טכנולוגיים, אשר השוכרים בהם הינם בעיקר חברות היי-טק ותעשיות עתירות ידע. תוצאות החברה מושפעות ממצב תעשיית ההיי-טק, שכן פגיעה בה עלולה להביא לצמצום הביקושים עבור השטחים הנדרשים על ידי חברות היי-טק. להלן פירוט תחומי הפעילות של החברה, לרבות כל החברות המאוחדות שלה )להלן: "הקבוצה" או "קבוצת ישרס"( במחצית הראשונה של שנת 2025 )באלפי ש"ח(:

מגזר נדל"ן מניב

NOI

	1-3/25	4-6/25	4-6/24	1-6/25	1-6/24	2024
הכנסות	137,861	137,346	135,165	275,207	267,242	547,775
חזקה הוצאות א	19,791	18,046	17,227	37,837	35,815	78,891
) י )NOI רווח גולמ	118,070	119,300	117,938	237,370	231,427	468,884

הגידול בהכנסות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ- 3% נובע בעיקר מעליה במדד המחירים לצרכן בתקופה, מגידול בהכנסות בנכס בהר החוצבים ירושלים שנובע בעיקר משוכר שההכנסות בגינו אשתקד נרשמו באופן מדורג, ומהכנסה חד פעמית משוכר ברבעון הראשון של השנה.

הגידול בהוצאות בתקופת הדוח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של כ- 6% נובע בעיקר מארנונה בגין שטחים פנויים.

הקיטון בהוצאות ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון של שנת 2025 נובע מהחזר ארנונה בגין שנים קודמות.

בתקופת הדוח השקיעה החברה סך של כ- 47 מיליון ש''ח בנדל"ן להשקעה בהקמה בעיקר בהקמת פארק המדע )שלב ג'( רחובות.

לפרטים אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד ר' נספחים א' וב' לדוח הדירקטוריון.

FFO - מגזר נדל"ן מניב )Operations From Funds )בהתאם לגיש ת רשות ניירות ערך וכן AFFO בהתאם לגישת ההנהלה - )באלפי ש''ח(

כאמור לעיל, לחברה 2 תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים ולמכירה. עם זאת יצוין, כי האסטרטגיה העסקית של החברה הינה המשך התמקדות בפיתוח תחום הנדל"ן המניב.

בהתאם לכך, ולצורך מתן מידע נוסף על תוצאות פעילות החברה במגזר הנדל"ן המניב, להלן מדד ה- FFO המקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס להשוואה בין חברות הנדל"ן המניב, אשר חושב בהתאם ל גישת רשות לניירות ערך בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה וכן בהתאם לגישת ההנהלה מדד -AFFO. החברה בחנה את כל סעיפי ההוצאות ויחסה אותן בין המגזרים בהתאם לייחוס ספציפי )בעיקר מרבית הוצאות מכירה ושיווק, הנהלה וכלליות, מיסים וחלק מהוצאות המימון( או לפי יחוס הלוואות בהתאם לעלות הנכסים )מרבית הוצאות המימון(.

	1-3/2025	4-6/2025	4-6/2024	1-6/2025	1-6/2024	2024
לים חלק הבע סך NOI	110,991	112,207	110,964	223,198	217,862	441,136
ת ם בהוצאו ק הבעלי בניכוי חל לפעילות מיוחסות הבאות ה המניבה:
ק כירה ושיוו הוצאות מ	)607(	)343(	)51(	)950(	)51(	)1,947(
ת( ) טרול פח לליות )בנ הנהלה וכ	7,912(	)6,330(	)6,655(	)14,242(	)13,720(	)31,767(
)1( י, נטו חוב פיננס מימון בגין	)19,534(	)56,625(	)64,346(	)76,159(	)80,657(	)150,548(
פים סים שוט הוצאות מ	)8,345(	)4,269(	)3,171(	)12,614(	)11,376(	)22,988(
ת ות לניירו גישת רש 0FF לפי ערך	74,593	44,640	36,741	119,233	112,058	233,886
קרן החוב צמדה על הפרשי ה	10,296	44,505	55,330	54,801	64,872	111,307
ההנהלה לפי גישת סך AFFO	84,889	89,145	92,071	174,034	176,930	345,193

.1 מימון בגין חוב פיננסי, נטו בנכוי הפרשי הצמדה- הגידול בהוצאות המימון, נטו בתקופה לעומת אשתקד נובעות בעיקר מקיטון בהכנסות מימון מפקדונות.

לפרטים נוספים בדבר התאמת הרווח הנקי לסך ה-FFO לפי גישת רשות ניירות ערך ר' נספח ג' לדוח הדירקטוריון.

AFFO מגזר נדל"ן מניב בהתאם לגישת ההנהלה )נתונים במיליוני ש"ח(.

סיכום נתונים על נכסי החברה העיקריים ליום 30 ביוני 2025

NOI פוסה שנתי בת אלפי מלאה )ב ש''ח(	CAP RATE ל בהנחה ש תפוסה מלאה	CAP RATE ליום 30.06.25	שווי נדל"ן להשקעה )אלפי ש"ח(	NOI 1-6/25 )אלפי ש"ח(	שעור תפוסה ליום 30.06.25	שטח להשכרה במ"ר
79,000	7.3%	7.3%	1,081,569	39,447	97%	62,136	שלים כנולוגי ירו ג.ט.י גן ט
52,000	7.5%	6.9%	693,695	23,849	91%	45,252	חוצבים גן טכנולוגי
36,000	7.6%	2.6%	475,900	6,273	30%	35,817	רוש( חוצבים )ב גן טכנולוגי
40,000	6.7 %	)1( 3.8%	600,723	13,334	66%	33,476	ל רמת החיי
28,000	7.3%	6.8%	385,730	13,170	86%	30,069	נתניה
22,000	7.3%	6.4%	295,187	9,474	86%	30,580	פ"ת פארק עוגן
31,000	6.4%	6.4%	474,800	15,301	100%	53,631	חולון
45,000	6.7%	5.8%)1(	669,032	21,286	88%	40,488	ע רחובות שער המד
22,000	7.2%	6.3%	304,626	9,596	87%	24,157	ה אילן קשורת נו קרית הת
16,000	6.7%	6.5%	239,130	7,726	97%	9,696	ם 88 ירושלי אגריפס
13,000	7.4%	6.7%	175,082	6,105	87%	11,783	ה ר"ג חם הבורס דימול מת
22,000	7.6%	7.6%	294,107	11,128	98%	26,225	עקרון ילו קרית מתחם צ.ב
12,000	7.8 %	)2( 6.5%	153,484	4,965	97%	48,273	עפולה
14,000	8.6%	7.5%	161,900	6,093	93%	26,584	ין ל ראש הע פארק סיב
13,000	7.5%	7.2%	173,160	6,269	99%	8,836	ר פ"ת קניון הכיכ
57,000	6.9%	2.6%	824,543	9,753	78%	62,454	)3( ן פארק גיסי
							אחרים:
55,000	7%	6.9%	769,011	26,552	95%	84,972	בים נכסים מני
557,000	7.2%	5.8%	7,771,679	230,321	87%	634,429
14,000	-	-	1,035,236	7,049	-	-	קעות כויות בקר קרקעות וז
571,000	7.2%	5.8%	8,806,915	237,370	87%	634,429

)1( החישוב בנטרול הכנסה/ הוצאה חד פעמית שנרשמה בתקופה.

)2( כולל שוכר שנכנס במהלך רבעון .2

)3( ביום 7 במרץ 2024 זכתה חברה בת בבעלות מלאה של החברה במכרז שפרסם מנהל הדיור הממשלתי לפיו תשכיר חברת הבת את יתרת שטח שלב א' וכן חלק משטח בשלב ב' )לפרטים נוספים ר' באור 23ג')3( בדוחות הכספיים הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024(. שעור התפוסה ליום 30 ביוני 2025 כולל את הסכם עם מנהל הדיור הממשלתי אשר הכנסות בגינו צפוית להתקבל במהלך שנת .2025

תכנון ופיתוח נכסים מניבים

קבוצת ישרס פועלת לפיתוח תיק הנכסים המניבים שלה, בשתי דרכים, האחת רכישת נכסים מניבים, והשנייה, העיקרית, הינה פיתוח ובניית קרקעות אשר נמצאות בבעלותה. להלן פירוט הקרקעות הנמצאות בשלבים של בניה או פיתוח ותכנון עליהן יוקמו נכסים מניבים. סה"כ הנכסים הנמצאים בשלבי הקמה מסתכמים בכ- 123,100 מ"ר בתוספת כ- 2,091 מקומות חניה.

ה הקמ ם ב נכסי						שווי ם בספרי כולל	בניה עלות רת משוע	זמנים לוח	NOI סה בתפו
שם	מיקום	ים שימוש	שיעור ביצוע הנדסי	שטח רה להשכ )מ"ר(	כמות ת מקומו חניה	קרקע )אלפי ש"ח(	לסיום )אלפי ש"ח(	צפוי לסיום הקמה	מלאה י )באלפ ש''ח(
ג'( )שלב המדע שער פארק	ת רחובו	ם משרדי	38%	31,500	614	187,301	157,000	2026	32,000
ל הכרמ טירת קמפוס	ל הכרמ טירת	ם/ משרדי מסחר	-	41,600	680	47,490	324,000	2027	31,000
צפוני מתחם עוגן- פארק	תקוה פתח	ה אחסנ	-	20,000	71	55,197	118,000	2027	16,000
)1( א'( )שלב ם 6+7 –בנייני גי טכנולו גן	ם ירושלי	ם/ משרדי מסחר	-	19,000	726	62,087	280,000	2027	20,000
)2( A מגרש ימק"א דוד- כתר	ם ירושלי	ת מלונאו ם ומגורי	-	11,000	-	)2( 105,876	100,000	2027	)*(-
סה"כ				123,100	2,091	457,951	979,000		99,000

*( לאור השלב המקדמי בו מצוי הפרוייקט, לא ניתן אומדן.

)1( התקבל אישור סופי לתב"ע המגדילה את זכויות הבניה לכ- 124,000 מ"ר במתחם. הנתונים המוצגים בטבלה מתייחסים לשלב א' בלבד. )2( חלק מהנכס מסווג כנדל"ן להשקעה תחת קרקעות )סך של כ- 76 מיליון ש''ח( וחלק כסעיף קרקעות וזכויות בקרקע )סך של כ- 30 מיליון ש''ח(.

סעיף זה לעיל, כולל גם תחזיות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים ועניינים עתידיים )עלות בניה משוערת לסיום, לוח זמנים צפוי לסיום הקמה ו-NOI בתפוסה מלאה(, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד )"מידע צופה פני עתיד" כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968-(. הערכות החברה כאמור מתבססות בין היתר על מידע הקיים בידי החברה נכון למועד זה, וכן על ניסיונה של החברה.

מגזר נדל"ן למגורים ולמכירה

יום סתיימו ב שים שה של 3 חוד לתקופה 2025 30 ביוני			יום 30 סתיימו ב שים שה של 6 חוד לתקופה 2025 ביוני
קף רווח שנז	עלויות שנזקפו	הכנסות שנזקפו	קף רווח שנז	עלויות שנזקפו	הכנסות שנזקפו	אתר
2,358	1,887	4,245	2,408	1,887	4,295	ת מלאי דירו
77	967	1,044	158	1,893	2,051	חרות הכנסות א
2,435	2,854	5,289	2,566	3,780	6,346	סה"כ

להלן נתונים על תוצאות מגזר למגורים ולמכירה ליום 30.6.2025 )באלפי ש"ח(:

להלן נתונים על פעילות בתחום המגזר למגורים ולמכירה ליום 30.6.2025 )באלפי ש"ח(:

אתר	פרים עלות בס	ים ל 6 חודש תקופה ש תזרים ל 2025 30 ביוני מו ביום שהסתיי
קרקע( אי דירות+ מקא )מל כתר דוד-י	34,169 )*(	7,532 )**(
ות )***( קעות וזכוי מלאי קר	54,752	-
סה"כ	88,921	7,532

)*( סכום זה כולל סך של כ30- מיליון ש''ח המופיע גם בטבלה נכסים בהקמה לעיל.

)**( סכום זה כולל מכירת הדירה האחרונה בפרוייקט משרד החוץ ומכירת מחסנים.

)***( לא כולל קרקע ברוסיה בסך של כ- 112.8 מיליון ש''ח.

תוצאות כספיות

	1-3/25	4-6/25	4-6/24	1-6/25	1-6/24	2024
ב נדל"ן מני
הכנסות	137,861	137,346	135,165	275,207	267,242	547,775
חזקה הוצאות א	)19,791(	)18,046(	)17,227(	)37,837(	)35,815(	)78,891(
	118,070	119,300	117,938	237,370	231,427	468,884
מכירה גורים ול נדל"ן למ
הכנסות	1,057	5,289	13,065	6,346	102,320	154,446
כירות עלות המ	)926(	)2,854(	)6,682(	)3,780(	)54,903(	)56,697(
	131	2,435	6,383	2,566	47,417	97,749
י רווח גולמ	118,201	121,735	124,321	239,936	278,844	566,633
ת לה וכלליו כירה הנה הוצאות מ	)10,799(	)9,522(	)9,391(	)20,321(	)18,318(	)42,533(
, נטו אות מימון יבית והוצ הוצאות ר	)10,531(	)10,687(	)9,878(	)21,218(	)12,442(	)20,891(
מדה פרשי הצ הוצאות ה	)10,296(	)44,505(	)55,330(	)54,801(	)64,872(	)111,307(
יות ומימון סה"כ כלל	)31,626(	)64,714(	)74,599(	)96,340(	)95,632(	)174,731(
ר מימון רווח לאח	86,575	57,021	49,722	143,596	183,212	391,902
קעה דל"ן להש דת( ערך נ עליית )ירי הקמה שקעה ב ונדל"ן לה	-	)2,805(	-	)2,805(	-	223,581
חרות, נטו הוצאות א	)2,185(	)1,524(	)1,857(	)3,709(	)4,466(	)11,212(
מס רווח לפני	84,390	52,692	47,865	137,082	178,746	604,271
סה( על ההכנ ס )מסים הטבת מ	)16,202(	)3,887(	)2,319(	)20,089(	29,955	)42,307(
רווח נקי	68,188	48,805	45,546	116,993	208,701	561,964
קנות שאינן מ ס לזכויות רווח מיוח שליטה	)5,545(	)5,163(	)5,051(	)10,708(	)9,996(	)28,126(
ת עלי המניו מיוחס לב רווח נקי	62,643	43,642	40,495	106,285	198,705	533,838

הגידול בהוצאות ריבית והוצאות מימון, נטו נובע בעיקר מקיטון בהכנסות ריבית על פקדונות.

הגידול בהפרשי הצמדה בין הרבעונים בתקופת הדוח נובע מעליית מדד המחירים הידוע בשיעור של כ- 1.28% ברבעון הנוכחי לעומת עליה בשיעור של כ- 0.29% ברבעון הראשון של השנה.

ירידת ערך נדל"ן להשקעה נובע מהפחתת מס רכישה בגין הקרקע שנרכשה החברה בשגב שלום.

מיסים על הכנסה אשתקד מושפעים בעיקר מיצירת מיסים נדחים לראשונה בגין הפסדים מועברים כתוצאה מאישור שינוי מבנה פנימי.

מאזן החברה

להלן הסבר לשינויים בסעיפי המאזן העיקריים ליום 30.6.2025 בהשוואה למאזן ליום 31.12.2024 )באלפי ש''ח(

נוי הסבר לשי	31.12.2024	30.6.2025	ני סעיף מאז
יד', וב )סדרות ל אגרות ח חלקיים ש מפרעונות ע בעיקר הקיטון נוב ים חות הכספי אור 3ה לדו שלום )ר' בי רקע בשגב מרכישת ק טו',ו- יט'(, דל"ן שקעות בנ 2025(, מה 30 ביוני ה ליום של החבר המאוחדים יות ת של מנ שה עצמי קעה, רכי דל"ן להש בהקמה ונ להשקעה שוטפת. ד מפעילות יבידנד ומנג ומחלוקת ד	671,331	388,836	ם ווה מזומני מזומנים וש
השקעות. ע ממימוש הקיטון נוב	39,971	22,011	זמן קצר השקעות ל
וחות יאור 3ה לד שלום )ר' ב קע בשגב רכישת קר ע בעיקר מ הגידול נוב תאמות 2025(, מה 30 ביוני ה ליום של החבר המאוחדים הכספיים ל"ן לב ב'( מנד קשורת )ש ן קרית הת פ"ת וממיו פארק גיסין לשוכרים ב קמת להקפיא ה ת החברה קב החלט סעיף זה ע בהקמה ל להשקעה כס. שלב ב' בנ	8,667,226	8,806,915	קעה נדל"ן להש
דל"ן סעיף זה לנ )שלב ב'( מ התקשורת מיון קרית ע בעיקר מ השינוי נוב נגד ב' בנכס ומ קמת שלב להקפיא ה ת החברה עקב החלט להשקעה ג'( רחובות. מדע )שלב רק שער ה קמה בפא מעבודות ה	352,666	352,075	מה קעה בהק נדל"ן להש
ום בשגב של רי הקרקע סופי למוכ מתשלום ע בעיקר הגידול נוב המאזן. חר תאריך ששולם לא	65,879	100,874	ות זכות זכאים ויתר
טו', )סדרות יד', אגרות חוב לקיים של פרעונות ח ע בעיקר מ הקיטון נוב ו- יט'(.	3,230,314	3,098,944	אגרות חוב
בע ן. הקיטון נו מסך המאז כ- 45.7% ניות מהווה ס לבעלי מ הון המיוח מית רכישה עצ ליון ש"ח ומ כ- 149 מי נד בסך של לוקת דיביד בעיקר מח שוטפת. ח מפעילות מנגד מרוו של מניות ו	4,560,389	4,493,573	ת לבעלי מניו הון מיוחס
	363,683	371,791	שליטה נן מקנות זכויות שאי
	4,924,072	4,865,364	חד ההון המאו

נזילות ומקורות מימון

ההשקעות שבוצעו בתקופת הדוח ובתקופה המקבילה אשתקד מומנו בעיקר מאמצעיה הנזילים של החברה, מהלוואות מבנקים ונותני אשראי אחרים, הנפקת אגרות חוב וממכירת נכסים.

תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 175 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 243 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת בדוח המאוחד הושפעו גם מתזרים המזומנים במגזר הנדל"ן למגורים ולמכירה, המסווג את כל ההשקעות בקרקעות ובמלאי מקרקעין כפעילות שוטפת.

תזרימי המזומנים ששימשו ל פעילות השקעה בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 101 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 191 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

תזרימי המזומנים ששימשו ל פעילות מימון בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 356 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 150 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

היקפן הממוצע של הלוואות ואגרות החוב לזמן ארוך בתקופת הדוח עמד על כ- 3,435 מיליון ש''ח )בשנת 2024 כ- 3,375 מיליון ש''ח(.

היקפו הממוצע של אשראי לזמן קצר בתקופת הדוח עמד על כ- 417 מיליון ש''ח )בשנת 2024 כ- 386 מיליון ש''ח(.

בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 30.6.2025 קיים הון חוזר שלילי בסך של כ- 100 מיליון ש"ח )ליום 31.12.2024 היה קיים הון חוזר חיובי בסך של כ- 232 מיליון ש"ח(. למען שלמות התמונה יצוין, כי בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-27 בדבר גילוי תזרים מזומנים חזוי יש לבצע התאמות שונות כאשר לאחר ביצוען ההון החוזר נשאר ללא שינוי. בנוסף, בנתונים הכספיים מתוך הדוחות הכספיים המיוחסים לחברה )להלן: "דוח הסולו"( קיים הון חוזר שלילי ליום 30.6.2025 בסך של כ- 277 מיליון ש''ח )ליום 31.12.2024 קיים הון החוזר חיובי בסך של כ- 52 מיליון ש''ח(. בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-27 בדבר גילוי תזרים מזומנים חזוי יש לבצע התאמות שונות גם על דוח הסולו כאשר לאחר ביצוען ההון החוזר בדוח סולו נשאר ללא שינוי.

דירקטוריון החברה בחן האם מתקיימים סימני אזהרה כאמור בתקנה 10)ב(14 לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, תש"ל,1970- ובהתייחס לכך קבע דירקטוריון החברה, כי אין בקיומו של גרעון בהון החוזר בדוח המאוחד ובדוח הסולו כאמור כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה וכי אין חשש סביר שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות בשנתיים הקרובות שלאחר מועד הדוח, ובהתאם, לא מתקיימים לגבי החברה סימני אזהרה המפורטים בתקנה האמורה. קביעתו האמורה של דירקטוריון החברה מתבססת, בין היתר על הנפקת אגרות חוב )סדרה יט'( בדרך של הרחבת סדרה בסך של כ- 570 מיליון ש"ח שבוצעה 30 ביוני 2025 והתמורה בגינה התקבלה לאחר תאריך המאזן )ביום 1 ביולי, 2025(, על יתרת המזומנים של החברה, תזרים המזומנים השוטף של החברה, היכולת למחזר חלויות שוטפות של התחייבויות לזמן ארוך ו/או לנצל מסגרות אשראי המאושרות בבנקים וטרם נוצלו, היכולת לגייס כסף בשוק ההון ונכסים לא משועבדים אשר עלותם/שווים ההוגן הכולל לחודש אוגוסט 2025 הסתכם ל סך של כ- 6.4 מיליארד ש"ח.

הערכת החברה לפיה אין היא צפויה להיתקל בתקופה הקרובה בבעיית נזילות הינה בגדר מידע צופה פני עתיד. ההנחות והאומדנים ששימשו את דירקטוריון החברה בקביעתו הנ"ל מבוססים על הנתונים שבידי החברה כיום, אולם אין כל וודאות כי הנחות והאומדנים אלה יתממשו במלואם או בחלקם, הואיל והם תלויים, בין היתר, בגורמים חיצוניים, אשר אין לחברה יכולת השפעה עליהם או שהשפעתה עליהם מוגבלת.

פירעון - חוב פיננסי

	ית שעור ריב ית( מח )אפקטיב		ה"כ "מ ס	שנה 1	שנה 2	שנה 3	שנה 4	שנה חמישית ואילך
מוסדי צמוד מדד	2.34%	3.16	283,640	14,895	14,895	14,895	238,955	-
אג"ח לא צמוד	3.48%	1.17	185,356	92,678	92,678	-	-	-
אג"ח צמוד מדד	1.81%	3.8	3,321,864	303,509	684,165	261,214	295,877	1,777,099
			3,790,860	411,082	791,738	276,109	534,832	1,777,099

קצב פרעונות – נתונים במיליוני ש''ח

שעור ריבית משוקלל ת )ממוצעת(

	6/2025	2024
ת לא צמודו בנקאיות הלוואות	-	9.00%
מוד מדד מוסדיים צ הלוואות	2.33%	2.34%
צמוד אג"ח לא	5.10%	4.96%
ד אג"ח צמו	1.72%	1.76%

1שיעור ההיוון המשוקלל ביחס לעלות החוב המשוקללת הצמודה של החברה

* שעור התשואה של אגרות החוב הצמודות סמוך לתאריך המאזן הינו .2.8%

LTV( יחס חוב פיננסי נטו לשווי נכסי הנדל"ן המניב כולל בהקמה של הקבוצה(

¹ עלות גיוס החוב על פי סדרות האג"ח הצמודות של ישרס, לפי שיעור הריבית האפקטיבית והמח"מ לכל תקופה.

להלן טבלה המפרטת את תוצאות חישוב עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות העיקריות שנקבעו במסגרת הנפקות אגרות החוב של החברה שבוצעו עד ליום 30 ביוני .2025 נכון ליום 30 ביוני 2025 עומדת החברה בכל אמות המידה הפיננסיות האמורות )ובכל ההתניות הפיננסיות האחרות המפורטות בבאור 19ח' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024(, כמפורט להלן:

ת ה פיננסי אמת מיד	)1( נדרש	30.6.2025 ליום
מניות לבעלי ה ה המיוחס של החבר סך ההון	מיליון ש" מ- 1,500 לא יפחת	יון ש"ח 4,494 מיל ח כ-
)*( נטו הון (CAP ( ן בסיס ה סי נטו לבי החוב פיננ היחס בין	על 70% לא יעלה	כ- 36.7%
)**( החברה NOI של בין ה- ננסי נטו ל החוב הפי היחס בין	על 16 לא יעלה	7.2
)***( מאזן לבין סך ה חברה צמי של ה ן ההון הע היחס שבי ה של החבר	ל 20% משיעור ש לא יפחת	כ- 45.7%

)1( מדובר בסכום ההתניה המקסימלי המופיע בשטרי הנאמנות לו התחייבה החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב.

)*("חוב פיננסי" – חוב לזמן קצר בתוספת חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך, בתוספת חוב לזמן ארוך; "חוב פיננסי נטו" – חוב פיננסי בניכוי מזומנים ושווה מזומנים, ובניכוי השקעות לזמן קצר. "בסיס ההון נטו" – חוב פיננסי נטו, בתוספת סך ההון העצמי )כולל זכויות מיעוט( ובתוספת מסים נדחים לזמן ארוך.

)**( "NOI": רווח גולמי ממגזר נדל"ן מניב אשר נרשם בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, המבוקרים או הסקורים )לפי העניין( האחרונים, בארבעת הרבעונים האחרונים שהסתיימו במועד הדוח הכספי לגביו מתבצעת הבדיקה. )***( הון עצמי של החברה ללא זכויות המיעוט.

ביחס לאגרות החוב )סדרות יד' ו- טו'( יצוין בנוסף, כי החברה התחייבה שלא תחלק דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום העולה על הרווח השנתי הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה, בהתאם לדוחותיה הכספיים המאוחדים, ש הצטבר החל מיום 1 בינואר 2011 ובניכוי חלוקות דיבידנד קודמות שבוצעו החל ממועד ההנפקה הראשונה של אגרות החוב של החברה )מתייחס לסדרה יד'(. כמו כן, מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקת דיבידנד כך שההון העצמי יקטן מסך של 950 מיליון ש''ח.

ביחס לאגרת חוב )סדרה טז'( מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקת דיבידנד כך שההון העצמי יקטן מסך של 1,100 מיליון ש''ח.

ביחס לאגרת חוב )סדרה יח'( מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקת דיבידנד כך שההון העצמי יקטן מסך של 1,250 מיליון ש''ח.

ביחס לאגרת חוב )סדרה יט'( מתחייבת החברה שלא לבצע חלוקת דיבידנד כך שההון העצמי יקטן מסך של 1,950 מיליון ש''ח.

לעניין אמות מידה פיננסיות שנקבעו במסגרת הלוואות שהועמדו לטובת החברה וחברות בנות שלה ר' באור 18ה' לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ליום 30 ביוני 2025 החברה עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות.

יחסים פיננסיים עיקריים

2024	1-6/24	1-6/25	4-6/24	4-6/25	1-3/25	ל ננסים ש יחסים פי החברה
468,884	231,427	237,370	117,938	119,300	118,070	NOI )1(
468,884	231,427	237,370	117,938	119,300	118,070	)2( ם זהים NOI נכסי
233,886	112,058	119,233	36,741	44,640	74,593	רות רשות ניי 0FF גישת )3( ערך
345,193	176,930	174,034	92,071	89,145	84,889	ההנהלה FFO גישת )4( ב( )נדל"ן מני
429,456	203,801	180,993	106,006	102,594	78,399	פנימית מצבירה אמצעים )5(
503,350	260,986	220,227	115,189	112,524	107,703	וכים( ללא שער EBITDA( )6(
45.5%	45.1%	45.7%	45.1%	45.7%	45.8%	ן העצמי שעור ההו ברה( לבעלי הח )המיוחס זן מסך המא
35.2%	36.6%	36.7%	36.6%	36.7%	35.1%	סי החוב פיננ היחס בין סיס ההון נטו לבין ב )7( (CAP (נטו

)1( NOI - רווח גולמי ממגזר נדל"ן מניב אשר נרשם בדוחות הכספיים של החברה המבוקרים או הסקורים )לפי העניין( האחרונים, על בסיס מאוחד.

)2( NOI- מנכסים זהים לא כולל נכסים שנמכרו ו/או נרכשו במהלך התקופה.
- )3( השינוי בין הרבעונים מושפע בעיקר משינוי בשעור האינפלציה.
)4( לפרטים נוספים ר' גם טבלת FFO שבעמוד 6 לעיל וכן נספח ג' לדוח הדירקטוריון.
)5( אמצעים מצבירה פנימית מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת של החברה, בנטרול שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות, כפי שמופיעים סעיפים אלה בדוחותיה הכספיים של החברה. יובהר, כי חישוב זה לא בוצע בהתאם להנחיות רשות ניירות ערך בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה. החברה ממשיכה להציג נתון זה היות ולדעתה מדובר בנתון חשוב הנותן מידע ביחס לחברה בכללותה, ביחס לכל תחומי פעילותה, כאשר זו גם דרך הבדיקה של חברת הדירוג מידרוג.
- )6( בנטרול יריד ת )עליית( ערך.
)7( חוב פיננסי נטו אשראי לזמן קצר בתוספת חלויות שוטפות של התחייבוות לזמן ארוך בתוספת התחייבויות לתאגידים בנקאים ואחרים בתוספת אגרות חוב בניכוי מזומנים ושווה מזומנים והשקעות זמן קצר הניתנו לפדיון במיידי. בסיס ההון נטו – הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו בתוספת מיסים נדחים בנטו.

הון עצמי בתוספת עתודה למס, נטו למניה המיוחס לבעלי מניות ביחס למניה.

יה ס, נטו למנ עתודה למ בתוספת הון עצמי	יך נכון לתאר
883	31.12.21
954	31.12.22
1,034	31.12.23
1,114	31.12.24
1,113	31.03.25
1,108	30.06.25

תוכנית רכישה עצמית של מניות

ביום 17 בנובמבר 2024 החליט דירקטוריון החברה על אימוץ תוכנית לרכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 50 מיליון ש"ח, בתוקף עד ליום 31 במרץ .2025 ביום 23 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה להאריך את תוקף תוכנית הרכישה העצמית הנ"ל כך שתסתיים ביום 31 בדצמבר ,2025 חלף יום 31 במרץ .2025 הרכישות מכוח התוכנית יבוצעו מעת לעת, כפי שיקבע על ידי הנהלת החברה, אשר הוסמכה על ידי הדירקטוריון לרכוש את ניירות הערך. לפרטים ר' הדיווחים המיידיים שפרסמה החברה בימים 18 בנובמבר 2024 ו- 24 במרץ 2025 )מס' אסכמתאות: 2024-01-616419 ו- ,2025-01-019516 בהתאמה(, אשר המידע האמור בהם מובא כאן על דרך ההפניה. בהמשך לאמור יצוין, כי נכון ליום 30 ביוני 2025 )ולמועד הדוח( רכשה החברה 30,244 מניות מכוח תוכנית הרכישה הנ"ל, בתמורה לסך של כ- 23.7 מיליון ש"ח, המהווה ניצול של כ- 47% מהיקף תוכנית הרכישה העצמית שאושרה.

אירועים מהותיים בתקופת הדוח

.1 ביום 30 במאי 2025 התקשרה החברה בשני הסכמים מקדמיים )"ההסכמים המקדמיים"( עם צד ג' שאינו קשור לחברה ו/או לבעל השליטה בה )"הרוכש"( למכירת מלוא )100%( מניותיה בחברות בנות בבעלותה המלאה )"חברות הבת"(, אשר מחזיקות קרקעות בשטח כולל של כ- 825 דונמים בוונוקובו. לפרטים נוספים ר' הדיווח המיידי שפרסמה החברה ביום 3 ביוני 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01- 039526(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה. ביום 16 ביולי 2025 עדכנה החברה כי לא התקבל בידיה סכום הפיקדון ותוקפם של ההסכמים המקדמיים פקע באופן אוטומטי, וכן שהרוכש ביקש להאריך את תוקפם של ההסכמים המקדמיים וכי הצדדים מנהלים משא ומתן בנוגע לבקשת ההארכה ותנאיה. לפרטים נוספים ר' הדיווח המיידי שפרסמה החברה ביום 16 ביולי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-053000(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.
.2 לפרטים בדבר אירועים מהותיים נסופים בתקופת הדיווח ר' באור 3 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני .2025

חלק ב' חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

דיווח איכותי בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

שם האחראי

האחראי לניהול סיכוני שוק הינו רו"ח אילן טוקר, מנהל סיכונים ודיווח של החברה )לפרטים אודותיו, ר' תקנה 26א בפרק ד' "פרטים נוספים" לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024(.

תיאור מפורט של סיכוני השוק אליהם חשוף התאגיד

הקבוצה עוסקת ביזום, תכנון, הקמה וניהול של מבני תעשיה ואחסנה, פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים. כתוצאה מאופי עסקיה חשופה הקבוצה לסיכוני שוק המתייחסים לשינויים במדד, במדד תשומות הבניה ובשערי מט"ח. מרבית חוזי הקבוצה נקובים בש"ח וצמודים למדד, ומיעוטם צמודים לשער החליפין של הדולר ארה"ב.

חלק מהתחייבויות הקבוצה צמודות למדד, חלקן צמודות למט"ח וחלקן לא צמודות כלל. כתוצאה מכך חשופה הקבוצה לשינויים בשערי חליפין ולשינויים בריבית השקלית במשק. בנוסף חשופה החברה לשינויים בגורמים חיצוניים, כגון מצב שוק הנדל"ן בישראל ומצב המשק הישראלי ככלל.

לאור העובדה שמרבית הכנסותיה של הקבוצה צמודות למדד וכך גם הוצאות המימון שלה, עלייה בשיעורי האינפלציה במשק הישראלי, המתבטאת בעליית המדד, היא הגורם העיקרי המשפיע על המצב הכספי של החברה, הן בצד ההכנסות והן בצד הוצאות המימון.

הלוואות הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את החברה לסיכון תזרימי מזומנים בגין שינוי שיעורי ריבית שאינן מלוות בשינוי מקביל בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים.

החברה חשופה לירידת שערי ניירות הערך בבורסה של ניירות ערך סחירים המוצגים בדוחות הכספיים לפי מכפלת שער נייר הערך בבורסה במועד הדוח בכמות ניירות הערך שהחזיקה החברה באותו מועד.

החברה מעריכה שהחשיפה לסיכונים פיננסיים אינה מהותית לה ואינה יכולה להשפיע באופן מהותי על תוצאותיה העסקיות של החברה לאורך זמן.

מדיניות התאגיד בניהול סיכוני שוק

החברה נוקטת במדיניות של לקיחת הלוואות צמודות למדד או הלוואות בריבית משתנה לזמן ארוך ונמנעת מלעסוק בפעילות בשוק הנגזרים. להערכת החברה, לא קיימת לה חשיפה כלכלית וחשבונאית בגין הצמדת הלוואות למדד.

אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות

הנהלת החברה עוקבת באופן שוטף אחר ההתפתחויות בשווקים השונים ובוחנת את מידת החשיפה של החברה לסיכוני שוק ומחליטה בהתאם על שינויים במדיניות ניהול הסיכונים ועל שינויים בתמהיל ההלוואות של החברה. במקרה של התפתחויות חריגות בשווקים השונים מתכנסת הנהל ת החברה על מנת לבחון את הצורך במתן הנחיות מתאימות לאירועים השונים. קבלת החלטות לגבי סוג והיקף המימון הנדרש לרכישת נכסים נעשית על ידי הנהל ת החברה ומאושרת על ידי הדירקטוריון. להערכת הנהלת החברה לא נגרמו לקבוצה הפסדים או רווחים מהותיים שנבעו מסיכוני שוק בתקופת הדוח.

פוזיציות בנגזרים

ליום 30.6.2025 אין לחברה החזקה בנגזרים. ככלל, החברה אינה נוהגת לבצע עסקאות הגנה.

מבחני רגישות

להלן ניתוח רגישות לשווי ההוגן של הרכיבים המוכרים במאזן וכן אלו שאינם מוכרים, אך לגביהם קיימת התקשרות איתנה. במסגרת ניתוח הרגישות נבדקה השפעת השינוי במחירי השוק על השווי ההוגן של הרכיבים האמורים וצוין הרווח או ההפסד שנוצר בשווי הכלכלי כתוצאה משינויים מעלה ומטה של 5% ו- 10% במחירי השוק.

להלן טבלת רגישות למכשירים רגישים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח( בהתאם לשינויים בגורמי השוק.

ניתוחי רגישות ליום 30.6.2025

רגישות ניירות הערך הסחירים לשינויים בשערי בורסה כפי שצוטטו ליום 30.6.2025 )לפי כמות ניירות הערך ליום 30.6.2025(

ינויים סד( מהש רווח )הפ			ינויים סד( מהש
10% ידה של	5% יר ידה של	סה יר שווי בור	5% עליה של	10% עליה של	גיש מכשיר ר
)338,081(	)169,040(	3,380,807	169,040	338,081	ברה ב של הח אגרות חו

רגישות לשינויים בשיעור הריבית צמודת המדד

ינויים סד( מהש רווח )הפ			ינויים סד( מהש רווח )הפ		)*( ינויים סד( מהש רווח )הפ
ירידה של 10%	ירידה של 5%	שווי הוגן	עליה של 5%	עליה של 10%	ירידה ית אבסולוט של 2% בריבית	עליה ית אבסולוט של 2% בריבית	גיש מכשיר ר
2,616	1,304	272,411	)1,295(	)2,581(	20,055	)15,316(	צמודות הלוואות ן ארוך למדד לזמ
33,467	16,664	3,380,807	)16,524(	)32,898(	177,008	)160,250(	ב של אגרות חו החברה

)*( חישוב רגישות לשינוי אבסולוטי בריבית של ,2% המהווה תרחיש קיצון להערכת החברה.

ניתוחי רגישות ליום 31.12.2024

רגישות ניירות הערך הסחירים לשינויים בשערי בורסה כפי שצוטטו ליום 31.12.2024 )לפי כמות ניירות הערך ליום 31.12.2024(

ינויים סד( מהש	רווח )הפ		ינויים סד( מהש
10% ידה של 5% יר ידה של		סה יר שווי בור	5% עליה של	10% עליה של	גיש מכשיר ר
)351,097(	)175,549(	3,510,974	175,549	351,097	ברה ב של הח אגרות חו

רגישות לשינויים בשיעור הריבית צמודת המדד

ינויים סד( מהש רווח )הפ			ינויים סד( מהש רווח )הפ		)*( ינויים סד( מהש רווח )הפ
ירידה של 10%	ירידה של 5%	שווי הוגן	עליה של 5%	עליה של 10%	ירידה ית אבסולוט של 2% בריבית	עליה ית אבסולוט של 2% בריבית	גיש מכשיר ר
2,908	1,449	281,113	)1,438(	)2,866(	23,355	)17,860(	צמודות הלוואות ן ארוך למדד לזמ
35,817	17,830	3,510,974	)17,683(	)35,210(	203,345	)182,880(	ב של אגרות חו החברה

)*( חישוב רגישות לשינוי אבסולוטי בריבית של ,2% המהווה תרחיש קיצון להערכת החברה.

שינויים בשערי חליפין

החל מיום 1.1.2025 ועד ליום 30.6.2025 יוסף השקל לעומת הדולר ארה"ב בשיעור של כ- 7.5% כאשר החל מיום 1.7.2025 ועד למועד סמוך ל פרסום הדוח פוחת השקל לעומת הדולר ארה"ב בשיעור של כ.1%-

החל מיום 30.6.2025 ועד סמוך ליום פרסום הדוחות הכספיים הסתכמה החשיפה של החברה עקב שינויי מט"ח בסכום שאינו מהותי.

חלק ג' היבטי ממשל תאגידי

תרומה לקהילה

החברה מסייעת לקהילה על-ידי מתן תרומות. לחברה אין מדיניות בנושא מתן תרומות. בתקופת הדוח העניקה הקבוצה תרומות בסך כולל של כ- 1,253 אלפי ש"ח, וזאת למטרות חינוך, רפואה וחסד.

גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים בתאגיד המדווח

.1 אישור הדוחות הכספיים בועדה לבחינת הדוחות הכספיים )"ועדת המאזן"(
)1( כל חברי ועדת הביקורת של החברה הינם חברים בועדה לבחינת הדוחות הכספיים.
- )2( חברי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים הינם כמפורט להלן:

מר זאב וורמברנד- דירקטור חיצוני, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית; יו"ר הועדה. גב' מיכל הוכמן - דירקטורית בלתי תלויה, בעלת מומחיות חשבונאית ופיננסית. מר עודד שמיר - דירקטור חיצוני, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית. מר שלמה זהר - דירקטור בלתי תלוי, בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית.

לפרטים אודות כישוריהם, השכלתם ניסיונם והידע של הדירקטורים הנ"ל, אשר בהסתמך עליהם החברה רואה אותם כמי שיש להם היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים, ר' תקנה 26 בחלק ד' לדוח התקופתי, אשר המידע האמור בה מובא כאן על דרך ההפניה. כל הדירקטורים הנ"ל מסרו הצהרה, כמשמעותה בתקנה 1 לתקנות החברות )הוראות ותנאים לעניין הליך אישור הדוחות הכספיים(, התש"ע - ,2011 עובר למינויים לוועדה זו.

)3( ישיבת ועדת המאזן במסגרתה נדונו וגובשו המלצות הועדה לדירקטוריון התקיימה ביום 20 באוגוסט ,2025 והשתתפו בה כל חברי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים בישיבה השתתפו גם מנכ"ל החברה, מנהל הסיכונים ודיווח, מנהל הכספים של החברה, היועץ המשפטי של החברה ורואה החשבון המבקר.

במסגרת ישיבתה, בחנה הועדה לבחינת הדוחות הכספיים, בין היתר, את ההערכות והאומדנים שנעשו בקשר עם הדוחות הכספיים, הבקרות הפנימיות הקשורות בדיווח הכספי, שלמות ונאותות הגילוי בדוחות הכספיים, המדיניות החשבונאית שאומצה והטיפול החשבונאי שיושם בעניינים המהותיים של החברה, העקרונות ששימשו בהערכת השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה לרבות ההנחות והאומדנים שבבסיסן.

דירקטוריון החברה דן בהמלצות הועדה לבחינת הדוחות הכספיים במסגרת ישיבת הדירקטוריון שדנה באישור הדוחות הכספיים, כמפורט בסעיף 2 להלן. להנחת הדירקטוריון, המלצות הועדה הועברו זמן סביר לפני הדיון בדירקטוריון, בהתחשב בהיקף ומורכבות ההמלצות. פרק הזמן אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר לעניין זה הוא 3 ימי עסקים לדוח שנתי ו- 2 ימי עסקים לדוח רבעוני.

.2 אישור הדוחות הכספיים בדירקטוריון

האורגן בחברה המופקד על בקרת העל הוא דירקטוריון החברה. לפרטים אודות ניסיונם וכישוריהם של הדירקטורים ר' תקנה 26 בחלק ד' לדוח התקופתי, אשר המידע האמור בה מובא כאן על דרך ההפניה. על הליך עריכת הדוחות הכספיים מופקדת הנהלת החברה.

טיוטת הדוחות הכספיים נשלחה אל חברי הדירקטוריון מספר ימים לפני מועד כינוס ישיבת הדירקטוריון, בצירוף המלצות ועדת המאזן. דירקטוריון החברה דן בהמלצות הועדה לבחינת הדוחות הכספיים במסגרת ישיבת הדירקטוריון בו הוצגו הדוחות הכספיים על ידי יו"ר הדירקטוריון, המנכ"ל, מנהל הסיכונים ודיווח ומנהל הכספים ונסקרו בפני חברי הדירקטוריון הנתונים הכספיים העיקריים המוצגים בדוחות הכספיים, שינויים עיקריים שחלו בסעיפים מהותיים, הקשר שלהם לפעילות העסקית של הקבוצה, וככל שרלוונטי המידע שנכלל בביאורים לדוחות הכספיים בקשר אליהם.

כמו כן, נסקרו סוגיות מהותיות בדיווח הכספי, לרבות המדיניות החשבונאית שיושמה וכן שינויים במידה וחלו במדיניות החשבונאית, וההערכות המהותיות ששימשו בסיס לקביעת ערכם של נתונים כספיים.

במסגרת הדיון העלו חברי הדירקטוריון שאלות ובקשות להבהרת סוגיות שונות הנוגעות לדוחות הכספיים ונענו על ידי הנהלת החברה ונציג רואה החשבון המבקר. בישיבת דירקטוריון החברה לאישור הדוחות הכספיים שנערכה ביום 25 באוגוסט ,2025 השתתפו כל חברי הדירקטוריון.

חלק ד' הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

אומדנים חשבונאים קריטיים

הכנת הדוחות הכספיים על פי עקרונות חשבונאיים מקובלים מחייבת את הנהלת החברה לבצע הערכות ואומדנים המשפיעים על הערכים המדווחים של הנכסים, התחייבויות, הכנסות והוצאות וכן בקשר לנכסים והתחייבויות מותנים.

ההנהלה מבססת את האומדנים וההערכות על ניסיון העבר ועל גורמים נוספים שלדעתה הינם רלוונטיים בהתחשב בנסיבות הענין. התוצאות בפועל יכול שתהיינה שונות מהערכות אלו תחת הנחות או תנאים שונים. ההנהלה לא זיהתה הערכות ואומדנים חשבונאים קריטים שחייבו שיקול דעת מהותי בהכנת הדוחות הכספיים המאוחדים.

לפרטים אודות עיקרי האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים ר' באור 3 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 שצורפו לדוח התקופתי.

שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה - החל מיום 01.01.2007 מוצג הנדל"ן להשקעה במאזן המאוחד על בסיס השווי ההוגן, בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי מספר 40 )"תקן 40 IAS)".

החברה קובעת את השווי ההוגן של הנדל"ן המניב בהתאם להוראות תקן מספר .40 בקביעת השווי ההוגן הסתמכה הנהלת החברה על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים. בקביעת השווי ההוגן נלקחו בחשבון בין היתר שיעורי ההיוון המשמשים לנכות את תזרימי המזומנים העתידיים, אורך תקופת השכירות, איתנות השוכרים, היקף השטחים הפנויים בנכס, אורך הסכמי השכירות ופרק הזמן אשר יידרש להשכיר את המבנים לאחר פינויים, תקופת והיקף הפניות )VACANCY )של הנכסים, התאמת דמי שכירות בנכסים בהם רמת דמי השכירות הינה מעל לקיים בשוק )RENTED-OVER), או מתחת למחירי השוק )RENTED-UNDER), השלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח ו/או שמירה על הקיים וניכוי של עלויות תפעול בלתי מכוסות במקרים בהם מנוהלים הנכסים על ידי חברות ניהול גירעוניות.

שינויים בהנחות שמשמשים את המומחים החיצונים הנ"ל, בשילוב עם שינויים בהערכות הנהלת החברה המתבססות על ניסיונה המצטבר, יכולים להביא לשינויים בסכום השווי ההוגן אשר נזקפים לדוח רווח והפסד, ובכך להשפיע על מצבה הכספי של החברה ותוצאות פעולותיה.

ככלל, הערכות השווי של נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה מבוצעות אחת לשנה, לקראת עריכת הדוחות הכספיים השנתיים. בין רבעון לרבעון בוחנת החברה האם מתקיימות נסיבות שיש בהן כדי להשפיע באופן מהותי על שווים ההוגן של הנכסים, כגון, עליה או ירידה מהותיים בשיעורי התפוסה או בגובה דמי השכירות, שינוי מהותי במצב התכנוני של הנכס ומצב השוק. במידה ולהערכת החברה מתקיימות נסיבות כאמור לגבי נכסים מסוימים, מבוצעת לגביהם הערכת שמאי גם ברבעון בו התרחש השינוי.

בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, קיימים שני נכסים אשר הערכת השווי ביחס אליהם נחשבת להערכת שווי מהותית מאוד: הגן הטכנולוגי במלחה ירושלים ו- הפארק הטכנולוגי בהר חוצבים ירושלים אשר הערכות השווי בגינם צורפו לדוח התקופתי והמידע האמור בה מובא כאן על דרך הפנייה. כמו כן קיימים ארבעה נכסים אשר הערכות השווי בגינם נחשבות להערכות שווי מהותיות - הנכסים הינם: רמת החייל, חולון, רחובות ופארק גיסין. לפרטים נוספים אודות הערכות השווי המהותיות ומהותיות מאוד בהתאם להוראות תקנה 8ב)ט( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל – ,1970 ר' נספח ב' לדוח זה להלן.

ירידת ערך נכסים – בהתאם לתקינה בינלאומית בוחנת החברה בכל תאריך מאזן באם ארעו ארועים או חלו שינויים בנסיבות המצביעים על כך שחלה ירידת ערך באחד או יותר מהנכסים הלא כספיים עליהם חל תקן זה. בהתקיים סימנים לירידת הערך בוחנת החברה באם הסכום בו מוצגת ההשקעה בנכס, נמוך מסכום בר- ההשבה שלו. סכום בר ההשבה הנו הגבוה מבין מחיר המכירה נטו של הנכס, לבין שווי השימוש שלו, המבוסס על תזרימי המזומנים הצפויים מאותו נכס, ובמידת הצורך רושמת הפרשה לירידת ערך, עד גובה הסכום שהינו בר השבה. בקביעת אומדני תזרימי המזומנים מתבססת החברה על נסיון העבר של החברה מהשכרת נכס זה או נכסים דומים, וזאת תוך התחשבות במצב השוק במקום בו מצוי הנכס.

מנכ"ל

יו"ר הדירקטוריון

אירועים עיקריים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי

ביום 30 ביוני 2025 הודיעה החברה על תוצאות הנפקה, בדרך של הרחבת סדרה סחירה, 550 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה יט'( של החברה, וזאת על פי דוח הצעת מדף מכוח תשקיף מדף שפרסמה החברה ביום 29 באפריל .2025 תמורת ההנפקה ברוטו, הסתכמה לסך של כ- 570 מיליון ש"ח. התמורה והסיכונים הועברו

25.08.2025

חלק ה'

לחברה ביום 1 ביולי .2025

שלמה איזנברג

אלקסנדר חפץ

נספח א' - נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד

ניתן להלן גילוי בדבר נכס נדל"ן להשקעה אשר עמד בהגדרת "נכס נדל"ן להשקעה מהותי מאוד" בדוח התקופתי של החברה לשנת :2024

		ליום	ליום	ליום
נים לפי לים, נתו וגי ירוש גן טכנול ג.ט.י –	חלק .100%	30.06.25 לתקופה	31.03.25 לתקופה	31.12.24 לתקופה
74% תאגיד		4-6/2025	1-3/2025	1-12/2024
ש"ח( )*( ס )אלפי שווי הנכ	1,081,569	1,080,538	1,080,200
ח( )אלפי ש" בתקופה NOI	19,693	19,754	78,445
( לפי ש"ח קופה )א ערוך בת פסדי( ש רווחי )ה	-	-	33,904
שכרה שטח לה	62,136	62,136	62,032
( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת	97%	99%	100%
( שואה )% שעור ת	7%	7%	7%
חי חניה ) כולל שט עים ות ממוצ דמי שכיר	ש"ח(	63	63	62
שטחי חנ לא כולל דשי( למ"ר )חו	יה )ש"ח(	103	102	100
חי חניה ) כולל שט עים ות ממוצ דמי שכיר	ש"ח(	65	65	57
תמו וזים שנח למ"ר בח שטחי חנ לא כולל	יה )ש"ח(		104
)חודשי( בתקופה		105		92

* לא כולל נדל"ן בהקמה. לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 24 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

ליום 31.12.24 לתקופה 1-12/2024	ליום 31.03.25 לתקופה 1-3/2025	ליום 30.06.25 לתקופה 4-6/2025	חלק .100% לפי , נתונים ן ברוש כולל בני	ירושלים חוצבים נכסי הר 88% תאגיד
1,168,500	1,168,753	1,169,595	ש"ח( )*( ס )אלפי שווי הנכ
56,550	14,948	15,174	ח( )אלפי ש" בתקופה NOI
13,257	-	-	פי ש"ח( ופה )אל רוך בתק רווחי שע
81,069	81,069	81,069	שכרה שטח לה
67%	64%	64%	( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת
5%	5%	5%	( שואה )% שעור ת
50	54	55	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	ר עים למ" ות ממוצ דמי שכיר
84	92	93	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	)חודשי(
58	64	66	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	ר עים למ" ות ממוצ דמי שכיר
84	93	95	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	בתקופה שנחתמו בחוזים )חודשי(

* לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 24 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

	30.06.25 ליום	31.03.25 ליום	31.12.24 ליום
100% גיד חלק תא .100% ים לפי ייל, נתונ רמת הח	לתקופה 4-6/2025	לתקופה 1-3/2025	לתקופה 1-12/2024
ש"ח( )*( ס )אלפי שווי הנכ		614,272	613,760
ח( )אלפי ש" בתקופה NOI	7,504	5,830	26,711
( לפי ש"ח קופה )א ערוך בת פסדי( ש רווחי )ה		-	)7,101(
שכרה שטח לה		33,476	33,401
( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת		68%	71%
( שואה )% שעור ת		3.8%	4.35%
ש"ח( חי חניה ) כולל שט ר עים למ" ות ממוצ דמי שכיר	71	70	70
)חודשי( יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	115	114	112
ש"ח( חי חניה ) כולל שט ר עים למ" ות ממוצ דמי שכיר	124	87	83
בתקופה שנחתמו בחוזים יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל
)חודשי(	163	87	109

* הגילוי אודות הנכס ניתן לאור העובדה שנכון למועד פרסום דוח הדירקטוריון הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טו'( של החברה. לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 21 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

נים לפי יבל, נתו פארק ס	100% גיד חלק תא .100%	30.06.25 ליום	31.03.25 ליום	31.12.24 ליום
)*(		לתקופה	לתקופה	לתקופה
		4-6/2025	1-3/2025	1-12/2024
ש"ח( )*( ס )אלפי שווי הנכ			161,900	161,900
ח( )אלפי ש" בתקופה NOI		3,137	2,956	2,947
ערוך בת פסדי( ש רווחי )ה	( לפי ש"ח קופה )א		-	3,528
שכרה שטח לה		26,584	26,584	26,584
( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת		93%	90%	87%
( שואה )% שעור ת		7.8%	7.3%	6.9%
עים ות ממוצ דמי שכיר	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	41	40	40
דשי( למ"ר )חו	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	49	48	48
עים ות ממוצ דמי שכיר	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	36	41	60
תמו וזים שנח למ"ר בח	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל
)חודשי( בתקופה		47	45	45

* הגילוי אודות הנכס ניתן לאור העובדה שנכון למועד פרסום דוח הדירקטוריון הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טו'( של החברה. לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 24 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

נתניה, נ וגן פארק ע	חלק .100% פי תונים ל	30.06.25 ליום	31.03.25 ליום	31.12.2024 ליום
100% תאגיד )*(		לתקופה 4-6/2025	לתקופה 1-3/2025	לתקופה 1-12/2024
ס )אלפי שווי הנכ	ש"ח(		487,223	486,000
בתקופה NOI	ח( )אלפי ש"		8,402	31,986
פסדי( ש רווחי )ה	( לפי ש"ח קופה )א ערוך בת		-	2,175
שכרה שטח לה		39,292	39,292	39,292
( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת		88%	88%	88%
( שואה )% שעור ת			6.9%	6.58%
ות דמי שכיר	ש"ח ( חי חניה ) כולל שט	55	55	54
למ"ר ממוצעים )חודשי(	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	83	82	81
ות דמי שכיר	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	81	69	48
למ"ר ממוצעים שנחתמו בחוזים )חודשי( בתקופה	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	81	89	77

* הגילוי אודות הנכס ניתן לאור העובדה שנכון למועד פרסום דוח הדירקטוריון הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה יח'( של החברה. לפרטים נוספים אודות הנכס ניתן לפנות להערכת השווי שצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 24 במרץ 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-019505( וכן לנספח ב' להלן.

ליום 31.12.2024	ליום 31.03.2025	ליום 30.06.2025	פי תונים ל תקווה, נ פתח	הסיבים, ברחוב עוגן מתחם
לתקופה 1-12/2024	לתקופה 1-3/2025	לתקופה 4-6/2025	)*(	100% גיד חלק תא .100%
294,800	295,185	295,187	ש"ח( ס )אלפי שווי הנכ
17,416	4,860	4,614	ח( )אלפי ש" בתקופה NOI
10,041	-	-	( לפי ש"ח קופה )א ערוך בת פסדי( ש רווחי )ה
30,562	30,580	30,580	שכרה שטח לה
83%	83%	84%	( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת
5.9%	6.6%	6.3%	( שואה )% שעור ת
51	52	52	ש"ח ( חי חניה ) כולל שט	עים ות ממוצ דמי שכיר
69	70	70	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	דשי( למ"ר )חו
68	77	47	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	עים ות ממוצ דמי שכיר
79	103	63	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	תמו וזים שנח למ"ר בח
				)חודשי( בתקופה

ליום 31.12.2024	ליום 31.03.2025	ליום 30.06.2025	חלק .100% ם לפי לן, נתוני ת נוה אי תקשור פארק ה
לתקופה 1-12/2024	לתקופה 1-3/2025	לתקופה 4-6/2025	)*( 100% תאגיד
348,800	350,249	351,334		ש"ח( ס )אלפי שווי הנכ
21,527	4,653	4,943	ח( )אלפי ש" בתקופה NOI
)834(	-	-	( לפי ש"ח קופה )א ערוך בת פסדי( ש רווחי )ה
24,393	24,393	24,157	שכרה שטח לה
90%	87%	87%	( קופה )% מוצע בת פוסה מ שעור ת
7.1%	6.1%	6.5%	()**( שואה )% שעור ת
63	58	59	ש"ח ( חי חניה ) כולל שט	ר עים למ" ות ממוצ דמי שכיר
81	81	82	יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	)חודשי(
64	40	69	ש"ח( חי חניה ) כולל שט	ר עים למ" ות ממוצ דמי שכיר
			יה )ש"ח( שטחי חנ לא כולל	בתקופה שנחתמו בחוזים
64	85	69		)חודשי(

** שעור התשואה מחושב ללא שווי זכויות.

נספח ב' - גילוי אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד

1 להלן יינתן גילוי אודות הערכות שווי מהותיות 2 ומהותיות מאוד בהתאם להוראות תקנה 8ב)ט( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל:1970-

ת לפיהן העיקריו ההנחות יום מועד הערכה ל בוצעה ה הערכה	מודל ההערכה	זיהוי המעריך ואפיונו	שווי ליום 31.12.24 ח( )אלפי ש"	שווי ליום 30.06.25 ח( )אלפי ש"	מועד ההערכה	א זיהוי נוש ההערכה
		מאוד מהותיות	שווי הערכות
טים ר' .7% לפר ון של שיעור היו ר עיסקי פרק "תיאו 1.7.14.1 ב סעיף קופתי )*( בדוח הת התאגיד"	היוון הכנסות	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	1,080,200	1,081,569	31.12.2024	ג.ט.י – גן טכנולוגי ****( ירושלים ) "ן )ללא נדל בהקמה(
ר' לפרטים .7%-5.75% ן שיעור היוו ר עיסקי פרק "תיאו 1.7.14.2 ב סעיף קופתי )*( בדוח הת התאגיד"	היוון הכנסות	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	1,168,500	1,169,595	31.12.2024	נכסי הר החוצבים ירושלים )כולל בנין ברוש(
		מהותיות	שווי הערכות
6.7%-5.75% יוון של שיעור ה טחי סחר וש שרדים מ לשטחי מ רחים נסות מאו 8.5%- הכ תעשיה ו סעיף רטים ר' בחניון. לפ מזדמנים סקי תיאור עי בפרק " 1.7.14.3 קופתי )**( בדוח הת התאגיד"	היוון הכנסות +גישת השוואה	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	599,560	600,723	31.12.2024	ל תל רמת החיי ( אביב )**
רטים ר' .6.5% לפ ן של שיעור היוו ר עיסקי רק "תיאו 1.7.13 בפ סעיף קופתי בדוח הת התאגיד"	היוון הכנסות	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	474,800	474,800	31.12.2024	( חולון )**
.6.75%- 7% וון של שיעור הי פרק 1.7.13 ב ר' סעיף לפרטים בדוח תאגיד" עיסקי ה "תיאור התקופת	היוון הכנסות	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	668,900	669,032	31.12.2024	ללא רחובות ) קמה( נדל"ן בה
5.75% ן של 7% - שיעור היוו	היוון הכנסות +גישת השוואה	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	793,700	824,543	31.12.2024	סין פארק גי )****(

1 על פי המבחנים שנקבעו בעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, הערכת שווי מהותית הינה הערכת שווי אשר עומדת בלפחות אחד מבין המבחנים הבאים: )1( נושא הערכת השווי מהווה לפחות 5% מסך נכסי החברה כפי שמוצגים בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום האחרון של תקופת הדיווח; או )2( השפעת השינוי בשווי כתוצאה מהערכת השווי על הרווח הנקי או על הרווח הכולל, לפי העניין, מהווה לפחות 5% מסך הרווח הנקי או הרווח הכולל בהתאמה, של החברה לתקופת הדיווח וכן מהווה לפחות 2.5% מההון העצמי של החברה לתום תקופת הדיווח.

² על פי המבחנים שנקבעו בעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, הערכת שווי מהותית מאוד הינה הערכת שווי אשר עומדת בלפחות אחד מבין המבחנים הבאים: )1( נושא הערכת השווי מהווה לפחות 10% מסך נכסי החברה כפי שמוצגים בדוח על המצב הכספי המאוחד ליום האחרון של תקופת הדיווח; או )2( השפעת השינוי בשווי כתוצאה מהערכת השווי על הרווח הנקי או על הרווח הכולל, לפי העניין, מהווה לפחות 10% מסך הרווח הנקי או הרווח הכולל בהתאמה, של החברה לתקופת הדיווח וכן מהווה לפחות 5% מההון העצמי של החברה לתום תקופת הדיווח.

³ יצוין, כי בהתאם לעמדה משפטית של רשות ניירות ערך מס' 105-30 בדבר גילוי על קיומה של תלות בין מעריך שווי לבין התאגיד וגילוי בנוגע למעריך שווי שהערכותיו מהותיות מאוד לתאגיד, )1( לא קיימת תלות בין מעריך השווי לבין החברה; ו- )2( מעריך השווי הינו מעריך שווי מהותי מאוד )כהגדרת מונח זה בעמדה המשפטית האמורה(. להלן הגילוי הנדרש בקשר למעריך השווי לאור העמדה המשפטית האמורה: זהותו של מעריך השווי המהותי מאוד - רפאל קונפורטי, שמאי מקרקעין מוסמך החל משנת ,1995 בוגר תואר ראשון בכלכלה, בוגר לימודי תעודה בחוג לשמאות וניהול מקרקעין. הנכסים שהוערכו על ידי מעריך השווי המהותי מאוד ליום 31 בדצמבר 2024 מסתכמים לסך של כ- 7,055 מיליון ש"ח וההכנסות מעליית ערך שהוערכו על ידי מעריך השווי המהותי מאוד ליום 31 בדצמבר 2024 מסתכמות לסך של כ- 176 מיליון ש"ח; פרטי ההתקשרות עם מעריך השווי המהותי מאוד הינם כמפורט בהערכת השווי המצורפות לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

הערכות שווי לנכסים המשועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה )שאינם נכללים בטבלה לעיל(

בל פארק סי ן ראש העי	31.12.2024	161,900	161,900	עדי נאור יהול שמאות ונ מקרקעין	היוון הכנסות +גישת השוואה	7.5% ושכרים – שטחים מ פרטים .8.25% ל נוים שטחים פ ור פרק "תיא 1.7.14.4 ב ר' סעיף תי ח התקופ אגיד" בדו עיסקי הת )**(
נתניה )כו לל קרקע(	31.12.2024	488,060	486,000	רביב קונפורטי – שמאי 3 מקרקעין	היוון הכנסות +גישת השוואה	טים ר' .7% לפר ון של שיעור היו ר עיסקי פרק "תיאו 1.7.14.5 ב סעיף ( קופתי )* בדוח הת התאגיד"
גן מתחם עו ברח' הסיבים פ"ת	31.12.2024	295,187	294,800	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	היוון הכנסות +גישת השוואה	ל .7.1% ון עקרי ש שיעור היו פרק 1.7.14.6 ב ' סעיף לפרטים ר גיד" בדוח סקי התא "תיאור עי )***( התקופתי
נווה אילן )*(	31.12.2024	351,334	348,800	קונפורטי מאי רביב – ש 3 מקרקעין	היוון הכנסות +גישת השוואה	ל .6.85% ון עקרי ש שיעור היו פרק 1.7.14.7 ב ' סעיף לפרטים ר גיד" בדוח סקי התא "תיאור עי )***( התקופתי

)*( ניתן לפנות לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו להערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

)**( הגילוי אודות הנכס ניתן היות שנכון למועד פרסום דוח דירקטוריון זה הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה טו'( של החברה. לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו ר' הערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

)***( הגילוי אודות הנכס ניתן היות שנכון למועד פרסום דוח דירקטוריון זה הנכס משועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה יח'( של החברה. לפרטים נוספים אודות ההנחות הללו ר' הערכת השווי אשר מצורפת לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

)****( השווי אינו כולל זכויות בג.ט.י בסך של כ- 56.7 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה(, ברמת החייל בסך של כ- 14.2 מיליון ש''ח )ליום 31.12.24 זהה(, בחולון בסך של כ- 58.6 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה(, ובפארק גיסין זכויות בסך של כ- 86.2 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 זהה( וקרקע בסך של כ- 93.4 מיליון ש"ח )ליום 31.12.24 כ- 91.6 מיליון ש"ח(.

)*****( השווי כולל זכויות בניה בסך של 46.7 מיליון ש''ח ואינו כולל קרקע בסך של 22 מיליון ש''ח.

	1-3/2025	4-6/2025	4-6/2024	1-6/2025	1-6/2024	31.12.24
לתקופה רווח נקי	68,188	48,805	45,546	116,993	208,701	561,964
התאמות:
דל"ן ערך של נ שינויים ב להשקעה	-	2,805		2,805	-	)223,581(
ם שנים חים ומסי מסים נד קודמות	6,541	)1,548(	)1,969(	4,993	)43,586(	11,017
גזר חסים למ טפים מיו מסים שו ייזום	62	26	25	88	80	3,746
( אחרות )* הכנסות( הוצאות )	2,185	1,524	1,857	3,709	4,466	11,212
ו מימון, נט הכנסות( הוצאות ) )**( ום ואחר למגזר ייז מיוחסות	1,206	)1,910(	1,105	)704(	)3,319(	)20,178(
לליות הנהלה וכ הוצאות )***( ום ואחר למגזר ייז מיוחסות	2,280	2,849	2,685	5,129	4,547	8,819
גזר ייזום פעולות מ תוצאות ואחר	)131(	)2,435(	)6,383(	)2,566(	)47,417(	)97,749(
שות גשית הר 0FF לפי	80,331	50,116	42,866	130,447	123,472	255,250
ל מחלקן ש הנובעות התאמות טה ב- קנות שלי שאינן מ הזכויות FFO	)5,783(	)5,476(	)6,125(	)11,214(	)11,414(	)21,364(
ת ות לניירו גישת רש FFO לפי ל י מניות ש חס לבעל ערך המיו החברה	74,593	44,640	36,741	119,233	112,058	233,886
קרן חוב צמדה על הפרשי ה	10,296	44,505	55,330	54,801	64,872	111,307
הנהלה גישת ה 0AFF לפי	84,889	89,145	92,071	174,034	176,930	345,193

נספח ג'- חישוב FFO בהתאם לגישת הרשות לניירות ערך וAFFO גישת הנהלה

)*( הוצאות שאינן קשורות למזגר הנדל"ן המניב.

)**( מהווה מימון ישיר במגזר הייזום בתוספת הוצאות מימון שאינם משיוכות באופן ישיר.

)***( כולל יחוס הוצאות מטה לפי יחס הון היזמי מסך ההון העצמי.

נספח ד' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

דירוג אגרות החוב

Maalot – דירוג ilAA ל כל אגרות החוב של החברה )סדרות יג', יד', טז' ו- יט' )שאינן מובטחות בשעבודים( וסדרות טו' ו-יח' )מובטחות בשעבודים(

ביום 29 ביוני 2025 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה לידיה Maalot s'Poor & Standard( להלן: "מעלות"( במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 550 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה יט'(, וזאת חלף האישור שניתן ביום 26 ביוני 2025 בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב כמפורט להלן. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 29 ביוני 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-046209(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 26 ביוני 2025 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה יט'(. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 26 ביוני 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-045723(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 2 בפברואר 2025 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישרור דירוג -ilAA לחברה ואישרור דירוג ilAA לאגרות החוב שהנפיקה החברה. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה החברה ביום 2 בפברואר 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-008182(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 20 בנובמבר 2024 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה יט'(, וזאת חלף האישור שניתן ביום 19 בנובמבר 2024 בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב כמפורט להלן. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 20 בנובמבר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-617227(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 19 בנובמבר 2024 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה יט'(. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 19 בנובמבר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-616796(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 28 בינואר 2024 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג -ilAA לחברה. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 28 בינואר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01- 008926(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 2 בינואר 2024 פרסמה החברה דו"ח דירוג שהעבירה לידיה מעלות במסגרתו הודיעה מעלות על אישור דירוג ilAA לגיוס אגרות חוב )סדרה טז'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרבחת סדרה )סדרה טז'(. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 2 בינואר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-000754(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

מידרוג בע"מ – דירוג 2Aa לאגרות החוב מסדרות טו' ו-יח' )מובטחות בשעבודים( ודירוג 3-Aa לאגרות החוב מסדרות יד', טז' ו- יט' )שאינן מובטחות בשעבודים(

ביום 29 ביוני 2025 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג בע"מ )להלן: "מידרוג"( במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 550 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יט', וזאת חלף האישור שניתן ביום 26 ביוני 2025 בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב כמפורט להלן. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 29 ביוני 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01-046169(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 26 ביוני 2025 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יט'. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 26 ביוני 2025 )מספר אסמכתא: 2025-01- 045915(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה. ביום 20 בנובמבר 2024 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יט', וזאת חלף האישור שניתן ביום 19 בנובמבר 2024 בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב כמפורט להלן. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 20 בנובמבר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-617175(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 19 בנובמבר 2024 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יט'( בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יט'. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה ביום 19 בנובמבר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-616795(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 25 ביולי 2024 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג כי היא מותירה על כנו דירוג 3Aa לחברה ולאגרות החוב )סדרות יד', טז' ו- יט'( ודירוג 2Aa לאגרות החוב )סדרות טו' ו- יח'( , אופק יציב. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה החברה ביום 25 ביולי 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01- 078682(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 2 בינואר 2024 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 3Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה טז'( בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה טז'. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה החברה ביום 2 בינואר 2024 )מספר אסמכתא: 2024-01-000952(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 16 באוגוסט 2023 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג כי היא מותירה על כנו דירוג 3Aa לחברה ולאגרות החוב )סדרות יג', יד', טז' ו- יט'( ודירוג 2Aa לאגרות החוב )סדרות טו' ו- יח'( , אופק יציב. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה החברה ביום 16 באוגוסט 2023 )מספר אסמכתא: 2023-01-094779(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

ביום 4 ביולי 2023 פרסמה החברה דוח דירוג שהעבירה לידיה מידרוג במסגרתו הודיעה מידרוג על אישור דירוג 2Aa לגיוס אגרות חוב )סדרה יח'( בהיקף של עד 375 מיליון ש"ח ערך נקוב אשר יונפקו על ידי החברה באמצעות הרחבת סדרה יח'. לפרטים נוספים ר' דיווח מיידי ש פרסמה החברה ביום 4 ביולי 2023 )מספר אסמכתא: 2023- 01-062725(, אשר המידע האמור בו מובא כאן על דרך ההפניה.

אודות ח המיידי של הדו" אסמכתא תאריך ו עדכני הדירוג ה	חברה מדרגת	קבוע הדירוג ה וח למועד הד	מוך דירוג בס הנפקה למועד ה	מועד ההנפקה	סדרה
2025-01-046209 ( מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מעלות	ת יציבה ilAA תחזי	ת יציבה -ilAA תחזי		סדרה יד'
( 2025-01-046169 מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מידרוג	ת יציבה 3Aa תחזי	יציבה 1A תחזית	13.07.2015
2025-01-046209 ( מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מעלות	ת יציבה ilAA תחזי	ת יציבה -ilAA תחזי
( 2025-01-046169 מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מידרוג	ת יציבה 2Aa תחזי	יציבה 1A תחזית	04.08.2016	סדרה טו'
2025-01-046209 ( מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מעלות	ת יציבה ilAA תחזי	ת יציבה -ilAA תחזי
( 2025-01-046169 מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מידרוג	ת יציבה 3Aa תחזי	יציבה 1A תחזית	29.05.2017	סדרה טז'
2025-01-046209 ( מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מעלות	ת יציבה ilAA תחזי	ת יציבה ilAA תחזי
( 2025-01-046169 מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מידרוג	ת יציבה 2Aa תחזי	יציבה 2Aaתחזית	24.09.2019	סדרה יח'
2025-01-046209 ( מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מעלות	ת יציבה ilAA תחזי	ת יציבה -ilAA תחזי
( 2025-01-046169 מכתא: )מספר אס 29.06.2025	מידרוג	ת יציבה 3Aa תחזי	ת יציבה 3Aa תחזי	29.03.2022	סדרה יט'

בהתאם לכך, דירוג אגרות החוב שבמחזור ליום פרסום הדו"ח הינו כדלקמן:

ישרס - חברה להשקעות בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני , 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

עמוד
2	מאוחדים ים ביניים חות כספי סקירת דו
3-4	הכספי ל המצב אוחדים ע דוחות מ
5	הפסד ל רווח א ו אוחדים ע דוחות מ
6	הכולל ל הרווח אוחדים ע דוחות מ
7-9	ם בהון ל השינויי אוחדים ע דוחות מ
10-11	המזומנים ל תזרימי אוחדים ע דוחות מ
12-17	דים יים מאוח ספיים בינ דוחות הכ באורים ל

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישרס - חברה להשקעות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ישרס - חברה להשקעות בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - החברה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים על רווח או הפסד, הרווח כולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, קוסט פורר גבאי את קסירר 25 באוגוסט, 2025 רואי חשבון

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

מ	קעות בע"	ברה להש	ישרס - ח
---	----------	---------	----------

			ליום
	ביוני ליום 30		בדצמבר 31
	2025	2024	2024
		קר בלתי מבו	מבוקר
		ח אלפי ש"
טפים
נים שווי מזומ	388,836	523,439	671,331
ם משועבדי	131	126	129
לזמן קצר	22,011	64,215	39,971
בנאמנות	1,417	1,926	6,233
	19,819	37,433	18,621
בה תרות חו	12,283	15,969	16,760
ות	3,724	29,143	5,605
רקעין	398	398	398
שוטפים	5,439	9,864	10,940
	454,058	682,513	769,988
שוטפים
רקע זכויות בק	197,634	175,699	195,713
שקעה	8,806,915	8,424,743	8,667,226
קמה שקעה בה	352,075	299,942	352,666
מן ארוך	4,605	5,576	5,094
ים, נטו ות לעובד בשל הטב חייבויות ים על הת	356	-	356
	21,431	5,084	17,498
חים	2,506	7,846	4,605
	9,385,522	8,918,890	9,243,158
	9,839,580	9,601,403	10,013,146

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

			ליום
	ביוני ליום 30		בדצמבר 31
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
		ח אלפי ש"
ת ות שוטפו התחייבוי

ארוך ויות לזמן ל התחייב וטפות ש חלויות ש מן קצר ו אשראי לז	418,343	399,884	414,944
שירותים ם ולנותני ות לספקי התחייבוי	11,611	8,537	15,614
ת תרות זכו זכאים וי	100,874	75,265	65,879
משוכרים ופקדונות מקדמות	11,023	13,686	12,538
הפרשות	2,100	7,625	15,650
לם מסים לש	10,329	14,120	13,439

	554,280	519,117	538,064
טפות ות לא שו התחייבוי

ואחרים יים דים בנקא ות לתאגי התחייבוי	268,745	275,118	271,915
ב אגרות חו	3,098,944	3,134,495	3,230,314
פקדונות	21,585	21,781	21,366
טו עובדים, נ הטבות ל ות בשל התחייבוי	-	139	-
רות טפות אח ות לא שו התחייבוי	18,819	21,577	18,081
חים מסים נד	1,011,843	950,976	1,009,334

	4,419,936	4,404,086	4,551,010
חברה י מניות ה חס לבעל הון המיו

הון מניות	175,421	175,421	175,421
וקרנות מניות פרמיה על	421,341	421,341	421,341
ח יתרת רוו	4,208,758	3,991,755	4,251,904
וצר מניות בא	)311,947(	255,870( )	)288,277(

	4,493,573	4,332,647	4,560,389

ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	371,791	345,553	363,683

סה"כ הון	4,865,364	4,678,200	4,924,072

	9,839,580	9,601,403	10,013,146

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

25 באוגוסט, 2025

כטמן אורי פרו	חפץ אלקסנדר	זנברג שלמה אי	ים ות הכספי שור הדוח תאריך אי
פים מנהל כס	מנכ"ל	קטוריון יו"ר הדיר

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד

לשנה
ה שהסתיימ
ביום	מו שהסתיי	החודשים ל3- מו שהסתיי		החודשים ל6-
בדצמבר 31	ביוני	ביום 30	ביוני ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר בלתי מבו
	קי למניה(	וני רווח נ )למעט נת	ח אלפי ש"
					הכנסות
					ל והפעלה רות, ניהו מדמי שכי הכנסות
547,775	135,165	137,346	267,242	275,207	ה ם להשכר של שטחי
					ות ומלאי של קרקע ממכירה הכנסות
154,446	13,065	5,289	102,320	6,346	דירות

702,221	148,230	142,635	369,562	281,553	סות סה"כ הכנ
					כנסות עלות הה
78,891	17,227	18,046	35,815	37,837	השכרה שטחים ל עלה של ניהול והפ
					דירות מלאי רקעות, רה של ק עלות מכי
56,697	6,682	2,854	54,903	3,780	וניהול

135,588	23,909	20,900	90,718	41,617	ות ת ההכנס סה"כ עלו
566,633	124,321	121,735	278,844	239,936	מי רווח גול

					להשקעה ערך נדל"ן )ירידת( עליית
223,581	-	)2,805(	-	)2,805(	קמה שקעה בה ונדל"ן לה
)2,289(	)191(	)277(	)273(	)885(	יווק מכירה וש הוצאות
)40,244(	)9,200(	)9,245(	)18,045(	)19,436(	לליות הנהלה וכ הוצאות

747,681	114,930	109,408	260,526	216,810	ולי רווח תפע
48,683	5,578	6,615	19,297	14,116	מימון הכנסות
)180,881(	)70,786(	)61,807(	)96,611(	)90,135(	מימון הוצאות
)11,212(	)1,857(	)1,524(	)4,466(	)3,709(	טו אחרות, נ הוצאות
604,271	47,865	52,692	178,746	137,082	ההכנסה מסים על רווח לפני
)42,307(	)2,319(	)3,887(	29,955	)20,089(	ה( ל ההכנס )מסים ע הטבת מס

561,964	45,546	48,805	208,701	116,993	רווח נקי

					מיוחס ל:
533,838	40,495	43,642	198,705	106,285	ת החברה בעלי מניו
28,126	5,051	5,163	9,996	10,708	ת שליטה אינן מקנו זכויות ש

561,964	45,546	48,805	208,701	116,993
					לי מניות יוחס לבע למניה המ רווח נקי
					בש"ח( החברה )

104.72	7.88	8.78	38.1	21.3	דולל בסיסי ומ רווח נקי

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

					לשנה ה שהסתיימ
	מו שהסתיי החודשים ל6- ביוני ביום 30		מו שהסתיי החודשים ל3- ביוני ביום 30		ביום בדצמבר 31
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			ח אלפי ש"
רווח נקי	116,993	208,701	48,805	45,546	561,964
שפעת )לאחר ה ולל אחר )הפסד( כ רווח המס(:
ן לאחר מכ גו מחדש שלא יסוו סכומים הפסד לרווח או
ת ין תוכניו מחדש בג ממדידה הפסד ו וגדרת, נט להטבה מ	-	-	-	-	)51(
כולל אחר סד סה"כ הפ	-	-	-	-	)51(
ח כולל סה"כ רוו	116,993	208,701	48,805	45,546	561,913
מיוחס ל:
ת החברה בעלי מניו	106,285	198,705	43,642	40,495	533,787
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	10,708	9,996	5,163	5,051	28,126
	116,993	208,701	48,805	45,546	561,913

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

		מיוחס לב
		פרמיה על				זכויות שאינן
	הון	מניות	יתרת	מניות		מקנות	סה"כ
	מניות	וקרנות	רווח	באוצר	סה"כ	שליטה	הון
				קר בלתי מבו
				אלפי ש''ח
2025 1 בינואר, יתרה ליום
)מבוקר(	175,421	421,341	4,251,904	)288,277(	4,560,389	363,683	4,924,072
כולל סה"כ רווח	-	-	106,285	-	106,285	10,708	116,993
לם הוכרז ושו דיבידנד ש	-	-	)149,431(	-	)149,431(	-	)149,431(
יות שאינן הוכרז לזכו דיבידנד ש
יטה מקנות של	-	-	-	-	-	)2,600(	)2,600(
ניות מית של מ רכישת עצ
החברה )*(	-	-	-	)23,670(	)23,670(	-	)23,670(
2025 30 ביוני , יתרה ליום	175,421	421,341	4,208,758	)311,947(	4,493,573	371,791	4,865,364

			החברה
	זכויות שאינן			עלי מניות מיוחס לב פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			קר בלתי מבו
			אלפי ש''ח
							2024 1 בינואר, יתרה ליום
4,767,084	335,557	4,431,527	)112,195(	3,946,960	421,341	175,421	)מבוקר(
208,701	9,996	198,705	-	198,705	-	-	כולל סה"כ רווח
)153,910(	-	)153,910(	-	)153,910(	-	-	לם הוכרז ושו דיבידנד ש
							ניות מית של מ רכישת עצ
)143,675(	-	)143,675(	)143,675(	-	-	-	החברה )*(
4,678,200	345,553	4,332,647	)255,870(	3,991,755	421,341	175,421	2024 30 ביוני , יתרה ליום

*( ראה באור 3)ד(.

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

			החברה	עלי מניות	מיוחס לב
	זכויות שאינן				פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			קר בלתי מבו
			אלפי ש''ח
4,913,655	366,628	4,547,027	)289,370(	4,239,635	421,341	175,421	, 2025 1 באפריל יתרה ליום
48,805	5,163	43,642	-	43,642	-	-	כולל סה"כ רווח
)74,519(	-	)74,519(	-	)74,519(	-	-	לם הוכרז ושו דיבידנד ש
							ניות מית של מ רכישת עצ
)22,577(	-	)22,577(	)22,577(	-	-	-	החברה )*(
4,865,364	371,791	4,493,573	)311,947(	4,208,758	421,341	175,421	2025 30 ביוני , יתרה ליום

			החברה	עלי מניות	מיוחס לב
	זכויות
	שאינן				פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			קר בלתי מבו
			אלפי ש''ח
4,843,131	340,502	4,502,629	)121,021(	4,026,888	421,341	175,421	, 2024 1 באפריל יתרה ליום
45,546	5,051	40,495	-	40,495	-	-	כולל סה"כ רווח
)75,628(	-	)75,628(	-	)75,628(	-	-	לם הוכרז ושו דיבידנד ש
							ניות מית של מ רכישת עצ
)134,849(	-	)134,849(	)134,849(	-	-	-	החברה )*(
4,678,200	345,553	4,332,647	)255,870(	3,991,755	421,341	175,421	2024 30 ביוני , יתרה ליום

*( ראה באור 3)ד(.

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

			החברה
	זכויות שאינן				פרמיה על
סה"כ	מקנות		מניות	יתרת	מניות	הון
הון	שליטה	סה"כ	באוצר	רווח	וקרנות	מניות
			מבוקר אלפי ש''ח
4,767,084	335,557	4,431,527	)112,195(	3,946,960	421,341	175,421	2024 1 בינואר, יתרה ליום
561,964	28,126	533,838	-	533,838	-	-	רווח נקי
)51(	-	)51(	-	)51(	-	-	ל אחר הפסד כול
561,913	28,126	533,787	-	533,787	-	-	כולל סה"כ רווח
)228,843(	-	)228,843(	-	)228,843(	-	-	לם הוכרז ושו דיבידנד ש ניות מית של מ רכישה עצ
)176,082(	-	)176,082(	)176,082(	-	-	-	החברה )*(
4,924,072	363,683	4,560,389	)288,277(	4,251,904	421,341	175,421	ר, 2024 31 בדצמב יתרה ליום

*( ראה גם באור 3)ד(.

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה ה שהסתיימ ביום	מו שהסתיי	החודשים ל3-	מו שהסתיי	החודשים ל6-
בדצמבר 31	ביוני	ביום 30		ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					וטפת פעילות ש זומנים מ תזרימי מ
561,964	45,546	48,805	208,701	116,993	רווח נקי
					מנים זרימי מזו להצגת ת הדרושות התאמות שוטפת: מפעילות
					ד: ווח והפס לסעיפי ר התאמות
)562(	-	-	-	-	בדים, נטו טבות לעו ת בשל ה תחייבויו שינוי בה
985	259	311	460	612	חתות פחת והפ
42,307	2,319	3,887	)29,955(	20,089	ס( )הטבת מ ההכנסה מסים על
					ע רכוש קבו בנכסים, השקעות ממימוש רווח
)34(	-	-	-	-	נטו ואחרות,
132,198	65,208	55,192	77,314	76,019	ו מימון, נט הוצאות
)223,581(	-	2,805	-	2,805	להשקעה ערך נדל"ן יית( ירידת )על
)48,687(	67,786	62,195	47,819	99,525
					חייבויות: סים והת סעיפי נכ שינויים ב
					לקבל והכנסות בלקוחות ייה( ירידה )על
1,689 1,564	)8,794( 10,729	6,884 9,053	)16,500( 11,731	)1,198( 4,441	רות חובה ייבים וית ירידה בח
					בקרקע, ת וזכויות ת, קרקעו לאי דירו ירידה במ
45,095	5,408	37	51,572	4,760	נטו
					י ים ולנותנ יות לספק בהתחייבו ידה( עלייה ) יר
6,940	4,654	)1,824(	1,354	)5,841(	שירותים
572	)3,211(	)3,070(	529	)359(	ים ת משוכר ופקדונו במקדמות )ירידה( עלייה טפות ות לא שו התחייבוי )ירידה( ב עלייה
74	-	)16(	46	23	אחרות
)11,456(	)10,627(	)6,682(	)9,596(	)8,043(	והפרשות ות זכות אים ויתר ידה( בזכ עלייה )יר
44,478	)1,841(	4,382	39,136	)6,217(
					קופה במשך הת התקבלו ששולמו ו מזומנים עבור:
)82,968(	)10,272(	)10,225(	)42,419(	)40,741(	שולמה ריבית ש
28,350	4,756	4,652	8,949	11,620	תקבלה ריבית שה
-	-	5,941	-	5,941	שהתקבל דיבידנד
)29,203(	)1,810(	)8,774(	)19,249(	)12,345(	טו שולמו, נ מסים ש

)83,821(	)7,326(	)8,406(	)52,719(	)35,525(
473,934	104,165	106,976	242,937	174,776	שוטפת מפעילות ו נטו שנבע מזומנים

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

					לשנה
					ה שהסתיימ
	מו שהסתיי החודשים ל6-		החודשים ל3-	ביום
	ביוני ביום 30		ביוני ביום 30		בדצמבר 31
	2024 2025		2025	2024	2024
	בלתי מבו		קר		מבוקר
			ח אלפי ש"
שקעה פעילות ה זומנים מ תזרימי מ
טו אמנות, נ דונות בנ שינוי פק	-	100	-	100	100
ם, נטו משועבדי ומנים שינוי במז	-	6	-	6	5
גן י שווי הו הנמדד לפ ס פיננסי רכישת נכ	-	)63,805(	-	)36,000(	)63,805(
י שווי הנמדד לפ ס פיננסי מכירת נכ תמורה מ
הוגן	14,047	6,186	10,268	6,186	44,772
רכוש קרקעות ו השקעה, בנדל"ן ל השקעות
קבוע	)115,111(	)133,016(	)69,355(	)97,746(	)211,585(
קבוע עה ורכוש ל"ן להשק מימוש נד תמורה מ	-	-	-	-	80

השקעה לפעילות משו נטו ששי מזומנים	)101,064(	)190,529(	)59,087(	)127,454(	)230,433(

ימון פעילות מ זומנים מ תזרימי מ

החברה של חוב אגרות הנפקת	-	302,204	-	-	593,653
ששולם דיבידנד	)149,431(	)153,910(	)149,431(	)153,910(	)228,843(
ה של החבר רות חוב פרעון אג	)175,209(	)151,305(	)41,966(	)40,607(	)365,495(
ך לזמן ארו חייבויות קבלת הת	383	1,233	143	1,039	1,656
ך לזמן ארו חייבויות פרעון הת	)8,587(	)8,713(	)3,457(	)4,317(	)18,246(
גידים קצר מתא ראי לזמן בלת( אש פרעון )ק
נטו בנקאיים,	307	3,719	)384(	3,959	)291(
וצר מניות בא רכישת	)23,670(	)143,675(	)22,577(	)137,175(	)176,082(

ן לות מימו משו לפעי נטו ששי מזומנים	)356,207(	)150,447(	)217,672(	)331,011(	)193,648(

ומנים ושווי מז במזומנים ידה( עלייה ) יר	)282,495(	)98,039(	)169,783(	)354,300(	49,853

ת ם לתחיל וי מזומני מנים ושו יתרת מזו
התקופה	671,331	621,478	558,619	877,739	621,478

תקופה ם לסוף ה וי מזומני מנים ושו יתרת מזו	388,836	523,439	388,836	523,439	671,331

ומן אינה במז הותית ש פעילות מ

נכס ין רכישת זכאים בג	29,652	-	29,652	-	-
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש דיבידנד ל	2,600	-	-	-	-

באור :1 - כללי

דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופ ות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים(.

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספים ביניים מאוחדים עקבית לזאת שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א . ביום 20 בפברואר 2025 הודיע מנכ"ל החברה, מר עדי דנה, על רצונו לסיים את כהונתו בחברה, אשר נכנסה לתוקף ב יום 31 במאי .2025
ב. ביום 23 במרס 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת 2024 בסך של 15 ש"ח למניה אשר הסתכם לסך כולל של כ- 75 מיליון ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל .2025
ג. בהמשך למדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה כאמור בבאור 24)ב( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 החליט דירקטוריון החברה ביום 23 במרס 2025 על כוונת החברה לחלק דיבידנד בגין שנת 2025 בסך כולל של כ- 149 מיליון ש''ח )30 ש''ח למניה(, אשר מחציתו שולם בחודש יוני 2025 בסך של כ – 74.5 מיליון ש''ח )15 ש''ח למניה( ומחציתו תשולם בחודש דצמבר 2025 בסך של כ 74.5- מיליון ש''ח )15 ש''ח למניה(.

מובהר, כי האמור בסעיף זה לעיל הינו בגדר הצהרת מדיניות הדיבידנד של החברה בגין שנת 2025 בלבד המותנית בהחלטות ספציפיות של דירקטוריון החברה טרם כל חלוקה. עוד יובהר, כי דירקטוריון החברה יהא רשאי בכל עת, בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות הדין, לשנות את מדיניות הדיבידנד הנ"ל בגין שנת 2025 ו/או לשנות את הסכומים שיחולקו כדיבידנד או להחליט שלא לחלקם כלל. בהמשך לאמור מובהר, כי ברבעון הראשון של שנת ,2026 במועד אישור הדוחות הכספיים השנתיים של החברה לשנת ,2025 תשקול החברה חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת ,2025 וזאת בנוסף לדיבידנדים שחולקו בשנת 2025 בגין שנת ,2025 ככל שיחולקו.

ד. בהמשך לאמור בבאור 24)ה( לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ביום 23 במרס ,2025 אישר דירקטוריון החברה להאריך את תוקף תכנית רכישת מניות העצמיות עד ליום .31.12.25 נכון ועד לתאריך המאזן רכשה החברה 438,610 ע.נ מניות בהיקף של כ- 312 מיליון ש''ח.

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(

ה. ביום 29 באפריל 2025 התקשרה החברה עם צד ג' )"המוכר"( בהסכם לרכישת מלוא זכויותיו במקרקעין )פנויים( בשטח כולל של כ- 74 דונמים בשגב שלום המיועדים לתעסוקה לפי תכנית מתאר מאושרת )"המקרקעין" ו- "העסקה החדשה", בהתאמה(. בגין המקרקעין שילמה החברה למוכר סך של כ- 29.7 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ. במסגרת עסקה קודמת שרכשה החברה באותו האיזור סוכם, כי יכול והמוכר יהא זכאי לתמורה נוספת )"התמורה הנוספת"( מעבר לתמורה הבסיסית ששולמה, בסך מקסימאלי של עד כ- 29 מיליון ש''ח, בתוספת מע"מ, וזאת ככל ותאושר תוכנית משביחה למקרקעין בתוך 6 שנים, וכתלות במועד אישור התוכנית המשביחה. בחודש אפריל, התקשרה החברה עם המוכר בהסכם לפיו שילמה החברה סך של כ- 17 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ, וזאת בגין התמורה הנוספת. מובהר כי המוכר לא יהא זכאי לתשלום נוסף כלשהו בגין העסקה הקודמת מעבר לתשלום זה כאמור.
ו. ביום 28 באפריל 2025 פרסמה החברה תשקיף מדף הנושא תאריך 29 באפריל .2025 בהתאם לתשקיף המדף כאמור, החברה תהא רשאית להנפיק מעת לעת ניירות ערך של החברה בהתאם להוראות הדין לרבות מניות , אגרות חוב, אגרות חוב להמרה, כתבי אופציות למניות וכתבי אופציות לאגרות חוב.
ז. ביום 26 במאי 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה. הדיבידנד הסתכם לסך של כ – 74.5 מיליון ש''ח. אשר שולם ביום 22 ביוני 2025 )ראה גם באור 3ג'(.
ח. ביום 1 ביוני 2025 החל מר אלקסנדר חפץ את כהונתו כמנכ"ל החברה. בהתאם לאישורה של האסיפה הכללית של החברה, מר חפץ יהא זכאי לשכר החודשי ברוטו של 105 אלפי ש"ח. החל מיום 1 ביוני 2026 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 111 אלפי ש"ח, והחל מיום 1 ביוני 2027 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 117 אלפי ש"ח. הסכומים הנ"ל צמודים לעליית מדד המחירים לצרכן. בנוסף, מר חפץ זכאי לתנאים סוציאליים והטבות שאינם חורגים מהמקובל, וכן להחזר הוצאות רכב בסך חודשי של 12 אלפי ש"ח, צמוד לעליית מדד המחירים לצרכן. מר חפץ יהא זכאי לבונוס שנתי הנגזר משווי מניית החברה, כאשר בגין שנת 2025 יהא זכאי מר חפץ לבונוס שנתי בסך שבין 145,000 ש"ח לבין 410,000 ש"ח, ובגין שנת 2026 ואילך הבונוס השנתי לא יפחת מסך של 250 אלפי ש"ח ולא יעלה על סך של 700 אלפי ש"ח.

באור :4 - מגזרי פעילות

א. כללי

למטרות ניהול, הקבוצה בנויה לפי יחידות עסקיות בהתבסס על המוצרים והשירותים של היחידות העסקיות ולה שלושה מגזרי פעילות כדלקמן:

נדל"ן מניב הפעילות מרוכזת בישראל וכוללת השכרת נכסים בפארקים לתעשיות עתירות ידע, משרדים, תעשייה ואחסנה, מרכזים מסחריים.
נדל"ן למגורים ולמכירה - הפעילות כוללת בעיקר מכירת מלאי דירות, השבחה ומכירה של קרקעות בבעלותה המיועדים למבני מגורים.
אחר בעיקר כולל את תוצאות הקשורות לפעילות בתחום התשתיות והבנייה.

ההנהלה עוקבת אחר תוצאות הפעילות של היחידות העסקיות שלה בנפרד לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים.

ביצועי המגזרים מוערכים בהתבסס על רווח או הפסד תפעולי אשר נמדד באופן זהה לרווח או הפסד תפעולי בדוחות הכספיים המאוחדים.

מסים על ההכנסה מנוהלים על בסיס קבוצתי ואינם מיוחסים למגזרי פעילות.

ב. דיווח בדבר מגזרים

	החודשים ל6-	שהסתיי	ביום 30 מו	2025 ביוני
	נדל"ן	נדל"ן למגורים
	מניב	ולמכירה	אחר	סה"כ
		בלתי מבו	קר
		אלפי ש"	ח
הכנסות
חיצוניים מלקוחות הכנסות	275,207	6,346	-	281,553
גולמי רווח	237,370	2,566	-	239,936
עה ל"ן להשק שערוך נד	)2,805(	-	-	)2,805(
המגזר תוצאות	219,145	)1,722(	)600(	216,823
מוקצות לליות לא הנהלה וכ הוצאות				)613(
ו מימון, נט הוצאות				)76,019(
טו אחרות, נ הוצאות				)3,109(
הכנסה מסים על רווח לפני				137,082

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

	החודשים ל6-	שהסתיי	ביום 30 מו	2024 ביוני
		נדל"ן
	נדל"ן	למגורים
	מניב	ולמכירה	אחר	סה"כ
		בלתי מבו	קר
		אלפי ש"	ח
הכנסות
חיצוניים מלקוחות הכנסות	267,242	102,320	-	369,562
גולמי רווח	231,427	47,417	-	278,844
המגזר תוצאות	217,399	43,820	)233(	260,986
מוקצות לליות לא הנהלה וכ הוצאות				)460(
ו מימון, נט הוצאות				)77,314(
טו אחרות, נ הוצאות				)4,466(
הכנסה מסים על רווח לפני				178,746

	החודשים ל3-	שהסתיי	ביום 30 מו	2025 ביוני
		נדל"ן
	נדל"ן	למגורים
	מניב	ולמכירה	אחר	סה"כ
		בלתי מבו	קר
		אלפי ש"	ח
הכנסות
חיצוניים מלקוחות הכנסות	137,346	5,289	-	142,635
גולמי רווח	119,300	2,435	-	121,735
עה ל"ן להשק שערוך נד	)2,805(	-	-	)2,805(
המגזר תוצאות	109,606	113	-	109,719
מוקצות לליות לא הנהלה וכ הוצאות				)311(
ו מימון, נט הוצאות				)55,192(
טו אחרות, נ הוצאות				)1,524(
הכנסה מסים על רווח לפני				52,692

באור :4 - מגזרי פעילות )המשך(

		2024 ביוני ביום 30 מו שהסתיי החודשים ל3-
		נדל"ן
	נדל"ן	למגורים
	מניב	ולמכירה	אחר	סה"כ
		בלתי מבו	קר
		אלפי ש"	ח
הכנסות
חיצוניים מלקוחות הכנסות	135,165	13,065	-	148,230
גולמי רווח	117,938	6,383	-	124,321
המגזר תוצאות	111,118	4,232	)161(	115,189
מוקצות לליות לא הנהלה וכ הוצאות				)259(
ו מימון, נט הוצאות				)65,208(
טו אחרות, נ הוצאות				)1,857(

רווח לפני מסים על הכנסה 47,865

	לשנה שה	סתיימה	בדצמבר ביום 31	2024
		נדל"ן
	נדל"ן	למגורים
	מניב	ולמכירה	אחר	סה"כ
			מבוקר
		אלפי ש"	ח
חיצוניים מלקוחות הכנסות	547,775	154,446	-	702,221
מי רווח גול	468,884	97,749	-	566,633
עה ל"ן להשק שערוך נד	223,581	-	-	223,581
המגזר תוצאות	657,503	91,486	)323(	748,666
מוקצות לליות לא הנהלה וכ הוצאות				)985(
ו מימון, נט הוצאות				)132,198(
טו אחרות, נ הוצאות				)11,212(
הכנסה מסים על רווח לפני				604,271

באור :5 - מכשירים פיננסים

שווי הוגן

להלן היתרות בספרים והשווי ההוגן של התחייבויות פיננסיות:

שווי הוגן			ים ערך בספר
ר 31 בדצמב	30 ביוני		ר 31 בדצמב	30 ביוני
2024	2024	2025	2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו	מבוקר	קר	בלתי מבו
			אלפי ש"ח
						ת ת פיננסיו התחייבויו

3,510,974	3,326,229	3,380,807	3,653,197	3,158,277	3,524,021	)1( אגרות חוב
						עה ריבית קבו הלוואות ב
281,113	279,893	272,441	288,236	291,235	285,279	)2(

)1( השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתום תקופת דיווח )רמה 1 במדרג השווי ההוגן(.
- )2( שווי ה הוגן המבוסס על שימוש בנתונים נצפיים )רמה 2 במדרג השווי ההוגן(.

פרט להתחייבויות המפורטות לעיל, היתרה בדוחות הכספיים של נכסים והתחייבויות פיננסים אחרים תואמת או קרובים לשווי ההוגן שלהם.

ליום 30 ביוני 2025 החברה עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות כפי שפורטו בבאורים 18 ו- 19 בדוחות הכספים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

באור :6 - אירועים לאחר תקופת הדיווח

ישרס - חברה להשקעות בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

המיוחסים לחברה

ליום 30 ביוני 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

עמוד
2-3 נה 38ד' ד לפי תק	דוח מיוח
ברה חסים לח ספי המיו המצב הכ חדים על ות המאו תוך הדוח ספיים מ	נתונים כ
ברה חסים לח ולל המיו הרווח הכ חדים על ות המאו תוך הדוח ספיים מ	נתונים כ
6-7 ם לחברה המיוחסי מזומנים תזרימי ה חדים על ות המאו תוך הדוח ספיים מ	נתונים כ
ף	מידע נוס

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של ישרס – חברה להשקעות בע"מ )להלן - החברה( ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, 25 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים

המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 ביוני, 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן - דוחות מאוחדים(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

			ליום
		וני ליום 30 בי	ר 31 בדצמב
	2025	2024	2024
		קר בלתי מבו
		אלפי ש"ח	מבוקר
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	161,337	386,103	463,320
זמן קצר השקעות ל	17,119	57,123	31,142
לקוחות	2,196	14,291	3,967
נאמן פקדון אצל	217	217	5,017
ת לקבל ה והכנסו תרות חוב חייבים וי	10,540	6,233	5,482
י דירות קעין ומלא מלאי מקר	-	7,870	1,881

	191,409	471,837	510,809
שוטפים נכסים לא
חזקות חברות מו הלוואות ל	1,176,589	1,211,117	1,211,074
קעה נדל "ן להש	2,874,560	2,730,837	2,773,700
מה קעה בהק נדל"ן להש	289,987	212,990	292,400
ע רכוש קבו	1,370	1,422	1,384
ם קע ומטעי כויות בקר קרקעות, ז	486	486	486
חזקות חברות מו השקעות ב	3,884,551	3,615,720	3,815,201

	8,227,543	7,772,572	8,094,245

	8,418,952	8,244,409	8,605,054
ת שוטפות התחייבויו
וך ת לזמן אר התחייבויו טפות של חלויות שו	402,947	381,232	400,098
ירותים ולנותני ש ת לספקים התחייבויו	693	1,458	3,827
רות זכות זכאים וית	63,184	40,287	53,445
שוכרים פקדונות מ מקדמות ו	1,303	1,740	1,116

	468,127	424,717	458,486
פות ת לא שוט התחייבויו
אגרות חוב	3,098,944	3,134,495	3,230,314
אוחדות מחברות מ הלוואות	100,272	115,205	100,718
ם ות לעובדי בשל הטב התחייבות	123	161	123
ת פות אחרו ת לא שוט התחייבויו	22,441	26,091	21,800
ים מסים נדח	235,472	211,093	233,224

	3,457,252	3,487,045	3,586,179
הון
הון מניות	175,421	175,421	175,421
מניות פרמיה על	421,341	421,341	421,341
יתרת רווח	4,208,758	3,991,755	4,251,904
צר מניות באו	)311,947(	( ( )255,870	288,277)

	4,493,573	4,332,647	4,560,389

	8,418,952	8,244,409	8,605,054

			2025 באוגוסט, 25
כטמן אורי פרו פים מנהל כס	חפץ אלקסנדר מנכ"ל	זנברג שלמה אי קטוריון יו"ר הדיר	ים ות הכספי שור הדוח תאריך אי

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה

					לשנה ה שהסתיימ
	החודשים ל6-	מו שהסתיי	החודשים ל3-	מו שהסתיי	ביום
	ביום 30	ביוני	ביום 30	ביוני	בדצמבר 31
	2025	2024	2025	2024	2024
	בלתי מבו		קר		מבוקר
			ח אלפי ש"
הכנסות
מבנים אחרות מ הכנסות שכירות ו דמי
להשכרה	99,767	97,671	49,260	48,979	202,238
ת ל קרקעו ומכירה ש מאחזקה הכנסות	4,295	21,053	4,245	12,096	34,516

ההכנסות עלות	104,062	118,724	53,505	61,075	236,754

שכרה מבנים לה אחזקת	12,197	11,461	5,992	5,074	24,535
ות רת קרקע עלות מכי	1,887	10,728	1,887	5,701	16,728
	14,084	22,189	7,879	10,775	41,263

גולמי רווח	89,978	96,535	45,626	50,300	195,491
להשקעה נדל"ן ידת( ערך עליית )יר	)2,806(	-	)2,806(	-	86,151
ליות נהלה וכל מכירה, ה הוצאות	)10,887(	)10,766(	)5,366(	)5,495(	)26,102(
מוחזקת מחברות דמי ניהול הכנסות	4,673	4,420	2,373	2,152	11,276

תפעולי רווח	80,958	90,189	39,827	46,957	266,816
טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )	)180(	1,250	-	-	)5,606(
מימון הכנסות	8,407	13,565	7,069	3,596	33,256
מימון הוצאות	)81,461(	)89,111(	)56,975(	)65,227(	)160,828(
רות אות לחב בגין הלוו מימון הכנסות מוחזקות	29,040	32,222	14,221	15,677	62,395
מוחזקות מחברות רווח	73,477	155,536	35,943	35,400	359,068

כנסה ם על הה לפני מסי רווח	110,241	203,651	40,085	36,403	555,101
ל הכנסה( )מסים ע הטבת מס	)3,958(	)4,946(	3,557	4,092	)21,263(

ה חס לחבר נקי המיו רווח	106,285	198,705	43,642	40,495	533,838
מס(: שפעת ה )לאחר ה ולל אחר )הפסד( כ רווח
ן לרווח לאחר מכ גו מחדש שלא יסוו סכומים
או הפסד
מוגדרת להטבה ן תוכניות טוארי בגי רווח אק	-	-	-	-	24
ל חברות ד כולל ש רה בהפס חלק החב
מוחזקות	-	-	-	-	)75(
לרווח או אחר מכן יסווגו ל בים שלא סה"כ רכי
הפסד	-	-	-	-	)51(
ברה מיוחס לח ח כולל ה סה"כ רוו	106,285	198,705	43,642	40,495	533,787

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

לשנה
ה שהסתיימ
ביום	מו שהסתיי	החודשים ל3-	מו שהסתיי	החודשים ל6-
בדצמבר 31	ביוני	ביום 30	ביוני	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					ל החברה שוטפת ש מפעילות מזומנים תזרימי
533,838	40,495	43,642	198,705	106,285	ה חס לחבר נקי המיו רווח

					זומנים תזרימי מ להצגת הדרושות התאמות
					ל החברה: שוטפת ש מפעילות

					ברה: ד של הח ווח והפס לסעיפי ר התאמות

387	120	128	196	251	ע רכוש קבו פחת
65,177	45,954	35,685	43,324	44,014	ו מימון, נט הוצאות
)34(	-	-	-	-	וח( הון הפסד )רו
)86,151(	-	2,806	-	2,806	להשקעה ערך נדל"ן יית( ירידת )על
)7(	-	-	-	-	עובדים הטבות ל יות בשל בהתחייבו שינוי
)359,068(	)35,400(	)35,943(	)155,536(	)73,477(	חזקות חברות מו בגין רווח
21,263	)4,092(	)3,557(	4,946	3,956	טבת מס( הכנסה )ה מסים על

)358,433(	6,582	)881(	)107,070(	)22,450(
					יות של והתחייבו סים סעיפי נכ שינויים ב
					החברה:
4,386	)4,296(	2,353	)5,938(	1,771	חות ייה( בלקו ירידה )על
8,129	2,204	1,194	15,136	2,342	בה יתרות חו בחייבים ו ירידה
					זכויות קרקעות ו קרקעין ו במלאי מ ירידה
11,652	5,632	1,881	10,463	6,681	בקרקע
					י ים ולנותנ יות לספק בהתחייבו ידה( עלייה ) יר
2,592	)48(	146	222	)2,000(	שירותים
11,541	332	)2,955(	190	)15,989(	כות ויתרות ז בזכאים ידה( עלייה ) יר
)376(	1,351	)247(	1,015	ם 113	משוכרי ופקדונות מקדמות )ירידה( ב עלייה

37,924	5,175	2,372	21,088	)7,082(
					תקופה במהלך ה התקבלו ששולמו ו מזומנים
					בחברה:

)73,967(	)8,107(	)7,900(	)38,040(	)36,114(	ששולמה ריבית
20,901	2,927	2,487	5,577	7,172	תקבלה ריבית שה
4,587	374	1,160	374	1,160	שהתקבל דיבידנד
5,674	)79(	)2,162(	)295(	)2,183(	נטו ששולמו, מסים

)42,805(	)4,885(	)6,415(	)32,384(	)29,965(

					ל שוטפת ש ת ו מפעילו נטו שנבע מזומנים
170,524	47,367	38,718	80,339	46,788	החברה

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

לשנה ה שהסתיימ ביום	מו שהסתיי	החודשים ל3-	מו שהסתיי	החודשים ל6-
בדצמבר 31	ביוני	ביום 30	ביוני	ביום 30
2023	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					ה של החבר השקעה מפעילות מזומנים תזרימי
100	100	-	100	-	נאמן קדון אצל שינוי בפ
)63,805(	)36,000(	-	)63,805(	-	זמן קצר שקעות ל רכישת ה
44,552	6,076	10,268	6,076	14,047	זמן קצר שקעות ל מימוש ה
					והשקעה ע רכוש קבו להשקעה, נדל"ן רכישת
)72,743(	)33,418(	)50,646(	)38,729(	)73,416(	הקמה בנדל"ן ב
100,264	85,786	)33,775(	79,968	63,079	קות, נטו רות מוחז ואות לחב )מתן( הלו פרעון
)5,979(	-	)3,273(	-	)3,273(	ות חברות בנ השקעה ב
80	-	-	-	-	ש קבוע קעה ורכו דל"ן להש ממימוש נ תמורה

					ששימשו פעילות ) שנבעו מ נטו מזומנים
2,469	22,544	)77,426(	)16,390(	437	ה של החבר השקעה לפעילות(
					החברה מימון של מפעילות מזומנים תזרימי
)365,495(	)40,607(	)41,966(	)151,305(	)175,209(	רות חוב פרעון אג
593,653	-	-	302,204	-	גרות חוב הנפקת א
)228,843(	)153,910(	)149,431(	)153,910(	)149,431(	ששולם דיבידנד
					מן אחרות לז ות התחייבוי לוואות ו פירעון ה
)176,082(	)847(	-	)1,679(	)898(	ארוך
)3,425(	)137,175(	)22,577(	)143,675(	)23,670(	צר ניות באו רכישת מ
					ן של לות מימו משו לפעי נטו ששי מזומנים
)180,192(	)332,539(	)213,974(	)148,365(	)349,208(	החברה
)7,199(	)262,628(	)252,682(	)84,416(	)301,983(	נים שווי מזומ זומנים ו ירידה במ

					חילת מנים לת שווי מזו מזומנים ו יתרת
470,519	648,731	414,019	470,519	463,320	התקופה
463,320	386,103	161,337	386,103	161,337	התקופה ף מנים לסו שווי מזו מזומנים ו יתרת
					במזומן שאינה מהותית פעילות

-	-	29,652	-	29,652	נכס ין רכישת זכאים בג
-	-	-	-	7,400	קבל דיבידנד ל

באור :1 - כללי

מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני ,2025 ולתקופ ות של ששה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד על הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם.

באור :2 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א. ביום 20 בפברואר 2025 הודיע מנכ"ל החברה, מר עדי דנה, על רצונו לסיים את כהונתו בחברה. מועד סיום כהנותו של מר דנה נקבע ליום 31 במאי .2025
ב. ביום 23 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד נוסף בגין שנת 2024 בסך של 15 ש"ח למניה אשר הסתכם לסך כולל של כ- 75 מיליון ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל .2025
ג. לעניין מדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה לשנת ,2025 ראה באור 3ג' לדוחות כספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני .2025
ד. לעניין הארכת תוקף מדיניות תכנית לרכישה מניות עצמיות ראה באור 3ד' לדוחות כספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני .2025
ה. לעניין רכישת מלוא זכויות במקרקעין פנויים בשטח כולל של כ- 74 דונמים בשגב שלום, ראה באור 3ה' לדוחות כספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני .2025
ו. לעניין פרסום תשקיף מדף של החברה הנושא תאריך 29 באפריל ,2025 ראה באור 3ו' לדוחות כספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני .2025
ז. ביום 26 במאי 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 15 ש''ח למניה. הדיבידנד הסתכם לסך של כ – 74.5 מיליון ש''ח, ושולם ביום 22 במאי .2025
ח. ביום 1 ביוני 2025 החל מר אלקסנדר חפץ את כהונתו כמנכ"ל החברה. בהתאם לאישורה של האסיפה הכללית של החברה, מר חפץ יהא זכאי לשכר החודשי ברוטו של 105 אלפי ש"ח. החל מיום 1 ביוני 2026 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 111 אלפי ש"ח, והחל מיום 1 ביוני 2027 יעודכן שכרו החודשי ברוטו לסך של 117 אלפי ש"ח. הסכומים הנ"ל צמודים לעליית מדד המחירים לצרכן. בנוסף, מר חפץ זכאי לתנאים סוציאליים והטבות שאינם חורגים מהמקובל, וכן להחזר הוצאות רכב בסך חודשי של 12 אלפי ש"ח, צמוד לעליית מדד המחירים לצרכן. מר חפץ יהא זכאי לבונוס שנתי הנגזר משווי מניית החברה, כאשר בגין שנת 2025 יהא זכאי מר חפץ לבונוס שנתי בסך שבין 145,000 ש"ח לבין 410,000 ש"ח, ובגין שנת 2026 ואילך הבונוס השנתי לא יפחת מסך של 250 אלפי ש"ח ולא יעלה על סך של 700 אלפי ש"ח.

באור :3 - אירועים לאחר תקופת הדיווח

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

25 באוגוסט 2025

לכבוד הדירקטוריון של ישרס חברה להשקעות בע"מ ("החברה"(

ג.א.נ.,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של ישרס חברה להשקעות בע"מ מחודש אפריל 2025

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפניה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בהקשר לתשקיף מדף מחודש אפריל :2025

)1( דוח סקירה מיום 25 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
)2( דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 25 באוגוסט 2025 על המידע הכספי הנפרד של החברה לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

.1 דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(: ההנהלה, בפיקוח דירקטוריון של חברת ישרס חברה להשקעות בע"מ )להלן – החברה(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בחברה. לעניין זה, חברי ההנהלה הם:
- .1 אלקסנדר חפץ, מנכ"ל החברה.
- .2 אילו טוקר, מנהל סיכונים ודיווח.
- .3 אורי פרוכטמן, מנהל הכספים של החברה.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בחברה, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון החברה, אשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהחברה נדרשת לגלות בדוחות שהיא מפרסמת על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהחברה נדרשת לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת החברה, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרץ 2025 )להלן: "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדו"ח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדו"ח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית. .2 הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1( לתקנות:

אני, אלקסנדר חפץ, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות כספיים ביניים של ישרס חברה להשקעות בע"מ ) להלן החברה( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של החברה, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
.4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתה של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
.4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
.5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
.5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
.5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 31 במרץ 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

25 באוגוסט 2025 ________________________

אלקסנדר חפץ, מנכ"ל

.3 הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה38ג)ד()2( לתקנות:

אני, אורי פרוכטמן, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ישרס חברה להשקעות בע"מ )להלן – החברה( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים המשקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאיגד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
.4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
.4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
.5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
.5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
.5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 31 במרץ 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

25 באוגוסט 2025 ___________________________

אורי פרוכטמן, מנהל כספים

.4 הצהרת מנהל הסיכונים ודיווח:

אני, אילן טוקר, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות כספיים ביניים של ישרס חברה להשקעות בע"מ ) להלן החברה( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של החברה, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
.4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתה של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
.4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
.5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
.5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
.5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון ליום 31 במרץ 2025 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

25 באוגוסט 2025 ________________________

אילן טוקר, מנהל סיכונים ודיווח

AI Terminal

ISRAS Investment Company Ltd.

6865_rns_2025-08-26_d71efd47-94b6-47d8-9792-c403d6d32acd.pdf

ישרס חברה להשקעות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

ישרס חברה להשקעות בע"מ דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025

תוכן עניינים

דוח דירקטוריון ליום 30 ביוני

25 באוגוסט

תוכן עניינים

חלק א' הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

נתונים עיקריים מתוך תאור עסקי התאגיד

קבוצת ישרס

סביבה עסקית

מלחמת "חרבות ברזל"

השפעת האינפלציה והריבית

מגזר נדל"ן מניב

FFO - מגזר נדל"ן מניב )Operations From Funds )בהתאם לגיש ת רשות ניירות ערך וכן AFFO בהתאם לגישת ההנהלה - )באלפי ש''ח(

AFFO מגזר נדל"ן מניב בהתאם לגישת ההנהלה )נתונים במיליוני ש"ח(.

סיכום נתונים על נכסי החברה העיקריים ליום 30 ביוני 2025

תכנון ופיתוח נכסים מניבים

מגזר נדל"ן למגורים ולמכירה

להלן נתונים על תוצאות מגזר למגורים ולמכירה ליום 30.6.2025 )באלפי ש"ח(:

להלן נתונים על פעילות בתחום המגזר למגורים ולמכירה ליום 30.6.2025 )באלפי ש"ח(:

תוצאות כספיות

מאזן החברה

נזילות ומקורות מימון

פירעון - חוב פיננסי

שעור ריבית משוקלל ת )ממוצעת(

יחסים פיננסיים עיקריים

הון עצמי בתוספת עתודה למס, נטו למניה המיוחס לבעלי מניות ביחס למניה.

תוכנית רכישה עצמית של מניות

אירועים מהותיים בתקופת הדוח

חלק ב' חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

דיווח איכותי בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

שם האחראי

תיאור מפורט של סיכוני השוק אליהם חשוף התאגיד

מדיניות התאגיד בניהול סיכוני שוק

אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות

פוזיציות בנגזרים

מבחני רגישות

ניתוחי רגישות ליום 30.6.2025

רגישות לשינויים בשיעור הריבית צמודת המדד

ניתוחי רגישות ליום 31.12.2024

רגישות לשינויים בשיעור הריבית צמודת המדד

שינויים בשערי חליפין

חלק ג' היבטי ממשל תאגידי

תרומה לקהילה

גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים בתאגיד המדווח

.2 אישור הדוחות הכספיים בדירקטוריון

חלק ד' הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של הקבוצה

אומדנים חשבונאים קריטיים

נספח א' - נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד

נספח ב' - גילוי אודות הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד

נספח ג'- חישוב FFO בהתאם לגישת הרשות לניירות ערך וAFFO גישת הנהלה

נספח ד' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

דירוג אגרות החוב

Maalot – דירוג ilAA ל כל אגרות החוב של החברה )סדרות יג', יד', טז' ו- יט' )שאינן מובטחות בשעבודים( וסדרות טו' ו-יח' )מובטחות בשעבודים(

מידרוג בע"מ – דירוג 2Aa לאגרות החוב מסדרות טו' ו-יח' )מובטחות בשעבודים( ודירוג 3-Aa לאגרות החוב מסדרות יד', טז' ו- יט' )שאינן מובטחות בשעבודים(

ישרס - חברה להשקעות בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני , 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ישרס - חברה להשקעות בע"מ

מבוא

היקף הסקירה

מסקנה

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

באור :1 - כללי

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח

באור :3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדיווח )המשך(