Amram Avraham Construction Company Ltd.

Management Reports • Aug 25, 2025

לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

חלק א' דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

נספח א' – גילוי רבעוני בנוגע לנדל"ן יזמי נספח ב' – גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוח דירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 30 ביוני 2025

דירקטוריון חברת עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן- "החברה"( מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון לתקופות של שישה חודשים ושלושה חודשים שהסתיימ ו ביום 30 ביוני ,2025 )להלן: "מועד הדוח" ו-"תקופת הדוח"( בהתאם לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומידיים(, התש"ל- .1970

הסקירה שתובא להלן הינה מצומצמת בהיקפה, מתייחסת לאירועים ושינויים שחלו במצב ענייני החברה בתקופת הדוח אשר השפעתם מהותית, ויש לעיין בה ביחד עם הדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 הכולל את דוח תיאור עסקי התאגיד ו הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 )"הדוח התקופתי", "דוח תיאור עסקי התאגיד" ו-"הדוחות הכספיים השנתיים", בהתאמה(.

כל הנתונים המופיעים בדוח דירקטוריון זה הינם על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים הבלתי מבוקרים של החברה ליום 30 ביוני 2025 )"הדוחות הכספיים ביניים"(, אלא אם צוין אחרת. הדוחות הכספיים ערוכים על פי כללי החשבונאות הבינלאומיים IFRS – לפרטים נוספים, ראה באור 2 לדוחות הכספיים השנתיים.

במקרים מסוימים מובאים פרטים הסוקרים אירועים אשר הינם לאחר תאריך הדוח וסמוך למועד אישור הדוח וכן פרטים נוספים ברמת החברה בלבד. מהותיות המידע הכלול בדוח זה נבחנה מנקודת מבטה של החברה. בחלק מהמקרים ניתן תיאור נוסף ומפורט כדי ליתן תמונה מקיפה של הנושא המתואר.

בדוח דירקטוריון זה:

תקופתי" "הדוח ה	; שנת 2024 החברה ל קופתי של הדוח הת -
רות ערך" "חוק ניי	1968; תשכ"ח- ת ערך, ה חוק ניירו -
ברות" "חוק הח	1999-; שנ"ט רות, הת חוק החב -
הדוחות" "תקנות	2010; ש"ע- יים(, הת פיים שנת דוחות כס רות ערך ) תקנות ניי -
הדיווח" "תקנות	1970-; , תש"ל ומיידיים( קופתיים דוחות ת רות ערך ) תקנות ניי -
ח" שור הדו "מועד אי	2025; באוגוסט 24 -
" "הקבוצה	לה; חזקות ש ברות המו ע"מ והח ה לבנין ב רהם חבר עמרם אב -
בניו" "חברת ו	ו בע"מ. מרם ובני אברהם ע -

ליתר המונחים להלן תהא המשמעות הנודעת להם בחלק א' לדוח התקופתי, אלא אם צוין במפורש אחרת.

חלק ראשון | הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו העצמי ותזרימי המזומנים שלו

בהתאם לתקנה 10)א( לתקנות הדיווח, להלן יובאו הסברי הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד, תוצאות פעולותיו, הונו ותזרימי המזומנים שלו:

בהתאם לתקנה 39א' לתקנות הדיווח, להלן פירוט השינויים או החידושים המהותיים אשר אירעו בעסקי הקבוצה בתקופת הדוח בכל ענין שיש לתארו בחלק א' לדוח התקופתי של החברה:

.1 כללי

החברה התאגדה בישראל ביום 30 בינואר 2002 כחברה פרטית לפי חוק החברות. ביום 31 ביולי 2022 נרשמו למסחר אגרות חוב ) סדרה א'( של החברה בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ, בהתאם לתשקיף מיום 30 במאי 2022 )נושא תאריך 31 במאי 2022(, כפי שתוקן ביום 20 ביולי 2022 )מס' אסמכתא: 2022-01-076839( )להלן: "התשקיף"(, ולהודעה משלימה שפורסמה ביום 24 ביולי 2022 )מס' אסמכתא: 2022-01-094291(, ובהתאם החל מן המועד האמור היתה החברה "תאגיד מדווח", כהגדרת מונח זה בתקנות הדיווח.

ביום 19 ב מאי ,2024 השלימה החברה הנפקת מניות לציבור, ומניותיה נרשמו לראשונה למסחר בבורסה. בהתאם, החל מהמועד האמור החברה הינה חברה ציבורית.

בעלי השליטה בחברה לעניין חוק החברות וחוק ניירות ערך1968 הינם ה"ה אלון עמרם ויורם עמרם )להלן: "בעלי השליטה"( אשר נכון למועד הסמוך לאישור הדוח מחזיקים במניות המהוות 65.98% מהון המניות המונפק של החברה ומזכויות ההצבעה בה )וכ65.24%- בדילול מלא(.

בין מר אלון עמרם ויורם עמרם נחתם הסכם בעלי מניות מיום 23 במרץ ,2021 ותוספת להסכם בעלי המניות מיום 7 במאי 2024 מכוחם, בין היתר, העניק מר יורם עמרם למר אלון עמרם יפ וי כוח בלתי חוזר כמיופה כוח )proxy), להשתתף ולהצביע בשמו בכל אסיפה כללית של החברה, בהתאם לשיקול דעתו המוחלט של אלון עמרם והכל בהתאם לאמור בסעיף 8 לדוח פרטים נוספים המצורף בחלק ד' לדוח התקופתי.

ביום 23 בדצמבר 2024 קיבלה החברה דירוג ראשוני il3.A עם אופק יציב מחברת מדרוג בע"מ )"מידרוג"( לחברה ו לאגרות החוב סדרה א' ו-ב' של החברה; ביום 24 בדצמבר 2024 הודיעה חברת מידרוג על דירוג ראשוני il3.A עם אופק יציב להנפקת סדרה חדשה )סדרה ג'( בהיקף של עד 150 מיליון ש"ח ע.נ.. ביום 7 בינואר 2025 הודיעה חברת מידרוג על עדכון היקף הגיוס באגרות החוב )סדרה ג'( להנפקת עד 250 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ג'(, וביום ביום 15 ביולי 2025 הודיעה חברת מידרוג על עדכון היקף הגיוס באגרות החוב )סדרה ג'( להנפקת עד 60 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ג'( נוספות )סה"כ היקף סדרה 310 מיליון ש"ח ע.נ.(.

.2 תחומי הפעילות של החברה

נכון למועד הדוח, הקבוצה פועלת בשני תחומי פעילות עיקריים:

א. תחום הנדל"ן היזמי בישראל הכולל איתור מקרקעין, תהליכי השבחה ו ייזום, הקמה ומכירה של 1 פרויקטים בתחום ה נדל"ן. נכון למועד הדוח , יוזמת הקבוצה כ- 20,115 יח"ד לביצוע 2 )חלק החברה כ 13,210- יח"ד(, מתוכן כ- 17,755 יח"ד לשיווק )חלק החברה כ- 12,100 יח"ד(, וכ93,820- מ"ר שטחי מסחר, כ 50,150- מ"ר שטחי משרדים וכ300- חדרי מלון )חלק החברה כ- 66,650 מ"ר, 28,595 מ"ר וכ174- חדרי מלון, בהתאמה( בפרויקטים שונים. הנתונים האמורים כוללים פרויקטים של מחיר למשתכן )ומסלולים דומים כגון 'מחיר מטרה' ו'מחיר מופחת'( בהיקף של כ-

¹ כולל עסקאות שנחתמו וטרם הושלמו למועד אישור הדוח.

² מספר היחידות לביצוע כולל את יחידות הבעלים בעסקאות קומבינציה/התחדשות עירונית.

7,630 יח "ד )כולל יחידות שוק חופשי בפרויקטים הללו( )חלק החברה כ 6,760- יח"ד( ובעירוב שימושים ברחבי הארץ. לפרטים נוספים ראה סעיף 6.6.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד המצורף.

ב. תחום הנדל"ן המניב בישראל הכולל איתור, ייזום, הקמה, השכרה וניהול נדל"ן להשקעה, ביעוד תעשיה, אחסנה, לוגיסטיקה, מסחר, משרדים או מלונאות. נכון למועד אישור הדוח, החברה יוזמת, מקימה, מחזיקה ומתפעלת 19 נכסים ברחבי הארץ בשטח כולל של כ- 297 אלף מ"ר )חלק החברה כ- 117 אלף מ"ר( וכ –600 חדרי מלון )חלק החברה כ270- חדרי מלון( באזורי ביקוש. הנתונים כוללים נכסים מניבים, לרבות בהקמה ובתכנון, לפרטים נוספים ראה סעיף 6.7.1 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

.3 מבנה החזקות של הקבוצה

לפרטים בדבר מבנה ההחזקות של החברה, ראו סעיף 6.1.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד .

.4 אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה עד למועד אישור הדוח

לפרטים בדבר אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה ראה באורים 3 ו 7- לדוחות הכספיים ביניים.

.5 סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה

5.1 בהמשך לאמור בסעיפים .6.5.2 ו- .6.5.3 לחלק א' של הדוח התקופתי, להלן עדכון להתייחסות החברה להשפעות מלחמת חרבות וברזל, לרבות מבצע "עם כלביא" )להלן: "המלחמה"( על החברה:

מבצע עם כלביא - נוסף להשפעות מלחמת "חרבות ברזל" המפורטות להלן, ביום 13 ביוני 2025 פתחה מדינת ישראל במבצע "עם כלביא" כנגד איראן. בעקבות ירי הטילים ושיגור כלי־טיס בלתי מאוישים לעבר ישראל הוחמרו הנחיות העורף, לרבות מגבלות על התכנסויות ותנועה, אשר גרמו להאטה בפעילות הכלכלית. נכון למועד פרסום דוח זה, היקף העלות הכלכלית של המבצע והשלכותיו המאקרו־ כלכליות טרם התגבשו במלואן. החברה ממשיכה לבחון באופן שוטף את השפעות האירועים על לוחות הזמנים התפעוליים, שרשראות האספקה, זמינות כוח האדם ועלויות המימון והביטוח. יודגש כי לא נגרם נזק ישיר ל אתרי החברה או לנכסיה. החברה תדווח על כל התפתחות מהותית, ככל שתידרש. לעניין פרויקטים יזמיים שבביצוע - נכון לתקופת הדוח ולמועד אישורו, העבודה באתרי החברה מתבצעת כסדרה. המלחמה הובילה למחסור משמעותי בכוח אדם בענף הבנייה ולירידה בזמינות קבלני ביצוע, אשר תורגמו לעלייה בעלויות העבודה ולגידול חלקי בעלויות ביצוע הפרויקטים. בהתאם לכך, החברה בחנה את השפעות השינויים על תקציבי הפרויקטים ועל לוחות הזמנים, ועדכנה את הרווחיות הגולמית, את העודפים הצפויים ואת מועדי השלמת העבודות, כפי ששוקפו במסמכי התקציב והבקרה העדכניים. להערכת הנהלת החברה, נכון למועד אישור הדוח, אין לשינויים האמורים השפעה מ הותית על תוצאות החברה. החברה ממשיכה לפעול לצמצום ההשפעות באמצעות התאמות תפעוליות והתקשרות עם ספקים וקבלנים, ותמשיך לעקוב ולעדכן ככל שיידרש. מובהר כי האמור לעיל כולל מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על הערכות הנהלה במועדו, ועלול להשתנות עקב התפתחויות עתידיות.

לעניין השיווק בתקופה המלחמה - ההשפעה המיידית העיקרית של המלחמה על פעילות החברה בתחום היזמי ניכרה בהיבט השיווק. ברבעון השני לשנת ,2025 ובפרט החל מיום 13 ביוני 2025 עם פתיחת מבצע "עם כלביא" והחמרת הנחיות העורף, נרשמה השפעה על היקפי פעילות השיווק והאטה זמנית בקצב המכירות. עם זאת, לא חלה השפעה מהותית על הביקושים לפרויקטי החברה, וזאת בשים לב לתמהיל המלאי של החברה הכולל יחידות דיור במסגרת תוכניות דיור ממשלתיות )לרבות "מחיר למשתכן "( לצד דירות בשוק החופשי, ובשים לב למבצעי השיווק שהיו נהוגים בשנת 2024 ובתקופת הדוח )כמפורט בסעיף 6.6.1.13 לדוח תיאור עסקי התאגיד וכמפורט בסעיף 5.3 להלן(.

לעניין נכסיה המניבים של החברה - עיקר הנכסים המניבים של החברה מצויים באזורים בהם לא היו הגבלות כתוצאה ממלחמת חרבות ברזל )חדרה, עמק חפר, טירת הכרמל( ולכן בשלב זה המלחמה לא השפיעה על ההכנסות של הקבוצה מתחום פעילות זה. להערכת החברה נראה כי קיימת יציבות בשיעורי התפוסה בנכסיה המניבים. נכון למועד דוח זה, לא חלוי שינויים מהותיים בשווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה בהשוואה לשווים נכון ליום 31 בדצמבר .2024

לעניין מצבת עובדים - נראה כי בשלב זה, ובהתבסס על הנתונים הזמינים לחברה, השפעת המלחמה על מצבת העובדים הייתה מוגבלת יחסית; יחד עם זאת, לנוכח אי הוודאות והאפשרות לשינויים בהתפתחויות הביטחוניות ובהסדרי השהייה/התעסוקה של עובדים זרים, תיתכנה תנודות נקודתיות בשיעורי הנוכחות וההעסקה. עיקר עובדי הקבוצה בתחום הביצוע הינם עובדים זרים שאינם כפופים לשירות מילואים בישראל, דבר שסייע לצמצום היעדרויות ולהמשך הפעילות בכפוף להנחיות.

היבטי מימון - יצוין כי בכל הנוגע להיבטי המימון וליווי פרויקטים לא חלה, נכון למועד זה, הרעה בתנאי האשראי המוצע לחברה, וגם לא בהיקפו, ו/או בנכונות הגופים המממ נים השונים להעמיד אשראי לחברה, והחברה עומדת בכלל תנאי הסכמי המימון בהם התקשרה.

המלחמה הובילה לירידה בביקושים לענף הנדל"ן אך במבחן המציאות החברה מכרה ברבעון השני של שנת 2025 כ482- יח"ד וכ 430- מ"ר מסחר כמפורט בדוח זה להלן. להערכת החברה, לאור המצב המלחמתי המתמשך, לאור המצב הגאופוליטי הפנימי במדינה וכן לאור השינויים שמוביל המפקח על הבנקים בנושא הלוואות הקבלן, קצב המכירות בשוק החופשי אומנם פחת בטווח הקצר )ראו גם הסבר בסעיף 6.2 להלן( אך בטווח הארוך עשוי לתרום ליציבות השוק, מנגד הורדת הריבית הצפויה עד לסוף שנת 2025 עשויה להגביר מחדש את קצב המכירות בשוק החופשי. בטווח הארוך, עשוי לחול גידול בביקוש בענף, הן בעקבות הגידול בביקוש לדירות חדשות והן בשל הקיטון בהיצע הדירות. בנוסף, החברה פועלת להגביר את הפעילות השיווקית ולהקטין חסמי כניסה ללקוחות. בעניין זה יצוין כי לאור מספר זרזים כגון גל האנטישמיות הגואה באירופה וארה"ב ומדינות רבות נוספות בעולם, התחזקות המט"ח לעומת השקל וגורמים אחרים, להערכת החברה, נוצרת השפעה חיובית בקרב תושבי החוץ על רכישת דירות בישראל, ברכישות להשקעה או כ"עיר מקלט".

לאור האמור לעיל, נכון למועד הדוח ולאחר בחינה שערכה החברה בקשר עם חשיפתה לסיכונים השונים, החברה סבורה שההשפעה של מצב המלחמה על עסקיה למועד הדוח קיימת אך אינה מהותית וכי לא צפויה השפעה מהותית על פעילות הקבוצה בטווח המיידי. וזאת בהתחשב בחוסנה הפיננסי, במצבה העסקי, בשלביות הפרויקטים שלה, בכמות המלאי שלה, בתזרים המזומנים שלה ובהיערכותה של החברה להתמודדות עם הסיכונים המפורטים לעיל.

השפעות אפשריות של התארכות והרחבת המלחמה

נכון למועד אישור הדוח, כאמור השפעת המלחמה על תוצאות פעילות החברה קיימת אך אינה מהותית והיא צפויה להמשיך להיות כזו בטווח הזמן המיידי, בהתחשב בחוסנה הפיננסי, במצבה העסקי של החברה, בתזרים המזומנים שלה ובשלבים בהם נמצאים הפרויקטים של החברה. יחד עם זאת, ייתכנו שינויים לא מהותיים ברווחיות הפרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע.

עם זאת, התארכות הלחימה לתקופת זמן ממושכת ו/או הרחבת המלחמה לחזיתות נוספות, עלולים להשפיע מהותית על פעילות החברה, שכן הם עלולים להביא ל: )1( ביטול/צמצום פרויקטים ועיכוב בקצב הליכי ייזום וכניסה לפרויקטים חדשים; )2( עיכוב בהליכי התכנון, הרישוי והביצוע של הפרויקטים; )3( ירידה בחוסנם הפיננסי של קבלני משנה וספקים מהותיים; )4( התייקרו ת עלויות הבנייה; )5( ירידה מהותית בביקושים ליחידות דיור/שטחי משרדים/שטחי המסחר המשווקים על ידי החברה )בשל פגיעה ביכולתם הכלכלית של הרוכשים או השוכרים הפוטנציאלים, מצב רוח כללי ירוד וא י הוודאות הכרוכה בתקופת מלחמה(; )6( ירידת מחירי המכירה ו/או ההשכרה ו/או נטישת שוכרים; )7( הגבלת היקף האשראי הבנקאי לענף הנדל"ן, העלאת דרישות הסף למימון )לרבות דרישות להגדלות הון עצמי אותו מעמידה החברה בפרויקטים(, החמרת תנאי המימון ודחייה במועדי העמדת המימו ן הנדרש לחברה לפעילותה )שכן זה מותנה, בין היתר, גם בקצב מכירות או השכרה בפרויקטים(; )8( היצע עודף של שטחים להשכרה; )9( אי עמידת רוכשים/שוכרים בהתחייבויותיהם כלפי החברה. מטבע הדברים, התקיימות ההשפעות האמורות, כולן או חלקן, עלולה להשפיע, לרבות באופן מהותי, על כלל אומדני הכנסות, עלויות ורווחיות הפרויקטים היזמיים השונים של החברה והמועדים החזויים למשיכת העודפים מהם, וכן על היקף ההכנסות ושווי הנכסים המניבים של החברה )מה שעלול להוביל להפרת אמות מידה הנכללים בתנאי הסכמי המימון בהם התקשרה הקבוצה(.

5.2 גילוי אודות השפעת אינפלציה ועליית הריבית בהתאם לעמדת סגל חשבונאית מספר 99-8 3)"השפעות אינפלציה ועליית הריבית על הגילוי והדיווח הכספי"(

ריבית

בהמשך לאמור בסעיף 6.5.4 לחלק א' של הדוח התקופתי, נכון למועד אישור דוח זה ריבית בנק ישראל עומד על שיעור של .4.5%

הלוואות החברה מתאגידים בנקאיים ומוסדות פיננסיים בישראל הינן הלוואות בריבית מבוססת פריים ולפיכך חשופות לשינויים בשיעור ריבית בנק ישראל. למועד הדוח, לחברה )במאוחד( הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך של כ3,050- מיליון ש"ח )חלק החברה כ - 2,775 מיליון ש"ח(. לפיכך, העלאת או הורדת הריבית על ידי בנק ישראל בשיעור של 0.5% צפויה להביא לגידול או קיטון בהוצאות המימון )המהוונות והלא מהוונות למלאי( בסך של כ15.2- מיליון ש"ח לשנה )חלק החברה: כ13.9- מיליון ש"ח לשנה, לפני מס(, בגין היקף חוב זהה. כמו כן, לחברה השקעות בחברות כלולות שגם להן הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך של כ 2,135- מיליון ש"ח )חלק החברה: כ1,065- מיליון ש"ח(. לכן, העלאת או הורדת הריבית על ידי בנק ישראל בשיעור של 0.5% צפויה להביא לגידול או קיטון בהוצאות המימון )המהוונות והלא מה וונות למלאי( בחברות אלה בסך של כ10- מיליון ש"ח לשנה )חלק החברה: כ5.3- מיליון ש"ח לשנה, לפני מס(, בגין היקף חוב זהה. לפיכך, חלק החברה בסך החשיפה או החיסכון להעלאת או הורדת ריבית הפריים ב0.5%- היא כ19.2- מיליון ש"ח לשנה, לפני השלכות המיסים.

עיקר ההלוואות וכל אגרות החוב של הקבוצה הינן שקליות ואינן צמודות למדד כלשהו ולפיכך לעליה במדדי המחירים אין השפעה מהותית ישירה על הוצאות הריבית של הקבוצה.

לפרטים נוספים אודות הסביבה הכללית והשפעת גורמים חיצוניים, לרבות השפעות מלחמת חרבות ברזל והשפעת האינפלציה ועליית הריבית על פעילות החברה, ראו סעיף 6.5 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

אינפלציה

• א. הכנסות מהשכרת נכסים וניהולם כ 94%- מההכנסות מהשכרת נכסים וניהולם של החברה ליום 30 ביוני 2025 צמודות למדד המחירים לצרכן. השפעת הגידול במדד המחירים לצרכן ברבעון השני של שנת 2025 על הכנסות החברה מהשכרת נכסים וניהולם ה ייתה כ- 120 אלפי ש"ח. גידול עתידי בשיעור של 3% לשנה )בקו ישר( במדד המחירים לצרכן יתבטא בגידול של כ- 0.6 מיליון ש"ח לשנה בהכנסות מהשכרת נכסים וניהולם. יש לציין שגידול במדד המחירים לצרכן משפיע גם על שווי הנכסים המניבים של החברה שהשווי ההוגן שלהם נקבע בשיטת ההיוון.
• ב. פרויקטים בביצוע גידול במדד תשומות הבניה משפיע על עלויות ההקמה של הפרויקטים בביצוע של החברה, אך מאחר והתמורה בגין רכישת יחידות הדיור צמודה גם היא, בחלקה, למדד תשומות הבנייה )בכפוף להוראות תיקון מספר 9 לחוק המכר )דירות(, התשל"ג1973-(, וגבוהה מעלויות הביצוע, גם במצב שכזה ההשפעה, נטו על החברה הינה חיובית ותלויה בהיקף הפרויקט.

הוצאות מימון - נכון ליום 30 ביוני 2025 ולמועד אישור הדוח, אין לחברה ולחברות מאוחדות הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, למעט הלוואה אחת שאינה מהותית וביחס לחברות כלולות יש 3 הלוואות צמודות מדד שאינן מהותיות.

5.3 הסברי הדירקטוריון להשלכות מימוניות ותפעוליות על החברה כתוצאה משימוש במודלים שיווקיים

בהמשך לאמור בסעיף 6.6.1.13 לפרק א' לדוח התקופתי, על מנת לשמור על מעמדה התחרותי בשוק הנדל"ן ובדומה לחברות נדל"ן יזמי אחרות, החל משנת 2024 מציעה החברה לרוכשים בשוק החופשי הטבות כגון פטור מהצמדת התמורה למדד וכן תנאי תשלום נוחים יותר בהתקשרויותיה למכירת יחידות דיור )" מודלי שיווק"(. בין היתר, בחלק מהתקשרויותיה מאפשרת החברה )א( פריסת

³ פורסמה ביום 3 באוגוסט .2022

4

5

תשלומים ופטור מהצמדה - תשלום של כ- 20%-15% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה )"חוזים גמישים"(; ו/או )ב( הלוואות קבלן - תשלום של כ- -10% 20% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום נוסף, המהווה כ- 40% עד 70% ממחיר הרכישה, שאף הוא משולם בסמוך למועד החתימה

4 על הסכם הרכישה, באמצעות הלוואות קבלן אותה נוטל הרוכש מבנק בעוד שהחברה נושאת בהחזר הריבית בגינה, ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה )"הלוואות קבלן"(. ביחס לשנת ,2024 בפרויקטים בהם העניקה החברה הטבות כאמור כ44%- מההטבות שניתנו היו מסוג חוזים גמישים, בהיקף חוזים גמישים של כ745- מיליון ש"ח, וכ 56%- מההטבות שניתנו היו מסוג הלוואות קבלן, בהיקף חוזים של כ- 958 מיליון ש"ח. ביחס לחציון הראשון לשנת ,2025 בפרויקטים בהם העניקה החברה הטבות כאמור כ58%- מ ההטבות שניתנו היו מסוג חוזים גמישים, בהיקף חוזים גמישים של כ 574- מיליון ש"ח וכ42%- מ ההטבות שניתנו היו מסוג הלוואות קבלן, בהיקף חוזים של כ418- מיליון ש"ח )כולל הלוואות קבלן שניתנו במהלך שנת 2025 בגין חוזים שנחתמו במהלך שנת .)2024

ביחס להלוואות קבלן, הגורם הבנקאי המעמיד לרוכש את הלוואת הקבלן בוחן , למיטב ידיעת החברה, את יכולת ההחזר של הרוכש לא רק ביחס להלוואת קבלן אלא גם ביחס למשכנתא הצפויה להילקח במועד מסירת יחידת הדיור. יובהר כי כאשר מדובר בהטבה מסוג הלוואות קבלן, החברה אינה מבצעת הליך חיתום עצמאי לבדיקת יכולת ההחזר של הרוכש, אלא מסתמכת על הליך החיתום שמבצע הבנק. ככל שמדובר בהטבה מסוג חוזים גמישים החברה אינה מבצעת הליך חיתום לרוכשי יחה"ד.

בהתאם לכך, לעניין הלוואות קבלן אף שקיימת חשיפה מסוימת לאי עמידה של חלק מהרוכשים 5 בהתחייבויותיהם, להערכת החברה חשיפה זו אינה מהותית , וזאת לאור העובדה שהגורם הבנקאי מבצע חיתום פיננסי לרוכשים, וכן משום שהחברה מקבלת בממוצע בין כ50%- ועד כ60%- ממחיר הרכישה, סמוך ועובר לחתימת העסקה.

לענין החוזים הגמישים, אמנם קיימת חשיפה מהותית לאי עמידה של חלק מהרוכשים בהתחייבויותי הם. עם זאת, להערכת החברה, חשיפה זו מתונה, לאור העובדה שבשנת 2024 והחציון הראשון לשנת ,2025 שיעור החוזים הלא-גמישים עמד על כ75%- וכ,64%- בהתאמה, מסך כלל החוזים )לרבות חוזים במסגרת מסלולי מחיר למשתכן/מטרה/מופחת( ש נחתמו בתקופות אלו. שילוב זה של מודל שיווק המבוסס על "הלוואות קבלן" הכולל חיתום בנקאי מלא, יחד עם שיעור גבוה של חוזים שאינם גמישים הכוללים פריסת תשלומים ליניארית, מביא לצמצום החשיפה של החברה מאי 5 עמידת רוכשים בתשלומים . עוד יצוין, כי ככל שרוכש יחידת הדיור לא משלים את תשלום מלוא התמורה לה התחייב, החברה לא מוסרת לו את הדירה, כך שנכס הבסיס נותר ברשות החברה.

בחציון הראשון לשנת 2025 בעקבות מבצעי הלוואות הקבלן שהחברה קידמה בפרויקטים המשווקים, שילמה החברה במזומן לבנקים למשכנתאות ריבית בהיקף כולל של כ24- מיליון ש"ח. בגין עסקאות בהן העניקה החברה הטבות מימון בדרך של חוזים גמישים כמתואר לעיל, בחנה החברה את השפעתו של רכיב מימון משמעותי בהתאם לדרישות התקינה החשבונאית הרלבנטית. בפרויקטים בהם שיעור החוזים הכוללים הטבה מסוג "הלוואות קבלן" היה גבוה משיעור החוזים הגמישים, לא זוהה רכיב מימון משמעותי. לעומת זאת, בפרויקטים בהם שיעור החוזים הגמישים בפרויקט היה גבוה יחסית זוהה רכיב מימון משמעותי. בהתאם לכך, בוצעה התאמה חשבונאית בדרך של הקטנת מחירי העסקאות לצורך הכרה בהכנסה החשבונאית, כנגד זקיפת הכנסות מימון, וזאת בהתאם להוראות

^"הלוואות קבלן" לעניין זה משמעו הלוואות שנוטל רוכש יחה"ד מבנק מקומי בהן הקבלן מתחייב לשאת בריבית ההלוואה עבור רוכש יחה"ד לתקופת ההלוואה )לרוב עד מסירת יחה"ד לרוכש(.

הערכת החברה בדבר יכולת ההחזר של רוכשי יחה"ד ועמידתם בהתחייבויותיהם כלפי החברה הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, אשר מבוסס על ניסיון החברה והערכותיה נכון למועד דוח זה ועל כך שהלוואות קבלן היו מקובלות במרבית חברות הנדל"ן בישראל. יודגש, כי האמור לעיל עלול שלא להתממש או להתממש באופן שונה, לרבות באופן מהותי, עקב הערכות החברה המפורטות בפסקת מידע צופה פני עתיד בסעיף 6.6 לחלק א' של הדוח התקופתי להלן ועקב התממשות גורמי הסיכו ן של החברה כמפורט בסעיף 6.19 לחלק א' של הדוח התקופתי. לפיכך אין כל ודאות כי לא יחול שינוי לרבות שינוי מהותי.

6

התקינה. כאמור, במהלך החציון הראשון לשנת 2025 הכירה החברה ברכיב מימון משמעותי בחברה כלולה בסכום שאינו מהותי.

בעניין זה יצוין, כי ביום 23 במרץ 2025 פורסמה החלטת בנק ישראל, ולפיה, מבצעי המימון השונים בהם נוקטות החברות הפועלות בתחום טומנים בחובם עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים ויתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית )זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על - ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה(. לאור כך פרסם בנק ישראל טיוטת הוראת שעה, הכוללת הנחיות לבנקים שמטרתן צמצום הסיכון לכלל הגורמים המעורבים בשוק על ידי חיזוק ניהול הסיכונים, חיזוק כושר הניטור וחיזוק הגנת הצרכן, אשר יעמדו בתוקף עד לסוף שנת ,2026 כדלקמן: )א( הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה, עולה על ⁶25%; )ב( קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.

יצוין כי נכון למועד חתימת הדוח הערכותיה של החברה כאמור בסעיף זה לעיל ביחס לסביבה העסקית ביחס להשפעת עליית הריבית והאינפלציה, השפעת המלחמה ומבצע "עם כלביא" וההשפעות משימוש במודלים שיווקיים לרבות הערכות בדבר עמידת או אי עמידת הרוכשים, מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968- המבוסס על הערכותיה של הנהלת החברה והבנתה את הגורמים המשפיעים על פעילותה העסקית וכן על הערכות החברה ביחס לגורמים אשר אינם בשליטתה, נכון למועד חתימת הדוח. הערכות אלה עלולות שלא להתממש, כולן או חלקן או להתממש באופן שונה, לרבות מהותית, מהצפוי, בין היתר, כתוצאה מהנחות וניתוחים לא מיטביים, מהתפתחויות שלא ניתן להעריכן באופן מלא בקשר עם האינפלציה ועליית הריבית ו/או התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיפים 6.19 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

בהתייחס לפרויקטים קיימים בהם שיעור זה עולה על 20% ערב מועד התחילה, הקצאת ההון הנוספת תחול רק אם שיעור הדירות כאמור עולה ב5- נקודות אחוז או יותר מהשיעור במועד התחילה .

.6 תחום הנדל"ן היזמי

6.1 תמצית תוצאות )אלפי ש"ח(

	לתקופה ש שהסתיימ	דשים ל שישה חו ביוני ה ביום 30	ל שלושה ח לתקופה ש ה ביום 30 שהסתיימ	תיימה לשנה שהס צמבר ביום 31 בד
	2025	2024	ביוני 2024 2025		2024
ום הכנסות תח אוחד( הפעילות )מ	694,480	394,874	324,383	227,310	1,052,849
ה ברווחי חלק החבר לולות שותפויות כ	992	6,653	226	948	7,991
הפעילות רווחי תחום )מאוחד(	141,903	111,278	64,185	58,750	268,715
הפעילות רווחי תחום ה( )חלק החבר	124,246	93,439	57,749	48,693	230,367

להסברים נוספים בדבר תוצאות הפעולות ראה סעיף 9 להלן.

6.2 נתוני מכירות )אלפי ש"ח(

להלן נתוני המכירות בקבוצה לתקופת הדוח לעומת תקופות ההשוואה )ההיקף הכספי אינו כולל מע"מ(:

תיימה לשנה שהס צמבר ביום 31 בד	ודשים ביוני	ל שלושה ח לתקופה ש ה ביום 30 שהסתיימ	דשים ל שישה חו ביוני ה ביום 30	לתקופה ש שהסתיימ
2024 2024		2025	2024	2025
658	130	409	527	558	שתכן( )מחיר למ מספר יח"ד
1,051	305	73	610	259	י( )שוק חופש מספר יח"ד
1		4	1	29	משרדים ות מסחר ו מספר יחיד
)כ110-(	---	)כ430-(	)כ110-(	)כ3,380-(	( )שטח במ"ר
1,710	435	486	1,138	846	ות סה"כ יחיד
1,503	383	471	1,041	781	ה חלק החבר
2,878	773	670	1,863	1,350	ש"ח( )במיליוני היקף כספי
2,413	652	637	1,635	1,194	ש"ח( ה )במיליוני חלק החבר
ה חלק החבר			סה"כ דוח חר מועד ה מכירות לא
93			102	ות שנמכרו מספר יחיד
137			156	"ח( )במיליוני ש היקף כספי

בסיכום ששת החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 נרשמה ירידה בהיקף השיווק לעומת התקופה המקבילה אשתקד, הנובעת בעיקר משינוי בתמהיל הדירות: ירידה חדה במכירות בשוק החופשי )259 יח"ד לעומת 610 יח"ד אשתקד, ירידה בשיעור של כ- 57.5%( לצד עלייה מתונה במסלולי "מחיר למשתכן/דירה בהנחה " )558 יח"ד לעומת 527 יח "ד אשתקד, עליה של כ5.9%-(. שינוי זה הפחית את ההיקף הכספי )כ 1,350- מיליון ש״ח לעומת כ1,863- מיליון ש״ח אשתקד, ירידה של כ27.6%-(. ברבעון השני של שנת 2025 לבדו, נרשמה עלייה במספר היחידות הכולל לעומת הרבעון המקביל )482 יח"ד לעומת 435 יח"ד, גידול של כ10%-(. עם זאת, המכירות בשוק החופשי ירד ו בחדות )73 יח"ד לעומת 305 יח"ד אשתקד, ירידה של כ76.1%-(. הירידה מוסברת בעיקר בשל מכירות מוקדמות ברבעון השני 2024 )מבצעי " פרי-סייל"(, ועל רקע השלכות מבצע " עם כלביא" שהשפיעו על הביקוש בשוק החופשי. בנוסף, עיתוי פעילות השיווק ברבעון השני תרם לעלייה ב מכירת יח"ד במסלולים מסובסדים שהגיעו לכ84.8%- מסך היח"ד שנמכרו )409 יח"ד מתוך 482 יח"ד (. בהתאם, ההיקף הכספי ברבעון השני של שנת 2025 ירד )670 מיליון ש״ח לעומת 773 מיליון ש״ח אשתקד(. מנגד, לאחר מועד הדוח נרשמו מכירות של כ- 102 יח"ד נוספות )מתוכם כ- 40 יח"ד שוק חופשי(, נתון המעיד על מומנטום שיווקי מתמשך ועל יעילות התאמות התמהיל, כאשר המסלולים המסובסדים משמרים קצב וודאות תזרימית בתקופת אי ודאות בשוק הנדל"ן בכללותו.

6.3 צבר פרויקטים יזמיים

נכון ליום 30 ביוני ,2025 לקבוצה פרויקטים יזמיים בישראל )פרויקט בביצוע, בתכנון, עתודות קרקע והתחדשות עירונית( בהיקף של כ- 16,005 יח" ד )מספר יחידות לשיווק; כולל חלק שותפים(, מתוכן חלק החברה 11,070 יח"ד, בהתפלגות כדלקמן:

	30 ביוני	2025	31 בדצמבר	2024
ק יח"ד לשיוו	סך הכל )*(	ה )( חלק החבר סך הכל )( ה )*( חלק החבר
ת מלאי דירו	31	16	56	30
בביצוע )**( פרויקטים	3,346	3,032	3,074	2,896
בתכנון )**( פרויקטים	1,713	1,424	1,934	1,501
קע )**( עתודות קר	4,968	3,673	3,372	2,423
עירונית התחדשות	5,947	2,925	5,551	2,705
ועד הדוח סך הכל למ	16,005	11,070	13,987	9,555
מו טרם הושל עסקאות ש	1,750	1,027	3,419	2,036
סך הכל	17,755	12,097	17,406	11,591

)*( למידע נוסף, לרבות בדבר שטחי מסחר, משרדים ומלונאות בפרויקטים היזמיים, ראה סעיף 6.6.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

)**( פרויקטים בביצוע - כולל 2,454 יח "ד בפרויקטים למשתכן/ מחיר מטרה/מחיר מופחת )חלק החברה 2,454 יח"ד(. פרויקטים בתכנון - כולל 1,327 יח"ד בפרויקטים למשתכן/ מחיר מטרה/מחיר מופחת )חלק החברה 1,188 יח"ד(. פרויקטים בעתודות קרקע – כולל 3,158 יח"ד בפרויקטים למשתכן/ מחיר מטרה/ מחיר מופחת )חלק החברה 2,769 יח"ד(.

להערכת החברה, במהלך השנה הקרובה יוצאו היתרי בניה מלא עבור חלק מהפרויקטים בתכנון )כולל התחדשות עירונית( המוצגים לעיל בהיקף של כ- 2,147 יח"ד לשיווק )חלק החברה כ1,699- יח"ד לשיווק(.

לגילוי הרבעוני אודות פרויקטי נדל"ן של החברה אשר מסווגים כמהותי ים מאוד ו/או אשר עודפיהם משועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה, ראה נספח א' לדוח זה.

מובהר בזאת כי האמור לעיל בדבר הערכות החברה לעניין הוצאת היתרי בניה, השלמת העסקאות והוצאה לפועל של מכרזים בהן זכתה הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך תשכ"ח- ,1968 המבוסס על הינו תוכניות העבודה של החברה וניסיונה של החברה. מובהר כי הערכות החברה עלולות שלא להתקיים ו/או להתקיים באופן חלקי ו/או להשתנות באופן מהותי מסיבות שאינן תלויות בחברה ואינן מצויות בשליטתה, לרבות התמשכות/הרחבת מלחמת חברות ברזל, השפעותיו של מבצע "עם כלביא" ולרבות בשל שינויים בסביבת הריבית והאינפלציה והתממשות גורמי הסיכון המפורטים בסעיפים 6.5 ו- 6.6.19 ל דוח תיאור עסקי התאגיד. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע המובא לעיל יתממש ויכול להיות שונה אף באופן מהותי מהאמור.

: ⁷ עיקריים שהסתיימו / מלאי דירות 6.4 מידע בדבר פרויקטים

30.06.25 ום במלאי לי יחידות )100%( ויקט סה"כ פר
	החברה חלק גולמי ברווח הוכר שטרם	רווח שיעור י גולמי צפו )100%(	גולמי רווח הוכר שטרם –אלפי )100%( ש"ח	הכנסות צפויות - )100%( ש"ח אלפי	רווח שיעור י גולמי צפו	ח סה"כ רוו י - גולמי צפו ח אלפי ש"	סה"כ הכנסות אלפי - צפויות ש"ח	יח"ד מספר ליום במלאי 30.06.25 )100%(	סה"כ יחידות לשיווק )100%(	החברה חלק בי האפקטי בפרויקט	הפרויקט סוג	סיום מועד הפרויקט	הפרויקט מיקום	הפרויקט שם
	14,750	43%	29,500	68,500	36%	276,000	764,700	24	576	50%	+ למשתכן מחיר חופשי שוק	3-2023Q	מרים, שכונת עו כרכור ה פרדס חנ	ון רובע הבר
	4,400	50%	8,800	17,400	43%	72,100	166,600	6	73	50%	חופשי שוק	1-2024Q	הים, עין שכונת חדרה	ם סט פריי אקווה וו מפרש

6.5 עדכון תמציתי בדבר הפרויקטים היזמיים בקבוצה:

א. פרויקטים בביצוע ובשיווק ליום 30 ביוני :2025

פים יתרת עוד שיכה צפויה למ פרויקט בסיום ה ברה )חלק הח בי האפקטי ש"ח( )באלפי 11	שטרם גולמי רווח )חלק הוכר החברה בי( האפקטי ח אלפי ש"	רווח אחוז צפוי גולמי	ח סה"כ רוו י גולמי צפו אלפי )100%( – ש"ח10	נסות סה"כ הכ 9 )100%( צפויות ש"ח אלפי	מ"ר / משרדים מסחר לשיווק )100%(	שיעור השיווק למועד הדוח8	יח"ד מהן במחיר למשתכן/ מטרה/ מופחת	סה"כ יחידות לשיווק )100%(	שיעור הביצוע למועד הדוח	החברה חלק אפקטיבי בפרויקט	הפרויקט סוג	מיקום	הפרויקט שם
166,500	107,600	43%	269,600	628,700	---	84%	117	231	98%	100%	+ חופשי שוק למשתכן מחיר	,2 שחמון שכונת אילת	AQUA RESORT שלב א' שחמון 2
156,000	108,700	18%	145,500	807,200	3,530	75%	170	396	43%	100%	+ חופשי שוק מופחת מחיר	דוד לכיש, אש פארק	AQUA PARK א' מתחם אוד( )מהותי מ
189,600	97,600	18%	141,200	798,800	---	71%	186	439	59%	100%	חופשי שוק ופחת +מחיר מ	לכיש, פארק אשדוד	AQUA PARK ב' מתחם אוד( )מהותי מ
147,000	85,000	17%	127,200	741,300	3,680	75%	158	370	56%	100%	חופשי שוק ופחת +מחיר מ	לכיש, פארק אשדוד	AQUA PARK ג' מתחם אוד( )מהותי מ
44,900	106,100	35%	134,800	388,400	---	50%	---	115	48%	100%	חופשי שוק	נתניה	AQUA SENSE גוריון בן
187,000	138,400	44%	138,400	312,000	5,250	35%	---	100	1%	100%	חופשי שוק	הכרמל טירת	CENTRAL B אלי כהן גן

רווחי הפרויקט מוצגים בתוספת רווח קבלני בפרויקטים המבוצעים על-ידי חברות הקבוצה. הכנסות הפרויקט אינן כוללות הכנסות ממתן שירותי בניה בפרויקטי התחדשות עירונית .

8 בחישוב שיעור השיווק מובאים בחשבון שטחי מסחר ומשרדים הקיימים בפרויקט.

7

9 ההכנסות אינן כוללת הכנסות ממתן שירותי בניה לבעלי קרקע בפרויקטי התחדשות עירונית.

רווחי הפרויקטים מוצגים בתוספת רווח קבלני בפרויקטים המבוצעים על-ידי חברות הקבוצה. ¹⁰

העודפים מוצגים בהתאם לעודפי שמאי מלווה, עם התאמות לשווי מלאי הדירות הבלתי מכורות ¹¹

12

דוח דירקטוריון על מצב ענייני החברה ליום 30 ביוני 2025

פים יתרת עוד שיכה צפויה למ פרויקט בסיום ה ברה )חלק הח בי האפקטי 11 ש"ח( )באלפי	שטרם גולמי רווח )חלק הוכר החברה בי( האפקטי ח אלפי ש"	רווח אחוז צפוי גולמי	ח סה"כ רוו י גולמי צפו אלפי )100%( – ש"ח10	נסות סה"כ הכ 9 )100%( צפויות ש"ח אלפי	מ"ר / משרדים מסחר לשיווק )100%(	שיעור השיווק למועד הדוח8	יח"ד מהן במחיר למשתכן/ מטרה/ מופחת	סה"כ יחידות לשיווק )100%(	שיעור הביצוע למועד הדוח	החברה חלק אפקטיבי בפרויקט	הפרויקט סוג	מיקום	הפרויקט שם
													501( )מגרש
48,600	22,400	10%	31,000	305,200	---	78%	102	245	43%	100%	חופשי שוק ופחת +מחיר מ	עכו	1 ם עכו, מתח שערי 18( )מתחם
50,900	28,791	10%	31,191	301,964	---	72%	99	238	13%	100%	חופשי שוק ופחת +מחיר מ	עכו	3 ם עכו, מתח שערי 20( )מתחם
85,900 12	81,400	40%	161,300	406,800	2,450	35%	---	90	82%	67%	חופשי שוק	יה העיר, נתנ מרכז	Momentum
9,400	7,600	35%	52,200	151,300	---	87%	---	91	90%	50%	38/2 תמ"א	הכרמל טירת	22 לניות Clika, כ
15,600	3,500	20%	21,500	105,200	---	89%	---	66	65%	50%	38/2 תמ"א	הכרמל טירת	71 וטינסקי Next, ז 'ב
143,700	127,000	34%	190,500	559,800	250	---	---	58	2%	66.6%	חופשי שוק	נתניה	THE ESTHER אוד( )מהותי מ
212,400 13	184,100	27%	198,800	731,000	---	36%	85	335	15%	100%	חופשי שוק ופחת +מחיר מ	אילת	AQUA PORT דה רובע הש אוד( )מהותי מ
63,300	63,200	21%	69,800	335,800	1,350	79%	160	200	15%	100%	חופשי שוק טרה +מחיר מ	רמלה	YOUNG PARK נאות פרס
2,300	1,000	30%	7,200	23,800	---	100%	---	16	66%	50%	38/1 תמ"א	הכרמל טירת	12-14 נרקיסים
42,200	51,468	26%	102,935	394,740	---	47%	---	218	4%	50%	38/2 תמ"א	רמל טירת הכ	קי 59 ז'בוטינס
5,400	9,750	18%	20,400	113,500	---	70%	---	70	7%	50%	38/2 תמ"א	רמל טירת הכ	17 כלניות
1,100	1,550	13%	3,600	27,400	---	92%	---	13	20%	50%	38/1 תמ"א	תל אביב	YAPPI חיננית 4
1,300	2,100	17%	4,800	28,800	---	92%	---	13	19%	50%	38/1 תמ"א	תל אביב	YAPPI חיננית 6

ה עודפים המוצגים בדוח השמאי נמוכים בשיעור של כ- 31% מהעודפים המוצגים בטבלה. הפער נובע מכך שהעודפים בדוח השמאי אינם לוקחים בחשבון עדכוני מחירונים, רווח קבלני, וכיוצא בזה .

ה עודפים המוצגים בדוח השמאי נמוכים בשיעור של כ- 20% מהעודפים המוצגים בטבלה. הפער נובע מכך שהעודפים בדוח השמאי אינם לוקחים בחשבון עדכוני מחירונים, וכיוצא בזה. ¹³

פים יתרת עוד שיכה צפויה למ פרויקט בסיום ה ברה )חלק הח בי האפקטי 11 ש"ח( )באלפי	שטרם גולמי רווח )חלק הוכר החברה בי( האפקטי ח אלפי ש"	רווח אחוז צפוי גולמי	ח סה"כ רוו י גולמי צפו אלפי )100%( – ש"ח10	נסות סה"כ הכ )100%( צפויות 9 ש"ח אלפי	מ"ר / משרדים מסחר לשיווק )100%(	שיעור השיווק למועד הדוח8	יח"ד מהן במחיר למשתכן/ מטרה/ מופחת	סה"כ יחידות לשיווק )100%(	שיעור הביצוע למועד הדוח	החברה חלק אפקטיבי בפרויקט	הפרויקט סוג	מיקום	הפרויקט שם
3,200	3,850	24%	8,600	35,400	---	71%	---	14	18%	50%	38/1 תמ"א	תל אביב	YAPPI חיננית 7
4,900	6,000	30%	12,700	42,800	---	50%	---	14	18%	50%	38/1 תמ"א	תל אביב	YAPPI חיננית 9
4,200	5,150	29%	11,000	38,400	---	57%	---	14	17%	50%	38/1 תמ"א	תל אביב	YAPPI חיננית 11

: ¹⁴ ב. פרויקטים בתכנון ליום 30 ביוני 2025

מסחר / משרדים מ"ר 100%( לשיווק )	ד במחיר מהן יח" למשתכן/ פחת מטרה/מו	לשיווק ידות סה"כ יח )100%(	צפוי לת ביצוע מועד תחי	אפקטיבי החברה ה חלק בפרויקט	הפרויקט סוג	מיקום	הפרויקט
1,905	---	270	3-2025Q 15	50%	שי שוק חופ	יון ראשון לצ	ה1000- מתחם ALFA 3036-3039 מגרשים
---	---	34	1-2026Q	100%	שי שוק חופ	רמל טירת הכ	CENTRAL B שלב ג', 101-103( )מגרשים גן אליהו
3,826	287	359	3-2025Q	100%	ק חופשי חת + שו מחיר מופ	אשדוד	,AQUA PARK שלב ב' 58096( )מתחם אוד( )מהותי מ
---	151	362	2025 3Q	100%	ק חופשי חת + שו מחיר מופ	עכו	ם 2 עכו, מתח שערי ( מתחם 19 (
900	153	255	3-2025Q	100%	ק חופשי רה + שו מחיר מט	לוד	ינלאומי הרובע הב
2,017	76	128	1-2026Q	50%	ק חופשי רה + שו מחיר מט	נתניה	השרון בצלת אקווה ח מתחם כ'
1,948	90	150	1-2026Q	50%	ק חופשי רה + שו מחיר מט	נתניה	השרון בצלת אקווה ח מתחם א'
8,039	58	73	2-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	כפר סבא	כפר סבא צעירים קריית ה

¹⁴ יוער כי בחלק מהפרויקטים מועד תחילת ביצוע התעדכן ברבעון אחד קדימה לאור סטאטוס הליכי התכנון ו/או החלטת הנהלת החברה למיצוי זכויות בפ רויקט.

^, כי בחודש יוני 2025 התקבל היתר בניה מלא בתנאים לפרויקט. נכון למועד פרסום הדוח טרם התקבל אישור תחילת עבודות. ¹⁵ יוער

מסחר / משרדים מ"ר 100%( לשיווק )	ד במחיר מהן יח" למשתכן/ פחת מטרה/מו	לשיווק ידות סה"כ יח )100%(	צפוי לת ביצוע מועד תחי	אפקטיבי החברה ה חלק בפרויקט	הפרויקט סוג	מיקום	הפרויקט
350	---	14	2-2025Q	50%	שי שוק חופ	חדרה	שלב ב' בוטיק- פארק
---	---	16	2-2025Q	50%	שי שוק חופ	חדרה	ארק שכונת הפ אכזיב, שלב ב'
---	---	52	1-2026Q	100%	חופשי שוק	אילת	שלב ב', ריזורט, אקווה

ליום 30 ביוני :2025 ¹⁶ ג. עתודות קרקע

בתכנון ת סך זכויו מ"ר – )100%(	ד במחיר מהן יח" למשתכן/ פחת מטרה/מו	דיור ידות סה"כ יח 100%( בתכנון )	לת ביצוע מועד תחי משוער	אפקטיבי החברה ה חלק בפרויקט	הפרויקט סוג	מיקום	הפרויקט
-מגורים 25,530 מסחר - 2,645	---	226	4-2026Q	50%	חופשי שוק	יון ראשון לצ	1000- ה מתחם ALFA 3035( ,3034 מגרשים (
14,700	53	105	3-2026Q	50%	מטרה + מחיר חופשי שוק	קרית גת	א' די, שלב צביון חר גת קריית
32,480	116	232	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	קרית גת	' די, שלב ב צביון חר גת קריית
12,600	63	126	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	אילת	א' הר, שלב שיפולי ה מתחם 1
מגורים - 18,300 מסחר - 1,400	---	99	4-2026Q	50%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	אילת	ב' הר, שלב שיפולי ה מתחם 2
3,660	---	32	3-2026Q	33.3%	שי שוק חופ	נתניה	שור פרופסור
37,263	---	300	3-2026Q	33%	שי שוק חופ	עקיבא אור	)מגורים( אורות
21,335	89	178	3-2026Q	100%	ן ר למשתכ שי + מחי שוק חופ	צפת	חם א' מים, מת מצפה הי
11,500	---	72	3-2026Q	50%	שי שוק חופ	קב זיכרון יע	המצוק מדורגי
מגורים - 82,940 מסחר - 2,000	---	224	2-2027Q	50%	שי שוק חופ	חדרה	א' פורט NEOתנו ו620-( 101 מגרשים (
מגורים - 34,035 מסחר - 1,000	---	82	2-2027Q	100%	שי שוק חופ	חדרה	ב' פורט NEOתנו 202( מגרש (

הקרקע כפי שסווגו בדוח השנתי לשנת 2024 כעתודת קרקע. המידע בדבר הזכויות בפרויקטים בשלב הקרקע, הינו מצב תכנוני מבוקש בשלבי תכנון שונים ואינו משקף את המצב התכנוני הקיים נכון למועד הדוח, ¹⁶ עתודות למידע נוסף ראו סעיף 6.6.5.5 לדוח תיאור עסקי התאגיד.

בתכנון ת סך זכויו מ"ר – )100%(	ד במחיר מהן יח" למשתכן/ פחת מטרה/מו	דיור ידות סה"כ יח 100%( בתכנון )	לת ביצוע מועד תחי משוער	אפקטיבי החברה ה חלק בפרויקט	הפרויקט סוג	מיקום	הפרויקט
מגורים - 33,385 מסחר - 1,000	---	82	2-2027Q	67%	שי שוק חופ	חדרה	ג' תנופורט NEO 201( מגרש (
16,990	66	158	3-2026Q	50%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	רמת גן	רמת גן מתחם ג'
8,465	186	232	3-2026Q	50%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	רון קרית עק	ם ג' רון, מתח קרית עק
9,670	61	76	4-2025Q	50%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	יון ראשון לצ	תחם א' ,1000- מ מתחם ה
17,160	106	132	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	בני עייש	בני עייש 73146 מתחם
8,760	58	72	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	בני עייש	בני עייש 73149 מתחם
9,920	64	80	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	בני עייש	בני עייש 73150 מתחם
18,050	78	97	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	בית שמש	בית שמש 75369 מתחם
26,345	114	142	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	בית שמש	בית שמש 75384 מתחם
49,385	213	266	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	בית שמש	בית שמש 75380 מתחם
14,465	62	78	3-2026Q	100%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	בית שמש	בית שמש 75377 מתחם
16,990	166	208	3-2026Q	50%	ר מטרה שי + מחי שוק חופ	יהוד	יהוד 308 מתחם
מגורים - 36,460 מסחר - 190	258	322	4-2026Q	100%	ר מופחת שי + מחי שוק חופ	יבנה	חם ד' יבנה מת
מגורים - 36,740 מסחר - 620	259	324	4-2026Q	100%	ר מופחת שי + מחי שוק חופ	יבנה	חם ז' יבנה מת
-מגורים 30,975 מסחר - 1,760	264	330	4-2026Q	100%	ר מופחת שי + מחי שוק חופ	ירושלים	ברונפמן ירושלים
מסחר 8,135	134	693	2-2027Q	50%	ר מופחת שי + מחי שוק חופ	טבריה	נחל רקת
---	---	---	3-2026Q	50%	שי שוק חופ	חדרה	זורוב בית ארלו
---	---	---	ע טרם נקב	50%	שי שוק חופ	ה פרדס חנ	רדס חנה קרקע בפ 17 חלקה 28 10096 גוש
---	---	---	ע טרם נקב	45%	שי שוק חופ	אילת	ערדג

ביום 31 דצמבר 2024 התקשרה חברת עמרם את ביטון יזמות ובניה בע"מ )חברה מאוחדת המוחזקת 50% על ידי החברה( בהסכם לרכישת קרקע סמוכה )גוש 10096 חלקות ,29 52 ו55-( בשטח של כ25,450- מ"ר בסך של ¹⁷ כ69- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. נכון למועד הדוח העסקה הושלמה.

בתכנון ת סך זכויו מ"ר – )100%(	ד במחיר מהן יח" למשתכן/ פחת מטרה/מו	דיור ידות סה"כ יח 100%( בתכנון )	לת ביצוע מועד תחי משוער	אפקטיבי החברה ה חלק בפרויקט	הפרויקט סוג	מיקום	הפרויקט
---	---	---	ע טרם נקב	65.1%	שי שוק חופ	ב זכרון יעק	לאית קרקע חק

ד. עסקאות שטרם הושלמו ליום 30 ביוני :2025

מ"ר 100%( – לשיווק ) מסחר / משרדים	ות מחיר מהן יחיד /מופחת מטרה )100%(	ידות סה"כ יח נון דיור בתכ )100%(	לת מועד תחי שוער ביצוע מ	החברה חלק קט בי בפרוי האפקטי	הפרויקט סוג	הפרויקט
מסחר; - 4,347 מלונאות -2,415	---	278	2-2029Q	50%	+תמורות ה קומבינצי	18 ב כרון יעק היקב, זי מתחם
מסחר - 2,480	---	568	4-2026Q	100%	שי שוק חופ	א קרית את
---	---	898	2-2027Q	35%	שי שוק חופ	עכו מזרח

בדבר הפרויקט ראו סעיף 6.6.16 לדוח תיאור עסקי התאגיד. ¹⁸ מובהר כי הנתונים בדבר יח"ד בתכנון ומ"ר צפוי לשימוש מסחר, משרדים ומלונאות כפופים לאישור תב"ע חדשה שמקדמת הקבוצה, לפרטים נוספים

ה. פרויקטי התחדשות עירונית ¹⁹ ליום 30 ביוני :²⁰2025

יצוע תחילת ב מועד משוער	פות יח "ד נוס מספר לשיווק	יחידות מספר הבעלים	ת החתימו אחוז ת הדרושו	ת החתימו אחוז הדוח למועד	החברה חלק בי האפקטי בפרויקט	ט הפרויק סוג	מיקום	ט הפרויק
2-2026Q	775	155	67%	83%	50%	י פינוי בינו	רמל טירת הכ	ת קי-כלניו ז'בוטינס
1-2026Q	15	24	67%	96%	50%	38/1 תמ"א	תל אביב	10,12,14 פעמונית
1-2026Q	15	24	67%	86%	50%	38/1 תמ"א	תל אביב	,43 45 נדה ,41 קהילת ק
2-2026Q	268	48	67%	92%	50%	י פינוי בינו	רמל טירת הכ	45 ת ,41 ,43 משה שר
4-2027Q	126	66	67%	81%	50%	י פינוי בינו	נתניה	,29 31 ,25 ,27 גד מכנס
1-2028Q	342	168	67%	87%	50%	י פינוי בינו	ה כרכור פרדס חנ	1-8 הבנים גד, דרך מתחם א
1-2028Q	290	100	67%	90%	50%	י פינוי בינו	ה כרכור פרדס חנ	29-36 נדי, גבע מתחם ק
2-2026Q	9	15	67%	85%	50%	38/2 תמ"א	תל אביב	41 בזל
2-2026Q	11	13	67%	92%	50%	38/2 תמ"א	תל אביב	13 שטרוק
2-2026Q	29	33	67%	69%	50%	38/2 תמ"א	תל אביב	1 גלעינית
2-2026Q	40	32	67%	83%	50%	38/2 תמ"א	אביב תל	5 גלעינית
2-2026Q	15	12	67%	75%	50%	38/2 תמ"א	הרצליה	2 גולומב
4-2025Q	27	32	67%	100%	50%	38/1 תמ"א	רמל טירת ה כ	7-9 אצ"ל
1-2026Q	26	32	67%	84%	50%	38/1 תמ"א	ם קריית י	ציון 7 א' אהבת י.ל פרץ 4
1-2026Q	14	16	67%	87%	50%	38/1 תמ"א	ם קריית י	ון 5 אהבת צי
1-2026Q	22	24	67%	87%	50%	38/1 תמ"א	וצקין קריית מ	27,29,31 קדיש לוז
1-2026Q	22	24	67%	71%	50%	38/1 תמ"א	וצקין קריית מ	59,61,63 קדיש לוז
1-2027Q	20	24	67%	75%	50%	38/1 תמ"א	וצקין קריית מ	205 דרך עכו
1-2027Q	20	24	67%	83%	50%	38/1 תמ"א	וצקין קריית מ	207 דרך עכו
1-2026Q	31	32	67%	78%	50%	38/1 תמ"א	וצקין קריית מ	28 אים החשמונ
1-2026Q	41	36	67%	80%	50%	38/1 תמ"א	וצקין קריית מ	4-8 קורצ'אק
2-2027Q	138	24	67%	67%	50%	י פינוי בינו	הכרמל טירת	קוק הרב
1-2026Q	74	24	80%	91%	50%	38/2 תמ"א	רמל טירת הכ	32-36 אצ"ל

הטבלה כוללת עסקאות בשלבי יזום ותכנון מתקדמים ואינה כוללת עסקאות אשר אינן חתומות על-ידי הרוב החוקי הנדרש על מנת להוציאן לפועל. ¹⁹

לפרטים נוספים אודות פרויקטי התחדשות עירונית של החברה בהם הושג הרוב הדרוש, לרבות פרטים בדבר הכנסות, רווחיות, מחיר מכירה ממוצע צפוי למ"ר ורווח כלכלי, ראה סעיף 6.5 ה. לדוח ה דירקטוריון של החברה ²⁰ לרבעון אחד של שנת ,2025 כפי שפורסם ביום 29 במאי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-039306(, המובא בדוח זה בדרך של הפניה.

יצוע תחילת ב מועד משוער	פות יח "ד נוס מספר לשיווק	יחידות מספר הבעלים	ת החתימו אחוז ת הדרושו	ת החתימו אחוז הדוח למועד	החברה חלק בי האפקטי בפרויקט	ט הפרויק סוג	מיקום	ט הפרויק
4-2026Q	110	28	67%	96%	50%	י פינוי בינו	נהריה	ויצמן רייך
3-2027Q	39	12	67%	67%	50%	י פינוי בינו	נהריה	38 ההגנה
3-2027Q	156	48	67%	77%	50%	בינוי פינוי	חיפה	49-59 דרייפוס
1-2028Q	122	32	67%	69%	70%	י פינוי בינו	חדרה	ם הגיבורי
1-2028Q	401	100	67%	72%	35%	י פינוי בינו	ה כרכור פרדס חנ	חב דרך למר
2-2026Q	45	24	67%	95%	50%	38/2 תמ"א	נהריה	8-10 שי עגנון
2-2026Q	69	19	67%	100%	50%	38/2 תמ"א	נהריה	13-15 סאלד
2-2027Q	60	18	67%	100%	50%	בינוי פינוי	חולון	3-7 הבנים
3-2027Q	1,052	200	67%	80%	50%	בינוי פינוי	הכרמל טירת	גיורא מתחם
3-2027Q	97	42	67%	71%	50%	בינוי פינוי	נתניה	לדור 38 - טרומפ שרת 45
3-2027Q	79	35	67%	70%	50%	בינוי פינוי	נתניה	ין 24-26 שד' בנימ
2-2027Q	65	28	67%	70%	50%	בינוי פינוי	נתניה	3-5 המתמיד
1-2027Q	144	72	67%	74%	49%	בינוי פינוי	נתניה	בושדיד מתחם א
1-2028Q	372	165	67%	79%	49%	בינוי פינוי	נתניה	בנימין ברודצקי
1-2027Q	150	60	67%	95%	49%	בינוי פינוי	נתניה	ארי בן צבי ה
2-2028Q	74	41	67%	82%	49%	בינוי פינוי	נתניה	נגב בן יהודה
4-2027Q	160	73	67%	82%	49%	בינוי פינוי	נתניה	ת הימים צמן שש גורדון וי
3-2026Q	260	128	67%	83%	40%	י פינוי בינו	נתניה	הון נורוק ט
4-2028Q	122	76	67%	70%	70%	י פינוי בינו	בת ים	בן גוריון

מועד תחילת ר ביצוע משוע	מספר יח "ד נוספות לשיווק	מספר יחידות הבעלים	אחוז החתימות הדרושות	אחוז החתימות למועד הדוח	חלק החברה האפקטיבי בפרויקט	ט סוג הפרויק	מיקום	הפרויקט
4-2028Q	565	113	67%	48%	50%	פינוי בינוי	קרית אתא	מרזוק
4-2028Q	172	34	67%	30%	50%	פינוי בינוי	נשר	יעל 43 ו30-
4-2028Q	221	72	67%	50%	50%	פינוי בינוי	חיפה	נה רוטשילד /רי
4-2028Q	810	180	67%	22%	50%	פינוי בינוי	קרית ים	לד הנרייטה סא
3-2026Q	202	96	67%	22%	50%	פינוי בינוי	תניה	המלך נ רוכוב-שלמה הרב קוק-בו
4-2027Q	131	65	67%	40%	50%	פינוי בינוי	נתניה	ן גורדון וייצמ
4-2028Q	360	60	67%	60%	50%	פינוי בינוי	אשקלון	ב הבעל שם טו
2-2027Q	183	29	67%	60%	70%	פינוי בינוי	חדרה	3,5,7 ביאליק
3-2028Q	704	176	67%	63%	70%	פינוי בינוי	חדרה	גזית-הנציב
4-2027Q	64	8	67%	62%	70%	תמ"א 38/2	חדרה	אליעזר השקמה -בית
3-2028Q	120	38	67%	60%	100%	פינוי בינוי	נתניה	ל הר ציון הגלי
1-2029Q	564	176	67%	30%	100%	פינוי בינוי	אשדוד	ההגנה
								סה"כ

פרויקטי התחדשות עירונית ליום 30 ביוני 2025 אשר טרם עברו את רף החתימות הנדרש

מובהר בזאת כי המידע המובא בטבלאות הפרויקטים לעיל בדבר הערכות החברה לעניין, בין היתר, הכנסות, מחיר מכירה למ"ר, שיעורי רווחיות ועודפים צפויים לרבות רווח כלכלי, שינויים תכנוניים ומועדי ההקמה וסיום של הפרויקטים וכן בדבר פרטים ביחס לעסקאות שטרם הושלמו ומכרזים בהם זכתה החברה )לרבות עצם השלמת העסקאות והוצאה לפועל של המכרזים בהם זכתה החברה(, הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, המבוסס על תוכניות העבודה וניסיונה של החברה. מובהר כי הערכות החברה עלולות שלא להתקיים ו/או להתקיים באופן חלקי ו/או להשתנות באופן מהותי מסיבות שאינן תלויות בחברה ואינן מצויות בשליטתה, לרבות התמשכות/הרחבת מלחמת חברות ברזל, השפעות מבצע "עם כלביא" ולרבות בשל מידת שיתוף פעולה בין החברה והשותפים בפרויקטים )ככל שרלוונטי( ובהחלטות שיתקבלו על ידם במהלך הקמת הפרויקט; בהתקשרות חברת הפרויקט הרלוונטית בהסכמי מימון לליווי והקמת הפרויקט ובעמידה בתנאים שיקבעו בהסכמים האמורים )ככל שייקבעו(; גורמים חיצוניים, כגון קבלת ההיתרים הנדרשים לצורך ביצועם של הפרויקט )הן בעצם קבלתם והן בעצם קבלתם במועד שנחזה לכך על ידי החברה והשותפות בפרויקט(; עמידת חברות הפרויקט בדרישות הרשויות השונות ומתן ההיתרים הרלבנטיים על ידן לרבות בדרישת רמ"י; עלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותן )אשר עשוי לחול בהם שינוי למול העלויות שנחזו על ידי החברה, לרבות שינוי מהותי ולרבות עקב מחסור בכוח אדם(; שינוי רמות מחירי המכירה השוררים כיום בשוק הנדל"ן; הרעה בסביבה הכלכלית בארץ ובעולם )לרבות בשל שינוי בסביבת האינפלציה ו/או הריבית ו/או מלחמת "חרבות ברזל" ו/או מבצע "עם כלביא"(; ו/או התממשות גורמי הסיכון המפורטים בסעיף 6.19 לדוח תיאור עסקי התאגיד. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע המובא לעיל יתממש ויכול להיות שונה אף באופן מהותי מהאמור.

.7 תחום הנדל"ן המניב בישראל

תיימה לשנה שהס צמבר ביום 31 בד	ודשים ל שלושה ח ביוני ה ביום 30	לתקופה ש שהסתיימ	דשים ל שישה חו ביוני ה ביום 30	לתקופה ש שהסתיימ
2024	2024	2025	2024	2025
18,423	5,072	5,221	9,534	10,098	הפעילות סך הכנסות )מאוחד(
)2,703(	)476(	)725(	)950(	)1,430(	הפעילות סך הוצאות )מאוחד(
15,720	4,596	4,496	8,583	8,668	לות רווח מהפעי חד( NOI( מאו
8,799	1,925	3,695	3,500	6,539	ה כלולה NOI בחבר )100%(
24,519	6,521	8,191	12,083	15,207	סה"כ NOI
19,440	5,424	6,022	10,072	11,339	( חלק סה"כ NOI החברה(
14,617	---	4,490	8,322	8,690	ים זהים NOI מנכס )מאוחד(
14,472	---	4,170	8,322	8,095	ים זהים NOI מנכס ה( )חלק החבר

7.1 להלן תמצית תוצאות תחום פעילות נדל"ן להשקעה לתקופות הדיווח:

7.2 להלן נתונים בדבר נכסים מניבים, נכסים בהקמה וקרקעות בתכנון, של הקבוצה ליום 30 ביוני :2025

י שיעור חוז שכירות חתומים	תי NOI שנ צפוי )בתפוסה לק מלאה(- ח החברה ח( )אלפי ש"	תי NOI שנ וסה צפוי )בתפ 100% מלאה(- ח( )אלפי ש"	ם מועד סיו ער בניה משו	רדים שטחי מש / מסחר )מ"ר( להשכרה ברה - חלק הח	חי סה"כ שט / מסחר משרדים )מ"ר( – להשכרה 100%	ת צפי עלויו להשלמת – הפרויקט רה חלק החב י האפקטיב ח( )אלפי ש"	ת צפי עלויו להשלמת – הפרויקט 100% ח( )אלפי ש"	רים שווי בספ 30.6.25 ח( )אלפי ש"	עוד תיאור/ יי	חלק החברה י האפקטיב	ומיקומו שם הנכס	סיווג הנכס
98%	10,740	10,740	אוכלס מ	12,377	12,377	---	---	164,000	חרי מרכז מס	100%	, חדרה Center A	בהפעלה
65%	650	650	מאוכלס	512	512	---	---	9,190	חרי מרכז מס	100%	מל , טירת כר Center A
100%	4,580	6,540	מאוכלס	5,903	8,433	---	---	92,630	סיעודי בית אבות	70%	דרה סיעודי, ח בית אבות
100%	160	160	מאוכלס	700	700	---	---	1,660	ה בית מלאכ	100%	ה, חדרה בית מלאכ
100%	2,395	4,790	מאוכלס	2,910	5,820	---	---	69,400	שרדים מסחר, מ קה ולוגיסטי	50%	מק חפר מגרש ,9 ע
100%	2,475	4,950	מאוכלס	3,765	7,529	---	---	75,100	שרדים מסחר, מ קה ולוגיסטי	50%	עמק חפר מגרש ,39
86%	4,885	9,770	מאוכלס	8,816	17,631	380	760	153,420	שרדים מסחר, מ קה ולוגיסטי	50%	מק חפר מגרש ,1 ע
94%	1,305	2,610	מאוכלס	1,352	2,704	---	---	37,500	חרי מרכז מס	50%	נה ז, פרדס ח חרי הטרי מרכז מס
41%	955	1,910	מאוכלס	732	1,463	---	---	29,720	סחר משולב מ ומגורים	50%	ה ן פרדס חנ רובע הברו
98%; מסחרי – 22% משרדים –	3,250	19,480	כלוס בהליכי א	2,827	16,960	250	1,500	265,500	חרי מרכז מס ומשרדים	16.7%	ז מסחרי רות - מרכ מתחם או קיבא ביג, אור ע
12%	15,965	31,930	4-2027Q	25,939	51,877	34,800	69,600	225,085	שרדים מסחר, מ קה ולוגיסטי	50%	פר יונה , אזה "ת כ 4 קרקעות	בהקמה
---	15,460	68,710	4-2028Q	32,207	143,140	84,020	373,420	418,280	שרדים מסחר, מ קה ולוגיסטי	22.5%	רמל – מבוא כ 8 קרקעות
100%	11,880	23,760	2-2026Q	לון 74 חדרי מ	מלון 148 חדרי	74,050	148,100	138,460	מלונאות	50%	כנרת חוף גולן, גורדוניה,
---	6,735	13,570	4-2027Q	לון 54 חדרי מ	מלון 108 חדרי	64,530	129,060	25,480	מלונאות	50%	, קיסריה נאות גולף	בתכנון
---	3,730	11,200	2-2028Q	מלון 63 חדרי	מלון 189 חדרי	68,360	205,285	38,270	מלונאות	33.3%	5(, אילת ה )מתחם רובע השד
---	5,025	15,000	4-2028Q	לון 50 חדרי מ	מלון 150 חדרי	48,000	143,280	53,610	מלונאות	33.5%	(, גבעת קדמת עדן שער הים ) רה אולגה, חד
---	4,770	9,540	2-2026Q	6,359	12,718	24,800	49,600	11,690	שרדים מסחר, מ קה ולוגיסטי	50%	עמק חפר מגרש ,44
---	72,100	85,800	21 טרם נקבע	12,600	15,000	484,070	576,275	56,670	ים חוות שרת טר( )דאטה סנ	84%	אזה"ת ,717,718,719 מגרשים שמש ברוש , בית
---	---	---	---	---	---	---	---	14,170	---	100%	ה ה"ת חדר לאית, אז קרקע חק
	167,060	321,110		116,998	296,864	883,260	1,696,880	1,879,835			סה"כ

21 תחילת ההקמה מותנית בהסכמי שכירות חתומים של לפחות 30% מסך הקיבולת בפרויקט.

מובהר בזאת כי המידע המובא בטבלאות הפרויקטים לעיל בדבר הערכות החברה לעניין, בין היתר, ביחס לפרויקטים שטרם נבנו, נתונים בדבר NOI צפוי, צפי עלויות להשלמת הפרויקט, מועד סיום בניה משוער, הינם 'מידע צופה פני עתיד' )כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968-(, המתבסס על ניסיונה של החברה ושותפיה לפרויקטים השונים. פרמטרים אלה תלויים במידה רבה בשיתוף פעולה בין השותפים, בהחלטות שיתקבלו על ידם ובהעמדת ההון העצמי הנדרש מהם )ובכלל זה מהחברה( על פי ההסכמים שנחתמו; בגורמים חיצוניים ובשמירת רמות מחירי המכירה השוררים כיום בשוק הנדל"ן )בהם עשוי לחול שינוי, לרבות שינוי מהותי, בין היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה לרבות בגין עליית הריבית והאינפלציה, המלחמה ומבצע "עם כלביא"( - ואין וודאות שכך יהיה מצב הדברים בפועל. גורמים אלה עשויים לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה המפורטות לעיל. להערכת החברה, נכון למועד זה, הגורמים העיקריים העשויים להביא לכך שהמידע צופה פני עתיד לא יתממש הינו אי שיווק השטחים להשכרה שנותר ברמות המחירים הקיימים נכון למועד הדוח; הרעה בסביבה הכלכלית אשר תשפיע לרעה על סביבת המחירים בה פועלת החברה, באופן שישפיע על ה -NOI הצפוי, הקשחת תנאי המימון, עליית שיעורי היוון והתממשות גורמי הסיכון המפורטים בסעיף 6.7.17 לדוח תיאור עסקי התאגיד וכדומה. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

.8 ניתוח המצב הכספי

הסברי הדירקטוריון המובאים להלן לגבי המצב הכספי, תוצאות הפעילות והנזילות הינם בהתייחס לדוחות הכספיים ביניים:

להלן נתונים עיקריים מתוך סעיפי הדוח על המצב הכספי המאוחד ליום 30 ביוני 2025 )הנתונים באלפי ש"ח(:

ליום 31 בדצמבר	ני	ליום 30 ביו	סעיף
2024	2024	2025
48,425	97,858	98,736	ווי מזומנים מזומנים וש
135,149	57,392	187,428	מוש וגבלים בשי פיקדונות מ
227,619	149,221	362,217	חות חוזים ולקו נכסים בגין
81,109	93,982	98,107	רות חובה חייבים וית
2,681,879	2,718,581	2,917,127	קרקעות ם למכירה ו מלאי בנייני
-	32,710	-	רה זקים למכי נכסים מוח
3,174,181	3,149,744	3,663,615	ם סים שוטפי סך הכל נכ
370,865	379,313	375,353	וי המאזני שיטת השו טופלות לפי לוואות המ השקעות וה
6,761	129	32,245	רות חובה חייבים וית
571,150	497,585	599,323	מה קעה ובהק נדל"ן להש
1,020,657	446,640	1,401,719	קעין מלאי מקר ת לרכישת ות ומקדמו מלאי קרקע
15,862	11,224	21,791	נדחים נכסי מסים
81,141	56,344	85,378	נטו רכוש קבוע,
2,066,436	1,391,235	2,515,809	טפים סים לא שו סך הכל נכ
2,136,953	2,236,306	2,206,272	ים איים ואחר אגידים בנק אשראי מת
95,022	64,733	95,394	ות חוב פות של אגר חלויות שוט
78,950	23,539	68,451	ם תני שרותי ספקים ונו
159,733	99,903	159,009	ות זכות זכאים ויתר
571,662	378,616	540,857	ות ם עם לקוח ת בגין חוזי התחייבויו
11,462	18,312	86,035	מבינציה עסקאות קו רותי בניה ב ת למתן שי התחייבויו
-	5,150	-	המאזני יטת השווי טופלות בש חברות המ הלוואות מ
3,053,782	2,826,559	3,156,018	וטפות חייבויות ש סך הכל הת
555,405	218,575	1,043,332	רים קאיים ואח תאגידים בנ הלוואות מ
255,031	229,580	422,700	אגרות חוב
53,399	37,266	55,413	המאזני יטת השווי טופלות בש חברות המ הלוואות מ
13,492	11,812	14,428	ות שליטה שאינן מקנ בעלי זכויות הלוואות מ
369	358	369	ות לעובדים ת בגין הטב התחייבויו
57,396	57,495	56,555	חים ת מסים נד התחייבויו
935,092	555,086	1,592,797	א שוטפות חייבויות ל סך הכל הת
1,201,143	1,114,281	1,378,800	ברה האם לים של הח מיוחס לבע סה"כ הון ה
50,600	45,053	51,809	ליטה נן מקנות ש זכויות שאי
1,251,743	4,540,979	1,430,609	סה"כ הון

להלן נתונים מתוך סעיפי הדוח על המצב הכספי המאוחד ליום 30 ביוני 2025 וההסברים להתפתחויות העיקריות שחלו )הנתונים באלפי ש"ח(:

השוואה יים שחלו ב ויים העיקר הסבר לשינ	ליום 31	ני ליום 30 ביו	ליום 30	סעיף
31.12.24 ליום	2024 בדצמבר	2024	ביוני 2025
				נכסים:
זומנים. ל תזרימי מ ראה דוח ע	48,425	97,858	98,736	שווי מזומנים ו מזומנים
ים ות מזומנ עיקר יתר כוללים ב הפקדונות ידול יקטים; הג י של פרו ליווי בנקא בחשבונות ופת לליווי בתק ים חדשים טת פרויקט נובע מקלי בני בהתאם לא ים שבוצעו קדות רוכש הדיווח והפ לווים מים עם המ שות ההסכ דרך ולדרי	135,149	175,920	187,428	וגבלים פיקדונות מ בשימוש
ים ים בגין חוז גידול בנכס קפת בעיקר העלייה מש צב על רקע ק פרויקטים, במרבית ה )15 IFRS ) מי צב תשלו גבוה מק בביצוע ה התקדמות הרוכשים.	227,619	149,221	362,217	חוזים נכסים בגין ולקוחות
בל. מוסדות לק דול ביתרת בעיקר מגי הגידול נובע	81,109	93,982	98,107	רות חייבים וית חובה
עיקר נובעת ב ים למכירה לאי הבניינ העלייה במ רות ם, הקשו נון ומסי לויות תכ מהיוון ע ת חלקית מקוזז , כשהיא בביצוע לפרויקטים מות עקב התקד ח והפסד הוכרו ברוו בעלויות ש סים קעות מנכ מסיווג קר ירות וכן ביצוע ומס לבי תקדמות ש טפים עם ה לנכסים שו לטווח ארוך ם. ק מתקדמי תכנון/שיוו	2,681,879	2,718,581	2,917,127	ים מלאי בניינ רקעות למכירה וק
---	---	32,710	---	קעה נדל"ן להש ירה מוחזק למכ
---	370,865	379,313	375,353	הלוואות השקעות ו המטופלות ווי בשיטת הש המאזני
ש"ח 28- מיליון בסך של כ מהשקעות הגידול נובע מה. שקעה בהק בנדל"ן לה	571,150	497,585	599,323	קעה נדל"ן להש ובהקמה
קר נובעת בעי ופת הדוח סעיף בתק העלייה ב ל כ- מות בסך ש קעות ומקד רקעות, הש מרכישת ק עות ישת קרק בעיקר רכ ן ש"ח ) 481 מיליו ז', בנה מתחם תחם ד', י : יבנה מ בפרויקטים גד, שהוונו. מנ לויות מימון הצופים( וע ברונפמן הר סיווג ש"ח בגין 127 מיליון ן של כ- נרשם קיטו מן הקצר. מן ארוך לז קרקעות מז	1,020,657	446,640	1,401,719	עות מלאי קרק רכישת ומקדמות ל קעין מלאי מקר
				ת והון: התחייבויו
שת מימון רכי הלוואות ל לת בעיקר היתרה כול טים מת הפרויק למימון הק ן אשראי קרקעות וכ בגין האשראי יתרת ווי, סכום בשלב הלי יון 1,065- מיל בסך של כ בליווי הינו פרויקטים של ם הינו בסך רקעות ייזו ראי בגין ק ש"ח, האש בים נכסים מני שראי בגין ון ש"ח, א כ795- מילי ל כ- ת בסכום ש ש"ח, אחרו 58- מיליון הינו בסך כ ש"ח. 288 מיליון	2,136,953	2,236,306	2,206,272	ן קצר אשראי לזמ מתאגידים אחרים בנקאיים ו
---	159,733	99,903	159,009	ות זכאים ויתר זכות
אשר ת ביצוע, מהתקדמו בע בעיקר הקיטון נו סה וחות כהכנ דמות הלק כרה במק הובילו לה ות ההתחייבוי ולצמצום 15 IFRS, בהתאם ל־ כלפיהם. של החברה הרשומות	571,662	378,616	540,857	ת בגין התחייבויו קוחות חוזים עם ל
שת מימון רכי הלוואות ל לת בעיקר היתרה כול וכן מיליון ש"ח של כ830- "א בסכום קרקעות לז 91- כום של כ מניבים בס גין נכסים הלוואות ב . הגידול בי אות עיקר מהלוו תרה נובע ב מיליון ש"ח בנה רויקטים י רקעות בפ לרכישת ק שהתקבלו הצופים. ברונפמן הר מתחם ז'( ו )מתחם ד' ו	555,405	218,575	1,043,332	מן הלוואות לז ידים ארוך מתאג אחרים בנקאיים ו

השוואה יים שחלו ב ויים העיקר הסבר לשינ 31.12.24 ליום	ליום 31 2024 בדצמבר	ני ליום 30 ביו 2024	ליום 30 ביוני 2025	סעיף
רה ה אג"ח סד פיקה החבר פת הדוח הנ במהלך תקו ויות ח, כולל על מיליון ש" של כ250- ג' בסכום ליון רע כ81- מי התקופה נפ ד, במהלך הנפקה. מנג סדרה א'. ש"ח אג"ח	350,053	294,313	518,094	)כולל אגרות חוב ת( חלות שוטפ
נפקת בעיקר מה ח נובעת קופת הדו העליה בת עלי ח, מחלק ב מיליון ש" של כ- 125 מניות בסך 51- סך של כ המאוחד ב רה ברווח מניות החב מיליון ש"ח	1,201,143	1,114,281	1,378,800	המיוחס סה"כ הון לבעלים של ם החברה הא
---	50,600	45,053	51,809	נן זכויות שאי טה מקנות שלי

.9 ניתוח תוצאות הפעילות

להלן נתונים עיקריים לגבי דוחות רווח והפסד מהדוחות הכספיים ביניים )הנתונים באלפי ש"ח(:

סעיף	לתקופה ש דשים ל שישה חו לתקופה ש חודשים ש ביוני ה ביום 30 שהסתיימ 30 ביוני		ל שלושה ביום הסתיימה		לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
הכנסות	694,480	394,874	324,383	227,310	1,052,849
סים השכרת נכ הכנסות מ	15,097	14,690	8,676	8,056	27,434
סות עלות ההכנ	556,256	293,934	262,218	171,711	792,464
רווח גולמי	153,321	115,630	70,841	63,655	287,819
ה ל"ן להשקע דת( ערך נד עליית )ירי	)3,365(	)5,622(	)1,688(	)2,900(	3,068
פלות ברות המטו ה ברווחי ח חלק החבר	1,337	5,989	)520(	1,664	14,488
ווי המאזני בשיטת הש
י רווח תפעול	114,275	84,844	49,292	45,774	241,215
22 ם ערוך נכסי י בנטרול ש רווח תפעול	118,183	92,856	52,465	49,578	235,550
מון, נטו הוצאות מי	)45,466(	)42,879(	)23,480(	)23,744(	)83,144(
רה מניות החב וחס לבעלי רווח נקי מי האם	51,443	29,323	21,296	14,715	115,094

להלן נתונים מתוך סעיפי דוחות רווח או הפסד מאוחדים וההסברים להתפתחויות העיקריות שחלו )הנתונים באלפי ש"ח(:

יים ויים העיקר הסבר לשינ	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ל שלושה לתקופה ש חודשים ה ביום שהסתיימ 30 ביוני		ל שישה לתקופה ש חודשים ה ביום שהסתיימ 30 ביוני		סעיף
	2024	2024	2025	2024	2025
קר עות בעי הדוח נוב בתקופת ההכנסות ו-ג', חמים ב' פארק מת אקווה מפרויקטים רט, אקווה ריזו )בן גוריון(, קווה סנס פרויקט א 1+3 ו מתחמים ע השדה, עכ , אילת רוב רובע הברון וכלניות .22	1,052,849	227,310	324,383	394,874	694,480	הכנסות ממכירת דירות וקרקעות ומביצוע ה עבודות בני
מי הרווח הגול וכן שיעור ח הגולמי, שיעור הרוו מת ת הדוח לעו ירדו בתקופ רות קרקע, בנטרול מכי לייה י תמהיל: ע ר בשל שינו דמות בעיק תקופות קו נמוכה יחסית לי רווחיות ויקטים בע במשקל פר )מחיר מסובסדים במסלולים ומכירות ם מהפרויקטי סף, חלק חת(. בנו מטרה/מופ קט, צוע הפרוי מים של בי לבים מוקד מצויים בש ת עם טיבה פחו בונאית מ כרה החש שבהם הה	26.6%	27%	21.8%	28.2%	22.1%	שיעור רווח גולמי

רווח תפעולי בנטרול שערוך נכסים לשוויים ההוגן, לרבות נטרול שערוכים בחברות כלולות שנכללו בחלק החברה ברווחי חברות כלולות. 22

	לתקופה ש ל שישה לתקופה ש
	לשנה	ל שלושה		חודשים
יים ויים העיקר הסבר לשינ	ה שהסתיימ ביום 31	חודשים ה ביום שהסתיימ		ה ביום שהסתיימ		סעיף
	בדצמבר		30 ביוני	30 ביוני 2024 2025
	2024	2024	2025
קרות ספו התיי . לכך נו וח הגולמי שיעור הרו בצעי והרחבת מ נות משנה בודה וקבל תשומות ע את ר הגדילו חימה אש קופת הל שיווק בת קבלן הלוואות ריבית של נשיאת ההשפעה מטופלים מים אלה IFRS סכו לפי 15 לרוכשים; המשולמת )תמורה מההכנסות כהפחתה ולכן את מימון, ( ולא כהוצ ריצי מכירה ללקוח/תמ עים דווחת ופוג הכנסה המ ים את ה הם מקטינ בילה קופה המק לעומת הת וח הגולמי. בשיעור הרו כשו קטים שנר יותר פרוי בה תרמו אשתקד, ש והיו כה יחסית בעלות נמו מוקדמות בתקופות ופשי. ת בשוק הח יות ומכירו עתירי רווח
---	)23,586(	5,849(	5,408( )	11,496( )	)10,508( )	הוצאות ווק מכירה ושי
ת הדוח ת בתקופ לה וכלליו צאות הנה עלייה בהו צאות בעיקר מהו ה נובעת ופה מקביל לעומת תק אדם צבת כוח ה ל עלייה במ , בעיקר בש שכר ונלוות בהוצאות ם, גידול ובהתא ליות שכר; כמו גם ע סק. ת ביטוח ע רד והוצאו אחזקת מש	)44,941( 4.16%	)10,922( 4.64%	)14,068( 4.22%	)19,783( 4.83%	)26,761( 3.77%	הוצאות הנהלה וכלליות/ שיעור מההכנסות בניטרול קרקעות
רווחי הקבוצה ב עיקר מחלק ופה נובע ב הרווח בתק יזמות אברהם ניה )עמרם זינגוף בנת פרויקט די הרווח קביל נבע ברבעון המ מ(, בעוד ש ובניה בע" אופק קט מפרש ) ברווחי פרוי ק הקבוצה בעיקר מחל מ(. חופים בע"	14,488	1,664	)520(	5,989	1,337	ה חלק הקבוצ ברווחי השקעות המטופלות י בשווי מאזנ

.10 תזרים מזומנים ונזילות

להלן נתונים מתוך דוחות תזרימי מזומנים שנכללו בדוחות הכספיים ביניים של החברה וההסברים להתפתחויות העיקריות שחלו )הנתונים באלפי ש"ח(:

יים ויים העיקר הסבר לשינ	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ל שלושה הסתיימה ני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ביו	ביום	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש 30 ביוני
	2024	2024	2025	2024	2025
ח בחציון אמות לרוו עיקר ההת בניינים ון המלאי נובע: קיט להכרה בהתאם למכירה התקדמות י קצב ה בהכנסה לפ המכירות וקצב בפרויקטים גין חוזים י בנכסים ב הכולל שינו וזים עם ת בגין ח והתחייבויו ש"ח, וכן ך של כ51- לקוחות בס ששולמה ין ריבית התאמה בג ך של כ- לרוו"ה בס ולא נזקפה וכן מס ש"ח, נטו, 88 מיליון מיליון ך של 27 ששולם בס של כ- 35 ד, התאמה ש"ח; ומנג ול בסעיף ח בגין גיד מיליון ש" ות זכות. זכאים ויתר	519,280	110,133	32,497	134,667	)74,374(	תזרים מזומנים מפעילות שוטפת – בנטרול רכישת קרקעות
מפעילות בתזרים הקיטון לעיל וכן ע מהאמור שוטפת נוב	)222,110(	45,192	)6,686(	12,965	)666,537(	תזרים מזומנים

יים ויים העיקר הסבר לשינ	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ני	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש ביום 30 ביו		ל שישה לתקופה ש ביום הסתיימה חודשים ש 30 ביוני
בקרקעות השקעה מגידול ב ת רכישת יקר השלמ בתקופה בע - יבנה בפרויקטים הקרקעות ברונפמן ומתחם ז', מתחם ד' של כ583- ם בסך הר הצופי מיליון ש"ח	2024	2024	2025	2024	2025	מפעילות שוטפת
השלילי מזומנים תזרים ה בעיקר שקעה נובע מפעילות ה מוגבלים מזומנים משינוי ב מקדמות 52 מ'( ב בשימוש ) ין נדל"ש ששולמו בג והשקעות לזשמ"ש תן הלוואה )28 מ'(, מ ק )כ13- ורכישת ר" )כ- 16 מ'( מ'(.	)274,952(	)62,056(	)26,252(	)118,693(	)112,735(	תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
מזומנים בתזרים הגידול ע בעיקר מימון נוב מפעילות אי לזמן טילת אשר מגידול בנ ואחרים ך מבנקים קצר וארו יון ש"ח – 538 מיל בסך של כ בתקופה קת מניות נטו, מהנפ יון ש"ח - 125 מיל בסך של כ סדרה ג' רות חוב והנפקת אג 247- מיליון סך של כ בתקופה ב ש"ח.	516,869	77,749	)11,078(	174,968	829,583	תזרימי מזומנים מפעילות מימון

.11 גילוי בהתאם לסעיף 10)ב()14( לתקנות הדיווח וגילוי תזרים המזומנים החזוי למימון פירעון התחייבויות החברה

בהתאם לתקנה 10)ב( 14 לתקנות הדוחות בדבר גילוי תזרים המזומנים החזוי למימון פירעון התחייבויות התאגיד על תאגיד מדווח, שתעודות התחייבות שהנפיק הוחזקו בידי הציבור בתאריך פרסום הדוח הכספי ואשר קיימים בנתוניו הכספיים סימני אזהרה שמפורטים בתקנה האמורה, לפרסם פירוט של התחייבויותיו ושל המקורות הכספיים מהם הוא צופה פירעון של התחייבויות אלה )להלן: "דוח תזרים חזוי"( במהלך השנתיים שלאחר מועד פרסום הדוח הכספי.

להלן פרטים אודות ההון החוזר וההון החוזר לתקופה של 12 חודשים

12 תקופה של סך הכל )ל חודשים(	12 תקופה של התאמות )ל חודשים(	כלל בדוחות הסכום שנ ליום המאוחדים הכספיים 30.06.2025	סעיף
מיליון ש"ח	מיליון ש"ח	מיליון ש"ח
2,119	)1,545(	3,664	פים נכסים שוט
1,832	)1,324(	3,156	ת שוטפות התחייבויו
287	)221(	508	שוטפים על עודף נכסים ת שוטפות התחייבויו

להלן פרטים אודות ההון החוזר ותזרים מתמשך מפעילות שוטפת

ליום נפרד )סולו( מידע כספי 30.06.2025 "ח( )מיליוני ש	ים ליום יים מאוחד דוחות כספ 30.06.2025 "ח( )מיליוני ש	סעיף
762	508	הון חוזר
681	287	12 חודשים תקופה של הון חוזר ל	הון חוזר
)534(	)667(	ת שוטפת שך מפעילו מנים מתמ	תזרים מזו

יודגש, כי בהתאם להנחיית רשות ניירות ערך לפי סעיף 36א)ב( לחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968- בדבר הגילוי נדרש בדוח תזרים מזומנים חזוי, המקורות והשימושים הנכללים בדוח תזרים המזומנים החזוי מבוסס על המידע הכספי המאוחד של החברה וגם המידע הכספי הנפרד )סולו( כמשמעותו בתקנה 9ג' לתקנות הדוחות.

נכון ליום 30 ביוני 2025 לחברה תזרים מזומנים מתמשך מפעילות שוטפת שלילי בדוחות המאוחדים ובדוחות הסולו. י חד עם זאת, דירקטוריון החברה קבע כי אין בתזרים המזומנים המתמשך מפעילות שוטפת השלילי בדוחות הכספיים המאוחדים ובדוחות סולו כאמור לעיל, כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה, זאת לאור יתרת המזומנים הנזילים בחברה ולאור סקירה של הנהלת החברה של תזרים המזומנים החזוי של החברה לשנתיים הקרובות, לרבות סקירת הפרויקטים של החברה והעודפים הצפויים לחברה באופן שבשנה הקרובה החברה מעריכה כי יהיו לה עודפים בסך של כ 360- מיליון ש"ח לפני מס )בעיקר מפרויקט אקווה ריזורט באילת והפרויקטים באשדוד מתחמים א'-ג'(, ובשנה שלאחר מכן כ695- מיליון ש"ח לפני מס )בעיקר מהפרויקטים באשדוד מתחמים א'-ג', אקווה סנס נתניה, מגרש 501 בטירת הכרמל, פרויקט אקווה פורט באילת ופרויקטים בעכו מתחמים 1-3(, וכן נוכח יכולות גיוס חוב ו/או הון בשוק ההון )לחברה תשקיף מדף בתוקף(. בין היתר, בחן דירקטוריון החברה את תוכנית המכירות בפרויקטים השונים של החברה, וכ ן בחן את מידת הגמישות הקיימת בפועל לחברה בקביעת קצב ההשקעות בפרויקטים קיימים ואת היכולת לבצע מימושים נוספים של קרקעות או פרויקטים שבבעלותה, ככל ויידרש. כמו כן בהסתמך על ניסיון העבר של החברה, לחברה היכולת לשחרר עודפים מפרויקטים עם התקדמות שיעור הביצוע ושיעור מכירות כפי שהוגדר/יוגדר על ידי הבנקים המלווים, וכן נוכח העובדה שלהערכת החברה מרבית הפרויקטים שבתכנון כמפורט בטבלאות שבדוח זה לעיל וכמפורט בסעיף 6.6.5.3 לדוח תיאור עסקי התאגיד, יעברו בשנת 2025 משלב התכנון לשלב הביצוע ועם כניסתם לתוקף של הסכמי הליווי עם הגורמים המממנים ועמידה בתנאי הליווי, לא תידרש הזרמת הון עצמי נוספת עם עמידה בתנאי הליווי ותשלום ריביות שוטפות, כאשר מנגד תחילת מכירת/שיווק יחידות הדיור תניב לחברה מזומנים נוספים אשר יפחיתו את החוב ביחס לפרויקטים בליווי. לאור כל האמור לעיל קבע דירקטוריון החברה )כשאין כל ודאות לכך( כי לא צפויה להיות בעיית נזילות לחברה כאמור ולפיכך לא מתקיים סימן אזהרה.

האמור לעיל בדבר הנחות דירקטוריון החברה הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, תשכ"ח1968- הכפוף לאמור בפסקת מידע צופה פני עתיד הכלולה בדוח דירקטוריון זה לעיל ולגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 6.19 לדוח תיאור עסקי התאגיד והנחות הדירקטוריון עלולות להשתנות לרבות עקב מלחמת חרבות ברזל ומבצע "עם כלביא", עליית הריבית והאינפלציה כאמור בדוח דירקטוריון זה לעיל.

.12 מקורות המימון

לפרטים אודות מקורות המימון ראה סעיף 6.12.1 לדוח תיאור עסקי התאגיד. הקבוצה מממנת את פעילותה, בעיקר מאשראי מתאגידים בנקאיים ומגורמים אחרים, גיוס הון ו/או חוב בשוק ההון )לחברה תשקיף מדף בתוקף(, ממקדמות מלקוחות ואשראי מספקים, כמפורט להלן:

12.1 אמצעים הוניים

ההון ליום 30 ביוני 2025 הסתכם לסך של כ 1,431- מיליון ש"ח, לעומת סך של כ1,252- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 להסברים על השינוי בהון, ראו סעיף 9 לעיל.

12.2 יחסי הון למאזן

יחס ההון למאזן בהתאם למאזן המאוחד של ה חברה ליום 30 ביוני 2025 עמד על שיעור של 23.2% לעומת 23.8% ליום 31 בדצמבר .2024

12.3 התחייבויות לזמן קצר

יתרת ההתחייבויות מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים לזמן קצר ליום 30 ביוני ,2025 מסתכמת לסך של כ - 2,206 מיליון ש"ח לעומת סך של כ 2,137- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 הלוואות החברה לזמן קצר הן בעיקרן בריבית פריים + מרווח ואינן צמודות למדד. ריבית הפריים למועד הדוח ולמועד אישור הדוח הינה בשיעור של .6% בנוסף, חלויות שוטפות של אגרות חוב סדר ות א' ו-ב' מסתכמות למועד הדוח בכ79- מיליון ש"ח ובכ- 16 מיליון ש"ח, בהתאמה, ונושאות ריבית קבועה בשיעור שנתי של 6% ו,7.4%- בהתאמה.

12.4 התחייבויות לזמן ארוך

יתרת ההתחייבויות מתאגידים בנקאיים ונותני אשראי אחרים לזמן ארוך ליום 30 ביוני ,2025 מסתכמת לסך של כ1,043- מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 555 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 למועד הדוח סך של כ943- מיליון ש"ח צמודות לריבית הפריים. בנוסף, אגרות חוב )סדרה א'-ג'( המסווגות לזמן ארוך מסתכמות למועד הדוח בכ- 423 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים אודות אגרות החוב של החברה ראה נספח ב' להלן.

חלק שני | הוראות גילוי בקשר לדיווח הפיננסי של החברה

.13 אומדנים חשבונאיים קריטיים

בעריכת הדוחות הכספיים נדרשת הנהלת החברה להשתמש באומדנים והערכות המשפיעים על ערכי הנכסים וההתחייבויות. לפרטים בדבר האומדנים החשבונאיים הקריטיים, המשמשים בהכנת הדוחות הכספיים, ראה ביאור 3 לדוחות הכספיים השנתיים.

.14 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון

דוח בדבר מצבת התחייבויות של החברה מתפרסם בטופס דיווח נפרד במקביל לפרסום דוח זה, והאמור בו מובא על דרך ההפניה.

חלק שלישי | גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה

.15 גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

לגילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב )סדרה א'(, אגרות החוב )סדרה ב'( ואגרות החוב )סדרה ג'( של החברה ראה נספח ב' לדוח דירקטוריון זה.

__________________ אלון עמרם

יו"ר הדירקטוריון

נועם גרייף מנכ"ל

__________________

תאריך חתימה: 24 באוגוסט , 2025

נספח א' לדוח הדירקטוריון ליום 30 ביוני 2025

גילוי רבעוני בנוגע לנדל"ן יזמי

להלן גילוי רבעוני אודות פרויקטי נדל"ן אשר מסווגים כמהותיים מאוד ו/או אשר העודפים בהם שועבדו לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה ב'( של החברה:

.1 פרויקט PORT AQUA, רובע השדה, אילת פרויקט "מחיר מופחת" – פרויקט בהקמה

.1.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

	לת ע השדה, אי AQUA, רוב PORT פרוייקט קט 100%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי	30.6.2025	31.3.2025	שנת 2024
	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט	118,610	118,610	118,610
שהושקעו עלויות	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט	47,670	47,660	43,530
	יה ואחרות ברות בגין בנ עלויות מצט	49,460	15,070	9,100
	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט	24,760	24,760	24,760
	מצטברת סה"כ עלות	240,500	206,100	196,000
	פרים מצטברת בס סה"כ עלות	240,500	206,100	196,000
	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין	---	---	---
	אומדן( ם הושקעו ) ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ	4,570	4,580	4,830
	קעו )אומדן( שטרם הוש בניה ואחרות עלויות בגין	287,130	320,620	320,070
שיושקעו עלויות	ומדן( ות בעתיד )א להיות מהוונ מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט	---	---	---
	למה שנותרה להש סה"כ עלות	291,700	325,200	324,900
	קרקע פי[ לא כולל ה ]הנדסי/כס שיעור השלמ	15%	3%	2%

.1.2 שיווק הפרויקט

שנת		שנת 2025		לת )מחיר ע השדה, אי AQUA, רוב PORT פרויקט
2024	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	100%( החברה .100% חלק		נים לפי מופחת( )נתו
72	10	32	42	)#(	יחידות דיור	מו בתקופה חוזים שנחת
6,609	1,046	3,409	4,455	)מ"ר(	יחידות דיור
---	---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר		בעון( השוטפת )בר
25.2	28.3	27.8	28.1	– שוק חופשי	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
9.3	9.6	9.3	9.3	– מחיר	יחידות דיור למשתכן	תמו בחוזים שנח טפת בתקופה השו
---	---	---	---		שטחי מסחר	)באלפי ש"ח(
79	89	121	121	)#( )*(	יחידות דיור
7,215	8,261	11,669	11,669	)מ"ר( )*(	יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב
---	---	---	---	)מ"ר(	שטחי מסחר	ה לסוף התקופ
25.2	25.6	25.7	25.7	– שוק חופשי	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
9.3	9.3	9.3	9.3	– מחיר	יחידות דיור למשתכן	זים במצטבר בחו סוף שנחתמו עד
---	---	---	---	שטחי מסחר		לפי ש"ח( התקופה )בא
653,810	656,240	656,200	656,200	שוק חופשי	ות סה"כ הכנס כל צפויות מ
74,750	74,800	74,800	74,800	מחיר למשתכן	הפרויקט )באלפי ש"ח(
126,550	153,080	171,470	171,470	שוק חופשי	ות סה"כ הכנס צפויות
20,360	21,580	47,035	47,035	מחיר למשתכן	מחוזים שנחתמו במצטבר )באלפי ש"ח(	ק של שיעור השיוו הפרויקט
19%	23%	26%	26%	שוק חופשי	וק שיעור שיו רון ליום האח
27%	29%	63%	63%	מחיר למשתכן	פה של התקו ות )%( )לרב מסחר(
256	246	214	214	)#( יחידות דיור
25,637	24,591	21,183	21,183	)מ"ר( יחידות דיור		ם נחתמו שטחים שטר
---	---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר		ם: לגביהם חוזי
156,500	156,700	168,600	168,600	טחים מיוחסת לש רת מלאי( ה מצטברת )ית סה"כ עלות צב בדוח על המ ים מחייבים ו לגביהם חוז שטרם נחתמ הכספי
	---		33	יח"ד )#(
---			---	יום 1 ביולי ם שנחתמו מ מספר החוזי שטחי מסחר רסום הדוח מוך למועד פ 2025 ועד בס )מ"ר(

שנת 2024	שנת 2025			לת )מחיר ע השדה, אי AQUA, רוב PORT פרויקט
	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	100%( החברה .100% חלק נים לפי מופחת( )נתו
	---		10	יח"ד ם שנחתמו למ"ר בחוזי מחיר ממוצע
---			---	שטחי מסחר	מוך למועד 2025 ועד בס מיום 1 ביולי ח( )באלפי ש" פרסום הדוח
---			34	כן מחיר למשת וק במסלול שנותרו לשיו כמות יח"ד
	---		180	שוק חופשי וק במסלול שנותרו לשיו כמות יח"ד

.2 פרויקט PARK AQUA( שכונת לכיש (, מתחם א' )מתחם מספר,58097, מגרשים 17,18(, אשדוד )תכנית 'מחיר מופחת'( – פרויקט בביצוע

.2.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

שנת 2024	31.3.2025	30.6.2025	AQUA, שכ PARK ,58097 חם מספר תחם א' ) מת ונת לכיש, מ פרויקט וד 17,18(, אשד מגרשים
			קט 100%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
240,807	240,807	240,807	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט
61,213	61,213	61,213	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט
86,065	110,765	137,635	יה ואחרות ברות בגין בנ עלויות מצט
37,065	37,065	37,065	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט	שהושקעו עלויות
425,150	449,850	476,720	מצטברת סה"כ עלות
425,150	449,850	476,720	פרים מצטברת בס סה"כ עלות
---	---	---	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין
---	---	---	אומדן( ם הושקעו ) ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ
237,200	209,800	184,980	קעו )אומדן( שטרם הוש בניה ואחרות עלויות בגין
---	---	---	ומדן( ות בעתיד )א להיות מהוונ מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט	שיושקעו עלויות
237,200	209,800	184,980	למה שנותרה להש סה"כ עלות
27%	35%	43%	קרקע פי[ לא כולל ה ]הנדסי/כס שיעור השלמ

.2.2 שיווק הפרויקט

שנת 2024	שנת 2025			AQUA, שכ PARK חם תחם א' ) מת ונת לכיש, מ פרויקט .100% נים לפי אשדוד )נתו שים 17,18(, ,58097 מגר מספר
	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	100%( פרויקט האפקטיבי ב חלק החברה
290	6	---	6	)#(	יחידות דיור
25,865	559	---	559	)מ"ר(	יחידות דיור	מו בתקופה חוזים שנחת בעון( השוטפת )בר
---	957	187	1,114	)מ"ר(	שטחי מסחר
22.6	24.4	---	24.4	– שוק חופשי	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
12.7	---	---	---	תכן – מחיר למש	יחידות דיור	תמו בחוזים שנח
---	25.8	26.1	25.8		שטחי מסחר	טפת בתקופה השו )באלפי ש"ח(
298	303	303	303	)#( )*(	יחידות דיור
26,513	27,073	27,073	27,073	)מ"ר( )*(	יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב
---	957	1,144	1,114	)מ"ר(	שטחי מסחר	ה לסוף התקופ
22.8	22.8	22.7	22.7	– שוק חופשי	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
12.7	12.7	12.7	12.4	תכן – מחיר למש	יחידות דיור	זים במצטבר בחו סוף שנחתמו עד לפי ש"ח( התקופה )בא
---	25.8	25.8	25.8		שטחי מסחר
614,695	615,110	612,630	612,630	שוק חופשי	סות סה"כ הכנ
192,305	194,185	194,750	194,750	מחיר למשתכן	מכל צפויות הפרויקט )באלפי ש"ח(
262,995	299,465	304,210	304,210	שוק חופשי	סות סה"כ הכנ
192,305	194,185	194,570	194,570	מחיר למשתכן	זים צפויות מחו שנחתמו לפי במצטבר )בא ש"ח(	ק של שיעור השיוו הפרויקט
43%	45%	50%	50%	שוק חופשי	ווק שיעור שי
100%	100%	100%	100%	מחיר למשתכן	של ליום האחרון )%( התקופה ר( )לרבות מסח
98	93	93	93	)#( יחידות דיור
10,086	9,526	9,526	9,526	)מ"ר( יחידות דיור		ם נחתמו שטחים שטר
3,390	2,246	2,246	2,246	)מ"ר( שטחי מסחר		ם: לגביהם חוזי
185,100	188,400	182,100	182,100	טחים מיוחסת לש רת מלאי( ה מצטברת )ית סה"כ עלות צב בדוח על המ ים מחייבים ו לגביהם חוז שטרם נחתמ הכספי
	---		---	יח"ד )#(

שנת 2024	שנת 2025			AQUA, שכ PARK חם תחם א' ) מת ונת לכיש, מ פרויקט .100% נים לפי אשדוד )נתו שים 17,18(, ,58097 מגר מספר
	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	100%( פרויקט האפקטיבי ב חלק החברה
	---		---	שטחי מסחר יום 1 ביולי ם שנחתמו מ מספר החוזי )מ"ר( רסום הדוח מוך למועד פ 2025 ועד בס
---			---	יח"ד	ם שנחתמו למ"ר בחוזי מחיר ממוצע
---			---	שטחי מסחר	מוך למועד 2025 ועד בס מיום 1 ביולי ח( )באלפי ש" פרסום הדוח
---			---	כן מחיר למשת וק במסלול שנותרו לשיו כמות יח"ד
---			93	שוק חופשי וק במסלול שנותרו לשיו כמות יח"ד

.3 פרויקט PARK AQUA שכונת לכיש, מתחם ב' )מתחם מספר ,58098 מגרשים 19,20(, אשדוד )תכנית 'מחיר מופחת'( – פרויקט בביצוע

.3.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

שנת 2024 31.3.2025 30.6.2025			AQUA, שכ PARK ,58098 תחם מספר מתחם ב' )מ ונת לכיש(, פרויקט וד 19,20(, אשד מגרשים קט 100%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
226,652	226,652	226,652	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט
64,800	64,800	64,800	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט
119,978	156,758	192,558	יה ואחרות ברות בגין בנ עלויות מצט	שהושקעו עלויות
31,430	31,430	31,430	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט
442,860	479,640	515,440	מצטברת סה"כ עלות
442,860	479,640	515,440	פרים מצטברת בס סה"כ עלות
---	---	---	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין
----	---	---	אומדן( ם הושקעו ) ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ
219,540	179,020	142,160	קעו )אומדן( שטרם הוש בניה ואחרות עלויות בגין
---	---	---	ומדן( ות בעתיד )א להיות מהוונ מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט	שיושקעו עלויות
219,540	179,020	142,160	למה שנותרה להש סה"כ עלות
36%	47%	59%	קרקע פי[ לא כולל ה ]הנדסי/כס שיעור השלמ

.3.2 שיווק הפרויקט

		שנת 2025		AQUA, שכ PARK מתחם ב' ונת לכיש(, פרויקט , אשדוד רשים 19,20( ר ,58098 מג )מתחם מספ
שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	קט קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי )100%
217	5	2	7	)#(	יחידות דיור	חוזים שנחת
18,453	537	200	737		מו בתקופה )מ"ר( יחידות דיור
---	---	---	---	)מ"ר(	שטחי מסחר	בעון( השוטפת )בר
21.9	23.1	21.8	22.7	– שוק חופשי	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
12.7	---	---	---	תכן – מחיר למש	יחידות דיור	תמו בחוזים שנח
---	---	---	---		שטחי מסחר	טפת בתקופה השו )באלפי ש"ח(
303	308	310	310	)#( )*(	יחידות דיור
26,623	27,160	27,360	27,360	)מ"ר( )*(	יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב
---	---	---	---	)מ"ר(	שטחי מסחר	ה לסוף התקופ
22	22	22	22	– שוק חופשי	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע זים במצטבר בחו סוף שנחתמו עד לפי ש"ח( התקופה )בא
12.7	12.7	12.7	12.7	תכן – מחיר למש	יחידות דיור
---	---	---	---		שטחי מסחר
587,865	587,120	583,495	583,495	שוק חופשי	סות סה"כ הכנ
212,735	214,880	215,305	215,305	מחיר למשתכן	מכל צפויות הפרויקט )באלפי ש"ח(
221,375	233,470	237,865	237,865	שוק חופשי	סות סה"כ הכנ
212,735	214,880	215,305	215,305	מחיר למשתכן	זים צפויות מחו שנחתמו לפי במצטבר )בא ש"ח(	ק של שיעור השיוו הפרויקט
38%	40%	41%	41%	שוק חופשי	ווק שיעור שי
100%	100%	100%	100%	מחיר למשתכן	חרון ליום הא )%( של התקופה ר( )לרבות מסח
136	131	129	129	)#(	יחידות דיור
14,110	13,573	13,373	13,373	)מ"ר(	יחידות דיור	ם נחתמו שטחים שטר
---	---	---	---	)מ"ר(	שטחי מסחר	ם: לגביהם חוזי

		שנת 2025	AQUA, שכ PARK מתחם ב' ונת לכיש(, פרויקט , אשדוד רשים 19,20( ר ,58098 מג )מתחם מספ
שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	קט קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי )100%
202,700	211,500	223,000	223,000	טחים מיוחסת לש רת מלאי( ה מצטברת )ית סה"כ עלות צב בדוח על המ ים מחייבים ו לגביהם חוז שטרם נחתמ הכספי
	---		4	יח"ד )#(
	---		---	שטחי מסחר )מ"ר(	יום 1 ביולי ם שנחתמו מ מספר החוזי רסום הדוח מוך למועד פ 2025 ועד בס
	---		24.5	יח"ד	ם שנחתמו למ"ר בחוזי מחיר ממוצע
	---		---	שטחי מסחר	סמוך למועד 2025 ועד ב מיום 1 ביולי ח( )באלפי ש" פרסום הדוח
	---		---	כן מחיר למשת וק במסלול שנותרו לשיו כמות יח"ד
	---		129	שוק חופשי וק במסלול שנותרו לשיו כמות יח"ד

.4 פרויקט PARK AQUA, שכונת לכיש, מתחם ג' )מתחם מספר , ,58099 מגרש 16(, אשדוד 1)תכנית 'מחיר מופחת'( – פרויקט בביצוע

.4.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

שנת 2024	31.3.2025	30.6.2025	ש ,58099 מגר חם מספר תחם ג' )מת נת לכיש, מ AQUA שכו PARK 16(, אשדוד	פרויקט
			קט 100%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
221,855	221,855	221,855	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט
55,135	55,135	55,135	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט	שהושקעו עלויות
109,178	144,038	172,038	יה ואחרות ברות בגין בנ עלויות מצט
23,422	23,422	23,422	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט
409,590	444,450	472,450	מצטברת סה"כ עלות
409,590	444,450	472,450	פרים מצטברת בס סה"כ עלות
---	---	---	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין
---	---	---	אומדן( ם הושקעו ) ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ
204,550	168,730	141,650	קעו )אומדן( שטרם הוש בניה ואחרות עלויות בגין
---	---	---	ומדן( ות בעתיד )א להיות מהוונ מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט	שיושקעו עלויות
204,550	168,730	141,650	למה שנותרה להש סה"כ עלות
35%	46%	56%	קרקע פי[ לא כולל ה ]הנדסי/כס שיעור השלמ

.4.2 שיווק הפרויקט

		שנת 2025		חם תחם ג' )מת נת לכיש, מ AQUA שכו PARK פרויקט ד ש 16(, אשדו 58099, מגר מספר
שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	קט קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי )100%
41	3	4	7	)#(	יחידות דיור	חוזים שנחת
3,775	300	340	640	)מ"ר(	מו בתקופה יחידות דיור
---	1,789	241	2,030	)מ"ר(	שטחי מסחר	בעון( השוטפת )בר
23.3	23.3	24.2	23.8	– שוק חופשי	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
12.7	---	---	---	תכן – מחיר למש	יחידות דיור	תמו בחוזים שנח
---	24.7	27.3	25		שטחי מסחר	טפת בתקופה השו )באלפי ש"ח(
281	284	288	288	)#( )*(	יחידות דיור	רים עד חוזים מצטב ה לסוף התקופ
25,510	25,810	26,150	26,150	)מ"ר( )*(	יחידות דיור
---	1,789	2,030	2,030	)מ"ר(	שטחי מסחר
20.8	20.9	20.9	20.9	– שוק חופשי	יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
12.8	12.8	12.7	12.7	תכן – מחיר למש	יחידות דיור	זים במצטבר בחו
---	24.8	25	25		שטחי מסחר	סוף שנחתמו עד לפי ש"ח( התקופה )בא
574,700	574,640	572,970	572,970	שוק חופשי	סות סה"כ הכנ
166,700	168,060	168,330	168,330	מחיר למשתכן	מכל צפויות הפרויקט )באלפי ש"ח(
263,380	315,210	330,450	330,450	שוק חופשי	סות סה"כ הכנ	ק של שיעור השיוו
166,700	168,060	168,330	168,330	מחיר למשתכן	זים צפויות מחו שנחתמו במצטבר )באלפי ש"ח(	הפרויקט
46%	55%	58%	58%	שוק חופשי

1 עודפי הפרויקט משועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה ב'( של החברה.

		שנת 2025		חם תחם ג' )מת נת לכיש, מ AQUA שכו PARK פרויקט ד ש 16(, אשדו 58099, מגר מספר
שנת 2024	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	קט קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי )100%
100%	100%	100%	100%	ווק שיעור שי מחיר רון ליום האח למשתכן %( של התקופה ) ר( )לרבות מסח
89	86	82	82	)#(	יחידות דיור	ם נחתמו שטחים שטר ם: לגביהם חוזי
8,818	8,518	8,178	8,178	)מ"ר(	יחידות דיור
3,560	1,771	1,531	1,531	)מ"ר(	שטחי מסחר
172,000	154,600	154,600	154,600	טחים מיוחסת לש רת מלאי( ה מצטברת )ית סה"כ עלות צב בדוח על המ ים מחייבים ו לגביהם חוז שטרם נחתמ הכספי
	---		---	יח"ד )#(		יום 1 ביולי ם שנחתמו מ מספר החוזי רסום הדוח מוך למועד פ 2025 ועד בס
	---		---	שטחי מסחר )מ"ר(
	---		---	יח"ד	ם שנחתמו	למ"ר בחוזי מחיר ממוצע
	---		---	שטחי מסחר	מוך למועד ח(	2025 ועד בס מיום 1 ביולי )באלפי ש" פרסום הדוח
	---		---	כן מחיר למשת וק במסלול שנותרו לשיו כמות יח"ד
	---		82	שוק חופשי וק במסלול שנותרו לשיו כמות יח"ד

.5 פרויקט ESTHER THE, קולנוע אסתר, נתניה – פרויקט בביצוע

.5.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

	יה ע אסתר, נתנ THE,קולנו ESTHER פרויקט	30.6.2025	31.3.2025	שנת 2024
	קט 66.6%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט	85,000	85,000	85,000
	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט	6,232	5,352	5,352
שהושקעו עלויות	יה ואחרות ברות בגין בנ עלויות מצט	17,193	15,484	11,683
	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט	14,355	12,203	12,090
	מצטברת סה"כ עלות	122,780	118,039	114,125
	פרים מצטברת בס סה"כ עלות	122,780	118,039	114,125
	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין	---	---	---
	אומדן( ם הושקעו ) ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ	14,700	15,580	15,580
	קעו )אומדן( שטרם הוש בניה ואחרות עלויות בגין	230,828	227,280	236,970
שיושקעו עלויות	ומדן( ות בעתיד )א להיות מהוונ מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט	1,000	1,115	1,115
	למה שנותרה להש סה"כ עלות	246,528	243,975	253,665
	קרקע פי[ לא כולל ה ]הנדסי/כס שיעור השלמ	2%	2%	2%

.5.2 שיווק הפרויקט

נכון למועד הדוח, טרם הוחל שיווק של הפרויקט.

.6 פרויקט PARK AQUA, שלב ב', "מחיר מטרה", מתחם מס' ,58096 שכונת לכיש, אשדוד - פרויקט בתכנון

.6.1 עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט )אלפי ש"ח(

פרויקט	AQUA שכו PARK ד )תכנית לב ב', אשדו נת לכיש, ש ה"( "מחיר מטר	30.6.2025	31.3.2025	שנת 2024
	קט 100%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
	תקופה רקע בתום ה ברות בגין ק עלויות מצט	218,180	218,180	218,180
	ואגרות תוח, מיסים ברות בגין פי עלויות מצט	97,372	88,582	88,985
	יה ואחרות ברות בגין בנ עלויות מצט	3,378	2,966	1,955
שהושקעו	מון )שהוונו( ברות בגין מי עלויות מצט	70,760	63,916	57,180
	מצטברת סה"כ עלות	389,690	373,644	366,300
	פרים מצטברת בס סה"כ עלות	389,690	373,644	366,300
	הושקעו קרקע שטרם עלויות בגין	---	---	---
	אומדן( ם הושקעו ) ואגרות שטר יתוח, מיסים עלויות בגין פ	110	8,900	8,900
שיושקעו	קעו )אומדן( שטרם הוש בניה ואחרות עלויות בגין	305,300	307,006	312,250
	ות בעתיד להיות מהוונ מון שצפויות ברות בגין מי עלויות מצט
	)אומדן(	---	3,750			3,750
	למה שנותרה להש סה"כ עלות	305,410	319,656	324,900
	קרקע פי[ לא כולל ה ]הנדסי/כס שיעור השלמ	---	---	---

.6.2 שיווק הפרויקט

	שנת 2025 שנת 2024			AQUA שכו PARK ד לב ב', אשדו נת לכיש, ש פרויקט יר מטרה"( )תכנית "מח
	רבעון 1	רבעון 2	כל התקופה	קט 100%( קטיבי בפרוי החברה האפ .100% חלק )נתונים לפי
---	20	248	268	)#( יחידות דיור
---	1,803	24,029	25,832	)מ"ר(		יחידות דיור	מו בתקופה חוזים שנחת
---	---	---	---	)מ"ר( שטחי מסחר			בעון( השוטפת )בר
---	---	24.1	24.1	– שוק חופשי		יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
---	15	14.9	14.9	תכן – מחיר למש		יחידות דיור	תמו בתקופה בחוזים שנח
---	---	---	---		שטחי מסחר		לפי ש"ח( השוטפת )ב א
---	20	268	268	)#( )*(		יחידות דיור
---	1,803	25,832	25,832	)מ"ר( )*(		יחידות דיור	רים עד לסוף חוזים מצטב
---	---	---	---	)מ"ר(		שטחי מסחר	התקופה
---	---	24.1	24.1	– שוק חופשי		יחידות דיור	למ"ר מחיר ממוצע
---	15	14.9	14.9	תכן – מחיר למש		יחידות דיור	זים שנחתמו במצטבר בחו
---	---	---	---		שטחי מסחר		ופה )באלפי עד סוף התק ש"ח(
---	345,450	345,450	345,450	שוק חופשי		כנסות סה"כ ה
---	422,650	422,650	422,650	מחיר למשתכן	מכל	צפויות באלפי הפרויקט ) ש"ח(
---	0	3,890	3,890	שוק חופשי		כנסות סה"כ ה
---	27,094	383,311	383,311	מחיר למשתכן	חוזים צטבר	צפויות מ שנחתמו במ )באלפי ש"ח(	ק של שיעור השיוו הפרויקט
---	---	1%	1%	שוק חופשי	ליום	שיעור שיווק
---	7%	91%	91%	מחיר למשתכן	של )%(	האחרון התקופה ר( )לרבות מסח
359	339	91	91	)#(		יחידות דיור
39,004	37,201	13,433	13,433	)מ"ר(		יחידות דיור	ם נחתמו שטחים שטר
3,125	3,125	2,730	2,730	)מ"ר(		שטחי מסחר	ם: לגביהם חוזי
366,300	360,500	193,200	193,200	ם טחים שטר מיוחסת לש רת מלאי( ה מצטברת )ית כספי על המצב ה חייבים בדוח			סה"כ עלות הם חוזים מ נחתמו לגבי
	---		15	יח"ד )#(
	---		---	2025 יום 1 ביולי ם שנחתמו מ שטחי מסחר הדוח מועד פרסום ועד בסמוך ל )מ"ר(		מספר החוזי
	---		17.8	יח"ד יום ם שנחתמו מ		למ"ר בחוזי מחיר ממוצע
	---		---	מועד פרסום ועד בסמוך ל שטחי מסחר י ש"ח(		1 ביולי 2025 הדוח )באלפ
	---		20	כן מחיר למשת וק במסלול שנותרו לשיו			כמות יח"ד
--- 71 שוק חופשי וק במסלול שנותרו לשיו			כמות יח"ד

הטבלאות שבנספח זה לעיל כוללות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח- 1968 אשר מתבסס על מידע הקיים בידי החברה במועד זה ונסמך על אומדנים של החברה ועל בסיס ניסיונה המצטבר. מידע זה כפוף לפסקת 'מידע צופה פני עתיד' שלאחר סעיף 6.6.11.9 לחלק א' לדוח התקופתי. הערכות אלו עלולות שלא להתקיים או להשתנות בשל מכלול נסיבות ובכללן תנאי השוק, עיכובים רגולטוריים ונוספים בלוחות הזמנים, שינויים במחירי התשומות, הפרת התחייבויות מצד צדדים שלישיים או גורמים נוספים שאינם בשליטתה של החברה ו/או התממשות אילו מגורמי הסיכון המתוארים בסעיף 6.19 לדוח התקופתי.

נספח ב' לדוח הדירקטוריון ליום 30 ביוני 2025

גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה

.1 פרטים אודות אגרות חוב

להלן פרטים לגבי אגרות החוב )סדרה א'(, אגרות החוב )סדרה ב'( ואגרות החוב )סדרה ג'( שהנפיקה החברה ונמצאות בידי הציבור נכון למועד אישור הדוח.

רה ג'( חוב )סד אגרות	רה ב'( חוב )סד אגרות	רה א'( חוב )סד אגרות
כן	כן	כן	מונח דרת ה )כהג מהותית סדרה האם ה רך יירות ע תקנות נ 13()א( ל 10 )ב() בתקנה התש"ל- דיים(, ים ומיי תקופתי )דוחות ?1970
2025 בינואר 9	2024 בינואר 2	2022 ביולי 28	פקה מועד הנ
דוח( מועד ה )לאחר 2025 ביולי 17	---	בר בספטמ 10 2023; ביולי ; 6 בר 2022 בספטמ 14 2024	הסדרה רחבת מועדי ה
250,000	110,312	138,698	ש"ח( ה )אלפי ההנפק ב במועד שווי נקו
דוח( מועד ה )לאחר 310,000	ל.ר.	249,886 ; 250,000 ; 250,000	ה )אלפי ת הסדר ד הרחב וב במוע שווי נק ש"ח(
310,000	104,796	169,040	ח( לפי ש" הדוח )א אישור ב ליום שווי נקו
ה( ן הצמד ל.ר. )אי	ה( ן הצמד ל.ר. )אי	ה( ן הצמד ל.ר. )אי	ח )אלפי שור הדו ליום אי ב צמוד שווי נקו ש"ח(
---	---	834	רשי ספת הפ בתו שנצברה ריבית סכום ה ליום נכון ש"ח( )אלפי הצמדה 30.06.2025
247,438	104,083	167,407	30.06.2025 ליום ספיים חות הכ ערך בדו ח( לפי ש" ברה )א בית שנצ כולל רי
251,850	108,401	171,830	)אלפי 30.06.2025 ליום בורסה שווי ב ש"ח(
.5.69% וע – יבית ק ב שיעור ר רות ת של אג מסולק הבלתי ת הקרן על יתר הריבית דים ה, במוע ים בשנ ם פעמי ( תשול סדרה ג' החוב ) של כל צמבר 31- בד יוני ו ם 30 ב : בימי כדלקמן הריבית )כולל(. ד 2029 2025 ע השנים אחת מ תניות דה בה י עמי קרה א ות במ להתאמ כפופה לשטר 6.5-6.6 ם בסעיפי פורט ת, כמ פיננסיו בית /או לרי רה ג'( ו חוב )סד גרות ה ת של א הנאמנו ם הרשומי תנאים ף 3.5 ל ה בסעי כהגדרת פיגורים אמנות. שטר הנ דף של מעבר ל	.7.4% וע - יבית קב שיעור ר רות ת של אג מסולק הבלתי ת הקרן על יתר הריבית מועדים בשנה, ב פעמיים תשולם דרה ב '( החוב )ס של כל צמבר 31- בד יוני ו ם 30 ב : בימי כדלקמן הריבית )כולל(. ד 2027 2024 ע השנים אחת מ תניות דה בה י עמי קרה א ות במ להתאמ כפופה של אמנות שטר הנ יף 6.5 ל רט בסע ת, כמפו פיננסיו רים ית פיגו ו לריב א'( ו/א סדרה החוב ) אגרות עבר ומים מ הרש לתנאים יף 3.5 ה בסע כהגדרת אמנות. שטר הנ לדף של	.6% וע - יבית קב שיעור ר ת ל אגרו לקת ש תי מסו ן הבל ת הקר על יתר הריבית מועדים שנה, ב מיים ב ולם פע א'( תש סדרה החוב ) - במאי ו ימים 31 2022 וב מבר 30 בנוב : ביום כדלקמן וביום עד 2026 ם 2023 מהשני כל אחת מבר של 30 בנוב ות להתאמ כפופה הריבית כולל(. 2027 ) אי 31 במ בסעיף מפורט סיות, כ ות פיננ ה בהתני אי עמיד במקרה '( ו/או סדרה א החוב ) ל אגרות מנות ש טר הנא 8.3 לש תנאים 5.4 ל בסעיף דרתה כהג פיגורים לריבית אמנות. שטר הנ לדף של ם מעבר הרשומי	ומה עד תשל בית ומו עור הרי סוג, שי
ב- ון )קרן( ה לפירע תעמודנ דרה ג '( החוב )ס אגרות של דצמבר ום 31 ב תיים בי מים שנ ה( תשלו 4 )ארבע	ן( עון )קר ה לפר תעמודנ דרה ב'( חוב )ס אגרות 31 ם( ביום נם שווי ם )שאי תשלומי ה )4( בארבע	רן( ב5- רעון )ק דנה לפי '( תעמו סדרה א החוב ) אגרות ל כל במאי ש יום 31 נתיים ב ומים ש ( תשל )חמישה	קרן שלום ה מועדי ת

רה ג'( חוב )סד אגרות	רה ב'( חוב )סד אגרות	רה א'( חוב )סד אגרות
שכל באופן ד 2029 2026 ע שנים ת מה כל אח	31 ביום ר ,2025 בדצמב ביום 31 ,2024 בדצמבר	ום שהתשל באופן ד 2027 2023 ע השנים אחת מ
ל של ב הכול כן הנקו קרן ער 25% מ יהווה תשלום	אופן ,2027 ב מבר 31 בדצ ביום 2026 ו בדצמבר	ולל של קוב הכ ערכן הנ מקרן ה 10% יהוו הראשון
רן ום הק ר תשל '(, כאש סדרה ג החוב ) אגרות	ב כן הנקו מסך ער וה 5% שון יהו ום הרא שהתשל	השלישי השני, שלום א'(, הת סדרה החוב ) אגרות
תשלום 2026 ו מבר 31 בדצ ם ביום ישול הראשון	שני שלום ה ב'(, הת )סדרה ת החוב של אגרו הכולל	ל של וב הכול רכן הנק מקרן ע א 22% יהוו כ" והרביעי
.2029 דצמבר ום 31 ב שולם בי אחרון י הקרן ה	אגרות ל של ב הכול ן הנקו סך ערכ 15% מ יהווה	יהווה חמישי שלום ה א'( והת סדרה החוב ) אגרות
	50% ווה לישי יה לום הש '(, התש סדרה ב החוב )	)סדרה ת החוב של אגרו הכולל ן הנקוב קרן ערכ 24% מ
	רה חוב )סד גרות ה ל של א ב הכול כן הנקו מסך ער	ם 31 לם ביו שון ישו רן הרא לום הק שר תש א'(, כא
	הנקוב סך ערכן 30% מ הווה רביעי י שלום ה ב'( והת	יום 31 שולם ב אחרון י הקרן ה תשלום 2023 ו במאי
	ב'(. )סדרה ת החוב של אגרו הכולל	.2027 במאי
ת( רן וריבי ודות )ק אינן צמ דרה ג '( החוב )ס אגרות	ת( רן וריבי ודות )ק אינן צמ דרה ב'( החוב )ס אגרות	ית( רן וריב דות )ק צמו א'( אינן סדרה החוב ) אגרות	בית( קרן ורי צמדה ) בסיס ה
כלשהו. הצמדה לבסיס	כלשהו. הצמדה לבסיס	כלשהו. הצמדה לבסיס
לא	לא	לא	המרה תנות ל האם ני
עדי, תה הבל קול דע לפי שי שאית, תהא ר החברה	עדי, תה הבל קול דע לפי שי שאית, תהא ר החברה	לבצע בלעדי, דעתה ה י שיקול אית, לפ תהא רש החברה
ות של אגר חלקי, לא או קדם, מ דיון מו לבצע פ	ות של אגר חלקי, לא או קדם, מ דיון מו לבצע פ	דרה החוב )ס אגרות לקי, של לא או ח קדם, מ פדיון מו
עד אחר מו ימים ל חלוף 60 החל מ דרה ג'(, החוב )ס	עד אחר מו ימים ל חלוף 60 החל מ דרה ב'(, החוב )ס	מסחר ישומן ל מועד ר ם לאחר ף 60 ימי ל מחלו א'(, הח
מור אם לא ל בהת , והכ בבורסה למסחר רישומן	מור אם לא ל בהת , והכ בבורסה למסחר רישומן	לשטר עיף 9.2 מור בס אם לא ל בהת , והכ בבורסה	ו קדם א דיון מו לבצע פ חברה זכות ה
ה וב )סדר גרות הח ות של א ר הנאמנ 8.2 לשט בסעיף	ה וב )סדר גרות הח ות של א ר הנאמנ 8.2 לשט בסעיף	חלטת א'(, לה סדרה החוב ) אגרות ת של הנאמנו	פויה המרה כ
ות ף להנחי ה ובכפו ון החבר רקטורי לטת די ג'(, להח	ות ף להנחי ה ובכפו ון החבר רקטורי לטת די ב'(, להח	יירות רשות נ הנחיות כפוף ל ברה וב ריון הח דירקטו
רסה ון הבו תקנ הוראות ערך ול יירות רשות נ	רסה ון הבו תקנ הוראות ערך ול יירות רשות נ	ו, כפי ת מכוח ההנחיו בורסה ו תקנון ה וראות ערך ולה
וונטי ועד הרל יהיו במ ו, כפי ש ת מכוח וההנחיו	וונטי. ועד הרל יהיו במ ו, כפי ש ת מכוח וההנחיו	רלוונטי. מועד ה שיהיו ב
A3.il	A3.il	A3.il	דירוג
בע"מ מידרוג	בע"מ מידרוג	בע"מ מידרוג	דרגת חברה מ
ת בטחונו
	וב רות הח זיקי אג לפי מח חברה כ ויות ה התחייב
	1( להלן: ) כמפורט עבודים חות בש '( מובט )סדרה ב
	לה לא הגב רגה ול שון בד בוע רא יחיד ק שעבוד
	מות( ל שקיי רה )ככ ת החב א זכויו על מלו בסכום
	פקד ו, ובמו שבונותי תתי ח ת, על הנאמנו בחשבון
	ת או ניירו דונות ו/ או הפיק ספים ו/ ת כל הכ בו לרבו
	ל מנות, ע בון הנא ת בחש מעת לע יופקדו הערך ש
---	ם, ל בגינ שתתקב תמורה ו, וכל שבונותי תתי ח	---	ם שעבודי טוחות/ פירוט ב
	וז ויות קיז נאמן זכ וין, כי ל ם. כן יצ ירותיה לרבות פ
	בון ם בחש מופקדי ברה ה כסי הח על כל נ ועיכבון
	שטר ל פי תיה ע חייבויו ד הת ת כנג הנאמנו
	רגה שון בד בוע, רא יחיד ק שעבוד ת; )2( הנאמנו
	ברה ות הח א זכוי ל מלו סכום ע גבלה ב וללא ה
	במופקד ונותיו, ו תי חשב ד, על ת המשועב בחשבון

רה ג'( חוב )סד אגרות	רה ב'( חוב )סד אגרות	רה א'( חוב )סד אגרות
	ך ות הער ת, ונייר פיקדונו פים, ה כל הכס בו ועל תתי ד, על המשועב בחשבון לעת ו מעת שיוחזק רבות גינם, ל תקבל ב רה שת ל תמו תיו, וכ חשבונו וז ות קיז מן זכוי כי לנא יצוין, ם. כן פירותיה בון ם בחש מופקדי ברה ה כסי הח על כל נ ועיכבון שטר ל פי תיה ע חייבויו ד הת ד כנג המשועב על המחאה וע וכן חיד קב שעבוד י ת; )3( הנאמנו א רגה ולל ונים בד ע, ראש ד וקבו בוד יחי דרך שע לקבלת החברה זכויות על כל בסכום, הגבלה ג' מתחם לכיש פרויקט שר עם ם בק העודפי ידי לה, על- וחררו ל שיש רה, ככ רו לחב שישוחר המלווה התאגיד ה ורים רא ים האמ השעבוד אודות נוספים לפרטים 28 מיום החברה ת של הנאמנו לשטר נספח 7 ם דף מיו הצעת מ ף לדוח שר צור 2023 א בדצמבר ל הפניה בדרך ש דוח זה מובא ב ,2023 ו מבר 28 בדצ (. 2023-01-117670 : סמכתא )מס' א
חות, ת בבטו מובטחו '( אינן סדרה ג החוב ) אגרות ת, עם זא פן אחר. בכל או הם או ים כלש בשעבוד של חייבות ולל הת מנות כ ר הנא י שט יצוין כ סיה כלל נכ טף על בוד שו צור שע שלא לי החברה לישי ת צד ש ם, לטוב עתידיי מים וה ה הקיי וזכויותי ללא כלשהי, חייבות הת חוב או ת כל להבטח ש, '( מרא סדרה ג החוב ) אגרות מחזיקי הסכמת שטר יף 7 ל ראו סע רטים, דת. לפ ה מיוח בהחלט תו )כהגדר החברה שקיף רף לת ת שצו הנאמנו לעיל(.	גרות נפיק א מור לה לות כא ת מגב אודו לפרטים ף אה סעי החוב ר אגרות שר עם פות בק חוב נוס דרת חבת ס ים להר ת )תנא הנאמנו לשטר .2.5.2 רה ות החב התחייב אודות לפרטים החוב(. אגרות וד ה )שעב לל נכסי ף על כ וד שוט רת שעב לאי יצי ת. הנאמנו לשטר לנספח 7 יף 2.1.3 ראה סע שלילי(,	, בטוחות טחות ב ן מוב א'( אינ סדרה החוב ) אגרות וין זאת, יצ ם אחר. ע כל אופן הם או ב ים כלש בשעבוד שלא החברה ות של התחייב ת כולל הנאמנו כי שטר ובת תיה לט ה וזכויו לל נכסי טף על כ עבוד שו ליצור ש ללא חייבות, או הת ל חוב טחת כ שי להב צד שלי אש, א'( מר סדרה החוב ) אגרות מחזיקי הסכמת שטר יף 6 ל ראו סע פרטים, חדת. ל ה מיו בהחלט יל(. דרתו לע רה )כהג יף החב ף לתשק ת שצור הנאמנו	דים ת שעבו ם יציר בקשר ע מגבלות קת ות להנפ ר לסמכ או בקש נוספים פות חוב נוס אגרות
---	ועד נכון למ נרשמו וחות ש הבט ים בגין השעבוד ן ל-פי די קפים ע הינם ת הנאמן טובת הדוח ל החברה. דות של ההתאג ומסמכי	---	ים השעבוד תקפות
---	חות פת בטו ע החל ית לבצ ה רשא לא תהי החברה ל קיימו כ ה בו הת א במקר וחות אל ספת בט ו/או הו די ווח מיי סמה די ברה פר : )i )הח הבאים התנאים מור פה כא או הוס לפה ו/ בצע הח וונתה ל בדבר כ /או חלפה ו וע הה ם ביצ ים טר 30 ימ לפחות וי הנכס ות )בניכ הבטחונ )ii )יחס בפועל; ההוספה	---	ייבות או התח ביטול החלפה, שחרור, ת החוב ם אגרו בקשר ע שניתנו אחרת

רה ג'( חוב )סד אגרות	רה ב'( חוב )סד אגרות	רה א'( חוב )סד אגרות
	ככל מחליף, נכס ה ספת ה חר הו ולא המוחלף
	ה לא יעל בטוחה( בהוספת ה ו/או בהחלפ שמדובר
	ור רה כאמ ה )במק ה/הוספ ההחלפ במועד על 70%
	ים ם הכספ ה בתחו ה בכיר א משר שור נוש יינתן אי
	רוף מן בצי הנא ת רצון לשביעו בנוסח בחברה
	3 ה על לא יעל תאריכו מאי, ש ודוח ש תחשיב
	יין( לפי הענ הוספה, ה או ה ההחלפ ממועד חודשים
	חה סוג בטו הינו מ המחליף ו הנכס מקרה ב למעט ב
	; )iii ) ל 100% עמוד ע היחס י ד אזי בלב פיננסית
	טוחה יהיה ב הנוסף הנכס או המחליף הנכס
	או אמנות שבון הנ פקד בח אשר תו בלבד פיננסית
	פין או לחלו ט להלן כמפור י העניין, אמן, לפ בידי הנ
	רות יקי אג די מחז ש על י ר מרא שתאוש בטוחה
	מיוחדת החלטה החוב ב

.2 פרטים בדבר הנאמן לאגרות חוב של החברה:

אגרות החוב )סדרה א'(

שם הנאמן: רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ שם האחראי על הסדרה: מר יוסי רזניק טלפון: 03-6389200; פקס: 03-6389222; דואר yossi@rpn.co.il :אלקטרוני כתובת למשלוח דואר: רחוב יד חרוצים ,14 תל אביב

אגרות החוב )סדרה ב'(

שם הנאמן: רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ שם האחראי על הסדרה: עו"ד מיכל אבטליון-ראשוני טלפון: 03-6389200; פקס: 03-6389222; דואר michal@rpn.co.il :אלקטרוני כתובת למשלוח דואר: רחוב יד חרוצים ,14 תל אביב

אגרות החוב )סדרה ג'(

שם הנאמן: רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ שם האחראי על הסדרה: עו"ד מיכל אבטליון-ראשוני טלפון: 03-6389200; פקס: 03-6389222; דואר michal@rpn.co.il :אלקטרוני כתובת למשלוח דואר: רחוב יד חרוצים ,14 תל אביב

.3 דירוג אגרות החוב:

אגרות החוב )סדרה א'( ואגרות החוב )סדרה ב'(

ביום 23 בדצמבר 2024 הודיעה מידרוג בע"מ )להלן: "מידרוג"( על דירוג il3.A( אופק יציב( לחברה ולאגרות חוב )סדרה א'( ולאגרות חוב )סדרה ב'( של החברה.

אגרות החוב )סדרה ג'(

ביום 24 בדצמבר 2024 הודיעה מידרוג בע"מ )להלן: "מידרוג"( על דירוג il3.A( אופק יציב( להנפקת סדרה )סדרה ג'(, בהיקף של עד 150 מיליון ש"ח ע.נ,. על אף האמור ביום 7 בינואר 2025 הודיעה מידרוג על עדכון להיקף אגרות חוב )סדרה ג'( עד לסך של עד 250 מיליון ש"ח ע.נ. וביום 15 ביולי 2025 הודיעה מידרוג על עדכון להיקף אגרות חוב )סדרה ג'( עד לסך של עד 310 מיליון ש"ח ע.נ..

.4 אסיפות מחזיקי אגרות חוב ושינוי תנאי אגרות החוב

נכון ליום 30 ביוני 2025 ולמועד אישור הדוח, לא נדרשה החברה לכנס אסיפות מחזיקי אגרות חוב )סדרה א'(, אסיפות מחזיקי אגרות החוב )סדרה ב'( או אסיפות מחזיקי אגרות החוב )סדרה ג'(. כמו כן, נכון למועד הדוח ולמועד אישור הדוח, לא שונו תנאי אגרות החוב )סדרה א'(, תנאי אגרות החוב )סדרה ב'( או תנאי אגרות החוב )סדרה ג'(.

.5 עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטרי הנאמנות של אגרות החוב של החברה

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה א'(

למיטב ידיעת החברה, נכון ליום 30 ביוני 2025 ולמועד אישור הדוח, החברה עומדת בכל התנאים וההתחייבויות המהותיות לפי שטר הנאמנות, לא התקיימו התנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב )סדרה א '( לפירעון מיידי והחברה לא קיבלה הודעות כלשהן מהנאמן בדבר אי עמידתה בתנאי שטר הנאמנות בקשר עם העמדת אגרות החוב )סדרה א '( לפירעון מיידי.

בכלל זאת, עומדת החברה בהתחייבויות הבאות:

• החברה לא שעבדה את רכושה, הקיים והעתידי )המוחזק על -ידה במישרין בלבד(, בשעבוד שוטף על כלל נכסיה וזכויותיה, בניגוד להתחייבויותיה בסעיף 6 לשטר הנאמנות )סדרה א'(.
  • החברה עומדת בכל אחת מאמות המידה הפיננסיות כהגדרתן בסעיף 8.1 לשטר הנאמנות )סדרה א'(. לפרטים ראו סעיף 6 להלן.
  • החברה לא ביצעה חלוקה )כהגדרת המונח בחוק החברות( בניגוד למגבלות וההתחייבויות הקבועות בסעיף 8.2 לשטר הנאמנות.
• החברה עומדת בהתחייבותה בסעיף 8.5 לשטר הנאמנות לפיה כל זמן שאגרות החוב טרם נפרעו במלואן, כלל חובות הסולו המוגבלים של החברה עצמה, לא יעלה על סך של 30% ²³ מסך מאזן החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המבוקרים או הסקורים האחרונים, לפי העניין.

נכון למועד הדוח, שיעור סך חובות הסולו המוגבלים של החברה מתוך המאזן המאוחד של החברה עומד על כ- .2.2%

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ב'(

^"חוב סולו מוגבל" - הלוואה שנטלה החברה עצמה מגוף פיננסי )להלן: "המלווה"( שאיננה הלוואה במסגרת ליווי פרויקט ו/או הלוואה במסגרת רכישת זכויות במקרקעין ו/או בנכס אחר ושאיננה מובטחת בשעבוד נכס ²³ ספציפי )לרבות שעבוד עודפים כהגדרתם להלן( אולם בהתאם להסכם ההתקשרות שבין החברה לבין המלווה, זכאי המלווה להיפרע מתוך כספי עודפים. למען הסר ספק, גיוס חוב באמצעות הנפקת אגרות חוב לציבור, לא יחשבו בכל מקרה כחוב סולו מוגבל.

למיטב ידיעת החברה, נכון ליום 30 ביוני 2025 ולמועד אישור הדוח, החברה עומדת בכל התנאים וההתחייבויות המהותיות לפי שטר הנאמנות, לא התקיימו התנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב )סדרה ב'( לפירעון מיידי והחברה לא קיבלה הודעות כלשהן מהנאמן בדבר אי עמידתה בתנאי שטר הנאמנות בקשר עם העמדת אגרות החוב )סדרה ב'( לפירעון מיידי.

בכלל זאת, עומדת החברה בהתחייבויות הבאות:

• החברה לא יצרה שעבוד שוטף על כלל נכסי החברה וזכויותיה כפי שיהיו מעת לעת )שש"כ( , בניגוד להתחייבויותיה בסעיף 2.1.3 לנספח 7 ל שטר הנאמנות )סדרה ב'(.
  • החברה עומדת בכל אחת מאמות המידה הפיננסיות כמפורט בסעיף 6.4 לשטר הנאמנות )סדרה ב'(. לפרטים ראו סעיף 6 להלן.
  • החברה עומדת ביחס חוב לבטוחה, כמפורט בסעיף 8.1.25 לשטר הנאמנות ובסעיף 2.9.1 לנספח 7 לשטר הנאמנות. לפרטים, ראו סעיף 7 להלן.
    • החברה לא ביצעה חלוקה )כהגדרת המונח בחוק החברות( בניגוד למגבלות וההתחייבויות הקבועות בסעיף 6.3 לשטר הנאמנות )סדרה ב'(.

עמידה בתנאים והתחייבויות על פי שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ג'(

למיטב ידיעת החברה, נכון ליום 30 ביוני 2025 ולמועד אישור הדוח, החברה עומדת בכל התנאים וההתחייבויות המהותיות לפי שטר הנאמנות, לא התקיימו התנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב )סדרה ג'( לפירעון מיידי והחברה לא קיבלה הודעות כלשהן מהנאמן בדבר אי עמידתה בתנאי שטר הנאמנות בקשר עם העמדת אגרות החוב )סדרה ג'( לפירעון מיידי.

בכלל זאת, עומדת החברה בהתחייבויות הבאות:

• החברה לא שעבדה את רכושה, הקיים והעתידי )המוחזק על -ידה במישרין בלבד(, בשעבוד שוטף על כלל נכסיה וזכויותיה, בניגוד להתחייבויותיה בסעיף 7 לשטר הנאמנות )סדרה ג'(.
  • החברה עומדת בכל אחת מאמות המידה הפיננסיות כמפורט בסעיף 6.4 לשטר הנאמנות )סדרה ג'(. לפרטים ראו סעיף 6 להלן .
  • החברה לא ביצעה חלוקה )כהגדרת המונח בחוק החברות( בניגוד למגבלות וההתחייבויות הקבועות בסעיף 6.3 לשטר הנאמנות )סדרה ג'(.

.6 פרטים בדבר עמידת החברה באמות מידה פיננסיות

אגרות החוב )סדרה א'(

למונחים להלן תהיינה המשמעות שניתנה להם בשטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה א'(:

	ן אחרת( א אם צוי ש"ח, אל )באלפי 2025 ביוני 30 ליום נכון יו ותוצאות פיננסיות דה אמות מי חישוב אופן	פיננסית ת התחייבו	סעיף בשטר הנאמנות	#
			6.3.1 סעיף
1,430,609	החברה אוחד של צמי המ ההון הע	)לא צמי 24 ההון הע
51,809	יעוט זכויות מ	ט( ות מיעו כולל זכוי		1
---	ד(25 קרן בלב חותות ) בעלים נ הלוואות	מ300- לא יפחת
---	ן נחותים שטרי הו	"ח מיליון ש	6.4.1 סעיף
---	סחריים( שמות מ מסחר, ם, סימני , פטנטי ת יוצרים ין, זכויו ם )מוניט מוחשיי סים לא ניכוי נכ
1,378,800	יעוט זכויות מ לא כולל מאוחד הון עצמי
			6.3.2 סעיף
6,179,424	כסים סך הכל נ
	בניכוי:
)86,035(	בניה ן שירותי יות למת התחייבו
---	תמורות לעסקת הנוגעות יות התחייבו
( )540,857	ת מלקוחו מקדמות	26 אזן ההון למ יחס
( )149,186	מש טרם מו שקעה ש נדל"ן לה משערוך הנובעות השפעות	ט( יות מיעו )כולל זכו	6.4.2 סעיף	2
	לשטר( 6.3 בסעיף הגדרתו מאזן )כ סך הכל	מ12%- לא יפחת
5,403,346	ובנטרול ות ( עם לקוח ין חוזים יבויות בג ת )התחי מלקוחו מקדמות תמורות, לעסקת הנוגעות ת תחייבויו בניה, ה ן שירותי יות למת התחייבו בנטרול
	מש. טרם מו שקעה ש נדל"ן לה משערוך הנובעות השפעות
	אזן - עצמי למ יחס הון
26.48%	=1,430,609 /5,403,346

^"הון עצמי", משמעו: הון עצמי, כולל או לא כולל זכויות מיעוט לפי העניין, כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי העניין( בתוספת הלוואות בעלים )קרן בלבד( שהועמדו עד למועד ²⁴ הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן )קרן וריבית( שהן נחותות לאגרות החוב )סדרה א'( לרבות שמועד פרעונן )קרן וריבית( לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן במקרה של פירוק החברה ייפרעו )קרן וריבית( לאחר פירעון אגרות החוב במלואן, שטרי הון שהינם נחותים לאגרות החוב )סדרה א'( שהועמדו לאחר הנפקת אגרות החוב ועד למועד הבדיקה הרלוונטי, ובניכוי נכסים לא מוחשיים )מוניטין, זכויות יוצרים, פטנטים, סימני מסחר, שמות מסחריים(.

יוער כי נכון ליום 30 ביוני 2025 לא הועמדו הלוואות בעלים נחותות ²⁵

^"מאזן" משמעו מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי הענין( בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה , התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, מקדמות מלקוחות ובנטרול ²⁶ השפעות הנובעות משערוך נדל"ן להשקעה שטרם מומש.

אגרות החוב )סדרה ב'(

למונחים להלן תהיינה המשמעות שניתנה להם בשטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ב'(:

	אחרת( צוין א אם	ש"ח, אל )באלפי 2025 ביוני 30 ליום נכון יו ותוצאות פיננסיות דה אמות מי חישוב אופן	פיננסית ת התחייבו	סעיף בשטר הנאמנות	#
			)לא 27 צמי ההון הע	6.3.1 סעיף
1,430,609		החברה אוחד של צמי המ ההון הע	ט( ות מיעו כולל זכוי		1
51,809		יעוט זכויות מ	מ450- לא יפחת "ח מיליון ש
---		נחותות 28 בעלים הלוואות		6.4.1 סעיף
1,378,800		יעוט זכויות מ לא כולל מאוחד הון עצמי
				6.3.2 סעיף
6,179,424		נכסים הכל סך
	בניכוי:
)86,035(		בניה ן שירותי יות למת התחייבו
---		רות קת תמו עות לעס יות הנוג התחייבו
( )540,857		ות עם לקוח ם בגין חוזי יות התחייבו	29 למאזן ההון יחס
( )149,186	מש טרם מו שקעה ש נדל"ן לה משערוך הנובעות השפעות		ט( יות מיעו )כולל זכו	6.4.2 סעיף	2
		לשטר( 6.3 בסעיף הגדרתו מאזן )כ הכל סך	מ13%- לא יפחת
5,403,346	ול ת( ובנטר מלקוחו קדמות	וחות )מ ם עם לק בגין חוזי יבויות ת, התחי ת תמורו ת לעסק ת הנוגעו תחייבויו בניה, ה ן שירותי יות למת התחייבו בנטרול
		מש. טרם מו שקעה ש נדל"ן לה משערוך הנובעות השפעות
		אזן - עצמי למ יחס הון
26.48%		=1,430,609 /5,403,346
		A		סעיף
	104,796	ברה בית שנצ ספת הרי לעת בתו יה מעת כפי שתה ת החוב של אגרו מסולקת הבלתי רת הקרן סכום ית -	לבטוחה חוב יחס 30	8.1.25	4
		פועל שולמה ב זו וטרם על יתרה ת החוב אי אגרו על-פי תנ		עיף וכן ס
	---	B- ת החשבונו באילו מ החישוב קד ביום מן המופ וכן מזו שתועמד, ית, ככל חה פיננס ל כל בטו שוויה ש		2.9.1

^"הון עצמי" - הון עצמי, כולל או לא כולל זכויות מיעוט לפי העניין, כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי העניין( בתוספת הלוואות בעלים נחותות. ²⁷ "הלוואות בעלים נחותות" – הלוואות בעלים )קרן בלבד( שהועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן )קרן וריבית( שהן נחותות לאגרות החוב )סדרה ב'( לרבות שמועד פרעונן )קרן וריבית( לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן במקרה של פירוק החברה ייפרעו )קרן וריבית( לאחר פירעון אגרות החוב במלואן, שטרי הון שהינם נחותים לאגרות החוב )סדרה ב'( באותו אופן נחיתות כאמור בהגדרה זו לעיל ביחס להלוואות בעלים שהונפקו לאחר הנפקת אגרות החוב ועד למועד הבדיקה הרלוונטי.

²⁸ יוער כי נכון ליום 30 ביוני 2025 לא הועמדו הלוואות בעלים נחותות.

^"מאזן" משמעו: מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי העניין( בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, התחייבויות בגין חוזים עם ²⁹ לקוחות ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדל"ן להשקעה שטרם מומש.

היחס שבין הערך ההתחייבותי נטו ) B-A )לבין ערך הנכסים המשועבדים )C), כהגדרת מונחים אלו בנספח 7 לשטר הנאמנות. בהתאם לאמור בשטר הנאמנות כל עוד סך אגרות החוב )סדרה ב'( שבמחזור אינו עולה על ³⁰ 110,312,000 ש"ח ע.נ. - אזי ככל שיחס החוב לבטוחה כהגדרתו בנספח 7 לשטר הנאמנות עלה על .75%

אחרת( צוין א אם ש"ח, אל	)באלפי 2025 ביוני 30 ליום נכון יו ותוצאות פיננסיות דה אמות מי חישוב אופן	פיננסית ת התחייבו	סעיף בשטר הנאמנות	#
	דים31 המשועב	חה: ב לבטו יחס חו	לנספח 7
146,965	C שועבדים סים המ ערך הנכ -	𝐴−𝐵 , בהתאם שווה ל-
71.3%	לבטוחה חוב יחס	𝐶 ם המונחי להגדרת
		להלן.

אגרות החוב )סדרה ג'(

למונחים להלן תהיינה המשמעות שניתנה להם בשטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ג'(:

ן אחרת( א אם צוי ש"ח, אל	)באלפי 2025 ביוני ום 30 יו נכון לי ותוצאות פיננסיות ת מידה שוב אמו אופן חי	ת התחייבו פיננסית	סעיף בשטר הנאמנות	#
1,430,609 51,809 --- 1,378,800	החברה אוחד של צמי המ ההון הע יעוט זכויות מ חותות 33 בעלים נ הלוואות יעוט זכויות מ לא כולל מאוחד הון עצמי	צמי 32 ההון הע )לא כולל יעוט( זכויות מ מ- לא יפחת מיליון 630 ש"ח	סעיף 6.3.1 סעיף 6.4.1	1
		ן יחס ההו )כולל 34 למאזן	סעיף 6.3.2	2

כל עוד מוחזקים בחשבון הנאמנות כספים מתוך תמורת ההנפקה שטרם שוחררו לחברה, יחשבו סכומים אלו, לעניין חישוב הערך ההתחייבותי נטו, כבטוחה פיננסית המוחזקת בחשבון הנאמנות. ³¹

^"הון עצמי" - הון עצמי, כולל או לא כולל זכויות מיעוט לפי העניין, כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי העניין( בתוספת הלוואות בעלים נחותות. ³² "הלוואות בעלים נחותות" – הלוואות בעלים )קרן בלבד( שהועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן )קרן וריבית( שהן נחותות לאגרות החוב )סדרה ג'( לרבות שמועד פרעונן )קרן וריבית( לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן במקרה של פירוק החברה ייפרעו )קרן וריבית( לאחר פירעון אגרות החוב במלואן. שטרי הון שהונפקו על ידי החברה, ייכללו גם הם כחלק מהגדרה זו ככל שהינם נחותים לאגרות החוב )סדרה ג'( באותו אופן נחיתות כאמור בהגדרה זו לעיל ביחס להלוואות בעלים.

יוער כי נכון ליום 30 ביוני 2025 לא הועמדו הלוואות בעלים נחותות. ³³

^"מאזן" משמעו: מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי הענין( בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, התחייבויות בגין חוזים עם ³⁴ לקוחות ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדל"ן להשקעה שטרם מומש.

ן אחרת( א אם צוי	ש"ח, אל )באלפי 2025 ביוני ום 30 יו נכון לי ותוצאות פיננסיות ת מידה שוב אמו אופן חי		סעיף בשטר הנאמנות	#
		יעוט( זכויות מ מ- לא יפחת
6,179,424	כסים סך הכל נ	14%
	בניכוי:
)86,035(	בניה ן שירותי יות למת התחייבו
---	רות קת תמו עות לעס יות הנוג התחייבו
( )540,857	ת ם לקוחו חוזים ע יות בגין התחייבו		סעיף
( )149,186	מש טרם מו שקעה ש נדל"ן לה משערוך הנובעות השפעות		6.4.2
5,403,346	לשטר( 6.3 בסעיף הגדרתו מאזן )כ סך הכל ות עם לקוח ין חוזים יבויות בג ת, התחי ת תמורו ת לעסק ת הנוגעו תחייבויו בניה, ה ן שירותי יות למת התחייבו בנטרול ה שטרם ן להשקע רוך נדל" עות משע עות הנוב רול השפ ות( ובנט ת מלקוח )מקדמו מומש.
26.48%	אזן - עצמי למ יחס הון =1,430,609 /5,403,346

חלק ב' דוחות כספיים ביניים מאוחדים ונפרדים של החברה ליום 30 ביוני 2025

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב יוני 2025

)בלתי מבוקרים(

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

תוכן העניינים

	עמוד
מבקר החשבון ה דוח רואה	2
כספיים: הדוחות ה
ב הכספי ם על המצ חדים ביניי דוחות מאו	3-4
אחר ורווח כולל ח או הפסד ם על הרוו חדים ביניי דוחות מאו	5-6
ויים בהון ם על השינ חדים ביניי דוחות מאו	7-11
ם מי המזומני ם על תזרי חדים ביניי דוחות מאו	12-14
דים ביניים יים המאוח וחות הכספ ביאורים לד	15-25

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של חברת עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי המצורף של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - "החברה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלו לפי פרק ד' של תקנות ניירו ת ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של חברות שאוחדו, אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים 1.9% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות 0.3% ו0.5%- מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. כמו כן, לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הינה 97,093 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני ,2025 וחלקה של החברה בתוצאותיהן הינו 3,253 אלפי ש"ח ו1,414-אלפי ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העני ינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חו ות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network תל-אביב, 24 באוגוסט 2025

2

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת. 16100	משרד אילת מרכז העירוני תד. 538 אילת. 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 תח. 99359
טלפון: 4455 399 (73) 972 פקס: 4455 637 (73 (73) 278+ info- nazareth@deloitte.co.il	טלפון: 5676 637 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 info-eilat@deloitte.co.il	טלפון: 7333 860 (4) 4972 פקס: 2528 (2) 972 (2) 4972 info-haifa@deloitte.co.il	טלפון: 8888 501 (2) 4972 פקס: 4173 537 (2) 4972 + info-jer@deloitte.co.il
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8.	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על המצב הכספי

		וני ליום 30 בי
	2 0 2 5	2 0 2 4	דצמבר ליום 31 ב 2 0 2 4 אלפי ש"ח )מבוקר(
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(
טפים: נכסים שו
ם שווי מזומני מזומנים ו	98,736	97,858	48,425
ימוש וגבלים בש פיקדונות מ	187,428	57,392	135,149
חות חוזים ו לקו נכסים בגין	362,217	149,221	227,619
רות חובה חייבים וית	98,107	93,982	81,109
וקרקעות ם למכירה מלאי בנייני	2,917,127	2,718,581	2,681,879
ק למכירה קעה מוחז נדל"ן להש	-	32,710	-
ם ים שוטפי סה"כ נכס	3,663,615	3,149,744	3,174,181
שוטפים: נכסים לא
י שווי המאזנ פי שיטת ה מטופלות ל השקעות ה	375,353	379,313	370,865
רות חובה חייבים וית	32,245	129	6,761
מה קעה ובהק נדל"ן להש	599,323	497,585	571,150
קעין מלאי מקר ות לרכישת עות ומקדמ מלאי קרק	1,401,719	446,640	1,020,657
נדחים נכסי מסים	21,791	11,224	15,862
, נטו רכוש קבוע	85,378	56,344	81,141
פים ים לא שוט סה"כ נכס	2,515,809	1,391,235	2,066,436
ים סה"כ נכס	6,179,424	4,540,979	5,240,617

דוחות מאוחדים ביניים על המצב הכספי

)המשך(

24 באוגוסט, 2025

נן ור זלמן גו יוסף שניא	נועם גרייף	אלון עמרם	ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
ספים סמנכ"ל כ	מנכ"ל	טוריון יו"ר דירק

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	קר( )בלתי מבו		)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
עבודות ת ומביצוע ות וקרקעו מכירת דיר הכנסות מ ירות מבינציית ד סקאות קו י קרקע בע בניה לבעל	694,480	394,874	324,383	227,310	1,052,849
ה הול והפעל שכירות, ני הכנסות מ	15,097	14,690	8,676	8,056	27,434
	709,577	409,564	333,059	235,366	1,080,283
צוע ויות בגין בי רקעות ועל ת דירות וק עלות מכיר
ה עבודות בני	552,577	290,349	260,198	169,586	784,134
והפעלה ות אחזקה ותים, הוצא עלות השיר	3,679	3,585	2,020	2,125	8,330
	556,256	293,934	262,218	171,711	792,464
רווח גולמי	153,321	115,630	70,841	63,655	287,819
של נדל"ן ת שווי הוגן ד( מהתאמ רווח )הפס
להשקעה	(3,365)	)5,622(	)1,688(	)2,900(	3,068
ירה ושיווק הוצאות מכ	(10,508)	)11,496(	)5,408(	)5,849(	)23,586(
ת הלה וכלליו הוצאות הנ	(26,761)	)19,783(	)14,068(	)10,922(	)44,941(
חרות הכנסות א	251	126	135	126	4,367
טופלות שקעות המ )הפסדי( ה צה ברווחי חלק הקבו
ס זני, נטו ממ השווי המא לפי שיטת	1,337	5,989	)520(	1,664	14,488
לי רווח תפעו	114,275	84,844	49,292	45,774	241,215
מון הכנסות מי	9,696	8,868	3,094	3,485	17,675
מון הוצאות מי	)55,162(	)51,747(	)26,574(	)27,229(	( )100,819
מון, נטו הוצאות מי	(45,466)	)42,879(	)23,480(	)23,744(	)83,144(
ההכנסה מסים על רווח לפני	68,809	41,965	25,812	22,030	158,071
הכנסה מסים על ה	(16,157)	)8,602(	)6,427(	)4,806(	)33,390(
	52,652	33,363	19,385	17,224	124,681
לתקופה רווח כולל רווח נקי ו
מיוחס ל:
אם החברה ה בעלים של	51,443	29,323	21,296	14,715	115,094
ה קנות שליט ת שאינן מ בעלי זכויו	1,209	4,040	)1,911(	2,509	9,587
	52,652	33,363	19,385	17,224	124,681

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב 2 0 2 4 2 0 2 5		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
			2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	קר( )בלתי מבו				קר( )בלתי מבו		)מבוקר(
חברה: ניות של ה לבעלי המ ה המיוחס רווח למני י ומדולל: רווח בסיס
ש"ח( למניה )ב רווח בסיסי	0.66	0.46	0.27	0.22	1.66
ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה ( אלפי מניות סי למניה ) רווח הבסי בחישוב ה	78,205	63,483	78,805	67,004	69,294
"ח( למניה )בש רווח מדולל	0.65	0.46	0.27	0.22	1.66
ת ששימש ל הון המניו משוקלל ש הממוצע ה ( אלפי מניות לל למניה ) רווח המדו בחישוב ה	79,105	63,500	79,705	67,039	69,398

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

			שישה ה של לתקופ	תיימה ם שהס חודשי	ביוני 30 ביום	מבוקר( )בלתי 2025
	ות הון מני	פרמיה	ם של לבעלי מיוחס ת אופציו הון קרן ם לעובדי	האם החברה בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש	עודפים	סה"כ	שאינן זכויות שליטה מקנות	סה"כ
	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש
2025 בינואר יום 1 יתרה ל	-	308,826	1,364	27,288	863,665	1,201,143	50,600	1,251,743
וח: ופת הד ה בתק התנוע
תקופה כולל ל י ורווח רווח נק	-	-	-	-	51,443	51,443	1,209	52,652
מניות הנפקת	-	125,141	-	-	-	125,141	-	125,141
מניות מבוסס תשלום	-	-	1,073	-	-	1,073	-	1,073
2025 ביוני יום 30 יתרה ל	-	433,967	2,437	27,288	915,108	1,378,800	51,809	1,430,609

דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

)המשך(

	מבוקר( )בלתי 2024 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שישה ה של לתקופ
				ם של לבעלי מיוחס	האם החברה
	הון מני אלפי	ות ש"ח	פרמיה "ח אלפי ש	ת אופציו קרן הון ם לעובדי "ח אלפי ש	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש "ח אלפי ש	עודפים "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש	שאינן זכויות שליטה מקנות "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש
2024 בינואר יום 1 יתרה ל	-	)*(	-	-	27,288	768,571	795,859	41,013	836,872
וח: ופת הד ה בתק התנוע תקופה כולל ל י ורווח רווח נק	-		-	-	-	29,323	29,323	4,040	33,363
ך נקוב יקת ער יות ומח הון המנ פיצול מניות הנפקת	- -	)*(	- 308,826	- -	- -	- -	- 308,826	- -	- 308,826
מניות מבוסס תשלום	-		-	273	-	-	273	-	273
ששולם דיבידנד	-		-	-	-	( 20,000 )	( 20,000 )	-	( 20,000 )
2024 ביוני יום 30 יתרה ל	-		308,826	273	27,288	777,894	1,114,281	45,053	1,159,334

)*( פחות מ- 1 אלפי ש"ח.

דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

2025 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס	מבוקר( )בלתי	חודשי שלושה	ה של לתקופ
האם החברה
בגין ת עם עודפים ליטה	שאינן זכויות סה"כ שליטה מקנות סה"כ	קרן הון עסקאו ת אופציו בעלי ש ם	הון קרן לעובדי פרמיה	ות הון מני
אלפי ש "ח אלפי ש "ח אלפי ש	אלפי ש "ח אלפי ש "ח	"ח	אלפי ש "ח אלפי ש	"ח אלפי ש
1,356,964 893,812	1,410,684 53,720	27,288	1,897 433,967	-	2025 באפריל יום 1 יתרה ל
					וח: ופת הד ה בתק התנוע
21,296 21,296	19,385 ( )1,911	-	- -	-	תקופה כולל ל י ורווח רווח נק
540 -	540 -	-	540 -	-	מניות מבוסס תשלום
1,378,800 915,108	1,430,609 51,809	27,288	2,437 433,967	-	2025 ביוני יום 30 יתרה ל

דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

)המשך(

			מבוקר( )בלתי 2024	ביוני 30 ביום תיימה	ם שהס חודשי	שלושה ה של לתקופ
		האם החברה ם של לבעלי מיוחס
סה"כ	שאינן זכויות שליטה מקנות		סה"כ	עודפים	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש	ת אופציו קרן הון ם לעובדי	פרמיה	ות	הון מני
"ח אלפי ש	"ח אלפי ש		"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח אלפי ש	"ח	אלפי ש
833,011	42,544		790,467	763,179	27,288	-	-	)*(	-	2024 באפריל יום 1 יתרה ל
										וח: ופת הד ה בתק התנוע
17,224	2,509		14,715	14,715	-	-	-		-	תקופה כולל ל י ורווח רווח נק
-	-		-	-	-	-	-	)*(	-	ך נקוב קת ער ת ומחי ון המניו פיצול ה
308,826	-		308,826	-	-	-	308,826		-	מניות הנפקת
273	-		273	-	-	273	-		-	מניות מבוסס
1,159,334	45,053		1,114,281	777,894	27,288	273	308,826		-	2024 ביוני יום 30 יתרה ל
										תשלום

)*( פחות מ- 1 אלפי ש"ח.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על השינויים בהון

סה"כ "ח אלפי ש	שאינן זכויות שליטה מקנות "ח אלפי ש	סה"כ "ח אלפי ש	עודפים "ח אלפי ש	בגין קרן הון ת עם עסקאו ליטה בעלי ש "ח אלפי ש	ת אופציו הון קרן ם לעובדי "ח אלפי ש	פרמיה "ח אלפי ש	ות "ח	הון מני אלפי ש
836,872	41,013	795,859	768,571	27,288	-	-	)*(	-	2024 בינואר יום 1 יתרה ל
124,681	9,587	115,094	115,094	-	-	-		-	שנה כולל ל י ורווח רווח נק
-	-	-	-	-	-	-	)*(	-	ך נקוב יקת ער יות ומח הון המנ פיצול
308,826	-	308,826	-	-	-	308,826		-	מניות הנפקת
1,364	-	1,364	-	-	1,364	-		-	מניות מבוסס תשלום
( 20,000 )	-	( 20,000 )	( 20,000 )	-	-	-		-	ששולם דיבידנד
1,251,743	50,600	1,201,143	863,665	27,288	1,364	308,826		-	2024 ר בדצמב יום 31 יתרה ל

)*( פחות מ- 1 אלפי ש"ח.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
					ת ילות שוטפ ומנים מפע תזרימי מז
124,681	17,224	19,385	33,363	52,652	תקופה רווח נקי ל
					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות
					שוטפת: לפעילות
					ד: ח או הפס סעיפי רוו התאמות ל
					פלות עות המטו ת של השק צה בתוצאו חלק הקבו
)14,488(	)1,664(	520	)5,989(	)1,337(	זני השווי המא לפי שיטת
16	-	-	5	-	בדים הטבות לעו שינוי בגין
11,241	2,334	4,177	4,477	7,768	תות פחת והפח
)201(	-	)135(	-	)208(	בוע ש רכוש ק רווח ממימו
					ן של נדל"ן בשווי ההוג ח( משינוי הפסד )רוו
)3,068(	2,900	1,688	5,622	3,365	נטו להשקעה,
83,144	23,744	23,480	42,879	45,466	מון, נטו הוצאות מי
33,390	4,806	6,427	8,602	16,157	כנסה סים על הה הוצאות מי
1,364	273	540	273	1,073	וסס מניות תשלום מב
					י שיטת טופלות לפ חברות המ התקבל מ דיבידנד ש
38,000	500	-	1,000	-	זני השווי המא
)55,553(	)16,907(	)10,481(	)28,282(	)26,619(	למו כנסה ששו מסים על ה
5,651	1,929	2,833	2,903	6,091	תקבלה ריבית שה
( )230,830	)58,106(	)69,555(	115,298(	( ) )132,561	למה ריבית ששו
)2,919(	-	-	-	-	דמנותי במחיר הז ש ת מניות רווח מרכי
)173(	-	-	-	-	ת מכירת מניו רווח הון מ
					בויות: ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
)2,041(	)2,872(	4,561	)2,218(	2,355	לקבל ת והכנסות ל( בלקוחו קיטון )גידו
)8,365(	)25,147(	33,739	)29,877(	)21,731(	בה ויתרות חו ל( בחייבים קיטון )גידו
					ם כירה, נכסי בניינים למ ל( במלאי קיטון )גידו
495,088	208,265	2,549	246,170	)51,524(	ם ת בגין חוזי והתחייבויו
					קים ונותני בויות לספ ן( בהתחיי גידול )קיטו
46,112	)43,894(	)14,033(	)9,299(	)10,499(	שירותים
)1,769(	)3,252(	26,802	)19,664(	35,178	ת יתרות זכו ן( בזכאים ו גידול )קיטו
					שת )לפני רכי ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ
519,280	110,133	32,497	134,667	)74,374(	קרקעות(
					שת דמות לרכי רקעות ומק שקעה בק רכישה וה
( )741,390	)64,941(	)39,183(	121,702(	( ) )592,163	קרקעות
( )222,110	45,192	)6,686(	12,965	( )666,537	ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ

דוחות מאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים

)המשך(

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 4 2 0 2 5		2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	קר( )בלתי מבו		קר( )בלתי מבו		)מבוקר(
עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
ה "ן להשקע קעות בנדל כישה והש מקדמות, ר	)28,173(	)13,041(	)21,388(	)6,383(	)76,094(
להשקעה ימוש נדל"ן קדמות ממ תמורה ומ	-	-	-	-	35,304
ש קבוע רכישת רכו	)13,219(	)13,418(	)3,785(	)5,905(	)45,457(
קבוע כירת רכוש תמורה ממ	1,422	638	633	638	1,316
מוחזקת ת בחברה כישת מניו מקדמות ור	-	-	-	-	)7,039(
טת ות לפי שי ת המטופל אות לחברו שינוי בהלוו
זני השווי המא	)3,319(	)51,380(	8,505	)796(	)67,034(
רים ארוך לאח אות לזמן שינוי בהלוו	)1,027(	-	)383(	-	)410(
ים בשימוש ונות מוגבל שינוי ב פקד	)52,264(	)28,492(	)11,508(	)36,610(	( )106,293
קנות ת שאינן מ בעלי זכויו ( הלוואה ל גבי ית )מתן
שליטה	)16,155(	)13,000(	1,674	)13,000(	)8,845(
ת ת לפי שיט ת המטופלו עות מחברו החזר השק
זני השווי המא	-	-	-	-	)400(
ת השקעה טו - פעילו מזומנים נ	( ) )112,735	118,693(	)26,252(	)62,056(	( )274,952
ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
טו ואחרים, נ צר מבנקים ראי לזמן ק שינוי באש	146,196	( )243,795	39,531	)186,521	347,300( ( )
אות )בניכוי הוצ די החברה רות חוב בי הנפקת אג
הנפקה(	247,084	109,026	-	-	169,901
ת חוב פרעון אגרו	)80,845(	)61,111(	)80,845(	)61,111(	)66,627(
מניות הנפקת הון	125,141	308,826	-	308,826	308,826
ארוך אות לזמן קבלת הלוו	396,605	78,352	32,719	10,000	485,115
ארוך אות לזמן פרעון הלוו	)4,769(	)5,476(	)2,391(	)2,311(	)30,997(
ליטה ן מקנות ש כויות שאינ ת לבעלי ז מכירת מניו
אוחדת בחברה מ	-	791	-	-	791
טת לות לפי שי ות המטופ אות מחבר קבלת הלוו
זני השווי המא	4,000	3,000	4,000	3,000	16,250
ת ת לפי שיט ת המטופלו אות לחברו פרעון הלוו
זני השווי המא	)3,100(	)1,750(	)3,100(	-	)4,870(
ן מקנות כויות שאינ ה מבעלי ז עון( הלווא קבלת )פיר
ו שליטה, נט	)729(	7,105	)992(	5,866	5,780
לי המניות שולם לבע דיבידנד ש	-	)20,000(	-	-	)20,000(
	829,583	174,968	)11,078(	77,749	516,869
ת מימון טו - פעילו מזומנים נ
זומנים ים ושווי מ ה( במזומנ עליה )יריד	50,311	69,240	)44,016(	60,885	19,807
ה ת התקופ ים לתחיל שווי מזומנ מזומנים ו	48,425	28,618	142,752	36,973	28,618
תקופה ים לסוף ה שווי מזומנ מזומנים ו	98,736	97,858	98,736	97,858	48,425

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ דוחות מאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים )המשך(

נספח א' - פעילות שאינה במזומן:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו		קר( )בלתי מבו
10,990	-	-	-	400	השווי ות בשיטת ת המטופל דנד מחברו קבלת דיבי לוואות ף פירעון ה המאזני חל

ביאור 1 - כ ל ל י

א. עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן - "החברה ו/או "הקבוצה"( הינה חברה תושבת ישראל אשר התאגדה בישראל ומשרדה הרשום ממוקם בחדרה.

ביום 19 במאי 2024 )"מועד הרישום למסחר"( הפכה החברה לחברה ציבורית מכח רישום למסחר של מניותיה בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ. עד למועד הרישום למסחר והחל מהרבעון הש לישי של שנת 2022 החברה היתה תאגיד מדווח מכח הנפקה של אגרות חוב, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- .1968

בנוסף, כמפורט בביאור 3ד', ביום 27 בינואר 2025 השלימה החברה הנפקת מניות נוספות לציבור.

נכון ליום 30 ב יוני 2025 החברה מוחזקת בחלקים שווים על ידי מר אלון עמרם ומר יורם עמרם . החזקותי הם של מר אלון עמרם ומר יורם עמרם, לאחר שהם מימשו בתקופת הדוח 9,483,500 מניות רגילות של החברה שהוחזקו על ידם, הינ ן כ32.62%- כ"א מהון המניות המונפק והנפרע של החברה בדילול מלא, ויתרת ה34.76%- מוחזקת על ידי הציבור.

הקבוצה עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות מוחזקות בתחום הנדל"ן היזמי ובתחום הנד ל"ן המניב בישראל.

מידע נוסף על מגזרי הפעילות של הקבוצה מוצג בביאור .5

ב. יש לעיין בדוחות תמציתיים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים המאוחדים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - "הדוחות הכספיים השנתיים"(.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים ה מאוחדים )להלן - "דוחות כספיים ביניים"( ליום 30 ביוני 2025 ול תקופ ות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים".

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה, יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים נערכו בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דו " חות תקופתיים ומי ידיים(, התש"ל.1970-

ב. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בדוחות ביניים:

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכת שווי שבוצעה על ידי שמאי בלתי תלוי אחת לשנה. בנוסף, בכל תאריך דיווח ביניים, בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך ה דיווח ביניים. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בשוק הנדל"ן הרלוונטי, בחוזי השכירות בנכס, בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, וכן במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכסים מסוימים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח ביניים שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למ ועד הדיווח ביניים את השווי ההוגן של נכסים אלו באמצעות שמאי חיצוני.

בתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ב יוני ,2025 לא היו שינ ויים מהותיים בשווי נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(

ג. מסים על ההכנסה בדוחות ביניים:

הוצאות )הכנסות( המסים על ההכנסה לתקופות המוצגות כוללות את סך המסים השוטפים, וכן את סך השינוי ביתרות המסים הנדחים, למעט מסים נדחים הנובעים מעסקאות שנזקפו ישירות להון, ולעסקאות צירופי עסקים.

הוצאות )הכנסות( מסים שוטפים בתקופות ביניים נצברות תוך שימוש בשיעור מס ההכנסה האפקטיבי השנתי הממוצע. לצורך חישוב שיעור מס ההכנסה האפקטיבי, מופחתים הפסדים לצורכי מס אשר לא הוכרו בגינם נכסי מסים נדחים, הצפויים להפחית את חבות המס בתקופת הדיווח.

ביאור 3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח

• א. ביום 30 בדצמבר 2024 זכתה החברה במכרז "דיור במחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה של מקרקעין במתחם ברונפמן - הר הצופים, ירושלים, בייעוד למגורים )בנייה רוויה( ומסחר . הזכויות כוללות כ330- יח"ד )מתוכן כ264- יח"ד במסלול "מחיר מטרה" והיתר בשוק חופשי( וכ1,533- מ"ר שטחי מסחר. ה תמורה בגין הזכייה הסתכמה לסך של כ- 121 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ22- מיליון ש"ח. נכון למועד הדוח שולמה מלוא התמורה, במימון עצמי ובמימון חיצוני בסך של כ- 113 מיליוני ש"ח.
• ב. ביום 30 בדצמבר 2024 זכתה החברה במכרז "דיור במחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה של מקרקעין ביבנה, בייעוד למגורים )בנייה רוויה( ומסחר. הזכויות כוללות שני מתחמים נפרדים, עליהם ניתן להקים כ646- יח"ד )מתוכן כ517- יח"ד במסלול "מחיר מטרה" והיתר בשוק חופשי( וכ- 540 מ"ר שטחי מסחר. התמורה הסתכמה לסך של כ92.6- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ147.5- מיליון ש"ח. נכון למועד הדוח שולמה מלוא התמורה, במימון עצמי ובמימון חיצוני בסך של כ- 190 מיליוני ש"ח.
• ג. ביום 2 בינואר ,2025 לאחר מכרז שנערך לציבור ולמוסדיים, גייסה החברה סך של 250,000,000 ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ג'( הנושאות ריבית שנתית של .5.69% תמורת ההנפקה נטו, לאחר עלויות הגיוס, הסתכמה לסך של כ-247 מיליון ש"ח. שיעור הריבית האפקטיבית השנתית הינו כ- .6.13% אגרות החוב )סדרה ג'( אינן מובטחות בשעבודים כלשהם.

אגרות החוב )סדרה ג'( רשומות על שם, בנות 1 ש"ח ע.נ. כל אחת , ותעמודנה לפירעון )קרן( ב4- )ארבעה( תשלומים שנתיים שווים ביום 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2026 עד 2029 באופן שכל תשלום יהווה 25% מסך ערכן הנקוב הכולל של אגרות החוב )סדרה ג'(.

הריבית על יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב )סדרה ג'( תשולם פעמיים בשנה, ב ימים 30 ביוני ו- 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2025 עד .2029 תשלום הריבית הראשון שולם ביום 30 ביוני .2025

החברה התחייבה לעמוד באמות מידה פיננסיות כדלקמן:

• יחס הון עצמי למאזן )כולל בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה( לא יפח ת משיעור של .14%
• ההון העצמי של החברה, לא כולל בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה, לא יפחת מסך של 630 מיליון ש"ח.
• כלל חוב ות הסולו המוגבלים של החברה לא יעלה על סך 30% מסך מאזן החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים.

"הון עצמי", משמעו: הון עצמי, כולל או לא כולל זכויות מיעוט לפי העניין, כמוצג בדוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי העניין( בתוספת הלוואות בעלים נחותות )קרן בלבד( שהועמדו עד למועד הבדיקה הרלוונטי ושנקבע בתנאיהן )קרן וריבית( שהן נחותות לאגרות החוב )סדרה ג'( לרבות שמועד פרעונן )קרן וריבית( לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב וכן במקרה של פירוק החברה ייפרעו )קרן וריבית( לאחר פירעון אגרות החוב במלואן, שטרי הון שהינם נחותים לאגרות החוב )סדרה ג'( שהועמדו לאחר הנפקת אגרות החוב ועד למועד הבדיקה הרלוונט י באותו אופן נחיתות כאמור בהגדרה זו לעיל ביחס להלוואות בעלים.

ביאור 3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

"מאזן", משמעו מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי הענין( בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, מקדמות מלקוחות ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדל"ן להשקעה שטרם מומש.

אי עמידה באמות המידה הפיננסיות הנ"ל במשך תקופה של שני רבעונים רצופים, תהווה עילה להעמדת יתרת אגרות החוב לפרעון מיידי.

בשטר הנאמנות נקבע מנגנון מדורג להתאמה בשיעור הריבית על אגרות החוב כתוצאה מאי עמידה באמות מידה פיננסיות, של יחס הון עצמי למאזן שלא יפחת משיעור של 16% והון עצמי שלא יפחת מסך של 730 מיליון ש"ח.

החברה התחייבה כי בעקבות חלוקה, ובכלל זה דיבידנדים - )א( לא יפחת ההון העצמי של החברה מתחת ל770- מיליון ש"ח; )ב( בעקבות החלוקה לא ירד יחס הון עצמי למאזן, כהגדרתו לעיל, מתחת לשיעור של 18%; )ג( כי החברה עומדת בכל התחייבויותיה המהותיות על פי שטר נאמנות; )ד( סכום החלוקה לא יעלה על 40% מהעודפים של החברה )העודפים יהיו בנטרול רווחי/הפסדי שערוך נטו של החברה ושל חברות מאוחדות ו/או כלולות של החברה )שטרם מומשו(, ככל שיהיו, הנובעים משינוי בשווים ההוגן של נכסיהן ביחס לשווים ההוגן ליום 30 בספטמבר 2024 או למועד בו נרכשו הנ כסים, לפי המאוחר מביניהם( כמו כן, התחייבה החברה כי כל עוד אגרות החוב )סדרה ג'( קיימות במחזור )דהיינו כל עוד אגרות החוב )סדרה ג'( לא נפרעו או סולקו במלואן בכל דרך שהיא, לרבות בדרך של רכישה עצמית ו/או פדיון מוקדם(, החברה מתחייבת שלא ליצור שעבוד שוטף על כלל נכסיה לטובת צד שלישי כלשהו להבטחת כל חוב או התחייבות כלשהי, ללא הסכמת מחזיקי אגרות החוב )סדרה א'( מראש, בהחלטה מיוחדת, ושאשראי מוגבל סולו לא יעלה על 30% מסך המאזן המאוחד.

נכון למועד הדוח עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות.

ד. ביום 27 בינואר ,2025 השלימה החברה הצעת מניות לציבור, במסגרתה הציעה החברה לציבור 3,617,500 מניות רגילות, ללא ערך נקוב. התמורה ברוטו שהתקבלה בגין המניות שהוקצו עומדת על כ98.4- מיליון ש"ח. התמורה נטו, לאחר ניכוי עלויות הנפקה, הסתכמה לסך של כ97.2- מיליון ש"ח.

בנוסף, ביום 29 בינואר ,2025 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית למשקיע מוסדי )מיטב גמל ופנסיה בע"מ( בהיקף של 901,000 מניות, בתמורה כוללת של כ- 30 מיליון ש"ח.

עם השלמת ההנפקות האמורות, ההון המונפק והנפרע של החברה עומד על 78,804,500 מניות רגילות )ו79,704,500- מניות בדילול מלא(.

ה. ביום 2 בפברואר ,2025 זכתה עמרם את ביטון מתחם ה1000- בע"מ, חברה כלולה המוחזקת בשיעור ש ל 50% ע"י החברה )להלן: "החברה הכלולה " (, במכרז של רשות מקרקעי ישראל )להלן - "רמ"י"( לחכירת מקרקעין במתחם נחל רקת, טבריה, להקמת 693 יחידות דיור בבנייה רוויה, מתוכן כ- 20% במסלול 'מחיר מטרה', בהתאם להוראות המכרז.

תמורת הקרקע במכרז )לא כולל מע"מ( עומדת על כ- 50.9 מיליון ש"ח. בנוסף, החברה הכלולה צפויה לשאת בעלויות פיתוח בסך כולל של כ- 80.9 מיליון ש"ח . בהתאם להוראות המכרז, החברה הכלולה תשמש כגורם המפתח במתחם ותבצע את עבודות הפיתוח. החברה הכלולה צפויה לקבל מרמ"י תקבול בגין ביצוע עבודות הפיתוח בסך של כ- 93.3 מיליון ש"ח. נכון למועד הדוח שולמה מלוא התמורה, במימון עצמי ובמימון חיצוני בסך של כ- 105 מיליוני ש"ח.

ו. בחודש ינואר 2025 התקשרה עמרם את ביטון מתחם ה1000- בע"מ, חברה כלולה המוחזקת בשיעור 50% ע"י החברה )להלן - "החברה הכלולה"(, בהסכם לרכישת 70% ממניות חברת 007 החזקות בע"מ )להלן - "007"( מצדדים שלישיים. במסגרת ההסכם, החברה הכלולה התחייבה להעמיד ערבות בנקאית בסך של כ3.2- מיליון ש"ח להבטחת התחייבויות 007 במסגרת הסכם לרכישת זכויות מקיבוץ שמרת ולהעמיד הלוואה בסך של כ14- מיליון ש"ח בריבית שנתית קבועה, לפירעון בתוך 72 חודשים וכן להעמיד הון עצמי בעת מימוש הזכות מול הקיבוץ ותשלום המפרטים לרמ"י ביחס של -90% החברה הכלולה, ו- 10% צדדיים שלישיים. ההלוואה מובטחת בשעבוד על יתרת מניות המוכר ב007- )30% מהמניות(. נכון למועד הדוח העמידה החברה הכלולה סך של כ- 14 מיליון ש"ח, וכן הועמדה הערבות הבנקאית כאמור.

בחודש דצמבר 2024 התקשרה 007 בהסכם עם קיבוץ שמרת לרכישת זכותו של הקיבוץ לרכוש מקרקעין במתחם שמרת בפטור ממכרז, בהתאם להסכם השבה שנחתם בין הקיבוץ לבין רמ"י בשנת .2018 בהתאם להסכם, הקיבוץ מחזיק בזכויות לרכוש קרקע לבניית 898 יחידות דיור, מתוכן 100 יחידות דיור צמודי קרקע.

ביאור 3 - עסקאות ואירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

בהסכם בין 007 לקיבוץ, התמורה עבור רכישת הזכויות נקבעה על סך של כ32- אלפי ש"ח )בתוספת מע"מ( לכל יחידת דיור, ללא תלות במימוש הזכויות בפועל. לקיבוץ ניתנה אפשרות לרכוש עד 40 יחידות צמודות קרקע - אפשרות שמומשה בפועל, כך שנותרו 60 מגרשים ליחידות צמודות קרקע. נכון למועד אישור הדוחות הכספיים ביניים התקבלו שוברים עבור 858 יח"ד ושולמה מלוא התמורה לרמ"י ולמשב"ש בסך של כ- 172 מיליון ש"ח.

• ז. בחודש דצמבר 2024 התקשרה עמרם את ביטון יזמות ובנייה בע"מ, חברה מאוחדת )להלן "עמרם את ביטון"(, עם צדדים שלישיים בהסכם לרכישת מקרקעין בשטח של כ25.4- דונם, בסכום כולל של כ- 69 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, נכון למועד הדוח שולמה מלוא התמורה למוכרים. הזכויות הנוכחיות של המקרקעין הינן דיור מוגן, עמרם את ביטון בוחנת את אפשרויותיה באשר למקרקעין כאמור.
• ח. ביום 25 בדצמבר 2024 זכתה החברה במכרז של רמ "י, במסגרת מסלול 'מחיר מטרה', להקמת 84 יחידות דיור במתחם הבננה בנתניה, מתוכן 67 יחידות המיועדות להימכר במסלול 'מחיר מטרה, בתמורה לסך של כ- 16.8 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, וכן הוצאות פיתוח בסך של כ- 25.5 מיליון ש"ח.

ביום 17 במרץ ,2025 מכרה החברה את זכויותיה בפרויקט לצד שלישי )להלן – "הרוכשת "( בתמורה לסך של כ- 23.5 מיליון ש"ח. כמו כן, התחייבה הרוכשת לשאת ביתרת התשלום לרמ"י בגין עלות הקרקע והוצאות הפיתוח. נכון למועד הדוח השלימה הרוכשת את כלל התחייבויות החברה כלפי רמ"י. יתרת התמורה הצפויה להתקבל מהעסקה לחברה עומדת על כ7- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ.

• ט. ביום 30 במרץ 2025 התקשרה עמרם את ביטון מתחם ה 1000 בע"מ, חברה כלולה המוחזקת על ידי החברה 50% )להלן: "הלווה"( עם תאגיד בנקאי )"הבנק"( בהסכם הלוואה להעמדת אשראי למימון הקמת פרויקט ALFA מתחם ה1000- )מגרשים ,3036 ,3037 ,3038 3039( בראשון לציון, במסגרתו יוקמו 5 בנייני מגורים, אשר יכללו 270 יח"ד וכ- 1,905 מ"ר שטחי מסחר )"הפרויקט" ו-"המקרקעין", לפי העניין(, להעמדת מסגרות אשראי לצורך מימון רכישת המקרקעין, הקמת הפרויקט וערבויות עד לסך כולל של כ969- מיליון ש"ח.
• י. ביום 4 ביוני 2025 התקשרה עמרם את ביטון מלונאות ונופש בע"מ )להלן "עמרם את ביטון מלונאות"(, חברה מאוחדת אשר 50% מהונה מוחזק על ידי החברה, יחד עם שותף נוסף, עם צד שלישי בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין בעיר חדרה, בשטח של כ12,077- מ"ר בלתי מסוימים )בתחום שלוש חלקות שונות(, בייעוד מלונאות, נופש ותיירות, בתמורה לכ18- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. חלקה של עמרם את ביטון מלונאות בזכויות הוא כ- 75% וחלקו של השותף הנוסף כ- 25%; בהתאם לכך חלקה של עמרם את ביטון מלונאות בתמורה עומד על כ- 13.6 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ. נכון למועד הדוח הועברו למוכר מקדמות בסך מצטבר של כ- 4 מיליון ש"ח. הזכויות הנרכשות מצויות במקרקעין בהם לעמרם את ביטון מלונאות זכויות בלתי מסוימות מכוח רכישה קודמת )ראו ביאור 12)ג()4( לדוחות הכספיים השנתיים ליום 31 בדצמבר .)2024
• יא. בהמשך לביאור 30יג' לדוחות הכספיים השנתיים ליום 31 בדצמבר ,2024 בחודש אפריל 2025 אישרו וועדת התגמול ודירקטוריון החברה את העלאת השכר החודשי של מנכ"ל החברה, מר נועם גרייף, לסך של 110 אלפי ש"ח לחודש )עלות מעביד מסתכמת לסך של כ- 141 אלפי ש"ח(.
• יב. ביום 13 ביוני ,2025 פתחה ישראל במבצע "עם כלביא" כנגד איראן. המבצע הוביל, לאור הסיכון הגבוה לחיים ולרכוש אשר היה גלום במתקפות הטילים וכלי הטיס הבלתי מאוישים ששוגרו בתגובה מאיראן לעבר ישראל, להגבלות חריפות על העורף הישראלי, שהביאו להאטה של הפעילות במשק. עלותו הכלכלית של המבצע והשפעתו על המשק טרם התבררו במלואן נכון למועד אישור דוחות כספיים ביניים אלה, והחברה ממשיכה לבחון את השפעתו הישירה והעקיפה על פעילות החברה, אם כי לא נגרם נזק ישיר לאתרי החברה. החברה תעדכן בנוגע לכל התפתחות מהותית בנושא, ככל שיידרש.

בשים לב לחוסר הוודאות בדבר משך והיקפה של מלחמת חרבות ברזל ואי הודאות הביטחונית בגבולותיה של ישראל כתוצאה ממנה וממבצע "עם כלביא" , הרי שלמועד אישור הדוחות הכספיים ביניים, לא ניתן להעריך את מלוא ההשפעות העתידיות של המלחמה והמבצע על המצב הכלכלי בישראל בכלל, על זמינות קבלנים ופועלים בענף הביצוע, על מחירי חומרי הגלם ועל פעילותה של החברה בפרט.

ביאור 4 - מכשירים פיננסיים

א. מכשירים פיננסיים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים זהה בקירוב לשווים ההוגן.

	ים ערך בספר
	ליום 30 בי	וני	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
ת: ת פיננסיו התחייבויו
ם ריבית לשל סדרה א' ו אגרות חוב	167,407	186,194	247,561
ם ריבית לשל סדרה ב' ו אגרות חוב	104,083	109,050	103,765
ם ריבית לשל סדרה ג' ו אגרות חוב	247,438	-	-

*( שווי הוגן )
דצמבר ליום 31 ב	וני ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו
253,434	188,738	171,830
108,726	111,989	108,401
-	-	251,850

)*( השווי ההוגן הינו בהתאם למחירי שוק מצוטטים בשוק פעיל.

ב. מכשירים פיננסיים אשר נמדדים בשווי הוגן:

להלן פירוט של הנכסים הפיננסיים של הקבוצה, אשר נמדדים בדוח על המצב הכספי של החברה בשוויים ההוגן, בהתאם לרמות המדידה שלהם.

	שווי הוגן
דצמבר ליום 31 ב	וני	ליום 30 בי
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו
			סד: רווח והפ י הוגן דרך נסים בשוו נכסים פינ
268,151	239,188	281,937	י )*( שווי המאזנ י שיטת ה טופלות לפ חברות המ הלוואות ל

)*( טכניקת הערכה לקביעת השווי ההוגן נמדד באמצעות טכניקות הערכה הכוללת את שיטת היוון תזרימי המזומנים ושיעור ההיוון של כ- 7.75% - 7.58% )בשנת :2024 כ- 9.18% - 7.58%(.

ביאור 5 - דיווח מגזרי

א. כללי:

מגזרים תפעוליים מזוהים על בסיס הדיווחים הפנימיים אודות מרכיבי הקבוצה, אשר נסקרים באופן סדיר על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי של הקבוצה לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים. מערכת הדיווחים המועברת למקבל ההחלטות התפעולי ות הראשי של הקבוצה, לצורך הקצאת משאבים והערכת ביצועי המגזרים התפעוליים מתבססת על מאפייני הנכסים.

לפעילות הנמשכת של הקבוצה שני מגזרים ברי דיווח הכוללים פרוייקטים אשר המידע לגביהם מנוהל בנפרד ונסקר על ידי מקבל ההחלטות התפעולי הראשי של הקבוצה:

• בניה למגורים בישראל מגזר זה כולל בעיקר יזום למגורים, ובהיקפים נמוכים בפרויקטים בעירוב שימושים גם למסחר, משרדים ואחרים.
• נדל"ן להשקעה למסחר, תעשיה ואחסנה מגזר זה כולל הצגה ב100%- של נכס מניב, קרקעות ומבנים בהקמה בשימוש עיקרי לתעשיה, אחסנה ומלונאות, המוחזקים על -ידי חברה כלולה )50%( ע.א. חפר נכסים בע"מ )פעילות זו כוללת גם עירוב שימושים של מסחר ומשרדים(.
  • אחרים פעילות אחרת הכוללת פעילויות ניהול, שיווק ואחרות, אירוח ונופש וכן נכסי נדל"ן מניב אחרים.

הכנסות המגזרים נובעות בעיקרם מלקוחות חיצוניים ו תוצאות המגזר נמדדות בהתבסס על הרווח הגולמי של המגזר לרבות עליה )ירידה( בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה והכנסות )הוצאות( אחרות, נטו הנובעות ממימוש נכסי המגזר. הוצאות המימון אינן מהוות חלק מתוצאות המגזר, מאחר והן נסקרות ומוקצות ברמה המצרפית.

נכסי המגזר נמדדים בהתבסס על הנכסים כפי שנסקרים על ידי מקבל ההחלטות התפעולי ות הראשי של הקבוצה הכוללים במגזר היזום למגורים בעיקר את מלאי הבניינים והקרקעות, חייבים , לקוחות והכנסות לקבל ופקדונות מוגבלים בשימוש ובמגזר נדל"ן להשקעה כוללים בעיקר את השווי ההוגן של הנכסים והקרקעות להשקעה.

התחייבויות המגזר נמדדות בהתבסס על ההתחייבויות כפי שנסקרות על ידי מקבל ההחלטות התפעולי ות הראשי של הקבוצה , וכוללים בעיקר יתרות ספקים, אשראי והלוואות לפרויקטים ומקדמות שהתקבלו.

נתוני המגזרים כוללים גם את פעילותן של חברות כלולות המטופלות לפי השווי המאזני במלואן, ומבוטלות בטור ההתאמות. רווחי חברה כלולה בתחום ביצוע עבודות נכללים כחלק מפעילות המגזר היזמי.

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. מידע אודות מגזרים ברי דיווח:

		סתיימה ודשים שה ל שישה ח לתקופה ש קר( )בלתי מבו יוני 2025 ביום 30 ב
	בניה למגורים בישראל	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה	אחרים	התאמות	סה"כ
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
מגזר הכנסות ה	760,023	6,997	15,097	)72,540(	709,577
מגזר תוצאות ה	167,028	1,438	11,972	)30,482(	149,956
ר: אות המגז נכלל בתוצ וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש	-	)5,101(	553	1,183	)3,365(

	לתקופה ש	ודשים שה ל שישה ח	סתיימה בי	י 2024 )ב ום 30 ביונ	ר( לתי מבוק
	בניה למגורים בישראל	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה	אחרים	התאמות	סה"כ
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
מגזר הכנסות ה	467,747	3,752	14,690	)76,625(	409,564
מגזר תוצאות ה	138,391	)1,379(	2,730	)29,734(	110,008
ר: אות המגז נכלל בתוצ וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש	-	)4,879(	)8,275(	7,532	)5,622(

		לתקופה ש ביום 30 ב	חודשים ש ל שלושה יוני 2025	הסתיימה קר( )בלתי מבו
	בניה למגורים בישראל	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה	אחרים	התאמות	סה"כ
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
מגזר הכנסות ה	362,248	3,865	8,676	)41,730(	333,059
מגזר תוצאות ה	77,894	732	3,036	)12,509(	69,153
ר: אות המגז נכלל בתוצ וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש	-	)2,963(	)3,621(	4,896	)1,688(

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. מידע אודות מגזרים ברי דיווח: )המשך(

	לתקופה ש	חודשים ש ל שלושה	הסתיימה	יוני 2024 ביום 30 ב	קר( )בלתי מבו
	בניה למגורים בישראל אלפי ש"ח	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה אלפי ש"ח	אחרים אלפי ש"ח	התאמות אלפי ש"ח	סה"כ אלפי ש"ח
מגזר הכנסות ה	263,550	1,937	8,056	)38,177(	235,366
מגזר תוצאות ה	71,405	184	1,568	)12,402(	60,755
ר: אות המגז נכלל בתוצ וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש	-	)1,656(	)4,284(	3,040	)2,900(

		סתיימה בי לשנה שה	ום 31 בדצ	וקר( 2024 )מב מבר
	בניה למגורים בישראל	נדל"ן להשקעה לתעשיה ואחסנה	אחרים	התאמות	סה"כ
סתיימה לשנה שה	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
דצמבר ביום 31 ב :2024
מגזר הכנסות ה	1,159,374	9,385	27,493	( )115,969	1,080,283
מגזר תוצאות ה	321,690	18,130	16,782	)65,715(	290,887
ר נכסי המגז 2024 דצמבר ליום 31 ב	6,853,653	683,355	720,606	( 3,016,997 )	5,240,617
ת המגזר התחייבויו 2024 דצמבר ליום 31 ב	5,381,307	642,041	414,654	( 2,449,128 )	3,988,874
: מידע אחר ר עלות המכ	845,334	589	8,330	)61,789(	792,464
וגן ה( בשווי ה עליה )יריד קעה נדל"ן להש	-	9,334	)2,381(	)3,885(	3,068
מון הוצאות מי	91,413	2,899	9,373	)2,866(	100,819

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ג. התאמות בגין מגזר בר דיווח של רווח והפסד:

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו		קר( )בלתי מבו
290,887	60,755	69,153	110,008	149,956	ח גזר בר דיוו פסד בגין מ סך רווח וה
					סים: אינם מיוח סכומים ש
)68,527(	)16,771(	)19,476(	)31,279(	)37,269(	לליות והנהלה וכ ירה ושיו וק הוצאות מכ
4,367	126	135	126	251	חרות הכנסות א
17,675	3,485	3,094	8,868	9,696	מון הכנסות מי
( )100,819	)27,229(	)26,574(	)51,747(	)55,162(	מון הוצאות מי
					י טופלות לפ חברות המ צה ברווחי חלק הקבו
14,488	1,664	)520(	5,989	1,337	וי המאזני שיטת השו
158,071	22,030	25,812	41,965	68,809	מיסים רווח לפני

ביאור 6 - השקעה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני

א. מידע כספי תמציתי בגין חברה כלולה מהותית - עמרם את ביטון מתחם ה1000- בע"מ- הנתונים מוצגים ב,100%- חלק החברה :50%

סתיימה לשנה שה דצמבר ביום 31 ב	חודשים ל שלושה ביוני ה ביום 30	לתקופה ש שהסתיימ	ודשים ל שישה ח ביוני ה ביום 30	לתקופה ש שהסתיימ
2 0 2 4	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
-	-	-	-	-
)27(	4	)316(	)8(	)251(

ביאור 6 - השקעה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני )המשך(

	וני ליום 30 בי	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)מבוקר(
	1,210,292	1,090,724	1,173,518
	390,987	70	224,405
	1,031,577	837,098	973,903
	548,762	232,486	402,829
	20,940	21,210	21,191
	10,470	10,605	10,596
	151,759	122,901	155,961
	162,229	133,506	166,557

החברה ושותפיה ערבים ביחד ולחוד להתחייבויות החברה הכלולה.

בהתייחס לרכישת מקרקעין בטבריה וכן לרכישת מניות בחברת 007 יזמות והשקעות בע"מ, ראה ביאור 3ה' ו- 3ו', בהתאמה.

ביאור 7 - אירועים לאחר תום תקופת הדיווח

• א. ביום 14 ביולי 2025 ביצעה החברה הרחבה של סדרת אגרות חוב )סדרה ג'( בדרך של הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים, בהיקף כספי כולל של 60 מיליון ש"ח ע.נ. ובמחיר של 1.0058 ש"ח לכל 1 ש"ח ע.נ. בעקבות ההרחבה, יתרת אגרות החוב )סדרה ג'( במחזור מסתכמת ב - 310 מיליון ש"ח ע.נ. ההנפקה בוצעה בהתאם לתנאי הסדרה הקיימת, לרבות מועדי הפירעון ושיעור הריבית. התמורה ברוטו שהתקבלה לחברה הסתכמה בכ־ 60,348 אלפי ש"ח.
• ב. ביום 17 ביולי 2025 התקשרה החברה עם תאגיד בנקאי מקומי ) להלן "הבנק"( בהסכם המעדכן את התחייבויות החברה כלפי הבנק בקשר עם הלוואותיו לחברה בשלשה פרויקטים, בקרית אתא )פרויקט אחד( ובבית שמש )שני פרויקטים(, אשר העמיד להם מימון בסכום מצטבר של כ198- מיליוני ש"ח וביחס למימון הנ"ל בלבד )להלן: "ההלוואות" ו-"מכתב ההתניות", בהתאמה(.

בהתאם למכתב ההתניות התחייבה החברה כלפי הבנק לעמוד באמות מידה פיננסיות הכוללות: שמירה על יחס הון עצמי למאזן שלא יפחת מ־ 13% והון עצמי )ללא זכויות שאינן מקנות שליטה( אשר לא יפחת מ־450 מיליון ש"ח. נקבע מנגנון התאמת ריבית לפיו חריגה מהון עצמי של 550 מיליון ש"ח או מיחס הון עצמי למאזן של 15% תביא לעלייה בשיעור הריבית על ההלוואות בשיעור מצטבר של עד 0.5% עד לתיקון החריגה. חריגה נמשכת במשך שני רבעונים רצופים תזכה את הבנק בזכות להעמיד את ההלוואות לפירעון מיידי.

כמו כן, הוגבלו חלוקות דיבידנד כך שלאחר החלוקה ההון העצמי לא יפחת מ־650 מיליון ש"ח, יחס ההון למאזן לא יפחת מ־,17% וסכום החלוקה לא יעלה על 40% מהעודפים בנטרול רווחי שערוך שלא מומשו. בנוסף, התחייבה החברה להימנע מיצירת שעבוד שוטף על כלל נכסיה ללא אישור הבנק.

ביאור 7 - אירועים לאחר תום תקופת הדיווח )המשך(

"הון עצמי", משמעו: ההון העצמי כפי שמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )מבוקרים או סקורים, לפי העניין(, בתוספת הלוואות בעלים, ובלבד שאלה נחותים להלוואות הבנק.

"מאזן", משמעו מאזן החברה כמוצג בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה )המבוקרים או הסקורים, לפי הענין( בנטרול התחייבויות למתן שירותי בניה, התחייבויות הנוגעות לעסקת תמורות, התחייבויות בגין חוזים עם לקוחות ובנטרול השפעות הנובעות משערוך נדל"ן להשקעה שטרם מומש.

נכון ליום 30 ביוני 2025 החברה עומדת באמות מידה אלו. יצוין כי מכתב ההתניות חל על פרויקטים אלה בלבד ולא יחול באופן אוטומטי על מימונים עתידיים מול הבנק.

מידע כספי נפרד ביניים ליום 30 ב יוני 2025

)בלתי מבוקר(

הצגת נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 30 ביוני 2025

תוכן העניינים

	עמוד
38ד' לפי תקנה דוח מיוחד	2
מבקר החשבון ה דוח רואה	3
ם לחברה י המיוחסי מצב הכספ יניים על ה מאוחדים ב הדוחות ה פיים מתוך נתונים כס	4-5
ה סים לחבר סד המיוח רווח או הפ יניים על ה מאוחדים ב הדוחות ה פיים מתוך נתונים כס	6
רה חסים לחב מנים המיו זרימי המזו יניים על ת מאוחדים ב הדוחות ה פיים מתוך נתונים כס	7-8
מידע נוסף	9

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ ליום 30 ביוני 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות ה רבעוניים )להלן - "דוחות מאוחדים"(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו" חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

לכבוד בעלי המניות של עמרם אברהם חברה לבנין בע "מ רח' המסגר 22 חדרה

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של חברת עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן - "החברה"( ליום 30 ביוני 2025 ולתקופ ות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופ ות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

הנתונים הכלולים במידע הכספי הנפרד והמתייחסים לשווי המאזני של ההשקעות ולחלקה של החברה בתוצאות של חברות מוחזקות, מבוססים על דוחות כספיים ביניים של אותן חברות, אשר חלקם נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו, ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע כספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות ". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו, ועל דוחות סקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ "ל, אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, 24 ב אוגוסט, 2025

3

ושרד ירושלים ורית המדע 3 גדל הר חוצבים רושלים, 914510 ח. 45396 ₪.	משרד חיפה מעלה השחרור 5 תד 5699 חיפה, 3105502	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת, 88104002	משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100
ולפון: 8888 501 (2) 4972 + :972 (2) 537 4173 :07 info-jer@deloitte.co.	טלפון: 7333 860 (4) 4972 פקס: 2528 (2) 867 (2) 4972 info-haifa@deloitte.co.il	טלפון: 5676 637 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 info-eilat@deloitte.co.il	טלפון: 399 399 (73) 972 פקס: 4455 637 (73) 2455 info- nazareth@deloitte.co.il
ושרד בית שמש גאל אלון 1 נית שמש. 1906201	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8.	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

	וני ליום 30 בי		דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	קר( )בלתי מבו		)מבוקר(
טפים נכסים שו
ם שווי מזומני	92,687	88,169	38,503
ימוש וגבלים בש פיקדונות מ	110,949	42,464	68,759
חות חוזים ולקו נכסים בגין	260,262	89,678	150,752
רות חובה חייבים וית	32,944	46,302	26,558
וקרקעות ם למכירה מלאי בנייני	2,697,737	2,530,987	2,527,115
ק למכירה קעה מוחז נדל"ן להש	-	32,710	-
	3,194,579	2,830,310	2,811,687
שוטפים נכסים לא
חזקות חברות מו הלוואות ל השקעות ו	541,924	514,427	525,397
אחרים הלוואות ל	7,116	-	6,632
מה קעה ובהק נדל"ן להש	253,859	225,606	253,859
קעין מלאי מקר ות לרכישת עות ומקדמ מלאי קרק	1,188,687	315,179	870,647
, נטו רכוש קבוע	18,396	18,338	18,902
	2,009,982	1,073,550	1,675,437
	5,204,561	3,903,860	4,487,124

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

)המשך(

	ליום 30 בי	וני	דצמבר ליום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
	1,734,754	1,819,926	1,708,718
	95,394	64,733	95,022
	2,684	437	4,883
	140,203	45,963	81,165
	459,907	368,540	511,928
וי המאזני	-	5,150	-
	2,432,942	2,304,749	2,401,716
	874,861	176,840	534,503
	422,700	229,580	255,031
	55,540	37,266	53,399
	65	65	65
	39,653	41,079	41,267
	1,392,819	484,830	884,265
	- 433,967	- 308,826	- 308,826
	29,725	27,561	28,652
	915,108	777,894	863,665
אם החברה ה	1,378,800	1,114,281	1,201,143
	5,204,561	3,903,860	4,487,124

)*( פחות מ- 1 אלפי ש"ח.

			ט, 2025 24 באוגוס
נן ור זלמן גו יוסף שניא ספים סמנכ"ל כ	נועם גרייף מנכ"ל	אלון עמרם טוריון יו"ר דירק	הנפרד ע הכספי שור המיד תאריך אי

הנתונים המצורפים לתמצית המידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על הרווח או הפסד המיוחסים לחברה

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 4 2 0 2 5		2 0 2 4 2 0 2 5		2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		קר( )בלתי מבו		קר( )בלתי מבו	)מבוקר(
עבודות ת ומביצוע ות וקרקעו מכירת דיר הכנסות מ
ירות מבינציית ד סקאות קו י קרקע בע בניה לבעל	564,083	273,691	270,740	156,822	776,839
הול שכירות וני הכנסות מ	14,670	13,906	7,362	7,285	28,686
	578,753	287,597	278,102	164,107	805,525
צוע ויות בגין בי רקעות ועל ת דירות וק עלות מכיר
ה עבודות בני	459,034	203,447	219,967	116,238	589,448
והפעלה ות אחזקה ותים, הוצא עלות השיר	237	185	96	80	1,080
	459,271	203,632	220,063	116,318	590,528
רווח גולמי	119,482	83,965	58,039	47,789	214,997
של נדל"ן ת שווי הוגן ד( מהתאמ רווח )הפס
להשקעה	-	)744(	-	)367(	14,574
ירה ושיווק הוצאות מכ	)9,922(	)10,168(	)4,720(	)4,917(	)20,030(
ת הלה וכלליו הוצאות הנ	)16,317(	)14,246(	)8,403(	)7,926(	)31,075(
חרות הכנסות א	81	33	-	33	3,033
קות ברות מוחז הפסדי( ח ה ברווחי ) חלק החבר	)3,750(	2,558	)5,555(	)658(	9,074
לי רווח תפעו	89,574	61,398	39,361	33,954	190,573
מון הכנסות מי	17,366	17,075	7,967	-	35,220
	)39,677(	)41,146(	)18,083(	)14,716(	)78,920(
מון הוצאות מי
מון, נטו הוצאות מי	)22,311(	)24,071(	)10,116(	)14,716(	)43,700(
ההכנסה מסים על רווח לפני	67,263	37,327	29,245	19,238	146,873
הכנסה מסים על ה	)15,820(	)8,004(	)7,949(	)4,523(	)31,779(
תקופה רווח נקי ל	51,443	29,323	21,296	14,715	115,094

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב 2 0 2 4 2 0 2 5		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
			2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	קר( )בלתי מבו		קר( )בלתי מבו		)מבוקר(
ת לות שוטפ מנים מפעי תזרים מזו ה יוחס לחבר תקופה המ רווח נקי ל	51,443	29,323	21,296	14,715	115,094
נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות
שוטפת: לפעילות
ד: ח או הפס סעיפי רוו התאמות ל
ת ות מוחזקו ת של חבר צה בתוצאו חלק הקבו	3,750	)2,558(	5,555	658	)9,074(
תות פחת והפח	907	768	456	396	1,885
בוע ש רכוש ק רווח ממימו	)39(	)33(	-	)33(	59
ל"ן הוגן של נד מת שווי ה ח( מהתא הפסד )רוו
נטו להשקעה,	-	744	-	367	)14,574(
מון, נטו הוצאות מי	22,311	24,071	10,116	14,716	43,700
נסה סים על הכ הוצאות מי	15,820	8,004	7,949	4,523	31,779
למו כנסה ששו מסים על ה	)6,934(	)26,517(	)2,802(	)15,289(	)40,976(
וסס מני ות תשלום מב	1,073	273	540	273	1,364
למה ריבית ששו	( ) )108,984	97,417(	)54,660(	)49,547(	( )184,184
תקבלה ריבית שה	5,926	1,987	2,689	1,450	4,220
י שיטת טופלות לפ חברות המ התקבל מ דיבידנד ש
זני השווי המא	-	3,058	-	500	40,058
דמנותי במחיר הז שת מניות רווח מרכי	-	-	-	-	)2,919(
ת מכירת מניו רווח הון מ	-	-	-	-	)173(
בויות: ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
ת ל( בלקוחו קיטון )גידו	1,020	)1,381(	4,776	)2,040(	)177(
בה ויתרות חו ל( בחייבים קיטון )גידו	)3,525(	)24,556(	35,478	)18,700(	6,731
רה, ניינים למכי קרקעות וב ל( במלאי קיטון )גידו
גין חוזים חייבויות ב נכסים והת	)54,246(	268,162	12,106	193,446	462,333
תים ונותני שירו ן( בספקים גידול )קיטו	)2,199(	)5,211(	886	)12,350(	)765(
ת יתרות זכו ן( בזכאים ו גידול )קיטו	72,996	)25,649(	10,429	)12,906(	35,900
שת )לפני רכי ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ
קרקעות(	)681(	153,068	54,814	120,179	490,281
שת דמות לרכי רקעות ומק שקעה בק רכישה וה קרקעות	( ) )533,535	121,378(	)38,253(	)64,925(	( )724,871
ת שוטפת טו - פעילו מזומנים נ	( )534,216	31,690	16,561	55,254	( )234,590

הנתונים המצורפים לתמצית המידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים ביניים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

)המשך(

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 5	2 0 2 4	2 0 2 4
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבו	קר(	קר( )בלתי מבו		)מבוקר(
עה ילות השק ומנים מפע תזרימי מז
ה "ן להשקע קעות בנדל כישה והש מקדמות, ר	-	)87(	-	)40(	)15,245(
להשקעה ימוש נדל"ן תמורה ממ	-	-	-	-	35,304
ש קבוע רכישת רכו	)952(	)1,588(	)264(	)733(	)3,361(
קבוע כירת רכוש תמורה ממ	590	60	-	60	60
ת מוחזקות אות לחברו שינוי בהלוו	)9,500(	)50,146(	33,292	)7,374(	)77,388(
חזקות חברות מו השקעות ב	-	-	-	-	)6,420(
ים בשימוש ונות מוגבל שינוי בפקד	)42,190(	)25,643(	)28,462(	)31,740(	)51,938(
ת ת לפי שיט ת המטופלו עות מחברו החזר השק
זני השווי המא	-	-	-	-	)400(
ת השקעה טו - פעילו מזומנים נ	)52,052(	)77,404(	4,566	)39,827(	( )119,388
ילות מימון ומנים מפע תזרימי מז
טו ואחרים, נ צר מבנקים ראי לזמן ק שינוי באש	49,576	( )275,903	20,855	)207,469	387,233( ( )
ת חוב פרעון אגרו	)80,845(	)61,111(	)80,845(	)61,111(	)66,627(
אות )בניכוי הוצ די החברה רות חוב בי הנפקת אג
הנפקה(	247,084	109,026	-	-	169,901
מניות הנפקת הון	125,141	308,826	-	308,826	308,826
ארוך אות לזמן קבלת הלוו	303,365	51,352	-	-	359,315
ארוך אות לזמן פרעון הלוו	)4,769(	)3,852(	)2,391(	)2,715(	)7,376(
טת לות לפי שי ות המטופ אות מחבר קבלת הלוו
זני השווי המא	900	1,250	900	3,000	11,380
לי המניות שולם לבע דיבידנד ש	-	)20,000(	-	-	)20,000(
ת מימון טו - פעילו מזומנים נ	640,452	109,588	)61,481(	40,531	368,186
זומנים ים ושווי מ ה( במזומנ עליה )יריד	54,184	63,874	)40,354(	55,958	14,208
ה ת התקופ ים לתחיל שווי מזומנ מזומנים ו	38,503	24,295	133,041	32,211	24,295
תקופה ים לסוף ה שווי מזומנ מזומנים ו	92,687	88,169	92,687	88,169	38,503

הנתונים המצורפים לתמצית המידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ מידע נוסף

.1 כללי:

מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים ומיידיים(, התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליו.

.2 אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריו:

לגבי אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריו, ראה ביאור ים 3 ו7- בדוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 30 ב יוני, .2025

חלק ג' דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( ליום 30 ביוני :2025

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן - "התאגיד"(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

• .1 נועם גרייף, מנכ"ל.
• .2 יוסף שניאור זלמן גונן, סמנכ"ל כספים, נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים .

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )להלן - הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון(, העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 31 בדצמבר 2024 הינה אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית;

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1( הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

אני, נועם גרייף, מצהיר כי:

• )1( בחנתי את הדוח הרבעוני של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן "התאגיד "( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן - " הדוחות"(;
• )2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• )3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• )4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• )א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן
• )ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
  • )5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• )א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• )ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.

)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )הדוח התקופתי ליום 31.12.2024( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 24 באוגוסט 2025

נועם גרייף, מנכ"ל

____________________________________

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד()2(

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, יוסף שניאור זלמן גונן, מצהיר כי:

• )1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן - " התאגיד"( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן - "הדוחות" או " הדוחות לתקופת הביניים"(;
• )2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;
• )3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים המשקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• )4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכניות ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• )א( את כל הליקויים המשמעותייים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
• )ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
  • )5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד –
• )א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• )ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• )ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )הדוח התקופתי ליום 31.12.2024( לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות,

להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 24 באוגוסט 2025

יוסף שניאור זלמן גונן, סמנכ"ל כספים

___________________________________

לכבוד הדירקטוריון של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )"החברה"( המסגר 22 חדרה

א.ג.נ,.

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ )להלן – החברה( מחודש יולי 2025

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה(, בתשקיף המדף שבנדון, של הדוחות שלנו המפורטים להלן:

• )1( דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים מיום 24 באוגוסט 2025 על הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו התאריך.
• )2( דוח מיוחד של רואי החשבון המבקרים מיום 24 באוגוסט 2025 על סקירת המידע הכספי הביניים הנפרד של החברה בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים), התש"ל 1970- ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו התאריך.

בכבוד רב,

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון A Firm in the Deloitte Global Network

24 באוגוסט, 2025

משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5688 חיפה, 3105502	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 535 אילת. 88104002	משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת. 16100
טלפון: 8888 501 (2) 4972 פקס: 4173 537 (2) 972 +972 info-jer@deloitte.co.il	טלפון: 7333 860 (4) 4972 פקס: 2528 (2) 972 (2) 4972 info-haifa@deloitte.co.il	טלפון: 5676 637 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 info-eilat@deloitte.co.il	טלפון: 4455 399 (73) 972 פקס: 4455 637 (73) 4972 (73 info- nazareth@deloitte.co.il
משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8. רעננה	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23 ראשל"צ