Wihlborgs Fastigheter

Interim / Quarterly Report • Jul 7, 2014

Januari – juni 2014 Wihlborgs Delårsrapport

Wihlborgs tillväxt fortsätter

Periodens resultat uppgår till 112 Mkr (629), motsvarande ett resultat per aktie om 1,46 kr (8,18)

Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 930 Mkr (800)

Driftsöverskottet* ökade med 17 procent till 671 Mkr (575)

Förvaltningsresultatet* ökade med 18 procent till 415 Mkr (351)

Koncernens nyckeltal, Mkr	2014 apr–jun	2013 apr–jun	2014 jan–jun	2013 jan–jun
Hyresintäkter	468	404	930	800
Driftsöverskott*	351	303	671	575
Förvaltningsresultat*	223	187	415	351
Värdeförändringar	-164	264	-362	457
Periodens resultat	39	352	112	629
Resultat per aktie, kr	0,51	4,58	1,46	8,18
Överskottsgrad, %	75	75	72	72
Soliditet, %	28,3	30,6	28,3	30,6
Uthyrningsgrad, %	90	91	90	91

* Exklusive engångsersättning för förtida lösen av hyreskontrakt 49 Mkr (2).

Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet finns i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. I Malmö, Helsingborg och Lund är Wihlborgs det ledande fastighetsbolaget.

Fastigheternas redovisade värde uppgår till 23,2 Mdkr med ett årligt hyresvärde om 2 Mdkr. Wihlborgs är noterat på OMX Nordiska listan, Mid Cap.

Affärsidé

Wihlborgs ska, med fokus på väl fungerande delmarknader i Öresundsregionen, äga, förvalta i egen regi och utveckla kommersiella fastigheter.

Övergripande mål

Wihlborgs ska ha en affärsmodell för tillväxt och vara ett av de ledande och mest lönsamma fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.

Finansiella mål

• Räntabilitet på eget kapital ska överstiga den riskfria räntan med minst sex procentenheter
• Soliditet lägst 30 procent
• Räntetäckningsgrad minst 2,0
• Belåningsgrad högst 60 procent

kommentar

13 16 Skulder och eget kapital

Intäkter, kostnader, resultat

Finansiella rapporter

Tillgångar

Nyckeltal

Ekonomisk information 2014/15

Wihlborgs delårsrapporter distribueras elektroniskt. Årsredovisningen trycks på både svenska och engelska och skickas till de aktieägare som anmält att de vill ha redovisningen i tryckt format.

Delårsrapport jan – sep 21 oktober 2014 Delårsrapport jan – dec 12 februari 2015 Delårsrapport jan – mar 29 april 2015

Produktion Wihlborgs. Fotograf Peter Westrup, Felix Gerlach., Wihlborgs

VD-kommentar

Det andra kvartalet 2014 blev ytterligare ett starkt kvartal för Wihlborgs.

Hyresintäkterna steg till 468 Mkr vilket är en uppgång med 16 procent och driftsöverskottet steg med 17 procent till 351 Mkr. En bibehållen överskottsgrad om 75,0 procent visar att vi lyckas hålla kostnaderna under kontroll även när vi växer. Förvaltningsresultatet på 223 Mkr var det högsta någonsin under ett enskilt kvartal om man exkluderar engångsersättningar.

Tillväxten har framför allt drivits av förvärv och färdigställda projekt under 2013. Nettouthyrningen var fortsatt positiv, 8 Mkr, för det tjugosjätte kvartalet i rad. Hyresmarknaden är fortfarande något avvaktande i både Malmö och Helsingborg medan det är betydligt mer aktivitet i Lund. När det gäller investerarmarknaden märker vi en ökad efterfrågan på alla typer av fastigheter, framför allt i Malmö.

Köpenhamnsmarknaden präglas av betydligt större optimism än tidigare. Flera tecken tyder på att makroekonomin börjar ta fart. Men det tar tid innan detta visar sig i lägre vakanser och ökade hyror.

Vi har nu ett antal projekt i full gång. Tillbyggnaden av Knutpunkten i Helsingborg som kommer skapa ytterligare ca 8 000 kvm kontor i Helsingborgs bästa läge har startat väl. Vi har tecknat avtal med Tyréns om ca 20 procent av den tillkommande ytan och vi har diskussioner med ett flertal aktörer kring kvarvarande delar. Nybyggnaden i fastigheten Floretten på Berga i Helsingborg har nu nått sin fulla höjd. Under första kvartalet 2015 kommer knappa 5 000 kvm vara färdigställda. Uthyrningsarbetet pågår och ca 40 procent av ytan är kontrakterad. I Köpenhamn har ombyggnaden av Lautrupvang 1 till Schneider Electric nu kommit igång.

Som tidigare annonserats har vi under kvartalet genomfört ett antal förvärv och försäljningar. Vi är mycket nöjda med att ha förvärvat Terminalen 3 i Helsingborg vilket var den enda delen av Knutpunkten som vi inte ägde sedan tidigare. Det är en klar fördel för oss att nu ha full kontroll över kvarteret. Vi har även stärkt vår position i centrala Lund där vi nyligen förvärvade fastigheten Spettet 11 som omfattar ca 1 500 kvm kontor.

Vad gäller finansiering så är tillgången till kapital fortsatt god och finansieringsmarginalerna sjunker. I april utökade vi vårt obligationslån för vilket Region Skåne gått i borgen till 785 Mkr och vi har därmed skapat en bra finansieringslösning för oss och en lägre lokalkostnad för Region Skåne. Marknadsräntorna har under kvartalet sjunkit betydligt och är nu på många löptider nära bottennoteringar. Detta har inneburit en negativ värdeförändring i vår derivatportfölj under kvartalet på 257 Mkr och att undervärdet på derivaten har stigit till 579 Mkr. Även om detta inte innebär någon kassaflödespåverkan så påverkar det en del av våra nyckeltal. Vid halvårsskiftet var soliditeten 28,3 procent jämfört med vårt mål på 30 procent. Men exkluderar man effekterna av undervärdet på derivaten blir soliditeten 30,2 procent.

Även vår belåningsgrad landar strax över målet om 60 procent. Vi har vid halvårsskiftet 60,5 procent. Eftersom vår underliggande intjäning är fortsatt stark känner vi ingen oro för att dessa nyckeltal tillfälligt ligger på fel sida om våra mål.

Wihlborgs fortsätter att växa, dock med en något lägre tillväxttakt än under det första halvåret 2014. Våra pågående projekt och de projekt vi har i pipeline positionerar oss väl för framtiden. När tillväxten tar fart på båda sidor om Öresund är vi redo att hjälpa våra hyresgäster växa och därigenom fortsätta växa själva.

Marknadskommentar

En långsam återhämtning av den globala konjunkturen har dämpat varuexporten men nu ser vi en förbättring av exporten. Det finns tecken på att en tydligare återhämtning är på gång. Hushållen är väl rustade och detta tillsammans med den expansiva finans- och penningpolitik som förs under valåret 2014 gör att tillväxten växlar upp, skriver Nordea i Ekonomiska utsikter Norden juni 2014. Dock ligger inflationen långt under Riksbankens mål och därför sänktes reporäntan med 0,50 procent den 3 juli. Danmark är långsamt på väg upp ur lågkonjunkturen. Centralt i tillväxten är att hushållens konsumtion ökar och det finns goda förutsättningar för detta. Hushållens förmögenhet stiger, reallönerna ökar och optimismen spirar.

Mycket goda finansieringsmöjligheter bidrar till att efterfrågan på fastigheter är mycket stark i Sverige. Riskbenägenheten har ökat bland köparna, både geografiskt och segmentsvis. Transaktionsvolymen på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden ökade med 36 procent under första halvåret jämfört med samma period i fjol och uppgick till drygt 65 miljarder kronor enligt DTZ. Denna notering är den högsta vi sett för första halvåret sedan 2007. De senaste tio årens genomsnittliga omsättning för första halvåret är 48 miljarder kronor. Den största andelen av affärerna hittills i år avsåg andra kvartalet då transaktionsvolymen uppgick till 41 miljarder kronor. De mest eftertraktade segmenten är bostäder och kontor. En kraftig urbanisering leder till ökad efterfrågan på bostäder i tillväxtorter vilket gör bostäder till intressanta investeringsobjekt. Den förbättrade arbetsmarknaden leder till en ökad efterfrågan på lokaler. De svenska investerarna fortsätter att dominera och de stod för 88 procent av förvärven och 84 procent av försäljningarna under första halvåret 2014. Den marknad som attraherar mest kapital är Stockholm där nästan 42 procent av kapitalet investerades. Västra Götaland stod för 15 procent och 4 procent investerades i Skåne. Utbudet av attraktiva investeringar i Skåne har varit begränsat under första halvåret 2014. Sadolin Albæk talar i sin senaste marknadsrapport, juni 2014, om att finans- och fastighetskrisen är över i Danmark. Framförallt i Köpenhamnsområdet fungerar investeringsmarknaden väl. Det finns en hälsosam efterfrågan på attraktiva fastigheter och finansieringsmöjligheterna har förbättrats väsentligt.

Intäkter, kostnader och resultat, jan–jun 2014

Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2013 och balansposter för tidpunkten 2013-12-31.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick till 930 Mkr (800). I summan ingår 9 Mkr (3) avseende tilläggsdebiteringar som gäller slutavräkning för kostnader 2013. Övriga intäkter från förvaltningen uppgick till 49 Mkr (2) och relaterar till engångsersättningar för förtida lösen av hyreskontrakt.

Övriga ökningar av hyresintäkterna förklaras av fastighetsförvärv, omförhandlingar, nyuthyrningar samt indexeringar i kontrakt.

Den samlade tillväxten i hyresintäkterna uppgick till 16 procent jämfört med samma period 2013, exklusive engångsersättningar.

Uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna var oförändrad jämfört med årsskiftet och uppgår till 91 procent (91).

Under perioden har nyteckning av hyresavtal på helårsbasis uppgått till 97 Mkr (86). Periodens uppsägningar har uppgått till 86 Mkr (76). Detta innebär en nettouthyrning om 11 Mkr (10).

Löptider för lokalhyreskontrakt per 30 juni 2014

56 0 50 100 2014 2015 2016 2017 2018 2019 >2019 År 14 15 16 17 18 19 >19 * År *Antal kontrakt

66

*

Det högsta huset på Berga i Helsingborg hade i juni nått sin fulla höjd. Floretten 4 beräknas vara färdig till årsskiftet.

VD Anders Jarl och kommunstyrelsens ordförande Peter Danielsson vid balkresningen av tillbyggnaden på Knutpunkten i Helsingborg.

Fastighetskostnader

Totala fastighetskostnader uppgick till 259 Mkr (225). Ökningen förklaras huvudsakligen av fastighetsförvärv samt färdigställda projekt. För jämförbara fastigheter är kostnaderna lägre än föregående år, främst på grund av en mildare vinter.

I kvartalshistoriken nederst på sidan 16 framgår hur kostnaderna varierar under årets olika kvartal.

Driftsöverskott

Driftsöverskottet inklusive övriga intäkter uppgick till 720 Mkr (577). Exklusive engångsintäkter för förtida lösen av hyreskontrakt uppgick driftsöverskottet till 671 Mkr vilket motsvarar en överskottsgrad om 72 procent (72).

Central administration

Kostnader för central administration uppgick till 20 Mkr (18).

Finansiella intäkter och kostnader

Räntenettot uppgick till -236 Mkr (-206), varav ränteintäkterna uppgick till 5 Mkr (7).

Periodens räntekostnader uppgår till 241 Mkr (213). De ökade räntekostnaderna beror på en högre låneskuld. Den genomsnittliga räntan var något lägre än vid utgången av 2013. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan inklusive kostnad för kreditavtal till 3,47 procent, jämfört med 3,50 procent vid årsskiftet.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, dvs resultat före värdeförändringar och skatt, uppgick till 415 Mkr exklusive engångsintäkter för förtida lösen av hyreskontrakt och inklusive dessa intäkter till 464 Mkr (353).

Resultat före skatt

Resultatet före skatt, dvs efter värdeförändringar på fastigheter och derivat, uppgick till 102 Mkr (810). Värdeförändringarna på derivat uppgick under perioden till -469 Mkr (400) vilket förklarar denna nedgång.

Resultat efter skatt

Resultatet efter skatt uppgick till 112 Mkr (629).

På fastigheten Flundrans tak har 60 000 honungsbin flyttat in.

Tillgångar Fastighetsbeståndet per 30 juni 2014

Följande sammanställningar baseras på Wihlborgs fastighetsbestånd per 30 juni 2014. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per 1 juli 2014.

Driftsöverskottet baseras på fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis utgående från hyresintäkter för juli 2014, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration rullande tolv månader samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld.

Wihlborgs fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter i Öresundsregionen belägna i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Fastighetsbeståndet bestod per 30 juni 2014 av 271 fastigheter med en uthyrbar yta om ca 1 555 000 m2.

Tolv av fastigheterna innehas med tomträtt. Fastigheternas redovisade värde uppgick till 23 178 Mkr, vilket motsvarar bedömt marknadsvärde. Det totala hyresvärdet uppgick till 2 027 Mkr och de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 1 830 Mkr.

Ekonomisk uthyrningsgrad för kontor/butik uppgick till 92 procent och för industri/lager till 87 procent. Hyresvärdet för kontor/butik samt industri/lager uppgick sammanlagt till 76 respektive 24 procent av totalt hyresvärde.

Driftsöverskottet, exklusive fastighetsadministration och projekt/ mark, från förvaltningsfastigheterna är 1 400 Mkr vilket med ett redovisat värde om 22 416 Mkr innebär en aktuell direktavkastning om 6,2 procent. Nedbrutet per fastighetskategori blir den 5,9 procent för kontor/butik och 7,9 procent för industri/lager.

Under maj och juni genomfördes Wihlborgs Klassiker (cykling, löpning och simning). Totalt medverkade 47 anställda.

Värdeförändringar fastigheter

Värderingen av fastigheterna per 2014-06-30 har skett internt och inneburit att fastighetsvärdet ökat med 107 Mkr (57).

Vid värdering till verkligt värde tillämpas en kombination av avkastningsbaserad metod och ortsprismetod. Värdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som beräknas ur, i normalfallet femåriga, kassaflödesanalyser. Pågående nybyggnation värderas som om projektet vore färdigställt men med avdrag för återstående kostnad.

Per den 30 juni 2014 uppgår det redovisade värdet på fastigheterna till 23 178 Mkr (22 584).

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE

Förändringspost Industri/Lager Lund	Koncernen totalt, Mkr Köpenhamn
24% 20% Redovisat värde 1 januari 2014	6% 22 584
Förvärv	484
Investeringar1	320
Avyttrade fastigheter	-332
Hyresvärde Värdeförändring per fastighets	Hyresvärde 107 per område
kategori Valutaomräkningar	15
Redovisat värde 30 juni 2014	23 178

1) Här ingår fastigheter om 51 Mkr som tillkommit pga omklassifiering av samarbetsarrangemang.

Investeringar och pågående projekt

Investeringar i fastighetsbeståndet har skett med 320 Mkr.

Beslutade investeringar i pågående projekt uppgår till 914 Mkr, varav 365 Mkr var investerade per den 30 juni 2014. Det största pågående projektet är tillbyggnaden på Knutpunkten i Helsingborg. Investeringen uppgår till ca 250 Mkr och omfattar 8 000 m2 uthyrbar yta.

Likviditet

Koncernens likvida medel uppgick till 187 Mkr (168) inklusive outnyttjade checkräkningskrediter.

Arbetsglädjen fortsätter att växa hos Wihlborgs.

PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 30 JUNI 2014

Fastighet	Kategori	Område	Färdigt	Uthyrbar yta, m2	Uthyrnings- grad, %	Beräknad investering, Mkr	Upparbetat 140630, Mkr
Floretten 4	Kontor/Butik	Helsingborg	Q1 2015	4 800	40	104	36
Ruuth 23	Kontor/Butik	Helsingborg	Q3 2014	3 900	100	61	31
Terminalen 1	Kontor/Butik	Helsingborg	Q1 2016	8 000	20	250	37
Lautrupvang 1	Kontor/Butik	Köpenhamn	Q1 2015	14 000	100	116	9
Summa				30 700		531	113

Industri/Lager

Projekt & Mark

Kontor/Butiker

168 000 14 2 3

Industri/Lager

Projekt & Mark

Kontor/Butiker

667 000 47 Kontor/Butiker 24 Projekt & Mark 49 Industri/Lager m2 m2

FÖRDELNING AV UTHYRBAR YTA PER OMRÅDE OCH LOKALTYP

Andel, %	47	7	37	7	2	100
Totalt	729 186	110 291	572 383	103 710	39 482	1 555 051	100
Köpenhamn	152 752	0	15 740	0	0	168 492	11
Lund	123 039	10 598	31 103	32 952	8 6093	206 301	13
Helsingborg	150 108	52 058	276 679	21 734	2 12 525	513 104	33
Malmö	303 287	47 635	248 861	49 024	1 18 348	667 155	43
Område	Kontor, m2	Butik, m2	Industri/lager, m2	Utb/vård, m2	Övrigt, m2	Totalt, m2	Andel, %

1) I övrig yta Malmö ingår 10 275 m2 hotell.

2) I övrig yta Helsingborg ingår 5 390 m2 bostäder.

3) I övrig yta Lund ingår 8 215 m2 hotell.

FÖRDELNING PER FASTIGHETSKATEGORI INOM RESPEKTIVE FÖRVALTNINGSOMRÅDE

Område/ fastighetskategori	Antal fastigheter	Yta, tusen m2	Red. värde, Mkr	Hyres- värde, Mkr	Hyres- värde, kr/m2	Ekonomisk uthyrnings- grad, %	Hyres- intäkter, Mkr	Driftöver- skott inkl. fastighets- admin. ,Mkr	Över- skotts- grad, %	Driftöver- fastighets- admin., Mkr	Direkt skott exkl. avkastn. exkl. fastighets admin., %
MALMÖ
Kontor/Butik	47	410	9 612	766	1 871	93	712	539	76	559	5,8
Industri/Lager	49	249	1 699	201	808	89	178	127	71	134	7,9
Projekt & Mark	24	9	463	5	550	-	1	-1	-	-	-
Totalt Malmö	120	667	11 775	972	1 457	92	891	665	75	693	5,9
HELSINGBORG
Kontor/Butik	34	171	3 031	277	1 618	95	263	188	71	196	6,5
Industri/Lager	58	341	2 064	261	764	85	222	151	68	163	7,9
Projekt & Mark	13	1	120	-	452	-	-	-	-	-	-
Totalt Helsingborg	105	513	5 216	538	1 048	90	485	339	70	359	6,9
LUND
Kontor/Butik	21	182	4 351	380	2 091	89	337	240	71	254	5,8
Industri/Lager	4	21	124	15	699	90	13	11	79	11	8,9
Projekt & Mark	2	3	64	5	-	-	-	-1	-	-1	-
Totalt Lund	27	206	4 539	400	1 938	88	350	250	71	265	5,8
KÖPENHAMN
Kontor/Butik	14	134	1 419	109	815	87	95	72	76	76	5,4
Industri/Lager	3	20	115	8	398	100	8	7	82	7	6,1
Projekt & Mark	2	14	115	-	-	-	-	-	-	-	-
Totalt Köpenhamn	19	168	1 649	118	697	88	103	78	76	83	5,0
Totalt Wihlborgs	271	1 555	23 178	2 027	1 303	90	1 830	1 332	73	1 399	6,0
Totalt exklusive projekt och mark	230	1 528	22 416	2 017	1 320	91	1 828	1 334	73	1 400	6,2

Styrelseledamot Johan Qviberg sprider arbetsglädje på Wihlborgs årsstämma.

Fastighetstransaktioner

Wihlborgs har under det andra kvartalet köpt tre fastigheter i Helsingborg. Den största är Terminalen 3 intill Knutpunkten i centrala Helsingborg med 4 000 m2 uthyrningsbar yta. På Berga köptes industri/lagerfastigheten Armborstet 6 med 4 300 m2 uthyrningsbar yta samt en obebyggd tomt om 5 600 m2 i kvarteret Visiret 1.

I Malmö har kontorsfastigheten Söderhavet 4 förvärvats omfattande 2 900 m2. I Lund har kontorsfastigheten Spettet 11, 1 500 m2, förvärvats under juni månad.

Under kvartalet såldes fastigheten Iris 6 i Helsingborg.

	FÖRTECKNING ÖVER FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI–JUNI 2014
Kvartal	Fastighet	Kommun	Förvaltnings- område	Kategori	Yta, m2	Pris, Mkr	Driftsöverskott 2014, Mkr1
1	Lautrupvang 1	Ballerup	Köpenhamn	Projekt & Mark	14 000
	Lautrupvang 3	Ballerup	Köpenhamn	Kontor/Butik	12 260
	Industriparken 29	Ballerup	Köpenhamn	Kontor/Butik	3 118
	Literbuen 16-18	Ballerup	Köpenhamn	Kontor/Butik	8 333
2	Armborstet 6	Helsingborg	Berga	Industri/Lager	4 268
	Terminalen 3	Helsingborg	Centrum	Kontor/Butik	3 985
	Visiret 1, del av	Helsingborg	Berga	Projekt & Mark
	Spettet 11	Lund	Lund	Kontor/Butik	1 527
	Söderhavet 4	Malmö	Centrum	Kontor/Butik	2 940
Summa förvärv					50 431	484	9
1	Terminalen 2	Helsingborg	Centrum	Kontor/Butik	13 213
2	Iris 6	Helsingborg	Centrum	Industri/Lager	3 938
	Summa försäljningar				17 151	332	1

1) Driftsöverskott från förvärvade och avyttrade fastigheter som ingår i periodens resultat.

Skulder och eget kapital

Eget kapital uppgick per den 30 juni till 6 680 Mkr (6 894) och soliditeten till 28,3 procent (29,9).

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder per den 30 juni uppgick till 14 033 Mkr (13 740) med en genomsnittsränta inklusive kostnad för kreditavtal om 3,47 procent (3,50).

Med beaktande av koncernens låneskuld om 14,0 miljarder, i procent av fastigheternas redovisade värde, uppgår belåningsgraden till 60,5 procent (60,8).

Lånens genomsnittliga räntebindningstid, inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument, uppgick 30 juni 2014 till 4,9 år (5,0). Genomsnittlig kapitalbindningstid inkl. lånelöften 4,3 år (4,0).

RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 30 JUNI 2014

	Ränteförfall		Låneförfall
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, %	Kreditavtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
2014	3 741	2,05	720	720
2015	403	1,07	1 438	1 438
2016	1 000	3,35	5 225	5 026
2017	500	3,86	5 390	4 556
2018	1 000	3,97	0	0
>2018	7 389	4,16	2 293	2 293
Totalt	14 033	3,43	15 066	14 033

Wihlborgs använder sig av räntederivatinstrument för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Se översiktliga villkor nedan.

RÄNTEDERIVATPORTFÖLJ 30 JUNI 2014

Belopp, Mkr	Ränta, %	kan stängas	Avslut
Stängningsbara swappar
1 000	3,95	kvartalsvis	2021
500	3,83	kvartalsvis	2021
500	2,63	kvartalsvis	2026
500	2,52	kvartalsvis	2026
500	2,33	kvartalsvis	2026
500	2,58	kvartalsvis	2027
1 000	1,96	kvartalsvis	2021
Ränteswappar
2 000	2,70		2021
1 000	2,04		2022
1 000	2,01		2022
Tröskelswap
1 000	3,07	Tröskel 4,75	2021

Sjunkande marknadsräntor har gjort att undervärdet på Wihlborgs räntederivatportfölj ökat till 579 Mkr, vilket inneburit en negativ värdeförändring om 469 Mkr. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet. När derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll.

I enlighet med IAS 39 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De stängningsbara swaparna klassificeras i nivå 3 enligt IFRS 13. Årets förändring för dessa uppgår till -163 Mkr, vilket i sin helhet avser värdeförändring. Resterande ränteswapar klassificeras i nivå 2 enligt IFRS 13.

I februari respektive april emitterades totalt 785 Mkr i ett obligationslån vilket garanteras av Region Skåne. Lånet har en löptid om fem år och en kupong på 3 månaders STIBOR + 55 punkter. I tillägg till detta betalar Wihlborgs en borgensavgift till Region Skåne. Under det första kvartalet har dessutom 225 Mkr lånats upp via det delägda finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB som emitterat en obligation med två års löptid och en kupong på 3 månaders STIBOR + 80 punkter.

Parkeringshuset Syret 1 på Ideon, Lund, ramas in med vackra färgsprakande löv.

Övrigt Medarbetare

Vid periodens slut var antalet heltidsanställda i Wihlborgs 109 personer (111), varav 39 fastighetsvärdar.

52 medarbetare finns i Malmö, 26 i Helsingborg, 16 i Lund och 15 i Köpenhamn. Medelåldern är 45 år och andelen kvinnor uppgår till 38 procent.

Moderbolaget

Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning och upplåning. Omsättningen i moderbolaget avser till största delen fakturering av tjänster till koncernbolag.

Moderbolaget har investerat 173 Mkr (115) i dotterbolagsaktier inklusive aktieägartillskott under perioden.

Se sidan 19 för moderbolagets resultat- och balansräkningar.

Andelar i andra bolag

I årsredovisningen från 2013 på sid 114–115 finns en beskrivning av samtliga andelar i andra bolag.

Största ägare i Wihlborgs 30 juni 2014

Den största ägaren i Wihlborgs är Brinova Fastigheter AB, som äger 10,1 procent av de utestående aktierna. Uppgift om ägandet per den 30 juni saknas vid rapportens upprättande.

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Wihlborgs verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas av ett antal riskfaktorer. Risker som har ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling är variationerna i hyresintäkter, ränteförändringar, kostnadsutveckling, fastighetsvärdering och skatter. Till detta kommer likviditets- och upplåningsrisken.

I årsredovisningen från 2013 sid 82–85 och 106–107 finns en utförlig beskrivning av koncernens risker.

Redovisningsprinciper

Wihlborgs följer de International Financial Reporting Standards (IFRS) som är utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de antagits av EU. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med dem som tillämpades i senaste årsredovisningen, förutom följande förändringar: EU har beslutat om ett paket om fem standarder att gälla från 1 januari 2014. IFRS 11 Samarbetsar-

rangemang innebär viss förändring av klassificeringen av det som tidigare benämnts som joint venture. Dessa delas numera upp i dels gemensam verksamhet och dels joint venture. Joint venture redovisas liksom tidigare enligt kapitalandelsmetoden. Part i en gemensam verksamhet redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av den gemensamma verksamhetens tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i koncernredovisningen. För Wihlborgs del innebär förändringen att andelarna i Dockan Exploatering AB samt Nyckel 0328 AB klassificeras som gemensamma verksamheter från 1 januari 2014 vilket inneburit att vissa tillgångar, skulder, intäkter och kostnader tillkommit samtidigt som tillgångar i form av kapitalandelar och resultatposter som resultatandelar minskat. En ökad kvittning av koncerninterna poster har också blivit möjlig.

Övriga fyra förändringar i paketet som rör IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag, IAS 27 Koncernredovisning samt IAS 28 Innehav i Intresseföretag påverkar inte Wihlborgs redovisning väsentligt.

Förändringar i IAS 32 Finansiella instrument Klassificering som gäller from 1 januari 2014 får ingen väsentlig effekt på Wihlborgs redovisning.

I enlighet med IFRIC 21 Levies som antogs av EU i maj redovisas hela fastighetsskatteskulden för 2014 i kvartal 1.

Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar RFR2.

KURSUTVECKLING 2013-01-01 – 2014-06-30

Wihlborgs aktieägare njuter av en trevlig middag efter årsstämman på Slagthuset.

Händelser efter rapportperioden

Wihlborgs har under juli månad sålt fastigheten Valsen omfattande 4 300 m2 industri/lager i Helsingborg.

Kommande rapporttillfällen

21 okt 2014 Delårsrapport jan – sep

12 feb 2015 Bokslutskommuniké

29 apr 2015 Delårsrapport jan – mar

Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Malmö den 7 juli 2014

Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Styrelsen

Erik Paulsson Per-Ingemar Persson Anders Jarl

ordförande vice ordförande VD och ledamot

ledamot ledamot ledamot

Tina Andersson Sara Karlsson Helen Olausson

Johan Qviberg ledamot

För ytterligare information, vänligen kontakta: Anders Jarl, VD. Telefon 040-690 57 10, 0733-71 17 10 Arvid Liepe, Ekonomi- och finanschef. Telefon 040-690 57 31, 0733-71 17 31

RESULTAT OCH TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN i sammandrag

Mkr	2014 apr–jun 3 mån	2013 apr–jun 3 mån	2014 jan–jun 6 mån	2013 jan–jun 6 mån	2013/2014 jul–jun 12 mån	2013 jan–dec 12 mån
Hyresintäkter	468	404	930	800	1 834	1 704
Övriga intäkter	0	1	49	2	50	3
Summa intäkter	468	405	979	802	1 884	1 707
Driftskostnader	-52	-49	-132	-126	-244	-238
Reparation och underhåll	-20	-16	-38	-29	-79	-70
Fastighetsskatt	-22	-20	-44	-38	-88	-82
Tomträttsavgäld	-1	-2	-2	-3	-5	-6
Fastighetsadministration	-22	-14	-43	-29	-87	-73
Summa fastighetskostnader	-117	-101	-259	-225	-503	-469
Driftsöverskott	351	304	720	577	1 381	1 238
Central administration	-10	-9	-20	-18	-39	-37
Räntenetto	-118	-107	-236	-206	-482	-452
Förvaltningsresultat	223	188	464	353	860	749
Värdeförändring fastigheter	93	49	107	57	217	167
Värdeförändring derivat	-257	215	-469	400	-420	449
Resultat före skatt	59	452	102	810	657	1 365
Aktuell skatt	-2	-2	-4	-4	-4	-4
Uppskjuten skatt	-18	-98	14	-177	-107	-298
Periodens resultat1	39	352	112	629	546	1 063
ÖVRIGT TOTALRESULTAT2
Omräkningsdifferenser och säkring
utländska verksamheter inkl skatt	1	0	1	0	1	0
Summa totalresultat för perioden1	40	352	113	629	547	1 063
Vinst per aktie3	0,51	4,58	1,46	8,18	7,10	13,83
Antal aktier vid periodens slut, tusental	76 857	76 857	76 857	76 857	76 857	76 857
Genomsnittligt antal aktier, tusental	76 857	76 857	76 857	76 857	76 857	76 857

1) Hela resultatet/totalresultatet är hänförbart till moderbolagets aktieägare.

2) Avser poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat.

3) Nyckeltal per aktie har beräknats utifrån vägt genomsnitt under perioden. Det finns inga utestående teckningsoptioner, konvertibler eller andra potentiella stamaktier att beakta.

KVARTALSHISTORIK SENASTE 8 KVARTALEN

Mkr	Q2 2014	Q1 2014	Q4 2013	Q3 2013	Q2 2013	Q1 2013	Q4 2012	Q3 2012
Hyresintäkter	468	462	453	451	404	396	380	372
Övriga intäkter	0	49	0	1	1	1	0	0
Driftskostnader	-52	-80	-68	-44	-49	-77	-62	-41
Reparation och underhåll	-20	-18	-22	-19	-16	-13	-17	-15
Fastighetsskatt	-22	-22	-21	-23	-20	-18	-17	-18
Tomträttsavgäld	-1	-1	-2	-1	-2	-1	-1	-2
Fastighetsadministration	-22	-21	-24	-20	-14	-15	-16	-14
Driftsöverskott	351	369	316	345	304	273	267	282
Förvaltningsresultat	223	241	185	211	188	165	158	180
Överskottsgrad, % *	75,0	69,3	69,8	76,3	75,0	68,7	70,3	75,8
Direktavkastning, % *	6,1	5,6	5,6	6,4	5,9	5,4	5,4	5,9
Soliditet, %	28,3	29,9	29,7	29,4	30,6	30,7	30,0	28,6
Avkastning eget kapital, %	2,3	4,2	10,0	16,0	21,9	17,7	25,4	1,9
Resultat per aktie, kr	0,51	0,95	2,22	3,42	4,58	3,60	4,92	0,36
Förvaltningsresultat per aktie, kr	2,90	3,14	2,41	2,75	2,45	2,15	2,06	2,34
Kassaflöde löpande verksamhet per aktie, kr	2,37	4,09	2,91	3,54	1,39	2,17	2,02	3,90
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	114,34	114,49	111,92	109,02	105,48	106,47	104,23	102,14
Börskurs i % av långsiktigt substansvärde	111,9	110,1	103,0	94,7	94,3	100,7	97,4	95,9

Nyckeltal ovan baseras på utfall för respektive kvartal. Direktavkastning och avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal utan beaktande av säsongsvariationer. * Beräknat exklusive engångsersättning förtida lösen hyresavtal.

FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN i sammandrag

Mkr	2014-06-30	2013-06-30	2013-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	23 178	20 507	22 584
Övriga anläggningstillgångar	188	345	359
Derivat	0	96	110
Övriga kortfristiga fordringar	148	123	126
Likvida medel	103	23	11
Summa tillgångar	23 617	21 094	23 190
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	6 680	6 460	6 894
Uppskjuten skatteskuld	1 529	1 487	1 598
Låneskulder	14 033	12 257	13 740
Derivat	579	256	220
Övriga långfristiga skulder	52	66	67
Kortfristiga skulder	744	568	671
Summa eget kapital och skulder	23 617	21 094	23 190

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN
Mkr	jan–jun 2014	jan–jun 2013	jan–dec 2013
Totalt eget kapital vid periodens början Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	6 894	6 138	6 138
Belopp vid periodens början	6 894	6 138	6 138
Lämnad utdelning	-327	-307	-307
Periodens resultat	112	629	1 063
Övrigt totalresultat	1	0	0
Belopp vid periodens slut Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	6 680 -	6 460 -	6 894 -
Totalt eget kapital vid periodens slut	6 680	6 460	6 894

Mkr	jan–jun		jan–jun jan–dec
	2014	2013	2013
Löpande verksamheten
Driftsöverskott	720	577	1 238
Central administration	-20	-18	-37
Avskrivningar	0	0	1
Betalt finansnetto	-233	-206	-447
Betald inkomstskatt	-20	-4	-6
Förändring övrigt rörelsekapital	49	-74	21
Kassaflöde löpande verksamheten	496	275	770
Investeringsverksamheten
Investeringar och förvärv av fastigheter	-804	-641	-2 558
Fastighetsförsäljningar	332	65	65
Förändring övriga anläggningstillgångar	118	34	17
Kassaflöde investeringsverksamheten	-354	-542	-2 476
Finansieringsverksamheten
Lämnad utdelning	-327	-307	-307
Lösen derivat	-	22	22
Förändring lån	277	473	1 902
Förändring övr långfristiga skulder	-	0	-2
Kassaflöde finansieringsverksamheten	-50	188	1 615
Periodens kassaflöde	92	-79	-91
Likvida medel vid periodens början	11	102	102
Likvida medel vid periodens slut	103	23	11

KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN i sammandrag

SEGMENTSRAPPORTERING FÖR KONCERNEN JAN–JUN
Fastighetsförvaltningen	Malmö		Helsingborg		Lund		Köpenhamn		Totalt
Mkr	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Intäkter	448	433	252	248	228	80	51	41	979	802
Kostnader	-113	-115	-80	-76	-52	-24	-14	-10	-259	-225
Driftsöverskott	335	318	172	172	176	56	37	31	720	577

I koncernens interna rapportering delas verksamheten in i ovanstående segment, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. Totalt driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen.

Skillnaden mellan driftsöverskottet 720 Mkr (577) och resultat före skatt 102 Mkr (810) består av central administration -20 Mkr (-18), räntenetto -236 Mkr (-206) samt värdeförändringar fastigheter och derivat -362 Mkr (457).

Definitioner

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital, exklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt, med återläggning av räntekostnader och värdeförändring derivat, i procent av genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen.

Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat ökat med räntekostnader dividerat med räntekostnader.

Belåningsgrad fastigheter Låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde.

Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Aktierelaterade nyckeltal

Periodens resultat per aktie Periodens resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Resultat före skatt per aktie Resultat före skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med

genomsnittligt antal utestående aktier. Kassaflöde från löpande verksamheten

per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med genomsnittligt antal utestående

aktier. Eget kapital per aktie I

Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.

Eget kapital per aktie II Beräknat som eget kapital per aktie I, men utan belastning av uppskjuten skatt. Eget kapital har ökats med redovisad uppskjuten skatteskuld.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

Aktiens direktavkastning Utdelning i procent av börskursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling och faktisk utdelning i relation till börskursen vid årets början.

P/E-tal I, ggr Börskurs per aktie dividerad med resultat per aktie. Omräkning har skett till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

P/E-tal II, ggr Börskurs per aktie dividerad med förvaltningsresultat, belastat med nominell skatt, per aktie. Omräkning har skett till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Fastighetsrelaterade nyckeltal Nyckeltalen är baserade på fastighetsbeståndet i slutet på respektive kvartal.

Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Wihlborgs ägo vid periodens slut.

Fastigheternas redovisade värde Redovisat värde för koncernens fastighetsbestånd vid periodens slut.

Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra på outhyrda ytor.

Direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas redovisade värde vid periodens slut.

Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning.

Hyresintäkter per m2 Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Driftsöverskott per m2 Driftsöverskott dividerat med uthyrbar yta.

Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde.

Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

KONCERNENS NYCKELTAL

Mkr	jan–jun	jan–jun	jul/jun	jan–dec
FINANSIELLA	2014	2013	2013/14	2013
Avkastning på
eget kapital, %	3,3	20,0	8,3	16,3
Avkastning på
totalt kapital, %	6,9	6,0	7,0	6,4
Soliditet, %	28,3	30,6	28,3	29,7
Räntetäckningsgrad, ggr	2,9	2,7	2,7	2,6
Belåningsgrad fastigheter, %	60,5	59,8	60,5	60,8
Skuldsättningsgrad, ggr	2,1	1,9	2,1	2,0
AKTIERELATERADE
Resultat per aktie, kr	1,46	8,18	7,10	13,83
Resultat före skatt
per aktie, kr	1,33	10,54	8,55	17,76
Förvaltningsresultat per aktie, kr	6,04	4,59	11,19	9,75
Kassaflöde från löpande
verksamheten per aktie, kr	6,45	3,57	12,89	10,02
Eget kapital per aktie I, kr	86,91	84,05	86,91	89,70
Eget kapital per aktie II, kr Långsiktigt substansvärde	106,81	103,40	106,81	110,49
(EPRA NAV) per aktie, kr	114,34	105,48	114,34	111,92
Börskurs per aktie, kr	128,00	99,50	128,00	115,25
Föreslagen utdelning per aktie, kr	-	-	-	4,25
Aktiens direktavkastning, % 1	-	-	-	3,7
Aktiens totalavkastning, % 1	-	-	-	17,5
P/E-tal I, ggr	43,9	6,1	18,0	8,3
P/E-tal II, ggr	13,6	13,9	14,7	15,2
Antal aktier vid
periodens slut, tusental	76 857	76 857	76 857	76 857
Genomsnittligt antal aktier, tusental	76 857	76 857	76 857	76 857
FASTIGHETSRELATERADE
Antal fastigheter	271	253	271	264
Fastigheternas
redovisade värde, Mkr	23 178	20 507	23 178	22 584
Direktavkastning, % – alla fastigheter	5,7	5,9	5,7	5,9
Direktavkastning, %
– exkl projektfastigheter	6,0	6,0	6,0	6,0
Uthyrbar yta, m2	1 555 051	1 460 589		1 555 051 1 523 125
Hyresintäkter, kr per m2	1 177	1 129	1 177	1 199
Driftsöverskott, kr per m2	856	828	856	876
Ekonomisk uthyrningsgrad, % - alla fastigheter	90	91	90	91
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
- exkl projektfastigheter	91	91	91	91
Överskottsgrad, %	73	73	73	73
MEDARBETARE
Antalet anställda vid periodens slut	109	88	109	111

RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET i sammandrag

Mkr	jan-jun	jan-jun	jan-dec
	2014	2013	2013
Intäkter	61	55	118
Kostnader	-60	-57	-117
Rörelseresultat	1	-2	1
Finansiella intäkter	338	870	1 277
Finansiella kostnader	-748	-243	-527
Resultat före skatt	-409	625	751
Skatt	127	-79	-83
Periodens resultat	-282	546	668
Övrigt totalresultat	0	0	0
Periodens totalresultat	-282	546	668

BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET i sammandrag

Mkr		2014-06-30 2013-06-30 2013-12-31
Andelar i koncernföretag	7 786	3 897	7 626
Fordringar hos koncernföretag	8 927	10 397	8 998
Övriga tillgångar	478	422	598
Kassa och bank	2	23	4
Summa tillgångar	17 193	14 739	17 226
Eget kapital	1 486	1 973	2 095
Skulder till kreditinstitut	11 448	10 288	11 626
Skulder till koncernföretag	3 505	2 120	3 132
Övriga skulder	754	358	373
Summa eget kapital och skulder	17 193	14 739	17 226

1) Beräknas enbart för kalenderår.

Hos oss bor arbetsglädjen

Med hjälp av vårt engagemang och våra fastigheter ska vi skapa förutsättningar för näringslivet i Öresundsregionen att utvecklas positivt.

wihlborgs.se

Malmö - Huvudkontor

Wihlborgs Fastigheter AB Box 97, 201 20 Malmö Besök: Dockplatsen 16 Telefon: 040-690 57 00

Helsingborg

Wihlborgs Fastigheter AB Garnisonsgatan 25 A 254 66 Helsingborg Telefon: 042-490 46 00

Lund

Wihlborgs Fastigheter AB Ideon Science Park Scheelevägen 17 223 70 Lund Telefon: 040-690 57 00

Danmark

Wihlborgs A/S Hørkær 26, 1 sal DK-2730 Herlev, Danmark Telefon: +45 396 161 57

www.wihlborgs.se info@wihlborgs.se Styrelsens säte: Malmö Organisationsnummer: 556367-0230