תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025

חלק א' | דוח דירקטוריון
חלק ב' | עידכונים לתיאור עסקי התאגיד
- חלק ג' | דוחות כספיים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025
חלק ד' | דוח אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

חלק א'

דוח הדירקטוריון

ליום 30 ביוני 2025

קבוצת עזריאלי כרטיס ביקור

קבוצת עזריאלי מתמקדת בתחום הנדל"ן המניב והינה חברת הנדל"ן הגדולה בישראל.

בתחום הקניונים מחזיקה הקבוצה במספר קניונים מובילים, בין היתר בקניון עזריאלי ירושלים, קניון עזריאלי תל אביב, קניון עזריאלי איילון וקניון עזריאלי מול הים באילת. כמו כן, החברה מחזיקה ומנהלת נכסי משרדים אשר חלקם מן הבולטים בישראל, כדוגמת מרכז עזריאלי ת"א ומגדל עזריאלי שרונה. בנוסף, החברה פועלת בתחום הדיור המוגן, ונכון למועד הדוח, מנהלת ארבעה בתי דיור מוגן פעילים.

בתחום המגורים להשכרה, החברה מחזיקה במגדלי מגורים בתל אביב ובמודיעין וכן מקימה פרויקט בגליל ים בהרצליה.

בנוסף, החברה מחזיקה בבעלות מלאה בחברת Mountain Green הפועלת בתחום ה-Centers Data בנורבגיה, אנגליה וגרמניה.

בארה"ב, לחברה מספר נכסי משרדים, המרוכזים בעיקר בערים יוסטון ואוסטין במדינת טקסס.

בנוסף לאמור, החברה מפתחת את מלון הר ציון בירושלים ובשנת 2023 רכשה את מלון הסלע האדום באילת.

הקבוצה יוזמת הקמתם של פרויקטים בהיקף של מאות אלפי מ"ר, הכוללים שטחי משרדים, מסחר, מגורים להשכרה ודיור מוגן. אלה צפויים לתרום משמעותית לצמיחה העתידית של הקבוצה, לצד ההשקעה בשימור איכותו וערכו של פורטפוליו הנכסים הפעילים.

כמו כן, נכון למועד הדוח, לחברה החזקה פיננסית במניות בנק לאומי )כ2.3%-(.

קבוצת עזריאלי בולטת בקרב חברות הנדל"ן באיתנות הפיננסית שלה. החברה הינה בעלת שיעור מינוף נמוך, חוב נטו למאזן בשיעור של כ37%- בלבד. הקבוצה שמה דגש על מציאת המיקומים הטובים ביותר לנכסי הנדל"ן שלה – כאלו שלאורך זמן יאפשרו גישה תחבורתית טובה, ויהיו חלק משמעותי מסביבתם האורבנית. מיקום הנכסים ואיכותם מתוכננים כך, שישמשו כפלטפורמה הטובה ביותר לשוכרי הנכסים ולמבקרים בקניונים של הקבוצה. כקבוצת הנדל"ן המובילה והאיתנה בישראל, בכוונתה להמשיך בעשייה בענף הנדל"ן, ולהוות גורם מוביל בייזום וניהול של נכסי נדל"ן מניב איכותיים, מודרניים וחדשניים בישראל ובחו"ל.

הקבוצה תמשיך להתמקד בעסקי הליבה של פעילותה, תוך השקעה במנועי צמיחה חדשים ושימוש בטכנולוגיות מתקדמות.

נוסדה בשנת 1983

7.4 מיליארד ש"ח דיבידנד מאז ההנפקה בשנת 2010

כ1.5- מיליון מ"ר של שטח להשכרה ** וכ0.7- מיליון מ"ר נוספים בייזום

חברת הנדל"ן הגדולה בישראל 59.7 מיליארד ש"ח סך מאזן

הון עצמי המיוחס לבעלי המניות 24.4 מיליארד ש"ח

96% שיעור תפוסה* ממוצע בישראל

* בנטרול נכסים באכלוס לראשונה

** כל הנתונים לגבי השטחים להשכרה הינם חלק החברה.

23 קניונים ומרכזי מסחר

655 אלף מ"ר | 94% תפוסה *

4 בתי דיור מוגן

115 אלף מ"ר | 98% תפוסה*

8 נכסי משרדים בחו"ל

245 אלף מ"ר | 66% תפוסה

חברת CENTERS DATA בחו"ל

10 נכסי נדל"ן בייזום

687 אלף מ"ר |

תמצית ביצועים ודגשים פיננסיים לרבעון השני 2025

גידול של כ17%- ברבעון השני לשנת 2025 ל- 648 מיליון ש"ח בהשוואה ל553- מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד

גידול של כ105%- ברווח הנקי )320 מיליון ש"ח( בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד )156 מיליון ש"ח(

גידול של כ7%- ב- FFO ללא תרומת הדיור המוגן ל417- מיליון ש"ח בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד FFO מפעילות הנדל"ן המניב

דיור מוגן

* FFO לפי גישת הרשות לני״ע הינו 77 מלש״ח בהשוואה ל- 29 מלש״ח לתקופה המקבילה

הארכת משך חיי חוב ממוצע )מח"מ( במקביל להפחתת הריבית

ריבית ממוצעת לעומת מח"מ

בחודש מאי 2025 החברה חילקה דיבידנד בסך 800 מיליון ש"ח

1 | ה סברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

1.1 כללי

דירקטוריון קבוצת עזריאלי בע"מ )"החברה"; החברה יחד עם כל התאגידים המוחזקים על ידה, במישרין ו/או בעקיפין, תכונה : "הקבוצה" או "קבוצת עזריאלי"(, מתכבד בזאת להגיש את דוח הדירקטוריון לששת ושלושת החודשים שה סתיימו ביום 30 בחודש יוני 2025 )" תקופת הדוח" ו- "הרבעון", בהתאמה (, בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- )"התקנות"(.

הסקירה שתובא להלן, הינה מצומצמת בהיקפה ומתייחסת לאירועים ולשינויים שחלו במצב ענייני החברה בתקופת הדוח, אשר השפעתם מהותית, ויש לעיין בה ביחד עם פרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי ליום 31 בחודש דצמבר ,2024 1 הדוחות הכספיים ודו ח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה לשנה שנסתיימה באותו מועד )"הדוח התקופתי לשנת 2024"( והעדכון לפרק עסקי התאגיד והדוחות הכספיים ליום 30 בחודש יוני .2025

כל עוד לא נקבע אחרת בדוח זה , תינתן למונחים המפורטים בהגדרות שבפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024 המשמעות הרשומה לצידם.

2 הנתונים המופיעים בדוח הדירקטוריון, הינם על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים ליום 30 בחודש יוני 2025 . הנתונים הכספיים ותוצאות הפעילות של החברה מושפעים מנתונים כספיים ותוצאות הפעילות של החברות המוחזקות על ידה. במקרים מסוימים מובאים פרטים הסוקרים אירועים אשר הינם לאחר תאריך הדוחות הכספיים ליום 30 בחודש יוני ,2025 ועד למועד פרסום הדוח )"מועד פרסום הדוח"(, תוך ציון עובדה זו לצדם או פרטים ונתונים נוספים ברמת החברה בלבד. מהותיות המידע הכלול בדוח זה נבחנה מנקודת מבטה של החברה. בחלק מהמקרים, ניתן תיאור נוסף ומפורט, בכדי ליתן תמונה מקיפה של הנושא המתואר, אשר הינו לטעמה של החברה מהותי לצורך דוח זה.

________________________

¹ ראו דיווח של החברה מיום 20 בחודש מרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-018529(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה. 2

הדוחות הכספיים המצורפים ערוכים על פי כללי הדיווח הבינלאומיים – IFRS. לפרטים נוספים, ראו ביאור 2 לדוחות הכספיים ליום 30 בחודש יוני .2025

1.2 נתונים עיקריים מתוך תיאור עסקי התאגיד

.1.2.1 תמצית מגזרי הפעילות המדווחים ל ששת ו שלושת החודשים שהסתיימו ביום 30 ב חודש יוני 2025

בתקופת הדוח ולמועד פרסום הדוח, המשיכה קבוצת עזריאלי למקד את פעילותה העסקית בתחומי הנדל"ן השונים ובעיקר, בתחום שטחי ההשכרה למשרדים )ואחרים( בישראל, בתחום מרכזי המסחר והקניונים בישראל, בתחום ה - Data Centers, בתחום הדיור המוגן בישראל, בתחום הנדל"ן המניב בחו"ל )בעיקר בארה"ב( ובתחום המגורים להשכרה בישראל. כמו כן, יוזמת החברה הקמה של מספר בתי מלון. בנוסף, לחברה החזקות מיעוט בבנק לאומי לישראל בע"מ )"בנק לאומי"(.

מנוע הצמיחה העיקרי של הקבוצה הינו ייזום פרויקטים של נדל"ן מניב: קניונים, משרדים, דיור מוגן, Centers Data ומגורים להשכרה בישראל. נכון למועד הדוח, לחברה 10 פרויקטים בשלבי ייזום שונים בישראל, בהיקף מתוכנן של כ - 687 אלף מ"ר, וכן, קרקעות לפיתוח.

להלן תיאור קצר של ששת מגזרי הפעילות המדווחים של הקבוצה וכן, של הפעילויות הנוספות )"אחרים"(.

.1 תחום מרכזי המסחר והקניונים בישראל לקבוצה 23 קניונים ומרכזים מסחריים בישראל;
.2 תחום שטחי השכרה למשרדים ואחרים בישראל לקבוצה 17 נכסי משרדים מניבים בישראל;
- .3 תחום נדל"ן מניב בארה"ב לקבוצה 8 נכסי משרדים בחו"ל, בעיקר בארה"ב;
  - .4 תחום הדיור המוגן לקבוצה 4 בתי דיור מוגן פעילים בישראל;
.5 תחום ה Centers Data בבעלות החברה )בעקיפין( 100% מהון המניות המונפק והנפרע של GM הפעילה בנורבגיה וגרמניה , וכן, מלוא הון המניות )100%( של חברה הפועלת בתחום ה -Centers Data באנגליה.

.6 תחום המגורים להשכרה בישראל – לקבוצה יש 3 פרויקטים מניבים בתחום המגורים להשכרה בישראל.

פעילויות נוספות – למועד פרסום הדוח, ה קבוצה יוזמת הקמה של מספר בתי מלון וכן, מחז יקה בכ2.3%- מ מניות בנק לאומי.

.1.2.2 פילוח שווי הנכסים לפי תחומי פעילות

3להלן פילוח סך הנכסים במאזן לפי תחומי פעילות:

לסך המאזן סים ביחס פילוח הנכ		ם סי ה מגזרי השוואת נכ
30.6.2025	31.12.2024	30.6.2025	ך נכון לתארי
אל קניונים בישר מרכזי מסחר ו	16,145	16,326	ר מרכזי מסח שראל וקניונים בי
רים בישראל למשרדים ואח שטחי השכרה 1% 11% 4%	17,282	17,865	רה שטחי השכ אחרים למשרדים ו בישראל
רה"ב נדל"ן מניב בא 27% דיור מוגן	1,858	1,719	נדל"ן מניב בארה"ב
centers Data	3,571	4,277	דיור מוגן
17%	8,966	10,452	Data centers
רה בישראל מגורים להשכ מלונאות	2,056	2,099	שכרה מגורים לה בישראל
7% ות אחרים והתאמ	571	607	מלונאות
30% 3%	7,484	6,357	אמות אחרים והת
	57,933	59,702	סך הכל
			יליוני ש"ח. הנתונים במ

פילוח סך הנכסים במאזן לפי מגזרי פעילות

נכסי החברה במגזר שטחי השכרה למשרדים ואחרים מהווים כ30%- מסך הנכסים במאזן, נכסי מגזר מרכזי מסחר וקניונים מהווים כ27%- מסך הנכסים במאזן. יתר מגזרי הנדל"ן המניב מהווים יחדיו בקירוב כ31%- מסך הנכסים במאזן.

.1.2.3 ת מצית התפתחויות עיקריות בתקופת הדוח ולאחריה

.1.2.3.1 נכסים בייזום

________________________

בתקופת הדוח המשיכה הקבוצה להשקיע בפיתוח ו ייזום הקמה של נכסים חדשים וכן בהרחבה ושיפוץ של נכסים קיימים. לפרטים אודות התפתחויות נכסים בייזום של הקבוצה במהלך תקופת הדוח ראו סעיף 4.1 להלן.

.1.2.3.2 שינויים בכהונת נושאי משרה בכירה בחברה

בחודש ינואר 2025 סיים מר ישראל קרן, סמנכ"ל התפעול, את כהונתו בחברה ומר תמיר אמר החל את כהונתו כסמנכ"ל תפעול )COO )בחברה.

בחודש מאי ,2025 סיים מר דניאל קורן את כהונתו בחברה . גב' צביה אורנשטיין קסן מונתה לתפקיד סמנכ"לית שיווק בחברה וצפויה להתחיל את כהונתה בחודש ספטמבר .2025

4 ביום 1 באפריל ,2025 מר אייל חנקין סיים את כהונתו כמנכ"ל החברה, והחל לכהן כמנכ"ל GMG.

5 ביום 1 באפריל ,2025 החל מר רון אבידן את כהונתו כמנכ"ל החברה .

בחודש אפריל ,2025 מר רפי וונש סיים את כהונתו כסמנכ"ל תחום נדל"ן חו"ל בחברה ועבר לכהן בתפקיד OFFICER INVESTMENTS CHIEF ב-GMG.

³ החברה יישמה בדוחותיה הכספיים את תקן דיווח כספי בינלאומי 8 בדבר מגזרי פעילות )8IFRS).

⁴ לפרטים נוספים, ראו דוח מיידי של החברה מיום 9 במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-015317(, שהאמור בו נכלל בדוח זה בדרך של הפניה.

⁵ לפרטים נוספים, ראו דוח מיידי של החברה מיום 9 במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-015317(, שהאמור בו נכלל בדוח זה בדרך של הפניה.

ביום 29 באפריל ,2025 החל מר עמיחי קילשטיין לכהן כראש תחום נכסים בחברה.

ביום 7 באוגוסט ,2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות את מינוים של יוסף שחק ושל ורדה לוי לכהונה נוספת כדירקטורים חיצוניים, לתקופה בת שלוש שנים, החל מיום 23 באוגוסט .2025

ביום, 17 באוגוסט ,2025 עדכן מנכ"ל החברה, מר רון אבידן, את דירקטוריון החברה, כי הודיע בבוקר אותו מועד ליו"ר דירקטוריון החברה, הגב' דנה עזריאלי, על רצונו לסיים את כהונתו כמנכ"ל החברה, מסיבות אישיות.

בכפוף לקבלת אישור האסיפה הכללית של החברה, שצפויה להתכנס ביום 21 בספטמבר ,2025 תמונה יו"ר הדירקטוריון, הגב' דנה עזריאלי, לממלאת מקום מנכ"ל החברה, ללא תמורה נוספת, החל ממועד אישור האסיפה כאמור ולמשך תקופה של עד שישה חודשים.

מר אבידן ימשיך לכהן בתפקידו עד לקבלת אישור האסיפה הכללית כאמור. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 17 באוגוסא 2025 )אסמכתאות: 2025-01-061044 ו- 2025-01-061049(.

לפרטים נוספים על אודות נושאי המשרה הבכירה בתאגיד, ראו פירוט בתקנות 26 ו26-א לפרק ד' לדוח התקופתי לשנת .2024

.1.2.3.3 עדכון הסכם מתן שירותי דאטה סנטרס ל - TIKTOK והתקשרות בהסכם למימון הפרויקט בחודש מרץ 2023 התקשרה GM באמצעות חברה -בת בבעלותה המלאה )" ספק השירותים "( בהסכם שירותים עם AS NORWAY TIKTOK, חברה נורבגית שהינה חלק מקבוצת חברות בעלות פעילות גלובלית )"הלקוח"(, שאינה קשור לחברה, למתן שירותי דאטה סנטרס בקמפוס שהוקם על-ידי GM בנורבגיה בהיקף של MW90

)"ההסכם" ו-"הפרויקט", לפי העניין(.

ביום 18 בדצמבר 2024 התקשר ספק השירותים עם שני תאגידים בנקאיים זרים בהסכם הלוואה )-NON RECOURSE"( )הסכם ההלוואה"( לצורך מימון הפרויקט בסך של 371 מיליון אירו. העמדת ההלוואה הייתה מותנית, בין היתר, בחתימה על תיקון להסכם עם הלקוח. ביום 14 בינואר 2025 נחתם התיקון להסכם וביום 6 בפברואר 2025 הועמדה ההלוואה.

בנוסף, הלקוח הודיע על מימוש האפשרות להגדלת הקיבולת בפרויקט ב-MW30 נוספים, להיקף כולל של MW.120 GM בוחנת את הודעת המימוש ואין כל ודאות כי הגדלת הקיבולת אכן תצא אל הפועל.

לפרטים נוספים בדבר ההסכם עם הלקוח והתיקון לו, הסכם ההלוואה ותנאיו ומימוש האפשרות להגדלת הקיבולת, ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 8 במרץ 2023 )אסמכתא: 2023-01-024873(, מיום 3 ביולי 2024 )אסמכתא 2024-01-068701(, מיום 19 בדצמבר 2024 )אסמכתא: 2024-01-625507(, מיום 15 בינואר 2025 )אסמכתא: 2025-01-004247(, מיום 28 בינואר 2025 )אסמכתא: 2025-01-007395( ומיום 6 בפברואר 2025 )אסמכתא: 2025-01-009240(, שהאמור בהם נכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.3.4 זכיה במכרז להקמת פרויקט דיור מוגן בשדה דב

ביום 19 בפברואר 2025 דיווחה החברה כי נודע לה שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה במגרש בתל אביב, לבניית פרויקט דיור מוגן ושטחי מסחר, בתמורה לסך של כ550- מיליוני ש"ח, בתוספת מע"מ, וכי הזכיה מותנית בכניסתה לתוקף של התב"ע שחלה על המגרש. הקרקע מיועדת לבניית פרויקט דיור מוגן בהיקף של כ350- יחידות דיור וכן שטחי מסחר. על פי תנאי המכרז, החברה תשלם בנוסף לעלות הקרקע, כ46- מיליוני ש"ח, בגין הוצאות פיתוח. ביום 19 במרץ 2025 דיווחה החברה כי התקבל אישור הזכיה הסופי מאת רשות מקרקעי ישראל. ביוני 2025 שולמה יתרת התמורה.

לפרטים נוספים, ראו דיווחים מיידיים של החברה מימים 19 בפברואר ו19- במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01- 011815 ו- 2025-01-018468(, שהאמור בהם נכלל בדוח זה בדרך של הפניה.

.1.2.3.5 משא ומתן עם חברת טכנולוגיה בינלאומית למתן שירותי דאטה סנטרס על - יד י GM ביום 21 בדצמבר 2023 פורסם על-ידי החברה דיווח מיידי, אגב בחינת אפשרות לגיוס אגרות חוב, אודות משא ומתן שמנהלת GM עם חברת טכנולוגיה בינלאומית מובילה )בסעיף זה: "הלקוח"(, להתקשרות בהסכם למתן שירותי דאטה סנטרס ללקוח, בהיקף של כ-MW,120 בקמפוס שתקים GM בנורבגיה.

ביום 19 בפברואר 2025 דיווחה החברה כי עקב החלטה שלא להעניק היתר רגולטורי נדרש ביחס לקרקע שעליה שקלה GM להקים את הקמפוס, בוחנת GM חלופות אחרות לקרקע להקמת הפרויקט.

נכון למועד פרסום דוח זה, וכפי שדיווחה החברה ביום 25 במרץ ,2025 עד וככל שתמצא חלופה מתאימה עבור הלקוח, המשא ומתן על העסקה במתכונתה הנוכחית מושהה .

החברה תשוב ותדווח בהתאם לדרישות הדין בדבר כל התפתחות מהותית שתחול בקשר עם העסקה, ככל שתחול.

לפרטים נוספים אודות המשא ומתן ראו דיווחים מיידים מימים 21 בדצמבר ,2023 3 ביולי ,2024 19 בפברואר 2025 ו25- במרץ 2025 )אסמכתאות: ,2023-01-138762 ,2024-01-068701 2025-01-011820 ו2025-01-020091- בהתאמה(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.3.6 התקשרות בהסכם מיזוג לרכישת מניות צ .מ.ח המרמן בע"מ

ביום 31 באוקטובר 2024 הגישה החברה לצ.מ.ח המרמן בע"מ, חברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה בתל-אביב בע"מ והעוסקת, בין היתר, בייזום, פיתוח ובניית פרויקטי נדל"ן למגורים למכירה בישראל )"צמח המרמן"(, הצעה לניהול משא ומתן להתקשרות בעסקת מיזוג משולש הופכי לרכישת חלק ממניות צמח המרמן.

צמח המרמן הודיעה לחברה, כי ביום 1 בנובמבר 2024 ה חליט דירקטוריון צמח המרמן לנהל משא ומתן עם החברה בקשר עם ההתקשרות בעסקה וזאת באמצעות ועדת דירקטוריון בלתי תלויה שהוקמה על-ידו.

ביום 31 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה, וכן ועדת הביקורת והדירקטוריון של צמח המרמן )כפי שנמסר לחברה מאת צמח המרמן(, את המשך ניהול המשא ומתן לקראת הסכם המיזוג, על בסיס שווי לצמח המרמן בעסקה של 855 מיליון ש"ח, בכפוף להתאמות כפי שייקבעו בהסכם הסופי, וכן בכפוף להשלמת בדיקת הנאותות של צמח המרמן על ידי החברה.

ביום 19 ביוני 2025 התקשרו הצדדים בהסכם מיזוג מחייב, וכן התקשרה החברה עם בעלי השליטה בצמח המרמן )"קבוצת המנהלים"( בהסכם בעלי מניות ביחס להחזקות הצדדים בצמח המרמן ולניהולה לאחר השלמת העסקה. בהתאם להסכם המיזוג, החברה תרכוש ותחזיק במניות רגילות של צמח המרמן בכמות שתהווה כ66.67%- מהון מניותיה המונפק, מתוכן מניות המהוות כ10%- מהון המניות של צמח המרמן, יימכרו על- ידי קבוצת המנהלים. יתרת המניות בשיעור של כ33.33%- מהון המניות המונפק של צמח המרמן ימשיכו להיות מוחזקות על-ידי קבוצת המנהלים. כמו כן, בהתאם להסכם המיזוג ולתיקון לו שנחתם ביום 6 באוגוסט 2025 שווי צמח המרמן בעסקה הוצמד למדד המחירים לצרכן החל מיום 31 במרץ 2025 ועד למועד השלמת העסקה, בתוספת סכום של 5 מיליון ש"ח ועמד לפי המדד הידוע למועד תיקון ההסכם על סך של כ873- מיליון ש"ח.

השלמת העסקה כפופה לתנאים מתלים שונים, וביום 6 באוגוסט 2025 התקבל אישור הממונה על התחרות לעסקה וביום 7 באוגוסט 2025 התקבל אישור אסיפת בעלי המניות של צמח המרמן למיזוג ברוב מיוחד. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידי ים של החברה מי מים 3 בנובמבר ,2024 31 במרץ ,2025 22 ביוני ,2025 6 באוגוסט 2025 ו- 7 באוגוסט 2025 )אסמכתאות: 2024-01-613198; ,2025-01-023164 ,2025-01-043998 2025- ,01-058261 ,2025-01-058445 2025-01-058568 ו- 2025-01-058860 בהתאמה (, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.3.7 קמפוס עבור חברת סולראדג' טכנולוגיות בע"מ

בהמשך לדיווח מיידי של החברה מיום 11 במאי 2021 )אסמכתא: 2021-01-082779( בקשר עם הקמת והשכרת קמפוס עבור חברת סולראדג' טכנולוגיות בע"מ )"סולראדג' "(, ביום 20 במרץ 2025 עדכנה החברה כי התקשרה עם סולראדג' בהסכם לפיו יידחה המועד המשוער לתחילת תקופת השכירות, כך שזו תחל בתחילת שנת ,2027 וסולראדג' נשארת במושכר הקיים של החברה ב"עזריאלי הרצליה ביזנס פארק", עד למועד תחילת השכירות. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 20 במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-018904(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.3.8 בקשה לאישור תובענה כייצ וגית

ביום 18 במאי ,2025 התקבלה במשרדי החברה בקשה לאישור תובענה כייצוגית כנגד החברה ונושאי משרה בה . בבקשה נטענו טענות בקשר עם הגילוי בדיווחיה של החברה בעניין המשא ומתן המפורט בסעיף 1.2.3.5 לעיל. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 18 במאי 2025 )אסמכתא: 2025-01-034759( , הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה .

.1.2.3.9 תשקיף מדף

ביום 28 במאי 2025 פרסמה החברה תשקיף מדף, הנושא את התאריך 29 במאי ,2025 לאחר שקיבלה לכך היתר מרשות ניירות ערך )"תשקיף מדף 2025"(.

.1.2.3.10 התקשרות במסמך עקרונות לרכישת זכויות במתקן סולארי משולב אגירה ולרכישת חשמל ירוק לטווח ארוך

ביום 25 במאי 2025 חתמה החברה עם שיכון ובינוי אנרגיה בע"מ )"שוב"א"( על מסמך עקרונות )"מסמך העקרונות"(, הכולל עסקה משולבת, לרכישת 50% מהזכויות בפרויקט להקמת מתקן סולארי בעל הספק צפוי )לא סופי( של כ126- מגה -וואט )DC), הכולל קיבולת אגירת אנרגיה של כ350- מגה -וואט שעה, באזור רמת בקע על פני שטח של כ847- דונם )"הפרויקט" או "המתקן "( אשר נמצא בשלבי פיתוח וייזום ואשר הפעלתו המסחרית צפויה להתרחש במהלך השנים 2028-2029; מכירת כלל החשמל שייוצר וייאגר במתקן לתאגיד המוחזק במלואו על ידי שוב"א )"המספק"(; וכן רכישת כלל החשמל אשר ייוצר במתקן על ידי החברה ורכישת כמות חשמל נוספת שתסופק על ידי המספק לחברה ממקורות שונים, למשך כל תקופת ההפעלה המסחרית של המתקן.

בהתאם למסמך העקרונות, בתמורה למכירת 50% מהזכויות בפרויקט, תהיה שוב"א זכאית לקבל החזר בשיעור של 50% מסך עלויות הייזום שהוציאה בקשר עם הפרויקט עד כה וכן לקבל תמורה נוספת, בהתאם למנגנונים שסוכמו בין הצדדים, בכפוף לתנאים, לתקופות ולאבני הדרך שנקבעו במסמך העקרונות וייקבעו גם בהסכם המפורט.

במסגרת העסקה כאמור תועברנה לחברה 50% מהזכויות בתאגיד משותף אשר יחזיק בפרויקט.

במסמך העקרונות נקבע, בין היתר, אופן נשיאה בעלויות והוצאות, הסכמה על חתימת הסכם רכישת חשמל, הסכמה כי ייחתם הסכם לאספקת חשמל בין המספק לבין החברה. כל ההסדרים וההסכמות הינן בהתאם ובכפוף לעקרונות שסוכמו במסגרת מסמך העקרונות ולתנאים שייקבעו בהסכם מפורט, אשר ייחתם )ככל שייחתם( בתוך 120 ימים ממועד החתימה על מסמך העקרונות או כל מועד אחר שיסכימו עליו הצדדים בכתב.

לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 26 במאי 2025 )אסמכתא: 2025-01-036963(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.3.11עסקאות מימון

ביום 3 ביולי 2025 פרסמה החברה דוח הצעת מדף להנפקה ולרישום למסחר בבורסה של עד כ1,959,942- אלפי ש"ח ערך נקוב שהוצעו בדרך של הרחבת סדרת אגרות החוב )סדרה ט'( של החברה מכח תשקיף מדף .2025 ביום 6 ביולי 2025 הודיעה החברה כי בהתאם לתוצאות ההנפקה הוקצו כ1,816,513- אלפי ש"ח ערך נקוב נוספים של סדרת אגרות חוב )סדרה ט'( בתמורה לסך של כ2- מילי ארד ש"ח )כ1,917.7- מיליון ש"ח בניכוי הוצאות הנפקה(. לפרטים נוספים, ראו דיווחיה המיידיים של החברה מימים 3 ביולי 2025 ו6- ביולי 2025 )אסמכתאות: 2025-01-048474 ו- ,2025-01-049221 בהתאמה (, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

ביום 17 ביולי 2025 פרסמה החברה דוח הצעת מדף להנפקה ולרישום למסחר בבורסה של עד כ 577- מיליון ש"ח ע.נ. של סדרת אגרות חוב )סדרה י'( של החברה, מכח תשקיף מדף .2025 ביום 20 ביולי 2025 הודיעה החברה, כי בהתאם לתוצאות ההנפקה, הוקצו כ500- מיליון ש"ח ע.נ. של סדרת אגרות חוב )סדרה י'( בתמורה לסך של כ500- מיליון ש"ח )כ496- מיליון ש"ח בניכוי הוצאות הנפקה(. לפרטים נוספים, ראו דיווחיה המיידיים של החברה מימים 17 ביולי 2025 ו20- ביולי 2025 )אסמכתאות: 2025-01-053287 ו 2025-01-053819-(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.3.12התקשרות בהסכם מימון לפיתוח והרחבת קמפוס דאטה סנטרס באנגליה

ביום 13 ביוני 2025 התקשרה .Ltd UK DC Mountain Green, חברה המוחזקת )בעקיפין( בבעלות מלאה של החברה, עם גוף מממן בהסכם לקבלת מימון בהיקף כולל של 100 מיליון ליש"ט לצורך הרחבת קמפוס דאטה סנטרס קיים באנגליה , אשר יימשך בחלקים לפי תנאי ההסכם.

לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידים מימים 3 ביולי 2024 ו 15- ביוני 2025 )אסמכתאות: 2024-01-068701 ו- ,2025-01-042463 בהתאמה(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.3.13התקשרות בהסכמים למתן שירותי דאטה סנטרס

ביום 8 באוגוסט 2025 התקשרה חברה משותפת בה חלקה של החברה הוא 50% במערך הסכמים לאספקת שירותי דאטה סנטרס בהיקף של MW36 בקמפוס המוקם בימים אלו על ידי החברה המשותפת באזור פרנקפורט, גרמניה.

לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים מימים 2 ביולי 2025 ו - 10 באוגוסט 2025 )אסמכתאות: 2025- 01-047754 ו - 2025-01-058928(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.3.14מלחמת חרבות ברזל

לפרטים נוספים בקשר עם השפעות המלחמה על פעילות החברה, ראו סעיף 2.2 להלן.

.1.2.4 דיבידנדים שחילקה החברה

הדיבידנד	תשלום	אישור
סך	מועד	מועד
6 ש"ח 800 מיליון	6.5.2025	19.3.2025	יאלי קבוצת עזר

ביום 19 במרץ ,2025 החליט דירקטוריון החברה לאשר חלוקת דיבידנד בסך של 800 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 20 במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-018681( , הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

.1.2.5 דיבידנדים שחולקו לחברה

________________________

	אישור מועד	תשלום מועד	דיבידנד רה מסך ה חלק החב שחולק
בנק לאומי	3.3.2025	20.3.2025	ליון ש"ח כ- 16.4 מי
בנק לאומי	19.5.2025	10.6.2025	ליון ש"ח כ- 16.8 מי

⁶ ליום 30 בחודש יוני 2025 לחברה יתרת רווחים הניתנים לחלוקה בסך של כ21- מיליארד ש"ח )יתרה זו כוללת גם רווחי שערוך נדל "ן(.

2 |הנ דל"ן ה מניב

2.1 הסביבה העסקית

________________________

הסביבה העסקית בה פועלת החברה מתוארת בסעיף 6 לפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024 ה נכלל בדוח זה על דרך ההפניה . יצוין , כי התחזית המאקרו-כלכלית של חטיבת המחקר של בנק ישראל מחודש יולי ,2025 מנתחת את משתני המאקרו העיקריים )התוצר, האינפלציה והריבית( וגובשה לאחר שהוכרזה הפסקת האש בתום מבצע "עם כלביא", ובהנחה שהיא תישמר. למבצע "עם כלביא" יש השפעה על התחזית, הן בשל ההשפעה הכלכלית שה יתה לו בעת התרחשותו והן ביחס לתחזית קדימה. באשר ללחימה בעזה, התחזית גובשה תחת ההנחה שההסכם שנידון בשעתו להפסקת אש בעזה יביא לכך שבאופק התחזית, החל מחודש יולי, לא תהיה בעזה לחימה עצימה . על בסיס ההנחות האמורות, התוצר צפוי לצמוח בשיעורים של 3.3% ו- 4.6% במהלך השנים 2025 ו2026- )בהתאמה(, שיעור האינפלציה צפוי לעמוד על 2.6% ו- 2% בשנים 2025 ו2026- )בהתאמה( והריבית המוניטרית צפויה לעמוד על 3.75% ברבעון השני של שנת .2026 עוד צוין, כי התחזית מאופיינת ברמה גבוהה במיוחד של אי-ודאות, עם אפשרויות חיוביות ושליליות, הן בתחום הגיאופוליטי והן בהקשר של תכנית המכסים של הממשל האמריקאי וכן כי בשלב זה קיימת גם אי-ודאות ניכרת לגבי החלטות הממשלה בנוגע לתקציב המדינה בשנים 2025 ו,2026- והתחזית מתבססת על הערכות והנחות עבודה שגובשו בחטיבת המחקר 7לגבי ההחלטות שיתקבלו.

לחברה הלוואות ואגרות חוב הצמודות למדד. במהלך תקופת הדוח עלה מדד המחירים לצרכן בישראל בשיעור של 1.28% והביא לגידול בעלויות המימון של החברה . מנגד, הנדל"ן המניב של החברה בישראל, שמוערך נכון למועד הדוח בכ36.3- מיליארד ש"ח, מושכר בהסכמי שכירות צמודי מדד ומבחינה כלכלית החברה רואה בכך הגנה אינפלציונית לטווח ארוך. כפועל יוצא, ככלל, עליה במדד מביאה לגידול בהכנסות החברה מהשכרת נכסים בישראל ולעליה בשווי ההוגן של נכסים אלו, בהתאם.

על רקע התמתנות מגמתית בקצב האינפלציה בישראל, בחודש ינואר 2024 החליט בנק ישראל להוריד את הריבית ב- ,0.25% ומאז החליט בנק ישראל להותיר את הריבית ללא שינוי, כך שנכון למועד פרסום הדוח עומדת ריבית בנק ישראל 8 של שיעור של .4.5% החברה מממנת את פעילותה בעיקר בהלוואות בריבית קבועה והיקף ההלוואות בריבית משתנה הינו זניח . לאור זאת, החשיפה לשינוי בריבית לזמן קצר נמוכה. החברה קובעת את השווי ההוגן של נכסיה, בין היתר, בשיטת היוון תזרימי מזומנים, בה מהוונים את תזרימי המזומנים העתידיים בנכסים בשיעור היוון. שיעור ההיוון יכול להיות מושפע בין היתר מהריבית חסרת הסיכון במשק. יצוין, כי המרווח בין שיעור ההיוון המשוקלל לעלות החוב המשוקללת או עלות הגיוס השולית הנוכחית של החברה , נותר גבוה , גם בהשוואה לתקופות קודמות.

מדדי תשומות הבנייה למגורים ולמסחר ומשרדים, עלו אף הם במהלך תקופת הדוח בשיעור של 4.1% ו,1.62%- בהתאמה. העלייה במדדי תשומות הבנייה גורמת להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים השונים ברחבי הארץ, כיוון שההסכמים בהם מתקשרת החברה עם קבלני הביצוע, צמודים למדדים אלו .

2.2 מלחמת חרבות ברזל ומבצע עם כלביא והשפעותיה ם

המלחמה השפיעה על המשק הישראלי, בין היתר, בסגירה זמנית של עסקים, בהגבלות על עבודה באתרי בניה, במגבלות על פעילות מערכת החינוך, בגיוס מילואים משמעותי, בירידות שערים בבורסה, בעליה בהוצאות המדינה ובגירעון הממשלתי ובעליה בתשואות של אגרות החוב הקונצרניות. השלכות המלחמה על המשק הישראלי הובילו לעליית פרמיית הסיכון של המדינה ולוותה בפעולות דירוג שליליות של כל חברות הדירוג הבינלאומיות. כך, בחודש פברואר ,2024 חברת הדירוג s'Moody הוציאה את דירוג האשראי של מדינת ישראל מרשימת מעקב, הורידה את הדירוג ל-'2A 'מדירוג '1A ' ושינתה את תחזית הדירוג לשלילית ובמאי 2024 אישררה את הדירוג, ובהמשך לכך, בחודש ספטמבר 2024 הורידה את דירוג האשראי של ישראל לרמה '1Baa 'עם תחזית שלילית. בחודש אפריל 2024 חברת הדירוג Fitch הוציאה את דירוג האשראי של מדינת ישראל מרשימת מעקב, אישררה את דירוג האשראי של ישראל ברמה '+A 'אך שינתה את תחזית הדירוג לשלילית ובאוגוסט 2024 הורידה את דירוג האשראי של ישראל לרמה 'A 'והותירה את תחזית הדירוג שלילית. גם חברת הדירוג P&S הורידה בחודש אפריל ,2024 את דירוג האשראי של ישראל לדירוג '+A 'מדירוג של '-AA 'והותירה את תחזית הדירוג השלילית ובחודש אוקטובר 2024 הורידה את דירוג הטווח הארוך של ישראל ל'A'.

⁷ בנק ישראל – הודעה לעיתונות מיום 7 ביולי ,2025 התחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר, יולי .2025 אתר בנק ישראל: /a/07-07-2025pressreleases/publications/il.org.boi.www://https 8

בנק ישראל – הודעה לעיתונות מיום 1 בינואר ,2024 הוועדה המוניטרית החליטה ב1- בינואר 2024 להוריד את הריבית ב0.25- נקודות האחוז לרמה של .4.5% אתר בנק ישראל: /01-01-24pressreleases/publications/il.org.boi.www://https/

יש לציין, כי מאז פרוץ המלחמה, החברה ממשיכה בפעילותה, בכפוף לנסיבות ותוך מעקב שוטף אחר ההתפתחויות הביטחוניות ובהתאם להנחיות פיקוד העורף. נכון למועד זה, קיים חוסר וודאות ביחס למשך המלחמה והתפתחותה, כך שלא ניתן להעריך את היקף השפעתה העתידית של המלחמה על הפעילות העסקית בישראל ו/או על פעילות החברה ותוצאותיה העסקיות.

השפעת מבצע עם כלביא על מגזר מרכזי המסחר והקניוני ם - מבצע עם כלביא שנערך במהלך חודש יוני 2025 הביא לסגירת פעילותם של חלק מהשוכרים בקניוני החברה , נכון למועד דוח זה, אומדת החברה את השפעת המבצע על תוצאות מגזר מרכזי המסחר והקניונים בסך של כ13- מיליוני ש"ח . בהמשך לאמור, בתקופת הדוח חלה ירידה בפדיונות שדיווחו השוכרים בקניוני הקבוצה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד לפרטים נוספים ראו סעיף 2.9 להלן.

השפעת המלחמה על ייזום נכסים - החברה ממשיכה בפיתוח וייזום הקמה של נכסים חדשים וכן, בהרחבה ובשיפוץ של נכסים קיימים. בהקשר זה יצוין, כי לאור זאת שהעבודות בחלק מהנכ סים נעצרו בתחילת המלחמה וכן בתקופת מבצע עם כלביא לתקופה מסוימת וחודשו לאחר מכן, לעיתים באופן חלקי, וכן לאור המחסור בעובדים בענף הבניה, נכון למועד פרסום הדוח, מעריכה החברה , כי ייתכן ויחולו עיכובים בחלק מהפרויקטים.

סיוע ותרומות - החל מפרוץ המלחמה, נרתמה הקבוצה הן בדרך של תרומות כספיות והן בדרך של תרומות בשווה כסף לסיוע אזרחי בכל החזיתות, לרבות סיוע למשפחות המפונות וסיוע לעסקים בנכסיה. במסגרת זאת, תרמה הקבוצה בכסף ובשווה כסף, עד למועד פרסום דוח זה סך של כ- 20 מיליון ש"ח

נכון למועד פרסום דוח זה ולאור העובדה, כי מדובר באירועים דינאמיים המאופיינים באי ודאות רבה, בין היתר, בקשר עם התפתחות המלחמה והיקפה, והשלכותיה העתידיות על המשק הישראלי, החברה אינה יכולה להעריך את ההשפעות האמורות על פעילותה העתידית, שכן מידת ההשפעה תלויה במידה ובהיקף של התממשות ן. להערכת החברה, לגורמים אלו עלולות להיות השפעות שליליות מהותיות על הכלכלה המקומית, לרבות על חלק מהשווקים והענפים בהם פועלת החברה, כמו גם על חלק מהשוכרים בנכסי הקבוצה. הנהלת החברה מעריכה, כי לאור איתנותה הפיננסית, הבאה לידי ביטוי בסך המזומנים ושווי המזומנים שברשותה, שיעור מינוף נמוך והיקף משמעותי של נכסים בלתי משועבדים, מח"מ הלוואות ארוך ויכולתה לגיוס מימון בתנאים נוחים, וכן לאור הפיזור הרחב של תיק הנכסים שבבעלות החברה, מגוון השוכרים ותחומי הפעילות, תוכל החברה להמשיך ולממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה.

הערכות הקבוצה לעיל בעניין ה השפעות של המלחמה על תוצאות הקבוצה , לרבות העיכובים בפרויקטים בייזום, הינן הערכות סובייקטיביות בלבד של הנהלת החברה ומהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת המונח בחוק ניירות ערך , ה תשכ"ח1968- )"חוק ניירות ערך"(. התוצאות וההשפעות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל והמשתמע מהן, מסיבות שונות שאינן בשליטת החברה, וביניהן, ה תארכות המלחמה והתפתחותה לחזיתות נוספות, ירידה בביקושים, הרעה במצב הכלכלי בישראל ועוד.

2.3 נ תוני שטחים להשכרה ) GLA )במאוחד

ליום 30 בחודש יוני 2025

הנתונים באלפי מ"ר. נתוני השטחים הינם לפי חלק החברה.

2.4 שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסי הנדל"ן המני ב

להלן שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסי הנדל"ן המניב של הקבוצה ליום 30 בחודש יוני 2025 לפי מגזרי הפעילות :

במגזר מרכזי המסחר והקניונים בישראל הינו כ99%-;
במגזר השטחים להשכרה למשרדים ואחרים בישראל הינו כ- 94% ; 10
- במגזר נדל"ן מניב בארה"ב הינו כ66%-;
- במגזר הדיור המוגן בישראל הינו כ98%-;
  - במגזר ה -Centers Data הינו כ99%-;
- במגזר המגורים להשכרה בישראל הינו כ.100%-

2.5 נתוני הרווחיות התפעולית של הנכסים – NOI

מדד ה -NOI( Income Operating Net )מציג את הרווחיות התפעולית נטו של נכסי הנדל"ן: רווח לאחר ניכוי הוצאות התפעול של הנכס ולפני ניכוי מסים וריביות. המדד האמור הוא אחד הפרמטרים החשובים בהערכות שווי של חברות נדל"ן מניב, משום שחלוקתו בשיעור ההיוון המתאים לנכסים, מספקת אינדיקציה לקביעת שווים של נכסי נדל"ן מניב. בנוסף, משמש מדד ה -NOI, לאחר הפחתת הוצאות תחזוקה שוטפת, לצורך שמירה על הקיים, למדידת תזרים המזומנים החופשי הפנוי לשירות חוב פיננסי שנלקח למימון רכישת הנכס.

יודגש, כי פרמטרים אלה אינם מציגים תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים, אינם משקפים מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של הקבוצה )כולל יכולתה לבצע חלוקת כספים( ואינם אמורים להיחשב כתחליף לרווח הנקי להערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה.

________________________

לא כולל שטחים בנכסים שבנייתם הושלמה ונמצאים לראשונה בשלבי אכלוס.

בעיקר לאור עזיבה של שוכר משמעותי בפרויקט שרונה.

שיעור התפוסה הממוצע חושב על בסיס נתוני הסכמי השכירות ליום 30 ביוני 2025 בממוצע משוקלל של GM. שיעור התפוסה אינו כולל שטחים ¹¹ שנמצאים בהקמה.

אינדיקציות נוספות הינן, לדוגמה: שווי שוק של נכסים דומים באותו אזור ומחירי מכירה של נכסים דומים בעסקאות אחרונות שבוצעו. ¹²

.2.5.1 נתוני הרווחיות התפעולית של הנכסים – NOI

לצורך חישוב ה -NOI נלקחים בחשבון, בצד הה כנסות, כל התקבולים משוכרים )לרבות דמי שכירות, דמי ניהול ותשלומים אחרים(, ולצורך חישוב העלויות, נלקחות בחשבון כל ההוצאות התפעוליות בגין הנכסים, לרבות עלויות ניהול, אחזקה 13ונוספות.

14להלן נתוני ה -NOI בגין תיק נכסי הנדל"ן המניב:

________________________

הקבוצה עורכת את דוחותיה הכספיים על בסיס התקינה הבינלאומית ולכן בחישוב עלות השכרת והפעלת הנכסים המסווגים כנדל"ן להשקעה, לא ¹³ נלקח בחשבון פחת. כמו כן, לצורך חישוב הפרמטרים לעיל, לא נלקח בחשבון רווח משערוך נכסים.

לרבות נכסים ממגזר מרכזי מסחר וקניונים בישראל, ממגזר שטחי השכרה למשרדים ואחרים בישראל, ממגזר נדל"ן מניב בארה"ב, ממגזר הדיור ¹⁴ המוגן ממגזר ה- centers Data ומגזר המגורים להשכרה בישראל.

.2.5.2 נתוני הרווחיות התפעולית של נכסים זהים – NOI Property Same

מדד ה -NOI מושפע משינויים במצבת הנכסים. כלומר, כאשר נכס נמכר או כאשר מתווסף נכס חדש לתיק הנכסים של החברה, הדבר יבוא לידי ביטוי בשינוי ב-NOI. לעומתו, מדד ה -NOI Property Same מנטרל שינויים אלה , ומאפשר בחינת שינויים ברווחיות תיק נכסים קבוע של הקבוצה לאורך זמן. לצורך חישובו נלקחים בחשבון רק נכסים שהיו חלק מתיק הנכסים של הקבוצה במהלך כל תקופת הניתוח. להלן מדד זה עבור תקופת הדוח והתקופה המקבילה אשתקד:

487

1-6/25 1-6/24

נדל"ן מניב בחו"ל )בעיקר ארה"ב( משרדים ואחרים בישראל מרכזי מסחר וקניונים בישראל

Centers Data דיור מוגן מגורים להשכרה בישראל

הנתונים במיליוני ש"ח.

הגידול ב-NOI Property Same הושפע בעיקר מגידול במגזר המשרדים ואחרים בישראל שנבע מעליות שכר הדירה בתחלופות שוכרים, מעליות המדד שכן חוזי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, מפיצוי חד פעמי משוכר שעזב בניכוי אובדן ההכנסות בשל עזיבתו וכן מגידול במגזר ה - centers Data בקיזוז קיטון במגזר מרכזי המסחר והקניונים בישראל לאור השפעות המלחמה . ביחס לתוצאות החציון והרבעון, בנכסי ה - centers Data לא נכללו תוצאות הנכס של TOK TIK.

2.6 שיעור היוון משוקלל ) RATE CAP )

15 להלן תחשיב שיעור היוון משוקלל )Rate Cap (הנגזר מכלל הנדל"ן המניב, ללא דיור מוגן , ללא centers Data , ללא ¹⁶ 18 וללא בתי ה מלון ¹⁷ מגורים להשכרה של הקבוצה ליום 30 בחודש יוני :2025

פת הדוח לל לתקו ן המשוק עור ההיוו חישוב שי
ח השקעה בדו סך נדל"ן ל	50,668
ה בהקמה ל"ן להשקע המיוחס לנד בניכוי שווי	3,851
ע תודות קרק המיוחס לע בניכוי שווי	1,933
ב ור מוגן מני המיוחס לדי בניכוי שווי	3,004
סי centers המיוחס לנכ בניכוי שווי Data	8,581
רים פי היוון תז א הוערכו ל מניבים של חס לנכסים ם ושווי מיו כסים מניבי יות בניה בנ מיוחס לזכו בניכוי שווי	1,702
ים הפנויים( ן של השטח לל שווי הוג מניבים )כו ן להשקעה י נכסי נדל" סך הכל שוו	31,597
( ים להשכרה Data ומגור מוגן, )ללא דיור 30.6.2025 סתיים ביום ברבעון שה NOI בפועל centers	501
)1( עתידי NOI רבעוני תוספת ל-	51
מתוקנן סה"כ NOI	552
( ים להשכרה Data ומגור מוגן, ן )ללא דיור NOI מתוקנ על בסיס פרופורמה NOI שנתי centers	2,209
)2( Rate Cap ) נויים( ) ל שטחים פ שקעה )כול "ן מניב לה הנגזר מנדל ן משוקלל שיעור היוו	6.99%

הנתונים הכספיים במיליוני ש"ח.

________________________

)2( שיעור NOI שנתי מתוקנן מתוך סך נכסי נדל"ן להשקעה מניבים )כולל שטחים פנויים(. נתון זה אינו מהווה תחזית של החברה ל-NOI לשנת 2025 וכל מטרתו לשקף את ה-NOI בהנחת אכלוס מלא לשנה שלמה של כל הנכסים המניבים.

הערכות החברה , הנזכרות בסעיף זה, כוללות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך. מידע זה בלתי וודאי והוא מבוסס, בין היתר, על מידע בדבר התקשרות חוזית עם שוכרים למועד הדוח, פרמטרים בחישוב השווי ההוגן והערכות החברה לגבי אכלוס שטחים. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מה הערכות המפורטות לעיל ומהמשתמע מהן, מסיבות שונות שאינן תלויות בחברה , וביניהן ביטול מיידי של הסכמי שכירות או משבר עסקי של מי מהשוכרים או שינוי בפרמטרים לשווי הוגן או אי עמידה ביעדי ייזום או אכלוס או השלכות המלחמה .

⁾1( הנתון כולל התאמה ל-NOI כפי שנכלל בהערכות השווי ליום 30.6.2025 ולכן כולל, בין היתר, תוספת NOI לשטחים פנויים שטרם אוכלסו במלואם ושטחים שאוכלסו ויאוכלסו במהלך שנת 2025 באכלוס לשנה שלמה )הסכומים העיקריים בסעיף זה הם בגין נכסי הקבוצה בחו"ל, בניין המשרדים בחולון ברחוב המנור, פרויקט מודיעין מתחם מערב וכן בשל תקופה של החלפת שוכרים לצורך שינוי תמהיל בחלק מהקניונים ובנייני המשרדים(.

מאחר ושווים של נכסי דיור מוגן נגזר ממדד ה-FFO ולא ממדד ה-NOI, הרי שנכסים אלו לא נכללו בתחשיב זה. שיעור ההיוון המשוקלל של הדיור ¹⁵ המוגן למועד הדוח הינו .8.25%

¹⁶ נכסי ה-Centers Data נמצאים בשלבי פיתוח, ולכן לא נכללו בנדל"ן להשקעה. שיעור ההיוון המשוקלל לחלק מהנכסים המניבים הינו .7.35%

בנכסי מגורים להשכרה נעשה שימוש במתודולגיית הערכת שווי שונה, ולכן הנכסים לא נכללו בתחשיב זה. ¹⁷

¹⁸ המוצגים כרכוש קבוע ואינם נמדדים בשווי הוגן מאחר ולא נכללים בהגדרת נדל"ן להשקעה.

192.7 ת זרים המזומנים מפעילות הנדל"ן ) FFO )

מדד ה -FFO( Operations From Funds )מציג את תזרים המזומנים מפעילות הנדל"ן, והוא מדד מקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. מדד זה נועד לשקף את הביצועים התפעוליים והכלכליים של החברה מפעילות הליבה השוטפת שהינה השכרה וניהול של נכסי נדל"ן ולספק למשקיע כלי להערכה עקבית ובת השווואה .

בדוח זה מובא מדד ה- FFO בגין פעילות הנדל"ן המניב של הקבוצה.

יש להדגיש, כי מדד ה -FFO אינו מייצג תזרים מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים ואינו משקף מזומנים שבידי החברה ואת יכולתה לחלקם ואינו מחליף את הרווח הנקי המדווח. כן מובהר, כי מדד זה אינו נתון המבוקר על ידי רואי החשבון המבקרים של החברה.

המניב ות הנדל" ן FFO מפעיל
תיימה לשנה שהס	תיימו	דשים שהס לששת החו		חודשים ש לשלושת ה
ביום		ביום		ביום
31.12.2024	2024 30 ביוני	ביוני 2025	2024 30 30 ביוני	2025 30 ביוני
1,477	620	777	156	320	מניות וחס לבעלי תקופה המי רווח נקי ל
					ווח: התאמות לר
)909(	)318(	)445(	)65(	)193(	קבוע קעה ורכוש נדל"ן להש עליית ערך נטו
8	*4	4	*2	2	תות פחת והפח
)256(	*)139(	)108(	*)97(	)74(	נטו שאינן מון ואחרות הכנסות מי תזרימיות
352	108	163	9	32	סים הוצאות מי
74	39	48	24	( )10	)1( עמיות נסות( חד פ הוצאות )הכ
)731(	)306(	)338(	)127(	)243(	מות לרווח סה"כ התא
746	*314	439	*29	77	תוספת י הוראות ה נומינלי לפ סה "כ FFO מיוחד י תשקיף ה תקנות פרט הרביעית ל ים ב, ללא תזר נדל"ן המני לפעילות ה )3( ם בייזום מימון נכסי
8	3	9	3	7	בוסס מניות ן תשלום מ הוצאות בגי
-	-	28	-	28	מת י מבנה והק ד בגין שינו מענק מיוח GMG
8	8	-	8	-	Compass ת ד בגין מכיר מענק מיוח
141	75	65	40	36	)5( סים בייזום ם מימון נכ סה"כ תזרי
744	403	344	326	286	סים שער על נכ דה והפרשי הפרשי הצמ ( שפעת המס ת )בניכוי ה והתחייבויו
119	49	22	39	6	רים דונות מדיי תקבול פיק תזרים בגין )2( לדיירים פיקדונות בניכוי החזר
)57(	)27(	)30(	)14(	)15(	דיירים פיקדונות ל ות מחילוט בניכוי הכנס
1,709	*825	877	*431	425	ל"ן עילות הנד המיוחס לפ סה"כ FFO )4( לה גישת ההנה המניב לפי

הנתונים הכספיים במיליוני ש"ח.

)1( ברבעון הנוכחי בעיקר הכנסות בגין מכירת קומפאס בקיזוז עלויות שנגרעו עקב אי מימוש עסקה, בשנת 2024 וברבעון המקביל בעיקר בגין מכירת קומפאס ובגין פעילות אי קומרס.

)2( פיקדונות הדיירים בדיור המוגן יי חשבו כנתקבלו או כהושבו במועד חתימת ההסכם או סיומו, לפי הענין ולא כפי שהם מוצגים בדוח תזרים המזומנים.

)3( המיוחס לבעלי המניות בלבד.

________________________

)4( כולל FFO מתחום הדיור המוגן בסך של כ25- מיליון ש"ח וכ- 8 מיליון ש"ח בששת ובשלושת החודשים שהסתיימו ביום 30 בחודש יוני 2025 ) בסך של כ- 50 מיליון ש "ח וכ- 40 מיליון ש"ח ב ששת ובשלושת החודשים שהסתיימו ביום 30 בחודש יוני 2024 ובסך של כ119- מיליון ש"ח בשנת 2024(.

)5( חושב לפי עלויות אשראי ריאליות בגין נכסים בייזום.

* מספרי הה שוואה עודכנו בעקבות נייר העמדה של רשות ניירות ערך מיום 16 בינואר 2025 בנושא חישוב והצגת מדד ה-FFO.

ביום 16 בינואר 2025 פרסמה רשות ניירות ערך כללים מנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה-FFO"( FFO לפי גישת הרשות"(. הנתונים המוצגים בסעיף ¹⁹ זה, לרבות נתוני ההשוואה, מוצגים בהתאם ל-FFO לפי גישת הרשות.

התרשים הבא מתאר את התפתחות ה -FFO של פעילות הנדל"ן המניב של הקבוצה בשנים האחרונות:

הדיור המוגן ■ ללא תרומת תרומת הדיור מוגן ■

הנתונים במיליוני ש"ח.

בניכוי עלויות אשראי ריאליות בגין נכסים בייזום.

מספרי השוואה עודכנו בעקבות נייר העמדה של רשות ניירות ערך בנושא ה FFO.

2.8 מדדי ה - EPRA ( Association Estate Real Public European )

קבוצת עזריאלי נכללת במדדי EPRA, ה מאגדים את חברות הנדל"ן המניב ה ציבוריות באירופה ובעולם. השתייכות קבוצת עזריאלי למדדי EPRA מאפשרת לה חשיפה גדולה יותר למשקיעים בינלאומיים, על פי משקלה במדד.

לאור זאת, החליטה הקבוצה לאמץ את נייר העמדה שפורסם על ידי EPRA, אשר מטרתו להגביר את השקיפות, האחידות וההשוואתיות של מידע פיננסי המדווח על ידי חברות הנדל"ן הנכללות במדד. להלן דיווח אודות שלושה מדדים פיננסיים, אשר חושבו בהתאם לנייר עמדה זה.

יש להדגיש, כי המדדים שיפורטו להלן אינם כוללים את מרכיב הרווח הצפוי בגין הפרויקטים בהקמה שטרם נרשם בדוחות הכספיים.

נתונים אלו אינם מהווים הערכת שווי של הקבוצה , אינם מבוקרים על ידי רואי החשבון המבקרים של הקבוצה ואינם מהווים תחליף לנתונים בדוחות הכספיים.

.2.8.1 מדד NRV EPRA

מדד ה -NRV EPRA משקף את ערך ההשבה נטו של הנכסים נטו של החברה בטווח הארוך בהנחת המשך פעילות עתידי ואי מימוש נכסי נדל"ן, ולכן נדרשות התאמות מסוימות, כגון: ביטול ה מיסים ה נדחים הנובעים משערוך נדל"ן להשקעה.

EPRA NRV
	30.6.2025	30.6.2024
הכספיים רה בדוחות מניות החב יוחס לבעלי הון עצמי מ	24,405	23,259
חה ודה למס נד צר כנגד עת מוניטין שנו	)227(	)236(
וט( חלק המיע הוגן )בניכוי קעה לשווי נדל"ן להש בגין שערוך תודה למס בתוספת ע	5,820	5,416
EPRA NRV	29,998	28,439
ה )ש"ח( EPRA למני NRV	247	234
ין אחרת. אלא אם צו יליוני ש"ח, הנתונים במ

.2.8.2 מדד NTA EPRA

מדד ה -NTA EPRA משקף את שווי הנכסים המוחשיים נטו של החברה . ההנחה העומדת בבסיס המדד היא שישויות קונות ומוכרות נכסים ולכן מנוטרלים רק חלק מהמסים הנדחים הנובעים משערוך נדל"ן להשקעה .

NTA EPRA

	30.6.2025	30.6.2024
הכספיים רה בדוחות מניות החב יוחס לבעלי הון עצמי מ	24,405	23,259
חה ודה למס נד צר כנגד עת מוניטין שנו	)227(	)236(
ן החברה פיעה במאז ה כפי שמו ה למס נדח כנגד עתוד טין שאינה יתרת המוני	)1,291(	)1,361(
אחרים י מוחשיים נכסים בלת	)1(	)2(
ט( חלק המיעו וגן )בניכוי עה לשווי ה דל"ן להשק ין שערוך נ ודה למס בג 50% מהעת בתוספת	2,910	2,708
NTA EPRA	25,796	24,368
ח( למניה )ש" NTA EPRA	213	201
ין אחרת. אלא אם צו יליוני ש"ח, הנתונים במ

.2.8.3 מדד NDV EPRA

מדד ה -NDV EPRA משקף את ערך הסילוק נטו של נכסי החברה במקרה של מכירת נכסים ופרעון התחייבויות. לצורך חישוב המדד נלקחים בחשבון כל המסים הנדחים בגין עליית שווי הנכסים שיחולו בעת מכירת הנכסים ונערכת התאמה לשווי הוגן של ה התחייבויות הפיננסיות. יצוין כי אין לראות במדד זה את שווי נכסי החברה נטו בפירוק, מאחר שבמקרים רבים השווי ההוגן לא מייצג את ערכי הנכסים במקרה של פירוק.

EPRA NDV
	30.6.2025	30.6.2024
הכספיים רה בדוחות מניות החב יוחס לבעלי הון עצמי מ	24,405	23,259
חה ודה למס נד צר כנגד עת מוניטין שנו	)227(	)236(
ן החברה פיעה במאז ה כפי שמו ה למס נדח כנגד עתוד טין שאינה יתרת המוני	)1,291(	)1,361(
לשווי הוגן ת פיננסיות ך התחייבויו התאמת ער	914	1,460
EPRA NDV	23,801	23,122
ה )ש"ח( EPRA למני NDV	196	191

הנתונים במיליוני ש"ח, אלא אם צוין אחרת.

*נכסי הנדל"ן המניב של קבוצת עזריאלי

קניונים ומרכזים מסחריים

קניון עזריאלי אילון קניון עזריאלי הוד השרון עזריאלי הרצליה אאוטלט קניון עזריאלי גבעתיים קניון עזריאלי ירושלים קניון עזריאלי מודיעין קניון עזריאלי מרכז עזריאלי חולון קניון עזריאלי חולון קניון עזריאלי רמלה קניון עזריאלי אילת צ'ק פוסט חיפה

עזריאלי רעננה קניון עזריאלי חיפה קניון עזריאלי עכו עזריאלי אור יהודה אאוטלט קניון עזריאלי הנגב קניון עזריאלי ראשונים קניון עזריאלי שרונה פאלאס מודיעין פאלאס להבים עזריאלי טאון מודיעין מתחם מערב

עזריאלי ירושלים עזריאלי גבעתיים עזריאלי הנגב

מרכז עזריאלי ראשונים עזריאלי חולון המנור עזריאלי TOWN משרדים מקווה ישראל תל אביב מודיעין מתחם מערב

משרדים ואחרים בישראל

מגדלי עזריאלי עזריאלי שרונה מרכז עזריאלי חולון לעסקים עזריאלי קיסריה מרכז עזריאלי הרצליה עזריאלי מודיעין עזריאלי פתח תקוה עזריאלי עכו עזריאלי TOWN בניין E

חו"ל

Galleria Riverway 1 Riverway 3 Plaza West 8 II Lake Aspen Clemente San Leeds

דיור מוגן פאלאס תל אביב פאלאס רעננה פאלאס מודיעין פאלאס להבים

מגורים להשכרה

עזריאלי TOWN עזריאלי מודיעין עזריאלי טאון מודיעין

23 קניונים ומרכזים מסחריים 379 אלף מ"ר

אלף מ"ר	655	דים נכסי משר	17

4 בתי דיור מוגן 115 אלף מ"ר 1,141 יח"ד

8 נכסי משרדים בחו״ל 245 אלף מ"ר

3 בנייני מגורים להשכרה 34 אלף מ"ר 357 יח"ד

סה"כ 1,428 אלף מ"ר

* נכון ליום 30 ביוני 2025

** נתוני השטחים הינם חלק החברה.

Norway ,Enebakk1-OSL

outside km 20 located center Data capital s'Norway

100% בעלות

Norway ,RJUKAN1-RJU

of nexus the at located center data Colocation Norway of region historic a in power electric-hydro

MW 33 Power IT Sellable Max

(3) (2) Germany ,Mainz1-FRA

and Mountain Green between partnership A a for sponsorship strong a creating KMW ,center data sustainable revolutionary .heating district of concept leading a including

השקעות הדאטה סנטרס )1( של קבוצת עזריאלי

Norway ,Rennesoy1-SVG

facility storage ammunition NATO former A colocation security-high ,unique a into converted center data hall mountain

MW 25 Power IT Sellable Max MW 76 Power IT Sellable Max

Norway ,Hamar2-OSL

centers data sustainable most s'Europe of One Norway in located

MW 120+30 Power IT Sellable Max

England ,Romford1-LON

significant with ,center data operational Existing .capacity additional for potential

2.9 תחום המרכזים ה מסחריים והקניונים בישראל

קבוצת עזריאלי מחזיקה ומנהלת פורטפוליו קניונים ומרכזים מסחריים באיכות גבוהה ובפריסה ארצית, הממוקמים במרכזי הערים עם גישה תחבורתית נוחה ובמקרים רבים, בסמיכות לתחנות רכבת. החברה פועלת בנכסיה בראייה ארוכת טווח, החל משלב איתור הקרקעות, ייזום והקמה של נכסים דרך החזקתם, ניהולם והשבחתם לאורך השנים.

הפדיונות שדיווחו השוכרים בקניוני הקבוצה בתקופה שבין ינואר למאי 2025 היו נמוכים בכ1.5%- לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

קניוני הקבוצה מתאפיינים בעיקר:

תמהיל מגוון ומתעדכן תמהיל המסחר בתחום הקניונים הינו דינמי ומתחדש בהתאם לצרכי השוק ולטעמי קהל הצרכנים. כך לדוגמא, בעבר אופיינו הקניונים בנוכחות גדולה של סופרמרקטים או חנויות אלקטרוניקה וכיום תמהיל השוכרים בקניונים השתנה . בתחום האופנה ניכר, כי מותגים חדשים מחליפים מעת לעת את אלו שהפכו עם השנים לרלוונטיים פחות, כאשר רשתות אופנה בינלאומיות תופסות נתח גדול יותר משוק האופנה המקומי. פורטפוליו הנכסים האיכותי וניהולו מקנה לחברה יתרון, המאפשר לה להביא רשתות אופנה מהמובילות בעולם ולפתוח חנויות דגל בקניוני הקבוצה .
מגמת הגדלת שטחי חנויות בשנים האחרונות נראה, כי מותגים בינלאומיים ובעקבותיהם גם מותגים מקומיים מבקשים להגדיל את שטחי המסחר ולשלב מותגים משלימים בחנות אחת על מנת ליצור תמהיל מוצרים רחב יותר ולהביא לשיפור חווית הלקוח ולהגדלת סל הקניה .
הקניונים כמתחם בילוי החברה פועלת לשפר את חוויות הבילוי וההסעדה בקניונים וזאת באמצעות היצע של מסעדות ובתי קפה בקניונים וכן, באמצעות שיפוץ מתחמי המזון המהיר, בעיצוב מודרני והוספת אפשרויות בילוי, כדוגמת מועדון "זאפה" ובתי קולנוע, אשר מהווים מוקד משיכה לקהל הרחב. עוד פועלת הקבוצה ליצירת מתחמי בילוי ושירות משפחתי בקניוניה , לרבות איזורי משחק, חדרי החתלה והנקה.
חדשנות בשנים האחרונות פועלת החברה להטמעת שיפורים טכנולוגיים בחוויית הקניה ולמובילות וחדשנות בתחום הקניונים, לרבות בדרך של יצירת אפליקציה ייחודית, אשר מעניקה הנחות בלעדיות לבאי הקניון ומאפשרת ערוץ שיווק ישיר על בסיס העדפות לקוח. מטרתה של החדשנות הטכנולוגית, הינה להביא להעצמת חווית הלקוח בבואו לקניון תוך שילוב העולם הדיגיטלי והפיזי.
כרטיסי מתנה לקבוצה כרטיס מתנה )גיפט קארד( ייעודי TIME AZRIELI, הניתן למימוש בקניוני הקבוצה. הכרטיס תקף לכלל קניוני הקבוצה ובו יש מגוון ענק של למעלה מ- 100 מותגי הסעדה ובילוי, אופנה, הנעלה וקוסמטיקה.

שטחי המסחר בקניונים ומרכזי המסחר של קבוצת עזריאלי מושכרים לכ1,850- שוכרים .

ביצועי מגזר מרכזים מסחריי ם וקניונים בישראל ושינויים בשווי

לקבוצת עזריאלי 23 קניונים ומרכזים מסחריים בישראל בשטח כולל להשכרה של כ379- אלפי מ"ר.

יתרת נכסי מגזר מרכזים מסחריים וקניונים בישראל - הסתכמה ביום 30 בחודש יוני 2025 בסך של כ16.3- מיליארד ש"ח, לעומת כ16.1- מיליארד ש"ח ביום 31 בחודש דצמבר .2024 עיקר השינוי נובע מהשקעות בנכסי המגזר ומרווחי שיערוך בשל עליית המדד. הנכסים מוצגים לפי הערכות שווי שנערכו על ידי שמאי בלתי תלוי ליום 30 ביוני .2025

שינוי מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה של המגזר – הרווח מהתאמת ה שווי ה הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה של המגזר הסתכם בתקופת הדוח בכ- 42 מיליון ש"ח ונבע בעיקר מהשפעת עליית המדד על שווי הנכסים, לעומת רווח של כ78- מיליון ש"ח בתקופה ה מקבילה אשתקד.

להלן תמצית התוצאות העסקיות של מגזר מרכזים מסחריים וקניונים בישראל:

לשנה שהסתיימה		ישראל קניונים ב סחריים ו מרכזים מ של מגזר עסקיות תוצאות ה תמצית ה תיימו ביום דשי ם שהס לשישה חו ם סתיימו ביו ודשים שה לשלושה ח
ביום 31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי
1,285	621	631	2%	320	310	)3%(	הכנסות
1,009	489	491	-	249	239	( 4% )	NOI
	יליוני ש"ח. הנתונים במ

ה -NOI במגזר המרכזים מסחריים וקניונים בישראל הושפע בעיקר ממלחמת עם כלביא בחודש יוני .2025

להלן התפתחות ה -NOI של המגזר:

	קניונים סחריים ו מרכזים מ של מגזר ה- NOI התפתחות בישראל
תיימו ביום	דשים שהס לשישה חו		ודשים שה לשלושה ח
30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025
489	487	249	238	בעלות סי המגזר ב NOI בגין נכ פה חילת התקו החברה לת
-	4	-	1	מתם כסים שהק NOI בגין נ שנת 2024 הסתיימה ב
489	491	249	239	לל הנכסים סך NOI מכ
				יליוני ש"ח. הנתונים במ

ה -NOI במגזר המרכזים מסחריים וקניונים בישראל הושפע בעיקר ממלחמת עם כלביא בחודש יוני .2025

2.10 תחום המשרדים

פורטפוליו הנכסים של החברה להשכרת שטחי משרדים מורכב ברובו ממגדלי משרדים המסווגים ברמה גבוהה ) Class A), והללו ממוקמים לרוב במתחמי עסקים מרכזיים בסמיכות לצירי תנועה ראשיים במרכזי הערים. מיקומם, איכותם ומיצובם של שטחי המשרדים מאפשרים לחברה לשמור על רמת איכלוס גבוהה ולאורך זמן להגדיל את דמי השכירות. החברה יוזמת ומקימה פרוייקטי משרדים בהיקפים משמעותיים, אשר עומדים בסטנדרטים בינלאומיים של מרכזי תעסוקה בערים הגדולות בעולם, בכל הנוגע לניהול הנכס ואיכותו. כמו-כן, לחברה שטחי השכרה למשרדים, המהווים חלק מן הקניונ ים, בהם ניתן למצוא שוכרים קטנים אשר מציעים שירותים לציבור )כדוגמת: מכונים רפואיים, קופות חולים ונותני שירותים עצמאיים(. השילוב בין משרדים ומסחר מגדיל את תעבורת המבקרים בנכסים אלו.

נכסי ההשכרה למשרדים של החברה מתאפיינים בעיקר:

מיצוב: בין נכסי החברה מצויים פרויקטים הנחשבים מובילים ומשמעותיים ביותר בתחום שטחי ההשכרה למשרדים בישראל וכן, מהווים אייקון בנוף הישראלי בכלל והתל-אביבי בפרט, כדוגמת מרכז עזריאלי תל-אביב ומגדל עזריאלי שרונה .
מיקום: החברה עוסקת בייזום שטחי השכרה למשרדים ופועלת לאיתור ו ייזום הקמה של נכסיה בתחום זה באזורים בהם הביקוש למשרדים גבוה. לרוב, מצויים הפרויקטים של החברה בלב מתחמי העסקים של ישראל ובקרבה למרכזי הערים וכן, מתאפיינים בגישה נוחה של תחבורה פרטית וציבורית. כך לדוגמא, לחברה מספר פרויקטים באזור המע"ר הצפוני של תל-אביב, הן מניבים והן בייזום והקמה .
קומות רחבות היקף: פורטפוליו הנכסים של החברה כולל מספר פרויקטים בעלי שטחי קומה גדולים. אלו מספקים מענה לביקוש הגובר מצד חברות גדולות המעוניינות ליצור אתר מרכזי אחד לעובדים ופריס תם על פני מספר קומות קטן יותר. כך לדוגמא, תכנון פרויקט עזריאלי שרונה ומרכז עזריאלי חולון מאפשר לשוכרים לאחד מספר אתרים אשר בעבר היו פרוסים ברחבי הארץ.
סטנדרט בנייה: הקבוצה מקפידה על סטנדרטים גבוהים של בנייה בכל נכסיה , הבאים לידי ביטוי בעיצוב האדריכלי , בפונקציונליות של הנכסים ובהקפדה על איכויות בנייה גבוהות ועל פרטים, כגון: מעליות חדשניות ומהירות, תאורה מתקדמת ועוד. כל זאת מתוך ראייה ארוכת טווח, לפיה הנכסים יוחזקו וינוהלו על-ידי הקבוצה לאורך שנים רבות.

בנוסף, הקבוצה פועלת לפי תקני בניה ירוקה בינלאומיים ) LEED )המנחים את תהליכי התכנון, הבנייה והתפעול של נכסי הקבוצה בתחום. כך למשל, עזריאלי שרונה, עזריאלי TOWN ועזריאלי חולון המנור נבנו בהתאם לתקן LEED GOLD ועזריאלי ראשונים נבנה בהתאם לתקן SILVER LEED.

יעילות תפעולית: גודלם של נכסי החברה מאפשר יעילות תפעולית, המתבטאת, בין היתר, ביכולת להטמיע שיפורים טכנולוגיים ושיפורי תשתית, לרבות התקנת רשתות תקשורת מורכבות והתייעלות אנרגטית )Certificate Leed), אשר מאפשרות לחברות בינלאומיות גדולות, הדורשות עמידה בתקינה מחמירה , לשכור שטחים בנכסי החברה. כך לדוגמה , התקבלו אישורי התאמה לתקני GOLD M&O LEED מחמירים לנכסים קיימים במגדלי עזריאלי ת"א, עזריאלי ראשונים,עזריאלי הרצליה בניינים G ו- E ומרכז עזריאלי חולון לעסקים ולתקן PLATINUM M&O LEED לעזריאלי TOWN ולעזריאלי שרונה , כאשר עזריאלי שרונה הוא הפרויקט הראשון במזרח התיכון וצפון אפריקה שקיבל הסמכת 5V PLATINUM M&O LEED והינו אחד מבין 11 פרויקטים בלבד בכל ה עולם שזכו להסמכה זו.
ניהול: כלל נכסי המשרדים להשכרה של הקבוצה מנוהלים על ידי חברות ניהול, אשר הינן חברות בת של ה חברה ומחויבות לסטנדרט שירותים גבוה.

שטחי המשרדים של קבוצת עזריאלי בישראל מושכרים לכ- 690 שוכרים שונים . בכל אחד מנכסי הקבוצה ישנו תמהיל של שוכרים מענפים שונים. חלק מהשוכרים של שטחי המשרדים של החברה הן חברות ענק מקומיות או בינלאומיות.

.2.10.1 ביצועי מגזר שטחים להשכרה למשרדים ואחרים בישראל ושינויים בשווי

לקבוצת עזריאלי 17 נכסים מניבים בתחום זה בישראל, בשטח כולל להשכרה של כ655- אלפי מ"ר.

יתרת הנדל"ן להשקעה של הקבוצה במגזר שטחים להשכרה למשרדים ואחרים בישראל – הסתכמה ביום 30 ביוני 2025 בסך של כ17.9- מיליארד ש"ח, לעומת כ17.3- מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר .2024 השינוי נובע בעיקר מה שקעות בנכסי המגזר ומעליית שווי בנכסי המגזר. הנכסים מוצגים לפי הערכות שווי שנערכו על ידי שמאי בלתי תלוי ליום 30 ביוני .2025

שינוי מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה של המגזר –הרווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה של המגזר הסתכם בתקופת הדוח בסך של כ200- מיליון ש"ח ונבע בעיקר מהשפעת עליית המדד על שווי הנכסים , לעומת רווח של כ43- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד שנבע בעיקר מהשפעת עליית המדד על שווי הנכסים ומעליית שווי בקמפוס סולארדג שנובעת מהתאמת דמי השכירות הצפויים על בסיס השטחים שיבנו בפועל בקיזוז עליה בשיעור ההיוון וכן מההתאמה שבוצעה בפרויקט שרונה לאור הודעת עזיבה של שוכר משמעותי בהיקף שטחים של כ31- אל ף מ"ר.

			אחרים משרדים ו	השכרה ל שטחים ל	של מגזר	עסקיות תוצאות ה	תמצית ה
לשנה שהסתיימה ביום	תיימו ביום דשים שהס לשישה חו			ם סתיימו ביו ודשים שה לשלושה ח
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי
1,064	515	563	9%	258	290	12%	הכנסות
865	422	463	10%	211	240	14%	NOI
	יליוני ש"ח. הנתונים במ

להלן תמצית התוצאות העסקיות של מגזר שטחים להשכרה למשרדים ואחרים בישראל:

ה -NOI במגזר המשרדים ואחרים בישראל הושפע בעיקר בשל עליית המדד שכן חוזי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן ובתוספת פיצוי חד פעמי משוכר שעזב בניכוי אובדן ההכנסות בשל עזיבתו בסך של כ14- מיליון ש"ח נטו.

להלן התפתחות ה - NOI של המגזר:

שראל אחרים בי משרדים ו השכרה ל שטחים ל של מגזר ה- NOI התפתחות
	לשלושה ח	סתיימו ביו ודשים שה	מו ביום ם שהסתיי שה חודשי ם לשי
	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024
ת התקופה ברה לתחיל בבעלות הח כסי המגזר NOI בגין נ	238	211	454	423
הריסה ס שיועד ל NOI בגין נכ	2	-	4	)1(
ה בשנת תם הושלמ שו או הקמ כסים שנרכ NOI בגין נ 2024	-	-	5	-
לל הנכסים סך NOI מכ	240	211	463	422
יליוני ש"ח. הנתונים במ

ה -NOI במגזר המשרדים ואחרים בישראל מנכסים זהים )NOI Property Same )הושפע בעיקר מעליות שכר דירה בתחלופות שוכרים וכן בשל עליית המדד שכן חוזי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן ובתוספת פיצוי חד פעמי משוכר שעזב בניכוי אובדן ההכנסות בשל עזיבתו בסך של כ 14- מיליון ש"ח נטו .

2.11 תחום הדיור המוגן

כניסתה של הקבוצה לתחום הדיור המוגן נעשתה באמצעות רכישת קרקע במודיעין בשנת 2014 ובהמשך, בשנת 2015 השלימה הקבוצה את רכישתו של בית ה דיור ה מוגן הפעיל – פאלאס תל-אביב, שה ינו מבתי הדיור המוגן היוקרתיים הקיימים בישראל. מאז רכישת פאלאס תל-אביב, פועלת הקבוצה בתחום זה תחת המותג "פאלאס" ולה ארבעה בתי הדיור המוגן הפעילים: פאלאס תל-אביב, פאלאס רעננה )לשעבר "אחוזת בית"(, פאלאס מודיעין )שהקמתו הושלמה ברבעון השלישי לשנת 2018( ופאלאס להבים. כמו-כן, הקבוצה מקימה פרויקט נוסף בראשון לציון כמפורט להלן וזכתה במכרז להקמת פרויקט דיור מוגן בשדה דב, כמפורט בסעיף 1.2.3.4 לעיל.

.2.11.1 ביצועי מגזר הדיור המוגן ושינויים בשווי

לקבוצת עזריאלי ארבעה בתי דיור מוגן פעילים בשטח בנוי עילי של כ115- אלפי מ"ר )ללא שטחים המיוחסים לאגף הסיעודי ולשטחי מסחר(, אשר כוללים כ1,141- יחידות דיור מוגן. כמו כן , החברה מקימה פרויקט נוסף בראשון לציון של כ- 274 יח"ד בשטח כולל של כ31- אלפי מ"ר )ללא שטחים המיוחסים לאגף הסיעודי ולשטחי מסחר( לפרטים נוספים, ראו סעיף 4.1.1 להלן. בנוסף החברה זכתה במכרז להקמת פרויקט דיור מוגן בהיקף של כ- 350 יח"ד. לפרטים נוספים, ראו סעיף 1.2.3.4 לעיל.

יתרת נכסי המגזר של הקבוצה במגזר דיור מוגן – הסתכמה ביום 30 ביוני 2025 לסך של כ4.3- מיליארד ש"ח, לעומת סך של כ3.6- מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר .2024 הגידול נובע בעיקר מרכישת קרקע בשדה דב. הנכסים מוצגים לפי הערכות ה שווי שנערכו על-ידי שמאי בלתי תלוי ליום 31 בחודש דצמבר .2024

שינוי מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה של המגזר – הפסד מהתאמת השווי של הנדלן בסך של 33 מיליון ש"ח הנובע מהפחתת הוצאות מס רכישה בגין רכישת קרקע בשדה דב לעומת אי שינוי בשווי בתקופה ה מקבילה אשתקד.

				דיור מוגן	של מגזר עסקיות	תוצאות ה	תמצית ה
תיימה ביום לשנה שהס	ם סתיימו ביו	ודשים שה	לשלושה ח
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי
267	131	143	9%	67	73	9%	הכנסות
87	43	49	14%	22	25	14%	NOI
	יליוני ש"ח.						הנתונים במ

להלן תמצית התוצאות העסקיות של מגזר הדיור המוגן:

הגידול בהכנסות בתקופת הדוח נובע מהמשך האיכלוס בפאלאס להבים ובגידול באחוז התפוסה בפאלאס תל אביב בתקופת הדוח.

להלן התפתחות ה - NOI של המגזר:

דיור מוגן של מגזר ה-NOI התפתחות
	לשלושה ח	ם ל סתיימו ביו ודשים שה	יימו ביום שים שהסת שישה חוד
	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024
רה לתחילת בעלות החב סי המגזר ב NOI בגין נכ התקופה	25	22	49	43
בשנת 2024 ם הסתיימה סים שהקמת NOI בגין נכ	-	-	-	-
לל הנכסים סך NOI מכ	25	22	49	43
יליוני ש"ח. הנתונים במ

2.12 תחום הנדל"ן המניב בארה"ב

קבוצת עזריאלי החלה לפעול לגיוון השקעותיה בנדל"ן מניב בחו"ל בשנת .2001 בעשור הקודם הקבוצה הרחיבה משמעותית את פעילותה באמצעות רכישת בנייני משרדים ביוסטון ובאוסטין, טקסס .

עיקר נכסיה של הקבוצה בחו"ל מתרכז באזורי מטרופולין חזקים, שבהם אוכלוסייה של לפחות 2 מיליון איש. סוגי הנכסים בהם מתמקדת הקבוצה הינם משרדים. למועד פרסום הדוח בוחנת החברה את האפשרות למימוש נכסים בתחום זה .

מרבית הנכסים הקיימים בארה"ב ממומנים בנפרד מהמימון התאגידי, באמצעות הלוואות דולריות ללא זכות חזרה ללווה )Recourse-Non), למעט מקרים יוצאי דופן המוגדרים בהסכם ההלוואה ונחשבים כמקובלים בשוק האמריקאי. בהקשר זה יצוין , כי לאור אי עמידה בתנאי הלוואת ה -Recourse-Non למימון הנכס Riverway ,1 החברה ניהלה מו"מ עם המלווה לשינוי תנאי ההלוואה אשר הושלם בתקופת הדוח כך שתנאי הלוואת ה -Recourse-Non עודכנו ונכון למועד הדוח החברה עומדת בתנאי ההלוואה.

מגמת הירידה בשיעורי התפוסה של משרדים ביוסטון נמשכה גם בתקופת הדו"ח, אם כי בעוצמה פחותה לעומת שנת .2024 מאז מגפת הקורונה והעלייה בתופעת העבודה מרחוק, שוכרים רבים בשוק החלו לעבור ממשרדים ובניינים מיושנים לבניינים איכותיים יותר, תוך צמצום שטח משרדיהם. אי הוודאות בשווקים, בצל חוסר הבהירות במדיניות המכסים האמריקאית, יחד עם סביבת ריבית גבוהה, תרמו לחולשה בפעילות ההשכרה בשוק המקומי. יחד עם זאת, אזור מערב יוסטון ממשיך להציג פעילות ערה, הודות לריכוז גובר של שוכרים מתחום האנרגיה, וניכרת עלייה בביקוש לשטחי משרדים גם באזור בעיר המכונה "הגלריה ".

שיעור תפוסת המשרדים באוסטין נותר נמוך ברמות היסטוריות, כתוצאה מגידול בהיצע של בנייני משרדים חדשים שיועדו לשוכרי טכנולוגיה גדולים, יחד עם צמצום הביקוש מצד שוכרים אלה בשל הגידול בתופעת העבודה מרחוק. פעילות ההשכרה בעיר נותרה חזקה, אך היא מתמצה בשטחים קטנים מבעבר, ומושפעת לשלילה מהמלאי הקיים של שטחי שכירות משנה, בעיקר של חברות טכנולוגיה .

.2.12.1 ביצועי מגזר נדל"ן מניב בארה"ב ושינויים בשווי

נכון למועד הדוח, לקבוצת עזריאלי 8 נכסים מניבים בתחום זה, בעיקר בארה"ב, בשטח כולל להשכרה של כ253- אלפי 20מ"ר )במאוחד( וכ245- אלפי מ"ר )חלק החברה(, המושכרים לכ140- שוכרים.

יתרת הנדל"ן להשקעה של הקבוצה במגזר - הסתכמה ביום 30 ביוני 2025 בסך של כ1.7- מיליארד ש"ח, לעומת כ1.9- מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר .2024 עיקר השינוי נובע מירידת שער החליפין של הדולר ליום 30 ביוני 2025 לעומת 31 בדצמבר .2024 הנכסים מוצגים לפי הערכות שווי שנערכו על ידי שמאי בלתי תלוי ליום 31 בדצמבר .2024

שינוי מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה של המגזר – רווח מהתאמת השווי של הנדלן בסך של 1 מיליון ש"ח לעומת רווח של 2 מיליון ש"ח בתקופה ה מקבילה אשתקד.

________________________

^"חלק החברה" - בניכוי החזקות מיעוט בחברות מסוימות. ²⁰

להלן תמצית התוצאות העסקיות של מגזר נדל"ן מניב בארה"ב:

			ב בארה"ב	נדל"ן מני	של מגזר עסקיות	תוצאות ה	תמצית ה
תיימה ביום לשנה שהס	תיימו ביום דשים שהס לשישה חו			ם סתיימו ביו	ודשים שה	לשלושה ח
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי
222	113	110	)3%(	56	54	)4%(	הכנסות
92	49	46	( 6% )	24	22	( 8% )	NOI
יליוני ש"ח. הנתונים במ

להלן התפתחות ה - NOI של המגזר:

ב בארה"ב נדל"ן מני של מגזר NOI ה- התפתחות
	לשלושה ח	ם סתיימו ביו ודשים שה	תיימו ביום דשים שהס לשישה חו
	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024
ברה בבעלות הח כסי המגזר NOI בגין נ קופה לתחילת הת	22	24	46	49
2024 שו בשנת כסים שנרכ NOI בגין נ	-	-	-	-
לל הנכסים סך NOI מכ	22	24	46	49
יליוני ש"ח. הנתונים במ

ה -NOI מנכסים זהים )NOI Property Same )במגזר הנדל"ן המניב בארה"ב נובע בעיקר מהשפעת ירידת שער החליפין הממוצע של הדולר האמריקאי.

2.13 תחום ה - CENTERS DATA

________________________

בשנת ,2019 לאחר שהחברה למדה את השוק ואת השחקנים המרכזיים בתחום ה -Centers Data, קיבלה החברה החלטה בדבר השקעה בחברה העוסקת בתחום זה, זאת בשים לב לפוטנציאל הצמיחה שקיים בתחום ומתוך כוונה, כי הוא יהווה מנוע צמיחה נוסף לפעילות החברה.

הצעד הראשון בכניסת החברה לתחום ה -Centers Data התבצע באמצעות השקעה הונית בחברת קומפאס, שעיקר פעילותה הינו בתחום ה -Centers Data בצפון אמריקה וכן ב-EMEA. במהלך שנת ,2023 החברה מימשה את מלוא 21החזקותיה בקומפאס.

בהמשך לאמור, וכחלק מאסטרטגיית החברה להיכנס לפעילות בתחום ה -Centers Data באירופה, במהלך שנת 2021 22 השלימה החברה רכישה )בעקיפין( של 100% מהון המניות של חברת GM, הפועלת בתחום בנורבגיה.

בנוסף, במהלך שנת ,2023 השלימה החברה רכישה )בעקיפין( של שתי חברות אנגליות : חברה השוכרת מצד ג' קרקע עליה בנוי דאטה סנטר פעיל הממוקם במזרח העיר לונדון, אנגליה, וחברה נוספת שהינה בעלת קרקע פנויה הסמוכה 23 לדאטה סנטר הפעיל .

נכון למועד פרסום הדוח, לחברות המוחזקות על ידי הקבוצה בתחום ה - Centers Data , 5 נכסים מניבים, מתוכם 4 נכסים בנורבגיה באמצעות החזקות החברה ב-GM וכן קמפוס דאטה סנטרס פעיל במזרח לונדון, כמפורט במפת הנכסים שלאחר סעיף 2.8 לדוח הדירקטוריון.

בשנת 2024 ובמהלך תקופת הדוח, החלו עבודות להרחבת הכמות הניתנת להשכרה בקמפוס הדאטה הסנטרס הפעיל במזרח העיר לונדון, בהיקף של MW.14 ביום 13 ביוני 2025 התקשרה חברת הבת עם גוף מממן בהסכם מימון לקבלת מימון בהיקף כולל של 100 מיליון ליש"ט לצורך הפרויקט, אשר יימשך בחלקים לפי תנאי ההסכם המימון. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2.3.12 לעיל.

לפרטים נוספים בדבר המימוש, ראו דיווחים מיידיים של החברה מימים 20 ביוני ו4- באוקטובר 2023 )אסמכתאות: 2023-01-067815 ו2023-01-- ²¹ ,112559 בהתאמה(, שהאמור בהם נכלל בדוח זה בדרך של הפניה.

לפרטים נוספים, ראו דיווחים מיידיים של החברה מימים 13 ו19- ביולי 2021 ומיום 24 באוגוסט 2021 )אסמכתאות: ,2021-01-116121 2021-01- ²² 118377 ו,2021-01-136974- בהתאמה(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים של החברה מימים 26 ביוני ,2022 25 בדצמבר 2022 ו24- בינואר 2023 )אסמכתאות: ,2021-01-078271 2022- ²³ 01-154633 ו,2023-01-010848- בהתאמה(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

נכון למועד פרסום הדוח, פועלת החברה לריכוז החזקותיה בתחום ה -Centers Data באירופה תחת Mountain Green .Ltd Global, חברת החזקות זרה ייעודית, בשליטה מלאה של החברה.להערכת החברה , תחום ה - Centers Data צפוי לגדול בקצב משמעותי ויכול להוות מנוע צמיחה משמעותי לפעילות הקבוצה, כאשר ריכוז ההחזקות יאפשר לה לבצע גיוסי הון ממשקיעים לשם תמיכה בהאצת קצב פיתוחה של פעילות ה -Centers Data.

ד"ר אריאל קור, דירקטור בחברה, מכהן כיו"ר דירקטוריון GMG, כאשר ביום 24 בספטמבר 2024 אישרה האסיפה הכללית 24 המיוחדת של בעלי המניות של החברה את תנאי כהונתו והעסקתו בקשר עם תפקידו כיו"ר דירקטוריון GMG. ביום 1 25באפריל 2025 החל מר חנקין את כהונתו כמנכ"ל GMG וזאת בד בבד עם סיום כהונתו כמנכ"ל החברה.

ביום 7 במרץ ,2023 התקשרה GM באמצעות חברה בבעלותה המלאה )"ספק השירותים"(, בהסכם שירותים עם TikTok AS Norway, חברה נורבגית שהינה חלק מקבוצת חברות בעלות פעילות גלובלית )"הלקוח"(, שאינה קשורה לחברה, למתן שירותי דאטה סנטרס בקמפוס שהקימה GM בנורבגיה בהיקף של MW90"( ההסכם" ו-"הפרויקט", לפי העניין(. במהלך שנת ,2024 הושלם תהליך המסירה ללקוח של כל MW.90 ביום 18 בדצמבר 2024 התקשר ספק השירותים עם שני תאגידים בנקאיים זרים בהסכם הלוואה )Recourse-Non"( )הסכם ההלוואה"( לצורך מימון הפרויקט בסך של 371 מיליון אירו. העמדת ההלוואה הותנתה , בין היתר, בחתימה על תיקון להסכם עם הלקוח. ביום 14 בינואר 2025 נחתם התיקון להסכם וביום 6 בפברואר 2025 הועמדה ההלוואה. בנוסף, הלקוח הודיע על מימוש האפשרות להגדלת הקיבולת בפרויקט ב-MW30 נוספים, להיקף כולל של MW.120 GM בוחנת את הודעת המימוש ואין כל ודאות כי הגדלת הקיבולת 26אכן תצא אל הפועל.

כמו כן, במהלך שנת ,2023 התקשרה GM בהסכם להקמת קמפוס דאטה סנטרס שיורכב ממספר מבנים באזור פרנקפורט, גרמניה , זאת במסגרת מיזם משותף עם חברה גרמנית, בו חלקה של החברה הוא 50% )" המיזם המשותף" או "החברה המשותפת"(, שלגביו ניהלה החברה המשותפת משא ומתן להתקשרות בהסכם למתן שירותי דאטה סנטרס עם חברה טכנולוגית בינלאומית )"הלקוח"(. ביום 25 ביוני 2025 קיבלה החברה המשותפת עותק חתום של הסכם ראשון מתוך שני הסכמים עם הלקוח. ההסכם הראשון מתייחס לשירותי דאטה סנטרס בהיקף של MW,18 כאשר ההסכם הראשון והשני יחד )"ההסכמים"(, כפופים לדין הגרמני ומתייחסים לשירותי דאטה סנטרס בהיקף כולל של MW36 עם אופציה להגדלה ל-MW54 בקמפוס המוקם בימים אלו על-ידי החברה המשותפת. סמוך לאחר מסירת ההסכם הראשון, הלקוח פנה לחברה המשותפת בבקשה להכניס שינויים במפרט הטכני של השירותים שנקבעו בהסכמים.

ביום 8 באוגוסט 2025 התקשרה החברה המשותפת במערך הסכמים עם הלקוח, הכולל את ההסכם השני ותוספות לתיקון ההסכם הראשון וההסכם השני לאספקת שירותי דאטה סנטרס בהיקף של MW,36 עם אופציה ללקוח, להגדלת הקיבולת ב-MW18 לקיבולת בהיקף כולל של MW54"( הפרויקט"( . יצוין, כי הקמת המבנה הראשון בפרויקט אשר מתוכנן ²⁷ לקיבולת של MW18 בעיצומה .

נכון למועד פרסום הדוח, החברה המשותפת מקיימת משא ומתן עם גופים מממנים בקשר עם מימון ה פרויקט. בנוסף, למועד פרסום הדוח, GM מקיימת משא ומתן עם גוף מממן לקבלת מימון בהיקף של כ4,600- מיליוני NOK( כ400- מיליון אירו( אשר מיועד למחזור שתי הלוואות קיימות של GM להלוואה אחת כחוב בכיר.

ביום 21 בדצמבר 2023 פרסמה החברה דיווח מיידי, אגב בחינת אפשרות לגיוס אגרות חוב, אודות משא ומתן שמנהלת GM עם חברת טכנולוגיה בינלאומית, להתקשרות בהסכם למתן שירותי דאטה סנטרס לחברה הבינלאומית כאמור בהיקף של כ-MW120 בקמפוס שתקים GM בנורבגיה , לפרטים נוספים ראו סעיף 1.3.4 לפרק א' זה. ביום 19 בפברואר ,2025 דיווחה החברה כי עקב החלטה שלא להעניק היתר רגולטורי נדרש ביחס לקרקע שעליה שקלה GM להקים את הקמפוס, בוחנת GM חלופות אחרות לקרקע להקמת הפרויקט. נכון למועד פרסום דוח זה וכפי שדיווחה החברה ביום 25 במרץ ,2025 עד וככל שתמצא חלופה מתאימה עבור הלקוח, המשא ומתן על העסקה במתכונתה הנוכחית מושהה.

________________________

לפרטים נוספים, ראו דוח זימון אסיפה מיום 19 באוגוסט 2024 )אסמכתא: 2024-01-089680(, שהאמור בו נכלל בדוח זה בדרך של הפניה. ²⁴

²⁵ לפרטים נוספים, ראו דיווחים מיידים של החברה מיום 19 באוגוסט ,2024 מיום 18 בנובמבר 2024 ומיום 9 במרץ 2025 )אסמכתאות: ,2024-01-089761 ,2024-01-616452 2025-01-015315 ו- ,2025-01-015317 בהתאמה(, שהאמור בהם נכלל בדוח זה בדרך של הפניה.

לפרטים נוספים בדבר ההסכם עם הלקוח והתיקון לו, הסכם ההלוואה ותנאיו ובדבר מימוש האפשרות להגדלת הקיבולת בפרויקט, ראו דיווחים ²⁶ מיידיים של החברה מיום 8 במרץ 2023 )אסמכתא: 2023-01-024873(, מיום 3 ביולי 2024 )אסמכתא 2024-01-068701(, מיום 19 בדצמבר 2024 )אסמכתא: 2024-01-625507(, מיום 15 בינואר 2025 )אסמכתא: 2025-01-004247(, מיום 28 בינואר 2025 )אסמכתא: 2025-01-007395( ומיום 6 בפברואר 2025 )אסמכתא: 2025-01-009240(, שהאמור בהם נכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

לפרטים נוספים, ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 2 באפריל 2023 ) אסמכתא : 2023-01-037008(, מיום 3 ביולי 2024 )אסמכתא: 2024-01- ²⁷ 068701(, מיום 2 ביולי 2025 )אסמכתא: 2025-01-047754( ומיום 10 באוגוסט 2025 )אסמכתא: 2025-01-058928(, שהאמור בהם נכלל בדוח זה בדרך של הפניה.

יודגש, כי למועד פרסום הדוח אין כל ודאות כי המשאים ומתנים המפורטים בסעיף זה לעיל, כולם או חלקם, יבשילו לכדי עסקאות מחייבות, ואין כל ודאות באשר לתנאיהן והיקפן. החברה תדווח בהתאם לדרישות הדין בדבר התפתחות מה ותית שתחול בקשר עם המשאים ומתנים האמורים.

הערכות החברה בסעיף זה בדבר פוטנציאל הצמיחה הקיים בתחום ה -Centers Data וביחס לכך שריכוז ההחזקות ב- GMG יאפשר לה לבצע גיוסי הון ממשקיעים הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק נירות ערך, המבוססות על הערכות סובייקטיביות של החברה למועד פרסום הדוח ועל מקורות מידע חיצוניים לחברה, ואין כל וודאות בהתממשותן, כולן או חלקן, או שהן עשויות להתממש באופן שונה מהותית, בין היתר, בשל שינויים בלוחות הזמנים של הפרויקטים, היקפם בפועל ושיווקם ובשל גורמים שאינם בשליטתה ובכלל כך, שינויים בשוק ה -Centers Data הגלובלי, עיכובים רגולטוריים או כתוצאה מהתממשות איזה מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 29 לדוח התקופתי לשנת .2024

.2.13.1 ביצועי מגזר ה - CENTERS DATA ושינויים בשווי

כאמור, נכון למועד הדוח, ל חברות המוחזקות על ידי ה קבוצה בתחום ה -Centers Data, 5 נכסים מניבים, מתוכם 4 נכסים בנורבגיה באמצעות החזקות החברה ב-GM וכן קמפוס דאטה סנטרס פעיל במזרח לונדון.

יתרת הנכסים של הקבוצה במגזר – הסתכמה ביום 30 ביוני 2025 בסך של כ10.5- מיליארד ש"ח, לעומת כ9- מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר .2024 עיקר השינוי נובע מהשקעות בנכסי המגזר ומרווחי השערוך שהוכרו בתקופה . הנכסים מוצגים לפי הערכות שווי שנערכו על-ידי שמאים בלתי תלויים ליום 30 ביוני .2025

שינוי מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה של המגזר – הרווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה של המגזר הסתכם בתקופת הדוח בסך של כ228- מיליון ש"ח ונבע בעיקר מירידת שיעורי ההיוון לאור התקדמות בהקמת נכסי המגזר לעומת רווח של כ196- מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

DATA CENTERS של מגזר עסקיות תוצאות ה תמצית ה
תיימה ביום לשנה שהס	תיימו ביום דשים שהס לשישה חו			ם סתיימו ביו	ודשים שה	לשלושה ח
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי
417	139	423	204%	74	213	188%	הכנסות
230	75	231	208%	43	115	167%	NOI
	יליוני ש"ח. הנתונים במ

להלן תמצית התוצאות העסקיות של מגזר ה -Centers Data:

הגידול בהכנסות וב-NOI במגזר ה -CENTERS DATA בתקופת הדוח נובעים מתחילת הנבה של חוזים חדשים בנכסים הקיימים ובתוספת תחילת ההנבה של TOK TIK.

להלן התפתחות ה - NOI של מגזר ה - Centers Data:

DATA CENTERS של מגזר NOI ה- התפתחות
	ודשים שה לשלושה ח	ם ל סתיימו ביו	יימו ביום שים שהסת שישה חוד
	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024
ת התקופה ברה לתחיל בבעלות הח כסי המגזר NOI בגין נ	46	43	92	75
2024 ה בשנת תם הושלמ כסים שבניי NOI בגין נ	69	-	139	-
לל הנכסים סך NOI מכ	115	43	231	75
יליוני ש"ח. הנתונים במ

2.14 תחום ה מגורים להשכרה בישראל

פעילות הקבוצה בתחום המגורים להשכרה בישראל מתמקדת בעיקר בייזום, רכישה, השכרה, ניהול ואחזקה של פרויקטים שייעודם הוא השכרה למגורים לתקופות ארוכות טווח, וכן, הפעלתם ואספקתם של שירותים נלווים ברמה גבוהה )ניהול קהילה, אבטחה, מתחמי ספורט, אבזור הדירה, שירותים עסקיים וכיוצא בזה(. החברה רואה בתחום המגורים להשכרה בישראל, תחום סינרגטי לפעילויות האחרות שלה, תוך שימוש בידע שנצבר במטה הקבוצה בתחומי פעילותה בנדל"ן המניב ובניסיון התפעולי שנצבר בחברה בתחום הדיור המוגן. בכוונת החברה לפעול לבניית פלטפורמה להשכרה ארוכת טווח תוך בידול המוצר ומתן שירותים ברמה גבוהה.

במהלך שנת 2023 זכתה החברה במכרז של דירה להשכיר – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ ורשות מקרקעי ישראל )"המכרז"(, לרכישת זכויות חכירה במתחם המצוי בהרצליה בתמורה לסך של כ85- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. על-פי תנאי המכרז, החברה תישא בתשלום הוצאות פיתוח בהיקף של כ19- מיליון ש"ח. לפרטים נוספים אודות ה זכיה במכרז ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 30 באפריל 2023 )אסמכתא: 2023-01-045585(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה .

במהלך חודש מאי ,2024 החלה החברה באכלוס יחידות הדיור בפרויקט מודיעין מערב והוא מאוכלס במלואו נכון למועד פרסום הדוחות.

.2.14.1 ביצועי מגזר מגורים להשכרה בישראל ושינויים בשווי

נכון למועד הדוח, לקבוצת עזריאלי 3 נכסים מניבים בתחום זה בישראל, בשטח כולל להשכרה של כ34- אלפי מ"ר.

יתרת הנדל"ן להשקעה של הקבוצה במגזר המגורים להשכרה בישראל - נכון ליום 30 ביוני 2025 הסתכמה לסך של 2.1 מיליארד ש"ח בדומה ליתרה ביום 31 בדצמבר .2024

שינוי מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה של המגזר –גידול ברווח מהתאמת שווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה של המגזר בסך של 7 מיליון ש"ח בתקופת הדוח לעומת הפסד ב תקופה המקבילה של כ1- מיליון ש"ח . הנכסים מוצגים לפי הערכות שווי שנערכו על- ידי שמאי בלתי תלוי ליום 30 ביוני .2025

בישראל להשכרה המגורים של מגזר עסקיות תוצאות ה תמצית ה
תיימה ביום לשנה שהס	תיימו ביום דשים שהס לשישה חו			ם סתיימו ביו	ודשים שה	לשלושה ח
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי	30.6.2024	30.6.2025	אחוז שינוי
26	11	17	55%	6	9	50%	הכנסות
19	8	14	75%	4	7	75%	NOI

להלן תמצית התוצאות העסקיות של מגזר המגורים להשכרה בישראל:

הנתונים במיליוני ש"ח.

הגידול בהכנסות וב- NOI בתקופת הדוח נובע מהמשך איכלוס מגדל המגורים בפרויקט עזריאלי טאון תל אביב ומודיעין מערב.

להלן התפתחות ה - NOI של מגזר המגורים להשכרה בישראל:

	של מגזר NOI ה- התפתחות שראל השכרה בי מגורים ל
מו ביום	ם שהסתיי ישה חודשי ם לש		ודשים שה לשלושה ח
30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025
8	12	4	7	ת התקופה ברה לתחיל בבעלות הח כסי המגזר NOI בגין נ
-	2	-	-	2024 מה בשנת מתם הסתיי כסים שהק NOI בגין נ
8	14	4	7	לל הנכסים סך NOI מכ
				יליוני ש"ח. הנתונים במ

2.15 נדל "ן מניב – פעילויות נוספות

.2.15.1 מלונאות

כאמור לעיל, כחלק מהאסטרטגיה העסקית של החברה, בוחנת החברה מעת לעת כניסה לתחומי פעילות משיקים לפעילותה בתחום ה נדל"ן המניב. החברה בחנה את הרחבת פעילותה לענף המלונאות ולאחר תהליך בחינה שביצעה, ביום 9 בחודש פברואר ,2020 השלימה החברה את הצעד המרכזי הראשון בכניסתה לענף המלונאות, באמצעות רכישת מלון הר ציון בירושלים )בסעיף זה: "המלון"(.

ממועד השלמת הרכישה ועד ליום 17 בחודש מרץ ,2020 ה פעילה החברה את המלון באמצעות חברת ניהול בבעלותה המלאה. הפעלת המלון כללה ניהול ותפעול שוטף, ובכללו מתן שירותי לינה , מזון ומשקאות, פנאי ושירותי אירוח נוספים.

ביום 17 בחודש מרץ ,2020 סגרה החברה את פעילות מלון "הר ציון" לאור ההנחיות המכבידות שהוטלו על פעילות בתי מלון בשל משבר הקורונה. נכון למועד פרסום הדוח, המלון סגור והחברה פועלת לתכנון שיפוץ המלון ומימוש זכויות הבניה להרחבתו כך שיכלול 341 חדרים וחניון תת קרקעי שיכלול כ210- מקומות חניה. שיפוץ המלון והרחבתו כפופים לקבלת היתר בנייה ובחודש נובמבר 2021 התקבל היתר חפירה ודיפון והעבודות החלו. לאחר שיפוץ המלון והרחבתו, צפוי המלון להיפתח מחדש. בחודש אפריל 2025 התקבל היתר בנייה לכלל המלון.

כמו כן, במהלך שנת 2023 רכשה החברה את מלון הסלע האדום באילת. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.2.2.6 לפרק ב' לדוח התקופתי לשנת .2023

במסגרת פעילות החברה בענף המלונאות, מתכננת החברה בניית מלונות במסגרת פרויקטים הנמצאים בבעלות הקבוצה המאופיינים בעירוב שימושים ומקנים, בין היתר, זכויות בנייה לייעוד מלונאות, כדלקמן: ייזום מלון בעיר מודיעין )מודיעין מערב(, הממוקם בסמוך לקניון עזריאלי מודיעין הכולל כ85- חדרי מלון וסוויטות ואשר הושכר לצד שלישי ונפתח לאחרונה ; וכן, ייזום מלון בהרחבת מרכז עזריאלי )מגדל הספירלה(, בתל אביב הצפוי לכלול כ250- חדרי מלון וסוויטות.

הערכות וכוונות החברה בדבר הקמת מלונות המאופיינים בעירוב שימושיםהינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, המבוסס על הערכות סובייקטיביות של החברה למועד פרסום הדוח ועל מקורות מידע חיצוניים לחברה, ואין כל וודאות בהתממשותן, כולן או חלקן, או שהן עשויות להתממש באופן שונה מהותית, בין היתר, בשל גורמים שאינם בשליטת ה חברה , ובכלל כך, שינויים בתנאי השוק, בענף המלונאות ובענף הבנייה .

3 |פעילויות שאינן בתחום הנדל"ן

3.1 פעילויות נוספות

.3.1.1 השקעות בתאגידים פיננסיים

לקבוצת עזריאלי השקעה בתחום הפיננסי באמצעות השקעה בבנק לאומי . להלן תמצית שינויים בהשקעות בתקופת הדוח:

	ננסיות חברות פי השקעה ב שינויים ב
)1( בנק לאומי
1,516	31.12.2024 ם כספיים ליו ה בדוחות ה שווי השקע
-	ירות תמורה ממכ
-	השקעה
674	פת הדוח הוגן בתקו שינוי בשווי
2,190	30.6.2025 ספיים ליום בדוחות ה כ כפי שהוצג ל ההשקעה שווי הוגן ש
33	ת הדוח שמו בתקופ יבידנד שנר הכנסות מד
	יליוני ש"ח. הנתונים במ

)1( השווי ההוגן של ההשקעה בבנק לאומי נקבע לפי שווי המניה בבורסה ליום .30.6.2025

4 |פיתוח עסקי - מנועי צמיחה

4.1 סקירת פעילות הפיתוח העסקי

.4.1.1 ייזום נדל"ן מניב

מנוע הצמיחה העיקרי של קבוצת עזריאלי הינו מומחיות בייזום ותכנון אדריכלי ייחודי של פרויקטי נדל"ן מניב: קניונים, משרדים, דיור מוגן ומגורים להשכרה . נכון למועד הדוח, לקבוצה עשרה פרויקטים בשלבי ייזום שונים בישראל.

	בייזום ת נכסים ונים אודו ריכוז הנת
עלות בנייה לל משוערת כו )3( קרקע	עלות שהושקעה )3(	קט שווי הפרוי בספרי )2( החברה	ר סיום משוע מועד	)1( ק מ"ר לשיוו	שימוש	שם הנכס
	מן קצר מה בטווח ז זמיים בהק פרויקטים י
י ח זמן בינונ זמיים בטוו פרויקטים י
540-560	444	498	2025	37,300	מסחר דיור מוגן ו	דיור מוגן ן ראשון-לציו
570-580	206	212	2026	37,000	סחר משרדים ומ	מודיעין )מגרש 10(
820-840	650	745	2027	43,000	משרדים	קמפוס סולראדג'
380-400	129	126	2027	19,630	רה דיור להשכ ומסחר	ל הרצליה גלי ים
985-1,015	407	464	2028	)8( 34,000	ונאות ן מל	מלון הר ציו
3,030-3,230	1,491	2,385	2028	)4( 150,000	דים, מסחר, משר מלונאות ומגורים	כז הרחבת מר א עזריאלי ת" )מגדל הספירלה(
1,200-1,300	630	597	2030	42,000	מסחר דיור מוגן ו	שדה דב
7,525-7,925	3,957	5,027		362,930		סה "כ
	בי תכנון זמיים בשל פרויקטים י
עלות בנייה משוערת	עלות שהושקעה	קט שווי הפרוי בספרי	משוער מועד סיום	)1( ק מ"ר לשיוו	שימוש	שם הנכס

) 3( כולל קרקע	)3(	)2( החברה
טרם נקבע	362	382	טרם נקבע	)5( 21,000	משרדים	עזריאלי טאון בניין E
טרם נקבע	567	632	טרם נקבע	)6( 250,000	רדים מסחר ומש	חולון 3 – ה אזור תעשי חולון
טרם נקבע	101	97	טרם נקבע	53,000	ר רדים ומסח	קרקע פתח )7( מש תקווה
	1,030	1,111		324,000		סה"כ
	4,987	6,138		686,930		סה"כ

נתוני העלויות והשווי במיליוני ש"ח. כלל הנכסים מוחזקים בשיעור 100% )למעט עזריאלי טאון בניין E, אשר אינו כולל משרדים בשטח של כ450- מ"ר(.

.1 בכל הנוגע לשימושי הדיור המוגן ו/או דירות להשכרה, הנתון מהווה היקף זכויות במ "ר.

.2 ליום 30 ביוני .2025

.3 כולל קרקע ו ללא היוונים והתאמות לשוכרים ליום 30 ביוני .2025

.4 בחודש אפריל 2018 ניתן תוקף לתב"ע המגדילה את זכויות הבנייה של המגדל הרביעי והרחבת הקניון בכ80- אלף מ"ר להיקף זכויות בניה כולל של כ150- אלף מ"ר.

.5 זכויות הבניה נרכשו במסגרת רכישת הנכס המניב בחודש מאי ,2018 החברה פועלת להגדלת זכויות הבנייה לכ- 90,520 מ"ר .

.6 כולל בתוכו קרקע נוספת )שטחי שיווק של כ27,000- מ"ר(, אשר נרכשה במקור במסגרת מכרז רמ"י והיוותה חלק מקרקעות חולון מנור. במסגרת איחוד חלקות, גדלו זכויות הבניה במגרש בכ30,000- מ"ר )כך שסך זכויות הבניה במגרש המאוחד מסתכמות בסך של כ250,000- מ "ר(.

.7 הנתונים המוצגים מתייחסים לתב"ע הקיימת על הקרקע. הקבוצה נמצאת בהליכים להגדלת זכויות הבניה בפרויקט ל280,000- מ"ר. .8 כולל בתוכו גם את השטח הקיים וגם את הזכויות הנוספות, שכן בכוונת החברה לשפץ את כל המלון ולהרחיבו. במהלך תקופת הדוח, המשיכה הקבוצה בעבודות הפיתוח ו ייזום ההקמה של נכסיה המפורטים לעיל ובמאמציה להשגת האישורים הנדרשים לצורך המשך פיתוחם בהתאם ללוחות הזמנים המתוכננים וללא עיכובים משמעותיים. כמו כן, ה קבוצה מנהלת משאים ומתנים ומתקשרת בהסכמים להשכרת השטחים המצויים בהקמה , כמפורט להלן.

תיאור הנכסים בהקמה ועתודות ה קרקע

דיור מוגן "פאלאס ראשון לציון" – הקרקע בשכונת גבעת הרקפות מזרח ראשון לציון, בשטח של כ3,400- מ"ר נרכשה בחודש מרץ ,2016 במכרז שניהלה רשות מקרקעי ישראל, לרכישת זכויות החכירה בקרקע. הפרויקט מצוי בשלבי הקמה . החברה מתעתדת להקים על הקרקע בית דיור מוגן, אשר צפוי לכלול עד 274 יחידות דיור, אגף סיעודי וכ3,000- מ"ר שטחי מסחר. בחודש אפריל 2018 התקבלה המלצת הועדה המקומית להפקדת תב"ע לתוספת זכויות והועברה לדיון בוועדה המחוזית. בחודש נובמבר 2018 התקבלה החלטת הועדה המחוזית על הפקדת התב"ע בתנאים. בחודש אפריל 2019 פורסמה התב"ע להתנגדויות ובחודש ספטמבר 2019 התקיים דיון בועדה המחוזית בהתנגדויות שהוגשו. בחודש פברואר 2020 התכנית פורסמה למתן תוקף ואושרה ברשומות.

בחודש מרץ ,2020 הגישה החברה בקשה להיתר חפירה ודיפון בפרויקט. בחודש יוני 2020 התקבל ההיתר ובתחילת שנת 2021 החלו העבודות. בחודש מאי 2021 הגישה החברה בקשה להיתר מרתפים אשר אושרה בתנאים במהלך חודש ספטמבר 2021 וההיתר התקבל בחודש מרץ .2022 בחודש אוקטובר 2021 הגישה החברה בקשה להיתר בניה לכלל הפרויקט אשר התקבל בחודש ינואר 2023 והעבודות להקמת הפרויקט בעיצומן.

מלון הר ציון – ביום 9 בפברואר 2020 השלימה החברה עסקה לרכישת מלון הר ציון בירושלים. החברה פועלת לתכנון שיפוץ המלון ומימוש זכויות הבנייה לה רחבת המלון כך שיכלול 350 חדרים וחניון תת קרקעי שיכלול כ210- מקומות חניה. שיפוץ המלון והרחבתו כפופים לקבלת היתר בנייה ובחודש נובמבר 2021 התקבל היתר חפירה ודיפון והעבודות החלו. בחודש אפריל 2025 התקבל היתר בניה לכלל המלון.

קמפוס סולראדג' -ביום 17 בינואר 2022 הושלמה עסקה לרכישת חברה אשר מחזיקה זכויות חכירה בקרקעות המצויות במתחם צפון גלילות שעל חלקן תקים החברה קמפוס עבור חברת סולראדג' טכנולוגיות בע"מ )"סולראדג'"( אשר יכלול כ- 43,000 מ"ר עיליים ו- 950 מקומות חניה. החברה התקשרה עם סולראדג' בהסכם לשכירות הקמפוס לתקופה של 15 שנים עם אופציות להארכה עד לתקופה כוללת של 24 שנים ו 11- חודשים. החל ממועד מסירת החזקה בקמפוס, סולראדג' תהא אחראית לניהול ותחזוקת הקמפוס. בחודש יוני 2022 התקבל היתר דיפון וחפירה והעבודות החלו. בחודש אפריל 2023 אושר קבלת היתר בניה מלא לפרויקט בתנאים ובחודש אוקטובר ,2023 התקבל היתר הבנייה לכלל הפרויקט. לפרטים נוספים, ראו דיווח ים מיידים של החברה מיום 11 במאי 2021 )אסמכתא: 2021-01-082779( ומיום 18 בינואר 2022 )אסמכתא: 2022-01-007851(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה. בתקופת הדוח, החברה וסולראדג' סיכמו על דחית המועד המשוער לתחילת תקופת השכירות בקמפוס כך שזו תחל בתחילת שנת ,2027 כמפורט בסעיף 1.2.3.7 לעיל.

קרקע במודיעין )מגרש 10( – ביום 6 באוקטובר 2019 זכתה החברה במכרז שניהלה רשות מקרקעי ישראל, לרכישת זכויות חכירה במגרש המצוי במע"ר מודיעין-מכבים-רעות, בשטח של כ17- דונם, המיועד לבניית פרויקט מסחר ומשרדים, בה יקף זכויות של כ- 37,000 מ"ר עילי, בתמורה לסך של כ51- מיליון ש"ח. על פי תנאי המכרז, החברה שילמה , בנוסף לעלות הקרקע, כ37- מיליון ש"ח בגין הוצאות פיתוח. החברה פועלת לקידום תוכנית לפרויקט שיוקם על הקרקע ובחודש אוקטובר 2020 הגישה לוועדה המקומית תב"ע לתוספת שימושים במגרש. בחודש אפריל 2021 נערך דיון בתכנית והוחלט על הפקדתה בתנאים. בחודש יוני 2021 התכנית הופקדה להתנגדויות. בחודש אוקטובר 2021 נדונה התכנית ואושרה בתנאים. בחודש ינואר 2022 אישרה הוועדה המקומית את התכנית באופן סופי.

כמו כן, החברה הגישה תכנית בינוי לוועדה המקומית אשר אושרה בתנאים, וכן, הגישה בקשה להיתר דיפון וחפירה אשר התקבל בחודש מרץ 2022 והעבודות החלו. במהלך שנת ,2024 התקשרה החברה בהסכם להקמת מרכז רפואי חדש שיושכר לקופת חולים כללית בשטח של כ8.1- אלפי מ"ר על חלק מהקרקע. החברה קידמה תכנית לתוספת של כ8,000- מ"ר בתת הקרקע אשר אושרה בחודש פברואר .2024 בחודש מאי ,2024 אושר היתר בניה בתנאים למלוא שטחי הפרויקט ובחודש נובמבר 2024 התקבל היתר הבניה המלא והעבודות להקמת הפרויקט בעיצומן.

הרחבת מרכז עזריאלי תל-אביב )מגדל הספירלה(– הקרקע בשטח של כ8,400- מ"ר נרכשה בחודש מאי ,2013 והבנייה החלה בחודש ספטמבר .2016 הקרקע המצויה בסמיכות למרכז עזריאלי תל-אביב תאפשר את הקמתו של המגדל הרביעי והרחבתו של קניון עזריאלי תל-אביב. בחודש אפריל 2018 ניתן תוקף לתב"ע בייעוד עירוני-מעורב, המאפשר שימושים של מסחר, משרדים, מלונאות, מגורים ודיור מוגן בהיקף זכויות בניה על-קרקעיות של כ147,260- מ"ר ברוטו ובנוסף כ- 3,000 מ"ר שטחי מסחר עיקריים תת-קרקעיים. במסגרת התב"ע נדרשה החברה לאשר תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח לפרויקט, כתנאי להיתר בניה על קרקעי. כמו-כן, התחייבה החברה להקצות, מתוך הזכויות האמורות בפרויקט, קומה ציבורית עבור עיריית תל אביב-יפו וכן, התחייבה לתשלום ולביצוע מטלות שונות בסביבת הפרויקט, לרבות במרכז עזריאלי. בכוונת החברה להקים שטחי מסחר שיהוו הרחבה של הקניון הקיים ומגדל רב קומות, מגדל הספירלה . בחודש ינואר 2020 התקבל היתר בניית מרתפים לפרויקט. בחודש ינואר 2021 נחתמה תכנית העיצוב על- ידי הגורמים המאשרים בעיריית תל אביב. בחודש יולי ,2021 הגישה החברה בקשה לקבלת היתר בניה עילי לכלל הפרויקט ובחודש דצמבר 2021 התקבלה החלטת הוועדה המקומית המאשרת את קבלת ההיתר בתנאים. בחודש יוני ,2023 התקבל היתר הבניה העילי ועבודות ההקמה בעיצומן.

פרויקט דיור להשכרה בהרצליה - בחודש אפריל 2023 זכתה החברה במכרז של דירה להשכיר – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ ורשות מקרקעי ישראל, לרכישת זכויות חכירה במתחם המצוי בהרצליה )סמוך לקיבוץ גליל ים(. על-פי הוראות המכרז, הקרקע מיועדת לבנייה רוויה למגורים, למטרת השכרה לטווח ארוך למשך תקופה שלא תפחת מ20- שנים ברציפות ממועד השלמת ההקמה. הפרויקט צפוי לכלול 147 יחידות דיור וכן שטחי מסחר. מחצית מהדירות בפרויקט יושכרו בשכר דירה מפוקח שיעמוד על 80% משכר הדירה בשוק החופשי. החברה פועלת לקידום היתרי בנייה לפרויקט. בחודש אפריל 2025 אושר בתנאים היתר בניה מלא למגרש 102 והחברה פועלת למילוי התנאים. בנוסף, בחודש מאי 2025 אושר בתנאים היתר חפירה ודיפון למגרש 102 והחברה פועלת למילוי התנאים.

שדה דב – ביום 19 בפברואר 2025 דיווחה החברה , כי נודע לה שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה במגרש בתל אביב, לבניית פרויקט דיור מוגן ושטחי מסחר, בתמורה לסך של כ550- מיליוני ש"ח, בתוספת מע"מ. הקרקע מיועדת לבניית פרויקט דיור מוגן בהיקף של כ350- יחידות דיור וכן שטחי מסחר. ביום 19 במרץ 2025 דיווחה החברה כי התקבל אישור הזכיה הסופי מאת רשות מקרקעי ישראל. לפרטים נוספים, ראו סעיף 1.2.3.4 לעיל.

עזריאלי טאון בניין E- ביום 14 במאי ,2018 השלימה החברה עסקה לרכישת זכויות במקרקעין המצויים בדרך מנחם בגין בתל אביב, עליהם בנוי בניין בן 4 קומות מעל קומת קרקע מסחרית, בשטח כולל של כ– 5,500 מ"ר וקומות מרתף . הנכס מושכר במלואו. הנכס כולל זכויות בניה בלתי מנוצלות בהתאם לתב"ע החלה על המקרקעין בהיקף כולל של כ- 21,000 מ"ר זכויות נוספות. בחודש יולי 2021 רכשה החברה את מקרקעי תחנת התדלוק המצויה בנכס )אשר לא נכללו במסגרת העסקה המקורית לרכישתו הנ"ל( המצויה בנכס ואשר פעילותה הופסקה. בחודש דצמבר 2022 הפקידה החברה להתנגדויות תב"ע לזכויות בניה בה יקף של 90,520 מ"ר ברוטו שטחים עיליים. בחודש יוני ,2023 לאחר שהתקיים דיון בהתנגדויות, התקבלה החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית בתנאים והחברה השלימה את מילוי התנאים. הוגש ערר כנגד החלטת הוועדה המקומית ובחודש דצמבר 2024 התקבלה החלטת וועדת הערר, לפיה יופחתו משטח התכנית לחישוב זכויות 1,019 מ"ר, שהם 13,043 מ"ר ברוטו שטחים עיליים בנויים וכן כי שטח סחיר שהוקצה לעירייה יומר לשטח ציבורי. בחודש אפריל 2025 התקיים דיון חוזר בוועדת הערר ביחס לרכיב מסוים מתוך החלטת וועדת הערר וטרם נתקבלה החלטה סופית של הוועדה . קודם לכן, במהלך ינואר 2025 הוגשה ע"י מגיש הערר עתירה מנהלית נגד החלטת ועדת הערר מחודש דצמבר ,2024 אשר נכון למועד פרסום דוח זה, צפויה לידון בביהמ"ש בחודש נובמבר .2025

חולון 3 – אזור תעשיה חולון - הקרקע בשטח של כ57.5- דונם, ורכישתה הושלמה בחודש אפריל .2016 הבנייה בפרויקט החלה בחודש מרץ 2018 ובחודש יוני 2018 החלו עבודות החפירה והדיפון בפרויקט. בחודש אוקטובר ,2018 התקבל היתר בניה למרתפי חניה בפרויקט ובחודש יולי 2019 נתקבל היתר לתוספת מרתפי חניה . בחודש מאי 2019 החלו עבודות להקמת מרתפי החניה בצדו המזרחי של הפרויקט וטופס 4 בגינם התקבל במהלך חודש נובמבר ,2020 בחודש אפריל 2021 התקבלה תעודת גמר לחניונים. השטח נמצא בסמוך למרכז עזריאלי חולון, עליו מתוכנן להיבנות פרויקט תעסוקה ומסחר גדול ביותר, אשר יכלול כ250,000- מ"ר של שטחי השכרה למשרדים ומתחם בילוי וקניות לכל המשפחה. הפרויקט מצוי בסמיכות לצירי תחבורה מרכזיים.

קרקע בפתח תקווה – הקרקע שנרכשה בחודש נובמבר 2017 בשטח של 19 דונם )"הקרקע הפנויה"(, מצויה בחלקו המזרחי של אזור התעשייה קריית אריה בפתח תקוה ומצויה בסמיכות לפרויקט משרדים בבעלות הקבוצה. הקרקע הפנויה כוללת זכויות לבניה של כ53,000- מ"ר וכן מרתפי חניה .

בחודש יולי 2019 הוגשה בקשה להיתר דיפון, חפירה ומרתפים. בחודש ינואר 2020 החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר דיפון, חפירה ומרתפים בתנאים.

לאור אישור תכנית המתאר קרית אריה בפתח תקוה הוחלט במשותף ע"י הועדה המקומית וה חברה על קידום תב"ע בסמכות מקומית בלבד לאישור זכויות הבניה כך שתכלול 280 אלף מ"ר, שישמשו בעיקר למשרדים ואשר מתוכננים להבנות הן על הקרקע הפנויה והן על הקרקע עליה מצוי פרויקט המשרדים וזאת חלף שתי תכניות אחרות אותן קידמה החברה בעבר. בחודש אפריל 2022 נדונה התב"ע בועדה המקומית ואושרה בתנאים. החברה השלימה את התנאים הנדרשים וממתינה לאישורה הסופי של הוועדה .

ה ערכות החברה המצוינות בסעיף 4.1.1 זה לעיל, בין היתר בקשר עם ההשקעות והעלויות הצפויות לנכסים בהקמה , אופן מימון הפרויקטים, המועדים להשלמת הבניה , קבלתם של אישורים רגולטוריים שונים הנדרשים לצורך קידום הפרויקטים בהקמה או תוצאותיהם של הליכים מנהליים ומשפטיים הם מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך , המבוסס על הערכות סובייקטיביות של החברה למועד הדוח ואין כל וודאות בהתממשותן, כולן או חלקן, או שהן עשויות להתממש באופן שונה מהותית, בין היתר, בשל גורמים שאינם בשליטתה ובכלל כך שינויים בתנאי שוק, שינויים בתוכניות החברה, משך הזמן שיידרש לאישור תכנית הבינוי לביצוע ושינויים במחירי תשומות הבניה .

הנהלת החברה פועלת להמשיך ולהוביל את שוק הנדל"ן המניב, בין היתר, באמצעות רכישת עתודות קרקע, הרחבת נכסים קיימים ורכישה של נכסים דומים נוספים כאמור, על מנת להביא לגידול נוסף בתזרים התפעולי של החברה בעתיד, זאת ככל שימצא דירקטוריון החברה לנכון וכן, לבחון פיתוח תחומים משיקים ו/או סינרגטיים.

* * לפירוט נוסף, בין היתר בקשר עם היקף זכויות הבניה בנכסים בייזום, ראה נכסים בייזום הערות השוליים המופיעות טבלת ריכוז הנתונים אודות נכסים בייזום לעיל.

הרחבת מרכז עזריאלי ת"א )מגדל הספירלה(

שטח להשכרה | 150,000 מ"ר

היקף זכויות בניה | 37,300 מ"ר מספר יחידות דיור | 275 יח"ד מועד משוער לסיום | 2025 סטטוס | הקמה

שימוש | מסחר, משרדים, מלונאות ודיור להשכרה

בית דיור מוגן פאלאס ראשון לציון

מועד משוער לסיום | 2028 סטטוס | הקמה

עזריאלי חולון 3

שימוש	רדים מסחר ומש
ה שטח להשכר	ר 250,000 מ"
ר לסיום ט מועד משוע	רם נקבע
סטטוס	תכנון

מלון הר ציון ירושלים

היקף זכויות בניה | 34,000 מ"ר מספר חדרים | 350 מועד משוער לסיום | 2028 סטטוס | הקמה

קמפוס סולראדג', רמת השרון

שימוש | משרדים שטח להשכרה | 43,000 מ"ר

מועד משוער לסיום | 2027 סטטוס | הקמה

קרקע פתח תקווה

שימוש | משרדים ומסחר שטח להשכרה | 53,000 מ"ר מועד משוער לסיום | טרם נקבע סטטוס | תכנון

מודיעין )מגרש 10(

שימוש	רדים מסחר ומש
ה שטח להשכר	37,000 מ"ר
ר לסיום מועד משוע	2026
סטטוס	הקמה

עזריאלי TOWN בניין E

שימוש | משרדים שטח להשכרה | 21,000 מ"ר מועד משוער לסיום | טרם נקבע סטטוס | תכנון

4.1.2 השבחת נדל"ן מניב

מנוע צמיחה נוסף של החברה הינו פעילות ההשבחה שמבצעת החברה בנכסיה ה קיימים. כמו כן, בוחנת החברה , מעת לעת, אפשרויות לקידום תב"ע להוספת זכויות בנייה בנכסיה . לפרטים אודות פעילות החברה להשבחת נכסיה הקיימים , ראו סעיף 4.1.2 לדוח הדירקטוריון לדוח התקופתי לשנת ,2024 הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה ובסעיף 3 לפרק ב' לדוח זה – עדכונים לפרק תיאור עסקי התאגיד ליום 30 ביוני .2025

4.1.3 איתור ורכישת נכסים בתחומי פעילות החברה

לפרטים אודות פעילות החברה לאיתור נכסים בתחומי פעילות החברה , ראו סעיף 4.1.3 לדוח הדירקטוריון לדוח התקופתי לשנת ,2024 הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה .

5 |מ ימון הפעילות

.5.1 שיעור המינוף של הקבוצה

להלן תמצית נתונים מאזניים מתוך הדוח הכספי המאוחד:

			מאוחד ך הדוח ה זניים מתו תונים מא תמצית נ
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025
5,211	2,010	3,574	פים נכסים שוט
52,722	50,830	56,128	שוטפים נכסים לא
5,002	4,145	4,979	שוטפות התחייבויות
29,094	25,409	30,293	ת לא שוטפו התחייבויות
23,807	23,259	24,405	ברה יות של הח לבעלי המנ הון המיוחס
41%	44%	41%	זים( מאזן )באחו ברה מסך ה יות של הח לבעלי המנ הון המיוחס
34%	)*( 37%	37%	ם( אזן )באחוזי חוב נטו למ
			יליוני ש"ח. הנתונים במ

*הוצג מחדש.

הקבוצה מממנת את פעילותה העסקית בעיקר מהונה העצמי, ממזומנים ושווי מזומנים ובאמצעות אשראי חוץ בנקאי )בעיקר אגרות חוב והלוואות מגופים מוסדיים(, אשראי בנקאי )לזמן קצר ולזמן ארוך( וניירות ערך מסחריים.

איתנותה הפיננסית של הקבוצה , המאופיינת במינוף נמוך ובהיקף נרחב של נכסים לא משועבדים, מאפשרת לקבוצה שיעור המינוף של הקבוצה נמוך ביחס לרבות ממתחרותיה הבולטות. ²⁸ זמינות מקורות להשגת מימון בתנאים נוחים. המינוף הנמוך של הקבוצה משתלב עם היזמות רחבת ההיקף של החברה בתחום הנדל"ן ומאפשר גמישות גם בעתות משבר.

________________________

לפרטים נוספים, ראו סעיף 20 לפרק א' לדוח התקופתי לשנת ,2024 הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה. ²⁸

.5.2 הרכב מקורות המימון

לקבוצה ישנם שלושה אפיקי חוב עיקריים: חוב בנקאי, הלוואות פרטיות מגופים מוסדיים או אג"ח ציבוריות. נגישותה של הקבוצה כיום לכל אחד מאפיקי הגיוס הללו הינה גבוהה ביותר.

התרשים הבא מציג התפלגות חלקו של ההון הזר מסך ההון של החברה וכן, התפלגותו לפי סוגים:

העלייה בסך החוב בסך של כ- 866 מיליון ש"ח בתקופת הדוח נובעת בעיקר מקבלת הלוואה בסך של 371 מיליון אירו )כ1.44- מיליארד ש"ח( אשר נלקחה כנגד שעבוד ה נכס TOK TIK ומקבלת הלוואה בגין נכס הדאטה סנטר במזרח לונדון בסך 267 מיליון ש"ח והשפעת עליית המדד על החוב הצמוד. בקיזוז פרעון של קרן אגרות חוב והלוואות בסך של כ- 1,142 מיליון ש"ח.

למועד הדוח, לקבוצה במאוחד ובסולו גרעון בהון החוזר בסך של 1,405 מיליון ש"ח ו- 371 מיליון ש"ח, בהתאמה .

הקבוצה מעריכה, כי אם תחליט לגייס חוב במועד כלשהו, תוכל לעשות זאת לאור איתנותה הפיננסית ו/או היקף הנכסים הלא משועבדים שלה ולפיכך, קבע דירקטוריון החברה, בישיבתו ביום 17 באוגוסט ,2025 לאחר שבחן את מקורות התזרים והמימון של הקבוצה , כי אין בגרעון בהון החוזר האמור כדי לה צביע על בעיית נזילות בחברה ועל יכולתה לפרוע את התחייבויותיה במועד.

הערכות הקבוצה הנזכרות בסעיף 5.2 זה בקשר עם נזילותה וזמינות מקורות מימון שלה, הינן מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על הערכות החברה ביחס להתפתחויות בשווקים, רמות האינפלציה ותזרימי המזומנים הצפויים ועל התנאים והאפשרויות לגיוס אשראי במועד הדוח. הערכות אלה עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מהותית מכפי שהעריכה החברה . הגורמים העיקריים העשויים להשפיע על כך הינם : שינויים בשוק ההון אשר ישפיעו על התנאים והאפשרויות לגיוס אשראי, שינויים בתוכניות החברה , לרבות שימוש ביתרות נזילות שיהיו קיימות לצורך ניצול הזדמנויות עסקיות, שינויים בכדאיות ההחזקה באפיקי השקעה שונים או כדאיות השימוש באפיקי מימון שונים, החמרת המצב הכלכלי בישראל או בארה "ב וכניסה למיתון חריף , והיקלעותה של החברה או מי מחברות הקבוצה לקשיי מימון או קשיים אחרים, באופן אשר ישפיע על תזרים המזומנים של החברה .

.5.3 עסקאות מימון

במהלך השנים האחרונות החברה פועלת להורדת הריבית הממוצעת על החוב ולהארכת משך חיי החוב. לאחר תקופת הדוח, החברה גייסה חוב באמצעות הרחבת סדרה ט' והנפקת סדרה י' של אגרות החוב. לפרטים נוספים, ראו באור 6 א' ו-ב' לדוחות הכספיים ונספח א' לפרק זה .

.1 שיעור ריבית לתום התקופה

.2 מח"מ לתום התקופה

.5.4 דיר ו ג

דירוג האשראי של החברה הוא גבוה ומשקף את חוסנה הפיננסי, איכות נכסיה, ואת שיעור המינוף הנמוך שלה. למועד הדוח מדורגת החברה בדירוג -1+ilA/Stable+/ilAA על ידי מעלות ובדירוג iL1.Aa עם אופק יציב על ידי מדרוג. לפרטים בדבר דירוג אגרות החוב, ניירות הערך המסחריים והלוואות פרטיות של החברה , ראו סעיף 20.12 לפרק א' לדוח התקופתי לשנת 2024 וכן סעיף 5 לפרק ב' של דוח זה , הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה .

.5.5 התחייבויות ומימון

להלן סיכום ה התחייבויות ה פיננסיות של הקבוצה :

						יות	ת הפיננס תחייבויו	פילוח הה
	סה"כ		נה	ריבית משת		עה ריבית קבו
סה"כ	ריבית	ריבית	לא	צמוד	לא	צמוד לדולר	צמוד
	משתנה	קבועה	צמוד	מט"ח	צמוד	ארה"ב	מדד
726	726	-	726	-	-	-	ק -	הלוואות ז"
26,034	3,194	22,840	-	3,194*	-	877	21,963	א הלוואות ז"
26,760	3,920	22,840	726	3,194	-	877	21,963	סה"כ
						30.6.2025 ים בריבית.	נכון ליום יליוני ש"ח, הגנה לשינוי הסכום יש	הנתונים במ *על מרבית

ליום 30 ביוני ,2025 שיעור ההלוואות לזמן קצר עמד על כ- 3% מתוך סך ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה. להערכת הנהלת החברה , שיעור זה הינו נמוך ושמרני לאור יחס המינוף הנמוך וסך הנכסים שאינם משועבדים כמפורט להלן.

מדיניות החברה בדבר מימון פעילותה , מעבר לתזרים החיובי מפעילות שוטפת ומנכסיה השוטפים, מיושמת בעיקר באמצעות נטילת הלוואות לזמן ארוך, צמודות מדד בריבית קבועה וזאת על מנת למזער סיכוני שוק הנובעים משינויים בשיעורי הריבית במשק ולנטרל סיכון שוק הנובע משינויים במדד המחירים לצרכן, תוך ניצול העובדה , כי עיקר הכנסות החברה צמודות מדד.

.5.6 גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב )סדר ות ד', ה' , ו', ז' , ח' ו - ט' (

לפרטים בדבר גילוי ייעודי עבור מחזיקי אגרות החוב )סדרות ד', ה', ו', ז', ח' ו-ט'( של החברה , ראו נספח א' לפרק זה.

.5.7 מועד פ י רעון התחייבויות פיננסיות של הקבוצה

להלן מועדי וסכומי פירעון ההתחייבויות הפיננסיות:

ת הפיננסיו חייבויות רעון ההת תחזית פי
שנה	קרן	ריבית	סה"כ
1	2,501	724	3,225
2	3,377	650	4,027
3	2,233	533	2,766
4	1,186	473	1,659
5 ואילך	17,463	2,510	19,973
סה"כ	26,760	4,890	31,650

הנתונים במיליוני ש"ח, נכון ליום .30.6.2025

המקורות למימון ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה הינם בעיקר:

תזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת, אשר הסתכם לסך של כ850- מיליוני ש"ח בששת החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני .2025
- האמצעים הנזילים והנכסים שאינם משועבדים.
- לקבוצה נכסים מניבים משועבדים שסכום ההלוואה בגינם נמוך משמעותית משווים ההוגן.
  - מחזור חובות בשוק ההון ו/או גופים מוסדיים ו/או מוסדות בנקאיים.

.5.8 נכסים שאינם משועבדים וזמינים לעמוד כבטוחה כנגד קבלת אשראי

ליום 30 ביוני ,2025 ההיקף המצרפי של האמצעים הנזילים )מזומנים ושווי מזומנים( , שמחזיקה הקבוצה , הסתכם לסך של 2.6 מיליארד ש"ח. החברה רואה באמצעיה הנזילים, תזרים המזומנים הניכר מפעילותה ה שוטפת ונכסיה שאינם משועבדים )בשווי כולל של כ37.7- מיליארד ש"ח בנוסף לכ2.6- מיליארד ש"ח אמצעים נזילים שצויינו לעיל(, כבעלי חשיבות לאיתנותה הפיננסית, לגמישות הפיננסית הגבוהה שלה בשל אי תלותה בזמינות מקורות חיצוניים גם לצורכי בהתייחס למקורות נזילים אפשריים נוספים, מעריכה ²⁹ פירעון חובות וליכולת ניצול הזדמנויות השקעה בתקופות שונות. הקבוצה , כי ביכולתה לגייס מימון בתנאים נוחים, בתנאים הכלכליים השוררים למועד פרסום הדוח.

נכסים שאינם משועבדים וזמינים לעמוד כבטוחה כנגד קבלת אשראי

30.6.2025 ים ליום שווי הנכס	נכסים
14,174	שראל קניונים בי כזי מסחר ו במגזר מר נכסי נדל"ן
17,386	ראל אחרים ביש למשרדים ו חי השכרה במגזר שט נכסי נדל"ן
2,099	אל כרה בישר גורים להש במגזר המ נכסי נדל"ן
1,888	מוגן( אות ודיור עיקר מלונ אחרים )ב נכסי נדל"ן
2,190	ק לאומי חברה בבנ החזקות ה
37,737	סה"כ
	ש"ח. ם ו במיליוני חות הכספיי מוצגים בדו כפי שהם הנתונים הם שווים ההוגן נם נמוך מ הלוואה בגי , ששיעור ה משועבדים סים מניבים הקבוצה נכ בנוסף, בידי

הערכות הקבוצה הנזכרות בסעיף 5.8 זה לעיל בקשר עם יכולתה של החברה לגייס מימון בתנאי מימון נוחים בתנאים הכלכליים השוררים כיום הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על הערכות החברה ביחס לתנאים הכלכליים ורמת הנזילות נכון למועד פרסום דוח זה . הערכות אלה עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן , או להתממש באופן שונה מהותית מכפי שהעריכה החברה . הגורמים העיקריים העשויים להשפיע על כך הינם: שינויים בשוק ההון, אשר ישפיעו על התנאים והאפשרויות לגיוס מימון , שינויים בתוכניות החברה , לרבות שימוש ביתרות נזילות שיהיו קיימות לצורך ניצול הזדמנויות עסקיות, שינויים בכדאיות ההחזקה באפיקי השקעה שונים או כדאיות השימוש באפיקי מימון שונים, החמרת המצב הכלכלי בישראל או בארה "ב וכניסה למיתון חריף , באופן אשר ישפיע על יכולתה של החברה לגייס מימון בתנאים נוחים.

.5.9 מצב כספי

		ימון מקורות מ , נזילות ו מצב כספי
31.12.2024	30.6.2025	הסעיף
57,933	59,702	) 1( סך המאזן
5,211	3,574	פים נכסים שוט
48,043	50,489	) 2( קעה נדל"ן להש
2,473	2,501	) 3( אשראי ז"ק
3,262	4,985	) 4( י אחרים ותני אשרא נקאיים ומנ תאגידים ב הלוואות מ
20,159	19,274	) 5( נטו אגרות חוב,
23,837	24,430	) 6( סה"כ הון

הנתונים במיליוני ש"ח.

)1( הגידול נובע בעיקר מגידול בסעיף נדל "ן להשקעה בסך 2.5 מיליארד ש "ח וגידול בנכסים פיננסיים בסך 0.7 מיליארד ש "ח. בקיזוז קיטון במזומנים בסך 2 מיליארד ש"ח

)2( הגידול נובע בעיקר מהתקדמות ההשקעות בפרויקטים בהקמה ובנכסים המניבים בתקופת הדוח, משינוי בשער החליפין ומשינוי בשווי ההוגן של הנכסים.

)3( הגידול נובע מגידול בחלויות השוטפות של אג"ח ה' בקיזוז פרעון קופון אחרון של אג"ח ב' ובניכוי מיון הלוואת RW לזמן ארוך לאור חתימה על הסכם למימון מחדש.

)4( הגידול נובע בעיקר מקבלת הלוואת TOK TIK ומקבלת הלוואה בגין נכס הדאטה סנטר במזרח לונדון

)5( הקיטון נובע מפרעונ ות שוטפים בתקופה בקיזוז הצמדה.

________________________

)6( הגידול נובע בעיקר בשל הרווח הכולל בקיזוז חלוקת דיבידנד

לפירוט אודות נושאים נוספים בקשר עם פעילות המימון בקבוצה, ראו סעיף 20 לפרק א' לדוח התקופתי לשנת ,2024 הנכלל בדוח זה על דרך ²⁹ ההפניה.

6 |סיכום התוצאות העסקיות

6.1 תמצית ה תוצאות העסקיות

להלן הרווח הנקי המאוחד של קבוצת עזריאלי:

					מאוחד וח הנקי ה ניתוח הרו
ם תיימה ביו שנה שהס	ביום ל שהסתיימו	ה חודשים ם לשיש	סתיימו ביו	ודשים שה	לשלושה ח
31.12.2024	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025
1,477	620	777	156	320	וחס לבעלי תקופה המי רווח נקי ל המניות
1,482	620	777	156	320	לי המניות מיוחס לבע רווח נקי ה שליטה אינן מקנות ולזכויות ש
12.22	5.11	6.41	1.29	2.64	ח( למניה )ש" רווח בסיסי
1,261	715	1,384	413	258	ת ולזכויות לבעלי מניו רווח כולל ת שליטה שאינן מקנו
					יליוני ש"ח. הנתונים במ

הרווח הנקי בתקופת הדוח הסתכם ל777- מיליון ש"ח בהשוואה ל620- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ברווח בתקופת הדוח הושפע בעיקר מגידול ב- NOI בסך 208 מיליון ש"ח, מגידול ברווח מהתאמת שווי הוגן בסך 127 מיליון ש"ח, בקיזוז גידול בהוצאות הנהלה, כלליות ושיווק בסך 68 מיליון ש"ח, גידול בהוצאות מימון נטו בסך 63 מיליון ש"ח וגידול בהוצאות מיסים בסך 50 מיליון ש"ח.

6.2 הרווח הכולל

ההון של הקבוצה והרווח הכולל שלה מושפעים גם מקרנות הון שונות, בעיקר מקרנות הון בגין שינויים בשווי ההוגן של השקעות במכשירים הוניים שיועדו לשווי הוגן דרך רווח כולל אחר ומקרנות בגין הפרשי תרגום בשל פעילויות חוץ. ההפרש בין הרווח הכולל לרווח הנקי המוצג בסעיף 6.1 לעיל לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 נובע בעיקר בגידול בשווי הוגן של נכסים פיננסיים בניכוי מס בסך 521 מיליון ש"ח ומרווח מהפרשי תרגום בשל פעילויות חוץ בסך 89 מיליון ש"ח.

6.3 תוצאות הפעילות

להלן פירוט בדבר הוצאות הנהלה כלליות ושיווק, הכנסות אחרות, הוצאות מימון, ומיסים על הכנסה בתקופת הדוח, לעומת התקופה המקבילה אשתקד:

פעילות תוצאות ה
	לשלושה ח	סתיימו ביו ודשים שה	מו ביום ם שהסתיי שה חודשי ם לשי
	30.6.2025	30.6.2024	30.6.2025	30.6.2024
) 1( ת ושיווק הלה כלליו הוצאות הנ	130	78	218	150
) 2( רות נטו וצאות( אח הכנסות ) ה	29	)6(	)8(	)13(
) 3( מון נטו הוצאות מי	371	346	530	467
) 4( נסה סים על הכ הוצאות מי	48	32	204	154
יליוני ש"ח. הנתונים במ

)1( הגידול בהוצאות ברבעון הנוכחי ובתקופה הדוח לעומת התקופות המקבילות אשתקד נובע בעיקר מגידול בהוצאות הנהלה וכלליות ב- GMG בעיקר מענק מיוחד בסך של 28 מיליון ש"ח בגין שינוי מבנה והקמת GMG ו מגידול בהוצאות שיווק.

)2( הגידול בהכנסות אחרות ברבעון הנוכחי לעומת ההוצאות ברבעון המקביל אשתקד נובע בעיקר מתמורה נוספת ממכירת קומפאס בעקבות זכייה בבוררות בקיזוז גידול בהוצאות אחרות ב- GMG. הקיטון בהוצאות אחרות בתקופת הדוח מול התקופה המקבילה אשתקד נובע מתמורה נוספת ממכירת קומפאס כאמור לעיל בקיזוז עלויות שנבעו עקב אי מימוש עסקה.

)3( הגידול בהוצאות מימון נטו ברבעון הנוכחי ובתקופת הדוח לעומת התקופות המקבילות אשתקד נובע בעיקר מגידול בהוצאות ריבית ומקיטון בהיוון מימון, בקיזוז, קיטון בהוצאות הצמדה, גידול בהכנסות מימון מפקדונות ומהכנסות מימון בגין מימון מחדש 1RW.

)4( הגידול בהוצאות מיסים ברבעון ובתקופת הדוח נובע בעיקר מגידול ברווח לפני מס בתקופה.

6.4 תזרימי מזומנים

להלן פירוט תזרימי המזומנים, שהפיקה הקבוצה ברבעון השני של שנת 2025 בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2024

בעון זומנים לר תזרימי מ
רבעון	2025 רבעון שני	2024 רבעון שני
) 1( ת שוטפת צה מפעילו נבעו לקבו מנים נטו ש תזרימי מזו	433	417
) 2( עה עילות השק הקבוצה לפ שימשו את מנים נטו ש תזרימי מזו	)1,461(	)954(
) 3( ן עילות מימו הקבוצה לפ שימשו את מנים נטו ש תזרימי מזו	)1,518(	)1,865(

הנתונים במיליוני ש"ח.

)1( עיקר התזרים ברבעון וברבעון המקביל אשתקד נבע מהרווח התפעולי של הנדל"ן המניב בסך כ- 648 מיליון ש"ח )בתקופה המקבילה כ- 553 מיליון ש"ח( בתוספת פיקדונות נטו מדיור מוגן ובקיזוז מסי הכנסה ששולמו. הגידול ברבעון הנוכחי לעומת הרבעון המקביל אשתקד נובע מגידול ברווח התפעולי ובקיזוז שינוי בלקוחות וספקים.

)2( עיקר התזרים ברבעון השני לשנת 2025 שימש לרכישה והשקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בסך כ - 1,251 מיליון ש"ח, הכולל את רכישת הקרקע בשדה דב בסך של 630 מיליון ש"ח, בתוספת הלוואה שניתנה בסך כ- 83 מיליון ש"ח ובתוספת מוסדות ששולמו בגין רכישת נכסים בסך של 100 מיליון ש"ח. עיקר התזרים בתקופה המקבילה אשתקד שימש לרכישה והשקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בסך כ- 836 מיליון ש"ח, בתוספת השקעות ברכוש קבוע בסך של 100 מיליון ש"ח ובתוספת הלוואה שנתנה לזמן ארוך בסך של 104 מיליון ש"ח.

)3( עיקר הקיטון מול הרבעון המקביל אשתקד נובע מקיטון בסך הדיבידנד שחולק במקביל לקבלת הלוואה לזמן ארוך מתאגידים פיננסיים.

חציון זומנים ל תזרימי מ
חציון	ון 2025 חציון ראש	ון 2024 חציון ראש
) 1( ת שוטפת צה מפעילו נבעו לקבו מנים נטו ש תזרימי מזו	850	929
) 2( עה עילות השק הקבוצה לפ שימשו את מנים נטו ש תזרימי מזו	)2,145(	)1,753(
) 3( מון פעילות מי הקבוצה ל שימשו את מנים נטו ש תזרימי מזו	)673(	)2,675(

הנתונים במיליוני ש"ח.

)1( עיקר התזרים בתקופה ובתקופה המקבילה אשתקד נובע מהרווח התפעולי של הנדל"ן המניב בסך כ- 1,294 מיליון ש"ח )בתקופה המקבילה כ- 1,086 מיליון ש"ח( בתוספת פיקדונות נטו מדיור מוגן ובקיזוז תשלומי מיסים בתקופה ושינויים בלקוחות וספקים. הגידול בתקופת הדוח לעומת התקופה המקבילה אשתקד נובע מגידול ברווח התפעולי ובקיזוז שינוי בלקוחות וספקים.

)2( עיקר התזרים בתקופת הדוח שימש לרכישה והשקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בסך כ- 1,824 מיליון ש"ח, הכולל את רכישת הקרקע בשדה דב בסך של 630 מיליון ש"ח, בתוספת השקעות ברכוש קבוע בסך כ- 93 מיליון ש"ח, בתוספת הלוואה שניתנה בסך כ- 148 מיליון ש"ח ובתוספת מוסדות ששולמו בגין רכישת נכסים בסך של 100 מיליון ש"ח. עיקר התזרים בתקופה המקבילה אשתקד שימש לרכישה והשקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בסך של 1,649 מיליון ש"ח, בתוספת השקעות ברכוש קבוע בסך של 109 מיליון ש"ח ובתוספת הלוואה שנתנה לזמן ארוך בסך של 104 מיליון ש"ח.

)3( עיקר הקיטון במזומנים שיצאו מול התקופה המקבילה אשתקד נובע מגידול בקבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים פיננסיים ובנוסף קיטון בפירעון הלוואות לזמן ארוך וזמן קצר מתאגידים פיננסיים וקיטון בסך הדיבידנד שחולק .

7 |היבטי ממשל תאגידי

בתקופת הדוח ולאחריו לא חלו שינויים מהותיים בהיבטי הממשל התאגידי בחברה כפי שפורטו בפרקים ד'-ה' לדוח התקופתי לשנת ,2024 הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

7.1 שינויים בכהונת נושאי משרה בחברה

ראו סעיף 1.2.3.2 לעיל.

7.2 הענקת אופציות לנושאי משרה ועובדים בחברה

ביום 19 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה, לאחר אישור ועדת התגמול מיום 17 במרץ ,2025 הענקת 375,213 אופציות )לא רשומות למסחר( לנושאי משרה ועובדים בחברה, במחיר מימוש של 285.16 ש"ח למניה , המשקף את ממוצע מחיר המניה בבורסה ב30- ימי המסחר שקדמו למועד החלטת הדירקטוריון. האופציות ניתנות למימוש לפי מנגנון "מימוש נטו" בלבד. לפרטים נוספים, ראו דוח הצעה פרטית שאינה מהותית מיום 20 במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-018641(, שהאמור בו נכלל בדוח זה בדרך של הפניה .

7.3 אישור הסכם ניהול של מנכ"ל החברה והענקת אופציות

ביום 27 באפריל ,2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את התקשרותה בהסכם ניהול עם מנכ"ל החברה, וכן, הענקת אופציות למנכ"ל החברה. לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים בקשר עם האסיפה הכללית מיום 20 במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-018605(, וכן, דוח מיידי בדבר תוצאות האסיפה מיום 27 באפריל 2025 )אסמכתא: 2025-01-029651(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

7.4 אישור גמול לדירקטוריות שהינן בעלות שליטה בחברה

ביום 5 ביוני 2025 אישר דירקטוריון החברה )לאחר קבלת אישור וועדת התגמול( את תנאי הגמול לגב' נעמי עזריאלי וגב' שרון עזריאלי, שהינן בעלות שליטה בחברה ומכהנות כדירקטוריות בה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 8 ביוני 2025 )אסמכתא: 2025-01-040709(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

7.5 אישור הארכת תנאי הסכם ניהול עם יו "ר הדירקטוריון הפעילה של החברה

ביום 7 באוגוסט ,2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה , בין היתר, את עדכון והארכת תנאי הסכם הניהול עם יו"ר הדירקטוריון הפעילה של החברה, גב' דנה עזריאלי. לפרטים נוספים ראו דוח מיידי בקשר עם זימון האסיפה הכללית מיום 2 ביולי 2025 )אסמכתא: 2025-01-047742(, ודוח מיידי בדבר תוצאות האסיפה כפי שתוקן ביום 11 באוגוסט 2025 )אסמכתא: 2025-01-059334(, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

7.6 פוליסת ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה

במהלך תקופת הדוח, אישרה ועדת התגמול החברה התקשרות לרכישת פוליסת ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה של החברה וחברות הבת של החברה, החל מיום 1 ביולי 2025 ועד ליום 30 ביוני ,2026 בגבולות אחריות של 100 מיליון דולר ארה"ב למקרה ולתקופת ביטוח, תוך קביעה כי ההתקשרות הינה בתנאי שוק ואינה מהותית לחברה.

8 |הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של החברה

8.1 תיאור פעילות החברה בתקופת הדוח ועדכון תיאור עסקי התאגיד לתקופת הדוח בהתאם לתקנה 39א לתקנות

לאירועים והתפתחויות בתקופת הדוח, ראו פרק ב' לדוח זה – עדכונים לפרק תיאור עסקי התאגיד ליום 30 ביוני 2025 וכן, ביאור 3 לדוחות הכספיים ליום 30 ביוני .2025

8.2 דוח בדבר מצבת ההתחייבויות של הקבוצה

דוח בדבר מצבת ההתחייבויות של הקבוצה, בהתאם לתקנות 39ה ו9-ד לתקנות מצורף בטופס דיווח נפרד במקביל לפרסומו של דוח זה .

8.3 גילוי בדבר הערכות שווי מהותיות מאוד

למועד הדוח לא חל שינוי בפרמטרים לגילוי וצירוף הערכות שווי כפי שפורסמו בדוח התקופתי לשנת .2024 החברה עדכנה את חלק מהערכות ה שווי של נכסיה ליום 30 ביוני .2025

כמפורט בסעיף 9.3 לדוח הדירקטוריון, שנכלל בדוח התקופתי לשנת 2024 ונכלל בדוח זה על דרך ההפניה , ולאחר בחינת הפרמטרים הרלבנטיים בהתאם לעמדה משפטית 105-23 של סגל רשות ניירות ערך בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי, עולה , כי אין לחברה הערכת שווי שהינה מהותית מאוד שיש לצרפה לדוח.

8.4 אירועים לאחר תאריך הדוחות הכספיים

ראו ביאור 6 לדוחות ה כספיים ליום 30 ביוני .2025

8.5 נתונים כספיים המיוחסים לחברה כחברה אם

בהתאם לתקנה 9ג' ו- 38ד' לתקנות, מצורפים בפרק ג' נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה כחברה אם, בצירוף חוות דעת רואה חשבון מבקר.

8.6 הערה בעניין מידע צופה פני עתיד

כוונות החברה הנזכרות במבו א לדוח הדירקטוריון, והדגשים העיקריים לדוח הדירקטוריון, בין היתר, בקשר עם ניצול הזדמנויות עסקיות והרחבת הפעילות, נזילות, מקורות מימון והוצאות מימון נטו , קצב התקדמות הפרויקטים בהקמה, העלויות הצפויות להקמתם, השפעות המצב הכלכלי על תחומי הפעילות של החברה ובאשר לאפשרות לגיוס חוב, הינן מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על תוכניות החברה למועד הדוח, הערכות החברה ביחס להתפתחויות בשווקים, רמות האינפלציה ותזרימי המזומנים הצפויים ועל התנאים והאפשרויות לגיוס אשראי במועד הדוח.

הערכות אלה עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מהותית מכפי שהעריכה החברה. הגורמים העיקריים העשויים להשפיע על כך הינם: שינויים בשוק ההון אשר ישפיעו על התנאים וה אפשרויות לגיוס אשראי, שינויים בתוכניות החברה, לרבות שימוש ביתרות נזילות שיהיו קיימות לצורך ניצול הזדמנויות עסקיות, שינויים בכדאיות ההחזקה באפיקי השקעה שונים או כדאיות השימוש באפיקי מימון שונים, עיכובים במתן היתרים או אישורים הנחוצים להתקדמות הפרויקטים בהקמ ה, שינויים ברגולציה הקשורה בפעילות החברה, לרבות בתחום התכנון והבניה, התייקרות חומרי גלם המשמשים לבניה, שינויים במדד המחירים לצרכן, החמרת המצב הכלכלי בישראל או בארה"ב וכניסה למיתון חריף והיקלעותה של החברה או מי מחברות הקבוצה לקשיי מימון או קשיים אחרים, באופן אשר ישפיע על תזרים המזומנים של החברה.

דירקטוריון והנהלת החברה מביעים את הערכתם הרבה לנושאי המשרה בחברה, הנהלות החברות השונות בקבוצה ולעובדיהן, על תרומתם הברוכה להישגי הקבוצה ברבעון שהסתיים ביום 30 ביוני .2025

דנה עזריאלי, יו"ר הדירקטוריון רון אבידן, מנכ"ל

תאריך: 17 באוגוסט 2025

נספח א'

גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

נספח א' - גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

להלן פרטים אודות אגרות החוב של החברה המוחזקות בידי הציבור

בר הנאמן פרטים בד	תנאי הצמדה	מועדי תשלום ריבית	מועדי תשלום קרן	שיעור הריבית השנתית	סוג הריבית	רסאי השווי הבו וח למועד הד	של ההוגן השווי שנכלל כפי הסדרה הכספיים בדוחות הדוח למועד	סכום הריבית שנצברה עד	עד נקוב במו שווי בות הדוח, לר הצמדה	עד נקוב במו שווי הדוח	עד נקוב במו שווי ההנפקה	מועד ההנפקה	סדרה
								למועד הדוח
						ש"ח	במיליוני
1975( אמנות ) הרמטיק נ הנאמנות: שם חברת	הצמדה	החל	החל	1.34	קבועה	2,771.6	2,870.3	18.9	2,880.9	2,429.8	2,194.1	ביולי 7	סדרה
בע"מ;	)קרן	מחודש	מיום 5									2016	ד'
שת ,13 דרך ש ון, קומה גדל צ'מפי כתובת: מ	וריבית(	ינואר	ביולי
בני ברק. הימים ,30	לעלייה	2017	2018								983.6	במרץ 30
; 03-5274867 טלפון:	במדד	פעמיים	פעמיים									2017
; 03-5271039 פקס:	המחירים	בשנה	בשנה								1,367	1
א"ל : כתובת דו	לצרכן	בימים 5	בימים 5									בפברואר
hermetic @ hermetic il.co.	בגין	בינואר ו-	בינואר									2018
ירב בנון או מ אמן: דן א ר אצל הנ איש הקש	חודש	ביולי 5	ו5-								625.6	ביולי 13
עופר	מאי	של כל	ביולי									2022
	2016*	אחת מהשנים	של כל אחת
		2017 ועד	מהשנים
		2030	2018
		)כולל(	ועד
			2030
			)כולל(
	הצמדה	החל מיום	ביום 30	1.77	קבועה	2,790.9	2,877.9	-	2,847.1	2,432.5	1,215.9	22	סדרה
	)קרן	ביוני 30	ביוני									בינואר	ה'
	וריבית( לעלייה	2019 פעמיים	של כל אחת									2019
	במדד	בשנה	מהשנים								1,216.7	19 בדצמבר
	המחירים	בימים 30	2022									2019
	לצרכן	ביוני של	ועד								810.7	20
	בגין	כל אחת	2028									באפריל
	חודש	מהשנים	)כולל(									2020
	דצמבר	2019 ועד
	* 2018	2028
		)כולל( ו-
		31 בדצמבר
		של כל
		אחת
		מהשנים
		2019 ועד
		2027
		)כולל(
	הצמדה	החל מיום	ביום 31	2.48	קבועה	3,804.8	3,992.2	-	3,855.9	3,294.5	263.4	22	סדרה
	)קרן וריבית(	ביוני 30 2019	בדצמבר של כל									בינואר 2019	ו'
	לעלייה	פעמיים	אחת								932.6	19
	במדד	בשנה	מהשנים									בדצמבר
	המחירים	בימים 30	2025									2019
	לצרכן	ביוני ו- 31	ועד								761.9	20
	בגין	בדצמבר	2032									באפריל
	חודש	של כל	)כולל(									2020
	דצמבר	אחת									1,336.5	ביולי 13
	* 2018	מהשנים 2019 ועד										2022
		2032
		)כולל(

תנאי הצמדה	מועדי תשלום ריבית	מועדי תשלום קרן	שיעור הריבית השנתית	סוג הריבית	רסאי השווי הבו וח למועד הד	של ההוגן השווי שנכלל כפי הסדרה הכספיים בדוחות הדוח למועד	סכום הריבית שנצברה עד למועד הדוח	עד נקוב במו שווי בות הדוח, לר הצמדה	עד נקוב במו שווי הדוח	עד נקוב במו שווי ההנפקה	מועד ההנפקה	סדרה
הצמדה )קרן וריבית(	החל מיום בינואר 2 2022	ביולי 2 של כל אחת	0.9	קבועה	2,804.9	3,039.2	14.1	3,173.0	2,751.8	1,903.6	ביולי 20 2021	סדרה ז'
לעלייה במדד המחירים לצרכן בגין	פעמיים בשנה בימים 2 בינואר ו- ביולי 2	מהשנים 2024 ועד 2036 )כולל(								673.1	25 בדצמבר 2023
חודש יוני 2021	של כל אחת מהשנים 2022 ועד 2036 )כולל(									226.6	ביולי 24 2024
הצמדה )קרן	החל מיום בינואר 2	2 בינואר	1.69	קבועה	4,452.4	4,675.5	41.9	5,030.8	4,363.0	1,751.5	ביולי 20 2021	סדרה ח'
וריבית( לעלייה במדד המחירים לצרכן בגין חודש	2022 פעמיים בשנה בימים 2 בינואר של כל אחת	של כל אחת מהשנים 2032 ועד 2041 )כולל(								926.4	ביולי 13 2022
יוני 2021	מהשנים 2022 ועד 2041 ו2- ביולי של כל כל אחת מהשנים 2022 ועד לשנת 2040									1,685	25 בדצמבר 2023
הצמדה )קרן וריבית( לעלייה במדד המחירים לצרכן	החל מיום בינואר 2 2025 פעמיים בשנה בימים 2 בינואר	2 בינואר של כל אחת מהשנים 2034 ועד	3.67	קבועה	3,595.5	3,444.3	61.2	3,380.6	3,282.4	990.5	ביולי 24 2024	סדרה ט'
בגין חודש יוני 2024	של כל אחת מהשנים 2025 ועד 2046 ו2- ביולי של כל כל אחת מהשנים 2025 ועד לשנת 2045	2046 )כולל(								2,291	18 בדצמבר 2024
					20,220.1	20,899.4	136.1	21,168.3	18,554.0	22,155		סה"כ

* על אגרות החוב )סדרה ד'(, )סדרה ה'(, )סדרה ו'(, )סדרה ז'(, )סדרה ח'( ו -)סדרה ט'( )להלן יחד: " סדרות אגרות החוב של החברה"( תחול הגנה, כך שאם המדד הידוע בתאריך הקבוע לתשלום הרלוונטי יהיה נמוך מהמדד היסודי )המצוין בטבלה(, יהיה מדד התשלום המדד היסודי.

פרטים נוספים לעניין אגרות החוב של החברה המוחזקות בידי הציבור:

.1 סדרות אגרות החוב של החברה הינן מהותיות לחברה ואינן מובטחות בבטוחה כלשהי.
.2 לאחר מועד הדוח, הנפיקה החברה 1,816 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ט'( נוספות בדרך של הרחבת סדרה, אשר הוצעו לציבור בדרך של מכרז על מחיר היחידה. כמו-כן, לאחר תאריך הדוח, הנפיקה החברה 500 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה י'(, אשר הוצעו לציבור בדרך של מכרז על שיעור הריבית שתישאנה אגרות החוב )סדרה י'(. אגרות החוב )סדרה י'( נושאות ריבית קבועה בשיעור של 2.79% לשנה. לפרטים נוספים בדבר אגרות החוב כאמור ותנאיהן, ראו דוחות הצעת מדף מימים 3 ביולי 2025 ו17- ביולי 2025 )אסמכתאות: 2025-01-048474 ו- ,2025-01-053287 בהתאמה(, וכן דוחות תוצאות הנפקה מימים 6 ביולי 2025 ו20- ביולי 2025 )אסמכתאות: 2025-01- 049221 ו,2025-01-053819- בהתאמה(, שהאמור בהם נכלל בדוח זה בדרך של הפניה.
.3 החברה תהא רשאית, לפי שיקול דעתה הבלעדי, לבצע פדיון מוקדם )חלקי או מלא( של סדרות אגרות החוב של החברה. לפרטים ראו סעיף 9.2 לתנאים הרשומים מעבר לדף בשטרי הנאמנות של כל אחת מסדרות אגרות החוב של החברה, וכדלקמן:
.3.1 ביחס לשטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה ד'(אשר צורף לדוח הצעת המדף שפורסם על ידי החברה, ראו דיווח החברה מיום 12 ביולי 2022 )אסמכתא: 2022-01-073659(.
.3.2 ביחס לשטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה ה'(ושטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה ו'(אשר שניהם צורפו לדוח הצעת המדף שפורסם על ידי החברה, ראו דיווח החברה מיום 20 באפריל 2020 )אסמכתא: 2020-01-035128(.
.3.3 ביחס לשטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה ז'( אשר צורף לדוח הצעת המדף שפורסם על-ידי החברה, ראו דיווח החברה מיום 24 ביולי 2024 )אסמכתא: 2024-01-078292(.
.3.4 ביחס לשטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה ח'( אשר צורף לדוח הצעת המדף שפורסם על-ידי החברה, ראו דיווח החברה מיום 24 בדצמבר 2023 )אסמכתא: 2023-01- 115813(.
.3.5 ביחס לשטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה ט'( אשר צורף לדוח הצעת המדף שפורסם על ידי החברה, ראו דיווח החברה מיום 17 בדצמבר 2024 )אסמכתא: 2024-01- 625079(.
- .4 הדיווחים המצוינים בסעיפים ,2.1 ,2.2 ,2.4 2.5 ו- 2.6 לעיל )להלן יחד: "שטרי הנאמנות"(, נכללים בדוח זה על דרך ההפניה.
.5 החברה, בתום תקופת הדיווח, ובמהלכה, עמדה בכל התנאים וההתחייבויות לפי שטרי הנאמנות ולא התקיימו תנאים המקימים עילה להעמדת סדרות אגרות החוב של החברה לפירעון מיידי.
- .6 לפרטים בדבר התחייבות שהחברה נטלה על עצמה במסגרת סדרות אגרות החוב של החברה ראו סעיפים 5.6-5.2 לשטרי הנאמנות.

דוח מועד ה קה לבין ד ההנפ בין מוע שנקבעו	נוספים דירוגים	רוג מתן הדי תאריך	רסום מועד פ קבוע ל דירוג ה	מועד נקבע ב דירוג ש	ה שם חבר	סדרה
דירוג מועד ה	דירוג	העדכני	הדוח	ההנפקה	מדרגת
2016 ביולי 20	ציב באופק י il1Aa	)**( 2024 בדצמבר 30	ציב באופק י il1Aa	ציב באופק י 1Aa	מידרוג	סדרה ד'
2017 במרץ 27
2017 במרץ 28
2017 בדצמבר 31
2018 בינואר 28
2018 בינואר 31
2019 בדצמבר 31
2020 באפריל 19
2020 בדצמבר 27
2021 בדצמבר 30
2022 ביולי 12
2022 בדצמבר 29
2023 בדצמבר 31
2024 בדצמבר 30
2019 בינואר 20	ציב באופק י il1Aa	)**( 2024 בדצמבר 30	ציב באופק י il1Aa	ציב באופק י 1Aa	מידרוג	סדרה ה'
2019 בדצמבר 17

דירוג אגרות החוב של החברה המוחזקות בידי הציבור:

דוח מועד ה קה לבין ד ההנפ בין מוע שנקבעו	נוספים דירוגים	רוג מתן הדי תאריך	רסום מועד פ קבוע ל דירוג ה	מועד נקבע ב דירוג ש	ה שם חבר	סדרה
דירוג מועד ה	דירוג	העדכני	הדוח	ההנפקה	מדרגת
2019 בדצמבר 31
2020 באפריל 19
2020 בדצמבר 27
2021 בדצמבר 30
2022 ביולי 12
2022 בדצמבר 29
2023 בדצמבר 31
2024 בדצמבר 30
2019 בינואר 20	ציב באופק י il1Aa	)**( 2024 בדצמבר 30	ציב באופק י il1Aa	ציב באופק י 1Aa	מידרוג	סדרה ו'
2019 בדצמבר 17
2019 בדצמבר 31
2020 באפריל 19
2020 בדצמבר 27
2021 בדצמבר 30
2022 ביולי 12
2022 בדצמבר 29
2023 בדצמבר 31
2024 בדצמבר 30
2021 ביולי 1	יציב +AA	) *( ר 2025 בפברוא 2	יציב +ilAA	יציב +ilAA	מעלות	סדרה ז'
2023 בדצמבר 21
2023 בדצמבר 24
ר 2024 בפברוא 4
2024 ביולי 22
2024 ביולי 23
ר 2025 בפברוא 2
2021 ביולי 1	יציב +AA	) *( ר 2025 בפברוא 2	יציב +ilAA	יציב +ilAA	מעלות	סדרה ח'
2022 ביולי 12
2023 בדצמבר 21
2023 בדצמבר 24
ר 2024 בפברוא 4
ר 2025 בפברוא 2
2024 ביולי 8	באופק il1Aa	)**( 2024 בדצמבר 30	ציב באופק י il1Aa	ציב באופק י il1Aa	וג מידר	סדרה ט'
2024 ביולי 23	יציב
2024 בדצמבר 30
2025 ביולי 3						*

לעיון בדוח הדירוג של מעלות לאגרות החוב )סדר ות ז'-ט' ( ראו דוח מיידי של החברה מיום 2 בפברואר 2025 )אסמכתא: 2025-01-008073(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה. ** לעיון בדוח הדירוג של מידרוג לאגרות החוב ) סדרות ד', ה' ו -ו'( ראו דוח מיידי של החברה מיום 30 בדצמבר 2024 )אסמכתא: 2024-01-628535(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

חלק ב'

עדכון תיאור עסקי התאגיד

ליום 30 ביוני 2025

עדכון פרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופ תי של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 1)" הדוח התקופתי "(

בהתאם לתקנה 39א. לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומי ידיים( , התש"ל,1970- להלן פירוט התפתחויות מהותיות אשר אירעו בעסקי החברה במהלך ששת ושלושת החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 וכן, עד למועד פרסום הדוח, ואשר טרם ניתן גילוי לגביהם בדוח התקופתי, על פי סדר הסעיפים בפרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי. יצוין , כי למונחים בפרק זה תהא המשמעות הנודעת להם בדוח התקופתי, אלא אם צוין במפורש אחרת.

בפרק זה : "מועד פרסום הדוח" - 18 באוגוסט 2025; "מועד הדוח על המצב הכספי" ו-"מועד הדוח" – 30 ביוני 2025; "דוח הדירקטוריון" - דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה לששת ולשלושת החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני .2025

.1 התפתחויות שחלו במבנה הקבוצה ועסקיה עד למועד פרסום הדוח

עדכון לסעיף 1.3 לפרק תיאור עסקי התאגיד:

לפרטים אודות: )1( נכסים בייזום; )2( שינויים בכהונת נושאי משרה בכירה ב חברה ; )3( עדכון הסכם מתן שירותי דאטה סנטרס ל-TIKTOK והתקשרות בהסכם למימון הפרויקט; )4( זכיה במכרז להקמת פרויקט דיור מוגן בשדה דב; )5( משא ומתן עם חברת טכנולוגיה בינלאומית למתן שירותי דאטה סנטרס על- ידי GM( ;6 )התקשרות בהסכם מיזוג לרכישת מניות צ.מ.ח המרמן בע"מ; )7( קמפוס עבור חברת סולראדג' טכנולוגיות בע"מ; )8( בקשה לאישור תובענה כייצוגית; )9( תשקיף מדף; )10( התקשרות במסמך עקרונות לרכישת זכויות במתקן סולארי משולב אגירה ולרכישת חשמל ירוק לטווח ארוך; )11( עסקאות מימון; ו-)12( התקשרות בהסכם מימון לפיתוח והרחבת דאטה סנטרס באנגליה , ראו סעיף 1.2.3 לפרק א' של דוח זה .

.2 דיבידנדים

עדכון לסעיף 4 לפרק תיאור עסקי התאגיד:

ביום 6 במאי ,2025 שילמה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסכום כולל של כ- 800 מיליון ש"ח. לפרטים ראו סעיף 1.2.4 לפרק א' של דוח זה.

.3 נכסים בייזום

עדכון לסעיף 7.7 לפרק תיאור עסקי התאגיד:

במהלך תקופת הדוח, המשיכה הקבוצה להשקיע בפיתוח והקמה של נכסים חדשים וכן, בהרחבה ושיפוץ של נכסים קיימים. לפרטים נוספים, ראו סעיף 4 לפרק א' של דוח זה. להלן יובאו עדכונים בקשר עם נכסים בייזום והשבחת נכסים קיימים:

קמפוס סולראדג' - בתקופת הדוח, החברה וסולראדג' סיכמו על דחית המועד המשוער לתחילת תקופת השכירות בקמפוס כך שתחל בתחילת שנת ,2027 כמפורט בסעיף 4.1.1 לדוח הדירקטוריון .

עזריאלי אילת –בחודש אפריל ,2025 התקבל אישור הוועדה להיתר בניה למימוש זכויות לתוספת 500 מ"ר שטחים עיקריים ושטחי שירות בתנאים והחברה פועלת למילויים.

¹ כפי שדווח על -ידי החברה ביום 20 במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-018529(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

עדכון לסעיף 14.1 לפרק תיאור עסקי התאגיד:

מלון הר ציון – בחודש אפריל ,2025 התקבל היתר בניה לכלל המלון.

.4 מימון

מימון פיננסי חוץ בנקאי לחברה

עדכון לסעיף 20.5 לפרק תיאור עסקי התאגיד:

ניירות ערך מסחריים

נכון למועד הדוח, לחברה שתי סדרות נע"מ, סדרה מדורגת בהיקף של כ- 53 מיליון ש"ח וסדרה לא מדורגת בהיקף של כ- 5 מיליון ש"ח. בתקופת הדוח חודשה הסדרה המדורגת לתקופה נוספת של 12 חודשים והחל מיום 27 במאי 2025 שיעור ה ריבית ירד לריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.1% לשנה, במקום מרווח של 0.15% לשנה וללא שינוי ביתר תנאי סדרת הנע"מ.

ביום 8 ליולי 2025 פרעה החברה את כל יתרת ניירות ה ערך ה מסחריים )סדרה 1( )כ- 638 מיליון ש"ח( בהתאם למועד הפרעון שנקבע.

אגרות החוב )סדרה ב'( של החברה

בתקופת הדוח בוצעו תשלומי קרן וריבית בהתאם ללוח הסילוקין שלהן עם ביצוע התשלומים האמורים הסתיימו תשלומי הקרן על פי תנאי ההנפקה של הסדרה .

אגרות החוב )סדרה ד'( של החברה

בתקופת הדוח בוצעו תשלומי קרן וריבית בהתאם ללוח הסילוקין שלהן. למועד הדוח, יתרת הע.נ. של אגרות החוב )סדרה ד'( של החברה שבמחזור הינה כ- 2,430 מיליון ש"ח.

אגרות החוב )סדרה ה'( של החברה

בתקופת הדוח בוצעו תשלומי קרן וריבית בהתאם ללוח הסילוקין שלהן. למועד הדוח, יתרת הע.נ. של אגרות החוב )סדרה ה'( של החברה שבמחזור הינה כ- 2,433 מיליון ש"ח.

אגרות החוב )סדרה ו'( של החברה

בתקופת הדוח בוצע תשלום ריבית בהתאם ללוח הסילוקין. למועד הדוח, יתרת הע.נ. של אגרות החוב )סדרה ו'( של החברה שבמחזור הינה כ- 3,294 מיליון ש"ח.

אגרות החוב )סדרה ז'( של החברה

בתקופת הדוח בוצע תשלום ריבית בהתאם ללוח הסילוקין. למועד הדוח, יתרת הע.נ. של אגרות החוב )סדרה ז'( של החברה שבמחזור הינה כ- 2,752 מיל יון ש"ח.

אגרות החוב )סדרה ח'( של החברה

בתקופת הדוח בוצע תשלום ריבית בהתאם ללוח הסילוקין. למועד הדוח, יתרת הע.נ. של אגרות החוב )סדרה ח'( של החברה שבמחזור הינה כ4,363- מיליון ש"ח .

אגרות החוב )סדרה ט'( של החברה

בתקופת הדוח בוצע תשלום ריבית בהתאם ללוח הסילוקין.

ביום 3 ביולי 2025 פרסמה החברה דוח הצעת מדף להנפקה ולרישום למסחר בבורסה של כ1,960- מיליון ש"ח ערך נקוב שהוצעו בדרך של הרחבת סדרת אגרות החוב )סדרה ט'( של החברה מכוח תשקיף מדף .2025 ביום 6 ביולי 2025 הודיעה החברה כי בהתאם לתוצאות ההנפקה הוקצו כ 1,817- מיליון ש"ח ערך נקוב נוספים של סדרת אגרות חוב )סדרה ט'( בתמורה לסך של כ2,000- מיליון ש"ח )כ1,972- מיליון ש"ח בניכוי הוצאות הנפקה(. יתרת הע.נ. של אגרות החוב )סדרה ט'( של החברה שבמחזור למועד הדוח ולמועד פרסום הדוח הינה כ3,282- מיליון ש"ח וכ- 5,099 מיליון ש"ח )בהתאמה(. לפרטים נוספים, ראו דיווחיה המיידיים של החברה מימים 3 ביולי 2025 ו- 6 ביולי 2025 )אסמכתאות: 2025-01-048474 ו,2025-01-049221- בהתאמה (, שהאמור בהם נכלל בדוח זה בדרך של הפניה. ביום 17 ביולי 2025 פרסמה החברה דוח הצעת מדף להנפקה ולרישום למסחר בבורסה של עד כ578- מיליון ש"ח ע.נ. של סדרת אגרות חוב )סדרה י'( של החברה, מכח תשקיף מדף .2025 ביום 20 ביולי 2025 הודיעה החברה, כי בהתאם לתוצאות ההנפקה, הוקצו כ500- מיליון ש"ח ע.נ. של סדרת אגרות חוב )סדרה י'( בתמורה לסך של כ500- מיליון ש"ח )כ- 496 מיליון ש"ח בניכוי הוצאות הנפקה(. לפרטים נוספים, ראו דיווחיה המיידיים של החברה מימים 17 ביולי 2025 ו20- ביולי 2025 )אסמכתאות: 2025-01-053287 ו2025-01-053819- בהתאמה (, הנכללים בדוח זה על דרך ההפניה.

.5 דירוג האשראי

ביום 3 ביולי ,2025 קבעה מידרוג דירוג של il1.Aa באופק יציב להרחבת אגרות החוב )סדרה ט'( בהיקף של עד 1,817 מיליון ש"ח ע.נ. ודירוג il1.Aa באופק יציב לאגרות חוב )סדרה י'( בסך של עד 500 מיליון ש"ח ע.נ. שתנפיק החברה באמצעות סדרה חדשה. לעיון בדוח המלא של מידרוג מיום 3 ביולי 2025 ראו דיווח מיידי של מידרוג מיום 3 ביולי 2025 )אסמכתא: 2025-01-048249(, הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה.

חלק ג'

דוחות כספיים מאוחדים

ליום 30 ביוני 2025

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

דוחות כספיים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025

תוכן העניינים

עמוד

החשבון ה של רואי דוח סקיר	2
: מבוקרים( דים )בלתי תיים מאוח פיים תמצי דוחות כס
י מצב הכספ חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	3-4
כולל אחר פסד ורווח רווח או הה חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	5-6
ון שינויים בה חדים על ה ציתיים מאו דוחות תמ	7-11
מנים זרימי המזו חדים על ת ציתיים מאו דוחות תמ	12-13
חדים תיים המאו יים התמצי וחות הכספ ביאורים לד	14-28

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של קבוצת עזריאלי בע"מ

מבוא:

סקרנו את המידע הכספי המצורף של קבוצת עזריאלי בע"מ החברה וחברות מאוחדות )להלן - "החברה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטור יון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופ ות ביניים אלו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע לתקופ ות ביניים אל ו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופו ת ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופו ת ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל , ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון Network Global Deloitte the in Firm A

תל-אביב, 17 באוגוסט, 2025

משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד אילת מרכז העירוני תד. 538 אילת. 88104002	משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100
טלפון: 8888 501 (2) 4972 פקס: 4173 537 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 7333 860 (4) 4972 פקס: 2528 (2) 972 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 5676 637 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 4455 399 (73) 972 פקס: 4455 637 (73) 4972 (73) +972 info- [email protected]
משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8. רוררה	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23 רעוויריע

קבוצת עזריאלי בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

דצמבר ליום 31 ב	וני	ליום 30 בי
4 2 0 2	4 2 0 2	5 2 0 2
ח מיליוני ש"	ליוני ש"ח ח מי	מיליוני ש"
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו



4,633	1,446	2,643
1	1	1
132	80	182
359	416	632
3	8	19
83	59	97

5,211	2,010	3,574


45	58	41
729	487	912
1,523	1,094	2,197
48,043	46,743	50,489
907	849	957
1,475	1,599	1,532
52,722	50,830	56,128

57,933	52,840	59,702

קבוצת עזריאלי בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

)המשך(

	וני ליום 30 בי		דצמבר ליום 31 ב
	5 2 0 2	4 2 0 2	4 2 0 2
	מיליוני ש"	ליוני ש"ח ח מי	ח מיליוני ש"
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(

ת והון התחייבויו
ת שוטפות התחייבויו
וב וא יגרות ח ם פיננסיים ת מתאגידי ויות שוטפו אשראי וחל	2,501	1,701	2,473
ם תני שירותי ספקים ונו	479	624	617
ות זכות זכאים ויתר	511	415	484
ר מוגן לקוחות דיו פקדונות מ	1,483	1,360	1,425
ים שוטפים ת בגין מיס התחייבויו	5	45	3
שוטפות חייבויות סה"כ הת	4,979	4,145	5,002

פות ת לא שוט התחייבויו
יננסיים תאגידים פ הלוואות מ	4,985	3,322	3,262
אגרות חוב	19,274	16,704	20,159
ת אחרות התחייבויו	432	421	406
דחים ת מיסים נ התחייבויו	5,602	4,962	5,267
א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת	30,293	25,409	29,094

רגילות הון מניות	18	18	18
מניות פרמיה על	2,518	2,518	2,518
קרנות הון	827	515	206
עודפים	21,042	20,208	21,065

החברה עלים של מיוחס לב סה"כ הון	24,405	23,259	23,807
שליטה ינן מקנות זכויות שא	25	27	30
סה"כ הון	24,430	23,286	23,837
הון חייבויות ו	59,702	52,840	57,933
סה"כ הת

17 באוגוסט, 2025

דשטיין אריאל גול ספים סמנכ"ל כ	רון אבידן מנכ"ל	לי דנה עזריא קטוריון יו"ר הדיר	שור תאריך אי כספיים הדוחות ה

הביאורים המצורפים לתמצית הדוחות הכספיים המאוחדים מהווים חלק בלתי נפרד מהם.

קבוצת עזריאלי בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב 4 2 0 2 5 2 0 2		לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
			5 2 0 2	יוני 4 2 0 2	4 2 0 2
	מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	ח מיליוני ש"
	קר( )בלתי מבו		)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
כירות, אחזקה ומ ת, ניהול, דמי שכירו הכנסות מ
נטו	1,887	1,530	949	781	3,281
ה הול, אחזק שכירות, ני סות מדמי עלות ההכנ ומכירות	593	444	301	228	979
רווח גולמי	1,294	1,086	648	553	2,302
וק מכירה ושיו	35	34	19	15	75
ליות הנהלה וכל	183	116	111	63	263
ת אות אחרו נסות והוצ לי לפני הכ רווח תפעו	1,076	936	518	475	1,964
נדל"ן ווי הוגן של התאמת ש רווח, נטו מ
מה קעה בהק נדל"ן להש להשקעה ו	445	318	193	65	913
לפי שיטת המטופלת אות חברה חלק בתוצ
ס זני, נטו ממ השווי המא	)2(	-	)1(	-	)5(
חרות, נטו הכנסות א )הוצאות(	)8(	)13(	29	)6(	)3(
ות צאות אחר כנסות והו לי לאחר ה רווח תפעו	1,511	1,241	739	534	2,869
מון הכנסות מי	202	83	121	26	141
מון הוצאות מי	732	550	492	372	1,086
ההכנסה מיסים על רווח לפני	981	774	368	188	1,924
ההכנסה מיסים על	)204(	)154(	)48(	)32(	)442(
תקופה רווח נקי ל	777	620	320	156	1,482
חר: ד( כולל א רווח )הפס
לרווח או וגו בעתיד שר לא יסו סכומים א
ממס: הפסד, נטו
ממס סיים, נטו כסים פיננ הוגן של נ שינוי בשווי	521	45	346	4	377
ח או עתיד לרוו או יסווגו ב שר סווגו סכומים א
ממס: הפסד, נטו טו מזומנים, נ ור תזרים ד( בגין גיד רווח )הפס
ממס	)3(	12	)6(	2	12
עילויות חוץ גום בשל פ הפרשי תר	89	38	)402(	251	)610(
סך הכל	86	50	)408(	253	)598(

ס ה, נטו ממ חר ל תקופ ד( כולל א רווח )הפס	607	95	)62(	257	)221(
ופה כולל לתק סה"כ רווח	1,384	715	258	413	1,261

קבוצת עזריאלי בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר

)המשך(

	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	5 2 0 2	4 2 0 2		4 2 0 2	4 2 0 2
	מיליוני ש"	וני ש"ח ח מילי	מיליוני ש"	וני ש"ח ח מילי	ח מיליוני ש"
	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
חס ל: תקופה מיו רווח נקי ל
החברה בעלים של	777	620	320	156	1,477
שליטה נן מקנות זכויות שאי	-	-	-	-	5

	777	620	320	156	1,482

ל: ופה מיוחס כולל לתק סה"כ רווח
החברה בעלים של	1,389	713	264	413	1,256
שליטה נן מקנות זכויות שאי	)5(	2	)6(	-	5

	1,384	715	258	413	1,261

	ש " ח	ש " ח	ש " ח	ש " ח	ש " ח
ה אחת מניה רגיל י ומדולל ל רווח בסיס וחס ח ע.נ. המי ת 0.1 ש" )בש"ח( ב
ל החברה: לבעלים ש

בסיסי	6.41	5.11	2.64	1.29	12.22

	6.41	5.11	2.64	1.29	12.17
א בדילול מל
מניות ל מספר ה משוקלל ש הממוצע ה ב הרווח צורך חישו ששימש ל ניה: מדולל למ הבסיסי וה
בסיסי	121,272,760	121,272,760	121,272,760	121,272,760	121,272,760
א בדילול מל	121,303,411	121,272,760	121,295,842	121,272,760	121,784,503

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

		מבוקר( )בלתי 2025 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שישה ה של לתקופ
	ות הון מני	על פרמיה מניות	בגין קרן הון שינויים הוגן בשווי של ת השקעו רים במכשי הוניים שיועדו וגן לשווי ה ח דרך רוו חר כולל א	בגין קרן הון הפרשי של תרגום ת פעילויו חוץ	הון קרנות אחרות ש"ח מיליוני	עודפים	ל סך הכו מיוחס ם של לבעלי החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	ל סך הכו
2025 בינואר יום 1 יתרה ל	18	2,518	908	( )733	31	21,065	23,807	30	23,837
וח: ופת הד ה בתק התנוע
פה י לתקו רווח נק	-	-	-	-	-	777	777	-	777
טו ממס נסיים, נ סים פינ ן של נכ שווי הוג שינוי ב	-	-	521	-	-	-	521	-	521
חוץ עילויות בשל פ תרגום הפרשי	-	-	-	94	-	-	94	)5(	89
ממס נים, נטו ם מזומ ור תזרי בגין גיד הפסד	-	-	-	-	)3(	-	)3(	-	)3(
פה ל לתקו ווח כול סה"כ ר	-	-	521	94	)3(	777	1,389	)5(	1,384
מניות מבוסס תשלום קרן הון	-	-	-	-	9	-	9	-	9
חברה מניות ה לבעלי דיבידנד	-	-	-	-	-	)800(	)800(	-	)800(
ברה ות הח עלי מני ת עם ב עסקאו סה"כ	-	-	-	-	9	)800(	)791(	-	)791(
2025 ביוני יום 30 יתרה ל	18	2,518	1,429	)639(	37	21,042	24,405	25	24,430

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

)המשך(

		מבוקר( )בלתי 2024 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שישה ה של לתקופ
	ות הון מני	על פרמיה מניות	בגין קרן הון שינויים הוגן בשווי של ת השקעו רים במכשי הוניים שיועדו וגן לשווי ה ח דרך רוו חר כולל א	בגין קרן הון הפרשי של תרגום ת פעילויו חוץ	הון קרנות אחרות ש"ח מיליוני	עודפים	ל סך הכו מיוחס ם של לבעלי החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	ל סך הכו
2024 בינואר יום 1 יתרה ל	18	2,518	531	( )123	11	20,588	23,543	25	23,568

וח: ופת הד ה בתק התנוע
פה י לתקו רווח נק	-	-	-	-	-	620	620	-	620
טו ממס נסיים, נ סים פינ ן של נכ שווי הוג שינוי ב	-	-	45	-	-	-	45	-	45
חוץ עילויות בשל פ תרגום הפרשי	-	-	-	36	-	-	36	2	38
ם מזומני תזרים ין גידור רווח בג	-	-	-	-	12	-	12	-	12
פה ל לתקו ווח כול סה"כ ר	-	-	45	36	12	620	713	2	715
מניות מבוסס תשלום קרן הון	-	-	-	-	3	-	3	-	3
חברה מניות ה לבעלי דיבידנד	-	-	-	-	-	( )1,000	( )1,000	-	( )1,000
	-	-	-	-	3	( )1,000	)997(	-	)997(
2024 ביוני יום 30 יתרה ל	18	2,518	576	)87(	26	20,208	23,259	27	23,286

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

)המשך(

		מבוקר( )בלתי 2025 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שלו שה ה של לתקופ
	ות הון מני	על פרמיה מניות	בגין קרן הון שינויים הוגן בשווי של ת השקעו רים במכשי הוניים שיועדו וגן לשווי ה ח דרך רוו חר כולל א	בגין קרן הון הפרשי של תרגום ת פעילויו חוץ	הון קרנות אחרות ש"ח מיליוני	עודפים	ל סך הכו מיוחס ם של לבעלי החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	ל סך הכו
2025 ל באפרי יום 1 יתרה ל	18	2,518	1,083	( )243	36	20,722	24,134	31	24,165
וח: ופת הד ה בתק התנוע פה י לתקו רווח נק	-	-	-	-	-	320	320	-	320
טו ממס נסיים, נ סים פינ ן של נכ שווי הוג שינוי ב חוץ עילויות בשל פ תרגום הפרשי	- -	- -	346 -	- )396(	- -	- -	346 )396(	- )6(	346 )402(
ממס נים, נטו ם מזומ ור תזרי בגין גיד הפסד	-	-	-	-	)6(	-	)6(	-	)6(
פה ל לתקו ווח כול סה"כ ר	-	-	346	)396(	)6(	320	264	)6(	258
מניות מבוסס תשלום קרן הון	-	-	-	-	7	-	7	-	7
ברה ות הח עלי מני ת עם ב עסקאו סה"כ	-	-	-	-	7	-	7	-	7
2025 ביוני יום 30 יתרה ל	18	2,518	1,429	)639(	37	21,042	24,405	25	24,430

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

)המשך(

		מבוקר( )בלתי 2024 ביוני 30 ביום תיימה ם שהס חודשי שלושה ה של לתקופ
	ות הון מני	על פרמיה מניות	בגין קרן הון בשווי שינויים הוגן של ת השקעו רים במכשי הוניים לשווי שיועדו ך הוגן דר לל רווח כו אחר	בגין קרן הון הפרשי של תרגום ת פעילויו חוץ	הון קרנות אחרות ש"ח מיליוני	עודפים	ל סך הכ מיוחס ם של לבעלי החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	ל סך הכ
2024 ל באפרי יום 1 יתרה ל	18	2,518	572	( )338	21	20,052	22,843	27	22,870
וח: ופת הד ה בתק התנוע
פה י לתקו רווח נק	-	-	-	-	-	156	156	-	156
טו ממס נסיים, נ סים פינ ן של נכ שווי הוג שינוי ב	-	-	4	-	-	-	4	-	4
חוץ עילויות בשל פ תרגום הפרשי	-	-	-	251	-	-	251	-	251
ם מזומני תזרים ין גידור רווח בג	-	-	-	-	2	-	2	-	2
פה ל לתקו ווח כול סה"כ ר	-		4	251	2	156	413	-	413
מניות מבוסס תשלום קרן הון	-	-	-	-	3	-	3	-	3
2024 ביוני יום 30 יתרה ל	18	2,518	576	)87(	26	20,208	23,259	27	23,286

דוחות תמציתיים מאוחדים על השינויים בהון

)המשך(

			לשנה	ימה ביו שהסתי	בדצמב ם 31	2024 ר	( )מבוקר
	ות הון מני	על פרמיה מניות	בגין קרן הון שינויים ההוגן בשווי קעות של הש רים במכשי הוניים לשווי שיועדו ך הוגן דר לל רווח כו אחר	בגין קרן הון הפרשי בשל תרגום ת פעילויו חוץ	הון קרנות אחרות ש"ח מיליוני	עודפים	סה"כ מיוחס ם של לבעלי החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	ל סך הכ
2024 בינואר יום 1 יתרה ל	18	2,518	531	( )123	11	20,588	23,543	25	23,568
י לשנה רווח נק	-	-	-	-	-	1,477	1,477	5	1,482
טו ממס נסיים, נ סים פינ ן של נכ שווי הוג שינוי ב	-	-	377	-	-	-	377	-	377
חוץ עילויות בשל פ תרגום הפרשי	-	-	-	)610(	-	-	)610(	-	)610(
ממס נים, נטו ם מזומ ור תזרי בגין גיד רווח	-	-	-	-	12	-	12	-	12
לשנה ל אחר ווח כול סה"כ ר	-	-	377	)610(	12	1,477	1,256	5	1,261
מניות מבוסס תשלום קרן הון	-	-	-	-	8	-	8	-	8
חברה מניות ה לבעלי דיבידנד	-	-	-	-	-	( )1,000	( )1,000	-	( )1,000
ברה ות הח עלי מני ת עם ב עסקאו סה"כ	-	-	-	-	8	( )1,000	)992(	-	)992(
2024 ר בדצמב יום 31 יתרה ל	18	2,518	908	)733(	31	21,065	23,807	30	23,837

קבוצת עזריאלי בע"מ דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב	ל שישה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
4 2 0 2	4 2 0 2	5 2 0 2	4 2 0 2 5 2 0 2
ח מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו

					ת ילות שוטפ ומנים - פע תזרימי מז
1,482	156	320	620	777	תקופה רווח נקי ל
20	4	5	9	10	תות פחת והפח
)57(	)14(	)15(	)27(	)30(	גן ם בדיור מו דונות דיירי חילוט פיק
					ה ל"ן להשקע הוגן של נד אמת שווי רווח מהת
)913(	)65(	)193(	)318(	)445(	מה, נטו קעה בהק ונדל"ן להש
888	326	352	438	497	, נטו מון ואחרות הוצאות מי
					טופלת לפי כלולה המ אות חברה חלק בתוצ
5	-	1	-	2	וי המאזני שיטת השו
8	3	7	3	9	ות מבוסס מני ין תשלום הוצאות בג
442	32	48	154	204	ווח והפסד כרו בדוח ר מיסים שהו
)151(	)36(	)29(	)49(	)50(	נטו ה ששולמו, מיסי הכנס
3	)2(	)13(	)1(	)15(	אי שינוי במל
35	140	)96(	205	)114(	ם אחרים חות וחייבי שינוי בלקו
)51(	)147(	23	)140(	)50(	אחרים קים וזכאים שינוי בספ
204	37	47	78	101	מוגן רים בדיור דונות מדיי קבלת פיק
)90(	)14(	)20(	)40(	)38(	גן ם בדיור מו ונות מדיירי החזר פיקד
)9(	)3(	)4(	)3(	)8(	דים טבות לעוב רשות ובה שינוי בהפ

1,816	417	433	929	850	ת שוטפת טו - פעילו מזומנים, נ
					עה ילות השק ומנים - פע תזרימי מז
-	-	1	-	1	קבוע ימוש רכוש תמורה ממ
31	31	-	31	-	להשקעה ימוש נדל"ן תמורה ממ
					ה ובנדל"ן ל"ן להשקע שקעה בנד רכישה וה
)2,882(	)836(	)1,251(	)1,649(	)1,824(	בהקמה להשקעה
					כסים בלתי וש קבוע ונ שקעה ברכ רכישה וה
)235(	)100(	)48(	)109(	)93(	מוחשיים
					שווי י שיטת ה טופלות לפ חברות המ השקעות ב
)24(	-	)1(	)23(	)2(	המאזני
-	-	)4(	-	)70(	קצר דונות לזמן שינוי בפיק
)218(	)104(	)83(	)104(	)148(	ך ת לזמן ארו מתן הלוואו

2	-	1	1	1	ארוך אות לזמן גביית הלוו
187	55	57	100	123	קבלו ידנד שהת ריבית ודיב
-	-	)33(	-	)33(	סים למו בגין נכ מיסים ששו
-	-	)100(	-	)100(	סים רכישת נכ שולמו בגין מוסדות ש
)3,139(	)954(	)1,461(	)1,753(	)2,145(	ת השקעה טו - פעילו מזומנים, נ

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי המזומנים

)המשך(

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה הסתיימה יוני	לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב		לתקופה ש חודשים ש ביום 30 ב
4 2 0 2	4 2 0 2	5 2 0 2	יוני 4 2 0 2	5 2 0 2
ח מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"
)מבוקר(	קר( )בלתי מבו		קר(	)בלתי מבו
					ילות מימון ומנים - פע תזרימי מז
)1,000(	)1,000(	)800(	)1,000(	)800(	מניות ידנד לבעלי חלוקת דיב
)1,355(	)794(	)820(	)1,043(	)1,078(	רות חוב פירעון איג
3,626	-	-	-	-	ת הנפקה ניכוי הוצאו רות חוב ב הנפקת איג
1,115	74	270	1,002	1,598	סיים גידים פיננ ארוך מתא אות לזמן קבלת הלוו
)715(	)22(	)29(	)660(	64(	סיים ) גידים פיננ ארוך מתא אות לזמן פירעון הלוו
)90(	)2(	-	)728(	-	נסיים, נטו אגידים פינ מן קצר מת אשראי לז
-	)6(	)1(	)11(	)1(	כירה חייבויות ח פירעון הת
)22(	-	-	-	-	ארוך חרות לזמן חייבויות א פירעון הת
)4(	-	)2(	)3(	)5(	חות דונות מלקו פירעון פיק
5	-	2	-	6	שהתקבלו מלקוחות פיקדונות
)485(	)115(	)138(	)232(	)329(	למה ריבית ששו
1,075	)1,865(	)1,518(	)2,675(	)673(	ת מימון טו - פעילו מזומנים, נ
)248(	)2,402(	)2,546(	)3,499(	)1,968(	י מזומנים ומנים ושוו ירידה במז
4,915	3,789	5,262	4,915	4,633	ה ת התקופ ים לתחיל שווי מזומנ מזומנים ו
)34(	59	)73(	30	)22(	על יתרות ערי חליפין שינויים בש השפעת ה מטבע חוץ מוחזקות ב מזומנים ה
4,633	1,446	2,643	1,446	2,643	תקופה ים לסוף ה שווי מזומנ מזומנים ו

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים ליום 30 ביוני 2025 )בלתי מבוקר(

ביאור 1 - כללי

א. קבוצת עזריאלי בע"מ )להלן - " החברה"( היא חברה תושבת ישראל אשר התאגדה בישראל וכתובתה הרשומה היא מרכז עזריאלי ,1 תל-אביב.

החברה נסחרת בבורסה לניירות ערך בתל-אביב )להלן - " הבורסה "( ונכללת, בין היתר, במדד "תל- אביב 35" ובמדד "תל-אביב נדל"ן".

לחברה סדרות איגרות חוב שהונפקו לציבור )סדרות ד'-י'( וכן ניירות ערך מסחריים )נע"מ 1(, במהלך תקופת הדוח פרעה החברה את יתרת איגרות החוב מסדרה ב' בהתאם ללוח הסילוקין, ולאחר תום תקופת הדוח נפרעה מלוא יתרת ניירות הערך המסחריים בהתאם למועד הפירעון שלהם.

הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 ביוני ,2025 כוללים את אלה של החברה ושל החברות הבנות שלה )להלן יחד - "הקבוצה"(, וכן את זכויות הקבוצה בחברות כלולות ובישויות בשליטה משותפת.

נכון למועד פרסום הדוח, מחזיקה .Inc Holdings Azrieli, בעלת השליטה בחברה )להלן - "עזריאלי החזקות"( במישרין ו/או בעקיפין )באמצעות החזקתה במלוא הון המניות של חברת .Inc Investments Nadav( להלן - "נדב השקעות"((, )שתיהן חברות פרטיות הרשומות בקנדה(, בכ55.62%- מהון המניות של החברה ובכ61.31%- מזכויות ההצבעה בחברה.

כפי שנמסר לחברה, כל אחת מבין שרון עזריא לי, נעמי עזריאלי ודנה עזריאלי מחזיקה, במישרין ובאמצעות תאגיד החזקות קנדי שבשליטתן )להלן - "תאגיד החזקות קנדי"( בכ28.02%- מזכויות ההון בעזריאלי החזקות ובכ- 33.13% מזכויות ההצבעה בעזריאלי החזקות, וביחד הן מחזיקות בכ84.06%- מזכויות ההון בעזריאלי החזקות ובכ99.39%- מזכויות ההצבעה בה. יתר מניות עזריאלי החזקות מוחזקות בעיקר על ידי ה-Foundation Azrieli מקנדה )בעלת עניין בחברה(, אשר מחזיקה )בעקיפין, באמצעות החזקה במניות תאגיד החזקות קנדי( בכ15.93%- ממניות עזריאלי החזקות, ללא זכויות הצבעה )החזקה המהווה, בעקיפין, החזקה בכ8.86%- מזכויות ההון של החברה( וזאת בנוסף ובנפרד מהחזקתה במישרין בכ8.55%- מזכויות ההון וההצבעה בחברה.

למועד הדוח, שרון עזריאלי, נעמי עזריאלי ודנה עזריאלי הן בעלות השליטה בחברה.

ב. יש לעיין בדוחות תמציתיים מאוחדים אלו בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של הקבוצה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך )להלן - "הדוחות הכספיים השנתיים"(, ולביאורים אשר נלוו אליהם.

ביאור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. בסיס לעריכת הדוחות הכספיים:

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים )להלן - "דוחות כספיים ביניים"( של הקבוצה נערכו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS," דיווח כספי לתקופות ביניים" )להלן - "34 IAS(".

בעריכת דוחות כספיים ביניים אלה יישמה הקבוצה מדיניות חשבונאית, כללי הצגה ושיטות חישוב הזהים לאלו שיושמו בעריכת דוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

הדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים נערכו בהתאם להוראות הגילוי בפרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל.1970-

ב. שימוש באומדנים ושיקול דעת:

)1( בעריכת תמצית הדוחות הכספיים בהתאם ל-IFRS, נדרשת הנהלת הקבוצה להשתמש בשיקול דעת, בהערכות, אומדנים והנחות המשפיעים על יישום המדיניות ועל הסכומים של נכסים והתחייבויות, הכנסות והוצאות. יובהר שהתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מאומדנים אלה.

ההערכות ושיקול הדעת, בהם השתמשה ההנהלה לצורך יישום המדיניות החשבונאית והכנת הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים, היו זהים לאלה בהם השתמשה להכנת הדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר .2024

)2( בהמשך לאמור בביאור 3ב' לדוחות הכספיים השנתיים, ליום 30 ביוני 2025 עדכנה הקבוצה את הערכות השווי לחלק מנכסי הנדל"ן להשקעה שלה. הרווח מהתאמת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה של המסחר והמשרדים נבע בעיקר מהשפעת עליית המדד על שווי הנכסים, במגזר ה- Centers Data נבע בעיקר מירידת שיעורי ההיוון לאור התקדמות בהקמת נכסי המגזר. ה הפסד מהתאמת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בהקמה של הדיור מוגן נבע מהפחתת מס רכישה בגין רכישת הקרקע בשדה דב.

ג. שערי חליפין ובסיס ההצמדה:

)1( יתרות במטבע חוץ או הצמודות אליו נכללות בדוחות הכספיים לפי שערי החליפין היציגים שפורסמו על ידי בנק ישראל והיו תקפים לתום תקופת הדיווח.
)2( יתרות הצמודות למדד המחירים לצרכן מוצגות בהתאם למדד הידוע האחרון בתום תקופת הדיווח )מדד החודש שקדם לחודש של מועד הדוח הכספי( או בהתאם למדד בגין החודש האחרון של תקופת הדיווח )מדד החודש של מועד הדוח הכספי(, בהתאם לתנאי העסקה.
- )3( להלן נתונים על שערי החליפין המשמעותיים והמדד:

	שער החלי	של פין היציג	אל מדד בישר
	רבגי הכתר הנו	הדולר	"בגין"	"ידוע"
פיים: וחות הכס תאריך הד
וני 2025 ליום 30 בי	0.3343	3.372	262.15	261.39
וני 2024 ליום 30 בי	0.3521	3.759	253.80	253.56
2024 דצמבר ליום 31 ב	0.3222	3.647	256.64	257.35
ינוי: שיעורי הש	%	%	%	%
סתיימה: ודשים שה ל שישה ח לתקופה ש
וני 2025 ביום 30 בי	3.76	)7.54(	2.15	1.57
וני 2024 ביום 30 בי	)1.07(	3.64	2.09	1.90
הסתיימה: חודשים ש ל שלושה לתקופה ש
וני 2025 ביום 30 בי	)5.08(	)9.31(	1.08	1.28
וני 2024 ביום 30 בי	3.56	2.12	1.13	1.61
סתיימה: לשנה שה
2024 דצמבר ביום 31 ב	)9.47(	0.55	3.24	3.43

ביאור 3 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח

א. ביום 19 במרץ ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד לבעלי מניות החברה בסך של 800 מיליון ש"ח )המגלם 6.60 ש"ח למניה(, אשר שולם ביום 6 במאי .2025
ב. ביום 14 בינואר ,2025 נחתם תיקון )"התיקון"( להסכם שירותים בין As ,Mountain Green"( GM)", באמצעות חברה בבעלותה המלאה )"ספק השירותים"(, עם AS Norway TikTok"( הלקוח"( למתן שירותי דאטה סנטרס ללקוח בקמפוס שהקימה GM בנורבגיה בהיקף של MW.90 בהתאם לתיקון , הסכימו הצדדים כי כל איחור בהקמה ואספקת השירותים שאירע עד למועד התיקון, לא יקים זכות לביטול ההסכם על- ידי הלקוח וכן, הסכימו הצדדים על מועד מעודכן עתידי בו תקום זכות ביטול ללקוח בגין איחור בהקמת MW30 שנותרו נכון לאותו מועד. התיקון אינו גורע מזכות הלקוח להפחתת תשלומים בגין העיכובים שאירעו עד כה באספקת השירותים, בהתאם להוראות ההסכם. בהתאם לתיקון, במקרה של הטלת מגבלות רגולטוריות, תעמוד ללקוח זכות לביטול ההסכם בכפוף לתשלום דמי ביטול החלים על ביטול מכל סיבה במקום דמי ביטול מופחתים. בנוסף, על- פי התיקון, במקרה של הטלת מגבלות רגולטוריות המונעות מספק השירותים מלספק את השירותים ללקוח, נוספה זכות לביטול ההסכם לטובת ספק השירותים, הכפופה לתנאים מסוימים כאמור בתיקון )ללא זכאות לקבלת דמי ביטול מהלקוח במקרה כאמור(. במהלך שנת ,2024 הושלם תהליך המסירה ללקוח של כל MW.90

ביום 28 בינואר ,2025 הלקוח הודיע על מימוש האופציה להגדלת הקיבולת ב-MW30 נוספים. GM בוחנת את הודעת המימוש, ואין כל ודאות כי הגדלת הקיבולת תצא אל הפועל.

ג. ביום 6 בפברואר ,2025 הועמדה ל-GM הלוואה ) recourse-non )בסך של כ- 371 מיליון אירו )סך של כ- 1.4 מיליארד ש"ח(, על- ידי שני תאגידים בנקאיים זרים, לטובת מימון הפרויקט עם הלקוח. בהתאם להסכם המימון, שנחתם ביום 18 בדצמבר ,2024 ההלוואה תישא ריבית משתנה, כאשר מרווח הריבית מעל ריבית ה- M3 EURIBOR עומד על .4.3% הריבית תשולם מדי רבעון, בנוסף תשלום של 2.5% מסכום ההלוואה המקורי, ישולם בתום תקופת ההלוואה. פירעון הקרן הינו בסך של 2.5% לשנה ויתרת הקרן תפרע בתום תקופת ההלוואה. תקופת ההלוואה הינה ל5- שנים ממועד חתימת הסכם המימון, עם אפשרות להארכת תקופת ההלוואה בשנה נוספת בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם המימון. הסכם המימון כולל התניות פיננסיות לעניין יחס חוב לשווי הפרויקט )LTV )- נמוך מ,50%- יחסי כיסוי ריבית )ICR )המתבטאים ביחס בין התקבולים החודשיים מהלקוח בניכוי הוצאות הפעלה לבין תשלומי הריבית בגין ההלוואה שלא יפחת מ- ,1.5 יחס בין התקבולים החודשיים מהלקוח בניכוי הוצאות הפעלה לבין גובה החוב בתקופת המדידה שלא יפחת מ- .15% כנגד ההלוואה הוטל שעבוד על כל הזכויות בפרויקט ועל כל הזכויות הנובעות מההסכם ומהסכמים אחרים בקשר עם הפרויקט, וכן שעבוד על כל הון המניות של חברת בת בבעלותה המלאה של GM. במסגרת הסכם המימון, התחייבו החברה וחברה-בת זרה שלה לבצע הזרמות הון בגין התחייבויות מסוימות של GM כפי שנקבעו בהסכם המימון. שיעור הריבית האפקטיבית בגין ההלוואה הינו 7.7% לשנה. למועד הדוח, GM עומדת באמות המידה הפיננסיות.
ד. ביום 19 בפברואר ,2025 דיווחה החברה כי נודע לה שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל, לרכישת זכויות חכירה במגרש בתל אביב, לבניית פרויקט דיור מוגן ושטחי מסחר, בתמורה לסך של כ- 550 מיליוני ש"ח בתוספת מע"מ. הזכייה במכרז מותנית בכניסתה לתוקף של התב"ע שחלה על המגרש. הקרקע מיועדת לבניית פרויקט דיור מוגן בהיקף של כ350- יחידות דיור וכן שטחי מסחר. על פי תנאי המכרז, החברה תשלם בנוסף לעלות הקרקע, כ- 46 מיליוני ש"ח, בגין הוצאות פיתוח. ביום 19 במרץ ,2025 התקבל אישור הזכייה הסופי מאת רשות מקרקעי ישראל , נכנסה לתוקף התב"ע שחלה על המגרש וביוני 2025 שולמה יתרת התמורה.

ביאור 3 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

ה. ביום 19 בפברואר ,2025 בהמשך למשא ומתן שמנהלת GM, עם חברת טכנולוגיה בינלאומית להתקשרות בהסכם למתן שירותי דאטה סנטרס בהיקף של כ-MW,120 בקמפוס שתקים GM בנורבגיה, עדכנה החברה כי עקב החלטה שלא להעניק היתר רגולטורי נדרש ביחס לקרקע שעליה התעתדה GM להקים את הקמפוס, בוחנת GM חלופות אחרות לקרקע להקמת הקמפוס. ביום 25 במרץ ,2025 דיווחה החברה כי, עד וככל שתמצא חלופה מתאימה עבור הלקוח, המשא ומתן על העסקה במתכונתה הנוכחית מושהה.
ו. ביום 19 במרץ 2025 אישר דירקטוריון החברה הענקת 500,294 אופציות לא רשומות למסחר לנושאי משרה ולחלק מעובדי החברה )כאשר 125,081 מתוכן ה וענקו למנכ"ל החברה הנכנס, לאחר קבלת אישור האסיפה הכללית(, הניתנות למימוש לעד 500,294 מניות רגילות של החברה, במחיר של 285.16 ש" ח למניה, המשקף את השער הממוצע של שערי הנעילה בבורסה של מניית החברה ב30- ימי המסחר שקדמו למועד החלטת הדירקטוריון שאישרה את הענקת האופציות. מחיר המימוש יתואם על ידי הפחתת מחיר המימוש בסכום הדיבידנד שיחולק עבור כל מניה. השווי ההוגן של יחידת אופציה הינו כ- 76.75 ש"ח שחושב על פי מודל בלאק אנד שולס. האופציות ניתנות למימוש על- פי מנגנון מימוש נטו )Cashless )בלבד. האופציות יבשילו ויהיו ניתנות למימוש בארבע מנות שנתיות שוות, באופן שבחלוף 48 חודשים ממועד הקצאתן יבשילו מלוא האופציות.

תקופת המימוש תהיה בהתאם לתכנית האופציות של החברה, כאשר אופציות המנה הראשונה, אשר יבשילו ולא ימומשו תוך שלוש שנים ממועד הבשלתן, יפקעו. אופציות המנה השנייה, השלישית והרביעית, אשר יבשילו אך לא ימומשו תוך שנתיים ממועד הבשלתן, יפקעו. בימים 27 ו- 29 באפריל ,2025 ולאחר שהתקיימו התנאים לכך, הוענקו האופציות לנושאי המשרה ולעובדי החברה.

ז. ביום 20 במרץ ,2025 עדכנה החברה כי התקשרה עם סולראדג' בהסכם לפיו יידחה המועד המשוער לתחילת תקופת השכירות, כך שיחול בתחילת שנת ,2027 וסולראדג' נשארת במושכר הקיים של החברה ב"עזריאלי הרצליה ביזנס פארק", עד למועד תחילת השכירות. כמו כן, הוסכם על תשלום לחברה בגין כל חודש דחייה עד למועד כניסת סולראדג' לקמפוס.
ח. בהמשך לאמור בביאור 26ב)4( לדוחות הכספיים השנתיים, ביום 19 ביוני 2025 התקשרו הצדדים בהסכם מיזוג מחייב, וכן התקשרה החברה עם בעלי השליטה בצמח המרמן בהסכם בעלי מניות ביחס להחזקות הצדדים בצמח המרמן ולניהול לאחר השלמת העסקה. בהתאם להסכם המיזוג, על בסיס שווי לצמח המרמן בעסקה של 855 מיליון ש"ח, בכפוף להתאמות כפי שייקבעו בהסכם הסופי, וכן בכפוף להשלמת בדיקת הנאותות של צמח המרמן על ידי החברה, החברה תרכוש ותחזיק במניות רגילות של צמח המרמן בכמות שתהווה כ66.67%- מהון מניותיה המונפק, מתוכן מניות המהוות כ- 10% מהון המניות של צמח המרמן, יימכרו על-ידי קבוצת המנהלים )"המניות הנרכשות"(. יתרת המניות בשיעור של כ33.33%- מהון המניות המונפק של צמח המרמן ימשיכו להיות מוחזקות על-ידי קבוצת המנהלים.

לאחר תאריך הדוח, התקשרו הצדדים בכתב תיקון להסכם המיזוג ביחס לשווי צמח המרמן בעסקה ולהתאמות לשווי, וכן התקיימו חלק מן התנאים המתלים להשלמת העסקה. ראו באור 6ג לדוח הכספי.

ביאור 3 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

ט. ביום 1 באפריל ,2025 מר חנקין חדל לכהן כמנכ "ל ומר רון אבידן החל לכהן כמנכ "ל ביום זה.

מר חנקין החל לכהן כמנכ"ל .Ltd Global Mountain Green חברת החזקות ייעודית המאוגדת באנגליה, בשליטה מלאה של החברה )" GMG )"ביום 1 באפריל ,2025 בהיקף משרה מלאה. בימים 17 ו19- במרץ 2025 אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה, בהתאמה, את התקשרותה של GMG עם מר חנקין בקשר עם תנאי כהונתו והעסקתו כמנכ"ל GMG במסגרתם מר חנקין זכאי לשכר שנתי בסך של 725 אלפי פאונד, אשר יעודכן בכל שנה בשיעור של 5% מעל שיעור מדד המחירים לצרכן המקומי. כמו-כן מר חנקין יהיה זכאי למענקים מבוססי יעדים בסכומים שייקבעו על-ידי האורגנים המוסמכים של GMG בסך של עד 150% מהשכר השנתי, כאשר ביחס לשנת הכהונה הראשונה ובכפוף לעמידה ביעד השנתי שייקבע, יהיה זכאי מר חנקין למענק שנתי בסך של עד 1,088 אלפי פאונד.

כמו-כן, מר חנקין זכאי לתגמול הוני מכוח תכנית התגמול ההונית שאומצה ב-GMG "( התכנית"(. התגמול ההוני שהוענק למר חנקין הינו מסוג המסולק במזומן, למעט בנסיבות פרטניות שנקבעו בתכנית )כדוגמת IPO), באופן המקנה למר חנקין זכות לתמורה כספית הנגזרת מהגידול בשוויה של GMG "( התגמול ההוני "(.

בכפוף להוראות התכנית, התגמול ההוני יבשיל בארבע מנות שוות על פני )לכל הפחות( חמש שנים ממועד הענקתו, ויהיה ניתן למימוש, בין היתר, עם קרות אירוע נזילות כקבוע בתכנית )דוגמת מכירת כל או הרוב המכריע של מניות GMG או נכסיה, הנפקה ראשונה לציבור וכיו"ב( או בחלוף 5 שנים ממועד הענקת התגמול ההוני בכפוף לאישור דירקטוריון GMG. מימוש התגמול ההוני כפוף לשיעור צמיחה שנתי מצטבר מינימאלי בשוויה של GMG לעומת השווי ההתחלתי של GMG, כפי שנקבע בתכנית.

בנוסף, ההסכם כולל תנאים נלווים נהוגים בהסכמים מסוג זה, כגון: רכב חברה, טלפון נייד, החזרי הוצאות, כיסוי הוצאות רילוקיישן, ביטוח, פטור ושיפוי בהתאם למדיניות GMG.

י. ביום 27 באפריל ,2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר קבלת אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את תנאי כהונתו והעסקתו של מנכ"ל החברה הנכנס, מר רון אבידן אשר החל את כהונתו ביום 1 באפריל .2025

מר אבידן, מועסק כמנכ"ל החברה בהיקף משרה מלאה )100%(, בתמורה למשכורת חודשית )ברוטו( בסך של 200,000 ש"ח )צמוד למדד חודש אפריל ,2025 כאשר במקרה של ירידה במדד בחודש מסוים, תופחת ההורדה מעליות מדד עתידיות(. מר אבידן זכאי להטבות נלוות, לרבות העמדת כלי רכב )קבוצה 7( וגילום שווי המס על-ידי החברה; טלפון נייד; החזר הוצאות; גמול הסתגלות בסך השווה לעד 9 משכורות ברוטו; משכורת 13; קרן השתלמות; ביטוח בריאות; הפרשות פנסיוניות וכיו"ב. כל אחד מן הצדדים רשאי להביא את ההסכם לסיומו, מכל סיבה שהיא, בכפוף למתן הודעה מוקדמת בכתב ש ל שלושה חודשים.

בנוסף, מר אבידן זכאי למענק שנתי בסך השווה לעד 12 משכורות ברוטו, מתוכו עד 3 משכורות ברוטו בגין מענק בשיקול דעת )בהתאם להמלצת יו"ר הדירקטוריון, כפי שיאושר על- ידי ועדת התגמול והדירקטוריון, ובהתאם לקריטריונים שיקבעו מראש בגין כל שנה(, והיתרה, כמענק מדיד, המבוסס על עמידה ביעדים פיננסיים ו/או אסטרטגיים, כאשר מידת המשקל של היעדים הפיננסיים לעומת היעדים האסטרטגיים תיקבע על-ידי ועדת התגמול והדירקטוריון, באופן שניתן יהיה להתחשב ביעדים פיננסיים או ביעדים אסטרטגיים בלבד או בשילוב של שניהם.

תנאי סף לתשלום המענק המדיד המבוסס על עמידה ביעדים פיננסיים מותנה בעמידה ב90%- מהיעדים הפיננסיים כפי שייקבעו ביחס למנכ"ל החברה הנכנס על-ידי האורגנים הרלוונטיים. זכאותו של מר אבידן תחושב באופן לינארי בהתאם להיקף העמידה ביעדים הפיננסיים, באופן שבו, ככל שהמענק המדיד ביחס למנכ"ל החברה הנכנס מבוסס על עמידה ביעדים פיננסיים ועמידה ביעדים אסטרטגיים, אזי, בגין עמידה מלאה ביעדים הפיננסיים יהיה זכאי מנכ"ל החברה הנכנס למלוא החלק היחסי של המענק המדיד המבוסס על עמידה ביעדים פיננסיים, ובגין עמידה ב90%- מהיעדים הפיננסיים יהיה זכאי מנכ"ל החברה הנכנס ל90%- מהחלק היחסי האמור.

ביאור 3 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(

י. )המשך(

כמו-כן, מר אבידן זכאי למענק הוני בגובה של 12 משכורות ברוטו, בגין כל שנת הבשלה במשך 4 שנים. בהתאם, במסגרת האסיפה, אושרה הענקה למר אבידן של 125,081 אופציות )לא רשומות למסחר(, הניתנות למימוש לעד מספר זהה של מניות רגילות של החברה, במחיר מימוש של 285.16 ש"ח למנ יה, המשקף את השער הממוצע של שערי הנעילה בבורסה של מניית החברה ב30- ימי המסחר שקדמו למועד החלטת הדירקטוריון שאישרה את הענקת האופציות. מחיר המימוש יתואם על ידי הפחתת מחיר המימוש בסכום הדיבידנד שיחולק עבור כל מניה. האופציות ניתנות למימוש במנגנון "מימוש נטו" ב לבד. השווי ההוגן של יחידת אופציה הינו כ76.75- ש"ח, לפי מודל בלאק אנד שולס. האופציות ניתנות למימוש בארבע מנות שנתיות שוות, באופן שבחלוף 48 חודשים ממועד הענקתן, יבשילו מלוא האופציות.

תקופת המימוש תהיה בהתאם לתכנית האופציות של החברה, כאשר אופציות המנה הראשונה, אשר יבשילו ולא ימומשו תוך שלוש שנים ממועד הבשלתן, יפקעו. אופציות המנה השנייה, השלישית והרביעית, אשר יבשילו אך לא ימומשו תוך שנתיים ממועד הבשלתן, יפקעו. האופציות הוענקו למר אבידן ביום 27 באפריל ,2025 וזאת לאחר שהתקיימו כל התנאים הנדרשים לביצוע ההענקה.

ביום 17 באוגוסט ,2025 הודיע מר אבידן על רצונו לסיים את כהונתו כמנכ"ל החברה, לפרטים נוספים ראה ביאור 6ה'.

יא. ביום 18 במאי ,2025 התקבלה במשרדי החברה בקשה לאישור תובענה כייצוגית כנגד החברה ונושאי משרה בה, אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי בלוד, בהתאם לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו- 2006 )" הבקשה" (.

בבקשה נטענו טענות בקשר עם הגילוי בדיווחיה של החברה בעניין משא ומתן שניהלה חברה-בת של החברה להקמתו של קמפוס דאטה סנטרס בנורבגיה, לאספקת שירותי דאטה סנטרס בהיקף של כ- MW.120 בבקשה צוין, כי סכום התביעה הייצוגית מוערך בכ- 256 מיליוני ש"ח. החברה לומדת בעזרת יועציה המשפטיים את הנטען בבקשה ותערך לתשובה לבקשה.

יב. ביום 26 במאי ,2025 עדכנה החברה כי חתמה הסכם עם שיכון ובינוי אנרגיה בע"מ, הכולל עסקה משולבת, לרכישת 50% מהזכויות בפרויקט להקמת מתקן סולארי בעל הספק צפוי )לא סופי( של כ- 126 מגה-וואט )DC), הכולל קיבולת אגירת אנרגיה של כ- 350 מגה-וואט שעה, באזור רמת בקע על פני שטח של כ- 847 דונם אשר נמצא בשלבי פיתוח ו ייזום ואשר הפעלתו המסחרית צפויה להתרחש במהלך השנים .2028-2029

ביאור 4 - שווי הוגן של מכשירים פיננסיים

א. שווי הוגן בהשוואה לערך בספרים:

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים, זהה בקירוב לשוויים ההוגן.

2024 דצמבר	ליום 31 ב	וני 2024	ליום 30 בי		ליום 30 בי
)מבוקר(		קר( )בלתי מבו		קר( )בלתי מבו
שווי הוגן	הערך בספרים	שווי הוגן	הערך בספרים		הערך בספרים
ח	מיליוני ש"	ח	מיליוני ש"	ח מיליוני ש"
						ת שאינן התחייבויו שוטפות: תאגידים הלוואות מ
3,429	3,561	3,454	3,626	5,060	5,161	1( פיננסיים )
20,719	21,769	16,842	18,134	20,220	21,035	ב )1()2( איגרות חו
24,148	25,330	20,296	21,760	25,280	26,196

)1( הערך בספרים כולל חלויות שוטפות וריבית שנצברה.

)2( חישוב השווי ההוגן של איגרות חוב הוא בהתאם לרמת שווי הוגן .1

ב. רמות שווי הוגן:

להלן ניתוח של המכשירים הפיננסיים הנמדדים בשווי הוגן, תוך שימוש בשיטת הערכה:

רמה 1 - מחירים מצוטטים )לא מתואמים( בשוק פעיל למכשירים זהים.

	ליום 30 בי	דצמבר ליום 31 ב
	5 2 0 2	4 2 0 2	4 2 0 2
	מיליוני ש"	ליוני ש"ח ח מי	ח מיליוני ש"
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
ל אחר: ך רווח כול וי הוגן דר נסיים בשו נכסים פינ
1 רות - רמה מניות סחי	2,190	1,088	1,516

ביאור 4 - שווי הוגן של מכשירים פיננסיים )המשך(

ג. רגישות לשינויים בריביות שיעורי ההיוון של נדל "ן להשקעה:

ביעת דרך ק				גן של שווי הו
השווי	ק ם השו	ם בגור השינויי	רווח מ	נכס	וק רם הש יים בגו מהשינו הפסד
	ש"ח מיליוני	ש"ח מיליוני	ש"ח מיליוני	ש"ח מיליוני	ש"ח מיליוני	ש"ח מיליוני	ש"ח מיליוני
	ירידה טית אבסולו של 2%	ירידה 10% של	ירידה של 5%		עליה של 5%	עליה 10% של	עליה טית אבסולו של 2%	השינוי שיעור
								שוקלל: היוון מ שיעור
רימים היוון תז	5,256	1,204	576	11,355	)506(	)976(	( )2,700	5.62% - 6.25%
רימים היוון תז	8,729	2,240	1,096	18,805	)868(	( )1,717	( )4,549	6.26% - 6.99%
רימים היוון תז	1,717	551	300	7,462	)226(	)454(	( )1,164	- 7.0% 7.79%
רימים היוון תז	511	179	84	3,340	)76(	)147(	)321(	- 7.8% 8.25%
רימים היוון תז	345	134	64	861	)58(	)110(	)220(	8.26% - 9.25%
	16,558	4,308	2,120	41,823	( )1,734	( )3,404	( )8,954	ונדל "ן ה השקע נדל"ן ל ה בהקמ ה להשקע

ביאור 5 - דיווח מגזרי

א. כללי:

לתיאור מגזרי הפעילות של החברה, ראה ביאור 33 לדוחות הכספיים השנתיים.

ב. מגזרי פעילות:

ר(	לתי מבוק י 2025 )ב
מאוחד	אחרים	מגורים להשכרה בישראל	Data Centers	דיור מוגן	נדל"ן מניב ארה"ב	שטחי השכרה למשרדים ואחרים בישראל	מרכזי המסחר והקניונים בישראל
			ח	מיליוני ש"
1,887	-	17	423	143	110	563	631	הכנסות: ם ת מחיצוניי סך הכנסו
593	-	3	192	94	64	100	140	ת המגזר סך הוצאו
1,294	-	14	231	49	46	463	491	( ר (NOI רווח המגז
445	-	7	228	)33(		1 200	42	מת ד( מהתא רווח )הפס של נדל"ן שווי הוגן נדל"ן להשקעה ו טו בהקמה, נ להשקעה
)218( )530( )8(								מיוחסות הוצאות לא מון, נטו הוצאות מי רות, נטו הוצאות אח ת ה בתוצאו חלק החבר ת ה המטופל חברה כלול י, שווי המאזנ בשיטת ה
)2(								נטו ממס
981								מיסים על רווח לפני ההכנסה
53,345 6,357	607	2,099	10,452	4,277	1,719	17,865	16,326	: מידע נוסף נכסי מגזר
								( א הוקצו )* נכסים של
59,702								וחד כסים במא סך הכול נ

(*) בעיקר נכסים פיננסיים בסך של כ2.2- מיליארד ש"ח ומזומנים ופיקדונות לזמן קצר בסך של כ2.6- מיליארד ש"ח.

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. מגזרי פעילות: )המשך(

	ר( לתי מבוק י 2024 )ב ום 30 ביונ סתיימה בי ודשים שה ל שישה ח לתקופה ש
	מרכזי המסחר והקניונים בישראל	שטחי השכרה למשרדים ואחרים בישראל	נדל"ן מניב ארה"ב	דיור מוגן	Data Centers	מגורים להשכרה בישראל	אחרים	מאוחד
				מיליוני ש"	ח
הכנסות: ם ת מחיצוניי סך הכנסו	621	515	113	131	139	11	-	1,530
ת המגזר סך הוצאו	132	93	64	88	64	3	-	444
( ר (NOI רווח המגז	489	422	49	43	75	8	-	1,086
מת ד( מהתא רווח )הפס של נדל"ן שווי הוגן נדל"ן להשקעה ו בהקמה, להשקעה נטו	78	43	2	-	196	)1(	-	318
מיוחסות הוצאות לא מון, נטו הוצאות מי רות, נטו הוצאות אח								)150( )467( )13(
מיסים על רווח לפני ההכנסה								774
: מידע נוסף נכסי מגזר ( א הוקצו )* נכסים של	15,744	16,910	1,898	3,351	8,816	1,930	541	49,190 3,650
כסים סך הכול נ במאוחד								52,840

(*) בעיקר נכסים פיננסיים בסך של כ1.1- מיליארד ש"ח ומזומנים ופיקדונות לזמן קצר בסך של כ1.5- מיליארד ש"ח.

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. מגזרי פעילות: )המשך(

	קר( )בלתי מבו יוני 2025 ביום 30 ב הסתיימה חודשים ש ל שלו שה לתקופה ש
	מרכזי המסחר והקניונים בישראל	שטחי השכרה למשרדים ואחרים בישראל	נדל"ן מניב ארה"ב	דיור מוגן	Data Centers	מגורים להשכרה בישראל	אחרים	התאמות	מאוחד
					ח מיליוני ש"
הכנסות: ם ת מחיצוניי סך הכנסו	310	290	54	73	213	9	-	-	949
ת המגזר סך הוצאו	71	50	32	48	98	2	-	-	301
( ר (NOI רווח המגז	239	240	22	25	115	7	-	-	648
מת ד( מהתא רווח )הפס של נדל"ן שווי הוגן נדל"ן להשקעה ו טו בהקמה, נ להשקעה	41	212	-	)33(	)34(	7	-	-	193
מיוחסות הוצאות לא מון, נטו הוצאות מי חרות, נטו הכנסות א ת ה בתוצאו חלק החבר ת ה המטופל חברה כלול י, שווי המאזנ בשיטת ה נטו ממס									)130( )371( 29 )1(
מיסים על רווח לפני ההכנסה									368

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. מגזרי פעילות: )המשך(

	קר( )בלתי מבו יוני 2024 ביום 30 ב הסתיימה חודשים ש ל שלושה לתקופה ש
	מרכזי המסחר והקניונים בישראל	שטחי השכרה למשרדים ואחרים בישראל	נדל"ן מניב ארה"ב	דיור מוגן	Data Centers	מגורים להשכרה בישראל	אחרים	מאוחד
				מיליוני ש"	ח
הכנסות: ם ת מחיצוניי סך הכנסו	320	258	56	67	74	6	-	781
ת המגזר סך הוצאו	71	47	32	45	31	2		228
( ר (NOI רווח המגז	249	211	24	22	43	4	-	553
מת ד( מהתא רווח )הפס של נדל"ן שווי הוגן נדל"ן להשקעה ו בהקמה, להשקעה נטו	78	43	-	-	)55(	)1(	-	65
מיוחסות הוצאות לא מון, נטו הוצאות מי רות, נטו הוצאות אח								)78( )346( )6(
מיסים על רווח לפני ההכנסה								188

ביאור 5 - דיווח מגזרי )המשך(

ב. מגזרי פעילות: )המשך(

	וקר( 2024 )מב מבר ום 31 בדצ סתיימה בי לשנה שה
	מרכזי המסחר והקניונים בישראל	שטחי השכרה למשרדים ואחרים בישראל	נדל"ן מניב ארה"ב	דיור מוגן מיליוני ש"	Data Centers ח	מגורים להשכרה בישראל	אחרים	מאוחד

הכנסות: ם ת מחיצוניי סך הכנסו	1,285	1,064	222	267	417	26	-	3,281
ת המגזר סך הוצאו	276	199	130	180	187	7	-	979
ר )NOI ) רווח המגז	1,009	865	92	87	230	19	-	2,302
מהתאמת רווח, נטו של נדל"ן שווי הוגן נדל"ן להשקעה ו בהקמה להשקעה	267	142	7	127	310	60	-	913
מיוחסות הוצאות לא מון, נטו הוצאות מי רות, נטו הוצאו ת אח ת ה בתוצאו חלק החבר ה חברה כלול בשיטת המטופלת								)338( )945( )3(
זני, נטו השווי המא ממס								)5(
מיסים על רווח לפני ההכנסה								1,924
ליום 31 מידע נוסף :2024 בדצמבר
ר נכסי המגז	16,145	17,282	1,858	3,571	8,966	2,056	571	50,449
( א הוקצו )* נכסים של								7,484
סים סך הכל נכ במאוחד								57,933
וניות השקעות ה	336	518	25	167	1,966	109

)*( בעיקר נכסים פיננסיים בסך של כ- 1.5 מיליארד ש"ח ומזומנים ופיקדונות לזמן קצר בסך 4.6 מיליארד ש"ח.

ביאור 6 - אירועים מהותיים לאחר תאריך הדוחות הכספיים

א. לאחר מועד הדוח על המצב הכספי, ביום 6 ביולי 2025 הנפיקה החברה לציבור כ1,816.5- מיליון ש"ח ערך נקוב נוספים של אגרות חוב )סדרה ט'(, רשומות על שם, במחיר של 110.1 אגורות לכל 1 ש"ח ע.נ. )פרמיה בשיעור של כ6.9%- ביחס לערכן המתואם( בריבית אפקטיבית של כ,3.21%- וזאת בדרך של הרחבת סדרת אגרות חוב נסחרת, על בסיס תשקיף מדף של החברה. תמורת ההנפקה ברוטו, הסתכמה לסך של כ2,000- מיליון ש"ח ולאחר ייחוס הוצאות הנפקה, הסתכמה התמורה נטו, בכ1,971.7- מיליון ש"ח.

ביום 3 ביולי ,2025 אישרה מידרוג דירוג (il1.Aa )להרחבת סדרת אגרות חוב )סדרה ט'( של החברה.

לתיאור אגרות החוב )סדרה ט'( ראה ביאור 16ב')5( לדוחות הכספיים השנתיים.

ב. ביום 20 ביולי ,2025 הנפיקה החברה לציבור כ- 500 מיליון ש"ח ערך נקוב של אגרות חוב )סדרה י'( רשומות על שם, על בסיס תשקיף מדף של החברה. אגרות החוב צמודות )קרן וריבית( למדד המחירים לצרכן ונושאות ריבית קבועה בשיעור של 2.91% לשנה.

אגרות החוב )סדרה י'( תעמודנה לפירעון )קרן( בתשלום אחד, אשר ישולם ביום 15 ב יול י 2033 ויהווה 100% משיעור הערך הנקוב של הקרן.

הריבית משולמת בתשלומים חצי שנתיים בימים 15 בינואר של כל אחת מהשנים 2026 ועד 2033 ו15- ביולי של כל אחת מהשנים 2026 עד ,2033 כאשר התשלום הראשון ישולם ביום 15 בינואר 2026 והתשלום האחרון ביום 15 ביולי .2033 אגרות החוב הונפקו ללא ניכיון.

תמורת ההנפקה של אגרות חוב )סדרה י'( הסתכמה לסך של כ500- מיליון ש"ח ובניכוי הוצאות הנפקה, הסתכמה התמורה נטו בכ496- מיליון ש"ח. שיעור הריבית האפקטיבית בגין אגרות החוב )סדרה י'( הינה 3.02% לשנה.

ביום 2 ביולי ,2025 אישרה מידרוג דירוג (il1.Aa )להנפקת סדרה חדשה )סדרה י'(.

אגרות החוב אינן מובטחות בבטוחה כלשהיא ותעמודנה בדרגה שווה ביחס לסכומים המגיעים בגינן, פרי פסו, בינן לבין עצמן ובלי זכות בכורה או עדיפות של האחת על פני האחרת.

בעת ההנפקה של אגרות החוב )סדרה י'( התחייבה החברה לעמוד באמות מידה פיננסיות בדומה להתחייבויות לאמות המידה הפיננסיות להן התחייבה בנוגע לאגרות החוב )סדרה ב'( )לתיאור התנאים - ראה ביאור 16ב')1( לדוחות הכספיים השנתיים( וכן בנוגע להוראות לעניין בדיקת אמות המידה במקרה של שינוי תקינה בדומה להוראות שנקבעו באגרות החוב )סדרות ה'-ט'( החלה על החברה ראה ביאור 16ב')3( לדוחות הכספיים השנתיים.

עוד נקבע כי במידה ודירוג אגרות החוב )סדרה י'( של החברה יפחת מדירו ג )3Aa )של מידרוג או דירוג מקביל לדירוג זה אשר ייקבע על ידי חברה אחרת שתדרג את אגרות החוב, יעלה שיעור הריבית השנתית שתישא יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב. במקרה האמור, שיעור הריבית שיווסף לריבית השנתית בגין אגרות החוב יהיה 0.5% ועד לשיעור של 1% בהתאם לדירוג אגרות החוב.

כמו כן, אגרות החוב )סדרה י'( תעמודנה לפירעון מיידי בהתקיים תנאים מסויימים אשר במהותם דומים לתנאים שנקבעו בקשר לאגרות החוב )סדרות ב' ו-ד'-ט'( )לתיאור התנאים - ראה ביאור 16 לדוחות הכספיים השנתיים(.

ביאור 6 - אירועים מהותיים לאחר תאריך הדוחות הכספיים )המשך(

ג. בהמשך לאמור בביאור 3ח', לאחר מועד הדוח על המצב הכספי נחתם תיקון להסכם המיזוג ולתיקון לו שנחתם ביום 6 באוגוסט 2025 כך ששווי צמח המרמן בעסקה הוצמד למדד המחירים לצרכן החל מיום 31 במרץ 2025 ועד למועד השלמת העסקה, בתוספת סכום של 5 מיליון ש"ח ועמד לפי המדד הידוע למועד תיקון ההסכם על סך של כ873- מיליון ש"ח. מהשווי המעודכן כאמור, ינוכו הפחתות והתאמות בסך כולל של כ7.7- מיליון ש"ח חלף ניכוי סך של כ15.9- מיליון ש"ח כפי שנקבע בעסקה המקורית. כמו-כן, לאחר מועד הדוח על המצב הכספי, התקיימו תנאים מתלים מסוימים שנקבעו בעסקה - ביום 21 ביולי 2025 התקבל אישור מחזיקי אגרות החוב )סדרות ז' ו-ח'( של צמח המרמן לתיקון שטרי הנאמנות; ביום 6 באוגוסט 2025 התקבל אישור הממונה על התחרות למיזוג וביום 7 באוגוסט 2025 התקבל אישור אסיפת בעלי המניות של צמח המרמן למיזוג. השלמת העסקה כפופה להתקיימותם של מלוא התנאים המתלים.
ד. ביום 7 באוגוסט ,2025 אישרה האסיפה הכללית השנתית והמיוחדת של בעלי המניות של החברה, בין היתר, את הארכת הסכם הניהול של גב' דנה עזריאלי, הנמנית על בעלות השליטה בחברה, כיו"ר דירקטוריון )פעילה( לתקופה של שלוש שנים נוספ ות, החל מיום 11 באוגוסט .2025 לפרטי ההסכם ראה ביאור 32ג)1( לדוחות הכספיים השנתיים.
ה. ביום 17 באוגוסט ,2025 עדכן מנכ"ל החברה, מר רון אבידן, את דירקטוריון החברה, כי הודיע בבוקר אותו מועד ליו"ר דירקטוריון החברה, הגב' דנה עזריאלי, על רצונו לסיים את כהונתו כמנכ"ל החברה. בכפוף לקבלת אישור האסיפה הכללית של החברה, שצפויה להתכנס ביום 21 בספטמבר ,2025 תמונה יו"ר הדירקטוריון, הגב' דנה עזריאלי, לממלאת מקום מנכ"ל החברה, ללא תמורה נוספת, החל ממועד אישור האסיפה כאמור ולמשך תקופה של עד שישה חודשים. מר אבידן ימשיך לכהן בתפקידו עד לקבלת אישור האסיפה הכללית כאמור.

נספח לדוח כספי מאוחד

מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקר(

מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 ביוני 2025

ערוך בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970-

)בלתי מבוקר(

מידע כספי ביניים נפרד ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקר(

תוכן העניינים

ע מ ו ד
א	מבקר החשבון ה של רואה דוח מיוחד
	מבוקר(: רד )בלתי י ביניים נפ מידע כספ
ב	פי המצב הכס נתונים על
ג	כולל אחר פסד ורווח הרווח או ה נתונים על
ד-ה	זומנים תזרימי המ נתונים על
ו	נפרד מידע כספי פים בדבר נתונים נוס

לכבוד בעלי המניות של קבוצת עזריאלי בע"מ מרכז עזריאלי 1 תל-אביב

א.ג.נ,.

הנדון: דוח מיוחד לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970-

כללי:

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של קבוצת עזריאלי בע"מ )להלן - "החברה"( ליום 30 ביוני 2025 ולתקופ ות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970 אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופו ת ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

היקף הסקירה:

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל- "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה:

בהתבסס על סקירתנו, לא בא לתשומת לבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל, אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון Network Global Deloitte the in Firm A

תל-אביב, 17 באוגוסט, 2025

משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים. 914510 תח. 45396	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה. 3105502	משרד אילת מרכז העירוני ת.ד. 538 אילת. 88104002	משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת. 16100
טלפון: 8888 501 (2) 4972 פקס: 4173 537 (2) 972 +972 [email protected]	טלפון: 7333 860 (4) 4972 פקס: 2528 867 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 5676 637 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 4455 399 (73) 972 פקס: 4455 637 (73) 4972 (73 info- [email protected]
משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8. רוווה	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23 רעווער "ע

קבוצת עזריאלי בע"מ נתונים על המצב הכספי

	ליום 30 בי	וני	דצמבר ליום 31 ב
	5 2 0 2	4 2 0 2	4 2 0 2
	מיליוני ש"	ליוני ש"ח ח מי	ח מיליוני ש"
	)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(

טפים נכסים שו
ם שווי מזומני מזומנים ו	2,266	494	4,146
לקוחות	7	19	26
רות חובה חייבים וית	348	381	276
שוטפים נכסי מיסים	28	23	25
ם ים שוטפי סה"כ נכס	2,649	917	4,473
שוטפים נכסים לא
סיים נכסים פיננ	2,197	1,094	1,523
בהקמה להשקעה קעה ונדל"ן נדל"ן להש	19,278	18,324	18,849
חזקות חברות מו השקעות ב	21,207	21,645	21,605
חזקות חברות מו הלוואות ל	3,513	1,847	2,478
רכוש קבוע	629	563	594
ה יתרות חוב	38	136	38
פים ים לא שוט סה"כ נכס	46,862	43,609	45,087
ים סה"כ נכס	49,511	44,526	49,560

ת והון התחייבויו
ת שוטפות התחייבויו
וב ואיגרות ח ם פיננסיים ת מתאגידי ויות שוטפו אשראי וחל	2,430	1,489	2,269
ם תני שירותי ספקים ונו	214	197	274
ות זכות זכאים ויתר	376	333	365
שוטפות חייבויות סה"כ הת	3,020	2,019	2,908
פות ת לא שוט התחייבויו
יננסיים תאגידים פ הלוואות מ	550	610	581
ב איגרות חו	19,274	16,704	20,159
ת אחרות התחייבויו	34	35	36
דחים ת מיסים נ התחייבויו	2,228	1,899	2,069
א שוטפות חייבויות ל סה"כ הת	22,086	19,248	22,845

רגילות הון מניות	18	18	18
מניות פרמיה על	2,478	2,478	2,478
קרנות הון	867	555	246
עודפים	21,042	20,208	21,065
החברה בעלים של המיוחס ל סה"כ הון	24,405	23,259	23,807
הון חייבויות ו סה"כ הת	49,511	44,526	49,560

17 באוגוסט, 2025

דשטיין	רון אבידן	לי	שור
אריאל גול		דנה עזריא	תאריך אי
ספים	מנכ"ל	קטוריון	כספיים
סמנכ"ל כ		יו"ר הדיר	הדוחות ה

קבוצת עזריאלי בע"מ נתונים על הרווח או הפסד ורווח כולל אחר

	ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב
	5 2 0 2	4 2 0 2	5 2 0 2	4 2 0 2	4 2 0 2
	מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	ח מיליוני ש"
	קר( )בלתי מבו		)בלתי מבו	קר(	)מבוקר(
הכנסות:
חזקה, נטו ת ניהול וא דמי שכירו הכנסות מ	622	588	315	300	1,202
הול ואחזק שכירות, ני סות מדמי עלות ההכנ	ה 23	21	11	11	42
רווח גולמי	599	567	304	289	1,160
וק מכירה ושיו	20	18	12	7	47
ליות הנהלה וכל	89	72	47	40	165

ת אות אחרו נסות והוצ לי לפני הכ רווח תפעו	490	477	245	242	948
ווי הוגן של התאמת ש ד(, נטו מ רווח )הפס
ה עה בהקמ ל"ן להשק שקעה ונד נדל"ן לה	143	)59(	152	)61(	140
, נטו ממס ת מוחזקות אות חברו חלק בתוצ	606	586	249	252	1,227
חרות, נטו הכנסות א	18	14	4	9	41
ות צאות אחר כנסות והו לי לאחר ה רווח תפעו	1,257	1,018	650	442	2,356
מון הכנסות מי	117	73	50	25	142
מון הוצאות מי	538	497	369	367	964
ההכנסה מיסים על רווח לפני	836	594	331	100	1,534
נסה ים על ההכ וצאות( מיס הכנסות )ה	)59(	26	)11(	56	)57(
תקופה רווח נקי ל	777	620	320	156	1,477
חר: ד( כולל א רווח )הפס

לרווח או וגו בעתיד שר לא יסו סכומים א
ממס: הפסד, נטו ממס סיים, נטו כסים פיננ הוגן של נ שינוי בשווי	521	45	346	4	377

ח או עתיד לרוו או יסווגו ב שר סווגו סכומים א
ממס: הפסד, נטו
עילויות חוץ גום בשל פ הפרשי תר	94	36	)396(	251	)598(
טו מזומנים, נ ור תזרים ד( בגין גיד רווח )הפס	)3(	12	)6(	2	-
ממס
סך הכל	91	48	)402(	253	)598(
ס ה, נטו ממ חר ל תקופ ד( כולל א רווח )הפס	612	93	)56(	257	)221(
ופה כולל לתק סה"כ רווח	1,389	713	264	413	1,256

הנתונים המצורפים לתמצית המידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

קבוצת עזריאלי בע"מ נתונים על תזרימי המזומנים

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
4 2 0 2	4 2 0 2	5 2 0 2	4 2 0 2	5 2 0 2
ח מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו

					ת ילות שוטפ ומנים - פע תזרימי מז
1,477	156	320	620	777	תקופה רווח נקי ל
5	2	2	3	3	תות פחת והפח
					דל"ן הוגן של נ תאמת שווי ח( נטו מה הפסד )רוו
)140(	61	)152(	59	)143(	מה קעה בהק נדל"ן להש להשקעה ו
752	314	302	387	389	, נטו מון ואחרות הוצאות מי
)1,227(	)252(	)249(	)586(	)606(	ממס חזקות, נטו י חברות מו חלק ברווח
8	3	7	3	9	ות מבוסס מני ין תשלום הוצאות בג
					ח ו בדוח רוו סים שהוכר הכנסות מ י )הוצאות(
57	)56(	11	)26(	59	והפסד
8	)1(	)4(	9	)6(	ו(, נטו לו )ששולמ ה שהתקב מיסי הכנס
214	21	)65(	101	)62(	ם אחרים חות וחייבי שינוי בלקו
264	28	)30(	136	)34(	אחרים קים וזכאים שינוי בספ
)8(	)3(	)4(	)3(	)8(	דים טבות לעוב רשות ובה שינוי בהפ
1,410	273	138	703	378	ת שוטפת טו - פעילו מזומנים, נ
					עה ילות השק ומנים - פע תזרימי מז ה ובנדל"ן ל"ן להשקע שקעה בנד רכישה וה
)519(	)62(	)141(	)172(	)254(	בהקמה להשקעה
)53(	)11(	)17(	)18(	)39(	ש קבוע רכישת רכו
)517(	)114(	)61(	)298(	974	חזקות בחברות מו ( השקעות החזר )מתן
					מחברות לזמן ארוך ( הלוואות החזר )מתן
)39(	)189(	)680(	229	)931(	טו מוחזקות, נ
141	40	68	67	126	קבלו ידנד שהת ריבית ודיב
)987(	)336(	)831(	)192(	)124(	ת השקעה טו - פעילו מזומנים, נ

הנתונים המצורפים לתמצית המידע הכספי הנפרד מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

קבוצת עזריאלי בע"מ נתונים על תזרימי המזומנים )המשך(

ל ש נ ה ה שהסתיימ דצמבר ביום 31 ב	ל שלושה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב		ל שישה לתקופה ש הסתיימה חודשים ש יוני ביום 30 ב
4 2 0 2	4 2 0 2	5 2 0 2	4 2 0 2	5 2 0 2
ח מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"	ני ש"ח ח מיליו	מיליוני ש"
)מבוקר(	קר(	)בלתי מבו	קר(	)בלתי מבו
					ילות מימון ומנים - פע תזרימי מז
3,626	-	-	-	-	ת הנפקה ניכוי הוצאו רות חוב ב הנפקת אג
)1,000(	)1,000(	)800(	)1,000(	)800(	המניות ידנד לבעלי חלוקת דיב
)1,355(	)794(	)820(	)1,043(	)1,078(	רות חוב פי רעון אי ג
425	-	-	425		סיים - גידים פיננ ארוך מתא אות לזמן קבלת הלוו
)378(	)15(	)16(	)340(	39(	סיים ) גידים פיננ ארוך מתא אות לזמן פי רעון הלוו
)91(	)2(	-	)728(	-	נסיים, נטו אגידים פינ מן קצר מת אשראי לז
-	)1(	-	)2(	)1(	נטו מלקוחות, פיקדונות
)330(	)80(	)81(	)163(	)222(	למה ריבית ששו
897	)1,892(	)1,717(	)2,851(	)2,140(	ת מימון טו - פעילו מזומנים, נ
					מנים ושווי דה( במזו עלייה )ירי
1,320	)1,955(	)2,410(	)2,340(	)1,886(	מזומנים
2,824	2,444	4,726	2,824	4,146	התקופה ם לתחילת שווי מזומני מזומנים ו
					על יתרות ערי חליפין שינויים בש השפעת ה
2	5	)50(	10	6	מטבע חוץ מוחזקות ב מזומנים ה
					ים לסוף שווי מזומנ מזומנים ו
4,146	494	2,266	494	2,266	התקופה

קבוצת עזריאלי בע"מ נתונים נוספים למידע הכספי הביניים הנפרד ליום 30 ביוני 2025

א. כללי:

המידע הכספי הנפרד של החברה ערוך בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל- .1970

יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, ולנתונים הנוספים אשר נלוו אליהם.

ב. הגדרות:

י בע"מ. צת עזריאל	- קבו	החברה

נתונים נוספים למידע הכספי הביניים הנפרד ליום 30 ביוני 2025

חברה מוחזקת - חברה מאוחדת או חברה בהסדר משותף או חברה כלולה.

ג. מדיניות חשבונאית:

המידע הכספי הנפרד נערך בהתאם למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור ב' למידע הכספי הנפרד של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

ד. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח:

ראה ביאור 3 לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים המתפרסמים עם מידע כספי נפרד זה.

ה. אירועים לאחר תאריך המאזן:

ראה ביאור 6 לדוחות הכספיים התמציתיים המאוחדים המתפרסמים עם מידע כספי נפרד זה.

תאריך: 17 בא וגוסט, 2025

לכבוד הדירקטוריון של קבוצת עזריאלי בע"מ מרכז עזריאלי ,1 תל אביב

א.ג.נ,.

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של קבוצת עזריאלי בע"מ מחודש מאי 2025

הננו להודיעכם, כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפניה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף מחודש מאי :2025

)1( דוח סקירה מיום 17 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
)2( דוח מיוחד של רואי החשבון המבקרים מיום 17 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופ ות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בכבוד רב,

בריטמן אלמגור זהר ושות' רואי חשבון Network Global Deloitte the in Firm A

משרד נצרת מרג' אבן עאמר 9 נצרת, 16100	משרד אילת מרכז העירוני תד. 538 אילת, 88104002	משרד חיפה מעלה השחרור 5 ת.ד. 5648 חיפה, 3105502	משרד ירושלים קרית המדע 3 מגדל הר חוצבים ירושלים, 914510 ת.ח. 45396
טלפון: 399 399 (73) 4972 פקס: 4455 637 (73) 4972 info- [email protected]	טלפון: 5676 637 (8) 4972 פקס: 1628 637 1628 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 7333 860 (4) 4972 פקס: 2528 867 (2) 4972 [email protected]	טלפון: 8888 501 (2) 4972 פקס: 4173 537 (2) 4972 +972 [email protected]
	משרד ראשל"צ - מתחם מילנייה שדרות ראשונים 23 ראשל"צ	משרד רעננה - מתחם אינפיניטי הפנינה 8. רעננה	משרד בית שמש יגאל אלון 1 בית שמש, 9906201

חלק ד'

דוח אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

ליום 30 ביוני 2025

מצורף בזאת דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג )א( :

ההנהלה , בפיקוח הדירקטוריון של קבוצת עזריאלי בע"מ )להלן – התאגיד(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

1 | רון אבידן , מנהל כללי
2 | אריאל גולדשטיין, סמנכ"ל כספים
3 | נירית זאבי, סמנכ"לית, יועצת משפטית ומזכירת החברה
- 4 | יעקב דנינו, חשב ראשי לחשבונאות ודוחות כספיים

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ו אשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין .

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה , בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה .

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרץ 2025 )להלן – הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל: הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרת מנהלים :

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג )ד() 1(:

אני, רון אבידן, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוח הרבעוני של קבוצת עזריאלי בע"מ )להלן התאגיד( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן הדוחות(.
.2 לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
.3 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן–
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי האחרון לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד .

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 17 באוגוסט 2025

רון אבידן | מנכ"ל

________________________

הצהרת מנהלים :

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג )ד() 2(:

אני, אריאל גולדשטיין, מצהיר כי:

.1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת ה מידע ה כספי ה אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של קבוצת עזריאלי בע"מ )להלן – התאגיד( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן – "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
.2 לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים , לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת ה דוחות.
.3 לפי ידיעתי , הדוחות הכספיים ביניים וה מידע ה כספי ה אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
.4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי , ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
- .5 אני , לבד או יחד עם אחרים בתאגיד-
א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי האחרון לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 17 באוגוסט 2025

אריאל גולדשטיין | סמנכ"ל כספים

____________________________

AI Terminal

Azrieli Group

6675_rns_2025-08-18_93e46bfa-d723-40e8-8c4d-54de20da4e8d.pdf

תמצית דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025

חלק א'

דוח הדירקטוריון

קבוצת עזריאלי כרטיס ביקור

נוסדה בשנת 1983

23 קניונים ומרכזי מסחר

4 בתי דיור מוגן

8 נכסי משרדים בחו"ל

חברת CENTERS DATA בחו"ל

תמצית ביצועים ודגשים פיננסיים לרבעון השני 2025

הארכת משך חיי חוב ממוצע )מח"מ( במקביל להפחתת הריבית

בחודש מאי 2025 החברה חילקה דיבידנד בסך 800 מיליון ש"ח

1 | ה סברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד

1.1 כללי

1.2 נתונים עיקריים מתוך תיאור עסקי התאגיד

.1.2.1 תמצית מגזרי הפעילות המדווחים ל ששת ו שלושת החודשים שהסתיימו ביום 30 ב חודש יוני 2025

.1.2.2 פילוח שווי הנכסים לפי תחומי פעילות

פילוח סך הנכסים במאזן לפי מגזרי פעילות

.1.2.3 ת מצית התפתחויות עיקריות בתקופת הדוח ולאחריה

.1.2.3.1 נכסים בייזום

.1.2.3.2 שינויים בכהונת נושאי משרה בכירה בחברה

.1.2.3.4 זכיה במכרז להקמת פרויקט דיור מוגן בשדה דב

.1.2.3.6 התקשרות בהסכם מיזוג לרכישת מניות צ .מ.ח המרמן בע"מ

.1.2.3.7 קמפוס עבור חברת סולראדג' טכנולוגיות בע"מ

.1.2.3.8 בקשה לאישור תובענה כייצ וגית

.1.2.3.9 תשקיף מדף

.1.2.3.10 התקשרות במסמך עקרונות לרכישת זכויות במתקן סולארי משולב אגירה ולרכישת חשמל ירוק לטווח ארוך

.1.2.3.11עסקאות מימון

.1.2.3.12התקשרות בהסכם מימון לפיתוח והרחבת קמפוס דאטה סנטרס באנגליה

.1.2.3.13התקשרות בהסכמים למתן שירותי דאטה סנטרס

.1.2.3.14מלחמת חרבות ברזל

.1.2.4 דיבידנדים שחילקה החברה

.1.2.5 דיבידנדים שחולקו לחברה

2 |הנ דל"ן ה מניב

2.1 הסביבה העסקית

2.2 מלחמת חרבות ברזל ומבצע עם כלביא והשפעותיה ם

2.3 נ תוני שטחים להשכרה ) GLA )במאוחד

2.4 שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסי הנדל"ן המני ב

2.5 נתוני הרווחיות התפעולית של הנכסים – NOI

.2.5.1 נתוני הרווחיות התפעולית של הנכסים – NOI

.2.5.2 נתוני הרווחיות התפעולית של נכסים זהים – NOI Property Same

2.6 שיעור היוון משוקלל ) RATE CAP )

192.7 ת זרים המזומנים מפעילות הנדל"ן ) FFO )

בדוח זה מובא מדד ה- FFO בגין פעילות הנדל"ן המניב של הקבוצה.

התרשים הבא מתאר את התפתחות ה -FFO של פעילות הנדל"ן המניב של הקבוצה בשנים האחרונות:

2.8 מדדי ה - EPRA ( Association Estate Real Public European )

.2.8.1 מדד NRV EPRA

.2.8.2 מדד NTA EPRA

NTA EPRA

.2.8.3 מדד NDV EPRA

*נכסי הנדל"ן המניב של קבוצת עזריאלי

קניונים ומרכזים מסחריים

משרדים ואחרים בישראל

חו"ל

דיור מוגן פאלאס תל אביב פאלאס רעננה פאלאס מודיעין פאלאס להבים

מגורים להשכרה

23 קניונים ומרכזים מסחריים 379 אלף מ"ר

סה"כ 1,428 אלף מ"ר

Norway ,Enebakk1-OSL

Norway ,RJUKAN1-RJU

(3) (2) Germany ,Mainz1-FRA

השקעות הדאטה סנטרס )1( של קבוצת עזריאלי

Norway ,Rennesoy1-SVG

Norway ,Hamar2-OSL

England ,Romford1-LON

2.9 תחום המרכזים ה מסחריים והקניונים בישראל

קניוני הקבוצה מתאפיינים בעיקר:

ביצועי מגזר מרכזים מסחריי ם וקניונים בישראל ושינויים בשווי

להלן תמצית התוצאות העסקיות של מגזר מרכזים מסחריים וקניונים בישראל:

להלן התפתחות ה -NOI של המגזר:

2.10 תחום המשרדים

.2.10.1 ביצועי מגזר שטחים להשכרה למשרדים ואחרים בישראל ושינויים בשווי

להלן התפתחות ה - NOI של המגזר:

2.11 תחום הדיור המוגן

.2.11.1 ביצועי מגזר הדיור המוגן ושינויים בשווי

להלן התפתחות ה - NOI של המגזר:

2.12 תחום הנדל"ן המניב בארה"ב