Big Shopping Centers Ltd.

Interim / Quarterly Report • Aug 18, 2025

תמצית דוחות כספיים מאוחדים ליום 30 ביוני 2025

מרכזי קניות בע"מ ("החברה") ביג

ביג מרכזי קניות בע"מ ("החברה") תמצית דוחות כספיים מאוחדים ליום 30 ביו ני 2025

תוכן עניינים

פרק 1

סקירת שינויים וחידושים מהותיים אשר אירעו בעסקי החברה

פרק 3

תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30ביוני 2025

פרק 5

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

נספח א'

עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של אפי נכסים בע"מ ליום 30ביוני 2025

פרק2

דוח דירקטוריון ליום 30ביוני 2025

פרק 4

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 30ביוני 2025

פרק 6

מכתב הסכמה של רואי החשבוןהמבקרים של החברה

סקירת שינויים וחידושים מהותיים פרק 1 אשר אירעו בעסקי החברה

3

.1 כללי

• .1 בהתאם לתקנה 39 א. לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל ,1970 להלן פירוט השינויים או החידושים המהותיים אשר אירעו בעסקי החברה מאז פרסום הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 (כפי שפרסמה החברה ביום 19 במרס 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-018153), אשר נכלל בדוח זה על דרך ההפניה ("הדוח התקופתי") בכל עניין שיש לתארו בדוח התקופתי ("העדכונים"). העדכונים המפורטים להלן הינם בנוסף לשינויים המהותיים אשר אירעו בעסקי החברה, ואשר תוארו בדוח התקופתי וכן בדוח החברה לרבעון הראשון של שנת 2025 (כפי שפורסם ביום 20 במאי ,2025 מס' אסמכתא: 2025-01-035209) אשר נכלל בדוח זה על דרך ההפניה (להלן: "הדוח הרבעוני"). יצוין כי למונחים שלהלן תהא המשמעות הנודעת להם בדוח התקופתי, אלא אם צוין במפורש אחרת.
• .1.1 בקשר לסעיף 1.5 לפרק 1 לדוח התקופתי בחודש מאי 2025 חתמה ביג אירופה על הסכם לרכישת מרכז פתוח בפולין בהיקף של כ 15,000- מ"ר GLA ובשווי של כ 25- מיליון אירו ובחודש יולי 2025 הושלמה העסקה.
• .1.2 בקשר עם סעיף 2 לפרק 1 לדוח התקופתי ביום 3.7.2025 התקשרה החברה עם גוף מוסדי בעסקה מותנית לרכישת מניות ("עסקת רכישת המניות"), לפיה ירכוש הגוף המוסדי, מניות של אפי נכסים בע"מ ("אפי נכסים"), המוחזקות על ידי החברה. רכישת המניות מותנת במימוש של לפחות 85% מכתבי אופציה (סדרה 3) ("כתבי האופציה") שהנפיקה אפי נכסים ושהמועד האחר ון למימושם הינו בחודש נובמבר, 2025 ("התנאי המתלה"). עם ובכפוף להתקיימות התנאי המתלה ירכוש הגוף המוסדי מהחברה מניות של אפי נכסים המוחזקות על ידה, במחיר של 186 ש"ח לכל מניה (מחיר הבסיס של מניית אפי נכסים ביום העסקה 189.2 ש"ח), באופן שלאחר רכישת המניות כאמור על ידי הגוף המוסדי, ירד שיעור ההחזקה של החברה באפי נכסים ל .79.9%- החברה מתחייבת למכור לגוף המוסדי לכל הפחות 850,000 מניות של אפי נכסים במסגרת עסקת רכישת המניות, וזאת בכפוף להתקיימות התנאי המתלה. אם עד לתום המועד האחרון למימוש כתבי האופציה לא יתקיים התנאי המתלה, ההסכם עם הגוף המוסדי יבוטל.
• .1.3 בקשר עם סעיף 3 לפרק 1 לדוח התקופתי, ביום 17 באוגוסט ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסכום של 200 מיליון ש"ח, המהווים 8.09 ש"ח למניה שישולם ביום 10 בספטמבר, .2025
  • .1.4 בקשר עם סעיף 27 לפרק 1 לדוח התקופתי –
• .1.4.1 ביום 8 ביוני 2025 הנפיקה החברה ניירות ערך מסחריים (סדרה 5) בסכום של 250 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו דוח הצעת מדף של החברה מיום 5 ביוני 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-040378) , המובא בדוח זה על דרך ההפניה. בנוסף, ב יום 6 ב יולי 2025 ביצעה החברה פי רעון סופי של ניירות ערך מסחריים (סדרה 4). עובר להנפקת ניירות הערך המסחריים (סדרה 5) פרסמה חברת מידרוג בע"מ ("מידרוג") דירוג זמן קצר il-1.P לניירות הערך המסחריים בסך של 250 מיליון ש" ח. לפרטים נוספים ראו דוח דירוג שפרסמה החברה ביום 5 ביוני 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-040361), המובא בזאת על דרך ההפניה.
• .1.4.2 ביום 10 ביוני 2025 פרסמה חברת P&S גלובל רייטינגס מעלות בע"מ (" מעלות ") אישור דירוג -ilAA לחברה. לפרטים נוספים ראו דוח הדירוג שפרסמה החברה ביום 10 ביוני 2025 (מס' אסמכתא: 2025- 01-041558), המובא בזאת על דרך ההפניה.
• .1.4.3 ביום 8 ביולי ,2025 השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב ( סדרה כב') , בהיקף כולל של 235 מיליון ש"ח ערך נקוב והנפקה של אגרות חוב (סדרה כג') בהיקף כולל של 343 מיליון ש"ח ערך נקוב. עובר להנפקת אגרות החוב, ביום 23 ביוני, 2025 פרסמה חברת הדירוג מעלות דירוג של ilAA לאגרות החוב (סדרה כב') בסך של 235 מיליון ש"ח ערך נקוב וביום 24 ביוני 2025 פרסמה חברת הדירוג מידרוג דירוג של il2.Aa לאגרות החוב (סדרה כג') בסך של 343 מיליון ש "ח ערך נקוב. לפרטים נוספים ראו דוחות הדירוג שפרסמה החברה ביום 23 ביו ני 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-044624) וביום 24 ביו ני 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-044674), המובאים בזאת על דרך ההפניה.
• .1.4.4 ביום 10 באוגוסט 2025 השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב (סדרה כד') , בהיקף כולל של 1.08 מיליארד ש"ח ערך נקוב. עובר להנפקת אגרות החוב, ביום 6 באוגוסט , 2025 פרסמה חברת הדירוג מידרוג דירוג של il3.Aa לאגרות החוב (סדרה כד ') בסך של עד 1.1 מיליארד ש "ח ערך נקוב. לפרטים נוספים ראו דוח הדירוג שפורסם ביום 6 באוגוסט 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-058192), המובא בזאת על דרך ההפנייה.
• .1.5 בקשר עם סעיף 28 לפרק 1 לדוח התקופתי ביום 28 ביולי, 2025 התקבלו במשרדי החברה שומות מס לפי סעיף 145(א)( 2)(ב) לפקודת מס הכנסה בגין השנים 2020 ועד ,2022 ובסך כולל של כ - 222 מיליון ש"ח (הכולל הפרשי הצמדה וריבית). יצוין, כי החברה חולקת על עמדת רשות המסים וסבורה, בין היתר, בהסתמך על חוות דעת של יועציה המקצועיים, כי קיימות לה טענות מבוססות לדחיית עמדת רשות המסים, ולפיכך בכוונת החברה להגיש ערעור בגין השומות בהתאם למועדים הקבועים לכך על -פי דין.
• .1.6 בקשר עם תקנה 22 לחלק 4 לדוח התקופתי ביום 25 ביוני ,2025 אישרה האסיפה הכללית של החברה, אישור מחדש של הענקת כתבי התחייבות לשיפוי ולפטור למר דורון ברין, המכהן כדירקטור בחברה, והינו אחיהם של מר יהודה נפתלי ומר רון (רוני) נפתלי, בעלי השליטה בחברה, והכל כמפורט בדוח זימון האסיפה הכללית שפרסמה החברה ביום 20 במאי 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-035398) ובדוח תוצאות האסיפה מיום 25 ביוני 2025 (מס' אסמכתא: 2025-01-045414), המובאים בזאת בדרך של הפניה.

2. פרטים אודות נכסי קבוצת ביג

להלן נתונים אודות נכסי נדל"ן המשועבדים לטובת מחזיקי אגרות החוב של החברה :

ביג קריות |

100% רה בנכס חלק החב פי ,100% הנתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	622,120	617,430	618,930
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	* 9, 707	10,048	40,749
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ	4,623	( 1,523)	28,442
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	98%	רוב 100% בקי	98%
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	6.2%*	6.5%	6.6%
ל) פה (בפוע דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	99*	106	109
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	160	-
ל ניהול עומס כול	7.0%	6.8%	6.8%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה ב -NOI ברבעון השני של כ 686- אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע עומד כאמור על כ - 6.7% ודמי השכירות ה ממוצעים למ"ר על כ 106- ש"ח.

ביג יוקנעם |

100% רה בנכס חלק החב פי ,100% הנתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	292,400	287,370	285,340
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	4,801*	4,811	18,769
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ	4,986	2,020	9,979
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	*6.6%	6.7%	6.6%
ל) פה (בפוע דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	115*	116	116
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	-	182
ל ניהול עומס כול	6.8%	6.9%	6.5%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירי דה ב-NOI של כ- 116 אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ 6.7%- ודמי השכירות הממוצעים למ"ר על כ 118- ש"ח.

ביג יהוד |

100% רה בנכס חלק החב פי ,100% הנתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	452,680	433,780	419,360
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	6,441*	7,921	30,898
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ	16,554	14,288	27,204
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	100% מסחר - משרדים - 100%	100% מסחר - משרדים - 100%	99% מסחר - משרדים - 100%
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	*5.7%	7.3%	7.4%
ל) פה (בפוע דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	107* מסחר – 76 משרדים -	123 מסחר - 78 משרדים -	119 מסחר - 77 - משרדים
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	174 מסחר -	-	100 מסחר -
ל ניהול עומס כול	12.4%	13.3%	11.4%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה ב-NOI של -כ 481 אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ - 6.1% ודמי השכירות ה ממוצעים למ"ר ב שטחי ה מסחר על כ118- ש"ח. בנוסף, במהלך הרבעון השני לשנת 2025 עזב שוכר במגדל המשרדים בשטח של כ- 2,500 מ". בגין השטח כאמור נחתם חוזה מול שוכר מחליף אשר צפוי להתחיל לשלם שכ"ד בחודש דצמבר 2025 .

ביג פרדס חנה |

ינו 50% בנכס, דהי ל החברה פקטיבי ש פי חלק א (נתונים ל ניהול) הוצאות ה בהכנסות ו 100%- שכ"ד ו בהכנסות	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	46,730	46,320	46,680
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	1,197*	1,303	4,629
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ	406	( 466)	392
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	100% בקירוב	100% בקירוב	100% בקירוב
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	10.2%*	11.3%	9.9%
ל) פה (בפוע דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	78*	81	80
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	-	128
ל ניהול עומס כול	5.9%	6.0%	5.4%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה ב-NOI של כ -76 אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ - 10.9% ודמי השכירות ה ממוצעים למ"ר על כ83- ש"ח.

ביג קריית גת |

ינו 50% בנכס, דהי ל החברה פקטיבי ש פי חלק א (נתונים ל ניהול) הוצאות ה בהכנסות ו 100%- שכ"ד ו בהכנסות	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	125,020	120,870	117,640
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	1,868*	2,271	8,475
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ	4,135	3,118	8,360
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	6.0%*	7.5%	7.2%
ל) פה (בפוע דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	110*	126	118
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	260	-
ל ניהול עומס כול	6.4%	6.8%	5.8%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה ב- NOI של כ- 102 אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ - 6.3% ודמי השכירות הממוצעים למ"ר על כ- 116 ש"ח.

ביג ראשון לציון |

אשדוד |

בהכנסות 72% רה בנכס, חלק החב פי .100% (נתונים ל ניהול) הוצאות ה בהכנסות ו 100%- שכ"ד ו	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
) אלפי ש"ח תקופה ( ב) לתום ה (חלק מני שווי הנכס	1,300,200	1,290,620	1,275,700
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	19,948*	20,818	68,148
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ רווחי שער	( 2,383)	109	175,721
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	*6.1%	6.5%	5.3%
פה דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	138*	143	156
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	130	-	168
ל ניהול עומס כול	12.8%	13.0%	11.5%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה -ב NOI של כ- 1,661 אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ 6.6%- ודמי השכירות ה ממוצעים למ"ר על כ - 151 ש"ח.

בת ים |

ינו 50% בנכס, דהי ל החברה פקטיבי ש פי חלק א (נתונים ל ניהול) הוצאות ה בהכנסות ו 100%- שכ"ד ו בהכנסות	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	433,465	427,000	417,950
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	7,453*	7,314	28,840
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ רווחי שער	5,096	7,375	16,285
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	98%	96%	96%
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	6.9%*	6.9%	6.9%
פה דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	138*	142	144
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	240	-	110
ל ניהול עומס כול	10.7%	11.4%	10.1%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה ב- NOI של כ 360- אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ 7.2%- ודמי השכירות הממוצעים למ"ר על כ 142- ש"ח.

קניון בית שמש |

100%) - רה בנכס חלק החב פי .100% (נתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	364,763	361,809	356,710
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	6,551*	7,157	25,884
ש"ח) פה (אלפי רוך בתקו רווחי שע	2,941	5,079	41,984
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	7.2%*	7.9%	7.3%
פה דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	119*	136	130
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	147	136
ל ניהול עומס כול	12.8%	12.3%	11.3%
א" גרמו ליר ע "עם כלבי קבות מבצ החברה בע שהעניקה * ההקלות	של -כ 402 ידה -ב NOI	אלפי ש"ח.	ל שואה בפוע שיעור הת

בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ --7.6% ודמי השכירות ה ממוצעים למ"ר על כ- 128 ש"ח.

טבריה |

ינו 50% בנכס, דהי ל החברה פקטיבי ש פי חלק א (נתונים ל ניהול) הוצאות ה בהכנסות ו 100%- שכ"ד ו בהכנסות	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	112,680	109,960	110,360
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	1,796*	1,855	7,478
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ	2,718	( 414)	6,320
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	6.4%*	6.7%	6.8%
ל) פה (בפוע דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	96*	102	107
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	-	-
ל ניהול עומס כול	5.4%	5.6%	5.4%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה ב -NOI של כ 65- אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ 6.6%- ודמי השכירות ה ממוצעים למ"ר על כ- 100 ש"ח.

נצרת |

) 59% - רה בנכס חלק החב פי .100% (נתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	698,320	702,816	700,890
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	* ,9948	11,258	46,518
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ רווחי שער	( 3,636)	502	28,120
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	5.7%	6.4%	6.6%
פה דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	218*	249	257
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	-	-
ל ניהול עומס כול	11.7%	11.6%	10.9%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה -ב NOI של כ- 1,020 אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ 6.3%- ודמי השכירות הממוצעים למ"ר על כ - 240 ש"ח.

רגבה |

50%) - רה בנכס חלק החב פי .100% (נתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	339,130	328,910	326,270
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	5,355*	5,716	20,108
ש"ח) ה (אלפי וך בתקופ רווחי שער	10,135	2,798	12,003
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי	רוב 100% בקי
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	6.3%*	7.0%	6.2%
פה דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	100*	106	97
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	80	-	89
ל ניהול עומס כול	7.6%	7.7%	7.8%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה -ב NOI של כ 226- אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ -6.6% ודמי השכירות ה ממוצעים למ"ר על כ- 105 ש"ח.

קניון DANILOF FASHION BIG, טבריה ("קניון ביג פאשן דנילוף") |

ת - ות שכירו רה בהכנס חלק החב פי .100% (נתונים ל 100%) הול – וצאות הני כנסות ובה ,50% ובה	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	451,228	443,027	437,910
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	7,351*	7,695	29,741
ש"ח) פה (אלפי רוך בתקו רווחי שע	7,598	5,022	26,028
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	99% מסחר - משרדים - 100%	99% מסחר - משרדים - 100%	99% מסחר - משרדים - 100%
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	6.5%*	6.9%	6.8%
פה דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	126* מסחר – 49 - משרדים	141 מסחר - 49 - משרדים	140 מסחר 49 משרדים
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	-	130 מסחר -
ל ניהול עומס כול	14.8%	14.3%	12.0%

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה ב- NOI של כ -477 אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ 6.9%- ודמי ה שכירות ה ממוצעים למ"ר ב שטחי ה מסחר על כ138- ש"ח.

גדרה |

שכ"ד בהכנסות כס, 50% החברה בנ חלק פי .100% (נתונים ל ניהול) הוצאות ה בהכנסות ו 100% ו	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי ש"ח) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	293,900	293,900	206,625
) אלפי ש"ח בתקופה ( NOI	3,692*	1,278	-
ש"ח) פה (אלפי רוך בתקו רווחי שע	1,678	51,679	-
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	96%	96%	-
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	5.0%*	4.1%	-
ם (%) ואה מתוא שיעור תש	6.87%	6.87%	-
פה דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	87 *	88	-
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	-	150
ל ניהול עומס כול	10.9%	10.6%	-

* ההקלות שהעניקה החברה בעקבות מבצע "עם כלביא" גרמו לירידה ב-NOI של כ- 107 אלפי ש"ח. שיעור התשואה בפועל בנטרול השפעת המבצע כאמור עומד ע ל כ 5.2%- ודמי השכירות ה ממוצעים למ"ר על כ89- ש"ח.

| BIG FASHION OUTLAT PARK INDIJA

95% רה בנכס חלק החב פי ,100% הנתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי אירו) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	23,900	23,900	23,900
) אלפי אירו בתקופה ( NOI	481	498	1,904
ירו) ה (אלפי א וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ	-	-	2,597
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	99.1%	99%	99%
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	8.1%	8.3%	8.0%
(בפועל) פה באירו דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	15	15	16
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה		-	11
ל ניהול עומס כול	9.8%	12.9%	10.7%

| Kragujevac Plaza Shopping Center

95% רה בנכס חלק החב פי ,100% הנתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי אירו) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	64,200	64,200	64,200
) אלפי אירו בתקופה (	1,330	1,305	5,147
ירו) ה (אלפי א וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ		-	2,701
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	99.7%	99%	97%
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	8.3%	8.1%	8.0%
(בפועל) פה באירו דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	15	15	16
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	16	-
ל ניהול עומס כול	10.8%	11.9%	10.9%

| Krusevac Shopping Park

95% רה בנכס חלק החב פי ,100% הנתונים ל	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 שנת
פי אירו) קופה (אל לתום הת שווי הנכס	18,900	18,900	18,900
) אלפי אירו בתקופה ( NOI	400	412	1,551
ירו) ה (אלפי א וך בתקופ סדי) שער רווחי (הפ	-	-	756
(%) ע בתקופה וסה ממוצ שיעור תפ	100%	100%	98%
%) שנתיים ( במונחים ל לתקופה ואה בפוע שיעור תש	8.5%	8.7%	8.2%
(בפועל) פה באירו דשי לתקו ם למ"ר חו ת ממוצעי דמי שכירו	14	14	14
חתמו חוזים שנ ם למ"ר ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו בתקופה	-	12	-
ל ניהול עומס כול	8.3%	9.8%	9.4%

לפרטים נוספים בדבר נכסים מהותיים באפי נכסים רא ו נספח א' לחלק זה של הדוח.

פרק 2

הסברי הדירקטוריון

לתקופה ש ה סתיימה ביום 30ביוני 2025

13

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה לתקופה ש הסתיימה ביום 30 ביוני :2025

דגשים עיקריים לתקופת הדוח

התפוסה שיעור	פי ) כולל א ה-AFFO	בי האפקטי ה-NOI
המסחר בענף	לחציון נכסים)	נכסים) אפי (כולל
על עומד בישראל	שנת של הראשון	של ראשון לחציון ה
בקירוב 100%	לסך סתכם 2025 ה	סתכם 2025 ה שנת
אפי (כולל ובאירופה	מיליון כ498- של	ון 951- מילי לסך של כ
1 ל כ99%- נכסים) ע	של מת סך ש"ח לעו	של ך לעומת ס ש"ח
ם המשרדי בענף	ש"ח יליון כ427- מ	"ח מיליון ש כ816-
שיעור עומד	המקבילה בתקופה	המקבילה בתקופה
.90%- על כ התפוסה	אשתקד,	המשקף אשתקד,
	גידול ש המשקף ל	.16.5%- של כ גידול
	כ.16.7%-

חלק א

הסברי הדירקטוריון למצב עסקי הקבוצה

.1 כללי

א. מבוא

קבוצת ביג הינה הבעלים, המנהלת והמפתחת של נדל"ן מניב בישראל ובאירופה וכן עוסקת בייזום ופיתוח של קרקעות בבעלותה המלאה או החלקית באותם איזורי פעילות. בנוסף, החברה הינה בעלת השליטה בחברת אפי נכסים (,87.97% נכון לפרסום הדוח) אשר מנהלת ומפתחת נדל"ן מניב בישראל ובאירופה. קבוצת ביג מתמקדת בעיקר בענף המרכזים המסחריים ואפי נכסים מתמקדת בעיקר בענף המשרדים והמגורים להשכרה.

הפיזור הגאוגרפי וכן כמות השוכרים וגיוונם, מהווים יתרון רב ערך, אשר מסייע להתפתחותה ולחוסנה של הקבוצה.

מדיניות החברה, כפי שבאה לידי ביטוי לאורך השנים, הינה להתמקד בהגדלת תזרים המזומנים שלה על ידי ניהול אקטיבי של נכסיה. הנהלת החברה מאמינה, כי החזקת נכסיה לאורך זמן תביא ליצירת ערך נוסף לבעלי מניותיה.

ב. נכסים

ליום 30 ביוני 2025 מחזיקה הקבוצה (ללא אפי נכסים) 79 נכסים בישראל, אירופה וארה"ב, כדלקמן:

12	7	60
קרקעות	תוח נכסים בפי	בים נכסים מני

הנכסים המניבים משתרעים על שטח בנוי להשכרה בהיקף של כ1,268- אלפי מ"ר.

בנטרול נכס לוגיסטי בסרביה שבכוונת החברה לממש. ¹

להלן מפה המפרטת את אזורי הפעילות העיקריים של החברה |

מידע פומבי נוסף באשר לקבוצת ביג, לרבות מצגות עדכניות, מידע באשר לנכסים ועוד (מידע אשר מובהר כי אינו מהווה חלק מדוח זה ואף אינו כלול על דרך ההפניה), ניתן למצוא באתר האינטרנט של החברה www.bigcenters.co.il

(Funds From Operation) FFO .2

ה-FFO הינו מדד מקובל למתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות של חברות נדל"ן, המעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות הנדל"ן המניב. FFO מציג את יכולת ייצור המזומנים של החברה מפעילות שוטפת ונמשכת בתקופת הדוח.

בחישוב ה-AFFO לא נכללו שערוכים, הפרשי שער והוצאות הפרשי הצמדה בגין קרן אגרות חוב והלוואות צמודות מדד, זאת כי לדעת הנהלת החברה ההוצאות האמורות אינן משקפות תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת נמשכת.

החברה סבורה כי פרסום מדד זה משקף באופן נכון יותר את תוצאותיה התפעוליות של החברה. כמו כן, פרסום ה- AFFO כאמור יאפשר בסיס טוב יותר להשוואת תוצאותיה התפעוליות של החברה בתקופה מסוימת לעומת תקופות קודמות ויגביר את האחידות וההשוואתיות של מדד פיננסי זה, למול זה המפורסם על ידי חברות נדל"ן אחרות. יצוין, כי החברה כללה בחישוב ה-AFFO המאוחד המיוחס לבעלי מניות של החברה את חלקה היחסי ב-AFFO של החברות בשליטה משותפת.

ביום 18 בינואר ,2025 פרסמה הרשות לניירות ערך הנחיות חדשות בדבר חישוב והצגת מדד ה-FFO. החברה יישמה את עמדת הרשות וערכה את מדד ה-FFO ואת ההתאמות הנוספות בהתאם לשינויי הרשות.

יחד עם זאת יש להדגיש, כי ה- FFO:

• לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
  • לא משקף מזומנים שבידי החברה ויכולתה לחלקם.
• אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי המדווח לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה .

פי ש"ח ברה באל מניות הח חס לבעלי מאוחד מיו AFFO
שהסתיימו חודשים לשלושה הסתיימו חודשים ש לשישה
	ביוני 30 ביום		ביוני 30 ביום
	2025	2024	2025	2024
שכות פעולות נמ תקופה מ רווח נקי ל	671,611	424,940	248,778	290,290
הקמה ה ונדל"ן ב ן להשקע ערוך נדל" נטרול שי	(289,948)	(276,405)	(120,990)	(271,028)
ם הנדחים עה במיסי נטרול תנו	117,180	73,269	27,859	53,078
הכלולות ת לחברות המתייחסו התאמות	(85,327)	(29,948)	(25,497)	(36,036)
שות גישת הר לפי FFO	413,503	191,856	130,150	36,304
שאינן ל הזכויות מחלקן ש הנובעות התאמות יטה מקנות של	(12,462)	7,267	(4,583)	10,235
המניות ס לבעלי שות מיוח גישת הר לפי FFO	401,041	199,123	125,567	46,539
: AFFO וספות ל - התאמות נ
ם למכירה לות מגורי רווח מפעי נטרול	-	1,929	-	526
יות מבוסס מנ תשלום	18,353	23,081	9,176	11,228
נוי בשווי י שער ושי מון הפרש כנסות מי הוצאות/ה	(120,642)	16,281	(33,905)	2,138
ם ם פיננסיי הוגן נגזרי
ציוניות ימון אינפל הוצאות מ	182,715	195,194	148,978	166,004
תות חת והפח הוצאות פ נטרול	7,420	4,741	5,228	2,357
אחרות (הכנסות) הוצאות	(779)	(5,932)	(1,150)	(2,143)
ן סכמי זיכיו רבעוני מה תקבול	7,866	5,024	5,455	1,421
אחרות השפעות תיקנון	(1,507)	(3,090)	(445)	269
( AFFO הלה ( גישת ההנ נדל"ן לפי מפעילות FFO	494,468	436,351	258,904	228,339
תעשייתית מפעילות FFO	3,554	(9,516)	5,254	(3,013)
( AFFO ההנהלה ( לפי גישת FFO	498,022	426,835	264,157	225,326
הבת אפי ל חברת AFFO ש רומת ה- מתוכם ת נכסים	214,827	181,241	115,276	96,001

נתוני ה-AFFO לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני, 2025 מוטים כלפי מטה בעקבות ההקלות שניתנו לשוכרים ביוני, 2025 במסגרת מבצע "עם כלביא". השפעת ההקלות כאמור הביאו לקיטון ב-AFFO בסכום של כ -9.6 מיליון ש"ח.

3. LTV אפקטיבי

להלן תחשיב LTV בהתאם לנתונים אפקטיביים המשקפים את חלקה היחסי של החברה בנכסים ו/או ההתחייבויות של חברות הקבוצה, בין אם הנכסים ו/או ההתחייבויות מאוחדים בדוחות הכספיים ובין אם ההשקעה באותן הישויות טופלה לפי שיטת השווי המאזני (באלפי ש"ח) (למעט ההשקעה בפעילות התעשייתית המוחזקת על ידי קניאל תעשיות א.ט.ג וחברת OPIUM Big המאגדת את פעילות צרפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני):

	נכסים אפי ללא אפקטיבי LTV	נכסים כולל אפי אפקטיבי LTV
	2025 ביוני, 30
רה י של החב האפקטיב חלקה ות בהתחייבוי	12,382,309	24,636,203
חברה טיבי של ה קה האפק בניכוי חל פיקדונות במזומן וב	1,)115 (,124	) (2,204,712
ות שניתנו ואות עודפ בניכוי הלו לשותפים	(650,125)	(650,125)
ברה מיוחס לח חוב נטו ה	10,617,060	21,781,366
נכסים באפי במניות השקעה	6,538,597	-
בנדל"ן ל החברה פקטיבי ש חלקה הא להשקעה	15,015,010	30,382,620
בנדל"ן ל החברה פקטיבי ש חלקה הא בפיתוח להשקעה	2,549,162	4,582,258
נדל"ן על חשבון ומקדמות BOT להשקעה	41,003	853,984
ים קעין ומגור מלאי מקר	181,554	785,720
ברה יבי של הח ה האפקט סה"כ חלק שקעה בנדל"ן לה	24,325,326	36,604,582
בי אפקטי LTV	43.65%	59.50%

4. מדיניות חלוקת דיבידנד

בהתאם למדיניות הדיבידנד של החברה, מידי שנה תחלק החברה לפחות 30% מה-FFO לפי גישת ההנהלה בנטרול חלק ה-FFO שמקורו בחברת אפי נכסים, בכפוף לכך שקיימים רווחים ראויים לחלוקה לצרכי מס.

ב -4 השנים האחרונות החברה לא חילקה דיבידנד עקב ייזום בהיקפים יוצאי דופן שלא ידעה החברה בעבר, במקביל לאי-וודאות משמעותית בשווקים עקב מגפת הקורונה, המהפכה המשפטית ומלחמת " חרבות ברזל". בנוסף , שנים אלו התאפיינו באינפלציה גבוהה אשר הביאה לקיטון בהכנסה החייבת וברווח הראוי לחלוקה. עם השלמת פתיחתם של חמישה נכסים חדשים ושתי הרחבות משמעותיות ולצד התמתנותם של גורמי הסיכון האמורים, שבה החברה לחלק דיבידנד בהתאם למדיניותה.

ב יום 17 ב אוגוסט ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 200 מיליון ש"ח אשר ישולם ב 10- בספטמבר, .2025

חלוקת דיבידנדים על -ידי החברה, הינה בהתאם להוראות חוק החברות ובכפוף לתנאים הקבועים בו ביחס לחלוקה, ולהוראות כל דין.

30 ביוני, 2025 31 בדצמבר, 2024 סך מאזן 43,450,660 41,062,914 רכוש שוטף 2,666,910 3,064,543 נדל"ן להשקעה ונדל"ן בפיתוח 34,043,235 31,856,203 נכסים לא שוטפים 6,740,515 6,142,168 התחייבויות שוטפות 7,809,510 6,361,296 התחייבויות לזמן ארוך 18,912,925 19,105,290 מיסים נדחים 2,380,121 2,196,616 הון עצמי כולל זכויות מיעוט 14,348,104 13,399,712 הון עצמי מיוחס לבעלי מניות החברה 12,909,996 12,021,973

5. נתונים ןבחרים ממאזן החברה (באלפי ש"ח)

רכוש שוטף

הרכוש השוטף ליום 30 ביוני 2025 הסתכם לסך של כ- 2,667 מיליון ש"ח לעומת כ3,065- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר השינוי מקורו בקיטון ביתרת המזומנים ופיקדונות של החברה בהיקף של כ319- מיליון ש"ח.

נכסים לא שוטפים

סך הנכסים הלא שוטפים במאזן החברה ליום 30 ביוני 2025 הסתכמו לכ40,784- מיליון ש"ח לעומת סך של כ37,998- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר השינוי מקורו בשינויים ביתרות הסעיפים כדלקמן:

נדל"ן להשקעה |

הסתכם ליום 30 ביוני 2025 לסך של כ29,760- מיליון ש"ח לעומת סך של כ27,073- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר הגידול ביתרת הנדל"ן להשקעה ןבע מסיווג של נכסים מנדל"ן להשקעה בפיתוח לנדל"ן להשקעה בסך של כ1,461- מיליון ש"ח. בנוסף המשיכה החברה לבצע השקעות בנדל"ן להשקעה בישראל ואירופה בהיקף כולל של כ485- מיליון ש"ח. והכירה בשערוך חיובי בסך של כ128- מיליון ש"ח. כמו כן , הגידול בשע"ח של היורו תרם לעלייה בערך השקלי של הנכסים בסך של כ662- מיליון ש"ח.

נדל"ן להשקעה בפיתוח |

הסתכם ליום 30 ביוני 2025 לסך של כ4,283- מיליון ש"ח לעומת סך של כ4,783- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר הקיטון נובע מסיווג של נכסים בפיתוח לנדל"ן להשקעה כאמור בסך של כ1,461- מיליון ש " ח ומסיווג נדל"ן בפיתוח לרכוש קבוע בגין משרדים בשימוש עצמי בסך של כ40- מיליון ש"ח. מנגד, ביצעה החברה השקעות בסך של כ784- מיליון ש"ח, וכן הכירה בשערוך חיובי של כ162- מיליון ש"ח. בנוסף, בעקבות עלית שע"ח של היורו, עלה ערכו השקלי של הנדל"ן להשקעה בפיתוח בסך של 70 מיליון ש"ח.

השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני |

הסתכמו ליום 30 ביוני 2025 לסך של כ4,057- מיליון ש"ח לעומת סך של כ3,690- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר הגידול מקורו בהלוואה שהעמידה חברת הבת אפי נכסים לחברת מחצית היובל המוחזקת בשליטה משותפת (50%) בסך של כ- 144 מיליון ש"ח. בנוסף, החברה הכירה ברווחי אקוויטי בתקופה בסך של כ- 137 מיליון ש"ח. כמו כן, ערכן השקלי של ההשקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני עלה בכ30- מיליון ש"ח בעקבות עליית שע"ח של האירו.

התחייבויות לזמן ארוך

אגרות חוב ואשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים (כולל חלויות שוטפות) |

ההתחייבויות במאזן החברה ליום 30 ביוני 2025 הסתכמו לסך של כ25,468- מיליון ש"ח לעומת סך של כ24,239- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר הגידול מקורו בנטילת הלוואות לזמן ארוך בסך של כ1,018- מיליון ש"ח, נטילת הלוואות לזמן קצר בניכוי פירעונות בתקופה בסך של כ312- מיליון ש"ח וגיוס של אגרות חוב בסך של כ420- מיליון ש"ח. בנוסף, עלייה בשער חליפין של האירו הביאה לגידול של כ276- מיליון ש"ח בערכן השקלי של יתרת ה הלוואות של הקבוצה. מנגד, פרעה החברה הלוואות בסך של 243 מיליון ש"ח ואגרות חוב בסך של כ- 824 מיליון ש"ח. יתרת הגידול מיוחסת בעיקר לעלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של כ,1.57%- אשר הביאה לשערוך של אגרות החוב צמודות המדד.

הון המיוחס לבעלי מניות החברה |

ההון המיוחס לבעלי מניות החברה ליום 30 ביוני 2025 הסתכם בכ12,910- מיליון ש"ח, לעומת כ12,022- מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 עיקר הגידול מקורו מהרווח הנקי בתקופה בסכום של 672 מיליון ש"ח, עלייה בשער החליפין של האירו ומנגד ירידה בשער החליפין של הדולר , שהביאו לגידול נטו בקרנות ההון בגין תרגום הדוחות הכספיים בסכום של כ221- מיליון ש"ח.

.6 דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

					לשנה
					ה שהסתיימ
	שהסתיימו החודשים ל 6- ביוני ביום 30		שהסתיימו החודשים ל 3- ביוני ביום 30		ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			אלפי ש"ח
		(למעט נתו	ני רווח נקי	למניה)
אחרות מי ניהול ו השכרה, ד הכנסות מ	1,306,532	1,078,396	673,404	561,883	2,308,077
ה ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה	335,146	271,744	169,984	140,397	590,312
	971,386	806,652	503,420	421,486	1,717,765
קעין נייה ומקר עסקאות ב הכנסות מ	19,634	13,360	15,545	8,912	32,762
רקעין בנייה ומק ין עסקאות הוצאות בג	16,105	9,935	12,897	6,585	21,461
	3,529	3,425	2,648	2,327	11,301
ת ת פיקדונו הול ושחיק שכירות, ני הכנסות מ
מדיור מוגן	10,097	9,557	5,033	4,884	19,931
מוגן פעול דיור הוצאות ת	6,306	4,888	3,305	2,589	10,700
	3,791	4,669	1,728	2,295	9,231
BOT פרוייקטי קמה של עבודות ה הכנסות מ	34,537	88,251	15,527	39,178	147,701
BOT פרוייקטי קמה של עבודות ה הוצאות מ	34,326	87,812	15,247	38,811	146,515
	211	439	280	367	1,186
רווח גולמי	978,917	815,185	508,076	426,475	1,739,483
פי טופלות ל חברות המ רה ברווחי חלק החב
נטו וי המאזני, שיטת השו	136,964	78,001	54,050	59,843	253,727
ל"ן שקעה ונד ל נדל"ן לה וי ההוגן ש עלייה בשו טו בפיתוח, נ להשקעה	289,948	276,405	120,990	271,028	1,356,754
ק כירה ושיוו הוצאות מ	37,841	30,706	21,178	19,097	64,626
יות נהלה וכלל הוצאות ה	116,815	101,760	62,565	49,383	235,063
חתות פחת והפ	6,932	4,160	5,011	2,084	8,403
חרות הוצאות) א הכנסות (	(2,058)	5,932	(377)	2,143	(9,803)
לי רווח תפעו	1,242,183	1,038,897	593,985	688,925	3,032,069
מון הוצאות מי	615,199	536,430	321,402	332,089	1,180,053
מון הכנסות מי	238,855	90,825	38,235	39,820	180,571
הכנסה מסים על רווח לפני	865,839	593,292	310,818	396,656	2,032,587
הכנסה מסים על	(159,898)	(120,809)	(43,056)	(75,081)	(412,201)
רווח נקי	705,941	472,483	267,762	321,575	1,620,386

					לשנה ה שהסתיימ
	שהסתיימו החודשים ל 3- שהסתיימו החודשים ל 6-		ביום 31
		ביוני ביום 30 ביוני ביום 30		בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			אלפי ש"ח
		(למעט נתו	ני רווח נקי	למניה)
המס): השפעת חר (לאחר ד) כולל א רווח (הפס
ו הפסד ש לרווח א סווגו מחד סכומים שי ו ממס) ציפיים (נט תנאים ספ בהתקיים
של ות כספיים תרגום דוח הנובעות מ התאמות וחדות חברות מא	228,629	82,947	(321,334)	111,357	(439,560)
של ות כספיים תרגום דוח הנובעות מ התאמות אזני השווי המ פי שיטת טופלות ל חברות המ	3,827	115	(1,617)	842	(4,729)
ור של סקאות גיד הון בגין ע רה בקרן חלק החב חדת חברה מאו	(26,817)	(4,616)	(17,417)	(2,193)	(47,487)
כולל אחר סה"כ רווח	205,639	78,446	(340,368)	110,006	(491,776)
כולל סה"כ רווח	911,580	550,929	(72,606)	431,581	1,128,610
יוחס ל: רווח נקי מ
ת החברה בעלי מניו	671,611	424,940	248,778	290,290	1,459,466
שליטה נן מקנות זכויות שאי	34,330	47,543	18,984	31,285	160,920
	705,941	472,483	267,762	321,575	1,620,386
ל: ולל מיוחס (הפסד) כ סה"כ רווח
ת החברה בעלי מניו	872,427	487,688	(36,079)	384,412	1,017,490
שליטה נן מקנות זכויות שאי	39,153	63,241	(36,527)	47,169	111,120
	911,580	550,929	(72,606)	431,581	1,128,610
ברה מניות הח חס לבעלי מניה המיו רווח נקי ל (בש"ח)
סיסי רווח נקי ב	27.22	17.39	10.07	11.88	58.95
דולל רווח נקי מ	26.81	17.23	9.93	11.78	58.61

הכנסות מהשכרה ודמי ניהול

בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 חל גידול בהכנסות בשיעור של כ21%- והן הסתכמו בכ- 1,307 מיליון ש"ח, לעומת כ1,078- מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד. ברבעון השני של שנת 2025 חל גידול בהכנסות בשיעור של 20% והן הסתכמו לסך של 673 מיליון ש"ח לעומת 562 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. עיקר הגידול מקורו מפתיחתם של פרויקטים חדשים בישראל ובאירופה, אשר לא הניבו הכנסות בתקופות המקבילות אשתקד. תרומת הפרויקטים החדשים בישראל (הכוללים בין היתר את בניין A בפרויקט לנדמרק ת"א, ביג פאשן גלילות, אור עקיבא, גדרה, כרמי גת וההרחבות באשדוד ובאר שבע) לתקופה של שישה ושלושה חודשים עמדה על כ115- מיליון ש"ח ו53- מיליון ש"ח בהתאמה. בנוסף, במהלך שנת 2025 והמחצית השנייה של שנת 2024 רכשה החברה 6 מרכזים מסחריים בפולין וקניון בעיר נובי-סאד בסרביה שתרמו לעלייה בהכנסות סכום של כ66- מיליון ש"ח ו35- מיליון ש"ח בהתאמה. בנוסף עלייה במדד המחירים לצרכן בישראל הביאה לגידול של כ10- ו5- מיליון ש"ח בהכנסות שכ"ד ודמי ניהול לתקופה של שישה ושלושה חודשים בהתאמה. יתרת הגידול לתקופ ות נובעת מגידול ריאלי בתוצאות הפעילות של נכסים קיימים בישראל ואירופה.

הוצאות הפעלת נכסים להשכרה

בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 חל גידול בשיעור של כ23%- בהוצאות הפעלת נכסים והן הסתכמו בכ335- מיליון ש"ח, לעומת סך של כ272- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני לשנת 2025 חל גידול בהוצאות אלו בשיעור של 21.4% והן הסתכמו לסך של 170 מיליון ש"ח לעומת 140 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. עיקר הגידול בתקופה של שישה ושלושה חודשים מקורו בפתיחת פרויקטים חדשים, כאמור , בישראל ובאירופה, אשר לא הניבו בתקופות המקבילות אשתקד, בסך של כ44- מיליון ש"ח ו33- מיליון ש"ח בהתאמה. יתר הגידול נובע מפעילות החברה בישראל, בעיקר בגין התייקרויות שכר עובדי תפעול וניקיון.

הוצאות הנהלה וכלליות

בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 חל גידול בשיעור של כ14.7%- בהוצאות הנהלה וכלליות והן הסתכמו בכ117- מיליון ש"ח, לעומת סך של כ102- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני לשנת 2025 הסתכמו ההוצאות לסך של 63 מיליון ש"ח לעומת 49 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הגידול בתקופה מקורו בעלייה בהוצאות שכר של עובדי המטה בין היתר בעקבות הרחבת הפעילות.

הוצאות מימון, נטו

בתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 חל קיטון בהוצאות המימון, נטו בשיעור של 15.5% והן הסתכמו לכ376- מיליון ש"ח, לעומת סך של כ446- מיליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד. ברבעון השני של שנת 2025 חל קיטון בהוצאות המימון נטו בשיעור של 3.1% והן הסתכמו לסך של 283 מיליון ש"ח לעומת 292 מיליון ש"ח. עיקר הקיטון בתקופה של שישה חודשים נובע מהכנסות מהפרשי שער, בעיקר בגין הלוואות שניתנו לחברות המוחזקות על ידי חברות הקבוצה, שאינן מאוחדות, בסכום של כ116- מיליון ש"ח, לעומת הוצאות מהפרשי שער של כ11- מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. בתקופה של שלושה חודשים, הכירה החברה בהכנסות מהפרשי שער בסכום של 15 מיליון ש"ח, לעומת 7 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. כמו כן במהלך התקופה של שישה חודשים עלה מדד המחירים לצרכן בכ1.57%- לעומת 1.9% בתקופה המקבילה אשתקד וכתוצאה מכך קטנו הוצאות המימון האינפלציוניות של החברה בסך של כ20- מיליון ש"ח. ברבעון השני לשנת 2025 עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של כ1.28%- לעומת 1.61% ברבעון המקביל אשתקד, כך שהוצאות המימון האינפלציוניות ברבעון הנוכחי קטנו בכ16- מיליון ש"ח. יתרת השינוי מקורה בהרחבת פעילות החברה בישראל ואירופה ועליה ביתרות החוב של הקבוצה בהשוואה לתקופות המקבילות אשתקד.

.7 נזילות ומקורות מימון

לקבוצה מדיניות של שמירה על רמת נזילות נאותה המאפשרת מחד צמצום של עלויות המימון ומאידך, ניצול הזדמנויות עסקיות בתחומי עיסוקה וכן גמישות בנגישות למקורות המימון. מקורות הנזילות של הקבוצה הינם מזומנים הנובעים מנכסיה המניבים, קווי אשראי, הלוואות לזמן ארוך, גיוסי אגרות חוב וגיוסי הון. הקבוצה משתמשת במקורות אלה לשם רכישה, פיתוח של נכסים מניבים, פירעון התחייבויות, השקעות בחברות מוחזקות והשקעות אחרות.

לתאריך הדיווח לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ5,143- מיליון ש"ח וגרעון בהון חוזר סולו של כ2,825- מיליון ש"ח. הגרעון בהון החוזר שמקורו בחברת הבת, אפי נכסים, בסכום של כ2,408- מיליון ש"ח, ימומן ממקורותיה העצמאיים של אפי נכסים. יתר הגרעון מקורו בסיווג הלוואת ליווי בנקאי בגין פרויקטים בהקמה לזמן קצר בסך של כ- 941 מיליון ש"ח שהליך הקמתם הסתיים, ניירות ערך מסחריים לזמן קצר בסך של כ605- מיליון ש"ח, בסיווג חלויות שוטפות בסך של כ347- מיליון ש"ח וכ532- מיליון ש"ח, בגין אגרות חוב סדרה יד' אשר עתידות להיפרע בחודש נובמבר ,2025 ואגרות חוב סדרה ח' אשר עתידות להיפרע בחודש אפריל ,2026 בהתאמה וכן בהלוואה מתאגיד בנקאי בסך של כ- 155 מיליון ש"ח שמועד פירעונה מרס, .2026

להלן פירוט בדבר חלק ממקורות המימון העומדים לרשות החברה (ללא אפי נכסים):

• א. במהלך חודש יולי, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כב' לזמן ארוך בסכום של כ235- מיליון ש"ח.
• ב. במהלך חודש יולי, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כג' לזמן ארוך בסכום של כ343- מיליון ש"ח.
• ג. במהלך חודש אוגוסט, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כד' לזמן ארוך בסכום של כ1,081- מיליון ש"ח. עיקר תמורת ההנפקה שימשה לפירעון חוב בנקאי לזמן קצר שעמד כנגד הנכס "ביג פאשן גלילות" בסכום של כ875- מיליון ש"ח.
• ד. במהלך חודש יולי גייסה חברת בת, המוחזקת על ידי החברה ב,95%- 200 מיליון ש"ח ממוסד בנקאי לזמן ארוך.
• ה. גוף מוסדי העמיד לחברה מסגרת אשראי, עד לחודש יוני ,2026 בסכום של כ600- מיליון ש"ח, כנגד שעבוד חלק ממניות אפי נכסים אשר בבעלות החברה. נכון ליום 30 ביוני, 2025 ולמועד פרסום הדוח, כל מסגרת האשראי פנויה.
• ו. בנק מסחרי העמיד לטובת החברה קו אשראי בהיקף של 464 מיליון שקל עד למרס, .2026 נכון ליום 30 ביוני, 2025 ולמועד פרסום הדוח כל מסגרת האשראי כאמור פנויה.
• ז. לתאריך הדיווח לחברה (ללא אפי נכסים) נכסים כנגדם לא הועמדה הלוואה בשווי כולל של כ5,555- מיליון ש"ח (מתוכם כ4,729- מיליון ש"ח נכסים מניבים) החברה מעריכה כי תוכל לגייס חוב כנגד שיעבוד נכסים אלו, ככל שתידרש.
• ח. בנוסף למניות ששועבדו לטובת קו האשראי כאמור, לחברה החזקה נוספת בכ24.8- מיליון מניות סחירות של אפי נכסים בע"מ בשווי של כ4,781- מיליון ש"ח (בהתאם למחירן בבורסה נכון ליום 30 ביוני, 2025). להערכת החברה ככל שתידרש ניתן יהיה לקבל מימון גם כנגד מניות אלו.
  • ט. לחברה צפוי תזרים חיובי משמעותי מתמשך מפעילות שוטפת, אשר משמש למימון פעילות החברה.

לאחר בחינה ודיון בדוחות הכספיים מאוחדים ונתונים כספיים מתוך הדוחות כספיים המאוחדים (דוחות סולו), דירקטוריון החברה סבור כי ביכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה השוטפות על-פי תזרים מזומנים חזוי שהוצג בפני הדירקטוריון, כי לא מתקיים בחברה סימן אזהרה, כהגדרת המונח בתקנה 10(ב)(14) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל,1970- ולפיכך אין בגירעון בהון החוזר כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה. דוח בדבר מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון של החברה ליום 30 ביוני 2025 יפורסם בטופס שסימונו ת.126-

.8 תזרים מזומנים

מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת

בחציון הראשון לשנת 2025 הסתכם תזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת לסך של כ456- מיליון ש"ח לעומת סך של 420 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הגידול בחציון נובע מעלייה ב-EBITDA של הקבוצה בעקבות השלמת הקמתם של נכסים מניבים בישראל ואירופה וכן מעלייה בשע"ח הממוצע של האירו. ברבעון השני לשנה זו, הסתכם תזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת לסך של 231 מיליון ש"ח לעומת 267 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברבעון השני מקורה בפעילות אפי נכסים שהייתה מוטת כלפי מעלה ברבעון המקביל אשתקד כתוצאה ממסירת דירות בפרויקט מגורים בבולגריה.

תזרים מזומנים ששימשו לפעילות השקעה

בחציון הראשון לשנת 2025 הסתכם תזרים המזומנים ששימש לפעילות השקעה לסך של כ 1,499- מיליון ש"ח לעומת סך של 566 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני לשנה זו, הסתכם תזרים המזומנים ששימש לפעילות השקעה לסך של 645 מיליון ש"ח לעומת 623 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. עיקר התזרים בחציון הנוכחי שימש להשקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח בסך של כ1,116- מיליון ש"ח ו סך של כ182- מיליון ש"ח שהועמדו כהלוואות לחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני. ברבעון השני עיקר התזרים שימש להשקעה בנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח בסך של כ504- מיליון ש"ח.

מזומנים נטו שןבעו מפעילות מימון

בחציון הראשון לשנת 2025 הסתכם תזרים המזומנים שנבע מפעילות מימון לסך של כ672- מיליון ש"ח לעומת סך של 257 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני לשנה זו, הסתכם תזרים המזומנים שנבע מפעילות מימון לסך של 578 מיליון ש"ח לעומת 48 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. עיקר התזרים בחציון הראשון ןבע מהלוואות שהתקבלו מתאגידים בנקאיים בסך של כ1,330- מיליון ש"ח והנפקת אגרות חוב בסכום של כ 420- מיליון ש"ח. מנגד, פרעה הקבוצה אגרות חוב בסך של 824 מיליון ש"ח וכן הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של כ243- מיליון ש"ח. ברבעון השני לשנה זו עיקר התזרים מפעילות מימון ןבע מהלוואות שהתקבלו מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של כ1,045- מיליון ש"ח וכן מהנפקת אגרות חוב בסכום של כ298- מיליון ש"ח. מנגד, פרעה החברה בתקופה זו אגרות חוב בסכום של כ643- מיליון ש"ח והלוואות לתאגידים בנקאיים בסכום של כ119- מיליון ש"ח.

חלק ב ' סיכוני שוק ודרכי ניהולם

.9 פרטים בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

האחראי לניהול סיכוני השוק בחברה הוא מר חי גאליס, המשמש כמנכ"ל קבוצת ביג. לפרטים אודות השכלתו, כישוריו וניסיונו העסקי של מר חי גאליס, ראו סעיף 16 בפרק 4 לדוח התקופתי.

הסביבה העסקית | ישראל

לפרטים בדבר השפעה אפשרית של מלחמת "חרבות ברזל" וכן השפעת האינפלציה ועליית הריבית על פעילות החברה ראו סעיף 5 לפרק תיאור עסקי החברה, הנכלל במסגרת הדוח התקופתי המובא בזאת על דרך ההפניה וכן פרק 10 לדוח הדירקטוריון הנכלל במסגרת הדוח הרבעוני. המידע הנכלל בדוח התקופתי ובדוח הרבעוני מובא בזאת על דרך ההפניה.

הרבעון השני של שנת 2025 התנהל על רקע המשך מלחמת "חרבות ברזל". בתאריך 13 ביוני 2025 פתחה מדינת ישראל במתקפה על איראן במסגרת מבצע צבאי "עם כלביא" (להלן: "המבצע"). המבצע נמשך כ 12- ימים והוביל לשורה של הגבלות, בין היתר הגבלות על התכנסות, השבתת מערכת החינוך וסגירה זמנית של מקומות עבודה ועסקים. במהלך המבצע נותרו מרבית מרכזי החברה סגורים, פרט לעסקים חיוניים ו החברה נקטה בצעדים משמעותיים לתמיכה בחיזוק החוסן של שוכריה, ופעלה לייצור מנגנון הקלות שיסייע להם לשמור על יציבות, וזאת מתוך הסתכלות ארוכת טווח ורצון להבטיח את יכולת השוכרים לשוב לתפקוד מלא בהקדם. עבור כלל השוכרים, למעט שוכרים חיוניים שפ עלו כסדרם, החברה זיכתה את שוכריה בתחילת חודש אוגוסט לפי מנגנון השוואת עומסים מול חודש יוני אשתקד. לחברה הזכות לבצע השוואת עומסים לפני ואחרי המבצע על מנת לבדוק פגיעה ממשית בעסקי השוכרים ולדרוש השלמת שכר דירה בגין חודש יוני 2025 בהתאם או במקרה בו השוכר קיבל הקלה מהמדינה. ההשפעה של ההקלות כאמור הביאו לקיטון בהכנסות השכירות בישראל (חלק החברה) בסכום של כ 9.6- מיליון ש"ח.

לאחר סיום הלחימה בין ישראל לאיראן, נרשמה תגובה חיובית בשוק ההון, שהתבטאה בעליות שערים וחיזוק מטבע השקל. עם זאת, העלויות התקציביות הנגזרות מהתמודדות עם נזקי המתקפה והוצאות המלחמה עצמן, צפויות להכביד על מסגרת התקציב ולגרום להאטה במשק. לאור הערכה זו, בנק ישראל בחר שלא לשנות את שיעור הריבית, בניגוד להערכות קודמות שצפו הפחתה.

במקביל למבצע, הלחימה בעזה נמשכה ונכון למועד דוח זה, עדיין קיים חוסר ודאות באשר לאפשרות הרחבת הלחימה והתרחבותה לחזיתות נוספות. להימשכות הלחימה, הרחבתה או הגברת עצימותה עשויה להיות השפעה מהותית שלילית על מצב המשק.

בחודש יולי ,2025 פרסמה חברת הדירוג הבינלאומית s'Moody דוח דירוג למדינת ישראל לפיו לא הורידה את דירוג האשראי והותירה את תחזית הדירוג שלילית. מהדוח עולה כי המצב הבטחוני המורכב בישראל, הכולל את הלחימה המתמשכת מול חמאס וההסלמה במתיחות עם איראן, מביאים להוצאות ביטחוניות גבוהות וכן להאטה בצמיחה הכלכלית. עם זאת חבר ת הדירוג מדגישה את עמידות המשק הישראלי ואת יכולתו לגייס הון גם בתקופות של אי- יציבות, אך כי המשך העימות עשוי להוביל להורדת הדירוג בטווח הקצר.

במהלך המחצית הראשונה של שנת 2025 עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של כ 1.6%- ותחזית האינפלציה השנתית של בנק ישראל עומדת על כ .2.6%- הכנסותיה של החברה מדמי השכירות צמודות למדד המחירים לצרכן, והעלייה במדד מביאה מחד, לגידול בהכנסות החברה משטחי השכירות, ומאידך מביאה לגידול בהוצאות המימון של החברה כתוצאה מאגרות חוב והלוואות של החברה הצמודות גם כן למדד זה.

יצוין כי מאז פרוץ המלחמה, החברה ממשיכה בפעילותה לרבות המשך ייזום, תכנון, הקמה, שיווק וניהול של הנכסים הקיימים. להערכת החברה, ולאור בחינה אסטרטגית ארוכת טווח, הפיזור הגיאוגרפי הנרחב של נכסיה, תורמים להפחתה ברמת החשיפה של פעילות החברה, להשפעות של חוסר יציבות או משברים כלכליים משמעותיים. הערכות החברה בקשר עם השפעות המבצע והימשכות המלחמה על פעילותה העסקית של החברה, הינן מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בסעיף 32א בחוק ניירות ערך, התשכ"ח- ,1968 המבוססות, בין היתר, על המידע הקיים בידי החברה לתאריך הדוח. מובהר כי אין כל ודאות כי ההערכות האמורות לעיל יתממשו, כולן או חלקן, וזאת עקב גורמים שאינם בשליטת החברה.

חלק ג ' היבטי ממשל תאגידי

המידע המפורט בפרק זה הנו מידע משלים ומעדכן לדיווחי החברה בדוח התקופתי ליום 31 בדצמבר 2024 ובדוח הרבעוני ליום 31 במרס .2025

.10 תרומה לקהילה, מעורבות חברתית והתנדבות

לצד פעילותה העסקית, הקבוצה רואה עצמה מחויבת לעשייה משמעותית למען החברה בישראל. הקבוצה שמה לעצמה ליעד מרכזי לפעול למען הקהילה שהיא חלק ממנה, במקומות בהן היא מפעילה את מרכזיה. הפעילות מתמקדת בעיקר בתחום החינוך לאוכלוסיות מוחלשות באזורים אלו, מכל הדתות והמגזרים, בדגש על ילדים ונוער.

• לקבוצה מדיניות השקעות חברתיות פומבית ומערך התרומות מנוהל על ידי מנהלת תחום ESG ומבוקר על ידי ועדת התרומות המתכנסת אחת לרבעון, תחת נהלים ברורים ותכנית אסטרטגית מדידה המאפשרת לאמוד את איכות הפעילות וההשפעה החברתי ת שנוצרה.
• ל חברות , לדירקטורים, למנהל הכללי ולבעלי השליטה וקרוב יה ם לא קיימים קשרים עם הגופים מקבלי התרומות.
• סך התרומות השנתיות של החברה הינו בהיקף של עד 2% מסך הכנסות דמי השכירות ממרכזי החברה בישראל. נכון ליום 30 ביוני ,2025 עמדו תרומות החברה בשנת 2025 על סך של כ 3.9- מיליון ש"ח , כאשר כ 3.1- מיליון ש"ח נתרמו בישראל, כ 320- אלף ש"ח על ידי חבר ת הבת BIG CEE, וכ 570- אלף ש"ח על ידי חברת הבת אפי נכסים (חלק אפקטיבי).

במקביל למעורבות החברתית , בהתאם לאסטרטגיה של החברה, היא ממשיכה בפעילותה להעלאת המודעות לנושא השבת החטופים לביתם באמצעות קידום מסרים ואירועים בנכסיה השונים. בנוסף החברה מקיימת תכנית להפעלת "מרכזים שקטים" המותאמים בין היתר, למתמודדי טראומה בכדי לסייע לאוכלוסייה הזקוקה לסביבת קניות שקטה ומופחתת גירויים.

בחודש אוגוסט 2024 פרסמה החברה לראשונה דוח ESG באופן פומבי אשר מאפשר ללמוד כיצד החברה מנהלת באופן מעמיק ויישומי עקרונות אחריות תאגידית כחלק מהאסטרטגיה העסקית שלה. הדוח עוסק בנושאים המהותיים לפעילות החברה ונכתב בהתאם למתודולוגית הדיווח של תקני ה-GRI ו-SASB, תוך הצבת יעדים מדידים לבחינת מגמת שינוי ושיפור בביצועיה. החברה צפויה לפרסם דוח ESG שני במהלך הרבעון השלישי לשנת .2025 בסמוך למועד כתיבת דוח זה קיבלה החברה בדירוג "מעלה" הבוחן באופן מעמיק ביצועי ESG, את הדירוג הגבוה ביותר במדד – ציון פלטינה פלוס.

חלק ד'

גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

.11 גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב

ממועד אישור ה דוח התקופתי, לא חלו שינויים מהותיים לגבי נתונים בנושא אגרות החוב סדרות ז'-כד' של החברה שבמחזור, למעט הנפקה חדשה של אגרות חוב (סדרה כב') ואגרות חוב (סדרה כג') כמפורט בסעיף 1.4.3 לעיל ו הנפקה חדשה של אגרות חוב (סדרה כד') כמפורט בסעיף 1.4.4 לעיל. להלן יובאו פרטים אודות אמות מידה פיננסיות לגבי כל סדרות אגרות החוב של החברה נכון למועד זה.

נכון למועד פרסום דוח זה, החברה עומדת, למיטב ידיעתה, בכל התנאים וההתחייבויות בהתאם לשטרי הנאמנות, שנחתמו עם הנאמנים לבעלי סדרות אגרות החוב של החברה שבמחזור ולא התקיימו, למיטב ידיעת החברה, תנאים המקימים עילות להעמדת איגרות החוב לפירעון מיידי או למימוש בטוחות שניתנו להבטחת התשלום למחזיקי אגרות החוב (אם וככל שניתנו בטוחות להבטחתן).

דירוג עדכני לסדרות אגרות החוב

לפרטים אודות דירוג עדכני לסדרות אגרות חוב של החברה על ידי חברות הדירוג מעלות ומידרוג רא ו דוחות מיידיים של החברה, המובאים בזאת על דרך ההפניה, מיום 23 ביוני 2025 (מספר אסמכתא: 2025-01-044624), מיום 24 ביוני 2025 (מספר אסמכתא: 2025-01-044674) ומיום 27 ביולי 2025 (מס' אסמכתא: 2025-05-055452).

אמות מידה פיננסיות

/אי עמידה עמידה	ב החישו תוצאת ליום ר, בדצמב 31 2024	ת תוצאו ב החישו במרס, ליום 31 2025	ת תוצאו ב ליום החישו ביוני, 30 2025	המידה אמות	אגרות החוב
				ח') - סדרה החוב ( י אגרות י מחזיק בה כלפ התחיי החברה	סדרה ח'
עומדת החברה המידה באמות	0.6	0.6	0.55	חס ה לו. י או שוו 1 מ- א קטן חה יה ה לבטו ההלווא כי יחס חייבת רה מת .1 החב = בטוחה וואה ל יחס הל הבאה: נוסחא תאם ל שב בה ה מחו לבטוח הלוואה -(A B)/( 0.75C+0.65D+0.6E) 2
עומדת החברה המידה באמות	מיליון 13,400 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	מיליון 14,348 ש"ח	של תואם מי המ ה העצ קה, הונ ת הבדי ך תקופ כי במש חייבת רה מת .2 החב 3 תיים, או השנ עוניים ם, הרב מאוחדי פיים ה ת הכס הדוחו על-פי ה, החבר ד ש"ח. מיליאר ת מ -1 לא יפח העניין, ם, לפי מבוקרי ם או ה הסקורי
עומדת החברה המידה באמות	33%	34%	33%	מתואם עצמי ה הונה ה חס בין קה, הי ת הבדי ך תקופ כי למש חייבת רה מת .3 החב 4 ם, מאוחדי פיים ה ת הכס הדוחו על-פי ה, החבר אזן של סך המ ברה ל של הח .20%- מ יפחת ניין, לא לפי הע וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ
				ה ט') - ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר	סדרה ט'
עומדת החברה המידה באמות	מיליון 13,400 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	מיליון 14,348 ש"ח	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי .1 הונה ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא הכספיי מיליון. 1,500 -מ
עומדת החברה המידה באמות	33%	34%	33%	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה .2 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי

A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה ח') שתהיינה קיימות במחזור במועד הבדיקה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה שנצברו עד לאותו מועד בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה ח'); B = הסכום המצטבר של השווי ² הבטוחתי של פיקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C =השווי הבטוחתי של נכס מניב משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה; D = השווי הבטוחתי של נכס בהקמה משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה; E = השווי הבטוחתי של קרקע משועבדת, אם וכלל שיהיה משועבד במועד הבדיקה.

" סך המאזן", משמעו – סך מאזן מאוחד, לפי כללים חשבונאיים מקובלים והכל בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה . ⁴

^" הון עצמי מתואם", משמעו – הון עצמי לפי כללים חשבונאיים מקובלים, בתוספת זכויות מיעוט, ובתוספת שטר הון והלוואות בעלים הנחותים לכל חוב אחר של החברה, והכל בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה. ³

אגרות החוב	המידה אמות	ת תוצאו ב ליום החישו ביוני, 30 2025	ת תוצאו ב החישו במרס, ליום 31 2025	ב החישו תוצאת ליום ר, בדצמב 31 2024	/אי עמידה עמידה
	ר ם בשט הגדרת NOI, כ ה- ה לבין החבר נטו של פיננסי חוב ה ס בין ה .3 היח ל .14 עלה ע ת, לא י הנאמנו	5.88	6.92	6.09	עומדת החברה המידה באמות
סדרה יא'	ה יא')– ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר
	יחס ה לו. ה או שוו ן מ1- הא קט וקלל י ס המש כי היח חייבת רה מת א. החב .1 : 5 הבאה נוסחא תאם ל שב בה לל יחו המשוק 𝐴𝐴 − 𝐵𝐵 0.75 ∗ 𝐶𝐶 + 0.65 ∗ 𝐷𝐷 + 0.6 ∗ 𝐸𝐸 מחושב טוחה ואה לב חס הלו ה לו. י או שוו מ 1 - א קטן חה יה ה לבטו ההלווא ב. יחס טוחה= אה לב ס הלוו אה: יח חא הב ם לנוס בהתא 𝐴𝐴 − 𝐵𝐵 0.8 ∗ 𝐶𝐶 + 0.65 ∗ 𝐷𝐷 + 0.6 ∗ 𝐸𝐸	0.81	0.81	0.82	עומדת החברה המידה באמות
	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי .2 הונה ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא הכספיי ד ש"ח. מיליאר 1.8 -מ	מיליון 14,348 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	13,400 ש"ח מיליון	עומדת החברה המידה באמות
	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה .3 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי	33%	34%	33%	עומדת החברה המידה באמות

A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יא') שתהיינה קיימות במחזור במועד הבדיקה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה שנצברו עד לאותו מועד בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יא'); B = הסכום המצטבר של השווי ⁵ הבטוחתי של פיקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C =השווי הבטוחתי של נכס מניב משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה; D = השווי הבטוחתי של נכס בהקמה משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה; E = השווי הבטוחתי של קרקע משועבדת, אם וכלל שיהיה משועבד במועד הבדיקה.

אגרות החוב	המידה אמות	ת תוצאו ב ליום החישו ביוני, 30 2025	ת תוצאו ב החישו במרס, ליום 31 2025	ב החישו תוצאת ליום ר, בדצמב 31 2024	/אי עמידה עמידה
סדרה יב'	– ה יב') ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר
	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי .1 הונה ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא הכספיי ד ש"ח. מיליאר 2 -מ	מיליון 14,348 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	13,400 ש"ח מיליון	עומדת החברה המידה באמות
	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה .2 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי	33%	34%	33%	עומדת החברה המידה באמות
	ר ם בשט הגדרת NOI, כ ה- ה לבין החבר נטו של פיננסי חוב ה ס בין ה .3 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת, על- הנאמנו על 14 . א יעלה ברה, ל של הח העניין, ם, לפי מבוקרי ם או ה הסקורי	5.88	6.92	6.09	עומדת החברה המידה באמות
סדרה	ה יג') – ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר
יג'	או ן מ1- הא קט לקמן י חא כד ם לנוס בהתא יחושב ה, אשר לבטוח הלוואה יחס ה : 6 שווה לו 𝐴𝐴 − 𝐵𝐵 ≤ 1 0.8 ∗ 𝐶𝐶	0.92	0.92	0.92	עומדת החברה המידה באמות
	של 2 ת מסך לא יפח אמנות, טר הנ תו בש כהגדר חברה, של ה מתואם עצמי ה הונה ה ד ש"ח מיליאר	מיליון 14,348 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	13,400 ש"ח מיליון	עומדת החברה המידה באמות
	דרתם ה, כהג החבר אזן של סך המ ברה ל של הח תואם מי המ ה העצ בין הונ היחס 20%- פחת מ ת, לא י הנאמנו בשטר	33%	34%	33%	עומדת החברה המידה באמות

A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יג') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיקה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יג'); B = הסכום המצטבר של השווי 6 הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה.

אגרות החוב	המידה אמות	ת תוצאו ב ליום החישו ביוני, 30 2025	ת תוצאו ב החישו במרס, ליום 31 2025	ב החישו תוצאת ליום ר, בדצמב 31 2024	/אי עמידה עמידה
סדרה	– ה יד') ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר
יד'	או ן מ1- הא קט לקמן י חא כד ם לנוס בהתא יחושב ה, אשר לבטוח הלוואה יחס ה : 7 שווה לו �𝐴� ∗ �𝐵� − 0.8 ≥ �𝐶� ∗ 1	0.62	0.61	0.61	עומדת החברה המידה באמות
	של ת מסך לא יפח אמנות, טר הנ תו בש כהגדר חברה, של ה מתואם עצמי ה הונה ה	מיליון 14,348	מיליון 14,412	13,400	עומדת החברה
2.2	ד ש"ח מיליאר	ש"ח	ש"ח	ש"ח מיליון	המידה באמות
	דרתם ה, כהג החבר אזן של סך המ ברה ל של הח תואם מי המ ה העצ בין הונ היחס 20%- פחת מ ת, לא י הנאמנו בשטר	33%	34%	33%	עומדת החברה המידה באמות
סדרה טו'	– ה טו') ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר
	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי .1 הונה ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא הכספיי ד ש"ח. מיליאר 2.2 -מ	מיליון 14,348 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	13,400 ש"ח מיליון	עומדת החברה המידה באמות
	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה .2 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי	33%	34%	33%	עומדת החברה המידה באמות
	ר ם בשט הגדרת NOI, כ ה- ה לבין החבר נטו של פיננסי חוב ה ס בין ה .3 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת, על- הנאמנו על .14 א יעלה ברה, ל של הח העניין, ם, לפי מבוקרי ם או ה הסקורי	5.88	6.92	6.09	עומדת החברה המידה באמות
סדרה טז'	– ה טז') ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר
	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי .1 הונה ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא הכספיי ד ש"ח. מיליאר 2.2 -מ	מיליון 14,348 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	13,400 ש"ח מיליון	עומדת החברה המידה באמות

A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יג') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיקה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יג'); B = הסכום המצטבר של השווי 7 הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה.

אגרות החוב	המידה אמות	ת תוצאו ב ליום החישו ביוני, 30 2025	ת תוצאו ב החישו במרס, ליום 31 2025	ב החישו תוצאת ליום ר, בדצמב 31 2024	/אי עמידה עמידה
	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה .2 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי	33%	34%	33%	עומדת החברה המידה באמות
	או טן מ1- ן יהא ק כדלקמ נוסחא תאם ל שב בה שר יחו חה, א ה לבטו ההלווא .3 יחס : 8 שווה לו 𝐴𝐴 − 𝐵𝐵 0.8 ∗ 𝐶𝐶	0.71	0.72	0.73	עומדת החברה המידה באמות
סדרה	ה יז') – ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר
יז'	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי .1 הונה ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא הכספיי ד ש"ח. מיליאר 2.2 מ-	מיליון 14,348 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	13,400 ש"ח מיליון	עומדת החברה המידה באמות
	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה .2 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי	33%	34%	33%	עומדת החברה המידה באמות
	או טן מ1- ן יהא ק כדלקמ נוסחא תאם ל שב בה שר יחו חה, א ה לבטו ההלווא .3 יחס 9 : שווה לו 𝐴𝐴 − 𝐵𝐵 0.8 ∗ 𝐶𝐶	0.60	0.60	0.61	עומדת החברה המידה באמות
	– ה יח') ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר

A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה טז') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיקה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה טז'); B = הסכום המצטבר של השווי 8 הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה.

A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יז') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיקה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יז'); B = הסכום המצטבר של השווי 9 הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה.

/אי עמידה עמידה	ב החישו תוצאת ליום ר, בדצמב 31 2024	ת תוצאו ב החישו במרס, ליום 31 2025	ת תוצאו ב ליום החישו ביוני, 30 2025	המידה אמות	אגרות החוב
עומדת החברה המידה באמות	13,400 ש"ח מיליון	מיליון 14,412 ש"ח	מיליון 14,348 ש"ח	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי .1 הונה ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא הכספיי ד ש"ח. מיליאר 3.3 -מ	סדרה יח'
עומדת החברה המידה באמות	33%	34%	33%	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה .2 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי
עומדת החברה המידה באמות	28 .6	10 .7	6.06	ר ם בשט הגדרת NOI, כ ה- ה לבין החבר נטו של פיננסי חוב ה ס בין ה .3 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת, על- הנאמנו על .14 א יעלה ברה, ל של הח העניין, ם, לפי מבוקרי ם או ה הסקורי
				– ה יט') ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר	סדרה יט'
עומדת החברה המידה באמות	13,400 ש"ח מיליון	מיליון 14,412 ש"ח	מיליון 14,348 ש"ח	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי .1 הונה ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא הכספיי ד ש"ח. מיליאר 3.3 -מ
עומדת החברה המידה באמות	33%	34%	33%	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה .2 היח ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי
עומדת החברה באמות המידה	0.56	0.93	0.94	או טן מ -1 ן יהא ק כדלקמ נוסחא תאם ל שב בה שר יחו חה, א ה לבטו ההלווא .3 יחס 10: שווה לו 𝐴𝐴 − 𝐵𝐵 0.8 ∗ 𝐶𝐶
				ה כ')– ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח החבר	סדרה כ'

A = יתרת הערך הנקוב של אגרות החוב (סדרה יז') במועד הבדיקה, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, ככל שנצברו, עד למועד הבדיקה בהתאם לתנאי אגרות החוב (סדרה יז'); B = הסכום המצטבר של השווי 10 הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של פקדונות כספיים ו/או ערבויות בנקאיות ו/או ניירות ערך ממשלתיים, אם וככל שיהיו משועבדים במועד הבדיקה; C = השווי הבטוחתי, כהגדרתו בשטר הנאמנות, של נכס מניב משועבד, אם וככל שיהיה משועבד במועד הבדיקה.

אגרות המידה אמות החוב		ת תוצאו ב ליום החישו ביוני, 30 2025	ת תוצאו ב החישו במרס, ליום 31 2025	ב החישו תוצאת ליום ר, בדצמב 31 2024	/אי עמידה עמידה
.1 הונה הכספיי 3.3 -מ	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא ד ש"ח. מיליאר	מיליון 14,348 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	13,400 ש"ח מיליון	עומדת החברה המידה באמות
ס בין ה .2 היח הנאמנו הסקורי	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה	33%	34%	33%	עומדת החברה המידה באמות
ס בין ה .3 היח הנאמנו הסקורי	טר תם בש כהגדר ה- NOI, ה לבין החבר נטו של פיננסי חוב ה ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת, על- על 14 . א יעלה ברה, ל של הח העניין, ם, לפי מבוקרי ם או ה	6.06	10 .7	28 .6	עומדת החברה המידה באמות
סדרה ה התח החבר כא'	– ה כא') ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל
.1 הונה הכספיי -4מ	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא ד ש"ח. מיליאר	מיליון 14,348 ש"ח	מיליון 14,412 ש"ח	13,400 ש"ח מיליון	עומדת החברה המידה באמות
ס בין ה .2 היח הנאמנו הסקורי	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה	33%	34%	33%	עומדת החברה ה המיד באמות
סדרה ה התח החבר כב'*	– ') ה כ ב ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל
.1 הונה הכספיי -6מ	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא ד ש"ח. מיליאר	מיליון 14,348 ש"ח	-	-	עומדת החברה המידה באמות
ס בין ה .2 היח הנאמנו הסקורי	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה	33%	-	-	עומדת החברה ה המיד באמות
ה התח החבר	– ') ה כ ג ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל

אגרות אמות החוב	המידה	ת תוצאו ב ליום החישו ביוני, 30 2025	ת תוצאו ב החישו במרס, ליום 31 2025	ב החישו תוצאת ליום ר, בדצמב 31 2024	/אי עמידה עמידה
.1 הונה הכספיי סדרה -6מ	ת הדוחו ) על פי נאמנות שטר ה דרתו ב ה (כהג החבר אם של המתו העצמי ת לא יפח וקרים, או המב קורים ם, הס השנתיי יים או הרבעונ וחדים, ם המא ד ש"ח. מיליאר	מיליון 14,348 ש"ח	-	-	עומדת החברה המידה באמות
.2 היח כג'* הנאמנו הסקורי	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם צמי המ ונה הע ס בין ה ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על - .20% פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה	33%	-	-	עומדת החברה המידה באמות
סדרה החבר כד' *	– ') ה כ ד ב (סדר ות החו יקי אגר פי מחז ייבה כל ה התח
הונה 1.	על פי מנות) ר הנא ו בשט הגדרת רה (כ ל החב אם ש המתו העצמי או קורים ם, הס שנתיי ם או ה בעוניי ים, הר מאוחד פיים ה ת הכס הדוחו ד ש"ח. מיליאר -6 ת מ א יפח רים, ל המבוק	מיליון 14,348 ש"ח	-	-	עומדת החברה המידה באמות
.2	בשטר הגדרתו אזן (כ סך המ ברה ל של הח תואם מי המ ה העצ בין הונ היחס ם, השנתיי יים או הרבעונ חדים, המאו כספיים חות ה פי הדו ת) על הנאמנו .20%- פחת מ ם, לא י מבוקרי ם או ה הסקורי	33%	-	-	עומדת החברה ה המיד באמות
3.	טר ם בש הגדרת NOI, כ ה- ה לבין החבר טו של ננסי נ וב הפי בין הח היחס ם, שנתיי ם או ה בעוניי ם, הר אוחדי ים המ הכספי וחות -פי הד ות, על הנאמנ ל .14 עלה ע ה, לא י החבר יין, של פי הענ רים, ל המבוק ים או הסקור	6.06	-	-	עומדת החברה המידה באמות

* אגרות החוב סדרה כב', סדרה כג' וסדרה כד' הונפקו לאחר תאריך המאזן.

__________________________ איתן בן זאב יו"ר הדירקטוריון

חי גאליס מנכ "ל החברה

__________________________

תאריך : 17 באוגוסט 2025

תמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30ביוני 2025

ביג מרכזי קניות בע"מ

דוחות כספיים ביניים תמציתיים מאוחדים ליום 30 ביוני, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

	עמוד
אוחדים מציתיים מ ם ביניים ת חות כספיי סקירת דו	2
ספי המצב הכ וחדים על ציתיים מא דוחות תמ	3-4
כולל אחר ח (הפסד) הפסד ורוו הרווח או וחדים על ציתיים מא דוחות תמ	5-6
בהון השינויים וחדים על ציתיים מא דוחות תמ	7-11
זומנים תזרימי המ וחדים על ציתיים מא דוחות תמ	12-14
ם ם מאוחדי ם תמציתיי פיים ביניי וחות הכס באורים לד	15-30

---

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ביג מרכזי קניות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ביג מרכזי קניות בע"מ החברה וחברות מאוחדות (להלן - החברה), הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני, ,2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ12.94%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני, 2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ16.54%- ו כ,16.99%- בהתאמה, מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. כמו כן לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת ביניים של חברות המוצגות על בסיס השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הסתכמה לסך של כ- 1,827,354 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני, 2025 ואשר חלקה של הקבוצה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ45,189- אלפי ש"ח וסך של כ33,136- אלפי ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

תל אביב, 17 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבו ן

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

	ליום 30 בי	צמבר ליום 31 בד
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	מבוקר
		אלפי ש"ח
טפים נכסים שו
ים שווי מזומנ מזומנים ו	1,770,401	1,334,726	2,134,046
פקדונות	194,716	174,286	150,478
שוכרים	132,430	134,181	161,203
צר רים זמן ק מלאי למגו	222,596	107,157	230,927
רות חובה חייבים וית	346,767	426,611	377,486
	2,666,910	2,176,961	3,054,140
רה זקים למכי נכסים מוח	-	-	10,403
	2,666,910	2,176,961	3,064,543
שוטפים נכסים לא
רים חייבים אח הלוואות ו	1,870,252	2,121,822	1,751,750
ארוך עות לזמן מלאי קרק	487,227	598,051	447,974
אזני השווי המ לפי שיטת מטופלות בחברות ה השקעות	4,056,722	3,619,813	3,689,781
קעה נדל"ן להש	29,760,042	24,428,348	27,073,156
וח קעה בפית נדל"ן להש	4,283,193	4,566,085	4,783,047
ע, נטו רכוש קבו	151,451	104,335	78,910
ם ומוניטין תי מוחשיי נכסים בל	164,872	164,297	164,197
ם נידחים נכסי מיסי	9,991	32,278	9,556
	40,783,750	35,635,029	37,998,371
	43,450,660	37,811,990	41,062,914

ליום 30 ביוני ליום 31 בדצמבר

	2025	2024	2024
		קר בלתי מבו	מבוקר
		אלפי ש"ח
ת שוטפות התחייבויו
ים ואחרים דים בנקאי ראי מתאגי טפות, אש חלויות שו	5,069,025	2,595,928	3,726,080
אגרות חוב טפות של חלויות שו	1,770,026	1,295,334	1,649,555
רותים ולנותני שי ת לספקים התחייבויו	459,500	373,456	427,354
רות זכות זכאים וית	510,959	719,983	558,307
	7,809,510	4,984,701	6,361,296
פות ת לא שוט התחייבויו
ואחרים ם בנקאיים ת לתאגידי התחייבויו	7,543,238	7,119,194	7,449,863
אגרות חוב	11,085,499	10,616,970	11,413,378
שוכרים פקדונות מ	119,376	107,404	107,007
בדים טבות לעו ת בשל ה התחייבויו	24,191	15,205	24,944
ה בגין חכיר התחייבות	58,971	61,041	57,931
ת אחרות התחייבויו	81,650	77,533	52,167
ם מסים נדחי	2,380,121	2,079,966	2,196,616
	21,293,046	20,077,313	21,301,906
ה ניות החבר ס לבעלי מ הון המיוח
הון מניות	202	199	201
מניות פרמיה על	4,617,606	4,576,635	4,604,510
אופציות על חשבון תקבולים	12,168	-	12,168
מניות ם מבוסס אות תשלו קרן מעסק	131,553	137,051	126,672
ת כספיים רגום דוחו ובעות מת תאמות הנ קרן בגין ה	(140,758)	100,933	(365,513)
ות שליטה שאינן מקנ ם זכויות סקאות ע קרן בגין ע	30,453	32,461	32,835
"ן קבוע לנדל ה מרכוש בגין העבר ה מחדש קרן הערכ
להשקעה	9,330	9,330	9,330
ור סקאות גיד קרן בגין ע	(21,491)	40,726	2,448
יתרת רווח	8,270,933	6,564,796	7,599,322

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי

זכויות שאינן מקנות שליטה 1,438,108 1,287,845 1,377,739 סה"כ הון 14,348,104 12,749,976 13,399,712

הביאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

17 באוגוסט, 2025

אסף נגר	חי גאליס	אב איתן בר ז	ם ת הכספיי שור הדוחו תאריך אי
י תחום כ"ל ואחרא משנה למנ	מנכ"ל	טוריון יו"ר הדירק
הכספים

12,021,973 11,462,131 12,909,996

41,062,914 37,811,990 43,450,660

					לשנה
					ה שהסתיימ
	שהסתיימו החודשים ל6-		שהסתיימו החודשים ל3- ביוני ביום 30		ביום 31 בדצמבר
	ביוני ביום 30 2024 2025		2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			אלפי ש"ח
		(למעט נתו	ני רווח נקי	למניה)
אחרות מי ניהול ו השכרה, ד הכנסות מ	1,306,532	1,078,396	673,404	561,883	2,308,077
ה ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה	335,146	271,744	169,984	140,397	590,312
	971,386	806,652	503,420	421,486	1,717,765
קעין נייה ומקר עסקאות ב הכנסות מ	19,634	13,360	15,545	8,912	32,762
רקעין בנייה ומק ין עסקאות הוצאות בג	16,105	9,935	12,897	6,585	21,461
	3,529	3,425	2,648	2,327	11,301
ת ת פיקדונו הול ושחיק שכירות, ני הכנסות מ
מדיור מוגן	10,097	9,557	5,033	4,884	19,931
מוגן פעול דיור הוצאות ת	6,306	4,888	3,305	2,589	10,700
	3,791	4,669	1,728	2,295	9,231
BOT פרוייקטי קמה של עבודות ה הכנסות מ	34,537	88,251	15,527	39,178	147,701
BOT פרוייקטי קמה של עבודות ה הוצאות מ	34,326	87,812	15,247	38,811	146,515
	211	439	280	367	1,186
רווח גולמי	978,917	815,185	508,076	426,475	1,739,483
פי טופלות ל חברות המ רה ברווחי חלק החב
נטו וי המאזני, שיטת השו	136,964	78,001	54,050	59,843	253,727
ל"ן שקעה ונד ל נדל"ן לה וי ההוגן ש עלייה בשו
טו בפיתוח, נ להשקעה	289,948	276,405	120,990	271,028	1,356,754
ק כירה ושיוו הוצאות מ	37,841	30,706	21,178	19,097	64,626
יות נהלה וכלל הוצאות ה	116,815	101,760	62,565	49,383	235,063
חתות פחת והפ	6,932	4,160	5,011	2,084	8,403
חרות הוצאות) א הכנסות (	(2,058)	5,932	(377)	2,143	(9,803)
לי רווח תפעו	1,242,183	1,038,897	593,985	688,925	3,032,069
מון הוצאות מי	615,199	536,430	321,402	332,089	1,180,053
מון הכנסות מי	238,855	90,825	38,235	39,820	180,571
הכנסה מסים על רווח לפני	865,839	593,292	310,818	396,656	2,032,587
הכנסה מסים על	(159,898)	(120,809)	(43,056)	(75,081)	(412,201)
רווח נקי	705,941	472,483	267,762	321,575	1,620,386

דוחות תמציתיים מאוחדים על רווח או הפסד ורווח (הפסד) כולל אחר

לשנה ה שהסתיימ
ביום 31	שהסתיימו	החודשים ל3-	שהסתיימו	החודשים ל6-
בדצמבר	ביוני	ביום 30	ביוני	ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
	למניה)	ני רווח נקי	(למעט נתו
					המס): השפעת חר (לאחר ד) כולל א רווח (הפס
					ו הפסד ש לרווח א סווגו מחד סכומים שי ו ממס) ציפיים (נט תנאים ספ בהתקיים
) (439,560	111,357	(321,334)	82,947	228,629	של ות כספיים תרגום דוח הנובעות מ התאמות וחדות חברות מא
(4,729)	842	(1,617)	115	3,827	של ות כספיים תרגום דוח הנובעות מ התאמות אזנ י השווי המ פי שיטת טופלות ל חברות המ
(47,487)	(2,193)	(17,417)	(4,616)	(26,817)	ור של סקאות גיד הון בגין ע רה בקרן חלק החב חדת חברה מאו
(491,776)	110,006	(340,368)	78,446	205,639	כולל אחר (הפסד) סה"כ רווח
1,128,610	431,581	(72,606)	550,929	911,580	כולל (הפסד) סה"כ רווח
					יוחס ל: רווח נקי מ
1,459,466	290,290	248,778	424,940	671,611	ת החברה בעלי מניו
160,920	31,285	18,984	47,543	34,330	שליטה נן מקנות זכויות שאי
1,620,386	321,575	267,762	472,483	705,941
					ל: ולל מיוחס (הפסד) כ סה"כ רווח
1,017,490	384,412	(36,079)	487,688	872,427	ת החברה בעלי מניו
111,120	47,169	(36,527)	63,241	39,153	שליטה נן מקנות זכויות שאי
1,128,610	431,581	(72,606)	550,929	911,580
					ברה מניות הח חס לבעלי מניה המיו רווח נקי ל (בש"ח)
58.95	11.88	10.07	17.39	27.22	סיסי רווח נקי ב
58.61	11.78	9.93	17.23	26.81	דולל רווח נקי מ

						ה ת החבר בעלי מניו	מיוחס ל
סה"כ הון	אינן זכויות ש ליטה מקנות ש	סה"כ	ח יתרת רוו	קרן בגין עם עסקאות אינן זכויות ש מקנות שליטה	קרן בגין התאמות מתרגום הנובעות ספיים דוחות כ	קרן ת מעסקאו תשלום מבוסס מניות	ש כה מחד קרן הער ש רה מרכו בגין העב דל"ן קבוע לנ ה להשקע	קרן בגין עסקאות גידור	ל פרמיה ע מניות	על תקבולים חשבון אופציות למניות	הון מניות
					וקר בלתי מב
					ח אלפי ש"
												2025 בינואר, ם 1 יתרה ליו
13,399,712	1,377,739	12,021,973	7,599,322	32,835	) (365,513	126,672	9,330	2,448	4,604,510	12,168	201	(מבוקר)
705,941	34,330	671,611	671,611	-	-	-	-	-	-	-	-	ח נקי סה"כ רוו אחר ל אחר (ל רווח כול המס): השפעת
(26,817)	(2,878)	(23,939)	-	-	-	-	-	(23,939)	-	-	-	ת גידור מעסקאו הפסד זומנים תזרים מ
3,827	-	3,827	-	-	3,827	-	-	-	-	-	-	מתרגום הנובעות התאמות ל חברות ספיים ש דוחות כ י טת השוו ת לפי שי המטופלו המאזני
												מתרגום הנובעות התאמות ל פעילות ספיים ש דוחות כ
228,629	7,701	220,928	-	-	220,928	-	-	-	-	-	-	חוץ
911,580	39,153	872,427	671,611	-	224,755	-	-	(23,939)	-	-	-	ח כולל סה"כ רוו
18,352	374	17,978	-	-	-	17,978	-	-	-	-	-	ת וסס מניו שלום מב עלות ת ת ואופציו הון מניות הנפקת צאות בניכוי הו למניות (
-	-	-	-	-	-	(13,097)	-	-	13,096	-	1	הנפקה) בעלי ששולם ל דיבידנד
(4,873)	(4,873)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	ה ת שליט אינן מקנו זכויות ש
26,249	26,249	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	ה ת שליט אינן מקנו זכויות ש שאוחדו חברות שנוצרו ב לראשונה
												קנות שאינן מ כויות רכישת ז
(2,916)	(534)	(2,382)	-	(2,382)	-	-	-	-	-	-	-	שליטה
14,348,104	1,438,108	12,909,996	8,270,933	30,453	) (140,758	131,553	9,330	(21,491)	4,617,606	12,168	202	2025 ביוני, ם 30 יתרה ליו

				מיוחס ל	ה ת החבר בעלי מניו
	הון מניות	ל מניות פרמיה ע	עסקאות קרן בגין גידור	ש כה מחד קרן הער ש רה מרכו בגין העב דל"ן קבוע לנ ה להשקע	קרן ת מעסקאו תשלום מבוסס מניות	קרן בגין התאמות מתרגום הנובעות ספיים דוחות כ	קרן בגין עם עסקאות אינן זכויות ש מקנות שליטה	ח יתרת רוו	סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ הון
						וקר בלתי מב
						ח אלפי ש"
2024 בינואר, ם 1 יתרה ליו	199
(מבוקר)		4,575,277	44,847	9,330	115,328	34,064	32,835	6,139,856	10,951,736	1,228,719	12,180,455
ח נקי סה"כ רוו אחר ל אחר (ל רווח כול המס): השפעת	-	-	-	-	-	-	-	424,940	424,940	47,543	472,483
גידור עסקאות הפסד מ זומנים תזרים מ	-	-	(4,121)	-	-	-	-	-	(4,121)	(495)	(4,616)
מתרגום הנובעות התאמות ל חברות ספיים ש דוחות כ י טת השוו ת לפי שי המטופלו המאזני	-	-	-	-	-	115	-	-	115	-	115
מתרגום הנובעות התאמות ל פעילות ספיים ש דוחות כ
חוץ	-	-	-	-	-	66,754	-	-	66,754	16,193	82,947
ח כולל סה"כ רוו	-	-	(4,121)	-	-	66,869	-	424,940	487,688	63,241	550,929
ת וסס מניו שלום מב עלות ת ת ואופציו הון מניות הנפקת צאות בניכוי הו למניות (	-	-	-	-	23,081	-	(374)	-	22,707	374	23,081
הנפקה) ות בעלי זכוי ששולם ל דיבידנד	-	1,358	-	-	(1,358)	-	-	-	-	-	-
יטה קנות של שאינן מ	-	-	-	-	-	-	-	-	-	(4,527)	(4,527)
ת ינן מקנו כויות שא רכישת ז שליטה	-	-	-	-	-	-	-	-	-	38	38
2024 ביוני, ם 30 יתרה ליו	199	4,576,635	40,726	9,330	137,051	100,933	32,461	6,564,796	11,462,131	1,287,845	12,749,976

					מיוחס ל	ה ת החבר בעלי מניו
	הון מניות	על תקבולים חשבון אופציות למניות	ל פרמיה ע מניות	קרן בגין עסקאות גידור	ש כה מחד קרן הער ש רה מרכו בגין העב דל"ן קבוע לנ ה להשקע	קרן ת מעסקאו תשלום מבוסס מניות	קרן בגין התאמות מתרגום הנובעות ספיים דוחות כ	קרן בגין עם עסקאות אינן זכויות ש מקנות שליטה	ח יתרת רוו	סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ הון
							וקר בלתי מב
							ח אלפי ש"
2025 באפריל, ם 1 יתרה ליו	202	12,168	4,607,664	(5,943)	9,330	132,506	128,551	30,453	8,022,155	12,937,086	1,474,448	14,411,534
ח נקי סה"כ רוו אחר ל אחר (ל רווח כול המס): השפעת	-	-	-	-	-	-	-	-	248,778	248,778	18,984	267,762
רים גידור תז עסקאות הפסד מ מזומנים מתרגום הנובעות התאמות ל חברות ספיים ש דוחות כ	-	-	-	(15,548)	-	-	-	-	-	(15,548)	(1,869)	(17,417)
י טת השוו ת לפי שי המטופלו המאזני מתרגום הנובעות התאמות ל פעילות ספיים ש דוחות כ	-	-	-	-	-	-	(1,617)	-	-	(1,617)	-	(1,617)
חוץ	-	-	-	-	-	-	) (267,692	-	-	) ( (267,692	53,642)	) (321,334
ח כולל סה"כ רוו	-	-	-	(15,548)	-	-	) 269,309 (	-	248,778	(36,079)	(36,527)	(72,606)
ת וסס מניו שלום מב עלות ת ת ואופציו הון מניות הנפקת צאות בניכוי הו למניות ( הנפקה)	- -	- -	- 9,942	- -	- -	8,989 (9,942)	- -	- -	- -	8,989 -	187 -	9,176 -
2025 ביוני, ם 30 יתרה ליו	202	12,168	4,617,606	(21,491)	9,330	131,553	) (140,758	30,453	8,270,933	12,909,996	1,438,108	14,348,104

				מיוחס ל	ת החבר בעלי מניו	ה
	הון מניות	ל פרמיה ע מניות	עסקאות קרן בגין גידור	ש כה מחד קרן הער ש רה מרכו בגין העב דל"ן קבוע לנ ה להשקע	קרן ת מעסקאו תשלום מבוסס מניות	קרן בגין התאמות מתרגום הנובעות ספיים דוחות כ	קרן בגין עם עסקאות אינן זכויות ש מקנות שליטה	ח יתרת רוו	סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ הון
						וקר בלתי מב
						ח אלפי ש"
2024 באפריל, ם 1 יתרה ליו	199	4,576,077	42,684	9,330	126,380	4,853	32,648	6,274,506	11,066,677	1,244,792	12,311,469
ח נקי סה"כ רוו פעת אחר הש ל אחר (ל רווח כול המס):	-	-	-	-	-	-	-	290,290	290,290	31,285	321,575
רים גידור תז עסקאות הפסד מ מזומנים	-	-	(1,958)	-	-	-	-	-	(1,958)	(235)	(2,193)
דוחות מתרגום הנובעות התאמות ת לפי המטופלו ת של חברו כספיים אזני שווי המ שיטת ה	-	-	-	-	-	842	-	-	842	-	842
דוחות מתרגום הנובעות התאמות ות חוץ של פעיל כספיים	-	-	-	-	-	95,238	-	-	95,238	16,119	111,357
ח כולל סה"כ רוו	-	-	(1,958)	-	-	96,080	-	290,290	384,412	47,169	431,581
ת וסס מניו שלום מב עלות ת	-	-	-	-	11,229	-	(187)	-	11,042	187	11,229
ת למניות ואופציו הון מניות הנפקת פקה) וצאות הנ (בניכוי ה	-	558	-	-	(558)	-	-	-	-	-	-
ות שאינן בעלי זכוי ששולם ל דיבידנד ליטה מקנות ש	-	-	-	-	-	-	-	-	-	(4,324)	(4,324)
ה ת שליט ינן מקנו כויות שא רכישת ז	-	-	-	-	-	-	-	-	-	21	21
2024 ביוני, ם 30 יתרה ליו	199	4,576,635	40,726	9,330	137,051	100,933	32,461	6,564,796	11,462,131	1,287,845	12,749,976

		ה ת החבר בעלי מניו מיוחס ל
סה"כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	ח יתרת רוו	קרן בגין עם עסקאות אינן זכויות ש מקנות שליטה	קרן בגין התאמות מתרגום הנובעות ספיים דוחות כ	קרן ת מעסקאו תשלום מבוסס מניות	ש כה מחד קרן הער ש רה מרכו בגין העב דל"ן קבוע לנ ה להשקע	קרן בגין עסקאות גידור	ל פרמיה ע מניות	על תקבולים חשבון אופציות למניות	הון מניות
					מבוקר
					ח אלפי ש"
12,180,455	1,228,719	10,951,736	6,139,856	32,835	34,064	115,328	9,330	44,847	4,575,277	-	199	(מבוקר) 2024 בינואר, ם 1 יתרה ליו
1,620,386	160,920	1,459,466	1,459,466	-	-	-	-	-	-	-	-	ח נקי סה"כ רוו פעת אחר הש ל אחר (ל רווח כול המס):
(47,487)	(5,088)	(42,399)	-	-	-	-	-	(42,399)	-	-	-	רים גידור תז עסקאות הפסד מ מזומנים
) 439,560 (	44,712)	) ( 394,848 (	-	-	) 394,848 (	-	-	-	-	-	-	דוחות מתרגום הנובעות התאמות ות חוץ של פעיל כספיים
(4,729)	-	(4,729)	-	-	(4,729)	-	-	-	-	-	-	דוחות מתרגום הנובעות התאמות ת לפי המטופלו ת של חברו כספיים אזני שווי המ שיטת ה
1,128,610	111,120	1,017,490	1,459,466	-	) (399,577	-	-	(42,399)	-	-	-	ח כולל סה"כ רוו
41,326	747	40,579	-	-	-	40,579	-	-	-	-	-	ת וסס מניו שלום מב עלות ת
12,168	-	12,168	-	-	-	(29,235)	-	-	29,233	12,168		2 ת למניות ואופציו הון מניות הנפקת ות שאינן בעלי זכוי ששולם ל דיבידנד
(7,166)	(7,166)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	ליטה מקנות ש
37,300	37,300		-		-	-	-	-	-	-	-	שאינן י זכויות הון לבעל הנפקת ליטה מקנות ש
7,019	7,019	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	ה ת שליט ינן מקנו כויות שא רכישת ז
13,399,712	1,377,739	12,021,973	7,599,322	32,835	) (365,513	126,672	9,330	2,448	4,604,510	12,168	201	2024 בדצמבר, ם 31 יתרה ליו

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

לשנה ה שהסתיימ ביום 31	שים ביום 30	ל3- החוד שהסתיימו	שים ביום 30	ל6- החוד שהסתיימו
בדצמבר		ביוני	ביוני
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
					ת לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו
1,620,386	321,575	267,762	472,483	705,941	רווח נקי
					מפעילות י מזומנים צגת תזרימ דרושות לה התאמות ה שוטפת:
					או הפסד: סעיפי רווח התאמות ל
412,201	75,081	43,056	120,809	159,898	כנסה מסים על ה
739,819	207,463	223,072	345,152	405,899	בית, נטו הוצאות רי
(12,807)	(5,767)	(8,933)	(8,129)	(12,229)	ת ערך דונות וניירו שערוך פק
41,326	11,229	9,176	23,081	18,352	מניות ום מבוסס עלות תשל
					וי שיטת השו ופלות לפי ברות המט ה ברווחי ח חלק החבר
(253,727)	(59,843)	(54,050)	(78,001)	(136,964)	ו המאזני, נט
(974)	8	(3,807)	8	(3,497)	טו לעובדים, נ של הטבות חייבויות ב שינוי בהת
9,513	2,357	5,227	4,741	7,420	תות פחת והפח
					להשקעה עה ונדל"ן דל"ן להשק י הוגן של נ עלייה בשוו
) (1,356,754	(271,028)	(120,990)	(276,405)	(289,948)	בפיתוח
753	(530)	(214)	(465)	(288)	ת צוע הכנסו השפעת מי
226,235	114,954	107,064	131,657	136,700	ם, ים בנקאיי יות לתאגיד נו, התחייבו ואות שנית שערוך הלו ואחרים אגרות חוב
					לחברות וך הלוואות תיות ושער ת בינחבר שינוי ביתרו
67,510	(32,560)	28,456	(29,812)	(101,277)	מוחזקות
(458)	3,305	(29)	3,305	(29)	חרות חייבויות א שערוך הת
423	157	91	195	323	ל חכירה שחיקה ש
(126,940)	44,826	228,119	236,136	184,360
(35,097)	1,097	19,228	8,801	33,573	ת: והתחייבויו עיפי נכסים שינויים בס ם ה) בשוכרי ירידה (עליי
27,840	30,315	16,770	(2,214)	(26,933)	בה ויתרות חו ה) בחייבים ירידה (עליי
(9,190)	(2,745)	(1,996)	(3,991)	(4,763)	ן אי מקרקעי שינוי במל
(21,108)	(1,615)	1,013	(21,180)	(736)	למכירה אי בניינים שינוי במל
(4,451)	41,578	(13,672)	19,904	(5,479)	י שירותים קים ולנותנ בויות לספ ה) בהתחיי עלייה (יריד
45,425	(4,819)	(81,450)	10,322	(52,177)	ת ויתרות זכו ה) בזכאים עלייה (יריד
3,419	63,811	(60,107)	11,642	(56,515)
					ה עבור: לך התקופ קבלו במה שולמו והת מזומנים ש
(662,834)	(160,961)	(188,414)	(302,564)	(370,963)	למה ריבית ששו
42,523	12,372	7,950	24,952	21,008	תקבלה ריבית שה
(85,793)	(25,284)	(28,384)	(33,008)	(41,069)	למו מסים ששו
16,195	10,438	4,332	10,517	13,737	תקבלו מסים שה
(689,909)	(163,435)	(204,516)	(300,103)	(377,287)
806,956	266,777	231,258	420,158	456,499	טפת פעילות שו ו שנבעו מ מזומנים נט

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

	ל- 6 החודש ביום 30 ביו	מו ים שהסתיי ני	ל3- החודש	מו ביום ים שהסתיי 30 ביוני	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
			ר בלתי מבוק		מבוקר
			אלפי ש"ח
ה לות השקע מנים מפעי תזרימי מזו
דים קצר בתאגי דונות לזמן קעה) בפק מימוש (הש
טו בנקאיים, נ	(96,340)	528,703	(86,275)	(5,766)	548,396
טו כוש קבוע, נ השקעה בר	(37,337)	(6,613)	(15,684)	(3,620)	(39,740)
לפי ר מטופלות חברות אש ן הלוואות ל (מתן) פרעו
טו י המאזני, נ שיטת השוו	(182,182)	(9,774)	(31,830)	5,320	(6,827)
ארוך, נטו דונות לזמן קעה) בפק מימוש (הש	(2,698)	(2,592)	2,376	(3,638)	28,799
שאוחדו שותפויות וג חברות ו רכישת/ מיז
א) לראשונה (	(68,792)	-	-	-	-
שווי פי שיטת ה מטופלות ל מחברות ה דיבידנדים המאזני	3,633	8,834	1,120	8,834	37,980
ובמלאי עה בפיתוח דל"ן להשק השקעה בנ
קרקעות	(660,008)	(829,834)	(301,954)	(471,407)	) (1,888,980
טו אות הגנה, נ מימוש עסק	-	385	-	354	(4,835)
עה דל"ן להשק מסים בגין נ	(44,257)	(9,300)	-	(9,300)	(22,340)
מוחשיים כסים בלתי כסי BOT ונ השקעה בנ	(39,085)	(92,456)	(22,187)	(40,896)	(165,452)
רוך כיון לזמן א גין הסכם ז תקבולים ב	5,168	9,085	-	8,706	60,725
מן ארוך ות חובה לז חייבים ויתר	(27,773)	(22,564)	(7,779)	(6,507)	(69,811)
רוך אות לזמן א פרעון הלוו	11,273	15,339	9,027	(817)	92,598
לפי שיטת ר מטופלות חברות אש השקעה ב
זני השווי המא	-	-	-	-	(159,441)
ן להשקעה מימוש נדל"	27,023	27,414	10,838	27,414	116,388
עה דל"ן להשק השקעה בנ	(387,438)	(182,587)	(202,463)	(131,194)	(1,501,754)
קעה פעילות הש ששימשו ל מזומנים נטו	(1,498,813)	(565,960)	(644,811)	(622,517)	(2,974,294)
לות מימון מנים מפעי תזרימי מזו			-
חכירה תשלום בגין	(4,703)	(4,344)	(2,674)	(2,471)	(8,146)
ת ואופציות הנפקת מניו	-	-	-	-	12,168
ת חוב פרעון אגרו נן מקנות זכויות שאי ציות לבעלי הנפקת אופ	(824,317)	(755,117)	(642,897)	(610,915)	(1,279,822)
שליטה	1,310	-	-	-	37,300
ים בנקאיים רוך מתאגיד אות לזמן א קבלת הלוו
ואחרים	1,018,093	722,028	699,078	259,109	2,550,115
ים בנקאיים רוך מתאגיד אות לזמן א פרעון הלוו
ואחרים	(243,378)	(109,392)	(118,873)	(52,357)	(462,617)
תאגידים זמן קצר מ ון) אשראי ל קבלה (פרע
חרים, נטו בנקאיים וא	312,119	(185,622)	345,192	65,234	151,934
שוכרים, נטו פקדונות מ	1,267	(3,940)	828	(3,155)	4,760
טה ( מקנות שלי ויות שאינן ק מבעלי זכ רכישת חל	3,268)	-	-	-	-
הנפקה) כוי הוצאות ות חוב (בני הנפקת אגר	419,709	597,543	297,548	396,561	2,125,249
ינן מקנות י זכויות שא שולם לבעל דיבידנד ש שליטה	(4,873)	(4,527)	-	(4,324)	(7,166)
עילות מימון שןבעו מפ מזומנים נטו	671,959	256,629	578,202	47,682	3,123,775

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	מו ים שהסתיי ני	ל3- החודש ביום 30 ביו	מו ים שהסתיי ני	ל- 6 החודש ביום 30 ביו
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
(38,978)	9,156	(34,876)	7,312	ם 6,710	שווי מזומני ת מזומנים ו ום בגין יתרו הפרשי תרג
917,459	(298,902)	129,773	118,139	(363,645)	מנים ם ושווי מזו ה) במזומני עלייה (יריד
1,216,587	1,633,628	1,640,628	1,216,587	2,134,046	ה לת התקופ מנים לתחי ים ושווי מזו יתרת מזומנ
2,134,046	1,334,726	1,770,401	1,334,726	1,770,401	התקופה מנים לסוף ים ושווי מזו יתרת מזומנ
					שאוחדו שותפויות וג חברות ו רכישת/ מיז לראשונה ם הרכישה: חייבויות ליו נכסים והת	(א)
-	-	-	-	(6,303)	מנים) ם ושווי מזו מעט מזומני הון חוזר (ל
-	-	-	-	137,094	ח קעה בפיתו נדל"ן להש
-	-	-	-	(35,750)	ת לא שוטפו התחייבויות
-	-	-	-	(26,249)	ט זכויות מיעו
-	-	-	-	68,792
		-			מזומן תית שלא ב פעילות מהו	(ב)
56,000	48,555	-	48,555	-	קעה ונדל"ן להש ן להשקעה מימוש נדל" בפיתוח

באור :1 - כללי

• א. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך (להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים). יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולביאורים אשר נלוו אליהם (להלן - הדוחות הכספיים השנתיים).
• ב. לתאריך הדיווח לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ5,143- מי ליון ש"ח וגרעון בהון חוזר סולו של כ- 2,825 מיליון ש"ח. הגרעון בהון החוזר שמקורו בחברת הבת, אפי נכסים, בסכום של כ2,408- מיליון ש"ח, ימומן ממקורותיה העצמאיים של אפי נכסים. יתר הגרעון מקורו בסיווג הלוואת ליווי בנקאי בגין פרויקטים בהקמה לזמן קצר בסך של כ- 941 מיליון ש"ח שהליך הקמתם הסתיי ם, ניירות ערך מסחריים לזמן קצר בסך של כ- 605 מיליון ש"ח, בסיווג חלויות שוטפות בסך של כ347- מיליון ש"ח וכ532- מיליון ש"ח, בגין אגרות חוב סדרה יד' אשר עתידות להיפרע בחודש נובמבר ,2025 ואגרות חוב סדרה ח' אשר עתיד ות להיפרע בחודש אפריל ,2026 בהתאמה וכן בהלוואה מתאגיד בנקאי בסך של כ- 155 מיליון ש"ח שמועד פירעונה מרס, .2026 להלן פירוט בדבר חלק ממקורות המימון העומדים לרשות החברה (ללא אפי נכסים):
  • א) במהלך חודש יולי, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כב' לזמן ארוך בסכום של כ- 235 מיליון ש"ח.
  • ב) במהלך חודש יולי, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כג' לזמן ארוך בסכום של כ343- מיליון ש"ח.
  • ג) במהלך חודש אוגוסט, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כד' לזמן ארוך בסכום של כ- 1,081 מיליון ש"ח. עיקר תמורת ההנפקה שימשה לפירעון חוב בנקאי לזמן קצר שעמד כנגד הנכס "ביג פאשן גלילות" בסכום של כ 875- מיליון ש"ח.
  • ד) במהלך חודש יולי גייסה חברת בת, המוחזקת על ידי החברה ב,95%- 200 מיליון ש"ח ממוסד בנקאי לזמן ארוך.
  • ה) גוף מוסדי העמיד לחברה מסגרת אשראי, עד לחודש יוני ,2026 בסכום של כ600- מיליון ש"ח, כנגד שעבוד חלק ממניות אפי נכסים אשר בבעלות החברה. נכון ליום 30 ביוני, 2025 ולמועד פרסום הדוח, כל מסגרת האשראי פנויה.
  • ו) בנק מסחרי העמיד לטובת החברה קו אשראי בהיקף של 464 מיליון שקל עד למרס, .2026 נכון ליום 30 ביוני , 2025 ולמועד פרסום הדוח כל מסגרת האשראי כאמור פנויה.
  • ז) לתאריך הדיווח לחברה (ללא אפי נכסים) נכסים כנגדם לא הועמדו הלוואות בשווי כולל של כ5,555- מיליון ש"ח (מתוכם כ- 4,729 מיליון ש"ח נכסים מניבים) החברה מעריכה כי תוכל לגייס חוב כנגד שיעבוד נכסים אלו, ככל שתידרש.
  • ח) בנוסף למניות ששועבדו לטובת קו האשראי כאמור, לחברה החזקה נוספת בכ24.8- מיליון מניות סחירות של אפי נכסים בע"מ בשווי של כ4,781- מיליון ש"ח (בהתאם למחירן בבורסה נכון ליום 30 ביוני, 2025). להערכת החברה ככל שתידרש ניתן יהיה לקבל מימון גם כנגד מניות אלו.
  • ט) לחברה צפוי תזרים חיובי משמעותי מתמשך מפעילות שוטפת, אשר משמש למימון פעילות החברה.

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :1 - כללי (המשך)

להערכת הנהלת החברה, הגיוסים שבוצעו לאחר תאריך המאזן, קווי האשראי הפנויים, יתרת הנכסים המניבים הפנויים, היכולת למחזר את החוב בגין ההלוואות שסווגו לזמן קצר ובתוספת תזרים מזומנים חיובי משמעותי מתמשך מפעילות שוטפת, יאפשרו לחברה לעמוד בפירעון התחייבויותיה השוטפות.

ג. במהלך חודש יוני, ,2025 פתחה מדינת ישראל במתקפת פתע על איראן במסגרת מבצע "עם כלביא" שנמשך 12 ימים. במהלך המבצע נותרו מרבית מרכזי החברה סגורים פרט לעסקים חיוניים בכפוף ל הנחיות פיקוד העורף.

החברה נקטה בצעדים משמעותיים לתמיכה בחיזוק החוסן של שוכריה, ופעלה לייצור מנגנון הקלות שיסייע להם לשמור על יציבות, וזאת מתוך הסתכלות ארוכת טווח ורצון להבטיח את יכולת השוכרים לשוב לתפקוד מלא בהקדם. עבור כלל השוכרים, למעט שוכרים חיוניים שפעלו כסדרם , החברה זיכתה את שוכריה בתחילת חודש אוגוסט לפי מנגנון השוואת עומסים מול חודש יוני אשתקד. לחברה הזכות לבצע השוואת עומסים לפני ואחרי המבצע על מנת לבדוק פגיעה ממשית בעסקי השוכרים ולדרוש השלמת שכר דירה בגין חודש יוני 2025 בהתאם או במקרה בו השוכר קיבל הקלה מהמדינה.

ההשפעה של ההקלות כאמור הביאו לקיטון בהכנסות השכירות בישראל (חלק החברה) בסכום של כ9.6- מיליון ש"ח.

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 - "דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור -:3 אירועים מהותיים בתקופת הדיווח

א. ביום 20 במרס 2025 הנפיקה החברה 138,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה י ט' (הרחבה) באמצעות הנפקה פרטית ל4- משקיעים מסווגים. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב123,500- אלפי ש"ח בשיעור ריבית נקובה שנתית של .2.09% הריבית האפקטיבית הלא צמודה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של .5.08%

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :4 - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים

להלן תמצית נתוניה הכספיים של חברות הפרויקטים אשר נכסיהן משועבדים לטובת מחזיקי אגרות חוב סדרה יט', כפי שנכללו בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה בתקופות להלן:

א1. מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת הפרויקט HVAC באלפי אירו:

סעיף	ליום 30 בי	וני	צמבר ליום 31 בד
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
טפים נכסים שו
רות חובה חייבים וית	340	349	529
ים שווי מזומנ מזומנים ו	163	362	200
ם שוטפים סה"כ נכסי	503	711	729
ם ינם שוטפי נכסים שא
ע רכוש קבו	45	43	42
וח קעה בפית נדל"ן להש	1,194	1,194	1,194
קעה נדל"ן להש	23,900	21,200	23,900
שוטפים ם שאינם סה"כ נכסי	25,139	22,437	25,136
ם סה"כ נכסי	25,642	23,148	25,865
ת שוטפות התחייבויו
ת זכות אים ויתרו ספקים, זכ	283	462	411
שורות חברות ק הלוואות מ	220	306	228
וטפות חייבויות ש סה"כ הת	503	768	639
וטפות ת שאינן ש התחייבויו
שורות חברות ק הלוואות מ	4,802	5,819	5,373
לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו	144	129	136
ות אינן שוטפ חייבויות ש סה"כ הת	4,946	5,948	5,509
ת התחייבויו סה"כ הון ו	25,642	23,148	25,821

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :4 - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך)

א2. מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת הפרויקט HVAC באלפי אירו:

					לשנה
	ל6-	החודשים	ל3-	החודשים	ה שהסתיימ
	שהסתיימו	ביום 30	שהסתיימו	ביום 30	ביום 31
סעיף		ביוני		ביוני	בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
סים, נטו הפעלת נכ השכרת ו הכנסות מ	861	746	422	383	1,659
עה, ל"ן להשק הוגן של נד ה) בשווי עליה (יריד
נטו	(92)	(70)	(92)	(75)	2,585
יות נהלה וכלל הוצאות ה	13	13	7	2	32
לי רווח תפעו	756	663	323	306	4,212
מון, נטו הוצאות מי	(174)	(157)	(89)	(87)	(348)
הכנסה מסים על רווח לפני	582	506	234	219	3,864
ההכנסה מסים על	(61)	(44)	(33)	(16)	(117)
תקופה רווח נקי ל	521	462	201	203	3,747
פעילות תוצאות ה
שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	558	422	293	337	754
ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	-	(73)	-	(73)	(103)
ת מימון שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	(595)	(244)	(262)	(111)	(708)
ומנים ם ושווי מז ון) במזומני גידול (קיט	(37)	105	31	153	(57)
תחילת מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו
התקופה	200	257	-	209	257
פה סוף התקו מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו	163	362	31	362	200

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :4 - תמצית נתונים של חברות הפרו יקטים (המשך)

ב1. מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת הפרויקט SEK באלפי אירו:

סעיף		וני ליום 30 בי	צמבר ליום 31 בד
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
טפים נכסים שו
רות חובה חייבים וית	971	1,483	976
ים שווי מזומנ מזומנים ו	127	689	190
ם שוטפים סה"כ נכסי	1,098	2,172	1,166
ם ינם שוטפי נכסים שא
ע רכוש קבו	103	101	117
פקדונות	279	-	292
קעה נדל"ן להש	64,200	60,540	64,200
שוטפים ם שאינם סה"כ נכסי	64,582	60,641	64,609
ם סה"כ נכסי	65,680	62,813	65,775
ת שוטפות התחייבויו
ת זכות אים ויתרו ספקים, זכ	419	295	404
שורות חברות ק הלוואות מ	1,004	1,732	1,020
וטפות חייבויות ש סה"כ הת	1,423	2,027	1,424
וטפות ת שאינן ש התחייבויו
שורות חברות ק הלוואות מ	23,327	24,633	24,066
לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו	290	326	323
ות אינן שוטפ חייבויות ש סה"כ הת	23,617	24,959	24,389
ת התחייבויו סה"כ הון ו	65,680	62,813	65,775

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :4 - תמצית נתונים של חברות הפרו יקטים (המשך)

ב2. מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת הפרויקט SEK באלפי אירו:

					לשנה
	החודשים ל6-		ל3-	החודשים
	ביום 30 שהסתיימו ביוני		שהסתיימו	ביום 30	ביום 31 בדצמבר
סעיף				ביוני
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
סים, נטו הפעלת נכ השכרת ו הכנסות מ	2,413	2,363	1,219	1,170	4,611
עה, ל"ן להשק הוגן של נד ה) בשווי עליה (יריד
נטו	(768)	(403)	(689)	(94)	2,701
יות נהלה וכלל הוצאות ה	18	21	9	7	48
חרות, נטו הוצאות) א הכנסות (	1	(1)	1	(4)	(6)
לי רווח תפעו	1,628	1,938	522	1,065	7,258
מון, נטו הוצאות מי	(793)	(576)	(413)	(288)	(1,598)
הכנסה מסים על רווח לפני	835	1,362	109	777	5,660
ההכנסה מסים על	(157)	(177)	(77)	(94)	(340)
תקופה רווח נקי ל	678	1,185	32	683	5,320
פעילות תוצאות ה
שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	1,209	1,305	268	172	1,856
ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	(723)	(792)	(538)	(483)	(1,251)
ת מימון שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
	(770)	-	(234)	-	(591)
ומנים ם ושווי מז ון) במזומני גידול (קיט	(284)	513	(504)	(311)	14
תחילת מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו התקופה	411	176	221	1,000	176
פה סוף התקו מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו	127	689	(283)	689	190

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :4 - תמצית נתונים של חברות הפרו יקטים (המשך)

ג1. מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת הפרויקט NEPI באלפי אירו:

סעיף	ליום 30 בי	וני	צמבר ליום 31 בד
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
טפים נכסים שו
רות חובה חייבים וית	360	383	466
ים שווי מזומנ מזומנים ו	100	174	139
ם שוטפים סה"כ נכסי	460	557	605
ם ינם שוטפי נכסים שא
קעה נדל"ן להש	18,900	18,000	18,900
ע רכוש קבו	8	10	9
שוטפים ם שאינם סה"כ נכסי	18,908	18,010	18,909
ם סה"כ נכסי	19,368	18,567	19,514
ת שוטפות התחייבויו
ת זכות אים ויתרו ספקים, זכ	143	98	202
שורות חברות ק הלוואות מ	496	735	561
וטפות חייבויות ש סה"כ הת	639	833	763
וטפות ת שאינן ש התחייבויו
שורות חברות ק הלוואות מ	11,587	11,941	11,941
לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו	79	63	70
ות אינן שוטפ חייבויות ש סה"כ הת	11,666	12,004	12,011
ת התחייבויו סה"כ הון ו	19,368	18,567	19,514

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :4 - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך)

ג2. מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת הפרויקט NEPI באלפי אירו :

					לשנה
	החודשים ל6-		החודשים ל3-		ה שהסתיימ
	ביום 30 שהסתיימו		ביום 30 שהסתיימו		ביום 31
סעיף	ביוני		ביוני		בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
סים, נטו הפעלת נכ השכרת ו הכנסות מ עה, ל"ן להשק הוגן של נד ה) בשווי עליה (יריד	747	720	368	370	1,388
נטו	(48)	(39)	(8)	(23)	756
יות נהלה וכלל הוצאות ה	2	4	1	-	10
לי רווח תפעו
	697	677	359	347	2,134
מון, נטו הוצאות מי	(339)	(239)	(176)	(120)	(650)
הכנסה מסים על רווח לפני	358	438	183	227	1,484
ההכנסה מסים על	(35)	(57)	(17)	(28)	(93)
תקופה רווח נקי ל	323	381	166	199	1,391
פעילות תוצאות ה
שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	367	338	149	146	416
ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	(37)	(389)	(8)	(165)	(502)
ת מימון שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	(369)	-	(150)	-	-
מזומנים מנים ושווי קיטון במזו	(39)	(51)	(9)	(19)	(86)
תחילת מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו
התקופה	139	225	-	193	225
פה סוף התקו מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו	100	174	(9)	174	139

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :4 - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך)

ד1. מידע פיננסי על המצב הכספי של חברת מרכז מסחרי בכניסה לנצרת בע"מ באלפי ש"ח:

סעיף	ליום 30 בי	וני	צמבר ליום 31 בד
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
טפים נכסים שו
ת בעלי מניו זמן קצר ל הלוואות ל	179,669	11,869	174,277
ת חובה ייבים ויתרו שוכרים, ח	4,084	3,509	3,206
ים שווי מזומנ מזומנים ו	50,895	34,520	36,552
ם שוטפים סה"כ נכסי	234,648	49,898	214,035
ם ינם שוטפי נכסים שא
קעה נדל"ן להש	502,790	517,230	504,600
ת בעלי מניו זמן ארוך ל הלוואות ל	-	173,269	-
לזמן ארוך רות חובה חייבים וית	2,611	3,696	2,735
ע רכוש קבו	43	13	31
שוטפים ם שאינם סה"כ נכסי	505,444	694,208	507,366
ם סה"כ נכסי	740,092	744,106	721,401
ת שוטפות התחייבויו
ת זכות אים ויתרו ספקים, זכ	6,805	1,470	2,254
ר ת לזמן קצ בעלי מניו הלוואות מ	250,509	11,046	246,474
וטפות חייבויות ש סה"כ הת	257,314	12,516	248,728
וטפות ת שאינן ש התחייבויו
וך ת לזמן אר בעלי מניו הלוואות מ	-	243,829	-
ים מיסים נדח	87,601	90,159	87,561
לקוחות פקדונות מ	339	319	319
ות אינן שוטפ חייבויות ש סה"כ הת	87,940	334,307	87,880
ת התחייבויו סה"כ הון ו	740,092	744,106	721,401

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :4 - תמצית נתונים של חברות הפרויקטים (המשך)

ד2. מידע פיננסי על תוצאות הפעילות של חברת מרכז מסחרי בכניסה לנצרת בע"מ באלפי ש"ח :

					לשנה
	החודשים ל6-		החודשים ל3-	ה שהסתיימ
	ביום 30 שהסתיימו ביוני		שהסתיימו	ביום 30	ביום 31
סעיף				ביוני
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
סים, נטו הפעלת נכ השכרת ו הכנסות מ עה, ל"ן להשק הוגן של נד ה) בשווי עליה (יריד	16,068	16,314	7,771	7,907	33,304
נטו	(2,360)	12,290	(3,625)	9,374	(1,521)
יות נהלה וכלל הוצאות ה	(43)	(117)	(15)	(34)	(176)
לי רווח תפעו	13,665	28,487	4,131	17,247	31,607
מון, נטו הוצאות מי	(950)	(1,723)	(1,580)	(2,548)	(2,308)
הכנסה מסים על רווח לפני	12,715	26,764	2,551	14,699	29,299
ההכנסה מסים על	(2,670)	(6,103)	(332)	(3,326)	(6,128)
תקופה רווח נקי ל	10,045	20,661	2,219	11,373	23,171
פעילות תוצאות ה
שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	14,817	6,855	4,397	2,730	27,822
פעילות (שימשו) ל טו שנבעו מזומנים נ
השקעה	(494)	(235)	(399)	(144)	8,197
מון 20 פעילות מי (שימשו) ל טו שנבעו מזומנים נ		(11,950)	-	(11,950)	(39,317)
ומנים ם ושווי מז ון) במזומני גידול (קיט	14,343	(5,330)	3,998	(9,364)	(3,298)
תחילת מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו התקופה	36,552	39,850	46,897	43,884	39,850
פה סוף התקו מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו	50,895	34,520	50,895	34,520	36,552

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :5 - מגזרי פעילות

א. כללי

מגזרי הפעילות נקבעו בהתבסס על המידע הןבחן על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי (CODM(, לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי הינו מנכ"ל החברה.

בהתאם לזאת, למטרות ניהול, הקבוצה בנויה לפי אזורים גיאוגרפיים בהתאם למיקום הנכסים ולה שלושה מגזרי פעילות כדלקמן: ישראל, אירופה (פולין, מונטנגרו וסרביה) וכן מגזר נוסף המבטא את פעילות אפי נכסים.

מגזר ארצות הברית אינו מהווה מגזר בר דיווח ולכן נכלל במסגרת מגזר "אחרים".

ההנהלה עוקבת אחר תוצאות הפעילות של האזורים הגיאוגרפיים שלה בנפרד לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים.

החברה מדווחת למקבל ההחלטות התפעולי הראשי כאמור לפי חלקה היחסי ב-EBITDA של חברות הקבוצה כמפורט להלן.

סה"כ	התאמות	אחרים	אפי נכסים	אירופה	ישראל
			אלפי ש"ח
						ם שישה חודשי לתקופה של ום 30 ביוני, שהסתיימו בי 2025
1,370,800	40,099	47,279	683,566	217,826	382,030	צוניים הכנסות מחי
-	(479)	-	-	-	479	מגזריות הכנסות בין-
1,370,800	39,620	47,279	683,566	217,826	382,509	ת סה"כ הכנסו
824,483	( ) 1,461	25,636	405,148	150,787	244,373	EBITDA ( רווח מגזרי (
289,948	(100,521)	(4,894)	36,630	(8,459)	367,192	ל"ן להשקעה ונד שערוך נדל"ן יתוח להשקעה בפ
(7,154)						ות פחת והפחת
(376,344)						ן, נטו הוצאות מימו
						ת ברווחי חברו חלק החברה
136,964						ווי פי שיטת הש המטופלות ל המאזני, נטו
(2,058)						ות הוצאות אחר
865,839						סה סים על הכנ רווח לפני מ

ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :5 - מגזרי פעילות (המשך)

	ישראל	אירופה	אפי נכסים	אחרים	התאמות	סה"כ
			בלתי מבו
	אלפי ש"ח
ביום ם שהסתיימו שישה חודשי לתקופה של
2024 30 ביוני,
צוניים הכנסות מחי	325,894	148,534	637,778	48,815	28,543	1,189,564
מגזריות הכנסות בין-	480	(15)	-	-	(465)	-
ת סה"כ הכנסו	326,374	148,519	637,778	48,815	28,078	1,189,564
EBITDA ( רווח מגזרי (	214,052	102,456	352,481	25,575	( ) 11,490	683,074
ל"ן להשקעה להשקעה ונד שערוך נדל"ן בפיתוח	265,747	(7,971)	28,255	10,561	(20,187)	276,405
ל"ן להשקעה השקעה בנד						-
ות פחת והפחת						(4,515)
ן, נטו הוצאות מימו לפי ת המטופלות ברווחי חברו חלק החברה המאזני, נטו שיטת השווי						(445,605) 78,001
ות הכנסות אחר						5,932
סה סים על הכנ רווח לפני מ						593,292
	ישראל	אירופה	אפי נכסים	אחרים	התאמות	סה"כ
			בלתי מבו	קר
				אלפי ש"ח
מו ביום שים שהסתיי שלושה חוד לתקופה של 2025 30 ביוני,
צוניים הכנסות מחי	194,869	115,873	352,989	23,871	21,907	709,509
מגזריות הכנסות בין-	238	-	-	-	(238)	-
ת סה"כ הכנסו	195,107	115,873	352,989	23,871	21,669	709,509
EBITDA ( רווח מגזרי (	124,736	78,098	211,602	12,270	) 2,275 (	424,431
בפיתוח ל"ן להשקעה להשקעה ונד שערוך נדל"ן	102,195	(2,303)	52,217	(2,016)	(29,103)	120,990
ות פחת והפחת						(5,109)
ן, נטו הוצאות מימו						(283,167)
לפי ת המטופלות ברווחי חברו חלק החברה המאזני, נטו שיטת השווי						54,040
ות הוצאות אחר						(377)
סה סים על הכנ רווח לפני מ						310,808

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :5 - מגזרי פעילות (המשך)

קר בלתי מבו אלפי ש"ח
שים שלושה חוד לתקופה של 2024 ום 30 ביוני, שהסתיימו בי
614,857 18,580 25,320 330,603 75,790 164,564 צוניים	הכנסות מחי
- (221) - - (20) 241 מגזריות	הכנסות בין-
614,857 18,359 25,320 330,603 75,770 164,805 ת	סה"כ הכנסו
358,162 ) 4,557 ( 12,293 188,321 52,346 109,759 EBITDA (	רווח מגזרי (
ל"ן להשקעה להשקעה ונד שערוך נדל"ן 271,028 (18,972) 14,649 42,715 (5,420) 238,056	בפיתוח
(2,251) ות	פחת והפחת
(292,269) ן, נטו	הוצאות מימו
ת המטופלות ברווחי חברו 59,843 נטו שווי המאזני,	חלק החברה לפי שיטת ה
2,143 ות הכנסות אחר
396,656 סה סים על הכנ	רווח לפני מ
סה"כ התאמות אחרים אפי נכסים אירופה ישראל
קר בלתי מבו
אלפי ש"ח
31 בדצמבר, תיימה ביום	לשנה שהס 2024
2,508,471 72,135 95,118 1,337,858 330,469 672,891 צוניים	הכנסות מחי
- (957) - - - 957 מגזריות	הכנסות בין-
2,508,471 71,178 95,118 1,337,858 330,469 673,848 ת	סה"כ הכנסו
1,440,451 ) 14,902 ( 49,502 753,167 214,811 437,872 EBITDA (	רווח מגזרי (
ל"ן להשקעה להשקעה ונד 1,356,754 18,736 1,388 375,212 152,639 808,779	שערוך נדל"ן בפיתוח
- ל"ן להשקעה	השקעה בנד
(9,060) ות	פחת והפחת
(999,482) ן, נטו	הוצאות מימו
(9,803) ות	הוצאות אחר
ת המטופלות ברווחי חברו 253,727 נטו שווי המאזני,	חלק החברה לפי שיטת ה
2,032,587 סה סים על הכנ	רווח לפני מ

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :5 - מגזרי פעילות (המשך)

(*) להלן פילוח הכנסות ו-EBITDA בגין מגזרי הפעילות של חברת הבת, אפי נכסים, לפי מיקום גאוגרפי:

	ישראל	צ'כיה	סרביה	פולין	רומניה	אחרות	סה"כ
				לא מבוקר
				אלפי ש"ח
ם שישה חודשי לתקופה של 2025 ום 30 ביוני, שהסתיימו בי
ות סה"כ הכנס	157,787	78,266	106,692	51,415	265,753	23,653	683,566
EBITDA ( רווח מגזרי (	83,589	47,724	66,525	21,717	182,678	2,915	405,148
ונדל"ן ן להשקעה שערוך נדל" פיתוח להשקעה ב	34,936	6,115	(2,976)	3,675	(5,120)	-	36,630
	ישראל	צ'כיה	סרביה	פולין	רומניה	אחרות	סה"כ
				לא מבוקר
				אלפי ש"ח
ם שישה חודשי לתקופה של 2024 ום 30 ביוני, שהסתיימו בי
ות סה"כ הכנס	165,977	66,536	93,846	40,781	254,165	16,473	637,778
EBITDA ( רווח מגזרי (	58,025	36,121	59,043	15,699	182,738	855	352,481
ונדל"ן ן להשקעה שערוך נדל" פיתוח להשקעה ב	44,961	(4,695)	(2,338)	(4,854)	(4,819)	-	28,255
	ישראל	צ'כיה	סרביה	פולין	רומניה	אחרות	סה"כ
				לא מבוקר
שים שלושה חוד לתקופה של 2025 ום 30 ביוני, שהסתיימו בי				אלפי ש"ח
ות סה"כ הכנס	76,302	39,492	56,285	26,629	137,306	16,975	352,989
EBITDA ( רווח מגזרי (	40,546	24,932	34,918	12,695	97,866	645	211,602
ונדל"ן ן להשקעה שערוך נדל" פיתוח להשקעה ב	51,015	1,653	469	994	(1,914)	-	52,217

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :5 - מגזרי פעילות (המשך)

(*) להלן פילוח הכנסות ו-EBITDA בגין מגזרי הפעילות של חברת הבת, אפי נכסים, לפי מיקום גאוגרפי:

סה"כ	אחרות	רומניה	פולין	סרביה	צ'כיה	ישראל
			לא מבוקר
			אלפי ש"ח
							ודשים ל שלושה ח לתקופה ש ני, 2024 ביום 30 ביו שהסתיימו
330,603	10,392	129,980	22,406	47,218	34,532		86,075 ות סה"כ הכנס
188,321	( ) 1,025	97,843	9,310	30,096	19,828		32,269 EBITDA ( רווח מגזרי (
42,715	-	(1,564)	(5,281)	(1,665)	5,196		ונדל"ן ן להשקעה שערוך נדל" 46,029 פיתוח להשקעה ב
סה"כ	אחרות	רומניה	פולין מבוקר	סרביה	צ'כיה	ישראל
			אלפי ש"ח
							31 תיימה ביום לשנה שהס 2024 בדצמבר,
1,337,858	37,401	531,358	87,792	194,584	142,024	344,699	ות סה"כ הכנס
753,167	461	372,248	34,684	122,124	78,628	145,022	EBITDA ( רווח מגזרי (
375,212	5,405	193,642	(6,723)	82,547	(42,476)	142,816	ונדל"ן ן להשקעה שערוך נדל" פיתוח להשקעה ב

באור :6 - מכשירים פיננסים

השווי ההוגן של המכשירים הפיננסים אינו שונה מהותית בהשוואה לשווי ההוגן שהוצג בדוחות הכספיים, למעט השווי ההוגן של אגרות החוב כמפורט להלן:

	שווי הוגן		ת הכספיים יתרה בדוחו
	אלפי ש"ח
מבוקר	לא מבוקר	לא מבוקר		מבוקר	לא מבוקר	לא מבוקר
31				31
בדצמבר,	30 ביוני ,	30 ביוני ,		בדצמבר ,	30 ביוני ,	30 ביוני ,
2024	2024	2025		2024	2024	2025
12,735,798	11,268,149	12,598,486		13,062,933	11,912,304	12,855,525	כולל חלויות אגרות חוב שוטפות

באור :7 - אירועים מהותיים לאחר תקופת הדיווח

א. ביום 7 ביולי, 2025 הנפיקה החברה 235,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה כב'. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב235,000- אלפי ש"ח בשיעור ריבית נקובה שנתית של .2.74% הריבית האפקטיבית לפני הצמדה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של .2.96%

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :7 - אירועים מהותיים לאחר תקופת הדיווח (המשך)

• ב. ביום 7 ביולי, 2025 הנפיקה החברה 343,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה כג'. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב343,000- אלפי ש"ח בשיעור ריבית נקובה שנתית של .2.78% הריבית האפקטיבית לפני הצמדה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של .2.97%
• ג. ביום 5 באוגוסט, 2025 הנפיקה החברה 1,081,374 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה כד'. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב1,081,374- אלפי ש"ח בשיעור ריבית נקובה שנתית של .3.06% הריבית האפקטיבית לפני הצמדה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של .3.11%
• ד. ביום 28 ביולי, 2025 התקבלו במשרדי החברה שומות מס לפי סעיף 145(א)( 2)(ב) לפקודת מס הכנסה בגין השנים 2020 ועד ,2022 ובסך כולל של כ- 222 מיליון ש"ח (הכולל הפרשי הצמדה וריבית). יצוין, כי החברה חולקת על עמדת רשות המסים וסבורה, בין היתר, בהסתמך על חוות דעת יועציה המקצועיים, כי קיימות לה טענות מבוססות לדחיית עמדת רשות המסים, ולפיכך בכוונת החברה להגיש ערעור בגין השומות בהתאם למועדים הקבועים לכך על-פי דין.
• ה. ביום 17 באוגוסט, 2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסכום של כ200- מיליון ש"ח. אשר ישולם ביום 10 בספטמבר, .2025

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה ליום 30ביוני2025

ביג מרכזי קניות בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 30 ב יוני, 2025

בלתי מבוקרים

	עמוד
נה 38ד' ד לפי תק דוח מיוח	2
ברה חסים לח ספי המיו המצב הכ חדים על ות המאו תוך הדוח ספיים מ נתונים כ	4-5
ברה חסים לח ולל המיו הרווח הכ חדים על ות המאו תוך הדוח ספיים מ נתונים כ	6
ם לחברה המיוחסי מזומנים תזרימי ה חדים על ות המאו תוך הדוח ספיים מ נתונים כ	7-8
ף מידע נוס	9-10

- - - - - - - - - - - - - - - - - - -

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידים), התש"ל 1970-

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 של ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן - החברה) ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ4,584,373- אלפי ש"ח ליום 30 ביוני, 2025 ואשר חלקה של החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ73,890- אלפי ש"ח וסך של כ43,194- אלפי ש''ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימה באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי לתקופות הביניים הנפרד של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי חשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- .1970

תל-אביב, 17 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי ביניים מתוך הדוחות הכספיים

ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד, המיוחסים לחברה, מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 ביוני, 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים (להלן - דוחות מאוחדים), המוצגים לפי תקנה 38ד ' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל- .1970

נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה

			ליום 31
	בדצמבר
	2025	2024	2024
	מבוקר
		אלפי ש"ח
	486,285	323,698	608,128
	203	-	493
	11,839	25,952	17,308
	104,822	82,100	131,707
	603,149	431,750	757,636
	426,392	403,678	399,227
	14,251,533	12,878,864	13,428,181
	6,616,674	4,707,319	5,248,773
	1,883,947	2,569,200	2,780,741
	71,057	8,381	19,069
	11,511	10,941	10,834
	23,261,114	20,578,383	21,886,825
	23,864,263	21,010,133	22,644,461

אסף נגר משנה למנכ"ל ואחראי

22,644,461 21,010,133 23,864,263

17 באוגוסט, 2025

תאריך אישור הדוחות הכספיים איתן בר זאב

יו"ר הדירקטוריון

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

חי גאליס מנכ"ל החברה

התחייבויות לא שוטפות

הון המיוחס לבעלי מניות החברה

התחייבויות שוטפות אשראי מתאגידים בנקאיים ומאחרים 1,799,629 1,075,055 1,518,847 חלויות שוטפות של אגרות חוב 1,462,123 684,169 1,030,208 התחייבויות לספקים ולנותני שירותים 92,858 72,758 60,033 זכאים ויתרות זכות 73,350 83,289 81,162

התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים 387,787 210,922 209,653 אגרות חוב 6,210,328 6,647,491 6,877,529 פקדונות משוכרים 5,362 4,963 4,812 התחייבויות בשל הטבות לעובדים והתחייבויות אחרות 11,359 12,478 4,237 התחייבות בגין חכירה מימונית 16,551 16,505 16,528 מסים נדחים 894,920 740,372 819,479

הון מניות 202 199 201

פרמיה על מניות 4,617,606 4,576,635 4,604,510 תקבולים על חשבון אופציות למניות 12,168 - 12,168 קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות 131,553 137,051 126,672 קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים (140,758) 100,933 (365,513) קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה 30,453 32,461 32,835 קרן הערכה מחדש בגין העברה מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה 9,330 9,330 9,330 קרן בגין עסקאות גידור (21,491) 40,726 2,448

יתרת רווח 8,270,933 6,564,796 7,599,322

סה"כ הון 12,909,996 11,462,131 12,021,973

נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 31 בדצמבר

ליום 30 ביוני

2024 2024 2025 בלתי מבוקר מבוקר אלפי ש"ח

2,690,250 1,915,271 3,427,960

7,932,238 7,632,731 7,526,307

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה

					לשנה
	החודשים ל6-		החודשים ל3-		ה שהסתיימ
	ביום 30 שהסתיימו		ביום 30 שהסתיימו		ביום 31
	ביוני		ביוני		בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
		(למעט נתו	אלפי ש"ח ני רווח נקי	למניה)
מי ניהול השכרה וד הכנסות מ	275,047	229,043	139,647	116,010	474,935
ה ים להשכר פעלת נכס הוצאות ה	64,242	53,241	33,862	25,703	109,729
רווח גולמי	210,805	175,802	105,785	90,307	365,206
ל"ן שקעה ונד ל נדל"ן לה וי ההוגן ש עלייה בשו
בפיתוח להשקעה	277,631	178,170	79,767	158,136	600,770
ק כירה ושיוו הוצאות מ	17,772	8,809	8,519	5,447	22,424
יות נהלה וכלל הוצאות ה	42,676	38,428	21,820	17,710	79,654
אחרות הכנסות) הוצאות (	2,729	(245)	60	-	20,783
חתות פחת והפ	3,831	953	3,314	550	1,868
לי רווח תפעו	421,428	306,027	151,839	224,736	841,247
מון הוצאות מי	211,248	205,481	140,977	135,269	473,420
מון הכנסות מי	195,182	67,671	52,547	36,482	141,442
ו חזקות, נט חברות מו רה ברווחי חלק החב	340,034	288,146	174,485	184,613	1,060,727
) הטבת מס ההכנסה ( מסים על רווח לפני	745,396	456,363	237,894	310,562	1,569,996
הכנסה סים על ה הוצאות מ	73,785	31,423	(10,884)	20,272	110,530
ברה מיוחס לח רווח נקי ה	671,611	424,940	248,778	290,290	1,459,466
התקיים ו הפסד ב ש לרווח א סווגו מחד סכומים שי ציפיים תנאים ספ
ות כספיים תרגום דוח הנובעות מ התאמות	220,928	66,755	(267,692)	95,238	(394,848)
של ות כספיים תרגום דוח הנובעות מ התאמות
לות חברות כלו	3,827	114	(1,617)	842	(4,729)
ור סקאות גיד קרן בגין ע	(23,939)	(4,121)	(15,548)	(1,958)	(42,399)
	200,816	62,748	(284,857)	94,122	(441,976)
ה חס לחבר כולל המיו סה"כ רווח	872,427	487,688	(36,079)	384,412	1,017,490

ם לחברה המיוחסי מזומנים תזרימי ה חדים על ות המאו תוך הדוח ספיים מ נתונים כ
----------------------------------------------------------------------------------------------------

לשנה
ה שהסתיימ		החודשים ל6-
ביום 31	שהסתיימו	החודשים ל3- ביום 30 שהסתיימו
בדצמבר	ביוני ביום 30		ביוני
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר בלתי מבו
		אלפי ש"ח
					ברה ת של הח לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו
1,459,466	290,290	248,778	424,940	671,611	ברה מיוחס לח רווח נקי ה
) (1,273,984	(237,632)	(169,616)	(320,629)	(551,047)	ת ים מפעילו רימי מזומנ להצגת תז הדרושות התאמות (א) ל החברה שוטפת ש
185,482	52,658	79,162	104,311	120,564	ל החברה שוטפת ש מפעילות טו שנבעו מזומנים נ
					חברה עה של ה לות השק מנים מפעי תזרימי מזו
532,040	-	295	532,204	295	נקאיים תאגידים ב זמן קצר ב פקדונות ל
(12,710)	(388)	(5,852)	(1,016)	(15,788)	וש קבוע רכישת רכ
10,493	(13,909)	667	(8,521)	(7,888)	שקעה ין נדל"ן לה מוסדות בג
(27,689)	(1,531)	(10,710)	(9,393)	(33,552)	קעה נדל"ן להש השקעה ב
(705,875)	(158,854)	(58,025)	(292,606)	(165,533)	וח קעה בפית נדל"ן להש השקעה ב
(187)	(154)	(375)	(155)	(864)	ם תי מוחשיי נכסים בל השקעה ב
(570,161)	(35,375)	8,713	(60,123)	(42,351)	לזמן ארוך רות חובה חזקות וית חברות מו השקעה ב
24,627	8,834	-	8,834	-	קשורים ה לצדדים מתן הלווא
77,555	5,000	-	5,000	16,185	הקמה השקעה ב ה ונדל"ן ל "ן להשקע מימוש נדל
-	-	-	-	(69,045)	וי המאזני שיטת השו פלות לפי רות המטו רכישת חב
(4,835)	354	-	385	-	ה, נטו קאות הגנ מימוש עס
(243)	(348)	690	5,910	(12,651)	וך ה לזמן אר יתרות חוב פיקדונות ו השקעה ב
(676,985)	(196,371)	(64,597)	180,519	331,192)	ה ( של החבר ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ
					ה של החבר לות מימון מנים מפעי תזרימי מזו
(300)	-	-	(95)	(300)	ין חכירה תשלום בג
12,168	-	-	-	-	ות יות ואופצי הנפקת מנ
(11,200)	(2,800)	(3,146)	(5,600)	(54,028)	איים גידים בנק ארוך מתא ואות לזמן פירעון הלו
298,080	62,804	-	104,089	83,500	איים גידים בנק ארוך מתא ואות לזמן קבלת הלו
144,225	1,765	1,365	4,325	3,355	ים קשורים ואה מצדד קבלת הלו
(248)	(89)	275	(97)	550	כרים דונות משו קבלת פיק
709,690	-	-	-	122,161	נפקה) הוצאות ה לאחר ניכוי רות חוב ( הנפקת אג
(661,360)	(349,791)	(373,710)	(421,289)	(482,426)	ות חוב פירעון אגר
220,515	14,468	349,434	(30,526)	415,973	נותני נקאיים ומ תאגידים ב מן קצר מ אשראי לז חרים, נטו אשראי א
					מימון של מפעילות (ששימשו) טו שןבעו מזומנים נ
711,570	(273,643)	(25,782)	(349,193)	88,785	החברה
220,067	(417,356)	(11,217)	(64,363)	(121,843)	זומנים נים ושווי מ דה) במזומ עלייה (ירי
388,061	741,054	497,502	388,061	608,128	תקופה תחילת ה מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו
608,128	323,698	486,285	323,698	486,285	פה סוף התקו מזומנים ל מנים ושווי יתרת מזו

לשנה
ה שהסתיימ
ביום 31	שהסתיימו החודשים ל3-		שהסתיימו החודשים ל6-
בדצמבר	ביוני ביום 30		ביוני ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
					רימי להצגת תז הדרושות התאמות	(א)
					החברה טפת של פעילות שו מזומנים מ
					ת בתזרימי אינן כרוכו הוצאות ש הכנסות ו ל החברה: מזומנים ש
(11,363)	(5,720)	(4,292)	(8,042)	(7,510)	איים גידים בנק דונות בתא שערוך פק
2,374	681	3,378	1,226	3,984	חתות פחת והפ
					שקעה ל נדל"ן לה וי ההוגן ש עלייה בשו
(600,770)	(158,136)	(79,767)	(178,170)	(277,631)	יתוח שקעה בפ ונדל"ן לה
					בויות תנו, התחיי וואות שני שערוך הל
226,777	49,000	58,223	65,609	(47,922)	רות חוב אחרים ואג בנקאיים ו לתאגידים
34,355	9,486	7,433	19,595	14,866	מניות ום מבוסס עלות תשל
) (1,060,727	(184,613)	(174,485)	(288,146)	(340,034)	חזקות חברות מו רה ברווחי חלק החב
110,404	21,872	(833)	31,297	75,441	ם, נטו מסים נדחי
423	157	91	195	323	ל חכירה שחיקה ש
(1,298,527)	(267,273)	(190,252)	(356,436)	(578,483)
					בויות של ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב החברה:
(5,145)	(6,232)	8,600	(4,489)	5,469	ים יה) בשוכר ירידה (עלי
15,259	4,914	4,387	4,222	9,916	ת חובה בים ויתרו ירידה בחיי
					ספקים חייבויות ל דה) בהת עלייה (ירי
8,458	(1,540)	2,702	2,962	8,463	רותים ולנותני שי
5,971	32,499	4,947	33,112	3,588	ת זכות אים ויתרו עלייה בזכ
24,543	29,641	20,636	35,807	27,436
(1,273,984)	(237,632)	(169,616)	(320,629)	(551,047)
					מזומן ת שלא ב לות מהותי	(ב) פעי
					ה ן להשקע קעה ונדל" נדל "ן להש מימוש
56,000	-	-	-	-	בפיתוח

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

א. כללי

• .1 מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי על הדוחות הכספיים השנתיים ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולביאורים אשר נלוו אליהם וגם בהקשר לדוחות הכספיים המאוחדים ביניים ליום 30 ביוני, 2025 (להלן: הדוחות המאוחדים ביניים).
• .2 לתאריך הדיווח לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ2,825- מיליון ש"ח. עיקר הגרעון מקורו בסיווג הלוואת ליווי בנקאי עבור פרויקטים בהקמה לזמן קצר בסך של כ- 941 מיליון ש"ח שהליך הקמתם הסתיים , ניירות ערך מסחריים לזמן קצר בסך של כ 605- מיליון ש"ח , בסיווג חלויות שוטפות בסך של כ347- מיליון ש"ח, וכ532- מיליון ש"ח, בגין אגרות חוב סדרה יד' אשר עתידות להיפרע בחודש נובמבר ,2025 ואגרות חוב סדרה ח' אשר עתידות להיפרע בחודש אפריל ,2026 בהתאמה וכן בהלוואה מתאגיד בנקאי בסך של כ- 155 מיליון ש"ח שמועד פירעונה מרס, .2026
  • א) במהלך חודש יולי, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כב' לזמן ארוך בסכום של כ235- מיליון ש"ח.
  • ב) במהלך חודש יולי, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כג' לזמן ארוך בסכום של כ343- מיליון ש"ח.
• ג) במהלך חודש אוגוסט, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה כד' לזמן ארוך בסכום של כ1,081- מיליון ש"ח. עיקר תמורת ההנפקה שימשה לפירעון חוב בנקאי לזמן קצר שעמד כנגד הנכס "ביג פאשן גלילות" בסכום של כ875- מיליון ש"ח.
• ד) גוף מוסדי העמיד לחברה מסגרת אשראי, עד לחודש יוני ,2026 בסכום של כ600- מיליון ש"ח, כנגד שעבוד חלק ממניות אפי נכסים אשר בבעלות החברה. נכון ליום 30 ביוני, 2025 ולמועד פרסום הדוח, כל מסגרת האשראי פנויה.
• ה) בנק מסחרי העמיד לטובת החברה קו אשראי בהיקף של 464 מיליון שקל עד למרס, .2026 נכון ליום 30 ביוני , 2025 ולמועד פרסום הדוח כל מסגרת האשראי כאמור פנויה.
• ו) לתאריך הדיווח, לחברה (ללא אפי נכסים) נכסים כנגדם לא הועמדו הלווא ות בשווי כולל של כ- 4,971 מיליון ש"ח (מתוכם כ4,154- מיליון ש"ח נכסים מניבים) החברה מעריכה כי תוכל לגייס חוב כנגד שיעבוד נכסים אלו, ככל שתידרש.
• ז) בנוסף למניות ששועבדו לטובת קו האשראי , לחברה החזקה נוספת בכ24.8- מיליון מניות סחירות של אפי נכסים בע"מ בשווי של כ4,781- מיליון ש"ח (בהתאם למחיר בבורסה נכון ליום 30 ביוני, 2025). להערכת החברה ככל שתידרש ניתן יהיה לקבל מימון גם כנגד מניות אלו.
  • ח) לחברה צפוי תזרים חיובי מתמשך מפעילות שוטפת, אשר משמש למימון פעילות החברה.

להערכת הנהלת החברה, הגיוסים שבוצעו לאחר תאריך המאזן, קווי האשראי הפנויים, יתרת הנכסים המניבים הפנויים, היכולת למחזר את החוב בגין ההלוואות שסווגו לזמן קצר, ובתוספת תזרים מזומנים חיובי משמעותי מתמשך מפעילות שוטפת, יאפשרו לחברה לעמוד בפירעון התחייבויותיה השוטפות.

ב. עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים עקבית לזו שיושמה בעריכת המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר, .2024

ג. אירועים מהותיים בתקופת הדיווח

ביום 20 במרס 2025 הנפיקה החברה 138,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה י ט' (הרחבה) באמצעות הנפקה פרטית ל4- משקיעים מסווגים. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב- 123,500 אלפי ש"ח בשיעור ריבית נקובה שנתית של .2.09% הריבית האפקטיבית בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של .5.08%

ד. אירועים מהותיים לאחר תקופת הדיווח

• .1 ביום 7 ביולי, 2025 הנפיקה החברה 235,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה כב'. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב235,000- אלפי ש"ח בשיעור ריבית נקובה שנתית של .2.74% הריבית האפקטיבית לפני הצמדה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של .2.96%
• .2 ביום 7 ביולי, 2025 הנפיקה החברה 343,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה כג'. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב343,000- אלפי ש"ח בשיעור ריבית נקובה שנתית של .2.78% הריבית האפקטיבית לפני הצמדה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של .2.97%
• .3 ביום 5 באוגוסט, 2025 הנפיקה החברה 1,081,374 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב סדרה כד'. התמורה הכוללת שקיבלה החברה בגין אגרות החוב הסתכמה ב1,081,374- אלפי ש"ח בשיעור ריבית נקובה שנתית של .3.06% הריבית האפקטיבית לפני הצמדה בהנפקה הנ"ל הינה בשיעור של .3.11%
• .4 ביום 28 ביולי, 2025 התקבלו במשרדי החברה שומות מס לפי סעיף 145(א)( 2)(ב) לפקודת מס הכנסה בגין השנים 2020 ועד ,2022 ובסך כולל של כ- 222 מיליון ש"ח (הכולל הפרשי הצמדה וריבית). יצוין, כי החברה חולקת על עמדת רשות המסים וסבורה, בין היתר, בהסתמך על חוות דעת יועציה המקצועיים, כי קיימות לה טענות מבוססות לדחיית עמדת רשות המסים, ולפיכך בכוונת החברה להגיש ערעור בגין השומות בהתאם למועדים הקבועים לכך על-פי דין.
• .5 ביום 17 באוגוסט, 2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסכום של כ200- מיליון ש"ח. אשר ישולם ביום 10 בספטמבר, .2025

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

פרק 5

דוח רבעון שני של שנת 2025 בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל:1970-

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן - התאגיד), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

חי גאליס מנהל כללי אסף נגר משנה למנכ"ל ואחראי תחום הכספים בחברה

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ו אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים , בהתייחס לדריש ו ת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח ה רבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 31 במרס 2025 (להלן – הדוח הרבעוני האחרון בדבר הבקרה הפנימית), העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בתאגיד; בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 31 במרס 2025 היא אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעוני האחרון בדבר הבקרה הפנימית.

למועד הדוח, בהתבסס על ה אמור בדוח על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח הרבעוני האחרון בדבר הבקרה הפנימית, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

.

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

לפי תקנה 38ג(ד)(1) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל:1970-

אני, חי גאליס, מצהיר כי:

• (1) בחנתי את הדוח הרבעוני של ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן התאגיד) לרבעון השני של שנת 2025 (להלן – הדוחות);
• (2) לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• (3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• (4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• (א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
  • (5) אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
• (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוני ליום 31 במרס 2025) לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

17 באוגוסט, 2025

חי גאליס, מנכ"ל

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

לפי תקנה 38ג(ד)(2) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל- :1970

אני, אסף נגר, מצהיר כי:

• (1) בחנתי את הדוח ות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ביג מרכזי קניות בע"מ (להלן – התאגיד) לרבעון השני של שנת 2025 (להלן – "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים");
• (2) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• (3) לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• (4) גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד , בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• (א) את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
• (ב) כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
  • (5) אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• (א) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
• (ב) קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• (ג) לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון (הדוח הרבעוני ליום 31 במרס 2025) לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

17 באוגוסט, 2025

אסף נגר, משנה למנכ"ל ואחראי תחום הכספים בחברה

_____________________

פרק

6מכתבי הסכמה של רואי ה חשבון המבקרים של החברה

מכתבי הסכמה של רואי החשבון המבקרים של החברה

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

לכבוד הדירקטוריון של חברת ביג מרכזי קניות בע"מ ("החברה") ביג פאשן גלילות מגדל אלייד סיטיז, רמת השרון

ג.א.נ,

של חברת ביג מרכז קניות בע"מ מיום 20 במאי 2024 הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפנייה) של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף של החברה מיום 20 במאי :2024

• 1) דוח סקירה מיום 17 באוגוסט, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
• 2) דוח מיוחד מיום 17 באוגוסט, 2025 על מידע כספי ביניים נפרד של החברה ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל.1970-

בכבוד רב,

תל-אביב,

קוסט פורר גבאי את קסירר 17 באוגוסט 2025 רואי חשבון

עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של אפי נכסים בע"מ ליום ³⁰ ביוני ²⁰²⁵נספח א'

עדכון לפרק תיאורעסקיהתאגיד שלהחברה בקשר לתחום פעילות אפי נכסים ליום30ביוני2025

1

נספח א' | עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של אפי נכסים בע"מ

בהתאם לתקנה 39א' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל,1970- יובאו להלן פרטים בדבר שינויים או חידושים מהותיים לנספח א' לפרק תאור עסקי התאגיד של החברה שפורסם ביום 19 במרס 2025 (אסמכתא מס': 2025-01-018153) (להלן: "הדוח התקופתי") בקשר עם תחום פעילות אפי נכסים, ועד ליום פרסום דוח רבעוני זה.

.1 לסעיף 16 לדוח התקופתי - להלן יובא מידע בדבר "נדל"ן להשקעה מהותי מאוד" של קבוצת אפי נכסים באירופה - קניון קוטרוצ'ן ברומניה

ו ביום שהסתיימ	ה חודשים נה/שלוש
בדצמבר, 31 2024	2025 במרס, 31	2025 ביוני, 30	- כ- סים בנכס לק אפי נכ י .100% ח (נתונים לפ (98.6%
591,116	(1) 591,472	(1) 591,472	) (אלפי אירו שווי הנכס
48,438	(1) 11,680	(1) 12,524	אירו) פה (אלפי NOI בתקו
45,549	-	-	ירו) (באלפי א ך בתקופה סדי) שערו רווחי (הפ
100%	100%	100%	ב%-) בתקופה ( סה ממוצע שיעור תפו
8.2%	7.9%	8.5%	תיים מונחים שנ ל (ב%-) ב ואה בפוע שיעור תש
44.1	43.6	44.7	אירו למ"ר) ם למ"ר (ב ם ממוצעי ת חודשיי דמי שכירו
37.2	80.2	45.4	בחוזים עים למ"ר ים ממוצ ות חודשי דמי שכיר אירו למ"ר) תקופה (ב שנחתמו ב

1) ללא קומת המשרדים שאפי נכסים השלימה את הקמתה בסוף שנת 2024 ולתאריך הדוח טרם החל אכלוסה.

.2 לסעיף 37.4 לדוח התקופתי – אשראי מהותי

ובת הועמדו לט בטוחות ש	לות על מגבלות הח	כם/ תיאור ההס	מאפייני	ה/ ום ההלווא	מס"ד סכ
המלווה	התאגיד	שראי מסגרת הא	המלווה	שראי מסגרת הא
אה (קרן ירעון ההלוו להבטחת פ	בין יתרת א. היחס	ון מועדי פירע	שני	נון - וואה מסוג "	1 הל
היתר, כל משו, בין וריבית) יש	לשווי ההלוואה	קרן ההלוואה (	תאגידים	קשר ריקורס", ב
הרשומים הקיימים השעבודים	צרפי של השוק המ	וריבית)	בנקאיים	ם של עם הקניוני
מידו את לווים שהע לטובת המ	ברומניה הקניונים	קרן	זרים	אפי נכסים
לרבות כל הקודמות, ההלוואות	א יעלה (LTV (ל	ף אחת באופן שוט		ניטלה ברומניה, ש
של אפי רות הבת מניות חב	שונה על בשנה הרא	ה"כ 3.35% לרבעון - ס		ש על ידי שלו
(במישרין מוחזקות נכסים ה	"ה- LTV 65% (להלן:	רן מיתרת הק		של חברות בת
ירופה, וכן ל-ידי אפי א ובעקיפין) ע	), ובכל המקסימלי"	שנה. המקורית ל		ביום אפי נכסים
הבת של של חברות כל נכסיהן	ה-LTV שנה ירד	ריבית		,28.12.2022
שכנתאות לרבות מ אפי נכסים,	ב1.5%- המקסימלי	ף אחת באופן שוט		פה של למשך תקו
ניה וכן נים ברומ על הקניו	נה 60.5% בש עד ל-	לרבעון.		3 שנים.
שהעמידו ל הלוואות שעבודים ע	(בכפוף הרביעית	ית: ריבית שיעור הריב		ואה יתרת ההלו
ת של אפי חברות הב או יעמידו	האופציה למימוש	רווח של משתנה במ		30.6.2025 ליום
אשר יהיו י אירופה, נכסים לאפ	תקופת להארכת	לריבית 2.65% מעל		–
חר מימוש מוש רק לא ניתנים למי	על בסיס ההלוואה).	חודשים. היוריבור 3		אירו. 412 מיליון
די המלווים. טוחות על י כל יתר הב	השווי הערכות
	לקניונים שבוצעו	לפירעון מועד סופי
	ליום ברומניה	ההלוואה –
	עומד ה- ,30.6.2025	(בכפוף 15.12.2025
	.50%- LTV על כ	הארכה לאפשרות
		לשנה).

ובת הועמדו לט בטוחות ש	לות על מגבלות הח	כם/ תיאור ההס	מאפייני	ה/ ום ההלווא	מס"ד סכ
המלווה	התאגיד	שראי מסגרת הא	המלווה	שראי מסגרת הא
	ההכנסות ב. יחס
	לכלל התזרימיות
	רות החוב תשלומי שי
	הבת של של חברות
	(DSCR ( אפי נכסים
	מ110%- יהיה גבוה
	החולפת ביחס לשנה
	חס לשנה ו130%- בי
	שלאחר הקרובה
	הבדיקה מועד
	במידה הרלוונטי.
	ס DSCR ביח ויחס ה-
	רובה ירד לשנה הק
	ל ,130% משיעור ש
	רות הבת יחולו על חב
	נכסים של אפי
	קשר עם מגבלות ב
	כספים העברות
	פה. ליום לאפי אירו
	יחס ה- 30.6.2025
	לשנה DSCR
	מד על כ - הקרובה עו
	ויחס ה- 172.8% (*)
	לשנה DSCR
	מד על כ - שחלפה עו
	.176.1%
	- בו יחס ה ג. במקרה
	ן אחד LTV בגי
	ברומניה הקניונים
	חס בין (דהיינו הי
	הלוואה יתרת
	לאותו המיוחסת
	מניה לבין הקניון ברו
	של הקניון שווי השוק
	על 80% הנ"ל) יעלה
	של שני בתקופה
	ה רצופים מועדי בדיק
	שבו יחס או במקרה
	שנה DSCR ל ה-
	בגין אחד החולפת
	ברומניה הקניונים
	מ- 100% יהיה נמוך
	י בדיקה בשני מועד
	במקרה רצופים, או
	תקופת שבו יתרת
	הממוצעת השכירות
	הסכמי על פי
	בכל השכירות
	ברומניה הקניונים
	תיים (ליום תקטן משנ
	עומד 30.6.2025
	ל כ - 3.9 נתון זה ע
	חולו על שנים), י
	ת של אפי חברות הב
	מגבלות נכסים
	העברות בקשר עם

ובת הועמדו לט בטוחות ש	לות על מגבלות הח	כם/ תיאור ההס	מאפייני	ה/ ום ההלווא	מס"ד סכ
המלווה	התאגיד	שראי מסגרת הא	המלווה	שראי מסגרת הא
	י אירופה, כספים לאפ
	החריגה עד לתיקון
	כאמור.
תניות שיעורי הה מסוימות מ תקן חריגות	יו רשאיות ל פי נכסים יה	הבת של א יהם חברות	מנגנונים לפ	אה נקבעו סכם ההלוו	(*) בה
גה חולפת וחרי חס לשנה ה - DSCR בי 5% מיחס ה ה של עד סימלי, חריג - LTV המק 5% מיחס ה ה של עד הנ"ל (חריג הפיננסיות
		הקרובה). יחס לשנה	ה - DSCR ב	20% מיחס של עד
	עמדה 30.06.2025 ליום	עון אגרות מועדי פיר	אגרות חוב	ה רת ההלווא	2 ית
	ת ם בהתניו אפי נכסי	וריבית) החוב (קרן	(סדרה ח')	30.6.2025 ליום
	שנקבעו. הפיננסיות	קרן רעון ב - 4 עומדת לפי	הרשומות למסחר	ליון – 1,243 מי ש"ח.
		שנתיים לא תשלומים	בבורסה
		ו שר ישולמ שווים, א
		לאוקטובר ביום 15
		מהשנים בכל אחת
		,2026 - 2024 ,2020
		ה כדלקמן: לפי החלוק
		ן מיתרת קר (א) 15%
		וב (סדרה אגרות הח
		בכל אחד ח') תשולם
		; 15.10.2020 מהימים
		ו- 15.10.2024;
		; ו- (ב) 15.10.2025
		תרת קרן 55% מי
		וב (סדרה אגרות הח
		לם ביום ח') תשו
		.15.10.2026
		ריבית
		טף אחת באופן שו
		בכל יום 15 לחצי שנה,
		ו- 15 לאפריל
		של השנים לאוקטובר שיעור .2018-2026
		ד 2.75% צמו הריבית:
		רים לצרכן. למדד המחי
ה של אפי תחייבויותי להבטחת ה	מי ההון העצ א. שיעור	קרן	תאגיד	אי גרות אשר	3 מס
שראי, י הסכם הא נכסים על פ	ד) סים (מאוח של אפי נכ	שתועמד כל הלוואה	בנקאי	בנין A בקשר עם
בודים היתר, השע ישמשו, בין	פי זן של א מסך המא	הסכם מכוחו של	בישראל	דמרק בפרויקט לנ
במסגרת ובת הבנק שנרשמו לט	פי דוחותיה נכסים (על	ת שוא מסגר האשראי נ		1 בהיקף של
רבות הקודמים, ל ההסכמים	המאוחדים) הכספיים	רע עד שלב א' תפ		מיליארד ₪
בועים על שעבודים ק	ם - .20% ליו לא יפחת מ	.30.6.2026 ליום		("מסגרת
פי נכסים לקה של א זכויותיה/ח	עומד על 30.6.2025	רבעון בתחילת כל		וכן שלב"א'"),
אפי נכסים חלקה של בפרויקט (	.32%	31.3.2025 החל מיום		ראי מסגרת אש
חלקה נו 50%), על בפרויקט הי	מי ההון העצ ב. שיעור	ת תקטן מסגר		בניין B בקשר עם
השכירות סים בדמי של אפי נכ	ו) כסים (סול של אפי נ	"ל בסכום האשראי הנ		דמרק בפרויקט לנ
ל הפרויקט וע הנובעים מ	פי זן של א מסך המא	,₪ סכום של 9 מיליון		370 בהיקף של
השיתוף פי הסכם זכויותיה על	פי דוחותיה נכסים (על	על ידי אפי אשר יפרע		מסגרת מיליון ₪ ("
תפה של בע"מ (השו עם מליסרון	ת לו) לא יפח הכספיים סו	ורותיה נכסים ממק		שלב ב'").
בפרויקט). אפי נכסים	ליום .40% מ-	העצמיים.		ואות יתרת ההלו
	עומד על 30.6.2025 .47%	ריבית שתועמד כל הלוואה		30.6.2025 ליום 1,155 עומדת על
	בין החוב ג. היחס	הסכם מכוחו של		מיליון ש"ח.
	טו בין CAP נ הפיננסי ל	ת שוא מסגר האשראי נ
	(כהגדרת (מאוחד)	שא ריבית שלב א' תי
	ם לו בהסכ מונחים א	יעור שנתי משתנה בש
	(על פי האשראי)	ית הפריים השווה לריב
	הכספיים הדוחות	במועד כפי שתהיה

ובת הועמדו לט בטוחות ש	לות על מגבלות הח	כם/ תיאור ההס	מאפייני	ה/ ום ההלווא	מס"ד סכ
המלווה	התאגיד	שראי מסגרת הא	המלווה	שראי מסגרת הא
	ה לא יעל המאוחדים)	לוואה, העמדת הה
	ם - .75% ליו בכל עת על	רווח של בתוספת מ
	עומד על 30.6.2025	הלוואה .0.35% כל
	.60%	כוחו של שתועמד מ
	בין החוב ד. היחס	שראי נשוא הסכם הא
	טו בין CAP נ הפיננסי ל	ב ב' תישא מסגרת של
	ם דרת מונחי (סולו) (כהג	נה בשיעור ריבית משת
	י) ם האשרא אלו בהסכ	ה לריבית שנתי השוו
	ים חות הכספי (על פי הדו	שתהיה הפריים כפי
	ת עלה בכל ע סולו) לא י	דת במועד העמ
	על - .60%	תוספת ההלוואה, ב
	עומד 30.6.2025 ליום	.0.7% מרווח של
	על .50%

יצוין כי ליום 30 ביוני , 2025 לאפי נכסים קיימות הלוואות ומסגרות אשראי בישראל בהיקף כולל של כ- 3,518 מיליון ש"ח (מבלי לקחת בחשבון את ההלוואות והאשראים המפורטים בטבלה לעיל), אשר כל אחת מהן אינה מהווה אשראי בר דיווח, אך לאור "התניית הפרה צולבת" עלולות להיות מועמדות לפירעון מיידי בעת העמדה לפירעון מיידי של אגרות חוב או בשל העמדה לפירעון מיידי של חובות אחרים של אפי נכסים (בישראל).

כמו כן, יצוין כי ליום 30 ביוני , 2025 לקבוצת אפי נכסים קיימות הלוואות באירופה בהיקף כולל של כ- 1,642 מיליון ש"ח (מבלי לקחת בחשבון את ההלוואות והאשראים המפורטים בטבלה לעיל) אשר כל אחת מהן אינה מהווה אשראי בר דיווח, אך לאור "התניית הפרה צולבת" עלולות להיות מועמדות לפירעון מיידי בעת העמדה לפירעון מיידי של חובות אחרים של אפי אירופה.