Mivne Real Estate (K.D.) Ltd.

Investor Presentation • Aug 17, 2025

מצגת שוק הון

עיקרי הפעילות בתקופת הדוח ולאחריה

• Mivne-DLR שותפות MedOne-Mivne-DLR עסקת התקשרה עם MedOne לצירופה כשותפה (שותפות דיגיטל- מבנה) בפרויקט להקמת דאטה סנטר בפתח תקווה.
• עסקת מגוריט* החברה חתמה על עסקה למכירת 47 דירות בפרויקט בתלהסוללים אביב למגוריט ישראל בע"מ תמורת כ- 190.4 מיליון ש"ח כולל מע"מ.
• חתימת הסכם עם הרשות לניירות ערך ביולי 2025 חתמה החברה עם ניירותהרשות להעברתערך משרדיה לפרויקט הסוללים, ת"א.
• מכירת נכסים החברה מימשה נכסים בארץ ובחו"ל בהתאם לאסטרטגיית החברה, בסכום שלכולל כ110- מיליון ש"ח.
• המשך הקמת מנועי צמיחה ייזום 3 פרוייקטים בהיקף של כ107- אלפי מ"ר בהיקף השקעה של 170 מיליון ש"ח במהלך ראשוןחציון לשנת .2025
• הנפקות אג"ח החברה גייסה כ390- מיליון ש"ח בהנפקת אג"ח וכ300- מיליון ש"ח נוספים בהנפקת נע"מ.
• תוכנית רכישה עצמית של מניות החברה החברה השלימה תכנית רכישה עצמית בהיקף של 194 מיליוני .₪

אודות

ן מהמובילות בישראל הפועלת בתחומי ייזום, רכישה, הקמה וניהול של חברת נדל" מבנים המיועדים למשרדים, תעשיה, לוגיסטיקה, מסחר ומגורים להשכרה או למכירה.

נכסים מניבים ופרויקטים ביזום בישראל ^מ"^ר מיליוני 1.76

₪מיליארדי 1.7 מזומנים ומסגרות אשראי נכון למועד פרסום הדוח

48.1

%

CAP) נטו) יחס חוב ל-

עתודות קרקע וזכויות בלתי מנוצלות

969 ^מ"^ר אלפי

מיליוני ₪ AFFO 302

שיעור תפוסה ממוצע בישראל 92.0%

7.0 % שיעור תשואה משוקלל של נכסים מניבים בישראל

Aa2 - AA ו S&P י דרוג חברה ע" Midroog, בהתאמה י וע"

קבוצת הנדל"ן העסקי של ישראל

שווי נדל"ן להשקעה

מיליארדי 8.5 ₪ הון מיוחס לבעלי המניות

שווי נדל"ן להשקעה בהקמה מיליארדי 1.7 ₪

מיליארדי ₪ 10.1 שווי נכסים בלתי משועבדים

מיקוד גיאוגרפי - ישראל

הנתונים ליום 30/6/2025

*לפי 100% בעלות בפרוייקטים

פעילות בישראל

2025 ביוני 30מצגת שוק הון

קבוצת הנדל"ן העסקי של ישראל

נכסים מניבים בישראל

(מאוחד מורחב) כולל נתוני חברות כלולות ליום 30/6/2025

בישראל NOI SP-ו NOI

כולל נתוני חברות כלולות (במיליוני )₪ וסולארי (מאוחד מורחב)

ל בישרא NOI וב-SP NOI ה ב- בתקופ הגידול ניתוח
	ראל ביש NOI	ראל ביש NOI SP
1-6/2024	400	398.6
המדד עליית	16.8	16.5
כרו שו ונמ שנרכ נכסים	(0.1)	-

כרו שו ונמ שנרכ נכסים	(0.1)	-
צאות ת בהו ייקרויו ם והת פינויי	) 25.3 (	) 25.3 (
ש בדמ" עליה שות, ות חד השכר ים שי חוז בחידו	12.7	12.7
1-6/2025	404.1	402.5
NOI לות ת כלו חברו	12.7	12.7
ת כלולו כולל - 1-6/2025	416.8	415.2

AFFO מנכסים מניבים (במיליוני )₪

מדד ה-AFFO וההון העצמי של החברה גדלים משנה לשנה תוך שמירה על יחס חוב ל-CAP נמוך מ.50%-

* ממוצע טווח תחזית AFFO לשנת 2025 של החברה.

** הון עצמי ליום 30 ביוני .2025

ת שו ר ת או ור ה פי ל FFO AFFO ו - ך ר ע ת רו ניי ה ל ה נ ה ה ת ש גי פי ל )₪ ני ליו מי (ב
1-6/2024	1-6/2025
154	162	שות ות ר הורא לפי FFO ך ת ער ניירו
312*	302	גישת לפי ריאלי AFFO הלה ההנ
1.9%	1.6%	מדד ור ה בשיע שינוי פה בתקו

* כולל עדכון מספרי השוואה בגין התאמת הפחתת אופציות בעקבות ניר עמדה של רשות ניירות ערך בנושא FFO.

תחזית לשנת 2025 (במיליוני )₪ בפועל 2024 תחזית לשנת 2025 בפועל 1-6/2025 853 850-875 425 *NOI ^AFFO מיוחס ³⁰² 600-620 ⁶²³ לנדל"ן מניב**

* לא כולל הכנסה מחברות כלולות

** מיוחס לנדל"ן מניב לפי גישת ההנהלה, לעניין FFO לפי גישת רשות ניירות ערך ראה שקף 10 במצגת זו

קבוצת הנדל"ן העסקי של ישראל

פעילות בתחום מרכזי Data Centers נתונים

בשנת ,2022 הקימו החברה ודיגיטל ריאלטי :NYSE( (DLR הקימו שותפות שוויםבחלקים "דיגיטל-מבנה ג'ייוי" (JV MIVNE-DIGITAL (ובמאי 2025 התקשרה השותפות עם חברת מד 1 (MedOne (להקמת שותפות חדשה לצרכי הקמה, פיתוח, תפעול ותחזוקת הפרויקט.

השותפות תביא ביטוילידי את דיגיטלשלהיתרונות ריאלטי, כספקית הגלובלית הגדולה שלביותר מרכזי נתונים (Centers Data(, שירותי ענן, פתרונות שיתוף ופתרונות קישוריות, יתרונותאת מד 1 באספקת שירותי ואחסוןגיבוי מידע במרכזי ושלנתונים מבנה כחברת נדל"ן מובילה עם נכסיםבנק וקרקעות מהגדולים בישראל.

השותפות מרכזיוזמת נתונים ראשון בפתח תקווה בהספק 18 MW. השלב הפרויקטשלהראשון (10 MW( נמצא בתכנון מתקדם, תחילת חפירה, טיפול במזהמי ¹² קרקע והשלמת תנאים להיתר מלא.

מנועי צמיחה עתידיים פרויקטים ביזום ותכנון

א "

ביוני 30

13

מצגת שוק הון

14

פרויקטים עיקריים בהקמה

קט פרויי שם ה	ם מיקו	ש שימו	שטח רה להשכ (במ"ר) ברה חלק הח	סיום מועד ר משוע	ט פרויק שווי ה י בספר ה החבר )ח ש" (מיליוני	עלות יתרת רת משוע ) ח ש" (מיליוני	NOI טווח צפוי )ח ש" (מיליוני
לים הסול	ביב תל א	ים, משרד מסחר	68,300	1/2026 Q	1,376	88	109-115
ע המד פארק טק וההי- *' ב שלב	חיפה	ים משרד	14,000	Q 3/2025	140	30	12
ליה הרצ מבנה	ה הרצלי פיתוח	ים, משרד ים ומגור מסחר	24,300 יח"ד 103	Q1/2028	200	195 130	27-30 8-9
סה"כ			106,600		1,716	443	156-166

* חלק החברה 50%

, תל אביב פרויקט "הסוללים"

68,300 ^מ"^ר

360 יח"^ד

1,464 מיליוני ₪

של החברה במגורים שטרם הוכר כ-

147 מיליוני ₪

2025ביוני 30מצגת שוק הון

כ-

16.5 דונם

אדריכלי והיתר בניה.

פרויקט "מבנה הרצליה"

, שלב ב חיפה', פרויקט "פארק המדע וההיי-טק"

2025

ביוני 30

מצגת שוק הון

מנועי צמיחה עתידיים

תוכנית פיתוח ממוקדת למיצוי הפוטנציאל הגלום בנכסים וקרקעות של החברה, המאפשרים צמיחה אורגנית משמעותית

רוייקט שם הפ	מיקום	שימוש	שכרה שטח ה ) (במ"ר חברה חלק ה	רויקט שווי הפ החברה בספרי י ש"ח) (מיליונ	תכנוני סטטוס
**** -מבנה דיגיטל	קוה פתח ת	תונים מרכז נ	9MW מ"ר 5,000 על כ-	11	השלמת קרקע. מזהמי טיפול ב חפירה ו תחילת לא. היתר מ תנאים ל
ון גאל אל מבנה י מגדלי	ב תל אבי	, מסחר, משרדים מגורים	124,950 יח"ד 400	777	חלה חברה ה תוקף, ה נכנסה ל התכנית לי והיתר ב אדריכ נית עיצו על תוכ בעבודה בניה.
ב שדה ד מבנה	ב תל אבי	, מסחר משרדים	26,700	139	כלי. נון אדרי צוב ותכ כנית עי הכנת ת
אופאר	אופקים	מסחר	10,000	35	אושרה, התכנית ר בנייה. על הית בעבודה
** שחקים קרית	הרצליה	, מסחר משרדים ה להשכר ומגורים	117,981 יח"ד 42	101	. י " מות רמ חס לשו מאית בי השגה ש בהליך ל אשוני. תכנון ר תחילת
שרפון*	רחובות	מסחר , תעסוקה ה להשכר ומגורים	39,900 יח"ד 227	32	חידות תוספת י ייה תוך היתר בנ דריכלי ו תכנון א דיור.
ם חולון מרכבי מבנה	חולון	תעשייה מסחר ו	92,520	187	יכלי. כנון אדר קידום ת תחילת
2 קרייטק	יקנעם	משרדים	32,334	13	לא והיתר מ ן וחפירה יתר דיפו קבלת ה בהליך ל נוכחיתע ב" תואם ת
ם פ''ת מרכבי	קווה פתח ת	ומסחר משרדים	199,642	445	ה. להפקד אושרה התכנית
ב ב'* טיין של אקרש מגדלי	הרצליה	, מגורים משרדים	27,687 יח"ד 85	32	ף, בתנאי ס עמדה התוכנית Q. -3 ה 2025 להפקד צפי דיון

*חלק החברה 50% **חלק החברה 42.2% ***חלק החברה 53% **** לאחר השלמת העסקה עם -1MED שיעור ההחזקה יעמוד על .25%

קבוצת הנדל"ן העסקי של ישראל

20

מנועי צמיחה עתידיים (המשך)

תוכנית פיתוח ממוקדת למיצוי הפוטנציאל הגלום בנכסים וקרקעות של החברה, המאפשרים צמיחה אורגנית משמעותית

נוני ס תכ סטטו	ט פרויק שווי ה רה י החב בספר ח) ני ש" (מיליו	ה השכר שטח ר) (במ" ה החבר חלק	ש שימו	ם מיקו	קט פרויי שם ה
טת ם והחל בתנאי ל היתר התקב עה. ת מכרי שמאי	7	7,119	ם משרדי	ם ירושלי	שרים* כנפי נ
ל ת מגד להוספ תב"ע שינוי מקודם ונאות. קה ומל תעסו שימושי הכולל	14	14,000	ם משרדי	חיפה	טק וההיי המדע פארק *' שלב ג
מנהל. מול ה שנייה בהשגה	31	14,280	תעשיה	גני טל	** גני טל
המלא. ההיתר ו תנאי הושלמ	35	34,750	ם משרדי	ם ירושלי	שאול גבעת
ות ר בקש ל מספ רישוי ש בשלב בניה. להיתר	84	5,358 יח"ד 215	ורים קה, מג תעסו מסחר, ודנטים נות סט ה ומעו להשכר	לציון ראשון	* האלף מתחם
דם. לי מוק אדריכ תכנון	145	46,500	טיקה ולוגיס תעשיה	יד חנה	ה* יד חנ
ל אדריכ ת עם חלופו בחינת בשלב ה. העיריי	67	12,274 יח"ד 88	ורים חר, מג ה, מס תעסוק	אילת	ר שמי ב
ל אדריכ ת עם חלופו בחינת בשלב ה. העיריי	72	38,008 יח"ד 152	ורים חר, מג ה, מס תעסוק	אילת	רי מסח מתחם
יתוף דם בש נון מוק ט בתכ הפרויק הרשות	67	65,941 יח"ד 237	ורים חר ומג ם , מס משרדי	בת ים	אום ניסנב
לי. אדריכ תכנון קידום תחילת	20	8,737	חר ם ומס משרדי	מעלות	ת מעלו

*חלק החברה 50% , **חלק החברה 51%

אנרגיה סולארית

סך ההכנסות השנתיות הצפויות בתום הליך התקנת כלל המערכות מוערך בכ50- מיליוני ש"ח (חלק החברה הינו 45 מיליוני ש" )ח . לחברה יתרון משמעותי זובפעילות שטחילאור הגגות הנרחבים אשר בבעלותה ופועלת להרחבת זופעילות .

	כמות	( גודל ( KW	ש"ח) אלפי פויה ( תית צ ה שנ הכנס
מים ים קיי מתקנ	378	47,625	48,051
ה מכס ים עם מתקנ	14	1,121	815
ישור ליכי א ים בה מתקנ	10	2,345	1,658
כל סך ה	402	51,091	50,524

צפי גידול ב-NOI מפרויקטים בייזום ומנכסים שטרם הופעלו (במיליוני )₪

נבה צפי ה	י מיליונ NOI) צפי NOI/ ש"ח)	ום לתשל יתרה ח) ני ש" (מיליו	ם ם/סכו ספרי שווי ב ש"ח) ליוני ם (מי ששול	(מ"ר) שטח	ת יחידו כמות	ש שימו	יישוב
מניב	8.9	-	128	13,658	317	דיור מקבץ	ם ירושלי
מניב	3	-	48	3,334	113	דנטים ת סטו מעונו	אונו קריית
מניב	2.3	-	77	2,745	30	ם מגורי	אונו קריית
מניב	4.4	-	181	8,913	80	ם מגורי	ן בן שמ
דירות 11 בלו. התק דירות 39 Q 4/2028 ב- תקבל ת לה צפויו	3.4	29	163	6,041	50	ם מגורי	השרון רמת
Q 3/2025	3.3	66	15	5,168	50	ם מגורי	חדרה
1/2027 Q	6.2	172	38	7,206	80	ם מגורי	חן רמת
	31.5	267	650	47,065	720		כל סך ה

24

ן למגורים ייזום נדל"

יחידות דיור בביצוע

676 2,580 יחידות דיור בשלבי בנייה ותיכנון

תחזית רווחי ייזום שטרם הוכרו )ח במיליוני ש" ) חלק ד סטטוס החברה יח" פרויקט/ מיקום מתוכננות 147 75% ד הסוללים, תל אביב 360 בביצוע, עד כה נמכרו 220 יח" 80 90% ד מרום השרון 213 בביצוע, עד כה נמכרו 82 יח" מגדל מבנה הרצליה 103 הסתיימו עבודות דיפון וביסוס 100% בתכנון ייעוד למגורים להשכרה מגדלי מבנה יגאל אלון, תל אביב 400 התוכנית אושרה למתן תוקף 100% טרום אומדן 45% טרום אומדן ע חדרה 306 בשלבי אישור תב" 100% טרום אומדן ע אור עקיבא 56 בשלבי אישור תב" 100% טרום אומדן ע רמלה 57 בשלבי אישור תב" בסמכות ועדה 53% טרום אומדן ע הוגשה תב" אקרשטיין שלב ב', הרצליה 160 מחוזית בתוקף, בשלבי תכנון 33% טרום אומדן ע שדה דב, תל אביב 230 תב" 100% טרום אומדן ע אילת, שמי בר 88 בשלבי אישור תב" 100% טרום אומדן ע אילת 152 בשלבי אישור תב" שרפון 455 תכנון להיתר 50% טרום אומדן רחובות - 2,580 כ סה"

יעדי התוכנית האסטרטגית KPIS מרכזיים לשנים 2024-2028 צמיחה

1( ) כולל נתוני חברות כלולות והכנסות בגין השקעות במושכר (TI (עבור שוכרים

נתונים עיקריים מדוח רווח והפסד (במיליוני )₪

	1-6.2025	1-6.2024
יהול ודמי נ כירות ת מש הכנסו	530	526
ת הכנסו סה"כ	783	671
למי רווח גו	488	476
תוח ן בפי ונדל" שקעה "ן לה ך נדל שערו	386	204
פעולי רווח ת	736	630
ון, נטו ת מימ הוצאו	(204)	(228)
קי רווח נ	422	292

28

נתוני מאזן עיקריים במיליוני )₪

)

	30.6.2025	31.12.2024
נים י מזומ ים ושוו מזומנ	891	798
דמות ח ומק בפיתו קעה, ן להש נדל"	16,633	15,319
ת כלולו ברות ות בח השקע	587	532
ח " לל אג ות, כו פיננסי בויות התחיי	8,981	8,461
נדחים מסים	2,010	1,907
חברה ניות ה עלי מ ס לב המיוח כ הון סה"	8,521	8,337

EPRA NAV במיליוני )₪

	30.06.25	31.12.24
ה החבר מניות בעלי חס ל מי מיו הון עצ	8,521	8,337
ין קרקע בגין מ למס תודה פת ע בתוס	2,516	2,442
EPRA NAV	11,037	10,779
) מניות אלפי ( מניות מספר	723,620	737,127
( ח בש" ) ה למני EPRA NAV	15.3	14.6

פירעונות קרן צפויים (במיליוני ₪)

*הנתונים ליום 30/06/2025

מצגת שוק הון

ריבית חוב ממוצעת של החברה בישראל ומרווח מול שיעור היוון משוקלל הנגזר מנדל"ן מניב

קבוצת הנדל"ן העסקי של ישראל

32

חלוקת דיבידנד ורכישה עצמית במיליוני )₪ של מניות (

2021 2022 2023 2024 2025

או שר שאו דנד דיבי ניות י המ בעל ם ל שול רה בחב	70	115	287	255	205
ל ית ש עצמ ישה ף רכ היק

- - - 180 194 מניות החברה שאושרה או בוצעה

ביום 11 במרץ 2025 החליט דירקטוריון החברה על מדיניותאימוץ חלוקה לשנת 2025 AFFO) FFO לפי גישת )ההנהלה השנתי של לפיה בכוונת החברה לחלק עד 50% מה- CAP בחברההרצוי לא יעלה על - בהתחשב בכך שיחס פיננסיהחוב נטו ל החברה, אישר דירקטוריון החברה וכחלק מיישום מדיניות החלוקה האמורה, 50%. כןכמו , בשני , ח שלבים: מתווה לביצוע רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד ³⁰⁰ שמיליוני "

• עד תאריך ³¹ ביולי 2025. בפועל נרכשו 18,320,000 מניות. .1 בשלב ראשון אושרה תכנית רכישה עצמית בהיקף של עד ²⁰⁰ ₪מיליוני לביצוע
• שכולל רכישה עצמית של מניות החברה .2 הוצאתו אל שלהפועל השלב השני, הינו בכפוף לקבלת אישור ספציפי של נוספיםח , בהיקף של עד 100 שמיליוני " נכון לפרסום הדוח אושרטרם השניהשלב . דירקטוריון החברה.

ככל שתיוותר תקופתבתום התכנית רכישהסכוםיתרת של תכנית רכישה עצמית, תחולק כדיבידנד הרבעוןבגין האחרון של שנת 2025, בכפוףהכל הרלוונטית, למדיניות החלוקה ולקבלת ספציפיאישור של דירקטוריון החברה.

DISCLAMER

והיא ואינה מהווה ("החברה"), מ בע" ( ד . כ ) ן מצגת זו הוכנה על ידי מבנה נדל" הצעה לרכישה או מכירה של ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות המידע המוצג אינו מהווה כאמור והיא מיועדת למסירת מידע תמציתי בלבד. מתאים. האמור במצגת בכל הקשור לניתוח פעילות החברה הינו תמצית בלבד, המלצה או חוות דעת ואינו מהווה תחליף לשיקול דעת של המשקיע ולקבלת ייעוץ התקופתיים והרבעוניים באמצעות אתר ההפצה של המגנ"^א ("דיווחי החברה"). מתמודדת החברה, יש לעיין בתשקיף המדף של החברה, בדיווחיה המידיים, ועל מנת לקבל תמונה מלאה של פעילות החברה ושל גורמי הסיכון עימם החברה. המידע המוצג במצגת זו אינו מהווה תחליף לעיון בדיווחי החברה. המצגת כוללת גם נתונים ומידע המוצגים עריכה שונה מהנתונים הנכללים בדיווחי

אומדנים ונתונים המתייחסים לאירועים עתידיים הערכות, המצגת כוללת תחזיות, הנחותיה והערכותיה של שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה. החברה הכלולות במצגת זו לרבות בקשר עם תחזית ביחס לנתונים תפעוליים ייזומם והקמתם NOI לטווח הקצר והארוך יותר, - ופיננסיים לרבות תחזית AFFO ו רווחי עלויות הקמה, קבלת אישורים רגולטוריים, צפי לוחות זמנים, של פרויקטים ( שווי שוק צפי NOI, מועד צפוי להנבה, דיור להשכרה ( , הכנסות עתידיות) ייזום, ותחזית ביחס להכנסות צפויות ממערכות סולאריות , מוערך לדירות מגורים) כהגדרתו כל אלה הינם בגדר מידע צופה פני עתיד, ומנכסים שטרם הופעלו. מבוסס רק על ומידע כאמור, ,1968 - ח בחוק ניירות ערך התשכ" בסעיף 32 א על פי ניסיון העבר הערכתה הסובייקטיבית של החברה אשר נעשתה בתום לב, על בסיס עובדות ונתונים בנוגע למצב הנוכחי והידע המקצועי שצברה החברה, של עסקי החברה והחברות המוחזקות שלה וכן על עובדות ונתונים מאקרו והכל כפי שידועים לחברה כלכליים שנאספו על ידי החברה ממקורות אחרים, או כולן או חלקן, הערכות אלה עלולות שלא להתממש, במועד הכנת מצגת זו. לפי התממשות גורמי בין היתר, להתממש באופן שונה מהותית מכפי שנצפה, סיכון המאפיינים את פעילות החברה וכן התפתחויות בסביבה הכלכלית תוצאות הפעילות של על כן, בעולם בכלל ובישראל בפרט. והגיאופוליטית, עלולות להיות שונות באופן מהותי מהצפי הכלול במצגת זו. החברה,

תודה רבה

מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ רח' תוצרת הארץ ,7 תל-אביב

*9212 www.mivnegroup.co.il