Mivne Real Estate (K.D.) Ltd.

Regulatory Filings • Aug 17, 2025

תאריך: 14.08.2025 סימוכין: 81/43.5/1

לכבוד מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ )להלן: "החברה"(

א.ג.נ .

הנדון: הסכמה לפרסום הערכות שווי בציבור

לבקשתכם, אנו הח"מ, נותנים בזאת את הסכמתנו לחברת מבנה נדלן )כ.ד.( בע"מ )להלן: "החברה"( כי הערכת השווי המפורטת להלן, תצורפנה לדו"ח הרבעוני של החברה.

• מרכז מסחרי בחולון – רח' הפלד חולון, אשר נחתמה ביום .12.08.2025

בכבוד רב,

רלי טרייסטמן-אגמי משפטנית ושמאית מקרקעין

תאריך: 12.08.2025 סימוכין: 81/81.19/1

שומת מקרקעין מקיפה - מבני מסחר, ת. דלק, משרדים ותעשייה, חלקה מס' 4 בגוש ,6778 רחוב הפלד, אזור התעשייה חולון

נכון ליום 30.06.2025

• 1 -

.1 פרטי הזמנת השומה

.1.1 התאגיד מזמין השומה

מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ )להלן: "החברה"(. חברת כלכלית ירושלים בע"מ התמזגה עם ולתוך חברת מבני תעשיה בע"מ בדרך של מיזוג סטטוטורי ובגין מיזוג זה ניתנה תעודת מיזוג ביום .04.11.2019 חברת מבני תעשיה בע"מ שינתה את שמה למבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ ובגין שינוי זה ניתנה תעודת שינוי שם ביום .01.03.2020 במקום שמצוין בחוות הדעת "כלכלית ירושלים", כיום הנה "מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ".

.1.2 שמו של האורגן בתאגיד אשר הזמין את השומה

ההזמנה בוצעה באמצעות מר איתי וקנין, סמנכ"ל הכספים של החברה. נמסר לנו ע"י החברה כי הוא שהחליט להתקשר עמנו.

.1.3 מועד ההתקשרות

ההתקשרות ביני ובין החברה נערכה עפ"י פניית החברה מיום .19.05.2025

.1.4 הנסיבות בגינן בוצעה השומה

פרסום דוחות כספיים.

.1.5 התקן החשבונאי

נמסר לי ע"י החברה כי הנכס מוגדר על ידה כנדל"ן להשקעה עפ"י תקן חשבונאי מס' .40

.1.6 התניות בעניין שכר הטרחה

לא הותנו התניות כלשהן בעניין שכר טרחתי.

.1.7 התחייבויות לשיפוי

לא ניתן כתב שיפוי.

.1.8 יחסי תלות

הנני עורכת מדי פעם חוות דעת לחברה. לא נוצרה בשל כך תלות של משרדי בחברה.

.1.9 מטרת השומה

הערכת השווי הנו לצורכי דיווח בדוחותיה הכספיים של החברה.

• 2 -

.1.10 פרטי השמאי

שם השמאית : רלי טרייסטמן – אגמי. מס' רישיון : רישיון מס' 382 משנת .1994

משפטנית ושמאית מקרקעין, בוגרת התכנית ללימודי שמאות מקרקעין וניהול נכסים במסגרת לימודי החוץ של הטכניון.

בעלת משרד "טרייסטמן - אגמי שמאות מקרקעין".

שם השמאי : רועי צרפתי. מס' רישיון : רישיון מס' 1307 משנת .2005

שמאי מקרקעין, בוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין במכללת רמת גן.

.1.11 הסכמה לפרסום

הנני נותנת בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדוחות הכספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורסם בציבור.

.1.12 המועד הקובע

המועד הקובע לשומה - .30.06.2025 לא הובא או הגיע לידיעתי מידע לפיו חלו, בתקופה שבין המועד הקובע לבין תאריך עריכת השומה, שינויים מהותיים אשר עשויים להשפיע על שוויו של הנכס.

.1.13 ביקור בנכס

הביקור בנכס נערך ביום 08.06.2025 ע"י רועי צרפתי , שמאי מקרקעין. הנכס מוכר לנו מביקורים קודמים.

.1.14 מסמכים שבהם עיינו לצורך הכנת חוות הדעת

• פלט רישום מקרקעין, עותק שהופק באמצעות האינטרנט, מיום .09.06.2025
  • פרטי הסכמי השכירות.
  • היתר בניה מיום .03.07.2017
    • טופס 4 ותעודת גמר.
  • היתר בנייה מס' 20170524 מיום 25.08.2019 להקמת מבנה משרדים.
    • נתוני רווח ממכירת הדלקים לשנים 2016 .2024
      • העתקי הסכמי שכירות שוכרים חדשים.
  • היתר בניה מס' 20220272 מיום 15.06.2023 ותעודת גמר מיום 19.06.2023 1 מבנה האנגר .E
    • נתוני ניהול לשנת .2024

הפרטים והנתונים כמו גם ערכי השווי/מחיר המופיעים בחו"ד זו, נכונים למועד הביקור בנכס או למועד/ים מסוימ /ים הנקוב/ים בו בלבד. ייתכנו שינויים בשוויו ההוגן של הנכס בהתאם לתנודות השוק ולרבות שינוי בשיעורי התפוסה, גובה שכר הדירה ושיעורי הריבית.

חוות דעתנו ערוכה, בין היתר, על בסיס המידע שנמסר מהחברה ועבר על ידינו עיבוד ובקרה להצגתו בדו"ח זה.

1 שמו של המבנה בחוות דעתנו מיום 30.06.2021 - האנגר D.

.2 כללי

הנכס שבנדון מהווה את חלקה מס' 4 בגוש 6778 הכוללת חלקים כדלקמן:

• מתחם מסחרי )"פאוור סנטר"( ומבנה משרדים )להלן: המבנה המסחרי(.
• מבנים חזיתיים לרחוב הפלד מבנה מלאכה / תעשייה ומבנה מסחרי "האנגר E". )להלן: המבנים החזיתיים(.
  • מבנה פנימי המשמש למסחר. )להלן: מבנה "א.צ.מ" (.
    • תחנת תדלוק.

.3 פרטי הנכס

הכולל מסחרית חזית עם תעשיה עודו רקע שיי מתחם ק	הנכס: מהות
ומסחר. משרדים שימושי ים גם השימוש במסגרת

המבנה המרכזי בחלקה הנו מבנה מסחרי חד קומתי "פאוור סנטר" עליו מבנה משרדים.

בנוסף קיימים במתחם: שני מבנים ותיקים אשר שופצו והוסבו לשימוש מסחרי. מבנה ותיק המשמש לאחסנה. זכויות בניה נוספות. תחנת דלק.

גוש: .6778

חלקה: .4

שטח הקרקע: שטח החלקה הרשום בשלמות - 58,621 מ"ר.

שטח המבנים הוותיקים:

הערות	שטח לשיווק	שטח בנוי ר עפ"י הית	מבנה
ר ר מושכ	2,634 מ''	2,803 מ'' ר	האנגר E
ר ר מושכ	1,083 מ''	1,260 מ'' ר	כב כוכבי הר
ר ר מושכ	3,525 מ''	3,700 מ'' ר	א.צ.מ.
	7,242 מ'' ר	7,763 מ'' ר	סה"כ

בנוסף, תחנת תדלוק.

מיום 20200371 מס' שינויים היתר הבניה מ שטחי פירוט להלן	הבניה: שטחי
:18.10.2021

שטחי		י שטח עיקר
סה"כ	שירות	סה"כ	תעשייה	מסחר	משרדים	קומה
מ''ר ''ר 21,809	ר 3,847 מ	17,962 מ''	מ''ר ר 5,174	12,788 מ''		קרקע
1,811 מ''ר	629 מ''ר	1,182 מ''ר		1,182 מ''ר		גלריה
41 מ''ר	41 מ''ר	0 מ''ר				טכנית
מ''ר ''ר 14,813	ר 2,860 מ	11,953 מ''			ר 11,953 מ''	א' - ט'
336 מ''ר	336 מ''ר	0 מ''ר				גג טכני
ר 38,810 מ''	''ר ר 7,713 מ	31,097 מ''	5,174 מ''ר	מ''ר ר 13,971	11,953 מ''	סה"כ

שטח לשיווק: מבנה מסחרי:

שטח ברוטו - 12,417 מ"ר.

זכויות: בעלות פרטית של חברת כלכלית ירושלים בע"מ, בשלמות.

חב' כלכלית התמזגה עם ולתוך חברת מבני תעשיה בע"מ בדרך של מיזוג סטטוטורי ובגין מיזוג זה ניתנה תעודת מיזוג ביום .04.11.2019 חברת מבני תעשיה בע"מ שינתה את שמה למבנה נדל"ן )כ.ד(

בע"מ ובגין שינוי זה ניתנה תעודת שינוי שם ביום .01.03.2020

• שעבודים: רשומה משכנתא מדרגה ראשונה על שם רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ ללא הגבלת סכום, על כל הבעלים.
• הערות: רשומה הערה בדבר אתר עתיקות לפי ילקוט פרסומים מס' 4 4404 מיום .01.05.1996

רשומה הערה על אי התאמה לפי תקנה 29 מיום 18.07.13 לטובת הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון.

רשומה הערה על הפקעה חלק מחלקה לפי סעיף 19 לטובת עיריית חולון, לפי ילקוט פרסומים מס' 8471 מיום .10.10.19

מיקום: מתחם הרחובות פליקס זנדמן, הפלד ותמנע, אזור התעשיה חולון.

עפ"י פרסום בילקוט הפרסומים הנדון, העתיקות מהוות "קברים חפורים וקברים חצובים מן התקופה ⁴ הכלקוליתית, הברונזה הקדומה והברונזה התכונה".

.4 תיאור הסביבה, הקרקע והמבנים

.4.1 תיאור הסביבה

הנכס שבנדון ממוקם בחלקו הצפון מערבי של אזור התעשייה חולון.

אזור התעשייה ממוקם בצפון העיר, דרומית לכביש מס' 44 )דרך השבעה(.

הגישה לאזור התעשייה מכיוון כביש מס' ,44 דרך מחלף השבעה לבאים ממזרח, דרך מחלף חולון לבאים מכיוון מערב וכן דרך מחלף המקשר את אזור התעשייה ישירות עם כביש מס' 4 לבאים מכיוון צפון ודרום. הנגישות נוחה לבאים מהכבישים הארציים הסמוכים, כביש מס' ,1 כביש מס' 4 וכביש מס' 20 )נתיבי איילון(.

אזור התעשייה מאופיין במפעלים גדולים, לצד מוסכים, תעשייה זעירה, מלאכה, אחסנה, מסחר ומשרדים.

להלן הפרויקטים העיקריים באזור:

- חולון" זריאלי "מרכז ע	ה. התעשיי ור מזרח אז בדרום המיקום, מודרני. ומסחר משרדים פארק א' מ"ר. 220 כ – כולל של שטח חולש על המתחם
ים" - גב עסקים "מרכז ה	ה. התעשיי אזור בצפון המיקום, כולל טח בנים בש כלול 4 מ מתוכנן ל הפרויקט מ"ר. 48,000 "הכשרה הביטוח לחברת נמכר הראשון הבניין משרדיה. את ומשמש
- פרופיט" מסחרי " מרכז	הרחובות בפינת נטר" פאואר ס מסחרי " מרכז ם. והאורגי המרכבה
- ם" "פרימיו מרכז	משרדים מסחרי ו מרכז ר. והמשבי המלאכה הרחובות בפינת מ "ר. 10,000 כ- כולל של שטח
- אמות" "קמפוס	המלאכה הרחובות בפינת הממוקם פרויקט ירושלים מסחר. שרדים ו שטחי מ א' מ"ר 36 כולל: כ-
וקמים - ברח' הר ם פרויקטי	דאב", חב' "סא ם של למשרדי ם פרויקטי שני ם. הרוקמי ברחוב ים הממוקמ
- " "הסדנה פרויקט	42 של כ- ה בהיקף וגיסטיק עשייה ול מתחם ת קומות. 4 מ"ר, בן להשכרה לתאים, בחלוקה משווק הפרויקט א חוות תחם נשו מזרח למ בסמוך מ ממוקם

• 6 -

פרופיט סנטר מרכז עזריאלי חולון מרכז "פרימיום" מרכז גב ים נשוא השומה פרויקט "הסדנה"

להלן סימון הפרויקטים ע "ג מפת הסביבה:

התייחסות לזיהום הקרקע

באזור התעשייה חולון פעלו במשך שנים ארוכות מפעלים ומוסכים מזהמים.

הוצג בפנינו סקר קרקע – דוח תוצאות מעודכן למאי 2014 שבוצע ע"י משרד אלדד שרוני באזור הפנוי. בהתאם להמלצות הדו"ח יש לבצע פינוי קרקע בנפח של 895 מ"ק, במקומות ספציפיים שהוגדרו ע"י היועץ. לאחר פינוי הקרקע יבוצע דיגום מוודא.

פינוי הקרקע באזור שבו ה וקם המבנה המסחרי בוצע .

.4.2 תיאור הקרקע

חלקה מס' 4 בשטח רשום של 58,621 מ"ר.

להלן גבולותיה:

דרום מערב: רחוב הפלד. ציר תנועה מרכזי, דו סטרי, מקשר בין רחוב המלאכה ורחוב המכתש, שני הרחובות מהווים את הכניסות הראשיות לאזור התעשייה מכיוון כביש מס ' .44

צפון מערב: חניון אוטובוסים ומתחם קרקע בנוי בדלילות משמש בעיקרו כחניון. צפון מזרח: רחוב תמנע. רחוב פנימי, לאורכו בנייה נמוכה.

דרום מזרח: רחוב פליקס זנדמן, חד סטרי מצפון לדרום.

להלן סימון החלקה ע"ג מפת הגוש:

הקרקע כוללת 2 מתחמים:

• מתחם צפוני בו ממוקם מרכז מסחרי במתכונת של "פאואר סנטר " ומעליו מגדל משרדים. עפ"י אינפורמציה שהתקבלה ממשרד פלג אדריכלים, שטח הקרקע התפוס הנו כ – 31 דונם.
• מתחם דרומי בו קיימים 3 מבנים ותחנת תדלוק: מבנה דרום מערבי - "האנגר E – "משמש למסחר. מבנה צפוני - משמש למסחר )מבנה "א.צ.מ"(. מבנה דרום מזרחי - מושכר ומשמש לאחסנה.

להלן תשריט עפ"י תכנית היתר הבניה מיולי ,2015 להמחשה בלבד:

• 9 -

מתחם צפוני:

"פאוור סנטר":

מרכז מסחרי חד קומתי + גלריה, עם שטחי שירות בקומת המרתף ובגג.

העוגן העיקרי במרכז המסחרי הנו סופרמרקט בשטח של 7,000 מ"ר ברוטו )כולל גלריה(.

עוגני המשנה הנה חנות מרשת "אדידס אווטלט", וחנות "בי פארם" מרשת שופרסל.

יתרת השטחים המושכרים משמשים לחנויות בגדים ואופנה, מוצרי חשמל, חנות חיות, כלים לבית וכו'.

במתחם, בית קפה ומסעדה.

מבנה המשרדים:

באגף מזרחי של המרכז המסחרי מבנה משרדים.

המבנה בן 9 קומות משרדים מעל קומת לובי + קומה טכנית. בתאריך 24.10.2022 התקבלה תעודת גמר.

המבנה מאוכלס בחלקו.

מקומות החניה:

• החניה לשטחי המסחר הנה במפלס הקרקע מסומנות 470 חניות לרכב פרטי + 18 מקומות חניה לרכב תפעולי.
• החניה לשטחי המשרדים הנה במפלס הגג של המרכז המסחרי מסומנות 200 חניות לרכב פרטי + 60 חניות לאופנועים.

נכון למועד חוות הדעת, החניה לשטחי המסחר אינה בתשלום. הגישה לחניות באמצעות מחסומים חשמליים.

מתחם דרומי - תיאור המבנים

3 מבנים עיקריים ברמות בנייה שונות וכן תחנת תדלוק "טן".

מבנה מס' 1 – מבנה "האנגר E( "לשעבר מ.מ.ס.י(

פונה בחזית לרחוב הפלד. ממוקם ממערב לתחנת התדלוק.

מ"ר. 2,803	-	היתר לפי המבנה שטח
מ"ר. 2,634	-	לשיווק שטח

מבנה חד קומתי, גבוה, בנוי בבנייה קונבנציונאלית. בתאריך 15.06.2023 התקבל היתר בניה לשימוש חורג מתעשייה למסחר לתקופה של 10 שנים. המבנה שופץ, ומושכר למס' רשתות מובילות.

מבנה מס' 2 - כוכבי הרכב

המבנה פינתי, כולל חזית לרחוב הפלד וחזית לרחוב פליקס זנדמן.

ממוקם ממזרח לתחנת התדלוק.

מ"ר. 1,260	-	להיתר שה ית הבק עפ"י תכנ המבנה שטח
מ"ר. 1,083	-	רות כם השכי עפ"י הס לשיווק שטח

מבנה חד קומתי, גבוה, בנוי בבנייה קונבנציונאלית. משמש למחסן לוגיסטי )בעבר שימש כמוסך וכאולם תצוגה+ משרדים(. רמת הגימור ורמת התחזוקה טובים. בעורף המבנה, מבנה קטן וסככה להריסה.

מבנה מס' 3

		החלקה. במרכז ממוקם המבנה
מ"ר. 3,700	-	ר ית ההית עפ"י תכנ המבנה שטח
מ"ר. 3,525	-	רות כמי שכי עפ"י הס לשיווק שטח

מבנה ותיק, חלקו בעל גג משונן.

המבנה עבר שיפוץ ובתאריך 09.10.2018 התקבל היתר בניה מס' 20170522 – שימוש חורג למסחר לצמיתות.

המבנה מושכר.

תחנת תדלוק "טן"

תחנת התדלוק משתרעת על שטח קרקע של 1,762 מ"ר, בהתאם למפת מדידה. התחנה חזיתית לרחוב הפלד, עם כניסה ויציאה לבאים משני הכיוונים.

• 13 -

.5 מצב תכנוני

.5.1 תכניות בניין עיר

תכנית מס' ח/499/א

פורסמה למתן תוקף בי.פ. 6346 מיום 22.12.2011

מטרת התכנית הינה פיתוח וחיזוק אזור התעשייה של חולון כאזור תעסוקה מגוון, באופן שיאפשר את השתלבותו במערך התעסוקה המחוזי והמטרופוליני, שיפור איכות הסביבה הבנויה, הקיימת והמתוכננת, שיפור הנגישות והתנועה לאזור ובתוכו בתחום התחבורה הציבורית לסוגיה, הרכב הפרטי והמסחרי.

עיקרי הוראות התכנית :

• ✓ הגדרת אזור התעשייה והשימושים המותרים בו.
• ✓ הגדרת תמהיל השימושים של שטחי הבניה המותרים באזור התעשייה, למסחר ולמשרדים עד ל- 25% משטחי הבניה המותרים, בכל מגרש ומגרש.
  • ✓ שדרוג התנועה והחניה.
    • ✓ שינוי בקווי בניה.

ייעוד - אזור תעשייה עם חזית מסחרית. חלק מהחלקה בתחום אתר עתיקות. לאורך הגבול עם רחוב תמנע – דרך מוצעת. שטח לחישוב זכויות הבניה - 58,621 מ"ר )עפ"י נספח זכויות הבניה(. שימושים השימוש העיקרי תעשיה ומלאכה, ויותרו בו שימושים למשרדים, למסחר, מתקני איכות הסביבה. להלן הוראות הבניה עפ"י התכנית : השטח למסחר ולמשרדים לא יעלה על 25% מסך השטחים המותרים לבניה )עיקרי ושירות(. במגרשים פינתיים תותר תוספת של שתי קומות, ובלבד שסך השטחים המותרים לא יעלה על האמור לעיל. במגרשים המסומנים באזור זה כ"חזית מסחרית" ימוקמו שטחי המסחר לאורך חזית הרחוב בקומת הקרקע. הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר שינויים

חניה - במגרשים שגודלם 10 דונם ומעל, רשאית הועדה המקומית לדרוש חניה מעל הנדרש על פי התקן התקף עבור חניה ציבורית לכיסוי פערי החניה באזור.

במיקום שטחי המסחר במבנה.

• 14 -

להלן זכויות הבניה :

גודל מגרש מינימאלי - 3,000 מ"ר. שטחי בניה )אחוזים( -

מעל לכניסה הקובעת מתחת לכניסה הקובעת אחוזי בניה כוללים תכסית עיקרי שרות עיקרי שרות 50% 230% 100% 60% - עפ"י תכנית ח1/ תיקון 15 50% 20%

פינתיים.	ם	במגרשי קומות 7	-	ות מס' קומ
מ'. 5	-	ימני צידי	-	בניין קווי
מ'. 5	-	שמאלי צידי
מ'. 5	-	אחורי

להלן סימון נשוא השומה ע"ג תשריט התכנית:

תיקון מס' 15 לתכנית המתאר ח1/ פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4644 מיום 17.5.1998

מותר לבנות באזורי תעשיה ומלאכה 2 קומות מרתף בשיעור 90% משטח המגרש בכל קומה.

יותר שימוש לאחסנה עד 50% משטח קומת המרתף העליונה.

תכניות בניין עיר נוספות:

תוקף מתן תאריך	מהות	כנית מס' הת
23.4.1958	תעשיה. אזור ייעוד	ח1/
	- .50% הבנייה זכויות
08.01.1961	X קומות 2 40% הבנייה זכויות	/284/א תגפ
29.03.1973	40% - זכויות מ הגדלת	ח201/
	ק'. 2 ב- 50% ל-
24.06.1982	בניה 150% עד יציעים. מרתפים,	4 תיקון
	אחד. למפעל
21.5.1986	מ' גובה. ק' 12 3 100%	4א תיקון
	בקומה. 50% מ- יותר לא

בהתאם לתכנית המתאר ח1/ אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 596 מיום ,23.4.1958 בין השימושים המותרים באזור תעשייה:

• מסעדות.
• משרדים.
• מחסנים וחנויות בסיטונות.
  • אולמי תערוכה.

סיכום זכויות הבנייה:

דונם. 3	י: מינימאל מגרש
רתף. קומות מ מעל 2 קומות 7 עד	קומות: מספר
שירות. + 60% עיקרי 170%	בניה: זכויות
משטחי 25% - דים עד ל ר ולמשר ם למסח שימושי יותרו
שירות(. )עיקרי + ם המותרי הבניה
230%	סה"כ:
מגרש. משטח ה א 90% חניה, כ" אחסנה ו קומות ל 2	מרתף:

.5.2 תכניות בהכנה וכוונות החברה

להלן פירוט כוונות החברה לפי 2 חלופות:

חלופה :1

תכנית מפורטת מס' 505-0601385 – מרכז עסקים – אזור תעשייה חולון עותק מיום .14.06.2023

החברה יוזמת תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית.

עיקר מטרות התכנית הנן:

• שינוי ייעוד מתעשייה לתעסוקה ומסחר ולתעסוקה מסחר ומבנים ומוסדות ציבור.
• קביעת זכויות והיקפי בניה בסך של 197,800 מ"ר כולל, בהתאם לתכנית המתאר ח.2030/
• קביעת גובה בניה מרבי של 100 מ' מעל הכניסה הקובעת בהתאם למגבלות הקבועות בתמ"א .2/4

במסגרת התכנית מסומנים להריסה: מבנה "א.צ.מ". מבנה "האנגר E". תחנת הדלק.

התכנית לפני הגשה, ללא מעמד סטטוטורי.

בשלב זה תכנית זו לא מובאת בחשבון בקביעת השווי.

הדמית הפרויקט מנספח הבינוי )במבט מדרום מזרח לצפון מערב(:

• 17 -

חלופה :2

לפי מצגת החברה ותכניות אדריכליות מדצמבר .2024

התכנון המוצע:

• הריסת תחנת הדלק ומבנה "כוכבי הרכב".
  • תוספת שטחי מסחר.

קביעת זכויות והיקפי בניה, בהתאם לתכנית המתאר ח,2040/ בהכנה.

בשלב זה תכנית זו לא מובאת בחשבון בקביעת השווי.

תשריט אדריכלי:

.5.3 תכנית מתאר - ח/ 2040 )505-1043090(

עותק עדכני לתכנית ח.2040/

בתאריך 19.06.2023 הוחלט בישיבת ועדת מליאה מס' 932 של הועדה המחוזית ת"א, להפקיד את התכנית לאחר שתתוקן ובתנאים. בתאריך ,17.10.2023 נדונה התכנית בולנת"ע.

הנכס ממוקם בתחום אזור מס' 38 תעשיה ותעסוקה B. היעוד: אזור עירוני מוטה תעסוקה. שימושים ראשיים: מקבץ תעסוקה 1 ו- ,2 מקבץ מסחר 1 ו- ,2 מלונאות ומקבץ מוסדות ציבור.

.5.4 היטל השבחה

בתאריך 5.6.2017 נקבעה שומה מכרעת ע"י השמאי המכריע תמיר שדה.

היטל ההשבחה נקבע לתכנית מס' ח499/א' והמימוש המבוקש.

.₪ 18,374,030	- ה ח החלק לוא שט ה בגין מ ההשבח היטל
.₪ 4,818,850	- ה בפועל בור הבני חלקי, ע מימוש ה ה בגין ה ההשבח היטל
.₪ 2,085,452	- למסחר תעשייה א.צ.מ מ בנה הסבת מ עבור השבחה היטל
.₪ 1,892,525	- המסחר שטחי מעל ם המשרדי לבניית השבחה היטל
	.6.1.2012 ע – עד הקוב נכון למו
	1.2122 ובע – ליום הק הצמדה מקדם

יתרת היטל ההשבחה בגין תכנית ח499/א' )במעוגל( - 11,609,000 .₪

בנוסף, מובא בחשבון תשלום עתידי עבור תיקון מס' 4 ותיקון מס' 15 לתכנית המתאר ח' ,1 עפ"י חשבוננו, בגבולות – 5,980,000 ₪ במעוגל.

.5.5 היתרי בנייה

קיימים היתרי בנייה רבים בתיקי הבניין של הנכס בעיריית חולון. להלן פרוט היתרי הבנייה האחרונים:

• ✓ היתר בנייה מס' 2000134 מיום .10.4.2000 היתר להקמת תחנת הדלק .
• ✓ היתר בנייה מס' 20010036 מיום .20.5.2001
• ✓ היתר בנייה מס' 20050542 מיום .23.1.2006
• ✓ היתר בניה מס' 20130015 מיום .18.05.2014 "בקשה להיתר בניה הכוללת: הריסת מבנים ומגרשי חניה ללא היתר בכל החלקה".

.5.6 היתר בניה מס' 20150206 ניתן ביום 05.7.2015

היתר בניה מס' 20150206 אושר ע"י ועדת המשנה של עיריית חולון בישיבתה מיום .20.5.2015

תיאור הבקשה: "שלב 1 – 2 מבנים חדשים חד קומתיים למסחר וגלריה".

להלן טבלת השטחים מתכנית הבקשה להיתר המעודכנת:

			עיקריים ם שימושי
סה"כ	אחר/ פריקה וטעינה	בליטות	מעברים לכלל הציבור	מבואות וחדרי מדרגות	אחסנה	מתקנים ומערכות טכניות	מקלט	מסחר מוצע	קיים תעשייה	קומה
827.58				277.45	23.38	526.75				מרתף
24,982.31	502.47	1,607.35	337.00	804.01	241.70	531.47	165.50	11,867.81	8,925.00	קרקע
1,532.47				353.67	33.17	218.47	168.05	759.11		גלריה
173.76				142.53	31.23					גג
27,516.12										סה"כ

עיינתי בהחלטת רשות הרישוי המקומית מיום .20.5.2015

מהות הבקשה: "בקשה לחידוש החלטת ועדה הכוללת: תוספת 2 מבנים חד קומתיים למסחר + גלריה + חדרים טכניים על הגג + גגונים, ממ"מים, מעל קומת מרתף טכני + סלילת מגרש חניה עילי".

הועדה החליטה לאשר את הבקשה וטרם ניתן היתר בניה.

.5.7 היתר בניה מס' 20160151 ניתן ביום 03.07.2017

היתר בניה מס' 20160151 אושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית חולון בישיבתה מיום .3.7.2017

תיאור הבקשה:

• .1 ביטול מרתף טכני
• .2 שינויים בתכנון- שינוי במידות המבנה ובשטח כל אגף, שינויים בגרעיני המבנה, תוספת רמפה לחנייה עילית, הכנה למבנה בן 5 קומות בקצה המזרחי של אגף B.
  • .3 שינויים בתכנית פיתוח.
    • .4 עמודים לשילוט.

משטחים		שטחי
לא מקורי ם	סה"כ	שירות	קריים
			סה"כ	תעשיה	מסחר
	22,220 מ' 'ר	'ר 3,856 מ''ר	18,364 מ'	ר 8,925 מ''ר	9,439 מ''	קרקע
ר 315 מ ''ר	1,811 מ''	ר 629 מ ''ר	1,182 מ''		1,182 מ'' ר	א'
11,810 מ' 'ר	411 מ''ר	411 מ''ר				ב'
12,125 מ' 'ר	24,442 מ' 'ר	'ר 4,896 מ''ר	19,546 מ'	'ר 8,925 מ''ר	10,621 מ'	סה"כ

• 20 -

.5.8 היתר בניה מס' 20170522 מיום 09.10.2018 – שימוש חורג )מבנה "א.צ.מ"(

הבקשה כוללת:

• שינויים פנימיים וחיצוניים כולל הריסות במבנה תעשיה קיים )מוסך( ללא תוספת שטח.
  • מכווני שילוט בשטח חניון המתחם.
  • "שימוש חורג מהיתר מתעשייה" למסחר בשטח של 3,342 מ"ר.

.5.9 טופס 4 ותעודת גמר

הוצג בפנינו טופס 4 מיום 03.09.2017 – עבור שני מבנים חד קומתיים למסחר + גלריה + חדרים טכניים על הגג + גגונים ממ"מים, מעל קומת מרתף טכני + סלילת מגרש חניה עילי. נבנו לפי היתר בניה מס' 20150206 מיום .01.07.2015

בתאריך 31.05.2018 התקבל טופס גמר.

.5.10 היתר בניה מס' 20170524 מיום 25.08.2019 – מבנה משרדים

"הבקשה כוללת: הקמת מגדל משרדים מעל האגף המזרחי של פאור סנטר. המבנה כולל 8 קומות משרדים + לובי עליון + קומה טכנית על גבי מבנה מסחרי קיים. הצבת 9 מכווני שילוט בשטח חניון המתחם. מתן הקלה של: תוספת 3 קומות ובניית 10 קומות במקום 7 קומות. גובה תקרת קומת משרדים אחרונה + 49 מ' במקום 28 מ'".

						חלקי שירות	שימוש עיקרי
סה"כ הבניין		בניה	מבואות	חדרי	מ. ומ.				תעשיה		מסחר		קומה
	סה"כ	קיימת	ומעברים	מדרגות	טכניות	מקלט	סה"כ		ם מוצע	מוצע קיי	קיים	משרדים
21,809 מ''ר	3,876 מ''ר	3,856 מ''ר	ר 20 מ''ר		מ''ר 0 מ''	0 מ''ר 0	17,933 מ''ר	410- מ''ר	5,584 מ''ר	20- מ''ר	12,780 מ''ר	0 מ''ר	קרקע - מסחר
1,811 מ''ר	'ר 629 מ''ר	ר 629 מ'		מ''ר 0 מ''	0 מ''ר 0		מ''ר 0 מ''ר ר 1,182		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	1,182 מ''ר	0 מ''ר	גלריה
מ''ר	82 מ''ר 82	0 מ''ר	ר 0 מ''ר		מ''ר 40 מ''	0 מ''ר 43	ר 0 מ''ר		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	0 מ''ר	טכנית
1,652 מ''ר	470 מ''ר	155 מ''ר	210 מ''ר	39 מ''ר	ר 23 מ''ר		מ''ר 43 מ'' ר 1,182		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,182 מ''ר	1 - משרדים
מ''ר	מ''ר 1,648	מ''ר 263	161 מ''ר 0	36 מ''ר	ר 21 מ''ר		מ''ר 45 מ'' ר 1,385		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,385 מ''ר	2 - משרדים
מ''ר	מ''ר 1,636	מ''ר 263	161 מ''ר 0	36 מ''ר	ר 21 מ''ר		מ''ר 45 מ'' ר 1,373		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,373 מ''ר	3 - משרדים
מ''ר	מ''ר 1,601	מ''ר 263	161 מ''ר 0	36 מ''ר	ר 21 מ''ר		מ''ר 45 מ'' ר 1,338		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,338 מ''ר	4 - משרדים
מ''ר	מ''ר 1,602	מ''ר 263	161 מ''ר 0	36 מ''ר	ר 21 מ''ר		מ''ר 45 מ'' ר 1,339		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,339 מ''ר	5 - משרדים
מ''ר	מ''ר 1,581	מ''ר 263	161 מ''ר 0	36 מ''ר	ר 21 מ''ר		מ''ר 45 מ'' ר 1,319		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,319 מ''ר	6 - משרדים
מ''ר	מ''ר 1,568	מ''ר 263	161 מ''ר 0	36 מ''ר	ר 21 מ''ר		מ''ר 45 מ'' ר 1,305		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,305 מ''ר	7 - משרדים
מ''ר	מ''ר 1,557	מ''ר 263	161 מ''ר 0	36 מ''ר	ר 21 מ''ר		מ''ר 45 מ'' ר 1,294		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,294 מ''ר	8 - משרדים
מ''ר	מ''ר 1,552	מ''ר 263	161 מ''ר 0	36 מ''ר	ר 21 מ''ר		מ''ר 45 מ'' ר 1,289		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	1,289 מ''ר	9 - משרדים
331 מ''ר	331 מ''ר	ר 0 מ''ר	מ''ר 106 מ''		166 מ''ר 36	22 מ''ר	ר 0 מ''ר		''ר 0 מ''	0 מ''ר 0 מ	0 מ''ר	0 מ''ר	גג טכני
38,429 מ''ר	7,491 מ''ר	4,640 מ''ר	1,626 מ''ר	405 מ''ר	396 מ''ר	424 מ''ר	30,938 מ''ר	410- מ''ר	5,584 מ''ר	20- מ''ר	13,962 מ''ר	11,823 מ''ר	סה"כ

להלן פירוט השטחים לפי תשריט ההיתר:

הערה: בהיתר הבניה מצויין כי המבנה הנו בן 8 קומות ובתשריט ובטבלת השטחים מסומנות 9 קומות. היטל ההשבחה שולם בהתאם לטבלת השטחים והתשריט. אנו מניחים כי מדובר בטעות בהיתר המילולי.

.5.11 היתר בניה מס' 20200371 מיום 18.10.2021 - היתר שינויים מבנה משרדים

קומה		שימוש עיקר
		מסחר		תעשיה			סה"כ הבניין
	משרדים	קיים	מוצע	קיים	סה"כ	ת סה"כ שירו
קרקע - מסח	ר 0 מ''ר	12,759 מ''ר	29 מ''ר	5,174 מ''ר	17,962 מ''ר	3,847 מ''ר	21,809 מ''ר
גלריה	0 מ''ר	1,182 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,182 מ''ר	629 מ''ר	1,811 מ''ר
טכנית	0 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	0 מ''ר	41 מ''ר	41 מ''ר
1 - משרדים	1,206 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,206 מ''ר	558 מ''ר	1,764 מ''ר
2 - משרדים	1,416 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,416 מ''ר	288 מ''ר	1,704 מ''ר
3 - משרדים	1,389 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,389 מ''ר	288 מ''ר	1,677 מ''ר
4 - משרדים	1,342 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,342 מ''ר	288 מ''ר	1,630 מ''ר
5 - משרדים	1,344 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,344 מ''ר	288 מ''ר	1,632 מ''ר
6 - משרדים	1,344 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,344 מ''ר	288 מ''ר	1,632 מ''ר
7 - משרדים	1,316 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,316 מ''ר	288 מ''ר	1,604 מ''ר
8 - משרדים	1,306 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,306 מ''ר	288 מ''ר	1,593 מ''ר
9 - משרדים	1,289 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	1,289 מ''ר	288 מ''ר	1,577 מ''ר
גג טכני	0 מ''ר	0 מ''ר	0 מ''ר 0	מ''ר	0 מ''ר	336 מ''ר	336 מ''ר
סה"כ	11,953 מ''ר	13,942 מ''ר	29 מ''ר	5,174 מ''ר	31,097 מ''ר	7,713 מ''ר	38,810 מ''ר

"שינויים פנימיים בזמן בניה, שינויים בחזיתות ע"י תכנון מרפסות ומגרעות בקומות המשרדים, הנמכת מפלס קומת הכניסה, הנמכת קומות המשרדים והמבנה כולו".

.5.12 תעודת גמר - מבנה משרדים

בתאריך 24.10.2022 התקבלה תעודת גמר להקמת מגדל משרדים מעל האגף המזרחי של פאור סנטר. המבנה כולל 8 קומות משרדים + לובי עליון + קומה טכנית על גבי מבנה מסחרי קיים. לפי היתר בניה מס' 20170524 מיום .21.08.2019

.5.13 היתר בניה מס' 20220272 מיום 15.06.2023

למבנה האנגר E

מהות הבקשה: "שימוש חורג להיתר מתעשייה למסחר בשטח של 2,460 מ"ר לתקופה של 10 שנים".

מ"ר. 2,460	-	עיקרי שטח
ר. 343 מ"	-	שירות שטח
מ"ר. 2,803	-	טח סה"כ ש

.5.14 תעודת גמר - האנגר E

בתאריך 19.06.2023 התקבלה תעודת גמר לפי היתר בניה מס' .20220272

• 22 -

.6 מצב משפטי

עפ"י פלט רישום מקרקעין שהופק באמצעות האינטרנט ביום :09.06.2025

.6778	גוש:
.4	חלקה:
מ"ר. 58,621	החלקה: שטח
בע"מ. ירושלים כלכלית	בעלות:
נבו פז רזניק לטובת ראשונה, מדרגה משכנתא רשומה הבעלים. כל ל סכום, ע הגבלת ללא בע"מ, ת נאמנויו	: משכנתא
ט לפי ילקו 5 ות תר עתיק בדבר א 26.05.1996 ום הערה מי רשומה .01.05.1996 מיום 4404 ם מס' פרסומי לאחר ותבוצע תתואם השטח תחום עבודה ב כל ההערה: מהות עתיקות ויתגלו במידה תיקות. רשות הע מנהל אישור קבלת היזם. על אלה עלויות יחולו שימור ות המצדיק	הערות:
18.07.2013 מיום 29 תקנה לפי התאמה אי על הערה רשומה חולון. ובניה לתכנון ת המקומי הועדה לטובת מיום מס' 232 להיתר מתאימה שאינה בנייה קיימת הערות: יה סטרוקצ מ"ר, קונ 28 - טח של כ בניה בש תוספת .22.3.2017 של ח כולל כות בשט מ"ר, סכ 96 דל של כ- + גג בגו עמודים תנועה . אי בניית ם מ"ר וטר 130 כ-
דסה כ"ל ההנ גת, סמנ עם יורם לבדיקה בהתאם ההערה: מהות סגרת סדר במ שא שהו חסת לנו רה מתיי ה שההע רה, נרא של החב (. 20130015 ס' ריסה )מ היתר הה
23.10.2019 ם ף ,19 מיו עפ"י סעי הפקעה הערה על רשומה ם 8471 מיו מס' רסומים ילקוט פ ולון לפי עיריית ח לטובת .10.10.2019 '. ח/499/א תכנית לפי לדרך הפקעה ההערה: מהות קרקע משטח ה יחושבו הזכויות /499/א' ית ח אות תכנ עפ"י הור משמעות אין ההפקעה בדבר להודעה לפיכך הרשום,

⁵ עפ"י פרסום בילקוט הפרסומים, העתיקות מהוות "קברים חפורים וקברים חצובים מן התקופה הכלקוליתית, הברונזה הקדומה והברונזה התכונה".

.7 מחזיקים בנכס

.7.1 מתחם דרומי

.7.1.1 מבנים בחזית לרחוב הפלד כולל תחנת הדלק

מבנה	האנגר E
שטח לשי ווק	2,634 מ'' ר
כר שטח מוש	2,384 מ'' ר
תפוסה	91%
ולמים דמ"ש מש	189,026 ₪
וצעים למ "ר 79 דמ"ש ממ	₪
מבנה	מלאכה
שטח לשי ווק	1,083 מ'' ר
כר שטח מוש	1,083 מ'' ר
וסה שיעור תפ	100%
וצעים למ "ר 52 דמ"ש ממ	₪

תחנת הדלק מופעלת ע"י חברת "טן" שהנה חברה קשורה.

.7.1.2 מבנה "א.צ.מ"

מבנה "א.צ.מ", קיבל היתר לשימוש חורג לשימוש מסחרי. מאוכלס ע"י שלושה שוכרים.

ק	3,525 מ''
שטח שיוו	ר
כר	3,525 מ''
שטח מוש	ר
וסה שיעור תפ	100%
ולמים	255,229
דמ"ש מש	₪
וצעים למ דמ"ש ממ	"ר 72 ₪

.7.1.3 מחזיקים ששיעור החזקתם עולה על 20%

שכירות תק' סיום	מושכר שטח
10/04/2029	2,623 מ''ר

.7.1.4 הסכמים שנחתמו בשנה האחרונה

לא נחתמו הסכמים.

.7.1.5 עיקרי ההתקשרות עם חב' "טן"

ההסכם המקורי נחתם ביום 1.8.2000

עפ"י ההסכם מעניקה החברה הכלכלית לטן זכות שימוש בקרקע לתקופה של 24 שנים ואחד עשר חודשים, החל מיום ,15.7.2000 לשם הקמה והפעלת תחנת דלק .

התמורה: דמי שימוש בשיעור של 50% מרווחי התחנה.

ביום 30.6.2006 נחתמה תוספת להסכם, התוספת מחדדת את הגדרת ההוצאות וניהולן.

• 24 -

.7.2 מתחם צפוני - פאוור סנטר

.7.2.1 מבנה מסחרי

12,417 מ' 'ר	שטח לשי ווק
12,417 מ' 'ר	כר שטח מוש
0 מ''ר	שטח פנוי
100%	וסה שיעור תפ
1,049,510 ₪	דשיים דמ"ש חו
₪	וצעים למ "ר 85 דמ"ש ממ

.7.2.2 מחזיקים ששיעור החזקתם עולה על 20%

מ"ר. 7,000	ברוטו: מושכר שטח
+ .10 10	ת: השכירו תקופת

.7.2.3 הסכמים שנחתמו בשנה האחרונה

לא נחתמו הסכמים.

.7.3 מתחם צפוני - משרדים

.7.3.1 מבנה משרדים

שטח לשי ווק	14,950 מ' 'ר
כר שטח מוש	3,951 מ'' ר
שטח פנוי	10,999 מ' 'ר
וסה שיעור תפ	26%
דשיים דמ"ש חו	293,205 ₪
מ"ר כולל ממוצע ל התאמות	74 ₪
חניות לש יווק	200 מקו מות חניה
שכרות חניות מו	34 מקומו ת חניה
יות חניות פנו	166 מקו מות חניה
דשיים דמ"ש חו	10,234 ₪
מוצעים ל חניה דשיים מ דמ"ש חו	301 ₪

.7.3.2 מחזיקים ששיעור החזקתם עולה על 20%

אין.

.7.3.3 הסכמים שנחתמו בשנה האחרונה

הושכר שטח של כ- 175 מ"ר בקומה 2 לפי דמ"ש בסך של 67 ₪ למ"ר, ברמת גמר מלא.

הושכר שטח של כ- 301 מ"ר בקומה 2 לפי דמ"ש בסך של 67 ₪ למ"ר, ברמת גמר מלא.

הושכר שטח בקומה ,9 בשטח של כ- 1,593 מ"ר + מרפסת בשטח של כ- 53 מ"ר + 10 חניות. דמ"ש בסך של 70 ₪ למ"ר , כולל השקעות בסך של 3,000 ₪ למ"ר.

דמ"ש עבור מקום חניה - 357 ₪ לחודש.

• 25 -

.7.4 דמי ניהול

הניהול הנו עצמי של החברה. דמי הניהול הנם לפי עלות + .15%

עפ"י תקציב החברה עלויות הניהול הממוצעות בפועל בשנים 2023 - 2024 – .₪ 2,096,000

הבאנו בחשבון רווח בשיעור של 15% לצמיתות.

לאור העובדה שמרבית שטחי המשרדים טרם אכלוסו, קיים גרעון בניהול. הגרעון בניהול שטחי המשרדים הופחת לתקופה של שנתיים.

.8 היסטוריה של הנכס, שומות ועסקאות

.8.1 רכישות ועסקאות

לא נעשו רכישות ועסקאו ת ב - 5 השנים האחרונות.

.8.2 שומות מקרקעין קודמות עד שלוש שנים לפני המועד הקובע 30.06.2025

כוי שווי בני יטל אומדן ה השבחה	היטל השבחה	צבו שווי במ ת.דלק כולל	וקף תאריך ת השומה
₪ 432,540,000	₪ 16,960,000	₪ 449,500,000	30/06/2024
₪ 430,800,000	₪ 16,500,000	₪ 447,300,000	30/06/2023
₪ 426,625,000	₪ 15,805,000	₪ 442,430,000	30/06/2022
₪ 351,620,000	₪ 14,810,000	₪ 366,430,000	30/06/2021

להלן, עיקרי מהות ההבדלים:

• שווי יתרת זכויות הבניה הנוספות המשויכות למתחם הצפוני, חושבו בדחיה של 7.9 שנים )תקופת סיום השימוש החורג במבנה האנגר E). שווי מ"ר מבונה חושב לפי סך של כ- 580 ₪ לעומת 700 ₪ בשנת .2024 שווי מ"ר מבונה חושב בגישת החילוץ, השינוי הנו כתוצאה מעלייה בעלויות הבניה.
• שווי דונם תעשיה חושב לפי 5.6 מיליון ₪ לעומת 5.9 מיליון בשנת .2024 הזכויות חושבו בדחיה של 7.9 שנים )תקופת סיום השימוש החורג במבנה האנגר E). שווי דונם חושב בגישת החילוץ, השינוי העיקרי הנו כתוצאה מעלייה בעלויות הבניה.
  • תחנת הדלק חושבה לפי הרווחים המתקבלים, לתקופה תחשיבית של 7.9 שנים עד לסיום השימוש החורג של מבנה האנגר E.

להלן, טבלת סיכום השינויים ביחס לחוות הדעת מיום :30.06.2024

2024	2025	מבנה מסחרי
12,417 מ''ר	12,417 מ''ר	כולל רמי לוי שטח לשיווק
12,417 מ''ר	12,417 מ''ר	כולל רמי לוי שטח מושכר
0 מ''ר	0 מ''ר	שטח פנוי
1,007,780 ₪	1,049,510 ₪	דמ"ש משולמ ים
6.75%	6.75%	שיעור היוון
6.50%	6.50%	רמי לוי" שיעור היוון "
0 ₪	0 ₪	יים ם שטחים פנו דמ"ש ראויי
94%	94%	עד אכלוס מקדם דחייה סחרי שווי מבנה מ
182,200,000 ₪	189,700,000 ₪
2024	2025	" מבנה "א.צ.מ
3,525 מ''ר	3,525 מ''ר	שטח לשיווק
3,525 מ''ר	3,525 מ''ר	שטח מושכר
237,479 ₪	255,229 ₪	דמ"ש חודשי ים
6.75%	6.75%	שיעור היוון
42,220,000 ₪	45,370,000 ₪	שווי
2024	2025	ים שטחי משרד
14,953 מ''ר	14,950 מ''ר	שטח לשיווק
1,855 מ''ר	3,951 מ''ר	שטח מושכר
141,155 ₪	293,205 ₪	דמ"ש משולמ ים )רמת גמר(
13,098 מ''ר	10,999 מ''ר	ם שטחים פנויי
49 ₪	( 47 ₪	ראויים למ"ר )מעטפת וגמר ממוצע דמ"ש
6.75%	6.75%	שיעור היוון
0.88	0.88	עד אכלוס מקדם דחיה
120,200,000 ₪	127,800,000 ₪	שווי
חניה 200 מקומות	חניה 200 מקומות	חניות
24 מקומות ח ניה	34 מקומות חניה	ות חניות מושכר
6,438 ₪	10,234 ₪	דמ"ש משולמ ים
176 מקומות חניה	166 מקומות חניה	חניות פנויות
250 ₪	300 ₪	ם למקום דמ"ש ראויי
6.00%	6.00%	שיעור היוון
87.75%	87.75%	עד אכלוס מקדם דחיה
9,000,000 ₪	10,800,000 ₪	שווי חניות
		יתרת עלות ה קמה
129,200,000 ₪	138,600,000 ₪	שרדים סה"כ שווי מ
2024	2025	בניה יתרת זכויות
39,364 מ''ר	39,364 מ''ר	בניה - עיקרי יתרת זכויות
53,142 מ''ר	53,142 מ''ר	לתעשייה שטח תחשיבי
201 ש''ח למ' 'ר	186 ש''ח למ' 'ר	נה קרקע לתע שייה שווי מ"ר מבו
10,700,000 ₪	9,900,000 ₪	שווי הזכויות
2024	2025	ית שווי שטח חז
5,900,000 ₪	5,600,000 ₪	שווי דונם
16.70 דונם	16.70 דונם	שטח קרקע ל חישוב
8.96	7.96	מס' שנים למ ימוש
7.0%	7.0%	ריבית
55%	58.4%	מקדם דחיה
53,700,000 ₪	54,600,000 ₪	שווי הזכויות
ומסחר מוש תעשייה	ה ומסחר שי שימוש תעשיי
₪ 21,570,000	₪ 18,750,000	נויים לתק' ה שכירות שווי מבנים ב
75,270,000 ₪	73,350,000 ₪	סה"כ שווי
3,000,000 ₪	3,400,000 ₪	ניהול
6,900,000 ₪	6,900,000 ₪	תחנת דלק
449,500,000 ₪	467,200,000 ₪	סה"כ שווי

• 27 -

.9 השומה

.9.1 גישות השומה

קיימות 3 גישות להערכת מקרקעין

גישת ההשוואה

בגישה זו, אומדן השווי מתבסס על נתוני שוק ועסקאות בנכסים הדומים במיקומם, אופיים, רמת הסיכון בהם, מידת סחירותם וכיו"ב. ההערכה מבוצעת ע"י התאמת מכלול הגורמים בין נכסי ההשוואה לנכס הנישום.

גישת העלויות

בגישה זו הנכס מוערך על בסיס העלות הצפויה בבניית נכס אחר הדומה לנכס הנישום, עפ"י יישום עיקרון התחלופה. השווי הנו סיכום של ערך הקרקע, בתוספת עלות ההקמה והיזום של המבנה. גישה זו ידועה גם כגישת החילוץ. בה נעשה שימוש לצורך קביעת שווי הקרקע בדרך של הפחתת עלויות הבנייה ורווח הייזום משווי הנכס כבנוי.

גישת היוון ההכנסות

בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון ההכנסות הצפויות להתקבל לאורך יתרת החיים הכלכליים של הנכס. גישה זו מתאימה בעיקר לנכסים מניבים ו/ או בעלי פוטנציאל הנבה.

.9.2 גורמים ושיקולים

.9.2.1 מיקום הנכס

הנכס ממוקם באזור התעשייה בחולון. האזור מאופיין במשך שנים ארוכות כאזור תעשייה כבדה, מלאכה ומוסכים. עיריית חולון יזמה תכנית בניין עיר לשינוי פני האזור לאזור המיועד למסחר, משרדים ותעשייה עתירת ידע. עיקר הפיתוח בשנים האחרונות מתמקד בחלקו הדרום מזרחי של אזור התעשייה. שם הוקם מתחם תעסוקה מודרני ע"י חב' עזריאלי ומתוכננת בנייה חדשה נוספת.

.9.2.2 מאפייני הנכס

הנכס מהווה מתחם קרקע גדול הנתחם בשלושה רחובות. במתחם הקרקע 2 מבנים בחזית לרחוב הפלד, מבנה נוסף ותחנת הדלק. ביתרת שטח הקרקע מרכז מסחרי פתוח, עליו מבנה משרדים.

.9.2.3 מצב משפטי

הזכויות בקרקע הנן זכויות בעלות פרטית.

.9.2.4 סיכויים וסיכונים בנכס וגורמים העשויים להשפיע עליהם

נכון למועד הקובע, המדינה נתונה במצב מלחמה, המשק פעיל במלואו. לא ידוע לי על סיכויים וסיכונים ספציפיים לנכס שבנדון, מלבד הסיכויים והסיכונים הטמונים בהתנהלות שוק הנדל "ן.

• 28 -

.9.2.5 מיסוי

הערכה זו איננה מביאה בחשבון מס רווחי הון/מס שבח מקרקעין הצפוי במכירה. זאת מאחר ושיעור המס הנו סובייקטיבי למוכר.

.9.3 עקרונות התחשיב

.9.3.1 פירוט גישות השומה

אומדן שווי הנכס שבנדון נערך כדלקמן:

מתחם המרכז המסחרי

• שווי המרכז המסחרי חושב בגישת היוון ההכנסות.
  • מבנה המשרדים חושב בגישת היוון ההכנסות. השטחים הפנויים חושבו בדחייה של שנתיים. הקומה השנייה חושבה לפי דמ"ש ברמת גמר.
• שווי יתרת זכויות הבניה הנוספות במתחם המרכז המסחרי )צפוני( חושבו בגישת החילוץ מהיוון דמ"ש ראויים לתעשייה. בדחייה לתקופה של 7.9 שנים, יתרת התקופה עד לסיום השימוש החורג במבנה האנגר E.

המבנים החזיתיים

המבנים חושבו בגישת היוון ההכנסות.

התחשיב נערך ליתרת תקופת השימוש החורג של מבנה האנגר E. הנחת עבודה כי בסיום התקופה המבנים במתחם כולל ת. הדלק יהרסו. שווי הקרקע חושב לפי יעוד תעשייה. שווי דונם לתעשייה, חושב בגישת החילוץ.

מבנה "א.צ.מ"

אומדן שווי המבנה חושב בגישת היוון ההכנסות.

תחנת הדלק

התחנה הנה חלק מהמתחם הדרומי. לאור כוונת החברה לקדם תכנית לבניה )כמפורט בסעיף5.2 לעיל( ולאור העובדה כי תקופת השימוש החורג של מבנה האנגר E, המהווה חלק מהמתחם מסתיימת בעוד 7.9 שנים, הנחת העבודה בשלב זה כי התחנה תיהרס בסיום השימוש החורג.

.9.3.2 נתוני השוואה בסביבה - משרדים

ערכנו סקר לנתוני ביקוש:

פרויקט תורגמן T1 ו- T,2 רחוב הרוקמים פינת רחוב הבנאי:

מוצעים למכירה משרדים ברמת מעטפת בקומה 9 לפי מחיר של 14,500 למ"ר.

בבניין שיאוכלס בעוד כשנה, מוצעים שטחי משרדים ברמת מעטפת: בקומה 1 - 11,000 ₪ למ"ר. בקומה 6 - 12,500 ₪ למ"ר. מקום חניה תת קרקעי - 120 א' .₪ דמ"ש מבוקשים: משרדים ברמת מעטפת - 50 ₪ - 60 .₪ משרדים בגמר - 70 ₪ - 80 .₪ יחס ברוטו נטו - .27%

מקור מידע - משווק הפרויקט.

בפרויקט מוצע למכירה מפרטי, שטח של כ- 172 מ"ר ברמת מעטפת + 2 מקומות חניה, לפי מחיר של 2,200,000 .₪ המחיר למ"ר בנטרול חניה - 11,400 .₪

מקור מידע – מדל"ן.

פרויקט "סאדאב" ברחוב הרוקמים :29

מוצע להשכרה שטח של כ - 185 מ"ר + 38 מ"ר מרפסת, ברמת גמר לפי 82 ₪ למ"ר. מקום חניה תת קרקעי מוצע לפי 500 ₪ לחודש.

מקור מידע – משווק הפרויקט.

פרויקט "בית וורקר" ברחוב הכישור :30

מוצעים להשכרה שטחים ברמת גמר, בשטח של 120 מ"ר – 500 מ"ר, לפי 75 ₪ למ"ר.

מקור מידע – מדל"ן.

מתחם עזריאלי חולון:

מוצעים להשכרה שטחים ברמת גמר, בשטח של 260 מ"ר – 300 מ"ר, לפי 72 ₪ למ"ר. מקום חניה תת קרקעי מוצע לפי 480 ₪ לחודש.

בבניין חדש צמוד הנמצא בשלבי עבודות גמר: מוצע להשכרה שטח משרדים לפי 80 ₪ למ"ר. מקום חניה תת קרקעי מוצע לפי 500 ₪ לחודש.

מקור מידע – משרד תיווך.

• 30 -

נתוני מכירה מאתר רשות המיסים:

6 עלות חניה תחשיבית – 120,000 ₪ למקום .

חיר למ"ר	חניה מ	תמורה	טח	קומה ש	שנת בנייה	תאריך	כתובת
17,591 ₪		2,494,727 ₪ 1	135 מ''ר	4	2019	03/03/2025	1 2 הרוקמים
14,583 ₪		₪ 1 1,870,000	120 מ''ר	4	2019	16/07/2024	1 2 הרוקמים
15,333 ₪		1,178,000 ₪ 1	6 מ''ר	1 9	2023	13/02/2024	1 2 הרוקמים
12,741 ₪		675,250 ₪ 0	5 מ''ר	2 3	2020	13/01/2025	3 2 הרוקמים
11,750 ₪		1,650,000 ₪ 2	120 מ''ר	4	2022	03/05/2023	3 2 הרוקמים
12,500 ₪		1,170,000 ₪ 1	8 מ''ר	1 4	2022	13/09/2023	5 2 הרוקמים
18,206 ₪		3,800,885 ₪ 3	189 מ''ר	6	2022	29/01/2023	5 2 הרוקמים
18,802 ₪		2,876,702 ₪ 0	153 מ''ר	4	2019	03/01/2023	9 2 הרוקמים

להערכתנו, חלק מהנתונים משקפים משרדים ברמת גמר.

.9.3.3 נתוני השוואה בסביבה - תעשי יה

ערכנו סקר לנתוני ביקוש באתר יד :2

"פרויקט הסדנה" 8 – :10

פרויקט חדש למתחם תעשייה קלה ולוגיסטיקה הממוקם בסמוך ברחוב הסדנה, הגישה לתאים באמצעות רמפה.

שטחים מוצעים להשכרה:

דמ"ש למ "ר	בוקשים דמ"ש מ	שטח	קומה
48 ₪	12,000 ₪	250 מ''ר	ג'
46 ₪	11,500 ₪	250 מ''ר	ג'
44 ₪	10,900 ₪	250 מ''ר	א'
50 ₪	10,000 ₪	200 מ''ר	א'
45 ₪		2,200 מ'' ר	קרקע

שטחים מוצעים למכירה:

קומה	שטח	מחיר למ "ר
קרקע	250 מ''ר	12,800 ₪
קרקע	560 מ''ר	14,000 ₪
ד'	250 מ''ר	12,000 ₪

לפי סקר מחירים של חב' נת"מ - חציון שני :2024

למ"ר. ₪ 50	-	CLASS B מבנים חולון
₪ למ"ר. 60	-	CLASS מבנים A חולון

דמי השכירות המשולמים בנכס שבנדון:

חדש: לד, חוזה רחוב הפ בחזית ל	תעשיה – מבנה

מ"ר. 1,083	-	מושכר שטח
למ"ר. ₪ 50	-	למ"ר ם ממודדי דמ"ש

6 בהתאם למחיר ביקוש משיחה עם מתווכים.

.9.3.4 נתוני השוואה - מסחר

סיכום דמי השכירות המשולמים בנכס נשוא השומה:

מבנה "א.צ.מ" - מבנה תעשיה אשר הוסב לשימושי מסחר:

שטח מושכר - 3,525 מ"ר. דמ"ש ממוצעים כוללים - 72 ₪ למ"ר. דמ"ש ממוצעים לשטחים קטנים 97 מ"ר - 220 מ"ר - 127 ₪ למ"ר.

מבנה "האנגר E "- מבנה תעשיה אשר הוסב לשימושי מסחר:

מ"ר. 2,384	-	מושכר שטח
למ"ר. ₪ 79	-	ם ממוצעי דמ"ש
למ"ר. ₪ 92		יון( - ם לפי פד ר המשל ללא שוכ מוצעים ) דמ"ש מ

מבנה מסחרי:

חנויות בשטח של 38 מ"ר – 49 מ"ר: 174 ₪ למ"ר. חנויות בשטח של 78 מ"ר – 140 מ"ר: 142 ₪ למ"ר. חנויות בשטח של 165 מ"ר – 270 מ"ר: 114 ₪ למ"ר. חנויות בשטח של 400 מ"ר – 850 מ"ר: 99 ₪ למ"ר.

.9.3.5 דמי שכירות ראויים לשטחים הפנויים

דמי השכירות הראויים בתום תקופת השכירות של מבנה המושכר בחזית לרחוב הפלד ומשמש לאחסנה, משקפים את הנגישות הטובה והשימוש בחצר הצמודה.

למ"ר. ₪ 50	-	בחזית תעשייה מבנה
80 למ"ר. ₪	)-	E ה האנגר פנוי )מבנ מסחרי שטח

.9.3.6 נתוני השוואה לקביעת שווי הקרקע בייעוד תעשיה

לא איתרנו עסקאות חדשות לקרקעות בסביבה.

• דו"ח מחקר של נת"מ חציון שני :2024 עפ"י הסקר, שווי דונם לתעשייה/לוגיסטיקה בחולון נע בגבולות של 8,500,000 ₪ לדונם.
  • בהעדר נתוני השוואה ולאינדיקציה בלבד, להלן נתוני השוואה לשימושי תעשייה באזור התעשייה הצפוני בנתניה:

זכויות הבניה הנן לתעשייה – 120% ב- 3 קומות.

בתאריך 20.04.2023 נמכרה חלקה 49 בגוש ,8234 בשטח של 1,184 מ"ר. התמורה - 12.87 מיליון .₪

מחיר לדונם- כ- 10 מיליון .₪

מקור מידע – אתר שרות המיסים.

.9.3.7 קביעת אומדן שווי דונם לתעשייה בלבד

השווי נערך בגישת החילוץ .

	השווי : לקביעת ים הפרמטר
.₪ 12,000	- לשיווק מ"ר שווי
.15%	- יזמי רווח
שיווק. ₪ למ"ר 7,600	מון - כולל מי הקמה עלות
ם. מ"ר לדונ 1,950	בי - וק תחשי שטח שיו
.₪ 5,600,000	דונם - בנו שווי לפי חישו

.9.4 שיקולים בבחירת שער ההיוון

שער ההיוון הראוי הינו פועל יוצא של התשואות המקובלות בשוק המקרקעין, תוך התחשבות והתאמה למאפיינים הספציפיים של הנכס המוערך ולרמת הסיכון הגלומה בהכנסות המדווחות.

להלן נתוני השוואה לעסקאות בנכסים מניבים שנערכו בשנה האחרונה:

03/2025 לפי מידע שברשותנו, נרכשו 25% ממבנה משרדים ומסחר, בשטח כולל של כ- 28,250 מ"ר, הכולל 5 קומות משרדים ו- 2 קומות מסחר. הנכס ממוקם בפארק תעשיות הורביץ ברחובות. התמורה )25%( - כ- 97 מיליון .₪ NOI( נכון 31.12.2024( - 6.47 מיליון .₪ שיעור התשואה כולל - .6.67%

מקור המידע: לפי מידע שבמשרדנו.

02/2025 חב' שמן נדל"ן בע"מ רכשה את מלוא הזכויות של מבנה תעשיה בשטח בנוי של כ- 8,250 מ"ר, באזור התעשייה באר שבע. שטח המגרש כ- 16.5 דונם. העסקה הנה עסקת Leaseback & Sale. תקופת השכירות 12 שנים + 4 שנים + 4 שנים. התמורה - כ- 40.0 מיליון .₪ דמ"ש שנתיים )תקופה ראשונה( - 2.85 מיליון .₪ שיעור התשואה - .7.125%

מקור המידע: דיווח החברה.

02/2025 חב' שמן נדל"ן בע"מ רכשה את מלוא הזכויות של מבנה תעשיה בשטח בנוי של כ- 15,500 מ"ר, באזור התעשייה ברקן. שטח המגרש כ- 25 דונם. המבנה מושכר. התמורה - כ- 90.7 מיליון .₪

תיים דמ"ש שנ	-	.₪ מיליון 5.75
תשואה שיעור ה	-	.6.33%

מקור המידע: דיווח החברה.

12/2024 לפי מידע שברשותנו, נרכש מרכז מסחרי שכונתי בשטח של כ- 3,500 מ"ר הבנוי בשני מפלסים. ממוקם בשכונת נווה רבין, אור יהודה. התמורה )100%( - כ- 80 מיליון .₪ ה- NOI - כ- 5.1 מיליון .₪ שיעור התשואה - .6.375%

מקור המידע: לפי מידע שבמשרדנו.

• 34 -

12/2024 חב' מניבים קרן הריט החדשה בע"מ רכשה את מלוא הזכויות של מבנה תעשיה בשטח בנוי של כ- 3,400 מ"ר, באזור התעשייה חבל מודיעין. שטח המגרש כ- 5.2 דונם. המבנה יושכר למוכר בחוזה ארוך טווח. התמורה - 50 מיליון .₪ דמ"ש שנתיים - 3.15 מיליון .₪ הכנסה שנתית מחשמל סולארי - 0.1 מיליון .₪ ה- NOI כולל חשמל - 3.25 מיליון .₪ שיעור התשואה - .6.5%

מקור המידע: דיווח החברה.

11/2024 חב' שמן נדל"ן בע"מ רכשה את מלוא הזכויות של מבנה תעשיה בשטח בנוי של כ- 2,800 מ"ר, באזור התעשייה עמק חפר. שטח המגרש כ- 3 דונם. המבנה מושכר. התמורה - כ- 36.65 מיליון .₪ דמ"ש שנתיים - 2.2 מיליון .₪ הכנסה שנתית מחשמל סולארי - 0.1 מיליון .₪ ה- NOI כולל חשמל - 2.3 מיליון .₪ שיעור התשואה - .6.27%

מקור המידע: דיווח החברה.

09/2024 חב' שמן נדל"ן מניב בע"מ רכשה את מלוא הזכויות של מבנה תעשיה בשטח בנוי של כ- 4,000 מ"ר בקומת קרקע + 4,000 מ"ר בקומת מרתף, הבנויים על מגרש בשטח של כ- 4 דונם, באזור התעשיה קרית אריה, פתח תקווה תבור. העסקה הנה עסקת Leaseback & Sale. תקופת השכירות 8 שנים + 2 שנים + 2 שנים + שנה. התמורה - 60 מיליון .₪ שיעור התשואה - כ- .6.3%

מקור המידע: דיווח החברה.

08/2024 לפי מידע שברשותנו, נרכש מרכז מסחרי שכונתי בשטח של כ- 11,000 מ"ר הכולל חניון תת קרקעי קומות מסחר ומשרדים. ממוקם בשכונת אגמים, נתניה.

התמורה )100%( - כ- 94.86 מיליון .₪ NOI - 5.8 מיליון .₪ שיעור התשואה - .6.12%

מקור המידע: לפי מידע שבמשרדנו.

05/2024 חב' רני צים מרכזי קניות בע"מ התקשרה בעניין מכירת 50% מקניון "אורבן מעלות" בהסכם מותנה, לפי שווי של 242 מיליון .₪ מסך התמורה ישולמו 6 מיליון ₪ בהשגת NOI בסך של 18.5 מיליון .₪ ערכנו חישוב בהנחה כי לא ישולמו 6 מיליון .₪ תפוסה - .99% התמורה )100%( - 236 מיליון ₪ )בהפחתת 6 מיליון .)₪ NOI( בתפוסה מלאה( - 16.9 מיליון ₪ )נכון ליום 31.12.2023(. שיעור התשואה - .7.1%

מקור המידע: דיווח החברה.

• 35 -

05/2024 לפי פרסום, חב' אספן גרופ בע"מ רכשה שטחי מסחר וחניות בפרויקט מגורים ברחוב בני אפרים ,280 תל אביב. השטח הנרכש כולל כ- 1,500 מ"ר מסחר, כ- 500 מ"ר חצר, מחסנים ו- 74 חניות. שיעור התפוסה - .91% התמורה - כ- 46 מיליון .₪ דמ"ש שנתיים - 3.4 מיליון .₪ שיעור התשואה - כ- 7.4% )לפי שיעור תפוסה בפועל(.

מקור המידע: פרסום בעיתונות.

עפ"י סקר שנערך ע"י השמאי הממשלתי הראשי, שפורסם ביום 17.02.2025 שיעורי התשואה )שיעור ההיוון הכולל( הממוצעים למחצית ראשונה של שנת 2024 הנם כדלקמן:

.6.75%	-	משרדים
.7.00%	-	ם מסחריי
.6.75%	-	תעשייה

.9.5 קביעת שיעורי ההיוון

עפ"י עסקאות שנערכו בשנה האחרונה, כמפורט לעיל, שיעור התשואה בנכסים מניבים הנו בגבולות של 6.12% - .7.4%

		: ם ההסכמי בתקופת
.6.75%	-	המסחר לשטחי
.6.50%	-	לוי לרמי המושכר לשטח
.6.75%	-	ם המשרדי לשטחי
.7.00%	-	עשייה מבונה ת שווי מ"ר לחישוב
.7.00%	-	דלק לתחנת ה
.7.00%	-	ניהול רווחי

ללא שינוי מחוות דעתנו מיום .30.06.2024

.9.6 תחשיבי השווי

.9.6.1 שווי המרכז המסחרי

5,417 מ' 'ר	מי לוי( ושכר לר ווק )ללא שטח לשי שטח המ
5,417 מ' 'ר	שכר שטח מו
0 מ''ר	יים לשיוו טחים פנו יתרת ש ק
591,739 ₪	שולמים דמ"ש חו דשיים מ
6.75%	וון שיעור הי
105,200,000 ₪	שווי
7,000 מ' 'ר	ת רמי לו שכר לרש י שטח המו
457,771 ₪	שולמים דשיים מ דמ"ש חו
6.50%	וון שיעור הי
84,510,000 ₪	שווי
189,700,000 ₪	סחרי רכז המ שווי המ

.9.6.2 שווי מבנה "א.צ.מ"

45,370,000 ₪	מ נה א.צ. שווי מב סה"כ
45,373,982 ₪	שווי החל ק המושכ ר
6.75%	וון שיעור הי
255,229 ₪	שולמים דמ"ש מ
0 מ''ר	טח לשיוו ק יתרת ש
3,525 מ' 'ר	טו שכר ברו שטח מו
3,525 מ' 'ר	בנה לשיו וק שטח המ

.9.6.3 שווי מבנה המשרדים מעל המרכז המסחרי

14,950 מ''ר		שטח לשיווק משרדים
3,951 מ''ר		ת )לפי מקד כולל מרפסו ם 50%( שטח מושכר
10,999 מ''ר		לשיווק יתרת שטח
293,205 ₪		ים לשטחים ברמת גמר המושכרים דמ"ש חודש
74 ₪		ממוצע למ"ר
6.75%		שיעור היוון
52,130,000 ₪		מושכרים שווי שטחים
13,196 ₪		שווי מ"ר
149,938 -₪		ס הפחתת גריי
4,779,000 -₪		ת עלות השק ( עה )נחמיאס הפחתת יתר
47,200,000 ₪		מושכרים ל ת אחר הפחתו שווי שטחים
9,908 מ''ר		טפת ם -ברמת מע שטחים פנויי
45 ₪		ם למ"ר מע טפת דמ"ש ראויי
6.75%		שיעור היוון
79,270,000 ₪		שווי
8,000 ₪		שווי מ"ר
1,091 מ''ר		י החברה( ר )מבוצע ע" ם -ברמת גמ שטחים פנויי
65 ₪		ם למ"ר בר מת גמר דמ"ש ראויי
6.75%		שיעור היוון
12,600,000 ₪		שווי
11,551 ₪		שווי מ"ר
		עה לרמת גמ ת עלות השק ר הפחתת יתר
91,870,000 ₪		ים שטחים פנוי סה"כ שווי
		ה עד אכלוס מקדם דחיי
0.88	2.0 שנים	מס' שנים
	6.75%	שיעור היוון
80,600,000 ₪		שווי
127,800,000 ₪		סה"כ שווי
		חניות
200 מקומו ת חניה		מס' חניות ל שיווק
34 מקומות חניה		ושכרות מס' חניות מ
166 מקומו ת חניה		לשיווק יתרת חניות
10,234 ₪		דים משולמי ושכרות ם - חניות מ דמ"ש ממוד
300 ₪		ממוצע למקו ם חניה
6.00%		שיעור היוון
2,050,000 ₪		ושכרות שווי חניות מ
		קומות החני שווי יתרת מ ה
300 ₪		ם למקום חנ יה דמ"ש ראויי
49,800 ₪		יות פנויות חודשיים חנ סה"כ דמ"ש
6.0%		שיעור היוון
0.88		ה עד אכלוס מקדם דחיי
8,740,000 ₪		נויות שווי חניות פ
10,800,000 ₪		החניות סה"כ שווי
138,600,000 ₪		חניות המבנה + ה סה"כ שווי

.9.6.4 שיקולים בניתוח זכויות הבניה הנוספות

זכויות הבניה הנוספות הנן בייעוד תעשייה. החברה בוחנת חלופות לשינוי ייעוד מתעשייה לתעסוקה / מסחר.

בשלב זה, התחשיב נערך בהתאם לייעוד הנוכחי לתעשייה.

יתרת זכויות הבניה המאושרות בנשוא חוות הדעת הנן:

מסחרי קע מרכז שטח קר	31,000 מ ''ר
)מחושב ל ס למבנה כסית( פי 50% ת קע מיוח שטח קר "א.צ.מ"	7,400 מ'' ר
תחשיבי ח קרקע סה"כ שט	38,400 מ ''ר
ים ים עיקרי יה - שטח זכויות בנ	170%
שטח לבני יה	65,280 מ ''ר
רי בנוי ל מסחר שטח עיק	10,621 מ ''ר
רי למשר י היתר( דים )עפ" שטח עיק	11,953 מ ''ר
לשימוש " )לפי חורג( הבקשה ה "א.צ.מ שטח מבנ	3,342 מ'' ר
- עיקרי יות בניה יתרת זכו	39,364 מ ''ר

יתרת זכויות הבניה, כמפורט לעיל, הנן מאושרות תכנונית. ככלל, אומדן שווי יתרת זכויות מאושרות לבניה הנו בהתבסס על אומדן שוויין כזמינות.

עם זאת, מימושן מותנה במגבלות המתחם הקיים הבנוי ונדרשת תכנית בסמכות הועדה המקומית להגדלת מס' הקומות בחזית.

בגין תכנית שכזו חזוי חיוב של היטל השבחה לאפשרות ניצול הזכויות, כלומר חיוב חלקי על שווי הזכויות, המבטא דחיה בתקופה )זמינות( למימוש ושיפור תכנון.

הזכויות המיוחסות לתכנית בהכנה הנן מאושרות ומטרתה שינוי בינוי ולא תגבור זכויות בניה. לא קיים מרכיב של סיכוי / סיכון בעצם אישור הזכויות אלא בשיקול אופן מימושן וזמינותן. מימוש הזכויות באמצעות תכנית הנו נגזרת של שיקולי אופי המתחם הקיים והסביבה הכלכלית בלבד.

בהתייחס לתוספת התכנון בסביבה, דעתנו כי להיקף זה יש לתת לו ביטוי בזמן לשיווק.

מרכיב זה חושב על ידנו בתקופה נוספת של כ- 2.5 שנים, בשיעור היוון למרכיב הקרקע של .7.0%

הפחתה זו מבטאת הפחתה לגודל )היקף שטחים( בשיעור של .16%

תקופת הדחיה מחושבת עד לסיום השימוש החורג ב"האנגר E". הדחייה חושבה לתקופה של כ- 7.9 שנים לפי ריבית שנתית של .9.0%

בגין אישור התכניות הנקודתיות, קיימת התכנות לחיוב בהיטל השבחה. היטל ההשבחה הוערך על ידנו כנגזרת של תקופת אישור התכניות הנקודתית / מימוש הזכויות, המשקפת את זמינות הזכויות - הפרש השווי בגין דחיה של כ- 7.9 שנים בשיעור של .9.0%

באומדן השווי, ההיטל התחשיבי מחושב בדחיה בתקופה האמורה, למועד הקובע.

• 39 -

שווי הקרקע נקבע בגישת החילוץ. להלן ערכי השווי הבסיסיים:

למ"ר. ₪ 50 - שייה למ"ר תע אויים דמ"ש ר	▪
-------------------------------------------------------------	---

• דמ"ש ראויים למקום חניה 300 .₪
• שיעור היוון שנתי לתעשיי ה 7.00%
• עלויות בניה ישירות 4,380 ₪ למ"ר עילי.
  • עלויות בניה רמפות לחניה 3,500 ₪ למ"ר.
    • עלויות כלליות לפי תחשיב.
      -
      -
• רווח יזמי .20%
  -
  -
  -
  • -
    -
    -
    -
    -

• -
  -
  -
  -
  -
  -
  -
  -

  • -

• 40 -

-

-

-

---

• תחשיב השווי:

היטל השבחה

שטח קרקע מרכז מסחרי 31,000 מ''ר שטח קרקע מיוחס למבנה "א.צ.מ" )מחושב לפי 50% תכסית( 7,400 מ''ר סה"כ שטח קרקע תחשיבי 38,400 מ''ר זכויות בניה - שטחים עיקריים 170% שטח לבנייה 65,280 מ''ר שטח עיקרי בנוי למסחר 10,621 מ''ר שטח עיקרי למשרדים )עפ"י היתר( 11,953 מ''ר שטח מבנה "א.צ.מ" )לפי הבקשה לשימוש חורג( 3,342 מ''ר יתרת זכויות בניה - עיקרי 39,364 מ''ר העמסת שטחי שירות 35%

שווי תחשיבי 491 ש''ח למ''ר מס' שנים )לפי מס' השנים עד לסיום השימוש החורג במתחם הדרומי( 7.96 שנים ריבית )מחושבת ריבית גבוהה לאור אי הוודאות לניצול הזכויות( 9.0% מקדם דחיה 50%

שווי"מצב חדש" 491 ש''ח למ''ר שווי "מצב קודם" ²⁴⁸ ש''ח למ''ר ההשבחה 244 ש''ח למ''ר היטל ההשבחה 122 ש''ח למ''ר

שווי לפני דחיה בנכוי היטל השבחה 369 ש''ח למ''ר שווי דחוי 186 ש''ח למ''ר שווי הזכויות במצבן כיום 9,900,000 ₪

- שטח תחשיבי לתעשייה 53,142 מ''ר שווי למ"ר מבונה, קרקע לתעשייה ⁵⁸² ש''ח למ''ר

• הפחתה בגין יעוד קיים לתעשייה % 0
• הפחתה לגודל 16%
• -

.9.6.5 שווי המבנים הקיימים

מבנה האנגר E: חושב לפי שימוש מסחרי בהתאם לדמי השכירות המשולמים. יתרת תקופת השימוש התחשיבית – 7.9 שנים )תקופת שימוש חורג מתעשייה למסחר(. השטחים הפנויים חושבו לפי דמי שכירות ראויים בדחיה של שנה עד השכרתם.

	ר E: בנה האנג תחשיב מ
189,026 ₪	טיוטות דשיים / דמ"ש חו
2,384 מ'' ר	כר שטח מוש
79 ₪	וצעים למ "ר דמ"ש ממ
6.75%	וון שיעור הי
7.96 שני ם	ש חורג ופת שימו יתרת תק
13,620,000 ₪	שווי
0 ₪	רייסים הפחתת ג
0 ₪	השקעה תחיבות הפחתת ה
-81,733 ₪	נחות לשו כרים הפחתת ה
13,540,000 ₪	וי סה"כ שו
	ים פנויים שווי שטח :
250 מ''ר	שטח
80 ₪	וצעים למ "ר דמ"ש ממ
6.75%	שיעור הי וון
7.96 שני ם	תקופה
1,441,054 ₪	שווי
1.00 שני ם	ה עד אכל וס תק' דחיי
1,350,000 ₪	כי היום שווי בער
14,900,000 ₪	וי המבנה סה"כ שו

שווי מבנה "כוכב הרכב" )המבנה המושכר לאחסנה(: חושב לתקופת ההסכם לפי דמ"ש הקבועים בהסכם. בסיום תקופת האופציה ועד סיום 7.96 שנים תחשיביות הנחנו דמי שכירות ראויים בסך של 50 ₪ למ"ר.

	ריץ שליח ויות: בנה - המ תחשיב מ
	החוזה: בתקופת
56,046 ₪	מודדים דשיים מ דמ"ש חו
1,083 מ'' ר	כר שטח מוש
52 ₪	דמ"ש למ "ר
0.87 שני ם	ופת שכיר ות יתרת תק
7.00%	וון שיעור הי
549,982 ₪	שווי לתקו פה
	תקופה: בסיום ה
7.08 שני ם	ם עד לסי אנגר E במבנה ה ש החורג ום השימו יתרת שני
50 ₪	ויים למ" ר דמ"ש רא
54,150 ₪	אויים דשיים ר דמ"ש חו
7.25%	וון שיעור הי
3,504,188 ₪	שווי לתק ופה
3,303,599 ₪	ום בערכי הי
3,850,000 ₪	לתקופה וי המבנה סה"כ שו

סה"כ שווי המבנים - 18,750,000 .₪

.9.6.6 שווי הקרקע בתום החיים המועילים של המבנים

שטח הקרקע עפ"י מידע שהתקבל ממשרד פלג אדריכלים כ – 26 דונם, בהפחתת הקרקע המיוחסת למבנה "א.צ.מ" )לפי תכסית של 50%( ות. דלק כ- 16.2 דונם.

54,600,000 ₪	ויות שווי הזכ
58%	חיה מקדם ד
7.0%	ריבית
7.96 שני ם	ם למימו מס' שני ש
93,503,200 ₪	רקע שווי הק
16.70 דו נם	שיבי שטח תח
5,600,000 ₪	שווי דונם

• 42 -

.9.6.7 תחנת הדלק

תחשיב השווי נערך לפי ממוצע רווח חודשי של שנת .2024 החישוב נערך לתקופה תחשיבית של 7.9 שנים עד לסיום השימוש החורג במבנה האנגר E.

וצע חודשי ל לפי רווח ממ שנת 2024	32,885 ₪
חלק כלכלית	50%
שיעור היוון	7.00%
פה לשימוש חשיבית )לפי כלכליים, ת ם הדרומי( חורג במתח יתרת התקו תקופת חיים	7.96 שנים
שווי לתקופה	1,170,000 ₪
התקופה - ל ייה פי שווי תעש שווי בסיום
לק )לפי מפת של תחנת הד מדידה( שטח קרקע	1,762 מ''ר
שווי דונם ל תעשיה	5,600,000 ₪
ת החיים בסיום תקופ שווי הקרקע	9,867,200 ₪
בערכי היום	5,760,000 ₪
שווי	6,900,000 ₪

.9.6.8 ניהול

2,096,507	סה"כ עלו 2024 2023 - ת ממוצע
15%
314,476 ₪	הול לפי שנת 2023 רווח מני
7.00%	וון שיעור הי
4,492,515 ₪	שווי
	ול שטחי משרדים: גרעון ניה בהפחתת
564,456 -₪	ול )תקצי ב 2024( גרעון ניה
2 שנים	ד איזון חשיבית ע תקופה ת
1,128,912 -₪	פה לשטח עון לתקו ים י המשרד סה"כ גר
3,400,000 ₪	וי הניהול סה"כ שו

.9.7 הסתמכות על מומחים ו/או שמאים אחרים

בחוות דעת זו לא הסתמכתי על מומחים ו/או שמאי מקרקעין אחרים.

.9.8 סיכום

₪ 189,700,000	המסחרי המרכז שווי
₪ 45,370,000	א.צ.מ מבנה שווי
₪ 138,600,000	ם המשרדי שטחי שווי
₪ 9,900,000	הנוספות הבניה לזכויות עתידי שווי
₪ 18,750,000	חורג שימוש קופת ליתרת דחויים המבנים שווי
₪ 54,600,000	המבנים הריסת לאחר הקרקע שווי
₪ 3,400,000	מניהול רווח
₪ 6,900,000	הדלק תחנת
₪ 467,200,000	במעוגל הנכס שווי סה"כ

.10 קביעת השווי

אומדן שווי הנכס שבנדון, בשוק החופשי בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, כשהוא ריק, פנוי ונקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא וזכויות צד ג' למעט זכויות השוכרים החופשיים, בסך של - 467,200,000 .₪

)ארבע מאות שישים ושבעה מיליון מאתיים אלף ₪(. לא כולל מע"מ.

.11 בדיקת רגישות

שינוי בשיעור ההיוון:

הדלק כולל תחנת שווי	שיעור השינוי
₪ 511,600,000	-0.50%
₪ 488,400,000	-0.25%
₪ 467,200,000	0.00%
₪ 447,300,000	0.25%
₪ 428,900,000	0.50%

שינוי בדמי השכירות:

שווי	השינוי שיעור
₪ 446,800,000	-5%
₪ 467,200,000	0%
₪ 488,200,000	5%

.30.06.2025	- הקובע	המועד
השבחה היטל צפוי .₪ 17,590,000 של בגבולות	- ם ותשלומי	מיסים
.₪ 442,600,000	- ת. דלק( גיד )ללא פרי התא הנכס בס	שווי
.₪ 6,900,000	- התאגיד בספרי הדלק תחנת	שווי

הנני מצהירה כי אני בעלת ידע וניסיון רלבנטים לביצוע הערכת השווי וכי אין לי עניין אישי בנכס ו/או בבעליו וההערכה שלהלן נעשתה על פי מיטב ידיעותיי, ניסיוני ושיקול דעתי המקצועיים.

הנני מצהירה כי חוות דעתי זו נערכה על פי תקן מספר 17.1 "גילוי מינימאלי נדרש בעבודות שמאות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח1968-" שניתן ע"י הועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין.

	רב, בכבוד
אגמי יסטמן- רלי טרי	צרפתי רועי
רקעין אית מק ית ושמ משפטנ	קרקעין שמאי מ
	12.08.2025 הדו"ח: חתימת תאריך
	- 44 -