דוח רבעוני 2025 30 ביוני

הבנה

תוכן העניינים

מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ

)"החברה"(

דוח רבעוני לתקופה שה סתיימה ביום 30 ביוני 2025

פרק א'- דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

נספחים לדוח דירקטוריון

פרק ב'- דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה

פרק ג'- הצהרות בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית

פרק ד'- מכתב הסכמה של רואי החשבון המבקרים

נספחים לדוח דירקטוריון

דוח הדירקטוריון פרק א על מצב ענייני החברה

dvhznh

על מבט	16,571	ה להשקע נדל"ן סך ״ח) (מיליוני ש
30.6.25	1,717	בהקמה נדל"ן מתוכו "ח( )מיליוני ש
	1,789	מניבים שטחים בישראל 1,653 ר( מתוכם )אלפי מ"
	969	לות תי מנוצ כויות בל קרקע וז עתודות )אלפי מ"ר(
מה בהק טים פרויק	3	וייזום בהקמה ם פרויקטי
30.6.25	107	היקף מ "ר( )אלפי
	443	וערת בניה מש עלות יתרת "ח( )מיליוני ש ים בשלבי אודות פרויקט ריכוז נתונים טבלה תחת " לפירוט ראו זום" להלן. בניה, תכנון וי
	156-166	ים הפרויקט בגמר צפוי NOI "ח( )מיליוני ש ים בשלבי אודות פרויקט ריכוז נתונים טבלה תחת " לפירוט ראו זום" להלן. בניה, תכנון וי
מתוך ם נתוני חדים המאו ות הדוח 1-6.25	425	NOI "ח( )מיליוני ש ה מקבילה עומת תקופ ב- 0.9% ל שראל עלה ה- NOI בי ת תקופה 0.8% לעומ NOI של כ- רידה ב אשתקד. הי התאם ים בחו"ל ב ממימוש נכס תקד, נובעת מקבילה אש ל החברה. סטרטגית ש לתוכנית הא
	1.0%	בישראל NOI Same Property אשתקד מקבילה ה מת תקופ גידול לעו
	302	AFFO "ח( )מיליוני ש אשתקד מקבילה קופה לעומת ת 3.3% של ירידה
	10,052	ם משועבדי שאינם נכסים הנדל"ן מסך 61%- וים כ "ח( המהו )מיליוני ש
	2.49%	ת מדד לת צמוד ב משוקל ריבית חו
	1,734	ת למועד א מנוצלו אשראי ל ומסגרות מזומנים ח( מיליוני ש " הדוחות ) פרסום
	92%	בישראל תפוסה שיעור ו טרם הושכר שהתקבלו ו ר להשכרה ת שטחי דיו כולל תוספ ל שטחים סבא'. בנטרו 'מבנה כפר יקט בהקמה וכן סיום פרו .93.9% מד על התפוסה עו אלו, שיעור

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

דירקטוריון מבנה נדל "ן )כ .ד) בע"מ מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה ושל החברות המאוחדות שלה )" החברה "( לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 ) "התקופה המדווחת " ו- "הדוחות הכספיים הרבעוניים" , לפי העניין (.

יש לקרוא דוח זה יחד עם הדוח התקופתי לשנת 2024 שפרסמה החברה ביום 11 במרץ 2025 )אסמכתא2025-: 01-016330( ) "הדוח התקופתי לשנת 2024"( , המובא כאן על דרך ההפניה.

סביבה עסקית

תיאור החברה וסביבתה העסקית

נכון למועד הדוח לחברה שני תחומי פעילות :

.1 תחום הנדל" ן המניב במסגרתו עוסקת החברה , בעצמה ובאמצעות חברות מוחזקות על -ידה , בפעילות נדל"ן מגוונת, שעיקרה בישראל . לפרטים נוספים רא ו סעיף 1.2 בדוח עסקי התאגיד של הדוח התקופתי לשנת .2024 בבעלות החברה )כולל חברות כלולות( כ1,789- אלפי מ"ר של שטחים מניבים אשר מתוכם כ1,653- אלפי מ"ר בישראל.
.2 תחום ייזום נדל"ן למגורים החברה פועלת בייזום נדל"ן למגורים בישראל , לרבות איתור, ייזום , תכנון, פיתוח, רכישה, הקמה, שיווק ומכירה בתחום הבנייה למגורים בישראל .

מלחמת "חרבות ברזל", אשר החלה ביום 7 באוקטובר 2023 בתקיפה מפתיעה, אכזרית ורצחנית של ארגון הטרור חמאס מרצועת עזה ואשר התרחבה לגזרות נוספות , לרבות לבנון, איר אן , סוריה ותימן הכניסה את מדינת ישראל כולה ואת המשק הישראלי בפרט לאחת התקופות המורכבות והמאתגרות שידעה מדינת ישראל . ביום 13 ביוני 2025 פתחה מדינת ישראל במתקפ ת מנע על איראן, במסגרת מבצע "עם כלביא", במטרה לפגוע בתשתיות גרעין ואמל"ח איראניים. במבצע שארך 12 ימי ם תקף צה"ל ופגע באתרי גרעין מרכזיים ובמערך הטילים הבליסטיים של איראן. בתגובה, תקפה איראן מטרות צבאיות ואזרחיות בישראל, באמצעות שיגור מאות טילים וכטב"מים . ביום 24 ביוני ,2025 נכנסה לתוקף הפסקת אש בין הצדדים. בשלב זה, אין באפשרות החברה להעריך את השינוי, ככל שיחול, בשווי נכסי הנדל"ן להשקעה שלה בעקבות מצב של חזרה ללחימה.

לפרטים אודות השלכות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה על פעילות החברה, ראו באור 1ג' לדוחות הכספיים הרבעוניים.

במחצית הראשונה של השנה עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של כ 1.6%- ובהתאם לתחזית המא קרו כלכלית 1 שפרסמה חטיבת המחקר של בנק ישראל בחודש יולי 2025 )"התחזית המעודכנת"( שיעור האינפלציה השנתית בשנת 2025 צפוי לעמוד על כ .2.6%-

לחברה אגרות חוב והלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן הנושאות ריבית )הצמודה גם היא למדד(, ולפיכך העלייה במדד הביאה לגידול בעלויות המימון של החברה. מנגד, הנדל"ן המניב של החברה, שהיקפו הנוכחי עומד על כ12.8- מיליארד ש"ח, מושכר בהסכמי שכירות צמודי מדד ומבחינה כלכלית החברה רואה בכך הגנה אינפלציונית לטווח ארוך. כפועל יוצא, העלייה במדד הביאה לגידול בהכנסות החברה מהשכרת מבנים ולעלייה בשווי ההוגן של הנכסים.

בחודש מאי 2025 הודיעה חברת הדירוג P&S כי דירוג האשראי של מדינת יש ראל יוותר "A "עם תחזית שלילית , אולם הביעה חשש מהתרחבות המלחמה והשפעתה לרעה על הכלכלה המקומית.

מדד תשומות הבניה , אליו צמודים ההסכמים בהם מתקשרת החברה עם קבלני ביצוע, עלה במחצית הראשונה של השנה בצורה חדה ב שיעור של כ.4.1%- עלייה זו , כמו גם ההתייקרות שחלה בעלויות חומרי הגלם ובעלויות ההעסקה של עובדי הבניין כתוצאה מהשפעות המלחמה וחרם הייצוא הטורקי על ישראל במסגרתו הופסק הייצוא של חומרי

התחזית המקרו – כלכלית של חטיבת המחקר, יולי ,2025 זמינה באתר בנק ישראל בקישור 1 התחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר, יולי 2025 | בנק ישראל - הבנק המרכזי של ישראל

בניה שונים כגון: בטון, ברזל ואבן , גרמו להתייקרות עלויות הבנייה בפרויקטים היזמיים של החברה. הימשכות החרם האמור תחייב את קבלני הבניין לאתר חלופות, אשר עלולות להיות יקרות יותר. כמו כן, הימשכות ה לחימה עלולה לגרום למחסור בכוח אדם באתרי הבניה של הקבוצה או להפסקת פעילות מטעמי בטיחות, דבר שעלול להוביל לעיכובים בלוחות הזמנים של השלמת הפרויקטים ביזמות. נכון למועד פרסום דוח זה, החברה צופה כי הכנסותיה השוטפות תקטנה בהיקף שאיננו מהותי כתוצאה מהמלחמה וכי לא צפויים עיכובים בפרויקטים שבייזום עקב המלחמה.

נכון למועד פרסום דוח זה , נוכח העובדה שמדובר באירוע דינאמי ה מאופיין באי ודאות רבה, מידת ההשפעה של המשך הלחימה ב חזיתות השונות על פעילותה של החברה אינה ידועה . הנהלת החברה מעריכה, כי לאור הפיזור הגיאוגרפי והסקטוריאלי הרחב של נכסי החברה, כמותם, מיצובם, מיקומם ושיעורי התפוסה בהם, וכן לאור איתנותה הפיננסית, הבאה לידי ביטוי, בין היתר, ביתרות מזומנים ושווי מזומנים גבוהים שברשותה, משך החיים הממוצע של החוב, והעובדה שנכסים בהיקף של כ10- מיליארד ש"ח אינם משועבדים, פוחת היקף החשיפה של עסקי החברה למשבר ו/או לחוסר יציבות משמעותיים , וברשותה כלים שיאפשרו לה התמודדות נאותה עם השלכות המלחמה, לרבות בכל הקשור לעמידה בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות ועמידה באמות המידה הפיננסיות שנקבעו בהסכמי המימון ושטרי הנאמנות של אגרות החוב של החברה. עם זאת, הימשכות הלחימה לאורך זמן בחזיתות השונות ו/או הסלמה בהן , עלולים להביא לפגיעה משמעותית ורחבה יותר במשק ובכלל זה העמקת הפגיעה בצריכה הפרטית ובבתי העסק, לרבות בשוכרים של החברה, וכפועל יוצא עלולים לגרום להאטה בכמות והיקפי העסקאות, לירידה בפדיונות שוכרים ול שינויים בפרמטרים כלכליים נוספים אשר ישפיעו לרעה על ביצועיה הכלכליים של החברה .

הערכות ותחזיות המובאות בסעיף זה לעיל, מהוות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - .1968

אירועים במהלך התקופה המדווחת ולאחריה

צירוף שותף לפרויקט בתחום מרכזי נתונים בפתח תקווה

ביום 8 במאי 2025 התקשרה החברה, לרבות באמצעות שותפות מוגבלת המוחזקת על ידי החברה ועל ידי INC TRUST REALTY DIGITAL" ( DLR )", בחלקים שווים, )להלן -שותפות דיגיטל -מבנה(, במערכת הסכמים עם מד 1 אי.אס1-. )1999( בע"מ ) "מד 1" ו-"הצדדים", בהתאמה( לצירופה כשותפה בפרויקט מרכז נתונים ) DATA CENTER )על גבי מקרקעין בשטח של כ10- דונם בפתח תקווה . מרכז הנתונים יהיה בהספק כולל של 18 מגה וואט )"ההסכמים " ו -"הפרויקט", לפי העניין(. בהתאם להסכמים, הצדדים יקימו שותפות חדשה, בחלקים שווים, אשר תרכוש את המקרקעין שעל גביהם יוקם הפרויקט מחברה בת של החברה, תמורת סך של 90 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ותישא בכל הוצאות ייזום הפרויקט באמצעות, בין היתר, הזרמת הון התחלתי על ידי השותפים בשותפות החדשה שתוקם, בסכום כולל של כ100- מיליוני ש"ח. )יצוין, כי תבוצע התחשבנות בין השותפים בגין הוצאות עבר בקשר עם פיתוח הפרויקט בהן נשאה שותפות ד יגיטל-מבנה, לרבות השותפים בה(. מימון נוסף של הפעילות יבוצע באמצעות מימון חיצוני, הלוואות בעלים או הזרמות הון נוספות של הצדדים לשותפות. להערכת החברה, בהתבסס על תקציב שאושר כחלק מההסכמים, חלקה בעלות הצפויה להשלמת השלב הראשון של הפרויקט נאמד בסך של כ- 148 מיליון ש"ח. הצדדים התקשרו בהסכם המסדיר את יחסי הצדדים בשותפות החדשה, בין היתר, לעניין מינוי דירקטורים, קבלת החלטות מהותיות, מדיניות חלוקה, מנגנון לפתרון מחלוקות ועוד. כמו כן, )א( השותפות החדשה ו-מד 1 יתקשרו בהסכם למתן שרותי קישוריות בין מרכז הנתונים הקיים של מד 1 בפתח תקווה למרכז הנתונים החדש שיוקם במסגרת הפרויקט ו - )ב( לאור העסקה, החברה ו-DLR ערכו מספר התאמות ועדכונים להסכמים הקיימים ביניהן המסדירים את יחסיהם בשותפות דיגיטל- מבנה. יצוין כי ב יום 25 ביוני ,2025 התקבלה החלטת הממונה על התחרות בדבר אישור המיזוג בין החברות: מד 1 אי.סי-. 1 )1999( בע"מ, דיגיטל - מבנה ג'יי.וי, שותפות מוגבלת ודרבן השקעות בע"מ , אשר היה תנאי מתלה להשלמת העסקה. השלמת העסקה מותנית בתנאים מתלים. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 26 ביוני 2025 )אסמכתא: 2025-01-045614(, המובא בדוח זה על דרך ההפניה.

פרויקט הסוללים בתל אביב - חתימה על הסכם למכירת מקבץ דירות

ביום 26 במרץ 2025 התקשרה החברה )יחד עם תדהר ראש העין יזמות נדל"ן בע"מ המחזיקה ב 25%- מהזכויות בחלק המגורים של הפרויקט( עם מגוריט ישראל בע"מ )"הרוכשת"( בהסכם למכירת 47 דירות בשני בנייני מגורים בני 33 קומות כל אחד הכוללים 360 יחידות דיור שבפרויקט "הסוללים" הממוקם על גבי מקרקעין בתחום הרחובות דרך השלום, הסוללים ושדרות ההשכלה בתל אביב יפו בתמורה לסך של כ 190.4- מיליוני ש"ח כולל מע"מ )חלק החברה בתמורה הינו בסך של כ143- מיליוני ש"ח(. על פי הסכם המכר, תשלום התמורה יתבצע בשני תשלומים כאשר הראשון בסך של 10% מהתמורה שולם על ידי הרוכשת בתחילת חודש אפריל 2025 ויתרת התמורה תשולם עד שבעה ימים לפני מועד מסירת החזקה בדירות לרוכשת אשר נקבע ליום .31.12.2025 הסכם המכר כולל מנגנון הגנת מחיר לרוכשת אשר יחול בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 27 במרץ 2025 )אסמכתא: 2025-01-021096( , המובא בדוח זה על דרך ההפניה.

זכייה במכרז רמ"י להקמת פרויקט תעסוקה ומסחר במתחם "שדה דב"

ביום 2 בדצמבר 2024 קיבלה החברה הודעה על זכייה במכרז לרכישת זכויות חכירה מהוונות )ללא הסכם פיתוח( ל98- שנים )עם אופציה להארכה ל98- שנים נוספות( במגרש הידוע כ -"מגרש 303" במסגרת מכרז תא304/2024/ שפורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל המצוי במתחם "אשכול" אשר הינו חלק ממתחם "שדה דב" בתל אביב. המגרש הינו בשטח של 5.6 דונם ועליו ניתן לבנות כ19,400- מ"ר שטח עיקרי ושירות לתעסוקה וכ7,300- מ"ר שטח עיקרי ושירות למסחר . סכום הרכישה הינו כ112.5- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ וסך הוצאות הפיתוח )כולל מע"מ( עומד על כ19.5- מיליוני ש"ח. במהלך התקופה המדווחת השלימה החברה את רכישת הקרקע . בכוונת החברה לקדם היתר להקמת הפרויקט בהתאם לתוכנית בניין עיר הקיימת ביחס למגרש. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 3 בדצמבר 2024 )אסמכתא: 2024-01-621426(, המובא בדוח זה על דרך ההפניה.

פרויקט קר ית שחקים - שומות מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל

)"סיטי טק" ( מרשות מקרקעי ישראל שומות ² ביום 12 בדצמבר ,2024 קיבלה סיטי טק - הרצליה 1995 בע "מ ומפרטים כספיים למגרשים הידועים כמגרשים 801 ו 802- בתחום תוכנית תמ"ל 1082 שהינם חלק ממקרקעין הידועים כגוש 6422 חלקה 316 וכגוש 6533 חלקה ,290 הכוללים יחדיו תחשיב כספי לתשלום בהיקף של כ- 1,012

חברה פרטית המוחזקת על ידי קריית שחקים בע"מ )המוחזקת בשיעור של 50% ע"י החברה( וקיבוץ גליל ים בחלקים שווים. 2

מיליוני ש "ח בתוספת מע "מ והוצאות פיתוח עבור המגרשים בהיקף של כ 256- מיליון ש"ח כולל מע"מ. ביום 23 בינואר ,2025 קיבלה סיטי טק מרשות מקרקעי ישראל שומות ומפרטים כספיים למגרשים הידועים כמגרשים ,400 ,601-602 800 901-904, בתוכנית תמ"ל 1082 אשר מהווים את יתרת המגרשים לה זכאית סיטי טק בפטור ממכרז במסגרת הפרויקט, הכוללים יחדיו תחשיב כספי לתשלום בהיקף של כ349- מיליוני ש"ח בתוספת מע "מ והוצאות פיתוח עבור המגרשים בהיקף של כ184- מיליוני ש "ח כולל מע "מ. סיטי-טק הגישה השגה משפטית אשר בעיקרה נסבה על אופן חישוב שווי המטלה הציבורית וזו נדחתה ברובה. כמו כן, סיטי טק הגישה השגה שמאית העוסקת בשווי המקרקעין. השגה שמאית זו תלויה ועומדת וטרם התקבלה בה החלטה.

בהתאם להסכם בין קיבוץ גליל ים לבין קרית שחקים, דירקטוריון סיטי טק ימנה מספר זוגי של חברים, מחציתם נציגי הקיבוץ ומחציתם נציגי קרית שחקים, כאשר כל החלטה בדירקטוריון סיטי טק תהא טעונה הסכמת נציגי הקיבוץ ונציגי קרית שחקים.

היקף הזכויות לה זכאית סיטי טק על פי התוכנית הינם כדלקמן:

.1 מגורים כ14,000- מ "ר עילי לבניית 100 דירות .
- .2 מסחר עילי 2,500 מ"ר.
.3 משרדים כ270,000- מ "ר )אשר מתוכם ניתן לנצל 35,000 מ"ר לדיור מוגן (.
- .4 זכויות בנייה תת קרקעיות כ90,000- מ"ר.

לפרטים נוספים ראה באור 13א' בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 וכן באור 5ד' בדוחות הכספיים הרבעוניים של החברה ליום 30 ביוני .2025

יצוין, כי ביום 16 במרץ ,2025 הודיעה רותם שני יזמות והשקעות בע"מ לחברה על החלטתה לממש אופציה למכירת כ69%- מהחזקותיה בקרית שחקים בע"מ לחברה, אשר הוענקה לה בהסכם בעלי המניות שנחתם בין הצדדים מיום 7 בדצמבר ,2021 בתמורה לסך של כ50- מיליוני ש"ח בתוספת מע"מ. לאחר מימוש האופציה כאמור, עומדות החזקות החברה בהון המונפק והנפרע של קריית שחקים בע"מ על כ.84.4%-

גיוסי חוב

ביום 28 באפריל 2025 הנפיקה החברה 390,285 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה כו'(, תמורת סך של כ- 386 מיליון ש"ח )לאחר ניכוי עלויות הנפקה(. הריבית השנתית האפקטיבית הגלומה בהנפקה הינה כ.3.39%- אגרות החוב )סדרה כו'( נושאות ריבית שנתית בשיעור של ,3.24% אשר תשולם פעמי ים בשנה, בימים 31 במרץ ו30- בספטמבר של כל אחת מהשנים 2026 עד 2033 )כולל( וביום 31 במרץ 2034 באופן שהתשלום הראשון של הריבית ישולם ביום 31 במרץ 2026 והתשלום האחרון ישולם ביחד עם הפירעון האחרון של הקרן ביום 31 במרץ .2034 אגרות החוב )סדרה כו'( צמודות )קרן וריבית( למדד המחירים לצרכן ואינן מבוטחות בבטוחות כלשהן. לפרטים נוספים ראו נספח ד' לדוח זה. לעניין אמות מידה פיננסיות ומגבלה על ביצוע חלוקת דיבידנד שנקבעו בשטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה כו'(, ראה באור 5ז ' לדוחות הכספיים הרבעוניים.MAALOT S'POOR & STANDARD הודיעה על דירוג AA ומידרוג בע"מ הודיעה על דירוג 2AA, שתיהן באופק יציב, לאגרות החוב )סדרה כו'(.

ביום 28 באפריל 2025 הנפיקה החברה 300,000 אלפי ש"ח ערך נקוב ניירות ערך מסחריים )נע"מ סדרה 2(, תמורת סך של כ299- מיליון ש"ח )לאחר ניכוי עלויות הנפקה( . ניירות הערך המסחריים אינם צמודים למדד ונושאים ריבית שנתית בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח בשיעור .0.14% ניירות הערך המסחריים עומד ים לפירעון של קרן וריבית בתשלום אחד ביום 29 באפריל .2026 לניירות הערך המסחריים ניתן דירוג IL-1.P על ידי חברת מ ידרוג בע"מ .

פרוייקט מבנה יגאל אלון – מחיקת עתירה

ביום 28 באוקטובר 2024 קיבלה החברה עתירה מנהלית שהוגשה לבית המשפט לעניינים מנהליים בבקשה לבטל את אישור החלטת וועדת הערר לאישור תכנית החברה למתן תוקף ביחס לפרוייקט מבנה יגאל אלון , לבניית בנייני מגורים, תעסוקה ומסחר . ביום 9 במאי 2025 החברה קיבלה את תשובת העותרים כי הם מקבלים את הצעת בית המשפט ומסכימים למחי קת העתירה ובהתאם , ביום 10 ביוני 2025 ניתנה החלטת בית המשפט על מחיקת העתירה האמורה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 11 ביוני 2025 )אסמכתא: 2025-01-041777(, המובא בדוח זה על דרך ההפניה.

לפרטים נוספים אודות אירועים שהתרחשו בתקופת הדוח ולאחריה, ראו באור 5 בדוחות הכספיים הרבעוניים.

הערכות ותחזיות המובאות בסעיף זה לעיל, מהוות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - .1968

פעילות החברה

ליום 30 ביוני 2025 נכסי החברה )במאוחד( , בבעלות ובחכירה, כוללים: 565 נכסים מניבים הפזורים בישראל בשטח כולל של כ1.6- מיליוני מ"ר, לא כולל נכסים בהקמה. הנכסים מושכרים לכ3,000- שוכרים, בחוזים לתקופות שונות. בנוסף, לחברה 23 פרויקטים בשלבי בניה ותכנון מתקדם בהיקף של כ1,035- אלפי מ"ר. שיעור התפוסה של נכסי החברה בישראל ליום 30 ביוני 2025 עומד על כ92%- לעומת כ 93.2%- ביום 31 בדצמבר .2024

מבט על נתוני החברה

תמצית נתונים עיקריים )במיליוני ש"ח(

	לעומת שינוי התקופה המקבילה אשתקד	1-6/25	1-6/24	מת שינוי לעו התקופה המקבילה אשתקד	4-6/25	4-6/24
כולל NOI	)0.8%(	425	428	)0.6%(	218	219
NOI בישראל*	0.9%	404	400	1.2%	207	204
NOI Same Property בישראל	1%	402	399	1.3%	206	203
"ל ** NOI בחו	)25.6%(	21	28	)25.7%(	11	15
AFFO	3.3% ) (	302	312	1.2% ) (	155	157
ידה( עלייה )יר בשיעור		1.57%	1.90%		1.28%	1.61%

המדד הידוע

* כולל מהפעילות הסולארית.הגידול ב-NOI בישראל בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נובע מגידול של כ13- מיליוני ש"ח בגין השכרות חדשות ועלייה בדמי השכירות בגין חידושי חוזים וכן מגידול בגין עליית המדד בסך של כ16- מיליוני ש"ח. מנגד, הגידול קוזז בסך של כ9- מיליוני ש"ח בגין התייקרות בהוצאות אחזקה וכ16- מילוני ש"ח כתוצאה משטחים שהתפנו.

**הקיטון ב NOI חו"ל נובע ממכירת נכסי החברה בחו"ל.

מידע עיקרי אודות נכסי החברה בישראל בחלוקה על פי שימושים

	סים מספר נכ 30.6.25 ליום	שטח עילי 30.6.25 ליום	לתקופה NOI 1-6.25	נדל"ן שווי הוגן מניב ליום 30.6.25	שיעור ום תפוסה לי 30.6.25	נדל"ן שווי הוגן יום בהקמה ל 30.6.25
שימושים		מ"ר	באלפי ש	לפי ש"ח "ח בא	%	"ח באלפי ש
משרדים	65	422,129	128,772	4,749,999	82.9%)*(	1,716,599
מסחר	26	190,999	72,851	2,356,883	90.9%
תעשייה ולוגיסטיקה	469	976,659	179,299	5,078,884	96.5%
מגורים	5	27,430	7,908	587,993	79.4%)**(
סה"כ	565	1,617,217	388,830	12,773,759	92.0%	1,716,599
		חברות כלו	לות - חלק	החברה
משרדים	5	17,383	5,308	157,534	92.1%
מסחר	6	13,107	6,998	220,746	97.6%
תעשייה ולוגיסטיקה	1	5,256	387	144,800	100%
סה"כ	12	35,746	12,693	523,080	95.3%
רחב סה"כ מו	577	1,652,963	401,523	13,296,839	92.1%	1,716,599

)*( כולל פרויקט 'מבנה כפר סבא' בשטח של כ25- אלפי מ"ר שבנייתו הסתיימה במהלך התקופה המדווחת. בנוסף, לא כולל נכס

באחוזת בית בתל אביב בשטח של כ11.6- אלפי מ"ר המצוי בהליך שיפוץ.

)**( כולל שטחי דיור להשכרה שהתקבלו וטרם הושכרו. בנטרול שטח זה, שיעור התפוסה במגורים הינו .100%

	1-6/2025	1-6/2024	2024	2023	2022
מסחר	73	71	137	132	132
ה לוגיסטיק תעשיה ו	179	168	344	323	290
משרדים	129	139	273	280	263
כרה דיור להש	8	7	14	13	13
סה"כ	389	385	768	748	698

NOI מנכסים מניבים 1-6/2025 ח באלפי ש"	שווי הוגן "ח באלפי ש	שיעור תפוסה	מספר שוכרים	שטח עילי במ"ר	מספר נכסים	מדינה
			מניבים נכסים
388,830	12,773,759	92.0%	3,069	1,617,217	565	ישראל
20,913	609,131	78.8%	140	135,839	6	חו"ל
409,743	13,382,890	91.0%	3,209	1,753,056	571	ים מניבים סה"כ נכס
			קרקעות
	1,827,127				34	קעות ישראל קר
	12,360				1	חו"ל
	1,839,487				35	עות סה"כ קרק
409,743	15,222,377	91.0%	3,209	1,753,056	606	סה"כ

12,693	523,080	95.3%	97	35,746	ות 12	ברות כלול ישראל -ח

422,436	15,745,457	91.1%	3,306	1,788,802	618	סה"כ
	)1( 2,516,253					נדחים מיסים

פירוט נדל"ן להשקעה כולל נדל"ן המוחזק למכירה לפי מדינות

)1( מיסים נדחים הנכללים בדוחותיה הכספיים של החברה וחברות כלולות.

כל הארץ מבנה

בבעלות החברה כ1,789- אלפי מ"ר של שטחים מניבים אשר מתוכם כ 1,653- אלפי מ"ר בישראל. לחברה עתודות קרקע וזכויות בלתי מנוצלות בהיקף של כ969- אלפי מ"ר ונכסים בבנייה כמפורט בטבלת 'נכסים בבניה' להלן, בהיקף של כ107- אלפי מ"ר .

נשר עמק חפר עפולה רדס חנה ציפורית צפת קצרין ה ריית שמונ שגב שלומי	וד המעלה כפר תבור כרמיאל מק פ מגדל הע מחניים מטולה חמיה רים ק מעלה אפ מעלות נהריה נוף הגליל	א יס אור עקיב אלון תבור בית שאן בני יהודה גן שמואל חיפה לית מנ חצור הגלי טבריה יבנאל יד חנה יוקנעם

ראש העין	כוכב יאיר	אלקנה
ון ראשון לצי	כפר סבא	אור יהודה
רחובות	ד	חק לו בארות יצ
לה	ומים רמ מישור אד	בית שמש
מת גן	יר ר מצפה ספ	בת ים
רון רמת הש ננה	נתניה ה רע פתח תקוו	הרצליה חדרה
תל אביב	צור יצחק	חולון
	ו קריית אונ	ירושלים


שדרות ב שער הנג	יבנה ירוחם	אופקים אילת
	כנות	אשדוד
	להבים	אשקלון
	ון מצפה רמ	ה באר טובי
	ניר גלים	באר שבע
	ערד	גני טל
	קריית גת	גן רווה
	אכי קריית מל	דימונה

ריכוז נתונים אודות פרויקטים בשלבי בניה, תכנון ויזום )א( )ליום 30.6.2025(

נכסים בבניה

NOI מוערך באכלוס מלא	יתרת עלות בניה משוערת	שווי הנכס בספרי החברה	רה שטח להשכ )מ"ר( *	סטטוס	חלק החברה	שימוש עיקרי	ם ט מיקו	שם הפרויק
	ח במיליוני ש"
109-115	88	1,376	68,300	מיניום וגמר עבודות אלו בביצוע. 1-2026Q. סיום משוער	100%	משרדים ומסחר	תל אביב - יפו	הסוללים
12	30	140	14,000	ר עבודות גמ בשלבי סיום סיום משוער ואלומיניום. 3-2025Q.	50%	משרדים	חיפה	ע פארק המד והייטק )2 בניינים(
8-9	130	200	103 יח"ד	יה במרתפי חנ עבודות שלד המשרד עפ"י הנחיות יבה. להגנת הסב	100%	מגורים	הרצליה	מבנה הרצליה
27-30	195		24,300	1-2028Q. סיום משוער		משרדים ומסחר		פיתוח
156-166	443	1,716	106,600					סה"כ

* ללא שטח חניונים.

הערכת שווי מהותית - פרויקט "הסוללים" תל אביב- יפו.

להלן פרטים אודות הערכת שווי מהותית ש ביצעה החברה עבור הרכיב המניב בפרויקט "הסוללים" בשטח של כ- 68 אלף מ"ר )בבעלות מלאה של החברה( בהתאם לתקנה 8ב)ט( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים ( תש "ל - .1970

שם הנכס	הסוללים
ה מועד הערכ	30/6/2025
ח( )באלפי ש" ד ההערכה ך לפני מוע השווי בסמו	1,276,601
לפי ש"ח( הערכה )בא ע בהתאם ל השווי שנקב	1,376,000
ך השווי זהות מערי	ואר קעין, בעל ת , שמאי מקר יב גולדנברג קונפורטי רב אל ממשרד קונפורטי רפ שמאות סיון בתחום 20 שנות ני ביב, בעל סיטת תל א לה מאוניבר ראשון בכלכ ם הסכם ברה ולא קיי לתי תלוי בח השווי הינו ב שווי. מעריך והערכות ה המקרקעים שיפוי עמו.
ת השווי מודל הערכ	ט. גמר הפרויק יות צפויות ל ם בניכוי עלו מנים עתידיי תזרימי מזו גישת היוון
ערת השווי שו לצורך ה ריות ששימ הנחות עיק	6.75%-6.25% של שיעור היוון

)א( נכסים עיקריים בתכנון - קידום היתר בניה

שווי הנכס בספרי החברה ח( )מיליוני ש"	)1( שטח בנוי רה חלק החב )מ"ר(	נוני סטטוס תכ	חלק החברה	קרי שימוש עי	מיקום	קט שם הפרוי
777	124,950	סה לתוקף, התכנית נכנ על לה בעבודה החברה הח היתר ב אדריכלי ו תוכנית עיצו	100%	סחר תעסוקה ומ	תל אביב	ה מגדלי מבנ תל יגאל אלון,
	400 יח"ד	בניה.		מגורים		אביב
32	39,900	יה לי והיתר בני תכנון אדריכ	50%	סחר תעסוקה ומ	בות	רפון רחו רחובות - ש
	227 יח"ד	יחידות דיור. תוך תוספת		כרה מגורים להש
11	ר 10,000 מ"	רה וטיפול תחילת חפי קע. השלמת במזהמי קר ר מלא. תנאים להית	50%	מרכז נתונים	פתח תקווה	)3( DLR Mivne
	19,400	ן עיצוב ותכנו הכנת תכנית		משרדים
139	7,300	אדריכלי.	100%	מסחר	אביב	דב תל מבנה שדה
35	34,750	לא. י ההיתר המ הושלמו תנא	100%	משרדים	ירושלים	דים מגדל משר ול בגבעת שא
187	92,520	יכלי. ם תכנון אדר תחילת קידו	100%	ייה מסחר ותעש	חולון	בים מבנה מרכ חולון
	5,358		50%	וקה מסחר ותעס	שון לציון
84	215 יח"ד	של מספר בשלב רישוי תר בניה. בקשות להי		כרה מגורים להש דנטים ומעונות סטו		ף רא מתחם האל
145	46,500	לי מוקדם. תכנון אדריכ	50%	תעשיה	יד חנה	יד חנה
7	7,119	ר בתנאים התקבל הית ה. מאית מכריע והחלטת ש	50%	משרדים	ירושלים	כנפי נשרים
31	14,280	ה מול רמ"י. בהשגה שניי	51%	תעשיה	גני טל	גני טל
13	32,334	ון ת היתר דיפ בהליך לקבל אם תר מלא תו וחפירה והי ת. תב"ע נוכחי	100%	משרדים	יוקנעם	קרייטק 2
35	10,000	שרה, התכנית או היתר בנייה. בעבודה על	100%	מסחר	קים	פאר אופ אופקים - או
	117,981	ביחס גה שמאית בהליך להש		סחר משרדים ומ
101	42 יח"ד	כנון י. תחילת ת לשומות רמ" ראשוני.	42.2%)2(	מגורים	צליה	ים הר קריית שחק
20	8,737	יכלי. ם תכנון אדר תחילת קידו	100%	סחר משרדים ומ	מעלות	מעלות
1,617	571,129					סה"כ

)1( מ"ר זכויות עילי ללא שטח חניונים. שטח מניב בלבד ללא שטחי מגורים המוצגים כיח"ד.

)2( לפרטים נוספים ראו באור 13א'1 ו2- בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 וכן באור 5ד' בדוחות הכספיים הרבעוניים.

)3( נתונים אודות שלב א' לפרויקט ) 10 מתוך 18 מגה וואט( לפי :100% ה- NOI הצפוי בהפעלה מלאה הינו כ80- מיליוני ש"ח בשנה, סה"כ העלויות הצפויות בפרויקט הן כ680- מיליוני ש"ח.

לפרטים אודות שיעור אחזקת החברה בפרויקט לאחר השלמת העסקה המפורטת ב"אירועים במהלך התקופה המדווחת ולאחריה" שלעיל, ראה באור 5ט' בדוחות הכספיים הרבעוניים.

)א(נכסים עיקריים בתכנון - קידום תב"ע

קט שווי הפרוי בספרי החברה ח( )מיליוני ש"	)1( שטח בנוי רה חלק החב )מ"ר(	נוני סטטוס תכ	חלק החברה	קרי שימוש עי	מיקום	קט שם הפרוי
14	)2( 14,000	פת תב"ע להוס מקודם שינוי סוקה שימושי תע מגדל הכולל חברה תיאום עם ה ומלונאות, ב ה פה השותפ הכלכלית חי ב עם תכנון ישתל במתחם. ה ברה. בבעלות הח מגרש נוסף	50%	משרדים	חיפה	ע פארק המד והייטק )2 בניינים(
	27,687	ף, דה בתנאי ס התוכנית עמ	53%	סחר משרדים ומ		שטיין מגדלי אקר שלב ב'
32	85 יח"ד	3Q קדה -2025 צפי דיון להפ		מגורים	הרצליה
67	)3( 12,274	ם ת חלופות ע בשלב בחינ		סחר תעסוקה ומ	ילת
	88 יח"ד	רייה. אדריכל העי	100%	מגורים		בר א אילת - שמי
	)3( 38,008	ם ת חלופות ע בשלב בחינ	100%	סחר תעסוקה ומ	חם אילת - מת
72	152 יח"ד	רייה. אדריכל העי		מגורים	אילת	מסחרי
67	65,941	ם בשיתוף תכנון מוקד הפרויקט ב	100%	סחר משרדים ומ		ניסנבאום
	237 יח"ד	הרשות.		מגורים	בת ים
445	)4( 199,642	דה שרה להפק התוכנית או	100%	סחר משרדים ומ	פתח תקווה	מרכבים
697	357,552					סה"כ

)1( מ"ר זכויות עילי ללא שטח חניונים. שטח מניב בלבד ללא שטחי מגורים המוצגים כיח"ד.

)2( החברת פועלת להגדלת היקף הבינוי למגדלי המשרדים תוך הגדלת חלקה ל37,500- מ"ר עילי.

)3( היקף זכויות הבנייה האמור מקודם לתב"ע בהתאם לתוכנית האסטרטגית לאילת כפי שמקודמת על ידי העירייה והועדה המחוזית.

)4( לא כולל קרקע בגודל של כ10- דונם עליו עתיד להבנות פרויקט דאטה סנטר.

הנבה/ צפי הנבה	NOI/צפי NOI שנתי ( )אלפי ש"ח	יתרה לתשלום ( )אלפי ש"ח	שווי בספרים/ סכום ששולם ( )אלפי ש"ח	( שטח )מ"ר	כמות יחידות	שימוש	יישוב
מניב	8,930	-	127,843	13,658	317	מקבץ דיור	ירושלים
מניב	3,000	-	47,504	3,334	113	דנטים מעונות סטו	קריית אונו
מניב	2,250	-	77,318	2,745	30	מגורים	קריית אונו
39 דירות התקבלו. פויות 11 דירות צ להתקבל ב- 4/2028Q	3,400	29,339	162,920	6,041	50	מגורים	רמת השרון
מניב	4,400	-	181,155	8,913	80	מגורים	בן שמן
3/2025Q	3,300	66,291	15,346	5,168	50	מגורים	חדרה
1/2027Q	6,240	171,550	38,376	7,206	80	מגורים	רמת חן
	31,520	267,180	650,462	47,065	720		סך הכל

) א(מגורים להשכרה

)א( מתקנים סולאריים

לחברה מתקנים סולאריים המותקנים על גבי גגות של מבנים שבבעלותה בישראל. המתקנים משמשים להפקת חשמל, אשר מסופק לחברת החשמל לישראל עבור תשלום. החברה בוחנת מעת לעת את מכרזי חברת החשמל ואת כדאיותם. להלן סטטוס המתקנים נכון למועד פרסום הדוח:

	כמות	KW( גודל )	יה נתית צפו הכנסה ש ח( )אלפי ש"
ם קיימים ** דלת מתקני התקנה והג	378	47,625	48,051
מכסה מתקנים עם	14	1,121	815
ליכי אישור מתקנים בה	10	2,345	1,658
סך הכל	402	51,091	50,524*

* חלק החברה בהכנסות הצפויות צפוי להסתכם לסך של כ45- מיליוני ש"ח. העלות המופחתת בספרים בגין המתקנים הסולאריים הינה 206 מיליוני ש"ח ויתרת העלות לביצוע הינה בסך של כ11- מיליוני ש"ח.

)א( חלק מהמידע המוצג ב5- הטבלאות שלעיל הינו מידע צופה פני עתיד על פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח .1968- מידע צופה פני עתיד הינו תחזית, הערכה, אומדן או מידע אחר המצוי ברשות החברה כפי שהינם במועד פרסום דוח זה המתייחסים לאירוע או לעניין עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד, ובין היתר, כפוף, מטבעו, לסיכוני אי התממשות משמעותיים. מידע כאמור מושפע, בין היתר, מהסביבה העסקית בה פועלת החברה ומגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה, לרבות כושר תשלום של שוכרים, קבלת היתרים ואישורים מהרשויות המוסמכות, התקשרויות עם צדדים שלישיים, שינויי חקיקה ותקינה וכן השלכות מלחמת חרבות ברזל, אודותיה פורט בפרק "הסביבה העסקית" בדוח זה לעיל על המשק הישראלי בכלל ועל פעילות החברה בפרט, ובכלל זאת השפעות המלחמה על כל הגורמים האמורים לעיל. לפרטים נוספים אודות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה ראה סעיף 1.38 "גורמי סיכון" וכן סעיף 1.7 "סביבה כללית" בדוח עסקי התאגיד של הדוח התקופתי לשנת .2024

מגורים

החברה עוסקת, בין השאר , בייזום , בתכנון ובבניה של דירות למכירה בישראל . לחברה מלאי קרקעות לבניה עתידית בישראל כדלקמן:

רווח יזמי צפוי שטרם הוכר	יתרת עלות צפויה	סה"כ שווי מלאי ליום 30.6.25 )מש"ח(	הרשמות שבגינן טרם נחתם הסכם המכר	היקף כספי של הסכמי מכר )מש"ח, שטרם נמסרו(	מס' יח"ד שבגינן נחתמו הסכמי מכר וטרם נמסרו	היקף כספי של הסכמי מכר )מש"ח, שטרם נמסרו(	מס' יח"ד שבגינן נחתמו הסכמי מכר וטרם נמסרו	החזקות בפרויקט	מס' )1( יח"ד	מיקום
			ם הדוח למועד פרסו		30.6.2025	ליום	%
147	41	316	3	865	223	805	220	75%	140	הסוללים
39	9	54	4	12	7	16	9	90%	52	מרום השרון שלב ו'
41	2	99	-	-	-	-	-	90%	79	מרום השרון שלב ז'
227	52	469	7	877	230	821	229		271	סה"כ

מלאי קרקעות לבניה למגורים לזמן קצר ומלאי דירות למכירה

)1( יתרת יחידות במלאי ליום .30.6.2025

לפרטים אודות העדכון הרבעוני הנדרש ביחס לפרויקטים בהתאם להצעת החקיקה לתיקון תקנות ניירות ערך בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי, ראו נספח א' לדוח זה.

חלק מהמידע המוצג בטבלה שלעיל הינו מידע צופה פני עתיד על פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח.1968- מידע צופה פני עתיד הינו תחזית, הערכה, אומדן או מידע אחר המצוי ברשות החברה כפי שהינם במועד פרסום דוח זה המתייחסים לאירוע או לעניין עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד, ובין היתר, כפוף, מטבעו, לסיכוני אי - התממשות משמעותיים. מידע כאמור מושפע, בין היתר, מגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה, לרבות מצב המשק, קבלת היתרים ואישורים מהרשויות המוסמכות, התקשרויות עם צדדים שלישיים, שינויי חקיקה ותקינה, ייקור עלויות הבניה והשלכות מלחמת חרבות ברזל, אודותיה פורט בפרק "הסביבה העסקית" בדוח זה לעיל על המשק הישראלי בכלל ועל פעילות החברה בפרט. לפרטים נוספים אודות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה ראה סעיף 1.38 "גורמי סיכון " וכן סעיף 1.7 "סביבה כללית" בדוח עסקי התאגיד של הדוח התקופתי לשנת .2024

מלאי קרקעות לבניה לזמן ארוך

מיקום	דות דיור מספר יחי	פרויקט החזקות ב	ליום סה"כ שווי 30.6.2025
		ב%-	"ח במיליוני ש
שדה דב	230	33.33%	193
חדרה*	306	45%	52
אור עקיבא	56	100%	13
רמלה	57	100%	7
סה"כ	649		265

*כולל מגרש בשטח של כ- 13.5 אלף מ"ר למשרדים וכ1- אלף מ"ר למסחר )לפי חלק החברה(.

ניהול מבנה החוב

מדיניות החברה הינה שמירה על שיעור מינוף יעיל באמצעות גיוס חוב במח״מ ארוך וללא מתן שעבודים. החוב הפיננסי נטו של החברה ליום 30 ביוני 2025 מסתכם לכ7.9- מיליארד ש"ח. מח"מ החוב הכולל בישראל הינו 3.55 שנים והריבית האפקטיבית המשוקללת הינה 2.49% צמודת מדד.

נכון למועד פרסום הדוח, לחברה יתרות מזומנים ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסך של כ1.7- מיליארד ש"ח ונכסי נדל"ן לא משועבדים בסך של כ10- מיליארד ש"ח.

מרווחי תשואה ריאלים גולמיים על נכסים מניבים

2021	2022	2023	2024	2025
	משוקלל	שיעור היוון	שוקללת עלות חוב מ

	מח"מ	ריבית אפקטיבית	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031 ואילך	יתרה ליום 30.6.25*
		משוקללת	ח במיליוני ש"
ישראל	3.55	2.49%	690	1,856	1,179	1,406	970	675	2,283	9,059
שיעור ריבי פירעונות ש	ת משוקלל בוצעו התקו	ת בגין פה	2.91%	2.76%	2.51%	2.35%	2.03%	2.28%	2.55%
שיעור ריבי	ת ת משוקלל		2.44%	2.35%	2.31%	2.30%	2.39%	2.43%	2.85%
חו "ל	5.96	0.75%	- -		- -		-	-	201	201
ות סך הפירעונ			690	1,856	1,179	1,406	970	675	2,484	9,260
מתוכן "בלון"	מובטח בש	עבוד	(102) (	909) (	581) (	418)	-	- (	201)
פירעונות ב	ניכוי תזרים	משועבד	588	947	598	988	970	675	2,283
שווי הנכס ה	משועבד		246	2,047	1,582	895	-	-	407
שיעור LTV	של הנכס ה	משועבד	41.6%	44.4%	36.7%	46.7%	-	-	49.3%

פריסת פירעונות חוב על פני השנים

* היתרה ליום 30.6.25 בגין אג"ח אינה כוללת ניכיון או פרמיה.

NOI NET OPERATING INCOME

להלן מידע אודות ה-NOI( רווח מהשכרת נכסים והפעלתם, בנטרול פחת והפחתות( של הקבוצה בישראל:

להערכת הנהלת החברה, נתון ה-NOI הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכות שווי של נדל"ן מניב. תוצאת חלוקתו של נתון זה בשיעור ההיוון המקובל באזור הגיאוגרפי בו מצוי הנכס ) "Rate Cap )"מהווה את אחת האינדיקציות לקביעת שוויו של הנכס )מעבר לאינדיקציות נוספות כגון: שווי שוק של נכסים דומים באותו אזור, מחירי מכירה למ"ר מבונה הנגזרים מעסקאות אחרונות שבוצעו ועוד( . בנוסף משמש נתון ה -NOI למדידת תזרים המזומנים החופשי הפנוי לשירות חוב פיננסי שנלקח למימון רכישת הנכס. מודגש בזאת כי ה- NOI:

.1 אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.
.2 אינו משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של הקבוצה, כולל יכולתה לבצע חלוקת כספים.
- .3 אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה.

ח( אלפי ש"	ישראל )ב	ת NOI ב	התפתחו

רבעון 1 2024	רבעון 2 2024	רבעון 3 2024	רבעון 4 2024	1 רבעון 2025	2 רבעון 2025
196,110	204,251	201,569	193,873	197,467	206,637	סך הכל - NOI

ה-NOI בישראל ברבעון השני של שנת 2025 הסתכם לכ207- מיליוני ש"ח לעומת כ204- מיליוני ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, המהווה גידול של כ.1.2%-

שיעור התשואה המשוקלל

להלן תחשיב שיעור תשואה משוקלל )Rate Cap )הנגזר מכלל הנדל"ן המניב בישראל של הקבוצה ליום 30 ביוני :2025

	מאוחד ש"ח( )במיליוני
2025 ביוני 30 חד ליום בדוח מאו שקעה נדל" ן לה	14,854
"ל נדל "ן בחו בניכוי -	)606(
שקעה כנדל" ן לה ות ת המסווג ווי קרקעו בניכוי - ש	)1,737(
מימוש מיועדים ל ם מניבים שווי נכסי בתוספת -	25
2025 ביוני 30 ליום בישראל יב שקעה מנ נדל"ן לה	12,536
פנויים טחים מיוחס לש בניכוי שווי	)1,019(
רה יור להשכ מיוחס לד בניכוי שווי	)588(
2025 ביוני 30 יום ושכרים ל שטחים מ מיוחס ל שקעה ה נדל"ן לה	10,929
2025 ביוני ביום 30 מסתיימת תקופה ה ישראל ל מניבים ב מנכסים NOI	389
וקנן שנתי מת NOI	780
ה ר להשכר וחס לדיו NOI המי כוי ה - שנתי בני NOI	)14(
שראל Cap )בי Rate קעה ) ניב להש מנדל"ן מ זר וקלל הנג שואה מש שיעור ת	7.0%

ה-FFO FFO Funds From Operations

הינו מדד מקובל בארה"ב, קנדה ואירופה למתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות של חברות נדל"ן מניב, המעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. מדד זה אינו נדרש על פי כללי החשבונאות . FFO, כהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול רווחים )או הפסדים( ממכירת נכסים, בנטרול הכנסות או הוצאות חד פעמיות או חריגות, בתוספת פחת והפחתות )בגין נדל"ן ונכסים קבועים אחרים( ובנטרול מסים נדחים והוצאות שאינן תזרימיות. יובהר כי תוצאות נתוני ה-FFO אינן כוללות את תוצאות החברה במגזר נדל"ן יזמי למגורים.

החברה מאמינה כי אנליסטים, משקיעים ובעלי מניות עשויים לקבל מידע בעל ערך מוסף ממדידה של תוצאות הפעילות של הקבוצה על בסיס FFO. מדד ה -FFO משמש, בין היתר, אנליסטים לצורך בחינת שיעור חלוקת הדיבידנד מתוך תוצאות הפעילות על פי FFO של חברות נדל"ן.

יש להדגיש כי ה -FFO:

.1 אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים .
- .2 אינו משקף מזומנים שבידי החברה ויכולתה לחלקם .
.3 אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח המדווח הנקי לצורך הערכת תוצאות פעילות הקבוצה.

חישובי FFO( באלפי ש"ח(

1-12.2024	4-6.2024	4-6.2025	1-6.2024	1-6.2025
555,408	176,994	209,539	292,030	421,773	ד( פה )מאוח רווח לתקו
					התאמות:
)74,727(	)31,511(	)7,347(	)45,501(	)39,234(	זום מפעילות י נטרול רווח למגורים
20,916	3,638	5,706	7,261	11,358	תות פחת והפח
( )364,776	182,308(	( ) )254,632	204,139(	( ) )386,161	וי בשווי סדים משינ רווחים והפ ה ל"ן להשקע הוגן של נד
36,986	-	23,033	-	27,272	רת נדל"ן סדים ממכי רווחים והפ פעילות או ממכירת להשקעה
)7,162(	)641(	-	)1,903(	-	בשווי הוגן ד משינוי ים רווח והפס ם רים פיננסי של מכשי או ממכירה
) 1( 16,929	)2,721(	)57(	)1( 13,101	)896(	פעמיות או כנסות חד הוצאות / ה חריגות
127,046	71,879	49,592	97,321	98,598	ם פעות מיסי נטרול הש
5,108	)3,595(	9,471	)3,656(	29,371	כלולות או גבי חברות התאמות ל מוצגות לפי שותפות ה עסקאות מ וי המאזני שיטת השו
315,728	31,735)2(	35,305	( 154,514)2	162,081	ת ני"ע גישת רשו FFO לפי
					מות הלה, התא גישת ההנ נוספות:
9,494	2,873	1,126	6,014	2,300	וסס מניות תשלום מב
274,167	116,894	112,254	140,256	124,457	הצמדה כנסות בגין הוצאות / ה הפרשי קרן החוב ו למדד של שער
23,447	5,686	6,666	11,133	12,838	והפיתוח לות הייזום נטרול פעי
622,836	157,188	155,351	311,917	301,676	הלה גישת ההנ FFO לפי )AFFO )
)3,790(	)1,773(	)1,571(	)2,741(	)2,483(	מחלקן של הנובעות התאמות ת שליטה אינן מקנו הזכויות ש
619,046	155,415	153,780	309,176	299,193	הלה גישת ההנ FFO לפי בעלי המיוחס ל )AFFO ) ל החברה המניות ש
3.4%	1.6%	1.3%	1.9%	1.6%	)3( בתקופה עור המדד שינוי בשי

)1( הסעיף כולל הוצאות ריבית מס הכנסה בגין שנים קודמות בסך של כ14- מיליוני ש"ח.

)2( כולל עדכון מספרי השוואה בגין התאמת הפחתת אופציות בעקבות נייר עמדה של רשות ניירות ערך בנושא FFO.

)3( לשינוי בשיעור מדד המחירים לצרכן ישנה השפעה על הוצאות המסים השוטפים. כאשר ישנה עלייה/ירידה במדד המחירים לצרכן חלה עלייה/ירידה בהוצאות המימון בשל חוב צמוד מדד, הגורמת לירידה/עלייה בהפרשות למסים השוטפים.

תחזית לשנת 2025

להלן תחזית ה- AFFO מנכסים מניבים ותחזית ה -NOI לשנת :2025

תחזית החברה לתוצאותיה התפעוליות העיקריות לשנת ,2025 מתבססת על הנחות העבודה הבאות:

עליה במדד המחירים לצרכן בשיעור שנתי של כ.2.5%-
- ללא מכירת נכסים, וללא רכישה של נכסים חדשים.
לא יחולו שינויים מהותיים בסביבה העסקית בה פועלת החברה בישראל מעבר לאמור בסעיף "סביבה כללית" שבפרק א' ב דוח עסקי התאגיד של הדוח התקופתי לשנת 2024 ובדוח זה.
- צפי הנהלת החברה הינו כי יחודשו מרבית הסכמי ה שכירות הפוקעים במהלך שנת .2025 הנהלת החברה מעריכה כי בהינתן שמלחמת "חרבות ברזל" תימשך בעצימות הנוכחית, אזי השפעת המלחמה על עסקי החברה צפויה להיות לא מהותית.
בהתאם לאסטרטגיית החברה, התחזית לשנת 2025 מושפעת ממימוש נכסים בחו"ל אשר תרומתם ל- NOI בשנת 2024 הסתכמה לסך של כ12- מיליוני ש"ח.

ש "ח מיליוני ,2025 ב חזית ת
2024 בפועל	2025 תחזית	בפועל 1-6/2025
853	850-875	425	NOI
623	600-620	302	AFFO

המידע בטבלה שלעיל הכולל תחזית לכל שנת 2025 הינו מידע צופה פני עתיד על פי סעיף 32א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח- .1968 מידע צופה פני עתיד הינו תחזית, הערכה, אומדן או מידע אחר המצוי ברשות החברה כפי שהינם במועד פרסום דוח זה המתייחסים לאירוע או לעניין עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטתה של החברה בלבד, ובין היתר, כפוף, מטבעו, לסיכוני אי התממשות משמעותיים. מידע כאמור מושפע, בין היתר, מהסביבה העסקית בה פועלת החברה ומגורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה, לרבות מצב המשק בישראל, משבר גיאו -פוליטי עולמי או אזורי וכן השלכות המלחמה אודותיה פורט בפרק "הסביבה ה עסקית" בדוח זה לעיל על המשק הישראלי בכלל ועל פעילות החברה בפרט, והשפעתם האפשרית על שינויים בתפוסה, ב ריבית, כושר תשלום שוכרים, גובה דמי השכירות, והתקדמות פרויקטים בבניה. שינויים בסביבה העסקית או התממשות אילו מגורמי הסיכון של החברה עלולים להשפיע על פעילות החברה ועל תוצאותיה הכספיות באופן שונה מההערכות המפורטות לעיל. לפרטים אודות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה ראו סעיף 1.38 "גורמי סיכון " וכן סעיף 1.7 "סביבה כללית" בפרק א' בדוח עסקי התאגיד של הדוח התקופתי לשנת 2024 ובדוח זה לעיל.

תוצאות הפעילות לפי דוחות כספיים מאוחדים

	1-6.25	1-6.24	4-6.25	4-6.24	סברים הערות וה
ת דמי שכירו הכנסות מ ים וניהול נכס	530	526	267	264	עת עליית נובע מהשפ עיקר הגידול ועלייה זי השכירות המדד על חו מנגד, חל י השכירות. ריאלית בדמ מכירת ות הנובע מ קיטון בהכנס ל. נכסים בחו"
וקה וניהול עלות תחז	121	112	59	55
ות מכירת דיר הכנסות מ וקרקעות	230	124	60	83	ות תקופה נובע ההכנסות ב ללים בתל פרויקט הסו מהכנסות מ מיליוני ש"ח של כ198- אביב בסך ת מגוריט( צאה מעסק )בעיקר כתו בסך של כ- רום השרון ומפרויקט מ ש"ח. 32 מיליוני
ת ת וקרקעו עלות דירו שנמכרו	167	77	38	50
וי הוגן של עלייה בשו שקעה נדל״ן לה	386	204	255	182	חת בוצעו קופה המדוו במהלך הת ים בישראל ת שווי לנכס 164 הערכו די ש"ח. בין 7.2- מיליאר בשווי של כ רוך בסך החברה שע היתר רשמה פרויקט יליוני ש"ח ב של כ- 99 מ התקדמות בע בעיקר מ הסוללים שנ ט, עליית צוע בפרויק השיווק והבי עלייה ים לצרכן וכן מדד המחיר ות הריאליים בדמי השכיר
ות, הלה וכללי הוצאות הנ ווק מכירה ושי	71	57	37	29	צאות מעלייה בהו הגידול נובע ק. מכירה ושיוו
בית, הוצאות רי נטו	80	75	41	42	קף החוב מעלייה בהי נובע בעיקר של החברה.
ין הוצאות בג הוצאות נטו שינוי מדד, מימון	123	146	101	124	המדד קופה עלה במהלך הת ת שיעור 1.6% לעומ בשיעור של ילה. תקופה מקב של 1.9% ב
אחר	1	7	12	)8(
סה"כ	204	228	154	158
סים על הוצאות מ ההכנסה	111	110	55	75
רווח נקי	422	292	210	177

טבלת תמצית התוצאות העסקיות )במיליוני ש"ח(

טבלת תמצית המצב הכספי , נזילות ומקורות מימון )במיליוני ש"ח(

	30.6.2025 ליום	31.12.2024 ליום	סברים הערות וה
טפים נכסים שו	2,079	1,901	ס בעיקר מגיו השינוי נובע ל כ- בסך כולל ש אג"ח ונע"מ עלות ש"ח, מנגד 690 מיליוני שדה קע במתחם רכישת הקר 140- בסך של כ דב תל אביב ת רכישה עצמי מילוני ש"ח, של כ- חברה בסך של מניות ה ש"ח ופירעון 194 מיליוני אג"ח.
לפי שיטת המטופלות השקעות אזני השווי המ	588	532	שת בעיקר מרכי השינוי נובע מ שחקים בע" מניות קריית ש"ח. 50- מיליוני בסך של כ
עה ל"ן להשק שקעה, נד נדל"ן לה חשבון קדמות על בפיתוח ומ מקרקעין השקעה ב	16,633	16,058	ערוכי בעיקר מש הגידול נובע ה עות בתקופ נדל"ן והשק המדווחת.
ה עות לבניי מלאי קרק	265	271
ת שוטפות "ק, חלויו אשראי לז	1,304	975	ס בעיקר מגיו הגידול נובע מיליוני של כ- 300 נע"מ בסך ש"ח.
וך ת לזמן אר התחייבויו הלוואות ו ותני בנקאיים, נ מתאגידים חרים אשראי וא	683	826
וך ב לזמן אר אגרות חו	6,994	6,678	ס בעיקר מגיו הגידול נובע כ- כו' בסך של אג"ח סדרה ש"ח. 390 מיליוני
עלי מניות מיוחס לב סה"כ הון	8,521	8,337	כולל נובע מרווח עיקר הגידול של דווחת בסך בתקופה המ וז ני ש"ח בקיז כ447- מיליו ליוני ך של 70 מי דיבידנד בס עצמית של ש"ח ורכישה 194 ה בסך של מניות החבר מיליוני ש"ח.
סה"כ הון	8,601	8,398

מזומנים ומסגרות אשראי

"ח	במיליוני ש	מקורות
4-6.2025	1-6.2025
378	798	ה ילת תקופ מנים לתח יתרת מזו
178	366	ת לות שוטפ נבעו מפעי מזומנים ש

80	110	ים מכירת נכס
176	)22(	טו זמן קצר, נ השקעות ל
)133(	)373(	בפיתוח קעה, נדל"ן נדל"ן להש השקעות ב ע ורכוש קבו
-	)31(	שווי טופלות ב חברות המ הלוואות ב השקעות ו מאזני, נטו
)5(	)9(	רוך דון לזמן א פירעון פיק
118	)325(	ת השקעה סך פעילו

)36(	)177(	ויות לזמן ם, התחייב אות מבנקי פירעון הלוו ים ארוך ואחר
)170(	)197(	ח פירעון אג"
)192(	)194(	ה יות החבר מית של מנ רכישה עצ
386	386	"ח הנפקת אג
299	299	קצר אשראי זמן
)70(	)70(	לי המניות שולם לבע דיבידנד ש
217	47	ת המימון סך פעילו
-	5	ים ושווי רות מזומנ ער בגין ית הפרשי ש מזומנים
891 891		תקופה מנים לסוף יתרת מזו

מימון ו מסגרות אשראי

במועד פרסום הדוח , לחברה יתרות מזומן ומסגרות אשראי לא מנוצלות בסך של כ1.7- מיליארד ש"ח. למועד הדוח ולמועד פרסום הדוח עומדת החברה בכל אמות המידה הפיננסיות להן התחייבה במסגרת הסכמי ההלוואה ושטרי הנאמנות של אגרות החוב של החברה.

לפרטים אודות אגרות החוב )סדרות כ' ו -כה'( המהוות "הלוואה מהותית" כהגדרת מונח זה בעמדה משפטית מספר :104-15 אירוע אשראי בר דיווח אשר פורסמה על ידי רשות ניירות ערך ביום 30 באוקטובר 2011 וכפי שעודכנה בימים 19 במרץ ,2017 2 בפברואר 2023 ו14- בינואר 2024 )"הנחיית אשראי בר דיווח "( , ראו נספח ד' לדוח הדירקטוריון.

לפרטים אודות הנפקת אגרות חוב בתקופה המדווחת , ראו פרק "אירועים במהלך התקופה" בדוח זה לעיל, נספח ד ' לדוח הדירקטוריון ובאור 5ז' בדוחות הכספיים הרבעוניים. לפרטים אודות הנפקת ניירות ערך מסחריים שבוצעה בתקופה המדווחת, ראו פרק "אירועים במהלך התקופה" בדוח זה לעיל ובאור 5ח ' בדוחות הכספיים הרבעוניים .

הון חוזר

ההון החוזר כולל נכסים והתחייבויות מוחזקים למכירה ליום 30 ביוני 2025 הסתכם לסך של כ521- מיליוני ש"ח בדוחות הכספיים הרבעוניים לעומת סך של כ1,356- מיליוני ש "ח ליום 30 ביוני .2024 ההון החוזר בדוחות הכספיים הרבעוניים סולו, כולל נכסים מוחזקים למכירה ליום 30 ביוני ,2025 הסתכם לסך של כ- 273 מיליוני ש"ח לעומת הון חוזר כולל נכסים מוחזקים למכירה בסך של כ963- מיליוני ש"ח ליום 30 ביוני .2024

מאזן הצמדה

לחברה התחייבויות פיננסיות בהיקף של כ 9.3- מיליארד ש"ח מתוכן כ8- מיליארד ש"ח צמודות מדד. הנדל"ן המניב של החברה בישראל הינו בשווי של כ 12.8- מיליארד ש"ח, והוא מושכר ברובו בהסכמי שכירות צמודי מדד והחברה רואה בכך הגנה אינפלציונית לטווח ארוך .

השקעה בכלולות

לחברה השקעות בחברות מוחזקות הפועלות בישראל ובחו"ל . החברה רושמת את השקעותיה בחברות אלו לפי שיטת השווי המאזני. נכון ליום 30 ביוני 2025 ההשקעה בחברות אלו עומדת על כ588- מיליוני ש"ח מתוכם כ587- מיליוני ש "ח בישראל.

דירוג אשראי

ביום 10 באפריל 2025 הודיעה חברת מידרוג בע "מ כי היא מותירה את דירוג החברה ואגרות החוב )סדרות טז', יז', כ', כד' ו-כה'( שהחברה הנפיקה על il2.Aa באופק יציב, דרוג il1.Aa באופק יציב לאגרות החוב )סדרות יט' ו -כג'( שהחברה הנפיקה וכן את דרוג il-1.P לנע"מ 1 של החברה.

ביום 5 ביוני 2025 הודיעה MAALOT POORS & STANDARD על אישור דירוג ilAA באופק יציב לאגרות החוב )סדרות טז' -יז', יט' -כ' ו- כג'-כו'( שהחברה הנפיקה ועל אישור דירוג -1ilA+ לטווח קצר.

לפרטים אודות הנפקת ודירוג אגרות חוב )סדרה כו '( ונע "מ )סדרה 2(, ראה סעיף "גיוסי חוב" בפרק "אירועים במהלך התקופה המדווחת ולאחריה" לעיל .

מדיניות דיבידנד ותכנית רכישה עצמית

ביום 11 במרץ 2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 70 מיליוני ש"ח )0.0949534 ש"ח למניה(. הדיבידנד שולם ביום 8 באפריל .2025

באותו מועד החליט דירקטוריון החברה על אימוץ מדיניות חלוקה לשנת 2025 לפיה בכוונת החברה לחלק עד 50% מה- AFFO השנתי של החברה, בהתחשב בכך שיחס החוב פיננסי נטו ל-CAP הרצוי בחברה לא יעלה על .50% כמו כן, וכחלק מיישום מדיניות החלוקה האמורה, אישר דירקטוריון החברה מתווה לביצוע רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 300 מיליוני ש"ח, בשני שלבים, כדלקמן: )א( בשלב ראשון אושרה תכנית רכישה עצמית בהיקף של עד 200 מיליוני ש"ח; ו -)ב( הוצאתו אל הפועל של השלב השני, שכולל רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 100 מיליוני ש"ח נוספים, הינו בכפוף לקבלת אישור ספציפי של דירקטוריון החברה. יתרת סכום רכישה של תכנית רכישה עצמית, ככל שתיוותר בתום תקופת התכנית הרלוונטית, תחולק כדיבידנד בגין הרבעון האחרון של שנת ,2025 הכל בכפוף למדיניות החלוקה האמורה ולקבלת אישור ספציפי של דירקטוריון החברה. כל חלוקה תהיה מותנית בהחלטה ספציפית של דירקטוריון החברה לאחר בחינת מבחני החלוקה על-פי הוראות הדין בהתחשב במצב העסקי של החברה, תזרים המזומנים הצפוי שלה, אסטרטגיית החברה וצרכיה העסקיים. כמו כן, נקבע כי דירקטוריון החברה רשאי לשנות מעת לעת, על פי שיקול דעתו הבלעדי, את מדיניות החלוקה של החברה.

עד ליום 30 ביוני 2025 רכשה החברה 18,320,000 מניות של החברה תמורת סך של כ- 194,079 אלפי ש"ח ובכך הסתיימה תכנית הרכישה העצמית האמורה בסעיף א' לעיל, למועד פרסום הדוח החליט דירקטוריון החברה על ביטול המניות הרדומות שנוצרו כתוצאה מביצועה של תכנית הרכישה העצמית ואלו נגרעו מהון החברה.

למיטב ידיעת החברה, לא חלות עליה מגבלות העלולות להשפיע על יכולתה לחלק דיבידנדים בעתיד, למעט הוראות חוק החברות ולמעט הוראות שטרי הנאמנות לאגרות חוב )סדרות טז' -יז', יט'-כ' וכן כג' -כו' ( של החברה. לפרטים נוספים ראו באור 5ז' ב דוחות הכספיים הרבעוניים.

דירקטוריון החברה מודה לעובדי החברה על עבודתם המסורה בתקופה המדווחת וכן למחזיקים בניירות הערך של החברה על האמון שהינם נותנים בחברה .

טל פורר

עוזי לוי

יו"ר הדירקטוריון

מנכ"ל החברה

14 באוגוסט 2025

נספחים

01	נספח א' י ל"ן יזמ נכסי נד אודות פרטים
02	נספח ב' הולם דרכי ני י שוק ו לסיכונ חשיפה
03	נספח ג' גיד ל התא ננסי ש ווח הפי עם הדי בקשר וגילוי תאגידי ממשל
04	נספח ד' ציבור בידי ה בות ש התחיי תעודות חוב: אגרות מחזיקי עודי ל גילוי יי
05	נספח ה' מדה יסי הצ דוח בס

נספח א'

פרטים אודות נכסי נדל"ן יזמי

.1 פרטים אודות נכסי נדל"ן יזמי אשר סווג כנכסים מהותיים מאד בדוח התקופתי לשנת 2024

1.1 פרויקט הסוללים

1.1.1 עלויות שהושקעו ושיושקעו בפרויקט )באלפי ש"ח(

נתונים ל אחרת. ח	צוין מעט אם ,100% ל פי 75% ה בנכס - לק החבר	רבעון ,2 2025	רבעון ,1 2025	2024 שנת	2023 שנת
	ן קרקע טברות בגי עלויות מצ ופה בתום התק	344,423	344,423	344,423	344,423
	ן פיתוח, טברות בגי עלויות מצ ות מסים ואגר	49,768	45,980	45,614	35,571
	ן בנייה טברות בגי עלויות מצ	399,461	385,443	369,632	205,450
עלויות שהושקעו	ן מימון טברות בגי עלויות מצ ( )שהוונו( )*	12,756	12,756	12,756	12,756
	ת ת מצטבר סה"כ עלו	806,408	788,602	772,425	598,200
	ת ת מצטבר סה"כ עלו ( בספרים)*	315,618	334,659	438,724	473,533
	רם קרקע שט עלויות בגין ומדן( הושקעו )א	-	-	-	-
	סים פיתוח, מ עלויות בגין ו רם הושקע ואגרות שט )אומדן(	15,326	18,901	19,640	28,912
	ם בניה שטר עלויות בגין ומדן( הושקעו )א	39,903	54,118	62,176	241,551
עלויות שטרם הושקעו ושיעור השלמה	ן מימון טברות בגי עלויות מצ ות היות מהוונ שצפויות ל מדן( בעתיד )או	-	-	-	-
	שנותרה עלות סה"כ להשלמה	55,229	73,019	81,816	270,463
	לא כולל שלמה ) שיעור ה קרקע(	91%	88%	85%	46%
	צפוי מת בנייה מועד השל	2025	2025	2025	2026

(*) חלק החברה.

יודגש, כי ההערכות המפורטות לעיל ביחס לעלויות שטרם הושקעו ולמועד ההשלמה הצפוי הינן מידע צופה פני עתיד )כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, השתכ"ח1968-(, אשר התממשותו אינה ודאית ואינה בשליטה של החברה. המידע האמור מתבסס על ההסכמים הקיימים, תחזיות ואומדנים של החברה באשר ללוחות הזמנים של הפרויקט וכן על ההנחה שההוצאות שטרם הוצאו עד כה יהיו בהתאם להערכות החברה. שינוי באיזה מן המשתנים שתוארו לעיל, לרבות כתוצאה מהשלכותיה של מלחמת חרבות ברזל אודותיה פורט בפרק "הסביבה העסקית" לעיל, עשוי להביא לשינוי בגובה העלויות שתוארו ו/או לדחיית מועד ההשלמה.

1.1.2 שיווק הפרויקט

2023 שנת	2024 שנת	רבעון ,1 2025	רבעון ,2 2025	75% קט - רה בפרוי חלק החב
6	68	57	10	כמות	יחידות	תמו חוזים שנח
875.5	6,730	6,476	1,004	מ"ר	דיור	בתקופה
)*( 33,606	40,052	35,709	40,439	ר יחידות דיו		ע למ"ר מחיר ממוצ חתמו בחוזים שנ בתקופה
86	153	210	220	כמות	יחידות	ברים עד חוזים מצט
10,291	16,694	23,189	24,193	מ"ר	דיור	פה לסוף התקו
33,079	35,913	35,861	36,055	ר יחידות דיו		ע למ"ר מחיר ממוצ חוזים במצטבר ב ד סוף שנחתמו ע התקופה
1,471,943	1,448,661	1,448,339	1,430,164	סות סה"כ הכנ צפויות מכל באלפי הפרויקט ) ש"ח( סות סה"כ הכנ זים צפויות מחו מצטבר שנחתמו ב ח( )באלפי ש" ק ליום שיעור שיוו האחרון של התקופה
317,061	573,484	793,327	835,946			ווק של שיעור השי הפרויקט
22%	40%	55%	58%
274	207	150	140	כמות	יחידות	ו טרם נחתמ שטחים ש זים לגביהם חו
31,198	20,756	14,280	13,276	מ"ר	דיור
473,152	438,724	334,659	315,618	מלאי( ת )יתרת ת מצטבר סה"כ עלו הם תמו לגבי שטרם נח לשטחים המיוחסת הכספי על המצב יבים בדוח חוזים מחי "ח( )באלפי ש
3					כמות מתום ם שנחתמו מספר חוזי
387					ח פרסום הדו עד תאריך התקופה ו מ"ר
39,064				מו מתום וזים שנחת ע למ"ר בח מחיר ממוצ ח פרסום הדו עד תאריך התקופה ו

)*( הוצג מחדש.

.2 פרטים אודות נכסי נדל"ן יזמי אשר סווג כנכסים שאינם מהותיים מאד בדוח התקופתי לשנת 2024

2024 שנת	2025 רבעון ,1	2025 רבעון ,2		קט שם הפרוי
18	13	6	ם שנחתמו מספר חוזי בתקופה
2,033	1,404	654	הם חתמו לגבי שטחים שנ ר( תקופה )מ" הסכמים ב	ון מרום השר שלב ו'
17,407	16,464	16,769	ע למ"ר מחיר ממוצ ח( חתמו )ש" בחוזים שנ

דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025 | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

נספח ב' חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

.1 האחראי לניהול סיכוני שוק הינו מר עוזי לוי, מנכ"ל החברה.
.2 במהלך התקופה המדווחת לא חל שינוי מהותי בסיכוני השוק לעומת אלה שדווחו במסגרת הדוח התקופתי לשנת .2024

דוח רבעוני ליום 30 ביוני 2025 | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

נספח ג'

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד; אחריות סביבתית וחברתית

.1 אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

לפרטים אודות אירועים שהתרחשו בתקופת הדוח ולאחריה, ראו באור 5 בדוחות הכספיים הרבעוניים.

אחריות סביבתית וחברתית ) and Social ,Environmental Governance )

החברה פועלת במספר תחומים לצורך טיפול נכון בהשפעות סביבתיות הנובעות מפעילותה תוך צמצום סיכונים ובניית יחסי אמון עם הקהילה.

השקעה במיזמים של אנרגיה סולארית

החברה פועלת להרחבת מעורבותה בתחום האנרגיה הסולארית ויצירת אנרגיה ירוקה ובמהלך השנים האחרונות הגדילה החברה את השקעתה בתחום. החברה נמצאת בשלבים מתקדמים של פרויקט נרחב שחלקו מבוצע יחד עם שותפויות הפועלות בתחום של החלפת גגות בנכסים שבבעלותה בכל רחבי הארץ וב גגות חדשים אשר על גביהם מותקנ ות מערכות סולאריות המאפשרות הפקת אנרגיה מתחדשת, בהתאם להסכם ארוך טווח עם חברת החשמל להספקת חשמל לתקופה של עד 25 שנים. החברה מבצעת שדרוג למערכות הסולאריות הקיימות שבבעלותה תוך הגדלת הניצולת שלה ן, זאת באמצעות הגדלת המערכות, ציפוף המערכות והחלפת הציוד הקיים )לוחות סולאריים וממירים( בציוד בעל טכנולוגיה מתקדמת יותר.

בנוסף, התקשרה החברה עם שותפה הפועלת בתחום בהסכם להקמת מתקני אגירה לחשמל אשר יופעלו בנכסי החברה ברחבי הארץ, בהספק כולל של כ400- MWH.

בניה ירוקה; התייעלות אנרגטית בתחזוקת הנכסים הוותיקים

פרויקטים חדשים של מגדלי משרדים ומתחמי תעסוקה הנמצאים בייזום נבנים בדירוג LEED Platinum או Gold LEED, שהינו תקן בינלאומי וולנטרי להסמכת מבנים לבניה ירוקה הפועל על פי עקרונות של אחריות סביבתית וחברתית. התקן בוחן קטגוריות שונות כמו חסכון באנרגיה ושימוש באנרגיות מתחדשות, ניצול יעיל של מים, איכות הסביבה בתוך המבנה וכיוצ"ב. התקן כולל ארבע דרגות - Silver ,Gold ,Platinum ו -Certified, כש -Platinum הינו הדירוג המקסימלי. בהתאם, מתחמי התעסוקה של החברה יספקו ללקוחותיה תנאי עבודה אופטימליים תוך חסכון אנרגטי ושמירה על הסביבה. גם במתחמי התעסוקה הוותיקים יותר של החברה פועלת החברה באופן שוטף לשדרוגם גם בהיבט ההגנה על הסביבה והחסכון האנרגטי ומבצעת השקעות בהחלפת נורות לנורות LED חסכוניות, החלפת צ'ילרים והתקנת עמדות טעינה לרכבים חשמליים בחניוניה.

קידום תשתית תחבורה חשמלית

החברה התקשרה עם חברת סקאלה אנרגיה חכמה בע"מ בהסכם שיתוף פעולה להקמה והפעלה של עמדות טעינה למכוניות חשמליות בנכסי החברה ברחבי הארץ.

נכון למועד פרסום הדוח, הותקנו ע"י סקאלה סה"כ 400 עמדות רגילות ו - 101 עמדות מהירות ואולטרה מהירות ב 160- מתחמים וכ450- עמדות פרטיות מנוהלות בבנייני משרדים ברחבי הארץ. מתוכם, בנכסי הקבוצה הותקנו 38 עמדות רגילות ו 12- עמדות מהירות ב 11- מתחמים וכ25- עמדות פרטיות מנוהלות . במהלך שנת 2025 צפויות להיות מותקנות עוד כ20- עמדות טעינה מהירות ציבוריות נוספות.

אימוץ מדיניות סביבתית

החברה רואה בתחום איכות הסביבה ושינויי אקלים נדבך מרכזי באסטרטגיה העסקית והניהולית שלה. לאור חשיבותו הגוברת והשפעתו הפוטנציאלית על פעילות החברה, הנושא נמצא תחת פיקוח של דירקטוריון החברה.

במסגרת מחויבותה של החברה להתנהלות אחראית ומקיימת, בחודש מרץ 2025 אימץ דירקטוריון החברה מדיניות סביבתית. מדיניות זו קובעת מסגרת ניהולית, לרבות מנגנונים לזיהוי, ניטור וניהול סיכונים פוטנציאליים בתחום איכות הסביבה ושינויי אקלים, אשר עלולים להשפיע באופן מהותי על פעילות החברה, נכסיה ובעלי העניין שלה.

פירוט נוסף על המדיניות, עקרונותיה ויישומה מובא בהרחבה בסעיף 1.32 בפרק א' ) דוח עסקי התאגיד ( של הדוח התקופתי לשנת ,2024 המובא כאן על דרך ההפניה.

קוד אתי; שוויון מגדרי ושמירת זכויות עובדים

החברה חרטה על דגלה ערכים של ממשל תאגידי תקין, שוויון מגדרי ושמירת זכויות עובדים. לחברה קוד אתי אשר כל עובדי החברה ומנהליה מתחייבים לפעול על-פיו, ואשר במסגרתו נכללים ערכי החברה ובהם: בניה ירוקה, אחריות סביבתית במשרדי החברה, הגנה על הסביבה בכל אזורי הפעילות, קידו ם ושילוב בעלי מוגבליות, השקעה בעובדים, היעדר אפליה, כבוד הדדי, שעות עבודה הוגנות, מניעת הטרדה, סביבת עבודה בטוחה, שיתוף הציבור ושקיפות הדיווח, פיטורים הוגנים, מסחר הוגן, הגינות וכבוד ללקוח, עמידה בחוזים ועוד. לצורך כך, מינתה החברה מנהלת משאבי אנוש אשר בין תפקידיה המרכזיים דאגה לרווחת העובדים ושמירה על זכויותיהם.

החברה מתגאה בשוויון מגדרי בהשמת עובדים - כ49%- נשים וכ51%- גברים.

נספח ד'

גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב: תעודות ההתחייבות שבידי הציבור

נכון למועד פרסום הדוח, קיימות במחזור 8 סדרות של אגרות חוב סחירות שהנפיקה החברה, כמפורט בטבלה להלן. יצוין, כי במהלך תקופת הדוח ונכון למועד הדוח, עמדה החברה בכל התנאים וההתחייבויות על פי שטרי הנאמנות וכמו כן לא התקיימו תנאים המקימים עילה להעמדת אגרות החוב לפירעון או למימוש בטוחות על-פי תנאי שטרי הנאמנות.

אגרות חוב )סדרה כ'(	אגרות חוב )סדרה יט'(	אגרות חוב )סדרה יז'(	אגרות חוב )סדרה טז'(	30.6.2025 ליום ח( )באלפי ש"
30.7.2017 ,27.3.2022- הרחבות 4.1.2024 ,8.6.2023	29.9.2016 ,12.1.2017- הרחבות ,26.1.2017 27.8.2020 ,21.2.2017	10.7.2014 הלך שנת הרחבות-במ ,23.2.2017 ,2016 23.10.2017	10.7.2014 17.5.2020 הרחבה	ה מועד הנפק
1,565,042	487,512	747,503	347,130	מועד ערך נקוב ב דרך של ההנפקה וב הרחבה
1,376,901	337,882	225,559	117,052	במחזור ערך נקוב ש
118.81	118.58	119.11	101.82	ה )באג'( שער בבורס
1,630,902	399,000	264,223	117,052	במחזור, ערך נקוב ש צמוד
-	2,586	-	-	רה ריבית שנצב
1,635,897 400,660		268,663	119,182	שווי הוגן
		סוג הריבית
2.81%	2.6%	3.7%	5.65%	שנתית שיעור ריבית נקובה
ומים לא שמונה תשל שולמו ב- שווים אשר י כ ל אחת 31.12 של 2019-2029 מהשנים ט בשנים )כולל(, למע .2027- 2024 ו ,2022 אשון, שלישי תשלומים ר תשלומים ורביעי ,5% ,10% שני וחמישי ישי ושביעי תשלומים ש ום שמיני 20% ותשל .25%	ומים לא תשעה תשל שולמו ביום שווים אשר י אחת 31.3 של כל 2018-2023 מהשנים חת מהשנים )כולל( וכל א )כולל(. 2027-2025 תשלומים בשלושת ה שולמו 2% הראשו נים י אחד מהקרן, בכל שלומים מחמשת הת מו 5% הבאים ישול עי שלום התשי מהקרן ובת ן. 69% מהקר ישולמו	תשלומים שנים עשר שווים אשר שנתיים לא ל 30.6 של כ ישולמו ביום ם 2017- אחת מהשני ( בכל אחד 2028 )כולל הראשון עד מהתשלומים מו 5% הרביעי ישול אחד מהקרן ובכל החמישי עד מהתשלומים 10% השנים עשר מהקרן.	תשלומים שנים עשר שווים אשר שנתיים לא ל 30.6 של כ ישולמו ביום ם 2017- אחת מהשני (. בכל אחד 2028 )כולל הראשון עד מהתשלומים מו 5% הרביעי ישול אחד מהקרן ובכל החמישי עד מהתשלומים 10% השנים עשר מהקרן.	ם הקרן מועדי תשלו
אחת 30.6- בכל 31.12 ו 2029 2017 עד מהשנים )כולל(	ל אחת 30.9- של כ 31.3 ו 2026 2017 עד מהשנים יום )כולל(, וכן ב .31.3.2027	כל 31.12- של 30.6 ו ם 2014- אחת מהשני ( וכן ביום 2027 ) כולל .30.6.2028	כל 31.12- של 30.6 ו ם 2014- אחת מהשני ( וכן ביום 2027 ) כולל .30.6.2028	ם הריבית מועדי תשלו

אגרות חוב )סדרה כ'(	אגרות חוב )סדרה יט'(	אגרות חוב )סדרה יז'(	אגרות חוב )סדרה טז'(	30.6.2025 ליום ח( )באלפי ש"
דש 6.2017 מדד בגין חו	דש 8.2016 מדד בגין חו	דש 5.2014 מדד בגין חו	ללא הצמדה	בסיס ותנאי ן הצמדה )קר וריבית(
כן	לא	לא	לא	האם מהווה התחייבות מהותית
מידרוג שראי". רת "דירוג א תחת הכות דוח זה לעיל יף המימון ב פים, ראו סע לפרטים נוס				ת 1 חברה מדרג
יציב 2Aa באופק	יציב 1Aa באופק	יציב 2Aa באופק	יציב 2Aa באופק	דירוג
S Maalot P&				ת 2 חברה מדרג
stable AA			דירוג
לא			האם קיימת לום ערבות לתש ת ההתחייבויו
לא	ח "ן. ראו נספ כן. נכסי נדל תי לדוח התקופ א' לחלק א' )*( . לפרטים לשנת 2024 החלפת אודות מנגנון ו סעיף 5.9 הבטוחה רא נות שצורף לשטר הנאמ מדף דוח הצעת כנספח ב' ל 26.8.2020 מיום 2020- ספר: )אסמכתא מ (. יצוין, כי 01-084685 האמורים השעבודים על י כל דין וכן תקפים על פ ל התאגדות ש פי מסמכי ה החברה.	לא	לא	האם קיימים שעבודים
-	751,463	-	-	ערכם של הנכסים המשועבדים בדוח הכספי
"מ )2( נאמנויות בע	רזניק פז נבו	מ )1( נאמנות בע"	רה לשירותי משמרת חב	נאמן
)3(			זכות לפדיון מוקדם

)*( בהמשך לסעיף א' בנספח א' בחלק א' לדוח התקופתי לשנת ,2024 "גילוי אודות נכסים משועבדים להבטחת פירעון אגרות חוב )סדרה יט'(", החברה ערכה הערכת שווי ליום 30 ביוני 2025 לנכס כנות 419.002 ועדכנה את השווי לסך של 95,440 אלפי ש"ח. יתר הפרטים לעניין הערכת השווי, לרבות ההנחות שלפיהן היא נערכה, כנדרש בהתאם לתקנה 8ב)ט( לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים, תש"ל ,1970- נותרו ללא שינוי.

סדרה כו' אגרות חוב	סדרה כה' אגרות חוב	סדרה כד' אגרות חוב ת ה טו' בכלכלי )לשעבר סדר מ( ירושלים בע"	סדרה כג' אגרות חוב ת ה יד' בכלכלי )לשעבר סדר מ( ירושלים בע"	30.6.2025 ליום ח( )באלפי ש"
28.4.2025	1.11.2021 ,6.2.2023- הרחבות 4.1.2024 ,8.6.2023	21.6.2017	18.9.2016 ,27.8.2020- הרחבות 27.3.2022	ה מועד הנפק
390,285	3,637,520	612,810	837,655	מועד ערך נקוב ב לל הנפקה ההנפקה, כו רחבה בדרך של ה
390,285	3,484,240	428,967	537,483	במחזור ערך נקוב ש
103.46	100.33	117.16	117.85	ה )באג'( שער בבורס
393,346	3,982,263	504,557	632,781	וד במחזור, צמ ערך נקוב ש
2,165	3,475	-	3,828	רה ריבית שנצב
403,789	3,495,738	502,578	633,424	שווי הוגן
	ה ריבית קבוע			סוג הריבית
3.24%	0.35%	2.6%	2.4%	שנתית שיעור ריבית נקובה
מים לא שווים שלושה תשלו ל ב31.3- של כ אשר ישולמו ו - 2031-2030 אחת מהשנים .2034 ושני בשיעור תשלום ראשון שי ו תשלום שלי 10% מהקרן מהקרן . בשיעור 80%	אשר מים לא שווים תשעה תשלו אחת 30.9- של כל ישולמו ב ם 2025- ו בשני 2023 ו מהשנים .2027-2033 5% ושני בשיעור תשלום ראשון ד חמישי מים שלישי ע מהקרן , תשלו מים מהקרן ותשלו בשיעור 10% 15% עי בשיעור שישי עד תשי חד. מהקרן , כל א	4% ים בשיעור שישה תשלומ ד ב30.6- של מהקרן כל אח עד ,2024 השנים 2019 6% מים בשיעור שלושה תשלו ד ב30.6- של מהקרן כל אח עד ,2027 השנים 2025 הקרן ב- יתרת 58% מ .30.6.2028	אשר מים לא שווים תשעה תשלו אחת 30.9- של כל ישולמו ב )כולל(. 2018-2026 מהשנים בשיעור 2% תשלום ראשון שמיני מים שני עד מהקרן, תשלו ם מהקרן, תשלו בשיעור 5% רן. ר 63% מהק תשיעי בשיעו	ם הקרן מועדי תשלו
מ- כל שנה החל 31.3 ו 30.9- 31.3.2034 עד 31.3.2026	מ- כל שנה החל 31.3 ו 30.9- 30.9.2033 עד 31.3.2022	נה החל 31.12- כל ש 30.6 ו עד 31.12.2017- מ 30.6.2028	מ- כל שנה החל 30.3 ו 30.9- 30.9.2026 עד 30.3.2017	ם הריבית מועדי תשלו
3.2025 מדד בגין	9.2021 מדד בגין	5.2017 מדד בגין	7.2016 מדד בגין	ן הצמדה )קר בסיס ותנאי וריבית(
לא	כן	לא	לא	התחייבות האם מהווה מהותית
מידרוג עיף פים, ראה ס לפרטים נוס פה מהלך התקו "אירועים ב ח אחריה" בדו המדווחת ול זה לעיל.	מידרוג שראי". רת "דירוג א תחת הכות דוח זה לעיל יף המימון ב פים, ראו סע לפרטים נוס			ת 1 חברה מדרג
יציב 2Aa באופק	יציב 2Aa באופק	יציב 2Aa באופק	יציב 1Aa באופק	דירוג
	S Maalot P&
stable AA				דירוג
לא			ערבות האם קיימת תחייבויות לתשלום הה
לא	לא	"מ ן השקעות בע כן . מניות דרב של בעלות מלאה )חברה בת ב 1 ה באור 23ג' החברה(. רא ם יים המאוחדי לדוחות הכספ בוד יצוין, כי השע לשנת .2024 כן על פי כל דין ו האמור תקף ל ההתאגדות ש על פי מסמכי החברה.	א' . ראה נספח כן . נכסי נדל" ן ת התקופתי לשנ לחלק א' לדוח )*( . לפרטים אוד ות מנגנון 2024 ף 5.9 חה ראה סעי החלפת הבטו ספח ת שמצ ורף כנ לשטר הנאמנו מדף מיום ג' לדוח הצעת פר : אסמכתא מס 26.8.2020 ) (. יצוין, כי 2020-01-084685	שעבודים האם קיימים

סדרה כו' אגרות חוב	סדרה כה' אגרות חוב	סדרה כד' אגרות חוב ת ה טו' בכלכלי )לשעבר סדר מ( ירושלים בע"	סדרה כג' אגרות חוב ת ה יד' בכלכלי )לשעבר סדר מ( ירושלים בע"	30.6.2025 ליום ח( )באלפי ש"
			כל ור תקף על פי השעבוד האמ גדות מסמכי ההתא דין וכן על פי של החברה.
-	-	894,883	1,311,758	נכסים ערכם של ה י בדוח הכספ המשועבדים
	ע"מ )2( נאמנויות ב רזניק פז נבו			נאמן
	)3(			מוקדם זכות לפדיון

)*( בהמשך לסעיף ב' בנספח א' בחלק א' לדוח התקופתי לשנת ,2024 "גילוי אודות נכסים משועבדים לאגרות החוב )סדרה כג'(", בהתאם להערכות השווי שהחברה ערכה ליום 30 ביוני ,2025 שווי הנכסים המעודכן הינו כלהלן:

מרכז ספיר 194,355 אלפי ש"ח, בניין 97 גבעת שאול 114,441 אלפי ש"ח, בניין 134 גבעת שאול 96,025 אלפי ש"ח, חניון מגדל העיר 43,870 אלפי ש"ח, בניין 55 בעטרות 35,450 אלפי ש"ח. יתר הפרטים לעניין הערכת השווי, לרבות ההנחות שלפיהן היא נערכה, כנדרש בהתאם לתקנה 8ב)ט( לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים, תש"ל- ,1970 נותרו ללא שינוי. בנוסף, בהתאם לתקנה כאמור, הערכת השווי של הנכס בחולון הינה "מהותית מאוד" בהתאם למבחנים הכמותיים ביחס לנכסים המשועבדים לאג"ח סד רה כ"ג ועל כן מצורפת לדוח זה.

פרטים נוספים בדבר אגרות החוב של החברה

)1( משמרת חברה לשירותי נאמנות בע"מ, אשר פרטי ההתקשרות עמה למיטב ידיעת החברה הינם כדלקמן: איש קשר: מר רמי סבטי; כתובת: דרך מנחם בגין 46-48 תל אביב; טלפון: 03-6386894; פקס: 03-6374344; כתובת דואר אלקטרוני: il.co.bdo@Trusts.
)2( רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ אשר פרטיו, למיטב ידיעת החברה, הינם כדלקמן: איש קשר: יוסי רזניק; כתובת: רחוב יד חרוצים ,14 תל אביב; טלפון: 03-6389200; פקס: 03-6389222; כתובת דואר אלקטרוני: il.co.rpn@trust.
)3( בתנאי אגרות החוב )סדרות טז'-כו' ( נקבע כי לחברה זכות לפדיון מוקדם, אשר יבוצע בהתאם להוראות תקנון הבורסה והנחיותיה. החברה תהא רשאית לבצע פדיון מוקדם החל ממועד הרישום למסחר של אגרות החוב ובלבד שסכום הפדיון המזערי לא יפחת מ1- מיליוני ש"ח. כמו-כן, בתנאי אגרות החוב )סדרות טז' -יז' ו -כו '( החברה התחייבה שלא ליצור שעבוד שוטף כללי על נכסיה לטובת צד שלישי.

אשראי בר דיווח

אגרות החוב )סדרות כ' ו -כה '( של החברה מהוות אשראי בר דיווח.

להלן פרטים בדבר עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות )סדרה כ'(:

לתאריך נכון יחס הדוחות	תאריך עמידה ל הדוחות
8,521	תנאי עומדים ב
42.2%	תנאי עומדים ב
8.1	תנאי עומדים ב
45%	תנאי עומדים ב

מגבלות על חלוקת דיבידנד בהתאם להוראות שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה כ'(:

דה אמת המי	לתאריך נכון יחס הדוחות	תאריך עמידה ל הדוחות
ש "ח. מיליארד 1.3- מתחת ל חת מיוחס יפ הון עצמי	8,521	תנאי עומדים ב
יעלה אמנות לא בשטר הנ רתו נטו כהגד אזן פיננסי למ יחס חוב על .73%	42.2%	תנאי עומדים ב
מי לרווח גול הנאמנות , בשטר הגדרתו סי נטו, כ החוב פיננ יחס על .15 לא יעלה	8.1	תנאי עומדים ב
מ- לא יפחת הנאמנות , ר רתו בשט נטו , כהגד הון למאזן יחס רצופים. בעונים שך שני ר ,17% במ	45%	תנאי עומדים ב

להלן פרטים בדבר עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות )סדרה כה'(:

דה אמת המי	לתאריך נכון יחס הדוחות	תאריך עמידה ל הדוחות
שך שני ש "ח, במ מיליארד 2.5- מתחת ל חת מיוחס יפ הון עצמי צופים . רבעונים ר	8,521	תנאי עומדים ב
יעלה אמנות לא בשטר הנ רתו נטו כהגד אזן פיננסי למ יחס חוב רצופים . י רבעונים במשך שנ על 75%	42.2%	תנאי עומדים ב
מי לרווח גול הנאמנות , בשטר הגדרתו סי נטו, כ החוב פיננ יחס צופים . רבעונים ר משך שני על ,16 ב לא יעלה	8.1	תנאי עומדים ב
מ - לא יפחת הנאמנות , ר רתו בשט נטו , כהגד הון למאזן יחס רצופים. בעונים שך שני ר ,20% במ	45%	תנאי עומדים ב

מגבלות על חלוקת דיבידנד בהתאם להוראות שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה כה'(:

דה אמת המי	לתאריך נכון יחס הדוחות	תאריך עמידה ל הדוחות
ש"ח. מיליארד 3.4- מתחת ל חת מיוחס יפ הון עצמי	8,521	תנאי עומדים ב
יעלה אמנות לא בשטר הנ רתו נטו כהגד אזן פיננסי למ יחס חוב על .70%	42.2%	תנאי עומדים ב
מי לרווח גול הנאמנות , בשטר הגדרתו סי נטו, כ החוב פיננ יחס על .13 לא יעלה	8.1	תנאי עומדים ב

קיומו של מנגנון Default Cross

1( סדרת מאלה: ) מיידי אחד ד לפירעון ל שהועמ ון מיידי ככ דה לפירע לה להעמ נקבעה עי החברה ברים של בות מצט ב ו/או חו או )2( חו החברה; שהנפיקה ב אחרת אגרות חו לא זכות וב שהנו ל )למעט ח גוף מוסדי ם, לרבות ת פיננסיי /או מוסדו ד פיננסי ו כלפי מוס ח, ובלבד ליוני ש" 200 מי עולה על בהיקף ה -non)), recourse ברה ) חזרה לח ם. ך 21 ימי טלה בתו מור לא בו מיידי כא ה לפירעון שההעמד	חוב אגרות ה )סדרה כ'(
1( סדרת מאלה : ) מיידי אחד ד לפירעון ל שהועמ ון מיידי ככ דה לפירע לה להעמ נקבעה עי החברה ברים של בות מצט ב ו/או חו או )2( חו החברה; שהנפיקה ב אחרת אגרות חו ללא זכות חוב שהנו י )למעט גוף מוסד ם , לרבות ת פיננסיי /או מוסדו ד פיננסי ו כלפי מוס ח , ובלבד ליוני ש" 400 מי עולה על בהיקף ה -non)), recourse ברה ) חזרה לח ם . ך 30 ימי טלה בתו מור לא בו מיידי כא ה לפירעון שההעמד	חוב אגרות ה ה'( )סדרה כ

1( סדרת
מאלה: )
מיידי אחד
ד לפירעון
ל שהועמ
ון מיידי ככ
דה לפירע
לה להעמ
נקבעה עי
החברה
ברים של
בות מצט
ב ו/או חו
או )2( חו
החברה;
שהנפיקה
ב אחרת
אגרות חו
לא זכות
וב שהנו ל
)למעט ח
גוף מוסדי
ם, לרבות
ת פיננסיי
/או מוסדו
ד פיננסי ו
כלפי מוס
ח, ובלבד
ליוני ש"
200 מי
עולה על
בהיקף ה
-non)),
recourse
ברה )
חזרה לח
ם.
ך 21 ימי
טלה בתו
מור לא בו
מיידי כא
ה לפירעון
שההעמד

חוב
אגרות ה
)סדרה כ'(

1( סדרת
מאלה : )
מיידי אחד
ד לפירעון
ל שהועמ
ון מיידי ככ
דה לפירע
לה להעמ
נקבעה עי
החברה
ברים של
בות מצט
ב ו/או חו
או )2( חו
החברה;
שהנפיקה
ב אחרת
אגרות חו
ללא זכות
חוב שהנו
י )למעט
גוף מוסד
ם , לרבות
ת פיננסיי
/או מוסדו
ד פיננסי ו
כלפי מוס
ח , ובלבד
ליוני ש"
400 מי
עולה על
בהיקף ה
-non)),
recourse
ברה )
חזרה לח
ם .
ך 30 ימי
טלה בתו
מור לא בו
מיידי כא
ה לפירעון
שההעמד

חוב
אגרות ה
ה'(
)סדרה כ

כללי נכון ליום 30 ביוני ,2025 לקבוצה הלוואות, אג"ח ואשראי בהיקף כולל של כ9- מיליארד ש"ח אשר למעט אגרות החוב )סדרות כ' ו-כה' (, כל אחת מהן אינה מהווה הלוואה מהותית בהתאם להנחיית אשראי בר דיווח.

מסמכי האשראי בהם התקשרה ומתקשרת הקבוצה מעת לעת לצורך נטילת ההלוואות השונות, כוללים עילות לפירעון מיידי אשר , בין היתר, מתייחסות להפרה צולבת )Default-Cross )של אשראים אחרים של הקבוצה )כאשר אותם אשראים אחרים עשויים להיות אשראים מעל היקף מסוים שנקבע, אשראים שלא הוגבלו בסכום, אשראים שהועמדו על ידי אותו מלווה בלבד או אשראים שהועמדו על ידי מלווה כלשהו( וכן עילות אחרות שעניינן קיומם של אירועים המצביעים על הרעה נחזית בעסקי החברה ו/או ביכולתה לשרת חובותיה . נוכח כך, העמדה לפירעון מיידי של אשראי לא מהותי שהועמד לחברה או לחברות הקבוצה עלולה להביא להעמדה לפירעון מיידי של אשראים אחרים. יצ וין עוד , כי על אף שתרחיש של קיומה של עילת פ ירעון מיידי בשל תניית הפרה צולבת כאמור עלול להתקיים בנסיבות כאמור, להערכת החברה, לאור מצבה הפיננסי והיקף נכסיה , סבירות התרחשות אירוע כאמור אינה גבוהה.

נספח ה'

דוח בסיסי הצמדה

דוח בסיס הצמדה לפי דוחות מאוחדים ליום 30 ביוני 2025

סה"כ	לא כספי	לא צמוד	מדד	אחר	דולר קנדי	אירו	שוויצרי	דולר ארה"ב	סעיף
			אלפי ש"ח
891,100	-	745,703	- -		3,061	18,346	115,876	8,114	מזומנים מזומנים ושווי
85,081	-	85,081	-		- -		- -	-	קצר השקעות לזמן
29,935	-	27,925	-	1,052	424	223	289	22	לקוחות
466,075	2,462	403,626	56,597		- -	1,390	601	1,399	ת חובה חייבים ויתרו
7,006	-	-	5,487		12 -	134	681	692	מי סים לקבל
61,142	-	-	35,297	25,614	224		- -	7	רות חובה פיקדונות וית לזמן ארוך
587,572	498,549	65,999	-		- -	23,024	-	-	רות השקעות בחב מוחזקות
130,745	130,745	-	-		- -		- -	-	קים נכסים המוחז למכירה
62,470	62,470	-	-		- -		- -	-	חשבון מקדמות על רקעין השקעה במק
733,638	733,638	-	-		- -		- -	-	לבנייה מלאי קרקעות ת בהקמה למגורים ודירו
14,854,112	14,854,112	-	-		- -		- -	-	ה נדל"ן להשקע
1,716,599	1,716,599	-	-		- -		- -	-	ה בהקמה נדל"ן להשקע
206,788	206,788	-	-		- -		- -	-	רכוש קבוע
67,415	67,415	-	-		- -		- -	-	מוחשיים נכסים בלתי
3,669	3,669	-	-		- -		- -	-	מסים נדחים
19,903,347	18,276,447	1,328,334	97,381	26,666	3,721	43,117	117,447	10,234	סה"כ נכסים
406,636	-	406,636	-		- -		- -	-	ידים אשראי מתאג תני אשראי בנקאיים ומנו אחרים
44,390	-	32,543	-	4,414	1,250	3,209	2,832	142	ספקים התחייבויות ל ים ולנותני שירות
161,040	30,150	120,954	6,264	-	753	41	1,609	1,269	זכות זכאים ויתרות
48,757	-	39,017	-		3 -	9,737	-	-	מי סים לשלם
939,698	-	260,032	478,674	-		- -	200,992	-	גידים הלוואות מתא ל חלויות בנקאיים , כול שוטפות
14,028	-	13,814	- -		214		- -	-	חרות התחייבויות א
7,620,213	-	122,386	7,497,827		- -		- -	-	אגרות חוב
54,926	-	-	54,901	-		- -	25	-	כרים פיקדונות משו
2,504	2,504	-	-		- -		- -	-	של הטבות התחייבויות ב לעובדים, נטו
2,010,076	2,010,076	-	-		- -		- -	-	מי סים נדחים
11,302,268	2,042,730	995,382	8,037,666	4,414	2,220	12,987	205,458	1,411	בויות סה"כ התחיי

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה

דוחות כספיים פרק ב ליום 30 ביוני 2025

מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

	עמוד
ם מאוחדי ים ביניים חות כספי סקירת דו	2
הכספי על המצב מאוחדים ביניים דוחות	3-4
או הפסד על רווח מאוחדים ביניים דוחות	5
ח הכולל על הרוו מאוחדים ביניים דוחות	6
ויים בהון על השינ מאוחדים ביניים דוחות	7-11
נים מי המזומ על תזרי מאוחדים ביניים דוחות	12-13
מאוחדים יים ספיים בינ דוחות הכ באורים ל	14-25

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 com.ey

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ והחברות הבנות שלה )להלן - הקבוצה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני, 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד, הרווח הכולל אחר, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופו ת ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופ ות הביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ12.79%- מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני, 2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ10.27%- וכ11.5%- מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. כמו כן לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופ ות הביניים של חברות המוצגות על בסיס השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הסתכמה לסך של כ313- מיליון ש"ח ליום 30 ביוני , 2025 ואשר חלקה של הקבוצה בריווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ7.7- מיליון ש"ח וכ- 6.6 מיליון ש"ח לתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, 14 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

			ליום
		וני ליום 30 בי
	2025	2024	ר 31 בדצמב 2024
		קר בלתי מבו	מבוקר
		אלפי ש"ח
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	891,100	1,073,220	798,438
זמן קצר השקעות ל	49	34,783	49
ת ם בנאמנו לים וכספי ליווי, מוגב חשבונות מזומנים ב	85,032	83,136	62,687
לקוחות	29,935	30,895	33,826
ה תרות חוב חייבים וי	466,075	309,178	337,022
בל מיסים לק	7,006	13,703	13,335
בהקמה למכירה ו ת ובניינים עות, דירו מלאי קרק	468,947	664,410	608,593
			1,853,950
	1,948,144	2,209,325
כירה וחזקים למ נכסים המ	130,745	147,082	46,755
	2,078,889	2,356,407	1,900,705
שוטפים נכסים לא
עה ל"ן להשק חשבון נד מקדמה על	62,470	159,259	211,734
ימוש וגבלים בש מזומנים מ	25,838	17,904	21,291
רים חייבים אח	35,304	30,574	34,042
אזני השווי המ פי שיטת טופלות ל חברות המ השקעות ב	587,572	544,974	532,071
קעה נדל "ן להש	14,854,112	13,785,169	14,171,580
וח קעה בפית נדל "ן להש	1,716,599	1,544,295	1,674,282
ה עות לבניי מלאי קרק	264,691	243,344	271,097
ע, נטו רכוש קבו	206,788	213,810	204,818
ם, נטו תי מוחשיי נכסים בל	67,415	74,767	71,091
חים מי סים נד	3,669	412	2,564
	17,824,458	16,614,508	17,194,570
	19,903,347	18,970,915	19,095,275

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

			ליום
		31 בדצמב וני ליום 30 בי
	2025	2024	ר 2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
		אלפי ש"ח
ת שוטפות התחייבויו
אי נותני אשר נקאיים ומ תאגידים ב אשראי מ	406,636	104,332	101,788
אגרות חוב טפות של חלויות שו	626,460	245,897	617,307
ת אחרות התחייבויו הלוואות ו טפות של חלויות שו	270,701	367,353	256,013
ירותים ולנותני ש ת לספקים התחייבויו	44,390	76,330	37,166
רות זכות זכאים וית	158,688	161,375	138,380
רוכשים מקדמות מ	2,352	7,561	336
לם מי סים לש	48,757	37,237	51,408
	1,557,984	1,000,085	1,202,398

ים למכירה ם המוחזק סות לנכסי ת המתייח התחייבויו	-	-	29,280
	1,557,984	1,000,085	1,231,678

פות ת לא שוט התחייבויו
פיננסיים וממוסדות בנקאיים מ תאגידים הלוואות	668,997	746,924	808,207
אגרות חוב	6,993,753	6,969,013	6,678,066
ת אחרות התחייבויו	14,028	15,853	18,057
שוכרים פקדונות מ	54,926	52,546	51,290
ים בות לעובד ת בשל הט התחייבויו	2,504	3,190	2,860
חים מי סים נד	2,010,076	1,882,596	1,907,533
	9,744,284	9,670,122	9,466,013
ה ניות החבר ס לבעלי מ הון המיוח
הון מניות	1,425,991	1,452,007	1,435,470
מניות פרמיה על	2,909,439	3,172,531	3,032,393
סס מניות שלום מבו סקאות ת קרן בגין ע	10,945	27,815	26,873
ר מניות אוצ	)62,321(	)37,750(	)18,903(
יתרת רווח	4,353,768	3,792,899	4,002,336
לויות חוץ ם של פעי חות כספיי מתרגום דו הנובעות התאמות	163,458	113,875	137,688
ליטה ן מקנות ש ויות שאינ ם בעלי זכ סקאות ע קרן בגין ע	)280,081(	)278,968(	)278,968(
	8,521,199	8,242,409	8,336,889
שליטה ינן מקנות זכויות שא	79,880	58,299	60,695
סה"כ הון	8,601,079	8,300,708	8,397,584

	19,903,347	18,970,915	19,095,275

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

14 באוגוסט, 2025 תאריך אישור הדוחות הכספיים טל פורר

יו"ר הדירקטוריון

איתי וקנין סמנכ"ל כספים

עוזי לוי מנהל כללי

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד

לשנה
שהסתיימה
ביום	שהסתיימו	ל3- חודשים	שהסתיימו	ל6- חודשים
31 בדצמבר	ני	ביום 30 ביו	ני ביום 30 ביו
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	ר בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
	למניה(	י רווח נקי )למעט נתונ
					הכנסות
970,596	237,949	247,654	473,343	491,992	אל ניהול - ישר כירות ודמי הכנסות מש
100,389	26,550	18,910	52,355	38,503	ל ניהול - חו" כירות ודמי הכנסות מש
312,051	82,994	59,830	124,435	230,403	ת למגורים רות וקרקעו ממכירת די
40,296	12,535 )*(	13,320	20,400 )*(	21,596	נטו סולאריים, ממתקנים
1,477	412	341	861	1,067	רות, נטו הכנסות אח
1,424,809	360,440	340,055	671,394	783,561	ות סה"כ הכנס

					הוצאות
202,992	43,385	50,657	88,018	103,162	ל זקה - ישרא הוצאות אח
43,446	11,894	8,019	24,237	17,590	זקה - חו"ל הוצאות אח
194,789	50,498	37,550	76,906	167,399	שנמכרו וקרקעות עלות דירות
13,574	3,260 )*(	4,021	6,225 )*(	7,389	סולאריים ת מתקנים עלות אחזק
454,801	109,037	100,247	195,386	295,540	השירותים המכירות ו סה"כ עלות
970,008	251,403	239,808	476,008	488,021	רווח גולמי
					פיתוח, להשקעה ב קעה ונדל"ן נדל"ן להש עליית ערך
364,776	182,308	254,632	204,139	386,161	נטו
)16,264(	)1,850(	)8,151(	)3,766(	)15,636(	ירה ושיווק הוצאות מכ
)103,230(	)27,548(	)28,484(	)52,946(	)55,355(
					ת הלה וכלליו הוצאות הנ
)37,764(	-	)10,716(	- ¤	)15,420(	ות לבניה מלאי קרקע ירידת ערך
)25,450(	)495(	)1,109(	)3,987(	)7,186(	רות , נטו הוצאות אח
					ם דוחות עות מתרגו אמות הנוב הון בגין הת מימוש קרן
)18,889(	-	)23,762(	-	)23,762(	פעילות חוץ כספיים של
					לות רות המטופ הפסדי( חב ה ברווחי )ב חלק החבר
10,388	6,502	)5,130(	11,007	)20,750(	נטו ווי המאזני, בשיטת הש
1,143,575	410,320	417,088	630,455	736,073	י רווח תפעול
488,165	171,407	166,258	259,031	225,035	מון הוצאות מי
56,710	13,199	13,375	30,507	21,415	מון הכנסות מי

712,120	252,112	264,205	401,931	532,453	ההכנסה מי סים על רווח לפני
156,712	75,118	54,666	109,901	110,680	ההכנסה מיסים על
555,408	176,994	209,539	292,030	421,773	רווח נקי

					מיוחס ל:
549,305	175,507	210,296	289,868	421,432	החברה בעלי מניות
6,103	1,487	)757(	2,162	341	ליטה נן מקנות ש זכויות שאי

555,408	176,994	209,539	292,030	421,773
					"ח( החברה )בש עלי מניות המיוחס לב רווח למניה
0.73	0.23	0.28	0.39	0.57	רווח בסיסי

0.73	0.23	0.28	0.38	0.57	רווח מדולל

)*( סווג מחדש

	ל- 6 חודשי	מו ם שהסתיי	ל- 3 חודשי	מו ם שהסתיי	לשנה ה שהסתיימ ביום
	וני ביום 30 בי		ביום 30 בי	וני	ר 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר	מבוקר
			אלפי ש"ח
רווח נקי	421,773	292,030	209,539	176,994	555,408
מס(: השפעת ה חר )לאחר ד( כולל א רווח )הפס
וח או מחדש לרו המסווגים יסווגו או סכומים ש פיים: אים ספצי תקיים תנ הפסד בה
ם של חות כספיי מתרגום דו הנובעות התאמות חוץ פעילויות ת ש פעילויו בגין מימו ח והפסד ן הון לרוו מימוש קר	1,873	)4,499(	)2,305(	7,181	181
חוץ	23,763	-	23,763	-	18,889
כולל סה"כ רווח	447,409	287,531	230,997	184,175	574,478
מיוחס ל:
ת החברה בעלי מניו	447,202	285,317	231,715	182,668	568,567
שליטה ינן מקנות זכויות שא	207	2,214	)718(	1,507	5,911
	447,409	287,531	230,997	184,175	574,478

הון	על פרמיה	מניות	יתרת	בגין קרן ת עסקאו תשלום	ת התאמו ת הנובעו מתרגום דוחות של כספיים חוץ ת פעילויו וקרנות	קרן ת מעסקאו בעלי עם שאינן זכויות מקנות		שאינן זכויות מקנות	סה"כ
									הון


1,435,470	3,032,393	( )18,903	4,002,336	26,873	137,688	( 278,968 )	8,336,889	60,695	8,397,584
									421,773
-	-	-	-	-	25,770	-	25,770	)134(	25,636
									447,409
									-
									19,511
									-
									( 194,079 )
									( )70,000
									)1,646(
-	-	-	-	2,300	-	-	2,300	-	2,300
									8,601,079
	מניות - - ( )14,292 - 4,813 - - - 1,425,991	מניות - - ( 136,369 ) - 13,415 - - - 2,909,439	אוצר - - 150,661 - - ( 194,079 ) - - ( )62,321	מיוחס ל רווח 421,432 421,432 - - - - ( )70,000 - 4,353,768	ברה יות הח בעלי מנ מניות מבוסס - - - - ( )18,228 - - - 10,945	אחרות בוקר בלתי מ "ח אלפי ש - 25,770 - - - - - - 163,458	שליטה - - - - - - - )1,113( ( 280,081 )	סה"כ 421,432 447,202 - - - ( 194,079 ) ( )70,000 )1,113( 8,521,199	שליטה 341 207 - 19,511 - - - )533( 79,880

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

		ברה יות הח בעלי מנ מיוחס ל
	הון מניות	על פרמיה מניות	מניות אוצר	יתרת רווח	בגין קרן ת עסקאו תשלום מניות מבוסס	ת התאמו ת הנובעו מתרגום דוחות של כספיים חוץ ת פעילויו וקרנות אחרות	קרן ת מעסקאו בעלי עם שאינן זכויות מקנות שליטה	סה"כ	שאינן זכויות מקנות שליטה	סה"כ הון
					בלתי מ	בוקר
					אלפי ש	"ח
)מבוקר( 2024 בינואר, ליום 1 יתרה	1,451,959	3,172,272	-	3,568,031	22,108	118,426	( 278,968 )	8,053,828	56,864	8,110,692
נקי רווח	-	-	-	289,868	-	-	-	289,868	2,162	292,030
אחר כולל )הפסד( רווח	-	-	-	-	-	)4,551(	-	)4,551(	52	)4,499(
כולל רווח סה"כ	-	-	-	289,868	-	)4,551(	-	285,317	2,214	287,531
דים ת לעוב אופציו מימוש	48	259	-	-	)307(	-	-	-	-	-
אוצר מניות ב רכישת	-	-	( )37,750	-	-	-	-	( )37,750	-	( )37,750
החברה מניות לבעלי ששולם דיבידנד	-	-	-	( )65,000	-	-	-	( )65,000	-	( )65,000
טה נות שלי אינן מק כויות ש לבעלי ז דיבידנד	-	-	-	-	-	-	-	-	)779(	)779(
מניות מבוסס תשלום	-	-	-	-	6,014	-	-	6,014	-	6,014
2024 ביוני, ליום 30 יתרה	1,452,007	3,172,531	( )37,750	3,792,899	27,815	113,875	( 278,968 )	8,242,409	58,299	8,300,708

				בעלי מנ מיוחס ל	ברה יות הח
	הון	על פרמיה		יתרת	בגין קרן ת עסקאו תשלום מבוסס	ת התאמו ת הנובעו מתרגום דוחות של כספיים חוץ ת פעילויו	קרן ת מעסקאו בעלי עם זכויות שאינן מקנות		זכויות שאינן מקנות	סה"כ
	מניות	מניות	וצר מניות א	רווח	מניות	אחרות וקרנות	שליטה	סה"כ	שליטה	הון
					בלתי מ אלפי ש	בוקר "ח
2025 אפריל, יום 1 ב יתרה ל	1,433,775	3,015,470	)2,431(	4,143,472	27,762	142,039	( 278,968 )	8,481,119	81,131	8,562,250
סד( קי )הפ רווח נ	-	-	-	210,296	-	-	-	210,296	)757(	209,539
ר לל אח רווח כו	-	-	-	-	-	21,419	-	21,419	39	21,458
ל ווח כול סה"כ ר	-	-	-	210,296	-	21,419	-	231,715	)718(	230,997
באוצר מניות מחיקת	( )12,520	( 119,238 )	131,758	-	-	-	-	-	-	-
ת ס מניו מבוס תשלום	-	-	-	-	1,126	-	-	1,126	-	1,126
ים ת עובד אופציו מימוש	4,736	13,207	-	-	( )17,943	-	-	-	-	-
באוצר מניות רכישת	-	-	( 191,648 )	-	-	-	-	( 191,648 )	-	( 191,648 )
ט המיעו רכישת	-	-	-	-	-	-	)1,113(	)1,113(	)533(	)1,646(
2025 ביוני , יום 30 יתרה ל	1,425,991	2,909,439	( )62,321	4,353,768	10,945	163,458	( 280,081 )	8,521,199	79,880	8,601,079

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

					ברה יות הח	בעלי מנ מיוחס ל
סה"כ הון	שאינן זכויות מקנות שליטה	סה"כ	קרן ת מעסקאו בעלי עם שאינן זכויות מקנות שליטה	ת התאמו ת הנובעו מתרגום דוחות של כספיים חוץ ת פעילויו וקרנות אחרות	בגין קרן ת עסקאו תשלום מניות מבוסס	יתרת רווח	מניות אוצר	על פרמיה מניות	הון מניות
				בוקר	בלתי מ
				"ח	אלפי ש
8,152,189	57,571	8,094,618	( 278,968 )	106,714	25,242	3,617,392	-	3,172,278	1,451,960	2024 באפריל, ליום 1 יתרה
176,994	1,487	175,507	-	-	-	175,507	-	-	-	נקי רווח
7,181	20	7,161	-	7,161	-	-	-	-	-	אחר כולל רווח
184,175	1,507	182,668	-	7,161	-	175,507	-	-	-	כולל רווח סה"כ
-	-	-	-	-	)300(	-	-	253	47	דים ת לעוב אופציו מימוש
( )37,750	-	( )37,750	-	-	-	-	( )37,750	-	-	אוצר מניות ב רכישת
)779(	)779(	-	-	-	-	-	-	-	-	טה נות שלי אינן מק כויות ש לבעלי ז דיבידנד
2,873	-	2,873	-	-	2,873	-	-	-	-	מניות מבוסס תשלום
8,300,708	58,299	8,242,409	( 278,968 )	113,875	27,815	3,792,899	( )37,750	3,172,531	1,452,007	2024 ביוני, ליום 30 יתרה

					החברה מניות	לבעלי מיוחס
					"ח אלפי ש
	זכויות		קרן ות מעסקא לי עם בע זכויות	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות	ן קרן בגי ת עסקאו
סה"כ	שאינן מקנות		שאינן מקנות	של כספיים ת חוץ פעילויו	תשלום מבוסס	יתרת	מניות	על פרמיה	הון
הון	שליטה	סה"כ	שליטה	ת אחרו וקרנות	מניות	רווח	אוצר	מניות	מניות
					מבוקר
					"ח אלפי ש
8,110,692	56,864	8,053,828	( 278,968 )	118,426	22,108	3,568,031	-	3,172,272	1,451,959	2024 ינואר, יום 1 ב יתרה ל
555,408	6,103	549,305	-	-	-	549,305	-	-	-	קי רווח נ
19,070	)192(	19,262	-	19,262	-	-	-	-	-	ר ולל אח פסד( כ רווח )ה
574,478	5,911	568,567	-	19,262	-	549,305	-	-	-	ל ווח כול סה"כ ר
-	-	-	-	-	-	-	161,097	( 143,912 )	( )17,185	באוצר מניות מחיקת
( 115,000 ) )2,080(	- )2,080(	( 115,000 ) -	- -	- -	- -	( 115,000 ) -	- -	- -	- -	רה ת החב לי מניו ם לבע ששול דיבידנד שליטה מקנות שאינן זכויות לבעלי דיבידנד
( 180,000 )	-	( 180,000 )	-	-	-	-	( 180,000 )	-	-	באוצר מניות רכישת
-	-	-	-	-	)4,729(	-	-	4,033	696	דים ת לעוב אופציו מימוש
9,494	-	9,494	-	-	9,494	-	-	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום
8,397,584	60,695	8,336,889	( 278,968 )	137,688	26,873	4,002,336	( )18,903	3,032,393	1,435,470	ר, 2024 בדצמב יום 31 יתרה ל

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה
ה שהסתיימ
ביום	מו ם שהסתיי	ל- 3 חודשי	מו ם שהסתיי	ל- 6 חודשי
ר 31 בדצמב	וני	ביום 30 בי	וני	ביום 30 בי
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					טפת עילות שו ומנים מפ תזרימי מז
555,408	176,994	209,539	292,030	421,773	רווח נקי
					נים רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות
					שוטפת מפעילות
					ד: וח או הפס לסעיפי רו התאמות
22,969	5,791	5,674	11,583	11,581	תות פחת והפח
431,455	158,208	152,883	228,524	203,620	ימון , נטו הוצאות מ
					ל"ן שקעה ונד נדל"ן לה וי הוגן של עלי י ה בשו
)364,776(	)182,308(	)254,632(	)204,139(	)386,161(	טו בפיתוח, נ להשקעה
					ופלות ברות המט )ברווחי ( ח ה בהפסדי חלק החבר
)10,388(	)6,502(	5,130	)11,007(	20,750	ני , נטו שווי המאז בשיטת ה
)2,974(	-	-	)2,645(	357(	נטו ) לעובדים, של הטבות חייבויות ב שינוי בהת
156,712	75,118	54,666	109,901	110,680	הכנסה מי סים על
37,764	-	10,716	-	15,420	ות לבנייה לאי קרקע ידת ערך מ הפסד מיר
					או לדוח רווח שי תרגום ן הון הפר מימוש קר
18,889	-	23,762	-	23,762	הפסד
13,124	-	868	-	2,824	כוש קבוע ממימוש ר הפסד הון
					ת כר הנמדדו אופציות מ י הוגן של שינוי בשוו
)749(	)580(	)512(	1,043	)4,350(	בשווי הוגן
720	-	-	-	-	מאוחדת עה בחברה מוש השק הפסד ממי
9,494	2,873	1,126	6,014	2,300	ת בוסס מניו תשלום מ
312,240	52,600	)319(	139,274	69
					בויות: ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב

)7,534(	)420(	)1,064(	)125(	4,041	ות יה( בלקוח ירידה )עלי
)134,770(	)51,638(	24,467	)114,458(	)153,690(	חובה ם ויתרות יה( בחייבי ירידה )עלי
)26,384(	)23,936(	)41,926(	)3,150(	10,664(	ים ) תני שירות ספקים ונו חייבויות ל ירידה בהת
					חייבויות זכות והת ם, יתרות דה( בזכאי עלייה )ירי
)21,859(	)3,625(	)6,375(	6,769	17,287	בגין חוזה
2,452	1,265	2,026	2,066	3,597	כרים דונות משו עלייה בפק
)188,095(	)78,354(	)22,872(	)108,898(	)139,429(
					ה עבור: משך השנ התקבלו ב ששולמו ו מזומנים
)180,646(	)78,715(	)46,669(	)106,609(	)72,832(	ולמה ריבית שש
45,550	12,136	9,839	27,785	16,141	תקבלה ריבית שה
)69,841(	)53,385(	)5,979(	)60,428(	)11,326(	ולמו מי סים שש
6,159	-	10,739	3	10,742	תקבלו מי סים שה
4,503	210	-	210	95	התקבל דיבידנד ש

)194,275(	)119,754(	)32,070(	)139,039(	)57,180(
					ני שוטפת לפ מפעילות טו שנבעו מזומנים נ
					ה, ירה בהקמ בתים למכ אי דירות ו ירידה במל
485,278	31,486	154,278	183,367	225,233	ת לבנייה אי קרקעו מכירה ומל קרקעות ל

					רה תים למכי דירות וב יה( במלאי ירידה )עלי
					י קרקעות כירה ומלא רקעות למ בהקמה, ק
26,675	16,887	23,978	)20,622(	140,931	לבנייה

511,953	48,373	178,256	162,745	366,164	שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ

	ל- 6 החוד ביום 30 בי	תיימו שים שהס וני	ל- 3 חודשי ביום 30 בי	מו ם שהסתיי וני	לשנה ה שהסתיימ ביום ר 31 בדצמב
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			אלפי ש"ח
קעה עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
שקעות שקעות וה חשבון ה קדמות על רכישות, מ שקעה בנדל "ן לה וח קעה בפית נדל"ן להש השקעות ב ע רכוש קבו השקעה ב ולאריים מתקנים ס השקעה ב בעבר שאוחדה עה בחברה ימוש השק תמורה ממ	)198,178( )161,891( )12,747( - 18,496	)61,692( )157,304( )9,026( )78,000( -	)34,526( )93,328( )4,992( - -	)41,110( )71,813( )5,086( - -	)382,131( )390,536( )20,948( )78,000( 7,549
ת ערך ימוש ניירו תמורה ממ	-	-	-	-	42,173
טו זמן קצר, נ השקעות ל חזק ונדל"ן מו ן להשקעה ימוש נדל " תמורה ממ	)22,348(	)76,128(	175,863	)62,648(	)55,679(
למכירה	109,716	22,291	79,446	13,056	162,449
אוחדה בחברה ש ש השקעה מן ממימו שינוי במזו בעבר )א(	-	-	-	-	)947(
אוחדה בחברה ש לשליטה מן בעלייה שינוי במזו
ב( לראשונה )	)49,702(	-	-	-	-
וך ש לזמן אר בל בשימו מזומן מוג	)8,660(	)7,338(	)4,512(	)3,166(	)12,533(
ארוך, נטו תנו לזמן ואות שני פרעון הלו	-	64	-	7	305
פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ השקעה	)325,314(	)367,133(	117,951	)170,760(	)728,298(
ון עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
ניות מית של מ רכישה עצ	)194,079(	)37,750(	)191,648(	)37,750(	)180,000(
החברה לי מניות שולם לבע דיבידנד ש	)70,000(	)65,000(	)70,000(	)65,000(	)115,000(
רות חוב הנפקת אג	385,744	662,264	385,744	-	662,264
ות חוב פרעון אגר טו מן קצר, נ אשראי לז	)196,958( 299,181	)152,421( -	)170,339( 299,181	)152,421( -	)198,272( -
חרות לזמן ייבויות א קים והתח ואות מבנ קבלת הלו
ארוך	-	10,000	-	10,000	10,000
חרות לזמן ייבויות א קים והתח ואות מבנ פרעון הלו ארוך	)175,604(	)59,359(	)35,080(	)48,582(	)78,505(
אוחד בחברה מ ק המיעוט רכישת חל	)1,645(	-	)1,645(	-	-
ות שאינן מקנ לי זכויות שולם לבע דיבידנד ש
שליטה	-	)779(	-	)779(	)2,080(
פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ מימון	46,639	356,955	216,213	)294,532(	98,407
מזומנים נים ושווי דה( במזומ עלייה )ירי	87,489	152,567	512,420	)416,919(	)117,938(
ומנים ם ושווי מז ות מזומני ר בגין יתר הפרשי שע	5,173	)1,973(	205	2,226	)6,250(
תקופה לתחילת ה י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	798,438	922,626	378,475	1,487,913	922,626
ופה לסוף התק י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	891,100	1,073,220	891,100	1,073,220	798,438

לשנה ה שהסתיימ ביום ר 31 בדצמב 2024	מו ם שהסתיי וני ביום 30 בי 2024	ל- 3 חודשי 2025	תיימו שים שהס וני ביום 30 בי 2024	ל- 6 החוד 2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
				תזרימי	כרוכות ב יות שאינן לות מהות בדבר פעו מידע נוסף מזומנים
7,400	23,000	17,719	23,000	17,719	פקים עה כנגד ס ל"ן להשק רכישת נד
18,624	-	-	-		ים - כנגד חייב ה מאוחדת קעה בחבר מימוש הש
לשנה ה שהסתיימ
ביום ר 31 בדצמב	תיימו שים שהס וני ביום 30 בי	ל- 3 החוד	תיימו שים שהס וני ביום 30 בי	ל- 6 החוד
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר	בלתי מבו
		אלפי ש"ח
					אוחדות בחברות מ השקעות ה ממימוש א. תמור
					עבר שאוחדו ב דות ליום ות המאוח של החבר תחייבויות נכסים וה המכירה:
1,313	-	-	-	-	י מזומנים מנים ושוו למעט מזו הון חוזר,
17,084	-	-	-	-	בהקמה ן להשקעה קעה ונדל" נדל "ן להש
)18,624(	-	-	-	-	דת ברה מאוח שקעה בח ן מימוש ה חייבים בגי
)720(	-	-	-	-	קעה מוש ההש הפסד ממי

)947(	-	-	-	-
לשנה ה שהסתיימ ביום	תיימו שים שהס	ל- 3 החוד	תיימו שים שהס	ל- 6 החוד
ר 31 בדצמב	וני ביום 30 בי		וני ביום 30 בי
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר אלפי ש"ח	בלתי מבו

					שאוחדה ה בחברה ייה לשליט מזומן בעל ב.שינוי ב לראשונה
					דות ליום ות המאוח של החבר תחייבויות נכסים וה המכירה:
-	-	-	-	37	י מזומנים מנים ושוו למעט מזו הון חוזר,
-	-	-	-	)135,000(	לה חברה כלו השקעה ב
-	-	-	-	ני 82,445	בשווי מאז מטופלת עה בחברה בון ההשק גריעת חש
-	-	-	-	2,537	שותף הלוואה מ
-	-	-	-	19,511	שליטה ינן מקנות זכויות שא
					קעה מוש ההש הפסד ממי
-	-	-	-	)22,275(	זקת חברה מוח השקעה ב זכאים בגין
-	-	-	-	3,043
-	-	-	-	)49,702(

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים באור :1 - כללי

א. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני , 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה יחד עם הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 והבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים(.

ב. מלחמת חרבות ברזל

בחודש אוקטובר ,2023 הותקפה מדינת ישראל על ידי ארגון הטרור חמאס במתקפת פתע אכזרית ורצחנית אשר הובילה לפתיחת מלחמת "חרבות ברזל". המלחמה הביאה להסלמה משמעותית בגבולות הדרום והצפון וכן מול איראן, ובמסגרתה נורו אלפי טילים לעבר ישראל, פונו ישובים רבים בעוטף עזה ובצפון ובוצע גיוס מילואים נרחב.

בחודש יוני 2025 פתחה מדינת ישראל במתקפת מנע על איר אן במסגרת מבצע "עם כלביא", במטרה לפגוע ולהשמיד תשתיות גרעין ואמל"ח איראניים. במשך 12 ימי המלחמה תקף צה"ל את בכירי צמרת המערכת הביטחונית האיראנית וכן את מערך הטילים הבליסטים ואתרי גרעין מרכזיים. בתגובה, תקפה איראן מטרות צבאיות ואזרחיות בישראל, באמצעות שיגור מאות טילים וכטב"מים. ביום 24 ביוני ,2025 נכנסה לתוקף הפסקת אש בין הצדדים.

החברה ממשיכה בפעילותה בהתאם להנחיות פיקוד העורף, לרבות המשך שיווק וניהול נכסיה, ייזום, תכנון והקמה של נכסים, בכפוף לאילוצים שנוצרו כתוצאה מהמלחמה.

עם זאת, בכפוף לאמור להלן, החברה צופה כי הכנסותיה השוטפות תקטנה בהיקף שאיננו מהותי כתוצאה מהמלחמה וכן, נכון למועד פרסום דוח זה, החברה אינה צופה עיכובים בהמשך ייזום הפרויקטים.

נוכח העובדה שמדובר באירוע דינמי המאופיין באי ודאות רבה, מידת ההשפעה של חזרה ללחימה ושל המצב הגיאופוליטי באזור על המשק ועל פעילותה העתידית של החברה אינה ידועה. להערכת החברה, היה וישראל תחזור ללחימה אשר תמשך זמן רב ו/או תסלים בעוצמתה ו/או תתרחב לחזיתות נוספות, הרי שלהשלכותיה עלולות להיות השפעות שליליות משמעותיות על הכלכלה הישראלית בכלל ועל פעילותה של החברה בפרט.

בשלב זה, אין באפשרות החברה להעריך את השינוי, ככל שיחול, בשווי נכסי הנדל"ן להשקעה שלה בעקבות מצב של חזרה ללחימה כאמור לעיל.

ג. השלכות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה

בפברואר 2022 החלה מלחמה בין רוסיה לאוקראינה. למועד הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים המלחמה הובילה, וממשיכה להוביל, לנפגעים משמעותיים, לפגיעה בתשתיות ובמבנים ולהפרעה לפעילות הכלכלית באוקראינה.

לחברה נכס בקייב, אוקראינה, אשר שוויו ההוגן לימים 30 ביוני , 2025 ו - 30 ב יוני , 2024 עומד על סך של כ- 49 וכ- 54 מיליון דולר, בהתאמה )כ- 164 וכ- 203 מיליון ש"ח, בהתאמה(. הכנסות החברה משכירות ודמי ניהול בגין נכס זה בכל אחת מהתקופות של שישה חודשים שהסתיימו בימים 30 ביוני , 2025 ו- 2024 הסתכמו לסך של כ- 15 מיליון ש"ח.

בעקבות המלחמה, הוטלו מגבלות סחר למשיכת מטבע זר מאוקראינה. לפיכך, יתרת מזומנים המופקדים בחשבונות בנק באוקראינה בסכום של כ- 26 מיליון ש"ח )כ- 21 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2024(, לאחר הפרשה בתקופה בגין הפסדי אשראי של כמיליון ש"ח, נכללת כנכס בלתי שוטף.

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

א. מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 - "דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל- .1970

ב. להלן נתונים על שערי החליפין של מטבעות עיקריים במדינות בהן פועלת הקבוצה ומדד המחירים לצרכן

				רים לצרכן	מדד המחי ישראל )*(	התקופה ינוי במשך שיעור הש
פרנק			דולר
שוויצרי	דולר קנדי	אירו	ארה"ב	ידוע	בגין
%	%	%	%	%	%
						30.6.2025
5.05	)2.68(	4.18	)7.54(	1.57	2.15	( )6 חודשים
						30.6.2025
0.34	)4.7(	)1.66(	)9.31(	1.28	1.08	( )3 חודשים
						30.6.2024
)3.12(	0.08	0.21	3.64	1.9	2.1	( )6 חודשים
						30.6.2024
2.58	1.07	1.03	2.12	1.61	1.13	( )3 חודשים
)6.62(	)7.44(	)5.36(	0.55	3.49	3.24	31.12.2024
	בש"ח( פין היציג )	שער החלי		קודות(	המדד )בנ
4.231	2.467	3.955	3.372	155.39	155.84	30.6.2025
4.179	2.741	4.02	3.759	150.73	150.87	30.6.2024
4.028	2.535	3.796	3.647	152.98	152.56	31.12.2024

)*( המדד לפי בסיס ממוצע 2000 = .100

באור :3 - מידע על מגזרים

א. כללי:

החברה מדווחת על שני מגזרים ברי דיווח בהתאם לגישת ההנהלה ב 8- IFRS. החלוקה למגזרים נעשית על בסיס תחומי פעילות החברה. ההנהלה עוקבת אחר תוצאות המגזרים בנפרד על מנת להקצות את המשאבים ולהעריך את ביצועי המגזר, אשר במקרים מסויימים נמדדים באופן שונה מהסכומים המדווחים בדוחות הכספיים המאוחדים. ההנהלה קבעה שמגזרי הפעילות מבוססים על הדוחות שנסקרים על ידי ההנהלה הבכירה בביצוע ההחלטות האסטרטגיות. להלן מידע לגבי מגזרי הפעילות של החברה:

נדל"ן מניב - החברה עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות מוחזקות על-ידה, בפעילות נדל"ן מגוונת שעיקרה בישראל. החברה מתמחה בייזום, רכישה, הקמה, השכרה וניהול של מבנים המיועדים לצרכי משרדים, היי-טק, תעשיה, לוגיסטיקה ומסחר, מרכזי נתונים ויחידות דיור. החברה פועלת בעיקר בישראל וכן במספר ארצות בחו"ל ובכללן שווייץ.
נדל"ן יזמי למגורים - החברה פועלת בעצמה ובאמצעות חברות מוחזקות על-ידה, בייזום נדל"ן למגורים בישראל, לרבות איתור, ייזום, תכנון, פיתוח, רכישה, הקמה, שיווק ומכירה בתחום הבנייה למגורים בישראל.

לא בוצע קיבוץ של מגזרי פעילות ברי דיווח. לא בוצעו עסקאות בין המגזרים השונים.

ההנהלה בוחנת את תוצאות הפעילות של היחידות העסקיות בנפרד לצורך קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים. תוצאות המגזרים מוערכות על בסיס רווח גולמי.

באור :3 - מידע על מגזרים )המשך(

ב. מגזרי פעילות:

ני, 2025	ביום 30 ביו	שהסתיימו ל6- חודשים
		נדל"ן יזמי
סה"כ	אחרות	למגורים	נדל"ן מניב
	אלפי ש"ח

783,561	22,663	230,403	530,495	הכנסות
)295,540(	)7,389(	)167,399(	)120,752(	הוצאות

488,021	15,274	63,004	409,743	רווח גולמי
386,161	-	-	386,161	קעה, נטו נדל"ן להש עליית ערך
)15,420(	-	)15,420(	-	ות לבנייה מלאי קרקע ירידת ערך
				יטת פלות לפי ש ברות המטו ה ברווחי ח חלק החבר
)20,750(	)1,259(	-	)19,491(	זני , נטו השווי המא
)101,939(	-	)8,350(		ות - שיווק ואחר ת, מכירה ו הלה וכלליו הוצאות הנ
736,073	14,015	39,234	776,413	י רווח תפעול
)203,620(				מון, נטו הוצאות מי
532,453				כנסה מסים על ה רווח לפני
)110,680(				כנסה מסים על ה
421,773				תקופה רווח נקי ל
				: נכסי המגזר
				מות הקמה, מקד להשקעה ב קעה, נדל"ן נדל"ן להש
				וע, ת, רכוש קב עה, לקוחו דל"ן להשק על חשבון נ
17,079,548	227,561	-	16,851,986	ם למכירה ם המוחזקי וחשי ונכסי נכס בלתי מ
1,095,048	-	1,095,048	-	רה ובהקמה בתים למכי ות, דירות ו מלאי קרקע
587,303	15,414	-	571,889	ת ברות כלולו השקעה בח
18,761,899	242,975	1,095,048	17,423,876	המגזר סה"כ נכסי

ני, 2024	ביום 30 ביו	שהסתיימו ל6- חודשים
		נדל"ן יזמי
סה"כ	אחרות	למגורים	נדל"ן מניב
	אלפי ש"ח

665,169	15,036	124,435	525,698	הכנסות
)189,161(	-	)76,906(	)112,255(	הוצאות
476,008	15,036	47,529	413,443	רווח גולמי
204,139	-	-	204,139	קעה, נטו נדל"ן להש עליית ערך
				יטת פלות לפי ש ברות המטו ה ברווחי ח חלק החבר
11,007	)890(	-	11,897	זני , נטו השווי המא
)60,699(	-	)2,028(		ות - שיווק ואחר ת, מכירה ו הלה וכלליו הוצאות הנ
630,455	14,146	45,501	629,479	י רווח תפעול
)228,524(				מון, נטו הוצאות מי

401,931				כנסה מסים על ה רווח לפני
)109,901(				כנסה מסים על ה
292,030				תקופה רווח נקי ל

				: נכסי המגזר
				מות הקמה, מקד להשקעה ב קעה, נדל"ן נדל"ן להש
				וע, ת, רכוש קב עה, לקוחו דל"ן להשק על חשבון נ
15,880,531	276,913	-	15,603,618	ם למכירה ם המוחזקי וחשי ונכסי נכס בלתי מ
1,059,846 544,974	- 14,767	1,059,846 -	530,207	רה ובהקמה בתים למכי ות, דירות ו מלאי קרקע ת ברות כלולו השקעה בח

באור :3 - מידע על מגזרים )המשך(

ני, 2025 ביום 30 ביו שהסתיימו ל3- חודשים
נדל"ן יזמי
סה"כ אחרות למגורים נדל"ן מניב
אלפי ש"ח
340,055 13,661 59,830	266,564 הכנסות
)100,247( )4,021( )37,550(	)58,676( הוצאות
239,808 9,640 22,280	207,888 רווח גולמי
254,632 -	254,632 קעה, נטו נדל"ן להש עליית ערך
)10,716( )10,716(	- ות לבנייה מלאי קרקע ירידת ערך
)5,130( )342(	יטת פלות לפי ש ברות המטו ה ברווחי ח חלק החבר )4,788( זני , נטו השווי המא
)61,506( - )4,133(	ות - שיווק ואחר ת, מכירה ו הלה וכלליו הוצאות הנ
417,088 9,298 7,431	457,732 י רווח תפעול
)152,883(	מון, נטו הוצאות מי
264,205	כנסה מסים על ה רווח לפני
)54,666(	כנסה מסים על ה

רווח נקי לתקופה 209,539

	ני, 2024 ביום 30 ביו שהסתיימו ל3- חודשים
	נדל"ן יזמי
	נדל"ן מניב	סה"כ אחרות למגורים
		אלפי ש"ח
הכנסות	264,499	82,994	12,947	357,180
הוצאות	)55,279(	)50,498(	)3,260(	)105,777(
רווח גולמי	209,220	32,496	9,687	251,403
קעה, נטו נדל"ן להש עליית ערך יטת פלות לפי ש ברות המטו ה ברווחי ח חלק החבר	182,308	-	-	182,308
זני , נטו השווי המא	6,907	-	)405(	6,502
ות - שיווק ואחר ת, מכירה ו הלה וכלליו הוצאות הנ		)985(	-	)29,893(
י רווח תפעול	398,435	31,511	9,282	410,320
מון, נטו הוצאות מי				)158,208(
כנסה מסים על ה רווח לפני כנסה מסים על ה				252,112 )75,118(
תקופה רווח נקי ל				176,994

באור :3 - מידע על מגזרים )המשך(

	ר, 2024 31 בדצמב תיימה ביום לשנה שהס נדל"ן יזמי סה"כ אחרות למגורים נדל"ן מניב


	מבוקר
		אלפי ש"ח

הכנסות	1,070,985	312,051	41,773	1,424,809
הוצאות	)246,438(	)194,789(	)13,574(	)454,801(
רווח גולמי	824,547	117,262	28,199	970,008
קעה, נטו נדל"ן להש עליית ערך	364,776	-	-	364,776
ות לבנייה מלאי קרקע ירידת ערך	-	)37,764(	-	)37,764(
יטת השווי פלות לפי ש ברות המטו ה ברווחי ח חלק החבר
ו המאזני, נט	11,872	-	)1,484(	10,388
ות שיווק ואחר ת, מכירה ו הלה וכלליו הוצאות הנ	-	)4,771(	-	)163,833(
י רווח תפעול	1,201,195	74,727	26,715	1,143,575
מון, נטו הוצאות מי				)431,455(
כנסה מסים על ה רווח לפני				712,120
כנסה מסים על ה				)156,712(
שנה רווח נקי ל				555,408
: נכסי המגזר
מות על הקמה, מקד להשקעה ב קעה, נדל"ן נדל"ן להש
כסים וש קבוע ונ לקוחות, רכ ן להשקעה, חשבון נדל"
למכירה המוחזקים	16,188,998	-	227,143	16,416,141
רה ובהקמה בתים למכי ות, דירות ו מלאי קרקע	-	1,091,378	-	1,091,378
ת ברות כלולו השקעה בח	520,624	-	11,447	532,071
המגזר סה"כ נכסי	16,709,622	1,091,378	238,590	18,039,590

באור :4 - תמצית נתונים דרבן

להלן תמצית הנתונים הכספיים של דרבן אשר מניותיה משועבדות למחזיקי אגרות החוב )סדרה כד'( של החברה:

א. דוחות מאוחדים על המצב הכספי

			ליום 31
	וני ליום 30 בי		בדצמבר
	2025	2024	2024
	קר בלתי מבו		מבוקר
	אלפי ש"ח
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	61,751	34,524	24,838
נסיים נכסים פינ השקעות ב	-	34,735	-
ם חברת הא הלוואה ל	63,785	26,828	64,878
אחרים	22,473	34,185	35,672
	148,009	130,272	125,388

כירה חזקים למ נכסים מו	90,000	-	-

שוטפים נכסים לא
אזני השווי המ פי שיטת טופלות ל חזקות המ חברות מו השקעות ב	143,750	140,281	137,804
קעה נדל"ן להש	1,033,415	1,072,929	1,067,121
אחרים	1,630	1,726	1,670
	1,178,795	1,214,936	1,206,595

	1,416,804	1,345,208	1,331,983


ת שוטפות התחייבויו
רות זכות זכאים וית	11,404	10,694	10,138
זמן ארוך הלוואות ל טפות של חלויות שו	152,549	10,713	10,873
לם מיסים לש	399	-	954
אחרים	375	4,308	425

	164,727	25,715	22,390

פות ת לא שוט התחייבויו
פיננסיים ממוסדות זמן ארוך הלוואות ל	-	147,979	144,753
ים מסים נדח	180,645	173,085	172,866

	180,645	321,064	317,619
סה"כ הון	1,071,432	998,429	991,974


	1,416,804	1,345,208	1,331,983

באור :4 - תמצית נתונים דרבן )המשך(

ב. דוחות מאוחדים על הרווח או הפסד

	מו ם שהסתיי ל- 6 חודשי וני ביום 30 בי		מו ם שהסתיי ל- 3 חודשי וני ביום 30 בי		לשנה ה שהסתיימ ביום ר 31 בדצמב
	2024 2025		2025	2024	2024
			קר בלתי מבו		מבוקר
			אלפי ש"ח

הכנסות
ם בישראל זקת מבני ניהול ואח מהשכרה,	43,756	44,103	21,549	22,764	88,951
סות סה"כ הכנ	43,756	44,103	21,549	22,764	88,951
עלויות
מבנים ל ואחזקת עלות ניהו	5,554	5,323	2,810	2,996	11,571
רווח גולמי	38,202	38,780	18,739	19,768	77,380

קעה, נטו נדל"ן להש י הוגן של עליה בשוו	53,998	9,968	53,905	9,927	3,563
ה ושיווק יות ומכיר נהלה וכלל הוצאות ה	5,087	5,638	2,484	2,861	10,786
חזקות חברות מו )בהפסדי ( צה ברווחי חלק הקבו
זני בשווי מא המטופלות	8,745	6,492	6,579	3,195	6,082
חרות הכנסות א בגין או הפסד קפו לרווח חר אשר נז סד כולל א פריטי הפ	378	-	329	-
חזקות חברות מו השקעה ב	-	-	-	-	)22,903(

ת לות רגילו רווח מפעו	96,236	49,602	77,068	30,029	53,336
ימון, נטו הוצאות מ	)4,192(	)1,635(	)3,797(	)1,239(	)3,297(
הכנסה מי סים על רווח לפני	92,044	47,967	73,271	28,790	50,039
הכנסה מי סים על	12,898	9,772	8,573	5,369	16,235

רווח נקי	79,146	38,195	64,698	23,421	33,804
מיוחס ל:
ת החברה בעלי מניו	79,145	38,196	64,697	23,422	33,828
שליטה ינן מקנות זכויות שא	1	)1(	1	)1(	)24(

	79,146	38,195	64,698	23,421	33,804

באור :4 - תמצית נתונים דרבן )המשך(

ג. דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

	מו ם שהסתיי ל- 6 חודשי וני ביום 30 בי 2024 2025		ל- 3 חודשי	מו ם שהסתיי וני ביום 30 בי	לשנה ה שהסתיימ ביום ר 31 בדצמב
			2025	2024	2024
		בלתי מבו		מבוקר
			אלפי ש"ח	קר
שוטפת מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	41,979	21,506	22,128	15,092	42,273
השקעה מפעילות )ששימשו( טו שנבעו מזומנים נ ת מימון שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ חזקות מנים המו תרות מזו גום בגין י הפרשי תר ץ במטבע חו	580 )5,527(	)19,094( )5,355(	15,458 )2,801(	)20,330( )2,719(	)17,980( )35,872(
	)119(	301	)404(	440	)749(
מזומנים ים ושווי ה( במזומנ עליה )יריד	36,913	)2,642(	34,381	)7,517(	)12,328(
תקופה לתחילת ה י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	24,838	37,166	27,370	42,041	37,166
ופה לסוף התק י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	61,751	34,524	61,751	34,524	24,838

באור :5 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ואחריה

א. ביום 2 בדצמבר, 2024 קיבלה החברה הודעה על זכיה ביחס לרכישת זכויות חכירה מהוונות )ללא הסכם פיתוח( ל98- שנים )עם אופציה להארכה ל98- שנים נוספות( במגרש הממוקם בצפון רחוב אבן גבירול העתידי בשטח של כ5.6- דונם ועליו ניתן לבנות כ19,000- מ"ר שטח עיקרי ושירות לתעסוקה וכ7,300- מ"ר שטח עיקרי ושירות למסחר. סכום הרכישה הינו כ112.5- מיליו ן ש"ח בתוספת מע"מ וסך הוצאות הפיתוח )כולל מע"מ( עומד על כ19.5- מיליון ש"ח. סך השווה לכ16- מיליון ש"ח )כולל מע"מ( שולם בחודש דצמבר 2024 בדרך של מימוש הערבות שהועמדה על ידי החברה ויתרת הסכום בסך של כ136.4- מיליון ש"ח שולמה ביום 25 בפברואר, 2025 כנגד חתימת רשות מקרקעי ישראל על הסכם חכירה. בכוונת החברה לקדם היתר להקמת הפרוייקט בהתאם לתוכנית בניין עיר הקיימת ביחס למגרש.
ב. ביום 11 במרץ, 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 70 מיליון ש"ח. הדיבידנד למניה הינו 0.0949534 ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 8 באפריל, .2025 באותו מעמד החליט דירקטוריון החברה על אימוץ מדיניות חלוקה לשנת ,2025 לפיה בכוונת החברה לחלק עד 50% מה-AFFO השנתי של החברה, בהתחשב בכך שיחס החוב הפיננסי נטו ל-CAP הרצוי בחברה לא יעלה על .50% כמו כן, וכחלק מיישום מדיניות החלוקה האמורה, אישר דירקטוריון החברה מתווה לביצוע רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 300 מיליון ש"ח בשני שלבים כמפורט להלן:
.1 בשלב הראשון אושרה תכנית רכישה עצמית בהיקף של עד 200 מיליון ש"ח, לביצוע בתקופה שתחל ביום 13 במרץ, 2025 ועד ליום 31 ביולי, .2025
.2 הוצאתו אל הפועל של השלב השני, שכולל רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 100 מיליון ש"ח נוספים, הינו בכפוף לקבלת אישור ספציפי של דירקטוריון החברה.

יתרת סכום הרכישה של תכנית רכישה עצמית, ככל שתיוותר בתום תקופת התכנית הרלוונטית, תחולק כדיבידנד בגין הרבעון האחרון של שנת ,2025 הכל בכפוף למדיניות החלוקה האמורה ולקבלת אישור ספציפי של דירקטוריון החברה. כל חלוקה תהיה מותנית בהחלטה ספציפית של דירקטוריון החברה, לאחר בחינת מבחני החלוקה על פי הוראות הדין בהתחשב במצב העסקי של החברה, תזרים המזומנים הצפוי שלה, אסטרטגיית החברה וצרכיה העסקיים. כמו כן, נקבע כי דירקטוריון החברה רשאי לשנות מעת לעת, על פי שיקול דעתו הבלעדי, את מדיניות החלוקה של החברה.

באור :5 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ואחריה )המשך(

עד ליום 30 ביוני, 2025 רכשה החברה 18,320,000 מניות של החברה תמורת סך של כ 194,079- אלפי ש"ח. למועד פרסום הדוח הסתיימה תכנית הרכישה העצמית האמורה בסעיף 1 לעיל, במסגרתה רכשה החברה 12,520,000 מניות של החברה תמורת סך של כ131,757- אלפי ש"ח. עד ליום 30 ביוני, 2025 מחקה החברה 12,520,000 מניות רדומות של החברה, שנרכשו במסגרת תכנית הרכישה העצמית ועד ליום פרסום הדוח מחקה החברה את יתרת 5,800,000 המניות הרדומות שלה, שנרכשו במסגרת תכנית הרכישה העצמית.

ג. ביום 26 במרץ, 2025 התקשרה החברה )יחד עם תדהר ראש העין יזמות נדל"ן בע"מ המחזיקה ב25%- מהזכויות בחלק המגורים של פרויקט הסוללים( עם מגוריט ישראל בע"מ )להלן -הרוכשת( בהסכם למכירת 47 דירות בשני בנייני מגורים בני 33 קומות כל אחד הכוללים 360 יחידות דיור )הממוקם על גבי מקרקעין בתחום הרחובות דרך השלום, הסוללים ושדרות ההשכלה בתל אביב יפו )להלן- הפרויקט(, בתמורה כוללת של כ190.4- מיליון ש"ח כולל מע"מ )חלק החברה בתמורה הינו בסך של כ143- מיליון ש"ח(. על פי הסכם המכר, תשלום התמורה יתבצע בשני תשלומים כאשר הראשון בסך של 10% מהתמורה שולם על ידי הרוכשת בתחילת חודש אפריל 2025 ויתרת התמורה תשולם עד שבעה ימים לפני מועד מסירת החזקה בדירות לרוכשת. על-פי הסכם המכר, מועד מסירת הדירות נקבע ליום 31 בדצמבר, .2025 הסכם המכר כולל מנגנון הגנת מחיר לרוכשת אשר יחול בכפוף לתנאים שנקבעו בהסכם.
ד. ביום 16 במרץ, 2025 הודיעה רותם שני יזמות והשקעות בע"מ לחברה, על החלטתה לממש את האופציה למכירת כ69%- מהחזקותיה בקרית שחקים בע"מ לחברה, אשר הוענקה לה בהסכם בעלי המניות שנחתם בין הצדדים ביום 7 בדצמבר, ,2021 בתמורה לסך של כ50- מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. ביום 27 במרץ, 2025 שילמה החברה את תמורת הרכישה. עם מימוש האופציה, החברה מחזיקה בכ- 84.4% ממניות קרית שחקים בע"מ. במועד מימוש האופציה העסקה טופלה כמימוש השקעה בחברה המטופלת בשווי מאזני ועלייה לשליטה כחברה מאוחדת, וכתוצאה מכך רשמה החברה הפסד משינוי בשיעור ההחזקה בקרית שחקים בע"מ בסכום של כ 22- מיליון ש"ח, שנכלל בחלקו בסעיף חלק החברה בהפסדי חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני ובחלקו בהוצאות אחרות.

עוד יצויין כי סיטי-טק הרצליה 1995 בע"מ, המוחזקת בחלקים שווים על-ידי קרית שחקים בע"מ וקיבוץ גליל ים, הגישה השגה משפטית אשר בעיקרה נסבה על אופן חישוב שווי המטלה הציבורית וזו נדחתה ברובה. כמו כן, הגישה השגה שמאית העוסקת בשווי המקרקעין. השגה שמאית זו תלויה ועומדת וטרם התקבלה בה החלטה.

ה. בימים 19 ו30- במרץ, 2025 אישרו ועדת התגמול ודירקטוריון החברה את היעדים לנושאי המשרה לשנת ,2025 לצורך קביעת זכאותם לקבלת מענקים שנתיים כלהלן: )א( יעד AFFO )ריאלי( שנתי בסך של 620 מיליון ש"ח, כאשר הזכאות למענק בגין רכיב זה תחושב באופן לינארי בהתאם להיקף העמידה ביעד החל מתנאי סף של עמידה ב90%- מהיעד; )ב( יעד NOI בישראל בסך של 875 מיליון ש"ח, כאשר הזכאות למענק בגין רכיב זה תחושב באופן לינארי בהתאם להיקף העמידה ביעד החל מתנאי סף של עמידה ב 90%- מהיעד; )ג( יעדים משתנים אישיים שנקבעו לכל אחד מנושאי המשרה בחברה, למעט מנכ"ל החברה, המותאמים לתחומי אחריותו של כל אחד מנושאי המשרה; ו-)ד( הערכת מנכ"ל )ביחס לנושאי המשרה( או דירקטוריון )ביחס למנכ"ל החברה(. משקלו של כל יעד כאמור לעיל יהווה 25% מתוך סך המענק של נושאי המשרה בחברה, למעט ביחס למנכ"ל החברה, אשר לגביו לא נקבעו יעדים אישיים ולפיכך משקלו של כל אחד מיעדי החברה הנקובים בסעיפים א' ו-ב' לעיל, יהיה בשיעור של 37.5% ומשקל הערכת הדירקטוריון יהיה בשיעור של .25%
ו. בתקופת הדוח מומשו ופקעו 12,487,738 כתבי אופציה של החברה ל4,813,583- מניות רגילות בנות 1 ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה.

באור :5 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ואחריה )המשך(

ז. ביום 28 באפריל, 2025 הנפיקה החברה 390,285 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה כו'(, תמורת סך של כ- 386 מיליון ש"ח )לאחר ניכוי עלויות הנפקה(. אגרות החוב )סדרה כו'( נושאות ריבית שנתית בשיעור של ,3.24% אשר תשולם פעמיים בשנה, בימים 31 במרץ ו30- בספטמבר של כל אחת מהשנים 2026 עד 2033 )כולל( וביום 31 במרץ, 2034 באופן שהתשלום הראשון של הריבית ישולם ביום 31 במרץ, 2026 והתשלום האחרון ישולם ביחד עם הפירעון האחרון של הקרן ביום 31 במרץ, .2034 הריבית השנתית האפקטיבית הגלומה בהנפקה הינה כ- .3.39% אגרות החוב )סדרה כו'( צמודות )קרן וריבית( למדד המחירים לצרכן ואינן מובטחות בבטוחות כלשהן. קרן אגרות החוב )סדרה כו'( עומדת לפירעון בשלושה תשלומים לא שווים, אשר ישולמו ביום 31 במרץ של כל אחת מהשנים ,2030 2031 ו- 2034 כדלקמן: בכל אחד משני התשלומים הראשונים ישולם שיעור של 10% מהקרן כל אחד ובתשלום השלישי ישולם שיעור של 80% מהקרן. מח"מ הסדרה הינו כ7.25- שנים.

על פי הוראות שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה כו'( התחייבה החברה לעמוד באמות מידה פיננסיות כלהלן: )א( ה הון המיוחס לבעלי מניות החברה לא יפחת מ3.5- מיליארד ש"ח; )ב( יחס החוב למאזן )כהגדרתו בשטר הנאמנות( לא יעלה על 72% במשך שני רבעונים רצופים; )ג( יחס הון למאזן )כהגדרתו בשטר הנאמנות( לא יפחת מ22%- במשך שני רבעונים רצופים. בנוסף, החברה התחייבה שלא לבצע חלוקת דיבידנד בכל אחד מהמקרים הבאים, לרבות מצב בו יתרחש אחד מהמקרים שלהלן כתוצאה מחלוקה כאמור: )א( ההון המיוחס לבעלי המניות של החברה יפחת מ3.9- מיליארד ש"ח; )ב( יחס חוב למאזן יעלה על 70%; )ג( החברה אינה עומדת בהתניות הפיננסיות שנקבעו בשטרי הנאמנות של אגרות החוב שהחברה הנפיקה; )ד( מתקיימת עילה לפירעון מידי של אגרות החוב )סדרה כו '(. נכון ליום 30 ביוני, 2025 ולמועד פרסום הדוחות החברה עומדת בכל אמות המידה הפיננסיות שלעיל.

לאגרות החוב )סדרה כו'( ניתן דירוג ilAA על ידי MAALOT S'POOR & STANDARD ודירוג il2.Aa על ידי חברת מידרוג בע"מ, שתיהן באופק יציב.

ח. ביום 28 באפריל, 2025 הנפיקה החברה 300,000 אלפי ש"ח ערך נקוב ניירות ערך מסחריים )נע"מ סדרה 2(, תמורת סך של כ299- מיליון ש"ח )לאחר ניכוי עלויות הנפקה(. ניירות הערך המסחריים אינם צמודים ונושאים ריבית שנתית בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח בשיעור .0.14% ניירות הערך המסחריים עומדים לפירעון של קרן וריבית בתשלום אחד ביום 29 באפריל, .2026 לניירות הערך המסחריים ניתן דירוג il-1.P על ידי חברת מידרוג בע"מ.

באור :5 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ואחריה )המשך(

ט. ביום 8 במאי, 2025 התקשרה החברה, באמצעות שותפות מוגבלת המוחזקת על ידי החברה ועל ידי Inc Trust Realty Digital( להלן-DLR), בחלקים שווים )להלן-שותפות דיגיטל-מבנה(, במערכת הסכמים עם מד 1 אי.אס1-. )1999( בע"מ )להלן -מד 1 ו- הצדדים, בהתאמה( לצירופה של מד 1 כשותפה בפרויקט מרכז נתונים )center data )בפתח תקווה )להלן -הפרויקט ו- ההסכמים, בהתאמה(. בהתאם להסכמים, הצדדים יקימו שותפות חדשה, בחלקים שווים )להלן- השותפות החדשה(, לצרכי הקמה, פיתוח תפעול ותחזוקת הפרויקט, אשר תרכוש את המקרקעין שעל גביהם יוקם הפרויקט מחברה בת של החברה תמורת סך של 90 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, ותישא בכל הוצאות ייזום הפרויקט באמצעות, בין היתר, הזרמת הון התחלתי על ידי השותפים בשותפות החדשה שתוקם, בסכום כולל של כ100- מיליון ש"ח )יצויין, כי תבוצע התחשבנות בין השותפים בגין הוצאות עבר בקשר עם פיתוח הפרויקט בהן נשאה שותפות דיגיטל-מבנה לרבות השותפים בה(. מימון נוסף של הפעילות יבוצע באמצעות מימון חיצוני, הלוואות בעלים או הזרמות הון נוספות של הצדדים לשותפות. להערכת החברה, בהתבסס על תקציב שאושר כחלק מההסכמים, חלקה בעלות הצפויה להשלמת השלב הראשון של הפרויקט נאמד בסך של כ148- מיליון ש"ח. הצדדים התקשרו בהסכם המסדיר את יחסי הצדדים בשותפות החדשה, לרבות לעניין מינוי דירקטורים; קבלת החלטות מהותיות; זכות הצעה ראשונה, לפיה בכפוף לחריגים הקבועים בהסכם, הצדדים יעניקו לשותפות החדשה זכות הצעה ראשונה להקים ו/או לנהל מרכזי נתונים נוספים במרחק מסויים מהפרויקט )להלן-אזור הבלעדיות( ולא יקימו או ינהלו מרכזי נתונים נוספים באזור הבלעדיות אלא אם השותפות החדשה תבחר שלא לממש את זכותה וזאת פרט למרכז הנתונים הקיים של מד 1 בפתח תקווה; זכויות הצעה ראשונה בקשר למכירת מניות וזכויות בשותף הכללי ובשותפות החדשה ואיסור מכירה של מניות וזכויות כאמור לתקופה שהוסכמה; מדיניות חלוקה; מנגנון לפתרון מחלוקות ועוד. כמו כן, )א( השותפות החדשה ו- מד 1 התקשרו בהסכם למתן שרותי קישוריות בין מרכז הנתונים הקיים של מד 1 בפתח תקווה למרכז הנתונים החדש שיוקם במסגרת הפרויקט; ו -)ב( לאור העסקה, החברה ו-DLR ערכו מספר התאמות ועדכונים להסכמים הקיימים ביניהן המסדירים את יחסיהם בשותפות דיגיטל-מבנה. יצוין כי ביום 25 ביוני, 2025 החברה קיבלה את החלטת הממונה על התחרות בדבר אישור המיזוג בין מד ,1 השותפות המוגבלת וחברת הבת של החברה, אשר היה תנאי מתלה להשלמת העסקה. השלמת העסקה מותנית בתנאים מתלים.
י. ביום 25 במאי, 2025 פרסמה החברה תשקיף מדף מכוחו ניתן להנפיק ניירות ערך באמצעות דוחות הצעת מדף, בתוקף עד 25 במאי, .2027
יא. ביום 5 ביוני, 2025 הודיעה MAALOT POORS & STANDARD על אישור דירוג ilAA באופק יציב לאגרות החוב )סדרות טז'-יז', יט'-כ' ו-כג'-כו'( שהחברה הנפיקה ועל אישור דירוג -1+ilA לטווח קצר.
יב. ביום 28 באוקטובר, 2024 קיבלה החברה עתירה מנהלית שהוגשה לבית המשפט לעניינים מנהליים בבקשה לבטל את אישור החלטת וועדת הערר לאישור תכנית החברה )מספר 507/0892091 תא/מק4974/( למתן תוקף ביחס לחלק מחלקה 64 בגוש ,7069 המצויה בין הרחובות יגאל אלון ממערב לשכונת בצרון, רחוב עמינדב מדרום ורחוב מיטב ממזרח, לבניית בנייני מגורים, תעסוקה ומסחר. ביום 9 במאי, 2025 החברה קיבלה החברה את תשובת העותרים כי הם מקבלים את הצעת בית המשפט ומסכימים למחיקת העתירה ובהתאם, ביום 10 ביוני, 2025 ניתנה החלטת בית המשפט על מחיקת העתירה האמורה.
יג. בחודש מאי 2025 השלימה חברה מאוחדת מכירות נכסים בארה"ב. התמורות מהמכירות הסתכמו לכ15- מיליון דולר ארה"ב )כ54- מיליון ש"ח(. כתוצאה מהמכירות הכירה החברה ברווח הון לא מהותי ובהפסד ממימוש קרנות הון בסכום של כ- 24 מיליון ש"ח.

חברת מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ

הצגת נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 30 ביוני, 2025

בלתי מבוקרים

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 com.ey

דוח מיוחד לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970 של חברת מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ )להלן - החברה(, ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ1,932- מיליו ן ש"ח ליום 30 ביוני, 2025 ואשר הרווח מחברות מוחזקות אלה הסתכם לסך של כ61- וכ- 40 מיליון ש"ח לתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי חשבון האחרים.

היקף הסקירה

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, 14 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים

המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של החברה ליום 30 ביוני, 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן - דוחות מאוחדים(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

			ליום
	ליום 30	ביוני	בדצמבר 31
	2025	2024	2024
		קר בלתי מבו	מבוקר
		ש"ח אלפי
טפים נכסים שו
מנים ושווי מזו מזומנים	669,810	890,541	599,483
לזמן קצר השקעות	49	49	49
נאמנות וכספים ב מוגבלים ת ליווי, בחשבונו מזומנים	80,849	77,302	59,694
לקוחות	24,558	22,123	25,646
חובה ויתרות חייבים	402,778	210,387	282,163
מוחזקות ת עם חברו שוטפות יתרות	71,745	58,864	62,446
ה ות למכיר מלאי דיר	315,618	492,956	438,724
	1,565,407	1,752,222	1,468,205
למכירה ם המוחזקי נכסים	25,307	20,160	1,660
שוטפים ים סה"כ נכס	1,590,714	1,772,382	1,469,865
שוטפים לא נכסים
שקעה נדל"ן לה חשבון על מקדמה	62,470	159,259	211,734
מוחזקות לחברות הלוואות	890,635	1,135,784	912,239
מוחזקות בחברות השקעות	1,888,230	1,701,366	1,754,495
אחרים חייבים	34,202	29,231	32,940
למגורים לבניה קרקעות מלאי	264,691	243,344	271,097
שקעה נדל"ן לה	12,679,960	11,480,798	11,916,833
בהקמה שקעה נדל"ן לה	1,576,211	1,440,114	1,582,850
קבוע רכוש	89,072	88,381	82,931
מוחשי בלתי נכס	67,415	74,767	71,091
שוטפים לא ים סה"כ נכס	17,552,886	16,353,044	16,836,210
סה"כ	19,143,600	18,125,426	18,306,075

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

			ליום
	ליום 30	ביוני	בדצמבר 31
	2025	2024	2024
	בלתי מבו	קר	מבוקר
		ח אלפי ש"
ת ות שוטפו התחייבוי
אחרים אשראי ומנותני בנקאיים ם מתאגידי אשראי	406,636	104,332	101,788
ות חוב רות ואגר בויות אח ת, התחיי ל הלוואו וטפות ש חלויות ש	733,209	534,529	825,549
ירותים ולנותני ש לספקים ות התחייבוי	34,035	50,135	26,721
כות ויתרות ז זכאים	98,808	87,368	75,490
קות רות מוחז ת עם חב "ז שוטפו יתרות חו	6,414	8,138	10,003
שלם מיסים ל	38,616	25,359	37,818
שוטפות חייבויות סה"כ הת	1,317,718	809,861	1,077,369
שוטפות לא ות התחייבוי
ם ם בנקאיי מתאגידי הלוואות	175,948	100,036	175,948
רות טפות אח ות לא שו התחייבוי	173,628	174,835	175,722
ת ת מוחזקו ות מחברו לא שוטפ הלוואות	196,825	184,380	191,217
משוכרים פקדונות	49,955	45,771	47,476
ב אגרות חו	6,993,753	6,969,013	6,678,066
טו עובדים, נ הטבות ל ות בשל התחייבוי	2,504	3,190	2,861
חים מיסים נד	1,712,070	1,595,931	1,620,527

שוטפות לא חייבויות סה"כ הת	9,304,683	9,073,156	8,891,817
החברה מניות לבעלי חס הון המיו
הון מניות	1,425,991	1,452,007	1,435,470
מניות על פרמיה	2,909,439	3,172,531	3,032,393
מניות מבוסס ום אות תשל בגין עסק קרן	10,945	27,815	26,873
צר מניות או	)62,321(	)37,750(	)18,903(
רווח יתרת	4,353,768	3,792,899	4,002,336
כספיים דוחות מתרגום הנובעות התאמות	163,458	113,875	137,688
ליטה מקנות ש שאינן הזכויות בעלי עם אות בגין עסק הון קרן
לולה בחברה כ	)280,081(	)278,968(	)278,968(
סה"כ הון	8,521,199	8,242,409	8,336,889
	19,143,600	18,125,426	18,306,075

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

14 באוגוסט, 2025

תאריך אישור הדוחות הכספיים טל פורר

יו"ר הדירקטוריון

איתי וקנין סמנכ"ל כספים עוזי לוי מנכ"ל

נתונים כספיים מתוך הדוח ות המאוחד ים על הרווח או הפסד המיוחסים לחברה נתונים כספיים מתוך הדוח ות המאוחד ים על הרווח או הפסד המיוחסים לחברה

לשנה ה שהסתיימ ביום בדצמבר 31	ו שהסתיימ ביוני	חודשים ל3- ביום 30	ו שהסתיימ ביוני	חודשים ל6- ביום 30
2024	2024	2025 קר	2024	2025
	מבוקר		בלתי מבו
		ח אלפי ש"
					הכנסות
684,420	168,889	178,249	337,941	352,710	רות מדמי שכי
270,987	65,195	47,019	101,051	197,868	דירות ממכירת
196,785	48,231	49,216	91,652	96,458	רות תיות ואח בנים, תש מניהול מ

1,152,192	282,315	274,484	530,644	647,036	סות סה"כ הכנ
185,502	38,893	46,184	79,874	94,440	הול חזקה וני עלויות א
167,458	39,338	28,526	62,521	144,432	רו ות שנמכ עלות דיר
3,748	818	1,366	1,649	ת 2,358	ת ואחרו ם, תשתיו הול מבני עלויות ני
795,484	203,266	198,408	386,600	405,806	מי רווח גול

					השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש
373,105	180,070	205,207	216,687	340,133	קמה, נטו שקעה בה ונדל"ן לה
57,752	33,611	74,689	45,334	77,585	מוחזקות חי חברות רה בריוו חלק החב
)13,532(	)1,531(	)7,323(	)3,077(	)13,337(	יווק מכירה וש הוצאות
)86,890(	)22,451(	)24,021(	)44,273(	)47,379(	לליות הנהלה וכ הוצאות
)37,764(	-	)10,716(	-	)15,420(	לבניה קרקעות מלאי ך ירידת ער ות גין התאמ קרן הון ב הפשרת
					של כספיים דוחות מתרגום הנובעות
)18,889(	-	)23,762( )2,341(	- )4,680(	)23,762( )4,777(	חוץ פעילות
)19,827(	)1,220(				טו אחרות, נ הוצאות
1,049,439	391,745	410,141	596,591	718,849	ות ולות רגיל רווח מפע
)443,845(	)167,461(	)147,944(	)248,612(	)210,193(	מימון הוצאות
48,640	12,008	9,730	27,339	15,793	מימון הכנסות
					ו בגין מימון, נט )הוצאות( הכנסות
26,338	7,714	)16,717(	13,279	)10,885(	חזקות חברות מו
680,572	244,006	255,210	388,597	513,564	ה ל ההכנס מיסים ע רווח לפני
131,267	68,499	44,914	98,729	92,132	ההכנסה מיסים על
549,305	175,507	210,296	289,868	421,432	רווח נקי

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

נתונים כספיים מתוך הדוח ות המאוחד ים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה נתונים כספיים מתוך הדוח ות המאוחד ים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה

					לשנה
					ה שהסתיימ
	חודשים ל6-	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	ביום
	ביוני ביום 30		ביוני ביום 30		בדצמבר 31
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר	מבוקר
			ח אלפי ש"
חברה המיוחס ל רווח נקי	421,432	289,868	210,296	175,507	549,305
חס אחר המיו סד( כולל רווח )הפ מס(: שפעת ה )לאחר ה לחברה
ש גים מחד או המסוו שיסווגו סכומים אים תקיים תנ הפסד בה לרווח או : ספציפיים
דוחות מתרגום הנובעות התאמות
ת חוץ של פעילו כספיים בגין סד רווח והפ לדוח קרן הון מימוש	2,008	)4,551(	)2,343(	7,161	373
חוץ פעילויות מימוש	23,762	-	23,762	-	18,889
המיוחס כולל אחר )הפסד( ח סה"כ רוו
לחברה	25,770	)4,551(	21,419	7,161	19,262

ברה מיוחס לח ח כולל ה סה"כ רוו	447,202	285,317	231,715	182,668	568,567

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

נתונים כספיים מתוך הדוח ות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה נתונים כספיים מתוך הדוח ות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

						לשנה
	ל6-	חודשים	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	ביום ה שהסתיימ
		ביום	ביוני 30	ביום 30	ביוני	בדצמבר 31
		2025	2024	2025	2024	2024
			בלתי מבו	קר		מבוקר
		ש"ח אלפי
וטפת של פעילות ש זומנים מ תזרימי מ החברה
לחברה חס נקי המיו רווח		421,432	289,868	210,296	175,507	549,305
זומנים תזרימי מ להצגת הדרושות התאמות ל החברה: שוטפת ש מפעילות החברה: של והפסד רווח לסעיפי התאמות
נטו ) מוחזקות, י חברות רה ברווח חלק החב		77,585(	)45,334(	)74,689(	)33,611(	)57,752(
הכנסה מיסים על		92,132	98,729	44,914	68,499	131,267
לבניה קרקעות מלאי ך ירידת ער		15,420	-	10,716	-	37,764
עובדים, הטבות ל יות בשל בהתחייבו שינוי
נטו	)357(		)2,645(	-	-	)2,974(
להשקעה של נדל"ן ווי ההוגן עלייה בש קמה, נטו שקעה בה ונדל"ן לה		)340,133(	)216,687(	)205,207(	)180,070(	)373,105(
חתות פחת והפ	6,882		7,097	3,465	3,526	13,800
הפסד הון	2,824		-	868	-	13,844
ו מימון, נט הוצאות		205,285	207,994	154,931	147,739	368,867
ת מכר ל אופציו ווי הוגן ש שינוי בש
ן בשווי הוג הנמדדות		)1,280(	1,043	)512(	)580(	)749(
ות בוסס מני תשלום מ	2,300		6,014	1,126	2,873	9,494
מתרגום הנובעות התאמות רן הון בגין הפשרת ק עילות חוץ פיים של פ דוחות כס		23,762	-	23,762	-	18,889
		)70,750(	56,211	)40,626(	8,376	159,345
של חייבויות סים והת סעיפי נכ שינויים ב החברה:
לקוחות )עלייה( ב ירידה ה תרות חוב חייבים וי )עלייה( ב ירידה	1,088		1,095	)2,217(	1,666	)3,237(
ך לזמן ארו וחייבים ם ולנותני ת לספקי תחייבויו ירידה בה		)120,544(	)98,850(	16,156	)36,895(	)152,612(
שירותים		)10,385(	)15,501(	)35,842(	)46,637(	)23,128(
רות זכות כאים וית )ירידה( בז עלייה		14,210	2,168	)1,959(	)4,128(	3,105
משוכרים בפקדונות עלייה	2,479		1,899	1,683	1,006	3,604
		)113,152(	)109,189(	)22,179(	)84,988(	)172,268(
התקופה במהלך התקבלו ששולמו ו מזומנים עבור: בחברה
ששולמה ריבית		)69,676(	)88,537(	)45,506(	)63,408(	)166,063(
ה שהתקבל ריבית		13,868	27,442	7,965	12,046	44,555
ששולמו מסים		)3,411(	)48,598(	)2,256(	)47,805(	)50,351(
שהתקבלו מסים	3,600		-	3,600	-	5,319
		)55,619(	)109,693(	)36,197(	)99,167(	)166,540(

)ששימשו מפעילות שנבעו נטו מזומנים
לאי שינוי במ לפני שוטפת לפעילות( גורים לבניה למ קרקעות לבניה קרקעות מלאי )עלייה( ב ירידה		181,911	127,197	111,294	)272(	369,842
למגורים		124,019	)23,415(	17,868	11,508	21,579

של ת שוטפת ו מפעילו נטו שנבע מזומנים
החברה		305,930	103,782	129,162	11,236	391,421

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

נתונים כספיים מתוך הדוח ות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

לשנה ה שהסתיימ ביום	ו שהסתיימ	חודשים ל3-	ו שהסתיימ	חודשים ל6-
בדצמבר 31	ביוני	ביום 30	ביוני 30	ביום
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר בלתי מבו
		ש"ח אלפי
					ל שקעה ש פעילות ה זומנים מ תזרימי מ החברה
)374,420( )358,353( )78,000(	)35,757( )61,821( -	)28,956( )85,447( -	)53,857( )136,888( )78,000(	)187,099( )142,920( -	השקעות על חשבון מקדמות רכישות, השקעה בנדל"ן ל והשקעות בהקמה השקעה בנדל"ן ל השקעה סולאריים מתקנים השקעה ב
)17,035(	)4,061(	)4,971(	)6,338(	)12,171(	בוע ברכוש ק השקעה
					זמן שקעות ל שקעה( ה מימוש )ה תמורה מ
)53,172(	)64,823(	174,092	)70,780(	)21,155(	קצר
29,121	621	57,000	9,856	57,000	עה ל"ן להשק מימוש נד תמורה מ
					מוחזקות, לחברות הלוואות זר )מתן( הח
81,192 )1,970(	)15,290( )3,618(	)12,675( )1,646(	)31,138( )3,618(	6,638 )51,165(	נטו מוחזקות בחברות השקעה

73,006	2,348	88	2,348	183	נטו מוחזקות, מחברות שהתקבל דיבידנד

					שו ת )ששימ ו מפעילו נטו שנבע מזומנים
)699,631(	)182,401(	97,485	)368,415(	)350,689(	ה של החבר השקעה לפעילות(
					ימון של פעילות מ זומנים מ תזרימי מ החברה
-	-	299,181	-	299,181	טו מן קצר, נ אשראי לז
)180,000(	)37,750(	)191,648(	)37,750(	)194,079(	מניות צמית של רכישה ע ם מתאגידי מן ארוך וואות לז פרעון הל
)5,426(	)1,348(	)1,397(	)2,681(	)2,776(	בנקאיים
)13,603(	)3,439(	)1,601(	)6,968(	)106,026(	מן ארוך אחרות לז חייבויות פרעון הת

662,264	-	385,744	662,264	385,744	פקה צאות הנ בניכוי הו גרות חוב הנפקת א
)198,272(	)152,421(	)170,339(	)152,421(	)196,958(	רות חוב פרעון אג
)115,000(	)65,000(	)70,000(	)65,000(	)70,000(	ששולם דיבידנד

					שו ת )ששימ ו מפעילו נטו שנבע מזומנים
149,963	)259,958(	249,940	397,444	115,086	החברה מימון של לפעילות(
)158,247(	)431,123(	476,587	132,811	70,327	נים שווי מזומ מזומנים ו )ירידה( ב עלייה

					ת ם לתחיל וי מזומני מנים ושו יתרת מזו
757,730	1,321,664	193,223	757,730	599,483	התקופה
					ם לסוף וי מזומני מנים ושו יתרת מזו
599,483	890,541	669,810	890,541	669,810	התקופה
					יות שאינן לות מהות בדבר פעו מידע נוסף
					ומנים תזרימי מז כרוכות ב
-	23,000	17,719	23,000	17,719	פקים עה כנגד ס ל"ן להשק רכישת נד

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

מידע נוסף .1 כללי

מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד על הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם.

.2 מלחמת חרבות ברזל

שנת 2024 החלה על רקע אחת השנים המורכבות והמאתגרות עבור המשק הישראלי, תוך הימשכותה של מלחמת "חרבות ברזל", אשר החלה ביום 7 באוקטובר, 2023 בתקיפת פתע של ארגון הטרור חמאס מרצועת עזה ואשר מאז התרחבה למספר זירות. עוד טרם פרוץ המלחמה התמודד המשק הישראלי עם אינפלציה גואה, ריבית גבוהה ומשבר אשראי, כל אלו, על רקע הרפורמה המשפטית וגל המחאה החברתית שקם בעקבותיה.

במהלך חודש פברואר 2024 חברת הדירוג מודי'ס הורידה את דירוג האשראי של מדינת ישראל לדירוג 2A עם תחזית שלילית וזאת לנוכח הסיכון להרחבת הלחימה בצפון והרחבת הלחימה בעזה אשר מעלים באופן מהותי את הסיכונים הגיאופוליטיים במדינת ישראל ופוגעים בחוסנה הפיסיקלי של המדינה בעתיד הנראה לעין.

במהלך חודש אפריל 2024 חברת דירוג האשראי הבינלאומית P&S הורידה את דירוג האשראי של מדינת ישראל מ-AA מינוס ל-A פלוס עם תחזית שלילית, נוכח התעצמות העימות עם איראן המגבירה את הסיכונים הגיאופוליטיים בישראל.

בחודש אפריל 2024 איראן פתחה במתקפה על-ידי שיגור טילים בליסטיים, טילי שיוט וכטב"מים לעבר מדינת ישראל, תקיפה זו נבלמה באמצעות יירוט על-ידי מערכות הגנה אוויריות ובשיתוף פעולה עם מדינת נוספות, בהובלתה של ארצות הברית. הסלמה מול איראן עלולה להיות בעלת השפעה משמעותית על מדינת ישראל, המזרח התיכון ועל מדינות נוספות המעורבות.

במהלך חודש אוגוסט 2024 חברת דירוג האשראי הבינלאומית פיץ' הורידה את דירוג האשראי של מדינת ישראל מדירוג A פלוס לדירוג A עם תחזית שלילית וזאת על רקע המלחמה הנמשכת בעזה והאיום המתגבר להתלקחות החזית האיראנית.

החברה ממשיכה בפעילותה בהתאם להנחיות פיקוד העורף, לרבות המשך שיווק וניהול נכסיה, ייזום, תכנון והקמה של נכסים, אם כי באופן חלקי כתוצאה ממחסור בכוח עבודה.

עם זאת, בכפוף לאמור להלן , החברה צופה כי הכנסותיה השוטפות תקטנה בהיקף שאיננו מהותי כתוצאה מהמלחמה וכן, נכון למועד פרסום דוח זה, החברה אינה צופה עיכובים מהותיים במהלך בניית הפרויקטים. נוכח העובדה שמדובר באירוע דינמי המאופיין באי ודאות רבה, מידת ההשפעה של המלחמה ושל המצב הגיאופוליטי באזור על המשק ועל פעילותה העתידית של החברה אינה ידועה. להערכת החברה, היה והמלחמה תמשך זמן רב ו/או תסלים בעוצמתה ו/או תתרחב לחזיתות נוספות, הרי שלהשלכותיה עלולות להיות השפעות שליליות משמעותיות על הכלכלה הישראלית בכלל ועל פעילותה של החברה.

יחד עם זאת, בשלב זה, אין באפשרות החברה להעריך את השינוי, ככל שיחול, בשווי נכסי הנדל"ן להשקעה שלה בעקבות אירועי המלחמה.

.3 השלכות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה

בפברואר 2022 החלה מלחמה בין רוסיה לאוקראינה. המלחמה הובילה, וממשיכה להוביל לנפגעים משמעותיים, לפגיעה בתשתיות ובמבנים ולהפרעה לפעילות הכלכלית באוקראינה.

בבעלות חברה מוחזקת של החברה נכס בקייב, אוקראינה, אשר שווי ו ההוגן לימים 30 ביוני, 2025 ו2024- עומד על סך של כ49- וכ54- מיליון דולר )כ164- וכ203- מיליון ש"ח, בהתאמה(, בהתאמה. הכנסות החברה המוחזקת משכירות ודמי ניהול בגין נכס זה בכל אחת מהתקופות של שישה חודשים שהסתיימו בימים 30 ביוני, 2025 ו- 2024 הסתכמו לסך של כ15- מיליון ש"ח. הכנסות החברה משכירות ודמי ניהול בגין נכס זה בתקופות של שלושה חודשים שהסתיימו בימים 30 ביוני , 2025 ו- 2024 הסתכמו לסך של כ7- מיליון ש"ח.

.4 עיקרי המדיניות החשבונאית

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת מידע כספי נפרד זה עקבית לזו שיושמה בעריכת המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר, .2024

.5 אירועים מהותיים במהלך תקופת הדיווח ולאחריה

לאירועים בתקופת הדיווח ולאחריה, ראה באור 5 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים.

הצהרות בדבר פרק ג אפקטיביות הבקרה הפנימית

דוח רבעוני השני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לרבעון השני של שנת 2025

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של החברה, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.1 עוזי לוי, מנכ"ל החברה;
.2 איתי וקנין, סמנכ"ל כספים.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח השנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום 31 בצדמבר 2024 )להלן:"הדוח השנתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, העריכו הדירקטוריון וההנהלה את הבקרה הפנימית בחברה, בהתבסס על הערכה זו, הדירקטוריון והנהלת החברה הגיעו למסקנה כי הבקרה הפנימית כאמור, ליום 30 ביוני 2025 היא אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1(:

אני, עוזי לוי, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוח הרבעוני של מבנה נדל"ן )כ.ד(בע"מ )להלן התאגיד( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן – " הדוחות" או "הדוחות הכספיים לתקופת הביניים"(;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועד ות הביקורת והדוחות הכספיים של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .
- )5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי, של בקרות ונהלים המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי, של בקרות ונהלים המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 14.8.2025 עוזי לוי, מנכ"ל

_______________________

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38)ג()2(:

אני, איתי וקנין, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוח ות הכספיים ביניים ואת ה מידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ )להלן – התאגיד( ל רבעון השני לשנת 2025 )להלן – "הדוחות" או "הדוחות הכספיים לתקופת הביניים"(;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים ו המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופות הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועד ות הביקורת והדוחות הכספיים של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
- )1( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי, של בקרות ונהלים המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע- ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים , המיועד ים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 14.8.2025 איתי וקנין , סמנכ"ל כספים

_______________________

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א' , תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525פקס +972-3-5622555com.ey

לכבוד הדירקטוריון של חברת מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ )"החברה"( רחוב תוצרת הארץ ,7 תל אביב

א.ג.נ,

הנדון: מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של חברת מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ מחודש מאי 2025

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפנייה( בתשקיף שבנדון של הדוחות שלנו המפורטים להלן:

)1( דוח סקירה של רואה חשבון המבקר מיום 14 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
)2( דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 14 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בכבוד רב,

תל-אביב,

קוסט פורר גבאי את קסירר 14 באוגוסט, 2025 רואי חשבון

AI Terminal

Mivne Real Estate (K.D.) Ltd.

6930_rns_2025-08-17_85275f00-f4e3-4756-b589-58b5441c90ba.pdf

דוח רבעוני 2025 30 ביוני

מבנה נדל"ן )כ.ד( בע"מ

)"החברה"(

דוח רבעוני לתקופה שה סתיימה ביום 30 ביוני 2025

נספחים לדוח דירקטוריון

דוח הדירקטוריון פרק א על מצב ענייני החברה

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

סביבה עסקית

תיאור החברה וסביבתה העסקית

אירועים במהלך התקופה המדווחת ולאחריה

צירוף שותף לפרויקט בתחום מרכזי נתונים בפתח תקווה

פרויקט הסוללים בתל אביב - חתימה על הסכם למכירת מקבץ דירות

זכייה במכרז רמ"י להקמת פרויקט תעסוקה ומסחר במתחם "שדה דב"

פרויקט קר ית שחקים - שומות מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל

גיוסי חוב

פרוייקט מבנה יגאל אלון – מחיקת עתירה

הערכות ותחזיות המובאות בסעיף זה לעיל, מהוות מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח - .1968

פעילות החברה

מבט על נתוני החברה

מידע עיקרי אודות נכסי החברה בישראל בחלוקה על פי שימושים

פירוט נדל"ן להשקעה כולל נדל"ן המוחזק למכירה לפי מדינות

כל הארץ מבנה

ריכוז נתונים אודות פרויקטים בשלבי בניה, תכנון ויזום )א( )ליום 30.6.2025(

נכסים בבניה

הערכת שווי מהותית - פרויקט "הסוללים" תל אביב- יפו.

)א( נכסים עיקריים בתכנון - קידום היתר בניה

)א(נכסים עיקריים בתכנון - קידום תב"ע

) א(מגורים להשכרה

)א( מתקנים סולאריים

מגורים

מלאי קרקעות לבניה למגורים לזמן קצר ומלאי דירות למכירה

מלאי קרקעות לבניה לזמן ארוך

ניהול מבנה החוב

מרווחי תשואה ריאלים גולמיים על נכסים מניבים

פריסת פירעונות חוב על פני השנים

NOI NET OPERATING INCOME

להלן מידע אודות ה-NOI( רווח מהשכרת נכסים והפעלתם, בנטרול פחת והפחתות( של הקבוצה בישראל:

שיעור התשואה המשוקלל

ה-FFO FFO Funds From Operations

יש להדגיש כי ה -FFO:

חישובי FFO( באלפי ש"ח(

תחזית לשנת 2025

להלן תחזית ה- AFFO מנכסים מניבים ותחזית ה -NOI לשנת :2025

תוצאות הפעילות לפי דוחות כספיים מאוחדים

טבלת תמצית התוצאות העסקיות )במיליוני ש"ח(

טבלת תמצית המצב הכספי , נזילות ומקורות מימון )במיליוני ש"ח(

מזומנים ומסגרות אשראי

מימון ו מסגרות אשראי

הון חוזר

מאזן הצמדה

השקעה בכלולות

דירוג אשראי

מדיניות דיבידנד ותכנית רכישה עצמית

נספחים

נספח א'

פרטים אודות נכסי נדל"ן יזמי

.1 פרטים אודות נכסי נדל"ן יזמי אשר סווג כנכסים מהותיים מאד בדוח התקופתי לשנת 2024

1.1 פרויקט הסוללים

(*) חלק החברה.

1.1.2 שיווק הפרויקט

נספח ב' חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

נספח ג'

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד; אחריות סביבתית וחברתית

.1 אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

אחריות סביבתית וחברתית ) and Social ,Environmental Governance )

השקעה במיזמים של אנרגיה סולארית

בניה ירוקה; התייעלות אנרגטית בתחזוקת הנכסים הוותיקים

קידום תשתית תחבורה חשמלית

אימוץ מדיניות סביבתית

קוד אתי; שוויון מגדרי ושמירת זכויות עובדים

נספח ד'

גילוי ייעודי למחזיקי אגרות חוב: תעודות ההתחייבות שבידי הציבור

פרטים נוספים בדבר אגרות החוב של החברה

אשראי בר דיווח

אגרות החוב )סדרות כ' ו -כה '( של החברה מהוות אשראי בר דיווח.

להלן פרטים בדבר עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות )סדרה כ'(:

מגבלות על חלוקת דיבידנד בהתאם להוראות שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה כ'(: