Melisron Ltd.

Investor Presentation • Aug 14, 2025

הההת

מצגת זו הוכנה על ידי מליסרון בע"מ ("החברה"). המצגת מיועדת למסירת מידע כללי אודות פעילות החברה למשקיעים בלבד והיא אינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות ערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, המידע המוצג אינו מהווה המלצה או חוות דעת ואינו מהווה תחליף לשיקול דעת של המשקיע.

מצגת זו מהווה הצגה תמציתית וכללית בלבד של פעילות החברה. המצגת אינה מיועדת להחליף את העיון בדיווחיה הפומביים של החברה, ולפיכך על מנת לקבל תמונה מלאה של פעילות החברה ושל הסיכונים עימם היא מתמודדת, יש לעיין בתשקיף המדף של החברה, בדיווחיה המיידיים, התקופתיים והרבעוניים באמצעות אתר ההפצה של המגנ״א ("הדיווחים הפומביים"). המצגת כוללת נתונים ומידע המוצגים באופן ובעריכה שונה מהנתונים הנכללים בדיווחים הפומביים או ככזה הניתן לחישוב מתוך הנתונים הכלולים בדיווחים הפומביים. בכל מקרה של הבדל בין המידע הכלול בדיווחים הכומביים לבין המידע הכלול במצגת זו, יגבר המידע הכלול בדיווחים הפומביים.

מצגת זו עלולה לכלול תחזיות, הערכות, אומדנים, נתונים המתייחסים לאירועים עתידיים שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה, לרבות עקב השפעות המלחמה על המשק כולו ובפרט על פעילותה ועל תוצאותיה הכספיות של החברה לרבות בקשר עם שווי נכסיה, תחזיות מאקרו כלכליות (לרבות בקשר עם מדד המחירים לצרכן, שינויים בריביות וכו'), שינויים במחירי שכירות ובתפוסות, שינויי במחירי הדירות, תחזית FFO (גישת הנהלה – NOI ורווח גולמי, ייזומם והקמתם של פרויקטים (צפי של לוחות זמנים, עלויות בנייה והקמה, הכנסות עתידיות ורווח גולמי צפוי) וכוונות או תכניות של החברה ביחס לפרויקטים עתידיים וזאו תחומי פעילות חדשים, המהווים מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בסעיף 32א בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968.

מידע צופה פני עתיד כאמור, מבוסס על הערכתה הסובייקטיבית של החברה אשר נעשתה בתום לב, על כי ניסיון העבר והידע המקצועי שצברה החברה, על בסיס עובדות ונתונים בנוגע למצב הנוכחי של עסקי החברה והחברות המוחזקות שלה וכן על עובדות ונתונים מאקרו כלכליים שפורסמו על ידי מקורות חיצוניים ו/או גופים וישויות שונות (ואשר לא נבחנו על ידי החברה באופן עצמאי), והכל כפי שידועים לחברה במועד הכנת מצגת זו. אולם, הערכות החברה ותכניותיה עשויות שלא להתמש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה (לרבות באוכן מהותי), ויכול שתושפענה מגורמים אשר לא ניתן להעריכם מראש ואשר אינם בשליטת החברה, ובכלל כך, בין היתר, מגורמי סיכון המאפיינים את פעילות החברה, מהתפתחויות ביטחוניות לא צפויות במדינת ישראל לרבות עקב השלכות המלחמה והשפעתן על פעילות המשק ופעילות החברה, מההתפתחויות בסביבה הכלכלית והגיאוכוליטית (בעולם בכלל ובישראל בפרט), משינויים במדיניות הממשלה ורשויות הפועלות מטעמה ומהתקשרויות עם צדדים שלישיים וקיום הסכמים על ידי צדדים שלישיים.

מצגת זו עשויה לכלול הדמיות של פרויקטים עתידיים הנמצאים בשלבי תכנון או הקמהן. יובהר כי מדובר בהדמיות בלבד וכי ייתכן שיחולו שינויים תכנוניים או אחרים בפרויקטים ואין להסתמך על ההדמיות כמצג ביחס לאוכן נראותם הסופי של הפרויקטים לאחר השלמתם.

מצגת זו משקפת את המידע הידוע לחברה במועד פרסומה והחברה אינה מתחייבת לעדכן ו/או לשנות כל תחזית ו/או הערכה על מנת שישקפו אירועים או נסיבות שיחולו לאחר מועד עריכת מצנח זו.

מליסרון מבוא

כרטיס ביקור

משנת 1992

נסחרת החברה בבורסה לניירות ערך וכלולה במדדי הבורסה המובילים תל-אביב 35, תל-אביב 125 ותל-אביב נדל"ן

"ilAA"\Stable 49% מהון המניות מוחזק ע" הציבור דירוג אשראי גבוה

שווי שוק של

כ-18 מיליארד ש"ח

פורטפוליו

97.3%

שיעור תפוסה ממוצע

29 נכסים מניבים בבעלות החברה

28,000

מקומות חניה

'ilAA'

דירוג סדרות האג״ח

1,061,600 מ״ר שטח מנוהל

פדיונות בתקופה 1-5.25

כ-4.2 מיליארד ש"ח

כ-2,750 שוכרים

כ-80 מיליון ביקורים בשנה בקניונים

מפת נכסים

מליסרון מבוא

(NOI-קניונים אזוריים (50% מה עופר רמת אביב | עופר הקריון | עופר גרנד חיפה | עופר הקניון הגדול פ״ת | עופר רחובות | עופר גרנד ב״ש

(NOI-פארקי הייטק ומשרדים (26% מה פארק עופר פתח תקווה | פארק עופר יקנעם | פארק עופר הכרמל | בנייני עופר בית המילניום מגדל Landmark A תל-אביב

(NOI-נכסים בעלי שוכר יחיד איקאה ראשל״צ | המשביר לצרכן כיכר ציון (י-ם) | מקבצי דיור אשדוד | קאנטרי ספורט חיפה | BE טיילת אילת

קניונים שכונתיים (7% מה-NOI)

עופר סירקין | עופר הראל | עופר נהריה

עופר מרום סנטר | עופר קניותר | עופר אדומים |

(NOI-מתחמי עודפים ופאואר סנטר עופר בילו סנטר | חוצות המפרץ | עופר הגבעה | עופר נוף הגליל

O קניונים עירוניים (3% מה-NOI) עופר השרון נתניה | עופר לב חדרה

פעילות הקניונים ומרכזי המסחר

במהלך הרבעון השני פתחה ישראל במלחמה בת 12 ימים מול איראן. בתקופה זו נסגרו קניוני החברה למשך עשרה ימים. עם סיום המלחמה ופתיחתם המחודשת של הקניונים ועד ליום 12 באוגוסט, ,2025 נרשם זינוק בפדיונות של כ15%- )לפי נתוני RIS), לעומת התקופה המקבילה אשתקד שהיתה כאמור שנת שיא בפדיונות.

להערכת החברה, השפעת המלחמה על יציאת ישראלים לחו"ל תורמת אף היא לעלייה בפדיונות.

במטרה להקל על השוכרים ולסייע להם בהתמודדות עם השלכות המצב הביטחוני, גיבשה החברה מתווה הכולל פריסת דמי השכירות עבור חודש יולי 2025 לשלושה תשלומים.

פעילות פארקי ההייטק והמשרדים

בתקופה האחרונה ניכר שהשוק מזהה יציבות ואופק חיובי, לאחר האטה בשנים 2023 ו,2024- ובהתאם נצפית התעוררות בשוק, במיוחד באזורי הביקוש בתל-אביב.

פעילות הבנייה והמגורים

אתרי הבנייה בהם פועלת החברה פועלים במתכונת מלאה, למעט בזמן ימי המלחמה מול איראן, שבמהלך חלק מהם אתרי הבנייה היו סגורים או לא פעלו באופן מלא. המחסור שהיה קיים בפועלים בתחומים מסויימים מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל, התמתן ואף התייצב במרבית מאתרי הבנייה בהם פועלת החברה.

פילוח תמהיל נכסי החברה המניבים על פי מאפייני סיכון ותשואה

	שטח (חלק החברה) (אלפי מ"ר)	שיעור תפוסה (%)	שווי מיוחס מניב (מיליוני ש"ח)	שווי מיוחס לזכויות והקמה (מיליוני ש"ח)	NOI לחצי השנה הראשונה של שנת 2025 (מיליוני ש"ח)	שיעור היוון משוקלל (%)	אחוז מה-INN (%)
קניונים אזוריים	274	99.3%	12,105	220	398	6.99%	50%
פארקי הייטק ומשרדים®	388	@95.2%	6,796	983	206	6.83%	26%
מתחמי עודפים ופאוור סנטר	91	97.0%	2,101	385	69	7.02%	9%
נכסים בעלי שוכר יחיד	42	100%	1,203	4	36	6.08%	5%
קניונים שכונתיים	୧୫	99.3%	1,509	44	54	7.15%	7%
קניונים עירוניים	41	98.5%	785	104	27	7.53%	3%
סה"כ	904	97.3%	24,499	1,740	790	6.93%	100%

• ① הנתונים בגין פארקי ההייטק והמשרדים כוללים גם את המשרדים המצויים במבני קניונים או בסמוך אליהם.
• ② שיעור התפוסה בפארקי ההייטק והמשרדים אינו כולל את בניין F בנוף הגליל אשר בנייתו הסתיימה לאחרונה ושיעור התפוסה בו עומד על 24%.
• ③ ממצבת הנכסים נגרע בניין בשטח של 15,000 מ״ר (חלק החברה 11,000 מ״ר) הממוקם בפארק עופר WEST אשר הושכר בשנים האחרונות לחברת BM. הבניין מיועד לשיפוץ משמעותי (כולל החלפת מעטפת הבניין) אשר להערכת החברה יימשך כשנתיים.

מליסרון The fall עופר (3) הקניון הגדול פ" BLACK Lowaikik

מליסרון קניונים

ניתוח פדיונות הקמעונאים (לפי סגמנטים)

סה"כ הפדיונות בקניוני עופר לתקופה של 1-5.2025 כ-4.2 מיליארד ש"ח

2023	2024	השינוי בפדיון בחמשת החודשים הראשונים של שנת 2025 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת
16%	(3%)	אופנה הנעלה ואביזרים
14%	3%	מזון מהיר והסעדה
13%		טיפוח בריאות ויופי
1%	(3%)	מוצרי חשמל וטכנולוגיות
8%	(1%)	עיצוב הבית
33%	20%	פעילות פנאי ומתנות
17%	(5%)	שטונים ותכשיטים
3%	3%	קמעונאות כללית ונותני שירותים
14%		סך חנויות
8%	(3%)	רחי כולרו
(6%)	5%	בתי קולנוע
(6%)	(7%)	סופרמרקטים
11%	(1%)	סר שינוי

מאז סיום המלחמה ופתיחתם המחודשת של הקניונים (25.6 נרשם זינוק בכדיונות של 15% (לפי נתוני RiS)

ותוני הכירון היום בנטחל השפעת חנויות שנקניון עופר רחובות, כחלק משינוי התמהיל העמוק שהוא עובר, ובקניון עופר רמת-אביב, שם סגנו חנויות באופן זמני כחלק מבניית הקומה הנוספת. הנתונים אינם כוללים את חודש יוני, אשר בחלק מימיו הקניונים היו סגורים בעקבות המלחמה מול איראן.

חוזים חדשים, מימושי אופציות וחידושי חוזים קיים

מיירדים				מחר
חוזים חדשיים (חילופי שוכרים)	מימושי אופציות וחידושי חוזים	חוזים חדשים (חילופי שוכרים)	מימושי אופציות וחידושי חוזים
5	15	50	207	מספר חוזים
7	22	8	40	שטח שנחתם (אלפי מ״ר)
4	22	19	90	הכנסה שנתית (מיליוני ש"ח)
29%	2%	27%	4%	שיעור הגידול הריאלי בדמי השוכירות
					* פחוח ת-1
	מעורדים	תחחר	חוזים חדשים על שנוחים פנויים מעל לשנה וייזום חדש
	16	59	מספר חוזים
	15	16	שטח שנחתם (אלפי מ״ר)
	*14	28	הכנסה שנתית (מיליוני ש״ח)
					* חלק החברה *

מימושי אופציות וחידושי חוזים

קך הגידול הממצע הריאלי בחוזים חדשים, מימושי אופציות וחידושי חוזים בששת החודשים הראשונים של שנת 2025 עומד על 7%

פרויקט בהקמה — עופר יבנה

מליסרון קניונים

שטח להשכרה 24,300 מ״ר

שימושים לקרקע מסחר ומשרדים (מסחר 17,000 מ"ר, משרדים 7,300 מ"ר) עד כה הושקעו 98 מיליון ש״ח (100%) סך עלויות בנייה משוערות 401 מיליון ש״ח (100%)

(100%) צפוי 32 מיליון ש"ח (100%)

מועד סיום מתוכנן 2027

סטטוס השכרות –

הסכמות מסחריות על מרבית השטח המסחרי והתקדמות בהחתמת חוזים

סטטוס בנייה הסתיימו החפירה והדיפון, הבנייה החלה

פרויקט בהקמה — הרחבת עופר נוף הגליל

שטח להשכרה 21,000 מ״ר

שימושים לקרקע מסחר עד כה הושקעו 50 מיליון ש״ח (100%) סך עלויות בנייה משוערות 360 מיליון ש״ח (100%)

(100%) צפוי 33 מיליון ש״ח (100%) מועד סיום מתוכנן 2026

ו NO מתחם עופר נוף הגליל לאחר סיום הבנייה (כולל החלק הקיים) בסך 68 מיליון ש״ח (100%)

סטטוס השכרות — הסכמות מסחריות על מרבית השטח

סטטוס בנייה הבנייה החלה

OFFICITY

Floors 4-23 ภาพจุฬา
1

ar

משרדים – חברות בינלאומיות ומקומיות מובילות

MAXLINEAR

מליסרון משרדים

כ-370 שוכרים מתוכם חברות מובילות הנסחרות בבורסות בארץ ובעולם.

Global� IBM

484,000 מ״ר מנוהלים 8,000 חניות 4.1 שנים מח״מ שכירויות 95.2% שיעור תפוסה

104 מיליון ש״ח NOI (מייצג קצב שנתי של 416 מיליון ש״ח)

6.83% שיעור היוון משוקלל

6.8 מיליארד ש״ח שווי נכסים מניבים (חלק החברה)

משרדים – ייזום והקמה

מליסרון משרדים

60 אלף מ״ר פרויקטים בהקמה (חלק החברה 34 אלף מ"ר)

52 מיליון ש״ח NOI צפוי מפרויקטים בהקמה (חלק החברה)

1 מיליארד ש״ח שווי נכסים בהקמה (חלק החברה)

כרטיס ביקור - אביב מליסרון

אביב מליסרון

מאזן 2.3 מיליארד ש״ח סך נכסים

מינוף 69% יחס חוב, נטו ל-CAP

רישיון קבלן | בעלת רישיון ג' 5 4 כוכבי בטיחות

כ-4,700 דירות לבנייה

581 מיליון ש״ח

הון עצמי המיוחס לבעלים

22 פרויקטים בביצוע ובתכנון מתקדם

הכנסות צפויות (100%) 15.2 מיליארד ש״ח

רווח גולמי צפוי* (100%) 2.5 מיליארד ש״ח

* לא כולל השפעת הקצאת עודפי עלות שנעשתה בעקבות רכישת 50% מאביב מליסרון שיתרתה 385 מיליון ש״ח

(100%)

אביב מליסרון במספרים | יחידות דיור

אביב מליסרון

בגבעתיים, רמת גן, בנבעתיים, רמת גן, הרצליה ותל אביב

צפי יחידות דיור בבנייה

אביב מליסרון במספרים | צפי הכנסות ורווח גולמי

אביב מליסרון

* לאורך חיי הכרויקטים. חלק החברה בהכנסות כ-2.2 מיליארד ש"ח. כשליש מנו בכרויקטים בביצוע או שיתחילו בביצוע במהלך השנה.

** בנוקף מקדמת איב מלימון מספר פריקטים שאנם מוצנים לשין בנים וזראת תכנוית ויאו היקי חתימות מימאלי. סה'כ דירות צמיות במיוקנים הללו (כולל דירות המיועדות לבעלים הנוכחיים) כ-5,000 דירות

מכירת דירות מתחילת השנה

אביב מליסרון

ועד למועד פרסום הדוחות

שם פרויקט	מספר דירות שנמכרו בתקופה	סך דירות שנמכרו בפרויקט (כולל תקופות קודמות)	יתרת דירות במלאי	סה"כ מכירות בתקופה (כולל מע"מ), (מיליוני ש"ח)
אביב בהסתדרות ד'	18	18	70	94
אביב בהסתדרות ה'	20	20	୧3	104
אביב מעוז אביב	12	50	114	62
אביב ברדינג	5	14	34	24
אביב בפודים	2	74		11
אביב שירת הים	2	2	124	10
אביב המקור	1	32	16	4
D'ITIU	60)	12 0)	494	300

בנוסף, התקבלו 17 בקשות הרשמה.

פרויקטים לביצוע בשנה הקרובה

אביב מליסרון

מתוכם בחמישה הבנייה החלה

פודים רמת-גן

111 יחידות דיור (59 יחידות לשיווק חלק החברה)

63 יחידות דיור (22 יחידות לשיווק חלק החברה)

' המקור רמת-גן

72 יחידות דיור (41 יחידות לשיווק חלק החברה)

84 יחידות דיור (41 יחידות לשיווק חלק החברה)

הסתדרות ג' גבעתיים

332 יחידות דיור 182 יחידות לשיווק חלק החברה)

שירת הים נתניה

126 יחידות דיור (כולן לשיווק)

הסתדרות ה' גבעתיים

133 יחידות דיור (71 יחידות לשיווק חלק החברה)

הסתדרות ד' גבעתיים

136 יחידות דיור (81 יחידות לשיווק חלק החברה)

הסתדרות י"א גבעתיים

160 יחידות דיור (94 יחידות לשיווק חלק החברה)

הסתדרות י"ב גבעתיים

160 יחידות דיור 94 יחידות לשיווק חלק (94) החברה)

PPT PROPT T DIFFICE .

סקירת התוצאות הפיננסיות

לשישת החודשים הראשונים של שנת 2025

790 מיליון ש״ח (394 מיליון ש״ח ברבעון השני)

גידול של 8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד

602 מיליון ש״ח (304 מיליון ש״ח ברבעון השני)

גידול של 7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד

(לפרטים בנוגע ל-FFO לפי הוראות רשות ני"ע ראו שקף 25)

674 מיליון ש״ח (437 מיליון ש״ח ברבעון השניה) רווח נקי גידול של 71 מיליון ש״ח לעומת התקופה המקבילה אשתקד (חלק הבעלים)

766 מיליון ש״ח (382 מיליון ש״ח ברבעון השני) NOI גידול של 3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (מנכסים זהים)

NOI (חלק הבעלים)

FFO (גישת ההנהלה - AFFO)

פדיונות (ינואר עד מאי)

ירידה של 1% לעומת תקופה מקבילה בשנת 2024 גידול של 11% לעומת תקופה מקבילה בשנת 2023 מאז סיום המלחמה ופתיחתם המחודשת של הקניונים (25.6) ועד ליום 12.8 נרשם זינוק בפדיונות של 15% (לפי נתוני RIS) הנתונים אינם כוללים את חודש יוני, אשר בחלק מימיו הקניונים היו סגורים בעקבות המלחמה מול איראן

התוצאות הטובות של מליסרון במחצית הראשונה של 2025, בתוך תקופה של אי וודאות מתמשכת בישראל, ממחישות את היכולות והחוזקות של החברה, וכן את העוצמה של אזרחי ישראל שממשיכים להציג חוסן ומקיימים שגרה לצד המלחמה. מליסרון ממשיכה להתפתח ולבסס מנועי צמיחה משמעותיים לשנים הבאות, ולהביא ללקוחותיה את המוצר הטוב ביותר בכל תחומי פעילותה, וכל זאת על בסיס יישום אסטרטגיה עסקית ברורה לגיוון מקורות ההכנסה ופיתוח והשבחה של הפורטפוליו. נמשיך לפעול מתוך מחויבות עמוקה ליצירת ערך מתמשך עבור בעלי המניות, השוכרים וקהל הלקוחות. אנו ממשיכים לייחל לשובם המהיר של החטופים, לשלומם של חיילי צה"ל ולחזרה לימים של יציבות ובטחון בישראל".

ליאורה עופר, יו"ר הדירקטוריון

תוצאות פיננסיות

סקירת התוצאות הפיננסיות

לששת החודשים הראשונים של שנת 2025

תזרים מפעילות שוטפת	432 מיליון ש"ח (569 מיליון ש"ח תזרים מזומנים ללא פעילות המגורים) קיטון של 137 מיליון ש״ח לעומת התקופה המקבילה אשתקד
שיעורי תפוסה	98.9% בקניונים 95.2% במשרדים	אנח המו הה
P	26.4 מיליארד ש"ח
נדל"ן להשקעה	גידול של 0.7 מיליארד ש״ח ביחס ליום 31 בדצמבר 2024	החו בחו אלד הה
חלק מליסרון	26.2 מיליארד ש"ח
בנדל"ן להשקעה	גידול של 0.7 מיליארד ש״ח ביחס ליום 31 בדצמבר 2024	לצד האי ה"
LTV	עם אביב מליסרון כהשקעה – 41.9% ירידה של 0.8% בהשוואה לסוף 2024	הניו נוע
	עם אביב מליסרון מאוחד — 44.1% ירידה של 1% בהשוואה לסוף 2024	בתו צבר
ריבית אפקטיבית	2.37%	320
משוקללת (עלות החוב)	ללא שינוי מהותי ביחס ליום 31 בדצמבר 2024	תליו פור

נו מסכמים את המחצית הראשונה של 2025 עם צמיחה בכל המדדים כזיים, הישג המתחדד גם על רקע התקופה המאתגרת שבמהלכה נסגרו יונים לעשרה ימים בעקבות המערכה מול איראן.

ברה מציגה גידול ב-FFO וב-NOI, לצד עלייה ריאלית של כ-7% בדמי השכירות זים חדשים וחידושי חוזים, ואנו מזהים את המשך המגמה החיובית גם בימים ה. מאז הסתיים מבצע "עם כלביא" אנו עדים להתאוששות מהירה בפדיונות יוני עופר, עם עלייה חדה של כ-15%, על-פי נתוני RIS.

פעילות הקניונים, החברה האיצה את פעילותה בתחום המשרדים עם השלמת יכלוס של מגדל לנדמארק A העומד היום על 100% תפוסה, וממשיכה בתנופת יתוח שלה, לרבות המשך בניית מגדל Bבלנדמארק, בניית הקומה השלישית של ן עופר רמת-אביב, הקניון החדש עופר יבנה והרחבת מרכז הקניות הפתוח עופר הגליל.

חום המגורים, ממשיכה החברה, באמצעות 'אביב מליסרון', לצמוח ולהרחיב את הפרויקטים, עם זכייה משמעותית בקרקע במתחם שדה דב בתל אביב, להקמת 3 יח"ד ושטחי תעסוקה ומסחר, ובפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית.

סרון ממשיכה בתנופת עשיה וצמיחה, ובפעילות יציבה עם בסיס תפעולי חזק, טפוליו נכסים מגוון ואיכותי, וצבר פרויקטים נרחב בפיתוח"

אופיר שריד, מנכ"ל

תוצאות פיננסיות

FFO

מיליוו ש"ח	למחצית השנה הראשונה של שנת 2025	למחצית השנה הראשונה של שנת 2024
חלק הבעלים NOI NOI	790	731
עלויות הנהלה וכלליות (מנוטרל פחת ותשלום מבוסס מניות)	(36)	(34)
עלויות פרסום ושיווק	(6)	(4)
FRITDA	748	693
הוצאות ריבית ריאליות על החוב הפיננסי ונטרול הוצאות מימון על הפחתת עודכיי עלות	(88)	(85)
מיסים שוטפים	(58)	(46)
(AFFO) לפי גישת ההנהלה (AFFO)	602	562
התאמות ל-FFO לפי גישת רשות ני"ע: הפרשי הצמדה נכסים והתחייבויות פיננסיים	(174)	(198)
זקיפת הטבה בגין תוכנית כתבי אופציות לעובדים	(3)	(4)
לפי גישת רעות ני"ש FFO לפי FFO	425	360
דיבידנד שהוכרז	(180)	(200)

7.1%

גידול ב- FFO* ביחס למחצית השנה הראשונה של שנת 2024

16,203 מיליון ש״ח

2025 ביוני 2025 EPRA NRV (340 ש"ח למניה)

*FF0 (12.7 ₪"ח למניה) 1-6.2025 לתקופה של

* FFO) לפי גישת ההנהלה (AFFO)

שווי נדל"ן להשקעה | חלק הבעלים, מיליוני ש״ח

במחצית השנה הראשונה של שנת 2025 רשמה החברה גידול בשווי נכסיה המסחריים בסך 0.7 מיליארד ש״ח

הגידול נובע בעיקר מהשקעות בנכסים ובנכסים בהקמה בסך של 238 מיליון ש״ח ומעליית ערך בסך של 400 מיליון ש״ח הנובעת בעיקר משינוי ה-NOI המייצג של הנכסים כתוצאה מהשפעת עליית המדד וגידול בחוזים שנחתמו בתקופה והתקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בבנייה ובאכלוס

₪ יתרת החוב נטו | חלק הבעלים (ללא אביב מליסרון), מיליוני ש״ח

ניצול יעיל של עלויות החוב

תוצאות פיננסיות

DIJU 3 Ol

מח"מ חוב החברה

1,398 מיליון ש״ח

החוב הנפרע עד סוף שנה בריבית אפקטיבית של 2.32%

2.68%

התשואה לפדיון של אג״ח מובטח הנסחר כיום (על פי אג״ח סדרה כ', מח"מ כ-4.6 שנים)

* זהיים האפקטיבית הממצעת משקללת חוב אנקוב בריבית שקלית וחוב הנקוב בריבית נאודת פריים. הריבית האפקטיבית הצמודה, בהנחת מדד בשיעור של 2, הינה 22%.

פריסת פירעונות החוב על פני שנים והריבית

האפקטיבית על פירעונות החוב (לא אביב מליסרון)

בשנה הקרובה (עד ליום 30 ביוני, 2026) על החברה לפרוע חוב בסך של 3.7 מיליארד ש״ח קרן ליום 30 ביוני 2025, לחברה יתרת מזומן ותיק נכסים פיננסיים הניתן למימוש מיידי

של כ-1.9 מיליארד ש"ח

מסגרות אשראי מחייבות שאינן מנוצלות בהיקף

של כ-500 מיליון ש"ח

ונכסים שאינם משועבדים בהיקף

של כ-10.8 מיליארד ש"ח

לאחר תאריך המאזן גייסה החברה אגרות חוב (סדרה כ״א) לצורך פרעון מוקדם חלקי של אגרות חוב (סדרה י"ד)

של כ-0.7 מיליארד ש"ח

לאחר תאריך המאזן פרעה החברה פרעון סופי של אגרות חוב (סדרה י' ו-י"א)

של כ-1.2 מיליארד ש"ח

* לא כולל ניירות ערך מסחריים

2,561

תוצאות פיננסיות

ריבית ריאלית, נטו על החוב

פינטית

חלק הבעלים) במיליוני ש״ח (חלק הבעלים)

הגדוד בהוצאת המימון לשנת 2025 (לפי ששת החודשים הראשונים של שנת 2025 מנולם לשנה) נבע בעיקר מקיטון בהכסות המימון לשנת 2025 (על-פ ששת החודשים הראשונים של שנת 2025 בגילום שנתי), עמדו על 58 מיליון ש"ח, לעומת 70 מיליון ש"ח בשנת 2024

תוצאות

שיעור ההיוון המשוקלל ביחס לעלות החוב המשוקללת הצמודה של החברה

לפי עלות גיוס של 2.68% (על פי עלות גיוס אג״ח מליסרון (סדרה כ׳), מח״מ 4.6 שנים)

תוצאות פיננסיות

Hapti

SUSU

עופר נוף הגליל (הרחבה)

תנופת ייזום

פרויקטים בהקמה

בנוסף מקדמת החברה 15 פרויקטים לייזום עתידי בשטח של 41,744 מ"ר (חלק החברה) שמועד בנייתם טרם נקבע

פרויקטים בהקמה ובתהליך אכלוס

פרויקטים בהקמה

שם הנכס	שיעור בעלות בנכם	שימש עיקרי בנכס	שטח להשכרה (מ"ר)	שלב פיתוח	מועד סיום בנייה משוער (טופס 4)	אומדו עלות לפרויקט	שווי נטו לפרויקט בספרי החברה ליום 30.06.2025	השלמת בנייה משוערת	NOI בתפוסה מלאה	NOI בפועל בתקופה
Landmark תל אביב- מגדל A *	50%	משרדים	103,866	באכלוס	הסתיים	1,733	3,628	186	238	104
עופר נוף הגליל – בניין F	91%	משרדים	6,000	באכלוס	החחייח	36	୧୦		4
עופר רמת אביב	100%	מסחר	3.000	בבנייה	2025	87	116	15	10
Landmark ** תל אביב- מגדל	50%	משרדים	46,300	בבנייה	2026	868	681	420	85
עופר יבנה ***	70%	מסחר ומשרדים	24,300	בבנייה	2027	401	120	303	32
עופר נוף הגליל****	91%	מסחר	21,000	בבנייה	2026	360	106	310	33
חלק החברה			120,000			2,028	2,505	812	227	52

שיעור התשואה הצפוי על עלות הפרויקטים הינו כ-11%

* העלות וה- NO כוללים את הקמת התניון גם עבוד B, למעט החניות למנורים. החל מ-2024 הכירה החברה לראשונה בהכנסות עבור חלק מהשטחים **לא כולל חלק המגורים בפרויקט Landmark אשר צפוי להניב הכנסות של כ-523 מיליון ש"ח ורווח גולמי של כ-137 מיליון ש"ח (100%)

*** ישנן הסכמות מסחריות להשכרת מרבית שטחי המסחר (17,000 מ״ר)

*** ישנן הסכמות מסחריות להשכרת מרבית השטח

**** במהלך הרבעון השילימה החברה את אכלוס המבים החדשים בחצות המפרץ בשטח כולל של 11,500 מ"ר אוכלסו עוד בשנת 2024) אשר מניבים NOI שנתי בסך של 12 מיליון ש״ח (חלק החברה 50%).

ולוח

פרויקטים בתהליך תכנוני

פרויקטים בהקמה

	117-128	1,550-1,595	392				84,400			חלק החברה מסחר ומשרדים
	56-60	760-770	328	2029	2026	תב"ע מאושרת	25,500	משרדים	100%	עופר לינקולן בתל אביב
	26-28	370-380		2029	2026	תב"ע מאושרת	26,500	משרדים	100%	עופר יקנעם
	18-20	270-280	40	2028	2026	תב"ע מאושרת	18,000	משרדים	100%	עופר כרמל
	5-7	35-40	0	2027	2025	תב"ע מאושרת	3,400	מסחר	100%	עופר אדומים
1	12-13	115-125	15	2027	2025	תב"ע מאושרת, התקבל היתר בנייה	11,000	משרדים	100%	עופר רחובות*
	אומדן Nol בתפוסה מלאה	אומדן עלות לפרויקט	שווי הפרויקט נטו בספרי החברה ליום 30.06.2025	מועד סיום בנייה צפוי	מועד צפוי להתחלת בנייה	סטטוס	שטח להשכרה (מ"ר)	שימוש עיקרי בנכס	שיעור בעלות בנכס	שם הנכס

* לא כולל עלות הרחבת חניון קיים בסך המוערך בכ-35 מיליון ש״ח.

חלוקת פעילות החברה לפי שיוך קטגורי

לפי NOI כיום ו-NOI לאחר השלמת הייזום הקיים לטווח הבינוני ושקלול פעילות אביב מליסרון

המושכרים לשוכר יחיד

מסחר

פוטנציאל עתידי לגידול ב-NOI מנכסים מניבים

(ללא תרומת פעילות המגורים) במיליוני ש"ח

• ה-NO מפרויקטים בייזום עתידי מתבסס על הערכת החברה כיום. התוצאות בכועל יכולות להיות שונות באופן משמעותי
  • ה-NO העתידי לא לוקח בחשבון גידולים עתידיים כתוצאה מעליית המדד ומחידושי חוזים
    • התחזית לא כוללת את השפעות מלחמת חרבות ברזל

פרויקטים בהקמה

פוטנציאל עתידי לגידול ב-FFO מנכסים מניבים (גישת ההנהלה - AFFO)

(ללא תרומת פעילות המגורים)

במיליוני ש"ח

• ה-FFO העתידי לא כולל את תוצאות אביב מליסרון, לפרטים נוספים ראו שקפים 15-19
  • נלקחו בחשבון השפעות מיסויות לפי הערכת החברה
• נלקחו בחשבון השפעות מימון על פרויקטים בייזום עתידי לפי יחס חוב של 50% וריבית מוערכת של 3%
  • ה-FFO העתידי לא לוקח בחשבון גידולים עתידיים כתוצאה מעליית המדד ומחידושי חוזים
    • לא נלקחו בחשבון השפעות מלחמת חרבות ברזל

23 לפי גישת רשות ני"ע ראו שקף 23 לפי גישת רשות ני"ע ראו שקף 23

פוטנציאל עתידי - NOI מנכסים מניבים ורווח גולמי מפעילות המגורים (במיליוני ש"ח)

פרויקטים בהקמה

• ה-NO מפרויקטים מניבים בייזום עתידי והרווח הגולמי מפעילות המגורים מתבססים על הערכת החברה כפי שהיא היום, התוצאות בפועל עלולות להיות שונות באופן משמעותי
  • ה-NOI העתידי אינו לוקח בחשבון עליית מדד והשפעת חידושי חוזים
    • ה-NOI המייצג המא ה-NOI המייצג המוערך לתום התקופה
• הרוח הגולמי מפעילות המגרים אינו כולל התייחסות לעודפי עלות בקר 385 מיליון ש"ח שהוקצו לפעילות ושיופחתו לאורך השנים בדוחות הכספיים
  • ה-NO והרווח הגולמי מתבססים על נכסים ופרויקטים קיימים בלבד ואינם נותנים ביטוי לרכישת פרויקטים או קרקעות חדשים

וח (חלק הבעלים) ו-FFO (גישת ההנהלה - AFFO) לאורך שנים

במיליוני ש"ח

פרויקטים

בהקמה

* לפרטים אודות FFO לפי גישת רשות ני"ע ראו שקף 23

THU JU

T

iDigital

לפרטים נוספים: טל פרומר, חשב ראשי ואחראי שוק ההון

talfr@melisron.co.il | 09-9525555