Melisron Ltd.

Net Asset Value • Aug 14, 2025

הערכות שווי

י 2025 ליום 30 ביונ

עדכון הערכת שווי מרכז מסחרי "קניון רמת אביב" ומבני משרדים סמוכים

)חלקות ,578 ,540 516 ו- 512 בגוש 6649( 1

הערכה ליום 30.6.2025

¹ וכן זכויות חכירה לדורות בשטח תת-קרקעי בנוי בהיקף הקניון

-2-

29 יולי 2025 מספרנו: 35257.33/30.503

לכבוד מליסרון בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי פרויקט קניון רמת אביב ומבני משרדים סמוכים

)חלקות ,578 ,540 516 ו- 512 בגוש 6649( 2

.1 מטרת הערכה

התבקשנו על ידי גב' נעמי שבת – מנהלת תחום מקרקעין בחב' מליסרון בע"מ )להלן – "החברה"(, לעדכן את הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון ליום 30.6.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה ו/או חברות קשורות .

חוות דעת זו מהווה עדכון ובהמשך להערכתנו מס' ,35257.32 שנערכה ליום 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת המקיפה"(.

חוות הדעת המקיפה נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאומי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה ) 40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי עדכון זה יצורף לדו"חות הכספיים של החברה, וכן יפורסם לציבור.

ההתקשרות בין החברה לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .15.6.2025

הננו להבהיר כי משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' מספק שרותי שמאות מקרקעין לחברה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין החברה ו/או למזמין העבודה.

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים .

² וכן זכויות חכירה לדורות בשטח תת-קרקעי בנוי בהיקף הקניון

-3-

להלן העדכון לחוות דעתנו:

.2 המועד הקובע להערכה – .30.6.2025

.3 פרטי הנכס )ללא שינוי(

גוש:	6649	6649	6649
חלקה:	3578	512 ו - 516	540
קה שטח חל )במ"ר(:	24,484	5,974	1,926
ס: סוג הנכ	י לל שטח קניון הכו שרדים מסחר ומ	שפ"פ	IBS ל – "הכול כונה " בניין המ על קומת שרדים מ קומת מ ת המשמש סחרית ) קרקע מ אחסנה ושטחי למרכול( רתף וחניה במ
השטחים הבנויים:	מ"ר 38,632 ים ו- מ"ר עילי 48,316 ים מ"ר עילי 2,552 עיים תת קרק
מיקום:	ב", תל רמת אבי שכונת " ברודצקי, ינשטיין ו חובות אי צומת הר אביב-יפו
קרקע: זכויות ב	כירה ל - וזכויות ח ו- 512 ,540 516 ,578 לקות רטית בח בעלות פ 4 ,593 ,588 ,587 לקות חלק מח עי בנוי ב תת קרק בשטח 999 שנה וש 6649 ו- 605 בג ,597 604 ,596 ,594
ערכות: זכויות מו	5 ה במלוא , המחזיק בע"מ ת אביב קניון רמ של חב' זכויותיה בנכס הזכויות

.4 תיאור כללי של הנכס

קניון רמת אביב, שבנייתו הושלמה בשנת ,1997 נבנה על חלקה מס' 578 בגוש ,6649 בשטח קרקע )רשום( של 24,484 מ"ר.

הקניון כולל חניון תת- קרקעי וחניון עילי, שתי קומות מסחריות, קומת מסחר שלישית בשלבי הקמה סופיים ו- 11 קומות משרדים.

בנוסף, ההערכה מתייחסת גם לקומת משרדים ולמתחם השופרסל המשולב בקניון, וכן שטחי אחסנה במרתף בבניין המכונה "IBS", הבנוי בחלקה 540 בצמוד לצדו הדרום-מזרחי של חלקה מס' .578

ההערכה מתייחסת גם לשטח התת- קרקעי הבנוי בהיקף הקניון אותו חוכרת החברה מעיריית תל אביב לתקופה של 999 שנה עבור דמי חכירה ששולמו מראש.

³ החלקה הינה תוצר של השלמת הליכי פרצלציה ורישום הבעלות בלשכת רישום מקרקעין של מגרש מס' 1 )עפ"י תכנית מס' /1656ב'(.

⁴ חלקות ישנות מס' 513,514,522,523 ו526- בגוש 6649 כמפורט בחוות הדעת המקיפה.

⁵ חב' קניון רמת אביב בע"מ הייתה חברת בת בבעלות מלאה של החברה, כאשר בתאריך 1.7.2024 דיווחה החברה כי חברת קניון רמת אביב בע"מ תמוזגנה עם ולתוך החברה )מליסרון בע"מ(.

עבודות הרחבה של הקניון ושינויים פנימיים:

במהלך השנים 2022–2024 ביצעה החברה פרויקט להרחבת שטחי המסחר בקניון, הכולל תוספת של קומה חלקית חדשה על גג המבנה הקיים, ביטול רמפת העלייה לחניון העילי והסבתה לשטחי מסחר, שינויים בתמהיל השוכרים, והעתקת מתחם האוכל לקומה החדשה. חלק מהשטחים כבר אוכלסו, לרבות ע"י חנות הדגל של "זארה".

נכון למועד הקובע, החברה ממשיכה בביצוע עבודות הגמר להשלמת הקומה השלישית, לרבות התקנת הדרגנועים לקומה החדשה, השלמת חזיתות הפנים ומסירת שטחים לשוכרים לצורך ביצוע עבודות התאמה.

כפי שנמסר לנו ע"י החברה, הצפי לסיום העבודות, וכן מסירת השטחים לשוכרים חדשים הינו במהלך המחצית השנייה של שנת .2025

• .5 המצב התכנוני ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה.
• .6 המצב המשפטי ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה

.7 הפעילות הכלכלית בפרויקט

7.1 ריכוז ההכנסות

קניון רמת אביב הינו מרכז מסחרי פעיל, בשטח מסחרי )שטח לשיווק הכולל את המרכול, דוכנים קבועים ומחסנים בקומת קרקע וקומה שניה( של כ- 25,000 מ"ר המושכרים בתפוסה מלאה, ובצמוד לו מגדל משרדים וקומת משרדים נוספת בבניין סמוך בשטח כולל של כ- 9,250 מ"ר, המושכרים בתפוסה מלאה.

להלן תחזית מעודכנת של ההכנסות בפרויקט למועד הקובע להערכת השווי כפי שנמסרו לנו ע"י החברה:

ביאורים	הכנסה )₪( שנתית	כנסה מקור ה
(1)	148,565,793	מסחר משטחי הכנסות
(1)	12,142,380	ות ם ומרפא ממשרדי הכנסות
(1)	511,199	שורת( חב' תק אחרות ) הכנסות
(2)	7,374,221	מפידיון הכנסות תוספת
(2)	15,931,537	ן נטו מחניו הכנסות
(2)	2,405,252	מל כירת חש רווח ממ
(2)	6,729,990	יהול עילות הנ עודף מפ
	193,660,373	סה"כ

ביאורים:

• )1( עפ"י נתונים עדכניים למועד הקובע כפי שנמסרו לנו ע"י החברה .
• )2( הכנסה המבוססת עפ"י תקציב החברה לשנת ,2025 ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה .

-5-

7.2 שטחי מסחר מתאכלסים

כפי שנמסר לנו מהחברה, בקניון בקומה ה - 2 קיימים כ - 1,200 מ"ר שטחי מסחר מתאכלסים )במהלך המחצית השנייה של 2025(. שטחים אלו כוללים את שטחי ההרחבה ע"ח רמפת העלייה לחניון העילי שבוטלה ואת שטח מתחם האוכל הישן אשר מועתק לקומה השלישית החדשה . עפ"י הערכתנו, ההכנסה השנתית הצפויה בגין שטחים אלו הינה בסך כולל של כ- 3,850 אלפי .₪

נציין, כי הערכתנו לגבי ההכנסה מהשטחים המתאכלסים חושבה על ידנו בהתאם לתנאים המסחריים שנקבעו עם השוכרים, כאשר בהערכת השווי של שטחים אלו הובא בחשבון מקדם דחייה עד להנבה משטחים אלו .

7.3 עבודות הרחבה - תוספת קומה שלישית חלקית

כאמור לעיל, נכון למועד הקובע הסתיימו מרבית עבודות ההקמה של תוספת הקומה על גג מבנה הקניון הקיים והחברה ממשיכה בביצוע עבודות הגמר.

עפ"י תחזית החברה, תוספת השטחים צפויים להניב לחברה , נכון למועד הקובע, תוספת הכנסה שנתית של כ - 4,900 אלפי .₪

כפי שנמסר לנו ע"י החברה, יתרת ההשקעה להשלמת התוספת נאמדת בסך של כ- 10,100 אלפי ₪ .

7.4 הוצאות חד-פעמיות

עפ"י תקציב החברה ומידע שנמסר לנו, צפויות הוצאות חד פעמיות הנובעות מהשתתפות בעבודות התאמה וגרייסים לשוכרים בסך כולל של כ- 8,400 אלפי ₪ .

7.5 נתונים נוספים

נתוני פדיון – מנתוני הפדיון לתקופה של 12 חודשים מיוני 2024 עד מאי 2025 ביחס לתקופה מקבילה עולה, כי חלה עליה בהיקף הפדיונות בשיעור של כ- .3.2%

ה"עומס על השוכרים" – המוגדר כיחס שבין הוצאות השוכרים הכוללות את דמי השכירות ודמי הניהול לבין הפדיון שהתקבל באותה תקופה. נכון למחצית שנת ,2025 העומס על השוכרים הינו בשיעור של כ- ,12.3% נתון המצביע כי דמי השכירות תואמים את רמת הפעילות הכלכלית במרכז המסחרי

-6-

.8 התייחסות למצב השוק ועקרונות ההערכה

המחצית הראשונה של שנת 2025 התנהלה על רקע המשך ההתאוששות מהשלכות מלחמת "חרבות ברזל", שהחלה באוקטובר ,2023 ולאחר מבצע "עם כלביא" שהתרחש ברבעון השני של השנה. בסוף חודש יוני הושגה הפסקת אש בין ישראל לאיראן, אשר תרמה לירידה ברמת המתיחות האזורית. בגזרת עזה, אף שאין הסכם להפסקת אש רשמית, ההערכות הן כי הלחימה פחתה בעצימותה, על רקע דיונים מתמשכים להסדרה. בהתאם לכך, ניכרת ירידה מסוימת באי-הוודאות הגיאופוליטית, והמשק המקומי מגלה סימני התאוששות, עם שיפור בפעילות הכלכלית, התחזקות השקל ועליות במדדי המניות בבורסה בתל אביב.

6 בהתאם לתחזית בנק ישראל שפורסמה ביולי 2025 )פורסמה לאחר מבצע "עם כלביא" ,) התוצר צפוי לצמוח בשיעור של 3.3% בשנת 2025 ו 4.6%- בשנת .2026 שיעור האינפלציה השנתי לשנת 2025 צפוי לעמוד על 2.6% ובשנת 2026 צפוי לעמוד על .2% רמת ריבית בנק ישראל צפויה לרדת באופן הדרגתי, ולעמוד בממוצע על 3.75% ברבעון השני של .2026

חרף המגמה החיובית, תחזית בנק ישראל ממשיכה להצביע על רמה גבוהה של אי -ודאות, הן בהיבט הגיאופוליטי והן לנוכח אי-הוודאות התקציבית של הממשלה. עם זאת, היציבות היחסית שנרשמה בחודשים האחרונים, והציפיות לירידת ריבית בהמשך השנה, מחזקות את ההערכה כי המשק נמצא בתהליך של חזרה הדרגתית לשגרה.

בעניין הנכסים המניבים נציין, כי בתקופה שחלפה מאז חוות הדעת המקיפה נערכו מעט עסקאות לרכישת נכסים מניבים, בהן לא ניכר שינוי מהותי בשיעורי התשואה.

בחוות הדעת המקיפה שנערכה לנכס למועד 31.12.2024 ניתן גילוי מפורט לגבי מצב השוק בהיבטים של אינפלציה, ריבית, אי הוודאות לנוכח מלחמת "חרבות ברזל" וסקר מפורט של עסקאות תשואה, ולמתודולוגיה שננקטה על ידנו בקביעת שיעורי ההיוון לצורך הערכת שווי הנכס בפרק "עקרונות ההערכה".

כפועל יוצא מהאמור לעיל, מצאנו לנכון לצמצם )כהמשך מגמה מחוות הדעת המקיפה( את תקופת ההפחתה בשל אי וודאות שנקבעה לשם ביטוי סיכוני "מצב השוק" שנקבעה בהערכת השווי המקיפה, לתקופה קצובה של 3.5 שנים )במקום 4 שנים(.

⁶ לגבי ההשלכות של מבצע "עם כלביא", יצוין, כי הלחימה הסתיימה ביום 24.6.2025 )טרם המועד הקובע להערכה(, ומדובר באירוע נקודתי אשר מטופל ברמת החברה מול השוכרים ועל- כן אין להערכתנו השפעה מהותית על שווי הנכס.

-7-

.9 תחשיב השווי

ה מקור הכנס	סה"כ שנתי )ב- ₪(	שיעור היוון	שווי כזמין )ב- ₪(	מקדם דחיה	סה"כ שווי כחיים בערכים נו
טחי מסחר הכנסות מש	₪ 148,565,793	6.25%	2,377,052,686	₪ 1.00	₪ 2,377,052,686
אות שרדים ומרפ הכנסות ממ	₪ 12,142,380	6.50%	₪ 186,805,844	1.00	₪ 186,805,844
שורת( רות )חב' תק הכנסות אח	511,199 ₪	10.0%	5,111,993 ₪	1.00	5,111,993 ₪
סות מפדיון תוספת הכנ	7,374,221 ₪	7.25%	₪ 101,713,396	1.00	₪ 101,713,396
מחניון הכנסות נטו	₪ 15,931,537	7.25%	₪ 219,745,339	1.00	₪ 219,745,339
ת חשמל רווח ממכיר	2,405,252 ₪	8.50%	₪ 28,297,084	1.00	₪ 28,297,084
ות הניהול עודף מפעיל	6,729,990 ₪	7.75%	₪ 86,838,586	1.00	₪ 86,838,586
סה"כ	₪ 193,660,373	6.44%	₪ 3,005,564,928		₪ 3,005,564,928
מתאכלסים שטחי מסחר	3,853,560 ₪	6.75%	₪ 57,089,778	0.97	₪ 55,255,360
סה מלאה סה"כ בתפו	₪ 197,513,933	6.45%	₪ 3,062,654,706		₪ 3,060,820,288
)*( -פע מיות נטו הפחתות חד ל אי וודאות ו הפחתה בש			₪ -80,000,000		₪ -80,000,000
סה"כ	₪ 197,513,933	6.63%	₪ 2,925,564,928		₪ 2,980,820,288

₪ 133,000,000	ני טנציאל תכנו בהקמ ה ופו בגין שט חים תוספת שווי
₪ 3,113,820,288	סה"כ שווי
₪ 3,114,000,000	ובמעוגל

)*(עיקר ההפחתה הינה כמפורט לעיל ובפרק "עקרונות הערכה" בחוות הדעת המקיפה שנערכה למועד קובע ,31.12.2024 המביאה לידי ביטוי את סיכוני השוק בעת הזו ע"י העלאת שיעור ההיוון לזרם התקבולים המייצג משטחי מסחר לתקופה קצובה עד לחזרה צפויה לפעילות רגילה, והשקולה להעלאה של שיעור ההיוון הבסיסי להכנסות ממסחר לצמיתות של כ- .0.17% כמו כן כלולות הפחתות/הכנסות נוספות כמפורט בסעיף 7.4 לעיל.

ניתוח רגישות:

להלן בחינת השפעה דו- ממדית של שינויים בהנחות מהותיות בשומה – שיעור ההיוון להכנסות משטחי מסחר ושיעור ההיוון להכנסות משטחי משרדים – על שווי הנכס:

6.00%	6.25%	6.50%
₪	₪	₪	6.25%	היוון
3,223,000,000	3,121,000,000	3,028,000,000		שיעור ה
₪	₪	₪	6.50%	ת
3,215,000,000	3,114,000,000	3,020,000,000		להכנסו
₪	₪	₪	6.75%	ם
3,208,000,000	3,107,000,000	3,013,000,000		ממשרדי

-8-

.10 הערכה

לאור האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון – במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', למעט השוכרים החופשיים – בסך של 3,114,000,000 ₪ )שלושה מיליארד מאה וארבע עשרה מיליון שקלים חדשים( .

הערות:

• א. השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף.
• ב. הערכה זו הוכנה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של הועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- ולצורך יישום תקינה חשבונאית(.

.11 נתונים נוספים

א. הנכס הוערך על ידנו במסגרת הדו"חות הכספיים של החברה בשלוש השנים האחרונות – כדלקמן:

י ה"כ שוו הנכס	בע ס מועד קו
ם( )באלפי
₪ 2,672,000	30.06.2022
₪ 2,751,000	31.12.2022
₪ 2,836,000 ₪ 2,886,000	30.06.2023 31.12.2023
₪ 2,936,000	30.06.2024
₪ 3,054,000	31.12.2024

• ב. לא נערכו הערכות שווי ע"י שמאים אחרים בשלוש השנים האחרונות.
  • ג. לא נערכו עסקאות בנכס בשלוש השנים האחרונות.
• ד. היטל השבחה לבקשת החברה, ערכה הועדה המקומית תל אביב-יפו שומת השבחה במקרה של מימוש מלא של הזכויות הנובעות מאישור תכנית מס' תא/ 1656 ב'. ההיטל שולם במלואו .
• ה. כפי שנמסר לנו, הנכס רשום בספרי החברה ליום 31.3.2025 בשווי של 3,067,000 א' .₪

-9-

.12 הצהרות

• א. הננו מצהירים בזאת, כי אנו בעלי ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
• ב. הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.
  • ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו .1966
• ד. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.

בכבוד רב ,

גיא יופה רענן דוד

כלכלן ו שמאי מקרקעין כלכלן ) MA )ושמאי מקרקעין

עדכון הערכת שווי

פרויקט "הקריון" דרך עכו, קריית ביאליק )חלקות ,209 ,210 212 בגוש 10431(

הערכה ליום 30.6.2025

-2-

29 יולי 2025 מספרנו: 35255.30/30.503

לכבוד מליסרון בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי פרויקט "הקריון"

דרך עכו, קריית ביאליק

)חלקות ,209 ,210 212 בגוש 10431(

.1 מטרת הערכה

התבקשנו על ידי גב' נעמי שבת – מנהלת תחום מקרקעין בחב' מליסרון בע"מ )להלן – "החברה"(, לעדכן את הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון ליום 30.6.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה ו/או חברות קשורות .

חוות דעת זו מהווה עדכון ובהמשך להערכתנו מס' ,35255.29 שנערכה ליום 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת המקיפה"(.

חוות הדעת המקיפה נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאומי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה ) 40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי עדכון זה יצורף לדו"חות הכספיים של החברה, וכן יפורסם לציבור.

ההתקשרות בין החברה לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .15.6.2025

הננו להבהיר כי משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' מספק שרותי שמאות מקרקעין לחברה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין החברה ו/או למזמין העבודה.

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים .

-3-

להלן העדכון לחוות דעתנו:

.2 המועד הקובע להערכה – .30.6.2025

.3 פרטי הנכס )ללא שינוי(

10431	גוש
212	210	209	חלקות:
מ"ר 98,788	מ"ר 2,336	מ"ר 13,324	שום(: לקות )ר שטח הח
נת קניון, תח מתחם ה הקריון" "מגדלי תדלוק ו-	טי שטח פר פתוח	נייני מתחם ב סיטי" "ביאליק	ס: סוג הנכ
מ"ר 78,500 כ- קניון: מ"ר 15,300 כ- קריון: מגדלי ה מ"ר 22,400 כ - סיטי: ביאליק מ"ר 116,200 כ- סה"כ:			1 : וטו רויקט בר שטח הפ
	ירונית: כתובת ע
ראל רקעי יש שות מק הוונת מר חכירה מ			בקרקע: הזכויות

.4 תיאור כללי של הפרויקט

מתחם הקריון הינו קומפלקס מסחרי משולב הכולל קניון, שני מגדלי משרדים, מבנה משרדים ובית משפט מעל קומת קרקע מסחרית המכונה – "ביאליק סיטי" ותחנת תדלוק.

המתחם בנוי על חלקות 210 209, ו212- בגוש ,10431 המהוות יחד מתחם בשטח קרקע כולל של 114,448 מ"ר )רשום(.

הקניון כולל קומת קרקע, קומה א' וקומת מרתף, בשטח בנוי ברוטו של כ- 79,000 מ"ר .

במהלך המחצית הראשונה של שנת 2025 הושלמה חלוקת שטחים מחדש במתחם הקריון, כאשר במהלך חודש יוני נפתחה חנות הדגל החדשה של רשת "זארה". נכון למועד הקובע מתבצעות עבודות פנימיות הכוללות בין היתר שיפוץ חלק מהמעברים הציבוריים.

מגדלי הקריון כוללים שני מגדלי משרדים בני 6 קומות כל אחד, מעל קומת קרקע חלקית וקומת גלריה חלקית. שטחם הבנוי ברוטו של שני המגדלים הינו כ- 15,300 מ"ר.

בנייני "ביאליק סיטי" כוללים שני בנייני משרדים בני 4 קומות כל אחד מעל שני מרתפי חניה קומת קרקע מסחרית וגלריה.

שטחם הבנוי ברוטו של שני הבניינים הינו כ- 22,400 מ"ר )כ- 14,000 מ"ר עיקרי + כ- 8,400 מ"ר שרות + כ- 25,000 מ"ר חניונים ופריקה(.

שטח תחנת התדלוק הינו 740 מ"ר. התחנה כוללת אי תדלוק אחד מתחת לגג מקורה ובנוסף מספר משאבות משני צדדיו.

בצדה הדרומי של התחנה ממוקמת חנות הנוחות "good so".

¹ עפ"י היתרי בניה מאושרים.

-4-

• .5 המצב התכנוני ללא שינוי מחות הדעת המקיפה, למעט קבלת היתר בניה מס' 2025030 מיום 19.2.2025 עבור שינויים פנימיים באזור C,B,A ללא תוספת שטחים .
  • .6 המצב המשפטי – ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה.

.7 הפעילות הכלכלית בפרויקט

7.1 ריכוז ההכנסות

מתחם המרכז המסחרי, בשטח מסחרי לשיווק של כ- 55,000 מ"ר, פועל נכון למועד הקובע בשיעור השכרה של כ- .94% נציין, כי מרבית השטחים הפנויים מצויים בעבודות התאמה לקראת אכלוס צפוי של שני שוכרים גדולים בשטח שהתפנה ע"י זארה )שעברה לחנות חדשה(.

מתחם מגדלי הקריון, בשטח לשיווק כולל של כ- 13,000 מ"ר, פועל נכון למועד הקובע בתפוסה מלאה, כאשר מרבית השטח מאוכלס על ידי קופת חולים כללית.

מתחם ביאליק סיטי , בשטח לשיווק של כ - 23,000 מ"ר, פועל נכון למועד הקובע מלאה.

להלן תחזית מעודכנת של ההכנסות בפרויקט למועד הקובע להערכת השווי כפי שנמסרו לנו ע"י החברה:

ביאורים	נתי )₪( סה"כ ש	כנסה מקור ה
(1)	133,873,546	מסחר ת שטחי מי שכירו קניון – ד
(1)	1,988,846	תדלוק תחנת ה
(1)	11,589,602	ן לי הקריו ם במגד מושכרי משטחים הכנסות
(1)	23,062,081	יק סיטי ם בביאל מושכרי משטחים הכנסות
(2)	10,321,394	ן ול והחניו לות הניה דף מפעי אומדן עו
(2)	2,910,664	מחניון הכנסות
(2)	5,559,700	מפדיון הכנסה תוספת
(2)	5,450,066	רים נים סולא מל ומתק כירת חש רווח ממ
	194,755,899	סה"כ

ביאורים:

• )1( עפ"י נתונים עדכניים למועד הקובע כפי שנמסרו לנו ע"י החברה .
• )2( הכנסה המבוססת עפ"י תקציב החברה לשנת ,2025 ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה .

7.2 שטחים פנויים ומתאכלסים

כפי שנמסר לנו מהחברה, קיימים כ- 3,000 מ"ר שטחי מסחר פנויים ומתאכלסים )במהלך שנת 2025(. עפ"י הערכתנו, ההכנסה השנתית הצפויה בגין שטחים אלו הינה בסך כולל של כ- 5,300 אלפי .₪

7.3 הוצאות חד-פעמיות

עפ"י תקציב החברה ומידע שנמסר לנו, צפויות הוצאות חד פעמיות הנובעות מהשתתפות בעבודות התאמה וגרייסים לשוכרים בסך כולל של כ- 30,500 אלפי ₪ .

7.4 נתונים נוספים

נתוני פדיון – מנתוני הפדיון לתקופה של 12 חודשים מיוני 2024 עד מאי 2025 ביחס לתקופה מקבילה עולה, כי חלה עליה בהיקף הפדיונות בשיעור של כ- .1.1%

ה"עומס על השוכרים" – המוגדר כיחס שבין הוצאות השוכרים הכוללות את דמי השכירות ודמי הניהול לבין הפדיון שהתקבל באותה תקופה. נכון למחצית שנת ,2025 העומס על השוכרים הינו בשיעור של כ- ,12.8% נתון המצביע כי דמי השכירות תואמים את רמת הפעילות הכלכלית במרכז המסחרי.

-6-

.8 התייחסות למצב השוק ועקרונות ההערכה

המחצית הראשונה של שנת 2025 התנהלה על רקע המשך ההתאוששות מהשלכות מלחמת "חרבות ברזל", שהחלה באוקטובר ,2023 ולאחר מבצע "עם כלביא" שהתרחש ברבעון השני של השנה. בסוף חודש יוני הושגה הפסקת אש בין ישראל לאיראן, אשר תרמה לירידה ברמת המתיחות האזורית. בגזרת עזה, אף שאין הסכם להפסקת אש רשמית, ההערכות הן כי הלחימה פחתה בעצימותה, על רקע דיונים מתמשכים להסדרה. בהתאם לכך, ניכרת ירידה מסוימת באי-הוודאות הגיאופוליטית, והמשק המקומי מגלה סימני התאוששות, עם שיפור בפעילות הכלכלית, התחזקות השקל ועליות במדדי המניות בבורסה בתל אביב.

2 בהתאם לתחזית בנק ישראל שפורסמה ביולי 2025 )פורסמה לאחר מבצע "עם כלביא" ,) התוצר צפוי לצמוח בשיעור של 3.3% בשנת 2025 ו 4.6%- בשנת .2026 שיעור האינפלציה השנתי לשנת 2025 צפוי לעמוד על 2.6% ובשנת 2026 צפוי לעמוד על .2% רמת ריבית בנק ישראל צפויה לרדת באופן הדרגתי, ולעמוד בממוצע על 3.75% ברבעון השני של .2026

חרף המגמה החיובית, תחזית בנק ישראל ממשיכה להצביע על רמה גבוהה של אי -ודאות, הן בהיבט הגיאופוליטי והן לנוכח אי-הוודאות התקציבית של הממשלה. עם זאת, היציבות היחסית שנרשמה בחודשים האחרונים, והציפיות לירידת ריבית בהמשך השנה, מחזקות את ההערכה כי המשק נמצא בתהליך של חזרה הדרגתית לשגרה.

בעניין הנכסים המניבים נציין, כי בתקופה שחלפה מאז חוות הדעת המקיפה נערכו מעט עסקאות לרכישת נכסים מניבים, בהן לא ניכר שינוי מהותי בשיעורי התשואה.

בחוות הדעת המקיפה שנערכה לנכס למועד 31.12.2024 ניתן גילוי מפורט לגבי מצב השוק בהיבטים של אינפלציה, ריבית, אי הוודאות לנוכח מלחמת "חרבות ברזל" וסקר מפורט של עסקאות תשואה, ולמתודולוגיה שננקטה על ידנו בקביעת שיעורי ההיוון לצורך הערכת שווי הנכס בפרק "עקרונות ההערכה".

² לגבי ההשלכות של מבצע "עם כלביא", יצוין, כי הלחימה הסתיימה ביום 24.6.2025 )טרם המועד הקובע להערכה(, ומדובר באירוע נקודתי אשר מטופל ברמת החברה מול השוכרים ועל- כן אין להערכתנו השפעה מהותית על שווי הנכס.

-7-

.9 תחשיב השווי

א. היוון הכנסות - מתחם הקניון ומגדלי הקריון:

)₪( סה"כ שווי	ם ₪( מקד דחיה	שווי כזמין )	שיעור היוון	סה"כ שנתי )₪(	ה מקור הכנס
₪ 2,026,432,750	₪ 1	2,026,432,750	6.75%	₪ 136,784,211	כולל חניה( כירות קניון ) אומדן דמי ש
₪ 71,738,065	1	₪ 71,738,065	7.75%	5,559,700 ₪	סה מפדיון תוספת הכנ
₪ 210,720,029		₪ 1 210,720,029	5.50%	₪ 11,589,602	ן מגדלי הקריו
₪ 27,432,356	1	₪ 27,432,356	7.25%	1,988,846 ₪	ק תחנת תדלו
₪ 54,064,078	1	₪ 54,064,078	10.08%	5,450,066 ₪	רים תקנים סולא ת חשמל ומ רווח ממכיר
₪ 125,107,810		₪ 1 125,107,810	8.25%	₪ 10,321,394	הול והחניון מפעילות הני אומדן רווח
₪ 2,515,495,088		₪ 2,515,495,088	6.83%	₪ 171,693,818	סה"כ מניב
₪ 73,237,439	0.97	₪ 75,757,396	7.00%	5,303,018 ₪	ן כלסים בקניו פנויים ומתא שטחי מסחר
₪ 2,588,732,527		₪ 2,591,252,484	6.84%	₪ 176,996,836	סה מלאה סה"כ בתפו
₪ -58,700,000		₪ -58,700,000	)*( - פע עמיות נטו הפחתות חד ל אי וודאות ו הפחתה בש
₪ 2,530,032,527		₪ 2,532,552,484	7.00%	₪ 176,996,836	סה"כ

ב . ביאליק סיטי:

ה מקור הכנס	סה"כ שנתי	שיעור	)₪( סה"כ שווי
	)₪(	היוון
לה משרדי ממש בית משפט ו	4,457,250 ₪	5.50%	₪ 81,040,908
ומכון כושר שטחי מסחר	₪ 13,733,746	6.75%	₪ 203,462,906
משרדים	3,605,329 ₪	6.75%	₪ 53,412,279
שונות	1,265,756 ₪	9.00%	₪ 14,063,954
סה מלאה סה"כ תפו	₪ 23,062,081	6.55%	₪ 351,980,048

ג. יתרת זכויות בניה :

43,015,202	סה"כ שווי
1,700 ₪	בונה שווי למ"ר מ
25,303	קרי( בניה )מ"ר עי יתרת זכויות

ד. סיכום התחשיב:

ק סיטי(	₪
)ללא ביאלי	2,530,032,527
היוון הכנסות	)א(
ביאליק סיטי	₪ 351,980,048 )ב(
בניה	₪
יתרת זכויות	43,015,202
ה - יובל מכיר דן דמי היוון הפחתת אומ	₪ -16,000,000
הנכס	₪
סה"כ שווי	2,909,027,777
ובמעוגל	₪ 2,909,000,000

₪ 2,530,032,527	(א
₪ 351,980,048	(그
16 A L B B A B

)*( עיקר ההפחתה הינה כמפורט לעיל ובפרק "עקרונות הערכה" בחוות הדעת המקיפה שנערכה למועד קובע ,31.12.2024 המביאה לידי ביטוי את סיכוני השוק בעת הזו ע"י העלאת שיעור ההיוון לזרם התקבולים המייצג משטחי מסחר לתקופה קצובה עד לחזרה צפויה לפעילות רגילה, והשקולה להעלאה של שיעור ההיוון הבסיסי להכנסות ממסחר לצמיתות של כ- .0.16% כמו כן כלולות הפחתות/הכנסות נוספות כמפורט בסעיף 7.3 לעיל.

ניתוח רגישות:

להלן בחינת השפעה דו- ממדית של שינויים בהנחות מהותיות בשומה – שיעור ההיוון להכנסות משטחי מסחר ושיעור ההיוון להכנסות משטחי משרדים – על שווי הנכס )במיליונים (:

	מסחר כ נסות מ היוון לה שיעור ה
		7.00%	6.75%	6.50%
היוון שיעור ה	5.25%	2,836 ₪	2,923 ₪	3,017 ₪
ת להכנסו	5.50%	2,822 ₪	2,909 ₪	3,003 ₪
ם ממשרדי	5.75%	2,809 ₪	2,896 ₪	2,990 ₪

.10 הערכה

לאור האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון – במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', למעט השוכרים החופשיים – בסך של 2,909,000,000 ₪ )שני מיליארד תשע מאות ותשעה מיליון שקלים חדשים(.

הערות:

• א. השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף.
• ב. היטל השבחה כפי שנמסר לנו, היטל ההשבחה בגין הזכויות מתכניות מאושרות משולם לפי מימוש בפועל , בהסתמך על ערכים שנקבעו בשומה מוסכמת מיום 20.12.1990 בין שמאי הועדה לשמאי הבעלים.

בגין חבות זו נרשמה הפרשה בספרי החברה, ולפיכך, לא הופחת אומדן היטל ההשבחה משווי הנכס .

ג. הערכה זו הוכנה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של הועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- ולצורך יישום תקינה חשבונאית(.

.11 נתונים נוספים

א. הנכס הוערך על ידנו במסגרת הדו"חות הכספיים של החברה בשלוש השנים האחרונות – כדלקמן:

י ה"כ שוו	בע ס מועד קו
הנכס
ם( )באלפי
₪ 2,486,000	30.06.2022
₪ 2,523,000	31.12.2022
₪ 2,601,000	30.06.2023
₪ 2,628,000	31.12.2023
₪ 2,740,000	30.06.2024
₪ 2,829,000	31.12.2024

• ב. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, לא נערכו הערכות שווי ע"י שמאים אחרים בשלוש השנים האחרונות.
• ג. כפי שנמסר לנו, הנכס רשום בספרי החברה ליום 31.3.2025 בשווי של 2,846,000 א' .₪

-8-

-9-

.12 הצהרות

• א. הננו מצהירים בזאת, כי אנו בעלי ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
• ב. הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.
  • ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו .1966
• ד. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.

בכבוד רב,

גיא יופה רענן דוד כלכלן ושמאי מקרקעין כלכלן ) MA )ושמאי מקרקעין

עדכון הערכת שווי

מרכז מסחרי "גרנד קניון חיפה"

דרך שמחה גולן, חיפה

)חלק מחלקות ,10 13 בגוש 11190 וחלק מחלקות ,2 201 בגוש 11193(

הערכה ליום 30.6.2025

-2-

29 יולי 2025 מספרנו: 34057.31/30.503

לכבוד מליסרון בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי מרכז מסחרי "גרנד קניון חיפה" דרך שמחה גולן, חיפה

)חלק מחלקות 10 ו- 13 בגוש 11190 וחלק מחלקות 2 ו- 201 בגוש 11193(

.1 מטרת הערכה

התבקשנו על ידי גב' נעמי שבת – מנהלת תחום מקרקעין בחב' מליסרון בע"מ )להלן – "החברה"( 1 , לעדכן את הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון ליום 30.6.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה ו/או חברות קשורות .

חוות דעת זו מהווה עדכון ובהמשך להערכתנו מס' ,34057.30 שנערכה ליום 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת המקיפה"(.

חוות הדעת המקיפה נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאומי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה ) 40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי עדכון זה יצורף לדו"חות הכספיים של החברה, וכן יפורסם לציבור.

ההתקשרות בין החברה לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .15.6.2025

הננו להבהיר כי משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' מספק שרותי שמאות מקרקעין לחברה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין החברה ו/או למזמין העבודה.

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים .

1 החברה מחזיקה במלוא הזכויות בחברת מרכזי מסחר )אזו-ריט( )בעלת הזכויות ב"גרנד קניון"(.

-3-

להלן העדכון לחוות דעתנו:

.2 המועד הקובע להערכה – .30.6.2025

.3 פרטי הנכס )ללא שינוי(

גושים:	11190	11193
חלקים(: חלקות )	ו- 13 10	ו- 201 2
2 : מגרשים	1001	1002
3 : קע שטח קר	מ"ר 18,890 כ-	מ"ר כ- 3,760
ס: סוג הנכ	חם בתי רט, מת רכז ספו סחרי, מ מרכז מ הכולל מסחרי פרויקט יה זכויות בנ ה ויתרת טחי חני דלוק, ש תחנת ת משרדים, קולנוע,
י כולל: שטח בנו	מ"ר 200,000 כ-
מיקום:	חיפה חה גולן, דרך שמ
בקרקע: הזכויות	ם( ם הרישו רם הושל רטית )ט בעלות פ
הזכויות ת: המוערכו	4 וא קה במל , המחזי ע"מ ו-ריט( ב סחר )אז מרכזי מ של חב' זכויותיה בפרויקט הזכויות

.4 תיאור כללי של הפרויקט

פרויקט ה"גרנד קניון" כולל שלוש קומות של שטחי מסחר ובילוי, משרדים, שמונה מפלסים תת-קרקעיים של שטחי חניה ותחנת תדלוק, בשטח בנוי כולל של כ- 200,000 מ"ר.

כמו כן, כולל הפרויקט יתרת זכויות להרחבת הפרויקט בעתיד.

הפרויקט נבנה על מגרשים מס' 1001 ו- 1002 בתכנית מס' חפ1594/ א', כאשר דרך שמחה גולן חוצה בין שני המגרשים.

על מגרש 1001 הצפוני ניצב המבנה המרכזי של הפרויקט, הכולל את המרכז המסחרי, הספא, מתחם בתי הקולנוע, מרכז הספורט והמשרדים.

על מגרש מס' 1002 הדרומי הוקמה תחנת תדלוק המופעלת ע"י חברת "דור אלון", ובצמוד לה חנות נוחות – "אלונית". כמו כן, נבנו במגרש זה חמישה מפלסי חניה תת קרקעיים, המקושרים למגרש 1001 ע"י מעבר תת- קרקעי )מתחת לכביש( .

3

² עפ"י תכנית מס' חפ/ 1594 א'.

טרם הושלם רישום בעלת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לחוזה רכישה מיום .8.4.2008

⁴ הוצגה בפנינו תעודת מיזוג חברה לפיה חברת מרכזי מסחר )אזו-ריט( בע"מ קלטה את חברת מקח מרכז קניות חיפה בע"מ.

-4-

.5 המצב התכנוני

לא חלו שינויים במידע התכנוני שהוצג בחוות הדעת המקיפה, למעט עדכון בדבר קידומה של תכנית חדשה למתחם הפרויקט הנדון כמפורט להלן:

בחודש מאי 2025 אושרה להפקדה בתנאים תכנית מתאר מקומית חדשה )מס' 304- 1273713( למתחם גרנד קניון חיפה, אשר הוכנה וקודמה על ידי החברה.

התכנית חלה על שטח של כ- 35 דונם הכולל את מבנה הקניון, תחנת הדלק וחניונים תת- קרקעיים.

התכנית כוללת שינוי של ייעוד הקרקע מ"אזור מסחרי" ל"עירוני מעורב" תוך תוספת משמעותית של זכויות בנייה, הכוללת, הקמת מגדל מגורים בן 30 קומות בצד הדרומי של המתחם )עד 300 יח"ד – לפחות 20% דירות קטנות(, וכן תוספת של 4 קומות למסחר ומלונאות מעל מבנה הקניון הקיים בצפון. היקפי הבנייה המוצעים כוללים 16,000 מ"ר עיקרי למגורים, 52,000 מ"ר עיקרי למסחר , 12,600 מ"ר עיקרי לתעסוקה ו14,500- מ"ר עיקרי למלונאות .

.6 המצב המשפטי – ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה, למעט השכרות שטחי מסחר ומשרדים לשוכרים חופשיים.

-5-

.7 הפעילות הכלכלית בפרויקט

7.1 ריכוז ההכנסות

נכון למועד הקובע, הפרויקט מצוי בתפוסה מלאה, לרבות שטחים הנמצאים בשלבי עבודות התאמה לקראת אכלוס.

להלן תחזית מעודכנת של ההכנסות בפרויקט למועד הקובע להערכת השווי כפי שנמסרו לנו ע"י החברה:

ביאורים	כנסה סה"כ ה )₪( שנתית	כנסה מקור ה
(1)	120,320,127	תדלוק סחר ות. שטחי מ משכירות הכנסות
(1)	5,789,561	מרפאות שרדים ו שכ"ד מ
(2)	2,833,790	מפידיון הכנסה תוספת
(2)	2,169,756	מחניון הכנסות
(2)	3,029,145	מל כירת חש רווח ממ
(2)	11,400,000	יהול עילות הנ עודף מפ
	145,542,379	סה"כ

ביאורים:

• )1( עפ"י נתונים עדכניים למועד הקובע כפי שנמסרו לנו ע"י החברה.
• )2( הכנסה המבוססת עפ"י תקציב החברה לשנת ,2025 ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה .

7.2 שטחים מתאכלסים

נכון למועד הקובע, קיים שטח מסחרי בהיקף של כ 1,500- מ"ר אשר נמצא בעבודות התאמה לקראת כניסתה של רשת קמעונאית ארצית. עפ"י הערכתנו, שטחים אלו צפויים להניב הכנסה שנתית של כ- 2,220 אלפי ₪ .

7.3 הוצאות והכנסות חד-פעמיות

עפ"י תקציב החברה ומידע שנמסר לנו, צפויות הוצאות חד פעמיות הנובעות, בין היתר, מהשתתפות בעבודות התאמה וגרייסים לשוכרים בסך כולל של כ - 4,800 אלפי ₪ וכן הכנסות חד פעמיות הנובעות מהחזר השקעות משוכר בסך כולל של כ- 1,180 אלפי ₪ בערכים נוכחיים.

7.4 נתונים נוספים

נתוני פדיון – מנתוני הפדיון לתקופה של 12 חודשים מיוני 2024 עד מאי 2025 ביחס לתקופה מקבילה עולה, כי חלה עליה בהיקף הפדיונות בשיעור של כ- .8.4%

ה"עומס על השוכרים" – המוגדר כיחס שבין הוצאות השוכרים הכוללות את דמי השכירות ודמי הניהול לבין הפדיון שהתקבל באותה תקופה. נכון למחצית שנת ,2025 העומס על השוכרים הינו בשיעור של כ- ,12.9% נתון המצביע כי דמי השכירות תואמים את רמת הפעילות הכלכלית במרכז המסחרי.

-6-

.8 התייחסות למצב השוק ועקרונות ההערכה

המחצית הראשונה של שנת 2025 התנהלה על רקע המשך ההתאוששות מהשלכות מלחמת "חרבות ברזל", שהחלה באוקטובר ,2023 ולאחר מבצע "עם כלביא" שהתרחש ברבעון השני של השנה. בסוף חודש יוני הושגה הפסקת אש בין ישראל לאיראן, אשר תרמה לירידה ברמת המתיחות האזורית. בגזרת עזה, אף שאין הסכם להפסקת אש רשמית, ההערכות הן כי הלחימה פחתה בעצימותה, על רקע דיונים מתמשכים להסדרה. בהתאם לכך, ניכרת ירידה מסוימת באי-הוודאות הגיאופוליטית, והמשק המקומי מגלה סימני התאוששות, עם שיפור בפעילות הכלכלית, התחזקות השקל ועליות במדדי המניות בבורסה בתל אביב.

5 בהתאם לתחזית בנק ישראל שפורסמה ביולי 2025 )פורסמה לאחר מבצע "עם כלביא" ,) התוצר צפוי לצמוח בשיעור של 3.3% בשנת 2025 ו 4.6%- בשנת .2026 שיעור האינפלציה השנתי לשנת 2025 צפוי לעמוד על 2.6% ובשנת 2026 צפוי לעמוד על .2% רמת ריבית בנק ישראל צפויה לרדת באופן הדרגתי, ולעמוד בממוצע על 3.75% ברבעון השני של .2026

חרף המגמה החיובית, תחזית בנק ישראל ממשיכה להצביע על רמה גבוהה של אי -ודאות, הן בהיבט הגיאופוליטי והן לנוכח אי-הוודאות התקציבית של הממשלה. עם זאת, היציבות היחסית שנרשמה בחודשים האחרונים, והציפיות לירידת ריבית בהמשך השנה, מחזקות את ההערכה כי המשק נמצא בתהליך של חזרה הדרגתית לשגרה.

בעניין הנכסים המניבים נציין, כי בתקופה שחלפה מאז חוות הדעת המקיפה נערכו מעט עסקאות לרכישת נכסים מניבים, בהן לא ניכר שינוי מהותי בשיעורי התשואה.

בחוות הדעת המקיפה שנערכה לנכס למועד 31.12.2024 ניתן גילוי מפורט לגבי מצב השוק בהיבטים של אינפלציה, ריבית, אי הוודאות לנוכח מלחמת "חרבות ברזל" וסקר מפורט של עסקאות תשואה, ולמתודולוגיה שננקטה על ידנו בקביעת שיעורי ההיוון לצורך הערכת שווי הנכס בפרק "עקרונות ההערכה".

כפועל יוצא מהאמור לעיל, מצאנו לנכון לצמצם )כהמשך מגמה מחוות הדעת המקיפה( את תקופת ההפחתה בשל אי וודאות שנקבעה לשם ביטוי סיכוני "מצב השוק" שנקבעה בהערכת השווי המקיפה, לתקופה קצובה של 3.5 שנים )במקום 4 שנים (.

⁵ לגבי ההשלכות של מבצע "עם כלביא", יצוין, כי הלחימה הסתיימה ביום 24.6.2025 )טרם המועד הקובע להערכה(, ומדובר באירוע נקודתי אשר מטופל ברמת החברה מול השוכרים ועל- כן אין להערכתנו השפעה מהותית על שווי הנכס.

.9 תחשיב השווי

מקור הכנסה סה"כ שנתי שיעור היוון שווי כזמין מקדם דחייה סה"כ שווי בערכים נוכחיים הכנסות שכירות משטחי מסחר, חניה ותדלוק ₪ 1,814,664,931 1.00 ₪ 1,814,664,931 6.75% ₪ 122,489,883 תוספת הכנסה מפדיון 2,833,790 ₪ 7.75% 36,565,032 ₪ 1.00 36,565,032 ₪ שכ"ד משרדים 5,789,561 ₪ 6.20% 93,380,017 ₪ 1.00 93,380,017 ₪ רווח ממכירת חשמל 3,029,145 ₪ 8.50% 35,637,000 ₪ 1.00 35,637,000 ₪ עודף מפעילות הניהול 11,400,000 ₪ 8.25% 138,181,818 ₪ 1.00 138,181,818 ₪ סה"כ 145,542,379 ₪ 6.87% 2,118,428,798 ₪ 2,118,428,798 ₪ שטחי מסחר מתאכלסים 2,217,924 ₪ 7.25% 30,592,055 ₪ 0.93 28,524,061 ₪ סה"כ בתפוסה מלאה 147,760,303 ₪ 6.88% 2,149,020,853 ₪ 2,146,952,859 ₪ הפחתה בשל אי וודאות והפחתות חד -פעמיות נטו )*( -57,400,000 ₪ -57,400,000 ₪ סה"כ 147,760,303 ₪ 7.07% 2,091,620,853 ₪ 2,089,552,859 ₪

א. היוון הכנסות

ב. יתרת זכויות בניה

6,129		בניה )במ"ר( יתרת זכויות
1,000 ₪		בונה שווי למ"ר מ
6,129,000 ₪		סה"כ שווי
3		דחיה בשנים
8%		שיעור דחיה
₪ 4,865,398		נוכחי שווי בערך
		תחשיב ג. סיכו ם ה
₪ 2,089,552,859	)א(	היוון הכנסות
4,865,398 ₪	)ב(	הבניה יתרת זכויות
₪ 2,094,418,257		הנכס סה"כ שווי
₪ 2,094,000,000		ובמעוגל

)*( עיקר ההפחתה הינה כמפורט לעיל ובפרק "עקרונות הערכה" בחוות הדעת המקיפה שנערכה למועד קובע ,31.12.2024 המביאה לידי ביטוי את סיכוני השוק בעת הזו ע"י העלאת שיעור ההיוון לזרם התקבולים המייצג משטחי מסחר לתקופה קצובה עד לחזרה צפויה לפעילות רגילה, והשקולה להעלאה של שיעור ההיוון הבסיסי להכנסות ממסחר לצמיתות של כ- .0.19% כמו כן כלולות הפחתות/הכנסות נוספות כמפורט בסעיף 7.3 לעיל.

ניתוח רגישות:

להלן בחינת השפעה של שינוי של הנחה מהותית בשומה – שיעור ההיוון להכנסות משטחי מסחר )וכפועל יוצא שיעורי היוון אחרים( – על שווי הנכס )ב- ₪( :

6.50%	6.75%	7.00%
2,164,000,000	2,094,000,000	2,030,000,000

-8-

.10 הערכה

לאור האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון – במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', למעט השוכרים החופשיים – בסך של 2,094,000,000 ₪ )שני מיליארד ותשעים וארבעה מיליון שקלים חדשים(.

הערות:

• א. השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף.
• ב. הערכה זו הוכנה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של הועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- ולצורך יישום תקינה חשבונאית(.

.11 נתונים נוספים

א. הנכס הוערך על ידנו במסגרת הדו"חות הכספיים של החברה בשלוש השנים האחרונות – כדלקמן:

ווי סה"כ ש הנכס ם( )באלפי	בע מועד קו
₪ 1,779,000	30.06.2022
₪ 1,817,000	31.12.2022
₪ 1,850,000	30.06.2023
₪ 1,898,000	31.12.2023
₪ 1,935,000	30.06.2024
₪ 2,037,000	31.12.2024

• ב. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, לא נערכו הערכות שווי ע"י שמאים אחרים בשלוש השנים האחרונות.
• ג. כפי שנמסר לנו, הנכס רשום בספרי החברה ליום 31.3.2025 בשווי של 2,041,000 אלפי . ₪

-9-

.12 הצהרות

• א. הננו מצהירים בזאת, כי אנו בעלי ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
• ב. הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.
  • ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו .1966
• ד. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.

בכבוד רב,

גיא יופה רענן דוד כלכלן ושמאי מקרקעין כלכלן ) MA )ושמאי מקרקעין

עדכון הערכת שווי

"הק ניון הגדול"

דרך ז'בוטינסקי ,72-76 פתח תקווה

)חלקה 132 בגוש 6365(

הערכה

-2-

29 ביולי 2025 מספרנו: 34210.33/30.503

לכבוד מליסרון בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי "הקניון הגדול" בפתח תקווה

)חלקה 132 בגוש 6365(

.1 מטרת הערכה

התבקשנו על ידי גב' נעמי שבת – מנהלת תחום מקרקעין בחב' מליסרון בע"מ )להלן – "החברה"(, לעדכן את הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון ליום 30.6.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה ו/או חברות קשורות .

חוות דעת זו מהווה עדכון ובהמשך להערכתנו מס' ,34210.32 שנערכה ליום 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת המקיפה"(.

חוות הדעת המקיפה נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח- 1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאומי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה ) 40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי עדכון זה יצורף לדו"חות הכספיים של החברה, וכן יפורסם לציבור.

ההתקשרות בין החברה לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .15.6.2025

הננו להבהיר כי משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' מספק שרותי שמאות מקרקעין לחברה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין החברה ו/או למזמין העבודה.

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים .

-3-

להלן העדכון לחוות דעתנו:

.2 המועד הקובע להערכה – 30.6.2025

.3 פרטי הנכס )ללא שינוי(

6365	גוש:
132	1 : חלקה
מ"ר 27,891	ם: קה רשו שטח חל
כויות מלונית וז שרדים ו מגדל מ גדול"(, הקניון ה סחרי )" מבנה מ בניה	סוג נכס:
מ"ר 128,000 כ-	י כולל: שטח בנו
ה תח תקוו ,72-76 פ טינסקי דרך ז'בו	ירונית: כתובת ע
2 ת בע"מ חב' אבנ ומה ע"ש רטית רש בעלות פ	בקרקע: הזכויות

.4 תיאור כללי של הפרויקט

הפרויקט "הקניון הגדול" בנוי על חלקה מס' 132 בגוש ,6365 ששטחה )הרשום( 27,891 מ"ר, בשטח בניה כולל של כ- 128,000 מ"ר, הכולל 3 קומות מסחריות וחניון בנוי )מקורה( בן 10 מפלסים, ברובו חניון עילי, הנמצא בצמוד וממערב לקומות המסחר, ומגדל משרדים ומלונית.

הקומות המסחריות, בעלות צורת האות "ר", בנויות סביב חלל מרכזי בגובה כפול, עם גשרי מעבר במפלס הקומה המסחרית העליונה. בנוסף, קיימים שטחי מסחר גם בקומת המרתף.

בצמוד לדופן המערבית של מבנה הקניון ממוקם מגדל משרדים ומלונית.

• .5 המצב התכנוני ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה.
• .6 המצב המשפטי ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה.

¹ החלקה הינה תוצר של השלמת הליכי פרצלציה ורישום הבעלות בלשכת רישום מקרקעין של מגרש מס' א' בתכנית מס' פת.1/1241/ חלקות ישנות )חלק( מס' ,1 20 ו- 21 בגוש .6365

² חב' אבנת בע"מ הייתה חברת בת בבעלות מלאה של החברה, כאשר בתאריך 26.12.2023 דיווחה חברת מליסרון בע"מ על על מיזוג עם חברת אבנת בע"מ.

-4-

.7 הפעילות הכלכלית בפרויקט

7.1 ריכוז ההכנסות

נכון למועד הקובע, שטחי המסחר פועלים בתפוסה כמעט מלאה )חנות פנויה אחת( ושטחי המשרדים פועלים בתפוסה בשיעור של כ- .98%

להלן תחזית מעודכנת של ההכנסות בפרויקט למועד הקובע להערכת השווי כפי שנמסרו לנו ע"י החברה:

ביאורים	הכנסה )₪( שנתית	כנסה מקור ה
(1)	114,099,929	ניה( )כולל ח חי מסחר רות שט דמי שכי
(1)	12,490,303	ת ם ומלוני ל משרדי רות מגד דמי שכי
(1)	686,282	שונות( אנטנות ו אחרות ) הכנסות
(2)	3,700,000	מפדיון תוספת
(2)	5,397,622	טו מחניון נ הכנסות
(2)	6,900,000	יהול עילות הנ רווח מפ
(2)	3,149,816	שמל רווח מח
	146,423,951	סה"כ

ביאורים:

• )1( עפ"י נתונים עדכניים למועד הקובע כפי שנמסרו לנו ע"י החברה .
• )2( הכנסה המבוססת עפ"י תקציב החברה לשנת ,2025 ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה .

7.2 שטחים פנויים

כפי שנמסר לנו מהחברה, קיימים כ- 280 מ"ר שטחי משרדים פנויים וכ- 150 מ"ר שטחי מסחר פנויים המיועדים לשיווק. עפ"י הערכתנו, ההכנסה השנתית הצפויה בגין שטחים אלו הינה בסך כולל של כ - 940 אלפי .₪

7.3 הוצאות חד-פעמיות

עפ"י תקציב החברה ומידע שנמסר לנו, צפויות הוצאות חד פעמיות הנובעות מהשתתפות בעבודות התאמה וגרייסים לשוכרים בסך כולל של כ- 1,700 אלפי ₪ .

7.4 נתונים נוספים

נתוני פדיון – מנתוני הפדיון לתקופה של 12 חודשים מיוני 2024 עד מאי 2025 ביחס לתקופה מקבילה עולה, כי חלה עליה בהיקף הפדיונות בשיעור של כ- .20%

ה"עומס על השוכרים" – המוגדר כיחס שבין הוצאות השוכרים הכוללות את דמי השכירות ודמי הניהול לבין הפדיון שהתקבל באותה תקופה. נכון למחצית שנת ,2025 העומס על השוכרים הינו בשיעור של כ- ,13.8% נתון המצביע כי דמי השכירות תואמים את רמת הפעילות הכלכלית במרכז המסחרי.

-5-

.8 התייחסות למצב השוק ועקרונות ההערכה

.

המחצית הראשונה של שנת 2025 התנהלה על רקע המשך ההתאוששות מהשלכות מלחמת "חרבות ברזל", שהחלה באוקטובר ,2023 ולאחר מבצע "עם כלביא" שהתרחש ברבעון השני של השנה. בסוף חודש יוני הושגה הפסקת אש בין ישראל לאיראן, אשר תרמה לירידה ברמת המתיחות האזורית. בגזרת עזה, אף שאין הסכם להפסקת אש רשמית, ההערכות הן כי הלחימה פחתה בעצימותה, על רקע דיונים מתמשכים להסדרה. בהתאם לכך, ניכרת ירידה מסוימת באי-הוודאות הגיאופוליטית, והמשק המקומי מגלה סימני התאוששות, עם שיפור בפעילות הכלכלית, התחזקות השקל ועליות במדדי המניות בבורסה בתל אביב.

3 בהתאם לתחזית בנק ישראל שפורסמה ביולי 2025 )פורסמה לאחר מבצע "עם כלביא" ,) התוצר צפוי לצמוח בשיעור של 3.3% בשנת 2025 ו 4.6%- בשנת .2026 שיעור האינפלציה השנתי לשנת 2025 צפוי לעמוד על 2.6% ובשנת 2026 צפוי לעמוד על .2% רמת ריבית בנק ישראל צפויה לרדת באופן הדרגתי, ולעמוד בממוצע על 3.75% ברבעון השני של .2026

חרף המגמה החיובית, תחזית בנק ישראל ממשיכה להצביע על רמה גבוהה של אי -ודאות, הן בהיבט הגיאופוליטי והן לנוכח אי-הוודאות התקציבית של הממשלה. עם זאת, היציבות היחסית שנרשמה בחודשים האחרונים, והציפיות לירידת ריבית בהמשך השנה, מחזקות את ההערכה כי המשק נמצא בתהליך של חזרה הדרגתית לשגרה.

בעניין הנכסים המניבים נציין, כי בתקופה שחלפה מאז חוות הדעת המקיפה נערכו מעט עסקאות לרכישת נכסים מניבים, בהן לא ניכר שינוי מהותי בשיעורי התשואה.

בחוות הדעת המקיפה שנערכה לנכס למועד 31.12.2024 ניתן גילוי מפורט לגבי מצב השוק בהיבטים של אינפלציה, ריבית, אי הוודאות לנוכח מלחמת "חרבות ברזל" וסקר מפורט של עסקאות תשואה, ולמתודולוגיה שננקטה על ידנו בקביעת שיעורי ההיוון לצורך הערכת שווי הנכס בפרק "עקרונות ההערכה".

כפועל יוצא מהאמור לעיל, מצאנו לנכון לצמצם )כהמשך מגמה מחוות הדעת המקיפה( את תקופת ההפחתה בשל אי וודאות שנקבעה לשם ביטוי סיכוני "מצב השוק" שנקבעה בהערכת השווי המקיפה, לתקופה קצובה של 3.5 שנים )במקום 4 שנים(.

³ לגבי ההשלכות של מבצע "עם כלביא", יצוין, כי הלחימה הסתיימה ביום 24.6.2025 )טרם המועד הקובע להערכה(, ומדובר באירוע נקודתי אשר מטופל ברמת החברה מול השוכרים ועל- כן אין להערכתנו השפעה מהותית על שווי הנכס.

-6-

.9 תחשיב השווי

א. היוון הכנסות

סה"כ שווי	מקדם דחיה	שווי כזמין	שיעור היוון משוקלל	סה"כ שנתי	ה מקור הכנס
₪ 1,755,383,516	₪ 1	1,755,383,516	6.50%	₪ 114,099,929	)כולל חניה( שטחי מסחר דמי שכירות
6,862,820 ₪	1	6,862,820 ₪	10.00%	686,282 ₪	ושונות( רות )אנטנות הכנסות אח
₪ 49,333,333	1	₪ 49,333,333	7.50%	3,700,000 ₪	ון תוספת מפדי
₪ 185,041,525		₪ 1 185,041,525	6.75%	₪ 12,490,303	משרדים כרים למלון ו שטחים מוש
₪ 71,968,293	1	₪ 71,968,293	7.50%	5,397,622 ₪	יון נטו הכנסות מחנ
₪ 86,250,000	1	₪ 86,250,000	8.00%	6,900,000 ₪	ת הניהול רווח מפעילו
₪ 37,056,658	1	₪ 37,056,658	8.50%	3,149,816 ₪	רווח מחשמל
₪ 2,191,896,145		₪ 2,191,896,145	6.68%	₪ 146,423,951	סה"כ מניב
₪ 10,295,956	0.94	₪ 10,990,933	6.75%	741,888 ₪	הערכה( ם למסחר ) שטחים פנויי
2,691,589 ₪	0.93	2,880,000 ₪	7.00%	201,600 ₪	)הערכה( ם למשרדים שטחים פנויי
₪ 2,204,883,690		₪ 2,205,767,078	6.68%	₪ 147,367,439	סה מלאה סה"כ בתפו
₪ -54,000,000		₪ -54,000,000		)*( -פ עמיות נטו	הפחתות חד ל אי וודאות ו הפחתה בש
₪ 2,150,883,690		₪ 2,151,767,078	6.85%	₪ 147,367,439	סה"כ שווי

ב. שווי יתרת זכויות בניה )לשימושים מעורבים(

קרי( בניה )מ"ר עי יתרת זכויות
בונה שווי למ"ר מ
סה"כ שווי
ג. סיכו ם
היוון הכנסות שווי הנכס ב
ויות הבניה שווי יתרת זכ
הנכס סה"כ שווי
ובמעוגל

)*( עיקר ההפחתה הינה כמפורט לעיל ובפרק "עקרונות ההערכה" בחוות הדעת המקיפה שנערכה למועד קובע ,31.12.2024 המביאה לידי ביטוי את סיכוני השוק בעת הזו ע"י העלאת שיעור ההיוון לזרם התקבולים המייצג משטחי מסחר לתקופה קצובה עד לחזרה צפויה לפעילות רגילה, והשקולה להעלאה של שיעור ההיוון הבסיסי להכנסות ממסחר לצמיתות של כ- .0.17% כמו כן כלולות הפחתות נוספות כמפורט בסעיף 7.3 לעיל.

ניתוח רגישות:

להלן בחינת השפעה של שינוי של הנחה מהותית בשומה – שיעור ההיוון להכנסות משטחי מסחר )וכפועל יוצא שיעורי היוון אחרים( – על שווי הנכס )ב- ₪(:

ממסחר כנסות היוון לה שיעור ה
6.25%	6.50%	6.75%
2,282,000,000	2,203,000,000	2,131,000,000	כס שווי הנ

-7-

.10 הערכה

לאור האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון – במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, כנקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', למעט זכויות השוכרים החופשיים – בסך של 2,203,000,000 ₪ )שני מיליארד מאתיים ושלושה מיליון שקלים חדשים(.

הערות:

• א. השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף.
• ב. הערכה זו הוכנה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של הועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- ולצורך יישום תקינה חשבונאית(.

.11 נתונים נוספים

א. הנכס הוערך על ידנו במסגרת הדו"חות הכספיים של החברה בשלוש השנים האחרונות – כדלקמן:

י ה"כ שוו הנכס ם( )באלפי	בע ס מועד קו
₪ 1,824,000	30.06.2022
₪ 1,901,000	31.12.2022
₪ 1,964,000	30.06.2023
₪ 2,037,000	31.12.2023
₪ 2,073,000	30.06.2024
₪ 2,169,000	31.12.2024

• ב. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, לא נערכו הערכות שווי ע"י שמאים אחרים בשלוש השנים האחרונות.
• ג. היטלי השבחה כפי שנמסר לנו, החברה שילמה היטלי השבחה בגין תכניות פת/2000/א', פת128/1241/ ופת/ .154/1241
• ד. כפי שנמסר לנו, הנכס רשום בספרי החברה ליום 31.3.2025 בשווי של 2,173,000 א' .₪

-8-

.12 הצהרות

• א. הננו מצהירים בזאת, כי אנו בעלי ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
• ב. הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.
  • ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו .1966
• ד. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.

בכבוד רב,

גיא יופה רענן דוד כלכלן ושמאי מקרקעין כלכלן ) MA )ושמאי מקרקעין

עדכון הערכת שווי

פרויקט "חוצות המפרץ"

אזור התעשיה חוצות המפרץ, חיפה

)חלקות שונות בגושים 11604 ו- 11635(

הערכה ליום 30.6.2025

30 ביולי 2025 מספרנו: 35560.37/30.503

לכבוד מליסרון בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי – פרויקט חוצות המפרץ אזור התעשיה חוצות המפרץ, חיפה

)חלקות שונות בגושים 11604 ו- 11635(

.1 מטרת הערכה

התבקשנו על -ידי גב' נעמי שבת – מנהלת תחום מקרקעין בחב' מליסרון בע"מ וכן על ידי ,¹ לעדכן את מר זיו דוד – סמנכ"ל כספים בחברת אשטרום נכסים בע"מ )להלן - "החברה"( הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון ליום 30.6.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה ו/או חברות קשורות.

חוות דעת זו מהווה עדכון ובהמשך להערכתנו מס' 35560.36 שנערכה ליום 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת המקיפה"(.

חוות הדעת המקיפה נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאו מי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה )40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי עדכון זה יצורף לדו"חות הכספיים של החברה. כמו כן, הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי עדכון זה יפורסם בציבור.

ההתקשרות בין החברות לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .15.6.2025

הננו להבהיר כי משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' מספק שרותי שמאות מקרקעין לחברה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין החברה ו/או למזמין העבודה.

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים.

¹ החברות מליסרון בע"מ ואשטרום נכסים בע"מ הינן בעלות זכויות שוות )50% כ"א ( בחב' חוצות המפרץ חיפה בע"מ המחזיקה במלוא הזכויות בנכס.

להלן העדכון לחוות דעתנו:

.2 המועד הקובע להערכה – .30.6.2025

.3 פרטי הנכס )ללא שינוי(

11635		11604		גושים:
66 ,9-13		,84-91 ,56-79	,1 80-83	חלקות:
		,138 ,93-108
		157 ,142 ,141
מ"ר 42,960	2 מ"ר 41,372	מ"ר 121,418	מ"ר 25,025	רקע: שטח הק
בונה קרקע מ	יעוד קרקע בי	ץ" ות המפר חרי "חוצ	ס: סוג הנכ
( בייעוד )בחלקה	לתעשיה
לתעשיה	)"מגרש
לקן"( מתחם וו	"( )" גרינסטון
מ"ר 11,500 כ- ס הום( 'מבו ופוק )מתחם ג		מ"ר - 66,000	מבנים: כ	יווק: שטח לש
		4,100 : כ-	מושכרים מגרשים
		מ"ר
שות כירה מר רטית וח בעלות פ		רשות חכירה מ	בעלות	בקרקע: הזכויות
ישראל	מקרקעי	ישראל מקרקעי	פרטית
פה מפרץ, חי חוצות ה ן, אזה"ת ומת וולק סמוך לצ				מיקום:
א קה במלו מ, המחזי יפה בע" ץ ח ת המפר חב' חוצו יותיה של				ת: זכו המוערכו הזכויות
בפרויקט הזכויות

.4 תיאור כללי של הפרויקט

הנכס נשוא חוות הדעת מורכב משני חלקים – כדלקמן:

• א. המרכז המסחרי הידוע כמתחם קניות "חוצות המפרץ", כאשר לאחרונה אוכלס ו בו שני מבנים מסחריים חדשים, הידועים בשם "מבנה ג'מבו" )בניין מס' 12( הניצב על חלק מהמגרשים "גרינסטון" ו- "וולקן", ובשם "בניין מס' 11א", אשר ממוקם בסמוך לבניין מס' 11 במרכז המסחרי .
  • ב. יתרת חטיבת קרקע הכוללת שני מתחמים צמודים:
  • קרקע ריקה הצמודה למרכז המסחרי המכונה "מגרש גרינסטון".
• קרקע ריקה הממוקמת דרומית ובצמוד ל"מגרש גרינסטון", הידועה כמתחם שבו פעל בעבר 'מפעל הנדסה וולקן' )" מתחם וולקן"(.

שטחו ברוטו של מגרש גרינסטון הינו כ- 41,790 מ"ר. בהתאם למידע שהועבר מהחברה, במהלך שנת 2018 הופקע שטח של ² כ- 450 מ"ר לטובת רכבת ישראל בע"מ )הערה על הפקעה נרשמה בנסח הרישום(.

המרכז המסחרי:

המרכז המסחרי בנוי על חטיבת קרקע המורכבת מחלקות שונות בגוש ,11604 בשטח כולל של כ- 146.5 דונם, ממוקם צפון-מערבית לצומת וולקן, בעל צורה לא רגולרית, עם חזית דרומית ארוכה לשד' ההסתדרות.

בצמוד ומצפון למתחם עובר תוואי מסילת הברזל, עם תחנת רכבת הצמודה למרכז המסחרי )תחנת "חוצות המפרץ"(. יצוין, כי התחנה בנויה באופן שתנועת הנוסעים אל תחנת הרכבת וממנה עוברת דרך המרכז המסחרי.

על חטיבת הקרקע בנויים 16 מבני תעשיה, אשר שימשו בעבר את מפעלי "וולקן" ו"פניציה" והוסבו למבנים מסחריים, וכן מבנים מסחריים חדשים ומודרניים: "פקטורי" ו- "סלע".

בתחילת שנת 2016 הסתיימו העבודות במבנה מס' 7 )"מתחם המותגים" - OUTLET), שכללו בין השאר, חלוקה של חנות גדולה תוך יצירת מעבר מקורה שמשני צדדיו יחידות מסחר )"פסאז'"(.

הקרקע מפותחת וכוללת כבישים סלולים, מגרשי חניה גדולים, מדרכות, תאורת רחוב וגינות מפותחות. המתחם כולל כ - 2,550 מקומות חניה.

כפי שפורט לעיל, החברה הקימה שני מבנים חדשים כדלקמן:

בניין מס' 11א' הינו מבנה דו קומתי חדש במתחם "המרכז המסחרי" אשר אוכלס במהלך שנת ,2025 בשטח לשיווק של כ- 2,250 מ"ר, הממוקם בסמוך לבניין מס' 11 הקיים.

בניין מס' 12 הינו מבנה חדש אשר אוכלס בשנת ,2024 בשטח לשיווק של כ- 11,500 מ"ר, המושכר לרשת "פוקס הום" ורשת "ג'מבו" , הממוקם בחלק המזרחי של "מגרש וולקן". המבנה כולל מעליות ודרגנועים פנימיים. ממזרח למבנה הוקם מגרש חניה לטובת לקוחות המתחם.

חטיבת הקרקע:

בנוסף למרכז המסחרי, הנכס נשוא ההערכה כולל חטיבת קרקע הכוללת שני מגרשים צמודים: מגרש גרינסטון בשטח של כ - 41.3 דונם, אשר אינו מפותח ואינו בשימוש, ומגרש וולקן בשטח של כ- 43 דונם, אשר שימש בעבר כמפעל תעשייה כבדה וכיום המגרש ריק.

עפ"י מידע שנמסר לנו מהחברה ותכנית כללית לחטיבת הקרקע, עולה כי בכוונת החברה להקים במתחם מבני לוגיסטיקה ומסחר וכן שטח נוסף לשימוש שדה התעופה הסמוך.

• .5 המצב התכנוני ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה.
• .6 המצב המשפטי ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה, למעט השכרות שטחי מסחר לשוכרים חופשיים.

.7 נתונים כלכליים

.7.1 ריכוז הכנסות

נכון למועד הקובע, הפרויקט בתפוסה כמעט מלאה )כ- 94%(.

להלן ריכוז הנתונים הכלכליים העדכניים של הפרויקט כפי שנמסרו לנו מהחברה, נכון למועד הקובע לעדכון הערכת השווי ) 30.6.2025(, וכן ריכוז נתוני הכנסות נוספות המבוססות על תקציב החברה לשנת :2025

הערות	נתית הכנסה ש	נסה מקור הכ
ם עדכניים עפ"י נתוני	₪ 83,330,854	ים ושונות חר, משרד שכ"ד מס הכנסות מ
ובע למועד הק	₪ 280,595	ושכרים מגרשים מ הכנסה מ
	₪ 2,115,994	דיון כנסות מפ תוספת ה
לשנת ב החברה עפ"י תקצי	₪ 1,601,901	רת חשמל רווח ממכי
2025	₪ 5,012,240	ל ילות הניהו עודף מפע
	₪ 92,341,584	סה"כ

.7.2 שטחים פנויים ומתפנים

נכון למועד הקובע, קיימים שטחי מסחר פנויים בהיקף של כ- 4,700 מ"ר. שטחים אלו צפויים, להערכתנו, להניב הכנסה שנתית של כ- 3,152 אלפי ₪ .

נציין, כי הערכתנו לגבי ההכנסה מהשטחים הפנויים חושבה על ידנו בהתאם לדמי שכירות ראויים, בהתחשב במיקומם ובסיווגם, כאשר הובא בחשבון מקדם דחייה עד לשיווק והנבה מהשטחים הנ"ל.

.7.3 הוצאות חד-פעמיות )נטו(

עפ"י נתונים עדכניים למועד קובע, צפויות הפחתות חד -פעמיות בסך כולל של כ- 14,600 אלפי ₪ הנובעות, בין היתר, מהשקעות לשוכרים והשקעות כלליות בנכס , ארנונה משטחים פנויים, גרייסים והנחות זמניות.

.7.4 נתונים נוספים

נתוני פדיון – מנתוני הפדיון לתקופה של 12 חודשים מיוני 2024 עד מאי 2025 ביחס לתקופה מקבילה עולה, כי חלה עליה בהיקף הפדיונות בשיעור של כ- .10%

ה"עומס על השוכרים" – המוגדר כיחס שבין הוצאות השוכרים הכוללות את דמי השכירות ודמי הניהול לבין הפדיון שהתקבל באותה תקופה. נכון למחצית שנת ,2025 העומס על השוכרים הינו בשיעור של כ- ,8.7% נתון המצביע כי דמי השכירות תואמים את רמת הפעילות הכלכלית במרכז המסחרי.

.8 התייחסות למצב השוק ו עקרונות ההערכה

המחצית הראשונה של שנת 2025 התנהלה על רקע המשך ההתאוששות מהשלכות מלחמת "חרבות ברזל", שהחלה באוקטובר ,2023 ולאחר מבצע "עם כלביא" שהתרחש ברבעון השני של השנה. בסוף חודש יוני הושגה הפסקת אש בין ישראל לאיראן, אשר תרמה לירידה ברמת המתיחות האזורית. בגזרת עזה, אף שאין הסכם להפסקת אש רשמית, ההערכות הן כי הלחימה פחתה בעצימותה, על רקע דיונים מתמשכים להסדרה. בהתאם לכך, ניכרת ירידה מסוימת באי-הוודאות הגיאופוליטית, והמשק המקומי מגלה סימני התאוששות, עם שיפור בפעילות הכלכלית, התחזקות השקל ועליות במדדי המניות בבורסה בתל אביב.

בהתאם לתחזית בנק ישראל שפורסמה ביולי 2025 )פורסמה לאחר מבצע "עם כלביא" 3 ,) התוצר צפוי לצמוח בשיעור של 3.3% בשנת 2025 ו 4.6%- בשנת .2026 שיעור האינפלציה השנתי לשנת 2025 צפוי לעמוד על 2.6% ובשנת 2026 צפוי לעמוד על .2% רמת ריבית בנק ישראל צפויה לרדת באופן הדרגתי, ולעמוד בממוצע על 3.75% ברבעון השני של .2026

חרף המגמה החיובית, תחזית בנק ישראל ממשיכה להצביע על רמה גבוהה של אי -ודאות, הן בהיבט הגיאופוליטי והן לנוכח אי-הוודאות התקציבית של הממשלה. עם זאת, היציבות היחסית שנרשמה בחודשים האחרונים, והציפיות לירידת ריבית בהמשך השנה, מחזקות את ההערכה כי המשק נמצא בתהליך של חזרה הדרגתית לשגרה.

בעניין הנכסים המניבים נציין, כי בתקופה שחלפה מאז חוות הדעת המקיפה נערכו מעט עסקאות לרכישת נכסים מניבים, בהן לא ניכר שינוי מהותי בשיעורי התשואה.

בחוות הדעת המקיפה שנערכה לנכס למועד 31.12.2024 ניתן גילוי מפורט לגבי מצב השוק בהיבטים של אינפלציה, ריבית, אי הוודאות לנוכח מלחמת "חרבות ברזל" , סקר מפורט של עסקאות תשואה, ולמתודולוגיה שננקטה על ידנו בקביעת שיעורי ההיוון לצורך הערכת שווי הנכס בפרק "עקרונות ההערכה".

כפועל יוצא מהאמור לעיל, מצאנו לנכון לצמצם )כהמשך מגמה מחוות הדעת המקיפה( את תקופת ההפחתה בשל אי וודאות שנקבעה לשם ביטוי סיכוני "מצב השוק" שנקבעה בהערכת השווי המקיפה, לתקופה קצובה של 3.5 שנים )במקום 4 שנים(.

³ לגבי ההשלכות של מבצע "עם כלביא", יצוין, כי הלחימה הסתיימה ביום 24.6.2025 )טרם המועד הקובע להערכה(, ומדובר באירוע נקודתי אשר מטופל ברמת החברה מול השוכרים ועל- כן אין להערכתנו השפעה מהותית על שווי הנכס.

.9 תחשיב השווי

א. שווי שטחים מניבים:

סה"כ שווי כחיים בערכים נו	מקדם דחיה	שווי כזמין	שיעור היוון	סה"כ שנתי	ה מקור הכנס
₪ 1,265,879,217	₪ 1.00	1,265,879,217	6.75%	₪ 85,446,847	מחסנים כ"ד מסחר ו הכנסות מש
5,611,903 ₪	1.00	5,611,903 ₪	5.00%	280,595 ₪	רים רשים מושכ הכנסות ממג
₪ 18,845,894	1.00	₪ 18,845,894	8.50%	1,601,901 ₪	ת חשמל רווח ממכיר
₪ 60,754,429	1.00	₪ 60,754,429	8.25%	5,012,240 ₪	ת הניהול רווח מפעילו
₪ 1,351,091,443		₪ 1,351,091,443	6.83%	₪ 92,341,584	מניב סה"כ שטח
₪ 37,795,005	0.87	₪ 43,473,941	7.25%	3,151,861 ₪	ויים ומתפנים טחי בניה פנ הכנסה מש
₪ 1,388,886,448		₪ 1,394,565,384	6.85%	₪ 95,493,444	ה מלאה יקט בתפוס סה"כ הפרו
₪ -52,100,000		₪ -52,100,000	)*( -פע עמיות נטו הפחתות חד ל אי וודאות ו הפחתה בש
₪ 1,336,786,448		₪ 1,342,465,384	7.14%	₪ 95,493,444	סה"כ נטו

ג. שווי יתרת מתחמי קרקע לא בנויים וז כויות בניה:

סה"כ שווי	לדונם שווי ממוצע	ם שטח בדונ	סעיף
₪ 260,159,200	3,500,000 ₪	74.33	קן רינסטון ו-וול ם במתחמי ג יתרת שטחי
₪ 124,166,224	2,600,000 ₪	47.76	וספות זכויות בניה נ
₪ 384,325,424		122.09	סה"כ
₪ -19,300,000			רמ"י תשלומים ל בניכוי אומדן
₪ 365,025,424			סה"כ נטו

ד. סיכום תחשיב:

שווי שטחים מניבים )א( 1,336,786,448 ₪ שווי יתרת מתחמי קרקע לא בנויים וזכויות בניה )ב( 365,025,424 ₪ סה"כ שווי הנכס 1,701,811,872 ₪

ובמעוגל 1,702,000,000 ₪

)*( עיקר ההפחתה הינה כמפורט לעיל ובפרק "עקרונות הערכה" בחוות הדעת המקיפה שנערכה למועד קובע ,31.12.2024 המביאה לידי ביטוי את סיכוני השוק בעת הזו ע"י העלאת שיעור ההיוון לזרם התקבולים המייצג משטחי מסחר לתקופה קצובה עד לחזרה צפויה לפעילות רגילה, והשקולה להעלאה של שיעור ההיוון הבסיסי להכנסות ממסחר לצמיתות של כ- .0.19% כמו כן כלולות הפחתות/הכנסות נוספות כמפורט בסעיף 7.3 לעיל.

ניתוח רגישות :

להלן בחינת השפעה של שינוי של הנחה מהותית בשומה – שיעור ההיוון להכנסות משטחי מסחר )וכפועל יוצא שיעורי היוון אחרים( – על שווי הנכס:

6.25%	6.50%	6.75%	7.00%	7.25%
₪ 1,807,000,000	₪ 1,752,000,000	₪ 1,702,000,000	₪ 1,655,000,000	₪ 1,611,000,000	שווי הנכס

.10 ההערכה

לאור האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון – במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', למעט השוכרים החופשיים – בסך של 1,702,000,000 ₪ )מיליארד שבע מאות ושני מיליון שקלים חדשים(.

הערה: השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף.

.11 נתונים נוספים

א. שווי הנכס במצבו הוערך על ידינו לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה, בשלוש השנים האחרונות – כמפורט להלן:

ווי סה"כ ש	בע מועד קו
ם( )באלפי
₪ 1,666,000	31/12/2024
₪ 1,533,000	30/06/2024
₪ 1,504,000	31/12/2023
₪ 1,466,000	30/06/2023
₪ 1,384,000	31/12/2022
₪ 1,350,000	30/06/2022

• ב. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, לא בוצעו הערכות שווי ע"י שמאים אחרים בשלוש השנים האחרונות.
• ג. כפי שנמסר לנו, הנכס רשום בספרי החברה ליום 31.3.2025 בסך של 1,667,000 אלפי .₪

.12 הצהרות

• א. הננו מצהירים בזאת, כי אנו בעלי ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
• ב. הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.
  • ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו .1966
• ד. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.

עדכון הערכת שווי

"עופר גרנד קניון באר שבע"

שדרות דוד טוביהו ,125 באר שבע

) חלקה 1 בגוש 38110(

הערכה ליום 30.6.2025

29 ביולי 2025 מספרנו: 34745.32/30.503

לכבוד מליסרון בע"מ

ג.א.נ,

עדכון הערכת שווי – עופר, גרנד קניון באר שבע שדרות דוד טוביהו ,125 באר שבע

)חלקה 1 בגוש 38110(

.1 מטרת הערכה

התבקשנו על-ידי גב' נעמי שבת – מנהלת תחום מקרקעין בחב' מליסרון בע"מ )להלן - "החברה"( 1 , לעדכן את הערכת שווי זכויותיה של החברה בנכס הנדון ליום 30.6.2025 – וזאת לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה ו/או חברות קשורות .

חוות דעת זו מהווה עדכון ובהמשך להערכתנו מס' 34745.31 שנערכה ליום 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת המקיפה"(.

חוות הדעת המקיפה נערכה בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין )פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח עפ"י חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968- ולצורך יישום תקינה חשבונאית(, ולצורך קביעת "השווי ההוגן" של הנכס – כמשמעותו בתקן דיווח כספי בינלאו מי 13 – מדידת שווי הוגן )13IFRS), ולצורך יישום בתקן חשבונאות בינלאומי 40 – נדל"ן להשקעה )40IAS).

חוות דעת זו נערכה אף היא בהתאם להוראות תקן מס' 17.1 של מועצת שמאי המקרקעין בנושאים שנבחנו.

הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי עדכון זה יצורף לדו"חות הכספיים של החברה. כמו כן, הננו נותנים בזאת את הסכמתנו, כי עדכון זה יפורסם בציבור.

ההתקשרות בין החברות לבין משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' – כלכלה ושמאות מקרקעין בוצעה ביום .15.6.2025

הננו להבהיר כי משרד פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' מספק שרותי שמאות מקרקעין לחברה, ואולם לא קיימת תלות בין השמאים לבין החברה ו/או למזמין העבודה.

הננו להבהיר כי שכר טרחתנו בגין ההערכה אינו מותנה בתוצאות ההערכה.

במסגרת ההתקשרות ניתן לנו ע"י החברה כתב התחייבות לשיפוי בכפוף לתנאים מוסכמים.

¹ החברה מחזיקה בשרשור במלוא הונה המונפק והנפרע של מ.ל.א הנגב יזמות והשקעות בע"מ )בעלת מלוא הזכויות בקניון "עופר גרנד קניון - באר שבע"(.

להלן העדכון לחוות דעתנו:

.2 המועד הקובע להערכה – .30.6.2025

.3 פרטי הנכס )ללא שינוי(

גוש:	38110
חלקה:	1
: קע רשום שטח קר	מ"ר 50,747
ש: מס' מגר	2101
: 2 רש במ"ר שטח מג	מ"ר 42,193
ס: סוג הנכ	ה כויות בני ויתרת ז קניון בנוי
3 : י שטח בנו	מ"ר 145,855
)עיקרי(: יות בניה יתרת זכו	מ"ר 10,000 כ-
בקרקע: הזכויות	רטית בעלות פ
ת: המוערכו הזכויות	"מ - עות בע ת והשק נגב יזמו מ.ל.א ה של חב' זכויותיה נכס בעלות ב זכויות ה ה במלוא המחזיק
כס: מיקום הנ	ע באר שב גאל ידין, ינת שד' י טוביהו פ שד' דוד

.4 תיאור כללי של הפרויקט

הנכס נשוא חוות הדעת מהווה קניון המכונה "עופר גרנד קניון - באר שבע". הקניון הינו בשטח בנוי כולל של כ- 145,000 מ"ר וכולל שלוש קומות מסחריות מעל שלוש קומות מרתף המחולקות לשני אגפים – צפוני ודרומי.

האגף הצפוני כולל שלוש קומות של חניון רכבים, מחסנים ושטחי שירות אחרים, ובאגף הדרומי מפלס מסחרי בגובה כפול, כאשר רצפת המפלס המסחרי מקבילה לקומת מרתף -2 של חניון הרכבים.

בנייתו של הקניון החלה במהלך שנת 2010 והוא נפתח לקהל הרחב במאי .2013

יתרת זכויות הבניה:

בחודש דצמבר 2022 ניתן היתר בניה לתוספת 10 קומות משרדים ולשינויים, מעל החלק הדרומי-מזרחי של הקניון, המנצל את מרבית יתרת זכויות הבניה.

הכנות במבנה הקיים לבניה עתידית – במבנה הקניון נעשו הכנות למבנה עתידי, ובכלל זה: הכנה למבנה המרפאות – שטח גרעין, חיזוק הביסוס והעמודים בתחום המבנה שמעל הקניון וכד'. בהקשר זה יצוין, כי החניון שנבנה כולל גם את דרישות התקן לניצול יתרת זכויות הבניה.

² עפ"י תכנית מס' .95/115/03/5

³ עפ"י היתר בניה מס' .20131169

• .5 המצב התכנוני ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה.
• .6 המצב המשפטי ללא שינוי מחוות הדעת המקיפה, למעט השכרות שטחי מסחר לשוכרים חופשיים.

.7 נתונים כלכליים

.7.1 ריכוז הכנסות

נכון למועד הקובע, הפרויקט בתפוסה כמעט מלאה )כ- 98.8%(.

להלן ריכוז הנתונים הכלכליים העדכניים של הפרויקט כפי שנמסרו לנו מהחברה, נכון למועד הקובע לעדכון הערכת השווי ) 30.6.2025(, וכן ריכוז נתוני הכנסות נוספות המבוססות על תקציב החברה לשנת :2025

הערות	נתית הכנסה ש	נסה מקור הכ
למועד ם עדכניים עפ"י נתוני	₪ 101,644,627	חניה( חר )כולל שטחי מס הכנסות מ
הקובע	₪ 587,536	ת( טנות ושונו חרות )אנ הכנסות א
	₪ 2,717,551	דיון כנסות מפ תוספת ה
לשנת ב החברה עפ"י תקצי	₪ 5,310,000	ל ילות הניהו עודף מפע
2025	₪ 3,400,000	רת חשמל רווח ממכי
	₪ 113,659,714	סה"כ

.7.2 שטחים פנויים ומתפנים

נכון למועד הקובע, קיימים שטחי מסחר פנויים ומתפנים בהיקף של כ - 940 מ"ר. שטחים אלו צפויים, להערכתנו, להניב הכנסה שנתית של כ- 1,240 אלפי ₪ .

.7.3 הוצאות חד-פעמיות )נטו(

עפ"י נתונים עדכניים למועד קובע, צפויות הפחתות חד -פעמיות בסך כולל של כ- 2,700 אלפי ₪ הנובעות, בין היתר, מהשקעות לשוכרים, גרייסים והנחות זמניות. מהוצאות אלו קוזזו הכנסות זמניות משוכרים העתידים להתפנות במהלך השנה.

.7.4 נתונים נוספים

נתוני פדיון – מנתוני הפדיון לתקופה של 12 חודשים מיוני 2024 עד מאי 2025 ביחס לתקופה מקבילה עולה, כי חלה עליה בהיקף הפדיונות בשיעור של כ- .9.5%

ה"עומס על השוכרים" – המוגדר כיחס שבין הוצאות השוכרים הכוללות את דמי השכירות ודמי הניהול לבין הפדיון שהתקבל באותה תקופה. נכון למחצית שנת ,2025 העומס על השוכרים הינו בשיעור של כ- ,10.9% נתון המצביע כי דמי השכירות תואמים את רמת הפעילות הכלכלית במרכז המסחרי.

.8 התייחסות למצב השוק ו עקרונות ההערכה

המחצית הראשונה של שנת 2025 התנהלה על רקע המשך ההתאוששות מהשלכות מלחמת "חרבות ברזל", שהחלה באוקטובר ,2023 ולאחר מבצע "עם כלביא" שהתרחש ברבעון השני של השנה. בסוף חודש יוני הושגה הפסקת אש בין ישראל לאיראן, אשר תרמה לירידה ברמת המתיחות האזורית. בגזרת עזה, אף שאין הסכם להפסקת אש רשמית, ההערכות הן כי הלחימה פחתה בעצימותה, על רקע דיונים מתמשכים להסדרה. בהתאם לכך, ניכרת ירידה מסוימת באי-הוודאות הגיאופוליטית, והמשק המקומי מגלה סימני התאוששות, עם שיפור בפעילות הכלכלית, התחזקות השקל ועליות במדדי המניות בבורסה בתל אביב.

בהתאם לתחזית בנק ישראל שפורסמה ביולי 2025 )פורסמה לאחר מבצע "עם כלביא" 4 ,) התוצר צפוי לצמוח בשיעור של 3.3% בשנת 2025 ו 4.6%- בשנת .2026 שיעור האינפלציה השנתי לשנת 2025 צפוי לעמוד על 2.6% ובשנת 2026 צפוי לעמוד על .2% רמת ריבית בנק ישראל צפויה לרדת באופן הדרגתי, ולעמוד בממוצע על 3.75% ברבעון השני של .2026

חרף המגמה החיובית, תחזית בנק ישראל ממשיכה להצביע על רמה גבוהה של אי -ודאות, הן בהיבט הגיאופוליטי והן לנוכח אי-הוודאות התקציבית של הממשלה. עם זאת, היציבות היחסית שנרשמה בחודשים האחרונים, והציפיות לירידת ריבית בהמשך השנה, מחזקות את ההערכה כי המשק נמצא בתהליך של חזרה הדרגתית לשגרה.

בעניין הנכסים המניבים נציין, כי בתקופה שחלפה מאז חוות הדעת המקיפה נערכו מעט עסקאות לרכישת נכסים מניבים, בהן לא ניכר שינוי מהותי בשיעורי התשואה.

בחוות הדעת המקיפה שנערכה לנכס למועד 31.12.2024 ניתן גילוי מפורט לגבי מצב השוק בהיבטים של אינפלציה, ריבית, אי הוודאות לנוכח מלחמת "חרבות ברזל" , סקר מפורט של עסקאות תשואה, ולמתודולוגיה שננקטה על ידנו בקביעת שיעורי ההיוון לצורך הערכת שווי הנכס בפרק "עקרונות ההערכה".

כפועל יוצא מהאמור לעיל, מצאנו לנכון לצמצם )כהמשך מגמה מחוות הדעת המקיפה( את תקופת ההפחתה בשל אי וודאות שנקבעה לשם ביטוי סיכוני "מצב השוק" שנקבעה בהערכת השווי המקיפה, לתקופה קצובה של 3.5 שנים )במקום 4 שנים(.

⁴ לגבי ההשלכות של מבצע "עם כלביא", יצוין, כי הלחימה הסתיימה ביום 24.6.2025 )טרם המועד הקובע להערכה(, ומדובר באירוע נקודתי אשר מטופל ברמת החברה מול השוכרים ועל- כן אין להערכתנו השפעה מהותית על שווי הנכס.

.9 תחשיב השווי

א. שווי הקניון )בגישת היוון הכנסות (:

סה"כ שווי כחיים בערכים נו	מקדם דחיה	שווי כזמין	שיעור היוון	סה"כ שנתי	ה מקור הכנס
₪ 1,514,550,570	₪ 1.00	1,514,550,570	6.75%	₪ 102,232,163	כולל חניה( טחי מסחר ) הכנסות מש
₪ 35,065,174	1.00	₪ 35,065,174	7.75%	2,717,551 ₪	סות מפדיון תוספת הכנ
₪ 64,363,636	1.00	₪ 64,363,636	8.25%	5,310,000 ₪	ול פעילות הניה
₪ 40,000,000	1.00	₪ 40,000,000	8.50%	3,400,000 ₪	ת חשמל רווח ממכיר
₪ 1,653,979,380		₪ 1,653,979,380	6.87%	₪ 113,659,714	סה"כ מניב
₪ 14,851,842	0.93	₪ 16,002,859	7.75%	1,240,222 ₪	נים פנויים ומתפ סה משטחים תוספת הכנ
₪ 1,668,831,222		₪ 1,669,982,240	6.89%	₪ 114,899,936	סה מלאה סה"כ בתפו
₪ -47,700,000				)*( -פע מיות נטו	הפחתות חד ל אי וודאות ו הפחתה בש
₪ 1,621,131,222		₪ 1,669,982,240	7.09%	₪ 114,899,936	סה"כ

ב. שווי זכויות בניה למגדל מעל הקניון הב נוי:

)במ"ר( שטח לשיווק		13,285
מבונה ברוטו למ"ר קרקע שווי ממוצע		800 ₪
שווי הקרקע		₪ 10,628,000
שווי הנכס: ג. סיכו ם
שווי הקניון	)א(	₪ 1,621,131,222
הקנ יון מגדל מעל ויות הבניה ל שווי יתרת זכ	)ב(	₪ 10,628,000
הנכס סה"כ שווי		₪ 1,631,759,222
ובמעוגל		₪ 1,632,000,000

)*( עיקר ההפחתה הינה כמפורט לעיל ובפרק "עקרונות הערכה" בחוות הדעת המקיפה שנערכה למועד קובע ,31.12.2024 המביאה לידי ביטוי את סיכוני השוק בעת הזו ע"י העלאת שיעור ההיוון לזרם התקבולים המייצג משטחי מסחר לתקופה קצובה עד לחזרה צפויה לפעילות רגילה, והשקולה להעלאה של שיעור ההיוון הבסיסי להכנסות ממסחר לצמיתות של כ- .0.19% כמו כן כלולות הפחתות/הכנסות נוספות כמפורט בסעיף 7.3 לעיל.

ניתוח רגישות :

להלן בחינת השפעה של שינוי של הנחה מהותית בשומה – שיעור ההיוון להכנסות משטחי מסחר )וכפועל יוצא שיעורי היוון אחרים( – על שווי הנכס:

6.25%	6.50%	6.75%	7.00%	7.25%
₪ 1,761,000,000	₪ 1,694,000,000	₪ 1,632,000,000	₪ 1,574,000,000	₪ 1,521,000,000	שווי הנכס

.10 ההערכה

לאור האמור לעיל, הננו מעריכים את שווי הנכס הנדון – במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא וזכויות צד ג', למעט השוכרים החופשיים – בסך של

1,632,000,000 ₪ )מיליארד שש מאות שלושים ושניים מיליון שקלים חדשים(.

הערה: השווי המוערך, המפורט לעיל, אינו כולל מס ערך מוסף.

.11 נתונים נוספים

א. שווי הנכס במצבו הוערך על ידינו לצורך עריכת הדו"חות הכספיים של החברה, בשלוש השנים האחרונות – כמפורט להלן:

ווי סה"כ ש הקניון ם( )באלפי	בע מועד קו
₪ 1,578,000	31/12/2024
₪ 1,468,000	30/06/2024
₪ 1,429,000	31/12/2023
₪ 1,347,000	30/06/2023
₪ 1,292,000	31/12/2022
₪ 1,232,000	30/06/2022

• ב. כפי שנמסר לנו ע"י החברה, לא בוצעו הערכות שווי ע"י שמאים אחרים בשלוש השנים האחרונות.
• ג. כפי שנמסר לנו, הנכס רשום בספרי החברה ליום 31.3.2025 בסך של 1,581,000 אלפי .₪

.12 הצהרות

• א. הננו מצהירים בזאת, כי אנו בעלי ידע וניסיון רלוונטיים לביצוע הערכת השווי של הנכס נשוא השומה.
• ב. הננו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.
  • ג. הדו"ח הוכן על-פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו .1966
• ד. השומה הוכנה לצרכי מזמין השומה ולמטרת השומה בלבד. השומה אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת.