Fabege

Earnings Release • Oct 16, 2014

sammanarag i wkr
	2014	2013	2014	2013
	jul-sep	jul-sep	jan-sep	jan-sep
Hyresintäkter	526	513	1 565	1 545
Driftsöverskott	382	367	1 1 2 0	1 0 7 1
Förvaltningsresultat	191	162	508	462
Resultat före skatt	346	511	1 0 3 2	1750
Resultat efter skatt	265	420	828	1451
Överskottsgrad, %	73	72	72	69
Soliditet, %			36	35
Eget kapital per aktie, kr			78	75

Ŧ

Januari - september 2014

• Hyresintäkterna uppgick till 1 565 Mkr (1 545). I identiskt bestånd ökade intäkterna med drygt 3 procent.
• Driftsöverskottet ökade med cirka 5 procent till 1 120 Mkr (1 071). Överskottsgraden ökade till 72 procent (69).
• Förvaltningsresultatet ökade med cirka 10 procent till 508 Mkr $(462)$ .
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 904 Mkr (717) och på räntederivat till -377 Mkr $(463)$ .
• Periodens resultat före skatt uppgick till 1 032 Mkr (1 750). $\bullet$ Minskningen förklaras i sin helhet av ökat undervärde i derivatportföljen. Periodens resultat efter skatt uppgick till 828 Mkr (1 451), motsvarande 5:01 kr per aktie (8:79).
• Nettouthyrningen under perioden uppgick till 246 Mkr (32) $\bullet$ efter stora projektuthyrningar till TeliaSonera och SEB i Arenastaden. Hyresnivåerna i omförhandlade avtal ökade med i genomsnitt 10 procent.
• Soliditeten ökade till 36 procent och belåningsgraden förbättrades till 59 procent.

Fabe

SKAPA RÄTT FÖRUTSÄTTNINGAR

2014

Vi har sett en fantastisk nettouthyrning under året med våra stora projektuthyrningar. Jag är dock inte nöjd med utfallet under tredje kvartalet som blev svagare än förväntat. Vi ska fortsätta att fokusera på att behålla befintliga kunder samtidigt som vi värvar nya kunder till förvaltningsvakanser och projekt. De vakanser vi har i vårt förvaltningsbestånd avser huvudsakligen moderna kontor i bra lägen. Jag ser därför stor potential i att sänka vakansgraden framöver. Den starka hyresmarknaden innebär att vi omförhandlar hyror på väsentligt bättre nivåer, i genomsnitt har vi höjt hyrorna med 10 procent under perioden januari till september.

Överskottsgraden är fortsatt mycket stark med 72 procent under perioden, den bästa i Fabeges historia.

Under det tredje kvartalet togs det första spadtaget till SEBs framtida kontor i Arenastaden och övriga projekt löper på enligt plan. Den stora volymen av projekt kommer att medföra en ökad investeringsvolym till cirka 2 Mdkr årligen under de närmaste åren. Genom projekten fortsätter vi att skapa värde.

Transaktionsmarknaden är idag mycket stark. Stockholms tillväxt, den starka hyresmarknaden och det goda finansiella klimatet, bidrar till att fler investerare söker sig till Stockholm vilket ger goda möjligheter att göra bra affärer. Vår målsättning är att ha en sund balans mellan investeringar och försäljningar. Genom värdeskapande investeringar och försäljningar av fastigheter utanför vår prioriterade marknader har vi stärkt balansräkningen och belåningsgraden är nu åter under 60 procent och i linje med vår målsättning. Detta samtidigt som vi betalat ut drygt 2 Mdkr avseende de skatteärenden som vi nu äntligen kan lägga bakom oss.

I år deltog Fabege för första gången i Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) och fick resultatet Green Star vilket är den högsta nivån. Det fina resultatet inspirerar till fortsatta ansträngningar i hållbarhetsarbetet framöver.

Med vår attraktiva portfölj ser vi- trots en viss osäkerhet och oro i omvärlden -goda möjligheter att dra fördel av den starka marknaden. Vår geografiska koncentration som ger oss en god marknadskännedom och vår drivkraftiga organisation som ständigt strävar efter att bli bättre, borgar för att Fabege kommer att leverera ett bra resultat inte bara för 2014 utan även nästkommande år, med väsentliga bidrag från såväl förvaltning som förädling och transaktion.

Periodens resultat före skatt minskade till 1 032 Mkr (1 750). Minskningen berodde till fullo på negativa värdeförändringar i derivatportföljen. Driftsöverskottet ökade med knappt 5 procent och förvaltningsresultatet förbättrades med cirka 10 procent. Realiserade och orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen ökade också i jämförelse med föregående år. Periodens resultat efter skatt uppgick till 828 Mkr (1 451), motsvarande 5:01 kr per aktie (8:79).

Hyresintäkterna uppgick till 1 565 Mkr (1 545) och driftsöverskottet ökade till 1 120 Mkr (1 071). I identiskt bestånd ökade hyresintäkterna med drygt 3 procent och driftsöverskottet med cirka 6 procent. Överskottsgraden ökade till 72 procent (69) främst till följd av den varma och snöfattiga vintersäsongen.

Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 135 Mkr (125) och orealiserade värdeförändringar uppgick till 769 Mkr (592). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 568 Mkr (278) var hänförlig till fastigheter med ökade hyresnivåer samt något lägre avkastningskrav, främst i Stockholms innerstad. Det genomsnittliga avkastningskravet minskade till 5,5 procent efter avrundning (5,6 vid årsskiftet). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 201 Mkr (314), främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

Resultatandelar i intressebolag uppgick till -57 Mkr (-32) och hänförs främst till Tornet Fastighets AB (engångseffekt vid avyttring av fastigheter) och Sweden Arena Management KB. Lägre långräntor medförde att undervärdet i derivatportföljen ökade med 377 Mkr (jämfört med ett minskat undervärde om 463 Mkr motsvarande period föregående år). Realiserade och orealiserade värdeförändringar i aktieinnehaven, främst avseende Catena, uppgick till -3 Mkr (108). Under andra kvartalet avyttrades 850 000 aktier i Catena. Räntenettot minskade till -509 Mkr (-531). Ökad belåning motverkades av lägre marknadsräntor.

Segmentsrapporteringen anpassades under fjärde kvartalet 2013 till att följa Fabeges uppföljning av affärsmodellens tre områden. Det innebär att transaktion brutits ut och redovisas separat. Jämförelsetalen har justerats i enlighet med den nya segmentsfördelningen. Tre fastigheter klassades i tredje kvartalet om från förvaltningsfastigheter till förädlings- respektive projektfastigheter. Det avsåg dels Pyramiden 4 där befintlig byggnads rivits för att ge plats åt SEBs nya kontor i Arenastaden samt två fastigheter på Västra Kungsholmen som ska vidareförädlas.

Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 1 075 Mkr (1 025) motsvarande 72 procent överskottsgrad (70). Uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (93). Förvaltningsresultatet uppgick till 509 Mkr (478). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 568 Mkr (278).

Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 45 Mkr (46) motsvarande 68 procent överskottsgrad (61). Förvaltningsresultatet uppgick till -1 Mkr (-16). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 201 Mkr (314).

Segmentet Transaktion skapade, genom försäljning av 6 fastigheter, realiserade värdeförändringar om 135 Mkr (125).

Eget kapital uppgick vid periodens utgång till 12 883 Mkr (12 551) och soliditeten till 36 procent (35). Eget kapital per aktie uppgick till 78 kr (75). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet per aktie till 91 kr (87).

• Fortsatt god efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm, dock lägre aktivitet under sommarmånaderna.
• Nyuthyrningen uppgick till 25 Mkr (80) och nettouthyrningen uppgick till -12 Mkr (9).
• Överskottsgraden ökade till 73 procent (72).
• Förvaltningsresultatet ökade till 191 Mkr (162).
• Fastighetsportföljen visade en orealiserad värdetillväxt om 258 Mkr (162) varav projekt 60 Mkr (90).
• Inga fastighetsaffärer genomfördes under kvartalet.
• Undervärdet i derivatportföljen ökade med 90 Mkr (minskning med 46) till följd av lägre långräntor.
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 265 Mkr (420).

	2014	2013
Mkr	jan-sep	jan-sep
Förvaltningsresultat	509	478
Värdeförändringar
(förvaltningsbeståndet)	568	278
Bidrag Förvaltning	1 077	756
Förvaltningsresultat	-1	-16
Värdeförändringar
(förädlingsresultat)	201	314
Bidrag Förädling	200	298
Realiserade värdeförändringar
Bidrag Transaktion	135	125
Totalt bidrag från
verksamheten	1 412	179

Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor, vilka per 30 september 2014 gav en genomsnittlig kapitalbindningstid om 3,8 år. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna.

De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 20 136 Mkr (19 038), med en genomsnittlig ränta om 3,15 procent exklusive och 3,24 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. Outnyttjade lånelöften uppgick per den 30 september till 3 233 Mkr. Belåningsgraden, som ökade tillfälligt till följd av skatteutbetalningar efter Kammarrättens domar, har efter fastighetsförsäljningar och värdetillväxt åter sjunkit och uppgick till 59 procent.

Fabege har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick vid periodens slut till 2 537 Mkr (2 168). Fabege har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat. Under tredje kvartalet utökades antalet återförsäljare av bolagets företagscertifikat till fyra svenska banker. Fabege innehar även en säkerställd fastighetsobligation om 1 170 Mkr, med förfall i februari 2016. Vidare hade Fabege per den 30 september utestående obligationer om totalt 1 385 Mkr inom ramen för det obligationsprogram som lanserats via det delägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering AB (SFF). Programmet har en total ram om 5 000 Mkr. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. SFF ägs gemensamt av Fabege, Wihlborgs och Peab. Fabeges ägarandel uppgår till 33,3 procent.

Den genomsnittliga räntebindningstiden i Fabeges skuldportfölj uppgick till 2,0 år, inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 69 dagar.

Fabeges derivatportfölj bestod av ränteswapavtal om totalt 6 Mdkr, med förfall till och med 2021 och en fast årlig ränta mellan 1,87 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 5,7 Mdkr på nivåer mellan 2,87 och 3,98 procent före marginal och förfall mellan 2016 och 2018. För 58 procent av Fabeges låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 30 september 2014 till 824 Mkr (447). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll.

I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 8 Mkr, vilka huvudsakligen avser uppläggningskostnader för låneavtal och löpande kostnader för certifikatsprogram.

I den totala lånevolymen per kvartalsskiftet ingick lånebelopp för projekt med 460 Mkr (702), vars räntor om 8 Mkr aktiverats.

Periodens skattekostnad uppgick till -204 Mkr (-299). Periodens skatt belastades med 60 Mkr avseende de skatteärenden som nu avslutats. All skatt relaterad till Fabeges skatteärenden är sedan augusti 2014 till fullo utbetald. Löpande skatt beräknades med 22 procent på beskattningsbart resultat. Fastighetsförsäljningar medförde en sammanlagd uppskjuten skatteintäkt om 60 Mkr.

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till -1 093 Mkr (498). Betald inkomstskatt bestod i sin helhet av utbetald skatt avseende pågående skatteärenden med 1 607 Mkr. Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 48 Mkr (-90). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med 542 Mkr (-950) samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten påverkats med 603 Mkr (371). I investeringsverksamheten drevs kassaflödet av projekten och vad gäller finansieringsverksamheten påverkades kassaflödet av upptagna lån bland annat för utbetalning till följd av domar i skatteärenden. Sammantaget förändrades likvida medel med 100 Mkr (-171) under perioden.

		Snitt-
	Belopp, Mkr	ränta,%	Andel,%
≺ 1 år	8 1 3 6	3,48	40
1-2 år	2 400	2,68	12
2-3 år	3 100	2,58	16
3-4 år	4 500	3,51	22
4-5 år	1 000	2,13	5
> 5 år	1 000	2,68	5
Totalt	20 136	3,15	100

	Kreditavtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram	5 000	2 5 3 7
< 1 år	9 1 1 0	5 3 3 3
1-2 år	9310	7792
2-3 år	150	150
3-4 år	0	0
4-5 år	Ω	$\Omega$
> 5 år	4799	4 3 2 4
Totalt	28 369	20 136

Fabeges verksamhet med förvaltning och förädling av fastigheter är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm. Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad utgör Fabeges huvudmarknader. Den 30 september 2014 ägde Fabege 87 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 33,9 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 3,4 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 92 procent (93 vid årsskiftet) efter tidigare kommunicerade avflyttningar i inledningen av året. Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 93 procent (93).

Nyuthyrningen under perioden uppgick till 351 Mkr (159) medan nettouthyrningen var 246 Mkr (32). Uppsägningar innebar att nettouthyrningen exklusive projektuthyrningar backade något under andra och tredje kvartalet. Större uthyrningar under perioden avsåg uthyrning till TeliaSonera i fastigheten Nationalarenan 8, Arenastaden samt SEB i fastigheten Pyramiden 3 & 4, Arenastaden. Därutöver tecknades ett antal mindre avtal avseende förvaltningsuthyrningar. Återköpsgraden under perioden uppgick till 71 procent (69).

Arbetet med att förlänga och omförhandla avtal med befintliga kunder var framgångsrikt. Ett kontraktsvärde om cirka 72 Mkr omförhandlades under perioden. Hyresnivåerna i samtliga omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 10 procent.

Under första halvåret avyttrades 6 fastigheter. Inga ytterligare försäljningar genomfördes under tredje kvartalet. Affärerna var ett led i Fabeges fortsatta strategiska renodling mot koncentration till kontorsfastigheter i prioriterade områden och stärkt kassaflöde.

De sammanlagda köpeskillingarna avseende försäljningarna uppgick till 1 310 Mkr. Affärerna gav ett resultat om 135 Mkr före skatt och 195 Mkr efter skatt.

Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Cirka 27 procent av fastigheterna externvärderades per 30 september 2014 och resterande internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 33,9 Mdkr (32,8).

Orealiserade värdeförändringar uppgick till 769 Mkr (592). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade under perioden och uppgick avrundat till 5,5 procent (5,6). Värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 568 Mkr (278) var främst hänförlig till fastigheter med stigande hyresnivåer och fastigheter där risken för vakanser minskat. Projektportföljen bidrog med en värdeförändring om 201 Mkr (314) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

Fabeges projektinvesteringar ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdetillväxt. Förädling av fastigheter är en viktig del i Fabeges affärsmodell och ska ge ett väsentligt bidrag till koncernens resultat. Målsättningen är en avkastning om minst 20 procent på investerat kapital.

Ambitionen för 2014 är fortsatt hög takt i utvecklingen av projektportföljen med en investeringsvolym om cirka 1,6 Mdkr. Utfallet beräknas bli något lägre till följd av viss eftersläpning under innevarande år. Investeringstakten förväntas öka under kommande år i och med de nya projektuthyrningar som gjorts. Totalt uppgick investeringarna under perioden till 873 Mkr (1 027) i befintliga fastigheter och projekt. Investeringarna avsåg ny-, till- och ombyggnader. Avkastningen på investerat kapital i projektportföljen uppgick till 23 procent. Investerat kapital i förvaltningsportföljen bidrog till den totala värdetillväxten.

Under andra kvartalet 2014 färdigställdes nybyggnationen av Båtturen 2, Hammarby Sjöstad. Uthyrning av kvarvarande vakanta ytor pågår. Fastigheten överfördes från och med tredje kvartalet till förvaltningsportföljen.

Projektet avseende nybyggnation av Nationalarenan 8 (TeliaSoneras kontor) löper på enligt plan. Ett totalentreprenadavtal har tecknats med Peab avseende hela projektet. Pågående arbeten avser stom- och fasadmontage samt vissa påbörjade installationer. Den totala investeringen inklusive förvärv av byggrätter uppgår till cirka 1,3 Mdkr. Fastigheten är fullt uthyrd till TeliaSonera med planerad inflyttning våren 2016.

Nybyggnationen av the Winery Hotell på fastigheten Järvakrogen 3 fortlöper. För närvarande pågår grundläggningsarbeten. Veidekke/Arcona har upphandlats som totalentreprenör. Investeringen uppgår till ca 260 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd till The Winery Hotel med planerad inflyttning under första kvartalet 2016.

Projektet avseende Uarda 1 (hus C), Arenastaden löper också på enligt plan. Investeringen uppgår till cirka 570 Mkr. Mark- och grundläggningsarbeten har färdigställts och arbete med stommontage har påbörjats. Ett totalentreprenadkontrakt har tecknats med Peab. Uthyrningsgraden uppgår till 40 procent.

I andra kvartalet beslutades om en investering på cirka 2,3 Mdkr för byggnation av SEBs kontor i fastigheten Pyramiden 3 & 4, Arenastaden. Under sommaren revs en befintlig byggnad och nu påbörjas arbete med schaktning. Det nya kontoret beräknas stå klart för inflyttning i två etapper våren 2017 respektive våren 2018. Fastigheten är fullt uthyrd till SEB.

Fabege arbetar aktivt för en hållbar stadsutveckling som möter dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjlighet att tillgodose sina behov. Att minska klimatpåverkan och främja en god arbetsmiljö för de personer som dagligen vistas i företagets byggnader är centralt i Fabeges hållbarhetsarbete.

Sedan ett antal år har Fabege ett övergripande mål att miljöcertifiera all nyproduktion och större ombyggnationer. Vid utgången av september 2014 var cirka 355 000 kvm miljö- och energicertifierade eller inne i en miljö- eller energicertifieringsprocess.

Fastighets-namn	Område	Kategori	Uthyr- ningsbar yta, kvm
Kvartal 1
Kolonnen 7	Södermalm	Kontor	3771
Luma 3	Hammarby Sjöstad	Mark
Kvartal 2
Duvan 6	Norrmalm	Kontor	9867
Lammet 17	Norrmalm	Kontor	6869
Skogskarlen 3	Bergshamra	Kontor	118 9
Skogskarlen 1	Bergshamra	Mark	O
Kvartal 3
Inga försäljningar
Kvartal 4
Totalt fastighets försälininaar			29 625

Fastighets- namn	Område	Kategori	Uthyr ningsbar yta, kvm
Kvartal 1
Inga förvärv
Kvartal 2
Inga förvärv
Kvartal 3
Inga förvärv
Kvartal 4
Totalt
fastighetsköp

Fabege deltog i år för första gången i Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) och fick resultatet Green Star vilket är den högsta nivån. Fabege blev även bäst rankad i sin jämförelsegrupp. Det fina resultatet inspirerar till fortsatta ansträngningar i Fabeges hållbarhetsarbete.

GRESB Foundation har som mål att stimulera deltagarna till att uppnå best praxis inom bärkraftigt beteende i fastighetsbranschen. GRESB är en hållbarhetsrapportering som baserar sig på hela fastighetsportföljen, som ger en bild av hur företagets arbete med hållbarhet är integrerat i företagets verksamhet, rutiner och system. En tanke är att både företag och investerare ska kunna jämföra olika företags arbete med hållbarhet i form av en siffra.

PÅGÅENDE PROJEKT > 50 MKR

30 september 2014

Fastighetsbeteckning	Kategori	Område	Färdigställt	Uthyrningsbar yta kvm	Uthyrningsgrad	Bedömt hyres värde Mkr 2	Bokfört värde Mkr	Beräknad invest ering Mkr	Varav upp- arbetat Mkr
					% yta 1
Järvakrogen 3	Hotell	Solna	$Q1-2016$	7460	100%	24	108	260	59
Nationalarenan 8	Kontor	Arenastaden	Q2-2016	42 000	100%	109	479	311	400
Uarda 1 (hus C)	Kontor	Arenastaden	$Q1-2016$	17 641	40%	52	293	570	122
Pyramiden 3 & 4	Kontor	Arenastaden	Q2-2018	67700	100%	175	299	2 3 5 0	33
Summa				134 801	92%	360	1 179	4491	614
Övriga Mark och Projektfastigheter							368
Övriga Förädlingsfastigheter						883
Totalt Projekt, Mark och Förädlingsfastigheter							3430

¹ Operativ uhyrningsgrad per 30 september 2014.

² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 360 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 30 september 2014.

FASTIGHETSBESTÅNDET

30 september 2014

		30 sep 2014					jan - sep 2014
	Antal fastigheter	Uthyrbar yta tkvm	Marknads- värde Mkr	Hyresvärde 2 Mkr	Ekonomisk uthyrningsgrad, %	Hyresintäkter 4 Mkr	Fastighets- kostnader Mkr	Driftsöverskott Mkr
Fastighetsinnehav
Förvaltningsfastigheter 1	66	021	30 438	2 18 1	93	465	$-315$	1 150
Förädlingsfastigheter 1	6	64	883	89	77	52	$-17$	35
Mark och
projektfastigheter 1	15	24	2 5 4 7	61	96	43	-8	35
Summa	87	109	33 868	2 3 3 1	92	560	$-340$	1 220
Varav Innerstaden	31	449	16 620	144	92	770	$-185$	585
Varav Solna	37	533	14 25 2	950	93	649	$-123$	526
Varav Hammarby Sjöstad	12	126	2910	236	90	140	$-32$	108
Varav Övriga			86		100		$\Omega$
Summa	87	109	33 868	2 3 3 1	92	560	$-340$	1 220
Kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration								$-88$
Summa driftöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration								1 132

¹ Se definitioner på sidan 15.

² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 84 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 september 2014) ej avräknade.

³ Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 30 september 2014 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat driftsöverskott, 1
132 Mkr, och r

-
Hyresintäkterna har justerats för en rabatt om 33 Mkr som löpte ut under andra kvartalet 2014.

SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG1

	2014 jan-sep	2014 jan-sep	2014 jan-sep	2014 jan-sep	2013 jan-sep	2013 jan-sep	2013 jan-sep	2013 jan-sep
Belopp i Mkr	Förvaltning	Förädling	Transaktion	Totalt	Förvaltning	Förädling	Transaktion	Totali
Hyresintäkter	499	66		565	470	75		545
Fastighetskostnader	$-424$	$-21$		$-445$	$-445$	$-29$		$-474$
Driftsöverskott	075	45	$\mathbf{o}$	1 1 2 0	1 025	46	$\mathbf o$	l 071
Overskottsgrad, %	72%	68%	$0\%$	72%	70%	61%	0%	69%
Central administration	$-42$	-4		-46	$-42$	-4		-46
Räntenetto	-469	$-40$		$-509$	$-479$	$-52$		$-531$
Resultatandelar i intressebolag	$-55$	$-2$		-57	$-26$	-6		$-32$
Förvaltningsresultat	509	-1	$\mathbf{o}$	508	478	-16	o	462
Realiserade värdeförändringar fastigheter			135	135			125	125
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	568	201		769	278	314		592
Resultat före skatt per segment	1077	200	135	1412	756	298	125	1 179
Värdeförändringar räntederivat och aktier				$-380$				571
Resultat före skatt				1032				1750
Fastigheter, marknadsvärde	30 438	3 4 3 0		33 868	29 433	3 3 4 0		32773
Uthyrningsgrad, %	93%	85%		92%	93%	76%		92%

¹ Se definitioner på sid 15

Vid periodens slut var 138 personer (133) anställda i Fabegekoncernen.

Omsättningen uppgick under perioden till 96 Mkr (93) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till -666 Mkr (467).

Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0).

Årsstämman 2014 förnyade styrelsens mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Inga återköp har genomförts under perioden.

Som tidigare meddelats har Skatteverket beslutat att upptaxera Fabegekoncernen avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag (se även Fabeges årsredovisning 2013 sidorna 61–62).

Det totala skattekravet inklusive tillägg och avgifter uppgick till 2 075 Mkr och är sedan augusti 2014 till fullo utbetalt.

Ärenden motsvarande ca 400 Mkr drivs dock vidare i Kammarrätten i syfte att försöka återvinna del av utbetalt belopp.

Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. En mer utförlig beskrivning framgår av riskavsnittet i årsredovisningen 2013 (sidorna 39–41). Förändringarnas effekt på koncernens resultat redovisas i riskanalysen samt i känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen 2013 (sidorna 58–63).

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av riskavsnittet och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2013. Den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i årsredovisningen för 2013 (sidorna 40–41 och 73-74).

Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har uppstått efter publiceringen av årsredovisningen 2013. Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2 (inklusive realiserade värdeförändringar).

	Förändring	Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt	$1, \%$	20,9
Hyresnivå, kommersiella intäkter	1. %	20,4
Ekonomisk uthyrningsgrad	1%-enhet	23,5
Fastighetskostnader	1. %	5,9
Räntekostnader, rullande 12 månader	1%-enhet	97,0
Räntekostnader längre perspektiv	1%-enhet	201 4

Värdeförändring %	Resultat- effekt efter skatt, Mkr	Soliditet %	Belånings- grad, %
$+1$	267	36.3%	58,9%
0		35.9%	59,5%
	-267	35,5%	60.1%

I början av oktober avyttrade Fabege tomträtten Godsfinkan 1 till Stockholm stad. Köpeskillingen uppgick till 190 Mkr och affären gav ett resultat om 15 Mkr före skatt vilket kommer att redovisas i fjärde kvartalet.

Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Under första kvartalet, bidrog den varma och snöfattiga vintersäsongen till lägre driftskostnader och en stark överskottsgrad.

Fabege är väl rustat med en stark balansräkning och en välbelägen fastighetsportfölj med god utvecklingspotential. Vi ser framför oss en ökad aktivitet både i projektverksamheten och på transaktionsmarknaden. Med det fördelaktiga finansiella klimat som råder, och i kombination med god efterfrågan på hyresmarknaden, har Fabege alla förutsättningar för att kunna leverera ett bra resultat 2014 där alla verksamhetens delar bidrar.

Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering.

Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen, med undantag för IFRS 11 samt IFRIC 21 Levies.

Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Från och med 2014 tillämpar Fabege IFRIC 21 Levies samt IFRS 11. IFRIC 21 Levies anger att statliga avgifter, för Fabeges del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. Då förpliktelsen uppstår årsvis per den 1 januari har Fabege redovisat hela årets skuld i delårsrapporten för januari–september 2014. Dessutom redovisas en förutbetald kostnad av fastighetsskatten vilken periodiseras linjärt över räkenskapsåret. Införandet av IFRS11 har inte fått någon väsentlig effekt på Fabeges resultat- och balansräkning.

Stockholm 16 oktober 2014

CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör

Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Fabege AB (publ) för perioden 1 januari 2014 till 30 september 2014. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det

inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 16 oktober 2014 Deloitte AB

Kent Åkerlund Auktoriserad revisor

DE 15 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER DEN 2014-09-30
----------------------------------------------	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--

	Antal aktier	Andel av kapital, %	Andel av röster,%
Erik Paulsson med familj, privat och via bolag	25 051 150	15,1	15,1
BlackRock Inc.	8938454	5,4	5,4
Länsförsäkringar fondförvalt	7681942	4,6	4,6
Öresund Investment AB	5 500 736	3,3	3,3
SHB fonder	5 015 367	3,0	3,0
Norges Bank Investment Managem	4 391 352	2,7	2,7
Mats Qviberg med familj	3714244	2,2	2,2
SEB fonder	3 071 901	1,9	1,9
ENA City AB	2711000	1,6	1,6
Nordea fonder	2 477 561	1,5	1,5
Blue Sky Group Stichting	2 275 856	1,4	$1,4$
Principal fonder	2 131 902	1,3	1,3
Fjärde AP-fonden	1 542 713	0,9	0,9
TR Property Investment Trust	1 290 558	0,8	0,8
Standard Life Investment fond	1 277 969	0,8	0,8
Totalt 15 största aktieägare	77 072 705	46,6	46,6
Övriga utländska ägare	44710757	27,0	27,0
Övriga svenska ägare	43 608 110	26,4	26,4
Totalt
antal utestående aktier	165 391 572	100,0	100,0
Innehav av egna aktier	0	0
Totalt antal registrerade aktier	165 391 572	100,0	100,0

Fabegeaktien handlas på Nasdaq OMX Stockholm, BOAT, BATS Chi-X och London Stock Exchange.

Antal aktieägare per 30 september 2014: 40 556

Smeden 1, Solna Business Park

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG

Belopp i Mkr	2014 jul-sep	2013 jul-sep	2014 jan-sep	2013 jan-sep	2013 ian-dec	Rullande 12 okt 13-sep 14
Hyresintäkter	526	513	565	545	2 0 5 9	2079
Fastighetskostnader	$-144$	$-146$	$-445$	$-474$	$-648$	$-619$
Driftsöverskott	382	367	1 1 2 0	1071	1411	1460
Överskottsgrad, %	73%	72%	72%	69%	69%	70%
Central administration	$-16$	$-16$	$-46$	$-46$	$-62$	$-62$
Räntenetto	$-158$	$-178$	$-509$	$-531$	$-705$	$-683$
Resultatandelar i intressebolag	$-17$	$-11$	$-57$	$-32$	$-30$	$-55$
Förvaltningsresultat	191	162	508	462	614	660
Realiserade värdeförändringar fastigheter		30	135	125	135	145
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	258	162	769	592	739	916
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	$-90$	46	$-377$	463	408	$-432$
Värdeförändringar aktier	$-13$	111	$-3$	108	96	$-15$
Resultat före skatt	346	511	1032	1750	992	1 274
Aktuell skatt	$-3$	$\overline{2}$	$-61$	$\overline{2}$	$-116$	$-179$
Uppskjuten skatt	$-78$	$-93$	$-143$	$-301$	$-346$	$-188$
Periodens/Årets resultat	265	420	828	1451	1 530	907
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner					13	13
Periodens/Årets totalresultat	265	420	828	1451	1543	920
Resultat per aktie, kr	1:60	2:54	5:01	8:79	9:26	5:50
Totalresultat per aktie, kr	1:60	2:54	5:01	8:79	9:34	5:58
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner	165,4	165,4	165,4	165,4	165,4	165,4
Genomsnittligt antal aktier, miljoner	165,4	165,4	165,4	165,1	165,1	165,4

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG

	2014	2013	2013
Belopp i Mkr	30 sep	30 sep	31 dec
Tillgångar
Fastigheter	33 868	32773	33 384
Övriga materiella anläggningstillgångar		$\Omega$	$\circ$
Finansiella anläggningstillgångar	475	567	584
Omsättningstillgångar	318	954	365
Likvida medel	198	29	98
Summa tillgångar	35 860	35 323	35 431
Eget kapital och skulder
Eget kapital	12883	12 459	12 551
Avsättningar	218	1051	083
Räntebärande skulder 1	20 136	18780	19038
Derivatinstrument	824	392	447
Ej räntebärande skulder	799	2641	2 3 1 2
Summa eget kapital och skulder	35 860	35 323	35 431
Soliditet, %	36	35	35
Eventualförpliktelser	068	418	252

1 Varav kortfristiga 7 870 Mkr (2 878)

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL

	Varav hänförligt till moderbolagets
Belopp i Mkr	Eget kapital	aktieägare
Eget kapital 2013-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning	11382	11382
Avyttring egna aktier	122	122
Kontantutdelning	-496	$-496$
Periodens resultat	530	530
Ovrigt totalresultat	13	13
Eget kapital 2013-12-31	12 551	12 551
Kontantutdelning	-496	$-496$
Periodens resultat	828	828
Ovrigt totalresultat
Eaet kapital 2014-09-30	12883	12883

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDESANALYSER¹

	2014	2013	2013
Belopp i Mkr	jan-sep	jan-sep	jan-dec
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	1 1 2 0	1 0 7 0	1411
Central administration	$-46$	$-46$	$-62$
Återläggning avskrivningar
Erhållen ränta	15	23	39
Erlagd ränta	$-576$	$-552$	$-739$
Betald inkomstskatt 2	$-1607$	$\overline{2}$	$-465$
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital	$-1093$	498	185
Förändring av rörelsekapital
Förändring av korfristiga fordringar	39	$-40$	$-61$
Förändring av kortfristiga skulder	9	$-50$	$-21$
Summa förändring av rörelsekapital	48	-90	$-82$
Kassaflöde från den löpande verksamheten	$-1045$	408	103
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	$-849$	$-1.357$	$-1738$
Förvärv av fastigheter		$-217$	$-298$
Avyttring av fastigheter	345	1015	1332
Övriga finansiella anläggningstillgångar	46	$-391$	$-130$
Kassaflöde från investeringsverksamheten	542	$-950$	$-834$
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna	$-496$	$-496$	$-496$
Överlåtelse egna aktier		122	122
Förändring räntebärande skulder	1 0 9 9	745	1 0 0 3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	603	371	629
Periodens kassaflöde	100	$-171$	$-102$
Likvida medel vid periodens början	98	200	200
Likvida medel vid periodens slut	198	29	98

¹ För att bättre återspegla koncernens verksamhet har uppställningsformen för kassaflödesanalysen ändrats från och med 1 januari 2014, även jämförelsesiffrorna har ändrats.

المادي المسابق المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المس
والمسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم المسلم الم

KONCERNENS NYCKELTAL

	2014	2013	2013
Finansiella	jan-sep	jan-sep	jan-dec
Avkastning på sysselsatt kapital, %	6,2	5,1	8,7
Avkastning på eget kapital, %	8,7	16,2	12,8
Räntetäckningsgrad, ggr	2,2	2,1	2,0
Soliditet, %	36	35	35
Belåningsgrad fastigheter, %	59	57	57
Skuldsättningsgrad, ggr	1,6	1,5	1,5
Aktierelaterade 1
Resultat per aktie, kr	5:01	8:79	9:26
Totalresultat per aktie, kr	5:01	8:79	9:34
Eget kapital per aktie, kr	78	75	76
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 2	$-6:32$	3:57	3:89
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	165 392	165 392	165 392
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 392	165 086	165 162
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter	87	91	92
Fastigheternas bokförda värde, Mkr	33 868	32773	33 384
Uthyrbar yta, kvm	1 109 000	137 000	142 000
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	93
Överskottsgrad, %	72	69	69

-
I Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

en var starten var den handels var den en var den en var den variet var startenbenden in soweigen.
2 Nyckeltalet ändraf rån och med 1 januari 2014. Nyckeltalet påverkas under 2014 av skatteubetalningar om -1 607 Mkr samt f

Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, med undantag av de stängningsbara swaparna som värderas enligt nivå 3. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Sedan 2006 tillämpas IAS 39 även i moderbolaget. Inga förändringar har skett i värderingsmodellen.

	Koncernen		Moderbolaget
IFRS, nivå 3	2014 30 sep	2013 31 dec	2014 30 sep	2013 31 dec
Ingående värde	$-358$	$-577$	$-358$	$-577$
Förvärv/Investeringar
Värdeförändringar 1	$-138$	219	$-138$	219
Förfall
Utgående värde	$-496$	$-358$	$-496$	$-358$
Bokfört värde	$-496$	$-358$	$-496$	$-358$

	2014	2013	2013
Belopp i Mkr	jan-sep	jan-sep	jan-dec
Intäkter	96	93	122
Kostnader	$-154$	$-145$	$-194$
Finansnetto	$-86$	$-63$	856
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar	$-142$	$\overline{a}$
Resultatandel intressebolag		p	4
Värdeförändringar räntederivat	$-377$	463	408
Värdeförändringar aktier	$-3$	116	42
Resultat före skatt	$-666$	467	2 2 3 8
Aktuell skatt			$-103$
Uppskjuten skatt	146	$-78$	-90
Periodens/Årets resultat	$-520$	389	2045

	2014	2013	2013
Belopp i Mkr	30 sep	30 sep	31 dec
Andelar i koncernföretag	12992	12992	12992
Övriga anläggningstillgångar	39784	38 880	40721
varav fordringar hos koncernföretag	38 939	38 091	39 967
Omsättningstillgångar	75	362	83
Likvida medel	196	29	98
Summa tillgångar	53 047	52 263	53894
Eget kapital	10974	10 3 3 5	11991
Avsättningar	68	67	67
Långfristiga skulder	35 135	39 287	39 462
varav skulder till koncernföretag	22 102	23 561	23 4 26
Kortfristiga skulder	6870	2 5 7 4	2 3 7 4
Summa eget kapital och skulder	53 047	52 263	53 894

Kvartalsöversikt

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, BELOPP I MKR

		2014			2013	2012
	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4
Hyresintäkter	526	526	513	514	513	519	513	480
Fastighetskostnader	$-144$	$-137$	$-164$	$-174$	-146	$-145$	$-183$	-169
Driftsöverskott	382	389	349	340	367	374	330	311
Överskottsgrad, %	73%	74%	68%	66%	72%	72%	64%	65%
Central administration	$-16$	$-15$	$-15$	$-16$	$-16$	$-16$	-14	$-23$
Räntenetto	$-158$	$-180$	$-171$	$-174$	-178	-176	$-177$	$-168$
Resultatandelar i intressebolag	$-17$	$-27$	$-13$	$\overline{c}$	$-11$	$-17$	$-4$	137
Förvaltningsresultat	191	167	150	152	162	165	135	257
Realiserade värdeförändringar fastigheter		52	83	10	30	15	80	21
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	258	299	212	147	162	211	219	345
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	$-90$	$-146$	$-141$	$-55$	46	229	188	$-57$
Värdeförändringar aktier	$-13$	-16	26	$-12$	111	÷,	$-2$	$-26$
Resultat före skatt	346	356	330	242	511	619	620	540
Aktuell skatt	$-3$	16	$-74$	$-118$	$\mathfrak{p}$
Uppskjuten skatt	$-78$	$-49$	$-16$	$-45$	-93	$-104$	$-104$	80
Periodens/Årets resultat	265	323	240	79	420	515	516	620

FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG, BELOPP I MKR

		2014	2013				2012
	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4
Tillgångar
Fastigheter	33 868	33 257	33 640	33 384	32773	32 172	32 098	31 636
Övriga materiella anläggningstillgångar				$\Omega$	$\Omega$
Finansiella anläggningstillgångar	475	492	610	584	-567	434	372	398
Omsättningstillgångar	318	856	744	365	954	988	682	474
Likvida medel	198	263	148	98	29	13	124	200
Summa tillgångar	35 860	35 869	36 143	35 431	35 323	34 608	34 277	33 709
Eget kapital och skulder
Eget kapital	12883	12618	12 2 9 5	12 551	12 459	12 039	11 524	11 382
Avsättningar	218	1 1 4 2	097	083	1051	959	847	753
Räntebärande skulder	20 136	20 402	20 073	19038	18780	18 631	18021	18035
Derivatinstrument	824	734	588	447	392	438	667	854
Ej räntebärande skulder	799	973	2090	2 3 1 2	2641	2 5 4 1	3 2 1 8	2685
Summa eget kapital och skulder	35 860	35 869	36 143	35 431	35 323	34 608	34 277	33 709

NYCKELTAL

	2014				2013
	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4
Finansiella
Avkastning på sysselsatt kapital, %	6,1	6,4	6,2	5,3	8,9	10,4	10,5	9,6
Avkastning på eget kapital, %	8,3	10,3	7,7	2,5	13,7	17,6	18,0	22,5
Räntetäckningsgrad, ggr	2,1	2,2	2,3	1,9	2,1	2,0	2,2	2,7
Soliditet, %	36	35	34	35	35	35	34	34
Belåningsgrad fastigheter, %	59	61	60	57	57	58	56	57
Skuldsättningsgrad, ggr	1,6	1,6	1,6	1,5	1,5	1,5	1,6	1,6
Aktierelaterade
Periodens resultat per aktie, kr	1:60	1:95	1:45	0:48	2:54	3:11	3:14	3:82
Eget kapital per aktie, kr	78	76	74	76	75	73	70	70
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr 1)	0:26	$-2:07$	$-4:50$	$-1:84$	2:04	0:07	0:36	1:27
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	163 555
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 392	165 392	165 392	165 162	165 086	164 933	164 474	162 391
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	92	93	92	93	92	92
Overskottsgrad, %	73	74	68	66	72	72	64	70

1 Nyckeltalet påverkas under första halvåret 2014 av skatteutbetalningar om -1 473 Mkr samt fjärde kvartalet 2013 om -465 Mkr till följd av domar i pågående skatteärenden
Nänförligt till tidigare fastighetstransaktioner.

Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.

Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.

Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.

Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.

Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.

Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.

Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.

Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden.

Resultat före skatt plus finansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med finansiella kostnader.

I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och

Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Eget kapital dividerat med balansomslutning.

Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar.

Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång.

Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.

Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt fastighetsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.

Per den 30 september 2014 ägde Fabege 87 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 33,9 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 2,3 Mdkr.

Fabeges verksamhet är inriktad på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen, med fokus på ett begränsat antal delmarknader med hög tillväxt. Fabege ska skapa värde genom förvaltning, förädling och aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv. Upparbetade värden ska realiseras vid rätt tidpunkt.

Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.

Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva fastigheter med bra tillväxtmöjligheter och avyttra fastigheter som är belägna utanför bolagets prioriterade områden. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad.

Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbeståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.

Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.

Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län 2030 ha en halv miljon fler invånare än idag. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.

Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Utmärkt kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassning.

Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror.

Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.

Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.

Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.

Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, både genom förvärv och avyttringar

Kalender

Bokslutskommuniké januari-december 4 februari 2015
Årsredovisning 2014
Årsstämma 2014
Delårsrapport jan-mars 201523 april 2015
Delårsrapport jan-jun 2015
Delårsrapport jansep 201520 oktober 2015

Pressmeddelande under tredje kvartalet

2014-08-25 Fabeges valberedning inför årsstämman 2015

Följ oss på nätet, www.fabege.se

På koncernens webbplats finns mer information om Fabege och dess verksamhet. Där finns även en webbsänd presentation där Christian Hermelin samt Åsa Bergström presenterar tredje kvarta-
lets resultat den 16 oktober 2014.

CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör Tel: 08-555 148 25, 0733-87 18 25

ÅSA BERGSTRÖM vVD, ekonomi- och finanschef Tel: 08-555 148 29, 070666 13 80

Informationen i denna rapport är sådan som Fabege ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för
offentliggörande den 16 oktober 2014 kl 08.00.

Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Solna Telefon: 08-555 148 00 E-post: info@fabege.se Internet: www.fabege.se Organisationsnummer: 556049-1523 Styrelsens säte: Stockholm