GAYRİMENKULLERİ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Parsellerden Görünüm Parsellerden Görünüm

Konu Gayrimenkullerin Hava Fotoğrafına Göre Konumu

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 2 |

	Yönetici Özeti
Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler
Raporu Talep Eden	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	08.08.2025
Değerleme Tarihi	07.08.2025
Rapor Numarası	2025_ÖZ_1295
Değerlenen Mülkiyet Hakları	Tam Mülkiyet
Değerlemenin Amacı	Bu değerleme raporu, gayrimenkulün 30.06.2025 tarihindeki pazar değerinin, Türk
	Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Gayrimenkule İlişkin Bilgiler
Gayrimenkulün Kullanımı Boş arsalar. Gayrimenkulün Açık Adresi Mescit Mahallesi, 155 Ada 2 Parsel, 161 Ada 1 parsel, 166 Ada 5 Parsel, 175 Ada 1 Parsel, 176 Ada 3 Parsel, 178 Ada 1 Parsel, 179 Ada 2 Parsel, 187 Ada 1 Parsel, 201 Ada 1 Parsel, 199 Ada 2 Parsel, 210 Ada 1 Parsel, Tuzla/İstanbul Tapu Kayıtları İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Orhanlı Mahallesi, "Arsa" vasıflı 155 Ada 2 Parsel, 161 Ada 1 parsel, 166 Ada 5 Parsel, 175 Ada 1 Parsel, 176 Ada 3 Parsel, 178 Ada 1 Parsel, 179 Ada 2 Parsel, 187 Ada 1 Parsel, 201 Ada 1 Parsel, 199 Ada 2 Parsel, 210 Ada 1 Parsel.

En Etkin ve En İyi Kullanımı	Konut projesi geliştirimi.
	Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli)
11 Adet Arsa	(KDV Hariç) (KDV Dahil)* %10
Pazar Değeri (Tam Hisse)	2,256,320,000 TL 2,481,952,000 TL TL
Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları; o Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu; o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; o o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; o Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; o Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini; o Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; beyan ederiz. o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. o Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanları Osman N. ULUÖZYURT Lisans No: 401145	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Hayrettin ELDEMİR Lisans No: 400238	Fatih TOSUN Lisans No:400812

1.		RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 6
	1.1	Rapor Tarihi ve Numarası6
	1.2	Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi 6
	1.3	Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi6
	1.4	İşin Kapsamı 6
	1.5	Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6
	1.6	Rapor Türü ve Amacı 6
	1.7	Raporu Hazırlayanlar6
	1.8	Değerleme Tarihi 7
	1.9 1.10	Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye
		İlişkin Bilgiler7
	1.11	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
	1.12	Özel Varsayımlar7
2.		DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ 8
	2.1	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Tanımı 8
	2.2	Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgi 8
	2.2.1	Tapu Kayıtları 8
	2.2.2	Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri10
	2.2.3	Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı
		Hakkında Bilgi10
	2.2.4	Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi10
	2.2.5	Kadastro İncelemesi 10
	2.3	Gayrimenkullerin İmar Bilgileri10
	2.3.1	İmar Durumu10
	2.3.2 2.3.3	Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler 15 Değerleme Konusu Gayrimenkuller İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve
		Gayrimenkullerin Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
		Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi15
	2.3.4	Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler15
	2.3.5	Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar16
	2.3.6	Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat
		Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler16
	2.3.7	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine
		İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin
		Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi16
	2.3.8	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
		Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili
		Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 16
	2.3.9	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu
		Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 16
	2.3.10	Varsa, Gayrimenkullerin Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16
3.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 17
	3.1	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 17
	3.1.1	İstanbul İli 17
	3.1.2	Tuzla İlçesi 17
	3.1.3	Orhanlı Mahallesi ve Yakın Çevresi17
	3.1.4	Ulaşım17
	3.2	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri17
	3.2.1	Arsa Özellikleri17
	3.2.2	Bina Özellikleri17
	3.2.3	Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları17
	3.2.4	Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
		17
	3.2.5	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi17
4.		DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR 18
	4.1	Değer Tanımları 18
	4.2	Değerleme Yöntemleri19
5.		EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI 20
	5.1	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların
		Gayrimenkulün Değerine Etkileri 20
	5.1.1	Ekonomik Koşullar20
	5.1.1	Gayrimenkul Piyasası 21
6.		DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER 24
	6.1	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler24
	6.2	Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 24

6.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 26

6.4	Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma
	Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 26
7.	KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 28
7.1	Kullanılan Değerleme Tekniklerinin (Yöntemlerin) Seçilmesinin Nedenleri 28
7.2	Pazar Yaklaşımı28
	7.2.1 Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 28
	7.2.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi28
	7.2.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 28
	7.2.4 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını
	Gösteren Krokiler28
	7.2.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin
	Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 29

	7.2.6 Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç29
7.3	Maliyet Yaklaşımı29
	7.3.1 Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 29
	7.3.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 29
	7.3.3 Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer
	Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç 29
	7.3.4 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer
	Varsayımlar 29
	7.3.5 Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç29
7.4	Gelir Yaklaşımı29
	7.4.1 Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 29

	7.4.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni29
	7.4.3 Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer
	Varsayımlar 30
	7.4.4 İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 30
	7.4.5 Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 30
7.5	Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 30
7.6	Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)30
7.7	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları30
7.8	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 30
7.9	Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar30
7.10	En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 30
7.11	Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 31
8.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 32

8.1	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler32
8.2	Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin
	Açıklaması32
8.3	Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri32
8.4	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine
	Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi32
8.5	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin
	Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup
	Olmadığı Hakkında Bilgi 32
8.6	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz
	Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş33

8.7	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş33
8.8	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde
	Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup
	Olmadığı Hakkında Bilgi 33
8.9	Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden
	Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33
8.10	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup
	Olmadığı Hakkında Görüş ile Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş33
8.11	KDV Konusu33
9.	SONUÇ 35
9.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi35
9.2	Nihai Değer Takdiri 35
10.
	EKLER 36

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, şirketimiz tarafından 08.08.2025 tarihinde, 2025_ÖZ_1295 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Levazım Mahallesi, Vadi Caddesi, Zorlu Center, No: 2, İç Kapı No: 141, Beşiktaş / İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren "Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş." için hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire:4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 6340 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

1.4 İşin Kapsamı

Bu rapor, Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.'nin talebine istinaden, İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Orhanlı Mahallesi, 155 ada 2 parsel, 161 ada 1 parsel, 166 ada 5 parsel, 175 ada 1 parsel, 176 ada 3 parsel, 178 ada 1 parsel, 179 ada 2 parsel, 187 ada 1 parsel, 199 ada 2 parsel, 201 ada 1 parsel, 210 ada 1 no.lu parsellerin tam hissesinin Türk Lirası cinsinden Pazar Değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.6 Rapor Türü ve Amacı

Bu rapor, İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Orhanlı Mahallesi, 155 ada 2 parsel, 161 ada 1 parsel,166 ada 5 parsel, 175 ada 1 parsel, 176 ada 3 parsel, 178 ada 1 parsel, 179 ada 2 parsel, 187 ada 1 parsel, 199 ada 2 parsel, 201 ada 1 parsel, 210 ada 1 no.lu "Arsa" nitelikli parsellerin, Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş. adına tescilli tam hissesinin güncel tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkullerin mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Hayrettin Eldemir (Lisans no: 400238) değerleme uzmanı Osman N. Uluözyurt (Lisans no: 401145) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 06.08.2025 ila 08.08.2025 tarihleri arasında gayrimenkullerin mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Levazım Mahallesi, Vadi Caddesi, Zorlu Center, No: 2, İç Kapı No: 141, Beşiktaş / İSTANBUL" adresinde faaliyet gösteren " Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 06.08.2025 tarihli ve 2025.137 numaralı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Bu rapora konu olmuş gayrimenkuller için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından SPK formatında değerleme raporu hazırlanmamıştır.

1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "Pazar Değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

1.12 Özel Varsayımlar

Değerleme çalışması kapsamında, konu taşınmaza yönelik herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Tanımı

Taşınmazlar; "Mescit Mahallesi, 155 Ada 2 Parsel, 161 Ada 1 parsel, 166 Ada 5 Parsel, 175 Ada 1 Parsel, 176 Ada 3 Parsel, 178 Ada 1 Parsel, 179 Ada 2 Parsel, 187 Ada 1 Parsel, 201 Ada 1 Parsel, 199 Ada 2 Parsel, 210 Ada 1 Parsel, Tuzla/İstanbul" adresinde yer almaktadır. Taşınmazlar; Sabiha Gökçen Havaalanı'nın kuş uçuşu yaklaşık 3 km güneydoğusundaki TOKİ Konutları'nın çevresinde konumludur.

Değerleme konusu gayrimenkullere ulaşım için, Tuzla ilçe merkezinden Aydınlı Yolunu takiben kuş uçumu yaklaşık 4 km ilerlendiğinde Orhanlı Yolu Caddesinden Orhanlı Mezarlığından Batı yönüne sapılarak girilir. Yol üzerinde yaklaşık 500 m ilerledikten sonra toprak yola girilir. Toprak yol boyunca değerleme konusu taşınmazlara ulaşım sağlanır.

Gayrimenkulün Konumu

2.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	155	2	7.381,64 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	93	9110
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 – 34692

Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	161	1	10.733,27 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	93	9124
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

		Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	166	5	3.663,21m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	93	9136
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

		Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	175	1	12.862,65 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	93	9158
		Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

		Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	176	3	4.602,80 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	93	9161
		Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

		Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	178	1	5.547,75 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	93	9165
		Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

		Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	179	2	5.200,17 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	93	9167
		Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

		Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	187	1	13.119,46 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	93	9182
		Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

		Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik Ufuk Yatırım	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	199	2	2.862.25 m²	Arsa	Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	94	9219
		Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	201	1	7.489,82 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	94	9228
	Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

	Ana Gayrimenkulün Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Mevkii	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
İstanbul	Tuzla	Orhanlı	-	210	1	33.127,15 m²	Arsa	Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş.	1/1	94	9244
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye; Satış İşlemi 21-11-2024 - 34692

2.2.2 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkullere ait takyidat bilgileri, "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 07.08.2025 tarihli belgeler ekte yer almaktadır ve değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

2.2.3 Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.2 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş" bölümünde sunulmaktadır.

2.2.4 Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi

Konu taşınmazlar arsa vasıflı olması sebebiyle Kat İrtifakına esas Mimari Projesi bulunmamaktadır.

2.2.5 Kadastro İncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkullerin İmar Bilgileri

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

2.3.1 İmar Durumu

Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğünde 06.08.2025 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.

İmar birimi yetkilisi ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazların mevcut durumda 14.09.2022 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Orhanlı Gecekondu Önleme Bölgesinin Bir Kısmına ait Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında;

155 Ada 2 Parsel, 199 Ada 2 Parsel, 201 Ada 1 Parseller için "Gelişme Konut Alanı, Emsal: 0.70, 3 Kat";

161 Ada 1 Parsel, 166 Ada 5 Parsel, 175 Ada 1 Parsel, 176 Ada 3 Parsel, 178 Ada 1 Parsel, 179 Ada 2 Parsel, 187 Ada 1 Parsel, 210 Ada 1 Parseller için ise "Gelişme Konut Alanı, Emsal: 0.90, 5 Kat"

olarak planlanmıştır.

155/2 PARSEL

161/1 PARSEL

166/5 PARSEL

175/1 PARSEL

176/3 PARSEL

178/1 PARSEL

179/2 PARSEL

187/1 PARSEL

199/2 PARSEL

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 13 |

201/1 PARSEL

210/1 PARSEL

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 14 |

Rapor Konusu Arsaların Toplu Görünümü

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Konu taşınmazların arsa vasıflı olması sebebiyle herhangi bir yapı ruhsatı ve Mimari Projesi bulunmamaktadır.

2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkuller İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkullerin Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre değerleme konusu taşınmazların tamamı 07.08.2025 tarihli Tapu takyidat belgelerinde Satıştan Tescil işlemi ile 21.11.2024 tarih ve 34692 yevmiye ile kayıtlıdır.

14.09.2022 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Orhanlı Gecekondu Önleme Bölgesinin Bir Kısmına ait Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında Konut alanında yer almakta olup imar durumlarında bir değişiklik olmamıştır.

2.3.4 Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede; 14.09.2022 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Orhanlı Gecekondu Önleme Bölgesinin Bir Kısmına ait Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında Konut alanında yer almaktadırlar. Planlama alanı, İstanbul Anadolu Yakasında yer alan Tuzla İlçesine bağlı Mescit Mahallesinde bulunmakta olup muhtelif parselleri barındıran 1.237.086 m²' lik alandan oluşmaktadır. İstanbul'un Anadolu Yakasının son noktası olan Tuzla İlçesinde önemli ulaşım aksları TEM otoyolu ve D-100 karayolu geçmekte olup, demir yolları da bulunmaktadır. Planlama alanı Tuzla'nın 17 mahallesinden biri olan Mescit Mahallesinin güneyinde, Sabiha Gökçen Havalimanının doğusunda yer almaktadır.

TOKİ tarafından bölgede gerçekleştirilen Toplu Konut uygulamaları, hem de Havalimanı, otoyol ve metro gibi büyük ölçekli merkezi hükümet yatırımları ile planlama alanı çevresindeki Organize Sanayi Bölgeleri ile Teknoloji Geliştirme Bölgesi ve Lojistik Tesis Alanların varlığı planlama alanı için çekici bir unsur oluşturmaktadır. Bu durumun da bölgenin gelişimini hızlandıracağı öngörülmektedir.

2.3.5 Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerleme konusu taşınmazlar arsa vasıflı ve boş parseller olma sebebiyle herhangi bir olumsuz durum kaydı yoktur.

2.3.6 Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir. Tapu kaydında konu ile ilgili herhangi bir kısıtlama yoktur

2.3.7 Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Konu taşınmazların arsa vasıflı olması sebebiyle herhangi bir Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Mimari Projesi bulunmamaktadır.

2.3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Konu taşınmazların arsa vasıflı olması sebebiyle herhangi bir Yapı Denetim kayıtları da yoktur.

2.3.9 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme çalışmasında, proje değerlemesi yapılmamıştır.

2.3.10 Varsa, Gayrimenkullerin Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Konu taşınmazların arsa vasıflı olması sebebiyle herhangi bir enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

3.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.1.1 İstanbul İli

İstanbul, 28° 01' ve 29° 55' doğu boylamları ile 41° 33' ve 40° 28' kuzey enlemleri arasında konumludur. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İstanbul Metropoliteni Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Kuzeybatıda Kırklareli, Güneybatıda Tekirdağ ve Doğuda Kocaeli ile sınırı olup yüzölçümü; 5.313 km² dir. İstanbul nüfusu 2024 yılına göre 15.701.602'dir. Bu nüfus, 7.820.462 erkek ve 7.881.140 kadından oluşmaktadır.

3.1.2 Tuzla İlçesi

Tuzla, İstanbul ilinin en güneydoğusunda bulunan ilçesidir. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Ayrıca Türkiye'nin en büyük tersaneler bölgesi Tuzla'da bulunmaktadır.

Komşu ilçe sınırları içerisinde bulunan Uluslararası Sabiha Gökçen Havalimanı ise, Tuzla'nın ulaşılabilirliği açısından oldukça önem taşıyor. Yeni metro ve Marmaray projeleri ise, ilçeden İstanbul'un merkezi yerlerine rahat ve kolay ulaşım imkânı sağlanmaktadır. İlçenin kuzey ve doğu bölgelerinde sanayi yapıları ve konut alanları birbirlerine yakın konumlanmıştır. Tuzla nüfusu 2024 yılına göre 301.400 kişi olup bu nüfusun 151.271 erkek ve 150.129 kadından oluşmaktadır. Yüzölçümü ise; 138 km² dir.

3.1.3 Orhanlı Mahallesi ve Yakın Çevresi

Orhanlı Mahallesi, İstanbul ilinin Tuzla İlçesine bağlı olan bu mahalle Koordinatlar: 40.89418°K 29.35691°D koordinatları içinde yer almaktadır, gerek sanayi ve gerekse konutlaşma anlamında karma biryapıa sahiptir. Çeşitli OSB oluşumları ve burada istihdam edilen çalışanların oluşturduğu bir konutlaşma eğilimi başlatmıştır. Önceleri münferit anlanda olan konut yapıları yer yer nitelikli sitelere de dönüşmektedir. Yakın çevresinde yer alan komşu ilçede Sabiha Gökçen Havaalanınında bu oluşumda payı olmuştur. Orhanlının nüfusu 1.933 kişidir.

3.1.4 Ulaşım

3.2 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

3.2.1 Arsa Özellikleri

Değerleme tarihi itibariyle değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfıındadır.

Tüm Parseller üzerinde herhangi bir imalat bulunmamakta olup, boş haldedir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir unsur bulunmamaktadır. Taşınmazlaraa ulaşım stabil toprak yol ile sağlanmaktadır.

3.2.2 Bina Özellikleri

Değerleme tarihi itibariyle değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfıındadır.

3.2.3 Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları

Değerleme tarihi itibariyle değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfıındadır.

3.2.4 Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme tarihi itibariyle değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfıındadır.

3.2.5 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibariyle değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfıındadır.

4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya varlık grubunun satıcının belirli bir tarih itibariyle satmaya zorlandığı tasfiye satışından elde edilecek tutardır. Tasfiye değeri, değerin iki farklı varsayımı altında belirlenebilir.

a) Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

b) Zorunlu Satış (Forced Sale)

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar Yaklaşımı (Market Approach)

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir Yaklaşımı (Income Approach)

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

5. EKONOMİK KOŞULLAR VE GAYRİMENKUL PİYASASI

5.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

5.1.1 Ekonomik Koşullar

2025 yılının ilk yarısında iki tip sistemik risk dikkat çekmiş ve küresel ekonomik yapıyı etkilemiştir. Birincisi 2024 yılı sonu itibarıyla ABD Başkanı Trump'ın uygulamaya çalıştığı yeni gümrük vergileri ve buna bağlı düzenlemeler; ikincisi Ortaoğuda giderek artan İran-İsrail gerginliğinin sıcak bir savaşa dönüşmesi. Bu iki olayın gölgesinde kalsa da Hindistan-Pakistan çatışması, Ukrayna-Rusya savaşı gibi risk unsurları da karar alıcılar için dikkatli izlenmesi gereken belirsizlikler olmuştur.

ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Ardından 1 Ağustos tarihi itibarıyla ilan ettikleri veya ilgili ülkelerle müzakere edip mutabık kaldıkları yeni gümrük vergisi oranlarını uygulamaya geçeceklerini açıklamıştır.

ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. Her ne kadar bu tutum Trump tarafından çok eleştirilmişse de Fed uzun bir süredir düşürmek için uğraştığı enflasyonun tekrar yükselmemesi için faiz indirimlerini erteleme eğilimini korumuştur.

ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde baskı oluşturmuştur. Gerek küresel ticaretin yeni vergi oranları sonrası nasıl bir yol izleyeceği, gerekse buna karşı diğer ülkelerin alacağı önlemler küresel büyüme üzerindeki riskleri artırırken diğer yandan artan belirsizlik iklimi finansal piyasalarda inişli çıkışlı hareketlere neden olmuştur.

IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştür.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklenmiştir; petrol, doğalgaz ve benzeri girdi maliyetlerindeki artış yanı sıra yeni vergilendirmelerle birlikte para politikasından harcamalara yansıyan baskı yaşansa da daha fazla sıkılaşmanın bu yurt içi riskini koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hala katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının bazı bulgulara göre yüksek seyir yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Haziran ayı itibarıyla dezenflasyon sürecinin hızlanacağı eğilimi TCMB'nin faiz indirimlerine tedrici olarak kapı açacağı beklentisini artırmıştır. Bazı ve eşanlı gelişen gerilemelerin olumlu etkilemesi sektörlerin başında gayrimenkul sektörü ve bileşenleri gelmektedir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır.

Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle Haziran sonu itibarıyla 280 baz puan düzeyine gerilemiştir.

GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
2021	2022	2023		2024
	IV		IV				IV
7,5					22,3 8,0 9,7 7,8 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 6,5 4,6 5,4	2,4 2,2 3,0		2,0

TCMB rezervleri yurt dışı yerleşiklerin portföy çıkışları öncülüğünde gerilemiştir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde, TCMB brüt uluslararası rezervleri, büyük oranda yurt dışı yerleşiklerin portföy ve swap çıkışları kaynaklı olarak 23,2 milyar ABD doları azalarak 144,3 milyar ABD doları seviyesinde gerçekleşmiştir. Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur. Bankaların mevduat kompozisyonunda kur korumalı mevduat payı azalmaya devam etmektedir. Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır.

Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
	Ağu.24	Eyl.24 Eyl.24						Eki.24		May.25	Haz.25	Tem.25
TÜFE	52.0	49.4	48.6	47,1 47,1 --	44.4	42.1	39.1		38,1	35.4	35.0	33,5
Yİ-ÜFE	35.8	33,1		32,2						23,5	24,5	24,2

Tüketici enflasyonu Haziran ayında yüzde 35'e gerilemiş, 2024 yılı haziran ayında başlayan dezenflasyon süreci devam etmektedir. Hizmet enflasyonu gerilemekle birlikte yüksek seyrini sürdürmekte, düşük seyreden mal enflasyonunun yakın dönem döviz kuru gelişmelerinden etkilendiği izlenmektedir. Diğer taraftan, başta petrol olmak üzere gerileyen emtia fiyatları enflasyondaki düşüşü desteklemektedir. Finansal koşullardaki sıkılaşma ve küresel gelişmelerin etkisiyle talep koşullarının yılın kalan döneminde daha destekleyici olacağı öngörülmektedir. Ocak ayında güçlenen aylık üretici enflasyonu takip eden iki ayda yeniden zayıfladıktan sonra nisan ayında bir miktar güçlenmiştir. Yıllık üretici enflasyonu ise tüketici yıllık enflasyonunun altındaki seyrini sürdürmüş ve haziran ayı itibarıyla yüzde 24,50 olarak gerçekleşmiştir.

5.1.1 Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satış rakamlarına göre 2025 yılı ilk yarısında konut satışları toplamı 691.893 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %27 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 103.090 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %100 üzerinde bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 207.624 adet, ikinci el satışlar ise 484.269 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Ülkemizde demografik unsurlar (nüfus, evlenme/boşanma, taşınma, göç) ile kentsel dönüşümde yaşanan değişkenler sürdürülebilir doğal bir konut konjonktürü üzerinde şekillenmekte, buna rağmen konut ihtiyacını çok fazla azaltmamaktadır.

Yılın ilk 6 ayında gayrimenkul piyasası bozulan risk beklentilerine rağmen canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış eğilimi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri, 6 Şubat depremi sonrası artan iç göç hareketlliği gibi nedenler sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşansa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını olduğu gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artış süremize karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlemlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerlenme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,8 oranında artmış; reel olarak ise %1,7 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 yılı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 32.7, 42.1 ve 31.8 oranlarında artış göstermiştir.

Yılın 2025 ilk yarısında konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin sınırlı ve zayıf şekilde devam ettiği, konut kredi talebinin ise güçlü olduğu görülmektedir. Benzer şekilde, ihtiyaç kredilerinde, yılın ilk çeyreğinde uygulanan standartlarda gevşemenin devam ettiği, kredi talebinin ise canlı olduğu görülmektedir. Yılın ikinci yarısı için bankaların beklentisi, konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin zayıf şekilde devam edeceği, diğer bireysel kredi türlerine uygulanan standartlarda ise sıkılaşmanın bir miktar zayıflasa da devam edeceği yönündedir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı ikinci yarısından bu yana bir dengeleme yaşanmıştır. TÜİK verilerine göre; inşaat maliyet endeksi 2025 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %0,88 artmış; bir önceki yılın aynı ayına göre %22,4 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,09 artarken; işçilik endeksi %0,52 yükselmiştir. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %17,81; işçilik endeksi %31,39 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Mayıs ayında açıklanan (1. Çeyrek: Ocak-Mart, 2025) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı 1. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %21,3, daire sayısı %18,7 ve yüzölçümü %24,7 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanma izinlerinde ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı 1. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %8,7, daire sayısı %25,2 ve yüzölçümü %23,6 azalmıştır. Yapı ruhsatlarındaki gerileme olarak zayıf olmasına rağmen ortalama 800-850.000 adet civarında olan doğal nüfus artımına katılacak konutun bile oluşturulamadığı, inşaat edilmediği gerçeği her diğer nokta da inşası maksimum olma ihtimali olan kentsel inşaat başarısız alanını göstermektedir.

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 2.Çeyrek Raporu

6. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER

6.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi
Güçlü Yönleri Taşınmazlar bölge ana ulaşım aksı olan + Orhanlı yoluna yakın konumludur. Taşınmazlar 1/1.000 ölçekli plan dahilindedir. + Taşınmazlar Toki Konut Projesi civarında + konumludur.	Zayıf Yönleri Altyapı olanakları henüz tam gelişmemiştir   Sanayi yapıları henüz yoğunlukla yer almaktadır
Fırsat Konut Projelerinin geliştiği bir bölgede yer + almaktadır.	Tehditler  Dünyada yaşanan finansal kriz ve pandemi süreci, tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz etkilemektedir.  Yükselen mevduat faizi oranları ile birlikte yatırımcıların kaynaklarını gayrimenkul piyasalarından çekmesi taşınmaz satış sürelerini olumsuz etkilemektedir.

6.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir. Konu gayrimenkul tarla niteliklidir. Bölgede benzer özelliklere sahip tarlaların satış fiyatları araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.

	EMSAL ARSA ANALİZİ	PARAMETRELER	E=0.70 3 KAT	E=0.90 5 KAT
	(Birim m² satış sürüm değeri: 13.487 TL/m²)	Sürüm/Satış Değeri	2,050,000 TL	2,050,000 TL
	AKDERE GAYRİMENKUL 0 (216) 394 50 20	Pazarlık Payı/Düzeltme	5%	5%
		Uygun bedel	1,947,500 TL	1,947,500 TL
	Orhanlı mahallesinde rapora konu taşınmazlara yakın konumda,	Konum Düzeltmesi	-10%	-10%
MSAL 1	155 ada 1 parselde kayıtlı olan 152 m² (hisse) arsa 2.050.000 TL	Alan Düzeltmesi	5%	5%
	fiyatla satılıktır. İmarı E= 0.70 3 Kat Konut Gelişme Alanındadır.	İmar Düzeltmesi	0%	-20%
E	Emsal rapora konu taşınmazlara göre şerefiyeleri yan tabloda	Arsa Form Düzeltmesi	-30%	-30%
	puanlandırılmıştır. Satış bedeli üzerinden pazarlık payı	Alanı	152 m²	152 m²
	bulunduğu göz önünde bulundurulmuştur.	Birim değeri TL/m² 17,297 TL/m² 19,859 TL/m² Sapma (dx) 2% -10% Sürüm/Satış Değeri 2,750,000 TL 2,750,000 TL Pazarlık Payı/Düzeltme 5% 5% Uygun bedel 2,612,500 TL 2,612,500 TL Konum Düzeltmesi 0% -5% Alan Düzeltmesi 0% 0%

	(Birim m² satış sürüm değeri: 18.581 TL/m²)
	REHA MEDİN YUNUS : 0 (216) 482 31 31
MSAL 2	Orhanlı mahallesinde rapora konu taşınmazlara yakın
	konumunda 155 ada 4 parselde kayıtlı olan 148 m² (hisse) arsa
E	2.750.000 TL fiyatla satılıktır. İmarı E= 0.70 3 Kat Konut Gelişme
	Alanındadır. Emsal rapora konu taşınmazlara göre şerefiyeleri	İmar Düzeltmesi	0%	-20%

	EMSAL ARSA ANALİZİ	PARAMETRELER	E=0.70 3 KAT	E=0.90 5 KAT
	yan tabloda puanlandırılmıştır. Satış bedeli üzerinden pazarlık	Arsa Form Düzeltmesi	0%	0%
	payı bulunduğu göz önünde bulundurulmuştur.	Alanı	148 m²	148 m²
		Birim değeri TL/m²	17,652 TL/m²	22,065 TL/m²
		Sapma (dx)	4%	0%
	(Birim m² satış sürüm değeri: 35.518 TL/m²)	Sürüm/Satış Değeri	84,000,000 TL	84,000,000 TL
	WORD PLUS GAYRİMENKUL 0 (216) 378 42 42	Pazarlık Payı/Düzeltme	10%	10%
		Uygun bedel	75,600,000 TL	75,600,000 TL
	Orhanlı mahallesinde Rapora konu taşınmazlara yakın	Konum Düzeltmesi	-5%	-5%
MSAL 3	konumunda TOKİ konutları civarı 205 ada 3 parselde kayıtlı olan	Alan Düzeltmesi	0%	0%
	2.365 m² arsa 84.000.000 TL fiyatla satılıktır. İmarı E= 1.20 6 Kat	İmar Düzeltmesi	50%	30%
E	Ticaret + Konut Alanındadır.Emsal rapora konu taşınmazlara göre şerefiyeleri yan tabloda puanlandırılmıştır. Satış bedeli	Arsa Form Düzeltmesi	0%	0%
	üzerinden pazarlık payı bulunduğu göz önünde	Alanı	2,365 m²	2,365 m²
	bulundurulmuştur.	Birim değeri TL/m²	17,581 TL/m²	23,975 TL/m²
		Sapma (dx)	3%	9%
	(Birim m² satış sürüm değeri: 32.743 TL/m²)	Sürüm/Satış Değeri	92,500,000 TL	92,500,000 TL
	ADRES İSTANBUL DANIŞMANLIK : 0 (216) 447 20 66	Pazarlık Payı/Düzeltme	5%	5%
		Uygun bedel	87,875,000 TL	87,875,000 TL
	Orhanlı mahallesinde Rapora konu taşınmazlara yakın	Konum Düzeltmesi	0%	0%
MSAL 4	konumunda TOKİ konutları civarı 180 ada 2 parselde kayıtlı olan	Alan Düzeltmesi	0%	0%
	2365 m² arsa 84.000.000 TL fiyatla satılıktır. İmarı E= 1.20 6 Kat	İmar Düzeltmesi	50%	30%
E	Ticaret + Konut Alanındadır.Emsal rapora konu taşınmazlara göre şerefiyeleri yan tabloda puanlandırılmıştır. Satış bedeli	Arsa Form Düzeltmesi	-5%	-5%
	üzerinden pazarlık payı bulunduğu göz önünde	Alanı	2,825 m²	2,825 m²
	bulundurulmuştur.	Birim değeri TL/m²	17,108 TL/m²	23,330 TL/m²
		Sapma (dx)	1%	6%
	(Birim m² satış sürüm değeri: 36.378TL/m²)	Sürüm/Satış Değeri	450,000,000 TL	450,000,000 TL
	WORD PLUS GAYRİMENKUL 0 (216) 378 42 42	Pazarlık Payı/Düzeltme	5%	5%
		Uygun bedel	427,500,000 TL	427,500,000 TL
	Orhanlı mahallesinde taşınmazlara yakın konumunda TOKİ	Konum Düzeltmesi	0%	0%
MSAL 5	konutları civarı 181 ada 1 parselde kayıtlı olan 12.370 m² arsa	Alan Düzeltmesi	0%	0%
	450.000.000 TL fiyatla satılıktır. İmarı E= 1.20 6 Kat Ticaret + Konut Alanındadır.Emsal rapora konu taşınmazlara göre	İmar Düzeltmesi	50%	30%
E	şerefiyeleri yan tabloda puanlandırılmıştır. Satış bedeli	Arsa Form Düzeltmesi	0%	0%
	üzerinden pazarlık payı bulunduğu göz önünde	Alanı	12,370 m²	12,370 m²
	bulundurulmuştur.	Birim değeri TL/m²	17,280 TL/m²	24,192 TL/m²
		Sapma (dx)	2%	10%
	(Birim m² satış sürüm değeri: 16.358 TL/m²)	Sürüm/Satış Değeri	2,650,000 TL	2,650,000 TL
	TUNA GAYRİMENKUL 0 (532) 463 97 14	Pazarlık Payı/Düzeltme	5%	5%
		Uygun bedel	2,517,500 TL	2,517,500 TL
	Orhanlı mahallesinde Rapora konu taşınmazlara yakın konumunda 180 ada 4 parselde kayıtlı olan 162 m² (hisse) arsa	Konum Düzeltmesi	-10%	-10%
MSAL 6	2.750.000 TL fiyatla satılıktır. İmarı E = 0.70 3 Kat Konut	Alan Düzeltmesi	0%	0%
E	Gelişme Alanındadır. Emsal rapora konu taşınmazlara göre	İmar Düzeltmesi	0%	-20%
	şerefiyeleri yan tabloda puanlandırılmıştır. Satış bedeli	Arsa Form Düzeltmesi	0%	0%
	üzerinden pazarlık payı bulunduğu göz önünde	Alanı	162 m²	162 m²
	bulundurulmuştur.	Birim değeri TL/m²	17,094 TL/m²	20,202 TL/m²
		Sapma (dx)	1%	-8%
	(Birim m² satış sürüm değeri: 14.587 TL/m²)	Sürüm/Satış Değeri	23,500,000 TL	23,500,000 TL
	REMAX TAN 0 (216) 452 24 00	Pazarlık Payı/Düzeltme	5%	5%
MSAL 7	Orhanlı mahallesinde Rapora konu taşınmazlara yakın	Uygun bedel Konum Düzeltmesi	22,325,000 TL -10%	22,325,000 TL -10%
E	konumunda 180 ada 4 parselde kayıtlı olan 1611 m² arsa 23.500.000 TL fiyatla satılıktır. İmarı E = 0.70 3 Kat Konut	Alan Düzeltmesi	0%	0%
	Gelişme Alanındadır. Emsal rapora konu taşınmazlara göre	İmar Düzeltmesi	0%	-20%

EMSAL ARSA ANALİZİ	PARAMETRELER	E=0.70 3 KAT	E=0.90 5 KAT
şerefiyeleri yan tabloda puanlandırılmıştır. Satış bedeli	Arsa Form Düzeltmesi	0%	0%
üzerinden pazarlık payı bulunduğu göz önünde	Alanı	1,611 m²	1,611 m²
bulundurulmuştur.	Birim değeri TL/m²	15,244 TL/m²	18,015 TL/m²
	Sapma (dx)	-10%	-18%

DÜZELTİLMİŞ ORTALAMA BİRİM DEĞER 17,000 TL/m² 22,000 TL/m²

6.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki

6.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin (satış) takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkul ile benzer nitelikli "Arsa" araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

Emsalar araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin(konumda/lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı)tercih edilmesine; emsal gayrimenkullerin yapılaşma özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (Plan fonksiyonu, emsal, Hmax vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devremülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına]tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Emsallerin Karşılaştırılması (Arsa-Satılık)

Satılık gayrimenkul emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerine göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.

Konu gayrimenkulün, emsal gayrimenkullerle karşılaştırması yapılırken; konuma, parsel özelliklerine, alan büyüklüğüne, hisseli olup olmamasına ve yapılaşma şartlarına ilişkin özellikleri karşılaştırılmıştır.

İnternet üzerinden ve mahallinde yapılan emsal araştırmalarında, değerleme konusu gayrimenkule benzer özelliklere sahip emsallerin fazla olduğu görülmüş, emsaller şerefiyelendirilerek ve bölgedeki gayrimenkul alımsatım işleriyle uğraşan kişilerden alınan görüş doğrultusunda, gayrimenkulün değer takdiri yapılmıştır.

Bölgede yapılan çalışma ve araştırmalarda, imarlı arsaların konumları, yapılanma şartları, satış kabiliyetleri, arsa formları, alanları, yasal ve mevcut durumları değerlendirilerek emsal arsaların İmar durumları, konumları ile diğer parametreler puanlandırılarak bir Analiz Tablosu düzenlenmiştir. Değerlemeye konu olan parsellerin birim değerlerine bu analiz tablosu sonucunda ulaşılmıştır.

Bölgeden elde edilen emsal örneklerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki sunulan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Analiz tablosunun amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre seçilen parametreler çerçevesinde karşılaştırmak ve yüzde puanla değerlendirmektir. Bu analizde emsal taşınmaz Rapora konu olan taşınmazdan her bir parametre için "Daha avantajlı" ise (+) yüzde oranı ile "Daha dezavantajlı" (-) yüzde oranı ile düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları ve taşınmaza indirgenmesi tabloda belirtilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın konumu değerlemesi yapılan taşınmazın konumundan daha iyi (Avantajlı) ise konuma ilişkin yapılacak düzeltme (+) yüzde oranı olmaktadır. Düzeltme oranı belirlenirken de yine parametrelerin özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirket arşiv verileri, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

Tüm bu analizler neticesinde E=0,70 3 Kat imarlı olan arsalar için 17.000 TL/m², E=0,90 5 Kat imarlı olan arsalar için 22.000 TL/m² birim değer hesaplanmıştır.

* Punalamada emsal, konu taşınmazdan daha iyi ise (+) daha kötü ise (-) değer verilmiştir.

* * Sapma değeri + - %25 den büyük ise, emsal ortalamaya dahil edilmemiştir.

7. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

7.1 Kullanılan Değerleme Tekniklerinin (Yöntemlerin) Seçilmesinin Nedenleri

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." belirtmesi yapılmıştır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün bugünkü Pazar Değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur

7.2 Pazar Yaklaşımı

7.2.1 Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması. Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

7.2.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalışmasında konu taşınmazın değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, Satılmış-Satılık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak, değerleme yapılmıştır. Bulunan emsaller, konum, yapılaşma koşulları, alan, hisse durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş, ayrıca mahalli kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiştir.

Bulunan arsa emsalleri; "konum, parsel özellikleri, hisse durumu, yapılaşma koşulları ve alan büyüklüğü" gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaza emsal olabilecek satılık ve satılmış emsallerin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

7.2.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 6 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

7.2.4 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 6 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

7.2.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 6 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

7.2.6 Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmaz için takdir edilen pazar değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.

ADA / PARSEL	ALANI	HİSSESİ	BİRİM DEĞERİ	DEĞERİ	KDV'Lİ DEĞERİ
155 Ada 2 Parsel	7,381.64 m²	TAM	17,000 TL/m²	125,490,000 TL	138,039,000 TL
161 Ada 1 Parsel	10,733.27 m²	TAM	22,000 TL/m²	236,130,000 TL	259,743,000 TL
166 Ada 5 Parsel	3,663.21 m²	TAM	22,000 TL/m²	80,590,000 TL	88,649,000 TL
175 Ada 1 Parsel	12,862.65 m²	TAM	22,000 TL/m²	282,980,000 TL	311,278,000 TL
176 Ada 3 Parsel	4,602.80 m²	TAM	22,000 TL/m²	101,260,000 TL	111,386,000 TL
178 Ada 1 Parsel	5,547.75 m²	TAM	22,000 TL/m²	122,050,000 TL	134,255,000 TL
179 Ada 2 Parsel	5,200.17 m²	TAM	22,000 TL/m²	114,400,000 TL	125,840,000 TL
187 Ada 1 Parsel	13,119.46 m²	TAM	22,000 TL/m²	288,630,000 TL	317,493,000 TL
210 Ada 1 Parsel	33,127.15 m²	TAM	22,000 TL/m²	728,800,000 TL	801,680,000 TL
201 Ada 1 Parsel	7,489.82 m²	TAM	17,000 TL/m²	127,330,000 TL	140,063,000 TL
199 Ada 2 Parsel	2,862.25 m²	TAM	17,000 TL/m²	48,660,000 TL	53,526,000 TL

2,256,320,000 TL 2,481,952,000 TL