Earnings Release • Feb 4, 2015
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|
| okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec | |
| Hyresintäkter | 522 | 514 | 2 087 | 2 059 |
| Driftsöverskott | 365 | 340 | 1 485 | 1 411 |
| Förvaltningsresultat | 174 | 152 | 682 | 614 |
| Resultat före skatt | 835 | 242 | 1 867 | 1 992 |
| Resultat efter skatt | 910 | 79 | 1 738 | 1 530 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 66 | 71 | 69 |
| Soliditet, % | - | - | 38 | 35 |
| Eget kapital per aktie, kr | - | - | 83 | 76 |
Januari – december 2014
· Hyresintäkterna uppgick till 2 087 Mkr (2 059). I identiskt bestånd ökade intäkterna med drygt 5 procent.
Q4
SKAPA RÄTT FÖRUTSÄTTNINGAR
Christian Hermelin, VD
ÖVERSKOTTSGRAD¹
Mål: 70 procent
AVKASTNING PROJEKT¹
Mål: 20 procent
Transaktionsmarknaden är tillbaka på volymer som vi inte sett sedan före finanskrisen. Den stora efterfrågan på centralt belägna fastigheter i kombination med stigande hyror och låga finansieringskostnader har satt press på avkastningskraven.
Fabeges verksamhet har utvecklats starkt under året, inte minst i Arenastaden. De stora uthyrningarna innebar att vi ökade takten i utvecklingen av projektportföljen. Arenastaden växer nu fram i snabb takt och vår vision om den levande stadsdelen blir allteftersom verklighet. Jag är mycket stolt över att vi varit så lyckosamma i att attrahera flera av Sveriges största företag till Arenastaden.
I Stockholm är tillväxten fortsatt god och utbudet av nya kontor lågt vilket ytterligare stärker marknadsvärdena. Vi har tagit vara på möjligheterna att i den starka marknaden sälja ett antal fastigheter där vi i förlängningen inte ser någon större utvecklingspotential för Fabege. Det innebar en hög affärstakt under året med 14 sålda fastigheter till ett värde av nästan 4 Mdkr och ett bra bidrag till Fabeges totala resultat. Genom affärerna har vi också stärkt balansräkningen inför kommande värdeskapande investeringar under de närmaste åren.
Affärstakten var hög under hela året, inte bara på transaktionssidan, utan också inom förvaltningen och projektverksamheten. Vi summerar nu årets uthyrningar till rekord i Fabeges historia med en nettouthyrning på 243 Mkr. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Efter en stark avslutning av första halvåret och minskad aktivitet under tredje kvartalet tog förhandlingarna och affärsavsluten åter fart under fjärde kvartalet.
Vårt mål om att nå 70 procents överskottsgrad överträffades. Till viss del finns förklaringen i en mild vinter, men strukturerat arbete med kostnadseffektiviseringar och en förbättrad uthyrningsgrad bidrog också till det fina resultatet.
Jag är också glad över att vi fortsatt framgångsrikt drivit vårt viktiga hållbarhetsarbete med bland annat energieffektiviseringar, fler gröna hyresavtal och miljöcertifieringar av fastigheter. Detta är faktorer som i allt högre utsträckning innebär en konkurrensfördel i affärsförhandlingar. Ett fint kvitto på att vårt hållbarhetsarbete håller hög klass är att vi i GRESB's undersökning nådde Green Star-nivån samt att vi blivit godkända för ansvarfulla placeringar av såväl Robur som Nordea fonder.
Sammantaget gläds jag åt den fina utvecklingen under året där alla affärsdelar inom bolaget i enlighet med vår strategi gett väsentliga bidrag till Fabeges totala resultat. Jag gläds också med våra aktieägare som sett nya rekordnivåer på aktiekursen sedan 100-kronorsnivån passerades.
I inledningen av det nya året är Stockholms hyresmarknad och fastighetsmarknad fortsatt mycket stark med stor efterfrågan från investerare. Fabeges fastighetsportfölj motsvarar väl kundernas krav på moderna och hållbara kontor i välbelägna lägen. Såväl styrelsen som medarbetarna har ett stort engagemang och drivkraft att fortsätta göra bra affärer. Vi ser framför oss en fortsatt god utveckling där alla verksamhetens delar bidrar till ett totalt sett starkt resultat.
Under året förbättrades driftsöverskottet och överskottsgraden ökade till rekordhöga 71 procent. Transaktionsvinster och värdetillväxt i både förvaltingsportföljen och projektportföljen bidrog fortsatt till Fabeges totala resultat.
Årets resultat efter skatt ökade till 1 738 Mkr (1 530), motsvarande 10:51 kr per aktie (9:26). Årets resultat före skatt minskade till 1 867 Mkr (1 992). Minskningen berodde till fullo på negativa värdeförändringar i derivatportföljen. Driftsöverskottet ökade med cirka 5 procent och förvaltningsresultatet förbättrades med cirka 11 procent. Realiserade och orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen ökade också i jämförelse med föregående år
Hyresintäkterna uppgick till 2 087 Mkr (2 059) och driftsöverskottet ökade till 1 485 Mkr (1 411). I identiskt bestånd ökade hyresintäkterna med drygt 5 procent och driftsöverskottet med cirka 9 procent. Överskottsgraden ökade till 71 procent (69) främst till följd av den varma och snöfattiga vintersäsongen men även som ett resultat av förbättrade hyresnivåer och kostnadseffektiviseringar.
Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 300 Mkr (135) och orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 339 Mkr (739). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 1 063 Mkr (343) var hänförlig till fastigheter med ökade hyresnivåer samt lägre avkastningskrav, främst i Stockholms innerstad. Det genomsnittliga avkastningskravet minskade till 5,4 procent efter avrundning (5,6). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 276 Mkr (396), främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
Resultatandelar i intressebolag uppgick till -72 Mkr (-30) och avsåg främst Tornet Fastighets AB (engångseffekt av fastighetsförsäljningar) och Sweden Arena Management KB. Ändrad redovisningsprincip avseende SFF medförde att resultatandel intressebolag förbättrades något samtidigt som koncernens administrativa kostnader ökade med 3 Mkr. Lägre långräntor medförde att undervärdet i derivatportföljen ökade med 473 Mkr (minskat undervärde om 408 Mkr föregående år). Värdeförändringar i aktieinnehaven, främst avseende Catena, uppgick till 19 Mkr (96). Under andra kvartalet avyttrades 850 000 aktier i Catena. Räntenettot minskade till -664 Mkr (-705). Ökad belåning motverkades av lägre marknadsräntor.
Fyra fastigheter klassades under andra halvåret om från förvaltningsfastigheter till förädlings- respektive projektfastigheter. Det avsåg dels Pyramiden 4 där befintlig byggnads rivits för att ge plats åt SEBs nya kontor i Arenastaden samt tre fastigheter på Västra Kungsholmen och i Hammarby sjöstad som alla ska vidareförädlas.
Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 1 427 Mkr (1 327) motsvarande 72 procent överskottsgrad (69). Uthyrningsgraden uppgick till 95 procent (93). Förvaltningsresultatet uppgick till 692 Mkr (601). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 063 Mkr (343).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 58 Mkr (84) motsvarande 59 procent överskottsgrad (60). Förvaltningsresultatet uppgick till -10 Mkr (13). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 276 Mkr (396).
Segmentet Transaktion skapade, genom försäljning av 14 fastigheter, realiserade värdeförändringar om 300 Mkr (135).
Eget kapital uppgick vid årets slut till 13 783 Mkr (12 551) och soliditeten till 38 procent (35). Eget kapital per aktie uppgick till 83 kr (76). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter uppgick substansvärdet per aktie till 97 kr (88). EPRA NAV uppgick till 95 kr (84).
¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–december 2013 och för balansposter per 31 december 2013.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Mkr | jan-dec | jan-dec |
| Förvaltningsresultat | 692 | 601 |
| Värdeförändringar | ||
| (förvaltningsbeståndet) | 1 063 | 343 |
| Bidrag Förvaltning | 1 755 | 944 |
| Förvaltningsresultat | -10 | 13 |
| Värdeförändringar | ||
| (förädlingsresultat) | 276 | 396 |
| Bidrag Förädling | 266 | 409 |
| Realiserade värdeförändringar | ||
| Bidrag Transaktion | 300 | 135 |
| Totalt bidrag från | ||
| verksamheten | 2 321 | 1 488 |
2014 uppnåddes och överträffades målet om 70 % överskottsgrad.
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor, vilka per 31 december 2014 gav en genomsnittlig kapitalbindningstid om 3,7 år. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna.
De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 19 551 Mkr (19 038), med en genomsnittlig ränta om 3,09 procent exklusive och 3,21 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. Outnyttjade lånelöften uppgick till 4 622 Mkr.
Under fjärde kvartalet tecknades en ny treårig revolverande kreditfacilitet om 155 Mkr. Vidare tecknades en ny fyraårig lånefacilitet om 1 395 Mkr för finansiering av byggandet av SEBs nya kontor Pyramiden 4 i Arenastaden.
Belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 60 procent. Justerad för ej erhållna köpeskillingar för sålda fastigheter samt för spärrade medel för lån som löses i början av 2015, totalt 1 422 Mkr, minskar belåningsgraden till 56 procent.
Fabege har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick vid årets slut till 2 889 Mkr (2 168). Fabege har tillgängliga långfristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat. Fabege innehar även en säkerställd fastighetsobligation om 1 170 Mkr, med förfall i februari 2016. Vidare hade Fabege per den 31 december utestående obligationer om totalt 690 Mkr inom ramen för det delägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering AB. I januari 2015 lanserades Nya Svensk FastighetsFinansiering AB, ett nybildat finansbolag med ett säkerställt MTN-program om 8 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera och kommer att starta sin finansieringsverksamhet i februari 2015.
Den genomsnittliga räntebindningstiden i Fabeges skuldportfölj uppgick till 1,9 år, inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 66 dagar. Fabeges derivatportfölj bestod av ränteswapavtal om totalt 6 000 Mkr, med förfall till och med 2021 och en fast årlig ränta mellan 1,87 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 5 700 Mkr på nivåer mellan 2,87 och 3,98 procent före marginal och förfall mellan 2016 och 2018. För 60 procent av Fabeges låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2014 till 920 Mkr (447). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. I januari 2015 tecknades ytterligare ränteswapar om totalt 800 Mkr på löptider om åtta till tio år.
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 11 Mkr, vilka huvudsakligen avser uppläggningskostnader för låneavtal och löpande kostnader för certifikatsprogram.
I den totala lånevolymen per kvartalsskiftet ingick lånebelopp för projekt med 656 Mkr (277), vars räntor om 13 Mkr aktiverats.
Årets skattekostnad uppgick till -129 Mkr (-462). Årets skatt belastades med 60 Mkr avseende de skatteärenden som nu avslutats. All skatt relaterad till Fabeges skatteärenden är sedan augusti 2014 till fullo utbetald. Löpande skatt beräknades med 22 procent på beskattningsbart resultat. Fastighetsförsäljningar medförde en sammanlagd uppskjuten skatteintäkt om 230 Mkr.
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till -893 Mkr (185). Betald inkomstskatt bestod i sin helhet av utbetald skatt avseende pågående skatteärenden med -1 607 Mkr. Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med -1 021 Mkr (-81). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med 1 821 Mkr (-835) samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten påverkats med 18 Mkr (629). I investeringsverksamheten drevs kassaflödet av projekten och vad gäller finansieringsverksamheten påverkades kassaflödet av upptagna lån bland annat för utbetalning till följd av domar i skatteärenden. Sammantaget förändrades likvida medel med -75 Mkr (-102) under året.
| Belopp, Mkr | Snitt ränta,% |
Andel,% | |
|---|---|---|---|
| < 1 år | 7 551 | 3,36 | 39 |
| 1-2 år | 2 400 | 2,68 | 12 |
| 2-3 år | 3 100 | 2,58 | 16 |
| 3-4 år | 4 500 | 3,51 | 23 |
| 4-5 år | 1 000 | 2,13 | 5 |
| > 5 år | 1 000 | 2,68 | 5 |
| Totalt | 19 551 | 3,09 | 100 |
I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för hela skuldportföljen, pga att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.
| Kreditavtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifikatprogram | 5 000 | 2 889 |
| < 1 år | 8 440 | 4 182 |
| 1-2 år | 9 286 | 7 867 |
| 2-3 år | 265 | 110 |
| 3-4 år | 1 395 | 190 |
| 4-5 år | 474 | 0 |
| > 5 år | 4 313 | 4 313 |
| Totalt | 29 173 | 19 551 |
Nettouthyrningen blev den högsta i Fabeges historia efter att flera stora kontrakt tecknats, främst i projektfastigheter i Arenastaden. Under året såldes totalt 14 fastigheter vilket bidrog till det goda resultatet och till att stärka balansräkningen. Investeringar och en fortsatt stark fastighetsmarknad gav förutsättningar för värdetillväxt i både projekt- och förvaltningsportföljen.
Fabeges verksamhet med förvaltning och förädling av fastigheter är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm. Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad utgör Fabeges huvudmarknader. Den 31 december 2014 ägde Fabege 80 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,2 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,0 miljoner kvm och ett bokfört värde om 32,6 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 3,9 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 94 procent (93). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till knappt 95 procent (93). Den positiva utvecklingen förklarades främst av framgångsrika förvaltningsuthyrningar och att två fastigheter med större vakanser avyttrades i slutet av året.
Nyuthyrningen under året uppgick till 428 Mkr (211) medan nettouthyrningen var 243 Mkr (68). Uppsägningar uppgick till 185 Mkr (143) varav de största avsåg avflyttningar i DN-huset i samband med att Bonniers avtal upphör samt Vectura som sagt upp avtalet i Fräsaren 10, Solna Business park, till följd av att de köpts upp av Sweco. Större uthyrningar under året avsåg projektuthyrningar till TeliaSonera, SEB och Siemens, samtliga i Arenastaden. Därutöver tecknades ett antal mindre avtal avseende förvaltningsuthyrningar. Aktiviteten var hög under fjärde kvartalet med 80 tecknade avtal med en volym om 77 Mkr.
Arbetet med att förlänga och omförhandla avtal med befintliga kunder var framgångsrikt. Ett kontraktsvärde om 96 Mkr omförhandlades under året. Hyresnivåerna i samtliga omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 11 procent. Återköpsgraden under året uppgick till 64 procent (75).
Under året avyttrades sammanlagt 14 fastigheter efter hög affärsaktivitet under fjärde kvartalet. Transaktionsmarknaden var mycket stark under året och Fabege accelererade arbetet med att renodla fastighetsbeståndet, helt i linje med strategin att avyttra fastigheter belägna utanför de prioriterade marknadsområdena eller där en alternativavkastning är mer attraktiv.
Sammanlagt såldes fastigheter för 3 889 Mkr. Affärerna gav ett resultat om 300 Mkr före skatt och 530 Mkr efter skatt. I flera fall har pågående affärsdiskussioner inneburit att fastighetsvärdet skrivits upp vilket medfört en högre orealiserad vinst och därmed en lägre transaktionsvinst.
Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Cirka 33 procent av fastigheterna externvärderades per 31 december 2014 och resterande internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 32,6 Mdkr (33,4).
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 339 Mkr (739). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade under året och uppgick avrundat till 5,4 procent (5,6). Värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 1 063 Mkr (343) var främst hänförlig till lägre avkastningskrav på marknaden samt fastigheter med stigande hyresnivåer och lägre vakanser. Projektportföljen bidrog med en värdeförändring om 276 Mkr (396) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
31 december 2014
Fabeges projektinvesteringar ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdetillväxt. Förädling av fastigheter är en viktig del i Fabeges affärsmodell och ska ge ett väsentligt bidrag till koncernens resultat. Målsättningen är en avkastning om minst 20 procent på investerat kapital.
Ambitionen för 2014 var en fortsatt hög takt i utvecklingen av projektportföljen med en investeringsvolym om cirka 1,6 Mdkr. Utfallet blev lägre till följd av viss eftersläpning avseende såväl genomförande som leverantörernas fakturering. Totalt uppgick investeringarna under året till 1 249 Mkr (1 410) i befintliga fastigheter och projekt. Investeringarna avsåg ny-, till- och ombyggnader. Avkastningen på investerat kapital i projektportföljen uppgick till 22 procent. Investerat kapital i förvaltningsportföljen bidrog till den totala värdetillväxten. Investeringstakten förväntas öka under kommande år i och med de nya projektuthyrningar som gjorts.
Under andra kvartalet 2014 färdigställdes nybyggnationen av Båtturen 2, Hammarby Sjöstad. Fastigheten överfördes från och med tredje kvartalet till förvaltningsportföljen.
Projektet avseende nybyggnation av Nationalarenan 8 (TeliaSoneras kontor) löper på enligt plan. Ett totalentreprenadavtal har tecknats med Peab avseende hela projektet. Pågående arbeten avser stom- och fasadmontage samt vissa påbörjade installationer. Den totala investeringen inklusive förvärv av byggrätter uppgår till cirka 1,3 Mdkr. Fastigheten är fullt uthyrd till TeliaSonera med planerad inflyttning våren 2016.
Nybyggnationen av the Winery Hotell på fastigheten Järvakrogen 3 fortlöper. För närvarande pågår stommontage. Veidekke/Arcona har upphandlats som totalentreprenör. Investeringen har ökat till följd av svåra grundförhållanden och beräknas uppgå till cirka 300 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd till The Winery Hotel med planerad inflyttning senast under första kvartalet 2016.
Projektet avseende Uarda 1 (hus C), Arenastaden löper också på enligt plan. Investeringen uppgår till cirka 570 Mkr. Mark- och grundläggningsarbeten har färdigställts och arbete med stommontage pågår. Ett totalentreprenadkontrakt har tecknats med Peab. Uthyrningsgraden uppgår till 60 procent efter att ett par nya kontrakt tecknats i fjärde kvartalet.
I fjärde kvartalet beslutades om en investering på drygt 500 Mkr avseende byggnation av Uarda 1, hus B, efter att Siemens tecknat hyresavtal. Projektering och markarbeten pågår. Fastigheten är uthyrd till 58 procent.
Projektet avseende byggnationen av SEBs kontor i fastigheten Pyramiden 4, Arenastaden löper på. För närvarande pågår markarbeten. Investeringen uppgår till cirka 2,3 Mdkr och det nya kontoret beräknas stå klart för inflyttning i två etapper våren 2017 respektive våren 2018. Fastigheten är fullt uthyrd till SEB.
| Uthyr | |||
|---|---|---|---|
| ningsbar | |||
| Fastighets-namn | Område | Kategori | yta, kvm |
| Kvartal 1 | |||
| Kolonnen 7 | Södermalm | Kontor | 3 771 |
| Luma 3 | Hammarby Sjöstad | Mark | 0 |
| Kvartal 2 | |||
| Duvan 6 | Norrmalm | Kontor | 9 867 |
| Lammet 17 | Norrmalm | Kontor | 6 869 |
| Skogskarlen 3 | Bergshamra | Kontor | 9 118 |
| Skogskarlen 1 | Bergshamra | Mark | 0 |
| Kvartal 3 | |||
| Inga försäljningar | |||
| Kvartal 4 | |||
| Godsfinkan 1 | Hammarby Sjöstad | Kontor | 7 845 |
| Grönlandet Södra | |||
| 13 | Norrmalm | Kontor | 8 193 |
| Ladugårdsgärde | |||
| 1:48 | Värtahamnen | Kontor | 38 195 |
| Planen 4 | Råsunda | Kontor | 6 404 |
| Rovan 1 | Huvudsta | Butik | 10 689 |
| Rovan 2 | Huvudsta | Hotell | 8 872 |
| Hammarby-Smedby | |||
| 1:457 | Upplands-Väsby | Kontor | 16 700 |
| Hammarby-Smedby | |||
| 1:458 | Upplands-Väsby | Mark | 0 |
| Totalt fastighets | |||
| försäljningar | 126 523 |
| Fastighets | Uthyr ningsbar |
||
|---|---|---|---|
| namn | Område | Kategori | yta, kvm |
| Kvartal 1-3 | |||
| Inga förvärv | |||
| Kvartal 4 | |||
| Hammarby-Smedby | |||
| 1:457 | Upplands-Väsby | Kontor | 16 700 |
| Hammarby-Smedby | |||
| 1:458 | Upplands-Väsby | Mark | 0 |
| Totalt fastighetsköp | 16 700 |
Fabege arbetar aktivt för en hållbar stadsutveckling som möter dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjlighet att tillgodose sina behov. Att minska klimatpåverkan och främja en god arbetsmiljö för de personer som dagligen vistas i företagets byggnader är centralt i Fabeges hållbarhetsarbete.
| Uthyrningsbar | Uthyrningsgrad | Bedömt hyres | Bokfört värde | Beräknad invest | Varav upp | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Kategori | Område | Färdigställt | yta kvm | % yta ¹ | värde Mkr² | Mkr | ering Mkr | arbetat Mkr |
| Järvakrogen 3 | Hotell | Solna | Q1-2016 | 7 460 | 100% | 24 | 146 | 300 | 97 |
| Nationalarenan 8 | Kontor | Arenastaden | Q2-2016 | 42 000 | 100% | 109 | 611 | 1 311 | 502 |
| Uarda 1 (hus B) | Kontor | Arenastaden | Q4-2017 | 18 000 | 58% | 50 | 196 | 511 | 116 |
| Uarda 1 (hus C) | Kontor | Arenastaden | Q1-2016 | 17 641 | 60% | 52 | 388 | 570 | 208 |
| Pyramiden 4 | Kontor | Arenastaden | Q2-2018 | 67 700 | 100% | 175 | 338 | 2 350 | 72 |
| Summa | 152 801 | 90% | 410 | 1 679 | 5 042 | 995 | |||
| Övriga Mark och Projektfastigheter | 1 207 | ||||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter 958 |
|||||||||
| Totalt Projekt, Mark och Förädlingsfastigheter 3 844 |
|||||||||
¹ Operativ uhyrningsgrad per 31 december 2014.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 410 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2014.
| 31 dec 2014 | jan - dec 2014 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter |
Uthyrbar yta tkvm |
Marknads värde Mkr |
Hyresvärde² Mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter⁴ Mkr |
Fastighets kostnader Mkr |
Driftsöverskott Mkr |
|
| Fastighetsinnehav | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter ¹ | 60 | 936 | 28 715 | 2 028 | 95 | 1 830 | -390 | 1 440 |
| Förädlingsfastigheter ¹ | 6 | 70 | 958 | 98 | 77 | 80 | -26 | 54 |
| Mark och | ||||||||
| projektfastigheter ¹ | 14 | 24 | 2 886 | 60 | 96 | 57 | -13 | 44 |
| Summa | 80 | 1 030 | 32 559 | 2 186 | 94 | 1 967 | -429 | 1 538 |
| Varav Innerstaden | 29 | 402 | 15 262 | 1 040 | 94 | 945 | -223 | 722 |
| Varav Solna | 33 | 509 | 14 419 | 923 | 94 | 842 | -165 | 677 |
| Varav Hammarby Sjöstad | 11 | 118 | 2 791 | 223 | 88 | 178 | -41 | 137 |
| Varav Övriga | 7 | 1 | 87 | 0 | 100 | 2 | 0 | 2 |
| Summa | 80 | 1 030 | 32 559 | 2 186 | 94 | 1 967 | -429 | 1 538 |
| Kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | -119 | |||||||
| Summa driftöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | 1 419 ³ |
¹ Se definitioner på sidan 15.
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 90 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december) ej avräknade.
³ Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 31 december 2014 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat driftsöverskott, 1 419 Mkr, och resultaträkningens driftsöverskott om 1 485 Mkr förklaras av att driftsöverskottet från sålda fastigheter exkluderats och färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts/varit färdigställda under hela perioden januari–december 2014.
⁴ Hyresintäkterna har justerats för en rabatt om 33 Mkr som löpte ut under andra kvartalet 2014.
| 2014 jan-dec |
2014 jan-dec |
2014 jan-dec |
2014 jan-dec |
2013 jan-dec |
2013 jan-dec |
2013 jan-dec |
2013 jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Förvaltning | Förädling | Transaktion | Totalt | Förvaltning | Förädling | Transaktion | Totalt |
| Hyresintäkter | 1 988 | 99 | 2 087 | 1 918 | 141 | 2 059 | ||
| Fastighetskostnader | -561 | -41 | -602 | -591 | -57 | -648 | ||
| Driftsöverskott | 1 427 | 58 | 0 | 1 485 | 1 327 | 84 | 0 | 1 411 |
| Överskottsgrad, % | 72% | 59% | 0% | 71% | 69% | 60% | 0% | 69% |
| Central administration | -60 | -7 | -67 | -57 | -5 | -62 | ||
| Räntenetto | -606 | -58 | -664 | -641 | -64 | -705 | ||
| Resultatandelar i intressebolag | -69 | -3 | -72 | -28 | -2 | -30 | ||
| Förvaltningsresultat | 692 | -10 | 0 | 682 | 601 | 13 | 0 | 614 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 300 | 300 | 135 | 135 | ||||
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 1 063 | 276 | 1 339 | 343 | 396 | 739 | ||
| Resultat före skatt per segment | 1 755 | 266 | 300 | 2 321 | 944 | 409 | 135 | 1 488 |
| Värdeförändringar räntederivat och aktier | -454 | 504 | ||||||
| Resultat före skatt | 1 867 | 1 992 | ||||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 28 715 | 3 844 | 32 599 | 31 206 | 2 178 | 33 384 | ||
| Uthyrningsgrad, % | 95% | 77% | 94% | 93% | 87% | 93% |
¹ Se definitioner på sid 15
Vid årets slut var 136 personer (136) anställda i Fabegekoncernen.
Omsättningen uppgick under året till 130 Mkr (122) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 773 Mkr (2 238).
I finansnettot ingår utdelningar till moderbolaget om 1 700 Mkr (1 800). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0).
Årsstämman 2014 förnyade styrelsens mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Inga återköp har genomförts under perioden.
Styrelsen kommer att föreslå årsstämman den 26 mars 2015 att besluta om:
Som tidigare meddelats har Skatteverket beslutat att upptaxera Fabegekoncernen avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag (se även Fabeges årsredovisning 2013 sidorna 61–62).
Det totala skattekravet inklusive tillägg och avgifter uppgick till 2 075 Mkr och är sedan augusti 2014 till fullo utbetalt.
Ärenden motsvarande ca 400 Mkr drivs vidare i Kammarrätten i syfte att försöka återvinna del av utbetalt belopp.
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. En mer utförlig beskrivning framgår av riskavsnittet i årsredovisningen 2013 (sidorna 39–41). Förändringarnas effekt på koncernens resultat redovisas i riskanalysen samt i känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen 2013 (sidorna 58–63).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av riskavsnittet och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2013. Den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i årsredovisningen för 2013 (sidorna 40–41 och 73-74).
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har uppstått efter publiceringen av årsredovisningen 2013. Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2 (inklusive realiserade värdeförändringar).
| Förändring | Effekt, Mkr | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, totalt | 1% | 20,9 |
| Hyresnivå, kommersiella intäkter | 1% | 19,4 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 1%-enhet | 21,9 |
| Fastighetskostnader | 1% | 6,0 |
| Räntekostnader, rullande 12 månader | 1%-enhet | 66,0 |
| Räntekostnader längre perspektiv | 1%-enhet | 195,5 |
| Resultat | |||
|---|---|---|---|
| effekt efter | Belånings | ||
| Värdeförändring % | skatt, Mkr | Soliditet % | grad, % |
| +1 | 254 | 38,6% | 59,5% |
| 0 | 0 | 38,3% | 60,0% |
| -1 | -254 | 37,9% | 60,7% |
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultatet efter finansiella poster på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Resultatet påverkas även av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
I januari 2015 lanserades Nya Svensk FastighetsFinansiering AB, ett nybildat finansbolag med ett säkerställt MTN-program om 8 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera och kommer att starta sin finansieringsverksamhet i februari 2015.
I januari har ytterligare ränteswapar om totalt 800 Mkr ingåtts, på löptider om åtta till tio år.
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Under både första och fjärde kvartalet, bidrog den varma och snöfattiga vintersäsongen till lägre driftskostnader och en stark överskottsgrad. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettohuthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
I inledningen av det nya året är Stockholms hyresmarknad och fastighetsmarknad fortsatt mycket stark med stor efterfrågan från investerare. Fabeges fastighetsportfölj motsvarar väl kundernas krav på moderna och hållbara kontor i välbelägna lägen. Vi ser framför oss en fortsatt god utveckling där alla verksamhetens delar bidrar till ett totalt sett starkt resultat.
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen, med undantag för IFRS 11 samt IFRIC 21 Levies.
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Från och med 2014 tillämpar Fabege IFRIC 21 Levies samt IFRS 11. IFRIC 21 Levies anger att statliga avgifter, för Fabeges del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår.
Införandet av IFRS11 har inneburit att ett av koncernens samarbetsarrangemang utgör en gemensam verksamhet. Avseende innehavet i denna gemensamma verksamhet redovisar koncernen sina tillgångar, skulder intäkter och kostnader inklusive sin andel av alla gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Tidigare redovisades innehavet med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Effekten vid byte av redovisningsprincip har inneburit att koncernens reversfordringar samt skulder med samarbetsarrangemanget som motpart inte längre redovisas i koncerns rapport över finansiell ställning. Koncernen redovisar dock, till skillnad från tidigare, sin andel av den gemensamma verksamhetens kortfristiga placeringar. I övrigt har IFRS 11 inte fått någon väsentlig effekt för koncernens finansiella ställning.
Stockholm 4 februari 2015
CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Fräsaren 11, Solna Business Park
Fabeges aktie är noterad på Nasdaq OMX Nordiska börs i Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet.
| Andel av | Andel av | ||
|---|---|---|---|
| Antal aktier | kapital, % | röster,% | |
| Erik Paulsson med familj, privat och via bolag | 25 051 150 | 15,1 | 15,1 |
| BlackRock Inc. | 8 938 454 | 5,4 | 5,4 |
| Länsförsäkringar fondförvalt | 7 896 983 | 4,8 | 4,8 |
| Öresund Investment AB | 5 500 736 | 3,3 | 3,3 |
| SHB fonder | 4 310 739 | 2,6 | 2,6 |
| Qviberg Mats med familj | 3 714 244 | 2,2 | 2,2 |
| Norges Bank Investment Managem | 3 678 029 | 2,2 | 2,2 |
| SEB fonder | 3 208 470 | 1,9 | 1,9 |
| ENA City AB | 2 734 000 | 1,7 | 1,7 |
| Nordea fonder | 2 663 874 | 1,6 | 1,6 |
| SHB pensionskassa | 2 420 000 | 1,5 | 1,5 |
| Blue Sky Group Stichting | 2 130 671 | 1,3 | 1,3 |
| Principal fonder | 2 049 758 | 1,2 | 1,2 |
| Fjärde AP-fonden | 1 604 512 | 1,0 | 1,0 |
| TR Property Investment Trust | 1 290 558 | 0,8 | 0,8 |
| Totalt 15 största aktieägare | 77 192 178 | 46,6 | 46,6 |
| Övriga utländska ägare | 44 422 536 | 26,9 | 26,9 |
| Övriga svenska ägare | 43 776 858 | 26,5 | 26,5 |
| Totalt antal utestående aktier | 165 391 572 | 100,0 | 100,0 |
| Innehav av egna aktier | 0 | 0 | 0 |
| Totalt antal registerade aktier | 165 391 572 | 100,0 | 100,0 |
¹Vissa aktieägare kan genom förvaltarregistrering ha haft ett annat aktieinnehav än vad som framgår av aktieboken
Källa: SIS Ägarservice AB, enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB per den 31 december 2014.
Fabegeaktien handlas på Nasdaq OMX Stockholm, BOAT, BATS Chi-X och London Stock Exchange.
Antal aktieägare per 31 december 2014: 40 162
Smeden 1, Solna Business Park
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Hyresintäkter | 522 | 514 | 2 087 | 2 059 |
| Fastighetskostnader | -157 | -174 | -602 | -648 |
| Driftsöverskott | 365 | 340 | 1 485 | 1 411 |
| Överskottsgrad, % | 70% | 66% | 71% | 69% |
| Central administration | -21 | -16 | -67 | -62 |
| Räntenetto | -155 | -174 | -664 | -705 |
| Resultatandelar i intressebolag | -15 | 2 | -72 | -30 |
| Förvaltningsresultat | 174 | 152 | 682 | 614 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 165 | 10 | 300 | 135 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 570 | 147 | 1 339 | 739 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | -96 | -55 | -473 | 408 |
| Värdeförändringar aktier | 22 | -12 | 19 | 96 |
| Resultat före skatt | 835 | 242 | 1 867 | 1 992 |
| Aktuell skatt | 0 | -118 | -61 | -116 |
| Uppskjuten skatt | 75 | -45 | -68 | -346 |
| Periodens/Årets resultat | 910 | 79 | 1 738 | 1 530 |
| Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet | ||||
| Omvärdering av förmånsbestämda pensioner | -10 | 13 | -10 | 13 |
| Periodens/Årets totalresultat | 900 | 92 | 1 728 | 1 543 |
| Resultat per aktie, kr | 5:51 | 0:48 | 10:51 | 9:26 |
| Totalresultat per aktie, kr | 5:44 | 0:56 | 10:45 | 9:34 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 165,4 | 165,4 | 165,4 | 165,4 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 165,4 | 165,1 | 165,4 | 165,1 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 dec | 31 dec |
| Tillgångar | ||
| Fastigheter | 32 559 | 33 384 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 1 | 0 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 542 | 1 584 |
| Omsättningstillgångar | 1 859 | 365 |
| Kortfristiga placeringar | 34 | - |
| Likvida medel | 23 | 98 |
| Summa tillgångar | 36 018 | 35 431 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | 13 783 | 12 551 |
| Avsättningar | 1 084 | 1 083 |
| Räntebärande skulder¹ | 19 551 | 19 038 |
| Derivatinstrument | 920 | 447 |
| Ej räntebärande skulder | 680 | 2 312 |
| Summa eget kapital och skulder | 36 018 | 35 431 |
| Soliditet, % | 38 | 35 |
| Eventualförpliktelser | 1 058 | 1 252 |
| ¹ Varav kortfristiga 7 071 Mkr (2 208) |
| Varav hänförligt till | ||||
|---|---|---|---|---|
| moderbolagets | ||||
| Belopp i Mkr | Eget kapital | aktieägare | ||
| Eget kapital 2013-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 11 382 | 11 382 | ||
| Avyttring egna aktier | 122 | 122 | ||
| Kontantutdelning | -496 | -496 | ||
| Periodens resultat | 1 530 | 1 530 | ||
| Övrigt totalresultat | 13 | 13 | ||
| Eget kapital 2013-12-31 | 12 551 | 12 551 | ||
| Kontantutdelning | -496 | -496 | ||
| Periodens resultat | 1 738 | 1 738 | ||
| Övrigt totalresultat | -10 | -10 | ||
| Eget kapital 2014-12-31 | 13 783 | 13 783 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-dec | jan-dec |
| Löpande verksamhet | ||
| Driftsöverskott | 1 485 | 1 411 |
| Central administration | -67 | -62 |
| Återläggning avskrivningar | 1 | 1 |
| Erhållen ränta | 19 | 39 |
| Erlagd ränta | -724 | -739 |
| Betald inkomstskatt ² | -1 607 | -465 |
| Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital | -893 | 185 |
| Förändring av rörelsekapital | ||
| Förändring av korfristiga fordringar | -919 | -62 |
| Förändring av kortfristiga skulder | -102 | -19 |
| Summa förändring av rörelsekapital | -1 021 | -81 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | -1 914 | 104 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | -1 233 | -1 738 |
| Förvärv av fastigheter | -105 | -298 |
| Avyttring av fastigheter | 3 259 | 1 332 |
| Förvärv av andelar i intresseföretag | - | -7 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | -100 | -124 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 1 821 | -835 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utdelning till aktieägarna | -496 | -496 |
| Överlåtelse egna aktier | - | 122 |
| Förändring räntebärande skulder | 514 | 1 003 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 18 | 629 |
| Periodens kassaflöde | -75 | -102 |
| Likvida medel vid periodens början | 98 | 200 |
| Likvida medel vid periodens slut | 23 | 98 |
¹ För att bättre återspegla koncernens verksamhet har uppställningsformen för kassaflödesanalysen ändrats från och med 1 januari 2014, även jämförelsesiffrorna har ändrats.
² Beloppet om -1 607 Mkr betald inkomstskatt består till sin helhet av skatteutbetalningar till följd av domar i pågående skatteärenden hänförligt till tidigare fastighetstransaktioner. Motsvarande belopp för helår 2013 uppgår till -465 Mkr.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Finansiella | jan-dec | jan-dec |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 7.6 | 8.7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 13.2 | 12.8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2.4 | 2.0 |
| Soliditet, % | 38 | 35 |
| Soliditet,% efter justering ³ | 40 | - |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60 | 57 |
| Belåningsgrad fastigheter, % efter justering ³ | 56 | - |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1.4 | 1.5 |
| Aktierelaterade ¹ | ||
| Resultat per aktie, kr | 10:51 | 9:26 |
| Totalresultat per aktie, kr | 10:45 | 9:34 |
| Eget kapital per aktie, kr | 83 | 76 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr ² | -11.58 | 3.89 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr efter justering ² ³ | -5.77 | - |
| (EPRA NAV) Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 95 | 84 |
| EPRA EPS | 4.09 | 3.48 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 165,392 | 165,392 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 165,392 | 165,162 |
| Fastighetsrelaterade | ||
| Antal fastigheter | 80 | 92 |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 32,559 | 33,384 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1,030,000 | 1,142,000 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 93 |
| Överskottsgrad, % | 71 | 69 |
¹ Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
² Nyckeltalet ändrat från och med 1 januari 2014. Nyckeltalet påverkas under 2014 av skatteutbetalningar om -1 607 Mkr samt fjärde kvartalet 2013 om -465 Mkr till följd av domar i pågående skatteärenden hänförligt till tidigare fastighetstransaktioner.
³ Nyckeltal justerat för ej erhållna köpeskillingar för sålda fastigheter samt för spärrade medel för lån som löses i början av 2015.
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, med undantag av de stängningsbara swaparna som värderas enligt nivå 3. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Sedan 2006 tillämpas IAS 39 även i moderbolaget. Inga förändringar har skett i värderingsmodellen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| IFRS, nivå 3 | 31 dec | 31 dec | 31 dec | 31 dec |
| Ingående värde | -358 | -577 | -358 | -577 |
| Förvärv/Investeringar | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Värdeförändringar¹ | -163 | 219 | -163 | 219 |
| Förfall | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Utgående värde | -521 | -358 | -521 | -358 |
| Bokfört värde | -521 | -358 | -521 | -358 |
¹ Avser derivatinstrument som bolaget innehar vid kvartalets utgång, och framgår av rapport över totalresultat.
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-dec | jan-dec |
| Intäkter | 130 | 122 |
| Kostnader | -212 | -194 |
| Finansnetto | 1 309 | 1 856 |
| Resultatandel intressebolag | 0 | 4 |
| Värdeförändringar räntederivat | -473 | 408 |
| Värdeförändringar aktier | 19 | 42 |
| Resultat före skatt | 773 | 2 238 |
| Aktuell skatt | - | -103 |
| Uppskjuten skatt | 193 | -90 |
| Periodens/Årets resultat | 966 | 2 045 |
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 dec | 31 dec |
| Andelar i koncernföretag | 12 992 | 12 992 |
| Övriga anläggningstillgångar | 39 888 | 40 721 |
| varav fordringar hos koncernföretag | 39 003 | 39 967 |
| Omsättningstillgångar | 1 090 | 83 |
| Likvida medel | 21 | 98 |
| Summa tillgångar | 53 991 | 53 894 |
| Eget kapital | 12 461 | 11 991 |
| Avsättningar | 68 | 67 |
| Långfristiga skulder | 34 708 | 39 462 |
| varav skulder till koncernföretag | 21 658 | 23 426 |
| Kortfristiga skulder | 6 754 | 2 374 |
| Summa eget kapital och skulder | 53 991 | 53 894 |
| 2014 | 2013 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | |
| Hyresintäkter | 522 | 526 | 526 | 513 | 514 | 513 | 519 | 513 |
| Fastighetskostnader | -157 | -144 | -137 | -164 | -174 | -146 | -145 | -183 |
| Driftsöverskott | 365 | 382 | 389 | 349 | 340 | 367 | 374 | 330 |
| Överskottsgrad, % | 70% | 73% | 74% | 68% | 66% | 72% | 72% | 64% |
| Central administration | -21 | -16 | -15 | -15 | -16 | -16 | -16 | -14 |
| Räntenetto | -155 | -158 | -180 | -171 | -174 | -178 | -176 | -177 |
| Resultatandelar i intressebolag | -15 | -17 | -27 | -13 | 2 | -11 | -17 | -4 |
| Förvaltningsresultat | 174 | 191 | 167 | 150 | 152 | 162 | 165 | 135 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 165 | - | 52 | 83 | 10 | 30 | 15 | 80 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 570 | 258 | 299 | 212 | 147 | 162 | 211 | 219 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | -96 | -90 | -146 | -141 | -55 | 46 | 229 | 188 |
| Värdeförändringar aktier | 22 | -13 | -16 | 26 | -12 | 111 | -1 | -2 |
| Resultat före skatt | 835 | 346 | 356 | 330 | 242 | 511 | 619 | 620 |
| Aktuell skatt | - | -3 | 16 | -74 | -118 | 2 | - | - |
| Uppskjuten skatt | 75 | -78 | -49 | -16 | -45 | -93 | -104 | -104 |
| Periodens/Årets resultat | 910 | 265 | 323 | 240 | 79 | 420 | 515 | 516 |
| 2014 | 2013 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | |
| Tillgångar | ||||||||
| Fastigheter | 32 559 | 33 868 | 33 257 | 33 640 | 33 384 | 32 773 | 32 172 | 32 098 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 | 1 | 1 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 542 | 1 475 | 1 492 | 1 610 | 1 584 | 1 567 | 1 434 | 1 372 |
| Omsättningstillgångar | 1 859 | 318 | 856 | 744 | 365 | 954 | 988 | 682 |
| Kortfristiga placeringar | 34 | - | - | - | - | - | - | - |
| Likvida medel | 23 | 198 | 263 | 148 | 98 | 29 | 13 | 124 |
| Summa tillgångar | 36 018 | 35 860 | 35 869 | 36 143 | 35 431 | 35 323 | 34 608 | 34 277 |
| Eget kapital och skulder | ||||||||
| Eget kapital | 13 783 | 12 883 | 12 618 | 12 295 | 12 551 | 12 459 | 12 039 | 11 524 |
| Avsättningar | 1 084 | 1 218 | 1 142 | 1 097 | 1 083 | 1 051 | 959 | 847 |
| Räntebärande skulder | 19 551 | 20 136 | 20 402 | 20 073 | 19 038 | 18 780 | 18 631 | 18 021 |
| Derivatinstrument | 920 | 824 | 734 | 588 | 447 | 392 | 438 | 667 |
| Ej räntebärande skulder | 680 | 799 | 973 | 2 090 | 2 312 | 2 641 | 2 541 | 3 218 |
| Summa eget kapital och skulder | 36 018 | 35 860 | 35 869 | 36 143 | 35 431 | 35 323 | 34 608 | 34 277 |
| 2014 | 2013 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | |
| Finansiella | ||||||||
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 11.7 | 6.1 | 6.4 | 6.2 | 5.3 | 8.9 | 10.4 | 10.5 |
| Avkastning på eget kapital, % | 27.3 | 8.3 | 10.3 | 7.7 | 2.5 | 13.7 | 17.6 | 18.0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3.1 | 2.1 | 2.2 | 2.3 | 1.9 | 2.1 | 2.0 | 2.2 |
| Soliditet, % | 38 | 36 | 35 | 34 | 35 | 35 | 35 | 34 |
| equity ratio,% after adjustment | 40 | - | - | - | - | - | - | - |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60 | 59 | 61 | 60 | 57 | 57 | 58 | 56 |
| Belåningsgrad fastigheter, % efter justering ² | 56 | - | - | - | - | - | - | - |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1.4 | 1.6 | 1.6 | 1.6 | 1.5 | 1.5 | 1.5 | 1.6 |
| Aktierelaterade | ||||||||
| Periodens resultat per aktie, kr | 5:50 | 1:60 | 1:95 | 1:45 | 0:48 | 2:54 | 3:11 | 3:14 |
| Eget kapital per aktie, kr | 83 | 78 | 76 | 74 | 76 | 75 | 73 | 70 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr ¹ | -5:27 | 0:26 | -2:07 | -4:50 | -1:84 | 2:04 | 0:07 | 0:36 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr justerad ¹,² | 0.54 | - | - | - | - | - | - | - |
| (EPRA NAV) Långsiktigt substansvärde | 95 | 89 | 87 | 84 | 84 | 83 | 80 | 78 |
| EPRA EPS | 1.04 | 1.12 | 1.01 | 0.93 | 0.86 | 0.91 | 0.92 | 0.79 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 165,392 | 165,392 | 165,392 | 165,392 | 165,392 | 165,392 | 165,392 | 165,392 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 165,392 | 165,392 | 165,392 | 165,392 | 165,162 | 165,086 | 164,933 | 164,474 |
| Fastighetsrelaterade | ||||||||
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 92 | 92 | 92 | 93 | 92 | 93 | 92 |
| Överskottsgrad, % | 70 | 73 | 74 | 68 | 66 | 72 | 72 | 64 |
| ¹ Nyckeltalet påverkas 2014 av skatteutbetalningar om -1 607 Mkr samt fjärde kvartalet 2013 om -465 Mkr till följd av domar i pågående skatteärenden hänförligt till tidigare fastighetstransaktioner. |
² Nyckeltal justerat för ej erhållna köpeskillingar för sålda fastigheter samt för spärrade medel för lån som löses i början av 2015.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
AVKASTNING PÅ SYSSELSATT KAPITAL Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
DIREKTAVKASTNING, AKTIEN Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
FÖRÄDLINGSFASTIGHETER Fastigheter med pågående eller planerad om eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERK-SAMHET PER AKTIE
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med finansiella kostnader.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital dividerat med balansomslutning.
Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar.
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång.
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt fastighetsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.
Per den 31 december 2014 ägde Fabege 80 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 32,6 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 2,2 Mdkr.
Fabeges verksamhet är inriktad på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen, med fokus på ett begränsat antal delmarknader med hög tillväxt. Fabege ska skapa värde genom förvaltning, förädling och aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv. Upparbetade värden ska realiseras vid rätt tidpunkt.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva fastigheter med bra tillväxtmöjligheter och avyttra fastigheter som är belägna utanför bolagets prioriterade områden. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad.
Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbeståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län 2030 ha en halv miljon fler invånare än idag. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Utmärkt kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassning.
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror.
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, både genom förvärv och avyttringar.
| Årsredovisning 2014 mars 2015 | |
|---|---|
| Årsstämma 2014 26 mars 2015 | |
| Delårsrapport jan-mars 2015 23 april 2015 | |
| Delårsrapport jan-jun 2015 6 juli 2015 | |
| Delårsrapport jan-sep 2015 20 oktober 2015 |
| 2014-12-12 Fabege stärker kassan med nära 2 Mdkr |
|---|
| 2014-12-08 Lagardère Unlimited tar över driften av Friends Arena |
| 2014-11-27 Fabege säljer Planen 4, Solna |
| 2014-11-12 Fabege säljer Huvudsta Centrum |
| 2014-10-16 Siemens svenska huvudkontor till Arenastaden |
| 2014-10-10 Fabege säljer tomträtt i Hammarby sjöstad |
På koncernens webbplats finns mer information om Fabege och dess verksamhet. Där finns även en webbsänd presentation där Christian Hermelin samt Åsa Bergström presenterar bokslutskommunikén den 4 februari 2015.
CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör Tel: 08-555 148 25, 0733-87 18 25
ÅSA BERGSTRÖM vVD, ekonomi- och finanschef Tel: 08-555 148 29, 0706-66 13 80
Informationen i denna rapport är sådan som Fabege ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande den 4 februari 2015.
Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Solna Telefon: 08-555 148 00 E-post: [email protected] Internet: www.fabege.se Organisationsnummer: 556049-1523 Styrelsens säte: Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.