Hufvudstaden

Quarterly Report • May 5, 2015

HUFVUDSTADEN Delårsrapport januari – mars 2015

Delårsrapport januari-mars 2015

• Periodens resultat efter skatt uppgick till 447 mnkr (194), motsvarande 2,17 kronor per aktie (0,94). Det ökade resultatet förklaras av högre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat minskade med 3 procent och uppgick till 278 mnkr (288), vilket främst förklaras av ökade kostnader för vakanser och underhåll till följd av startade utvecklingsprojekt inom detaljhandeln.
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 28,3 mdkr (27,8 vid årsskiftet), vilket ger ett substansvärde om 100 kronor per aktie (100 vid årsskiftet) efter avdrag för utdelning om 2,90 kronor per aktie.
• Soliditeten uppgick till 57 procent (56), nettobelåningsgraden till 18 procent (21) och räntetäckningsgraden var 9,1 gånger (8,7).
• Koncernens nettoomsättning uppgick till 413 mnkr (414).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 6,5 procent (5,4). Exklusive pågående projekt uppgick hyresvakansen till 5,5 procent (4,9).

________________________

KONCERNEN

RESULTAT

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under perioden till 395,2 mnkr (397,4). Bruttoresultatet uppgick till 278,3 mnkr (287,8). Minskningen beror främst på kostnader i samband med uppgradering av varuhuset Femman samt NK. Det har medfört högre underhållskostnader vid evakuering av butikshyresgäster samt projektvakanser. Bruttohyrorna har ökat tack vare högre hyror vid omförhandlingar och nyuthyrningar vilket motverkats av kostnader för vakanta lokaler då några större kontorshyresgäster avflyttat.

Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. Föregående år var omsättningshyrestillägget 10,9 mnkr. Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.

Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde redovisas på sidan 5.

Parkeringsverksamhet

Verksamheten innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB i Stockholm. Nettoomsättningen var 17,9 mnkr (16,8), kostnaderna uppgick till 12,0 mnkr (12,4) och bruttoresultatet till 5,9 mnkr (4,4).

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -9,0 mnkr (-8,9). Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var 365,9 mnkr (60,9) och i räntederivat -22,6 mnkr (-54,5).

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader var netto -29,6 mnkr (-31,3).

Skatt

Koncernens skatt uppgick under perioden till -142,1 mnkr (-64,1), varav -27,9 mnkr (-48,1) utgjorde aktuell skatt och -114,2 mnkr (-16,0) uppskjuten skatt. Ökningen av uppskjuten skatt förklaras av högre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

Periodens resultat

Koncernens resultat efter skatt uppgick till 446,8 mnkr (194,3). Det ökade resultatet förklaras av högre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR

Den totala investeringen i fastigheter och inventarier under perioden var 78,4 mnkr (33,2).

FASTIGHETSBESTÅNDET

Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering och bedöms per den 31 mars 2015 uppgå till 28 261 mnkr (27 817 vid årsskiftet). Ökningen förklaras av orealiserade värdeförändringar samt investeringar i fastighetsbeståndet. Den uthyrbara ytan var cirka 387 500 kvm (388 000).

Den totala hyresvakansgraden per den 31 mars var 6,5 procent (5,6 vid årsskiftet) och den totala ytvakansgraden var 8,0 procent (7,2 vid årsskiftet). Ökningen av vakansen beror främst på att en genomgripande uppgradering av varuhuset Femman i Nordstan har påbörjats och kommer att pågå fram till 2017. Därutöver har en större kontorslokal blivit vakant efter en lång avtalstid. Vakansgraden exklusive pågående projekt uppgick till 5,5 procent (5,2 vid årsskiftet).

Fastighets- och substansvärde

Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värdering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att säkerställa värderingarna, inhämtas minst en gång per år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet.

Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

Med beaktande av ovanstående bedömdes den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet för kvartal 1 2015 uppgå till 365,9 mnkr (60,9). Det totala värdet på fastighetsbeståndet per den 31 mars 2015 uppgick till 28,3 mdkr inklusive periodens investeringar. Den orealiserade värdeökningen beror på effekten av något lägre avkastningskrav samt högre hyror vid omförhandlade och nytecknade hyresavtal.

Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 4,4 procent (4,5 vid årsskiftet).

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.

Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre än för motsvarande fastigheter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas driftsnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade drifts- och underhållskostnader.

Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats:

Avkastningskrav, fastighetsvärdering

Stockholm	4,1-4,7 procent
Göteborg	4,4-5,2 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt	4,4 procent

Känslighetsanalys

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 28,3 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 1,4 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering

		Resultateffekt
	Förändring, +/-	före skatt, +/-
Hyresintäkter	100 kr/kvm	880 mnkr
Fastighetskostnader	50 kr/kvm	440 mnkr
Hyresvakansgrad	1,0 procentenhet	380 mnkr
Avkastningskrav	0,25 procentenhet	1 600 mnkr

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår substansvärdet efter avdrag för beslutad utdelning om 598 mnkr till 20,6 mdkr eller 100 kronor per aktie efter skatt. Vid substansvärdeberäkningen har det använts en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt. Denna har antagits till 5 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna, och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här har antagits till 5 procent. I tabellen nedan redovisas substansvärdet med olika antaganden om skattesats för uppskjuten skatt.

Substansvärde, 31 mars 2015

Skattesats	0 %	5 %	22 %
Mdkr
Substansvärde före skatt	21,9	21,9	21,9
Kalkylmässig uppskjuten skatt	-	-1,3	-5,3
Substansvärde efter skatt	21,9	20,6	16,6
Substansvärde per aktie, kr	106	100	80

HYRESMARKNADEN

I Stockholms city har efterfrågan på moderna, flexibla kontorslokaler i bästa läge haft en god utveckling under perioden. För denna typ av lokaler ligger vakanserna på normala nivåer och hyrorna utvecklades något positivt. Vid omförhandlingar och nyuthyrningar av kontor i Stockholms mest eftersökta lägen inom Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och inom Hötorgsområdet har hyror noterats inom intervallet 4 200 till 5 200 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Inom samma delmarknader har intresset för välbelägna butikslokaler också varit stort.

För butikslokaler i bästa kommersiella läge utgår hyror i intervallet 14 000 till 22 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

I Göteborgs centrala delmarknader har efterfrågan på moderna kontorslokaler varit fortsatt hög med låga men något stigande vakanser. Marknadshyrorna har varit något stigande och uppgick i de attraktivaste lägena till mellan 2 000 och 3 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler uppgick marknadshyrorna till mellan 6 000 och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Koncernens omförhandlingar av såväl butiks- som kontorslokaler har utvecklats positivt. Totalt har under perioden 18 300 kvm omförhandlats till ett hyresvärde av 82 mnkr.

FINANSIERINGSSTRUKTUR

Hufvudstadens upplåning uppgick per den 31 mars 2015 till 5 750 mnkr (5 650 vid årsskiftet).

Hufvudstaden har ett MTN-program om 4 mdkr, och totalt utestående belopp uppgår till 2 000 mnkr. Utestående företagscertifikat uppgår till 900 mnkr. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 31 månader (33 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 30 månader (32 vid årsskiftet) och den genomsnittliga effektiva räntan 2,1 procent (2,2 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld var 5 007 mnkr (5 176 vid årsskiftet). Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 31 mars 2015 till -171,8 mnkr (-149,1 vid årsskiftet). Det negativa värdet förklaras av en generell nedgång av marknadsräntorna.

Kapitalbindningsstruktur, 31 mars 2015

Förfallo	Volym,	Andel,
tidpunkt	mnkr1	%
2015	200	3
2016	1 200	21
2017	2 650	46
2018	1 200	21
2019	500	9
Totalt	5 750	100

¹ Kapitalbindning avseende certifikatslån har beräknats utifrån underliggande lånelöften.

Räntebindningsstruktur, 31 mars 2015

Förfallo-	Volym,	Andel,	Genomsnitt
tidpunkt	mnkr	%	eff. ränta, %
2015	1 000	17	0,8
2016	500	9	2,1
2017	1 500	26	1,8
2018	1 800	31	2,6
2019	950	17	2,9
Totalt	5 750	100	2,1

AKTIEN OCH ÄGARNA

Hufvudstaden, vars aktier är noterade på NASDAQ Stockholm, hade vid periodens utgång 20 622 aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per den 31 mars 2015 till 32,0 procent (32,1 vid årsskiftet) av antalet utestående aktier. Kursen på A-aktien den 31 mars 2015 var 118,30 kronor och börsvärdet uppgick till 25,6 mdkr.

Återköpta aktier

Totalt innehav av egna aktier per den 31 mars 2015 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Inga återköp har skett under perioden eller efter rapporttidens utgång. Vid årsstämman 2015 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget.

Återköp av aktier per 31 mars 2015, miljoner aktier

	Totalt antal	Eget	Övriga
	aktier	innehav	ägare
Per 1 jan 2015	211,3	5,0	206,3
Återköpta aktier	-	-	-
Per 31 mars 2015	211,3	5,0	206,3

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt för värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2014.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. IFRIC 21 Avgifter tillämpas sedan 1 januari 2015. Uttalandet innehåller regler som anger att statliga avgifter skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår, vilket berör fastighetsskatten för Hufvudstaden. Kostnadsföring sker oförändrat periodiserat över året. I övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsgrunder oförändrade från senast avgivna årsredovisning. Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är klassificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder förekommer ej och inga avtal finns som möjliggör nettning. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket i all väsentlighet överensstämmer med verkligt värde.

KOMMANDE INFORMATION

Halvårsrapport jan-jun 2015	20 augusti 2015
Delårsrapport jan-sep 2015	4 november 2015
Bokslutskommuniké för 2015	11 februari 2016
Årsredovisning 2015	mars 2016
Årsstämma 2016 i Stockholm	17 mars 2016

Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 5 maj 2015.

Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se.

Frågor besvaras av Ivo Stopner, VD, och Magnus Jacobson, chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Januari	Januari	Januari
	mars	mars	december
KONCERNEN, Mnkr	2015	2014	2014
Nettoomsättning Fastighetsförvaltning	395,2	397,4	1 596,4
	17,9	16,8	68,9
Parkeringsverksamhet
	413,1	414,2	1 665,3
Fastighetsförvaltningens kostnader	-8,8	-4,4	-31,9
Underhåll	-64,5	-63,0	-248,6
Drift och administration	-5,1	-4,1	-17,0
Tomträttsavgälder	-38,5	-38,1	-154,2
Fastighetsskatt	-116,9	-109,6	-451,7
Fastighetsförvaltningens kostnader Parkeringsverksamhet, kostnader	-12,0	-12,4	-49,8
	-128,9	-122,0	-501,5
Verksamhetens kostnader
Bruttoresultat	284,2	292,2	1 163,8
- varav Fastighetsförvaltning	278,3	287,8	1 144,7
- varav Parkeringsverksamhet	5,9	4,4	19,1
Central administration	-9,0	-8,9	-36,2
Rörelseresultat före värdeförändringar	275,2	283,3	1 127,6
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter	365,9	60,9	1 708,6
Räntederivat	-22,6	-54,5	-185,8
Rörelseresultat	618,5	289,7	2 650,4
Finansiella intäkter och kostnader	-29,6	-31,3	-129,9
Resultat före skatt	588,9	258,4	2 520,5
Skatt	-142,1	-64,1	-519,2
Resultat efter skatt	446,8	194,3	2 001,3
Övrigt totalresultat	-	-	-
Periodens totalresultat	446,8	194,3	2 001,3
Genomsnittligt antal utestående aktier efter återköp under perioden	206 265 933	206 265 933	206 265 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före och efter utspädning,
kronor	2,17	0,94	9,70

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	31 mars	31 mars	31 december
KONCERNEN, Mnkr	2015 28 261,3	2014 25 962,0	2014 27 817,4
Förvaltningsfastigheter
Övriga anläggningstillgångar	15,6	12,8	15,4
Summa anläggningstillgångar	28 276,9	25 974,8	27 832,8
Omsättningstillgångar	809,8	509,3	582,5
Summa tillgångar	29 086,7	26 484,1	28 415,3
Eget kapital	16 543,4	14 887,8	16 694,8
Långfristiga räntebärande skulder	4 350,0	4 850,0	4 650,0
Uppskjutna skatteskulder	5 470,4	4 946,8	5 356,2
Övriga långfristiga skulder	192,4	35,7	168,7
Avsättningar till pensioner	11,2	8,8	10,6
Summa långfristiga skulder	10 024,0	9 841,3	10 185,5
	1 400,0	1 200,0	1 000,0
Kortfristiga räntebärande skulder
Övriga skulder	1 119,3	555,0	535,0
Summa kortfristiga skulder	2 519,3	1 755,0	1 535,0
Summa eget kapital och skulder	29 086,7	26 484,1	28 415,3

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari mars	Januari mars	Januari december
KONCERNEN, Mnkr	2015	2014	2014
Ingående eget kapital	16 694,8	15 260,7	15 260,7
Periodens totalresultat	446,8	194,3	2 001,3
Utdelning	-598,2	-567,2	-567,2
Utgående eget kapital	16 543,4	14 887,8	16 694,8

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG

	Januari	Januari	Januari
KONCERNEN, Mnkr	mars 2015	mars 2014	december 2014
Resultat före skatt	588,9	258,4	2 520,5
Avskrivningar/nedskrivningar	1,5	1,8	7,2
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter	-365,9	-60,9	-1 708,6
Orealiserad värdeförändring räntederivat	22,6	54,5	185,8
Övriga förändringar	0,5	0,1	1,8
Betald inkomstskatt	-8,3	-9,6	-140,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital	239,3	244,3	866,7
Ökning/minskning rörelsefordringar	20,5	6,0	-14,9
Ökning/minskning rörelseskulder	-12,8	19,6	29,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten	247,0	269,9	881,0
Investeringar i förvaltningsfastigheter	-78,0	-32,1	-239,6
Investeringar i inventarier	-0,4	-1,1	-4,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-78,4	-33,2	-244,2
Upptagna lån	900,0	1 200,0	1 600,0
Amortering av låneskuld	-800,0	-900,0	-1 700,0
Utbetald utdelning	0,0	-567,2	-567,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	100,0	-267,2	-667,2
Periodens kassaflöde	268,6	-30,5	-30,4
Likvida medel vid periodens början	474,2	504,6	504,6
Likvida medel vid periodens slut	742,8	474,1	474,2
Periodens kassaflöde per aktie, kronor	1,30	-0,15	-0,15

SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG

		AO Stockholm		AO Stockholm		AO Göteborg	Totalt
		Östra City		Västra City
	Januari	Januari	Januari	Januari	Januari	Januari	Januari	Januari
	mars	mars	mars	mars	mars	mars	mars	mars
KONCERNEN, Mnkr	2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014
Nettoomsättning	172,3	174,9	153,3	154,1	69,6	68,4	395,2	397,4
Fastighetskostnader	-43,4	-41,6	-52,4	-48,6	-21,1	-19,4	-116,9	-109,6
Bruttoresultat	128,9	133,3	100,9	105,5	48,5	49,0	278,3	287,8
Fastighetsförvaltning
Parkeringsverksamhet			5,9	4,4			5,9	4,4
Central administration							-9,0	-8,9
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter							365,9	60,9
Räntederivat							-22,6	-54,5
Rörelseresultat							618,5	289,7
Finansiella intäkter och
kostnader							-29,6	-31,3
Resultat före skatt							588,9	258,4

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

	31 mars	31 mars	31 december
KONCERNEN, Mnkr	2015	2014	2014
Ställda säkerheter
Inteckningar	1 653,1	1 653,1	1 653,1
Kapitalförsäkring	8,9	7,0	8,4
Summa ställda säkerheter	1 662,0	1 660,1	1 661,5
Eventualförpliktelser	Inga	Inga	Inga

NYCKELTAL

	31 mars	31 mars	Helår	Helår	Helår	Helår
KONCERNEN	2015	2014	2014	2013	2012	2011
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm	387	388	387	387	367	365
Hyresvakansgrad, %	6,5	5,4	5,6	4,0	3,7	3,9
Ytvakansgrad, %	8,0	7,3	7,2	5,7	5,4	5,9
Verkligt värde, mdkr	28,3	26,0	27,8	25,9	23,1	22,3
Överskottsgrad, %	68,8	70,5	69,9	70,3	70,4	67,1
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	5,8	5,0	12,5	12,9	14,7	12,0
Avkastning på sysselsatt kapital, %	6,4	5,4	12,2	12,8	9,3	13,1
Soliditet, %	56,9	56,2	58,8	57,6	58,9	55,0
Räntetäckningsgrad, ggr	9,1	8,7	8,5	8,3	6,4	7,0
Skuldsättningsgrad, ggr	0,3	0,4	0,3	0,3	0,3	0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	17,7	21,5	18,6	20,3	18,2	18,1
Data per aktie
Periodens resultat, kr	2,17	0,94	9,70	9,10	9,40	6,96
Eget kapital, kr	80,20	72,18	80,94	73,99	67,49	60,54
Fastigheternas verkliga värde, kr	137,01	125,87	134,86	125,42	111,79	107,88
Substansvärde, kr	100,00	90,00	100,00	92,00	84,00	76,00
Antal utestående aktier, tusental	206 266	206 266	206 266	206 266	206 266	206 266
Antal emitterade aktier, tusental	211 272	211 272	211 272	211 272	211 272	211 272

NYCKELTAL PER KVARTAL

	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun
KONCERNEN	2015	2014	2014	2014	2014	2013	2013	2013
Nettoomsättning, Mnkr	413	429	410	412	414	439	407	405
Avkastning eget kapital, %	5,8	13,5	7,6	7,5	5,0	12,9	9,0	8,9
Avkastning eget kapital, justerad %	4,2	6,1	4,9	4,9	4,9	5,3	5,6	5,6
Soliditet, %	56,9	58,8	57,3	57,0	56,2	57,6	56,5	56,1
Periodens resultat per aktie, kr	2,17	4,88	1,00	2,88	0,94	3,88	1,12	2,80
Eget kapital per aktie, kr	80,20	80,94	76,06	75,06	72,18	73,99	70,11	68,98
Substansvärde per aktie, kr	100,00	100,00	95,00	93,00	90,00	92,00	87,00	86,00
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr	1,20	0,85	1,24	0,87	1,31	0,99	1,34	1,10

MODERBOLAGET

RESULTAT OCH STÄLLNING

Nettoomsättningen uppgick till 257,5 mnkr (258,1). Bruttoresultatet var 32,5 mnkr (149,0). Fastighetsförvaltningens kostnader har ökat främst beroende på högre underhållskostnader i Femman, Göteborg samt högre avskrivningar. Finansiella intäkter och kostnader var netto -29,6 mnkr (-31,2).

Likvida medel vid periodens utgång var 742,6 mnkr (473,9). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick under perioden till 25,5 mnkr (11,6).

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränteoch kreditrisker. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2014.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Utöver utdelning till aktieägarna har inga väsentliga transaktioner med närstående gjorts under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. IFRIC 21 Avgifter tillämpas sedan 1 januari 2015. Uttalandet innehåller regler som anger att statliga avgifter skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår, vilket berör fastighetsskatten för Hufvudstaden. Kostnadsföring sker oförändrat periodiserat över året. I övrigt tillämpas samma redovisningsprinciper som vid senast avgivna årsredovisning.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Januari	Januari	Januari
	mars	mars	december
MODERBOLAGET, Mnkr	2015	2014	2014
Nettoomsättning	257,5	258,1	1 031,3
Verksamhetens kostnader	-225,0	-109,1	-500,7
Bruttoresultat	32,5	149,0	530,6
Central administration	-9,0	-8,9	-36,2
Värdeförändringar räntederivat	-22,6	-54,5	-185,8
Rörelseresultat	0,9	85,6	308,6
Koncernbidrag	-	-	348,8
Övriga finansiella intäkter och kostnader	-29,6	-31,2	-129,4
Resultat efter finansiella poster	-28,7	54,4	528,0
Bokslutsdispositioner	-	-	-108,6
Resultat före skatt	-28,7	54,4	419,4
Skatt	-6,2	-18,7	-56,3
Periodens resultat	-34,9	35,7	363,1
Rapport över totalresultat, Mnkr
Periodens resultat	-34,9	35,7	363,1
Övrigt totalresultat	-	-	-
Periodens totalresultat	-34,9	35,7	363,1

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

MODERBOLAGET, Mnkr	31 mars 2015	31 mars 2014	31 december 2014
Förvaltningsfastigheter	8 012,1	8 118,2	8 096,7
Övriga anläggningstillgångar	2 838,4	2 831,8	2 838,0
Summa anläggningstillgångar	10 850,5	10 950,0	10 934,7
Omsättningstillgångar	1 135,6	801,2	949,3
Summa tillgångar	11 986,1	11 751,2	11 884,0
Bundet eget kapital	1 978,7	1 978,7	1 978,7
Fritt eget kapital	1 390,4	1 696,1	2 023,5
Summa eget kapital	3 369,1	3 674,8	4 002,2
Obeskattade reserver	823,3	714,6	823,2
Avsättningar	889,2	917,5	892,8
Långfristiga skulder	4 369,6	4 885,3	4 818,2
Kortfristiga skulder	2 534,9	1 559,0	1 347,6
Summa skulder	8 617,0	8 076,4	7 881,8
Summa eget kapital och skulder	11 986,1	11 751,2	11 884,0

Stockholm den 4 maj 2015

Ivo Stopner Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.

Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.

Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.

Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanser.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.

Investeringar. Utgifter avseende förbättringsåtgärder, som tillför framtida ekonomiska fördelar, aktiveras. Ombyggnadskostnader av löpande underhållskaraktär belastar resultatet.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.

MTN-program. Medium Term Note är ett obligationsprogram med en löptid om 1-15 år.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank.

Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens slut uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

Om Hufvudstaden Verksamhetsmål

2015 är ett stort jubileumsår för Hufvudstaden. Den 20 september är det 100 år sedan bolaget grundades. Hufvudstaden blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.

Vision

Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.

Affärsidé

Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.

Finansiella mål

• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten.

• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.

• Hufvudstaden ska:

• Successivt öka resultatet från den löpande verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd.
• Ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet.

Strategier för att uppnå målen

Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.

Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.

Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.

Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.

Hufvudstaden AB (publ) NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 Telefax 08-762 90 01 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm