תאריך: 14/7/2025 סימוכין: 2809.26

לכבוד

ביג מגה אור עפולה בע"מ

עדכון שומת מקרקעין מקיפה

לצורך הכללה בדו"חות הכספיים

)מועד קובע 30/6/2025(

מרכז מסחרי " BIG עפולה"

חלקות 1,46,47 בגוש 16661

וחלקות 2,58 בגוש 16700

רח' השוק, אזור התעשייה א', עפולה

.1 מטרת חוות הדעת

מטרת חוות הדעת הינה עדכון אומדן שווי הזכויות במתחם הנדון , הממוקם בחלקות 1,46,47 בגוש 16661 וחלקות 2,58 בגוש ,16700 רחוב השוק, אזור התעשייה, עפולה.

עדכון זה הינו לאור השינויים שחלו בדמי השכירות המתקבלים מהנכס ביחס לחוות הדעת המלאה שנערכה למועד הקובע .31/12/2024

יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת המלאה שבסימוכין 2809.25 ולא בנפרד.

יובהר כי אומדן השווי הינו בכפוף להצהרת החברה שלא חלו שינויים בזכויות בנכס )מכירה וכו'( ובכפוף לכך שהחברה הצהירה כי לא קיימים שינויים נוספים במצב התכנוני ו/או המשפטי )תכניות בניין עיר, היתרי בנייה, הקלות, פסיקות ביהמ"ש וכו'(.

המתודולוגיה של הערכת השווי לא שונתה בהתייחס לחוות הדעת למועד .31/12/2024

.2 המועד הקובע בחוות הדעת

המועד הקובע בחוות הדעת הינו – .30/6/2025

.3 ביקור בנכס

ביקור אחרון בנכס נערך ביום ,9/7/2025 ע"י הח"מ.

.4 נתוני הכנסות

שטח לשיווק

. סה"כ השטח לשיווק ברוטו של 4,529 מ"ר¹

תפוסה

במועד הקובע קיימת תפוסה של .100%

דמ"ש

בהתאם לדיווח שהתקבל מהחברה, עולה כי דמי השכירות החודשיים המתקבלים הינם בסך של כ498,989- ,₪ לא כולל דמי אחזקה וניהול, ולא כולל הכנסות מפדיון וחשמל. יצוין כי חוות הדעת מושתתת על הדיווח הנ"ל.

הכנסות מחשמל

277,462 ₪ )בהתאם להצהרת החברה, ממוצע הכנסות 1/2022-12/2024(

תוספת הכנסה מפדיון )כולל כספומט(

153,161 ₪ )בהתאם להצהרת החברה, ממוצע הכנסות 1/2023-12/2024(

חוזים בולטים במשקלם

מתוך סה"כ השוכרים במתחם, 8 חוזים הינם בעלי משקל של כ5%- ומעלה מסך דמי השכירות.

חברת ניהול

בהתאם להצהרת החברה, עולה כי בהתאם לדמי הניהול המתקבלים כיום, ולהוצאות הניהול )ממוצע שנים 2022-2024(, לחברה צפוי רווח שנתי מניהול בסך כ- 390 אלפי .₪

¹ כולל יחידה חיצונית בשטח של כ13- מ"ר.

סימוכין: ,2809.26 14/7/2025

.5 תחשיב

מתקבל	היוון	שנתית	חודשית	הכנסה
שווי	שיעור	הכנסה	הכנסה
₪	6.85%	₪	₪	מסחריות
87,044,333		5,962,537	496,878	יחידות
₪	7.25%	₪	₪	שונות
349,365		25,329	2,111	הכנסות
₪ 8,001,621	8.35%	₪ 668,135		וחשמל מניהול רווח
₪ 1,801,888	8.50%	₪ 153,161	כספומט( )כולל	מפדיון הכנסה תוספת
₪ 97,200,000				במעוגל הנכס, שווי

.6 התייחסות כללית

6.1 העלאת ריבית

בנק ישראל החליט להעלות את הריבית החל משנת 2022 במס' פעימות . יצוין כי בתאריך 01/01/2024 החליטה הועדה המוניטרית להוריד את הריבית ב0.25%- לרמה של .4.5%

בהתאם לתחזית בנק ישראל מחודש יולי ,2025 ההערכה היא כי התוצר צפוי לצמוח בשנת 2025 ב3.3%- וב2026- ב.4.6%- שיעור האינפלציה ב4- הרבעונים הבאים יעמוד בממוצע עד ,2.2% והריבית הממוצעת ברבעון השני של שנת 2026 צפויה לעמוד על .3.75% התחזית גובשה לאחר שהוכרזה הפסקת האש בתום מבצע "עם כלביא", ובהנחה כי היא תישמר. באשר ללחימה בעזה, הונח כי החל מחודש יולי לא תהיה לחימה עצימה. עם זאת התחזית מאופיינת ברמת אי וודאות גבוהה עם אפשרויות חיוביות ושליליות, הן התחום הגיאופוליטי והן בהקשר של תכנית המכסי של הממשל האמריקאי.

השלכות מעשיות מבחינת שווי הנכס

העלאות הריבית התכופות ע"י בנק ישראל הביאו לצמצום משמעותי בהיקף העסקאות בענף הנדל"ן. נכון למועד הקובע לא התקבלו אינדיקציות של עסקאות השוואה המצביעות על שינוי בשיעור ההיוון )אם וככל שקי ים( וכן לא קיימים נתונים המצביעים על שינוי בשיעורי התפוסה ו/או בתזרים ההכנסות. ככל ויתקבלו בהמשך אינדיקציות לגבי השפעת העלאת ריבית בנק ישראל על שוק הנדל"ן, חוות דעת זו ומסקנותיה עלולות להשתנות.

6.2 מצב בטחוני

בהמשך לאירועים ביטחוניים חמורים אשר חלו ביום ,7/10/2023 הכריזה ממשלת ישראל במהלך חודש אוקטובר על מצב מלחמה )מלחמת "חרבות ברזל"(. בשלב זה, אין ביכולתנו לאמוד את ההשפעה הנ"ל על שווי הנכס, בין היתר לאור אי הוודאות ביחס להתמשכותו של המצב הביטחוני והשלכותיו הישירות על פעילות הנכס הנדון.

.7 הערכות שווי קודמות

הנכס הוערך על ידנו במסגרת הדו"חות הכספיים של החברה בשלוש השנים האחרונות כדלקמן:

מועד קובע	שווי הנכס	ת הדעת מטרת חוו
31/12/24	₪ 94,400,000	IFRS ) החברה ) ספיים של ו"חות הכ הכללה בד
30/09/24	₪ 93,900,000	IFRS ) החברה ) ספיים של ו"חות הכ הכללה בד
31/12/23	₪ 89,200,000	IFRS ) החברה ) ספיים של ו"חות הכ הכללה בד
31/12/22	₪ 86,000,000	IFRS ) החברה ) ספיים של ו"חות הכ הכללה בד
30/06/22	₪ 82,000,000	IFRS ) החברה ) ספיים של ו"חות הכ הכללה בד

.8 שווי הנכס בספרים

בהתאם למידע שנמסר ע"י החברה - שווי הנכס בספרים הינו 96.2 מיליון ₪ .

.9 ניתוח רגישות

ושינוי בשיעור ההיוון: ² להלן ניתוח רגישות דו מימדית לשינוי בהכנסות

יות נסותשנת שינוי בהכ				עור שינוי בשי
10.00%	5.00%	0.00%	-5.00%	-10.00%	ההיוון
₪ 99,646,531	₪ 95,117,143	₪ 90,587,755	₪ 86,058,367	₪ 81,528,980	0.50%
₪ 103,155,211	₪ 98,466,338	₪ 93,777,465	₪ 89,088,592	₪ 84,399,718	0.25%
	₪ 106,920,000 ₪ 102,060,000	₪ 97,200,000	₪ 92,340,000	₪ 87,480,000	0.00%
	₪ 110,970,000 ₪ 105,925,909	₪ 100,881,818	₪ 95,837,727	₪ 90,793,636	-0.25%
	₪ 115,338,898 ₪ 110,096,220	₪ 104,853,543	₪ 99,610,866	₪ 94,368,189	-0.50%

סימוכין: ,2809.26 14/7/2025

² כולל שכירות, פדיון, רווח מניהול וחשמל.

.10 סיכום חוות הדעת

בהתחשב בגודל הנכס, מיקומו ונתוניו הרלוונטיים כמפורט לעיל, סביר לאמוד את שווי הזכויות במקרקעין בגבולות:

97,200,000 ₪ )תשעים ושבעה מיליון ומאתיים אלף שקל חדשים(

על הסך הנ"ל יחול מע"מ כחוק.

הנני מצהיר כי אין לי כל ענין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה. הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו – 1966 ועל פי התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית.

הערה כללית

בהמשך לאירועים ביטחוניים חמורים אשר חלו ביום ,7/10/2023 הכריזה ממשלת ישראל במהלך חודש אוקטובר על מצב מלחמה )מלחמת "חרבות ברזל"(. נכון למועד הקובע מדינת ישראל עדיין במלחמה במס' חזיתות במקביל. בשלב זה, אין ביכולתנו לאמוד את ההשפעה הנ"ל על שווי הנכס הנדון, בין היתר לאור אי הוודאות ביחס להתמשכותו של המצב הביטחוני והשלכותיו הישירות על פעילות הנכס הנדון.

ולראיה באתי על החתום,

מנור סגל, שמאי מקרקעין

הנדון: עדכון שווי חצי שנתי - מרכז מסחרי "ביג קריית גת" חלקה מספר 46 בגוש ,1908 דרך הדרום ,3 אזור המלאכה, קרית גת

רוני כהן שמאי מקרקעין ירון פריאנטי מהנדס אזרחי יניב כחלון כלכלן ושמאי מקרקעין גלעד גלבאום שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים יוסי אלמוזנינו הנדסאי בניין אורן שגיא שמאי מקרקעין שמעון גרוניך כלכלן ושמאי מקרקעין ברוך ברשק כלכלן והנדסאי בניין רמי כהן כלכלן ושמאי מקרקעין גילה סקרדר אנגל גיאוגרפית ושמאית מקרקעין אופיר רון כלכלן ובוגר מנהל עסקים מיכאל זלצברג הנדסאי בניין מור בלומנפלד שמאית מקרקעין ישראל עטיה כלכלן ושמאי מקרקעין מימון צבע כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך A.M דניאל פרי כלכלן ושמאי מקרקעין מאור חבס כלכלן שמאי מקרקעין גיא פורטל כלכלן ושמאי מקרקעין שיר גילר שמאית מקרקעין ובוגרת מנהל עסקים רינה מדריש שמאית מקרקעין ישראל פרץ שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים ברק נגבי כלכלן ושמאי מקרקעין טל אסרף הנדסאי בניין מיכל שלג כלכלנית סער טרץ הנדסאי בניין אדריאן מויססקו הנדסאי בניין לירון כמיסה כלכלנית טוהר אלבו כלכלנית

ירון ספקטור

M.B.A גיל סיטון

גולן וקראט מהנדס אזרחי

כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במנהל עסקים

מתכנן עירוני A.M משפטן ושמאי מקרקעין

17 ביולי 2025 מספרנו: 30974.510

לכבוד,

1 ביג מגה אור בע"מ א.ג.נ,.

הנדון: עדכון שווי חצי שנתי - מרכז מסחרי "ביג קריית גת" חלקה מספר 46 בגוש ,1908 דרך הדרום ,3 אזור המלאכה, קרית גת

סימוכין : חוות דעת מלאה מספר 30974.310 מיום 1.1.2025 מכתב תחשיב רבעוני מספר 30974.410 מיום 23.04.2025

המועד הקובע לחוות הדעת שבסימוכין הינו 31.12.2024 ולמכתב תחשיב רבעוני .31.03.2025

לאור השינויים שחלו בנכס ביחס לחוות הדעת שבסימוכין ומכתב התחשיב הרבעוני שבסימוכין )דמי שכירות, תפוסה( אשר נערכו למועד קובע 31.12.2024 ו - ,31.03.2025 נערך עדכון לשווי הנכס בכפוף לדמי השכירות המעודכנים )נכון למועד הקובע 30.6.2025(.

יובהר כי אומדן השווי הינו בכפוף לכך )על פי הצהרת החברה( שלא חלו שינויים בזכויות בנכס )מכירה( ובכפוף לכך שלא חלו שינויים תכנוניים )אישורי תוכניות בנין עיר, היתרי בניה, הקלות פסיקות בית המשפט וכו'(.

2 ביקור בנכס בוצע בתאריך 25.12.2024 , לא בוצע ביקור נוסף בנכס. הנתונים מבוססים על דיווח "ביג מגה אור בע"מ" בלבד.

הזכויות בנכס שבנדון שייכות לחברת ביג מגה אור בע"מ )להלן: "החברה"(, כאשר ביג מרכזי קניות בע"מ ¹ מחזיקה ב50%- מהון המניות של החברה ויתרת 50% מוחזקות על ידי מגה אור החזקות בע"מ .

² הביקור נערך על ידי גילה סקרדר - אנגל, שמאית מקרקעין.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

דמי שכירות

כללי - נתוני דמי השכירות ופרטי הסכמי השכירות נמסרו בכתב על ידי חברת ביג. וחוות הדעת מושתת על הדיווח.

סך הכל השטח לשיווק בנכס שבנדון הינו כ- 10,801 מ"ר. הנכס מושכר בתפוסה מלאה – 100%

א. דמי שכירות חודשיים:

בהתאם לנתוני השכירות בעניין תוספת פדיון לדמי השכירות המינימליים )12 חודשים אחרונים(, עולה כי שולמה תוספת דמי פדיון בסך של 1,637,810 ,₪לאחר ניטרול שוכרים אשר לא צפוי שימשיכו לשלם הפרשי פדיון.

ג. חברת ניהול:

לפי נתוני חברת ביג, עולה כי ממוצע רווחי הניהול והחשמל ל3- השנים האחרונות )2022-2024( הינו

סך של 880,222 /₪שנה.

להלן טבלה המציגה רווח מניהול לשנים הללו:

₪ / שנה 880,222	ע הול ממוצ רווח מני
₪ 738,817	2022 וחשמל הול רווח מני
₪ 932,776	2023 וחשמל הול רווח מני
₪ 969,072	2024 וחשמל הול רווח מני

ד. חוזים אשר משקלם בדמי השכירות גדול מ 5%- מסך דמי השכירות המתקבלים: מתוך 36 חוזי שכירות, 3 חוזים הינם בעלי משקל של יותר מ 5%- מסך דמי השכירות.
- ה. תפוסה:

06/2025 -2014	2009	שנה
100%-99%	2009 שנת תח בסוף המרכז נפ	וסה שיעור תפ

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

תחשיבים:

א. דמי שכירות:

ם ות חודשיי דמי שכיר ש"ח בסיסים ב	תיאור
₪ 1,158,624	וגל זקה, במע ל דמי אח ם לא כול ות חודשיי דמי שכיר
₪ 13,903,485	וגל זקה, במע ל דמי אח ם לא כול ות שנתיי דמי שכיר
6.40%	ון שנתי שיעור היו
₪ 217,240,000	ודשיים כירות הח ון דמי הש י עפ"י היו סה"כ שוו ם * המינימליי
₪ 1,637,810	הפדיון אחוזים מ שנתיים כ י שכירות תוספת דמ
7.50%	דיון תוספת מפ ון שנתי ל שיעור היו
₪ 21,840,000	שיים רות החוד דמי השכי ון תוספת סה"כ היו מהפדיון כאחוזים
₪ 239,080,000	נסות היוון ההכ "י גישת שלמות עפ י הנכס ב סה"כ שוו )במעוגל(

**)*(** ניתוח רגישות )ביחס לדמי השכירות המינימליים(:

י סה"כ שוו	% שינוי	פרמטר
₪	5%	וסה
206,380,000	ירידה של	שיעורי תפ
₪ 201,500,000	0.5% עלייה של	ון שיעורי היו
₪ 235,650,000	0.5% ירידה של
₪	5%	ת
228,100,000	עלייה של	דמי שכירו
₪	5%	למ"ר
206,380,000	ירידה של	ממוצעים

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

ב. הכנסה משילוט 1 :

₪ 477	שילוט עבור ם המתקבל חודשיים שכירות דמי
₪ 5,730	בסך שנתיים שכירות דמי המהווים
5.29	10.25%( היוון שיעור שנים, )8 סידרתי נוכחי ערך מקדם
₪ 30,000	פרסומת שלטי בגין שווי תוספת הכל סך

ג. שווי רווחי הניהול והחשמל 2 :

הכל סך	היוון שיעור	אחרונות שנים 3 ממוצע )2022-2024(
₪ 10,930,000	8.05%	₪ 880,222

ד. לסיכום:

ף א'( חרי )סעי שטח מס וי הנכס - סה"כ שו	₪ 239,080,000
עיף ב'( שילוט )ס כנסות מ ווי בגין ה תוספת ש	₪ 30,000
ף ג'( שמל )סעי ניהול וח גין רווחי תוספת ב	₪ 10,930,000
ת בנכס וי הזכויו סה"כ שו	₪ 250,040,000
מ: הערת הח"
6.57% כ- הינו הכולל התשואה שיעור

הערת הח"מ:

2 יצוין כי דמי האחזקה והרווח הינם סבירים כמקובל בשוק ובהתאמה לסוג הנכס וגודלו.

¹ בהתאם לדווח חברת ביג הותקנו שלטי פרסומת במגרש החניה של המרכז המסחרי, כאשר שוכרים משלמים דמי שכירות עבור שלטים אלו. הובא בחשבון בתחשיב דמי שכירות לתקופת זמן מוגבלת )8 שנים( ולא לצמיתות וכן שיעור ההיוון אשר הובא בחשבון הינו 10.25% )המגלם סיכון אפשרי כי העיריה לא תאשר המשך השימוש בשלטים במתכונת הקיימת(. השלטים הותקנו בידיעת העיריה אשר גובה עבורם אגרות שילוט.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

הערכות שמאיות קודמות, שנערכו ע"י הח"מ בשלוש שנים אחרונות:

ול בין שיעור הגיד ת ווי הנוכחי הערכת הש מאיות להערכות ש קודמות	ווי הערכת הש	ת הדעת מטרת חוו	שמאי מקרקעין	ע לחוות מועד הקוב הדעת
37.62%	₪ 181,690,000	ון למוכר מרצ שוק מקונה אומדן שווי כספיים בדו"חות ה לצורך דווח	ור ירון ספקט	31.12.2020
26.42%	₪ 197,780,000	ון למוכר מרצ שוק מקונה אומדן שווי כספיים בדו"חות ה לצורך דווח		30.06.2021
23.19%	₪ 202,970,000	ון למוכר מרצ שוק מקונה אומדן שווי כספיים בדו"חות ה לצורך דווח		30.06.2022
19.50%	₪ 209,230,000	ון למוכר מרצ שוק מקונה אומדן שווי כספיים בדו"חות ה לצורך דווח		31.12.2022
14.48%	₪ 218,410,000	ון למוכר מרצ שוק מקונה אומדן שווי כספיים בדו"חות ה לצורך דווח		31.10.2023
7.25%	₪ 233,130,000	ון למוכר מרצ שוק מקונה אומדן שווי כספיים בדו"חות ה לצורך דווח		30.09.2024
6.27%	₪ 235,280,000	ון למוכר מרצ שוק מקונה אומדן שווי כספיים בדו"חות ה לצורך דווח		31.12.2024
3.43%	₪ 241,740,000	ון למוכר מרצ שוק מקונה אומדן שווי כספיים בדו"חות ה לצורך דווח		31.03.2025

הערכה שמאית נוכחית:

ולא בנפרד.

		לחוות הקובע מועד
השווי הערכת	הדעת חוות מטרת	הדעת
₪ 250,040,000	למוכר מקונה שוק שווי אומדן בדו"חות דווח לצורך מרצון הכספיים	30.06.2025

)*( מהות השינוי – עליית מדד, עליה בהכנסות מפדיון ועליה בדמי שכירות כתוצאה מחוזים חדשים ועליות מובנות בחוזים קיימים

הערכה זו הינה עדכון של חוות הדעת שבסימוכין על רקע השינויים שחלו בנכס שבנדון בתקופה 31.3.2025 – .30.06.2025 יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת שבסימוכין נכון למועד 31.12.2024

ובאתי על החתום,

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם צוין כי הוצג המסמך המקורי.

הנדון: עדכון - אומדן שווי מרכז מסחרי "ביג טבריה"

חלקות מספר ,17 ,18 ,90 97 בגוש 15759

בסמוך לצומת פוריה, טבריה

ירון ספקטור

כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במנהל עסקים M.B.A גיל סיטון

מתכנן עירוני A.M משפטן ושמאי מקרקעין

גולן וקראט

מהנדס אזרח י רוני כהן שמאי מקרקעין ירון פריאנט י מהנדס אזרח י יניב כחלו ן כלכלן ושמאי מקרקעין גלעד גלבאום שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים יוסי אלמוזנינו הנדסאי בניין אורן שג יא שמאי מקרקעין שמעון גרוניך כלכלן ושמאי מקרקעין ברוך ברשק כלכלן והנדסאי בניין רמי כה ן כלכלן ושמאי מקרקעין גילה סקרדר אנגל גיאוגרפית ושמאית מקרקעין אופיר ר ון כלכלן ובוגר מנהל עסקים מיכאל זלצבר ג הנדסאי בניין מור בלומנ פלד שמאית מקרקעין ישראל עט יה כלכלן ושמאי מקרקעין מימון צבע כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך A.M דניאל פ רי כלכלן ושמאי מקרקעין מאור חב ס כלכלן שמאי מקרקעין גיא פור טל כלכלן ושמאי מקרקעין שיר גיל ר שמאית מקרקעין ובוגרת מנהל עסקים רינה מדריש שמאית מקרקעין ישראל פ רץ שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים ברק נגבי כלכלן ושמאי מקרקעין טל אסר ף הנדסאי בניין מיכל שלג כלכלנ ית סער ט רץ הנדסאי בניין אדריאן מויססק ו הנדסאי בניין לירון כמי סה כלכלנ ית טוהר אלבו כלכלנ ית

14 ב יולי 2025 מספרנו: 30978.907/25

לכבוד, 1 ביג מגה אור בע"מ א.ג.נ,.

הנדון: עדכון - אומדן שווי מרכז מסחרי "ביג טבריה"

חלקות מספר ,17 ,18 ,90 97 בגוש 15759

בסמוך לצומת פוריה, טבריה

)סימוכין חוות דעת מלאה מספר 30978.906/24 מיום 5.12.2024(

המועד הקובע לחוות הדעת הינו .30.6.2025

לאור השינויים שחלו בדמי השכירות ב חציון האחרון נערך עדכון לשווי הנכסים בכפוף לדמי השכירות המעודכנים.

יובהר כי אומדן השווי הינו בכפוף לכך )עפ"י הצהרת החברה( שלא חלו שינויים בזכויות בנכס )מכירה( ובכפוף לכך שלא חלו שינויים תכנוניים אחרים )היתרי בניה, אישורי תכניות בנין עיר, הקלות פסיקות ביהמ"ש וכו'(.

ביקור בנכס בוצע בתאריך .23.12.2024 לא בוצע ביקור נוסף בנכס, הנתונים מבוססים על דיווח חברת "ביג מגה אור בע"מ" בלבד.

¹ הזכויות בנכס שבנדון שייכות לחברת ביג מגה אור בע"מ )להלן: "החברה"(, כאשר 50% מהון המניות של החברה מוחזק על ידי ביג מרכזי קניות בע"מ ו50%- מוחזק על ידי מגה אור החזקות בע"מ.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

דמי שכירות

כללי - נתוני דמי השכירות ופרטי הסכמי השכירות נמסרו בכתב על ידי חברת ביג. נבדקו על ידי הח"מ חוזים וחשבוניות באופן מדגמי.

סך הכל השטח לשיווק בנכס שבנדון הינו כ- 10,753 מ"ר. הנכס מושכר בתפוסה מלאה )100%(.

א. דמי שכירות חודשיים:

בהתאם לאישור חברת ביג מרכזי קניות בע"מ, עולה כי דמי השכירות לחודש יוני 2025 לא כולל אחזקה, ולא כולל אחוזים מפדיון, הינם סך של 1,062,646 ₪ לא כולל מע"מ.

ב. תוספת פדיון לדמי השכירות המינימליים:

בנוסף לדמי השכירות המינימליים המתוארים לעיל, "המשכיר" זכאי לקבל מהשוכרים, במשך תקופת השכירות דמי שכירות כאחוז מתוך הפדיון במושכר )כאשר דמי השכירות המינימליים הינם דמי השכירות המזעריים, הנמוכים ביותר והמובטחים שישולמו למשכיר בכל מקרה, זאת גם אם דמי השכירות כאחוז מהפדיון יהיו בשיעור נמוך מהם(. בהתאם לנתוני השכירות בעניין תוספת פדיון לדמי השכירות המינימליים , עולה כי דמי פדיון מייצגים הינם בסך של 1,529,565 ,₪ לאחר נטרול שוכרים אשר לא צפוי שימשיכו לשלם הפרשי פדיון.

- ג. חוזים אשר משקלם בדמי השכירות גדול מ 5%- מסך דמי השכירות המתקבלים: מתוך 32 חוזי שכירות, 3 חוזים הינם בעלי משקל של יותר מ 5%- מסך דמי השכירות.
  - ד. חברת ניהול:

חברת האם, ביג מרכזי קניות בע"מ, אשר מחזיקה במרכזים מסחריים נוספים, אחראית לניהול הנכס והתחזוקה, ולא הוקמה חברת ניהול נפרדת.

הוצאות הניהול השנתיות נגבות מהשוכרים כאשר חברת ביג מציגה בפני השוכרים דו"ח הוצאות שנתי המבוקר ע"י רואה חשבון ועל בסיסם משולמים דמי הניהול כאשר כל שוכר משלם לפי החלק היחסי.

מל הול וחש רווח מני	שנה

₪ 1,093,199	2022

₪ 920,304	2023


₪ 826,999	2024

₪ 946,534	ממוצע

לפי נתוני חברת ביג, עולה כי רווחי הניהול והחשמל הינו כדלקמן:

יצוין כי טרם התקבלו מהחברה נתונים ביחס לשנת .2025

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

תחשיבים:

: 1 א. דמי שכירות

שיים רות חוד דמי שכי בש"ח בסיסים	תיאור
₪ 1,062,646	במעוגל אחזקה, כולל דמי שיים לא רות חוד דמי שכי
₪ 12,751,751	מעוגל חזקה, ב לל דמי א ים לא כו רות שנתי דמי שכי
6.60%	וון שנתי שיעור הי
₪ 193,210,000	ם החודשיי השכירות יוון דמי וי עפ"י ה סה"כ שו ים * המינימלי
₪ 1,529,565	ון ם מהפדי ם כאחוזי ת שנתיי מי שכירו תוספת ד
7.85%	מפדיון לתוספת וון שנתי שיעור הי
₪ 19,480,000	ם החודשיי שכירות ת דמי ה וון תוספ סה"כ הי מהפדיון כאחוזים
₪ 212,690,000	הכנסות ת היוון ה עפ"י גיש בשלמות וי הנכס סה"כ שו )במעוגל(

**)*(** ניתוח רגישות )ביחס לדמי השכירות המינימליים(:

סה"כ שווי	% שינוי	פרמטר
₪ 183,550,000	5% ירידה של	סה שיעורי תפו
₪ 179,600,000	0.5% עלייה של	ון שיעורי היו
₪ 209,050,000	0.5% ירידה של
₪ 202,870,000	5% עלייה של ת דמי שכירו
₪ 183,550,000	5% ירידה של	מ"ר ממוצעים ל

¹ שיעור ההיוון הראוי לנכס שבנדון הינו בגבולות של 6.5% )לדמי השכירות הבסיסיים(. יחד עם זאת הובא שיעור היוון גבוה יותר )6.6%( אשר מגלם הפחתה לנוכח הסוגיות המשפטיות )הצורך בהסדרת רישום לגבי מגרש חדש 171( והתכנוניות )ראה הרחבה בפרק "גורמים ושיקולים"(.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

ב. שטח ריק:

לא קיימים שטחים ריקים במרכז המסחרי שבנדון.

ג. שווי רווחי הניהול:

סך הכל	וון שיעור הי	רונות שנים אח ממוצע 3
₪ 11,690,000	8.10%	₪ 946,534

: ¹ ד. יתרת זכויות בניה לניצול

סך הכל	מבונה שווי מ"ר	רי במ"ר שטח עיק	יעוד
₪ 980,000	200 ₪	4,916	מסחר

ה. לסיכום:

₪ 225,360,000	במצבו יות בנכס שווי הזכו סך הכל
₪ 11,690,000	ניהול גין רווחי תוספת ב
₪ 980,000	וספות ות בניה נ שווי זכוי
₪ 212,690,000	ר אוור סנט ימוש כפ רקעין לש ויות במק שווי הזכ

: 2 הערת הח"מ

שיעור התשואה הכולל הינו כ- 6.79%

¹ לאור שטח המרכז המסחרי הקיים, קווי הבניין, שטח המגרש והיקף השטח אשר נותר לניצול, סביר כי ניצול אפשרי של זכויות הבניה יהיה בקומה ב' מעל המרכז המסחרי הקיים )מעל מבנה A אשר בנוי מגג קשיח(. יחד עם זאת, ניצול זכויות בניה אלו יצריך בניה מעל מרכז מסחרי קיים, לרבות בניית דרגנועים בחריגה מקווי בניין ותוך פגיעה במרכז המסחרי הקיים ובמתקן הפוטו וולטאי אשר בנוי מעליו בזמן הבניה. לפיכך הובא בחשבון שווי סימלי בלבד לזכויות הבניה הנותרות.

² שיעור התשואה הכולל הינו בהתעלם משווי זכויות הבניה הנוספות.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

עסקאות בנכס הסמוכות למועד הקובע:

לא ידוע לח"מ על עסקאות בנכס הנישום ב- 3 השנים שקדמו לחוות הדעת.

הערכות שמאיות קודמות:

להלן פירוט חוות הדעת אשר נערכו לנכס שבנדון ב3- השנים שקדמו למועד הקובע לחוות הדעת:

ול בין שיעור הגיד ת ווי הנוכחי הערכת הש שמאיות להערכות קודמות	ווי הערכת הש	ת הדעת מטרת חוו	ע לחוות מועד הקוב הדעת
19.39%	₪ 188,760,000	רצון ה למוכר מ י שוק מקונ אומדן שוו הכספיים בדו"חות לצורך דווח	30.6.2022
15.75%	₪ 194,700,000	רצון ה למוכר מ י שוק מקונ אומדן שוו הכספיים בדו"חות לצורך דווח	31.12.2022
9.75%	₪ 205,340,000	רצון ה למוכר מ י שוק מקונ אומדן שוו הכספיים בדו"חות לצורך דווח	30.6.2023
9.03%	₪ 206,700,000	רצון ה למוכר מ י שוק מקונ אומדן שוו הכספיים בדו"חות לצורך דווח	31.12.2023
2.53%	₪ 219,790,000	רצון ה למוכר מ י שוק מקונ אומדן שוו הכספיים בדו"חות לצורך דווח	30.9.2024
2.10%	₪ 220,720,000	רצון ה למוכר מ י שוק מקונ אומדן שוו הכספיים בדו"חות לצורך דווח	31.12.2024

הערכה שמאית נוכחית:

שווי הערכת ה	ת הדעת מטרת חוו	בע לחוות מועד הקו הדעת
₪ 225,360,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	30.6.2025

הערכה זו הינה עידכון של חוות הדעת שבסימוכין על רקע שינוי דמי השכירות בחציון האחרון. יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת שבסימוכין ולא בנפרד.

ובאתי על החתום,

המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם צוין כי הוצג המסמך המקורי.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

הנדון : תחשיב רבעון 06/2025

הנדון: אומדן שווי מרלו"ג ניסקו בגוש 5894 חלקה ,19 רחוב המעיין ,41-43 אזור התעסוקה, מודיעין

ירון ספקטור

כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במנהל עסקים M.B.A

גיל סיטון מתכנן עירוני A.M משפטן ושמאי מקרקעין

גולן וקראט

מהנדס אזרחי רוני כהן שמאי מקרקעין ירון פריאנטי מהנדס אזרחי יניב כחלון כלכלן ושמאי מקרקעין גלעד גלבאום שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים יוסי אלמוזנינו הנדסאי בניין אורן שגיא שמאי מקרקעין שמעון גרוניך כלכלן ושמאי מקרקעין ברוך ברשק כלכלן והנדסאי בניין רמי כהן כלכלן ושמאי מקרקעין גילה סקרדר אנגל גיאוגרפית ושמאית מקרקעין אופיר רון כלכלן ובוגר מנהל עסקים מיכאל זלצברג הנדסאי בניין מור בלומנפלד שמאית מקרקעין ישראל עטיה כלכלן ושמאי מקרקעין מימון צבע כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך A.M דניאל פרי כלכלן ושמאי מקרקעין מאור חבס כלכלן ושמאי מקרקעין גיא פורטל כלכלן ושמאי מקרקעין שיר גילר שמאית מקרקעין ובוגרת מנהל עסקים רינה מדריש שמאית מקרקעין ישראל פרץ שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים ברק נגבי כלכלן ושמאי מקרקעין טל אסרף הנדסאי בניין מיכל שלג כלכלנית סער טרץ הנדסאי בניין אדריאן מויססקו הנדסאי בניין לירון כמיסה כלכלנית טוהר אלבו כלכלנית

17 ביולי 2025 מספרנו: 31546.210

לכבוד, מגה אור החזקות בע"מ

הנדון: אומדן שווי מרלו"ג ניסקו בגוש 5894 חלקה ,19

רחוב המעיין ,41-43

אזור התעסוקה, מודיעין

סימוכין: חוות הדעת מספרנו 31546.110 מתאריך 01 בינואר 2025

כללי –

נשוא חוות הדעת מהווה מרכז ניהול לוגיסטיקה ומשרדים הכולל אזור ייצור, אזור אחסנה ומבנה משרדים, 1 בשטח בנוי ברוטו כולל של כ- 13,141 מ"ר , הממוקם ברחוב המעיין ,41-43 אזור התעסוקה, מודיעין.

הנכס הוקם על קרקע הידועה גם כחלקה מספר 19 בגוש מספר ,5894 מגרש 75 א' )לפי תוכנית בניין עיר מספר מד,21/ סיווג 3( בשטח קרקע רשום של 18,643 מ"ר.

בחוות דעתנו שבסימוכין, אשר נכון למועד 31.12.2024 שווי הנכס הסתכם לכ- 133,950,000 .₪

בהתאם לתצהיר החברה, דווח כי נכון למועד ,30.06.2025 לא בוצעו שינויים מהותיים בנכס שבנדון, בשוכרים, במצב המשפטי, במצב התכנוני ובהכנסות המתקבלות מדמי שכירות, למעט עליית מדד.

לפיכך, נערך עדכון לשווי הנכס בכפוף לדמי השכירות המעודכנים )נכון למועד הקובע 30.06.2025(.

ביקור בנכס בוצע בתאריך ,23.12.2024 הנתונים מבוססים על דיווח חברת "מגה אור החזקות" בלבד.

בתאריך 1.1.2024 התקבלה החלטת נגיד בנק ישראל )לאחר המועד הקובע לחוות דעתנו שבסימוכין( להפחית את שיעור הריבית ב,0.25%- לרמה של 4.5% אשר נכון למועד 30.06.2025 נותרה ללא שינוי.

בתאריך 07/10/2023 פרצה מלחמת "חרבות ברזל" בדרום הארץ, אשר יצרה אי וודאות. המלחמה טרם הסתיימה כך שלא ידוע כמה זמן תימשך, ומה יהיו התוצאות הצבאיות וכפועל יוצא מכך התוצאות הכלכליות. לאור האמור לא ניתן בשלב זה לחזות את מלוא ההשפעות של המלחמה על ערכי המקרקעין, עם זאת, לאור הזמן שחלף מאז ה7.10.23- נראה כי המשק וערכי המקרקעין הולכים, מסתגלים ומכילים את השפעות המלחמה.

זאת ועוד, לא אותרו עסקאות בתקופה האחרונה המצביעות על שינוי מגמה ועלייה בשיעורי ההיוון לנכסים מסוג זה. כלומר אין לנו נתונים שמראים שהשוק הגיב ושינה את שיעורי ההיוון. לאור האמור נכון למועד הקובע ,30.06.25 לא הובא בחשבון שינוי לשיעור ההיוון ביחס למועד הקובע לחוות דעתנו שבסימוכין.

¹ לא כולל שטחי שירות של כ- 38 מ"ר חדר טרנספורמציה אשר אינו מהווה חלק מנשוא חוות הדעת, 85 מ"ר מאגר מים ו- 26 מ"ר חדר מכונות למאגר.

דמי שכירות

כאמור, הנכס מושכר בשלמות לשוכר יחיד- חברת ניסקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ.

חשבונית מס תשלום בפועל לתקופה 04-06/2025 לגבי הנכס שבנדון:

בהתאם לחשבונית מס מספר 9651 מיום 01.04.2025 דמי השכירות בפועל לתקופה שמיום 01.04.2025 ועד 30.06.2025 הינו כ- 2,090,935 ,₪ לא כולל מע"מ )3 חודשים(, המשקף דמי שכירות ממוצעים 696,978 ₪ לחודש.

סה"כ מושכרים 100% מהשטחים לשיווק.

בהתאמה למדד ידוע נכון ל- ,30.06.2025 מהווה סך של 705,905 /₪חודש.

א. חוזים אשר משקלם בדמי השכירות גדול מ 5%- מסך דמי השכירות המתקבלים: הנכס מושכר בשלמות לשוכר יחיד.
- ב. דמי ניהול:

בהתאם להסכם השכירות, ניהול המבנה חל על השוכר.

ג. שכירות גגות:

בהתאם לתצהיר החברה מתקבלות הכנסות בגין השכרת שטחי הגג בה הוקמה מערכת לייצור חשמל בפנלים פוטו וולטאיים מתחילת שנת 2023 מאת חברת ביג מגה אנרגיה והוצגו חשבוניות מס עבור שנת 2023 ושנת 2024 מסתכמת לכ 69,607- ₪ המשקף לחודש כ2,900- ,₪ ולשנה כ- 34,804 ₪ .

נכון למועד הקובע החברה חתמה על הסכם שכירות עם חברת ביג מגה אנרגיה, אשר הינה חברה קשורה לחברת מגה אור החזקות.

בהתאם להסכם שכירות, עולה כי חברת ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ )חברה קשורה( הקימה על הגג מתקני ייצור חשמל סולארי בטכנולוגיה פוטו וולטאית והינה מעוניינת לשכור חלק משטחי הגג מהחברה, בשכירות בלתי מוגנת, בתנאים. מסירת החזקה נמסרה לחברת ביג מגה אנרגיה ביום 01.01.2023 )"מועד תחילת השכירות" לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים(.

דמי השכירות החודשיים בגין אתר בהספק מותקן של עד 850 קילוואט דמי שכירות בסך השווה ל- 10% מההכנסות ובגין אתר בהספק של מעל 850 קילוואט, דמי שכירות בסך השווה ל- 5% מההכנסות, בתוספת מע"מ. הפעלת המתקן, אחזקתו וקבלת הרישיונות וההיתרים להפעלתו וחיבורו לרשת החשמל וניהול עסקי יהיה על אחריות וחשבון השוכר חברת ביג מגה אנרגיה.

לאור האמור, באומדן השווי הובא בחשבון הכנסות משכירת גגות בהתאם לחשבונית הכנסות המתקבלות בפועל.

תחשיבים:

להלן תחשיב אומדן שווי הנכס )נכון למועד הקובע 30.06.2025(, על בסיס דמי שכירות המתקבלים בפועל:

א. גישת היוון ההכנסות:

גישת היוון ההכנסות: היוון ההכנסות הצפויות עפ"י ההכנסות בפועל:

כר לשיווק שטח מוש הכנסות מ
	לים ם המתקב ות חודשיי דמי שכיר
	ד ידוע למוע אם למדד בפועל מתו
₪ 705,912	30.06.2025
	למ"ר ממוצעים י שכירות משקף דמ
54 ₪	רוטו "י היתר ב לחודש עפ
₪ 8,471,000	במעוגל חודשים( לשנה )12 המהווים
6.25%	ון שיעור היו
	הכנסות, ישת היוון י הנכס בג סה"כ שוו
₪ 135,540,000	"מ א כולל מע במעוגל, ל

)*( משקף שווי של כ- 10,300 ₪ /מ"ר בנוי.

טבלת רגישות )שטחים מושכרים בפועל(

חים סה"כ שווי שט
, מושכרים בלבד	% שינוי	פרמטר
במעוגל
128,760,000 ₪	ירידה של 5%	שיעורי תפוסה
130,320,000 ₪	עליה של 0.25%
141,180,000 ₪	0.25% ירידה של	שיעורי היוון
142,310,000 ₪	עליה של 5%
128,760,000 ₪	ירידה של 5%	מוצעים למ"ר דמי שכירות מ

ב. הכנסות משכירת שטחי הגגות:

	לא כולל ם שנתיים, ת, במונחי שכירת גגו הכנסות מ
34,804 ₪	מע"מ

7.5%	ן שיעור היוו
	מע"מ, ת, לא כולל שכירת גגו פת שווי מ סה"כ תוס
460,000 ₪	במעוגל

ג. סה"כ שווי הנכס )א' + ב'- הכנסות משכירות שטחי הגגות( הינו, 136,000,000 ₪ , לא כולל מע"מ, במעוגל

הסכום כאמור אינו כולל תשלום עתידי צפוי לרמ"י שיידרש עבור חידוש תקופת החכירה בעוד כ- 40.5 שנים בסך של כ - 1,930,000 ₪ בערך נוכחי.

הערכות שמאיות קודמות:

הערכת סטייה מ כחית השווי הנו	שווי הערכת ה מע"מ( )לא כולל	ת הדעת מטרת חוו	בע תאריך קו
26.5%	₪ 107,540,000	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כס פיים ח בדו"חו לצורך דוו	30.06.2021
20.4%	₪ 112,950,000	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כס פיים ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2021
16.7%	₪ 116,480,000	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כס פיים ח בדו"חו לצורך דוו	30.06.2022
14.4%	₪ 118,900,000	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כס פיים ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2022
5%	₪ 129,440,000	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כס פיים ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2023
1.5%	₪ 133,990,000	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כס פיים ח בדו"חו לצורך דוו	30.09.2024
1.5%	₪ 133,950,000	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כס פיים ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2024

להלן פירוט הערכות שמאיות קודמות שנערכו ע"י הח"מ בשלוש שנים האחרונות:

הערכה שמאית נוכחית:

דו"חות רך דווח ב מרצון לצו נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ₪ 136,000,000 30.06.2025 כספיים	שווי הערכת ה	ת הדעת מטרת חוו	הדעת מועד חוות

)*( מהות השינוי – עליית מדד.

הערכה זו הינה עדכון של חוות הדעת שבסימוכין על רקע השינויים / אי השינויים, שחלו בנכס. יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת שבסימוכין ולא בנפרד.

ובאתי על החתום,

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם צוין כי הוצג המסמך המקורי.

28.07.2025 מספרנו: 6933-25

לכבוד

מגה אור החזקות בע"מ

שערוך נכס - מרכז מסחרי "מגה אור 1REIT מודיעין1"

שד' המלאכות ,121 מודיעין

לבקשתכם, בהמשך לחוות דעתנו מס' 6933-24 למועד קובע 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת"(, בחנו את שווי הנכס למועד קובע .30.6.2025

אנו מסכימים כי חוות דעתנו תפורסם במסגרת פרסום הדו"חות הכספיים של מגה אור החזקות בע"מ.

נמסר כי לא חל שינוי בזכויות בנכס )מכירה( ולא חלו שינויים תכנוניים )אישורי תכניות בניין עיר, הקלות, פסיקות בתי משפט וכו'(.

ביקור בנכס נערך ע"י אלירן גוזלן, שמאי מקרקעין, בתאריך .3.7.2025

המתודולוגיה של הערכת השווי לא שונתה בהתייחס לחוות הדעת המלאה האחרונה.

.1 שינויים שחלו ממועד הכנת חוות הדעת

חלק מהשוכרים מימשו אופציות להארכת תקופת השכירות עם עליה בדמ"ש.
- נחתם הסכם שכירות לשטח של כ- 81 מ"ר.
בשנה הקרובה צפויה להסתיים תקופת השכירות של 9 שוכרים לשטח כולל של כ- 5,444 מ"ר. מהחברה נמסר כי כל השוכרים צפויים להמשיך לתקופת שכירות נוספת בתנאים דומים.

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316

.2 תחשיב השומה

2.1 שווי המרכז המסחרי

חרבות ברזל. הלחימה בעזה נמשכת מאוקטובר 2023 ועד היום. ב- 12.6.2025 החלה-ב 7.10.2023 בעקבות מתקפת הפתע שבצע החמאס הוכרזה ע"י הממשלה מלחמת לחימה מול איראן. ב- 24.6.2025 הוכרזה הפסקת אש מול איראן. חוו"ד זו נערכת בתקופת אי וודאות לגבי המשך הלחימה בחזיתות השונות והשפעותיה על ענף הנדל"ן. ממזמין חוות הדעת נמסר כי לא ניתנו הנחות/הקלות לשוכרים במהלך המלחמה מול איראן.

וגל שווי במע	יתרת התקופה	ון שיעור היו	תיים דמ"ש שנ	ווק שטח לשי במ"ר	סעיף
₪ 116,500,000	צמיתות	6.25%	₪ 7,280,220	8,607	500 מ"ר ם מעל ת משטחי דמי שכירו
₪ 61,810,000	צמיתות	6.75%	₪ 4,171,943	3,446	500 מ"ר ם עד ת משטחי דמי שכירו
₪ 410,000	22	7.00%	₪ 37,000	רית( רכת סולא	ות גג )מע ות משכיר של הכנס ערך נוכחי
₪ 9,890,000	צמיתות	7.00%	₪ 680,000		ת סות נוספו ניהול והכנ פעילות ה הכנסות מ
₪ 7,400,000	צמיתות	10.00%	₪ 740,000		ופדיון בר חשמל נתית מצו הכנסה ש
₪ 196,010,000			₪ 12,909,163	12,053	סה"כ

משקף כ- 14,800 ₪ למ"ר בנוי, תואם נתונים למרכזים מסחריים בעלי מאפיינים דומים.

2.2 ש ווי יתרת זכויות הבניה

ללא שינוי מחוות הדעת האחרונה.

2.3 סיכום

₪ 195,200,000	וגל ווי, במע סה"כ ש
-₪ 2,000,000	ספת קופה נו היוון לת ומדן דמי חי של א ערך נוכ
₪ 1,160,000	הבניה ת זכויות שווי יתר
₪ 196,010,000	מעוגל סחרי ב רכז המ שווי המ

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316

.3 השומה

לאור האמור לעיל, אומדן שווי הנכס, למועד הקובע, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג' )למעט אם צוין במפורש לעיל(, בגבולות 195,200,000 ,₪ לא כולל מע"מ.

בדיקת רגישות

ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי בשיעור של .0.25% תוצאותיה:

6.75%	6.25%	5.75%	₪ 195,200,000
₪	₪	₪	שווי
181,700,000	195,200,000	211,000,000	אומדן

.4 כללי

השווי לא כולל מע"מ.
לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת הנכס.
- שומות קודמות לנכס:

שווי אומדן	בע מועד קו
₪ 171,600,000	30.6.2022
₪ 177,700,000	31.12.2022
₪ 181,800,000	31.12.2023
₪ 190,800,000	31.12.2024

השינוי בשווי נובע מעליה בשיעור התפוסה ועליה בדמי השכירות.

בכבוד רב,

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316

חוות דעת – שומת מקרקעין מקיפה (עדכון)

הדון: אומדן שווי מרכז מסחרי "ביג קרית שמוה"

חלק מחלקה מספר 19 בגוש 13150

אזור תעשיה דרומי, קרית שמוה

מתכנן עירוני A.M משפטן ושמאי מקרקעין גולן וקראט מהנדס אזרחי רוני כהן שמאי מקרקעין ירון פריאנטי מהנדס אזרחי יניב כחלון כלכלן ושמאי מקרקעין גלעד גלבאום שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים יוסי אלמוזנינו הנדסאי בניין אורן שגיא שמאי מקרקעין שמעון גרוניך כלכלן ושמאי מקרקעין ברוך ברשק כלכלן והנדסאי בניין רמי כהן כלכלן ושמאי מקרקעין גילה סקרדר אנגל גיאוגרפית ושמאית מקרקעין אופיר רון כלכלן ובוגר מנהל עסקים מיכאל זלצברג הנדסאי בניין מור בלומנפלד שמאית מקרקעין ישראל עטיה כלכלן ושמאי מקרקעין מימון צבע כלכלן ושמאי מקרקעין ,מוסמך A.M דניאל פרי כלכלן ושמאי מקרקעין מאור חבס כלכלן ושמאי מקרקעין גיא פורטל כלכלן ושמאי מקרקעין שיר גילר שמאית מקרקעין ובוגרת מנהל עסקים רינה מדריש שמאית מקרקעין ישראל פרץ שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים ברק נגבי כלכלן ושמאי מקרקעין טל אסרף הנדסאי בניין מיכל שלג כלכלנית סער טרץ הנדסאי בניין אדריאן מויססקו הנדסאי בניין לירון כמיסה כלכלנית טוהר אלבו כלכלנית

ירון ספקטור

M.B.A גיל סיטון

כלכלן ושמאי מקרקעין , מוסמך במנהל עסקים

17 ביולי 2025 מספרו: 30996.907/25

לכבוד, 1 ביג מגה אור בע"מ א.ג.,.

חוות דעת – שומת מקרקעין מקיפה (עדכון) הדון: אומדן שווי מרכז מסחרי "ביג קרית שמוה" חלק מחלקה מספר 19 בגוש 13150 אזור תעשיה דרומי, קרית שמוה

(סימוכין: חוות הדעת מספרו 30996.906/24 מתאריך 7 ביואר 2025)

לאור השיויים שחלו בכס ביחס לחוות הדעת שבסימוכין, ערך עדכון לשווי הכס בכפוף לדמי השכירות המעודכים (כון למועד הקובע 30.6.2025).

יובהר כי אומדן השווי היו בכפוף לכך (על פי הצהרת החברה) שלא חלו שיויים בזכויות בכס (מכירה) ובכפוף לכך שלא חלו שיויים תכויים (אישורי תוכיות בין עיר, הקלות פסיקות ביהמ"ש וכו').

ביקור בכס בוצע בתאריך 7 ביואר ,2025 לא בוצע ביקור וסף בכס, התוים מבוססים על דיווח חברת "ביג מגה אור בע"מ" בלבד.

הזכויות בכס שבדון שייכות לחברת ביג מגה אור בע"מ (להלן: "החברה"), אשר מוחזקת 50% על ידי חברת ביג 1 מרכזי קיות ו- 50% על ידי חברת מגה אור החזקות בע"מ)

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

דמי שכירות

כללי - תוי דמי השכירות ופרטי הסכמי השכירות מסרו בכתב על ידי חברת ביג.

בתאריך 7.10.2023 החלה מלחמת חרבות ברזל אשר התרחבה לחזית הצפוית ללחימה בגבולות ישראל ולבון וישראל וסוריה, כאשר כון לתקופת המלחמה החויות במרכז המסחרי שבדון לא היו פעילות, למעט חויות בתחום הפארם והמזון (השוכרות סופרפארם ושופרסל).

בחודש ובמבר 2024 חתם הסכם הפסקת אש ישראל – לבון, ובמהלכו החל תהליך הדרגתי של פתיחת המסחר על ידי יתרת השוכרים (שלא פעלו בתקופת המלחמה).

בהתאם לדיווח מזמין חוות הדעת כון למועד הקובע 30.6.2025 כל החויות במתחם חזרו לפעילות.

: .1 דמי שכירות חודשיים²

	הים: 2026 דמי יוי לחודש השכירות
מע"מ. כולל לא /₪לחודש 1,026,387 -	דוכים) ולל חויות (כ שכירות דמי
מע"מ. כולל לא /₪לחודש 1,339 -	שלטים שכירות דמי

.2 תוספת פדיון לדמי השכירות המיימליים:

בהתאם לתוי השכירות בעיין תוספת פדיון לדמי השכירות המיימליים (לשת 2023) , עולה כי . שולמה תוספת דמי פדיון בסך של 1,102,029 ,₪ לא כולל מע" מ³

.3 חברת יהול:

לפי תוי חברת ביג, עולה כי ממוצע רווחי היהול ל3- השים (2021,2022,2023) היו סך של כ - 915,045 ₪ /שה

יצוין כי מאחר ושת 2024 לא היוותה שה מייצגת, מאחר וכללה תקופת מלחמה במהלך השה בהן היה העדר פעילות כלכלית/פעילות מוכה, על כן באומדן השווי לא הובאו בחשבון תוי יהול משת .2024

.4 חוזים אשר משקלם בדמי השכירות גדול מ 5%- מסך דמי השכירות המתקבלים: מתוך כלל חוזי השכירות, 3 חוזים הים בעלי משקל של יותר מ 5%- מסך דמי השכירות.

² דמי השכירות הים על פי דיווח מזמין חוות הדעת, והם מבוססים על תמציות חוזים כולל הצמדות למדד כון למועד הקובע לחוות הדעת.

³ בטרול פדיון של שוכר אשר משלם פדיון כחלק מדמי שכירות בסיסי.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

תחשיבים:

להלן תחשיב לשווי הכס כון למועד ,30.6.2025 ללא שיוי בהכסות וביתר הפרמטרים וסעיפי חוות הדעת, למעט הצמדה למדד לדמי השכירות הבסיסיים החוזיים הצמודים למדד :

אומדן שווי הכס על פי גישת היוון ההכסות

א. אומדן שווי שטחי המסחר⁴

שכירות דמי תוספת מהפדיון כאחוזים	שכירות דמי	יוי 2025 לחודש כון
	1,026,387 ₪	כולל דוכים השכירות מדמי חודשית הכסה
1,102,029 ₪	12,316,644 ₪	סה "כ שתיים שכירות דמי
7.85%	6.60%	היוון שיעור
14,038,586 ₪	186,615,818 ₪	בייים סיכום
₪ 200,654,404		הכסות היוון פי על בשלמות שווי סה "כ
200,650,000 ₪		סה"כ במעוגל הכסות היוון פי על בשלמות שווי

הערת הח"מ לטבלה ה"ל:

לא כולל הכסות דמי שכירות משלטים ומשטח המושכר למגרש לשטיפת רכבים (ראה סעיף ב' להלן).

**(*) יתוח רגישות ביחס לתוים לעיל (דמי שכירות כולל דוכים לא כולל תוספת כאחוזים מדמי הפדיון):**

יתוח רגישות דו מימדית לשיוי בשיעור התפוסה ושיויים בשיעור ההיוון בתחשיב היוון דמי השכירות הבסיסיים (לא כולל הכסות מיהול, שלטים, מגרש שלמה סיקס וחשמל):

	היוון שיעור
7.10%	6.85%	6.60%	6.35%
173,473,859 ₪	179,805,022 ₪	186,615,818 ₪	193,962,898 ₪
164,800,166 ₪	170,814,771 ₪	177,285,027 ₪	184,264,753 ₪	בתפוסה ירידה 5% בשיעור
₪ 156,126,473	₪ 161,824,520	₪ 167,954,236	₪ 174,566,608	בתפוסה ירידה 10% בשיעור

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר 4 שיעור ההיוון הראוי לכס שבדון (מרכז מסחרי אשר מאופיין ביציבות בהכסות לאורך השים ובשיעורי תפוסה גבוהים, ומאופיין בעומסים מוכים), היו בגבולות של 6.4% לדמי השכירות הבסיסיים. יחד עם זאת הובא שיעור היוון גבוה יותר (6.6%) אשר מגלם הפחתה לוכח הסוגיות התכויות (ראה הרחבה בפרק "גורמים ושיקולים").

ב. שלטי פרסומת במגרש החיה

סה"כ	מהות
₪ 1,339	שילוט עבור ים המתקבל חודשיים שכירות דמי
16,068 ₪	בסך שתיים שכירות דמי המהווים
₪ 85,410	10.1%) היוון שיעור 8 שים , סידרתי ( וכחי ערך מקדם
90,000 ₪	פרסומת שלטי בגין שווי תוספת הכל סך

ג. אומדן שווי המיוחס לרווח מיהול וחשמל -

מהות	סה"כ	היוון	הכל
	לשה	שיעור	סך
וחשמל	915,045	8.10%	11,296,852
יהול	₪		₪
סה"כ במעוגל			11,300,000 ₪

ד. שווי מבה הכדור⁵ – 555 מ"ר X 4,800 /₪מ"ר = 2,700,000 ₪ (במעוגל)

ה. שטח ריק/פוי להשכרה:

לא קיימים שטחים ריקים/פויים להשכרה במרכז המסחרי שבדון.

ו. יתרת זכויות ביה ליצול:

. 6 לא הובאו בחשבון באומדן השווי

⁵ מסווג בהיתר משת 1996 כחות מפעל סיידר הגליל. בפועל משמש למסחר. הובא בחשבון שווי ביעוד כחות מפעל/תעשיה. לפי 30 /₪מ"ר , שיעור הוון 7.5% = כ4,800- /₪מ"ר.

⁶ במקרקעין שבדון קימת יתרת זכויות ביה לא מוצלות גם על פי תב"ע וגם על פי חוזה החכירה.

יחד עם זאת, לאור הביוי בפועל של מרכז מסחרי "ביג", תכסית הביה וצורת המרכז דמוית האות "ח" (כאשר במרכזו רחבת חיה פתוחה), ולאור המצב התכוי והמגבלות המשפטיות שקבעו בהסכם הפשרה ובפסקי הדין, לא הובאו בחשבון באומדן השווי תרומת זכויות הביה הוספות.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

: ז. לסיכום⁷

הכל סך	מהות
200,650,000 ₪	) ופדיון (א' דמ"ש הכסות
₪ 90,000	(ב ' ) משלטים הכסות
11,300,000 ₪	' ) וחשמל (ג מיהול הכסות
2,700,000 ₪	' ) הכדור (ד מבה שווי
₪ -5,600,000	חכירה חוזה חידוש בגין הפחתה
209,100,000 ₪	סה" כ , ב מעוגל

בהתאם להחלטת מיהל מקרקעי ישראל מספר 851 ו - 968 בדבר חידוש חוזה חכירה בגין קרקע עירוית 7 למטרות תעשיה, מסחר, ומשרדים, יש לבצע תחשיב תשלום דמי חכירה צפוי בגין חידוש חוזה החכירה לכס שבדון (13.65%). תקופת החכירה הוכחית של מגרש 7א' מסתימת בתאריך 31.3.2027 על פי חוזה חכירה (באישור זכויות עד .(31.10.2027 תקופת החכירה הוכחית של מגרש 14 מסתימת בתאריך .15.5.2044

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

עסקאות בכס הסמוכות למועד הקובע:

לא ידוע לח"מ על עסקאות בכס הישום ב3- השים שקדמו לחוות הדעת.

הערכות שמאיות קודמות:

ת השווי ל בין הערכ שיעור הגידו יות קודמות ערכות שמא הוכחית לה	וי הערכת השו	הדעת מטרת חוות	לחוות מועד הקובע הדעת
5.14%	198,870,000 ₪	ן למוכר מרצו שוק מקוה אומדן שווי ספיים בדו " חות הכ לצורך דווח	31.12.2022
2.80%	₪ 203,400,000	ן למוכר מרצו שוק מקוה אומדן שווי בדו " חות הכ ספיים לצורך דווח	10.12.2023
2.60%	203,800,000 ₪	ן למוכר מרצו שוק מקוה אומדן שווי ספיים בדו " חות הכ לצורך דווח	30.9.2024
3.11%	₪ 202,800,000	ן למוכר מרצו שוק מקוה אומדן שווי בדו " חות הכ ספיים לצורך דווח	31.12.2024

הערכה שמאית וכחית:

השווי הערכת	הדעת חוות מטרת	חוות מועד
		הדעת
209,100,000 ₪	דווח לצורך מרצון למוכר מקוה שוק שווי מדן או	30.6.2025
	כספיים בדו"חות

, במרכז המסחרי שבדון החל תהליך הדרגתי של 8 הערת הח"מ – כון לחוות הדעת הקודמת (דצמבר 2024 ) פתיחת המסחר על ידי יתרת השוכרים (שלא פעלו בתקופת המלחמה).

בהתאם לדיווח מזמין חוות הדעת כון למועד הקובע 30.6.2025 כל החויות במתחם חזרו לפעילות.

הערכה זו היה עדכון של חוות הדעת שבסימוכין על רקע השיויים שחלו בכס. יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת שבסימוכין ולא בפרד.

ובאתי על החתום,

המסמכים המתוארים בחוות הדעת הים רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם צוין כי הוצג המסמך המקורי.

⁸לאחר חתימת הסכם הפסקת אש ישראל – לבון בחודש ובמבר .2024

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

הנדון : תחשיב רבעון 06/2025

אומדן שווי מבנה תעשייה הידוע כחלקה מס' 15 בגוש מס' 5896 מגרש מס' 61 עפ"י תכנית בניין עיר מספר מד21/ רחוב המעיין ,13 הפארק הטכנולוגי, מודיעין מכבים רע ות

ירון ספקטור

כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במנהל עסקים M.B.A גיל סיטון

מתכנן עירוני A.M משפטן ושמאי מקרקעין

גולן וקראט

מהנדס אזרחי רוני כהן שמאי מקרקעין ירון פריאנטי מהנדס אזרחי יניב כחלון כלכלן ושמאי מקרקעין גלעד גלבאום שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים יוסי אלמוזנינו הנדסאי בניין אורן שגיא שמאי מקרקעין שמעון גרוניך כלכלן ושמאי מקרקעין ברוך ברשק כלכלן והנדסאי בניין רמי כהן כלכלן ושמאי מקרקעין גילה סקרדר אנגל גיאוגרפית ושמאית מקרקעין אופיר רון כלכלן ובוגר מנהל עסקים מיכאל זלצברג הנדסאי בניין מור בלומנפלד שמאית מקרקעין ישראל עטיה כלכלן ושמאי מקרקעין מימון צבע כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך A.M דניאל פרי כלכלן ושמאי מקרקעין מאור חבס כלכלן ושמאי מקרקעין גיא פורטל כלכלן ושמאי מקרקעין שיר גילר שמאית מקרקעין ובוגרת מנהל עסקים רינה מדריש שמאית מקרקעין ישראל פרץ שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים ברק נגבי כלכלן ושמאי מקרקעין טל אסרף הנדסאי בניין מיכל שלג כלכלנית סער טרץ הנדסאי בניין אדריאן מויססקו הנדסאי בניין לירון כמיסה כלכלנית טוהר אלבו כלכלנית

17 ביולי 2025 מספרנו: 31983.110

לכבוד, מגה אור החזקות ב ע"מ

הנדון: אומדן שווי מבנה תעשייה הידוע כחלקה מס' 15 בגוש מס' 5896 מגרש מס' 61 עפ"י תכנית בניין עיר מספר מד21/ רחוב המעיין ,13 הפארק הטכנולוגי, מודיעין מכבים רע ות סימוכין: חוות הדעת מספרנו 31983.900 מתאריך 01 בינואר 2025

כללי –

נשוא חוות הדעת מהווה מבנה ביעוד לתעשיה המשמש כמרכז ניהול תעשייה ומשרדים בהיקף בינוי כולל 1 ובשטח לשיווק של כ- 20,968 מ"ר ברוטו וכולל 2 קומות בשילוב קומות גלריה של כ- 18,709 מ"ר ברוטו מעל קומת קרקע לתעשיה / אחסנה, הממוקם ברחוב המעיין ,13 באזור התעסוקה, מודיעין מכבים רעות.

המבנה הוקם על קרקע הידועה גם כגוש מספר 5896 חלקה מספר ,15 מגרש מספר 61 עפ"י תוכנית בניין עיר מד21/ בשטח קרקע של 13,917 מ"ר.

בחוות דעתנו שבסימוכין, אשר נכון למועד 31.12.2024 שווי הנכס הסתכם לכ- 183,430,000 .₪

לפיכך, נערך עדכון לשווי הנכס בכפוף לדמי השכירות המעודכנים )נכון למועד הקובע 30.06.2025(.

ביקור בנכס בוצע בתאריך ,23.12.2024 הנתונים מבוססים על דיווח חברת "מגה אור החזקות" בלבד.

שטח ברוטו )עיקרי + שירות( בהתאם להיתר בנייה מספר 20180102 מתאריך 28.03.2018 ¹ השטח כולל חניה מקורה בקומת קרקע בשטח של כ- 2,609 מ"ר

דמי שכירות

כאמור, הנכס מושכר בשלמות לשוכר יחיד- חברת סולארדג' טכנולוגיות בע"מ.

חשבונית מס תשלום בפועל לתקופה 04-06/2025 לגבי הנכס שבנדון:

בהתאם לחשבונית מס מספר 9652 מיום 01.04.2025 דמי השכירות בפועל לתקופה שמיום 01.04.2025 ועד 30.06.2025 עולה כי שולם סכום של 3,059,913 ₪ )לא כולל דמי ניהול( עבור דמי שכירות לחודשים 04- 06/2025 משקף כ- 1,019,971 ₪ )משקף כ- 48.6 ₪ למ"ר(. בהתאמה למדד ידוע נכון ל- ,30.06.2025 מהווה סך של 1,033,116 /₪חודש.

סה"כ מושכרים 100% מהשטחים לשיווק.

א. חוזים אשר משקלם בדמי השכירות גדול מ 5%- מסך דמי השכירות המתקבלים: הנכס מושכר בשלמות לשוכר יחיד.
- ב. דמי ניהול:

הנכס שבנדון מנוהל ע"י חברת "מגה אור החזקות בע"מ".

בהתאם להסכם השכירות )כפי שפורט לעיל( עולה כי בנכס שבנדון, השוכר "סולראדג'" משלם דמי ניהול בגין שטחי המושכר בסך של כ- 3 ₪ למ"ר לחודש .

בהתאם לדיווח החברה סך הרווח מדמי ניהול נכון למועד 30.06.2025 הינו כ- 597,313 ₪ לשנה, )המשקף 49,776 ₪ לחודש- לשטח של 20,968 מ"ר- משקף כ- 2 ₪ למ"ר(.

ג. הכנסות מצובר חשמל

במתחם קיים צובר חשמל, כאשר בעלי הזכויות בנכס רוכשים מחברת החשמל, חשמל במתח גבוה ומוכרים לשוכרים חשמל במתח נמוך.

בהתאם לדיווח החברה סך הרווח מצובר חשמל נכון למועד 30.06.2025 הינו 218,100 ₪ לשנה )המשקף כ- 18,175 ₪ רווח לחודש(.

תחשיבים:

להלן תחשיב אומדן שווי הנכס )נכון למועד הקובע 30.06.2025(, על בסיס דמי שכירות המתקבלים בפועל:

א. עפ"י גישת היוון הכנסות:

תיאור	ע"מ נולוגיות ב ראדג' טכ כר לסולא שטח מוש
	ת קרקע, כר בקומו שטח מוש ה שונה ושני גלריה רא	רה חניה מקו
כר במ"ר שטח מוש	19,525	1,443
יה ם 0.5 לחנ ניתן מקד ח אקווי' ) סה"כ שט מקורה(	20,247
ית פ"י חשבונ ם למ"ר ע ות ממוצעי דמי שכיר בפועל	₪ 51
מדד הצמדה ל ם בתוספת ות חודשיי דמי שכיר הסכם תוספות ל בע, עפ"י למועד קו ידוע נכון מ כולל מע" חזקה ולא א כולל א שכירות ל	₪ 1,033,116
א אחזקה ול ם לא כולל ות שנתיי דמי שכיר מ כולל מע"	₪ 12,397,392
ון שיעור היו	6.00%
ל ]1[ ת, במעוג ם לצמיתו רות מהווני דמי השכי	₪ 206,620,000

]1[ משקף שווי של כ- 10,200 ₪ /מ"ר בנוי אקוי' )תעשיה( עפ"י היתר.

)*( טבלת רגישות )שטחים מושכרים בפועל(

בד , שכרים בל שטחים מו סה"כ שווי במעוגל	% שינוי	פרמטר
₪	5%	סה
196,290,000	ירידה של	שיעורי תפו
₪ 198,358,272	0.25% עליה של
₪	0.25%	ון
198,358,272	ירידה של	שיעורי היו
₪	5%	ת
216,950,000	עליה של	דמי שכירו
₪	5%	מ"ר
196,290,000	ירידה של	ממוצעים ל

	: ה ההשווא גישת עפ"י ב.
ח אקווי' סה"כ שט	ווי' מקדם אק	טו במ"ר שטח ברו
16100	1	16,100	ברוטו )לא ח המבנה סה"כ שט מקורה( כולל חניה
1305	0.50	2,609	קורה ח לחניה מ סה"כ שט
17405		18,709	ח אקווי' סה"כ שט
₪ 8,500			וצע אקווי' ממ שווי למ"ר
₪ 147,940,000	כלוס ין ומוכן אי הנכס כזמ סה"כ שווי

ג. סה"כ שווי הזכויות בנכס בכפוף לגישות השומה : 177,280,000 ₪ לא כולל מע"מ במעוגל

ד. הכנסות מרווח דמי ניהול:

בנכס שבנדון קיים יתרון כלכלי מהכנסות רווח מדמי ניהול.

בדרך כלל נכסים לוגיסטיים מנוהלי ע"י השוכרים ולכן אין רווח מהכנסות מדמי ניהול, ברם, מאחר ומדובר בשוכר אשר משתתף בהוצאות הניהול של בעלי הזכויות בנכס וקיים רווח מההכנסות מניהול, הובא בחשבון רווח עד לתום תקופת השכירות אשר מסתיימת ב 07.2039 )כולל אופציות(

לא כולל סה"כ שווי מע"מ	ן לתקופה מקדם היוו	שיעור היוון	ירות תקופת שכ ות כולל אופצי )בשנים(	ניהול רווח מדמי
₪ 5,090,000	8.52	7.5%	14.10	₪ 597,313

ה. הכנסות מרווח צובר חשמל:

כולל לא שווי סה"כ מע"מ	היוון שיעור	חשמל מצובר רווח
₪ 2,910,000	7.5%	₪ 218,100

ה. סיכום שווי הזכויות לנכס:

₪ 177,280,000 ₪ 5,090,000	הדעת חוות נשוא הנכס שווי סה"כ ניהול דמי מרווח הכנסות שווי בתוספת
₪ 2,910,000	חשמל מצובר מרווח הכנסות שווי בתוספת
₪ 185,280,000	מע"מ כולל לא במעוגל, הנכס, שווי סה"כ

הסכום כאמור אינו כולל תשלום עתידי צפוי לרמ"י שיידרש עבור חידוש תקופת החכירה בעוד כ- 40.5 שנים בסך של כ- 1,000,000 ₪ בערך נוכחי.

הערכות שמאיות קודמות:

שווי הערכת ה סטייה מ הנוכחית	שווי הערכת ה	ת הדעת מטרת חוו	לחוות מועד קובע הדעת
17.4%	₪ 157,750,000 ע"מ לא כולל מ	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כספיים ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2021
15.6%	₪ 160,280,000 ע"מ לא כולל מ	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כספיים ח בדו"חו לצורך דוו	30.06.2022
8.7%	₪ 170,400,000 ע"מ לא כולל מ	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כספיים ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2022
6.8%	₪ 173,420,000 ע"מ לא כולל מ	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כספיים ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2023
0.6%	₪ 184,110,000 ע"מ לא כולל מ	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כספיים ח בדו"חו לצורך דוו	30.09.2024
1%	₪ 183,430,000	מרצון נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ת כספיים ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2024

להלן פירוט הערכות שמאיות קודמות שנערכו ע"י הח"מ ב- 3 שנים אחרונות:

הערכה שמאית נוכחית:

שווי	ת הדעת	הדעת
הערכת ה	מטרת חוו	מועד חוות
₪ 185,280,000 ע"מ לא כולל מ	דו"חות רך דווח ב מרצון לצו נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו כספיים	30.06.2025

)*( מהות השינוי – עליית מדד.

הערכה זו הינה עדכון של חוות הדעת שבסימוכין על רקע השינויים / אי השינויים, שחלו בנכס. יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת שבסימוכין ולא בנפרד.

ובאתי על החתום,

המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם צוין כי הוצג המסמך המקורי.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר עמוד 7

תאריך: 13/7/2025 סימוכין: 3419.15

לכבוד

מגה אור החזקות בע"מ

עדכון שומת מקרקעין מקיפה

לצורך הכללה בדו"חות הכספיים

)מועד קובע 30/6/2025(

חלקה 14 בגוש 5897

מגרש 12א )עפ"י תבע מד21/(

מתחם הכולל שלושה מרכזי ניהול

הפארק הטכנולוגי, מודיעין

סימוכין: ,3419.15 13/7/2025

1. מטרת חוות הדעת

מטרת חוות הדעת הינה עדכון אומדן שווי הזכויות במתחם הנדון , הממוקם בחלקה 14 בגוש ,5897 מגרש 12א – ע"פ תב"ע מד,21/ הפארק הטכנולוגי, מודיעין.

עדכון זה הינו לאור השינויים שחלו בדמי השכירות המתקבלים מהנכס ביחס לחוות הדעת המלאה שנערכה למועד הקובע .31/12/2024

יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת המלאה שבסימוכין 3419.14 ולא בנפרד.

המתודולוגיה של הערכת השווי לא שונתה בהתייחס לחוות הדעת למועד .31/12/2024

2. המועד הקובע בחוות הדעת

המועד הקובע בחוות הדעת הינו – .30/6/2025

3. ביקור בנכס

ביקור אחרון בנכס נערך ביום ,10/7/2025 ע"י הח"מ.

4. נתוני הכנסות

דמ"ש

בהתאם לדיווח חברת מגה אור אחזקות בע"מ, עולה כי דמי השכירות החודשיים המתקבלים . נבדקו על ידנו חשבוניות בגין הכנסה בפועל. 1 הינם בסך של 837,767 ₪ יצוין כי חוות הדעת מושתתת על הדיווח הנ"ל. דמי השכירות אינם כוללים דמי אחזקה וניהול.

תפוסה

הנכס בתפוסה של 100% מאז הקמתו.

¹ לא כולל רווח מחשמל וניהול. ראה פירוט בתחשיב חוות הדעת.

.5 התייחסות כללית

5.1 העלאת ריבית

בנק ישראל החליט להעלות את הריבית החל משנת 2022 במס' פעימות. יצוין כי בתאריך 01/01/2024 החליטה הועדה המוניטרית להוריד את הריבית ב0.25%- לרמה של .4.5%

השלכות מעשיות מבחינת שווי הנכס

ככל ויתקבלו בהמשך אינדיקציות לגבי השפעת תהליכי החקיקה ו/או השפעת העלאת ריבית בנק ישראל על שוק הנדל"ן, חוות דעת זו ומסקנותיה עלולות להשתנות.

5.2 מצב בטחוני

בהמשך לאירועים ביטחוניים חמורים אשר חלו ביום ,7/10/2023 הכריזה ממשלת ישראל במהלך חודש אוקטובר על מצב מלחמה. בשלב זה, אין ביכולתנו לאמוד את ההשפעה הנ"ל על שווי הנכס, בין היתר לאור אי הוודאות ביחס להתמשכותו של המצב הביטחוני והשלכותיו הישירות על פעילות הנכס הנדון.

.6 תחשיב

		דמ"ש סה"כ
מבנים מס'	במ"ר המושכר שטח	לחודש בפועל/
3	18,145	₪ 837,767
היוון שיעור		6%
מתקבל שווי		₪ 167,553,394

2+3 אית פוטו-וולט למע' - מבנים גגות מהשכרת הכנסה
החברה( להצהרת )בהתאם גגות מהשכרת חודשית הכנסה	₪ 3,900
היוון שיעור	9%
חשמל מצובר הכנסה	₪ 520,000
וחשמל מניהול רווח

החברה להצהרת בהתאם - לשנה וחשמל מניהול רווח סה"כ	₪ 398,053
היוון שיעור	9%
חשמל מצובר הכנסה	₪ 4,422,811

	-₪ 4,000,000	כ- חכירה, חידוש בגין הפחתה
--	-----------------	----------------------------------------

₪ 168,500,000	במעוגל הנכס, שווי
------------------	-------------------------

סימוכין: ,3419.15 13/7/2025

.7 הערכות שווי קודמות

להלן הערכות שווי שנערכו על-ידנו לנכס הנדון ב3- השנים האחרונות:

בע מועד קו	ס שווי הנכ	מאי שם הש	הדעת וות מטרת ח
31/12/2024	₪ 165,800,000	הח"מ	ם . הכספיי דו"חות הכללה ב
30/9/2024	₪ 166,500,000	הח"מ	ם . הכספיי דו"חות הכללה ב
31/12/2023	₪ 160,100,000	הח"מ	ם . הכספיי דו"חות הכללה ב
31/12/2022	₪ 154,600,000	הח"מ	ם . הכספיי דו"חות הכללה ב
30/6/2022	₪ 150,600,000	הח"מ	ם . הכספיי דו"חות הכללה ב

8. שווי הנכס בספרים

כפי שנמסר ע"י החברה - שווי הנכס בספרים הינו 166.4 מיליון .₪

9. ניתוח רגישות

	עור שינוי בשי ההיוון
10.00%	5.00%	0.00%	-5.00%	-10.00%
₪ 171,100,000	₪ 163,300,000	₪ 155,500,000	₪ 147,800,000	₪ 140,000,000	0.50%
₪ 177,900,000	₪ 169,800,000	₪ 161,800,000	₪ 153,700,000	₪ 145,600,000	0.25%
₪ 185,400,000	₪ 176,900,000	₪ 168,500,000	₪ 160,100,000	₪ 151,700,000	0.00%
₪ 193,400,000	₪ 184,600,000	₪ 175,800,000	₪ 167,000,000	₪ 158,200,000	-0.25%
₪ 202,200,000	₪ 193,000,000	₪ 183,800,000	₪ 174,600,000	₪ 165,400,000	-0.50%

.10 סיכום חוות הדעת

בהתחשב בגודל הנכס, מיקומו ונתוניו הרלוונטיים כמפורט לעיל, סביר לאמוד את שווי הזכויות במקרקעין בגבולו ת:

₪ 168,500,000

)מאה שישים ושמונה מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים(

על הסך הנ"ל יחול מע"מ כחוק.

הננ י מצהיר כי אין ל י כל ענין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה. הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו – 1966 ועל פי התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית.

הערה כללית

בהמשך לאירועים ביטחוניים חמורים אשר חלו ביום ,7/10/2023 הכריזה ממשלת ישראל במהלך חודש אוקטובר על מצב מלחמה )מלחמת "חרבות ברזל"(.

נכון למועד הקובע חלפה למעלה משנה ומדינת ישראל עדיין במלחמה במס' חזיתות במקביל.

בשלב זה, אין ביכולתנו לאמוד את ההשפעה הנ"ל על שווי הנכס הנדון, בין היתר לאור אי הוודאות ביחס להתמשכותו של המצב הביטחוני והשלכותיו הישירות על פעילות הנכס הנדון.

מנור סגל, שמאי מקרקעין

28.07.2025 מספרנו: 7409-17

לכבוד

מגה אור החזקות בע"מ

שערוך נכס - "מגה אור לוגיסטיקה אשדוד "

פארק נמלי ישראל, אשדוד

לבקשתכם, בהמשך לחוות דעתנו מס' 7409-16 למועד קובע 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת"( בחנו את שווי הנכס למועד קובע .30.6.2025

אנו מסכימים כי חוות דעתנו תפורסם במסגרת פרסום הדו"חות הכספיים של מגה אור החזקות בע"מ.

ביקור בנכס נערך ע"י עילי גולדשטיין, מתמחה בהנחיית הח"מ, בתאריך .2.7.2025

המתודולוגיה של הערכת השווי לא שונתה בהתייחס לחוות הדעת המלאה האחרונה.

י במעוגל ערך נוכח	תקופה בשנים	ון שיעור היו	תי סכום שנ	סעיף
₪ 121,040,000	14.4	4.75%	₪ 11,783,658	שנתיים שכירות דמי
-₪ 27,250,000	14.4	4.75%	-₪ 2,652,454	לחנ"י הרשאה דמי
₪ 93,800,000		ה בנכס ההרשא שווי זכות
₪ 270,000	14.4	4.75%	₪ 26,400	מסולארי הכנסות
₪ 94,100,000	עוגל נוכחי במ במצבו ה יות בנכס שווי הזכו

.1 תחשיב השומה

2 מתוך 1 עמוד f:\data\word\7000word\7409-17.docx

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com

.2 השומה

לאור האמור לעיל, אומדן שווי זכות ההרשאה בנכס, למועד הקובע, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג' )למעט אם צוין במפורש לעיל(, בגבולות 94,100,000 ,₪ לא כולל מע"מ.

בדיקת רגישות

ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי בשיעור של .0.25% תוצאותיה:

5.00%	4.75%	4.50%	₪ 94,100,000
₪	₪	₪	שווי
92,600,000	94,100,000	95,700,000	אומדן

.3 כללי

השווי לא כולל מע"מ.
לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת הנכס.
- שומות קודמות לנכס:

שווי אומדן	קובע מועד
₪ 96,300,000	31.12.2022
₪ 95,900,000	31.12.2023
₪ 95,600,000	30.6.2024
₪ 94,800,000	31.12.2024

בכבוד רב,

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316

הנדון : תחשיב חצי שנתי

אומדן שווי מרכז מסחרי "ביג פרדס חנה" חלקה מספר 85 בגוש ,10096 דרך הנדיב, פרדס חנה

ירון ספקטור

כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במנהל עסקים M.B.A

גיל סיטון מתכנן עירוני A.M משפטן ושמאי מקרקעין

גולן וקראט

מהנדס אזרחי רוני כהן שמאי מקרקעין ירון פריאנטי מהנדס אזרחי יניב כחלון כלכלן ושמאי מקרקעין גלעד גלבאום שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים יוסי אלמוזנינו הנדסאי בניין אורן שגיא שמאי מקרקעין שמעון גרוניך כלכלן ושמאי מקרקעין ברוך ברשק כלכלן והנדסאי בניין רמי כהן כלכלן ושמאי מקרקעין גילה סקרדר אנגל גיאוגרפית ושמאית מקרקעין אופיר רון כלכלן ובוגר מנהל עסקים מיכאל זלצברג הנדסאי בניין מור בלומנפלד שמאית מקרקעין ישראל עטיה כלכלן ושמאי מקרקעין מימון צבע כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך A.M דניאל פרי כלכלן ושמאי מקרקעין מאור חבס כלכלן ושמאי מקרקעין גיא פורטל כלכלן ושמאי מקרקעין שיר גילר שמאית מקרקעין ובוגרת מנהל עסקים רינה מדריש שמאית מקרקעין ישראל פרץ שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים ברק נגבי כלכלן ושמאי מקרקעין טל אסרף הנדסאי בניין מיכל שלג כלכלנית סער טרץ הנדסאי בניין אדריאן מויססקו הנדסאי בניין לירון כמיסה כלכלנית טוהר אלבו כלכלנית

17 ביולי 2025 מספרנו: 30972.410

לכבוד, ביג מגה אור בע"מ

הנדון: אומדן שווי מרכז מסחרי "ביג פרדס חנה" חלקה מספר 85 בגוש ,10096 דרך הנדיב, פרדס חנה

סימוכין: חוות דעת מלאה מספר 30972.310 מתאריך 01 בינואר 2025

המועד הקובע לחוות הדעת שבסימוכין הינו .31.12.2024

לאור השינויים שחלו בדמי השכירות בחציון האחרון נערך עדכון לשווי הנכס בכפוף לדמי השכירות המעודכנים.

ביקור בנכס בוצע בתאריך 01 בינואר 2025 לא בוצע ביקור נוסף בנכס, הנתונים מבוססים על דיווח חברת "ביג מגה אור בע"מ" בלבד.

דמי שכירות

כללי - נתוני דמי השכירות ופרטי הסכמי השכירות נמסרו בכתב ע"י חברת ביג וחוות הדעת מושתתת בין היתר על הדיווח. . סך הכל השטח לשיווק בנכס שבנדון הינו כ- 11,690 מ"ר¹ הנכס מושכר בתפוסה מלאה )100%(.

א. דמי שכירות חודשיים:

בהתאם לאישור של חברת ביג )מצ"ב כנספח( עולה כי דמי השכירות החודשיים נכון ל- 30 ביוני 2025 עפ"י חוזים חתומים/חוזים חדשים שנחתמו/זיכרון דברים לא כולל הכנסות שכ"ד ממיזוג, לא כולל אחזקה ואחוזים מפדיון, אשר שולמו בפועל, הינם בסך של 1,146,256 ₪ לא כולל מע"מ. סך דמי השכירות החודשיים המהווים את חלק החברה, לאחר ניכוי חלק בעלי הקרקע בהכנסה מדמי שכירות )45%( ולאחר ניכוי ה"סכום המופחת"( 120,000\$ )\$= 4.321 ₪ ( צמוד למדד מרץ, הינו בסך של 957,172 ₪ , לא כולל מע"מ.

¹ שטח הגלריות לשיווק במבנה כולל B+ C ולאחר עדכוני מדידות שנערכו ביחידות.

ב. תוספת פדיון לדמי השכירות המינימליים:

בהתאם לנתוני השכירות בעניין תוספת פדיון לדמי השכירות המינימליים )12 חודשים אחרונים(, עולה כי שולמה תוספת דמי פדיון בסך של 300,364 ,₪ לאחר התאמת שוכרים אשר צפוי כי יכול שינוי בתשלום הפרשי הפדיון בגינם בעקבות עליית דמי השכירות הבסיסיים. סך התוספת הפדיון לדמי שכירות מינימליים המהווים את חלק החברה, לאחר ניכוי חלק בעלי הקרקע בהכנסה מפדיון )45%(, הינו בסך של 165,200 ₪ , לא כולל מע"מ

ג. חברת ניהול:

לפי נתוני חברת ביג, עולה כי ממוצע רווחי הניהול ל3- השנים האחרונות )2022-2024( הינו סך של 597,275 /₪שנה.

₪ 730,209	2022 וחשמל מניהול רווח
₪ 548,243	2023 וחשמל מניהול רווח
₪ 513,373	2024 וחשמל מניהול רווח
שנה / ₪ 597,275	ממוצע מניהול רווח

להלן טבלה המציגה רווח מניהול לשנים הללו:

ד. חוזים אשר משקלם בדמי השכירות גדול מ 5%- מסך דמי השכירות המתקבלים: מתוך 29 חוזי שכירות, 3 חוזים הינם בעלי משקל של יותר מ 5%- מסך דמי השכירות.
- ה. תפוסה:

06/2025 -2014	שנה
100%-99%	תפוסה שיעור

תחשיבים:

א. דמי שכירות – תזרים ערך נוכחי עד לתום תקופת החכירה:

ת שנתיים מי שכירו תוספת ד חלק ביג מהפדיון - כאחוזים מגה אור	ם ות חודשיי דמי שכיר ק ש"ח - חל בסיסים ב מגה אור חברת ביג	תיאור
	₪ 957,172	וגל זקה, במע ל דמי אח ם לא כול ות חודשיי דמי שכיר
₪ 165,200	₪ 11,486,059	וגל זקה, במע ל דמי אח ם לא כול ות שנתיי דמי שכיר
8.40%	6.50%	ון שנתי שיעור היו
		ודשיים כירות הח ון דמי הש י עפ"י היו סה"כ שוו
₪ 1,200,000	₪ 91,870,000	תום פדיון עד ל אחוזים מ שכירות כ ם ודמי ה המינימליי חכירה )*( תקופת ה
₪ 93,070,000		ישת ות עפ"י ג כס בשלמ ל שווי הנ ך נוכחי ש סה"כ ער ה פת החכיר לתום תקו עוגל(, עד נסות )במ היוון ההכ

**)*(** ניתוח רגישות )ביחס לדמי השכירות המינימליים( - ערך נוכחי עד לתום תקופת החכירה:

סה"כ שווי	% שינוי	פרמטר
₪	5%	סה
87,280,000	ירידה של	שיעורי תפו
₪ 89,490,000	0.5% עלייה של
₪	0.5%	ון
94,350,000	ירידה של	שיעורי היו
₪	5%	ת
96,470,000	עלייה של	דמי שכירו
₪ 87,280,000	מ"ר ממוצעים ל 5% ירידה של

ב. שטח ריק:

לא קיימים שטחים ריקים במרכז המסחרי שבנדון.

ג. הכנסה משילוט 2 :

₪ 902	יג מגה ק חברת ב שילוט, חל לם עבור ם המתקב ת חודשיי דמי שכירו אור
₪ 10,824	בסך ת שנתיים דמי שכירו המהווים
5.27	10.35%( ר היוון נים, שיעו דרתי )8 ש ך נוכחי סי מקדם ער
₪ 57,000	פרסומת בגין שלטי וספת שווי סך הכל ת

ד. שווי רווחי הניהול 3 :

רך נוכחי סך הכל, ע תקופת עד לתום החכירה	ון שיעור היו	-2022 ונות ) שנים אחר ממוצע 3 ) 2024
₪ 4,387,000	8.15%	₪ 597,275

² בהתאם לדווח חברת ביג הותקנו מספר שלטי פרסומת במגרש החניה של המרכז המסחרי, כאשר שוכרים משלמים דמי שכירות עבור שלטים אלו. הובא בחשבון בתחשיב דמי שכירות לתקופת זמן מוגבלת )8 שנים( ולא לצמיתות וכן שיעור ההיוון אשר הובא בחשבון הינו 10.35% )המגלם סיכון אפשרי כי העיריה לא תאשר המשך השימוש בשלטים במתכונת הקיימת(. השלטים הותקנו בידיעת העיריה אשר גובה עבורם אגרות שילוט.

³ דמי האחזקה והרווח הינם סבירים כמקובל בשוק ובהתאמה לסוג הנכס וגודלו.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

ה. לסיכום:

א'( )סעיף מסחרי שטח - הנכס שווי סה"כ	₪ 93,070,000
ג'( )סעיף משילוט הכנסות בגין שווי תוספת	₪ 57,000
ד'( )סעיף ניהול רווחי בגין תוספת	₪ 4,387,000
החכירה תקופת לתום עד הכנסות של נוכחי ערך הכל סך	₪ 97,514,000
]1[ החכירה תקופת בסוף , ם המחוברי שווי של נוכחי ערך בתוספת	₪ 19,056,000
ביניים סיכום	₪ 116,570,000
החכירה תקופת לתום עד הקרקע, לבעלי בסיסיים שכירות דמי בניכוי ]2[	₪ -23,110,000
מע"מ כולל לא במעוגל, בנכס, אור מגה ביג חברת זכויות שווי סה"כ	₪ 93,460,000

את בחשבון המביא היוון )שיעור 7% של היוון בשיעור /מ"ר ₪ 3,500 של הקמה עלות בחשבון הובא ]1[
מ"ר 11,977 של ברוטו בנוי לשטח במבנה( והפחתים הסיכון העדר

]2[ דמי החכירה הינם 40,000\$ לפי שע"ח 4.321 ₪ ,\$/ צמוד למדד יוני 2007 המהווה במעוגל כ- 242,023

₪ /חודש. הובא בחשבון ערך נוכחי לפי שיעור היוון של 6.6% ליתרת תקופת החכירה

הערת הח"מ:

שיעור התשואה הכולל הינו כ- 6.60%

הערכות שמאיות קודמות:

דול בין שיעור הגי שווי הערכת ה להערכות הנוכחית קודמות שמאיות	שווי הערכת ה	ת הדעת מטרת חוו	בע לחוות מועד הקו הדעת
2.52%	₪ 91,160,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2019
7.25%	₪ 87,140,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2020
5.39%	₪ 88,680,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	30.06.2021
4.94%	₪ 89,060,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2021
3.15%	₪ 90,610,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	30.06.2022
2.51%	₪ 91,170,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2022
1.82%	₪ 91,790,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2023
0.53%	₪ 92,970,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	30.06.2024
0.11%	₪ 93,360,000	כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו ם ת הכספיי ח בדו"חו לצורך דוו	31.12.2024

)*(שיעור העליה הנמוך נובע מהעובדה כי הזכויות המוערכות הינן זכויות לחכירה לתקופה מסתיימת בשנת 2037 המתקצרת בכל שנה.

הערכה שמאית נוכחית:

שווי הערכת ה	ת הדעת מטרת חוו	בע מועד הקו
		עת לחוות הד
₪ 93,460,000	לצורך כר מרצון קונה למו וי שוק מ אומדן שו פיים חות הכס דווח בדו"	30.06.2025

ובאתי על החתום,

הנדון : תחשיב רבעון 06/2025

הנדון: אומדן שווי מבנה תעשיה המשמש כמרכז ניהול תעשיה ומשרדים בגוש 5895 חלקה ,3 מגרש מספר 63 , עפ"י תכנית בניין עיר מספר ¹420-0735944 רחוב צלע ההר ,18 המעיין ,21 אזור התעסוקה, מודיעין

גולן וקראט מהנדס אזרחי רוני כהן שמאי מקרקעין ירון פריאנטי מהנדס אזרחי יניב כחלון כלכלן ושמאי מקרקעין גלעד גלבאום שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים יוסי אלמוזנינו הנדסאי בניין אורן שגיא שמאי מקרקעין שמעון גרוניך כלכלן ושמאי מקרקעין ברוך ברשק כלכלן והנדסאי בניין רמי כהן כלכלן ושמאי מקרקעין גילה סקרדר אנגל גיאוגרפית ושמאית מקרקעין אופיר רון כלכלן ובוגר מנהל עסקים מיכאל זלצברג הנדסאי בניין מור בלומנפלד שמאית מקרקעין ישראל עטיה כלכלן ושמאי מקרקעין מימון צבע כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך A.M דניאל פרי כלכלן ושמאי מקרקעין מאור חבס כלכלן ושמאי מקרקעין גיא פורטל כלכלן ושמאי מקרקעין שיר גילר שמאית מקרקעין ובוגרת מנהל עסקים רינה מדריש שמאית מקרקעין ישראל פרץ שמאי מקרקעין ובוגר מנהל עסקים ברק נגבי כלכלן ושמאי מקרקעין טל אסרף הנדסאי בניין מיכל שלג כלכלנית סער טרץ הנדסאי בניין אדריאן מויססקו הנדסאי בניין לירון כמיסה כלכלנית טוהר אלבו כלכלנית

ירון ספקטור

M.B.A גיל סיטון

כלכלן ושמאי מקרקעין, מוסמך במנהל עסקים

מתכנן עירוני A.M משפטן ושמאי מקרקעין

17 ביולי 2025 מספרנו: 32947.800

לכבוד, מגה אור החזקות בע"מ

הנדון: אומדן שווי מבנה תעשיה המשמש כמרכז ניהול תעשיה ומשרדים בגוש 5895 חלקה ,3 מגרש מספר 63 עפ"י תכנית בניין עיר מספר 420-0735944 ¹ ,

רחוב צלע ההר ,18 המעיין ,21 אזור התעסוקה, מודיעין

סימוכין: חוות הדעת מספרנו 32947.700 מתאריך 01 בינואר 2025

כללי –

נשוא חוות הדעת מהווה מבנה ביעוד תעשיה המשמש כמרכז ניהול, תעשיה ומשרדים חדש, הכולל שטחי תעשיה, 1 יצור, אחסנה, חדרי קירור ושטחי משרדים, בשטח בנוי ברוטו כולל של כ- 13,770 מ"ר , הממוקם ברחוב צלע ההר 18 וברחוב המעיין 21 )דו חזיתי(, אזור התעסוקה, מודיעין.

הנכס הוקם על קרקע הידועה גם כחלקה מספר 3 בגוש מספר ,5895 מגרש 63 )לפי תוכנית בניין עיר מספר ,420-0735944 סיווג 3( בשטח קרקע רשום של 8,709 מ"ר.

בחוות דעתנו שבסימוכין, אשר נכון למועד 31.12.2024 שווי הנכס הסתכם לכ- 104,920,000 .₪

לפיכך, נערך עדכון לשווי הנכס בכפוף לדמי השכירות המעודכנים )נכון למועד הקובע 30.06.2025(.

ביקור בנכס בוצע בתאריך ,23.12.2024 הנתונים מבוססים על דיווח חברת "מגה אור החזקות" בלבד.

¹ בהתאם להיתר בניה מספר 20200296 מיום ,15.09.2020 בחלוקה ל- כ- 11,915 מ"ר ברוטו + כ- 22 מ"ר מרפסות + כ- 1,833 מ"ר חניה.

דמי שכירות

כאמור, הנכס מושכר בשלמות לשוכר יחיד- וישי טכנולוגיות מתקדמות בע"מ.

חשבונית מס תשלום בפועל לתקופה 04-06/25 לגבי הנכס שבנדון:

בהתאם לחשבונית מס מספר 9653 מיום 01.04.2025 דמי השכירות בפועל לתקופה שמיום 01.04.2024 ועד 30.06.2025 הינו כ- 1,504,118 ,₪ לא כולל מע"מ )3 חודשים(, המשקף דמי שכירות ממוצעים 501,373 ₪ לחודש.

בהתאמה למדד ידוע נכון ל- ,30.06.2025 מהווה סך של 507,820 ₪

בהתאם להסכם השכירות שטח המושכר לחיוב הינו 13,707 מ"ר )בחלוקה ל- 11,279 מ"ר בנוי )ללא פירים( + 2,428 מ"ר חניה מקורה(.

דמי השכירות משקפים כ- 37 /₪מ"ר/חודש.

סה"כ מושכרים 100% מהשטחים לשיווק.

חוזים אשר משקלם בדמי השכירות גדול מ 5%- מסך דמי השכירות המתקבלים: הנכס מושכר בשלמות לשוכר יחיד.

דמי ניהול:

בהתאם להסכם השכירות, ניהול המבנה חל על השוכר, כאשר בגין הוצאות מאגר המים וחדר המשאבות ישלם וישי לפי חלקו היחסי חלקי מספר המשתמשים לפי שיטת COST .15%+

צריכת חשמל בצובר וייצור חשמל:

במבנה מותקן צובר חשמל, אשר החלה לייצר בחודש 10/2020 . בהתאם לכרטסת הנהלת חשבונות להכנסות מחשמל והוצאות חשמל לשנים 2023 ו- ,2024 עולה כי קיים הפרש רווח של כ- 3,506 ₪ /חודש בממוצע, המשקף כ- 42,077 ₪ /שנה.

תחשיבים:

להלן תחשיב אומדן שווי הנכס )נכון למועד הקובע 30.06.2024(, על בסיס דמי שכירות המתקבלים בפועל:

א. תחשיב שווי הנכס על בסיס גישת היוון ההכנסות:

סה"כ	תיאור
שטח מ"ר )כולל	שכירות ב חיוב בדמי ר ברוטו ל שטח מושכ
13,707	ה( חניה מקור

שנה ירות הרא	קופת השכ ם לאורך ת ת החודשיי דמי שכירו
₪ 430,000 שכירות	ם לחוזה ה נים, בהתא ים( 12.5 ש )150 חודש
התאם	03/2018 ב למדד ם צמודים ת חודשיי דמי שכירו
₪ 507,820	30.06.2025 כון למועד אם למדד נ לחוזה מתו

₪ 6,093,834 קה ומע"מ	כולל אחז תיים, לא שכירות שנ סה"כ דמי
5.75%	ן )*( שיעור היוו

ת, לא כולל	ם לצמיתו ות מהווני דמי שכיר סה"כ שווי
₪ 105,980,000	עוגל )**( מע"מ, במ

)*( שיעור ההיוון משקף את הנתון כי הסכם השכירות הינו לתקופה ארוכה של 12.5 שנה + תקופות אופציה אוטומטיות בדמי שכירות נמוכים ביחס למבנים דומים אחרים, רמת ההשקעה של השוכר, סוג השוכר וכו'.

)**( משקף שווי של כ- 8,900 ₪ /מ"ר בנוי )תעשיה( עפ"י היתר, מגלם מרפסות וחניון מקורה.

טבלת רגישות )שטחים מושכרים בפועל( )**(

טחים סה"כ שווי ש מעוגל מושכרים, ב	% שינוי	פרמטר
₪ 100,680,000	דה של 5% ה ירי	שיעור תפוס
₪ 101,560,000	0.25% עליה של	שיעורי היוון
₪ 110,800,000	0.25% ירידה של
₪ 111,280,000	עליה של 5%	דמי שכירות
₪ 100,680,000	5% ירידה של	"ר ממוצעים למ

ב. הכנסות מרווח צפוי של צובר חשמל:

560,000 ₪	במעוגל כולל מע"מ,
	מיתות , לא ל מהוון לצ מצובר חשמ סה"כ רווח
7.5%	שיעור היוון
42,077 ₪	2024-( שנים 2023
	ע סות )ממוצ כרטסת הכנ חשמל לפי רווח מצובר

ג. סה"כ שווי הנכס )א' + ב'- רווח מצובר חשמל( הינו, 106,540,000 ₪ , לא כולל מע"מ, במעוגל

הסכום כאמור אינו כולל תשלום עתידי צפוי לרמ"י שיידרש עבור חידוש תקופת החכירה בעוד כ- 40.5 שנים בסך של כ - 640,000 ₪ בערך נוכחי.

הערכות שמאיות קודמות:

שווי הערכת ה סטייה מ הנוכחית	שווי הערכת ה מע"מ( )לא כולל	ת הדעת מטרת חוו	בע תאריך קו
15.5%	₪ 93,030,000 מל מצובר חש כולל רווח	נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ס פיים דו"חות כ רך דווח ב מרצון לצו	31.12.2021
11%	₪ 95,920,000 מל מצובר חש כולל רווח	נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ס פיים דו"חות כ רך דווח ב מרצון לצו	30.06.2022
9.1%	₪ 97,570,000 מל מצובר חש כולל רווח	נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ס פיים דו"חות כ רך דווח ב מרצון לצו	31.12.2022
5.1%	₪ 101,290,000 מל מצובר חש כולל רווח	נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ס פיים דו"חות כ רך דווח ב מרצון לצו	31.12.2023
3.2%	₪ 103,220,000 מל מצובר חש כולל רווח	נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ס פיים דו"חות כ רך דווח ב מרצון לצו	30.06.2024
1.5%	₪ 104,920,000 מל מצובר חש כולל רווח	נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו ס פיים דו"חות כ רך דווח ב מרצון לצו	31.12.2024

להלן פירוט הערכות שמאיות קודמות שנערכו ע"י הח"מ ב- 3 שנים אחרונות:

הערכה שמאית נוכחית:

שווי הערכת ה	ת הדעת מטרת חוו	הדעת מועד חוות
₪ 106,540,000 מל מצובר חש כולל רווח	דו"חות רך דווח ב מרצון לצו נה למוכר י שוק מקו אומדן שוו כספיים	30.06.2025

)*( מהות השינוי – עליית מדד.

הערכה זו הינה עדכון של חוות הדעת שבסימוכין על רקע השינויים / אי השינויים, שחלו בנכס. יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת שבסימוכין ולא בנפרד.

ובאתי על החתום,

המסמכים המתוארים בחוות הדעת הינם רק העתק/צילום של המסמכים, אלא אם צוין כי הוצג המסמך המקורי.

אביב תל 53 אלון יגאל :כתובת | 03-6878111 :טלפון | [email protected] :מייל | yaron-spector.co.il :אתר

29.07.2025

מספרנו: 7301-08

לכבוד

מגה אור החזקות בע"מ

שערוך נכס - מבנה תעשיה

אזור תעשיה "עידן הנגב", צומת להבים

לבקשתכם, בהמשך לחוות דעתנו מס' 7301-07 למועד קובע 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת"( בחנו את שווי הנכס למועד קובע .30.6.2025

אנ ו מסכימים כי חוות דעתנו תפורסם במסגרת פרסום הדו"חות הכספיים של מגה אור החזקות בע"מ.

ביקור בנכס נערך ע"י עילי גולדשטיין, מתמחה בהנחיית הח"מ, בתאריך .17.7.2025

המתודולוגיה של הערכת השווי לא שונתה בהתייחס לחוות הדעת המלאה האחרונה.

.1 תחשיב השומה

מעוגל סה"כ ב	נים משך בש	וון שיעור הי	נתיים דמ"ש ש
₪ 103,200,000	9.7	5.75%	₪ 14,192,213	שכירות תקופת ה עד תום
₪ 126,200,000	צמיתות	6.25%	₪ 14,192,213	ירות ופת השכ מתום תק
₪ 229,400,000				מעוגל סה"כ ב

משקף כ - 5,200 ₪ למ"ר.

2 מתוך 1 עמוד f:\data\word\7000word\7301-08.docx

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316

.2 השומה

לאור האמור לעיל, אומדן שווי השוק של הנכס, למועד הקובע, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג' )למעט אם צוין במפורש לעיל(, בגבולות 229,400,000 ₪ , לא כולל מע"מ.

בדיקת רגישות

ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי בשיעור של .0.25% תוצאותיה:

6.25%	5.75%	5.25%	₪ 229,400,000
₪	₪	₪	י
212,500,000	229,400,000	249,200,000	אומדן שוו

.3 כללי

השווי לא כולל מע"מ.
לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת הנכס.
- שומות קודמות לנכס:

ווי אומדן ש	תאריך
₪ 212,400,000	30.12.2022
₪ 218,900,000	30.12.2023
₪ 222,900,000	31.7.2024
₪ 226,100,000	31.12.2024

בכבוד רב,

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316

28.07.2025 מספרנו: 7065-15

לכבוד

מגה אור החזקות בע"מ ביג מרכזי קניות בע"מ

שערוך נכס - מרכז מסחרי "BIG מגה אור מודיעין2"

שד' המלאכות ,12-14 מודיעין

לבקשתכם, בהמשך לחוות דעתנו מס' 7065-14 למועד קובע 31.12.2024 )להלן: "חוות הדעת"( בחנו את שווי הנכס למועד קובע .30.6.2025

אנו מסכימים כי חוות דעתנו תפורסם במסגרת פרסום הדו"חות הכספיים של מגה אור החזקות בע"מ וביג מרכזי קניות בע"מ.

ביקור בנכס נערך ע"י אלירן גוזלן, שמאי מקרקעין, בתאריך .3.7.2025

המתודולוגיה של הערכת השווי לא שונתה בהתייחס לחוות הדעת המלאה האחרונה.

3 מתוך 1 עמוד F:\DATA\WORD\7000word\7065-15.docx

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com

.1 שינויים שחלו ממועד הכנת חוות הדעת

שני שוכרים מימשו אופציות להארכת תקופת השכירות עם עליה בדמ"ש.

.2 תחשיב השומה

-ב 7.10.2023 בעקבות מתקפת הפתע שבצע החמאס הוכרזה ע"י הממשלה מלחמת חרבות ברזל. הלחימה בעזה נמשכת מאוקטובר 2023 ועד היום. ב- 12.6.2025 החלה לחימה מול איראן. -ב 24.6.2025 הוכרזה הפסקת אש מול איראן. חוו"ד זו נערכת בתקופת אי וודאות לגבי המשך הלחימה בחזיתות השונות והשפעותיה על ענף הנדל"ן.

ממזמין חוות הדעת נמסר כי לא ניתנו הנחות/הקלות לשוכרים במהלך המלחמה מול איראן.

עוגל שווי במ	שיעור היוון	שנתיים דמ"ש	שטח לשיווק	סעיף
₪ 65,900,000	6.50%	₪ 4,280,996	4,840	מושכר דמ"ש מ
₪ 1,400,000	9.00%	₪ 125,000	ר חשמל	נטו מצוב הכנסות
₪ 10,000,000	7.00%	₪ 700,000	הול לות הני	נטו מפעי הכנסות
₪ 77,300,000			4,840	סה"כ

שווי הנכס בגישת ההשוואה )ללא הכנסות נוספות( משקף כ - 13,600 ₪ למ"ר ברוטו בממוצע.

.3 השומה

בדיקת רגישות

ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי בשיעור של .0.25% תוצאותיה:

6.75%	6.50%	6.25%	₪ 77,300,000
₪	₪	₪	שווי
74,500,000	77,300,000	80,300,000	אומדן

3 מתוך 2 עמוד F:\DATA\WORD\7000word\7065-15.docx

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com

.4 כללי

השווי לא כולל מע"מ.
לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת הנכס.
- שומות קודמות לנכס:

ווי אומדן ש	בע מועד קו
₪ 65,700,000	30.6.2022
₪ 65,700,000	31.12.2022
₪ 70,900,000	31.12.2023
₪ 72,600,000	30.6.2024
₪ 74,500,000	31.12.2024

בכבוד רב,

3 מתוך 3 עמוד F:\DATA\WORD\7000word\7065-15.docx

טל. 03-6259999 | פקס. 03-6259988 | יגאל אלון ,65 תל אביב-יפו 6744316

ז'בוטינסקי ,43 רמת גן 5252103 | טלפון: 03-7529000 | פקס: 03-7529002 | il.co.pbb.www

פולברניס ברקת בן-יהודה בע"מ

מגה אור החזקות בע"מ

ליום 30 ביוני, 2025

שווי הוגן נכס פיננסי

4 אוגוסט, 2025

חיים אונפלוס, סמנכ"ל כספים מגה אור החזקות בע"מ

מר אונפלוס הנכבד,

חברת פולברניס ברקת בן-יהודה בע"מ, לשעבר: דה-קלו בן -יהודה ושות' בע"מ, )להלן -"מעריך השווי"( נתבקשה על ידי חברת מגה אור החזקות בע"מ )להלן - "החברה"(לאמוד את השווי ההוגן של הנכס הפיננסי, כפי שיוגדר להלן, ליום 30 ביוני, 2025 )להלן - "מועד החישוב"(.

חוות הדעת נערכה בהתאם לכללים שנקבעו בתקן חשבונאות בינלאומי 39 IAS" מכשירים פיננסיים: הכרה ומדידה" ותקן חשבונאות בינלאומי 32 IAS" מכשירים פיננסיים: הצגה".

מטרת חוות הדעת, המובאת להלן, הינה לאמוד את השווי ההוגן ) Value Market Fair )של הנכס הפיננסי בדמות דמי השכירות, כפי שעשוי להיקבע בעסקה בין החברה לבין משקיע רציונאלי, בלתי תלוי, על בסיס שיקולים כלכליים של הטווח הארוך. בחוות הדעת אין התייחסות לשיקולים העשויים להשפיע על אומדן השווי עבור משקיע ספציפי. מטרת חוות הדעת הינה לסייע להנהלת החברה לאמוד את השווי ההוגן של הנכס הפיננסי כאמור לעיל, לצורך הדיווח הכספי בספרי החברה ולמטרה זו בלבד. צד ג' לא יוכל לעשות בה שימוש כלשהו או להסתמך עליה לכל מטרה שהיא ללא אישורינו מראש ובכתב.

חוות דעתנו כללה עריכת בירורים עם האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים ועל תזרים המזומנים הצפוי בגין דמי השכירות אשר נמסר מהנהלת החברה. תזרים המזומנים הצפוי, כולל נתונים ומסתמך על מקורות מידע הנראים לנו כאמינים, שלמים ועדכניים, אולם לא ביצענו כל בדיקה או בחינה עצמאית בלתי תלויה על מנת לאמת את הנתונים, כאמור.

חוות הדעת שלהלן מתייחסת למכלול הפרמטרים הכלכליים הקשורים באומדן השווי ההוגן של הנכס הפיננסי בלבד ואין בה משום המלצה לפעולה כלשהי, לרבות המלצת השקעה ו/או מכירה של ניירות ערך כלשהם.

מעריך השווי לא יהיה אחראי בשום מקרה לכל נזק, עלות או הוצאה, אשר יגרמו בכל אופן ודרך ממעשי הונאה, מצג שווא, הטעיה, מסירת מידע שאינו נכון ואינו מלא או מניעת מידע מצד החברה ו/או מי מטעמה, או כל התבססות אחרת על המידע כאמור. החברה מתחייבת לשפות את מעריך השווי בקשר עם כל פיצוי, אשר עולה על פי שלוש מגובה שכר הטרחה ששולם ע"י החברה למעריך השווי בגין חוות הדעת, בו יהיה חייב מעריך השווי כלפי צד שלישי ו/או החברה בקשר עם חוות הדעת, לרבות, בכל ההוצאות שתידרשנה עבור ייצוג משפטי לרבות יעוץ וחוות דעת מומחים. הוצאות אלו תועברנה למעריך השווי תוך 30 יום מהרגע שהודיע עליהן מעריך השווי לחברה.

הרינו להצהיר, כי אין לנו כל עניין אישי במניות החברה, בעלי מניותיהן או צדדים קשורים להן, כמוגדר בדין או בפסיקה ולא מתקיימת בנו כל תלות או זיקה אליהם או לצדדים קשורים אליהם כהגדרתם בחוק החברות.

ידוע לנו כי ממצאינו ישמשו את הנהלת החברה לשם הדיווח הפיננסי הנדרש במסגרת העקרונות החשבונאיים המקובלים בישראל. אנו מסכימים כי חוות דעת זו תיכלל כחלק מהדוח הכספי של החברה, לרבות לצרכי תשקיף, וכן בדיווחיה לרשות לניירות ערך ולבורסה, אם תידרש לכך.

אנו מעריכים את ההזדמנות לסייע לכם לאמוד את השווי ההוגן של הנכס הפיננסי. במידה שדרושות לכם הבהרות בנוגע לכל אחד מהנושאים הכלולים בחוות הדעת, או כל מידע נוסף, נשמח להרחיב ה במידה שתידרש לכם.

להלן ריכוז תוצאות עבודתנו )אלפי ש"ח(:

שווי הוגן	שוב מועד החי
85,033	2025 30 ביוני,

מידע אודות המומחים

פולברניס ברקת בן-יהודה בע"מ )לשעבר: דה-קלו בן-יהודה ושות' בע"מ(מתמחהבמתן שרותי ייעוץ כלכלי והערכות שווי בלתי תלויות לחברות, פעילויות, מיזמים, נכסים בלתי מוחשיים ומכשירים פיננסיים. חוות הדעת הכלכליות מבוצעות ע"י צוות מומחים הכולל רואי חשבון וכלכלנים.

מאז הקמתה )בשנת 1998(, ביצעה החברה מגוון רחב של עבודות בלתי-תלויות עבור למעלה מ- 200 חברות ציבוריות הנסחרות בארץ, בארה"ב ובאירופה, לצד מאות חברות פרטיות ולקוחות פרטיים.

ניסיוננו הרב כולל עריכת חוות דעת כלכליות למטרות מגוונות, ביניהן: צרכים חשבונאיים )דיווחים כספיים בהתאם לכללי התקינה הבינלאומית והאמריקאית(, צרכי מס, חוות דעת משפטיות וכן חוות דעת כלכליות הנדרשות בתהליכים כגון: מיזוגים ורכישות, בדיקות נאותות, בדיקות כדאיות, גיוס הון, הנפקה לציבור ועוד.

פולברניס ברקת בן-יהודה שמה דגש על מקצועיות, מהימנות ותודעת שירות גבוהה.

רו"ח שי פולברניס - שותף מנהל

בעל תואר A.B בכלכלה עם התמחות בחשבונאות מאוניברסיטת בן גוריון. בעל רישיון ישראלי לראיית חשבון.
רו"ח פולברניס מנהל משנת 2007 את פולברניס ברקת בן -יהודה בע"מ. ניסיונו הרב כולל מגוון רחב של חוות דעת כלכליות, בלתי תלויות, עבור למעלה מ- 200 חברות ציבוריות ומאות חברות פרטיות, בישראל ובחו"ל, כגון: הערכות שווי חברות, פעילויות, מיזמים, נכסים בלתי מוחשיים )מוניטין וכד'(, מכשירים פיננסיים, נגזרים משובצים ועסקאות מורכבות.
התמחותו וניסיונו של רו"ח פולברניס נדרשים ומסייעים בתהליכים כגון: מיזוגים ורכישות, גיוס הון, הנפקה לציבור, דיווח כספי בהתאם לכללי התקינה הבינלאומית והתקינה .)IFRS; US-GAAP ( האמריקאית
רו"ח פולברניס עבד מספר שנים בתחום הביקורת, הייעוץ הכלכלי ובמחלקת מיזוגים ורכישות במשרד רו"ח קסלמן את קסלמן )PWC), במהלכן היה שותף בליווי עסקאות משמעותיות במשק הישראלי.

רו"ח ערן ברקת - שותף מנהל

בעל תואר A.B בכלכלה עם התמחות בחשבונאות מאוניברסיטת בן גוריון. בעל רישיון ישראלי לראיית חשבון.
רו"ח ברקת מכהן משנת 2007 כמנהל בכיר בפולברניס ברקת בן-יהודה בע"מ. ניסיונו הרב כולל מגוון רחב של חוות דעת כלכליות, בלתי תלויות, עבור למעלה מ- 200 חברות ציבוריות ומאות חברות פרטיות, בישראל ובחו"ל, כגון: הערכות שווי חברות, פעילויות, מיזמים, נכסים בלתי מוחשיים )מוניטין וכד'(, מכשירים פיננסיים, נגזרים משובצים ועסקאות מורכבות.
התמחותו וניסיונו של רו"ח ברקת נדרשים ומסייעים בתהליכים כגון: מיזוגים ורכישות, גיוס הון, הנפקה לציבור, דיווח כספי בהתאם לכללי התקינה הבינלאומית והתקינה האמריקאית .)IFRS; US-GAAP(
רו"ח ברקת עבד מספר שנים בפירמת החשבונאות הבינלאומית Young & Ernst Y&E כמנהל בתחום ביקורת, במהלכן שימש כמנג'ר בניהול תיקי ביקורת של חברות ציבוריות מהגדולות והמובילות במשק הישראלי וביצע, בין היתר, בדיקות נאותות בתחום המיזוגים והרכישות.

בכבוד רב, שי פולברניס, רואה חשבון _______________________

תוכן עניינים

.1	רקע	7
.2	יה מתודולוג	10
.3	פיננסי נכס הוגן שווי הערכת	11
.4	ממצאים ריכוז	14

.1 רקע

ביום 27 במרץ, ,2016 חתמה החברה על הסכם עם חברת אורן השקעות )א.א.א( בע"מ )להלן - "אורן השקעות"( לרכישת זכויותיה בהסכם ל השכרת מבנה למשטרת ישראל וגוף ביטחוני נוסף בעיר אריאל )להלן - "הנכס הפיננסי"(.

להלן תיאור השתלשלות הארועים:

ביום 14 באוקטובר, ,2010 בעקבות זכיית המרכז לעיצוב וטכנולוגיה בע"מ )להלן - " אוניברסיטת אריאל"( במכרז שפרסמה ממשלת ישראל, נחתם חוזה בין משטרת ישראל וגוף ביטחוני נוסף )להלן יחדיו - "משטרת ישראל"( לאוניברסיטת אריאל לבניה, השכרה, ניהול ותחזוקה של מבנה ושטחי מושכר עבור משטרת ישראל, על שטח קרקע בעיר אריאל אשר אוניברסיטת אריאל הינה בעלת זכות חכירה לדורות והמחזיקה הבלעדית שלו )להלן - " הסכם השכירות"(.

ביום 21 בדצמבר, ,2015 המחתה אוניברסיטת אריאל לאורן השקעות את כל זכויותיה והתחייבויותיה המעוגנות בחוזה עם משטרת ישראל, כאמור לעיל, למעט התחייבויות וזכויות המתייחסות לתחזוקה וניהול המבנה.

ביום 27 במרץ, ,2016 כאמור לעיל, חתמה החברה על הסכם עם אורן השקעות )להלן - "ההסכם"( לרכישת מלוא זכויותיה והתחייבויותיה של אורן השקעות בהסכם עם אוניברסיטת אריאל, למעט התחייבויותיה של אורן השקעות הקשורות במישרין או בעקיפין לביצוע עבודות הבניה של המבנה. במסגרת ההסכם המחתה אורן השקעות לחברה את הזכות לקבלת דמי שכירות בגין השכרת השטח המושכר, הכולל מבנה ומקומות חנייה, למשטרת ישראל.

תנאי ההסכם:

תקופת השכירות - התקופה בגינה זכאית החברה לקבלת דמי השכירות הינה 24 שנים ו- 11 חודשים מיום מסירת החזקה במבנה המושכר. תקופה זו נחלקת ל - 20 השנים הראשונות )להלן - "תקופה 1"(, בהן מחויבת משטרת ישראל לתשלום דמי שכירות מתוקף הסכם השכירות, ולשתי תקופות נוספות, בהן יש למשטרת ישראל אופציה להאריך את תקופת השכירות הראשונה ב - 4 שנים )להלן - "תקופה 2"(, וזכות הארכה לתקופה נוספת של כ- 11 חודשים )להלן - " תקופה 3"(.

דמי השכירות - דמי השכירות נקבעו על סך של כ- 5,400 אלפי ש"ח בשנה )בכפוף להתאמות במועד האיכלוס(, צמודים למדד המחירים לצרכן במועד איכלוס המבנה וישולמו מראש, אחת לשנה, החל ממועד הכניסה למבנה על ידי משטרת ישראל , דהיינו, מועד האיכלוס.

בהתאם להסכם בין אוניברסיטת אריאל לאורן השקעות אשר הוסב לחברה, בגין 15 השנים הראשונות של תקופת השכירות, תהיה זכאית החברה למלוא דמי השכירות השנתיים על הנכס. בגין 5 השנים שלאחר מכן, תהיה זכאית החברה ל - 85% מדמי השכירות השנתיים ובתקופת האופציה תהיה זכאית החברה ל- 50% מדמי השכירות השנתיים על הנכס.

נציין כי במסגרת ההסכם נקבע כי במידה ומסירת החזקה במבנה המושכר למשטרת ישראל תתעכב, דהיינו, מועד האכלוס יאוחר מ יום 1 ביולי, ,2017 תחויב אורן השקעות לשפות את החברה

בגובה דמי השכירות החודשיים אותם צפויה לשלם משטרת ישראל לחברה, קרי, 450 אלפי ש"ח לחודש, עד ליום בו יימסר המבנה למשטרת ישראל.

התמורה - בגין הזכות לדמי שכירות התחייבה החברה לשלם לאורן השקעות תמורה בסך של כ- 60,000 אלפי ש"ח )בכפוף להתאמות במועד איכלוס המבנה( בתוספת מע"מ ו ניכוי הוצאות מימון, כאשר 25,000 אלפי ש"ח ישולמו בעת חתימת ההסכם, 5,000 אלפי ש"ח נוספים ישולמו בהתקיימות תנאים מתלים ו- 30,000 אלפי ש"ח הנותרים ישולמו לאורן השקעות בהתאם להתקדמות הבניה של המבנה. כמו כן, מסרה הנהלת החברה כי במסגרת השיפוי בגין העיכוב באכלוס המבנה, תותאם גם התמורה ותגדל בסך של 186 אלפי ש"ח בגין כל חודש עיכוב החל ממועד האכלוס המקורי, ד היינו, יולי, ,2017 ועד למועד האכלוס בפועל. נכון למועד החישוב שילמה החברה לאורן השקעות את מלוא התמורה.

תיקון להסכם

בהתאם למו"מ בין הצדדים, בחודש אפריל ומאי, 2023 נחתמו תיקו ן ותוספת להסכם הכולל הסדר מחדש של תשלומי השכירות על ידי המשטרה לחברה. בהתאם לתיקון ל הסכם, השטח המושכר הכולל על ידי המשטרה ומשרד ראש הממשלה )כ.ד( עומד על כ- 6,099 מ"ר. תקופת השכירות והתחזוקה במסגרת הסכם השכירות והתחזוקה בין אוניברסיטת אריאל ובין המשטרה תעמוד על 24 שנה ו- 11 חודשים. קרי, תקופת השכירות הינה עד ליום 15 באוקטובר, 2044 )האופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופה 2 ו- 3 ממומשת(. כמו כן, המשטרה נכנסת בנעליה של כ.ד לכל דבר ועניין בקשר עם הסכם השכירות והתחזוקה.

בגין 15 השנים הראשונות של תקופת השכירות, תהיה זכאית החברה ל- 69 ש"ח )כולל מע"מ( למטר שכירות ול- 550 ש"ח )כולל מע"מ( למטר חניה. בגין התקופה שלאחר מכן, תהיה זכאית החברה ל - 69 ש"ח )כולל מע"מ( למטר שכירות ול- 350 ש"ח )כולל מע"מ( למטר חניה. מדד הבסיס אליו מוצמדים תשלומי השכירות הינו המדד בגין חודש אפריל, .2009 דמי השכירות ישולמו לשנה מלאה תוך 45 יום מהיום הראשון של השנה.

הפיצוי המוסכם בגין איחור במסירת המבנה

מוסכם על הצדדים כי אוניברסיטת אריאל תשלם למשטרה וכ.ד פיצוי כולל בגין איחור בהשלמת העבודות ומסירת המבנה לחזקתן, בסך כולל של 9,500 אלפי ש"ח כולל מע"מ )להלן - "הפיצוי המוסכם"( אשר ישולם באופן הבא:

א. 4,200 אלפי ש"ח כולל מע"מ יקוזזו מתשלום דמי השכירות הכוללים אשר אמורים היו להיות משולמים בגין התקופה שממועד קבלת החזקה במושכר )15 בנובמבר, 2019( ועד ליום 31 בדצמבר, 2021 )3,360 אלפי ש"ח כולל מע"מ ביחס למשטרה ו- 840 אלפי ש"ח כולל מע"מ ביחס לכ.ד(.
ב. 5,300 אלפי ש"ח כולל מע"מ יקוזזו מדמי השכירות החודשיים החל מחודש ינואר, ,2022 כאשר 4,240 אלפי ש"ח המיוחסים למשטרה בפריסה של 10 שנים )120 חודשים( ו - 1,060 אלפי

ש"ח המיוחסים לכ.ד בפריסה של 3 שנים ) 36 חודשים(. סכום זה יישא הפרשי הצמדה מיום חתימת הסכם התיקון )מדד בסיס בגין ינואר, 2022(.

אוניברסיטת אריאל מסרה למשטרה ולכ.ד הודעה על המחאה בלתי חוזרת לטובת החברה של מלוא דמי השכירות והחניות בקשר עם הסכם השכירות עם המשטרה, כך שהמשטרה תעביר את דמי השכירות ישירות לחברה.

נציין כי נכון למועד החישוב מסרה הנהלת החברה כי המבנה נמסר למשטרת ישראל וגוף בטחוני נוסף. נכון למועד החישוב, שילמו משטרת ישראל והגוף הבטחוני הנוסף את דמי השכירות השנתיים בגין התקופה ממועד אכלוס הנכס ועד לתום שנת .2025

.2מתודולוגיה

תקן חשבונאות בינלאומי 32 IAS," מכשירים פיננסיים: הצגה" )להלן - "תקן 32"( מגדיר מכשיר פיננסי ככל חוזה היוצר נכס פיננסי בישות אחת והתחייבותת פיננסית או מכשיר הוני בישות אחרת. תקן 32 מגדיר את המושג "נכס פיננסי" כדלקמן:

נכס פיננסי - הוא כל נכס שה וא:

א. מזומן;
ב. מכשיר הוני של ישות אחרת;
- ג. זכות חוזית:
.1 לקבל מישות אחרת מזומן או נכס פיננסי אחר, או
.2 להחליף נכסים פיננסיים או התחייבויות פיננסיות עם ישות אחרת בתנאים פוטנציאלים עדיפים לישות, או
- ד. חוזה, אשר יסולק או עשוי להיות מסולק במכשיריה ההוניים של הישות והוא:
.1 מכשיר לא נגזר, אשר לפיו הישות מחויבת או עשויה להיות מחויבת לקבל מספר משתנה של מכשיריה ההוניים, או
.2 מכשיר נגזר, אשר יסולק או עשוי להיות מסולק שלא בדרך של החלפת סכום קבוע של מזומן או נכס פיננסי אחר בתמורה למספר קבוע של מכשיריה ההוניים של הישות. לצורך כך, מכשיריה ההוניים של הישות אינם כוללים מכשירים פיננסיים בני מכר המסווגים כמכשירים הוניים, אשר מטילים על הישות מחויבות להעביר לצד אחר חלק יחסי מהנכסים נטו של הישות רק בעת פירוק ואשר מסווגים כמכשירים הוניים או מכשירים שהם חוזים לקבלה עתידית או מסירה עתידית של מכשיריה ההוניים של הישות.

בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 39 IAS" מכשירים פיננסיים: הכרה ומדידה", לאחר הכרה לראשונה, ישות תמדוד נכסים פיננסיים, כולל נגזרים שהם נכסים, בשוויים ההוגן, ללא ניכוי כלשהו בגין עלויות עסקה, שיכולות להתהוות לה בעת מכירה או מימוש בדרך אחרת, פרט לנכסים הפיננסיים הבאים:

א. הלוואות וחייבים, שימדדו בעלות מופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית;
ב. השקעות המוחזקות לפדיון, שימדדו בעלות מופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית; וכן
ג. השקעות במכשירים הוניים, שאין להם מחיר שוק מצוטט בשוק פעיל ושלא ניתן למדוד את שוויים ההוגן באופן מהימן, ונגזרים הקשורים אליהם ושיש לסלקם על ידי מסירה של מכשירים הוניים לא מצוטטים כאלה, שימדדו בעלות.

.3הערכת שווי הוגן נכס פיננסי

כאמור בפרק ,1 ביום 27 במרץ, ,2016 חתמה החברה על הסכם עם אורן השקעות לרכישת מלוא זכויותיה והתחייבויותיה של אורן השקעות בהסכם עם אוניברסיטת אריאל, למעט התחייבויותיה של אורן השקעות הקשורות במישרין או בעקיפין לביצוע עבודות הבניה של המבנה. במסגרת ההסכם, בתמורה לתשלום בסך של כ- 60,000 אלפי ש"ח, המחתה אורן השקעות לחברה את הזכות לקבלת דמי שכירות בגין השכרת המבנה למשטרת ישראל.

השווי ההוגן של הנכס הפיננסי, למועד החישוב, חושב על ידי היוון דמי השכירות העתידיים, כפי שנמסרו על ידי הנהלת החברה, בשיעור היוון המשקף את כלל הסיכונים בתזרים זה.

הטבלה להלן מציגה את השווי ההוגן של הנכס הפיננסי למועד החישוב, בהתאם לדמי השכירות הצפויים, כפי שנמסרו מהנהלת החברה )אלפי ש"ח(:

תקבול מהוון	אורך חיים	תקבול	תאריך
5,624	0.5	5,708	1/1/2026
5,464	1.5	5,708	1/1/2027
5,307	2.5	5,708	1/1/2028
5,155	3.5	5,708	1/1/2029
5,008	4.5	5,708	1/1/2030
4,865	5.5	5,708	1/1/2031
5,064	6.5	6,116	1/1/2032
4,919	7.5	6,116	1/1/2033
4,753	8.5	6,085	1/1/2034
4,496	9.5	5,925	1/1/2035
4,368	10.5	5,925	1/1/2036
4,243	11.5	5,925	1/1/2037
4,121	12.5	5,925	1/1/2038
4,003	13.5	5,925	1/1/2039
3,889	14.5	5,925	1/1/2040
3,778	15.5	5,925	1/1/2041
3,670	16.5	5,925	1/1/2042
3,565	17.5	5,925	1/1/2043
2,741	18.5	4,691	1/1/2044
85,033			סה"כ

* התקבולים הנ"ל הינם בהתאם להסכם בין הגופים, וכוללים קיזוז חלק מהתמורה בגין עיכוב אכלוס הנכס )לביאור נוסף ראה פרק 1(. יש לציין כי, נכון למועד החישוב, התקבול ים בגין התקופה ממועד האכלוס ועד לתום שנת 2025 שולמו במלואם על ידי המשטרה.

תזרים המזומנים הצפוי מהנכס הפיננסי

בהתאם להסכם בין החברה לאורן השקעות, החברה זכאית לתקבולים שנתיים מדמי שכירות עבור השכרת המבנה למשטרת ישראל.

כאמור, בהתאם להסכם בין אוניברסיטת אריאל, החברה ומשטרת ישראל, בגין 15 השנים הראשונות של תקופת השכירות, תהיה זכאית החברה ל - 69 ש"ח )כולל מע"מ( למטר שכירות ול- 550 ש"ח )כולל מע"מ( למטר חניה. בגין התקופה שלאחר מכן, תהיה זכאית החברה ל- 69 ש"ח )כולל מע"מ( למטר שכירות ול- 350 ש"ח )כולל מע"מ( למטר חניה. התשלומים צמודים למדד אפריל, .2009

תקופת הזכאות

התקופה בגינה זכאית החברה לקבלת דמי השכירות הינה 24 שנים ו - 11 חודשים מיום מסירת החזקה במבנה המושכר.

אמידת שיעור ההיוון

לצורך אמידת השווי ההוגן של הנכס הפיננסי יש להוון את התקבולים העתידיים מדמי השכירות בשיעור היוון המגלם את כלל הסיכונים הכרוכים בנכס הפיננסי.

כאמור לעיל, ביום 27 במרץ, ,2016 חתמה החברה על הסכם עם אורן השקעות במסגרתו המחתה אורן השקעות לחברה את הזכות לקבלת דמי השכירות ממשטרת ישראל בגין השכרת המבנה. במועד חתימת ההסכם טרם הושלמה בניית המבנה ואיכלוסו וכן הוגדרו מספר תנאים מתלים, אשר יפורטו בהמשך.

על מנת לאמוד את שיעור ההיוון הראוי בחנו את מאפייני הסיכון הבאים:

זהות השוכר כאמור לעיל, המבנה מושכר לאורך כל תקופת השכירות למשטרת ישראל. משטרת ישראל הינה גוף ממשלתי הממומן באופן שוטף על ידי מדינת ישראל ולכן בעל איתנות פיננסית גבוהה. לפיכך, הסיכון לאי-עמידה של משטרת ישראל בתשלומי השכירות הינו זניח.
תקופת השכירות בהתאם להסכם השכירות בין אוניברסיטת אריאל למשטרת ישראל, המבנה יושכר למשטרת ישראל לתקופה של כ- 25 שנים. דהיינו, תזרים המזומנים הינו ידוע ומעוגן בחוזה.
אי ודאות לוחות הזמנים הואיל ונכון למועד החישוב נחתם הסכם בין הגופים , קיימת וודאות באשר למועדי תשלום התקבול ים בגין דמי השכירות לאורך תקופת השכירות .
סיכונים תפעוליים כאמור בפרק ,1 במסגרת המחאת מלוא זכויותיה והתחייבויותיה של אורן השקעות לחברה, הומחו לחברה הזכויות והחובות המתייחסות לדמי השכירות בלבד. התחייבויות המתייחסות לתחזוקה וניהול המבנה חלות על אוניברסיטת אריאל. כמו כן, בגין

אי תשלום מלא של המשטרה את דמי השכירות, תשפה אוניברסיטת אריאל את החברה פיצוי ראוי המגובה בבטוחות. לפיכך, הסיכונים התפעוליים הקיימים אינם מהותיים.

בנוסף לכך, בחנו את הפרמטרים הבאים:

ריבית השוק בגין נכס חסר סיכון נכון למועד החישוב, התשוא ה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות מסוג גליל, המחושבת לאורך חיים של כ - 9.5 שנים )בהתאם למח"מ הנותר של ההסכם( הינה .1.94%
ריבית השוק על אגרות חוב קונצרניות בחישובנו בחנו את התשואה לפדיון של אגרות חוב קונצרניות צמודות מדד, בעלות משך חיים ממוצע מעל ל- 6 שנים )כאשר משך החיים הממוצע של ההסכם הינו כ- 9.5 שנים( אשר הינן בעלות דירוג גבוה )בהתאם לדירוג מדרוג ומעלות(. הטבלה שלהלן מציגה את אגרות החוב הקונצרניות, כאמור:

שער )אג'( שם אג"ח		תשואה ברוטו	מח"מ
ריט 1 אגח ז	114.9	2.95%	6.0
ב קס הון אגח י (COCO (פני	110.7	2.91%	6.1
גירון אגח ח	96.4	3.04%	6.3
ז עזריאלי אגח	101.9	2.84%	6.4
טו אלוני חץ אגח	105.7	3.21%	6.4
לים הת נד יב (COCO (פוע	106.9	2.90%	6.6
ח טז אפי נכסים אג	108.9	3.24%	6.6
גב ים אגח יב	101.3	3.15%	6.7
מבנה אגח כו	103.5	2.96%	7.1
חשמל אגח 34	109.5	2.60%	7.1
ה סלע נדלן אגח	104.4	3.17%	7.2
יב ארפורט אגח	106.3	3.05%	7.2
יא ארפורט אגח	106.5	2.78%	7.5
בזק אגח 14	96.9	2.76%	7.7
חשמל אגח 36	103.2	2.76%	7.8
אמות אגח ט	108.2	2.99%	8.2
ח עזריאלי אגח	102.1	2.95%	9.9
חשמל אגח 35	110.9	2.80%	10.1
חשמל אגח 33	98.9	2.79%	10.2
ח ב תשת אנרג אג	109.1	2.67%	11.6
11 מקורות אגח	106.3	2.78%	11.7
ט עזריאלי אגח	109.5	3.16%	11.9
חשמל אגח 37	105.3	2.96%	12.5
אגח ד נמלי ישראל	92.5	2.75%	12.8
לים הת נד יג (COCO (פוע	110.1	3.41%	13.9
ממוצע		2.94%	8.6

מניתוח הטבלה שלעיל, עולה כי שיעור התשואה הממוצע של אגרות החוב הקונצרניות, צמודות המדד ובעלות משך חיים ממוצע מעל ל- 6 שנים, הינו .2.94%

לאור האמור לעיל, אמדנו את שיעור ההיוון של הנכס הפיננסי בכ- .2.94%

.4 ריכוז ממצאים

הטבלה להלן מציגה את השווי ההוגן של הנכס הפיננסי ליום 30 ביוני, 2025 )אלפי ש"ח(:

שווי הוגן	שוב מועד החי
85,033	2025 30 ביוני,

ניתוח רגישות

הטבלה הבאה מציגה ניתוח רגישות של השווי ההוגן של הנכס הפיננסי ביחס לשינוי שיעור ההיוון )אלפי ש"ח(:

	שווי הוגן נ	כס פיננסי	שות - ניתוח רגי
שיעור היוון	4.94%	3.94%	2.94%	1.94%	0.94%
שווי הוגן	72,396	78,327	85,033	92,640	101,296

AI Terminal

Mega Or Holdings Ltd.

6910_rns_2025-08-05_0b957eee-7881-4bb6-816f-98892f531b3a.pdf

עדכון שומת מקרקעין מקיפה

.1 מטרת חוות הדעת

.2 המועד הקובע בחוות הדעת

.3 ביקור בנכס

.4 נתוני הכנסות

שטח לשיווק

תפוסה

דמ"ש

הכנסות מחשמל

תוספת הכנסה מפדיון )כולל כספומט(

חוזים בולטים במשקלם

חברת ניהול

.5 תחשיב

.6 התייחסות כללית

6.1 העלאת ריבית

השלכות מעשיות מבחינת שווי הנכס

6.2 מצב בטחוני

.7 הערכות שווי קודמות

.8 שווי הנכס בספרים

.9 ניתוח רגישות

.10 סיכום חוות הדעת

97,200,000 ₪ )תשעים ושבעה מיליון ומאתיים אלף שקל חדשים(

הערה כללית

ולראיה באתי על החתום,

הנדון: עדכון שווי חצי שנתי - מרכז מסחרי "ביג קריית גת" חלקה מספר 46 בגוש ,1908 דרך הדרום ,3 אזור המלאכה, קרית גת

הנדון: עדכון שווי חצי שנתי - מרכז מסחרי "ביג קריית גת" חלקה מספר 46 בגוש ,1908 דרך הדרום ,3 אזור המלאכה, קרית גת

סימוכין : חוות דעת מלאה מספר 30974.310 מיום 1.1.2025 מכתב תחשיב רבעוני מספר 30974.410 מיום 23.04.2025

דמי שכירות

א. דמי שכירות חודשיים:

ג. חברת ניהול:

להלן טבלה המציגה רווח מניהול לשנים הללו:

תחשיבים:

א. דמי שכירות:

)*( ניתוח רגישות )ביחס לדמי השכירות המינימליים(:

ב. הכנסה משילוט 1 :

ג. שווי רווחי הניהול והחשמל 2 :

ד. לסיכום:

הערת הח"מ:

הערכות שמאיות קודמות, שנערכו ע"י הח"מ בשלוש שנים אחרונות:

הערכה שמאית נוכחית:

הערכה זו הינה עדכון של חוות הדעת שבסימוכין על רקע השינויים שחלו בנכס שבנדון בתקופה 31.3.2025 – .30.06.2025 יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת שבסימוכין נכון למועד 31.12.2024

הנדון: עדכון - אומדן שווי מרכז מסחרי "ביג טבריה"

ירון ספקטור

גולן וקראט

הנדון: עדכון - אומדן שווי מרכז מסחרי "ביג טבריה"

חלקות מספר ,17 ,18 ,90 97 בגוש 15759

בסמוך לצומת פוריה, טבריה

דמי שכירות

תחשיבים:

)*( ניתוח רגישות )ביחס לדמי השכירות המינימליים(:

ב. שטח ריק:

ג. שווי רווחי הניהול:

: 1 ד. יתרת זכויות בניה לניצול

ה. לסיכום:

עסקאות בנכס הסמוכות למועד הקובע:

הערכות שמאיות קודמות:

הערכה שמאית נוכחית:

הנדון : תחשיב רבעון 06/2025

גולן וקראט

הנדון: אומדן שווי מרלו"ג ניסקו בגוש 5894 חלקה ,19

רחוב המעיין ,41-43

אזור התעסוקה, מודיעין

כללי –

דמי שכירות

חשבונית מס תשלום בפועל לתקופה 04-06/2025 לגבי הנכס שבנדון:

תחשיבים:

א. גישת היוון ההכנסות:

גישת היוון ההכנסות: היוון ההכנסות הצפויות עפ"י ההכנסות בפועל:

טבלת רגישות )שטחים מושכרים בפועל(

ב. הכנסות משכירת שטחי הגגות:

ג. סה"כ שווי הנכס )א' + ב'- הכנסות משכירות שטחי הגגות( הינו, 136,000,000 ₪ , לא כולל מע"מ, במעוגל

הערכות שמאיות קודמות:

הערכה שמאית נוכחית:

הערכה זו הינה עדכון של חוות הדעת שבסימוכין על רקע השינויים / אי השינויים, שחלו בנכס. יש לקרוא מסמך זה יחד עם חוות הדעת שבסימוכין ולא בנפרד.

שערוך נכס - מרכז מסחרי "מגה אור 1REIT מודיעין1"

שד' המלאכות ,121 מודיעין

.1 שינויים שחלו ממועד הכנת חוות הדעת

**)*(** ניתוח רגישות )ביחס לדמי השכירות המינימליים(:

**)*(** ניתוח רגישות )ביחס לדמי השכירות המינימליים(:

: ¹ ד. יתרת זכויות בניה לניצול

: .1 דמי שכירות חודשיים²

א. אומדן שווי שטחי המסחר⁴

**(*) יתוח רגישות ביחס לתוים לעיל (דמי שכירות כולל דוכים לא כולל תוספת כאחוזים מדמי הפדיון):**