Mega Or Holdings Ltd.

Interim / Quarterly Report • Aug 5, 2025

מגה אור החזקות בע״מ

דוח לתקופה שנסתיימה ביום 30 ביוני 2025

תוכן עניינים

פרק א׳	2025 ביוני ם 30 תיימה ביו פה שנס גיד לתקו סקי התא ל מצב ע קטוריון ע דוח הדיר
פרק ב׳	נת 2024 קופתי לש לדוח הת התאגיד ור עסקי עדכון תיא
פרק ג׳	2025 ביוני 30 ברה ליום חסים לח דים המיו ם המאוח פיים ביניי דוחות כס
פרק ד׳	והגילוי ח הכספי של הדיוו הפנימית הבקרה פקטיביות י בדבר א דוח רבעונ
פרק ה׳	רה של החב המבקרים החשבון ל רואי סכמה ש מכתב ה

רקטוריון דברי הדי עסקי על מצב החברה	ים דים הפרטי כל התאגי ה יחד עם "( )החבר )"החברה קות בע"מ ה אור החז קבוצת מג דירקטוריון את ת להגיש תכבד בזא בוצה"(, מ הלן: "הק ן, תכונה ל או בעקיפי מישרין ו/ על ידה, ב המוחזקים דוח" או ח" או "ה קופת הדו 2025 )"ת ביוני ביום 30 הסתיימה תקופה ש קטוריון ל דוח הדיר ם(, ים ומיידיי ת תקופתי ערך )דוחו נות ניירות תאם לתק חת "(, בה פה המדוו או "התקו "הרבעון" .1970 התש"ל –
	ם פי שפורס ת 2024 כ חברה לשנ ופתי של ה הדוח התק קורא מצוי שבפני ה רך בהנחה דוח זה נע ה )"הדוח דרך ההפני דוח זה על (, הנכלל ב 2025-01-014685 תא מס' אסמכ רס 2025 ) ביום 5 במ י ,2025 כפ 31 במרס יים ביום עון שהסת חברה לרב עוני של ה הדוח הרב "(, לרבות התקופתי על דרך בדוח זה (, הנכלל 2025-01-034106 מכתא )מס' אס מאי 2025 ביום 15 ב שפורסם אלא אם כן התקופתי, תנה בדוח מעות שני ם בו המש ם המובאי חס למונחי דוח זה תיו ההפניה. ב חלו שינויים ש אירועים ו תייחסת ל היקפה ומ צומצמת ב לן הינה מ שתובא לה הסקירה צוין אחרת. פרק תיאור ביחד עם ש לעיין בה מהותית, וי השפעתם דוח, אשר בתקופת ה ני החברה במצב עניי תי . וח התקופ נכללים בד רקטוריון ה ק דוח הדי גיד וכן פר עסקי התא
פעילות תחומי ה	לת: חברה פוע ת בהם ה מי הפעילו של 2 תחו ר תמציתי להלן תיאו
	נטרים( - ת דאטה ס בות הקמ המניב )לר ם הנדל"ן 1( תחו הנדל"ן, חום יזמות סקית בת לותה הע ד את פעי בוצה למק שיכה הק הדוח המ בתקופת ל לצורך ע( בישרא בלני ביצו מצעות ק רקעין )בא ם על מק קמת מבני פיתוח וה ברכישה, מבני לוגיסטיים, נם מבנים החברה הי בית נכסי וח זה, מר ד פרסום ד נכון למוע השכרתם. מסחר הן מרכזי פתוחים ו כזי קניות ם הן מר ר )הכוללי רכזי מסח חסנה ומ תעשיה/א (. אה וג'מבו( חנויות איק ד ) כדוגמת לשוכר יחי המושכרים ה לקידום ע"י החבר ר הוקמה עודית אש ( חברה יי D Mega קשרה C. הדוח, הת בתקופת לתחום ל מומחיות מצוות בע ומורכבת ה במלואה קת על יד ם, המוחז ות השרתי פעילות חו Data ) )center תי אירוח מתן שירו הסכמי ם ל לקוחות ב עם מספר Mega)", זה( )"C.D שנמצא במודיעין קן הראשון חות במת ל ידה ללקו ר יסופקו ע MW9 אש לל של IT בהספק כו ללקוחות ה ומסירה וכן להפעל שר יהיה מ שלב א'( א MDCIL, מים ) -1 מה מתקד בשלבי הק ת החברה בוחנת פעילות זא במסגרת סף לאמור , .2025 בנו שי לשנת בעון השלי במהלך הר

השקעות שונות ושיתופי פעולה אל מול גורמים שונים בשוק המשיקים לתחום זה.

נכון ליום 30 ביוני , 2025 בבעלות החברה 62 נכסים מניבים, בשטח של כ - 929 אלף מ''ר המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ - 99% ו- 13 נכסים בהקמה בשטח של כ - 411 אלף מ " ר .

2( השקעה בחברת השקעות דיסקונט בע"מ )דסק"ש(- החברה מחזיקה ב29.9%- ממניות דסק"ש אשר מחזיקה, בין היתר , בחברות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב.

נוספות פעילויות
ן רה שאינ של החב
לות חום פעי מהוות ת

נכון למועד הדוח, לחברה פעילויות נוספות אשר אינן עולות לכדי תחום פעילות, כפי שיפורט להלן:

• א. מימון השקעות נדל"ן נכון למועד הדוח, לחברה קיימת זכאות לקבלת תשלומי שכר דירה ממשטרת ישראל בגין נכס באריאל במסגרת עסקת BOT, לתקופה בת 24 שנים ואחד עשר חודשים, שתחילתה ביום 15 בנובמבר ,2019 ואשר מוצג בדוחות הכספיים כנכס פיננסי. לפרטים נוספים בדבר עסקת BOT כאמור, ראה סעיף 24.1 לדוח התקופתי.
• ב. תחום האנרגיה במסגרת פעילות זו עוסקת החברה בפעילויות אנרגיה, לרבות פעילות אנרגיה מתחדשת בארץ ובחו"ל )בחו"ל - באמצעות חברת " ביג מגה אנרגיה מתחדשת בע"מ", המוחזקת על ידה וע"י ביג מרכזי קניות בע"מ בחלקים שווים )"חברת האנרגיה המשותפת "(. יצוין, כי במהלך הרבעון הראשון לשנת 2025 קיבלה החברה החלטה להתחיל בפעילות אגירת אנרגיה בנכסי הקבוצה בהיקפים אשר עשויים להיות משמעותיים לחברה.

למידע נוסף אודות פעילות האנרגיה של הקבוצה ראה סעיפים 24.2 ו36.1- לדוח התקופתי.

ג. השקעה בניירות ערך – נכון למועד הדוח בידי החברה ניירות ערך סחירים בסך של כ - 799,366 אלפי ש"ח המוצגים בדוחות הכספיים של החברה במסגרת נכסים שוטפים וכן השקעות בחברות פרטיות )אשר ניירות הערך שלהם אינם סחירים( במסגרת השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד )נכסים לא שוטפים(. בנוסף לאמור, החברה השקיעה באמצעות C.D Mega בחברות הזנק פרטיות )אשר ניירות הערך שלהם אינם סחירים( בסכומים שאינם מהותיים לחברה.

לפרטים נוספים אודות תחומי הפעילות של החברה ראה סעיף 3 לפרק תיאור עסקי התאגיד ונספח א' לפרק תיאור עסקי התאגיד שנכללו במסגרת הדוח התקופתי וכן נספח א' לעדכון פרק תיאור עסקי התאגיד שלהלן. הסביבה העסקית הסביבה העסקית בה פועלת החברה מושפעת מהמצב הכלכלי והביטחוני במשק, משינוי בהרגלי הצריכה )רכישות מקוונות ורכישות בחו"ל(, מהמצב בשוקי ההון בארץ ובעולם ובעיקר משינויים מהותיים בשיעורי הריבית ארוכת הטווח ובמרווחי הריבית, המביאים להשפעה על עלות גיוס מקורות חוב ארוכי טווח, ועל שיעורי היוון משוקללים לפיהם משוערכים נכסי החברה.

בהמשך לאמור בסעיף 8 לפרק א' לדוח התקופתי )תיאור עסקי התאגיד( –

במהלך תקופת הדוח, ביום 13 ביוני ,2025 פתחה מדינת ישראל במבצע "עם כלביא" , שהחל עימות צבאי ישיר בין ישראל לאיראן ונמשך כ 12- ימים כאשר במהלכם נורו טילים אל רחבי מדינת ישראל , ובין היתר, אל ריכוזי אוכלוסיי ה, אשר גרמו לנזקים רבים )"המבצע"(. המבצע הוביל לשורה של השלכות והגבלות, בין היתר, הגבלות על התכנסות במקומות עבודה ואירועים, הפסקת לימודים במערכת החינוך וסגירה זמנית של עסקים רבים ברחבי המדינה. במקביל למבצע, נמשכה במהלך תקופת הדוח, הלחימה בעזה, כאשר למועד פרסום הדוח קיים חוסר וודאות באשר לאפשרות הרחבת הלחימה או הגברת עצימותה או התרחבותה לחזיתות נוספות . להימשכות המלחמה, הרחבתה או הגברת עצימותה עשויה להיות השפעה מהותית שלילית על מצב המשק. יצוין כי נכון למועד הדוח, אין למלחמה השפעה מהותית על פעילות החברה ותוצאותיה.

השלכות המבצע על פעילות הקבוצה

השלכות המבצע הן רק על המרכזים המסחריים של הקבוצה, שכן בעוד שהמרכזים הלוגיסטיים פעלו במהלך המבצע כרגיל, חלק מהחנויות אשר במרכזים המסחריים של הקבוצה אשר אינן מוגדרות כעסקים חיוניים נאלצו להיסגר בתקופת המבצע. אף על פי כן, החברה לא נתנה הקלות רוחביות לשוכרים ונתנה הקלות זניחות לשוכרים במקרים נקודתיים בלבד )בפריסת דמי השכירות או במתן הנחה(. יצוין כי במרכזים המסחריים של החברה המשותפים לחברה ולביג גובש מתווה הקלות רוחבי לשוכרים בגין חודש יוני. נכון למועד פרסום הדוח, כלל ההקלות מסתכמות בסכומים שאינם מהותיים לחברה וכן כי לא הוסכם בחברה על מתן הקלות נוספות מעבר לאמור לעיל.

יצוין כי למרות האתגרים הבי טחוניים, לרבות התמשכות הלחימה בעזה וההסלמה במבצע , המחצית הראשונה של שנת ,2025 התאפיינה בהמשך מגמת התאוששות בשוק ההון המקומי , כאשר הבורסה בלטה בביצועיה לעומת שווקים מרכזיים בעולם )מדד ת"א 35- ומדד ת"א 90 מובילים את טבלת התשואות העולמית עם עלייה בשיעור של כ 21.3%- ובשיעור של כ ,20.9%- בהתאמה(.

הרבעון הראשון של שנת 2025 התאפיין בהמשך מגמת העלייה באינפלציה ובמדד המחירים לצרכן )" המדד"( אשר החלה ברבעון השני של שנת .2022 בתקופת הדוח עלה המדד בכ .1.6%- בניסיון לבלום את עליית המחירים החליטו בנקים מרכזיים בישראל ובעולם להעלות את שיעור י הריבית, כך שהחל מחודש אפריל 2022 העלה בנק ישראל את שיעור הריבית במספר פעימות עד לרמה של .4.75% בחודש ינואר 2024 בנק ישראל הפחית את ריבית בנק ישראל ברבע אחוז לשיעור שנתי של 4.5% כאשר ביום 7 ביולי 2025 החליטה הועדה המוניטרית להותיר את שיעור הריבית ללא שינוי.

במחצית הראשונה של שנת 2025 עלה מדד תשומות הבניה בצורה חדה ומשמעותית – בשיעור של 3.7% )כאשר עיקר העלייה בשיעור של כ 3.4%- חלה ברבעון הראשון של שנת 2025(, בין היתר, עקב עדכון מרכיב שכר העבודה במדד ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במטרה לשקף את השינויים המשמעותיים שחלו בו במהלך מלחמת חרבות ברזל ובגינה. העלייה החדה כאמור גרמה להתייקרות עלויות ההקמה של הפרויקטים בהקמה של החברה והקטינה את התשואה הצפויה מהם.

השפעת עליית מדד המחירים לצרכן

אגרות החוב של החברה צמודות למדד וכן נושאות ריבית שנתית הצמודה גם היא למדד. לפיכך, העלייה במדד הביאה לגידול בעלויות המימון של החברה. מנגד, נכסי הנדל"ן המניב של החברה מושכרים בהסכמי שכירות צמודי מדד אשר הביאו לגידול בהכנסות החברה מהשכרתם ולעלייה בשווי ההוגן של נכסי החברה נשוא הסכמים אלה. להערכת החברה מנגנונים אלה מהווים הגנה אינפלציונית לטווח ארוך.

השפעת עליית שיעור הריבית

נכון למועד הדוח, לחברה הלוואות וניירות ערך מסחריים בריבית משתנה. להערכת החברה, העלאות ריבית, לא ישפיעו באופן מהותי על תוצאות החברה היות שמרבית הכנסות החברה צמודות למדד המחירים לצרכן, אשר הינו הגורם העיקרי להעלאת הריבית. יצוין, כי לעלייה בשיעורי הריבית בישראל, עשויה להיות השפעה הן על עלות גיוס אשראי חדש )לרבות אגרות החוב שהחברה עשויה להנפיק(, ועל עלות מחזור חוב של אשראי קיים )עד לסוף שנת 2025 החברה צפויה לפרוע או לפעול למחזור של אשראי ואגרות חוב בהיקף כולל של 756 מיליוני ש"ח )לא כולל ניירות ערך מסחריים לא סחיר בסך 230 מיליוני ש"ח(, מתוכו 519 מיליון ש"ח בריבית קבועה(.

		30.06.2025		31.12.2024
סוג אשראי	סכום	ת ריבית ממוצע	סכום	ת ריבית ממוצע
ודות שוטפות( צמ כולל חלויות אגרות חוב ) ת קבועה למדד – ריבי	3,956	1.82%	3,953	1.70%
בית משתנה סחריים – רי ניירות ערך מ	635	4.90%	150	5.00%
ת י מדד – ריבי סחריים צמוד ניירות ערך מ קבועה	190	1.96%	187	1.96%
ית משתנה י שקלי – ריב אשראי בנקא	560	6.47%	443	6.72%
ריבית קבועה י צמוד מדד – אשראי בנקא	245	3.51%	247	3.51%
משיכת יתר	5		)*(

להלן טבלה המרכזת את יתרות האשראי )מבנקים וגורמים פיננסיים אחרים( של החברה ליום 30.6.2025 )במיליוני ש"ח( :

)*( סך נמוך ממיליון

הערכות החברה כאמור לעיל, בדבר השפעת האינפלציה, השפעת עליית המדד והעלאת שיעור הריבית, מהווה מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח – 1968 )להלן: "חוק ניירות ערך"(. מידע זה מבוסס, בין היתר, על הערכות ואומדנים של החברה נכון למועד דיווח זה המתבססים על מידע המצוי בידי החברה במועד פרסום דוח זה. התממשותם של ההערכות והאומדנים כאמור אינה ודאית ואינה בשליטת החברה, ומשכך תוצאות החברה עשויות להשתנות אף באופן מהותי.

תמצית ביצועים לששת החודשים הראשונים לשנת 2025

NOI בפועל חלק הבעלים

NOI חלק הבעלים במונחים שנתיים גדל בשיעור של כ 13%- ביחס לשנת 2024 לסך של כ - 376 מיליון ש"ח

NOI בפועל רבעוני חלק הבעלים

NOI רבעוני חלק הבעלים גדל בשיעור של כ 15%- ביחס לתקופה המקבילה אשתקד לסך של כ - 94 מיליון ש"ח

FFO לפי גישת ההנהלה

FFO במונחים שנתיים גדל בשיעור של כ 8%- ביחס לשנת 2024 לסך של כ 274- מיליון ש"ח

	על ההון FFO תשואת שיעור
9.6%	ר של רד לשיעו על ההון י FFO שואת ה- שיעור ת
	2025 לשנת שני ברבעון ה
8.4%	8.5%
7.6%

ה-NAV EPRA לתום הרבעון הסתכם ל 122- ש"ח למניה, גידול של כ 14%- מתום שנת 2024

2022

2023

2024

מצבת הנכסים המניבים

פילוח תמהיל נכסינו עפ"י מאפייני סיכון ותשואה ליום 30.6.2025

	שטח	שיעור תפוסה	שווי מיוחס למניב	NOI מייצג	NOI לתקופת הדוח במונחים שנתיים	צמיחה ב- NOI בפועל	שכ"ד ממוצע	שיעור תשואה משוקלל
	אלף מ"ר		מיליוני ₪	מיליוני ₪	מיליוני ₪	% ביחס לשנת 2024	חודשי למ"ר	%
טיים מרכזים לוגיס	593	100%	3,605	245	233*	+16%	47	6.8%
ריים מרכזים מסח	225	98%	1,746	119	111**	+11%	98	6.7%
מגרשים	112	100%	221	11	11	+4%	6	5.1%
וולטאיות מערכות פוטו	-	-	-	10	9	+4%
סה"כ	930	99%	5,572	385	364	+14%

* הגידול ב-NOI מיוחס לאכלוס של מרלו"ג פוקס כפר הריף בשטח של כ 34,000- מ"ר )תוספת NOI של בסך של כ 17- מיליון ש"ח בשנה( , אכלוס של מרלו"ג מקס סטוק שומריה בשטח של כ 31,000- מ"ר )תוספת NOI בסך של כ 11- מיליון ש"ח בשנה(, אכלוס של מרלו"ג אוריין קרית מלאכי בשטח של כ 48,000- מ"ר )תוספת NOI בסך של כ 22- מיליון ש"ח בשנה(, רכישת מתחם איסכור בקריית גת, ובניכוי קיטון ב-NOI בגין מגרש 62 במודיעין לאור פינוי חלק מהנכס והסבתו לדאטה סנטר במהלך תקופת הדוח.

** הגידול ב-NOI מיוחס בעיקרו לאכלוס חלקי של ביג מגה אור מגדל העמק בשטח של כ 11,500- מ"ר )תוספת NOI בסך של כ - 5.4 מיליון ש"ח בשנה(.

נכסים בתהליך ייזום ופיתוח

להלן פרויקטים בשלבי תכנון והקמה שונים אשר צפויים להגדיל את היקף נכסי הקבוצה בסך של כ 3- מיליארד ש"ח:

NOI בתפוסה מלאה )מיליוני ש"ח(	עלות השלמת בנייה משוערת )מיליוני ש''ח(	שווי נטו הפרויקט בספרי החברה ליום 30.06.25 )מיליוני ש''ח(	שוכר עוגן	מועד סיום בנייה משוער )טופס 4(	שטח להשכרה	אזור	חלק בעלות בנכס	שם הנכס
								סטיים מרכזים לוגי
11	24	148	נית חברה ביטחו ממשלתית	3/2025Q	30,000	ום השרון	50% דר	ונטרופ מרכז ניהול ק ום השרון אקו פארק דר
16	65	189	נית חברה ביטחו ממשלתית	1/2026Q	40,600	מודיעין	50%	רדים תעשיה ומש מודיעין אירונאוטיקס
3	6	35	מחלב	2/2026Q	6,500	יסודות	74%	ב יסודות מרלו"ג מחל
16	113	103	פוקס	4/2026Q	74,000	הר טוב	33%	י קבוצת מרלו"ג ראש מש פוקס בית ש
30	254	188	-	Q2/2027	62,000	מ.א מטה יהודה	74%	ישעי
29	228	244	-	2/2027Q	54,900	מ.א יואב	100%	מגרש 502
9	138	1	מחלבות גד	4/2027Q	30,000	תימורים	50%	תימורים
21	187	61	-	4/2027Q	33,000	יקנעם	100%	מבוא כרמל
21	358	8	-	4/2027Q	46,267	הבים - רהט	100% ל	עידן הנגב
								ריים מרכזים מסח
5	40	19	ג'מבו	2/2026Q	15,000	ום השרון	50% דר	קו פארק חנות ג'מבו א דרום השרון
								בהקמה חוות שרתים
35 **	65	267	-	3/2025Q	*	מודיעין	100%	לב א' -1MDCIL ש )MW16(
35 **	144	6	-	2/2026Q	*	מודיעין	100%	לב ב' -1MDCIL ש )MW16(
36	253 ***	134	-	2/2026Q	19,000	מ.א יואב	100%	16MW-( MDCIL-2 )64MW
267	1,875	1,403			411,267			חלק הבעלים

* שטח בסך של כ 12,000- מ"ר בגין מגרש 62 נכלל במסגרת הנכסים המניבים.

** עלות הקמת המתקן במסגרת שלב א' של הקמתו, אשר מיועד לשימוש לקוחות נוספים מעבר ללקוח, לרבות המערכות האלקטרו -מכניות עומדת על סך של כ 133- מיליון ש"ח. בהקשר לכך יצוין, כי טרם הסבת המבנה בו מוקם המתקן לשימוש כ -Center Data הושכר המבנה לשוכר אשר פעילותו הצריכה השקעה משמעותית במערכות אלקטרו- מכניות אשר הותקנו במבנה וכן דרשו חיבור חשמל בהספק גבוה. משכך, העלויות הדרושות להסבת המבנה למתקן אשר ישמש כחוות שרתים הינן נמוכות משמעותית בהתייחס לעלויות הקמת מתקן חוות שרתים חדש.

*** עלות ההקמה המשוערת מתייחסת לעלויות רכישת קרקע, הקמת מבנה ורכישת ציוד להספק של MW.16

ביום 18 בפברואר 2025 התקשרה החברה עם צד ג' לרכישת מלוא זכויותיו של המוכר במקרקעין בשטח רשום של כ 50- אלפי מ"ר, באזור קרית גת, עליהם בנויים מבני תעשיה, בתמורה לסך של כ 180- מיליון ש"ח. בחודש אפריל התקיימו התנאים המתלים להסכם המכר, והחברה שילמה למוכר סך של כ - 126,400 אלפי ש"ח מתוך התמורה הקבועה בהסכם המכר. החל ממועד זה החברה מקבלת שכר דירה בשיעור של כ - 7% מסך התמורה ששולם בפועל.

אנרגיה מתחדשת בחו"ל

NOI צפוי במיליוני ש"ח ( )חלק החברה	ה עלות השלמ ני צפויה במיליו ש"ח )חלק החברה(	ה עלות השקע ליוני ש"ח בספרים במי ( )חלק החברה	מועד אכלוס צפוי	הספק	מיקום	חלק החברה	פרויקט
29	55	207	Q1/26	102MW	רומניה	50%	Urleasca
30	247	20	Q2/27	102MW	רומניה	50%	Vacareni
59	302	227					חלק הבעלים

קרקעות לפיתוח עתידי

ייעוד הקרקע	ה בספרי החבר שווי הקרקע יליוני ש"ח( 30.06.25 )מ ליום	ש שטח המגר )אלפי מ"ר(	אזור	חלק בעלות בקרקע	שם הקרקע
ם שייה ומשרדי תעסוקה, תע	7	60	אקו פארק דרום השרון	74%	ה נווה ימין מרכז תעסוק
ם שייה ומשרדי תעסוקה, תע	9	40	אקו פארק דרום השרון	100%	ה נווה ימין מרכז תעסוק
אחסנה לוגיסטיקה ו	2	43	בית ניר	74%	קה ואחסנה מרכז לוגיסטי
חר ותעסוקה משרדים, מס	*	4	אזור תעשייה יהוד מונוסון	75%	ם, מסחר מבנה משרדי ותעסוקה**
אחסנה לוגיסטיקה ו	*	80	קיבוץ גת	50%	פארק מרכז לוגיסטי תעשייה גת
אחסנה לוגיסטיקה ו	1	47	קיבוץ עין צורים	74%	עין צורים מרכז לוגיסטי
חה אחסנה פתו	37	112	בית שמש	38.75%	ש חה בית שמ אחסנה פתו
אחסנה לוגיסטיקה ו	1	50	קיבוץ חולית	74%	חולית מרכז לוגיסטי
אחסנה לוגיסטיקה ו	*	27	מושב מזור	100%	אלעד מרכז לוגיסטי
מסחר	*	18	מושב חגור	74%	חגור מרכז מסחרי
חוות שרתים	*	5	פארק מת"מ )חיפה(	100%	וות שרתים -3MDCIL( ח )32MW
חוות שרתים	55	113	בית שמש	50%	וות שרתים -4MDCIL( ח )220MW
תחמ"ש	40	7	מבוא כרמל	100%	א כרמל תחמ"ש מבו
	152	606

* מייצג סכום הנמוך ממיליון ש"ח.

** הקרקעות מופיעות במסגרת סעיף נדל"ן להשקעה.

פרק א' – דוח דירקטוריון 2Q 2025 13

ה ל השבח פוטנציא	מ קונט בע" קעות דיס חברת הש השקעה ב
שקעות נוסף בה	של וות שיעור ק"ש, המה מניות דס 42,315,247- ה ב רה מחזיק ח זה החב פרסום דו נכון למועד
החברה	"ש. מניות דסק 29.9% מ
	לפי שיטת ש מוצגת ברת דסק" חברה בח השקעת ה תקופתי, ת הדוח ה גם במסגר כפי שצוין
	אזני. השווי המ

לפרטים נוספים אודות ההשקעה בדסק"ש, ראה באור 5 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה ונספח א' לחלק ב' לדוח זה )עדכון פרק תיאור עסקי התאגיד(.

		יוני , 2025 ש ליום 30 ב קעה בדסק" בחינת ההש
באלפי ש"ח	השקעה תשואה על ה
338,880		2021( 24 במרס ה מקורית ) עלות השקע
67,700		תקופה ות במהלך ה רכישות נוספ
406,580		שקעה סך עלות הה
447,000		בספרים ערך השקעה
259,773	-36%	ביוני , 2025 קעה ליום 30 שווי הוגן הש
304,670	-25%	סום הדוח קעה ליום פר שווי הוגן הש

החוב הפיננסי	החלפת בדרך של נוחה יותר ריסת חוב מח"מ ולפ להגדלת ה ברה פעלה חרונות הח בשנים הא ת הלך תקופ אג"ח. במ של סדרות ון מוקדם ך יותר ופדי מח"מ ארו בסדרות ב ח"מ קצר סדרות במ ח סדרה קי של אג" ה פדיון חל ב וכן ביצע א וסדרה י" ח סדרה י" רה את אג" חיבה החב דוח זה הר נות. טרי הנאמ נקבע בש למנגנון ש א, בהתאם ו', ח', י' וי"
	פיים. וחות הכס באור 4 לד ספים ראה לפרטים נו
ננסי ניהול פי	פיננסית ה גמישות ''ח. לחבר מיליארד ש ייסה כ - 4 , החברה ג האחרונות בע השנים במהלך אר ציאל זה צלת פוטנ ון והיא מנ אל לגיוס ה ד הפוטנצי מ ארוך לצ בים ובמח" בתנאים טו בגיוס חוב קיות. מנויות עס ניצול הזד פרויקטים ו ה ופיתוח ום, השבח להמשך ייז

	מור יתרות מון .2 שי קורות המי .1 גיוון מ י הינם: ב הפיננס ניהול החו המנחים ב העקרונות בים. חזקים ויצי נתוני מאזן .4 שימור ח''מ החוב הארכת מ נזילות .3
	ת ת ומסגרו ד, הלוואו מודות מד סחירות וצ ציבוריות רות חוב סדרות אג ה כולל: חוב החבר ירות ערך למסחר וני ם רשומים ריים שאינ ערך מסח בות ניירות קאיים )לר מקורות בנ אשראי מ למסחר(. הרשומים מסחריים
של הפיננסי המינוף החברה	שבה אנו ה העסקית תה לסביב רה והתאמ מלית לחב ב האופטי סגרת החו נים את מ אנחנו בוח בתחום י השכירות רוך של חוז מח''מ הא שוכרינו וה הענפי של נו, הפיזור פי פעילות פועלים. או ת ה להקטנ נות, תרמ ם האחרו תה בשני נוף שנעש קטנת המי ם לצד ה הלוגיסטיי המרכזים י ושיפור יתוח עסק אפשרת פ מינוף שמ על רמת ה שמרנו ה ולצד ז של החבר הסיכונים על ההון. התשואה
	ויציבות נוכח חוזק ן לחברה ל - 60% נכו בין 55% ל ף )LTV )ש ך זמן, מינו ים שלאור אנו מאמינ ה ביותר. ורה הטוב עסקיה בצ פתח את ו לחברה ל ים ויאפשר כסינו מניב זומנים שנ תזרימי המ
פיננסיים אתגרים	ם )ללא רן השוטפי רעונות הק פן שבו פי שניתן באו קבע ככל החברה נ י החוב של מבנה גיוס ההון שות לשוק בהם הנגי ם במצבים נתי כך שג - FFO הש יו בטווח ה מובטח( יה רכיבי חוב רות החוב. בעיה בשי לא תיווצר ת מוגבלת עלולה להיו
	השוטפים שימושים ח לצורך ה מיליון ש'' של כ 200- נים פנויה תרת מזומ מרת על י החברה שו מית. שות תזרי ושימור גמי
	ה סף, לחבר ש''ח. בנו 155 מיליון של כ - לות בהיקף ת לא מנוצ אי מאושרו גרות אשר לחברה מס ש''ח. מיליארד של כ - 4.5 עבד בשווי ם לא משו היקף נכסי

נכון ליום 30 ביוני ,2025 יתרת החוב הפיננסי נטו הינה כ - 3.8 מיליארד ש"ח.

השינוי בחוב הפיננסי ברוטו )מאוחד מורחב(

סך יתרת ע.נ צמודה 30.06.2025	2033 ואילך	2032	2031	2030	2029	2028	2027	2026	2025	סוג חוב	ריבית אפקטיבית משוקללת	מח"מ	מובטח בנכס	מקור המימון
														בנקאי ואחרים
245 -			- -		- -		228 -	11		צמוד 6	3.51%	כן 1.6		צמוד
578		- -		- -		152 -	102		238 86	שקלי	6.03%	כן 1.8		לא צמוד
														ציבורי
230 -			- -		- -		- -		230 -	שקלי	4.9%		לא -	נע"מ
189 -			- -		- -		- -		189 -	צמוד	1.91%	0.04	לא	נע"מ סחיר
406		- -		- -		- -		406 -		שקלי -	4.9%	10.96	לא	נע"מ סחיר
146		- -		- -		- -		146 -		צמוד -	2.13%	0.99	לא	סדרה ו'
896 -			- -		- -		298 -	299	299	צמוד	2.16%	1.15	לא	סדרה ז'
712 -			- -		- -		475 -	237		צמוד -	1.18%	1.41	כן	סדרה ח'
961		- -		321 -	320	320		- -		צמוד -	1.45%	3.53	לא	סדרה ט'
125		73 -		8 8		8 8		8 8		צמוד 4	0.65%	5.25	כן	סדרה י'
694		421 -		42 42		42 42		42 42		צמוד 21	1.71%	5.33	לא	סדרה י"א
468	- 129		70 129			70 70		- -		צמוד -	3.27%	5.02	כן	סדרה י"ב
5,650	129	494	179	441	440	592	1,153	1,235	987		2.63%			סך פירעונות
2,105	75 129		78 136			229 78	812	342	226	שעבוד חוב מובטח ב מתוכו פרעון
3,324										חה לחוב שניתנו כבטו שווי נכסים
3,545		419 -		363 43	362	363	341	893	761	ב מובטח רול רכיבי חו שנתיים בנט פירעונות קרן

יתרת פריסת פירעונות קרן החוב* על פני השנים )במיליוני ש"ח(

* יתרת קרן החוב צמודה למדד

LTV

63%

יתרת פריסת פירעונות קרן החוב על פני השנים )במיליוני ש"ח(

קצב פרעונות קרן שוטפים

בנטרול רכיבי חוב מובטחים בשעבוד

היות ויחסי שיעבוד הנכסים נמוכים )כ 59%-(, באפשרות החברה לבחון בעת פירעון החוב לשחרר את הנכס משעבוד או מאידך למחזר את החוב כנגד שעבודו מחדש בתנאים נוחים.

היציבות התזרימית שנכסי החברה מניבים יחד עם האסטרטגיה הפיננסית מאפשרים לחברה לממן את פעילותה בתנאי מימון תחרותיים ממגוון מקורות זמינים.

משועבדים השקעות לא היקף נדל"ן ו	ש"ח 4.5 מיליארד
להשקעה שווי נדל"ן שועבד לסך קעה לא מ נדל"ן להש שיעור שווי	59%
סק"ש( ניות )ביג וד השקעה במ להשקעה ו שווי נדל"ן מובטח לסך שיעור חוב	25%
דים( ם המשועב LTV בנכסי עבד )יחס שקעה משו וי נדל"ן לה מובטח לשו שיעור חוב	63%

1200

עלות החוב הכוללת Total blended) )cost of debt

להלן מובא פירוט עלות החוב האפקטיבית המשוקללת )ריבית ריאלית הנזקפת לרווח והפסד( למועד הדוח ועל פני תקופת פירעון ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה.

יתרת פריסת פירעונות קרן החוב על פני השנים )במיליוני ש"ח(

30.06.25	2033 ואילך	2032	2031	2030	2029	2028	2027	2026	2025
4,002	129	496	178	440	440	440	823	732	324	ג"ח סך פירעונות א
1.65%	3.27%	1.55%	2.79%	1.75%	1.75%	1.75%	1.56%	1.80%	2.12%	ית ריבית אפקטיב )ריאלית(
230	-	-	-	-	-	-	-	-	230	ע"מ סך פירעונות נ לא סחיר
4.9%	-	-	-	- -		- -			4.9% -	ית ריבית אפקטיב
595	-	-	-	-	-	-	-	406	189	ע"מ סך פירעונות נ סחיר
3.96%	-	-	-	-	-	-	-	4.9%	1.9%	ית ריבית אפקטיב )ריאלית(
822	-	-	-	-	-	152	330	97	243	וב סך פירעונות ח בנקאי ואחרים
5.4%	-	-	-	- -		6.43%	4.5%	6.32%	5.62%	ית ריבית אפקטיב

נכון למועד הדוח הריבית האפקטיבית המשוקללת נאמדת בכ ,2.69%- הריבית האפקטיבית המשוקללת בגין יתרת פירעונות החוב בשנים 2025-2027 )המסתכמים לסך של כ 3,373- מיליון ש"ח( הינה בשיעור של כ .3%-

שיעור החוב על נכסי הקבוצה: LTV (Loan To Value)

	30.6.2025	31.12.2024	31.12.2023	31.12.2022
		באלפי ש"ח
( )מאוחד מורחב סך חוב פיננסי	5,604,121	4,997,278	4,692,973	4,473,868
חב(: מהמאוחד מור בניכוי יתרות )
עות לזמן קצר מזומנים והשק	)819,304(	)365,957(	)509,908(	)339,419(
ר דונות לזמן קצ ם סחירים ופק נכסים פיננסי	)904,657(	)789,130(	)714,449(	)79,019(
מנות ופקדונות בנא מזומן משועבד	)41,682(	)318,974(	)68,505(	)3,423(
בטוחות נדל"ן הלוואות כנגד	)71,786(	)71,175(	)111,409(	)104,170(
לפירעון ונאיים שאינם הפרשים חשב	45,434	19,023	)1,012(	)21,634(
ורחב( נטו )מאוחד מ סך חוב פיננסי	3,812,126	3,471,065	3,287,690	3,926,203
אוחד מורחב( ה ובהקמה )מ נדל"ן להשקע	7,574,683	6,750,176	5,843,908	4,842,551
כירה נכס מוחזק למ	5,500	5,500	5,500	24,861
שווי הוגן סיס אקוויטי ו השקעה על ב	633,584	608,307	574,094	1,896,715
מורחב( קעות )מאוחד סך נדל"ן והש	8,213,767	7,363,983	6,423,502	6,764,127
LTV (Loan To Value) יחס	46%	47%	51%	58%

ריכוז השינויים העיקריים בשיעור המינוף במהלך התקופה המדווחת

2024 31 בדצמבר שחושב ליום שיעור LTV	47%
ק"ש השקעה בדס	0.2%
ת בע"מ ג מרכזי קניו השקעה בבי	)1.3%(
עור המדד גין שינוי בשי התחייבותי ב גידול בערך ה	1.1%
ח שקעה בפיתו עה ונדל"ן לה נדל"ן להשק	0.8%
לם דיבידנד ששו	1.1%
אחר	)2.8%(
2025 30 ביוני , חושב ליום שיעור LTV מ	46%

הסבר לשינוי ברמת ה - LTV במהלך התקופה החברה ייצרה תזרים מזומנים שוטף חיובי במהלך תקופת הדוח בסך של כ - 135 מיליון ש"ח. עליית המדד מתחילת השנה בשיעור של 1.6% הביאה לגידול של כ 70- מיליון ש"ח בחוב הפיננסי. עליה בשווי ההוגן של מניות ביג ונכסים פיננסיים המוחזקים למסחר בסך של כ 188- מיליון ש"ח תרם להקטנת שיעור ה-LTV בכ - .2% ביום 11 באוגוסט 2020 הודיעה מעלות על אשרור דירוג החברה לדירוג מנפיק positive/ilA דירוג אשראי ביום 31 במרס 2021 הודיעה מעלות על העלאת דירוג המנפיק של החברה ל -stable+/ilA ביום 5 באוגוסט 2021 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA ביום 11 באוגוסט 2022 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA ביום 31 ביולי 2023 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA ביום 25 ביולי 2024 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA

ביום 14 ביולי 2025 הודיעה מעלות על אשרור דירוג המנפיק של החברה stable+/ilA

ביצוע ל מדדי ה סקירה ש NOI	ה. של הקבוצ והפחתות( טרול פחת עלתם, בנ נכסים והפ מהשכרת NOI( רווח אודות ה- להלן מידע
(Net Operating Income)	מניב. י של נדל"ן ערכות שוו שובים בה מטרים הח אחד הפר NOI הינו רה, ה- נהלת החב להערכת ה Cap )" )" Rate מצוי הנכס אוגרפי בו באזור הגי וון המקובל שיעור ההי נתון זה ב לוקתו של תוצאות ח וי ת כגון: שו ציות נוספו ר לאינדיק נכס )מעב שווי של ה לקביעת ה ינדיקציות אחת מהא מהווה את עו ונות שבוצ קאות אחר גזרים מעס מבונה הנ כירה למ"ר ר, מחירי מ באותו אזו סים דומים שוק של נכ נסי ת חוב פינ פנוי לשירו החופשי ה המזומנים דת תזרים NOI למדי ש נתון ה- סף, משמ ועוד(. בנו על ם ושמירה ת בשיפורי ות השקעו NOI מקוזז שמן ה- את לאחר ת הנכס, וז ימון רכיש שנלקח למ NOI: ת כי ה- ודגש בזא Capex). מ הקיים )
	מקובלים. שבונאות פי כללי ח שוטפת על מפעילות מזומנים ציג תזרימי א. לא מ

• ב. לא משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של הקבוצה, כולל יכולתה לבצע חלוקת כספים.
  • ג. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה.

	2025 רבעון 2	2025 רבעון 1	2024 רבעון 4	2024 רבעון 3	2024 רבעון 2
			באלפי ש"ח
קיימים NOI מנכסים (same property)	78,251	75,582	75,048	74,171	74,848
כשו שאוכלסו או נר NOI מנכסים ה במהלך התקופ	19,301	18,196	14,966	15,275	10,258
פה סך NOI לתקו	97,552	93,778	90,014	89,446	85,106
-NOI חלק המיעוט ב	3,665	3,646	3,531	3,562	2,939
הבעלים סך NOI חלק	93,887	90,132	86,483	85,884	82,167

להלן התפתחות ה-NOI הרבעוני )באלפי ש"ח(:

NOI מנכסים קיימים )property same )ברבעון השני לשנת 2025 הסתכם לסך של כ - 78,251 אלפי ש"ח, גידול בשיעור של כ - 4.5% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. עיקר הגידול ביחס ל רבעון המקביל אשתקד מיוחס לחתימה על חוזים חדשים ומימוש אופציות בחוזים קיימים תוך עלייה בדמי השכירות ועליית מדד המחירים לצרכן.

NOI חלק הבעלים ברבעון השני לשנת 2025 הסתכם ל - 93,887 אלפי ש"ח, מהווה גידול של כ - 14% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע מאכלוס של מרלו"ג פוקס כפר הריף, אכלוס מרלו"ג מקססטוק שומריה, אכלוס מרלו"ג אוריין קרית מלאכי, אכלוס חלקי ביג מגה אור מגדל העמק, רכישת מתחם איסכור, וגידול המיוחס לחתימה על חוזים חדשים ומימוש אופציות בחוזים קיימים תוך עלייה בדמי השכירות ועליית מדד המחירים לצרכן.

(Funds From Operations)

FFO

לצורך מתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות, מובא להלן מדד ה- FFO ( From Funds Operations). מדד זה מקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. המדד פורסם ע"י NAREIT( ארגון חברות ה-REIT בארה"ב( וכהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול הכנסות והוצאות מעליית/ירידת שווי נדל"ן והכנסות/הוצאות חד פעמיות, ובתוספת פחת. הנהלת החברה סבורה, כי בנוסף לאמור לעיל, יש לנטרל מחישוב ה- FFO, גם את הוצאות המיסים הנדחים בגין שנים קודמות ואת הוצאות/הכנסות המימון בגין עלית/ירידת הערך של ההתחייבויות והנכסים הפיננסיים.

יש להדגיש, כי מדד ה- FFO אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת, אינו משקף מזומנים שבידי החברה ואינו מחליף את הרווח הנקי המדווח, על פי כללי חשבונאות מקובלים.

הנהלת החברה מוצאת לנכון לנתח את המרכיבים הבונים את רווחי ה- FFO( down-Top )לצורך הגברת השקיפות והעמקת ההבנה ממה מושפע מדד ה- FFO. לפרטים אודות תחשיב למדד ה - FFO ראה סעיף 3 לנספח א' לדוח הדירקטוריון.

	ה שינוי מתקופ מקבילה	2025 חצ חציון 2	שינוי מתקופה יון 1 2024 מקבילה		רבעון 2 2025	רבעון 2 2024	2024
				באלפי ש"ח
הבעלים סך NOI חלק	+24,431	184,019	159,588	+11,720	93,887	82,167	331,945
עלים בהוצאות בניכוי חלק הב הבאות:
ת ת )בנטרול פח הנהלה וכלליו ס מניות( ותשלום מבוס		)18,627(	)13,285(		)9,521(	)7,208(	)30,273(
ב ריאלית על החו הוצאות ריבית הפיננסי		)24,827(	)15,941(		)12,517(	)7,805(	)45,061(
ת ת מימון ריאליו בנטרול הוצאו ת בגין הפחתת שאינן תזרימיו עודפי עלות		)2,574(	453		)1,646(	156	)406(
ת ערך סחירים דיבידנד מניירו		3,244	3,910		1,086	1,513	6,526
שוטפים הוצאות מיסים		)5,970(	)5,023(		)2,850(	)1,915(	)9,347(
ת מייצג לפי גיש סך FFO ריאלי ההנהלה	+5,563	135,265	129,702	+1,531	68,439	66,908	253,384
ה שיעור הצמיח		+4.3%			+2.3%

ה- FFO בחציון הראשון לשנת 2025 עלה בכ - 4% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. צמיחה זו מיוחסת לגידול ב- NOI בסך של כ - 24,431 אלפי ש"ח, בניכוי גידול בהוצאות הנהלה וכלליות בסך של כ - 5,342 אלפי ש"ח, ובניכוי גידול בהוצאות ריבית ריאלית על החוב הפיננסי בסך של כ 8,886- אלפי ש"ח.

ה- FFO ברבעון השני לשנת 2025 עלה בכ - 2% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד . צמיחה זו מיוחסת לגידול ב- NOI בסך של כ - 11,720 אלפי ש " ח, בניכוי גידול בהוצאות הנהלה וכלליות בסך של כ - 2,313 אלפי ש" ח, ובניכוי גידול בהוצאות ריבית ריאלית על החוב הפיננסי בסך של כ - 4,712 אלפי ש" ח.

Q2 2024	Q3 2024	Q4 2024	Q1 2025	Q2 2025
		באלפי ש"ח
66,702	59,052	64,996	66,827	68,439*	ת ההנהלה מייצג לפי גיש סך FFO ריאלי

FFO ריאלי מייצג ברבעון השני לשנת 2025 עלה בכ - 2% ביחס לרבעון הקודם, צמיחה זו מיוחסת לגידול ב- NOI בסך של כ - 3,755 אלפי ש"ח, בניכוי גידול בהוצאות הנהלה וכלליות בסך של כ - 415 אלפי ש"ח, לאור גידול בהוצאות משפטיות, בניכוי גידול בהוצאות ריבית ריאלית על החוב הפיננסי בסך של כ - 208 אלפי ש"ח, בניכוי קיטון בדיבידנד שהתקבל מניירות ערך סחירים בסך 1,072 אלפי ש"ח, ובתוספת קיטון בהוצאות מיסים שוטפים בסך של כ 270- אלפי ש"ח.

*FFO ריאלי מיצג לפי גישת ההנהלה בהנחת מימוש מלא של מניות ביג לפי שווי בורסה ביום 31.03.2025 וקבלת ריבית אלטרנטיבית בשיעור של כ - 4.5% על יתרת המזומן המתקבל הינה בסך של כ 73,969- אלפי ש"ח )FFO מתוקנן שנתי כ 296- מיליון ש"ח(.

לל וון משוק שעור הי (CAP RATE)	הנגזר מכ נו מבוקר CAP (שאי RATE שוקלל ( ר היוון מ שיב שיעו להלן תח י , :2025 ום 30 ביונ הקבוצה לי	ל המניב ש לל הנדל"ן
חב( )מאוחד מור חלק הבעלים		אלפי ש"ח
30 ביוני , עה מניב ליום נדל"ן להשק	2025	5,946,397
וגות כנדל"ן ל רקעות המסו בניכוי שווי ק	השקעה	)1,465(
ים פנויים מיוחס לשטח בניכוי – שווי		)8,721(
וספות זכויות בניה נ בניכוי – שווי		)32,615(
ירה בויות בגין חכ בניכוי התחיי		)60,384(
לשטחים מו עה המיוחס נדל"ן להשק	2025 30 ביוני , שכרים ליום	5,843,212
ני 2025 NOI רבעון ש		97,552
אות לאחרים ת ריבית הלוו בניכוי הכנסו	אריות ומערכות סול	)4,189(
חס לשטחים ני 2025 מיו NOI רבעון ש	מושכרים	93,363
רבעון שני ל בסיס NOI NOI שנתי ע	2025	373,453
שכ"ד על בס ן התאמות ל NOI צפוי בגי	ת חתומים יס חוזי שכירו	6,163
תוקנן שנתי צפוי מ סה"כ NOI		379,616
נגזר מנדל"ן ה משוקלל ה שיעור תשוא	( Cap עה (Rate מניב להשק	6.5%
ליטה משותפ בחברות בש *כולל נכסים	אקוויטי. ים על בסיס דוחות הכספי ת המוצגות ב

** NOI צפוי מתוקנן אינו מהווה תחזית של הקבוצה לשנת .2025

מרווח בין שיעור התשואה לעלות החוב

סקירה פיננסית של תוצאות החברה הדוחות הכספיים של הקבוצה ערוכים בהתאם לתקני IFRS על פיהם תוצאות הרווח לאחר מס של חברות בשליטה משותפת מוצגות בשורה אחת "כחלק החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו" וההשקעות נטו בחברות אלו מוצגת במאזן בסעיף השקעות בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

הנהלת החברה מנתחת את ביצועיה העסקיים לפי חלקה היחסי בנכסים וההתחייבויות המנוהלות על ידה דהיינו, בהתבסס על איחוד חלקה היחסי בחברות המוחזקות על ידה.

ביום נסתיימה לתקופה ש			ביום	נסתיימה לתקופה ש	ד רווח והפס
	30.06.2024			30.06.2025
	רות בתוספת חב			רות בתוספת חב
מאוחד	בשליטה	מאוחד	מאוחד	בשליטה	מאוחד
מורחב	משותפת	)מבוקר(	מורחב	משותפת	)מבוקר(
161,918	38,889	123,029	188,139	41,403	146,736	ם השכרת נכסי רווח גולמי מ
						ת המטופלות ברווחי חברו חלק החברה
34,610	)42,820(	77,430	26,028	)48,541(	74,569	י המאזני, נטו בשיטת השוו
						להשקעה, ווי הוגן נדל''ן עליית ערך ש
238,197	24,451	213,746	340,289	30,496	309,793	נטו
)17,500(	)492(	)17,008(	)23,168(	)1,845(	)21,323(	לה וכלליות הוצאות הנה
)49,026(	-	)49,026(	5,457	-	5,457	נטו אות( אחרות, הכנסות )הוצ
)117,743(	)10,097(	)107,646(	)23,793(	)9,256(	)14,537(	ן, נטו הוצאות מימו
						ת בשווי הוגן עות הנמדדו שערוך השק
)16,848(	-	)16,848(	118,454	-	118,454	סד )ביג( דרך רווח והפ
233,608	9,931	223,677	631,406	12,257	619,149	ההכנסה וי מיסים על רווח לפני ניכ
)33,440(	)9,931(	)23,509(	)120,633(	)12,257(	)108,376(	הכנסה מיסים על ה
200,168	-	200,168	510,773	-	510,773	רווח נקי
)4,691(	-	)4,691(	)6,122(	-	)6,122(	ברווח חלק המיעוט
195,477	-	195,477	504,651	-	504,651	ים ה חלק הבעל רווח לתקופ

השינויים ברווח הבעלים ביחס לתקופה מקבילה אשתקד

יחס וח הבעלים ב השינויים ברו ד מ בילה אשתק לתקופה מק	אוחד	מאוחד מורחב
2024 ן ראשון מיוחס לחציו	195,477	195,477
ת ולמי מהשכר גידול ברווח ג נכסים	23,707	26,221
נדל''ן ערך שווי הוגן גידול בעליית להשקעה	96,047	102,092
ליות ) ת הנהלה וכל גידול בהוצאו	4,315(	)5,668(
ו ת אחרות, נט קיטון בהוצאו	54,483	54,483
ת מימון, נטו קיטון בהוצאו	93,109	93,950
ך השקעות גידול בשיערו ווח ווי הוגן דרך ר הנמדדות בש והפסד )ביג(	135,302	135,302
אקוויטי קיטון ברווחי	)2,861(	)8,582(
ת מיסים על גידול בהוצאו ההכנסה	)84,867(	)87,193(
ח המיעוט ברוו גידול בחלק	)1,431(	)1,431(
2025 ן ראשון מיוחס לחציו	504,651	504,651

גידול ברווח הגולמי מהשכרת נכסים – מיוחס לגידול במצבת הנכסים המניבים של החברה )אכלוס מרלו"ג אוריין קרית מלאכי, אכלוס מרלו"ג מקס סטוק שומריה, אכלוס מרלו"ג פוקס כפר הריף, אכלוס חלקי של ביג מגה אור מגדל העמק, רכישת מתחם איסכור בקריית גת, וכן גידול המיוחס לחתימה על חוזים חדשים ומימוש אופציות בחוזים קיימים תוך עליה בדמי השכירות ועליית מדד המחירים לצרכן(.

גידול בעליית ערך שווי הוגן נדל"ן להשקעה השערוך מיוחס בעיקרו לשערוך של שני מרכזי ניהול )תעסוקה ומשרדים אירונאוטיקס מודיעין, מרכז ניהול קונטרופ(,שערוך דאטה סנטר במגרש ,62 ועדכון שווי הנכסים בשל עליית המדד בשיעור של כ - .1.6%

גידול בהוצאות הנהלה וכלליות מיוחס לגידול בהוצאות שכר )בעיקר תשלום בונוס לעובדי החברה, מענקים לנושאי משרה( וכן גידול בהוצאות משפטיות.

קיטון בהוצאות אחרות, נטו מיוחס ל רווח מביטול הפסד מירידת ערך מניות דסק"ש.

קיטון בהוצאות מימון, נטו מיוחס לגידול בהוצאות ריבית ריאלית בסך של כ - 8 מיליון ש"ח ורווח מניירות ערך סחירים בסך של כ - 182 מיליון ש"ח ביחס להפסד בסך של כ - 55 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

קיטון ברווחי אקוויטי מיוחס להפסדי אקוויטי של ביג מגה אנרגיה ירוקה בע"מ, בניכוי רווחי אקוויטי של דסק"ש.

גידול במיסים על ההכנסה מיוחס לעדכון מיסים נדחים בגין שיערוך השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד.

יום	הסתיימו ב חודשים ש לשלושה 30.06.2024			יום הסתיימו ב חודשים ש לשלושה 30.06.2025		ד רווח והפס
ב מאוחד מורח	בתוספת חברות בשליטה משותפת	מאוחד )מבוקר(	ב מאוחד מורח	בתוספת חברות בשליטה משותפת	מאוחד )מבוקר(
82,906	19,087	63,819	95,475	21,932	73,543	ם השכרת נכסי רווח גולמי מ
19,681	)27,760(	47,441	)4,932(	)29,919(	24,987	די( ברווחי )הפס חלק החברה השווי פלות בשיטת חברות המטו המאזני, נטו
202,111	19,746	182,365	244,409	22,114	222,295	ווי הוגן נדל''ן עליית ערך ש טו להשקעה, נ
)8,832(	)252(	)8,580(	)11,764(	)1,572(	)10,192(	לה וכלליות הוצאות הנה
)14,807(	-	)14,807(	34,941	-	34,941	נטו אות( אחרות, הכנסות )הוצ
)118,716(	)4,901(	)113,815(	33,965	)5,248(	39,213	טו אות( מימון, נ הכנסות )הוצ
)61,660(	-	)61,660(	148,993	-	148,993	ת בשווי עות הנמדדו שערוך השק והפסד )ביג( הוגן דרך רווח
100,683	5,920	94,763	541,087	7,307	533,780	וי מיסים על רווח לפני ניכ ההכנסה
)8,764(	)5,920(	)2,844(	)110,764(	)7,307(	)103,457(	הכנסה מיסים על ה
91,919	-	91,919	430,323	-	430,323	רווח נקי
1,009	-	1,009	4,130	-	4,130	ברווח חלק המיעוט
90,910	-	90,910	426,193	-	426,193	ים ה חלק הבעל רווח לתקופ

השינויים ברווח הבעלים ביחס לתקופה מקבילה אשתקד

יחס וח הבעלים ב השינויים ברו בילה אשתק לתקופה מק	וחד ד מא	מאוחד מורחב
ן שני 2024 מיוחס לרבעו	90,910	90,910
ת ולמי מהשכר גידול ברווח ג נכסים	9,724	12,569
ערך שווי הוגן גידול בעליית עה נדל''ן להשק	39,930	42,298
ליות ) ת הנהלה וכל גידול בהוצאו	1,612(	)2,932(
ו ת אחרות, נט קיטון בהוצאו	49,748	49,748
ת מימון, נטו קיטון בהוצאו	153,028	152,681
ך השקעות גידול בשיערו ווח ווי הוגן דרך ר הנמדדות בש והפסד )ביג(	210,653	210,653
אקוויטי קיטון ברווחי	)22,454(	)24,613(
ת מיסים על גידול בהוצאו ההכנסה	)100,613(	)102,000(
ח ) המיעוט ברוו גידול בחלק	3,121(	)3,121(
ן שני 2025 מיוחס לרבעו	426,193	426,193

גידול ברווח הגולמי מהשכרת נכסים – מיוחס לגידול במצבת הנכסים המניבים של החברה )אכלוס מרלו"ג אוריין קרית מלאכי, אכלוס מרלו"ג מקססטוק שומריה, אכלוס מרלו"ג פוקס כפר הריף, אכלוס חלקי של ביג מגה אור מגדל העמק, רכישת מתחם איסכור בקריית גת, וכן גידול המיוחס לחתימה על חוזים חדשים ומימוש אופציות בחוזים קיימים תוך עליה בדמי השכירות ועליית מדד המחירים לצרכן(.

גידול בעליית ערך שווי הוגן נדל"ן להשקעה השערוך מיוחס בעיקרו לשערוך דאטה סנטר במגרש ,62 ועדכון שווי הנכסים בשל עליית המדד בשיעור של כ - .1.3%

גידול בהוצאות הנהלה וכלליות מיוחס לגידול בהוצאות שכר וכן גידול בהוצאות משפטיות. קיטון בהוצאות אחרות, נטו מיוחס ל רווח מביטול הפסד מירידת ערך מניות דסק"ש.

גידול בהוצאות מימון, נטו מיוחס לגידול בהוצאות ריבית ריאלית בסך של כ - 4 מיליון ש"ח ורווח מניירות ערך סחירים בסך של כ - 249 מיליון ש"ח ביחס להפסד בסך של כ - 118 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

קיטון ברווחי אקוויטי מיוחס להפסדי אקוויטי של ביג מגה אנרגיה ירוקה בע"מ, בניכוי רווחי אקוויטי של דסק"ש.

גידול במיסים על ההכנסה מיוחס לעדכון מיסים נדחים בגין שיערוך השקעות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד.

31.12.2024	יום נסתיימה ב	לתקופה ש	30.06.2025	יום נסתיימה ב	לתקופה ש
מאוחד מורחב	בתוספת חברות בשליטה משותפת	מאוחד	מאוחד מורחב	בתוספת חברות בשליטה משותפת	מאוחד
6,755,676	1,353,975	5,401,701	7,580,183	1,387,048	6,193,135	ן קעה, נדל" נדל''ן להש כסים בפיתוח ונ להשקעה למימוש המיועדים
)1,032,023(	)198,925(	)833,098(	)1,635,513(	)197,361(	)1,438,152(	ם ת לתאגידי התחייבויו ת חרים וחלויו בנקאיים, א
( 3,952,844 )	( -	3,952,844 ( )	3,956,196 )	( -	3,956,196 )	וחלויות אגרות חוב
						רת : בנטרול ית
365,957	3,857	362,100	819,304	7,793	811,511	ם ווה מזומני מזומנים וש
789,130	-	789,130	904,656	-	904,656	צר סים לזמן ק נכסים פיננ
316,306	-	316,306	38,736	-	38,736	מן קצר יקדונות לז הלוואות ופ
2,668	-	2,668	2,946	-	2,946	מן יקדונות לז הלוואות ופ ארוך
( 3,510,806 )	195,068( ( )	3,315,738 ( )	3,826,067 )	189,568( ( )	3,636,499 )	נטו חוב פיננסי
627,855	)1,015,665(	1,643,520	671,357	)1,046,300(	1,717,657	חברות השקעות ב השווי לפי שיטת המטופלות רות שקעות אח המאזני וה
4,906	-	4,906	4,906	-	4,906	י מוחשיים נכסים בלת
205,621	45,675	159,946	192,814	47,316	145,498	רוך סים לזמן א נכסים פיננ
)73,264(	2,864	)76,128(	)58,954(	305	)59,259(	וטפים חייבויות( ש נכסים ) הת
7,428	170	7,258	9,207	169	9,038	אחרים, נטו ים ם לא שוטפ יתרת נכסי
)101,487(	)25,260(	)76,227(	)121,431(	)24,636(	)96,795(	אחרים ייבויות לא יתרת התח
						חרות שוטפות א
671,059	)992,216(	1,663,275	697,899	( 1,023,146 )	1,721,045	נטו ם אחרים, יתרת נכסי
)602,345(	)169,475(	)432,870(	)705,661(	)177,118(	)528,543(	סים עתודה למי
)112,031(	2,784	)114,815(	)117,166(	2,784	)119,950(	ט זכויות מיעו
( 3,201,553 )	( -	3,201,553 ( )	3,629,188 )	( -	3,629,188 )	הון עצמי
3,915,929			4,452,015			*EPRA NAV
36,612 107			36,612 122			ופה ת לתום תק מספר מניו יה )בש''ח( EPRA למנ NAV

לשינויים הסברים במאזן מהותיים שנה: מהלך ה מאוחד ב	למימוש המיועדים ח ונכסים עה בפיתו ל"ן להשק שקעה, נד נדל''ן לה מיליון ל כ - 791 ח, גידול ש ליארד ש'' של 6.2 מי תכם לסך 2025 הס ביוני , 'ן ליום 30 שווי הנדל' כישת ל חשבון ר שלומים ע עיקר מת דול נובע ב .2024 הגי בדצמבר, יו ליום 31 ש''ח משוו צאים קטים שנמ עות בפרוי צב ההשק קדמות בק ש"ח, הת 187 מיליון סך של כ - מקרקעין ב שווי על ן הערכות בעת עדכו רך שנוצרה ומעליית ע מיליון ש"ח ל כ - 293 מה בסך ש בשלבי הק ון ש"ח. - 310 מילי בסך של כ סי החברה חיצוני לנכ ידי שמאי י, נטו חוב פיננס
	ידול של כ - רד ש"ח, ג 3.6 מיליא ך של כ - סתכם לס י , 2025 ה ום 30 ביונ נסי נטו, לי החוב הפינ טו הפיננסי, נ דול בחוב .2024 הגי דצמבר, ליום 31 ב פיננסי נטו ס לחוב ה ש"ח ביח 321 מיליון טו בסך ת אחרות נ התחייבויו ות נכסים ו גידול ביתר , בתוספת ות שוטפת רים מפעיל מיוחס לתז 480 של כ - תוח בסך שקעה בפי בנדל"ן לה השקעות מקרקעין ו וי רכישת ש"ח ובניכ 58 מיליון י קפו הפרש תקופה נז . במהלך ה מיליון ש"ח של כ - 70 בידנד בסך וחלוקת די מיליון ש"ח כ - .1.6% שיעור של ם לצרכן ב ד המחירי עלייה במד ש"ח לאור 70 מליון סך של כ - הצמדה ב
	ם יסים נדחי עתודה למ ל ש"ח, גידו 528 מיליון ך של כ - תכמה לס 2025 הס ם 30 ביוני , נדחים ליו דה למיסים יתרת עתו נדחים ל במיסים .2024 גידו דצמבר, ליום 31 ב תודה למס ביחס לע מיליון ש"ח של כ - 95 כוי קיטון ת ביג ובני ת ואופציו גן של מניו ה בשווי הו עה ולעליי ל"ן להשק יית ערך נד מיוחס לעל המס. לת בסיס 1.6% והגד שיעור של ם לצרכן ב ד המחירי עלייה במד חים לאור במיסים נד
לשינויים הסברים במאזן מהותיים מהלך מורחב ב מאוחד השנה:	למימוש המיועדים ח ונכסים עה בפיתו ל"ן להשק שקעה, נד נדל''ן לה מיליון ל כ - 824 ח, גידול ש ליארד ש'' של 7.6 מי תכם לסך 2025 הס ביוני , 'ן ליום 30 שווי הנדל' שת שבון רכי ם על ח מתשלומי בע בעיקר הגידול נו בר, .2024 31 בדצמ ויו ליום ש''ח משו שנמצאים פרויקטים שקעות ב בקצב הה התקדמות ליון ש"ח, כ - 187 מי בסך של מקרקעין ווי על הערכות ש עת עדכון שנוצרה ב ליית ערך ש"ח ומע 296 מיליון של כ - מה בסך בשלבי הק ון ש"ח. - 340 מילי בסך של כ סי החברה חיצוני לנכ ידי שמאי

חוב פיננסי, נטו

החוב הפיננסי נטו, הסתכם ליום 30 ביוני , 2025 לסך של כ - 3.8 מיליארד ש"ח, גידול של כ - 315 מיליון ש"ח ביחס לחוב הפיננסי נטו ליום 31 בדצמבר, .2024 הגידול בחוב הפיננסי, נטו מיוחס לתזרים מפעילות שוטפת, בתוספת גידול ביתרות נכסים והתחייבויות אחרות נטו בסך 27 מיליון ש"ח ובניכוי רכישת מקרקעין והשקעות בנדל"ן להשקעה בפיתוח בסך של כ - 483 מיליון ש"ח. במהלך התקופה נזקפו הפרשי הצמדה בסך של כ - 70 מליון ש"ח לאור עלייה במדד המחירים לצרכן בשיעור של כ - .1.6%

לשינויים הסברים במאזן מהותיים הלך ורחב במ מאוחד מ השנה:	ם יסים נדחי עתודה למ ל ש"ח, גידו 706 מיליון סך של כ - סתכמה ל , 2025 ה ם 30 ביוני נדחים ליו דה למיסים יתרת עתו חס נדחים מיו ל במיסים .2024 גידו צמבר, ליום 31 בד תודה למס ח ביחס לע מיליון ש" של כ - 103 ם טון במיסי ובניכוי קי פציות ביג מניות ואו י הוגן של ע ליה בשוו השקעה ו ך נדל"ן ל לעליית ער ס המס. גדלת בסי ל 1.6% וה בשיעור ש רים לצרכן מדד המחי ר עלייה ב נדחים לאו
	ון קורות מימ נזילות ומ
	ת שוטפת ע מפעילו מנים שנב תזרים מזו
	ח מיליון ש'' של כ - 84 תכם לסך ודשים, הס בששת הח ת שוטפת ע מפעילו ומנים שנב תזרים המז ד. לה אשתק פה המקבי ש''ח בתקו 73 מיליון בסך של כ - ת שוטפת ם מפעילו רים מזומני לעומת תז לה וצאות הנה וי גידול בה חברה בניכ NOI של ה דול ב יוחסת לגי ון ש''ח המ כ - 11 מילי עלייה של אות מיסים ידול בהוצ ששולמו וג ות ריבית דול בהוצא וכלליות, גי
	ה ות השקע מש ל פעיל מנים ששי תזרים מזו
	ליון כ - 127 מי ם לסך של ם, הסתכ ת החודשי קעה בשש עילות הש שימש ל פ זומנים ש תזרים המ לות ימש ל פעי תזרים שש אשתקד. המקבילה בתקופה יליון ש"ח ל כ - 29 מ מת סך ש ש"ח, לעו , מיליון ש"ח ל כ - 478 נטו בסך ש כסי נדל"ן, שקעות בנ ל בעיקר ה דווחת כול תקופה המ השקעה ב ך שעבוד בס כספים מ כוי שחרור ן ש"ח ובני - 18 מיליו בסך של כ ת אחרות ין השקעו תשלום בג ון ש"ח. - 141 מילי בסך של כ רך סחירים ש ניירות ע ורה ממימו ובניכוי תמ מיליון ש"ח של כ 247-
	ות מימון מש לפעיל מנים ששי תזרים מזו
	ח, מיליון ש" של כ - 493 תכם לסך דשים, הס ששת החו ת מימון ב ע מפעילו ומנים שנב תזרים המז ד. ילה אשתק ופה המקב ש"ח בתק 458 מיליון סך של כ - ת מימון ב ש לפעילו רים ששימ לעומת תז ול בעיקר ניצ חת כוללים ופה המדוו מימון בתק מפעילות ם שנבעו של התזרי מהותיים הרכיבים ה 489 ך של כ - חריים בס ת ערך מס פקת ניירו ש"ח, הנ 116 מיליון של כ - שראי בסך מסגרות א ל ות בסך ש פי רעון אגר ח, בניכוי מיליון ש" של כ - 345 אג"ח בסך 2 סדרות ח, הרחבת מיליון ש" ש"ח. 70- מיליון בסך של כ ת דיבידנד ניכוי חלוק יון ש"ח וב כ 405- מיל
לות סיכון נזי	חוזר רעון בהון ני ש"ח )ג - 55 מיליו בסך של כ הון החוזר רה גרעון ב 2025 לחב 30 ביוני נכון ליום - בסך של כ חוזר חיובי וואה להון רחב( בהש מאוחד מו תאם לדוח ני ש"ח בה - 83 מיליו בסך של כ ם מורחב( ליו ח מאוחד התאם לדו וני ש"ח ב - 240 מילי בסך של כ חוזר חיובי י ש"ח )הון 269 מיליונ ם ם שנמצאי בפרויקטי מהשקעות מקרקעין ו ע מרכישת החוזר נוב קיטון בהון ר .2024 ה 31 בדצמב ש"ח. 478 מיליון ך של כ - מה נטו בס בשלבי הק
	של כ - 3.8 שווי כולל משעבוד ב וח, פנויים בים ובפית נדל"ן מני בוצה נכסי הדוח, לק נכון למועד חוב תוכל לגייס עריכה כי החברה מ ם מניבים(. ש"ח נכסי מיליארד כם כ - 3.1 ש"ח )מתו מיליארד ידרש. לו ככל שת ד נכסים א כנגד שעבו
	שווי 29.9% ב עור של כ - בע"מ בשי דיסקונט ל השקעות סחירות ש ה במניות ברה החזק בנוסף, לח ת החוב חזיקי אגרו הנאמן למ בדו לטובת ש"ח שוע 36 מיליון ת בשווי ש"ח )מניו 260 מיליון של כ - ן גם לקבל מימו ניתן יהיה שתידרש, ברה ככל ערכת הח .2025 לה 30 ביוני , נכון ליום )סדרה י'(( ת אלו. כנגד מניו

ליום 30 ביוני , 2025 מסתכמות היתרות הנזילות שברשות הקבוצה בסך של כ - 1,763 מיליון ש"ח )כולל החזקה במניות ביג(. נכון למועד הדוח לחברה קיימת מסגרות אשראי לא מנוצלות בסך 155 מיליון ש"ח מתאגידים בנקאיים.

ת התחייבויו הפירעון ל ת מקורות ן היתר, א רה בחן, בי טוריון החב חר שדירק ר לעיל ולא לאור האמו ם ך השנתיי רוע במהל נדרשת לפ שהקבוצה תחייבויות פירעון הה בדגש על הצפויות, הקיימות ו ת ות הקיימו לתי מנוצל אשראי הב מסגרות ה האשראי ו ם מקורות ,2025 מה 30 ביוני החל מיום לא הנכסים ה יעור שווי ה ולאור ש בוצה מניב טפת שהק עילות שו זומנים מפ תזרים המ לקבוצה, יון ת דירקטור כן, להערכ חברה. כמו ת נזילות ב יימת בעיי רה כי לא ק טוריון החב סבור דירק משועבד, מועד ת, בהגיע ות והצפויו תיה הקיימ התחייבויו תעמוד ב החברה לא ש סביר ש קיים חש החברה לא קיומן. ק גדרתו בחו י עתיד, כה ע צופה פנ בגדר מיד בלבד והינו ת החברה על הערכו יל מבוסס האמור לע
ל ולם אין כל יה כיום, א ונים שביד ת על הנת יל מבוססו כאמור לע החברה, ך. הערכות ניירות ער מים לויים בגור יל והם ת לקם, הוא ם או בח שו במלוא ה יתממ ומדנים אל הנחות וא וודאות כי מוגבלת. תה עליהם שהשפע עליהם או ת השפעה חברה יכול אשר אין ל חיצוניים,
גיוס הון ה גיוסי הון ה לא ביצע דוח החבר בתקופת ה	יות יות עיקר התפתחו הפעילות בתחומי
מסחריים ניירות ערך גרות חוב ו הנפקת א 4( )לא ם )סדרה רך מסחריי ל ניירות ע פרטית ש רה הנפקה לימה החב 2025 הש אפריל ביום 28 ב ה שהתקבל רה ברוטו ע.נ. התמו לפי ש"ח 80,000 א של רה בסך רחבת סד דרך של ה סחירים( ב לפי ש"ח. 83,426 א הינה יים כאמור רך המסחר ניירות הע ין הנפקת בחברה בג ירים( רה 6( )סח חריים )סד ת ערך מס ר של ניירו פקה לציבו החברה הנ השלימה וני 2025 ביום 12 בי הערך קת ניירות בגין הנפ לה בחברה ו שהתקב מורה ברוט ע.נ הת אלפי ש"ח 405,950 בסך של אלפי ש"ח 405,950 נה כאמור הי המסחריים ( 2025-01-041543 מכתא 2025 )אס 10 ביוני רה מיום י של החב דיווח מייד ספים ראה לפרטים נו (. 2021-01-042124 מכתא 2025 )אס 12 ביוני רה מיום י של החב ודיווח מייד	הדוח בתקופת ולאחריה
ם סים מניבי מימוש נכ הותיים. מניבים מ שה נכסים ה לא מימ דוח החבר בתקופת ה
ם סים מניבי רכישת נכ תיים. ניבים מהו ה נכסים מ ה לא רכש דוח החבר בתקופת ה
מהותיות השקעות שינויים לא חלו ת הדוח – בתקופ ט בע"מ ות דיסקונ רת השקע מניות חב החברה ב החזקות סעיף ק"ש ראה מניות דס החברה ב השקעות וט בדבר ק"ש. לפיר מניות דס החברה ב בהשקעות ספיים. לדוחות הכ כן באור 4 רה" לעיל ו קעות החב וסף בהש השבחה נ "פוטנציאל
ם ה במכרזי קעות וזכי רכישת קר מהותיות. ה קרקעות ם ולא רכש ם מהותיי ה במכרזי ה לא זכת דוח החבר בתקופת ה 70- דונם ח של כ קעין בשט רה במקר כויות חכי לרכישת ז במכרז ה החברה הדוח זכת בתקופת עון. ת בני שמ צה האזורי נגב, במוע קה עידן ה אזור תעסו המצויים ב
דיבידנד דנד ש"ח )דיבי 60 מיליון ד בסך של קת דיבידנ ה על חלו וריון החבר ליט דירקט וגוסט הח ביום 4 בא .2025 גוסט ום 25 באו ר ישולם בי ש"ח( אש 1.63700 ך למניה בס
הדיווח ר תקופת אירעו לאח הותיים ש אירועים מ יד(. סקי התאג ק תיאור ע )עדכון פר ב' לדוח זה 7.2 לפרק ראו סעיף

ממשל תאגידי וסיכוני סיכוני שוק ודרכי ניהולם

שוק

במהלך התקופה המדווחת לא חל שינוי מהותי בסיכוני השוק שדווחו במסגרת הדוח התקופתי )הנכלל בדוח זה על דרך ההפניה(, פרט לאמור בדוחות בסיסי ההצמדה להלן:

		2025 ליום 30 ביוני
	נכסים/			מטבע חוץ
סה"כ	התחייבויות		מט"י	או צמוד
	יים שאינם פיננס	צמוד מדד	לא צמוד	למטבע חוץ
	דווחים	אלפי ש"ח מ
					נכסים
					ים נכסים שוטפ
811,511			811,511		י מזומנים מזומנים ושוו
203,163	156,555	2,850	33,213	10,545	ירים ירות ערך סח השקעות בני
38,736			38,736		ד מזומן משועב
13,296		5,318	7,978		שוכרים
83,052	2,932	35,623	44,497		ת חובה חייבים ויתרו
706,994	706,994				קים למכירה נכסים המוחז
					שוטפים נכסים בלתי
1,679,884	1,516,670		163,214		אזני ת השווי המ לות לפי שיט ברות המטופ השקעות בח
37,773	37,773				והפסד הוגן דרך רווח מדדות בשווי השקעות הנ
124,884	85,108	32,505	7,271		ארוך ת חובה לזמן חייבים ויתרו
4,575,188	4,575,188				עה נדל"ן להשק
1,612,447	1,612,447				עה בפיתוח נדל"ן להשק
5,890	5,890				רכוש קבוע
4,906	4,906				מוניטין
9,897,724	8,704,463	76,296	1,106,420	10,545	סה"כ נכסים
					התחייבויות
					שוטפות התחייבויות
1,056,296		196,889	859,407		ם ואחרים גידים בנקאיי אשראי מתא
726,705		726,705			חוב ות של אגרות חלויות שוטפ
27,742			27,742		י שירותים ספקים ונותנ התחייבויות ל
101,158	2,644	37,328	61,186		זכות זכאים ויתרות
					ות שאינן שוטפ התחייבויות
381,856		122,813	259,043		יים אגידים בנקא הלוואות מת
3,229,491		3,229,491			אגרות חוב
24,789		24,789			פיקדונות
430			430		נגזרים
69,899		69,899			ין חכירה התחייבות בג
1,677	1,677				עובדים של הטבות ל התחייבות ב
528,543	528,543				מיסים נדחים
6,148,586	532,864	4,407,914	1,207,808		בויות סה"כ התחיי
3,749,138	8,171,599	( )4,331,618	)101,388(	10,545	מאזנית נטו סך היתרה ה

נדל"ן להשקעה מסווג כפריט שאינו כספי, אך בעיקרו זהו נכס ששוויו נגזר מהסכמי שכירות צמודים של הדיירים ולכן במהותו הכלכלית הנו נכס צמוד. הכללת נדל"ן להשקעה כנכס צמוד, היה מעביר החברה ליתרה חיובית בנכסים צמודים של כ - 244 מיליון ש"ח, המבטאים, להערכת דירקטוריון החברה, נכון יותר, את החשיפה הכלכלית של החברה.

		2024 ליום 30 ביוני
	נכסים/			מטבע חוץ
סה"כ	התחייבויות		מט"י	או צמוד
	יים שאינם פיננס	צמוד מדד	לא צמוד	למטבע חוץ
	דווחים	אלפי ש"ח מ
					נכסים
					ים נכסים שוטפ
91,388			91,388		י מזומנים מזומנים ושוו
136,772	92,078	2,380	24,833	17,481	ירים ירות ערך סח השקעות בני
75,485			75,485		ד מזומן משועב
17,221		6,888	10,333		שוכרים
143,794	2,630	8,552	132,612		ת חובה חייבים ויתרו
422,084	422,084				קים למכירה נכסים המוחז
					שוטפים נכסים בלתי
1,725,552	1,672,674		52,878		אזני ת השווי המ לות לפי שיט ברות המטופ השקעות בח
19,548	19,548				והפסד הוגן דרך רווח מדדות בשווי השקעות הנ
134,968	92,920	32,520	9,528		ארוך ת חובה לזמן חייבים ויתרו
4,053,704	4,053,704				עה נדל"ן להשק
844,768	844,768				עה בפיתוח נדל"ן להשק
4,118	4,118				רכוש קבוע
4,906	4,906				מוניטין
7,674,308	7,209,430	50,340	397,057	17,481	סה"כ נכסים
					התחייבויות
					שוטפות התחייבויות
440,790		7,100	433,690		ם ואחרים גידים בנקאיי אשראי מתא
545,297		545,297			חוב ות של אגרות חלויות שוטפ
37,003			37,003		י שירותים ספקים ונותנ התחייבויות ל
78,439	3,857	19,863	54,719		זכות זכאים ויתרות
					ות שאינן שוטפ התחייבויות
196,985		126,267	70,718		יים אגידים בנקא הלוואות מת
3,010,208		3,010,208			אגרות חוב
4,279		4,279			פיקדונות
1,340	1,340				ש לזמן ארוך הכנסות מרא
430			430		נגזרים
68,561		68,561			ין חכירה התחייבות בג
1,447	1,447				עובדים של הטבות ל התחייבות ב
353,351	353,351				מיסים נדחים
4,738,130	359,995	3,781,575	596,560		בויות סה"כ התחיי
2,936,178	6,849,435	( )3,731,235	)199,503(	17,481	מאזנית נטו סך היתרה ה

נדל"ן להשקעה מסווג כפריט שאינו כספי, אך בעיקרו זהו נכס ששוויו נגזר מהסכמי שכירות צמודים של הדיירים ולכן במהותו הכלכלית הנו נכס צמוד. הכללת נדל"ן להשקעה כנכס צמוד, היה מעביר החברה ליתרה חיובית בנכסים צמודים של כ - 322 מיליון ש"ח, המבטאים, להערכת דירקטוריון החברה, נכון יותר את החשיפה הכלכלית של החברה.

כוני אגידי וסי ממשל ת
שוק

ממשל תאגידי

בתקופת הדוח לא חלו שינויים מהותיים בהיבטי ממשל תאגידי בחברה כפי שפורט בדוח התקופתי לשנת .2024

הדירקטוריון והנהלת החברה

בתקופת הדוח התקיימה ישיבה אחת של דירקטוריון החברה.

אסיפות כלליות של בעלי המניות של החברה

ביום 1 ביולי 2025 אישרה האסיפה הכללית השנתית של בעלי המניות של החברה את ההחלטות שלהלן:

• .1 אישור חידוש מינויו של הדירקטור )שאינו חיצוני( מר צחי נחמיאס לתקופת כהונה נוספת עד לאסיפה השנתית הבאה של בעלי המניות של החברה.
• .2 אישור חידוש מינויו של הדירקטור )שאינו חיצוני( מר עמית ברגר לתקופת כהונה נוספת עד לאסיפה השנתית הבאה של בעלי המניות של החברה.
• .3 אישור חידוש מינויו של הדירקטור )דירקטור בלתי תלוי( מר משה הרפז לתקופת כהונה נוספת עד לאסיפה השנתית הבאה של בעלי המניות של החברה.
  • .4 אישור מינוי מחדש של רו"ח המבקר והסמכת דירקטוריון החברה לקבוע את שכרו.

לפרטים נוספים ראו דיווחים מיידיים של החברה מיום 26 במאי 2025 )אסמכתא 2025-01- 037222( ומיום 29 במאי 2025 )אסמכתא 2025-01-038963( ומיום 1 ביולי 2025 )אסמכתא: .)2025-01-047470

תרומות

לפרטים בדבר מדיניות התרומות של החברה ראו סעיף 2.6 לדוח הדירקטוריון שצורף לדוח התקופתי. בתקופת הדוח העניקה החברה תרומות בסך 1,575 אלפי ש"ח לעומת סך של 691 אלפי ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. החברה לא התחייבה בהתחייבויות מהותיות למתן תרומות בתקופות עתידיות.

דיווח פיננסי

אומדנים חשבונאיים קריטיים:

כללי חשבונאות מקובלים מחייבים את ההנהלה להשתמש באומדנים או בהערכות לגבי עסקאות או עניינים אשר השפעותיהם הסופיות על הדוחות הכספיים אינן ניתנות לקביעה מדויקת בעת עריכת הדוחות הכספיים. אף שאומדנים או הערכות נעשים לפי מיטב שיקול הדעת, השפעותיהן הסופיות של העסקאות או העניינים האמורים עשויות להיות שונות מהאומדנים או מהערכות שנעשו לגביהם.

להלן מוצגים אומדנים והנחות שלדעת הנהלת החברה יש להם השפעה מהותית על התוצאות הכספיות ועל עסקי החברה:

הפרשה לירידת ערך

בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי ,36 בוחנת החברה בכל תאריך מאזן באם אירעו אירועים או חלו שינויים בנסיבות המצביעים על כך שחלה ירידת ערך באחד או יותר מהנכסים הלא כספיים עליהם חל תקן זה. בהתקיים סימנים לירידת ערך בוחנת החברה באם הסכום בו מוצגת ההשקעה בנכס, ניתן להשבה מתוך תזרימי המזומנים הצפויים מאותו נכס, ובמידת הצורך רושמת הפרשה לירידת ערך, עד גובה הסכום שהינו בר השבה. בקביעת אומדני תזרימי המזומנים מתבססת החברה על ניסיון העבר של החברה מהשכרת נכס זה או נכסים דומים וזאת תוך התחשבות במצב השוק בו מצוי הנכס.

הקבוצה חשופה לתשלום דמי היתר בגין שימוש חורג בחלק מנכסיה. בקביעת גובה דמי ההיתר כאמור לעיל מתבססת החברה על ניסיון העבר של מנהליה ועל הערכות שמאי. בדוחות הכספיים נכללה הפרשה בגין דמי ההיתר לשימוש חורג במסגרת סעיף זכאים שונים.

שינויים בשווי הוגן של נדל"ן מניב

הקבוצה קובעת את השווי ההוגן של הנדל"ן המניב בהתאם להוראות תקן בינלאומי מספר 40 ו- 13 IFRS. בקביעת השווי ההוגן בדוחות הכספיים השנתיים מסתמכת הנהלת החברה על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים. בדוחות הכספיים הרבעוניים, בהיעדר שינויים מהותיים בשווי הנכסים, מבצעת הנהלת החברה עדכונים פנימיים לשווי הנכסים אשר בהם באים לידי ביטוי שינויים במד ד המחירים לצרכן וכן שינויים באכלוס שטחים פנויים בנכסים. בקביעת השווי ההוגן נלקחו בחשבון, בין היתר, שיעורי ההיוון המשמשים לנכות את תזרימי המזומנים העתידיים, איתנות השוכרים, היקף השטחים הפנויים בנכס )Vacancy(, אורך הסכמי השכירות ופרק הזמן אשר יידרש להשכיר את המבנים לאחר פינויים, תקופת והיקף השטחים הפנויים של הנכסים, התאמת דמי השכירות בנכסים בהם רמת דמי השכירות היא מעל לקיים בשוק )rented-Over ) או מתחת למחירי השוק ) rented-Under), השלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח ו/או

שמירה על הקיים וניכוי של עלויות תפעול בלתי מכוסות במקרים בהם מנוהלים הנכסים ע"י חברות ניהול גירעוניות. שינויים בהנחות שמשמשות את המומחים החיצוניים הנ"ל, בשילוב עם

שינויים בהערכות הנהלת החברה המתבססות על ניסיונה המצטבר, יכולים להביא לשינויים בסכום השווי ההוגן אשר נזקפים לדוח רווח והפסד, ובכך להשפיע על מצבה הכספי של החברה ותוצאות פעילותה. בהתאם לתקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 )IFRS )ובהתאם להחלטת אכיפה חשבונאית 18-1 של הרשות לניירות ערך מיום 30 בינואר ,2018 החברה זוקפת לדוח רווח והפסד עלויות עסקה שהתהוו בעת רכישת נכסים חדשים.

לא חלו שינויים מהותיים בנושא אומדנים חשבונאיים קריטיים מאז סוף שנת 2024 ובמהלך תקופת הדוח.

גילוי בדבר הערכות שווי מהותיות מאוד

למועד הדוח לא חלו שינויים בפרמטרים לגילוי וצירוף הערכות השווי כפי שפורסמו בדוח התקופתי. החברה עדכנה את הערכות שווי חלק מנכסיה בישראל ליום 31 בדצמבר 2024 ואת הערכות שווי חלק מנכסיה ליום 30 ביוני .2025

אירועים לאחר תאריך הדוח

ראה באור 4 לדוחות הכספיים.

עמית ברגר, יו"ר דירקטוריון צחי נחמיאס, מנכ"ל משותף

4 באוגוסט, 2025

נספחים לפרק א'

נספח א' - טבלאות עזר ותחשיבים

נספח ב'- גילוי יעודי למחזיקי אגרות החוב של התאגיד

נספח א' - טב לאות עזר ותחשיבים

נספח א' טבלאות עזר ותחשיבים דוחות כספיים מאוחדים מורחבים דוחות כספיים מאוחדים מורחבים של הקבוצה הינם דוחות הקבוצה המוצגים על פי כללי ה- IFRS, למעט יישומו של 11IFRS" הסדרים משותפים" שיושם מאז ומעולם. דהיינו, השקעות בחברות כלולות המוצגות על פי שיטת השווי המאזני )בסיס אקוויטי) בשל קיום הסדר חוזי לשליטה משותפת, מנוטרלות ומושבות ע"י איחוד יחסי של חלק החברה בחברות הנ''ל. חברות מאוחדות בהן זכויות שאינן מקנות שליטה, אוחדו לפי חלקה היחסי

של החברה בהן ולא אוחדו במלואן.

דוח על המצב הכספי מאוחד מורחב

			ליום
	ליום 30 ביו	ני	31 בדצמבר
	2025	2024	2024
	בלתי מבוק	ר	מבוקר
		אלפי ש"ח
פים נכסים שוט
ווי מזומנים מזומנים וש	819,304	96,053	365,957
שווי הוגן הנמדדים ב קים למסחר סיים המוחז נכסים פיננ	132,208	136,772	159,358
פסד דרך רווח וה
מן קצר פקדונות לז	70,955	-	-
נאמנות בד ומזומן ב מזומן משוע	38,736	75,485	316,306
	16,839	21,026	14,115
ות חובה חייבים ויתר	59,587	125,680	35,325
רקעות רה ומלאי ק חזקים למכי נכסים המו	706,994	422,084	635,272
ם שוטפים סה"כ נכסי	1,844,623	877,100	1,526,333
שוטפים נכסים לא
אזני ת השווי המ לת לפי שיט ברה המטופ השקעה בח	633,334	578,673	608,056
חרות השקעות א	38,023	19,799	19,799
מן ארוך ות חובה לז חייבים ויתר	129,269	139,455	142,841
איים אגידים בנק מן ארוך בת פיקדונות לז	2,946	2,632	2,668
אש הוצאות מר	3,309	3,044	2,602
יחסי דות באיחוד ברות מאוח הלוואות לח	63,545	72,109	62,781
קעה נדל"ן להש	5,946,397	5,403,562	5,614,342
ח קעה בפיתו נדל"ן להש	1,579,329	907,903	1,131,834
קרקעין ין רכישת מ מקדמות בג	48,957	4,000	4,000
רכוש קבוע	5,898	4,128	4,825
	4,906	12,526	4,906
	8,455,913	7,147,831	7,598,654
	10,300,536	8,024,931	9,124,987

ליום	ני ליום 30 ביו
31 בדצמבר
2024	2024	2025
	מבוקר ר בלתי מבוק
	אלפי ש"ח
			שוטפות התחייבויות
464,739 12,412 698,491 30,832 79,460	563,806 12,392 545,297 42,776 69,451	1,065,228 12,412 726,705 31,421 91,548	ואחרים ם בנקאיים ת מתאגידי של הלוואו יות שוטפות אשראי וחלו חדות חברות מאו עלי מניות ב הלוואות מב רות חוב פות של אג חלויות שוט ם ותני שירותי לספקים ולנ התחייבויות ת זכות זכאים ויתרו
1,285,934	1,233,722	1,927,314
			לא שוטפות התחייבויות
567,284 3,254,353 5,647 94,026 354 1,030 430 602,345 4,525,469	216,519 3,010,208 5,622 92,288 1,341 1,448 430 529,958 3,857,814	570,285 3,229,491 26,087 93,237 - 1,677 430 705,661 4,626,868	קאיים תאגידים בנ הלוואות מ אגרות חוב פקדונות בגין חכירה התחייבות וך אש לזמן אר הכנסות מר ת לעובדים בשל הטבו התחייבויות נגזרים ם מיסים נדחי
			החברה בעלי מניות הון מיוחס ל
366 737,474 68 25,098 25,037 43,986 2,369,524 3,201,553	366 737,474 68 21,478 40,289 64,915 1,957,280 2,821,870	366 737,474 68 28,398 13,824 44,883 2,804,175 3,629,188	הון מניות מניות פרמיה על שליטה קה עם בעל קרן בגין עס ס מניות שלום מבוס קרן עלות ת פיים ם דוחות כס עות מתרגו אמות הנוב קרן בגין הת שליטה אינן מקנות י הזכויות ש קה עם בעל קרן בגין עס יתרת רווח
112,031	111,525	117,166	יטה ן מקנות של זכויות שאינ
3,313,584	2,933,395	3,746,354	סה"כ הון
9,124,987	8,024,931	10,300,536

דוח רווח והפסד מאוחד מורחב

לשנה
ביום שהסתיימה	מו	ים שהסתיי ל 3- החודש ני ביום 30 ביו		ל 6- החודש
31 בדצמבר				ביום 30 ביו
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר
		אלפי ש"ח
345,805	83,414	99,157	164,362	195,718	ל נדל"ן שכרה וניהו הכנסות מה להשקעה
11,377	4,567	1,290	7,185	1,942	ן למימון נדל" תן הלוואות הכנסות ממ
)19,799(	)5,075(	)4,972(	)9,629(	9,521(	ה ) ל"ן להשקע ת וניהול נד עלות הפעל
337,383	82,906	95,475	161,918	188,139	רווח גולמי
27,581	19,681	)4,932(	34,610	26,028	לת ברה המטופ ה ברווחי ח חלק החבר ני השווי המאז לפי שיטת עה ונדל"ן דל"ן להשק עליית ערך נ
342,735	202,111	244,409	238,197	340,289	ת, חתות אחרו הקמה והפ להשקעה ב נטו
)39,269(	)8,832(	)11,764(	)17,500(	)23,168(	ת הלה וכלליו הוצאות הנ
)19,107(	)14,807(	34,941	)49,026(	5,457	ת, נטו צאות( אחרו הכנסות ) הו
649,323	281,059	358,129	368,199	536,745	י רווח תפעול
148,964	)23,540(	94,645	7,167	105,771	מון הכנסות מי
)204,915(	)95,176(	)60,680(	)124,910(	)129,564(	מון הוצאות מי
					וגן דות בשווי ה קעות הנמד שערוך הש
196,340	)61,660(	148,993	)16,848(	118,454	רכזי קניות פסד )ביג מ דרך רווח וה
					בע"מ(
789,712	100,683	541,087	233,608	631,406	כנסה יסים על הה רווח לפני מ
)122,780(	)8,764(	)110,764(	)33,440(	)120,633(	הכנסה מיסים על ה
666,932	91,919	430,323	200,168	510,773	רווח נקי
666,932	103,292	430,323	211,541	510,773	כולל סה"כ רווח
					מיוחס ל:
657,722	90,910	426,193	195,477	504,651	החברה בעלי מניות
9,210	1,009	4,130	4,691	6,122	יטה ן מקנות של זכויות שאינ
666,932	91,919	430,323	200,168	510,773

תמהיל השפעת המיעוט על סעיפי הדוח הכספי

צמבר ליום 31 בד	ני ליום 30 ביו
2024	2024	2025
	אלפי ש"ח
258	425	505
287,076	286,171	330,136
5,172	4,097	7,726
)41,502(	)42,129(	)40,911(
)25,294(	)24,501(	)32,446(
)113,679(	)112,538(	)147,844(
112,031	111,525	117,166

תיימה לשנה שהס
ביום	מו ים שהסתיי ל 3- החודש		מו ים שהסתיי	ל 6- החודש
31 בדצמבר	ני ביום 30 ביו		ני ביום 30 ביו
2024	2024	2025		2025
		אלפי ש"ח
					הפסד בדוח רווח ו
16,483	4,151	4,226	8,170	8,415	רווח גולמי
					ל"ן הוגן של נד עלייה בשווי
5,097	115	2,520	2,796	2,365	עה דל"ן להשק להשקעה ונ
					ו בפיתוח, נט
)1,042(	)246(	)289(	)503(	)587(	ת הלה וכלליו הוצאות הנ
)1,742(	-	)23(	-	)45(	רות הוצאות אח
)6,333(	)1,409(	)1,631(	)3,412(	)2,898(	מון הוצאות מי
)3,253(	)1,602(	)673(	)2,360(	)1,128(	הכנסה מיסים על ה
9,210	1,009	4,130	4,691	6,122	ות שליטה שאינן מקנ סך זכויות ל ברווח הכול

מדד ה -FFO( Operations From Funds )בהתאם להנחיית הרשות

לצורך מתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות, מובא להלן מדד ה - FFO( Operations From Funds). מדד זה מקובל בשימוש בעולם ומעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדל"ן מניב. המדד פורסם ע"י NAREIT( ארגון חברות ה-REIT בארה"ב( וכהגדרתו, מבטא רווח מדווח נקי, בנטרול הכנסות והוצאות מעליית/ירידת שווי נדל"ן והכנסות/הוצאות חד פעמיות, ובתוספת פחת. הנהלת החברה סבורה, כי בנוסף לאמור לעיל, יש לנטרל מחישוב ה- FFO, גם את הוצאות המיסים הנדחים בגין שנים קודמות ואת הוצאות/הכנסות המימון בגין עלית/ירידת הערך של ההתחייבויות והנכסים הפיננסיים.

יש להדגיש, כי מדד ה - FFO אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת, אינו משקף מזומנים שבידי החברה ואינו מחליף את הרווח הנקי המדווח, על פי כללי חשבונאות מקובלים.

	חציון 1 2025	חציון 1 2024	רבעון 2 2025	רבעון 2 2024	שנת 2024
של ת ההוניות חזיקי הזכויו המשויך למ ( נקי לשנה רווח )הפסד התאגיד	504,651	195,477	426,193	90,910	657,722
התאמות:
עה דל"ן להשק השקעה, נ סי נדל"ן ל רך של נכ שינויים בע קעות בהקמה וקר	)337,924(	)234,471(	)241,889(	)201,067(	)336,710(
חריגות פעמיות או כנסות( חד הוצאות/ )ה	1,941	)1,332(	1,668	2,585	3,283
ת ערך לרבות יריד 36 IAS( ערך לפי ח( מירידת הפסד )רוו שה ו רווח מרכי י המאזני( א שיטת השוו מדדת לפי השקעה הנ מנותי במחיר הזד	)7,286(	49,430	)36,475(	11,294	13,158
סים ירה של נכ וגן או ממכ ם בשווי ה ח( משינויי הפסד/)רוו פיננסים	)188,746(	51,438	)253,600(	114,157	)312,779(
ת לעיל ל ההתאמו והנדחה בש מס השוטף השפעת ה	114,011	26,453	107,442	5,464	110,090
אזני ) ת השווי המ לת לפי שיט ברה המטופ ה ברווחי ח חלק החבר	26,028(	)34,610(	4,932	)19,681(	)27,581(
שת הרשות FFO לפי גי	60,619	52,385	8,271	3,662	107,183
מניות לום מבוסס נוסף – תש	3,300	4,497	1,658	2,247	8,117
מות נוסף – תרו	1,575	841	1,103	711	4,639
קרן החוב הצמדה על ת( הפרשי אות )הכנסו נוסף – הוצ	69,772	71,573	57,407	60,082	133,445
ה שת ההנהל FFO לפי גי	135,266	129,296	68,439	66,702	253,384
משוקלל מס' מניות	366,155	366,028	366,188	366,028	366,036
רות( למניה )אגו FFO ריאלי	369	353	186	182	692

ב' נספח	קיף ל פי תש הוצעו ע ה ואשר י החבר קו על יד שהונפ תחייבות עודות ה בדבר ת פרטים
זיקי ודי למח גילוי ייע	ב(: סדרה י" רה י"א ו ה י', סד ט', סדר ', סדרה סדרה ח סדרה ז', דרה ו', מרה )ס תנות לה שאינן ני ת חוב של אגרו סדרות 7 לחברה עד הדוח נכון למו
ת חוב האגרו	מעט ,1970 ל ש"ל - ם(, הת ם ומיידיי תקופתיי )דוחות רות ערך קנות ניי 13( לת 10)ב() בתקנה משמען תיות, כ רות מהו הינן סד החברה הנפיקה החוב ש ת אגרות כל סדרו ה ו'( . וב )סדר גרות הח רה י'( וא חוב )סד אגרות ה

למועד הדוח ובמהלך תקופת הדוח החברה עומדת ועמדה, למיטב ידיעתה, בכל התנאים וההתחייבויות בהתאם לשטרי הנאמנות של אגרות החוב שהנפי קה וכן, למיטב ידיעתה, לא התקיימו תנאים המקימים עילות להעמדת אגרות החוב כאמור לפירעון מיידי ו/או למימוש בטוחות )ככל שניתנו(.

אלפי ש"ח סדרה ו' סדרה ז' סדרה ח' סדרה ט' סדרה י' סדרה י"א סדרה י"ב סה"כ מועד הנפקה 10.7.2016 21.8.2017 13.6.2018 23.2.2020 12.7.2021 12.7.2021 12.09.2024 פרטי נאמן משמרת חברה לשירותי נאמנות בע"מ )1( רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ )2( רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ )2( רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ )2( רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ )2( רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ )2( רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ )2( ערך נקוב במועד ההנפקה 5,063,216 457,102 687,707 194,736 968,532 1,008,600 1,129,878 616,661 יתרה בספרים 146,126 900,657 716,614 944,041 123,076 672,167 469,151 3,971,832 יתרת הערך הנקוב ללא הצמדה ליום 30.06.2025 3,473,155 457,102 601,839 107,367 823,059 605,160 755,296 123,332 יתרת הערך הנקוב לרבות הצמדה ליום 30.06.2025 4,001,629 468,157 694,647 123,924 961,372 711,797 895,504 146,228 סכום הריבית שנצברה - 6,136 2,478 2,699 154 1,680 2,488 15,635 שווי בורסאי ליום 30.06.2025 3,837,752 477,169 622,061 110,169 893,595 700,049 889,966 144,743 שיעור הריבית הקבועה 2.05% 2.05% 1.4% 0.84% 0.5% 0.97% 3.18% בסיס הצמדה מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן

להלן יובא פירוט בנפרד לגבי כל אחת מסדרות אגרות החוב שבמחזור:

סה"כ	סדרה י"ב	סדרה י"א	סדרה י'	סדרה ט'	סדרה ח'	סדרה ז'	סדרה ו'	אלפי ש"ח
	ל בשיעור ש תשלומים 3 רעו ביום מהקרן יפ 15% ן השנים באפריל בי 30 2 .2028-2030 של הקרן תשלומים ל 27.5% בשיעור ש באפריל 30 יפרעו בים ושל 2031 של שנת .2033 שנת	תשלומים 20 ל 2.5% בשיעור ש רעו ביום מהקרן יפ ם 30 במרס וביו 31 בין בספטמבר – 2022 השנים ם 31 .2031 ביו רע ,2032 יפ במרס מהקרן. 50%	בשיעור תשלומים 20 רעו מהקרן יפ של 2.5% ם 30 במרס וביו ביום 31 ם בין השני בספטמבר ם 31 .2031 ביו – 2022 רע 50% ,2032 יפ במרס מהקרן.	ל בשיעור ש תשלומים רעו ב28- מהקרן יפ 6% בין השנים בפברואר עד 2023 2021 של כ - בשיעור ותשלומים רעו מהקרן יפ 27.33% בין בפברואר ביום 28 עד .2030 2028 השנים	ל 20% בשיעור ש תשלומים במרס 30 רעו ביום מהקרן יפ 2026 – 2024 בין השנים 40% שיעור של ותשלום ב במרס 30 רע ביום מהקרן יפ .2027	ל בשיעור ש תשלומים רעו ביום מהקרן יפ 10% ין השנים באוגוסט ב 30 עד 2024 2021 של בשיעור ותשלומים רעו ביום מהקרן יפ 20% ין השנים באוגוסט ב 30 עד .2027 2025	ל 8% בשיעור ש תשלומים ביוני 30 רעו ביום מהקרן נפ עד 2023 2019 בין השנים של 20% בשיעור ותשלומים ביוני 30 רעו ביום מהקרן יפ עד .2026 2024 בין השנים	לום הקרן מועד תש
	ם. חצי שנתיי תשלומים באפריל ם 30 ישולמו ביו ם ת מהשני של כל אח וביום 31 2025-2033 חת של כל א באוקטובר עד 2025 מהשנים .2032	חצי תשלומים שולמו שנתיים, י בספטמבר ביום 30 ת של כל אח עד 2021 מהשנים ם )כולל( וביו 2031 כל במרץ של 31 שנים אחת מה עד .2032 2022	ם, חצי שנתיי תשלומים ם 30 ישולמו ביו חת של כל א בספטמבר עד 2021 מהשנים ם 31 )כולל( וביו 2031 כל אחת במרץ של עד 2022 מהשנים .2032	ם, חצי שנתיי תשלומים ם ה 31- ישולמו ביו ת של כל אח באוגוסט עד 2029 2020 מהשנים בפברואר ם 28 )כולל( וביו ם ת מהשני של כל אח עד 2030 2021	ם, ביום חצי שנתיי תשלומים ם 30 במרס וביו 31 שבין 30 , בתקופה בספטמבר 31 – , 2018 בספטמבר .2027 במרס,	ם, חצי שנתיי תשלומים ביום בפברואר ו ביום 28 תקופה באוגוסט ב 30 בפברואר, שבין 28 באוגוסט, -2018 30 2027	ם, ביום חצי שנתיי תשלומים יוני, ביום 30 ב בדצמבר ו 31 בדצמבר שבין 31 בתקופה .2026 ביוני 30 – 2016	ת לום הריבי מועד תש
	10.9.2024	25.7.2024	25.7.2024	25.7.2024	25.7.2024	25.7.2024	25.7.2024	אחרון )3( דוח דירוג
	ilAA-	ilA+	ilA+	ilA	ilAA-	ilA-	ilA	ה ד ההנפק דירוג למוע )4(
	ilAA-	ilA+	ilA+	ilA+	ilAA-	ilA+	ilA+	)4( הדוח למועד דירוג
	כן )7(	לא	כן )6(	לא	כן )5(	לא	לא	החברה התחייבות ב גרות החו לפירעון א בשעבודים מובטחת

)1( ממגדל אמות ביטוח ברחוב דרך מנחם בגין ,46-48 תל אביב. טלפון ,03-6374344 פקס .03-6374344 דוא"ל האחראי - רמי ספטי:il.co.mtrust@RamiS

)2( רח' יד חרוצים ,14 תל אביב. טלפון: ,03-6389200 פקס: .03-6393316 דוא"ל האחראי - רו"ח יוסי רזניק: il.co.rpn@Yossi

)3( ראה דיווח מיידי מיום 14 ביולי 2025 )אסמכתא: 2025-15-051983(.

S&P MAALOT )4(

)5( לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה ח'( נוצרו ונרשמו השעבודים המפורטים להלן:

א. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור גליל עליון, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.

ב. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על זכויותיה של החברה בבית ניסקו, מודיעין, וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.

ג. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור עפולה בע"מ במרכז המסחרי BIG עפולה, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור עפולה בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור עפולה בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.

ד. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על זכויותיה של החברה במרכז ניהול מגרש ,61 מודיעין, וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.

• ה. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור קריית גת בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור קריית גת, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור קריית גת בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור קריית גת בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
• ו. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי BIG מגה אור טבריה, וכן שעבוד על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת פירות מהנכס הנ"ל וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
• ז . משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על כל זכויותיה של החברה במרכז מגה אור REIT 1 מודיעין )50% בלתי מסוימים( וכן שעבוד שוטף, ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס )50% בלתי מסוימים( וכן שעבוד קבוע, ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס )50% בלתי מסוימים(.
• ח. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על כל זכויותיה של החברהבמרכז ניהול מגרש 12א' וכן שעבוד קבוע ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל וכן שעבוד קבוע ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על זכותה של החברה לקבלת פירות מהנכס הנ"ל.
  • ט. שעבוד על מלוא הזכויות והכספים בחשבונות הנאמנות המנוהלים על שם הנאמן למחזיקי אגרות החוב.
  • )1( הבטוחות שניתנו להבטחת אגרות החוב, כמפורט לעיל, הינן תקפות על פי כל דין ועל פי מסמכי ההתאגדות של החברה.
• )2( לפרטים נוספים אודות השעבודים/בטוחות להבטחת אגרות החוב ראה סעיף 22 בחלק א' של הדוח התקופתי )במסגרת הגילוי אודות נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד(, את הערכות השווי שצורפו לדוח התקופתי ואת מכתבי העדכון להערכות השווי אשר מצורפים לדוח זה, את באור 18 לדוחות הכספיים ליום 31.12.2024 וכן את סעיף 3 ב חלק ב' שלהלן.
  • )6( לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה י'( נוצרו ונרשמו השעבודים המפורטים להלן:
• א. שעבוד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על 333,246 מניות של ביג מרכזי קניות בע"מ ועל הזכויות הנלוות להן )כהגדרתן בשטר הנאמנות(, וזאת לאחר שבתקופ ת הדוח, ולאחר שבוצע תשלום קרן בהתאם ללוח הסילוקין של אגרות החוב )סדרה י'( שחררה החברה מהשעבוד כ 136,616- מניות ביג, והכל בהתאם להוראות שטר הנאמנות.
  • ב. שעבוד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על 5,826,256 מניות של חברת השקעות דיסקונט בע"מ ועל הזכויות הנלוות להן )כהגדרתן בשטר הנאמנות(.
    • ג. שעבוד קבוע, יחיד, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות החברה בחשבון הנאמנות המתנהל על שם הנאמן ועל כל המופקד בו.
      • )1( הבטוחות שניתנו להבטחת אגרות החוב, כמפורט לעיל, הינן תקפות על פי כל דין ועל פי מסמכי ההתאגדות של החברה.
• )2( לפרטים אודות ביג מרכזי קניות בע"מ ודוחותיה הכספיים ליום 31.12.2024 וליום 31.3.2025 ראה דיווחים מיידיים של ביג מרכזי קניות בע"מ מיום 19 במרס, 2025 ומיום 20 במאי 2025 )אסמכתאות ,2025-01-018153 2025- ,01-035209 בהתאמה( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(. לפרטים אודות חברת השקעות דיסקונט בע"מ ודוחותיה הכספיים ליום 31.12.2024 וליום ,30.6.2025 ראה דיווחים מיידיים של חברת השקעות דיסקונט בע"מ מיום 13 בפברואר , 2025 ומיום 4 באוגוסט 2025 )אסמכתאות: ,2025-01-010738 ,2025-01-057477 בהתאמה( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.
  • )7( לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה י"ב( נוצרו ונרשמו השעבודים המפורטים להלן:
• א. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של ביג מגה אור בע"מ במרכז המסחרי ביג פרדס חנה וכן שעבוד שוטף על 50% בלתי מסוימים מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת הכנסות מהמרכז המסחרי ביג פרדס חנה וכן שעבוד על 50% מזכותה של ביג מגה אור בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
• ב. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על מלוא זכויותיה של החברה במרכז ניהול מגרש 63ב וכן שעבוד שוטף מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות החברה בהכנסות מרכז ניהול מגרש 63ב וכן על מלוא זכויות החברה מכוח הסכם שכירות מרכז ניהול מגרש 63ב והסכם האופציה וכן שעבוד על זכותה של החברה לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
  • ג. שעבוד קבוע והמחאה על דרך שעבוד קבוע מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיה של החברה בתזרים התשלומים מגה אור איקאה אשדוד.
    • ד. שעבוד קבוע והמחאה על דרך שעבוד קבוע מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיה של החברה לקבלת תזרים התשלומים אריאל.
• ה. משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 50% בלתי מסוימים מכל זכויותיה של מגה אור מודיעין בע"מ במרכז המסחרי מודיעין 2 וכן שעבוד שוטף על 50% בלתי מסוימים מזכותה של מגה אור מודיעין בע"מ לקבלת הכנסות מהמרכז המסחרי מודיעין 2 וכן שעבוד על 50% מזכותה של מגה אור מודיעין בע"מ לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכס הנ"ל.
• ו. שעבוד קבוע מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות מגה אור להבים בע"מ במרכז תעשיה בלהבים וכן שעבוד שוטף מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות מגה אור להבים בהכנסות מרכז תעשיה בלהבים וכן שעבוד על זכותה של מגה אור להבים לקבלת תגמולי ביטוח בקשר לנכ ס הנ"ל.
  • )1( הבטוחות שניתנו להבטחת אגרות החוב, כמפורט לעיל, הינן תקפות על פי כל דין ועל פי מסמכי ההתאגדות של החברה.
• )2( לפרטים נוספים אודות השעבודים/בטוחות להבטחת אגרות החוב ראה סעיף 22 בחלק א' של הדוח ה תקופתי )במסגרת הגילוי אודות נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד(, את הערכות השווי שצורפו לדוח התקופתי ואת מכתבי העדכון להערכות השווי אשר מצורפים לדוח זה, את באור 18 לדוחות הכספיים ליום 31.12.2024 וכן את סעיף 3 ב חלק ב' שלהלן.

4 4
--------

סטטוס עמידה למועד הדוח	כון היחס נ הדוח למועד	מידה אמת ה	וב גרת הח סדרת א
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון 3,749 מי כ - ש"ח	300- פחת מ עניין, לא י רים, לפי ה או המבוק , הסקורים השנתיים בעוניים או וחדים, הר פיים המא חות הכס על -פי הדו המיעוט(, בות זכויות החברה לר ברה )הון מי של הח הונה העצ דוחות 2 ידה במשך מאמת המ ה תחרוג ר שהחבר ם רק לאח מיידי תקו ה לפירעון צוין כי עיל בריבית(. י ניין פיצוי ש"ח )לע 350 מיליון חת מ- די( ולא יפ פירעון מיי ח )לעניין מיליון ש" רצופים.
עומדים בתנאי	37.9%	ל -פי החברה, ע מאזן של רה לסך ה ( של החב יות מיעוט א כולל זכו בעלים, ל והלוואות ל שטר הון בלים, כול נאיים מקו לים חשבו מי לפי כל ם )הון עצ מי המתוא הונה העצ היחס בין (. יצוין כי צוי בריבית )לעניין פי מ 25% ולא יפחת רעון מיידי( )לעניין פי 20%- יפחת מ העניין לא וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה פים. דוחות רצו משך 2 המידה ב רוג מאמת חברה תח לאחר שה תקום רק עון מיידי עילה לפיר
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון 3,629 מי כ - ש"ח	400- א יפחת מ העניין, ל וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ט(, על -פי יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח הונה העצ דוחות 2 ידה במשך מאמת המ ה תחרוג ר שהחבר ם רק לאח מיידי תקו ה לפירעון צוין כי עיל בריבית(. י ניין פיצוי ש"ח )לע 450 מיליון חת מ- די( ולא יפ פירעון מיי ח )לעניין מיליון ש" רצופים.
עומדים בתנאי	37.9%	ל -פי החברה, ע מאזן של רה לסך ה ( של החב ויות מיעוט ם וכולל זכ ואות בעלי ,כולל הלו ל שטר הון בלים, כול נאיים מקו לים חשבו מי לפי כל ם )הון עצ מי המתוא הונה העצ היחס בין וין ריבית(. יצ יין פיצוי ב 25% )לענ יפחת מ מיידי( ולא יין פירעון 20% )לענ יפחת מ- העניין לא וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ים. וחות רצופ במשך 2 ד ת המידה חרוג מאמ החברה ת ק לאחר ש די תקום ר פירעון מיי כי עילה ל	סדרה ז'
עומדים בתנאי	74%	סדרה ח' ות החוב ודירוג אגר החברה A שר דירוג מיידי - כא ב לפירעון גרות החו העמדת א יין עילה ל 60% )לענ מוד על בטוחה יע ס החוב ל ( כולל( יח הוא עד A וג החברה כאשר דיר ב גרות החו + ודירוג א החברה A אשר דירוג האמור(. כ מהשיעור יחס גבוה וכל עוד ה ם( רצופים ו/או סקורי )מבוקרים ת כספיים בשני דוחו 70% לה על חה לא יע חוב לבטו AA- , יחס האמור. מהשיעור יחס גבוה וכל עוד ה ם( רצופים ו/או סקורי )מבוקרים ת כספיים בשני דוחו 80% לה על חה לא יע חוב לבטו AA- יחס סדרה ח'
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי 3,629 כ - מש"ח	400- א יפחת מ העניין, ל וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ט(, על -פי יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח הונה העצ 2 דוחות ידה במשך מאמת המ ה תחרוג ר שהחבר ם רק לאח מיידי תקו ה לפירע ון צוין כי עיל בריבית(. י ניין פיצוי ן ש"ח )לע 450 מיליו חת מ די( ולא יפ פירעון מיי ח )לעניין מיליון ש" רצופים.
עומדים בתנאי	יעוט( ל זכויות מ עלים וכול הלו ואות ב רה, כולל בויות החב כל התחיי רוק בפני נדחה בפי ל שטר הון בלים, כול נאיים מקו לים חשבו מי לפי כל ם )הון עצ מי המתוא הונה העצ היחס בין 37.9% ולא רעון מיידי( )לעניין פי 20% פחת מ - עניין לא י רי ם, לפי ה או המבוק הסקורים שנתיים, וניים או ה דים, הרבע ם המאוח ת הכספיי -פי הדוחו חברה, על אזן של ה ה לסך המ של החבר פים. דוחות רצו משך 2 המידה ב רוג מאמת חברה תח לאחר שה תקום רק עון מיידי עילה לפיר (. יצוין כי צוי בריבית )לעניין פי 23% יפחת מ
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי 800- א יפחת מ העניין, ל וקרים, לפי ים או המב ים, הסקור או השנתי הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ט(, על -פי יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח הונה העצ ליון 3,629 מי כ - דוחות 2 ידה במשך מאמת המ ה תחרוג ר שהחבר ם רק לאח מיידי תקו ה לפירעון צוין כי עיל בריבית(. י ניין פיצוי ש"ח )לע 750 מיליון חת מ- די( ולא יפ פירעון מיי ח )לעניין מיליון ש" ש"ח רצופים.
עומדים בתנאי	37.9%	וט( של זכויות מיע לים וכולל ל וואות בע ק, כולל ה ו והן בפירו עד פירעונ ביחס למו נדחה הן ל שטר הון בלים, כול נאיים מקו לים חשבו מי לפי כל ם )הון עצ מי המתוא הונה העצ היחס בין ולא עון מיידי( לעניין פיר מ - 23% ) לא יפחת לפי העניין מבוקרים, רים או ה יים, הסקו או השנת הרבעוניים מאוחדים, כספיים ה הדוחות ה ה, על -פי של החבר סך המאזן החברה ל פים. דוחות רצו משך 2 המידה ב רוג מאמת חברה תח לאחר שה תקום רק עון מיידי עילה לפיר (. יצוין כי צוי בריבית )לעניין פי 20% יפחת מ	סדרה ט'

סטטוס עמידה למועד הדוח	כון היחס נ הדוח למועד	מידה אמת ה
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון 3,629 מי כ - ש"ח	ה(, של החבר הרבעוניות הכספי ות תוצאותיה או על פי ל החברה אוחדים ש נתיים המ ספיים הש וחותיה הכ ט, על פי ד יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח ההון העצ ידה מאמת המ רה תחרוג חר שהחב ום רק לא ן מיידי תק לה לפירעו יצוין כי עי עון מיידי(. לעניין פיר ליון ש"ח ) מ- 950 מי לא יפחת בריבית(. ו ניין פיצוי ש"ח )לע ממיליארד לא יפחת פים. דוחות רצו במשך 2
עומדים בתנאי	ה, של החבר ך המאזן מיעוט( לס ת כולל זכויו ת בעלים ו ולל הלוואו ון נדחה, כ לל שטר ה קובלים, כו בונאיים מ כללים חש עצמי לפי ברה )הון ם של הח מי המתוא הונה העצ היחס בין 37.9% מיידי(. יין פירעון 21% )לענ יפחת מ- ריבית( ולא יין פיצוי ב 24% )לענ חת מ - עניין לא יפ רים, לפי ה או המבוק הסקורים השנתיים, בעוניים או חדים, הר פיים המאו חות הכס על -פי הדו פים. דוחות רצו 2 ידה במשך מאמת המ רה תחרוג חר שהחב ום רק לא ן מיידי תק לה לפירעו יצוין כי עי		סדרה י'
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון 3,629 מי כ - ש"ח	ה(, של החבר הרבעוניות הכספי ות תוצאותיה או על פי ל החברה אוחדים ש נתיים המ ספיים הש וחותיה הכ ט, על פי ד יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח ההון העצ ידה מאמת המ רה תחרוג חר שהחב ום רק לא ן מיידי תק לה לפירעו יצוין כי עי עון מיידי(. לעניין פיר ליון ש"ח ) מ- 950 מי לא יפחת בריבית(. ו ניין פיצוי ש"ח )לע ממיליארד לא יפחת פים. דוחות רצו במשך 2
עומדים בתנאי	37.9%	ה, של החבר ך המאזן מיעוט( לס ת כולל זכויו ת בעלים ו ולל הלוואו ון נדחה, כ לל שטר ה קובלים, כו בונאיים מ כללים חש עצמי לפי ברה )הון ם של הח מי המתוא הונה העצ היחס בין מיידי(. יין פירעון 21% )לענ יפחת מ- ריבית( ולא יין פיצוי ב 24% )לענ חת מ - עניין לא יפ רים, לפי ה או המבוק הסקורים השנתיים, בעוניים או חדים, הר פיים המאו חות הכס על -פי הדו פים. דוחות רצו 2 ידה במשך מאמת המ רה תחרוג חר שהחב ום רק לא ן מיידי תק לה לפירעו יצוין כי עי
עומדים בתנאי	79%	חתי שווי הבטו ת )קרי: ה ך הבטוחו עלה על ס יקה, לא י מועד הבד צברו עד ל צמדה שנ והפרשי ה פת ריבית "ב( בתוס וב )סדרה י אגרות הח ולקת של הבלתי מס ה ליתרה הסך השוו ספת בטוחה נו לא תעמיד חס הנ"ל ו חרוג מהי החברה ת ק לאחר ש די תקום ר פירעון מיי כי עילה ל יקה. יצוין מועד הבד ל 80%( ל בשיעור ש וא מוכפל בדים כשה ם המשוע של הנכסי ות. טר הנאמנ הוראות ש בהתאם ל
עומדים בתנאי	בסך של הון עצמי ליון 3,629 מי כ - ש"ח	ברה, ות של הח ת הרבעוני ה הכספיו י תוצאותי ה או על פ של החבר מאוחדים שנתיים ה כספיים ה וחותיה ה ט, על פי ד יות המיעו א כולל זכו החברה ל ברה )הון מי של הח ההון העצ רצופים. שני דוחות ידה במשך מאמת המ רה תחרוג חר שהחב תקום לא עון מיידי עילה לפיר ח. יצוין כי אלפי ש" 1,300,000- מ ( לא יפחת לפי העניין	סדרה יב'
עומדים בתנאי	37.9%	ה, של החבר ך המאזן מיעוט( לס ת כולל זכויו ת בעלים ו ולל הלוואו ון נדחה, כ לל שטר ה קובלים, כו בונאיים מ כללים חש עצמי לפי ברה )הון ם של הח מי המתוא הונה העצ היחס בין תחרוג שהחברה רק לאחר ידי תקום לפירעון מי ן כי עילה .22%- יצו י פחת מ עניין, לא י רים, לפי ה או המבוק הסקורים השנתיים בעוניים או וחדים, הר פיים המא חות הכס על פי הדו ם. נים רצופי שני רבעו ידה במשך מאמת המ

פרקב' עדכון תיאור עסקי התאגיד לדוח התקופתי לשנת 2024

עדכון פרק תיאור עסקי התאגיד לדוח התקופתי לשנת 2024

בהתאם לתקנה 39א' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל – ,1970 להלן יפורטו השינויים או החידושים המהותיים אשר אירעו בעסקי החברה בנושאים אשר יש לתארם בדוח התקופתי שחלו מאז פרסום הדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 כפי שפורסם על ידה ביום 5 במרס 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-014685(, אשר נכלל בדוח זה על דרך ההפניה )" הדוח התקופתי "(. מובהר, כי ככלל, התיאור הנכלל בדוח זה כולל רק מידע אשר הינו, לדעת החברה, מידע מהותי, יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, לשם שלמות התמונה, כללה החברה תיאור נרחב מהנדרש, הכולל גם מידע שאינו מהותי בהכרח. העדכונים להלן מובאים על פי סדר הסעיפים של פרק תיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי. יצוין כי למונחים שלהלן תהא המשמעות הנודעת להם בדוח התקופתי, אלא אם צוין במפורש אחרת.

.1 עדכון לסעיף 4 לפרק תיאור עסקי התאגיד הנכלל בדוח התקופתי

.1.1 מיזוג החברה עם מגה אור להבים בע"מ

ביום 18 ביוני 2025 הושלם מיזוגה של מגה אור להבים בע"מ )חברה בת אשר הוחזקה במלואה ע"י החברה( )"מגה אור להבים"( עם ולתוך החברה כחברה קולטת. עם השלמת המיזוג האמור חוסלה מגה אור להבים. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי מיום 18 ביוני 2025 )אסמכתא: 2025-01-043540(.

.1.2 עדכון לסעיף 4.6 לפרק תיאור עסקי התאגיד )התקשרות חברה בהסכם לרכישת מקרקעין בהיקף של כ 50- דונם באזור קרית גת וכן בהתקשרות בהסכם שכירות(

בתקופת הדוח התקיימו התנאים המתלים שנקבעו בהסכם המכר. כמו כן, החברה שילמה למוכר כ 126- מיליון ש"ח מתוך התמורה שנקבעה בהסכם המכר )יתרת התמורה תשולם בהתאם לאבני דרך שנקבעו בהסכם המכר(.

.1.3 התקשרות בהסכם מתן שירותי Center Data במתקן במודיעין )-1MDCIL, שלב א'(

ביום 14 במאי 2025 התקשרה C.D Mega עם חברת בת של חברה בינלאומית הנסחרת בנאסד"ק בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות בינה מלאכותית, בהסכם למתן שירותי Center Data בהספק של IT MW8 אשר יסופקו במתקן במודיעין אשר נמצא בשלבי הקמה מתקדמים. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 15 במאי 2025 )אסמכתא: 2025-01-034029 וכן דיווח מתקן אסמכתא: 2025-01-034067(, מידע זה נכלל על דרך ההפניה.

.1.4 רווח מניירות ערך בדוחותיה הכספיים של החברה ליום 30 ביוני 2025

ביום 2 ביולי 2025 עדכנה החברה כי בהתאם למחיר הנעילה נכון ליום 30 ביוני 2025 של מניות של חברות המוחזקות ע"י החברה אשר מניותיהן רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל -אביב בע"מ צפויה החברה להכיר בדוחותיה הכספיים של החברה ליום 30 ביוני 2025 )הן במסגרת סעיף " נכסים המוחזקים למכירה" והן במסגרת סעיף " נכסים פיננסיים המוחזקים למסחר הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד"(, ברווח לפני מס

לרבעון השני לשנת 2025 בסך כולל של כ 254- מיליון ש" ח. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 2 ביולי 2025 )אסמכתא: 2025-01-047720(.

.2 לעדכון סעיף 8 לפרק תיאור עסקי התאגיד הנכלל בדוח התקופתי-

ראה פירוט בסעיף "הסביבה העסקית" שבדוח זה לעיל.

.3 להלן יובאו הנתונים לגבי הנכסים המשמשים כבטוחה למחזיקי אגרות החוב אשר הונפקו לציבור על ידי החברה:

.3.1 מרכז מסחרי, BIG עפולה

ואה מספרי השו	ת 2025	שנה שוטפ	50%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
94,400	96,200	97,200	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
6,526	1,683	1,676	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
5,200	1,800	1,000	אלפי ש"ח( ך בתקופה ) רווחי )שערו
99	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6.9	7	6.9	אה )%( שיעור תשו
134	137	138	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.2 מרכז מסחרי, BIG מגה אור קרית גת

ואה מספרי השו	ת 2025	שנה שוטפ	50%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
235,280	241,740	250,040	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
15,746	4,028	3,995	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
16,719	6,235	8,269	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6.7	6.7	6.4	אה )%( שיעור תשו
122	126	124	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות
-	261	-	ר בחוזים מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות "ח( תקופה )בש שנחתמו ב

.3.3 מרכז מסחרי, BIG מגה אור טבריה

ואה מספרי השו	ת 2025 שנה שוטפ		50%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
220,720	219,920	225,360	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
14,093	3,364	3,386	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
12,640	) 828(	5,436	אלפי ש"ח( ך בתקופה ) רווחי )שערו
100	97	97	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6.4	6.1	6	אה )%( שיעור תשו
110	108	108	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.4 מרכז ניהול ניסקו, מודיעין

ואה מספרי השו	ת 2025 שנה שוטפ		100%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
133,950	134,330	136,000	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
8,187	2,069	2,078	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
4,510	380	1,670	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6	6.2	6.1	אה )%( שיעור תשו
51	52	52	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.5 מרכז מסחרי , מגה אור 1 REIT מודיעין

ואה מספרי השו	ת 2025 שנה שוטפ		100%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
190,800	192,800	195,200	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
12,549	3,206	3,259	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
9,000	2,000	2,400	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	99	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6.6	6.7	6.7	אה )%( שיעור תשו
95	97	94	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות
111	-	102	ר בחוזים מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות
			"ח( תקופה )בש שנחתמו ב

.3.6 מרכז מסחרי, BIG מגה אור גליל עליון

ואה מספרי השו	ת 2025	שנה שוטפ	100%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
202,800	203,270	209,110	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
5,471*	2,440	3,461	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
) 710(	443	5,775	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
98	97	97	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
2.7*	4.8*	6.6	אה )%( שיעור תשו
38*	68*	125	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

* בשנת ,2024 לאור מלחמת חרבות ברזל , הנכס נותר סגור ברובו במרבית תקופת הדוח, למעט עסקים חיוניים שפעלו במרכז זה. במהלך חודש דצמבר 2024 חזר המרכז לפעול כסדרו.

.3.7 מרכז ניהול מגרש 61

ואה מספרי השו	ת 2025 שנה שוטפ		50%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
183,430	184,050	185,280	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
12,276	3,240	3,212	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
9,901	620	1,230	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6.7	7.1	6.9	אה )%( שיעור תשו
50	52	51	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.8 מרכז ניהול מגרש 12א'

ואה מספרי השו	ת 2025 שנה שוטפ		50%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
165,800	166,400	168,500	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
10,005	2,538	2,512	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
5,700	600	2,100	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6	6.1	6	אה )%( שיעור תשו
47	47	47	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.9 מגה אור איקאה לוגיסטיקה אשדוד

ואה מספרי השו	ת 2025	שנה שוטפ	100%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
94,800	94,400	94,100	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
8,809	2,402	2,407	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
) 1,200(	) 800(	100	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
9.3	9.6	9.6	אה )%( שיעור תשו
49	51	51	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.10 מרכז מסחרי, BIG מגה אור פרדס חנה

ואה מספרי השו	ת 2025	שנה שוטפ	100%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
93,360	92,640	93,460	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
8,607	2,186	2,356	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
737	) 932(	812	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
9.2	9.3	10	אה )%( שיעור תשו
99	100	105	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות
			ר בחוזים מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות
130	-	-	"ח( תקופה )בש שנחתמו ב

.3.11 מרכז ניהול וישי , מודיעין

ואה מספרי השו	ת 2025	שנה שוטפ	100%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
104,920	105,270	106,540	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
5,884	1,515	1,514	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
3,340	350	1,270	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
5.8	5.8	5.7	אה )%( שיעור תשו
36	37	37	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.12 מרכז תעשיה בלהבים

ואה מספרי השו	ת 2025	שנה שוטפ	100%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
226,100	226,600	229,400	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
13,702	3,487	3,503	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
7,200	500	2,800	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6	6.2	6.1	אה )%( שיעור תשו
26	27	27	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.13 מרכז מסחרי, BIG מגה אור מודיעין 2

ואה מספרי השו	ת 2025	שנה שוטפ	100%( בנכס – ק התאגיד ,100% חל )נתונים לפי
31.12.2024	רבעון 1	רבעון 2
74,500	75,500	77,300	אלפי ש"ח( שווי הנכס )
4,889	1,288	1,288	ח( ה )אלפי ש" NOI בתקופ
2,590	1,000	1,800	לפי ש"ח( בתקופה )א רווחי שערוך
100	100	100	תקופה )%( ה ממוצע ב שיעור תפוס
6.6	6.8	6.7	אה )%( שיעור תשו
90	93	92	ר )בש"ח( מוצעים למ" חודשיים מ דמי שכירות

.3.14 לפרטים בדבר שווי תזרים התשלומים אריאל ראה הערכת שווי מיום 4 באוגוסט 2025 אשר מצורפת לדוח זה.

.4 להלן פרטים אודות הערכת שווי מהותית בהתאם לתקנה 8ב)ט( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל - :1970

כה נושא הער	ן ,17 אזור ,14 המעיי צלע ההר ,62 רחוב מגרש מס' ווי ההוגן ל בחינת הש עין נולוגי, מודי פארק טכ התעסוקה
רכה עיתוי ההע	30/06/2025
שנקבע ההערכה שווי נושא ( אלפי ש"ח הערכה )ב בהתאם ל	440,270
סמוך לפני ההערכה שווי נושא כללי רכה אילו מועד ההע ים, לרבות ת המקובל החשבונאו ם היו מחייבי חתות, לא פחת והפ ת אם להערכ ערכו בהת את שינוי לפי ש"ח( השווי )בא	248,767
נת סיבת הזמ תקשרות ו מועד הה שווי הערכת ה	ות ני חשבונא לישום תק ,30.06.2025 ליום ות כספיים לצורך דוח יולי ,2025 IAS-40 תקן I.F.R.S אומיים בינל
, לרבות ריך ואפיונו זיהוי המע השכלתו	ומנהל ון בכלכלה תואר ראש ין בע"מ(- ות מקרקע קטור שמא ר )ירון ספ ירון ספקטו נכסים עין וניהול אות מקרק -אילן(. שמ ם )אונ' בר ינהל עסקי אר שני במ עסקים ותו ביב( )אונ' תל -א ה ומדעי בגיאוגרפי אר ראשון ע"מ( – תו מקרקעין ב ר שמאות רון ספקטו גיל סיטון )י ון תואר ראש רושלים(, העברית בי ים )האונ' מנהל עסק ואר שני ב המדינה ות אביב( )אונ' תל - הול נכסים קרקעין וני שמאות מ רית אונו(. )מכללת ק במשפטים
רכים ת שווי לצ צוע הערכו ניסיון בבי ם מדווחים ם בתאגידי חשבונאיי ה של דומים לאל ובהיקפים על או העולים המדווחת ההערכה לה היקפים א	דלי קניות, מג ביג מרכזי לחברות – י בין היתר ערכות שוו ווי ביצע ה מעריך הש , די החזקות לבניה, גינ שדר חברה ו נדל"ן, א גרופ, קרס רנה סטאר עסקים, א רד ש"ח. 10- מיליא מעלה מ יקף של ל תידהר , בה אשטרום,
כה מין ההער תלות במז	אין
שיפוי עם להסכמי התייחסות המעריך	אין
פעל ריך השווי רכה שמע מודל ההע לפיו	זומנים. תזרימי המ ישת היוון ווי נקט בג מעריך הש
הן בוצעה קריות לפי הנחות עי שווי הערכת ה	ם ם ל הסכמי כס בהתא לנבוע מהנ העתידים המזומנים זית תזרימי נבחנה תח אוגרפי ומיקום גי ינים דומים בעלי מאפי חנו נכסים כמו כן נב ם לקוחות, שנחתמו ע כר. שאינו מוש גבי החלק השוואה ל בגישת ה ך השימוש דומה לצור

• .5 בהמשך לאמור בסעיף 24.2.1 לדוח התקופתי לגבי פרויקט Probshtip שבמקדוניה, בתקופת הדוח, נחתם מזכר הבנות מותנה למכירת הפרויקט, כאשר ככל שעסקת המכירה כאמור תושלם, חברת האנרגיה המשותפת לא צפויה לרשום בגין המכירה רווח או הפסד לאחר מס בסכומים מהותיים.
• .6 בהמשך לאמור בסעיף 30.2 לדוח התקופתי נכון ליום 30 ביוני 2025 לחברה קיימות אגרות חוב בסכום כולל של כ - 3,956,196 אלפי ש"ח וכן הלוואות בנקאיות )לרבות באמצעות חברות בנות ולרבות אשראי מנוצל מגופים בנקאיים( בסכום כולל של כ - 1,035,408 אלפי ש"ח הכוללות ) כל הסכם הלוואה על פי תנאיו( תניית הפרה צולבת מהותית )כהגדרת מונח זה בעמדת הרשות ( בכפוף לתנאי סף כמותיים שנקבעו בהסכמים ו/או עילות אחרות שעניינן קיומם של אירועים המצביעים על הרעה נחזית בעסקי החברה ו/או ביכולתה לשרת חובותיה.

.7 בהמשך לאמור בסעיף 24.2.2 לדוח התקופתי

• .7.1 אגירת אנרגיה קבלת תשובות מחלק מחברת החשמל במהלך תקופת הדוח, קיבלה החברה תשובות מחלק חיוביות )חלקן תשובות מחלק חיוביות מוגבלות(, ביחס למרבית הבקשות אשר הגישה החברה.
• .7.2 קבלת אישור ממשלה להסמכת שותפות מוחזקת על ידי החברה להכנת תוכנית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי

ביום 15 ביולי 2025 נודע לחברה בדבר החלטת ממשלה המסמיכה את תחנת כוח שמשון שותפות מוגבל ת, תאגיד המוחזק ע"י החברה בשותפות עם קבוצת אשטרום בע"מ )באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה( ומפעלי הר טוב שותפות מוגבלת )כאשר כל שותף מחזיק ב1/3- מן הזכויות בשותפות ( )" השותפות "( להכין תוכנית לתשתית לאומית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי בהספק של לפחות MW 630 ולהגישה לועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות.

לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי של החברה מיום 16 ביולי 2025 )אסמכתא: 2025-01-052613(, הנכלל בזאת על דרך ההפניה.

.8 בהמשך לאמור בסעיף 25.6 לדוח התקופתי )הקצאת אופציות לעובדים ולנושאי משרה בכירה בחברה(

ביום 4 באוגוסט 2025 אישר דירקטוריון החברה, בהמשך לאישור ועדת התגמול , הקצאה פרטית שאינה מהותית של 15,508 יחידות מניה חסומות ) RSU( )לא רשומות למסחר( לנושאי משרה )לרבות ל נושא משרה שהינו נותן שירותים( ולעובדים, אשר תבשלנה ל - 15,508 מניות רגילות של החברה, וזאת בהתאם לתנאים המפורטים בדוח הקצאה פרטית שפרסמה החברה. לפרטים נוספים ראה דיווח מיידי מיום 4 באוגוסט, 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-057778(.

.9 דוח בדבר מצבת ההתחייבויות לפי מועדי פירעון של החברה ליום 30 ביוני 2025 יפורסם ע"י החברה בסמוך לפרסום דוח זה בטופס שסימונו ת.126-

עדכון לפרק תיאור עסקי התאגיד של חברת השקעות דיסקונט בע"מ

נספח א' לפרק ב'

נספח א' לפרק ב' )עדכון פרק תיאור

עסקי התאגיד(

נט בע"מ עות דיסקו ברת השק אגיד של ח עסקי הת דכון תיאור ציתי של ע תיאור תמ
1 2025 ם 30 ביוני סתיים ביו 2025 שה שנת השני של "( לרבעון )"דסק"ש

העניינים המפורטים להלן הינם בנוסף להתפתחויות ולשינויים שארעו ברבעון הראשון של שנת 2025 ואשר תוארו בדוח הכספי של דסק"ש ליום 31 במרס .2025

המידע הכלול בתיאור תמציתי זה ניתן לשלמות התמונה הכוללת, אך אינו מלמד בהכרח כי המידע הינו מהותי מנקודת מבטה של דסק"ש.

.1 פעילות דסק"ש ותיאור התפתחות עסקיה

מלחמת חרבות ברזל – לפרטים בדבר השלכות המלחמה על פעילות דסק"ש, ראה באור .1ג לדוחות הכספיים של דסק"ש וסעיף 1.2 לדוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד של דסק"ש ליום 30 ביוני 2025 )" דוח הדירקטוריון"(.

.2 תיאור עדכון עסקי דסק"ש לפי תחומי פעילות חברה לנכסים ולבנין בע"מ )"נכסים ובנין"(

הליכים משפטיים

לפרטים אודות תביעות התלויות ועומדות כנגד נכסים ובניין, ראה באור 7 לדוחות הכספיים של דסק"ש.

נכסים ובנין

• בחודש יוני 2025 התקשרה נכסים ובנין עם מוסד בנקאי לקבלת מסגרת אשראי בסך 145 מיליון ש"ח, נכון למועד הדוחות הכספיים מסגרת האשראי לא נוצלה. לפרטים נוספים ראה באור .5א2. לדוחות הכספיים.
• בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הנפיקה נכסים ובנין 145 מיליון נע"מ לא רשומים למסחר )סדרה 1(. לפרטים נוספים ראה באור .5א2. לדוחות הכספיים של דסק"ש .
• בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי , מכרה נכסים ובניין כ 2.4%- מהונה המונפק והנפרע של גב-ים, בתמורה בסך של 200 מיליון ש"ח, כך ששיעור החזקתה בגב-ים ירד לכ .71.7%- לפרטים נוספים ראה באור .4ב.2. לדוחות הכספיים של דסק"ש .
• תל אביב פרויקט דפנה, מתחם 502 פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית, בבעלות משותפת של נוה-גד, חברת בת בבעלות מלאה של גב-ים, חברה בת של נכסים ובנין, עם חברת תדהר )חלק נוה-גד 65%(. הפרויקט כולל 201 יח"ד, מתוכן 107 יח"ד למכירה, 66 יח"ד המיועדות לבעלי הזכויות ו28- יח"ד להשכרה, וכן שטח מסחרי של כ 300- מ"ר. במתחם זה התגלעה מחלוקת בין היזמים ובין בעלי הזכויות, ולאחר תאריך הדוח הגישו נוה-גד ותדהר תביעה לבית-המשפט כנגד הדיירים וחברה יזמית אשר החתימה אותם על הסכמי פינוי שלא כדין, לאכיפת ההסכם בין נוה-גד ותדהר ובין הדיירי ם ולחילופין לתשלום פיצויים. לפרטים בדבר עסקה בין נכסים ובנין לגב-ים, שבמסגרתה הועברה פעילות הבניה למגורים וההתחדשות העירונית של נכסים ובנין לגב-ים, ובמסגרתה נקבע הסדר

חלוקת רווחים עתידיים בגין נכסים מסוימים, כולל מתחם ,502 ראה באור .11ו.1.ב.2. לדוחות הכספיים של דסק"ש לשנת .2024

¹ האמור בנספח זה מתבסס על הדוח הרבעוני של דסק"ש ליום 30 ביוני 2025 כפי שפורסם ע"י דסק"ש ביום 4 באוגוסט ,2025 במערכת ההפצה של רשות ניירות ערך ובאתר האינטרנט של הבורסה לניירות ערך בע"מ.

התפתחות בתחום פעילות נכס מניב בחו"ל - מגדל Bryant 10 בניו-יורק )פעילות מופסקת(

• בחודש אפריל ,2025 התקשרה נכסים ובניין )באמצעות חברה בבעלותה המלאה, המחזיקה במגדל( בהסכם שכירות עם תאגיד אמריקאי מקבוצת Amazon"( אמזון"( לפיו, שכרה אמזון כ 330- אלף ר"ר )כ 31- אלף מ"ר( משטחי המגדל )״המושכר״( לתקופת שכירות בת 15 שנים, הניתנת להארכה. שטח המושכר, כאמור, מורכב משטחי קומות 3 עד 11 בבניין המרכזי במגדל ומשטח מסוים של כ 730- ר״ר )כ - 68 מ"ר( בלובי המגדל ואופציה להרחבת שטח המושכר בשטח נוסף בהיקף של כ - 145 אלף ר"ר )כ - 13 אלף מ"ר( בבניין 39W.1 נכסים ובניין מסרה את שטח המושכר לאמזון ביום 1 ביוני .2025
• בחודש יוני ,2025 התקשרה נכסים ובניין בהסכם שכירות, כפוף לתנאים מסויימים, לפיו השכירה נכסים ובניין במגדל כ - 52 אלף ר"ר ) 5 אלף מ"ר( שטחי מסחר לרשת Time Life לפתיחת מועדון ספורט יוקרתי במגדל. לפרטים נוספים ראה באור .8א1. לדוחות הכספיים וסעיף 1.8.2 לדוח הדירקטוריון של נכסים ובנין.
• דיבידנד מגב-ים ביום 29 ביולי ,2025 הכריז דירקטוריון גב-ים על חלוקת דיבידנד בסך של 85 מיליון ש"ח, שישולם ביום 14 באוגוסט .2025 חלק נכסים ובניין בתשלום הדיבידנד האמור הינו 61 מיליון ש"ח.
  • .3 תיאור עסקי דסק"ש פרטים נוספים
• נכון ליום 30 ביוני 2025 ובסמוך למועד פרסום הדוח עמדה רמת המינוף של דסק"ש על כ - 29% בכל אחד מהמועדים כאמור. רמת המינוף הממוצעת למועדים האמורים הינה כ - 31% ו- ,28% בהתאמה.
• נכון ליום 30 ביוני 2025 עמדו השווי הנכסי הנקי של דסק"ש והיחס בין החוב הפיננסי נטו לבין השווי הנכסי על סך של 1,164 מיליון ש" ח ו,31%- בהתאמה.
• בהתאם ל דוחות הכספיים המאוחדים של דסק"ש ליום 30 ביוני ,2025 לדסק"ש גירעון בהון החוזר בסך 1,159 מיליון ש"ח ובהון החוזר לתקופה של 12 חודשים )בנטרול נכסים והתחייבויות בעלי תקופת מחזור תפעולי העולה על שנה( בסך 1,278 מיליון ש"ח. בהתאם לדוחות הכספיים הנפרדים )"סולו"( של דסק"ש ליום 30 ביוני ,2025 לדסק"ש ג י רעון בהון החוזר בסך 184 מיליון ש"ח. לדסק"ש תזרים מזומנים חיובי מתמשך מפעילות שוטפת הן בדוחות הכספיים המאוחדים והן בדוחות הסולו. דסק"ש צירפה לדוחות הכספיים דוח תזרים מזומנים חזוי, ובו פירוט ההתחייבויות והמקורות הכספיים מהם צופה דסק"ש לפרוע אותן, בתקופה של שנתיים שיסתיימו ביום 30 ביוני .2027

לפרטים נוספים אודות מצבה הכספי של דסק"ש, תזרים המזומנים שלה ויכולתה לעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות, ראה סעיף באור .1ב. לדוחות הכספיים של דסק"ש וסעיף 1.6.2 לדוח הדירקטוריון שלה.

פרק ג'

דוחות כספיים ביניים מאוחדים המיוחסים לחברה ליום 30 ביוני, 2025

מגה אור החזקות בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ביוני, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

עמוד
2	ם מאוחדי ים ביניים חות כספי סקירת דו
3-4	הכספי ל המצב אוחדים ע דוחות מ
5-6	הכולל ל הרווח אוחדים ע דוחות מ
7-11	ם בהון ל השינויי אוחדים ע דוחות מ
12-14	המזומנים ל תזרימי אוחדים ע דוחות מ
15-25	חדים ניים מאו ספיים בי דוחות הכ באורים ל

---

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של מגה אור החזקות בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של מגה אור החזקות בע"מ וחברות בנות )להלן- הקבוצה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני, 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופו ת ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות ביניים של חברות המוצגות על בסיס השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הסתכמה לסך של כ- 796,992 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני, ,2025 ואשר חלקה של הקבוצה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ- 51,155 וכ- 20,012 אלפי ש"ח לתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופות הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, 4 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

ליום
בדצמבר 31	ביוני	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
	ח אלפי ש"
			טפים נכסים שו
362,100	91,388	811,511	נים שווי מזומ מזומנים ו
			דרך שווי הוגן נמדדים ב למסחר ה מוחזקים ננסיים ה נכסים פי
159,358	136,772	132,208	הפסד רווח או
-	-	70,955	לזמן קצר פקדונות
316,306	75,485	38,736	ות מן בנאמנ ועבד ומזו מזומן מש
10,069	17,221	13,296	שוכרים
56,539	143,794	83,052	בה תרות חו חייבים וי
904,372	464,660	1,149,758
635,272	422,084	706,994	למכירה מוחזקים נכסים ה
1,539,644	886,744	1,856,752
			שוטפים נכסים לא
1,623,972	1,725,552	1,679,884	המאזני טת השווי ת לפי שי המטופלו בחברות השקעות
19,548	19,548	37,773	ד ח או הפס ן דרך רוו בשווי הוג הנמדדות השקעות
138,550	134,968	124,884	ארוך בה לזמן תרות חו חייבים וי
4,336,277	4,053,704	4,575,188	שקעה נדל"ן לה
1,059,924	844,768	1,612,447	יתוח שקעה בפ נדל"ן לה
4,816	4,118	5,890	ע רכוש קבו
4,906	4,906	4,906	מוניטין
7,187,993	6,787,564	8,040,972
8,727,637	7,674,308	9,897,724

דוחות מאוחדים על המצב הכספי

ליום
בדצמבר 31	ביוני	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר	בלתי מבו
	ח אלפי ש"
			ת ות שוטפו התחייבוי
455,441	440,790	1,056,296	ואחרים בנקאיים תאגידים אשראי מ
698,491	545,297	726,705	חוב ל אגרות וטפות ש חלויות ש
27,702	37,003	27,742	שירותים ם ולנותני ות לספקי התחייבוי
85,389	75,814	98,020	ת תרות זכו זכאים וי
3,138	2,625	3,138	למכירה מוחזקים נכסים ה גין מכירת מקדמה ב
1,270,161	1,101,529	1,911,901
			טפות ות לא שו התחייבוי
377,657	196,985	381,856	ם ם בנקאיי מתאגידי הלוואות
3,254,353	3,010,208	3,229,491	ב אגרות חו
4,402	4,279	24,789	משוכרים פקדונות
430	430	430	נגזרים
354	1,340	-	מן ארוך מראש לז הכנסות
70,012	68,561	69,899	כירה ת ובגין ח ת פיננסי התחייבו
1,030	1,447	1,677	עובדים הטבות ל ות בשל התחייבוי
432,870	353,351	528,543	חים מסים נד
4,141,108	3,636,601	4,236,685
			ברה מניות הח ס לבעלי הון מיוח
366	366	366	הון מניות
737,474	737,474	737,474	מניות פרמיה על
68	68	68	טה בעל שלי עסקה עם קרן בגין
43,986	64,916	44,883	שליטה נן מקנות ויות שאי בעלי הזכ עסקה עם קרן בגין
25,098	21,478	28,398	ות בוסס מני תשלום מ עסקאות קרן בגין
25,037	40,289	13,824	פיים דוחות כס מתרגום הנובעות התאמות קרן בגין
2,369,524	1,957,279	2,804,175	ח יתרת רוו
3,201,553	2,821,870	3,629,188
114,815	114,308	119,950	ת שליטה אינן מקנו זכויות ש
3,316,368	2,936,178	3,749,138	סה"כ הון
8,727,637	7,674,308	9,897,724

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

4 באוגוסט, 2025 תאריך אישור הדוחות הכספיים עמית ברגר

יו"ר הדירקטוריון

צחי נחמיאס מנכ"ל משותף

אונפלוס חיים סמנכ"ל כספים

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

	חודשים ל6- ו ביום 30 שהסתיימ ביוני		חודשים ל3- ו ביום 30 שהסתיימ ביוני		לשנה ה ביום שהסתיימ בדצמבר 31
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו			מבוקר
			קר ח אלפי ש"
ל"ן וניהול נד מהשכרה הכנסות ן ימון נדל" וואות למ ממתן הל הכנסות	152,614	123,853	76,319	63,477	265,744
סד ח או הפ ן דרך רוו בשווי הוג הנמדדות ן ימון נדל" וואות למ ממתן הל הכנסות	1,942	3,881	1,290	2,932	7,709
ת המופחת ת העלות לפי שיט הנמדדות	-	3,304	-	1,635	3,668
להשקעה ול נדל"ן עלת וניה עלות הפ	7,820	8,009	4,066	4,225	16,980
מי רווח גול	146,736	123,029	73,543	63,819	260,141
ת המטופלו חי חברות וצה ברוו חלק הקב טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט	74,569	77,430	24,987	47,441	125,621
השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש רים, נטו יתוח ואח שקעה בפ ונדל"ן לה	309,793	213,746	222,295	182,365	276,998
לליות הנהלה וכ הוצאות	21,323	17,008	10,192	8,580	37,148
טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )	5,457	)49,026(	34,941	)14,807(	)19,107(
ולי רווח תפע	515,232	348,171	345,574	270,238	606,505
מימון הכנסות	85,949	22,331	74,299	)10,632(	154,751
מימון הוצאות	)100,486(	)129,977(	)35,086(	)103,183(	)191,268(
שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה קניות( יג מרכזי והפסד )ב דרך רווח	118,454	)16,848(	148,993	)61,660(	196,340
ההכנסה מסים על רווח לפני	619,149	223,677	533,780	94,763	766,328
ההכנסה מסים על	108,376	23,509	103,457	2,844	99,396
רווח נקי	510,773	200,168	430,323	91,919	666,932
מיוחס ל: רווח נקי
ת החברה בעלי מניו	504,651	195,477	426,193	90,910	657,722
ת שליטה אינן מקנו זכויות ש	6,122	4,691	4,130	1,009	9,210
	510,773	200,168	430,323	91,919	666,932

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר

	חודשים ל6- 30	ו ביום שהסתיימ ביוני	שהסתיימ חודשים ל3- ביוני 30	סתיימה לשנה שה בדצמבר ביום 31
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר	מבוקר
			ח אלפי ש"
רווח נקי	510,773	200,168	430,323	91,919	666,932
אחר ל אחר )ל רווח כול
המס(: השפעת
ו או אשר סווג סכומים
ח או תיד לרוו יסווגו בע הפסד:
מתרגום הנובעות התאמות חברות פיים של דוחות כס
טת ת לפי שי המטופלו אזני השווי המ	)11,213(	8,267	)14,495(	4,732	)6,985(
כולל ח )הפסד( סה"כ רוו
סווג סווג או י אחר אשר
פסד ווח או ה בעתיד לר	)11,213(	8,267	)14,495(	4,732	)6,985(
כולל ח )הפסד( סה"כ רוו
אחר	)11,213(	8,267	)14,495(	4,732	)6,985(
ח כולל סה"כ רוו	499,560	208,435	415,828	96,651	659,947
יוחס ל: ח כולל מ סה"כ רוו
ת החברה בעלי מניו	493,438	203,744	411,698	95,642	650,737
ת אינן מקנו זכויות ש
שליטה	6,122	4,691	4,130	1,009	9,210
	499,560	208,435	415,828	96,651	659,947
יוחס למניה המ רווח נקי ה יות החבר לבעלי מנ )בש"ח(
מניה בסיסי ל רווח נקי	13.78	5.34	11.64	2.48	17.97
מניה מדולל ל רווח נקי	13.67	5.34	11.61	2.48	17.96

					ה החבר	מניות לבעלי	מיוחס
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה ות על מני	הון מניות
				מבוקר	בלתי
				ש"ח	אלפי
3,316,368	114,815	3,201,553	2,369,524	25,098	25,037	43,986	68	737,474	366	ר( )מבוק , 2025 בינואר ליום 1 יתרה
510,773	6,122	504,651	504,651	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ המס(: שפעת אחר ה חר )ל ולל א רווח כ ת ם דוחו מתרגו בעות ות הנו התאמ ת י שיט לת לפ המטופ חברה ם של כספיי
( 11,213 )	-	( 11,213 )	-	-	( 11,213 )	-	-	-	-	י המאזנ השווי
499,560	6,122	493,438	504,651	-	( 11,213 )	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ
897	-	897	-	-	-	897	-	-	-	בעלי ה עם מעסק בעות ות הנו התאמ לה רה כלו ה בחב שליט מקנות שאין זכויות
3,300	-	3,300	-	3,300	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
( 70,000 )	-	( 70,000	( ) 70,000 )	-	-	-	-	-	-	רה ת החב לי מניו ד לבע דיבידנ
)987(	)987(	-	-	-	-	-	-	-	-	נות ינן מק ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ שליטה
3,749,138	119,950	3,629,188	2,804,175	28,398	13,824	44,883	68	737,474	366	2025 ביוני, 30 ליום יתרה

					ה החבר מניות
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	לבעלי ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	מיוחס ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה ות על מני	הון מניות
				מבוקר	בלתי
				ש"ח	אלפי
2,762,817	110,562	2,652,255	1,811,802	16,981	32,022	53,542	68	737,474	366	ר( )מבוק , 2024 בינואר ליום 1 יתרה
200,168	4,691	195,477	195,477	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ המס(: שפעת אחר ה חר )ל ולל א רווח כ יים ת כספ ם דוחו מתרגו בעות ות הנו התאמ שווי יטת ה לפי ש טופלת רה המ של חב
8,267	-	8,267	-	-	8,267	-	-	-	-	י המאזנ
208,435	4,691	203,744	195,477	-	8,267	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ בעלי ה עם מעסק בעות ות הנו התאמ
11,374	-	11,374	-	-	-	11,374	-	-	-	לה רה כלו ה בחב שליט מקנות שאין זכויות
4,497	-	4,497	-	4,497	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
( 50,000 )	-	( 50,000	( ) 50,000 )	-	-	-	-	-	-	רה ת החב לי מניו ד לבע דיבידנ נות ינן מק ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ
)945(	)945(	-	-	-	-	-	-	-	-	שליטה
2,936,178	114,308	2,821,870	1,957,279	21,478	40,289	64,916	68	737,474	366	2024 ביוני, 30 ליום יתרה

					ה החבר מניות
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה ות על מני	הון מניות
				מבוקר	בלתי
				ש"ח	אלפי
3,331,248	116,313	3,214,935	2,377,982	26,740	28,319	43,986	68	737,474	366	2025 ל, באפרי ליום 1 יתרה
430,323	4,130	426,193	426,193	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ
-		-								המס(: שפעת אחר ה חר )ל ולל א רווח כ
( 14,495 )	-	( 14,495 )	-	-	( 14,495 )	-	-	-	-	ת ם דוחו מתרגו בעות ות הנו התאמ ת י שיט לת לפ המטופ חברה ם של כספיי י המאזנ השווי
415,828	4,130	411,698	426,193	-	( 14,495 )	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ
										בעלי ה עם מעסק בעות ות הנו התאמ רה ה בחב שליט מקנות שאין זכויות
897	-	897	-	-	-	897	-	-	-	כלולה
1,658	-	1,658	-	1,658	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
)493(	)493(	-	-	-	-	-	-	-	-	נות ינן מק ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ שליטה
3,749,138	119,950	3,629,188	2,804,175	28,398	13,824	44,883	68	737,474	366	2025 ביוני, 30 ליום יתרה

					ה החבר	מניות לבעלי	מיוחס
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה ות על מני	הון מניות
				מבוקר	בלתי
				ש"ח	אלפי
2,826,379	113,774	2,712,605	1,866,369	19,229	35,557	53,542	68	737,474	366	ל, באפרי ליום 1 יתרה 2024
91,919	1,009	90,910	90,910	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ אחר חר )ל ולל א רווח כ ס(: ת המ השפע בעות ות הנו התאמ
4,732	-	4,732	-	-	4,732	-	-	-	-	יים ת כספ ם דוחו מתרגו לפי טופלת רה המ של חב י המאזנ השווי שיטת
96,651	1,009	95,642	90,910	-	4,732	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ
11,374	-	11,374	-	-	-	11,374	-	-	-	בעות ות הנו התאמ כויות בעלי ז ה עם מעסק ה שליט מקנות שאין כלולה בחברה
2,249	-	2,249	-	2,249	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	ת לי מניו ד לבע דיבידנ ה החבר ות לי זכוי ד לבע דיבידנ
)475(	)475(	-	-	-	-	-	-	-	-	ה שליט מקנות שאינן
2,936,178	114,308	2,821,870	1,957,279	21,478	40,289	64,916	68	737,474	366	2024 ביוני, 30 ליום יתרה

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

				ה	החבר מניות	לבעלי מיוחס
הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ	יתרת רווח	ין קרן בג ת עסקאו ם תשלו מבוסס מניות	ין קרן בג ות התאמ ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	ין קרן בג עם עסקה כויות בעלי ז שאינן מקנות שליטה	ין קרן בג עסקה ל עם בע שליטה	פרמיה על מניות	הון מניות
					מבוקר
				ש"ח	אלפי
2,762,817	110,562	2,652,255	1,811,802	16,981	32,022	53,542	68	737,474	366	, 2024 בינואר ליום 1 יתרה
666,932	9,210	657,722	657,722	-	-	-	-	-	-	קי רווח נ סה"כ
										המס(: שפעת אחר ה חר )ל ולל א רווח כ
										ל יים ש ת כספ ם דוחו מתרגו בעות ות הנו התאמ
)6,985(	-	)6,985(	-	-	)6,985(	-	-	-	-	כלולה חברה
659,947	9,210	650,737	657,722	-	)6,985(	-	-	-	-	ולל רווח כ סה"כ
										כויות בעלי ז ה עם מעסק בעות ות הנו התאמ
)9,556(	-	)9,556(	-	-	-	)9,556(	-	-	-	לה רה כלו ה בחב שליט מקנות שאינן
8,117	-	8,117	-	8,117	-	-	-	-	-	יות סס מנ ם מבו תשלו
( 100,000 )		( - 100,000	( ) 100,000 )	-	-	-	-	-	-	רה ת החב לי מניו ד לבע דיבידנ
)4,957(	)4,957(	-	-	-	-	-	-	-	-	ליטה נות ש ינן מק ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ
3,316,368	114,815	3,201,553	2,369,524	25,098	25,037	43,986	68	737,474	366	2024 ר, בדצמב 31 ליום יתרה

לשנה

	ל6- חודשי	מו ביום ם שהסתיי 30 ביוני	ל3- חודשי ביום 30 בי	מו ם שהסתיי וני	שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבוק	ר		מבוקר
			אלפי ש"ח
ת לות שוטפ מנים מפעי תזרימי מזו
רווח נקי	510,773	200,168	430,323	91,919	666,932
י מזומנים צגת תזרימ דרושות לה התאמות ה שוטפת: מפעילות
או הפסד: סעיפי רווח התאמות ל
פחת	473	411	244	208	857
"ן שקעה, נדל ל נדל"ן לה וי ההוגן ש עלייה בשו ות, נטו חתות אחר פיתוח והפ להשקעה ב	)309,793(	)213,746(	)222,295(	)182,365(	)276,998(
ות חוב שערוך אגר	66,297	61,434	54,099	50,503	118,546
נקאיים תאגידים ב חייבויות ל שערוך הת לזמן ארוך ת אחרות והתחייבויו	5,444	3,147	4,466	2,710	8,418
וך נו לזמן אר ואות שנית שערוך הלו	)4,160(	)6,462(	)2,859(	)4,205(	)11,990(
שווי נמדדים ב רות ערך ה ית( ערך ניי ירידת )עלי סד ווח או הפ הוגן דרך ר	)186,011(	55,386	)252,885(	118,440	)307,017(
נטו לעובדים, של הטבות חייבויות ב שינוי בהת	646	5	19	)1(	)412(
מניות ום מבוסס עלות תשל	3,300	4,497	1,658	2,249	8,117
קבוע מוש רכוש הפסד ממי	-	5	-	-	)8(
י טופלות לפ חברות המ צה ברווחי חלק הקבו נטו וי המאזני, שיטת השו	)74,569(	)77,430(	)24,987(	)47,441(	)125,621(
דת הפסד מירי וח מביטול דת ערך )רו הפסד מירי ק"ש( כלולה )דס עה בחברה ערך( השק	)7,286(	49,430	)36,475(	11,294	13,158
מון, נטו כנסות( מי הוצאות )ה	13,478	)9,752(	3,844	)12,781(	18,505
הכנסה מסים על ה	108,376	23,509	103,457	2,844	99,396
	)383,805(	)109,566(	)371,714(	)58,545(	)455,049(
ות: והתחייבוי עיפי נכסים שינויים בס
ם ה( בשוכרי ירידה )עליי	)3,227(	)1,077(	)4,294(	465	6,075
ת חובה בים ויתרו עלייה בחיי	)7,558(	)985(	)5,084(	)6,052(	)15,314(
זמן ארוך ת מראש ל ה( בהוצאו ירידה )עליי י קים ולנותנ בויות לספ ה( בהתחיי עלייה )יריד	)706(	)475(	306	)71(	)33(
שירותים	)1,669(	2,917	1,759	)1,915(	6,225
ת ויתרות זכו ה( בזכאים עלייה )יריד	1,755	)1,419(	1,698	)2,924(	)785(
	)11,405(	)1,039(	)5,615(	)10,497(	)3,832(
ך התקופה קבלו במהל שולמו והת מזומנים ש עבור:
למה ריבית ששו	)57,426(	)42,171(	)19,889(	)6,289(	)89,502(
תקבלה ריבית שה	25,856	26,276	12,023	11,209	44,870
התקבל דיבידנד ש	-	-	-	-	1,800
למו מסים ששו	)548(	)3,209(	)225(	)2,627(	)4,969(
קבלו מסים שהת	122	2,214	106	-	7,238
	)31,996(	)16,890(	)7,985(	2,293	)40,563(

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים מאוחדים.

מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 83,567 72,673 45,009 25,170 167,488

דו 7חות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	מו ם שהסתיי וני	ל3- חודשי ביום 30 בי	מו ביום ם שהסתיי 30 ביוני	ל6- חודשי
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		ר	בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
					ה לות השקע מנים מפעי תזרימי מזו
)2,268(	)17(	)691(	)1,003(	)1,420(	ש קבוע רכישת רכו
487	-	-	345	-	קבוע ימוש רכוש תמורה ממ
)400,625(	)48,974(	)391,133(	)167,106(	)478,418(	להשקעה עה ונדל"ן דל"ן להשק השקעה בנ בפיתוח
18,467	-	-	17,954	-	ונדל"ן להשקעה ימוש נדל"ן תמורה ממ פיתוח להשקעה ב
-	-	-	-	)70,000(	איים גידים בנק דונות בתא הפקדת פק
-	-	)18,225(	-	)18,225(	חרות השקעות א ור רכישת תשלום עב
)66,851(	-	-	-	-	ונה חדה לראש חברה שאו השקעה ב
)250,405(	11,826	30,378	)9,584(	277,570	ד, נטו מן משועב שינוי במזו
232,336	)30,139(	164,183	105,708	141,441	דים בשווי ערך הנמד שת( ניירות מכירת )רכי סד, נטו ווח או הפ הוגן דרך ר
-	-	-	-	)233(	ות מתן הלווא
112,685	2,961	384	9,857	3,714	אות גביית הלוו ת לפי ת המטופלו אות לחברו גביית הלוו
63,292	10,418	9,066	16,282	18,047	וי המאזני שיטת השו
)1,826(	)1,474(	695	)1,302(	701	רים, נטו צדדים קשו
)294,708(	)55,399(	)205,343(	)28,849(	)126,823(	השקעה ו לפעילות טו ששימש מזומנים נ
					לות מימון מנים מפעי תזרימי מזו
)100,000(	)50,000(	-	)50,000(	)70,000(	חברה לי מניות ה שולם לבע דיבידנד ש שאינן לי זכויות שולם לבע דיבידנד ש
)4,957(	)475(	)493(	)945(	)987(	טה מקנות שלי הוצאות אחר ניכוי רות חוב )ל הנפקת אג
502,519	-	-	-	344,823	הנפקה(
217	88	20,436	202	20,387	כרים דונות משו תקבול פק ידים ארוך מתאג אות לזמן קבלת הלוו
193,599	-	32,672	4,200	73,072	בנקאיים
)14,609(	)3,022(	)71,215(	)8,474(	)75,368(	ידים ארוך מתאג אות לזמן פרעון הלוו בנקאיים
)965(	)99(	)110(	)194(	)217(	חכירה ייבות בגין פרעון התח
)602,065(	)195,528(	)146,228(	)439,818(	)404,985(	ת חוב פרעון אגרו
					קאיים אגידים בנ מן קצר מת אשראי לז
)23,571(	12,930	113,282	37,481	116,566	טו ואחרים, נ
334,040	150,000	489,376	150,000	489,376	סחריים רות ערך מ הנפקת ניי
)300,000( )15,792(	)150,000( )236,106(	- 437,720	)150,000( )457,548(	- 492,667	חריים ת ערך מס פדיון ניירו ששימשו מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ מימון לפעילות(
)143,012(	)266,335(	277,386	)413,724(	449,411	ומנים ם ושווי מז ה( במזומני עליה )יריד
505,112	357,723	534,125	505,112	362,100	תחילת מזומנים ל נים ושווי יתרת מזומ התקופה
362,100	91,388	811,511	91,388	811,511	סוף מזומנים ל נים ושווי יתרת מזומ התקופה

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ם ל3- חודשי ם ל6- חודשי ביום 30 שהסתיימו ביום 30 שהסתיימו ביוני ביוני
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	ר בלתי מבוק
		אלפי ש"ח
18,062	30,703	19,771	30,703	19,771	במזומן ותית שלא פעילות מה כוש פיתוח ובר להשקעה ב עה, נדל"ן דל"ן להשק השקעה בנ ראי קבוע באש	)א(
לשנה

שהסתיימה	ם	ל3- חודשי	ם ל6- חודשי
ביום 31	ביום 30 שהסתיימו		ביום 30 שהסתיימו
בדצמבר		ביוני		ביוני
2024	2024	2025		2025
מבוקר		ר בלתי מבוק
	אלפי ש"ח

)66,851( - - - -

)ב( רכישת חברות מאוחדות שאוחדו לראשונה

נכסים והתחייבויות של החברה המאוחדת ליום הרכישה:

הון חוזר		-	-	-	)1,139(
קעה נדל"ן להש -	-	-	-	-	205,344
מן קצר הלוואה לז -		-	-	-	)34,425(
שווי מאזני ופלת לפי חברה המט השקעה ב -		-	-	-	)102,929(

באור :1 - כללי

• א. מגה אור החזקות בע"מ )להלן "החברה"( הינה חברה תושבת ישראל. תמצית הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 ביוני ,2025 כוללים את אלה של החברה ושל החברות הבנות שלה, וכן את זכויות הקבוצה בחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ובישויות בשליטה משותפת. החברה עוסקת בעיקר בייזום, השבחת הקרקע, הקמה וניהול שטחי מסחר במרכזים מסחריים ומרכזי ניהול ולוגיסטיקה בישראל, בין השאר, החברה פועלת בתחום מימון השקעות נדל"ן, תחום האנרגיה בארץ ובחו"ל וכן בהקמה ותפעול של חוות שרתים. ניירות הערך של החברה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב.
• ב. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים(.

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 דיווח כספי לתקופות ביניים, וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :3 - התחייבויות תלויות

לא קיים שינוי בהתחייבויות התלויות של החברה.

למידע נוסף בנוגע להתחייבויות תלויות ראה ביאור 21 ג' לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

באור :4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

• א. נכון ליום 31 במרס, 2025 ביצעה החברה בחינת ירידת ערך של השקעתה בחברת דיסקונט השקעות בע"מ )להלן – דסק"ש(, חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני וזאת לאור קיומן של ראיות אובייקטיביות המהוות סממן לירידת ערך בגין ההשקעה בדסק"ש. בהמשך לבדיקה שבוצעה בהסתמך על עבודת מעריך שווי חיצוני הוכרה ירידת ערך בסעיף הוצאות אחרות לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 31 במרס, 2025 בסך של כ29,189- אלפי ש"ח. לאור סממנים לביטול ירידת ערך ברבעון השני לשנת 2025 חושב סכום בר ההשבה של ההשקעה בדסק"ש בהתבסס על בדיקת שווי שנערכה באמצעות מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי. בהתאם לאמור לעיל, נכלל בסעיף הוצאות אחרות רווח מביטול ירידת ערך לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 30 ביוני, 2025 בסך של כ- 36,475 אלפי ש"ח. שווי ההשקעה בדסק"ש הינו בסך של כ447- מיליון ש"ח.
• ב. ביום 18 בפברואר, 2025 התקשרה החברה בהסכם עם צד ג' שאינו מהווה צד קשור לחברה ו/או לבעל השליטה )להלן - "המוכר"(, לרכישת מלוא זכויותיו של המוכר במקרקעין הידועים כחלקה 61 בגוש ,5845 בשטח רשום של כ- 50 אלפי מ"ר באזור קריית גת, עליהם בנויים מבני תעשיה, בתמורה לסך של כ- 180 מיליון ש"ח.

הסכם המכר כפוף להתקיימותם של תנאים מתלים כפי שפורטו בהסכם המכר. במקביל לחתימה על הסכם המכר, חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפיו ישכור המוכר את המקרקעין והמבנים לתקופה של עשר שנים החל ממעד התקיימות התנאים המתלים.

במהלך תקופת הדוח התקיימו התנאים המתלים להסכם המכר והחברה שילמה למוכר סך של כ- 126 מיליון ש"ח מתוך התמורה כפי שנקבע בהסכם המכר. יתרת התמורה תשולם לפי אבני הדרך אשר מצוינות בהסכם המכר.

באור :4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה )המשך(

ג. ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את התקשרות החברה בהסכם עם בעל השליטה בחברה לפיו מר צחי נחמיא ס, בעל השליטה בחברה, באמצעות חברת צחי נחמיאס החזקות בע"מ )להלן- "חברת הניהול"( יעניק לחברה שירותי ניהול כמנכ"ל משותף בחברה לתקופה של שלוש ) 3( שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה, קרי: עד ליום 26 בפברואר 2028 )" הסכם הניהול החדש עם מר נחמיאס"(. יצוין כי במסגרת אישור ההתקשרות כאמור לעיל, אושר מחדש מתן כתב שיפוי ומתן כתב פטור מאחריות למר נחמיאס בהתאם לתנאים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת וכן אושר מחדש להכליל את מר נחמיאס בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה בחברה בהתאם לתנאים ולנוסחים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת. תמורת השירותים שבהסכם הניהול החדש עם מר נחמיאס, החברה תשלם לחברת הניהול דמי

ניהול בסך של 156 אלפי ש"ח לחודש בצירוף מע"מ כדין )"דמי הניהול למר נחמיאס"(. דמי הניהול למר נחמיאס יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15 במאי .2023 בנוסף לדמי הניהול למר נחמיאס, חברת הניהול תהא זכאית להחזר בגין הוצאות שהוצאו על ידה במסגרת מתן שירותי הניהול ע"י מר נחמיאס. גובה המענק השנתי למר נחמיאס כמנכ "ל משותף יחושב בהתאם למדיניות התגמול של החברה.

ד. ביום 27 בפברואר 2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון, את התקשרות החברה בהסכם ניהול עם חברת הניהול, לפיו חברת הניהול תעניק לחברה שירותי ניהול באמצעות הגב' דרורי, במסגרתם הגב' דרורי תכהן כמנכ"לית משותפת וזאת לתקופה של שלוש )3( שנים שתחילתה במועד אישור האסיפה, קרי: עד ליום 26 בפברואר 2028 )"הסכם הניהול עם גב' דרורי"(. יצוין כי במסגרת אישור ההתקשרות כאמור לעיל, אושר מחדש מתן כתב שיפוי ומתן כתב פטור מאחריות לגב' דרורי, בהתאם לתנאים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת וכן אושר מחדש להכליל את גב' דרורי בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה בחברה בהתאם לתנאים ולנוסחים המקובלים בחברה וכפי שיהיו מעת לעת. תמורת השירותים שבהסכם הניהול עם גב' דרורי, החברה תשלם לחברת הניהול דמי ניהול בסך

של 156 אלפי ש"ח לחודש בצירוף מע"מ כדין )"דמי הניהול לגב' דרורי"(. דמי הניהול לגב' דרורי יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15 במאי .2023 בנוסף לדמי הניהול לגב' דרורי, חברת הניהול תהא זכאית להחזר בגין הוצאות שהוצאו על ידה במסגרת מתן שירותי הניהול ע"י הגב' דרורי. גובה המענק השנתי לגב' דרורי כמנכ"לית משותפת יחושב בהתאם למדיניות התגמול של החברה.

• ה. ביום 4 במרס, ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 70,000 אלפי ש"ח )דיבידנד למניה בסך 1.91193 ש"ח(. המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 12 במרס, .2025 הדיבידנד שולם ביום 23 במרס, .2025
  • ו. ביום 13 במרס, ,2025 השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב )סדרה יא'( של החברה לציבור, בהיקף של 236,837 אלפי ש"ח ע.נ. הנפקת אגרות החוב החדשות בוצעה בדרך של הרחבת סדרה לפי מחיר של 102.4 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 3.28% )ריבית נקובה 0.97%(. סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 242,521 אלפי ש"ח )240,702 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה(.
  • ז. ביום 13 במרס, ,2025 השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב )סדרה יב'( של החברה לציבור, בהיקף של 100,000 אלפי ש"ח ע.נ. הנפקת אגרות החוב החדשות בוצעה בדרך של הרחבת סדרה לפי מחיר של 104.9 ש"ח לכל 100 ש"ח ע.נ. הריבית האפקטיבית נקבעה על 2.93% )ריבית נקובה 3.18%(. סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין הנפקת אגרות החוב החדשות הסתכמה לכ- 104,900 אלפי ש"ח )104,122 אלפי ש"ח בניכוי עלויות הנפקה(.
  • ח. ביום 25 במרס, ,2025 אישר דירקטוריון החברה מיזוג של חברת מגה אור להבים בע"מ )חברה בת אשר הוחזקה במלואה ע"י החברה( עם ולתוך החברה כחברה קולטת בהתאם להוראות הסכם המיזוג עליו חתמו הצדדים )להלן- "המיזוג"(. ביום 2 באפריל, 2025 הוגשה לרשם החברות הצעה למיזוג כפי שתואר לעיל. ביום 18 ביוני, ,2025 הושלם המיזוג.

באור :4 - אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה )המשך(

• ט. ביום 28 באפריל, ,2025 השלימה החברה הנפקה פרטית של ניירות ערך מסחריים )סדרה 4( )לא סחירים( בדרך של הרחבת סדרה בסך של 80,000 אלפי ש"ח ע.נ. התמורה )ברוטו( שהתקבלה בחברה בגין הנפקת ניירות הערך המסחריים כאמור הינה כ- 83,426 אלפי ש"ח.
• י. ביום 14 במאי, ,2025 התקשרה מגה די.סי בע"מ )חברה בת אשר מוחזקת במלואה ע"י החברה( )להלן- "מגה די.סי"( עם חברת בת של חברה בינלאומית הנסחרת בנאסד"ק בעלת פעילות גלובאלית בתחום הענן ותשתיות בינה מלאכותית, בהסכם למתן שירותי Center Data בהספק של MW8 IT אשר יסופקו במתקן במודיעין אשר נמצא בשלבי הקמה מתקדמים. בהתאם להסכם תספק מגה די.סי שירותים ללקוח למשך תקופה בת 5 שנים וללקוח אופציה להארכת תקופת השירות ב- 5 שנים נוספות. ההכנסות השנתיות בגין מתן השירותים בניכוי כלל עלויות התפעול עומדות על סך של כ35- מיליון ש"ח.
• יא. ביום 12 ביוני, ,2025 השלימה החברה הנפקה של ניירות ערך מסחריים )סדרה 6(. היתרה הבלתי מסולקת של קרן הנע"מ תישא ריבית שנתית משתנה בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.4% לשנה. הקרן והריבית בגין ניירות הערך המסחריים )סדרה 6( יפרעו יחדיו וישולמו בתאריך 12 ביוני, .2026 סך התמורה ברוטו שהתקבלה בחברה בגין ההנפקה הסתכמה לכ405,950- אלפי ש"ח.
• יב. לאחר תאריך המאזן ביום 15 ביולי, 2025 נודע לחברה בדבר החלטת ממשלה המסמיכה את תחנת כוח שמשון שותפות מוגבלת, תאגיד המוחזק ע"י החברה בשותפות עם קבוצת אשטרום בע"מ )באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה( ומפעלי הר טוב שותפות מוגבלת )כאשר כל שותף מחזיק ב1/3- מן הזכויות בשותפות( )"השותפות"( להכין תוכנית לתשתית לאומית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי בהספק של לפחות 630 מגה ואט ולהגישה לועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות.
• יג. לאחר תאריך המאזן ביום 15 ביולי, 2025 פרעה החברה ניירות ערך מסחריים )סדרה 5( בע.נ של 184,040 אלפי ש"ח.
• יד. ביום 4 באוגוסט, ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של 60,000 אלפי ש"ח )דיבידנד למניה בסך 1.637 ש"ח(. המועד הקובע לזכאות הדיבידנד הינו 13 לאוגוסט, .2025

באור :5 - מכשירים פיננסיים

שווי הוגן

להלן היתרות בספרים והשווי ההוגן של מכשירים פיננסיים אשר נמדדים לפי עלות מופחתת:

		2025 ביוני, 30		2024 ביוני, 30		2024 בדצמבר, 31
	יתרה *(	שווי הוגן	יתרה *(	שווי הוגן	יתרה *(	שווי הוגן
		קר בלתי מבו				מבוקר
			אלפי ש"	ח
ות ות פיננסי התחייבוי
בועה ) 1( בריבית ק הלוואות	131,308	130,044	134,650	135,176	132,981	123,793
ב )2( אגרות חו	3,971,832	3,837,751	3,569,036	3,555,520	3,969,410	3,814,248
סה"כ	4,103,140	3,967,795	3,703,686	3,690,696	4,102,391	3,938,041

*( יתרה בספרים כוללת ריבית לשלם בגין ההתחייבויות הפיננסיות.

• )1( השווי ההוגן )רמה 3 במדרג שווי הוגן( מבוסס על היוון תזרים מזומנים בריבית ריאלית )הלוואות צמודות מדד( וריבית שקלית.
• )2( אגרות חוב סדרות ו,ז,ח,ט,י,יא',יב' )צמודות מדד( השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך המאזן )רמה 1 במדרג השווי ההוגן(.

היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים, מזומן משועבד, שוכרים, חייבים ויתרות חובה, הלוואות לאחרים, חייבים לזמן ארוך, התחייבויות לספקים ולנותני שירותים, זכאים בגין רכישת קרקעות, זכאים ויתרות זכות, הלוואות מתאגידים בנקאיים בריבית משתנה, התחייבויות אחרות לזמן ארוך, פקדונות תואמת או קרובה לשווי ההוגן שלהם.

באור :6 - דוחות כספיים של חברות בשליטה משותפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

מידע תמציתי מתוך הדוח על המצב הכספי, דוח רווח או הפסד והדוח על הרווח הכולל של חברת השקעות דיסקונט בע"מ )להלן – דסק"ש(:

	30	בדצמבר 31
	2025	ביוני 2024	2024
	מבוקר בלתי		מבוקר
		ש"ח אלפי
שוטפים נכסים	5,248,000	4,603,000	4,525,000
מנים ושווי מזו מזומנים מתוכם:	1,886,000	1,481,000	1,387,000
שוטפים לא נכסים	20,353,000	18,784,000	19,304,000
שוטפות ות התחייבוי	6,407,000	5,408,000	5,151,000
שוטפות לא ות התחייבוי	12,579,00	11,964,000	12,360,000
ש של דסק" לבעלים המיוחס סה"כ הון	1,902,000	1,942,000	1,828,000
בדסק"ש חזקה שיעור הה	29.9%	29.9%	29.9%
בדסק"ש ההשקעה סך	568,698	580,658	546,572
אחרות התאמות	266,239	266,837	266,239
ך ירידת ער הפרשה ל	)387,937(	)431,495(	)395,223(
בדסק"ש ההשקעה סך	447,000	416,000	417,588

באורים לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

באור :6 - דוחות כספיים של חברות בשליטה משותפת המטופלות לפי שיטת השווי המאזני )המשך(

					לשנה
	החודשים ל6-	מו ש הסתיי	החודשים ל3-	מו שהסתיי	ה שהסתיימ ביום
	ביום 30	ביוני	ביוני ביום 30		בדצמבר 31
	2024 2025		2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר	מבוקר
			ח אלפי ש"
הכנסות	965,000	995,000	540,000	623,000	1,552,000
נקי רווח	384,000	350,000	157,000	232,000	355,000
דסק"ש עלים של מיוחס לב רווח נקי	109,000	116,000	22,000	64,000	31,000
בדסק"ש חזקה שיעור הה	29.9%	29.9%	29.9%	29.9%	29.9%
דסק"ש ברווח החברה חלק	32,591	34,684	6,578	19,136	9,269
אחרות התאמות	-	-	-	-	27,210
סק"ש ברווח ד ק החברה סה"כ חל	32,591	34,684	6,578	19,136	36,479
דת פסד מירי ת ערך ) ה טול יריד רווח מבי ערך(	7,286	)49,430(	36,475	)11,294(	)13,158(
דסק"ש מחברת ח )הפסד( סה"כ רוו	39,877	)14,746(	43,053	7,842	23,321

באור :7 - עליית ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה, נטו

	חודשים ל6- 30	ו ביום שהסתיימ ביוני	חודשים ל3- 30	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		בלתי מבו	קר	מבוקר
השקעה ך נדל"ן ל עליית ער קמה, נטו שקעה בה ונדל"ן לה ל"ן ת ערך נד רה בעליי חלק החב שקעה ונדל"ן לה להשקעה ק סגרת חל מופיע במ בהקמה - ברות ברווחי ח הקבוצה טת השווי ת לפי שי המטופלו	309,793	213,746	ח אלפי ש" 222,295	182,365	276,998
המאזני	30,496	27,328	22,114	19,746	65,737
	340,289	241,074	244,409	202,111	342,735

באור :8 - התניות פיננסיות

ליום 30 ביוני, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 6 ביולי, .2016

ליום 30 ביוני, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 17 באוגוסט, .2017

ליום 30 ביוני, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 12 ביוני, .2018

ליום 30 ביוני, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 20 בפברואר, .2020

ליום 30 ביוני, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 8 ביולי, .2021

ליום 30 ביוני, 2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה בהתאם לשטר הנאמנות ולתנאי דוח הצעת מדף מיום 10 בספטמבר, .2024

באור :9 - מגזרי פעילות

א. כללי

מגזרי הפעילות נקבעו בהתבסס על המידע הנבחן על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי )CODM )לצורכי קבלת החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים.

עד לתום הרבעון השלישי לשנת ,2024 דיווחה החברה על שלושה מגזרי פעילות: נדל"ן מניב, מימון השקעות בנדל"ן, והשקעה בדסק"ש.

במהלך הרבעון האחרון לשנת ,2024 ביצעה החברה בחינה מחודשת של המגזרים ברי הדיווח בדוחותיה הכספיים ונמצא כי מגזר מימון ההשקעות בנדל"ן אינו עומד בקריטריונים הנדרשים להצגה כמגזר נפרד. לפיכך, מגזר זה אינו מוצג כמגזר נפרד ומסווג תחת מגזר "אחר".

בהתאם, מגזרי הפעילות של החברה הינם:

• .1 נדל"ן מניב הקמה וניהול שטחי מסחר במרכזים מסחריים ומרכזי ניהול ולוגיסטיקה בישראל.
• .2 השקעה בדסק"ש כולל את פעילות החברה באחזקותיה בחברת דסק"ש.

מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי בוחן את נכסי המגזר שלא כוללים מסים נדחים, הלוואות לחברות כלולות, שטרי הון ונגזרים פיננסיים מאחר שנכסים אלה מנוהלים על בסיס קבוצתי. ביצועי דסק"ש מוערכים על ידי מקבל ההחלטות התפעוליות הראשי בהתבסס על הרווח הנקי של המגזר עפ"י אחוזי ההחזקה בפועל, בעוד שמגזר הנדל"ן המניב נבחן על בסיס הרווח או הפסד גולמי.

החברה עוקבת אחרי ביצועיה בהתאם לדוחות כספים מאוחדים הערוכים בהתאם לתקני חשבונאות בינלאומיים חשבונאיים Standards Accounting IFRS. הכנסות המגזר והרווח המגזרי בבאור זה כוללים את ההכנסות של החברות הכלולות והעסקאות המשותפות ואת הרווח הגולמי, בהתאמה, על פי שיעור ההחזקה של החברה בחברות כלולות ובעסקאות משותפות אלה וזאת בהקשר למגזר נדל"ן להשקעה. חלק החברה בהכנסות והרווח הגולמי של החברות הכלולות והעסקאות המשותפות כאמור מבוטל במסגרת טור "ההתאמות", וזאת על מנת להתאים את נתוני המגזרים לדוחות הכספיים של החברה.

ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות

			השקעה	נדל"ן
סה"כ	התאמות	אחר	בדסק"ש	מניב
		ח אלפי ש"
					חודשים של שישה לתקופה
					)בלתי 2025 ביוני, 30 ה ביום שהסתיימ
					מבוקר(
154,556	)43,105(	1,942	-	195,719	המגזר הכנסות
179,327	)41,404(	1,942	32,591	186,198	רי רווח מגז
					מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב
41,978					טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט
					השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש
					חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה
309,793	)30,496(	)671(		340,960	טו אחרות, נ
)21,323(					לליות הנהלה וכ הוצאות
5,457	)1,829(		7,286	-	טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )
515,232					ולי רווח תפע
85,949					מימון הכנסות
)100,486(					מימון הוצאות
					שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה
118,454					י קניות( )ביג מרכז או הפסד דרך רווח
619,149					ההכנסה מסים על רווח לפני

			השקעה	נדל"ן
סה"כ	התאמות	אחר	בדסק"ש	מניב
		ח אלפי ש"
					חודשים של שישה לתקופה
					)בלתי 2024 ביוני, 30 ה ביום שהסתיימ
					מבוקר(
131,038	)40,508(	7,185	-	164,361	המגזר הכנסות
157,713	)38,888(	7,185	34,684	154,732	רי רווח מגז
					מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב
42,746					טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט
					השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש
					חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה
213,746	)24,451(	)2,877(	-	241,074	טו אחרות, נ
)17,008(					לליות הנהלה וכ הוצאות
)49,026(	404		)49,430(		טו אחרות, נ הוצאות
348,171					ולי רווח תפע
22,331					מימון הכנסות
)129,977(					מימון הוצאות
					שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה
)16,848(					י קניות( )ביג מרכז או הפסד דרך רווח
223,677					ההכנסה מסים על רווח לפני

			השקעה	נדל"ן
סה"כ	התאמות	אחר	בדסק"ש	מניב
		ח אלפי ש"
					ם ה חודשי של שלוש לתקופה
					)בלתי 2025 ביוני, 30 ה ביום שהסתיימ
					מבוקר(
77,609	)22,839(	1,290	-	99,158	המגזר הכנסות
80,121	)21,933(	1,290	6,578	94,186	רי רווח מגז
					מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב
18,409					טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט
					השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש
					חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה
222,295	)22,113(	1,054	-	243,354	טו אחרות, נ
)10,192(					לליות הנהלה וכ הוצאות
34,941	)1,534(		36,475		טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )
345,574					ולי רווח תפע
74,299					מימון הכנסות
)35,086(					מימון הוצאות
					שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה
148,993					י קניות( )ביג מרכז או הפסד דרך רווח
533,780					ההכנסה מסים על רווח לפני

	נדל"ן מניב	השקעה בדסק"ש	אחר	התאמות	סה"כ
			ח אלפי ש"
ם ה חודשי של שלוש לתקופה
)בלתי 2024 ביוני, 30 ה ביום שהסתיימ
מבוקר(
המגזר הכנסות	83,413	-	4,567	)19,936(	68,044
רי רווח מגז	78,338	19,136	4,567	)19,086(	82,955
מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב טו המאזני, נ ת השווי לפי שיט השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה					28,305
טו אחרות, נ	202,111			)19,746(	182,365
לליות הנהלה וכ הוצאות					)8,580(
טו אחרות, נ הוצאות		)11,294(		)3,513(	)14,807(
ולי רווח תפע					270,238
מימון הכנסות					)10,632(
מימון הוצאות					)103,183(
שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה י קניות( )ביג מרכז או הפסד דרך רווח					)61,660(
ההכנסה מסים על רווח לפני					94,763

	נדל"ן	השקעה
	מניב	בדסק"ש	אחר	התאמות	סה"כ
			ח אלפי ש"
2024 בדצמבר, ביום 31 סתיימה לשנה שה
)מבוקר(
המגזר הכנסות	345,805	-	11,377	)80,061(	277,121
רי רווח מגז	326,007	36,478	11,377	)77,243(	296,619
לפי מטופלות חי חברות וצה ברוו חלק הקב
י, נטו ווי המאזנ שיטת הש					89,143
השקעה ל נדל"ן ל ווי הוגן ש עלייה בש
חתות יתוח והפ שקעה בפ ונדל"ן לה
טו אחרות, נ	345,699	-	)2,964(	)65,737(	276,998
לליות הנהלה וכ הוצאות					)37,148(
טו אחרות, נ הוצאות		)13,158(	-	)5,949(	)19,107(
ולי רווח תפע					606,505
מימון הכנסות					154,751
מימון הוצאות					)191,268(
דרך שווי הוגן נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה
ניות( ג מרכזי ק הפסד )בי רווח או					196,340
ההכנסה מסים על רווח לפני					766,328

ג. מידע נוסף

סה"כ	התאמות	אחר ח אלפי ש"	השקעה בדסק"ש	נדל"ן מניב
					ר( )לא מבוק 2025 ביוני, ליום 30
6,193,135	( 1,917,847 )	83,799	447,000	7,580,183	זר נכסי המג
3,704,589					למגזרים לא הוקצו נכסים ש
9,897,724					חד ים במאו סה"כ נכס

סה"כ	התאמות	אחר ח אלפי ש"	השקעה בדסק"ש	נדל"ן מניב
					ר( )לא מבוק 2024 ביוני, ליום 30
5,503,239	( 1,416,993 )	187,267	416,000	6,316,965	זר נכסי המג
2,171,069					למגזרים לא הוקצו נכסים ש
7,674,308					חד ים במאו סה"כ נכס

	נדל"ן מניב	השקעה בדסק"ש	אחר אלפי ש"	התאמות ח	סה"כ
)מבוקר( 2024 בדצמבר, ליום 31
זר נכסי המג	6,751,676	418,588	86,844	( 1,858,407 )	5,397,701
למגזרים לא הוקצו נכסים ש					3,329,936
חד ים במאו סה"כ נכס					8,727,637

---

מגה אור החזקות בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים המיוחסים לחברה

ליום 30 ביוני, 2025

בלתי מבוקרים

	עמוד
38ד' תקנה לפי מיוחד דוח	2-3
לחברה ם המיוחסי הכספי המצב על ם המאוחדי הדוחות מתוך כספיים נתונים	4-5
לחברה ם המיוחסי הכולל הרווח על ם המאוחדי הדוחות מתוך כספיים נתונים	6
לחברה ם המיוחסי המזומנים תזרימי על ם המאוחדי הדוחות מתוך כספיים נתונים	7-9
נוסף מידע	10

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

דוח מיוחד לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של מגה אור החזקות בע"מ )להלן - החברה( ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ- 796,992 אלפי ש"ח ליום 30 ביוני, 2025 ואשר חלקה של החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ- 51,155 וכ- 20,012 אלפי ש"ח לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

תל-אביב, 4 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

דוח מיוחד לפי תקנה 38ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים

המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 ביוני, 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן - דוחות מאוחדים(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

			ליום
	ליום 30	בדצמבר 31
	2025	ביוני 2024	2024
	קר בלתי מבו		מבוקר
		ח אלפי ש"
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	618,094	40,607	311,486
דרך שווי הוגן נמדדים ב למסחר ה מוחזקים ננסיים ה נכסים פי הפסד רווח או	132,208	136,772	159,358
לזמן קצר פקדונות	70,955	-	-
מנות ועבד בנא מזומן מש	38,736	75,485	316,306
שוכרים	11,088	12,986	8,546
בה תרות חו חייבים וי	77,689	155,117	61,898
	948,770	420,967	857,594
למכירה מוחזקים נכסים ה	701,494	416,584	629,772
	1,650,264	837,551	1,487,366
שוטפים נכסים לא
נטו מוחזקות, לחברות מיוחסים ייבויות ה יכוי התח נכסים בנ	3,285,151	2,821,005	2,969,943
ד ח או הפס ן דרך רוו בשווי הוג הנמדדות השקעות	19,548	19,548	19,548
ארוך בה לזמן תרות חו חייבים וי	89,352	100,569	103,370
ין חכירה מראש בג הוצאות	27,960	28,086	28,016
יתוח שקעה בפ נדל"ן לה	1,074,949	631,409	835,374
שקעה נדל"ן לה	3,301,173	2,816,711	2,860,544
ע רכוש קבו	4,108	2,427	3,131
מוניטין	4,906	4,906	4,906
	7,807,147	6,424,661	6,824,832
	9,457,411	7,262,212	8,312,198

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה

ליום
בדצמבר 31	ביוני	ליום 30
2024	2024	2025
מבוקר	קר בלתי מבו
	ח אלפי ש"
			ת ות שוטפו התחייבוי
447,584	433,107	1,047,562	יים דים בנקא ת מתאגי ל הלוואו וטפות ש חלויות ש אשראי ו
698,491	545,297	726,705	חוב ל אגרות וטפות ש חלויות ש
24,353	21,991	18,016	שירותים ם ולנותני ות לספקי התחייבוי
-	2,625	-	למכירה מוחזקים נכסים ה גין מכירת מקדמה ב
74,107	69,057	137,107	ת תרות זכו זכאים וי
1,244,535	1,072,077	1,929,390
			טפות ות לא שו התחייבוי
249,648	67,062	255,720	ם ם בנקאיי מתאגידיי הלוואות
3,254,353	3,010,208	3,229,491	ב אגרות חו
354	1,340	-	מראש הכנסות
3,506	3,460	3,550	משוכרים פקדונות
38,899	38,896	38,786	כירה ת ובגין ח ת פיננסי התחייבו
430	430	430	נגזרים
318,027	245,617	369,321	חים מסים נד
893	1,252	1,535	עובדים הטבות ל ות בשל התחייבוי
3,866,110	3,368,265	3,898,833
			ה של החבר י המניות חס לבעל הון המיו
366	366	366	הון מניות
737,474	737,474	737,474	מניות פרמיה על
94,189	126,751	87,173	ן קרנות הו
2,369,524	1,957,279	2,804,175	ח יתרת רוו
3,201,553	2,821,870	3,629,188
8,312,198	7,262,212	9,457,411

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

4 באוגוסט, 2025 תאריך אישור הדוחות הכספיים עמית ברגר

יו"ר הדירקטוריון

צחי נחמיאס מנכ"ל משותף

אונפלוס חיים סמנכ"ל כספים

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר	ו ביום שהסתיימ ביוני	חודשים ל3- 30	ו שהסתיימ ביוני	חודשים ל6- ביום 30
2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר		קר בלתי מבו
		ח אלפי ש"
192,082	48,273	55,980	95,679	107,611	שכרה רותים, ה ממתן שי הכנסות עה ל"ן להשק וניהול נד ימון וואות למ ממתן הל הכנסות
7,709	2,932	1,290	3,881	1,942	ך וי הוגן דר דדות בשו נדל"ן הנמ הפסד רווח או ימון וואות למ ממתן הל הכנסות
3,668	1,635	-	3,304	-	עלות שיטת ה דדות לפי נדל"ן הנמ ת המופחת
14,050	3,692	3,321	6,667	6,353	להשקעה ול נדל"ן עלת וניה עלות הפ
189,409	49,148	53,949	96,197	103,200	מי רווח גול
146,755	90,315	15,210	112,576	99,490	נדל"ן השקעה ו ך נדל"ן ל עליית ער בהקמה להשקעה י חברות רה ברווח חלק החב
240,091	118,116	189,450	156,280	250,464	נטו מוחזקות,
34,364	7,953	9,320	16,190	19,463	לליות הנהלה וכ הוצאות
)15,634(	)14,807(	34,986	)49,026(	5,546	טו אחרות, נ הוצאות( הכנסות )
526,257	234,819	284,275	299,837	439,237	ולי רווח תפע
192,518	7,830	83,286	52,964	105,274	מימון הכנסות
)194,903(	)114,155(	)34,125(	)146,186(	)100,220(	מימון הוצאות
					שווי נמדדות ב שקעות ה שיערוך ה ג מרכזי הפסד )בי רווח או הוגן דרך
196,340	)61,660(	148,993	)16,848(	118,454	קניות(
720,212	66,834	482,429	189,767	562,745	ההכנסה מסים על רווח לפני
)62,490(	24,076	)56,236(	5,710	)58,094(	ההכנסה מסים על
657,722	90,910	426,193	195,477	504,651	חברה המיוחס ל רווח נקי חר אחר )לא סד( כולל רווח )הפ המס(: השפעת
					עתיד ו יסווגו ב שסווגו א סכומים הפסד: לרווח או
)6,985(	4,732	)14,495(	8,267	)11,213(	דוחות מתרגום הנובעות התאמות כלולה של חברה כספיים
)6,985(	4,732	)14,495(	8,267	)11,213(	ר אשר כולל אח ח )הפסד( סה"כ רוו או יד לרווח סווג בעת סווג או י הפסד
)6,985(	4,732	)14,495(	8,267	)11,213(	ר כולל אח ח )הפסד( סה"כ רוו
650,737	95,642	411,698	203,744	493,438	עלי מיוחס לב ח כולל ה סה"כ רוו ל החברה המניות ש

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

					לשנה
			ל- 3 חודשי	ם	ה שהסתיימ
	ל- 6 חודשי	ביום 30 שהסתיימו מו ם שהסתיי ביוני ביום 30 בי			ביום 31
	2025	וני 2024	2025	2024	בדצמבר 2024
		בלתי מבו	קר		מבוקר
			אלפי ש"ח
חברה טפת של ה עילות שו ומנים מפ תזרימי מז
ברה מיוחס לח רווח נקי ה	504,651	195,477	426,193	90,910	657,722
ות נים מפעיל רימי מזומ להצגת תז הדרושות התאמות ל החברה: שוטפת ש
רה: ד של החב וח או הפס לסעיפי רו התאמות
פחת	449	392	232	199	810
עה ל"ן להשק שקעה, נד ל נדל"ן לה וי ההוגן ש עלייה בשו חרות, נטו פחתות א בפיתוח וה	)99,490(	)112,576(	)15,210(	)90,315(	)146,755(
רות חוב שערוך אג	66,297	61,434	54,099	50,503	118,546
בוע ש רכוש ק ח( ממימו הפסד )רוו	-	5	-	-	)8(
ר קים למסח ים המוחז סים פיננס ית( ערך נכ ירידת )עלי או הפסד דרך רווח בשווי הוגן הנמדדים	)186,011(	55,386	)252,885(	118,440	)307,017(
וך ה לזמן אר בות לגביי שערוך חו	)4,306(	)14,753(	)2,956(	)12,398(	)22,576(
לעובדים של הטבות חייבויות ב שינוי בהת	641	-	16	-	)359(
מניות ום מבוסס עלות תשל	3,300	4,497	1,658	2,249	8,117
ו חזקות, נט חברות מו ה ברווחי חלק החבר	)250,464(	)156,280(	)189,450(	)118,117(	)240,091(
רידת ערך( ל הפסד מי ווח מביטו דת ערך )ר הפסד מירי ש( לה )דסק" חברה כלו השקעה ב	)7,286(	49,430	)36,475(	11,294	13,158
ימון, נטו הכנסות( מ הוצאות )	)3,693(	7,604	)2,799(	2,846	)16,496(
הכנסה מסים על	58,094	)5,710(	56,236	)24,076(	62,490
	)422,469(	)110,571(	)387,534(	)59,375(	)530,181(
החברה: בויות של ים והתחיי סעיפי נכס שינויים ב
ים יה( בשוכר ירידה )עלי	)2,542(	)393(	)4,081(	2,653	4,047
ת חובה בים ויתרו ירידה בחיי	6,539	15,505	561	6,156	9,545
ורים, נטו צדדים קש	701	)1,142(	206	)1,592(	)1,475(
לזמן ארוך ות מראש יה( בהוצא ירידה )עלי	)706(	)474(	306	)70(	)304(
ים ) תני שירות פקים ולנו ייבויות לס דה( בהתח עלייה )ירי	2,533(	4,718	711	)708(	7,994
ות ויתרות זכ ה( בזכאים עליה )יריד	3,219	3,780	3,678	)4,820(	)2,269(
גין חכירה תחייבות ב עלייה בה	608	751	479	694	1,377
	5,286	22,745	1,860	2,313	18,915
ופה עבור: מהלך התק התקבלו ב ששולמו ו מזומנים
למו מסים ששו	9	)2,287(	9	)2,287(	)2,420(
תקבלו מסים שה	16	2,367	-	-	6,578
התקבל דיבידנד ש	-	1,445	-	-	2,546
ולמה ריבית שש	)54,959(	)38,629(	)21,364(	)5,182(	)83,405(
תקבלה ריבית שה	46,056	14,793	22,418	4,749	83,170
	)8,878(	)22,311(	1,063	)2,720(	6,469
ל החברה שוטפת ש מפעילות טו שנבעו מזומנים נ	78,590	85,340	41,582	31,128	152,925

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

	ם ל- 6 חודשי ביום 30 שהסתיימו ביוני		ל- 3 חודשי ביום 30 בי	מו ם שהסתיי וני	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	בלתי מבו		קר		מבוקר
			אלפי ש"ח
חברה קעה של ה עילות הש ומנים מפ תזרימי מז
וש קבוע רכישת רכ	)1,261(	)1,018(	)675(	)17(	)2,268(
ש קבוע ימוש רכו תמורה ממ	-	345	-	-	487
בפיתוח ן להשקעה ימוש נדל" תמורה ממ	-	17,954	-	-	17,954
בפיתוח ן להשקעה קעה ונדל" דל"ן להש השקעה בנ	)357,047(	)76,335(	)280,350(	)36,496(	)282,521(
ד, נטו מן משועב שינוי במזו	277,570	)9,584(	30,378	11,826	)250,406(
קאיים אגידים בנ דונות בת הפקדת פק	)70,000(	-	-	-	-
ך ווי הוגן דר מדדים בש ת ערך הנ ישת( ניירו מכירת )רכ
פסד, נטו רווח או ה	141,441	105,708	145,958	)30,139(	232,336
חרים, נטו וואות לא שינוי בהל	)7,296(	5,763	)9,959(	729	110,265
אזני - השווי המ פי שיטת טופלות ל חברות המ השקעה ב		-	-	-	)83,649(
ת ת מוחזקו מיזוג חברו	4	-	4	-	-
ת ת מוחזקו ות לחברו מתן הלווא	)270,724(	)166,533(	)191,184(	)27,484(	)237,091(
ת ות מוחזקו אות מחבר גביית הלוו	39,121	34,256	20,707	19,112	124,203
ה ) של החבר ת השקעה שו לפעילו טו ששימ מזומנים נ	248,192(	)89,444(	)285,121(	)62,469(	)370,690(
רה ון של החב עילות מימ ומנים מפ תזרימי מז
החברה לי מניות שולם לבע דיבידנד ש	)70,000(	)50,000(	-	)50,000(	)100,000(
הנפקה( י הוצאות לאחר ניכו רות חוב ) הנפקת אג	344,823	-	-	-	502,519
ות חוב פרעון אגר	)404,985(	)439,818(	)146,228(	)195,528(	)602,065(
רים, נטו ונות משוכ קבלת פקד	44	222	7	170	210
חרים, נטו נקאיים וא תאגידים ב מן קצר מ אשראי לז	115,722	37,548	112,510	12,808	200,307
סחריים רות ערך מ הנפקת ניי	489,376	150,000	489,376	150,000	334,040
חריים ת ערך מס פדיון ניירו	-	)150,000(	-	)150,000(	)300,000(
ן חכירה חייבות בגי פרעון הת	)217(	)194(	)110(	)99(	)400(
מן ארוך אחרות לז חייבויות ואות והת קבלת הלו	73,072	-	32,673	-	-
מן ארוך אחרות לז חייבויות ואות והת פרעון הלו	)71,625(	)2,312(	)69,344(	)1,156(	)4,625(
פעילות( ששימשו ל מפעילות ) טו שנבעו מזומנים נ החברה מימון של	476,210	)454,554(	418,884	)233,805(	29,986
י מזומנים מנים ושוו שינוי במזו	306,608	)458,658(	175,345	)265,146(	)187,779(
תקופה לתחילת ה י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	311,486	499,265	442,749	305,753	499,265
ופה לסוף התק י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	618,094	40,607	618,094	40,607	311,486

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

	ל- 6 חודשי	מו ביום ם שהסתיי 30 ביוני	ל- 3 חודשי	מו ביום ם שהסתיי 30 ביוני	לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
		מבוקר
			אלפי ש"ח
א במזומן הותית של פעילות מ בחברה
ן קעה, נדל" דל"ן להש השקעה בנ ע רכוש קבו בפיתוח וב להשקעה באשראי	11,810	16,531	11,810	16,531	15,615

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

.1 כללי

מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 ביוני, 2025 ולתקופ ות של שישה ושלושה חודשים ש הסתיימו באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד על הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם.

.2 עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת מידע כספי נפרד זה עקבית לזו שיושמה בעריכת המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר, ,2024 למעט האמור בבאור 2א לדוחות המאוחדים.

.3 אירועים מהותיים בתקופת הדיווח ולאחריה

מידע בדבר אירועים מהותיים פורט בדוחות המאוחדים בבאור 4 .

---

פרק ד'

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי והגילוי

פרק ד ' – דו

ח ר בעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית של הדיווח הכספי והגילוי

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל - :1970 הגילוי בתאגיד. לעניין זה, חברי ההנהלה הם: .1 צחי נחמיאס, מנכ"ל משותף. .2 חיים אונפלוס, סמנכ"ל כספים.

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של מגה אור החזקות בע"מ )להלן: "התאגיד"(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין. הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישות הגילוי. בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30.06.2025 )להלן: "הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל: הבקרה הפנימית היא אפקטיבית;

	צהיר כי: חמיאס, מ אני, צחי נ	התאם נהלים ב הצהרת מ
ן השני יד "( לרבעו לן: "התאג בע"מ )לה החזקות ל מגה אור	הרבעוני ש את הדוח .1 בחנתי	( לתקנות 38ג)ד()1 לתקנה
ת "(; לן: "הדוחו	2025 )לה של שנת	ך )דוחות ניירות ער
ם מצג א חסר בה מהותית ול של עובדה צג לא נכון ללים כל מ	ות אינם כו עתי, הדוח .2 לפי ידי	ם( תש"ל ם ומיידיי תקופתיי
לו אותם שבהן נכל הנסיבות הם, לאור שנכללו ב שהמצגים נחוץ כדי	מהותית ה של עובדה
הדוחות; ס לתקופת ם בהתייח	יהיו מטעי מצגים, לא	.1970 –
נאות, מכל פים באופן חות משק הכלול בדו ספי אחר ם ומידע כ	ת הכספיי עתי, הדוחו .3 לפי ידי
התאגיד מנים של זרימי המזו פעולות ות תוצאות ה ב הכספי, , את המצ	המהותיות הבחינות
הדוחות; מתייחסים שאליהם	ולתקופות לתאריכים
ת המאזן יקורת וועד לוועדת הב רקטוריון ו תאגיד, לדי קר של ה	שבון המב לרואה הח .4 גיליתי
ת על ה הפנימי לגבי הבקר נית ביותר כתי העדכ ס על הער ד, בהתבס	ריון התאגי של דירקטו
גילוי:	ספי ועל ה הדיווח הכ
תה של או בהפעל בקביעתה מהותיות חולשות ה עותיים וה ם המשמ	כל הליקויי .4.1 את
עה השפיע לר פן סביר ל לולים באו הגילוי הע כספי ועל הדיווח ה	פנימית על הבקרה ה
בו אופן שיש ע כספי ב ח על מיד ם או לדוו לעבד, לסכ ד לאסוף,	של התאגי על יכולתו
ת ם להוראו ם בהתא ות הכספיי כנת הדוח הכספי וה ות הדיווח	ק במהימנ להטיל ספ
	הדין; וכן-
שכפוף ללי או מי המנהל הכ בה מעורב הותית, ש ין שאינה מ מהותית וב	רמית, בין .4.2 כל ת
הפנימית ותי בבקרה קיד משמע ש להם תפ אחרים שי ם עובדים	או מעורבי לו במישרין
הגילוי;	הכספי ועל על הדיווח
ם בתאגיד: ד עם אחרי	לבד או יח .5 אני,
מיועדים ונהלים, ה בקרות קיומם של קביעתם ו וידאתי ונהלים, או	תי בקרות .5.1 קבע
רתן שלו כהגד מאוחדות חברות גיד, לרבות ייחס לתא הותי המת	שמידע מ להבטיח
עתי מובא לידי ע- ,2010 ם( התש" ם שנתיי כספיי )דוחות	יירות ערך בתקנות נ
של ההכנה ך תקופת רט במהל חדות, בפ רות המאו אגיד ובחב	חרים בת על ידי א
	כן - הדוחות; ו
יקוחי, ים תחת פ קרות ונהל ומם של ב ביעתם וקי וידאתי ק ונהלים, או	תי בקרות .5.2 קבע
ם ת הכספיי כנת הדוחו הכספי וה ות הדיווח את מהימנ אופן סביר	להבטיח ב המיועדים
לים; נאות מקוב כללי חשבו בהתאם ל דין, לרבות	הוראות ה בהתאם ל
ח האחרון מועד הדו פה שבין הלך התקו ן שחל במ רוע או עניי	עתי כל אי הובא לידי .5.3 לא
ת את מסקנ כדי לשנות שר יש בו דוח זה, א לבין מועד פי העניין(	תקופתי, ל )רבעוני או
ל הכספי וע על הדיווח הפנימית ת הבקרה אפקטיביו ה בנוגע ל	ון וההנהל הדירקטורי
	התאגיד. הגילוי של
דין. על פי כל אדם אחר, אחריות כל ריותי או מ גרוע מאח	לעיל כדי ל אין באמור
ל משותף אס- מנכ" צחי נחמי ם ותפקיד: חתימה ש	2025 באוגוסט תאריך: 4

הצהרת מנהלים בהתאם לתקנה 38ג)ד()2( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים( תש"ל .1970 –

אני, חיים אונפלוס , מצהיר כי:

• .1 בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של מגה אור החזקות בע"מ )להלן: "התאגיד"( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות " או "הדוחות לתקופת הביניים"(;
• .2 לפי ידיעתי, הדוחות והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• .3 לפי ידיעתי, הדוחות ומידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
• .4 גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת ולועדת המאזן של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• .4.1 את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן-
• .4.2 כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
  • .5 אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
• 5.1 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים( התש"ע- ,2010 ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• 5.2 קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• 5.3 לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )רבעוני או תקופתי, לפי העניין( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות, את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

תאריך: 4 באוגוסט 2025 חתימה שם ותפקיד: חיים אונפלוס – סמנכ"ל כספים

פרק ה'

מכתב הסכמה של רואי החשבון המבקרים של החברה

קוסט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 144א' תל-אביב 6492102

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 ey.com

לכבוד הדירקטוריון של מגה אור החזקות בע"מ ("החברה"( כתובת: א.ת שילת 73188

ג.א.נ,.

הנדון : מכתב הסכמה בקשר לתשקיף מדף של החברה מחודש נובמבר 2024

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפני יה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בקשר לתשקיף המדף של החברה שהתפרסם בחודש נובמבר :2024

• .1 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 4 באוגוסט, 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני , 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
• .2 דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 4 באוגוסט, 2025 על מידע כספי תמציתי נפרד של החברה ליום 30 ביוני , 2025 ולתקופות שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ע רך )דוחות תקופתיים ומיידיים( התש"ל – .1970

תל אביב,

4 באוגוסט, 2025

קוסט פורר גבאי את קסירר

רואי חשבון