Property & Building Corporation Ltd.

Investor Presentation • Aug 4, 2025

מצגת שוק ההון

רבעון ,2 2025

נכסים ובניין

הבהרה משפטית

מצגת זו נועדה למסירת מידע בלבד והיא אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור. אינה ממצה את מלוא הנתונים אודות החברה ופעילותה וכל האמור בה כפוף לאמור בדיווחים הרלוונטיים של החברה המתפרסמים באתרי ההפצה של רשות ניירות ערך והבורסה ואינה מיועדת להחליף את העיון בהם.

המצגת כוללת מידע ונתונים המבוססים בחלקם על אומדנים והערכות של החברה ולפיכך יש להתייחס אליהם בזהירות. במצגת כלולים תכניות ו/או הערכות של החברה ביחס לנכסיה, לרבות מימוש הפוטנציאל הגלום בהם, תחזיות, מטרות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים או עניינים עתידיים, המהווים מידע צופה פני

עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968- ואשר התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה. מידע צופה פני עתיד זה מבוסס בין היתר על ציפיות והערכות של החברה לגבי מצבה הנוכחי, תחומי פעילותה וסביבתה העסקית כפי שהינם במועד הכנת מצגת זו, ניתוח מידע כללי שברשות החברה במועד הכנת מצגת זו והתפתחויות עתידיות אשר אין כל ודאות בדבר נכונותם, שלמותם ו/או התממשותם. התממשותו של מידע צופה פני עתיד כאמור יכול שתושפע מגורמים שלא ניתן להעריכם מראש ושאינם בשליטת החברה, לרבות התפתחויות בסביבה הכללית והכלכלית של החברה, בגורמים חיצוניים המשפיעים על פעילותה, שינויים במצב הכלכלי ו/או בשווקי הנדל"ן בהם פועלת החברה, תנודות בביקושים ובהיצעים של נכסים מניבים וגורמים נוספים אחרים, לרבות גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה והחברות המוחזקות שלה.

לחברה אין כל וודאות כי ציפיותיה, הערכותיה ותכניותיה יתממשו ולפיכך תוצאות פעילותה עשויות להיות שונות מהותית מהתוצאות המוערכות או משתמעות ממצגת זו.

החברה אינה מתחייבת לעדכן ו/או לשנות את המידע הכלול במצגת על מנת שישקפו אירועים ו/או נסיבות שיחולו לאחר עריכת המצגת.

כרטיס ביקור

בשליטת דסק"ש כ70.51%-

3.47 מיליארד ש"ח

הון עצמי מיוחס לבעלי המניות

2.6 מיליארד ש"ח שווי שוק בבורסה )ליום 29.07.2025(

מדורגת A( אופק יציב( ע"י P&S מעלות

החזקות עיקריות: גב-ים )71.69%( שווי שוק כ8.4- מיליארד ש"ח )ליום 29.07.2025( מגדלBryant10 בניו-יורק )100%(

מבנה אחזקות

תחומי פעילות עיקריים

נכסים בישראל - החזקה באמצעות חברת גב-ים )71.69%(

• שווי שוק כ8.4- מיליארד ש"ח.
• 1.2 מיליון מ"ר להשכרה ברחבי הארץ.
  • כ300- אלף מ"ר בייזום.
  • שיעור תפוסה של כ.96%-
• זכויות בניה למגורים לכ6,400- יח"ד )חלק החברה כ5,800- יח"ד(.

נדל"ן להשכרה בארה"ב - מגדל Bryant 10 בשדרה החמישית במנהטן

• שטח כולל להשכרה של כ81,000- מ"ר.
• נכון ליום 30 ביוני 2025 עומדת התפוסה במגדל על כ82%- )המשקפת כ86%- מדמי השכירות החזויים(.
  • שווי המגדל: 700 מיליון .\$

2024	2Q 2024	2Q 2025	1H 2024	1H 2025
802	197	216	392	425	ל יהו מי נ וד רות שכי מי מד סות הכנ
278	70	34	137	115	קות ופס ת מ לויו פעי - כ"ד מש סות הכנ
688	170	185	338	364	NOI ת שכ נמ לות פעי -
147	38	5	73	51	NOI קת פס מו לות פעי -
771	153	239	394	402	EBITDA כות מש ת נ לויו פעי -
147	38	5	73	51	EBITDA קות ופס ת מ לויו פעי -
918	191	244	467	453	EBITDA "כ סה
590	154	157	385	229	כת מש ת נ עילו מפ וטף ם ש מני מזו ים תזר
197	46	2	99	30	קת ופס ת מ עילו מפ וטף ם ש מני מזו ים תזר
( 754 )	508	( 479 )	(94)	( 748 )	כת מש ה נ קע הש לות פעי ם מ מני מזו ים תזר
121	165	)22(	135	)33(	קת ופס ה מ קע הש לות פעי ם מ מני מזו ים תזר
53	) 647 (	933	) 550 (	1,085	כת נמש מון מי לות פעי ם מ מני מזו ים תזר
( 233 )	) 165 (	)44(	) 192 (	)44(	ת סק מופ מון מי לות פעי ם מ מני מזו ים תזר
269	146	52	249	187	לים לבע חס מיו קי ח נ רוו

פרמטרים תפעוליים

דוחות כספיים ליום ,30.06.2025 במיליוני ש"ח

מאזן

דוחות כספיים ליום ,30.06.2025 במיליוני ש"ח

31.12.24	31.03.25	30.06.25	הון ת ו בויו חיי הת	31.12.24	31.03.25	30.06.25	ים נכס
12,391	12,638	13,800	ם ידי תאג ת ל בויו חיי הת ח ו אג" ם נסיי פינ דות מוס ם ו איי בנק	1,258	1,141	1,942	ונות פקד ם ו ומני י מז שוו ם ו מני מזו ם * זרי ם נג סיי פיננ ים שיר ומכ ק לז"
1,898	1,945	1,958	ה נדח מס	15,246	15,614	16,256	מה הק ן ב דל" ה ונ קע הש "ן ל נדל
8	28	11	"א ת ז חרו ת א בויו חיי הת	3,497	3,497	3,497	טין מוני ים - חשי י מו בלת ים נכס
693	670	614	"ק ת ז חרו ת א בויו חיי הת	622	746	730	רים אח ים נכס
1,489	1,496	1,567	קות וחז ת מ בויו חיי הת ירה למכ	229	232	210	לות כלו ות חבר ת ב קעו הש
3,330	3,482	3,465	לים לבע חס מיו הון	2,462	2,618	2,470	** רה מכי ם ל זקי מוח ים נכס
3,505	3,589	3,690	וט מיע ות זכוי
23,314	23,848	25,105	הון ת ו בויו חיי הת "כ סה	23,314	23,848	25,105	ים נכס "כ סה

* כולל פיקדונות משועבדים בסך של 25 מיליוני ש"ח ביום ,30.06.2025 97 מיליוני ש"ח ביום ,31.3.2025 ו194- מיליוני ש"ח ביום 31.12.24

** כולל פיקדונות בסך של 35 מיליוני ש"ח ביום ,30.06.2025 35 מיליוני ש"ח ביום ,31.3.2025 ו33- מיליוני ש"ח ביום 31.12.24

נכסים מניבים בישראל

להלן נתונים עיקריים לגבי פעילותה של גב-ים ליום 30 יוני :2025

"ר ון מ מילי 1.2	ים מניב חים שט
ר מ" אלף 300	ום בייז חים שט
ח ש" ארד מילי 16.3	קעה הש "ן ל נדל שווי
ש"ח וני מילי 425	1-6/25 ול י ניה ודמ ירות י שכ מדמ סות הכנ
ש"ח וני מילי 239	1-6/25 פת שוט ות פעיל עו מ שנב טו ם נ מני מזו ימי תזר
ש"ח וני מילי 412	1-6/25 ת מניו לי ה לבע וחס המי נקי רווח
ש"ח וני מילי 128	ע ני" שות ת ר גיש לפי 1-6/25 יות המנ עלי *לב FFO
ש"ח וני מילי 212	ם ** גב-י הלת ת הנ גיש לפי 1-6/25 ת מניו לי ה לבע FFO
AA	ם ב-י "ח ג ג אג דירו

* FFO אינו מדד פיננסי מבוסס כללי חשבונאות מקובלים. המדד מהווה רווח נקי חשבונאי לתקופה, בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות )לרבות שערוכי נכסים(, מכירת נכסים, פחת והפחתות וסוגי רווח נוספים.

** הרכב ה-FFO המיוחס לבעלי המניות לפי גישת ההנהלה :1-6/2025

273	EBITDA
)53(	ת נטו ת ריבי הוצאו
)16(	ים ת מיס הוצאו
8	ת כלולו רווחי
212	ב-ים הלת ג שת הנ לפי גי 1-6/25 ת המניו לבעלי - FFO סה"כ
)84(	ה החבר ב של רן החו ה על ק הצמד הפרשי
128	"ע שות ני שת ר לפי גי 1-6/25 ת המניו לבעלי FFO

גב ים נתונים ליום 30.06.2025

פרויקטים )גב-ים( בייזום

* הנתונים מייצגים את חלק החברה במאוחד

TOHA 2

• ר 101 אלף מ" -
• 38% שווק - -
• Q 4 מועד השלמה /2026 -

# ים העברית 3 פארק גב- ר 34 אלף מ" - Q 4 מועד השלמה /2027 -

# - ⁴³ אלף מ"^ר מגדלי מתם מזרח ³ 3% שווק - -

Q 4 מועד השלמה /2026 -

פרויקטים )גב-ים( בייזום

# ים רחובות 5 פארק גב- ר 28 אלף מ" - 100% שווק - - Q 3 מועד השלמה /2025 -

הרצליה O ים 2 גב-

ר 59 אלף מ" - 100% שווק - - Q 3 מועד השלמה /2026 -

# ים נגב 5 פארק גב- ר 15 אלף מ" - 21% שווק - - מועד השלמה /2025 -

Q 3

* הנתונים מייצגים את חלק החברה במאוחד

פרויקטים בייזום )גב-ים(

חוות שרתים - 14 אלף מ"ר )בהספק 10 MW) - שווק - 100% - מועד השלמה 3/2027Q

גב-ים הרצליה צפון בנין דרומי

• 9 אלף מ"ר

• לקראת יציאה לשיווק

• מועד השלמה 4/2027Q

פעילות בארה"ב

מגדל Bryant 10

מגדל משרדים ומסחר בן 30 קומות בלב מנהטן, הפונה לברייאנט פארק על השדרה החמישית.

המגדל מורכב ממס' בניינים ששולבו לבניין משרדים אחד בעת הקמת המגדל החדש ב:1984-

• המבנה המרכזי )כ82%- משטחי המשרדים( פונה לשדרה ה- 5 ולרחוב .40 מוגדר A CLASS. המבנה המרכזי מורכב משטח בסיס הבניין - קומות 3-11 )"הפודיום"( ומהמגדל - קומות 12-30 )"המגדל העליון"(.
  • המבנה הקטן WEST1 הפונה לרחוב ,39 מוגדר B CLASS.

השטחים להשכרה

• כ865- אלף ר"ר השטח הכולל להשכרה )כ767- אלף ר"ר משרדים, כ67- אלף ר"ג שטחי מסחר כ31- אלף ר"ר מרתף לחדרי כספות(.
• נכון ליום 30 ביוני 2025 עומדת התפוסה במגדל על כ82% )המשקפת כ86%- מדמי השכירות החזויים(. עם השכרת שטחי האופציה של אמזון, לאמזון או לגורם אחר, תעמוד התפוסה במגדל על כ.99%-
• החברה פועלת להשבחת המגדל ולהשאת ערכו וממשיכה בפעולות הניהול והתפעול שלו, ובמקביל תפעל למימושו של המגדל בהתאם למצב השוק ולהזדמנויות שתהינה בפניה.

מגדל Bryant 10

שווי הנכס

▪ ברבעון השני של שנת 2025 עודכנה הערכת השווי של המגדל, כך שהשווי המוצג בהערכת השווי עומד על 700 מיליון דולר. עדכון הערכת השווי כלפי מעלה נעשה עקב הסכמי השכירות שנחתמו בנכס וכן מצב השוק בארה"ב.

1H 2024	1H 2025
ר דול יון מיל 37	ר דול יון מיל 32	"ד שכ סות הכנ
ר דול יון מיל 20	ר דול יון מיל 14	NOI

* NOI לא כולל התאמות IFRS ל2025- 1H הינו: 11 מיליון דולר

השכרות - מגדל Bryant 10

התקשרות עם שוכר מהותי:

• בחודש אפריל ,2025 התקשרה החברה בהסכם שכירות עם תאגיד אמריקאי מקבוצת אמזון לפיו, תשכור אמזון כ330- אלף ר"ר )כ- 31 אלף מ"ר( משטחי המגדל לתקופת שכירות בת 15 שנים, הניתנת להארכה בשתי תקופות נוספות של 5 ו- 10 שנים.
• השטח המושכר מורכב משטחי קומות 3 עד 11 בבניין המרכזי במגדל ומשטח של כ730- ר״ר )כ- 68 מ"ר( בלובי המגדל.
  • החברה מסרה את שטח המושכר לאמזון ביום 1 ביוני .2025
• בנוסף, לאמזון ניתנה האופציה להרחבת השטח המושכר בשטח נוסף בהיקף של כ145- אלף ר"ר בבניין 39W1( כ17%- משטחי ההשכרה של המגדל(.

התקשרות עם מועדון ספורט יוקרתי:

• בחודש יוני ,2025 נכסים ובניין חתמה על הסכם עם Time Life, רשת מועדוני ספורט ובריאות מובילה, לפתיחת מועדון ספורט עירוני יוקרתי במגדל Bryant 10 בניו יורק, בשטח של כ52,000- רגל רבוע על פני ארבע קומות בבניין.
• המועדון יהווה חלק משמעותי ממיצובו המחודש של הבניין כמרכז עסקי וחווייתי מהמעלה הראשונה ומחזקת עוד יותר את מעמדו של המגדל כיעד משרדים מוביל באזור מידטאון.
• על-פי תנאי ההסכם, מבצעת החברה עבודות שיפוץ של השטח, שעלותן מתחלקת בין החברה לבין Time Life בהתאם לקבוע בהסכם בין הצדדים, וזאת מתוך מטרה להתחיל להפעיל את המועדון ברבעון האחרון של שנת .2026

השכרות - מגדל Bryant 10

ריכוז הסכמי שכירות חדשים

בשנים 2023-2025 ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, נכסים ובניין השכירה והאריכה חוזי שכירות במגדל כדלקמן:

יים שנת יים חלת הת רות שכי דמי ר( לר" וצע )ממ	שכר ח מו שט	פה תקו
יון( העל גדל )המ 113 – דים משר ר לר" דולר 55 ף מרת - ר לר" דולר	ר"ר אלף 39- דים משר - כ ר"ר אלף 31- ף מרת - כ	2023 "כ סה
יון( העל גדל )המ 114-150 דים משר - ר לר" דולר	ר"ר אלף 80- דים משר - כ	2024 "כ סה
135 – יון( העל גדל )המ דים משר ר לר" דולר	אלף 16- דים משר - ר"ר כ
129 – יון( העל גדל )המ דים משר ר לר" דולר	אלף כ6- דים משר - ר"ר
89 יום( )פוד דים משר - ר לר" דולר	אלף 330- * זון( )אמ דים משר - ר"ר כ	2025
62 חר מס - ר לר" דולר	אלף 52- חר מס - ר"ר כ

* עומדת לאמזון אופציה לתקופה של 18 חודשים להרחבת שטח המושכר בשטח נוסף בהיקף של כ145- אלף ר"ר ** בנוסף השתתפות בהכנסות בסך של עד כ5- דולר לר"ר, בהתאם להגדרה בהסכם

** רחב ו מו סול	חד מאו
4,822	13,791	ח * אג"
176	1,360	ם דיי מוס ים ו בנק
4,998	15,151	נסי פינ חוב "כ סה
276	1,879	ם זילי ם נ צעי אמ
4,722	13,272	נטו נסי פינ חוב
11	25	ם בדי שוע ת מ דונו פיק
35	35	רת מסג ם ב בדי שוע ת מ דונו פיק רה מכי ם ל זקי מוח ים נכס

* כולל חוב פיננסי בגין מגדל Bryant 10 בסך 1,314 מיליוני ש"ח המוצג בהתחייבויות של קבוצת מימוש המוחזקות למכירה.

** כולל חברות בבעלות מלאה )100%(. לא כולל גב-ים.

אובליגו ואמצעים נזילים

במיליוני ש"ח )קרן + ריבית שנצברה( 30.06.2025

ח " ' ש מ

פירעון התחייבויות ללא פיננסיות - ים גב-

, במיליוני קרן בלבד( תזרימי ) . דוחות כספיים ליום ח " ש 30.06.2025

חברות כלולות אחרות

דוחות כספיים ליום ,30.06.2025 במיליוני ש"ח

	ק חל ה בר הח	ית אזנ ה מ יתר 30.06.25 ( ספי הכ דוח ה ב הצג "י )עפ	ית אזנ ה מ יתר 30.06.25 IAS 28 ם שו יי ללא
"ל: בחו
ו הוד	45%	0	26
: ראל ביש
מ תע"	50%	103	103
מן ם מ גב-י	50%	107	107
ות חבר "כ סה רות אח לות כלו		210	236

22