VIB Vermoegen AG

Annual Report • Dec 15, 2020

Finanzbericht: 27135433

VIB Vermögen AG

Neuburg a.d.Donau

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell

Die VIB Vermögen AG ist eine mittelständische Immobiliengesellschaft mit Investitionsfokus auf gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum. Dabei umfasst die Geschäftstätigkeit die Entwicklung, den Erwerb und die Verwaltung eigener Immobilien sowie in einzelnen Fällen die Beteiligung an Gesellschaften mit Immobilienvermögen. Im Rahmen einer "Develop-or-Buy-and-Hold"-Strategie entwickelt oder kauft die VIB Immobilien für den Eigenbestand. Die Verwaltung des Immobilienportfolios erfolgt durch die Gesellschaft selbst oder durch die 100%ige Tochtergesellschaft Merkur GmbH.

Ziele und Strategien

Ziel der VIB Vermögen AG ist es, durch den Ausbau des Immobilienportfolios den Unternehmenswert nachhaltig und langfristig zu steigern. Kern der Unternehmensstrategie bilden unter anderem selektive und zielgerichtete Akquisitionen außerhalb der Ballungsgebiete der Großstädte. Hierbei liegt der Schwerpunkt der Investitionsstrategie insbesondere in den Bereichen Logistik und Einzelhandel. Neben diesen Sektoren investiert die Gesellschaft zudem in Industrie- und Büroimmobilien, um mit Blick auf das Gesamtportfolio eine diversifizierte und ausgewogene Struktur sicherzustellen.

Neben der Akquisition von Bestandsobjekten setzt die VIB verstärkt auch auf die Entwicklung eigener Immobilien. Dabei ist es uns wichtig, dass die Verwaltung der Immobilien durch die Gesellschaft selbst und nicht durch Dritte erfolgt. Durch die langfristige Vermietung unserer Immobilien an Ankermieter sollen zudem Verwaltungsaufwendungen und die damit verbundenen Kosten minimiert werden.

Die VIB verfolgt mit der schwerpunktmäßigen Finanzierung über Annuitätendarlehen einen langfristigen Finanzierungsansatz. Durch die fortlaufende Tilgung der Darlehen wird der Substanzwert der Gesellschaft, der sogenannte Net Asset Value (NAV), unter der Prämisse zumindest konstanter Marktwerte des Immobilienportfolios, kontinuierlich erhöht. Mit der selektiven Beimischung von Schuldscheindarlehen erweitert die Gesellschaft den Finanzierungsmix und beeinflusst somit die durchschnittliche Zinsbelastung.

Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Zum Ende des Geschäftsjahres 2019 hat die VIB Vermögen AG neben den zwei Vorständen 11 kaufmännische Mitarbeiter (Vorjahr: 11 Mitarbeiter) beschäftigt. Darüber hinaus waren zusätzlich zwei Mitarbeiter (Vorjahr: ein Mitarbeiter) in einem geringfügigen Beschäftigungsverhältnis für Hausmeister- und Reinigungsleistungen beschäftigt.

Dem Aufsichtsrat der VIB Vermögen AG gehörten am 31. Dezember 2019 Ludwig Schlosser (Vorsitzender), Jürgen Wittmann (stellvertretender Vorsitzender), Franz-Xaver Schmidbauer und Rolf Klug an.

Der Vorstand setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr aus Martin Pfandzelter (Vorsitzender) und Holger Pilgenröther (Bereich Finanzen) zusammen.

Steuerungssystem

Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantworten der Vorstand. Die in der Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudgetplanung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Abweichungen werden die Planungsvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungsmaßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet.

Die VIB konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen Umsatzerlöse sowie das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis vor Steuern.

Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten Ergebnis vor Steuern handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sondereinflüsse erfolgt dabei im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der VIB sind die Leerstandsquote und der Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil der Gewerbeflächen, der zum Stichtag nicht vermietet ist und daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben der Höhe der Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der gesamten Zinsaufwendungen, die gleichzeitig auch die größte Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung der VIB darstellt.

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Finanzielle Leistungsindikatoren (in Mio. €)	Beschreibung	2019	2018
Umsatzerlöse	Umsatzerlöse lt. GuV	59,5	56,1
Ergebnis vor Steuern ohne Sondereinflüsse	Ergebnis lt. GuV bereinigt um positive und negative Sondereinflüsse	33,9	31,7
Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren	Beschreibung	31.12.2019	31.12.2018
Leerstandsquote (Konzernkennzahl)	auf Basis effektiver Jahresnettomieten	1,0 %	0,7 %
Durchschnittliche Verzinsung des Darlehensportfolios	fixe und variabel verzinste Darlehen	1,98 %	2,16 %

Der Immobilienbestand der VIB wird im Rahmen des Konzern-Immobilienportfolios überwacht und gesteuert. Hierzu werden entsprechende Auswertungen und Statistiken erstellt, die u.a. Aufschluss über die Mietvertragsrestlaufzeiten und die Mieterstruktur geben.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Entwicklung der Weltwirtschaft war 2019 v.a. geprägt von einer globalen Konjunkturschwäche, dem Handelskonflikt zwischen den USA und China sowie den Risiken eines ungeregelten Brexit. Nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) blieb das weltweite Wirtschaftswachstum deutlich hinter dem Vorjahr zurück.

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Diesem Trend konnte sich auch die Eurozone nicht entziehen, so dass sich auch hier die wirtschaftliche Entwicklung spürbar abgeschwächt hat. Während sich die Binnennachfrage sowie der Arbeitsmarkt nach wie vor robust zeigten, waren vor allem die exportorientierten Länder von der Abwärtsbewegung betroffen.

Die deutsche Wirtschaft ist zwar auch im vergangenen Jahr wieder gewachsen, allerdings fiel das Wachstum mit 0,6 % deutlich geringer aus als im Vorjahr, wo noch ein Plus von 1,5 % erreicht wurde. Ausschlaggebend für das geringe Wachstum waren rückläufige Exporte aufgrund der Handelsstreitigkeiten zwischen den USA und China sowie der allgemein schwächelnden Weltkonjunktur. Als Stütze der deutschen Wirtschaft erwies sich hingegen weiter die Binnenwirtschaft, die, angesichts von Rekordbeschäftigung und steigender Kaufkraft, die Konsumausgaben der Verbraucher auf hohem Niveau hielt. Wie schon in den Vorjahren trug auch der anhaltende Bauboom, gestützt von den weiterhin niedrigen Zinsen, positiv zum moderaten Wirtschaftswachstum des vergangenen Jahres bei.

Der DAX erreichte im vergangenen Jahr ein Plus von mehr als 25 %, was dem größten Jahresgewinn seit 2013 entsprach. Die Märkte profitierten neben den niedrigen Zinsen auch davon, dass die Notenbanken angesichts der schwächelnden Konjunktur ihrer Strategie einer expansiven Geldpolitik weiter treu blieben.

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Branchenentwicklung

Als gewerblicher Immobilienbestandshalter ist die VIB vorwiegend auf die Wirtschaftsbereiche Logistik und Einzelhandel spezialisiert. Beide Segmente haben in Deutschland einen hohen Stellenwert in der Wertschöpfungskette und erzielen seit Jahren konstante Wachstumsraten.

Der Einzelhandel ist nach der Automobilindustrie die zweitgrößte Branche und erwirtschaftete in 2019 einen Jahresumsatz von 544 Mrd. €, was einem Plus von 3,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dem Einzelhandel folgt als drittgrößter Wirtschaftsbereich Deutschlands die Logistik. Mit einem Jahresumsatz von 279 Mrd. € konnte hier im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von 1,8 % erreicht werden. Im dem 1,1 Billionen € schweren europäischen Logistikmarkt hält Deutschland dank seiner zentralen geographischen Lage, der hohen Infrastrukturqualität sowie modernster Logistiktechnologien einen Anteil von 25 % am Gesamtmarkt.

Was den deutschen Immobilienmarkt angeht, so war die Nachfrage nach dieser Asset-Klasse trotz des nur moderaten Wirtschaftswachstums ungebrochen hoch. Der Grund für den anhaltenden Immobilienboom in Deutschland ist neben den stabilen politischen und wirtschaftlichen Strukturen auch das weiter anhaltende Niedrigzinsniveau. Das Transaktionsvolumen des deutschen Immobilienmarktes, also der Kauf bzw. Verkauf von Immobilien im Bereich Wohnen und Gewerbe, erreichte in 2019 mit 91,3 Mrd. € ein neues Allzeithoch. Im Vorjahr lag das Volumen bei 79,0 Mrd. €.

Die für die VIB relevanten, gewerblichen Immobiliensegmente Logistik, Einzelhandel und Büro entwickelten sich im vergangenen Jahr erneut positiv. Im Bereich Logistik konnte ein Zuwachs von rund 3 % auf 7,3 Mrd. € erreicht werden. Das Segment Einzelhandel legte um 7 % auf 11,0 Mrd. € zu, der Bereich Büroimmobilien erreichte mit einem Transaktionsvolumen von 36,5 Mrd. € ein Plus von 22 % gegenüber dem Vorjahr.

Auch wenn sich das Transaktionsvolumen im Logistikbereich gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig erhöht hat, so herrscht aufgrund verkürzter Produktzyklen, dem zunehmenden Outsourcing von Logistikdienstleistungen sowie dem boomenden E-Commerce eine weiterhin hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien. Ursache für den nur moderaten Anstieg des Transaktionsvolumens ist die Tatsache, dass das Angebot von Bestandsobjekten sowie die Flächenverfügbarkeit für Neubauten zunehmend eingeschränkt waren.

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Der Einzelhandel steht vor allem wegen der fortschreitenden Digitalisierung und dem demographischen Wandel vor großen Herausforderungen. Während sich der Markt für großflächige Shopping-Center und High-Street-Immobilien zunehmend angespannt zeigt, sehen Immobilieninvestoren Wachstumspotential v.a. im Bereich der Fachmarktzentren. Dies liegt einerseits an dem vergleichsweise günstigen Miet- und Nebenkostenniveau dieser Immobilienklasse. Andererseits sind im Umfeld von Fachmarktzentren oft auch eine Reihe nahversorgungsorientierter Mieter wie z.B. Lebensmitteldiscounter oder Drogeriemärkte angesiedelt, was in der Regel dann mit einer hohen Besucherfrequenz in diesem Bereich verbunden ist.

Geschäftsverlauf

Das Immobilienportfolio der VIB Vermögen AG besteht zum 31. Dezember 2019 aus insgesamt 63 Objekten (Vorjahr: 64) mit einer vermietbaren Fläche von 767.000 m 2 (Vorjahr: 775.000 m 2).

Alle finanziellen und nichtfinanziellen Ziele der Anfang des Jahres abgegebenen Prognose konnten erreicht oder übertroffen werden:

• die Umsatzerlöse lagen bei 59,5 Mio. € (Vorjahr: 56,1 Mio. €) und damit in der Mitte des Prognoseintervalls von 58,5 bis 60,5 Mio. €

• das Ergebnis vor Steuern ohne Sondereinflüsse betrug 33,9 Mio. € (Vorjahr: 31,7 Mio. €) und lag damit leicht über dem Prognosekorridor von 31,0 bis 33,0 Mio. €

• die Leerstandsquote zum 31. Dezember 2019 (Konzernkennzahl) lag bei 1,0 % (Vorjahr: 0,7 %) und damit wie prognostiziert im niedrigen einstelligen Prozentbereich

• die durchschnittliche Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2019 bei 1,98 % (Vorjahr: 2,16 %) und hat sich wie prognostiziert gegenüber dem Wert des 31. Dezember 2018 moderat verbessert.

Analyse der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Die VIB Vermögen AG konnte im Geschäftsjahr 2019 ihre Umsatzerlöse trotz einer zum Stichtag geringeren Anzahl an Objekten um 6,0 % auf 59,5 Mio. € steigern (Vorjahr: 56,1 Mio. €). Neben den getätigten Neuinvestitionen im abgelaufenen Geschäftsjahr wirkten sich die bereits im Vorjahr fertiggestellten Immobilien erstmals über die vollen 12 Monate positiv auf die Umsatzerlöse aus. Darüber hinaus umfassten die Umsatzerlöse auch Mieteinnahmen des im Dezember 2019 verkauften Objekts in Memmingen, welches zum Jahresende nicht mehr als Bestandsobjekt geführt wurde. Des Weiteren wurde in der ersten Jahreshälfte 2019 ein weiteres kleines Bestandsobjekt verkauft, das nur einen geringen Anteil an den gesamten Umsatzerlösen der VIB hatte. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind um 1,2 Mio. € auf 1,9 Mio. € gestiegen (Vorjahr: 0,7 Mio. €). Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um einen Buchgewinn aus dem Verkauf eines Bestandsobjekts sowie um Versicherungsentschädigungen. Im Vorjahr wurden in dieser Position ebenfalls Versicherungsentschädigungen ausgewiesen.

Die Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude sind auf 13,6 Mio. € gestiegen (Vorjahr: 12,6 Mio. €). Diese Position beinhaltet Aufwendungen für Nebenkosten in Höhe von 10,5 Mio. € (Vorjahr: 10,1 Mio. €) sowie Instandhaltungsaufwendungen für das Immobilienportfolio in Höhe von 3,1 Mio. € (Vorjahr: 2,5 Mio. €). Der Personalaufwand lag bei 2,1 Mio. €, gegenüber 2,0 Mio. € im Vorjahr.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen sind aufgrund des Abrisses von alten Bestandsobjekten, die durch Neubauten ersetzt werden, von 9,6 Mio. € auf 10,7 Mio. € gestiegen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen hauptsächlich Rechts- und Beratungskosten, Aufwendungen für Investor Relations sowie sonstige Kosten der allgemeinen Verwaltung und lagen im abgelaufenen Berichtszeitraum bei 2,1 Mio. € (Vorjahr: 1,6 Mio. €). Die Erträge aus Beteiligungen umfassen Gewinnausschüttungen der VIB-Tochtergesellschaften und lagen bei 4,3 Mio. € (Vorjahr: 4,7 Mio. €).

Aus Ergebnisabführungsverträgen sind insgesamt Erträge in Höhe von 6,4 Mio. € angefallen (Vorjahr: 5,8 Mio. €). Dabei konnte aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG ein Ertrag in Höhe von 6,5 Mio. € (Vorjahr: 6,0 Mio. €) vereinnahmt werden. Darüber hinaus umfasst diese Position Aufwendungen aus Garantiedividenden in Höhe von 0,2 Mio. € (Vorjahr: 0,2 Mio. €), die von der VIB an die verbleibenden Aktionäre der BBI zu zahlen sind.

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens beliefen sich auf 0,5 Mio. € (Vorjahr: 0,3 Mio. €) und umfassten im Wesentlichen Zinserträge von VIB-Tochtergesellschaften.

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge lagen bei 8 T€ (Vorjahr: 8 T€). Die Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens lagen bei 1,3 Mio. € und beinhalten eine außerplanmäßige Abschreibung auf die Beteiligung an der RV Technik s.r.o. Tschechien (Vorjahr: 0,0 Mio. €). Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen verringerte sich auf 9,6 Mio. € (Vorjahr: 9,9 Mio. €) und ist vor allem auf den weiter gesunkenen Durchschnittszinssatz für die Darlehensverbindlichkeiten zurückzuführen.

Das Ergebnis vor Steuern lag im Berichtszeitraum bei 33,1 Mio. € (Vorjahr: 32,0 Mio. €). Das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis vor Steuern lag bei 33,9 Mio. € (Vorjahr: 31,7 Mio. €). Die Sondereinflüsse 2019 beliefen sich auf 0,8 Mio. € (Vorjahr: 0,3 Mio. €). Hierin enthalten sind ein weiterer Buchgewinn (Versicherungserstattung) aus dem Anlagenabgang des durch Brand zerstörten Objekts in Goch bei der Tochtergesellschaft BBI AG sowie ein Buchgewinn aus den im Jahr 2019 erfolgten Objektverkäufen. Demgegenüber stehen Sonderabschreibungen von Restbuchwerten aufgrund abgerissener Gebäude sowie die bereits genannte Teilwert-Abschreibung der Beteiligung an der RV Technik s.r.o. Im Vorjahr umfassten die Sondereinflüsse ebenfalls im Wesentlichen einen Buchgewinn (Versicherungserstattung) aus dem Anlagenabgang des durch Brand zerstörten Objekts in Goch.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag sind aufgrund des höheren Ergebnisses vor Steuern auf 4,8 Mio. € angestiegen (Vorjahr: 4,4 Mio. €). Das Ergebnis nach Steuern lag bei 28,4 Mio. €, gegenüber 27,6 Mio. € im Vorjahr.

Der Jahresüberschuss hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 28,4 Mio. € erhöht (Vorjahr: 27,6 Mio. €). Nach Berücksichtigung von Einstellungen in die Gewinnrücklagen in Höhe von 9,1 Mio. € (Vorjahr: 9,7 Mio. €) ergibt sich ein Bilanzgewinn von 19,3 Mio. € (Vorjahr: 17,9 Mio. €). Der Vorstand der VIB schlägt der Hauptversammlung vor, den gesamten Bilanzgewinn in Höhe von 19,3 Mio. € (Vorjahr: 17,9 Mio. €) und somit eine Dividende von 0,70 € je Aktie (Vorjahr: 0,65 € je Aktie) für das Geschäftsjahr 2019 auszuschütten.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme der VIB Vermögen AG erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 53,1 Mio. € auf 777,1 Mio. € (Vorjahr: 724,0 Mio. €). Auf der Aktivseite stieg das Anlagevermögen von 666,8 Mio. € auf 679,6 Mio. €. Während sich die Sachanlagen mit 552,6 Mio. € gegenüber dem Vorjahr kaum veränderten haben (Vorjahr: 552,1 Mio. €) sind die Finanzanlagen um 12,3 Mio. € auf 127,0 Mio. € gestiegen (Vorjahr: 114,7 Mio. €). Ursache für den Anstieg ist im Wesentlichen der Kauf einer Objektgesellschaft mit einem bebauten Grundstück im Rahmen eines Share Deals.

Das Umlaufvermögen der Gesellschaft stieg gegenüber dem Vorjahr deutlich um 40,3 Mio. € auf 96,5 Mio. € (Vorjahr: 56,2 Mio. €). Wesentliche Positionen sind dabei Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen des VIB-Konzerns, die auf 68,4 Mio. € zugenommen haben (Vorjahr: 43,2 Mio. €) sowie die Guthaben bei Kreditinstituten, die von 10,4 Mio. € auf 26,3 Mio. € gestiegen sind.

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital um 10,4 Mio. € auf 288,2 Mio. € erhöht (Vorjahr: 277,8 Mio. €). Die Gewinnrücklagen haben sich aufgrund der Einstellung von 9,1 Mio. € des Jahresüberschusses auf 42,9 Mio. € erhöht (Vorjahr: 33,9 Mio. €). Für das Geschäftsjahr 2019 weist die Gesellschaft einen Bilanzgewinn von 19,3 Mio. € aus (Geschäftsjahr 2018: 17,9 Mio. €). Durch den investitionsbedingten Anstieg der Bilanzsumme hat sich die Eigenkapitalquote gegenüber dem Vorjahresstichtag leicht verringert und lag am 31. Dezember 2019 bei 37,1 % (Vorjahr: 38,4 %).

Die Rückstellungen sind gegenüber dem Vorjahr um 0,9 Mio. € gestiegen und lagen bei 5,7 Mio. € (Vorjahr: 4,8 Mio. €). Ursache hierfür sind vor allem höhere Pensions- und Steuerrückstellungen sowie ein Anstieg der Rückstellungen für Instandsetzungsmaßnahmen der Immobilien.

Die Verbindlichkeiten sind von 433,1 Mio. € auf 474,3 Mio. € gestiegen. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kam es aufgrund der regen Investitionstätigkeit in das Immobilienportfolio neben der Aufnahme neuer Darlehen auch zur Tilgung von Bestandsdarlehen. Im Saldo hat der Darlehensbestand um 41,2 Mio. € auf 471,1 Mio. € zugenommen (Vorjahr: 429,9 Mio. €). Die gewogene Durchschnittsverzinsung aller Bankverbindlichkeiten ist im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter gesunken und lag zum 31. Dezember 2019 bei 1,98 % (Vorjahr: 2,16 %). Die Nettoverschuldung (zinstragende Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) lag zum Stichtag bei 444,8 Mio. € und damit 25,3 Mio. € über dem Vorjahresniveau (Vorjahr: 419,5 Mio. €). Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen lagen bei 0,8 Mio. € (Vorjahr: 1,4 Mio. €), die sonstigen Verbindlichkeiten sind um 0,6 Mio. € auf 2,4 Mio. € gestiegen (Vorjahr: 1,8 Mio. €).

Die passiven latenten Steuern betrugen 8,8 Mio. € (Vorjahr: 8,2 Mio. €) und berücksichtigen die temporären Differenzen aufgrund der unterschiedlichen Bilanzansätze des Anlagevermögens (i. W. die Immobilien der VIB) in der Handels- und Steuerbilanz.

Derivative Finanzinstrumente

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen wurden Zinsswaps abgeschlossen, welche Festzinssätze für die entsprechenden Finanzierungsdarlehen garantieren und mit diesen eine Bewertungseinheit bilden. Die Veränderungen der Marktwerte gegenüber dem Vorjahr, die sich für diese Zinsswaps zum 31. Dezember 2019 ergeben, bleiben deshalb in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt.

Finanzlage

Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit hat sich aufgrund der weiter verbesserten Umsatz- und Ertragslage der VIB um 4,9 Mio. € auf 46,6 Mio. € erhöht (Vorjahr: 41,7 Mio. €).

Der Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit lag bei 44,3 Mio. €, gegenüber 30,8 Mio. € im Vorjahr. Aus dem Verkauf von Objekten sind der Gesellschaft im vergangenen Jahr 11,6 Mio. € zugeflossen (Vorjahr: 0 €). Der Mittelabfluss für Investitionen in das Sachanlagevermögen, also den Ausbau des Immobilienportfolios, lag bei 22,0 Mio. € (Vorjahr: 32,7 Mio. €). Die Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen lagen bei 13,5 Mio. € (Vorjahr: 3,3 Mio. €), die Auszahlungen für kurzfristige Darlehen an verbundene Unternehmen betrugen 25,2 Mio. € (Vorjahr: 25,0 Mio. €). Der Mittelzufluss aus Dividenden von Tochtergesellschaften lag bei 4,3 Mio. €, gegenüber 4,7 Mio. € im Vorjahr.

Der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 13,6 Mio. €, gegenüber einem Mittelabfluss von 13,6 Mio. € im Vorjahr. Hierbei kam es zu einem Mittelabfluss aus der Zahlung der Dividenden an die Aktionäre der VIB in Höhe von 17,9 Mio. € (Vorjahr: 16,5 Mio. €) und einem Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzkrediten in Höhe von 62,0 Mio. € (Vorjahr: 28,4 Mio. €). Des Weiteren kam es zu einem Mittelabfluss aus der Tilgung von Anleihen und Krediten in Höhe von 20,8 Mio. € (Vorjahr: 15,5 Mio. €). Für Zinsen von Bankdarlehen wurden insgesamt Zahlungen in Höhe von 9,6 Mio. € geleistet (Vorjahr: 9,9 Mio. €).

Per Saldo ist der Finanzmittelbestand der Gesellschaft gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 15,9 Mio. € auf 26,3 Mio. € gestiegen (Vorjahr: 10,4 Mio. €).

Zum überwiegenden Teil sind die Finanzverbindlichkeiten der VIB Vermögen AG mit langfristigen Zinsbindungen ausgestattet. Bei ca. 5% der Darlehenssumme orientiert sich die Verzinsung an variablen Zinssätzen.

Struktur der Finanzverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2019

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in Mio. €	Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen	Bankdarlehen mit festen Zinssätzen
Gesamt	23,9	447,2
in 1-12 Monaten fällig	2,3	15,2
in 12-60 Monaten fällig	6,4	128,8
in> 60 Monaten fällig	15,2	303,2

Zum Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über nicht gezogene Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 10,5 Mio. € (Vorjahr: 10,5 Mio. €).

Das Finanzmanagement der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, jederzeit über genügend freie liquide Mittel zu verfügen, um die Verbindlichkeiten fristgerecht zu begleichen und um die Unternehmensentwicklung nach den Unternehmenszielen gestalten zu können.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Aus Sicht des Vorstands der VIB Vermögen AG kann das Geschäftsjahr 2019 als erfolgreich angesehen werden. Die in der Vorjahresprognose selbstgesteckten Ziele konnten erfüllt bzw. übererfüllt werden. Bei den Umsatzerlösen konnte aufgrund des Ausbaus des Immobilienportfolios erneut ein Zuwachs erwirtschaftet werden.

Als Unternehmen sehen wir uns derzeit einigen Risiken ausgesetzt, wie z.B. einem ungeordneten Brexit, der neuerlichen Eskalation internationaler Handelskonflikte oder im Besonderen auch einer Verschärfung der wirtschaftlichen Lage durch die Ausbreitung des Corona-Virus. Trotz der aktuellen Risikolage ist die VIB aus Sicht des Vorstands auch im laufenden Geschäftsjahr 2020 gut aufgestellt, um sowohl beim Umsatz als auch beim Ergebnis weiter zu wachsen. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass sich eine Verschärfung der genannten Risiken negativ auf die Ertragslage des Unternehmens auswirken könnte.

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1 RISIKOBERICHT

3.1.1 Risikomanagement

Die Risikopolitik der VIB Vermögen AG unterstützt das Ziel, den Unternehmenswert über nachhaltiges Wachstum langfristig zu steigern. Wir definieren Risiko sowohl als die Gefahr möglicher Verluste als auch entgangener Gewinne. Beides kann sowohl durch interne als auch externe Faktoren ausgelöst werden.

Die Geschäftstätigkeit der VIB ist mit diversen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefahren zu minimieren, hat die Gesellschaft ein Risikofrüherkennungs- und Risikomanagementsystem implementiert, das fortlaufend an das operative Geschäft angepasst wird. Der Vorstand soll somit beim Auftreten von Risiken frühzeitig informiert wird und rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Im Kern ist das Risikomanagementsystem darauf abgestellt, die für die VIB Vermögen AG im Hinblick auf ihr Geschäftsmodell wichtigsten Parameter zu erfassen und zu beurteilen. Zu diesen Parametern zählen Größen wie die Leerstandsquote, Mietrückstände, die Verzinsung und Struktur der Zinsfestschreibungslaufzeiten bei Bankverbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie die Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Die Ergebnisse werden in Form eines regelmäßigen Berichts an den Vorstand weitergegeben. Die Tochtergesellschaften sind ebenfalls in dieses Risikomanagementsystem integriert.

3.1.2 Risiken des Unternehmens

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland wird grundsätzlich auch von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst. Im Falle einer konjunkturellen Eintrübung besteht die Gefahr, dass sich die Investitionsbereitschaft der Unternehmen verringert. Dies könnte in der Folge zu einer geringeren Nachfrage nach Mietflächen, einem erhöhten Risiko von Leerständen sowie einem sinkenden Mietniveau führen.

Aufgrund internationaler Handelskonflikte, der Abkühlung der Weltwirtschaft sowie den Folgen des Brexit hat sich der wirtschaftliche Aufschwung in Deutschland in 2019 weiter abgeschwächt. Während vor allem die Binnennachfrage nach wie vor eine Stütze der deutschen Wirtschaft war, sind vor allem die Exporte deutlich hinter den Erwartungen zurückgeblieben.

Aufgrund dieser Risiken sowie insbesondere den derzeit nicht absehbaren Auswirkungen durch die Ausbreitung des Corona-Virus sind die gesamtwirtschaftlichen und branchenspezifischen Folgen für Deutschland aus unserer Sicht derzeit nicht verlässlich prognostizierbar.

Um diesen Risiken entgegenzuwirken, setzt die VIB mit ihrer Immobilienstrategie seit jeher auf ein breit diversifiziertes Portfolio und ein bonitätsstarkes Mieterklientel. Um das Risiko langfristiger Leerstände möglichst gering zu halten, vereinbaren wir mit unseren Mietern grundsätzlich lange Mietvertragslaufzeiten sowie eine gute Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilien.

Aufgrund der aktuell nicht abschätzbaren Folgen durch die Ausbreitung des Corona-Virus haben wir die Einschätzung eines gesamtwirtschaftlichen Risikos für die VIB von der Kategorie gering auf mittel angehoben (Vorjahr: gering).

Standortrisiko

Bei der Akquisition sowie der Entwicklung von Immobilien können sich aus der Fehlbeurteilung der Immobilienlage, z.B. aufgrund einer sich ändernden Verkehrsinfrastruktur, oder der Fehleinschätzung des lokalen Mietmarktes, bestimme Risiken ergeben. Dies könnte sich in der Folge negativ auf den Wert der Immobilien sowie die daraus erzielbaren Mieterlöse auswirken. Um solche Risiken zu begrenzen, erfolgt im Vorfeld jeder Transaktion eine umfassende Due Dilligence. Darüber hinaus ermöglicht unser Inhouse-Portfolio-Management ein rechtzeitiges Erkennen von Veränderungen im Umfeld der Immobilien, so dass im Bedarfsfall schnell und effektiv mit entsprechenden Maßnahmen reagiert werden kann.

Wir schätzen das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität unserer Objekte wie im Vorjahr als gering ein.

Leerstands- und Mietausfallrisiko

Als langfristiger Immobilienbestandshalter unterliegen wir einem gewissen Mietausfall- und Leerstandsrisiko.

Durch eine konjunkturelle Abkühlung der Wirtschaft könnte sich die Nachfrage nach Mietflächen verringern. In der Folge könnten auch die Mietpreise zurückgehen, was zu niedrigeren Mieterlösen für die VIB führen würde. Zudem besteht das Risiko eines Mietausfalls durch temporäre Zahlungsschwierigkeiten oder Insolvenz eines Mieters.

Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten werden Mietforderungen laufend überprüft und auftretende Mietrückstände zeitnah bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien großer Wert auf eine gute Drittverwendungsmöglichkeit gelegt. Dank der genannten Maßnahmen liegt die Leerstandsquote der VIB seit Jahren konstant unter 3 % und erreichte zum 31. Dezember 2019 einen erneut sehr guten Wert von 1,0 % (Konzernkennzahl).

Trotz der derzeitigen konjunkturellen Abkühlung in Deutschland sehen wir aktuell kein signifikant größeres Risiko für erhöhte Leerstände und Mietausfälle. Unter Berücksichtigung der erforderlichen Gegenmaßnahmen stuft die VIB das Leerstands- und Mietausfallrisiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Projektentwicklungsrisiko

Wir unterliegen als Immobilienentwickler bestimmten Risiken, die sich aus dem Erwerb von Grundstücken und der anschließenden Errichtung von Immobilien ergeben.

Im Rahmen von Projektentwicklungen werden im Einzelfall auch Grundstücke erworben, für welche noch kein Baurecht besteht. Für den Fall, dass von den Behörden kein Baurecht erteilt wird, besteht das Risiko, dass das geplante Bauvorhaben nicht oder nur mit zeitlicher Verzögerung realisiert werden kann. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass veranschlagte Investitions- bzw. Entwicklungsbudgets überschritten werden. Dies könnte zur Folge haben, dass die von der VIB kalkulierten Entwicklungsrenditen nicht mehr realisiert werden.

Im Rahmen des allgemeinen Baurisikos sind auch Verzögerungen bei der Fertigstellung der Immobilien nicht auszuschließen, wodurch die Übergabe an die Mieter nicht termingerecht erfolgen könnte. Dadurch könnte es zu temporären Mietausfällen sowie Schadenersatzforderungen der Mieter kommen.

Darüber hinaus unterliegt die Immobilienentwicklung einer Reihe weiterer Risiken wie z.B. einer falscher Markt- und Wettbewerbseinschätzung, fehlerhafter Standortauswahl, Kontaminationsrisiken bei Grundstücken und Gebäuden, Verstoß gegen Denkmalschutz- und Umweltauflagen oder aber auch Bauausführungsmängel und Gewährleistungsansprüchen. Um allgemeine Projektentwicklungsrisiken zu minimieren, sowie die Fertigstellung der Objekte innerhalb der veranschlagen Zeit- und Kostenbudgets sicherzustellen, arbeitet die VIB bei größeren Bauvorhaben mit entsprechenden Generalunternehmen zusammen.

Wir stufen ein mögliches Risiko aus Projektentwicklungen analog zum Vorjahr als mittel ein (Vorjahr: mittel).

Akquisitionsrisiko

Neben Projektentwicklungen ist die Akquisition von Bestandsobjekten eine weitere Säule der VIB-Geschäftsstrategie. Teil dieser Akquisitionsstrategie ist auch der Erwerb von Grundstücken. Diese ergänzen die Grundstückspipeline der VIB und werden im Zeitverlauf sukzessive für die Entwicklung neuer Logistikprojekte verwendet.

Im Zusammenhang mit Akquisitionsentscheidungen können bei der VIB auch Risiken, wie z.B. verdeckte Mängel bei der Gebäudesubstanz, ein zu hoher Kaufpreis, Probleme bei der prozessualen Eingliederung eines Objekts in den Konzernverbund, unerwartete Haftungsfälle oder aber auch Probleme mit dem neuen Mieter, entstehen.

Durch unsere mehr als 25-jährige Erfahrung als Immobilienbestandshalter und entsprechende Vernetzung in den gewerblichen Immobilienmarkt, versuchen wir dieses Risiko zu begrenzen. Zudem führen wir im Vorfeld jeder Transaktion eine umfassende technische, finanzielle sowie rechtliche Due Dilligence durch.

Aktuell schätzen wir die negativen Folgen eines Akquisitionsrisikos für den VIB-Konzern - analog zum Vorjahr - als gering ein.

Konzentrationsrisiko

Das Immobilienportfolio der VIB ist hinsichtlich der Kernbranchen Logistik und Einzelhandel sowie in regionaler Hinsicht diversifiziert. Unsere Mieterklientel umfasst dabei kleine- und mittelständische Unternehmen ebenso wie international agierende Großkonzerne. Im Portfolio der VIB gibt es dabei einige Ankermieter, die auch mehrere Objekte angemietet haben. Dabei besteht das Risiko, dass einzelne Ankermieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten könnten oder im schlechtesten Fall Insolvenz anmelden müssen. Diese wäre mit Zahlungsausfällen der Mieter und somit erheblichen negativen Einflüssen auf die Ertragslage des Unternehmens verbunden.

Um das Risiko unerwartet hoher Leerstände oder Mietausfälle zu begrenzen, legt die VIB den Fokus auf die Mieterauswahl sowie auf langlaufende Mietverträge. Die seit vielen Jahren niedrige Leerstandsquote von unter 3 % ist der Beleg für ein derartig ausgerichtetes Immobilienmanagement bei der VIB.

Aktuell schätzen wir die Folgen eines möglichen Konzentrationsrisikos, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Finanzierungsrisiko

Die langfristigen Folgen internationaler Handelsstreitigkeiten, des Brexit sowie der Ausbreitung des Corona-Virus sind gegenwärtig nicht prognostizierbar. Aus Sicht des Vorstands könnte sich eine weitere Verschärfung der wirtschaftlichen Lage negativ auf den Bankensektor und somit das gesamte Finanzsystem auswirken. Dies könnte dazu führen, dass Banken eine restriktivere Kreditvergabepolitik verfolgen, höhere Gebühren veranlagen oder den Unternehmen notwendiges Kapital nur noch unzureichend oder gar nicht mehr zur Verfügung stellt. Für die VIB könnte das bedeuten, dass durch Schwierigkeiten bei der Finanzierung geplante Immobilienprojekte nicht oder nur noch mit zeitlicher Verzögerung realisiert werden können.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten und einer rollierenden Liquiditätsplanung unter Berücksichtigung aller zahlungsrelevanten Sachverhalte. Insgesamt verfügt die VIB zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel um eine jederzeitige Zahlungsfähigkeit im laufenden Geschäftsbetrieb zu gewährleisten.

Aufgrund der Eigenkapitalausstattung und der Finanzierungsstruktur der VIB, stufen wir ein Finanzierungsrisiko trotz der konjunkturellen Abschwächung unverändert zum Vorjahr als gering ein.

Zinsänderungsrisiko

Zur Finanzierung des Unternehmenswachstums wird die VIB auch zukünftig auf das Mittel der Fremdfinanzierung zurückgreifen. Somit ist die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus in Deutschland von großer Bedeutung, da sich der Zinsaufwand für Immobiliendarlehen direkt auf die Ertragslage des Unternehmens auswirkt.

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus erhöht für die Gesellschaft das Risiko, dass sich sowohl die Zinskonditionen für die Finanzierung neuer Immobilienprojekte als auch die Zinskonditionen für aus der Zinsbindung laufender Bestandsdarlehen verschlechtern.

Um möglichst gut gegen kurz- und mittelfristige Zinsschwankungen abgesichert zu sein, schließen wir zur Finanzierung von Immobilienprojekten hauptsächlich Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von überwiegend 10 Jahren ab. Ergänzt werden diese im Finanzierungsmix fallweise durch Schuldscheindarlehen mit einer fixen Laufzeitvereinbarung.

Vor dem Hintergrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus nehmen wir aber auch Kredite mit variablen Zinsvereinbarungen in Anspruch, die sich etwa am EURIBOR orientieren. Bezogen auf das Gesamtvolumen der Darlehensverbindlichkeiten der VIB Vermögen AG lag der Anteil der variabel verzinsten Darlehen zum 31. Dezember 2019 bei rund 5 %.

Innerhalb der nächsten 12 Monate rechnen wir nicht mit einem größeren Anstieg des Kapitalmarktzinses. Wir schätzen daher mögliche Auswirkungen eines Zinsänderungsrisikos auf die Ertragslage der VIB analog zum Vorjahr als gering ein.

Wechselkursrisiko

Bei Darlehen und Krediten in ausländischer Währung besteht grundsätzlich das Risiko von Währungsschwankungen. Zum 31. Dezember 2019 bestehen bei der VIB keine Fremdwährungspositionen.

Ein Wechselkursrisiko wird, analog zum Vorjahr, derzeit als gering eingestuft.

Risiken bei Finanzinstrumenten

Zur langfristigen Sicherung von Zinskonditionen und der besseren Planbarkeit künftiger Zinsaufwendungen hat die VIB für einige Darlehen mit variabler Verzinsung Zinsswaps abgeschlossen. Diese Zinsswaps bilden zusammen mit den Grundgeschäften (Bankdarlehen) eine Bewertungseinheit (synthetische Festzinskredite). Mögliche Zinsänderungen und damit verbundene Wertänderungen der Swaps haben keine Auswirkung auf die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft.

Mögliche Risiken aus Finanzinstrumenten stuft die VIB wie im Vorjahr als gering ein.

Rechts- und Vertragsrisiken

Geplante Änderungen rechtlicher Rahmenbedingungen werden von der VIB mit großer Aufmerksamkeit verfolgt, um zeitnah auf verbindliche Änderungen reagieren zu können. Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen, gerade im Bereich des Bau- und Umweltrechts aber auch im Kapitalmarkt- und Steuerrecht, könnten ein Risiko darstellen, das zusätzliche Kosten verursacht bzw. sich im Einzelfall nachteilig auf die Geschäftsentwicklung der VIB auswirkt.

Die VIB und ihre Tochtergesellschaften könnten auch an Gerichtsverfahren beteiligt sein, die im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Entwicklung oder der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken stehen. Solche Verfahren könnten negative Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage des Unternehmens haben. Derzeit ist die VIB an keinem Gerichtsverfahren beteiligt, welches erheblichen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Unternehmens haben könnte.

Als Unternehmen ist die VIB auch auf die Einhaltung von Compliance-Standards (geltende Gesetzesregelungen sowie interne Unternehmensrichtlinien wie z.B. der Verhaltenskodex und die Antikorruptionsrichtlinie) durch alle Mitarbeiter und das Management angewiesen. Eine Nichteinhaltung könnte negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit sowie Reputationsschäden nach sich ziehen. Für die Einhaltung der Compliance-Standards ist bei der VIB eine Compliance-Organisation eingerichtet, die sowohl interne Richtlinien und Prozessvorgaben definiert als auch die Schulung Compliance-bezogener Themen für alle Mitarbeiter des VIB-Konzerns umfasst. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Verstöße gegen Compliance-Richtlinien im VIB-Konzern gemeldet.

Als Immobilienbestandshalter könnten der VIB Vertragsrisiken entstehen, die Vereinbarungen mit Mietern, Kunden und sonstigen Geschäftspartner betreffen (z.B. Miet- und Kaufverträge, Verträge mit Generalunternehmen, Dienstleistungs- und Beraterverträge, etc.). Um diese Risiken zu minimieren, werden alle Verträge einer internen und bei Bedarf auch externen Überprüfung unterzogen.

Aktuell sind keine gravierenden Rechts- und Vertragsrisiken bekannt, die eine Gefahr für die Gesellschaft darstellen könnten. Wir stufen dieses Risiko daher, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Regulatorisches Risiko

Als Aktiengesellschaft unterliegt die VIB Vermögen AG in Deutschland einer Reihe von Gesetzen und Vorschriften wie dem Aktiengesetz (AktG), dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) oder dem Handelsgesetzbuch (HGB). Darüber hinaus werden seit Jahren auch auf der Ebene der Europäischen Union verstärkt Maßnahmen ergriffen, die eine Verbesserung des Anlegerschutzes und die Regulierung und bessere Überwachung des Finanzsektors zum Ziel haben - auch vor dem Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2008.

Im Jahr 2016 ist die EU-Markmissbrauchsverordnung "MAR" (Verordnung Nr. 596/​2014 des Europäischen Parlaments und des Rates) in Kraft getreten. Danach gelten auch für Freiverkehrsemittenten, wie der VIB Vermögen AG, erweiterte Publizitätspflichten sowie verschärfte Sanktionen im Falle eines Verstoßes gegen diese Regularien. Die VIB verfügt bereits durch die am regulierten Markt in München gelistete Tochtergesellschaft BBI Immobilien AG über Kapitalmarkt-Know-how, speziell im Hinblick auf die umfangreichen Regelungen des Wertpapierhandelsgesetzes.

Die VIB unterliegt in einem dynamischen wirtschaftlichen Umfeld einem Steuerrisiko aufgrund sich ändernder Steuergesetze und Steuerrechtsprechung. Dies trifft bei der VIB insbesondere auf den Bereich der Ertrags- und Umsatzsteuergesetze zu. Bei einer fehlerhaften Darstellung von Steuersachverhalten gegenüber den Finanzbehörden könnte die Steuerbelastung und somit die Ertragslage und die Liquidität der Gesellschaft beeinträchtigt werden. Bei bisherigen Betriebsprüfungen sind durch die Finanzbehörden keine Beanstandungen aufgetreten, die zu einer nennenswert erhöhten Steuerbelastung für die VIB geführt haben.

Darüber hinaus beschäftigen wir uns mit vielen weiteren kapitalmarktrechtlichen und regulatorischen Themen wie z.B. dem am 14. November 2019 verabschiedeten Gesetz zur Umsetzung der zweiten Aktionärsrechterichtlinie (ARUG II), der AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive) oder der seit Januar 2018 geltenden Richtlinie MIFID II (Markets in Financials Instruments Directives). Alle wichtigen Themen werden vom Vorstand und den Fachabteilungen regelmäßig analysiert und bewertet und falls notwendig werden entsprechende Maßnahmen zur Abwehr und Reduzierung möglicher Risiken eingeleitet. Im Bedarfsfall greifen wir auch auf externe Spezialisten zurück, die uns in allen relevanten rechtlichen und regulatorischen Fragen beratend zur Seite stehen.

Mit Änderungen im regulatorischen Umfeld könnten für die VIB Risiken verbunden sein, die sich negativ auf die operative Geschäftstätigkeit des Unternehmens auswirken. Darüber hinaus könnten der Gesellschaft zusätzliche Kosten für externe Beratung oder Schulungsmaßnahmen entstehen.

Wir schätzen aktuell ein regulatorisches Risiko, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Schadenrisiko

Beschädigungen oder die komplette Zerstörung von Immobilien stellen ein weiteres, potenziell großes Risiko dar. Dies könnte im Einzelfall gravierende negative Auswirkungen auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der VIB haben.

Diesen Risiken begegnet die VIB durch Versicherungsschutz. Für die Immobilien der VIB sind i.d.R. Allgefahren-Versicherungen (All-Risk-Policen) abgeschlossen, die neben den klassischen Elementen wie Schutz vor Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden auch Elementarschäden wie z.B. Hochwasser, Überschwemmung oder Schneedruck abdecken. Bestandteil einer solchen Versicherung ist i.d.R. auch eine Mietausfallversicherung für den Fall, dass eine Immobilie in Folge eines Schadens temporär nicht vermietet werden kann und der VIB dadurch Mieteinahmen verloren gehen. Zur Vermeidung eines Unterversicherungsrisikos werden die Immobilien darüber hinaus von einem externen Gutachter bewertet.

Die VIB schätzt die negativen Folgen eines Schadensrisikos für die Gesellschaft analog zum Vorjahr als gering ein.

Personalrisiko

Die Abwanderung von Mitarbeitern könnte zu einem Know-how-Verlust führen und die Nachbesetzung sowie die Einarbeitung von Fach- und Führungskräften könnte das operative Tagesgeschäft beeinträchtigen.

Wir begegnen diesem Risiko mit einem leistungsgerechten Vergütungssystem sowie der Gewährung von Arbeitgeberzusatzleistungen wie einer betrieblich finanzierten Altersvorsorge. Darüber hinaus bietet die VIB Ausbildungsmöglichkeiten, seit 2013 ist die VIB ein von der Industrie- und Handelskammer (IHK) zertifizierter Ausbildungsbetrieb für Immobilienkaufleute.

Insgesamt wird ein Personalrisiko, unverändert zum Vorjahr, als gering eingeschätzt.

IT-Risiko

Alle wesentlichen Geschäftsabläufe im VIB-Konzern stützen sich auf IT-Systeme, weshalb das Unternehmen einem IT-Risiko unterliegt. Der Verlust des Datenbestands oder ein längerer Ausfall der IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen. Um sich gegen dieses Risiko zu schützen, entwickeln wir unsere IT-Systeme laufend weiter und nutzen dafür auch die Hilfe externer Dienstleister. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Sollte es zu einem Ausfall der Hard- oder Software kommen, so sind in Form von Notfallkonzepten die Voraussetzungen gegeben, um in kurzer Zeit die Einsatzfähigkeit der Systeme und Daten wieder herzustellen.

Durch die am 25. Mai 2018 in Kraft getretene Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat sich das allgemeine Datenschutzrisiko gemäß der in der Verordnung festgelegten Geldbußen bei Verstößen erhöht. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, wird bei der VIB größter Wert auf Vertraulichkeit von Daten, sichere Passwörter sowie Zugangs- und Berechtigungskonzepte aber auch die Schulung der Mitarbeiter in Bezug auf die DSGV gelegt.

In einer zunehmend vernetzten und globalisierten Welt nimmt auch das Risiko digitaler Angriffe auf die IT-Landschaft eines Unternehmens immer weiter zu. Ein Cyber-Zwischenfall zu einem längeren Ausfall der Systeme, dem Verlust von Daten oder auch geistigem Eigentum führen. Dies wäre mit finanziellen Verlusten und Reputationsschäden für die VIB verbunden sein.

Allumfassenden Schutz vor IT-Risiken kann es für ein Unternehmen nicht geben. Trotzdem hat die VIB Maßnahmen etabliert, die einen Schutz der verarbeiteten Daten sowie der eingesetzten IT-Systeme gewährleisten sollen.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Wir stufen dieses Risiko unverändert als gering ein.

3.1.3 Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Das Risikomanagement der VIB ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaßnahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten. Nach unserer Einschätzung hat sich die aktuelle Risikolage aufgrund der Corona-Krise nahezu in allen Risikobereichen der VIB erhöht. Trotzdem sind aus Sicht des Vorstands aktuell keine gravierenden Risiken erkennbar, die unmittelbar eine Gefahr für den Fortbestand des Unternehmens darstellen könnten.

3.2 Chancenbericht

Neben einem effizienten Risikomanagement ist für den Geschäftserfolg der VIB Vermögen AG auch die Wahrnehmung sich bietender Chancen von großer Bedeutung. Dabei ist es wichtig, dass Chancen möglichst frühzeitig identifiziert und bewertet und entsprechend den personellen und finanziellen Ressourcen des Unternehmens umgesetzt werden. Ziel der VIB ist dabei stets ein möglichst ausgewogenes Verhältnis zwischen Risiken und Chancen, um im Sinne aller Stakeholder den Unternehmenswert langfristig zu steigern.

Trotz des geringeren Wachstums haben sich die Wirtschaftsbereiche Logistik und der Einzelhandel, die Kerngeschäftsfelder der VIB, erneut relativ gut entwickelt. Aufgrund des geringen Angebots und der starken Nachfrage sind die Perspektiven am Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin grundsätzlich als gut zu bezeichnen. Dabei ist nach Auskunft von JonesLangLasalle vor allem die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Deutschland ungebrochen hoch, wobei diese allerdings auch in diesem Jahr von der Angebotsseite nur unzureichend erfüllt werden konnte. Hier sehen wir die Chance, auch zukünftig nachhaltig und profitabel zu wachsen; gerade auch vor dem Hintergrund, dass Immobilienakquisitionen aufgrund der hohen Preise und des geringen Angebots derzeit sehr schwierig sind und auch weniger Ertragspotential bieten. Um unsere geplanten Entwicklungsrenditen zu realisieren, wollen wir bei Projektentwicklungen auch weiterhin von unserer Inhouse-Expertise sowie unserem Netzwerk, gerade im wirtschaftsstarken süddeutschen Raum, profitieren.

Eine wesentliche Säule unseres Geschäftsmodells ist die Verwaltung unseres Immobilienportfolios durch eigene Mitarbeiter der VIB. Wir sehen auch zukünftig die Chance, dass durch das Inhouse-Management ein hoher Qualitätsstandard unserer Objekte sowie niedrige Leerstandsquoten und lange Mietvertragsrestlaufzeiten erreicht werden können.

Das Immobilienportfolio der VIB Vermögen AG umfasst mittlerweile 109 Objekte (Konzernkennzahl) mit einer Gesamtnutzfläche von 1,2 Mio. Quadratmetern (Konzernkennzahl). Auf einigen freien Flächen dieser Objekte bietet sich noch weiteres Entwicklungspotential, um durch gezielte Nachverdichtungen, also der Errichtung neuer Gebäude und Gebäudeerweiterungen auf Bestandsflächen, neue vermietbare Fläche zu schaffen. Dies bietet der VIB die Chance zusätzliche Mietererlöse zu generieren, ohne dass dabei neue Grundstücksflächen erworben werden müssen. Da das Grundstück bereits vorhanden ist, liegen auch die erzielbaren Entwicklungsrenditen i.d.R. über dem Niveau des Marktes.

Ein ausgewogener Finanzierungsmix ist für uns eine weitere wichtige Säule zur Erreichung unserer Wachstumsziele. Hier ist einerseits die Fremdkapitalseite von großer Bedeutung. Nicht zuletzt dank des weiterhin günstigen Zinsumfelds, sind wir in der Lage, für Neu- und Anschlussfinanzierung unserer Immobilienprojekte entsprechende Konditionen zu vereinbaren. Unsere bevorzugte Finanzierungsart sind Annuitätendarlehen mit langfristigen Zinsbindungen von 10 Jahren. Aber auch Schuldscheindarlehen oder kurzfristig variable Darlehen, die sich am EURIBOR orientieren, kommen zum Einsatz und sind eine gute Ergänzung unseres Fremdkapitalmixes.

Andererseits nutzen wir als im Freiverkehr notiertes Unternehmen auch die Möglichkeiten der Eigenkapitalfinanzierung. Durch den aktiven Dialog mit dem Kapitalmarkt, der hohen Transparenz gegenüber unseren Investoren und Analysten können wir bei Bedarf auf alle Formen der Eigenkapitalfinanzierung, wie z.B. Pflichtwandelanleihen oder Kapitalerhöhungen zurückgreifen. Die Entwicklung unseres Aktienkurses bestätigt die Nachfrage nach der Aktie der VIB. So haben wir uns langfristig nicht nur besser entwickelt als die Vergleichsindizes DAX und SDAX, auch den Immobilienbranchenindex EPRA-Deutschland haben wir in dieser Betrachtung hinter uns gelassen.

Wir sehen für die Finanzierung unseres Unternehmenswachstums zukünftig sowohl auf der Fremdkapital- als auch auf der Eigenkapital-Seite die Chance, sehr gute Konditionen zu vereinbaren, die in der Folge auch einen positiven Effekt auf die Ertragslage des Unternehmens haben können.

Zusammenfassende Darstellung des Chancenberichts

Die VIB Vermögen AG hat sich mit ihrem Geschäftsmodell, insbesondere in den Segmenten Logistik und Einzelhandel im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt etabliert. Die Gesellschaft verfügt über ein Immobilienportfolio mit einer langen durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von 5 Jahren und 3 Monaten (Konzernkennzahl) und einer seit Jahren niedrigen Leerstandsquote.

Wir sehen die VIB auch angesichts der gestiegenen Risiken gut aufgestellt, um ihre auf nachhaltiges Wachstum ausgerichtete Strategie erfolgreich fortzusetzen und diesbezüglich auch sich zukünftig bietende Marktopportunitäten zu nutzen.

4. Prognosebericht

Bei unserer 12-Monatsplanung gehen wir von grundsätzlich stabilen Rahmenbedingungen in Deutschland aus, um durch gezielte Immobilieneigenentwicklungen, Akquisitionen und Nachverdichtungen zu wachsen. Darüber hinaus kann es im Rahmen der Portfoliooptimierung auch zu vereinzelten Objektverkäufen kommen.

Die Umsatzplanung für 2020 wurde auf Basis der Bestandsobjekte zum 31. Dezember 2019 sowie der noch im laufenden Geschäftsjahr 2020 fertigzustellenden Objekten durchgeführt. Basierend auf diesen Annahmen rechnen wir für das laufende Geschäftsjahr 2020 mit Umsatzerlösen von 57,5 bis 61,5 Mio. € (2019: 59,5 Mio. €).

Für 2020 rechnen wir mit einem Ergebnis vor Steuern ohne Sondereinflüsse zwischen 32,5 und 35,5 Mio. € (2019: 33,9 Mio. €).

Unter den getroffenen Annahmen rechnen wir für das Ende des laufenden Geschäftsjahres mit einer Leerstandsquote (Konzernkennzahl) im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31. Dezember 2019: 1,0 %). Da auch mittelfristig nicht mit deutlich steigenden Zinsen zu rechnen ist, erwarten wir bis zum 31. Dezember 2020 eine weitere leichte Reduzierung des Durchschnittszinssatzes für unsere Darlehensverbindlichkeiten (31. Dezember 2019: 1,98 %).

Unsere Prognose für das laufende Geschäftsjahr soll ein möglichst realistisches Bild der erwarteten Geschäftsentwicklung darstellen. Mögliche negative Folgen durch die Ausbreitung des Corona-Virus sind nach Auffassung des Vorstands derzeit nicht prognostizierbar und deswegen nicht Bestandteil dieser Prognose.

Neuburg a. d. Donau, den 20. März 2020

gez. Martin Pfandzelter, Vorstand

gez. Holger Pilgenröther, Vorstandsvorsitzender

Quellen: Internationaler Währungsfonds (IWF), EU-Kommission, Statistisches Bundesamt

Quellen: boerse.ard.de, Handelsverband Deutschland (HDE), Bundesvereinigung Logistik (BVL), Jones Lang Lasalle (JLL)

Quellen: Logistics Investment Partners (LIP), Einzelhandelsstudie Kaufland, Hahn Retail Real Estate Report 2019/​2020

Bilanz zum 31. Dezember 2019

AKTIVA

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	31.12.2019 EUR	31.12.2018 EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	1.537,50	4.676,50
	1.537,50	4.676,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	545.789.552,60	548.877.272,74
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	138.604,50	171.428,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	6.681.468,25	3.036.527,85
	552.609.625,35	552.085.229,09
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	117.711.165,48	109.784.869,20
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	2.353.200,00	2.353.200,00
3. Beteiligungen	6.903.855,00	2.570.255,00
	126.968.220,48	114.708.324,20
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	766.620,92	1.153.002,16
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	68.414.708,43	43.248.167,34
3. sonstige Vermögensgegenstände	1.010.622,99	1.410.161,00
	70.191.952,34	45.811.330,50
II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten	26.331.783,55	10.388.433,78
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.014.033,20	1.000.505,00
	777.117.152,42	723.998.499,07
PASSIVA
	31.12.2019 EUR	31.12.2018 EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital	27.579.779,00	27.579.779,00
II. Kapitalrücklage	198.396.090,99	198.396.090,99
III. Gewinnrücklagen
andere Gewinnrücklagen	42.936.700,93	33.866.193,20
IV. Bilanzgewinn	19.305.845,30	17.926.856,35
Buchmäßiges Eigenkapital	288.218.416,22	277.768.919,54
B. Rückstellungen
1. Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	1.669.246,00	1.308.617,00
2. Steuerrückstellungen	1.544.522,63	574.400,00
3. sonstige Rückstellungen	2.463.020,69	2.943.910,00
	5.676.789,32	4.826.927,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	471.079.923,20	429.900.966,39
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	826.649,00	1.394.653,11
3. sonstige Verbindlichkeiten	2.374.970,70	1.796.823,40
davon aus Steuern EUR 857.165,65 (EUR 586.982,84)	474.281.542,90	433.092.442,90
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 832,63 (EUR 928,75)
D. Rechnungsabgrenzungsposten	116.476,98	114.011,63
E. Passive latente Steuern	8.823.927,00	8.196.198,00
	777.117.152,42	723.998.499,07

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar 2019 bis 31. Januar 2019

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	2019 EUR	2018 EUR
1. Umsatzerlöse	59.528.493,61	56.134.568,09
2. sonstige betriebliche Erträge	1.881.341,53	687.870,28
3. Grundstücksaufwand
Aufwendungen für vermietete Grundstücke und Gebäude	-13.620.762,82	-12.630.442,87
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-1.773.450,53	-1.732.256,64
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	-375.232,49	-245.891,84
	-2.148.683,02	-1.978.148,48
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen	-10.684.951,32	-9.560.335,35
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.077.644,35	-1.616.826,93
7. Erträge aus Beteiligungen	4.308.618,00	4.742.303,69
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 4.308.618,00 (EUR 4.742.303,69)
8. auf Grund eines Ergebnisabführungsvertrags erhaltene Gewinne	6.365.151,57	5.848.609,08
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen EUR 488.084,65 (EUR 277.117,51)	488.084,65	277.117,51
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	8.301,10	7.791,05
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	-1.275.000,00	0,00
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-9.642.670,14	-9.925.183,67
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	-4.752.932,78	-4.364.769,86
14. Ergebnis nach Steuern	28.377.346,03	27.622.552,54
15. sonstige Steuern	-993,00	-974,00
16. Jahresüberschuss	28.376.353,03	27.621.578,54
17. Einstellungen in Gewinnrücklagen in andere Gewinnrücklagen	-9.070.507,73	-9.694.722,19
18. Bilanzgewinn	19.305.845,30	17.926.856,35

Anhang für das Geschäftsjahr 2019

Die VIB Vermögen AG (VIB AG) hat ihren Sitz in Neuburg/​Donau und wird beim Amtsgericht Ingolstadt unter der Nr. HRB 101 699 geführt.

ALLGEMEINES

Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2019 richten sich nach den Vorschriften der §§ 242 bis 256a und §§ 264 bis 288 HGB und den Sondervorschriften des Aktiengesetzes. Die VIB Vermögen AG ist als eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB zu klassifizieren. Der vorliegende Jahresabschluss ist unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt worden.

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Für den Kreis der verbundenen Unternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB, bei denen die VIB Vermögen AG Mutterunternehmen im Sinne von § 290 HGB ist, erstellt die VIB Vermögen AG einen Konzernabschluss nach IFRS i.S. § 315e Abs. 3 HGB.

Die VIB Vermögen AG ist zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses verpflichtet.

BILANZIERUNG UND BEWERTUNG

Grundsätze

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Für das im Gründungsjahr 2000 vom Rechtsvorgänger durch formwechselnde Umwandlung übernommene Sachanlagevermögen wurden die Buchwerte übernommen und die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortgeführt.

Vermögensgegenstände, deren Wert unter dem Buchwert liegt, werden auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter der Anlagevermögens bis zu einem Wert von 250,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als 250,00 € aber nicht mehr als 800,00 € wurde das Wahlrecht zur Sofortabschreibung in Anspruch genommen.

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:

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	Jahre
Fabrik- und Geschäftsbauten	20 - 50
Außenanlagen	10 - 19
Betriebs- und Geschäftsausstattung	3 - 12

Gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden Fremdkapitalzinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in vollem Umfang als Herstellungskosten aktiviert und in dem Posten "Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken" im Anlagevermögen ausgewiesen.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten, ggf. korrigiert um zwischenzeitlich erfolgte Kapitalrückzahlungen, bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit den Nennwerten bilanziert. Die in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen enthaltenen Bonitätsrisiken sind sofern erforderlich durch Bildung von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden mit Nennwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen ausgewiesen, die vor dem Abschlussstichtag bereits geflossen sind und ihre Erfolgswirkung erst nach diesem Stichtag haben.

Latente Steuern werden gemäß § 274 HGB gebildet. Auf Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie unter Einbeziehung von berücksichtigungsfähigen Verlust- und Zinsvorträgen wird ein Überhang an passiven latenten Steuern angesetzt, wenn insgesamt von einer Steuerbelastung in künftigen Geschäftsjahren auszugehen ist. Sofern insgesamt eine künftige Steuerentlastung (d.h. ein Überhang an aktiven latenten Steuern besteht) erwartet wird, erfolgt entsprechend dem Wahlrecht des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Ansatz von aktiven latenten Steuern. Verlust- und Zinsvorträge werden, falls vorhanden, insoweit berücksichtigt, als eine Verrechnung mit steuerpflichtigem Einkommen innerhalb der nächsten fünf Jahre realisierbar ist bzw. die Zinsvorträge genutzt werden können. Des Weiteren werden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten von Organgesellschaften insoweit einbezogen, als die Umkehrung der temporären Differenzen während der Dauer der Organschaft zu erwarten ist.

Die Bewertung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage des im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen geltenden Körperschaftsteuer- sowie ggf. Gewerbesteuersatzes.

Die Pensionsrückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Dies erfolgt - unter Zugrundelegung der Richttafeln RT 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck und einem Rechnungszinsfuß von 2,71 % (zehnjähriger Durchschnitt gemäß § 253 Abs. 2 S. 1 HGB) - nach der Projected Unit Credit Methode. Der Rententrend wird mit 2,00 %, der Gehaltstrend mit 0,00 % (Fix-Betrag) berücksichtigt. Für die Ermittlung der Pensionsrückstellung wird eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen (§ 253 Abs. 2 S. 2 HGB). Effekte aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt.

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen angesetzt und in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

Auf fremde Währung lautende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten werden grundsätzlich mit dem Devisenkassamittelkurs zum Abschlussstichtag umgerechnet. Bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurde dabei das Realisationsprinzip (§ 252 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 HGB) und das Anschaffungskostenprinzip (§ 253 Abs. 1 Satz 1 HGB) beachtet.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. In den Fällen, in denen sowohl die "Einfrierungsmethode", bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, als auch die "Durchbuchungsmethode", wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als auch des Sicherungsinstruments bilanziert werden, angewandt werden können, wird die Einfrierungsmethode angewandt. Die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Besteht kein oder ein nicht ausreichender Sicherungszusammenhang, wird für unrealisierte Verluste eine Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet.

Strukturierte Finanzinstrumente werden grundsätzlich als einheitlicher Vermögensgegenstand oder als einheitliche Verbindlichkeit bilanziert. Eine getrennte Bilanzierung erfolgt nur dann, wenn durch das eingebettete Derivat im Vergleich zum Basisinstrument wesentlich erhöhte oder zusätzliche andersartige Risiken und Chancen vorliegen

Angaben zur Vergleichbarkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich unverändert.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Anlagepositionen ist aus dem Anlagespiegel ersichtlich, der Bestandteil des Anhangs ist.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Investitionen in Grundstücke und Gebäude, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert werden. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Fremdkapitalzinsen aktiviert.

Die Abschreibungen enthalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr waren außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen aufgrund des Abbruchs von Gebäuden in Höhe von 954 T€ geboten (Vorjahr: 279 T€).

Finanzanlagen

Bei den Zugängen handelt es sich im Wesentlichen um Anteile und gewährte Ausleihungen an verbundenen Unternehmen. Im Rahmen eines sog. "share deals" wurden 89,90 % der Geschäftsanteile an einer neuen Tochtergesellschaft, VST Immobilien GmbH, erworben. Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine Objektgesellschaft mit einem bebauten Grundstück. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 25 T€ und ist in voller Höhe eingezahlt. Bei der 100%-Tochter RV Technik s.r.o, Tschechien, wurde aufgrund der Neubewertung des in dieser Gesellschaft befindlichen Vorratsgrundstückes eine Abwertung der Anteile um 1.275 T€ auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die Angaben des § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes enthalten. Die Werthaltigkeit der Anteile an diesen Gesellschaften wird jährlich überprüft.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von 68.415 T€ (Vorjahr: 43.248 T€) und resultieren aus dem Finanzierungs- und Leistungsverkehr zwischen den Gesellschaften des VIB Konzerns. Sie beinhalten eine Forderung in Höhe von 6.515 T€ aus der Ergebnisabführung 2019 der BBI Immobilien AG und kurzfristige Darlehensforderungen gegen die BBI AG (1.000 T€), Merkur GmbH (3.400 T€), VIMA Grundverkehr GmbH (25.500 T€), KIP Verwaltung GmbH (26.500 T€) und UFH Verwaltung GmbH (5.500 T€).

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen aus Versicherungserstattungen, Instandhaltungsrücklagen und sonstige kurzfristige Ausleihungen ausgewiesen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr waren am Bilanzstichtag nicht zu verzeichnen.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Zahlungen vor dem Bilanzstichtag, die Aufwendungen des folgenden Geschäftsjahres betreffen und an Mieter gewährte Baukostenzuschüsse, die über die zu erwartende Restlaufzeit der Mietverträge verteilt werden.

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt 27.579.779 € (Vorjahr: 27.579.779 €) und ist in 27.579.779 (Vorjahr: 27.579.779) Stück-/​Namensaktien eingeteilt. Im Geschäftsjahr wurden weder Aktien aus dem genehmigten Kapital noch Aktien aus dem bedingten Kapital ausgegeben.

Genehmigtes und bedingtes Kapital

Genehmigtes Kapital

Genehmigtes Kapital 2015:

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres Genehmigtes Kapital (Genehmigtes Kapital 2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Hiervon wurde bislang noch kein Betrag verbraucht. Die Ermächtigung des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und Bareinlage mit Zustimmung des Aufsichtsrats und der Möglichkeit zum sog. vereinfachten Bezugsrechtsausschluss läuft bis zum 30. Juni 2020.

Das insgesamt zur Verfügung stehende genehmigte Kapital beträgt somit 2.478.390 €.

Bedingtes Kapital

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 3. Juli 2013 wurde ein bedingtes Kapital (2013) in Höhe von 2.136.430 € geschaffen. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2013/​15 im Geschäftsjahr 2015, war dieses bedingte Kapital bis zum 31. Dezember 2015 nahezu aufgebraucht. Mit Beschluss der Hauptversammlung 2019 vom 4. Juli 2019 wurde der verbleibende Betrag in Höhe von 451 € aufgehoben.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 2. Juli 2014 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2014) in Höhe von 2.215.133 € geschaffen. Durch die vollständige Wandlung der restlichen Teilschuldverschreibungen aus der Pflichtwandelanleihe 2014/​16 im Geschäftsjahr 2016, war dieses bedingte Kapital bis zum 31.Dezember 2016 nahezu aufgebraucht. Mit Beschluss der Hauptversammlung 2019 vom 4. Juli 2019 wurde der verbleibende Betrag in Höhe von 166 € aufgehoben.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 1. Juli 2015 wurde ein weiteres bedingtes Kapital (2015) in Höhe von 2.478.390 € geschaffen. Von diesem bedingten Kapital ist zum 31. Dezember 2019 noch kein Betrag verwendet. Das bedingte Kapital 2015 ist in voller Höhe vorhanden.

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage in Höhe von 198.396 T€ hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.

Gewinnrücklage/​Bilanzgewinn - Vorschlag zur Gewinnverwendung

Gemäß § 270 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 58 AktG werden 9.071 T€ des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2019 von insgesamt 28.376 T€ in die Anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Es wird der Hauptversammlung vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von 19.306 € zur Ausschüttung einer Dividende von 0,70 € je dividendenberechtigter Stückaktie zu verwenden.

Pensionsrückstellungen

Für ungewisse Verbindlichkeiten aus Pensionsverpflichtungen wurden Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungsbildung wurde gem. § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet.

Gemäß dem versicherungsmathematischen Gutachten des beauftragen Aktuars beläuft sich die Verpflichtung zum Bilanzstichtag auf 1.669 T€ (Vorjahr: 1.309 T€). Diese wurde auf Basis der Projected Unit Credit Methode mit einem Zinssatz von 2,71 % und unter Annahme einer Anpassung der laufenden Pension in Höhe von 2,00 % berechnet. Zu Grunde gelegt wurden die Richttafeln RT 2018 G von Klaus Heubeck.

Aufgrund der geänderten handelsrechtlichen Vorschriften hinsichtlich des für die Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zu verwendenden Rechnungszinses, wird ein zehnjähriger Durchschnittszinssatz verwendet.

Im Falle von Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen ist der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren (1,97 %) und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren (2,71 %) in jedem Geschäftsjahr zu ermitteln. Gewinne dürfen nur ausgeschüttet werden, wenn die nach der Ausschüttung verbleibenden frei verfügbaren Rücklagen zuzüglich eines Gewinnvortrages und abzüglich eines Verlustvortrages mindestens diesem Unterschiedsbetrag entsprechen. Der Unterschiedsbetrag ist in jedem Geschäftsjahr im Anhang oder unter der Bilanz darzustellen:

Sollrückstellung mit Zinssatz:

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Durchschnitt 7 Jahre (Zins 1,97 %):	1.908 T€
Durchschnitt 10 Jahre (Zins 2,71 %):	1.669 T€
Unterschiedsbetrag:	239 T€

Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen betreffend die Anschaffungs- und Herstellungskosten fertiggestellter Immobilien, für noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus der Immobilienverwaltung, für ausstehende Rechnungen durchgeführter Instandhaltungen sowie für die Vorstandstantieme und AR-Vergütung berücksichtigt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

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	Restlaufzeit
Art der Verbindlichkeiten	bis zu 1 Jahr TEUR	zwischen 1 und 5 Jahren TEUR	mehr als 5 Jahre TEUR	Summe TEUR	davon gesichert TEUR	Art der Sicherheit
---	---	---	---	---	---	---
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	17.495	135.178	318.407	471.080	323.580	siehe unten
(Vorjahr)	(14.000)	(105.248)	(310.653)	(429.901)	(324.901)
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	750	77	0	827	0	-
(Vorjahr)	(1.240)	(155)	(0)	(1.395)
3. Sonstige Verbindlichkeiten	2.375	0	0	2.375	0	-
(Vorjahr)	(1.686)	(111)	(0)	(1.797)
Summe	20.620	135.255	318.407	474.282	323.580
(Summe Vorjahr)	(16.926)	(105.514)	(310.653)	(433.093)	(324.901)

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eingetragene Grundschulden, durch Abtretung von Mietforderungen und Kaufpreiszahlungen, durch Sicherungsübereignung sowie der Verpfändung eines Wertpapierdepots gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Verpflichtung aus der Übernahme des BBI-Zinsswaps in Höhe von 111 T€ (s.u.), Zinsverbindlichkeiten in Höhe von 827 T€ aus Schuldscheindarlehen, Garantie-Dividenden an die BBI-Minderheitsaktionäre in Höhe von 177 T€ und Verbindlichkeiten aus kreditorischen Debitoren in Höhe von 277 T€. Zudem bestehen Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von 857 T€ (Vorjahr: 587 T€) und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von 1 T€ (Vorjahr: 1 T€).

Derivate und Bewertungseinheiten

Die Höhe der Verzinsung verschiedener Bankdarlehen wird durch Zinsswaps langfristig gesichert. Bei diesen Zins-Swaps handelt es sich um sogenannte derivative Finanzinstrumente, welche für sich gesehen jeweils eigene Marktwerte haben. Die Swaps sind, soweit sie einen unmittelbaren Sicherungszusammenhang mit entsprechenden Grundgeschäften aufweisen, jeweils mit den Grundgeschäften nach § 254 HGB zu einer Bewertungseinheit (Mikro-Cash-Flow Hedge) zusammengefasst worden. Diese Zinsswaps und die entsprechenden designierten Darlehen weisen einen Umfang von nominal 15.000 T€ auf und hatten zum 31. Dezember 2019 einen Marktwert von insgesamt -580 T€. Die Zahlungsströme aus den variabel verzinslichen Darlehen kompensieren aufgrund der vereinbarten Parameter der Transaktionen die entsprechenden Cash-Flows aus den Zinssicherungsinstrumenten über die gesamte Laufzeit der Instrumente. Die Messung der Effektivität erfolgt prospektiv durch den sog. Critical Term Match, retrospektiv anhand des Abgleichs der tatsächlichen Zahlungsströme.

Zur Absicherung bestehender variabel verzinslicher Darlehensverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2009 zwei Zins-Swap-Geschäfte von der BBI Immobilien AG übernommen. Hiervon bestand zum Geschäftsjahresende noch ein Absicherungs-Geschäft.

Der Nominalbetrag des mit der Commerzbank AG (vorm.: Hypothekenbank Frankfurt AG) abgeschlossenen Zins-Swap beträgt 15.000 T€ mit einer Laufzeit bis 30. September 2020. Die Zinsauszahlungen werden anhand eines fixen Zinssatzes von 4,64 % berechnet, die variablen Zinseinzahlungen orientieren sich am 1-Monats-Euribor. Der Marktwert zum 31. Dezember 2019 beträgt -580 T€ und wurde anhand eines mark-to-market-Bewertungsmodells der Commerzbank AG ermittelt.

Das Swap-Geschäft stellt zusammen mit den entsprechenden Grundgeschäften eine Bewertungseinheit dar. Der negative Marktwert wurden im Übernahmezeitpunkt (Schuldübernahme) in den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Die Auflösung der Verbindlichkeit erfolgt über die Laufzeit der Zins-Swap-Geschäfte.

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält überwiegend Baukostenzuschüsse von Mietern, die über die Laufzeit der abgeschlossenen Mietverträge aufgelöst werden.

Ein kleiner Teil entfällt auf Mieteingänge von Mietern, die dem folgenden Geschäftsjahr zuzurechnen sind.

Passive latente Steuern

Die latenten Steuern dienen der periodengerechten Erfolgsermittlung und des zutreffenden Ausweises der Vermögenslage und korrigieren den nach steuerrechtlichen Vorschriften ermittelten Steueraufwand. Im Geschäftsjahr wurden passive latente Steuern in Höhe von 8.824 T€ gebildet. Aufgrund der mit der BBI Immobilien AG bestehenden körperschaftsteuerlichen Organschaft bilanziert die VIB Vermögen AG auch die bei der BBI Immobilien AG entstandenen latenten Steuern.

Die latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus folgenden temporären Differenzen:

• Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Abschreibungen auf das Immobilienvermögen

• Temporäre Differenzen aufgrund unterschiedlicher Wertansätze in der Steuerbilanz und Handelsbilanz für Pensionsverpflichtungen

• Temporäre Differenzen aufgrund des steuerrechtlichen Ansatzes einer Rücklage für Ersatzbeschaffung gem. § 6b EStG

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt unter Berücksichtigung von Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit einem Steuersatz von 15,825 %.

Die Veränderung der latenten Steuern im Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

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	aktive latente Steuern	passive latente Steuern	Saldo
31.12.2018	109 T€	8.305 T€	8.196 T€
31.12.2019	148 T€	8.972 T€	8.824 T€
Veränderung	39 T€	667 T€	628 T€

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und gegliedert.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen ausschließlich auf die Vermietung des eigenen Grundbesitzes. Die in 2019 ausgewiesenen Umsatzerlöse sind uneingeschränkt mit denen des Jahres 2018 vergleichbar.

Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus Buchgewinnen aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von 947 T€, Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens in Höhe von 279 T€, Versicherungsentschädigungen in Höhe von 610 T€ und aus der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus L.u.L. in Höhe von 9 T€ enthalten. Hierbei handelt es sich um periodenfremde Erträge im Sinne des § 285 Nr. 32 HGB.

Materialaufwand

In der Position Materialaufwand ist ein Betrag in Höhe von 1.294 T€ (Vorjahr: 1.364 T€) für bezahlte Grundsteuern ausgewiesen. Dieser Betrag betrifft vollumfänglich eigenen Grundbesitz, der im Rahmen der Geschäftstätigkeit fremdvermietet wird. Die Grundsteuer wird soweit als möglich auf die Mieter umgelegt.

Personalaufwand

In der VIB Vermögen AG waren im abgelaufenen Geschäftsjahr durchschnittlich 12 (im Vorjahr 12) Mitarbeiter (ohne Vorstand) beschäftigt, davon 11 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich (im Vorjahr: 11) und 1 Mitarbeiter im gewerblichen Bereich (im Vorjahr: 1). Die entstehenden Aufwendungen für diesen gewerblichen Mitarbeiter werden im Zuge der Nebenkosten auf die jeweiligen Mieter umgelegt.

In den sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von 237 T€ (Vorjahr: 116 T€) enthalten.

Abschreibungen

Die Abschreibungen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 954 T€ (Vorjahr: 279 T€).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen Betriebs- und Verwaltungsaufwendungen. Zudem ist ein Buchverlust aus dem Abgang von Anlagevermögen i.H.v. 406 T€ enthalten.

Beteiligungsergebnis

Die Erträge aus Beteiligungen belaufen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 4.309 T€ (Vorjahr: 4.742 T€) und betreffen Gewinnausschüttungen von verbundenen Unternehmen.

Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrages erhaltene Gewinne

Die Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen betreffen die BBI Immobilien AG mit 6.531 T€ (Vorjahr: 6.015 T€).

Der Ergebnisabführungsvertrag mit der BBI Immobilien AG wurde im Jahr 2008 abgeschlossen.

Die Position beinhaltet auch die an die außenstehenden Aktionäre der BBI Immobilien AG zu zahlende Netto-Garantiedividende für das Jahr 2019 in Höhe von 166 T€ (Vorjahr: 166 T€).

Die VIB Vermögen AG hat sich verpflichtet, den außenstehenden Aktionären der BBI Immobilien AG während der Dauer dieses Vertrags einen angemessenen Ausgleich in Geld ("Garantiedividende"), als jährlich wiederkehrende Leistung zu zahlen. Die Garantiedividende beträgt 0,74 € (brutto) je Stückaktie der BBI Immobilien AG abzüglich deutscher Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag auf den körperschaftssteuerpflichtigen Teil nach den jeweils für diese Steuern für das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz.

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens betreffen verbundene Unternehmen in Höhe von 488 T€ (Vorjahr: 277 T€).

Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens

Auf die unter den Anteilen an verbundenen Unternehmen ausgewiesene Anteile an der 100%-Tochter RV Technik s.r.o, Tschechien, wurde aufgrund der Neubewertung des in dieser Gesellschaft befindlichen Vorratsgrundstückes eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 1.275 T€ auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. Im Vorjahr wurde hier ein Betrag in Höhe von 0 T€ ausgewiesen.

Zinsergebnis

In den Zinsen und sonstigen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen in Höhe von 186 T€ (Vorjahr: 141 T€) enthalten. Daneben enthält die Position Zinsen aus der Aufzinsung der Verbindlichkeit aus der Übernahme von Zinsswaps der BBI in Höhe von 77 T€ (Vorjahr: 119 T€) (vgl. hierzu Kapitel "Verbindlichkeiten"). Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von verbundenen Unternehmen existieren wie im Vorjahr im Geschäftsjahr ebenfalls nicht.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag umfassen Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 4.753 T€ (Vorjahr: 4.365 T€), davon betreffen 628 T€ latente Steuern (Vorjahr: 523 T€) und 0 T€ (Vorjahr: 2 T€) Körperschaftsteuer-/​ Solidaritätszuschlags-Erstattungen für Vorjahre.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der folgenden verbundenen Unternehmen wurden Bürgschaften übernommen:

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IPF 1 GmbH, Neuburg	4.500 T€	(Vorjahr: 4.500 T€)
IPF 2 GmbH, Neuburg	4.800 T€	(Vorjahr: 4.800 T€)
Interpark Immobilien GmbH	2.500 T€	(Vorjahr: 2.500 T€)
VSI GmbH, Neuburg	2.017 T€	(Vorjahr: 2.017 T€)
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG	1.700 T€	(Vorjahr: 1.700 T€)
UFH Verwaltung GmbH	15.000 T€	(Vorjahr: 15.000 T€)
VST Immobilien GmbH	7.500 T€	(Vorjahr: 0 T€)

Für eine Immobilien-Finanzierung der Merkur GmbH haftet die VIB Vermögen AG bis zu einer Höhe von 5,0 Mio. € gesamtschuldnerisch.

Weiterhin haftet die VIB Vermögen AG für eine Immobilien-Finanzierung der 100% Tochter KIP Verwaltung GmbH bis zu einer Höhe von 80,0 Mio. € gesamtschuldnerisch.

Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaften für alle Haftungsverhältnisse nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Weiter bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen, die sich wesentlich auf die Finanzlage auswirken, in Höhe von ca. 938 T€ (Vorjahr: 1.030 T€). Davon entfallen 869 T€ (Vorjahr: 989 T€) auf finanzielle Verpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen.

Aus bereits begonnenen Investitionsvorhaben bestand zum Bilanzstichtag ein Bestellobligo in Höhe von 17.033 T€ (Vorjahr: 13.079 T€).

Die voraussichtlichen Zahlungsverpflichtungen aus Swap-Geschäften zum 31. Dezember 2019 entsprechen den Marktwerten der entsprechenden Zins-Swaps zum Bilanzstichtag (siehe hierzu auch Kapitel "Verbindlichkeiten").

SONSTIGE ANGABEN

Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstands

Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2019:

- Ludwig Schlosser, Diplom Mathematiker, Geschäftsführer der BOSTON Capital GmbH, Neuburg

(Mitglied seit 04.07.2019; Vorsitzender, ab 22.10.2019)

- Franz-Xaver Schmidbauer, Dipl.-Ingenieur, Geschäftsführer der FXS Vermögensverwaltung GmbH, Ingolstadt

(Vorsitzender, bis 22.10.2019)

- Jürgen Wittmann, Sparkassenvorstand, Ingolstadt

(stellvertretender Vorsitzender)

- Rolf Klug, Kaufmann, Geschäftsführer der MK Vermögensverwaltungs GmbH, Neuburg/​Donau

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betragen für das Geschäftsjahr 208 T€.

Dem Vorstand gehörte im Geschäftsjahr 2019 an:

- Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender, Diplom-Kaufmann (Univ.), Neuburg/​Donau

- Holger Pilgenröther, Vorstand Bereich Finanzen, Diplom-Betriebswirt (FH), Neuburg/​Donau

Gesamtbezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands, Bezüge früherer Mitglieder des Vorstands und Pensionsrückstellungen

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 208 T€ und die der früheren Vorstandsmitglieder auf 38 T€.

Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands entfällt aufgrund der Befreiungsvorschrift des § 286 Abs. 4 HGB.

Die für frühere Mitglieder des Vorstands gebildeten Pensionsrückstellungen betragen 693 T€ (Vorjahr: 663 T€).

Honorare des Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG wird in den IFRS-Konzernabschluss einbezogen. Betreffend die Angaben zum Abschlussprüferhonorar verweisen wir auf den IFRS-Konzernanhang der VIB Vermögen AG.

Angabe nach § 285 Nr. 21 HGB

Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht getätigt.

Nachtragsbericht

Ereignisse, die einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage haben, sind nach Ablauf des Geschäftsjahres 2019 nicht eingetreten.

Neuburg a. d. Donau, den 20. März 2020

gez. Martin Pfandzelter, Vorstandsvorsitzender

gez. Holger Pilgenröther Vorstand Bereich Finanzen

ANTEILSBESITZ

Es bestehen folgende wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen:

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Name und Sitz der Gesellschaft	Kapitalanteil in T€	Eigenkapital in T€	Ergebnis
Merkur GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	4.487	155
VIMA Grundverkehr GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	9.876	-207
KIP Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	5.640	-242
UFH Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	100,00%	1.015	809
RV Technik s.r.o., Plzen (Tschechien)	100,00%	172	-1.252
IPF 1 GmbH, Neuburg	94,98%	1.301	1.063
IPF 2 GmbH, Neuburg	94,98%	1.524	905
BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt *	94,88%	50.233	6.531
VST Immobilien GmbH, Neuburg	89,90%	441	416
ISG Infrastrukturelle Gewerbeimmobilien GmbH, Ingolstadt	75,00%	8.028	1.014
Interpark Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	10.881	1.674
VSI GmbH, Neuburg a. d. Donau	74,00%	3.044	697
IVM Verwaltung GmbH, Neuburg a. d. Donau	60,00%	1.125	270
WVI GmbH, Neuburg a. d. Donau	50,00%	790	-10
BHB Brauholding Bayern-Mitte AG, Ingolstadt **	34,18%	10.909	254
KHI Immobilien GmbH, Neuburg a. d. Donau ***	41,67%	19.283	-79

* Ergebnis vor Ergebnisabführung

** mittelbare Beteiligung

*** direkte u. mittelbare Beteiligung

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019

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	Anschaffungs- /​Herstellungskosten Stand 01.01.2019 EUR	Zugänge 2019 EUR	Umgliederungen 2019 EUR	Abgänge 2019 EUR	Stand 31.12.2019 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	182.035,53	1.912,00	0,00	0,00	183.947,53
	182.035,53	1.912,00	0,00	0,00	183.947,53
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	634.157.055,09	2.555.514,39	15.747.868,71	-17.162.830,12	635.297.608,07
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	987.427,34	10.460,04	0,00	-1.216,90	996.670,48
3. geleistete Anzahlungen und
Anlagen im Bau	3.041.284,11	19.392.809,11	-15.747.868,71	0,00	6.686.224,51
	638.185.766,54	21.958.783,54	0,00	-17.164.047,02	642.980.503,06
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	111.704.609,59	9.201.296,28	0,00	0,00	120.905.905,87
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	2.353.200,00	0,00	0,00	0,00	2.353.200,00
3. Beteiligungen	2.570.255,00	4.733.600,00	0,00	-400.000,00	6.903.855,00
	116.628.064,59	13.934.896,28	0,00	-400.000,00	130.162.960,87
Summe Anlagevermögen	754.995.866,66	35.895.591,82	0,00	-17.564.047,02	773.327.411,46

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	Abschreibungen
	Stand 01.01.2019 EUR	Zugänge 2019 EUR	Abgänge 2019 EUR	Zuschreibung 2019 EUR	Stand 31.12.2019 EUR
---	---	---	---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	177.359,03	5.051,00	0,00	0,00	182.410,03
	177.359,03	5.051,00	0,00	0,00	182.410,03
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	85.279.782,35	10.636.618,28	-6.128.909,62	-279.435,54	89.508.055,47
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	815.998,84	43.282,04	-1.214,90	0,00	858.065,98
3. geleistete Anzahlungen und
Anlagen im Bau	4.756,26	0,00	0,00		4.756,26
	86.100.537,45	10.679.900,32	-6.130.124,52	-279.435,54	90.370.877,71
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.919.740,39	1.275.000,00	0,00	0,00	3.194.740,39
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
3. Beteiligungen	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	1.919.740,39	1.275.000,00	0,00	0,00	3.194.740,39
Summe Anlagevermögen	88.197.636,87	11.959.951,32	-6.130.124,52	-279.435,54	93.748.028,13

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	Buchwerte	Buchwerte
	Stand 31.12.2019 EUR	Stand 31.12.2018 EUR
---	---	---
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen	1.537,50	4.676,50
	1.537,50	4.676,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten	545.789.552,60	548.877.272,74
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	138.604,50	171.428,50
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau	6.681.468,25	3.036.527,85
	552.609.625,35	552.085.229,09
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	117.711.165,48	109.784.869,20
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	2.353.200,00	2.353.200,00
3. Beteiligungen	6.903.855,00	2.570.255,00
	126.968.220,48	114.708.324,20
Summe Anlagevermögen	679.579.383,33	666.798.229,79

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die VIB Vermögen AG

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der VIB Vermögen AG, Neuburg a. d. Donau, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der VIB Vermögen AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens;

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

München, den 20. März 2020

Ernst & Young GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

gez. Horbach, Wirtschaftsprüfer

gez. Ehrnböck, Wirtschaftsprüfer

Bericht des Aufsichtsrats

SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE,

im Jubiläumsjahr zum 25-jährigen Bestehen der VIB Vermögen AG hat das Unternehmen seinen Wachstumskurs fortgesetzt. Alle Ergebnisse konnten gegenüber dem Vorjahr erneut gesteigert werden. Durch Neuentwicklungen, Direkterwerbe sowie die Optimierung von Bestandsgrundstücken umfasste das Portfolio zum 31. Dezember 2019 1.163 Tm 2 vermietbare Fläche, die fast vollständig vermietet ist. Durch das erfolgreiche Portfoliomanagement sowie gezielte profitable Investitionen, die sich sehr positiv auf die gesamte Geschäftsentwicklung ausgewirkt haben, planen wir, der Hauptversammlung dieses Jahr die elfte Erhöhung der Dividende vorzuschlagen.

Diese positive Entwicklung in allen Bereichen freut uns als Aufsichtsrat des Unternehmens sehr.

Daher unterstützen wir den Vorstand weiterhin uneingeschränkt darin, die gewählte Wachstumsstrategie zu verfolgen.

Im Geschäftsjahr 2019 hat sich der Aufsichtsrat laufend und intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Beratungs- und Kontrollaufgaben im Berichtszeitraum jederzeit wahrgenommen:

ÜBERWACHUNG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG UND ZUSAMMENARBEIT

MIT DEM VORSTAND

Der positiven Unternehmensentwicklung der vergangenen Jahre wurde durch die Erweiterung des Aufsichtsrats um ein Mitglied Rechnung getragen. Der Aufsichtsrat besteht seit Juli 2019 aus vier Mitgliedern.

Die regelmäßige Kontrolle und Beratung des Vorstands durch den Aufsichtsrat hinsichtlich der Geschäftsführung erfolgten während des gesamten Geschäftsjahres. In alle wesentlichen Entscheidungen wie der Realisierung neuer Projektentwicklungen, dem Erwerb bereits fertig gestellter Objekte oder der Umstellung von Inhaber- auf Namensaktien war der Aufsichtsrat stets eingebunden. Die Tätigkeit des Vorstands gab keinen Anlass zu Beanstandungen. Der Aufsichtsrat wurde regelmäßig, zeitnah und ausführlich vom Vorstand über alle die Geschäftstätigkeit des Unternehmens betreffenden Themen informiert. Das gilt insbesondere für die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft sowie neue Investitionsmöglichkeiten.

AUFSICHTSRATSSITZUNGEN

Im Geschäftsjahr 2019 fanden insgesamt sechs Aufsichtsratssitzungen statt, an denen grundsätzlich alle Mitglieder des Aufsichtsrats teilnahmen. Einzige Ausnahme war die Sitzung im Dezember, an der Herr Schmidbauer krankheitsbedingt nicht teilnehmen konnte.

›› In der ersten Sitzung am 26. März 2019 lagen die Schwerpunkte auf der Darstellung der finanziellen, bilanziellen und steuerlichen Aspekte der Einzelabschlüsse der Konzerngesellschaften sowie der vorläufigen Konzernzahlen, dem Risiko- und Controllingbericht zum 31. Dezember 2018 sowie der Unternehmensstrategie. In der Sitzung wurde die Prognose für das Geschäftsjahr 2019 festgelegt, die am nächsten Tag gemeinsam mit den vorläufigen Zahlen veröffentlicht wurde. Des Weiteren wurde der Aufsichtsrat über die geplante Aufnahme eines weiteren Schuldscheindarlehens informiert. Aus dem Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat detailliert und ausführlich über die Entwicklung der Investment Properties in 2019 und über den Stand der Projektentwicklungen informiert, die derzeit umgesetzt werden.

›› In der Bilanzsitzung am 29. April 2019 erfolgten die Feststellung des HGB-Einzelabschlusses und die Billigung des IFRS-Konzernabschlusses. Ebenfalls Bestandteil dieser Sitzung war der Bericht über die Nichtprüfungsleistungen des bisherigen Wirtschaftsprüfers. Des Weiteren hat der Aufsichtsrat dem Vorschlag des Vorstands zugestimmt, der Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,65 EUR vorzuschlagen. Die variable Vorstandsvergütung sowie die Aufsichtsratsvergütung für das abgelaufene Geschäftsjahr wurden ebenfalls in dieser Sitzung beschlossen. Unter einem weiteren Tagesordnungspunkt wurde die geschäftliche Entwicklung auf Basis der vorläufigen Zahlen zum 31. März 2019 erörtert. Der Aufsichtsrat wurde zudem über die erfolgreiche Platzierung des Schuldscheindarlehens informiert. Schließlich wurde der Aufsichtsrat über den aktuellen Stand der Projekte bei den Immobilienentwicklungen sowie über geplante Ankäufe von Bestandsobjekten informiert.

›› In der dritten Aufsichtsratssitzung am 2. Juli 2019 stand die Hauptversammlung im Fokus. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand ausführlich über Themen wie Anmeldeverzeichnis und vorliegende Stimmrechtsbevollmächtigungen unterrichtet. Im Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat umfassend über laufende Projekte sowie geplante Grundstücksankäufe informiert.

›› Die vierte Aufsichtsratssitzung fand am 6. August 2019 statt. Als Schwerpunkthemen wurden in dieser Sitzung die geschäftliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2019 sowie der Risikomanagement- und Controllingbericht zum 30. Juni 2019 erörtert. Im Immobilienbereich wurde der Aufsichtsrat über den aktuellen Stand der laufenden Projektentwicklungen sowie die Verkaufsabsicht eines Objektes informiert.

›› Die Schwerpunktthemen der fünften Sitzung am 23. Oktober 2019 waren die geschäftliche Entwicklung bis 30. September 2019 auf Basis vorläufiger Zahlen sowie aktuelle Projekte und Planungen für die Vorratsgrundstücke. Nach der Niederlegung des Aufsichtsratsvorsitzes von Herrn Schmidbauer erfolgte die Neuwahl des Aufsichtsratsvorsitzenden. Herr Ludwig Schlosser, der in der letztjährigen Hauptversammlung in den Aufsichtsrat gewählt wurde, wurde einstimmig als Aufsichtsratsvorsitzender gewählt.

›› In der sechsten Sitzung am 17. Dezember 2019 standen nachfolgende Themen auf der Agenda: Der Aufsichtsrat informierte sich über die geschäftliche Entwicklung im Geschäftsjahr 2019 auf Basis vorläufiger Zahlen. Im Immobilienbereich beschäftigte er sich insbesondere mit dem erfolgreichen Abschluss der Projektentwicklungen im Interpark Kösching sowie in Schwarzenbruck. Beide Immobilien konnten fristgerecht an die Mieter übergeben werden. Des Weiteren wurde der Aufsichtsrat über den geplanten Erwerb eines weiteren Vorratsgrundstücks sowie den aktuellen Verhandlungsstand mit potenziellen Mietern hierfür informiert und stimmte diesem zu. In einem weiteren Tagesordnungspunkt befasste sich der Aufsichtsrat mit der Angemessenheit der Vorstandsvergütungen und zog hierzu eine Auswertung der Vorstandsvergütungen der festgelegten Peer-Group-Unternehmen heran. Ausführlich beriet der Aufsichtsrat über das geplante Joint Venture mit WDP, diskutierte die Vertragsdetails und beschloss die Unterzeichnung des Vertrages.

AUSSCHÜSSE

Angesichts der aus Effizienzgründen überschaubar gehaltenen Größe des Aufsichtsrats wurden auch im Geschäftsjahr 2019 keine Ausschüsse gebildet.

JAHRESABSCHLUSS UND KONZERNABSCHLUSS 2019

Der vom Vorstand nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 wurde vom Aufsichtsrat geprüft und in der Sitzung vom 29. April 2020 gemeinsam mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der E&Y Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, vertreten durch Wirtschaftsprüfer Patrick Horbach, behandelt. Die Prüfung des Jahresabschlusses 2019 hat zu keiner Änderung geführt, der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 wurde ohne Einwendungen gebilligt und ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung schloss sich der Aufsichtsrat an.

Gleichermaßen hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand nach den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss 2019 geprüft und in der Sitzung vom 29. April 2020 zusammen mit dem entsprechenden Prüfungsbericht der E&Y Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, auch hier vertreten durch Wirtschaftsprüfer Patrick Horbach behandelt. Auch die Prüfung des Konzernabschlusses 2019 hat zu keiner Änderung geführt. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 vom Aufsichtsrat gebilligt.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Konzerns für ihren Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung des VIB-Immobilien-Konzerns.

Neuburg/​Donau, 29. April 2020

Für den Aufsichtsrat

gez. Franz-Xaver Schmidbauer, Vorsitzender bis 23. Oktober 2019

gez. Ludwig Schlosser, Vorsitzender ab 23. Oktober 2019

Sonstiger Berichtsteil

Der Jahresabschluss der VIB Vermögen AG zum 31. Dezember 2019 ist durch den Aufsichtsrat am 29. April 2020 gebilligt worden und gilt somit als festgestellt.

Die Hauptversammlung am 2. Juli 2020 hat beschlossen den Bilanzgewinn 2019 in Höhe von EUR 19.305.845,30 wie folgt zu verwenden:

Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,70 je dividendenberechtigter Stückaktie, d.h. des gesamten Bilanzgewinns von EUR 19.305.845,30.