Fabege

Annual Report • Feb 4, 2016

Q4 Sammandrag, Mkr

	2015 okt-dec	2014 okt-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec
Hyresintäkter	505	522	1 998	2 087
Driftsöverskott	349	365	1 429	1 485
Förvaltningsresultat	172	174	688	682
Resultat före skatt	1 596	835	4 233	1 867
Resultat efter skatt	1 178	910	3 232	1 738
Överskottsgrad, %	69	70	72	71
Soliditet, %	-	-	39	38
EPRA NAV, kr per aktie	-	-	115	95

Januari – december 2015¹

• Hyresintäkterna minskade till 1 998 Mkr (2 087) till följd av ett mindre fastighetsbestånd i jämförelse med föregående år. I identiskt bestånd ökade intäkterna med drygt 3 procent.
• Driftsöverskottet minskade till 1 429 Mkr (1 485). I identiskt bestånd ökade driftsöverskottet med drygt 3 procent. Överskottsgraden uppgick till 72 procent (71).
• Förvaltningsresultatet ökade till 688 Mkr (682).
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 3 273 Mkr (1 639) och på räntederivat till 262 Mkr (- 473).
• Årets resultat före skatt uppgick till 4 233 Mkr (1 867). Årets resultat efter skatt uppgick till 3 232 Mkr (1 738), motsvarande 19:54 kr per aktie (10:51).
• Nettouthyrningen under året uppgick till 74 Mkr (243) efter större uthyrningar till bl.a. ICA, Telenor Sverige, KPMG och SBAB samt flera förvaltningsuthyrningar. Hyresnivåerna i omförhandlade avtal ökade med i genomsnitt 12 procent.
• Soliditeten uppgick till 39 procent (38) och belåningsgraden uppgick till 52 procent (60).
• Styrelsen föreslår en utdelning om 3:50 kr per aktie (3:25).

¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–december 2014 och för balansposter per 31 december 2014.

2015

Christian Hermelin, VD

ÖVERSKOTTSGRAD

Mål: 70 procent. Nytt långsiktigt mål från 2016: 75 %

INVESTERINGSVOLYM

Mål: Minst 1 500 Mkr per år

AVKASTNING PROJEKT

Kommentar av Christian Hermelin, VD

Fabege levererar rekordresultat

2015 blev ett mycket framgångsrikt år med starka nyckeltal och hög värdetillväxt i både projekt- och förvaltningsportföljen.

Mycket goda marknadsförutsättningar

Vår osäkra omvärld har hållit räntorna på en låg nivå under en lång tid. I kombination med en stark svensk konjunktur som gynnat både hyrestillväxt och avkastningskrav på fastighetsmarknaden gav det mycket goda förutsättningar för de svenska fastighetsbolagen. Den starka tillväxten i Stockholm har särskilt gynnat Fabege med vår geografiska koncentration och stora andel projektutveckling.

En värdeskapande affärsmodell

Det är dock inte bara de yttre förutsättningarna som varit goda. Fabege har också haft kapacitet, kunskap och drivkraft att ta vara på de goda förutsättningarna. Successivt under året har vi omförhandlat hyror på allt högre nivåer och vi har tecknat avtal med flera nya kunder. Än mer glädjande är att en historiskt hög andel av våra befintliga kunder valt att stanna kvar hos oss. Att vi erhöll två lite större uppsägningar i slutet av året innebär inte bara en risk. Vi ser det också som en möjlighet då vi idag har mycket få vakanser i förvaltningsbeståndet, inte minst i innerstaden. Vi har kunnat visa att vår värdeskapande affärsmodell fungerar. Jag är också stolt över att vår mångåriga satsning på en hållbar utveckling av verksamheten uppmärksammats genom ett flertal externa erkännanden. Hållbarhetsarbetet är numera en integrerad del av verksamheten och skapar såväl stolthet som värde.

Vi har också fortsatt att arbeta för att effektivisera driften och det är glädjande att överskottsgraden fortsätter uppåt och nu landade på 72 procent.

Projekt i fokus

Om 2014 var ett transaktionsintensivt år så låg fokus under 2015 på projekt. Genom de stora uthyrningar som gjorts under de två senaste åren har vi ökat takten i projektutvecklingen väsentligt. Under året investerade vi cirka 2 Mdkr i de stora projekten med en mycket god avkastning. Vi har också genomfört stora investeringar i förvaltningsfastigheter avseende tex energieffektivisering och hyresgästanpassningar vilket bidrog till den starka värdetillväxten i förvaltningsportföljen. Genom årets affärer har vi försäkrat oss om ytterligare byggrätter för framtida projekt i Solna.

Vässade målsättningar

Vår starka utveckling under året innebar också att vi beslutade att vässa målsättningarna. Med maximalt 55 procents belåningsgrad värnar vi en stark balansräkning och sänker den finansiella risken. Och med ett mål på 75 procents överskottsgrad inom fem år utmanar vi organisationen att fortsätta sträva mot högre intäkter och lägre kostnader. Detta, tillsammans med höga hållbarhetsmål, skapar förutsättningar för ytterligare värdetillväxt.

Marknadsutsikter

I inledningen av 2016 står såväl fastighetsmarknad som hyresmarknad i Stockholm fortsatt mycket starka. Samtidigt som den globala oron fortsätter att hålla räntorna på en låg nivå ser den svenska marknaden ut att stå stark även under det kommande året. Det gör att jag ser att förutsättningarna är goda för att leverera ett starkt resultat också 2016. Genom färdigställande av projekt kommer hyresvolymen att öka vilket tillsammans med fortsatt effektiv drift och låga räntekostnader kommer att ge ett förbättrat förvaltningsresultat. Fabege står väl positionerat med rätt laguppställning för att tillvarata de möjligheter som ligger framför oss. Vi tror på ett spännande år med flera intressanta affärsmöjligheter.

Resultat jan–dec 2015 1

Under året ökade hyresintäkterna och driftsöverskottet i identiskt bestånd. Den goda utvecklingen på fastighetsmarknaden tillsammans med fortsatt framgångsrik projektutveckling var grunden för en mycket stark värdetillväxt i fastighetsportföljen.

Intäkter och resultat

Årets resultat efter skatt ökade till 3 232 Mkr (1 738), motsvarande 19:54 kr per aktie (10:51). Årets resultat före skatt ökade till 4 233 Mkr (1 867). Orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen ökade till följd av den starka utvecklingen på hyres- och fastighetsmarknaden.

Hyresintäkterna uppgick till 1 998 Mkr (2 087) och driftsöverskottet uppgick till 1 429 Mkr (1 485). Minskningen var helt hänförlig till ett mindre bestånd genom fastighetsförsäljningar under föregående år. I identiskt bestånd ökade såväl hyresintäkterna som driftsöverskottet med drygt 3 procent till följd av minskade hyresrabatter i inledningen av året och förbättrade hyresnivåer. Överskottsgraden ökade med knappt en halv procentenhet och uppgick avrundat till 72 procent (71). Ett modernare bestånd med effektivare drift tillsammans med den milda vintern bidrog till låga driftskostnader.

Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 21 Mkr (300) och avsåg resultat av två mindre fastighetsförsäljningar under fjärde kvartalet samt eftersläpningar från tidigare genomförda affärer. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 3 252 Mkr (1 339). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 2 603 Mkr (1 063) var hänförlig till fastigheter med ökade hyresnivåer samt lägre avkastningskrav på samtliga Fabeges delmarknader. Det genomsnittliga avkastningskravet minskade till 4,9 procent (5,4) efter avrundning. Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 649 Mkr (276), främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

Resultatandelar i intressebolag uppgick till - 94 Mkr (-72) och avsåg främst Arenabolaget i Solna KB.

Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till 262 Mkr (-473) till följd av högre långräntor. Värdeförändringar i aktieinnehaven uppgick till 10 Mkr (19) och avsåg främst innehavet Catena som avyttrades i slutet av året. Räntenettot minskade till -582 Mkr (-664) till följd av lägre marknadsräntor.

Segmentsrapportering

Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 1 371 Mkr (1 427) motsvarande 73 procents överskottsgrad (72). Uthyrningsgraden uppgick till 94 procent (95). Förvaltningsresultatet uppgick till 705 Mkr (692). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2 603 Mkr (1 063).

Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 58 Mkr (58) motsvarande 53 procents överskottsgrad (59). Förvaltningsresultatet uppgick till -17 Mkr (-10). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 649 Mkr (276).

Segmentet Transaktion skapade genom avyttring av två mindre markfastigheter realiserade värdeförändringar som uppgick till 21 Mkr (300). I resultatet ingick också intäkter från tidigare genomförda affärer.

Omklassificeringar under året mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 13.

¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–december 2014 och för balansposter per 31 december 2014.

Kvartal 4 i korthet¹

• Fortsatt god efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm och stigande hyresnivåer på alla våra delmarknader.
• Nyuthyrningen uppgick till 76 Mkr (77). Kvartalets nyuthyrning inkluderar den tidigare meddelade uthyrningen till Telenor Sverige fastigheten Lagern 2 som förvärvades i sin helhet i december. Efter två större uppsägningar under kvartalet uppgick nettouthyrningen till -4 Mkr (-3).
• Överskottsgraden uppgick till 69 procent (70).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 172 Mkr (174).
• Fastighetsportföljen visade en orealiserad värdetillväxt om 1 282 Mkr (570) varav projekt 310 Mkr (75).
• Andelen grön finansiering ökade efter emission om 406 Mkr i Nya SFF.
• Undervärdet i derivatportföljen minskade med 151 Mkr (ökning med 96) till följd av högre långräntor.
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 1 178 Mkr (910).

AFFÄRSMODELLENS BIDRAG TILL RESULTATET

	2015	2014
Mkr	jan-dec	jan-dec
Förvaltningsresultat	705	692
Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet)	2 603	1 063
Bidrag Förvaltning	3 308	1 755
Förvaltningsresultat	-17	-10
Värdeförändringar
(förädlingsbeståndet)	649	276
Bidrag Förädling	632	266
Realiserade värdeförändringar	21	300
Bidrag Transaktion	21	300
Totalt bidrag från
verksamheten	3 961	2 321

72 %

överskottsgrad

Finansiering

Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets långivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna.

De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 21 068 Mkr (19 551), med en genomsnittlig ränta om 2,58 procent exklusive och 2,67 procent inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. Outnyttjade lånelöften uppgick till 1 739 Mkr.

Under fjärde kvartalet förlängdes befintliga kreditavtal om totalt 2 000 Mkr. Sammantaget under året refinansierades befintliga kreditavtal om totalt 11 400 Mkr på löptider mellan ett och tre år.

Fabege ökade under kvartalet sin gröna finansiering genom att emittera en grön säkerställd fastighetsobligation inom ramen för det delägda bolaget Nya Svensk FastighetsFinansiering AB (Nya SFF). Per den 31 december hade Fabege därefter utestående obligationer om totalt 1 273 Mkr via Nya SFF. Vidare förtidsinlöste bolaget den säkerställda fastighetsobligationen om 1 170 Mkr med ordinarie förfall i februari 2016.

Fabege har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick per kvartalsskiftet till 3 805 Mkr (2 889). Fabege har tillgängliga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat.

Per den 31 december uppgick belåningsgraden till 52 procent och den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 4,1 år.

Den genomsnittliga räntebindningstiden i Fabeges skuldportfölj uppgick till 2,5 år, inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 89 dagar. Under fjärde kvartalet tecknades ytterligare ränteswapar om totalt 1 000 Mkr på sju till nio års löptid. Fabeges derivatportfölj bestod därefter av ränteswapar om totalt 9 000 Mkr, med förfall till och med 2025 och en fast årlig ränta mellan 0,85 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 5 700 Mkr på nivåer mellan 2,87 och 3,98 procent före marginal och med förfall mellan 2016 och 2018. För 70 procent av Fabeges låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2015 till 658 Mkr (920). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll.

I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 24 Mkr, vilka huvudsakligen avser periodiserade uppläggningskostnader för låneavtal och obligationsprogram. I den totala lånevolymen per kvartalsskiftet ingick lånebelopp för projekt med 2 592 Mkr (656), vars räntor om 46 Mkr (13) aktiverats.

Skatt

Årets skattekostnad uppgick till -1 001 Mkr (-129). Skatt beräknades med 22 procent på löpande beskattningsbart resultat.

Finansiell ställning och substansvärde

Eget kapital uppgick vid årets slut till 16 479 Mkr (13 783) och soliditeten till 39 procent (38). Eget kapital per aktie uppgick till 100 kr (83). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter var substansvärdet per aktie 118 kr (97). EPRA NAV uppgick till 115 kr (95).

Kassaflöde

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 700 Mkr (-893). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 1 042 Mkr (-1 021). Det positiva kassaflödet från rörelsekapitalet förklaras av erhållna köpeskillingar för tidigare sålda fastigheter samt spärrade medel som reglerades under andra kvartalet. Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –2 711 Mkr (1 821), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten påverkats med 978 Mkr (18). I investeringsverksamheten drevs kassaflödet av fastighetsförvärv samt av projekten. Sammantaget förändrades likvida medel med 9 Mkr (-75) under året.

RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2015

	Belopp, M kr	Snitt ränta,%	Andel,%
< 1 år	8 033	2,79	38
1-2 år	3 285	2,46	16
2-3 år	4 750	3,37	22
3-4 år	1 000	2,13	5
4-5 år	-	-	-
5-6 år	1 000	2,68	5
6-7 år	800	0,99	4
7-8 år	700	1,00	3
8-9 år	700	1,04	3
9-10 år	800	1,01	4
Totalt	21 068	2,58	100

I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för hela skuldportföljen, pga att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.

LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2015

	Kreditavtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram	5 000	3 805
< 1 år	6 138	3 254
1-2 år	4 346	3 441
2-3 år	6 652	4 897
3-4 år	-	-
4-5 år	425	425
5 -10 år	3 993	3 993
10-15 år	-	-
15-20 år	-	-
20-25 år	1 253	1 253
Totalt	27 807	21 068

FÖRDELNING AV FINANSIERINGSKÄLLOR

Revolverande lån 15% Obligationsfinansiering 6% Företagscertifikat 17% Övriga lån 54% Outnyttjade faciliteter 8%

GRÖN FINANSIERING VIA NYA SFF

I oktober emitterade Fabege en grön obligation om 406 Mkr via Nya SFF. Obligationen är säkerställd med pant i en BREEAM-SE certifierad fastighet.

Verksamheten jan-dec 2015 1

Året präglades av en mycket stark fastighetsmarknad med stigande fastighetsvärden och ökade hyresnivåer. Uthyrningsgraden som minskade i inledningen av året ökade igen i fjärde kvartalet. En god nettouthyrning, framgångsrika omförhandlingar och färdigställda projekt bäddar för stärkt kassaflöde framöver.

Fastighetsbestånd och förvaltning

Fabeges verksamhet med förvaltning och förädling av fastigheter är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Den 31 december 2015 ägde Fabege 83 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 40,3 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 7,7 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 93 procent (94). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 94 procent (95).

Under året tecknades 207 nya avtal till ett samlat hyresvärde om 278 Mkr (428) varav 214 Mkr avsåg Gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till 204 Mkr (185) medan nettouthyrningen var 74 Mkr (243). Föregående års nettouthyrning inkluderade de stora projektuthyrningarna till bland annat SEB och TeliaSonera. Större uthyrningar under året avsåg Telenor Sverige i Lagern 2, Råsunda, ICA i Signalen 3 och KPMG i Uarda 7, Arenastaden samt SBAB i Fräsaren 10, Solna Business Park. Därutöver tecknades ett stort antal mindre avtal avseende förvaltningsuthyrningar. Större uppsägningar avsåg ICA i fastigheten Fräsaren 11, Solna Business Park samt Peab i fastigheten Stigbygeln 6, Arenastaden. Peab kommer dock att sitta kvar till halvårsskiftet 2018.

Arbetet med att förlänga och omförhandla avtal med befintliga kunder var framgångsrikt. Ett kontraktsvärde om knappt 280 Mkr omförhandlades under året med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 12 procent. Återköpsgraden under året uppgick till 73 procent (64).

Förändringar i fastighetsbeståndet

Under andra kvartalet förvärvades tre fastigheter i två affärer. Fastigheterna Stora Frösunda 2 och Hagalund 2:2 förvärvades från Catena och tillträddes den 23 juni. Avtal tecknades också om förvärv av fastigheten Fräsaren 9 i Solna Business Park med tillträde under första kvartalet 2016. Fastigheten Grönlandet Södra 13 som avyttrades i slutet av 2014 frånträddes i juni. I december förvärvades fastigheten Lagern 2 inklusive den kommersiella byggrätten från delägda Visio i samband med att Fabege och Peab delade upp ägandet i gamla Råsunda. Vidare avyttrades två mindre markfastigheter i Upplands Väsby. Affärerna gav ett realiserat resultat om 21 Mkr före skatt inklusive intäkter från tidigare genomförda affärer.

Värdeförändringar på fastigheter

Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Cirka 23 procent av fastigheterna externvärderades under fjärde kvartalet och resterande internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 40,3 Mdkr (32,6).

Orealiserade värdeförändringar uppgick till 3 252 Mkr (1 339). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade under året och uppgick avrundat till 4,9 procent (5,4). Värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 2 603 Mkr (1 063) var främst hänförlig till lägre avkastningskrav på marknaden samt fastigheter med stigande hyresnivåer. Projektportföljen bidrog med en värdeförändring om 649 Mkr (276) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–december 2014 och för balansposter per 31 december 2014.

FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE

Projekt och investeringar

Fabeges projektinvesteringar ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdetillväxt. Förädling av fastigheter är en viktig del i Fabeges affärsmodell och ska ge ett väsentligt bidrag till koncernens resultat. Målsättningen är en avkastning om minst 20 procent på investerat kapital. Vidare är målsättningen att certifiera all nybyggnation enligt BREEAM-SE.

Under året uppgick investeringarna till 2 879 Mkr (1 249) i befintliga fastigheter och projekt varav 2 269 Mkr avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Avkastningen på investerat kapital i projektportföljen uppgick till 29 procent. Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 610 Mkr, bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten.

Avslutade projekt

I december färdigställdes The Winery Hotel på fastigheten Järvakrogen 3. Slutbesiktningen genomfördes i november. Fastigheten är fullt uthyrd till The Winery Hotel som startade verksamheten i januari 2016. I samband med färdigställandet överfördes fastigheten från projekt till förvaltning.

Större pågående projekt

Nybyggnationen av Nationalarenan 8 färdigställs enligt plan. Den totala investeringen uppgår till cirka 1,3 Mdkr. Fastigheten är fullt uthyrd till TeliaSonera med planerad inflyttning under andra kvartalet 2016.

Projektet Uarda 7, Arenastaden, löper också på enligt plan. Investeringen uppgår till cirka 570 Mkr. Slutbesiktning genomfördes i december. Första inflyttningen skedde i januari och fortsatta inflyttningar sker i februari – juli 2016. Efter de senaste uthyrningarna, bl.a. till KPMG uppgår uthyrningsgraden till 89 procent. Fastigheten kommer att överföras till förvaltningsportföljen under andra kvartalet 2016.

Uppförandet av kontorsbyggnaden på fastigheten Uarda 6 fortgår. Arbetet med stommontage är klart och fasadarbeten pågår. Samtliga installationsentreprenader har upphandlats. Investeringen uppgår till drygt 500 Mkr. Fastigheten är uthyrd till H&M och Siemens med inflyttning i april respektive november 2017. Uthyrningsgraden uppgår till 70 procent.

Byggnationen av SEBs kontor i fastigheten Pyramiden 4, Arenastaden, löper på. För närvarande pågår arbeten med stomresning och inre arbeten. Hittills genomförda upphandlingar ligger inom budgetramen. Genom ett tilläggsavtal med SEB utökades kontorsytan till cirka 72 200 kvm med ett totalt hyresvärde om 182 Mkr per år. Investeringen uppgår till cirka 2,3 Mdkr och kontoret beräknas stå klart för inflyttning i två etapper våren 2017 respektive våren 2018. Fastigheten är fullt uthyrd till SEB.

I augusti fattades beslut om uppförande av ett kontorshus på fastigheten Signalen 3, Arenastaden. Investeringen uppgår till 1 080 Mkr. ICA har tecknat avtal motsvarande 75 procent av den uthyrningsbara ytan. Byggnationen kommer att påbörjas under 2016 med beräknad inflyttning under tredje kvartalet 2018.

I december förvärvades fastigheten Lagern 2 i sin helhet. På fastigheten ska ett nytt kontorhus uppföras. Investeringen uppgår till drygt 500 Mkr avseende en kontorsbyggnad om ca 16 000 kvm. Arbete med grundläggning påbörjades i januari 2016. Fastigheten är delvis uthyrd till Telenor Sverige med inflyttning under andra halvåret 2018. Uthyrningsgraden uppgår till 63 procent.

FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE 2015

Förändring av fastighetsvärde (mkr)	2015
Ingående verkligt värde 2015-01-01	32 559
Fastighetsförvärv	1 600
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	2 879
Orealiserade värdeförändringar	3 252
Försäljning, utrangering och övrigt	-11
Utgående verkligt värde 2015-12-31	40 279

FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR JAN–DEC 2015

			Uthyr ningsbar
Fastighets-namn	Område	Kategori	yta, kvm
Kvartal 1
Inga försäljningar
Kvartal 2
Inga försäljningar
Kvartal 3
Inga försäljningar
Kvartal 4
Hammarby-Smedby
1:464	Upplands-Väsby	Mark	0
Hammarby-Smedby
1:473	Upplands-Väsby	Mark	0
Totalt fastighets
försäljningar			0

FASTIGHETSFÖRVÄRV JAN-DEC 2015

Fastighets			Uthyr ningsbar
namn	Område	Kategori	yta, kvm
Kvartal 1
Inga förvärv
Kvartal 2
Stora Frösunda 2	Solna	Industri/ kontor	40 723
Hagalund 2:2	Solna	Mark	-
Kvartal 3
Inga förvärv
Kvartal 4
Lagern 2	Solna	Kontor	12 617
Totalt
fastighetsförvärv			53 340

CITYLAB ACTION – I SOLNA BUSINESS PARK

Fabege har valt att delta i det svenska initiativet Citylab Action. Initiativet drivs av Sweden Green-Building Council och olika nationella utvecklingsprojekt medverkar i arbetet som syftar till att ge stöd för hållbar stadsutveckling. Närmiljön och det offentliga rummet har varit i fokus under året. Bland annat har åtgärder vidtagits för att göra området grönare och skapa ytor för att vistas ute. Målet är att företagens medarbetare ska uppleva Solna Business Park som en modern, trygg och grön stadsdel där det är lätt att få sin vardag att fungera.

PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR

31 december 2015

Fastighetsbeteckning	Kategori	Område	Färdigställt	Uthyrningsbar yta kvm	Uthyrningsgrad % yta ¹	Bedömt hyres värde Mkr²	Bokfört värde Mkr	Beräknad invest ering Mkr	Varav upp arbetat Mkr
Hörnan (del av Lagern 2)	Kontor	Solna	Q2-2018	15 930	63%	44	116	503	6
Nationalarenan 8	Kontor	Arenastaden	Q2-2016	42 000	100%	109	1 684	1 311	1 228
Pyramiden 4	Kontor	Arenastaden	Q2-2018	72 200	100%	182	1 139	2 350	852
Signalen 3	Kontor	Arenastaden	Q3-2018	30 500	75%	87	235	1 080	9
Uarda 6	Kontor	Arenastaden	Q4-2017	18 000	70%	50	432	511	284
Uarda 7	Kontor	Arenastaden	Q1-2016	17 641	89%	52	777	570	525
Summa				196 271	88%	524	4 383	6 325	2 904
Övriga Mark- och projektfastigheter							269
Övriga Förädlingsfastigheter							3 001
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter							7 653

¹ Operativ uhyrningsgrad per 31 december 2015.

² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 524 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2015.

FASTIGHETSBESTÅNDET

31 december 2015

	31 dec 2015					jan-dec 2015
	Antal fastigheter	Uthyrbar yta tkvm	M arknads värde Mkr	Hyresvärde² Mkr	Ekonomisk uthyrningsgrad, %	Hyresintäkter Mkr	Fastighets kostnader M kr	Driftsöverskott Mkr
Fastighetsinnehav
Förvaltningsfastigheter ¹	61	946	32 626	2 131	94	1 903	-397	1 506
Förädlingsfastigheter ¹	6	110	3 001	111	80	97	-27	70
Mark och
projektfastigheter ¹	16	36	4 652	58	78	43	-18	25
Summa	83	1 092	40 279	2 300	93	2 043	-442	1 601
Varav Innerstaden	29	403	17 064	1 048	94	950	-224	726
Varav Solna	38	570	19 918	1 022	93	909	-180	729
Varav Hammarby Sjöstad	11	118	3 200	229	85	182	-38	144
Varav Övriga	5	1	97	1	100	2	0	2
Summa	83	1 092	40 279	2 300	93	2 043	-442	1 601
Kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration								-127
Summa driftöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration								1 474 ³

¹ Se definitioner på sidan 15.

² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 109 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december) ej avräknade.

³ Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 31 december 2015 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat driftsöverskott 1 474 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 429 Mkr förklaras av att driftsöverskottet från sålda fastigheter exkluderats och nyförvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts/ varit färdigställda under hela perioden januari–december 2015. Koncerninterna hyresintäkter har återlagts i tabellen.

SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG¹

	2015 jan-dec	2015 jan-dec	2015 jan-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec	2014 jan-dec	2014 jan-dec	2014 jan-dec
Belopp i M kr	Förvaltning	Förädling	Transaktion	Totalt	Förvaltning	Förädling	Transaktion	Totalt
Hyresintäkter	1 888	110		1 998	1 988	99		2 087
Fastighetskostnader	-517	-52		-569	-561	-41		-602
Driftsöverskott	1 371	58	0	1 429	1 427	58	0	1 485
Överskottsgrad, %	73%	53%	0%	72%	72%	59%	0%	71%
Central administration	-57	-8		-65	-60	-7		-67
Räntenetto	-515	-67		-582	-606	-58		-664
Resultatandelar i intressebolag	-94			-94	-69	-3		-72
Förvaltningsresultat	705	-17	0	688	692	-10	0	682
Realiserade värdeförändringar fastigheter			21	21			300	300
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	2 603	649		3 252	1 063	276		1 339
Resultat före skatt per segment	3 308	632	21	3 961	1 755	266	300	2 321
Värdeförändringar räntederivat och aktier				272				-454
Resultat före skatt				4 233				1 867
Fastigheter, marknadsvärde	32 626	7 653		40 279	28 715	3 844		32 559
Uthyrningsgrad, %	94%	79%		93%	95%	77%		94%

¹ Se definitioner på sid 15

Övrig finansiell information

Personal

Vid kvartalets slut var 148 personer (136) anställda i Fabegekoncernen.

Moderbolaget

Omsättningen uppgick under året till 146 Mkr (130) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 370 Mkr (773).

I finansnettot ingår utdelningar till moderbolaget om 800 Mkr

(1 700). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0).

Förvärv och överlåtelse av egna aktier

Årsstämman 2015 förnyade styrelsens mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Inga återköp har genomförts under året.

+10 %

Ackumulerad värdetillväxt under 2015

Styrelsens förslag till årsstämman 2016

Styrelsen kommer föreslå årsstämman den 11 april 2016 att besluta om:

• Kontantutdelning om 3:50 kr per aktie, totalt 579 Mkr.
• Att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa Fabege-aktier motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.

Möjligheter och risker

Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. En mer utförlig beskrivning framgår av riskavsnittet i årsredovisningen 2014 (sidorna 38–41). Förändringarnas effekt på koncernens resultat redovisas i riskanalysen samt i känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen 2014 (sidorna 62–67).

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av riskavsnittet och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2014. Den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i årsredovisningen för 2014 (sidorna 39–40 och 78-79).

Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har uppstått efter publiceringen av årsredovisningen 2014. Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 30 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 (inklusive realiserade värdeförändringar). Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 55 procent.

KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT

	Förändring	Effekt, M kr
Hyresintäkter, totalt	1%	20,0
Hyresnivå, kommersiella intäkter	1%	19,8
Ekonomisk uthyrningsgrad	1%-enhet	22,9
Fastighetskostnader	1%	5,7
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹	+/ -1%-enhet	-18/ -69
Räntekostnader längre perspektiv	1%-enhet	210,7
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på

helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.

¹ På grund av räntegolv i kreditavtal har Fabege inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan.

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE

	Resultat effekt efter		Belånings
Värdeförändring %	skatt, M kr	Soliditet %	grad, %
+1	314	39,8%	51,8%
0	0	39,5%	52,3%
-1	-314	39,1%	52,8%

Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.

Säsongsvariationer

Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Under första och fjärde kvartalet, bidrog den varma och snöfattiga vintersäsongen till lägre driftskostnader och en stark överskottsgrad. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.

Marknadsutsikter

I inledningen av 2016 står såväl fastighetsmarknad som hyresmarknad fortsatt mycket starka. Med de rådande marknadsförutsättningarna och Fabeges attraktiva fastighets- och projektportfölj finns goda förutsättningar för ett starkt resultat också 2016. Genom färdigställande av projekt kommer hyresvolymen att öka vilket tillsammans med fortsatt effektiv drift och låga räntekostnader kommer att ge ett förbättrat förvaltningsresultat. Fabege står väl positionerat med rätt laguppställning att tillvarata kommande, spännande affärsmöjligheter.

Redovisningsprinciper

Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.

Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2015 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.

Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Stockholm 4 februari 2016

CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör

Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Fabegeaktien

Fabeges aktie är noterad på Nasdaq OMX Nordiska börs i Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet.

DE 15 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER DEN 2015-12-31¹

		Andel av	Andel av
	Antal aktier	kapital, %	röster,%
Erik Paulsson med familj, privat och via bolag	25 455 013	15,4	15,4
BlackRock Inc. ²	8 924 247	5,4	5,4
Investment AB Öresund	5 500 000	3,3	3,3
FIM Fonder	4 913 748	3,0	3,0
Länsförsäkringar Fonder	4 076 506	2,5	2,5
Qviberg Mats med familj	3 747 868	2,3	2,3
SHB Fonder	3 421 546	2,1	2,1
Norges Bank Investment Management	3 362 398	2,0	2,0
Stichting Pensioenfonds ABP	2 889 063	1,7	1,7
ENA City AB	2 735 300	1,7	1,7
ING Fonder	2 640 000	1,6	1,6
Principal Fonder	2 484 255	1,5	1,5
SHB pensionskassa	2 420 000	1,4	1,4
Folketrygdfondet	1 910 292	1,1	1,1
iShares Europe ETF	1 814 797	1,1	1,1
Totalt 15 största aktieägare	76 295 033	46,1	46,1
Övriga utländska ägare	42 786 899	25,9	25,9
Övriga svenska ägare	46 309 640	28,0	28,0
Totalt antal utestående aktier	165 391 572	100,0	100,0

Innehav av egna aktier 0 0 0 Totalt antal registerade aktier 165 391 572 100,0 100,0

¹ Vissa aktieägare kan genom förvaltarregistrering ha haft ett annat aktieinnehav än vad som framgår av aktieboken.

Källa: Modular Finance AB, enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB.

² Aktierna ägs helt eller delvis via förvaltarregisterade konton. Ägandet har bekräftats via flaggningsmeddelanden till Finansinspektionen och uppgår per 2015-12-31 till 5-10% av aktiekapital/röster.

Fabegeaktien handlas på Nasdaq Stockholm, BOAT, BATS Chi-X och London Stock Exchange.

Antal aktieägare per 31 december 2015: 39 435

AKTIEINFORMATION

FABEGE OCH PEAB DELADE UPP ÄGANDET I RÅSUNDA

Via delägda Visio ägde Fabege och Peab tillsammans byggrätterna på Råsundatomten. Den ursprungliga fastigheten omfattade cirka 16 tkvm befintliga kontorsbyggnader, cirka 19 tkvm kommersiella byggrätter och cirka 70 tkvm bostadsbyggrätter.

Fabege och Peab har delat upp ägandet vilket innebär att Fabege i december förvärvade den kommersiella delen innefattande de befintliga kontorsbyggnaderna och den kommersiella byggrätten. Peab förvärvade samtliga bostadsbyggrätter. På den kommersiella byggrätten kommer Fabege som tidigare aviserats uppföra en kontorsbyggnad för bland andra Telenor Sverige.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG

	2015	2014	2015	2014
Belopp i M kr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter	505	522	1 998	2 087
Fastighetskostnader	-156	-157	-569	-602
Driftsöverskott	349	365	1 429	1 485
Överskottsgrad, %	69	70	72	71
Central administration	-17	-21	-65	-67
Räntenetto	-146	-155	-582	-664
Resultatandelar i intressebolag	-14	-15	-94	-72
Förvaltningsresultat	172	174	688	682
Realiserade värdeförändringar fastigheter	17	165	21	300
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	1 282	570	3 252	1 339
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	151	-96	262	-473
Värdeförändringar aktier	-26	22	10	19
Resultat före skatt	1 596	835	4 233	1 867
Aktuell skatt	-2	0	-2	-61
Uppskjuten skatt	-416	75	-999	-68
Periodens/ Årets resultat	1 178	910	3 232	1 738
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	2	-10	2	-10
Periodens/ Årets totalresultat	1 180	900	3 234	1 728
Resultat per aktie, kr	7:12	5:51	19:54	10:51
Totalresultat per aktie, kr	7:13	5:44	19:55	10:45
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner	165,4	165,4	165,4	165,4
Genomsnittligt antal aktier, miljoner	165,4	165,4	165,4	165,4

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG

	2015	2014
Belopp i M kr	31 dec	31 dec
Tillgångar
Fastigheter	40 279	32 559
Övriga materiella anläggningstillgångar	1	1
Finansiella anläggningstillgångar	923	1 542
Omsättningstillgångar	446	1 859
Kortfristiga placeringar	70	34
Likvida medel	32	23
Summa tillgångar	41 751	36 018
Eget kapital och skulder
Eget kapital	16 479	13 783
Avsättningar	1 936	1 084
Räntebärande skulder¹	21 068	19 551
Övriga långfristiga skulder	619	-
Derivatinstrument	658	920
Ej räntebärande skulder	991	680
Summa eget kapital och skulder	41 751	36 018
Soliditet, %	39	38
Eventualförpliktelser	433	1 058

¹ Varav kortfristiga 7 058 Mkr (7 071)

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Varav hänförligt till
		moderbolagets
Belopp i M kr	Eget kapital	aktieägare
Eget kapital 2014-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning	12 551	12 551
Kontantutdelning	-496	-496
Periodens resultat	1 738	1 738
Övrigt totalresultat	-10	-10
Eget kapital 2014-12-31	13 783	13 783
Kontantutdelning	-538	-538
Periodens resultat	3 232	3 232
Övrigt totalresultat	2	2
Eget kapital 2015-12-31	16 479	16 479

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDESANALYSER¹

	2015	2014
Belopp i M kr	jan-dec	jan-dec
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	1 429	1 485
Central administration	-65	-67
Återläggning avskrivningar	0	1
Erhållen ränta	25	19
Erlagd ränta	-689	-724
Betald inkomstskatt ¹	0	-1 607
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital	700	-893
Förändring av rörelsekapital
Förändring av korfristiga fordringar	831	-919
Förändring av kortfristiga skulder	211	-102
Summa förändring av rörelsekapital	1 042	-1 021
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 742	-1 914
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	-2 770	-1 233
Förvärv av fastigheter	-985	-105
Avyttring av fastigheter	604	3 259
Övriga finansiella anläggningstillgångar	440	-100
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-2 711	1 821
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna	-538	-496
Förändring räntebärande skulder	1 516	514
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	978	18
Periodens kassaflöde	9	-75
Likvida medel vid periodens början	23	98
Likvida medel vid periodens slut ¹ Beloppet om -1 607 Mkr för helår 2014 rörande betald inkomstskatt består till sin helhet av skatteutbetalningar till följd av domar i skatteärenden hänförligt till tidigare	32	23

¹ Beloppet om -1 607 Mkr för helår 2014 rörande betald inkomstskatt består till sin helhet av skatteutbetalningar till följd av domar i skatteärenden hänförligt till tidigare fastighetstransaktioner.

KONCERNENS NYCKELTAL

	2015	2014
Finansiella	jan-dec	jan-dec
Avkastning på sysselsatt kapital, %	13,2	7,6
Avkastning på eget kapital, %	21,4	13,2
Räntetäckningsgrad, ggr	2,1	2,4
Soliditet, %	39	38
Belåningsgrad fastigheter, %	52	60
Skuldsättningsgrad, ggr	1,3	1,4
Aktierelaterade ¹
Resultat per aktie, kr	19:54	10:51
Totalresultat per aktie, kr	19:55	10:45
Eget kapital per aktie, kr	100	83
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr ²	14:27	-11,58
EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde per aktie, kr	115	95
EPRA EPS	3,94	4,09
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	165 392	165 392
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 392	165 392
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter	83	80
Fastigheternas bokförda värde, Mkr	40 279	32 559
Uthyrbar yta, kvm	1 092 000	1 030 000
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	94
Överskottsgrad, %	72	71

¹ Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

² Nyckeltalet ändrat från och med 1 januari 2014. Nyckeltalet påverkas under 2014 av skatteutbetalningar om -1 607 Mkr till följd av domar i skatteärenden hänförligt till tidigare fastighetstransaktioner.

DERIVATINSTRUMENT

Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, med undantag av de stängningsbara swaparna som värderas enligt nivå 3. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Sedan 2006 tillämpas IAS 39 även i moderbolaget. Inga förändringar har skett i värderingsmodellen.

	Koncernen			Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
IFRS, nivå 3	31 dec	31 dec	31 dec	31 dec
Ingående värde	-521	-358	-521	-358
Förvärv/ Investeringar	-	-	-	-
Värdeförändringar¹	125	-163	125	-163
Förfall	-	-	-	-
Utgående värde	-396	-521	-396	-521
Bokfört värde	-396	-521	-396	-521

¹ Avser derivatinstrument som bolaget innehar vid kvartalets utgång, och framgår av rapport över totalresultat.

SEGMENTSRAPPORTERING – OMKLASSIFICERINGAR UNDER ÅRET

Fastigheten Uarda 1 har genom fastighetsreglering delats upp i tre fastigheter. I första kvartalet omklassificerades Uarda 1 från projektfastighet till förvaltningsfastighet. Genom fastighetsregleringen bildades Uarda 6 och Uarda 7. De två senare kvarstår som projektfastigheter. Den nyförvärvade fastigheten Stora Frösunda 2, Hagalund 2:2, Solna och Lagern 2, Råsunda, klassificeras samtliga som projektfastigheter och ingår i segmentet Förädling. Fastigheten Järvakrogen 3 överfördes i samband med färdigställande till segmentet förvaltning. Ytterligare en fastighet klassificerades om från förvaltning till förädling under fjärde kvartalet.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	2015	2014
Belopp i M kr	jan-dec	jan-dec
Intäkter	146	130
Kostnader	-226	-212
Finansnetto	152	1 309
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar	0	0
Värdeförändringar räntederivat	262	-473
Värdeförändringar aktier	36	19
Resultat före skatt	370	773
Aktuell skatt	-	-
Uppskjuten skatt	8	193
Periodens/ Årets resultat	378	996

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

	2015	2014
Belopp i M kr	31 dec	31 dec
Andelar i koncernföretag	12 592	12 992
Övriga anläggningstillgångar	41 892	39 888
varav fordringar hos koncernföretag	41 103	39 003
Omsättningstillgångar	129	1 090
Likvida medel	30	21
Summa tillgångar	54 643	53 991
Eget kapital	12 301	12 461
Avsättningar	68	68
Långfristiga skulder	35 118	34 708
varav skulder till koncernföretag	21 724	21 658
Kortfristiga skulder	7 156	6 754
Summa eget kapital och skulder	54 643	53 991

Kvartalsöversikt

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, BELOPP I MKR

		2015				2014
	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1
Hyresintäkter	505	495	496	502	522	526	526	513
Fastighetskostnader	-156	-130	-131	-152	-157	-144	-137	-164
Driftsöverskott	349	365	365	350	365	382	389	349
Överskottsgrad, %	69%	74%	74%	70%	70%	73%	74%	68%
Central administration	-17	-16	-16	-16	-21	-16	-15	-15
Räntenetto	-146	-143	-140	-153	-155	-158	-180	-171
Resultatandelar i intressebolag	-14	-59	-8	-13	-15	-17	-27	-13
Förvaltningsresultat	172	147	201	168	174	191	167	150
Realiserade värdeförändringar fastigheter	17	3	0	1	165	-	52	83
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	1282	590	673	707	570	258	299	212
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	151	-26	194	-57	-96	-90	-146	-141
Värdeförändringar aktier	-26	-28	-3	67	22	-13	-16	26
Resultat före skatt	1596	686	1065	886	835	346	356	330
Aktuell skatt	-2	0	0	0	-	-3	16	-74
Uppskjuten skatt	-416	-167	-235	-181	75	-78	-49	-16
Periodens/ Årets resultat	1178	519	830	705	910	265	323	240

FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG, BELOPP I MKR

	2015				2014
	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1
Tillgångar
Fastigheter	40 279	37 630	36 361	33 763	32 559	33 868	33 257	33 640
Övriga materiella anläggningstillgångar	1	1	1	1	1	1	1	1
Finansiella anläggningstillgångar	923	1 562	1 644	1 634	1 542	1 475	1 492	1 610
Omsättningstillgångar	446	438	506	1 933	1 859	318	856	744
Kortfristiga placeringar	70	50	48	38	34	-	-	-
Likvida medel	32	37	411	62	23	198	263	148
Summa tillgångar	41 751	39 718	38 971	37 431	36 018	35 860	35 869	36 143
Eget kapital och skulder
Eget kapital	16 479	15 299	14 780	13 951	13 783	12 883	12 618	12 295
Avsättningar	1 936	1 661	1 494	1 265	1 084	1 218	1 142	1 097
Räntebärande skulder	21 068	20 513	20 436	19 733	19 551	20 136	20 402	20 073
Övriga långfristiga skulder	619	617	615	-	-	-	-	-
Derivatinstrument	658	809	783	977	920	824	734	588
Ej räntebärande skulder	991	819	863	1 505	680	799	973	2 090
Summa eget kapital och skulder	41 751	39 718	38 971	37 431	36 018	35 860	35 869	36 143

NYCKELTAL

	2015				2014
	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1
Finansiella
Avkastning på sysselsatt kapital, %	18,4	9,2	13,7	12,2	11,7	6,1	6,4	6,2
Avkastning på eget kapital, %	29,7	13,8	23,2	20,3	27,3	8,3	10,3	7,7
Räntetäckningsgrad, ggr	2,0	1,9	2,3	2,0	3,1	2,1	2,2	2,3
Soliditet, %	39	39	38	37	38	36	35	34
Belåningsgrad fastigheter, %	52	55	56	58	60	59	61	60
Skuldsättningsgrad, ggr	1,3	1,3	1,4	1,4	1,4	1,6	1,6	1,6
Aktierelaterade
Periodens resultat per aktie, kr	7:12	3:14	5:02	4:26	5:50	1:60	1:95	1:45
Eget kapital per aktie, kr	100	93	89	84	83	78	76	74
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr ¹	4:82	1:10	6:99	1:36	-5:27	0:26	-2:07	-4:50
EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde	115	107	102	97	95	89	87	84
EPRA EPS	0:99	0,91	1,17	1,01	1,04	1,12	1,01	0,93
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	92	92	93	94	92	92	92
Överskottsgrad, %	69	74	74	70	70	73	74	68

¹ Nyckeltalet påverkas 2014 av skatteutbetalningar om -1 607 Mkr samt fjärde kvartalet 2013 om -465 Mkr till följd av domar i skatteärenden hänförligt till tidigare fastighetstransaktioner.

Definitioner

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

AVKASTNING PÅ SYSSELSATT KAPITAL

Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER

Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

DIREKTAVKASTNING, AKTIEN

Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.

EGET KAPITAL PER AKTIE

Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.

EPRA EPS

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA NAV

- LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE

Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.

FÖRÄDLINGSFASTIGHETER

Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling

HYRESVÄRDE

Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.

KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERK-SAMHET PER AKTIE

Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

KONTRAKTSVÄRDE

Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.

MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER

Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.

NETTOUTHYRNING

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.

RESULTAT/VINST PER AKTIE

Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Resultat före skatt plus finansiella kostnader samt plus/minus orealiserade värdeförändringar dividerat med finansiella kostnader.

SEGMENTSRAPPORTERING

I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.

SKULDSÄTTNINGSGRAD

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

SOLIDITET

Eget kapital dividerat med balansomslutning.

SYSSELSATT KAPITAL

Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar.

TOTALAVKASTNING

Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång.

ÅTERKÖPSGRAD

Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.

ÖVERSKOTTSGRAD

Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.

Detta är Fabege

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt fastighetsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.

Per den 31 december 2015 ägde Fabege 83 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 40,3 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 2,3 Mdkr.

Affärsidé

Fabege ska arbeta med stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna delmarknader i Stockholmsområdet.

Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.

Affärsmodell

Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.

Strategi

Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva fastigheter med bra tillväxtmöjligheter och avyttra fastigheter som är belägna utanför bolagets prioriterade områden. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad.

Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbeståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.

Värdedrivande faktorer

Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.

Stockholm växer

Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län 2030 ha en halv miljon fler invånare än idag. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.

Förändrad efterfrågan

Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Utmärkt kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.

Ekonomisk utveckling

Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror.

Hållbar stadsutveckling

Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.

FÖRVALTNING

Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.

TRANSAKTION

Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, både genom förvärv och avyttringar.

FÖRÄDLING

Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.

KALENDER

Årsstämma 11 april 2016 Delårsrapport jan-mar 26 april 2016 Delårsrapport jan-jun 8 juli 2016 Delårsrapport jan-sep 20 oktober 2016

PRESSMEDDELANDEN UNDER FJÄRDE KVARTALET

• 2015-12-21 Fabege och Peab delar upp ägandet i Råsunda 2015-11-17 Solna Business Park går med i Citylab Action 2015-11-13 Fabege vässar målsättningarna 2015-11-10 Flaggningsmeddelande 2015-11-06 Fabege fortsätter finansiera sig grönt 2015-11-20 Högre vinst för Fabege 2015-10-12 Fabege säkrar kontrakt med EVRY i Solna Business Park
• 2015-10-09 Fabege utsedd till "Årets Cero utmanare"
• 2015-10-07 Grönt ramverk för Nya SFF's MTN program
• 2015-10-06 Grön finansiering från Europeiska Investeringsbanken
• 2015-10-01 Fabege förtidsinlöser utestående obligationslån

Följ oss på nätet, www.fabege.se

På koncernens webbplats finns mer information om Fabege och dess verksamhet. Där finns även en webbsänd presentation där Christian Hermelin samt Åsa Bergström presenterar kvartalsrapporten den 4 februari 2016.

CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör Tel: 08-555 148 25, 0733-87 18 25

ÅSA BERGSTRÖM vVD, ekonomi- och finanschef Tel: 08-555 148 29, 0706-66 13 80

Informationen i denna rapport är sådan som Fabege ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande den 4 februari 2016.

Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Solna Telefon: 08-555 148 00 E-post: info@fabege.se Internet: www.fabege.se Organisationsnummer: 556049-1523

Styrelsens säte: Stockholm