Bina (Banka Şubesi ve Lojman) Cumhuriyet Mahallesi 39 Ada 242 Parsel

Konuralp Mahallesi Akyazı / Sakarya

Rapor Tarihi; 30.06.2025

TOSUN

Bu belge *********** kimlik numarali FATIH TOSUN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 30/06/2025 17:41

Sunulan;

Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Rapor No; 2025_668 Hazırlayan; Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. FATIH FATIH Bu belge *********** kimlik numarali FATIH TOSUN tarafindan elektronik olarak HATICE YILDIRIM Bu belge *********** kimlik numarali HATICE YILDIRIM tarafindan elektronik olarak

imzalanmistir. Tarih: 30/06/2025 18:18

TOSUN

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |

imzalanmistir. Tarih: 30/06/2025 17:48

GAYRĠMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Dış Mekan Dış Mekan

Müştemilat Banka İç Mekan

Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu

			Özeti
	Değerleme Raporun ĠliĢkin Bilgiler
	Raporu Talep Eden	Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
	Raporu Hazırlayan Kurum	Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
	Değerleme Tarihi	25.06.2025
	Rapor Tarihi ve Numarası	30.06.2025 / 2025_668
	Değerlenen Mülkiyetlerin Hakları Tam Hissesi
	Değerlemenin Amacı	tespiti amacıyla hazırlanmıştır.		Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün pazar değerinin
	Gayrimenkule ĠliĢkin Bilgiler
	Gayrimenkullerin Kullanımı	Bina (Banka şubesi ve lojman)
	Gayrimenkullerin Açık Adresi
	Konuralp Mah. Ada Cad. No: 318, D: 1, 2, 318A, Akyazı/ Sakarya Tapu Kayıtları Sakarya ili, Akyazı İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 400,16 m² yüzölçüme sahip, 39 ada, 242 parsel numaralı "İçerisinde Şekerbank Binası Ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" vasıflı ana taşınmaz Ġmar Durumu Parsel 1/1000 ölçekli 18.07.2022 tarihli Akyazı Merkez ve Seyfeler Mahallelerini
	Kapsayan Revizyon Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde kısmen "Konut Alanı" kısmen de "Ticaret Alanı" lejandında kalmakta olup, Konut alanı için yapılaşma koşulları Ayrık Nizam, Hmax: 10 m, Emsal: 1.05, Ticaret alanı için yapılaşma koşulları Bitişik Nizam, Hmax: 3 Kat şeklindedir. Taşınmazın yaklaşık 10 m² yola terki bulunmaktadır.
	En Etkin ve En Ġyi Kullanımı	Banka Şubesi ve Lojman
	Değer	Tablosu	(30.06.2025 tarihli) Tam	Hisse Değeri
	1 Adet Bina (Banka ġubesi ve Lojman)			(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
	Pazar Değeri			23.550.000	28.260.000	TL
	* % 20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.
	Hazırlanan değerleme raporu için aĢağıdaki hususları;
o Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu; o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; o Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; o o Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; o Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini; o Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; beyan ederiz. Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete"de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul o Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ"in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. o Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar"ına göre tanzim edilmiştir. o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
	Değerleme Uzmanı			Sorumlu Değerleme	Uzmanı
	Hatice YILDIRIM Lisans No: 411318			Fatih TOSUN Lisans No:400812

1.		RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
	1.1	Rapor Tarihi ve Numarası 6
	1.2	Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6
	1.3	Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6
	1.4	İşin Kapsamı6
	1.5	Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
	1.6	Rapor Türü 6
	1.7	Raporu Hazırlayanlar 6
	1.8	Değerleme Tarihi 6
	1.9	Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 6
	1.10	Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7
	1.11	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
2.		DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ8
	2.1	Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8
	2.2	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9
	2.2.1	Tapu Kayıtları 9
	2.2.1.1	Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9
	2.2.1.2	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9
	2.2.2	Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 9
	2.2.3	Kadastro İncelemesi9
	2.3	Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu Bilgileri9
	2.3.1	İmar Durumu 10
	2.3.2	Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler 10
	2.3.3	Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki
		Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11
	2.3.4	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11
	2.3.5	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı
		Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 11
	2.3.6	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili
		Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
		Hakkında Bilgi 11
	2.3.7	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı
		Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 11
	2.3.8	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut
		Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 11
	2.3.9	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 11
3.		GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ 12
	3.1	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 12
	3.1.1	Gayrimenkul Piyasası 13
	3.2	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14
	3.2.1	Sakarya İli 14
	3.2.2	Akyazı İlçesi 14
	3.2.3	Cumhuriyet Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 15
	3.2.4	Ulaşım 15
	3.3	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 15
	3.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 15
	3.4.1	Arsa Özellikleri 15
	3.4.2	Bina Özellikleri 15
	3.4.3	Bağımsız Bölümlerin Özellikleri 16
	3.4.4	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 16
	3.4.5	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup
		Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 16
4.		DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR17
	4.1	Değer Tanımları 17
	4.2	Değerleme Yöntemleri 17
5.		DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER19
	5.1	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 19
	5.2	Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 19
	5.3	Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 20
	5.4	Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı
		Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 21
6.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ24
	6.1	Pazar Yaklaşımı 24
	6.1.1	Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 24
	6.1.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 24
	6.1.3	Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 24
	6.1.4	Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 24
	6.1.5	Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin
		Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 24
	6.1.6	Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 24
	6.2	Maliyet Yaklaşımı 25
	6.2.1	Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 25
	6.2.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 25
	6.2.3	Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan
	Sonuç	25
	6.2.4	Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 25
	6.2.5	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 25
	6.3	Gelir Yaklaşımı 26
	6.3.1	Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 26
	6.3.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 26
	6.3.3	Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 26
	6.3.4	İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 26
	6.3.5	Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 26
	6.4	Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 26

	6.4.1	Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 26
	6.4.2	Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Direkt Kapitalizasyon Yönteminin Kullanılma Nedeni 26
	6.4.3	Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar 26
	6.4.4	Direkt Kapitalisazyon Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 26
	6.4.5	Direkt Kapitalizasyon Yöntemi İle Ulaşılan Sonuç 27
	6.4.6	Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 27
	6.4.7	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 27
	6.4.8	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 27
	6.4.9	Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 27
	6.4.10	En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 27
	6.4.11	Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 28
7.		ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ve GÖRÜġ 29
	7.1	Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 29
	7.2	Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 29
	7.3	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir
		Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 29
	7.4	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran
		Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 29
8.		GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME30
	8.1	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
		Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 30
	8.1.1	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 30
	8.1.2	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte
		Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30
	8.1.3	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
		Olmadığı Hakkında Görüş 30
	8.1.4	Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu"nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını
		Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30
	8.1.5	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında
		Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 30
9.		DĠĞER32
	9.1	KDV Konusu 32
10.		SONUÇ33
	10.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 33

	10.2	Nihai Değer Takdiri 33

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, şirketimiz tarafından 30.06.2025 tarihinde 2025_668 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Esentepe Mahallesi Büyükdere Caddesi No:171A İç Kapı No: 176 Şişli/ İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde kurulmuştur. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL"ye yükseltilmiştir.
Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 1740 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

1.4 ĠĢin Kapsamı

Bu rapor, müşterimizin talebine istinaden rapora konu gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden Pazar Değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul"un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1 Ġnci Maddesinin Ġkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu"nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor Sakarya ili, Akyazı ilçesi, Cumhuriyet mahallesi, 39 ada, 242 parsel numaralı 400,16 m² yüzölçüme sahip, "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" vasıflı anagayrimenkülün Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Hatice YILDIRIM (Lisans no:41138) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 25.06.2025 ila 30.06.2025 tarihleri arasında gayrimenkulÜn mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 21.04.2025 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 6 |

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi
	Rapor - 1	Rapor - 2	Rapor- 3
Rapor Amacı	-	-	-
Rapor Tarihi	-	-	-
Rapor Numarası	-	-	-
Raporu Hazırlayanlar	-	-	-
Toplam Değer (TL) (KDV hariç)	-	-	-
Toplam Değer (TL) (KDV dahil)	-	-	-
Şeker GYO A.Ş. Hisse Değeri (TL) (KDV hariç)	-	-	-
Şeker GYO A.Ş. Hisse Değeri (TL) (KDV dahil)	-	-	-

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından değerleme raporu hazırlanmamıştır.

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkul Sakarya ili, Akyazı ilçesi, Konuralp Mahallesi sınırları içerisinde Ada Caddesi üzerinde yer almaktadır.

Gayrimenkulün açık adresi: Konuralp Mahallesi, Ada Caddesi, No: 318, D: 1, 2 (UAVT No 1: 1693652842, No 2: 1693952838), No: 318A Akyazı / SAKARYA (UAVT: 1695452787)

Gayrimenkulün Tanımı: 39 ada, 242 parsel numaralı 400,16 m² yüzölçüme sahip, "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkul, Şekerbank Şubesi ve lojman olarak kullanılmaktadır.

Gayrimenkulün Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

Ana Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri
-------------------------------------	--	--	--

İl	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse
Sakarya	Akyazı	Cumhuriyet	39	242	400,16 m²	İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası	Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	1/1
Edinme Sebebi – Tarih/Yevmiye; Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği -16.01.2020/872
	Cilt no: 5, Sahife: 466

2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, 30.05.2025 tarihli "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı" belgelerinden edinilmiştir. Belgeler ekte sunulmakta olup taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

2.2.1.2 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

2.2.2 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmamıştır.

2.2.3 Kadastro Ġncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Kadastro Müdürlüğü"nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumu Bilgileri

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana

gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

2.3.1 Ġmar Durumu

Akyazı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden alınan şifahi bilgiye göre; Parsel 18.07.2022 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Akyazı Merkez ve Seyfeller Mahallelerini Kapsayan Revizyon Uyg. Planı sınırları içerisinde kısmen Konut Alanı (Yaklaşık 231 m²) kısmen de Ticaret Alanı (Yaklaşık 156 m²) lejandında kalmakta olup;

Konut alanı için:

Ayrık Nizam, Hmax: 10 m., Emsal: 1,05

Ticaret alanı için:

Bitişik nizam, Hmax: 3 Kat yapılaşma şartlarına sahiptir. Konu parselin yaklaşık 10 m² yola terki bulunmaktadır.

Kaynak : https://keos.akyazi.bel.tr/imardurumu/imar.aspx?parselid=362483

Kaynak : Akyazı Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Paftası Görseli

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Akyazı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır

Tapu Müdürlüğü ArĢivi

Kat irtifakı mimari projesi https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinde yüklü olmaması sebebiyle online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmamıştır.

Akyazı Beledyesi Ġmar ve Ģehircilik Müdürlüğü ArĢivi

06.07.1994 tarih, 30 numaralı Mimari Proje
12.07.1994 tarih, 1994/37 sayılı Yapı Ruhsatı (614,02 m² inşaat alanı, 4 kat, 3 ünite)
27.07.1995 tarih, 1995/78 numaralı Yapı Kullanma Ġzin Belgesi (614,02 m² inşaat alanı, 4 kat, 3 ünite)
04.05.2019 tarih, VJUCLVSM sayılı 400,16 m² arsa alanı, 322,54 m² konut alanı, 291,48 m² ticari alan, 2 konut bağımsız bölümü, 1 ticari bağımsız bölüm için alınan Yapı Kayıt Belgesi

2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri Vb.) ĠliĢkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.

Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

Son 3 yıl içerisinde onaylanan imar planına göre; Parsel 18.07.2022 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Akyazı Merkez ve Seyfeller Mahallelerini Kapsayan Revizyon Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde kısmen Konut Alanı (Yaklaşık 231 m²) kısmen de Ticaret Alanı (Yaklaşık 156 m² lejandında kalmakta olup; Konut alanı için; Ayrık Nizam, Hmax: 3 kat (Yençok: 10m), Emsal: 1.05, Ticaret alanı için; Bitişik nizam, Hmax: 3 Kat yapılaşma şartlarına sahiptir. Konu parselin yaklaşık 10 m² yola terki bulunmaktadır.

2.3.4 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu gayrimenkulle ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.

2.3.5 Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

2.3.6 Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri Ġçin AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler Ġle Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul iskanlı olup cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır.

Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.

2.3.7 Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Konu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu"na tabi değildir.

2.3.8 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamak olup, raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

2.3.9 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapor konu gayrimenkule ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır. 17.02.2020 tarih M²254B934A063 numaralı B toplam sınıflı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 11 |

3. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna"daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump"ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır.

ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin"e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada"ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama"dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur.

Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaşanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmış görünmektedir. Trump aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiştir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiştir.

ABD"nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. 1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye"nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody"s, 2024 ortasında Türkiye"nin kredi notunu B3"ten B1"e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025"in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye"nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45"ten %42,5"e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır.

Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ"lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir.

GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
2021		2022	2073	2024	2025

	7,5 22,3 8,0 9,7 7,8 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 5,4 2,4 2,2 3,0 2,0

TCMB rezervleri yurt dışı yerleşiklerin portföy çıkışları öncülüğünde gerilemiştir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde, TCMB brüt uluslararası rezervleri, büyük oranda yurt dışı yerleşiklerin portföy ve swap çıkışları kaynaklı olarak 23,2 milyar ABD doları azalarak 144,3 milyar ABD doları seviyesinde gerçekleşmiştir. Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur. Bankaların mevduat kompozisyonunda kur korumalı mevduat payı azalmaya devam etmektedir. Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır.

Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
				Nis.24 May.24 Haz.24 Tem.24 Aqu.24 Eyl.24 Ek.24 Occ.25 Sub.25 Mar.25 Nis.25 Nis.25
TUFE				69.8			44.4 44.4 42.1	39.1	38.1	37,9
YI-UFE	55,7	57.7	50.1		41,4 35,8 35,8 33,1 33,1 32,2 2 2 2 29,5	28,5 = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =	27,2	25.2	23,5	22.5

Tüketici enflasyonu nisan ayında yüzde 37,86"ya gerilemiş, 2024 yılı haziran ayında başlayan dezenflasyon süreci devam etmektedir. Hizmet enflasyonu gerilemekle birlikte yüksek seyrini sürdürmekte, düşük seyreden mal enflasyonunun yakın dönem döviz kuru gelişmelerinden etkilendiği izlenmektedir. Diğer taraftan, başta petrol olmak üzere gerileyen emtia fiyatları enflasyondaki düşüşü desteklemektedir. Finansal koşullardaki sıkılaşma ve küresel gelişmelerin etkisiyle talep koşullarının yılın kalan döneminde daha destekleyici olacağı öngörülmektedir. Ocak ayında güçlenen aylık üretici enflasyonu takip eden iki ayda yeniden zayıfladıktan sonra nisan ayında bir miktar güçlenmiştir. Yıllık üretici enflasyonu ise tüketici yıllık enflasyonunun altındaki seyrini sürdürmüş ve nisan ayı itibarıyla yüzde 22,50 olarak gerçekleşmiştir.

3.1.1 Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satış rakamlarına göre 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87"lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir"de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 13 |

Kaynak: TCMB

Yılın 2025 ilk çeyreğinde konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin sınırlı olarak devam ettiği, konut kredi talebinin ise güçlü olduğu görülmektedir. Benzer şekilde, ihtiyaç kredilerinde, yılın ilk çeyreğinde uygulanan standartlarda gevşemenin devam ettiği, kredi talebinin ise canlı olduğu görülmektedir. Yılın 2025 ikinci çeyreği için bankaların beklentisi, konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin zayıf şekilde devam edeceği, diğer bireysel kredi türlerine uygulanan standartlarda ise bir miktar sıkılaşma başlayacağı yönündedir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur.

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Sakarya Ġli

Sakarya, Marmara Bölgesi'nin doğusunda yer alan ve hem coğrafi hem de ekonomik açıdan stratejik bir konuma sahip bir ildir. 2024 yılı itibarıyla nüfusu 1.110.735 kişiye ulaşmış olup, bu nüfusun %50,1'i erkek (556.928 kişi), %49,9'u kadın (553.807 kişi) olarak kaydedilmiştir. İlin en kalabalık ilçesi 282.078 kişiyle Adapazarı olurken, onu 166.321 kişiyle Serdivan ve 98.098 kişiyle Akyazı takip etmektedir. En az nüfusa sahip ilçe ise 7.000 kişiyle Taraklı'dır.

Sakarya'nın yüzölçümü yaklaşık 4.878 km² olup, bu alanın büyük bir kısmı tarım arazileri, ormanlık alanlar ve doğal su kaynaklarıyla kaplıdır. İlin kuzeyinde Karadeniz'e kıyısı bulunurken, iç kesimlerde Sakarya Nehri ve Sapanca Gölü gibi önemli su kaynakları yer almaktadır. Bu doğal kaynaklar, ilin tarım ve turizm potansiyelini artırmaktadır.

Ekonomik açıdan Sakarya, sanayi, tarım ve hizmet sektörlerinde dengeli bir yapıya sahiptir. Otomotiv, metal, makine ve tekstil gibi sektörlerde faaliyet gösteren organize sanayi bölgeleri, ilin sanayi üretimine önemli katkılar sağlamaktadır. Tarım sektöründe ise mısır, fındık, buğday ve sebze-meyve üretimi öne çıkmaktadır. Ayrıca, Sapanca ve Karasu gibi ilçelerde turizm faaliyetleri gelişmekte olup, bu da hizmet sektörünün büyümesine katkıda bulunmaktadır.

Sonuç olarak, Sakarya; doğal kaynakları, dengeli ekonomik yapısı ve stratejik konumuyla Türkiye'nin önemli illerinden biridir. Nüfus artışı ve ekonomik gelişmeler, ilin gelecekteki potansiyelini daha da artırmaktadır.

3.2.2 Akyazı Ġlçesi

Sakarya'nın güneydoğusunda yer alan Akyazı ilçesi, 2024 yılı itibarıyla 98.098 kişilik nüfusuyla ilin en büyük üçüncü ilçesi konumundadır. Nüfusun %49,89'u erkek (48.939 kişi) ve %50,11'i kadın (49.159 kişi) olup, son

yıllarda düzenli bir artış göstermektedir. Örneğin, 2023 yılında nüfus 96.605 iken, 2024'te bu sayı 1.493 kişi artmıştır.

Coğrafi olarak Akyazı, Sakarya Nehri'nin güneyinde, verimli ovalar ve ormanlık alanlarla çevrili bir bölgede yer alır. İlçenin yüzölçümü yaklaşık 1.000 km² olup, bu alanın büyük bir kısmı tarım arazileri ve doğal kaynaklarla kaplıdır. Akyazı, Kuzuluk Termal Tesisleri ve Çökek Kaplıcası gibi termal kaynaklarıyla da bilinir.

Ekonomik açıdan Akyazı, tarım, sanayi ve hizmet sektörlerinde dengeli bir yapıya sahiptir. İlçede mısır, buğday, fındık ve sebze-meyve üretimi yaygındır. Ayrıca, organize sanayi bölgelerinde otomotiv yan sanayi, metal işleme ve tekstil gibi sektörlerde faaliyet gösteren işletmeler bulunmaktadır. Termal turizm de ilçenin ekonomisine katkı sağlayan önemli bir sektördür.

Sonuç olarak, Akyazı; doğal kaynakları, dengeli ekonomik yapısı ve stratejik konumuyla Sakarya'nın önemli ilçelerinden biridir. Nüfus artışı ve ekonomik gelişmeler, ilçenin gelecekteki potansiyelini daha da artırmaktadır.

3.2.3 Cumhuriyet Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

Cumhuriyet (Konuralp) Mahallesi, ilçe merkezine yaklaşık 3,5 km, Sakarya şehir merkezine ise 24 km mesafede yer almakta olup, 40.685220 enlem ve 30.678910 boylam koordinatlarında konumlanmıştır. Mahalle; batıda Cumhuriyet Mahallesi, doğuda İnönü Mahallesi, kuzeyde Ömercikler Mahallesi ve güneyde Yeni Mahalle ile komşudur. 2023 yılı verilerine göre toplam nüfusu 3.420 olup, bu nüfusun %51"i erkek, %49"u kadındır; yıllar içinde istikrarlı bir nüfus artışı gözlemlenmektedir. Ekonomik yapı ağırlıklı olarak tarım (özellikle mısır ve fındık üretimi), küçük ölçekli ticaret ve hizmet sektörüne dayanmaktadır. Coğrafi yapısı itibarıyla düz ve yerleşime uygun araziye sahip olan mahallede, son yıllarda altyapı yatırımları hız kazanmış; içme suyu ve kanalizasyon hatları yenilenmiştir. Bölge, Akyazı"nın gelişim gösteren yerleşim alanları arasında yer almakta olup, imar durumu ve ulaşım olanakları açısından yatırım potansiyeli taşımaktadır. Ayrıca, Akyazı Kaplıcaları ve doğal ormanlık alanlara olan yakınlığı sayesinde sağlık ve doğa turizmi açısından da değer kazanmaktadır. Bu özellikleriyle Konuralp Mahallesi, hem konut hem de ticari gayrimenkul yatırımları açısından dikkat çeken, gelişmeye açık bir bölgedir.

3.2.4 UlaĢım

Taşınmaza ulaşım için bölgenin ana ulaşım akaslarından olan Ada Caddesi üzerinden kuzey yönde ilerlenir. Cadde üzerinde bulunan Gazi Süleymanpaşa Cami geçildikten yaklaşık 190 m sonra sağ kolda kalan değerleme konusu taşınmaza ulaşılır.

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

Değerlemeye konu gayrimenkul, Sakarya ili, Akyazı ilçesi, tapuda Cumhuriyet, mahalinde Konuralp Mahallesinde yer almaktadır. 39 ada, 242 numaralı parsel 400,16 m² yüzölçüme sahiptir. İnce uzun dikdörtgene yakın geometrik şekle sahip arsa üzerinde 5 katlı yapı bulunmaktadır. Parselin Ada Caddesine yaklaşık 6 m cephesi bulunmakta olup diğer cephelerinde komşu parseller yer almaktadır. Parsel düz bir topoğrafyada yer almakta olup, yapı parselin doğusunda konumludur. Ayrıca arsa üzerinde bir adet 55 m² alana sahip eklenti bulunmaktadır.

3.4.2 Bina Özellikleri

Tapuda "İçerisinde Şekerbank Binası ve Üstünde 2 Adet Lojmanı ve Kargir Kalorifer Binası Olan Kargir Bina ve Arsası" vasıflı ana taşınmaz üzerinde yaklaşık 30 yıllık zemin + 3 normal kat + çatı olmak üzere toplam 5 katlı betonarme yapı ve tek katlı müştemilat bulunmaktadır.

Yapı projesine göre zemin katta müşteri bekleme, aktif servis banka girişi, lojman girişi, 1. Normal katta müdür odası, pasif servis, 2. Normal katta 1 adet lojman, 2. Normal katta 1 adet lojman, çatı katında 2 adet depo bulunmaktadır. Taşınmaz zemin katta 137 m², 1. Normal katta 96 m², 1. Ve 2 normal katta 129 ar m², çatı katında 68 m² olmak üzere toplam 559 m² alana sahiptir. Projesine göre parsel içinde tek katlı ısı merkezi, su deposu, sığınak hacimlerinden oluşan yaklaşık 55 m² alanlı müştemilat bulunmaktadır.

Yerinde zemin ve 1. Normal kat banka şubesi olarak kullanılmakta olup kullanıma yönelik bölümlendirmeler yapılmıştır. Banka şubesi girişinin yeri değiştirilmiştir. Değerleme tarihinde 2. ve 3. Normal katlarda bulunan lojmanlar ile çatı boş durumdadır. Normal katlarda bulunan lojmanlarda projesinden farklı olarak salonda

bulunan balkon hacminin salon hacmine eklendiği, arka cephede bulunan balkon hacminin ise yerinin değiştirildiği tespit edilmiştir. Yapı toplam inşaat alanı olarak mimari projesine uygundur.

Müştemilat hacmi yerinde arşiv-depo olarak kullanılmaktadır.

Banka şubesinde yerler kısmen seramik kısmen de halı kaplama, duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Pencereler ve kapılar alüminyum doğramadır. Islak hacimlerde yerler ve duvarlar seamik kaplamadır. Lojmanlarda yerler salon oda hacimlerinde parke kaplama olup duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Islak hacimlerde yerler ve duvarlar seramik kaplamadır. Pencereler PVC, iç kapılar panel kapı, daire giriş kapıları çelik kapıdır. Mutfaklarda mermer tezgah, mutfak dolabı, evye, banyolarda duşakabin klozet ayaklı lavabo bulunmaktadır. Yapının dış cephesi kısmen kompozit kaplama kısmen de sıva üzeri boyalıdır. Bina giriş kapısı alüminyum + cam kapıdır.

Toplam İnşaat Alanı Dağılım (m²)
Katlar	m²
Zemin Kat	137
1.Normal Kat	96
2.Normal Kat	129
3.Normal Kat	129
Çatı Kat	68
Eklenti Müştemilat	55
Toplam (m²)	614

Genel Özellikler
İnşaat Tarzı	:	Betonarme
Yaşı	:	30
İnşaat Nizamı	:	Bitişik Nizam
Toplam İnşaat Alanı	:	614,02 m² (Yapı ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesine göre), 614,02 m² (Mimari Projesine göre)
Toplam Kat Adedi	:	5
Dış Cephe	:	Kısmen Kompozit Kaplama, Kısmen Sıva Üzeri Dış Cephe Boyası
Elektrik / Su / Kanalizasyon	:	Şebeke / Şebeke / Şebeke
Asansör	:	Mevcut Deği
Otopark	:	Mevcut Değil

3.4.3 Bağımsız Bölümlerin Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz ana taşınmaz niteliğinde olup yapı ve iç mekan özellikleri bina özellikleri kısmında anlatılmıştır.

3.4.4 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Yerinde yapılan incelemelerde taşınmazın alansal olarak projesi ile uyumlu olduğu görülmüş olup iç mekanlarında kullanım ihtiyacı ve fonksiyonuna göre bölümlendirme ve tadilat yapılmıştır. Yapılan değişikliklerin basit tadilat ile dönüşümü mümkündür.

3.4.5 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz cins tahsisli olup zemin, 3 normal kat ve çatı kattan oluşan betonarme yapıdır. Yapının tamamı Şekerbank Şubesi ve mesken-lojman tarafından kullanılmaktadır.

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi
Güçlü Yönleri Yapı kullanma izin belgesinin bulunması + Toplu taşıma ve özel araçlarla + erişilebilirliğe sahip olması Şehir merkezinde ana cadde + konumlu olması	Zayıf Yönleri  Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olması yüksek  Yapının yaklaşık 30 yaşında olması üzerinde
Fırsat Ticari aks üzerinden konumlu olması +	Tehditler  Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi,  Deprem riski olan bölgede olması

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkulün bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.

Konu gayrimenkul mevcutta banka şubesi ve lojman-konut olarak kullanılmaktadır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki benzer Dükkan ve Konut kullanımlı gayrimenkullerin satışları ve kiralama emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.

Satılık Bina Emsalleri

No	Konum	Kat Sayısı	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²)	Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
1	Ara Sokak	4	500	500	15.000.000	30.000	30.000	Yakın konumda ara sokakta konumlu 500 m² olduğu beyan edilen 4 katlı 30 yıllık bina satılıktır.	Emlaktek G. (537)7317454
2	Ara Sokak	4	900	900	25.000.000	27.778	27.778	Yakın konumda ara sokakta konumlu 900 m² olduğu beyan edilen 4 katlı 25 yıllık bina satılıktır.	USL G. (530)5548758
3	Ara Sokak	2	150	150	12.750.000	85.000	85.000	Yakın konumda ara sokakta konumlu 150 m² olduğu beyan edilen 2 katlı 30+ yıllık bina satılıktır	Altınköşe E. (541)4877331

No	Konum	Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²)	*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
4	Yakın konum	Giriş	50	45	8.250.000	165.000	183.333	Yakın konumda 20 yıllık binada giriş katta bulunan 50 m² olduğu beyan edilen 45 m² olduğu düşünülen dükkan satılıktır.	Sahiibinden
5	Yakın konum	Giriş	100	80	7.100.000	71.000	88.750	Yakın konumda 25 yıllık binada giriş katta bulunan 100 m² olduğu beyan edilen 80 m² olduğu düşünülen dükkan satılıktır.	Emlaktek G. (532)4137931
6	Yakın konum	Giriş+ Asma	60	45	4.500.000	75.000	100.000	Yakın konumda 25 yıllık binada giriş katta bulunan 50 m² giriş + 20 m² asma katlı olduğu beyan edilen 40 m² giriş + 10 m² asma katlı olduğu düşünülen dükkan satılıktır. *Asma kat alanı ½ oranında giriş kat alanına indirgenmiştir.	Emlaktek G. (532)4137931
7	Yakın konum	Giriş	125	100	12.250.000	98.000	122.500	Yakın konumda 4 yıllık binada giriş katta bulunan 125 m² olduğu beyan edilen 100 m² olduğu düşünülen dükkan satılıktır.	Sahibinden
8	Yakın konum	Giriş	150	120	10.000.000	66.667	83.333	Yakın konumda 10 yıllık binada giriş katta bulunan 150 m² olduğu beyan edilen 120 m² olduğu düşünülen dükkan satılıktır.	Sancak E. (545)6330200

Kiralık Dükkan Emsalleri
No	Konum	Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²)	*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
9	Ara Sokak	Giriş	175	145	40.000	229	276	Yakın konumda 20 yıllık binada giriş katta bulunan 175 m² olduğu beyan edilen 145 m² olduğu düşünülen dükkan kiralıktır.	Epa Max (537)5778340

10	Yakın konum	Giriş	40	36	15.000	375	417	Yakın konumda 30+ yıllık binada giriş katta bulunan 40 m² olduğu beyan edilen 36 m² olduğu düşünülen dükkan kiralıktır.	Keskin E. (536)2669354
11	Yakın konum	Giriş	50	40	25.000	500	625	Yakın konumda 25 yıllık binada giriş katta bulunan 50 m² olduğu beyan edilen 40 m² olduğu düşünülen dükkan kiralıktır.	Kaymak E. (264)4180221
	Beyan: Değerleme konusu asma katlı dükkanın aylık ortalama 50.000 TL bedelle kiralanabileceği bilgisi paylaşılmıştır.

Beyan: Değerleme konusu asma katlı dükkanın aylık 50.000 TL - 60.000 TL bedelle kiralnabileceği bilgisi paylaşılmıştır.

Satılık Daire Emsalleri
No	Konum	Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²)	*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
12	Yakın konum	4	145	123	1.895.000	13.069	15.407	Yakın konumda 30 yıllık binada 4. katta bulunan 145 m² olduğu beyan edilen 123 m² olduğu düşünülen 3+1 daire satılıktır.	Birlik Grup E. (544)8669135
13	Yakın konum	3	135	115	1.649.000	12.215	14.339	Yakın konumda 25 yıllık binada 3. katta bulunan 135 m² olduğu beyan edilen 115 m² olduğu düşünülen 3+1 daire satılıktır.	Emlak54 (553)3728053
14	Yakın konum	1	125	113	1.950.000	15.600	17.257	Yakın konumda 26-30 yıllık binada 1. katta bulunan 125 m² olduğu beyan edilen 113 m² olduğu düşünülen 3+1 daire satılıktır.	Altıntaş G. (542)8288857
15	Yakın konum	4	105	95	1.370.000	13.048	14.421	Yakın konumda 421-25 yıllık binada 4. katta bulunan 105 m² olduğu beyan edilen 95 m² olduğu düşünülen 3+1 daire satılıktır.	Nesil E. (530)5470873

Kiralık Daire Emsalleri

No	Konum	Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²)	*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
16	Yakın konum	4	140	133	13.500	96	102	Yakın konumda 16-20 yıllık binada 4. katta bulunan 140 m² olduğu beyan edilen 133 m² olduğu düşünülen 3+1 daire kiralıktır.	Kurutay Gay. (534)2428454
17	Yakın konum	4	100	95	11.000	110	116	Yakın konumda 21-25 yıllık binada 4. katta bulunan 100 m² olduğu beyan edilen 95 m² olduğu düşünülen 2+1 daire kiralıktır.	Lider E. (539)6169769
18	Yakın konum	1	135	128	12.000	89	94	Yakın konumda 25 yıllık binada 1. katta bulunan 135 m² olduğu beyan edilen 128 m² olduğu düşünülen 3+1 daire kiralıktır.	Altıntaş G. (542)8288857

*Gayrimenkuller aracılık firmaları tarafından pazarlanırken, mevcut büyüklüğünden daha büyük alanlı (%10-20) olacak şekilde pazarlanmaktadır. Bu durum tahmini gayrimenkul büyüklüğünde dikkate alınmış olup, tecrübelerimiz doğrultusunda alan değişikliği yapılmıştır. Tahmin edillen fiyatta pazarlık payı düşülmemiştir.

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu benzer emsaller araştırılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.

Cadde üstünde yer alan binalar, dükkankar, daireler ara sokakta yer alan dükkanlara göre daha yüksek bedelle satış görmektedir.
Kapalı alanı büyüdükçe birim kira ve satış değerinde azalmalar olmaktadır.
Yakın çevrede taşınmaza emsal olabilecek benzer büyüklükte kiralık ve satılık bina, dükkan ve daire arzı bulunmaktadır. Bölgede emlak alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan bilgilere göre; dükkan ve dairelerin ortalama 20-22 yılda kendini amorti ettiği öğrenilmiştir.
Satılık bina emsallerinin beyan edilen alan ve fiyatlara göre satış bedellerinin 35.000 TL/m² 38.000 TL/m² aralığında olduğu, satılık dükkan emsallerinin beyan edilen alan ve fiyatlara göre satış bedellerinin 80.000 TL/m² - 95.000 TL/m² aralığında olduğu, satılık daire emsallerinin beyan edilen alan ve fiyatlara göre satış bedellerinin 13.000 TL/m² - 17.000 TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir.

Emsallerin KarĢılaĢtırılması

Satılık bina, dükkan ve daire emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.

Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, inşaat kalitesi, mimari özellik ve kullanım alanı büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.

Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; cepheli olduğu cadde-sokak"ın yaya-araç yoğunluğu, cadde-sokak üstü araç parkı, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın teknik ve altyapı özellikleri, kapalı-açık otopark durumu, kattaki konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip taşınmazlar, büyük alana sahip taşınmazlara göre daha yüksek birim değerlerle satılmaktadır/kiralanmaktadır.

Tablodan seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir. Dükkan ve konut, kiralık ve satılık emsallere göre farklı tablolar hazırlanmıştır.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Emsal gayrimenkullerden bazıları, değerleme konusu gayrimenkule göre küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Bina yaşı düşük yapılar, yüksek olanlara göre daha yüksek değerde kiracı ve alıcı bulabilmektedir. Bu durum inşaat kalitesine ilişkin düzeltme kriterinde olumlu şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip ise şerefiye negatif girilmektedir.

Bina SatıĢ Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Bina Satış Değeri
	E1	E2	E3
Durum	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	15.000.000	25.000.000	12.750.000	TL
Pazarlık Payı	10%	10%	20%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	13.500.000	22.500.000	10.200.000	TL
Pazarlanan Alan (C)	500	900	150	m²
Alan Düzeltmesi	0%	0%	0%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	500	900	150	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	30.000	27.778	85.000	TL/m²
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	27.000	25.000	68.000	TL/m²
Konuma İlişkin Düzeltme	35%	30%	15%	%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi	0%	0%	0%	%
Mimari Özellik Düzeltme	0%	0%	-60%	%
Alana İlişkin Düzeltme	0%	10%	0%	%
Toplam Düzeltme	35%	40%	-45%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	36.450	35.000	37.400	TL/m²
Ortalaması		36.283		TL/m²

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın paçal bina satış değerinin (36.285 TL/m²) ~36.285 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Dükkan SatıĢ Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

E4	E5	E6	E7	E8
Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
8.250.000	7.100.000	4.500.000	12.250.000	10.000.000	TL
20%	5%	5%	10%	5%	%
6.600.000	6.745.000	4.275.000	11.025.000	9.500.000	TL
50	100	60	125	150	m²
10%	20%	25%	20%	20%	%
45	80	45	100	120	m²
165.000	71.000	75.000	98.000	66.667	TL/m²
146.667	84.313	95.000	110.250	79.167	TL/m²
10%	0%	20%	20%	20%	%
0%	0%	0%	-20%	-10%	%
0%	0%	0%	0%	0%	%
-50%	0%	-25%	-10%	0%	%
-40%	0%	-5%	-10%	10%	%
88.000	84.313	90.250	99.225	87.083	TL/m²
		89.774,17			TL/m²

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın zemin katının satış değerinin (89.774,17 TL/m²) 90.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Dükkan Kira Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Dükkan Kiralık Değeri
	E9	E10	E11
Durum	Kiralık	Kiralık	Kiralık
Pazarlanan Değer (A)	40.000	15.000	25.000	TL/Ay
Pazarlık Payı	10%	10%	20%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	36.000	13.500	20.000	TL/Ay
Pazarlanan Alan (C)	175	40	50	m²
Alan Düzeltmesi	17%	10%	20%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	145	36	40	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	229	375	500	TL/ m²/ Ay
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	248	375	500	TL/ m²/ Ay
Konuma İlişkin Düzeltme	35%	30%	20%	%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi	-5%	0%	0%	%
Mimari Özellik Düzeltme	0%	0%	0%	%

Alana İlişkin Düzeltme	0%	-50%	-50%	%
Toplam Düzeltme	30%	-20%	-30%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	322	300	350	TL/ m²/ Ay
Ortalaması		324		TL/ m²/ Ay

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın zemin katının kira değerinin (324 TL/m²/ay) 325 TL/m²/ay olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Daire SatıĢ Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Daire Satış Değeri
	E12	E13	E15
Durum	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	1.895.000	1.649.000	1.370.000	TL
Pazarlık Payı	5%	5%	5%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	1.800.250	1.852.500	1.301.500	TL
Pazarlanan Alan (C)	145	125	105	m²
Alan Düzeltmesi	15%	10%	10%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	123	113	95	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	13.069	15.600	13.048	TL/m²
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	14.606	16.467	13.772	TL/m²
Konuma İlişkin Düzeltme	20%	0%	20%	%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi	0%	0%	0%	%
Mimari Özellik Düzeltme	0%	0%	0%	%
Alana İlişkin Düzeltme	0%	0%	0%	%
Toplam Düzeltme	20%	0%	20%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	17.528	16.467	16.527	TL/m²
Ortalaması		16.840		TL/m²

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın 1. ve 2. normal katının satış değerinin (16.840 TL/m²) 17.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Daire Kiralık Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Kiralık Değeri
	E16	E17	E18
Durum	Kiralık	Kiralık	Kiralık
Pazarlanan Değer (A)	13.500	11.000	12.000	TL/Ay
Pazarlık Payı	10%	10%	10%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	12.150	9.900	10.800	TL/Ay
Pazarlanan Alan (C)	140	100	135	m²
Alan Düzeltmesi	5%	5%	5%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	133	95	128	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	96	110	89	TL/ m²/ Ay
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	91	104	84	TL/ m²/ Ay
Konuma İlişkin Düzeltme	-10%	-10%	-10%	%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi	0%	0%	0%	%
Mimari Özellik Düzeltme	0%	0%	0%	%
Alana İlişkin Düzeltme	0%	-10%	0%	%
Toplam Düzeltme	-10%	-20%	-10%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	82	83	76	TL/ m²/ Ay
Ortalaması		80		TL/ m²/ Ay

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın 1. ve 2. normal katının kira değerinin 80 TL/m²/ay olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı"nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.1.1 Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

6.1.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün değerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi"nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek bina, dükkan ve daire emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

6.1.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.4 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.6 Pazar YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizlerinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurulup şerefiyelendirme yapılarak tespit ve takdir edilen pazar değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Değerleme Tablosu –Pazar Değeri (Tam Hisse Değeri)
Ada/Parsel	Alanı (m²)	Değer (TL/m²)	Değer (TL)
39/242	614	36.285	22.278.990
			22.280.000

	Değerleme Tablosu –Pazar Değeri (Tam Hisse Değeri)
Kat	Kat Brüt Alanı (m²)	Değer (TL/m²)	Değer (TL)	Yaklaşık Değer (TL)
Zemin Kat	137	90.000	12.330.000	12.330.000
1.Normal Kat	96	45.000	4.320.000	4.320.000
2.Normal Kat	129	17.000	2.193.000	2.190.000
3.Normal Kat	129	17.000	2.193.000	2.190.000
Çatı Katı	68	12750	867.000	870.000
Müştemilat	55	30.000	1.650.000	1.650.000
Toplam	614			23.550.000

Seçilen değerleme yöntemine göre değerleme konusu taşınmazın Pazar Değerinin 23.550.000 TL olabileceği görüşüne varılmıştır.

6.2 Maliyet YaklaĢımı

6.2.1 Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

6.2.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Maliyet YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.2.3 Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.2.4 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.2.5 Maliyet YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3 Gelir YaklaĢımı

6.3.1 Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgileri

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

6.3.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Gelir YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.3 Nakit GiriĢ Ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.4 Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.5 Gelir YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.4 Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme ĠĢinin Gerektirmesi Halinde)

6.4.1 Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

6.4.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Direkt Kapitalizasyon Yönteminin Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.4.3 Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.4.4 Direkt Kapitalisazyon Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.4.5 Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.4.6 Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)

Değerleme çalışmasında kira değeri takdiri için kullanılan veriler, analizler ve diğer detaylar raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Gayrimenkul için takdir edilen Pazar Kira değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Değerleme Tablosu –Pazar Kira Değeri (Tam Hisse Değeri)
Kat	Kat Brüt Alanı (m²)	Değer (TL/m²/Ay)	Değer (TL/Ay)	Yaklaşık Değer (TL/Ay)
Zemin Kat	137	325	44.525	45.000
1.Normal Kat	96	162,5	15.600	16.000
2.Normal Kat	129	80	10.320	10.000
3.Normal Kat	129	80	10.320	10.000
Çatı Kat	68	56	3.808	4.000
Müştemilat	55	108	5.958	6.000
Toplam	614			91.000

Seçilen değerleme yöntemine göre değerleme konusu taşınmazın Pazar Kira Değerinin 91.000 TL/Ay olabileceği görüşüne varılmıştır.

6.4.7 Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.

6.4.8 Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

6.4.9 BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

6.4.10En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 27 |

kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkulün konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "Banka ġubesi ve Lojman" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

6.4.11MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Rapora konu gayrimenkulün bina özelliğinde olması sebebiyle müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.

7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ve GÖRÜġ

7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri Ġle Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

gayrimenkulün mevcut durumu bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu (Tam Hisse)
Özet Tablo		Değer (TL)
Pazar YaklaĢımı	Yapı Pazar Değeri	23.550.000
Maliyet YaklaĢımı	Yapı Pazar Değeri	Uygulanmamıştır.
Gelir YaklaĢımı	Yapı Pazar Değeri	Uygulanmamıştır.
Pazar YaklaĢımı	Yapı Pazar Kira Değeri	91.000

Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkul benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.

Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkule benzer ticari kullanımda gayrimenkulün Pazar Yaklaşımına konu edilerek değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, Pazar Yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.

Buna göre gayrimenkulün pazar değeri için 23.550.000-TL (Yirmi Üç Milyon BeĢ Yüz Elli Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapor konusu gayrimenkul bina niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.

7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.

8. GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

8.1.1 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete"de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete"de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;

"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkul ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.

Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmadığı görülmüştür.

8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerin, üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkullerin devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

8.1.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

İlgili mevzuat uyarınca değerlemeye konu 39 ada 242 parsel üzerinde konumlandığı yapının gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

Mahallinde yapılan incelemelerde yapının mimari projesiyle, yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir.

8.1.4 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda, Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21 Ġnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevcut durumda yapılan incelemelerde 39 ada 242 parsel üzerinde konumlu olan gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile uyumlu olduğu, ayrıca yapı kullanım izin belgesinin bulunduğu ve yapı kayıt belgesi aldığı görülmüş olup gayrimenkulün yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.

8.1.5 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.

Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 30 |

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ""Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ""in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir." Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu"nun geçici 16"ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."

Gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Taşınmaza ait 04.05.2019 tarihli VJUCLVSM Belge No"lu Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır. Rapor konusu gayrimenkulün tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde 39 ada 242 parsel üzerinde bulunan yapının "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9. DĠĞER

9.1 KDV Konusu

07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete"de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²"sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.

KDV ORANLARI
İş Yeri Teslimlerinde		20%
Arsa/Arazi Teslimlerinde		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda
Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin		20%
Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin *		10%
Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda *		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda		20%
Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /*
01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda		1%
	499 TL' ye kadar ise	1%
01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının	500 - 999 TL ise	10%
Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri	1.000 TL ve üzeri	20%
	1.000 TL"ye kadar ise	1%
01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı	1.000-2.000 TL ise	10%
Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri	2.000 TL üzeri	20%

* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1"dir.

** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

Sonuç Olarak: Konu yapının ticari nitelikli gayrimenkul olması sebebiyle KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.

10. SONUÇ

10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

10.2 Nihai Değer Takdiri

Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.

1. Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
1. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
1. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (Çalışmada proje değerleme çalışması yapılmamıştır.)

Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli)
Tam Hisse Değeri
1 Adet Bina (Banka ġubesi ve Lojman)	(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	23.550.000	28.260.000	TL
*% 20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.

o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete"de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ"in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş"nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

11. EKLER

1. Fotoğraflar
1. Tapu Örneği
1. TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
1. Gayrimenkule Ait tapu Kaydı
1. İmar Durumu
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi
1. Yapı Ruhsatı
1. Yapı Kayıt Belgesi
1. Mimari Proje Görselleri
1. UAVT Sorgu Kodu
1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8879_rns_2025-07-02_ac9c1ecf-c534-4f90-81f1-127d07e7200f.pdf

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

1.4 ĠĢin Kapsamı

1.5 Raporun, Tebliğin 1 Ġnci Maddesinin Ġkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

1.6 Rapor Türü

1.7 Raporu Hazırlayanlar

1.8 Değerleme Tarihi

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Gayrimenkulün Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

2.2.1.2 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

2.2.2 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

2.2.3 Kadastro Ġncelemesi

2.3 Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumu Bilgileri

2.3.1 Ġmar Durumu

Konut alanı için:

Ticaret alanı için:

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Tapu Müdürlüğü ArĢivi

Akyazı Beledyesi Ġmar ve Ģehircilik Müdürlüğü ArĢivi

3. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Gayrimenkul Piyasası

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Sakarya Ġli

3.2.2 Akyazı Ġlçesi

3.2.3 Cumhuriyet Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

3.2.4 UlaĢım

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

3.4.2 Bina Özellikleri

3.4.3 Bağımsız Bölümlerin Özellikleri

3.4.4 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

3.4.5 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar Kirası (Market Rent)

Makul Değer (Equitable Value)

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

4.2 Değerleme Yöntemleri

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Satılık Bina Emsalleri

Kiralık Daire Emsalleri

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Emsallerin KarĢılaĢtırılması

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Bina SatıĢ Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Dükkan SatıĢ Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Dükkan Kira Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Daire SatıĢ Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

Daire Kiralık Değeri KarĢılaĢtırması (ġerefiyelendirme)

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.1.1 Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

6.1.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi