Fabrika ve Ek Yapılar

Pirireis Mahallesi 1263 Ada 90 Parsel

Pirireis (OSB) Mahallesi Merkez / Karaman

Rapor Tarihi; 30.06.2025 Rapor No; 2025_680 Sunulan; Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Hazırlayan; Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. NIYAZI AYDIN Bu belge *********** kimlik numarali NIYAZI AYDIN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. SÜLEYMAN ISIKGÖZ Bu belge *********** kimlik numarali SÜLEYMAN ISIKGÖZ tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

Tarih: 30/06/2025 20:51

Tarih: 30/06/2025

20:01

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |

GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Genel Görünüm İdari Bina

Fabrika Binası Güvenlik Yapısı

Konu Gayrimenkullerin Hava Fotoğrafına Göre Konumu

Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler Raporu Talep Eden Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Raporu Hazırlayan Kurum Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Değerleme Tarihi 25.06.2025 Rapor Tarihi ve Numarası 30.06.2025 / 2025_680 Değerlenen Mülkiyetlerin Hakları Tam Hissesi Değerlemenin Amacı Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün Pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkule İlişkin Bilgiler Gayrimenkullerin Kullanımı Fabrika Gayrimenkullerin Açık Adresi Pirireis (Organize Sanayii Bölgesi) Mahallesi 3. Cadde No: 15 Merkez / KARAMAN Tapu Kayıtları Karaman ili, Merkez İlçesi, Pirireis Mahallesi, 7231,87 m² yüzölçüme sahip, 1263 ada, 90 parsel numaralı "Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası" İmar Durumu Parsel 1/1000 ölçekli Karaman OSB Revize Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde "Sanayi Alanı" lejandında kalmakta olup, Emsal: 1.00, Hmax: Serbest, Ön Bahçe: 13m, Yan Bahçe: 10m Arka Bahçe: 12m yapılaşma şartlarına sahiptir. En Etkin ve En İyi Kullanımı Fabrika Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli) Tam Hisse Değeri 1 Adet Fabrika ve Ek Yapıları (KDV Hariç) (KDV Dahil) Pazar Değeri 29.500.000 35.400.000 TL % 20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları; o Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu; o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; o Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; o Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; o Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini; o Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; beyan ederiz. o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde o kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Sorumlu Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Niyazi AYDIN Süleyman IŞIKGÖZ Lisans No: 400918 Lisans No: 411411	Yönetici Özeti

1.			RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6
	1.1		Rapor Tarihi ve Numarası 6
	1.2		Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6
	1.3		Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6
	1.4		İşin Kapsamı6
	1.5		Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
	1.6 1.7		Rapor Türü 6 Raporu Hazırlayanlar 6
	1.8		Değerleme Tarihi 6
	1.9		Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 6
	1.10		Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler7
	1.11		Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
2.			DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ8
	2.1		Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8
	2.2		Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9
		2.2.1.1	Tapu Kayıtları 9 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9
		2.2.1.2	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi9
			Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 10
			Kadastro İncelemesi 10
	2.3		Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu Bilgileri 10
			İmar Durumu 10
			Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler 11
			Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 12
			Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 12
			Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı
			Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 12
			Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili
			Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
			Hakkında Bilgi 12
			Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
			Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut
			Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 12
			Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12
3.			GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13
	3.1		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13
	3.2		Gayrimenkul Piyasası 14 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 15
			Karaman İli 15
			Merkez İlçesi 15
			Pirireis Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 16
			Ulaşım 16
	3.3 3.4		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 16 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 16
			Arsa Özellikleri 16
			Bina Özellikleri 17
			Bağımsız Bölümlerin Özellikleri 18
			Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 18
			Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup
4.			Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 18 DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR19
	4.1		Değer Tanımları 19
	4.2		Değerleme Yöntemleri 19
5.			DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER21
	5.1		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 21
	5.2		Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 21
	5.3 5.4		Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 22 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı
			Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 22
6.			KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ24
	6.1		Pazar Yaklaşımı 24
			Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 24
			Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 24
			Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 24 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 24
			Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin
			Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 24
			Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 25
	6.2		Maliyet Yaklaşımı 25
			Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 25
			Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 25
		Sonuç	Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan 25
			Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 25
			Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 26
	6.3		Gelir Yaklaşımı 26
			Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 26
			Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 26
			Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 26 İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 26
			Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 26
	6.4		Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 27

		Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 27
		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Direkt Kapitalizasyon Yönteminin Kullanılma Nedeni 27
		Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar 27
		Direkt Kapitalisazyon Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 27
		Direkt Kapitalizasyon Yöntemi İle Ulaşılan Sonuç 27
		Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 27
		Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 27
		Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 27
		Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 27
		En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 27
		Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 28
7.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ 29
	7.1	Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 29
	7.2	Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 29
	7.3	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir
		Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 29
	7.4	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran
		Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 29
8.		GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME30
	8.1	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
		Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 30
		Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 30
		Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte
		Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30
		Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
		Olmadığı Hakkında Görüş 30
		Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını
		Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30
		Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında
		Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 30
9.		DİĞER32
	9.1	KDV Konusu 32
10.		SONUÇ33
	10.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 33
	10.2	Nihai Değer Takdiri 33
11.		EKLER34

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, şirketimiz tarafından 30.06.2025 tarihinde 2025_680 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Esentepe Mahallesi Büyükdere Caddesi No:171A İç Kapı No: 176 Şişli/ İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde kurulmuştur. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 1740 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

1.4 İşin Kapsamı

Bu rapor, müşterimizin talebine istinaden gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden Pazar Değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor gayrimenkülün Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Süleyman IŞIKGÖZ (Lisans no:411411) ve sorumlu değerleme uzmanı Niyazi AYDIN (Lisans no: 400918) tarafından hazırlanmıştır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 19.06.2025 ila 30.06.2025 tarihleri arasında gayrimenkullerin mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 21.04.2025 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi
	Rapor - 1	Rapor - 2	Rapor- 3
Rapor Amacı	-	-	-
Rapor Tarihi	-	-	-
Rapor Numarası	-	-	-
Raporu Hazırlayanlar	-	-	-
Toplam Değer (TL) (KDV hariç)	-	-	-
Toplam Değer (TL) (KDV dahil)	-	-	-
Şeker GYO A.Ş. Hisse Değeri (TL) (KDV hariç)	-	-	-
Şeker GYO A.Ş. Hisse Değeri (TL) (KDV dahil)	-	-	-

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından değerleme raporu hazırlanmamıştır.

1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkullerin "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkul Karaman ili, Merkez ilçesi, Pirireis Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkul 3. Cadde üzerinde yer almaktadır.

Gayrimenkullerin açık adresi:

Pirireis (Organize Sanayii Bölgesi) Mahallesi 3. Cadde No: 15 Merkez / KARAMAN ( UAVT: 2578930493)

Gayrimenkullerin Tanımı: 1263 ada, 90 parsel numaralı 7231,87 m² yüzölçüme sahip, "Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkul, Fabrika olarak kullanılmaktaddır.

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

Tapu Kayıtları

Ana Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
Karaman	Merkez	Pirireis	1263	90	7231,87	Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası ve Arsası	Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	1/1	17	1588

Edinme Sebebi – Tarih/Yevmiye; Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği -16.01.2020/1455

2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, 30.05.2025 tarihli "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı" belgelerinden edinilmiştir. Belgeler ekte özeti aşağıda sunulmaktadır.

Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri Tarih
Taşınmaza Ait Beyan
3402 Sayılı Kanun'un Ek 1 inci maddesi uygulamasına tabidir. (Şablon: 3402 S.Y. Kadastro Kanunu'nun Ek 1. Maddesi Gereği Belirtme)	19-12-2017	23458
Mülkiyete Ait Beyan
Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır	24.02.2009	2312
Teferruat Bilgileri
33 kalem kaydı oluşturulmuş, teferruat listesi	30.06.2004	3805

2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. "Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB'den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır" beyanı bulunmakta olup, bu beyan taşınmazın devredilmesini kısıtlamamakla birlikte, OSB kiterleri açısından, OSB'den görüş alınması gerektiğini belirtir.

Gayrimenkul üzerinde takyidatlarda gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmamıştır.

Kadastro İncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu Bilgileri

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

İmar Durumu

Karaman Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden alınan şifahi bilgiye göre;

Parsel 07.12.2020 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Karaman OSB Revize Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde "Sanayi Alanı" lejandında kalmakta olup,

Yençok: Serbest,
Emsal: 1.00
Ön Bahçe: 13m, Yan Bahçe: 10m Arka Bahçe: 12m mesafeli yapılaşma şartlarına sahiptir.
Parselin imar terki bulunmamaktadır.

Kaynak : Karaman Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü

KARAMAN ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü
1 2 -06- 2025 Sayı : O.S.B.M.70-25/ 7-5 4 Konu: Imar Durumu
ŞEKER GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş.
ILGI: 04.06.2025tarih ve 2840630 sayılı yazımız.
İlgi yazınızda; Karaman Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan ve mülkiyeti ŞEKER GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI AŞ. adına kayıtlı tapunun Pirireis Mahallesi 1263 ada 90 nolu parselin yazılı İmar Durumu talep edilmiştir.
Talep edilen parsele ait bilgiler aşağıda düzenlenmiştır.
Bilgi ve gereğini rica ederiz.
Karaman Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Hidayet Yönetim Kı
Parsel Durumu: IL: Karaman ILÇE: Merkez MAHALLE: Pirireis MEVKI: Bayamlıağıl ADA: 1263 PARSEL: 90 NİTELİĞİ: Betonarme Dört Katlı Fabrika Binası Ve Arsası ALAN: 7231.87m² PAFTA: N30-C-02-D-1-D / N30-C-02-D-4-A PLAN ADI: Karaman Organize Sanayi Bölgesi Revizyon Imar Planı PLAN ONAMA TARIHI: 07.12.2020 FONKSIYONU: Sanayi Alanı (OSB) EMSAL: 1.00 YUKSEKLIK: Serbest ÇEKME MESAFELERI: Ön:13.00, Arka:12.00 ve Yan Çekmeler:10.00m TERK MIKTARI: Yok
Adres: Organize Sanayi Bölgesi 5.Cad. No:32 KARAMAN Irtibat: Mehmet Ali ÖZEN - Hrt Kad. Teknikeri Tel: 0 338 224 14 97 - 223 Fax: 0 338 224 14 98 e-posta: [email protected] Elektronik Ağ: www.karamanosb.org.tr

Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Tapu Müdürlüğü Arşivi

• Kat irtifakı mimari projesi https://webtapu.tkgm.gov.tr/ adresinde yüklü olmaması sebebiyle online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmamıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 11 |

Karaman OSB ve Karaman Beledyesi İmar ve şehircilik Müdürlüğü Arşivi

26.12.1995 tarih, 1995/7-31 numaralı Mimari Proje
29.12.1995 tarih, 7/31-217 sayılı Yapı Ruhsatı (1885 m² için)
25.09.1997 tarih, 12/8 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi (1885 m² için)
21.07.2006 tarih, 06/06-30 sayılı İlave Yapı Ruhsatı ve eki 4 katlı ilave fabrika binası için Mimari Proje
14.05.2019 tarih, 5198538 sayılı Yapı Kayıt Belgesi (depo ve güvenlik binası için 209 m² alana ait)
• 14.05.2019 tarih, 5198510 sayılı Yapı Kayıt Belgesi (fabrika ve idari bina için 1223 m² alana ait)
- Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkulün mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.

Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

Değerleme konusu gayrimenkul konumlu olduğu arsada son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.

Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu gayrimenkullerle ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.

Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır. Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.

Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkulün Yapı Denetimine ait bir belgeye ulaşılamamış olup, yapılar inşaat yılı itibariyle ilgili kanuna tabi değildir.

Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapor konu gayrimenkule ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır. 17.03.2020 tarih M²470608F02BA numaralı E toplam sınıflı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.

3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

3.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır.

ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur.

Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaşanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmış görünmektedir. Trump aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiştir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiştir.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. 1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır.

Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı

hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir.

GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
2021		2022	2073	2024
					IV
7,5	22,3 8,0 9,7 7,8 7,8 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 6,5 4,6 2,2 3,0 2,0

TCMB rezervleri yurt dışı yerleşiklerin portföy çıkışları öncülüğünde gerilemiştir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde, TCMB brüt uluslararası rezervleri, büyük oranda yurt dışı yerleşiklerin portföy ve swap çıkışları kaynaklı olarak 23,2 milyar ABD doları azalarak 144,3 milyar ABD doları seviyesinde gerçekleşmiştir. Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur. Bankaların mevduat kompozisyonunda kur korumalı mevduat payı azalmaya devam etmektedir. Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır.

Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
				Nis.24 May.24 Haz.24 Tem.24 Ağu.24 Eyl.24 Eki.24 Kas.24 Oca.25 Sub.25 Mar.25									Nis.25
TUFE	69.8	75.4	71.6	61.8	52,0 1	49.4	48.6	47.1	44.4	42.1	39.1	38,1	37.9
YI-UFF	55.7	57.7	50,1	41,4	35,8	33.1	32.2	29,5 = =	28.5	27.2	25,2	23,5	22.5

Tüketici enflasyonu nisan ayında yüzde 37,86'ya gerilemiş, 2024 yılı haziran ayında başlayan dezenflasyon süreci devam etmektedir. Hizmet enflasyonu gerilemekle birlikte yüksek seyrini sürdürmekte, düşük seyreden mal enflasyonunun yakın dönem döviz kuru gelişmelerinden etkilendiği izlenmektedir. Diğer taraftan, başta petrol olmak üzere gerileyen emtia fiyatları enflasyondaki düşüşü desteklemektedir. Finansal koşullardaki sıkılaşma ve küresel gelişmelerin etkisiyle talep koşullarının yılın kalan döneminde daha destekleyici olacağı öngörülmektedir. Ocak ayında güçlenen aylık üretici enflasyonu takip eden iki ayda yeniden zayıfladıktan sonra nisan ayında bir miktar güçlenmiştir. Yıllık üretici enflasyonu ise tüketici yıllık enflasyonunun altındaki seyrini sürdürmüş ve nisan ayı itibarıyla yüzde 22,50 olarak gerçekleşmiştir.

Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satış rakamlarına göre 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 14 |

Kaynak: TCMB

Yılın 2025 ilk çeyreğinde konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin sınırlı olarak devam ettiği, konut kredi talebinin ise güçlü olduğu görülmektedir. Benzer şekilde, ihtiyaç kredilerinde, yılın ilk çeyreğinde uygulanan standartlarda gevşemenin devam ettiği, kredi talebinin ise canlı olduğu görülmektedir. Yılın 2025 ikinci çeyreği için bankaların beklentisi, konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin zayıf şekilde devam edeceği, diğer bireysel kredi türlerine uygulanan standartlarda ise bir miktar sıkılaşma başlayacağı yönündedir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur.

Kaynak: GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Karaman İli

Karaman ili, Türkiye'nin İç Anadolu Bölgesi'nin güneyinde yer almakta olup, 2024 yılı itibarıyla 262.791 kişilik nüfusa sahiptir. Nüfusun %49,79'unu erkekler, %50,21'ini ise kadınlar oluşturmaktadır. Nüfus yoğunluğu kilometrekare başına 29 kişi olarak ölçülmüştür. Ancak son yıllarda nüfus azalma eğilimi göstermektedir; 2023- 2024 yılları arasında nüfus artış hızı %-4,4 olarak kaydedilmiştir. Genç nüfus oranı (15-24 yaş) %15,9 seviyesindedir.

Yüzölçümü 8.678 km² olan Karaman'ın rakımı 1.033 metredir. İlin doğusunda Ereğli, batısında Antalya, kuzeyinde Konya, güneyinde Mersin ve güneydoğusunda Silifke bulunmaktadır. Karasal iklimin etkili olduğu Karaman'da yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlı geçer.

Karaman ekonomisi büyük ölçüde imalat sanayi, tarım ve enerji sektörlerine dayanmaktadır. Elma ve ceviz gibi ürünlerle öne çıkan tarım sektöründe, hibe ve faizsiz kredi desteğiyle tarımsal yatırımlar teşvik edilmektedir. Ayrıca mobilya, mermer ve güneş enerjisi santralleri de ilin sanayi potansiyelini desteklemektedir.

Sosyo-ekonomik gelişmişlik açısından Türkiye genelinde 35. sırada bulunan Karaman, 0,177 gelişmişlik skoru ile 3. kademe iller arasında yer almaktadır. Bu veriler, ilin genç nüfus potansiyeli ve tarımsal zenginliğiyle dikkat çektiğini, ancak kalkınma stratejilerinde demografik düşüş ve gelişmişlik düzeyinin göz önünde bulundurulması gerektiğini göstermektedir.

Merkez İlçesi

Karaman Merkez ilçesi, 2024 yılı itibarıyla 207.686 nüfusuyla ilin en kalabalık yerleşimidir. Nüfusun yarıdan fazlası şehir merkezinde yaşarken, ilçenin yüzölçümü 4.036 km² ile oldukça geniştir. Arazilerinin yaklaşık yarısı tarım alanıdır ve ilçede tarıma dayalı sanayi önemli yer tutar. 3.900'den fazla işyeri bulunan ilçede organize sanayi bölgesi de bulunmaktadır. Türkiye genelinde sosyo-ekonomik gelişmişlik açısından 168. sırada yer alan Karaman Merkez, hem tarım hem de sanayi potansiyeliyle dikkat çeken, kalkınma açısından stratejik öneme sahip bir merkezdir.

Pirireis Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

Karaman Merkez ilçesine bağlı Piri Reis Mahallesi, 2024 yılı itibarıyla 5.444 kişilik nüfusuyla ilin en kalabalık sekizinci mahallesidir. Mahalle, son yıllarda büyük kentsel dönüşüm projeleriyle dikkat çekmektedir.

Ancak, bazı altyapı sorunları da mevcuttur. Özellikle yağışlı dönemlerde yaşanan su baskınları ve kanalizasyon taşmaları, mahalle sakinlerinin yaşam kalitesini olumsuz etkilemektedir.

Genel olarak, Piri Reis Mahallesi, modern konut projeleri ve sosyal alanlarıyla Karaman'ın gelişen bölgelerinden biri olma yolunda ilerlemektedir.

Ulaşım

Taşınmaza ulaşım için Karaman il merkezinde yer alan 100. Yıl Bulvarı ve Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı kesişiminden , Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı üzerinden 7 km ilerlendikten sonra yolun sağında kalan 2209. Sokağa girilir. 2209. Sokak üzerinden devam edilir ve 4. Cadde kesişiminden 345 m ilerledikten sonra yolun solunda kalan 3. Caddeye girilir. 3 Cadde üzerinden yaklaşık 400 m ilerlenip yolun solunda kalan parsele ulaşılır.

3.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Arsa Özellikleri

Değerlemeye konu gayrimenkul, Karaman ili, Merkez ilçesi, Pirireis Mahallesinde yer almaktadır.

1263 ada, 90 numaralı parsel 7231,87 m² yüzölçüme sahiptir. Dikdörtgen geometrik şekle sahip arsa üzerinde 1 adet 1 katlı 9 m² güvenlik binası, 1 adet 3 katlı 355 m² idari bina, 1 adet 1 katlı 200 m² depo, 1 adet 4 katlı 1885 m² fabrika ana binası, 1 adet 4 katlı 724 m² fabrika ek yapısı ve 1 adet 1 katlı 151 m² depo bulunmaktadır. Parselin 1 kenarı caddeye cepheli olup, diğer cephelerinde komşu parseller yer almaktadır. Parsel kısmen hafif eğimli ve geneli düz bir topoğrafyada yer almakta olup, yapılar parselin neredeyse yarısı üzerinde konumludur.

Bina Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkul 7231,87 m² yüz ölçümlü, 1263 ada 90 parsel üzerinde inşa edilmiştir. Tesiste yer alan yapıların konumu ve numaralandırılması aşağıdaki krokide yer almaktadır.

Bina Özellikleri:
1-Güvenlik Binası	Yapı tek kattan oluşmakta olup, 9 m² inşaat alanına sahiptir. Yapı betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir.
2-İdari Bina	Yapı projesinde ve yerinde zemin ve 2 normal kat olmak üzere toplamda 3 kattan oluşan betonarme yapıdadır. Yaklaşık 355 m² brüt alanına sahiptir. Zemin Katta; mutfak, 1 oda ve tuvaletler, 1. ve 2. Normal Katların her birinde mutfak, 2 oda ve tuvaletler bulunmaktadır. Zemin kat yaklaşık 115 m² , diğer katlarının her biri yaklaşık 120 m² alanlı olup, toplam kullanım alanı brüt 355 m²'dir.
3-Fabrika Ana Binası	Yapı projesinde bodrum, zemin ve 2 normal kattan oluşmakta olup, yaklaşık 1885 m² inşaat alanına sahiptir. Yapı betonarme tarzda inşa edilmiştir. Bodrum katta 355 m² alana sahip sığınak bulunmaktadır. Zemin kat 535 m² alana sahip fabrika alanı hacminden oluşmaktadır. 1.normal kat 535 m² alana sahip olup, fabrika alanı ve silo alanı hacimlerinden oluşmaktadır. 2.normal kat 460 m² alana sahip olup, fabrika alanı ve silo alanı hacimlerinden oluşmaktadır.
4-Fabrika Ek Yapısı	Yapı projesinde bodrum, zemin ve 2 normal kattan oluşmakta olup, yaklaşık brüt 725 m² alandan oluşmaktadır. Bodrum kat projesinde 181 m² olup sığınak hacminden oluşmaktadır. Zemin kat projesinde ve yerinde 181 m² , 1.normal kat yerinde ve projesinde 181 m², 2.normal kat projesinde ve yerinde 181 m² brüt alandan oluşmaktadır. Yapının projesinde zemin kattan 2 giriş aldığı fakat yerinde incelemede 1 giriş olduğu görülmektedir. Yapı Fabrika Ana Binasının doğusunda ve bitişik şekilde konumlanmaktadır. Yapı faal değildir ve bakıma ihtiyacı vardır.
5-Depo	Yapı tek kattan oluşmakta olup, 151 m² inşaat alanına sahiptir. Yapı betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir.
6-Depo	Yapı tek kattan oluşmakta olup, 200 m² inşaat alanına sahiptir. Yapı betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 17 |

Gayrimenkulün yerinde incelemeler yapılmış, gerekli ölçümler alınmış ve tespitler yapılmıştır. Konu parsel üzerindeki yapılar bakımsız durumdadır. Yapılar genelinde yasal kayıtlarına ve mimari projeye alansal olarak uygun olmayan herhangi bir bölüm bulunmamaktadır.

Bağımsız Bölümlerin Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkulde kat irtifakı kurulu olmadığından bağımsız bölüm bulunmamaktadır.

Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Fabrika binasına ait yeni yapı ruhsatı ile ek yapı ruhsatı bulunmakla birlikte, diğer yapılara ait ruhsat bulunmamaktadır. Ancak toplam 1.432 m² alan için düzenlenmiş iki adet Yapı Kayıt Belgesi bulunmaktadır. 14.05.2019 tarihinde idari bina ve fabrika ek yapısı için düzenlenen 5198510 sayılı Yapı Kayıt Belgesi'nde 1223 m² brüt alan belirtilmişken, bu alanın mevcut ölçümlerde 1080 m² olduğu tespit edilmiştir.

Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Konu parsel üzerinde 1 adet güvenlik kulübesi, 3 katlı idari bina, 2 adet 1 katlı depo, 4 katlı fabrika ana binası ve 1 adet fabrika ek binası bulunmaktadır. Yapılar kullanılmamaktadır.

4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu Satış (Forced Sale)

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar Yaklaşımı (Market Approach)

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir Yaklaşımı (Income Approach)

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

5. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER

5.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi
	Güçlü Yönleri	Zayıf Yönleri
+	OSB içerisinde konumlu olması	Parseldeki yapıların yıpranmış olması 
+	Altyapı sorununun bulunmaması	 Parsel en-boy oranının yüksek olması
+	Kolay ulaşılabilir olması	Yapı Kayıt belgesine konu alanlar olması 
Fırsat		Tehditler
+	Üretim kapasitesi ve doluluğu artan bir OSB içerisinde konumlu olması	 Ekonomik gelişmelerin, gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Aşağıda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkulün bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.

Konu gayrimenkul mevcutta fabrika olarak kullanılmaktadır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki benzer Fabrika ve arsa kullanımlı gayrimenkullerin satışları ve kiralama emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.

Fabrika Emsalleri

Taşınmaza yakın mesafede, OSB içerisinde 1. cadde üzerinde, 10.500 m² arsa içerisnde toplam 6.400 m² alanlı beyan edilen, 4.500 m² alanlı olduğu düşünülen boş durumda bulunan fabrika üretim tesisi 54.000.000 TL fiyatla satılıktır. Emsal taşınmaz konu taşınmaza göre nispeten büyük arsa boyutuna sahip olduğundan şerefiye farkına sahiptir. (Emlakyap Gayrimenkul 0507 339 63 73)

Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Payı		Tahmini Fiyatı (TL)
54.000.000	15%		45.900.000
Kapalı Alan (m²)	Birim Maliyet (TL/m²)	Yıpranma Oranı	Yapı Değeri (TL)
6.400	12.400	70%	23.808.000
Arsa Fiyatı (TL)	Arsa Alanı (m²)	Şerefiye	Arsa Birim Değeri (TL/m²)
22.092.000	10.500	5%	2.209

Taşınmaza yakın mesafede, OSB içerisinde, 4.450 m² arsa içerisnde toplam 1.250 m² alanlı beyan edilen, 1.250 m² alanlı olduğu düşünülen boş durumda bulunan fabrika üretim tesisi 38.000.000 TL fiyatla satılıktır. Emsal taşınmaz 5 yıllık yapı olması ile yıpranma payı ve nispeten daha nitelikli inşai özelliklere sahip olması nedeniyle de birim maliyet bakımından pozitif yönde ayrışmaktadır. Emsal taşınmaz konu taşınmaza göre nispeten küçük arsa boyutuna sahip olduğundan şerefiye farkına sahiptir. (Karaman Emlak – 0544 270 20 70)

Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Payı		Tahmini Fiyatı (TL)
38.000.000	25%		28.500.000
Kapalı Alan (m²)	Birim Maliyet (TL/m²)	Yıpranma Oranı	Yapı Değeri (TL)
1.250	14.400	10%	16.200.000
Arsa Fiyatı (TL)	Arsa Alanı (m²)	Şerefiye	Arsa Birim Değeri (TL/m²)
12.300.000	4.450	-8%	2.543

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, osb içerisinde, 3.475 m² arsa içerisnde toplam 1.000 m² alanlı beyan edilen, 1.000 m² alanlı olduğu düşünülen içerisinde kiracısı bulunan fabrika üretim tesisi 42.000.000 TL fiyatla satılıktır. Emsal taşınmaz 2 yıllık yapı olması ile yıpranma payı ve nispeten daha nitelikli inşai özelliklere, açık alan peyzaj düzenlemesine sahip olması nedeniyle de birim maliyet bakımından pozitif yönde ayrışmaktadır. Emsal taşınmaz konu taşınmaza göre nispeten küçük arsa boyutuna sahip olduğundan şerefiye farkına sahiptir. (Rem Emlak – 0533 041 03 20)

Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Payı		Tahmini Fiyatı (TL)
42.000.000	30%		29.400.000
Kapalı Alan (m²)	Birim Maliyet (TL/m²)	Yıpranma Oranı	Yapı Değeri (TL)
1.000	18.400	5%	17.480.000
Arsa Fiyatı (TL)	Arsa Alanı (m²)	Şerefiye	Arsa Birim Değeri (TL/m²)
11.920.000	3.475	-20%	2.744

Değerleme konusu taşınmazla aynı mevkide, Karaman merkez ile OSB arasında anayol üzerinde konumlu, 475 m² alanlı beyan edilen, 400 m² alanlı olduğu düşünülen boş durumda bulunan atölye binası 8.000.000 TL fiyatla satılıktır. (Tam Nokta Emlak – 0532 490 70 38) Emsal boyut ve konum benzeştirilebilir nitelikten uzak kaldığı için emsal analizine dahil edilmeyip bilgi amaçlı sunulmuştur.

Arsa Emsalleri

1. Taşınmazla aynı mevkide, OSB içerisinde , 11.519 m² büyüklüğe sahip arsa 35.000.000 TL fiyatla satılıktır. Konu taşınmaz emsale kıyasla konum bakımından benzer şerefiyelidir. (Turyap Karaman Emlak, 0505 898 83 82) (35.000.000 TL / 11.519 m² = 3.038 TL/m² ).
1. Taşınmazla aynı mevkide, Osb içerisinde Ereğli Yolu üzerinde , 9.073 m² büyüklüğe sahip arsa 37.500.000 TL fiyatla satılıktır. Konu taşınmaz emsale kıyasla konum bakımından düşük şerefiyelidir. (Talha Emlak, 0555 109 80 85) (37.500.000 TL / 9.073 m² = 4.133 TL/m² ).
1. Taşınmazla aynı mevkide, Osb içerisinde , 10.887 m² büyüklüğe sahip arsa 30.000.000 TL fiyatla satılıktır. Konu taşınmaz emsale kıyasla konum bakımından yüksek şerefiyelidir. (Kaçmaz Emlak, 0555 180 12 97) (30.000.000 TL / 10.887 m² = 2.756 TL/m² ).
1. Taşınmazla aynı mevkide, Osb içerisinde , 11.859 m² büyüklüğe sahip arsa 35.000.000 TL fiyatla satılıktır. Konu taşınmaz emsale kıyasla konum bakımından benzer şerefiyelidir. (Siyah Emlak, 0544 174 70 70) (35.000.000 TL / 11.859 m² = 2.951 TL/m²).
5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu benzer emsaller araştırılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket

arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.

Osb içerisinde yer alan arsa ve fabrikalar, ana yol üstünde yer alan taşınmazlara göre daha düşük bedelle satış görmektedir.
Arsa alanı ve kapalı alanı büyüdükçe birim satış değerinde azalmalar olmaktadır.
Satılık arsa emsallerinin beyan edilen alan ve fiyatlara göre satış bedellerinin 2.500 TL/m² 3.000 TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir.

Emsallerin Karşılaştırılması

Satılık arsa ve fabrika emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.

Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, inşaat kalitesi, mimari özellik ve kullanım alanı büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.

Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; cepheli olduğu cadde-sokak'ın, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin İmarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsal parsellerin imar durumu ve yapılaşma şartları vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Emsaller, taşınmazla benzer imar şartlarına sahiptir.

Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip arsalar, büyük alana sahip arsalara göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmaktadır.

Tablodan seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre tabloya işlenmiştir. Fabrika emsallerinden elde edilen arsa birim değeri ve satılık arsa emsalleri aynı tabloya konu edilmiştir. 4 no.lu emsal boyut ve konumu bakımından benzeştirilebilir nitelikten uzak kaldığı için emsal analizine dahil edilmeyip bilgi amaçlı sunulmuştur.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Emsal gayrimenkullerden bazıları, değerleme konusu gayrimenkule göre küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Bina yaşı düşük yapılar, yüksek olanlara göre daha yüksek değerde kiracı ve alıcı bulabilmektedir. Bu durum inşaat kalitesine ilişkin düzeltme kriterinde olumlu şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip ise şerefiye negatif girilmektedir.

Arsa Satış Değeri Şerefiyelendirme Çalışması
Karşılaştırılan Unsurlar	1	2	3	5	6	7	8
Arsa Fiyatı (TL/m²)	22.092.000	12.300.000	11.920.000	35.000.000	37.500.000	30.000.000	35.000.000
Alanı (m²)	10.500	4.450	3.475	11.519	9.073	10.887	11.859
Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	2.104	2.764	3.430	3.038	4.133	2.756	2.951
Pazarlık Payı	0%	0%	0%	15%	20%	15%	20%
Pazarlıklı Birim Satış (TL/m²)	2.104	2.764	3.430	2.583	3.307	2.342	2.361
Konumu	0%	0%	0%	0%	-20%	0%	0%
İmar Durumu	0%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Alan ve Geometrik Formu	5%	-8%	-20%	4%	2%	5%	6%
Toplam Şerefiye	5%	-8%	-20%	4%	-18%	5%	6%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	2.209	2.543	2.744	2.686	2.711	2.459	2.503
Ortalama (TL/m²)				2.551

Değerleme konusu taşınmazın arsa ortalama birim satış değerinin yaklaşık 2.550 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi ve Maliyet Yöntemikullanılması uygun bulunmuştur.

6.1 Pazar Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün arsa değerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; konum, imar durumu ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek aynı imar durumuna sahip satılık emsaller seçilmiştir ve arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı ile elde edilen arsa değeri, maliyet yaklaşımı yönteminde arsa değeri olarak kullanılmıştır.

Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 24 |

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak parsellere kendi aralarında alansal büyüklükleri, geometrik şekilleri, yola cephe konumsal özellikleri dikkate alınarak şerefiyelendirme yapılarak tespit ve takdir edilen pazar değeri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.

Değerleme Tablosu –Arsa Pazar Değeri (Tam Hisse Değeri)
Ada/ Parsel	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Değer (TL)
1263/ 90	7.231,87	2.550	18.441.269
Toplam Yaklaşık			18.400.000

6.2 Maliyet Yaklaşımı

Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek aynı imar durumuna sahip satılık emsaller, emsal alınan değerlere uygulanan "konum, imar durumu ve alan büyüklüğü" gibi şerefiye kriterleri raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Maliyet yönteminde kullanılacak arsa değeri hesaplaması aşağıda sunulmaktadır.

Değerleme Tablosu –Arsa Pazar Değeri (Tam Hisse Değeri)
Ada/ Parsel	Alan (m²)	Değer (TL/m²)	Değer (TL)
1263/ 90	7.231,87	2.550	18.441.269
Toplam Yaklaşık			18.400.000

Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Bina maliyet değerleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzeme detayları, piyasada aynı özelliklerde inşaa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimiz dikkate alınarak belirlenmiştir. Konu parsel üzerinde yer alan "beton saha, güvenlik duvarı vb…" işler harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiş olup, maliyetleri değere yansıtılmıştır.

Ayrıca yapı maliyeti tespit edilirken güncel 31.01.2025 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan inşaat maliyet bedelleri göz önünde bulundurulmuştur. (Bu tarihten günümüze yaklaşık enflasyon yansıması dikkate alınmıştır.) Yerinde yapılan incelemelerde, yapıların hangi yapı sınıfında olduğu tespit edilmiş olup, yapıların yaşı ve bakım durumu ile alakalı eskimelerinin bulunduğu dikkate alınmış ve yıpranma oranı uygulanması uygun görülmüştür.

Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

		ARSA DEĞERİ
ARSA DEĞERİ	Alan (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Yıpranma	Tamamlanma (%)	Değer (TL)
1263 Ada 90 Parsel	7.231,87	2.550	-		18.441.269
TOPLAM	7.231,87				18.400.000
		YAPI DEĞERİ
Bina Adı	Alan (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Yıpranma	Tamamlanma (%)	Değer (TL)
Güvenlik Binası	9	2.100	55%	100%	8.505
İdari Bina	355	17.100	55%	100%	2.731.725
Fabrika Ana Binası	1.885	12.400	75%	100%	5.843.500
Fabrika Ek Yapısı	725	12.400	75%	100%	2.247.500
Depo	151	2.100	75%	100%	79.275
Depo	200	2.100	55%	100%	189.000
TOPLAM BİNA DEĞERİ	3.325				11.099.505
		GENEL TOPLAM
ARSA DEĞERİ					18.400.000
BİNA DEĞERİ					11.099.505
				TOPLAM	29.499.505
				YAKLAŞIK TOPLAM	29.500.000

6.3 Gelir Yaklaşımı

Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.