AI Terminal
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jul 2, 2025
8879_rns_2025-07-02_8037be23-161e-4d11-ab22-179b532f66da.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |
Konu Gayrimenkulün Hava Fotoğrafına Göre Konumu
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 2 |
| Yönetici Özeti |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler | ||||||||||
| Raporu Talep Eden | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||||||
| Raporu Hazırlayan Kurum | Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||||||
| Değerleme Tarihi | 25.06.2025 | |||||||||
| Rapor Tarihi ve Numarası | 30.06.2025 / 2025_731 | |||||||||
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | Tam Mülkiyet | |||||||||
| Değerlemenin Amacı | Bu değerleme raporu, GYO portföyünde bulunan gayrimenkullerin tadilat projesi ile | |||||||||
| dönüştüğü 114 bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan 26 adet bağımsız bölümden oluşan proje için bağımsız bölüm bazında güncel Pazar/Proje Değeri için hazırlanmıştır. |
||||||||||
| Gayrimenkule İlişkin Bilgiler | ||||||||||
| Gayrimenkulün Kullanımı | Tadilatı devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan 26 adet bağımsız bölüm |
|||||||||
| Gayrimenkulün Açık Adresi | Emniyetevleri Mahallesi, Akarsu Caddesi, No:3, Şeker Kule, Kağıthane/İstanbul | |||||||||
| İmar Durumu | Tapu Kayıtları İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, Merkez Mahallesi 8836 ada, 4 no'lu "36 Katlı Betonarme Bina ve Arsası" vasıflı parselde konumlu Şeker Kulede bulunan mevcut tapu kayıtlarında 1 adet dükkan ve 74 adet ofis niteliğindedir. Ancak yeni ruhsat ve dönüşüm projesi ile3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan 26 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplam 140 adet bağımsız bölüme dönüşecektir. Konu parsel, 13.12.2007 tarihli 1/1000 Ölçekli Kağıthane 3. Etap Uygulama İmar Planı sınırları içinde C Sembollü Ticaret Alanında kalmakta olup yapılaşma koşulları; |
|||||||||
| • Ayrık nizam, • Emsal: 2.50, |
||||||||||
| • Hmax: 75.50 m (25 kat) şeklindedir. |
||||||||||
| En Etkin ve En İyi Kullanımı | Konut/Ofis/Dükkan | |||||||||
| Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli) |
||||||||||
| 140 Adet Bağımsız Bölümlü Proje | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* | ||||||||
| 4.731.668.000 5.442.951.500 Tamamlanması Durumundaki Değeri (Toplam Hasılat) TL |
||||||||||
| Mevcut Durum Proje / Pazar Değeri (Toplam Hasılat) | 4.588.351.000 | 5.264.516.800 | TL | |||||||
| *Konut nitelikli taşınmazlar için %10, ofis ve dükkan nitelikli taşınmazlar için %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir. | ||||||||||
| Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları; | ||||||||||
| o o o o o o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini; o o o o düzenlendiğini; o beyan ederiz. o o çalışması yapılmıştır. o o |
Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu; Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu; Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını; Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını; Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını; Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi; Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını; Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. |
|||||||||
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| 1. | RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | ||
|---|---|---|---|
| 1.1 | Rapor Tarihi ve Numarası 6 | ||
| 1.2 | Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi 6 | ||
| 1.3 | Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6 | ||
| 1.4 | İşin Kapsamı 6 | ||
| 1.5 | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6 | ||
| 1.6 | Rapor Türü 6 | ||
| 1.7 | Raporu Hazırlayanlar 6 | ||
| 1.8 1.9 |
Değerleme Tarihi 7 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 7 |
||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | ||
| 1.11 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7 | ||
| 2. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ 8 | ||
| 2.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı 8 | ||
| 2.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9 | ||
| Tapu Kayıtları 9 | |||
| 2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 11 |
|||
| 2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
|||
| Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 12 | |||
| Kadastro İncelemesi 12 | |||
| 2.3 | Gayrimenkullerin İmar Bilgileri 12 | ||
| İmar Durumu 12 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler 14 |
|||
| Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün | |||
| Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 14 | |||
| Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 15 | |||
| Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 15 | |||
| Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat | |||
| Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 15 | |||
| Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle | |||
| İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut | |||
| Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 16 | |||
| Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim | |||
| Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler | |||
| Hakkında Bilgi 16 | |||
| Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 16 |
|||
| Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17 | |||
| GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 18 | |||
| 3. | |||
| 3.1 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 18 |
||
| Ekonomik Koşullar 18 | |||
| Gayrimenkul Piyasası 19 | |||
| 3.2 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 20 | ||
| İstanbul İli 20 | |||
| Kağıthane İlçesi 20 | |||
| Emniyetevler Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 21 | |||
| Yakın Çevre Fotoğrafları 21 | |||
| Ulaşım 21 | |||
| 3.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 22 | ||
| 3.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 22 | ||
| Arsa Özellikleri 22 | |||
| Bina Özellikleri 22 Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları 23 |
|||
| Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 28 | |||
| Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı | |||
| Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 28 | |||
| 4. | DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR 29 | ||
| 4.1 | Değer Tanımları 29 | ||
| 4.2 | Değerleme Yöntemleri 29 | ||
| 5. | DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER 31 | ||
| 5.1 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 31 | ||
| 5.2 | Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 32 | ||
| 5.3 | Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 36 | ||
| 5.4 | Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin | ||
| Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 37 | |||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ40 | ||
| 6.1 | Pazar Yaklaşımı 40 | ||
| Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 40 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 40 |
|||
| Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 40 | |||
| Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler. 40 | |||
| Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma | |||
| Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 40 | |||
| 6.2 | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 41 Maliyet Yaklaşımı 44 |
| Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 44 | |||
|---|---|---|---|
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 45 | |||
| Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve | |||
| Ulaşılan Sonuç 45 | |||
| Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 45 | |||
| Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 45 | |||
| 6.3 | Gelir Yaklaşımı 45 | ||
| Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 45 | |||
| Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 45 | |||
| Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 45 | |||
| İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 45 | |||
| Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 45 | |||
| 6.4 | Diğer Tespit Ve Analizler 46 | ||
| Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 46 | |||
| Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 46 | |||
| Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 46 | |||
| En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 46 | |||
| Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 47 | |||
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ50 | ||
| 7.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 50 | ||
| 7.2 | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 50 | ||
| 7.3 | Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi | ||
| Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 50 | |||
| 7.4 | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları | ||
| Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 50 | |||
| 8. | GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME 51 | ||
| 8.1 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım | ||
| Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 51 | |||
| Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 51 | |||
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek | |||
| Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 51 | |||
| Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak | |||
| Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 52 | |||
| Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat | |||
| Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 52 | |||
| Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 52 |
|||
| 9. | DİĞER53 | ||
| 9.1 | KDV Konusu 53 | ||
| 10. | SONUÇ 54 | ||
| 10.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 54 | ||
| 10.2 | Nihai Değer Takdiri 54 | ||
| 11. | EKLER 55 |
1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor, şirketimiz tarafından 30.06.2025 tarihinde, 2025_731 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi
Bu değerleme raporu "Esentepe Mah. Büyükdere Cad. Metrocity No:171A İç Kapı No:176 Şişli/İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" için hazırlanmıştır.
1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi
Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.
- Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
- Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
- Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 6340 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
1.4 İşin Kapsamı
Bu rapor, Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebine istinaden tadilat ile konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen Şeker Kulede bulunan, ince işçilik çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölümünden oluşan projenin ve mevcutta ofis olarak kullanılan 26 adet bağımsız bölümün Türk Lirası cinsinden pazar/proje değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.
1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
1.6 Rapor Türü
Bu rapor, İstanbul İli, Kağıthane ilçesi, Merkez Mahallesi, 8836 ada, 4 parsel no'lu "36 Katlı Betonarme Bina ve Arsası" vasıflı gayrimenkulün üzerinde tadilat ile konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen Şeker Kulede bulunan, inşaat süreci devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak olan toplam 114 adet bağımsız bölümün ve mevcutta ofis olarak kullanılan 26 adet bağımsız bölümün bağımsız bölüm bazında 30.06.2025 tarihli Pazar/Proje Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.7 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Hatice YILDIRIM (Lisans no:411318), değerleme uzmanı Hüsniye BOZTUNÇ (Lisans no:400811) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 6 |
1.8 Değerleme Tarihi
Bu rapor, 13.06.2025 ila 30.06.2025 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.
1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası
Bu rapor, "Esentepe Mah. Büyükdere Cad. Metrocity No:171A İç Kapı No:176 Şişli/İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 21.04.2025 tarihli ve 76 numaralı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
| Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor - 1 | Rapor - 2 | Rapor- 3 | |||||
| Rapor Amacı | - | - | - | ||||
| Rapor Tarihi | 25.04.2025 | - | - | ||||
| Rapor Numarası | 2025-484 | - | - | ||||
| Raporu Hazırlayanlar | Hatice YILDIRIM Hüsniye BOZTUNÇ Fatih TOSUN |
- | - | ||||
| Toplam Değer (TL) (KDV Hariç) | Tamamlanması Durumundaki Değer: 2.773.188.000 TL Mevcut Durum Proje Değeri: 2.553.063.000 |
- | - |
Bu rapora konu olmuş gayrimenkullerden sadece 3 adet dükkan, 13 adet ofis ve 98 adet ofis için hazırlanmış 25.04.2025 tarih ve 2025-484 sayılı SPK formatında hazırlanan rapor bulunmaktadır. Rapor bilgileri yukarıda belirtilmiştir.
1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Müşterimiz, çalışmada tadilat ile konut, ofis, dükkan kullanımlı karma projeye dönüştürülen Şeker Kulede bulunan, ince işçilik çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak olan toplam 114 adet bağımsız bölümün ve mevcutta ofis olarak kullanılan 26 adet bağımsız bölümün "Pazar/Proje Değerinin" belirlenmesini istemiştir. Çalışmada bağımsız bölümlerin satış değerinin ve mevcutta ofis olarak kullanılan bağımsız bölümlerin kira değerinin belirlenmesine yönelik değer tespiti yapılması istenmiştir. 114 adet bağımsız bölümün mevcut durum değeri ve tamamlanması durumundaki değerini ve mevcutta ofis olarak kullanılan 26 adet bağımsız bölümün mevcut durum değerini içeren toplam hasılat değeri sonuç değer olarak takdir edilmiştir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 7 |
2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ
2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı
Konu gayrimenkuller İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, Emniyetevleri mahallesi sınırları içerisinde Şeker Kule projesinde konumludur.
Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu bina, Kağıthane İlçesi'nde Emniyetevleri Mahallesi, Akarsu Caddesi üzerinde, Büyükdere Caddesine cepheli konumdadır. MİA bölgesinde konumlu olup yakın çevresinde Kanyon AVM, Özdilek Park AVM, Yapı Kredi Plaza, QNB Finansbank Genel Müdürlüğü, Sabancı Center, Yapı Kredi Bankası vb. yapılar yer almaktadır. Çevresinde yer alan yapılar ise hizmet ve ticaret fonksiyonu ağırlıklı yapılardan oluşmaktadır. Bölgedeki ticari yapılara ek olarak son dönemde konut nitelikli, üst gelir grubuna hitap eden proje sayısı artmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar; 5.464,20 m² arsa alanı üzerinde, tapu kaydında "36 Katlı Betonarme Bina ve Arsası" vasıflı ana gayrimenkulde konumlu "Ofis ve Dükkan" vasıflı taşınmazların dönüştürülmesiyle mevcutta ince işçilik çalışması devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak olan toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak 26 adet bağımsız bölümdür.
Gayrimenkullerin Konumu
2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi
Tapu Kayıtları
| Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüzölçümü (m²) | Niteliği | ||
| İstanbul | Kağıthane | Merkez | 8836 | 4 | 5.464,20 | 36 Katlı Betonarme Bina ve Arsası |
| Bağımsız Bölümlerin Tapu Kaydı Listesi | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Kat | B.B. | Arsa Payı | Nitelik | Malik | Hisse | Cilt No | Sayfa No |
| 1 | Zemin | 4 | 165/60630 | Dükkan | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50793 |
| 2 | Zemin | 10 | 246/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50799 |
| 3 | 2. Asma Kat | 14 | 883/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50803 |
| 4 | 2. Asma Kat | 15 | 632/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50804 |
| 5 | 2. Asma Kat | 16 | 648/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50805 |
| 6 | 2. Asma Kat | 17 | 778/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50806 |
| 7 | 2. Asma Kat | 18 | 626/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50807 |
| 8 | 2. Asma Kat | 19 | 1214/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50808 |
| 9 | 1. Normal Kat | 20 | 614/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50809 |
| 10 | 1. Normal Kat | 21 | 1117/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50810 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 | 1. Normal Kat | 22 | 160/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50811 |
| 12 | 1. Normal Kat | 23 | 2200/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50812 |
| 13 | 1. Normal Kat | 24 | 1697/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50813 |
| 14 | 2. Normal Kat | 25 | 685/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50814 |
| 15 | 2. Normal Kat | 26 | 633/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50815 |
| 16 | 3. Normal Kat | 27 | 643/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50816 |
| 17 | 3. Normal Kat | 28 | 315/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50817 |
| 18 | 3. Normal Kat | 29 | 248/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 513 | 50818 |
| 19 | 4. Normal Kat | 32 | 157/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50821 |
| 20 | 5. Normal Kat | 34 | 589/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50823 |
| 21 | 5. Normal Kat | 35 | 157/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50824 |
| 22 | 5. Normal Kat | 36 | 294/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50825 |
| 23 | 6. Normal Kat | 37 | 115/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50826 |
| 24 | 6. Normal Kat | 38 | 120/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50827 |
| 25 | 6. Normal Kat | 39 | 120/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50828 |
| 26 | 6. Normal Kat | 40 | 129/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50829 |
| 27 | 6. Normal Kat | 41 | 266/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50830 |
| 28 | 6. Normal Kat | 42 | 121/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50831 |
| 29 | 9. Normal Kat | 48 | 511/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50837 |
| 30 | 9. Normal Kat | 49 | 524/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50838 |
| 31 | 9. Normal Kat | 50 | 520/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50839 |
| 32 | 10. Normal Kat | 51 | 514/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50840 |
| 33 | 10. Normal Kat | 52 | 527/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50841 |
| 34 | 10. Normal Kat | 53 | 518/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50842 |
| 35 | 11. Normal Kat | 54 | 513/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50843 |
| 36 | 11. Normal Kat | 55 | 527/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50844 |
| 37 | 11. Normal Kat | 56 | 517/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50845 |
| 38 | 12. Normal Kat | 57 | 514/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50846 |
| 39 | 12. Normal Kat | 58 | 527/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50847 |
| 40 | 12. Normal Kat | 59 | 517/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50848 |
| 41 | 13. Normal Kat | 60 | 514/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50849 |
| 42 | 13. Normal Kat | 61 | 527/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50850 |
| 43 | 13. Normal Kat | 62 | 521/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50851 |
| 44 | 14. Normal Kat | 63 | 460/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50852 |
| 45 | 14. Normal Kat | 64 | 527/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50853 |
| 46 | 14. Normal Kat | 65 | 517/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50854 |
| 47 | 15. Normal Kat | 66 | 458/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50855 |
| 48 | 15. Normal Kat | 67 | 533/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50856 |
| 49 | 15. Normal Kat | 68 | 523/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50857 |
| 50 | 16. Normal Kat | 69 | 410/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50858 |
| 51 | 16. Normal Kat | 70 | 526/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50859 |
| 52 | 16. Normal Kat | 71 | 517/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50860 |
| 53 | 17. Normal Kat | 72 | 410/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50861 |
| 54 | 17. Normal Kat | 73 | 526/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50862 |
| 55 | 17. Normal Kat | 74 | 517/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50863 |
| 56 | 18. Normal Kat | 75 | 410/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50864 |
| 57 | 18. Normal Kat | 76 | 512/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50865 |
| 58 | 18. Normal Kat | 77 | 504/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50866 |
| 59 | 19. Normal Kat | 78 | 410/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50867 |
| 60 | 19. Normal Kat | 79 | 513/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50868 |
| 61 | 19. Normal Kat | 80 | 504/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50869 |
| 62 | 20. Normal Kat | 81 | 512/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50870 |
| 63 | 20. Normal Kat | 82 | 512/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50871 |
| 64 | 20. Normal Kat | 83 | 504/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50872 |
| 65 | 21. Normal Kat | 84 | 512/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50873 |
| 66 | 21. Normal Kat | 85 | 513/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50874 |
| 67 | 21. Normal Kat | 86 | 504/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50875 |
| 68 | 22. Normal Kat | 87 | 512/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50876 |
| 69 | 22. Normal Kat | 88 | 513/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50877 |
| 70 | 22. Normal Kat | 89 | 504/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50878 |
| 71 | 23. Normal Kat | 90 | 511/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50879 |
| 72 | 23. Normal Kat | 91 | 513/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50880 |
| 73 | 23. Normal Kat | 92 | 504/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50881 |
| 74 | 24. Normal Kat | 93 | 248/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50882 |
| 75 | 24. Normal Kat | 94 | 778/60630 | Ofis | Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | 1/1 | 514 | 50883 |
| Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği – 19.01.2021 – 1301 |
2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Değerleme konusu taşınmazlar Şeker Kulede bulunan mevcut tapu kayıtlarında 1 adet dükkan ve 74 adet ofis niteliğinde olup, tadilat ile konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen, ince işçilik çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Dönüşüm projesi için tadilat projesi hazırlanmış olup, tadilat ruhsatı alınmıştr. Ancak onaylı proje tapuya tescil edilip yeni bağımsız bölüm listesi ve kullanım niteliğine göre kat irtifakı henüz kurulmamıştır. Tadilatı yapılan bağımsız bölümlerde ince işçilik çalışmaları devam ettiği için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır.
Tapu kayıtları eski proje ve bu projeye esas kat irtifakındaki bağımsız bölümleri kapsamaktadır. Bu sebeple takyidat kayıtları önceki kullanım durumu ve bağımsız bölüm listesine göre alınmıştır.
Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, müşteri tarafından tarafımıza iletilen "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. 30.05.2025 tarihli belgeler ekte, özeti aşağıda sunulmaktadır.
| Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri Tarih |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Beyanlar Hanesi | |||||||
| - KM ne Çevrilmiştir. (Bütün b.b. ler üzerinde) |
16-11-2015 | 21140 | |||||
| - Yönetim Planı : 16/06/2015 (Bütün b.b. ler üzerinde) |
16-06-2015 | 12117 | |||||
| İrtifaklar Hanesi | |||||||
| - Üst hakkı vardır. (Krokisinde b ile işaretli 556,66.m2 lik kısımda 25 yıl süreli bila bedel üst kullanım irtifak hakkı tesis edilmiştir.) (Bütün b.b. ler üzerinde) |
15-02-2011 | 2148 | |||||
| - Krokide B harfi ile işaretli 556,66 m2 lik kısımda 25 yıl süreli 0 lik bedel üst kullanım irtifak hakkı vardır. (32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76,77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94 nolu b.b. ler üzerinde) |
15-02-2011 | 2148 | |||||
| Şerhler Hanesi | |||||||
| - 12 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 yıllığına1 TL bedelle. ) (Bütün b.b. ler üzerinde) |
11-03-2015 | 4776 | |||||
| Rehinler Hanesi | |||||||
| - Burgan Bank A.Ş. lehine 1/0 dereceden 150000000.00 USD bedelle ipotek. (Bütün b.b. ler üzerinde) |
10-02-2015 | 2691 | |||||
| - Burgan Bank A.Ş. lehine 2/0 dereceden 150000000.00 USD bedelle ipotek. (Bütün b.b. ler üzerinde) |
10-02-2015 | 2691 | |||||
| - Burgan Bank A.Ş. lehine 2/1 dereceden 150000000.00 USD bedelle ipotek. (Bütün b.b. ler üzerinde) |
10-02-2015 | 2691 | |||||
| - Burgan Bank A.Ş. lehine 2/2 dereceden 150000000.00 USD bedelle ipotek. (Bütün b.b. ler üzerinde) |
10-02-2015 | 2691 | |||||
| - Burgan Bank A.Ş. lehine 3/0 dereceden 150000000.00 USD bedelle ipotek. (Bütün b.b. ler üzerinde) |
10-02-2015 | 2691 | |||||
| - Burgan Bank A.Ş. lehine 4/0 dereceden 150000000.00 USD bedelle ipotek. (Bütün b.b. ler üzerinde) |
10-02-2015 | 2691 | |||||
| (Takyidatlar, taşınmazların tamamı üzerinde bulunmaktadır.) |
2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar Şeker Kulede bulunan mevcut tapu kayıtlarında 1 adet dükkan ve 74 adet ofis niteliğinde olup, tadilat ile konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen, ince işçilik çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Dönüşüm projesi için tadilat projesi hazırlanmış olup, tadilat ruhsatı alınmıştr. Ancak onaylı proje tapuya tescil edilip yeni bağımsız bölüm listesi ve kullanım niteliğine göre kat irtifakı henüz kurulmamıştır. İnce işçilik devam ettiği için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır.
Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "Yönetim Planı" ve "KM ne Çevrilmiştir." beyanı bulunmaktadır. Konu beyanların gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kaydının irtifaklar hanesinde "Üst hakkı" beyanı bulunmaktadır. Konu beyanın gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kaydının şerhler hanesinde "12 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır" beyanı bulunmaktadır. Konu beyanın gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kaydının rehinler hanesinde Burgan Bank A.Ş. lehine 1/0, 2/0, 2/1, 2/2, 3/0, 4/0 dereceden 150.000.000.00 USD bedelle ipotek kaydı bulunmaktadır. Konu ipoteklerin, Şeker Kule Proje Finansmanı amacıyla alınan kredi teminatı amaçlı kullanıldığı bilgisi edinilmiştir. Konu rehinlerin
projenin/gayrimenkullerin devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi
Değerleme konusu taşınmazlara ait 01.04.2015 tarih 2015/5310 numaralı Kat İrtifakına Esas Tadilat Projesi, Kağıthane Belediyesinde incelenmiştir. Belediye dosyasında ofis yapısından konut, ofis, dükkan karma kullanım projesine dönüştürülen yapı için hazırlanan ancak henüz tapuya tescil ettirilmemiş 27.04.2024 tarih ve 2024/2753051 sayılı 159 b.b. için hazırlanmış tadilat projesi bulunmaktadır. Dönüşüm projesi için ruhsat belgesi de alınmıştır.
Kadastro İncelemesi
Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Kağıthane Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.
2.3 Gayrimenkullerin İmar Bilgileri
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
İmar Durumu
Kağıthane Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgi ve aşağıda yer alan yazılı imar durumuna göre;
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı 8836 ada 4 no'lu parselin; 31.12.2007- 22.01.2010- 20.05.2024 tarih onanlı Kağıthane 3. Etap 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında 08.09.1995 onaylı Büyükdere Caddesi Güzergahı Uİ Plan şaftları geçerli Emsal: 2.50 ve Yençok=25 Kat(75.50m) irtifalı "Ticaret Alanı" olarak planlanmıştır. İSKİ isale hattı güzergahlarında ISM den alınacak olan görüşler doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Su terazisi alanı lejantlı alanda, İSKİ'den alınacak olan görüşler doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Planda VHS simgesi ile gösterilmiş olan Vakıf Hamidiye Suyu Eski İsale Hattı lejantında kalan yerlerde alınacak olan İSKİ görüşlerine uyulmak kaydıyla, içinde bulundukları yapı adasının yapılaşma şartıyla uygulama yapılabilir. Değerleme konusu taşınmazınların konumlu olduğu 8836 ada 4 parsel, 13.12.2007 tarihli 1/1000 Ölçekli Kağıthane 3. Etap Uygulama İmar Planı sınırları içinde C Sembollü Ticaret Alanında kalmaktadır. Yola veya parka herhangi bir terkinin olmadığı öğrenilmiştir.
Yapılaşma sartları:
- ➢ Ayrık Nizam
- ➢ Emsal: 2.50
- ➢ Hmax: 75.50 m ( 25 kat )
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 12 |
Görüntü "https://keos.kağıthane.bel.tr/keos/" adresinden edinilmiştir.
Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dökmanları Hakkında Bilgiler
Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır.
Belediye Arşivi
- 20.03.2012 tarih 2/46 numaralı, toplam 18 bağımsız bölüm, 9+24: 33 kat ve 48.839,39 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı.
- 09.04.2013 tarih 3/8 numaralı, toplam 18 bağımsız bölüm, 9+24: 33 kat ve 48.839,39 m² inşaat alanı için düzenlenmiş İsim Değişikliği Ruhsatı.
- 29.11.2013 tarih 8/49 numaralı, toplam 25 bağımsız bölüm, 9+26: 35 kat ve 59.918,53 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Tadilat Ruhsatı.
- 18.05.2015 tarih 4/94 numaralı, toplam 94 bağımsız bölüm, 9+27: 36 kat ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Tadilat Ruhsatı.
- 21.10.2015 tarih 5/63 numaralı, toplam 94 bağımsız bölüm, 9+27: 36 kat ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi.
- 27.04.2024 tarih ve 2024/2753051 sayılı tadilat projesi
- 02.05.2024 tarih 1/70 numaralı, toplam 159 bağımsız bölüm, 9+27: 36 kat ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Tadilat Ruhsatı.
- 29.10.2024 tarih 3/39 numaralı, toplam 159 bağımsız bölüm, 9+27: 36 kat ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş İsim Değişikliği Ruhsatı.
Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin mülkiyet durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.
Gayrimenkullerin hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu parselin imar durumunda son üç yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar Şeker Kulede bulunan mevcut tapu kayıtlarında 1 adet dükkan ve 74 adet ofis niteliğinde olup, tadilat ile konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen, ince işçilik çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Dönüşüm projesi için tadilat projesi hazırlanmış olup, tadilat ruhsatı alınmıştr. Ancak onaylı proje tapuya tescil edilip yeni bağımsız bölüm listesi ve kullanım niteliğine göre kat irtifakı henüz kurulmamıştır. İnce işçilik devam ettiği için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır.
- 27.04.2024 tarih ve 2024/2753051 sayılı tadilat projesi
- 02.05.2024 tarih 1/70 numaralı, toplam 159 bağımsız bölüm, 9+27: 36 kat ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Tadilat Ruhsatı.
- 29.10.2024 tarih 3/39 numaralı, toplam 159 bağımsız bölüm, 9+27: 36 kat ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş İsim Değişikliği Ruhsatı.
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Gayrimenkulün bulunduğu parselin imar durumu "Ticaret Alanı" dır. Bölgede genel olarak merkez noktalarda ve ana ulaşım aksları etrafında Ticaret Alanları, Yönetim Merkez Alanları ve Ticaret + Konut alanları bulunmakta olup ana akslardan çeperlere doğru gidildikçe Ticaret + Konut alanları ve Konut Alanları bulunmaktadır. Büyükdere Caddesi boyunca ağırlıklı ticari imarlı olup yol boyunca AVM'ler ve ofis binaları bulunmaktadır. İç kısımlarda ise ağırlıklı olarak konut imarlı kullanımlar bulunmaktadır.
1/1000 Plan Görüntüsü
Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.
Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu proje Şeker Kulede bulunan mevcut tapu kayıtlarında 1 adet dükkan ve 74 adet ofis niteliğinde olup, tadilat ile konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen, ince işçilik çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür.
Projeye ilişkin inşaat işlerinin yapılması için imzalanan ve KAP bildirimi yapılan sözleşme detayları aşağıda sunulmuştur.
Şeker GYO'nun 20.09.2023 tarihli KAP bildirisine göre;
Şirket'imiz Yönetim Kurulu 20.09.2023 tarihli toplantısında;
➢ Şirket'imizin aktifinde yer alan Şeker Kule'nin en verimli şekilde değerlendirilebilmesi amacıyla Şeker Kule katlarının (9-23) ofis niteliğinden Konut/Residans niteliğine dönüştürülmesine,
- ➢ Dönüşüm Projesinin "Hasılat Paylaşımı" yöntemi ile yapılmasına ve,
- ➢ Hasılat Paylaşımı sözleşmesinin, (KDV hariç) %67 Şeker GYO payı ve %33 Yüklenici payı şeklinde Barış İnşaat İzolasyon ve Ticaret AŞ. (Yüklenici) ile imzalanmasına,
- ➢ "Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımlı Tadilat, Dekarasyon ve Tamamlama Sözleşmesi"nin, tüm yasal izinlerin Yüklenici tarafından alınmasını takiben yürürlüğe girmesi şartıyla imzalanmasına,
- ➢ Şeker Kule'nin 2. katı ile 24., 25. ve 26. katlarının niteliği için resmi makamlardan alınacak yeni proje tadilat izinlerinin mahiyetlerine göre ilave ayrı bir sözleşme imzalanmasına karar verilmiştir.
Ayrıca 04.09.2024 rarihinde KAP'ta yayınlanan ek protokole göre;
Şirketimizin yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünde bulunan Şeker Kule ofis katlarının Konut/Rezidans'a dönüştürülmesi projesi kapsamında, 20.09.2023 tarihinde KAP açıklaması ile kamuoyuna duyurulan "Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımlı Tadilat, Dekorasyon ve Tamamlama Sözleşmesi'ne konu olmayan 02.09.2024 tarihli yapı ruhsatına göre yeniden oluşan ve yapılacak proje konseptine uygun olarak sosyal donatı ve hizmet alanlarının geliştirilmesi, satış hızının ve hasılatının maksimize edilmesi amacıyla,
- ➢ Konutların mobilya ile tam tefriş edilmesi,
- ➢ 2. Kat ile 157, 158 ve 159 numaralı bağımsız bölümlerin paylaşım esaslarının belirlenmesi,
- ➢ Gerektiğinde ve nihayetinde ortaklığın giderilmesi prensiplerinin belirlenmesine yönelik olarak; 21.09.2023 tarihinde imzalanan sözleşmenin devamı şeklinde 04.09.2024 tarihinde Yüklenici firma ile Protokol imzalanmıştır.
- ➢ Söz konusu Protokol ile; 2. Kat da bulunan 11 adet işyeri ile 159 no'lu bağımsız bölümün %60 mülkiyeti Şeker GYO, %40 mülkiyeti Yüklenici firmaya, 157 no'lu bağımsız bölümün oluşacak ek maliyetlerde dikkate alınarak %50 mülkiyeti Şeker GYO, % 50 mülkiyeti Yüklenici firmaya ait olması,
- ➢ 158 no'lu bağımsız bölümün loby alanı olarak kullanılması,
- ➢ Konutların mobilya ile tam tefriş edilmesi durumunda, maliyetin tarafların hasılat paylaşımındaki hisseleri oranında karşılanması, hususları karara bağlanmıştır.
Müşteriden alınan bilgiye göre dönüşüm projesi için imzalanan sözleşmeler oluşacak inşaat maliyetlerine esas olup, bağımsız bölümlerin tam mülkiyet hakkı Şeker GYO A.Ş.'ye aittir. Bu sebeple toplam hasılat tutarı rapor değeri olarak alınmıştır.
Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme çalışması ofis projesinden konut, ofis ve dükkan karma kullanım projesine dönüştürülen ve ince işçilik çalışmaları devam eden bağımsız bölümler ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak bağımsız bölümler için yapılmaktadır. Dönüşüm projesi için 02.05.2024 tarih 1/70 numaralı, toplam 159 bağımsız bölüm ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Tadilat Ruhsatı, 29.10.2024 tarih 3/39 numaralı, toplam 159 bağımsız bölüm ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş İsim Değişikliği Ruhsatı mevcut olup henüz tapu kayıtlarında değişiklik yapılmamıştır. Belediye dosyasında incelenen onaylı 27.04.2024 tarihli tadilat projesi henüz tapuya tescil edilmemiştir. Değerleme çalışması 27.04.2024 tarihli tadilat projesindeki kullanım alanları ve kullanım niteliği üzerinden yapılmaktadır.
Bu sebeple değerleme çalışması bağımsız bölüm bazında yapılmış olup toplam değer proje değeri olarak rapor sonunda sunulmuştur. Proje değerleme çalışması için bütün izinler alınmıştır.
Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu proje ofis projesinden konut, ofis, dükkan karma kullanım projesine dönüştürülmekte ve değerleme tarihinde tadilat halinde olup İstanbul İki Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından denetlenmektedir.
Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme çalışması ofis projesinden konut, ofis ve dükkan karma kullanım projesine dönüştürülen ve ince işçilik çalışmaları devam eden bağımsız bölümler ve mevcutta ofis olarak kullanılan bağımsız bölümler için yapılmaktadır. Dönüşüm projesi için 02.05.2024 tarih 1/70 numaralı, toplam 159 bağımsız bölüm ve 60.631,54 m²
inşaat alanı için düzenlenmiş Tadilat Ruhsatı, 29.10.2024 tarih 3/39 numaralı, toplam 159 bağımsız bölüm ve 60.631,54 m² inşaat alanı için düzenlenmiş İsim Değişikliği Ruhsatı mevcut olup henüz tapu kayıtlarında değişiklik yapılmamıştır. Belediye dosyasında incelenen onaylı 27.04.2024 tarihli tadilat projesi henüz tapuya tescil edilmemiştir. Değerleme çalışması 27.04.2024 tarihli tadilat projesindeki kullanım alanları ve kullanım niteliği üzerinden yapılmaktadır.
Projede bir değişiklik yapılması durumunda sonuç değer bu değişiklik niteliğine göre farklılık gösterebilir.
Bu sebeple değerleme çalışması bağımsız bölüm bazında yapılmış olup toplam değer proje değeri olarak rapor sonunda sunulmuştur.
Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı ana taşınmaza ait 10.03.2015 tarih ve S348EEE45263A numaralı B sınıfı enerji kimlik belgesi alınmış olup belgenin süresi dolmuştur. Ayrıca Kule için Amerika Yeşil Binalar Konseyi tarafından verilmiş Ağustos 2016 tarihli LEED Gold Sertifikası bulunmaktadır.
3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
3.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Ekonomik Koşullar
2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır.
ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur.
Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaşanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmış görünmektedir. Trump aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiştir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiştir.
ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.
IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. 1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.
Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.
Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır.
Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir.
| GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim) | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 2072 | 2023 | 2024 | 2075 | ||||||||||||
| 7,5 22,3 8,0 9,7 7,8 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 5,4 2,4 2,2 3,0 2,0 |
TCMB rezervleri yurt dışı yerleşiklerin portföy çıkışları öncülüğünde gerilemiştir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde, TCMB brüt uluslararası rezervleri, büyük oranda yurt dışı yerleşiklerin portföy ve swap çıkışları kaynaklı olarak 23,2 milyar ABD doları azalarak 144,3 milyar ABD doları seviyesinde gerçekleşmiştir. Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur. Bankaların mevduat kompozisyonunda kur korumalı mevduat payı azalmaya devam etmektedir. Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır.
| Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nis.24 May.24 | Nis.25 | ||||||||||||
| TUFE | 69.8 | 75.4 | 71,6 71,6 | 61.8 | 52,0 52,0 52,0 | 49.4 | 48.6 | 47.1 | 44.4 | 42.1 | 39.1 | 38.1 | 37.9 |
| YI-UFE | 55,7 | 57,7 | 50,1 50,1 | 41,4 | 35,8 | 33.1 | 32,2 2 29,5 2 2 | 28,5 ========================================================================================================================================================================= | 27,2 | 25,2 | 23,5 | 22,5 |
Tüketici enflasyonu nisan ayında yüzde 37,86'ya gerilemiş, 2024 yılı haziran ayında başlayan dezenflasyon süreci devam etmektedir. Hizmet enflasyonu gerilemekle birlikte yüksek seyrini sürdürmekte, düşük seyreden mal enflasyonunun yakın dönem döviz kuru gelişmelerinden etkilendiği izlenmektedir. Diğer taraftan, başta petrol olmak üzere gerileyen emtia fiyatları enflasyondaki düşüşü desteklemektedir. Finansal koşullardaki sıkılaşma ve küresel gelişmelerin etkisiyle talep koşullarının yılın kalan döneminde daha destekleyici olacağı öngörülmektedir. Ocak ayında güçlenen aylık üretici enflasyonu takip eden iki ayda yeniden zayıfladıktan sonra nisan ayında bir miktar güçlenmiştir. Yıllık üretici enflasyonu ise tüketici yıllık enflasyonunun altındaki seyrini sürdürmüş ve nisan ayı itibarıyla yüzde 22,50 olarak gerçekleşmiştir.
Gayrimenkul Piyasası
Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satış rakamlarına göre 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.
Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.
Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.
2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.
Yılın 2025 ilk çeyreğinde konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin sınırlı olarak devam ettiği, konut kredi talebinin ise güçlü olduğu görülmektedir. Benzer şekilde, ihtiyaç kredilerinde, yılın ilk çeyreğinde uygulanan standartlarda gevşemenin devam ettiği, kredi talebinin ise canlı olduğu görülmektedir. Yılın 2025 ikinci çeyreği için bankaların beklentisi, konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin zayıf şekilde devam edeceği, diğer bireysel kredi türlerine uygulanan standartlarda ise bir miktar sıkılaşma başlayacağı yönündedir.
Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.
Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur.
Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu
3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
İstanbul İli
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu 15 milyon 701 bin 602 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2024 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt (988.369), en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar (16.979) olmuştur.
Kağıthane İlçesi
Kağıthane, İstanbul iline bağlı bir ilçedir. Kuzeyde Sarıyer, kuzeydoğuda Beşiktaş, doğu ve güneyde Şişli, güneybatıda Beyoğlu ve batıda Eyüpsultan ile çevrilidir. İlçenin, Kağıthane Deresi'nin sona erdiği kısmında Haliç'e kısa bir kıyısı vardır. İstanbul Avrupa Yakası'nda merkezi bir konumda yer alan Kağıthane, son yıllarda geçirdiği kentsel dönüşümle modern bir görünüm kazanmıştır. TEM otoyolu ve metro hatları başta olmak üzere gelişmiş ulaşım imkanları sayesinde iş ve yaşam merkezi olarak öne çıkmaktadır; geçmişte sanayi ağırlıklı bir
yapıya sahipken günümüzde ticaret, hizmet ve gayrimenkul sektörlerinin hakim olduğu ilçede, farklı gelir gruplarına hitap eden konut projeleri, ofis binaları ve alışveriş merkezleri yoğun ilgi görmektedir. Bu dinamik yapı, ilçeyi gayrimenkul yatırımı ve oturum için cazip kılmaktadır.
Emniyetevler Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi
Emniyetevler Mahallesi, İstanbul İli, Kağıthane İlçesi'ne bağlı bir mahalledir. Altyapı çalışmaları tamamlanmış, belediye hizmetlerinden yararlanılan bölgenin gelişimi orta hızda devam etmektedir. Mahalle, Bosna Hersek Meydanı Muhtar Zeki Uzun Parkı'na ve 4. Levent metro istasyonunun Emniyetevler Girişi'ne ev sahipliği yapmaktadır. Merkezi konumu, İstanbul'un en işlek caddelerinden biri olan Büyükdere Caddesi'ne yakın olması, ulaşım kolaylıkları ve iş merkezlerine yakınlığı ile özellikle çalışan kesim tarafından tercih edilmektedir.
Taşınmazların yakın çevresinde Sapphire Residence, Sheraton Otel, Sabancı Center, Kanyon AVM ve 4. Levent Metro Durağı bulunmaktadır
Yakın Çevre Fotoğrafları
Yakın Çevre Görüntüsü Yakın Çevre Görüntüsü
Ulaşım
Şeker Kule, Emniyet Evleri Mahallesi, Akarsu Caddesinde No:3 açık adresinde yer almaktadır. Ana ulaşım akslarına yakın olan bölgeye ulaşım özel araç ve toplu taşımayla sağlanmaktadır. Tarif olarak ana taşınmaza ulaşmak için, bölgenin ana ulaşım aksı olan Büyükdere Caddesi üzerinde güney yönde ilerlerken Sheraton Otel yanında bulunan Akarsu Caddesine dönülür. Şeker Kule bu cadde üzerinde yaklaşık 70 m ileride sol kolda konumludur. Taşınmaz ticari hareketliliğin, araç ve yaya trafiğinin yüksek olduğu Büyükdere Caddesine cephelidir.
Metro sistemi, Hacıosman ve Yenikapı arasında bağlantı sağlamaktadır. Şeker Kule de bu hattın 4. Levent metro istasyonuna oldukça yakın konumda yer almaktadır. Bunun dışında otobüs ve minibüs gibi toplu ulaşım olanakları binanın bulunduğu aks üzerinde güçlüdür.
Şeker Kule'nin etkileşimde olduğu Maslak-Sarıyer ve Zincirlikuyu-Mecidiyeköy-Şişli bölgelerine yakınlığı ve ulaşım kolaylığı avantaj sağlamaktadır. Bununla birlikte 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne yakın olması, E-5 ve TEM ana ulaşım akslarının ortasına bulunması ulaşımda kolaylıklar sağlamaktadır.
Konu Gayrimenkulden Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar;
| Yer | Mesafe (km)* |
|---|---|
| TEM Otoyolu | 1,60 |
| E-5 Karayolu | 2,40 |
| 15 Temmuz Şehitler Köprüsü | 4,80 |
| İstanbul Havalimanı | 33,30 |
| *Yaklaşık bilgilerdir. |
3.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri
Arsa Özellikleri
Değerlemeye konu bağımsız bölümler, Kağıthane ilçesi, Merkez Mahallesi, 8836 ada, 4 numaralı parsel üzerinde bulunan Şeker Kule içinde yer almaktadır. Konu parsel 5.464,20 m² yüzölçüme sahiptir. Güney cepheden yan parsel, kuzey cepheden Akarsu Caddesi, doğu cepheden Büyükdere Caddesi, batı cepheden Seyir Caddesine cephelidir. Parselin etrafında duvar ve güvenlik çitleri bulunmaktadır. Parselin yapı bulunmayan kısımları saha betonuyla kaplanmıştır.
Bina Özellikleri
Konu parsel üzerinde bulunan ofis ve dükkan niteliğinde bağımsız bölümler barındıran 9 bodrum + zemin + 2 asma kat + 26 normal kat olmak üzere 38 kattan oluşan Şeker Kule yapılan tadilat ile konut, ofis, dükkan karma kullanımına dönüştürülmektedir.
Kat Dağılımları Tablosu( Tadilat Projesine göre)
| 9. Bodrum kat: | Yangın rezervi – kullanım suyu |
|---|---|
| 8, 7, 6, 5. Bodrum kat: | Otopark, depolar, teknik alanlar |
| 4. Bodrum kat: | 1. Bodrum, zemin kat, 1, 3, 4, 5, 6, 7, 24. Normal katlara ait ortak alan, 1, 3, 4, 5, 6, 7, 24. |
| Normal katlara ait yönetim ofisi | |
| 3. Bodrum kat: | 1.Bodrum kat, 1.Asma kat ve 7.Normal katlara ait yemekhane, mutfak, fitness, 9, 10, 11, 12, |
| 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26. Katlara ait spor alanı, havuz, sauna, hamam, | |
| buhar odası, depolar, mekanik oda, masaj odası, aletli pilates | |
| 2. Bodrum kat: | Toplantı salonları, mutfak, teknik oda, bay – bayan WC, arşiv, vestiyer, mekanik oda, toplantı |
| odası | |
| 1. Bodrum kat: | 3 adet ofis |
| Zemin kat: | Konut girişi, 3 adet dükkan, 5 adet ofis, çocuk bakım ünitesi |
| 1. Asma kat: | Toplantı odaları, ofisler, 3 adet ofis |
| 2. Asma kat: | 6 adet ofis |
| 1. Normal kat: | 5 adet ofis |
| 2. Normal kat: | 11 adet ofis |
| 3. Normal kat: | 3 adet ofis |
| 4. Normal kat: | 4 adet ofis |
| 5. Normal kat: | 3 adet ofis |
| 6. Normal kat: | 6 adet ofis |
| 7. Normal kat: | 5 adet ofis |
| 8. Normal kat: | Tesisat katı |
| 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, | 7 şer adet konut |
| 17, 18. Normal katlar: | |
| 19, 20, 21, 22. Normal | 6 şar adet konut |
| katlar: | |
| 23. Normal kat: | 4 adet konut, 2 adet ofis |
| 24. Normal kat: | 2 adet ofis |
Tadilat projesine göre yapıda toplam 159 adet bağımsız bölüm yer alacak olup değerleme çalışması bunlardan 3 adedi dükkan, 58 adedi ofis, 98 adedi konut niteliğindeki bağımsız bölümlerdir. Değerleme çalışması mevcutta tadilat çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölüm için yapılmaktadır.
| Yapının Genel Özellikleri | ||||
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Tarzı: | Betoname | |||
| İnşaat Nizamı: | Ayrık | |||
| Kat Sayısı: | 36 | |||
| Toplam İnşaat Alanı: | 60.631,34 m2 | |||
| Elektrik: | Şebeke | |||
| Jeneratör: | Var | |||
| Trafo: | - | |||
| Su-Kanalizasyon: | Şebeke |
|---|---|
| Su Deposu: | - |
| Hidrofor: | - |
| Doğalgaz: | Var |
| Isıtma Soğutma Sistemi: | Var |
| Havalandırma: | Var |
| Asansör: | 6 adet |
| Yangın Sistemi: | Var |
| Yangın Merdiveni: | Var |
| Paratoner: | - |
| Güvenlik: | Var |
| Otopark: | Var |
| Sertifika: | Leed Gold |
Değerleme tarihinde yapıda dönüşüm projesi için inşaat çalışmaları devam etmektedir. Yapılan imalatlar ile ortalama %80 tamamlanma olduğu görülmüştür. Konutlarda ince işçilik çalışmalarının %75, ofis ve dükkanlarda ise %90 oranında tamamlandığı kabul edilmiştir. Proje/Pazar değeri hesabı bu oranlardaki eksik maliyetler dikkate alınarak yapılmıştır.
Bağımsız Bölümlerin Özellikleri ve Fotoğrafları
Şeker Kule yapılan tadilat ile konut, ofis, dükkan karma kullanımına dönüştürülmektedir. Onaylı ve ruhsatlı olan yeni projede bulunan 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölüm için değerleme çalışması yapılmıştır.
Tadilat Çalışması Devam Eden Bağımsız Bölüm Listesi
| Bağımsız Bölüm No |
Bulunduğu Kat | Niteliği | Tip | Brüt İnşaat Alanları(m²) |
Kat Holü(m²) | Depo(m²) | Lobi(m²) | SPA(m²) | Ortak Alan Pay(m²) |
Genel Brüt(m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9 | Konut | 1+1 | 73,01 | 31,65 | 5,93 | 1,61 | 8,38 | 47,57 | 120,58 |
| 2 | 9 | Konut | 1+1 | 59,32 | 25,84 | 5,93 | 1,32 | 6,84 | 39,92 | 99,24 |
| 3 | 9 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 4 | 9 | Konut | 1+1 | 70,40 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 116,64 |
| 5 | 9 | Konut | 1+1 | 60,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 104,73 |
| 6 | 9 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 7 | 9 | Konut | 1+1 | 66,10 | 28,97 | 5,93 | 1,48 | 7,67 | 44,04 | 110,14 |
| 8 | 10 | Konut | 1+1 | 73,01 | 31,65 | 5,93 | 1,61 | 8,38 | 47,57 | 120,58 |
| 9 | 10 | Konut | 1+1 | 59,32 | 25,84 | 5,93 | 1,32 | 6,84 | 39,92 | 99,24 |
| 10 | 10 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 11 | 10 | Konut | 1+1 | 71,06 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 117,30 |
| 12 | 10 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 13 | 10 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 14 | 10 | Konut | 1+1 | 66,10 | 28,97 | 5,93 | 1,48 | 7,67 | 44,04 | 110,14 |
| 15 | 11 | Konut | 1+1 | 73,01 | 31,65 | 5,93 | 1,61 | 8,38 | 47,57 | 120,58 |
| 16 | 11 | Konut | 1+1 | 59,32 | 25,84 | 5,93 | 1,32 | 6,84 | 39,92 | 99,24 |
| 17 | 11 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 18 | 11 | Konut | 1+1 | 71,06 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 117,30 |
| 19 | 11 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 20 | 11 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 21 | 11 | Konut | 1+1 | 66,10 | 28,97 | 5,93 | 1,48 | 7,67 | 44,04 | 110,14 |
| 22 | 12 | Konut | 1+1 | 73,01 | 31,65 | 5,93 | 1,61 | 8,38 | 47,57 | 120,58 |
| 23 | 12 | Konut | 1+1 | 59,32 | 25,84 | 5,93 | 1,32 | 6,84 | 39,92 | 99,24 |
| 24 | 12 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 25 | 12 | Konut | 1+1 | 71,06 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 117,30 |
| 26 | 12 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 27 | 12 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 28 | 12 | Konut | 1+1 | 66,10 | 28,97 | 5,93 | 1,48 | 7,67 | 44,04 | 110,14 |
| 29 | 13 | Konut | 1+1 | 73,01 | 30,40 | 5,93 | 1,55 | 8,05 | 45,92 | 118,93 |
| 30 | 13 | Konut | 1+1 | 59,32 | 25,84 | 5,93 | 1,32 | 6,84 | 39,92 | 99,24 |
| 31 | 13 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 32 | 13 | Konut | 1+1 | 71,06 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 117,30 |
| 33 | 13 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 34 | 13 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 35 | 13 | Konut | 1+1 | 66,10 | 28,97 | 5,93 | 1,48 | 7,67 | 44,04 | 110,14 |
| 36* | 14 | Konut | 1+1 | 65,67 | 28,43 | 5,93 | 1,45 | 7,53 | 43,33 | 109,00 |
| 37* | 14 | Konut | 1+1 | 55,64 | 24,04 | 5,93 | 1,22 | 6,36 | 37,55 | 93,19 |
| 38 | 14 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 39 | 14 | Konut | 1+1 | 71,06 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 117,30 |
| 40 | 14 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 41 | 14 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 42* | 14 | Konut | 1+1 | 55,80 | 23,98 | 5,93 | 1,22 | 6,35 | 37,47 | 93,27 |
| 43* | 15 | Konut | 1+1 | 66,02 | 28,43 | 5,93 | 1,45 | 7,53 | 43,33 | 109,35 |
| 44* | 15 | Konut | 1+1 | 56,07 | 24,04 | 5,93 | 1,22 | 6,36 | 37,55 | 93,62 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 45 | 15 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 46 | 15 | Konut | 1+1 | 71,06 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 117,30 |
| 47 | 15 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 48 | 15 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 49* | 15 | Konut | 1+1 | 55,80 | 23,98 | 5,93 | 1,22 | 6,35 | 37,47 | 93,27 |
| 50* | 16 | Konut | 1+1 | 58,63 | 24,87 | 5,93 | 1,27 | 6,58 | 38,64 | 97,27 |
| 51* | 16 | Konut | 1+1 | 53,03 | 21,74 | 5,93 | 1,11 | 5,76 | 34,53 | 87,56 |
| 52 | 16 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 53 | 16 | Konut | 1+1 | 71,06 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 117,30 |
| 54 | 16 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 55 | 16 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 56* | 16 | Konut | 1+1 | 47,45 | 20,75 | 5,93 | 1,06 | 5,49 | 33,23 | 80,68 |
| 57 | 17 | Konut | 1+1 | 58,63 | 24,87 | 5,93 | 1,27 | 6,58 | 38,64 | 97,27 |
| 58 | 17 | Konut | 1+1 | 53,03 | 21,74 | 5,93 | 1,11 | 5,76 | 34,53 | 87,56 |
| 59 | 17 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 60 | 17 | Konut | 1+1 | 71,06 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 117,30 |
| 61 | 17 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 62 | 17 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 63 | 17 | Konut | 1+1 | 47,45 | 20,75 | 5,93 | 1,06 | 5,49 | 33,23 | 80,68 |
| 64 | 18 | Konut | 1+1 | 58,63 | 24,87 | 5,93 | 1,27 | 6,58 | 38,64 | 97,27 |
| 65 | 18 | Konut | 1+1 | 53,03 | 21,74 | 5,93 | 1,11 | 5,76 | 34,53 | 87,56 |
| 66 | 18 | Konut | 1+1 | 68,36 | 29,93 | 5,93 | 1,52 | 7,92 | 45,30 | 113,66 |
| 67 | 18 | Konut | 1+1 | 66,44 | 30,64 | 5,93 | 1,56 | 8,11 | 46,24 | 112,68 |
| 68 | 18 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 5,93 | 1,48 | 7,70 | 44,18 | 110,73 |
| 69 | 18 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 5,93 | 1,52 | 7,90 | 45,18 | 112,97 |
| 70 | 18 | Konut | 1+1 | 47,45 | 20,75 | 5,93 | 1,06 | 5,49 | 33,23 | 80,68 |
| 71 | 19 | Konut | 1+1 | 58,63 | 24,87 | 6,92 | 1,27 | 6,58 | 39,63 | 98,26 |
| 72 | 19 | Konut | 1+1 | 53,03 | 21,74 | 6,92 | 1,11 | 5,76 | 35,52 | 88,55 |
| 73 | 19 | Konut | 2+1 | 134,15 | 60,22 | 6,92 | 3,07 | 15,94 | 86,15 | 220,30 |
| 74 | 19 | Konut | 1+1 | 66,44 | 29,08 | 6,92 | 1,48 | 7,70 | 45,17 | 111,61 |
| 75 | 19 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,84 | 6,92 | 1,52 | 7,90 | 46,17 | 112,72 |
| 76 | 19 | Konut | 1+1 | 47,45 | 20,75 | 6,92 | 1,06 | 5,49 | 34,22 | 81,67 |
| 77 | 20 | Konut | 1+1 | 71,56 | 30,56 | 6,92 | 1,56 | 8,09 | 47,13 | 118,69 |
| 78 | 20 | Konut | 1+1 | 59,28 | 25,84 | 6,92 | 1,32 | 6,84 | 40,91 | 100,19 |
| 79 | 20 | Konut | 2+1 | 134,15 | 57,93 | 6,92 | 2,95 | 15,34 | 83,14 | 217,29 |
| 80 | 20 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 6,92 | 1,48 | 7,70 | 45,17 | 111,72 |
| 81 | 20 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 6,92 | 1,52 | 7,90 | 46,17 | 113,96 |
| 82 | 20 | Konut | 1+1 | 66,66 | 28,97 | 6,92 | 1,48 | 7,67 | 45,03 | 111,69 |
| 83 | 21 | Konut | 1+1 | 71,56 | 30,56 | 6,92 | 1,56 | 8,09 | 47,13 | 118,69 |
| 84 | 21 | Konut | 1+1 | 59,28 | 25,84 | 6,92 | 1,32 | 6,84 | 40,91 | 100,19 |
| 85 | 21 | Konut | 2+1 | 134,15 | 57,93 | 6,92 | 2,95 | 15,34 | 83,14 | 217,29 |
| 86 | 21 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 6,92 | 1,48 | 7,70 | 45,17 | 111,72 |
| 87 | 21 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 6,92 | 1,52 | 7,90 | 46,17 | 113,96 |
| 88 | 21 | Konut | 1+1 | 66,66 | 28,97 | 6,92 | 1,48 | 7,67 | 45,03 | 111,69 |
| 89 | 22 | Konut | 1+1 | 71,56 | 30,56 | 6,92 | 1,56 | 8,09 | 47,13 | 118,69 |
| 90 | 22 | Konut | 1+1 | 59,28 | 25,84 | 6,92 | 1,32 | 6,84 | 40,91 | 100,19 |
| 91 | 22 | Konut | 2+1 | 134,15 | 57,93 | 6,92 | 2,95 | 15,34 | 83,14 | 217,29 |
| 92 | 22 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 6,92 | 1,48 | 7,70 | 45,17 | 111,72 |
| 93 | 22 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 6,92 | 1,52 | 7,90 | 46,17 | 113,96 |
| 94 | 22 | Konut | 1+1 | 66,66 | 28,97 | 6,92 | 1,48 | 7,67 | 45,03 | 111,69 |
| 95 | 23 | Konut | 1+1 | 59,28 | 25,84 | 6,92 | 1,32 | 6,84 | 40,91 | 100,19 |
| 96 | 23 | Konut | 2+1 | 134,15 | 57,93 | 6,92 | 2,95 | 15,34 | 83,14 | 217,29 |
| 97 | 23 | Konut | 1+1 | 66,55 | 29,08 | 6,92 | 1,48 | 7,70 | 45,17 | 111,72 |
| 98 | 23 | Konut | 1+1 | 67,79 | 29,84 | 6,92 | 1,52 | 7,90 | 46,17 | 113,96 |
| 121 | 2 | Ofis | 1+0 | 36,34 | 25,06 | 0,00 | 0,80 | 4,15 | 30,00 | 66,34 |
| 122 | 2 | Ofis | 1+0 | 36,89 | 26,26 | 0,00 | 0,84 | 4,35 | 31,45 | 68,34 |
| 123 | 2 | Ofis | 1+0 | 37,15 | 27,58 | 0,00 | 0,88 | 4,56 | 33,03 | 70,18 |
| 124 | 2 | Ofis | 1+0 | 81,12 | 60,26 | 0,00 | 1,92 | 9,97 | 72,14 | 153,26 |
| 125 | 2 | Ofis | 1+0 | 49,27 | 33,06 | 0,00 | 1,05 | 5,47 | 39,59 | 88,86 |
| 126 | 2 | Ofis | 1+0 | 17,95 | 13,38 | 0,00 | 0,43 | 2,21 | 16,02 | 33,97 |
| 127 | 2 | Ofis | 1+0 | 26,20 | 18,94 | 0,00 | 0,60 | 3,13 | 22,67 | 48,87 |
| 128 | 2 | Ofis | 1+0 | 28,62 | 20,16 | 0,00 | 0,64 | 3,34 | 24,14 | 52,76 |
| 129 | 2 | Ofis | 1+0 | 26,62 | 19,50 | 0,00 | 0,62 | 3,23 | 23,35 | 49,97 |
| 130 | 2 | Ofis | 1+0 | 34,90 | 25,51 | 0,00 | 0,81 | 4,22 | 30,54 | 65,44 |
| 131 | 2 | Ofis | 1+0 | 37,28 | 26,73 | 0,00 | 0,85 | 4,42 | 32,00 | 69,28 |
| 153 | 23 | Ofis | 1+1 | 71,56 | 30,56 | 6,92 | 1,56 | 8,09 | 47,13 | 118,69 |
| 154 | 23 | Ofis | 1+1 | 66,66 | 28,97 | 6,92 | 1,48 | 7,67 | 45,03 | 111,69 |
| 157 | Z | Dükkan | 1+0 | 104,31 | 39,67 | 0,00 | 2,02 | 10,50 | 52,18 | 156,49 |
| 158 | Z | Dükkan | 1+0 | 43,10 | 20,09 | 0,00 | 1,02 | 5,32 | 26,42 | 69,52 |
| 159 | Z | Dükkan | 1+0 | 131,93 | 60,93 | 0,00 | 3,10 | 16,13 | 80,16 | 212,09 |
| Toplam | 7.532,69 | 3.393,14 | 622,70 | 167,12 | 868,80 | 5.051,77 | 12.584,46 |
Taşınmazların tadilat projesine göre dönüşümü için yapılan inşaat süreci değerleme tarihinde devam etmektedir. Katlarda asansör, asansör holleri, yangın merdivenleri ve dış cephe tamamlanmış durumdadır.
Taşınmazlarda yerler şap kaplı, duvarlar sıvalı durumdadır. Projesine göre bölümlendirmeler yapılmış olup, bağımsız bölüm kapıları ve iç kapılar takılı değildir. Banyolarda lavabo ve banyo dolabı, mutfaklarda tezgah, evye ve mutfak dolapları eksiktir. Yapının dış cephesi korunarak iç mekanda dönüşüm yapılmakta olup binanın dışı cam giydirmedir.
Bağımsız bölümlerin hizmet alacağı sosyal tesis, kapalı havuz, masaj odaları, spor salonu gibi sosyal alan kullanımı -3. kattaki alandan sağlanacaktır.
Bağımsız bölüm başına 1 adet kapalı otopark kullanım hakkı verilecektir.
Konut olan bağımsız bölümlere bulundukları katlarda yukarıdaki tabloda belirtilen alanlarda depo tahsis edilmektedir.
- asma, 1, 3, 4, 5, 6 ve 24 normal katlarda bulunan bağımsız bölümler mevcutta ofis nitelikli olup bu taşınmazlar için proje dönüşümü kapsamında tadilat yapılmayacaktır. Bu taşınmazlar mimari projeye mevcut kullanım nitelik ve sınırları ile işlenmiş olup mevcut kullanımı korunacaktır. Bu taşınmazlara ait bilgiler aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Bağımsız bölümlerin brüt alanları projesinden alınmıştır. Genel brüt/ kat brüt alanları, toplam kat brüt alanının bağımsız bölümlere ait brüt inşaat alanları oranında dağıtılması ile hesaplanmıştır.
Mevcutta Ofis Olarak Kullanılan Bağımsız Bölüm Listesi
| Bağımsız Bölüm No | Bulunduğu Kat | Niteliği | Tip | Brüt İnşaat Alanları(m²) | Genel Brüt/Kat Brüt Alanları(m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 110 | 2.Asma | Ofis | 1+0 | 193,41 | 515,58 |
| 111 | 2.Asma | Ofis | 1+0 | 114,02 | 303,95 |
| 112 | 2.Asma | Ofis | 2+1 | 225,49 | 601,10 |
| 113 | 2.Asma | Ofis | 2+1 | 118,00 | 314,56 |
| 114 | 2.Asma | Ofis | 1+1 | 102,62 | 273,56 |
| 115 | 2.Asma | Ofis | 1+1 | 192,16 | 512,25 |
| 116 | 1 | Ofis | 1+0 | 151,77 | 268,80 |
| 117 | 1 | Ofis | 1+0 | 207,25 | 367,06 |
| 118 | 1 | Ofis | 1+0 | 32,03 | 56,73 |
| 119 | 1 | Ofis | 1+0 | 307,27 | 544,21 |
| 120 | 1 | Ofis | 1+0 | 419,06 | 742,20 |
| 132 | 3 | Ofis | 1+1 | 120,15 | 421,25 |
| 133 | 3 | Ofis | 1+0 | 64,97 | 227,78 |
| 134 | 3 | Ofis | 1+0 | 48,48 | 169,97 |
| 137 | 4 | Ofis | 1+0 | 32,01 | 112,73 |
| 139 | 5 | Ofis | 1+1 | 109,48 | 405,70 |
| 140 | 5 | Ofis | 1+0 | 32,01 | 118,62 |
| 141 | 5 | Ofis | 1+0 | 79,52 | 294,68 |
| 142 | 6 | Ofis | 1+0 | 23,93 | 93,38 |
| 143 | 6 | Ofis | 1+0 | 24,70 | 96,39 |
| 144 | 6 | Ofis | 1+0 | 24,08 | 93,97 |
| 145 | 6 | Ofis | 1+0 | 27,19 | 106,10 |
| 146 | 6 | Ofis | 1+1 | 78,00 | 304,37 |
| 147 | 6 | Ofis | 1+0 | 31,98 | 124,79 |
| 155 | 24 | Ofis | 1+0 | 103,08 | 188,50 |
| 156 | 24 | Ofis | 1+0 | 349,70 | 639,50 |
| Toplam | 3.212,36 | 7.897,73 |
Değerleme konusu yukarıdaki tabloda yer alan taşınmazlardan 5, 6 ve 24. Normal katta bulunan ofisler yerinde görülememiş olup yerinde ofis olarak kullanıldığı beyan edilmiştir. 2. Asma, 1, 3, 4. Normal katlarda bulunan bağımsız bölümler yerinde kat alanındaki ortak alanlar ile birlikte ofis olarak kullanılmaktadır. Taşınmazlar konum olarak projesi ile uyumlu olup iç mekanlarda ofis kullanımına yönelik bölümlendirmeler yapılmıştır.
TBağımsız Bölüm mevcut görselleri aşağıda sunulmaktadır.
Bağımsız Bölüm Görselleri
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 27 |
Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar tadilat ile ofis projesinden konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen Şeker Kulede bulunan, inşası devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Değerleme konusu taşınmazların inşaatı ve bölümlendirmelerinşn mahallinde yapılan ölçüm ve incelemelere göre 27.04.2024 tarih 2024/2753051 numaralı Tadilat Projesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.
Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu gayrimenkuller mevcutta ofis olarak kullanılan bağımsız bölümler ve tadilat ile ofis projesinden konut, ofis ve dükkan karma projesine dönüştürülen, ince işçilik çalışmaları devam eden Şeker Kulede bulunmakta olup "Konut, Ofis ve Dükkan" niteliğindedir. Değerleme tarihi itibariyle konu gayrimenkullerin inşaatı ve mevcut kullanımı projesindeki niteliğine uygun olarak devam etmektedir.
4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR
4.1 Değer Tanımları
Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.
Pazar Değeri (Market Value)
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası (Market Rent)
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul Değer (Equitable Value)
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji Değeri (Synergistic Value)
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.
Tasfiye Değeri (Liquidation Value)
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:
Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)
Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.
Zorunlu Satış (Forced Sale)
"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.
Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)
UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
4.2 Değerleme Yöntemleri
Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.
Pazar Yaklaşımı (Market Approach)
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 29 |
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir Yaklaşımı (Income Approach)
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
5. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER
5.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler
SWOT Analizi
Güçlü Yönleri
| Güçlü Yönleri | Zayıf Yönleri | |
|---|---|---|
| + + + + + + |
Merkezi konumda yer almakta olup, Büyükdere Caddesi aksı üzerinde konumlu olması, Toplu taşıma ve özel araçlarla yüksek erişilebilirliğe sahip olmaları, Sosyal tesis ve kapalı otoparkının bulunması, Prestijli ve bilinirliği yüksek yapıda konumlu olmaları, Üst katlarda boğaz ve şehir manzarasına hakim olması, İstanbul MİA bölgesinde yer alması. |
Taşınmazların üst gelir grubunun yer aldığı lokasyonda konumlu olmasından dolayı nitelik ve nicelik bakımından sınırlı bir alıcı kitlesine hitap etmesi, Büyükdere Caddesi üzerindeki konumunun Emniyet Evler bitişiğinde yer alması, Projede bağımsız bölümlerin net brüt alanı arasındaki alan kaybının yüksek olması. |
| Fırsat | Tehditler | |
| + | Yaya ve araç sirkülasyonunun yüksek olması, | Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik |
| + | Ana arterlere yakın konumda olması, | gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi |
| + | Bağımsız bölümlerde bulunduğu katta nitelikli | gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi, |
| depo alanları tahsis edilmiş olması, | Konut sektöründe satışların durağan olması. |
|
| + | Binanın Leed Gold sertifikasının bulunuyor olması. |
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 31 |
5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.
Konu gayrimenkuller mevcutta ofis olarak kullanılmakta veya tadilat projesine göre ofis, dükkan ve konut vasfı kazanacaktır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki, ofis, dükkan ve konut vasıflı gayrimenkullerin satılık emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.
Konut Emsalleri
SAPPHİRE
| Geliştirici | Kiler GYO |
|---|---|
| Arsa Alanı | 11.602,48 m² |
| Toplam İnşaat Alanı | 165.139 m² |
| Toplam | 59.727 m² |
| Satılabilir/Kiralanabilir Alan | |
| Proje Karması | Konut, Ofis, Dükkan |
| Stok | - |
| Satış Başlangıç Tarihi | 2007 |
| Proje Teslim Tarihi | 2010 |
| Blok Adedi | 1 Blok |
| Ünite Adedi | 456 Adet Bağımsız Bölüm (211 konut, 245 dükkan) |
| Daire Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, 5+1 |
Sapphire Daire/Ofis Emsalleri/2. El Satışlar
| Daire Tipi |
Konum/Özellik | Kat | Brüt Alan(m2 ) |
Satış Değeri | Pazarlıklı Satış Değeri (TL/m2 ) |
Birim Değer (TL/m2 ) |
Birim Değer (\$/m2 ) |
İndirgenmiş Birim Değer (TL/m2 )* |
İndirgenmiş Birim Değer (\$/m2 )* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | Boğaz manzaralı, açık mutfaklı daire |
9 | 120 | 20.750.000 | 19.712.500 | 164.271 | 4.166 | 193.260 | 4.901 |
| 1+1 | Boğaz manzaralı, kapalı mutfaklı daire |
30+ | 130 | 23.500.000 | 22.325.000 | 171.731 | 4.355 | 202.036 | 5.124 |
| 1+1 | Büyükdere Cad. cepheli, açık mutfaklı daire |
12 | 120 | 23.400.000 | 22.230.000 | 185.250 | 4.698 | 217.941 | 5.527 |
| 1+1 | Şehir manzaralı, açık mutfaklı daire | 18 | 120 | 25.000.000 | 23.750.000 | 197.917 | 5.019 | 232.843 | 5.905 |
| 1+1 | Boğaz manzaralı, açık mutfaklı daire |
30+ | 120 | 28.500.000 | 27.075.000 | 225.625 | 5.722 | 265.441 | 6.732 |
| 2+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı daire |
30+ | 220 | 37.500.000 | 35.625.000 | 161.932 | 4.107 | 190.508 | 4.831 |
| 2+1 | Boğaz manzaralı, bahçeli, kapalı mutfaklı daire |
20 | 320 | 54.000.000 | 51.300.000 | 160.313 | 4.066 | 188.603 | 4.783 |
| 2+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı daire |
30+ | 220 | 37.500.000 | 35.625.000 | 161.932 | 4.107 | 190.508 | 4.831 |
| 2+1 | Boğaz manzaralı, kapalı mutfaklı daire |
30+ | 220 | 44.000.000 | 41.800.000 | 190.000 | 4.819 | 223.529 | 5.669 |
| 2+1 | Deniz manzaralı, kapalı mutfaklı daire |
30+ | 220 | 51.000.000 | 48.450.000 | 220.227 | 5.585 | 259.091 | 6.571 |
| 2+1 | Boğaz manzaralı | 26 | 260 | 52.000.000 | 49.400.000 | 190.000 | 4.819 | 223.529 | 5.669 |
| 3+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı, teraslı daire |
8 | 220 | 38.000.000 | 36.100.000 | 164.091 | 4.161 | 193.048 | 4.896 |
| 3+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı | 24 | 220 | 50.000.000 | 47.500.000 | 215.909 | 5.476 | 254.011 | 6.442 |
| 3+1 | daire Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı daire |
11 | 280 | 52.000.000 | 49.400.000 | 176.429 | 4.474 | 207.563 | 5.264 |
| Ortalama | 184.688 | 4.684 | 217.279 | 5.510 |
*Teras alanlarının daire alanlarına yaklaşık olarak indirgendiğinde elde edilen birim değeri yansıtmaktadır.
LEVENT LOFT
| Geliştirici | Akfen Holding A.Ş & Sağlam İnşaat |
|---|---|
| Arsa Alanı | 5.390 m² |
| Toplam İnşaat Alanı | |
| Toplam Satılabilir/Kiralanabilir Alan |
32.148 m² |
| Proje Karması | Konut, Ofis |
| Stok | - |
| Satış Başlangıç Tarihi | 2006 |
| Proje Teslim Tarihi | 2007 |
| Blok Adedi | 2 Blok |
| Ünite Adedi | 226 Adet Bağımsız Bölüm (144 konut, 88 ofis) |
| Daire Tipleri | 1+1, 2+1 |
Levent Loft Daire/Ofis Emsalleri/2. El Satışlar
| Daire Tipi |
Özellik | Kat | Net Alan(m2) |
Brüt Alan(m2) |
Net Alan/ Brüt Alan |
Satış Değeri |
Pazarlıklı Satış Değeri |
Brüt Alan Birim Değer (TL/m2) |
Brüt Alan Birim Değer (\$/m2) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | Yan parsel cepheli, açık mutfaklı daire |
7 | 89 | 120 | 0,74 | 29.000.000 | 27.550.000 | 229.583 | 5.822 |
| 1+1 | Yan parsel cepheli, açık mutfaklı daire |
5 | 89 | 120 | 0,74 | 25.200.000 | 23.940.000 | 199.500 | 5.059 |
| 1+1 | Yan parsel cepheli, açık mutfaklı daire |
5 | 77 | 110 | 0,70 | 24.300.000 | 23.085.000 | 209.864 | 5.322 |
| 1+1 | Şehir manzaralı, açık mutfaklı | 8 | 89 | 120 | 0,74 | 29.000.000 | 27.550.000 | 229.583 | 5.822 |
| 1+1 | daire Şehir manzaralı, açık mutfaklı |
14 | 89 | 120 | 0,74 | 28.650.000 | 27.217.500 | 226.813 | 5.752 |
| Ortalama | daire | 219.069 | 5.556 |
| Levent Loft Ofis Emsalleri/2. El Satışlar | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Daire Tipi |
Özellik | Kat | Brüt Alan(m2) | Satış Değeri | Pazarlıklı Satış Değeri |
Brüt Alan Birim Değer (TL/m2) |
Brüt Alan Birim Değer (\$/m2) |
| 1+1 | Önü açık, balkonlu ofis | 5 | 125 | 22.850.000 | 21.707.500 | 173.660 | 4.404 |
| 1+1 | Önü açık, balkonlu ofis | 5 | 105 | 24.700.000 | 22.230.000 | 211.714 | 5.369 |
| 1+1 | Yan parsel cepheli | 4 | 110 | 21.000.000 | 19.950.000 | 181.364 | 4.599 |
| Ortalama | 188.913 | 4.791 |
|--|
| Geliştirici | ARB (Atlas-Renkyol-Birincioğlu) İnşaat Adi Ortaklığı |
|---|---|
| Arsa Alanı | 5.000 m² |
| Toplam İnşaat Alanı | 36.000 m² |
| Toplam Satılabilir/Kiralanabilir Alan |
- |
| Proje Karması | Konut, Ticari |
| Stok | - |
| Satış Başlangıç Tarihi | 2010 |
| Proje Teslim Tarihi | Aralık 2014 |
| Blok Adedi | 1 Blok |
| Ünite Adedi | 110 Adet Bağımsız Bölüm (92 Adet Konut, 18 Adet Dükkan) |
| Daire Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1 |
| Nispetiye On Daire Emsalleri/2. El Satışlar | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Daire Tipi |
Özellik | Kat | Net Alan (m²) |
Brüt Alan(m2) |
Net Alan/Brüt Alan |
Satış Değeri |
Pazarlıklı Satış Değeri (TL/m2) |
Birim Değer (TL/m2) |
Birim Değer (\$/m2) |
|
| 1+1 | Güney cepheli, açık mutfaklı daire |
5 | 64 | 88 | 0,73 | 23.000.000 | 21.850.000 | 248.295 | 6.297 | |
| 2+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı |
1 | 92 | 127 | 0,72 | 38.000.000 | 34.200.000 | 269.291 | 6.829 | |
| Ortalama | 258.793 | 6.563 | ||||||||
KANYON
| Geliştirici | Eczacıbaşı-İş GYO AŞ |
|---|---|
| Arsa Alanı | 29.427 m² |
| Toplam İnşaat Alanı | 250.000 m² |
| Toplam Satılabilir/Kiralanabilir Alan |
- |
| Proje Karması | Konut, Ticari |
| Stok | - |
| Satış Başlangıç Tarihi | 2001 |
| Proje Teslim Tarihi | 2006 |
| Blok Adedi | 4 Blok |
| Ünite Adedi | 179 Konut, 1 Ofis Bloğu, 195 İş Yeri, 25 Adet Ofis) |
| Daire Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 |
Kanyon Daire Emsalleri/2. El Satışlar
| Daire Tipi |
Özellik | Kat | Brüt Alan(m2 ) |
Satış Değeri | Pazarlıklı Satış Değeri (TL/m2 ) |
Birim Değer (TL/m2 ) |
Birim Değer (\$/m2 ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı | 5 | 130 | 45.000.000 | 40.500.000 | 311.538 | 7.901 |
| 1+1 | Kuzey cepheli, kapalı mutfaklı | 4 | 125 | 31.500.000 | 29.925.000 | 239.400 | 6.071 |
| 2+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı | 10 | 140 | 39.000.000 | 35.100.000 | 250.714 | 6.358 |
| 2+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı | 9 | 140 | 39.000.000 | 35.100.000 | 250.714 | 6.358 |
| Ortalama | 263.092 | 6.672 |
METROCİTY
| Geliştirici | Ağım ve Özdemir Ailesi |
|---|---|
| Arsa Alanı | 24.000 m² |
| Toplam İnşaat Alanı | 210.200 m² |
| Toplam Satılabilir/Kiralanabilir Alan |
16.500 m²'lik Ofis Bloğu, 46.700 m2'lik 27'şer Katlı 2 Konut Bloğu, 52,000 m2'lik AVM |
| Proje Karması | Konut, Ofis, AVM |
| Stok | - |
| Satış Başlangıç Tarihi | 1998 |
| Proje Teslim Tarihi | 2006 |
| Blok Adedi | 4 Blok |
| Ünite Adedi | - |
| Daire Tipleri | 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 |
Metrocity Daire Emsalleri/2. El Satışlar
| Daire Tipi |
Özellik | Kat | Net Alan(m²) |
Brüt Alan(m2 ) |
Satış Değeri |
Net Alan/Brüt Alan |
Pazarlıklı Satış Değeri |
Birim Değer (TL/m2 ) |
Birim Değer (\$/m2 ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | Kuzey cepheli, kapalı mutfaklı | 16 | 90,7 | 121 | 0,75 | 16.500.000 | 15.675.000 | 129.545 | 3.285 |
| 1+1 | Kuzey cepheli, kapalı mutfaklı | 3 | 90,7 | 121 | 0,75 | 14.000.000 | 13.300.000 | 109.917 | 2.788 |
| 1+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı | 13 | 90,7 | 121 | 0,75 | 20.500.000 | 19.475.000 | 160.950 | 4.082 |
| 2+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı | 11 | 127,2 | 176 | 0,72 | 27.000.000 | 25.650.000 | 145.739 | 3.696 |
| 2+1 | Güney cephe, Zincirlikuyu manzaralı |
16 | 127,2 | 176 | 0,72 | 27.150.000 | 25.792.500 | 146.548 | 3.717 |
| 3+1 | Şehir manzaralı, kapalı mutfaklı | 9 | 205,9 | 282 | 0,73 | 34.600.000 | 32.870.000 | 116.560 | 2.956 |
| Ortalama | 134.877 | 3.421 | |||||||
İSTANBLOOM
Geliştirici Esin Yapı Arsa Alanı 14.760 m² Toplam İnşaat Alanı 79.571 m² Toplam Satılabilir/Kiralanabilir Alan - Proje Karması Residence, Mağaza Stok - Satış Başlangıç Tarihi 2009 Proje Teslim Tarihi 2011 Blok Adedi 1 Blok Ünite Adedi 165 Daire Daire Tipleri 1+1, 2+1, 3+1, 4+1
İstanbloom Daire Emsalleri/2. El Satışlar
| Daire Tipi |
Özellik | Kat | Net Alan(m2 ) |
Brüt Alan(m2 ) |
Net Alan/Brüt Alan |
Satış Değeri |
Pazarlıklı Satış Değeri (TL/m2 ) |
Birim Değer (TL/m2 ) |
Birim Değer (\$/m2 ) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | Boğaz manzaralı | 22 | 93,4 | 125 | 0,75 | 28.000.000 | 26.600.000 | 212.800 | 5.397 | |
| 1+1 | Boğaz manzaralı | 30+ | 93,4 | 125 | 0,75 | 27.900.000 | 25.668.000 | 205.344 | 5.208 | |
| 1+1 | Şehir manzaralı | 30+ | 93,4 | 125 | 0,75 | 27.900.000 | 25.668.000 | 205.344 | 5.208 | |
| 2+1 | Boğaz manzaralı | 30+ | 140 | 188 | 0,74 | 50.000.000 | 45.000.000 | 239.362 | 6.070 | |
| 2+1 | Boğaz manzaralı | 25 | 122,72 | 165 | 0,74 | 48.000.000 | 43.200.000 | 261.818 | 6.640 | |
| 2+1 | Boğaz manzaralı, teraslı |
26 | 131 | 178 | 0,74 | 49.750.000 | 44.775.000 | 251.545 | 6.379 | |
| Ortalama | 229.369 | 5.817 |
ASTORİA KEMPINSKI RESIDENCE
| Geliştirici | Astaş Holding |
|---|---|
| Arsa Alanı | 10.741 m² |
| Toplam İnşaat Alanı | 127.000 m² |
| Toplam Satılabilir/Kiralanabilir | - |
| Alan | |
| Proje Karması | Residence, Ofis |
| Stok | - |
| Satış Başlangıç Tarihi | - |
| Proje Teslim Tarihi | 2007 |
| Blok Adedi | 2 Blok |
| Ünite Adedi | 184(64 Ofis, 120 Residence) |
| Daire Tipleri | 1+1,2+1,3+1 |
Astoria Kempınskı Resıdence Ofis Emsalleri/2. El Satışlar
| Daire Tipi | Özellik | Kat | Brüt Alan(m2 ) |
Satış Değeri | Pazarlıklı Satış Değeri (TL/m2 ) |
Birim Değer (TL/m2 ) |
Birim Değer (\$/m2 ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3+1 | Boğaz manzaralı |
21 | 200 | 41.000.000 | 38.950.000 | 194.750 | 4.939 |
| 3+1 | Şehir manzaralı | 18 | 156 | 33.000.000 | 31.350.000 | 200.962 | 5.096 |
| 2+1 | Şehir manzaralı | 15 | 129 | 19.500.000 | 18.525.000 | 143.605 | 3.642 |
| 2+1 | Şehir manzaralı | 17 | 129 | 23.500.000 | 22.325.000 | 173.062 | 4.389 |
| 1+1 | Şehir manzaralı | 15 | 111 | 17.000.000 | 16.150.000 | 145.495 | 3.690 |
| Ortalama | 171.575 | 4.351 |
Dükkan Emsalleri
| Dükkan Emsalleri/2. El Satışlar | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Özellik | Kat | Brüt Alan(m2 ) |
Satış Değeri | Pazarlıklı Satış Değeri (TL/m2 ) |
Birim Değer (TL/m2 ) |
|||
| Büyükdere Cad. | 21-25 yıllık binada, cadde cepheli | Giriş | 25 | 16.750.000 | 15.912.500 | 636.500 | |||
| Lalapaşa Sk. | 30+ yıllık binada, sokak cepheli | Giriş | 40 | 12.390.000 | 11.770.500 | 294.263 | |||
| Akçam Cad. | 30+ yıllık binada, cadde cepheli | Giriş | 25 | 17.000.000 | 16.150.000 | 646.000 | |||
| Nispetiye Cad. | 30+ yıllık binada, cadde cepheli | Giriş+Asma* | 23 | 12.000.000 | 11.400.000 | 495.652 | |||
| Aytar Cad. | 30+ yıllık binada, cadde cepheli | Giriş | 25 | 8.900.000 | 8.455.000 | 338.200 | |||
*Emsaller asma katlı olup asma kat alanı giriş kat alanına indirgenmiştir.
Kiralık Ofis Emsalleri
| Ofis Emsalleri/Kiralık | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | Özellik | Kat | Brüt Alan (m²) | Değeri (TL) | Pazarlıklı Değer (TL/m²) | Birim Değer (TL/m²) |
| Harmancı Giz Plaza | 500 m² olduğu beyan edilen 420 m² olduğu düşünülen ofis |
10+ | 420 | 350.000 | 297.500 | 708 |
| Yapı Kredi Plaza | 486 m² olduğu beyan edilen 405 m² olduğu düşünülen ofis |
8 | 405 | 400.000 | 340.000 | 840 |
| Yapı Kredi Plaza | 972 m² olduğu beyan edilen 800 m² olduğu düşünülen ofis |
4 | 800 | 800.000 | 680.000 | 850 |
| Maya Akar Center | 273 m² olduğu beyan edilen 225 m² olduğu düşünülen ofis |
10+ | 225 | 260.000 | 221.000 | 982 |
| Maya Akar Center | 875 m² olduğu beyan edilen 750 m² olduğu düşünülen ofis |
10+ | 750 | 650.000 | 552,500 | 737 |
| Nida Kule | 490 m² olduğu beyan edilen 420 m² olduğu düşünülen ofis |
10+ | 420 | 650.000 | 520.000 | 1.238 |
| Sapphire | 1.245 m² olduğu beyan edilen 1.050 m² olduğu düşünülen ofis |
Zemin | 1.050 | 1.450.000 | 1.160.000 | 1.105 |
5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Bölgedeki Emsal Alınan Projele Konumlarını Gösteren Kroki
5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
Değerlemeye konu projedeki bağımsız bölümlerin Pazar değeri ve Proje değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu bağımsız bölümler ile benzer nitelikli "ofis, dükkan ve konut" emsal araştırması yapılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkuller hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.
Emsal araştırması yapılırken, "aynı Pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkullerin fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.
- Kapalı alanı büyüdükçe birim satış değerinde azalmalar olmaktadır.
- Satılık Ofis ve Kanut emsallerinden değerleme konusu bağımsız bölümlere denk olanlarının beyan edilen fiyatlara göre satış bedellerinin brüt alan üzerinden ortalama 200.000 TL/m² - 280.000 TL/m² aralığında olduğu, satılık Dükkan emsallerinin ise beyan edilen fiyatlara göre satış bedellerinin ortalama 300.000 TL/m² - 600.000 TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir.
• Satışa çıkarılan ofis/konut emsallerinin tamamında, asansör-merdiven çekirdeği, sahanlık, ortak alan wc vb. alanlar dahil edilerek kat brütü alanı üzerinden satışa çıkarıldığı tespit edilmiştir. Uygulanan şerefiye çalışmasında bu alanlar üzerinden hesaplama yapılmıştır.
Emsallerin Karşılaştırılması
Satılık konut/ofis ve dükkan emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.
Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, inşaat kalitesi, mimari özellik ve kullanım alanı büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.
Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın teknik ve altyapı özellikleri, kapalı-açık otopark durumu, kattaki konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.
Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip ofisler, büyük alana sahip ofislere göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmaktadır.
Konut ve ofis emsalleri incelendiği birim değerlerin benzerlik gösterdiği tespit edilmiş olup konut ve ofis emsalleri için tek şerefiye tablosu hazırlanmıştır.
Konut/ofis emsalleri proje ismine göre dükkan emsaller emsal numarasına göre tabloya işlenmiştir.
Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:
Değerleme konusu gayrimenkullere benzer nitelikli konut/ofis emsallerinin, kat brüt alanı üzerinden satışa çıkarıldığı tespit edilmiş olup, değerleme konusu gayrimenkullerin ise konut/ofis brüt alanı üzerinden değerleme çalışmasına katıldığı için, konut/ofis emsalleri şerefiye çalışmasına dahil edilirken, asansör – merdiven çekirdeği, kat holü, sahanlık vb. dikkate alınıp ofis brüt alanları üzerinden dahil edilmiştir.
Bina yaşı düşük yapılar, yüksek olanlara göre daha yüksek değerde alıcı bulabilmektedir. Bu durum inşaat kalitesine ilişkin düzeltme kriterinde olumlu şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.
Plaza tarzında olan yapılar, müstakil tarzda küçük alana sahip binalara göre daha yüksek değerde alıcı bulabilmektedir. Bu durum mimari özelliğe ilişkin düzeltme kriterinde olumlu şerefiye olarak göz önünde bulundurulmaktadır.
Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkullere göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip ise şerefiye negatif girilmektedir.
| Karşılaştırma Tablosu – Dükkan Satış Değeri | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| E1 | E2 | E3 | E4 | E5 | ||||||
| Durum | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |||||
| Pazarlanan Değer (A) | 16.750.000 | 12.390.000 | 17.000.000 | 12.000.000 | 8.900.000 | TL | ||||
| Pazarlık Payı | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | % | ||||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 15.912.500 | 11.770.500 | 16.150.000 | 11.400.000 | 8.455.000 | TL | ||||
| Pazarlanan Alan (C) | 25 | 40 | 25 | 23 | 25 | m² | ||||
| Alan Düzeltmesi | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | % | ||||
| Düzeltilmiş Alan (D) | 25 | 40 | 25 | 23 | 25 | m² | ||||
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 670.000 | 309.750 | 680.000 | 521.739 | 356.000 | TL/m² | ||||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 636.500 | 294.263 | 646.000 | 495.652 | 338.200 | TL/m² | ||||
| Konuma İlişkin Düzeltme | -0,2 | 0 | -0,2 | 0 | 0,2 | % | ||||
| İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme | 0,2 | 0,45 | 0,2 | 0,2 | 0,2 | % | ||||
| Mimari Özellik Düzeltme | 0,15 | 0,2 | 0,15 | 0,15 | 0,2 | % | ||||
| Alana İlişkin Düzeltme | -0,2 | 0 | -0,2 | -0,2 | -0,2 | % | ||||
| Toplam Düzeltme | -0,05 | 0,65 | -0,05 | 0,15 | 0,4 | % | ||||
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 604.675 | 485.533 | 613.700 | 570.000 | 473.480 | TL/m² | ||||
| Ortalaması | 549.478 | TL/m² | ||||||||
Dükkan Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir. Şerefiyendirme çalışması ön cephede bulunan 40 m² alanlı dükkan dikkate alınarak yapılmıştır.
Değerleme konusu 158 bağımsız bölüm nolu dükkanın yapılan şerefiyelerndirme çalışması ile satış değerinin 550.000 TL/m² olacağına
157 bağımsız bölüm alanının büyük olması dikkate alınmış %20 alan şerfiyesi uygulanmış ve satış değerinin 440.000 TL/m² olacağına (550.000*0,80=440.000 TL/m²)
159 bağımsız bölüm nolu dükkanın ise arka cephede yer alması ve alanının diğerlerinden büyük olması sebebi ile %25 alan şerfiyesi+%11 konum şerefiyesi uygulanmış ve satış değerinin 352.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır. (550.000*0,64=352.000 TL/m²)
Bu birim değerler dükkanın, ortak alanlar dahil edilmeden kendi brüt alanı üzerinden birim değerleri olarak hesaba eklenmiştir. Dükkanlar için verilen birim değerler net alan birim değerleridir.
Konut/Ofis Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)
| Karşılaştırma Tablosu – Ofis Satış Değeri | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sapphire | Levent Loft | Nispetiye On | Kanyon | Metrocity | İstanbloom | Astoria | |||||
| Ortalama Birim Değer | 217.279 | 219.069 | 258.793 | 263.092 | 134.877 | 229.369 | 171.575 | TL/m² | |||
| Konuma İlişkin Düzeltme | 0,00 | 0,00 | 0,08 | 0,00 | 0,00 | 0,12 | 0,20 | % | |||
| İnşaat Kalitesine İlişkin Düzeltme | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -0,05 | 0,20 | 0,00 | 0,20 | % | |||
| Mimari Özellik Düzeltme | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -0,05 | 0,20 | 0,00 | 0,00 | % | |||
| Alana İlişkin Düzeltme | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,30 | 0,00 | 0,00 | % | |||
| Toplam Düzeltme | 0,00 | 0,00 | 0,08 | -0,10 | 0,70 | 0,12 | 0,40 | % | |||
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 217.279 | 219.069 | 279.497 | 236.783 | 229.290 | 256.893 | 240.205 | TL/m² | |||
| Ortalaması | 239.859 | TL/m² |
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Emsaller incelendiğinde benzer projelerde konut ve ofislerin satış değerinin genel brüt alanı üzerinden 210.000 TL/m²-280.000 TL/m² arasında olduğu görülmüştür. Değerleme konusu tadilat projesi ile ofisten dönüştürülen konutların ve ofislerin ortalama satış değerinin brüt alan üzerinden 240.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Mevcutta ofis olarak kullanılan ve tadilat yapılamayacak ofislerin tamamlanmış ve mevcutta kiracılı olması, alt katlarda yer almaları, alanları, manzara durumu, nitelikleri, iç mekan özellikleri dikkate alınarak brüt alanı ortalaması 215.000 TL/m² birim değer belirlenmiştir.
Karşılaştırma Tablosu – Ofis Kiralık Değeri
| E1 | E2 | E3 | E4 | E5 | E6 | E7 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Durum | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | Kiralık | |||
| Pazarlanan Değer (A) | 350.000 | 400.000 | 800.000 | 260.000 | 650.000 | 650.000 | 1.450.000 | TL/Ay | ||
| Pazarlık Payı | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 20% | 20% | % | ||
| Düzeltilmiş Değer (B) | 297.500 | 340.000 | 680.000 | 221.000 | 552.500 | 520.000 | 1.160.000 | TL/Ay | ||
| Pazarlanan Alan (C) | 500 | 486 | 972 | 273 | 875 | 490 | 1.245 | m² | ||
| Alan Düzeltmesi | 16% | 17% | 18% | 18% | 14% | 14% | 16% | % | ||
| Düzeltilmiş Alan (D) | 420 | 405 | 800 | 225 | 750 | 420 | 1.050 | m² | ||
| Düzeltme Öncesi Değer (A/C) | 700 | 823 | 823 | 952 | 743 | 1.327 | 1.165 | TL/m²/Ay | ||
| Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D) | 708 | 840 | 850 | 982 | 737 | 1.238 | 1.105 | TL/m²/Ay | ||
| Konuma İlişkin Düzeltme | 17% | 0% | 0% | 15% | 15% | 0% | 10% | % | ||
| İnşaat Kalitesi ve Mimari ÖzellikDüzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | % | ||
| Alana İlişkin Düzeltme | -10% | -10% | 0% | -20% | 0% | -10% | 0% | % | ||
| Toplam Düzeltme | 7% | -10% | 0% | -5% | 15% | -10% | 10% | % | ||
| Şerefiye Uygulanmış Değer | 758 | 756 | 850 | 933 | 847 | 1.114 | 1.215 | TL/m²/Ay | ||
| Ortalaması | 925 | TL/m²/Ay | ||||||||
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.
Mevcutta ofis olarak kullanılan ve tadilat yapılamayacak ofislerin tamamlanmış ve mevcutta kiracılı olması, alanları, manzara durumu, nitelikleri, iç mekan özellikleri dikkate alınarak kira değeri kat brüt alanı ortalaması 925 TL/m²/Ay birim değer belirlenmiştir.
6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.
6.1 Pazar Yaklaşımı
Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi
Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün satış değerlerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.
Bulunan emsaller; konum, mimari özellik, inşaat kalitesi ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkule emsal olabilecek satılık ofis, dükkan ve konut emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar
Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.
Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Yapılan araştırmalar, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirlenen özellikler göz önünde bulundurularak bağımsız bölümler için ortalama değer tespiti yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar ofis projesinden konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen Şeker Kule'de yer almakta olup değerleme tarihinde inşaat çalışmaları devam etmektedir. Eksik maliyet birim değer olarak hesaplanmış olup aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Dükkan ve 2. normal katta bulunan ofislerin shell&core olarak, konutların ise beyaz eşyalı ve kullanıma hazır olarak teslim edileceği beyan edilmiş olup eksik maliyet birim değeri hesaplanırken bu hususlar dikkate alınmıştır.
- Asma kat, 1, 3, 4, 5, 6, 24 . normal katlarda bulunan ofisler için tadilat yapılmayacak olup bu katlarda bulunan bağımsız bölümlerde eksik imalat düşülmemiştir. Kat ve alan bazında şerefiyelendirme yapılarak taşınmazalara ayrı ayrı değer takdir edilmiştir.
Bağımsız bölümler için takdir edilen tamamlanması durumundaki pazar değerleri ve mevcut durum pazar değerleri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.
| Tamamlanması | Yaklaşık Mevcut | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bağımsız | Bulunduğu | Niteliği | Brüt İnşaat | Genel | Toplam | Birim | Değer(TL) | Durumundaki | Eksik | Durum |
| Bölüm No | Kat | Alanları(m²) | Brüt(m²) | Şerefiye | Değer(TL) | Yaklaşık Değer(TL) | İmalatlar(TL) | Değeri(TL) | ||
| 1 | 9 | Konut | 73,01 | 120,58 | 0,370 | 214.025 | 25.807.183 | 25.807.000 | 1.465.047 | 24.342.000 |
| 2 | 9 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,370 | 217.341 | 21.568.869 | 21.569.000 | 1.205.761 | 20.363.000 |
| 3 | 9 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,410 | 222.030 | 25.236.095 | 25.236.000 | 1.380.975 | 23.855.000 |
| 4 | 9 | Konut | 70,40 | 116,64 | 0,435 | 222.790 | 25.986.530 | 25.987.000 | 1.417.191 | 24.569.000 |
| 5 | 9 | Konut | 60,55 | 104,73 | 0,365 | 228.761 | 23.958.698 | 23.959.000 | 1.272.497 | 22.686.000 |
| 6 | 9 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,275 | 203.826 | 23.026.653 | 23.027.000 | 1.372.611 | 21.654.000 |
| 7 | 9 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,270 | 195.749 | 21.560.638 | 21.561.000 | 1.338.251 | 20.222.000 |
| 8 | 10 | Konut | 73,01 | 120,58 | 0,380 | 215.588 | 25.995.557 | 25.996.000 | 1.465.047 | 24.531.000 |
| 9 | 10 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,380 | 218.928 | 21.726.306 | 21.726.000 | 1.205.761 | 20.521.000 |
| 10 | 10 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,420 | 223.605 | 25.415.075 | 25.415.000 | 1.380.975 | 24.034.000 |
| 11 | 10 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,445 | 223.081 | 26.167.621 | 26.168.000 | 1.425.210 | 24.742.000 |
| 12 | 10 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,375 | 217.951 | 24.134.220 | 24.134.000 | 1.345.397 | 22.789.000 |
| 13 | 10 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,285 | 205.425 | 23.207.254 | 23.207.000 | 1.372.611 | 21.835.000 |
| 14 | 10 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,280 | 197.291 | 21.730.406 | 21.730.000 | 1.338.251 | 20.392.000 |
| 15 | 11 | Konut | 73,01 | 120,58 | 0,390 | 217.150 | 26.183.930 | 26.184.000 | 1.465.047 | 24.719.000 |
| 16 | 11 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,390 | 220.514 | 21.883.743 | 21.884.000 | 1.205.761 | 20.678.000 |
| 17 | 11 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,430 | 225.180 | 25.594.054 | 25.594.000 | 1.380.975 | 24.213.000 |
| 18 | 11 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,455 | 224.624 | 26.348.711 | 26.349.000 | 1.425.210 | 24.924.000 |
| 19 | 11 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,385 | 219.536 | 24.309.742 | 24.310.000 | 1.345.397 | 22.964.000 |
| 20 | 11 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,325 | 211.819 | 23.929.659 | 23.930.000 | 1.372.611 | 22.557.000 |
| 21 | 11 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,290 | 198.832 | 21.900.175 | 21.900.000 | 1.338.251 | 20.562.000 |
| 22 | 12 | Konut | 73,01 | 120,58 | 0,400 | 218.712 | 26.372.304 | 26.372.000 | 1.465.047 | 24.907.000 |
| 23 | 12 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,400 | 222.101 | 22.041.180 | 22.041.000 | 1.205.761 | 20.835.000 |
| 24 | 12 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,440 | 226.754 | 25.773.034 | 25.773.000 | 1.380.975 | 24.392.000 |
| 25 | 12 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,465 | 226.168 | 26.529.802 | 26.530.000 | 1.425.210 | 25.105.000 |
| 26 | 12 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,395 | 221.121 | 24.485.263 | 24.485.000 | 1.345.397 | 23.140.000 |
| 27 | 12 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,335 | 213.418 | 24.110.260 | 24.110.000 | 1.372.611 | 22.738.000 |
| 28 | 12 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,300 | 200.373 | 22.069.944 | 22.070.000 | 1.338.251 | 20.732.000 |
| 29 | 13 | Konut | 73,01 | 118,93 | 0,410 | 223.332 | 26.560.678 | 26.561.000 | 1.444.986 | 25.116.000 |
| 30 | 13 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,410 | 223.687 | 22.198.617 | 22.199.000 | 1.205.761 | 20.993.000 |
| 31 | 13 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,450 | 228.329 | 25.952.013 | 25.952.000 | 1.380.975 | 24.571.000 |
| 32 | 13 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,475 | 227.712 | 26.710.893 | 26.711.000 | 1.425.210 | 25.286.000 |
| 33 | 13 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,405 | 222.706 | 24.660.785 | 24.661.000 | 1.345.397 | 23.315.000 |
| 34 | 13 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,345 | 215.016 | 24.290.861 | 24.291.000 | 1.372.611 | 22.918.000 |
| 35 | 13 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,310 | 201.915 | 22.239.713 | 22.240.000 | 1.338.251 | 20.901.000 |
| 36* | 14 | Konut | 65,67 | 109,00 | 0,430 | 216.414 | 23.589.938 | 23.590.000 | 1.324.394 | 22.266.000 |
| 37* | 14 | Konut | 55,64 | 93,19 | 0,410 | 233.019 | 21.715.382 | 21.715.000 | 1.132.276 | 20.583.000 |
| 38 | 14 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,455 | 232.211 | 26.393.234 | 26.393.000 | 1.380.975 | 25.012.000 |
| 39 | 14 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,490 | 229.173 | 26.882.222 | 26.882.000 | 1.425.210 | 25.457.000 |
| 40 | 14 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,415 | 226.716 | 25.104.760 | 25.105.000 | 1.345.397 | 23.759.000 |
| 41 | 14 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,355 | 217.973 | 24.624.876 | 24.625.000 | 1.372.611 | 23.252.000 |
| 42* | 14 | Konut | 55,80 | 93,27 | 0,355 | 206.443 | 19.255.417 | 19.255.000 | 1.133.260 | 18.122.000 |
| 43* | 15 | Konut | 66,02 | 109,35 | 0,440 | 217.230 | 23.754.902 | 23.755.000 | 1.328.647 | 22.426.000 |
| 44* | 15 | Konut | 56,07 | 93,62 | 0,420 | 233.594 | 21.869.392 | 21.869.000 | 1.137.500 | 20.732.000 |
| 45 | 15 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,505 | 240.191 | 27.300.218 | 27.300.000 | 1.380.975 | 25.919.000 |
| 46 | 15 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,550 | 238.401 | 27.964.728 | 27.965.000 | 1.425.210 | 26.540.000 |
| 47 | 15 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,425 | 228.318 | 25.282.179 | 25.282.000 | 1.345.397 | 23.937.000 |
| 48 | 15 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,365 | 219.582 | 24.806.609 | 24.807.000 | 1.372.611 | 23.434.000 |
| 49* | 15 | Konut | 55,80 | 93,27 | 0,365 | 207.966 | 19.397.524 | 19.398.000 | 1.133.260 | 18.264.000 |
| 50* | 16 | Konut | 58,63 | 97,27 | 0,480 | 235.115 | 22.870.440 | 22.870.000 | 1.181.872 | 21.689.000 |
| 51* | 16 | Konut | 53,03 | 87,56 | 0,450 | 229.243 | 20.072.988 | 20.073.000 | 1.063.878 | 19.009.000 |
| 52 | 16 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,520 | 241.275 | 27.423.475 | 27.423.000 | 1.380.975 | 26.042.000 |
Tadilat projesi ile dönüştürülen bağımsız bölümlerin değeri;
| Toplam | 7.532,69 | 12.584,46 | 3.031.452.849 | 3.031.454.000 | 143.318.407 | 2.888.137.000 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 159 | Z | Dükkan | 131,93 | 212,09 | 218.965 | 46.439.360 | 46.439.000 | 890.759 | 45.549.000 | |
| 158 | Z | Dükkan | 43,10 | 69,52 | 340.958 | 23.705.000 | 23.705.000 | 292.003 | 23.413.000 | |
| 157 | Z | Dükkan | 104,31 | 156,49 | 293.277 | 45.896.400 | 45.896.000 | 657.278 | 45.239.000 | |
| 154 | 23 | Ofis | 66,66 | 111,69 | 0,460 | 223.392 | 24.951.546 | 24.952.000 | 1.357.083 | 23.594.000 |
| 153 | 23 | Ofis | 71,56 | 118,69 | 0,570 | 244.732 | 29.046.193 | 29.046.000 | 1.442.034 | 27.604.000 |
| 131* | 2 | Ofis | 37,28 | 69,28 | 0,430 | 406.528 | 28.164.574 | 28.165.000 | 290.979 | 27.874.000 |
| 129 130 |
2 2 |
Ofis Ofis |
26,62 34,90 |
49,97 65,44 |
0,490 0,450 |
420.237 413.759 |
20.999.916 27.078.383 |
21.000.000 27.078.000 |
209.881 274.868 |
20.790.000 26.804.000 |
| 128* | 2 | Ofis | 28,62 | 52,76 | 0,480 | 409.976 | 21.629.118 | 21.629.000 | 221.580 | 21.408.000 |
| 127* | 2 | Ofis | 26,20 | 48,87 | 0,495 | 417.923 | 20.424.567 | 20.425.000 | 205.261 | 20.219.000 |
| 126* | 2 | Ofis | 17,95 | 33,97 | 0,540 | 431.693 | 14.666.494 | 14.666.000 | 142.692 | 14.524.000 |
| 125* | 2 | Ofis | 49,27 | 88,86 | 0,390 | 386.411 | 34.335.241 | 34.335.000 | 373.198 | 33.962.000 |
| 124* | 2 | Ofis | 81,12 | 153,26 | 0,260 | 388.721 | 59.576.487 | 59.576.000 | 643.705 | 58.933.000 |
| 123* | 2 | Ofis | 37,15 | 70,18 | 0,450 | 417.205 | 29.277.600 | 29.278.000 | 294.738 | 28.983.000 |
| 122* | 2 | Ofis | 36,89 | 68,34 | 0,460 | 409.408 | 27.977.014 | 27.977.000 | 287.008 | 27.690.000 |
| 121* | 2 | Ofis | 36,34 | 66,34 | 0,470 | 403.776 | 26.786.064 | 26.786.000 | 278.623 | 26.507.000 |
| 98 | 23 | Konut | 67,79 | 113,96 | 0,515 | 240.821 | 27.444.528 | 27.445.000 | 1.384.640 | 26.060.000 |
| 97 | 23 | Konut | 66,55 | 111,72 | 0,515 | 238.056 | 26.596.158 | 26.596.000 | 1.357.425 | 25.239.000 |
| 96 | 23 | Konut | 134,15 | 217,29 | 0,540 | 246.285 | 53.514.014 | 53.514.000 | 2.640.013 | 50.874.000 |
| 95 | 23 | Konut | 59,28 | 100,19 | 0,630 | 251.358 | 25.183.402 | 25.183.000 | 1.217.303 | 23.966.000 |
| 94 | 22 | Konut | 66,66 | 111,69 | 0,450 | 221.862 | 24.780.645 | 24.781.000 | 1.357.083 | 23.424.000 |
| 93 | 22 | Konut | 67,79 | 113,96 | 0,505 | 239.232 | 27.263.376 | 27.263.000 | 1.384.640 | 25.879.000 |
| 92 | 22 | Konut | 66,55 | 111,72 | 0,505 | 236.485 | 26.420.606 | 26.421.000 | 1.357.425 | 25.063.000 |
| 90 91 |
22 22 |
Konut Konut |
59,28 134,15 |
100,19 217,29 |
0,620 0,530 |
249.815 244.686 |
25.028.903 53.166.521 |
25.029.000 53.167.000 |
1.217.303 2.640.013 |
23.812.000 50.527.000 |
| 89 | 22 | Konut | 71,56 | 118,69 | 0,560 | 243.173 | 28.861.186 | 28.861.000 | 1.442.034 | 27.419.000 |
| 88 | 21 | Konut | 66,66 | 111,69 | 0,440 | 220.332 | 24.609.744 | 24.610.000 | 1.357.083 | 23.253.000 |
| 87 | 21 | Konut | 67,79 | 113,96 | 0,495 | 237.642 | 27.082.224 | 27.082.000 | 1.384.640 | 25.698.000 |
| 86 | 21 | Konut | 66,55 | 111,72 | 0,495 | 234.913 | 26.245.054 | 26.245.000 | 1.357.425 | 24.888.000 |
| 85 | 21 | Konut | 134,15 | 217,29 | 0,520 | 243.086 | 52.819.027 | 52.819.000 | 2.640.013 | 50.179.000 |
| 84 | 21 | Konut | 59,28 | 100,19 | 0,610 | 248.273 | 24.874.403 | 24.874.000 | 1.217.303 | 23.657.000 |
| 83 | 21 | Konut | 71,56 | 118,69 | 0,550 | 241.614 | 28.676.178 | 28.676.000 | 1.442.034 | 27.234.000 |
| 82 | 20 | Konut | 66,66 | 111,69 | 0,430 | 218.802 | 24.438.843 | 24.439.000 | 1.357.083 | 23.082.000 |
| 81 | 20 | Konut | 67,79 | 113,96 | 0,485 | 236.053 | 26.901.072 | 26.901.000 | 1.384.640 | 25.516.000 |
| 80 | 20 | Konut | 66,55 | 111,72 | 0,485 | 233.342 | 26.069.502 | 26.070.000 | 1.357.425 | 24.712.000 |
| 79 | 20 | Konut | 134,15 | 217,29 | 0,510 | 241.487 | 52.471.534 | 52.472.000 | 2.640.013 | 49.832.000 |
| 78 | 20 | Konut | 59,28 | 100,19 | 0,600 | 246.731 | 24.719.904 | 24.720.000 | 1.217.303 | 23.503.000 |
| 77 | 20 | Konut | 71,56 | 118,69 | 0,540 | 240.055 | 28.491.170 | 28.491.000 | 1.442.034 | 27.049.000 |
| 76 | 19 | Konut | 47,45 | 81,67 | 0,520 | 225.983 | 18.455.962 | 18.456.000 | 992.285 | 17.464.000 |
| 75 | 19 | Konut | 66,55 | 112,72 | 0,470 | 235.281 | 26.521.387 | 26.521.000 | 1.369.574 | 25.152.000 |
| 74 | 19 | Konut | 66,44 | 111,61 | 0,465 | 229.503 | 25.615.291 | 25.615.000 | 1.356.089 | 24.259.000 |
| 73 | 19 | Konut | 134,15 | 220,30 | 0,500 | 235.044 | 51.779.790 | 51.780.000 | 2.676.619 | 49.103.000 |
| 72 | 19 | Konut | 53,03 | 88,55 | 0,590 | 261.918 | 23.193.362 | 23.193.000 | 1.075.907 | 22.117.000 |
| 71 | 19 | Konut | 58,63 | 98,26 | 0,580 | 249.063 | 24.473.758 | 24.474.000 | 1.193.900 | 23.280.000 |
| 70 | 18 | Konut | 47,45 | 80,68 | 0,470 | 220.674 | 17.803.876 | 17.804.000 | 980.256 | 16.824.000 |
| 69 | 18 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,395 | 223.387 | 25.236.554 | 25.237.000 | 1.372.611 | 23.864.000 |
| 67 68 |
18 18 |
Konut Konut |
66,44 66,55 |
112,68 110,73 |
0,615 0,455 |
258.934 229.426 |
29.176.978 25.404.824 |
29.177.000 25.405.000 |
1.369.077 1.345.397 |
27.808.000 24.059.000 |
| 66 | 18 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,560 | 247.625 | 28.145.146 | 28.145.000 | 1.380.975 | 26.764.000 |
| 65 | 18 | Konut | 53,03 | 87,56 | 0,590 | 251.377 | 22.011.070 | 22.011.000 | 1.063.878 | 20.947.000 |
| 64 | 18 | Konut | 58,63 | 97,27 | 0,570 | 249.413 | 24.261.210 | 24.261.000 | 1.181.872 | 23.079.000 |
| 63 | 17 | Konut | 47,45 | 80,68 | 0,460 | 219.173 | 17.682.761 | 17.683.000 | 980.256 | 16.703.000 |
| 62 | 17 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,385 | 221.786 | 25.055.647 | 25.056.000 | 1.372.611 | 23.683.000 |
| 61 | 17 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,445 | 227.849 | 25.230.220 | 25.230.000 | 1.345.397 | 23.885.000 |
| 60 | 17 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,605 | 247.195 | 28.996.315 | 28.996.000 | 1.425.210 | 27.571.000 |
| 59 | 17 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,550 | 246.037 | 27.964.728 | 27.965.000 | 1.380.975 | 26.584.000 |
| 58 | 17 | Konut | 53,03 | 87,56 | 0,530 | 241.891 | 21.180.463 | 21.180.000 | 1.063.878 | 20.117.000 |
| 57 | 17 | Konut | 58,63 | 97,27 | 0,510 | 239.881 | 23.334.030 | 23.334.000 | 1.181.872 | 22.152.000 |
| 56* | 16 | Konut | 47,45 | 80,68 | 0,430 | 214.669 | 17.319.416 | 17.319.000 | 980.256 | 16.339.000 |
| 55 | 16 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,375 | 220.185 | 24.874.740 | 24.875.000 | 1.372.611 | 23.502.000 |
| 54 | 16 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,435 | 226.272 | 25.055.617 | 25.056.000 | 1.345.397 | 23.710.000 |
| 53 | 16 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,555 | 239.495 | 28.093.003 | 28.093.000 | 1.425.210 | 26.668.000 |
*İkinci kattan çıkış sağlanan açık teras alanının bu katın kullanımına tahsis edileceği öğrenilmiştir. Teras alanının bağımsız bölüm net alanı oranında kattaki bağımsız bölümlerin kullanımında olacağı varsayılmış ve bu oranda teras değeri kapalı alan değerine eklenmiştir. Teras alanı için değer, ikinci kat için takdir edilen ortalama satış değerinin 1/3'ü oranında takdir edilmiştir. Her bağımsız bölüm için kapalı alan değerine ilave net alanı oranında teras alanı ayrılıp, teras değeri ayrıca hesaplanıp toplam değer olarak gösterilmiştir. Toplam teras alanı 1.018 m² olarak alınmıştır.
Mevcutta ofis olarak kullanılan bağımsız bölümlerin değeri;
| Bağımsız | Bulunduğu Kat | Niteliği | Brüt İnşaat | Genel Brüt/Kat | Toplam | Birim | Mevcut Durum | Mevcut Durum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bölüm No | Alanları(m²) | Brüt Alanları(m²) | Şerefiye | Değer(TL) | Değer(TL) | Yaklaşık Değer(TL) | ||
| 110 | 2.Asma | Ofis | 193,41 | 515,58 | 0,080 | 192.780 | 99.394.043 | 99.394.000 |
| 111 | 2.Asma | Ofis | 114,02 | 303,95 | 0,080 | 192.780 | 58.595.258 | 58.595.000 |
| 112 | 2.Asma | Ofis | 225,49 | 601,10 | 0,138 | 203.133 | 122.103.251 | 122.103.000 |
| 113 | 2.Asma | Ofis | 118,00 | 314,56 | 0,140 | 203.490 | 64.009.515 | 64.010.000 |
| 114 | 2.Asma | Ofis | 102,62 | 273,56 | 0,229 | 219.377 | 60.012.479 | 60.012.000 |
| 115 | 2.Asma | Ofis | 192,16 | 512,25 | 0,180 | 210.630 | 107.895.337 | 107.895.000 |
| 116 | 1 | Ofis | 151,77 | 268,80 | 0,160 | 207.060 | 55.657.929 | 55.658.000 |
| 117 | 1 | Ofis | 207,25 | 367,06 | 0,240 | 221.340 | 81.245.506 | 81.246.000 |
| 118 | 1 | Ofis | 32,03 | 56,73 | 0,230 | 219.555 | 12.455.041 | 12.455.000 |
| 119 | 1 | Ofis | 307,27 | 544,21 | 0,110 | 198.135 | 107.826.687 | 107.827.000 |
| 120 | 1 | Ofis | 419,06 | 742,20 | 0,170 | 208.845 | 155.004.816 | 155.005.000 |
| 132 | 3 | Ofis | 120,15 | 421,25 | 0,175 | 209.738 | 88.350.889 | 88.351.000 |
| 133 | 3 | Ofis | 64,97 | 227,78 | 0,300 | 232.050 | 52.857.364 | 52.857.000 |
| 134 | 3 | Ofis | 48,48 | 169,97 | 0,270 | 226.695 | 38.531.473 | 38.531.000 |
| 137 | 4 | Ofis | 32,01 | 112,73 | 0,340 | 239.190 | 26.963.581 | 26.964.000 |
| 139 | 5 | Ofis | 109,48 | 405,70 | 0,195 | 213.308 | 86.539.203 | 86.539.000 |
| 140 | 5 | Ofis | 32,01 | 118,62 | 0,340 | 239.190 | 28.372.700 | 28.373.000 |
| 141 | 5 | Ofis | 79,52 | 294,68 | 0,290 | 230.265 | 67.854.129 | 67.854.000 |
| 142 | 6 | Ofis | 23,93 | 93,38 | 0,250 | 223.125 | 20.835.493 | 20.835.000 |
| 143 | 6 | Ofis | 24,70 | 96,39 | 0,250 | 223.125 | 21.505.920 | 21.506.000 |
| 144 | 6 | Ofis | 24,08 | 93,97 | 0,250 | 223.125 | 20.966.096 | 20.966.000 |
| 145 | 6 | Ofis | 27,19 | 106,10 | 0,250 | 223.125 | 23.673.926 | 23.674.000 |
| 146 | 6 | Ofis | 78,00 | 304,37 | 0,290 | 230.265 | 70.086.663 | 70.087.000 |
| 147 | 6 | Ofis | 31,98 | 124,79 | 0,290 | 230.265 | 28.735.532 | 28.736.000 |
| 155 | 24 | Ofis | 103,08 | 188,50 | 0,420 | 253.470 | 47.779.772 | 47.780.000 |
| 156 | 24 | Ofis | 349,70 | 639,50 | 0,340 | 239.190 | 152.961.366 | 152.961.000 |
| Toplam | 3.212,36 | 7.897,73 | 1.700.213.969 | 1.700.214.000 | ||||
Mevcutta ofis olarak kullanılan bağımsız bölümlerin kira değeri;
| Bağımsız Bölüm No |
Bulunduğu Kat | Niteliği | Brüt İnşaat Alanları(m²) |
Genel Brüt/Kat Brüt Alanları(m²) |
Toplam Şerefiye |
Birim Değer(TL) |
Mevcut Durum Değer(TL) |
Mevcut Durum Yaklaşık Değer(TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 110 | 2.Asma | Ofis | 193,41 | 515,58 | 0,080 | 829 | 427.367 | 427.000 |
| 111 | 2.Asma | Ofis | 114,02 | 303,95 | 0,080 | 829 | 251.943 | 252.000 |
| 112 | 2.Asma | Ofis | 225,49 | 601,10 | 0,138 | 873 | 525.010 | 525.000 |
| 113 | 2.Asma | Ofis | 118,00 | 314,56 | 0,140 | 875 | 275.223 | 275.000 |
| 114 | 2.Asma | Ofis | 102,62 | 273,56 | 0,229 | 943 | 258.037 | 258.000 |
| 115 | 2.Asma | Ofis | 192,16 | 512,25 | 0,180 | 906 | 463.920 | 464.000 |
| 116 | 1 | Ofis | 151,77 | 268,80 | 0,160 | 890 | 239.314 | 239.000 |
| 117 | 1 | Ofis | 207,25 | 367,06 | 0,240 | 952 | 349.333 | 349.000 |
| 118 | 1 | Ofis | 32,03 | 56,73 | 0,230 | 944 | 53.553 | 54.000 |
| 119 | 1 | Ofis | 307,27 | 544,21 | 0,110 | 852 | 463.625 | 464.000 |
| 120 | 1 | Ofis | 419,06 | 742,20 | 0,170 | 898 | 666.477 | 666.000 |
| 132 | 3 | Ofis | 120,15 | 421,25 | 0,175 | 902 | 379.884 | 380.000 |
| 133 | 3 | Ofis | 64,97 | 227,78 | 0,300 | 998 | 227.272 | 227.000 |
| 134 | 3 | Ofis | 48,48 | 169,97 | 0,270 | 975 | 165.675 | 166.000 |
| 137 | 4 | Ofis | 32,01 | 112,73 | 0,340 | 1.028 | 115.936 | 116.000 |
| 139 | 5 | Ofis | 109,48 | 405,70 | 0,195 | 917 | 372.094 | 372.000 |
| 140 | 5 | Ofis | 32,01 | 118,62 | 0,340 | 1.028 | 121.995 | 122.000 |
| 141 | 5 | Ofis | 79,52 | 294,68 | 0,290 | 990 | 291.754 | 292.000 |
| 142 | 6 | Ofis | 23,93 | 93,38 | 0,250 | 959 | 89.587 | 90.000 |
| 143 | 6 | Ofis | 24,70 | 96,39 | 0,250 | 959 | 92.469 | 92.000 |
| 144 | 6 | Ofis | 24,08 | 93,97 | 0,250 | 959 | 90.148 | 90.000 |
| 145 | 6 | Ofis | 27,19 | 106,10 | 0,250 | 959 | 101.791 | 102.000 |
| 146 | 6 | Ofis | 78,00 | 304,37 | 0,290 | 990 | 301.353 | 301.000 |
| 147 | 6 | Ofis | 31,98 | 124,79 | 0,290 | 990 | 123.555 | 124.000 |
| 155 | 24 | Ofis | 103,08 | 188,50 | 0,420 | 1.090 | 205.440 | 205.000 |
| 156 | 24 | Ofis | 349,70 | 639,50 | 0,340 | 1.028 | 657.691 | 658.000 |
| Toplam | 3.212,36 | 7.897,73 | 7.310.444 | 7.310.000 |
- asma, 1, 3, 4, 5, 6 ve 24. Normal katlarda bulunan bağımsız bölümler mevcutta ofis olarak kullanılmakta olup bu bağımsız bölümler için tadilat yapılmayacaktır. Bu taşınmazlar için birim değer belirlenirken bu durum dikkate alınmış ve tadilat yapılmayacağından eksik imalat bulunmadığı varsayılmıştır. Taşınmazların mevcut kullanımları da dikakte alınarak genel brüt/kat brüt alanları (Toplam kat alanı kattaki bağımsız bölümlere bağımsız bölüm brüt alanları oranında dağılarak elde edilmiştir) ve kat alanı üzerinden değer verilmiştir.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 43 |
| İnşaat Maliyetleri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim İnşaat | İnşaat Tamamlanma | Kalan Birim İnşaat | |||||||
| Fonksiyon | Brüt Alan (m2) | Maliyeti (TL/m2) | Toplam Maliyet (TL) | Oranı % | Maliyeti (TL/m2) | Maliyet (TL) | |||
| Konut | 12.584,46 | 45.000,00 | 566.300.501,51 | 75% | 11.250,00 | 141.575.125,38 | |||
| Toplam | 12.584,46 | 566.300.501,51 | 141.575.125,38 | ||||||
| Proje Genel Giderleri | |||||||||
| Toplam Maliyet (TL) | Oran | Maliyet (TL) | |||||||
| 566.300.501,51 | 2,0% | 11.326.010,03 | |||||||
| Toplam Maliyet (TL) | |||||||||
| İnşaat Maliyeti (TL) | 141.575.125,38 | ||||||||
| Proje Genel Giderleri (TL) | 11.326.010,03 | ||||||||
| Toplam (TL) | 152.901.135,41 | ||||||||
| Paçal Maliyeti TL/ m² | 12.150,00 | ||||||||
| İnşaat Maliyetleri | |||||||||
| Brüt Alan | Birim İnşaat | İnşaat Tamamlanma | Kalan Birim İnşaat | ||||||
| Fonksiyon | (m2) | Maliyeti (TL/m2) | Toplam Maliyet (TL) | Oranı % | Maliyeti (TL/m2) | Maliyet (TL) | |||
| Ofis ve Dükkan | 12.584,46 | 35.000,00 | 440.455.945,62 | 90% | 3.500,00 | 44.045.594,56 | |||
| Toplam | 12.584,46 | 440.455.945,62 | 44.045.594,56 | ||||||
| Proje Genel Giderleri | |||||||||
| Toplam Maliyet (TL) | Oran | Maliyet (TL) | |||||||
| 440.455.945,62 | 2,0% | 8.809.118,91 | |||||||
| Toplam Maliyet (TL) | |||||||||
| İnşaat Maliyeti (TL) 44.045.594,56 |
|||||||||
| Proje Genel Giderleri (TL) 8.809.118,91 |
|||||||||
| Toplam (TL) | 52.854.713,47 | ||||||||
| Paçal Maliyeti TL/m² 4.200,00 |
|||||||||
Yukarıdaki hesap birim inşaat maliyetini bulmak için yapılmış olup toplam maliyet hesabı değildir. Konut nitelikli taşınmazlar ve 23. katta bulunan ofisler için eksik maliyet birim değeri 12.150 TL/m², dükkan nitelikli taşınmazlar ve 2. normal katta bulunan ofisler için eksik maliyet birim değeri Shell&core pazarlanma kriteri göz önünde bulundurularak 4.200 TL/m² olarak belirlenmiştir.
Seçilen değerleme yöntemine göre 140 adet bağımsız bölümün toplam Tamamlanması Durumundaki Pazar Değerinin 4.731.668.000 TL, Mevcut Durum Proje/Pazar Değerinin 4.588.351.000 TL olabileceği görüşüne varılmıştır.
6.2 Maliyet Yaklaşımı
Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 44 |
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
6.3 Gelir Yaklaşımı
Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
6.4 Diğer Tespit Ve Analizler
Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi Yöntemi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Bu değerleme raporunda hasılat paylaşımı sözleşmesi ile ofis projesinden konut, ofis ve dükkanlardan oluşan karma kullanıma dönüşümü gerçekleştirilen proje için ve hasılat paylaşımına konu olmayan ve mevutta ofis olarak kullanılan 26 adet bağımsız bölüm için bağımsız bölüm bazında değerleme çalışması yapılmıştır. Hasılat paylaşımına ilişkin sözleşme detayları "2.3.6 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler" başlığı altında detaylı olarak anlatılmıştır.
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Değerleme konusu taşınmazlar Şeker Kulede bulunan mevcut tapu kayıtlarında 1 adet dükkan ve 74 adet ofis niteliğinde olup, tadilat ile konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen, ince işçilik çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Dönüşüm projesi için tadilat projesi hazırlanmış olup, tadilat ruhsatı alınmıştr. Ancak onaylı proje tapuya tescil edilip yeni bağımsız bölüm listesi ve kullanım niteliğine göre kat irtifakı henüz kurulmamıştır. İnce işçilik devam ettiği için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır.
Mevcut ofisler dışındaki bağımsız bölümlerin tadilat projesi ve tadilat ruhsatına göre henüz inşaatı tamamlanmamıştır. Bu sebeple yapı kullanma izin belgesi olmadığından ve buna yönelik kat mülkiyeti henüz tesis edilmediğinden bağımsız bölümlerin toplam değeri "Proje Değeri" olarak takdir edilmiştir.
Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar
Değerleme çalışmasında, boş arazi üzerine geliştirilmiş bir proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Mevcut yapının kullanım fonksiyonlarının dönüşümü için proje değerleme çalışması yapılmıştır.
En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.
En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:
- Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
- Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
- Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 46 |
Değerleme konusu gayrimenkullerin konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımının "Konut - Ofis - Ticari" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.
Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerleme çalışması "Konut, Ofis, Dükkan" vasıflı 140 adet bağımsız bölümden oluşan proje için yapılmıştır. Projesine göre oluşturulmuş olan bağımsız bölümler için henüz kat irtifakı kurulmamıştır. Bağımsız bölüm bazında değer takdiri aşağıda sunulmaktadır.
Tadilat projesi ile dönüştürülen bağımsız bölümlerin değeri;
| Bağımsız | Bulunduğu | Brüt İnşaat | Genel | Toplam | Birim | Tamamlanması | Eksik | Yaklaşık Mevcut | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bölüm No | Kat | Niteliği | Alanları(m²) | Brüt(m²) | Şerefiye | Değer(TL) | Değer(TL) | Durumundaki | İmalatlar(TL) | Durum |
| Yaklaşık Değer(TL) | Değeri(TL) | |||||||||
| 1 | 9 | Konut | 73,01 | 120,58 | 0,370 | 214.025 | 25.807.183 | 25.807.000 | 1.465.047 | 24.342.000 |
| 2 | 9 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,370 | 217.341 | 21.568.869 | 21.569.000 | 1.205.761 | 20.363.000 |
| 3 | 9 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,410 | 222.030 | 25.236.095 | 25.236.000 | 1.380.975 | 23.855.000 |
| 4 | 9 | Konut | 70,40 | 116,64 | 0,435 | 222.790 | 25.986.530 | 25.987.000 | 1.417.191 | 24.569.000 |
| 5 | 9 | Konut | 60,55 | 104,73 | 0,365 | 228.761 | 23.958.698 | 23.959.000 | 1.272.497 | 22.686.000 |
| 6 | 9 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,275 | 203.826 | 23.026.653 | 23.027.000 | 1.372.611 | 21.654.000 |
| 7 | 9 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,270 | 195.749 | 21.560.638 | 21.561.000 | 1.338.251 | 20.222.000 |
| 8 | 10 | Konut | 73,01 | 120,58 | 0,380 | 215.588 | 25.995.557 | 25.996.000 | 1.465.047 | 24.531.000 |
| 9 | 10 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,380 | 218.928 | 21.726.306 | 21.726.000 | 1.205.761 | 20.521.000 |
| 10 | 10 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,420 | 223.605 | 25.415.075 | 25.415.000 | 1.380.975 | 24.034.000 |
| 11 | 10 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,445 | 223.081 | 26.167.621 | 26.168.000 | 1.425.210 | 24.742.000 |
| 12 | 10 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,375 | 217.951 | 24.134.220 | 24.134.000 | 1.345.397 | 22.789.000 |
| 13 | 10 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,285 | 205.425 | 23.207.254 | 23.207.000 | 1.372.611 | 21.835.000 |
| 14 | 10 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,280 | 197.291 | 21.730.406 | 21.730.000 | 1.338.251 | 20.392.000 |
| 15 | 11 | Konut | 73,01 | 120,58 | 0,390 | 217.150 | 26.183.930 | 26.184.000 | 1.465.047 | 24.719.000 |
| 16 | 11 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,390 | 220.514 | 21.883.743 | 21.884.000 | 1.205.761 | 20.678.000 |
| 17 | 11 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,430 | 225.180 | 25.594.054 | 25.594.000 | 1.380.975 | 24.213.000 |
| 18 | 11 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,455 | 224.624 | 26.348.711 | 26.349.000 | 1.425.210 | 24.924.000 |
| 19 | 11 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,385 | 219.536 | 24.309.742 | 24.310.000 | 1.345.397 | 22.964.000 |
| 20 | 11 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,325 | 211.819 | 23.929.659 | 23.930.000 | 1.372.611 | 22.557.000 |
| 21 | 11 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,290 | 198.832 | 21.900.175 | 21.900.000 | 1.338.251 | 20.562.000 |
| 22 | 12 | Konut | 73,01 | 120,58 | 0,400 | 218.712 | 26.372.304 | 26.372.000 | 1.465.047 | 24.907.000 |
| 23 | 12 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,400 | 222.101 | 22.041.180 | 22.041.000 | 1.205.761 | 20.835.000 |
| 24 | 12 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,440 | 226.754 | 25.773.034 | 25.773.000 | 1.380.975 | 24.392.000 |
| 25 | 12 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,465 | 226.168 | 26.529.802 | 26.530.000 | 1.425.210 | 25.105.000 |
| 26 | 12 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,395 | 221.121 | 24.485.263 | 24.485.000 | 1.345.397 | 23.140.000 |
| 27 | 12 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,335 | 213.418 | 24.110.260 | 24.110.000 | 1.372.611 | 22.738.000 |
| 28 | 12 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,300 | 200.373 | 22.069.944 | 22.070.000 | 1.338.251 | 20.732.000 |
| 29 | 13 | Konut | 73,01 | 118,93 | 0,410 | 223.332 | 26.560.678 | 26.561.000 | 1.444.986 | 25.116.000 |
| 30 | 13 | Konut | 59,32 | 99,24 | 0,410 | 223.687 | 22.198.617 | 22.199.000 | 1.205.761 | 20.993.000 |
| 31 | 13 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,450 | 228.329 | 25.952.013 | 25.952.000 | 1.380.975 | 24.571.000 |
| 32 | 13 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,475 | 227.712 | 26.710.893 | 26.711.000 | 1.425.210 | 25.286.000 |
| 33 | 13 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,405 | 222.706 | 24.660.785 | 24.661.000 | 1.345.397 | 23.315.000 |
| 34 | 13 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,345 | 215.016 | 24.290.861 | 24.291.000 | 1.372.611 | 22.918.000 |
| 35 | 13 | Konut | 66,10 | 110,14 | 0,310 | 201.915 | 22.239.713 | 22.240.000 | 1.338.251 | 20.901.000 |
| 36* | 14 | Konut | 65,67 | 109,00 | 0,430 | 216.414 | 23.589.938 | 23.590.000 | 1.324.394 | 22.266.000 |
| 37* | 14 | Konut | 55,64 | 93,19 | 0,410 | 233.019 | 21.715.382 | 21.715.000 | 1.132.276 | 20.583.000 |
| 38 | 14 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,455 | 232.211 | 26.393.234 | 26.393.000 | 1.380.975 | 25.012.000 |
| 39 | 14 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,490 | 229.173 | 26.882.222 | 26.882.000 | 1.425.210 | 25.457.000 |
| 40 | 14 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,415 | 226.716 | 25.104.760 | 25.105.000 | 1.345.397 | 23.759.000 |
| 41 | 14 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,355 | 217.973 | 24.624.876 | 24.625.000 | 1.372.611 | 23.252.000 |
| 42* | 14 | Konut | 55,80 | 93,27 | 0,355 | 206.443 | 19.255.417 | 19.255.000 | 1.133.260 | 18.122.000 |
| 43* | 15 | Konut | 66,02 | 109,35 | 0,440 | 217.230 | 23.754.902 | 23.755.000 | 1.328.647 | 22.426.000 |
| 44* | 15 | Konut | 56,07 | 93,62 | 0,420 | 233.594 | 21.869.392 | 21.869.000 | 1.137.500 | 20.732.000 |
| 45 | 15 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,505 | 240.191 | 27.300.218 | 27.300.000 | 1.380.975 | 25.919.000 |
| 46 | 15 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,550 | 238.401 | 27.964.728 | 27.965.000 | 1.425.210 | 26.540.000 |
| 47 | 15 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,425 | 228.318 | 25.282.179 | 25.282.000 | 1.345.397 | 23.937.000 |
| 48 | 15 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,365 | 219.582 | 24.806.609 | 24.807.000 | 1.372.611 | 23.434.000 |
| 49* | 15 | Konut | 55,80 | 93,27 | 0,365 | 207.966 | 19.397.524 | 19.398.000 | 1.133.260 | 18.264.000 |
| 50* | 16 | Konut | 58,63 | 97,27 | 0,480 | 235.115 | 22.870.440 | 22.870.000 | 1.181.872 | 21.689.000 |
| 51* | 16 | Konut | 53,03 | 87,56 | 0,450 | 229.243 | 20.072.988 | 20.073.000 | 1.063.878 | 19.009.000 |
| 52 | 16 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,520 | 241.275 | 27.423.475 | 27.423.000 | 1.380.975 | 26.042.000 |
| 53 | 16 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,555 | 239.495 | 28.093.003 | 28.093.000 | 1.425.210 | 26.668.000 |
| 54 | 16 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,435 | 226.272 | 25.055.617 | 25.056.000 | 1.345.397 | 23.710.000 |
| 55 | 16 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,375 | 220.185 | 24.874.740 | 24.875.000 | 1.372.611 | 23.502.000 |
| 56* | 16 | Konut | 47,45 | 80,68 | 0,430 | 214.669 | 17.319.416 | 17.319.000 | 980.256 | 16.339.000 |
| 57 | 17 | Konut | 58,63 | 97,27 | 0,510 | 239.881 | 23.334.030 | 23.334.000 | 1.181.872 | 22.152.000 |
| 58 | 17 | Konut | 53,03 | 87,56 | 0,530 | 241.891 | 21.180.463 | 21.180.000 | 1.063.878 | 20.117.000 |
| 59 | 17 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,550 | 246.037 | 27.964.728 | 27.965.000 | 1.380.975 | 26.584.000 |
| 60 | 17 | Konut | 71,06 | 117,30 | 0,605 | 247.195 | 28.996.315 | 28.996.000 | 1.425.210 | 27.571.000 |
| 61 | 17 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,445 | 227.849 | 25.230.220 | 25.230.000 | 1.345.397 | 23.885.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 62 | 17 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,385 | 221.786 | 25.055.647 | 25.056.000 | 1.372.611 | 23.683.000 |
| 63 | 17 | Konut | 47,45 | 80,68 | 0,460 | 219.173 | 17.682.761 | 17.683.000 | 980.256 | 16.703.000 |
| 64 | 18 | Konut | 58,63 | 97,27 | 0,570 | 249.413 | 24.261.210 | 24.261.000 | 1.181.872 | 23.079.000 |
| 65 | 18 | Konut | 53,03 | 87,56 | 0,590 | 251.377 | 22.011.070 | 22.011.000 | 1.063.878 | 20.947.000 |
| 66 | 18 | Konut | 68,36 | 113,66 | 0,560 | 247.625 | 28.145.146 | 28.145.000 | 1.380.975 | 26.764.000 |
| 67 | 18 | Konut | 66,44 | 112,68 | 0,615 | 258.934 | 29.176.978 | 29.177.000 | 1.369.077 | 27.808.000 |
| 68 | 18 | Konut | 66,55 | 110,73 | 0,455 | 229.426 | 25.404.824 | 25.405.000 | 1.345.397 | 24.059.000 |
| 69 | 18 | Konut | 67,79 | 112,97 | 0,395 | 223.387 | 25.236.554 | 25.237.000 | 1.372.611 | 23.864.000 |
| 70 | 18 | Konut | 47,45 | 80,68 | 0,470 | 220.674 | 17.803.876 | 17.804.000 | 980.256 | 16.824.000 |
| 71 | 19 | Konut | 58,63 | 98,26 | 0,580 | 249.063 | 24.473.758 | 24.474.000 | 1.193.900 | 23.280.000 |
| 72 | 19 | Konut | 53,03 | 88,55 | 0,590 | 261.918 | 23.193.362 | 23.193.000 | 1.075.907 | 22.117.000 |
| 73 | 19 | Konut | 134,15 | 220,30 | 0,500 | 235.044 | 51.779.790 | 51.780.000 | 2.676.619 | 49.103.000 |
| 74 | 19 | Konut | 66,44 | 111,61 | 0,465 | 229.503 | 25.615.291 | 25.615.000 | 1.356.089 | 24.259.000 |
| 75 | 19 | Konut | 66,55 | 112,72 | 0,470 | 235.281 | 26.521.387 | 26.521.000 | 1.369.574 | 25.152.000 |
| 76 | 19 | Konut | 47,45 | 81,67 | 0,520 | 225.983 | 18.455.962 | 18.456.000 | 992.285 | 17.464.000 |
| 77 | 20 | Konut | 71,56 | 118,69 | 0,540 | 240.055 | 28.491.170 | 28.491.000 | 1.442.034 | 27.049.000 |
| 78 | 20 | Konut | 59,28 | 100,19 | 0,600 | 246.731 | 24.719.904 | 24.720.000 | 1.217.303 | 23.503.000 |
| 79 | 20 | Konut | 134,15 | 217,29 | 0,510 | 241.487 | 52.471.534 | 52.472.000 | 2.640.013 | 49.832.000 |
| 80 | 20 | Konut | 66,55 | 111,72 | 0,485 | 233.342 | 26.069.502 | 26.070.000 | 1.357.425 | 24.712.000 |
| 81 | 20 | Konut | 67,79 | 113,96 | 0,485 | 236.053 | 26.901.072 | 26.901.000 | 1.384.640 | 25.516.000 |
| 82 | 20 | Konut | 66,66 | 111,69 | 0,430 | 218.802 | 24.438.843 | 24.439.000 | 1.357.083 | 23.082.000 |
| 83 | 21 | Konut | 71,56 | 118,69 | 0,550 | 241.614 | 28.676.178 | 28.676.000 | 1.442.034 | 27.234.000 |
| 84 | 21 | Konut | 59,28 | 100,19 | 0,610 | 248.273 | 24.874.403 | 24.874.000 | 1.217.303 | 23.657.000 |
| 85 | 21 | Konut | 134,15 | 217,29 | 0,520 | 243.086 | 52.819.027 | 52.819.000 | 2.640.013 | 50.179.000 |
| 86 | 21 | Konut | 66,55 | 111,72 | 0,495 | 234.913 | 26.245.054 | 26.245.000 | 1.357.425 | 24.888.000 |
| 87 | 21 | Konut | 67,79 | 113,96 | 0,495 | 237.642 | 27.082.224 | 27.082.000 | 1.384.640 | 25.698.000 |
| 88 | 21 | Konut | 66,66 | 111,69 | 0,440 | 220.332 | 24.609.744 | 24.610.000 | 1.357.083 | 23.253.000 |
| 89 | 22 | Konut | 71,56 | 118,69 | 0,560 | 243.173 | 28.861.186 | 28.861.000 | 1.442.034 | 27.419.000 |
| 90 | 22 | Konut | 59,28 | 100,19 | 0,620 | 249.815 | 25.028.903 | 25.029.000 | 1.217.303 | 23.812.000 |
| 91 | 22 | Konut | 134,15 | 217,29 | 0,530 | 244.686 | 53.166.521 | 53.167.000 | 2.640.013 | 50.527.000 |
| 92 | 22 | Konut | 66,55 | 111,72 | 0,505 | 236.485 | 26.420.606 | 26.421.000 | 1.357.425 | 25.063.000 |
| 93 | 22 | Konut | 67,79 | 113,96 | 0,505 | 239.232 | 27.263.376 | 27.263.000 | 1.384.640 | 25.879.000 |
| 94 | 22 | Konut | 66,66 | 111,69 | 0,450 | 221.862 | 24.780.645 | 24.781.000 | 1.357.083 | 23.424.000 |
| 95 | 23 | Konut | 59,28 | 100,19 | 0,630 | 251.358 | 25.183.402 | 25.183.000 | 1.217.303 | 23.966.000 |
| 96 | 23 | Konut | 134,15 | 217,29 | 0,540 | 246.285 | 53.514.014 | 53.514.000 | 2.640.013 | 50.874.000 |
| 97 | 23 | Konut | 66,55 | 111,72 | 0,515 | 238.056 | 26.596.158 | 26.596.000 | 1.357.425 | 25.239.000 |
| 98 | 23 | Konut | 67,79 | 113,96 | 0,515 | 240.821 | 27.444.528 | 27.445.000 | 1.384.640 | 26.060.000 |
| 121* | 2 | Ofis | 36,34 | 66,34 | 0,470 | 403.776 | 26.786.064 | 26.786.000 | 278.623 | 26.507.000 |
| 122* | 2 | Ofis | 36,89 | 68,34 | 0,460 | 409.408 | 27.977.014 | 27.977.000 | 287.008 | 27.690.000 |
| 123* | 2 | Ofis | 37,15 | 70,18 | 0,450 | 417.205 | 29.277.600 | 29.278.000 | 294.738 | 28.983.000 |
| 124* | 2 | Ofis | 81,12 | 153,26 | 0,260 | 388.721 | 59.576.487 | 59.576.000 | 643.705 | 58.933.000 |
| 125* | 2 | Ofis | 49,27 | 88,86 | 0,390 | 386.411 | 34.335.241 | 34.335.000 | 373.198 | 33.962.000 |
| 126* | 2 | Ofis | 17,95 | 33,97 | 0,540 | 431.693 | 14.666.494 | 14.666.000 | 142.692 | 14.524.000 |
| 127* | 2 | Ofis | 26,20 | 48,87 | 0,495 | 417.923 | 20.424.567 | 20.425.000 | 205.261 | 20.219.000 |
| 128* | 2 | Ofis | 28,62 | 52,76 | 0,480 | 409.976 | 21.629.118 | 21.629.000 | 221.580 | 21.408.000 |
| 129* | 2 | Ofis | 26,62 | 49,97 | 0,490 | 420.237 | 20.999.916 | 21.000.000 | 209.881 | 20.790.000 |
| 130* | 2 | Ofis | 34,90 | 65,44 | 0,450 | 413.759 | 27.078.383 | 27.078.000 | 274.868 | 26.804.000 |
| 131* | 2 | Ofis | 37,28 | 69,28 | 0,430 | 406.528 | 28.164.574 | 28.165.000 | 290.979 | 27.874.000 |
| 153 | 23 | Ofis | 71,56 | 118,69 | 0,570 | 244.732 | 29.046.193 | 29.046.000 | 1.442.034 | 27.604.000 |
| 154 | 23 | Ofis | 66,66 | 111,69 | 0,460 | 223.392 | 24.951.546 | 24.952.000 | 1.357.083 | 23.594.000 |
| 157 | Z | Dükkan | 104,31 | 156,49 | 293.277 | 45.896.400 | 45.896.000 | 657.278 | 45.239.000 | |
| 158 | Z | Dükkan | 43,10 | 69,52 | 340.958 | 23.705.000 | 23.705.000 | 292.003 | 23.413.000 | |
| 159 | Z | Dükkan | 131,93 | 212,09 | 218.965 | 46.439.360 | 46.439.000 | 890.759 | 45.549.000 | |
| Toplam | 7.532,69 | 12.584,46 | 3.031.452.849 | 3.031.454.000 | 143.318.407 | 2.888.137.000 |
Mevcutta ofis olarak kullanılan bağımsız bölümlerin değeri;
| Bağımsız Bölüm No |
Bulunduğu Kat | Niteliği | Brüt İnşaat Alanları(m²) |
Genel Brüt/Kat Brüt Alanları(m²) |
Toplam Şerefiye |
Birim Değer(TL) |
Mevcut Durum Değer(TL) |
Mevcut Durum Yaklaşık Değer(TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 110 | 2.Asma | Ofis | 193,41 | 515,58 | 0,080 | 192.780 | 99.394.043 | 99.394.000 |
| 111 | 2.Asma | Ofis | 114,02 | 303,95 | 0,080 | 192.780 | 58.595.258 | 58.595.000 |
| 112 | 2.Asma | Ofis | 225,49 | 601,10 | 0,138 | 203.133 | 122.103.251 | 122.103.000 |
| 113 | 2.Asma | Ofis | 118,00 | 314,56 | 0,140 | 203.490 | 64.009.515 | 64.010.000 |
| 114 | 2.Asma | Ofis | 102,62 | 273,56 | 0,229 | 219.377 | 60.012.479 | 60.012.000 |
| 115 | 2.Asma | Ofis | 192,16 | 512,25 | 0,180 | 210.630 | 107.895.337 | 107.895.000 |
| 116 | 1 | Ofis | 151,77 | 268,80 | 0,160 | 207.060 | 55.657.929 | 55.658.000 |
| 117 | 1 | Ofis | 207,25 | 367,06 | 0,240 | 221.340 | 81.245.506 | 81.246.000 |
| 118 | 1 | Ofis | 32,03 | 56,73 | 0,230 | 219.555 | 12.455.041 | 12.455.000 |
| 119 | 1 | Ofis | 307,27 | 544,21 | 0,110 | 198.135 | 107.826.687 | 107.827.000 |
| 120 | 1 | Ofis | 419,06 | 742,20 | 0,170 | 208.845 | 155.004.816 | 155.005.000 |
| 132 | 3 | Ofis | 120,15 | 421,25 | 0,175 | 209.738 | 88.350.889 | 88.351.000 |
| 133 | 3 | Ofis | 64,97 | 227,78 | 0,300 | 232.050 | 52.857.364 | 52.857.000 |
| 134 | 3 | Ofis | 48,48 | 169,97 | 0,270 | 226.695 | 38.531.473 | 38.531.000 |
| 137 | 4 | Ofis | 32,01 | 112,73 | 0,340 | 239.190 | 26.963.581 | 26.964.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 139 | 5 | Ofis | 109,48 | 405,70 | 0,195 | 213.308 | 86.539.203 | 86.539.000 |
| 140 | 5 | Ofis | 32,01 | 118,62 | 0,340 | 239.190 | 28.372.700 | 28.373.000 |
| 141 | 5 | Ofis | 79,52 | 294,68 | 0,290 | 230.265 | 67.854.129 | 67.854.000 |
| 142 | 6 | Ofis | 23,93 | 93,38 | 0,250 | 223.125 | 20.835.493 | 20.835.000 |
| 143 | 6 | Ofis | 24,70 | 96,39 | 0,250 | 223.125 | 21.505.920 | 21.506.000 |
| 144 | 6 | Ofis | 24,08 | 93,97 | 0,250 | 223.125 | 20.966.096 | 20.966.000 |
| 145 | 6 | Ofis | 27,19 | 106,10 | 0,250 | 223.125 | 23.673.926 | 23.674.000 |
| 146 | 6 | Ofis | 78,00 | 304,37 | 0,290 | 230.265 | 70.086.663 | 70.087.000 |
| 147 | 6 | Ofis | 31,98 | 124,79 | 0,290 | 230.265 | 28.735.532 | 28.736.000 |
| 155 | 24 | Ofis | 103,08 | 188,50 | 0,420 | 253.470 | 47.779.772 | 47.780.000 |
| 156 | 24 | Ofis | 349,70 | 639,50 | 0,340 | 239.190 | 152.961.366 | 152.961.000 |
| Toplam | 3.212,36 | 7.897,73 | 1.700.213.969 | 1.700.214.000 |
Mevcutta ofis olarak kullanılan bağımsız bölümlerin kira değeri;
| Bağımsız Bölüm No |
Bulunduğu Kat | Niteliği | Brüt İnşaat Alanları(m²) |
Genel Brüt/Kat Brüt Alanları(m²) |
Toplam Şerefiye |
Birim Değer(TL) |
Mevcut Durum Değer(TL) |
Mevcut Durum Yaklaşık Değer(TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 110 | 2.Asma | Ofis | 193,41 | 515,58 | 0,080 | 829 | 427.367 | 427.000 |
| 111 | 2.Asma | Ofis | 114,02 | 303,95 | 0,080 | 829 | 251.943 | 252.000 |
| 112 | 2.Asma | Ofis | 225,49 | 601,10 | 0,138 | 873 | 525.010 | 525.000 |
| 113 | 2.Asma | Ofis | 118,00 | 314,56 | 0,140 | 875 | 275.223 | 275.000 |
| 114 | 2.Asma | Ofis | 102,62 | 273,56 | 0,229 | 943 | 258.037 | 258.000 |
| 115 | 2.Asma | Ofis | 192,16 | 512,25 | 0,180 | 906 | 463.920 | 464.000 |
| 116 | 1 | Ofis | 151,77 | 268,80 | 0,160 | 890 | 239.314 | 239.000 |
| 117 | 1 | Ofis | 207,25 | 367,06 | 0,240 | 952 | 349.333 | 349.000 |
| 118 | 1 | Ofis | 32,03 | 56,73 | 0,230 | 944 | 53.553 | 54.000 |
| 119 | 1 | Ofis | 307,27 | 544,21 | 0,110 | 852 | 463.625 | 464.000 |
| 120 | 1 | Ofis | 419,06 | 742,20 | 0,170 | 898 | 666.477 | 666.000 |
| 132 | 3 | Ofis | 120,15 | 421,25 | 0,175 | 902 | 379.884 | 380.000 |
| 133 | 3 | Ofis | 64,97 | 227,78 | 0,300 | 998 | 227.272 | 227.000 |
| 134 | 3 | Ofis | 48,48 | 169,97 | 0,270 | 975 | 165.675 | 166.000 |
| 137 | 4 | Ofis | 32,01 | 112,73 | 0,340 | 1.028 | 115.936 | 116.000 |
| 139 | 5 | Ofis | 109,48 | 405,70 | 0,195 | 917 | 372.094 | 372.000 |
| 140 | 5 | Ofis | 32,01 | 118,62 | 0,340 | 1.028 | 121.995 | 122.000 |
| 141 | 5 | Ofis | 79,52 | 294,68 | 0,290 | 990 | 291.754 | 292.000 |
| 142 | 6 | Ofis | 23,93 | 93,38 | 0,250 | 959 | 89.587 | 90.000 |
| 143 | 6 | Ofis | 24,70 | 96,39 | 0,250 | 959 | 92.469 | 92.000 |
| 144 | 6 | Ofis | 24,08 | 93,97 | 0,250 | 959 | 90.148 | 90.000 |
| 145 | 6 | Ofis | 27,19 | 106,10 | 0,250 | 959 | 101.791 | 102.000 |
| 146 | 6 | Ofis | 78,00 | 304,37 | 0,290 | 990 | 301.353 | 301.000 |
| 147 | 6 | Ofis | 31,98 | 124,79 | 0,290 | 990 | 123.555 | 124.000 |
| 155 | 24 | Ofis | 103,08 | 188,50 | 0,420 | 1.090 | 205.440 | 205.000 |
| 156 | 24 | Ofis | 349,70 | 639,50 | 0,340 | 1.028 | 657.691 | 658.000 |
| Toplam | 3.212,36 | 7.897,73 | 7.310.444 | 7.310.000 |
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ
7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün mevcut durumu bugünkü Pazar/Proje değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu
| Özet Tablo | Mevcut Durum Değeri (TL) | Tamamlanması Durumunundaki Değer (TL) |
|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı (Proje Toplamı) | 4.588.351.000 | 4.731.668.000 |
| Maliyet Yaklaşımı | Bu yöntem uygulanmamıştır. | |
| Gelir Yaklaşımı | Bu yöntem uygulanmamıştır. |
Pazar yaklaşımında proje değeri konusu bağımsız bölümler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu projeye benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan toplam proje değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
Toplam Proje Değeri olarak 4.588.351.000.-TL (Dört Milyar Beş Yüz Seksen Sekiz Milyon Üç Yüz Elli Bir Bin.-Türk Lirası), kıymet takdir edilmiştir.
Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri için 4.731.668.000.-TL (Dört Milyar Yedi Yüz Otuz Bir Milyon Altı Yüz Altmış Sekiz Bin.-Türk Lirası), kıymet takdir edilmiştir.
7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.
7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme çalışmasında, boş arazi üzerine geliştirilmiş bir proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Arsa üzerinde yer alan mevcut yapının kullanım fonksiyonlarının dönüşümü için proje değerleme çalışması yapılmaktadır.
7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme çalışmasında, boş arazi üzerine geliştirilmiş bir proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Arsa üzerinde yer alan mevcut yapının kullanım fonksiyonlarının dönüşümü için proje ve mevcutta bulunan ofis kullanımları için değerleme çalışması yapılmaktadır.
Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.
8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş
28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;
"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlar tadilat ile ofis projesinden konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen Şeker Kulede bulunan, inşası devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Dönüşüm projesi için tadilat projesi hazırlanmış olup, tadilat ruhsatı alınmıştr. Ancak onaylı proje tapuya tescil edilip yeni bağımsız bölüm listesi ve kullanım niteliğine göre kat irtifakı henüz kurulmamıştır. İnce işçilik devam ettiği için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır.
Taşınmazlar için tadilat projesi hazırlanmış ve tadilat ruhsatı alınmış olup proje tapuya tescil edilip kat irtifakı kurulmamıştır. Eski proje ve mevcut kat irtifakındaki bağımsız bölümlere ait tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar aşağıdaki gibidir.
Gayrimenkulün tapu kaydının beyanlar hanesinde "Yönetim Planı" ve "KM ne Çevrilmiştir. "beyanı bulunmaktadır. Konu beyanların gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kaydının irtifaklar hanesinde "Üst hakkı" beyanı bulunmaktadır. Konu beyanın gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kaydının şerhler hanesinde "12 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır" beyanı bulunmaktadır. Konu beyanın gayrimenkulün devrine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün tapu kaydının rehinler hanesinde Burgan Bank A.Ş. lehine 1/0, 2/0, 2/1, 2/2, 3/0, 4/0 dereceden 150.000.000.00 USD bedelle ipotek kaydı bulunmaktadır. Konu ipoteklerin, Şeker Kule Proje Finansmanı amacıyla alınan kredi teminatı amaçlı kullanıldığı bilgisi edinilmiştir. Konu rehinlerin projenin/gayrimenkullerin devrine ve portföye alınmasına olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün/projenin devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu projeyi oluşturan mevcut bağımsız bölümler üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkullerin devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.
Değerleme konusu proje tadilat ile ofis projesinden konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen Şeker Kulede bulunan, inşası devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Proje için tadilat projesi hazırlanmış ve tadilat ruhsatı alınmış olup proje tapuya tescil edilip kat irtifakı kurulmamıştır.
Rapor konusu projenin tapu incelemesi itibariyle, sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "proje" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar Şeker Kulede bulunan mevcut tapu kayıtlarında 1 adet dükkan ve 74 adet ofis niteliğinde olup, tadilat ile konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen, ince işçilik çalışmaları devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Dönüşüm projesi için tadilat projesi hazırlanmış olup, tadilat ruhsatı alınmıştr. Ancak onaylı proje tapuya tescil edilip yeni bağımsız bölüm listesi ve kullanım niteliğine göre kat irtifakı henüz kurulmamıştır. İnce işçilik devam ettiği için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır. Bu sebeple yeni oluşturulan bağımsız bölümler proje olarak değerlendirilmiştir.
Proje olarak yapılan değerleme çalışması için alınması gereken izinlerin alındığı ve tadilat projesine göre inşaat çalışmasının devam ettiği görülmüştür.
Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Mevcut durumda yapılan incelemelerde, değerleme konusu projenin mevcutta ofis olarak kullanılan bağımsız bölümlerin ve tadilat halindeki bağımsız bölümlerin inşaatının belediyede bulunan ancak tapuya tescil ettirilmemiş onaylı 27.04.2024 tarihli tadilat projesi ile uyumlu olduğu görülmüş olup yeniden ruhsat almasını gerektirir bir durum tespit edilmemiştir.
Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.
Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar tadilat ile ofis projesinden konut, ofis, dükkan karma projesine dönüştürülen Şeker Kulede bulunan, inşası devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Mevcut durumda taşınmazların niteliklerine uygun olarak kullanıldığı veya inşasının devam ettiği tespit edilmiş olup, gayrimenkullerin tapudaki kazanacağı nitelik ile fiili kullanım şekillerinin uyumlu olduğu görüşüne varılmıştır.
Dönüşüm projesi için tadilat projesi hazırlanmış olup, tadilat ruhsatı alınmıştr. Ancak onaylı proje tapuya tescil edilip yeni bağımsız bölüm listesi ve kullanım niteliğine göre kat irtifakı henüz kurulmamıştır. İnce işçilik devam ettiği için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmamıştır. 2. Asma, 1, 3, 4, 5, 6 ve 24. Normal katlarda bulunan ofisler mevcutta ofis olarak kullanılmakta olup bu taşınmazlar için herhangi bir tadilat veya değişiklik gerçekleşmeyecektir. Bu sepeple rapor konusu gayrimenkullerin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.
9. DİĞER
9.1 KDV Konusu
07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.
29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.
01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | ||||
| Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |||
| Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |||
| Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda * | 10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda | ||||
| Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /* | ||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | ||||
| 499 TL' ye kadar ise | 1% | |||
| 500 - 999 TL ise 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının |
10% | |||
| Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
20% | |||
| 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | |||
| 1.000-2.000 TL ise 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı |
||||
| Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri |
20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
Yukarıda verilen bilgiler ve müşteriden alınan bilgiler doğrultusunda konu "konut" vasıflı gayrimenkullerin KDV oranı %10, "ofis ve dükkan" vasıflı gayrimenkullerin KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.
10. SONUÇ
10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu projenin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "proje" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."
10.2 Nihai Değer Takdiri
Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.
-
- Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
-
- Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
-
- Değerleme konusu gayrimenkuller tadilat ile ofis projesinden konut, ofisi dükkan karma projesine dönüştürülen Şeker Kulede bulunan, inşası devam eden 3 adet dükkan, 13 adet ofis, 98 adet konut niteliği kazanacak toplam 114 adet bağımsız bölüm ve mevcutta ofis olarak kullanılan tadilat yapılmayacak 26 adet bağımsız bölümdür. Taşınmazlar için 27.04.2024 tarih ve 2024/2753051 sayılı tadilat projesi hazırlanmış ve 02.05.2024 tarih 1/70 numaralı Tadilat Ruhsatı, 29.10.2024 tarih 3/39 numaralı İsim Değişikliği Ruhsatı alınmış olup proje tapuya tescil edilip kat irtifakı kurulmamıştır.
Değer Tablosu (25.04.2025 tarihli)
| 140 Adet Bağımsız Bölümlü Proje | (KDV Hariç) | (KDV Dahil)* |
|---|---|---|
| Tamamlanması Durumundaki Değeri (Toplam Hasılat) | 4.731.668.000 | 5.422.951.500 TL |
| Mevcut Durum Proje / Pazar Değeri (Toplam Hasılat) | 4.588.351.000 | 5.264.516.800 TL |
*Konut nitelikli taşınmazlar için %10, ofis ve dükkan nitelikli taşınmazlar için %20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.
o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.
- o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
- o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
- o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
- o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.
o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.
11. EKLER
-
- Fotoğraflar
-
- TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
-
- İmar Durumu
-
- Yapı Kullanma İzin Belgesi
-
- Yapı Ruhsatları
-
- Mimari Proje Görselleri
-
- Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri
-
- Gayrimenkule Ait Tapu Görselleri ve Kaydı