Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 1 |

GAYRİMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Genel Görünüm Genel Görünüm

Konu Gayrimenkullerin Hava Fotoğrafına Göre Konumu

	Yönetici Özeti
Değerleme Raporun İlişkin Bilgiler
Raporu Talep Eden	Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Değerleme Tarihi	25.06.2025
Rapor Tarihi ve Numarası	30.06.2025 / 2025_696
Değerlenen Mülkiyetlerin Hakları	Tam Hissesi
Değerlemenin Amacı	Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün Pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.
Gayrimenkule İlişkin Bilgiler
Gayrimenkullerin Kullanımı	Ticari Bina (Banka Şubesi ve Lojman)
Gayrimenkullerin Açık Adresi	Celal Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi, No: 22 Turhal / TOKAT
Tapu Kayıtları		Tokat ili, Turhal İlçesi, Celal mahallesi, 202,66 m² yüzölçüme sahip, 272 ada, 47 parsel numaralı "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina"
İmar Durumu	Parsel 11.05.2012 tasdik tarihli Turhal İlçesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde "Ticaret Alanı" lejandında kalmaktadır.
En Etkin ve En İyi Kullanımı	Banka Şubesi ve Lojman
Değer	Tablosu (30.06.2025 tarihli) Tam	Hisse Değeri
1 Adet Bina (Şube ve Lojman)		(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri		25.900.000	31.080.000	TL
* % 20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.
Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları;
o düzenlendiğini; o beyan ederiz. o o çalışması yapılmıştır. o o	Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu; Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartlar'ına göre tanzim edilmiştir. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Değerleme Uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI		Sorumlu Değerleme Fatih TOSUN	Uzmanı

1.		RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ6
	1.1	Rapor Tarihi ve Numarası 6
	1.2	Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi 6
	1.3	Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi 6
	1.4	İşin Kapsamı 6
	1.5	Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
	1.6 1.7	Rapor Türü 6 Raporu Hazırlayanlar 6
	1.8	Değerleme Tarihi 6
	1.9	Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası 6
	1.10	Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7
	1.11	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
	1.12	Özel Varsayımlar 7
2.	2.1	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ 8 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı 8
	2.2	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi 9
		Tapu Kayıtları 9
		2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 9
		2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 9
		Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 9
		Kadastro İncelemesi 10
	2.3	Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu Bilgileri 10 İmar Durumu 10
		Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler 10
		Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün
		Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 11
		Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11
		Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat
		Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 11
		Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle
		İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11
		Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim
		Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler
		Hakkında Bilgi 11
		Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen
		Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 11
		Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 11
3.	3.1	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 12 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine
		Etkileri 12
		Gayrimenkul Piyasası 13
	3.2	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14
		Tokat İli 14
		Turhal İlçesi 14 Celal Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 15
		Ulaşım 15
	3.3	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 15
	3.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 15
		Arsa Özellikleri 15
		Bina Özellikleri 15
		Bağımsız Bölümlerin Özellikleri 16
		Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 16 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı
		Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 16
4.		DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR 17
	4.1	Değer Tanımları 17
	4.2	Değerleme Yöntemleri 17
5.		DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER 19
	5.1 5.2	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 19 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 19
	5.3	Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 21
	5.4	Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin
		Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 22
6.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ25
	6.1	Pazar Yaklaşımı 25
		Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 25
		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 25
		Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 25 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler. 25
		Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma
		Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 25
		Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 26
	6.2	Maliyet Yaklaşımı 26
		Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 26
		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 26
		Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve
		Ulaşılan Sonuç 26

11.		EKLER 35
	10.2	Nihai Değer Takdiri 34
	10.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 34
10.		SONUÇ 34
	9.1	KDV Konusu 33
9.		DİĞER33
		Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 32
		Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı
		Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31
		Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat
		Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 31
		Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak
		Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 31
		Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek
		Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 31
		Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 31
8.	8.1	GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME 31 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım
		Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 30
	7.4	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları
		Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 30
	7.3	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi
	7.2	Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 30
	7.1	Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 30
7.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ30
		Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 29
		En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 28
		Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 28
		Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 28
		Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 28
		Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 28
		Direkt Kapitalizasyon Yöntemi İle Ulaşılan Sonuç 28
		Direkt Kapitalisazyon Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 27
		Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar 27
		Direkt Kapitalizasyon Yöntemi 27 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Direkt Kapitalizasyon Yönteminin Kullanılma Nedeni 27
	6.4	Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde) 27
		Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 27
		İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 27
		Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 27
		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 27
		Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 27
	6.3	Gelir Yaklaşımı 27
		Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 26
		Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 26

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, şirketimiz tarafından 30.06.2025 tarihinde 2025_696 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Esentepe Mahallesi Büyükdere Caddesi No:171A İç Kapı No: 176 Şişli/ İstanbul" adresinde faaliyet gösteren "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde kurulmuştur. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 1740 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

1.4 İşin Kapsamı

Bu rapor, müşterimizin talebine istinaden Tokat ili, Turhal ilçesi, Celal mahallesinde bulunan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden Pazar Değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor, Tokat ili, Turhal ilçesi, Celal mahallesi, 272 ada, 47 parsel numaralı 202,66 m² yüzölçüme sahip, "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" vasıflı ana gayrimenkulün 30.06.2025 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans no:401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans no:400812) tarafından hazırlanmıştır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 25.06.2025 ila 30.06.2025 tarihleri arasında gayrimenkullerin mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 21.04.2025 tarihli ve 76 numaralı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 6 |

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakında Bilgi
	Rapor - 1	Rapor - 2	Rapor- 3
Rapor Amacı	-	-	-
Rapor Tarihi	-	-	-
Rapor Numarası	-	-	-
Raporu Hazırlayanlar	-	-	-
Toplam Değer (TL) (KDV hariç)	-	-	-
Toplam Değer (TL) (KDV dahil)	-	-	-
Şeker GYO A.Ş. Hisse Değeri (TL) (KDV hariç)	-	-	-
Şeker GYO A.Ş. Hisse Değeri (TL) (KDV dahil)	-	-	-

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından değerleme raporu hazırlanmamıştır.

1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkullerin "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

1.12 Özel Varsayımlar

Değerleme çalışması kapsamında, konu taşınmaza yönelik herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkuller Tokat ili, Turhal ilçesi, Celal Mahallesi mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Gayrimenkul Cumhuriyet Caddesi üzerinde yer almaktadır.

Gayrimenkullerin açık adresi: Celal Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi, No: 22, Turhal / TOKAT (UAVT Kodu: 2381832886 (22A), 2423231501 (No:1), 2365333430 (No:2), 2431931217 (No:3), 2344334137 (No:4))

Gayrimenkullerin Tanımı: 272 ada, 47 parsel numaralı 202,66 m² yüzölçüme sahip, "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" vasıflı ana gayrimenkul, Banka şubesi ve lojman olarak kullanılmaktaddır.

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

Tapu Kayıtları

Ana Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
Tokat	Turhal	Celal	272	47	202,66	Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina	Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	1/1	2	192
Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği – 16.01.2020 – 598

2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, 30.05.2025 tarihli "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı" belgelerinden edinilmiştir. Belgeler ekte özeti aşağıda sunulmaktadır.

Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri	Tarih	Yev.
Beyan
Diğer (Konusu : 31/10/2012 tarih 28453 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Şirketlerde Yapı Değişikliği ve Ayni Sermaye Konulmasında Siciller Arası İşbirliğine İlişkin tebliğin 6. Maddesi gereğince mal ve hakların geçişinin dayanağı olan işlemin Kanun Hükümlerine göre tamamlanmıştır) Tarih : 03/01/2018 Sayı: 1051-2329	08.01.2018	145

2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkul üzerinde takyidatlarda gayrimenkulün devredilmesini sınırlayacak herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi

Kat irtifakı kurulu olmaması sebebiyle "https://webtapu.tkgm.gov.tr/" adresinden online Kat İrtifakı Mimari Proje incelemesi yapılmamıştır.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 9 |

Kadastro İncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlandığı parselin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu Bilgileri

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

İmar Durumu

Turhal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre;

Değerleme konusu parsel, 11.05.2012 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde "Ticaret Alanı" lejandında kalmakta olup; Btişik Nizam, Hmax: 18,50 m (6 Kat) yapılaşma şartlarına sahiptir. Parselin yola veya yeşil alana herhangi bir terki olmadığı ve parsel üzerindeki binanın oturum alanının 165 m² olduğu bilgisi alınmıştır.

Kaynak : https://e-plan.gov.tr/e-plan/html/imarDurumu.html

Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Turhal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemeler sonucunda, aşağıda detayları sunulan evraklara ulaşılmıştır

Turhal Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi:

Bila tarih, bila numaralı Mimari Proje
27.03.1992 tarih 1992/18 numaralı, 1.040 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı.
24.09.1993 tarih 1993/88 numaralı, 994 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Tadilat Yapı Ruhsatı.
16.09.1994 tarih 3/37 numaralı, 994 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 10 |

Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkul 16.01.2020 tarih 598 yevmiye numaralı "Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği" edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir. Son 3 yıl içerisinde gayrimenkulün mülkiyetinde bir değişiklik olmamıştır.

Değerleme konusu gayrimenkul konumlu olduğu arsada son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır.

Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerlemeye konu gayrimenkulle ilgili, değerleme tarihi itibariyle, herhangi bir durdurma kararı, yıkım kararı veya riskli yapı kararı bulunmamaktadır.

Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde inşa edilen yapı için 24.09.1993 tarih, 1993/88 sayılı Tadilat Yapı Ruhsatı Belgesi ve 16.09.1994 tarih, 3/37 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlenmiştir. Gayrimenkul iskanlı olup kat mülkiyetine geçerek cins tashihi yapılmış, yasal süreçleri tamamlanmıştır.

Gayrimenkulün yasal belgeleri hakkında detaylı bilgileri raporumuzun "2.3.2 Gayrimenkullerin Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler" başlığı altında sunulmaktadır.

Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu gayrimenkul, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi değildir.

Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkulün arsası üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Rapor konu gayrimenkule ait18.02.2020 tarih M226068449003 numaralı, performans sınıfı D, Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.

3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

3.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır.

ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur.

Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaşanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmış görünmektedir. Trump aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiştir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiştir.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. 1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır.

Küresel risk algısının artan tarife belirsizlikleri ve bozulan küresel ekonomik görünüm altında zayıf seyrettiği bir ortamda, yurt içi gelişmelerin etkisiyle mart ayı ortasından itibaren TL cinsi varlıklara yönelik risk algısı bozulmuştur. Gerçekleştirilen parasal sıkılaştırma ve atılan likidite adımları sonrasında TL varlıklardaki satış baskısı hafiflemiştir. Bununla birlikte, nisan başında açıklanan küresel tarifeler ile GOÜ'lere yönelik risk algısındaki bozulma TL varlıklardan çıkışın sürmesine neden olmuştur. Bu görünüm altında, GOÜ risk primlerindeki artışın üzerinde bir bozulma ile 380 baz puan düzeyine kadar yükselen Türkiye CDS primi, atılan politika adımlarının etkisiyle 16 Mayıs itibarıyla 297 baz puan düzeyine gerilemiştir

GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
2021		2022	2073	2024
					IV
7,5	22,3 8,0 9,7 7,8 7,6 4,1 3,3 4,5 4,6 6,5 4,6 5,4 2,4 2,2 3,0					2,0 2,0

TCMB rezervleri yurt dışı yerleşiklerin portföy çıkışları öncülüğünde gerilemiştir. Mevcut Enflasyon Raporu döneminde, TCMB brüt uluslararası rezervleri, büyük oranda yurt dışı yerleşiklerin portföy ve swap çıkışları kaynaklı olarak 23,2 milyar ABD doları azalarak 144,3 milyar ABD doları seviyesinde gerçekleşmiştir. Politika faizindeki artış ve sıkı parasal duruşu destekleyici tedbirler neticesinde finansal koşullar sıkılaşmıştır. Faiz indirimlerinin başladığı 2024 yılı aralık ayından finansal piyasalarda oynaklığın gözlenmeye başladığı mart ayının ortasına kadar geçen sürede, aktarım mekanizması ile uyumlu olarak mevduat faiz oranlarındaki gerileme belirgin olmuştur. Bankaların mevduat kompozisyonunda kur korumalı mevduat payı azalmaya devam etmektedir. Kredi kısıtları ve finansal varlık fiyatlarında gözlenen oynaklık neticesinde YP kredi büyümesi yavaşlarken TL krediler hız kazanmış, kur etkisinden arındırılmış toplam kredi büyümesi ise yatay seyretmiştir. Bireysel kredi büyümesi kredili mevduat hesabı (KMH) ve Bireysel kredi kartı (BKK) kullanımı kaynaklı olarak son dönemde bir miktar hızlanmıştır.

Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
				Nis.24 May.24 Haz.24 Tem.24 Ağu.24 Eyl.24 Eki.24 Kas.24 Oca.25 Sub.25 Mar.25									Nis.25
TUFE	69.8	75.4	71.6	61.8 61.8	52.0	49.4	48,6	47.1	44.4	42.1	39.1	38.1	37.9
YI-UFFE	55.7	57.7	50.1	41.4	35,8	33.1	32.2	29,5 =	28,5	27,2	25,2	23,5	22.5

Tüketici enflasyonu nisan ayında yüzde 37,86'ya gerilemiş, 2024 yılı haziran ayında başlayan dezenflasyon süreci devam etmektedir. Hizmet enflasyonu gerilemekle birlikte yüksek seyrini sürdürmekte, düşük seyreden mal enflasyonunun yakın dönem döviz kuru gelişmelerinden etkilendiği izlenmektedir. Diğer taraftan, başta petrol olmak üzere gerileyen emtia fiyatları enflasyondaki düşüşü desteklemektedir. Finansal koşullardaki sıkılaşma ve küresel gelişmelerin etkisiyle talep koşullarının yılın kalan döneminde daha destekleyici olacağı öngörülmektedir. Ocak ayında güçlenen aylık üretici enflasyonu takip eden iki ayda yeniden zayıfladıktan sonra nisan ayında bir miktar güçlenmiştir. Yıllık üretici enflasyonu ise tüketici yıllık enflasyonunun altındaki seyrini sürdürmüş ve nisan ayı itibarıyla yüzde 22,50 olarak gerçekleşmiştir.

Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satış rakamlarına göre 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Yılın 2025 ilk çeyreğinde konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin sınırlı olarak devam ettiği, konut kredi talebinin ise güçlü olduğu görülmektedir. Benzer şekilde, ihtiyaç kredilerinde, yılın ilk çeyreğinde uygulanan standartlarda gevşemenin devam ettiği, kredi talebinin ise canlı olduğu görülmektedir. Yılın 2025 ikinci çeyreği için bankaların beklentisi, konut kredilerine uygulanan standartlardaki gevşemenin zayıf şekilde devam edeceği, diğer bireysel kredi türlerine uygulanan standartlarda ise bir miktar sıkılaşma başlayacağı yönündedir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur.

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 1.Çeyrek Raporu

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Tokat İli

Tokat, Türkiye'nin Karadeniz Bölgesi'nde yer alan bir ildir. Kuzeyde Samsun, kuzeydoğuda Ordu, doğu ve güneyde Sivas, güneybatıda Yozgat ve batıda Amasya illeriyle komşudur. İlçelerinden Yeşilyurt, Sulusaray ve Artova İç Anadolu Bölgesi'nde kalır.1943 yılında Erbaa, 1944'te Artova ve Turhal, 1954 yılında Almus, 1987 yılında Pazar ve Yeşilyurt, 1990 yılında ise Sulusaray ve Başçiftlik ilçeleri kurulmuştur.2024 yılı TÜİK verilerine göre merkez ilçeyle beraber 12 ilçe, 37 belediye ile bu belediyelerde 316 mahalle ve ayrıca 614 köy vardır. İl merkezinin denizden yüksekliği 623 m'dir.Deveci Dağları'nın orta kesiminin kuzey yamaçlarından doğarak soldan Yeşilırmak'a kavuşan bir akarsu vadisinin yamaçlarında kurulmuş olan kent, çok engebeli bir bölgede Orta Karadeniz kıyılarını ve İç ve Doğu Anadolu Bölgesi'ne bağlayan önemli yolların kavşağında eski bir yerleşme Tokat; kuzeyinde Samsun, kuzeydoğusunda Ordu, güneyinde Sivas, güneybatısında Yozgat, batısında Amasya ili ile çevrilidir.İlin toplam yüzölçümü: 10.044 km²'dir. Merkez ilçe dahil 12 ilçenin yanında 77 belde ve 614 köy mevcuttur. Merkeze bağlı 41 mahalle, 103 köy ve 9 belde bulunmaktadır. Yüzölçümü bakımından Tokat'ın en büyük ilçesi Zile'dir. En yüksek nüfusa sahip ilçe ise Erbaa'dır. Tokat ili nüfusu: 612.674'tür. Bu nüfusun %80,97'si şehirlerde yaşamaktadır.

Turhal İlçesi

Turhal ilçesi, 2024 yılı itibarıyla yaklaşık 78.101 nüfusa sahiptir ve Tokat ilinin en kalabalık ilçelerinden biridir. İlçenin yüzölçümü yaklaşık 1.021 km²'dir ve Karadeniz iklimi etkisiyle engebeli araziler ve verimli vadilerle çevrilidir. Tarıma dayalı bir ekonomiyle öne çıkan ilçede, özellikle elma, kiraz ve buğday üretimi yaygındır. Nüfusun büyük bir kısmı kırsal alanda yerleşirken, şehir merkezine olan göçle birlikte nüfus yoğunluğu merkezde artmıştır. Turhal ilçesi, 2024 yılı itibarıyla 31 mahalleye sahiptir.

Celal Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

Celal Mahallesi, Tokat ilinin Turhal ilçesine bağlı, merkez yerleşim alanlarından biridir. Turhal ilçe merkezine yaklaşık 1 kilometre uzaklıkta bulunan mahalle, Tokat şehir merkezine ise yaklaşık 40 kilometre mesafededir. Mahallenin topoğrafik yapısı, Turhal'ın genel coğrafi özellikleriyle paralellik göstermektedir. Yeşilırmak Havzası'nda, tektonik kökenli, alüvyal dolgulu bir çöküntü ovası üzerinde yer alan Turhal, bu özelliğiyle verimli tarım arazilerine sahiptir . Celal Mahallesi de bu verimli topraklar üzerinde kurulmuş olup, düz ve hafif eğimli arazilerle çevrilidir. Demografik açıdan, 2023 yılı verilerine göre Celal Mahallesi'nin nüfusu 1.138 kişidir. Bu nüfusun 567'si erkek, 571'i ise kadındır. Nüfusun yaş dağılımı ve sosyoekonomik profili hakkında detaylı veriler bulunmamakla birlikte, mahalle genel olarak orta yaş ve üzeri bireylerin ağırlıkta olduğu bir yerleşim alanı olarak değerlendirilebilir. Altyapı açısından, Celal Mahallesi temel belediye hizmetlerine erişim sağlamaktadır. Mahallede içme suyu, kanalizasyon, elektrik ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetleri mevcuttur. Ayrıca, mahallede eğitim ve sağlık hizmetlerine erişim konusunda da temel düzeyde olanaklar bulunmaktadır.

Ulaşım

Değerlemeye konu gayrimenkul, bölgenin ana ulaşım akslarından olan Cumhuriyet Caddesi üzerinde Zile istikametinden Tokat Merkez istikametine doğru gidilirken Turhal Belediyesi'ne gelindiğinde sol kolda kalmaktadır.

3.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Arsa Özellikleri

Değerlemeye konu gayrimenkul, Tokat ili, Turhal ilçesi, Celal Mahallesinde yer almaktadır.

272 ada, 47 numaralı parsel 202,66 m² yüzölçüme sahiptir. Dikdörtgene benzer geometrik forma sahip arsa üzerinde 5 katlı yapı bulunmaktadır. Parselin cephesi, Cumhuriyet Caddesi'ne yaklaşık 9,5 m cepheli olup, diğer cephelerinde komşu parseller yer almaktadır. Parsel düz bir topoğrafyada yer almaktadır.

Bina Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkul tapu kayıtlarına göre; "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" vasıflıdır. Taşınmaz bitişik nizamda, betonarme karkas tarda inşaa edilmiştir. Projesine ve mahallinde yapılan ölçüm ve incelemelere göre, 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kat olmak üzere toplamda 6 katlıdır. Tüm katları brüt 165 m² alana sahip olup toplamda 990 m² alana sahiptir.

Taşınmazın onaylı mimari projesine göre;

Bodrum kat; bina kat holü, kazan dairesi, EK-1, EK-2, EK-3 ve EK-4 no'lu kömürlükler ile banka bölümüne ait hol, arşiv, kasa, çay ocağı ile kazan dairesi bölümlerinden ibaret olup, yaklaşık 165 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

Zemin kat; lojman girişi, kat holü ile Banka bölümüne ait müşteri holü, müdür odası, servis alanı, katlara geçişi sağlayan merdiven mahalli ile bay/bayan WC bölümlerinden ibaret olup, yaklaşık 165 m² brüt kullanım alanına sahiptir.

1.2.3.4.Normal katlar; kat holü, lojmana ait giriş holü, salon, 4 adet oda, mutfak, banyo, WC ve balkon mahallerinden ibaret olup, yaklaşık 165'er m² brüt kullanım alanına sahiptir.

Mevcut durumda ise taşınmazın bodrum katı kasa dairesi, arşiv, sistem odası ve teknik alanlar; zemin kat ve 1.kat banka şubesi; diğer katlarda ise lojman alanları bulunmakta olup lojman alanları bakımsız ve boş durumdadır. Yapılan incelemede değerlemeye konu taşınmazın mevcut projesi ile konum ve alan olarak uyumlu olduğu ancak ihtiyaç dahilinde iç mekan kullanım özelliklerinde değişiklik yapıldığı görülmüştür. 1.Kat lojman bölümünün banka şubesi olarak kullanıldığı, şube giriş kapısının, bina giriş kapısı yönünde kaydırıldığı tespit edilmiştir.

Banka kısmında zeminler seramik kaplama, duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Zemin katta cepheler alüminyum doğrama camekandır. İç kapılar ahşap doğrama, pencereler alüminyum doğramadır.Taşınmaz kalorifer sistemi ile ısıtılmaktadır. Banka şubesi olarak kullanılan alanlar oldukça bakımlı olup herhangi bir tadilat ihtiyacı bulunmamaktadır. Diğer katlar boş lojman durumunda olup kısmi tadilat ihtiyacı bulunmaktadır. Bu katların her birinde bir adet lojman bulunmaktadır. Lojmanlar içerisinde salon ve oda hacimlerinin zemini parke kaplamalı, diğer alanlarda zeminler seramik kaplamalıdır. İçkapılar ahşap doğramadır. Bina girişi ve banka şubesi girişi Cumhuriyet Caddesi'nden bakıldığından ön cephede kalmaktadır.

Toplam İnşaat Alanı Dağılım (m²)
Katlar	Alan (m²)
Bodrum Kat	165
Zemin Kat	165
1.Normal Kat	165
2.Normal Kat	165
3.Normal Kat	165
4.Normal Kat	165
Toplam (m²)	990

Genel Özellikler
İnşaat Tarzı	:	Betonarme
Yaşı	:	31
İnşaat Nizamı	:	Bitişik Nizam
Toplam İnşaat Alanı	:	990 m²
Toplam Kat Adedi	:	6
Dış Cephe	:	Kısmen dekoratif kaplama , Kısmen Sıva Üzeri Dış Cephe Boyası
Elektrik / Su / Kanalizasyon	:	Şebeke / Şebeke / Şebeke
Asansör	:	Mevcut değil
Otopark	:	Mevcut değil

Bağımsız Bölümlerin Özellikleri

Kat irtifakı kurulu olmadığından taşınmazda bağımsız bölüm bulunmamaktadır.

Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Mevcut durumda yapılan incelemelerde gayrimenkulün, onaylı mimari proje ile alan ve konum olarak uyumlu olduğu, ancak ihtiyaç dahilinde iç mekan kullanım özelliklerinde değişiklik yapıldığı görülmüştür. Bununla birlikte 1.normal kat lojman olarak projelendirilmişken mevcut durumda banka şubesi olarak kullanıldığı, şube giriş kapısının, bina giriş kapısı yönünde kaydırıldığı tespit edilmiştir. Taşınmazın iç hacimlerinde kullanım ihtiyacı ve fonksiyonuna göre bölümlendirme ve tadilat yapılmıştır.

Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz, onaylı mimari projesi ve mahallinde yapılan incelemere göre; 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 4 Normal Kattan oluşmakta olup toplamda 6 katlıdır. Bodrum Kat Zemin Kat ve 1. Normal Kat banka şubesi olarak kullanılmakta olup, 2, 3, ve 4. normal katları lojman katlarıdır. Mevcut durumda lojman katları boş durumda olup kullanılmamaktadır.

4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu Satış (Forced Sale)

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar Yaklaşımı (Market Approach)

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir Yaklaşımı (Income Approach)

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

5. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER

5.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

	Güçlü Yönleri	Zayıf Yönleri
+ + + + +	Yapı kullanma izin belgesinin bulunması Araç sirkülasyonun yoğun olduğu bölgede bulunması, Toplu taşıma ve özel araçlarla yüksek erişilebilirliğe sahip olması, İlçe merkezinde konumlu olması, Cepheli olduğu caddenin geniş olması ile yol üstü araç duraklamasının mümkün olması.	 31 yıllık bina olması  Lojman katlarının bakımsız olması, Binada asansör bulunmaması. 
Fırsat +	Gelişmeye açık bir bölge olması	Tehditler  Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi,

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkulün bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.

Konu gayrimenkul mevcutta banka şubesi ve lojman olarak kullanılmaktadır. Bu sebeple yakın bölgelerdeki benzer nitelikte Dükkan ve Konut kullanımlı gayrimenkullerin satış ve kiralama değerleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.

Satılık Dükkan Emsalleri
No	Konum	Bulunduğu Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²)	*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
1	Celal Mah. Cumhuriyet Cad.	Bodrum Kat + Zemin Kat	410	316	24.750.000	60.366	78.323	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı cadde üzerinde konumlu, 205 m² bodrum kat + 205 m² zemin kat + 180 m² normal katlı, banka şubesi olarak kullanılan dükkan 24.750.000 TL bedelle satılıktır. *Bodrum kat alanı 1/4, Normal kat alanı 1/3 oranında zemin kat alanına indirgenmiştir. Z.İ.A: 316 m²	HalkBankası 0 (216) 503 71 71
2	Celal Mah. Cumhuriyet Cad.	Zemin Kat + Asma KAt + 1 Normal Kat	381	237	20.000.000	52.493	84.388	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, aynı cadde üzerinde konumlu, 138 m² zemin kat + 105 m² asma kat + 138 m² normal katlı, banka şubesi olarak kullanılan dükkan 20.000.000 TL bedelle satılıktır. *Asma kat alanı 1/2, Normal kat alanı 1/3 oranında zemin kat alanına indirgenmiştir. Z.İ.A: 237 m²	VakıfBank
3	Celal Mah. Zar Sokak	Bodrum Kat + Zemin Kat	190	119	7.250.000	38.158	60.924	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Zar Sokak'ta bulunan, 95 m² bodrum kat + 95 m² zemin katlı dükkan 7.250.000 TL bedelle satılıktır. *Bodrum kat alanı 1/4, oranında zemin kat alanına indirgenmiştir. Z.İ.A: 119 m²	Atılgan Emlak 0 (532) 354 22 15
4	Yavuz Selim Mah. Şirin Sokak	Bodrum Kat + Zemin Kat	120	75	4.350.000	36.250	58.000	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Şirin Sokak'ta bulunan, 60 m² bodrum kat + 60 m² zemin katlı dükkan 4.350.000 TL bedelle satılıktır. *Bodrum kat alanı 1/4, oranında zemin kat alanına indirgenmiştir. Z.İ.A: 119 m²	Zenn Emlak 0 (546) 501 20 22
5	Osmangazi Mah. Onur Sokak	Bodrum Kat + Zemin Kat	385	291	18.000.000	46.753	61.856	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Onur Sokak'ta bulunan, 125 m² bodrum kat + 150 m² zemin katlı dükkan + 110 m² dükkan olmak üzere toplamda 2	İkra Emlak 0 (533) 631 35 66

adet dükkan 18.000.000 TL bedelle satılıktır.

*Bodrum kat alanı 1/4, oranında zemin

kat alanına indirgenmiştir. Z.İ.A: 119 m²

6 Beyan Bölgede gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişiden alınan şifahi bilgilere göre; bölgede emlak fiyatlarının uzun süredir durgun olduğu, değerleme konusu taşınmazın banka şubesi olarak kullanılan kısmının 16.000.000 – 17.000.000 TL bedelle satılabileceği bilgisi alınmıştır.

*Gayrimenkuller aracılık firmaları tarafından pazarlanırken, beyan edilen alanlar, mevcut bodrum, zemin, asma kat veya normal kat alanlarının toplamı üzerinden pazarlanmaktadır. Değerleme çalışmasında beyan edilen alanlar zemine indirgenerek değerleme çalışmasına katılmıştır. Bodrum katlar 1/4, asma katlar 1/2 normal katlar ise 1/3 oranında indirgenmiştir.

	Kiralık Dükkan Emsalleri
No	Konum	Bulunduğu Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/Ay)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²/Ay)	*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²/Ay)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
7	Osmangazi Mah. Öz Sokak	Bodrum Kat + Zemin Kat	120	75	15.000	125	200	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Öz Sokak'ta bulunan, 60 m² bodrum kat + 60 m² zemin katlı dükkan 15.000 TL/Ay bedelle kiralıktır. *Bodrum kat alanı 1/4, oranında zemin kat alanına indirgenmiştir. Z.İ.A: 75 m²	Remax Emlak 0 (541) 551 71 26
8	Yavuz Selim Mah. Şht. Bülent Günal Cad.	Zemin Kat	21	15	3.900	186	260	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Şht. Bülent Günal Caddesi'nde bulunan, 21 m² olduğu beyan edilen ancak 15 m² olduğu düşünülen dükkan 3.900 TL/Ay bedelle kiralıktır.	Remax Emlak 0 (541) 551 71 26
9	Yeşilırmak Mah. Yavşan Cad.	Bodrum Kat + Zemin Kat	100	63	14.000	140	222	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Yavşan Caddesi'nde bulunan, 50 m² bodrum kat + 50 m² zemin katlı dükkan 14.000 TL/Ay bedelle kiralıktır. *Bodrum kat alanı 1/4, oranında zemin kat alanına indirgenmiştir. Z.İ.A: 63 m²	Sahibinden 0 (532) 438 32 33
10	Pazar Mah. Gaziosman paşa Cad.	Zemin Kat + 1 Normal Kat	1.300	866	75.000	58	87	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Gaziosmanpaşa Caddesi'nde bulunan, 650 m² zemin kat + 650 m² normal katlı dükkan 75.000 TL/Ay bedelle satılıktır. *Normal kat alanı 1/3, oranında zemin kat alanına indirgenmiştir. Z.İ.A: 866 m²	Remax Emlak 0 (542) 354 60 60
11	Beyan	Bölgede gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişiden alınan şifahi bilgilere göre; bölgede emlak fiyatlarının uzun süredir durgun olduğu, değerleme konusu taşınmazın banka şubesi olarak kullanılan kısmının 75.000 – 85.000 TL/Ay bedelle kiralanabileceği bilgisi alınmıştır.
12	Beyan	Bölgede gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişiden alınan şifahi bilgilere göre; ana cadde üzeri, değerleme konusu taşınmaza

benzer nitelikte dükkanların bedellerinin, kiralık fiyatları üzerinden ortalama 17 – 18 yılda amorti edeceği bilgisi alınmıştır.

	Satılık Konut Emsalleri
No	Konum	Bulunduğu Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²)	*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
13	Nurkavak Mah. Nur kavak Cad.	Yüksek Giriş	127	117	2.250.000	17.717	19.231	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Nur Kavak Caddesi üzerinde konumlu, 4 katlı binanın giriş katında bulunan, 127 m² olduğu beyan edilen ancak 117 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 2.250.000 TL bedelle satılıktır.	Anatolia Emlak 0 (535) 492 98 80
14	Nurkavak Mah. Nur kavak Cad.	Zemin Kat	120	110	2.290.000	19.083	20.818	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Nur Kavak Caddesi üzerinde konumlu, 5 katlı binanın zemin katında bulunan, 120 m² olduğu beyan edilen ancak 110 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 2.290.000 TL bedelle satılıktır.	Arena Emlak 0 (543) 764 29 59
15	Yavuz Selim Mah. Prf. Nihat Gürkan Cad.	2. Normal Kat	115	100	2.650.000	23.043	26.500	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Prf. Nihat Gürkan Caddesi üzerinde konumlu, 5 katlı binanın 2. Normal katında bulunan, 115 m² olduğu beyan edilen ancak 100 m² olduğu düşünülen 2+1 daire 2.650.000 TL bedelle satılıktır.	Sersa Emlak 0 (543) 181 82 60
16	Hamam Mah. Atatürk Cad.	2. Normal Kat	115	110	3.120.000	27.130	28.364	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Atatürk Caddesi üzerinde konumlu, 3 katlı binanın 2. Normal katında bulunan, 115 m² olduğu beyan edilen ancak 110 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 3.120.000 TL bedelle satılıktır.	Erbaş Emlak 0 (535) 876 18 82
17	Maraşel Fevzi Çakmak Mah. Akasya Sokak	4. Normal Kat	135	120	2.550.000	18.889	21.250	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Akasya Sokak üzerinde konumlu, 5 katlı binanın 4. Normal katında bulunan, 135 m² olduğu beyan edilen ancak 120 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 2.550.000 TL bedelle satılıktır.	Sahibinden 0 (505) 453 05 42

*Gayrimenkuller aracılık firmaları tarafından pazarlanırken, mevcut büyüklüğünden daha büyük alanlı (%10-20) olacak şekilde pazarlanmaktadır. Bu durum tahmini gayrimenkul büyüklüğünde dikkate alınmış olup, tecrübelerimiz doğrultusunda alan değişikliği yapılmıştır. Tahmin edillen fiyatta pazarlık payı düşülmüştür.

	Kiralık Konut Emsalleri
No	Konum	Bulunduğu Kat	Beyan Edilen Alanı (m²)	Tahmin Edilen Alanı (m²)	Beyan Edilen Fiyatı (TL)	Beyan Edilen Fiyatı (TL/m²)	*Tahmin Edilen Fiyatı (TL/m²)	Olumlu / Olumsuz Özellikleri	Tel. No.
18	Yavuz Selim Mah. Yavuz Selim Cad.	5. Normal Kat	130	125	11.500	88	92	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Yavuz Selim Caddesi üzerinde konumlu, 5 katlı binanın 5. katında bulunan, 130 m² olduğu beyan edilen ancak 125 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 11.500 TL/Ay bedelle satılıktır.	Sahibinden 0 (507) 750 86 97
19	Yavuz Selim Mah. Gönül Sokak	5. Normal Kat	110	100	9.000	82	90	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumdaGönül Sokak üzerinde konumlu, 5 katlı binanın 5. katında bulunan, 110 m² olduğu beyan edilen ancak 100 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 9.000 TL/Ay bedelle satılıktır.	Asarkaya Emlak 0 (536) 333 97 60
20	Fatih Mah. Prf. Nihat Güngör Sokak	Zemin Kat	120	110	10.500	88	95	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Güngör Sokak üzerinde konumlu, 2 katlı binanın zemin katında bulunan, 120 m² olduğu beyan edilen ancak 110 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 10.500 TL/Ay bedelle satılıktır.	Eskon Emlak 0 (535) 924 80 30
21	Gürsel Mah. Beyatlı Sokak	1. Normal Kat	110	105	14.950	136	142	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Beyatlı Sokak üzerinde konumlu, 5. katlı binanın 1. katında bulunan, 110 m² olduğu beyan edilen ancak 105 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 14.950 TL/Ay bedelle satılıktır.	Sahibinden 0 (538) 214 75 97
22	Cumhuriyet Mah. Onur Sokak	5. Normal Kat	160	145	19.000	119	131	Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Onur Sokak üzerinde konumlu, 6 katlı binanın 5. katında bulunan, 160 m² olduğu beyan edilen ancak 145 m² olduğu düşünülen 3+1 daire 19.000 TL/Ay bedelle satılıktır.	Sahibinden 0 (505) 504 48 06

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal gayrimenkullerin konumlarını gösteren kroki

Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 21 |

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkulün pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu benzer emsaller araştırılmıştır. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa veya kiralamaya konu olmuş gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık ve kiralık olarak pazarlanan gayrimenkullerin detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karşılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları görülmüştür.

Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına, fiziki özelliklerin (ünite tipi, kullanım büyüklüğü, yapı yaşı, inşaat kalitesi, teknik özellikleri vb. unsurlar) farklı olması durumunda emsallerin şerefiye farklılıklarının değerlemede dikkate alınmasına; tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.

Cadde üstünde yer alan dükkanlar, ara sokakta yer alan dükkanlara göre daha yüksek bedelle satış görmektedir.
Kapalı alanı büyüdükçe birim kira ve satış değerinde azalmalar olmaktadır.
Satılık dükkan emsallerinin beyan edilen alan ve fiyatlara göre satış bedellerinin 36.000 TL/m² 60.500 TL/m² aralığında, konutların ise 17.500 TL/m² - 27.500 TL/m² olduğu tespit edilmiştir.

Emsallerin Karşılaştırılması

Satılık dükkan ve konut emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerin göre karşılaştırılmış ve şerefiyelendirme çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir.

Emsal gayrimenkullerden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, inşaat kalitesi, mimari özellik ve kullanım alanı büyüklüğü" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.

Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; cepheli olduğu cadde-sokak'ın yaya-araç yoğunluğu, cadde-sokak üstü araç parkı, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin İnşaat Kalitesine ve Mimari Özelliklerine İlişkin Düzeltme Kriterinde, binanın yapılış tarzı, yapım yılı, teknik özellikleri, bakım durumu, malzeme kalitesi, kattaki konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Alana İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip dükkan ve konutlar, büyük alana sahip dükkan ve konutlara göre daha yüksek birim değerlerle kiralanmaktadır.

Tablodan seçilen gayrimenkuller, numaratajlarına göre krokiye işlenmiştir. Dükkan ve konutların satış ve kiralama değerine göre farklı 4 tablo hazırlanmıştır.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Emsal gayrimenkullerden bazıları, değerleme konusu gayrimenkule göre küçük alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Değerleme konusu gayrimenkullerin kiralanabilir ve satılabilir alan büyüklüğü içerisinde kat holü ve teknik ortak alan büyüklükleri yer almamasına rağmen; emsal gayrimenkullerin beyan edilen alanları içerisinde kat holü ve ortak teknik alanları bulunmakta, tahmin edilen alanları içerisinde kat holü ve teknik ortak alanları bulunmamaktadır.

Bina yaşı düşük yapılar, yüksek olanlara göre daha yüksek değerde kiracı ve alıcı bulabilmektedir. Bu durum inşaat kalitesine ilişkin düzeltme kriterinde olumlu şerefiye olarak göz önünde bulundurulmuştur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi inşaat Kalitesine Sahip, Daha İyi Mimari Özelliklere Sahip ve Daha Küçük Alana Sahip ise şerefiye negatif girilmektedir.

Dükkan Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Satılık Değeri
	E1	E2	E3	E4	E5
Durum	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	24.750.000	20.000.000	7.250.000	4.350.000	18.000.000	TL
Pazarlık Payı	0%	0%	10%	5%	20%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	24.750.000	20.000.000	6.525.000	4.132.500	14.400.000	TL

Pazarlanan Alan (C)	410	381	190	120	385	m²
Alan Düzeltmesi	12%	15%	10%	50%	12%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	316	237	119	75	291	m²

Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	60.366	52.493	38.158	36.250	46.753	TL/m²
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	78.323	84.388	54.832	55.100	49.485	TL/m²

Konuma İlişkin Düzeltme	0%	0%	5%	10%	15%	%
İnşaat Kalitesi ve Mimari Özellik Düzeltmesi	0%	-20%	0%	0%	-15%	%
Alana İlişkin Düzeltme	0%	-10%	-15%	-20%	0%	%
Toplam Düzeltme	0%	-30%	-10%	-10%	0%	%

Şerefiye Uygulanmış Değer	78.323	59.072	49.349	49.590	49.485	TL/m²
Ortalaması			57.164			TL/m²

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu dükkanların ortalama satış değerinin 57.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Konut Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Satılık Değeri
	E13	E14	E15	E16	E17
Durum	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	2.250.000	2.290.000	2.650.000	3.120.000	2.550.000	TL
Pazarlık Payı	5%	5%	15%	15%	5%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	2.137.500	2.175.500	2.252.500	2.652.000	2.422.500	TL

Pazarlanan Alan (C)	127	120	115	115	135	m²
Alan Düzeltmesi	9%	9%	15%	5%	13%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	117	110	100	110	120	m²

Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	17.717	19.083	23.043	27.130	18.889	TL/m²
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	18.269	19.777	22.525	24.109	20.188	TL/m²

Konuma İlişkin Düzeltme	10%	10%	5%	10%	0%	%
İnşaat Kalitesi ve Mimari Özellik Düzeltmesi	-10%	-10%	-5%	-15%	-5%	%
Alana İlişkin Düzeltme	-5%	-7%	-10%	-7%	-5%	%
Toplam Düzeltme	-5%	-7%	-10%	-12%	-10%	%

Şerefiye Uygulanmış Değer	17.356	18.393	20.273	21.216	18.169	TL/m²
Ortalaması			19.081			TL/m²

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu konutların ortalama satış değerinin 19.000 TL/m² olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Dükkan Kira Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Kiralık Değeri
E7	E8	E9
Kiralık	Kiralık	Kiralık
15.000	3.900	14.000	TL/Ay
5%	5%	5%	%
14.250	3.705	13.300	TL/Ay

120	21	100	m²
60%	40%	59%	%
75	15	63	m²

125	186	140	TL/m²/Ay
190	247	211	TL/m²/Ay

15%	10%	20%	%
20%	25%	15%	%
-5%	-10%	-5%	%
30%	25%	30%	%

247	309	274	TL/m²/Ay
	277		TL/m²/Ay

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu dükkanların ortalama kira değerinin 277 TL/m²/Ay olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

Konut Kira Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Karşılaştırma Tablosu – Kiralık Değeri
	E18	E19	E20	E21	E22
Durum	Kiralık	Kiralık	Kiralık	Kiralık	Kiralık
Pazarlanan Değer (A)	11.500	9.000	10.500	14.950	19.000	TL/Ay
Pazarlık Payı	5%	5%	15%	20%	20%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	10.925	8.550	8.925	11.960	15.200	TL/Ay

Pazarlanan Alan (C)	130	110	120	110	160	m²
Alan Düzeltmesi	17%	10%	10%	20%	20%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	125	100	110	105	145	m²

Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	88	82	88	136	119	TL/m²/Ay
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	87	86	81	114	105	TL/m²/Ay

Konuma İlişkin Düzeltme	5%	10%	25%	20%	15%	%
İnşaat Kalitesi ve Mimari ÖzellikDüzeltmesi	-5%	-5%	-5%	-5%	-10%	%
Alana İlişkin Düzeltme	-10%	-15%	-15%	-15%	-5%	%
Toplam Düzeltme	-10%	-10%	5%	0%	0%	%

Şerefiye Uygulanmış Değer	79	77	85	114	105	TL/m²/Ay
Ortalaması			92			TL/m²/Ay

*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Değerleme konusu konutların ortalama satış değerinin 92 TL/m²/Ay olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.

6.1 Pazar Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; konumu, mimari özelikleri ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkullere emsal olabilecek dükkan ve konut emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi sebebiyle pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.

Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Değerleme konusu taşınmaz banka şubesi ve lojman olarak kullanılmaktadır. Katların ayrı ayrı değerlendirilmesi durumunda; bodrum kat ve üst katlar, zemin kata göre daha düşük şerefiyeli duruma gelecektir. Bodrum kat ve normal katlar için zemin kata göre indirgeme yapılarak değer takdir edilmiştir. 1. Bodrum kat için 1/4 oranında, 2., 3. ve 4. Normal Katlar için 1/3 oranında indirgeme yapılmıştır. 1. Normal Kat ise banka şubesine bağlı olarak kullanıldığı için 1/2 oranında indirgeme yapılmıştır.

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizlerinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurulup şerefiyelendirme ve indirgemeler yapılarak tespit ve takdir edilen pazar değeri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.

Değerleme Tablosu – Pazar Değeri (Tam Hisse Değeri)

Yaklaşık Değer			25.900.000
Toplam	990		25.863.750
4. Normal Kat	165	19.000	3.135.000
3. Normal Kat	165	19.000	3.135.000
2. Normal Kat	165	19.000	3.135.000
!. Normal Kat	165	28.500	4.702.500
Zemin Kat	165	57.000	9.405.000
1. Bodrum Kat	165	14.250	2.351.250
Kat	Alan(m²)	Birim Değer (TL/m²)	Değer(TL)

Seçilen değerleme yöntemlerine göre değerleme konusu taşınmazın Toplam Pazar Değerinin 25.900.000 TL olabileceği görüşüne varılmıştır.

6.2 Maliyet Yaklaşımı

Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3 Gelir Yaklaşımı

Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.4 Diğer Tespit Ve Analizler (Değerleme İşinin Gerektirmesi Halinde)

Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Direkt Kapitalizasyon Yönteminin Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Direkt Kapitalisazyon Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Direkt Kapitalizasyon Yöntemi İle Ulaşılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)

Değerleme çalışmasında kira değeri takdiri için kullanılan veriler, analizler ve diğer detaylar raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

Gayrimenkul için takdir edilen Pazar Kira değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

	Değerleme Tablosu – Pazar Kira Değeri (Tam Hisse Değeri)
Kat	Alan(m²)	Birim Değer (TL/m²/Ay)	Değer(TL/Ay)
1. Bodrum Kat	165	69	11.415
Zemin Kat	165	277	45.661
!. Normal Kat	165	138	22.830
2. Normal Kat	165	92	15.220
3. Normal Kat	165	92	15.220
4. Normal Kat	165	92	15.220
Toplam	990		125.567
Yaklaşık Değer			126.000

Seçilen değerleme yöntemlerine göre değerleme konusu taşınmazın Toplam Pazar Kira Değerinin 126.000 TL/Ay olabileceği görüşüne varılmıştır.

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Bu değerleme raporunda, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat yapımı yöntemleri kullanılmamıştır.

Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır. Rapor bina bazında Pazar değeri tespiti için hazırlanmış olup, raporda boş arsa ve proje değeri tespit edilmemiştir.

En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkullerin konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, kullanım uygunluğu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkullerin en etkin ve verimli kullanımının "Banka Şubesi ve Lojman" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Rapora konu gayrimenkulün bina özelliğinde olması sebebiyle müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve GÖRÜŞ

7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkullerin mevcut durumu için bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu (Tam Hisse)

Özet Tablo		Değer (TL)
Pazar Yaklaşımı	Pazar Değeri	25.900.000
Maliyet Yaklaşımı	Pazar Değeri	Uygulanmamıştır.
Gelir Yaklaşımı	Pazar Değeri	Uygulanmamıştır.
Pazar Yaklaşımı	Pazar Kira Değeri	126.000

Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülkler, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkul benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.

Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkule benzer ticari kullanımda gayrimenkulün Pazar Yaklaşımına konu edilerek değerlendirildiği gözlemlenmiştir. Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, Pazar Yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.

Buna göre gayrimenkulün toplam pazar değeri için 25.900.000-TL (Yirmi Beş Milyon Dokuz Yüz Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapor konusu gayrimenkul bina niteliğindedir. Boş arsa veya arazi değerleme çalışması yapılmamıştır.

7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Üst hakkı veya devre mülk hakkı değerleme çalışması yapılmamıştır.

8. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

28/5/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış, 23/1/2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ve 17/1/2017 tarihli ve 29951 sayılı Resmi Gazete'de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile değişiklik yapılmış Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde;

"(c) bendinde; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkul ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." ve "(j) bendinde; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar." denilmektedir.

Gayrimenkulün tapu kaydında yapılan incelemede, gayrimenkul üzerinde "ipotek" kaydı bulunmadığı görülmüştür.

Taşınmazın tapu kaydında 'Diğer (Konusu : 31/10/2012 tarih 28453 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Şirketlerde Yapı Değişikliği ve Ayni Sermaye Konulmasında Siciller Arası İşbirliğine İlişkin tebliğin 6. Maddesi gereğince mal ve hakların geçişinin dayanağı olan işlemin Kanun Hükümlerine göre tamamlanmıştır) Tarih : 03/01/2018 Sayı: 1051-2329'takyidatı bulunmaktadır. Takyidat açıklaması : İlgili tebliğin 6. Maddesi 'Bildirim üzerine ilgili sicillerde yapılacak işlemler MADDE 6 – (1) Müdürlüklerin bildirimini alan ilgili sicili tutan kurum tarafından, kendi kayıtlarında resen işlem yapılabilmesine imkan tanıyan durumlarda mal ve haklar yeni sahipleri adına tescil edilir. Resen tescilin mümkün olmadığı durumlarda ise; ilgili sicil memurluğunca bildirimin alındığı anda kendi kayıtlarına, mal ve hakların geçişinin dayanağı olan işlemin Kanun hükümlerine göre tamamlandığına ilişkin şerh konulur ve ilgililerin başvurusu üzerine gerekli harç ve giderler alındıktan sonra, mal ve hakların yeni sahipleri adına tescili yapılır. (2) İlgili sicillerde; müdürlükler tarafından bildirilen mal ve haklar üzerinde, ilgili sicili tutan kurumların bildirimi aldığı andan itibaren, eski hak sahiplerinin, yeni hak sahipleri aleyhine sonuç doğuracak taleplerine ilişkin işlem yapılamaz.' denilmektedir.

Konu takyidatların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar Tebliği"nin 22. Maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bentlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde kısıtlayıcı özellikleri olmayıp, gayrimenkulün devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerin, üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayirmenkullerin devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili mevzuat uyarınca, 272 ada 47 parsel üzerinde konumlu olan değerleme konusu gayrimenkulün gerekli tüm izinleri alınmış olup, yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

Mahallinde yapılan incelemelerde yapının mimari projesiyle, yapı kullanma izin belgesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir. İhtiyaç dahilinde iç mekan kullanım özelliklerinde değişiklik yapıldığı görülmüştür. Basit tadilat kapsamında eski haline getirilebileceği değerlendirilmektedir.

Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevcut durumda, değerleme konusu gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemelerde gayrimenkulün genel olarak yapı kullanım izin belgesi ile uyumlu olduğu görülmüş, iç mahal kullanım özelliklerinde yapılan değişikliklerin yeniden ruhsat almasını gerektiren kapsamda olmadığı değerlendirilmiştir.

Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkulün tapudaki niteliği "Altında Bodrumu Olan Beş Katlı Kargir Bina" olup yapı kullanma izin belgesine uygun bir cins tashihi yapıldığı görülmüştür. Fiili kullanım şekilleri mimari projesi ile uyumlu olduğu için tapudaki niteliği ile fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin biribiriyle uyumlu olduğu kanaatine varılmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) 22.madde 1.fıkrası b bendinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."

Rapor konusu gayrimenkuller kira geliri elde etme amacıyla banka şubesi ve lojman olarak kullanılmaktadır. Tapuda cins tashihi yapılmış olmakla birlikte ayrıca yapı kullanma izin belgesi de alınmıştır. Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde değerleme konusu gayrimenkullerin "Bina" başlığı altında bulunmasında, devredilmelerinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9. DİĞER

9.1 KDV Konusu

07.07.2023 tarih 32241 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile genel KDV oranı %18'den %20'ye yükseltilmiştir. Şirket aktifinde yer alan iş yerinin kiralanması durumunda elde edilen kira geliri %20 oranında KDV'ye tabidir.

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.

KDV ORANLARI
İş Yeri Teslimlerinde		20%
Arsa/Arazi Teslimlerinde		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda
Net Alanın 150 m² den Fazla Olan Kısmı İçin		20%
Net Alanın 150 m² ye Kadar Olan Kısmı İçin *		10%
Net Alanı 150 m² ye Kadar Konutlarda *		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda		20%
Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda /*
01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda		1%
	499 TL' ye kadar ise	1%
01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının	500 - 999 TL ise	10%
Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri		20%
	1.000 TL'ye kadar ise	1%
1.000-2.000 TL ise 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı Ruhsatının Alındığı
Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m² Rayiç Değeri	2.000 TL üzeri	20%

* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.

** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

Sonuç Olarak: Konu yapının ticari nitelikli gayrimenkul olması sebebiyle KDV oranı %20 olarak belirlenmiştir.

10. SONUÇ

10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

10.2 Nihai Değer Takdiri

Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.

1. Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
1. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
1. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (Çalışmada proje değerleme çalışması yapılmamıştır.)

Değer Tablosu (30.06.2025 tarihli) Tam Hisse Değeri
1 Adet Bina (Şube ve Lojman)	(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri	25.900.000	31.080.000 TL
*% 20 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.

o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz. o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.

o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

11. EKLER

1. Fotoğraflar
1. Tapu Senedi
1. TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
1. Gayrimenkule Ait Tapu Kaydı
1. İmar Durumu
1. Mimari Proje Görselleri
1. Yapı Ruhsatı
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi
1. Enerji Kimlik Belgesi
1. UAVT Sorgu Kodu
11. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri

AI Terminal

ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8879_rns_2025-07-02_06a26a25-0083-428e-9806-ec8c26e1ceb9.pdf

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

1.2 Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

1.3 Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi

1.4 İşin Kapsamı

1.5 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

1.6 Rapor Türü

1.7 Raporu Hazırlayanlar

1.8 Değerleme Tarihi

1.9 Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

1.11 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

1.12 Özel Varsayımlar

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLERİ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dökümanları Hakkında Bilgi

Tapu Kayıtları

2.2.1.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri

2.2.1.2 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi

Kadastro İncelemesi

2.3 Gayrimenkullerin ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu Bilgileri

İmar Durumu

Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Turhal Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi:

Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

3. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

3.1 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Gayrimenkul Piyasası

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Tokat İli

Turhal İlçesi

Celal Mahallesi ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

Ulaşım

3.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Arsa Özellikleri

Bina Özellikleri

Bağımsız Bölümlerin Özellikleri

Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

4. DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar Kirası (Market Rent)

Makul Değer (Equitable Value)

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Zorunlu Satış (Forced Sale)

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

4.2 Değerleme Yöntemleri

Pazar Yaklaşımı (Market Approach)

Gelir Yaklaşımı (Income Approach)

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)

5. DEĞERLEME ÇALIŞMASINDA ERİŞİLEN BİLGİ VE VERİLER

5.1 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Emsallerin Karşılaştırılması

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Dükkan Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Konut Satış Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Dükkan Kira Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

Konut Kira Değeri Karşılaştırması (Şerefiyelendirme)

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

6.1 Pazar Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler

Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

6.2 Maliyet Yaklaşımı