Annual Report • Feb 25, 2016
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Hufvudstaden 100 år 4 |
|---|
| Året i korthet 6 |
| Hufvudstaden i sammandrag 7 |
| Affärsidé, mål och strategier 9 |
| VD har ordet 10 |
| Fastighetsmarknaden 14 |
| Aktien och ägarna24 |
| Hållbarhet: |
| Hållbart företagande27 |
| Kundrelationer 28 |
| Miljö29 |
| Medarbetare 33 |
| Utveckling av fastigheter 36 |
| Affärsområde Stockholm Östra City 38 |
| Affärsområde Stockholm Västra City42 |
| Affärsområde Göteborg46 |
| Formella finansiella rapporter: |
| Förvaltningsberättelse inklusive bolagsstyrningsrapport 50 |
| Koncernens resultaträkningar med kommentarer 60 |
| Koncernens balansräkningar med kommentarer 62 |
| Koncernens redogörelse för förändringar i eget kapital 64 |
| Koncernens kassaflödesanalyser med kommentarer 66 |
| Moderbolaget med kommentarer 68 |
| Noter 70 |
| Förslag till vinstdisposition86 |
| Revisionsberättelse 87 |
| Styrelse och revisorer 88 |
| Koncernledning 90 |
| Flerårsöversikt – koncernen 93 |
| Affärsområden i siffror 94 |
| Fastighetsförteckning 96 |
| Definitioner och ordlista99 |
| Årsstämma och kalendarium 101 |
| Adresser 102 |
2015 var ett stort jubileumsår för Hufvudstaden. Det var hundra år sedan Ivar Kreuger och hans medarbetare grundade företaget – som efter bara två år var Sveriges största privata fastighetsbolag. Under detta sekel har Hufvudstaden klarat sig genom två världskrig, depressioner och börsras, hårda politiska regleringar och inte minst krisen efter Kreugerkraschen 1932.
Tyngdpunkten i innehavet har successivt renodlats till kontor och butiker i centrala lägen i Stockholm
och Göteborg.
" Vi fyller hundra år. Det är en väldigt bra början."
Vid årsstämman 2015 fick jubileumsåret extra uppmärksamhet. Aktieägarna med flera fick, förutom vad som normalt avhandlas på en årsstämma, ta del av en spännande berättelse av författaren Johan Erséus och ett intressant bildspel med Hufvudstadens första 100 år i fokus.
Under jubileumsåret har Hufvudstaden ytterligare arbetat med att stärka företagets varumärke. Bland annat har det genomförts kundträffar, frukostmöten och stadsvandringar bland de egna fastigheterna. Lite andra festligheter har det också bjudits på.
Jubileumsboken skildrar bolagets spännande historia och utveckling, men tar också pulsen på samtidens och framtidens Hufvudstaden.
Hufvudstadens 100-års jubileum har synts på flera platser. Här på livfulla Times Square i New York gratulerades Hufvudstaden av Nasdaq.
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Nettoomsättning fastighetsförvaltning | 1 611 | 1 596 |
| Bruttoresultat fastighetsförvaltning | 1 144 | 1 145 |
| Värdeförändringar | 3 438 | 1 523 |
| Rörelseresultat | 4 572 | 2 650 |
| Årets resultat | 3 470 | 2 001 |
| Nettovinst från löpande verksamhet | 788 | 778 |
| Verkligt värde fastigheter, mdkr | 31,7 | 27,8 |
| Hyresvakansgrad, % | 4,5 | 5,6 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 16,7 | 18,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 9,1 | 8,5 |
1) Fastighetsförvaltning exklusive avvecklad verksamhet
Marknadsvärde fastigheter
Visioner och mål
Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag, med målet att ha branschens nöjdaste kunder. För att mäta detta deltar vi i den årliga undersökningen Fastighetsbarometern, som vi vunnit sex av de senaste tio åren. Vi fokuserar på att ge våra kunder en hög servicenivå, vilket kräver ett har en solid finansiell ställning med låg belåningsgrad och en god intjäningsförmåga. Den intensifierade satsningen på utvecklingsprojekt kommer ske med bibe hållen långsiktighet och kva litet i förvaltningen. De finansiella målen ska fortsatt uppnås och aktieägarna ska till en begränsad risk erhålla en god avkastning över tid.
Hufvudstaden har varit verksamt som fastighetsbolag i 100 år i Stockholm och 60 år i Göteborg. Nuvarande fastig hetsbestånd består av 28 fastigheter som alla är väl koncentrerade till Stockholms och Göteborgs mest centrala delar. Vid utgången av 2015 marknadsvärderades fastigheterna till 31,7 mdkr.
Förvaltningen av det kommersiella beståndet är uppdelad på tre affärsområden. Kontorshyresgästerna återfinns inom branscher såsom bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom IT, medier och rekrytering. Bland butikshyresgästerna återfinns allt ifrån internationellt kända varumärken till svenska kedjeföretag. I koncernen ingår det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet, som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och Göteborg.
" Den intensifierade satsningen på utvecklingsprojekt kommer ske med bibehållen långsiktighet och kvalitet i förvaltningen."
nära samarbete med våra hyresgäster. Samtliga fastigheter ligger inom gångavstånd från våra kontor och vi har egen personal som förvaltar och utvecklar fastigheterna.
Hållbarhetsarbetet för Hufvudstaden handlar om att ta långsiktigt ansvar, både gällande den ekonomiska utvecklingen samt de miljömässiga och sociala frågorna. Vi är väl positionerade inför framtiden med ett fastighetsbestånd som är koncentrerat till Sveriges två främsta tillväxtregioner. Hufvudstaden
Räntetäckningsgrad och nettobelåningsgrad
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastig hetsbolag.
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göte borg erbjuda framgångsrika företag hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Hufvudstaden ska:
• Successivt öka resultatet från den löpande verksamheten.
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kon tinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kom petensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
• Den totala aktieutdelningen kommer enligt styrelsens förslag att uppgå till 639,4 mnkr, vilket motsvarar 81 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten.
• Soliditeten uppgick vid utgången av 2015 till 61 procent.
Nettovinst och utdelningsandel
1) Enligt styrelsens förslag
Soliditet
Miniminivå utdelningsandel
Hufvudstadens hundrade verksamhetsår har gett oss anledning till en tillbakablick som fyllt oss med stolthet över vad tidigare generationers Hufvudstadare åstadkommit. Idag är Hufvudstaden ett ytterst livskraftigt företag som andas nytänkande, optimism och framåtanda. Vi eftersträvar kvalitet och långsiktighet i alla led av verksamheten och vår starka finansiella ställning möjliggör att vi med full kraft kan satsa framåt.
Våra första hundra år utgör en fantastisk grund för att på bästa sätt ta Hufvudstaden in i framtiden och skapa ett ännu framgångsrikare företag som även bidrar till stadsutvecklingen i både Stockholm och Göteborg.
Situationen i omvärlden är svåranalyserad. Den geopolitiska och ekonomiska osäkerheten i världen har ökat med instabilitet i Mellanöstern, krig i Syrien och ökad terroraktivitet världen över. I kölvattnet av oroligheterna har Europa och Sverige påverkats av en omfattande flyktingström som satt hård press på EU-samarbetet, de europeiska ländernas
ekonomier och ledarskap. Frågetecken gällande Kinas tillväxt har också förstärkt osäkerheten avseende den globala ekonomins utveckling. Samtidigt har ekonomierna i USA och Storbritannien stärkts och den ekonomiska återhämtningen i eurozonen har fortsatt.
Sveriges ekonomi är i grund och botten god. Tillväxten för 2015 blev cirka 4 procent och bedöms ligga på samma nivå även under 2016. Sysselsättningen har ökat samtidigt som konsumtionen varit stark. Inflationen har varit fortsatt låg vilket medfört att Riksbanken genomfört ett par sänkningar av styrräntan till den rekordlåga nivån - 0,35 procent.
Trots osäkerheten i omvärlden är Hufvudstadens position stark med goda utvecklingsmöjligheter i både Stockholm och Göteborg de kommande åren.
Våra fastigheter är belägna i två av Europas snabbast växande regioner. Beslutade infrastruktursatsningar i Stockholm och Göteborg möjliggör
fortsatt expansion även framöver och såväl den inhemska som den internationella turismen i regionerna ökar, vilket bidrar till att ytterligare stärka köpkraften.
Efterfrågan på välbelägna och hög kvalitativa lokaler är stor i bägge städerna. Kontorshyresmarknaden i Stockholm CBD är stark med låga vakanser under 4 procent och stigande hyror som närmar sig 6 000 kr per kvm. I Göteborg CBD är situationen snarlik. Vakanserna är på rekordlåga cirka 4 procent och kontorshyrorna har stigit till nivån runt 3 000 kr per kvm. Det råder stor brist på moderna och flexibla kontor i city vilket gynnar Hufvudstadens utvecklingsbara fastigheter.
Intresset för den svenska fastighetsmarknaden har varit fortsatt stort från både svenska och internationella investerare. Den totala transaktionsvolymen uppgick till närmare 150 mdkr, vilket är i nivå med de högsta noteringarna genom åren. Positiv hyresmarknad, extremt låg räntenivå, god tillgång på kapital och brist på alternativplaceringar har medfört sjunkande direkt-
avkastningskrav, med stigande fastighetsvärden som följd.
I Stockholms och Göteborgs bästa lägen var det få fastigheter ute till försäljning medan intresset att förvärva var mycket stort, vilket pressade ner direktavkastningskraven till historiskt låga nivåer. I Stockholm CBD sjönk direktavkastningskravet under 4 procent och i Göteborg var direktavkastningskravet endast något högre. I Göteborg har så låga nivåer aldrig tidigare noterats.
Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid årsskiftet till 31,7 mdkr (27,8), en ökning med 14 procent. Ökningen är hänförlig främst till sjunkande direktavkastningskrav och stigande hyror.
Substansvärdet uppgick vid årsskiftet till 118 kr per aktie och aktiekursen var 119,90 kr per aktie.
Konsumtionen i Sverige utvecklades positivt under året med en tillväxt om närmare 6 procent. Ökningen förklaras främst av reala löneökningar, låga räntor, god sysselsättningsutveckling samt ökad turism.
Vår fleråriga satsning på Bibliotekstan fortsätter att attrahera svenska och internationella varumärken av hög klass. Både Prada och Michael Kors har under året utökat sina ytor och Chanel kommer under 2016 att öppna en butik på Birger Jarlsgatan. Omsättningen från försäljningen ökar i Bibliotekstan och flera starka varumärken önskar etablera sig i området. Vi ser också ett allt större intresse från internationella varumärken för våra marknadsplatser i Göteborg.
NK Stockholm och NK Göteborg har under flera år utvecklats positivt med rekordomsättning de senaste tre åren. Även 2015 blev ett rekordår med en omsättning uppgående till 3,3 mdkr, en ökning med 9 procent.
Basen i vår verksamhet är fastighetsförvaltning med bra service och närhet till kunden samt hög kvalitet i allt vi gör. Det ska vi fortsätta med. Vi ska också utveckla fastighetsbeståndet genom projekt som över tid kommer tillföra bolaget ökad lönsamhet och betydande värden.
Detta arbete har intensifierats och vi har identifierat projekt i både Stockholm och Göteborg uppgående till totalt cirka 3 mdkr. Avkastningen bedöms i dagsläget bli högre än vid eventuella förvärv, varför projekten i rådande marknadsläge är än viktigare för lönsamhetsutvecklingen. Organisationen har förstärkts med en affärsutvecklingsenhet vars syfte är att initiera och driva kommersiella projekt. Under året har det i Göteborg pågått flera större projekt i Nordstan, NK och i kvarteret Härbärget.
Vår bedömning i dagsläget är att vi under den kommande 5 – 10 årsperioden kan investera totalt cirka 4 – 6 mdkr inklusive förvärv och samtidigt bibehålla vår starka balansräkning och den låga risknivån i bolaget.
Hufvudstadens långsiktighet är unik och hållbarhetsarbetet är en naturlig del av vår verksamhet oavsett om det gäller den ekonomiska utvecklingen eller de miljömässiga och sociala frågorna.
Vi har under året tagit fram en uppförandekod avsedd både för internt och externt bruk. Den beskriver hur
vi, våra leverantörer och samarbetspartners ska agera som representanter för Hufvudstaden så att förtroendet för oss ska vara fortsatt högt.
Under 2000-talet har vår energianvändning minskat med cirka 20 procent, trots att det i våra fastigheter vistas fler personer under allt längre tider. Koldioxidutsläppen från vår verksamhet har under den senaste femårsperioden minskat avsevärt, främst på grund av övergång till grön el och lägre energianvändning. En fastighet har under året certifierats enligt Miljöbyggnad och flera gröna hyresavtal har tecknats.
För andra året i rad har Hufvudstaden vunnit Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index, vilket är ett värdefullt bevis för oss att vi tillsammans med våra hyresgäster jobbar i givande och långa relationer.
Hufvudstadens aktie är godkänd för investering av Swedbank Roburs hållbarhetsfonder. Vi har placerat oss främst bland de nordiska fastighetsföretagen i den internationella klimatundersökningen Carbon Disclosure Project. För att upprätthålla transparens i våra hållbarhets frågor har vi sedan flera år valt att upprätta en hållbarhetsredovisning enligt Global Reporting Initiatives riktlinjer.
Hufvudstaden kan redovisa en stabil utveckling i den löpande verksamheten. Bruttoresultatet blev 1 172 mnkr (1 164).
Omförhandlingarna har utvecklats positivt med en tillväxt om cirka 6 procent. Hyresvakanserna har successivt minskat och uppgick vid årsskiftet till 4,5 procent (exklusive projekt vakans 3,2 procent). Vi har genomfört flera stora nyuthyrningar med bra hyresnivåer och långa avtalsperioder, vilket får fullt genomslag under 2016.
Resultatet före skatt blev 4 449 mnkr (2 521), vilket förklaras av positiva värdeförändringar i fastighets beståndet om 3 427 mnkr (1 709).
Vår affärsidé är beprövad, långsiktigheten är omvittnad och våra medarbetares stora engagemang är genuint. Vi ska vara lyhörda för influenser från omvärlden och samtidigt fortsätta på den inslagna vägen med ambitionen att hela tiden bli ännu bättre på det vi gör.
Under 2016 ska vi fokusera på att förbättra resultatet från den löpande verksamheten och öka takten i framdrivandet av våra projekt. Fastighetsförvärv i Stockholm eller Göteborg som kompletterar det befintliga be ståndet eftersträvas och ska inte uteslutas om rätt tillfälle dyker upp.
Vi har erfarenhet av 100-årigt fastighetsföretagande i Stockholm och drygt 60 år i Göteborg. Osäkerheten i omvärlden kan vi inte påverka, men vi kan våra marknader och vi har våra hus i ett par av Europas mest dynamiska regioner. Det ska vi ta väl vara på och bättre förutsättningar går knappast att finna. Jag ser därför väldigt ljust på Hufvudstadens utveckling på både kort och lång sikt.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till Hufvudstadens alla duktiga och engagerade medarbetare för ett värdefullt arbete under 2015.
Stockholm i februari 2016
Ivo Stopner Verkställande direktör
I takt med fortsatt geopolitisk instabilitet, avmattning i den kinesiska ekonomin och fallande råvarupriser utvecklades den globala ekonomin trevande under 2015. Osäkerheten kring den kinesiska ekonomin var en följd av svagare publicerad statistik, men berodde även på en osäkerhet kring tillförlitligheten i statistiken. Som kon sekvens uppkom en finansiell oro med breda börsnedgångar under sensommaren. Samtidigt har den inhemska efterfrågan globalt sett varit stark, vilket haft en positiv effekt på både tjänstesektor och detaljhandel.
Trots fortsatta orosmoln återhämtade sig eurozonens ekonomi under året. Det förklaras bland annat av ett lågt oljepris och en lågt värderad valuta. Tyskland, som är den största ekonomin inom eurosamarbetet, fortsatte visa stabil tillväxt trots svagare omvärldsefterfrågan och utsläppsskandal kring Volkswagen. Även de tidigare krisländerna Frankrike och Italien visade en måttlig tillväxt. För USA och Storbritannien har ekonomin fortsatt att utvecklas positivt med en tillväxt på omkring 2,5 procent.
Centralbankernas offensiva penning politik har inte resulterat i att infla tionsmålen uppfyllts. Det förklaras av globaliseringens och digi tali se ringens prispressande effekt, tillsammans med fallande olje- och råvarupriser.
Under 2015 har Sveriges ekonomi stärkts och tillväxten mätt som BNP var cirka 4 procent. Det kan jämföras med en tillväxt om cirka 2 procent årligen under 2000-talet. Tillväxten drevs främst av privat konsumtion, tjänsteproduktion och bostadsinvesteringar, som i stor utsträck ning är koncentrerad till storstadsregionerna. Sysselsättningen utvecklades positivt medan arbetslösheten sjönk marginellt. Precis som i stora delar av övriga Europa har årets inflationstakt legat kring noll procent.
Europa har under året upplevt en flykting- och migrationsström som inte skådats sedan andra världskriget. Anta let nyanlända till Sverige ökade under hösten i en sådan omfattning att regeringen var tvungen att vidta särskilda åtgärder för att klara av mottagandet. Flykting- och migrationsmottagandet påverkar den ekonomiska tillväxten posi tivt då den bland annat leder till en ökad offentlig konsumtion men den resulterar även i ett ökat budgetunderskott i de offentliga finanserna samt utmaningar på bostadsoch arbetsmarknaden.
Sammanfattningsvis har den ekonomiska utvecklingen under 2015 haft en positiv effekt på den svenska fastighetsmarknaden. Ränte- och vakansnivåerna har varit fortsatt låga medan marknadshyrorna utvecklats positivt, vilket tillsammans med sjunkande direktavkastningskrav resulterat i stigan de fastighetspriser.
Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i Stockholm och 4 fastigheter i Göteborg. I båda städerna är samtliga fastigheter belägna i de mest attraktiva och centrala delarna. Fastighetsbeståndet är kommersiellt och inrymmer högkvalitativa och moderna kontors- och butikslokaler där framgångsrika företag erbjuds bedriva sin verksamhet.
Den ekonomiska aktiviteten är hög i både Stockholm och Göteborg. Enligt SCB:s bruttoregionalprodukt (BRP) har tillväxten i Storstockholm mellan 2001 – 2013 varit 2,9 procent årligen och i Västra Götaland, ett område något större än Storgöteborg, 2,2 procent. Det kan jämföras med en BNP-tillväxt för hela landet om 1,9 procent under samma period. Den högre tillväxten i Storstockholm
Transaktionsvolym i Sverige per investerarkategori
Transaktionsvolym i Sverige per fastighetstyp
förklaras till stor del av den utpräglade tjänstesektorn, innefattande bland annat fastighet, finans, IT, kommunikation och företagstjänster, som enligt SCB sysselsätter cirka 29 procent av de förvärvsarbetande. I Göteborg pågår en transformering av näringslivet från att tidigare varit en utpräglad industristad till att inrymma ett mer
| Största fastighetsägare i Stockholm CBD | ||||
|---|---|---|---|---|
| -- | ----------------------------------------- | -- | -- | -- |
| Uthyrbar area, kvm | |
|---|---|
| Vasakronan | 363 000 |
| Hufvudstaden | 267 000 |
| AMF Fastigheter | 264 000 |
| Diligentia | 128 000 |
| SEB Trygg Liv | 102 000 |
| Pembroke Real Estate | 91 000 |
| Ramsbury | 88 000 |
| Källa: Leimdörfer |
diversifierat näringsliv. Tjänstesektorn sysselsätter för närvarande cirka 21 procent av de förvärvsarbetande, vilket är mer än riksgenomsnittet om cirka 19 procent.
Invånarna i Storstockholm uppgår till cirka 2,2 miljoner och under de senaste tio åren har befolkningsökningen varit cirka 18 procent. Det kan jämföras med cirka 9 procent för riket som helhet. I Storgöteborg har befolkningen ökat med cirka 12 procent under det senaste decenniet, för att nu uppgå till cirka 1,0 miljon invånare. Prognosen visar att befolkningen framöver kommer fortsätta öka i hög takt i såväl Stockholm som Göteborg.
Intressant är även hur den ekonomiska tillväxten per invånare utvecklas, det vill säga BRP per invånare. Senast offentliggjord statistik från SCB visar att Storstockholm har högst BRP per invånare av alla regioner i Sverige med cirka 570 000 kr. I Västra Götaland uppgår motsvarande siffra till cirka 400 000 kr, vilket motsvarar ungefär samma nivå som för hela riket. Ökningen sedan 2000-talets början är cirka 50 procent i båda regionerna, i likhet med hela riket.
Turismen har en allt större betydelse för svensk ekonomi och då framför allt för storstadsregionerna. Senast publicerad statistik från Tillväxtverket/ SCB visar att turismen i Sverige omsatte närmare 270 mdkr under 2014, en ökning med cirka 5 procent jämfört med 2013. Ackumulerat sedan år 2000 har turismens omsättning ökat med cirka 80 procent. Statistiken är inte nedbrytbar på regional nivå men uppgift avseende antal gästnätter i Storstockholm och Storgöteborg visar en ökning på cirka 25 procent mellan 2008 – 2014. Det är två gånger så mycket som för riket som helhet. Preliminär statistik för 2015 visar på en fortsatt positiv utveckling. Storstockholm och Stor göteborg ökade med 10 respektive 9 procent jämfört med 2014, vilket är något mer än för riket som helhet.
För att möta befolkningsökningen krävs satsningar på infrastruktur. Trafikverket har arbetat fram en nationell plan för transportsystemet 2014 – 2025, vilken fastslogs under våren 2014. Planen omfattar investeringar på över 520 mdkr, varav drygt 280 mdkr avser utveckling av transportsystemet. Fördelningen över landet är inte fastställd men det står uttryckligen att storstadsregionerna och då särskilt Stockholm och Göteborg ska prioriteras.
Största fastighetsägare i Göteborg CBD
| Uthyrbar area, kvm | |
|---|---|
| Vasakronan | 271 000 |
| Wallenstam | 135 000 |
| Hufvudstaden | 104 000 |
| Platzer | 72 000 |
| Balder | 68 000 |
| Bygg-Göta Göteborg | 67 000 |
| Castellum | 52 000 |
| Källa: Leimdörfer |
Transaktionsvolym i Stockholm CBD och Göteborg CBD
Bland de nationella infrastrukturprojekten som är belägna i Stockholm märks det omdebatterade vägprojektet Förbifart Stockholm, omfattande 2,1 mil varav 1,8 mil i tunnel. Vägen ska knyta samman Stockholms södra och norra delar samt avlasta Essingeleden och innerstaden. Totalt bedöms investeringen till cirka 30 mdkr. Ett av de övriga större nationella projekten är den planerade utbyggnaden av tunnelbanan i Stockholm med nya linjer till Nacka, Barkarbystaden och Arenastaden.
I Göteborg är den största satsningen Västsvenska paketet, som bland annat omfattar Marieholmstunneln samt en tågtunnel under centrala Göteborg med tre stationer, kallad Västlänken. Totalt bedöms investeringen för dessa två projekt uppgå till närmare 25 mdkr.
Stockholms kontorsmarknad innanför tullarna omfattar drygt 5 miljoner kvm kontor, varav cirka 1,8 miljoner kvm är belägna inom CBD. CBD i Stockholm utgörs av ett område runt Centralstationen, Norra Bantorget, Hötorget, Stureplan, Norrmalmstorg, Kungsträdgården och Sergels Torg. Hufvudstaden är den näst största fastighetsägaren i Stockholm CBD med en uthyrningsbar yta för samtliga lokalslag om 267 000 kvm.
Totalt i Göteborgsområdet finns det cirka 3,3 miljoner kvm kontorsyta, där ungefär 0,9 miljoner kvm av ytan är lokaliserad till Göteborg CBD. Hufvudstaden är den tredje största kommersiella fastighetsägaren i Göteborg CBD med en uthyrningsbar yta för samtliga lokalslag om 104 000 kvm.
En jämförelse med andra större börsnoterade fastighetsbolag visar att Hufvud stadens fastighetsbestånd är bland de mest koncentrerade, både vad gäller typ av fastighet och geografisk placering.
Intresset att förvärva fastigheter är stort bland både svenska och internationella investerare. Det förklaras av bra finansieringsmöjligheter på en väl fungerande kapitalmarknad, låga räntenivåer samt en attraktiv avkastningsnivå i förhållande till andra placeringsalternativ. Därav har fastighetsmarknaden varit fortsatt stark under 2015.
Transaktionsvolymen var hög under året och uppgick till närmare 150 mdkr, vilket var i nivå med tidigare års rekordvolymer. Fastigheter med låg risk, exempelvis kontor i attraktiva lägen samt bostäder, utgjorde fortsatt en stor del av den samlade transaktionsvolymen. Det låga utbudet av fastigheter i bästa lägen har fått investerarna att söka sig till fastigheter i mer sekundära områden, där transaktionsaktiviteten har ökat under året.
Det är främst svenska investerare såsom institutioner, noterade fastighetsbolag, privata fastighetsinvesterare samt fastighetsfonder som legat bakom majoriteten av fastighetsförvärven. Aktiviteten från internationella aktörer har dock ökat och dessa stod för cirka 30 procent av transaktionsvolymen 2015, att jämföra med cirka 20 procent föregående år.
Störst aktivitet uppmättes på Stockholms- och Göteborgsmarknaden där omsättningen uppgick till drygt
Positionering bland större börsnoterade fastighetsbolag
Källa: Leimdörfer Storleken på cirklarna avser ett schablonberäknat fastighetsvärde per 2015-09-30.
58 mdkr respektive drygt 12 mdkr. Omsättningen under föregående år på dessa båda delmarknader uppgick till drygt 61 mdkr respektive närmare 16 mdkr. I Stockholm CBD har intresset för att förvärva fastigheter varit stort men utbudet litet. En av få genomförda affärer i CBD var KLP Fastigheters förvärv av Stockholm Waterfront. Fastigheten inrymmer ett hotell om 414 rum och en kongressanläggning om cirka 14 000 kvm.
Marknadshyror december 2015 (exklusive fastighetsskattetillägg)
| Stockholm | Kontor, kr/kvm och år |
Butiker, kr/kvm och år |
|---|---|---|
| Bibliotekstan/NK | 4 800 – 5 800 | 14 000 – 23 000 |
| Övriga CBD | 4 400 – 5 800 | 4 000 – 13 000 |
| Östermalm | 2 800 – 4 700 | 3 000 – 10 000 |
| Gamla Stan | 2 800 – 3 500 | 2 500 – 5 000 |
| Södermalm | 2 400 – 3 600 | 2 500 – 6 000 |
| Kungsholmen | 2 400 – 4 000 | 2 000 – 8 000 |
| Liljeholmen | 2 000 – 2 600 | 2 000 – 6 000 |
| Globen | 1 800 – 2 700 | 3 500 – 6 000 |
| Arenastaden | 2 200 – 2 700 | 3 000 – 10 000 |
| Kista | 1 900 – 2 500 | 4 000 – 10 000 |
| Kontor, | Butiker, | |
Göteborg kr/kvm och år kr/kvm och år Inom Vallgraven 2 200 – 3 000 6 000 – 14 000
Säljare var DNB Liv och köpeskillingen uppgick till 1,75 mdkr. Årets största transaktion i Stockholms innerstad ägde rum på Södermalm då AMF Fastigheter förvärvade kontorsfastigheten Fatburssjön 10 från Aareal Bank AG. Fastigheten har anpassats för nya hyresgäster och inrymmer cirka 46 000 kvm. Transaktionen genomfördes till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 3,1 mdkr, vilket motsvarar cirka 67 000 kr per kvm.
Även i Göteborg CBD var antalet genomförda transaktioner få till följd av det begränsade utbudet. Strax utanför CBD förvärvade Balder kontorsfastigheten PARK49 med beteckning Heden 47:3. Fastigheten är under uppförande och kommer vid färdigställandet 2016 inrymma cirka 7 500 kvm. Köpe skillingen uppgick till 418 mnkr, motsvarande cirka 55 000 kr per kvm.
Efterfrågan på kontorsoch butiksfastigheter i bra lägen inom Stockholms och Göteborgs CBD har varit fort
satt stor under 2015. Det har resulterat i sjunkande direktavkastningskrav, vilka för moderna kontorsoch butiksfastigheter i Stockholm CBD uppgick till mellan 3,75 och 4,25 procent och i Göteborg CBD till mellan 4,00 och 4,50 procent i slutet av 2015.
Stockholms kontorsmarknad har utvecklats starkt under 2015. Vakanserna har varit fortsatt låga och inom flera av delmarknaderna har minskningar noterats. Till följd av en ökad sysselsättning och ett begränsat utbud av moderna och yteffektiva kontor, vilket marknaden främst efterfrågar, har marknadshyrorna i CBD stigit under året. I Bibliotekstan och i övriga av CBD:s mest attraktiva delar tecknades hyror mellan 4 400 – 5 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Under senare år har ett par större utflyttningar av bank- och försäkringsinstitutioner till kontor utanför Stockholms innerstad ägt rum och någon ytterligare kommer ske inom ett
par år. Som följd av utflyttningarna genomför berörda fastighetsägare omfattande investeringar i dessa fastig heter, vilket kommer resultera i att kontorsbeståndet i CBD uppgraderas till än mer moderna och yteffektiva kontor. I dessa projekt har stora kontorsuthyrningar tecknats under året och en del av de tomställda ytorna kommer även att konverteras till hotell och bostäder. Uthyrningsgraden är därmed hög i projekten som bedöms färdigställas under 2016 – 2019.
Pågående och kommande investeringar för att anpassa äldre kontorslokaler till att bli moderna och yteffektiva kontor bedöms vara positivt för hyresmarknaden i CBD. Investeringarna, tillsammans med en låg andel nyproduktion, tenderar att öka efterfrågan på kontor från både traditionella och nya branscher. Det uppgraderade fastighetsbeståndet i CBD medför även att marknadshyran per kvadratmeter kan höjas samtidigt som hyreskostnaden per anställd kan sänkas.
Det begränsade utbudet av större sammanhängande kontorslokaler i Stockholm CBD påverkar Hufvudstaden positivt eftersom bolaget i detta område äger ett koncentrerat fastighetsbestånd. Hufvudstadens långsiktiga strategi att äga och utveckla ett samlat fastighetsbestånd av högkvalitativa fastigheter med moderna kontorslokaler, gärna bestående av hela kvarter, möjliggör även för våra hyres gäster att expandera inom befintligt fastighetsbestånd.
Vakansgraderna uppgick under året till mellan 3 – 4 procent (4 – 5) i CBD, 2 – 3 procent (1 – 2) i Gamla Stan och 3 – 5 procent (3 – 5) på malmarna, det vill säga Södermalm, Kungsholmen, Vasastan/Norrmalm och Östermalm/ Gärdet.
Detaljhandeln utvecklades fortsatt positivt under 2015. Enligt detaljhandelsindex DHI ökade försäljningen i löpande priser med 5,7 procent jämfört med 2014. Sällanköpshandeln steg med 7,1 procent, vilket även omsättningen inom konfektion gjorde. Som följd av den positiva utvecklingen har efterfrågan på välbelägna butikslokaler i de mest centrala delmarknaderna i Stockholm varit fortsatt hög under året. I de bästa lägena var vakansen i stort sett obefintlig och i övriga delar bestod vakansen främst av tillfälliga omflyttningar eller avflyttningar som relativt snabbt fylldes upp av nya aktörer. Sammantaget har detta resulterat i bibehållna eller något högre hyresnivåer.
Flera fastighetsägare i centrala Stockholm, där Hufvudstaden är en stor aktör, arbetar aktivt med att utveckla och stärka cityhandeln genom att etablera nya spännande varumärken. Under 2015 öppnade Hackett, Stone Island och Elvine nya butiker i Bibliotekstan, vilka tillsammans med Michael Kors nya flagshipstore ytterligare stärker Bibliotekstan som Stockholms främsta modedestination. Ett av världens största modehus Chanel har också tecknat hyreskontrakt för etablering i området. Butiken planeras att öppna under våren 2016. I Gallerian, belägen längs Hamngatan snett mittemot NK-varuhuset, genomförs förändringar i samband med att stora delar av kvarteret byggs om. Vid Hötorget stängdes varuhuset PUB för att genomgå konvertering till hotell med nya butiker och restauranger i gatuplanet.
De mest eftertraktade butiksstråken i Stockholm finns i Bibliotekstan samt vid Hamngatan, Kungsgatan och Drottninggatan. Bibliotekstan intar till sammans med NK-varuhuset en särställning som de mest exklusiva butikslägena. Hyror för primär försäljningsyta återfinns i dessa områden mellan 14 000 – 23 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
I Göteborg har hyresmarknaden för kontor utvecklats positivt under 2015. Störst är efterfrågan på moderna och yteffektiva kontorslokaler i bästa läge, något som det i Göteborg finns ett relativt begränsat utbud av. Det har resulterat i en fortsatt positiv utveckling av marknadshyrorna, och hyrorna för dessa typer av lokaler återfinns nu mellan 2 200 – 3 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Hufvudstaden arbetar kontinuerligt med att utveckla fastigheterna och bland de största framtida projekten finns kvarteret Härbärget, beläget längs Fredsgatan i bästa cityläge. Här planeras det för ett genomgripande projekt av hela kvarteret, vilket kommer resultera i toppmoderna och yteffektiva kontorslokaler.
Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stadsdelarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. Vakansgraden i Göteborg CBD var cirka 4 procent (3 – 4) vid utgången av året. Precis som i Stockholm äger Hufvudstaden i Göteborg fastigheter som är centralt belägna i stadens mittkärna.
Den fortsatta positiva utvecklingen av detaljhandeln har resulterat i bibehållna eller något ökande marknadshyror för butiker i Göteborg. Hufvudstaden har en stark närvaro i centrala Göteborg, omfattande bland annat varuhuset Femman som nu genomgår en total uppgradering av varuhusmiljön. Projektet kommer färdigställas etappvis fram till 2017. Under året har de första nya butiksetableringarna öppnat, däribland Odd Molly, Rituals och Five Five Nails. I en av fastigheterna inom kvarteret Härbärget, beläget längs Fredsgatan, genomför Hufvudstaden ett butiksprojekt vilket kommer färdigställas under 2016. Hyreskontrakt har tecknats med Michael Kors som därigenom kommer öppna sin första butik i Göteborg. Även övriga delar inom kvarteret Härbärget kommer utvecklas under kommande år, något som kommer ge Hufvudstaden än större utväxling av Göteborgs starka cityhandel.
Bästa läge för butiker i centrala Göteborg bedöms vara Östra Nordstan, Fredsgatan samt Kungsgatan mellan Östra Hamngatan och Västra Hamngatan. Inom dessa lägen noterades hyror för primär försäljningsyta i intervallet 6 000 – 14 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
13 15 50 000 70 000 90 000 110 000 130 000 150 000 Kvm
Kontorshyror i europeiska storstäder, december 2015, lokaler i bästa läge
Källa: Newsec Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2006 Centrala Göteborg Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2006 Centrala Stockholm 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 -10 0 20 10 30 40 50 % 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 Kr/kvm (exklusive fastighetsskattetillägg)
Marknadshyresutveckling kontor i bästa läge, nominellt
Butikshyror i europeiska storstäder, december 2015, lokaler i bästa läge
Marknadshyresutveckling butiker i bästa läge, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg)
Nybyggnation, efterfrågan och vakansgrad för kontor i centrala lägen i Stockholm
%
DROTTNINGGATAN Stockholm
Hufvudstaden AB bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Aktiekapi talet uppgick vid utgången av 2015 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie.
Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är noterade på listan för stora företag på Nasdaq Stockholm. Serie A har en röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det finns inga begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 medan aktierna av serie C noterades 1998.
I bolagsordningen finns ett så kallat omvandlingsförbehåll, det innebär att
Ägarstruktur per 31 december 2015
C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 206 265 933, varav 197 990 869 utgjorde A-aktier och 8 275 064 utgjorde Caktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 5 006 000 A-aktier.
Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 20 622. Den största ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 45,3 procent av totalt antal utestående aktier och 88,1 procent av rösterna. Näst störst var State Street Bank and Trust med 6,2 procent av antalet utestående aktier och 1,3 procent av rösterna.
Per den 31 december 2015 ägde in stitu tioner och företag med ett inne-
| Antal aktieägare |
Andel aktieägare, % |
Antal emitterade aktier |
Andel aktier, % |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 – | 999 | 16 757 | 81,3 | 3 345 947 | 1,6 |
| 1 000 – | 9 999 | 3 254 | 15,8 | 7 383 845 | 3,5 |
| 10 000 – | 99 999 | 436 | 2,1 | 13 142 200 | 6,2 |
| 100 000 – | 175 | 0,8 | 182 393 941 | 86,3 | |
| 20 622 | 100,0 | 206 265 933 | 97,6 | ||
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 2,4 | |||
| Totalt | 211 271 933 | 100,0 | |||
Källa: Euroclear Sweden
| Serie A, | Serie C, | Totalt | Utestående aktier, % | Emitterade aktier, % | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| antal aktier | antal aktier | antal aktier | Kapital | Röster | Kapital | Röster | |
| L E Lundbergföretagen | 85 200 000 | 8 177 680 | 93 377 680 | 45,3 | 88,1 | 44,2 | 87,6 |
| State Street Bank and Trust | 12 871 319 | 0 | 12 871 319 | 6,2 | 1,3 | 6,1 | 1,2 |
| JP Morgan Fonder | 9 517 447 | 0 | 9 517 447 | 4,6 | 0,9 | 4,5 | 0,9 |
| Citi Bank | 6 750 620 | 0 | 6 750 620 | 3,3 | 0,7 | 3,2 | 0,7 |
| NTC Wealth | 6 031 518 | 0 | 6 031 518 | 2,9 | 0,6 | 2,9 | 0,6 |
| SEB Fonder | 4 349 942 | 0 | 4 349 942 | 2,1 | 0,4 | 2,1 | 0,4 |
| BNP Paribas | 4 024 836 | 0 | 4 024 836 | 2,0 | 0,4 | 1,9 | 0,4 |
| Länsförsäkringar | 3 618 536 | 0 | 3 618 536 | 1,7 | 0,3 | 1,7 | 0,4 |
| APG | 3 242 658 | 0 | 3 242 658 | 1,6 | 0,3 | 1,5 | 0,3 |
| Övriga aktieägare | 62 383 993 | 97 384 | 62 481 377 | 30,3 | 7,0 | 29,5 | 7,0 |
| Utestående aktier | 197 990 869 | 8 275 064 | 206 265 933 | 100,0 | 100,0 | 97,6 | 99,5 |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 5 006 000 | 2,4 | 0,5 | |||
| Samtliga emitterade aktier | 202 996 869 | 8 275 064 | 211 271 933 | 100,0 | 100,0 | ||
| Röstetal (exkl eget innehav) | 197 990 869 | 827 506 400 | 1 025 497 269 | ||||
| Röstetal (inkl eget innehav) | 202 996 869 | 827 506 400 | 1 030 503 269 |
Källa: Euroclear Sweden
hav om 100 000 aktier eller fler tillsammans 179 916 834 aktier mot svarande 87,2 procent av totalt antal utestående aktier och 96,5 procent av antalet röster. Av dessa var 58 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 119 299 631 aktier motsvarande 57,8 procent av antalet utestående aktier och 90,6 procent av rösterna. Antalet utländska institu tioner och företag med ett innehav om 100 000 eller fler aktier uppgick till 112. Deras innehav uppgick till 60 617 203 aktier mot svarande 29,4 procent av antalet utestående aktier och 5,9 procent av antalet röster. Därut över fanns fem svenska privatpersoner som vardera ägde mer än 100 000 aktier. Antalet aktieägare ökade under året med 1 064. Andelen utländskt ägande var oförändrat under året med 32,1 procent av totalt antal utestående aktier.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat om att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2015. Hufvudstaden ägde vid ut gången av året 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2015 har inga aktier återköpts.
Vid utgången av 2015 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 26 036 mnkr. Direktavkastningen uppgick till 2,6 procent baserat på börskursen per 31 december 2015. Under året omsattes sammanlagt 170 miljoner aktier, vilket motsvarar 83 procent (68) av det totala antalet utestående aktier. Beräknas omsättningshastigheten i förhållande till aktier som finns tillgängliga för handel, så kallad free float, uppgick den till 151 procent (124). Varje handels dag omsattes i genomsnitt 687 000 aktier i Hufvudstaden (562 000). Sedan införandet av EU:s MiFID- direktiv sker handeln i svenska aktier i allt större utsträckning på andra marknads plat ser än Nasdaq Stockholm. Under 2015 skedde 59 procent (58) av handeln i Hufvud stadens aktie på andra handelsplatser än Stockholms börsen, till exem-
pel Bats 32 procent, Boat 6 procent, LSE 12 procent och Turquoise 6 procent. I dia grammet nedan visas kurs utveckling och total omsättning för Hufvud stadens A-aktie under året.
Om inte investeringar eller bola gets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse ska Hufvudstadsaktien ha en god ut del ningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av netto vinsten från den löpande verk sam heten. För 2015 föreslås en utdelning om 3,10 kronor per aktie, motsvarande 81 procent av netto vinsten från den löpande verksamheten (se Definitioner, sidan 99 Utdelningsbelopp).
Utdelning och direktavkastning
OMX Stockholm Real Estate GI OMX Stockholm Benchmark GI Omsatta antal Hufvudstaden A TSR aktier i miljoner 2011 2012 2013 2014 2015 0 10 20 30 40 Volym 0 20 40 60 80 100 120 140 200 180 160 Kronor
Aktiens utveckling inklusive utdelning samt omsättning i relation till Stockholm Benchmark GI och Stockholm Real Estate GI
Aktiens utveckling inklusive utdelning samt omsättning under 2015 i relation till Stockholm Benchmark GI och Stockholm Real Estate GI
Hufvudstadens hållbarhetsarbete handlar om att ta långsiktigt ansvar, det gäller för såväl ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Genom att arbeta med våra värderingar och strategier skapas goda förutsättningar för att uppnå våra hållbarhetsmål, som bland annat är att sänka energianvändningen och minska vår klimatpåverkan.
Arbetet med att implementera och lansera en uppförandekod har varit ett av de större projekten inom hållbarhet under året. Uppförande koden tydliggör att verksamheten ska bedrivas på ett etiskt, socialt och miljömässigt ansvarfullt sätt. Vårt hållbarhetsarbete följer principerna enligt FN:s Global Compact.
Vi har under året byggt nya källsorteringsrum för avfall i fem av våra fastigheter, vilket även varit ett önskemål från hyresgästerna. De nya rummen underlättar källsorteringen för våra hyresgäster och ökar sorteringsgraden. Energianvändningen har minskat med 7 procent, detta förklaras delvis av årets gynnsamma klimat, men också av vårt strategiska arbete med att minska energianvändningen i fastigheterna.
Hufvudstaden deltar i ett flertal hållbarhetsundersökningar, bland annat CDP (Carbon Disclosure Project) där vi i år placerat oss bland de främsta börsnoterade bolagen i Norden. Vårt miljöarbete är även analyserat och Hufvudstadens aktie är därmed godkänd för investering av Swedbank Roburs hållbarhetsfonder.
Som en av de stora fastig hetsägarna i Stockholm och Göteborg är vi delaktiga i projekt för att utveckla städerna. Tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare runt Norrmalms torg har vi drivit och medfinansierat en förnyelse av torget med en förbättring av bland annat gångstråken.
Hufvudstaden har identifierat fem huvudintressenter: hyresgäster, medarbetare, ägare, leverantörer och samhället. Vi för en kontinuerlig dialog med våra huvudintressenter. Under förra årets intressent dialog definierades nedanstående väsentliga hållbarhetsaspekter. I tabellen nedan presenteras intressenternas nyckelfrågor och vilka aktiviteter inom dessa områden som vi genomfört under året.
Väsentlighetsanalysen ligger till grund för den information som finns i bolagets hållbarhetsredovisning. Analysen syftar till att identifiera prioriterade hållbarhetsaspekter utifrån bolagets faktiska påverkan, bolagets mål och intressenternas förväntningar på bolaget. Resultatet är en sammanvägning av slutsatser från intressentdialogen och vår interna process. Följande områden är mest väsentliga att redovisa:
| Intressentgrupp | Nyckelfrågor | Dialogform | Intressenternas förväntningar | Aktiviteter under året |
|---|---|---|---|---|
| Hyresgäster | • Hög servicenivå • Energianvändning • Klimatpåverkan • Avfallshantering • Socialt ansvar i leveran törskedjan |
• Kundnöjdhetsmätning • Regelbundna hyresgästmöten • Nyhetsbrev • Gröna hyresavtal |
• Driva projekt och aktiviteter inom hållbarhetsområdet • Långsiktig fastighetsägare med hög servicenivå |
• Nya källsorteringsrum • Fler cykelrum • Minskad energianvändning |
| Medarbetare | • Kompetensutveckling • Ledarskap • Arbetsmiljö |
• Utvecklingssamtal • Medarbetarundersökningar • Konferenser |
• Stabil och långsiktig arbetsgivare med goda anställningsvillkor • Bra arbetsmiljö med personliga utvecklingsmöjligheter • Driva frågor inom hållbarhet i branschen |
• Implementerat en ny uppförandekod och utbildat personalen • Påbörjat arbetet med ombyggnad av våra interna kontor |
| Aktieägare/ investerare |
• Kommunika tion kring håll barhetsfrågor • Socialt och etiskt ansvar inom leverantörskedjan |
• Årsstämma • Analytikermöten • Årsredovisning • Kvartalsrapporter • Investerarträffar |
• Utveckla hållbarhetskommuni ka tionen • Större fokus på leveran törsledet kring sociala och etiska frågor |
• Implementerat en ny uppförandekod • Utvecklat kraven inom hållbarhet mot leverantörer • Deltagit i undersökningar såsom CDP • Aktien godkänd för investering av Swedbanks Roburs hållbarhetsfonder |
| Leverantörer/ samarbets partners |
• Konsekventa och tydliga krav inom affärsetik och miljö |
• Upphandlingar • Avtal • Uppförandekod |
• Tydligare och mer konsekvent ställa krav på leverantörer • Seminarier och utbildning kring hållbarhet |
• Granskning av att leverantörerna följer uppsatta krav • Implementerat en ny uppförandekod |
Vår framgång är till stor del beroende av företagets och medarbetarnas ansvarstagande, vilket utgör grunden för omgivningens förtroende för oss. För att tydliggöra vårt ansvarstagande och agerande gentemot hyresgäster, medarbetare, investerare och leverantörer har en uppförandekod implementerats. Uppförandekoden bygger på våra värderingar och beskriver hur vi tar etisk, social och miljömässig hänsyn i vår verksamhet samt hur vi, våra leve rantörer och samarbetspartners ska agera som representanter för Hufvudstaden.
I uppförandekoden beskrivs vilket beteende som våra intressenter kan förvänta sig av Hufvudstadens medarbetare, men även vad vi förväntar oss av våra leverantörer och samarbetspartners. I samband med implementeringen av uppförandekoden har en analys genomförts kring hur vi upphandlar våra leverantörer samt vilka hållbarhetskrav som vi ställer. Vid lanseringen av uppförandekoden har alla medarbetare inom bolaget genomgått en utbildning kring uppförandekoden, Hufvudstadens värderingar och vikten av god affärsetik. Alla nyanställda genomgår även en introduktionsutbildning, där uppförandekoden och hållbarhetsarbetet är en central del.
Företagets vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag, med målet att ha branschens nöjdaste kunder. Service och kundbemötande är viktiga hörnstenar för att uppnå bolagets affärsidé. Hufvudstaden har under många år arbetat med att öka servicenivån och utveckla kundbemötandet för att stödja våra kunder att bli mer framgångsrika i våra fastigheter.
Vi har under året lanserat konceptet nyckelfärdiga kontor. Konceptet bygger på helt inflyttningsklara kontor där möbler, infrastruktur och servicetjänster finns på plats. Vi fortsätter att utveckla denna produkt då vi ser en stor potential, både på kort och lång sikt.
Kvalitet och långsiktiga kund relationer är några av Hufvudstadens viktigaste grundstenar. Vi vill att kunderna ska känna sig trygga och nöjda i sina lokaler och att vi som fastighetsägare uppfyller de behov som efterfrågas och förväntas både idag och imorgon.
Hufvudstaden har i likhet med föregående år placerat sig främst i Fastighetsbarometern, branschens Nöjd Kund undersökning. Vi har därmed placerat oss på första plats fyra gånger under de senaste sex åren och alltid placerat oss bland de tre främsta sedan Nöjd Kund Index början 1997. Studien ger svar på hur kontorshyresgästen upplever lokalerna och servicen från fastighetsägaren och hur nöjd hyresgästen är samt kundloja liteten. Resultaten är ett bevis på att företagets strategier understödjer de högt satta målen. Områden som våra kunder idag upplever som Hufvudstadens styrkor är våra fastigheters centrala läge, vår förmåga att snabbt hantera ärenden, vår service, men också att vi är pålitliga, trygga och stabila.
Hufvudstaden är beroende av leverantörer och entreprenörer framförallt för driften av fastigheterna och
i våra byggprojekt. Vi har konstaterat att de främsta hållbarhetsriskerna finns i projektverksamheten inom fastighetsutveckling samt inköpsprocessen inom driftsorganisationen. Riskerna ligger främst inom miljö, arbetsmiljö, arbetsvillkor och korruption, varför vi skärpt kraven vid upphandling och uppföljning inom dessa områden.
I den dagliga driften använder sig Hufvudstaden av egen personal och vår projektverksamhet drivs av egna projektledare. De upphandlar och styr entreprenaderna för att säkerställa att våra högt ställda krav kring kvalitet, affärsmässighet, långsiktighet och miljö efterlevs samt att gällande lagstiftning är uppfylld. I projekten ställer vi krav på att konsulternas och entreprenörernas val av byggprodukter ska vara miljögranskade samt att avfallet i byggprojekten ska källsor teras, men även att anställningsförhållanden uppfyller gällande regler. För att öka kunskapen hos våra entreprenörer med avseende på miljö, arbetsmiljö och sociala villkor har vi under året anlitat externa konsulter som genomfört revisioner i några projekt för att säkerställa att våra krav, samt myndighetskrav är uppfyllda. Revisionerna visade på goda resultat men med förbättringspotential inom bland annat avfallshantering, val av material och styrning av underleverantörer.
Arbetsmiljöfrågor är särskilt prioriterade då bygg- och underhållsarbeten kan vara riskfyllda arbetsplatser. Dessa frågor genomsyrar vårt arbete i byggprojekten, där de hanteras från projektering till färdigt bygge. Våra egna projektledare är regelbundet på plats för att tillse att våra och myndigheternas regler följs. Alla människor som arbetar för Hufvudstadens räkning ska, oavsett vem som är arbetsgivare, ha arbetsvillkor och en arbetsmiljö som minst följer gällande lagstiftning.
Fastighetssektorn står för cirka 40 procent av samhällets energianvändning. För oss som fastighetsbolag är en av de mest prioriterade miljöfrågorna att minska energianvändningen och att öka användningen av förnyelsebar energi. Sedan 2001 har vi minskat vår energianvändning med drygt 20 procent, vilket motsvarar den energi som cirka 1 400 moderna villor förbrukar årligen. Minskningen har kunnat genomföras trots butikernas längre öppettider och att allt fler kontorshyresgäster sitter i öppna landskap med en ökad persontäthet. Under 2015 har energianvändningen minskat med cirka 7 procent, vilket är långt över våra mål på 3 procent. Förklaringen är delvis en förhållandevis kall sommar, men beror även på att vårt långsiktiga arbete kring energieffektivisering ger utdelning. Vi har under lång tid arbetat med att effektivisera energianvändningen i våra fastigheter, där ansvaret ligger på respektive driftschef. Om Hufvudstadens energianvändning för uppvärmning jämförs med SCB:s statistik för lokaler kan det konstateras att vår användning är cirka 65 procent lägre än genomsnittet.
Under året har ett större projekt i fastigheten Orgelpipan 7 slutförts där utbyte av kylcentral och fläktaggregat genomförts. Den nya anläggningen beräknas ge en energibesparing på cirka 30 procent. Dessutom har det genomförts ett stort antal mindre projekt i syfte att minska energianvändningen i flera fastigheter. Det gäller system för uppvärmning, ventilation, kyla samt belysning.
Antalet elbilar har ökat och så även efterfrågan på laddningsplatser. Därför har vi under året installerat ett antal laddare för elbilar i garaget Parkaden.
Utsläpp av koldioxid från energianvändningen
1) Jämförbart bestånd och exklusive verksamhetsel
Att minska energianvändningen och därmed vår klimatpåverkan är för oss prioriterat. Under 2015 har vår klimatpåverkan minskat med 7 procent. Vår klimatpåverkan från verksamheten har de senaste fem åren minskat med mer än 80 procent. Detta beror till största del på att vi gått över till ursprungsmärkt vattenkraftsel, så kallad grön el, men även att fjärrvärmen produceras med lägre andel fossila bränslen idag jämfört med tidigare år. Minskningen beror även på att vår energianvändning är reducerad. Den fortsatta minskningen av klimatpåverkan kommer främst ske genom ytterligare effektivisering av energianvändningen, samt att den köpta fjärrvärmen successivt produceras med större andel förnybara energikällor.
Varje hyresgäst vill ofta sätta sin egen prägel på sin lokal, vilket innebär att en hyresgästanpassning vanligen genomförs. För att kunna anpassa sig efter olika önskemål och krav och skapa hållbara lokaler är det viktigt som fastig hetsägare att bygga lösningar som är flexibla och håller över tid. Det uppnås genom att välja design och funktionalitet med en kvalitet som löper mindre risk att behöva ersättas vid hyresgästbyten. Vi främjar nytänkande och energieffektiv teknik vid val av produkter för att minska energianvändningen. För miljögransk ning av byggprodukter använder vi oss av Bygg varu bedömningen som är fastighets branschens egen databas för miljöbedömningar.
Källsortering av avfall är för oss och våra hyresgäster en prioriterad hållbarhetsfråga. Under året har vi fortsatt med utbyggnaden av sorteringsstationer för våra hyresgäster med nya källsorteringsrum i fem fastigheter där källsortering kan ske i 12 fraktioner. Med gemensamma rum öppnas en möjlighet att effektivisera sorteringen med fler antal fraktioner, men också att samordna och på det sättet minska antalet transporter från fastigheterna.
Vid en analys av två av våra kvarter som haft källsortering för både butiker och kontor kan vi se att andelen sorterat avfall är cirka 50 procent. Hufvudstadens mål är att minska den totala mängden avfall samt att så stor andel av avfallet som möjligt ska återvinnas eller återanvändas.
De gröna hyresavtalen stärker samarbetet med hyresgästerna och skapar förutsättningar för att vi ska kunna fortsätta utveckla vårt miljöarbete.
Ett grönt hyresavtal omfattar en bilaga till det vanliga hyresavtalet. Tecknandet av avtalet innebär att hyresgästen tillsammans med Hufvudstaden sätter upp en konkret handlingsplan med åtgärder som ska bidra till en bättre miljö. Under 2015 tecknades ett 10-tal gröna hyresavtal. De gröna hyres avtalen skapar förutsättning för oss att föra en löpande dialog kring miljöfrågor och upprätta en hållbar strategi för bland annat minskad energianvändning.
Fastigheten Hästhuvudet 13 har under året certifierats enligt det svenska certifieringssystemet Miljöbyggnad. Genom Miljöbyggnad genomförs en oberoende granskning av att byggnaden uppfyller krav inom energi, inomhusmiljö och material. Certifieringen baseras på svenska bygg- och myndighetsregler samt svensk byggpraxis.
Oxhuvudet 18 och Orgelpipan 7 har sedan tidigare certifierats enligt Miljöbyggnad samt Packarhuset 4 och Femmanhuset enligt EU-märkningen GreenBuilding.
| Mål 2015 och 2016 | Utfall 2015 | Kommentar |
|---|---|---|
| Effektivisera energianvändningen med 3 procent per år | 7 procent | Förklaring är delvis en förhållandevis kall sommar med lågt kylbehov men även att vårt långsiktiga arbete med energieffektivisering ger effekt. |
| Minska Hufvudstadens koldioxidutsläpp med 5 procent per år | 7 procent | Minskningen beror främst på att vår förbrukning av fjärrvärme varit lägre under året. |
| Topplacering i Fastighetsbarometerns årliga undersökning av kundnöjdhet |
1:a plats | Vi har kommit på första plats fyra gånger under de senaste sex åren och alltid placerat oss bland de tre främsta sedan Nöjd Kund Index början 1997. |
| Fortsatt utveckling av kvalitets- och miljöarbetet | Ja | Under året har vi implementerat en ny uppförandekod. |
| Ytterligare miljöcertifiering av fastigheter | Ja | Fastigheten Hästhuvudet 13 certifierad enligt Miljöbyggnad. |
| Minska andelen osorterat avfall | Ja | Vi har under året byggt nya källsorteringsrum för avfall i fem av våra fastigheter. |
| Vägleda Hufvudstadens hyresgäster i deras arbete med källsortering |
Ja | Hyresgästerna har informerats om källsorteringsfrågor under året. |
| Utveckla kommunikationen med våra hyresgäster avseende energi- och miljöfrågor |
Ja | Flera hyresgäster har tecknat gröna hyresavtal. De gröna hyresavtalen skapar förutsättning för oss att föra en löpande dialog kring miljöfrågor och upprätta en hållbar strategi för bland annat minskad energianvändning. |
Stéphane Kylenfelt Zoltak Ansvarig för CRM och digital utveckling för NK.
Karin Svensson Kommunikations- och profilansvarig för NK.
Caroline Stjernberg Biträdande förvaltare NK Stockholm.
Hufvudstadens operativa verksamhet är organiserad i tre affärsområden, Stockholm Östra City, Stockholm Västra City (där även NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ingår) samt Göteborg. Våra funktioner Ekonomi/ Finans, Personal, Fastighetsutveckling och Affärsutveckling stödjer den operativa organisationens verksamhet. Vi driver även en egen parkeringsrörelse i dotter bolaget Parkaden AB. Hufvudstadens koncernledning består av VD, tre affärsområdeschefer, varav en även är vice VD, samt cheferna för Ekonomi/Finans, Fastighetsutveckling och Personal.
Ett stort antal utvecklingsprojekt pågår i såväl Stockholm som Göteborg, varför organisationen under året har förstärkts med rekryteringar inom affärsutveckling, fastighets utveckling och förvaltning. Vi ser det som en av våra framgångsfaktorer, att kunna hantera merparten av vår verksamhet i egen regi.
Våra värderingar är kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värderingarna är vårt viktigaste verktyg för att leda och styra vår verksamhet i riktning mot företagets vision och mål samt mot ett ansvarsfullt företagande. De är också grunden för Hufvudstadens företagskultur. De handlar om att leverera kvalitet i allt vi gör, lyssna aktivt både internt och externt, vara ärlig både mot andra och sig själv samt ha ett engagemang för sitt arbete. Vi eftersträvar att varje medarbetare tänker kvalitet, service och långsiktighet i alla frågor, stora som små. Samma tankar återfinns i vår uppförandekod, i vilken också etik och moral är hörnstenar.
Vår ambition är att Hufvudstaden ska vara en attraktiv arbetsgivare och att våra medarbetare ska känna sig stolta över bolaget. För att mäta hur vi upplevs som arbetsgivare används Nyckeltalsinstitutets Attraktiv arbetsgivarindex. Där jämförs ett antal nyckeltal gentemot andra bolag, både inom och utom branschen. Hufvudstaden har de senaste åren uppnått höga resultat i mätningarna. Särskilt höga resultat får vi inom låg sjukfrånvaro och antal chefer per arbetsområde.
Då rörligheten på arbetsmarknaden ökar lägger vi stort fokus på att säkerställa att vi fortsatt är och uppfattas som en attraktiv arbetsgivare. Hufvudstaden erbjuder stimulerande arbetsuppgifter med goda utvecklingsmöjligheter samt en rörlig ersättningsdel i form av bonus. Vid intervjuer med våra medarbetare framkommer ett par saker som särskilt uppskattas i det Hufvudstaden har att erbjuda. En av dem är möjligheten att få arbeta tillsammans med kompetenta kollegor hos en arbetsgivare som lever sina värderingar och arbetar långsiktigt. En annan är möjligheten att få arbeta med attraktiva fastigheter i centrala lägen.
Hufvudstaden är en arbetsplats som präglas av ett starkt medarbetarengagemang. Hela 2015 har kännetecknats av detta, inte minst under vårt 100-årsfirande, där våra medarbetare varit delaktiga och medverkat.
På den årliga personalkonferensen träffas alla medarbetare i koncernen i syfte att utbyta erfarenheter och öka gemenskapen. Temat på årets personalkonferens, såväl som på vår chefskonferens, var arbetsplatsutveckling. Vi har under året startat ett projekt för ombyggnad av våra interna kontor i Stockholm och Göteborg.
Vi värnar om en god arbetsmiljö, såväl fysiskt som psykosocialt. Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal. Vi följer en mångfaldspolicy som beskriver hur vi verkar för mångfald och jämställdhet och mot diskriminering i organisationen. Alla medarbetare erbjuds lika utvecklingsmöjligheter samtidigt som oskäliga löneskillnader motverkas. Intern kommunikation sker kontinuerligt via ett aktivt intra nät och regelbundna personalmöten. Vår personalhandbok har under året uppdaterats och utvecklats till en medarbetar- och chefshandbok, i syfte att underlätta åtkomsten av information för våra medarbetare och chefer.
Arbetsmiljöarbetet utvecklas kontinuerligt i en arbetsmiljögrupp bestående av representanter från olika delar av organisationen. Gruppen är indelad i tre arbetsområden: arbetsmiljö, hälsa och trivsel. De har till uppgift att se över och komma med förslag till åtgärder samt främja utveckling inom respektive områden.
Hufvudstaden arbetar förebyggande med hälsa genom regelbundna hälsokontroller och massage på arbetsplatsen. Samtliga medarbetare omfattas av en sjukvårdsförsäkring som säkerställer snabb och kvalificerad vård vid sjukdom. Vi ger ett årligt friskvårdsbidrag, vilket en stor andel av våra medarbetare nyttjar. För att
upprätthålla låg sjukfrånvaro uppmuntrar vi till fysisk aktivitet, både på och utanför arbetet. Exempel på aktiviteter som genomförts under året är Bellmanstafetten, Spin of Hope och Hufvudstadens skidresa. Sjukfrånvaron för 2015 uppgick till 2 procent.
Vår ambition är att behålla och utveckla talangfulla medarbetare. Att prova nya utmaningar är ett sätt för medarbetare att växa inom bolaget samtidigt som de får en bredare kunskap kring bolagets olika arbetsområden. Vi eftersträvar därför att så många lediga tjänster som möjligt ska tillsättas genom intern rekrytering, såväl på chefs- som på medarbetarnivå.
Vi har under de senaste 10 åren haft en genomsnittlig anställningstid på 9 år inom Hufvudstaden och för 2015 var det 7 år. Att våra medarbetare väljer att stanna många år hos oss ser vi som ett bevis på att vi fokuserar på rätt frågor när det gäller bland annat medarbetarutveckling. Samtliga nyanställda erbjuds ett gediget introduktionsprogram som innehåller både en allmän del och en del som är utformad efter befattning. Därutöver har vi en gemensam dag för alla nyanställda där flera av våra chefer deltar och bland annat berättar om företagets värderingar,
| Nyckeltal 2015 | Totalt | Män | Kvinnor |
|---|---|---|---|
| Anställda, antal 1) | 111 | 66 | 45 |
| Chefer, antal 1) | 28 | 19 | 9 |
| Medelålder, år 1) | 41 | 42 | 41 |
| Personalomsättning, % | 10 | 13 | 7 |
1) Per 31 december
affärsidé, mål och stategier. I våra årliga utvecklingssamtal diskuteras bland annat mål, måluppfyllelse och kompetensutveckling, varefter en individuell handlingsplan för nästkommande år upprättas.
Vi är ett företag med många chefer, där de flesta är ansvariga för relativt små grupper. Detta är en modell vi tror på och som statistiskt sett är starkt sammankopplad med hög trivsel och låg sjukfrån varo. En prioriterad fråga inom bolaget är att kontinuerligt identifiera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper. Hufvudstaden satsar medvetet på att låta yngre medarbetare tidigt få möjlighet att växa in i rollen som chef. Vi har fyra ledarkriterier inom Hufvudstaden: mod, inspirerande, framåtriktad och föredöme. Dessa kriterier fungerar som ledord i vardagen för våra chefer. Det är också
dessa kriterier som är utgångspunkten då vi ser till våra chefers utveckling och resultat. Vi anordnar årligen en chefskonferens, där våra chefer bland annat erbjuds möjlighet att utbyta erfarenheter och diskutera ledarskapsfrågor. Vi genomför också chefsutbildning för nyblivna chefer.
För att underlätta framtida rekryteringsbehov bygger Hufvudstaden relationer med studenter. Varje år erbjuder vi möjlighet till praktikplats, både under och efter studietiden. Vi genomför även en studentdag på KTH. Intresset för dessa aktiviteter är stort och utvärderingen visar att flertalet av studenterna kan tänka sig Hufvudstaden som en framtida arbetsgivare.
Detta ser vi även i Fastighetsnytts Rekry terings barometer, där vi under året klättrat och placerar oss på en femte plats. Denna typ av studentsamarbete är en av våra strategier för att hitta branschens mest professionella medarbetare, i kombination med att stärka
vårt varumärke. Studentdagarna har genom åren resulterat i flera tillsvidareanställningar och praktikplatser. På samma sätt har vi även under året startat upp ett samarbete med Lernia för att knyta kontakter med framtida fastighetstekniker.
Merparten av våra rekryteringar görs med egen kompetens med ett rekryteringssystem som stöd. Det är en viktig grund i vårt strategiska arbete med att säkerställa tillgång till kompetent personal även i framtiden.
Vå r hå llbarhetsredovisning ä r upprä ttad enligt Global Reporting Initiative (GRI G4) pånivåCore. Vi har även tagit hänsyn till fastighetsbranschens sektorsspecifika tillägg vid upprättandet av redovisningen. Vår hå llbarhetsredovisning presenteras årligen, senast i februari 2015. På Hufvudstadens hem sida återfinns ett GRI-index.
För att kunna utveckla hållbarhetsarbetet har vi utformat strukturerade processer för styrning och uppföljning av affärsverksamheten. Detaljerade processbeskrivningar finns för allt från hur byggnationer ska genomföras till hur hyresavtal ska tecknas.
Hållbarhetsarbetet är en integrerad del i den dagliga verksamheten. Utgångspunkten är våra värderingar; kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang, som kompletteras med policyer inom miljö och personal.
Anne-Li Åldstedt Affärsutvecklare
Karl Palm Projektledare
Johan Landgren Projektledare
Tillväxten i Stockholm och Göteborg är stark och marknaden efterfrågar moderna kontor med hög effektivitet och flexibilitet samt handelsytor i attraktiva lägen. För att möta marknadens efterfrågan har under året ett flertal lokal anpassningar genomförts. Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla sina fastigheter både vad gäller befintliga lokaler men även att utveckla och skapa nya byggrätter. Tillsammans med andra fastighetsägare och kommunerna utvecklar vi också miljöerna utanför våra fastigheter för att öka attraktionskraften i våra marknadsområden. Avsikten är att skapa en god värdetillväxt och att i samarbete med kunderna anpassa kontor och butiker efter deras förutsättningar och behov.
Under året har en affärsutvecklingsenhet bildats vars syfte är att initiera och driva kommersiella projekt. Enheten har identifierat projekt inom beståndet för att på sikt öka bolagets lönsamhet. Utredning av ett 20-tal små och stora projekt har inletts.
Flertalet av projekten är i utredningsstadiet, men beslut har tagits om genomförande av ett antal projekt både i Göteborg och i Stockholm.
Behoven från kontorskunderna förändras, där ökad service och flexibilitet efterfrågas allt mer. Andelen kontorshotell ökar i city med anledning av det. Hufvudstaden har därför breddat sitt erbjudande för vissa lokaler genom att erbjuda nyckelfärdiga kontorslokaler med mer flexibla kontrakt. Inom butikssegmentet ser vi också en ökad efterfrågan på flexibilitet, där det finns intresse av att under kortare perioder testa en marknadsplats. Hufvudstaden erbjuder därför vissa lokaler för så kallade pop upbutiker där butikshyresgäster kan hyra på kortare kontraktstid.
Avdelningen Fastighetsutveckling driver ombyggnads- och utvecklingsprojekt i våra fastigheter. Projekten kan huvudsakligen indelas i underhållsprojekt och lokalanpassningar i befintliga fastigheter samt större utvecklingsprojekt av befintliga eller nya byggrätter. Genom utvecklingsåtgärderna får fastigheterna bättre miljöprestanda, högre teknisk standard och mer effektiva och flexibla planlösningar. Kunderna får en bättre produkt och Hufvudstaden erhåller på längre sikt ett bättre driftnetto och högre avkastning.
Utvecklingsprojekt genomförs i nära samarbete med affärsutvecklingsoch förvaltningsorganisationen. Vid utvecklingsarbeten eftersträvas en hållbar arkitektur med en tydlig känsla av hög kvalitet. Fastigheterna ska upplevas som attraktiva idag och för lång tid framöver. Stor vikt läggs också på att skapa en produkt som är lätt att underhålla utifrån ett långsiktigt förvaltningsperspektiv. Vår miljöpåverkan ska över tid minska, inbyggda material granskas, avfall källsorteras och tekniska lösningar väljas för att erhålla en låg energianvändning. Projekten upp handlas och styrs av Hufvudstadens egna projektledare. De är involverade i projektets samtliga skeden och engagerar sig dagligen i frågor rörande projektstyrning, samordning med hyresgäst och arbetsmiljö. Detta är en förutsättning för att kunna uppfylla Hufvudstadens högt ställda krav på kvalitet, flexibilitet och långsiktighet.
Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i snitt investerat cirka 300 mnkr per år i projekt. Ungefär halva beloppet avser lokalanpassningar. Underhållsprojekt och större utvecklingsprojekt står för en fjärdedel var av de totala investeringarna. För 2015 uppgick investeringarna till cirka 500 mnkr.
Hufvudstaden har under året arbetat vidare med utvecklingen av kvarteret Härbärget i Göteborg. Fastigheterna är belägna i en kulturhistoriskt värdefull del av staden vilket ställer särskilda krav på utformning och skala. Under hösten har en serie möten och workshops genomförts med syfte att tillsammans med Göteborgs stad och andra intressenter utarbeta ett gemensamt förslag på hur kvarteret kan utvecklas. I kvarteret har förberedande grundförstärkningsarbeten påbörjats för att möjliggöra en snabb start när den nya detaljplanen antas. I delar av kvarteret utförs avväxlingar i bärande hjärtväggar för att skapa öppnare och större sammanhängande ytor som leder till bättre butiksytor och därmed kunna attrahera nya starka varumärken. Parallellt med detaljplanearbete för kvarteret Härbärget har Göteborgs stad genomfört ett programarbete för sydöstra city för att fastställa de övergripande ramarna för områdets utveckling.
Under året har vi påbörjat ombyggnationen av varuhuset Femman som är en av de mest välkända handelsdestinationerna i Göteborg. Fastigheten byggdes i början av 1970-talet och under åren har endast mindre underhållsarbeten genomförts. Det har därför funnits ett behov av en upprustning av hela marknadsplatsen. Handelsytorna är fördelade på tre våningsplan och efter en intensiv period av projekterings- och utredningsarbete är nu ombyggnationen i full gång. Arbetet har under detta år huvudsakligen skett på övre plan, där det skapas nya kommunikations stråk för att förbättra siktlinjerna och orienterbarheten i varuhuset men även fasadoch rulltrappsarbeten har påbörjats. Projektet beräknas att färdigställas i sin helhet under 2017.
Fastigheten Fyran i Nordstan i Göteborg förvärvades 2013 och är i det närmaste fullt uthyrd. I fastigheten pågår ett projekt där hela fasaden byts ut till en ljus, nordisk granit som kommer ge byggnaden en helt ny framtoning i stadsmiljön. Senare under hösten påbörjades även inbyggnad av arkader vilket kommer resultera i utökad butiksyta samt förstärka marknadsplatsen i Nordstan. Ett kommersiellt projekt har även initierats för att se över butiksmixen i fastigheten.
I fastigheten Skären 9 som är belägen i området Bibliotekstan i Stockholm har vi under året erhållit en ny detaljplan som tillåter en påbyggnad om 2 – 3 våningar och medger en tillkommande uthyrningsbar yta om cirka 2 500 kvm. Under hösten har projektering påbörjats och i detta skede fastställs de övergripande ramarna vad gäller in- och utvändiga materialval samt tekniska installationer, allt för att säkerställa en hög kvalitet och flexibla lokaler.
De flesta ombyggnader som görs i Hufvudstadens bestånd är lokalanpassningar till nya eller befintliga hyresgäster. När en lokal blir vakant görs en utvärdering av lokalens tekniska standard för att bedöma vilka eventuella renoveringsbehov som föreligger. Sedan den inledande renoveringen av lokalen gjorts, sker lokalanpassning efter den nya hyresgästens behov. Öppna planlösningar med en större yteffek tivitet efterfrågas alltmer av hyresgästerna. Därmed ökar ventilations- och kylbehovet och äldre installationer behöver ofta bytas ut mot den senaste tekniken för att erhålla optimalt inom husklimat. Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra, vilket underlättar integrering av lokaler med angränsande ytor i syfte att skapa största möjliga flexibilitet. Vid alla ombyggnader läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde.
Under 2015 har renovering och anpassningar av cirka 38 000 kvm lokalyta genomförts. Anpassningarna har genomförts både till befintliga hyresgäster i samband med förlängning av hyresperioden eller utökning av förhyrd yta och till nya hyresgäster.
Ett antal ombyggnationer har genom förts på kontorsytorna i NKfastigheten i Stockholm där vi anpassat hyres gästernas ytor efter nya förutsättningar och ändrade behov. I samband med det har de tekniska systemen moderni serats och dimensionerats efter dagens krav för att skapa toppmoderna och flexibla kontor. Många hyresgäster stannar länge, vilket är ett kvitto på kontorens attraktivitet. Här är nära till kollektivtrafik, NK-varuhuset, parkering, friskvård och ett stort utbud av restauranger. Under året har två lokaler färdigställts. Den ena till hyresgästen Andersson Gustafsson Advo katbyrå som flyttat in på en yta om cirka 2 500 kvm och den andra åt spelutvecklaren Starbreeze Studios som hyr en yta på cirka 1 900 kvm.
Under året har vi tecknat kontrakt med ytterligare ett spelutvecklingsföretag, King, som valt att hyra ett kontor i kvarteret Oxhuvudet. Hyresgästen har satsat på att göra en kreativ och spektakulär miljö för att däri genom attrahera kompetenta medarbetare.
I Göteborg har vi utfört en lokalanpassning åt Svenskt Näringsliv på cirka 2 500 kvm. Projektet har genomförts med kvarsittande hyresgäst och lokalen har anpassats efter kundens nya behov där en extern zon tillskapats samt att ytskikt har reno verats. Arbetet har skett i flera etapper i nära samarbete med kunden.
Affärsområde Stockholm Östra City är det område som historiskt sett utgjort kärnan i Hufvudstadens fastighetsbestånd sedan bolaget grundades 1915. Det omfattar 16 (16) fastig heter. Affärsområdet består av förvaltningsområdena Norrmalmstorg och Kungsgatan. Förvaltningsområde Norr malmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan och förvaltningsområde Kungsgatan omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Fastig hetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter.
Arbetet med att utveckla Bibliotekstan som Skandinaviens främsta modeområde har fortsatt. Intresset från internationella högklassiga varumärken har varit stort. Några av de butiker som öppnade under 2015 var Hackett, Stone Island samt det isländska varumärket Elvine. Kontrakt har också tecknats med lyxvarumärket Chanel som under 2016 kommer öppna en butik på Birger Jarlsgatan. Modeveckan i augusti och gemensamma julaktiviteter är exempel på evenemang som genomförts under året. Utvecklingen av Bibliotekstan
| Kontor | Kvm |
|---|---|
| Danske Bank | 10 600 |
| Advokatfirman Vinge | 7 900 |
| Finansinspektionen | 6 800 |
| Exportkreditnämnden | 3 600 |
| Brummer & Partners | 3 500 |
| Butik | Kvm |
| Zara | 2 900 |
| Urban Outfitters | 1 900 |
| Stadium | 1 600 |
| Alewalds | 1 300 |
| McDonald's | 1 300 |
som butiksområde har medfört att butikernas omsättning ökat, vilket i sin tur medfört att Hufvudstaden fått en positiv hyres utveckling.
Ett av Europas största LED-nät på
en av fasaderna i korsningen Kungsgatan/Sveavägen har tagits i bruk med syfte att stärka platsens identitet. På fasaden visas reklam men också icke kommersiell information.
Under året har några större, nya kontorshyresgäster såsom King och Öhman flyttat in. Det har inneburit att vakansgraden minskat till cirka 4 procent vid årets slut. Kontrakt har även tecknats med Erik Penser Bank om att de flyttar inom affärsområdets bestånd, från Biblioteksgatan till korsningen Apelbergsgatan/Malmskillnadsgatan.
Marknadshyrorna för kontor inom affärsområdet har under året haft en positiv utveckling. Störst var intresset för moderna och yteffektiva lokaler. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena uppgick under året till mellan 4 400 och 5 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För butikslokaler var hyresutveck-
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 16 | 16 |
| Uthyrbar yta, kvm | 150 978 | 150 843 |
| – varav kontor | 102 286 | 102 414 |
| – varav butik och restaurang | 36 643 | 36 317 |
| Årshyra, mnkr | 759 | 740 |
| Hyresvakansgrad, % | 4,2 | 7,0 |
| Ytvakansgrad, % | 6,2 | 8,9 |
| Mnkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 703,8 | 695,6 |
| Underhåll | -19,9 | -16,8 |
| Drift och administration | -79,8 | -74,8 |
| Övriga kostnader | -76,8 | -76,8 |
| Summa kostnader | -176,5 | -168,4 |
| Bruttoresultat | 527,3 | 527,2 |
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 13 700 | 9 200 |
| Nyuthyrning, mnkr | 78 | 42 |
| Omförhandling, kvm | 20 500 | 19 100 |
| Omförhandling, mnkr | 93 | 93 |
lingen god och i de bästa lägena uppgick marknadshyrorna till cirka 14 000 – 23 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Kontorshyresgästerna inom affärsområdet utgörs av företag som värdesätter centralt belägna och högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, IT, management och medier. Kontors kunder som varit hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners, Danske Bank, Erik Penser Bank, Exportkreditnämnden, JKL samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & Case. Totalt finns inom affärs området 300 kunder. De tio största kunderna hyr 48 000 kvm (47 000), vilket representerar en årshyra på 249 mnkr (237).
Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består till stor del av yngre skandinaviska varumärken som Byredo, Hope, Rodebjer, WeSC och Whyred kombinerat med större internationella varu-
2016 2017 2018 2019 2020 2021 –
märken och detaljhandelskoncerner som bland annat Burberry, By Marlene Birger, Filippa K, Gant, Georg Jensen, Michael Kors, Prada, Ralph Lauren och Zara.
Butikerna längs Norrlandsgatan har en inriktning mot sportmode där butiker såsom Haglöfs och Norrøna är etablerade. De större butikshyresgästerna längs Kungsgatan består främst av kedjeföretag såsom Adidas, Alewalds, Cervera, Naturkompaniet, Nespresso, Stadium, Ströms, Telenor och Telia.
Inom affärsområdet återfinns några av Stockholms bättre restauranger och caféer såsom Burger & Lobster, Prinsen, Vau De Ville, Wienercaféet och Zink Grill. Dessa enheter är en viktig del i områdets attraktivitet.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Birger Jarlspassagen. Passagen, som är belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, har ett synnerligen stort kultur- och arkitekturhistoriskt värde.
Norrmalmstorg 1. Byggnaden är en unik profilfastighet och en kommersiell knutpunkt i Stockholms city.
Biblioteksgatan, Stockholm
Affärsområde Stockholm Västra City består av 8 (8) fastigheter i Stockholm samt 1 (1) i Göteborg. Det omfattar fastigheter i områdena söder och väster om Hötorget, vid Regeringsgatan samt NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Det är ett helt kommersiellt fastighetsbestånd med kontors- och butiksfastigheter samt parkerings huset Parkaden. Fastigheterna är belägna på Drottninggatan, Hamngatan, Klarabergsgatan, Regeringsgatan, Västra Trädgårdsgatan och i Gamla Stan i Stockholm samt vid Östra Hamngatan i Göteborg.
I NK-fastigheten i Stockholm har två större uthyrningar genomförts till Andersson Gustafsson Advokatbyrå och spelutvecklingsföretaget Starbreeze Studios. En större lokalanpassning har skett i Orgelpipan 7 för befintlig hyresgäst, Knowit, som därtill utökat sin förhyrning. Vidare har ett antal mindre renoveringar och lokalanpassningar, för både nya och befintliga kunder, genomförts. Tillsammans med Stockholms stad genomförs ett utbyte av tätskiktet i gatan utanför fastigheten Orgelpipan 7, ett projekt som kommer att pågå till 2016.
I NK-varuhusen pågår ett löpande arbete att utveckla konceptet för att stärka varumärket och öka omsättningen. Som ett led i detta har nya avdelningar öppnat i NK Stockholm såsom Maje och Sandro. Restaurangen
| Kontor | Kvm |
|---|---|
| Knowit | 3 500 |
| EnterCard | 2 500 |
| Andersson Gustafsson Advokatbyrå | 2 500 |
| Investment AB Janus | 2 100 |
| Starbreeze Studios | 1 900 |
| Butik | Kvm |
| Departments & Stores | 11 100 |
| Rizzo | 1 600 |
| Harjak & Månsson | 1 600 |
| Northern Classic | 1 600 |
| ICA | 1 500 |
på plan 4 i Stockholm har genomgått en ombyggnation och fått en ny krögare, Björn Frantzén. Bobergs Matsal öppnades i slutet av mars efter en varsam renovering av den K-märkta lokalen som har funnits på NK sedan 1915. Med sin nyskapande inställning till mat och helhetsupplevelse satte Björn Frantzén snabbt sin prägel på den anrika restaurangen och har på kort tid fått fina utmärkelser och recensioner. Ett exempel är DI Weekends utmärkelse Årets Affärskrog 2015 med motiveringen "Björn Frantzén sprider stjärnglans över en glamorös 100-åring och återupprättar ett klassiskt krogkoncept i historisk miljö". I NK Göteborg har Lexington Man och NK Classic Woman öppnat nya avdelningar.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena i Stockholm uppgick under året till mellan 4 400 och 5 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Hyresmarknaden för butikslokaler var fortsatt god under året. I de bästa lägena och för de bästa ytorna exklusive NK uppgick marknadshyrorna till mellan 4 000 och 13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Vid omförhandlingar och nyuthyrningar i NK Stockholm ligger marknads hyrorna på mellan 14 000 och 23 000 kr per kvm och år exklusive omsättningshyresoch fastighetsskattetillägg. För NK Göteborg var motsvarande hyres nivåer mellan 6 000 och 14 000 kr per kvm.
De tio största kunderna hyr 32 000 kvm (31 000) vilket representerar en årshyra på 249 mnkr (241). Av affärs-
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 9 | 9 |
| Uthyrbar yta, kvm | 149 009 | 148 685 |
| – varav kontor | 46 084 | 45 970 |
| – varav butik och restaurang | 44 645 | 44 470 |
| Årshyra, mnkr | 640 | 633 |
| Hyresvakansgrad, % | 1,9 | 3,9 |
| Ytvakansgrad, % | 3,1 | 5,3 |
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 5 300 | 6 700 |
| Nyuthyrning, mnkr | 24 | 32 |
| Omförhandling, kvm | 20 100 | 14 100 |
| Omförhandling, mnkr | 126 | 98 |
områdets 220 kunder är det branscher som advokat- och reklambyråer, IT- och medieföretag, organisationer och banker som dominerar.
Butikshyresgästerna är både inhemska och internationella företag med höga krav på såväl butiksutformning som marknadsplats. Hyresgästerna representerar ofta mycket välkända varumärken som endast etablerar sig på ett fåtal utvalda platser. Det gäller särskilt för NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg.
NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg samt varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet och ingår i affärsområde Stockholm Västra City.
Under 2015 har NK-fastigheten i Stockholm fyllt 100 år. För att uppmärksamma jubileumsåret har olika aktiviteter genomförts. Höstkampanjen i varuhuset visade delar av NK:s historia precis som julskyltningen visade julen under olika tidsperioder.
Idag är NK ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken bland såväl svenska som internationella konsumenter. Den viktiga uppgiften att vårda och bedriva långsiktig varumärkesuppbyggnad är grunden till NK:s förmåga att stödja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäkter och höjda fastighetsvärden. Framgången bygger på ett nära samarbete mellan fastighetsägare å ena sidan och företagare genom en företagarförening å andra sidan. Samarbetet vidareutvecklas genom rätt mix av företagare, en vital och attraktiv handelsplats samt kontinuerliga marknadsföringsinsatser mot rätt målgrupper.
Hufvudstaden och företagarföreningen utarbetar tillsammans årligen marknadsplaner för att stärka NK som varumärke och som destination.
Utvecklingen av detaljhandeln under 2015 har varit positiv och enligt detaljhandelsindex (DHI) ökade försäljningen i löpande priser inom sällanköpshandeln med 7,1 procent, vilket även omsättningen inom konfektion gjorde. Försäljningen i NK-varuhusen överträffade DHI med cirka 2 procentenheter. Den totala omsättningen för båda varuhusen steg från strax över 3 040 mnkr till drygt 3 310 mnkr och 2015 blev därmed ett nytt toppår.
I det helägda dotterbolaget Parkaden AB drivs parkeringsrörelse i två av Hufvud stadens fastigheter i Stockholm, dels par keringshuset Parkaden på Regerings gatan mittemot NKvaruhuset med 800 platser, dels Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7 nära Central stationen med 455 platser.
Under 2015 har ett bomsystem installerats i Continentalgaraget för att förbättra kontrollen av in- och utpasseringar samt öka säkerheten i garaget.
I Parkaden har antalet parkerande ökat under året, vilket lett till en positiv resultatutveckling.
Årshyra
| Fastighetsförvaltningens resultat | |||
|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | |
| Nettoomsättning | 636,8 | 626,7 | |
| Underhåll | -11,8 | -12,2 | |
| Drift och administration | -126,3 | -124,2 | |
| Övriga kostnader | -71,9 | -67,8 | |
| Summa kostnader | -210,0 | -204,2 | |
| Bruttoresultat | 426,8 | 422,5 |
Uthyrbar yta
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| NK Stockholm | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 24 212 | 24 026 |
| Uthyrbar lageryta, kvm | 3 540 | 3 540 |
| Antal avdelningar | 99 | 99 |
| Antal restauranger | 8 | 8 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 2 626 | 2 417 |
| NK Göteborg | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 9 888 | 9 891 |
| Uthyrbar lageryta, kvm | 1 326 | 1 291 |
| Antal avdelningar | 42 | 43 |
| Antal restauranger | 2 | 2 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 684 | 624 |
Försäljning NK-varuhusen
Affärsområde Göteborg består av 3 (3) fastigheter belägna i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt, uppdelat på två områden, kvarteret Härbärget och Nordstan. Fastigheten i Nordstan består av två enheter, en mot Östra Hamngatan, Fyran, och en mot Centralstationen, Femman, båda med stora utvecklingsmöjligheter. Hufvudstaden är en av de större enskilda delägarna i Nordstans Samfällighetsförening, som äger och förvaltar Nord stans parkeringshus samt torg och gågator.
Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum med en attraktiv detaljhandel, parkering samt moderna kontor i bästa tänkbara kommersiella läge. Centrumet besöks årligen av cirka 35 miljoner personer, varav varuhuset Femman besöks av fler än 10 miljoner personer. Omsättningen var mer än 4 mdkr varav varuhuset Femman omsätter cirka 740 mnkr och detaljhandeln i Fyran omsätter cirka 390 mnkr.
I varuhuset Femman finns cirka 60 butiker, caféer och restauranger i tre plan. Några av de större butiksoch caféhyresgästerna är Dressman, Espresso House, Gina Tricot, H&M, Kicks och Nilson Group.
Varuhuset Femman består av cirka 16 000 kvm detaljhandelsytor förde-
| Kontor | Kvm |
|---|---|
| Tullverket | 9 100 |
| Försäkringskassan | 4 600 |
| Alektum Group | 3 900 |
| Advokatfirman Vinge | 3 800 |
| Grant Thornton | 2 800 |
| Butik | Kvm |
| H&M | 1 900 |
| Cassels | 1 900 |
| Nilson Group | 1 700 |
| KappAhl | 1 700 |
| Femmans Sport | 1 400 |
lade på tre plan. Under året har ett projekt påbörjats med att upprusta och utveckla marknadsplatsen. Förändringar görs av kommunikationsstråk och gestaltning samtidigt som underhållsarbeten genomförs. En översyn av det kommersiella konceptet i syfte att stärka marknadsplatsen över tid ingår i projektet. Arbetet kommer ske i etapper och hela projektet beräknas färdigställas under 2017. De första nya butikerna har öppnat under 2015, däribland Odd Molly och Rituals.
I Fyran pågår ett fasadprojekt där en uttjänad marmorfasad byts till en ljus, nordisk granit. Under 2016 planeras inbyggnad av arkaderna längs Östra Hamngatan och Köpmansgatan. Både det och utbytet av fasaden kommer stärka fastigheten utifrån ett detaljhandels- och kontorsperspektiv.
I Nordstan har Samfälligheten tillsammans med fastighetsägarna höjt taket på Köpmansgatan och skapat en attraktivare detaljhandelsgata i direkt anslutning till vår fastighet Fyran.
Hufvudstaden som äger hela kvarteret Härbärget har arbetat med utvecklingen av kvarteret i syfte att förtäta och skapa nya moderna kontor samt stärka detaljhandeln. Under 2015 har detaljplanearbete pågått tillsammans med staden. Hörnfastigheten i Härbärget, mot Brunnsparken, har bevarandekrav och det pågår grund-
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 3 | 3 |
| Uthyrbar yta, kvm | 87 236 | 87 361 |
| – varav kontor | 49 777 | 49 803 |
| – varav butik och restaurang | 30 965 | 31 134 |
| Årshyra, mnkr | 277 | 272 |
| Hyresvakansgrad, % | 11,4 | 5,6 |
| Ytvakansgrad, % | 11,2 | 7,4 |
| Mnkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 270,1 | 274,1 |
| Underhåll | -2,7 | -2,9 |
| Drift och administration | -50,4 | -49,6 |
| Övriga kostnader | -26,9 | -26,6 |
| Summa kostnader | -80,0 | -79,1 |
| Bruttoresultat | 190,1 | 195,0 |
Nyuthyrning och omförhandling
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 7 200 | 3 700 |
| Nyuthyrning, mnkr | 30 | 9 |
| Omförhandling, kvm | 8 000 | 16 200 |
| Omförhandling, mnkr | 30 | 44 |
förstärkningsarbete för att säkra fastigheten för framtiden samt skapa attraktiva detaljhandelsytor. I hörnfastigheten kommer Michael Kors att öppna sin första butik i Göteborg under 2016.
Under 2015 har lokalanpassningar utförts hos flera hyresgäster i samband med omförhandling samt nytecknande av hyresavtal och lokalerna har därmed anpassats efter deras önske mål och behov. Några av hyresgästerna som tillträtt nya lokaler är Alektum, Svenskt Näringsliv och Svensk Sjöfart.
Vakansgraden inom affärsområdet har ökat under året då lokaler tomställts inför pågående och kommande projekt.
Hyresmarknaden för kontorslokaler har under året utvecklats positivt, med låga vakanser och något stigande hyresnivåer. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de bästa lägena uppgick till mellan 2 200 och 3 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler var hyresutvecklingen fortsatt god. I de bästa lägena uppgick
2016 2017 2018 2019 2020 2021 –
marknadshyran till mellan 6 000 och 14 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Göteborg är en marknad med kunder som verkar både lokalt, utanför regionen samt internationellt. Affärsområdets kontorskunder utgörs främst av företag som uppskattar centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokatoch revisionsbyråer, medieföretag samt myndigheter och organisationer. Butiks kunderna uppskattar våra attraktiva och centralt belägna marknads- och handelsplatser och under året har fler nya svenska och internationella aktörer visat intresse för Göteborg. Totalt finns inom affärsområdet 156 kunder. De tio största kunderna hyr 33 000 kvm (32 000), vilket representerar en årshyra på 95 mnkr (90).
Varuhuset Femman. Idag är varuhuset Femman ett av de starkaste varumärkena i Västsverige inom detaljhandeln och representerar ett brett utbud inom konfektion och annan sällanköpshandel. En översyn av den kommunikativa plattformen för varuhuset Femman pågår i syfte att stärka och särskilja vår marknadsplats.
Nordstan. Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum sett till besöksantal. Hufvudstaden har som en av de två största enskilda ägarna i Nordstans Samfällighetsförening en andel om cirka 40 procent.
Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och kon cernredovisning för Hufvudstaden AB (publ), organisations nummer 556012-8240, NK 100, 111 77 Stockholm, be söks adress Regeringsgatan 38, Stockholm.
Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på Nasdaq Stockholm. L E Lundbergföretagen AB, organisationsnummer 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande in flytande i Hufvud staden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen.
Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 17 mars 2016.
Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar bland annat till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom det svenska närings livet, se www.bolagsstyrning.se. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att bolag kan avvika från en eller flera regler i Koden om motiv finns och förklaras samt att vald lösning beskrivs.
Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om valberedning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan.
Hufvudstadens aktiekapital uppgick vid årets slut till 1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 202 996 869 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 275 064 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är L E Lundbergföretagen AB med totalt 45,3 procent av utestående aktier och 88,1 procent av rösterna. Utöver L E Lundbergföretagen AB finns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt innehar aktier vars röste tal representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.
Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktieägare rätt att begära omvandling av sina Caktier till A-aktier. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal finns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande och inga överträdelser av tillämpliga börsregler har förekommit. Det finns ej heller någon pensionsstiftelse eller annan utfästelse till personalen i fråga om aktieinnehav.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndigande att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2015. Syftet med bemyndigandet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen och därigenom skapa ökat värde för aktieägarna och/ eller möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att finan siera förvärv av företag eller fas tig het. Totalt eget innehav per den 31 decem ber 2015 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Hela posten förvär vades 2003 till en snittkurs av 27,30 kronor per aktie. Inga återköp av aktier har skett under året eller efter rapport tidens utgång (till och med den 11 februari 2016).
Aktieägares rätt att besluta i Hufvud-
stadens angelägenheter utövas vid bolags stämman. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid bolagsstämman personligen eller genom ombud. Aktieägare vars aktier är förvaltar registrerade måste, för att kunna utöva rösträtt på bolagsstämman, tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till bolagsstämman. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktie bolagslagen att ett förslag ska god kän nas av en högre andel av de på stäm man företrädda och avgivna rösterna.
Enskilda aktieägare, som önskar få ett ärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före kallelse tiden för stämman.
Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdelning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattningshavare och andra viktiga frågor. Kallelse till bolagsstämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets hemsida. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter.
Årsstämma 2015 hölls den 26 mars 2015. Totalt 452 aktieägare som företrädde 131 476 503 A-aktier och 8 260 469 C-aktier var närvarande och de representerade totalt 957 523 403 röster, motsvarande 93 procent av det totala antalet utestående röster. Vid stämman närvarade styrelsen, medlemmar i koncernledningen och revisorn. Till stämmans ordförande valdes Fredrik Lundberg. Vid årsstämman beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräkningen samt kon cernresultat- och koncern balansräk ningen och att disponera över till förfogande stående vinstmedel så att 2,90 kr per aktie delades ut till aktieägarna. Stämman beviljade styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet samt beslutade om arvode till styrelseleda möterna och revisorerna. Vidare omvaldes samtliga styrelse leda möter och revisorer för tiden intill slutet av nästa års stämma. Slutligen beslutade stämman om riktlinjer för ersättning till ledande be fatt nings havare samt be myndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier av serie A.
Årsstämma 2016 hålls den 17 mars 2016 i Stockholm.
Enligt bolagsordningen ska styrelsen (utöver de ledamöter som enligt lag utses av annan än bolagsstämman)
bestå av lägst fem och högst tio ledamöter. Ledamöterna väljs på bolags stämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen val beredning utsedd i Hufvudstaden. Valberedningens upp gift, att bereda stämmans beslut i val- och arvodesfrågor, fullgörs dock av Hufvud stadens huvud ägare, L E Lundberg företagen AB.
Huvud ägaren lämnar förslag på ordförande vid bolags stämma, styrelse, sty relse ord förande, styrelsearvoden, re visor och revisions arvode. Huvud ägarens förslag ska meddelas Hufvud staden i så god tid att förslaget kan presenteras i kallelsen till årsstämman och sam tidigt presenteras på Hufvudstadens hem sida. Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag under adress som framgår på hem sidan. Förslagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till års stämman.
Som underlag för sitt förslag inför årsstämman 2016 har huvudägaren gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamåls enligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen. De föreslagna ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund sammanvägs likväl som könsfördelningen i styrelsen beaktas. Hufvud stadens förfarande avseende val beredning är en avvikelse från Koden.
Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som valts av årsstämman för en period om ett år. Hufvudstadens styrelse har en ändamålsenlig sammansättning utifrån bolagets verksamhet. Samtliga styrelseledamöter har bedömts utifrån kompetens, erfarenhet och bakgrund. Från företagsledningen ingår endast VD i styrelsen och denne är den ende som är att betrakta som beroende av bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna har
be roende ställning gentemot den största aktieägaren L E Lundbergföretagen AB (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson). För ytterligare information om enskilda styrelseledamöter, se sidorna 88 – 89. Som styrelsens sekreterare anlitas en utomstående advokat.
Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medels förvaltningen och ekonomiska för hållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor av seende koncernens övergripande mål, strategiska inriktning och policyer liksom viktigare frågor som rör finan sie ring, förvärv, avyttringar och investe ringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att:
Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende in vesteringar,
finansiering, ekonomiska rapporter samt övriga frågor av stra tegisk karak tär. Arbetsordningen reg lerar även styrelsens respektive VD:s åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordningens relevans och aktualitet ses över varje år.
Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i
strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor samt förmedlar eventuella synpunkter från aktieägare till styrelsen.
Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbildning. Utvärderingen görs genom att varje styrelseledamot fyller i en enkät. Svaren sammanställs av ordföranden som redovisar resultatet för styrelsen. Styrelsen upptar därefter en diskussion. Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, utan att denne närvarar, samt godkänner de vä sentliga upp drag VD har utanför bolaget.
Under verksamhetsåret 2015 hade styrelsen sju samman träden, varav ett var konstituerande. Ekonomisk och finan siell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk be tydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelse arbetet har under året särskilt inriktats på strategi diskussioner, konjunktur- och finan sierings frågor, fastighetsvärdering samt investeringar. Några övriga ärenden som behandlats under året är pågående uppgradering av varuhuset Femman i Nordstan, för ädling och upprustning av kvarteret Härbärget i Göteborg, information kring bolagets uppförandekod samt översyn av bolagets finanspolicy. Tjänste män i bolaget del tar i styrelsens sammanträden såsom före dragande.
Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredovisningen för 2014 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett revisionsutskott men har valt att inte inrätta något sådant och hanterar istället uppgifter som ankommer på ett sådant utskott inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens fulla kompetens kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektiviseras. Detta innebär att hela styrelsen fullgör de uppgifter som ankommer på ett revisionsutskott.
Styrelsen har vidare prövat frågan om in rättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant
| Namn | Funktion | Närvaro 2015 1) |
Oberoende i förhållande till bolaget |
Oberoende i förhållande till ägare |
|---|---|---|---|---|
| Fredrik Lundberg | Ordförande | 7 | Ja | Nej |
| Claes Boustedt | 7 | Ja | Nej | |
| Bengt Braun | 7 | Ja | Ja | |
| Peter Egardt | 6 | Ja | Ja | |
| Louise Lindh | 7 | Ja | Nej | |
| Hans Mertzig | 6 | Ja | Ja | |
| Sten Peterson | 7 | Ja | Nej | |
| Anna-Greta Sjöberg | 7 | Ja | Ja | |
| Ivo Stopner | VD | 7 | Nej (anställd) | Ja |
1) Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman.
och hanterar istället frågan inom ramen för det ordinarie styrelse arbetet. Styrelsens fulla kompetens kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektiviseras. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott, inklusive att följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. Styrelsen följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare.
VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen för styrelse och VD, vilken innefattar styrelsens instruktioner för VD. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut.
Koncernledningen består, förutom av VD, av de tre affärsområdes cheferna samt cheferna för Ekonomi/Finans, Fastighetsutveckling och Personal. Koncern ledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor. För information om enskilda medlemmar, se sidorna 90 – 91.
Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer och mot svarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registrerade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2015 om valdes KPMG AB som revisionsbolag för en
mandatperiod om ett år. Joakim Thilstedt är huvudansvarig revisor. Bland Joakim Thilstedts större uppdrag kan nämnas L E Lund berg företagen, Holmen, Modern Times Group MTG och Synsam.
Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redogörelse och en diskussion förs om revisionens inriktning och iakttagelser. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Slutlig granskning av årsbokslut och årsredovisning görs i januari – februari. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 9.
Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2015 beslutades om en ersättning för styrelsearbetet 2015 om 1 800 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Ivo Stopner, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ordföran den erhöll 400 000 kronor och de övriga sju ej an ställda leda möterna 200 000 kronor vardera.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande be fattningshavare beslutas av årsstämman. För 2015 fastställde stämman rikt linjer som, med undantag för ett tillägg rörande möjlighet till premiebestämd pension till vice VD, motsvarade de som beslutades av års stämman 2014, innebärande att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultat relaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekurs relaterade incita mentssystem finns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts sedan årsstämman 2015 och förslag att oförändrade riktlinjer ska tillämpas 2016 kommer att föreläggas årsstämman. Styrelsens redo görelse för utvärderingen av program för rörlig ersättning till kon cernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande be fattnings havare samt gällande er sätt ningsstruk turer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare läggs ut på bolagets hemsida senast tre veckor före årsstämman 2016. Revisorns yttrande om huru vida riktlinjer för ersättning till ledande befattnings havare, som an togs av års stäm man 2015, har följts, finns på bolagets hem sida senast tre veckor före årsstämman samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Yttrandet kan även erhållas från bolaget på begäran.
VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande.
För ytterligare information om löner och ersättningar, samt riktlinjer för er sättning till ledande befattningshavare antagna av årsstämman 2015, se not 8.
Övriga tillsvidareanställda med arbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kund nöjdhet. För chefer med per sonalansvar tillkommer även personlig bedömning med indivi duella mål.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. För 2015 uppgick bonuskostnaden för samtliga anställda till 5,3 mnkr (1,7) eller med i genomsnitt 39 000 kronor per medarbetare och för företagsledningen ink lusive VD med i genomsnitt 224 000 kronor per person.
Styrelsen har det övergripande an svaret för att Hufvudstaden har en till fredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den finansiella rapporteringen. Hufvud stadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontrollåt gärder, information och kom munikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policyer och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder, informationspolicy och redovisningshandbok, dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av koncernledning och styrelse. För att kontinuerligt följa upp verksamheten finns rutiner för finansiell rapportering och analys. Rutinerna innefattar månads- och kvartalsrapport, budgetuppföljning och prognos. Uppgifterna genomförs av redovisnings- och controllerfunktionen på affärsområdesoch koncernnivå.
Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identifierar, analyserar och beslutar Hufvudstadens koncernledning om bolagets väsentliga riskområden varefter styrelsen fastställer dessa. Koncernledningen ansvarar för hantering av risker för fel i den finansiella rapporteringen. Styrelsen behandlar utfallet av bolagets process för riskbedömning och riskhantering, för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga områden. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, finansiella trans aktioner, fastighetsprojekt och skattehantering.
Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, det vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade kontrollåtgärder är fastighets - och derivatvärdering, underhåll, ombyggnad, ränte betalningar samt uthyrning. Kont roller genomförs bland annat med avvikelseanalyser och vid kvartalsvisa möten mellan affärsområde, koncernledning och controllerfunktionen.
Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informa tionsmöten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intra nätet publi ceras interna policyer, riktlinjer, instruk tioner och motsvarande dokument som styr och stödjer verk sam heten. Återrap porteringen kring arbetet med intern kontroll görs vid kvartals-, ledningsgrupps- och styrelsemöten.
Hufvudstadens koncernledning utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen och att rapporteringen till styrelsen fungerar, framför allt genom egna analyser, att ställa frågor och ta del av controllerfunktionens arbete. För att följa upp identifierade risker och säker ställa att det interna kontrollarbetet sker på bästa sätt jobbar controllerfunktionen löpande med denna uppföljning. Utöver kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive koncernledningens kommentarer kring verksamheten erhåller styrelsen ledningens kommentarer kring hur arbetet med intern kontroll har fungerat samt om identifierade risker bör förändras. Bolagets revisor medverkar vid sty rel se möten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser kring bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till risker i den finansiella rapporteringen samt utvärderar den interna kontrollen.
Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukturerat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprövas årligen.
KUNGSGATAN/SVEAVÄGEN Stockholm
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Den geopolitiska osäkerheten i världen har fortsatt under året med en försiktig utveckling av den globala ekonomin som följd. Fallande råvarupriser och osäkerhet kring Kinas ekonomi bidrog till en bred finansiell oro. För att motverka detta har centralbankerna fört en expansiv penningpolitik men ändå inte lyckats nå uppsatta inflationsmål. Ekonomierna i USA och Storbritannien har utvecklats positivt och även euroområdet genomgår en ekonomisk återhämtning. Europa har under hösten påverkats av en omfattande flykting- och migrationsström vilket, varit en utmaning för samarbetet inom EU och de europeiska ekonomierna.
Den svenska ekonomin har under 2015 stärkts med en tillväxt på cirka 4 procent. Det är främst privat konsumtion, investeringar i bostadsbyggande och tjänstesektorn som bidragit till uppgången. Under året har även exporten stärkts och det höga antalet migranter har resulterat i en ökad offentlig konsumtion. Inflationen höll sig på låga nivåer och Riksbanken sänkte styrräntan vid två tillfällen till rekordlåga - 0,35 procent.
Satsningar på infrastrukturprojekt har fortsatt främst i storstadsområdena och i synnerhet för Stockholms- och Göteborgsregionen. Den regionala tillväxten i dessa städer är stark och befolkningsökningen tillhör de högre i Europa. Tack vare växande tjänstesektor, låga räntor och stigande sysselsättning har konsumtionen utvecklats positivt. Även turismen har bidragit till att detaljhandeln stärkts ytterligare.
I Stockholm CBD var vakansgraden för kontor mellan 3 – 4 procent vid utgången av 2015. I takt med ökad sysselsättning och sjunkande vakanser har marknadshyrorna stigit och uppgick vid slutet av året till mellan 4 400 – 5 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
I Göteborg CBD har efterfrågan på moderna och effektiva lokaler varit stor,
vilket inneburit stigande hyror och låga vakans nivåer på cirka 4 procent.
Den positiva trenden i privat konsumtion har stärkt detaljhandeln ytterligare i både Stockholm och Göteborg. Efterfrågan på butikslokaler är hög med stigande hyresnivåer och i stort sett obefintliga vakanser som följd.
Totalt i koncernen har lokalanpassningar genomförts om cirka 38 000 kvm. I Femman pågår en total uppgradering av varuhuset och projektet färdigställs etappvis fram till 2017.
I kvarteret Härbärget fortgår detaljplanearbetet och ett grundförstärkningsoch avväxlingsprojekt har i princip avslutats. I Bibliotekstan har hyresavtal tecknats med internationella mode varumärken, vilket kommer att stärka marknadsplatsen ytterligare. NK-varuhusen uppnådde en ny rekordomsättning med omsättningstillväxt på 9 procent jämfört med 2014. Koncernens hyresomförhandlingar summerade till en hyresökning om 6 procent varav butiker ökade med 6 procent och kontor med 5 procent. Ett flertal stora nyuthyrningar till kontorshyresgäster har skett, med inflyttning under andra halvåret 2015 och under 2016.
Lönsamheten från den operativa verksamheten är stabil och Hufvudstadens finansiella ställning är fortsatt god. Nettobelåningsgraden uppgick till 16,7 procent, soliditeten var 61 procent och räntetäckningsgraden ökade till 9,1 gånger. På fastighetsmarknaden uppgick transaktionsvolymen till närmare 150 mdkr, vilket är i nivå med tidigare rekordnivåer. Bolagets fastighetsbestånd ökade i värde under året, vilket förklaras främst av lägre direktavkastningskrav och högre hyror.
Hufvudstaden ägde vid årets slut 28 fastigheter (28). Den uthyrbara ytan upp gick till 283 600 kvm i Stockholm
| Känslighetsanalys, fastighetsvärdering 1) | |
|---|---|
| -- | ------------------------------------------- |
| Förändring +/– |
Resultateffekt före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 950 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 475 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 420 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,25 procentenhet | 1 950 mnkr |
| 1) Värdetidpunkt 2015-12-31. |
och 103 600 kvm i Göteborg, totalt 387 200 kvm (386 900).
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 2015 var 4,5 procent (5,6) och ytvakansgraden var 6,1 procent (7,2). I Stockholm var hyresvakansgraden 3,2 procent och i Göteborg 9,6 procent, varav 6,2 procent avser projektvakans.
Under året har 48 600 kvm (49 400) omförhandlats till ett värde av totalt 249 mnkr per år och 26 200 kvm (19 600) nykontrakterats.
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samtliga fastigheter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde per den 31 december 2015. För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från tre värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid årsskiftet motsvarar 37 procent av marknadsvärdet och motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33 procent.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2015 bedömts till 31,7 mdkr (27,8). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 3 426,5 mnkr (1 708,6).
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastig-
hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts genom tilllämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för netto kapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto.
Beskrivning av värderingsmetod och antaganden finns i not 17.
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) enligt balansräkningen till 25,8 mdkr eller 125 kronor per aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) uppgår till 24,3 mdkr eller 118 kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verk lig uppskjuten skatt har antagits till 5 procent.
| Substansvärde 31 december 2015 | ||||
|---|---|---|---|---|
| -- | -------------------------------- | -- | -- | -- |
| Mnkr | kr/aktie | |
|---|---|---|
| Eget kapital enligt balansräkningen | 19 566,7 | 95 |
| Återläggning | ||
| Derivat enligt balansräkningen | 137,4 | 1 |
| Uppskjuten skatt enligt balansräkningen | 6 065,6 | 29 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 25 769,7 | 125 |
| Avdrag | ||
| Derivat enligt ovan | -137,4 | -1 |
| Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% | -1 378,6 | -6 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 24 253,7 | 118 |
Den svenska finansmarknaden har stabiliserats men det finns fortfarande kvar en osäkerhet inom euroområdet. För att öka förtroendet för det finansiella systemet inom EU har regleringarna ökat och det krävs en alltmer omfattande rapportering och avstämning av trans aktioner. Vårt fokus är därför att kontinuerligt identi fiera verksamhetens riskområden och bedöma bolagets finansiella risker.
Hufvudstadens finan sierings möjlig heter har säkerställts bland annat genom lånelöften. Ramen uppgår till 4 mdkr varav 2,1 mdkr var outnyttjat, av dessa är 800 mnkr reserverade för att täcka utestående certifikat. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner (covenants) avseende låneavtalen. Låne för fall under 2016 uppgår till 300 mnkr, se not 25. Ränterisken har han terats genom att säkra räntenivån för 5 050 mnkr av en total upp låning om 5 750 mnkr. Räntebindningstiden uppgick till 27 månader och den genom snittliga effektiva räntan var 2,1 procent. Bolaget har också finan sie rings möjligheter genom ett MTN- program vars ram uppgår till 4 mdkr. Certifikat programmet för kortfristig upplåning uppgår till 2 mdkr. För att minimera kundförluster görs en kreditbedömning av nya kunder samt en kontinuer lig bevakning av kund- och hyres fordringar.
Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet i den löpande verksamheten är begränsade. Intäkterna är reglerade av förhållande vis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service och kvalitet.
Hufvudstadens lönsamhet och verksamhet påverkas framför allt av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur och ränteläge samt den regionala ut veck lingen i Stockholm och Göteborg, men även av politiska beslut. För att framgångsrikt hantera möjligheter och risker i ett fastighetsbolag krävs därför lång framförhållning och tydliga strategier. Bolaget har iden ti-
fierat väsentliga risker och osäker hetsfaktorer enligt beskrivning nedan.
Förändringar i fastigheternas verkliga värde, till följd av konjunktursvängningar med mera, är både en risk och en möjlighet. Risken begränsas dock av fastigheternas koncentration till de mest attraktiva kommersiella lägena.
Hyresutvecklingen utgör både en risk och en möjlighet. Risken begränsas emellertid av Hufvudstadens koncentration till fastigheter med lokaler i de mest intressanta kommersiella lägena. Hyresnivån för lediga kontorslokaler påverkas snabbt vid en förstärkning eller försvagning av konjunkturen. Butikshyror för centrala affärslägen har en mer stabil nivå. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex och vissa avtal har även en minimiindexering. De flesta av hyresavtalen påverkas inte av en sänkning av index. Hyresförändringar sker när avtalen omförhandlas.
Höjningar av fastighetsskatten utgör en risk. Risken begränsas dock av att en väsentlig del av fastighetsskatten debiteras Hufvudstadens hyresgäster.
Vid en avmattning av konjunkturen är risken för ökad vakansgrad större för Hufvudstadens kontorslokaler än för butikslokalerna. En viss vakans bör alltid finnas för att erbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjlig göra ombyggnationer och pröva marknadens villighet att acceptera högre hyres nivåer.
En lång genomsnittlig avtalstid är en fördel vid sjunkande marknadshyror och en nackdel vid stigande hyror. Alltför täta om- och avflyttningar medför kostnader för lokalanpassningar. Dessa kostnader kan inte alltid kompenseras av höjda hyror. Hufvudstadens vilja är i normalfallet att teckna avtal med längre hyrestider.
Omsättningsbaserade hyror tillämpas i huvudsak i NK-varuhusen men även i övriga butiksfastigheter. Hufvudstaden strävar efter att öka andelen avtal med omsättningshyror, då de medför en intäktspotential samtidigt som den garan terade minimihyran i omsättningsavtalen begränsar risken för hyresfall.
Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera fastigheternas förbrukning och därmed sänka driftskostnaderna. Upphandling av elkraft görs regelbundet på termin för att minska känsligheten för svängningar i energipriserna.
Hufvudstadens fastighetsbestånd är väl underhållet. Bolaget arbetar målmedvetet med uppföljning och styrning av kostnader i varje enskild fastighet och minskar därmed risken för oförutsedda kostnadsökningar.
Koncentrationen av ett fastighetsbestånd till ett geografiskt marknadsområde kan potentiellt öka risken på grund av minskad diversifiering. I Hufvudstadens fall är dock risken liten eftersom Stockholm och Göteborg över tid bedöms vara landets starkaste marknadsområden och mest intressanta tillväxtmarknader.
Företagets verksamhet finansieras, förutom av egna medel, även av upplåning. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Beskrivning av företagets finanspolicy och hur finansiella risker hanteras samt hantering av kreditrisker hänförliga till kundoch hyresfordringar finns i not 2.
Nedan redovisas effekterna på resultat före skatt, exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer.
Redovisade resultateffekter vid förändringar av hyresnivå, vakansgrad, drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt räntekostnader avser de effekter som hade uppstått under räkenskapsåret 2015, om förändringarna inträffat vid 2015 års ingång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och
Förändring i resultat exklusive värdeförändringar före skatt
| Förändring +/– |
Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, +/– |
|
|---|---|---|
| Hyresnivå | 100 kr per kvm | 39 mnkr |
| Vakansgrad 1) | 1 procentenhet | 16 mnkr |
| Drift och underhåll | 10 procent | 15 mnkr |
| Fastighetsskatt 2) | 1 procentenhet | 17 mnkr |
| Räntenivå 3) | 1 procentenhet | 58 mnkr |
1) Beräknad ytvakans med 4 200 kr per kvm.
2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyres gästerna inom
ramen för tecknade hyreskontrakt. 3) Utan hänsyn tagen till räntebindning med derivat. För effekt inklusive derivat se not 2.
inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder ledningen skulle kunna vidta.
Ett ansvarsfullt företagande såväl internt som externt är en förutsättning för framgång. Hufvudstaden bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för sina fastigheter och den omgivande miljön. Bolaget försäkrar sig om att gällande lagar och avtal följs genom att ställa krav på entreprenörer och underleverantörer. Hufvud stadens värdegrund präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt redskap i det dagliga arbetet.
Hufvudstaden arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan, till exempel genom minskad energianvändning och krav på miljöanpassade produkter. Hållbarhetsinformation för bolaget redovisas enligt standarden Global Reporting Initiative.
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsredovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält sitt intresse.
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på bolagets hemsida där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras.
Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Utvecklingen i omvärlden är svår att bedöma, både geopolitiskt och ekonomiskt. Tillväxten har varit positiv under 2015 men ändå nås inte uppsatta inflationsmål. Riksbanken har därför fortsatt med en expansiv penningpolitik och två räntesänkningar till rekordlåga - 0,35 procent har genomförts.
Hufvudstaden äger fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg. Båda städerna har en positiv utveckling med en hög tillväxt, vilket möjliggör fortsatt expansion. Fastighetsmarknaden är stark med låga räntenivåer, bra finansieringsmöjligheter på en väl fungerande kapitalmarknad samt brist på attraktiva alternativplaceringar. Det har medfört en stor efterfrågan att investera i fastigheter i CBD men ett litet utbud då få vill avyttra. Direktavkastningskraven har sjunkit till historiskt låga nivåer. Bedömningen är att lågräntemiljön kommer bestå vilket antas leda till en fortsatt hög efterfrågan på fastigheter.
Sysselsättningsökningen, den ekonomiska tillväxten och en stark privat konsumtion har en positiv effekt på hyresmarknaden med sjunkande vakanser och stigande hyror för både kontors- och butikslokaler. Städerna gynnas även av en ökad turism från både inhemska och internationella besökare. Vi ser därför möjligheter till att den goda utvecklingen fortsätter i våra marknadsområden.
Förstärkningen med en ny affärsutvecklingsenhet kommer öka framdriften av kommersiella projekt med syftet att utveckla koncernens redan attraktiva fastighetsbestånd än mer. Utväxlingen av projekten medför ökad lönsamhet och högre fastighetsvärden. Fastighetsförvärv som kompletterar befintligt bestånd kan komma att genomföras när rätt tillfälle uppstår. Investeringarna kommer ske inom ramen för bolagets solida finansiella ställning och de finansiella målen kommer även fortsättningsvis uppnås.
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 3,10 kronor per aktie eller totalt 639,4 mnkr. Styrelsens förslag till vinstdisposition redovisas i sin helhet på sidan 86.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
Stockholm
| Mnkr | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||
| Fastighetsförvaltning | 5 | 1 610,7 | 1 596,4 |
| Parkeringsverksamhet | 78,3 | 68,9 | |
| 1 689,0 | 1 665,3 | ||
| Fastighetsförvaltningens kostnader | |||
| – Underhåll | -34,4 | -31,9 | |
| – Drift och administration | 6 | -256,5 | -248,6 |
| – Tomträttsavgälder | -21,5 | -17,0 | |
| – Fastighetsskatt | -154,1 | -154,2 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -466,5 | -451,7 | |
| Parkeringsverksamhet, kostnader | 6 | -50,4 | -49,8 |
| Verksamhetens kostnader | -516,9 | -501,5 | |
| Bruttoresultat | 1 172,1 | 1 163,8 | |
| – varav Fastighetsförvaltning | 3, 4 | 1 144,2 | 1 144,7 |
| – varav Parkeringsverksamhet | 3, 4 | 27,9 | 19,1 |
| Central administration | -38,8 | -36,2 | |
| Rörelseresultat före värdeförändringar | 7 –11 | 1 133,3 | 1 127,6 |
| Värdeförändringar | 12 | ||
| – Förvaltningsfastigheter | 3 426,5 | 1 708,6 | |
| – Räntederivat | 11,8 | -185,8 | |
| Rörelseresultat | 4 571,6 | 2 650,4 | |
| Finansiella intäkter och kostnader | |||
| Finansiella intäkter | 13 | 1,2 | 3,6 |
| Finansiella kostnader | 14 | -124,2 | -133,5 |
| -123,0 | -129,9 | ||
| Resultat före skatt | 4 448,6 | 2 520,5 | |
| Skatt | 16 | -978,5 | -519,2 |
| ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT | 3 470,1 | 2 001,3 | |
| Övrigt totalresultat | – | – | |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 3 470,1 | 2 001,3 | |
| Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor | 16,82 | 9,70 | |
| Ordinarie utdelning per aktie, kronor (förslag) | 3,10 | 2,90 |
Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 610,7 mnkr (1 596,4), vilket motsvarar en ökning med 1 procent. Ökningen beror på högre bruttohyror vid omförhandlingar och nyuthyrningar samt högre omsättningshyrestillägg. Under året omförhand lade Hufvudstaden avtal motsvarande 249 mnkr i årliga hyresintäkter. Omförhandlingarna av kontors- och butiks lokaler medförde höjda hyresnivåer med i genomsnitt 6 procent (6). Därut över har kostnaden för hyresvakanser ökat, framförallt i början av året. Vakansgraden sjönk under året från 5,6 procent till 4,5 procent. De lägre vakanserna hänförs främst till kontor i Stockholm. Hyresvakansgraden exk lu sive pågående utvecklingsprojekt uppgick till 3,2 procent (5,2).
Omsättningshyrestillägg uppgick till 18,1 mnkr (10,9) varav NK-fastigheterna stod för 16,9 mnkr (10,0). Omsättningen i NK-varuhusen uppgick till totalt cirka 3 310 mnkr (3 040). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.
Underhållskostnaderna uppgick till 34,4 mnkr (31,9). Driftskostnaderna upp gick till 185,6 mnkr (184,0). De högre driftskostnaderna förklaras av högre uthyrningskostnader. Administrationskostnaden uppgick till 70,9 mnkr (64,6). Ökningen förklaras av personalförstärkningar inom affärsutveckling och förvaltningsorganisation.
Fastighetsskatten uppgick till 154,1 mnkr (154,2). Kostnaden för fastighetsskatt har i huvudsak vidare de biterats till hyresgästerna. Samman taget innebär detta att fastighetsförvaltningens totala kostnader uppgick till 466,5 mnkr (451,7).
Bruttoresultatet för året uppgick till 1 144,2 mnkr (1 144,7).
Parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
Nettoomsättningen var 78,3 mnkr (68,9). Ökningen beror på ökade korttids- och avtalsintäkter. Kostnaderna uppgick till 50,4 mnkr (49,8) och bruttoresulta tet till 27,9 mnkr (19,1).
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 3 426,5 mnkr (1 708,6). Den orealiserade värdeökningen beror främst på effekten av något lägre direktavkastningskrav samt högre hyror vid nytecknade och omförhand lade hyresavtal. Det genomsnittliga di rekt avkastningskravet uppgick vid ovan stående värdering till 4,1 procent (4,5).
Värdeförändringar på räntederivat upp gick till 11,8 mnkr (-185,8). Hufvud staden använder räntederivat för att minska resultatpåverkan av ändringar i räntenivåer genom att uppnå räntebindningstider som beaktar förfallostrukturen på hyresavtalen. Se vidare avsnittet om Ränterisk i not 2.
Finansiella intäkter uppgick till 1,2 mnkr (3,6). Finansiella kostnader uppgick till -124,2 mnkr (-133,5). Räntekostnaderna har minskat vilket förklaras av en lägre upplåningsränta.
Koncernens skatt uppgick till - 978,5 mnkr (- 519,2), varav -105,5 mnkr (- 93,8) utgjorde aktuell skatt och - 873,0 mnkr (- 425,4) uppskjuten skatt. Ökningen av uppskjuten skatt förklaras av högre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Årets resultat uppgick till 3 470,1 mnkr (2 001,3). Det högre resultatet förklaras av högre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
| Mnkr | Not | 2015-12-31 | 2014-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 17 | 31 740,5 | 27 817,4 |
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 7,4 | 7,0 |
| Långfristiga fordringar | 20 | 10,3 | 8,4 |
| Summa anläggningstillgångar | 31 758,2 | 27 832,8 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 21 | 20,6 | 14,6 |
| Skattefordran | 31,6 | 56,7 | |
| Övriga fordringar | 23,8 | 0,6 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 45,2 | 36,4 |
| Kassa och bank | 23 | 443,2 | 474,2 |
| Summa omsättningstillgångar | 564,4 | 582,5 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 32 322,6 | 28 415,3 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 628,1 | 628,1 | |
| Balanserat resultat inklusive årets resultat | 17 882,2 | 15 010,3 | |
| Summa eget kapital | 24 | 19 566,7 | 16 694,8 |
| Långfristiga skulder | |||
| Långfristiga räntebärande skulder | 25 | 4 650,0 | 4 650,0 |
| Uppskjutna skatteskulder | 26 | 6 229,2 | 5 356,2 |
| Övriga långfristiga skulder | 157,6 | 168,7 | |
| Övriga avsättningar | 27 | 12,9 | 10,6 |
| Summa långfristiga skulder | 11 049,7 | 10 185,5 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 25 | 1 100,0 | 1 000,0 |
| Leverantörsskulder | 102,5 | 89,3 | |
| Övriga skulder | 28 | 108,8 | 90,1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 30 | 394,9 | 355,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 706,2 | 1 535,0 | |
| Summa skulder | 12 755,9 | 11 720,5 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 32 322,6 | 28 415,3 |
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 31 740,5 mnkr (27 817,4). Ökningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av orealiserade värdeförändringar om 3 426,5 mnkr (1 708,6) och under året gjorda investeringar i pågående utvecklingsprojekt i fastighetsbeståndet, främst i Göteborg, som upp gick till 496,6 mnkr (239,6). Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 17. Fastigheternas skatte mässiga restvärde uppgick till 3,5 mdkr.
Summan av kassa och bank uppgick till 443,2 mnkr (474,2). Hyres inbe talningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära över skott kan uppstå. Överskottslikviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Inga begränsningar finns avseende nyttjan derätten av likvida medel.
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 2 850 mnkr (2 850). Hufvudstadens certifikatslån uppgick vid årsskiftet till 800 mnkr (600) och obligationslån till 2 100 mnkr (2 200). Total upp låning uppgick till 5 750 mnkr (5 650). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 27 månader (33), kapitalbindningstiden var 27 månader (32) och den genomsnittliga effektiva räntan vid årsskiftet uppgick till 2,1 procent (2,2). Nettoskulden var 5 306,8 mnkr (5 175,8). Finansiella poster som ingår i nettoskulden framgår av not 2, sidan 74.
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 6 229,2 mnkr (5 356,2). Förändringen förklaras av uppskjuten skatt på orealiserade värdeförändringar.
| Övrigt tillskjutet |
Balanserade vinstmedel inkl |
|||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Aktiekapital | kapital | årets resultat | Totalt |
| Ingående eget kapital 2014-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 13 576,2 | 15 260,7 |
| Årets resultat | 2 001,3 | 2 001,3 | ||
| Årets övrigt totalresultat | – | – | ||
| Årets totalresultat | 2 001,3 | 2 001,3 | ||
| Utdelning | -567,2 | -567,2 | ||
| Utgående eget kapital 2014-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | 15 010,3 | 16 694,8 |
| Ingående eget kapital 2015-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 15 010,3 | 16 694,8 |
| Årets resultat | 3 470,1 | 3 470,1 | ||
| Årets övrigt totalresultat | – | – | ||
| Årets totalresultat | 3 470,1 | 3 470,1 | ||
| Utdelning | -598,2 | -598,2 | ||
| Utgående eget kapital 2015-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | 17 882,2 | 19 566,7 |
Antal återköpta aktier är 5 006 000, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Vid årsstämman den 26 mars 2015 fick styrelsen förnyat mandat att återköpa högst 10 procent av samtliga emitterade aktier i syfte att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare och/eller att möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att finansiera förvärv av företag eller fastighet. Under 2015 har inga återköp skett.
Under 2015 lämnades en utdelning om 2,90 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 598 169 620 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 639,4 mnkr (se Definitioner, sidan 99 Utdelningsbelopp).
| Mnkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat före skatt | 4 448,6 | 2 520,5 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 8,2 | 7,2 |
| Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter | -3 426,5 | -1 708,6 |
| Orealiserad värdeförändring räntederivat | -11,8 | 185,8 |
| Övriga förändringar | 2,3 | 1,8 |
| Betald inkomstskatt | -90,0 | -140,0 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital |
930,8 | 866,7 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | -35,2 | -14,9 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | 71,9 | 29,2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 967,5 | 881,0 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investering i förvaltningsfastigheter | -496,6 | -239,6 |
| Investering i inventarier | -3,7 | -4,6 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -500,3 | -244,2 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Upptagna lån | 2 200,0 | 1 600,0 |
| Amortering av låneskuld | -2 100,0 | -1 700,0 |
| Utbetald utdelning | -598,2 | -567,2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -498,2 | -667,2 |
| Årets kassaflöde | -31,0 | -30,4 |
| Likvida medel vid årets början | 474,2 | 504,6 |
| Likvida medel vid årets slut | 443,2 | 474,2 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 1,8 | 4,2 |
| Erlagd ränta | 119,8 | 130,8 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 64,1 mnkr till 930,8 mnkr (866,7). Ökningen förklaras av lägre betald skatt under 2015 till följd av att Skatteverket 2014 godkänt ett tidigare nekat direktavdrag vid grundförstärkningsarbeten. Förändringar i rörelseka pital ökade kassaflödet med 36,7 mnkr (14,3), främst tack vare en större andel förskottsbetalda hyror. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 967,5 mnkr (881,0).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till - 500,3 mnkr (- 244,2) och avser investeringar i befintligt bestånd och inventarier.
Kassaflödet från finansierings verk samheten ökade med 169,0 mnkr till - 498,2 mnkr (- 667,2). Upplåningen ökade netto med 100 mnkr jämfört med en minskning med 100 mnkr före gående år. Inga återköp av egna aktier skedde under året.
Årets kassaflöde uppgick till - 31,0 mnkr (- 30,4).
Koncernens likvida medel uppgick till 443,2 mnkr (474,2) och bestod av kassa och bankmedel. Utöver likvida medel fanns outnyttjad check räkningskredit om 40 mnkr (40). Hufvudstaden har per 31 december 2015 långfristiga lånelöften om 4,0 mdkr. Vid årsskiftet var 2,1 mdkr outnyttjat varav 800 mnkr var reserverade för att täcka utestående certifikatlån. Certifikatpro grammet upp går till 2,0 mdkr varav 800 mnkr var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgår till 1,2 mdkr. Bolagets MTN-program har en låneram på 4,0 mdkr varav 2,1 mdkr har emitterats. Outnyttjad ram uppgår till 1,9 mdkr.
Inga begränsningar finns i nyttjanderätten av likvida medel.
| Mnkr | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 1 038,4 | 1 031,3 | |
| Verksamhetens kostnader | -715,5 | -500,7 | |
| Bruttoresultat | 322,9 | 530,6 | |
| Central administration | -38,8 | -36,2 | |
| Värdeförändringar | 12 | 11,8 | -185,8 |
| Rörelseresultat | 6 – 11 | 295,9 | 308,6 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Erhållna koncernbidrag | 331,9 | 348,8 | |
| Finansiella intäkter | 13 | 1,2 | 3,5 |
| Finansiella kostnader | 14 | -124,2 | -132,9 |
| 208,9 | 219,4 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 504,8 | 528,0 | |
| Bokslutsdispositioner | 15 | 1,7 | -108,6 |
| Resultat före skatt | 506,5 | 419,4 | |
| Skatt | 16 | -111,3 | -56,3 |
| ÅRETS RESULTAT | 395,2 | 363,1 |
| Rapport över totalresultat | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Not | 2015 | 2014 | |||
| Årets resultat | 395,2 | 363,1 | ||||
| Övrigt totalresultat | – | – | ||||
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 395,2 | 363,1 |
| Balansräkningar | |||
|---|---|---|---|
| Mnkr | Not | 2015-12-31 | 2014-12-31 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 17 | 8 073,6 | 8 096,7 |
| Materiella anläggningstillgångar | 18 | 4,8 | 4,8 |
| 8 078,4 | 8 101,5 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 19 | 2 824,8 | 2 824,8 |
| Långfristiga fordringar | 20 | 10,2 | 8,4 |
| Summa finansiella anläggnings | |||
| tillgångar | 2 835,0 | 2 833,2 | |
| Summa anläggningstillgångar | 10 913,4 | 10 934,7 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 21 | 3,1 | 2,5 |
| Övriga fordringar | 20,5 | 6,0 | |
| Skattefordran | 37,9 | 55,4 | |
| Fordringar på koncernföretag | 372,2 | 394,3 | |
| Förutbetalda kostnader och | |||
| upplupna intäkter | 22 | 24,2 | 17,1 |
| Summa kortfristiga fordringar | 457,9 | 475,3 | |
| Kassa och bank | 23 | 442,6 | 474,0 |
| Summa omsättningstillgångar | 900,5 | 949,3 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 11 813,9 | 11 884,0 |
| Mnkr | Not | 2015-12-31 | 2014-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital (211 271 933 aktier) | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Uppskrivningsfond | 124,2 | 124,2 | |
| Reservfond | 798,1 | 798,1 | |
| Summa bundet eget kapital | 1 978,7 | 1 978,7 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserade vinstmedel | 1 425,3 | 1 660,4 | |
| Årets resultat | 395,2 | 363,1 | |
| Summa fritt eget kapital | 1 820,5 | 2 023,5 | |
| Summa eget kapital | 24 | 3 799,2 | 4 002,2 |
| Obeskattade reserver | 29 | 821,6 | 823,3 |
| Avsättningar | |||
| Avsättningar till pensioner | 27 | 12,7 | 10,5 |
| Avsättningar för skatter | 26 | 888,1 | 882,3 |
| Summa avsättningar | 900,8 | 892,8 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Långfristiga räntebärande skulder | 25 | 4 650,0 | 4 650,0 |
| Skulder till koncernföretag | 0,7 | 0,7 | |
| Övriga skulder | 153,3 | 167,5 | |
| Summa långfristiga skulder | 4 804,0 | 4 818,2 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 25 | 1 100,0 | 1 000,0 |
| Leverantörsskulder | 74,2 | 54,8 | |
| Skulder till koncernföretag | 10,9 | 11,2 | |
| Övriga skulder | 28 | 36,9 | 26,1 |
| Upplupna kostnader och | |||
| förutbetalda intäkter | 30 | 266,3 | 255,4 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 488,3 | 1 347,5 | |
| Summa skulder | 8 014,7 | 7 881,8 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH | |||
| SKULDER | 11 813,9 | 11 884,0 |
| Mnkr | Not | 2015-12-31 | 2014-12-31 |
|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 31 | 1 461,5 | 1 459,7 |
| Eventualförpliktelser | 31 | Inga | Inga |
| Redogörelse för förändringar i eget kapital | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Aktie kapital |
Upp skriv nings fond |
Reserv fond |
Balan serade vinst medel inkl årets resultat |
Totalt |
| Ingående eget kapital | |||||
| 2014-01-01 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 186,4 | 4 165,1 |
| Årets resultat | 363,1 | 363,1 | |||
| Årets övrigt totalresultat | – | – | |||
| Årets totalresultat | 363,1 | 363,1 | |||
| Utdelning i moderbolaget | -567,2 | -567,2 | |||
| Fusionsdifferens | 41,2 | 41,2 | |||
| Utgående eget kapital 2014-12-31 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 023,5 | 4 002,2 |
| Ingående eget kapital | |||||
| 2015-01-01 | 1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 2 023,5 | 4 002,2 |
| Årets resultat | 395,2 | 395,2 | |||
| Årets övrigt totalresultat | – | – | |||
| Årets totalresultat | 395,2 | 395,2 | |||
| Utdelning i moderbolaget | -598,2 | -598,2 | |||
| Utgående eget kapital 2015-12-31 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 820,5 | 3 799,2 |
Nettoomsättningen uppgick till 1 038,4 mnkr (1 031,3). Ökningen beror på högre bruttohyror vid omförhandling och nyuthyrning. Bruttoresultatet uppgick till 322,9 mnkr (530,6). Minskningen förklaras främst av ökade underhållskostnader och högre avskrivningar.
Finansiella intäkter och kostnader var netto 208,9 mnkr (219,4). I årets resultat ingår koncernbidrag från dotterbolag med 331,9 mnkr (348,8). Likvida medel vid periodens utgång var 442,6 mnkr (474,0). Investeringar i
befintligt fastighetsbestånd och inventarier uppgick till 117,8 mnkr (91,5).
| Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 504,8 528,0 Av- och nedskrivningar av tillgångar 143,9 121,2 Orealiserad värdeförändring räntederivat -11,8 185,8 Koncernbidrag -331,9 -348,8 Övriga förändringar 2,2 0,4 Betald inkomstskatt -89,1 -136,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 218,1 350,3 |
|---|
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: |
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar 328,2 368,3 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 38,3 9,7 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten 584,6 728,3 |
| Investeringsverksamheten |
| Investering i förvaltningsfastigheter -115,7 -88,3 |
| Investering i inventarier -2,1 -3,2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten -117,8 -91,5 |
| Finansieringsverksamheten |
| Upptagna lån 2 200,0 1 600,0 |
| Amortering av låneskuld -2 100,0 -1 700,0 |
| Utbetald utdelning -598,2 -567,2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten -498,2 -667,2 |
| Årets kassaflöde -31,4 -30,4 |
| Likvida medel vid årets början 474,0 504,4 |
| Likvida medel vid årets slut 442,6 474,0 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser |
| Erhållen ränta 1,6 3,9 |
| Erlagd ränta 119,7 130,3 |
Hufvudstaden AB (publ) är ett aktiebolag med säte i Stockholm. Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på Nasdaq Stockholm. Koncernens huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter. Bolagets adress är Hufvudstaden AB (publ), NK 100, 111 77 Stockholm. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2015 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 11 februari 2016. Årsredovisning och koncernredo visning föreslås fastställas på årsstämman den 17 mars 2016.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tilllämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl.
Koncernens funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen och moderbolaget. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder, som värderas till verkligt värde, består av derivat instrument och tillgångar klassificerade som finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter och finansiella derivatinstrument är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
För att kunna upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS gör företagsledningen en del väsentliga redovisningsmässiga uppskattningar. Vidare krävs att företagsledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper.
De väsentligaste källorna till osäkerheter i uppskattningar beskrivs nedan.
Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av marknadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. I denna värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkastningskrav. Fastigheternas driftnetto be räknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drifts- och underhållskostnader. Hufvudstadens interna fastighetsvärdering avstäms med externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastig hetsnivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknads värdet. Om Hufvudstadens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen.
Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen i not 17.
IFRIC 21 Avgifter, tillämpas sedan 1 januari 2015. Uttalandet innehåller regler som anger att statliga avgifter skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår, vilket berör fastighetsskatten för Hufvudstaden. Kostnadsföring sker oförändrat periodiserat över året. I övrigt har nya och ändrade IFRS som trätt i kraft 2015 inte gett någon effekt på koncernens redovisning.
Ett antal nya och ändrade IFRS träder ikraft först under kommande räkenskapsår och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Ändringarna förväntas inte få någon större effekt på koncernens redovisning.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning och redovisas enligt IFRS 5.
Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas förvärvskostnaden på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld vid förvärvet. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras vid upp rättandet av koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då ett bestämmande inflytande erhålls och vid avyttringar till den dag det bestämmande inflytandet upphör.
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning innefattar hyresintäkter samt vidaredebiterade kostnader, till exempel fastighetsskatt och mediakostnader. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår.
Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administ rationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekostnader, utdelningar från dotterbolag samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter och räntekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de är hänförliga förutom för låneutgifter som är direkt hänförliga till investeringar och där finansieringskostnaden är av materiell betydelse. Ränteintäkter hänförliga till kundfordringar ingår i bruttoresultatet. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden.
Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal med koncernen som leasegivare. Samtliga hyres-, tomträtts- och arrendeavtal som koncernen ingått som leasetagare är klassificerade som operationella leasingavtal. Kostnaderna för dessa kostnadsförs löpande.
Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostnader med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas i takt med att anställda utfört tjänster under programmets löptid.
Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänstemännen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räkenskapsåret 2015 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de tem porära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna i följande kategorier: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar. De finansiella skulderna klassificeras i följande kategorier: Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen eller andra finansiella skulder. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte den finansiella tillgången eller skulden förvärvades.
Ett finansiellt instrument värderas initialt till det verkliga värdet med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorierna finansiell tillgång eller finansiell skuld värderade till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett netto belopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Hufvudstaden har inte identifierat några inbäddade derivat som ska skiljas från sina värdkontrakt och redovisas separat.
Denna kategori består av två undergrupper: dels finansiella tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, det vill säga med huvudsyfte att säljas eller återköpas på kort sikt, dels andra finansiella tillgångar och skulder som företaget initialt valt att placera i denna kategori (enligt så kallad Fair Value Option). Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar. Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.
I denna katergori ingår räntederivat.
Fordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kund- och lånefordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar.
Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder.
Fordringar med kvarvarande löptid på mer än tolv månader redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
I denna kategori ingår hyres- och kundfordringar, kassa och bank, lånefordringar samt övriga fordringar.
Samtliga lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att värdet justeras genom att eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp eller löses samt kostnader i samband med upplåning periodiseras över lånets löptid. Periodiseringen beräknas på basis av lånets effektiva ränta. Vinst och förlust som uppkommer när lånet löses redovisas i resultaträkningen.
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. I denna kategori ingår lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Koncernen använder derivat av finansiella instrument för att reducera ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar ränteswapkontrakt som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen.
Koncernen bedömer per varje balansdag om det finns objektiva grunder för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sanno lik het för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå en finansiell re kon struktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 60 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan. I resultaträkningen redovisas värdeförändringar på egen rad, betalda och upplupna räntor redovisas som finansiell kostnad.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del. Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid in vesteringar aktiveras även direkt hänförliga låneutgifter i de fall finansieringskostnaden är av materiell betydelse.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i administrationen ingår i administration fastighetsförvaltning.
Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader parkeringsverksamhet.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3 – 5 år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att säkerställa värderingen inhämtas, minst en gång per år, externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 25 – 40 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter representerar olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Löpande under året görs en upp datering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastnings kraven.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto.
Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparationsoch underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår.
Låneutgifter som är hänförbara till uppförandet av så kallade kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av den kvalificerade tillgångens anskaffningsvärde. I koncernen är det främst aktuellt vid uppförande eller större ombyggnads projekt av förvaltningsfastigheter. Beräkning av låneutgiften görs utifrån projektets finansieringsbehov och koncernens upplåningskostnad.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för förvaltnings fastigheter och anläggningstillgångar som innehas för försäljning, finansiella till gångar samt uppskjutna skattefordringar – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinnings värdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus för sälj nings kost nader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar se ovan.
Förvärv av egna aktier redovisas som en minskning av eget kapital. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital.
Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet aktier under året.
Tillgångar som ska avyttras klassificeras som tillgångar som innehas för försäljning. Verksamhet som ska avyttras klassificeras som tillgångar, skulder respektive resultat från avvecklad verksamhet.
Avsättningar redovisas i balansräkningen när det finns en legal eller informell förpliktelse på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att förpliktelsen kommer att uppfyllas och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om effekten av när i tiden betalningen sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdeberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt), som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Avsättning för uppskjuten skatteskuld är inte föremål för diskontering.
Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, Fastighetsförvaltning och Parkeringsverksamhet. Denna uppdelning överensstämmer med hur verksamheten följs upp internt.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redo visning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finansiell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Erhållna koncernbidrag redovisas inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbidrag som investeringar i aktier i dotterföretag.
Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler.
Fusioner redovisas enligt BFNAR 1999:1.
Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget.
Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsälj ningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången.
För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redo visat värde. Redovisade uppskrivningar av förvaltningsfastigheter har gjorts till verkliga värden med avdrag för uppskjuten skatteskuld.
Information om fastigheternas verkliga värden per balansdagen lämnas i not 17.
Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50 – 100 år och för byggnadsinventarier 5 – 20 år.
Avskrivningar för fastigheter med blandad verksamhet har beräknats genom sammanvägning av respektive ytkategoris procentsats för avskrivningar. För fastighet med en dominerande (75 procent) kategori har ifrågavarande kategoris procentsats tillämpats för hela fastigheten. Uppskrivningar skrivs av på den under liggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Procentsatser för avskrivningar redovisas i not 17.
Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen inte är exponerad för valutakursrisk. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad räntebindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Beslut har fattats om att säkringsredovisning kan tillämpas för framtida räntederivat.
Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiella frågor.
Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 25.
Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. Målet är att ha en finansiering från minst tre av de större bankerna och en låneportfölj med spridda förfall och en lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, behöver bolaget ha lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Därutöver har bolaget ett certifikatprogram och ett MTN-program. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 5 750 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 27 månader (33), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 27 månader (32) och den genomsnittliga effektiva räntan 2,1 procent (2,2). Nettoskulden var 5 306,8 mnkr jämfört med 5 175,8 mnkr vid utgången av 2014. Koncernen hade per 2015-12-31 långfristiga lånelöften om 4 mdkr, varav 2,1 mdkr var outnyttjat. Av dessa var 800 mnkr reserverade för att täcka utestående certifikat. Därutöver fanns certifikatprogram om 2 mdkr, varav 1,2 mdkr var outnyttjat samt MTNprogram om 4 mdkr, varav 1,9 mdkr var outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas restriktioner (covenants) avseende låne avtalen.
| Förfalloår | Räntebetalningar, mnkr |
Varav swap, mnkr |
Nominellt belopp, mnkr 1) |
Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| 2016, kv 1 | 29,9 | 19,5 | 300,0 | 5 |
| 2016, kv 2 | 29,8 | 19,5 | – | – |
| 2016, kv 3 | 36,1 | 19,4 | – | – |
| 2016, kv 4 | 28,5 | 18,2 | – | – |
| 2017 | 107,5 | 59,8 | 2 950,0 | 51 |
| 2018 | 53,6 | 27,3 | 1 700,0 | 30 |
| 2019 | 12,0 | 4,6 | 500,0 | 9 |
| 2020 | 6,4 | – | – | – |
| 2021 | 6,4 | – | – | – |
| 2022 | 4,1 | – | 300,0 | 5 |
| Totalt | 314,3 | 168,3 | 5 750,0 | 100 |
1) Kapitalbindning avseende certifikatslån har beräknats utifrån underliggande lånelöften.
Utöver ovanstående finns övriga skulder som även innefattar leverantörs skulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar, samt derivatinstrument med negativt värde om 137,4 mnkr.
Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital, kassaflöde från löpande verksamhet, upplåning och lånelöften. Place ring av överskottslikviditet görs i finansiella instrument med kort räntebindningstid, vilket begränsar koncernens exponering för placeringarnas ränterisk.
Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyres avtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 12 – 48 månader. Upplåning görs normalt till rörlig ränta och för att uppnå önskad räntebindningstid används derivatinstrument. Per 2015-12-31 är kon cernens räntebindningstid 27 månader. En förändring av räntenivån med +/– 1 procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid enligt gällande derivatavtal skulle påverka Hufvudstadens räntekostnad 2016 med +/– 36 mnkr (37). Ränteförändringen skulle samtidigt innebära en värdeförändring i ränte derivat med 83 mnkr (121) i resultatet.
| Förfalloår | Volym, mnkr | Andel, % | Genomsnittlig effektiv ränta, % |
|---|---|---|---|
| 2016 | 1 200,0 | 21 | 1,0 |
| 2017 | 1 500,0 | 26 | 1,8 |
| 2018 | 1 800,0 | 31 | 2,6 |
| 2019 | 950,0 | 17 | 2,9 |
| 2022 | 300,0 | 5 | 2,1 |
| Totalt | 5 750,0 | 100 | 2,1 |
Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och att endast göra kredit affärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden vilka per årsskiftet hade ett samlat bokfört värde om 463,8 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker.
Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att Hufvudstaden medvetet väljer kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna kreditkontrolleras koncernens kunders finansiella ställning genom inhämtande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsfaktureras.
Koncernens tio största hyresgäster representerar 25 procent av den totala kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 8 procent, vilket innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är relativt begränsad. Exponeringar avseende finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen som policy endast ingår sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ram avtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kreditriskexponeringen.
| Årshyra, tkr | Antal kunder | Summa årshyra, tkr | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 0 – 99 |
90 | 3 570 | 0,2 |
| 100 – 499 |
99 | 27 039 | 1,7 |
| 500 – 999 |
118 | 87 968 | 5,7 |
| 1 000 – 2 499 | 161 | 246 960 | 15,9 |
| 2 500 – 4 999 | 81 | 284 002 | 18,3 |
| 5 000 – 9 999 | 45 | 309 690 | 19,9 |
| 10 000 – | 27 | 594 184 | 38,3 |
| Totalt | 621 | 1 553 413 | 100,0 |
1) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk.
2) Årshyra per 2015-12-31.
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad (till exempel finansiella tillgångar som innehas för handel) baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs här genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder etcetera vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redo visat värde då dessa instrument har en mycket kort löptid. Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde.
| Poster värderade till verkligt | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| värde via resultaträkningen | Kund- och | Icke | Summa | |||||||
| Derivat | lånefordringar | Övriga skulder | finansiella poster | redovisat värde | ||||||
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| KONCERNEN | ||||||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
||||||||||
| Långfristiga fordringar | 10,3 | 8,4 | 10,3 | 8,4 | ||||||
| Kortfristiga fordringar | 72,3 | 35,4 | 17,3 | 16,2 | 89,6 | 51,6 | ||||
| Likvida medel | 443,2 | 474,2 | 443,2 | 474,2 | ||||||
| Långfristiga skulder | 137,4 | 149,1 | 4 683,1 | 4 680,2 | 4 820,5 | 4 829,3 | ||||
| Kortfristiga skulder | 1 419,0 | 1 270,6 | 287,2 | 259,8 | 1 706,2 | 1 530,4 | ||||
| MODERBOLAGET | ||||||||||
| Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden |
||||||||||
| Långfristiga fordringar | 10,2 | 8,4 | 10,2 | 8,4 | ||||||
| Kortfristiga fordringar | 44,6 | 23,3 | 3,2 | 2,3 | 47,8 | 25,6 | ||||
| Likvida medel | 442,6 | 474,0 | 442,6 | 474,0 | ||||||
| Långfristiga skulder | 137,4 | 149,1 | 4 678,6 | 4 678,9 | 4 816,0 | 4 828,0 | ||||
| Kortfristiga skulder | 1 304,7 | 1 169,1 | 172,7 | 167,3 | 1 477,4 | 1 336,4 |
Verkligt värde överensstämmer i allt väsentligt med redovisat värde. För obligationslån med fast ränta uppgår undervärdet till - 41,2 mnkr. Verkligt värde för samtliga instrument som har värderats till verkligt värde i balansräkningen är hänförliga till nivå 2 i IFRS 13, det vill säga; värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar.
Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, fastighetsförvaltning och parkeringsverksamhet. Segmentet fastighetsförvaltning är indelat i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. Denna följer huvudsakligen hyresmarknadens geografiska uppdelning i delmarknader. I moderbolaget finns endast en rörelse gren, fastighetsförvaltning. Följande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investeringar för de olika affärsområdena året 2015 och jämförelseåret 2014.
| Affärsområde Affärsområde Stockholm Östra City Stockholm Västra City |
Affärsområde Göteborg |
Totalt | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| KONCERNEN | ||||||||
| Intäkter och kostnader | ||||||||
| Nettoomsättning | 703,8 | 695,6 | 636,8 | 626,7 | 270,1 | 274,1 | 1 610,7 | 1 596,4 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (–) | (0,9) | (16,9) | (10,0) | (1,2) | (–) | (18,1) | (10,9) |
| Underhåll | -19,9 | -16,8 | -11,8 | -12,2 | -2,7 | -2,9 | -34,4 | -31,9 |
| Drift och administration | -79,8 | -74,8 | -126,3 | -124,2 | -50,4 | -49,6 | -256,5 | -248,6 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -0,2 | -21,3 | -16,8 | – | – | -21,5 | -17,0 |
| Fastighetsskatt | -76,6 | -76,6 | -50,6 | -51,0 | -26,9 | -26,6 | -154,1 | -154,2 |
| Bruttoresultat Fastighetsförvaltning | 527,3 | 527,2 | 426,8 | 422,5 | 190,1 | 195,0 | 1 144,2 | 1 144,7 |
| Parkeringsverksamhet Central administration |
27,9 | 19,1 | 27,9 -38,8 |
19,1 -36,2 |
||||
| Värdeförändringar | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 3 426,5 | 1 708,6 | ||||||
| Räntederivat | 11,8 | -185,8 | ||||||
| Rörelseresultat | 4 571,6 | 2 650,4 | ||||||
| Finansiella intäkter och kostnader | -123,0 | -129,9 | ||||||
| Resultat före skatt | 4 448,6 | 2 520,5 | ||||||
| Tillgångar | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 15 102,8 | 13 312,5 | 11 571,8 | 10 045,1 | 5 065,9 | 4 459,8 | 31 740,5 | 27 817,4 |
| Hyresfordringar | 0,8 | 1,1 | 0,8 | 0,6 | 0,9 | 0,2 | 2,5 | 1,9 |
| Investeringar | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter och inventarier | 125,9 | 92,7 | 146,1 | 86,3 | 228,3 | 65,2 | 500,3 | 244,2 |
Fortsättning Not 3, sidan 75.
| Parkeringsverksamhet Segmentet parkeringsverksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB. |
||
|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 |
| KONCERNEN | ||
| Nettoomsättning | 78,3 | 68,9 |
| Hyreskostnader | -40,6 | -40,6 |
| Drift och administration | -8,7 | -8,3 |
| Avskrivningar | -1,1 | -0,9 |
| Bruttoresultat | 27,9 | 19,1 |
| Totala tillgångar uppgick till 13,7 mnkr (14,4). |
| Jan – mar | Apr – jun | Jul – sep | Okt – dec | Jan – dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| KONCERNEN | ||||||||||
| Fastighetsförvaltning | ||||||||||
| Nettoomsättning | 395,2 | 397,4 | 390,6 | 394,7 | 397,5 | 394,8 | 427,4 | 409,5 | 1 610,7 | 1 596,4 |
| Underhåll | -8,8 | -4,4 | -7,9 | -10,0 | -7,3 | -6,1 | -10,4 | -11,4 | -34,4 | -31,9 |
| Drift och administration | -64,5 | -63,0 | -63,5 | -58,0 | -58,1 | -60,4 | -70,4 | -67,2 | -256,5 | -248,6 |
| Övriga kostnader | -43,6 | -42,2 | -44,2 | -42,5 | -43,9 | -43,2 | -43,9 | -43,3 | -175,6 | -171,2 |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -116,9 | -109,6 | -115,6 | -110,5 | -109,3 | -109,7 | -124,7 | -121,9 | -466,5 | -451,7 |
| Övrig verksamhet, netto | 5,9 | 4,4 | 5,7 | 4,8 | 5,8 | 3,1 | 10,5 | 6,8 | 27,9 | 19,1 |
| Bruttoresultat | 284,2 | 292,2 | 280,7 | 289,0 | 294,0 | 288,2 | 313,2 | 294,4 | 1 172,1 | 1 163,8 |
| Central administration | -9,0 | -8,9 | -9,4 | -9,0 | -9,3 | -9,0 | -11,1 | -9,3 | -38,8 | -36,2 |
| Värdeförändringar | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 365,9 | 60,9 | 731,5 | 578,5 | 574,4 | 54,5 | 1 754,7 | 1 014,7 | 3 426,5 | 1 708,6 |
| Räntederivat | -22,6 | -54,5 | 20,8 | -59,8 | -4,8 | -34,4 | 18,4 | -37,1 | 11,8 | -185,8 |
| Finansiella intäkter och kostnader | -29,6 | -31,3 | -30,6 | -33,7 | -31,2 | -32,9 | -31,6 | -32,0 | -123,0 | -129,9 |
| Skatt | -142,1 | -64,1 | -219,0 | -170,1 | -182,1 | -59,9 | -435,3 | -225,1 | -978,5 | -519,2 |
| Periodens resultat efter skatt | 446,8 | 194,3 | 774,0 | 594,9 | 641,0 | 206,5 | 1 608,3 | 1 005,6 | 3 470,1 | 2 001,3 |
Koncernen har kommersiella hyresavtal avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, lager samt övriga lokaler. Återstående löptid är mellan 1 och 11 år.
| Förfallostruktur 1) 2) 3) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 – | Totalt | |
| Antal avtal | |||||||
| Kontor | 53 | 71 | 77 | 50 | 27 | 45 | 323 |
| Butiker | 133 | 84 | 71 | 33 | 26 | 20 | 367 |
| Övrigt | 424 | 257 | 166 | 81 | 41 | 35 | 1 004 |
| Totalt | 610 | 412 | 314 | 164 | 94 | 100 | 1 694 |
| Andel, % | 36,0 | 24,3 | 18,5 | 9,7 | 5,6 | 5,9 | 100,0 |
| Årshyra, mnkr | |||||||
| Kontor | 61,1 | 170,4 | 153,2 | 70,1 | 86,9 | 256,1 | 797,8 |
| Butiker | 255,1 | 156,1 | 116,6 | 62,9 | 51,4 | 79,2 | 721,3 |
| Övrigt | 33,5 | 28,4 | 17,5 | 11,7 | 11,0 | 9,4 | 111,5 |
| Totalt | 349,7 | 354,9 | 287,3 | 144,7 | 149,3 | 344,7 | 1 630,6 |
| Andel, % | 21,4 | 21,8 | 17,6 | 8,9 | 9,2 | 21,1 | 100,0 |
1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.
2) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk.
3) Exklusive bostadskontrakt.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Avskrivningar per tillgångsslag | |||||
| Förvaltningsfastigheter | – 1) | – 1) | 138,8 | 104,7 2) | |
| Materiella anläggningstillgångar | 3,3 | 3,1 | 2,1 | 2,0 | |
| Totalt | 3,3 | 3,1 | 140,9 | 106,7 | |
| Avskrivningar per funktion | |||||
| Fastighetsförvaltningen | 2,2 | 2,2 | 140,9 | 106,7 2) | |
| Parkeringsverksamhet | 1,1 | 0,9 | – | – | |
| Totalt | 3,3 | 3,1 | 140,9 | 106,7 |
varför inga avskrivningar görs.
2) Därutöver har nedskrivningar gjorts med 14,8 mnkr.
| 2015 | 2015 | 2014 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|
| Medelantal anställda | Varav män, % | Varav män, % | ||
| Moderbolaget | 102 | 60 | 97 | 61 |
| (varav ledande befattningshavare) | (7) | (71) | (7) | (86) |
| Helägda dotterbolag | ||||
| Parkaden AB | 3 | 67 | 3 | 67 |
| Totalt koncernen | 105 | 60 | 100 | 61 |
| (varav ledande befattningshavare) | (7) | (71) | (7) | (86) |
Av koncernens 28 chefer (27) är 9 kvinnor (9) eller 32 procent (33). I moderbolagets styrelse ingick 7 män (7) och 2 kvinnor (2). Inom koncernen finns ytterligare en manlig styrelseledamot (1 man). Koncernen har endast anställda i Sverige.
| Not 8. Löner och ersättningar | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
| Varav | Varav | Varav | Varav | |||||
| Tkr | 2015 | bonus | 2014 | bonus | 2015 | bonus | 2014 | bonus |
| Löner och andra ersättningar | ||||||||
| Arvode till styrelsens ordförande | 400 | 400 | 400 | 400 | ||||
| Arvode till övriga styrelseledamöter | 1 425 | 1 425 | 1 400 | 1 400 | ||||
| Ersättning och förmåner till verkställande direktör | 4 909 | 545 | 4 331 | 255 | 4 909 | 545 | 4 331 | 255 |
| Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare | 10 310 | 1 025 | 8 790 | 589 | 10 310 | 1 025 | 8 790 | 589 |
| Ersättning och förmåner till övriga anställda | 55 240 | 3 775 | 44 731 | 848 | 53 844 | 3 719 | 43 536 | 834 |
| Totalt | 72 284 | 5 345 | 59 677 | 1 692 | 70 863 1) | 5 289 | 58 457 1) | 1 678 |
| Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande Övriga styrelseledamöter Verkställande direktör |
126 310 2 161 |
126 489 1 915 |
126 302 2 161 |
126 481 1 915 |
||||
| Övriga ledande befattningshavare | 3 660 | 3 125 | 3 660 | 3 125 | ||||
| Övriga anställda | 21 431 | 15 844 | 21 005 | 15 472 | ||||
| Totalt | 27 688 | 21 499 | 27 254 | 21 119 | ||||
| Pensionskostnader | ||||||||
| Verkställande direktör | 2 556 | 2 420 | 2 556 | 2 420 | ||||
| Övriga ledande befattningshavare | 2 119 | 1 607 | 2 119 | 1 607 | ||||
| Övriga anställda | 7 687 | 9 083 | 7 604 | 9 007 | ||||
| Totalt | 12 362 | 13 110 | 12 279 | 13 034 |
1) Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner.
Fortsättning Not 8, sidan 77.
Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2015 uppgår för styrelsens ordförande, Fredrik Lundberg, till 400 000 kronor och för styrelseledamöterna Claes Boustedt, Bengt Braun, Peter Egardt, Louise Lindh, Hans Mertzig, Sten Peterson och Anna-Greta Sjöberg till 200 000 kronor vardera. Verkställande direktören Ivo Stopner uppbär ingen er sättning för sitt styrelsearbete. Inom koncernen ingår även Arne Lundin som styrelseledamot i Parkaden AB. Arne Lundin erhöll ett styrelsearvode om 25 000 kronor.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2015 beslöt stämman att följande riktlinjer ska tillämpas:
Lönevillkoren för ledande befattningshavare ska utformas efter marknadsmässiga grunder jämte ett inslag av incitament i form av bonus som utgår endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Sådan bonus ska beslutas för ett år i sänder, vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier och ha ett maximerat takbelopp. Bonus delen syftar till att ge ledningen ett särskilt incitament att verka för bolagets positiva resultat och därmed stödja aktieägarintresset.
Ersättningen till såväl verkställande direktören som övriga ledande befattningshavare skall bestå av en fast grundlön samt möjlighet till bonus, som på angivet sätt görs beroende av uppnådda mål för företaget och för individen.
Bonus för verkställande direktören kan maximalt utgå med tre månadslöner per år och för övriga ledande befattningshavare med maximalt det högre av tre månads löner och 250 000 kronor per person och år. Maximalt kan bonus till nuvarande antal ledande befattningshavare och med nuvarande löneläge komma att uppgå till 2,8 mnkr.
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år, dock med rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Koncernledningens pensioner, inklusive verkställande direktörens, omfattas av ITP-planen och är förmånsbestämda. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören och vice verkställande direktören för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen. För verkställande direktören utgår en direktpension om 1 mnkr per år säkerställd via kapitalför säkring. Premien har investerats i Hufvudstadenaktier.
Vid uppsägning av verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare från bolagets sida ska fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för
| Not 9. Arvoden och kostnadsersättning till revisorer | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| KPMG AB | ||||||
| Revisionsuppdrag | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | ||
| Andra uppdrag | 0,2 | 0,4 | 0,2 | 0,4 | ||
| Totalt | 1,2 | 1,4 | 1,2 | 1,4 |
| Not 10. Operationella leasingavtal – koncernen som leasetagare | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen Moderbolaget |
||||||
| Årsavgifter, mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| – 1 år | 5,4 | 17,8 | – | 12,2 | ||
| 1 år – 5 år | 3,8 | 3,0 | 0,2 | – | ||
| 5 år – | 16,7 | 3,9 | 13,1 | 0,3 |
Ingångna avtal avser tomträttsavgälder, arrendeavgifter samt hyresavtal med extern hyresvärd.
| Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| 33,8 | 31,4 | 301,5 | 121,3 | |
| 230,7 | 235,9 | 80,6 | 83,5 | |
| 21,5 | 17,0 | 13,1 | 8,8 | |
| 154,1 | 154,2 | 107,6 | 107,2 | |
| 3,3 | 3,1 | 141,0 | 121,5 | |
| 112,9 | 96,7 | 111,0 | 95,0 | |
| 556,3 | 538,3 | 754,8 | 537,3 | |
| Koncernen |
två år för verkställande direktören respektive ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från verkställande direktörens respektive övriga ledande befattningshavares sida ska uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske.
Dessa riktlinjer ska omfatta de personer som under den tid riktlinjerna gäller ingår i koncernledningen. Riktlinjerna gäller för avtal som ingås efter års stämmans beslut, samt för det fall ändringar görs i befintliga avtal efter denna tidpunkt.
Gällande riktlinjer har följts sedan årsstämman 2015 och förslag att oförändrade riktlinjer ska tillämpas 2016 kommer att föreläggas årsstämman.
Koncernens anställdas inklusive verkställande direktörens pensioner omfattas av ITP-planen och är förmånsbestämda. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas preliminära konsolideringsnivå uppgick per 2015-12-31 till 153 procent (144). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
För verkställande direktören och koncernledning fanns under året ett bonusprogram, som bygger på resultat, kundnöjdhet och personliga mål enligt beskrivning ovan. Även övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonus program. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer tillkommer även person lig bedömning med indivi duella mål och bonus utgår med maximalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maximalt en månadslön.
För bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt re sultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar.
I bokslutet har bonus reserverats för resultatmål och kundnöjdhet. För personliga mål görs en reservering motsvarande 75 procent av maximalt utfall. Bonusutfallet 2015 har påverkats av en kostnad avseende 2014 på 36 909 kronor.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter |
3 426,5 | 1 708,6 | ||||
| Orealiserade värdeförändringar i räntederivat |
11,8 | -185,8 | 11,8 | -185,8 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 2014 |
2015 | 2014 | |
| Ränteintäkter på | ||||
| banktillgodohavande | 0,2 | 3,5 | 0,2 | 3,4 |
| Ränteintäkter, övriga | 1,0 | 0,1 | 1,0 | 0,1 |
| Totalt | 1,2 | 3,6 | 1,2 | 3,5 |
Samtliga finansiella intäkter avser finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde.
| Not 14. Finansiella kostnader | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Räntekostnader till kreditinstitut | 52,7 | 94,5 | 52,7 | 94,5 |
| Räntekostnader, swap | 65,1 | 31,9 | 65,1 | 31,9 |
| Räntekostnader, övriga | 6,4 | 7,1 | 6,4 | 6,5 |
| Totalt | 124,2 | 133,5 | 124,2 | 132,9 |
Av de finansiella kostnaderna avser 59,1 mnkr (101,6) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde.
| Not 15. Bokslutsdispositioner | ||
|---|---|---|
| Moderbolaget | ||
| Mnkr | 2015 | 2014 |
| Förändring av ackumulerade | ||
| avskrivningar utöver plan | 1,7 | -51,6 |
| Förändring av periodiseringsfond | – | -57,0 |
| Totalt | 1,7 | -108,6 |
| Not 16. Skatt | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Aktuell skattekostnad | ||||
| Årets skattekostnad | -106,0 | -132,6 | -106,0 | -132,6 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0,5 | 38,8 | 0,6 | 38,8 |
| Uppskjuten skattekostnad/ skatteintäkt |
||||
| Skillnad mellan skattemässig och bokföringsmässig avskrivning på fastigheter |
-120,4 | -66,9 | -3,7 | -3,8 |
| Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter |
-753,8 | -379,2 | – | – |
| Orealiserad värdeförändring räntederivat |
-2,6 | 40,9 | -2,6 | 40,9 |
| Effekt avsättning pensioner | 0,5 | 0,4 | 0,4 | 0,4 |
| Effekt avsättning obeskattade reserver |
3,3 | -20,6 | – | – |
| Total skatt | -978,5 | -519,2 | -111,3 | -56,3 |
| Redovisat resultat före skatt | 4 448,6 | 2 520,5 | 506,5 | 419,4 |
| Skatt enligt gällande | ||||
| skattesats 22 % | -978,7 | -554,5 | -111,4 | -92,3 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 0,5 | 38,8 | 0,6 | 38,8 |
| Ej skattepliktiga intäkter | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Ej avdragsgilla kostnader | -0,6 | -0,6 | -0,6 | -0,5 |
| Schablonintäkt periodiseringsfond | -1,0 | -2,2 | -1,0 | -2,2 |
| Övrigt | 1,0 | -1,0 | 0,8 | -0,4 |
| Total skatt | -978,5 | -519,2 | -111,3 | -56,3 |
I koncernen finns inga underskottsavdrag per balansdagen.
| Not 17. Förvaltningsfastigheter | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| KONCERNEN | ||||||
| Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. | ||||||
| Mnkr | 2015 | 2014 | ||||
| Förvaltningsfastigheter, koncernen | 31 740,5 | 27 817,4 | ||||
Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter
| Förvaltningsfastigheter | |
|---|---|
| Mnkr | Ägda hela året |
| 2015 | |
| Ingående verkligt värde | 27 817,4 |
| Investering i fastigheterna | 496,6 |
| Orealiserad värdeförändring | 3 426,5 |
| Utgående verkligt värde | 31 740,5 |
Förvaltningsfastigheter
| Ägda hela året | |
|---|---|
| 2014 | |
| Ingående verkligt värde | 25 869,1 |
| Investering i fastigheterna | 239,6 |
| Orealiserad värdeförändring | 1 708,6 |
| Utgående verkligt värde | 27 817,4 |
Samtliga fastigheter har genererat hyresintäkter under året. För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3.
Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventarier, mark och pågående ombyggnader i balansräkningen. Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin. Fastighetsbeståndet innefattar enbart kommersiella fastigheter med kontor och butiker vilka behandlats som en klass av tillgångar. Verkligt värde baseras på en intern värdering.
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliserings metoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto.
Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Informationen avstäms med värderings- och rådgivningsföretag. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2010-12-31 varierat från 4,1 procent till 5,0 procent och uppgick 2015-12-31 till 4,1 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre.
Driftnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling.
Intäkterna har justerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fastigheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent. Verklig genomsnittlig vakans grad har under perioden 2006 – 2015 varierat mellan 3 och 7 procent och uppgick per 2015-12-31 till 4,5 procent.
Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genom snittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom inter vallet 400 – 500 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2015-12-31 låg på motsvarande nivå.
Fortsättning Not 17, sidan 79.
Vid värderingen 2015-12-31 har följande uppgifter använts:
| Kontor och butik | Intervall (vägt snitt) | ||
|---|---|---|---|
| Driftnetto (kr/kvm) | 1 300 – 6 270 | (3 500) | |
| Vakans (%) | 2 – 5 | (4) | |
| Direktavkastningskrav Stockholm (%) | 3,8 – 4,3 | (3,9) | |
| Direktavkastningskrav Göteborg (%) | 4,1 – 4,8 | (4,6) | |
| Direktavkastningskrav totalt (%) | 4,1 |
För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från tre värderingsföretag, Forum Fastighetsekonomi AB, NAI Svefa AB och Newsec Advice AB. De externa värderingarna omfattar 8 fastigheter och motsvarar 37 procent av det internt bedömda marknadsvärdet och motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Kvasten 9, Kåkenhusen 40 (del av), Oxhuvudet 18, Rännilen 8 och Rännilen 11 i Stockholm samt Inom Vallgraven 12:10 i Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 12,0 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 11,6 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genom förts. Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäker heten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/– 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighets bestånd värderas till 31,7 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/– 1,6 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav.
| Förändring, +/– | Värdepåverkan, +/– | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 950 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 475 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 420 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,25 procentenhet | 1 950 mnkr |
1) Värdetidpunkt 2015-12-31.
| Mnkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 8 885,6 | 8 885,6 |
| Taxeringsvärden mark | 6 584,2 | 6 584,2 |
| 15 469,8 | 15 469,8 |
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden.
| Mnkr | 2015 | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 8 073,6 | 8 096,7 | |||
| Förvaltningsfastigheter exklusive mark | |||||
| Mnkr | 2015 | 2014 | |||
| Ingående anskaffningsvärden | 3 771,8 | 3 406,4 | |||
| Övertaget via fusion | – | 292,1 | |||
| Årets investeringar | 115,7 | 88,3 | |||
| Årets utrangeringar | – | -15,0 | |||
| Utgående anskaffningsvärden | 3 887,5 | 3 771,8 | |||
| Ingående avskrivningar | -1 001,2 | -904,7 | |||
| Övertaget via fusion | – | -5,8 | |||
| Årets avskrivningar | -125,0 | -90,9 | |||
| Årets nedskrivningar | – | -14,8 | |||
| Årets utrangeringar | – | 15,0 | |||
| Utgående avskrivningar | -1 126,2 | -1 001,2 | |||
| Ingående uppskrivningar enligt fastställd | |||||
| balansräkning för föregående år | 1 077,3 | 1 091,1 | |||
| Årets avskrivningar | -13,8 | -13,8 | |||
| Utgående uppskrivningar | 1 063,5 | 1 077,3 | |||
| Utgående planenligt restvärde | 3 824,8 | 3 847,9 | |||
| Mark | |||||
| Mnkr | 2015 | 2014 | |||
| Ingående anskaffningsvärde | 1 207,4 | 954,7 | |||
| Övertaget via fusion | – | 252,7 | |||
| Årets investeringar | – | – | |||
| Utgående anskaffningsvärde | 1 207,4 | 1 207,4 | |||
| Ingående värde uppskrivningar | 3 041,4 | 3 041,4 | |||
| Utgående värde uppskrivningar | 3 041,4 | 3 041,4 | |||
| Utgående planenligt restvärde | 4 248,8 | 4 248,8 | |||
| Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan: |
– Byggnader: Kontor 1 procent
– Byggnader: Varuhus, parkeringshus, restauranger 2 procent
– Byggnadsinventarier: 5 – 10 procent
– Markanläggningar: 3,75 – 5 procent
Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter
| Mnkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 20 727,7 | 18 271,7 |
För värdering av moderbolagets fastigheter till verkligt värde har samma värderingsmetod använts som för koncernen.
| Mnkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 5 906,4 | 5 906,4 |
| Taxeringsvärden mark | 4 907,4 | 4 907,4 |
| 10 813,8 | 10 813,8 |
| Not 18. Materiella anläggningstillgångar | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Ingående anskaffningsvärde | 32,0 | 31,5 | 16,2 | 17,1 |
| Årets investeringar | 3,7 | 4,9 | 2,1 | 3,5 |
| Utrangeringar | -1,4 | -4,4 | -1,4 | -4,4 |
| Utgående anskaffningsvärde | 34,3 | 32,0 | 16,9 | 16,2 |
| Ingående avskrivningar | -25,0 | -26,0 | -11,4 | -13,5 |
| Årets avskrivningar | -3,3 | -3,1 | -2,1 | -2,0 |
| Utrangeringar | 1,4 | 4,1 | 1,4 | 4,1 |
| Utgående ackumulerade | ||||
| avskrivningar | -26,9 | -25,0 | -12,1 | -11,4 |
| Utgående planenligt restvärde | 7,4 | 7,0 | 4,8 | 4,8 |
| Organisations nummer |
Säte | Kapital (röster), % |
Antal | Nominellt värde, tusental |
Redovisat värde 2015, mnkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||||||
| Aktier i dotterbolag | ||||||
| AB Citypalatset | 556034-7246 | Stockholm | 100 | 1 200 | 120 | 1 111,1 |
| Fastighetsaktiebolaget Medusa | 556018-7238 | Stockholm | 100 | 300 | 300 | 32,3 |
| Aktiebolaget Hamngatsgaraget | 556068-6601 | Stockholm | 100 | 3 000 | 300 | 231,2 |
| AB Nordiska Kompaniet | 556008-6281 | Stockholm | 100 | 19 460 666 | 97 303 | 1 449,3 |
| Parkaden AB | 556085-3599 | Stockholm | 100 | 5 000 | 500 | 0,6 |
| 2 824,5 | ||||||
| Aktier i vilande bolag | ||||||
| Aktiebolaget Cityparkering | 556020-7440 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,0 |
| Fastighets AB Hufvudstaden | 556014-4411 | Stockholm | 100 | 500 | 250 | 0,2 |
| Förvaltnings AB Birger Jarl | 556209-4614 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,0 |
| Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr. 1 | 556019-5405 | Stockholm | 100 | 150 | 150 | 0,0 |
| Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB | 556556-7038 | Stockholm | 100 | 200 | 100 | 0,1 |
| 0,3 | ||||||
| Moderbolaget totalt | 2 824,8 | |||||
| ÖVRIGA KONCERNFÖRETAG | ||||||
| Ägda av AB Citypalatset | ||||||
| Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | 556019-4358 | Stockholm | 100 | 7 776 | 7 776 | 239,5 |
| Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | ||||||
| Hotel Stockholm Aktiebolag | 556031-4303 | Stockholm | 100 | 10 000 | 1 000 | 3,4 |
| Ägda av AB Nordiska Kompaniet | ||||||
| NK Cityfastigheter AB | 556023-1267 | Stockholm | 100 | 1 680 | 168 | 0,4 |
| NK Concession Aktiebolag | 556313-8733 | Stockholm | 100 | 1 000 | 100 | 0,1 |
| 0,5 | ||||||
| Övriga koncernföretag totalt | 243,4 |
Inga förändrningar av ägarandel har skett jämfört med föregående år. I koncernen finns inga utländska dotterbolag.
Förändring i moderbolagets innehav av koncernföretag
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 |
| Ingående redovisat värde | 2 824,8 | 3 091,2 |
| Fusionerade dotterbolag | – | -266,4 |
| Utgående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 |
| Not 20. Långfristiga fordringar | ||||
|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Ingående bokfört värde | 8,4 | 43,6 | 8,4 | 43,6 |
| Värdeförändring räntederivat | – | -36,6 | – | -36,6 |
| Årets förändring | 1,9 | 1,4 | 1,8 | 1,4 |
| Utgående bokfört värde | 10,3 | 8,4 | 10,2 | 8,4 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Kundfordringar | 18,1 | 12,7 | 1,8 | 0,9 | |
| Hyresfordringar | 2,5 | 1,9 | 1,3 | 1,6 | |
| Totalt | 20,6 | 14,6 | 3,1 | 2,5 |
Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde.
Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kundfordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 4,9 mnkr (0,5). Förfallna men ej nedskrivna kundfordringar uppgick till 4,5 mnkr (2,7).
| Not 22. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| Upplupna hyresintäkter | 27,6 | 16,9 | 20,7 | 11,5 | ||
| Förutbetalda kostnader | 17,6 | 19,1 | 3,5 | 5,2 | ||
| Upplupna ränteintäkter | – | 0,4 | – | 0,4 | ||
| Totalt | 45,2 | 36,4 | 24,2 | 17,1 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Banktillgodohavanden | 443,2 | 474,2 | 442,6 | 474,0 |
| Totalt | 443,2 | 474,2 | 442,6 | 474,0 |
På banktillgodohavanden erhåller bolaget ränta enligt en rörlig räntesats, baserad på bankernas dagliga placeringsränta.
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.
Under 2015 lämnades en utdelning om 2,90 kronor per aktie eller totalt 598 169 620 kronor. För 2015 föreslår styrelsen en utdelning om 3,10 kronor per aktie eller totalt 639 424 392 kronor.
Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital. Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksamheten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.
| Mnkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Fördelning på aktieserier | ||
| A 202 996 869 aktier à nominellt 5 kr | 1 015,0 | 1 015,0 |
| C 8 275 064 aktier à nominellt 5 kr |
41,4 | 41,4 |
| Totalt | 1 056,4 | 1 056,4 |
Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är registrerade på Nasdaq Stockholm. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder.
Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Hufvudstadens eget innehav uppgår till 5 006 000 A-aktier. Inga återköp av aktier har skett under året. Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår till 206 265 933 vilket är oförändrat från föregående år.
Inga instrument finns som innebär att utspädning av antalet aktier kan ske.
Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.
Reservfond. Syftet med reservfonden har varit att spara en del av nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust.
Uppskrivningsfond. Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anlägg ningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond.
Balanserade vinstmedel. Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter lämnad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Långfristiga skulder | |||||
| Banklån | 2 850,0 | 2 850,0 | 2 850,0 | 2 850,0 | |
| Obligationslån | 1 800,0 | 1 800,0 | 1 800,0 | 1 800,0 | |
| Totalt | 4 650,0 | 4 650,0 | 4 650,0 | 4 650,0 | |
| Kortfristiga skulder | |||||
| Obligationslån | 300,0 | 400,0 | 300,0 | 400,0 | |
| Certifikatslån | 800,0 | 600,0 | 800,0 | 600,0 | |
| Totalt | 1 100,0 | 1 000,0 | 1 100,0 | 1 000,0 | |
| Beviljad checkräkningskredit | 40,0 | 40,0 | 40,0 | 40,0 | |
| Lånelöften | 4 000,0 | 4 000,0 | 4 000,0 | 4 000,0 |
Hufvudstaden har per 31 december 2015 långfristiga lånelöften om 4,0 mdkr. Lånelöftena är villkorade med åtaganden kring soliditet och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet var 2,7 mdkr utnyttjat, vilket inkluderar 800 mnkr som reserverats för att täcka utestående certifikat.
Upptagna banklån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäckningsgrad. Upptagna obligations- och certifikatslån säkerställs ej.
Information om kapitalbindning, lånevillkor och effektiv ränta.
| Genomsnittlig effektiv |
Nominellt belopp, mnkr | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | ränta, % 1) | Banklån 2) | Obligationer 3) | Certifikat 4) | |
| 2016 | 0,1 | – | 300,0 | – | |
| 2017 | 0,1 | 2 650,0 | – | 300,0 | |
| 2018 | 1,4 | 200,0 | 1 000,0 | 500,0 | |
| 2019 | 3,4 | – | 500,0 | – | |
| 2022 | 2,1 | – | 300,0 | – | |
| Totalt | 2 850,0 | 2 100,0 | 800,0 |
1) Samtliga lån är denominerade i SEK.
2) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis.
3) Som 2) eller fast ränta med årsvis kupong.
4) Räntevillkor är 3 – 12 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker vid emissionstillfället. Kapitalbindning beräknas utifrån underliggande lånelöften.
Koncernen och moderbolaget
| Fast | Rörlig | Nominellt | Verkligt | |
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | ränta, % | ränta, % 1) | belopp, mnkr | värde, mnkr |
| 2016 | 1,5 | -0,4 | 500,0 | 7,8 |
| 2017 | 1,6 | -0,4 | 1 500,0 | 47,7 |
| 2018 | 1,7 | -0,4 | 1 300,0 | 57,3 |
| 2019 | 1,9 | -0,4 | 450,0 | 24,6 |
| Totalt | 3 750,0 | 137,4 |
1) Räntevillkor är 3 mån Stibor. Räntebetalning sker kvartalsvis. Swapkontrakten är denominerade i SEK.
En beskrivning av finanspolicyn, risker och ränteexponering finns i not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Förvaltningsfastigheter | 6 065,6 | 5 191,5 | 921,1 | 917,4 |
| Räntederivat | -30,2 | -32,8 | -30,2 | -32,8 |
| Obeskattade reserver | 196,6 | 199,8 | – | – |
| Pensionsavsättning | -2,8 | -2,3 | -2,8 | -2,3 |
| Summa | 6 229,2 | 5 356,2 | 888,1 | 882,3 |
Per balansdagen 2015-12-31 finns det i koncernen underskottsavdrag på 0 mnkr (0).
| Mnkr | Balans per 1 januari |
Redovisat över resultaträkningen |
Balans per 31 december |
|---|---|---|---|
| KONCERNEN | |||
| 2015 | |||
| Förvaltningsfastigheter | 5 191,5 | 874,1 | 6 065,6 |
| Räntederivat | -32,8 | 2,6 | -30,2 |
| Obeskattade reserver | 199,8 | -3,2 | 196,6 |
| Pensionsavsättning | -2,3 | -0,5 | -2,8 |
| 5 356,2 | 873,0 | 6 229,2 | |
| 2014 | |||
| Förvaltningsfastigheter | 4 745,4 | 446,1 | 5 191,5 |
| Räntederivat | 8,1 | -40,9 | -32,8 |
| Obeskattade reserver | 179,2 | 20,6 | 199,8 |
| Pensionsavsättning | -1,9 | -0,4 | -2,3 |
| 4 930,8 | 425,4 | 5 356,2 |
Fortsättning Not 26, sidan 83.
| Mnkr | Balans per 1 januari |
Redovisat över resultaträkningen |
Övertaget via fusion |
Balans per 31 december |
|---|---|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||||
| 2015 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 917,4 | 3,7 | – | 921,1 |
| Räntederivat | -32,8 | 2,6 | – | -30,2 |
| Pensionsavsättning | -2,3 | -0,5 | – | -2,8 |
| 882,3 | 5,8 | – | 888,1 | |
| 2014 | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 947,0 | 3,8 | -33,4 | 917,4 |
| Räntederivat | 8,1 | -40,9 | – | -32,8 |
| Pensionsavsättning | -1,9 | -0,4 | – | -2,3 |
| 953,2 | -37,5 | -33,4 | 882,3 |
I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapitalförsäkring för verkställande direktör, vice verkställande direktör samt tidigare befattningshavare.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| Momsavräkning | 41,6 | 41,5 | 22,9 | 24,8 | ||
| Övrigt | 67,2 | 48,6 | 14,0 | 1,3 | ||
| Totalt | 108,8 | 90,1 | 36,9 | 26,1 |
| Moderbolaget | |
|---|---|
| 2015 | 2014 |
| 107,3 | 55,6 |
| -1,7 | 51,7 |
| 105,6 | 107,3 |
| 716,0 | 716,0 |
| 716,0 | 716,0 |
| 821,6 | 823,3 |
| Not 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||||
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |||||
| Upplupna räntekostnader | 35,6 | 34,1 | 35,6 | 34,1 | |||||
| Förutbetalda hyresintäkter | 287,2 | 259,8 | 172,7 | 167,3 | |||||
| Övriga upplupna kostnader | 72,1 | 61,7 | 58,0 | 54,0 | |||||
| Totalt | 394,9 | 355,6 | 266,3 | 255,4 | |||||
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut |
1 451,3 | 1 451,3 | 1 451,3 | 1 451,3 | ||
| (varav inteckningar i dotterbolags fastigheter) |
(704,5) | (704,5) | ||||
| Andra långfristiga fordringar | 10,2 | 8,4 | 10,2 | 8,4 | ||
| Totalt | 1 461,5 | 1 459,7 | 1 461,5 | 1 459,7 |
Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Inga eventualförpliktelser finns.
Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lundbergföretagen AB och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med L E Lundbergföretagen AB. Fredrik Lundbergs styrelsearvode avseende 2015 uppgick till 400 000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 8.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderföretaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande inflytande över sina dotter företag, se not 19.
Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balansräkning står till bolagsstämmans förfogande, disponeras enligt följande.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se och kan även erhållas kostnadsfritt från bolaget på begäran.
| Balanserad vinst | 1 425 286 270 kr |
|---|---|
| Årets resultat | 395 216 847 kr |
| 1 820 503 117 kr | |
| Till aktieägarna utdelas | |
| 3,10 kronor per aktie | 639 424 392 kr 1) |
| Balanseras i ny räkning | 1 181 078 725 kr |
| 1 820 503 117 kr |
1) Se Definitioner, sidan 99, Utdelningsbelopp.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 11 februari 2016
Fredrik Lundberg Styrelseordförande
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Claes Boustedt Bengt Braun Peter Egardt Louise Lindh
Hans Mertzig Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 15 februari 2016
KPMG AB
Joakim Thilstedt Auktoriserad revisor
Till årsstämman i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2015. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50 – 86.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Repor ting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fast ställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direk törens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2015.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 15 februari 2016
KPMG AB
Joakim Thilstedt Auktoriserad revisor
Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland ledamöterna finns personer med anknytning till Hufvud stadens största aktieägare L E Lundbergföretagen AB. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Under verksamhetsåret 2015 hade styrelsen sju sammanträden, var av ett konstituerande.
Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning avseende styrelsens respektive verkställande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören.
Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, ekon dr h c, tekn dr h c. Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i L E Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB, AB Industrivärden och Indutrade AB. Vice styrelseordförande i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB och Skanska AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 950 412 aktier (eget och via närstående). 1)
Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i L E Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i L E Lundberg Kapitalförvaltning AB. Styrelseledamot i Sandvik AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
Bengt Braun f 1946. Civilekonom, jur kand. Ledamot sedan 2000. Styrelseordförande i Euro Comfort Holding GmbH. Styrelseledamot i Bonnier Holding AB, TV4 AB och Mertzig Asset Management AB. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör och koncernchef i Bonnier AB. Innehav i Hufvudstaden: 3 750 aktier.
1) L E Lundbergföretagen AB innehar vidare 93 377 680 aktier i Hufvudstaden. Fredrik Lundberg med närstående innehar cirka 71 procent av rösterna och Louise Lindh med närstående innehar cirka 11 procent av rösterna i L E Lundbergföretagen AB.
Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Landshövding i Uppsala Län. Styrelseordförande i Rymdstyrelsen och Försvarshögskolan. Ledamot i Sveriges Riksbanksfullmäktige. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handelskammarförbundet. Innehav i Hufvudstaden: 18 000 aktier.
Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Vice verkställande direktör i Fastighets AB L E Lundberg. Styrelseordförande i J2L Holding AB. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB, Holmen AB och Fastighets AB L E Lundberg. Innehav i Hufvudstaden: 29 166 aktier. 1)
Hans Mertzig f 1941. Ekonom. Ledamot sedan 2000. Styrelseledamot i Mertzig Asset Management AB och Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond. Ordförande i Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfonds Finanskommitté. Tidigare erfarenhet bland annat som kapitalförvaltare i Ramsbury AB samt Stiftelsen för Kunskaps- och Kompetensutveckling (KK-stiftelsen). Innehav i Hufvudstaden: –
Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB, Fastighets AB L E Lundberg, Byggnads AB Karlsson & Wingesjö och J2L Holding AB. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.
Anna-Greta Sjöberg f 1967. Civilekonom, MBA. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Crispa AB. Styrelseledamot i Tryggstiftelsen. Tidigare erfarenhet bland annat som Managing Director i Royal Bank of Scotland, Nordic Branch. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier.
Ivo Stopner f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 1999, inga andra väsentliga uppdrag utanför koncernen. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (eget och via närstående), 100 000 köpoptioner samt 19 675 aktier inom ramen för en kapitalförsäkring som avser säkerställd direktpension.
KPMG AB med Joakim Thilstedt f 1967, auktoriserad revisor, som huvudansvarig revisor.
Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008.
f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 1990. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (eget och via närstående), 100 000 köpoptioner samt 19 675 aktier inom ramen för en kapitalförsäkring som avser säkerställd direktpension. Ivo Stopner inklusive familj har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
f 1968. Chef Personal, anställd 2008. Innehav i Hufvudstaden: 20 000 köpoptioner.
f 1970. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 2009. Innehav i Hufvudstaden: 30 000 köpoptioner.
f 1970. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: 10 000 köpoptioner.
f 1972. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Västra City, anställd 2011 (tidigare anställd 2005 – 2009). Innehav i Hufvudstaden: 40 000 köpoptioner.
f 1966. Civilekonom. Tillförordnad Chef Ekonomi/Finans, anställd 2005, medlem i koncernledning sedan oktober 2015. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1963. Civilingenjör. Vice verkställande direktör, Chef Affärsområde Stockholm Östra City, Chef Affärsutveckling, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 62 aktier och 40 000 köpoptioner.
Hufvudstadens koncernledning. Från vänster: Åsa Roslund, Bo Wikare, Ivo Stopner, Ki Hummelgren, Anders Nygren, Daniel Massot och Mattias Nygårds.
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultaträkningar, mnkr | |||||
| Nettoomsättning Fastighetsförvaltning |
1 611 | 1 596 | 1 573 | 1 472 | 1 369 |
| Parkeringsverksamhet | 78 | 69 | 68 | 70 | 68 |
| 1 689 | 1 665 | 1 640 | 1 542 | 1 437 | |
| Verksamhetens kostnader Underhåll, drift och administration |
-291 | -280 | -270 | -263 | -283 |
| Tomträttsavgälder | -22 | -17 | -16 | -16 | -16 |
| Fastighetsskatt | -154 | -154 | -152 | -128 | -126 |
| Fastighetsförvaltning Parkeringsverksamhet |
-467 -50 |
-451 -50 |
-438 -50 |
-407 -49 |
-425 -48 |
| -517 | -502 | -488 | -457 | -473 | |
| Bruttoresultat | 1 172 | 1 164 | 1 153 | 1 085 | 965 |
| – varav Fastighetsförvaltning – varav Parkeringsverksamhet |
1 144 28 |
1 145 19 |
1 135 18 |
1 065 20 |
945 20 |
| Central administration | -39 | -36 | -36 | -34 | -32 |
| Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter |
3 427 | 1 709 | 1 358 | 621 | 1 245 |
| Räntederivat | 12 | -186 | 60 | -25 | -99 |
| Rörelseresultat | 4 572 | 2 650 | 2 534 | 1 646 | 2 079 |
| Finansiella intäkter och kostnader | -123 | -130 | -128 | -161 | -122 |
| Resultat före skatt | 4 449 | 2 520 | 2 407 | 1 486 | 1 956 |
| Skatt Årets resultat |
-979 3 470 |
-519 2 001 |
-531 1 876 |
454 1 939 |
-521 1 435 |
| Balansräkningar, mnkr | |||||
| Tillgångar | |||||
| Fastigheter | 31 748 | 27 817 | 25 869 | 23 058 | 22 251 |
| Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar |
10 564 |
15 583 |
49 558 |
11 585 |
12 432 |
| Summa tillgångar | 32 323 | 28 415 | 26 476 | 23 653 | 22 695 |
| Eget kapital och skulder | |||||
| Eget kapital Räntebärande skulder |
19 567 5 750 |
16 695 5 650 |
15 261 5 750 |
13 921 4 700 |
12 487 4 375 |
| Övriga skulder och avsättningar | 7 006 | 6 070 | 5 465 | 5 032 | 5 833 |
| Summa eget kapital och skulder | 32 323 | 28 415 | 26 476 | 23 653 | 22 695 |
| Fastighetsbeståndet | |||||
| Verkligt värde, mdkr Taxeringsvärde, mdkr |
31,7 15,5 |
27,8 15,5 |
25,9 15,8 |
23,1 12,9 |
22,3 12,9 |
| Uthyrbar yta, 1 000 kvm | 387 | 387 | 387 | 367 | 365 |
| Hyresvakansgrad (EPRA Vacancy Rate), % Ytvakansgrad, % |
4,5 6,1 |
5,6 7,2 |
4,0 5,7 |
3,7 5,4 |
3,9 5,9 |
| Investeringar i fastigheter, mnkr | 497 | 240 | 1 454 | 186 | 945 |
| Driftnetto, kr per kvm 1) | 2 955 | 2 958 | 2 956 | 2 900 | 2 637 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Överskottsgrad, % Avkastning på eget kapital, % |
69 19,1 |
70 12,5 |
70 12,9 |
70 14,7 |
67 12,0 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 19,2 | 12,2 | 12,8 | 9,3 | 13,1 |
| Soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr |
61 9,1 |
59 8,5 |
58 8,3 |
59 6,4 |
55 7,0 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 16,7 | 18,6 | 20,3 | 18,2 | 18,1 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr Årets kassaflöde, mnkr |
968 -31 |
881 -30 |
951 7 |
518 151 |
559 -1 |
| Medelantal anställda i koncernen | 105 | 100 | 96 | 94 | 93 |
| Data per aktie (ingen utspädningseffekt finns) | |||||
| Årets resultat, kr Utdelning, kr |
16,82 3,102) |
9,70 2,90 |
9,10 2,75 |
9,40 2,60 |
6,96 2,45 |
| Utdelningsandel, % | 81 | 77 | 74 | 82 | 86 |
| Eget kapital, kr | 94,86 | 80,94 | 73,99 | 67,49 | 60,54 |
| Fastigheternas verkliga värde, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr |
153,92 4,69 |
134,86 4,27 |
125,42 4,61 |
111,79 2,51 |
107,88 2,71 |
| Årets kassaflöde, kr | -0,15 | -0,15 | 0,03 | 0,73 | -0,01 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 3) |
125,00 118,00 |
107,00 100,00 |
97,00 92,00 |
89,00 84,00 |
86,00 76,00 |
| Börskurs serie A vid årets utgång, kr | 119,90 | 101,60 | 86,15 | 81,95 | 70,05 |
| P/E-tal, ggr | 7,1 | 10,5 | 9,5 | 8,7 | 10,1 |
| Börskurs serie A/eget kapital, % Direktavkastning, % |
126,4 2,6 |
125,5 2,9 |
116,4 3,2 |
121,4 3,2 |
115,7 3,5 |
| Antal utestående aktier vid årets slut | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under året Samtliga emitterade aktier vid årets slut |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
206 265 933 211 271 933 |
1) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde. För Definitioner, se sidan 99.
2) Enligt styrelsens förslag.
3) Bedömd verklig uppskjuten skatt har från och med 2012 antagits till 5 procent, tidigare perioder 10 procent.
| Fastighetsbeståndet | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||||||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||||||||||
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |||||||||
| Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | |||||||||
| Bruttohyror inkl debiterade | ||||||||||||||||
| förbrukningsavgifter | 752,0 | 4 981 | 742,0 | 4 919 | 661,8 | 4 441 | 654,2 | 4 400 | 298,8 | 3 425 | 291,9 | 3 341 1 712,6 | 4 423 1 688,1 | 4 363 | ||
| (varav fastighetsskattetillägg) | (71,0) | (470) | (71,6) | (475) | (43,7) | (293) | (43,4) | (292) | (22,1) | (253) | (24,3) | (278) | (136,8) | (353) | (139,3) | (360) |
| Hyresförluster vakanta lokaler | -47,2 | -313 | -45,6 | -302 | -23,0 | -154 | -27,7 | -186 | -26,8 | -307 | -18,0 | -206 | -97,0 | -251 | -91,3 | -236 |
| Kundförluster | -1,0 | -7 | -0,8 | -5 | -2,0 | -13 | 0,2 | 1 | -1,9 | -22 | 0,2 | 2 | -4,9 | -13 | -0,4 | -1 |
| Nettoomsättning | 703,8 | 4 661 | 695,6 | 4 612 | 636,8 | 4 274 | 626,7 | 4 215 | 270,1 | 3 096 | 274,1 | 3 137 1 610,7 | 4 160 1 596,4 | 4 126 | ||
| Underhåll | -19,9 | -132 | -16,8 | -111 | -11,8 | -79 | -12,2 | -82 | -2,7 | -31 | -2,9 | -33 | -34,4 | -89 | -31,9 | -82 |
| Drift | -49,5 | -328 | -48,2 | -320 | -99,0 | -664 | -101,1 | -680 | -37,1 | -425 | -34,7 | -397 | -185,6 | -479 | -184,0 | -476 |
| Administration | -30,3 | -201 | -26,6 | -176 | -27,3 | -183 | -23,1 | -155 | -13,3 | -152 | -14,9 | -171 | -70,9 | -183 | -64,6 | -167 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -1 | -0,2 | -1 | -21,3 | -143 | -16,8 | -113 | – | – | – | – | -21,5 | -56 | -17,0 | -44 |
| Fastighetsskatt | -76,6 | -507 | -76,6 | -508 | -50,6 | -340 | -51,0 | -343 | -26,9 | -308 | -26,6 | -304 | -154,1 | -398 | -154,2 | -399 |
| Summa fastighetskostnader | -176,5 | -1 169 | -168,4 | -1 116 | -210,0 | -1 409 | -204,2 | -1 373 | -80,0 | -916 | -79,1 | -905 | -466,5 | -1 205 | -451,7 | -1 168 |
| Bruttoresultat | 527,3 | 3 492 | 527,2 | 3 496 | 426,8 | 2 865 | 422,5 | 2 842 | 190,1 | 2 180 | 195,0 | 2 232 1 144,2 | 2 955 1 144,7 | 2 958 |
| Fastighetsdata | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| 31 december | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Antal fastigheter | 16 | 16 | 9 | 9 | 3 | 3 | 28 | 28 |
| Yta, kvm | 150 978 | 150 843 | 149 009 | 148 685 | 87 236 | 87 361 | 387 223 | 386 889 |
| Hyresvakansgrad, % | 4,2 | 7,0 | 1,9 | 3,9 | 11,4 | 5,6 | 4,5 | 5,6 |
| Ytvakansgrad, % | 6,2 | 8,9 | 3,1 | 5,3 | 11,2 | 7,4 | 6,1 | 7,2 |
| Antal uthyrbara garageplatser | 165 | 165 | 1 296 | 1 276 | 51 | 51 | 1 512 | 1 492 |
| Uthyrbar yta och årshyra | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | |
| 31 december 2015 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr |
| Kontor | 102 286 | 495,1 | 46 084 | 187,8 | 49 777 | 115,2 | 198 147 | 798,1 |
| Butik och restaurang | 36 643 | 242,8 | 44 645 | 375,9 | 30 965 | 151,0 | 112 253 | 769,7 |
| Lager och övrigt | 6 380 | 12,7 | 18 938 | 34,7 | 4 465 | 8,7 | 29 783 | 56,1 |
| Garage | 4 570 | 6,5 | 39 039 | 41,4 | 1 250 | 1,7 | 44 859 | 49,6 |
| Bostäder | 1 099 | 2,0 | 303 | 0,3 | 779 | 0,8 | 2 181 | 3,1 |
| Totalt | 150 978 | 759,1 | 149 009 | 640,1 | 87 236 | 277,4 | 387 223 | 1 676,6 |
| Yt- och hyresvakans | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||||
| Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | |||
| 31 december 2015 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | ||
| Kontor | 6 927 | 28,8 | 1 547 | 5,8 | 2 817 | 5,6 | 11 291 | 40,2 | ||
| Butik och restaurang | – | – | 730 | 3,8 | 5 428 | 23,2 | 6 158 | 27,0 | ||
| Lager och övrigt | 1 465 | 1,9 | 1 923 | 2,6 | 1 505 | 2,5 | 4 893 | 7,0 | ||
| Garage | 616 | 0,7 | 351 | 0,3 | 50 | 0,3 | 1 017 | 1,3 | ||
| Bostäder | 309 | 0,6 | – | – | – | – | 309 | 0,6 | ||
| Totalt | 9 317 | 32,0 | 4 551 | 12,5 | 9 800 | 31,6 | 23 668 | 76,1 |
| Förfallostruktur 1) 2) 3) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 december 2015 | |||||||
| Antal kontrakt | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 – | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 21 | 35 | 56 | 31 | 16 | 29 | 188 |
| Butiker | 31 | 19 | 13 | 12 | 8 | 10 | 93 |
| Övrigt | 262 | 156 | 71 | 41 | 21 | 18 | 569 |
| Summa Andel, % |
314 36,9 |
210 24,7 |
140 16,5 |
84 9,9 |
45 5,3 |
57 6,7 |
850 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 19 | 26 | 11 | 9 | 6 | 9 | 80 |
| Butiker | 56 | 58 | 48 | 11 | 9 | 2 | 184 |
| Övrigt | 131 | 70 | 72 | 20 | 19 | 8 | 320 |
| Summa | 206 | 154 | 131 | 40 | 34 | 19 | 584 |
| Andel, % | 35,3 | 26,4 | 22,4 | 6,8 | 5,8 | 3,3 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 13 | 10 | 10 | 10 | 5 | 7 | 55 |
| Butiker | 46 | 7 | 10 | 10 | 9 | 8 | 90 |
| Övrigt | 31 | 31 | 23 | 20 | 1 | 9 | 115 |
| Summa | 90 | 48 | 43 | 40 | 15 | 24 | 260 |
| Andel, % | 34,6 | 18,5 | 16,5 | 15,4 | 5,8 | 9,2 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 53 | 71 | 77 | 50 | 27 | 45 | 323 |
| Butiker | 133 | 84 | 71 | 33 | 26 | 20 | 367 |
| Övrigt | 424 | 257 | 166 | 81 | 41 | 35 | 1 004 |
| Totalt | 610 | 412 | 314 | 164 | 94 | 100 | 1 694 |
| Andel, % | 36,0 | 24,3 | 18,5 | 9,7 | 5,6 | 5,9 | 100,0 |
| Årshyra, mnkr | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 – | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 18,0 | 91,2 | 117,7 | 50,1 | 52,7 | 164,2 | 493,9 |
| Butiker | 72,1 | 25,8 | 32,8 | 21,5 | 19,2 | 59,2 | 230,6 |
| Övrigt Summa |
8,7 98,8 |
8,9 125,9 |
7,6 158,1 |
2,0 73,6 |
9,5 81,4 |
3,2 226,6 |
39,9 764,4 |
| Andel, % | 12,9 | 16,5 | 20,7 | 9,6 | 10,7 | 29,6 | 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 34,6 | 48,3 | 13,5 | 10,6 | 27,9 | 46,2 | 181,1 |
| Butiker | 130,0 | 117,5 | 67,8 | 14,9 | 16,2 | 7,3 | 353,7 |
| Övrigt | 17,5 | 18,1 | 6,8 | 8,4 | 1,5 | 2,6 | 54,9 |
| Summa | 182,1 | 183,9 | 88,1 | 33,9 | 45,6 | 56,1 | 589,7 |
| Andel, % | 30,9 | 31,2 | 14,9 | 5,8 | 7,7 | 9,5 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 8,5 | 30,9 | 22,0 | 9,4 | 6,3 | 45,7 | 122,8 |
| Butiker | 53,0 | 12,8 | 16,0 | 26,5 | 16,0 | 12,7 | 137,0 |
| Övrigt | 7,3 | 1,4 | 3,1 | 1,3 | – | 3,6 | 16,7 |
| Summa | 68,8 | 45,1 | 41,1 | 37,2 | 22,3 | 62,0 | 276,5 |
| Andel, % | 24,9 | 16,3 | 14,9 | 13,4 | 8,1 | 22,4 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 61,1 | 170,4 | 153,2 | 70,1 | 86,9 | 256,1 | 797,8 |
| Butiker | 255,1 | 156,1 | 116,6 | 62,9 | 51,4 | 79,2 | 721,3 |
| Övrigt | 33,5 | 28,4 | 17,5 | 11,7 | 11,0 | 9,4 | 111,5 |
| Totalt Andel, % |
349,7 21,4 |
354,9 21,8 |
287,3 17,6 |
144,7 8,9 |
149,3 9,2 |
344,7 21,1 |
1 630,6 100,0 |
1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats.
2) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk.
3) Exklusive bostadskontrakt.
| Fastighetsbeteckning | Adress | Tomtareal, kvm |
Inköpsår | Bygg-/ombyggnadsår | Taxeringsvärde 2015, mnkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde Stockholm Östra City | ||||||
| Förvaltningsområde Kungsgatan | ||||||
| Hästhuvudet 13 | Sveavägen 21 – 23, Kungsgatan 40 – 42, Apelbergsgatan 35 – 37, Olofsgatan 2 – 4 | 1 302 | 1929/99 | 1919/32/94/2001 | 327,0 | |
| Järnplåten 28 | Sveavägen 24 – 26, Oxtorgsgatan 18 – 20, Kungsgatan 39 | 1 085 | 1928/54 | 1958/95 | 369,0 | |
| Kåkenhusen 40 | Brunnsgatan 1 – 9, Norrlandsgatan 29 – 33, Kungsgatan 4 – 10 | 4 934 | 1921/2011 | 1926/28/30/32/ 84/85/89/91 |
1 020,0 | |
| Oxhuvudet 18 1) | Kungsgatan 32 – 38, Sveavägen 28 – 30, Apelbergsgatan 29 – 33, Malmskillnadsgatan 39 |
4 509 | 1926 | 1931/85/89/91 | 1 191,0 | |
| Summa | 11 830 | 2 907,0 | ||||
| Förvaltningsområde Norrmalmstorg | ||||||
| Kvasten 2 Kvasten 6 1) |
Norrlandsgatan 16, Jakobsbergsgatan 11 | 934 | 1966 | 1987 | 198,0 | |
| Kvasten 9 | Biblioteksgatan 5, Mäster Samuelsgatan 6 – 8 Biblioteksgatan 7, Jakobsbergsgatan 5 – 9 |
2 075 822 |
1915 1955 |
1917/90 1978/95 |
377,0 211,0 |
|
| Norrmalm 2:63 2) | Norrmalmstorg | 1992 | 1993 | 13,2 | ||
| Packarhuset 4 1) 3) | Norrmalmstorg 1, Hamngatan 8, Norrlandsgatan 2, Smålandsgatan 11 | 2 195 | 2000 | 1932/2003 | 1 017,0 | |
| Pumpstocken 101) | 1917/78/ | 1865/97/1901/29/84/ | ||||
| Birger Jarlsgatan 13 – 15, Mäster Samuelsgatan 2 – 4, Biblioteksgatan 10 – 12, Jakobsbergsgatan 1– 3 |
2 886 | 91/2000 | 96/97/2006 | 783,4 | ||
| Rännilen 8 | Birger Jarlsgatan 11, Mäster Samuelsgatan 1 | 645 | 1917 | 1900/90 | 170,0 | |
| Rännilen 11 | Biblioteksgatan 8, Mäster Samuelsgatan 5 | 775 | 1958 | 1902/85 | 164,0 | |
| Rännilen 18 1) | Birger Jarlsgatan 7– 9, Smålandsgatan 8 – 10 | 1 677 | 1963 | 1888/1986/2009 | 407,0 | |
| Rännilen 19 | Norrmalmstorg 12 – 14, Biblioteksgatan 2 – 4, Mäster Samuelsgatan 3 | 2 169 | 1931/39/ | 1902/42/64/90/2002 | 627,0 | |
| 2007 | ||||||
| Skären 9 | Smålandsgatan 18 – 20, Norrlandsgatan 8 – 10 | 2 195 | 1917 | 1984/2001 | 599,0 | |
| Vildmannen 7 1) | Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6 | 1 290 | 1918 | 1897/1996 | 221,0 | |
| Summa | 17 663 | 4 787,6 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Östra City | 29 493 | 7 694,6 | ||||
| Affärsområde Stockholm Västra City Förvaltningsområde NK Stockholm |
||||||
| Hästen 19 1) 5) och 20 4) 5), | Hamngatan 18 – 20, Regeringsgatan 36 – 40 | 8 875 | 1998 | 1915/91 | 2 428,0 | |
| Spektern 14 4) 5) | ||||||
| Förvaltningsområde NK Göteborg | ||||||
| Inom Vallgraven 10:9 5) | Östra Hamngatan 42, Kyrkogatan 48 – 54, Fredsgatan 5 – 7, Drottninggatan 39 – 45 | 4 520 | 1998 | 1964/94 | 628,0 | |
| Förvaltningsområde Parkaden | ||||||
| Hästskon 10 6) | Regeringsgatan 47 – 55, Mäster Samuelsgatan 29 – 33 | 4 921 | 1977 | 1964/95 | 512,0 | |
| Förvaltningsområde Väst | ||||||
| Achilles 1 7) | Slussplan 5 – 9, Skeppsbron 48, Södra Dryckesgränd 1, Järntorgsgatan 7 | 1 046 | 1979 | 1600-talet/1974 | 150,0 | |
| Grönlandet Södra 11 | Drottninggatan 92 – 94, Wallingatan 5, Adolf Fredriks Kyrkogata 12 | 1 662 | 1923 | 1911/91 | 250,0 | |
| Kungliga Trädgården 5 | Västra Trädgårdsgatan 8 | 673 | 1984 | 1984/95 | 120,0 | |
| Medusa 1 1) 8) | Kornhamnstorg 61, Slussplan 1 – 3, Järntorgsgatan 6 | 547 | 1980 | 1878/1991 | 71,0 | |
| Orgelpipan 7 9) | Klarabergsgatan 56 – 64, Vasagatan 24 – 26, Mäster Samuelsgatan 65 – 73, Klara Norra Kyrkogata 3 – 5 |
6 294 | 1979 | 1964/2001 | 726,0 | |
| Svärdfisken 2 1) | Drottninggatan 82, Apelbergsgatan 50 – 52, Olof Palmes gata 13 | 1 853 | 1921 | 1851/1987 | 180,0 | |
| Summa | 12 075 | 1 497,0 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Västra City | 30 391 | 5 065,0 | ||||
| Affärsområde Göteborg | ||||||
| Förvaltningsområde Göteborg | ||||||
| Inom Vallgraven 12:10 | Södra Hamngatan 49 – 57, Östra Larmgatan 1, Drottninggatan 54 – 60 | 4 157 | 1967 | 1975 | 228,0 | |
| Inom Vallgraven 12:11 | Drottninggatan 50 – 52, Södra Hamngatan 45 – 47, Fredsgatan 2 – 4 | 2 127 | 1967/ | 1875/1929/30 | 152,4 | |
| 2010/11 | ||||||
| Nordstaden 8:24 | Postgatan 26 – 32 och 39 – 43, Nordstadstorget 2 – 8, Spannmålsgatan 19, | 12 678 | 1979/2013 | 1972/2005/11 | 2 023,0 | |
| Nils Ericssonsgatan 17, Götgatan 9 – 11, Köpmansgatan 28 – 34, | ||||||
| Östra Hamngatan 26 – 28 | ||||||
| Nordstaden GA:5 10) | Nordstadstorget med flera | 306,8 | ||||
| Totalt Affärsområde Göteborg | 18 962 | 2 710,2 | ||||
| Uthyrbar yta, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | Butik | Restaurang | Biograf | Lager | Garage | Bostäder | Övrigt | Totalt |
| 4 986 | 1 866 | 239 | 7 091 | |||||
| 6 434 | 1 809 | 1 028 | 9 271 | |||||
| 17 106 | 3 338 | 1 673 | 604 | 22 721 | ||||
| 20 829 | 5 078 | 1 997 | 1 581 | 5 | 29 490 | |||
| 49 355 | 12 091 | 1 673 | 3 868 | 1 581 | 5 | 68 573 | ||
| 2 845 | 800 | 285 | 792 | 4 722 | ||||
| 2 808 | 3 427 | 243 | 201 | 206 | 6 885 | |||
| 2 458 | 595 | 144 | 257 | 3 454 | ||||
| 194 | 194 | |||||||
| 10 864 | 3 304 | 704 | 438 | 15 310 | ||||
| 7 786 | 3 834 | 495 | 75 | 192 | 1 | 12 383 | ||
| 1 702 | 1 037 | 28 | 2 767 | |||||
| 1 630 | 871 | 539 | 2 | 3 042 | ||||
| 5 199 | 1 328 | 84 | 292 | 6 903 | ||||
| 7 843 | 2 120 | 507 | 886 | 11 356 | ||||
| 7 861 | 1 642 | 399 | 1 105 | 11 007 | ||||
| 1 935 | 1 518 | 21 | 907 | 1 | 4 382 | |||
| 52 931 | 20 476 | 2 403 | 2 505 | 2 989 | 1 099 | 2 | 82 405 | |
| 102 286 | 32 567 | 4 076 | 6 373 | 4 570 | 1 099 | 7 | 150 978 | |
| 11 575 | 21 953 | 2 259 | 3 540 | 16 | 39 343 | |||
| 5 164 | 9 681 | 207 | 1 326 | 2 | 16 380 | |||
| 2 696 | 515 | 8 680 | 24 482 | 1 | 36 374 | |||
| 4 014 | 351 | 604 | 4 969 | |||||
| 7 590 | 379 | 263 | 871 | 9 103 | ||||
| 2 775 | 8 | 2 783 | ||||||
| 1 283 | 242 | 271 | 103 | 303 | 2 202 | |||
| 9 956 | 3 684 | 1 969 | 1 334 | 13 450 | 1 | 30 394 | ||
| 3 727 | 175 | 1 893 | 559 | 1 107 | 7 461 | |||
| 29 345 | 4 831 | 2 503 | 1 893 | 3 479 | 14 557 | 303 | 1 | 56 912 |
| 46 084 | 39 161 | 5 484 | 1 893 | 17 025 | 39 039 | 303 | 20 | 149 009 |
| 10 438 | 3 115 | 404 | 1 107 | 1 250 | 16 314 | |||
| 2 014 | 1 731 | 473 | 779 | 4 997 | ||||
| 37 325 | 24 424 | 1 291 | 2 833 | 52 | 65 925 | |||
| 49 777 | 29 270 | 1 695 | 4 413 | 1 250 | 779 | 52 | 87 236 | |
| 198 147 | 100 998 | 11 255 | 1 893 | 27 811 | 44 859 | 2 181 | 79 | 387 223 |
1) Fastigheten är kulturhistoriskt klassificerad.
2) Fastigheten innehas genom arrende.
5) Ägs av dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet.
6) Ägs av dotterbolaget AB Hamngatsgaraget. Hästskon 10 är en tomträtt och avgälden efter den 31 augusti 2014 är föremål för förhandling. Taxerings värde för mark ingår med 226 mnkr. Omprövning har begärts av fastighetstaxering 2013.
7) Fastigheten är byggnadsminne.
8) Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Medusa.
10) Objektet är gemensamhetsanläggningar som bland annat avser parkeringsverksamhet, viss lokaluthyrning samt drift och skötsel av gågator, lastgator, kyla och reservkraft. Taxeringsvärdet avser Hufvudstadens andel om 39,4 procent, motsvarande cirka 31 000 kvm.
3) Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Stockholms City.
4) Hästen 20 och Spektern 14 är tomträtter. Avgälden för Hästen 20 uppgår till 3,3 mnkr och är bunden till den 30 april 2022. Avgälden för Spektern 14 är föremål för förhandling efter den 30 september 2015. Avgälderna regleras vart tionde år. Taxeringsvärde för mark ingår med 43 mnkr.
9) Orgelpipan 7 är en tomträtt. Avgälden uppgår till 12,8 mnkr och är bunden till 31 oktober 2024. Taxerings värde för mark ingår med 295 mnkr.
Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra och inkluderar bedömd marknadshyra på vakanta lokaler.
CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter.
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång.
Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning minus kostnader för underhåll, drift och administration, tomträttsavgälder samt fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för börsnoterade fastig hetsbolag i Europa.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.
Free Float. Aktier tillgängliga för handel exklusive aktier som innehas av kontrollerande ägare.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.
Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknads hyra i förhållande till total årshyra.
Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande period.
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på 1 – 15 år.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank.
Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar samt jämförelsestörande poster, belastat med 22 procent (26,3 respektive 28) schablonskatt.
Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant.
Omförhandlade hyresavtal. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut.
Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks nettoomsättning.
P/E-tal. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.
Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeföränd ringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång.
Soliditet. Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Utdelningsandel. Utdelning i förhållande till nettovinst från den löpande verksamheten.
Utdelningsbelopp. Totalt utdelningsbelopp är be räknat på totalt antal utestående aktier på dagen för årsbokslutets offentliggörande. Beloppet kan komma att ändras beroende på eventuella återköp av egna aktier under perioden fram till avstämningsdagen.
Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.
Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Årets kassaflöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid årets utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Årsstämma hålls torsdagen den 17 mars 2016 klockan 16.00 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering på Postoch Inrikes Tidningars webbplats www.bolagsverket.se/poit samt på bolagets webbplats www.hufvudstaden.se. Information om att kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter.
Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:
Vid anmälan ska uppges namn, personeller organisationsnummer, telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktieägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person, ska kopia av registreringsbevis (eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling) för den juridiska personen bifogas. För att underlätta inpasseringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress senast den 11 mars 2016. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns på bolagets hemsida.
Styrelsen föreslår att en utdelning om 3,10 kronor per aktie, totalt 639,4 mnkr, lämnas för år 2015 med avstämningsdag den 21 mars 2016 och beräknad utbetalningsdag den 24 mars 2016.
Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till Euroclear Sweden AB.
| Delårsrapport jan – mar 2016 3 maj 2016 | |
|---|---|
| Halvårsrapport jan – jun 2016 22 augusti 2016 | |
| Delårsrapport jan – sep 20169 november 2016 | |
| Bokslutskommuniké för 2016 16 februari 2017 | |
| Årsredovisning för 2016 mars 2017 |
Ivo Stopner, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected] Åsa Roslund, tillförordnad chef Ekonomi/Finans Telefon 08-762 90 00, [email protected]
Informationen publiceras även på www.hufvudstaden.se. Årsredovisningen distribueras till samtliga nya aktieägare och i övrigt till de aktieägare som begärt detta.
Besöksadress: Regeringsgatan 38
| Telefon 08-762 90 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 90 01 | |
| E-post [email protected] | |
| Hemsida www.hufvudstaden.se | |
| Organisationsnummer 556012-8240 | |
| Styrelsens säte Stockholm |
Hufvudstaden AB (publ) Kyrkogatan 54 411 08 GÖTEBORG
| Telefon 031-710 21 00 |
|---|
| Telefax 031-710 21 88 |
| E-post [email protected] |
| Hemsida www.hufvudstaden.se |
Parkaden AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47-55
| Telefon 08-762 92 00 | |
|---|---|
| E-post [email protected] | |
| Hemsida www.parkaden.se |
| Telefon 08-762 80 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 80 01 | |
| Hemsida www.nk.se |
| NK Göteborg |
|---|
| NK 331 |
| Drottninggatan 39 |
| 411 07 GÖTEBORG |
| Besöksadress: Östra Hamngatan 42 |
| Telefon 031-710 10 00 |
| Telefax 031-710 11 89 |
| Hemsida www.nk.se |
Hamngatan, Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.