AI Terminal
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jul 14, 2025
8896_rns_2025-07-14_c55fb2d2-f760-4e7c-997e-672bbcbd6a2f.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL İLİ BEYKOZ İLÇESİ'NDE YER ALAN 200 ADA 3 PARSEL, 209 ADA 3 PARSEL VE 195 ADA 7 PARSEL ÜZERİNDEKİ PAŞABAHÇE PROJESİ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
RAPOR BİLGİLERİ
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.06.2025 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.06.2025 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
30.06.2025 |
| RAPOR TARİHİ | 7.07.2025 |
| RAPOR NO | TRGYO-2503070 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ BEYKOZ İLÇESİ'NDE YER ALAN 200 ADA 3 PARSEL, 209 ADA 3 PARSEL VE 195 ADA 7 PARSEL ÜZERİNDEKİ PAŞABAHÇE PROJESİ |
| DEĞERLEME ADRESİ | PAŞABAHÇE MAHALLESİ, BARBAROS CADDESİ, 195 ADA 7 PARSEL, 200 ADA 3 PARSEL, 209 ADA 3 PARSEL |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401732) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Ekler
1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri
- 1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
- 1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
- 1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
- 1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
- Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki
- 1.5 - Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
- 2.1 - Tapu Kayıtları
- 2.2 - Takyidat Bilgileri
- 2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
- 3.1 - Tanımı
- 3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
- 3.3 - Ulaşım Özellikleri
- 3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
4 - Değerleme İle İlgili Analizler
- 4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
- 4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
- 4.3 - Bilgilerin Kaynağı
- 4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
5 - Değerleme Yöntemleri
- 5.1 - Pazar Yaklaşımı
- 5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler
- 6.1 - Pazar Yaklaşımı
- 6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
- 6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
- 6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
- 6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi
- 7 - Sonuç
- 7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
- 7.2 - Nihai Değer Takdiri
EKLER
- Ek 1 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
- Ek 2 - Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
- Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)
- Ek 4 - Yapılaşmaya İlişkin Belgeler
- Ek 5 - Nakit Akışı Tabloları
- Ek 6 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri (kopya)
TRGYO-2503070 BEYKOZ (PAŞABAHÇE PROJESİ) 3
UYGUNLUK BEYANI
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
- * Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- * Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
- * Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
- * Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
- * Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- * Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
- * Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
- * Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
- * Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 200 ada 3 parsel, 209 ada 3 parsel ve 195 ada 7 parsel üzerindeki Paşabahçe Projesi'nin değerleme tarihindeki pazar değerinin ve tamamlanması durumundaki bugünkü Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rüzgarlıbahçe Mahallesi, Özalp Çıkmazı, No: 4 Beykoz / İSTANBUL
- 1.2.2 Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri 200 ada 3 parsel, 209 ada 3 parsel ve 195 ada 7 parsel üzerindeki Paşabahçe Projesi'nin değerleme tarihindeki mevcut durum değerinin ve tamamlanması durumundaki bugünkü değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Söz konusu taşınmazlar için TRGYO-2503070 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Gizem GEREGÜL EVLEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.
1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmış olan rapor bulunmamaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç Hisse Değeri) |
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
2.1 - Tapu Kayıtları
195 ADA 7 PARSEL
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | BEYKOZ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | PAŞABAHÇE |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | PAŞABAHÇE ÇUBUKLU YOLU |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 195 |
| Parsel No | : | 7 |
| Alanı | : | 53.865,56 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PAFTASINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi | : | TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Yevmiye No | : | 5415 |
| Cilt No | : | 1 |
| Sayfa No | : | 7 |
| Tapu Tarihi | : | 19.09.2012 |
200 ADA 3 PARSEL
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | BEYKOZ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | PAŞABAHÇE |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | E.ÇUBUKLU CAD.Y ÇUBUKLU PAŞABAHÇE YOLU VE FABRİKA YOLU |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 200 |
| Parsel No | : | 3 |
| Alanı | : | 827,00 |
| Vasfı | : | KARGİR SU DEPOSU |
| Sınırı | : | PAFTASINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi | : | TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Yevmiye No | : | 5415 |
| Cilt No | : | 1 |
| Sayfa No | : | 64 |
| Tapu Tarihi | : | 19.09.2012 |
209 ADA 3 PARSEL
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | BEYKOZ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | PAŞABAHÇE |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | PAŞABAHÇE ÇUBUKLU YOLU |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 209 |
| Parsel No | : | 3 |
| Alanı | : | 15.952,32 |
| Vasfı | : | KARGİR DEPO VE MEYVA BAHÇESİ |
| Sınırı | : | PAFTASINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi | : | TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Yevmiye No | : | 5415 |
| Cilt No | : | 2 |
| Sayfa No | : | 133 |
| Tapu Tarihi | : | 19.09.2012 |
2.2 - Takyidat Bilgileri
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 20.06.2025-23.06.2025 tarihinde, WEB Tapu Portal Sistemi'nden alınmış olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.
Hak ve mükellefiyetler:
195 ada 7 parsel üzerinde;
* Beyannamesinde gösterilen 16 m2 lik sahada inşa edilen deniz feneri kıyı emniyet genel müdürlüğü lehine irtifak hakkı bulunmaktadır.
Beyanlar:
200 ada 3 parsel üzerinde;
* Bu parsele ait su deposu yola tecavüzen inşa edilmiştir. (tarih ve yevmiye bulunmamaktadır)
209 ada 3 parsel üzerinde takyidat bulunmamaktadır.
- Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri 2.2.1
Yapılan incelemelerde son 3 yıllık dönemde taşınmazların mülkiyetinde değişiklik olmamıştır.
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler
Boğaziçi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde görevlilerden alınan bilgilere göre rapora konu parsellerin 22.07.1983 tasdik tarihli, 1/1000 Ölçekli Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı"nın 13.06.2011 tarihli sayısallaştırılmış ve güncelleştirilmiş paftalarında;
195 ada 7 parsel: Sahil şeridinde Turizm Konaklama Alanında kalmaktadır. Kısmen mesire alanında, kısmen yolda, kısmen de kıyı Kenar çizgisi dışında kalmaktadır.
Turizm Tesisi olarak ayrılan alanlarda maksimum KAKS: 0,50 ile maksimum H:11 m. (en çok üç kat) irtifa avan proje tekliflerinde İBB Başkanlığı"nın uygun bulması halinde ve ilgili Koruma Kurulu kararı ile uygulama yapılabilir. Asgari bahçe mesafesi 10 m. dir. Bir parselde birden fazla yapı varsa yapılar arasındaki mesafelerin tayini ile ilgili olarak Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu yetkilidir. KAKS parsel alanının %70"i üzerinden hesaplanır.
200 ada 3 parsel: Konut alanında kalmaktadır. Yapı inşaat izni bulunmamaktadır. Yasal yapı bulunmayan alanlarda yeşil alan statüsü uygulanır. Yasal yapı varsa tadilat ve güçlendirme yapılabilir. Diğer hususlarda onanlı plan hükümlerine uyulacaktır.
209 ada 3 parsel:Rekreasyon alanında kalmaktadır. Kamuya açık alan yapılması koşuluyla yapılaşma izni vardır. TAKS: 0,05, Hmax: 4,50 m. olarak uygulama yapılacaktır.
Bu alanlarda ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu"nun görüşü alınarak İBB Başkanlığı"nca onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır. İnşaat alanları toplamı en çok 250 m2 olan bir adet yapı yapılabilir. Asgari bahçe mesafesi 10 m. dir. Gerekli bakım ve servis için normal kat yüksekliğini geçmeyen 1 (bir) bodrum kat yapılabilir. Yapılacak binaların niteliği Turizm Yatırım ve İşletmelerinin Niteliklerine Ait Yönetmelikte belirtilen fonksiyonlardan günübirlik tesisler, kamping, lokanta ve temalı parkları içerecektir.
195 ADA 7 PARSEL
209 ADA 3 PARSEL
TRGYO-2503070 BEYKOZ (PAŞABAHÇE PROJESİ) 11
200 ADA 3 PARSEL
2.3.2 - Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Son üç yılda taşınmazların imar ve yapılaşma şartlarında herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
Taşınmazın bulunduğu parsellerin, ada/parsel bazında konumunun doğruluğu, Boğaziçi İmar Müdürlüğü'nde mevcut parselasyon planı ve imar paftasından tespit edilmiştir.
Boğaziçi İmar Müdürlüğü Arşivi"nde yapılan incelemelerde 200 ada 3 parsel ve 209 ada 3 parsellere ait herhangi bir ruhsat ve iskan belgesine rastlanmamıştır.
209 ada 3 parselde, mevcutta bulunan fabrika yapısı ile su deposuna ilişkin olarak, 19.10.2018 tarihli ve 401 sayılı olurla yapılan değerlendirme sonucunda, söz konusu yapıların 17.01.1957 tarihinden önce inşa edildiği tespit edilmiştir. Bu doğrultuda hazırlanan röleve projesi, Boğaziçi İmar Müdürlüğü tarafından 20.02.2019 tarihinde onaylanmıştır. Parsel üzerinde sunulan set altı otopark ilavesi ile proje teklifi, müdürlük tarafından uygun bulunmuş olup, yapı ruhsatı onayı için Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı beklenmektedir.
195 ada 7 parselde inşaatı devam eden proje İstanbul 2 Numaralı Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu'nun 19.06.2017 tarih ve 02-928 sayılı kararı ile onaylanan avan proje kapsamında yürütülmektedir. Bu kapsamda, 07.09.2017 tarih ve 52 sayılı yapı ruhsatı alınmış olup, ruhsata göre toplam alan 62.859,56 m²'dir. Ruhsata konu 17 adet yapı bulunmaktadır.
05.11.2018 tarihinde Müteahhit değişikliği nedeniyle ruhsat üzerinde isim güncellemesi yapılmıştır.
17.05.2019 tarihinde Şantiye şefi ile inşaat, elektrik ve makine mühendisi değişikliği gerçekleşmiş, ruhsat yeniden düzenlenmiştir.
Şantiye şefi ile mimari ve makine yapı denetim firmalarındaki değişiklikler kapsamında en güncel ruhsat 30.05.2024 tarih ve 27 sayı ile düzenlenmiştir.
2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
195 Ada 7 parselde ruhsatlandırma yapılmış olup Torunlar GYO A.Ş.'den edinilen bilgiler ve yerinde yapılan gözlemelere göre henüz hafriyat çalışmaları devam etmektedir.
2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler
Ceylanlar Yapı Denetim Ltd. Şti. Adres: Fatih Mah., Doğan Araslı Bulvarı, No:123, 61-62 Esenyurt/İstanbul
2.3.6 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Parsel üzerinde yapılması planlanan projeye ait yapı ruhsatları alınmış ve hafriyat çalışmaları devam etmektedir. Değerleme çalışması mevcut ruhsatlar ve proje kapsamında hazırlanmış olup verilerin değişmesi halinde rapor revize edilmelidir.
2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
3.1 - Tanımı
Değerlemeye konu olan taşınmazlar; İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Paşabahçe Mahallesi, 195 ada 7 parsel de kain olan 53.865,56 m² alanlı "Arsa" nitelikli, 200 ada 3 parsel de kain olan 827 m² alanlı "Kargir Su Deposu" nitelikli, 209 ada 3 parsel de kain olan 15.952,32 m² alanlı "Kargir Depo Ve Meyva Bahçesi" nitelikli ana gayrimenkullerdir.
3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı Paşabahçe Mahallesi, Istanbul'un Anadolu Yakasinda, Boğaziçi kıyısında konumlanan; tarihi, konut ağırlıklı fakat donüşüm potansiyeli yüksek mahallelerinden biridir. Taşınmazlar eski Paşabahçe Tekel Fabrikası arazileri olarak bilinmektedir. 195 ada 7 parsel Paşabahçe İskele Caddesi ve sahil bandı arasında Boğaziçi kıyısında, 209 ada 3 parsel ve 200 ada 3 parseller kıyıdan 100–250 m içeride, Paşabahçe merkezinin doğu-batı doğrultusundaki yeşil alan içinde yer almaktadır. Boğaz'a cepheli sahil şeridi boyunca sık dokulu kentsel yerleşim ve karma kullanımlı yapılaşma karakteri göstermektedir. Mahallenin iç kısımları genellikle düşük yoğunluklu, bahçeli, 2–3 katlı yapılaşma formundadır.
Yakın çevresinde Beykoz Devlet Hastanesi, Paşabahçe Cam ve Billür Müzesi, Paşabahçe Merkez Cami, Paşabahçe İskelesi yer almaktadır.
3.3 - Ulaşım Özellikleri
Taşınmazlara ulaşım Sahil yolu üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile sağlanmaktadır. Avrupa Yakasından Anadolu Yakasına geçişte Fatih Sultan Mehmet Köprüsü üzerinden ve Kavacık-Beykoz-Riva çıkışını takip ederek Paşabahçe Mahallesi'ne gelinir ve sahil yoluna sapılarak taşınmazlara ulaşılır; Anadolu Yakasından gelişlerde ise Üsküdar'dan sırasıyla Çengelköy – Kanlıca – Küçüksu geçilir ve Paşabahçe'ye ulaşılır. Ya da TEM Otoyolu Riva-Beykoz çıkışından sonra Beykoz'a, ardından Paşabahçe'ye sahil veya iç aks üzerinden ulaşabilir. Üsküdar – Anadolu Kavağı – Paşabahçe İskelesi (Şehir Hatları) ve Beşiktaş / Eminönü / Kabataş → Paşabahçe İskelesi (Şehir Hatları – Boğaz Hattı) ile deniz yolu ile de ulaşım sağlanmaktadır.
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri
3.4.1 - Genel Özellikleri
Değerlemeye konu olan taşınmazlar; İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Paşabahçe Mahallesi, 195 ada 7 parsel de kain olan 53.865,56 m² alanlı "Arsa" nitelikli, 200 ada 3 parsel de kain olan 827 m² alanlı "Kargir Su Deposu" nitelikli, 209 ada 3 parsel de kain olan 15.952,32 m² alanlı "Kargir Depo Ve Meyva Bahçesi" nitelikli ana gayrimenkullerdir.
200 ada 3 parsel geometrik olarak yaklaşık yamuk bir yapıya sahip olup eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Parsel üzerinde eski yapılar bulunmaktadır. Parsel üzerinde yer alan yapılarla ilgili ruhsat vb. yapılaşma belgesine rastlanmamıştır.
209 ada 3 parsel geometrik olarak amorf bir yapıya sahip olup eğimli bir topoğrafyaya sahiptir. Parsel üzerinde atıl durumda eski yapılar bulunmaktadır. Ayrıca ağaçlar ve doğal bitki örtüsü ile kaplıdır. Parselde inşa edilen istinat duvarı için 19 Kasım 2016 tarihli bahçe duvarı izin belgesi alınmış olup duvar inşaatı tamamlanmıştır.
Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Parsel Sorgu Sistemi üzerinde alınan kenar uzunluk ölçümlerine göre 200 ada 3 parselin Barbaros Caddesi'ne 28 m cephesi, 209 ada 3 parselin Barbaros Caddesi'ne 127 m cephesi bulunmaktadır.
195 ada 7 parsel geometrik olarak amorf bir yapıya sahiptir. Kıyı hattı boyunca düz, Barbaros Caddesi'ne doğru eğimli topoğrafyaya sahiptir. Parselin sınırı caddeye bakan cephesi istinat duvarı ile belirli, İskelenin tarafından ise demir sürgülü kapı ile belirlenmiştir. Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu Sistemi üzerinde alınan kenar uzunluk ölçümlerine göre kıyıya yaklaşık 320 m, Barbaros Caddesi'ne 430 m cephesi bulunmaktadır.
195 ada 7 parselde inşaatı devam eden proje İstanbul 2 Numaralı Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu'nun 19.06.2017 tarih ve 02-928 sayılı kararı ile onaylanan avan proje kapsamında yürütülmektedir. Bu kapsamda, 07.09.2017 tarih ve 52 sayılı yapı ruhsatı alınmış olup, ruhsata göre toplam 44.994,50 m² kapalı alanlı bir otel yapısı öngörülmektedir. Ortak alanlarla birlikte ruhsata esas toplam alan 62.859,56 m²'dir. Ruhsata konu 17 adet yapı bulunmaktadır.
7B, 7C, 7D, 7F bloklar bodrum, zemin ve 1 katlı olup müstakil yalı nitelikli tanımlanmıştır. 7A bodrum, zemin ve 2 katlı, 7G, 7I, 7J, 7K, 7L bloklar 2 bodrum, zemin ve 2 katlı olup müstakil yalı residences ve her kat 1 adet yalı dairesi tanımlanmıştır. 7-O bloklar otel olarak tanımlanmıştır. Projesine göre 129 odalı planlanmıştır.
Hak sahibi Torunlar GYO A.Ş. ve İdare: Milli Emlak Müdürlüğü arasında yapılmış 27.08.2008 tarihli kullanım izni sözleşmesine göre parselde iskele ve rıhtım olarak kullanılmak üzere 3.935,00 m² alan alana sahip deniz dolgusunun 49 yıllık kullanım hakkı olduğu belirtilmiştir. Başlangıç tarihi 27.08.2008 belirtilmiştir.
Parsel üzerinde yapılması planlanan projeye ait yapı ruhsatları alınmış ve henüz hafriyat çalışmaları devam etmektedir.
| 195 ADA 7 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN PAŞABAHÇE PROJESİNİN TOPLAM BRÜT İNŞAAT ALANI |
||||
|---|---|---|---|---|
| Blok Adı | Blok Tipi | Brüt İnşaat Alanı | ||
| 7-O1, 7-O2, 7-O3, 7-O4, 7-O5, 7-O6, 7-O7 | Otel | 44.154,82 m² | ||
| 7-A | Yalı Residence | 2.010,95 m² | ||
| 7-B | Yalı | 1.522,04 m² | ||
| 7-C | Yalı | 1.495,55 m² | ||
| 7-D | Yalı | 1.522,04 m² | ||
| 7-E | Yalı | 1.495,55 m² | ||
| 7-F | Yalı | 1.282,03 m² | ||
| 7-I | Yalı Residence | 2.433,01 m² | ||
| 7-J | Yalı Residence | 2.255,28 m² | ||
| 7-K | Yalı Residence | 2.255,28 m² | ||
| 7-L | Yalı Residence | 2.433,01 m² | ||
| Toplam | 62.859,56 m² |
3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Parsel üzerinde yapılması planlanan projeye ait yapı ruhsatları alınmış ve henüz hafriyat çalışmaları devam etmektedir. Halihazırda yeniden ruhsatlandırma yapılmasına gerek olmadığı düşünülmektedir.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.1.1 - İstanbul İli
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 14 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2024 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.701.602 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
4.1.2 - Beykoz İlçesi
Beykoz, İstanbul'un bir ilçesidir. Çatalca-Kocaeli bölümünün Kocaeli Yarımadası batısında yer almakta olup; batıdan İstanbul Boğazı, doğudan Şile ilçesi, kuzeyden Karadeniz ve güneyden de Çekmeköy, Üsküdar ve Ümraniye ilçeleri ile çevrelenmiştir.Cumhuriyetin ilk yıllarından itibaren yapılan sanayi ağırlıklı çalışmaların etkisiyle fabrikaların çoğalması sonucu genelde işçi kesimin tercih ettiği yerleşim yeri olan Beykoz, son yıllarda üst gelir seviyesi kesimden de talep görmektedir. "Boğazın incisi" olarak tanımlanmaktadır.
Deniz seviyesinden başlayarak 270 metreye kadar yükselen Beykoz'un engebeli arazisini Riva, Küçüksu ve Göksu dereleri parçalamıştır. İlçe ve yakın çevresinde Akdeniz iklimi ile Karadeniz ikliminin karışımı olan "Geçiş Tipi İklim" etkilidir. Yazlar, Akdeniz kadar sıcak olmamakla birlikte Karadeniz kadar yağışlı değildir. Beykoz ve çevresi başta kestane, meşe, gürgen, ıhlamur, kayın, kızılağaç ve fındık ağaçlarından oluşan doğal orman örtüsüyle kaplıdır.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2024 yılı rakamlarına göre Beykoz ilçesinin toplam nüfusu 245.440 kişidir. İlçe merkez nüfusunun çoğu genellikle İzmir, Bursa, Antalya, Kıbrıs ve Karadeniz İllerinden oluşmaktadır. Köy taraflarında daha çok Mesudiye,Ordu ve Görele'den gelip yerleşenlerin çokluğu göze çarpar.
Beykoz'da gözle görülür bir plansız yapılaşma ve konut sıkıntısı yaşanmakta olup, nüfusun 1/4'e yakını tapusuz gecekondu tipi evlerde oturmaktadır. İmar durumu yakın zamana kadar imar mevzuatının tatbikatındaki gecikmeler yüzünden son derece düzensizdir. Büyük ölçüde eksik olan altyapı tamamlanmaya çalışılmaktadır. İlçe nüfusunun büyük bölümünü Beykoz'a bölge dışından iç göçle gelen vatandaşlar oluşturmuştur. Yaşanan aşırı iç göç sonucunda birçok yerde doğal bitki örtüsünün yok edilmesi ile yerleşim alanları meydana gelmiştir Yer şekillerinin de engebeli olması;plansız yapılaşmanın sebeplerinden biridir. Arazi mülkiyeti genellikle orman ve hazineye ait olup, şahıs mülkiyetindeki arazilerin sınırlı olması ve büyük parseller içermesi yüzünden işgallerle konut alanı haline dönüştürülmüştür. Eski yerleşim alanı olarak Merkez, Yalıköy, Paşabahçe, Anadolu Hisarı, Kanlıca'nın bir kısmı müstakil ve eski tip konut tarzını koruyabilen mahalleler arasındadır.
4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
Türkiye Ekonomik Görünüm
2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve başlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır. ABD Başkanı Trump, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. Trump, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur. ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.
Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.
ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.
IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür. Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.
IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:
* ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.
* "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması
beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.
* Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.
* Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.
* Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da
artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.
Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye
için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.
TRGYO-2503070 BEYKOZ (PAŞABAHÇE PROJESİ) 22
Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte
para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kişi Başı Gelir (IL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kışı Başı Gelir (Dolar) |
Büyürme ('20') |
Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|||
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 | ||
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0,90 | 5,68 | ||
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8 ਦੇਖੋਰੇ | 1,90 | 7,04 | ||
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | ਹੈ ਟੈਸਰੋ | 11,40 | 8,98 | ||
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 | ||
| 2023 | 26.545.722 | 311.110 | 1.130.009 | 13.243 | 5,10 | 23,49 | ||
| 2024 | 43.410.514 | 507.615 | 1.322.408 | 15.463 | 3,20 | 32,83 |
(Kaynak: (Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
Gayrimenkul Sektörü:
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.
Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.
Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.
2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır..3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.
Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.
Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
TRGYO-2503070 BEYKOZ (PAŞABAHÇE PROJESİ) 25
Turizm Sektörüne İlişkin Veri ve Analizler
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 3,3 milyon olurken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayının 3,04 milyon olarak kaydedildiği gözlemlenmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında gelen turist sayısında %10'luk bir artış gözlemlenmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,3 milyon yabancı turistin %53'ü İstanbul'a, %5'i Ankara'ya, %5'i İzmir'e, %3'ü Antalya'ya ve %0,4'ü ise Muğla'ya gelmiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 882.000 oda kapasitesiyle 21.417 işletme belgeli, 66.000 oda kapasitesiyle 627 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında birinci sırayı 3.089 tesis ve 125.000 oda kapasitesiyle İstanbul çekmekte, onu takiben 2.840 tesis ve 109.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.650 işletme belgeli tesise ve 290.000 oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 627 tesis içinde en büyük payı 85 tesis ve yaklaşık 8.000 oda kapasitesiyle İstanbul almakta, onu takiben 80 tesis ve 15.000 oda kapasitesiyle Antalya, 60 tesis ve 7.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir.
2025 yılı birinci çeyreği itibariyle Türkiyen genelinde yatak doluluk oranı %31,6'dır. 2024 yılına bakıldığında yatak doluluğu en yüksek olan şehir %68 ile Antalya, onu takiben %59 ile Muğla ve %55 ile İstanbul gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %43 ve %41 olmuştur.
Milliyetlere göre geliş dağılımı incelendiğinde, 2025 yılının ilk çeyreğinde 463.000 giriş ile İran birinci, 371.000 giriş ile Rusya ikinci, 330.000 giriş ile Almanya üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılının aynı dönemine kıyasla İran'dan gelen turist sayısı %6 artmış, Rusya'dan gelen turist sayısında %14,4 oranında bir düşüş yaşanmış, Almanya'dan gelen turist sayısı ise neredeyse sabit kalmıştır (%0,2 düşüş). 2024 yılına bakıldığında ise 6,7 milyon kişi ile Rusya birinci, 6,6 milyon kişi ile Almanya ikinci, 4,4 milyon kişi ile Birleşik Krallık üçüncü sırada yer almaktadır
2025 yılının birinci çeyreğinin doluluk oranları bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,6 artış göstermiş olup, Türkiye genelinde %52,8 olarak kaydedilmiştir. Oda fiyatları ise yine 2024 yılının birinci çeyreğine kıyasla %19,8 artış göstererek, 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama 91,84 EUR olarak kaydedilmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde İstanbul'daki otel doluluk oranı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,2 artış göstererek %59 seviyesine ulaşmıştır. Aynı dönemde ortalama oda fiyatı %16,2 artışla 103,32 Euro olarak gerçekleşmiştir. Ankara'da doluluk oranı %1,7 artarak %55,3'e yükselirken, ortalama
oda fiyatı %19,3 artarak 84 Euro olmuştur. İzmir'de doluluk oranı %1,7 artışla %53,2'ye çıkarken, oda fiyatı %22,3 artarak 98,2 Euro seviyesine ulaşmıştır. Bodrum'da ise doluluk oranı %28,1 oranında düşerek %12'ye gerilemiş, buna karşın oda fiyatı %51,3 artarak 114,15 Euro olmuştur.
Londra'da 2025 yılının birinci çeyreğinde otel doluluk oranı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,4 düşüş göstererek %72,6 olarak kaydedilmiştir. Aynı dönemde oda fiyatları da %2,4 azalarak 183,33 EUR seviyesine gerilemiştir. Dubai'de ise 2025 yılı birinci çeyreğinde doluluk oranı geçen yılın aynı dönemine kıyasla %1,4 artışla %82,2 olarak gerçekleşmiştir. Oda fiyatları da aynı dönemde %2,2 artış göstererek 201,84 EUR seviyesine ulaşmıştır. 2025 yılının birinci çeyreğinde ortalama oda fiyatları açısından Londra ilk sırada yer alırken, Dubai ikinci, İstanbul ise üçüncü sıradadır. Doluluk oranlarında ise sıralama değişmekte; Dubai birinci, Londra ikinci, İstanbul ise üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılı verilerine göre İstanbul ile kıyaslandığında, doluluk oranları açısından Londra %17,1, Dubai ise %13 daha yüksek seviyededir. Oda fiyatlarında ise Londra, İstanbul'un %107; Dubai ise %50 üzerinde konumlanmaktadır. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| İşletme ve Yatırım Belgeli Tesis Sayısı | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İşletme Belgeli | Yatırım Belgeli | |||||||
| Tesis Sayısı | Oda Sayısı | Tesis Sayısı | Oda Sayısı | |||||
| ANTALYA | 2.650 | 290.551 | 80 | 14.905 | ||||
| MUĞLA | 2,840 | 109.217 | 60 | 7.192 | ||||
| İSTANBUL | 3.089 | 125.189 | ક્ષ્ટિ | 8.882 | ||||
| İZMİR | 1.857 | 42 539 | ટેટ | 5.330 | ||||
| ANKARA | 377 | 21.869 | 10 | 1.045 | ||||
| DİĞER | 10.604 | 292.625 | 337 | 29.105 | ||||
| TÜRKİYE | 21.417 | 881.990 | 627 | 66.459 |
| Türkiye Doluluk ve Oda Fiyatları - STR Verileri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Doluluk (%) | ADR (€) | ||||||||
| 2023 | 2024 | C1'24 | C1'25 | 2023 | 2024 | C1'24 | C1'25 | ||
| İSTANBUL | 64,8 | 69,2 | દેશે,3 | 59.0 | 87,66 | 10,17 | 88,89 | 03,32 | |
| İSTANBUL Değişim |
466.8 | %1,2 | %25,7 | %16,2 | |||||
| ANKARA | 56.3 | 58.4 | ટેની વી | 55.3 | 50,61 | 76,80 | 70,14 | 83,68 | |
| ANKARA Değişim |
%3,7 | %1,7 | %51,7 | %19,3 | |||||
| İZMİR | 60.4 | 64.8 | 52.3 | 53,2 | 63,53 | 91,65 | 80,31 | ਰੇਡ 25 | |
| İZMİR Değişim |
%7.3 | %1.7 | %44.3 | %22.3 | |||||
| BODRUM | 40,7 | 41,1 | 16,7 | 12,0 | 384,46 | ર્તિને નેક | 75,46 | 114.15 | |
| BODRUM Değişim |
%1.0 | -%28,1 | %34,1 | %51,3 | |||||
| TÜRKİYE | 59,3 | 62.6 | 52,5 | 52,8 | 80,89 | 106,46 | 76,63 | 91,84 | |
| TÜRKİYE Değişim |
965,6 | 960,6 | %31,6 | %19,8 |
| İstanbul ve Emsal Şehirler - STR Verileri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Doluluk (%) | ADR (E) | |||||||
| 2023 | 2024 | C1-24 | C1.25 | 2023 | 2024 | C1'24 | C1.25 | |
| ISTANBUL | 64,8 | 69,2 | 58,3 | 59,0 | 87,66 | 110,17 | 88,89 | 103,32 |
| ISTANBUL Değişim |
%6,8 | %1,2 | %25,7 | %16,2 | ||||
| LONDRA | 79,9 | 81,0 | 72,9 | 72.6 | 228,41 | 228,07 | 187,76 | 183,33 |
| LONDRA Değişim |
%1.4 | -%0.4 | -%0.1 | -%2,4 | ||||
| DUBAI | 77,3 | 78,1 | 81,1 | 82,2 | 165,07 | 165,47 | 197,44 | 201,84 |
| DUBAI Degişim |
%1,0 | %1,4 | %0,2 | %2,2 |
Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
2025 yılının birinci çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %20,1 oranında artış kaydederken genellikle en yüksek konut satış adetlerinin izlendiği dördüncü çeyreğe göre ise %36,7 oranında gerileyerek 335.786 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek birinci çeyrek satış rakamı olarak dikkat çekmektedir.
Konut fiyatları artışında 2024 yılının dördüncü çeyreğinde yıllık artış %29,4 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla konut fiyat değişimi %32,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Mart ayı itibarıyla reel değişim artış trendine devam etmiş ve -%4,2 olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden sadece Ankara'da reel değişim negatif bölgeden çıkarak %0,4'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; dördüncü çeyrek sonunda yıllık değişim %28,6 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla %33,7'ye yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -%3,2 olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, Türkiye genelinde konut birim fiyatı 37.740 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 61.085 TL/m², İzmir'de 41.743 TL/m², Ankara'da ise 33.272 TL/m² olarak belirlenmiştir.
Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk çeyreğinde ilk satışlarda yıllık bazda %13,2, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda %23,8 oranında artışlar görülmüştür. Yılın ilk çeyreği itibarıyla, ilk satışlar 99.876 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 235.910 adede ulaşmıştır. Yılın ilk çeyreğinde, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, 2024 ortalaması olan %32,8'in gerisinde kalarak %29,7 olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde 51.729 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla %87,3 oranında artış kaydetmiştir. Mart 2025 itibarıyla ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %16,4'e ulaşmış, son 22 ayın en yüksek oranı gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizlerinde sınırlı bir gerilemenin dahi ipotekli satışlara etki ettiği görülmektedir. Konut kredisi faizleri 2024 yılının ilk çeyreğinde %41,7 iken 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,0'a gerilemiştir. Diğer satışlarda ise 2025 yılının ilk çeyreğinde yıllık %12,7 oranında bir artışla 284.057 adet satış gerçekleştirilmiştir.
Yabancılara yapılan satışlar yılın ilk çeyreği itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %19,5 oranında düşüşle 4.578 adet olarak gerçekleşmiştir. Böylece yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı %1,4 ile son 7 yılın en düşük birinci çeyrek oranı olmuştur. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 779 adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 1.785 adetle İstanbul'da görülmüştür. İstanbul'un ardından 1.468 adetle Antalya ikinci sırayı, 348 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Aylık faiz oranı 2024 yılının son çeyreğini %2,91 seviyesinde tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %2,82 seviyesinde seyreden aylık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında 2,84 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2024 Aralık ayını %36,93 ile tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,11 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında %40 seviyesinde seyretmektedir. 2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 4,1 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2024 yılı Mart ayında %27,3 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2025 itibarıyla 14,1 puan azalarak %13,2 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025* | 335.786 | 51.729 | 284.057 | 15,4% | 335.786 | 99.876 | 235.910 |
| 2024 | 1.478.025 | 158.486 | 1.319.539 | 10,72% | 1.478.025 | 484.461 | 993.564 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
(Kaynak: TUİK, 2025 1.Çeyrek. 2025yılı verileri Ocak-Şubat-Mart dönemini kapsamaktadır.
Ofis ve Ticari Gayrimenkul Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Mart sonu itibariyle 1030,77 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 253,79 puan artış gösterirken, aylık 46,76 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 235,56 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
| Ticari Gayrimenkulde One Çıkan Iller | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Dükkan ve Magazalar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²) |
|||||
| İstanbul | 64.056 | 70.221 | 80.355 | ||||
| İzmir | 51.326 | 57.377 | 59.464 | ||||
| Bursa | 41.013 | 44.965 | 43.609 | ||||
| Ankara | 41.825 | 44.026 | 51.371 | ||||
| Antalya | 53.444 | 57.233 | 55,380 | ||||
| Kocaeli | 43.283 | 44.109 | 45.853 | ||||
| Adana | 35.923 | 43.292 | 33.130 |
2025 yılının ilk çeyreğinde küresel ekonomide jeopolitik riskler ve ticaret gerilimleri etkisini sürdürmüştür. Rusya–Ukrayna savaşı ve Orta Doğu'daki çatışmalara ek olarak, ABD–Çin arasındaki ticaret kısıtlamaları küresel piyasalarda belirsizliği artırmıştır. Bu ortamda küresel enflasyon düşüş eğilimini sürdürürken, gelişmiş ülke merkez bankaları para politikasında temkinli kalmaya devam etmiştir. Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB–" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Buna karşın, siyasi belirsizlikler ve döviz kurundaki dalgalanma enflasyon üzerindeki yukarı yönlü baskıyı sürdürmüş ve ekonomik görünüme ilişkin belirsizlikleri artırmıştır. Özellikle İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı'nın tutuklanması ve ardından artan siyasi gerilimler, yıl içi enflasyon ve büyüme tahminlerinin yukarı yönlü revize edilmesine yol açmıştır. Bu dönemde Türk Lirası, ABD doları karşısında tarihi düşük seviyelere gerilerken; Merkez Bankası gecelik borç verme faizini %46'ya yükseltmiştir. Ayrıca Türkiye'nin risk primi (CDS) 328 baz puana ulaşarak finansal piyasalarda temkinli duruşun güçlenmesine neden olmuştur. Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karşılanamaması, birincil kira fiyatlarında bir önceki senenin aynı dönemine kıyasla hem ₺ hem ABD\$ bazında artışların devam etmesine yol açmıştır.
2025 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,18 milyon m² olarak kaydedilmiştir. Birinci çeyrekte toplamda 67.089 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında metrekare bazında %17 oranında düşüş kaydedilmiştir.
Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %70, adet bazında %72 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare bazında %4 oranında artış kaydedilmiştir. Yenileme işlemlerinde ise geçtiğimiz yılın aynı döneminde kıyasla metrekare bazında %44 düşüş yaşanmıştır.. Bununla birlikte birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %33'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2 oranında düşüş kaydedilmiştir. İşlemlerin %32'si Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de işlem sayısı bazında sırasıyla %31 ve %38 azalma meydana gelirken, %34 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2024 yılının ilk çeyreğine göre metrekare bazında azalma yaşanmasına rağmen sayı bazında artış yaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Öncü Grup (3.060 m², Apa Nef), Assembly (1.734 m², Maslak 42), Agave (1.312 m², Levent 199) ve Destek Yatırım (1.040 m², Tekfen Tower) bulunmaktadır
2025 yılının ilk çeyreğinde boşluk oranı %10,41'den %9,83'e düşüş kaydetmiştir. Birinci çeyrekte gerçekleşen en büyük yatırım işlemi olarak; İstanbul Ümraniye Finanskent Mahallesi'nde yer alan 3.328 ada 9 parselde bulunan İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası'nın (35.386 m²) 5,6 milyar ₺ bedelle KT Sağlam Gayrimenkul A.Ş.'ye satışı kaydedilmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.Nitelikli ofis alanlarına yönelik yoğun talep karşısında yeni arzın sınırlı kalması, kira fiyatlarını yukarıya taşımaktadır. Bu dönemde İstanbul'daki birincil kiralar dolar bazında yıllık %18,4 artarken, ülke genelinde bu oran %20,88'e ulaşmıştır. Mevcut ofis stoğunun talebi karşılamakta yetersiz kalması, fiyatlardaki artış baskısının önümüzdeki çeyreklerde de devam edebileceğine işaret etmektedir. (Kaynak: Gyoder 39.Gösterge, 2025 1.Çeyrek)
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; boşluk oranlarının genel ortalamalarda azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2025 yılının ilk çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları % 7,06,
Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları % 5,12 seviyelerindedir. Nitelikli ofis arzının çok kısıtlı olması ve kira rakamlarındaki artışın talep kısmında da yavaşlamaya neden olduğunu gözlemliyoruz. Sıkı para politikalarının etkisi ile şirket cirolarının da olumsuz etkilenmesi ile nitelikli ofis arzının yok denecek kadar az olması ve yüksek kira rakamları ofis piyasasında durgunluğun oluşmasına neden olmaktadır. (Kaynak: Colliers, İstanbul Office Snapshot, 2025 1.Çeyrek)
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Beykoz Belediyesi ve yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler
4.4.1 - Olumlu Faktörler
- * 195 ada 7 parselin boğaz hattında konumlu olması
- 195 ada 7 parselin nitelikli proje geliştirmeye uygun olması *
- * Deniz manzaralı olmaları
4.4.2 - Olumsuz Faktörler
- * İnşaatın başlangıç seviyesinde olması
- * Eğimli topoğafyaya sahip olmaları
- * 200 ada 3 parselin yeşil alan imarlı olması
- * Nitelik ve nicelik bakımında belirli bir alıcı kitlesine hitap etmeleri
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
5.1 - Pazar Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Rapor konusu taşınmazların değerlemesinde ;
- Taşınmazın değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi ve
- Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi) Yöntemi kullanılmıştır.
6.1 - Pazar (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı
Satılık Arsa Emsalleri
Remax Goal 1-
Tel 0 (535) 971 17 17
Aynı bölgede yer alan 225 ada 9 parsel, 288 m² alana sahip arsa 22.750.000 TL bedel ile satılıktır. Her kattan boğaz manzaralı, 4 kat köşk olarak inşaat izni alındığı ruhsatlı olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 288 .-M² |
22.750.000 TL .- |
78.993 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Sahibinden 2-
Tel 0532 632 75 93
Aynı bölgede yer alan 294 ada 23 parsel, 1.000 m² alana sahip arsa 63.000.000 TL bedel ile satılıktır. Ön görünüm bölgesinde kalmakta olup yeşil alan imarlıdır.
| SATILIK | 1000 .-M² |
63.000.000 TL .- |
63.000 .-TL/M² |
|---|---|---|---|
3- Sahibinden
Tel 0533 473 62 61
Aynı bölgede yer alan 1836 ada 17 parsel, 1.087 m² alana sahip arsa 57.500.000 TL bedel ile satılıktır. Ön görünüm bölgesinde kalmakta olup yeşil alan imarlıdır.
| SATILIK | 1087 .-M² |
57.500.000 TL .- |
52.898 .-TL/M² |
|---|---|---|---|
GÖRKEM PROJE/ International Properties Agency 4-
Tel 0 (532) 258 02 33
Aynı bölgede yer alan 576 m² alana sahip arsa 18.000.000 TL bedel ile satılıktır. Ön görünüm bölgesinde kalmakta olup yeşil alan imarlıdır.
| SATILIK | 576 .-M² |
18.000.000 TL .- |
31.250 .-TL/M² |
|---|---|---|---|
Panorama Gayrimenkul 5-
Tel 0 (532) 100 31 96
İncirköy'de yer alan, 458 m² alana sahip, konut, 2,5 kat villa imarlı 2076 ada 22 parsel 25.000.000-TL bedelle satılıktır. Deniz manzarası bulunduğu beyan edilmiştir.
| SATILIK | 458 .-M² |
25.000.000 .- TL |
54.585 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|
Yalı Emsalleri
1 Fatih Emlak
Tel 0 (532) 522 53 53
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı Paşabahçe Mahallesi'nde yer alan 1321 m² arsa üzerinde 450 m² kapalı alana sahip konut ve arka cephesinde cadde cepheli 300 m² alana sahip 2,5 kat dükkan olan 750 m² yalı için 800.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir. Yalının rıhtımlı ve 3 katlı olduğu bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK 750 800.000.000 .-TL/M² .-M² .-TL 1.066.667 |
|
|---|---|
| ----------------------------------------------------------------------- | -- |
2 Versatie Gayrimenkul
Tel 0 (532) 213 50 49
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı Paşabahçe Mahallesi'nde yer alan 1000 m² arsa üzerinde 1.300 m² kapalı alana sahip 4 katlı rıhtımlı yalı için 950.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK | 1300 .-M² |
950.000.000 | .-TL | 730.769 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|---|
3 Remax Enjoy
Tel 0 (532) 372 64 14
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Kanlıca Mahallesi'nde yer alan 450 m² kapalı alana sahip 3 katlı rıhtımlı yalı için 325.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK | 450 .-M² |
325.000.000 .-TL |
722.222 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
4 Versatie Gayrimenkul
Tel 0 (532) 213 50 49
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Kanlıca Mahallesi'nde yer alan 800 m² kapalı alana sahip 4 katlı rıhtımlı yalı için 890.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK 800 890.000.000 .-TL/M² .-M² .-TL 1.112.500 |
|---|
| ----------------------------------------------------------------------- |
5 KW Boğaziçi
Tel 0 (532) 723 48 60
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Kanlıca Mahallesi'nde yer alan 900 m² kapalı alana sahip 4 katlı rıhtımlı yalı için 924.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK 900 924.000.000 .-TL/M² .-M² .-TL 1.026.667 |
|---|
| ----------------------------------------------------------------------- |
Konut Emsalleri
6 Acarkent Remax
Tel 0 (532) 471 51 51
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Kanlıca Mahallesi'nde 4.katta yer alan 240 m² alana sahip 4+1 boğaz manzaralı yalı dairesi için 125.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| 240 125.000.000 .-TL/M² SATILIK .-M² .-TL 520.833 |
|---|
| --------------------------------------------------------------------- |
7 Versatie Gayrimenkul
Tel 0 (507) 811 46 64
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Kanlıca Mahallesi'nde 1.katta yer alan 226 m² alana sahip 4+1 boğaz manzaralı yalı dairesi için 136.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK | 226 .-M² |
136.000.000 | .-TL | 601.770 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------- | ------------- | ------ | --------- | --------- |
8 KW Kent
Tel 0 (533) 383 21 51
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Paşabahçe Mahallesi'nde yer alan 400 m² alana sahip 3 katlı, 5+2 boğaz manzaralı villa için 135.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK | 400 .-M² |
135.000.000 .-TL |
337.500 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
9 KW Cadde
Tel 0 (533) 383 21 51
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Çubuklu Mahallesi'nde Hidiv Evleri'nde yer alan 650 m² alana sahip 4 katlı, 5+2 havuzlu villa için 121.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK 650 121.000.000 .-TL/M² .-M² .-TL 186.154 |
|---|
| --------------------------------------------------------------------- |
10 Acce Luxury Homes
Tel 0 (532) 577 00 62
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Kanlıca Mahallesi'nde Tatlıcı Vilları'nda yer alan 730 m² alana sahip 2 katlı, 6+2 havuzlu villa için 225.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
.-M² .-TL SATILIK 730 225.000.000 308.219 .-TL/M²
TRGYO-2503070 BEYKOZ (PAŞABAHÇE PROJESİ) 39
Otel Fiyatları
| Ajia Hotel | |||
|---|---|---|---|
| Teraslı Deluxe Oda, Kısmi Deniz Manzaralı, Balkonlu Bosphorus Terrace Room Deniz Manzaralı |
: : |
16.731 TL 17.846 TL |
* İstanbul'da seçkin bir otel olan A'jia, Beykoz Kanlıca'da konumlu Boğaz'ın Asya kıyılarını süsleyen geleneksel bir Osmanlı yalısıdır. 16 odalı, oda-kahvaltı konseptinde olup 5 yıldızlıdır.
| Bosphorus Palace Hotel | |||
|---|---|---|---|
| Queen, Bahçe Manzaralı, Balkonlu Deluxe Double Or Twin Room, Boğaz Manzaralı, Giriş Katı |
: : |
16.558 TL 25.665 TL |
* Debreli İsmail Paşa köşkü olarak kullanılmıştır. 14 Mart 1983'te yanan yalı, 1993-1996 yıllarında, Turizm Bakanlığı'nın tahsisi ve onayıyla "Yalı Turizm Yatırımları ve İşletmeleri A.Ş." tarafından aslına uygun olarak yeniden inşa edilmiştir.Kişiye özel hizmetler sunan tesiste, 12 özel yalı dairesi bulunuyor. Daha önce kayıkhane olarak kullanılan malikanenin bir kısmı, tadilattan sonra otel restoranına dönüştürülmüştür. Otel oda-kahvaltı konseptindedir.
Four Seasons Hotel Istanbul at the Bosphorus
| 1 En Büyük (King) Boy Yatak, Avlu Manzaralı |
: | 39.256 TL |
|---|---|---|
| 1 En Büyük (King) Boy Yatak (Palace Bosphorus) |
: | 100.478 TL |
| Süit, 1 Yatak Odası (Bosphorus) | : | 207.498 TL |
* Four Seasons Hotel Istanbul at the Bosphorus, Boğaziçi ve Çırağan Sarayı hedeflerine 15 dakikalık yürüme mesafesinde yer almaktadır. Otel oda-kahvaltı konseptinde olup, 5 yıldızlıdır. Kapalı havuz, açık havuz ve havuz kenarı barı; bu lüks otel dahilindeki diğer öne çıkan özellikler arasındadır.
Çırağan Palace Kempinski Istanbul
| Ciragan Bosphorus View King Room | : | 35.881 TL | |
|---|---|---|---|
| Palace Yildiz Suite | : | 52.186 TL | |
| Palace Bosphorus Suite | : | 74.255 TL | |
| Bosphorus Executive Suite | : | 96.324 TL |
* İstanbul Boğazı üzerindeki eşsiz konumu ve 17. yüzyıla dayanan tarihiyle Osmanlı İmparatorluğu'na ait tek saray, oda-kahvaltı konseptli ve 5 yıldızlı lüks otel. Boğaz manzaralı restoranı, spa hizmeti ve gösterişli etkinlik alanları hizmetleri bulunmaktadır.
Shangri-La Bosphorus
| Deluxe Oda, 1 En Büyük (King) Boy Yatak (Bosphrous Partial View) |
: | 21.730 TL | |
|---|---|---|---|
| Premier Oda, 1 En Büyük (King) Boy Yatak (Bosphorus View) |
: | 31.585 TL | |
| Deluxe Süit (Bosphorus) | : | 79.088 TL |
* Boğaz'ın Avrupa kıyılarında, 1930'lardan kalma tarihi bir binada yer alan Shangri-La Bosphorus, Beşiktaş semtinde, Dolmabahçe Sarayı'na 15 dakikalık yürüme mesafesindedir. Otel oda-kahvaltı konseptinde olup, 5 yıldızlıdır.
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 195 ADA 7 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | EMSAL (6) |
| SATIŞ FİYATI | 22.750.000 | 63.000.000 | 57.500.000 | 18.000.000 | 25.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 53.865,56 | 288 | 1.000 | 1.087 | 576 | 458 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 78.993 | 63.000 | 52.898 | 31.250 | 54.585 | |
| ALANA İLİŞKİN | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | |
| DÜZELTME | -30% | -30% | -30% | -30% | -30% | |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE |
ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA |
| İLİŞKİN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| İMAR DURUMU | E:0.50 Turizm |
Tarihi Köşk | Yeşil Alan | Yeşil Alan | Yeşil Alan | H:2,5 Kat Villa |
| İMAR DURUMUNA | Alanı | KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | KÖTÜ |
| İLİŞKİN | 15% | 35% | 35% | 35% | 15% | |
| DÜZELTME KONUM |
ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | |
| KONUMA İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 30% | 30% | 30% | 25% | 30% | |
| MANZARA | KÖTÜ | KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | |
| MANZARAYA İLİŞKİN |
20% | 20% | 25% | 30% | 25% | |
| DİĞER BİLGİLER | Nitelikli | |||||
| DİĞER BİLGİLERE | Projeye Uygun | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ | ÇOK KÖTÜ |
| İLİŞKİN | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | |
| DÜZELTME | ||||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| DÜZELTME | ||||||
| TOPLAM DÜZELTME |
60% | 80% | 85% | 85% | 65% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
97.100 | 126.389 | 113.400 | 97.861 | 57.813 | 90.066 |
Değerleme konusu taşınmaz 195 ada 7 parsel için emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup 5 emsal karşılaştırma tablosunda dikkate alınmıştır. Taşınmazın olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak, değerleme konusu taşınmazın arsası için 97.100-TL/m² birim değer öngörülmüştür. 200 ada 3 parsel ve 209 ada 3 parselin birim değeri takdir edilirken 195 ada 7 parselin birim m² değeri referans alınarak niteliklerine göre olumlu/olumsuz özellikleri değerlendirilmiş ve arsa değerleri takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.- TL) |
||
| 195 | 7 | 53.865,56 | 97.100 | 5.230.350.000 | ||
| 200 | 3 | 827,00 | 45.500 | 37.630.000 | ||
| 209 | 3 | 15.952,32 | 47.000 | 749.760.000 | ||
| TOPLAM | 6.017.740.000 |
| YALI DAİRESİ-SATILIK EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Emsal 10 |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ |
125.000.000 SATILIK |
136.000.000 SATILIK |
135.000.000 SATILIK |
121.000.000 SATILIK |
225.000.000 SATILIK |
|
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
500,00 | 0% 240 520.833 KÜÇÜK -20% YALI DAİRESİ BENZER 0% |
0% 226 601.770 KÜÇÜK -20% YALI DAİRESİ BENZER 0% |
0% 400 337.500 ORTA KÜÇÜK -5% VİLLA BENZER 0% |
0% 650 186.154 ORTA BÜYÜK 5% VİLLA BENZER 0% |
0% 730 308.219 ORTA BÜYÜK 5% VİLLA BENZER 0% |
| KAT KATA İLİŞKİN DÜZELTME MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
BENZER 0% BENZER 0% |
BENZER 0% BENZER 0% |
BENZER 0% ORTA KÖTÜ 10% |
BENZER 0% KÖTÜ 15% |
BENZER 0% ORTA KÖTÜ 10% |
|
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
ORTA KÖTÜ 10% |
ORTA KÖTÜ 10% |
ORTA KÖTÜ 10% |
|
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
İNŞAAT HALİNDE |
ORTA İYİ -5% |
ORTA İYİ -5% |
ORTA İYİ -5% |
ORTA İYİ -5% |
ORTA İYİ -5% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME TOPLAM |
-5% -30% |
-5% -30% |
-5% 5% |
-5% 20% |
-5% 15% |
|
| DÜZELTME DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
344.000 | 364.583 | 421.239 | 354.375 | 223.385 | 354.452 |
Yukarıdaki karşılaştırma tablosunda değerleme konusu taşınmazlara en yakın olduğu kanaatine varılan satışta olan 5 adet emsalden yararlanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede bulunan, yalı dairelerinin ve villaların birim m² değerlerinin pazarlanan alanlarına göre 150.000.-TL/m² ile 500.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiştir.
| YALI-SATILIK EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 |
| SATIŞ FİYATI | 800.000.000 | 950.000.000 | 325.000.000 | 890.000.000 | 924.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 1.495,55 | 750 | 1.300 | 450 | 800 | 900 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 1.066.667 | 730.769 | 722.222 | 1.112.500 | 1.026.667 | |
| ALANA İLİŞKİN | KÜÇÜK | BENZER | ÇOK KÜÇÜK | KÜÇÜK | KÜÇÜK | |
| DÜZELTME | -20% | 0% | -25% | -15% | -15% | |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|
| DÜZELTME KAT |
||||||
| KATA İLİŞKİN | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| MANZARA | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | BENZER | ORTA KÖTÜ | ORTA KÖTÜ | BENZER | BENZER | |
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 10% | 10% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | İNŞAAT HALİNDE |
|||||
| DİĞER BİLGİLERE | ORTA İYİ | ORTA İYİ | ORTA İYİ | ORTA İYİ | ORTA İYİ | |
| İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-40% | -10% | -35% | -35% | -35% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
632.000 | 640.000 | 657.692 | 469.444 | 723.125 | 667.333 |
Yukarıdaki karşılaştırma tablosunda değerleme konusu taşınmazlara en yakın olduğu kanaatine varılan satışta olan 5 adet emsalden yararlanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede bulunan, yalıların birim m² değerlerinin pazarlanan alanlarına göre 700.000.-TL/m² ile 1.100.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiştir. Pazarlık paylarının yüksek olacağı öngörülmüştür.
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Değerlemeye konu 197 ada 5 parsel üzerinde hafriyat çalışması devam etmektedir. Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2025 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti verileri kullanılmıştır. 2025 yılı birim maliyetleri; V/C (Oteller - 5 yıldızlı) yapı grubu için 39.500 TL/m² olarak belirlenmiştir.
2025 Emlak Vergisi Genel Tebliği'ne göre Otel için ortalama birim m² değeri 12.536,33.- TL/m²'dir.
Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın özellikleri düşünüldüğünde 50.000.-TL/m² birim değer öngörülmüştür.
| İNŞAAT MALİYET HESAPLAMALARI | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | |||||||
| 197 ADA 5 PARSEL | 50.000 | .-TL/M² | X | M² 62.859,56 |
= | 3.142.978.000 | .-TL |
| 3.142.978.000 .-TL Proje için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti = |
Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %20'si olacağı varsayılmıştır.
Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %5'i olacağı varsayılmıştır.
Genel giderlerin Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin %8 oranında genel gider olarak satış & pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.
Proje Geliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek toplam maliyetin (arsa + bina) %15'i oranında olacağı kabul edilmiştir.
| Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet (197 Ada 5 Parsel) |
||
|---|---|---|
| Öngörülen Maliyet (TL) |
||
| İnşaat Maliyeti | = | 3.142.978.000 |
| Çevre düzeni, peyzaj (%20) | = | 628.595.600 |
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A) | = | 3.771.573.600 |
| Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%5) (B) | = | 377.157.360 |
| Proje İçin Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti (A+B) | = | 4.148.730.960 |
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %10) (C) |
= | 377.157.360 |
| Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C)) | = | 4.525.888.320 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Toplam Arsa Değeri | = | 5.230.350.000 TL | ||
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti | = | 4.148.730.960 TL | ||
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %10) (C) |
= | 377.157.360 | ||
| Proje Geliştirme Maliyeti-Girişimci karı ((Arsa+İnşaat Maliyeti)*%15) |
= | 1.406.862.144 TL | ||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değer | = | 11.163.100.464 TL | ||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Yuvarlatılmış Değer |
= | 11.163.100.000 TL |
Parsele yönelik olarak gerçekleştirilmiş maliyet bedeli ruhsat/proje maliyetleri olarak öngörülmüştür. Yukarıdaki hesaplamalarda 377.157.360.-TL olarak hesaplanmış olup, toplam inşaat alanı üzerinden ortalama ~6.000.-TL/m² maliyet bedeli oluştuğu öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN RUHSAT VE PROJE MALİYETLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Parsel Alanı (m²) |
Ruhsat Alanı (m²) |
m2 Birim Değeri Parselin Ruhsat ve Proje Maliyeti (.-TL) | |||||
| 195 | 7 | 53.865,56 m² | 62.859,56 m² | 6.000 TL/ m² | 377.157.360 TL | ||||
| TAŞINMAZIN MEVCUT DURUM DEĞERİ | |||||||||
| Ada No | Parsel No | Parselin Değeri (.-TL) |
Parselin Ruhsat ve Proje Maliyeti (.-TL) |
Taşınmazın Yuvarlatılmış Mevcut Durum Değeri (.- TL) |
|||||
| 195 | 7 | 5.230.350.000 TL | + 377.157.360 TL |
= | 5.607.510.000 TL | ||||
| TOPLAM | 5.607.510.000 TL |
| ■ | 195 Ada 7 Parseldeki Projenin Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre; |
|
|---|---|---|
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (.-TL) |
11.163.100.000 | |
| Projenin Mevcut Durum Toplam Değeri (.-TL) | 5.607.510.000 |
6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır.
İskonto Oranının Hesaplanması
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Risksiz Getiri Oranı
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizinin son üç yıllık ortalaması yaklaşık %21,00 civarındadır.
Risk Primi
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu taşınmazın tuhsatlı olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %9,00 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 21,00 Risksiz Oran
- % 9,00 Risk Primi
= % 30,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı yuvarlatılmış olarak %30,00 olarak kabul edilmiştir
195 Ada 7 Parselde Bulunan Paşabahçe Oteli Projesi İçin Yapılan Geliştirme Hesapları
Değerleme konusu proje için gelir yöntemi kullanılmıştır. Tesis için nakit akım tablosunda 10 yıl boyunca faaliyette kalması planlanmıştır. Halihazırda tesis inşaat halinde olup, inşaatın 2027 yılı içerisinde tamamlanarak, 2027-2028 döneminde faaliyete geçeceği öngörülmüştür.
Mevcut durum değeri çalışması bilgi amaçlı yapılmış olup, inşaat maliyetleri 2025-2026-2027 yılı giderlerinde gösterilmiştir.
Projesine göre 129 oda kapasitesi bulunmaktadır. Yatak kapasitesi 258 kabul edilmiştir.
Projenin toplam inşaat alanı ruhsat belgelerine göre 62.859,56 m² olarak hesaplanmıştır.
Otelin yılda 365 gün açık olacağı varsayılmıştır.
Otelin her şey dahil sistemde çalışacağı ve ilk yıl yatak fiyatının 28.750.-TL/gece olacağı öngörülmüştür. Gelecek dönemlerde artacağı öngörülmüştür.
Gayrimenkulün bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı varsayılmıştır.
Çalışmalara IVS (Uluslararası Değerleme Standartları) kapsamında vergi dahil edilmemiştir.
Doluluk oranı işletmenin açılış döneminde %50 alınmış, gelecek dönemlerde artacağı öngörülmüştür.
Otel fiyatları oda-kahvaltı sistemde olacak şekilde öngörülmüştür.
Tarafımızca yapılan araştırmalar ve tecrübelerimiz doğrultusunda ekstra harcama olarak nitelendirilen konferans salonu ve diğer gelirlerin oluşturuduğu diğer gelirlerin, konaklama gelirlerinin %5'i oranında olacağı varsayılmıştır.
Otel içinde yer alan restaurant, yeme –içme diğer gelirler kalemlerinde yer alacağı varsayılmıştır. Ekstra yiyecek içeçek gelirlerin konaklama gelirlerinin %10'u oranında olacağı ve konaklama gelirlerindeki artışa paralel olarak artacağı varsayılmıştır.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Tesisin kar marjının yıllık %40 olacağı öngörülmüş ve yıllar itibariyle bu değerde sabit kalacağı varsayılmıştır.
Yenileme giderinin açılıştan 6 yıl sonra oluşacağı ve her yıl toplam gelirlerin %3'ü oranında olacağı kabul edilmiştir.
Otelin devam eden 10 yıl sonunda oluşan artık değer, tesisin kendisini % 7,00 kapitalizasyon oranı ile amorti edeceği öngörüsü ile belirtilenmiştir.
Emlak vergisinin işletme gelirlerinin %1,5'u ve sigorta giderlerinin işletme gelirlerinin %2'si olacağı öngörülmüştür.
Projede yalı ve yalı daireleri yer almaktadır. Konu taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Yalı dairelerinin satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 344.000.-TL/M² olacağı öngörülmüş ve izleyen ilk yıl enflasyon oranları da dikkate alınarak %30 oranında artacağı varsayılmıştır.
Yalıların satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 632.000.-TL/M² olacağı öngörülmüş ve izleyen ilk yıl enflasyon oranları da dikkate alınarak %30 oranında artacağı varsayılmıştır.
Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar
Yapı Birim Maliyetleri
Maliyet yaklaşımı yönteminde taşınmazın toplam inşaat maliyeti 4.337.309.640.-TL olarak öngörülmüştür. Parsel üzerinde hafriyat çalışmaları devam etmekte olup, 2027 yılında inşaatın tamamlanacağı varsayılmıştır.
İnşaat Maliyetlerinin dağılımı
Hesaplanan 62.859,56 m² inşaat alanına sahip olması proje için öngörülen inşaat süresi 2 dönemdir. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat maliyetlerinin yıllara göre dağılımı aşağıdaki şekilde kabul edilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1. dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı olan %30 oranında artış yapılmış olup nakit akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.
| Enflasyon farkı Yansıtılmamış Maliyetler | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.dönem | 2.dönem | ||||||
| Dağılım | 45,00% | 55,00% | |||||
| Maliyet (TL) | 2.036.649.744 TL | 2.489.238.576 TL | |||||
| TOPLAM (TL) | 4.525.888.320 TL | ||||||
| Dönemlik %30 Enflasyon Farkı Yansıtılmış | |||||||
| Maliyetler | |||||||
| 1.dönem | 2.dönem | ||||||
| Dağılım | 45,00% | 55,00% | |||||
| Maliyet (TL) | 2.036.649.744 TL | 3.236.010.149 TL |
TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ İÇİN NAKİT AKIŞI TABLOSU
| İnşaat Dönemi 2026-2027 5,0% 10,0% 7,0% 3% 48 2025 365 129 258 47.085 28.750 28.750 11.387,53 m² 7.317,21 m² 2.277,51 m² 344.000,00 TL/m² 20,00% İnşaat Dönemi 2025-2026 TOPLAM SATILABİLİR YALI DAİRESİ ALANI (m²) Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Yalı Dairesi) Ortalama Birim Satış Fiyatı (Yalı Dairesi) TOPLAM SATILABİLİR YALI ALANI (m²) Oda Başına Konaklama Geliri ( TL) Ekstra Yiyecek İçecek Geliri Oranı Ekstra Yiyecek İçecek Geliri ( TL) Satılan Yatak Adedi (Konaklama) Toplam Konaklama Geliri ( TL) Satılan Brüt Alan (Yalı Dairesi) Ortalama Gecelik Yatak Fiyatı Kapasite Kullanım Oranı (%) Konaklama Gelir artış Oranı FAALİYET GÖSTERGELERİ İŞLETME GELİRLERİ ( TL) KONUT GELİRLERİ ( TL) KONUT GELİRLERİ ( TL) Otel Diğer Gelirler ( TL) Açık Kalan Gün Sayısı Yenileme Gideri Oranı Yıllık Yatak Kapasitesi Yıllık Yatak Kapasitesi Kapitalizasyon Oranı Diğer Gelir Oranı YATIRIM SÜRECİ GELİRLER ( TL) Yatak Sayısı Artış Oranı Oda Sayısı YILLAR |
2027-2028 38.813 35% |
47.085 50% 23.543 51.232,50 32% 60.307.057 120.614.113 1.206.141.131 1.387.062.301 |
47.085 60% 66602,25 30% 1.881.580.165 94.079.008 188.158.016 2.163.817.189 28.251 2028-2029 |
47.085 65% 30.605 85250,88 28% 2.609.124.495 130.456.225 260.912.450 3.000.493.169 2029-2030 |
70% 25% 47.085 32.960 106563,60 3.512.282.974 175.614.149 351.228.297 4.039.125.420 2030-2031 |
47.085 75% 2031-2032 |
47.085 75% 2032-2033 |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 35.314 | 35.314 | 75% 47.085 35.314 2033-2034 |
47.085 75% 35.314 2034-2035 |
47.085 75% 35.314 2035-2036 |
75% 47.085 35.314 2036-2037 |
||||||
| 130007,59 22% |
20% 156009,11 |
18% 184090,75 |
211704,36 15% |
243460,02 15% |
15% 279979,02 |
||||||
| 4.591.055.602 229.552.780 |
5.509.266.722 275.463.336 |
6.500.934.732 325.046.737 |
7.476.074.942 373.803.747 |
8.597.486.184 429.874.309 |
494.355.456 9.887.109.111 |
||||||
| 459.105.560 5.279.713.942 |
550.926.672 6.335.656.731 |
650.093.473 7.476.074.942 |
747.607.494 8.597.486.184 |
859.748.618 9.887.109.111 |
11.370.175.478 988.710.911 |
||||||
| 2026 20,00% |
2027 30,00% |
2028 30,00% |
|||||||||
| 2.277,51 m² | 3.416,26 m² | 3.416,26 m² | |||||||||
| 447.200,00 TL/m² 30,00% |
559.000,00 TL/m² 25,00% |
670.800,00 TL/m² 20,00% |
|||||||||
| 783.462.064 TL Satış Geliri (Yalı Dairesi) |
1.018.500.683 TL | 1.909.688.781 TL | 2.291.626.537 TL | ||||||||
| 0,00 m² - Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Yalı) Satılan Brüt Alan ((Yalı) |
- 0,00 m² |
4.513,14 m² 3 Adet |
2 Adet 2.804,07 m² |
||||||||
| 632.000,00 TL/m² Ortalama Birim Satış Fiyatı (Yalı) Artış Oranı (Yalı) |
821.600,00 TL/m² 30,00% |
1.027.000,00 TL/m² 25,00% |
1.232.400,00 TL/m² 20,00% |
||||||||
| 783.462.064 - TL Satış Gelirleri ( Toplam ) Satış Geliri (Yalı) |
1.018.500.683 - TL |
6.544.683.561 4.634.994.780 TL |
5.747.362.405 3.455.735.868 TL |
||||||||
| Olağan Dışı Gelirler (Artık Değer) | 47.316.879.317,72 | ||||||||||
| 783.462.064 TOPLAM GELİRLER ( TL) |
1.018.500.683 | 7.931.745.862 | 7.911.179.595 | 3.000.493.169 | 4.039.125.420 | 5.279.713.942 | 6.335.656.731 | 7.476.074.942 | 8.597.486.184 | 9.887.109.111 | 58.687.054.796 |
| İŞLETME GİDERLERİ ( TL) | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | 40% | |
| Genel Faaliyet Giderleri ( TL) | 832.237.381 | 1.298.290.314 | 1.800.295.902 | 2.423.475.252 | 3.167.828.365 | 3.801.394.038 | 4.485.644.965 | 5.158.491.710 | 5.932.265.467 | 6.822.105.287 | |
| 1,50% 2,00% Emlak Vergisi,Çevre Temizlik Vergisi vb. Sigorta Gideri |
20.805.935 27.741.246 |
32.457.258 43.276.344 |
45.007.398 60.009.863 |
80.782.508 60.586.881 |
79.195.709 105.594.279 |
126.713.135 95.034.851 |
112.141.124 149.521.499 |
128.962.293 171.949.724 |
148.306.637 197.742.182 |
170.552.632 227.403.510 |
|
| SABİT GİDERLER ( TL) | 880.784.561 | 1.374.023.915 | 1.905.313.163 | 2.564.844.642 | 3.352.618.353 | 4.023.142.024 | 4.747.307.588 | 5.459.403.727 | 6.278.314.286 | 7.220.061.428 | |
| 3% İnşaat Maliyetleri (TL) |
|||||||||||
| TOPLAM GİDERLER ( TL) Yenileme Gideri ( TL) |
880.784.561 | 1.374.023.915 | 1.905.313.163 | 2.564.844.642 | 3.352.618.353 | 190.069.702 4.213.211.726 |
224.282.248 4.971.589.837 |
257.924.586 5.717.328.312 |
296.613.273 6.574.927.559 |
1.760.611.644 8.980.673.072 |
|
| 783.462.064 NET NET NAKİT AKIŞI ( TL) |
1.018.500.683 | 7.050.961.301 | 6.537.155.679 | 1.095.180.007 | 1.474.280.778 | 1.927.095.589 | 2.122.445.005 | 2.504.485.106 | 2.880.157.872 | 3.312.181.552 | 49.706.381.723 |
İndirgeme Oranı (%) 29,00% 30,00% 31,00% Yatırımın Net Bugünkü Değeri ( TL ) 11.112.739.474 13.041.560.779 12.564.113.439 Yatırımın Net Bugünkü Yuvarlatılmış Değeri ( TL ) 11.112.740.000 13.041.560.000 12.564.110.000
TRGYO-2503070 BEYKOZ (PAŞABAHÇE PROJESİ) 52
OTELİN ADI Açık Kalan Gün Sayısı 365 Oda Sayısı 129 Yıllık Yatak Kapasitesi 47085 Ortalama Gecelik Yatak Fiyatı 28.750 Diğer Gelir Oranı 5% Ekstra Yiyecek İçecek Geliri Oranı 10% Kapitalizasyon Oranı 7,0% Yenileme Gideri Oranı 3% Yıllık Enflasyon 30% TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ 4.525.888.320,00 YILLAR 2025-2026 2026-2027 2027-2028 2028-2029 2029-2030 2030-2031 2031-2032 2032-2033 2033-2034 2034-2035 2035-2036 2036-2037 FAALİYET GÖSTERGELERİ İnşaat Dönemi İnşaat Dönemi Yıllık Yatak Kapasitesi 47.085 47.085 47.085 47.085 47.085 47.085 47.085 47.085 47.085 47.085 Kapasite Kullanım Oranı (%) 50% 60% 65% 70% 75% 75% 75% 75% 75% 75% Satılan Yatak Adedi (Konaklama) 23.543 28.251 30.605 32.960 35.314 35.314 35.314 35.314 35.314 35.314 GELİRLER ( TL) Oda Başına Konaklama Geliri ( TL) 28.750 38.813 51.232,50 66602,25 85250,88 106563,60 130007,59 156009,11 184090,75 211704,36 243460,02 279979,02 Konaklama Gelir artış Oranı 35% 32% 30% 28% 25% 22% 20% 18% 15% 15% 15% Toplam Konaklama Geliri ( TL) 1.206.141.131 1.881.580.165 2.609.124.495 3.512.282.974 4.591.055.602 5.509.266.722 6.500.934.732 7.476.074.942 8.597.486.184 9.887.109.111 Otel Diğer Gelirler ( TL) 60.307.057 94.079.008 130.456.225 175.614.149 229.552.780 275.463.336 325.046.737 373.803.747 429.874.309 494.355.456 Ekstra Yiyecek İçecek Geliri ( TL) 120.614.113 188.158.016 260.912.450 351.228.297 459.105.560 550.926.672 650.093.473 747.607.494 859.748.618 988.710.911 İŞLETME GELİRLERİ ( TL) 1.387.062.301 2.163.817.189 3.000.493.169 4.039.125.420 5.279.713.942 6.335.656.731 7.476.074.942 8.597.486.184 9.887.109.111 11.370.175.478 KONUT GELİRLERİ ( TL) YATIRIM SÜRECİ 48 TOPLAM SATILABİLİR YALI DAİRESİ ALANI (m²) 11.387,53 m² TOPLAM SATILABİLİR YALI ALANI (m²) 7.317,21 m² KONUT GELİRLERİ ( TL) 2025 2026 2027 2028 Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Yalı Dairesi) 20,00% 20,00% 30,00% 30,00% Satılan Brüt Alan (Yalı Dairesi) 2.277,51 m² 2.277,51 m² 3.416,26 m² 3.416,26 m² Ortalama Birim Satış Fiyatı (Yalı Dairesi) 344.000,00 TL/m² 447.200,00 TL/m² 559.000,00 TL/m² 670.800,00 TL/m² Artış Oranı 30,00% 25,00% 20,00% Satış Geliri (Yalı Dairesi) 783.462.064 TL 1.018.500.683 TL 1.909.688.781 TL 2.291.626.537 TL Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Yalı) - - 3 Adet 2 Adet Satılan Brüt Alan ((Yalı) 0,00 m² 0,00 m² 4.513,14 m² 2.804,07 m² Ortalama Birim Satış Fiyatı (Yalı) 632.000,00 TL/m² 821.600,00 TL/m² 1.027.000,00 TL/m² 1.232.400,00 TL/m² Artış Oranı (Yalı) 30,00% 25,00% 20,00% Satış Geliri (Yalı) - TL - TL 4.634.994.780 TL 3.455.735.868 TL Satış Gelirleri ( Toplam ) 783.462.064 1.018.500.683 6.544.683.561 5.747.362.405 Olağan Dışı Gelirler (Artık Değer) 47.316.879.317,72 TOPLAM GELİRLER ( TL) 783.462.064 1.018.500.683 7.931.745.862 7.911.179.595 3.000.493.169 4.039.125.420 5.279.713.942 6.335.656.731 7.476.074.942 8.597.486.184 9.887.109.111 58.687.054.796 İŞLETME GİDERLERİ ( TL) GOP (%) 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% Genel Faaliyet Giderleri ( TL) 832.237.381 1.298.290.314 1.800.295.902 2.423.475.252 3.167.828.365 3.801.394.038 4.485.644.965 5.158.491.710 5.932.265.467 6.822.105.287 Emlak Vergisi,Çevre Temizlik Vergisi vb. 1,50% 20.805.935 32.457.258 45.007.398 60.586.881 79.195.709 95.034.851 112.141.124 128.962.293 148.306.637 170.552.632 Sigorta Gideri 2,00% 27.741.246 43.276.344 60.009.863 80.782.508 105.594.279 126.713.135 149.521.499 171.949.724 197.742.182 227.403.510 SABİT GİDERLER ( TL) 0 880.784.561 1.374.023.915 1.905.313.163 2.564.844.642 3.352.618.353 4.023.142.024 4.747.307.588 5.459.403.727 6.278.314.286 7.220.061.428 İnşaat Maliyetinin Yıllara Dağılım Oranı 45% 55% İnşaat Maliyetleri (Bugünkü birim fiyatlarla) 2.036.649.744,00 2.489.238.576,00 İnşaat Maliyetleri (Eskale edilmiş) 2.036.649.744,00 3.236.010.148,80 Yenileme Gideri ( TL) 3% 190.069.702 224.282.248 257.924.586 296.613.273 1.760.611.644 TOPLAM GİDERLER ( TL) 2.036.649.744 3.236.010.149 880.784.561 1.374.023.915 1.905.313.163 2.564.844.642 3.352.618.353 4.213.211.726 4.971.589.837 5.717.328.312 6.574.927.559 8.980.673.072 NET NET NAKİT AKIŞI ( TL) -1.253.187.680 -2.217.509.466 7.050.961.301 6.537.155.679 1.095.180.007 1.474.280.778 1.927.095.589 2.122.445.005 2.504.485.106 2.880.157.872 3.312.181.552 49.706.381.723 İndirgeme Oranı (%) 29,00% 30,00% 31,00% Yatırımın Net Bugünkü Değeri ( TL ) 7.589.340.448 7.153.180.402 6.748.617.561 Yatırımın Net Bugünkü Yuvarlatılmış Değeri ( TL ) 7.589.340.000 7.153.180.000 6.748.620.000 DEĞERLEME TABLOSU İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI TABLOSU (BODRUM OTEL) - MEVCUT DURUM DEĞERİ İÇİN NAKİT AKIŞI TABLOSU TESİSİN İŞLETME SINIFI 5 YILDIZ ÇALIŞMA PRENSİBİ HERŞEY DAHİL
MEVCUT DURUM DEĞERİ İÇİN NAKİT AKIŞI TABLOSU
| 195 Ada 7Parsel İçin Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre Tamamlanması Durumunda Net Bugünkü Değer |
|
|---|---|
| PROJENİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) | 13.041.560.778,98 |
| PROJENİN YUVARLATILMIŞ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (.- TL) |
13.041.560.000,00 |
| 195 Ada 7Parsel İçin Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre Mevcut Duruma Esas Değeri |
|
| PROJENİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) | 7.153.180.402,29 |
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
En etkin ve verimli kullanımının mevcut ruhsatına uygun olan konaklama tesisi olduğu öngörülmüştür.
6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi
■
Değerlemeye konu olan taşınmazın toplam değerleri 3 farklı yöntem ile hesaplanmış olup elde edilen değerler aşağıdaki gibidir.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre; | |
|---|---|
| 195 ADA 7 PARSELİN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 5.230.350.000,00 |
| 200 ADA 3 PARSELİN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 37.630.000,00 |
| 209 ADA 3 PARSELİN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 749.760.000,00 |
| ■ | Maliyet Yaklaşımı Yöntemine Göre; | |
|---|---|---|
| 195 ADA 7 PARSELİN MEVCUT DURUM DEĞERİ (.-TL) | 5.607.510.000,00 | |
| 195 ADA 7 PARSEL ÜZERİNDEKİ PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ (.- TL) |
11.163.100.000,00 | |
| ■ | Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre |
| 195 ADA 7 PARSELİN MEVCUT DURUM DEĞERİ (.-TL) | 7.153.180.000,00 |
|---|---|
| 195 ADA 7 PARSELİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) |
13.041.560.000,00 |
■ 3 ADET PARSEL İÇİN NİHAİ DEĞER TABLOSU
| 3 ADET TAŞINMAZIN MEVCUT DURUM DEĞERİ | 6.394.900.000,00 |
|---|---|
| 195 ADA 7 PARSELİN MEVCUT DURUM DEĞERİ (.-TL) | 5.607.510.000,00 |
| 195 ADA 7 PARSELİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) |
13.041.560.000,00 |
6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin
değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlardan 195 ada 7 parselin değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olduğu görülmektedir. Taşınmazın üzerinde otel projesi geliştiriliyor olması dikkate alınarak proje için mevcut durum değeri ve tamamlanması durumundaki bugünkü değeri takdiri için gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
200 ada 3 parsel 209 ada 3 parsel için alınmış herhangi bir ruhsat olmaması, proje geliştirmeye uygun olmamaları nedeni ile pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, inşaat faaliyeti devam etmektedir. Bu nedenle parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazın tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması
6.5.5 - Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Mevzuat açısından herhangi bir sakıncalı duruma rastlanmamıştır. İnşaatın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınması gerekmektedir.
6.5.6 - Kira Değeri Analizi
Taşınmazın inşaat halinde olması nedeni ile kira değer analizi yapılmamıştır.
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde inşaatı devam eden konaklama tesisi projesi bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Bu kapsam dışındadır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı
- 6.5.9 Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede;
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
195 ada 7 parsel üzerinde yer almakta olan irtifak hakkı arsa üzerindeki deniz fenerine
ilişkin Kıyı Emniyet Müdürlüğü lehine tesis edilmiştir. 200 ada 3 parsel üzerinde yer alan beyan taşınmazın üzerinde yer alan eski su deposuyla ilgili olduğu görülmüştür.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu 195 ada 7 parselin ruhsat ve projelerinin bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması nedeniyle "Proje" olarak olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Tebliğ'in r maddesinde "(Değişik: Değişik: RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dâhil edilebilir." denilmektedir.
195 ada 7 parselin tapu sicilindeki niteliği "Arsa" olup üzerinde geliştirilecek otel projesi için yapı ruhsatı alınmış, hafriyat çalışmalarına başlanmıştır. Bu sebeple taşınmaz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Proje" başlığı altında yer alabilir. 200 ada 3 parselin tapu sicilindeki niteliği "Kargir Su Deposu" olup cins tashihi parsel üzerindeki eski yapıya ilişkin olup mevcut niteliği boş arsa şeklindedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasına Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır. 209 ada 3 parselin tapu sicilindeki niteliği "Kargir Depo Ve Meyva Bahçesi" olup mevcut
durumda eski metruk depo binası bulunmakta röleve projesi ve ruhsatla ilgili çalışmalar ilgili imar müdürlüğü ve koruma kurulu nezdinde devam etmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasına Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
7 - SONUÇ
Rapor konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; değerleme konusu 195 ada 7 parsel, 200 ada 3 parsel, 209 ada 3 parsel için
tarihli toplam mevcut durum değeri için ; 30.06.2025
.-TL 6.394.900.000
(Altı Milyar Üç Yüz Doksan Dört Milyon Dokuz Yüz Bin Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 7.595.141.000
kıymet takdir edilmiştir.
| 3 ADET PARSELİN TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ | |
|---|---|
| TL | TL |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) |
| 6.394.900.000 | 7.595.141.000 |
| 195 ADA 7 PARSEL ÜZERİNDEKİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ | |
| TL | TL |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) |
| 5.607.510.000 | 6.729.012.000 |
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ | |
| TL | TL |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) |
| 13.041.560.000 | 15.649.872.000 |
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı
405453 401732 Berrin KURTULUŞ SEVER
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 409558
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Gizem GEREGÜL EVLEK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
* Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
TRGYO-2503070 BEYKOZ (PAŞABAHÇE PROJESİ) 59
