Pre-Annual General Meeting Information • Apr 8, 2016
Pre-Annual General Meeting Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
Aktieägarna i NP3 Fastigheter AB (publ), org.nr 556749-1963, kallas härmed till årsstämma måndag den 2 maj 2016 klockan 16:30 på Sundsvalls Teater, Esplanaden 19, Sundsvall.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:
Anmälan om deltagande i stämman kan ske per post till NP3 Fastigheter AB (publ), Box 12, 851 02 Sundsvall eller per e-post till [email protected]. Vid anmälan ska namn/företag, adress, telefonnummer samt person- eller organisationsnummer och eventuella biträden uppges.
Fullständig kallelse, anmälningsblankett, fullmaktsformulär och dagordning finns på bolagets hemsida www.np3fastigheter.se och skickas till de aktieägare som så begär och anger sin postadress.
Aktieägare får vid bolagsstämma medföra högst två biträden, dock endast som aktieägaren till bolaget anmäler antalet biträden på det sätt som anges i föregående stycke.
Den som företräder juridisk person ska visa kopia av registreringsbevis, ej äldre än ett år, eller motsvarande behörighetshandlingar som utvisar behörig firmatecknare.
Fullmakten i original samt, om fullmakten utfärdats av juridisk person, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar utvisande behörig företrädare ska vara bolaget tillhanda på ovan angiven adress senast den 26 april 2016.
Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste i god tid före den 26 april 2016 genom förvaltares försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta vid stämman. Sådan registrering måste vara genomförd hos Euroclear Sweden AB senast den 26 april 2016.
Delårsrapport januari-mars: 29 april 2016
Årsstämma: 2 maj 2016
Delårsrapport januari-juni: 14 juli 2016
Delårsrapport januari-september: 27 oktober 2016
Bokslutskommuniké januari-december: 23 februari 2017
NP3s årsredovisning tillhandahålls som dokument i pdf-format på www.np3fastigheter.se.
De som efterfrågar en tryckt version av årsredovisningen eller vill prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden kontakta [email protected].
| Året i korthet | 04 |
|---|---|
| VD har ordet | 06 |
| Vision, affärsidé och mål | 08 |
| Mål och måluppfyllnad | 10 |
| Intjäningsfårmåga | 11 |
| Fastighetsbestånd | 12 |
| Projekt | 16 |
| Transaktioner | 18 |
| Marknadsanalys norra Sverige | 20 |
| Våra affärsområden | 23 |
| Sundsvall | 24 |
| Gävle | 28 |
| Dalarna | 30 |
| Östersund | 32 |
| Umeå | 34 |
| Luleå | 36 |
| NP3 som investering | 38 |
| Aktien och ägarna | 40 |
| Medarbetare och organisation | 44 |
| Hållbarhet | 46 |
| Förvaltningsberättelse 2015 | 48 |
| Flerårsöversikt | 49 |
| Finansiering | 50 |
| Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer |
54 |
| Bolagsstyrningsrapport | 57-65 |
| Styrelse | 60-61 |
| Ledning | 65 |
| Finansiella rapporter | 66-76 |
| Noter och redovisningsprinciper | 77 |
| Förslag till vinstdisposition | 92 |
| Revisionsberättelse | 95 |
| Definitioner | 96 |
NP3 är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag med fokus på kommersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning i norra Sverige. NP3s inriktning är att äga och förvalta fastigheter inom främst kategorierna handel, industri, logistik och kontor. Fastighetsbeståndet är indelat i sex affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå och Luleå. Bolaget ska verka på orter med stabil och växande befolkning och har som mål att äga minst 100 000 kvadratmeter per affärsområde för att nå effektivitet i förvaltningen och uppnå hög marknadsnärvaro. NP3 har sitt säte i Sundsvall.
| Ändring av antalet aktier. Till följd av NP3s riktade ny emission till Fjärde AP-fonden som genomfördes den 4 aug ökade antalet aktier och röster med 1 900 000. |
NP3 Fastigheter emitterar obliga tionslån om 300 MSEK |
KVARTAL 4 NP3 säljer två icke strategiska fastigheter för sammanlagt 67 MSEK vilket innebär en vinst om ca 10 MSEK från förvärvat pris. |
Q3-rapport Aktien stänger på 42,40 SEK. |
Förvärv av en fast ighet i Umeå för 89 MSEK. Fastigheten är en nybyggnation av Skanska Sverige AB. |
NP3 köper fyra fast igheter i Umeå med ett underliggande fastighetsvärde om 118,8 MSEK |
|---|---|---|---|---|---|
| 31/8 1/9 Köper hotellfastighet i Borlänge med underlig gande fastighetsvärde på cirka 48 MSEK och hyresvärde ligger på 4,5 MSEK på årsbasis. 96 MSEK. |
3/9 8/9 Förvärv i Umeå av en fastighet om 11 300 kvm och en tomtareal om 23 700 kvm. Under liggande fastighetsvärde, |
7/10 12/10 Offentliggör obli gationsprospekt och ansöker om inregistrering av obligationslån vid Nasdaq Stockholm |
3/11 20/11 24/11 NP3 förvärvar fyra fastigheter i Östersund med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 100 MSEK. |
16/12 NP3 växer i Gävle och lämnar Sveg. Förvärvar en kontorsfastighet i Gävle för 35 MSEK. |
22/12 30/12 NP3 köper två fastig heter i Gävle med ett totalt underliggande fastighetsvärde om 51 MSEK. |
| 2015 | 2014 |
|---|---|
| 4 580 | 3 333 |
| 408 | 250 |
| 302 | 194 |
| 202 | 111 |
| 4,10 | 3,29 |
| 3,83 | 4,45 |
| 35,23 | 31,79 |
| 92 | 94 |
| 74 | 77 |
| 56,3 | 58,4 |
| 4,1 | 3,5 |
* Aktierelaterade nyckeltal är beräknade på genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt.
Knappt en månad innan 2015 ringdes in, ringdes NP3 in på börsens huvudlista. För NP3 innebar noteringen och det nya året att vi steg ur anonymiteten och ut på offentlighetens scen. En scen där vi varje dag blev bedömda för det arbete vi utförde, jag kände att bolaget och inte minst jag själv var exponerad och blottad. Men mest av allt var jag stolt över vad vi byggt upp och att vi tagit bolaget som jag var med och startade för bara några år sedan ända till börsens huvudlista.
För mig med en oerhörd tävlingsinstinkt var det utmanande att första tiden inte ta varje dag med en kursåtergång som en negativ inställning mot NP3. Till min stora lycka var det många som förstod NP3s affärsidé vilket gjorde att vi fick ett positivt mottagande av investerarmarknaden, något som sporrade mig och organisationen. Inför året var målet att växa med en miljard kronor, en tillväxt på 30 procent. Vi började den resan under kvartal ett när vi tog första spadtaget för att bygga fastigheten ni kan se på omslaget. Vårt lyckade genomförande av det nybyggnadsprojektet har också lett till att vi idag ser en än större möjlighet i vårt befintliga fastighetsbestånd, med våra byggrätter.
Om det var begränsat med transaktioner under första kvartalet var andra kvartalet precis tvärtom. När vi summerade första halvåret uppgick förvärvsvolymen till 559 miljoner kronor. Marknaden var under hösten fortsatt god och vi reviderade upp vårt tillväxtmål till 1,3 miljarder kronor. Vi hade då genomfört en riktad emission till Fjärde AP fonden och stod i startblocken för att påbörja en obligationsemission som finansierade vårt höjda tillväxtmål. Detta var två viktiga händelser under 2015 då de gav NP3 ytterligare en stark trovärdig ägare samt ytterligare en kapitalkälla att i framtiden använda oss av. Räntan på obligationen blev något hög men sett till de affärer vi gjort och hur obligationsmarknaden utvecklats därefter så är jag glad att vi genomförde den.
Under andra halvan av året fortsatte vår planenliga tillväxt och vid årets slut hade vi nått målet om 1,3 miljarder. Vid årsskiftet uppgick fastighetsvärdet inklusive ej tillträdda fastigheter till 4 700 miljoner kronor vilket innebär en tillväxt om 40 procent. Ser vi på transaktionsmarknaden framåt är jag övertygad om att vi fortsatt kommer hitta rätt affärer. NP3 skall nå tillväxtmålet för 2016 på en miljard i förvärv och 250 miljoner kronor i nybyggnationsprojekt. Vi kommer inte se så många stora affärer utan jag ser ett NP3 som fortsätter med de mindre förvärven som vi hittar lokalt i våra delmarknader. En strategi som hittills genererat attraktiva fastigheter som når upp till vårt höga avkastningskrav. Dessutom slipper vi mindre attraktiva fastigheter som ofta följer med i större portföljförvärv.
Är norra Sverige och vår typ av fastigheter tråkiga i en marknad som är så uppåtgående? Är våra fastigheter mer riskfyllda? Tvärtom, jag ser vår marknad och våra fastigheter som stabila och trygga. De kraftiga värdeökningar av fastigheter vi nu ser på markna-
"Vi ska leverera en direktavkastning i toppen av branschen och samtidigt vara en kassaflödesgenerator med stark tillväxt."
den kan NP3 inte matcha. Men å andra sidan är vi heller inte med på resan när marknadsvärdena vänder nedåt. Med över fyra års återstående löptid i snitt på hyresavtalen, en avkastning på fastighetsnivå på 7,8 procent, över 1 100 hyresavtal och ett kvadratmeterpris på vårt bestånd om cirka 7 500 kronor så är det åtminstone tryggt och stabilt för mig. Däremot, i en tid där i princip alla fastighetsinvesteringar går bra, är värdeförändringen något som prisas högre än intjäningen. NP3 kan inte och ska inte vinna tävlingen om högst värdeförändring. Enligt mig är det intjäningen i kronor och ören som framför allt är det centrala. Därför skall NP3 fortsätta att fokusera på kassaflödet och förvaltningsresultatet per aktie.
Norra Sverige är i dag expansivt i samtliga centralorter. I takt med att våra orter växer ser jag en framtid med sjunkande vakansnivåer, fler nybyggnationsprojekt och en positiv hyresutveckling. För NP3 som har byggrätter om 55 000 kvadratmeter, en vakans på åtta procent, en snitthyra inklusive värme per kvadratmeter om 825 kronor och ändå en avkastning på 7,8 procent finns det goda utsikter att skapa ett bolag som är än mer framgångsrikt och lönsamt än vad bolaget är i dag.
Det finns gott om anledningar till att den framtida utvecklingen av NP3 kommer bli fortsatt stark. Vi har nu nått en volym i fastighetsbeståndet som gör att NP3 i dag har en stabil och trygg grund att stå på. Därtill har vi skapat en organisation som möjliggör att vi kan utöka fastighetsbeståndet med befintlig bemanning. NP3 erbjuder en utdelning i toppen av branschen och därtill finns en målsättning att nå tillväxt av förvaltningsresultatet. Att leverera en hög utdelning kombinerat med tillväxt av förvaltningsresultatet är en utmaning som jag ser fram emot att visa att vi klarar av. Genom vår kunskap om marknaden och vår affärsinstinkt ska NP3 fortsätta bygga vidare på inslagen väg. Vi ska leverera en direktavkastning i toppen av branschen och samtidigt vara en kassaflödesgenerator med stark tillväxt.
Andreas Nelvig
VD, NP3 Fastigheter
NP3 ska med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter i norra Sverige.
NP3 ska genom gott affärsmannaskap och med nöjda hyresgäster, investerare och intressenter, skapa Sveriges långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag.
NP3 ska genom lokal närvaro, kreativitet och gott affärsmannaskap skapa värden i fastighetsbeståndet och därmed skapa förutsättningar för fortsatt god expansion och högt anseende.
NP3 har som mål att över tid ha en god avkastning på eget kapital genom:
NP3 har som mål att den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till 95 procent.
Med kunden i centrum är NP3s strategi för att skapa värde för bolagets aktieägare inriktat på ett ständigt förbättrande av kassaflödet genom transaktioner, utveckling av befintligt bestånd samt effektiv förvaltning. Förvärven ger stordriftsfördelar och utgörs av fastigheter med bra kassaflöden och hög avkastning. För att nå framgång krävs även ett effektivt utnyttjande av fastighetsbeståndets fulla potential. Vidare pågår kontinuerligt värdeskapande genom att fokusera på kostnads- och resurseffektiv förvaltning.
NP3 arbetar aktivt och kontinuerligt med förvärv och försäljningar för att utveckla fastighetsbeståndet vad gäller dess sammansättning utifrån geografi och fastighetskategori för att optimera den riskjusterade avkastningen. Risk- och avkastningsnivåerna analyseras inför varje transaktion.
N står för Norra Sverige och P står för Personligt
Anna Wirtén
Transaktionsverksamheten styrs av den övergripande strategin som anger att bolaget ska verka på orter med stabil och växande befolkning och med målet om ett fastighetsbestånd per affärsområde om minst 100 000 kvadratmeter.
Fastigheter som medföljer vid större förvärv och som avkastar under bolagets långsiktiga målsättning eller som genom dess geografiska placering inte anses passa in i fastighetsportföljen kommer att avyttras. Som stöd i förvärvs- och försäljningsprocessen har bolagets ledning en investeringskommitté med fyra utvalda styrelseledamöter som har bred kompetens och erfarenhet.
NP3s utveckling av fastighetsbeståndet bygger på ett nära samarbete med hyresgästerna och strategiska investeringar för framtida lönsamhet. Viktiga faktorer för framtida lönsamhet är bolagets lokala marknadskännedom och förmåga av att kontinuerligt arbeta med varje enskild fastighet genom utvecklingsåtgärder för att utnyttja fastighetens fulla potential. För varje fastighet finns en affärsplan.
NP3 är ett bolag med ett tydligt kundfokus som uppnås genom lokal närvaro och långa kundrelationer vilket i sin tur skapar stabila hyresintäkter. Vi är, trots en liten organisation, närvarande på samtliga våra huvudorter, vilket innebär att vi är tillgängliga och engagerade i våra hyresgästers verksamhet. Detta skapar trygghet hos hyresgästen. Att vi från starten av NP3 varit tydliga med att vårt fokus är norra Sverige innebär att vår marknad och intressesfär är en och densamma som våra kunders.
En viktig parameter i att kunna tillgodose kundernas behov på varje ort är att skapa grupperingar av fastigheter med olika typer av lokaler i varje affärsområde. Detta fokus medför att vi kan erbjuda våra hyresgäster flera lokalalternativ och därmed utvecklas tillsammans med befintliga hyresgästers förändrade behov. Vår lokala närvaro ger kännedom om kundernas önskemål och behov samtidigt som den gör vår förvaltning och service mer effektiv.
NP3s fastighetsbestånd är indelat i sex affärsområden som alla har en eller flera affärsansvariga som är dedikerade till kundrelationer, uthyrning och med ansvar att upphandla och omförhandla hyreskontrakten samt att optimera driftöverskottet för varje fastighet.
NP3 har en förvaltningsansvarig som tillsammans med tre tekniska förvaltare ansvarar för upphandling och hanteringar av samtliga förvaltningsavtal och samordnar förvaltningen mellan de sex affärsområdena. NP3 har valt en affärsmodell där fastigheternas löpande förvaltning, skötsel och drift sköts av underleverantörer där Fastighetssnabben AB utgör den största samarbetspartnern.
| Tillväxt Det långsiktiga målet är ett fastig hetsvärde om minst åtta miljarder kronor. Delmålet för 2015 var en tillväxt om 1,3 miljarder kronor. 8 MDSEK |
Det tidigare målet från 2013 att nå ett fastighetsvärde om 4-5 MDSEK under 2014/2015 är uppnått. Det nya målet att nå ett fastighetsvärde om minst 8 MDSEK sattes 2015 och tiden för detta är satt till 3-5 år. Avsikten är att uppnå effek tivitet i förvaltning och organisation, nå en tillfredsställande riskspridning och göra bolaget mer attraktivt för institutio nella investerare samt bli en välkänd aktör som uppfattas som trovärdig. Förvärvade fastigheter, inklusive ej tillträdda, samt investeringar i befintligt bestånd överstiger det kom municerade investeringsmålet om 1,3 MDSEK för 2015. |
MSEK 5000 4 580 4000 3 333 3000 2000 1 737 1000 1 250 611 0 2011 2012 2013 2014 2015 |
|---|---|---|
| Överskottsgrad Överskottsgraden ska överstiga 75 procent. 75 % |
Detta visar driftöverskottets andel av intäkterna och är ett viktigt effektivitetsmått på förvaltningen och som pekar ut vilken typ av fastigheter vi ska ha i beståndet och hur hyresavtalen ska utformas. Överskottsgradens utfall 2015 tyngs av strategiska förvärv från 2014 som gjordes på en lägre överskottsgrad och som nu slår fullt ut på helåret jämfört med 2014. |
82 80 80 78 78 78 77 76 74 74 72 70 2011 2012 2013 2014 2015 |
| Direktavkastning Direktavkastning på fastighetsport följen på minst 7,5 procent. 7,5 % |
Bolagets strategi är att äga högavkastande fastigheter vilket vi definierat som en direktavkastning om 7,5 procent. Av kastningskravet gäller för beståndet som helhet vilket gör att vissa enskilda fastigheter kan ha en lägre avkastning. |
8,3 8,2 8,2 8,1 8,1 8,0 8,0 7,9 7,8 7,8 7,7 7,6 7,6 7,5 7,4 7,3 2011 2012 2013 2014 2015 |
| Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 gånger 2 ggr |
En räntetäckningsgrad på 2 gånger innebär att resultat efter finansiella intäkter överstiger räntekostnaderna med det dubbla. |
5 4 4,1 3,5 3 2,9 2 2,3 1,9 1 0 2011 2012 2013 2014 2015 |
| Belåningsgrad Långsiktiga belåningsgraden ska uppgå till 60-70 procent. 60-70 % |
Målet är att över tid ligga på en nivå mellan 60 och 70 pro cent. Nivån som i dag är betydligt under 60 procent beror på att bolaget valt att utnyttja den starka kassan. |
100 80 90 70 60 65,5 60,9 59,7 58,4 56,3 50 40 30 20 10 0 2011 2012 2013 2014 2015 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till 95 procent. 95 % |
NP3 ska äga attraktiva lokaler med låg vakansgrad. Den nu varande vakansnivån beror till stor del på förvärvad vakans från större portföljaffärer. |
100 98 96 96 96 95 94 94 92 92 90 88 86 84 82 80 2011 2012 2013 2014 2015 |
| Effektiv förvaltning Vårt mål är att uppnå minst 100 000 kvadratmeter i uthyrningsbar yta i alla våra sex affärsområden. 100000 kvm |
Vid årets början var målet uppnått endast i affärsområde Sundsvall. Vid årets slut hade NP3 nått målet i ytterligare tre affärsområden: Luleå, Umeå och Dalarna. Fördelen med att ha en viss volym i varje affärsområde är att det ger bolaget möjlighet att snabbt möta kundernas lokalbehov, kan för bättra servicenivån samt uppnå en effektivare förvaltning. |
160 140 148 120 126 100 104 109 80 60 67 59 40 20 0 Östersund Gävle Dalarna Umeå Luleå Sundsvall |
| Utdelning NP3 skall dela ut 60 procent av för valtningsresultatet efter betald skatt. |
Utdelningsmålet är satt för att ge en hög och attraktiv direktavkastning till aktieägarna. Då bolaget är kassaflö desorienterat så skall det gynna aktieägarna. För 2015 följer NP3 utdelningspolicyn vilket ger en utdelning om 2,15 SEK per aktie, vilket motsvarar fem procent direktavkastning på |
börskursen 2015-12-31.
1 januari 2016
Följande information ligger till grund för den bedömda intjäningsförmågan.
Fastighetskostnader -106 Fastighetsskatt -15 Driftöverskott 339 Central administration -31 "Vi har per 1 januari 2016 och tolv månader framåt en intjäningsförmåga som ger ett förvaltningsresultat om 230 MSEK eller cirka 4,55 kronor per aktie."
Andreas Nelvig, VD
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga, MSEK 1 januari 2016
Justerat hyresvärde 500 Vakans -40 Hyresintäkter 460
Finansnetto -78 Förvaltningsresultat 230 Förvaltningsresultat SEK/aktie 4,57
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga på tolv-månadersbasis per den
NP3s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter i norra Sverige. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 decemer 2015 av 163 (125) förvaltningsfastigheter med en total uthyrbar area om 614000 (473000) kvadratmeter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 4 580 MSEK (3 333).
Under året har NP3s fastighetsbestånd vuxit med 37 procent i värde och med trettio procent i yta. Kontrakterade hyresintäkter uppgick till 464 MSEK (353) och bedömt hyresvärde till 504 MSEK (385). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 (92) procent på rapportdagen. Fastighetsportföljens direktavkastning för året uppgick till 7,8 procent (8).
NP3s fastighetsbestånd är indelat i sex affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå och Luleå. Sundsvall är det största affärsområdet motsvarande 23 procent (30) av fastighetsvärdet och 24 procent (32) av hyresvärdet. Fastigheterna är uppdelade i fem fastighetskategorier: handel, kontor, industri, logistik och övrigt. Den dominerande fastighetskategorin är handel som står för 35 procent (36) av hyresvärdet och 32 procent (41) av fastighetsvärdet och innefattar dagligvaru- och konsumenthandel samt business-to-business-handel. I kategorin övrigt ingår bland annat samhällsfastigheter, exempelvis skolor.
NP3 har under året förvärvat fastigheter till ett värde av 1 142 MSEK (1 527) och investerat 108 MSEK (26) i befintliga fastigheter och projekt. Investeringarna avser nybyggnationer samt anpassningar och ombyggnader till befintliga och nya hyresgästers behov samt energibesparande åtgärder. Under året har fastigheter avyttrats till ett värde om 70 MSEK och med en sammanlagd yta om drygt 10 000 kvadratmeter.
Bolagets mål är att uppnå minst 100 000 kvadratmeter i uthyrningsbar yta i alla våra sex geografiska marknader. Vid årets början var målet uppnått endast i affärsområde Sundsvall. Vid årets slut hade NP3 nått målet i ytterligare tre affärsområden: Luleå, Umeå och Dalarna. Under det fjärde kvartalet förvärvades fyra fastigheter i Umeå med ett underliggande fastighetsvärde om 118,8 MSEK men med tillträde under 2016. De har en total yta om drygt 14 000 kvadratmeter och ett hyresvärde om 9,7 MSEK.
Den största tillväxten under året har skett i affärsområdena Luleå och Östersund vars fastighetsvärden stigit med 111 respektive 65 procent och uthyrbara ytan med 97 procent i respektive affärsområde. Tack vare goda lägen och önskvärda hyresgäster med långa avtal har segmentet kontor ökat med fem procentenheter under året och står nu för 24 procent av hyresvärdet. Förvaltningsfastigheternas kvadratmetervärde har under året ökat med sex procent vilket främst är en följd av dyrare förvärvade fastigheter exempelvis kontor i bra lägen samt uppvärdering av befintliga fastigheter.
NP3s fastighetskostnader utgörs av fem huvudkategorier: mediakostnader, övriga driftskostnader, felavhjälpande underhåll, planerat underhåll och tomträttsavgäld. Mediakostnader avser värme, el och vatten vilka är kostnader som i stor utsträckning vidaredebiteras till hyresgästerna genom hyrestillägg. Driftkostnader som inte vidaredebiteras avser skötsel av fastigheterna som sköts av egen personal eller genom serviceavtal.
Ekonomisk vakans (%)
Nedanstående sammanställning baseras på NP3s förvaltningsfastighetsbestånd per den 31 december 2015. Hyresvärde avser hyresintäkter plus bedömd marknadshyra på outhyrda ytor i befintligt skick. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter inklusive avtalade tillägg på årsbasis.
| Fastighetsvärde | Hyresvärde | Ekonomisk | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Antal fastigheter |
MSEK | SEK/kvm | MSEK | SEK/kvm | uthyrnings grad,% |
|
| Sundsvall | 53 | 148 674 | 1 059 | 7 123 | 122 | 818 | 90 |
| Gävle | 20 | 67 400 | 605 | 8 976 | 61 | 901 | 94 |
| Dalarna | 18 | 104 168 | 657 | 6 307 | 73 | 704 | 95 |
| Östersund | 17 | 58 764 | 542 | 9 800 | 54 | 981 | 96 |
| Umeå | 31 | 108 638 | 786 | 7 235 | 90 | 825 | 91 |
| Luleå | 24 | 126 317 | 931 | 7 370 | 104 | 825 | 90 |
| Totalt | 163 | 613 960 | 4 580 | 7 502 | 504 | 825 | 92 |
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Handel | Industri | Logistik | Kontor | Övrigt | Totalt | Andel av total,% |
||
| Sundsvall | 23 135 | 47 997 | 17 280 | 51 095 | 9 167 | 148 674 | 24 | ||
| Gävle | 16 422 | 18 643 | 0 | 15 379 | 16 956 | 67 400 | 11 | ||
| Dalarna | 39 758 | 17 594 | 23 362 | 13 757 | 9 697 | 104 168 | 17 | ||
| Östersund | 21 122 | 18 876 | 0 | 9 548 | 5 755 | 58 764 | 9 | ||
| Umeå | 45 593 | 25 379 | 0 | 28 052 | 9 614 | 108 638 | 18 | ||
| Luleå | 50 376 | 38 214 | 15 780 | 16 046 | 5 901 | 126 317 | 21 | ||
| Totalt | 196 406 | 166 703 | 56 422 | 133 877 | 57 090 | 613 960 | 100 |
| Fastighetsvärde | Hyresvärde | Ekonomisk | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetskategori | Antal fastigheter |
Uthyrbar area, kvm |
MSEK | SEK/kvm | MSEK | SEK/kvm | uthyrnings grad,% |
|
| Handel | 52 | 196 406 | 1 951 | 8 723 | 177 | 899 | 93 | |
| Industri | 39 | 166 703 | 929 | 6 312 | 116 | 699 | 93 | |
| Logistik | 18 | 56 422 | 556 | 5 469 | 36 | 646 | 86 | |
| Kontor | 38 | 133 877 | 786 | 7 252 | 120 | 895 | 90 | |
| Övrigt | 16 | 57 090 | 357 | 10 962 | 55 | 955 | 95 | |
| Totalt | 163 | 613 960 | 4 580 | 7 459 | 504 | 825 | 92 |
Fastighetsvärde/kvm baseras på fastighetens area. Hyresvärde/kvm baseras på kontraktens area.
NP3s kontor i Sundsvall.
Fastighetsskatten uppgår för inkomståret 2015 till 1 procent av taxeringsvärdet för lokalfastigheter och 0,5 procent för industrifastigheter. Utöver dessa finns det fastigheter som klassificeras som specialfastigheter vilka inte belastas av någon fastighetsskatt. NP3 äger 17 fastigheter upplåtna med tomträtt. Tomträttsavgäld för år 2015 uppgick till 605 KSEK. För 2016 uppgår tomträttsavgälden till 738 KSEK på årsbasis.
NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. Normen är att ingen hyresgäst, med undantag för statliga och kommunala verksamheter, ska stå för mer än fem procent av hyresvärdet.
De tio största hyresgästerna sett till hyrd yta fördelade sig över 23 hyreskontrakt med en återstående hyreslängd om 4,9 år och de svarade för 15,3 procent av den totala hyresintäkten. De tio största hyresgästerna i förhållande till hyresvärde stod för 15,7 procent av det totala hyresvärdet och den återstående avtalslängden var 5,2 år fördelat även här på 23 avtal.
Vid årets slut hade NP3 1 140 hyresavtal där den genomsnittliga återstående löptiden uppgick till 4,4 år (4,5) Snitthyran på beståndet beräknas utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till 825 kronor per kvadratmeter för året. Genomsnittshyran varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmarknaden.
Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis inklusive tillägg uppgick till 464 MSEK (353) per 31 december 2015. Tilläggen avser bland annat fastighetsskatt, värme och el som av NP3 vidaredebiteras till hyresgästerna. Av det totala kontraktsvärdet, exklusive tillägg, var 94 procent indexerat mot konsumentprisindex. Det förekommer även avtal med uppräkning mot en fast procentsats samt hyresavtal som är föremål för uppräkning i förhållande till hyresgästens omsättning, det vill säga omsättningshyra.
| Hyresvärde | ||
|---|---|---|
| Kommun | MSEK | Andel,% |
| Umeå | 80 | 16 |
| Sundsvall | 71 | 14 |
| Gävle | 56 | 11 |
| Östersund | 54 | 11 |
| Luleå | 52 | 10 |
| Borlänge | 45 | 9 |
| Piteå | 28 | 6 |
| Härnösand | 27 | 5 |
| Falun | 25 | 5 |
| Gällivare | 21 | 4 |
| Timrå | 16 | 3 |
| Skellefteå | 9 | 2 |
| Övriga orter | 20 | 4 |
| Totalt | 504 | 100 |
| Hyresintäkter per 31 dec 2015 | ||
|---|---|---|
| År | MSEK | % |
| 2016 | 46 | 10 |
| 2017 | 94 | 20 |
| 2018 | 81 | 17 |
| 2019 | 74 | 16 |
| 2020 | 29 | 6 |
| 2021 | 17 | 4 |
| 2022 | 27 | 6 |
| 2023 | 13 | 3 |
| 2024 | 23 | 5 |
| 2025 | 34 | 7 |
| 2026– | 26 | 6 |
| Totalt | 464 | 100 |
| Sundsvall | Gävle | Dalarna | Östersund | Umeå | Luleå | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (12 mån) MSEK | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Hyresintäkter | 121 | 89 | 54 | 50 | 68 | 51 | 35 | 31 | 75 | 28 | 90 | 15 |
| Vakans | -13 | -6 | -1 | -2 | -4 | -3 | -1 | 0 | -6 | -2 | -10 | -1 |
| Reparationer och underhåll | -6 | -2 | -3 | -1 | -3 | -1 | -2 | -1 | -2 | 0 | -2 | 0 |
| Fastighetskostnader | -21 | -14 | -6 | -6 | -9 | -8 | -2 | -2 | -16 | -5 | -13 | -2 |
| Fastighetsskatt | -3 | -2 | -2 | -2 | -2 | -2 | -2 | -1 | -3 | -1 | -2 | -1 |
| Driftöverskott | 78 | 65 | 42 | 39 | 51 | 38 | 28 | 27 | 49 | 20 | 63 | 12 |
| Baserat på area | Baserat på hyresvärde | |||
|---|---|---|---|---|
| Hyresgäst | Hyrd area, kvm |
Andel av tot. area (%) |
Antal kontrakt |
Hyresgäst |
| Tibnor AB | 11 223 | 1,8 | 1 | |
| Förlagssystem JAL AB | 10 800 | 1,8 | 1 | |
| PostNord Logistics AB | 10 788 | 1,8 | 4 | |
| Wipro AB | 9 235 | 1,5 | 1 | |
| Svensk Cater AB | 8 990 | 1,5 | 4 | |
| Scania Ferruform AB | 8 476 | 1,4 | 2 | |
| Bilbolaget AB | 8 452 | 1,4 | 2 | |
| Ramirent AB | 8 447 | 1,4 | 5 | |
| Mariedals Möbler i Umeå AB (MIO) | 8 299 | 1,4 | 2 | |
| Nordic Flanges AB | 7 974 | 1,3 | 1 | |
| Totalt | 92 684 | 15,3 | 23 | |
| Hyresgäst | Antal kontrakt |
|---|---|
| Migrationsverket | 2 |
| Tibnor AB | 1 |
| Rusta AB | 3 |
| Mariedals Möbler i Umeå AB (MIO) | 2 |
| PostNord Sverige AB | 4 |
| Axfood Sverige AB | 2 |
| Skanska Sverige AB | 2 |
| Wipro AB | 1 |
| Lakkapää Sverige AB | 2 |
| Metso Sweden AB | 4 |
| Totalt | 23 |
| Sammanlagt hyresvärde 79 MSEK, 15,7 % | |
| Återstående hyresduration för de 10 största/hyresvärde 5,2 år |
Återstående hyresduration för de 10 största/area 4,9 år
Scania Ferruform är centrum för Scanias tillverkning av ramkomponenter i höghållfasta material och är ett fristående helägt dotterbolag till Scania.
Bilbolaget är en av norra Sveriges största bilhandlare.
"Vid varje nybyggnation är målet att fastigheten ska miljöcertifieras."
Josef Andersson Projekt- och förvaltningsansvarig
| Sundsvall | 10 000 |
|---|---|
| Gävle | 5 000 |
| Dalarna | 5 000 |
| Östersund | 10 000 |
| Umeå | 10 000 |
| Luleå | 15 000 |
| Summa | 55 000 |
Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästens verksamhet. Förädling av det befintliga beståndet är värdeskapande och gör att lokalerna attraherar långsiktiga hyresgäster. Nybyggnationer har ofta effekten av att de höjer värdet på intilliggande fastigheter och därmed området som helhet. Denna positiva bieffekt av nybyggnationer gynnar NP3 eftersom våra nybyggnationer ligger i områden där vi sedan tidigare äger flera fastigheter.
Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt. Alla anpassningar i befintligt bestånd samt nybyggnationer görs i nära samarbete med hyresgästen för att optimera ytan till hyresgästens verksamhet. Hyresgästanpassningarna är en viktig del i att få nöjda och långvariga hyresgäster. Genom anpassningar och förädling i befintligt bestånd höjer NP3 kvaliteten och därmed värdet på fastigheten samt att NP3 har möjlighet att justera hyran och därmed erhålla bättre avkastning.
NP3 har under året färdigställt 28 stycken projekt till ett värde om nära 150 miljoner kronor. Av projekten som avslutades 2015 är flertalet av begränsad storlek i befintligt bestånd exempelvis hyresgästanpassningar och energibesparande åtgärder. Två av årets färdigställda projekt var nybyggnationer med starka hyresgäster och tioåriga avtal som var påskrivna innan byggstart. Investeringen i nybyggnationerna låg på 115 miljoner kronor. NP3 spekulerar inte i nybyggnationer utan byggstart sker alltid först när hyresavtal är påskrivet.
Det är angeläget att i våra egna projekt satsa på energisnåla fastigheter som även ger den avkastning som motsvarar våra högt ställda krav. Vid varje nybyggnation är målet att fastigheten ska miljöcertifieras.
I fastigheten Cisternen 26 i Umeå pågår, tillsammans med hyresgästen Skanska, certifiering enligt BRE Environmental Assessment Method (BREEAM). BREEAM är en internationell miljöcertifiering där fastigheten bedöms utifrån ett antal indikatorer inom energi, material, inomhusklimat, transporter, föroreningar, avfall, vatten och miljöledning. Fastigheten Cementgjuteriet 5 i Umeå är Green Building-certifierad. Kravet för denna certifiering är att fastigheten använder 25 procent mindre energi än tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler. Ytterligare tre fastigheter kommer att Green Building-certifieras under 2016.
Inför 2016 har NP3 totalt 86 pågående projekt till ett uppskattat värde av 144 miljoner kronor. Av detta utgör 77 miljoner två stycken nybyggnationer och resterande är fastighetsförädling i den befintliga portföljen. Målet för 2016 är att nå en volym om cirka 250 miljoner kronor i nybyggnationer. En grund för projekten är bolagets portfölj med byggrätter. NP3 har i dag byggrätter och möjliga byggrätter om över 55 000 kvadratmeter som vi bedömer kommer kunna nyttjas efter marknadens efterfrågan.
| Större avslutade projekt | Miljö certifierad |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Kommun | Typ | Hyresgäst | Färdig ställt 2015 |
Investering (MSEK) |
Uthyrbar yta | Uthyr nings grad |
nybygg nation |
| Öjebyn 3:462 | Luleå | Butik/Kontor | Fritid och vildmark, Peab | Q3 | 29 | 3 260 | 100 % | |
| Skotet 8 | Luleå | Restaurang | Gunnars mat | Q3 | 3 | 338 | 100 % | - |
| Cisternen 26 | Umeå | Kontor | Skanska | Q4 | 86 | 4 599 | 100 % | |
| Korsnäs 3:7 | Falun | Butik | Crancks, Curb | Q4 | 4 | 1 896 | 100 % | - |
| Sörby Urfjäll 30:2 | Gävle | Övrigt | Gefle Gymnastikförening | Q4 | 2 | 530 | 100 % | - |
| Karossen 1 | Skellefteå | Butik | Rum1 | Q4 | 1 | 1 500 | 100 % | - |
| Totalt | 125 | 12 123 |
| Större pågående projekt | Färdig ställande |
Investering | Uthyr nings |
Miljö certifierad nybygg |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Kommun | Typ | Hyresgäst | tid 2016 | (MSEK) | Uthyrbar yta | grad | nation |
| Generatorn 7 | Umeå | Butik | Axfood, Swedol | Q1 | 42 | 3 499 | 100 % | |
| Torsvik 5 | Härnösand | Kontor | Trafikverket | Q1 | 14 | 2 619 | 100 % | - |
| Singeln 18 | Umeå | Kontor | Umeå Kommun | Q2 | 4 | 515 | 100 % | - |
| Flygfisken 3 | Luleå | Butik | Hydroscand | Q2 | 2 | 850 | 100 % | - |
| Högom 3:109 | Sundsvall | Butik/Verkstad | Bilhallen E14 Sundsvall | Q4 | 35 | 2 795 | 100 % | |
| Stadsön 8:34 | Piteå | Butik | ÖoB | Q4 | 4 | 2 467 | 100 % | - |
| Totalt | 102 | 12 745 |
"Det enskilt största förvärvet 2015 är en fastighetsportfölj i Piteå och Luleå med ett sammanlagt värde om 435 MSEK."
På den norrländska fastighetsmarknaden genomfördes 55 affärer med ett fastighetsvärde över 50 miljoner kronor under 2015. NP3 genomförde fyra förvärv under året som översteg 50 miljoner kronor med ett sammanlagt värde av 736 miljoner kronor. Årets transaktionsvolym för affärer över 50 miljoner i de fem nordligaste länen uppgick till 18,5 miljarder vilket är 90 procent högre än i fjol.
De senaste tio åren har Norrland legat i snitt på sju procent av transaktionsvolymen i Sverige. Under 2015 har den siffran ökat till elva procent. Av Norrlandslänen var det Västerbotten som stod för den största delen av transaktionsvolymen följt av Norrbotten och Jämtland. Av volymen var bostäder det segment som var störst (41 procent).*
De flesta affärerna NP3 gör är singelfastigheter där vår strategi om lokal närvaro gör att vi hittar högavkastande fastigheter off-market. Singelfastigheterna vi förvärvat under året har alla haft en direktavkastning som överstiger bolagets mål om 7,5 procent.
Det enskilt största förvärvet under 2015 är en fastighetsportfölj om 20 handels- och industrifastigheter belägna främst i Piteå och Luleå med ett sammanlagt värde om 435 miljoner kronor. Ytterligare ett stort förvärv som stärkte affärsområde Luleå var industrifastigheten Gällivare 12:334 för 110 miljoner. Fastigheten har cirka 40 hyresgäster där Metso är den största med 40 procent av hyresvärdet. Därutöver har NP3 förvärvat en portfölj om sju fastigheter i Östersund till ett värde om 95 miljoner kronor samt en fastighet i Umeå för 96 miljoner med MIO möbler som huvudsaklig hyresgäst.
Arbetet med att förädla beståndet och sälja av icke-strategiska fastigheter pågår löpande. Det som utmärker icke-strategiska fastigheter är att de exempelvis innehåller bostäder, ligger i centralt cityläge eller att geografin inte är prioriterad. I linje med vår strävan att renodla beståndet har vi hittills under året sålt sex fastigheter varav två icke bebyggda. NP3 sålde även en fastighet i Sveg under året men där skedde frånträde den 4 januari 2016. NP3 har därmed inga fastigheter i Sveg eller Härjedalen i övrigt.
| Fastighet | Ort | Segment | Yta | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Datum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Granlo 3:335 | Sundsvall | Industri | 1 279 | 626 | 100 % | 15Q1 |
| Sköns Prästbord 2:5 | Sundsvall | Industri | 2 642 | 1 498 | 100 % | 15Q1 |
| Bergnäset 2:433 | Luleå | Industri | 1 158 | 774 | 53 % | 15Q2 |
| Bergnäset 3:51 | Luleå | Logistik | 1 486 | 1 236 | 76 % | 15Q2 |
| Bergnäset 3:54 | Luleå | Kontor | 2 890 | 2 374 | 92 % | 15Q2 |
| Bergnäset 3:6 & 3:7 | Luleå | Industri | 789 | 794 | 100 % | 15Q2 |
| Bruket 2 | Umeå | Industri | 1 680 | 1 164 | 100 % | 15Q2 |
| Flygfisken 3 & 4 | Luleå | Handel | 6 227 | 5 514 | 100 % | 15Q2 |
| Gällivare 12:334 | Gällivare | Industri | 14 171 | 16 410 | 100 % | 15Q2 |
| Karossen 1 | Skellefteå | Handel | 4 325 | 3 391 | 69 % | 15Q2 |
| Laven 2 | Umeå | Kontor | 5 219 | 5 223 | 82 % | 15Q2 |
| Stadsön 8:11 | Piteå | Handel | 3 106 | 2 783 | 100 % | 15Q2 |
| Stadsön 8:34 | Piteå | Handel | 3 441 | 2 491 | 86 % | 15Q2 |
*Transaktionssiffror från Pangea Property Partners
| Fastighet | Ort | Segment | Yta | Hyresvärde | Uthyrningsgrad | Datum |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stadsön 8:36 | Piteå | Handel | 3 400 | 3 442 | 100 % | 15Q2 |
| Stadsön 8:37 | Piteå | Handel | 1 876 | 1 619 | 94 % | 15Q2 |
| Stadsön 8:38 | Piteå | Handel | 2 215 | 2 024 | 100 % | 15Q2 |
| Stadsön 8:5 | Piteå | Industri | 3 998 | 2 163 | 100 % | 15Q2 |
| Stadsön 8:50 | Piteå | Handel | 7 790 | 7 402 | 95 % | 15Q2 |
| Stadsön 8:9 | Piteå | Handel | 5 438 | 4 367 | 100 % | 15Q2 |
| Syllen 12 | Umeå | Kontor | 1 125 | 694 | 100 % | 15Q2 |
| Vallbacken 21:6 | Gävle | Övrigt | 1 790 | 1 882 | 100 % | 15Q2 |
| Nacksta 5:19 | Sundsvall | Handel | 2 325 | 2 340 | 96 % | 15Q3 |
| Baggen 7 | Sundsvall | Handel | 2 788 | 2 066 | 100 % | 15Q3 |
| Björnjägaren 3 | Umeå | Handel | 11 242 | 10 970 | 97 % | 15Q3 |
| Einar 10 | Borlänge | Övrigt | 6 753 | 6 069 | 100 % | 15Q3 |
| Sköns Prästbord 1:82 | Sundsvall | Industri | 992 | 695 | 0 % | 15Q3 |
| Droskan 2 | Östersund | Kontor | 1 093 | 844 | 36 % | 15Q4 |
| Släpvagnen 6 | Östersund | Handel | 2 082 | 1 609 | 100 % | 15Q4 |
| Snöslungan 8 | Östersund | Handel | 2 632 | 1 767 | 86 % | 15Q4 |
| Svarven 10 | Östersund | Industri | 4 783 | 3 611 | 100 % | 15Q4 |
| Traktorn 1 | Östersund | Handel | 2 025 | 1 434 | 100 % | 15Q4 |
| Trucken 7 | Östersund | Industri | 1 887 | 1 576 | 76 % | 15Q4 |
| Åkeriet 11 | Östersund | Kontor | 2 650 | 3 111 | 70 % | 15Q4 |
| Cisternen 26 | Umeå | Kontor | 4 599 | 6 355 | 100 % | 15Q4 |
| Hjultraktorn 1 | Östersund | Kontor | 1 864 | 1 917 | 100 % | 15Q4 |
| Hjultraktorn 2 | Östersund | Kontor | 1 516 | 719 | 100 % | 15Q4 |
| Hjultraktorn 3 | Östersund | Mark | 0 | 0 | 15Q4 | |
| Hjultraktorn 4 | Östersund | Mark | 0 | 0 | 15Q4 | |
| Lastbilen 1 | Östersund | Industri | 7 188 | 5 660 | 99 % | 15Q4 |
| Lastbilen 2 | Östersund | Handel | 1 296 | 1 648 | 100 % | 15Q4 |
| Matrisen 2-4 | Umeå | Handel | 2 850 | 1 654 | 100 % | 15Q4 |
| Brynäs 32:3 | Gävle | Övrigt | 2 575 | 1 866 | 100 % | 15Q4 |
| Kungsbäck 4:6 | Gävle | Kontor | 1 962 | 3 023 | 100 % | 15Q4 |
| Sörby Urfjäll 37:1 | Gävle | Kontor | 5 501 | 2 930 | 100 % | 15Q4 |
| Vivstamon 1:86 | Timrå | Industri | 3 472 | 2 939 | 100 % | 15Q4 |
| Förvärvade fastigheter, ej tillträdda | ||||||
| Flygaren 1 och 3 | Umeå | Övrigt | 3 155 | 2 642 | 100 % | 16Q1 |
| Ledningen 1 | Umeå | Övrigt | 9 626 | 6 000 | 100 % | senast 16Q3 |
| Ledningen 2 | Umeå | Industri | 1 948 | 1 117 | 100 % | senast 16Q3 |
| Avyttrade fastigheter | ||||||
| Magasinet 2 | Härnösand | Industri | 913 | 708 | 31 % | 15Q1 |
| Korvetten 1 | Härnösand | Kontor | 1 390 | 828 | 44 % | 15Q2 |
| Schablonen 2 | Umeå | Mark | 0 | 15Q1 | ||
| Mars 2 | Sundsvall | Övrigt | 4 610 | 5 003 | 94 % | 15Q4 |
| Lärkan 24 | Härnösand | Övrigt | 3 357 | 2 198 | 93 % | 15Q4 |
| Näringen 18:10 | Gävle | Mark | 0 | 15Q4 | ||
| Avyttrade ej frånträdda | ||||||
| Droskan 2 | Östersund | Kontor | 1 093 | 844 | 36 % | 16Q1 |
| Kopparslagaren 1 | Sveg | Industri | 3 463 | 1 218 | 0 % | 16Q1 |
När man talar om framtidens ekonomi handlar det sällan om skogen, gruvorna och stålet. Men faktum är att naturresurser framför allt i form av skog, järnmalm och vattenkraft spelar en avgörande roll i svensk ekonomi och energiförsörjning – och man hittar dem framförallt i Norrland. Sysselsättningen i näringslivet i Norrland har fortsatt att öka under det senaste året och den privata tjänstesektorn är nu den sektor som sysselsätter flest. Flertalet branscher har utökat personalstyrkan och på flera håll har uppgången varit betydande, exempelvis inom bilhandeln och IT-tjänster men även i byggbranschen.
Trots att fallet i råvarupriserna har slagit mot Norrlandslänen fortsätter det norrländska näringslivet att förstärka sina bedömningar av konjunkturläget och det starkaste konjunkturläget hittar vi i Västerbotten. Enligt Norrlandsfondens konjunkturbarometer har läget förstärkts för de flesta branscherna men utvecklingen hålls tillbaka av en försämring för industrin och transportbranschen. Till glädjeämnena hör en stark utveckling av tjänstesektorn och turismen. Aktiviteten inom den norrländska turistnäringen har ökat 2015 och försäljningen har överträffat fjolårets. Sällanköpshandeln i Norrland går bra och både försäljningen och lönsamheten har förbättrats. Bostadsbyggandet i Norrland har stigit stadigt de senaste åren och antalet påbörjade bostäder är på den högsta nivån sedan 2006.
När tidningen Fokus utvärderade Sveriges 290 kommuner kom alla våra huvudorter bland de 50 bästa kommunerna i Sverige förutom Sundsvall som kom på plats 52. I rankingen av de bästa glesbygdskommunerna kom Kiruna etta och Gällivare tvåa. Dagens Samhälle har gjort en liknande ranking över alla kommuner och där utsågs Luleå till en av Sveriges tre superkommuner när man tittade på bäst utveckling de senaste fem åren och bäst läge inför framtiden. Gällivare bedömdes i samma utvärdering ha den bästa kommunala ekonomin av alla Sveriges kommuner och Skellefteå den tredje bästa.
Fastighetsmarknaden i norra Sverige karaktäriseras av högre direktavkastning och lägre volatilitet än i storstadsregionerna. Tittar man på hyresnivåerna från början av 1990-talet fram tills idag är de inte bara lägre i norra Sverige utan de är även betydligt mindre volatila. Nivåerna ligger lågt men de ligger stabilt. Till detta kommer en direktavkastning som historiskt ligger högre i norr än i storstadsregionerna. Tillväxten av befolkning och företagande i regionorterna i kombination med relativt mindre utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler i norra Sverige.
Svenskt Näringsliv mäter varje år företagsklimatet i Sveriges kommuner. Av regionstäderna i norra Sverige är det Luleå som rankas högst med en 77:e plats. Dock finns
Robotcenter Norr AB, hyr 1 200 kvm kontor och verkstad på Teg i Umeå.
"Tillväxten av befolkning och företagande i regionorterna i kombination med relativt mindre utbudsförändringar gynnar efterfrågan på lokaler i norra Sverige."
det anledning till optimism då Svenskt Näringslivs rapport över företagsamheten1 i Sveriges län och kommuner visar att den ökar i samtliga Norrlandslän men med särskilt stora ökningar i Jämtland, Norrbotten och Västerbotten. Den jämtländska företagsamheten är klart högre än genomsnittet för Sverige och endast två andra län uppvisar en starkare företagsamhet än länet. Norrbotten har den tredje högsta ökningen av företagsamheten i riket under 2015.
Av Norrlandslänen har alla vuxit under 2015, förutom Norrbotten, även om ökningen varit lägre än genomsnittet i landet. Dalarna hade den högsta befolkningsutvecklingen under 2015 med 0,8 procent att jämföra med 1,1 procent för riket som helhet. Befolkningsökningen för Norrlandslänen beräknas till 5,1 procent i
snitt fram till 2025. I tabellen nedan visas befolkningsprognoser för våra huvudkommuner för år 2020. Motsvarande prognos för hela landet ligger på 5,9 procent.5
Förvärvsfrekvensen visar andelen av befolkningen (20-64 år) som förvärvsarbetade någon gång under året och ligger högre i NP3-länen med undantag för Gävleborg än för landet som helhet. Även den öppna arbetslösheten visar bättre siffror än för riket bortsett från Gävleborg. En anledning till Gävleborgs sämre siffror är att länet har landets lägsta andel högutbildade. Siffrorna för förvärvsfrekvensen och arbetslösheten visar på att matchningen på arbetsmarknaden i Norrlandslänen fungerar väl, speciellt i Jämtland som har den mest effektiva matchningen mellan arbetssökande och vakanser i hela landet.2
| Kommun | Befolkningsökning3 2012-2015, % |
Befolkning4 2015-12-31 |
Befolknings prognos5 2020, % |
Öppet arbetslösa,6 % |
Förvärvs frekvens,7 % |
Företag samhet, % |
Fokus kom munranking |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sundsvall | 1,0 | 97 633 | 3 | 8,5 | 79,5 | 10,2 | 52 |
| Gävle | 2,8 | 98 877 | 6 | 11,7 | 75,6 | 8,6 | 42 |
| Falun | 1,1 | 57 062 | 3 | 6,1 | 80 | 11,6 | 38 |
| Östersund | 2,7 | 61 066 | 5 | 7,3 | 79,3 | 11,8 | 41 |
| Umeå | 3,0 | 120 777 | 6 | 6 | 76,2 | 9,8 | 19 |
| Luleå | 1,6 | 76 088 | 3 | 6,7 | 78,5 | 10 | 17 |
| Snitt NP3-kommuner | 7,7 | 78,2 | 10,3 | ||||
| Sverige medel | 3,1 | 33 969 | 7,8 | 77,3 | 12,3 |
1) I den här undersökningen räknas en person som uppfyller något av följande kriterier som företagsam: personen har en F-skattsedel, personen är delägare i ett aktivt handelsbolag eller personen är VD eller ordinarie styrelsemedlem i ett aktivt aktiebolag. 2) Nordea, Regionala utsikter, oktober 2015. 3) SCB & Näringslivets Ekonomifakta. 4) SCB 5) Statisticon. 6) Öppet arbetslösa och sökande i program med aktivitetsstöd i % av den registerbaserade arbetskraften 2015, Arbetsförmedlingen. 7) SCB 2015-12-03: Andel av befolkningen 20-64 år som förvärvsarbetade någon gång under 2014.
BD Fisk är hyresgäst på vår fastighet Sköns Prästbord 2:3 i Birsta, Sundsvall. Tv. Josefin Wedin.och th. Peter Hallin
Fastighetsvärde Sundsvall Hyresvärde Sundsvall Area Sundsvall
Sundsvall är NP3s första och största affärsområde som även innefattar kommunerna Timrå, Härnösand, Sollefteå och Örnsköldsvik. Tyngdpunkten av beståndet ligger i Sundsvall/Timrå. I Sollefteå och Örnsköldsvik äger bolaget enbart en bebyggd fastighet per kommun.
Utpekade områden i Sundsvall där NP3 planerar att investera är Skönsmon, Nacksta, Timrå industriområde och Birsta. Birsta är mest känt för sitt handelsområde men NP3s fokus är logistik. Området ligger vid Timmervägen som är länken som binder ihop E4:an och E14 vilket gör området attraktivt och efterfrågat för logistikfastigheter. I de övriga områdena är det en blandning mellan främst lättare industri, businessto-business-handel samt bilhandel. Stora hyresgäster i Sundsvall är Bilbolaget, Systembolaget och PostNord.
I Härnösand ligger fokus till största delen på kontor med samhällsfunktioner där betydande hyresgäster är Trafikverket, Skatteverket och Kriminalvården. NP3 har under 2015 avyttrat tre fastigheter i Härnösand.
| Största hyresgästerna | Area, kvm | Andel av hyresvärde, % |
|---|---|---|
| Bilbolaget Fastigheter i Sundsvall AB | 8 452 | 3,6 |
| Nordic Flanges AB | 7 974 | 3,9 |
| Systembolaget AB | 7 302 | 5,0 |
| Totalt | 23 728 | 12,5 |
| Affärsområde Sundsvall per 31 december | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter totalt | 53 | 51 |
| Sundsvall | 38 | 34 |
| Härnösand | 7 | 10 |
| Sollefteå | 2 | 2 |
| Timrå | 5 | 4 |
| Örnsköldsvik | 1 | 1 |
| Uthyrningsbar area, tusen kvm | 148 | 146 |
| Hyresvärde, KSEK | 122 | 123 |
| Ekonomisk vakans, % | 10 | 11 |
| Hyresduration, år | 4,2 | 4,3 |
| Fastighetsvärde, MSEK | 1 059 | 1 009 |
| Direktavkastning, % | 7,5 | 8,6 |
| Driftöverskott, MSEK | 78,3 | 64,8 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 78 |
Affärsansvarig: Mats Andersson 060 777 03 09, [email protected]
David Nises, transaktion & koncerngemensamt, Mats Andersson, affärsansvarig och Adde Andersson,
teknisk förvaltare.
Andra större fastighetsägare av kommersiella lokaler i Sundsvall: • Norrporten: 211 752 kvm • Diös: 178 689 kvm • Hemfosa: 107 495 kvm • Hedern fastigheter: 74 900 kvm Hemfosa & Diös årsredovisning 2015; Norrporten årsredovisning 2014. Siffra för Hedern från hemsida. Bostäder ej medräknade i totala ytan.
| Nr | Fastighet | Kommun | Adress | Fastighetstyp | Yta |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sköns Prästbord 2:3 | Sundsvall | Timmervägen 6 | Logistik | 12 686 |
| 2 | Sköns Prästbord 1:53 | Sundsvall | Lärlingsvägen 1-3, 15, 15A | Industri | 5 692 |
| 3 | Gärde 1:26 | Sundsvall | Krossvägen 11 | Logistik | 4 983 |
| 4 | Geten 2 | Sundsvall | Fridhemsgatan 122 | Kontor | 4 604 |
| 5 | Ljusta 7:8 | Sundsvall | Antennvägen 12-18 | Handel | 3 822 |
| 6 | Målås 4:6 | Sundsvall | Norra Förmansvägen 18 | Logistik | 3 800 |
| 7 | Högom 3:179 | Sundsvall | Mejselvägen 11 | Industri | 3 608 |
| 8 | Laboratoriet 2 | Sundsvall | Kontorsvägen 9 | Logistik | 3 425 |
| 9 | Slagan 4 | Sundsvall | Axvägen 6-6A | Industri | 3 311 |
| 10 | Baggen 7 | Sundsvall | Enhörningsvägen 22 | Handel | 2 788 |
| 11 | Baggen 3 | Sundsvall | Enhörningsvägen 24 | Logistik | 2 715 |
| 12 | Valknytt 4 | Sundsvall | Norra Vägen 25 | Handel | 2 670 |
| 13 | Sköns Prästbord 2:5 | Sundsvall | Timmervägen 8 | Industri | 2 642 |
| 14 | Sköns Prästbord 2:7 | Sundsvall | Timmervägen 6B | Logistik | 2 635 |
| 15 | Baggen 6 | Sundsvall | Hovgatan 6 | Industri | 2 456 |
|---|---|---|---|---|---|
| 16 | Nacksta 5:19 | Sundsvall | Bergsgatan 118 | Handel | 2 325 |
| 17 | Rosenborg 4 | Sundsvall | Kolvägen 14B | Kontor | 1 800 |
| 18 | Slagan 10 | Sundsvall | Axvägen 10 | Industri | 1 800 |
| 19 | Vävskeden 9 | Sundsvall | Norra Vägen 40 | Handel | 1 740 |
| 20 | Sköns Prästbord 1:67 | Sundsvall | Södra Förmansvägen 5B | Handel | 1 600 |
| 21 | Granlo 3:373 | Sundsvall | Linköpingsvägen 7 | Kontor | 1 283 |
| 22 | Högom 3:198 | Sundsvall | Mejselvägen 8-12 | Industri | 1 395 |
| 23 | Plutonen 1 | Sundsvall | Plutonsvägen 13 | Industri | 1 345 |
| 24 | Kompaniet 5 | Sundsvall | Kompanivägen 12 | Industri | 1 329 |
| 25 | Skedlo 2:63 | Sundsvall | Skedlovägen 25 | Logistik | 1 327 |
| 26 | Tuna Ängom 1:74 | Sundsvall | Stationsvägen 4 | Industri | 1 327 |
| 27 | Högom 3:187 | Sundsvall | Tegelvägen 14 | Industri | 1 298 |
| 28 | Granlo 3:335 | Sundsvall | Linköpingsvägen 3 | Industri | 1 279 |
| 29 | Luftvärnet 2 | Sundsvall | Bataljonsvägen 3 | Övrigt | 1 190 |
| 30 | Luftvärnet 1 | Sundsvall | Regementsvägen 9 | Kontor | 1 093 |
| 31 | Sköns Prästbord 1:82 | Sundsvall | Arbetsledarvägen 6 | Industri | 992 |
| 32 | Rosenborg 1 | Sundsvall | Kolvägen 20 | Handel | 926 |
| 33 | Staben 3 | Sundsvall | Regementsvägen 5 | Övrigt | 781 |
| 34 | Rosenborg 2 | Sundsvall | Kolvägen 18 | Industri | 655 |
| 35 | Regementet 6 | Sundsvall | Regementsvägen 4 | Kontor | 408 |
| 36 | Regementet 5 | Sundsvall | Regementsvägen 2 | Kontor | 150 |
| 37 | Skönsmon 2:29 m. fl | Sundsvall | Mark | 0 | |
| 38 | Torsvik 5 | Härnösand | Järnvägsgatan 2, Nattviksgatan 6, 8 | Kontor | 8 533 |
| 39 | Lärkan 21 | Härnösand | Tullportsgatan 2, Viktoriagatan 3 | Kontor | 7 063 |
| 40 | Rådmannen 6 | Härnösand | Backgränd 9 | Kontor | 4 546 |
| 41 | Yrkesskolan 4 | Härnösand | Gånsviksvägen 4, 4B | Kontor | 3 096 |
| 42 | Telegrafen 2 | Härnösand | Nybrogatan 6 | Kontor | 2 139 |
| 43 | Saltvik 8:17 | Härnösand | Saltviksvägen 7 | Handel | 1 438 |
| 44 | Ångbåten 6 | Härnösand | Varvsallén 3 | Logistik | 508 |
| 45 | Vivstamon 1:37, 1:38 | Timrå | Terminalvägen 2 | Handel | 6 187 |
| 46 | Vivstamon 1:62 | Timrå | Terminalvägen 10-16 | Kontor | 5 112 |
| 47 | Vivstamon 1:86 | Timrå | Årvältsvägen 14 | Industri | 3 472 |
| 48 | Norrberge 1:112 | Timrå | Midlandavägen | Kontor | 3 260 |
| 49 | Vivstamon 1:51 | Timrå | Terminalvägen 13 | Industri | 1 992 |
| 50 | Norrberge 1:113 | Timrå | Midlandavägen 14 | Kontor | 725 |
| 51 | Orren 6 | Sollefteå | Kungsgatan 10 | Kontor | 4 317 |
| 52 | Färgaren 8 | Sollefteå | Strömgatan 3 | Övrigt | 0 |
| 53 | Själevads Prästbord 1:131 | Örnsköldsvik | Kavelvägen 17 | Industri | 7 974 |
Från vänster: Mats Andersson, Lars-Erik Larsson Frengen och Josef Andersson
Tove Wahlén, affärsansvarig
060 777 03 05, [email protected]
FastPartner, Diös & Hemsö årsredovisning 2015; Norrporten årsredovisning 2014. Bostäder ej medräknade i totala ytan.
NP3 har valt att fokusera på tre områden i Gävle: Hemsta, Näringen och Sörby Urfjäll. Dessa områden är utvalda med avsikt att erbjuda våra kunder lokaler inom logistik, handel och lättare industri i lägen som är gynnsamma för dessa verksamheter. Därtill omfattar affärsområdet Tönnebro värdshus som ligger vid E4:an halvvägs till Söderhamn. Det är en av Sveriges mest besökta vägkrog och en av NP3s få fastigheter där omsättningshyra tillämpas.
I Hemsta äger NP3 fastigheter inom dagligvaru- och business-to-business-handel samt fastigheter inom kategorin övrigt som bland annat innefattar hyresgäster som Kunskapsskolan och Migrationsverket. Näringen är ett centralt beläget industriområde där NP3 främst äger business-to-business-handelsfastigheter med Ramirent som stor hyresgäst. Sörby Urfjäll är inte bara NP3s största område i Gävle utan även ett område där NP3 är en av de största fastighetsägarna totalt sett. Fastighetsbeståndet innefattar logistik, handel och kontor.
Affärsområdet har vuxit med 20 procent i yta under året och vakansnivån är fortfarande bland de lägsta i beståndet även fast den närmar sig en högre mer gängse nivå. I Gävle har NP3 inte nått sitt mål om 100 000 kvadratmeter i uthyrbar yta, därav är affärsområdet prioriterat i tillväxten. Utbudet är dock relativt lågt vilket medför lägre avkastningsnivåer. I slutet av året förvärvades totalt tre fastigheter i Gävle, vidare har tre fastigheter lagts samman till en fastighet.
| Största hyresgästerna | Area, kvm | Andel av hyresvärde, % |
|---|---|---|
| Migrationsverket | 6 940 | 16,2 |
| Grossistcentralen R Brodin AB | 4 162 | 3,0 |
| Axfood Sverige AB | 3 863 | 7,0 |
| Totalt | 14 965 | 26,2 |
| Affärsområde Gävle per 31 december | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter totalt | 20 | 18 |
| Gävle | 18 | 16 |
| Söderhamn | 2 | 2 |
| Uthyrningsbar area, tusen kvm | 67 | 56 |
| Hyresvärde, KSEK | 61 | 51 |
| Ekonomisk vakans, % | 6 | 4 |
| Hyresduration, år | 5,2 | 4,8 |
| Fastighetsvärde, MSEK | 605 | 477 |
| Direktavkastning, % | 7,8 | 8,6 |
| Driftöverskott, MSEK | 42,0 | 39,1 |
| Överskottsgrad, % | 80 | 82 |
| Fastighet | Kommun | Adress | Fastighetstyp | Yta |
|---|---|---|---|---|
| Sörby Urfjäll 30:1 | Gävle | Utmarksvägen 1 | Handel | 10 182 |
| Sörby Urfjäll 37:1 | Gävle | Utmarksvägen 6, 8 | Kontor | 5 501 |
| Sörby Urfjäll 29:4 | Gävle | Utmarksvägen 2 | Logistik | 5 218 |
| Näringen 8:3 | Gävle | Strömsbrovägen 23 | Handel | 4 953 |
| Näringen 14:4 | Gävle | Kanalvägen 1, 3 | Kontor | 4 654 |
| Näringen 18:8 | Gävle | Redargatan 18 | Handel | 4 162 |
| Södertull 13:8 | Gävle | Kaserngatan 50 | Övrigt | 4 140 |
| Hemsta 12:6 | Gävle | Södra Kungsvägen 14 | Handel | 3 863 |
| Hemsta 9:6 | Gävle | Rynningsgatan 2 | Övrigt | 3 500 |
| Näringen 25:1-25:2 | Gävle | Strömmavägen 1 | Handel | 3 461 |
| Södertull 13:15 | Gävle | Södra Kungsgatan 50 | Övrigt | 2 800 |
| Brynäs 32:3 | Gävle | Riddargatan 15 | Övrigt | 2 575 |
| Sörby Urfjäll 28:6 | Gävle | Utmarksvägen 37 | Kontor | 1 990 |
| Kungsbäck 4:6 | Gävle | Regementsvägen 29 | Kontor | 1 962 |
| Vallbacken 21:6 | Gävle | Barnhemsgatan 11, Sofiagatan 6 | Övrigt | 1 790 |
| Sörby Urfjäll 26:1 | Gävle | Rälsgatan 8, Växelgatan 2 | Handel | 1 760 |
| Hemsta 12:21 | Gävle | Skolgången 6 | Handel | 1 455 |
| Järvsta 63:4 | Gävle | Utjordsvägen 13 | Industri | 760 |
| Tönnebro 1:5 | Söderhamn | Tönnebro 115 | Övrigt | 2 672 |
| Närby 1:72 m. fl | Söderhamn | Mark | 0 | |
Fastighetsvärde Dalarna Hyresvärde Dalarna Area Dalarna
I Dalarna har NP3 närvaro i de två starka regionstäderna Borlänge och Falun. NP3 äger även en fastighet i Leksands kommun med Karl Hedin bygghandel och PostNord som hyresgäster.
Affärsområdets största exponering ligger i Borlänge där beståndet är diversifierat med fastigheter inom alla segment. En fastighet om nära 7 000 kvadratmeter är det enda förvärv som gjorts under 2015 i affärsområdet. Fastigheten ligger i Borlänge och Best Western Gustaf Wasa Hotell är den dominerande hyresgästen. Andra större hyresgäster i Borlänge är Tibnor, Ahsell och Mekonomen.
I Falun är beståndet mer inriktat på handel mot konsument där det externa handelsområdet Köpcentrum Majoren utgör huvuddelen. Majoren är strategiskt placerat intill E16 på väg mot fjällen. NP3 äger även ett område i utkanten av Falun som till viss mån har handel, men mer med inriktning på sällanköpsvaror. Stora hyresgäster i Falun är ÖoB, Rusta och Swedol.
Falun och Borlänge ligger lika nära varandra som Täby och Sollentuna ligger nära Stockholm. Närheten gör att samarbetet mellan kommunerna kring regionens utveckling är hög inom i stort sett alla områden. Även om städerna är väl integrerade inom flera områden så är det fortfarande två olika städer med skilda karaktärsdrag och inriktningar.
| Största hyresgästerna | Area, kvm | Andel av hyresvärde, % |
|---|---|---|
| Tibnor AB | 11 223 | 13,1 |
| Förlagssystem JAL AB | 10 800 | 6,2 |
| CCS Healtcare AB | 6 692 | 4,4 |
| Totalt | 28 715 | 23,7 |
| Affärsområde Dalarna per 31 december | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter totalt | 18 | 17 |
| Borlänge | 9 | 8 |
| Falun | 8 | 8 |
| Leksand | 1 | 1 |
| Uthyrningsbar area, tusen kvm | 104 | 98 |
| Hyresvärde, KSEK | 73 | 67 |
| Ekonomisk vakans, % | 5 | 6 |
| Hyresduration, år | 4,1 | 4,1 |
| Fastighetsvärde, MSEK | 657 | 578 |
| Direktavkastning, % | 8,3 | 8,0 |
| Driftöverskott, MSEK | 51,1 | 37,6 |
| Överskottsgrad, % | 79 | 78 |
Örjan Willemark, affärsansvarig
Siffra för Persson Invest från hemsida.
Hänvisning: Siffra för Persson Invest från hemsida.
Klövern, Diös & Hemfosa årsredovisning 2015; Persson Invest från hemsida. Bostäder ej medräknade i totala ytan.
| Nr | Fastighet | Kommun | Adress | Fastighetstyp | Yta |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ässjan 1 | Borlänge | Mästargatan 6, Smidesgatan 2-6 | Logistik | 18 268 |
| 2 | Banvakten 1 | Borlänge | Bangårdsgatan 15, Hejargatan 4-8 | Industri | 15 011 |
| 3 | Einar 10 | Borlänge | Bygatan 8-12, Ovanbrog 4, Tunag 1-7 | Övrigt | 6 753 |
| 4 | Kroken 3 | Borlänge | Cirkelgatan 16-18 | Industri | 6 281 |
| 5 | Rektangeln 8 | Borlänge | Tunagatan 18-20 | Kontor | 3 433 |
| 6 | Separatorn 2 | Borlänge | Gamla Tunavägen 6-10, Källstigen 1, 3 | Handel | 3 318 |
| 7 | Sotaren 2 | Borlänge | Nygårdsvägen 13 | Handel | 2 889 |
| 8 | Kolvagnen 5 | Borlänge | Lagergatan 4 | Handel | 1 985 |
| 9 | Turisten 1 | Borlänge | Sveagatan 1 | Kontor | 355 |
| 10 | Majoren 1 | Falun | Trossv 8-20 | Handel | 11 869 |
| 11 | Hälsinggården 1:427 | Falun | Lövåsvägen 26 | Logistik | 10 800 |
| 12 | Korsnäs 3:7 | Falun | Roxnäsvägen 13 | Industri | 8 240 |
| 13 | Hyttberget 3 | Falun | Yxhammargatan 5-7 | Handel | 4 507 |
| 14 | Hälsinggården 1:68 | Falun | Roxnäsvägen 10 | Industri | 1 487 |
| 15 | Hälsinggården 1:498 | Falun | Roxnäsvägen 6 | Kontor | 990 |
| 16 | Hälsinggården 1:499 | Falun | Roxnäsvägen 4 | Kontor | 720 |
| 17 | Hälsinggården 1:561 | Falun | Roxnäsvägen 12 | Kontor | 170 |
| 18 | Åkerö 1:15 | Leksand | Gamla Siljansvägen 14, 18, Järnavägen 11 | Handel | 7 082 |
Fastighetsvärde Östersund Hyresvärde Östersund Area Östersund
Affärsområdet har vuxit kraftigt under året, fastighetsvärdet har ökat med 65 procent och den uthyrbara ytan har nära fördubblats. Östersund är en spännande marknad där NP3 vill öka sin närvaro. Fastighetsbeståndet är prioriterat till Lillänge handelsområde, Odenskog samt stadsdel Norr. Med fokus på dessa områden har NP3 möjlighet att erbjuda lokaler inom samtliga kategorier i bra lägen. Under året har NP3 sålt sin enda fastighet i Härjedalen vilket är ett led i att sälja av icke strategiska fastigheter, fastigheten frånträddes i januari 2016.
Lillänge är ett av norra Sveriges starkaste externhandelsområden där hyresgäster som Elgiganten, Rusta och Apoteket med flera inryms i NP3s fastigheter. Odenskog är ett attraktivt område för lättare industri samt business-to-business-handel där NP3 bland annat har Ahlsell och Svensk Cater som hyresgäster.
För NP3 innebar förvärven under 2015 en etablering i Östersunds mest expansiva område, Stadsdel Norr. Området är orienterat mot idrott med arenor som Jämtkraft arena, Skidstadion samt en multisportarena. På området ryms även Östersunds enda ICA Maxi. NP3 äger idag fyra byggnader på området men framför allt nästan 10 000 kvadratmeter byggrätter. Hyresgäster till NP3 är bland andra Mekonomen, Dahl Sverige och Bilprovningen.
| Största hyresgästerna | Area, kvm | Andel av hyresvärde, % |
|---|---|---|
| WIPRO Infrastructure Engineering AB | 9 235 | 13,9 |
| Svensk Cater AB | 4 600 | 5,5 |
| Jämtgott AB | 3 482 | 5,2 |
| Totalt | 17 317 | 24,6 |
| Affärsområde Östersund per 31 december | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter totalt | 17 | 4 |
| Östersund | 16 | 3 |
| Härjedalen | 1 | 1 |
| Uthyrningsbar area, tusen kvm | 59 | 30 |
| Hyresvärde, KSEK | 54 | 31 |
| Ekonomisk vakans, % | 4 | 5 |
| Hyresduration, år | 4,7 | 6,6 |
| Fastighetsvärde, MSEK | 542 | 328 |
| Direktavkastning, % | 6,4 | 8,1 |
| Driftöverskott, MSEK | 27,8 | 26,6 |
| Överskottsgrad, % | 83 | 87 |
Affärsansvarig: Peter Pettersson 063 12 77 77, [email protected]
Andra större fastighetsägare av kommersiella lokaler i Östersund:
• Vallsundet Fastighets AB: 80000 kvm
Kungsleden & Diös årsredovisning 2015; Norrporten pressmeddelande 151202; Vallsundet hemsida. Bostäder ej medräknade i totala ytan.
• Diös: 199 863 kvm
Peter Pettersson, affärsansvarig
• Kungsleden: 79000 kvm • Norrporten: 60000 kvm
| Nr | Fastighet | Kommun | Adress | Fastighetstyp | Yta |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ångvälten 5 | Östersund | Chaufförvägen 27, Hagvägen 1B | Handel | 12 450 |
| 2 | Timmerlasset 1 | Östersund | Hägnvägen 15 | Industri | 9 235 |
| 3 | Lastbilen 1 | Östersund | Arenavägen 4, 6 | Industri | 7 188 |
| 4 | Svarven 10 | Östersund | Odenskogsvägen 36A | Industri | 4 783 |
| 5 | Trucken 16 | Östersund | Chaufförvägen 25 | Logistik | 4 600 |
| 6 | Åkeriet 11 | Östersund | Prästgatan 51 | Kontor | 2 650 |
| 7 | Snöslungan 8 | Östersund | Chaufförvägen 33 | Handel | 2 632 |
| 8 | Släpvagnen 6 | Östersund | Chaufförvägen 28 | Handel | 2 082 |
| 9 | Traktorn 1 | Östersund | Chaufförvägen 12, Vallvägen 6 | Handel | 2 025 |
| 10 | Trucken 7 | Östersund | Chaufförvägen 17, Vallvägen 3 | Industri | 1 887 |
| 11 | Hjultraktorn 1 | Östersund | Arenavägen 3, 7 | Handel | 1 864 |
| 12 | Hjultraktorn 2 | Östersund | Arenavägen 9, 15 | Kontor | 1 516 |
| 13 | Lastbilen 2 | Östersund | Arenavägen 2 | Handel | 1 296 |
| 14 | Droskan 2* | Östersund | Chaufförvägen 11 | Kontor | 1 093 |
| 15 | Hjultraktorn 3 | Östersund | Arenavägen | Mark | 0 |
| 16 | Hjultraktorn 4 | Östersund | Arenavägen | Mark | 0 |
| 17 | Kopparslagaren 1* | Härjedalen | Torvgatan 1 | Industri | 3 463 |
*Fastigheterna avyttrade 2016-01-15 resp. 2016-01-04
Fastigheterna i Umeå är koncentrerade till tre områden: Östteg, Ersboda och Västerslätt. Områdena kompletterar varandra väl och gör NP3 till en hyresvärd att vända sig till oavsett vilket lokalslag som efterfrågas.
Östteg är ett eftertraktat och expanderande område som är beläget i direkt anslutning till nya handelsområdet där IKEA har etablerat sig. I Östteg innehar NP3 såväl B2B-handel-, industri- och kontorsfastigheter samt mark. Under året förvärvade NP3 en nyproducerad BREEAM-certifierad fastighet av Skanska i området. Skanska är den enda hyresgästen och har sitt regionkontor i fastigheten. Bedömningen av Östteg är mycket positivt vilket innebär att fortsatta satsningar i området kommer ske.
NP3 är en stor fastighetsägare i Ersboda som är Umeås största handelsområde. Inriktningen på beståndet ligger på handel inriktat mot konsument. I Ersboda finns bland annat hyresgäster som Electrolux Home, Net on Net samt MIO möbler som förvärvades under 2015.
Västerslätt är ett etablerat område om än lite eftersatt på grund av stora omflyttningar med vakanser som följd, vilket lett till hyresnivåer under jämförbara lägen. NP3 har i området framförallt valt att fokusera på business-to-business-handel. NP3s satsning på nybyggnationer åt Axfood och Swedol ger området ett lyft som ger mervärde åt NP3s övriga fastigheter på Västerslätt.
I affärsområde Umeå ingår även Skellefteå där NP3 äger tre fastigheter. Två handelsfastigheter och en industrifastighet. Stora hyresgäster i Skellefteå är Elgiganten, NCC och Bilprovningen.
| Största hyresgästerna | Area, kvm | Andel av hyresvärde, % |
|---|---|---|
| Mariedals Möbler i Umeå AB (MIO) | 8 299 | 8,7 |
| Gärdin & Persson AB | 6 381 | 4,6 |
| Isringhausen Umeå AB | 5 127 | 4,4 |
| Totalt | 19 807 | 17,7 |
| Affärsområde Umeå per 31 december | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter totalt | 31 | 25 |
| Umeå | 27 | 22 |
| Nordmaling | 1 | 1 |
| Skellefteå | 3 | 1 |
| Uthyrningsbar area, tusen kvm | 126 | 64 |
| Hyresvärde, KSEK | 104 | 51 |
| Ekonomisk vakans, % | 10 | 14 |
| Hyresduration, år | 5,2 | 4,7 |
| Fastighetsvärde, MSEK | 786 | 500 |
| Direktavkastning, % | 7,6 | 6,7 |
| Driftöverskott, MSEK | 48,7 | 20,2 |
| Överskottsgrad, % | 71 | 77 |
Maria Paringer, affärsansvarig, Daniel Lundberg, teknisk förvaltare och Annelie Connysson, förvaltningsekonom
Affärsansvarig: Maria Paringer
Andra större fastighetsägare av kommersiella lokaler i Umeå: • Norrporten: 82 524 kvm • Diös: 81 741 kvm • Hemfosa: 41 893 kvm • Hemsö: 29 444 kvm
Hemfosa, Diös & Hemsö årsredovisning 2015; Norrporten årsredovisning 2014. Bostäder ej
medräknade i totala ytan.
090 695 34 75
| Nr | Fastighet | Kommun | Adress | Fastighetstyp | Yta |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Björnjägaren 3 | Umeå | Björnvägen 5, 7 | Handel | 11 242 |
| 2 | Vevstaken 9 | Umeå | Spårvägen 10, Timotejvägen 59 | Handel | 10 872 |
| 3 | Huggormen 1 | Umeå | Björnvägen 15-17 | Kontor | 8 500 |
| 4 | Generatorn 7 | Umeå | Förrådsvägen 11-15 | Handel | 3 440 |
| 5 | Rälen 3, Fläkten 4 | Umeå | Förrådsvägen 12, 19B | Industri | 5 340 |
| 6 | Laven 2 | Umeå | Formvägen 16 | Kontor | 5 219 |
| 7 | Schablonen 6 | Umeå | Lärlingsgatan 10-14 | Industri | 5 127 |
| 8 | Matrisen 6 | Umeå | Lärlingsgatan 1, Maskingatan 8 | Kontor | 4 686 |
| 9 | Cementgjuteriet 5 | Umeå | Bruksvägen 5 | Handel | 4 635 |
| 10 | Cisternen 26 | Umeå | Maskingatan 7-9 | Kontor | 4 599 |
| 11 | Kedjan 8 | Umeå | Gräddvägen 15A | Övrigt | 4 328 |
| 12 | Matrisen 2-4 | Umeå | Lärlingsgatan 11 | Handel | 2 850 |
| 13 | Kronoskogen 2 | Umeå | Kronoskogsvägen 8, 10 | Industri | 2 760 |
| 14 | Björnjägaren 2 | Umeå | Björnvägen 11 | Handel | 2 461 |
| 15 | Maskinen 1 | Umeå | Maskingatan 1 | Kontor | 2 431 |
| 16 | Kedjan 5 | Umeå | Gräddvägen 13 | Logistik | 2 068 |
| 17 | Kedjan 7 | Umeå | Gräddvägen 15B | Övrigt | 2 058 |
| 18 | Kronoskogen 3 | Umeå | Kronoskogsvägen 2-6 | Industri | 1 789 |
| 19 | Spänningen 5 | Umeå | Förrådsvägen 23 | Handel | 1 686 |
| 20 | Bruket 2 | Umeå | Bruksvägen 3 | Industri | 1 680 |
| 21 | Ledet 1 | Umeå | Sandbackavägen 1 | Handel | 1 562 |
| 22 | Schablonen 3 | Umeå | Lärlingsgatan 20 | Kontor | 1 409 |
| 23 | Kedjan 6 | Umeå | Gräddvägen 15C | Handel | 1 360 |
| 24 | Syllen 12 | Umeå | Industrivägen 26 | Kontor | 1 125 |
| 25 | Grubbe 9:48 | Umeå | Kabelvägen 1A | Logistik | 899 |
| 26 | Singeln 17 | Umeå | Formvägen 10 | Kontor | 857 |
| 27 | Singeln 18 | Umeå | Formvägen 10 | Kontor | 640 |
| 28 | Lekatten 8 | Nordmaling | Affärsvägen 3A-E | Handel | 1 139 |
| 29 | Flamman 1 | Skellefteå | Nöppelbergsvägen 14- 22 | Handel | 6 556 |
| 30 | Karossen 1 | Skellefteå | Tjärnvägen 1B | Handel | 4 325 |
| 31 | Älggräset 1 | Skellefteå | Brogatan 33 | Kontor | 996 |
Den största tillväxten under året har skett i affärsområde Luleå vars fastighetsvärde stigit med 111 procent och uthyrbara ytan med 97 procent. Under våren 2015 förvärvades en fastighet i Gällivare samt en portfölj till stor del belägen i Luleå och Piteå.
Norrbotten är en spännande region som NP3 vill växa ytterligare i. Hyresnivåerna är goda, framförallt i Gällivare och Luleå, där även efterfrågan är hög. Avkastningen på fastighetsnivå skiljer sig dock kraftigt där Luleå är en av NP3s dyrare marknader medan Gällivare ger en väldigt attraktiv avkastning, framförallt med tanke på den efterfrågan som finns. I Luleå har NP3 förvärvat fastigheter med större vakans än normalt, mycket på grund av fastighetspriserna. Områden som NP3 primärt är verksamma i är Notviksstan som är beläget strax utanför Luleå centrum, Bergnäset som ligger mot flygplatsen samt Ytterviken i närheten av universitetet. Vakansen har minskat under 2015 och fortsatt göra så under inledningen av 2016. Stora hyresgäster i Luleå är Elon, PostNord och Scania Ferruform.
I Piteå äger NP3 nästan uteslutande extern handel i området BackCity, som är Piteås enda externa handelsplats. Stora hyresgäster i BackCity är Willys, Rusta och Dollarstore. Förutom att vidareförädla BackCity så kommer fokus i Piteå ligga på andra fastighetskategorier än handel mot konsument.
| Största hyresgästerna | Area, kvm | Andel av hyresvärde, % |
|---|---|---|
| Scania Ferruform AB | 8 476 | 5,0 |
| Lakkapää Sverige AB | 6 354 | 6,6 |
| PostNord Sverige AB | 5 780 | 3,1 |
| Totalt | 20 610 | 14,7 |
| Affärsområde Luleå per 31 december | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Antal fastigheter totalt | 24 | 10 |
| Luleå | 12 | 8 |
| Gällivare | 2 | 1 |
| Kiruna | 1 | 1 |
| Piteå | 9 | - |
| Uthyrningsbar area, tusen kvm | 126 | 64 |
| Hyresvärde, KSEK | 104 | 51 |
| Ekonomisk vakans, % | 10 | 14 |
| Hyresduration, år | 3,5 | 3,7 |
| Fastighetsvärde, MSEK | 931 | 441 |
| Direktavkastning, % | 9,2 | 5,0 |
| Driftöverskott, MSEK | 62,7 | 11,6 |
| Överskottsgrad, % | 78 | 82 |
Niclas Wikman, affärsansvarig, Cecilia Engman, affärsansvarig, Inger Niva, affärsansvarig och Kenth Sundberg, teknisk förvaltare
Affärsansvarig Luleå: Inger Niva 0920 450 777, [email protected] Affärsansvarig Piteå: Niclas Wikman
0911 184 94, [email protected]
Affärsansvarig Gällivare: Cecilia Engman 0970 800 858, [email protected]
Hemfosa & Diös årsredovisning 2015; Norrporten årsredovisning 2014; Bostäder ej medräknade i totala ytan. Galärens yta är från 2014 och inkluderar bostäder.
| Nr | Fastighet | Kommun | Adress | Fastighetstyp | Yta |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Räfsan 4 | Luleå | Traktorvägen 1D-F | Logistik | 18 351 |
| 2 | Skotet 8 | Luleå | Spantgatan 2A-H, 14A-H, 16A-C, Banv. 7A | Handel | 18 103 |
| 3 | Skotet 1 | Luleå | Banvägen 11A-B, Spantgatan 20-20A | Industri | 7 881 |
| 4 | Flygfisken 3 & 4 | Luleå | Midgårdsvägen 9A, Ålgatan 13A-C | Handel | 6 227 |
| 5 | Storheden 1:81 | Luleå | Cementvägen 8 | Logistik | 5 780 |
| 6 | Notviken 4:48 | Luleå | Banvägen 13, Spantgatan 5 | Handel | 4 502 |
| 7 | Bergnäset 3:54 | Luleå | Fabriksgatan 4-6 | Kontor | 2 890 |
| 8 | Notviken 4:51 | Luleå | Banv. 19A-B, Depåv. 2A-B, Traktorv. 1A-C | Logistik | 2 055 |
| 9 | Mjölner 32 och 33 | Luleå | Föreningsgatan 5 | Industri | 1 660 |
| 10 | Bergnäset 3:51 | Luleå | Upplagsvägen 3A, 5, Nordkalottstaden 2A-H | Logistik | 1 486 |
| 11 | Bergnäset 2:433 | Luleå | Industrivägen 4A-C | Industri | 1 158 |
| 12 | Bergnäset 3:6 & 3:7 | Luleå | Fabriksvägen 4A-B | Industri | 789 |
| 13 | Gällivare 12:334 | Gällivare | Vouskojärvivägen 11-23 | Industri | 14 171 |
| 14 | Gällivare 12:573 | Gällivare | Treenighetens Väg 1 | Handel | 3 437 |
| 15 | Linbanan 2 | Kiruna | Linbanevägen 1 | Handel | 3 304 |
| 16 | Stadsön 8:50 | Piteå | Fläktg 14, 6, 10, 12, Fabriksg. 3 | Handel | 7 790 |
| 17 | Stadsön 8:9 | Piteå | Fläktgatan 9A-E | Handel | 5 438 |
| 18 | Stadsön 8:5 | Piteå | Relägatan 4 | Industri | 3 998 |
| 19 | Stadsön 8:34 | Piteå | Fläktgatan 24 | Handel | 3 441 |
| 20 | Stadsön 8:36 | Piteå | Fläktgatan 20A-C | Handel | 3 400 |
| 21 | Öjebyn 3:462 | Piteå | Turbovägen 7 | Handel | 3 260 |
| 22 | Stadsön 8:11 | Piteå | Backevägen 52A-C, Fläktgatan 7A-C | Handel | 3 106 |
| 23 | Stadsön 8:38 | Piteå | Fabriksgatan 10A-B, 8A-C | Handel | 2 215 |
| 24 | Stadsön 8:37 | Piteå | Fabriksgatan 4A-E | Handel | 1 876 |
Vilka vet bättre om varför man ska investera i ett bolag än de som redan gjort det? Därför har bolaget valt att låta två av de befintliga aktieägarna berätta om varför de valt att investera i NP3. De åsikter och uppskattningar som ges av aktieägarna nedan är endast deras och representerar inte nödvändigtvis ledningens eller styrelsens åsikter eller framtidsbedömningar. Även om NP3 sprider denna information, innebär det inte att företaget stödjer, eller samtycker med skribenternas information, slutsatser eller rekommendationer.
Bolaget vill framföra ett tack till alla aktieägare, oavsett storlek på innehav, för det förtroende ni givit genom att investera i NP3.
"Svårt att se någon investering som är mer självklar än den i NP3."
Lars Göran Bäckvall Grundare och huvudaktieägare i NP3
Idén bakom bolaget var att skapa ett förvaltningsbolag med kommersiella fastigheter med bas i tillväxtorter i norra Sverige. Visst fanns det redan andra stora fastighetsbolag på vår marknad men de satt med huvudkontor i Stockholm. Vår idé var att inte bara fastigheterna skulle ha bas i norra Sverige – även bolaget skulle det.
Vår filosofi var att för att vara specialist och ha det lokala nätverket på den lokala marknaden måste man sitta i den marknaden. Det började med fyra intensiva år av snabb uppbyggnad och sedan ett år tillbaka har vår affärsidé landat där den hör hemma, på börsen. Det är med glädje jag konstaterar att bolaget tagit en stark position inom vår nisch på alla våra sex affärsområden och är en betydande aktör på marknaden.
På samma sätt som jag ser att NP3 utvecklas i en stabil takt ser jag att kommunerna bolaget verkar i gör detsamma. Tack vare att vi själva sitter i norra Sverige blir närheten och därmed samarbetet med näringsliv, politik och beslutsfattare i Norrland naturlig. Då vi själva så tydligt har uttalat vår vilja att verka i Norrland och att vi tror på regionen skapas en trygghet hos näringsliv och kommuner att vända sig till oss för dialog och samarbete på ett sätt som inte skett om vi hade styret av bolaget någon annanstans. Denna trygghet gäller även för investerare, NP3 ska vara ett lätt bolag att förstå, ett bolag som gör vad de säger och som inte ändrar strategier och inriktning på grund av hur vinden blåser.
Bolaget har genom sin snabba tillväxt samlat på sig en ansenlig portion byggrätter som man kommunicerat ska användas i en högre grad. Detta ger bolaget en möjlighet att vara med och påverka och utveckla kommunerna där byggrätterna finns. Här skadar inte de goda relationerna jag nämnde ovan. Att NP3 har egen personal på alla sina marknader tror jag är en förutsättning för att kunna utnyttja byggrätterna för fastighetsutveckling på ett, för bolaget och kommunen, framgångsrikt sätt.
Efter att ha jobbat i fastighetsbranschen i 40 år i både upp- och nedgångar kan jag konstatera att topparna aldrig blir så höga här uppe, å andra sidan blir dalgångarna inte så djupa heller. Min långa erfarenhet av fastigheter i Norrland är att hyresnivåer, avkastningsnivåer, värderingar och efterfrågan är märkvärdigt stabila. Jag ser att kunder är långsiktiga och solida och ofta mindre konjunkturkänsliga än på hetare marknader.
Personligen har jag jobbat med Norrland som fokus under hela mitt verksamma liv och jag liksom bolaget brinner för att fortsätta att utveckla regionen i positiv riktning. Eftersom jag kan både fastigheter och Norrland är det svårt att se någon investering som är mer självklar än den i NP3.
Ett starkt och stabilt kassaflöde borgar dessutom för att NP3-aktien kommer kunna erbjuda en uthålligt hög utdelning. Avslutningsvis finns i framtiden möjlighet att emittera preferensaktier, vilket skulle skapa värde för stamaktieägarna.
NP3 har en relativt ung, om än erfaren, företagsledning som har bevisat en hög aktivitetsnivå sedan bolagets start. I kombination med en erfaren styrelse med stort eget ägande så är jag övertygad om att aktieägare i NP3 kan känna sig komfortabla med att bolaget kommer att fortsätta vara mycket aktivt utan att risknivån blir för hög.
NP3 har valt att fokusera på kommersiella fastigheter i norra Sverige, vilket inte är den marknad i Sverige med flest aktiva aktörer. Genom att vara en av färre aktiva förvärvare i regionen kan hög direktavkastning erhållas på förvärvade objekt, vilket leder till mycket bra avkastning på eget kapital, speciellt som räntenivåerna är låga.
NP3 uppnår en god riskspridning genom en kontraktsportfölj med relativt långa genomsnittliga kontrakt och genom en diversifierad hyresgästlista utan större beroende av en enskild hyresgäst.
Räntekostnaderna är en betydande kostnadspost för NP3. Marknadsräntorna är för närvarande låga och mycket talar för att så kommer att vara fallet under överskådlig tid, vilket är gynnsamt för bolagets resultatutveckling.
Utdelningspolicyn säger att 60 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt ska utdelas årligen. Med tanke på att resultatutvecklingen är stabil i NP3 kan en uthålligt hög utdelning förväntas.
En möjlighet som NP3 ännu inte exploaterat är att emittera preferensaktier. Med tanke på att NP3s fastigheter är högavkastande och riskspridningen i portföljen är god, det vill säga starka och stabila kassaflöden kan förväntas, så passar preferensaktier utmärkt som del av bolagets eget kapitalfinansiering. För stamaktieägarna skulle exempelvis en emission av preferensaktier för 1 000 miljon kronor till sju procent direktavkastning kunna möjliggöra förvärv för 2 500 miljon kronor. Om lånefinansieringen antas kosta 2,5 procent i ränta och direktavkastningen på de förvärvade fastigheterna antas uppgå till 7,5 procent skulle nettot före skatt till stamaktieägarna förbättras med 80 miljoner eller 1,59 kronor per aktie.
"Med tanke på att resultatutvecklingen är stabil i NP3 kan en uthålligt hög utdelning förväntas."
Styrelseordförande i Royal Design Group Holding AB, tidigare vd för Investment AB Öresund och styrelseledamot i bla Acade-Media AB, Bilia AB och Carnegie Holding AB. Fredrik har arbetat många år som aktieanalytiker och var då topprankad inom fastighetsbolagsanalys.
NP3-aktien är sedan den 4 december 2014 noterat på Nasdaq Stockholm mid cap. Under det första hela året som noterat bolag ökade aktiekursen med 8,80 kronor, vilket motsvarar en procentuell uppgång med 25 procent. För dem som tecknade aktien inför noteringen har uppgången varit 45 procent.
Aktiekapitalet uppgår till 176 230 135 kronor. Det totala antalet aktier uppgår till 50 351 467 och aktien har ett kvotvärde om 3,50 kronor. Varje aktie berättigar till en röst och har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. NP3s börsvärde, det vill säga värdet av samtliga utestående aktier, uppgick per den 31 december 2015 till drygt 2 185 miljoner kronor. Vid årets slut var NP3s aktiekurs 43,40 kronor. Årets högsta stängningskurs uppgick till 45,70 kronor och den lägsta till 34,30 kronor. Under 2015 omsattes totalt cirka 17,4 miljoner aktier till ett värde av cirka 701,6 miljoner kronor. Den genomsnittliga omsättningen var drygt 69 000 aktier per dag vilket ger en omsättningshastighet för året på 34,6 procent. fördelat på i snitt 82 avslut per handelsdag.
Antalet aktieägare uppgick vid årsskiftet till 3 054 stycken. Huvudaktieägare är Lars Göran Bäckvall med bolag som äger 9 639 509 aktier vilket motsvarar 19,1 procent av både rösterna och kapitalet. Lars Göran Bäckvall är en av bolagets grundare och har sedan start tagit en aktiv roll i bolagets utveckling. Bäckvall är även huvudägare i fastighetsbolaget Norrlandspojkarna Fastighets AB, från vilket NP3 skapades genom ett
apportförvärv av förvaltningsfastigheter i Sundsvall i slutet av 2010. Bäckvall har varit verksam i fastighetsbranschen i 40 år och har ett starkt intresse för att utveckla Norrland. Utöver Lars Göran Bäckvalls innehav äger övriga styrelsen samt ledningen 587 215 aktier motsvarade 1,2 procent.
Det utländska ägandet i NP3 är begränsat till 4,5 procent. I realiteten är det dock större eftersom exempelvis NP3s största utländska ägare CLS Holdings äger sina aktier genom ett svenskt dotterbolag. CLS Holdings är noterat på London Stock Exchange och Sten Mörtstedt är majoritetshuvudägare. Utöver Länsförsäkringars Fastighetsfond och Didner & Gerges Småbolagsfond som båda finns med bland de största ägarna finns ett antal andra fonder som investerat i NP3. Dessa är bland andra Alfred Berg Fastighetsfond Norden, Humle Småbolagsfond och Spiltan Aktiefond Dalarna. NP3 har sammanlagt åtta fondbolag på ägarlistan.
Under tredje kvartalet gjorde NP3 en riktad nyemission till Fjärde AP-fonden. Nyemissionen medförde att antalet aktier i NP3 Fastigheter ökade med 1 900 000 aktier till totalt 50 351 467 aktier, och aktiekapitalet ökade med 6 650 000 kronor från 169 580 135
NP3 stängningskurser jämfört med OMXSPI och OMX Stockholm Real Estate index
Från vänster: Lars Göran Bäckvall och Anders Nilsson
kronor till totalt 176 230 135 kronor. Nyemissionen innebar en aktieutspädning om 3,8 procent.
Av de lock up-avtal som skrevs inför noteringen med ett antal huvudägare, styrelse och ledning har alla löpt ut under året. Av de som hade inlåsningsavtal finns alla kvar som aktieägare.
Från och med verksamhetsåret 2015 gäller att utdelningen ska uppgå till 60 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt. Styrelsen föreslår en utdelning för 2015 om 2,15 kronor (0,50) per aktie vilket är i nivå med utdelningspolicyn. Totalt uppgår föreslagen utdelning för år 2015 till 108 255 654 kronor.
Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december 2015 till 35,23 kronor. Vid samma tidpunkt uppgick börskursen till 43,40 kronor vilket ger en substanspremie om 23,2 procent (9).
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), beräknas av eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt beräknat på antal aktier vid periodens slut. EPRA NAV per aktie uppgick till 37,53 kronor (32.90). EPRA (European Public Real Estate Association) är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag som tagit fram nyckeltalet EPRA NAV (Net Asset Value) vilket används för att beräkna det långsiktiga substansvärdet.
| Stängningskurs | Transaktioner per handelsdag | Omsättningshastighet på årsbasis | Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jan–dec 2015 | jan–dec 2015 | jan–dec 2015 | |||||
| 31 dec 2015 | 31 dec 2014 | NP3 | jmf.grupp* | NP3 | jmf.grupp* | NP3 | jmf.grupp* |
| 43,40 SEK | 34,60 SEK | 82 st | 109 st | 34,6 % | 21 % | 2,8 MSEK | 3,8 MSEK |
*Snittet av fem fastighetsbolag på mid cap: Diös, Sagax, Platzer, FastPartner & Catena.
Ägarstruktur 2015-12-31.
| Aktieägare | Antal aktier | Ägarandel och röstvärde |
|---|---|---|
| Lars Göran Bäckvall genom bolag | 9 639 509 | 19,1 % |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 4 629 043 | 9,2 % |
| Fjärde AP-Fonden | 4 069 158 | 8,1 % |
| Östersjöstiftelsen | 1 901 144 | 3,8 % |
| Erik Selin Fastigheter AB | 1 700 000 | 3,4 % |
| Polarrenen AB | 1 557 400 | 3,1 % |
| Catella Bank | 1 552 342 | 3,1 % |
| Allba Holding AB | 1 211 819 | 2,4 % |
| Avanza Pension | 1 087 625 | 2,2 % |
| Göthes Järn AB | 1 043 100 | 2,1 % |
| Endicott Sweden AB (CLS Holdings plc) | 1 040 000 | 2,1 % |
| Fastighetsaktiebolaget Granen | 1 000 000 | 2,0 % |
| Handelsbanken Liv | 768 830 | 1,5 % |
| Långnäs Invest AB | 700 000 | 1,4 % |
| Gålöstiftelsen | 624 600 | 1,2 % |
| Didner & Gerge Fonder | 601 261 | 1,2 % |
| Summa största aktieägare | 33 125 831 | 65,8 |
| Summa övriga aktieägare | 17 225 636 | 34,2 |
| Totalt antal aktier | 50 351 467 | |
| Aktieägare i storleksklasser | Antal aktieägare | Innehav |
| 1-500 | 1 846 | 0,8 % |
| 501-1 000 | 453 | 0,8 % |
| 1 001–5 000 | 448 | 2,2 % |
| 5 001-10 000 | 99 | 1,6 % |
| 10 001-15 000 | 36 | 0,9 % |
| 15 001-20 000 | 29 | 1,1 % |
| 20 001- | 143 | 92,7 % |
| Antal aktieägare totalt | 3 054 st |
Nedanstående tabell visar förändringar av aktiekapitalet från och med 2011.
| Tidpunkt | Händelse | Ändring av antal aktier |
Totala antalet aktier |
Ändring av aktiekapitalet |
Totalt aktiekapital |
Kvotvärde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | Nyemission | 19 007 | 29 007 | 1 900 700 | 2 900 700 | 100 |
| 2011 | Fondemission | 1 114 | 30 121 | 111 400 | 3 012 100 | 100 |
| 2011 | Aktiesplit (1,43:1) | 12 909 | 43 030 | – | 3 012 100 | 70 |
| 2011 | Nyemission/kvittningsemission | 35 403 1) | 78 433 | 2 478 210 | 5 490 310 | 70 |
| 2011 | Nyemission/kvittningsemission | 9 918 2) | 88 351 | 694 260 | 6 184 570 | 70 |
| 2012 | Nyemission | 1 896 | 90 247 | 132 720 | 6 317 290 | 70 |
| 2012 | Kvittningsemission | 8 238 | 98 485 | 576 660 | 6 893 950 | 70 |
| 2012 | Nyemission | 66 948 | 165 433 | 4 686 360 | 11 580 310 | 70 |
| 2012 | Kvittningsemission | 25 731 | 191 164 | 1 801 170 | 13 381 480 | 70 |
| 2013 | Utbyte av konvertibler | 2 280 | 193 444 | 159 600 | 13 541 080 | 70 |
| 2013 | Nyemission/kvittningsemission | 16 854 3) | 210 298 | 1 179 780 | 14 720 860 | 70 |
| 2013 | Kvittningsemission | 14 424 | 224 722 | 1 009 680 | 15 730 540 | 70 |
| 2013 | Nyemission/kvittningsemission | 64 500 4) | 289 222 | 4 515 000 | 20 245 540 | 70 |
| 2013 | Kvittningsemission | 6 588 | 295 810 | 461 160 | 20 706 700 | 70 |
| 2013 | Nyemission | 30 225 | 326 035 | 2 115 750 | 22 822 450 | 70 |
| 2014 | Nyemission/kvittningsemission | 18 096 5) | 344 131 | 1 266 720 | 24 089 170 | 70 |
| 2014 | Nyemission/kvittningsemission | 27 624 6) | 371 755 | 1 933 680 | 26 022 850 | 70 |
| 2014 | Nyemission | 26 649 | 398 404 | 1 865 430 | 27 888 280 | 70 |
| 2014 | Utbyte av konvertibler | 933 816 | 1 332 220 | 65 367 120 | 93 255 400 | 70 |
| 2014 | Kvittningsemission | 6 290 | 1 338 510 | 440 300 | 93 695 700 | 70 |
| 2014 | Nyemission | 655 805 | 1 994 315 | 45 906 350 | 139 602 050 | 70 |
| 2014 | Kvittningsemission | 44 925 | 2 039 240 | 3 144 750 | 142 746 800 | 70 |
| 2014 | Aktiesplit (20:1) | 38 745 560 | 40 784 800 | – | 142 746 800 | 3,50 |
| 2014 | Nyemission i samband med noteringen7) | 7 666 667 | 48 451 467 | 26 833 334 | 169 580 134 | 3,50 |
| 2015 | Nyemission | 1 900 000 | 50 351 467 | 6 650 000 | 176 230 134,5 | 3,50 |
1) Varav 24 350 aktier genom kvittning.
7) Inklusive utnyttjande av Övertilldelningsoptionen om maximalt 1 000 000 aktier.
NP3s organisation utgörs av ledning och tre huvudfunktioner: uthyrning och marknad, drift och fastighetsförvaltning samt finansiering och ekonomisk förvaltning.
NP3s ledning består av vd, ekonomichef, IR-chef samt de två affärsansvariga för respektive Umeå och Gävle. Ledningen ansvarar för utveckling och ledning av bolaget enligt den beslutade strategin.
NP3s organisation är platt och decentraliserad vilket främjar en entreprenöriell och kreativ kultur bland medarbetarna. Varje medarbetare får ta stort ansvar inom sitt eget kunskapsområde, vilket syftar till att skapa engagemang och arbetsglädje. Per den 31 december 2015 hade bolaget 19 anställda varav nio är kvinnor och tio är män. Den affärsområdesansvarige i Dalarna har under 2015 arbetat åt bolaget på konsultbasis. Fastighetsbranschen har historiskt sett varit mansdominerad, därför är det glädjande att NP3 har en i det närmaste helt jämn könsfördelning. I januari 2016 började en affärsansvarig i Östersund vilket gör att det totala medarbetarantalet nu är 21 personer. Åtta personer arbetar som affärsansvariga, tre stycken är tekniska förvaltare, fem jobbar med ekonomi och finansiering, en person är projekt- och förvaltningsansvarig, två personer finns inom kommunikation, därutöver finns en transaktion och koncerngemensam tjänst samt en vd.
Av samtliga medarbetare är det endast tio som har sin ordinarie arbetsplats på huvudkontoret i Sundsvall. I en så decentraliserad organisation är det en utmaning att skapa en gemensam kultur och värdegrund och få alla att känna sig delaktiga i verksamheten. Därför har samtliga medarbetare träffats tre gånger under året för att diskutera bolagets utveckling, utmaningar och framtid samt inte minst dela med sig av kunskap och erfarenheter som kan vara kollegor till gagn. Utöver dessa större sammankomster har främst de affärsansvariga tätare kontakt. En bra
värdemätare på hur de anställda upplever bolagets trivsel och kultur är personalomsättningen. Sedan bolaget grundades har endast två personer valt att avsluta sin anställning.
Under året har satsningar initierats för att uppmuntra en hälsosam livsstil och motivera till fysisk aktivitet. Alla medarbetare ska ges möjlighet att hålla sig friska! För att stimulera medarbetarna till träning och motion erbjuds alla att träna under arbetstid, i viss mån är denna träning obligatorisk. Dessutom får alla anställda friskvårdsbidrag för att underlätta individuell träning på sin fritid. En ytterligare förmån som gynnar hälsan är att alla tillsvidareanställda omfattas av en sjukvårdsförsäkring. Alla medarbetare erbjuds också en årlig hälsokontroll. Årets hälsoundersökning visar att 82 procent av medarbetarna upplever sin hälsa som bra eller mycket bra vilket är tio procent över det nationella snittet. Dessutom uppgav 88 procent att de hade motivation till att förbättra kost och motion i än högre grad än i dag. Resultatet visade även att de fysiskt inaktiva upplevde mer stress än de som var aktiva. Att förebygga upplevd stress och skapa en balanserad arbetsmiljö för alla är högt prioriterat. Medarbetarnas vilja att leva hälsosamt åskådliggörs tydligt i sjukfrånvarotalen som endast ligger på 0,13 procent för 2015.
NP3 har sex geografiska affärsområden med egna medarbetare i varje geografi. Organisationen är platt och varje affärsområde leds av en affärsområdesansvarig som ansvarar för utveckling, tillväxt och marknadsföring i regionen. Dessutom finns affärsansvariga i Gällivare och Piteå som inte är egna affärsområden. De affärsansvariga upprättar tillsammans med ledningen en tre- till femårig affärsplan för varje fastighet, vilka uppdateras årligen.
Den lokala närvaron ger goda relationer med hyresgästerna samt vetskap om deras behov och önskemål, är det något som måste korrigeras går det snabbt att åtgärda. Dessutom bidrar vår närvaro i alla affärsområden att kunskapen om den lokala fastighets- och hyresmarknaden är hög. Det sistnämnda är viktigt då de affärsansvariga fungerar som bolagets tentakler på de olika marknaderna för att hitta affärsmöjligheter.
Drift och fastighetsförvaltning innefattar den förvaltningsansvariga som ansvarar för upphandling, hanterar samtliga förvaltningsavtal samt samordnar förvaltningen mellan de sex affärsområdena. NP3 har valt en affärsmodell där fastigheternas skötsel och drift sköts genom samarbetsavtal med underleverantörer.
De koncerngemensamma funktionerna leds av ekonomichefen och innefattar bland annat finansiering, rapportering, koncernredovisning samt fastighetsvärdering. I syfte att säkerställa tillgång till kapital och för att hålla en stabil finansieringsverksamhet har bolaget en dedikerad finansansvarig med gedigen erfarenhet. En del av den löpande ekonomiska förvaltningen köper NP3 in från Fastighetssnabben AB. Bolaget har sedan start haft fokus på transparens och tydlighet avseende rapportering till ägare och intressenter. Bolagets verksamhetsstyrning och interna rapportering sker i enlighet med affärsområdenas uppdelning.
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Antal anställda vid årets slut | 2 | 3 | 5 | 12 | 19 |
| Antal konsulter vid årets slut | 1 | 3 | 2 | 3 | 1 |
Tove Wahlén
NP3 har sedan start haft en kraftig tillväxt och i takt med den växer även vår inverkan på miljön och samhället. NP3 går inte i bräschen för hållbarhetsfrågor men det är vår strävan att fortsätta den inslagna vägen mot ett ökat ansvar inom hållbart företagande. Att följa gällande lagstiftning och miljökrav är en självklarhet för NP3 – men målet framgent är att överträffa dessa.
NP3 arbetar kontinuerligt med att minska miljöpåverkan. Som en del i miljöarbetet besiktar och underhåller bolaget systematiskt fastigheterna i enlighet med de tre- till femåriga affärsplaner som upprättas för samtliga fastigheter. NP3 strävar efter att hitta lösningar tillsammans med hyresgästen där ekonomiskt ansvar och miljöansvar går hand i hand.
Energiförbrukningen är den största utmaningen för de flesta fastighetsbolag och är även NP3s viktigaste miljöfråga. I majoriteten av fastigheterna använder sig NP3 av individuell mätning och debitering, innebärande att hyresgästerna betalar sin egen energi, vilket reducerar energiförbrukningen. Genom att ingå avtal med kallhyra blir kostnaden tydlig för hyresgästen och då även incitamentet att minska energiåtgången högre. Även då hyresgästerna står för sin egen energiförbrukning ser NP3 det som sin uppgift att stötta hyresgästen i att hitta hållbara lösningar gällande energibesparing och mer miljövänliga värmekällor. NP3 har valt att på majoriteten av fastigheterna använda 100 procent ursprungsmärkt el, vilket innebär att all energi som används kommer från förnybara energikällor.
Vid varje nybyggnation ska fastigheten Green Building-certifieras vilket innebär att byggnaden ska använda 25 procent mindre energi än tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets Byggregler. NP3 strävar efter att Green Building-certifiera även äldre fastigheter, framförallt vid större ombyggnationer. I Umeå har Skanska nyligen blivit hyresgäst i en nyproducerad fastighet som är certifierad enligt BRE Environmental Assessment Method (BREEAM) vilket är den mest använda miljöcertifieringssystemet i världen.
I Umeå har Skanska nyligen blivit hyresgäst i en nyproducerad fastighet som är certifierad enligt BRE Environmental Assessment Method (BREEAM).
NP3 stödjer och respekterar internationellt proklamerade mänskliga rättigheter och alla som arbetar hos NP3 ska inte tvingas lida fysiskt eller mentalt av sitt arbete på något sätt. Alla anställda ges frihet att fredligt och lagligt bilda och ansluta sig till föreningar som de väljer själva samt att de ges rätt att förhandla kollektivt. Ingen anställd får diskrimineras till exempel på grund av kön, sexuell läggning, civilstånd, religion, politisk uppfattning, nationalitet eller annat. Alla anställda ska behandla varandra med respekt och värdighet.
NP3 och dess anställda ska följa alla lagar och förordningar som är tillämpliga. Anställda får inte ta emot eller erbjuda gåvor, förmåner, ersättningar eller representation som skulle utgöra lagbrott eller som skulle kunna påverka, eller tyckas påverka, det yrkesmässiga omdömet. NP3 följer den av Institutet mot mutor framtagna Näringslivskoden.
För NP3 är det viktigt att ta del av det samhälle och de områden i vilket bolaget verkar. NP3 brinner för utvecklingen av norra
Sverige och har valt att aktivt stödja och engagera sig i ett flertal idrottsföreningar på orterna där vi finns. Vi vill att vår sponsring ska vara tillgänglig för alla medborgare och därför passar idrottsföreningar bra in eftersom vi då når ut till stora grupper och gemenskapen är central. NP3 sponsrar bland annat ishockeylagen Brynäs, Leksand och Timrå; fotbollslagen GIF Sundsvall, Gefle IF, Brage och Umeå IK; basketlagen Sundsvall Dragons och Luleå Basket samt Öjestrand Golf.
NP3 är även engagerat i samarbeten via nätverk och kommunala företagarföreningar för att bidra till utvecklingen av norra Sverige. NP3 samarbetar och stödjer Näringslivsbolaget i Sundsvall för att gynna affärsutveckling, företagande och nyetableringar av företag på orten. Ett annat engagemang NP3 har är Marknadsplats Gävle som är ett samarbete mellan Gävles större fastighetsägare och Gävle kommun. Samarbetets syfte är att utveckla Gävle som etableringsort och driva etableringar till Gävle. Därtill är NP3 engagerat i föreningen Stora Birk i Umeå som arbetar för att stödja handelsområdet Ersboda Mariedal genom samverkan mellan handelsaktörerna, fastighetsägarna och Umeå Kommun. Ytterligare engagemang som NP3 stödjer är Handelsgalan i Umeå samt Näringslivets Pris i Luleå som båda uppmärksammar goda förebilder inom företagande.
NP3 Fastigheter AB (publ) är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag inriktat på kommersiella förvaltningsfastigheter med hög direktavkastning i norra Sverige. NP3 har sedan starten i slutet av 2010 haft en aktiv tillväxtstrategi med fokus på fastigheter med bra kassaflöden och hög avkastning. Fastigheterna finns inom fastighetstyperna handel, lager/logistik, industri och kontor.
Moderbolaget NP3 Fastigheter AB, har inget direktägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbolagen samt koncernledning och finansieringstjänster. Bolagets personal är i huvudsak anställda i moderbolaget.
NP3s organisation utgörs av ledning och tre huvudfunktioner, uthyrning och marknad, drift och fastighetsförvaltning samt finansiering och ekonomisk förvaltning. Vid årsskiftet har bolaget 20 medarbetare där 19 är anställda av bolaget och en är inhyrd konsult.
Kommentar till årets resultat finns på sidan 67.
Försäljningar av sex fastigheter har skett till ett sammanlagt värde om 70 MSEK.
En riktad nyemission till Fjärde AP-fonden om 1 900 tusen aktier ökade det egna kapitalet med 67 640 MSEK.
Det totala antalet aktier uppgår till 50 351 467 och aktien har ett kvotvärde om 3,50 kronor. Varje aktie berättigar till en röst och har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Vid årets slut var NP3s aktiekurs 43,40 kronor. Antalet aktieägare uppgick vid årsskiftet till 3 054 stycken. Huvudaktieägare är Lars Göran Bäckvall med bolag som äger 9 639 509 aktier vilket motsvarar 19,1 procent av både rösterna och kapitalet. Ingen annan ägare har en ägarandel som överstiger tio procent. För styrelsens bemyndigande att ge ut aktier se bolagsstyrningsrapport sidan 57.
Den 29 februari tillträder NP3 en fastighet, Flygaren 1 och 2 i Umeå till ett underliggande fastighetsvärde om 34 MSEK. Dessutom har två mindre försäljningar av fastigheter i affärsområde Östersund gjorts i början av året.
I början av året anställdes en affärsansvarig i Östersund och det skedde förändringar i NP3s ledningsgrupp genom att två affärsansvariga utökade ledningsgruppen. Syftet var att föra upp de affärsansvarigas frågor på en högre nivå och därmed öka affärsfokuseringen i ledningsgruppen.
Bolaget ser en fortsatt positiv tillväxt de kommande åren som kommer att bidra till att stärka nyckeltalen och generera fortsatt god avkastning till aktieägarna.
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer finns beskrivet i eget avsnitt på sidan 52-53. Finansiella instrument och riskhantering finns även beskrivet i not 24.
| Nyckeltal | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||
| Antal förvaltningsfastigheter vid periodens utgång, st | 163 | 125 | 66 | 45 | 17 |
| Uthyrbar area vid periodens utgång, tusen kvm | 614 | 473 | 237 | 167 | 63 |
| Förvaltningsfastigheternas redovisade värde, MSEK | 4 580 | 3 333 | 1 737 | 1 250 | 601 |
| Förvaltningsfastighetsvärde, SEK/kvm | 7 464 | 7 044 | 7 343 | 7 508 | 9 468 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 94 | 95 | 96 | 96 |
| Överskottsgrad, % | 74 | 77 | 78 | 78 | 80 |
| Direktavkastning, % | 7,8 | 8,0 | 8,1 | 8,2 | 7,6 |
| Finansiella | |||||
| Avkastning på eget kapital, % | 11,5 | 15,2 | 15,2 | 24,7 | 29,2 |
| Avkastning på eget kapital inkl. konvertibla lån, % | 11,5 | 13,6 | 8,4 | 11,9 | 14,1 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,6 | 1,3 | 1,5 | 2,0 | 2,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,1 | 3,5 | 2,9 | 2,3 | 1,9 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 56,3 | 58,4 | 59,7 | 60,9 | 65,5 |
| Soliditet, % | 35,9 | 41,5 | 15,4 | 12,8 | 7,9 |
| Soliditet inkl. konvertibla lån, % | 37,8 | 31,5 | 25,8 | ||
| Genomsnittlig ränta, % | 2,64 | 2,73 | 3,9 | 4,2 | 4,9 |
| Aktierelaterade före utspädning Antal aktier vid periodens slut, tusental |
50 351 | 48 451 | 344 | 210 | 98 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental | 49 227 | 25 529 | 271 | 175 | 77 |
| Eget kapital, SEK/aktie | 35,23 | 31,79 | 40,67 | 39,43 | 25,12 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), SEK/aktie | 37,53 | 32,90 | |||
| Förvaltningsresultat, SEK/aktie | 4,10 | 4,34 | 9,69 | 7,63 | 7,08 |
| Resultat efter skatt, SEK/aktie | 3,83 | 5,53 | 5,84 | 11,42 | 3,25 |
| Utdelning, SEK/aktie (Förslag för 2015) | 2,15 | 0,50 | - | - | - |
| Aktierelaterade efter utspädning | |||||
| Antal aktier motsvarande utställda konvertibler, tusental | - | - | 807 | 494 | 229 |
| Antal aktier vid periodens slut, tusental | 50 351 | 48 451 | 1 151 | 705 | 327 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental | 49 227 | 33 628 | 907 | 596 | 142 |
| Eget kapital, SEK/aktie | 35,23 | 31,79 | 29,87 | 28,96 | 24,81 |
| Förvaltningsresultat, SEK/aktie | 4,10 | 3,29 | 2,90 | 2,24 | 3,83 |
| Resultat efter skatt, SEK/aktie | 3,83 | 4,45 | 2,43 | 4,00 | 2,72 |
| Aktiekurs vid periodens slut SEK/aktie | 43,40 | 34,60 | - | - | - |
Definitioner se sid 94.
1) NP3 redovisar i enlighet med IFRS för åren 2012, 2013, 2014, 2015 och för året 2011 i enlighet med tidigare redovisningsprinciper.
2) Sedan bildandet 2010 har investerare tillfört NP3 kapital genom en kombination av aktiekapital och konvertibla skulder. Relationen har varit 30 procent aktier och 70 procent konvertibla skulder med en fast ränta om 5 procent. Konvertiblerna var utformade med en ensidig rätt för NP3 att påkalla konvertering vilket genomfördes i juni 2014, varefter ingen utspädningseffekt föreligger. Vid beräkning av avkastning på eget kapital inklusive konvertibla skulder har ränta
på konvertibler återlagts till periodens/årets resultat och konvertibla skulder hanterats som eget kapital. 3) Eget kapital per aktie, förvaltningsresultat per aktie och resultat efter skatt har 2014 justerats för en aktiesplit om 20:1.
"NP3s fortsatta tillväxt är beroende av extern finansiering. Därför är relationerna med våra banker och andra kreditgivare högt prioriterade."
Lars-Erik Larsson Frengen Finansansvarig
Tillgång till kapital är en förutsättning för tillväxt och framgångsrik förvaltning av fastigheter. Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att bolaget är beroende av externa lån för att utveckla fastighetsbeståndet och för att fortsätta i den planerade expansionstakten. Kapitalets förvaltning får därmed en väsentlig inverkan på bolagets förmåga att driva verksamheten.
NP3s finanspolicy syftar till klargöra styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll av finansförvaltningen. Styrelsen har definierat ett antal mål för finansverksamheten.
| Mål gällande kapitalbindning | Utfall |
|---|---|
| Kapitalbindningstiden ska lägst vara två år för låneportföljen | 3,25 år |
| Högst 40 procent av låneportföljen har förfall inom ett år | Uppfyllt |
| En enskild kreditgivare ska stå för högst 60 procent av låneportföljen | Uppfyllt |
| Mål gällande räntebindning | Utfall |
|---|---|
| Minst 30 procent av låneportföljen bör ha bunden ränta, med återstående räntebindningstid som överstiger ett år |
38,9 % |
| Förutom den ränta som är rörlig ska ränteförfallotidpunkterna fördelas över en sju års period |
Uppfyllt |
| Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden bör vara minst 12 mån | 16 mån |
Organisatoriskt är finansverksamheten centrerad till moderbolaget genom likviditetsplanering, cash management, upplåning och ansvar för ränte- och låneportfölj. Fastighetslån mot kreditinstitut ligger i huvudsak placerade mot respektive fastighet i fastighetsägande dotterbolag men hanteras centralt genom det övergripande arbetet med låneportföljen i sin helhet.
Bolagets finansiering består av fyra delar; eget kapital, lån från kreditinstitut, obligationslån och övriga skulder.
Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut per den 31 december 2015 uppgick till 2 849 MSEK (1 947) fördelat på 2 482 MSEK långfristigt, 300 MSEK obligationslån och 67 MSEK kortfristiga skulder. Därutöver har bolaget räntebärande skulder i form av säljreverser som uppgick till 18 MSEK.
| 2015-12-31 | |
|---|---|
| Antal lån | 79 |
| Total låneskuld i bank, MSEK | 2 549 |
| Obligationslån, MSEK | 300 |
| Genomsnittlig ränta, låneskuld,% | 2,64 |
| Likvida medel, MSEK | 288 |
| Belåningsgrad, % | 56,3 |
| Soliditet, % | 35,8 |
Bolaget emitterade under september 2015 ett icke säkerställt obligationslån om 300 MSEK inom ett totalt rambelopp om 500 MSEK. Obligationslånet har börsnoterats och löper med en rörlig ränta om STIBOR 3 mån + 490 räntepunkter och förfaller i oktober 2018.
Av långfristiga skulder till kreditinstitut förfaller 36 MSEK (44) inom tolv månader. För dessa krediter finns bekräftade åtagande från kreditinstitut att lämna långfristiga krediter. Av kortfristiga skulder till kreditinstitut 67 MSEK (60) avser 56 MSEK (60) löpande amorteringar inom tolv månader. I enlighet med IFRS har periodiserade upplåningskostnader minskat de räntebärande skulderna i balansräkningen med 9 MSEK.
NP3s låneportfölj består av låneavtal med banker och obligationslån. Låneportföljen fördelas på 79 lån hos åtta olika kreditgivare. Outnyttjade kreditramar uppgick till 270 MSEK. Per 31 december 2015 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,25 år (3,3).
Belåningsgraden uppgick till 56,3 procent (58,4). Det långsiktiga målet för belåningsgraden är 60-70 procent.
Av låneportföljen är totalt 61,1 procent motsvarande 1 741 MSEK bunden till Stibor tre månader. Resterande del av låneportföljen är bundna via fasträntelån med räntebindningstid mellan ett till sex år enligt tabell.
Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 16 månader (22) och genomsnittliga låneräntan uppgick till 2,38 procent (2,71) för fastighetskrediter och 2,64 procent inklusive obligationslån.
Vid periodens utgång har bolagets samtliga ränteswapavtal löpt ut och derivatportföljen uppgår därmed till noll. Värdeförändringen i derivat uppgick för året till 49 KSEK (2 217).
Majoriteten av koncernens banklån omfattas av olika åtaganden mot långivarna. Vid brott mot åtagandena kan banken begära att lånen återbetalas, helt eller delvis, i förtid. Åtagandena utgörs av branschnormala nyckeltal som måste vara uppfyllda. Exempel på åtaganden är räntetäckningsgrad och belåningsgrad som inte får under- respektive överstiga vissa nivåer. Andra exempel på åtagande är att dotterbolagen skall vara helägda samt att koncerninterna avtal skall vara på marknadsmässiga. Utöver detta har NP3 lämnat vissa informationsåtaganden och ställt pant i aktier och pantbrev i fastigheter/ tomträtter till bankerna. Samtliga åtaganden mot bankerna är uppfyllda.
Obligationslånet har tre finansiella åtaganden; nettobelåningsgraden maximalt 65 procent, räntetäckningsgraden minst 1.8
och soliditet minst 25 procent. Vidare innehåll obligationslånet vissa informationsåtagande vad gäller kvartalsrapportering och årsredovisning samt att obligationslånet ska vara noterat vid Nasdaq OMX. Samtliga åtaganden är uppfyllda.
Vid periodens utgång uppgick eget kapital till 1 774 MSEK eller 35,23 kronor per aktie. Styrelsen beslutade den 1 juli, med stöd av bemyndigande från årsstämman den 23 april 2015, om en riktad emission om 1 900 000 aktier till Fjärde AP-fonden till ett pris av 35,60 kronor per aktie, totalt 67,6 MSEK. Emissionen slutfördes den 4 augusti 2015. Soliditeten vid rapportdagen uppgick till 35,9 procent (41,5).
På årsstämman den 23 april 2015 fattades beslut om utdelning om 0,50 kronor per aktie, totalt cirka 24 MSEK. Utbetalning har skett per 30 april 2015 via Euroclear.
| Räntebindningstruktur, MSEK | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | Ränta, % | Andel, % | ||||
| 2015-12-31 | 2014-12-31 | 2015-12-31 | 2014-12-31 | 2015-12-31 | 2014-12-31 | |
| -12 mån | 1 741 | 1 019 | 2,44 | 2,47 | 61 | 52 |
| 1-2 år | 305 | 0 | 2,89 | 2,25 | 11 | - |
| 2-3 år | 452 | 190 | 2,90 | 3,12 | 16 | 10 |
| 3-4 år | 68 | 561 | 4,10 | 2,93 | 2 | 29 |
| 4-5 år | 175 | 69 | 2,68 | 3,23 | 6 | 3 |
| 5-10 år | 108 | 108 | 3,23 | 3,23 | 4 | 6 |
| Summa/genomsnitt | 2 849 | 1 947 | 2,64 | 2,71 | 100 | 100 |
| Kapitalbindningstruktur, MSEK | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MSEK | Ränta, % | Andel, % | ||||
| 2015-12-31 | 2014-12-31 | 2015-12-31 | 2014-12-31 | 2015-12-31 | 2014-12-31 | |
| -12 mån | 36 | 44 | 1,90 | 2,37 | 1 | 2 |
| 1-2 år | 531 | 427 | 2,53 | 2,56 | 19 | 22 |
| 2-3 år | 893 | 363 | 3,41 | 2,97 | 31 | 19 |
| 3-4 år | 574 | 579 | 2,02 | 2,91 | 20 | 30 |
| 4-5 år | 633 | 336 | 2,23 | 2,71 | 22 | 17 |
| 5-10 år | 182 | 196 | 2,77 | 2,97 | 7 | 10 |
| Summa/genomsnitt | 2 849 | 1 947 | 2,64 | 2,71 | 100 | 100 |
Från vänster: Lisa Flodin, Lars Göran Bäckvall, Andreas Nelvig och Rickard Backlund
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Bolaget har en hög riskmedvetenhet i hela organisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete försöker riskerna begränsas och hanteras på bästa sätt.
De väsentliga risker som bolaget är utsatt för påverkas i stor utsträckning av allmän konjunkturutveckling, ekonomisk tillväxt och befolkningstillväxt i affärsområdena tillsammans med inflationsrisk och ränterisk. Nedan finns upptaget både strategiska
risker som är kopplade till fastighetsförvärv och förvaltning samt operativa risker kopplade till affärsmässighet och kvalitet i interna rutiner. Se not 24 för beskrivning om finansiella instrument och riskhantering.
| Risk | Beskrivning | Hantering | Sannolikhet |
|---|---|---|---|
| Minskade hyresintäkter |
Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer eller minskad uthyrningsgrad påverkar resultatet negativt och kan ge likviditetsproblem. Det skulle på sikt även ha påverkan på värdeför ändringen av fastigheter. Se risk fastigheternas marknadsvärde. |
Bolaget arbetar med långsiktiga hyres avtal och kontinuerlig omförhandling av befintliga kontrakt för att ge en trygg och stabil förfallostruktur på kontrakts portföljen. |
Låg sannolikhet för väsentlig på verkan av resultat och ställning. Snittduration på hyresportföljen är 4,4 år. |
| Kreditrisk | Om hyresgäster inte kan fullgöra sina åtagand en enligt hyreskontrakt. |
Bolagets affärsansvariga har en nära relation till hyresgästerna och följer lö pande upp marknadsläget. Vid förvärv och nya uthyrningar görs kreditpröv ningar och vid behov kompletteras avtalet med säkerheter i form av garantier. Riskpolicy anger att maximalt fem procent av hyresvärdet ska vara exponerat mot enskild hyresgäst. |
Låg sannolikhet. Hyresstrukturen i bolaget är diversifierad med stort antal hyresgäster och kon trakt och risk hos den enskilda hyresgästen bedöms som liten. |
| Ökade drift- och underhållskost nader |
Ökade kostnader för uppvärmning, el, vatten och renhållning leder till lägre förvaltnings resultat och försämrade nyckeltal. Extrema väderförhållanden och oförutsedda händelser kan få påverkan på kostnad för fastighetsskötsel och försäkring. |
Bolaget arbetar kontinuerligt med att minska riskexponeringen för kostnads ökningar inom drift genom att i stor utsträckning reglera dessa kostnader i hyresavtal med hyresgäst. |
Låg sannolikhet för väsentlig på verkan av resultat och ställning. |
| Risker i samband med förvärv |
Transaktionsrelaterade risker utgörs bland annat av framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhål landen och tekniska brister. Dessutom tillkom mer risker för skatter och juridiska tvister. |
Förvärv av fastigheter görs i enlighet med bolagets strategiska plan och en beslutsprocess där hänsyn tas till marknadsförutsättningar och risk. Vid varje förvärvssituation görs en ordentlig bedömning och Due Dilligence. Risker hanteras via avtal i form av garantier mot säljaren och priset baseras på en extern värdering av underliggande fastighetsvärde. |
Bolaget är i tillväxtfas och genomför en stor mängd trans aktioner per år och varje transak tion medför risk. Dock finns stor erfarenhet och kompetens inom bolaget för att minimera riskerna för brister i transaktionen. |
| Investeringar i be fintliga fastigheter |
Felaktiga investeringsbeslut eller dåligt genom förda investeringsprojekt i form av ny- till eller ombyggnad utgör risk för ökade kostnader och sämre avkastning på kapital. |
Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan och med bra beslutsunderlag. Ny- till eller ombygg nader görs mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Entreprenad genomförs med kompetent personal som har lång erfarenhet av projektarbete och projektledning. |
Låg sannolikhet för negativ påverkan. Bolaget tar inte risk i form av investeringar och projekt med hög ovisshet. |
| Risk | Beskrivning | Hantering | Sannolikhet |
|---|---|---|---|
| Miljörisk | Om förorenad mark skulle upptäckas på någon av bolagets fastigheter finns det risk för att den måste saneras. Om koncernen skulle åläggas att bekosta marksanering eller avhjälpande skulle detta kunna ha en negativ effekt på finansiell ställning och resultat. |
Bolaget är för närvarande inte och har inte tidigare varit föremål för något krav avseende avhjälpande eller skadestånd på grund av miljöföroreningar. Bolaget har god kontroll över på vilka fastig heter som de bedrivs tillståndspliktig verksamhet. |
Medel sannolikhet för påverkan och svår att förutspå effekterna av om en sådan händelse skulle inträffa. |
| Fastigheternas marknadsvärde |
Fallande fastighetsvärderingar påverkar resulta tet negativt och leder till minskat eget kapital. |
Bolaget arbetar kontinuerligt med att bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna genom att hyra ut vakanta lokaler samt förädling och vidareut veckling av befintliga lokaler. |
Medel sannolikhet för påverkan. Marknadsvärderingen påverkas även av yttre omständigheter som räntenivå och avkastnings krav. Bolaget har en väl funge rande rutin för marknadsvärde ring och följer värdet på samtliga fastigheter noga. Volatiliteten på marknaden i norra Sverige är mindre än i storstadsregionerna. |
| Ränterisk | Räntekostnader för skulder är en väsentlig kostnadspost för bolaget och förändringar i räntenivåer har betydande påverkan på resultat och kassaflöde. |
Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi bolaget väljer för räntebind ningstider. |
Låg sannolikhet för väsentlig påverkan. Ökade räntekostnader leder direkt till ett lägre resultat men bolagets starka kassaflö den minskar risk för fortsatt verksamhet. |
| Refinansierings risk |
Risken för att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader i samband med att låneavtal löper ut och måste ersättas med nya. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning som behövs för att kunna nå tillväxtmålen. Bolagets plane rade expansionstakt är starkt beroende av nya lån från kreditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. |
För att minska risken att inte kunna erhålla finansiering arbetar bolaget löpande med att omsätta befintliga lån och vid nyupptagna lån arbeta med att matcha låneförfallostrukturen. Bolaget har god kontakt med bankerna och ett väl fungerande samarbete. Bolaget har en dedikerad finansansvarig som arbetar med frågor kring upplåning och låneportföljens struktur. |
Medel sannolikhet för väsent lig påverkan av den löpande verksamheten. Om finansiering inte kan erhållas skulle det dock få hög påverkan på bolagets planerade tillväxttakt. |
| Organisatoriska risker |
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Förlusten av en nyckelperson kan innebära att viktiga kunskaper går förlorade, att uppställda mål inte kan nås och kan ha en negativ påverkan på bolagets verksamhet och finansiella ställ ning. |
Bolagets viktigaste resurs är medarbe tarna. Alla får ta eget ansvar inom sitt område vilket skapar engagemang och arbetsglädje. Samtliga medarbetare träffas flera gånger per år för att dela kunskaper och erfarenheter. Bolaget har en jämn könsfördelning. |
Låg sannolikhet för väsentlig påverkan. |
| Rapportering | Bolagets finansiella rapportering ska ge en rätt visande bild av bolagets resultat och finansiella ställning. En missvisande rapport skulle kunna ge osäkerhet hos investerare och leda till nega tiv kurspåverkan och ökad riskpremie. |
Bolaget har en väl fungerande intern kontroll och en kultur som bygger på ordning och reda. Rapporterings funktionen utgörs av kompetent och erfaren personal. |
Låg sannolikhet för väsentlig påverkan. |
| Skatt | Ändrad lagstiftning avseende skatt eller att bolaget inte följer gällande regelverk avseende skatt och moms kan få konsekvenser för resultat och ställning. |
Bolaget har ett tydligt och okomplice rat upplägg avseende skatt och är noga med att följa de lagar och regler som finns. Vid osäkra poster lämnas öppna yrkanden i inkomstdeklarationen. |
Låg sannolikhet för väsentlig påverkan. Ändrade lagar och regler avseende till exempel handel med aktier i fastighets ägande bolag skulle påverka hela branschen och inte bolaget specifikt. |
Från vänster: Andreas Nelvig, Carl Linton, Per-Olof Jämtberg och Lisa Flodin
Externa regelverk
Viktiga interna regelverk
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller indirekt styr bolaget. Styrning, ledning och kontroll av bolaget fördelas mellan styrelsen, den verkställande direktören och övriga personer i bolagets ledning. Bolagsstyrningen är det ramverk som hanterar ansvarsfördelning och rapportering samt reglerar hur riskerna i verksamheten begränsas.
Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling, förändring och förbättring.
Bolagets firma är NP3 Fastigheter Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Sundsvall.
Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag eller genom inköpta tjänster – äga, utveckla och förvalta fast egendom samt driva annan därmed förenlig verksamhet. Bolagets fastigheter ska till övervägande del vara belägna i norra Sverige. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat
Från vänster: Lisa Flodin, Anders Nilsson, Per-Olof Jämtberg
aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida.
Bolagets högsta beslutande organ är årsstämman (ordinarie bolagsstämma) som hålls i Sundsvall under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. Tillsammans med eventuella extra bolagsstämmor, ger stämman aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. På årsstämman utses styrelse och styrelsens ordförande samt slås fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning samt beslutar om bland annat ändringar i bolagsordning och om förändring av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägare är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning.
Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock svensk aktiebolagslag att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna.
Senaste årsstämma ägde rum den 23 april 2015 i Sundsvall, vid stämman representerades 16 587 959 aktier, motsvarande 34,2 procent av totala antalet aktier och röster. Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2014 och beviljade styrelsen och vd ansvarsfrihet för 2014 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman den 23 april:
Omval av styrelsens ordförande Rickard Backlund samt omval av ledamöterna Lars Göran Bäckvall, Anders Nilsson, Per-Olof Jämtberg, Christian Hahne, Lisa Flodin och Anders Öquist. Nyval av ledamoten Elisabeth Norman.
Godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Protokoll från årsstämman den 23 april 2015 finns att tillgå på bolagets hemsida.
NP3 Fastigheters aktie är registrerad för handel på Nasdaq Stockholm AB Mid Cap. Vid årsskiftet uppgick det totala antalet aktier till 50 351 467 stycken fördelade på cirka 3 050 aktieägare. Av det totala aktiekapitalet ägdes 4,5 procent av utländska investerare. 89 procent av aktieägarna utgörs av juridiska personer och elva procent fysiska. NP3 har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande tio procent. Aktiekapitalet uppgår till 176 230 134 kronor, aktierna har ett kvotvärde om vardera 3,50 kronor och varje aktie berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i kapitalet. Inget eget innehav av återköpta aktier har förekommit. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget.
Valberedningen ska enligt beslut på bolagsstämman den 23 april 2015 bestå av fyra ledamöter. En av ledamöterna ska vara styrelsens ordförande och tre av ledamöterna ska vara representanter utsedda av de tre röstmässigt största aktieägarna i bolaget enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den sista bankdagen i augusti, med undantag för bolag under upplösande. Valberedningen har att bereda och till bolagsstämman lämna förslag till stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelseordförande, styrelsearvode till var och en av styrelseledamöterna och ordVidare ska valberedningen bereda och till bolagsstämman
föranden samt annan ersättning för styrelseuppdrag, arvode till revisor samt, i förekommande fall, förslag till val av revisor.
lämna förslag till principer för valberedningens sammansättning. Valberedningens sammansättning ska tillkännages senast sex månader före årsstämman. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess ny valberedning har utsetts. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöternas enas om annat, vara den ledamot som representerar den till röstetalet största aktieägaren. Valberedningens arbete utförs i enlighet med de instruktioner som antagits och, såvitt tillämpligt, i linje med svensk kod för bolagsstyrning.
Valberedningen inför årsstämman 2016 består av:
Valberedningen har hållit två möten inför årsstämman 2016.
Styrelsen i NP3 Fastigheter AB (publ) ska väljas på årsstämman för tiden fram till nästa årsstämma. Styrelsen ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tretton ledamöter. Inga suppleanter ska utses.
Styrelsen har under 2015 bestått av åtta ordinarie ledamöter med Rickard Backlund som ordförande. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning och arbetet regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen och svensk kod för bolagsstyrning.
Inför årsstämman den 2 maj 2016 föreslår styrelsen;
Inför årsstämman föreslår valberedningen;
• omval av nuvarande styrelseledamöter Lars Göran Bäckvall, Anders Nilsson, Lisa Flodin och Elisabeth Norman. Vidare föreslås nyval Åsa Bergström och Gunnar Lindberg. Till styrelsens ordförande föreslås
omval av Rickard Backlund. Per-Olof Jämtberg, Anders Öquist och Christian Hahne har avböjt omval.
RICKARD BACKLUND Styrelseordförande sedan 2010. Född 1950. Civilingenjör Väg och Vatten vid Kungliga
Tekniska Högskolan i Stockholm.
Övriga uppdrag: Ordförande Apeiron Real Estate AB, ordförande Amasten Holding AB (publ), ordförande Hancap AB (publ), tf vd Grön Bostad AB.
Bakgrund: Tidigare koncernchef för Aberdeen Property Investors och medlem i ledningsgruppen för Aberdeen Asset Management AB.
Innehav i bolaget: 129 200 aktier privat, 40 000 syntetiska optioner (serie 2013) och 40 000 syntetiska optioner (serie 2014). Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
LARS GÖRAN BÄCKVALL Styrelseledamot sedan 2010. Född 1946. Ingenjörsexamen, Stockholms Tekniska Institut.
Övriga uppdrag: Vd/styrelseledamot Norrlandspojkarna Aktiebolag samt uppdrag i koncernbolag, styrelseledamot Poularde AB, styrelseordförande Frösö Park Fastighets AB.
Bakgrund: Aktiv huvudägare i Norrlandspojkarnas Fastighetsaktiebolag. Lars Göran har en gedigen bakgrund från ett flertal branscher och är en framgångsrik entreprenör.
Innehav i bolaget: 9 779 710 aktier genom bolag.
Ej oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
LISA FLODIN Styrelseledamot sedan 2014. Född 1972. Kandidatexamen i ekonomi, Mittuniversitetet
samt MBA-examen, San José State University.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot/ägare LCF Financial Services AB samt Flodin Kapital AB. Delägare i Apeiron Fastigheter AB, styrelsesuppleant i Mistral Energi AB samt styrelseordförande i Seezona AB.
Bakgrund: Erfarenheter från både revisionsoch fastighetsbranschen. Tidigare CFO och tf vd på Cityhold Property AB. Har tidigare även arbetat på bland annat London & Regional Properties, TK Development, Grant Thornton och Mandamus AB.
Innehav i bolaget: 375 aktier privat. Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
CHRISTIAN HAHNE Styrelseledamot sedan 2012. Född 1945 Jurist och ekonom vid Uppsala och Lunds universitet.
Övriga uppdrag: Vice VD Erik Selin Fastigheter AB, styrelseledamot Amasten Holding AB (publ), styrelseordförande Clean the World AB, styrelseledamot Alnova Balkongsystem AB, styrelseledamot/ägare C Hahne Consulting AB samt ledamot av ett flertal andra styrelser.
Bakgrund: Tidigare bland annat vd för Newsec Corporate Finance AB, Partner i TP Group AB (Niras Sweden AB). Representerar Erik Selin Fastigheter AB.
Innehav i bolaget: 20 000 aktier via bolag, 40 000 syntetiska optioner (serie 2013) och 40 000 syntetiska optioner (serie 2014). Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
PER-OLOF JÄMTBERG Styrelseledamot sedan 2011. Född 1952. Civilekonom vid Uppsala universitet.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande GF Ytbehandling Aktiebolag, styrelseledamot Förvaltningsaktiebolaget Welander, Jämtberg, styrelseordförande Localis Fastigheter AB, styrelsesuppleant NP3 Intressenter i Gävle AB samt styrelsesuppleant Localis Rederigatan AB.
Bakgrund: Tidigare vd för Cederlöfs Fastighets AB samt koncernchef för Cefab-gruppen. Har även arbetat som revisor och controller i större industriföretag. Representerar NP3 Intressenter i Gävle AB.
Innehav i bolaget: 77 000 aktier privat och 87 040 aktier genom bolag, 40 000 syntetiska optioner (serie 2013) och 40 000 syntetiska optioner (serie 2014).
Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
ANDERS NILSSON Styrelseledamot sedan 2011. Född 1951. Civilingenjör.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande SSG Standard Solutions Group AB, styrelseledamot Softronic AB (publ), styrelseledamot Lundalogik AB, styrelseledamot Picea Bygg AB, styrelseordförande Almi Invest Mitt AB m.fl.
Bakgrund: Tidigare vd och koncernchef för IT-konsultbolaget Know It AB (publ) 2003-2011. Representerat NP3 Vänner i Sundsvall AB. 2006-2008 ordförande för Academedia (publ).
Innehav i bolaget: 100 000 aktier genom bolag, 40 000 syntetiska optioner (serie 2013) och 40 000 syntetiska optioner (serie 2014). Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
ELISABETH NORMAN Styrelseledamot sedan 2015. Född 1961. Fil kand.
Övriga uppdrag: Entreprenör inom bygg och fastighet, vd i Norman Partner AB, Sanecke Slott. Styrelseuppdrag bl.a för Inlandsinnovation AB i Kittefjäll utveckling AB samt Amasten AB.
Bakgrund: Tidigare bl.a fastighetschef TV4-gruppen, VD RSD AB, marknadschef RetailParks AB (Skanska/Ikano).
Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
ANDERS ÖQUIST Styrelseledamot sedan 2012. Född 1965. Civilekonom vid Luleå Tekniska Universitetet.
Övriga uppdrag: Vd för Polarrenen AB, styrelseordförande POLMEK Fastigheter AB, styrelseledamot Guldfiskens Kök AB, styrelseledamot UpKeeper Solutions AB, styrelseordförande i Hermelinen fastigheter i Luleå m.fl.
Bakgrund: Erfarenheter från bank och finans. Har tidigare bland annat jobbat hos Nordea, revisor på Deloitte och PWC. Ekonomichef hos Assi Domän Nord trä. Sitter i ett flertal andra bolagsstyrelser, både som ledamot och ordförande. Representerar Polarrenen.
Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare.
Utöver stående punkter pågår under hela året arbete med förvärv och tillväxt
För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler, innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. De långsiktiga och strategiska besluten för NP3 fattas gemensamt av styrelsen och ledningen. Bolagets vd Andreas Nelvig närvarar vid styrelsemöten men ingår ej i styrelsen. Ersättning utgår för styrelsearbete samt för medlemmar i investeringskommittén och i revisionsutskottet. Styrelseledamöterna har inte rätt till något avgångsvederlag.
Enligt svensk aktiebolagslag och styrelsens arbetsordning är styrelsens övergripande uppgift att för ägarnas räkning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att samtliga ägares intresse tillgodoses på bästa möjliga sätt. Styrelsen har det yttersta ansvaret för verksamheten. Mot bakgrund av detta svarar styrelsen för att fastställda mål och strategier avseende verksamhet i bolaget ska uppnås. Vidare svarar styrelsen för att bolagets verksamhetsinriktning är föremål för fortlöpande översyn samt att större förändringar i verksamhetsinriktningen behandlas av styrelsen.
I styrelsens uppgifter ingår att ansvara för bolagets organisation inklusive att tillsätta, utvärdera och vid behov entlediga vd samt att fastställa lön och annan ersättning till denne. Styrelsen fastställer budget, verksamhets mål, och strategier för bolagets verksamhet samt fattar beslut rörande förvärv, investeringar och försäljningar eller omstruktureringar av fastighetsbeståndet.
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och vd. Av arbetsordningen framgår vilka ärenden som ska hanteras på respektive
styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha en investeringskommitté och ett revisionsutskott. Hela styrelsen utgör ersättningsutskott. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om marknadsläget på hyres- och fastighetsmarknaden. Möten i samband med bolagets rapportering behandlar marknadsvärdering av fastighetsportföljen och fastställer periodens eller årets resultat och finansiella ställning. Inför årsstämman lämnar styrelsen förslag till vinstdisposition. Vid det konstituerande mötet ska styrelsen bland annat fastställa bolagets firmatecknare, utse revisionsutskott, ersättningsutskott samt investeringskommitté.
Styrelsens ordförande har ett särskilt ansvar i styrelsen för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordförande ska fortlöpande hålla kontakt och fungera som diskussionspartner och stöd för bolagets vd, samt med stöd av övriga styrelseledamöter med särskilt god börserfarenhet, stödja bolagets vd och ledning i informationsgivningsfrågor.
NP3s styrelsearbete under året har till stor del präglats av den tillväxt som bolaget genomgått vilket har inneburit stort antal förvärvsdiskussioner.
Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per år samt ytterligare ett konstituerande möte. Under 2015 har styrelsen hållit 14 stycken sammanträden, varav ett konstituerande möte. Av dessa var sex telefonmöten, tre per capsulam och fem fysiska möten.
| Revisions | Investering | Aktieinnehav | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ledamot | Invald | Beroende/Oberoende | Styrelse möten |
utskotts möten |
kommitté möten |
Arvode | Via bolag | Privat |
| Rickard Backlund (ordf.) | 2010 | Oberoende | 14/14 | - | 5/5 | 250 | - | 129 000 |
| Lars Göran Bäckvall | 2010 | Beroende gentemot ägare | 14/14 | - | 5/5 | 125 | 9 639 509 | - |
| Lisa Flodin | 2014 | Oberoende | 13/14 | 6/7 | - | 100 | - | 375 |
| Christian Hahne | 2012 | Oberoende | 12/14 | - | - | 75 | 20 000 | - |
| Per-Olof Jämtberg | 2011 | Oberoende | 12/14 | - | - | 75 | 87 040 | 77 000 |
| Sture Kullman* | 2012 | Oberoende | 4/14 | - | - | - | - | |
| Anders Nilsson | 2011 | Oberoende | 14/14 | 7/7 | 4/5 | 150 | 100 000 | - |
| Elisabeth Norman* | 2015 | Oberoende | 10/14 | - | - | 75 | - | - |
| Anders Öquist | 2012 | Oberoende | 11/14 | 6/7 | 4/5 | 150 | - | - |
* Sture Kullman avgick från styrelsen vid stämman 23 april 2015 och Elisabeth Norman blev invald vid samma tidpunkt.
Styrelsen har under 2015 genomfört en utvärdering av dess arbete med gott resultat. Till hjälp för utvärderingen hade styrelsen ett bolag som är specialiserat på styrelseutvärderingar.
Styrelsen har beslutat att inte inrätta något särskilt ersättningsutskott utan att styrelsen i sin helhet ska fullgöra de uppgifter som sådant utskott ska ha enligt koden. Avseende ersättningsfrågor innebär det att styrelsen ska:
Styrelsens revisionsutskott utses av styrelsen en gång per år. I revisionsutskottet för 2015 ingår följande styrelseledamöter: Lisa Flodin, Anders Öquist och Anders Nilsson. Revisionsutskottet ska fullgöra de uppgifter som anges i 8 kap. 49 b § Aktiebolagslagen, vilket bland annat innebär
Hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen.
Granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster.
Därutöver ska revisionsutskottet bereda styrelsens beslut i de frågor som uppräknas ovan. Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen vid relevanta styrelsemöten. Revisionsutskottet ska bestå av minst tre styrelseledamöter med särskilt beaktande av kompetens och erfarenhet av redovisning och revision i börsnoterade bolag. Majoriteten av utskottets ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större ägare. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av bolaget. Revisionsutskottet stödjer även bolagsledningen i redovisningsfrågor.
Styrelsens investeringskommitté utses av styrelsen en gång per år. I investeringskommittén för 2015 ingår följande styrelseledamöter: Rickard Backlund, Lars Göran Bäckvall, Anders Öquist och Anders Nilsson samt vd Andreas Nelvig. Investeringskommittén ska, förutom vd, bestå av tre till fyra styrelsemedlemmar, inklusive styrelsens ordförande.
Styrelsen har uppdragit åt investeringskommittén att fungera rådgivande och ge stöd till vd i investeringsbeslut samt har också delegerat beslutsrätt avseende förvärv/investeringar och försäljningar av fastigheter upp till 25 miljoner kronor. Investeringskommitténs möten dokumenteras genom mötesanteckningar. Investeringskommittén rapporterar och lämnar rekommendationer till styrelsen vid förvärvsförslag.
Andreas Nelvig är NP3s vd sedan bolaget bildades. Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning i enlighet med reglerna i Aktiebolagslagen samt de instruktioner för vd och för den ekonomiska rapporteringen som styrelsen har fastställt.
Vd har enligt instruktionen ansvar för bolagets bokföring och medelsförvaltning. Vidare ska vd upprätta delegationsföreskrifter för olika befattningshavare i bolaget samt anställa, entlediga och fastställa villkor för bolagets personal. Samtliga beslut om ersättningar och anställningsvillkor för bolagets övriga personal fastställs av vd. Uppsägningstiden för vd är tolv månader för bolaget och sex månader för vd. Ingen uppgörelse om avgångsvederlag finns med vd.
I bolagets ledningsgrupp för 2015 ingår vd, ekonomichef samt IR-chef. Från början av 2016 ingår även två affärsansvariga i ledningsgruppen. Varje person i ledningsgruppen har sitt eget ansvarsområde och gemensamt diskuteras på ledningsgruppsmöten övergripande strategi och verksamhetsfrågor. Ekonomichefen har tre månaders ömsesidig uppsägningstid och har vid anställningens upphörande i samband med kontrollägarskifte rätt till sex månadslöner i avgångsvederlag. För den sedan 2015 anställde IR-chefen är uppsägningstiden sex månader både för bolaget och IR-chefen.
Ersättning och förmåner till vd beslutas av styrelsen. Ersättning för övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med styrelsen. Enligt beslut på föregående årsstämma utgörs ersättning till vd av fast månadslön, övriga förmåner samt pension, ersättning till övriga ledande befattningshavare utgörs av fast månadslön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön om högst två månadslöner per år. Förslag till beslut på nästkommande årsstämma lyder att riktlinjerna för ersättningar är oförändrade.
Vid tre tillfällen före bolagets notering har avtal om så kallade syntetiska optioner tecknats med styrelseledamöter, vd, anställda i bolaget samt inhyrda medarbetare till bolaget. De syntetiska optionerna ger innehavaren rätt att vid en framtida tidpunkt (optionens slutdag vilket den första var 2014-12-31 och kommande är 2016-04-01 respektive 2017-02-28) erhålla ett kontantbelopp vars storlek beror på värdet på slutdagen för aktie i bolaget. För erhållandet av en sådan option har innehavaren erlagt ett kontant belopp (optionspriset) motsvarande ett uppskattat marknadsvärde som har beräknats enligt Black-Scholes modell för värdering av optioner. Bolaget avser ej att ge ut syntetiska optioner i framtiden.
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsen och vds förvaltning. Revisor utses av stämman. Vid årsstämman 2015 valdes KPMG AB som revisor intill årsstämman för 2016, som ansvarig revisor utsågs Mattias Johansson.
Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen för den interna kontrollen och styrningen av bolaget. För att behålla och utveckla en väl fungerande kontrollmiljö har styrelsen för NP3 fastställt ett antal grundläggande dokument av betydelse för den finansiella rapporteringen. Däribland ingår styrelsen för NP3s arbetsordning och instruktionerna för vd och för den ekonomiska rapporteringen, insiderpolicy, IR- och informationspolicy samt finanspolicy. Därutöver förutsätter en fungerande kontrollmiljö en utvecklad struktur med löpande översyn. Ansvaret för det dagliga arbetet med att upprätthålla kontrollmiljön åvilar primärt vd. Vd rapporterar regelbundet till styrelsen. Vd framlägger vid varje styrelsemöte ekonomisk och finansiell rapport över verksamheten.
Den interna kontrollen är utformad så att kontrollaktiviteter utförs rutinmässigt med syfte att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Exempel på kontroller är löpande resultatanalys på olika nivåer i organisationen, från analys på fastighetsnivå till övergripande koncernnivå. Bokslutsprocessen följer utformade checklistor och tidplaner för att säkerställa att alla formella avstämningar och uppdateringar genomförs. Vid upprättande av den kvartalsvisa finansiella rapporteringen fokuseras granskning och analys på de mest väsentliga resultat- och balansposterna. Till resultatposterna hör hyresintäkter och fastighetskostnader, men även räntekostnader som är en betydande post samt värdeförändringar som i hög grad är beroende av bedömningar. I balansräkningen fokuseras granskning och analys på förvaltningsfastigheter och räntebärande skulder. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering.
Bolaget har upprättat policydokument i syfte att informera anställda och andra berörda inom NP3 om de tillämpliga reglerna och föreskrifterna för bolagets informationsgivning och de särskilda krav som gäller för personer aktiva inom ett noterat bolag, till exempel när det gäller kurspåverkande information. I detta sammanhang har bolaget också skapat rutiner för att hantera ännu ej offentliggjord information samt loggbok för att hantera sådan information.
Från vänster: Carl Linton, Tove Wahlén, Andreas Nelvig, Maria Paringer och Linda Ekman
Ekonomichef sedan 2012. Född 1979. Civilekonom med magisterexamen i företagsekonomi, Uppsala universitet.
Bakgrund: Har flera års erfarenhet från arbete i revisionsbranchen och som redovisningsansvarig/controller med fokus på redovisningsfrågor samt Treasury/Cash management. Innehav i bolaget: 20000 syntetiska optioner (serie 2014).
Verkställande direktör sedan 2008. Född 1980. 4,5 års studier i ekonomi med inriktning revision och finansiering, Mittuniversitetet.
Övriga uppdrag: Delägare Industrifastigheter i Timrå AB, styrelseledamot Tre Jonsson Bygg AB, styrelseledamot Jonels AB, styrelseledamot Duplicera AB.
Bakgrund: Tidigare har Andreas varit vd för Norrlandspojkarna Fastighets AB samt det egna byggbolaget Tre Jonsson Bygg AB. Innehav i bolaget: 7 000 aktier privat och 166 100 aktier genom bolag, 40000 syntetiska optioner (serie 2014).
Affärsansvarig i Umeå sedan 2014. Född 1974.
Bakgrund: Sälj- och marknadsföringsbakgrund i botten samt mångårig erfarenhet från fastighetsbranschen som bl. a. marknadsansvarig på Västerbottens Fastighets AB och förvaltare för Kungsleden AB. Innehav i bolaget: -
Affärsansvarig i Gävle sedan 2011. Född 1985.
Bakgrund: Har flera års bakgrund och erfarenhet inom fastighetsbranschen, främst via konsultbolaget Fastighetssnabben som jobbar mot flertalet fastighetsägare. Arbetat åt bolaget i olika roller sedan år 2011.
Innehav i bolaget: 10000 syntetiska optioner (serie 2014).
Chef Investor Relations sedan 2015. Född 1972. Fil. Mag. King´s College, London.
Bakgrund: IR-ansvarig på Acando, PR-chef Coca-Cola Sverige. Certifierad av Swedish Investor Relations Association. Innehav i bolaget: 500 aktier privat.
| Finansiella rapporter | |
|---|---|
| Rapport över totalresultat | 68 |
| Rapport över finansiell ställning | 70 |
| Rapport över förändring eget kapital | 71 |
| Rapport över kassaflöde | 72 |
| Moderbolagets rapporter | 74 |
| Noter och redovisningsprinciper | 77 |
| Förslag till vinstdisposition | 92 |
| Revisionsberättelse | 95 |
| Definitioner | 96 |
| Belopp i MSEK | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 2, 3 | 408 | 250 |
| Fastighetskostnader | 4 | -93 | -49 |
| Fastighetsskatt | -13 | -7 | |
| Driftöverskott | 302 | 194 | |
| Central administration | 5, 6, 7 | -35 | -23 |
| Ränteintäkter | 9 | 1 | 1 |
| Räntekostnader | 10 | -66 | -49 |
| Ränta på konvertibla skulder | 10 | - | -11 |
| Förvaltningsresultat | 202 | 111 | |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 11 | 68 | 57 |
| Värdeförändringar derivat | 12 | 0 | 3 |
| Resultat före skatt | 270 | 171 | |
| Aktuell skatt | 13 | -19 | -7 |
| Uppskjuten skatt | 13 | -62 | -23 |
| Årets resultat | 188 | 141 | |
| Övrigt totalresultat | - | - | |
| Årets totalresultat | 188 | 141 |
Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Beräkning av resultat per aktie för tidigare perioder har justerats för den split som genomfördes per 29 september 2014 genom att antal aktier har multiplicerats med 20.
| Resultat per aktie | ||
|---|---|---|
| – före utspädning (SEK) | 3,83 | 5,53 |
| – efter utspädning (SEK) | 3,83 | 4,45 |
| Antal aktier vid periodens utgång (tusental) | 50 351 | 48 451 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning* | 49 227 | 25 529 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning* | 49 227 | 33 628 |
* Utspädningseffekt består i konvertibla skulder samt ränta på dessa som utgår med fem procent. Per 2014-06-30 har samtliga konvertibler konverterats till aktier.
Beräkning av resultat per aktie har gjorts enligt följande:
| Resultat per aktie före utspädning | ||
|---|---|---|
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, MSEK | 188 | 141 |
| Vägt genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning (tusental) | 49 227 | 25 529 |
| Resultat per aktie före utspädning | 3,83 | 5,53 |
| Resultat per aktie efter utspädning | ||
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, MSEK | 188 | 141 |
| Återläggning av räntekostnad efter skatt avseende konvertibla lån, MSEK | - | 9 |
| Justerat resultat, MSEK | - | 150 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning | 49 227 | 33 628 |
| Resultat per aktie efter utspädning | 3,83 | 4,45 |
| Totalt vägt genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning (tusental) | 49 227 | 25 529 |
| Tillkommer vägt genomsnittligt antal aktier vid full konvertering | - | 8 099 |
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 49 227 33 628
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Årets förvaltningsresultat förbättrades med 82 procent och uppgick till 202 MSEK (111). Resultatökningen beror främst på bolagets tillväxt i form av förvärv vilket medfört ett större fastighetsbestånd än föregående år. Driftöverskottet för fastigheterna exklusive centrala administrationskostnader uppgick till 302 MSEK (194) vilket motsvarar en överskottsgrad om 74 procent (77) vilket är i enlighet med bolagets plan. Bidragande orsaker till den lägre överskottsgraden jämfört med föregående år är framförallt förvärv av fastigheter med lägre överskottgrad än bolagets ingående bestånd.
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 68 MSEK (57) varav 63 MSEK är orealiserad värdeförändring och fem är realiserade värdeförändringar vid försäljning av fastigheter. Årets resultat efter skatt uppgick till 188 MSEK (141)
Koncernens intäkter för helåret uppgick till 408 MSEK (250). Ökningen förklaras i huvudsak av förvärvade fastigheters bidrag. Hyresvärdet för befintliga hyreskontrakt vid bokslutsdagen uppgick till 504 MSEK på årsbasis.
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -93 MSEK (-49). Kostnaderna fördelas mellan fastighetsskötsel och drift -74 MSEK (-44) samt reparationer och underhåll -19 MSEK (-6). Fastighetsskatt uppgick till -13 MSEK (-7).
Centrala administrationskostnader består i huvudsak av personalkostnader, koncerngemensamma kostnader samt marknads- och försäljningskostnader. För året uppgick dessa till -35 MSEK (-23). Kostnaderna fördelas mellan personalkostnader -14 (-9) samt administrativa kostnader -20 (-13). Ökningen av dessa kostnader för året är kopplade till de förvärv som gjorts, vilket bland annat medfört mer ekonomi- och administrationstjänster men även ökade kostnader till följd av att bolaget under 2015 etablerat fler kontor i våra affärsområden och fler anställda. Enskilda poster som påverkat kostnaden under året är kundförluster på omkring -1,3 MSEK samt omvärdering av syntetiska optioner -3,1 MSEK. Att värdeförändringen på de syntetiska optionerna blir stor beror på att värdering vid ingången av året gjordes till 34,60 kr/aktie jämfört mot 43,40 SEK/ aktie vid bokslutstillfället.
Externt finansnetto för perioden uppgick till -65 MSEK (-48). Bolaget har en räntebindningsstruktur där cirka 60 procent är knuten till rörlig ränta vilket medfört att bolaget har kunnat dra stor nytta av de sjunkande marknadsräntorna. Snitträntan på låneportföljen har fortsatt att sjunka och är vid rapportdagen 2,38 procent (2,71) för fastighetskrediter och 2,64 procent inklusive obligationslån.
Aktuell skatt för året uppgick till -19 MSEK (-7) och uppskjuten skatt till -62 MSEK (-23). Aktuell skatt utgörs av inkomstskatt till Skatteverket som beräknas på det skattepliktiga resultatet. Löpande under året bokas en preliminär skatt baserat på en uppskattad skatteposition vid slutet av året. Faktorer som påverkat årets skatteberäkning och medfört att aktuell skatt är lägre än aktuell skattesats, 22 procent av resultat före skatt, är möjlighet till skattemässiga avskrivningar på fastigheter, avdrag vid ombyggnationer och skattefria försäljningar av fastigheter via bolag.
Uppskjuten skatt utgörs av skatt på temporära skillnader för tillgångar och skulder. Främst den orealiserade värdeförändringen på förvaltningsfastigheter från förvärvstillfället och bokslutstillfället. Uppskjuten skattekostnad i resultaträkningen beror på värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna och förändringar i temporära skillnader på fastigheterna.
| Koncernens rapport över finansiell ställning | ||
|---|---|---|
| ---------------------------------------------- | -- | -- |
| Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 4 580 3 333 Rörelsefastighet 14 13 12 Inventarier och bilar 15 6 3 Övriga anläggningstillgångar 1 4 Summa anläggningstillgångar 4 600 3 352 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 18 54 48 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 15 Likvida medel 288 300 Summa omsättningstillgångar 347 362 Totala tillgångar 4 947 3 715 Eget kapital och skulder Eget kapital 19 1 774 1 540 Långfristiga skulder Uppskjuten skatt 20 116 54 Långfristiga skulder till kreditinstitut 23 2 482 1 887 Obligationslån 23 300 - Övriga långfristiga skulder 25 21 13 Summa långfristiga skulder och derivat 2 919 1 953 Kortfristiga skulder Räntebärande kortfristiga skulder 23 67 60 Derivat 12, 23 - 0 Övriga kortfristiga skulder 80 96 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 108 65 Summa kortfristiga skulder och derivat 255 222 Totalt eget kapital och skulder 4 947 3 715 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Panter och säkerheter för egna och koncernens skulder Fastighetsinteckningar 2 285 2 021 Bankmedel - 3 Aktier i dotterbolag 143 69 Summa 2 928 2 092 |
Belopp i MSEK | Not | 2015-12-31 | 2014-12-31 |
|---|---|---|---|---|
| Eventualförpliktelser | Inga | Inga |
Förvaltningsfastigheternas värde uppgick vid periodens slut till 4 580 MSEK (3 333). Merparten av förändringen jämfört med föregående år beror på bolagets tillväxt i form av förvärv vilket har ökat fastigheternas värde med 1 142 MSEK. Årets orealiserade och realiserade värdeförändringar uppgår till 68 MSEK. Utgående likvida medel var 288 MSEK (300). Den stora kassan är en följd av nyemission samt upptaget obligationslån under hösten.
Eget kapital uppgick till 1 774 MSEK (1 540). Förändringen under året består av årets resultat +188 MSEK samt utdelning -24 MSEK och nyemission +68 MSEK. Långfristiga skulder till kreditinstitut uppgick till 2 482 MSEK, obligationslån uppgick till 300 MSEK och övriga långfristiga skulder uppgick till 21 MSEK . Räntebärande kortfristiga skulder uppgick till 67 MSEK vilket totalt ger 2 867 MSEK i räntebärande skulder. Vid samma period föregående år uppgick de räntebärande skulderna till 1 960 MSEK. De ökade skulderna är en följd av NP3s tillväxtstrategi.
| Belopp i MSEK | Antal utestående aktier (tusen st) |
Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget Kapital 2014-01-01 | 344 | 24 | 156 | 100 | 280 |
| Split 20:1 | |||||
| Konvertering av konvertibla skulder | 65 | 417 | 482 | ||
| Nyemissioner | 80 | 579 | 659 | ||
| Emissionskostnader | -23 | -23 | |||
| Årets totalresultat* | 141 | 141 | |||
| Eget kapital 2014-12-31 | 48 451 | 170 | 1 130 | 241 | 1 540 |
| Ingående Eget kapital 2015-01-01 | 48 451 | 170 | 1 130 | 241 | 1 540 |
| Nyemission | 7 | 61 | 68 | ||
| Utdelning | -24 | -24 | |||
| Årets totalresultat* | 188 | 188 | |||
| Eget kaptial 2015-12-31 | 50 351 | 176 | 1 191 | 406 | 1 774 |
* Årets resultat överensstämmer med Årets totalresultat.
I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Aktiesplit om 20:1 genomfördes i september 2014 vilket ändrade antalet aktier från 2 039 240 till 40784800 stycken aktier. Kvotvärdet för aktien ändrades från 70 SEK per aktie till 3,50 SEK per aktie. Varje aktie berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i kapitalet.
Avser eget kapital som tillskjutits från ägarna (utöver aktiekapital) som emission till överkurs.
Balanserat resultat motsvaras av de ackumulerade vinster som genererats totalt i koncernen.
| Rapport över kassaflöde i koncernen | ||
|---|---|---|
| Belopp i MSEK | 2015 | 2014 |
| Den löpande verksamheten | ||
| Förvaltningsresultat | 202 | 111 |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | -4 | -1 |
| 198 | 110 | |
| Betald skatt | -8 | 2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 190 | 112 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | ||
| Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar | 13 | -36 |
| Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder | -286 | -449 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | -83 | -373 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -453 | -768 |
| Avyttrade förvaltningsfastigheter | 37 | 2 |
| Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar | -108 | -26 |
| Investeringar i finansiella tillgångar | - | 1 |
| Avyttrade finansiella tillgångar | 6 | - |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -518 | -791 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Nyemission | 68 | 629 |
| Upptagna lån | 1 907 | 2 192 |
| Amortering av lån | -1 361 | -1 414 |
| Utbetald utdelning | -24 | - |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 589 | 1 407 |
| Årets kassaflöde | -12 | 243 |
| Likvida medel vid årets början | 300 | 57 |
| Likvida medel vid årets slut | 288 | 300 |
Kassaflödet för perioden före förändring av rörelsekapital uppgick till 190 MSEK (112). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -83 MSEK (-373). De stora minskningarna av rörelseskulder under året -286 MSEK (-449) är en följd av förvärvade bolags upplåning, som vid tillträde löses bort.
Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag påverkade kassaflödet med -453 MSEK (-768), försäljningar av fastigheter påverkade med 37 MSEK (2). Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar uppgick till -108 MSEK (-26) vilket huvudsakligen avser
anpassningar och ombyggnationer enligt befintliga och nya hyresgästers behov samt energibesparande åtgärder. De två största investeringarna är ombyggnationer av två handelsfastigheter i Piteå respektive i Umeå.
Utbetald utdelning under året uppgick till -24 MSEK (0). Finansieringsverksamhetens bidrag för perioden, förutom utdelning och emissioner uppgick till 545 MSEK (778) vilket beror på ny upplåning vid förvärv samt viss utökad belåning av befintliga krediter. Totalt kassaflöde för perioden uppgick till -12 MSEK (243).
| Tilläggsupplysningar kassaflödesanalys – koncernen | ||
|---|---|---|
| ---------------------------------------------------- | -- | -- |
| Betalda räntor och erhållen utdelning | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Erhållen ränta | 1 | 1 |
| Erlagd ränta | -63 | -61 |
| Avskrivningar av tillgångar | 1 | 1 |
|---|---|---|
| Omvärdring syntetiska optioner | -3 | -3 |
| Återläggning finansiella kostnader vid konvertering konvertibla skulder* | - | 2 |
| Rearesultat avyttring fastighet/bolag | -2 | -1 |
| Summa poster som inte ingår i kassaflödet | -4 | -1 |
| Förvärvade tillgångar och skulder: | ||
|---|---|---|
| Materiella anläggningstillgångar | -1 145 | -1 523 |
| Finansiella anläggningstillgångar | -5 | - |
| Rörelsefordringar | -19 | -10 |
| Likvida medel | -16 | -14 |
| Summa tillgångar | -1 185 | -1547 |
| Avsättningar | 2 | 6 |
| Lån | 338 | 210 |
| Rörelseskulder | 339 | 550 |
| Summa skulder och avsättningar | 679 | 766 |
| Köpeskilling | -505 | -781 |
| Avgår: Säljrevers | 37 | - |
| Utbetald köpeskilling | -468 | -781 |
| Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten | 15 | 13 |
| Påverkan på likvida medel | -453 | -768 |
| Avyttrade tillgångar och skulder | ||
|---|---|---|
| Förvaltningsfastighet | 69 | 11 |
| Rörelsefordringar | 2 | 0 |
| Summa tillgångar | 71 | 11 |
| Lån | - | 7 |
| Rörelseskulder | 37 | 4 |
| Summa skulder och avsättningar | 37 | 11 |
| Försäljningspris | 37 | 2 |
| Erhållen köpeskilling | 37 | 2 |
| Påverkan på likvida medel | 37 | 2 |
| Följande delkomponenter ingår i likvida medel: | |
|---|---|
| Kassa och bank 288 |
300 |
* Finansiell kostnad konvertibla skulder avser kostnader för upptagande av konvertibla skulder som fördelats enligt andel som avser aktier till att minska eget kapital och enligt andel som avser konvertibla skulder att minska lånet vilken sedan har fördelats över lånets återstående löptid, fram till 2018-06-30. I samband med konvertering i förtid återlades kostnaden återstående perioder i sin helhet.
| Belopp i MSEK | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 17 | 13 | |
| Övriga externa kostnader | 5 | -25 | -17 |
| Personalkostnader | 7 | -13 | -9 |
| Avskrivningar | 6 | 0 | 0 |
| Rörelseresultat | -21 | -13 |
Resultat från finansiella poster
| Resultat från andelar i koncernbolag | 8 | 106 | 70 |
|---|---|---|---|
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 9 | 0 | 1 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 10 | -5 | -14 |
| Övriga finansiella kostnader | -2 | 0 | |
| Resultat efter finansiella poster | 77 | 43 | |
| Bokslutsdispositioner | 0 | 0 | |
| Resultat före skatt | 77 | 43 | |
| Skatt på årets resultat | 13 | -17 | -5 |
| Årets resultat* | 60 | 38 | |
* Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat.
| Belopp i MSEK | Not | 2015-12-31 | 2014-12-31 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Inventarier och bilar | 15 | 0 | 0 |
| Pågående projekt | 1 | - | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernbolag | 16 | 245 | 245 |
| Andra finansiella anläggningstillångar | 17 | 0 | 1 |
| Summa anläggningstillgångar | 246 | 246 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 2 | 0 | |
| Fordringar hos koncernbolag | 1 303 | 1 004 | |
| Övriga fordringar | 0 | 1 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 7 | 1 | |
| 1 312 | 1 006 | ||
| Kassa och bank | 240 | 132 | |
| Summa omsättningstillgångar | 1 551 | 1 138 | |
| Summa tillgångar | 1 796 | 1 384 |
| Balansräkning – moderbolaget fortsättning | ||
|---|---|---|
| ------------------------------------------- | -- | -- |
| Eget kapital och skulder | 2015-12-31 | 2014-12-31 | |
|---|---|---|---|
| Eget kapital | 19 | ||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 176 | 169 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 1 191 | 1 130 | |
| Balanserad vinst | 34 | 21 | |
| Årets resultat | 60 | 38 | |
| 1 286 | 1 189 | ||
| Summa eget kapital | 1 462 | 1 359 | |
| Obeskattade reserver | |||
| Periodiseringsfonder | 21 | - | 0 |
| Långfristiga skulder | |||
| Obligationslån | 23 | 300 | - |
| Övriga långfristiga skulder | 25 | 3 | 3 |
| 303 | 3 | ||
| Kortfristiga skulder | |||
| Skatteskulder | 16 | 5 | |
| Leverantörsskulder | 3 | 5 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 6 | 2 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 7 | 10 | |
| 31 | 22 | ||
| Summa eget kapital och skulder | 1 796 | 1 384 | |
| Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser | |||
| Panter och säkerheter för egna skulder | |||
| Aktier i dotterbolag | 58 | 42 | |
| Bankmedel | - | 3 | |
| Summa | 58 | 45 | |
| Ansvarsförbindelser | |||
| Borgen till förmån för koncernbolag | 2 557 | 1 792 | |
| Summa | 2 557 | 1 792 |
| Belopp i MSEK | Aktiekapital | Övr. bundet eget kapital | Fritt eget kapital |
|---|---|---|---|
| 2014 | |||
| Vid årets början | 23 | 1 | 166 |
| Ej registerat aktiekapital | 1 | -1 | - |
| Nyemission | 80 | - | 591 |
| - avgår emissionskostnader | - | - | -23 |
| Konvertering konvertibla skulder | 65 | - | 417 |
| Årets resultat* | - | - | 38 |
| Vid årets slut | 169 | - | 1 189 |
| 2015 | |||
| Vid årets början | 169 | - | 1 189 |
| Nyemission | 7 | - | 61 |
| Utdelning | - | - | -24 |
| Årets resultat* | - | - | 60 |
| Vid årets slut | 176 | - | 1 286 |
| *Årets resultat överensstämmer med årets totalreultat |
| Belopp i MSEK | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat efter finansiella poster | 77 | 43 |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | 0 | 0 |
| Betald skatt | -5 | 0 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 73 | 43 |
| Kassaflöde från förändring i rörelsekapital | ||
| Ökning(–)/Minskning (+) av rörelsefordringar | -200 | -512 |
| Ökning(+)/Minskning (–) av rörelseskulder | -110 | -72 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | -237 | -541 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 0 | -1 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Nyemission | 68 | 629 |
| Upptagna lån | 300 | 74 |
| Amortering av lån | - | -48 |
| Utbetald utdelning | -24 | - |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 344 | 656 |
| Årets kassaflöde | 107 | 114 |
| Likvida medel vid årets början | 132 | 18 |
| Likvida medel vid årets slut | 240 | 132 |
| Belopp i MSEK | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Betalda räntor och erhållen utdelning | ||
| Erhållen ränta | 0 | 1 |
| Erlagd ränta | -3 | -13 |
| Följande delkomponenter ingår i likvida medel: | ||
|---|---|---|
| Kassa och bank | 240 | 132 |
Koncernredovisning för NP3 Fastigheter har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner).
Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument vilka är redovisade till verkligt värde. Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i ÅRL eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiella garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Finansiella garantiavtal redovisas som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.
För moderbolaget redovisas en resultaträkning och en rapport över resultat och övrigt totalresultat, där för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en rapport över resultat och övrigt totalresultat. Vidare används för moderbolaget benämningarna balansräkning respektive kassaflödesanalys för de rapporter som i koncernen har titlarna rapport över finansiell ställning respektive rapport över kassaflöden. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar samt eget kapital.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor.
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS krävs att företagsledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning om framtida kassaflöden samt att rimligt avkastningskrav fastställs. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av separat avsnitt om fastighetsvärdering i de finansiella rapporterna.
Bolagets konvertibla skuldebrev har bedömts utgöra ett sammansatt finansiellt instrument i enlighet med IAS 32. Vidare har bolaget bedömt att räntorna på konvertibellånen om 5 procent motsvarar den ränta som koncernen skulle ha fått betala för ett lån utan konverteringsrätt men i övrigt samma villkor som konvertibellånet, varvid hela lånebeloppen har hänförts till lånedelen.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars huvudsakliga syfte är att förvärva det köpta bolagets fastigheter och där ingen förvaltningsorganisation eller annan verksamhet finns redovisas som ett tillgångsförvärv. Samtliga NP3s förvärv har klassificerats som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstidpunkten hänförlig till förvärv av förvaltningsfastighet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande
värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten, eftersom förvaltningsfastigheterna löpande efter förvärvstidpunkten redovisas värderade till verkligt värde utan avdrag för den vid förvärvstidpunkten uppkomna skatterabatten. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten således att helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten.
Koncernens verksamhet delas upp i de rörelsesegment, på vilken nivå verksamheten styrs och följs upp samt är den grund på vilken den interna rapporteringen bygger på vilket är sex geografiska affärsområden. Respektive affärsområde har en affärsansvarig som är ansvarig för driftöverskott och rapporterar månatligen till koncernledningen. Koncernledningen följer upp driftöverskott och värdet på fastigheterna och investeringar. Uppföljning av finansiering görs på central nivå och delas inte upp per segment.
Koncernens finansiella rapporter inkluderar moderbolag och de dotterbolag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från moderbolaget. Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattade vid årsskiftet utöver moderbolaget de under företagsinformation angivna dotterbolagen i not 16 med tillhörande underkoncerner. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten.
I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, köp, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.
I moderbolaget mottaget koncernbidrag redovisas över resultaträkningen som resultat av andelar i koncernbolag.
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultatet baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid.
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt.
Ränteintäkter från inlåning i bank beräknas enligt effektiv räntemetod beräknas baserat på antal utestående dagar, aktuellt tillgångssaldo samt gällande räntesats. Intäkterna redovisas för den period de intjänats.
Utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter samt teknisk förvaltning.
Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, data, marknadsaktiviteter, investerarrelationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter samt kostnader för börsnotering ingår i central administration. I posten central administration ingår även avskrivning av övriga materiella anläggningstillgångar inklusive rörelsefastigheten.
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som utgifter direkt hänförbara till förvärvet av förvaltningsfastigheten. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till och redovisas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultatförs i den period de avser. Effektivräntan är den ränta som diskonterar de uppskattade framtida in- och utbetalningarna under ett finansiellt instruments förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens redovisade nettovärde. Beräkningen innefattar alla avgifter som erlagts eller erhållits av avtalsparterna som är en del av effektivräntan, transaktionskostnader och alla andra över- och underkurser.
Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik.
Ersättningar till anställda såsom lön och semester samt därpå aktuella sociala avgifter redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. NP3s fastigheter har endast pensionslösningar för bolagets anställda som är att betrakta som avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att företagets rättsliga eller informella förpliktelser begränsas till det belopp företaget accepterat att betala och att storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som företaget betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Collectum. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer vilka omfattas av flera arbetsgivare. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas de som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Inkomstskatt i resultaträkningen utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatt belastar resultatet förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22 procent.
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid efterföljande bokslut beräknas uppskjuten skatt baserat på den temporära skillnaden mellan förvaltningsfastighetens redovisade verkliga värde och dess justerade skattemässiga värde. Justeringsbeloppet utgörs av skillnaden mellan fastighetens redovisade anskaffningsvärde vid förvärvstidpunkten, efter avdrag för skatterabatt, och fastighetens skattemässiga värde vid förvärvstidpunkten. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Förändring av uppskjuten skattefordran redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där NP3 Fastigheter är leasetagare och även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal. Betalningarna för dessa avtal kostnadsförs i takt med att de uppkommer.
Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet. Samtliga av NP3 fastigheters fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter förutom den egna fastighet i vilken verksamheten bedrivs som klassificeras som rörelsefastighet.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde vilket inkluderar direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i koncernbalansräkningen till verkligt värde. Värdering till verkligt värde sker kvartalsvis genom extern och intern värdering och baseras på marknadsvärden. Värdeförändringar, både realiserade och orealiserade, redovisas i resultaträkningen under posten värdeförändring fastighet. Orealiserade värdeförändringar beräknas från värderingen vid rapporteringstillfället jämfört med värdering vid föregående rapporteringstillfälle, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Utgifter för löpande reparationer och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Inga lånekostnader aktiveras i form av tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter.
Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier och rörelsefastighet, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar enligt plan sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod och baseras på ursprungliga anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. För under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Följande avskrivningstider tillämpas (ingen avskrivning görs på mark).
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
En tillkommande utgift läggs till anskaffningsvärdet om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar därav. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaffningsvärdet. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande.
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyres- och kundfordringar och övriga fordringar samt bland skulderna räntederivat, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Bolaget tillämpar inte säkringsredovisning.
Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker beroende på kategorisering. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.
Likvida medel utgörs av tillgodohavande på bank och redovisas till nominellt värde. Fordringar utgörs av finansiella tillgångar som inte är derivat och har fastställda eller fastställbara betalningar och inte noteras på en aktiv marknad. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Företaget klassificerar hyresfordringar som osäkra när dessa har förfallit till betalning och det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Hyresfordringarna prövas individuellt för nedskrivning utifrån historiska erfarenheter.
Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Bolagets konvertibla skuldebrev har bedömts utgöra ett sammansatt finansiellt instrument i enlighet med IAS 32. Vidare har bolaget bedömt att räntorna på konvertibellånen om fem procent motsvarar den ränta som koncernen skulle ha fått betala för ett lån utan konverteringsrätt men i övrigt samma villkor som konvertibellånet, varvid hela lånebeloppen har hänförts till lånedelen och värderas till utställt belopp. Vid förfall konverterades utestående lån till aktiekapital och överkursfond. Upplupen ränta utbetalades.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Koncernens derivatinstrument har anskaffats för att ekonomiskt säkra de risker för ränteexponeringar som koncernen är utsatt för. Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redovisningen redovisas räntederivat till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar i resultaträkningen. NP3 Fastigheter har haft ränteswapar som derivatinstrument, där det sista avtalet löpte ut i april 2015. Nytt ränteswapavtal är tecknat under Q1 2016.
Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att förvaltningsresultatet har justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank.
Nya standarder vilka trätt i kraft 2015
Från och med 1 januari 2015 tillämpar NP3 IFRIC 21 som anger att statliga avgifter, för NP3s del fastighetsskatt, ska skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår, vilket sker den 1 januari varje år. Denna tillämpning innebär att en mindre påverkan på rapport över finansiell ställning löpande under året, men påverkar inte ställningen vid årsskiftet. Resultaträkningen påverkas inte alls, eftersom kostnadsföring sker oförändrat periodiserat över året.
Inga andra standarder som trätt i kraft 2015 eller senare har medfört någon påverkan på NP3s finansiella rapportering.
Nya standarder, tolkningar av befintliga standarder och ändringar som ännu ej är godkända av EU
IFRS 9 Finansiella instrument kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: redovisning och värdering. IASB har genom IFRS 9 färdigställt ett helt paket av förändringar avseende redovisning av finansiella instrument. Paketet innehåller nya utgångspunkter för klassificering och värdering av finansiella instrument, en framåtblickande nedskrivningsmodell och förenklade förutsättningar för säkringsredovisning. IFRS 9 träder ikraft 1/1 2018 men har ännu ej godkänts av EU. NP3 har ännu inte utvärderat hur den nya standarden kommer att påverka koncernens finansiella rapporter.
IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers. Syftet med en ny intäktsstandard är att ha en enda principbaserad standard för samtliga branscher som ska ersätta befintliga standarder och uttalanden om intäkter. Den nya standarden innebär bland annat väsentligt utökade upplysningskrav. IFRS 15 ska tillämpas på räkenskapsår som påbörjas per 1/1 2018 eller senare. EU väntas godkänna standarden under andra halvåret 2016. NP3 har ännu inte utvärderat hur IFRS 15 kommer att påverkas koncernens finansiella rapporter.
Inga förändringar från Rådet för finansiell rapportering under 2015 har haft någon påverkan på NP3s redovisning.
Av moderbolagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 1,5 procent (0) av inköpen och 100 procent (81,8) av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som bolaget tillhör. Moderbolaget NP3 Fastigheter AB har inget direktägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastighetsförvaltande tjänster till dotterbolaget samt koncernledning och finansieringstjänster. Av bolagets 19 anställda vid årsskiftet, är 18 anställda i moderbolaget och en i ett av dotterbolagen.
Närståendetransaktioner
Bolaget har tidigare utfärdat syntetiska optioner, tecknade enligt marknadsmässiga villkor, till styrelse, vd och anställda. Under 2015 utbetalades den första serien förfallna syntetiska optioner till medlemmar ur styrelsen och vd. För övrigt har inga transaktioner av väsentlig betydelse med närstående genomförts under året.
Vad gäller löner och andra ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner, avtal avseende avgångsvederlag till styrelse och vd, se not 7.
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal. Förfallostrukturen avseende de hyreskontrakt som avser ej uppsägningsbara operationella leasingavtal framgår av tabellen nedan.
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Hyresvärde | ||
| Förfall 0–12 mån | 46 | 43 |
| Förfall inom 1–5 år | 278 | 228 |
| Förfall inom 6–10 år | 114 | 56 |
| Förfall inom 11–15 år | 26 | 23 |
| Förfall inom 16–20 år | - | 3 |
| Outhyrt, hyresvärde | 40 | 32 |
| 504 | 385 |
Den genomsnittliga durationstiden vid utgången av 2015 uppgick till 4,4 år, vid utgången av 2014 var den 4,5 år.
Samtliga intäkter avser Sverige där samtliga fastigheter är lokaliserade. Ingen enskild hyresgäst står för tio procent eller mer av intäkterna.
Koncernens verksamhet och interna rapportering sker enligt geografisk uppdelning i affärsområden vilka också utgör bolagets segment enligt redovisning IFRS 8 Rörelsesegment. Affärsområdena utgörs av Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå och Luleå. Kostnader för central administration, finansnetto, värdeförändringar och skatt fördelas inte per segment.
| (12 mån) MSEK | Sundsvall | Gävle | Dalarna | Östersund | Umeå | Luleå | Ej fördelade kostnader |
Totalt koncernen |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 helår |
2014 helår |
2015 helår |
2014 helår |
2015 helår |
2014 helår |
2015 helår |
2014 helår |
2015 helår |
2014 helår |
2015 helår |
2014 helår |
2015 helår |
2014 helår |
2015 helår |
2014 helår |
|
| Hyresintäkter | 121 | 89 | 54 | 50 | 68 | 51 | 35 | 31 | 75 | 28 | 90 | 15 | 0 | 0 | 443 | 264 |
| Vakans | -13 | -6 | -1 | -2 | -4 | -3 | -1 | 0 | -6 | -2 | -10 | -1 | 0 | 0 | -35 | -14 |
| Reparationer och underhåll |
-6 | -2 | -3 | -1 | -3 | -1 | -2 | -1 | -2 | 0 | -2 | 0 | 0 | 0 | -19 | -6 |
| Fastighets kostnader |
-21 | -14 | -6 | -6 | -8 | -8 | -2 | -2 | -15 | -5 | -13 | -2 | -9 | -6 | -74 | -43 |
| Fastighetsskatt | -3 | -2 | -2 | -1 | -2 | -2 | -2 | -1 | -3 | -1 | -2 | -1 | 0 | 0 | -13 | -7 |
| Driftöverskott | 78 | 65 | 42 | 39 | 51 | 38 | 28 | 27 | 49 | 20 | 63 | 12 | -9 | -6 | 302 | 194 |
| Central admin. | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -35 | -23 | -35 | -23 |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -65 | -48 | -65 | -48 |
| Ränta konvertibler | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -11 | - | -11 |
| Värdeförändring förvaltningsfastighet |
- | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 68 | 57 | 68 | 57 |
| Värdeförändring derivat | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 3 | - | 3 |
| Skatt | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -81 | -30 | -81 | -30 |
| Årets resultat | 78 | 65 | 42 | 39 | 51 | 38 | 28 | 27 | 49 | 20 | 63 | 12 | -123 | -59 | 188 | 141 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 78 | 80 | 82 | 79 | 78 | 83 | 87 | 71 | 77 | 78 | 82 | 74 | 77 | ||
| Antal fastigheter | 53 | 51 | 20 | 18 | 18 | 17 | 17 | 4 | 31 | 25 | 24 | 10 | 163 | 125 | ||
| Uthyrningsbar yta, tusen kvm |
149 | 146 | 67 | 56 | 104 | 98 | 59 | 30 | 109 | 80 | 126 | 64 | 614 | 473 | ||
| Hyresvärde, MSEK | 122 | 123 | 61 | 51 | 73 | 67 | 54 | 31 | 90 | 62 | 104 | 51 | 504 | 385 | ||
| Ekonomisk vakans*, % | 10 | 11 | 6 | 4 | 5 | 6 | 4 | 5 | 9 | 6 | 10 | 14 | 8 | 8 | ||
| Fastighetsvärde | 1 059 | 1 009 | 605 | 477 | 657 | 578 | 542 | 328 | 786 | 500 | 931 | 441 | 4 580 | 3 333 |
* 12 månader från rapportdag.
NP3s fastighetskostnader utgörs av mediakostnader, övriga driftskostnader, felhjälpande underhåll, planerat underhåll samt tomträttsavgäld. Mediakostnader avser el, värme och vatten vilka är kostnader som i stor utsträckning vidarefaktureras till hyresgästen i form av hyrestillägg. Underhållskostnader består av löpande åtgärder för att upprätthålla fastigheternas standard.
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Fastighetsskötsel och driftskostnader | -74 | -43 |
| Rep- och underhållskostnader | -19 | -6 |
| Summa | -93 | -49 |
| Avtalade framtida tomträttsavgälder | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Avtalade tomträttsavgälder år 1 | 1 | 1 |
| Avtalade tomträttsavgälder år 2–5 | 2 | 2 |
| Avtalade tomträttsavgälder senare är 5 år | 1 | - |
| Summa | 4 | 3 |
Moderbolaget har inget direkt ägande i någon fastighet och inga byggnader med tomträtt.
Tomträttsavgäld för år 2015 var 0,6 MSEK. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till en byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års mellanrum. Vid utgången av 2015 hade NP3 17 fastigheter upplåtna med tomträtt.
Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning och bolagsadministration. Detta inkluderar samtliga kostnader för koncernledning, finansavdelning, IT, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden samt avskrivning på rörelsefastighet, inventarier och bilar.
För år 2015 fördelade sig de centrala administrationskostnaderna på personalkostnader -14 MSEK (-9), övriga administrationskostnader -20 MSEK (-13) och avskrivningar -1 MSEK (-1).
| Ersättning till revisorer | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| KPMG | |||
| Revisionsuppdrag | 1 | 1 | |
| Revision utöver revisionsuppdraget | 1 | 1 | |
| Övriga tjänster | 0 | 0 | |
| Summa | 2 | 2 |
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Rörelsefastigheter | -185 | -173 |
| Inventarier och bilar | -400 | -727 |
| Summa | -585 | -900 |
| Inventarier och bilar | -107 | -60 |
|---|---|---|
| Summa | -107 | -60 |
| Löner, andra ersättningar och sociala kostnader | Koncernen | Moderbolag | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| Löner arvoden och förmåner | |||||
| Styrelseordförande* | 200 | 150 | 200 | 150 | |
| Övriga styrelseledamöter* | 600 | 350 | 600 | 350 | |
| Ledamöter i Investeringskommittén | 200 | 200 | 200 | 200 | |
| Totalt arvode styrelse | 1 000 | 700 | 1 000 | 700 | |
| Total kostnad styrelsearvoden | 1 330 | 930 | 1 330 | 930 | |
| Verkställande direktören | |||||
| Grundlön | 1 500 | 1 020 | 1 500 | 1 020 | |
| Rörlig ersättning | 255 | - | 255 | - | |
| Förmåner | 90 | 94 | 90 | 94 | |
| Övriga ledande befattningshavare** | |||||
| Arvode | 360 | 300 | 360 | 300 | |
| Grundlön | 1 316 | 628 | 1 316 | 628 | |
| Rörlig ersättning | 96 | 25 | 96 | 25 | |
| Förmåner | - | - | - | - | |
| Övriga anställda | 7 027 | 2 261 | 6 657 | 2 046 | |
| Summa löner, arvoden och förmåner | 11 974 | 5 258 | 11 604 | 5 043 | |
| Pensionskostnader | |||||
| Verkställande direktören | 393 | 221 | 393 | 221 | |
| Övriga ledande befattningshavare | 213 | 77 | 213 | 77 | |
| Övriga anställda | 864 | 292 | 855 | 292 | |
| Summa | 1 470 | 590 | 1 461 | 590 | |
| Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt | |||||
| Verkställande direktören | 675 | 374 | 675 | 374 | |
| Övriga ledande befattningshavare | 495 | 224 | 495 | 224 | |
| Övriga anställda | 2 397 | 811 | 2 313 | 729 | |
| Summa | 3 567 | 1 409 | 3 483 | 1 327 | |
| Medelantalet anställda | Koncernen | Moderbolag |
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|
| Män | 8 | 4 | 8 | 3 |
| Kvinnor | 8 | 3 | 7 | 3 |
| Totalt | 16 | 7 | 15 | 6 |
| Totalt antal anställda vid årets utgång | 20 | 12 | 19 | 12 |
I moderbolaget har två inhyrda konsulter arbetat heltid åt bolaget under 2014. Dessa har anställts i bolaget under hösten 2014. 2015 bestod ledningen av vd, ekonomichef och IR chef.
*Styrelsen har för åren 2014 och 2015 fakturerat sitt arvode varför bolaget inte redovisar sociala avgifter på det.
**I moderbolaget har en inhyrd konsult arbetat som IR chef under hösten 2014 och våren 2015. Samtliga är anställda i Sverige. Förutom IR-chef ingår bolagets ekonomichef i ledningen.
För verksamhetsåret 2014 har stämman beslutat att vd ska erhålla tre månadslöner i bonus. Beloppet är utbetalt 2015. För år 2015 beslutades att ersättning till vd utgörs av fast lön, övriga förmåner samt pension. Ersättning till andra ledande befattningshavare utgörs av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön om högst två månadslöner.
Vds pension är avgiftsbestämd och pension för övriga anställda följer ITP 1 eller ITP 2 i Collectum beroende på ålder. ITP 1 är en avgiftsbestämd plan och ITP 2 är en förmånsbestämd plan. ITP 2 omfattar dock flera arbetsgivare, och eftersom det inte är möjligt att redovisa bolagets proportionella andel av planen redovisas även den som en avgiftsbestämd plan. Bolaget har alltså inga andra pensionsförpliktelser än att erlägga en årlig premie.
Se Bolagsstyrningsrapport sid 62 avseende uppsägningstider och avgångsvederlag för vd och ledning.
| 2015 | 2014 |
|---|---|
| 106 | 70 |
| 106 | 70 |
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter, övriga | 1 | 1 |
| Summa | 1 | 1 |
| Moderbolaget |
| Ränteintäkter, koncernbolag | - | 1 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter, övriga | 0 | 0 |
| Summa | 0 | 1 |
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Räntekostnader | -66 | -49 |
| Räntekostnader konvertibla skuldebrev | - | -11 |
| Summa | -66 | -60 |
| Moderbolaget | ||
| Räntekostnader | -5 | -3 |
| Räntekostnader konvertibla skuldebrev | - | -11 |
| Summa | -5 | -14 |
Av årets räntekostnader är 49 KSEK (2 779) hänförlig till ränteswapavtal.
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Ingående värde | 3 333 | 1 737 |
| Förvärv av fastigheter | 1 142 | 1 527 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 108 | 26 |
| Försäljningar | -70 | -14 |
| Omklassificering | -1 | - |
| Realiserad värdeförändring | 5 | 2 |
| Orealiserad värdeförändring | 63 | 55 |
| Utgående värde | 4 580 | 3 333 |
| Totalt fastighetsvärde | 4 580 | 3 333 |
|---|---|---|
| Övrigt | 358 | 320 |
| Kontor | 786 | 511 |
| Logistik | 556 | 563 |
| Industri | 929 | 587 |
| Handel | 1 951 | 1 352 |
NP3 Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde i balansräkningen. Det verkliga värdet motsvarar fastigheternas marknadsvärde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas som en värdeförändring i resultaträkningen under rubriken värdeförändringar förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar för fastigheter som innehas vid årets slut uppgår till 186 MSEK (81).
Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal i enlighet med NP3s värderingspolicy och bolagets styrelse fastställer portföljens marknadsvärde. Värdering sker i enlighet med IFRS 13 nivå 3.
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av diskontering av prognosticerade framtida kassaflöden. Vid ortsprismetoden görs en jämförelse mellan värderingsobjektet och genomförda fastighetstransaktioner med liknande egenskaper. Kassaflödesmodellen baseras analysen på ett uppskattat driftsöverskott för respektive fastighet, eller taxeringsenhet, för de kommande tio åren.
År 1 baseras på de faktiska hyror, drifts- och underhållskostnader för 2016 (normaliserade driftskostnader). Från år 2 sker marknadsanpassning av de hyror, som avviker från bedömd marknadshyra vid respektive kontraktstids utgång. För driftskostnader görs en marknadsmässig bedömning. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner.
Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling och stäms av med det/de värderingsinstitut som används. Kalkylränta och avkastningskrav är individuellt för varje fastighet och extraheras i första hand från transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter samt baseras på antaganden om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien varierar för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten, fastighetens placering på orten samt fastighetens beskaffenhet och
standard. Hänsyn tas även till kontraktssammansättning, kontaktens längd och storlek. De indata som har använts vid värderingarna varierar enligt föjande.
| Direktavkast ningskrav, % |
Hyres intäkter, kr/kvm |
Fastighets kostnader, kr/kvm |
Vakans grad, % |
|
|---|---|---|---|---|
| Handel | 6,5–10 | 398-1 591 | 39-293 | 0-100 |
| Logistik | 7,35-10 | 396-1 072 | 48-297 | 0-75 |
| Industri | 7,25-10 | 261-1 190 | 40-359 | 0-100 |
| Kontor | 6,75-9,11 | 475-1 540 | 44-495 | 0-60 |
| Övrigt | 6,25-8,1 | 660-1 670 | 90-330 | 0-11 |
| Tot. vägt snitt | 7,48 | 825 | 193 | 7 |
• Diskonteringsränta 9,68 %
• Inflation 2 %
Under en 15-månaders period har 98 % av det totala beståendet externvärderats för att säkerställa de interna värderingarna. De externa värderingarna inhämtas från Forum Fastighetsekonomi AB. Osäkerheten kring uppskattningar i marknadsvärde brukar anges till +/– 5 procent.
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på rapportdagen till 4 580 MSEK. Värderingen för perioden visar en positiv orealiserad värdeförändring om 63 MSEK och en realiserad värdeförändring om 5 MSEK. Orealiserade värdeförändringar uppkommer bland annat av en redovisningsmässig effekt till följd av avdrag för latent skatt i årets förvärv, samt av omvärderingar till följd av rådande marknadsförhållanden.
| 2015, MSEK | Förändring +/– |
Förändring redovisat marknadsvärde +/– före skatt |
|---|---|---|
| Marknadsvärde fastighet | 5 % | 229 |
| Direktavkastningskrav | 0,25 % | 136 |
| Hyresintäkter | 80 SEK/kvm | 43 |
| Fastighetskostnader | 20 SEK/kvm | 12 |
| Vakansgrad | 1 % | 5 |
| 2015 | 2014 | |
|---|---|---|
| Ingående värde | -49 | -2 800 |
| Orealiserad värdeförändring | 49 | 2 751 |
| Utgående balans | - | -49 |
NP3s derivatportfölj som bestått av ränteswapavtal har löpt med en årlig fast ränta på 4,60 procent före bankens marginalpåslag. Verkligt värde på ränteswapar bygger på värderingstekniker i så hög utsträckning som möjligt utifrån observerbara marknadsdata och så lite som möjligt på företagsspecifika beräkningar. Det verkliga värdet på ränteswapar beräknas som nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden baserade på observerbara avkastningskurvor och ingår i nivå 2 enligt IFRS. Derivatportföljen har värderats externt.
Samtliga derivat övertogs av bolaget i samband med ett förvärv i slutet av 2012. De hade då ett negativt värde. Övergång till IFRS medförde att hela undervärdet bokades som en värdeförändring som belastade resultatet år 2012. I takt med att de tre avtalen löpt ut, vilket har skett under 2013-2015 har ackumulerat undervärde minskat. Ett nytt ränteswapavtal har tecknats under Q1 2016.
Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22 procent. I resultaträkningen fördelas skatten på aktuell och uppskjuten skatt. Aktuell skatt innebär normalt betalning till Skatteverket och beräknas utifrån de enskilda bolagens skattepliktiga resultat. Detta är ofta lägre än det redovisade resultatet eftersom möjligheter finns att göra skattemässiga justeringar. Det gäller främst möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar, avdrag vid ombyggnationer, skattefria försäljningar av fastigheter via bolag samt nyttjande av skattemässiga underskott.
Den uppskjutna skattekostnad som redovisas i resultaträkningen utgörs av årets förändring av uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden består till störst del av temporära skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värden, samt uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag som bedöms kunna utnyttjas i framtiden.
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Aktuell skatt | ||
| Aktuell skatt för året | -19 | -7 |
| Aktuell skatt hänförlig till tidigare år | 0 | - |
| -19 | -7 | |
| Uppskjuten skatt | ||
| Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter | -61 | -25 |
| Uppkjuten skatt avseende derivat | 0 | -1 |
| Uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag | -1 | 3 |
| -62 | -23 | |
| Summa skatt som belastar årets resultat | -81 | -30 |
| Moderbolaget |
| Aktuell skatt | -17 | -5 |
|---|---|---|
| Summa | -17 | -5 |
I moderbolaget finns ingen uppskjuten skatt
| -81 | -30 |
|---|---|
| -1 | 0 |
| - | 1 |
| 2 | 4 |
| 2 | 1 |
| -1 | 2 |
| -23 | -3 |
| -1 | 3 |
| -59 | -38 |
| 270 | 171 |
| Koncernen 2015 |
2014 |
|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden: | |
| Vid årets början 12 649 |
12 559 |
| Nyanskaffningar 778 |
90 |
| 13 427 | 12 649 |
| Ackumulerade avskrivningar enligt plan: | |
| Vid årets början -294 |
-121 |
| Årets avskrivning enligt plan -185 |
-173 |
| -479 | -294 |
| Redovisat värde vid årets slut 12 948 |
12 355 |
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Ackumulerade anskaffningsvärden: | ||
| Vid årets början | 6 | 3 |
| Nyanskaffningar | 0 | 1 |
| Förvärv av dotterbolag | 10 | 2 |
| 16 | 6 | |
| Ackumulerade avskrivningar enligt plan: | ||
| Vid årets början | -3 | -2 |
| Förvärv av dotterbolag | -6 | -1 |
| Årets avskrivning enligt plan | -1 | 0 |
| -10 | -3 | |
| Redovisat värde vid årets slut | 6 | 3 |
| 538 | 183 |
|---|---|
| - | 355 |
| 538 | 538 |
| -90 | -30 |
| -108 | -60 |
| -198 | -90 |
| 340 | 448 |
Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
| Bokfört | Bokfört | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Dotterbolag | Org.nr | Säte | Kapitalandel | värde 2015 | värde 2014 |
| Högom AB | 556815-7407 | Sundsvall | 100 | 4 494 | 4 494 |
| Sköns Prästbord 2:3 KB | 969645-3811 | Sundsvall | 1 | - | - |
| Lillänge Köpcenter KB | 969676-9042 | Östersund | 1 | 424 | 424 |
| NP3 Projekt AB | 556977-9027 | Sundsvall | 100 | 55 | 55 |
| NP1 Förvaltning AB | 556937-4787 | Sundsvall | 100 | 50 | 50 |
| NP2 Förvaltning AB | 556720-7187 | Sundsvall | 100 | 8 949 | 8 949 |
| NP3 Förvaltning AB | 556827-8666 | Sundsvall | 100 | 68 622 | 68 622 |
| NP4 Förvaltning AB | 556843-3139 | Sundsvall | 100 | 28 879 | 28 879 |
| NP5 Förvaltning AB | 556814-4074 | Sundsvall | 100 | 83 395 | 83 395 |
| NP6 Förvaltning AB | 556878-4788 | Sundsvall | 100 | 15 656 | 15 656 |
| NP7 Förvaltning AB | 556878-4770 | Sundsvall | 100 | 6 954 | 6 954 |
| NP8 Förvaltning AB | 556859-2249 | Sundsvall | 100 | 20 350 | 20 350 |
| NP9 Förvaltning AB | 556859-2272 | Sundsvall | 100 | 6 800 | 6 800 |
| NP10 Förvaltning AB | 556974-4856 | Sundsvall | 100 | 58 | 58 |
| NP11 Förvaltning AB | 556963-5278 | Sundsvall | 100 | 50 | 50 |
| NP12 Förvaltning AB | 556974-4872 | Sundsvall | 100 | 58 | 58 |
| Summa | 244 794 | 244 794 |
| 2014 |
|---|
| 177 |
| 421 |
| - |
| 598 |
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Fordringar hyresgäster | 11 | 9 |
| Avsättningar osäkra fordringar | -2 | -1 |
| 9 | 8 | |
| Förfallna >90 dagar | -2 | -1 |
|---|---|---|
Bokfört värde på fordringar på hyresgäster överensstämmer med verkligt värde då inbetalning av kundfordringar ligger nära i tid.
Bolaget utför en årlig översyn av de största hyresgästernas kreditvärdighet samt begränsar risken genom att inte exponera sig mer än fem procent mot enskild hyresgäst med undantag för hyresgäster med högre tillförlitlighet som exempelvis stat, kommun och landsting. Vid nyteckning av hyreskontrakt tas kreditupplysning på hyresgästen och en bedömning av hyresgästens kreditvärde.
Antal utgivna aktier uppgick 31 december 2015 till 50 351 467 stycken (48 451 467). Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet utgöra lägst 140 000 000 kronor och högst 560 000 000 kronor. Antalet aktier ska vara lägst 40 000 000 stycken och högst 160 000 000. Samtliga aktier är stamaktier med lika röstvärde.
Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (ej utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kaptial i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning
göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2015 uppgår till 2,15 SEK/aktie, totalt 108,3 MSEK. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.
| Koncernen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Uppskjuten skattefordran | ||
| Uppskjuten skatt hänförlig till underskottsavdrag | -2 | -3 |
| Uppskjuten skatt hänförlig till derivatinstrument | - | 0 |
| Uppskjuten skatteskuld | ||
| Uppskjuten skatt hänförlig till förvaltningsfastigheter | 118 | 57 |
| Summa uppskjuten skatt | 116 | 54 |
Uppskjuten skatt hänförlig till underskottsavdrag beräknas till 1,9 MSEK och är beräknat som outnyttjade underskottsavdrag på 8,5 MSEK multiplicerat med aktuell skattesats.
| Temporär skillnad | Underskotts | ||
|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatt | fastighet | Derivat | avdrag |
| Per 1 januari 2014 | 31 | -1 | - |
| Redovisat i resultaträkningen | 25 | 1 | -3 |
| 31 december 2014 | 56 | 0 | -3 |
| Per 1 januari 2015 | 56 | 0 | -3 |
| Redovisat i resultaträkningen | 61 | 0 | 1 |
| 31 december 2015 | 117 | - | -2 |
| Moderbolaget | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Periodiseringsfonder: | ||
| – Avsatt vid beskattningsår 2009 | - | 138 |
| – Avsatt vid beskattningsår 2010 | - | 33 |
| Summa | - | 171 |
Bolagets kapitalstruktur har sedan starten inneburit att nya investerare har fått 30 procent av satsat kapital i aktier och 70 procent i konvertibla skulder. De konvertibla skulderna har i balansräkningen klassificerats som långfristig skuld och inte eget kapital. Per 2014-06-30 har samtliga utestående konvertibla skuldebrev konverterats till eget kapital. Under åren 2013-2015 har ett antal nyemissioner genomförts som har ökat bolagets egna kapital samt bidragit till att finansiera fortsatta förvärv och expansion.
Kapital definieras som totalt eget kapital för år 2015 1 774 MSEK och för år 2014 1 540 MSEK. Bolaget står inte under externa kapitalkrav.
| MSEK | Ränta, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kapitalbindningsstruktur koncernen | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| -12 mån | 36 | 44 | 1,90 | 2,37 | |
| 1-2 år | 531 | 427 | 2,53 | 2,56 | |
| 2-3 år | 893 | 363 | 3,41 | 2,97 | |
| 3-4 år | 574 | 579 | 2,02 | 2,91 | |
| 4-5 år | 633 | 336 | 2,23 | 2,71 | |
| 5-10 år | 182 | 196 | 2,77 | 2,97 | |
| Summa/genomsnitt | 2 849 | 1 947 | 2,64 | 2,71 |
| MSEK | Ränta, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Räntebindningsstruktur koncernen | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| -12 mån | 1 741 | 1 019 | 2,44 | 2,47 | |
| 1-2 år | 305 | 0 | 2,89 | 2,25 | |
| 2-3 år | 452 | 190 | 2,90 | 3,12 | |
| 3-4 år | 68 | 561 | 4,10 | 2,93 | |
| 4-5 år | 175 | 69 | 2,68 | 3,23 | |
| 5-10 år | 108 | 108 | 3,23 | 3,23 | |
| Summa/genomsnitt | 2 849 | 1 947 | 2,64 | 2,7 |
| Moderbolaget | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Förfallotidpunkt, 2-3 år från balansdagen | 300 | - |
| Summa | 300 | - |
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| Derivat, inom 1 år | - | - |
| Leverantörsskulder, inom 30 dagar | 31 | 20 |
Marknadsvärdering av derivat görs av extern part och baseras på kassaflödesmodell vilket ligger till grund för verkligt värde bedömning enligt nivå2, IFRS 13. För mer utförlig information om kapital- och räntebindningsstruktur se avsnitt "Finansiering".
De finansiella skulder som bolaget har eller har haft är konvertibel- bankobligationslån och säljreverser samt räntederivat, upplupen ränta och vissa rörelseskulder såsom leverantörsskulder. De finansiella tillgångar som bolaget har är likvida medel, kundfordringar och upplupna hyresintäkter.
De finansiella riskerna som de finansiella skulderna ger upphov till kan delas upp i likviditets- och refinansieringsrisk samt ränterisk. Med likviditetsoch refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader i samband med att låneavtal löper ut och måste ersättas med nya. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning som behövs för att kunna nå tillväxtmålen. NP3s planerade expansionstakt är starkt beroende av nya lån från kreditgivare samt emissionskapital från aktieägarna. För att minska risken arbetar NP3 löpande med att omsätta befintliga lån och vid nyupptagna lån arbeta med att matcha låneförfallostrukturen.
Räntekostnader för skulder är en väsentlig kostnadspost för bolaget och
förändringar i räntenivåer har betydande påverkan på resultat och kassaflöde. Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt vilken strategi NP3 väljer för räntebindningstid.
En känslighetsanalys av räntor visar att en ökning av Stibor skulle ha ökat NP3s räntekostnad med 11 MSEK för 2015 och 10 MSEK för 2014 per procentenhet. Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk.
Riktlinjer för finans- och finansieringsverksamheten i bolaget regleras i bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen. Syftet med finanspolicyn är att identifiera finansiella risker och skapa enhetliga riktlinjer för hur de finansiella riskerna ska hanteras. Det övergripande målet med finansverksamheten är att understödja bolagets affärsplan och strategi samt att långsiktigt trygga bolagets finansiering och behov av likvida medel. Se även sidan 48.
Nedan framgår de olika kategorierna av finansiella instrument som finns i koncerenens balansräkning.
| Låne- och kundfordringar | Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Hyresfordringar | 9 | 8 | ||||
| Övriga fordringar | 45 | 39 | ||||
| Förutbetalda kostnader | 5 | 16 | ||||
| Kassa och Bank | 288 | 300 | ||||
| Syntetiska optioner | 3 | 3 | ||||
| Långfristiga skulder | 2 500 | 1 897 | ||||
| Obligationslån | 300 | - | ||||
| Leverantörsskulder | 31 | 20 | ||||
| Övriga skulder | 117 | 137 | ||||
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 107 | 65 |
Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m. m. redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindningstid innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde. Derivaten förföll i sin helhet 2015-04-30.
Vid tre tillfällen (2011, 2013, 2014) har bolaget utställt optionsavtal om syntetiska optioner som var och en löper om tre år. Tilldelningen för styrelse och vd avser 2 000 st underliggande aktier per option före split av aktien vilket motsvarar 40 000 st efter split. Ekonomichef har tilldelats möjlighet att teckna 1 000 st (20 000) och övriga anställda och anlitade konsulter till bolaget har erbjudits att teckna 500 st (10 000 st).
Optionerna har tecknats utifrån marknadsmässiga villkor. Verkligt värde på de syntetiska optionerna ingår i nivå 3, det vill säga värdering görs utifrån indata som inte är observerbara på en marknad. Värdering har gjorts utifrån Black & Scholes modell som är den mest vedertagna modellen för värdering av optioner utställda på aktier i såväl noterade som icke noterade bolag. Vid värdering utifrån Black & Scholes sker beräkning av en marknadsmässig premie utifrån följande uppgifter (omräknat från utställandet till att gälla efter aktiesplit):
• Aktuellt värde på underliggande aktie (vid värderingstidpunkten var
aktiekursen på Nasdaq Stockholm 43,40 SEK)
Den första serien optioner utställda år 2011 förföll per 2014-12-31 och utbetalades under januari 2015. Beräkning av verkligt värde vid förfall är ett snitt av bolagets aktiekurs de senaste tio dagarna före förfallodag vilket gav ett medelvärde om 33,29 SEK/aktie.
| Utställt antal omräknat | Pris | Lösenpris | Verkligt värde | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| År | motsvarande split | Motpart | (SEK/aktie) | (SEK/aktie) | Löptid | 2015-12-31 |
| 2013 | 160 000 st | Styrelse | 2,06 | 27,25 | 2016-04-01 | 16,12 |
| 2014 | 280 000 st | Styrelse, vd, m.fl. | 1,17 | 30 | 2017-02-28 | 11,76 |
| Förändring syntetiska optioner | 2015 | 2014 | ||||
| Vid årets början | 3 | 1 | ||||
| Omvärdering till marknadsvärde redovisat över resultat | 3 | 3 | ||||
| Lösen av optioner vid förfall | - | -1 | ||||
| Nyteckning av optioner | - | 0 | ||||
| Vid årets slut | 6 | 3 |
En förändring av den bedömda volatiliteten avseende optioner med en löptid till 2017-02-28 med +/– 5 procentenheter skulle påverka optionspriset med +/– 0,43 kronor. En ökning av räntan med 0,5 procentenheter skulle öka optionspremien med 0,15 kronor. Motsvarande beräkning avseende förändring av volatilitet för optioner med löptid till 2016-04-01 påverkar optionspremien med mindre än 0,01. En ökning av räntan med 0,5 procentenheter skulle öka optionspremien med cirka 0,03 kronor.
Till årsstämmans förfogande står:
| Summa | 1 286 368 514 |
|---|---|
| Balanseras i ny räkning | 1 178 112 860 |
| Utdelas 2,15 SEK/aktie | 108 255 654 |
| Summa | 1 286 368 514 |
| Årets resultat | 60 593 412 |
| Balanserad vinst | 34 399 138 |
| Överkursfond | 1 191 375 964 |
| Belopp (SEK) |
I bolaget finns per bokslutsdagen 50 351 467 stycken registrerade aktier.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Den föreslagna utdelningen utgör 60 procent av koncernens förvaltningsresultat efter betald skatt vilket är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.
Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till 188 miljoner kronor. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt räntederivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget.
Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör sju procent av bolagets eget kapital och sex procent av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2015 uppgick till 56 procent respektive 4,1. Det långsiktiga målet för belåningsgrad är 60-70 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2 gånger vilka behålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna utdelningen.
Den föreslagna utdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditet och har likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.
Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Bolaget har vid årsskiftet inga utestående räntederivat som ska värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a § årsredovisningslagen. Därvid finns inga över- eller undervärden, som påverkat det egna kapitalet.
2016, Styrelsen
Sundsvall 2016-04-07
Rickard Backlund
Ordförande
Lars Göran Bäckvall
Ledamot
Elisabeth Norman Ledamot
Anders Nilsson Ledamot
Lisa Flodin Ledamot
Per-Olof Jämtberg Ledamot
Christian Hahne
Ledamot
Anders Öquist
Ledamot
Min revisionsberättelse har lämnats 2016-04-08
Andreas Nelvig Verkställande direktör
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Till årsstämman i NP3 Fastigheter AB (publ), org. nr 556749-1963
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för NP3 Fastigheter AB (publ) för år 2015. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 48-94.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och enligt årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för NP3 Fastigheter AB (publ) för år 2015.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 8 april 2016
KPMG AB
Mattias Johansson Auktoriserad revisor
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
inklusive konvertibla lån Periodens resultat justerat för återläggning av konvertibelränta samt exklusive schablonskatt om 22 procent i procent av genomsnittligt eget kapital inklusive konvertibla lån.
Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat med fastigheternas marknadsvärde.
Eget kapital per aktie har beräknats på antal aktier vid periodens slut.
Förvaltningsresultat per aktie är beräknat på genomsnittligt antal aktier i perioden.
Resultat efter skatt per aktie är beräknat på genomsnittligt antal aktier i perioden.
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Räntebärande skulder exklusive konvertibellån i andel av eget kapital efter full konvertering.
Periodens driftöverskott i procent av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde.
Hyresintäkter i procent av hyresvärdet.
Hyresintäkter på aktuella kontrakt plus bedömt marknadsvärde på outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporttillfället.
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Driftöverskott i procent av hyresintäkter.
Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
o Från rapporten 2015-09-30 är definitionerna för belåningsgrad fastigheter och räntetäckningsgrad ändrad. NP3s policy avseende nyckeltal är att tidigare publicerade tal gäller och räknas inte om enligt den nya definitionen.
Från vänster: Niclas Wikman, Maria Paringer och Inger Niva
Huvudkontor NP3 Fastigheter AB (publ) Org.nr 556749-1963 [email protected]
Besöksadress huvudkontor Esplanaden 16, 852 32 Sundsvall
Postadress Box 12, 851 02 Sundsvall
Faktureringsadress c/o Fastighetssnabben AB Box 1449, 801 39 Gävle
Kontor Dalarna Brunnsgatan 38, 781 28 Borlänge
Kontor Gällivare Vuoskojärvivägen 13, 982 38 Gällivare
Kontor Gävle Kanalvägen 3, 803 09 Gävle
Kontor Luleå Spantgatan 2, 973 46 Luleå
Kontor Piteå Västra Kajvägen 4, 941 38 Piteå
Kontor Stockholm Adolf Fredriks kyrkogata 13, 111 37 Stockholm
Kontor Umeå Björnvägen 15 E, 906 40 Umeå
Kontor Östersund Chaufförvägen 33, 831 48 Östersund
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.