Wihlborgs Fastigheter

Interim / Quarterly Report • Oct 20, 2016

Januari – september 2016 Wihlborgs Delårsrapport

Wihlborgs resultat växer vidare

Hyresintäkterna ökade med 5 procent till 1 505 Mkr (1 435)

Driftsöverskottet* ökade med 6 procent till 1 134 Mkr (1 065)

Förvaltningsresultatet* ökade med 8 procent till 767 Mkr (711)

Periodens resultat uppgår till 1 670 Mkr (1 343), motsvarande ett resultat per aktie om 21,73 kr (17,47)

Koncernens nyckeltal, Mkr	2016 jul–sep	2015 jul–sep	2016 jan–sep	2015 jan–sep
Hyresintäkter	508	485	1 505	1 435
Driftsöverskott*	403	376	1 134	1 065
Förvaltningsresultat*	276	259	767	711
Värdeförändringar	88	210	891	954
Periodens resultat	287	382	1 670	1 343
Resultat per aktie, kr	3,73	4,97	21,73	17,47
Överskottsgrad, %*	79	78	75	74
Soliditet, %	32,6	29,3	32,6	29,3
Uthyrningsgrad, %**	91	91	91	91

* Exklusive ersättningar för förtida lösen av hyreskontrakt.

** Exklusive Projekt & Mark.

Se nyckeltalsdefinitioner på sidan 19.

Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet finns i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. I Malmö, Helsingborg och Lund är Wihlborgs det ledande fastighetsbolaget.

Fastigheternas redovisade värde uppgår till 31 Mdkr med ett årligt hyresvärde om 2,3 Mdkr. Wihlborgs är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Affärsidé

Wihlborgs ska, med fokus på väl fungerande delmarknader i Öresundsregionen, äga, förvalta i egen regi och utveckla kommersiella fastigheter.

Övergripande mål

Wihlborgs ska ha en affärsmodell för tillväxt och vara ett av de ledande och mest lönsamma fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.

Finansiella mål

• Räntabilitet på eget kapital ska överstiga den riskfria räntan med minst sex procentenheter
• Soliditet lägst 30 procent
• Räntetäckningsgrad minst 2,0
• Belåningsgrad högst 60 procent

kommentar

13 16 Skulder och eget kapital

Intäkter, kostnader, resultat

Finansiella rapporter

Tillgångar

Nyckeltal

Ekonomisk information 2017

Wihlborgs delårsrapporter distribueras elektroniskt. Årsredovisningen trycks på både svenska och engelska och skickas till de aktieägare som anmält att de vill ha redovisningen i tryckt format.

Bokslutskommuniké jan – dec 10 februari 2017 Delårsrapport jan – mar 26 april 2017

Produktion: Wihlborgs. Foto: Peter Westrup, Felix Gerlach, Jenny Karlsson, Wihlborgs.

VD-kommentar

Ännu en gång kan vi uppvisa det bästa kvartalet någonsin. Våra hyresintäkter, vårt driftsöverskott och vårt förvaltningsresultat har aldrig varit så här höga tidigare.

Under det tredje kvartalet ökade hyresintäkterna med 5 procent till 508 Mkr. Samtidigt sänker vi driftskostnaderna, vilket gör att driftsöverskottet under kvartalet ökade med 7 procent till 403 Mkr. Vi når därmed en överskottsgrad på över 79 procent, vilket även det är bättre än någonsin tidigare. Den siffran påverkas naturligtvis av säsongsvariationer, väderlek och typ av fastigheter, men jag vill ändå peka på vårt ständiga fokus på att hela tiden förbättra fastighetsbeståndet och förvaltningen.

Nettouthyrningen uppgick under kvartalet till +9 Mkr med positiva bidrag från alla de tre svenska städerna.

Bland nytecknade kontrakt kan Volvo Cars nämnas. Det är ett av flera fordonsrelaterade företag som nu lägger utvecklingsverksamhet i Lund och därmed drar nytta av den högteknologiska kompetens man finner på Ideon. Vidare har vi också fördjupat vårt samarbete med Region Skåne då de ska öppna en hjärtmottagning i fastigheten Najaden 14 i centrala Helsingborg.

Även förvaltningsresultatet ökar med 7 procent till 276 Mkr. Räntekostnaderna ökar något i absoluta tal, främst drivet av en högre skuld, men även den genomsnittliga räntan har gått upp jämfört med halvårsskiftet. Finansiering via bank har blivit något dyrare men villkoren på kapitalmarknaden är fortsatt goda. I slutet av september emitterade vi tvååriga gröna obligationer via Nya Svensk FastighetsFinansiering till en ränta om 3 månaders STIBOR plus 84 punkter vilket är bättre vill-

kor än vi uppnådde vid en motsvarande emission i våras.

Vår projektportfölj är fortsatt stor och vi har pågående projekt uppgående till över en miljard kronor, varav de största är nybyggnationerna av Posthornet 1 i Lund respektive Sirius 3 i Malmö. Projekten går enligt plan, både vad gäller tid och kostnad.

Wihlborgs finansiella ställning har även detta kvartal förstärkts. Belåningsgraden ligger nu på 54 procent och soliditeten på 33 procent. Vi har därmed en stabil bas att stå på för att kunna fortsätta utvecklas och växa. Vårt långsiktiga substansvärde (EPRA NAV) har under kvartalet vuxit till över 177 kr per aktie.

Hyresmarknaden för kommersiella fastigheter fortsätter att vara god. Trots ekonomisk och politisk oro i omvärlden går svensk ekonomi bra och vi ser en sysselsättningsökning, och därmed ökad efterfrågan på

lokaler, på alla våra svenska marknader. Trots att nybyggnadstakten i Malmö är stor så ökar inte vakanserna i befintligt bestånd. Transaktionsmarknaden är också fortsatt stark och efterfrågan på fastighetsförvärv är mycket stor.

Dansk ekonomi har börjat röra sig i positiv riktning och vi ser goda möjligheter till större aktivitet i Köpenhamn.

Med ett fortsatt fokus på att bli ännu bättre på förvaltningen och komma ännu närmre våra kunder kommer vi även framöver att öka driftsöverskottet och förvaltningsresultatet.

Vårt förvaltningsresultat för helåret 2016 kommer att landa på över 1 miljard kronor.

MARKNADSKOMMENTAR

Riksbanken lämnade i september räntan oförändrad på -0,5 procent och fortsätter köpen av statsobligationer under 2016 enligt tidigare beslut. Riksbanksdirektionen har en fortsatt hög beredskap att göra penningpolitiken ännu mer expansiv om så skulle behövas. Efter att inflationssiffrorna för både augusti och september kommit in lägre än vad både Riksbanken och marknaden räknat med bedömer Nordea att Riksbanken kan komma att sänka räntan ytterligare till -0,6 procent samt utöka sitt program för stödköp av obligationer. ECB lämnade räntan oförändrad i september samtidigt som stödköpsprogrammet av obligationer ligger fast t.o.m. mars 2017. De öppnar för en förlängning om så blir nödvändigt.

Stämningsläget bland företag och hushåll mäts i Barometerindikatorn. För september steg nivån från 100,1 månaden innan till 103,0 vilket pekar på en något starkare ekonomi än normalt. Både företag och hushåll bidrog till uppgången men framförallt beror uppgången på att hushållens konfidensindikator ökade från 94,6 till 100,4. Samtliga parametrar

bidrog till uppgången men främst förändrades hushållens syn på hur den svenska ekonomin kommer att utvecklas på 12 månaders sikt.

Näringslivets samlade indikator steg till 105,1 i september från 104,1 månaden innan. Konfidensindikatorn för handel bidrog negativt medan indikatorerna för privata tjänstenäringar samt tillverkningsindustrin bidrog positivt. Bygg- och anläggningsverksamhet, handel och de privata tjänstenäringarna redovisar ökad sysselsättning de senaste tre månaderna och pekar på en fortsatt positiv trend. En ökad sysselsättning inom de privata tjänstenäringarna indikerar en fortsatt god efterfrågan på lokaler.

Intresset för att investera i fastigheter är fortsatt stort och transaktionsvolymen i Sverige under de tre första kvartalen 2016 uppgick enligt Newsec till 127 miljarder kronor, en ökning om 27 procent jämfört med samma period föregående år. De räknar med att totalsiffran för 2016 kommer att landa på en ny rekordnivå, mellan 180 och 190 miljarder kronor.

Intäkter, Löptider för lokalhyreskontrakt per 30 september 2016 kostnader och resultat, jan–sep 2016

Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2015 och balansposter för tidpunkten 2015-12-31.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick till 1 505 Mkr (1 435). Övriga intäkter från förvaltningen uppgick till 5 Mkr (32) och relaterar till ersättningar för förtida lösen av hyreskontrakt.

Ökningen av hyresintäkterna förklaras av fastighetsförvärv, färdigställda projekt, omförhandlingar, nyuthyrningar samt indexeringar i kontrakt.

Den samlade tillväxten i hyresintäkterna uppgick till 5 procent jämfört med samma period 2015, exklusive ersättningar för förtida lösen av hyreskontrakt.

Uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna, exklusive projekt och mark, är 91 procent vilket är oförändrat jämfört med föregående årsskifte.

Under perioden har nyteckning av hyresavtal på helårsbasis uppgått till 120 Mkr (146). Periodens uppsägningar har uppgått till 75 Mkr (142). Detta innebär en nettouthyrning om 45 Mkr (4).

Löptider för lokalhyreskontrakt per 30 sep 2016

Wihlborgsanställda laddar med arbetsglädje på årets kickoff.

I Delta 5 på Ideon, Lund, finns nu Volvo Cars forsknings- och utvecklingscenter.

Fastighetskostnader

Totala fastighetskostnader uppgick till 371 Mkr (370). Kostnaderna är därmed i princip oförändrade trots ett ökat fastighetsbestånd. I kvartalshistoriken nederst på sidan 16 framgår hur kostnaderna varierar under årets olika kvartal.

Driftsöverskott

Driftsöverskottet inklusive övriga intäkter uppgick till 1 139 Mkr Mkr (1 097). Exklusive ersättningar för förtida lösen av hyreskontrakt uppgick driftsöverskottet till 1 134 Mkr (1 065), vilket motsvarar en överskottsgrad om 75 procent (74).

Central administration

Kostnader för central administration uppgick till 36 Mkr (32).

Finansiella intäkter och kostnader

Räntenettot uppgick till -331 Mkr (-322), varav ränteintäkterna uppgick till 9 Mkr (7).

Periodens räntekostnader uppgick till 340 Mkr (329). Räntekostnaderna är därmed något högre än samma period föregående år, främst påverkat av en högre låneskuld. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan inklusive kostnad för kreditavtal till 2,85 procent, jämfört med 2,76 procent vid årsskiftet.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet inklusive övriga intäkter uppgick till 772 Mkr (743). Exklusive ersättningar för förtida lösen av hyreskontrakt uppgick förvaltningsresultatet till 767 Mkr (711).

Resultat före skatt

Resultatet före skatt, dvs. efter värdeförändringar på fastigheter och derivat, uppgick till 1 663 Mkr (1 697). Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till 1 442 Mkr (884) medan värdeförändringar på derivat uppgick till -551 Mkr (70).

Resultat efter skatt

Resultatet efter skatt uppgick till 1 670 Mkr (1 343).

Uppskjuten skatt har under perioden påverkats positivt dels av fastighetsförsäljningar via bolag, dels av att ett tidigare delägt bolag nu konsolideras i sin helhet.

Tillgångar Fastighetsbeståndet per 30 september 2016

Följande sammanställningar baseras på Wihlborgs fastighetsbestånd per 30 september 2016. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per 1 oktober 2016.

Driftsöverskottet bygger på fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis utgående från hyresintäkter för oktober 2016, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration rullande tolv månader samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld.

Wihlborgs fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter i Öresundsregionen belägna i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn. Fastighetsbeståndet bestod den 30 september 2016 av 268 fastigheter (276) med en uthyrbar yta om 1 741 000 m2 (1 746 000).

Tio av fastigheterna (11) innehas med tomträtt. Redovisat värde uppgick till 30 522 Mkr (28 623), vilket motsvarar bedömt marknadsvärde. Det totala hyresvärdet uppgick till 2 267 Mkr (2 259) och de kontrakterade hyresintäkterna på årsbasis till 2 026 Mkr (1 983).

Ekonomisk uthyrningsgrad för kontor/butik uppgick till 91 procent (92) och för industri/lager till 89 procent (87). Hyresvärdet för kontor/butik samt industri/lager uppgick sammanlagt till 76 respektive 23 procent av totalt hyresvärde, och resterande 1 procent är hänförligt till projekt & mark.

Driftsöverskottet, exklusive fastighetsadministration och projekt & mark, från förvaltningsfastigheterna är 1 593 Mkr (1 533) vilket med ett redovisat värde om 29 253 Mkr (26 263) innebär en aktuell direktavkastning om 5,4 procent (5,8). Nedbrutet per fastighetskategori blir den 5,1 procent (5,5) för kontor/butik och 7,4 procent (7,5) för industri/lager.

Försäkringskassan är en av Wihlborgs nya hyresgäster på Dockan och har nominerats i tävlingen "Sveriges snyggaste kontor 2016".

Illustrationsbild från projektet Sirius i Malmö. Inflyttning sker Q4 2017.

Värdeförändringar fastigheter

Värderingen av fastigheterna per 2016-09-30 har skett internt och inneburit att fastighetsvärdet ökat med 1 442 Mkr (884).

Vid värdering till verkligt värde tillämpas en avkastningsbaserad metod. Värdet bedöms motsvara det avkastningsvärde som beräknas ur, i normalfallet femåriga, kassaflödesanalyser. Pågående nybyggnation värderas som om projektet vore färdigställt, men med avdrag för återstående kostnad. Obebyggd mark har värderats enligt ortsprismetod.

Per den 30 september 2016 uppgår det redovisade värdet på fastigheterna till 30 522 Mkr (28 623).

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE

Förändringspost	Koncernen totalt, Mkr
Redovisat värde 1 januari 2016	28 623
Förvärv	109
Investeringar	707
Avyttringar	-520
Värdeförändring	1 442
Valutaomräkningar	161
Redovisat värde 30 september 2016	30 522

Investeringar och pågående projekt

Investeringar i fastighetsbeståndet har skett med 707 Mkr (730). Beslutade investeringar i pågående projekt uppgår till 1 083 Mkr, varav 330 Mkr var investerade vid slutet av perioden.

Likviditet

Koncernens likvida medel uppgick till 287 Mkr (201) inklusive outnyttjade checkräkningskrediter.

PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR, 30 SEPTEMBER 2016

Fastighet	Kategori	Område	Färdigt	Uthyrbar yta, m2	Uthyrnings- grad, %	Beräknad investering, Mkr	Upparbetat 160930, Mkr
Uven 9	Kontor/Butik	Malmö	Q1 2017	6 500	100	65	11
Hordaland 1 (P-hus)	Kontor/Butik	Malmö	Q3 2017	15 000	-	121	4
Sirius 3	Kontor/Butik	Malmö	Q4 2017	7 000	0	250	59
Posthornet 1	Kontor/Butik	Lund	Q1 2018	11 000	0	347	55
Summa				39 500		783	129

297 000 18 Kontor/Butiker 2 Projekt & Mark 3 Industri/Lager m2

FÖRDELNING AV UTHYRBAR YTA PER OMRÅDE OCH LOKALTYP

Område	Kontor, m2	Butik, m2	Industri/lager, m2	Utb/vård, m2	Övrigt, m2	Totalt, m2	Andel, %
Malmö	350 506	47 587	261 524	33 000	1 14 601	707 218	41
Helsingborg	157 344	61 838	282 956	19 812	2 10 857	532 807	30
Lund	123 378	11 161	29 548	31 924	8 6193	204 630	12
Köpenhamn	185 193	914	52 219	2 781	55 545	296 652	17
Totalt	816 421	121 500	626 247	87 517	89 622	1 741 307	100
Andel, %	47	7	36	5	5	100

1) I övrig yta Malmö ingår 10 275 m2 hotell.

2) I övrig yta Helsingborg ingår 1 819 m2 bostäder.

3) I övrig yta Lund ingår 8 215 m2 hotell.

FÖRDELNING PER FASTIGHETSKATEGORI INOM RESPEKTIVE FÖRVALTNINGSOMRÅDE

Område/ fastighetskategori	Antal fastigheter	Yta, tusen m2	Red. värde, Mkr	Hyres- värde, Mkr	Hyres- värde, kr/m2	Ekonomisk uthyrnings- grad, %	Hyres- intäkter, Mkr	Driftöver- skott inkl. fastighets- admin. ,Mkr	Över- skotts- grad, %	Driftöver- fastighets- admin., Mkr	Direkt skott exkl. avkastn. exkl. fastighets admin., %
MALMÖ
Kontor/Butik	45	415	12 157	818	1 972	90	735	557	76	580	4,8
Industri/Lager	49	250	1 909	201	805	92	186	137	74	145	7,6
Projekt & Mark	27	42	942	32	758	-	3	-4	-	-3	-
Totalt Malmö	121	707	15 007	1 051	1 487	88	923	690	75	722	4,8
HELSINGBORG
Kontor/Butik	28	170	3 975	294	1 730	92	271	199	73	207	5,2
Industri/Lager	59	363	2 552	287	792	87	250	175	70	188	7,4
Projekt & Mark	10	-	76	0	-	-	0	0	-	0	-
Totalt Helsingborg	97	533	6 602	581	1 091	90	521	374	72	395	6,0
LUND
Kontor/Butik	21	185	5 523	399	2 157	91	364	268	74	288	5,2
Industri/Lager	4	20	127	14	697	95	13	10	79	11	8,6
Projekt & Mark	2	-	186	0	-	-	0	0	-	0	-
Totalt Lund	27	205	5 836	413	2 017	91	377	278	74	299	5,1
KÖPENHAMN
Kontor/Butik	18	267	2 883	212	796	92	197	157	80	167	5,8
Industri/Lager	3	20	128	9	461	91	9	6	74	7	5,8
Projekt & Mark	2	9	65	-	-	-	-	0	-	0	-
Totalt Köpenhamn	23	297	3 077	222	748	92	205	163	80	175	5,7
Totalt Wihlborgs	268	1 741	30 522	2 267	1 302	89	2 026	1 505	74	1 590	5,2
Totalt exklusive projekt och mark	227	1 690	29 253	2 235	1 323	91	2 023	1 509	75	1 593	5,4

I september tecknade Wihlborgs ett tioårigt hyresavtal med Region Skåne i fastigheten Najaden 14 i centrala Helsingborg.

Fastighetstransaktioner

Inga fastigheter har under det tredje kvartalet 2016 förvärvats eller avyttrats.

	FÖRTECKNING ÖVER FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI–SEPTEMBER 2016
Kvartal	Fastighet	Kommun	Förvaltnings- område	Kategori	Yta, m2	Pris, Mkr	Driftsöverskott 2016, Mkr1
1	Stenåldern 7, del av	Malmö	Fosie	Industri/Lager	9 713
	Hordaland 1	Malmö	Västra Hamnen	Projekt & Mark	-
2	Plåtförädlingen 17	Helsingborg	Söder	Industri/Lager	1 476
	Abildager 16	Brøndby	Köpenhamn	Projekt & Mark	9 336
	Förvärv totalt 2016				20 525	109	3
1	Arlöv 19:58	Burlöv	Arlöv	Projekt & Mark	2 372
	Bensinpumpen 1	Malmö	Limhamn	Projekt & Mark	-
	Vinkeln 8	Malmö	Arlöv	Industri/Lager	8 026
2	Påfågeln 9	Helsingborg	Söder	Projekt & Mark	979
	Belgien Norra 19	Helsingborg	Centrum	Kontor/Butik	9 063
	Vikingen 10	Helsingborg	Centrum	Kontor/Butik	1 882
	Malmen 12	Malmö	Centrum	Kontor/Butik	7 511
	Linoljan 1	Malmö	Limhamn	Projekt & Mark	-
	Försäljningar totalt 2016				29 833	520	6

1) Driftsöverskott från förvärvade och avyttrade fastigheter som ingår i periodens resultat.

Skulder och eget kapital

Eget kapital uppgick per den 30 september 2016 till 10 155 Mkr (8 876) och soliditeten till 32,6 procent (30,6).

Räntebärande skulder

Koncernens räntebärande skulder per den 30 september uppgick till 16 593 Mkr (16 265) med en genomsnittsränta inklusive kostnad för kreditavtal om 2,85 procent (2,76).

Med beaktande av koncernens låneskuld om 16,6 miljarder, i procent av fastigheternas redovisade värde, uppgår belåningsgraden till 54,4 procent (56,8).

Lånens genomsnittliga räntebindningstid, inklusive effekter av derivatinstrument, uppgick 30 september 2016 till 5,0 år (4,8). Genomsnittlig kapitalbindningstid inkl. lånelöften uppgick till 5,0 år (4,1).

RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 30 SEPTEMBER 2016

	Ränteförfall	Låneförfall
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, %	Kreditavtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
2016	5 615	1,33	-	-
2017	643	0,79	2 874	2 874
2018	-	-	3 766	3 766
2019	157	0,72	8 719	7 689
2020	-	-	-	-
>2020	10 177	3,80	2 264	2 264
Totalt	16 593	2,82*	17 623	16 593

*) Exklusive kostnad för kreditavtal.

Wihlborgs använder sig av räntederivatinstrument för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Se översiktliga villkor i tabellen bredvid.

RÄNTEDERIVATPORTFÖLJ 30 SEPTEMBER 2016

Belopp, Mkr	Ränta, %	kan stängas	Avslut
Stängningsbara swappar*
500	2,63	kvartalsvis	2026
500	2,72	kvartalsvis	2026
500	2,34	kvartalsvis	2026
500	2,58	kvartalsvis	2027
1 000	1,96	kvartalsvis	2021
Ränteswappar
2 000	2,70		2021
1 000	2,04		2022
1 000	2,01		2022
1 000	3,40		2024
500	3,32		2024
Tröskelswap
1 000	3,07	Tröskel 4,75	2021

* Stängningsbara på motpartens intiativ.

Sjunkande marknadsräntor har gjort att undervärdet på Wihlborgs räntederivatportfölj ökat till -1 430 Mkr, vilket inneburit en negativ värdeförändring under året om -551 Mkr. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet. När derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll.

I enlighet med IAS 39 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De stängningsbara swapparna klassificeras i nivå 3 enligt IFRS 13. Årets förändring för dessa uppgår till -223 Mkr. Resterande ränteswappar klassificeras i nivå 2 enligt IFRS 13.

I somras flyttade Länsförsäkringar in i Gängtappen 1, Malmö. Här har de trevliga kontorsmiljöer med fantastisk utsikt.

Övrigt Medarbetare

Vid periodens slut var antalet anställda i Wihlborgs 126 personer (122), varav 46 fastighetsvärdar.

I Malmö finns 57 medarbetare, 26 i Helsingborg, 17 i Lund och 26 i Köpenhamn. Medelåldern är 44 år och andelen kvinnor uppgår till 37 procent.

Moderbolaget

Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar frågor kring aktiemarknaden och koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning och upplåning. Omsättningen i moderbolaget avser till största delen fakturering av tjänster till koncernbolag.

Moderbolaget har under perioden investerat 66 Mkr (372), inklusive aktieägartillskott, i dotterbolagsaktier samt övriga andelar.

Se sidan 19 för moderbolagets resultat- och balansräkningar.

Andelar i andra bolag

I årsredovisningen för 2015 på sid 119–120 finns en beskrivning av samtliga andelar i andra bolag.

Största ägare i Wihlborgs 30 september 2016

Den största ägaren i Wihlborgs är Erik Paulsson med familj och bolag, som äger 10,3 procent av de utestående aktierna.

Andelen registrerade aktieägare i utlandet uppgår till 38 procent. Antalet aktieägare uppgår till 23 977.

STÖRSTA ÄGARNA I WIHLBORGS 30 SEPTEMBER 2016

	Antal aktier,	Andel av kapital tusental ägare och röster, %
Erik Paulsson m familj,
privat och via bolag	7 884	10,3
SEB fonder	3 943	5,1
Länsförsäkringar fonder	3 507	4,6
Familjen Qviberg	2 161	2,8
Norges Bank	2 121	2,8
SHB fonder	1 614	2,1
Odin Ejendom	816	1,0
Tibia Konsult AB	813	1,0
DnB - Carlson fonder	792	1,0
Avanza Pension	610	0,8
Övriga aktieägare reg i Sverige	26 490	34,5
Övriga aktieägare reg utomlands	26 106	34,0
Totalt antal utestående aktier	76 857	100,0

KURSUTVECKLING 2015-01-01 – 2016-09-30 Kursutveckling 2015-01-01 – 2016-09-30

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Wihlborgs verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas av ett antal riskfaktorer. Risker som har ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling är variationerna i hyresintäkter, ränteförändringar, kostnadsutveckling, fastighetsvärdering och skatter. Till detta kommer likviditets- och upplåningsrisken.

I årsredovisningen för 2015 sid 88–92 finns en utförlig beskrivning av koncernens risker.

Redovisningsprinciper

Wihlborgs följer de International Financial Reporting Standards (IFRS) som är utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningar från IFRS Interpretations Committee sådana de antagits av EU. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med dem som tillämpades i senaste årsredovisningen.

Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar RFR2.

Utsikter för 2016

För helåret 2016 bedöms förvaltningsresultatet, dvs resultatet före värdeförändringar och skatt, överstiga 1 010 Mkr (975).

Malmö den 20 oktober 2016 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Anders Jarl, VD

För ytterligare information, vänligen kontakta: Anders Jarl, VD. Telefon 040-690 57 10 E-post anders.jarl@wihlborgs.se

Arvid Liepe, Ekonomi- och finanschef. Telefon 040-690 57 31 E-post arvid.liepe@wihlborgs.se

Kommande rapporttillfällen

10 feb 2017 Bokslutskommuniké jan–dec

26 apr 2017 Delårsrapport jan–mar

26 apr 2017 Årsstämma

Revisors granskningsrapport

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Wihlborgs Fastigheter AB (publ) för perioden 1 januari 2016 till 30 september 2016. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en

översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Malmö den 20 oktober 2016 Deloitte AB Torbjörn Svensson Auktoriserad revisor

RESULTAT OCH TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN i sammandrag

Mkr	2016	2015	2016	2015	2015/2016	2015
	jul–sep	jul–sep	jan–sep	jan–sep	okt–sep	jan-dec
	3 mån	3 mån	9 mån	9 mån	12 mån	12 mån
Hyresintäkter	508	485	1 505	1 435	1 980	1 910
Övriga intäkter	3	12	5	32	16	43
Summa intäkter	511	497	1 510	1 467	1 996	1 953
Driftskostnader	-43	-45	-177	-173	-245	-241
Reparation och underhåll	-14	-17	-50	-52	-70	-72
Fastighetsskatt	-25	-23	-74	-70	-98	-94
Tomträttsavgäld	-1	-1	-3	-4	-4	-5
Fastighetsadministration	-22	-23	-67	-71	-92	-96
Summa fastighetskostnader	-105	-109	-371	-370	-509	-508
Driftsöverskott	406	388	1 139	1 097	1 487	1 445
Central administration	-12	-10	-36	-32	-47	-43
Ränteintäkter	3	2	9	7	12	10
Räntekostnader	-118	-109	-340	-329	-448	-437
Förvaltningsresultat	279	271	772	743	1 004	975
Värdeförändring fastigheter	112	393	1 442	884	2 173	1 615
Värdeförändring derivat	-24	-183	-551	70	-352	269
Resultat före skatt	367	481	1 663	1 697	2 825	2 859
Aktuell skatt	-3	-2	-12	-7	-9	-4
Uppskjuten skatt	-77	-97	19	-347	-211	-577
Periodens resultat1	287	382	1 670	1 343	2 605	2 278
ÖVRIGT TOTALRESULTAT2
Omräkningsdifferenser och säkring
utländska verksamheter inkl skatt	5	2	12	0	8	-4
Summa totalresultat för perioden1	292	384	1 682	1 343	2 613	2 274
Vinst per aktie3	3,73	4,97	21,73	17,47	33,89	29,64
Antal aktier vid periodens slut, tusental	76 857	76 857	76 857	76 857	76 857	76 857
Genomsnittligt antal aktier, tusental	76 857	76 857	76 857	76 857	76 857	76 857

1) Hela resultatet/totalresultatet är hänförbart till moderbolagets aktieägare.

2) Avser poster som kommer att omföras till periodens resultat.

3) Nyckeltal per aktie har beräknats utifrån vägt genomsnitt under perioden. Det finns inga utestående teckningsoptioner, konvertibler eller andra potentiella stamaktier att beakta.

KVARTALSHISTORIK SENASTE 8 KVARTALEN

Mkr	Q3 2016	Q2 2016	Q1 2016	Q4 2015	Q3 2015	Q2 2015	Q1 2015	Q4 2014
Hyresintäkter	508	500	497	475	485	480	470	468
Övriga intäkter	3	1	1	11	12	7	13	0
Driftskostnader	-43	-55	-79	-68	-45	-54	-74	-70
Reperation och underhåll	-14	-20	-16	-20	-17	-19	-16	-19
Fastighetsskatt	-25	-24	-25	-24	-23	-25	-22	-22
Tomträttsavgäld	-1	-1	-1	-1	-1	-2	-1	-1
Fastighetsadministration	-22	-23	-22	-25	-23	-23	-25	-24
Driftsöverskott	406	378	355	348	388	364	345	332
Förvaltningsresultat	279	255	238	232	271	247	225	200
Periodens resultat	287	1 181	202	935	382	646	315	205
Överskottsgrad, %	79,3	75,4	71,2	70,9	77,5	74,4	70,6	70,9
Direktavkastning, %	5,3	5,1	4,9	4,9	5,8	5,7	5,4	5,6
Soliditet, %	32,6	32,0	30,5	30,6	29,3	29,3	28,5	28,2
Räntabilitet på eget kapital, %	11,5	49,9	9,0	44,5	19,7	34,8	17,7	11,9
Resultat per aktie, kr	3,73	15,37	2,63	12,17	4,97	8,41	4,10	2,67
Förvaltningsresultat per aktie, kr	3,63	3,32	3,10	3,02	3,53	3,21	2,93	2,60
Kassaflöde löpande verksamhet per aktie, kr	3,79	3,40	2,67	3,08	3,85	2,94	3,45	2,62
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr	177,41	172,33	162,52	155,54	142,98	134,47	134,59	126,76
Börskurs i % av långsiktigt substansvärde	102,9	99,9	106,1	109,9	104,9	100,4	123,7	112,6
Redovisat fastighetsvärde	30 522	30 161	29 196	28 623	26 694	25 142	24 998	24 299
Eget kapital	10 155	9 863	9 081	8 876	7 945	7 561	7 281	6 967
Balansomslutning	31 148	30 802	29 741	29 033	27 144	25 840	25 590	24 678

Se definitioner av nyckeltal på sidan 19.

FINANSIELL STÄLLNING FÖR KONCERNEN i sammandrag

Mkr	2016-09-30	2015-09-30	2015-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	30 522	26 694	28 623
Övriga anläggningstillgångar	266	249	247
Kortfristiga fordringar	197	103	88
Likvida medel	163	98	75
Summa tillgångar	31 148	27 144	29 033
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	10 155	7 945	8 876
Uppskjuten skatteskuld	2 050	1 966	2 199
Låneskulder	16 593	15 325	16 265
Derivat	1 430	1 078	879
Övriga långfristiga skulder	52	54	54
Kortfristiga skulder	868	776	760
Summa eget kapital och skulder	31 148	27 144	29 033

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN

Mkr	jan–sep 2016	jan–sep 2015	jan–dec 2015
Totalt eget kapital vid periodens början	8 876	6 967	6 967
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början	8 876	6 967	6 967
Lämnad utdelning	-403	-365	-365
Periodens resultat	1 670	1 343	2 278
Övrigt totalresultat	12	0	-4
Belopp vid periodens slut	10 155	7 945	8 876
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	-	-	-
Totalt eget kapital vid periodens slut	10 155	7 945	8 876

KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN i sammandrag

Mkr	jan–sep		jan–sep jan–dec
	2016	2015	2015
Löpande verksamheten
Driftsöverskott	1 139	1 097	1 445
Central administration	-36	-32	-43
Avskrivningar	1	1	1
Betalt finansnetto	-330	-317	-421
Betald inkomstskatt	-2	0	-5
Förändring övrigt rörelsekapital	-15	38	47
Kassaflöde löpande verksamheten	757	787	1 024
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter	-109	-1 126	-2 155
Investeringar i befintliga fastigheter	-707	-730	-1 047
Avyttring av fastigheter	520	322	411
Förändring övriga anläggningstillgångar	-19	-61	-52
Kassaflöde investeringsverksamheten	-315	-1 595	-2 843
Finansieringsverksamheten
Lämnad utdelning	-403	-365	-365
Ökning lån	175	1 200	2 189
Minskning andra långfristiga skulder	-126	-	-1
Kassaflöde finansieringsverksamheten	-354	835	1 823
Periodens kassaflöde	88	27	4
Likvida medel vid periodens början	75	71	71
Likvida medel vid periodens slut	163	98	75

KONCERNENS NYCKELTAL

Mkr	jan–sep	jan–sep	okt/sep	jan–dec
	2016	2015	2015/16	2015
FINANSIELLA
Räntabilitet på eget kapital, %	23,4	24,0	28,8	28,8
Räntabilitet på totalt kapital, %	11,3	10,1	12,4	11,3
Soliditet, %	32,6	29,3	32,6	30,6
Räntetäckningsgrad, ggr	3,3	3,3	3,2	3,2
Belåningsgrad fastigheter, %	54,4	57,4	54,4	56,8
Skuldsättningsgrad, ggr	1,6	1,9	1,6	1,8
AKTIERELATERADE
Resultat per aktie, kr	21,73	17,47	33,89	29,64
Resultat före skatt
per aktie, kr	21,64	22,08	36,76	37,20
Förvaltningsresultat
per aktie, kr	10,04	9,67	13,06	12,69
Kassaflöde från löpande verksamheten per aktie, kr	9,85	10,24	12,93	13,32
Eget kapital per aktie I, kr	132,13	103,37	132,13	115,49
Eget kapital per aktie II, kr	158,80	128,95	158,28	144,10
Långsiktigt substansvärde
(EPRA NAV) per aktie, kr	177,41	142,98	177,41	155,54
Börskurs per aktie, kr	182,50	150,00	182,50	171,00
Utdelning per aktie, kr	-	-	-	5,25
Aktiens direktavkastning, %1	-	-	-	3,1
Aktiens totalavkastning, %1	-	-	-	23,1
P/E-tal I, ggr	6,3	6,4	5,4	5,8
P/E-tal II, ggr	17,5	14,9	17,9	17,3
Antal aktier vid periodens slut, tusental	76 857	76 857	76 857	76 857
Genomsnittligt antal aktier, tusental	76 857	76 857	76 857	76 857
FASTIGHETSRELATERADE
Antal fastigheter	268	270	268	276
Fastigheternas redovisade värde, Mkr	30 522	26 694	30 522	28 623
Estimerad direktavkastning, % – alla fastigheter	4,9	5,2	4,9	5,1
Estimerad direktavkastning, %
– exkl projektfastigheter	5,2	5,7	5,2	5,5
Uthyrbar yta, m2	1 741 307	1 632 298		1 741 307 1 745 992
Hyresintäkter, kr per m2 Driftsöverskott, kr per m2	1 164 864	1 168 850	1 164 864	1 136 832
Ekonomisk uthyrningsgrad, % - alla fastigheter	89	88	89	88
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
- exkl projektfastigheter	91	91	91	91
Estimerad överskottsgrad, % MEDARBETARE	74	73	74	73
Antalet anställda vid periodens slut	126	118	126	122

1) Beräknas enbart för kalenderår.

RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET i sammandrag

Mkr	jan–sep	jan–sep	jan–dec 2015
	2016	2015
Intäkter	97	93	147
Kostnader	-99	-93	-127
Rörelseresultat	-2	0	20
Finansiella intäkter	1 391	1 919	1 894
Finansiella kostnader	-970	-393	-504
Resultat före skatt	419	1 526	1 410
Bokslutsdispositioner	0	0	119
Skatt	156	13	-55
Periodens resultat	575	1 539	1 474
Övrigt totalresultat	0	0	0
Periodens totalresultat	575	1 539	1 474

BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET i sammandrag

Mkr		2016-09-30 2015-09-30 2015-12-31
Andelar i koncernföretag	8 316	8 576	8 624
Fordringar hos koncernföretag	10 614	11 391	10 954
Övriga tillgångar	656	579	506
Kassa och bank	71	25	0
Summa tillgångar	19 657	20 571	20 084
Eget kapital	2 998	2 890	2 825
Skulder till kreditinstitut	12 900	12 654	13 059
Derivat	1 430	1 078	879
Skulder till koncernföretag	2 195	3 824	3 196
Övriga skulder	134	125	125
Summa eget kapital och skulder	19 657	20 571	20 084

NYCKELTAL & DEFINITIONER

Wihlborgs presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Wihlborgs anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS.

På nästa sida presenteras definitioner på mått som med något undantag inte definieras enligt IFRS.

SEGMENTSRAPPORTERING FÖR KONCERNEN JAN–SEP

Fastighetsförvaltningen	Malmö		Helsingborg		Lund		Köpenhamn		Totalt
Mkr	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Hyresintäkter	681	679	392	382	280	278	152	96	1 505	1 435
Övriga intäkter	1	25	3	6	1	1	0	0	5	32
Kostnader	-167	-163	-106	-108	-68	-73	-30	-26	-371	-370
Driftsöverskott	515	541	289	280	213	206	122	70	1 139	1 097

I koncernens interna rapportering delas verksamheten in i ovanstående segment, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. Totalt driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen.

Skillnaden mellan driftsöverskottet 1 139 Mkr (1 097) och resultat före skatt 1 663 Mkr (1 697) består av central administration -36 Mkr (-32), räntenetto -331 Mkr (-322) samt värdeförändringar fastigheter och derivat 891 Mkr (954).

Definitioner

Finansiella nyckeltal

Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring eget kapital och kassaflöde. Vissa historiska data hämtas från kvartalshistoriken på sid 16.

Räntabilitet på eget kapital

Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital, exklusive innehav utan bestämmande inflytande. Med genomsnittligt eget kapital avses genomsnittet av ingående och utgående värden för respektive period. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Nyckeltalet visar lönsamheten på aktieägarnas kapital.

Räntabilitet på totalt kapital

Resultat före skatt, med återläggning av räntekostnader och värdeförändring derivat, i procent av genomsnittlig balansomslutning. Med genomsnittlig balansomslutning avses genomsnittet av ingående och utgående värden för respektive period. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Nyckeltalet visar lönsamheten på det totala kapitalet.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Nyckeltalet är ett mått på den finansiella styrkan.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat ökat med räntekostnader dividerat med räntekostnader. Nyckeltalet är ett mått hur mycket resultatet kan sjunka utan att räntebetalningarna kommer i fara eller alternativt hur mycket räntekostnaden kan öka utan att förvaltningsresultatet blir negativt.

Belåningsgrad fastigheter

Låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Räntebärande skulder motsvarar låneskulder i balansräkningen. Nyckeltalet visar relationen mellan lånat och eget kapital och därmed hävstångseffekt och finansiell styrka.

Överskottsgrad

Driftsöverskott, exklusive ersättning för förtida lösen av hyreskontrakt, i procent av hyresintäkterna. I resultaträkningen benämns ersättning för förtida lösen av hyreskontrakt – Övriga intäkter. Nyckeltalet visar hur mycket av hyresintäkterna som kvarstår efter avdrag för fastighetsförvaltningens kostnader.

Direktavkastning

Driftsöverskott, exklusive ersättning för förtida lösen av hyreskontrakt, i procent av genomsnittlig redovisat värde på fastigheterna. Med genomsnittlig redovisat värde avses genomsnittet av ingående och utgående värden för respektive period. I resultaträkningen benämns ersättning för förtida lösen av hyreskontrakt – Övriga intäkter. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer. Nyckeltalet visar avkastningen på fastighetsbeståndet utan hänsyn till kostnader för dess finansiering.

Aktierelaterade nyckeltal

Periodens resultat per aktie Periodens resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Definition enligt IFRS.

Resultat före skatt per aktie Resultat före skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Kassaflöde från löpande verksamheten per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Eget kapital per aktie I Eget kapital vid periodens slut i förhållande till antal aktier vid periodens slut.

Eget kapital per aktie II Beräknat som eget kapital per aktie I, men utan belastning av uppskjuten skatt. Eget kapital har ökats med redovisad uppskjuten skatteskuld.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid årets slut.

Aktiens totalavkastning

Aktiens kursutveckling plus faktisk utdelning i relation till börskursen vid årets början.

P/E-tal I, ggr

Börskurs per aktie dividerad med resultat per aktie. Omräkning har skett till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

P/E-tal II, ggr

Börskurs per aktie dividerad med förvaltningsresultat, belastat med nominell skatt 22%, per aktie. Omräkning har skett till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

Fastighetsrelaterade nyckeltal* Dessa nyckeltal är baserade på fastighetstabellen

på sidan 11. Tabellen visar estimerade hyresvärden, hyresintäkter och fastighetskostnader på helårsbasis vid oförändrad fastighetsportfölj, hyresintäkter och kontraktsstock jämfört med senaste kvartalsskifte.

Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra på outhyrda ytor.

Estimerad direktavkastning Driftsöverskott i procent av fastigheternas redovisade värde vid periodens slut.

Hyresintäkter per m2 Hyresintäkter på årsbasis dividerat med uthyrbar yta.

Driftsöverskott per m2 Driftsöverskott dividerat med uthyrbar yta.

Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärde.

Estimerad överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

*Dessa nyckeltal är operationella och anses inte vara alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

Hos oss bor arbetsglädjen

Med hjälp av vårt engagemang och våra fastigheter ska vi skapa förutsättningar för näringslivet i Öresundsregionen att utvecklas positivt.

wihlborgs.se

Malmö - HK

Wihlborgs Fastigheter AB Box 97. 201 20 Malmö Besök: Dockplatsen 16 Tel: 040-690 57 00

Helsingborg

Wihlborgs Fastigheter AB Terminalgatan 1 252 78 Helsingborg Tel: 042-490 46 00

Lund

Wihlborgs Fastigheter AB Ideon Science Park Scheelevägen 17 223 70 Lund Tel: 040-690 57 00

Danmark

Wihlborgs A/S Hørkær 26. 1.sal DK-2730 Herlev. Danmark Tel: +45 396 161 57

www.wihlborgs.se info@wihlborgs.se Organisationsnummer: 556367-0230