Besqab

Annual Report • Feb 22, 2017

Besqabs bästa helårsresultat hittills

"Vi kan glädjande summera ett år av stark utveckling för Besqab. Under året har vi stärkt vår byggrättsportfölj, rekryterat nya medarbetare och med hög lönsamhet levererat efterfrågade bostäder till marknaden. Besqab gör sitt bästa helårsresultat hittills. Vi jobbar vidare mot att bli ett ännu bättre Besqab." – Anette Frumerie, VD

JANUARI– DECEMBER 2016

• Enligt segmentsredovisningen1 ökade periodens intäkter till 1 684,1 Mkr (1 474,9) och rörelseresultatet till 347,7 Mkr (277,3) varav resultat från fastighetsförsäljningar 58,8 Mkr (31,2)
• Omräknat enligt IFRS uppgick intäkterna till 1 206,9 Mkr (1 409,3) och rörelseresultatet till 277,6 Mkr (275,4) varav resultat från fastighetsförsäljningar 58,8 Mkr (31,2)
• Resultatet efter skatt enligt IFRS ökade till 261,5 Mkr (261,2) motsvarande 16,91 kr per aktie (16,83)
• Eget kapital uppgick per den 31 december till 1 075,1 Mkr (907,9) motsvarande 69,75 kr per aktie (58,52)
• Likvida medel var vid periodens utgång 275,9 Mkr (365,1)
• Styrelsen föreslår en utdelning för 2016 på 6,50 kr per aktie (5,00)

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FJÄRDE KVARTALET

• I december tecknade Besqab avtal om förvärv av drygt 300 byggrätter i attraktivt läge vid Solna Centrum. Detaljplanearbete pågår.
• I oktober tecknade Besqab avtal om förvärv av fastighet i Spånga. På fastigheten planeras för ett vård- och omsorgsboende med 54 lägenheter. Produktionsstart planeras till våren 2017.
• I oktober produktionsstartades ett vård- och omsorgsboende om 54 lägenheter i Ältadalen, Nacka.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER

RAPPORTPERIODENS UTGÅNG

• I januari vann detaljplanen för Besqabs projekt om cirka 500 bostäder i Ultuna Trädgårdsstad, Uppsala, laga kraft. Försäljning pågår och produktionsstart kommer att ske i etapper med start under 2017.
• I januari vann detaljplanen för Besqabs projekt om cirka 90 lägenheter i Kärrtorp Centrum laga kraft. Projektet beräknas säljstarta under 2017.

¹ Segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 11.

Definitioner av nyckeltal finns på sidan 15.

Jämförelsetalen för resultatposter avser perioden januari–december 2015 och för balansposter den 31 december 2015.

VD:S KOMMENTAR

Besqabs bästa helårsresultat hittills

Den finansiella utvecklingen har varit fortsatt positiv. Besqab gör sitt hittills bästa helårsresultat. Enligt segmentsredovisningen för 2016 uppgår intäkterna till 1 684,1 Mkr (1 474,9) och rörelseresultatet till 347,7 Mkr (277,3). Årets rörelseresultat har påverkats positivt med 58,8 Mkr (31,2) genom försäljning av två vård- och omsorgsfastigheter. Rörelsemarginalen exklusive fastighetsförsäljningarna uppgår enligt segmentsredovisningen till 17,2 procent (16,7). I vår segmentsredovisning vinstavräknar vi alla pågående projekt successivt. Under året har vi många äganderätter i pågående produktion. Enligt IFRS vinstavräknas dessa först vid färdigställande vilket gör att skillnaden mellan IFRS och segmentsredovisningen är stor för året.

Utökad byggrättsportfölj

Vi har under året utökat vår byggrättsportfölj. I december tecknade Besqab avtal om förvärv av drygt 300 byggrätter i attraktivt läge vid Solna Centrum. Förvärvet passar väl in i vår strategi att välja varje affär med omsorg för långsiktig lönsamhet. Vår portfölj med drygt 3 000 byggrätter i eftertraktade lägen lägger en stabil grund inför framtiden. Glädjande var också att detaljplaner för två av våra projekt vann laga kraft i januari vilka omfattar cirka 500 bostäder i projektet Ultuna Trädgårdsstad, Uppsala samt cirka 90 lägenheter i Kärrtorp Centrum, Stockholm.

Försäljning, produktionsstarter och marknad

Vi har sålt 262 bostäder under året. Vid utgången av året uppgår antalet bostäder i pågående produktion till 776 varav 87 procent är sålda eller bokade. Under 2016 produktionsstartades 456 bostäder, varav 54 avser vård- och omsorgsbostäder.

Bostadsmarknaden i Stockholm och Uppsala är fortsatt stark och våra säljstartade projekt har mottagits mycket väl av marknaden. Det råder hög efterfrågan på bostäder och räntorna är fortsatt låga. Prisökningstakten det gångna året blev lugnare jämfört med föregående år.

Goda relationer

Det är glädjande att under året ha välkomnat flera nya medarbetare till Besqab. Vi kan konstatera att vårt goda renommé gynnar oss i en konkurrensutsatt marknad och vi månar om goda relationer till våra intressenter. I vår verksamhet har vi kunden i centrum och vi fortsätter utveckla oss för att öka kundnyttan. I bostadsutvecklingsbranschens årliga NKImätning av kundernas nöjdhet har Besqab högt resultat och överträffar branschindex.

Framtidsutsikter

Vi ser positivt på 2017 med stabil efterfrågan på våra bostäder och fortsatt tillväxt för Besqab. Vår strategi är långsiktigt hållbar för att hantera omvärldens utmaningar. Besqabs finansiella ställning är stark och vi är väl rustade att fortsätta växa och utvecklas till ett ännu bättre Besqab.

Täby i februari 2017

Anette Frumerie, VD

KONCERNEN I SIFFROR	jan–dec 2016	jan–dec 2015	okt-dec 2016	okt–dec 2015
Intäkter enligt segmentsredovisning, Mkr 1	1 684,1	1 474,9	466,7	388,0
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning, Mkr 1	347,7	277,3	76,6	92,5
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 1	20,6	18,8	16,4	23,8
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning exkl fastighetsförsäljningar, % 1	17,2	16,7	16,4	15,8
Intäkter, Mkr	1 206,9	1 409,3	349,5	332,9
Rörelseresultat, Mkr	277,6	275,4	51,1	93,2
Resultat efter skatt, Mkr	261,5	261,2	48,8	92,3
Rörelsemarginal, %	23,0	19,5	14,6	28,0
Räntabilitet på eget kapital, %	26,4	32,9	–	–
Soliditet, %	59,5	59,2	–	–
Resultat per aktie, kr	16,91	16,83	3,16	5,95
Eget kapital per aktie, kr	69,75	58,52	–	–
Antal produktionsstartade bostäder, st	456	389	196	64
– varav vård- och omsorgsbostäder, st	54	0	54	0
Antal sålda bostäder, st 2	262	496	65	86
Antal bostäder i pågående produktion, st 2	776	639	–	–
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 2	87	96	–	–
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 2	2	0	–	–
– varav upptagna i balansräkningen	2	0	–	–

¹ Segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 11. ² Inkluderar ej vård- och omsorgsbostäder.

MARKNADSUTVECKLING

Vi verkar på en stark marknad med hög inflyttning till Stockholm och Uppsala. Ytterligare marknadsdrivande faktorer är gynnsamma såsom god sysselsättning och låga räntor som förväntas så förbli under en tid framöver. SEB:s boprisindikator har i månadsmätningarna svängt men hushållens förväntningar om bostadsprisernas utveckling är fortfarande på höga nivåer.

I omvärlden finns som alltid vissa osäkerhetsfaktorer som kan påverka marknaden. Vi följer utvecklingen noga för att kunna ta rätt strategiska beslut.

Enligt Svensk Mäklarstatistik ökade priserna under fjärde kvartalet med en procent för bostadsrätter medan det var oförändrat för villor i Stockholm jämfört med föregående kvartal. I Uppsala ökade priserna med tre procent för bostadsrätter och minskade med en procent för villor jämfört med föregående kvartal. Årstakten för prisuppgångarna på bostadsrätter och villor är nu fem respektive sex procent i Stockholm och fem respektive sex procent i Uppsala.

Intresset för våra bostäder har under perioden varit fortsatt stort och sammanfattningsvis tror vi på en god efterfrågan på Besqabs marknader.

Prisutveckling bostadsrätter jan 2015 - dec 2016

Källa: Svensk Mäklarstatistik AB

VERKSAMHETENS UTVECKLING

Region Stockholm

Per den 31 december 2016 hade Region Stockholm 776 bostäder i pågående produktion varav 87 procent redan är bokade eller sålda.

Besqab har under kvartalet säljstartat bostäder i projekten Loftet i Bromma, Stockholm Esplanad i Norra Djurgårdsstaden samt Koloristen i Lilla Sköndal.

Under kvartalet har produktionsstart skett av 51 småhus i projektet Koloristen, Lilla Sköndal samt 91 lägenheter i projektet Stockholm Esplanad, Norra Djurgårdsstaden. I december tecknade Besqab avtal om förvärv av drygt 300 byggrätter i attraktivt läge vid Solna Centrum. I januari 2017 vann detaljplanen för Besqabs projekt om cirka 90 lägenheter i Kärrtorp Centrum laga kraft, säljstart planeras under året.

Besqab har tre pågående uppdrag inom Construction Management (CM), projektledning med totalansvar åt andra fastighetsägare, i Region Stockholm. I anslutning till bostadsrättsprojekten i Liljeholmen bygger Besqab 96 hyreslägenheter för Svenska Bostäder. I Porslinskvarteren i Gustavsberg bygger Besqab 140 hyreslägenheter på uppdrag av Stena Fastigheter och i Täby Centrum byggs 43 bostadsrättslägenheter för Riksbyggen.

Region Stockholms intäkter för 2016 uppgick till 1 597,0 Mkr (1 199,1). Segmentets rörelseresultat ökade till 295,5 Mkr (215,2). Resultatet ger en rörelsemarginal på 18,5 procent (18,0).

Region Uppsala

I januari 2017 vann detaljplanen för Besqabs projekt om cirka 500 bostäder i Ultuna Trädgårdsstad, Uppsala, laga kraft. Inom området har projekten Vinrankan och Björkallén säljstartats under kvartalet. Produktionsstart inom Ultuna Trädgårdsstad kommer att ske etappvis med start under 2017.

I Uppsala är Besqab aktivt i två CM-projekt för Uppsala Akademiförvaltning. Uppdragen avser projekt- och produktionsledning för uppförande av 45 smålägenheter på Villavägen samt cirka 100 smålägenheter i Rickomberga.

Under året färdigställdes 86 bostäder i projektet Tegnér i Luthagen i centrala Uppsala.

Intäkterna för Region Uppsala uppgick för perioden till 74,7 Mkr (254,3). Segmentets rörelseresultat uppgick till 13,9 Mkr (41,8) vilket ger en rörelsemarginal på 18,6 procent (16,4).

Produktionsstartade och sålda bostäder per kvartal

Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder exklusive vård- och omsorgsbostäder Antal sålda bostäder exklusive vård- och omsorgsbostäder

Fastighetsutveckling

Besqab har under årets sista kvartal produktionsstartat ett vård- och omsorgsboende i Ältadalen, Nacka, om 54 bostäder. Vårdoperatör är Ersta diakoni.

I oktober tecknade Besqab avtal om förvärv av fastighet i Spånga. På fastigheten planeras för ett vård- och omsorgsboende med 54 lägenheter. Byggstart planeras till våren 2017 och inflyttning beräknas till hösten 2018. Vårdoperatör är Vardaga

Intill Riddersviks Herrgård i Hässelby villastad pågår detaljplanearbete i samarbete med vårdoperatören Vardaga för att utveckla och uppföra ett särskilt boende för äldre om totalt 54 lägenheter.

Merparten av segmentets intäkter och bruttoresultat under 2016 har genererats av den kvarvarande färdigställda utvecklingsfastigheten i Täby samt de två fastigheter som avyttrades under mars. Intäkterna för året uppgick till 12,4 Mkr (21,5) och bruttoresultatet till 11,5 Mkr (19,3). Rörelseresultatet för perioden uppgår till 66,3 Mkr (44,3) och påverkas väsentligt av fastighetsförsäljningarna.

FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER

Under 2016 har vi sålt 262 bostäder och andelen sålda eller bokade bostäder i pågående produktion uppgår till 87 procent. Under kvartalet säljstartades 24 av totalt 54 smålägenheter i projektet Loftet, Bromma, 73 av totalt 91 lägenheter i Stockholm Esplanad, Norra Djurgårdsstaden samt 14 av total 21 kvarvarande småhus i Koloristen, Lilla Sköndal. I Uppsala säljstartades projekten Vinrankan och Björkallén i Ultuna Trädgårdsstad. Samtliga säljstarter har genomförts med stort intresse från marknaden.

Besqab har produktionsstartat nio projekt under perioden januari-december motsvarande 402 bostäder (389). Därtill har Besqab under året produktionsstartat ett vård- och omsorgsboende om 54 bostäder (0).

Per den 31 december var 776 bostäder (639) samt 54 (0) vård- och omsorgsbostäder i pågående produktion. Andelen bokade och sålda bostäder i pågående produktion, exklusive vård- och omsorgsbostäder, uppgick till 87 procent (96), varav 77 procent avser sålda bostäder och 10 procent

Bostäder i pågående produktion vid kvartals utgång

Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion exklusive vård- och omsorgsbostäder

avser bokade bostäder. Per den 31 december 2016 var två lägenheter osålda i avslutad produktion (0). De två osålda lägenheterna utgör visningslägenheter.

FINANSIELL UTVECKLING JANUARI–DECEMBER

Intäkter och rörelseresultat

Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där successiv vinstavräkning tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna rapportering, uppgick under 2016 till 1 684,1 Mkr (1 474,9). Skillnaden mellan segmentsredovisningen och IFRS-redovisningen beror i huvudsak på en för närvarande väsentlig andel äganderätter, vanligen småhus, under produktion. Enligt IFRS redovisas dessa enligt färdigställandemetoden varför varken intäkter eller resultat räknas av förrän bostäderna är färdigställda. Därtill pågår projekt som joint venture tillsammans med FastPartner. Dessa redovisas enligt IFRS med kapitalandelsmetoden, vilket innebär att intäkter inte tas upp i koncernredovisningen utan endast Besqabs andel av resultatet. I segmentsredovisningen avräknas Besqabs andel av såväl intäkter som resultat löpande i samtliga projekt, baserat på upparbetade kostnader och försäljning.

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick för helåret till 347,7 Mkr (277,3). Fastighetsförsäljningar påverkar rörelseresultatet positivt med 58,8 Mkr (31,2).

Rörelsemarginalen enligt segmentsredovisningen uppgick till 20,6 procent (18,8). Justerat för resultatet från fastighetsförsäljningarna uppgår rörelsemarginalen enligt segmentsredovisningen till 17,2 procent.

Periodens resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till 316,2 Mkr (262,7). Redovisat enligt IFRS uppgick resultatet efter skatt till 261,5 Mkr (261,2).

Finansiell ställning och kassaflöde

Besqab har en stabil finansiell ställning och soliditeten uppgick per den 31 december 2016 till 59,5 procent (59,2).

Per balansdagen hade Besqab drygt 3 000 byggrätter i byggrättsportföljen. Bokfört värde för exploateringsfastigheter per den 31 december 2016 var 332,3 Mkr (304,4).

Bokfört värde för utvecklingsfastigheter uppgick per balansdagen till 146,9 Mkr (334,0).

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till 104,2 Mkr (42,2). Kassaflödet påverkas positivt med 281,0 Mkr genom försäljning av fastigheter.

Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick under perioden till 4,3 Mkr (−4,4) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till −197,7 Mkr (−6,8). Lösen av skulder hänförliga till de sålda utvecklingsfastigheterna har påverkat finansieringsverksamhetens kassaflöde.

Periodens totala kassaflöde var −89,2 Mkr (31,0) och likvida medel uppgick per balansdagen till 275,9 Mkr (365,1). Den fortsatt goda likviditeten möjliggör ett aktivt och flexibelt ackvisitionsarbete med utgångspunkt i Besqabs strategi för tillväxt. Finansiering är säkerställd för samtliga pågående projekt.

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Besqab har under perioden inte haft några väsentliga transaktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor.

SÄSONGSVARIATIONER

Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongsvariationer. Dock kan större projekt få betydande intäktsoch resultateffekt på enskilda kvartal beroende av när projekten startas och färdigställs. Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel.

MODERBOLAGET

Moderbolagets intäkter för perioden uppgick till 7,5 Mkr (6,0) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till −5,3 Mkr (−4,7) och periodens resultat till 77,9 Mkr (35,1). Det positiva resultatet härrör främst från utdelningar från dotterbolag.

Moderbolagets omsättningstillgångar uppgick per den 31 december 2016 till 220,5 Mkr (287,0) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick per balansdagen till 774,5 Mkr (791,0).

PERSONAL

Antalet anställda i Besqab var vid årets utgång 104 (91), varav 44 (40) var kvinnor.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. De främsta riskerna i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bostadsefterfrågan, samt operativa risker såsom pris- och projektrisker. Dessutom exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten. Målet med Besqabs riskhantering är att identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten.

Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i årsredovisningen för 2015 på sidan 52–53 och i not 23.

ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER

Styrelsen i Besqab AB beslutade den 11 maj 2016 att, under perioden från och med 13 maj 2016 till och med 25 april 2017, återköpa maximalt 125 000 egna aktier enligt det bemyndigande som lämnats av årsstämman 2016. Syftet med återköpen är att säkerställa leverans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiebaserade incitamentsprogram. Under fjärde kvartalet har 40 000 egna aktier återköpts. Per den 31 december 2016 hade Besqab 100 000 aktier i eget förvar. 60 000 aktier har återköpts sedan tidigare i enlighet med det bemyndigande som lämnades vid årsstämman 2015.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sista betalkurs per den 31 december 2016 var 199 kronor per aktie, motsvarande ett börsvärde om 3 087,5 Mkr. Besqabs aktiekapital uppgår per balansdagen till 155 148 290 kronor fördelat på 15 514 829 aktier och röster.

Antalet aktieägare uppgick vid kvartalets slut till 4 519. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström, som privat och genom bolag representerade 34 procent av aktiekapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade 77,0 procent av kapital och röster per den 31 december 2016.

Ägarfördelning 31 december 2016

Ägare	Antal aktier	Andel av kapital och röster
Familjen Nordström (inkl bolag)	5 273 508	34,0 %
Stiftelsen Olle Engkvist Byggmästare	1 332 850	8,6 %
Fjärde AP-fonden	999 617	6,4 %
Gustaf Douglas (inkl bolag och familj)	900 800	5,8 %
Sven Jemsten (inkl bolag)	824 900	5,3 %
Carl Wale med familj	545 330	3,5 %
Nordea Investment Funds	440 028	2,9 %
Lars Öberg (inkl bolag och närstå ende)	434 000	2,8 %
Kristian Wale med familj	347 626	2,3 %
MSIL IPB Client Account	312 997	2,0 %
Dendera Holding AB	264 800	1,7 %
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension	264 630	1,7 %
Summa 12 största aktieägarna	11 941 086	77,0 %
Eget innehav	100 000	0,6 %
Övriga aktieägare	3 473 743	22,4%
TOTALT	15 514 829	100,0 %

Källa: Euroclear per 2016-12-31

HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG

• I januari vann detaljplanen för Besqabs projekt om cirka 500 bostäder i Ultuna Trädgårdsstad, Uppsala, laga kraft. Försäljning pågår och produktionsstart kommer att ske i etapper med start under 2017.
• I januari vann detaljplanen för Besqabs projekt om cirka 90 lägenheter i Kärrtorp Centrum laga kraft. Projektet beräknas säljstarta under 2017.

Koncernens rapport över totalresultat

Belopp i tkr	jan–dec 2016	jan–dec 2015	okt–dec 2016	okt–dec 2015
Intäkter	1 206 945	1 409 250	349 491	332 933
Kostnader för produktion och drift	–900 269	−1 062 319	–269 755	−249 402
Bruttoresultat	306 676	346 931	79 736	83 531
Försäljnings- och administrationskostnader	–117 597	−112 862	–35 653	−31 770
Resultat av fastighetsförsäljningar	58 776	31 166	–	31 166
Resultat från andelar i joint ventures	29 788	10 190	7 026	10 255
Rörelseresultat	277 643	275 425	51 109	93 182
Finansiella intäkter	894	222	807	63
Finansiella kostnader	–2 619	−3 985	–556	−1 028
Resultat före skatt	275 918	271 662	51 360	92 217
Aktuell skatt	–33 522	−13 373	–7 577	−2 185
Uppskjuten skatt	19 138	2 880	4 968	2 301
Periodens resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare	261 534	261 169	48 751	92 333
Periodens övriga totalresultat:
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utlandsverksamhet	58	−272	20	−192
Övrigt totalresultat, efter skatt	58	−272	20	−192
Summa totalresultat för perioden hänförligt till moderföretagets aktieägare	261 592	260 897	48 771	92 141
Resultat per aktie
Resultat per aktie före utspädning, kr	16,91	16,83	3,16	5,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr	16,89	16,82	3,15	5,94
Antal utestående aktier vid periodens slut	15 414 829	15 514 829	15 414 829	15 514 829
Genomsnittligt antal aktier före utspädning	15 462 724	15 514 829	15 445 777	15 514 829
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1	15 488 306	15 523 131	15 474 387	15 539 667

¹ Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2015 och LTI 2016. Se not 3.

Koncernens rapport över finansiell ställning

Belopp i tkr	31 dec 2016	31 dec 2015
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier	2 790	1 168
Andelar i joint ventures	85 577	62 401
Övriga långfristiga värdepappersinnehav	5	5
Uppskjutna skattefordringar	15 107	–
Summa anläggningstillgångar	103 479	63 574
Omsättningstillgångar
Utvecklingsfastigheter	146 866	334 037
Exploateringsfastigheter	332 255	304 357
Kundfordringar	35 306	24 621
Färdigställda bostäder	8 245	−
Upparbetad ej fakturerad intäkt	420 899	348 307
Pågående arbeten	269 572	32 418
Aktuella skattefordringar	–	99
Övriga kortfristiga fordringar	169 717	48 119
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	43 434	12 141
Likvida medel	275 898	365 124
Summa omsättningstillgångar	1 702 192	1 469 223
SUMMA TILLGÅNGAR	1 805 671	1 532 797
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare
Aktiekapital	155 148	155 148
Övrigt tillskjutet kapital	387 296	385 968
Omräkningsreserver	391	333
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	532 290	366 453
Summa eget kapital	1 075 125	907 902
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar	8 230	5 670
Uppskjutna skatteskulder	–	4 031
Skulder till kreditinstitut	–	–
Summa långfristiga skulder	8 230	9 701
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar	860	1 460
Leverantörsskulder	135 063	95 246
Fakturerad ej upparbetad intäkt	5 731	–
Skulder till kreditinstitut	236 122	338 213
Aktuella skatteskulder	24 387	–
Övriga kortfristiga skulder	232 296	104 337
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	87 857	75 938
Summa kortfristiga skulder	722 316	615 194
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	1 805 671	1 532 797

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 5

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag

Belopp i tkr	jan–dec 2016	jan–dec 2015
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Ingående balans vid periodens början	907 902	681 427
Periodens resultat	261 534	261 169
Periodens övriga totalresultat	58	−272
Summa totalresultat för perioden	261 592	260 897
Återköp egna aktier	−18 423	−
Incitamentsprogram	1 328	486
Utdelning	−77 274	−34 908
Utgående balans vid periodens slut	1 075 125	907 902

Koncernens rapport över kassaflöden

Belopp i tkr	jan–dec 2016	jan–dec 2015	okt–dec 2016	okt-dec 2015
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat	277 643	275 425	51 109	93 182
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet	–91 216	−40 701	–5 066	−41 632
Erhållen ränta	894	222	807	63
Betald ränta	–2 619	−3 985	–556	−1 028
Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före	–9 036	−7 262	341	4 756
förändringar av rörelsekapital	175 666	223 699	46 635	55 341
Förändring exploateringsfastigheter	–27 898	−73 422	–129 385	−23 828
Förändring färdigställda bostäder	–8 245	–	–2 045	–
Förändring kortfristiga fordringar	–473 322	−159 887	–155 342	41 903
Förändring kortfristiga skulder	185 426	40 752	227 042	−72 588
Investering i utvecklingsfastigheter	–28 410	−53 944	–28 410	−2 635
Försäljning av utvecklingsfastigheter	281 000	65 000	–	65 000
Kassaflöde från den löpande verksamheten	104 217	42 198	–41 505	63 193
Investeringsverksamheten
Förvärv av maskiner och inventarier	–2 268	−1 030	–1 186	−133
Förändring andelar i joint ventures	6 612	−3 400	–	300
Kassaflöde från investeringsverksamheten	4 344	−4 430	–1 186	167
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån	113 621	137 794	66 621	62 127
Amortering av skulder	–215 711	−109 693	–35 211	−56 781
Återköp egna aktier	–18 423	–	–8 203	–
Utbetald utdelning	–77 274	−34 908	–	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–197 787	−6 807	23 207	5 346
Periodens kassaflöde	–89 226	30 961	–19 484	68 706
Likvida medel vid periodens början	365 124	334 163	295 382	296 418
Likvida medel vid periodens slut	275 898	365 124	275 898	365 124

Moderbolagets resultaträkning

Belopp i tkr	jan–dec 2016	jan–dec 2015	okt–dec 2016	okt–dec 2015
Intäkter	7 500	6 000	1 900	2 400
Administrationskostnader	–12 818	−10 679	–3 099	−3 087
Rörelseresultat	–5 318	−4 679	–1 199	−687
Utdelning och liknande resultatposter	77 390	35 534	–	171
Räntekostnader och liknande resultatposter	–468	−799	–90	−168
Resultat efter finansiella poster	71 604	30 056	–1 289	−684
Bokslutsdispositioner	6 500	5 200	6 500	5 200
Aktuell skatt	–326	−29	–325	−29
Uppskjuten skatt	94	−94	–	−94
Periodens resultat	77 872	35 133	4 886	4 393

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Belopp i tkr	31 dec 2016	31 dec 2015
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Aktier i dotterbolag	550 580	549 426
Andelar i intresseföretag	10 050	10 050
Summa anläggningstillgångar	560 630	559 476
Omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga fordringar	153 547	263 108
Kassa och bank	66 950	23 846
Summa omsättningstillgångar	220 497	286 954
SUMMA TILLGÅNGAR	781 127	846 430
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital	155 148	155 148
Fritt eget kapital	619 361	635 858
Summa eget kapital	774 509	791 006
Avsättningar
Uppskjutna skatteskulder	–	94
Summa avsättningar	–	94
Skulder
Långfristiga skulder	–	–
Kortfristiga skulder	6 618	55 330
Summa skulder	6 618	55 330
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	781 127	846 430

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 5

Noter

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2015. De ändringar i IFRS-standarder som har trätt i kraft 2016 har inte påverkat Besqabs redovisning.

Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbolaget i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

NOT 2 SEGMENTSREDOVISNING

Vid segmentsrapporteringen av Besqabs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder tillämpas successiv vinstavräkning för samtliga projekt enligt IAS 11 samt klyvningsmetoden för joint ventures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen "Avstämning mot IFRS" och hänför sig främst till att vissa projekt, vanligen småhus, inte vinstavräknas successivt utan först vid färdigställande, enligt den så kallade färdigställandemetoden. Vidare innehåller kolumnen justering till kapitalandelsmetod för joint ventures.

Belopp i tkr				Koncern
Jan–dec 2016	Region Stockholm	Region Uppsala	Fastighets utveckling	gemensamma poster och elimineringar	Summa	Avstämning mot IFRS	Totalt
Intäkter - externt	1 596 976	74 695	12 386		1 684 057	–477 112	1 206 945
Kostnader för produktion och drift	–1 218 079	–45 731	–846		–1 264 656	364 387	–900 269
Bruttoresultat	378 897	28 964	11 540		419 401	–112 725	306 676
Försäljnings- och
administrationskostnader	–84 739	–15 103	–4 056	–27 876	–131 774	14 177	–117 597
Resultat av fastighetsförsäljningar			58 776		58 776		58 776
Resultat andelar joint ventures	1 329				1 329	28 459	29 788
Rörelseresultat	295 487	13 861	66 260	–27 876	347 732	–70 089	277 643
Rörelsemarginal, %	18,5	18,6			20,6		23,0
Finansnetto			–1 810	85	–1 725		–1 725
Resultat efter finansiella poster	295 487	13 861	64 450	–27 791	346 007	–70 089	275 918
Skatt				–29 771	–29 771	15 387	–14 384
Periodens resultat	295 487	13 861	64 450	–57 562	316 236	–54 702	261 534
Tillgångar
Exploateringsfastigheter	176 760	155 495			332 255		332 255
Utvecklingsfastigheter			146 866		146 866		146 866

Belopp i tkr				Koncern
Jan–dec 2015	Region Stockholm	Region Uppsala	Fastighets utveckling	gemensamma poster och elimineringar	Summa	Avstämning mot IFRS	Totalt
Intäkter - externt	1 199 076	254 309	21 505		1 474 890	−65 640	1 409 250
Kostnader för produktion och drift	−918 369	−194 786	−2 182		−1 115 337		53 018 −1 062 319
Bruttoresultat	280 707	59 523	19 323		359 553	−12 622	346 931
Försäljnings- och
administrationskostnader	−65 458	−17 718	−6 239	−23 995	−113 410	548	−112 862
Resultat av fastighetsförsäljning			31 166		31 166		31 166
Resultat andelar joint ventures	−14				−14	10 204	10 190
Rörelseresultat	215 235	41 805	44 250	−23 995	277 295	−1 870	275 425
Rörelsemarginal, %	18,0	16,4			18,8		19,5
Finansnetto			−3 058	−707	−3 765	2	−3 763
Resultat efter finansiella poster	215 235	41 805	41 192	−24 702	273 530	−1 868	271 662
Skatt				−10 811	−10 811	318	−10 493
Periodens resultat	215 235	41 805	41 192	−35 513	262 719	−1 550	261 169
Tillgångar
Exploateringsfastigheter	319 984	17 974			337 958	−33 601	304 357
Utvecklingsfastigheter			334 037		334 037		334 037

NOT 3 AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR

Besqab har per den 31 december 2016 två utestående LTIprogram vilka godkändes av årstämmorna 2015 respektive 2016. Programmen riktar sig till samtliga anställda och syftar till att behålla kompetent personal i koncernen. Programmet som godkändes på årsstämman 2016 startade under fjärde kvartalet 2016.

Antalet anmälda Sparaktier per 31 december 2016 uppgår sammanlagt till 34 374 vilket motsvarar en maximal tilldelning om 110 291 Matchnings- och Prestationsaktier.

LTI 2015 och LTI 2016	Antal Sparaktier
Utestående 1 januari 2016	21 242
Anmälda	14 292
Förverkade	−1 160
Inlösta	0
Förfallna	0
Utestående 31 december 2016	34 374

Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat koncernens rapport över totalresultat enligt följande:

Belopp i tkr	2016	2015
Försäljnings- och administrations
kostnader	1 974	670
Totalt	1 974	670

NOT 4 FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE

Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde.

NOT 5 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Under perioden januari–december 2016 har ställda säkerheter i form av fastighetsinteckningar minskat med 100 Mkr. Totala värdet av lämnade fastighetsinteckningar uppgår för koncernen därmed till 180 Mkr. Pantsättning av aktier i dotterbolag har upphört under fjärde kvartalet 2016.

Värdet av borgensförbindelser har under perioden ökat med 468 Mkr för koncernen och ökat med 1 046 Mkr för moderbolaget. Totala värdet av borgensförbindelser uppgår därmed per 31 december 2016 till 2 521 Mkr för koncernen och 2 371 Mkr för moderbolaget.

Täby den 22 februari 2017 Besqab AB (publ)

Anette Frumerie Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.

Kvartalsöversikt

	Q4 2016	Q3 2016	Q2 2016	Q1 2016	Q4 2015	Q3 2015	Q2 2015	Q1 2015
SEGMENTSREDOVISNING 1
Intäkter enligt segmentsredovisning, Mkr	466,7	380,8	454,6	382,0	388,0	314,5	402,2	370,2
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning, Mkr	76,6	65,1	77,2	128,9	92,5	77,3	62,4	45,1
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, %	16,4	17,1	17,0	33,7	23,8	24,6	15,5	12,2
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning exklusive fastighetsförsäljningar, %	16,4	17,1	17,0	18,3	15,8	24,6	15,5	12,2
RESULTATPOSTER
Intäkter, Mkr	349,5	283,4	295,6	278,4	332,9	302,2	429,9	344,3
Rörelseresultat, Mkr	51,1	49,4	61,4	115,7	93,2	74,9	63,8	43,6
Resultat före skatt, Mkr	51,4	48,8	61,0	114,7	92,2	74,1	62,8	42,6
Resultat efter skatt, Mkr	48,8	44,5	55,0	113,2	92,3	72,6	57,1	39,1
BALANSPOSTER
Utvecklingsfastigheter, Mkr	146,9	118,5	118,5	118,5	334,0	363,5	341,7	325,3
Exploateringsfastigheter, Mkr	332,3	202,9	242,8	303,2	304,4	280,5	235,0	315,0
Likvida medel, Mkr	275,9	295,4	314,3	328,1	365,1	296,4	293,5	228,4
Eget kapital, Mkr	1 075,1	1 034,2	989,3	1 011,3	907,9	815,4	742,5	720,4
Räntebärande långfristiga skulder, Mkr	–	–	–	–	–	35,2	38,1	41,1
Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr	236,1	204,7	161,5	165,2	338,2	297,7	324,9	295,3
KASSAFLÖDE
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr	–41,5	–66,2	65,6	146,3	63,2	34,7	74,8	−130,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr	–1,2	4,1	1,6	−0,1	0,2	−1,6	−1,5	−1,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr	23,2	43,2	−81,0	−183,2	5,3	−30,2	−8,2	26,3
Periodens kassaflöde, Mkr	–19,5	–18,9	−13,8	−37,0	68,7	2,9	65,1	−105,7
AKTIEDATA
Resultat per aktie före utspädning, kr	3,16	2,88	3,56	7,31	5,95	4,68	3,68	2,52
Eget kapital per aktie, kr	69,75	66,92	64,01	65,43	58,52	52,56	47,86	46,43
NYCKELTAL
Rörelsemarginal, %	14,6	17,4	20,8	41,6	28,0	24,8	14,8	12,7
Räntabilitet på eget kapital, % 2	26,4	29,2	35,5	47,2	32,9	30,1	27,0	22,3
Soliditet, %	59,5	69,1	70,0	70,3	59,2	54,0	52,3	53,9
Antal produktionsstartade bostäder, st	196	87	76	97	64	54	129	142
– varav vård- och omsorgsbostäder, st	54	0	0	0	0	0	0	0
Antal sålda bostäder, st 3	65	34	54	109	86	102	136	172
Antal bostäder i pågående produktion, st 3	776	762	761	700	639	717	663	548
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3	87	90	94	97	96	97	95	89
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 3	2	2	0	0	0	0	0	1
– varav upptagna i balansräkningen, st	2	2	0	0	0	0	0	0

¹ Segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 11.

² Räntabilitet på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal.

³ Inkluderar ej vård- och omsorgsbostäder.

Definitioner och ordlista

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.

DEFINITIONER

Resultat per aktie

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden före och efter utspädning. Definition enligt IFRS.

Eget kapital per aktie

Totalt eget kapital vid periodens slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.

Intäkter enligt segmentsredovisning

Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid successiv vinstavräkning tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas för joint ventures. Segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering.

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid successiv vinstvräkning tillämpas för samtliga projekt. Segmentsredovisningen ger den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering.

Rörelsemarginal

Rörelseresultatet i procent av intäkter.

Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning

Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i procent av intäkter enligt segmentsredovisning.

Räntabilitet på eget kapital

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.

ORDLISTA

Byggrätt

Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, radhus eller fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse, såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal.

Översiktsplan

Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande.

Detaljplan

Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov.

Exploateringsfastigheter

Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst utvecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt.

Utvecklingsfastigheter

Klassificeras som omsättningstillgångar och avser färdigställda vård- och omsorgsbostäder samt fastigheter för vård och omsorg under utveckling.

Kort om Besqab

AFFÄRSIDÉ

Besqab ska förädla fastigheter, vilket innebär att i en fastighets alla skeden tillföra kompetens som bidrar till ökat värde. Besqabs arbete med att genomföra affärsidén ska genomsyras av ett stort personligt engagemang och att i alla sammanhang leverera beställd kvalitet och väl uppfylla kundens förväntningar.

ÖVERGRIPANDE MÅL

För att vara en framgångsrik samhällsbyggare arbetar Besqab mot följande uppsatta mål:

• Uppnå hög lönsamhet och värdetillväxt för att ge aktieägare god avkastning
• Att ha nöjda kunder
• Verksamheten ska bidra till en hållbar samhällsutveckling
• Vara en attraktiv arbetsgivare

FINANSIELLA MÅL

• Räntabilitet på eget kapital >15 procent
• Soliditet >30 procent
• Utdelning >30 procent av resultatet

STRATEGI

Vi ska ha god insikt om vad som skapar värden för våra målgrupper och samtidigt proaktivt arbeta med hållbarhetsfrågor för att skapa mervärden och stärka varumärket.

Genom att förvärva byggrätter i eftertraktade lägen, vara kostnadsmedvetna och fokusera på kassaflödet kan vi uppnå god lönsamhet och värdetillväxt. Tillväxten ska ske genom en utökad byggrättsportfölj med fler byggstarter av egna bostadsprojekt, samt en större portfölj av vård- och omsorgsprojekt.

STOCKHOLMS LÄN OCH UPPSALA

CIRKA 450 PRODUKTIONS-STARTER UNDER 2016

DRYGT 3 000 PLANERADE BYGGRÄTTER

GRUNDAT 1989

DRYGT 100 ANSTÄLLDA

ÖVRIG INFORMATION

Offentliggörande

Informationen lämnades för offentliggörande kl. 07:30 den 22 februari 2017.

Kommande informationstillfällen

Årsstämma 2017	26 apr 2017
Delårsrapport jan-mar 2017	18 maj 2017

Kontaktinformation

Anette Frumerie, VD E-post: anette.frumerie@besqab.se Tel: 08-409 416 20

Björn Somnäs, ekonomichef E-post: bjorn.somnas@besqab.se Tel: 0704-91 50 57

Besqab AB (publ) Kemistvägen 17, Box 1328, Täby Tel. 08-409 416 00, Fax. 08-409 416 90 Org.nr. 556693-8881, www.besqab.se